广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6671号原告：胡爽，男，1988年11月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋，统一社会信用代码91440183766141579L。法定代表人：张晓峰。委托代理人：陈旭耀，公司员工。原告胡爽诉被告广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，依法由审判员李月梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡爽的委托代理人梁火琼，被告广州市东凌房地产开发有限公司的委托代理人陈旭耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡爽诉称：2014年3月1日，原、被告双方就增城市永宁街荔湖城环山路1号10幢（环山路1号10幢）1901房签订了《广州市商品房买卖合司》等协议。根据上述协议，涉案房屋总房价559206元，被告应该于2015年10月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用，如被告不能在约定的时间内将符合合同约定的房屋交给原告使用，被告应从约定的交房日期的次日起每日按照总房价的万分之二支付违约给原告。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务，但被告却没有照合同约定将涉案房屋按照法律规定和合同约定交付给原告。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、被告立即向原告支付延迟交楼违约金（以总房款559206元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2015年l1月1起计至被告按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给原告之日止，暂计到起诉日为115755.64元）。二、被告承担本案诉讼费用。被告广州市东凌房地产开发有限公司辩称：被告的房屋已经在合同约定的日期前符合交房条件，并履行了告知原告收楼的义务，是原告迟迟不办理收楼手续，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2014年3月1日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）广州市东凌房地产开发有限公司；乙方（买方）胡爽，通讯地址广州市黄埔东路188号大院48栋903；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔湖城泮溪坊（自编号B区07地块14组团）……地址：增城市永宁街荔湖城环山路1号10幢1901房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）529667元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年10月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收。若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前：即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……。十、买卖合同第十四条修改及补充：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方的，买方同意不解除买卖合同，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金，但买卖合同和本补充协议有约定的除外。……十一、买卖合同第十二条、第十五条修改及补充：房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，除（六）、（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，……如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任。由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件。供水、供气、供电、通邮的证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者取得相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，即视为卖方已具备交楼条件。该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件。由于政府、供电相关部门的原因，该商品房项目（包括周边其他开发商楼盘）暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件。二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。二十五、买卖合同第二十九条的变更及补充：本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其它任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力，同城以邮件发出后的第二日为送达日，异地以邮件发出后的第三日为送达日。二十七、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。同日，原告与被告签订《协议书》，约定原告委托被告为其厅出阳台进行装修：贴地砖、安装水电、进行防水处理、四周做挡水线和波打线，费用共计29539元。签订上述合同后，原告依约在合同约定的交付日期前向被告付清全部购房款及装修款。2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具一份《证明》，内容为“兹有广州市东凌房地产开发有限公司，向我司申请永久用水水表2组，……申请用水地点位于荔湖城B区（坐落于增城市新塘镇永和塔岗村、公安村、禾丰村、翟洞村的广州市东凌房地产开发有限公司的用地红线范围内），该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用”。2014年12月30日，原增城市城市建设管理局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2014年12月15日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2015年7月13日，中国邮政集团公司广州市增城邮政局市场经营部同意被告开发的位于增城市永宁街永和荔湖城环山路1号4至11幢房屋（含涉案房屋在内）的通邮申请。2016年2月29日，被告按合同约定的原告的通讯地址向原告邮寄送达关于涉案房产交付及房屋质量保修的通知，催促原告办理收楼手续等。该邮件于2016年3月2日退回妥投。为查明涉案房屋是否已经具备永久用气的居住条件，本院向广州东部发展燃气有限公司发函，广州东部发展燃气有限公司2018年11月13日复函载明“我司……与广州市东凌房地产发展有限公司就增城区永宁街荔湖城环山路1号4-11栋房屋申请开通管道燃气事宜签订管道燃气开户合同……供气范围包括来函中的广州市增城区永宁街荔湖城环山路1号10幢1901房。……上述房屋于2016年2月1日符合我司的供气服务条件。”截止至2018年11月2日，原告仍未收楼。庭审中，一、原告对涉案房屋于2015年10月16日取得了永久供电的使用标准予以确认。原告主张若涉案房屋在2016年2月1日符合交楼条件，违约金应该计算到2016年3月2日。二、被告主张房屋总价款应为529667元，违约金应以529667元为计算基数。涉案房屋在2016年2月已经达到通气条件，原告在2018年10月才进行诉讼，已经过了诉讼时效。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，被告应在2015年10月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。根据查明核实，涉案房屋在合同约定的交付时间前具备永久通邮、永久通电、永久用水的居住条件以及取得《竣工验收备案表》，但涉案房屋系于2016年2月1日才具备永久通气条件，也即涉案房屋是于2016年2月1日才具备了法定和合同约定的交付条件。可见被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。同时，根据查明的事实，在涉案房屋具备交付条件之后，被告按购房合同记载的地址向原告邮寄涉案房屋交付及质量保修的通知，该邮件于2016年3月2日退回妥投，根据涉案合同补充协议第二十五条的约定，应视为原告在2016年3月2日收到被告的收楼通知，故逾期交房违约金自2015年10月31日起计至2016年3月2日止，原告请求从2015年11月1日开始计算是对其权利的自由处分，不违反法律规定，予以支持。关于原告主张应以559206元为基数计算违约金的问题，因《广州市商品房买卖合同（预售）》约定总房款为529667元，同时明确约定了有关违约金的计算方式，而《协议书》仅约定装修款为29539元，无违约金的相关约定，故应以购房款529667元为基数计算违约金。经核算，被告应向原告支付上述期间延期交房违约金13029.81元（以合同约定的购房款529667元为本金，以日万分之二的标准，延期123天计算）。原告主张超出上述金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。至于被告抗辩原告诉请的延期交房违约金已过诉讼时效的问题。本院认为，被告在2015年10月31日开始，即应知晓其依据合同约定所享有应在2015年10月30日收取涉案房屋的权利受到侵害，但由于涉案房屋当时未具备交房条件，原告主张延期交房违约金的诉讼时效起算日期应为房屋符合交付条件并且被告通知原告之日即2016年3月2日，同时根据于2017年10月1日开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。原告于2018年9月21日提起了本案诉讼未超过诉讼时效。被告关于时效抗辩理据不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡爽支付延期交楼违约金13029.81元；二、驳回原告胡爽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1307.6元，由原告胡爽负担147.19元，被告广州市东凌房地产开发有限公司负担1160.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李月梅二〇一八年十二月十八日书记员  潘玉翠附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。