湖南省衡东县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0424民初1987号 原告刘虹美，女，汉族，户籍浙江省嘉兴市秀洲区。 委托代理人康华，湖南联合创业律师事务所律师。 被告湖南风云浙商投资开发有限公司，住衡东县吴集镇杨峰路101室。 法定代表人陈少华，董事长。 委托代理人邓莉莉，湖南通程律师事务所律师。 委托代理人谢伟玲，湖南通程律师事务所律师。 被告陆锡良，男，汉族，工作，户籍江苏省扬州市开发区。 委托代理人陆娟芬，女，户籍江苏省江阴市，系湖南风云浙商投资开发有限公司出纳。 原告刘虹美与被告湖南风云浙商投资开发有限公司、陆锡良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人康华，被告湖南风云浙商投资开发有限公司（以下简称风云公司）委托代理人邓莉莉、谢伟玲，被告陆锡良委托代理人陆娟芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘虹美请求判令：一、判令被告湖南风云浙商投资开发有限公司继续履行合同，立即交付以下四处房屋：1、龙江府住宅小区31#101室别墅以及配套31#-101车库；2、龙江府住宅小区5#304室及配套5#6号储藏室；3、龙江府住宅小区3#303室及配套3#9号储藏室；4、龙江府住宅小区3#204室及配套3#5号储藏室。 二、判令被告湖南风云浙商投资开发有限公司支付逾期交房违约金共计290863.08元（暂计算至2017年11月8日，实际违约金金额以实际交房之日为准，具体详见违约金清单）。 三、判令被告湖南风云浙商投资开发有限公司承担与本案有关的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。 四、判令被告陆锡良对以上费用承担连带赔偿责任。 原告为支持其诉讼主张提供以下证据： 1、《商品房买卖合同》（龙江府住宅小区31#101室别墅以及配套31#-101室车库），拟证明2015年11月17日，原告与被告湖南风云浙商投资开发有限公司就该处房屋签订了《商品房买卖合同》的事实，对房屋价款、交房时间、逾期交房违约金等内容进行了详细约定。 2、《商品房买卖合同》（龙江府住宅小区5#304室及配套5#6号储藏室），拟证明2015年11月17日，原告与被告湖南风云浙商投资开发有限公司就该处房屋签订了《商品房买卖合同》的事实，对房屋价款、交房时间、逾期交房违约金等内容进行了详细约定。 3、《商品房买卖合同》（龙江府住宅小区3#303室及配套3#9号储藏室），拟证明2015年11月17日，原告与被告湖南风云浙商投资开发有限公司就该处房屋签订了《商品房买卖合同》的事实，对房屋价款、交房时间、逾期交房违约金等内容进行了详细约定。 4、《商品房买卖合同》（龙江府住宅小区3#204室及配套3#5号储藏室），拟证明2015年11月17日，原告与被告湖南风云浙商投资开发有限公司就该处房屋签订了《商品房买卖合同》的事实，对房屋价款、交房时间、逾期交房违约金等内容进行了详细约定。 5、借条，拟证明原告与被告湖南风云浙商投资开发有限公司就借款事实进行了确认；证明了出资事实。 6、房产交易中心证明，拟证明争议房产已网签。 7、银行流水、转账记录，拟证明借款给陆锡良的事实。 8、结婚证，拟证明刘虹美与贾毅军系夫妻关系的事实。 被告湖南风云浙商投资开发有限公司辩称，一、原告刘虹美诉称陆锡良代表风云公司向其借款本息合计195万元，与事实不符、证据不足，刘虹美与陆锡良之间的借款、陆锡良与风云公司之间的借款是两个独立的法律关系，对于原告与陆锡良之间的借款应该由陆锡良个人承担还款责任，与风云公司无关。二、关于以房抵债，既无抵债的债务基础，风云公司也不知情，严重损害风云公司的合法权益。三、就四份购房合同，原告没有支付购房款，风云公司不存在交房义务，也不需要支付逾期违约金。四、原告无法证明陆锡良与原告之间借款本金142万元，利息53万元。五、原告提供的以房抵债四份购房合同价格195.47万元，与实际房屋市价值321万元差距太大，严重损害风云公司的利益，显失公平。综上所述，驳回原告的诉讼请求。 被告湖南风云浙商投资开发有限公司提供了如下证据： 9、房产备案局的《龙江府备案楼盘表》，拟证明龙江府住宅小区、别墅、洋房、车库、市场价值。 被告陆锡良辩称，一、原告借给陆锡良的钱，全部都借给公司了，本金与利息一共195万，包括中间由陆锡良归还的利息也是在内的。二、后因公司还不了债，内部股东开会协议好的，以房抵债，总经理等股东有签字的。 被告陆锡良提供了以下证据： 10、原告交纳购房款的收据，其中四张收据收款方式注明了是陆锡良借款本金利息抵，金额共计1950991元；一张是原告交纳现金3741元。证实原告支付购房款的事实。 11、费用报销单，证实公司归还陆锡良借款及利息1950991元。 12、收据，证实湖南风云浙商投资开发有限公司向陆锡良借款的事实。 13、还款及利息统计表，证实湖南风云浙商投资开发有限公司向陆锡良借款和应归还利息的金额。 14、湖南风云浙商投资开发有限公司向陆锡良归还借款清单，证实湖南风云浙商投资开发有限公司向陆锡良借款和应归还利息的金额以及同意上述欠款抵房款。 15、股东会临时特别决议，证实湖南风云浙商投资开发有限公司会议决定的内部股东售房价格。 16、会议纪要，证实湖南风云浙商投资开发有限公司会议决定，以2015年8月30日为限，应付未付的利息转为本金。 被告湖南风云浙商投资开发有限公司对证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为当时公司内部股东不睦，公司公章和财务管理不严格，偏低的购房价款，不排除原告与被告陆锡良串通的嫌疑。对证据5有异议，认为风云公司没有委托授权被告陆锡良向原告借款，且借条上只有陆锡良的签名，没有风云公司负责人、财务人员的签名与审核，因此，只能认定是陆锡良个人的借款，与公司无关。对证据6没有异议。对证据7有异议，认为原告的银行打款与借款本金不相符，同时也证明了原告与陆锡良之间的金钱往来。对证据8没有异议。 原告对证据9有异议，认为被告风云公司没有提供原件，加盖的是风云公司的公章，而不是只能部门房产局的印章。 被告湖南风云浙商投资开发有限公司对证据10有异议，认为风云公司没有收到这笔钱，公司不知情。对证据11有异议，认为没有加盖风云公司的公章。对证据12有异议，认为是陆锡良与风云公司之间的经济往来，与本案无关。对证据13有异议，认为没有加盖风云公司的公章。对证据14有异议，认为楼青苗只是公司股东，没有加盖公司公章，不是公司的意思表示。对证据15、16有异议，认为没有法人代表陈少华的签名，同时房产销售价格过低，不符合公司销售情况。 经合议庭合议，认证如下： 证据1、2、3、4、6、8客观真实反映了待证事实，符合证据的三性，可作为本案的定案依据。证据5、7、10、11、12、13、14、15、16形成证据链，证明了待证的事实，本院予以确定。证据9为孤证，不予认定。 通过对证据的分析与认定，本院确认如下事实： 被告湖南风云浙商投资开发有限公司在湖南衡东投资开发龙江府项目，被告陆锡良担任常务副总经理职务。2013年初被告风云公司资金紧张，陆锡良以个人名义从2013年4月1日开始陆续向原告借款，然后出借给被告风云公司。2015年9月10日，被告陆锡良、风云公司向原告出具了借条“共借刘虹美人民币约195万元，其中本金142万元，利息约53万元。”，借条还约定了利息计算方法、还款时间，被告陆锡良、风云公司在借款人处签名并加盖公章。2015年10月30日，被告风云公司股东会临时特别决议决定：1、以每套200万元的价格，推出独栋别墅2栋；2、以每套100万元的价格，推出联排别墅4套；3、以每套2200元每平方米的价格，推出多层洋房10套；4、以上房款必须一次性以现款的形式支付到公司财务。2015年11月16日，被告陆锡良在被告风云公司归还其借款清单上出具“收到公司还款1950991元”，风云公司股东楼清苗在借款清单上出具“同意抵房款”。2015年11月16日，被告风云公司向原告出具五张房款收据，分别为：5#304房款328107元、3#204房款317435元、3#303房款309190元、31#101房款996259元、31#101房款3741元，前四张收据中收款方式为陆锡良借款本金利息抵，第五张收据的收款方式为现金。2015年11月17日，原告与被告风云公司签订四份《商品房买卖合同》，分别为：龙江府住宅小区31#101室别墅以及配套31#-101车库，房价款939810元+60190元=1000000元；龙江府住宅小区5#304室及配套5#6号储藏室，房价款328100元；龙江府住宅小区3#303室及配套3#9号储藏室，房价款309190元；龙江府住宅小区3#204室及配套3#5号储藏室，房价款317435元。四份《商品房买卖合同》均约定：出卖人在2016年6月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。 另查明，被告风云公司开发的龙江府项目31#101室、5#304室、3#303室和204室共计4套商品房已被原告网签。被告风云公司开发的龙江府项目因种种原因至今无法交房。 对各方当事人争议的焦点，本院作如下认定： 一、案涉四份《商品房买卖合同》的法律效力。本案中，双方当事人对四份《商品房买卖合同》的真实性均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，四份《商品房买卖合同》均已依法成立。该四份合同签订前，原告与被告陆锡良、风云公司之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了《借条》，并依据《借条》、《归还借款清单》、《股东会临时特别决议》的约定，双方于2015年11月17日签订了四份《商品房买卖合同》。四份《商品房买卖合同》系在风云公司长期拖欠借款本息，已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意，并将对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》签订时，双方之间的借款已经到期，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。《商品房买卖合同》表明，原告具有实际向风云公司购买案涉房屋的真实意愿，风云公司亦具有向原告出售该房屋的真实意愿。当事人的上述意愿，并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，本案四份《商品房买卖合同》合法有效，依法成立。风云公司主张案涉房产的实际价值为321万元，远高于《商品房买卖合同》约定的买卖价格（195.47万元），因而显失公平，侵犯了风云公司的利益。就该案所涉《商品房买卖合同》签订时是否存在显失公平的事实，风云公司只提交了1份证据，不足以证明其所持主张，就该事实风云公司亦未提供其他证据予以证明。且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，也应在一年内行使撤销权；另一方面，该合同亦不存在无效情形；故对被告该辩称本院不予采信。风云公司抗辩与原告的借款不成立，系陆锡良个人债务；而原告主张被告陆锡良与风云公司承担连带责任。从双方签订的《借条》来看，原告系债权人，陆锡良、风云公司为共同债务人；但从风云公司出具给原告的四张收款（购房款）收据及原告与风云公司签订的四份《商品房买卖合同》来看，风云公司将对账确认借款本息转为购房款，将三方之间的借款关系转变为原告与风云公司之间的房屋买卖合同关系。因此，原告主张陆锡良与风云公司承担连带责任，与事实法律不符，不予支持。至于风云公司辩称，陆锡良利用掌握风云公司公章及印章之便，损害风云公司的利益，要求追究其责任。因陆锡良为风云公司的股东，其与风云公司之间为公司内部关系，与本案无关，风云公司在证据充分的情况下可另案起诉。 二、风云公司是否应当向原告支付违约金290863.08元及律师费。既然确认了《商品房买卖合同》真实有效，那么应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。在本案中，双方当事人均认可该《商品房买卖合同》系在双方原借款合同关系基础上达成，风云公司提出在合同中的欠款数额（本金142万元，利息53万元），与实际上根据陆锡良提供的证据《还款及利息统计表》中显示（借款本金为93万元，剩余的应为原始本金产生的利息或利息转为本金后产生的利息）不一致。庭审中，经查询双方当事人，原告提供了其与其丈夫向陆锡良多次打款凭证、陆锡良向其出具的部分借条、陆锡良和风云公司向其出具的总借条、购房款收据以及陆锡良提供了风云公司向其出具的借款收据，证实原告通过转账方式借款给陆锡良，然后陆锡良出借给风云公司，风云公司向陆锡良借款1950991元，陆锡良与风云公司向原告出具195万元的借条，借条中载明本金142万元，利息53万元；以前的借款凭证作废，大部分借款本金利息约定在法律保护的借款利率之内，只有10万元借款年利息约定为25%。陆锡良提供的《还款及利息统计表》既无风云公司盖章、股东签名，也无制作人签名，是一份无效证据。而风云公司除上述无效证据外，未提供任何证据证实原告欠款数额里包含违法高额利息。鉴于风云公司在借条上签字盖章，同时向原告出具收款收据，对账确认借款本息，故对双方当事人通过对账确认的欠款数额，本院依法予以确认。由于法律保护的借款利率基本与双方当事人对账确认的借款利率一致，目前没有证据证明欠款数额里包含违法高额利息，故应认定原告作为《商品房买卖合同》的购房人，已经全额支付合同约定的购房款，风云公司应当按合同的约定交付房屋（假如风云公司能提供充分证据证实该欠款中包含违约高额利息，可就该部分另行主张权利。）。虽然《商品房买卖合同》明确约定了风云公司交付房屋的时间为2016年6月30日，但因风云公司至今未竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，目前不具备交房条件，因此，原告要求风云公司立即交房的请求无法实现，只能待风云公司交房条件成就后，再予以主张。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。风云公司逾期交付房屋构成违约，根据上述约定，风云公司应支付原告逾期交房违约金计算为195×××××489×3÷10000＝286759元（原告请求暂计算至2017年11月8日止）。至于原告主张赔偿其损失律师费，因原告未主张具体金额，亦无律师费发票，且无约定及法律依据，故对原告的该项请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，判决如下： 一、被告湖南风云浙商投资开发有限公司在判决书生效后十日内支付原告刘虹美逾期交房违约金286759元（计算至2017年11月8日止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12363元财产保全费5000元，由被告湖南风云浙商投资开发有限公司负但。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  肖 彬 人民陪审员  刘柏国 人民陪审员  向建社 二〇一八年十二月十日 书 记 员  张 丹                            校对责任人：肖彬 打印责任人：张丹