福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初4378号 原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行,住所地福建省平潭县城关九一六圆盘西侧。 负责人：陈曦，分行行长。 委托诉讼代理人：陈尾娇、钟秀玲，分行职员。 被告：游凤兰,女,1976年8月27日出生,汉族,住福建省平潭县。 被告：游生，男，1970年7月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。 法定代表人：卓新荣，董事长。 委托诉讼代理人：金麟、钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。 中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建行平潭分行）与被告游凤兰、游生、福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称东兴龙居公司）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告建行平潭分行的委托代理人陈尾娇、钟秀玲，被告东兴龙居公司到庭参加诉讼，被告游凤兰、游生经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 建行平潭分行向本院提出诉讼请求：1、游凤兰、游生、东兴龙居公司偿还建行平潭分行借款本金667056.54元及相应的利息、罚息及复利；2、游凤兰、游生以其所有的平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）X号楼X室的商品房及其占用范围内的土地使用权对上述借款本息、罚息及复利承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿；3、东兴龙居公司对上述借款本息、罚息及复利承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由游凤兰、游生、东兴龙居公司共同承担。事实和理由：2012年5月29日，游凤兰、游生因购买商品房向建行平潭分行申请个人住房按揭贷款。2012年10月10日，游凤兰、游生与建行平潭分行签订编号2012年建闽潭个房借字××号《个人住房借款合同》，约定游凤兰向建行平潭分行贷款810000元并以其所购买的平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）X号楼X室的商品房及其占用范围内的土地使用权作抵押，东兴龙居公司为上述贷款提供阶段性担保。2012年11月7日，建行平潭分行依约发放贷款810000元，期限240个月，按月等额本息还款。贷款发放后，游凤兰于2016年之前每月按时还款，此后开始存在逾期还款，建行平潭分行催讨未果，遂提起本案诉讼。 东兴龙居公司辩称：一、涉案贷款既有物的担保，又有人的担保，东兴龙居公司仅就物的担保以外的债权承担保证责任，建行平潭分行应先就涉案抵押房产实现债权；二、建行平潭分行主张的罚息利率于法无据。 建行平潭分行为支持其诉讼主张，向本院提交证明材料如下：1、《个人住房借款合同》；2、《个人住房借款申请书》；3、游凤兰、游生身份证、户口薄、结婚证及福州东兴龙居房地产有限公司营业执照；4、游凤兰、游生职业以及收入证明、共同还款承诺书、委托扣款账户；5、《预购商品房贷款抵押登记证明书》、平潭综合实验区房地产交易登记收件收据；6、开立贷款账户通知书、贷款支付凭证；7、个人贷款对账单。旨在共同证明：建行平潭分行与游凤兰、东兴龙居公司签订《个人住房借款合同》，向游凤兰发放贷款810000元，游凤兰、游生以购买的房产提供抵押，东兴龙居公司提供阶段性担保，游凤兰、游生逾期未还款的事实。 东兴龙居公司为支持其诉讼主张，向本院提交证明材料如下：《入伙会签单》、《业主交房验收表》、《业主（住户）基本情况登记表》、《业主入住文、材料签收清单》、《建设银行凭证》，旨在共同证明：游凤兰、游生对涉案房屋确认验收同意交房并办理交接手续，建设平潭分行向游凤兰、游生发放贷款后，因游凤兰、游生逾期还款，建设银行平潭分行多次扣划东兴龙居公司银行账户内的相应款项。 经庭审审查，本院认定本案事实如下： 2012年5月29日，游凤兰、游生为购买位于福建省平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）X号楼X室商品房，向建行平潭分行提交《个人住房借款申请书》申请购房按揭贷款810000元。 2012年10月10日，游凤兰、游生与东兴龙居公司、建行平潭分行签订编号2012年建闽潭个房借字××号《个人住房借款合同》，合同约定：第二十八条、借款人应将借款用于购置平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）X幢X层X号的商品房；第二十九条、借款本金为810000元；第三十条、借款期限为240个月，从2012年11月7日起至2032年11月7日止；第三十一条、借款执行年利率为基准利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上浮50%；第三十四条、约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，采用等额本息还款方式归还本息；第三十五条、本合同项下的担保方式是抵押加阶段性担保；第三十六条、东兴龙居公司连带责任保证的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；第三十七条、本合同项下抵押人是游凤兰、游生，抵押物为平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景四期）6幢4层301号商品房；第十六条、借款人发生下列任一情况，均构成违约：……（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；第十七条、出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……六、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等条款。 2012年10月18日，涉案房屋办理抵押预告登记，证明书载明：抵押合同登记后编号20121424。 2012年11月7日，建行平潭分行依约向游凤兰、游生发放贷款810000元，并依约将款汇至东兴龙居公司账户。建行平潭分行提供的个人贷款对账单显示游凤兰、游生对涉案借款仅依约正常偿还本息至2014年12月7日，之后未能按时偿还到期借款本息，建行平潭分行从2015年3月30日起至2018年6月28日扣划东兴龙居公司保证金134649.06元，建行平潭分行遂提起本案诉讼。起诉后，建行平潭分行分别于2018年8月30日、2018年9月30日扣划保证金10875.96元、5436.78元，截止2018年9月30日，建行平潭分行扣划东兴龙居公司保证金共计150961.80元，至今尚欠本金659038.20元及2018年9月30日之后的相应利息、罚息及复利。 本院认为，建行平潭分行与游凤兰、游生、东兴龙居公司所签订的《个人住房借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，涉案合同合法有效，应受法律保护，各方当事人理应依约全面履行合同。 建行平潭分行在签约后依约履行向游凤兰、游生发放贷款810000元，游凤兰、游生作为借款人理应依合同约定履行按月等额本息还款义务，但游凤兰、游生未依约履行还款义务。游凤兰、游生未到庭参加诉讼，且未提交书面辩词抗辩，视为放弃质证和抗辩的诉讼权利，因此，建行平潭分行提出的上述合同履行情况的事实可予以认定。游凤兰、游生未能依约履行合同约定的还款义务已构成违约，应当承担还本付息及违约责任。为此，建行平潭分行提出要求游凤兰、游生偿还借款本金659038.20元和按《个人住房借款合同》约定计算利息、罚息、复利的诉讼主张成立，本院予以支持。 本案建行平潭分行尚提出要求东兴龙居公司作为连带保证人对涉案借款本金、利息及罚息承担担保责任的诉讼主张，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”，东兴龙居公司在涉案合同上以保证人签字承诺承担阶段性保证，对此东兴龙居公司提出建行平潭分行应先从涉案抵押物处置价款中受偿进行抗辩，但涉案抵押仅为预登记，抵押权尚未成立，东兴龙居公司此抗辩主张缺乏事实依据，本院不予采纳，因此，建行平潭分行此项诉讼请求于法有据，本院予以支持。 至于本案建行平潭分行尚提出诉讼主张要求游凤兰、游生作为抵押人以抵押房产对涉案借款承担担保责任。虽然游凤兰、游生提供平潭县潭南湾东侧龙居华侨城四期第X幢X层X号商品房作为涉案借款的抵押物并在涉案合同上以抵押人身份签字、盖章，只是办理预告登记手续，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，建行平潭分行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故建行平潭分行直接提出抵押优先权的诉请，本院尚无法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、游凤兰、游生应于本判决生效后十日内偿付中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金人民币659038.20元及从2018年9月30日起按涉案《个人住房借款合同》约定的利率计至还清款项之日的利息（包括罚息），并对已结未还的利息按日计收复利； 二、福州东兴龙居房地产有限公司对本判决第一项的款额负连带清偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10516元由游凤兰、游生、福州东兴龙居房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任魁钰 人民陪审员  黄为兴 人民陪审员  林颖楣 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  施丽蓉