重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初3558号原告重庆仟成投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土高新园方正大道461号附1号，统一社会信用代码91500000305127176A。法定代表人郭涛，总经理。委托诉讼代理人朱清，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人魏莹嫣，重庆鼎圣律师事务所律师。被告重庆市新鼎银酒店管理有限公司，住所地重庆市北碚区方正大道461号西侧部分，461号附1号，463号附21号-34号,统一社会信用代码91500000346024800E。法定代表人王伟，总经理。委托诉讼代理人袁向东，重庆汇润律师事务所律师。委托诉讼代理人王学斌，男，1970年2月27日出生，汉族，住重庆市酉阳县。第三人重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土镇大地村，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人李谨，董事长。委托诉讼代理人袁野，男，1975年2月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆仟成投资有限公司(以下简称仟成公司)诉被告重庆市新鼎银酒店管理有限公司（以下简称新鼎银公司）、第三人重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称重庆两江投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仟成公司的委托诉讼代理人朱清、魏莹嫣，被告新鼎银公司的委托诉讼代理人袁向东、王学斌，第三人重庆两江投资公司的委托诉讼代理人袁野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仟成公司诉称：2015年2月10日，我公司与第三人重庆两江投资公司签订《房屋（商铺）租赁合同》，其中约定第三人重庆两江投资公司将其所有的位于水土高新园方正大道461号西侧部分，461号附x号、附x号，463号附xx号-xx号、附xx号-xx号、附xx号-xx号商铺及其设施出租给我公司，商铺建筑面积3838.89㎡，租金等费用按建面收取，租赁期10年，即从2015年2月11日至2025年2月10日，第一年免租，第二年每月24元/㎡，第三年起在上一年度租赁单价基础上递增6%，租金按季度缴纳，在下一个季度前10日支付下一季度的租金，若未按约缴纳租金，每天须按拖欠租金金额的2%支付违约金。合同签订当日完善了交房手续。2015年2月10日，我公司与被告新鼎银公司签订《房屋（商铺）租赁合同》，其中约定我公司将向第三人重庆两江投资公司承租的除463号附xx号-xx号商铺外的房屋的使用权转让给被告新鼎银公司，建筑面积3635.49㎡，并约定被告新鼎银公司除支付租金外，还应按建面每月2元/㎡支付管理费，还约定了违约方应向守约方支付管理费总金额的5%作为违约金。该合同签订后，我公司将房屋交付给被告新鼎银公司，但被告新鼎银公司自2016年8月11日至今一直拖欠租金及管理费，故起诉要求解除我公司与被告新鼎银公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》，支付2016年8月11日至起诉之日即2018年4月11日的租金1829451.28元，并支付以该款为基数从2016年8月11日起至付清租金时止按日2%计算产生的违约金和支付从2016年2月11日至2018年4月11日的管理费189045.48元，并支付按该费5%计算产生的违约金。被告新鼎银公司辩称：原告仟成公司与我公司签订的合同，因案涉房屋原告仟成公司未举证证明已取得建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设，在原告仟成公司与第三人重庆两江投资公司和与我公司签订合同时，郭波还是我公司股东，其又代表原告仟成公司将案涉房屋转租我公司，牟取管理费，损害第三人重庆两江投资公司的利益，且第三人至今未同意转租，该合同应无效。即使原告仟成公司与我公司签订的合同有效，因原告仟成公司拒不向我公司开具租金和管理费发票，影响我公司经营，且案涉房屋严重漏水，向其多次反映也不理睬，故其要求解除合同的主张不能成立，违约金请求无事实和法律依据，应予驳回，即使法庭认定应付违约金，也应按双方约定的按管理费总额的5%计算，若法庭认定按原告仟成公司的主张支持违约金，我公司认为过高，请求调低，管理费不应支付。另外，因第三人重庆两江投资公司与原告仟成公司签订的补充协议中，将免租期延长至2016年12月31日，根据我公司与原告仟成公司的约定，租金和管理费应从2017年1月1日起算，且应按实际使用面积计算。又因原告仟成公司与我公司在合同中约定租金直接支付给第三人重庆两江投资公司，故原告仟成公司无权向我公司主张租金及违约金。第三人重庆两江投资公司述称：我公司与原告仟成公司所签合同有效。经审理查明：2015年2月10日，原告仟成公司（承租方、合同乙方）与第三人重庆两江投资公司（出租方、合同甲方）签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋（商铺）出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋（商铺）事宜，经协商一致，订立本合同。第一条租赁标的1、甲方将位于水土高新园方正大道461号西侧部分，461号附x号、附x号，463号附xx号-xx号、附xx号-xx号、附xx号-xx号商铺及其设施出租给乙方。该商铺建筑面积3838.89㎡。租金、物业管理等费用按建筑面积计收。2、甲方按现状将房屋交付乙方使用。在不影响结构安全的情况下，乙方为了使用需要添置设施设备、装修装饰等，须经管理该出租房屋的物管公司审查同意后，由乙方自行负责装饰装修及相关行政审批手续的办理并承担相应费用。第二条租赁期限1、该房屋租赁期限10年，租赁期从2015年2月11日起至2025年2月10日止（实际租赁期自甲方发出接房通知单的次日起算，租赁到期日相应调整。含免租期12个月）。2、租赁期满或本合同解除后，甲方收回出租房屋，乙方在交还房屋时须经甲方以及管理该出租房屋的物管公司检查确认房屋本身及甲方提供的设施、设备是否损坏，由于乙方原因，导致房屋本身及甲方提供的设施、设备损坏的，甲方可直接从乙方的保证金扣除相应数额，保证金不足以赔偿损失的，甲方有权继续追索。乙方交还房屋时应自行拆除其所作的全部装饰装修以及搬迁自有的设施设备，但经甲方同意保留的，乙方可以不拆除或搬迁，但甲方不向乙方给予任何补偿。乙方必须无条件于租赁期满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺，逾期不搬迁完毕，则视为乙方放弃该商铺内的物品所有权，甲方有权随时进入租赁的商铺并对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理，处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有。3、乙方如要求续租，必须在租赁期满60日前，向甲方提出继续租用商铺的书面申请（否则甲方有权到期收回商铺），经甲方同意后，双方重新协商并签订租赁合同。乙方在同等条件下，享有优先续租权。4、若乙方在本合同约定的时间内未向甲方书面要求续租该房屋或甲乙双方未能就续租达成一致的，则甲方有权开始进行重新招租，包括带领未来可能的承租人在与乙方约定的时间参观承租房屋，乙方应予积极配合。第三条租金及支付方式1、合同租金递增率为第三年起每年在上一年度租赁单价基础上递增6%，第壹年：单价为每月/元/㎡；（免租期）第贰年：单价为每月24.00元/㎡；（2016年2月11日至2017年2月10日）第叁年：单价为每月25.44元/㎡；（2017年2月11日至2018年2月10日）第肆年：单价为每月26.97元/㎡；（2018年2月11日至2019年2月10日）第伍年单价为每月28.59元/㎡；（2019年2月11日至2020年2月10日）第陆年单价为每月30.31元/㎡；（2020年2月11日至2021年2月10日）第柒年单价为每月32.13元/㎡；（2021年2月11日至2022年2月10日）第捌年单价为每月34.06元/㎡；（2022年2月11日至2023年2月10日）第玖年单价为每月36.10元/㎡；（2023年2月11日至2024年2月10日）第拾年单价为每月38.27元/㎡；（2024年2月11日至2025年2月10日）。2、乙方按‘先交租金后使用’的方式按季度交付租金。签订本合同时乙方应当交纳2016年2月11日至2016年6月30日房屋租金，计人民币￥271739.52元（大写:贰拾柒万壹仟柒佰叁拾玖元伍角贰分整）。甲方给予乙方12个月免租期（含装修期）。免租期自2015年2月11日至2016年2月10日（实际免租期自甲方发出接房通知的次日起算，免租期到期日相应调整）。乙方须在甲方书面通知确定的交付日起5天内办理接房手续，交房验房清单参见本合同附件二，并于甲方发出接房通知单的次日起120日内（含本日）完成装修对外营业。若乙方未能按照约定期限内接房或开业的，即视为乙方自动放弃该物业的租赁权，承担相应的违约责任。免租期内该商铺产生的水、电、气、公摊费、清洁物管等费用由乙方自行承担。3、乙方须在下一个租赁季度前10日向甲方足额支付下一季度租金。4、乙方负责支付因经营而依法应承担的税和费。乙方承担其使用租赁商铺期间产生的水、电、气、公摊、清洁、物管等费用。相应费用缴费标准以乙方与该出租屋物管公司另行签定的《物业管理合同》中约定的费用标准为准。乙方如不按时足额缴纳上述费用造成的停水、停电及其他影响经营的情况，由乙方自行承担相应责任和损失，甲方概不负责。5、乙方必须按时交纳租金，不得以任何理由拖延或拒绝交纳租金，否则，即为乙方违约，乙方须承担本合同第九条第3款规定的违约责任。6、本合同生效后，无论乙方入住与否，甲方均有权按本合同收取租金。7、支付方式：租金应用人民币以转账方式支付到甲方指定的如下银行帐号：户名重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，帐号31000863092000xxxxx，开户银行中国工商银行重庆北碚支行水土分理处。甲方账号发生变更时，应及时书面通知乙方，否则，由此产生的后果由甲方承担。第四条履约保证金1、本合同履约保证金为人民币￥28.00万元（大写：贰拾捌万元）整，乙方在签订本合同时，竞标保证金自动转为履约保证金，租赁期满后，乙方未违反合同约定的，甲方应无息退还。2、若乙方不能按时足额缴纳租金或其他费用，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括但不限于违约金等）并通知乙方。乙方须在收到甲方通知后3日内补足履约保证金的数额。3、由于乙方违反或不履行本合同及与本合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，甲方有权视情况扣除部分或没收全部乙方的履约保证金作违约金处理，并有权追索由此带来的损失，乙方须在扣除或没收履约保证金后3日内补足履约保证金数额。4、租赁期满或本合同提前终止或解除后，乙方应按第二条第2款的要求交还出租房屋，在付清租金及其他费用后30个工作日内，若乙方没有任何违约行为则甲方应将履约保证金无息退还乙方。5、支付方式（同第三条第7款）。第五条租赁用途1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商务宾馆（可配套足浴、茶楼）使用，未取得甲方书面同意不得任意变更其用途及业态。乙方为满足使用功能要求，需要完善房屋结构、添置设施设备、装饰装修，其费用及相关的各种手续由乙方自行负责。2、租赁期内，若乙方需将承租房屋作为经营主体的工商注册地址或其它证明用途，应当获得甲方的书面同意，并由乙方按规定报政府相关部门批准，甲方予以配合协助，所产生的一切费用，由乙方自行承担。租赁期满，乙方不能再将承租房屋作为经营主体的工商注册地址或其它登记用途，否则，应当按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，直至乙方变更为止。3、甲方提供的房屋为现状实物移交，乙方因经营需要所进行的改造，须将改造方案报请甲方同意，同时必须取得包括消防、工商、城管、卫生、环保、规划等相关部门的批准，方可施工，否则，由此造成的一切责任均由乙方负责。其涉及相关费用全部由乙方负责承担。4、接受甲方现有物业条件和物业管理要求，商铺门头、招牌由甲方统一设计、统一制作，费用由乙方承担。第六条甲方义务1、出租房屋的交付：甲方应于2015年2月11日之前（含当日）交付，甲方确定交付日后提前书面通知乙方。双方进行验收交接时签署房屋交接验收单，同时办理其他交接手续。（如未能按期交付，须提前告知乙方，并准予乙方的开业期和租赁期、免租期相应顺延，双方均不视为违约）。2、甲方应负责出租房屋原有建筑结构因自然损坏所造成的维修保养及其费用。3、甲方在本合同规定的时间内，不得擅自在合同条款外要求提高租金。4、甲方有义务向乙方提供该物业的相关数据指标。第七条乙方义务1、乙方在承租期内，必须依法经营，遵守国家和地方的各项法律、法规及相关的行政管理规定，自行办理有关经营许可的一切手续（甲方应给予必要的配合），使用租赁商铺所产生的税和费以及政府规定经营者所应支付的税、费由乙方自行缴纳。如有违反国家法律、法规之行为，由乙方自行承担法律责任。乙方在承租期间自身的及与第三方发生的一切经济、治安和行政责任及其它任何纠纷，概由乙方自行解决，并独立承担一切责任。2、乙方未经甲方书面同意，不得擅自改变房屋结构和超出原设计的载重负荷，如确因经营需要对房屋内部进行装修及部分改造，乙方的装修设计图纸和施工方案须报物业公司审批（物业公司审批仅为预防性审查）并签订《房屋装修管理服务协议》和办理其他相关手续后方可实施，否则，如果影响毗邻人的使用及房屋的使用安全，一切经济损失由乙方负全责。3、乙方在租赁期间内，不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人。乙方不得擅自将房屋用途改作他用，如发现有上述行为，甲方有权立即终止房屋租赁合同，并没收履约保证金作为违约金。若违约金不足以弥补甲方实际损失的，甲方有权要求乙方补偿差额。4、乙方租赁期间该房屋内的水、电、管道、厨厕及消防等设施的维护，由乙方自行负责，甲方不承担任何费用。乙方须按月向房屋管理单位（或物业公司）结清当月的水、电费及物业管理费。在签订本合同的同时，乙方应与物业管理公司另行签订《商业物业管理合同》，在经营期间，需服从房屋管理单位（或物业公司）的管理，物业管理费用相关事宜在《商业物业管理合同》中另行约定。5、因乙方经营项目对小区居民造成影响或伤害，居民及物管公司要求乙方停止营业时，由乙方自行妥善解决相关事宜，并自行承担一切费用。6、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还甲方。乙方交还甲方房屋及附属设施并应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置，发生的相关费用由乙方承担。7、乙方应按甲方要求提供工商执照、税务登记、特种行业证件、法人身份证等有效、合法的证件复印件壹套给甲方。8、乙方在租赁期间对承租范围内的人身、财产安全负责，应尽到安全保障义务。第八条甲方违约责任非根据本合同约定或者法律规定，甲方提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金并无息退还履约保证金，除此以外，甲方无须再承担任何违约责任。第九条乙方违约责任1、签订合同后，乙方不按甲方通知的时间验房、接房的，逾期七天以上的，甲方有权解除合同且不退还乙方缴纳的履约保证金。2、合同租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。（1）未经甲方书面同意，改变本合同规定的租赁用途、经营业态或将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）在经营活动中，利用该房屋存放危险物品、出现服务质量问题、违法行为或其它严重问题，以及其它损害消费者权益的行为，影响租赁房屋所在小区声誉的；（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）；（6）乙方未按本合同约定进场装修，时间逾期超过7天（含7天）的；（7）乙方因自身原因导致连续停业达10天（含10天）以上，或累计停业达30天（含30天）以上，致使本合同无法继续履行的。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%向甲方支付违约金，甲方不予退还履约保证金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，乙方每天须按拖欠租金金额的2%向甲方支付违约金，直至乙方缴清租金之日为止。逾期15日未缴付足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权停止商铺的能源供应。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租赁期满之日的日租金3倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十条免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要征地拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因国家政策需要拆除、征收或改造房屋时，乙方必须无条件在国家拆迁、征收政策公告所规定的时间内自行搬迁、拆除，乙方不得以任何理由向甲方提出任何赔偿、补偿要求，甲方不承担任何赔偿补偿责任。4、因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。5、不可抗力系指‘不能预见、不能避免并不能克服的客观情况’。第十一条争议条款因本合同履行发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向甲方所在地的人民法院提起诉讼。第十二条合同效力1、本合同一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，双方签字盖章后生效，每份均具有同等法律效力。2、本合同附件、附图与本合同具有同等法律效力。本合同未尽事宜，甲乙双方协商一致后，可签订补充协议，并具有与本合同同等法律效力。3、租赁期满本合同自然终止。4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。5、甲方发给乙方的书面通知函件送达到乙方承租房屋时即视同送达乙方。甲、乙双方通讯地址发生改变需书面通知对方。6、本合同项下所有款项的支付或缴纳时间均以甲方银行到账时间为准。第十三条附则1、如无相反约定，本合同内的‘日’‘天’均指日历日。2、如有未尽事宜，双方可附加补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力”。原告仟成公司与第三人重庆两江投资公司签订合同后，当日将部分租赁物转租给被告新鼎银公司，并签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲（原告仟成公司）、乙（被告新鼎盛银公司）双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋（商铺）出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋（商铺）事宜，经协商一致，订立本合同。第一条租赁标的1、甲方合法拥有位于水土商新园方正大道461号西侧部分，461号附x号、附x号，463号附xx号-xx号、附xx号-xx号、附xx号-xx号商铺的使用权，该商铺建筑面积3838.89㎡（以实际产权面积为准）。现将以上商铺中463号附xx号至xx号（67.8*3=203.4㎡）除外的其它商铺使用权转让给乙方。2、甲方按现状将房屋面积为3635.49㎡交付乙方使用。在不影响结构安全的情况下，乙方为了使用需要添置设施设备、装修装饰等，须经管理该出租房屋的物管公司审查同意后，由乙方自行负责装饰装修及相关行政审批手续的办理并承担相应费用。第二条租赁期限租赁期限10年，完全参照甲方与业主方（重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司）签订的合同执行。第三条租金及支付方式1、关于租金，乙方直接参照甲方与业主方（重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司）签订的合同执行。租赁费以实际租赁面积进行扣减。2、除租金费用（除免租期）外，乙方需每月向甲方另行支付2元/平方米的管理费用，此费用无递增（目前酒店使用面积仅为2481.16平方米，另空置面积有1154.69平方米，如本空置面积能退回园区，则不再支付退回面积的房租和管理费等任何费用）。因房屋缺陷（如漏水，房屋主体变化导致裂缝乙方无法正常经营等）甲方有义务和责任与乙方一起找重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司解决，解决所得归乙方所有。3、本合同生效后，无论乙方入住与否，经营是否盈利，甲方均有权按本合同收取租金和管理费用。4、支付方式管理费用，直接支付到甲方法人郭涛的指定账户，具体账户由甲乙双方协商为准。租金，以转账方式支付到甲方指定的如下银行帐号：户名重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司。账号31000863092000xxxxx。开户银行中国工商银行重庆北碚支行水土分理处。甲方账号发生变更时，应及时书面通知乙方，否则，由此产生的后果由甲方承担。5、支付时间，首次支付管理费与房租同步（免租期内不交管理费），每次支付时间也与房租一致。第四条其他相关内容，均参照甲方与业主方（重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司）签订的租赁合同为执行标准。第五条甲方不能利用与业主方所签合同做出有损乙方的事。如因此产生的所有责任由甲方承担。第六条甲乙双方必须按照本合同约定执行，否则违约方每月支付守约方管理费总金额的5%作为违约金。第七条合同履约保证金收据甲方交于乙方保存。合同到期时甲方有责任和义务找业主方退还乙方缴纳的合同履约保证金280000元（大写：贰拾捌万元）。该28万元履约保证金属于乙方所有。附件：甲方与业主方签订的原租赁合同复印件”。2015年2月11日，第三人重庆两江投资公司向原告仟成公司交付了合同约定的房屋。原告仟成公司接收房屋后，当日便将其中的3635.49平方米的房屋交付给被告新鼎银公司。被告新鼎银公司接房后便装修经营。2016年3月7日，原告仟成公司（乙方、承租方）与第三人重庆两江投资公司（甲方、出租方）签订《补充协议》一份，内容为：“甲方与乙方2015年2月签订的《房屋（商铺）租赁合同》约定乙方租赁甲方水土商新园方正大道461号西侧部分，461号附x号、附x号，463号附xx号-xx号、附xx号-xx号、附xx号-xx号商铺开办商务酒店。现经双方协商一致，签订补充协议如下：第一条租赁期限租赁时间变更为自2015年2月11日至2025年12月31日。第二条免租期限免租期（含装修期）变更为自2015年2月11日至2016年12月31日。第三条合同效力1、本协议作为重庆仟成投资有限公司《房屋（商铺）租赁合同》的补充协议，具有同等法律效力，原合同与本补充协议不一致处，以本协议为准。2、本协议经甲乙双方签字盖章后正式生效。本协议一式伍份，其中正本贰份、协议各方壹份，副本叁份，甲方执贰份、乙方执壹份，副本与正本不一致的，以正本为准”。2017年6月19日和9月30日，被告新鼎银公司以王华刚之名向第三人重庆两江投资公司缴付租金共计552800.16元，第三人重庆两江投资公司向被告新鼎银公司开具了收据。另查明，案涉房屋系经重庆市规划局规划许可建设。还查明，案涉房屋有十多个房间一直漏水，被告新鼎银公司向原告仟成公司和第三人重庆两江投资公司多次反映，至今未有效处理。审理中，原告仟成公司将租金请求变更为从2016年8月11日起至交还房屋时止按合同约定标准计算给付，租金违约金按从2016年8月11日起按每个季度拖欠的租金为基数按日2%计算至付清为止，管理费从2016年2月11日起至合同解除之日每月按每平方米2元计算，管理费违约金按管理费的5%计算。庭审后，原告仟成公司申请放弃解除合同的诉讼请求。另外，审理中原告仟成公司、被告新鼎银公司、第三人重庆两江投资公司均同意2017年1月1日至2017年12月31日的租金按24元/㎡计算，从2018年1月1日起按协议标准递增。上述事实，有双方当事人的陈述、原告仟成公司与第三人重庆两江投资公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》及补充协议、原告仟成公司与被告新鼎银公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》、接房验房清单、租金转款回单和收据等为据，足以认定。本院认为，案涉房屋系经重庆市规划局规划许可修建，原告仟成公司与第三人重庆两江投资公司就案涉房屋签订的《房屋（商铺）租赁合同》也系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，故为有效合同。原告仟成公司与第三人重庆两江投资公司签订合同后，将部分房屋转租给被告新鼎银公司，第三人重庆两江投资公司庭审中虽称未同意其转租，但第三人重庆两江投资公司向被告新鼎银公司收取租金的事实，证明其知道案涉房屋转租，且一直未提出异议，原告仟成公司与被告新鼎银公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》也系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，故为有效合同，对双方均具有约束力。2016年3月7日，原告仟成公司与第三人重庆两江投资公司签订补充协议后，将双方于2015年2月10日所签合同中的租赁时间变更为了2015年2月11日至2025年12月31日，免租期（含装修期）变更为了自2015年2月11日至2016年12月31日，根据原告仟成公司与被告新鼎银公司在合同中订立的“关于租金，乙方直接参照甲方与业主方签订的合同执行”的约定，被告新鼎银公司的免租期应至2016年12月31日，租金和管理费应于2017年1月1日起算。因原告仟成公司现放弃解除合同的诉讼请求，结合原告仟成公司的诉讼请求和被告新鼎银公司一直经营的事实，确定本案租金和管理费主张至2018年11月30日，再根据被告新鼎银公司承租的面积和本案三方当事人在庭审中对租金计算标准形成的共识，2017年1月1日至2018年11月30日的产生的租金应为2064376.64元（3635.49㎡×24元/㎡.月×12月+3635.49㎡×25.44元/㎡.月×11月）、管理费应为239942.34元（3635.49㎡×2元/㎡.月×33月）。因案涉房屋漏水较多，被告新鼎银公司多次反映，至今均未有效处理，影响了被告新鼎银公司经营，故租金和管理费应酌情减少。被告新鼎银公司未按约给付租金和管理费，因与漏水房屋一直未得到有效处理影响其经营有关，故不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、由重庆市新鼎银酒店管理有限公司从判决书生效之日起三十日内给付重庆仟成投资有限公司2017年1月1日至2018年11月30日期间产生的租金和管理费1843455.18元，减去已付租金552800.16元，还应支付1290655.02元。二、驳回重庆仟成投资有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21265元，诉讼保全申请费5000元，共计26265元，由重庆仟成投资有限公司负担4849元、重庆市新鼎银酒店管理有限公司负担21416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  庹昌文人民陪审员  牟国泉人民陪审员  辛国容二〇一八年十二月二十日书 记 员  甘欣冉