山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初16515号 原告：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处泊湾社区居民委员会，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：薛海，职务：主任。 委托诉讼代理人：郭永军，山东海塔律师事务所律师。 被告：薛光森，男，汉族，1975年2月15日出生，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王翡，山东恒信通律师事务所律师。 原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处泊湾社区居民委员会（以下简称：泊湾社区）与被告薛光森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告泊湾社区法定代表人薛海及其委托诉讼代理人郭永军、被告薛光森及其委托诉讼代理人王翡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告泊湾社区向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付原告房屋租金140000元，违约金50000元，合计人民币170000元；2、本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年10月14日被告与原告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于青岛市黄岛区嘉陵江东路478号怡和嘉园106号网点（以下简称：涉案房屋），租赁期间自2014年11月14日至2019年11月13日；前三年年租金为人民币70000元／年；被告不按时交纳租金，原告有权立即解除合同并收回房屋；双方应严守合同，违约一方赔偿对方违约金50000元；本合同自双方签字之日起生效。原告依约交付被告房屋，被告却未按合同约定向原告支付租金，拖欠房屋租金至今，原告曾多次与被告协商租金支付事宜，被告以各种理由拖延不予支付。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告薛光森辩称，一、涉案房屋是被告2014年10月8日从案外人王琳处转让得来，当时房屋转让款115000元，其中包含2014年6、7月份至2015年6、7月份的房屋租金70000元、房屋装修等费用，签订合同后王琳当日将房屋交付给被告使用。2016年7月4日被告将房屋转让给案外人石明明，并于当日将房屋交付给石明明使用。二、被告承租房屋不久，被告在当时原告居委会的书记兼主任薛光锋经营的饭店吃饭时，薛光锋和被告说：“不用交房租（涉案房屋）了，用我的欠款顶顶行了”，因薛光锋个人欠被告钱，所以被告就同意了，事后原告也一直没有向被告索要房屋租金，被告也认为自己的房租和薛光锋的欠款已经抵顶了，也没有找薛光锋索要欠款，直到原告以本案起诉被告。三、原告变更诉讼请求后，被告于2018年12月22日联系案外人王琳，才得知王琳缴纳的2014年6、7月份至2015年6、7月份房屋租金70000元，原告已经全部退还给案外人王琳，案外人王琳也没有告知被告。综上所述，被告欠原告房屋租金属实，被告愿意承担还款责任，但是原告并不是恶意拖欠房屋租金，是事出有因，故被告不应当承担违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下： 2014年10月14日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、乙方承租甲方的房屋坐落于青岛开发区嘉陵江东路478号怡和嘉园106号网点，房屋质量状况良好，租期伍年，自2014年11月14日起至2019年11月13日止；2、网点年租金人民币柒万元，签定本合同之日交齐柒万元；前三年每年柒万元，第四年起按上一年度租金的5％递增，以后每年以此类推；10、双方应严守合同，违约一方赔偿对方违约金五万元。合同还对其他事项进行了约定。 原告主张被告欠自2014年11月14日至2016年11月13日的租金，合计140000元。被告予以认可。 原告主张,被告违约应当向原告支付违约金50000元。被告辩称违约金过高，应当按照中国人民银行同期存款利率计算利息。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方应按合同约定，行使权利，履行义务。原告作为出租方在按约交付房屋后，被告应按约支付租金。被告尚欠原告2014年11月14日至2016年11月13日两年的租金14万元，事实清楚，本院予以确认。依据合同约定“网点年租金人民币柒万元，签定本合同之日交齐柒万元；前三年每年柒万元，第四年起按上一年度租金的5％递增，以后每年以此类推”，可以证明租金的交付为先交租金后租用房屋，被告在签订合同之日即2014年10月14日应支付原告第一年的租金7万元，在2015年11月13日前支付原告第二年的租金7万元。现履行期限已届满，被告应支付原告租金14万元。 关于违约金的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条约定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告应支付原告租金，原告的损失应为以欠付租金为基数按中国人民银行同期贷款利率产生的利息，双方约定的50000元违约金明显高于损失，故该利息的1.3倍应为违约金的上限，其计算方式为：第一笔以7万元为基数，自2014年10月14日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率的1.3倍计算至本判决生效之日止；第二笔以7万元为基数，自2015年11月13日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率的1.3倍计算至本判决生效之日止。故原告诉求违约金合理部分本院依法予以支持，超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告薛光森于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处泊湾社区居民委员会租金140000元； 二、被告薛光森于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处泊湾社区居民委员会自2014年10月14日起至判决生效之日止的违约金（以70000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率的1.3倍核算）； 三、被告薛光森于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处泊湾社区居民委员会自2015年11月13日起至判决生效之日止的违约金（以70000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率的1.3倍核算）； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元（原告已预交），减半收取2050元，由原告负担319元，被告负担1731元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 刘 凯 二〇一八年十二月二十七日 书记员 李卓玲 附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第一款第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。