云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云2822民初1466号 原告：中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司。 统一社会信用代码：915300007951528839。 住所地：昆明市官渡区关上街道办事处关上关中路209号地质化验楼1至7层、业务综合楼1至11层。 法定代表人：张伟成，总经理。 委托诉讼代理人：王家元、郭春，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。 被告：西双版纳新供销房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91532822568810233A。 住所地：勐海县勐海镇象山路26号。 法定代表人：刘勇,董事长。 委托诉讼代理人：张恒勋，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。 原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司（以下简称中石化云南分公司）与被告西双版纳新供销房地产开发有限公司（以下简称新供销房地产公司）合同纠纷一案，本院于2017年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中石化云南分公司的委托诉讼代理人郭春、王家元、被告新供销房地产公司的委托诉讼代理人张恒勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中石化云南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行土地及房屋置换协议约定的义务，立即将新建置换的商铺、办公室、住宿房屋移交给原告使用，并将新置换的房屋产权证办理在原告名下(置换的房屋房号以原告申请保全查封的房屋为准。)；2、判令被告按照协议约定的标准向原告支付自2015年5月1日起至实际交付房屋之日止的延期交房违约金，截止2017年12月20日违约金为4,820,000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告履行土地及房屋置换协议约定的义务，将新置换的商铺、办公室、住宿房屋移交给原告使用，并将新置换的房屋网签备案、房屋权属登记在原告名下。事实和理由：2013年4月2日，被告与原告签订了《土地及房屋置换协议书》，原告将其位于勐海县的办公生活区土地及房屋以置换的方式交由被告开发(该土地证号为海国用(2006)第660817-1号，面积为592.8㎡；三层综合楼幢，房产证号为海房权证字第(2006)1106号，建筑面积869.39㎡；简易柴棚（无房产证）建筑面积82.11㎡，置换协议中对置换方式明确约定：综合楼一层商铺(建筑面积159.2㎡)按建筑面积1:1置换，临街宽度不低于19.8米；综合楼办公室（建筑面积318.4㎡）及住房(建筑面积391.8㎡)按建筑面积1：1.4置换；土地、柴棚由原告方聘请入围集团的评估公司进行评估，等价置换办公用房或住房。被告置换给原告的住房应简易装修，达到基本居住条件；由被告负责将置换给甲方的房产和土地证办理在原告名下，并承担办证相关费用；协议第十一条约定原告于协议生效后十五天内将置换征用的土地和房屋移交给被告，被告在2015年4月30日前将新置换的商铺、办公室、住宿房屋移交给原告使用，任何一方不能按照规定期限移交的，每逾期一日应按十万元的5%（即每日5,000元）支付逾期违约金给对方。被告如不能按合同约定向原告交付置换房屋的，应赔偿甲方的损失。协议还对其他内容进行了约定。 置换协议签订后，原告按照约定将土地房屋移交给被告开发，但是在约定的交付新置换房屋期限届满后，被告却迟迟不履行向原告交付房屋的义务，期间原告多次致函催促被告，被告于2017年7月3日向原告回函称由于其自身及施工单位原因导致未能按期交房，并承诺该项目于2017年11月竣工验收合格并向原告交付新置换的商铺、办公室、住宿房屋，同时被告回函中也承诺愿意在交付房屋时与原告协商处理因其违约交房的补偿事宜。但被告承诺的交房期限又一次届满后，被告还未向原告交付房屋，补偿事宜也未能协商一致，被告的行为严重违反双方的置换协议约定，其逾期交房近三年，其行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大损失。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新供销房地产公司辩称，首先，原告诉请房屋交付使用并将房屋产权证办理在其名下的诉请存在合同约定不明，无法履行的情况，任何合同当事人应该对合同内容约定具体明确，但本案《土地及房屋置换协议书》并未明确置换的房屋房号、楼层、位置等关键事项，目前无法履行；其次，原告诉请将房屋移交给原告使用，并将产权证办理在原告名下不符合合同约定的内容，不应当履行。在《土地及房屋置换协议书》中，双方约定房屋的移交及产权办理时在房屋建成并验收合格之后，因此验收合格是必要条件，本案所涉及房屋仍未验收合格，依约无法移交；最后，原告诉请的支付延期交付违约金应予以驳回，延期交房原告应当承担相应责任，原告违反《土地及房屋置换协议书》在先，并未按协议的约定及时将土地和房屋移交给被告，违约金的支付没有任何依据且明显过高，根据《土地及房屋置换协议书》，违约金的计算是在房产建成验收合格之后若被告未移交房屋，才承担相应的责任，结合本案，房屋未验收合格，不存在支付违约金的问题。综上，请依法驳回原告诉请。 综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、双方签订的协议约定的房屋置换条件是否成就？2、本案的违约方是谁？被告是否应承担违约责任？ 当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据：《西双版纳新供销房地产开发有限公司企业信用信息公示报告》、《西双版纳新供销房地产开发有限公司关于中石化勐海办公楼生活区土地及房屋置换交换的回函》、《西双版纳新供销房地产开发有限公司关于勐海办公楼生活区土地及房屋置换交换的回函》及原告申请本院调取的证据：《关于勐海双塔国际项目竣工验收情况的说明》、《勐海新供销双塔国际预测面积表》、《施工许可证》，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院确认如下： 原告中石化云南分公司提交的证据: 2、《勐海县人民政府办公室关于勐海县城沿河路实施旧城改造项目相关事宜的函》（原件）1份，欲证明勐海县人民政府发函要求原告配合支持供销社深化改革实施“新供销大厦”及旧城改造的事实。经质证，被告认可该证据的真实性、合法性、关联性，但不予认可其证明内容。本院认为，该证据具备真实性、合法性，能证明原告观点，与本案具有关联性，本院予以采信； 3、《关于云南石油资产分公司版纳工作部勐海办公楼生活区土地及房产置换会议记录》（原件）1份，欲证明2012年7月18日，原、被告双方相关负责人就原告在勐海办公楼生活区土地及房产置换事宜进行协商，并就具体事宜初步达成一致意见的事实。经质证，被告认可该证据的真实性、合法性、关联性，但不予认可其证明内容。本院认为，该证据具备真实性、合法性，能证明原告观点，与本案具有关联性，本院予以采信； 4、《云南石油资产分公司关于西双版纳州勐海县公司办公区公房及土地置换的请示（石化资产滇综[2012]54号）》（复印件）、《关于云南石油分公司西双版纳州勐海县公司办公区土地及房产置换的批复（石化资产销[2013]16号）》（原件）、《关于同意西双版纳州勐海县公司办公生活区土地及房产置换的批复（石化资产滇综[2013]7号）》（原件）各1份,欲证明与被告达成初步意见后，原告即将置换相关事宜向上级公司请示，并取得上级公司同意置换批复的事实。经质证，被告以上述证据为原告的内部文件，无法核实真实性为由，对本组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，本组证据系原告的内部请示、批复文件，但能与其他证据相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信； 5、《土地及房屋置换协议书》（原件）1份，欲证明原、被告签订协议，约定原告将其位于勐海县的办公生活区土地及房屋通过置换的方式交由被告开发，协议对置换方式、交房时间、逾期交房责任等均作了明确约定的事实。经质证，被告认可该证据的真实性，但不予认可合法性、关联性及证明内容。本院认为，该证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信； 6、《领条》、《收条》（原件）各1份，欲证明在签订置换协议后，原告按照协议约定领取了置换土地的土地证并交付被告的事实。经质证，被告对《收条》的真实性予以认可，但以《领条》是原告内部文件为由，不予认可其真实性、合法性、关联性。本院认为，本组证据能证明原告于2014年7月29日向被告交付土地证的事实，与本案具有关联性，本院予以采信； 7、《中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司西双版纳工作部关于勐海办公楼生活区土地及房屋置换交房的函》（复印件）2份、《律师函》（原件）1份，欲证明因被告未按约定期限交付置换的房屋，原告多次致函催促其交房的事实。经质证，被告以该组证据为原告单方制作的文件为由，对本组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，结合原告提交的《西双版纳新供销房地产开发有限公司关于中石化勐海办公楼生活区土地及房屋置换交换的回函》、《西双版纳新供销房地产开发有限公司关于勐海办公楼生活区土地及房屋置换交换的回函》，能相互印证，具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信； 9、《土地估价报告》（原件）1份，欲证明置换协议书约定的第四项将置换的柴棚、土地估价是537,700元，要求被告按照该价格等价置换办公用房或住房的事实（按照成本价计算）。经质证，被告以系原告单方委托，且估价日期是2013年3月25日，本案的《土地及房屋置换协议书》于2013年4月2日签署为由，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，《土地估价报告》提交日期为2013年4月18日，第四项写明估价基准日为2013年3月25日，第五项写明估价日期为2013年3月25日至2013年4月18日，双方于2013年4月2日签订《土地及房屋置换协议书》，符合交易习惯，但537,000元的价值是“海国用（2006）第660817-1号”592.8㎡土地上979.74㎡建筑面积使用权的价值，柴棚的面积结合证据《土地及房屋置换协议书》应确定为82.11㎡，柴棚土地使用权价值为82.11㎡×907元/平方米=74,473.77元，该证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以部分采信。 被告新供销房地产公司未向本院提交任何证据。 根据庭审和举证质证，本院确认事实如下：中石化云南分公司与新供销房地产公司在勐海县人民政府实施“旧城改造”项目的倡议下，经协商后于2013年4月2日签订了《土地及房屋置换协议书》（以下简称协议），约定中石化云南分公司将其位于勐海县的办公生活区土地证号为海国用(2006)第660817-1号的592.8㎡土地、房产证号为海房权证字第(2006)1106号的869.39㎡房屋及面积为82.11㎡简易柴棚（无房产证）以置换的方式交由新供销房地产公司开发。协议第二、三、四、六、十一条分别对商铺、综合办公楼、住房、柴棚的置换面积、置换方式、估价、房产证、土地证过户、交付置换房屋、违约责任等内容进行了约定。2014年7月29日，中石化云南分公司向新供销房地产公司交付了中石化云南分公司的土地证。至今，新供销房地产公司开发的“勐海双塔国际”项目尚未竣工验收，也未向中石化云南分公司交付置换房屋。根据中石化云南分公司的申请，本院依法查封了“勐海双塔国际”的部分房屋，经查明，查封的房屋建筑面积为：F3-111（185.66㎡）、F1-1002（129.89㎡）、F1-1004（88.46㎡）、F1-1201（97.62㎡）、F1-1202（129.89㎡）、F1-1204（88.46㎡）、F1-1301（97.62㎡）、F1-1302（129.89㎡）、F1-1304（88.46㎡）、F1-1401（97.62㎡）、F1-1402（129.89㎡）、F1-1403（131.37㎡）、F1-1404（88.46㎡）、F1-1504（88.46㎡）、F1-1601（97.62㎡）、F1-1603（131.37㎡）、F1-1701（97.62㎡）、F1-1703（131.37㎡）、F1-1704（88.46㎡）、F1-1801（97.62㎡）F1-1802（129.89㎡）、F1-1804（88.46㎡）、F1-1901（97.62㎡）、F1-1902（129.89㎡）、F1-1903（131.37㎡）、F1-1904（88.46㎡）、F1-2104（88.46㎡）、F1-2204（88.46㎡）、F1-2402（129.89㎡）、F2-2207（32.83㎡）、F2-2208（34.66㎡）。另，置换的柴棚的价值为74,473.77元。 根据双方举证质证和本院查明的事实，本院评判如下： 本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定及协议中：“十一、……。乙方在新供销大厦简称验收合格之日起一个月内（2015年4月30日前），将新建置换的商铺、办公室、住宿房屋移交给甲方使用。……。”的约定，双方约定的房屋交付给原告使用的条件为建成验收合格之日起一个月内，并且对该期限做了明确约定，即2015年4月30日是双方约定的验收合格之日起一个月的最终期限，也意味着2015年4月30日前必须验收合格并向原告交付置换的房屋，现“新供销大厦”项目仍未竣工验收，未竣工验收的房屋不得交付使用，并未达到房屋交付使用的条件，但约定的2015年4月30日已届满，被告至今未向原告交付符合约定的房屋，被告的行为已构成违约；其次，根据协议：“二、综合楼一层商铺(建筑面积159.2㎡)按建筑面积1:1置换，临街宽度不低于19.8米，若新建铺面深度超过甲方原有铺面深度，甲方不予补差价。三、综合楼办公室（建筑面积318.4㎡）及住房(建筑面积391.8㎡)按建筑面积1：1.4置换甲方新建办公室及住房。四、土地、柴棚由甲方聘请入围集团公司的评估公司进行评估；等价置换办公用房或住房，办公用房或住房按建设成本价计价。”的约定，双方约定的置换的商铺按建筑面积1:1置换，若被告交付的房屋不符合约定条件，原告不予补差价，现双方未提供证据证明置换的商铺面积是否符合双方约定，故本院按照双方约定以F3-111（185.66㎡）进行置换，对商铺面积不予补差价；对双方约定的置换综合办公楼及住房按建筑面积1:1.4置换，被告应向原告提供置换综合办公楼及住房的建筑面积为（318.4㎡+391.8㎡）×1.4=994.28㎡，因双方未约定置换房屋的具体位置、朝向、楼层等，根据《中华人民共和国合同法》六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，双方现也无法达成补充协议，本院根据查明的房屋建筑面积，从便于开展工作、管理使用的角度出发，根据公平、诚实信用原则，本院从查封的房屋中选取F1-1701（97.62㎡）+F1-1703（131.37㎡）+F1-1801（97.62㎡）+F1-1802（129.89㎡）+F1-1804（88.46㎡）+F1-1901（97.62㎡）+F1-1902（129.89㎡）+F1-1903（131.37㎡）+F1-1904（88.46㎡）=992.3㎡进行置换，经本院询问双方，对不足或多出的面积同意以金钱予以补偿，但因被告原因无法鉴定且被告未能在法院释明的期限内提交建设成本价的相关材料，应承担不利后果，故对不足的1.98平米，由被告按照交付房屋时勐海县普通商品住房市场价对原告予以补偿；对双方约定的柴棚的置换，原告向本院提交了《土地估价报告》，置换的柴棚的价值为74,473.77元，经本院释明，因被告原因造成本案无法鉴定建设成本价，且被告在本院指定的期限内未向本院提交建设成本价的相关材料，本院无法确定该项目的建设成本价为多少，但被告陈述该项目已在进行审计，故被告应于审计结果出具后按照审计结果中的建设成本价向原告置换价值74,473.77元的房屋；再次，根据双方协议约定，原告应于协议生效后十五天内将置换征用的土地和房屋移交给被告，从证据《收条》来看，原告于2014年7月29日才向被告交付了土地证，双方争论约定的是交付土地或是交付土地证，本院认为无论约定的是交付土地或是交付土地证，逾期交付均会对工程进度造成一定影响，原告应按照约定的期限履行交付义务，原告亦存在一定违约行为；最后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款：“承担民事责任的方式主要有：……（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；……”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定及双方在《土地及房屋置换协议书》中明确约定了双方任何一方不能按规定期限移交的，每逾期一日应按十万元的5%支付给对方，现原、被告均存在违约行为，结合庭审查明的事实，被告在向原告的回函中亦认可系其自身自己及管理问题导致项目停工、窝工，故导致本案涉案项目工期延误的主要原因应为被告。双方合同中虽然约定了违约金按“每逾期一日应按十万元的5%支付给对方”计算，但因原告并未向本院提交证据证明其实际损失，且原告亦存在违约行为，本院结合双方过错程度，根据公平原则、诚实信用原则，对于原告主张的违约金为4,820,000元，按照双方约定的“每逾期一日应按十万元的5%支付给对方”，调整为被告自2015年5月1日起，以100,000元为基数，按照2015年3月1日中国人民银行同期同类贷款三至五年基准年利率5.75%，计算至实际交付房屋之日止向原告支付违约金，故对原告主张的违约金本院予以部分支持。对被告提出的其他抗辩理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，在没有证据予以证明被告观点的情况下，对被告的抗辩理由本院不予采纳。 对原告在辩论阶段提出变更诉讼请求为：“判决被告履行土地及房屋置换协议约定的义务，将新置换的商铺、办公室、住宿房屋移交给原告使用，并将新置换的房屋网签备案，权属登记在原告名下”的要求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，原告在法庭辩论结束前变更诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告西双版纳新供销房地产开发有限公司于“勐海双塔国际”项目竣工验收合格之日起三十日内向原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司交付置换房屋：1、铺面F3-111，不予补差价；2、综合办公楼及住房：F1-1701、F1-1703、F1-1801、F1-1802、F1-1804、F1-1901、F1-1902、F1-1903、F1-1904，共计992.3㎡，不足的1.98㎡，由被告按照交付时勐海县普通商品住房市场价对原告予以补偿，并于交付后三十日内协助原告将上述新置换的房屋的产权证办理在原告名下； 二、被告西双版纳新供销房地产开发有限公司于“勐海双塔国际”项目竣工验收合格之日起三十日内按照涉案项目审计结果载明的建设成本价向原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司交付价值74,473.77元的房屋以置换柴棚，并于交付后三十日内协助原告将上述新置换的房屋的产权证办理在原告名下； 三、被告西双版纳新供销房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司支付违约金，违约金以100,000元为基数，按照2015年3月1日中国人民银行同期同类贷款三至五年基准年利率5.75%，自2015年5月1日起计算至所有房屋实际交付之日止； 四、驳回原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司的其他诉讼请求。 案件受理费45,360元，由被告西双版纳新供销房地产开发有限公司负担36,288元，由原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司负担9,072元；保全费5,000元，由被告西双版纳新供销房地产开发有限公司负担4,000元，由原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司负担1,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长 刀  娅 人民陪审员 李 寿 英 人民陪审员 丁琳嫣然 二〇一八年十二月二十日 书 记 员 杨 艳 红