四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初12667号 原告：四川合景置业有限公司，住所地：成都市青羊区。 法定代表人：赖先彬，董事长。 委托诉讼代理人：何科，国浩律师（成都）事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：胡峰，国浩律师（成都）事务所律师。一般代理。 被告：赵亚光，男，1964年8月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李凡，四川青平律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张倩倩，女，1966年7月21日出生，汉族，住成都市武侯区，系被告赵亚光之妻。一般代理。 第三人：易利平，女，1979年9月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告四川合景置业有限公司（以下简称合景置业）与被告赵亚光及第三人易利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合景置业的委托诉讼代理人何科，被告赵亚光的委托诉讼代理人李凡、张倩倩及第三人易利平，到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 合景置业向本院提出诉讼请求：1.判令赵亚光按照房屋租赁协议约定的租金标准向合景置业支付从2017年2月1日起至2017年12月28日实际占用房屋的使用费150000元；2.判令赵亚光支付房屋使用费用的滞纳金33500元，以未付房屋使用费150000元为基数，按年息24%，自2017年9月28日开始计算至付清之日止，暂计算至起诉之日2018年8月29日；3.判令赵亚光向合景置业支付逾期搬离租赁房屋的赔偿金，自2017年9月26日起开始计算至2017年12月28日，按每天10000元计算为930000元；4.判令赵亚光承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：合景置业授权合景置业授权公司员工易利平以自己的名义与赵亚光签订了《房屋租赁协议》，约定将顺城大街343#120平方米的商铺出租给赵亚光使用，租赁期限为2016年11月1日起至2017年1月31日止，租赁费用为15000元/月。租赁合同到期后，合景置业和赵亚光双方没有签订新的书面租赁合同，赵亚光一直继续占有使用租赁房屋至2017年12月28日，未向合景置业支付过租金。《房屋租赁协议》第三条约定，租赁费用提前预付3个月的租金，逾期支付租金按每日千分之五支付滞纳金，合景置业自愿调低滞纳金比例，按年息24%主张逾期支付租金的违约金。《房屋租赁协议》第八条约定，租赁期限内，如遇拆迁租赁房屋，乙方应无条件搬离租赁房屋。如赵亚光在接到合景置业提前终止合同通知后，不按时搬离租赁房屋，每延迟一天，赵亚光须向合景置业支付10000元的赔偿金。案涉租赁房屋面临拆迁，合景置业多次函告赵亚光要求其腾退房屋，赵亚光拒不腾退房屋，占有使用房屋至2017年12月28日。为维护合景置业的合法权益，合景置业故诉至法院。 赵亚光辩称：1.在诉讼主体上，通过房屋租赁合同可以看出出租人是易利平，没有合景置业给易利平的委托书，且合景置业并没有在出租方这一栏盖公章，不认可易利平为合景置业的代表人；2.房屋租赁协议签订的是2016年11月1日至2017年11月21日，房屋租赁期限已满，2017年以后并未签订任何的协议，合景置业不能以已过期的协议条款要求赵亚光承担违约责任；3.由于当时房屋已经拆迁，合景置业已经不是产权人，所以没有起诉的资格，如合景置业认为自己是产权人，应当出示产权拆迁协议和房屋产权证，证明案涉房屋征收时间及丧失产权的时间；4.2017年12月，因为合景置业通知赵亚光房屋拆迁不用缴纳房租，所以赵亚光一直没有交纳房租，2017年2月份以后，赵亚光不知道合景置业房屋是几月份进行的拆迁，且合景置业通过相关手段将赵亚光的所有财产全部转移时，赵亚光也曾报警，至今都不知道房屋内的财产在哪里。 经审理查明：合景置业系位于成都市青羊区房屋的原所有权人。其授权易利平以个人名义对外出租房屋，据此，易利平（作为出租方、甲方）与赵亚光（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份（未注明签订时间），主要约定：甲方将位于顺城大街343＃铺面一部分面积约为120平方米房屋租赁给乙方使用；租赁期限为2016年11月1日至2017年1月31日；租赁费为每月15000元，乙方每三个月向甲方支付房屋租赁费45000元，首次租金交纳时间为双方签订协议之日，以后的租赁费用均在承租期内提前15天预付下三个月的租金，如逾期一天，按月租费的5‰交纳滞纳金，当逾期超过15天，甲方有权单方解除协议，收回租赁物业；在租赁期内，如遇甲方需拆迁租赁房屋，甲方提前一个月书面通知乙方提前终止租赁合同，乙方应在书面通知所确定的搬迁时间之前无条件及时搬离；如乙方在接到提前终止合同的通知后，不按时搬离租赁房屋，每延迟一天，乙方需向甲方承担10000元的赔偿金，房屋租金仍按原标准支付。合同签订后，合景置业按约交付了租赁房屋，赵亚光亦按约支付了合同期内的房屋租金。但合同到期后，赵亚光未按约返还租赁房屋，也未再向合景置业支付房屋租金或占有使用费。 2017年10月9日，成都市公安局青羊区分局草市街派出所（以下简称草市街派出所）接到易利平报警，根据草市街派出所出具的《接（报）处警登记表》，易利平于当日到青羊区找租房人赵亚光执行租房合同，双方发生租房纠纷，故易利平向公安机关报警。 根据四川省成都市高新公证处（以下简称高新公证处）出具的（2018）成高民字第1***号《公证书》，易利平作为合景置业的代理人于2017年12月28日前往成都市顺城大街，与搬家公司人员一起对铺面内的物品进行了办理，并将所搬离物品堆放至成都市北打铜街。高新公证处对上述过程进行了证据保全公证。 2017年12月28日，青羊区正府街东侧地块棚户区改造项目拆迁指挥部办公室出具《旧房移交单》一份，内容为：“收到被搬迁人合景置业位于青羊区（产权证号：58××03）的房屋：房屋面积243.41平方米，交房时，该房屋已腾空。” 根据成都市不动产登记中心出具的档案查询单，合景置业所有的位于青羊区房屋于2018年6月20日办理了国有建设用地使用权及房屋所有权被注销登记。 以上事实，有合景置业的营业执照复印件及法定代表人身份证明书、赵亚光的户籍证明、易利平的身份证复印件、房屋产权证复印件、档案查询单、《房屋租赁协议》、《接（报）处警登记表》、（2018）成高民字第1***号《公证书》、《旧房移交单》、档案查询单等证据及庭审笔录等在案为证。 庭审中，合景置业还提交了以下证据：1.易利平于2017年9月19日向赵亚光发出《通知书》，主要内容为：易利平已于合同到期前一个月发过书面通知告知，赵亚光应于期满时及时搬离；因赵亚光未交租金、未续签合约，赵亚光应于2017年9月25日前无条件搬离商铺内所有物品，否则将作为遗弃物处理。该《通知书》尾部有手写内容如下：“收到通知书壹份杨某某”。合景置业欲以此证明其已书面通知赵亚光于2017年9月25日前搬离案涉租赁房屋。赵亚光质证意见如下：从未收到过上述《通知书》，也不认识签收人“杨某某”。易利平对该证据无异议。对该证据本院认为，合景置业未提交有效证据证明“杨某某”有权代表赵亚光签收《通知书》，故该证据不能证明其证明目的，本院不予采信；2.高新公证处出具的（2017）川成高证民字第7***号《公证书》，根据该《公证书》，易利平操作手机号码为136××××4767的手机登陆微信进入与“权健成都服务中心赵亚……”的微信对话框，根据对话框内容显示，手机号码为136××××4767的机主于2017年6月及10月向微信备注名为“权健成都服务中心赵亚……”的微信用户就“顺城的铺面合同”问题协商未果。合景置业欲以此证明其多次要求赵亚光搬离案涉租赁房屋，最早的时间为2017年6月份。赵亚光认为该《公证书》有重大瑕疵，应属无效，因为公证书首部记载易利平于2017年11月7日前往高新公证处申请证据保全，但后一段描述证据保全过程中所载时间变成了“2010年11月7日”，上下时间不一致，故公证内容应属无效，且该《公证书》与本案无关。易利平对该证据无异议，并主张上述时间不一致应系公证人员。对该证据本院认为，虽然从《公证书》的整体内容来看，前述“2010年11月7日”的时间记载应系笔误，但根据《公证书》的公证内容，仅能证明手机号码为136××××4767的机主通过微信聊天的方式与备注名为“权健成都服务中心赵亚……”的微信用户就“顺城的铺面合同”问题协商，但赵亚光对上述证据不予认可，且“权健成都服务中心赵亚……”系微信备注名，而微信用户可自行对微信好友的备注名进行命名或更改，故仅以该证据不能实现合景置业的证明目的，本院对此不予采信； 本院认为，根据易利平代合景置业与赵亚光签订的《房屋租赁协议》，合景置业与赵亚光之间成立房屋租赁合同关系，该合同合法有效。关于赵亚光提出的主体方面的抗辩。本院认为，根据前述查明的事实，合景置业与易利平一致确认案涉合同系易利平代合景置业与赵亚光签订，故合景置业作为原告主体适格，赵亚光的该项抗辩缺乏依据，本院不予支持。 （一）关于房屋占有使用费。根据前述查明的相关事实，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，《房屋租赁协议》于2017年1月31日到期后，赵亚光应当向合景置业返还案涉租赁房屋，但其既未返还房屋，也未支付任何租金，故其应自合同到期之次日，即2017年2月1日起，参照《房屋租赁协议》约定的每月15000元的租金标准向合景置业支付房屋占有使用费，直至合景置业自行收回案涉租赁房屋之日，即2017年12月28日止，以上共计10个月零28天，金额合计163548.39元（15000×10＋15000÷31×28），现合景置业自愿仅主张150000元，此系其自行处分自身权利，本院予以确认，故对其该项诉讼请求本院予以支持。关于赵亚光提出的案涉房屋已拆迁，合景置业已经不是产权人的抗辩。本院认为，基于前述查明的事实，案涉房屋于2018年6月20日办理了国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记，注销前房屋所有权人为合景置业，故赵亚光的该项抗辩缺乏事实依据，且本案系房屋租赁合同纠纷，与房屋拆迁系不同的法律关系，故对赵亚光的该项抗辩，本院不予支持。 （二）关于滞纳金。本院认为，双方并未对赵亚光逾期返还房屋所应支付的房屋占有使用费的支付时间进行约定，但根据《房屋租赁协议》，赵亚光在租期内应每三个月向支付一次房租45000元，提前15天预付下三个月的租金，每逾期一天，按月租费的5‰交纳滞纳金。现赵亚光未返还案涉租赁房屋，也未支付任何租金或占有使用费，故其应当参照上述合同约定，向合景置业支付滞纳金。本案审理中，赵亚光作出了其不应当承担任何违约责任的根本性抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院认为，赵亚光的上述行为对合景置业造成的损失主要是资金占用利息损失，前述合同约定的滞纳金标准，明显高于合景置业资金利息损失的百分之三十，且赵亚光对违约金作出了根本性抗辩，故本院依法予以适当调整。以利息损失为基准，考虑赵亚光的违约情节、违约持续时间等因素，酌定将违约金的计算标准调整为以月租金为基数，按每日万分之二计算。综上，赵亚光应当分四段向合景置业支付滞纳金：1.自2017年1月17日起，以45000元（15000×3）为本金；2.自2017年4月16日起，以45000元（15000×3）为本金；3.自2017年7月17日起，以45000元（15000×3）为本金；4.自2017年10月17日起，以28548.39元（15000+15000÷31×28）为本金，均按每日万分之二的标准计算至本判决确定的给付之日止。故对合景置业关于滞纳金的主张，本院部分予以支持。 （三）关于合景置业主张的逾期搬离租赁房屋的赔偿金。根据《房屋租赁协议》约定，在租赁期内如遇合景置业需拆迁租赁房屋，赵亚光应在书面通知所确定的搬迁时间之前无条件及时搬离，否则每延迟一天，需向合景置业承担10000元的赔偿金。合景置业主张，赵亚光应自收到合景置业书面通知之次日起支付上述赔偿金至案涉租赁房屋实际腾退之日止。本院认为，上述赔偿金与前述合景置业主张的滞纳金均系基于赵亚光在《房屋租赁协议》到期后拒不腾退案涉租赁房屋这一违约行为主张的违约责任，系就同一违约行为进行了重复主张。因合景置业并未提交任何证据证明其实际损失，故基于前述关于滞纳金的相关认定，赵亚光的违约行为对合景置业造成的主要是资金占用的利息损失，而合景置业主张的前述滞纳金足以弥补其损失，故合景置业主张该项赔偿金证据不足，本院不予支持。关于赵亚光提出的房屋租赁期限已届满，赵亚光不应承担违约责任的抗辩。本院认为，案涉房屋租赁期限届满后，赵亚光未履行返还义务，应当承担相应的违约责任，故其该项抗辩，本院不予支持。 综上，原告合景置业的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告赵亚光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川合景置业有限公司支付房屋占有使用费150000元； 二、被告赵亚光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川合景置业有限公司支付滞纳金【滞纳金分四段计算如下：1.自2017年1月17日起，以45000元（15000×3）为本金；2.自2017年4月16日起，以45000元（15000×3）为本金；3.自2017年7月17日起，以45000元（15000×3）为本金；4.自2017年10月17日起，以28548.39元（15000+15000÷31×28）为本金，均按每日万分之二的标准计算至本判决确定的给付之日止】； 三、驳回原告四川合景置业有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14822元，由原告四川合景置业有限公司负担11857元，由被告赵亚光负担2965元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  彭淑清 人民陪审员  赵 虹 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  王一帆