福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8227号 原告：吴芳，女，汉族，1952年11月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：潘海涛、黄小良，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：高兴淡，男，汉族，1952年1月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。 法定代理人：高玲文（系高兴淡之女），住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张君梁，福建格律律师事务所执业律师。 被告：张本玲，女，汉族，1957年1月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告吴芳与被告高兴淡、张本玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴芳委托诉讼代理人黄小良，被告高兴淡法定代理人高玲文及其委托诉讼代理人张君梁到庭参加诉讼。被告张本玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴芳向本院提出诉讼请求：1.确认其与高兴淡、张本玲于2003年12月26日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令高兴淡、张本玲立即协助其办理福州市鼓楼区宏杰花园11＃楼109单元产权过户手续。 事实和理由：2003年12月26日，吴芳和高兴淡、张本玲签订《房屋买卖协议书》，约定由高兴淡、张本玲将其拆迁安置（产权调换）所有的位于福州市鼓楼区宏杰花园（现名塞纳阳光）120平方米（实际面积120.67平方米）的单元房屋出售给吴芳，每平方米2000元，总价款240000元；高兴淡、张本玲安置的两套120平方米的单元房由吴芳任选一套；该套房屋买卖双方交易中的手续费、变更费、税收、房契费等由吴芳承担。协议签订后，吴芳向高兴淡、张本玲支付了购房款240000元。2004年12月22日，高兴淡、张本玲交房时，吴芳挑选了宏杰花园11＃楼109单元，并由高兴淡、张本玲向其出具《收条》，确认收到吴芳支付的购房款240000元及多出面积差价款2000元。高兴淡、张本玲将该房屋交付给吴芳占有使用至今，从未提出任何异议。现上述房屋已可办理产权证书，吴芳遂要求高兴淡、张本玲协助办理产权过户手续，但其却要求吴芳额外再支付其他款项才予办理产权过户手续，其行为已构成违约。故吴芳提起诉讼，请求判如所请。 高兴淡辩称，一、《房屋买卖协议书》系无效合同。高兴淡与张本玲系夫妻，张本玲与吴芳于2003年12月26日签订的《房屋买卖协议书》上高兴淡的签名系由张本玲代签。高兴淡自1975年起出现精神异常，1979年问诊于福州神经××防治院，1999年因病情加重确诊为精神分裂症后于福州市华大卫生院治疗，且经残疾人联合会认定为精神残疾人，残疾等级为一级，此后虽不断通过药物控制病情，但始终未见好转。据其诊疗记录显示，2003年12月17日因诉争房屋买卖问题导致病情加重，到福州市华大卫生院就诊，假设高兴淡同意出卖诉争房屋，就不会因此受到刺激而加重病情，显然其本意是不同意出卖诉争房屋。2005年2月24日，高兴淡再次到福州市华大卫生院就诊，病历中显示：“几个月来情绪低落，认为活着没有意思”，照此情况，高兴淡于2004年12月22日出具《收条》时，其病症亦十分严重，不具有对自身行为的认知能力。2018年8月3日，法院判决宣告高兴淡为限制民事行为能力人。 结合上述事实，高兴淡在2003年12月出卖诉争房屋及2004年12月出具《收条》时，完全不具备处分财产的行为能力，且作为一级残疾的精神残疾人，应属于无民事行为能力人，其配偶张本玲作为其法定监护人，没有处分其财产的权利，张本玲无权代高兴淡在《房屋买卖协议书》上签字，也无权出卖诉争房屋，该《房屋买卖协议书》无效；另，因高兴淡不具有民事行为能力，对其自身行为没有认知力，故其出具的《收条》也完全不具备法律效力。 二、依据《房屋买卖协议书》约定，吴芳需向高兴淡、张本玲支付98828.73元。《房屋买卖协议书》第三条约定：成套120平方米的套房，买卖双方交易中的一切费用包括手续费、变更费、税费、房契费等均由买方承担。因诉争房屋属于拆迁安置房，产权回购费用亦属于买卖双方交易过程中产生的费用，2006年10月9日，高兴淡、张本玲向福州金冠房地产开发有限公司支付产权回购费用共计98828.73元，该费用依约应由吴芳承担。 张本玲未作答辩。 本院经审查认定事实如下：2003年12月26日，高兴淡、张本玲与吴芳签订《房屋买卖协议书》，约定高兴淡、张本玲将湖前塞纳阳光新建的120平方米单元房按每平方米2000元出售给吴芳，总价240000元；高兴淡、张本玲两套120平方米单元房由吴芳任选一套；买卖双方交易中的一切费用包括手续费、变更费、税收、房契费等均由吴芳负担。2004年12月22日，高兴淡、张本玲向吴芳出具《收条》，确认收到吴芳购买诉争房屋款款项240000元及面积差价款2000元，已结清。2006年10月9日，张本玲因诉争房屋产权回购向福州金冠房地产开发有限公司支付98828.73元。 另，1999年10月25日，中国残疾人联合会为高兴淡发放残疾人证，证件载明高兴淡为一级精神残疾。2017年12月7日，张本玲经福建医科大学附属协和医院诊断，确诊为痴呆综合征、混合性痴呆。2018年8月3日，本院判决宣告高兴淡为限制民事行为能力人，并指定其女高玲文为高兴淡的监护人。吴芳确认《房屋买卖协议书》上“高兴淡”的签名非其本人所签。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，高兴淡本人虽未在张本玲与吴芳签订的《房屋买卖协议书》上签字，但根据其与张本玲收取吴芳购房款并将房屋实际交付给吴芳的行为观之，双方均已经履行上述协议约定的主要义务，可以认定高兴淡以其默示行为对他人的代签行为进行了追认，上述《房屋买卖协议书》依法成立并生效。高兴淡辩称其在诉争房屋买卖交易期间为无民事行为能力人，但未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。 关于高兴淡主张其于2006年10月9日支付给福州金冠房地产开发有限公司的安置房回购款98828.73元应由吴芳负担的问题，本院认为，该回购款产生于高兴淡、张本玲与开发商之间的房屋买卖交易，具有购房款性质，不属于合同约定的手续费、变更费、税收、房契费等费用范畴，故上述答辩意见本院不予采纳。 综上，吴芳与高兴淡、张本玲于2003年12月26日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。高兴淡与张本玲应遵循诚实信用原则，继续履行合同，协助吴芳办理诉争房屋产权过户手续，相应的手续费、变更费、税收、房契费等由吴芳负担。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴芳与高兴淡、张本玲于2003年12月26日签订的《房屋买卖协议书》合法有效； 二、高兴淡、张本玲于本判决生效之日起十日内协助吴芳办理坐落于福州市鼓楼区的产权过户手续。 案件受理费4900元，适用简易程序减半收取2450元，保全费1730元，均由高兴淡、张本玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈婷 二〇一八年十二月二十日 法官助理林振 书记员王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。