贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8563号原告：毕节碧鑫商业管理有限公司（统一社会信用代码91520500076012438K），住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道兰桥圣菲商业S-11栋建材家居城。法定代表人：胡本昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张菘、胡春梅，贵州本芳律师事务所律师。被告：王洪飞，女，1983年12月2日出生，汉族，住贵州省毕节市金海湖新区，委托诉讼代理人：龚兵，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。原告毕节碧鑫商业管理有限公司（以下简称原告）与被告王洪飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告毕节碧鑫商业管理有限公司委托诉讼代理人张菘、胡春梅、被告王洪飞委托诉讼代理人龚兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告毕节碧鑫商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告将原告位于毕节××××区兰乔圣菲S10栋涉案商铺腾空并交还给原告；2、判决被告支付商铺租金13588.12元、电费53278元、物管费推广费91501.67元共计158367.79元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年10月9日起支付利息至履行完毕之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告双方于2017年3月31日签订《商铺出租合同》。合同约定：原告作为甲方将自己管理的毕节××××区兰乔圣菲S10栋商铺1800平方米出租给乙方被告经营使用；租期为五年，从2017年7月1日起至2022年6月30日止，按乙方营业额7%交付租金；乙方须向甲方支付物管费2元/平方米、广告宣传费5元/平方米；付款方式为一季度一交，首期费用2017年7月1日前一次性交清，下一季度费用在当季度结束前一个月支付；乙方经营期间水电费据实缴纳；若乙方不按时支付费用，甲方视一方违约并有权随时解除合同，所交费用不予退还。合同签订后，原告为被告装修了商铺，被告入住经营。但被告经营期间持续违约，截止2018年8月24日欠电费53278元、截止2018年9月30日欠物管费推广费90501.67元、截止2018年9月16日欠租金13588.12元。原告于9月17日通知被告解除合同，并要求被告五日内将涉案商铺腾空交还原告，但是被告仍然强占商铺经营，原告为维护自己合法权益，特诉来法院请求判决。原告为支持自己主张，向本院提供如下证据：1、营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、房屋所有权证登记表8份、商铺转租权说明，证明涉案商铺系毕节碧阳置业有限公司所有，该公司出租给原告公司，授权原告公司可以对外转租；3、《商铺出租合同》，证明：2017年3月31日，原、被告双方签订《商铺出租合同》，约定：1、原告向被告出租毕节××××区兰乔圣菲S10栋商铺，面积1800平方米；2、租期五年，从2017年7月1日至2022年6月30日，被告将营业额的7%支付原告商铺租金；3、被告应向原告支付物管费2元/平方米，广告宣传费5元/平方米。付款方式为一季度一交，首次费用从签订合同之日后2017年7月1日前一次性付清，下季度费用在当季度结束前一个月支付。另外，合同第四章第四条约定：若被告未按约支付各项费用的，原告视为被告违约并有权随时解除合同，被告所交费用不予退还。第六章第二条约定：被告不按规定履行纳税义务被有关部门查处的，原告视同被告违约并解除合同，被告所交费用不予退还；4、应收电费情况及缴费通知单3张、S-10商业电表抄表清单、照片3张，证明：截止2018年8月24日，被告因经营涉案商铺而产生53278度电折款53278元，但被告从未缴纳过电费。到2018年11月23日，被告产生的用电度数为64492.9度；5、物业管理费、推广费收费情况、收据、发票、委托书2份，证明：第一，被告未按合同约定的“首次费用从签订合同之日后2017年7月1日前一次性付清，下季度费用在当季度结束前一个月支付”方式支付物业管理费及推广费，因被告从一开始就未支付物业管理费及推广费，到2018年3月31日，被告欠三个季度费用为113400元；第二，因原告在被告实际经营的七星关区飞宇家具经营部购买了61032.33元家具，被告主张用该款抵扣其所欠物业管理费及推广费59698.33元、提点租金1334元，抵扣后被告尚欠2017年7月1日至2018年3月31日的物业管理费及推广费为53701.67元；第三、被告于2018年6月6日支付2018年4月1日至2018年6月30日的物业管理费及推广费为37800元，但未支付前述所欠费用；第四、被告未支付过物业管理费及推广费，截止2018年9月30日欠付物管费及推广费为91501.67元；第五、被告持续违约，根本不按双方合同约定的时间、金额支付物业管理费及推广费；6、销售提点情况结算单3张、销售金额统计、收据3张、销售报表10张，证明：第一、截止2018年6月30日，被告向原告支付的扣点租金为133998.26元，但被告未按合同约定的“交易后五日内结算支付”进行支付。第二、截止2018年9月16日，被告欠原告扣点租金13588.12元。第三、证明被告9月份接收涉案商铺并实际经营，反正被告陈诉10月24日才装修交付的陈述虚假；7、解除《商铺出租合同通知》、《回复函》、《函告》，证明：第一、鉴于被告持续性的违约行为，原告根据双方合同第四章的约定行使解除权，通知被告解除《商铺出租合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原、被告双方所签合同于2018年9月16日解除，合同解除后，被告应返还原告商铺，支付欠付的相关费用；第二、被告回函虽不认可合同解除，但实质认可了欠费情况、收到催交通知情况；8、商铺租赁及物业费情况表2份、建设银行客户专用回单，证明：涉案商铺的物业管理原告系委托给毕节市民兴物业服务有限公司，毕节市民兴物业服务有限公司亦是按2元每平方米的标准收取原告物业管理费；9、广告合同15份、领奖协议2份、发票24张，证明：原告为乙方所处商区的经营考虑，采取了向广播电台投入广告、市区租用广告位投放广告、购物抽奖活动（奖品有宝马、奥迪等汽车及电器等奖品）、购物送油卡等的各类促销活动，从乙方及乙方所处商区2017年6月陆续开业以来，原告的推广活动投资逾300万元。现原告提供该部分凭证进行佐证；10、毕节卡登家居用品有限公司的工商登记信息、《关于毕节卡登家居用品有限公司接受税收行政处罚相关情况的说明》、税务行政处罚决定书2份，证明：第一、被告承租涉案商铺后，为开展经营活动，个人独资设立了毕节卡登家居用品有限公司，并任公司法定代表人；第二、被告独资经营的毕节卡登家居用品有限公司因违反税收管理规定而被七星关区税务局行政处罚，根据双方合同第六章第二条的约定，原告亦可单方解除《商铺出租合同》；第三，被告被行政处罚的原因之一是申报不实，即为了偷税漏税，而不如实申报营业收入，非被告告此前所称原告不为其开发票而导致其被行政处罚。被告王洪飞答辩称，原、被告双方于2017年3月31日签订《商铺出租合同》，该合同除约定商铺面积、租金、物管费、水电费、宣传推广费、付款期限、付款方式外，还约定商铺装修、营业扣点结算。其中商铺装修可选择两种方式，一是向甲方交付保证金30万元，由乙方提出方案，甲方在三个月内为乙方免费装修完毕交付乙方营业，二是乙方自行装修符合商场开业条件；关于营业扣点结算约定，乙方经营合同所产生的一切收入必须通过甲方指定的收银平台完成，严格按照甲乙双方约定的财务管理系统执行。原告承诺凭票据免除被告四辆车停车费。合同签订后，被告提供方案选择甲方装修商铺，分别于签合同当日、2018年5月13日向原告交付保证金20万元，直至2017年9月23日，原告才完成大部分装修，一边进行扫尾装修，一边要求被告试营业，直至2017年10月24日原告才将商铺装修结束，被告开始正式营业。由于原告未安装收银平台及财务管理系统，营业扣点结算都是双方到商场现场按照实际营业额对账核算。合同履行至2018年6月30日，三个季度双方均到商场对账结算，被告将各项费用交付清楚，双方并无异议。2018年7月1日开始的这一季度，原告未与被告在商场现场对账核对结算，以原告欠营业扣点65147.59元、电费40898元，于2018年8月2日发函要求被告于2018年8月5日交付，否则解除合同。被告接到函告于2018年8月4日到原告公司对上述费用提出异议，要求核实电费、要求营业扣点扣减停车费，被告交付了营业扣点58905.92元。而原告于2018年9月17日向原告发出解除合同通知，被告提出费用异议进行复函。针对原告滥用合同解除权，被告已向法院提起诉讼。原告因与开发商案外人恶意磋商，企图突破租赁解除合同出售涉案商铺，故被告为维护合法权益，特请法院驳回原告对我公司的诉讼请求。被告王洪飞在举证期限内，向本院提供如下证据：1、被告身份证，证明被告自然人身份信息；2、《商铺出租合同》、装修完工说明书，证明原告未按约定时限装修完租赁商铺交付原告构成违约，合同旅行时间应从2017年10月24日起，原告截止2018年3月3日各项费用应扣减被告四辆车停车费6241.67元；3、履约收据，证明被告履行合同，向原告支付履约保证金10万元、装修保证金30万元、支付第一季度租金、电费、推广费、物管费及2018年8月4日支付第二季度租金、物管费、推广费的事实；4、订货合同，证明原告分别于2017年9月26日、10月6日三次向被告购置家具，未支付价款106891元，双方协议应当抵扣被告应向原告支付的租金、管理费、推广费61032.33元；5、原告通知函、被告回复函，证明被告接到原告函告于2018年8月向原告缴费并提出营业扣点要求扣减四辆车停车费、电费有疑义要求重新核对遭到原告拒绝；原告提出解除合同，被告及时提出异议；6、相关联案件受理通知书，证明被告就同一案由于2018年9月28日提起诉讼，案件在审理中；7、缴费视屏光碟及文字打印件，证明被告于2018年9月17日、9月18日、9月19日、9月29日四次派人去原告公司、碧阳置业公司财务缴费，两公司互相推诿，拒绝收费；8、9.14-9.29录音光碟六个及打印文本，证明原告公司与碧阳置业公司恶意磋商企图突破租赁将涉案商铺出售中国铁搭公司损害被告；9、图片A及活动策划执行合同，证明被告正式营业时间为2017年10月24日；10、图片B，原告进行其他商业推广，并未就被告卡登家居进行宣传构成违约；11、电费单，证明原告函告电费40898元与其所发缴费通知自相矛盾，故无事实依据；12、证人刘某、张某证言，证明被告多次派人去原告公司及碧阳置业公司缴费遭到拒绝，两公司恶意磋商出售涉案商铺。其中刘某证言：“我是被告员工，我们2018年9月19日先去碧阳置业公司交电费，碧阳置业公司说他们公司没有和我们签合同，叫我们去找碧鑫商管公司，我们到碧鑫商管公司后，碧鑫商管公司说机子坏了不能交，我问他们多久能交，他们说叫问负责人，负责人的电话他们也不讲，我说放在桌子上请转交，他们也不答应。”张某证言：“我是被告的员工，我们2018年9月29日下午3点去碧鑫商管公司缴费，他们说会计和财务都不在，我们问他们财务和会计好久上班，他们说具体时间他们不知道。”13、劳动合同及证人冯某证言，证明，原告总经理冯某承诺从2018年3月起原告对被告四辆车停车费在应收费用中扣抵，截止2018年10月28日应扣抵10640元。其证言为：“我是被告公司的监事，原先2017年3月份到2018年2月份我在原告公司担任总经理，在2017年3月份针对我们招商来的所有商户承诺过商户停车免费及顾客停车全免费。”当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，双方当事人对原告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、房屋所有权证登记表8份、商铺转租权说明、《商铺出租合同》、物业管理费、推广费收费情况、收据、发票、委托书、销售提点情况结算单3张、销售金额统计、收据3张、销售报表10张、解除《商铺出租合同通知》、《回复函》、《函告》、毕节卡登家居用品有限公司的工商登记信息、《关于毕节卡登家居用品有限公司接受税收行政处罚相关情况的说明》、税务行政处罚决定书及被告提供的被告身份证、《商铺出租合同》、装修完工说明书、履约收据、订货合同、原告通知函、被告回复函、相关联案件受理通知书、缴费视屏光碟及文字打印件、9.14录音光碟及打印文本、图片A及活动策划执行合同、图片B、电费单、证人刘某、张某证言均无异议，本院予以确认并附卷佐证；被告对原告提供的应收电费情况及缴费通知单3张、S-10商业电表抄表清单、照片3张有异议，认为8月24日缴费通知单，载明电费金额为12380元，与原告8月2日所发函告中明示的电费40898相差近3万元，而时差只为19天，足以证明原告所发之函具有随意性，意图构陷被告违约，另总度数而言截止2018月11月23日，总电费为6万多元，被告4月16日就向原告缴纳20171元，还应当扣除2017年10月24日之前的电费（装修产生的电费）；被告对原告提供的商铺租赁及物业费情况表2份、建设银行客户专用回单、广告合同15份、领奖协议2份、发票24张有异议，认为与本案无关；原告对被告提供的证人冯某证言有异议，认为其系被告公司高管，具有厉害关系，不予认可。本院经审查认为，对原告提供的应收电费情况及缴费通知单3张、S-10商业电表抄表清单、照片3张，因不是经原、被告双方在商场现场核对数据，数额包括诉前及诉讼期间，不符合双方历史系列履行惯例，且被告不认可，故本院不予采信；对原告提供的商铺租赁及物业费情况表2份、建设银行客户专用回单、广告合同15份、领奖协议2份、发票24张，因其载体内容与本案不具有关联性，本院不予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”对被告提供的证人冯某证言，因证人在原、被告签订合同至2018年2月份履行期间，证人担任原告公司总经理，其当时身份有权承诺免收被告四个停车位停车费，原告没有提供相反证据予以反驳，故本院对该证言予以采信。本院经审理认定如下事实：原告毕节碧鑫商业管理有限公司经产权所有人毕节碧阳置业有限公司授权委托，与被告王洪飞于2017年3月31日签订《商铺出租合同》。原告作为甲方将其管理的位于毕节××××区兰乔圣菲S-10栋1800平方米商铺出租给乙方被告王洪飞经营使用开设卡昂卡登家具店。合同约定：租期为五年，即从2017年7月1日起至2022年6月30日止；入场费用包括营业扣点、履约保证金、装修保证金、管理费、推广费、空调费、水电费、保险费，付款方式采取一季度一交，本季度结束前一个月交付；装修规定两种方式三个月内完成，一是乙方提供方案交付30万元保证金甲方免费为乙方装修；二是乙方方自行装修；乙方的经营活动所产生的一切收入都必须通过甲方指定的收银平台完成，严格按照双方约定的财务管理系统执行，甲方从乙方营业额中提取7%作为租金；广告宣传推广费为5元/平方米、物业管理费为2元/平方米、水电费按经营期间抄表据实缴纳。合同签订后，被告向原告交付10万元履约保证金、30万元装修保证金、10800元经营管理费、27000元推广费。被告提供第一种由原告装修方案，原告于2017年9月24日才完成大部分装修便交付商铺给被告试营业，原告完成尾欠装修后被告于2017年10月24日正式营业。由于原告至今未安装收银平台及财务管理系统，付费方式采取双方到商场现场核对营业额、水电表进行结算。2017年12月16日经双方当场核算，被告于2017年12月19日向原告支付2017年9月25日至2017年12月16日营业扣点44249.07元；被告于2018年2月9日、3月29日按约定向原告支付保证金20万元；2018年6月6日，被告向原告支付2018年4月1日至2018年6月30日第二季度经营管理费、推广费37800元；2018年8月4日被告向原告支付2018年3月12日至2018年6月29日营业扣点58905.92元，截止原告未到商场现场核算营业扣点。2017年10月6日，原告在被告卡等家具店购置家具欠价款61032.33元，被告提出冲抵应交费用，但是原告未予扣抵；原告承诺以四个停车位停车费票冲抵应交费用，原告也未予扣抵；原告向被告收取费用未提供税后发票，导致被告账务设置不符合税务管理要求，受到税务机关处罚，但是该税务违法并未影响双方租赁合同的继续履行。被告于2018年9月14日、9月17日、9月18日、9月19日（两次）、9月29日共六次去原告公司交付第三季度营业扣点、电费、物管费推广费，原告总是以主管财务人员不在、电脑设备故障拒绝收款，甚至与毕节碧阳置业公司互相推诿拒收。由于商铺产权所有人毕节碧阳置业有限公司分别与原、被告磋商，欲将该涉案商铺出卖他人，但对被告投资、预期利益及损失未妥善处理遭到被告拒绝，原告因此拒绝到商场现场与被告核算营业扣点及核对水电表数据，并以被告未支付2018年9月17日前租金（营业扣点）13588.12元、电费53278元、物管费推广费91501.67元为由构成违约，于2018年9月9日诉来本院请求判决。本院认为，诚实信用是国家对公民的基本素质要求，也是当事人进行民事活动应当遵循的法律原则，由此派生的合同法买卖不破租赁法则，也是诚实信用原则的强调及再现。毕节碧阳置业有限公司与原告在涉案商铺租赁期间恶意磋商出售涉案商铺，是典型的违约行为，无论出售与否，均不影响原、被告租赁合同的法律效力，如因此对被告经营造成损害，应当承担赔偿责任。依法成立的合同自成立时生效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原告毕节碧鑫商业管理有限公司与被告王洪飞签订的《商铺出租合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。在合同履行过程中，原告未按约定安装收银平台及财务管理系统，双方已经就履行合同采取了双方到商场现场核算营业扣点、当面抄录水电表数据结算费用形成历史惯例，原告就应当亲自到商场现场与被告一起当面核算2018年9月9日前营业扣点、当面抄录水电表数据结算费用；原告在被告店铺购买家具所欠价款应当对被告应缴费用予以扣抵、原告承诺免收被告四辆车停车费也应凭票予以扣抵被告应交费用。终上所述，原告主张由被告支付2018年9月17日前租金（营业扣点）13588.12元、电费53278元、物管费推广费91501.67元，因原告未到商场现场与被告当面核算，不符合双方历史性履行惯例且被告否认，原告也未提供双方签字确认的结算清单佐证，故本院不予支持，原告应当按照双方历史性履行惯例与被告当面核算收取；原告主张被告违约合同解除，但是被告提供视听光碟经质证原告承认其真实性，证明被告从诉前就对原告催缴费用提出异议，并多次去原告公司付费遭到拒绝，故原告存在违约，原告主张按照上述款项支付银行同期同类贷款利息，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原告与毕节碧阳置业公司就与被告谈判解除合同并未达成一致意见，故原、被告《商铺出租合同》未解除，原、被告双方应当继续按照双方既成的历史性惯例履行；原告主张被告交还商铺没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告毕节碧鑫商业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取人民币1734元，由原告毕节碧鑫商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  李为成二〇一八年十二月二十日书记员  周娜娜