文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初2469号原告：韩加兴，男，1980年10月2日生，汉族，住苏州。被告：柏宇，男，1994年9月22日生，汉族，户籍地大丰市。原告韩加兴诉被告柏宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，因被告柏宇下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告韩加兴到庭参加诉讼，被告柏宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩加兴向本院提出的诉讼请求：1、被告立即支付应于2017年11月5日实为2018年1月4日支付的2017年12月5日至2018年3月5日的房租产生的滞纳金32602.5元；2、被告应于2017年11月5日前支付的2017年12月5日至2018年3月5日剩余租金90元；3、被告应于2018年2月5日前支付的2018年3月5日至2018年6月5日的租金产生的滞纳金16301.25元；4、因被告拖欠房租超过一个月，应按照年租金的10%向原告支付违约金13041元；5、因被告逾期未支付房租致使本协议解除，对于免租期原告的损失房租10867.5元；6、被告支付拖欠的2017年11月至2018年3月前空调电费2192.13元；7、被告支付拖欠2018年1月至2018年3月11日物业费5179.76元；8、被告赔偿因未交付电梯卡2张、电卡1张产生的补卡费用150元。诉讼中，原告确认其诉请包含确认讼争房屋租赁合同已解除。事实与理由：2017年，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将位于苏州工业园区星都街72号806室房屋出租给被告办公使用，被告在租赁期间未按约支付房租等费用，原告后发函解除合同并收回房屋。原告认为，被告上述行为损害自身权益，故此起诉至法院。被告柏宇未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：位于苏州工业园区星都街72号宏海大厦1幢806室房屋的产权人为原告韩加兴及王薇溪。2017年11月7日，原告韩加兴（甲方、出租方）与被告柏宇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，由原告将上述房屋出租给被告，该房屋建筑面积144.9平方米，用途为办公。租赁期限为2017年9月5日起至2019年9月4日止，免租期自2017年8月5日至2017年9月4日，租赁期限内未经协商一致不得提前解约。租期届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。房屋租金为每月10867.5元，乙方在2017年9月5日前支付首期租金32602.5元。租金按照季度支付，时间为每期房租到期前的30天，以甲方收到为准。乙方逾期支付租金，每逾期一天，需要按照月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月的，甲方有权收回该房屋，乙方须按照实际居住日交纳租金并承担责任。为保证乙方合理并妥善使用房屋及配套设施，乙方应在签订本合同后缴纳首期租金时支付甲方10867.5元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。违约责任方面，约定乙方拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。租赁期限内乙方逾期缴纳水费、电费、物业管理费等费用达1个月的，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。租赁期限内若乙方擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还。该合同下方备注“前期合约作废，以此次合约为准”。2017年8月4日，柏宇向韩加兴交付定金10867.5元，韩加兴出具《定金收条》予以确认。2018年3月2日，韩加兴向柏宇发出《解除合同通知书》，告知柏宇未能在2017年11月5日前支付2017年12月5日至2018年3月5日的租金32602.5元、未能在2018年2月5日前支付2018年3月5日至2018年6月5日的租金32602.5元，按照约定，现通知解除《房屋租赁合同》，并要求柏宇支付下列费用：1、应当在2017年11月5日而实际在2018年1月4日支付的2017年12月5日至2018年3月5日的租金所致滞纳金32602.5元；2、2017年11月5日前应支付2017年12月5日至2018年3月5日的剩余租金90元；3、应在2018年2月5日前支付的2018年3月5日至2018年6月5日的租金32602.5元，以及产生的滞纳金16301.25元；4、拖欠房租超过一个月应支付的年租金10%的违约金13041元；5、逾期未支付房屋致使协议解除，免租期房租损失10867.5元。同时要求在2018年3月5日前交还房屋，需要将房屋内全部物品清理完毕，否则将作为垃圾处理。原告另提交微信及短信记录，证实将上述内容告知被告；以及将上述解除通知邮寄给被告的凭据，显示在2018年3月3日签收。诉讼中，原告韩加兴另提交以下材料：1、加盖宏海大厦物业管理处印章的电费单，证实租赁房屋在2017年11月1日至2018年2月28日欠付电费2192.13元、在2018年1月1日至2018年3月12日欠付物业费5179.76元；2、宏海大厦物业管理处于2018年3月16日出具书面《情况说明》：证实韩加兴为宏海大厦806室房东，由于租客柏宇房租拖欠未交，现房屋未交接，人已离开，将租房时的电梯卡及一张电卡带走未移交，导致韩加兴在物业处重新办理补卡手续，其中两张电梯卡100元，一张电卡50元，均由韩加兴给付；3、银行明细。其中柏宇的付款包括：1、2017年9月7日支付15000元、9月8日支付10000元、9月20日支付5000元、12月1日支付22000元、12月13日支付5000元、2018年1月4日支付5512.5元；4、短信，证实原告在2017年11月、12月多次向被告发送短信催要租金、电费等。本案审理过程中，被告柏宇向本院邮寄提交以下材料：1、租赁房屋自2017年8月1日至10月31日的物业管理费6522.75元的发票复印件、以及自2017年11月1日至12月31日的物业费4348.5元的发票复印件，原告对此不持异议；2、2017年11月27日交付电费200元的发票复印件，原告对此不持异议；3、2017年8月4日双方签订的《房屋租赁合同》，其中租金支付方式方面，约定乙方每逾期一天支付租金，按照约租金的0.55%支付滞纳金。原告诉称：该合同是开始的合同，因为对于逾期支付租金的滞纳金约定较低，而且被告已经存在逾期支付行为，故此重新签订的新的租赁合同；4、《定金收条》，载明原告收到被告交付的定金10867.5元。原告对此认可。5、加盖苏州市会议中心物业管理股份有限公司园区第一分公司财务专用章的收据，显示被告交付装修押金724.75元。原告诉称，己方非收款方，也未从收款方实际领取该款，故此不予认可。诉讼中，原告确认在邮寄解除函后，于2018年3月5日自行收回房屋。当时室内尚有被告的部分办公家具，被告的电脑之前已自行搬离了。以上事实，由房屋租赁合同、转账记录、短信记录、解除合同通知书及邮寄凭证等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。双方于2017年11月7日签订的租赁合同形成时间在后，且约定前期合同作废，故应以该合同作为依据确定双方的权利、义务关系。根据约定，被告应当在每季度提前30天支付租金，逾期每日按照月租金的5%支付滞纳金，拖欠房租超过30天的，原告有权解除合同。根据上述约定，被告应当在2017年11月5日足额支付2017年12月5日至2018年3月5日的租金32602.5元，被告迟延及未全额支付，原告发函解除合同并诉请被告补足欠付款项及承担滞纳金于法有据，本院予以支持。根据现有证据，原告在2018年3月2日已经通知被告解除租赁合同，故本院认定上述租赁合同于2018年3月2日已经解除。就上述期间租金，原告诉请尚欠90元，一方面，原告的主张与转账记录以及催款的短信相互吻合，另一方面，被告也未能出庭应诉答辩，就款项交付提出异议并举证证明，本院予以支持；就该段时间逾期付款导致的滞纳金，合同虽约定为每日按照月租金5%支付滞纳金，但上述约定明显过高，依法可以参照原告的损失及被告的过错程度考量。因被告存在部分付款，综合考量，本院酌情滞纳金为300元。原告另主张2018年3月5日至2018年6月5日租金逾期支付所致的滞纳金，本院认为，租赁合同已经在该时间得以合法解除，且原告自认已于2018年3月5日自行收回房屋，在租金（使用费）无需支付的情况下，对于滞纳金本院不再支持。关于原告诉请因被告拖欠房租，应当按照合同约定10%支付违约金，以及被告未支付房租导致合同解除的免租期房租损失，本院认为，一方面，违约金兼具制裁违约行为及填补损失的双重功能，在被告欠付租金导致原告依法解除合同并造成相关损失的情况下，原告的该两项主张存在一定重合之处；另一方面，双方对于免租期约定明确，视为原告已经进行相应的权利处分，也无证据表明免租期是否放弃与合同的履行挂钩。结合原告对于收回房屋时间的陈述，综合考量，本院酌情支持违约金（含损失）13041元。鉴于被告在原告处尚有定金10867.5元，本院判决上述定金由原告直接没收折抵违约金的情况下，由被告另行支付原告违约金2173.5元。关于空调电费2192.13元、物业费5179.76元、以及补办电梯卡及电卡的费用150元，原告就费用欠付及相关金额已经提交证据证实，被告也未出庭对此提出异议并举证，本院予以支持。被告柏宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告柏宇于本判决生效之日起十日内支付原告韩加兴欠付租金90元、滞纳金300元；三、被告柏宇于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩加兴违约金13041元（其中10867.5元以定金冲抵，还需支付2173.5元）；四、被告柏宇于本判决生效之日起十日内支付原告韩加兴欠付电费2192.13元、物业费5179.76元、补卡费150元；五、驳回原告韩加兴的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1810元、公告费690元，合计2500元，由原告韩加兴负担2000元，被告柏宇负担500元。被告应负担之款项已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  周伟生人民陪审员陈燮根二○一八年十二月十四日书记员夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。