西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初1287号原告：西安优晟地产信息咨询有限公司，住所地：西安市高新区丈八四路**缤纷南郡第********房。法定代表人：白涛，该公司董事长。委托代理人：王宾，陕西勇智律师事务所律师。被告：朱少辉，男，汉族，1981年11月23日出生，住陕西省扶风县。委托代理人：田明明，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人：史楠楠，陕西尚文律师事务所律师。原告西安优晟地产信息咨询有限公司（以下简称优晟公司）诉被告朱少辉居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告优晟公司委托代理人王宾，被告朱少辉委托代理人田明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优晟公司诉称：2017年3月31日，原告优晟公司促成被告朱少辉与案外人李阳签订《房屋买卖（定金）合同》，约定被告向案外人李阳购买房屋，同时约定了房屋价款、支付方式及居间佣金等内容。后被告与案外人李阳就房屋买卖事宜发生争议，法院经审理判令案外人李阳赔付被告10万元。根据合同第十条第2款“2、鉴于居间方因促成双方达成本合同付出大量工作，守约方需将违约方赔付违约所得（包括但不限于适用定金罚则所得）总金额的50%支付给居间方，作为佣金报酬。同时，居间方享有直接向违约方主张佣金报酬的权利”的约定，被告应当向原告支付5万元作为居间佣金，但至今被告未如约向原告支付该款项。为维护自身权益，诉至本院，请求判令：1、被告支付原告居间佣金5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告朱少辉辩称：一、本案应依法追加李阳、王春玲为被告参加诉讼。2017年3月31日，被告经西安市圣安置业服务有限公司（以下简称圣安公司）推荐介绍与李阳、王春玲签订了《房屋买卖（定金）合同》，约定其购买李阳、王春玲房屋一套，但合同签订后，李阳、王春玲单方违约且拒绝交付房屋，给其造成了严重经济损失。同时《房屋买卖（定金）合同》第十条违约责任条款第2项规定“居间方享有直接向违约方主张佣金报酬的权利”，因此，李阳、王春玲是本案责任主体，与本案有法律上的直接利害关系，追加其参加诉讼，有利于法庭查明事实，明确法律责任；二、原告未向被告提供过任何居间服务，其诉请无事实依据。2017年3月11日，涉案房屋所有人王春玲与优晟公司签订《房屋限时代卖合同》，王春玲全权委托优晟公司对外销售涉案房屋，同时该合同第七条明确规定：“甲方（王春玲）与乙方（优晟公司）推荐的客户签订房屋买卖（定金）合同即表明乙方代理甲方售出此房，乙方代理工作完成。”，因此本案原告是接受房屋所有人的委托对外销售房屋，并不属于房屋交易中的居间方，其并未向被告提供过任何专业的居间服务。2017年3月20日其（被告）向圣安公司交付房屋定金2万元，并由圣安公司将定金转交给拥有房屋限时销售权的优晟公司。2017年3月21日，被告签订的《房屋买卖（定金）合同》是基于圣安公司的推介和服务，与优晟公司并无任何关系；三、原告亦未履行《房屋买卖（定金）合同》中的合同义务。2017年3月31日签订的《房屋买卖（定金）合同》，明确约定优晟公司具有配合办理按揭贷款手续及房屋过户手续的义务。但合同签订后，卖方王春玲、李阳单方违约，导致《房屋买卖（定金）合同》解除，原告未履行任何合同义务。原告作为专业的房地产居间服务提供者，其居间服务的最终目的在于使房地产买卖交易成功，且根据《房屋买卖（定金）合同》约定，该居间服务的内容包含协助贷款、审税、过户、交接等一系列义务，但原告并未履行上述合同义务，因此原告向被告主张佣金无事实依据，同时有违自愿、公平、等价有偿、诚实信用的合同基本原则；四、《房屋买卖（定金）合同》中的违约条款系格式条款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方违反公平原则，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且并未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任条款的，该条款应确认无效。本案中，《房屋买卖（定金）合同》中第十条第2项规定系原告为重复使用而事先拟定的格式条款，且未与被告进行协商，该条款明显加重了买方（注被告）的责任。同时，原告作为格式条款的提供方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，而本案中原告并未采用足以引起被告注意的文字、符号、字体等特别标识，以尽到合理的提示义务，因此该条款系无效条款。被告请求：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。经审理查明：2017年3月11日，原告优晟公司与涉案房屋所有权人王春玲签订《房屋限时代卖合同》，王春玲全权委托优晟公司对外限时销售位于西安市高新区绿地世纪城仕嘉公寓A区1号楼11303室的房屋，限时销售期自2017年3月12日至2017年4月12日止。其双方在《房屋限时代卖合同》第九条明确约定：“在限时销售期内，如客户出价高于或等于1500000元时，优晟公司有权无需征得王春玲同意，直接代收定金”。2017年3月20日，被告经案外第三人西安市圣安置业服务有限公司（以下简称“圣安公司”）介绍得知涉案房屋限时出售，2017年3月26日被告通过圣安公司向原告优晟公司支付20000元定金，原告优晟公司收取后当日出具定金收据。2017年3月31日，被告与案外人李阳（涉案房屋所有权人王春玲的丈夫）、优晟公司三方共同签订了《房屋买卖定金合同》，并于当日再次向被告李阳支付定金80000元。随后被告催促案外人李阳履行合同义务，李阳提出房屋加价300000元，并拒绝履行合同义务，双方产生合同纠纷。2017年5月16日，涉案房屋所有权人王春玲向被告之妻孙少荣账户汇款80000元。因合同履行纠纷，被告朱少辉（原一审原告）诉至雁塔区人民法院，要求原一审三被告（李阳、王春玲、优晟公司）双倍返还定金120000元。2017年7月17日西安市雁塔区人民法院作出（2017）陕0113民初9070号民事判决书判决：“一、限被告李阳、王春玲在本判决发生效力之日起七日内向原告朱少辉双倍返还定金120000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2700元，由被告李阳、王春玲共同承担”。随后，原审被告李阳、王春玲上诉，请求：“1.维持一审判决第二项，撤销判决第一项，改判为李阳、王春玲向朱少辉返回80000元，优晟公司向朱少辉返还20000元；2.一、二审案件受理费由朱少辉、优晟公司负担”。案外人李阳、王春玲不服上诉，2017年10月19日，西安市中级人民法院（2017）陕01民终11556号民事判决书判决如下：“一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9070号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9070号民事判决第一项为：李阳、王春玲于本判决生效之日起七日内向朱少辉双倍返还定金100000元；三、优晟公司于本判决生效之日起七日内向朱少辉返还20000元。一审案件受理费的负担维持不变。二审案件受理费300元，由上诉人李阳、王春玲负担”。2017年3月31日，本案原告优晟公司、被告与案外人李阳（涉案房屋所有权人王春玲的丈夫）三方共同签订的《房屋买卖定金合同》，合同中关于居间佣金的支付主要体现在2处：1.《房屋买卖（定金）合同》中第八条“买卖双方于签定金合同当日前将居间佣金一次性支付给居间方，其中买方支付中介费用人民币42000元，肆万贰仟元整”。2.《房屋买卖（定金）合同》中第十条第二款“2、鉴于居间方因促成双方达成本合同付出了大量工作，守约方需将违约方赔付违约所得（包括但不限于适用定金罚则所得）总金额的50%支付给居间方，作为佣金报酬。同时，居间方享有直接向违约方主张佣金报酬的权利”。上述事实有：1.原告优晟公司与涉案房屋所有权人王春玲签订《房屋限时代卖合同》；2.被告与案外人李阳（涉案房屋所有权人王春玲的丈夫）、优晟公司三方共同签订的《房屋买卖定金合同》；3.西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9070号民事判决书；4.西安市中级人民法院（2017）陕01民终11556号民事判决书等证据及庭审笔录在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原告优晟公司、被告朱少辉及案外人李阳签订的《房屋买卖（定金）合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的合同无效情形，所以该合同合法有效。原告依据合同第十条第二款“鉴于居间方因促成双方达成本合同付出了大量工作，守约方需将违约方赔付违约所得（包括但不限于使用定金罚则所得）总金额的50%支付给居间方，作为佣金报酬。同时，居间方享有直接向违约方主张佣金报酬的权利。”之约定，要求被告向其支付50000元居间佣金，但是，被告辩称此条款系原告为重复使用而事先拟定的格式条款，该条款加重了被告的责任，因此该条款系无效条款。而原告未能提供证据证明原告在签订合同时已尽到合理的提示义务，且该条约定未加重被告的义务，所以对被告辩称本条款是无效条款的答辩意见，本院依法予以采纳。原告主要是基于《房屋限时代卖合同》的约定，接受房屋所有权人王春玲的委托对外销售房屋，其签订《房屋买卖(定金)合同》是履行代理工作的结果。被告向法庭提交的证据也能够证明被告是在案外第三人圣安公司的推荐服务下购买涉案房屋并向圣安公司支付的购房定金。所以本院认为原被告与案外人签订的《房屋买卖（定金）合同》虽具有居间合同的性质，因案外人的违约，致使被告签订合同的主要目的未能实现。但因原告为合同的签订作了一定工作，根据公平合理原则，理应得到相应的报酬。所以被告向原告支付5000元为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下：一、被告朱少辉于本判决生效之日起十日内支付原告西安优晟地产信息咨询有限公司居间佣金5000元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告西安优晟地产信息咨询有限公司其余诉讼请求。案件受理费1050元，由原告西安优晟地产信息咨询有限公司承担850元，被告朱少辉承担200元。鉴于案件受理费原告已预交，故被告朱少辉将承担的案件受理费200元于本判决生效之日起十日内直接付给原告原告西安优晟地产信息咨询有限公司。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  李俊毅人民陪审员  胡小导二〇一八年十二月七日书 记 员  陈 璐打印：扈艳红校对：骆凡2018年月日送达