文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初23041号原告:李伟，女，汉族，出生日期:1953年3月31日，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：杨晓红，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕威，重庆索通律师事务所实习律师。被告:漆明远，男，汉族，出生于1950年5月3日，住渝中区。原告李伟与被告漆明远合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法普通简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟的委托诉讼代理人杨晓红、吕威到庭参加诉讼，被告漆明远经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于渝中区XXX房屋(建筑面积24898平方米)的不动产登记证书，将房屋过户至原告名下；2.请求判令被告支付原告因过户产生的税费由被告承担;3.本案全部诉讼费用、保全费用均由被告承担。事实和理由：因被告自2009年以来向原告借款3800万元未能按约清偿，原被告双方在2014年期间进行了多次协商之后，决定以被告的房产抵偿原告部分债务。遂原被告双方于2015年4月23日签订了《以房抵债及房屋交付合同》，约定被告以其继承所得的位于重庆市渝中区XXX住房(面积约900余平方米，含合法的和不可分割的违章建筑两部分)作价1000万元抵偿给原告，以此抵减所欠原告的1000万元债务。合同约定由被告负责办理过户手续，原告协助，办证的各种税费由被告承担。由于该房屋登记在被告已故的父亲名下，且存在部分尚未取得初始登记的新建建筑，双方约定办理过户登记的顺序为:先以被告父母的名义办理房产初始登记，然后办理遗产继承转移登记，最后再从被告名下变更登记到原告或者原告指定的人名下。合同签订后，双方于2015年4月30日就房屋交付签订了《房屋交付具体事宜》，确认了房屋交付的具体事项，包括钥匙的交付，房屋平面图、水电施工图等相关施工图纸，水电气表分表改造、水电气费用的支付等相关内容。签订该交付文件后，被告将房屋交付给了原告，目前房屋一直由原告自行使用和管理。然而，尽管被告曾委托原告之女李霞前往不动产登记中心办理房屋的改建手续以及继承过户相关手续，原告还代被告缴纳了房屋的勘测服务费和所有权登记费等变更所有权所需的相关费用，但被告一直未出面办理房屋过户登记手续。经原告多次催告，被告一直不予理会，故房屋至今未能变更登记到原告名下，原告认为:《以房抵债及房屋交付合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵守。原告依约履行了合同义务，而被告虽将房屋交付给了原告，也委托办理了部分房屋权属变更的手续，但却迟迟不予办理过户登记。被告的行为已违反了双方合同约定，给原告造成了重大损失。为维护原告合法权益，望判如所请。被告漆明远未答辩。本院经审理认定事实如下：2009年9月18日，李伟（甲方、贷款方）、漆明远（乙方、借款人）、漆小红、漆静（丙方、担保方）签订了《借款合同》，约定漆明远向李伟借款，借款金额以每次借款时乙方及丙方向甲方出具的借据具体金额为准。乙方出具的借据丙方予以无条件确认。乙方借款用于项目投资。贷款期限为二年，自2009年9月18日起至2011年9月17日（以每次乙方及丙方向甲方出具的借据具体时间为准），借据到期后如甲乙双方继续合作，经协商后另行签订借款合同。在借款期内本借款利率为年息24%（即月息为2%），支付方式为现金按月支付，付息日期为每月的最后五个工作日内。如乙方未按本合同第三条及第四条的约定还款及支付利息且未就延期事宜与甲方达成协议，甲方有权对逾期部分款项按月1%利率加收罚息。乙方应按本合同约定日期偿还借款本金及利息；如乙方不能按期偿还甲方借款本息，丙方漆小红、漆静作为乙方的担保方承担连带保证责任担保。合同还对其他权利义务进行约定。李伟、漆明远、漆小红、漆静在合同落款处签字捺印，张强在合同落款“操作人”处签字捺印。2011年9月17日，漆明远向李伟出具《欠条》载明：今欠李伟借款利息人民币壹仟贰佰陆拾陆万陆仟元整（小写：¥12,666,000）。该笔欠款还款期限是2010年12月30日止。利率按国家银行规定利率执行支付。2011年9月18日，李伟（甲方、贷款方）、漆明远（乙方、借款人）、漆小红、漆静（丙方、担保方）再次签订了《借款合同》，约定乙方向甲方借款38，000，000元，借款用于投资，借款期限为两年，自2011年9月18日起至2013你那9月17日止（以每次乙方及丙方向甲方出具的借据具体时间为准），借款到期后如甲、乙双方继续合作，经协商后另行签订借款合同。在借款期间本借款利率为年息18%（即月利息为1.5%），支付方式为以现金按季度支付，付息日期每季度的最后五个工作日内。合同还对其他的权利义务进行了约定。李伟、漆明远、漆小红在合同落款处签字捺印，张强在合同落款“经办人”处签字捺印。2011年9月18日，漆明远向李伟又出具了《借据》一份，载明：兹收到李伟借给本人的款项叁仟捌佰万元整（¥38,000,000）人民币，借款利息按照本人与李伟二○一一年九月十八日签订的借款合同执行。2012年4月30日，漆明远向李伟出具《欠条》载明：今欠李伟借款利息人民币壹佰贰拾捌万元整（¥：1，280，000）。已减去2012年2月27日付利息壹佰万整。2012年6月30日，漆明远向李伟出具《欠条》载明：今欠李伟借款利息人民币壹佰壹拾肆元整（小写：¥140,000）。2013年5月31日，漆明远向李伟出具《欠条》载明：今欠李伟借款利息人民币陆佰贰拾柒万元整（小写：¥6,270,000）。2014年1月19日，漆明远向李伟出具了《李漆借款案第三次协商会纪要》，载明：甲方李伟与乙方漆明远借款合同纠纷一案，乙方于2011年9月18日第二次向甲方借款38000000元，至2013年9月17日已届满到期。就还款事宜双方业经三次协商，本着诚实信用、合法合情合理和互相理解的原则，在张正德、钟晓渝、李霞、易鹭参加下，乙方表示借款投资失败，对不起李伟，但要竭尽全力努力还款，甲方表示理解乙方的困难，愿意放弃借款共四年所产生的巨额利息，双方达成一致意见，2014年上半年还款的时间安排。（一）乙方首先用位于本市渝中区XXX的700多平方米住房抵偿部分债务。该房产700多平方米，2003年6月26日获市规划局渝规建证（2003）中字第XXX号建设工程规划许可证，底层面积124.5平方米，地上二层，地上建筑面积249平方米；2006年7月17日获建设工程规划验收合格证“渝规建验（2006）中字第XXX号”。竣工资料：底面积150平方米，地上三层，地上建筑面积379.55平方米，验收合格证批准：“对增加的130.55违法建筑不予规划验收”。一次，根据《房屋登记办法》，该房产现在不能按正常程序办理合法登记过户手续。对于2006年乙方继承获得的700多平方米遗产房屋，有500平方米属于违法建筑，乙方漆明远表示愿意通过主动认错认罚、诚恳检讨违法行为的途径去取得市政府相关部门的谅解，尽全力配合完成房屋登记程序，最后取得合法有效的房地产证。然后再寻找买方变现，如果买卖不成，则双方议价抵债。以上问题乙方保证在2014年第一季度兑现。（二）另外两套住房住房抵债问题。乙方漆明远表示：前妻郑元淑一套闲置的住房愿意拿自己变卖抵债，本案保证人，乙方女儿漆小红一套闲置住房，乙方表示先做好工作后，也用先变卖，不成则双方议价抵债的方式还款。甲方希望这两套住房抵偿债务问题在今年第一季度实现，乙方表示前妻的住房一季度抵债没问题，女儿的住房还需要做工作，希望宽限到四月份，甲方表示同意。（三）2014年6月前争取偿还壹仟万元现金。乙方漆明远任董事长的重庆众采电动车科技有限公司研发的小排量电力车项目已得到云南内燃机动力公司的认可，其子公司达川汽车有限公司愿意使用该技术，承诺2014年6月支付乙方壹仟万元现金，以补偿乙方漆明远任董事长的重庆众采电动车科技有限公司的前期研发费用。此款到手后，立即用来偿还所欠甲方的债务。利息问题。甲方表示：鉴于乙方的现实困难以及本着友谊为重，为了给乙方松包袱和缓解经济压力，放弃双方两次订立的两份两年期的借款合同在四年中所产生的利息；如果今年上半年乙方还款积极并效果显著，则2013年10月以后的违约利息也免；否则保留追偿第二次借款到期以后所产生的利息权利。乙方感谢甲方的理解和支持，下决心努力实现上述2014年上半年的还款目标。漆明远在该协商会纪要落款处签字。2014年9月11日，李伟（甲方）与漆明（乙方）远签订了《李漆借款案第七次协商会纪要》，载明：鉴于乙方承诺的上半年争取还款1000万元现金分文未兑现，甲方对此表示不悦，乙方对此表示歉意，并再次对甲方五年前借款3800万元的慷慨支持，对今年表示放弃约定的四年利息2000多万元表示由衷的感激和敬意……双方达成以下共识：一、两套闲置住房的变卖抵债问题，乙方承诺对女儿和前妻做好工作，保证在两个月内变现200万元现金，以此款向甲方履行的第一次还款义务。二、关于李子坝二村19号住房的折价抵偿问题（一）首先由乙方完成房产的初始登记和继承转移登记，乙方因继承享有所有权的李子坝二村19号700多平方米房产……初始登记和继承转移登记的申请应于今年国庆节前完成。（二）在甲方申办产权证的同时或申办过程中签订抵债合同，双方商定：XXX住房的价格经评估决定，评估人由房地产登记机构选定或由双方提名抽签决定；抵债合同保留两年的乙方赎回期，两年之内甲方不得转移房屋产权，房产评估和抵债合同的签订应在今年10月份完成。（三）紧接着办理抵债的过户登记，在乙方漆明远证实取得住房的房地产权证的同时，即由双方申请将该住房过户到甲方李伟或者李伟指定的人的名义之下。在办理各种登记手续和过户过程中产生的各种税费概由乙方承担。三、《欠条》与《还款协议》在完成上述一、二项事宜之后，乙方应向甲方出具未还款项的欠条，并由双方签订《欠条》所载未还借款和利息的《还款协议书》，还款期限为两年，双方决定所余款项的利息与逾期罚息按2009年和2011年之借款合同规定不变，即月息1.5%，年息18%；逾期罚息1%（月），新制作的《欠条》和《还款协议书》均应由借款保证人漆小红签名。李伟、漆明远在《李漆借款案第七次协商会纪要》签字、捺印。2015年4月23日，李伟（甲方、债权人）李伟和漆明远（乙方、债务人）签订了《以房抵债及房屋交付合同》载明：乙方因生产经营需要于2009年9月向甲方借款38000000元（叁仟捌佰万元），至2011年9月到期后又续借两年至2013年9月17日再次届满到期。就乙方还款事宜，双方已于2013年12月21日起至今进行了11次正式协商。2014年元月，贷款方为促进乙方还款，放弃了约定的四年利息共2736万元。现根据双方第第七次和第八次协商会纪要所达成的共识，乙方用自己具有继承权的证据和根据法理具有完全产权的坐落于重庆市渝中区XXX住房（建筑面积900多平方米，含合法的和不可分割的违章建筑两部分），折价抵偿所欠甲方部分债务。第一条交易价格：渝中区XXX住房交易价格经双方根据2015年市场以及该住房的具体实际情况共同协商议价，将包含房屋实际面积700多平方米在内的李子坝住房（含合法的和不可分割的违法建筑两部分）整体打包折价1000万元（壹仟万元），乙方以此折抵所欠甲方的1000万元债务。第二条过户手续：由甲方协助、乙方负责办理。首先由甲方以漆长洪、韩素芳（乙方漆明远已去世的父母）的名义办理房产的初始产权证并进行初始登记，然后根据已进行过公证程序的遗产继承材料由漆明远办理该房屋的遗产继承转移登记，最后根据相关借款合同和本合同将该房产从漆明远名下办到李伟或李伟指定的人名下。办证的各种税费按既有约定由乙方承担。第三条赎回期：XXX房产的抵债合同保留两年的乙方赎回期，两年之内甲方不得转移房屋产权，赎回价格=1000万元加银行同期贷款利率计算的利息。第四条交房时间：2015年4月30日。具体交接事项及相关细节由双方或者其委托的全权代理人协商办理，乙方应向甲方提供与该房产有关的地理位置图等相关信息资料。第五条办证责任及障碍克服：乙方在办理房产初始登记的过程中遇到的重庆市土地房屋权属登记中心于2015年3月底关于对漆明远掌握的两个房产证中的一个，即漆长洪（甲方之生父）名下的2003年5月产权证号中区字第XXX号房产证（87平方米）不予认可的问题，甲方根据乙方陈述的事实支持乙方向中心提出异议，同时希望乙方抓紧解决这一争议，并且无论争议的解决结果如何乙方都必须从实际出发，抓紧根据现有证据办理该房屋产权的初始登记和转移登记。双方确认：办证与交房按两条腿走路进行，以房抵债的房屋交付时间不受办证时间的影响，房屋的实际交付也不改变甲方的办证责任。第六条乙方申明：关于上述以房抵债的房屋的产权问题，乙方郑重申明：一、乙方保证对上述房屋在事实上和法理上拥有完整的所有权；二、乙方保证第五条所涉及的“2003年5月产权证号中区字第XXX号房产证（87平方米）”是真实的，乙方绝无伪造等违法行为，否则愿意承担刑事责任；三、乙方保证除一半左右的面积为违章建筑（但不可分割）之外，无其它房屋产权争议；四、乙方保证对上述房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受其它限制；五、如果发现在该房屋的所有权上存在除上述属于违章建筑之外的任何法律上的瑕疵，均由乙方解决并承担全部法律责任和财产责任。第六条自甲方的上述房屋实际交付，且在房屋房地产权证办理完毕之日起，甲乙应按照第七次和第八次协商会纪要所达成的共识，重新签定《还款协议书》并由甲方重新出具《借条》。现鉴于有关事项进展不快，双方约定此事拖延至下半年进行，但务必应在2015年9月17日前完成。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。李伟、漆明远在合同上签字捺印。同日，漆明远出具了两份《委托书》委托李伟的女儿李霞办理重庆市渝中区XXX房屋的改建手续和继承过户手续。2015年4月30日，李伟（甲方）与漆明远（乙方）签订了《房屋交付具体事宜》，对重庆市渝中区XXX房屋的交付事宜进行了约定。合同签订后，漆明远将上述房屋交付李伟居住使用。另查明，2003年3月26日，重庆市公证处出具了《继承权公证书》（2003渝证内字第XXX号），载明：漆长洪于1996年2月19日因病死亡，其生前与妻子韩素芳共有的房屋两套（坐落在重庆市渝中区XXX，产权证号：中区字第XXX号、中区字第XXX号），由被继承人韩素芳一人继承，被继承人的儿子漆明志、儿子漆明远、儿子漆明泽、女儿漆明英、女儿漆明凤、女儿漆明秀均自愿放弃对遗产的继承权。2008年12月19日，重庆市沙坪坝区公证处出具了《继承权公证书》（2008渝沙证字第XXX号）载明：被继承人韩素芳于2006年8月17日因病死亡，被继承人死亡后遗产房屋一栋位于重庆市渝中区XXX及建设工程规划许可证编号：渝规建证（2003）中字第XXX号，建设工程规划验收合格证编号：渝规建验（2006）中字第XXX号，现被继承人韩素芳儿子漆明志、漆明泽，女儿漆明英、漆明凤、漆明秀均自愿放弃对上述房屋遗产的继承权，故被继承人韩素芳的上述房屋遗产由其儿子漆明远继承。再查明，重庆市渝中区XXX房屋于2016年2月4日取得《不动产权证书》（渝2016渝中区不动产权第XXX号），权利人为漆长洪，房屋建筑面积248.98平方米，该房屋于2018年7月2日由四川省泸州市马谭区人民法院查封（限制证书号：（2018）川0504执XXX号，轮候查封的限制证书号：（2018）川0504执XXX号）。庭审中，李伟陈述，李伟系2009年9月至2013年期间，漆明远多次向其借款，借款本金共计3800万元，有部分是以现金形式支付被告委托的经办人张强，有部分以银行转账的形式支付给了经办人张强。张强为漆明远的前女婿，张强为借款的经办人，漆明远指定张强为实际的收款人。上述事实，有《借款合同》（2份）、欠条（4张）、借据、《李漆借款案第三次协商会纪要》、《李漆借款案第七次协商会纪要》、《以房抵债及房屋交付合同》、《房屋交付具体事宜》、委托书（2份）、《继承权公证书》（2份）、《不动产权证书》等证据及当事人当庭陈述为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；……”原告提交的《借款合同》、欠条、借据、《李漆借款案第三次协商会纪要》、《李漆借款案第七次协商会纪要》、《以房抵债及房屋交付合同》、《房屋交付具体事宜》、委托书、《继承权公证书》等均系原件，被告未对其真实性提出异议或提交反驳证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。原被告双方签订的《以房抵债及房屋交付合同》系双方的真实性意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，被告通过继承取得重庆市渝中区XXX房屋的所有权，由于被告欠原告借款3800万元，被告将涉案房屋以1000万元的价格抵偿给了原告，现原告要求被告为其办理重庆市渝中区XXX房屋的不动产权证书并承担过户产生的税费，但根据查明的事实，该房屋尚登记在被告已去世的父亲漆长洪名义，已由四川省泸州市马潭区人民法院予以查封，无法办理房屋产权的转移手续，存在法律上的障碍，故原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李伟的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，诉讼保全费5000元，共计由原告李伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  刘保兵人民陪审员  李富会人民陪审员  费兴智二〇一八年十二月二十七日书 记 员  陈文静