湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初3048号原告：岳阳志诚房地产顾问有限公司，住所地岳阳楼区金鹗中路圣鑫城财智公馆022栋3103号。法定代表人：赵红霞。委托诉讼代理人：李丽，湖南碧灏律师事务所律师。被告：刘铎，男，汉族，1966年01月02日出生，汉族，岳阳市人，住湖省岳阳市岳阳楼区。被告：黄发贤，男，汉族，1978年10月5日出生岳阳市，住岳阳市君山区。被告：鲁建军，男，汉族，1973年10月1日出生，住岳阳市岳阳楼区。被告:罗勇，男，汉族，1982年11月5日出生，湘阴县人，住湘阴县。委托诉讼代理人：邓孟武，男，1965年12月13日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳楼区，系原告社区推荐的人。被告：罗艺文，男，汉族，1982年10月6日出生，岳阳市人，住湖南省沅江市。原告岳阳志诚房地产顾问有限公司（以下简称“志诚公司”）诉被告刘铎、黄发贤、鲁建军、罗勇、罗艺文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丽，被告罗勇及其委托诉讼代理人邓孟武到庭参加了诉讼。被告刘铎、黄发贤、鲁建军、罗艺文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认长沙市保利物业管理有限公司岳阳分公司与被告刘铎于2011年12月30日，2012年2月23日签打的《保利?洞庭东岸商铺租赁合同书》于2018年3月15日解除。2．判令被告将承租的房产交还原告，并按合同约定的租金标准向原告支付从2017年11月1日至被告腾退房产之日的租金；3．判今原告无需返还被告押金30000元；4.判令被告按当期应付总金额的3‰支付违约金；5．判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2011年12月30日、2012年2月23日，被告刘铎与长沙市保利物业管理有限公司岳阳分公司（以下简称“保利公司”）先后签订了《商铺租赁合同书》，约定被告承租保利公司托管的位于保利?洞庭东岸20幢二层201、202和203号的商铺，面积共计820．18平方米[不动产权证号为湘（2017）岳阳市不动产权第***号、***号]租赁期自2012年4月30日起至2020年3月31日止。201、202号铺面月租金按A、B、C、D标准收取，203号铺面月租金按A、B、C标准收取（具体租金数额详见《租赁合同书》）。甲方向乙方收取房屋押金共计3万元。合同约定，租赁期间乙方未按时向甲方交纳租金、物业管理费或水电费等的，每逾期1天，甲方按当期应付总金额的3‰收取乙方违均金；逾期超过30日的甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并有权不退还乙方已交定金、押金及租金。合同期内，未经甲方书面同意并办理相关手续，乙方不得私自转让、转租、抵租该商铺，否则，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并有权不退还乙方已定金、押金及租金。2015年涉案铺面销售给了赵红霞，原租赁合同的甲方权益全部转移给赵红霞（后办理不动产权证时，将铺面登记在原告岳阳志诚房地产顾问有限公司名下），合同继续履行。2015年12月1日、2015年12月10日，保利公司与赵红霞分别向被告告知了商铺所有权人变更一事。后来，被告刘铎在未经原告同意的情形下，私自将承租铺面转给了被告黄发贤，用于经营岳阳楼区天色会KTV娱乐会所，罗勇、鲁建军、罗艺文是会所的股东。直到2017年，原告才得知转租一事。从2015年12月开始，被告屡次违反合同约定多次拖欠商铺租金，后在原告的再三催讨下才交纳。2018年3月，被告再次拖欠租金5个月，原告向其下达了催租通知，要求其在2018年3月10日前交纳所欠租金，否则将按合同约定解除租赁合同，收回房屋。但被告对原告的催告置之不理。2018年3月15日，原告依照双方签订的《房屋租赁合同书》第8条第7款之约定，行使单方解约权，向被告下达了《关于解除天色会租赁合同的函》，告知被告，其与原告的租赁合同即日起解除，要求被告于2018年3月23日前拆除店内所有物品，交还铺面，并交纳拖欠的租金，但被告在接到通知后，拒不搬出。时至今日，被告仍拒不将商铺交还原告，租金自2017年11月1至今一直未交纳。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依法起诉，请求判如所请。被告刘铎、黄发贤、鲁建军、罗艺文未发表答辩意见。被告罗勇辩称，涉案房屋租赁合同是2012年签订的，2015年该门面销售给赵红霞，登记在原告名下，被告未与其重新签订合同，故原告主体不适格。刘铎将房屋转租给黄发贤经营KTV，2016年黄发贤又将股份转让给了罗勇、鲁建军、罗艺文，原告对转租是知情的。被告没有收到原告催缴租金和解除合同的通知，原告已于2018年2月底、3月初，将涉案门面锁上，导致被告无法经营，不应支付租金。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于双方有争议的证据，本院审查后对其真实性予以确认。结合庭审调查情况，本院认定事实如下：2011年12月30日被告刘铎（乙方）与保利公司（甲方）签订《商铺租赁合同书》，承租该公司托管的位于保利?洞庭东岸20幢二层201、202商铺。2012年2月23日，被告刘铎（乙方）又与保利公司（甲方）签订第二份《商铺租赁合同书》，承租该公司托管的位于保利?洞庭东岸20幢二层203号商铺。前述商铺面积共计820．18平方米。合同约定，租期自2012年4月30日至2020年3月31日；2016年3月31日至2019年3月31日，案涉201、202门面租金为C档，即10650元/月；2015年4月30日至2018年4月29日，案涉203门面租金为B档，即4602元/月；2018年4月30日至2020年3月30日，案涉203门面租金为C档，即6041元/月；每年2月30日前预付3月31日至次年3月31日的租金或4月30日至次年4月29日的租金。约定租赁期间乙方未按时向甲方交纳租金、物业管理费或水电费等的，每逾期1天，甲方按当期应缴总金额的3‰收取乙方违均金；逾期超过30日的甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并有权不退还乙方已交定金、押金及租金。还约定合同期内未经甲方书面同意并办理相关手续，乙方不得私自转让、转租、抵租该商铺，否则，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并有权不退还乙方已定金、押金及租金。2016年1月28日，刘铎交纳押金3万元。2015年赵红霞购入案涉门面，并登记在原告岳阳志诚房地产顾问有限公司名下。2015年12月1日，原告向刘铎告知房屋所有人变更的情况。原租赁合同的甲方权益全部转移给原告，合同继续履行。2016年初被告刘铎将门面转让给被告黄发贤经营岳阳楼区天色会KTV娱乐会所，罗勇、鲁建军、罗艺文同为股东。押金3万元也转为由罗勇等人实际交纳。2016年以后的租金收据显示：2016年1月3日黄发贤交纳保利西街20栋201、202、203号门面2016年1月1日至2016年3月3日租金37770元；3月2日，原告收到天色会KTV2016年4月1日至6月31日租金37770元；4月10日到补交的2016年4月1日至6月30日租金7986元；7月4日收到2016年7月1日至9月30日租金为45756元；鲁建军于2016年11月14日交纳2016年10月1日至12月31日租金45756元.2017年5月4日，原告收到保利西街20栋201、202、203号2017年1月1日至3月31日租金45756元。2016年12月20日，罗勇等将天色会KTV整体租赁给廖岳波经营，期限为两年。2017年、2018年原告多次在天色会面前张贴催缴租金的函，并于2018年3月15日张贴解除房屋租赁合同的函，要求交纳拖欠的租金和解除租赁合同。案涉房屋租金已付至2017年11月10日，此后被告即未再向原告交纳过租金，天色会KTV也停业至今。本院认为：被告刘铎分别于2011年12月30日和2012年2月23日与保利公司签订了两份《商铺租赁合同书》，后因房屋所有权发生变动，本案原告志诚房产承继保利公司在两份合同中享有的权利义务，合同主体发生变更，合同有效并继续履行。2015年刘铎将房屋转给黄发贤等被告，实际上退出了租赁合同，这从原告一直直接向黄发贤、天色会KTV收取租金，而非向刘铎收取租金，刘铎再向罗勇等人收取租金有所体现。被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军作为天色会KTV的经营者，自2016年1月起，取代刘铎成为《商铺租赁合同书》的乙方即实际承租人，而非次承租人，原告志诚房产为出租人即甲方，《商铺租赁合同书》直接约束其双方。罗勇等人将天色会KTV交由他人承包经营的行为并非房屋转租行为，不改变案涉租赁合同的主体和效力。被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军自2017年11月11日起拖欠房租至2018年3月15日，逾期已超过30日，原告有权依约单方解除合同，并有权不退还定金、押金及租金。2018年3月15日，原告发出解除合同通知，故原告与被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军之间的两份《商铺租赁合同书》于2018年3月15日解除。被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军应依法返还原告案涉房屋。保利公司与刘铎之间签订的原《商铺租赁合同书》因房屋买卖及“转租”等行为导致合同甲乙双方主体陆续发生变更，并非到2018年3月15日才解除，故原告请求确认刘铎与保利公司确定的两份商铺租赁合同于2018年3月15日解除与事实不符，本院不予确认。关于原告其他诉讼请求，被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军应支付欠付原告的2017年11月11日至合同解除之日（2018年3月15日）的租金63468元[（10650元/月+4602元/月）×（4个月+5/31个月）]。关于逾期交纳租金的违约金，若按约定的利率3‰/日计算至判决之日，违约金数额（3‰/日×365天）远远超出租金损失的30%，违约金过高，结合原告辩论意见，本院依法酌情调整至按照欠付租金的30%计算，即19040.40元。2018年3月16日合同解除后，被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军应比照约定的租金标准支付房屋占用期间的费用，但不再比照前述标准计算违约金。2018年3月16日至2018年4月29日的占用费为22369.60元[（10650元/月+4602元/月）×（1个月+14/30个月）]；2018年4月30日至2019年3月31日前的房屋占用费按16691元/月（10650元/月+6041元/月）的标准支付；2019年3月31日后仍未返还房屋的，此后的房屋占用费按19355元/月（13314元/月+6041元/月）的标准支付。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告岳阳志诚房地产顾问有限公司案涉保利西街20栋201、202、203号房屋。二、被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军支付原告岳阳志诚房地产顾问有限公司2017年11月11日至2018年3月15日的房屋租金63468元和违约金19040.40元；2018年3月16日至2018年4月29日的房屋占用费22369.60元；2018年4月30日至2019年3月31日前的房屋占用费按16691元/月（10650元/月+6041元/月）的标准支付；2019年3月31日后仍未返还房屋的，此后的房屋占用费按19355元/月的标准支付。三、原告岳阳志诚房地产顾问有限公司无需退还被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军交纳的押金30000元。上述应当支付的款项，限被告在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2591元，由被告黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李钰婷人民陪审员  郑雁云人民陪审员  缪文文二０一八年十二月十九日书 记 员  胡 凯