广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0205民初3513号 原告：柳州市世华房地产中介有限公司，住所地广西柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场34栋1-9。 法定代表人：刘飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张东方，该公司员工。 委托诉讼代理人：覃应富，该公司员工。 被告：胡素清，女，1961年5月6日生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：刘汝勇，广西都乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁世辉，广西都乐律师事务所律师。 原告柳州市世华房地产中介有限公司与被告胡素清居间合同纠纷一案，本院于2018年7月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市世华房地产中介有限公司的委托诉讼代理人张东方、覃应富，被告胡素清及其委托诉讼代表人刘汝勇、梁世辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年4月16日原、被告签订《限时销售合同》,合同约定：被告同意将其名下位于柳州市柳北区房屋，以出售价不低于500000元的标准独家委托原告于2018年7月16日前限时销售。2018年4月17日原告依约向被告支付3000元限时销售保证金，约定：“若原告于2018年7月16日前未找到适格买家，则被告有权没收此保证金；若在限售期限内找到适格买家，则保证金在签订《房屋买卖合同》时退还原告”；同时约定：“若被告拒绝与原告找到的适格买家签订《房屋买卖合同》视为违约，应当返还原告保证金，并支付房地产委托交易价的4%作为违约金”。《限时销售合同》的相关条款，经原告充分给被告详细说明并解释清楚，被告确认无异后，签订了《限时销售合同明示单》给原告。被告同时向原告保证，会严格按照《限时销售合同》约定履行权利及义务，若不按合同约定履行权利义务的，自愿按照《限时销售合同》所列违约条款承担赔偿责任，并向原告书写了《保证书》。2018年7月6日原告依约找到了适格买家郑杰，签订了《承购确认书》，收取3000元承购意向金。2018年7月9日至2018年7月17日原告共向被告发送22条短信，拨打61个电话与被告联系，请求被告与适格买家签订《房屋买卖合同》，但被告均以各种理由拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》。原告认为，原、被告签订的《限时销售合同》及被告签字确认的《限时销售合同明示单》、《保证书》均为合法有效的法律文书，双方应严格按照约定履行权利及义务，而被告却无视合同的诚实信用原则及契约精神，给原告及适格买家造成相应损失。根据《担保法》、《合同法》及《限时销售合同》的约定，被告应当返还原告保证金3000元，并根据《限时销售合同》及《保证书》的约定向原告支付赔偿金20000元。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现原告特向贵法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告返还原告限时销售保证金3000元；2.被告支付原告赔偿金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：原、被告签订的协议是显失公平的协议，是无效的协议。即使协议有效，被告也没有任何违约行为，被告曾按原告的要求先后四次到原告指定地点均未见到所谓的适格买家，原告所谓的适格买家均为伪造，事实上并不存在，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定案件事实如下：原告是一家具有房地产中介服务经营范围（房地产拍卖及典当除外）的企业。被告曾是柳州市北雀路宏都新村11栋3单元6-1号房屋产权人。2018年4月16日，原、被告签订一份《限时销售合同》。合同约定：被告委托原告对柳州市北雀路宏都新村11栋3单元6-1号房屋进行限时销售；限时销售期限从合同签订之日至2018年7月16日止；委托销售房屋最低价为500000元，如实际销售高于500000元，高出部分作为原告的中介服务费；原告向被告支付限时销售保证金3000元，原告如未能在约定的期限内为被告找到适格买家，被告有权没收此保证金；原告如在约定的期限找到适格买家，被告与适格买家签订《房屋买卖合同》当日返还原告限时销售保证金3000元，被告拒绝与原告找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，被告应向原告返还限时保证金的同时还应向原告支付委托销售最低价500000元的4%作为违约金；若原告在约定的期限内与适格买家签订《承购确认书》，即视为原告居间成功等等。同日，被告在原告准备的明示单及保证书上签字。明示单及保证书载明：原告已对《限时销售合同》作详细说明和解释；被告对合同所有条款已经详读，清楚合同条款，保证如不愿按合同约定出售房屋给原告找到的适格买家，则愿意按照合同约定承担赔偿责任。2018年4月17日，原告通过陈科任的银行账户向被告转入3000元作为限时销售保证金，被告认可收到此款。原告主张2018年7月6日找到适格买家郑杰，与之签订了《承购确认书》并于当日收取郑杰交付的3000元购房诚意金。为了证明这一主张，原告提交了《承购确认书》、《收款收据》、《中国建设银行网上转账汇款电子回单》予以证明。《承购确认书》记载：甲方为原告、乙方为郑杰；经甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对柳州市宏都新村11栋3单元6-1号房屋有购买意向；乙方在签订《承购确认书》时同意交付3000元购房诚意金等。《收款收据》系原告业务员2018年7月6日开具的一份内部材料，记载：今收到郑杰交来承购宏都新村11栋3单元601室承购意向金3000元，经手人覃应富。《中国建设银行网上转账汇款电子回单》记载：转账日期为2018年7月11日，付款人为陈科任，收款人为郑杰，交易金额3000元。原告提交的“短信截屏”可以认定2018年7月9日至同月16日原告多次以短信的方式向被告发送以下信息：“胡素清女士，你好，我是世华地产和兴园店营业经理覃应富，根据你跟我们公司签定的限时销售合同的销售价500000元干净的条件。我们已经成功为你找到了客户，现客户出价510000元，并交了10000元的诚购意向金。根据我们的合同条款，请你明天上午10点到世华地产锦绣路1号分行，与客户签定三方《房屋买卖合同》。如果不按时或者不准时来履行这个合同的话，到时候我们会交由我们公司总部的法律部处理。”原告庭审中解释：以上信息提到的适格买家不是郑杰，是另有其人，这个适格买家没有与原告签订《承购确认书》。其间，被告回复原告的短信分别有：“你好，昨晚我一直在忙办法院的事情，没有得看你的信息，今天一天在法院手机调静音不方便接电话，你有事提前一天打电话给我”；“你好！很抱歉，我今天下午没有空，有什么问题要解决的请打电话，我很少看短信，也不太会打字”；“好的、收到”；“我10点零3分到，不见客户”。原告庭审中还提交了2018年7月4日至同月17日与被告的“通话记录详情”，记载了2018年7月4日至同月17日原、被告通话时间、接通与未接通的情况。 2018年7月31日原告将被告诉至法院，要求被告返还限时销售保证金3000元并支付赔偿金20000元。原告起诉后，次月被告将涉案房屋转让他人。 本院认为：原告作为具有房地产中介服务经营范围的企业与房屋产权人被告在平等、自愿的基础上签订的《限时销售合同》是双方当事人真实意思表示，应认定为有效合同，合同当事人均应遵守履行。本案争议焦点主要有：一、原告是否为被告找到适格买家；二、被告是否拒绝与原告找到的适格买家签订《房屋买卖合同》构成违约。 针对本案争议焦点，原告负有举证责任，原告提交的证据主要有：《承购确认书》、《收款收据》、《中国建设银行网上转账汇款电子回单》、“短信截屏”、“通话记录详情”。“短信截屏”与“通话记录详情”记载的内容被告认可，本院予以确认。《中国建设银行网上转账汇款电子回单》有相关银行印章，对其真实性本院予以确认。《承购确认书》甲方为原告，乙方为郑杰，在郑杰没有出庭作证的情况下，该证据的真实性要结合其他证据才能确定。从《收款收据》和“短信截屏”两份证据来看，原告收取郑杰购房诚意金和给被告发短信的人是同一人（覃应富）。覃应富从2018年7月9日至同月16日将一个没有确定的购房信息多次发送被告，而确定购房（郑杰）的信息却一次都没有发，这不符合常理，也不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告的规定。因此对《承购确认书》本院不予采信。《收款收据》是原告自己开具的单据，其证据形式相当于原告的自述，其记载收款的时间（2018年7月6日）与《中国建设银行网上转账汇款电子回单》记载转账时间（2018年7月11日）不一致，且《中国建设银行网上转账汇款电子回单》记载郑杰是收款人，与《收款收据》记载郑杰是付款人完全不吻合，可见原告开具的《收款收据》与事实不符，本院不予采信。综上，原告提交的证据不能证明原告为被告找到适格买家郑杰的事实。“短信截屏”没有记载被告拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》的内容，不能证明被告拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》的事实；“通话记录详情”记载了原、被告一段时间的通话时间、接通与未接通的情况，原告拟以未接通电话的情况证明被告拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》，由于通话内容不清楚，本院不予采信。根据双方《限时销售合同》约定，原告未在约定的期限内找到适格买家，被告有权没收限时保证金，因此对原告要求被告返还限时销售保证金3000元的诉讼请求，本院不予支持；由于原告不能证明被告构成违约，则应承担不利后果，因此对原告要求被告赔偿金20000元的请求本院也不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告柳州市世华房地产中介有限公司的诉讼请求。 案件受理费375元，由原告柳州市世华房地产中介有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  卓小萍 人民陪审员  覃新莲 人民陪审员  程 玫 二〇一八年十二月六日 法官 助理  魏亚引 书 记 员  郑 静