福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0922民初2962号 原告：古田天润房地产有限公司，住所地：古田县城西街道城西路北侧A1地块**楼****。 法定代表人：黄友清，执行董事。 委托诉讼代理人：李昌进，福建立胜律师事务所律师。 被告：李和，男，1992年1月6日出生,汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：韩叙，福建至理律师事务所律师。 原告古田天润房地产有限公司（以下简称“天润公司”）诉被告李和商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天润公司向本院提出诉讼请求：判令李和支付房价款计58745元及逾期支付利息(以应补交房价款58745元为基数、利率以日万分之三计，自2018年11月2日起计算至实际付清房价款之日止)。事实和理由：双方于2017年6月3日签订一份编号20172173《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“合同”)，约定由天润公司开发销售的坐落于古田县城西街道规划城西路北侧A②号地块(现为古田县城西街道城西路l98号)的天润·康斯丹郡二期商品房X幢X单元X室（以下简称“案涉商品房”）出售给李和，房价按建筑面积计算，每平方米6177．27元，预测建筑面积为102．61平方米，房价款为633850元；合同第十三条约定，商品房在交付时，如房屋实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意根据实测建筑面积结算房价款，多还少补；双方还同时在合同附件十一补充协议第五条约定，买受人应在接到出卖人通知之日起三十日内补交房价款，否则应按应补交房价款的日万分之三计息标准支付违约金。案涉商品房于2018年4月3日经宁德市诚标测绘有限公司测绘实测面积为112.12平方米，同月9日通过建设工程竣工验收备案，同月29日完成交房。案涉商品房实测面积与预测面积相差9.51平方米，李和应依约补交房价款为58745元[9.51平方米(112.12-l02.61)×6177．27元/平方米]，但经天润公司催讨，李和至今为止仍拒绝依约支付房价款。 李和辩称，1.其于2017年购房时天润公司的销售代表再三表示会赠送6—7个平方面积，基于此李和才最终购买了案涉商品房，但是到2018年4月25日左右李和从天润公司处得知涉案房屋的实际面积多出了9.51平方米且需要李和补缴全部的房款。李和多次与天润公司协商明确多出的面积包含了此前销售时答应赠送的部分，李和实际需补缴房价款的面积应当在3平方米左右，天润公司非但决口不提赠送面积的事情，反而强硬要求马上补缴。天润·康斯丹郡二期商品房X幢的其他业主也跟李和一样受到天润公司答应赠送面积的欺骗才购房。李和不存在恶意违约。2.合同第十三条及附件十一补充协议第五条是格式条款，理应认定无效：前述条款完全是由天润公司直接打印提供的，双方之间并无任何协商，且前述条款原封不动地重复出现在其他买房者的购房合同中；前述条款与合同的其他条款相比没有体现出特有的标识性，天润公司也没有履行任何提示说明和注意义务；前述条款的内容有悖公平原则，排除李和解除合同的权利、加重李和的财务负担，免除了天润公司因实测面积过大的违约责任，更是不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的精神，侵害了李和的合法权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条之规定，前述条款应认定为无效的格式条款。3.退一步来说，如果第2点答辩意见法院不予采纳，那么天润公司主张的逾期利息偏高，应调整为日万分之一的利率计算。综上，请求法院驳回天润公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对天润公司诉称的其与李和于2017年6月3日签订关于出售案涉商品房的《商品房买卖合同(预售)》（编号20172173）、该合同约定的预测建筑面积、单价、总价及下列事实，当事人双方无争议，本院予以确认：一、李和已实付633850元购房款；二、合同第十三条（面积差异处理）约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。4.双方自行约定：根据实测建筑面积结算房价款，多还少补。”合同附件十一补充协议第五条第4款约定：“出卖人在测绘机构出具测量结果之日起30日内，以电话、媒体、销售中心公告等通知买受人前来办理产权的相关事宜，买受人应于通知或公告发出之日起三十日内，至出卖人指定地点办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异引起的补、退房款手续。买受人逾期未办理补退房款手续，出卖人有权向买受人收取违约金（按应补房款的日万分之三计），因此造成产权不能如期办理的责任由买受人承担；…”；三、2018年4月29日双方完成交房手续，同日天润公司通知李和补缴超出面积差价款；四、2018年7月天润·康斯丹郡小区办理房屋所有权首次登记。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：天润公司提交的证据：1.案涉商品房销售合同，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。2.2018年4月3日宁德市诚标测绘有限公司《产权测量报告书》，具有真实性、合法性、关联性，证据2对案涉商品房实测面积的测绘结果112.12平方米与本院向古田县不动产登记中心查询的登记资料相符，予以采信。3.《催告函》及送达回执，具有真实性，证实李和于2018年10月2日收到天润公司于同年9月30日邮寄发出的限期补缴面积差价款的催告函。4.竣工验收备案表、5.交房材料，证据4—5具有真实性，可证实天润·康斯丹郡二期商品房X幢竣工验收时间、涉案房屋的交房时间。6.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20172345）及发票、汇款凭证，7.天润·康斯丹郡二期X楼设计图，具有真实性、关联性，结合天润公司当庭陈述，证据6—7可共同证实天润公司陈述的涉案商品房面积原设计有厨房，天润公司少算了预测面积。另相邻的Y室多算了预测面积，现天润公司已依约据实向买受人退还多收的房价款。8.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20172302）及发票、汇款凭证，具有真实性，仅证实案涉商品房同一单元的其他买受人因面积差已向天润公司补缴房价款。 关于双方争议“案涉商品房销售合同第十三条及附件十一补充协议第五条是否有效，及天润公司主张的面积差额、违约金标准是否成立”的焦点问题，本院分析、认定如下：该合同虽系格式合同，但符合房地产交易习惯，在双方当事人签字后，即成为订约双方一致的意思表示，且合同已在古田县房地产交易管理所备案，除符合法律规定的无效条件外，格式条款对双方当事人具有当然的法律约束力。李和未能提供证据证明前述条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，合同第十三条第4款“根据实测建筑面积结算房价款，多还少补”的约定，也未违反公平原则，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；…”之规定；且该条款并未免除或者限制天润公司责任，天润公司也依约履行向与案涉商品房相邻房屋的买受人据实结算退还购房款的义务。因此以上条款应作为双方处理房价款争议的有效依据，李和应依约履行补缴面积差价款的义务，即向天润公司支付面积差价款58745元[9.51平方米(实测面积112.12-预测面积l02.61)×6177．27元/平方米]。合同附件十一补充协议第五条第4款约定违约金计算方式，天润公司于2018年4月29日交房时通知李和补缴房价款、又于同年9月30日邮寄催告函再次通知，其主张李和应支付自2018年11月2日起计算至实际付清房价款之日止的违约金有事实依据，符合双方约定。但其主张按照合同约定的日万分之三违约金计算标准，李和抗辩约定的违约金过高，请求减少为按日万分之一标准计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，以实际损失为基础，从公平原则及天润公司在预测涉案商品房面积时存在过错等因素综合考虑，李和的抗辩意见合法合理，予以采纳。另李和关于天润公司表示赠送面积及李和仅需支付3平方米左右的面积差价款的抗辩意见，未提供相关证据佐证，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，本院认为，李和与天润公司签订的《合同》系双方真实意思表示，具有法律约束力，李和应依约向天润公司支付面积差价款58745元并支付相应的违约金，但综合本案实际情况，本院采纳李和关于本案违约金过高的抗辩意见，对天润公司主张的违约金予以酌减。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下： 李和应于本判决生效之日起二十日内支付古田天润房地产有限公司房价款58745元及违约金（以58745元为基数、按照日万分之一标准、自2018年11月2日起计算至实际付清房价款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费1268元，减半收取计634元，由李和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  叶少青 二〇一八年十二月二十九日 书记员  余 枫 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： ……