安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0191民初6257号 原告：合肥蓝石房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市茨河路6号（芙蓉苑南），统一社会信用代码913401007711084155。 法定代表人：徐明胜，总经理。 委托诉讼代理人：赵鹏，安徽三三律师事务所律师。 被告：安徽银通物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江中路130号，统一社会信用代码913401006103095159。 法定代表人：周名奎，总经理。 委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何迅纪，安徽凯安律师事务所实习律师。 被告：周名奎，男，1983年7月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥蓝石房地产开发有限公司（以下简称蓝石公司）与被告安徽银通物业管理有限公司（以下简称银通公司）、周名奎排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝石公司的委托诉讼代理人赵鹏、被告银通公司的法定代表人周名奎及委托诉讼代理人吕海波、被告周名奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蓝石公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令银通公司停止对蓝石公司蓝色湖畔小区地下车库（产权证号：房地权证合产字第××号）的侵占，将地下车库返还给蓝石公司；2、依法判定银通公司将车库租金256320元返还给蓝石公司（120元／月×178个车位×12个月，自2017年10月开始，暂计算至2018年9月）；3、依法判令银通公司赔偿损失106800元（银通公司收取费用低于市场价，按照每个车位赔偿50元计算）；4、依法判令周名奎对第1、2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由银通公司和周名奎承担。事实和理由：蓝石公司于2006年在合肥市经济技术开发区开发建设了蓝色湖畔小区。根据规划，小区内的地下车库产权属于蓝石公司所有，建设完工后，蓝石公司依法申请了权属登记。2013年11月8日，由合肥市房地产管理局向蓝石公司颁发了《房地产权证》，产权证号：房地权证合产字第××号，建筑面积5963.86平方米，车库178个。蓝石公司是该地下车库的合法所有权人，依法享有该房屋的排他性权利。银通公司系蓝色湖畔小区的物业管理公司。2017年10月，银通公司在未告知蓝石公司，未和蓝石公司签订任何合同，取得授权的情况下，擅自将蓝石公司所有的地下车库以每月120元的价格进行出租并收取租金。银通公司的行为已经严重侵犯了蓝石公司对该地下车库的所有权，应立即停止侵占行为，将车库返还给蓝石公司。蓝石公司因资金周转需要于2017年下半年开始启动蓝色湖畔小区地下车库的销售工作，但是蓝石公司发布的销售广告、通知等均被银通公司清理屏蔽，银通公司还通过张贴通知等，明确告知小区业主不得理会蓝石公司的电话、短信等，导致蓝石公司的销售工作陷入停滞，资金无法回笼，给蓝石公司造成了巨大的经济损失。蓝石公司曾多次找到银通公司，要求其停止侵权行为，返还车库，但银通公司对蓝石公司的要求不理不睬，采用各种方式阻扰蓝石公司行使合法权利。银通公司在小区内张贴通知，告诉小区业主银通公司是车位出租的唯一收款方，明确要求业主将租金交付给银通公司，否则将禁止车辆出入小区。银通公司明目张胆的非法侵占蓝石公司的车库，连蓝石公司的工作人员都禁止进出小区和地下车库，导致蓝石公司自己所有的车库不能出售、出租，无法行使所有权。周名奎是银通公司的法定代表人，负责蓝色湖畔小区的物业管理工作，但其在明知侵权的情况下，不按照法律和合同的约定，做好物业服务工作，反而侵犯业主权益。周名奎是侵占车库行为的主导者和实施者，其利用物业管理上的便利，为了获取更大的非法利益，拒绝和蓝石公司沟通解决问题，坚持将侵权行为进行到底，给蓝石公司造成的经济损失越来越大。因此，周名奎应对蓝石公司的损失承担连带赔偿责任。蓝石公司认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产、依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第六十六条规定：“私人合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”，为此，诉至法院。 银通公司辩称：1、本案无法确定蓝石公司不动产权主体身份，蓝石公司不具有本案适格原告的诉讼主体资格，应当驳回蓝石公司的起诉。蓝石公司所提供的车位产权证书不能证明蓝石公司系涉案车位的产权人，其中部分车位办理了转移登记，违反一物一权原则，不属于物权法的所有权登记；案涉车位登记所有权人虽系蓝石公司，但土地使用权人系全体业主，根据房随地走的原则，车位应转到全体业主名下；蓝石公司提供的房地产权登记信息系初始登记，不代表是房屋所有权登记信息。2、本案应追加涉案小区业主委员会作为第三人参加诉讼。根据房屋产权登记信息表显示，案涉车位的土地使用权为全体业主，根据房地一体的原则，全体业主应为车位所有权人；银通公司是根据物业服务合同约定，受全体业主委托对涉案小区提供服务管理义务，其处理事务的结果应由委托人承担。3、银通公司不存在实施对涉案小区车位侵占的侵权行为。蓝色湖畔小区第二届业主委员会经过业主大会的业主共同决定，与银通公司签订了物业服务合同，约定由业主委员会委托银通公司进行停车场管理，并对地下停车库打扫的时间、次数、占道处理、特别天气的处理等进行了约定。银通公司是受全体业主基于雇佣关系受托对停车场进行管理。银通公司仅仅提供了管理服务的行为，实际占用使用车位的是使用业主。4、蓝石公司主张的租金和损失缺乏事实和法律依据。银通公司收取的是物业管理服务费用，并未收取任何形式的租金。蓝石公司也没有证据证明银通公司从2017年10月开始收取租金或其他性质的使用费用。蓝石公司主张赔偿的损失106800元不存在且计算缺乏依据。5、蓝石公司与银通公司签订和解协议，不仅属于胁迫、趁人之危的情形，而且侵害了案外全体业主的合法权利，同时也不具备生效要件。蓝石公司在起诉后立即通过财产保全的方式查封冻结了银通公司及其法定代表人的个人银行账户，致使银通公司及个人无法对外开展工作和个人生活需要。银通公司在没有收到本案涉案证据的前提下，与蓝石公司进行沟通协商财产解封事宜，为此蓝石公司准备好事先拟定好的和解协议要求银通公司及其法定代表人签字。和解协议确认了车库产权归属为蓝石公司所有，侵犯了全体业主作为土地使用权人的合法利益，否决了业主对案涉车位的所有权，也体现了蓝石公司对其车库所有权效力不确定；和解协议未约定银通公司的任何权利，未能体现权利义务对等原则，不具备生效条件；和解协议第七条约定，在合同签订之日起三日内到法院签署和解协议，可以看出该协议并非最终的和解协议，只有三日内到法院签订的和解协议才是最终的和解协议，因此该和解协议未生效。另蓝石公司申请保全了周名奎的个人银行账户，属于滥用诉权，应承担法律责任，同时该行为的实施迫使银通公司及其法定代表人为了解除财产保全而不得不与蓝石公司签订和解协议，因此应属于效力待定的情形。 周名奎辩称：我仅是公司法定代表人，履行职务行为，蓝石公司要求我承担连带责任无法律依据，其他同银通公司意见。 本院经审理认定事实如下：蓝石公司系蓝色湖畔小区开发商，2013年11月8日，蓝石公司取得蓝色湖畔小区地下车库的房地产权证（房地权证合产字第××号），后于2017年7月25日核减171号、1132号、1140号三处车位，于2018年1月24日核减128号车位。2017年10月，银通公司接手蓝色湖畔小区物业管理，2018年5月5日，合经区蓝色湖畔小区第二届业主委员会（以下简称蓝色湖畔业委会）与银通公司签订蓝色湖畔物业管理服务合同一份，约定蓝色湖畔业委会选聘银通公司对蓝色湖畔小区提供物业服务事宜，合同期限自2018年5月5日至2021年5月4日，物业合同试用期自2017年9月15日至2018年9月15日，蓝色湖畔业委会委托银通公司经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善，地下车库应保证每天晚间巡视一次，对于占道停车，侵占他人停车位置的，需以浆糊将提醒告示粘贴在违规车辆上，以示警告等。后蓝石公司在销售蓝色湖畔小区地下车库过程中与银通公司发生纠纷。2018年10月17日，蓝石公司诉至本院，要求判如所请。诉讼中，蓝石公司与银通公司、周名奎签订和解协议一份，约定蓝色湖畔小区地下车库产权属于蓝石公司所有，银通公司不得侵占，银通公司于2018年11月5日将所有车位交还给蓝石公司（包括车库租赁合同、租赁发票、租赁清单、租赁方信息资料等），并于协议签订之日起三日内，将所收取的租金约320400元（120元／月×178个×15个月）支付给蓝石公司，蓝石公司全部租金之日起三日内，将蓝石公司办公室物业管理费合计（此处空白）元（交至2018年12月）支付给蓝石公司，银通公司积极配合蓝石公司进行车位销售工作，积极促进车位的成交，配合办理车位过户登记管理等工作，做好蓝色湖畔小区的物业管理服务，否则，应向蓝石公司支付违约金100000元，逾期付款的，按照每日应付金额的百分之一向收款方支付违约金，直至付清为止，银通公司逾期交还车位的，应按照每个车位每月300元向蓝石公司支付租金，直至交还为止，银通公司继续擅自出租蓝石公司车位的，除向蓝石公司返还租金外，还应按照每个车位50000元向蓝石公司支付违约金，周名奎对协议中银通公司应承担的责任及义务承担连带担保责任，三方应于协议签订之日起三日内，到合肥市高新区人民法院签署和解协议，随后蓝石公司办理撤诉手续。同日，周名奎向蓝石公司出具承诺书一份。上述和解协议三方未实际履行。 上述事实，有房地产权证、房地产权登记信息、通知、照片、视频、和解协议、承诺书、物业管理服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，蓝石公司持有案涉车库的房地产权证，系房地产管理部门登记的案涉车库车位所有权人，又无他人就案涉车库的所有权提起所有权确认之诉，故蓝石公司作为房地产管理部门登记的所有人具有本案原告的诉讼主体资格。 关于银通公司、周名奎与蓝石公司在诉讼中签订和解协议效力。银通公司、周名奎辩称蓝石公司通过诉讼保全措施胁迫其签订该协议，其该抗辩意见无法律依据，本院不予采信。银通公司、周名奎辩称协议约定三日内到法院签署和解协议，因此从三方签订的和解协议并非最终和解协议，只有到法院签署的和解协议才是最终的和解协议，因此该和解协议未生效，本院认为，三方虽约定之后到法院签署和解协议，但并未约定若后续未到法院签订和解协议，则三方签订的和解协议不发生法律效力，故本院对其该抗辩意见不予采信。银通公司、周名奎辩称和解协议确认车库产权归属，侵犯他人合法权益，本院认为，根据合同的相对性，三方签订的和解协议效力仅及于三方，蓝石公司不能依据该和解协议向他人主张所有权或对抗他人所有权，故该协议并不损害他人合法权益，本院对其该抗辩意见不予采信。综上，银通公司、周名奎与蓝石公司在诉讼中签订和解协议具有法律效力。 蓝石公司诉请银通公司停止对蓝色湖畔小区地下车库（房地权证合产字第××号）的侵占，将地下车库返还给蓝石公司，因双方在和解协议中约定了银通公司将所有车位交还给蓝石公司，故本院对其该诉请予以支持。 蓝石公司诉请银通公司将车库租金256320元返还给蓝石公司，因双方在和解协议中约定银通公司将所收取的租金约320400元支付给蓝石公司，蓝石公司的诉请未超出双方约定，故本院予以支持。 蓝石公司诉请银通公司赔偿损失106800元，因双方在和解协议中未约定银通公司赔偿损失，应视为和解过程中蓝石公司放弃该权利，故本院对其该主张不予支持。 蓝石公司诉请周名奎对第1项诉讼请求承担连带责任，因该请求不属于债务履行事项，其主张连带责任无法律依据，故本院不予支持。蓝石公司诉请周名奎对第2项诉讼请求承担连带责任，因三方和解协议中约定了周名奎承担连带担保责任，故本院对其该诉请予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、之规定，判决如下： 一、被告安徽银通物业管理有限公司于本判决生效后立即停止对原告合肥蓝石房地产开发有限公司名下蓝色湖畔小区地下车库车位（房地权合产字第××号，具体车位号见产权证记载）的侵占，于本判决生效之日起十日内将上述车位交付给原告合肥蓝石房地产开发有限公司； 二、被告安徽银通物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告合肥蓝石房地产开发有限公司车位租金256320元； 三、被告周名奎对本判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告合肥蓝石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果本案履行义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6747元，减半收取为3374元，财产保全费2336元，合计5710元，由原告合肥蓝石房地产开发有限公司负担1650元，被告安徽银通物业管理有限公司、周名奎共同负担4060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郭小宁 二〇一八年十二月二十二日 书记员  吴兆婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。