成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11081号 原告（反诉被告）：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地成都市金牛区蜀兴东街**********。 法定代表人：张明群，职务总经理。 委托诉讼代理人：高雄，四川盛豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：严名毅，男，1953年1月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：黄瑞莉，女，住成都市锦江区，系严名毅配偶。 委托诉讼代理人：周光发，四川尹刘周王律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）与被告（反诉原告）严名毅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴荣源公司的委托诉讼代理人高雄，被告（反诉原告）严名毅及其委托诉讼代理人黄瑞莉、周光发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）兴荣源公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2015年5月1日至2018年6月30日物业管理服务费、生活垃圾清运费、公共区域水电费合计3519元；2.请求法院判令被告按照合同约定每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理服务费之日止，截止2018年7月31日应支付滞纳金为316.71元；3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年9月12日，成都市金牛区西延锦绣物业管理业主大会业主委员会与成都兴荣源物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：由兴荣源公司对蜀明西路2-4号小区进行物业管理服务。《物业管理服务合同》对物业服务内容、物业管理服务费标准、滞纳金、违约责任等权利义务进行了约定。截止2018年7月31日，被告尚欠兴荣源公司：物业管理服务费、生活垃圾清运费、公共区域水电费合计3519元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴费的行为已严重违反了《物业管理服务合同》，为维护原告及其他业主的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）严名毅辩称，原被告之间没有物业服务合同关系，原告兴荣源公司强制留在小区，未尽到维修小区下水设施的义务导致被告产生损失，未尽到安保义务，部分请求超过诉讼期限，违约金计算标准过高。 反诉原告（被告）严名毅提出诉讼请求：1.请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告损失8300元；2.诉讼费用由反诉被告承担；3.赔偿被盗精神损失费1000元。事实和理由：反诉被告强行管理小区，反诉原告多次要求其维修下水设施，但其不理不问，拒绝维修。反诉原告不得已，自行维修花费8300元。由于反诉被告违约在先，反诉原告才未交物业费，应当由反诉被告承担责任。物业合同早已到期，反诉被告赖着不走，属于强制消费，显失公允。 反诉被告（原告）兴荣源公司辩称：小区下水设施的维修应当由开发商承担，不属于反诉被告的责任。 本院经审理认定事实如下：2008年9月12日，成都市金牛区西延锦绣物业管理业主大会业主委员会（甲方、以下简称西延锦绣业委会）与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定了原告为蜀明西路2-4号小区（以下简称案涉小区）提供物业服务，详细约定了双方的权利义务、委托管理事项、违约责任等等内容，约定了原告承担水电气进入小区总表以内，业主室内分表以外的全部公用费用。双方约定委托管理期限为36个月，物业费收费标准（除商业外）为0.6元/平方米/月，垃圾清运费由乙方按户8元/月向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，对无理由拒交物业管理费的业主，乙方可通过法律途径解决，关于该合同期限约定如下：委托管理期限为36个月，试用期为一年，试用期从2008年9月12日8：00起至2009年9月14日零点止。若乙方在一年内完成了正大门安全门禁系统的设置，达到服务承诺标准。经业主委员会认可后本合同期限顺延至2011年9月14日零点止。2017年8月30日，金牛区西延锦绣业主大会出具《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》：由于小区年久失修，开发商原无完善的配套设施设备，应广大业主要求由业主委员会委托成都兴荣源物业管理有限公司先共花费小区建设公共区域改造项目费用如下:一、西延锦绣小区绿化修枝维修整改工程(共四个花园)共计161730元：①号花园:56000元；②号花园65730元；③④号花园共计40000元。二、为了解决停车难，控制一卡多车及外来车辆进入，将安装完成车辆道闸智能识别系统(一进一出两套)确保业主在本小区内有地方停放车辆，外来车辆严禁进入，安装费用共计30800元(待安装)。三、小区大门口值班室清水房未装，装修费用共计人民币19500元。四、全小区网络高清监控安装费用共计79800元(已经施工完成)。五、围栏刺丝，防盗伞及燃气管道安全防范，费用共计12000元。由成都兴荣源物业管理有限公司已经完成。六、路灯围墙灯更换维修6200元，现已经完成小区路面塌陷，凹凸不平，维修改造。七、小区内各项维修改造费用及施工单位详见预算表。在西延锦绣第三届业主委员会指导下，由兴荣公司完成(此内容在物业合同中并未规定整改条款)。整改完成后，签订物业服务合同(试用期合同)。2018年6月30日，原告（物业移交单位）、成都金房物业服务公司（物业接收单位）和成都市金牛区西延锦绣第三届业主委员会（物业监交单位）签订《西延锦绣物业交接单》，原告将地下停车场、路面停车场、消防设施、、地下非机动车停车场、配电房**物业收费室**物业办公室水表截止数、电表截止数、单元电卡交接给成都金房物业服务公司。 另查明，被告系成都市金牛区房屋所有权人，该房面积为132.73平方米。 庭审中，被告对未付物业费以及原告主张的欠费期限不持异议。被告提交了小区公共部分下沉，下水管道的照片，还提交了成都毅诚装饰工程有限公司出具的收据两张，时间分别为2015年5月10日和2017年7月26日，金额分别为1800元和6500元，内容为“西延锦绣9-1-101花园雨水管道整改费”以及“西延锦绣9-1-101花园装修整改费”。被告撤回了第三项反诉请求。原告提交了其2013年到2018年6月期间向成都市城市管理局交纳城市生活垃圾处理费的部分票据。 以上事实，有《物业管理服务合同》《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》《西延锦绣物业交接单》、四川省证据非税收收入通用票据、房屋信息查询记录、兴荣源公司收费单据、照片、收据和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，关于原告兴荣源公司是否系收取物业费的合法主体问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，《物业管理服务合同》，属于原告与西延锦绣业委会的双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定的权利义务。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该协议对案涉小区的业主均具有约束力，且从《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》和《西延锦绣物业交接单》可以看出，原告事实上在案涉小区提供物业服务直到2018年6月30日撤场，支付了提供物业服务期间小区公共部分的维修、改造费用，原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。因此原告向被告主张从2015年5月1到2018年6月30日期间的物业费，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告房屋面积132.73平方米，物业费收费标准为0.6元/平方米/月，每整月应付79.64元，被告应向原告支付物业费共计3026.24元。关于垃圾处理费，原告履行了代缴义务，被告亦未举证证明其交纳了垃圾处理费，被告应当支付共计304元（38个月×8元/月）。关于公共部分水电费，其请求与合同约定不符，不予支持。 关于原告主张被告按照合同约定每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理服务费之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告不履行支付费用义务，应当承担赔偿损失的责任。根据《物业管理服务合同》的约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，原告主张的计算方式与合同约定不符。但被告不履行义务必然会给原告造成损失，故本院认定违约金以每月欠付的金额87.64元（132.73平方米×0.6元/平方米/月＋8元/月）为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率，从2015年6月1到起逐月计算到付清之日止。 被告辩称原告的服务质量差。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有按时支付的物业费做支持，客观上必然会影响物业服务公司的服务水平和质量，必然会损害全体业主的权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，被告提出诉讼请求、证据充分且于法有据的情况下，人民法院应当支持，但直接以此主张对应交而未交的物业费予以减免则无法律依据。 被告陈述原告在处理地基下沉造成的水管破裂的问题时，未承担费用，未赔偿原告的损失，并提出反诉请求，要求原告赔偿损失8300元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金的事项由业主共同决定。《成都市住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅专项维修资金（以下简称：专项维修资金），是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。本办法所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共同设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及其有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。”，第二十五条规定：专项维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共用部分、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向业主公示。从以上法律法规的规定可以看出，被告反诉请求中提出的其因维修小区公共区域下沉造成的维修下水管道而支出的相关费用，属于共同设施设备维修费用，在小区房屋保修期内应当由房屋开发商支付，保修期届满后应当从住宅专项维修资金支出，因此，被告要求原告支付该笔费用，于法无据，不予支持。 关于本案诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，物业服务合同具有连续性，应当从最后一期费用履行期限届满之日开始计算诉讼时效，故本案诉讼时效未经过。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告严名毅于本判决生效之日起十日内向原告成都兴荣源物业管理有限公司支付2015年5月1日至2018年6月30日期间物业费3026.24元、垃圾处理费304元； 二、被告严名毅于本判决生效之日起十日内向原告成都兴荣源物业管理有限公司支付违约金，以每月欠付的金额87.64元（132.73平方米×0.6元/平方米/月＋8元/月）为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率，从2015年6月1日起逐月计算到付清之日止； 三、驳回原告成都兴荣源物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告严名毅的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元。本、反案件受理费共计50元，由被告严名毅负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨阳 二〇一八年十二月十九日 书记员  叶婧