江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0702民初6885号 原告：谢海辉，男，1983年4月4日出生，住江西省南康市。 委托诉讼代理人：韩良人，江西客家人律师事务所律师，代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：肖欢，江西客家人律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：中海宏洋地产（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区钨都大道10号赣州中海国际社区B18-1地块10栋F区商铺。 统一社会信用代码：913607005918259947。 法定代表人：张贵清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：卢盛宽，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告谢海辉诉被告中海宏洋地产（赣州）有限公司（以下简称中海宏洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢海辉及其委托诉讼代理人韩良人、肖欢，被告中海宏洋地产（赣州）有限公司的委托诉讼代理人魏明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘英向本院提出诉讼请求：1、依法解除被告与原告签订的《商品房改造协议》；2、判令被告返还原告房屋改造费90417元；3、判令被告向原告支付资金占用期间的利息损失5702元（以90417元为基数按照人民银行同期贷款基准利率4.75%，自2017年4月24日起计算至2018年8月15日，并继续计算至被告退回款项之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月初，被告对其开发中海国际社区B10地块二期A区“XX公馆”XX号、XX号、XX号、XX号楼的商品房进行开盘前的预定活动，承诺预先缴纳1万元购房诚意金，并将购房资格证明交由被告保存的，可获得2万元购房款的优惠。原告接受要约向被告缴纳购房诚意金1万元，并将购房资格证明材料交由被告保存，被告也向原告出具了2万元的购房优惠券。2017年4月22日，被告对“XX公馆二期”XX号、XX号、XX号、XX号楼的商品房进行开盘预售。原告选得“XX公馆”XX栋XX商品房。在签订《商品房买卖预售协议》时，由于现场人员众多，置业顾问又不断催促，原告出于对被告的信任，在未及阅读协议内容的情况下，就根据置业顾问的指导，在被告预先准备好的相关文件上签署了自己的名字。同时，被告以需要更换诚意金票据为定金票据为由，将原告的1万元购房诚意金收据收回。签署相关文件后，被告置业顾问告知原告需在三日内来签署正式的《商品房买卖合同》并交纳购房款。当原告按照约定去被告处签署正式的《商品房买卖合同》时，被告告知原告要一次性交清房屋改造费，并将1万元购房诚意金票据更换成5000元购房定金及5000元房屋改造定金票据交付给原告，并明确表示如未交清房屋改造费则不予签订《商品房买卖合同》，且原告交纳的定金也不予退还。至此，原告才知道原告在房屋预售时，签署的文件包含了《商品房改造协议》。当原告询问这《商品房改造协议》房屋改造费是怎么回事时，被告销售部门主管称这是新的销售模式。原告为了购房，无奈于2017年4月24日交纳房屋改造费70417元(含诚意金中转为改造费定金的5000元)。在原告缴纳房屋改造费后，被告才与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，并将被告出具给原告的2万元购房优惠券予以收回，告知原告2万元购房优惠已经在房屋改造费中直接抵减了，加上优惠折抵的房屋改造费金额20000元，被告实际收取原告的房屋改造费总计为90417元。签订《商品房买卖合同》后，原告经比对发现《商品房改造协议》中约定的交付标准(毛坯交付)与《赣州市商品房买卖合同》中约定的交付标准完全一样，没有实质改造内容，存在变相加价销售嫌疑。2017年5月，原告及其他三十多户消费者共同委托律师与被告进行交涉，要求被告就《房屋改造协议》的改造内容、设计方案、改造方案的批准文件进行解释和披露，但被告始终未能出示关于房屋改造内容的方案、设计图纸等相关资料。2018年6月底，被告通知原告进行收房。原告在验房后发现，被告交付的房屋与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》所约定的交付标准及销售活动中宣传资料推介的房屋结构是一样，被告对其销售的商品房并不存在任何实质性的改造。综上所述，原告认为：被告在商品房销售及宣传推广过程中，并未对房屋改造费的收取进行过公示和说明，也未在物价部门进行备案。在原告及其他三十多户消费者共同委托律师与被告进行交涉过程中，被告也未能就《商品房改造协议》的改造方案、设计及改造内容，向业主进行释明。房屋交付后也进一步证实，被告对销售给原告的房屋并未进行实质性的改造。由此可见，原、被告双方签署的《商品房改造协议》是一份没有实质履行内容的协议，侵犯了原告作为消费者的知情权和自主选择权。同时，被告也未实际履行房屋改造的合同义务，其行为已构成根本性违约。现房屋已进行交付，对诉争商品房的改造已经没有必要，且被告对诉争商品房的改造也未获得有关规划部门的审批通过，原告有权就被告的根本性违约行为要求解除《商品房改造协议》并退回房屋改造费。 原告谢海辉为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据1、原告身份证复印件及被告企业登记信息，证明原告与被告的诉讼主体资格； 证据2、《赣州市商品房买卖合同》复印件，证明原告购买被告销售的铂悦公馆二期商品房的事实； 证据3、《商品房改造协议》、商品房改造费收据、《中海·铂悦公馆优惠券》等复印件，证明被告要求原告购房需签订《商品房改造协议》并收取房屋改造费的事实；被告在购房时发放优惠券并承诺交1万优惠2万的事实； 证据4、《中海?铂悦公馆选房流程》复印件，证明被告在开盘预售之前印发的选房流程没有公布和涉及签署《商品房改造协议》； 证据5、赣州市物价局《关于要求对中海宏洋地产（赣州）有限公司在中海·铂悦公馆二期商品房销售过程中收取房屋改造费的价格违法行为进行行政立案查处的申请》的回复、赣州市物价局《询问笔录》等复印件，证明赣州市物价局认为《商品房改造协议》与《赣州市商品房买卖合同》系两个不同的法律关系，对《商品房改造协议》不予评价和监管；中海宏洋公司对赣州市物价局的询问笔录中没有就如何改造提供设计图纸、改造方案等相应资料，无法证实改造内容的存在； 证据6、中海铂悦公馆二期户型现场楼盘模型照片、中海铂悦公馆二期宣传图册，证明被告在开盘时向购房客户宣传的商品房交房户型和结构，该宣传资料对交付房屋的户型和结构具体明确，且说明了是改造前交付的户型图，构成要约。 被告中海宏洋公司辩称，一、答辩人与原告签订的《商品房改造协议》建立在双方完全自愿基础上，系双方的真实意思表示，合法有效，答辩人并不存在价外加价销售商品房。答辩人开发、销售商品房，完全按照市场经济规律进行。商品房买卖为大额资金的交易行为，不可能存在强买强卖、价外加价，交易双方必须完全自愿才能完成。原告作为一个具有完全民事行为能力人应对自己民事行为承担相应的法律后果。且《商品房改造协议》系答辩人与原告自愿签订，合法有效，原告在改造协议签订前就已经明确知晓了改造内容，原告不能违背基本的契约精神。如原告认为此协议存在欺诈、胁迫情形，完全可以按法律规定行使撤销权。现原告既然未行使撤销权，表明其已认可了改造协议的法律效力，则其应全面履行协议内容。二、答辩人已全面、合理履行《商品房改造协议》约定的义务，原告作为合同受益人支付改造费系其应履行的合同义务。原告与答辩人签订的《商品房改造协议》系各方的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。原告对答辩人的改造方案在其签订《商品房改造协议》前就已通过答辩人宣传资料明确知晓，并在《商品房改造协议》中再次概括性授权答辩人对其房屋进行合理优化、调整，改造内容已具体明确，答辩人已按《商品房改造协议》的约定，根据原告房屋户型结构等因素委托广州市榀格室内设计顾问有限公司对房屋进行设计改造，并委托南通四建集团有限公司进行包括原材料采购在内的入户花园、阳台空调飘板、2个卧室、1个书房及2个卫生间的飘窗等改造施工。经原告委托改造，原告房屋入户花园处增加可使用面积约6.7㎡，阳台增加可使用面积约3.7㎡，此外，对卧室、书房及卫生间飘窗的改造，使得卧室、书房及卫生间空间更为宽广，实用性及舒适性大为提高。故答辩人已经履行了《商品房改造协议》约定的义务，原告作为合同受益人应履行《商品房改造协议》约定的支付改造费义务。三、答辩人已按照《商品房改造协议》的约定将改造后的商品房交付原告，原告接收商品房后，《商品房改造协议》因合同双方全面履行而自然终止，原告主张解除合同及要求答辩人返还房屋改造费缺乏事实和法律依据。房屋改造后答辩人书面通知原告查看房屋并办理收房手续，原告在查看房屋过程中对答辩人的局部改造并未提出任何的异议，其在商品房交付使用交接表上签字即视为其认可并接受了答辩人的改造服务。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行的……，”故在原告接收商品房后，双方签订的《商品房改造协议》约定的权利义务就已终止，则不存在改造协议的解除基础。四、《商品房改造协议》明确约定，该协议依附于《赣州市商品房买卖合同》而订立，协议签订生效后，原告不可单方撤销本协议约定的服务内容。据此，原告不能单独要求解除《装修改造协议》。综上所述，答辩人已履行完《商品房改造协议》约定的义务，请法院查明本案事实，驳回原告诉请。 被告中海宏洋公司为证明自己的反驳主张，向本院提交了如下证据： 证据1、营业执照及法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格； 证据2、《赣州市商品房买卖合同》、设计图纸等复印件，证明2017年4月24日，原告购买被告所开发的中海国际社区B10地块二期xx区xx幢xx室商品房，并与被告签订了合同备案编号为201xxx961的《赣州市商品房买卖合同》；合同附件一和附件五第十六条已经明确约定，房屋的相关营销推广资料、销售模型、楼书等仅为要约邀请，若与合同不一致的以合同约定及政府部门审批文件为准；根据合同附件一房屋平面图及设计图纸，原告房屋入户门外有一个约为6.7㎡的入户花园，阳台处设有一个约为3.7㎡的空调飘板，2个卧室、1个书房及2个卫生间设计有飘窗； 证据3、合同价格确认书、《商品房改造协议》等复印件，证明原、被告协商确定改造费为90417元，优惠20000元后确定为70417元以及权利义务等内容； 证据4、竣工验收备案表复印件，证明B10地块二期A区19号楼按原设计图纸施工后于2018年5月30日取得了竣工验收备案表； 证据5、设计合同、图纸、工程管理指令、指令完成确认单等复印件、照片，证明被告委托广州市榀格室内设计顾问有限公司对29号楼进行改造设计并委托施工承包单位南通四建集团有限公司根据改造设计图纸进行改造施工；被告根据原告的改造委托，对其房屋入户花园、2个卧室、1个书房及2个卫生间的飘窗、空调飘板等进行了局部改造，一方面使得原告房屋实际使用面积大为增加，另一方面房屋布局更合理、实用； 证据6、商品房交付使用交接表复印件，证明被告已将改造后的房屋交付原告，原告接受且无异议。 在本案审理过程中，本院组织原、被告的委托诉讼代理人一同前往案涉商品房进行现场勘查，并对现场勘查情况制作了现场勘查笔录，确定了案涉商品房交付的现状。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月22日，原、被告签订了一份《商品房改造协议》，约定原告已购买开发的位于中海国际社区B10地块xx栋xx室号商品房，现因原告（甲方）自身需求，自愿委托被告（乙方）聘请具有相应资质的设计及施工单位按照本协议约定对该商品房进行改造；改造总价为70417元；原告应在2017年4月22日前向被告支付定金5000元，应在2017年4月24日前向被告支付70417（含定金）作为改造服务费；本协议所称改造服务费是指：被告接受原告委托，在双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交付标准的基础上，被告依据本协议约定，因提供重新设计、委托施工、购买原材料及因原告房屋改造之目的而增加的业主共有部分工程量等服务而向原告收取的相关费用总称；鉴于该商品房已由原告委托被告聘请具有相应资质的施工单位进行改造，被告直接向原告交付经过改造后的商品房，不完全按照双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的约定交付毛坯商品房；原告知晓并明确：因改造导致房屋的户型与《赣州市商品房买卖合同》中的附图不符及产生的户型变化与面积差异，被告不构成违约，原告同意按照改造后的户型结构接收房屋；本协议依附于《赣州市商品房买卖合同》而订立，协议签订生效后，原告不可单方撤销本协议约定的服务内容；改造协议还对其他内容进行了约定。该改造协议签订后，原告已缴纳的诚意金（认筹金）10000元转化为原告向被告支付的改造定金5000元以及购房定金5000元。 2017年4月24日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为201xxx961），约定原告购买被告开发的位于中海国际社区B10地块中海铂悦公馆二期A区xx幢xx室商品房，房屋建筑面积为130.66平方米，房屋总价1449019元；原告采用商业贷款方式付款，应于2017年4月24日前支付该商品房首期房款290019元，余款115.9万元向银行申请贷款支付；该商品房交付应同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告；被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房；等其他相关的权利义务。该合同附件一载明了房屋分层分户图，并以单独特别告知方式载明：与本套物业相关的营销推广资料、销售模型、样板房仅作为参考，不作为最终的交付标准。本套物业的户型结构，交付标准，开间、进深、层高等空间尺寸均以本合同附图与合同条款中约定为准。 2017年4月24日，原告向被告缴纳了案涉房屋改造费65417元，加上原缴纳的5000元定金，共计70417元（原改造费为90417元，扣减了认筹优惠20000元）。 另查明，1、2017年11月27日，被告委托广州市榀格室内设计顾问有限公司对案涉中海铂悦公馆xx#、xx#、xx#、xx#号楼进行改造设计并委托施工承包单位南通四建集团有限公司根据改造设计变更图纸进行改造施工，改造范围包括：入户花园、飘窗、阳台挡板等。2、2018年5月30日，案涉xx号楼办理了竣工验收备案表；原告谢海辉亦已办理了收房手续。3、经本院现场勘查，中海铂悦公馆小区xx栋商品房中，包括案涉的xx室在内，与《赣州市商品房买卖合同》附件一房屋分层分户图相对比，存在将入户门外移至入户花园口，将卧室、书房、卫生间的飘窗全部拆除并进行墙面粉刷，阳台的空调飘板拆除等情形。 上述事实，有原、被告陈述及原、被告提交并经本院庭审质证的《赣州市商品房买卖合同》、《商品房改造协议》、合同价格确认书、竣工验收备案表、设计合同、工程管理指令、指令完成确认单、商品房交付使用交接表等证据证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于《商品房改造协议》的效力以及原告的诉讼请求能否成立？首先，关于《商品房改造协议》的效力问题，案涉的《商品房改造协议》虽然先于《赣州市商品房买卖合同》签订，但该《商品房改造协议》中约定该协议依附于《赣州市商品房买卖合同》而签订，该约定应视为《商品房改造协议》为附条件生效的合同，以之后签订的《赣州市商品房买卖合同》生效为生效要件。案涉的《赣州市商品房买卖合同》已生效，故《商品房改造协议》亦生效。原告要求解除《商品房改造协议》主要理由在于该改造协议未实际履行，根据本院查明的事实，虽然从该合同内容上看，各方当事人缺乏对相关改造具体项目的明确约定，但约定了改造价款的总额，与《赣州市商品房买卖合同》附件一房屋分层分户图相对比，实际交付使用的案涉商品房也存在将入户门外移至入户花园口，将卧室、书房、卫生间的飘窗全部拆除并进行墙面粉刷，阳台的空调飘板拆除等情形，即存在改造情况，原告主张案涉商品房没有任何改造情况没有事实依据，本院不予采信。原告认为案涉的改造协议并非属于当事人真实意思的表示，本院认为，首先，原告并未提供证据证明签订改造协议存在《中华人民共和国合同法》中规定的合同应予以解除情形，应承担举证不能的法律后果；其次，商品房销售属于较为重大经济交易行为，原告作为购房者应对购买商品房这一决策应尽到最大的审慎义务，原告在知晓案涉房屋需要另行缴纳改造费用时，如其不同意，完全有理由拒绝签订并拒绝购买案涉商品房，进而有条件选择购买其他地段的房屋。原告在已购买案涉商品房，且改造协议已履行完毕（原告已支付改造费用，被告已将改造后的商品房交付给原告使用）的情况下，原告仅主张解除《商品房改造协议》而不同时解除《赣州市商品房买卖合同》，违背了诚实信用的原则，故本院对于原告的该项主张不予采信。原告主张被告收取改造费用属于价外加价，违反了赣州市房地产管理部门的限价政策，本院认为，楼市政策不属于法律和行政法规，是否违反这些规范性文件不能作为判断合同效力的依据。退一步说，即使加上房屋改造费后折算的房价有可能高于政府指导价格，但实际销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定，也并不必然致使合同无效或应予解除，故对于原告的该项主张，本院不予采信。综上，本案《赣州市商品房买卖合同》和《商品房改造协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律效力禁止性规定，应确认合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢海辉的诉讼请求。 案件受理费2203元，由原告谢海辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  喻红峰 人民陪审员  杨品谷 人民陪审员  华小红 二〇一八年十二月二十七日  法官助理 陆 瑶  书记员 刘 琪