河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终1140号上诉人（原审被告、案外人）：王梦琪，女，1994年9月8日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：吴书军，河北邑锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。原审第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市华信路58号。法定代表人：袁静波，该公司总经理。河北省邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）审理袁平年与邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）、邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信集团）、王富信民间借贷纠纷一案中，查封了华信公司开发的山水文苑秀园1－1－2201号房产（以下简称涉案房产）。该案进入执行程序后，王梦琪向邯郸中院提出书面异议，邯郸中院作出（2016）冀04执异58号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。袁平年不服，提起申请执行人执行异议之诉，邯郸中院作出（2016）冀04民初247号民事判决书，判决准许执行涉案房产。王梦琪不服，上诉至本院，本院于2017年9月29日作出（2017）冀民终454号民事裁定书，裁定撤销邯郸中院（2016）冀04民初247号民事判决、本案发回邯郸中院重审。经重审，邯郸中院作出（2018）冀04民初28号民事判决书，判决准许执行涉案房产。王梦琪不服，又上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王梦琪上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。（一）以上诉人名义购买的涉案房产系外祖父借用上诉人名义所购，房屋实际所有人是其外祖父，因其年老多病行动不便，才借用上诉人名义购买，便于办理各种购房手续。上诉人名下两套房屋，一套是上诉人居住，一套是外祖父居住，之所以两套房屋要在一起，是为了赡养无依无靠的外祖父，现在外祖父已在涉案房产居住。（二）购房人已于2016年9月实际占有涉案房产，之前已支付全部价款，在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，判决驳回被上诉人的诉讼请求。（三）如将准许执行的房屋全部折抵给被上诉人，那么其名下会有多套用于居住的房屋。上诉人名下有两套不予保护，被上诉人多套房屋就应当受到保护？显失公正。袁平年向一审法院起诉请求：依法判决继续执行涉案房产；本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2012年华信公司开发山水文苑秀园小区。2012年9月20日案外人孙飞飞通过邯郸银行转给华信公司会计张双美80000元，转给华信公司会计徐颖1000000元；2013年1月17日，孙飞飞通过中国邮储银行转给华信公司1000000元；2013年12月2日，孙飞飞通过中国邮储银行转给华信公司1000000元；2012年9月20日，案外人张江涛通过中国农业银行网上银行转给华信公司420000元，以上累计转给华信公司款数额为3500000元。2015年7月29日，华信公司给王梦琪出具收款收据，该收据显示“交款人王梦琪、收款方式转、人民币844054元、收款事由秀园房款（1#-2201）143.06㎡”。2015年8月5日，甲方华信公司与乙方王梦琪签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的乙方自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元22层01号房屋，该房屋的建筑面积为143.06平方米，交房日期为2015年12月31日；二、计价方式及价款双方同意计价方式按建筑面积计算价款，该房屋的成交单价为5900元/㎡，总价款暂定为844054元；三、付款方式及期限乙方承诺按以下第【1】种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于年月日一次性向甲方交纳房款844054元；……”。双方在该协议中盖章、签字。孙飞飞、张江涛于2016年12月15日出具证明证实该两人所转给华信公司款项系王梦琪、王亚琪（另案）的款，2015年7月29日王梦琪、王亚琪用于购买华信国际广场（山水文苑）秀园小区商品房，购房房号为1号楼1单元1701号、1901号、2001号及2201号（即涉案房产）。华信公司于2014年12月9日取得涉案房产商品房预售许可证，华信公司与王梦琪未签订正式的商品房买卖合同，王梦琪至今未办理产权登记手续；邯郸市不动产登记中心于2017年3月3日出具的不动产登记资料查询结果证明显示王梦琪提出不动产登记资料查询申请，经查询，未查到住房登记信息。另查明，袁平年曾因民间借贷纠纷向该院起诉华信公司及华信集团、王富信，判决生效后袁平年申请执行。执行过程中，王梦琪提出案外人执行异议，该院于2016年7月28日作出(2016)冀04执异58号执行裁定书，查明“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，查封了争议房产。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。华信房地产公司不服该判决提起上诉，2016年3月8日，河北省高级人民法院作出(2016)冀民终70号民事判决，驳回上诉，维持原判。依袁平年申请，本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人王梦琪提出书面异议。另查明，2015年8月5日，王梦琪与华信房地产公司签订房屋认购协议书，购买该公司山水文苑秀园1号楼2201号房屋，建筑面积约143.06平方米，成交单价为5900元/平方米，总价款为844054元，王梦琪于2015年7月29日交清全部购房款。本院认为，在本院保全查封争议房产之前，案外人王梦琪与被执行人华信房地产公司签订了购房协议，购买上述争议房产并交清全部房款，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定”，裁定“中止对山水文苑秀园1号楼2201号房屋的执行”。后，袁平年向该院提起申请执行人执行异议之诉。还查明，在涉案房产查封期间该院于2015年11月2日对涉案房产所在场地进行了现场勘验，现场情况为：一、1号楼3楼电井未穿电线，主电缆未安装；二、1号楼均为一梯四户，3楼靠东两户门未锁，共同空间部分消防设施未安装，未吊顶，电表箱内未安装，入户电表、楼道及公共空间未安装照明设备；三、1号楼3层楼东户水电未通，其他层房屋均相同，未通水电，工程部人员对此认可；四、1号楼电梯面板未安装，楼体内水、暖气、计量表未安装；五、1号楼西门焊接成铁防护网，不能出入，东门入口未装修；六、秀园路面未硬化及绿化，地下室未完工，小区园内水、暖、电等设施未接通，排水系统未施工完毕。一审法院认为，根据袁平年的起诉理由与王梦琪的答辩意见及第三人华信公司的陈述意见，各方当事人争议的主要焦点是：应否继续执行华信公司开发的涉案房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，即符合上述条件规定，法院应予支持买受人提出的排除执行的申请。对于本案，王梦琪虽然提供了其与华信公司所签订的房屋认购协议书，该协议签订时间在法院查封之前，也提交了他人代其足额交纳购房款的相关证据，华信公司予以认可，同时也开具了在当地无其他用于居住房屋的证明，但其在该小区同时购买两套商品房即1-1901号、1-2201号，不能视为其均用于居住，也不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，该院只能依法保护其一套用于居住。经征求王梦琪意见，其两套房屋均愿意保留，该院综合考虑确认1-1901号房屋予以保护，而1-2201号房屋不予保护。袁平年诉称王梦琪在该小区有两套房屋不能均视为其用于居住的理由部分成立，予以支持。关于袁平年诉称《华信山水文苑房屋认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的问题。该院认为，王梦琪与华信公司签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、交房时间及违约责任等等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信公司已经按照约定收受购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该房屋认购协议书的签订时间在法院2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。故袁平年该主张不成立，不予支持。关于袁平年诉称商品房预售许可证显示房屋性质为公寓式办公不能视为住宅的问题。该院认为，该房屋是按住宅建造，且王梦琪辩称其购买房屋亦是用于居住，应认定为具有居住功能的住宅。故袁平年该主张不成立，不予支持。关于袁平年诉称王梦琪提交的他人转款凭证不能证明其实际支付房款的问题。该院认为，孙飞飞、张江涛已出具证明，证实该款系王梦琪用于购买秀园小区商品房的款项，尽管转款数额与购房款数额不符及转款时间是在华信公司开具收据之前，但华信公司认可此款系购买房屋款，结合房屋认购协议书等相关证据，综合认定能够证实王梦琪在签订房屋认购协议书时已实际足额交纳了涉案房产的全部房款，并超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故袁平年该主张不成立，不予支持。关于王梦琪是否在本院查封之前实际占有涉案房产的问题。该院认为，该院于2015年10月10日作出（2015）邯市民一初字第00071－1号财产保全裁定，查封了涉案房产，查封期限自2015年10月15日起至2018年10月14日止。王梦琪为了证明实际占有案涉房产，向该院提交了前期物业服务协议、涉案房屋的钥匙、入住照片、2016年物业费免交，2017年物业费收据、电费收据等证据，结合该院查封时进行的现场勘验、认购协议书约定的交房日期（2015年12月31日），王梦琪提交的证据不能有效证明在查封前其已实际占有涉案房产。综上所述，袁平年请求应继续执行华信公司开发的涉案房产的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，邯郸中院于2018年6月27日作出（2018）冀04民初28号民事判决书，判决准许执行华信公司开发的涉案房产；案件受理费12240元，由被告负担。本案经审理，对一审法院查明的事实予以确认。根据一审卷宗材料另查明，2016年1月9日邯郸市邯山区温森物业服务有限公司（以下简称温森公司）与王梦琪签订涉案房产《前期物业服务协议》；2018年1月15日温森公司为王梦琪出具《证明》，证明涉案房产业主王梦琪于2016年1月9日搬入小区居住。本院认为，上诉人对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案争议焦点。根据现有法律和司法解释有关规定，案外人对涉案房产主张实体权利，欲排除人民法院对涉案房产的强制执行，无论实体审查还是形式审查，案外人对涉案房产所享有的民事权益，要么必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，要么必须同时符合该规定第二十九条规定的三个条件，才有可能排除人民法院的强制执行。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，涉案房产至今仍登记在被执行人华信公司名下，未完成过户登记至王梦琪名下，王梦琪对涉案房产不享有不动产物权所有权。根据王梦琪所提交的证据，即使能够认定在邯郸中院查封涉案房产之前其与华信公司签订了合法有效的书面买卖合同，交付了全部合同约定价款，且没有办理过户登记手续非因王梦琪自身原因，但温森公司与王梦琪签订的涉案房产《前期物业服务协议》的时间及温森公司出具证明中王梦琪入住涉案房产的时间，均晚于邯郸中院2015年10月15日查封涉案房产的时间，结合邯郸中院查封时进行的现场勘验、涉案房产《华信山水文苑房屋认购协议书》约定涉案房产交房日期2015年12月31日的情形，王梦琪提交的证据不能充分证明在邯郸中院查封涉案房产之前其已合法占有涉案房产，不能同时满足上述规定第二十八条规定的排除执行条件。虽然王梦琪提供了其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，但邯郸中院在执行中已经确认对王梦琪购买的华信山水文苑秀园1－1－1901号房产予以保护，故王梦琪主张对涉案房产排除执行的上诉理由，不能同时符合上述规定第二十九条所规定的三个条件。综上，王梦琪对涉案房产所享有的民事权益不足以排除强制执行。另，王梦琪未能出具其外祖父的授权委托手续，其代其外祖父就涉案房产主张权利属主体不适格，本院对王梦琪关于涉案房产系其外祖父借用其名义购买的理由不予审查。综上所述，王梦琪的上诉请求理据不足，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12240元，由上诉人王梦琪负担。本判决为终审判决。审判长  刘立斌审判员  解占林审判员  王振健二〇一八年十二月二十八日书记员  崔彦茹