广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4157号原告：广州市海汇物业管理有限公司，住所广州市增城区永宁街永和新旺路80号。法定代表人：廖子健。委托代理人：邱平、阳小春，均是该公司员工。被告：龚茜，女，1976年4月2日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告广州市海汇物业管理有限公司（以下简称海汇公司）诉被告龚茜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海汇公司的委托代理人邱平、阳小春，被告龚茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海汇公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付从2016年4月至2018年4月止的物业服务费、水费、公摊电费共计8359.93元。二、被告向原告支付因逾期支付上述物业服务费的违约金（违约金从逾期之日起每日按应交物业服务费、水费、公摊电费的千分之一的标准分段计算，暂计至2018年4月30日为人民币2177.27元）。三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买的位于广州市增城永宁街永和新新七路313号14栋804房于2014年9月4日办妥物业移交手续。因此，被告应按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业服务费。但是被告未能依约支付物业服务费，为此，诉至法院，望判如所请。被告龚茜答辩称：一、物业服务合同是物业公司与全体业主之间的合约，因此，物业公司应将涉及欠费的业主作为一个整体进行诉讼。二、小区均有业主代表与物业公司进行沟通，可以作证小区是作为一个整体。三、关于欠缴物业服务费的说明如下，1、物业公司管理期间，小区名称中的“太阳城”三个字不见了，影响了小区的楼盘整体形象。2、对小区的服务水平不满意，虽然有些问题有所改善，但物业公司仍然敷衍了事。3、小区存在电梯维保不及时、故障修复时间慢等问题。4、小区绿化维护不达标。5、物业公司不积极履行整改义务，敷衍了事。经审理查明：2012年2月29日，龚茜（甲方，业主）与海汇公司（乙方，物业服务企业）签订《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》，载明“……本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。第一条双方的权利义务……7、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费，按照政府相关规定交纳专项维修基金。二、乙方的权利义务1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……第二条物业管理服务内容……一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……第四条物业管理服务费……二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅2.0元/㎡收取。……四、甲方应于房屋交付使用或视为实际交付之日起交纳物业服务费用。……第十条违约责任一、甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电等分摊费用的逾期责任也按此方式执行。二、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的……逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼。……”。2014年8月17日的《太阳城御园一期14栋804单元遗留事项》，载明“1、次卧墙面裂缝、空鼓。2、客厅墙面裂缝、空鼓。3、厨房灶台石孔位过大（要求更换）。4、入户门门板有刮痕，门框倾斜（改往里开，但门扇要求更换）。5、公卫洗手台面裂缝（要求更换）。6、主卫洗手盘下水器管道开裂。7、客厅天花小射灯两个不亮。8、公卫、主卫……。业主同意处理好以上……事项即同意收楼，不再提起他任何问题。维修时间为十个工作日。”。2014年9月4日《特殊要求申请表》载明“……申请内容：要求在9月10日之前修理完成所提出的8项装修质量问题，并不发生其他问题，因延期交付一年零二个月，开发商赔偿业主违约金60000元整（一周之内结清）。管理费自交付之日（维修完成之后）开始计算（14年9月20日）。……拟同意王金成……”。2014年9月4日，龚茜与广州市港龙实业有限公司签订《协议》，载明“……一、甲方代替乙方向房产所属的广州市海汇物业管理有限公司缴纳双方约定期限的物业管理费（以特殊申请表为准）。二、自签订本协议之日起，甲、乙双方互不追究对方的任何关于延迟交（收）楼的法律责任、违约责任[如逾期交（收）楼的违约责任，此次交（收）楼物业管理费延迟缴纳责任]。三、签订本协议天内，乙方到甲方办理收楼手续，乙方的收楼视为甲方合格交付标的房产……”。2017年12月8日，海汇公司向龚茜发出《物业费催缴通知书》，要求龚茜交付2016年4月至2017年12月止的物业服务费4548.18元。2018年1月29日，海汇公司向龚茜发出《管理费催收函》，要求龚茜支付2016年4月至2018年1月的物业管理费4764.75元。2018年6月6日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落增城区新塘镇新××房产权人龚茜建筑面积108.29平方米……”。2018年10月8日，增城新和自来水有限公司、广州供电局有限公司分别出具《证明》，证明海汇公司足额缴纳水费、电费，不存在拖欠情况。另查明，一、龚茜提供《照片》8张，拟证明海汇公司的服务存在瑕疵。二、海汇公司提供的费用明细表，载明龚茜每月应缴纳的物业服务费、水费、公摊电费等费用。审理中，一、海汇公司与龚茜确认，涉案房屋所在小区尚未召开业主大会，也没有成立业主委员会。二、涉案房屋2016年4月至2018年4月的物业服务费5414.5元。二、海汇公司陈述以下事实，1、关于涉案房屋所在小区名称中的“太阳城”三个字，是被开发商以安全名义拆除了，这个是可以重新做的。至于物业服务方面可能会有一些不足。2、龚茜的房屋是开发商包装修出售的，装修出现问题，与海汇公司无关。3、就涉案房屋的维修问题，海汇公司在去年与龚茜沟通过，需要十天左右的时间，但是龚茜安排不出十天的时间，所以维修时间定不下来。4、因为海汇公司不履行维修义务，所以2016年4月至2018年4月的物业服务费没有缴纳。5、当月产生的物业服务费，在下个月15日之前交纳即可。海汇公司会给业主一个月的宽限期，在应交物业服务费日期的下一个月开始计算违约金。5、海汇公司都是及时代缴水电费，所以没有向相关部门缴纳过滞纳金。三、龚茜做如下陈述，1、海汇公司去年与龚茜沟通过维修房屋的事宜，确定过整改方案，但是因为海汇公司要求十天时间，龚茜安排不了这么长的时间，所以维修时间仍未确定。2、龚茜还住在涉案房屋中。3、在2016年4月至2018年4月确实没有缴纳过物业服务费。4、愿意缴纳公摊水、电费。本院认为：海汇公司与龚茜签订《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当恪守履行。依据《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》约定，龚茜作为合同的相对方，现海汇公司依据该合同起诉龚茜并无不当。故本院对龚茜提出的海汇公司不应当单独起诉龚茜的抗辩理由不予采信。按照双方合同的约定，若海汇公司已经依据合同约定对案涉房屋提供了物业管理服务，则龚茜应按上述协议的约定交纳物业服务费。现龚茜抗辩称海汇公司提供的物业服务并不符合要求，但龚茜所提供的证据，不足以证明海汇公司存在严重违约行为及具有减免物业服务费的情形。故本院对龚茜此项的的抗辩不予采信。现龚茜认为海汇公司没有履行双方协议约定的维修义务，故龚茜无需支付涉案房屋的物业服务费。根据龚茜、海汇公司提供的《太阳城御园一期14栋804单元遗留事项》、《特殊要求申请表》、《协议》。综合上述证据所载明的内容可知，《太阳城御园一期14栋804单元遗留事项》是龚茜对开发商交付涉案房屋时存在的相关问题提出的异议，是与开发商之间就涉案房屋是否符合交楼标准所提出的协商。之后《特殊要求申请表》、《协议》，表明开发商与龚茜已经就就延迟交楼的责任、赔偿金额及支付方式、延期交楼期间的物业费负担、龚茜交付物业费的开始时间达成协议。根据上述协议“管理费自交付之日（维修完成之后）开始计算（14年9月10日）”的约定，现龚茜已经接收涉案房屋并居住，表明涉案房屋已经维修完毕。虽然有注明“维修完成之后”字样，但是之后又明确开始时间为2014年9月10日，而龚茜与开发商之间或龚茜与物业公司之间并未重新签订协议约定物业费交付时间或条件，也未明确物业公司需要承担相应的维修或免除物业服务费的责任，因此，龚茜的上述抗辩理由不足，本院不予采信。因此海汇公司请求龚茜支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。但因海汇公司在庭审中陈述，龚茜房屋确实还存在其他问题没有维修，故龚茜拖欠物业服务费并非具备恶意。故本院对海汇公司要求龚茜支付物业服务费违约金的请求，不予支持。经核算，涉案房屋的每月物业服务费为216.58元（2元/平方米/月×108.29平方米）。龚茜应付上述期间的物业服务费为5414.5元（216.58元/每月×25个月）。至于海汇公司起诉请求龚茜支付水、公摊电费的请求能否支持的问题。根据龚茜的陈述上述公摊水电费确实没有缴纳，且海汇公司已经代为缴纳。故龚茜应予支付。经核算，上述水费180元、公摊电费344.14元，海汇公司主张超过上述部分的金额，本院不予支持。至于海汇公司要求支付上述费用违约金的问题，根据双方合同中“甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电等分摊费用的逾期责任也按此方式执行未能按时足额支付，自欠缴之日起，应按欠费总额以每日1‰的标准支付违约金。”的约定，海汇公司主张违约金并无不当，但违约金计算范围应限于共用水、电费等分摊费用项目即344.14元。因上述合同中并未约定交纳的日期。现海汇公司陈述当月费用在下个月15日之前收取，且给予业主一个月的宽限期才计算违约金。上述交费方式龚茜并未提出异议，且海汇公司的上述主张亦不损害业主的合法权益。故本院对此予以采信，共用水、电等分摊费用违约金从应缴费之次月16日开始，以未交纳共用水、电等分摊费用的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2016年4月的共用水、电等分摊费用的延迟交纳违约金，从2016年6月16日开始，按2016年4月应交共用水、电等分摊费用为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月共用水、电等分摊费用的违约金应以每月拖欠的共用水、电等分摊费用的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付自2016年4月起至2018年4月止的物业服务费5414.5元。二、被告龚茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付拖欠的水费180元。三、被告龚茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付拖欠公摊电费344.14元及违约金[共用水、电等分摊费用违约金从应缴费之次月16日开始，以未交纳共用水、电等分摊费用的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2016年4月的共用水、电等分摊费用的延迟交纳违约金，从2016年6月16日开始，按2016年4月应交共用水、电等分摊费用为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月共用水、电等分摊费用的违约金应以每月拖欠的共用水、电等分摊费用的本金为限]。三、驳回原告广州市海汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63.4元，由被告龚茜负担60元，由原告广州市海汇物业管理有限公司负担3.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 勋人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一八年十二月十日书 记 员  刘耀允法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。