河北省平山县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）冀0131民初3068号 原告牛学礼，男，1963年9月9日生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人孙浩然，北京市浩东律师事务所律师。 被告河北神池房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911301317825535816 住所地：平山县温塘镇温塘村 法定代表人何红建，执行董事。 委托代理人崔自强，该公司法律顾问。 原告牛学礼与被告河北神池房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐金虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙浩然、被告委托代理人崔自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛学礼诉称，2014年1月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告位于温塘镇神池龙泉溪B幢20栋02号房产，房屋面积230平方米单价每平方米3913.04元，总金额900000元。原告于合同签订时交清首付款500000元，余款400000元于2014年5月1日前交清。合同签订的当日，原告交首付款500000元（其中20000元现金，480000元转账），被告为原告出具了收据。之后，经原、被告双方协商同意，双方对原告所购买的上述房产进行调换，并于2014年12月14日另行签订了一份《商品房买卖合同》，之前2014年1月5日所签订《商品房买卖合同》自行终止。双方于2014年12月14日所签订的《商品房买卖合同》约定，所购买房屋位于温塘镇神池龙泉溪第21幢1单元1001号，建筑面积为67.67平方米。该商品房单价为每平方米2550元，总金额1725599元，签订《商品房买卖合同》时一次性交清房款172559元。合同签订之后原告没有再另行交付该合同的购房款，而是将交付2014年1月5日《商品房买卖合同》中的首付款500000元扣缴抵顶本次《商品房买卖合同》中应交款项。被告扣缴抵顶之后的余款，经原告多次催要，被告于2016年2月退还原告50000元之后，余款未予退还。在此之前，原告曾经向平山县人民法院起诉，要求依法判令解除原、被告于2014年12月14日签订的商品房买卖合同，依法判令被告返还原告购房款50万元。经过审理，平山县人民法院于2017年8月2日作出（2017）冀0131民初1354号民事判决书，判决被告河北神池房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内返还原告购房款162402元及利息（自2014年1月5日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至实际给付之日止）。原告经过多方面了解，得知被告位于温塘镇神池龙泉溪第21幢1单元1001号的房屋并没有依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定依法取得土地使用权证书和房屋所有权证书及商品房预售许可证明；没有依据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，依法属于违章建筑。被告与原告于2014年12月14日签订的商品房买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于房屋转让的强制性规定及《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规的强制性规定。根据我国《合同法》第五十二条之规定，属于无效合同。并且，被告在该无效合同中存在过错，应该依据我国《合同法》第五十八条之规定，向原告返还购房款287598元，赔偿原告损失。综上所述，被告向原告所转让出售的房屋没有依法取得土地使用权证书和房屋所有权证书及建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、商品房预售许可证明等行政许可证书，依法属于违章建筑。被告与原告于2014年12月14日签订的商品房买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应该依法被人民法院确认为无效合同。请求依法确认原告与被告在2014年12月14日签订的商品房买卖合同无效；依法判令被告向原告返还购房款287598元，并判令被告赔偿原告一倍购房款损失。本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求称，依法判令被告向原告支付2014年1月5日至实际支付日同期银行贷款利率的购房款287598元的利息损失。 被告河北神池房地产开发有限责任公司辩称，1、合同效力已经（2017）冀01民终109979号判决书予以确认，该判决第9页第10行至13行明确认定案涉合同为有效合同，原告再向一审法院起诉请求确认合同无效属于重复主张权利。2、合同的性质同样得到上述生效判决的认定，案涉合同并非原告所认为的商品房预售合同，而是商品房买卖合同，也就是现房买卖合同。原告再援引商品房买卖合同的司法解释中的相关条款以被告没有办理商品房预售许可证为由，要求确认合同无效，属于适用法律错误。3、案涉房屋所在项目是否属于违章建筑，属于行政机关的职责范围，人民法院没有权利和义务对案涉房屋是否属于违章建筑作出认定。4、正如原告在诉状中所称，原、被告在签订房屋买卖合同之后，原告反悔，拒不交纳后续的房款，并且托人说情，让被告为其调换房屋，变更合同。之后原告又向人民法院提起诉讼，要求退房，原告的上述行为明显违反诚实信用的基本原则。原告在近两三年以来，不断地制造题材反复地提起诉讼，甚至就同一主张重复主张权利，明显存在恶意，浪费司法资源。人民法院不应当支持原告的这种行为。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 经审理查明，2014年1月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告位于温塘镇神池龙泉溪B幢20栋02号房产，房屋面积230平方米单价每平方米3913.04元，总金额900000元。原告于合同签订时交清首付款500000元，余款400000元于2014年5月1日前交清。合同签订的当日，原告交首付款500000元（其中20000元现金，480000元转账），被告为原告出具了收据。之后，经原、被告双方协商同意，双方对原告所购买的上述房产进行调换，并于2014年12月14日另行签订了一份《商品房买卖合同》，之前2014年1月5日所签订《商品房买卖合同》自行终止。双方于2014年12月14日所签订的《商品房买卖合同》约定，所购买房屋位于温塘镇神池龙泉溪第21幢1单元1001号，建筑面积为67.67平方米。该商品房单价为每平方米2550元，总金额1725599元，签订《商品房买卖合同》时一次性交清房款172559元。合同签订之后原告没有再另行交付该合同的购房款，而是将交付2014年1月5日《商品房买卖合同》中的首付款500000元扣缴抵顶本次《商品房买卖合同》中应交款项。被告扣缴抵顶之后的余款，经原告多次催要，被告于2016年2月退还原告50000元之后，余款未予退还。在此之前，原告曾经向平山县人民法院起诉，要求依法判令解除原、被告于2014年12月14日签订的商品房买卖合同，依法判令被告返还原告购房款50万元。经审理，本院认为原、被告对2014年1月5日及2014年12月14日签订的二份《商品房买卖合同》的真实性及原告交首付款500000元的事实均无异议，本院予以确认。关于原告所诉的因原告无力交付2014年1月5日双方签订的《商品房买卖合同》中所余购房款，后经双方协商，解除2014年1月5日《商品房买卖合同》，调换为2014年12月14日《商品房买卖合同》中的小面积房产，被告虽不认可，但根据2014年12月14日原、被告双方《商品房买卖合同》中付款方式及期限载明，签订合同时一次性交清房款，及原告事后与被告相关负责人、法定代表人的通话录音、短信往来及2016年被告退还原告50000元房款等一系列行为，能够形成相印的证据链条，印证原、被告双方解除2014年1月5日所签《商品房买卖合同》并调换为2014年12月14日双方所签的《商品房买卖合同》，为此，本院认定原、被告双方2014年1月5日《商品房买卖合同》已解除，双方履行的为2014年12月14日签订的《商品房买卖合同》。根据原、被告双方2014年12月14日《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年5月31日前向原告交付房屋，但被告提供的山西鑫盛达装饰设计工程有限公司的证明证实2015年10月下旬河北神池房地产公司将神池龙泉溪小区21幢1单元1001号房屋交付本公司进行装修施工，被告迟延交付房屋的行为构成违约。通过原告与被告工作人员的聊天记录能够证明原告知道所购房屋进入装修阶段，并对装修进度予以关注，现该房屋已经装修完毕，被告已经履行了主要合同义务，故原、被告应继续履行商品房买卖合同为宜，对原告要求主张解除2014年12月14日签订的《商品房买卖合同》的请求不予支持。对于剩余房款162402元（50万元-5万元-172559元-115039元）被告应当返还，并按中国人民银行同期贷款利率给付原告资金占用期间的利息。并于2017年8月2日作出（2017）冀0131民初1354号民事判决书，判决：一、被告河北神池房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告牛学礼购房款162402元及利息（自2014年1月5日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至实际给付之日止）；二、驳回原告牛学礼的其他诉讼请求。判后牛学礼不服，提起上诉。上诉请求为，依法撤销一审判决第二项，改判上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效，并判决被上诉人除履行判决第一项的给付义务外，再返还上诉人购房款287598元及利息。后在二审期间变更上诉请求，要求改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同，再返还上诉人购房款287598元，自2014年1月5日起按照同期银行贷款利率付息。石家庄市中级人民法院经审理认为上诉人牛学礼在2014年1月5日与被上诉人神池公司签订第一份《商品房买卖合同》后，交付购房首付款50万元；之后牛学礼又要求换房，双方为此于2014年12月14日签订第二份《商品房买卖合同》，约定房价为172559元；牛学礼于2014年12月14日与陕西鑫盛达装饰设计工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定包工包料室内装修工程款115039元；在合同履行期间，神池公司因牛学礼换房是以大换小，遂于2016年2月6日退款5万元，牛学礼一方曾就房屋装修问题多次向神池公司的工作人员咨询装修进度，山西鑫盛达装饰设计工程有限公司于2016年3月施工完毕，牛学礼后就剩余房款50万元-172559元-115039元-5万元=162402元的退还问题多次给神池公司负责人发短信催促偿还。上述事实，有相应证据证实，本院予以确认。牛学礼与神池公司签订的是商品房买卖合同，并非商品房预售合同，牛学礼以神池公司未办理商品房预售许可证为由要求确认所签订的合同无效，理据不足，不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。牛学礼为北京籍人，经常居住地在北京，所购买神池公司的商品房属于休闲度假住宅，在具备交房条件后由神池公司直接交由山西鑫盛达装饰设计工程有限公司进行施工，再由牛学礼直接入住，既符合客观事实情况，也符合常理，应予确认。神池公司与牛学礼签订的《商品房买卖合同》附件中只约定毛坯房交房标准，并未约定精装修的标准，牛学礼称与神池公司工作人员咨询装修进度是指商品房买卖合同中约定的基础装修，缺乏相应事实依据，不予认定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。牛学礼并未提供相应充分有效证据证实系因神池公司的责任倒置不能在规定期限内达到办理房地产权属证书条件，故对其提出要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，因缺乏相应事实和法律依据，依法不予支持。石家庄市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）冀01民止10979号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后牛学礼于2018年7月26日再次向本院提起诉讼，要求1、依法解除原、被告2014年12月14日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款及损失287598元，并自2014年12月14日起按银行同期贷款利率给付原告利息。本院于2018年9月17日作出（2018）冀0131民初2121号民事裁定书，认为原告要求解除合同属重复诉讼，裁定驳回原告的起诉。 现原告牛学礼再次以河北神池房地产开发有限责任公司为被告向本院提出合同无效之诉。 本院认为，原告牛学礼与被告河北神池房地产开发有限责任公司2014年12月14日签订的《商品房买卖合同》经数次诉讼，已经本院（2017）冀0131民初1354号民事判决书确认为有效合同，原、被告双方应继续履行商品房买卖合同，同时（2017）冀01民终10979号石家庄市中级人民法院民事判决书也已明确确认，牛学礼与神池公司签订的是商品房买卖合同，并非商品房预售合同，牛学礼以神池公司未办理商品房预售许可证为由要求确认所签订的合同无效，理据不足，不予支持。现原告再次起诉要求确认合同无效，实质上是否认前诉裁定结果，构成重复起诉，应予驳回。至于原告诉称的案涉房屋所在项目是否属违章建筑，属行政机关的职责范围，不属人民法院职责范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条的规定，裁定如下： 驳回原告牛学礼的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  齐金虎 二〇一八年十二月十日 书记员  武彦群