贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0102民初5851号原告：温思诚，男，1970年3月7日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：罗明、牟雪寒，贵州驰辰源律师事务所律师（特别代理）。被告：宁小玲，女，1964年9月26日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：柴克权，广东南龙律师事务所律师（特别代理）。第三人：贵州嘉禾木房地产经纪有限公司，住所：贵州省贵市南明区瑞金南路********。法定代表人：陈佳兴。委托诉讼代理人：付媛，贵州驰辰源律师事务所律师（特别代理）。原告温思诚与被告宁小玲、第三人贵州嘉禾木房地产经纪有限公司（以下简称“嘉禾木公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温思诚及其诉讼代理人罗明、牟雪寒，被告宁小玲及其诉讼代理人柴克权，第三人嘉禾木公司的诉讼代理人付媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温思诚向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《买卖协议书》有效；2、请求被告继续履行《买卖协议书》，并协助原告办理房屋过户手续；3、诉讼费、保全费、3170元、保函费3000元、律师费3万元由被告承担。事实及理由:2016年6月25日，原被告双方通过第三人嘉禾木公司签订了《买卖协议书》，被告将其位于贵阳市南明区××·凤凰××（××）1-26-3的房屋以1195000元的价格卖给原告，由于该套房屋系按揭购买的房屋，协议约定：购房定金100000元，首付为215000元，剩余房款在2017年12月1日前付清，被告应于2016年6月25日前将房屋交付给原告使用。双方签订协议后，原告即向被告支付了购房定金及房屋首付款共计315000元整，被告也按照协议将房屋交予原告，原告遂将房屋进行装修并入住。2017年11月，原告准备通过被告还清贷款并支付全部房款时，被告以售房价格过低需要涨价为由，拒绝配合原告还清银行贷款，并通过第三人要求原告加价，否则就要收回房屋。原告认为，原《买卖协议书》系双方根据自己的真实意思表示签订的，为合法有效的合同。被告拒绝继续履行合同的行为已经构成了违约。因此，原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定诉至贵院，请求法院确认《买卖协议书》合法有效，并要求被告继续履行该合同，协助原告办理过户手续。被告宁小玲辩称：导致合同至今没有履行完毕的责任完全在原告，原告有如下严重违约事实：1、《买卖协议书》中最重要条款第4条c约定交易余款98万在2017年12月1日前支付，时至今日原告根本未履行；2、原告愿意花钱装修也不愿意支付房款，至今原告实际支付的购房款不到总房款的70%；3、原告第一次严重违约是违反了约定2017年6月26日前支付首付款21.5万，实际支付日为2017年8月28日(迟延63天)，依据协议书第17条原告已经属于严重违约。二、原告未曾积极主动履行合同，基本都是被告苦苦催促原告、第三人履行合同。至今原告无证据证明被告不履行合同，也无原告催促被告履行合同的书面证据材料。三、本案《买卖协议书》对各个阶段的履行期限进行了严格的约定，现因原告的行为导致严重超期，经济上、法学理论上在守约人不同意继续履行合同的情况下都不宜再要求继续履行合同。四、《合同法》第一百一十条规定必须是守约方要求违约方继续履行合同债务的行为，而本案原告是严重的违约方，原告无权请求被告继续履行合同，被告也绝不同意继续履行合同。五、原告的严重违约行为给被告造成了非常大的损失，本案涉及的房子是被告家庭唯一房产，原本是为了女儿工作方便计划卖了再去买碧桂园的房产，因为原告迟迟拒不支付房款，导致碧桂园的房子无钱购买，定金被扣，女儿非常气愤任性离开贵阳，誓言绝不再回贵阳工作，留下被告一个人孤独生活。另外，因为原告违约且拒不和解导致被告支付不小数目的律师费等损失。请求驳回原告的诉讼请求。第三人嘉禾木公司述称：原告按照合同约定支付了相应款项并将交付的房屋进行装修后入住，确因被告宁小玲单方面提出涨价并要求原告支付合同中约定应由被告承担的维修基金等费用，已经构成违约，这才导致原告不敢继续支付房款。第三人作为房屋中介一直在中间为双方协调沟通，第三人可以证实确实是被告单方面要求涨价违约导致了合同不能继续履行。原、被告经第三人中介达成房屋买卖合意并于2016年6月25日签订《买卖协议书》，协议书第4条a）：“购房定金人民币壹拾万元，须于签订本买卖协议书时支付、b）首付款人民币贰拾壹万伍仟元在2017年6月26日前支付……③甲方原抵押银行的抵押合同（乙方代甲方支付予抵押银行作为解押款，双方明白该款项等同应付房款的一部分）、c）交易余款人民币玖拾捌万元在2017年12月1日前支付；第10条：甲方同意在2016年6月25日前将房屋交付予乙方使用，并将户籍迁出；第11条：于该房屋产权交易过户完成或甲方交付该房屋予乙方使用前，甲方须付清一切有关该房屋之杂费（包括但不限于水/电……管理费/房屋维修基金及原本应缴银行月供款等）之后一切费用由乙方支付”，之后原告向被告支付定金及首付款共计315000元，被告将房屋交付给原告，随后原告开始装修并于2017年8月入住，同时原告一直为被告还贷，并准备好全部购房尾款用于被告解除银行抵押。但之后被告突然要求涨价并要求原告支付本应由被告支付的维修基金等费用。由于原告已经实际装修入住，为了减少买卖双方的损失，第三人多次在中间为双方搭建沟通协商平台，希望双方能够通过协商方式解决此事，但被告一直态度强硬坚持涨价不肯让步，导致原告因担心被告违约而不敢支付尾款，故本案系被告违约在前，恳请法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2014年10月7日，被告宁小玲与贵阳保利郦城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭付款的方式向房开公司购买贵阳市南明区××凤凰××（××）1-26-3号建筑面积145.81平方米房屋。2017年6月25日，原告温思诚作为乙方、被告宁小玲作为甲方，第三人嘉禾木公司作为丙方签订《买卖协议书》，约定：甲乙双方通过丙方买卖位于贵阳市南明区××凤凰××（××）1-26-3房屋；转让价款为119.5万元，乙方按照下述方式付款：购房定金人民币10万元，须于签订本买卖协议书时支付，首付款21.5万元在2017年6月26日前支付。甲方原抵押银行的抵押合同（乙方代甲方支付予抵押银行作为解押款，双方明白该款项等同应付房款的一部分）。交易余款98万元在2017年12月1日前支付。若在交易余款支付日前完成了①产权交易过户完成或交房事项，则交易余款的支付时间为完成该事项当日。②贷款银行办妥抵押登记（如乙方办理银行按揭，则贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与房价差额由乙方以现金方式直接支付予甲方。……乙方通过丙方办理银行按揭，乙方签订有关按揭贷款协议时支付丙方办理银行按揭服务费。……第10条：甲方同意在2017年6月25日前将房屋交付予乙方使用，并将户籍迁出；第11条：于该房屋产权交易过户完成或甲方交付该房屋予乙方使用前，甲方须付清一切有关该房屋之杂费（包括但不限于水/电……管理费/房屋维修基金及原本应缴银行月供款等）之后一切费用由乙方支付……第13条：本协议成立生效后，若甲方无正当理由不履行本协议内容或毁约，至本次交易无法完成的，应按成交价向乙方承担违约责任并赔偿由此给乙方造成的一切损失。第14条：本协议成立生效后，若乙方无正当理由不履行本协议内容或毁约，至本次交易无法完成的，应按成交价向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。买卖协议并就其余事项进行了约定。《买卖协议书》签订当日，原告向被告转账支付定金10万元，8月28日向被告转账支付首付款21.5万元并向案涉房屋被告的银行按揭还款账户还按揭款至2017年12月，因发生购房纠纷且被告的银行按揭还款账户被被告注销，原告未能继续向银行按揭还款账户内支付按揭款。根据第三人嘉合久源公司工作人员与被告的微信聊天记录显示，2017年11月第三人嘉合久源公司告知被告已经准备好资金用于支付房屋尾款，但被告告知第三人因约定的房款支付时间较长、房价上调，导致其无资金购买其他合适的房屋，遂提出将房屋单价上调至每平方12000元，并希望解除合同但同时又不愿意及时对原告退款。鉴于发生纠纷，原告遂未向被告支付房屋尾款及支付银行按揭款。至2018年7月左右，被告在未告知原告的情形下将房屋门锁更换，原告遂诉来本院。另查明，签订《买卖协议书》后，被告已经将案涉房屋交付给原告，原告对房屋已经进行装修入住。另查，原被告及第三人签订《买卖协议书》时间为2017年6月25日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告温思诚与被告宁小玲及第三人嘉合久源公司签订的《买卖协议书》系三方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规效力禁止性规定，本院对其合法性予以确认。《买卖协议书》签订后，原告依约向被告支付定金，其支付首付款的期限虽然晚于合同约定的支付期限，但无证据证明被告当时提出异议并以原告支付首付款时间拖延为由通知原告解除《买卖协议书》。本案争议的焦点是原告未能依《买卖协议书》之约定在2017年12月1日前支付房屋尾款是否具有合法理由，根据第三人嘉合久源公司工作人员与被告的微信聊天记录可知，至2017年11月，第三人嘉合久源公司已经告知被告可以支付尾款，但被告提出上调成交价，导致各方发生购房争议。本院认为，在被告违约提出上调成交价乃至有解除交易意图的情形下，原告暂停履行支付义务符合法律规定的不安抗辩权的行使条件，故原告暂停支付行为不构成违约，被告主张原告违约不能成立，本院不予采纳。鉴于房屋已交付，原告也已经予以装修，为维护交易稳定，且本案因被告违约发生诉讼，原告诉请被告承担继续履行合同义务的诉请本院亦予以支持。但原告就诉请的担保费、律师费等未进行举证，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告温思诚与被告宁小玲、第三人贵州嘉禾木房地产经纪有限公司于2017年6月26日签订的《买卖协议书》有效。二、原告温思诚与被告宁小玲、第三人贵州嘉禾木房地产经纪有限公司继续履行《买卖协议书》，被告宁小玲、第三人贵州嘉禾木房地产经纪有限公司配合原告温思诚办理贵阳市南明区桃园路95号保利凤凰湾A1-A8（2）1-26-3号房屋权属变更手续。三、驳回原告温思诚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元、保全费3170元，共计3230元，由被告宁小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王荣霞人民陪审员  夏 英人民陪审员  杨建英二〇一八年十二月十一日书 记 员  谭吉利