新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）兵9001民初5825号 原告：盛朝川，男，1960年12月1日出生，汉族，系新疆七合律师事务所律师，住石河子市。 原告：丁桂玲（原告盛朝川之妻），女，1963年9月13日出生，无固定职业，住石河子市。 委托诉讼代理人：盛朝川（原告丁桂玲之夫），男，1960年12月1日出生，汉族，系新疆七合律师事务所律师，住石河子市。 被告：新疆新万隆房地产开发有限公司，住所地石河子开发区66小区丽水香郡21-16号。 法定代表人：张海州，董事长。 委托诉讼代理人：张君，新疆双信律师事务所律师。 原告盛朝川、丁桂玲与被告新疆新万隆房地产开发有限公司（以下简称新万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，于2017年12月13日做出（2017）兵9001民初5935号民事判决，宣判后，被告不服判决，提起上诉，2018年8月15日新疆生产建设兵团第八师中级人民法院作出（2018）兵08民终422号民事裁定：撤销石河子市人民法院（2017）兵9001民初5935号民事判决，发回石河子市人民法院重审。本院于2018年10月31日重新立案后，依法另行组成合议庭于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告盛朝川、原告丁桂玲委托诉讼代理人盛朝川及被告新万隆公司委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛朝川、丁桂玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理×××号房屋的所有权和土地使用权证书；2.判令被告立即协助原告办理石河子开发区×××地下车位××、××号的所有权证书和土地使用权证书；3.判令被告承担逾期办理房屋产权登记的违约金20000元（暂定，从2016年2月14日起至2017年9月14号止），如2017年9月14日后还不能为原告办理房屋所有权证和土地使用权证书的，则违约金计算至被告实际交付房屋所有权证和土地所有权证之日；4.如被告无法办理所有权证书和土地使用权证书则请求解除双方于2015年10月4日、11日签订的房屋销售定金协议，返还100000元；5、判令本案诉讼费及送达费由被告承担。事实和理由：原、被告双方经协商于2015年11月14日签订商品房预售合同一份，约定被告将位于××区面积为132.84平方米的住宅一套，以每平米3900元销售给原告，该住宅总房价为518076元。合同第八条规定：出卖人应当在2013年12月31日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用。第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价的0.01%向买受人支付违约金，该合同对其他条款均作了明确约定。2015年10月4日、11日，二原告又与被告签订房屋销售定金协议两份，约定被告将地下车库两个车位，以每个20000元和80000元的价格销售给原告。合同签订后，原告按约向被告交付了全部购房款和车位款，并按约定向税务及房管部门交纳契税和住宅专项维修基金，但被告并未按合同约定协助原告办理房屋所有权证书和土地使用权证书，致使原告不能行使正常的房屋租赁、买卖和办理银行贷款等权利。被告的上述行为已经违反了合同的约定，构成违约，故诉至法院，请求判如所请。 新万隆公司辩称，原、被告双方真实意愿签订的商品房买卖合同应合法有效，被告作为房地产开发公司负有协助原告办理房屋权属证书的义务。因被告是协助义务，在商品房买卖合同中并未明确约定办理权属证书的期限，故原告主张按照商品房交付使用90日内办理权属证书没有事实依据，对于原告主张的诉讼请求做以下答辩：1.对于办理土地使用证，原、被告双方并未约定，故原告要求办理房屋及车位的土地使用证没有事实依据；2.对于原告主张承担逾期办证违约金，因合同中未约定办证期限，故不存在逾期办证情形，故不存在逾期违约金的请求，即使违约，应当尊重合同约定的违约金比例；3.对于原告要求办证或解除合同，不予认可，不存在解除合同情形。总之，被告同意协助原告办理法律许可的权属证书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证，被告质证如下：1.原、被告双方于2015年11月14日签订的商品房买卖合同书。其中合同书第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.01%，向买受人支付违约金。被告对真实性无异议，但质证认为合同书第15条只约定了出卖人要90日内把相关资料报房产局备案，因出卖人的原因，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按1、2项处理，其中对“规定期限”没有约定，且规定买受人退房的出卖人按已付房价款的0.2%赔偿损失，不退房的出卖人按已付房价款的0.01%支付违约金；2.购房发票、维修基金发票、房屋契税发票，证实原告应当交纳的所有费用已经交付完毕，符合办证条件。被告对真实性无异议，但认为不能证实原告具备了办证条件；3.车位费收据两张，证实原告于2015年10月4日交纳车位费20000元、于2015年10月11日交纳车位费80000元。被告对真实性无异议。被告当庭举证建设用地批准书、建筑规划许可证、竣工验收备案书、房屋面积测绘审核意见书、国有土地使用证，证实被告具备办房产证的基本条件，因涉案整栋房屋的契税、维修基金的缴纳导致被告中止办理房产证。原告对上述证据的真实性无异议，但质证认为上述证据不能证明被告将涉案房屋权属登记资料向产权登记机关备案登记。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的购房发票、维修基金发票、房屋契税发票被告无相反证据证实上述证据不符合办证条件，对其关联性，本院予以认定；2.被告提交的证据与涉案房屋权属登记资料是否备案登记无直接的关系，对其关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月14日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定被告将位于××区房屋出售于原告，房屋面积为132.84平方米（以产权登记面积为准），每平方米单价为3900元，合同总价款518076元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”处理。该合同对其他条款均作了明确约定。合同签订后，原告按约向被告交付了购房款、契税、住宅专项维修基金。2015年10月12日，被告将案涉房屋交付原告使用。之后，被告未按约定时间将办理权属登记的有关资料报登记部门备案，原告原告未取得房屋权属证书,经多次催促未果，原告遂诉至本院。另查，原告于2015年10月4日、11日交纳车位费100000元。另查，自2017年6月29日起，根据国家相关政策规定，房屋所有权证及土地使用权证的登记合并成不动产登记证，不再分别登记。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因房屋所有权证及土地使用权证业经相关国家政策规定合并办理不动产登记证。故涉案合同约定的权属登记应当解释为不动产登记。原告主张办理房屋所有权证及土地使用权证亦应当解释为办理不动产登记证。被告关于合同未约定办理土地使用权证的辩解与国家政策相悖，本院不予采信。被告于2015年10月12日将案涉房屋交付原告使用，但被告至今未将办理权属登记的有关资料报登记部门备案，导致原告至今未能取得房屋所有权证书，被告的行为构成违约。被告辩解房屋权属证书的办理责任在原告，与双方的约定不符，本院不予采信。因此，对原告要求被告协助办理案涉房屋不动产登记证书的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，虽然被告按期交付了涉案房屋，并未影响原告的居住使用权，但是被告未按约将办理权属登记的有关资料报登记部门备案，必然在一定程度上影响原告对房屋所有权的合理期待，因此产生的损失被告应当予以赔偿。涉案合同属于格式文本，对出卖人逾期办证违约金约定为已付房价款的0.01%明显过低，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案的实际情况，本院酌情将违约金调整至8000元。对原告要求被告协助办理涉案房屋土地使用证的诉讼请求，因双方对此未作约定，本院不予支持。原、被告签订的协议书未对如何办理地下车位产权登记作出约定，且根据相关法律、法规的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。故涉案地下车位不能满足不动产登记的条件，原告请求被告协助办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款规定，判决如下： 一、被告新疆新万隆房地产开发有限公司协助原告盛朝川、丁桂玲办理×××号房屋不动产登记证书； 二、被告新疆新万隆房地产开发有限公司赔偿原告盛朝川、丁桂玲逾期办理产权登记的违约金8000元； 以上两项，被告新疆新万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行。 三、驳回原告盛朝川、丁桂玲的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，送达90元，合计390元（原告已预交），由原告自负250元，由被告新疆新万隆房地产开发有限公司负担140元，被告负担部分与前款同期给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  孙 剑 审 判 员  张柏萍 人民陪审员  骆小梅 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  邬珊珊