山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁14民初42号 原告（申请执行人）：德州农村商业银行股份有限公司（原德州市德城区农村信用合作联社），住所地山东省德州市大学西路**。 法定代表人：李友山，董事长。 委托诉讼代理人：周鹏，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：綦伟霞，山东众成清泰（德州）律师事务所实习律师。 被告（执行案外人）：刘玉梅，女，1966年4月1日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：袁晓晖，北京市京师（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白云鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：德州市金田电讯器材有限公司，住所，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路div> 法定代表人：徐天中，经理。 被告（被执行人）：德州市德城区长城饭店，住所，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路div> 投资人：王洪，经理。 第三人：德州大乾房地产开发有限公司，住所，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路div> 法定代表人：徐天中，总经理。 诉讼代表人：德州大乾房地产开发有限公司管理人，住所，住所地德州市庆云县商城大街尚客优酒店**div> 委托诉讼代理人：张新军，山东鲁浩律师事务所律师。 原告德州农村商业银行股份有限公司(原德州市德城区农村信用合和联社，以下简称德州农商行）与被告刘玉梅、德州市金田电讯器材有限公司（以下简称金田公司）、德州市德城区长城饭店（以下简称长城饭店）、第三人德州大乾房地产开发有限公司（以下简称大乾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月26日立案后，因（2018）鲁14民初45号案件于2018年6月29日中止审理，于2018年11月30日恢复审理，恢复审理后，依法适用普通程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告德州农商行的委托诉讼代理人艾宪松、綦伟霞，被告刘玉梅的委托诉讼代理人袁晓晖、白云鹏，第三人大乾公司的委托诉讼代理人张新军到庭参加诉讼，被告金田公司、长城饭店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院对被告金田公司、长城饭店缺席审理，本案现已审理终结。 原告德州农商行向本院提出诉讼请求：1.准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房屋；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年7月3日，金田公司向原告提出借款申请，并提供金田公司、长城饭店的房产进行抵押担保。2013年7月10日，双方分别签订《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》《房地产抵押清单》，约定原告向被告金田公司发放贷款1750万元，期限自2013年7月10日至2016年7月9日止，被告金田公司以位于德州市德城区天衢工业园办事处科海路、房屋所有权证号分别为10××84号的房产等8套房产为以上借款提供抵押担保。2013年7月12日，德州市房产管理交易中心对以上抵押房屋进行了一般抵押登记，并为原告颁发了他项权证。2013年9月3日，上述《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》经德州市众信公证处进行公证，出具(2013)德众信证经字第2808号具有强制执行效力的债权文书公证书。该笔贷款抵押手续齐全、合法有效，原告对涉案房产依法享有抵押权。2013年9月3日，德州市众信公证处对原告与金田公司、长城饭店签订的《流动资金贷款合同》《最高额抵押合同》出具具有强制执行效力的债权文书公证书，因金田公司未能如约偿还借款，原告依据德州市众信公证处出具的执行证书向贵院申请强制执行，贵院依法查封了金田公司名下房屋所有权证号为10××84号的房产。2017年11月17日，刘玉梅对执行标的提出书面异议，贵院于2017年12月25日作出(2017)鲁14执异222号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。经查，涉案10××84号房产的登记所有权人始终为金田公司，房产取得房产证的时间为2007年，该房屋占用土地的使用权人也为金田公司。刘玉梅主张其于2009年8月9日在德州大乾房地产开发有限公司(以下简称大乾公司)购得涉案房产，但与其签订商品房买卖合同的当事人为大乾公司，而非金田公司，虽然两被告单位的法定代表人均为徐天中，但两单位是分别独立的企业法人，金田公司享有独立的财产权利，大乾公司无权对金田公司的房产进行处分，大乾公司与刘玉梅签订的商品房买卖合同对金田公司不产生任何约束力，对涉案房产也不产生任何物权变更效力，大乾公司无权出售该房，并且刘玉梅应该明知该房产登记在金田公司名下，金田公司系该两套房产的合法权利人，仍与大乾公司签订商品房买卖合同。因此，刘玉梅不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错买受人，其与大乾公司签订的商品房买卖合同并非合法有效的合同，凭该合同亦无法办理过户手续，且其没有实际占用该房产。综上所述，刘玉梅对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院依法判决准许执行该执行标的，以维护原告的合法权益。 被告刘玉梅辩称，一、刘玉梅对涉案房屋签订有合法的商品房买卖合同。1.大乾公司、金田公司的法人人格混同，大乾公司的行为也是金田公司的行为，合同签订主体适格。二公司的实际控制人是徐天中，大乾公司与刘玉梅签订的《商品房买卖合同》，应视为金田公司的行为，大乾公司、金田公司共同承担《商品房买卖合同》中约定的合同义务。在建设涉案房产过程中，多处备案材料中既加盖了金田公司公章又加盖了大乾公司公章。金田公司对大乾公司2009年以自己名义销售登记在金田公司名下的房产明知且认可。刘玉梅与大乾公司签订《商品房买卖合同》后，大乾公司、金田公司向刘玉梅交付了涉案房屋，刘玉梅合法占有至今，金田公司并没有提出任何异议。2.大乾公司、金田公司是否已经协助刘玉梅将涉案房屋的产权过户到刘玉梅名下，不影响《商品房买卖合同》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。二、刘玉梅已经交纳了全部购房款、办理房屋过户费用、暖气开口费等费用。三、刘玉梅自与大乾公司签订《商品房买卖合同》并合法占有涉案房屋时，即对涉案房屋拥有物权期待权。大乾公司、金田公司也在2009年8月9日向刘玉梅交付了房屋，刘玉梅早已经合法占有涉案房屋至今。金田公司在2007年7月6日基于合法建造涉案楼盘在德州市房地产管理局进行房屋权属初始登记，不影响原告享有涉案房屋的物权期待权。四、刘玉梅对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除本案件的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，刘玉梅已经支付了全部价款并实际占有了房屋，虽然没有办理过户手续，但是刘玉梅对此并没有任何过错，人民法院对刘玉梅拥有所有的房屋，不得查封、扣押、冻结因此人民法院更不能采取强制执行措施。本案件应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行。五、德州农商行所主张的抵押权，因为成立时间晚于刘玉梅的物权期待权，因此应该保护成立在先的物权期待权。六、德州农商行所主张的抵押权应该予以涂销。综上，刘玉梅对涉案房屋拥有物权期待权，并足以排除本案件的执行，请依法驳回德州农商行的诉讼请求。 被告金田公司、长城饭店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行答辩，亦未提交书面答辩状。 第三人大乾公司同意被告刘玉梅的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况 2013年7月10日，借款人金田公司与贷款人德州农信社签订编号为（德城区联社公司一部）流借字（2013）年第0408号《流动资金借款合同》，该合同约定借款金额为1750万元，借款期限自2013年7月10日至2016年7月9日止。担保方式为最高额抵押担保，担保人金田公司、长城饭店与贷款人签订编号为（德城区联社公司一部）高抵字（2013）年第0408-1号、（德城区联社公司一部）高抵字（2013）年第0408-2号的最高额抵押合同。 2013年7月10日，抵押人长城饭店与抵押权人德州农信社签订编号为（德城区联社公司一部）高抵字（2013）年第0408-2号的最高额抵押合同，该合同约定被担保的主债权为自2013年7月10日至2016年7月9日，在人民币1115万元的最高余额内，抵押权人依据与金田公司签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权，不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。抵押财产详见编号20130408-2-1、20130408-2-2、20130408-2-3的房地产抵押清单，该抵押清单作为本抵押合同的附件，上述抵押财产作价1115万元。20130408-1-3的房地产抵押清单显示，抵押财产为“房产所有权、相关土地使用权”，土地使用权证号为德国用（2007）第176号，房产证号为鲁德字第××号，土地使用权人和房产所有权人均是金田公司。2013年7月12日，德州农信社取得房他证字第××号他项权证书。 2013年8月5日，金田公司、长城饭店、德州农商行向山东省德州市众信公证处申请对上述《流动资金借款合同》和《最高额抵押合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。山东省德州市众信公证处于2013年9月3日出具（2013）德众信证经字第2808号公证书。2014年9月4日，德州农商行向山东省德州市众信公证处申请上述《流动资金借款合同》和《最高额抵押合同》的执行证书。山东省德州市众信公证处于2014年9月5日出具（2014）德众信执字第146号执行证书。后德州农商行向本院申请强制执行，本院于2014年9月25日作出（2014）德中执字第287-1号执行裁定书，查封了案涉房产。于2015年12月16日作出（2014）德中执字第287号执行裁定书，裁定：对被执行人金田公司房地产三处（房权证号：鲁德字第××号、10××77号、10××84号，土地使用权证号：德国用2007第**）、长城饭店的房产五处（房产证号：鲁德字第××、10××25、10××78、10××79、10××81号，土地证号：德国用（2007）第1**），准予采取评估拍卖、变卖等方式依法变价，申请执行人德州农商行有权就处置所得价款在1750万元借款本金、利息以及其他实现债权的费用等抵押权担保范围内优先受偿。 在执行过程中，刘玉梅向本院提出执行异议。本院作出（2017）鲁14执异222号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。 二、案涉房产买卖合同的签订、履行情况 2008年8月9日，被告刘玉梅与第三人大乾公司订立《坤宁府沿街门市定购协议》，约定刘玉梅购买大乾公司开发建设的坤宁府沿街门市7#AB号商业房一套，产权建设面积为381.72平方米，单价3400元/平方米，房款合计1297848元，各项费用合计94332.48元，总房款1392180.48元，回租（800元/平方米）价格为3057376元，回租后总房款为1086804.48元，刘玉梅认购商业房后，应先付定金3000元整，交纳定金后7天之内必须交清剩余房款1083804.48元。同日，刘玉梅与大乾公司订立两份《商品房买卖合同》，约定刘玉梅购买大乾公司开发的坤宁府小区2幢门市房7#A、7#B号房，7#A号房总房款645107元，回租5年，抵应收房款152688元，应交房款645107-152688+代收费46937=539356元。7#B号房总房款645107元，回租5年，抵应收房款152688元，应交房款645107-152688+代收费46937=539356元，大乾公司为刘玉梅开具了编号为3030921的定金3000元收据。2008年8月19日，刘玉梅通过银行转账的方式汇入大乾公司会计徐姗姗账户1075712元，同日，大乾公司为刘玉梅出具了编号为303941的房款981837.6元收据以及编号为3030942的物业基金、契税等93874.4元的收款收据。 三、与本案有关的其他情况 （一）和案涉房屋有关的其他事实 1.案涉房产建成于2006年，房屋来源自建，金田公司于2007年7月4日取得案涉房产房屋产权证，证号为鲁德字第××号，至今房屋仍登记在金田公司名下。 2.2009年8月9日，大乾公司与刘玉梅签订《房屋租赁协议》，该协议约定大乾公司租赁刘玉梅的案涉房产，即7#A号、7#B号门市、楼房地上二层共计2间约381.72平方米的房产，租赁期间自2009年8月9日至2014年8月9日。2014年8月10日，刘玉梅与孟令强、李士红订立《房屋租赁协议》，将案涉房产7#A号房产租赁给孟令强、李士红。庭审中，刘玉梅称，现在案涉房产出租用于某火锅店。 （二）关于金田公司、大乾公司、长城饭店房产查询情况 （2016）鲁14民初109号（原告王洪亮与被告孔湄、第三人山东天中集团有限公司、山东三洋输送机械有限公司、金田公司、徐天中、大乾公司、马文利案外人执行异议之诉一案）生效判决认定：德州市房产管理中心于2017年1月19日出具《关于德州金田电讯、德州大乾房地产公司、德城区长城饭店房产查询情况的复函》，回复称，1.大乾公司在德州市房产管理中心没有办理任何小区的商品房预售许可登记手续；2.金田公司在德州市房产管理中心系统中登记房产13宗，房屋坐落为天衢工业园。其中6宗已经办理了查封登记和抵押登记，3宗办理了查封登记。大乾公司没有房产登记。3.金田公司的房产是以单位自管房的形式申请的房产初始登记，并非以商品房预售的形式进行的登记。金田公司2009年至2013年先后以市场价出售的形式为76户办理了房产登记手续。案涉房产的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均齐全，建设单位为金田公司。在德州市德城区城乡建设局备案的《合同履约证明》中案涉房产的建设单位为大乾公司，备案的《建筑消防设计防火审核意见书》、《房屋建筑工程质量保修书》中，金田公司与大乾公司均加盖公章。在德州市城建档案馆查询的案涉房产的《竣工工程质量验收报告》中，建设单位亦记载为大乾公司。 大乾公司的法定代表人为徐天中，山东德州天中集团有限公司（以下简称天中公司）出资1600万元，占出资比例的80%，徐天中出资400万元，占出资比例的20%，经营范围包括房地产开发经营（凭许可证经营）；房屋销售；建筑材料（不含木材）、消防器材销售（国家限制和禁止的除外）。金田公司的法定代表人为徐天中，出资情况为徐天中出资40万元，占出资比例的80%，李英华出资10万元，占出资比例的20%。长城饭店成立于2003年4月24日，系徐天中投资9.8万元设立的个人独资企业，经营范围：主、副食加工、销售；房产经营，住所地于，住所地于大乾公司相同，2016年长城饭店的出资人变更为王洪。 本院认为，本案的争议焦点为刘玉梅对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准许执行案涉房产。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十七条有但书，即法律、司法解释另有规定的不适用本条。第二十八条规定的是买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形，第二十七条的但书部分应包括本规定第二十八条，理由如下：在执行程序对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权。2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》首次对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。2004年3月1日生效的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院又在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，优先于抵押权而保护买受人的物权期待权，与第二十七条的规定及立法理念并不矛盾，买受人的物权期待权为法律规定的优先保护的特殊债权。 本案中德州农商行对案涉房产享有抵押权，符合第二十七条规定的情形，但第二十七条有但书，本案中刘玉梅的情形符合第二十七条但书的规定，即符合第二十八条买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形的规定，下面分述如下： 一、刘玉梅就案涉房产在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。 结合本案情况，案涉《商品房买卖合同》应认定为有效合同，理由如下：1.虽然案涉房屋的所有权登记在金田公司名下，但大乾公司、金田公司与长城饭店的法定代表人均为徐天中，在建设案涉房产过程中，多处备案材料中既加盖了金田公司公章又加盖了大乾公司公章，金田公司对大乾公司2009年以自己名义销售登记在长城饭店名下的房产明知且认可。坤宁府小区的其他房产均是通过大乾公司进行销售，且其中的76户已经办理了房屋的过户登记手续。大乾公司与刘玉梅签订房屋买卖合同是金田公司、大乾公司、刘玉梅三方当事人的真实意思表示。2.《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。案涉房屋于2007年竣工验收并以单位自管房的形式申请了房产初始登记（登记于长城饭店名下），刘玉梅与大乾公司签订房屋买卖合同的时间为2009年，虽未办理商品房预售许可证，但商品房预售制度仅约束期房的销售，并不约束现房销售，因此，在案涉房产具备国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的前提下，对房屋的销售不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。 二、刘玉梅在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。 2014年9月25日，本院作出（2014）德中执字第287-1号执行裁定查封案涉房产。2009年8月9日，刘玉梅已全部缴纳物业基金、契税、暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费等费用；2009年8月19日，大乾公司与刘玉梅签订《房屋租赁协议》，刘玉梅将房屋反租给大乾公司，租赁期间自2009年8月9日至2014年8月9日。由此可认定，大乾公司在2009年8月9日已将案涉房产实际交付给刘玉梅使用，刘玉梅通过对外租赁的方式取得房屋收益。刘玉梅在法院查封之前已经实际合法占有案涉房产。 三、刘玉梅已支付全部价款。 《商品房买卖合同》约定7#A号房总房款645107元，回租5年，抵应收房款152688元，应交房款645107-152688+代收费46937=539356元。7#B号房总房款645107元，回租5年，抵应收房款152688元，应交房款645107-152688+代收费46937=539356元。根据刘玉梅提交的定金收款收据、房款收款收据、物业基金等费用的收款收据及银行汇款凭证，可以印证2008年8月19日，刘玉梅已足额支付房款。 四、非因刘玉梅自身原因未办理过户登记。 刘玉梅已经缴纳相关税费，并一直要求金田公司、大乾公司为其办理房屋过户登记手续，但因长城饭店、大乾公司原因，未能将房屋过户给刘玉梅，并非刘玉梅消极不行使登记权利，因此，未将物权变更登记的原因不可归责于刘玉梅。 综上所述，刘玉梅对案涉房产享有足以排除强制执行的物权期待权，不应准予对案涉房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告德州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费16412元，由原告德州农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  刘玉福 审判员  张小雪 审判员  高晓敏 二〇一八年十二月十八日 书记员  杨 杰