广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初33078号原告：冯俊杰，男，1990年9月25日出生，汉族，身份证住址云浮市云城区。委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。被告：广州邦盈置业有限公司，住所广州市越秀区解放中路306号306自编301I房。法定代表人：梁锦威，总经理。委托诉讼代理人：谭淑仪、朱志峰，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：佛山市绿湖实业发展有限公司，住所佛山市三水区云东海街道森林公园绿湖爱伦堡花园一区1号二、三层。法定代表人：卜德华，经理。委托诉讼代理人：江雪、潘慧，该公司员工，联系地址。原告冯俊杰与被告广州邦盈置业有限公司（以下简称:邦盈公司）、佛山市绿湖实业发展有限公司（以下简称:绿湖公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄树平，被告邦盈公司的委托诉讼代理人谭淑仪，被告绿湖公司的委托诉讼代理人江雪、潘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告邦盈公司口头约定5万元抵15万元优惠的委托合同关系；2、判令被告邦盈公司向原告返还团购费5万元及利息（自被告邦盈公司收取5万元之日起至实际返还款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告绿湖公司承担连带清偿责任。事实和理由：原告向被告绿湖公司购房，被告绿湖公司告知原告，可先交5万抵扣房款15万。原告为能购买房屋，只好照被告绿湖公司的要求先支付5万元，但其却开具被告邦盈公司的收款收据，收据上写上团购优惠。之后，原告与被告绿湖公司签订了《商品房买卖合同》及支付合同项下的全部房款。事实上，原告从未与被告邦盈公司代表协商过团购优惠事宜，纯属子虚乌有，合同外收费，原告无参与什么团购优惠活动。可见，楼盘开发商被告绿湖公司收取团购服务费，是在耍花招变相收取合同外费用。按照商品房销售管理办法和房地产经纪机构管理办法的规定，房地产开发商不得收取房款以外的任何费用，房地产中介服务机构在代理销售商品房销售时，不得收取佣金以外的其他任何费用。而且楼盘开发商被告绿湖公司在没有在物价和房管部门报备，没有在销售现场显眼位置公示的情况下，收取团购服务费，其实是变相加价的一种方式。这样做主要有两个目的：一是逃避主管部门对预售资金的监管；二是所收的费用不开具不动产销售发票，从而达到避税的目的。原告为此已向三水区发展规划和统计局投诉反映楼盘开发商被告绿湖公司及被告邦盈公司乱收费一事，该局也作出行政处罚决定。另外，原告认为其和被告邦盈公司是委托代理关系，实际上当时被告邦盈公司收取5万元是用于帮原告优惠房价15万元，该约定是由双方明确的，因为从文字上5万元优惠15万元原告认为没有歧义，实际该15万元就是指房价而不应该作扩展解释，而收取的5万元也不能够解释为中介费用，因为原告和被告邦盈公司并没有任何居间合同，被告邦盈公司提出的居间费用显然是没有任何依据，也不应该向原告收取；5万元抵扣15万元的意思表示不应该作其他解释，因为合同法上对于条款有争议的，才是结合合同的上下文来作理解，但本案中原告和被告邦盈公司的该约定条款显然是确定的；原告是否具有民事行为能力和被告邦盈公司的违约，即没有完成委托合同上的委托事项没有任何关联性，被告邦盈公司违约就应该返还收取的款项并承担相应的违约责任。被告邦盈公司辩称，1、被告绿湖公司确认我方在团购活动期间自费对项目进行了推广、宣传工作，以及向客户提供交通、餐饮、酒店、带客实地看房、选房、订房、议价、签约、按揭等一条龙服务。原告在团购期间到现场看房是通过我方才得以获得选定房屋及与被告绿湖公司签约的机会，因此我方与原告之间形成事实上的团购服务合同关系，原告是自愿接受我方的团购服务后才支付团购服务费，该合同关系的形成是原告与我方的真实意思表示，没有违反法律、法规，依法成立生效，对双方当事人均具有拘束力。2、我方促成原告与被告绿湖公司签订了《商品房买卖合同》，我方的团购服务合同义务已经实际履行完毕。3、从《商品房买卖合同》的合同履行情况看，房屋买卖交易金额较大，原告是完全民事行为能力人，在签订合同时对影响房屋的重大条款特别是价格条款肯定通过我方与被告绿湖公司进行充分磋商，成交的价格系双方协商确定的结果，被告绿湖公司也确认原告通过我方的团购服务已经享受了整体优惠的，参加团购的客户，对比不参加团购的客户可优先选房、优先选择楼层、户型、座向，且价格更优惠这些都已在原告签订《商品房买卖合同》时已经兑现。从原告签约、支付楼款、收楼、办房产证以及至今没有提出解除购房合同的一系列行为可见原告并没有对本次交易最核心的“房价”提出异议。4、从我方证据及被告绿湖公司确认可见我方为提供团购服务确实动用了大量人力物力，支付了员工工资、中介佣金、车费、房费、餐费等一系列的费用，因此我方收取团购服务费是合理合法的，从维护交易安全、公平、合理的原则出发，在购房合同没有解除的前提下团购服务费不应返还。5、如在房地产销售过程中开发商可能存在不规范的行为，但并未影响《商品房买卖合同》的效力，即使存在违规导致被行政处罚也属于另外一个法律关系，不属于本案的处理范围。综上，请求依法驳回原告的全部诉请，以维护市场交易安全。被告绿湖公司辩称，1、我方并未向原告收取5万元团购服务费，也并未向原告承诺“5万元抵15万元”，我方与原告之间只存在购房合同关系，原告在清楚知悉销售价格的前提下自愿签订购房合同，签约时也并未提出任何异议，即原告是认可购房合同的约定价格为最终成交价格。2、我方与被告邦盈公司之间仅存在委托代理销售关系，被告邦盈公司为购房客户提供服务以及收取服务费属于被告邦盈公司作为独立的商事主体的自主经营权利，不属于代理销售范围的内容，故不应由我方承担连带责任。项目销售代理合同中只是明确我方无权干涉被告邦盈公司的自主经营行为及收费行为。3、在与被告邦盈公司的合作期间，我方同意对于由被告邦盈公司推介的购房客户以较为优惠的价格成交，购房客户可享受到由被告邦盈公司促成的综合优惠。合作期间，被告邦盈公司组织各种资源向潜在购房客户推介房源，为购房客户提供房源信息，提供咨询、看楼交通接送、餐饮、住宿等服务，以此协助购房客户完成交易。被告邦盈公司向购房客户提供的服务及其相关费用由被告邦盈公司与客户协商确定，我方不持异议。合作期间，我方对比原计划销售价格对团购房屋给予整体综合优惠，并以此与被告邦盈公司确定合作售价，我方同意对被告邦盈公司推介的客户以合作售价成交。4、我方并没有因为收取团购费事宜而受到行政管理部门的行政处罚，行政管理部门对我方的监管与本案无关。5、案涉商品房的成交价格大多为40万元、50万元左右，而原告现在要求抵扣的房款优惠去到15万元，已经占到成交价格的近三分之一。如此高额的优惠，如果双方都认可是指房款抵扣的，那按正常的交易习惯，原告应该会与被告邦盈公司约定具体的优惠抵扣时间及抵扣规则，但原告并未要求被告邦盈公司对这些细节作出承诺，而在没有具体约定的情况下原告仍同意支付团购服务费，这也就说明原告是知悉且同意该优惠并不仅仅是价格优惠，而是指综合优惠。因此在原告签订购房合同时即表明原告认可其已享受了被告邦盈公司提供的团购优惠。综上，请求贵院依法予以驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年2月29日，被告绿湖公司（甲方）与被告邦盈公司（乙方）签订《项目销售代理合同》，其中约定：甲方独家委托（场外）乙方销售的绿湖爱伦堡花园五期项目(以下简称“该项目”）位于佛山市三水区三水森林公园内，项目委托房源包括：1、洋房：面积82平方米、95-105平方米、152平方米不等;2、总套数：约200套，按照实际情况而定；委托代理期限，从2016年3月1日起至2016年6月15日止(其中3月1日-3月15日为准备期，实际合作期从2016年3月14日起至2016年6月15日止）；销售价格，销售面价由乙方报甲方同意后根据市场情况自行制订，甲方需配合乙方完成物价备案等相关手续；乙方负责为代理期间因为营销需要而产生的营销活动及客户接待等相关场外费用，包括且不限于因为看楼团客户接待需要而准备的车辆接送、午餐、晚餐费用等；甲方负责审定该项目的销售计划、销售价格、付款方法及推广工作，制作有关楼盘推广资料，包括展板、宣传海报及条幅等，并承担相关费用；乙方有权在委托代理期间在销售现场向其所推介且成功认购的客户收取一定额度的经纪服务费用，收款凭据由乙方开具，由于向客户收取经纪服务费而产生的所有责任由乙方承担；甲方同意乙方利用其自用渠道向任何人介绍该项目的电商团购优惠活动，乙方通过自有网络平台和相关线上，线下资源，对该项目进行推广，并向任何人介绍该项目的电商团购优惠活动；甲方按乙方代理销售房源的成交底价与实际成交价（不高于甲方审定的封顶价格）的差额作为销售代理费等。2016年3月27日，原告前往佛山市三水区云东海街道绿湖爱伦堡花园看楼，向被告邦盈公司交纳了5万元团购服务费，被告邦盈公司为此出具《收款收据》，其中载明：用以结算为团购优惠，收款项目为团购服务费等。原告和被告邦盈公司确认，该收款收据上“付款方”一栏出现的数字是原告初步选定房号。该房号与之后签订的《商品房买卖合同》上载明的房号相符。2016年4月1日，原告（乙方、买受人）与被告绿湖公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得位于佛山市三水区云东海街道绿湖爱伦堡花园二区1号、编号为X的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为佛山市三水区云东海街道绿湖爱伦堡花园二区；买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同规定的项目中的第二区1号xx【层】xxxx号房，该商品房的用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积共83.05平方米，套内建筑面积66.05平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6031.55元，总金额398384元等。原告和两被告确认，原告已按上述商品房买卖合同的约定，向被告绿湖公司付清了购房款，被告绿湖公司也依约将房屋交付给原告使用。被告邦盈公司表示，确实存在5万元抵15万元，但这是综合服务，即推广、宣传、看楼、选房、协助签约、按揭以及交通、餐饮、住宿等一系列客户服务和整体房价优惠，不涉及直接抵扣房款；原告则认为，其交付5万元就可以从房款中扣减15万元。原告为证明被告邦盈公司有5万元抵15万元房款的承诺，向本院提供了如下证据：1、绿湖爱伦堡花园房号确认单；2、公安机关询问笔录；3、行政处罚决定书（三发统价检罚[2017]2号）4、行政处罚决定书（三发统价检罚[2018]2号）；5、被告绿湖公司的广告宣传截图等。两被告对上述证据证明内容均不予认可。被告邦盈公司为证明其组织中介机构销售，组织客户看楼选楼，促成被告绿湖公司与原告交易，为此付出了大量的人力、物力、财力，支付了大量交通费、中介费、餐费等，原告接受了被告邦盈公司的服务，向被告邦盈公司支付团购费合理合法，为此，被告邦盈公司提供了证据如下：1、餐费发票；2、房费发票；3、被告邦盈公司7月份员工工资结算单及工资支付流水；4、中介代理费发票；5、支付给广东合富地产置业有限公司的佣金服务费转账单、三水4月楼巴费发票和银行流水；6、支付给广州市晟冠汽车租赁有限公司的三水4月楼巴费转账单；7、租车费发票。原告对于上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。被告绿湖公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。本院对上述证据的内容审查后，结合当事人的陈述，认定原告提供的上述证据并不能证明两被告有5万元抵15万元房款的承诺。另原告未举证证明其在向被告邦盈公司交付5万元，并收到上述收款收据后，其曾向两被告提出异议等情况；原告也未向本院表明，其主张5万元抵15万元房款，应何时、以何种方式抵扣等情况。被告邦盈公司陈述销售现场交易流程：原告在现场听取被告邦盈公司工作人员推介和看沙盘后，先初步选定房号，然后由被告邦盈公司向被告绿湖公司申请预留房屋，再由原告向被告邦盈公司支付5万元团购服务费，被告邦盈公司再向被告绿湖公司确定该房不再销售给其他人，最后原告和被告绿湖公司签订商品房买卖合同；被告绿湖公司确认被告邦盈公司陈述的交易流程；原告则认为，被告邦盈公司先作出5万元抵扣15万元房款的承诺，原告再选定房号，并交纳5万元团购服务费，被告邦盈公司开出收据。原告表示，本案法律关系是其与被告邦盈公司建立了委托合同关系，双方没有签订书面合同；被告邦盈公司、绿湖公司则认为，是原告与被告邦盈公司之间建立了团购服务合同关系，合同双方没有签订书面合同。本院认为，原告与被告邦盈公司虽未签订书面合同，但从被告邦盈公司为原告提供选房等服务，原告向被告邦盈公司支付款项等情况看，双方之间形成了服务合同关系。被告邦盈公司在为原告提供选房服务，原告选好房屋后，收取了团购服务费5万元，且最终促成原告与被告绿湖公司签订上述商品房买卖合同，双方服务合同关系已履行完毕，合同关系已终结，现原告要求解除合同关系，两被告返还上述5万元团购服务费，显属不当，本院不予支持。至于原告认为上述5万元并非中介费用，而是以5万元抵扣15万元房款，显然理据不足，理由如下：1、从证据材料看，没有反映出两被告有5万元抵15万元房款的承诺，被告邦盈公司表述的5万元抵15万元，仅是被告邦盈公司的中介促销手段；2、原告当时如认为5万元抵15万元房款，按常理，其在交纳5万元团购服务费时，应向两被告了解抵扣方式等，现原告未向本院明确该问题；3、原告已按上述商品房买卖合同的约定向被告绿湖公司交纳了房款，表明原告对涉案房屋的最终成交价格是接受的。综上，原告提起上述诉请，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告冯俊杰的诉讼请求。案件受理费1095元，由原告冯俊杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  **武人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  吴 斐二〇一八年十二月二十九日书 记 员  梁惠敏