贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初6792号原告：杨文红，男，汉族，1975年9月18日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：郭雪莲，贵州港丰律师事务所律师。被告：刘桂明，男，汉族，1969年11月7日出生，住贵州省遵义市绥阳县。原告杨文红与被告刘桂明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周嵩松适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文红及其委托诉讼代理人郭雪莲到庭参加了诉讼,被告刘桂明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨文红向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告于2018年9月12日签订的《房屋买卖合同》；二、判决被告向原告返还购房款人民币65000元及定金100000元；三、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告双方在遵义宏荣源房地产经纪有限公司提供的居间服务下，于2018年9月12日签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）一份，《合同》约定：被告将其位于遵义市××区××房屋以88万元人民币的价格出售给原告。原告于合同签订当日即向被告支付定金10万元（被告出具收条一份)，双方同时在合同第十条当中约定适用定金罚则。原被告在居间方参与的情况下口头约定交房时间为2018年9月30日之前。合同签订后，原告陆续将27万元的购房款转至被告名下，截止2018年9月25日原告得知：因被告存在逾期偿还银行按揭贷款的严重违约行为，该房产于2018年5月被遵义市新广房地产开发有限公司回购，其己经被该房产的原始销售方即遵义市新广房地产开发有限公司起诉至汇川区人民法院。因遵义市新广房地产开发有限公司为实现快速回款，在2018年10月5日开庭审理该案时，（原告参与了该案庭审旁听），经人民法院组织调解，双方达成和解协议并由人民法院向双方制作送达民事调解书，根据该文书所确定的权利义务内容，被告无法履行该文书确定的给付内容。被告根本不具备该房产的出售条件。在与原告签订合同时，针对该房产的产权问题，被告隐瞒了其根本违约被遵义市新广房地产开发有限公司于2018年5月回购的事实，并且处于诉讼当中的情况。现因被告的违约行为，致使原被告双方的合同目的不能实现。经过协商，被告向原告返还了部分购房款及定金，现剩余65000元，被告拒不返还。同时，根据《合同》第十条规定，被告违约，应承担向原告双倍返还定金的违约责任。原告为此提起诉讼，请求判如所请。被告刘桂明未举证，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：遵义市汇川区汇川大道遵义恒大城35栋26-4号住房系被告刘桂明与其妻陈远琴于2015年11月13日向遵义市新广房地产开发有限公司（以下简称新广房开公司）购买，双方签订《商品房买卖合同》后，在中国工商银行股份有限公司遵义珠海支行办理了按揭贷款，并在房屋管理部门办理了合同备案登记，尚未办理产权登记。2018年9月12日，被告刘桂明与原告杨文红签订《房屋买卖合同》一份，约定刘桂明将前述涉案房屋出卖给杨文红，双方约定的总价款为880000元，签订合同当日，杨文红应先支付定金100000元，后于2018年9月30日前支付房款400000元，于2018年11月30日前支付房款300000元，余款80000元在过户当日支付。双方还约定在签订合同当日，原告须向被告支付购房定金，若原告违约，则该定金不予退还，若被告违约，则应向原告双倍返还定金。双方又约定，违约方应按照总房价的20%支付违约金给守约方。双方还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告依约向被告支付了定金100000元。2018年9月25日，原告又向被告支付购房款170000元，于2018年10月29日支付购房款45236元。2018年10月29日当天，被告向原告返还购房款115236元。2018年11月6日，原告又分三次合计向被告支付购房款159990元。2018年11月7日，被告又分三次合计返还原告购房款294900元。现被告仍尚欠原告购房款65090元未归还，原告提起本案诉讼。另查明，2018年8月1日，新广房开公司以被告刘桂明、陈远琴欠付购房款为由，向本院提起民事诉讼，请求判令解除新广房开公司与刘桂明、陈远琴于2015年10月17日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告及第三人配合原告办理遵义市汇川区遵义恒大城35栋2604号房的合同备案、所有权预登记及预抵押的注销手续，后新广房开公司于2018年9月13日撤回起诉，又于2018年10月23日以相同的理由和诉请，再次提起诉讼。本院受理后，追加了中国工商银行股份有限公司遵义珠海支行为该案第三人。审理中，经本院主持，该案各方当事人于2018年11月5日达成如下调解协议：“一、原告遵义市新广房地产开发有限公司与被告刘桂明、陈远琴继续履行双方于2015年10月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告刘桂明、陈远琴支付原告遵义市新广房地产开发有限公司购房款及违约金共计776295元，限于2018年11月6日前支付400000元，2018年11月15日前支付100000元，余款276295元于2018年12月20日前付清；三、如被告刘桂明、陈远琴违反上述第二项任何一期约定，原告遵义市新广房地产开发有限公司与被告刘桂明、陈远琴则解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告刘桂明、陈远琴及第三人中国工商银行股份有限公司遵义珠海支行从违约之日起10日内配合原告遵义市新广房地产开发有限公司办理位于遵义市汇川区汇川大道“遵义恒大城”第35幢26层26-4号商品房预售合同备案登记及所有权预告登记的注销手续。”本院依据该调解协议制作了（2018）黔0303民初6428号民事调解书。另查明，因案外人林小波申请执行刘桂明买卖合同纠纷一案，贵州省绥阳县人民法院作出（2018）黔0323执752号之二裁定书，于2018年11月16日对涉案房屋进行了查封，查封期限至2021年11月15日止。另，新广房开公司于本案诉讼中向本院证实，截至2018年12月14日，被告刘桂明尚未履行前述调解协议约定的任意一期付款义务。庭审中，关于原、被告双方支付购房款和返还购房款的经过，原告解释称：2018年9月30日前，我一直准备履行与被告的约定，直接到新广房开公司替被告付购房款，但是当我前往付款时，该公司拒收，此时我得知了被告违约的事实，我便要求被告向我返还购房款，但被告仅于2018年10月29日返还了115236元。2018年11月5日法院主持的调解我在场旁听，之后，我又同意继续履行合同，所以在2018年11月6日又向被告支付购房款159990元。至此，我累积向被告支付的购房款有359990元，当天，我与被告一起到新广房开公司交款，以履行调解协议约定的第一期40万元付款义务，但是被告当时拿不出这么多钱，我当时就意识到被告挪用了我之前支付的购房款，我便立即要求被告返还购房款，但被告只返还了一部分，至今尚欠65090元未返还。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规中的效力性强制性规定，应属有效合同，双方均应恪守履行。庭审中，原告关于原、被告双方支付购房款和返还购房款经过的陈述，与原告付款和收款以及新广房开公司两次起诉的时间节点相吻合，其解释说明符合常理，本院予以采信。被告尚未取得涉案房屋的不动产物权，被告基于《商品房买卖合同》享有涉案房屋的合同权利，同时负有相应合同义务，只有被告依约履行对新广房开公司的合同义务，才能确保被告能够依约充分履行对原告所负的合同义务。但根据本案查明的事实，被告由于没有依约履行对新广房开公司所负的合同义务，先后两次被该公司起诉，各方经本院主持达成调解协议后，被告仍未依约履行调解协议所约定的义务，被告以自己的行为表明其不履行对原告所负主要债务，导致原、被告之间的合同面临巨大的履行障碍，被告的行为构成预期违约。另外，涉案房屋现处于被预查封的状态，从这一角度出发，也应认定被告存在根本违约行为，导致原告的合同目不能实现。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”原告主张解除与被告签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告返还尚欠购房款65000元，于法有据，本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”被告不履行约定的债务，原告选择适用定金罚则，主张被告返还定金100000元，于法有据，本院亦予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本院依法缺席判决。为此，判决如下：一、解除原告杨文红与被告刘桂明于2018年9月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘桂明于本判决生效后三日内返还原告杨文红购房款65000元并返还定金100000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元（已减半收取），由被告刘桂明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  周嵩松二〇一八年十二月二十四日书记员  吴坤燕