广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16239号原告：丁双兵，男，1979年9月26日出生，汉族，身份证住址湖北省应城市，委托诉讼代理人：阮霭芬，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄辉雄，广东百昌律师事务所律师助理。被告：余元良，男，1985年9月10日出生，汉族，身份证住址湖北省大冶市，第三人：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市西区富华道250号长乐村综合楼首层二卡，统一社会信用代码91442000723837146Q。法定代表人：杨志军。委托诉讼代理人：李敏清，该公司员工。委托诉讼代理人：王利平，该公司员工。原告丁双兵与被告余元良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法追加中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁双兵委托诉讼代理人阮霭芬，被告余元良，被告创二公司委托诉讼代理人李敏清、王利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁双兵向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月20日签订的房地产买卖合同；2.被告向原告返还购房定金45000元；3.被告向原告支付违约金225000元；4.被告向原告支付律师费10000元、诉讼保全担保费1000元；以上合计：281000元。事实与理由：原、被告于2017年3月20日签订房地产买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市西区广丰工业大道***号爱琴湾***期***区***幢***房，总房价为1250000元，原告支付了定金45000元。由于涉案房屋于2017年10月24日被被告进行了二次抵押，后又被法院轮候五次查封，导致无法办理过户手续。原告认为，原告已按照合同约定向被告支付款项，被告房屋被二次抵押以及五次轮候查封，被告的行为已构成根本违约，被告应承担违约责任及给原告造成的损失。被告余元良辩称，1.被告不确认违约，被告认为是由于原告未能取得同贷书导致本案的房屋买卖事宜无法进行。2.后续房屋被查封，被告确实有责任，但是从双方签订合同之后到涉案房屋被首次查封的期间，原告是有时间办理银行贷款申请的。3.涉案房屋在2017年10月24日办理第二次抵押，但是针对该抵押已经征得第三人及原告的同意，当时涉案房屋的房产证尚未办出，只有签订了合同之后才能拿合同去第三方注销抵押登记。4.涉案房屋出证时间为2017年9月6日，被告实际领证时间为2017年9月中旬。被告领取了房产证之后第一时间通知了第三人，后来被告在2017年9月中旬就拍照给第三人，但没有将房产证交付给第三人。5.考虑到涉案房屋存在多个查封的情况，被告也同意与原告解除双方签订的房地产买卖合同，并且同意退还45000元定金给原告。6.之前，第三人组织被告与原告进行协商，当时三方达成了初步方案，被告退回原告45000元并且承担期间的银行贷款利息，此外被告向第三人承担佣金，但是因为被告难以在指定的时间内筹到那么多钱，所以没有实际履行。7.对于违约金，希望双方可以协商。第三人创二公司述称，1.第三人未收到被告的房产证的照片。2.原告的同贷书在2017年9月中旬已经批下来了，贷款申请人是沈会学，其是原告的小舅子。3.原告在起诉状陈述的事实与理由部分属实。4.在第三人没有起诉原、被告居间服务合同纠纷的时候，三方已经协商过，协商方案及情况与被告所述的一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年3月20日，丁双兵作为买方与作为卖方的余元良，作为经纪方的创二公司签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市西区广丰工业大道***号爱琴湾***期***区***幢***房；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清抵押贷款，以便解押过户；转让成交价为1250000元，签订合同后1个工作日内买方向卖方支付定金30000元，买方于签订本合同后60天申请按揭，申请按揭贷款的额度为900000元，具体获批金额以银行出具的同意贷款抵押货款通知书等文件为准，办理按揭费用由买方自理；定金及按揭贷款之外的剩余房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕；鉴于经济方已促成买卖双方之间合同的成立，买方向经纪方支付中介服务费37500元；如果由于卖方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于卖方的原因而导致合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方；本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大。协商不成的，任何一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。该合同还约定了其他条款，其中备注条款约定：此房成交价为125万元，买方向银行申请按揭贷款90万元（具体以银行批为准），国土局过户当天给首期款32万元；买卖双方协商，因此物业未出房产证，双方同意在领取房产证后7个工作日内办理按揭一切手续，卖方同意加快出证，赎楼费用由卖方自己承担。丁双兵分别于2017年3月20日、同年6月11日向余元良转账支付定金30000元、15000元。2.中山市不动产资料证明表记载：案涉房屋于2017年9月6日登记至余元良名下，于2017年9月6日办理了第一次抵押登记（抵押权人：中国银行股份有限公司中山西区支行），于2017年10月24日办理了第二次抵押登记（抵押权人：苏伟行），其中第一次抵押登记于2017年12月6日注销；案涉房屋于2017年11月17日被湖北省大冶市人民法院另案查封,后分别于2018年2月5日、同年4月4日、同年6月28日被我院另案轮候查封3次。截至2018年8月3日该证明表打印之日，该房地产的抵押登记注销，查封没有解除。3.2017年9月25日，交通银行股份有限公司中山分行出具贷款意向书，表示在落实条件的情况下，同意向借款人沈会学提供购买案涉房屋的贷款80万元。庭审中，丁双兵表示当时其妻子身份证过期需要回家重新办身份证，就与余元良协商一致由其妻子的弟弟沈会学的名义贷款，余元良确认丁双兵的意见，并表示办理贷款手续时有去现场签名，但主张其当时心里不是很乐意。4.2018年8月3日，广东百昌律师事务所向丁双兵开具10000元律师费发票。诉讼中，依丁双兵的申请，本院依法查封了案涉房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方余元良，居间方创二公司，买方丁双兵共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系余元良、丁双兵的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。案涉合同因项下房屋被法院另案查封（包括轮候查封）数次而在事实上和法律上无法继续履行。该查封系因余元良的个人原因所致，余元良未能在合理的期限内积极采取措施解除查封，构成违约。余元良辩称丁双兵未能取得银行同意贷款的批复构成违约在先，但创二公司提供的贷款意向书证实了批复于2017年9月25日已经取得，且取得的时间相较于余元良述称的领取权属证书的时间2017年9月中旬非常短暂，有足够的理由相信丁双兵办理相关手续的时间是在获知领证之日起7个工作日内，故本院不予采信。据此，丁双兵请求解除案涉合同，余元良返还购房定金45000元，并支付违约金225000元（1250000元×18%），理据充分，本院予以支持。至于丁双兵请求的律师费损失，虽然提供的有律师费的发票，但未能提供相应的合同依据，无法核实该部分律师费系因本案而支出，故本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告丁双兵与被告余元良于2017年3月20日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、被告余元良于本判决生效之日起七日内向原告丁双兵返还定金45000元，并支付违约金225000元；三、驳回原告丁双兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，保全费1925元，合计7441元（原告已预付），由原告丁双兵负担265元，被告余元良负担7176元（该款被告余元良于本判决生效之日起七日内迳付原告丁双兵）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  梁燕芳人民陪审员  何颖珊二〇一八年十二月十七日书 记 员  梁敏霞简培华