江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初4963号原告：陆守高，男，1979年12月28日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告：王良芹，女，1982年7月22日出生，汉族，住江苏省射阳县。两原告共同委托诉讼代理人：陈永奎，江苏公正律师事务所律师。被告：射阳九龙招商城商业运营有限公司，住所地江苏省射阳县解放西路188号。法定代表人：邵学俊，公司经理。被告：盐城洲盛置业发展有限公司，住所地江苏省射阳县解放西路188号。法定代表人：郭钰，职务不详。两被告共同委托诉讼代理人：田同玉，江苏德佳律师事务所律师。原告陆守高、王良芹与被告射阳九龙招商城商业运营有限公司（以下至判决主文前简称“九龙公司”）、盐城洲盛置业发展有限公司（以下至判决主文前简称“盐城洲盛公司”）合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月5日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加盐城洲盛公司作为本案的被告。第一次开庭，原告陆守高、王良芹的共同委托诉讼代理人陈永奎，被告九龙公司的委托诉讼代理人田同玉均到庭参加诉讼，第二次开庭，原告陆守高、王良芹的共同委托诉讼代理人陈永奎，被告九龙公司、洲盛公司的委托诉讼代理人田同玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆守高、王良芹向本院提出诉讼请求：要求九龙公司给付2016年9月28日至2017年9月27日的委托经营收益11000元（房屋总价款100000元×11%），并赔偿损失（其中5500元，自2016年11月1日起至实际给付之日，按照年利率6%计算损失；另5500元，自2017年5月1日至实际给付之日，按照年利率6%计算损失）。事实和理由：两原告是夫妻关系。2013年9月27日，原告与被告签订《射阳·九龙招商城委托经营管理合同》，约定将原告所有的位于该商贸城的23号楼XXX号商铺，全权委托九龙公司（乙方）经营管理，委托经营期限自2013年9月28日至2023年9月27日，并约定了前三年不支付收益，第四年至第十年的收益每年按照商品房买卖总价款的11%支付等内容。现九龙公司未能给付2016年9月28日至2017年9月27日的委托经营收益，原告向本院提起诉讼。被告九龙公司辩称：1.诉状内容不实。合同方是三方，而两原告陈述只有两方，据合同第九条约定本合同自三方签字即日起生效，合同头部和尾部都注明是甲、乙、丙三方，因丙方盐城洲盛公司并未签字或盖章认可，欠缺一个主体，三方未能达成一致意见，政府政策未能落实，预期利益可能不能实现，故盐城洲盛公司没有盖章，我方先盖章也没有问题，因为三方签字才生效，故不符合合同成立的生效条件。2.我方认为，本合同是委托合同，合同第四条约定，我方是受两原告委托代收费用，应根据委托合同承担相应法律后果。3.即使存在委托合同关系，案涉商铺实际上不存在收益，我方也未收到任何租金，故无需支付租金。两原告从未向我方主张租金，也从未提供过发票，据合同第四条第（六）项约定，我方也不应向两原告支付代收的租金。两原告的起诉缺乏事实和法律依据，应驳回诉请。4.在三方签订合同之初，存在客观情况，当时政府政策南苑招商场整体搬迁到射阳洲盛商贸城来经营的，是基于此，三方才商谈委托经营合同，后并未搬迁，致商贸城未运营，三方也就没有签订合同。这是合同三方未同时签订的原因。被告盐城洲盛公司辩称，同九龙公司的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年8月，射阳九龙招商城面向社会发布投资专刊，主要内容为，九龙招商城，投资商：香港苏润发集团，开发商：盐城洲盛置业发展有限公司。专刊上宣传，总价10万元起，主力铺面15－20㎡，10年保底总收益超260%！前3年租金按投资总额的24%一次性返还！4－5年按签约价的11%返还，6－7年按签约价的12%返还，8－10年，实际租金与投资者1：9分成，第10年启动回购政策，投资者申请可收获等同签约价足足两倍的回购金。两原告是夫妻关系。2013年9月27日，两原告与盐城洲盛公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，向其购买射阳洲盛商贸城第23幢第3层XXX号房，单价6476.68元/平方米，建筑面积共15.44平方米，房款100000元，约定买受人于2013年9月27日前支付首付款50000元，余款50000元采用银行按揭方式，出卖人应当在2013年12月31日前，具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。2013年9月27日，陆守高、王良芹（合同称甲方、委托方）、九龙公司（合同称乙方、受委托方）和盐城洲盛公司（合同称丙方、回购方）签订《射阳·九龙商贸城委托经营管理合同》，将上述商铺委托乙方进行经营管理，协议主要内容：1.甲方委托乙方统一招商经营并管理，该经营及管理包括但不限于统一出租、直营、自营、分租等乙方认为合适的方式，并以此获得经营成果。2.委托经营管理期限为10年，从2013年9月28日至2023年9月27日。3.权利义务。在约定的经营管理期限内，无须事先通知甲方，乙方即享有对商铺的自主经营管理的权利，包括有权实施任何有利于射阳·九龙招商城（产权名：射阳洲盛商贸城）经营管理或商业利益的行为。……甲乙丙三方同意该由甲方向丙方购买并交由乙方委托经营的商铺为：甲方委托乙方与该委托商铺的开发商丙方直接办理房屋交付手续，该委托包括房屋的交接、验收等，除乙方通知需甲方配合工作外，甲方无需再与乙方直接办理房屋交付手续，由乙方代表甲方直接签收商铺的交付……甲方可以合法行使商铺的处分权，……商铺所有权人发生变化的，不影响本合同的效力及履行，本合同对乙方、丙方及变更后的商铺所有权人继续有效，变更后的商铺所有权人在规定时间内向丙方提出回购申请时，仍按变更前由甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》总价款的200%退还。在乙方经营管理期间，对于甲方的商铺无论是乙方自用还是授权其他第三方使用，也不论乙方在经营期间所取得的收益高于或低于按本合同约定应付甲方收益，甲乙双方均不得要求增加或减少本合同约定的乙方应付甲方的款项，如乙方经营管理收益低于应付甲方收益的，亏损由乙方承担。4.在委托期内，租金由乙方代收后支付给甲方，乙方向承租方收取管理费并用于日常支出和管理，并代收各项其他费用。……甲方同意委托期内第一年至第三年，作为无租期，商铺经营管理费用收支由乙方负责。委托期内第四至第五年，双方约定，乙方承诺给予甲方每年保底收益按本合同第一条所指房款总价的11%，如实际租金比率超出11%，超出部分租金，乙方按比例与甲方结算，其中90%归甲方所有，余10%则作为委托管理费归乙方所有。（保底收益是指甲方因前三年为培植市场所作出的贡献，如果因市场租金不高，乙方以收取的管理费对甲方给予适当的帮助和扶持，补偿甲方的租金损失。委托管理费是指若乙方将市场壮大等导致租金上涨，甲方作为回报，支付管理费。）……租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内凭甲方提供的相应发票或合法票据支付，如甲方不提供或拒绝提供的，乙方有权拒付代收的租金而不会被认为违约。甲方应在2023年1月1日至2023年6月30日期间，以书面形式向丙方回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后于2023年12月31日前办理回购手续，并按《商品房买卖合同》总价款的200%退还甲方购铺款。超出上述期限的，甲方不再享有要求丙方回购的权利。如十年管理期限届满后，甲方选择将商铺继续委托经营，乙方拥有优先续约权。5.违约责任。甲乙丙三方应严格遵守本合同所约定内容，均应按本合同约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均应构成违约。甲乙丙三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止本合同，视为该方违约。6.合同的变更与解除。本合同的变更和解除应由三方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方面变更或解除本合同。7.争议的解决。由三方协商解决，协商不成，任何一方均可向商铺所在地的人民法院提起诉讼。8.本合同自三方签字或盖章之日起生效。该合同下方甲方处有陆守高、王良芹签名捺印，乙方处加盖九龙公司合同专用章；丙方处填有打印好的盐城洲盛公司的公司名称和法定代表人信息，但未盖章。2014年2月17日，盐城洲盛公司开具销售不动产统一发票，载明付款方陆守高、王良芹，收款方盐城洲盛公司，建筑面积15.44平方米，购房款金额100000元。2014年4月11日，案涉商铺办理房屋权属登记，2014年5月28日，办理了土地使用权权属登记，房屋、土地权利人是陆守高、王良芹。另，案涉委托经营管理合同的文本是开发商和被告提供的。庭审中，两原告陈述，不清楚商铺的经营现状；案涉房屋买卖合同和委托经营管理合同是同一天签的，签的时候全谈好了，故根据签合同的时间确定经营期限的起点。当时就按照他们要求签字，他们把手续全部办好后把合同给我们的，记不得我们签字的时候他们有没有盖章。如果盐城洲盛公司没有盖章，那就是开发商欺骗我们；按照合同约定该收取第四年收益的时候，找被告公司登记的注册地要收益已经找不到人了，无奈到政府信访，政府也做了工作，但被告就是不履行合同义务，我们无奈提起诉讼。我们是按照合同约定主张权利，被告是找不提供租金发票这个借口来拒绝履行合同义务。庭审中，被告陈述，案涉委托经营管理合同签订后，没要求开发商向被告交房；不认可只要两原告提供发票就按约支付收益；商铺现状没有对外出租，被告没有实际运营，公司也没有注销。原告提交的九龙招商城现状照片反映了九龙招商城在整体运营。以上事实，有当事人的庭审陈述及两原告提供的已与原件核对的商品房买卖合同及补充协议复印件、不动产发票复印件、房屋土地权属证书复印件、委托经营管理合同复印件、招商投资专刊、九龙招商城现状照片等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1.案涉《委托经营管理合同》是为了实现产权式商铺分割销售、统一经营需要的产物。本案中，商铺被单独出售给两原告，两原告拥有商铺产权，但并不实际控制、使用商铺，而是通过协议约定，委托九龙公司与开发商盐城洲盛公司直接办理案涉商铺交付手续，并由九龙公司进行统一规划管理，两原告仅享有协议约定的收益。该经营模式下，开发商可快速回笼资金，受托经营方虽不享有产权、但仍可独立自主经营，实际享有经营权和经营收益，业主拥有产权、并享有可期待的固定收益，本是三方共赢的谋划，但两被告未能准确预估市场经济经营风险和其间可能存在的法律风险，导致两原告无法依约收取预期收益，是本次系列案件引发讼事的根源。2.依法成立的合同对当事人具有法律约束力。上述合同文本，双方一致陈述是九龙公司和盐城洲盛公司提供，虽回购方盐城洲盛公司未盖章，但已打印填写了公司名称、法定代表人、地址和联系电话，具有意思表示的表征，也与两原告关于签订合同过程的陈述相符。合同中，设定回购方权利义务的条款主要是关于到期回购的承诺，且其承诺回购的目的是为了让买受人也就是原告更放心进行投资，同时确保被告方九龙公司经营的连续性和优先性，与两原告和被告九龙公司之间的权利义务履行并不相干。另，不论该合同对盐城洲盛公司是否具有约束力，都不影响两原告和被告九龙公司之间已签章形成的一致意思表示，且原告与被告九龙公司所涉的《委托经营管理合同》条款内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同中设定的原告与被告九龙公司之间权利义务的内容应认定为合法有效，双方均应按照协议内容全面且诚实信用地履行合同的权利义务。被告提出是三方协议，因回购方未签字，故合同未成立生效的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。3.关于商铺是否交付给九龙公司的认定。合同约定两原告委托商铺由九龙公司代表从盐城洲盛公司处接收交付，事实上，两原告对案涉商铺从未实际享有控制权，其作为所有权人对所有物的完整物权，也被协议让渡给了九龙公司，仅享有协议约定的收益，故本院认定自协议签订之日即2013年9月27日，案涉商铺交付给九龙公司。九龙公司仅否认未向盐城洲盛公司要房，怠于履行受托人义务，该辩解不符合合同约定，况且从现有证据来看，九龙招商城处于运营状态，故九龙公司关于没有接受交付的辩解意见，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：被告射阳九龙招商城商业运营有限公司于本判决发生法律效力后十日内，向原告陆守高、王良芹给付第四年度的委托经营收益11000元及逾期利息（自2016年11月1日至实际给付之日，以5500元为本金基数，按照年利率6%计算；自2017年5月1日至实际给付之日，以5500元为本金基数，按照年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告射阳九龙招商城商业运营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  张洪兵人民陪审员  李宏连人民陪审员  吴友俊二〇一八年十二月十九日书 记 员  崔 宇王远超附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。