福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0102民初9024号 原告：中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地：福州市鼓楼区。 负责人：陈讯，行长。 委托诉讼代理人：张洁，福建光榕律师事务所律师。 被告：马晓红，女,汉族，1985年1月12日出生，住福建省宁德市。 被告：福州新纪龙房地产开发有限公司，住所地：福州市台江区。 法定代表人：张华斌。 原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行与被告马晓红、福州新纪龙房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼，被告马晓红、福州新纪龙房地产开发有限公司经本院公告传唤，公告期届满未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求： 1、判令解除原告与被告马晓红、被告福州新纪龙房地产开发有限公司于2008年2月28日签订的编号“35105200800001343”《个人购房担保借款合同》； 2、判令被告马晓红偿还原告借款本金人民币1589836.32元以及计算至借款还清之日止的利息、罚息、复利（暂计至2017年12月11日利息人民币0元，罚息人民币0元，复利人民币0元）； 3、判令原告对被告马晓红提供的抵押物坐落于福州市鼓楼区整座的拆迁补偿款享有优先受偿权； 4、判令被告福州新纪龙房地产开发有限公司对上述第二项付款义务承担连带清偿责任； 5、判令被告马晓红、被告福州新纪龙房地产开发有限公司共同承担本案的诉讼费、公告费。 事实与理由 2008年2月28日原告（贷款人）与被告马晓红（借款人、抵押人）、被告福州新纪龙房地产开发有限公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，其中约定：贷款人同意向借款人发放购房借款，借款金额为人民币241万元；借款期限自2008年3月10日起至2028年3月9日止；借款利率采用浮动利率，执行年利率为7.83%；本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息；借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日；采用等额本息还款法；由保证人提供阶段性保证担保；阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人同意以其名下坐落于福州市鼓楼区整座设定抵押；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同争议解决方式为诉讼，由贷款人住所地人民法院管辖。 2008年3月5日，福州市房地产交易登记中心为原告就被告马晓红提供的抵押物坐落于福州市鼓楼区整座进行预购商品房贷款抵押登记。 2008年3月10日原告依约向被告马晓红指定银行账户汇入人民币241万元。 现由于抵押物已被政府拆迁，依据合同10.2.6款“抵押物占管”第（3）项的约定：“抵押期间，抵押物毁损、灭失或被征收、征用等，贷款人有权就获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先偿。被担保债权的履行期未届满的，贷款人有权要求提前清偿债务或者提存”。被告马晓红理应将拆迁补偿款优先用于偿还本合同借款本息，但原告从拆迁部门得悉，被告马晓红至今并未向拆迁部门申领拆迁款。为保障银行金融资产的安全，原告不得不具状贵院，请求贵院做出公正裁决以维护原告的合法权益。 由于原告尚未取得本案抵押物的他项权证，根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告福州新纪龙房地产开发有限公司应对本案的借款本息承担连带清偿责任。 两被告未作答辩。 本案在审理过程中，原告提供以下证据： Ａ1.个人购房担保借款合同，证明2008年2月28日原告（贷款人）与被告马晓红（借款人、抵押人）、被告福州新纪龙房地产开发有限公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，其中约定：贷款人同意向借款人发放购房借款，借款金额为人民币241万元；借款期限自2008年3月10日起至2028年3月9日止；借款利率采用浮动利率，执行年利率为7.83%；本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息；借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日；采用等额本息还款法；由保证人提供阶段性保证担保；阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人同意以其名下坐落于福州市鼓楼区整座设定抵押；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；抵押期间，抵押物毁损、灭失或被征收、征用等，贷款人有权就获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先偿。被担保债权的履行期未届满的，贷款人有权要求提前清偿债务或者提存；本合同争议解决方式为诉讼，由贷款人住所地人民法院管辖； Ａ2.预购商品房贷款抵押登记证证明书，证明2008年3月5日，福州市房地产交易登记中心为原告就被告马晓红提供的抵押物坐落于福州市鼓楼区整座进行预购商品房贷款抵押登记； A3.农业银行个人借款凭证，证明2008年3月10日，原告向被告马晓红指定银行账户汇入借款本金241万元； A4.逾期清单，暂计至2017年12月11日，被告马晓红尚欠原告借款本金人民币1589836.32元，利息人民币0元，罚息人民币0元，复利人民币0元。 本院认为，因被告未到庭，也未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼请求。原告提供的证据来源合法，真实可信，符合证据的法定形式，本院依法予以认定。 根据上述有效证据及原告庭审陈述，对本案主要事实作如下认定： 2008年2月28日原告（贷款人）与被告马晓红（借款人、抵押人）、被告福州新纪龙房地产开发有限公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，其中约定：贷款人同意向借款人发放购房借款，借款金额为人民币241万元；借款期限自2008年3月10日起至2028年3月9日止；借款利率采用浮动利率，执行年利率为7.83%；本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息；借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日；采用等额本息还款法；由保证人提供阶段性保证担保；阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人同意以其名下坐落于福州市鼓楼区整座设定抵押；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同争议解决方式为诉讼，由贷款人住所地人民法院管辖。 2008年3月5日，福州市房地产交易登记中心为原告就被告马晓红提供的抵押物坐落于福州市鼓楼区整座进行预购商品房贷款抵押登记。 2008年3月10日原告依约向被告马晓红指定银行账户汇入人民币241万元。 现福州市鼓楼区已被拆迁。 截止至2018年9月7日，被告尚欠借款本金1508878.55元，利息5750.5元。 本院认为，原告与被告马晓红、福州新纪龙房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》意思表示真实，不违反法律有关规定，本院依法予以确认。根据合同第十条第2款第6项“抵押物占管”第项约定，“抵押物毁损、灭失或者被征收、征用等，贷款人有权就获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿，被告担保债权的履行期未届满的，贷款人有权要求提前清偿债务或者提存”，第4项约定，“抵押物价值减少的，贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供贷款人认可的与减少价值相当的担保”，现抵押物已拆迁，原告抵押权无法实现，原告有权请求解除《个人购房担保借款合同》并要求被告返还尚欠借款本息，故原告第一项诉讼请求本院予以支持，被告马晓红应返还原告借款本金1514629.05元及相应的利息；被告福州新纪龙房地产开发有限公司担保责任成立，应对马晓红上述债务承担连带责任。由于抵押物已灭失，抵押物优先受偿无法实现，原告第三项诉讼请求本院不予支持。两被告经本院公告传唤，公告期届满未到庭，依法缺席审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行与被告马晓红、被告福州新纪龙房地产开发有限公司公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告马晓红于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行借款本金1508878.55元并支付相应的利息（暂计至2018年9月7日利息5750.5元，罚息为0元，复利为0元；至2018年9月8日至还清欠款之日止，利息、罚息、复利按合同约定计算）； 三、被告福州新纪龙房地产开发有限公司公司对被告马晓红上述债务承担连带责任； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案诉讼费19208元，公告费560元，由被告马晓红、福州新纪龙房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  梁旭丹 审判员  林心恩 审判员  林晓霞 二〇一八年十二月十二日 书记员  何 荧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。