广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初15981号原告（反诉被告）：关小华，女，1976年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：关小红（系原告的胞姐），女，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：王轶，江苏文方律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢坤，男，1978年6月13日出生，汉族，住湖南省新邵县。被告（反诉原告）：夏运红，男，1989年7月27日出生，汉族，住湖南省新邵县。两被告委托诉讼代理人：彭丽珍，广东提德律师事务所律师。第三人：佛山汀徳丽色彩有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道连杜村委会连杜大道25号之八C栋。法定代表人：李丽。委托诉讼代理人：张云红，广东常道律师事务所律师。第三人：广东唯亚司照明有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道连杜村委会连杜大道25号之八办公楼201室。法定代表人：曾德中。第三人：佛山市巨人鑫金属制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道连杜村委会连杜大道25号之八B栋。法定代表人：李成忠。原告关小华与被告谢坤、夏运红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告谢坤、夏运红在审理过程中提起反诉，本院受理后进行合并审理，为便于表述，以下本诉原告统称为原告，本诉被告统称为被告。并于2018年10月16日公开开庭进行了审理，原告关小华及委托诉讼代理人王轶和关小红、被告谢坤及两被告委托诉讼代理人彭丽珍到庭参加了诉讼。第一次庭审后，为查明事实，本院依职权追加了佛山汀徳丽色彩有限公司（以下简称汀徳丽色彩公司）、广东唯亚司照明有限公司、（以下简称唯亚司照明公司）、佛山市巨人鑫金属制品有限公司（以下简称巨人鑫金属公司）为本案的第三人参加诉讼，并于2018年11月21日再次公开开庭进行了审理，原告关小华及委托诉讼代理人王轶和关小红、被告谢坤及两被告委托诉讼代理人彭丽珍、第三人汀徳丽色彩公司委托诉讼代理人张云红、第三人巨人鑫金属公司法定代表人李成忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签署的《租赁合同》解除；2.被告向原告返还租赁厂房；3.被告向原告支付拖欠租金250809.99元，此后计算至厂房实际归还之日止；4.上述第三项租金250809.99元按年利率24%计算利息损失，暂计算二个月为10032元（租金继续增加的，利息损失相应增加计算）；5.原告没收被告支付的履约保证金383811元；6.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确其诉请第三项、第四项诉请为：租金及厂房占用费从2018年6月1日计算至2018年8月30日合计为369060元。此后占用费以每月租金123322元计算至实际退还厂房之日；利息以369060元为基数按年利率24%从2018年6月1日计算至2018年8月30日为36906元，此后利息计算至实际支付之日止。事实和理由：原、被告于2017年7月22日签订《租赁合同》，合同约定：1.原告将顺德区勒流镇连杜大道25号之8厂房出租给被告使用，出租的厂房总建筑面积为8683.71㎡（其中厂房建筑面积约6575.45㎡，办公楼建筑面积约2108.26㎡，空地面积为5126.16㎡）。2.合同约定租期为九年，自2017年8月1日至2026年7月31日止，其中2017年8月1日至2017年9月15日为免租装修期。3.租金于每月的5日前支付当月租金，其中2017年8月1日至2020年7月31日的月租金为127937元，2020年8月1日至2023年7月31日期间的月租金为138172元，2023年8月1日至2026年7月31日期间的月租金为149226元。4.被告于签约当天支付保证金383811元，约定不得冲抵租金或者其他费用。5.租赁期间的水电费、垃圾处理费、管理费等均由被告承担。6.租赁期内，逾期支付租金，每日按欠租的1%收取滞纳金，逾期达10日的，视为违约，原告有权解除合同并没收保证金。2018年5月30日，被告向原告发出《联络函》，认为原告的租户佛山市金岳五金有限公司因违规作业导致火灾，致使行政部门对厂区内变压器封停电而使得第三人无法生产，造成了生产经营损失，应由原告赔偿。对此原告于当月31日进行了回复，不同意赔偿。并于2018年6月19日向被告发出《支付租金催告书暨解除合同通知书》，要求被告按约支付租金，超过10日拒付租金双方的租赁合同解除，并应承担违约责任。被告于2018年7月3日向原告发出《关于协商解决停电损失问题的函》，要求原告向被告作出停电损失的赔偿。原告于当日向被告发出了《解除合同通知书》。综上，原告认为被告所提停电系政府安监等多部门针对安全事故联合执法作出的行政行为所导致，并非原告的过失或者事故本身所致，原告对停电并无过错。而被告拒付租金已经构成违约，符合解除条件，据此提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告谢坤、夏运红答辩称，1.本案原告违约在先，被告拒付部分租金合理合法。原、被告为租赁合同关系，根据法律规定，出租人应当在承租期间保持租赁物符合规定用途。被告承租原告的厂房目的为分租、转租给他人办公、生产使用。而火灾发生后导致涉案厂房因停电而无法正常生产经营，至今仍有部分厂房未通电。原告未能提供符合约定用途的租赁物给被告使用，其行为已经构成了违约，应承担违约责任，被告不仅有权拒绝缴纳租金，还有权要求原告承担违约责任。2.原告对火灾爆炸事故应承担关联失职过错，原告明知佛山市金岳五金有限公司内存放有大量易燃易爆物品后，没有及时清退承租方造成事故发生，事故与答辩人及案涉厂房分租人并无关系。被告及第三人并非火灾事故的当事方，均无法获取本次事故责任认定书，结合停电时间及整改通知书可知，停电长达数月，原因在于原告租赁物违法搭建星铁棚、缺少应急灯、安全指示标志灯及其他消防必要措施，是原告无履行管理人相关法定义务所造成。3.涉案厂房因火灾停电，造成了被告及三家分租企业巨大的经济损失。为尽快恢复生产、减少损失，被告综合分租企业的损失多次与各分租企业协商后，与其中的两家达成了赔偿协议，减免了6-8月的租金及对租金作了部分减免；而另一家分租企业至今未通电致使自2018年5月起至今拖欠租金。第三人提交的损失清单，被告并无照单全收，有与第三人多次协商处理，结合实际情况，妥协而得出的结果。根据第三人提供的清单，其损失超过双方妥协的结果，协商过程中，原告也有参与，对三名第三人的情况也知晓，对协商结果未提出异议。另外，被告作为专业的厂房转租人，对于转租的厂房聘请了保安和保洁人员，由此也造成了被告方的损失。四、答辩人不同意解除合同，要求继续履行合同；原告主张利息按年率24%计算并无依据。第三人汀徳丽色彩公司答辩称，1.不同意解除租赁合同。答辩人与被告签订租赁协议时，被告持有原告的委托书，故答辩人认为与被告谢坤签订租赁合同的实际相对人是原告，相应合同后果应由原告承担。2.答辩人与被告谢坤于2018年9月10日签订补充协议，约定免除答辩人6至8月的租金，并降低部分租金，剔除了不能使用的部分面积，答辩人要求按变更后的协议内容履行合同。第三人巨人鑫金属公司答辩称，1.火灾后至今，答辩人处于停产状态，租赁物因停电一直无法使用。2.如果答辩人的损失得到赔偿，同意腾退案涉厂房。被告谢坤、夏运红反诉请求：1.原告向被告赔偿经济损失460500元；2.反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：被告与原告于2017年7月22日签订了《租赁合同》，被告承租了佛山市顺德区勒流镇连杜大道25号之8厂房。后被告将厂房转租给汀徳丽色彩公司、唯亚司照明公司、巨人鑫金属公司。2018年5月15日，原告的租户佛山市金岳五金有限公司发生火灾，造成重大财产和人员伤亡，并波及被告承租的厂房，截止起诉之日，仍有部分厂房未能恢复供电。因原告提供的厂房无法正常供电，停电造成了实际使用的三家企业巨大经济损失并要求被告方承担该损失，为此提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，1.被告确认停电原因为租户佛山市金岳五金有限公司的火灾造成，并没有证据证实原告存在过错，故被告请求原告承担损失于法无据。2.被告如与其承租方协商确定停电损失，属其意思自治的表现，但其据此主张原告承担该损失，一定要证明原告对于停电存在过错且损失与停电之间具有因果关系及关联性，对此被告应承担举证不利的法律后果。3.被告主张的各项损失与停电之间的关联性不高，计算缺乏客观性和可行性。4.被告反诉的损失主张如果与火灾导致的停电有关系，则应向火灾的责任方即佛山市金岳五金有限公司主张赔偿。本案的停电是由政府部门针对安全爆燃事故联合执法作出的行政行为所致，并非原告的过失导致，不能归责于原告；且原告在本案中以合同关系起诉，被告所主张的损失应属佛山市金岳五金有限的侵权所致，亦不是原告的违约所致。综上，原告对于被告的反诉不予认可，请求法院依法驳回其反诉请求。第三人汀徳丽色彩公司答辩称，1.对反诉请求及事实与理由均无异议。第三人巨人鑫金属公司答辩称，答辩人的损失超出了被告反诉列明的损失，故不同意按反诉状的数额计算损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对证据作如下确认：1.原告提供的证据1-8，被告提供的证据1、2，因当事人对其真实性无异议，本院予以确认；2.对被告提供的证据3中被告与曾德中于2017年7月22日租赁合同1份、2018年8月16日联络函复印件1份、关于厂房租金的支付告知书（2）1份，因上述证据符合证据的形式要件，且第三人唯亚司照明公司未提出抗辩和反驳意见，本院对其真实性予以确认；3.对于停产损失清单1份、停电损失—工资1份、工资费用清单1份、补贴发放的通知复印件1份（加盖广东顺德唯亚司照明科技有限公司公章）、费用报销单复印件4份（加盖广东顺德唯亚司照明科技有限公司公章）、发电机组租赁合同1份（加盖广东顺德唯亚司照明科技有限公司公章）、代唯亚司加工货物明细1份、五金车间重新装修费用（预计）1份，因该部分不属本案审查范围，故本院对其不作审查；4.被告与李丽于2017年7月25日厂房租赁合同书1份、协议书1份、李丽身份证复印件1份、支付租金催告书暨解除合同通知书复印件1份、补充协议1份，来源合法，且合同当事人对其无异议，本院对其真实性确认；5.对于工资表及补助2份、西华厂电和水安装明细打印件1份、收据2份，因该部分不属本案审查范围，本院不作审查；6.被告与胡吉于2017年12月8日租赁合同1份、胡吉身份证复印件1份、李成忠身份证复印件1份、消防复查意见书1份，来源合法，且合同当事人对其无异议，本院对其真实性确认；7.停产补偿方案联络函1份、2018年8月16日联络函复印件1份、损失明细1份、巨人鑫公司工资表1份，收据2份，因该部分不属本案审查范围，本院不作审查；8.李成忠搬厂租用临时厂房开支明细打印件1份、李成忠搬厂装修总开支明细打印件1份、5月份工资表打印件1份、收据复印件70份、股东合作协议复印件1份，因该部分不属本案审查范围，本院不作审查。结合采信证据，本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区勒流街道办事处连杜村委会连杜大道25号之八的厂房属原告及关小妹、关小红、关小萍共有。2017年7月22日，原告（甲方）与两被告（乙方）就上述部分厂房签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于佛山市顺德区勒流街道办事处连杜村委会连杜大道25号之八的厂房（具体厂房见简易平面图）及一台2吨电梯出租给乙方，厂房为工业用途，总建筑面积约8683.71㎡（其中厂房建筑面积为6575.45㎡，办公楼建筑面积为2108.26㎡），空地面积为5126.16㎡；2.租期为九年，期间2017年8月1日至2017年9月15日期间为免租装修期；租金每三年调整一次，前三年为127937元/月，于每月5日前支付当月租金，于合同签订之日由两被告支付383811元保证金；3.租赁期限内甲方提供该建筑物的现有用电设施、消防设施及电梯给乙方使用（详见清单）；4.租赁期间内，乙方逾期支付租金，每天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达10日，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，没收保证金；5.租赁期限内所有水电、管理费及任何其他由厂房产生及与之相关的一切费用由乙方承担，且乙方在租赁期内需对用水设施、电房等进行维护和保养;6.租赁期间内，甲方同意乙方可将该建筑物转租给第三方，甲方和乙方必须按本合同条款要求对第三方进行管理；7.合同的其他约定。2017年7月22日，原告向被告出具了一份委托书，内容为：本人现全权委托谢坤处理佛山市顺德区勒流街道办连杜大道25号之八厂房租赁事宜，委托期限为2017年7月22日至2026年7月31日止。2017年7月22日，被告与第三人唯亚司照明公司的法定代表人曾德中签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.甲方（两被告）将座落于顺德区勒流镇连杜大道25号内厂房之A座厂房。A-B座之间的通道面积，办公楼2-3层及一楼约60㎡，含公共空地摊分出租给乙方（曾德中），具体位置及按附页描述。租期为5年，自2017年8月1日-2022年7月31日，前三年的租金为73500元/月，此后两年的租金为80850元/月；2.签订合同当天支付预付当月租金，此后租金每月5日前支付；3.租赁期限内，甲方提供经政府有关部门验收合格的该建筑物的基本消防设施给乙方使用，基本消防设施的费用由甲方负责。甲方并提供原有水/电设施和水电负荷给乙方使用；4.其余约定。2017年7月25日，被告与第三人汀徳丽色彩公司的法定代表人李丽签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.甲方（两被告）将座落于顺德区勒流镇连杜大道25号之八C栋及左侧通道出租给乙方（李丽）。租期为6年，自2017年10月1日-2023年9月30日，每月租金35000元/月；2.甲方按照乙方要求提供150kw电量。3.其余约定。2017年12月8日，被告与胡吉签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.甲方（两被告）将座落于顺德区勒流镇连杜大道25号之八（金妇康卫生用品公司）出租给乙方（胡吉），厂房面积为2546.49㎡，空地面积195.84㎡。租期为5年，自2017年12月8日-2022年12月7日，前三年每月租金27000元/月；2租赁期限内，甲方提供经政府有关部门验收合格的该建筑物的基本消防设施给乙方使用，基本消防设施的费用由甲方负责。甲方并提供原有水/电设施和水电负荷给乙方使用；3.其余约定。另查明，三位第三人的公司注册登记住所地均未××区××大道××号之八厂房内。2018年5月28日，三位第三人向被告谢坤发出联络函，主要内容为：因2018年5月15日勒流连杜金岳五金公司火灾事故发生导致顺德区勒流镇连杜大道25号之八厂区内停电，致使企业受到停电、停产处理致使公司损失惨重。现要求厂区出租人谢坤按照租房协议条款，尽快恢复企业用电生产，若无解决，拒绝交付自2018年5月15日起至恢复正常生产期间的厂房租金及所产生的费用。2018年5月30日，被告向原告发出联络函，内容为：被告方自原告处租赁的物业厂房已经分别分租给了三位第三人。2018年5月15日由于厂房内另外租客（佛山市金岳五金有限公司）发生火灾后致使厂区内变压器封停导致三位第三人无法正常生产而导致损失严重。为此要求原告积极帮助恢复生产，如不尽快解决将视为原告方违约并取消合同，由原告承担由此造成的损失。原告于次日复函给被告，认为停电并非原告的原因导致，而是政府部门基于调查事故所需，不能归责于原告。事故点的车间供电和被告分租厂区供电技术上可以完全隔离。不同意以事故或停电问题为由解除合同，如拒付租金，原告方将依法维权。2018年6月19日，原告向两被告发出了一份支付租金催告书暨解除合同通知书，要求原告立即支付六月份租金，如在十日内仍拒付租金，双方的租赁合同自动解除并没收押金。2018年7月3日，原告再次向两被告发出解除合同通知书并发出短信通知，通知两被告双方的租赁合同已经解除，并要求被告马上退还租赁厂房，支付使用期间的所有租金并没收保证金和承担违约责任。被告确认收到上述短信。就此，被告于2018年7月3日向原告发出关于协商解决停电损失问题的函，要求原告解决因停电导致的损失。2018年5月15日停电后，三位第三人均就停电事故造成的损失向被告方进行了磋商。其中被告与李丽于2018年9月10日签订了一份补充协议，内容为被告承诺免除李丽2018年6、7、8月的租金，李丽不再追究其他经济赔偿；租金由原来的35000元/月变更为32000元/月。其余两第三人均尚未就损失与原、被告达成一致协商意见。诉讼中，原告确认涉案厂房园区于2018年5月15日因佛山市金岳五金有限公司火灾导致停电。第三人唯亚司照明公司于6月11日恢复供电；第三人汀徳丽色彩公司7月2日恢复用电；第三人于2018年11月15日经消防同意通电，暂未实际供电。被告陈述为第三人唯亚司照明公司的办公楼于2018年6月11日通电，厂房于2018年6月15日通电；第三人汀徳丽色彩公司于2018年7月9日通电。第三人巨人鑫金属公司目前无通电，申请恢复用电的流程尚未完成。第三人汀徳丽色彩公司称其于2018年7月9日通电。另查，佛山市顺德区勒流街道消防安全委员会于2018年7月2日作出了对第三人汀徳丽色彩公司消防复查符合整治要求的意见书，确定其已完成整改事项的意见。另查，原告在诉状中确认涉案租赁厂房中自留355㎡，每月应扣减租金4615元。停电事故发生后，被告未支付2018年6-8月期间的租金，2018年9月、10月分别支付租金为90000元、100000元。另，被告反诉诉讼请求具体构成为：第三人汀徳丽色彩公司、唯亚司照明公司各自三个月租金损失分别为105000元、220500元，第三人巨人鑫金属公司五个月的租金损失135000元。以上事实，还有庭审笔录及询问笔录在卷佐证。本院认为，原告虽然未涉案租赁厂房的共有人，但其他产权共有人均在诉讼期间对其行为进行了追认，且原告与两被告签订的合同未违法法律的禁止性规定，属于有效的租赁合同，合同自签字时成立并生效，双方应恪守约定，积极履行各自的义务。租赁合同约定，原告同意涉案厂房由两被告进行转租，故两被告与三位第三人签订的租赁合同亦属有效合同。虽然原告向被告出具了一份委托书，但结合两份租赁合同的价格差异，租金支付对象以及三位第三人在联络函中对于被告谢坤的合同地位认知，三方的合同地位应为出租方、转租方即承租方。原、被告的租赁合同履行期间，被告未能按合同约定支付2018年6-8月租金，且2018年9月、10月租金也未按合同约定支付完毕，其行为显然不符合合同约定，但原告是否据此享有合同解除权，本院作如下分析：1.被告及部分厂房实际使用人汀徳丽色彩公司明确不同意解除；2.合同签订后，被告对原告负有交付租金的义务，而原告亦依据合同约定具有提供该建筑物的现有用电设施给被告使用的合同义务。涉案厂房自2018年5月15日因火灾事故导致停电，且截至庭审之日仍尚未能全面恢复用电，显然原告也没有依约完全履行合同约定义务；3.涉案厂房在部分恢复通电后，被告已在9月、10月份支付了部分的租金，双方实际仍在继续履行租赁合同；4.原告称涉案厂房的停电原因应归咎于火灾事故，其对此并无过错，但本案属于合同纠纷，双方的权利义务均属于合同义务，合同义务属于约定义务，并不能适用过错归责原则，故原告由此提出的抗辩并不能成立。综合上述，本院认为被告拒缴租金的行为属合理的使用同时履行抗辩权，原告虽然于2018年7月3日向两被告发出解除合同通知，但其并不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，原、被告之间的租赁合同既不符合协商解除的条件，亦不属于单方解除合同的条件。被告以及实际租赁人在原告未能按约保障供电条件的前提下未足额缴纳租金，其行为不足以成就原告单方解除合同的条件，故本院对于原告主张合同解除的诉讼请求不予支持,双方应恪守约定，积极解决合同障碍，继续履行合同。就合同履行期间停电实际确实导致了实际承租人的损失，因三方合同的当事人均在本案参加了诉讼，故对于可确定的合理损失及直接的损失，本院在本诉的租金中进行抵扣。拖欠租金金额方面，按照双方确认截止2018年10月31日为426610元（123322元/月×5个月-190000元）。对于损失方面，结合三位第三人实际的经营性质，停电必然对两对第三人造成生产经营的不便，故从合理的角度，停电期间的租金应属于直接的损失，该部分租金作为损失确定，各租金损失具体如下：1.第三人汀徳丽色彩公司虽然已经与被告方达成了补充协议，但该协议并未经的原告方同意，故协议效力并不当然及于原告。因协议仅确定免除三个月的租金，但其实际损失应从恢复正常用电之日截止，按照被告所称的恢复用电时间为2018年7月9日，故其租金损失为63000元（35000元/月÷30天×54天）；2.对于被告方出租给第三人唯亚司照明公司、第三人巨人鑫金属公司的合同因停电事故导致的损失，因并未就损失进行确定，第三人唯亚司照明公司的通电时间按照被告的陈述确定于2018年6月15日通电，故其租金损失为1个月，即73500元。第三人巨人鑫金属公司至第二次庭审之日尚未通电，故被告主张五个月租金损失未超出停电期间，本院予以确认，即租金损失为135000元。上述原告应收租金及本院确定的租金损失抵扣后，两被告还应向原告支付租金为155110元（426610元-271500元）。至于原告主张的拖欠租金利息，因被告未及时按约支付租金实际属于其履行抗辩权的行为，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告暨反诉原告谢坤、夏运红应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告关小华支付截止至2018年10月31日的租金155110元；二、驳回原告暨反诉被告关小华的其他诉讼请求；三、驳回被告暨反诉原告谢坤、夏运红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计51150.45元（本诉原告关小华已预交），由本诉原告关小华负担31150.45元，本诉被告谢坤、夏运红负担20000元；案件反诉受理费减半收取计4103.75元（反诉原告谢坤、夏运红已预交），由反诉原告谢坤、夏运红负担1703.75元，由反诉被告关小华负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱士伟二〇一八年十二月二十日书记员  黎彩德刘殷仪