广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终1004号 上诉人（原审被告）：黄小雄，男，汉族，1982年9月15日出生，户籍住址广西浦北县，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陆菊艳，女，壮族，1985年6月10日出生，住南宁市江南区。 上诉人（原审被告）：陆菊艳，女，壮族，1985年6月11日出生，住南宁市江南区。 被上诉人（原审原告）：广西贵人置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室。统一社会信用代码91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，女，壮族，1988年10月29日出生，住南宁市青秀区，该公司法务人员。 上诉人黄小雄、陆菊艳因与被上诉人广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人公司）居间合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆菊艳(同时作为上诉人黄小雄的委托诉讼代理人）及被上诉人贵人公司的委托诉讼代理人秦娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄小雄上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回被上诉人对上诉人黄小雄的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案《独家代理委托书〈买卖)》系格式合同，其内容限制了上诉人的自由选择权，同时排除被上诉人的主要义务，应认定无效，一审法院认定上诉人构成违约没有事实与法律依据。二、一审法院查明的事实不清，被上诉人并非涉案房屋出售的独家代理人，上诉人有权将房屋挂售不同的中介公司，最终选择报价低、服务好的中介服务公司促成买卖合同的成立。三、一审判决认定上诉人应支付被上诉人从事居间活动支出的必要费用4000元没有事实与法律依据。上诉人将涉案房屋先后挂售于不同中介公司，房源信息并非是被上诉人独家掌控，因此，通过其居间服务促使交易成功，才有权收取报酬。即使根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条第二款规定需要支付必要的费用，该费用也只是被上诉人员工带领陆菊艳勘看涉案房屋的交通费、误工费。同时，根据一般的交易习惯，房屋中介带领客户看房不收取任何服务费。综上，请求二审法院依法判决。 陆菊艳上诉请求：撤销一审判决；判令驳回被上诉人诉讼请求；判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决存在事实认定不清、法律适用错误的问题。1、上诉人当时想要购买住房供自己居住有委托多家公司，可提供其它公司的《看房委托书》作为依据，且已告知被上诉人的委托人，希望此举可以让上诉人快速购置到适合且价格更优惠的住房。涉案房屋南宁市江南区房在被上诉人处委托价格为960000元已超出上诉人的购买能力，因此不考虑。同时上诉人委托的广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司告知涉案房屋业主真实售价为920000元，刚好该价格是上诉人购买能力的范围，上诉人作为消费者在同时委托多家公司购置住房本意是快速购买到合适、优惠及在自己购买能力范围内的住所。2、当时上诉人己告知被上诉人委托人涉案房屋已超出购买能力范围并向其咨询业主可否降至上诉人购买能力范围，被上诉人委托人告知绝不可能降，上诉人只好放弃涉案房屋的购买，被上诉人委托人知晓上诉人想法后说继续寻找房型和价格等合适上诉人的房屋并声称需要上诉人在《物业租/售委托书》配合签字以证明其员工考勤情况，被上诉人委托人称若没有考勤会被公司罚款且会影响升职，被上诉人委托人从未针对《物业租/售委托书》的内容对上诉人进行说明，上诉人当时出自好意未看内容就很配合地签字。现法院通过上诉人与被上诉人签订《物业租/售委托书》就证实被上诉人尽到了一定的居间服务。上诉人认为被上诉人作为居间服务方对其提供《物业租/售委托书》内容都不敢说明或故意隐瞒消费者，其条款内容不公正和不公平。请求二审法院依法判决。 贵人公司对两上诉人的上诉共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人陆菊艳一审期间已经认可被上诉人带其去看房及被上诉人分别与上诉人黄小雄、被上诉人陆菊艳签订了独家代理协议。两上诉人恶意跳单行为给被上诉人带来经济损失，被上诉人有权进行追偿。 贵人公司向一审法院起诉请求：黄小雄支付贵人公司居间服务费14400元；陆菊艳支付贵人公司居间服务费28800元；本案诉讼费用由黄小雄、陆菊艳承担。 一审法院认定事实：贵人公司系从事房地产业交易居间、代理、行纪及策划服务的企业法人。2015年11月18日，贵人公司与黄小雄签订《独家代理委托书（买卖）》（编号：0012346），约定黄小雄委托贵人公司居间出售其位于南宁市江南区的房产，售价960000元，中介代理费14400元，独家代理委托期从2015年11月18日起至/年/月/日止。双方还约定，该物业为独家委托贵人公司代理，黄小雄不另行委托其他中介机构进行交易，黄小雄在签署本独家代理委托书后逾期履行或违反本独家代理委托书任何一项条款，则同意向贵人公司支付上述中介代理费作为违约金，如该物业最后由黄小雄与贵人公司介绍之买方或其亲属、代理人等在未经贵人公司中介的情况下私下成交，则黄小雄仍须向贵人公司支付上述违约金，上述行为一经发生，贵人公司即可追究黄小雄之违约责任。上述委托书签订后，贵人公司即对涉案房屋进行了推销。经贵人公司的推荐，陆菊艳于2015年12月25日到涉案房屋进行了现场勘看，并与贵人公司签订了《物业租/售委托书》（编号：0125946），约定陆菊艳独家委托贵人公司办理涉案房屋的购买工作，贵人公司提供居间服务后，陆菊艳与业主达成交易协议的，陆菊艳承诺签订房屋交易合同后的当日内向贵人公司支付信息咨询及房屋买卖居间代理费（按购买总成交价的3%作为服务费）。双方还约定，陆菊艳在本委托协议签订与物业实勘后12个月内不会直接或通过其他经纪人与贵人公司其他分公司网店介绍的业主/代理人及其他授权代表人联系，如因此而与业主达成任何买卖/租赁，或陆菊艳与该物业主私下成交，或该物业最终由陆菊艳的亲属、公司、授权人、委托人、代理人购买/租赁，达成交易后3个工作日内，陆菊艳仍须支付等额上述服务费用总额的5%的信息服务费给贵人公司，如逾期支付上述信息费、咨询费及房屋买卖/租赁居间代理费的，陆菊艳应承担双倍赔偿支付信息费的违约责任。此后，黄小雄与案外人冯第崇（系陆菊艳的丈夫）避开贵人公司，通过案外人广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司于2016年1月7日就涉案房屋达成了《房地产买卖合约》，成交价为920000元，并于2016年3月29日办理了房屋过户登记，房屋所有权人变更为冯第崇及陆菊艳。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。黄小雄因出售房屋的需要与贵人公司签订的《独家代理委托书（买卖）》及陆菊艳因需购买房屋与贵人公司签订的《物业租/售委托书》，均系双方真实意思表示，依协议约定的内容看，属于居间合同性质，故双方成立居间合同法律关系。关于黄小雄应否支付居间服务费问题。黄小雄与贵人公司签订《独家代理委托书（买卖）》后，贵人公司依约向陆菊艳推荐了黄小雄的房屋，但黄小雄另行通过广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司与陆菊艳签订《房地产买卖合约》，违反了双方签订的《独家代理委托书（买卖）》第二条“黄小雄承诺该物业是独家委托贵人公司代理，黄小雄不另行委托其他中介机构进行交易”的限制性约定，属于违约，应承担相应的违约责任。对于黄小雄提出《独家代理委托书（买卖）》是格式合同，免除了贵人公司的责任，加重了黄小雄的责任，应认定为无效的抗辩，由于黄小雄在委托贵人公司出售房屋是可以选择独家代理出售也可以选择一般代理出售，签订《独家代理委托书（买卖）》并非贵人公司利用其优势地位的结果，而是黄小雄自行选择的结果，其签字的行为即代表对相应内容的认可，故双方签订的《独家代理委托书（买卖）》虽然属于格式合同，但并未违反代理制度及侵害黄小雄自由缔约的权利或加重黄小雄的责任，因此，黄小雄的辩解理据不足，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”贵人公司要求黄小雄支付居间服务费14400元，虽《独家代理委托书（买卖）》第一条约定了中介代理费为14400元，但第四条约定“若黄小雄在签署本独家代理委托书后与其履行或违反本独家代理委托书任何一项条款，承诺向贵人公司支付上述中介代理费作为违约金，如该物业最后由黄小雄与贵人公司介绍之买方或其亲属、代理人等在未经贵人公司中介的情况下私下成交，则黄小雄仍须向贵人公司支付上述违约金”违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”之规定，因贵人公司未促成合同成立，而是黄小雄另行与陆菊艳达成协议并成交，故黄小雄应支付贵人公司从事居间活动支出的必要费用。根据本案的实际情况，贵人公司虽没有最终促成黄小雄与陆菊艳达成交易，但是贵人公司在签订《独家代理委托书（买卖）》后到黄小雄达成交易期间履行了通过多种渠道发布信息，带陆菊艳勘看了涉案房屋。因此，一审法院酌定黄小雄支付贵人公司居间服务费4000元，对贵人公司主张的超出该部分的请求，一审法院不予支持。关于陆菊艳应否支付居间服务费问题。陆菊艳通过贵人公司的推荐实地勘看了涉案房屋，并与贵人公司签订了《物业租/售委托书》，因此贵人公司尽到了一定的居间服务。但陆菊艳又另行委托广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司与涉案房屋的房主即黄小雄交易并成交，且涉案房屋已被陆菊艳的丈夫冯第崇实际购买并过户至冯第崇及陆菊艳名下，故陆菊艳的行为违反了《物业租/售委托书》的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。对于陆菊艳提出与贵人公司签订的《物业租/售委托书》的内容限制了陆菊艳的自主选择权，且贵人公司没有对陆菊艳进行解释和说明，应认定为无效的抗辩。鉴于合同自由为合同法的基本原则，合同当事人有权选择是否缔约以及自由确定合同内容，当事人通过合同约定的方式对自己的缔约自由进行合理限制时，本身也是合同自由的一种体现，且《物业租/售委托书》上陆菊艳的义务已以加粗加黑划线的方式提请特别注意，陆菊艳作为完全民事行为能力的人，其在《物业租/售委托书》上签字即视为其对相应内容的认可，因此，对陆菊艳的抗辩意见，一审法院不予采信。贵人公司要求陆菊艳支付居间服务费28800元，虽陆菊艳违反了《物业租/售委托书》第四条约定“陆菊艳承诺在本委托协议签订与物业实勘后12个月内不会直接或通过其他经纪人与贵人公司其他分公司网点介绍的业主/代理人及其他授权代表人联系，如因此而与业主达成任何买卖/租赁，或与该物业主私下成交，或该物业最终由被告陆菊艳的亲属、公司、授权人、委托人、代理人购买/租赁，陆菊艳仍须支付等额上述服务费用总额5%的信息费”的约定，但其所依据的《物业租/售委托书》第五条约定“陆菊艳逾期支付上述信息费、咨询费及房屋买卖/租赁居间代理费的，陆菊艳应承担双倍赔偿支付信息费的违约责任”违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”之规定，因贵人公司未促成合同成立，而是陆菊艳通过其他中介机构与黄小雄达成协议并成交，故陆菊艳应支付贵人公司从事居间活动支出的必要费用。根据本案的实际情况，一审法院酌定陆菊艳支付贵人公司居间服务费4000元，对贵人公司主张的超出该部分的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决：黄小雄向广西贵人置业投资有限公司支付居间服务费4000元；陆菊艳向广西贵人置业投资有限公司支付居间服务费4000元；驳回广西贵人置业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费880元、公告费350元，合计1230元，由广西贵人置业投资有限公司负担492元，黄小雄负担369元，陆艳菊负担369元。 对一审判决认定的事实，两上诉人及被上诉人均没有异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。 根据上诉人与被上诉人的诉辩内容，本案双方当事人的争议焦点是：2015年11月18日贵人公司与黄小雄签订的《独家代理委托书（买卖）》、2015年12月25日陆菊艳与贵人公司签订的《物业租/售委托书》是否有效；上诉人黄小雄是否违反被上诉人主张的独家委托的约定、上诉人黄小雄是否应当承担违约责任、一审判决黄小雄支付4000元是否合理；上诉人陆菊艳是否应当支付房屋居间信息费、一审判决上诉人陆菊艳支付4000元是否合理。 本院认为，关于2015年11月18日贵人公司与黄小雄签订的《独家代理委托书（买卖）》、2015年12月25日陆菊艳与贵人公司签订的《物业租/售委托书》是否有效的问题。上述《独家代理委托书（买卖）》及《物业租/售委托书》均系合同双方当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，上述两份合同合法有效，对合同当事人具有约束力，合同当事人应按合同约定履行。对于黄小雄上诉提出《独家代理委托书（买卖）》是格式合同，内容限制了其自由选择权，同时免除了贵人公司的主要义务，应认定为无效的抗辩，本院认为，合同的内容由当事人自行协商确定，黄小雄在委托贵人公司出售房屋既可以选择独家代理出售也可以选择一般代理出售，签订《独家代理委托书（买卖）》并非贵人公司利用其优势地位的结果，而是黄小雄自行选择的结果，故双方签订的《独家代理委托书（买卖）》虽然属于格式合同，但并未违反代理制度及侵害黄小雄自由缔约的权利或加重黄小雄的责任。因此，黄小雄的抗辩依据不足，本院不予采信。一审法院对该合同效力作出的认定是正确的，本院予以维持。陆菊艳主张在本案《物业租/售委托书》签名是应被上诉人委托人考勤、被公司罚款且会影响升职的要求而签名，但陆菊艳没有对此提供充分证据证明，对该主张，本院不予采信。陆菊艳主张被上诉人委托人从未针对《物业租/售委托书》的内容对上诉人进行说明，对此，本院认为，合同当事人有权选择是否缔约以及自由确定合同内容，《物业租/售委托书》上陆菊艳的义务已以加粗加黑划线的方式提请特别注意，陆菊艳作为完全民事行为能力人，其在《物业租/售委托书》上签字即视为其对相应内容的认可，因此，对陆菊艳的上述主张，本院不予支持。一审法院对该合同效力作出的认定是正确的，本院予以维持。 关于上诉人黄小雄是否违反被上诉人主张的独家委托的约定、是否应当承担违约责任、一审判决黄小雄支付4000元是否合理的问题。黄小雄与贵人公司签订《独家代理委托书（买卖）》后，黄小雄又另行通过广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司与陆菊艳签订《房地产买卖合约》，违反了上述《独家代理委托书（买卖）》第二条“黄小雄承诺该物业是独家委托贵人公司代理，黄小雄不另行委托其他中介机构进行交易”的限制性约定，构成违约，上诉人黄小雄主张其有权将房屋挂售不同的中介公司，最终选择报价低、服务好的中介服务公司促成买卖合同的成立，对此，本院认为，该主张无视双方签订的《独家代理委托书（买卖）》相关约定，黄小雄理应对其违约行为承担责任。对于违约责任，《独家代理委托书（买卖）》第一条约定了中介代理费为14400元，第四条约定“若黄小雄在签署本独家代理委托书后与其履行或违反本独家代理委托书任何一项条款，承诺向贵人公司支付上述中介代理费作为违约金，如该物业最后由黄小雄与贵人公司介绍之买方或其亲属、代理人等在未经贵人公司中介的情况下私下成交，则黄小雄仍须向贵人公司支付上述违约金”，据此，黄小雄存在违约行为，应按上述约定承担支付14400元违约金的责任。一审法院酌情判决黄小雄支付4000元居间服务费，远低于约定的违约金数额，贵人公司未提起上诉，认可了一审判决。鉴于此，本院对一审法院作出的该项判决予以维持。 关于上诉人陆菊艳是否应当支付房屋居间信息费、一审判决上诉人陆菊艳支付4000元是否合理的问题。陆菊艳与贵人公司签订的《物业租/售委托书》约定陆菊艳独家委托贵人公司办理涉案房屋的购买工作，贵人公司提供居间服务后，陆菊艳与业主达成交易协议的，陆菊艳承诺签订房屋交易合同后的当日内向贵人公司支付信息咨询及房屋买卖居间代理费（按购买总成交价的3%作为服务费）。陆菊艳在本委托协议签订与物业实勘后12个月内不会直接或通过其他经纪人与贵人公司其他分公司网店介绍的业主/代理人及其他授权代表人联系，如因此而与业主达成任何买卖/租赁，或陆菊艳与该物业主私下成交，或该物业最终由陆菊艳的亲属、公司、授权人、委托人、代理人购买/租赁，达成交易后3个工作日内，陆菊艳仍须支付等额上述服务费用总额的5%的信息服务费给贵人公司，如逾期支付上述信息费、咨询费及房屋买卖/租赁居间代理费的，陆菊艳应承担双倍赔偿支付信息费的违约责任。本案中，在陆菊艳对本案房屋现场勘看后，黄小雄与案外人冯第崇（系陆菊艳的丈夫）避开贵人公司，通过案外人广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司于2016年1月7日就涉案房屋达成了《房地产买卖合约》，成交价为920000元，并于2016年3月29日办理了房屋过户登记，房屋所有权人变更为冯第崇及陆菊艳。依据上述事实，本院认定陆菊艳违反了上述约定，构成违约，其应对自己的违约行为承担违约责任。一审法院酌情判决陆菊艳支付4000元居间服务费，远低于上述约定的违约金数额，贵人公司未提起上诉，认可了一审判决。鉴于此，本院对一审法院作出的该项判决予以维持。 综上所述，上诉人黄小雄、陆菊艳上诉理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费880元，由上诉人黄小雄负担50元，上诉人陆菊艳负担830元。陆菊艳已预交880元，剩余50元，本院退回上诉人陆菊艳。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 许 威 二〇一八年十二月二十五日 法官助理 邢桂枝 书 记 员 李佳萍