福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初3643号 原告：厦门新味食品工业有限公司，住所地福建省厦门市集美区北部工业区第**。 法定代表人：范金珠，总经理。 委托诉讼代理人：何坚方，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李书建，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 被告：廖文进，男，1959年2月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：黄玉亭、陈婷婷，福建民丰律师事务所律师。 被告：吴若雄，男，1961年12月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：张艺宝，福建建明联合律师事务所律师。 原告厦门新味食品工业有限公司（以下简称“新味公司”）与被告廖文进、吴若雄合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新味公司的委托诉讼代理人何坚方、李书建律师，被告廖文进的委托诉讼代理人黄玉亭、陈婷婷律师，被告吴若雄的委托诉讼代理人张艺宝律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2013年1月9日签订的《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》及2014年4月15日签订的《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁合同补充协议书》均无效；2.判令被告廖文进立即向原告返还坐落于集美区天安路37-39号的一号厂房；3.判令被告廖文进向原告支付占用费（按年租金70万元的标准，自2018年4月1日计至被告廖文进实际返还案涉租赁房屋之日）；4.判令被告廖文进立即向原告支付拖欠的水电费244819.8元及违约金（违约金按月利率2%计算，其中83607.2元自2015年4月1日起计算，161212.6元自2016年11月1日起计算，均应计算至实际偿还之日）；5.判令被告廖文进向原告赔偿违约用电损失3009785.1元；6.判令被告廖文进承担本案诉讼费用。 事实与理由：（一）案件背景。因原告将其所有的坐落于集美区天安路37-39号一号厂房翻建成十三层的商业综合楼及停车场租赁给被告使用事宜（详见租赁协议第一条约定），原、被告于2013年1月9日签订了《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》（简称“租赁协议”），于2014年4月15日签订了《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁合同补充协议书》（简称“补充协议”）。 （二）案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依法应认定原、被告签订的《租赁协议》与《补充协议无效》无效，被告依法应当向原告返还案涉租赁房屋。就案涉租赁房屋，厦门市规划局于2013年4月22日颁发了建字第350211201314062号《建设工程规划许可证》，明确载明“高层厂房（即案涉租赁房屋）的建筑层数为地下一层，地上**（局部**）”。在未依法进行变更的情况下，案涉租赁房屋的实际建造情况为地下一层，，地上**根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，依法应认定原、被告就案涉租赁房屋签订的《租赁协议》与《补充协议》无效，被告依法应当向原告返还案涉租赁房屋。 （三）被告在合同履行中多次严重违约，严重损害了原告利益，合同已无履行的必要和可能。1.被告至今拖欠水电费用244819.8元。鉴于被告未按约交付2015年3月、2016年5月、2016年10月水电费及2016年剩余租金及增容费等费用及滞纳金，原告曾于2016年11月12日书面告知被告限期交付拖欠的前述费用共计509030.86元，被告于2016年11月14日予以书面回复。被告后补交了拖欠的2016年5月份的水电130000元及2016年剩余租金100000元及增容费10200元，被告至今未交付拖欠的2015年3月份水电费83607.2元及2016年10月份水电费161212.6元。根据《租赁协议》第十一条第（四）项约定，被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告有权按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除合同并收回被告所承租的房屋。2.被告利用其对案涉租赁房屋配电房的管理和控制之便，擅自在教学用电线路上接用商业用电线路，已构成违约用电，对原告造成极大财产损失。根据《补充协议》第二条约定，原告将配电房租给被告使用，租期与案涉租赁房屋租期相同。被告利用其对配电房的管理和控制之便，擅自将电价较高的商业用电线路接用到电价较低的教学用电线路上，原告发现后曾书面告知并要求被告整改，但被告拒绝整改。集美区供电局于2016年12月7日派员现场检查后，已确认了被告私接线路违约用电的事实。国网福建省电力有限公司厦门供电公司于2017年6月2日向原告发律师函催讨差额电费1003261.70元及违约金使用费2006523.40元。被告知晓该事实，被告私接线路的行为已构成严重违约，使原告遭受极大经济损失。3.被告占用案涉租赁房屋三面消防通道违章铁皮搭盖出租牟利，严重影响消防安全并使原告遭受极大财产损失。根据《租赁协议》第八条第（四）项约定，被告确定需要在承租的土地上新建和添建各种建筑物、构筑物，必须向原告提供建设方案，在原告按规定报经主管部门批准并由原告出具书面同意书后实施。但被告违反规划许可证、施工图纸、《租赁协议》与《补充协议》中关于案涉租赁房屋消防通道的审批和约定，违法占用消防通道搭建铁皮屋出租他人谋利，严重影响消防安全，原告曾数次发函要求被告整改或要求有关行政机关依法拆除被公安违法铁皮搭盖，且被告占用消防通道违章铁皮搭盖且逾期未整改的事实已经主管行政机关确认。4.被告至今未按约交付100万元预定金。根据《租赁协议》第二条约定，厂房租赁翻建改造及配电房移建所需资金有被告承担，被告应于签约时向原告交付100万元作为约定金启动项目，项目竣工决算后，100万元其中70万元转为租赁押金，30万元转为水电周转金。但被告至今未按约交付该款项。5.被告伪造原告公司印章，并用以伪造案涉租赁房屋的《建设工程竣工验收报告》等材料，严重影响了原告的正常经营并使原告遭受极大经济损失。根据《租赁协议》及《补充协议》相关约定，案涉租赁房屋的建设出资，规划、设计等审批及竣工验收环节均由被告负责。因被告在建设过程中存在多处违法违规情形，案涉租赁房屋根本未经竣工验收。在集美区人民法院受理的原被告另案中[（2018）闽0211民初1721号]，被告提交案涉租赁房屋的《建设工程竣工验收报告》以试图证明被告已按约依法完成了案涉租赁房屋的竣工验收，经原告调查核实，厦门市城市建设档案馆查询不到案涉租赁房屋的《建设工程竣工验收报告》。厦门市集美区建设局已明确根本未就案涉房屋办理过证号为FJSGXK-0592-JM-2013-00252的施工许可证，也没有办理开工许可证。因原告从未在被告出具的案涉租赁房屋的《建设工程竣工验收报告》上盖章，原告已依法提起鉴定，鉴定结论确认是被告廖文进伪造印章以及伪造整个《建设工程竣工验收报告》的事实。上述事实已充分证明被告伪造原告公司印章，并用以伪造案涉租赁房屋的《建设工程竣工验收报告》等材料的事实。 （四）原告方不向被告吴若雄主张权利。理由是被告吴若雄已将其合伙份额全部转让给案外人高明忠，高明忠又将受让于被告吴若雄的合伙份额全部转让给被告廖文进，也就是说现在被告廖文进为案涉租赁房屋的实际承租人。在被告廖文进、吴若雄与高明忠所涉及的（2018）闽0211民初2914号案件，被告廖文进也自认了前述事实。综上，为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼，望依法判如所请。 被告廖文进辩称：（一）原被告双方不是单纯的房屋租赁关系，应是共同投资建设、共享房屋利益的联合建房合同关系，不能适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定确认合同无效。从原被告双方2013年1月9日签订《一号厂房翻建租赁协议》及2014年4月15日签订《一号厂房翻建及租赁合同补充协议书》的内容来看，翻建房屋的土地使用权归属原告，建设资金由被告出资，房屋翻建成后作为出资回报被告取得二十年房屋使用权，原告取得每年70万元的租金收益并在租赁期满后可以收回房屋。租赁合同系指由一方提供房屋供另一方承租并支付租金的法律关系，所规定的房屋应仅指已经建设完成的房屋。而本案所涉房屋是双方合作翻建而成的房屋，在签订二份翻建协议书时房屋还不存在，因此双方不是单纯的房屋租赁关系，不能适用该司法解释。 （二）退一步说，即使要参照最高院上述司法解释，该二份协议书仍属有效。首先，双方所签订《翻建及租赁协议》，经原告申办取得了配套的建方字第350211201214059号建设工程设计方案批复通知及建字第350211201314062号建设工程规划许可证，二份合同效力无可置疑，至于是否有建成符合规划许可的房屋，以及如何承租，系属于合同履行问题。其次，双方经协商后，签订了《翻建及租赁补充协议》，但是总建筑面积和用地面积不变，没有超出建设用地面积范围，系原告自身对财产权利的处分，没有损害国家和第三人利益及社会公共利益。第三，本案合同的履行，是建立在原告已经取得建设工程规划许可，并与被告协商变更规划内容的基础上的。按照上述最高院司法解释的规定，在原有规划许可证基建范围内予以履行的部分合同必定有效，基于涉案房屋整体不可分离的性质，即使原告超出了规划许可范围予以出租，但整体房屋租赁合同仍应认定有效。 （三）本案若认定合同无效有违公平原则，更不符合“维护房屋租赁市场交易秩序”的法律指导思想。本案先有原告办理了建设工程设计方案批复，然后双方签订《翻建及租赁协议》，然后再由原告申办建设工程规划许可证。原告作为原房屋所有人，只有其有资质申办许可证，在双方协议对基建范围进行变更并签订《补充协议》后，申办新的规划许可属于原告附随义务。原告怠于行使该等合同附随义务，在被告斥巨资基建完毕并实际使用三年后，原告再行主张合同无效并要求收回已建成的房屋，对被告来说显然极不公平，双方之间法益完全失衡。冒然认定无效，也与双方之间的协议目的完全背离，极不利于已建立的次承租关系的稳定，不利于维护房屋租赁市场的秩序。因此，在未损害国家、第三方利益的前提下，尊重双方的意思表示，维护本案协议的效力，方能体现法律应有的公平原则。 （四）假使认定涉案二份协议无效，那么无效之过错责任完全在于原告。原告负有办理规划许可证的义务，负有保证出租的房地产符合租赁条件且权属清楚的义务，但在自二份协议签订至今，被告已经全额出资建设完成并使用三年，且依约支付了每年70万元的租金（在本案起诉后仍于2018年8月20日收取了被告2018年4月1日至2019年3月31日的租金），原告仍未予以办理规划许可证。如今突然依据涉案房屋未取得规划许可证提起确认合同无效，若其诉求得到支持，显然其应对合同无效负有完全责任。依据法律规定，原告应对被告基建、维护及预期租金、次承租人损失承担全部的法律责任。 （五）原告称被告存在违约情况不属实，并无损害原告利益的情形，因此原告称合同已无履行的必要和可能是没有根据的。相反，原告自2014年起在水电费存在虚假不实收取、多收取的情形严重损害了被告的利益。1.从原告提交的国网福建省电力有限公司的律师函可以看出，原告自2014年4月16日起涉案房屋的用电“混用于办公、商业、店面使用”，根据2014年4月15日签订的《翻建及租赁补充协议》第二条之规定，签订协议时配电房已经建设完成后移交租给被告使用，也即意味着电力公司所确认的违约用电行为在被告接收配电房时已经存在，被告不存在违约用电情形。而且根据合同相对性原则，国网福建省电力有限公司要求原告承担违约责任，系根据两者之间的合同进行主张，与被告无关。原告拟将其在其他合同关系中的违约责任转嫁给被告，缺乏法律依据，应予以驳回。2.原告主张的2015年3月的水电费已超过诉讼时效。3.根据《翻建及租赁协议》的第六条约定，租赁期内原告按现有的水、电容量、设备、物业提供被告使用，费用标准按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由被告承担。从被告廖文进提交的水电缴费证据材料看，原告通知被告廖文进缴交水电费的价格远高于国网福建省电力有限公司给予其的收费价格，原告存在未按“费用标准按当地主管部门规定的价格另行计量计价”收取的约定，原告收取水电费的不实行为，不仅违反合同约定而且2016年11月14日被告回函已经证明原告还多收了，被告要求原告按电业局、水务集团的收费标准与被告结算。因此，2015年3月的水电费、2016年10月的水电费，被告并未违反约定缴交，实则是原告未按约定按电业局、水务集团的收费标准向被告收取，应当按电业局、水务集团的收费标准与被告结算后视情况是否需要再行缴交。2016年11月起至今的水电费原告仍在收取，被告也及时缴交，因此2016年11月前即2015年3月、2016年10月费用未缴交的情况，也是基于原告未按协议约定未按当地主管部门规定的价格计量计价的原因在先违约导致的，显然即便该情况存在也不能导致解除合同。4.原告称违章铁皮搭盖使其遭受极大财产损失，没有任何依据，在涉案房屋建成后原告是收取每年70万元的固定收益，因此即便存在违章搭盖情况也不会使其遭受损失。5.原告称被告至今未按约交付100万元预定金，其主张早已超过诉讼时效，且在补充协议签订后也未再主张，房屋已建成三年多，现在原告再来主张预定金已没有任何依据，应当驳回。6.《竣工验收报告》中的原告公司的公章印鉴并非被告廖文进提供，被告廖文进也不可能掌握属于原告印鉴，廖文进主张系原告派员加盖印章后再交由廖文进的，既然原告已就此印章真假事情向公安报案侦查，则印章是否伪造事实等公安侦查案件终结时自然明了，因此本案被告认为应当中止审理。 （六）原告与吴若雄合谋串通骗取廖文进巨额财产，已涉嫌合同诈骗罪，应当按照先刑后民的原则，中止本案审理，移送侦查机关进行刑事侦查。吴若雄是原告的控股股东和董事长，吴若雄与廖文进共同作为一当事人与原告先后签订二次翻建及租赁协议，原告与吴若雄均知道批复的房屋设计方案和建设工程规划许可证的内容和用途，仍与廖文进协商变更设计和房屋建设基建范围骗取廖文进出巨资几千万元建成涉案房屋，原告每年固定收取70万元收益，吴若雄按股份转让协议规定收取封顶时100万元及建成后前十年每年10万元及后十年每年10万元的收益，在房屋建成三年多后，吴若雄起诉要股份转让款320万元，如前所述，原告负有办理规划许可证变更的义务而未办理，却起诉以未按规划许可证建成房屋主张合同无效要收回涉案房屋还要求每年支付70万元占用费。显然吴若雄及新味公司的以上行为充分反映出，新味公司和吴若雄合谋串通骗取廖文进巨额财产，已涉嫌诈骗罪，应当按照先刑后民的原则，中止本案审理，移送侦查机关进行刑事侦查。 被告吴若雄辩称：吴若雄提交的《股权转让协议》、《协议》、《承诺书》等证据资料已证实，2014年3月6日，在被告廖文进同意且见证下，吴若雄将与廖文进合伙投资经营的案涉租赁房屋中全部50%合伙份额转让给案外人高明忠，而案外人高明忠于2014年3月10日又将受让于吴若雄的案涉租赁房屋中的50%股份全部转让给被告廖文进，并且被告廖文进承诺自行负责转让费用的事实，即案涉房屋的实际且唯一的承租人为被告廖文进一个人。因此，本案与吴若雄无关，吴若雄依法无需就本案承担任何法律责任，本案所涉及的法律责任应由廖文进全部承担。另外，本案自与原告签订协议之后的事宜均由被告廖文进负责，我方不参与实际事务的管理经营。对案涉两份协议的效力，我方认为因为在协议签订之后由被告廖文进进行管理，且他存在违规建设情况导致合同无效。我方在2014年3月份就退出合伙，案涉房屋的承租我们没有再占用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《厦门市土地房屋权证》、《租赁协议及附件施工图》、《补充协议》、《建设工程规划许可证》、《照片》、《限期交费告知单》、《复函》、《廖文进水电费计算单》、《廖文进2016年9.27-10.27水电费缴费单》、《[2016]04号限期整改告知书》、《邮寄单据》2份、《查询记录》2份、《[2016]09号告知书》、《异常处理分析单》、《律师函》、消防通道的《照片》、《[2014]第07号通知》、《[2014]第09号通知》、《[2017]第03号通知》、《邮寄单据》、《集美区信访局[2017]14号告知书》、《厦门市城市管理行政执法局[2017]32号告知单》、《集美区城市管理行政执法局[2017]第84号意见书》、《建设工程竣工验收报告》、《调查令回执》、《司法鉴定意见书》、《(2018)闽0211民初1721号民事裁定书》、《(2018)闽0211民初1721号民事起诉状及证据清单》、《（2018闽02**民初1688号案件）证据清单》、《关于合作建房框架协议书（2号厂房）》、《同意书》、《通知》；被告廖文进提供的《建设工程设计方案批复通知书》、《[2014]第06号关于厦门新味食品工业有限公司出入通道修改的通知》、《同意书》、《民事起诉状》、《应诉通知书》、《民事裁定书》、《股权转让协议》、《新味公司工商登记基本信息及登记资料》、《收款收据》、《转账凭证》、《客户回单》、《水电费明细表及收款收据》、《律师函》、《EMS邮寄单据》、《收件查询单》、《廖文进、陈美腾、高明忠三方协议》、《转让协议》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》、《建设工程消防验收意见书》、《历月电费明细》、《报警回执单》、《公证书》；被告吴若雄提供的《股权转让协议》、《协议》、《承诺书》、《说明书》、《证据清单》等证据；原被告均作了当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下：原告新味公司系位于厦门市集美区**地块的权属人，新味公司于1996年在该宗土地上建造了3层、叠合面积共2105.82平米的房屋；该房屋的土地用途、房屋用途均登记为“工业”，土地使用年限自1994年5月30日至2044年5月30日。2012年6月20日，厦门市规划局向新味公司批复了“建方字第350211201214059号”《建设工程设计方案批复通知书》，载明就原告所报位于集美北部工业区的高层厂房工程设计方案审定意见，其中建筑高度为52.05米（局部14.25米），建筑层数地下一层、、地上**（局部**）建筑功能划分为地下一层停车、设备用房，地，地上**生产车间班管理，二至十二层均为生产车间。2013年4月22日，厦门市规划局向新味公司颁发了“建字第350211201314062号”建设工程规划许可证，该证载明的建筑规划设计审定意见要求，建筑高度为53.5米（局部15.7米），建筑层数为地下一层、地、地上**（局部**）筑功能为地下一层为车库、设备用房，地上，地上**为加工车间、值班管理用房、变配电室大堂，二至十二层均为加工车间。 本院在审理的（2018）闽0211民初1721号案件中，委托福建历思司法鉴定所对案涉《建设竣工验收报告》中新味公司的公章真实性进行鉴定，后鉴定意见为该公章不是新味公司在公安机关备案印章。本院在审理的（2018）闽0211民初1721号案件中，依法签发调查令向厦门市集美区建设局、厦门市城市建设档案馆调取案涉房屋建设信息。厦门市集美区建设局复称，新味公司没有在该局办理2#综合楼的施工许可证（证号：FJSGXK-0592-2013-00252），该局没有办理开工许可证;厦门市城市建设档案馆复称查询不到新味公司“2#综合楼”即高层厂房的《建设工程竣工验收报告》。 2013年1月9日，新味公司（甲方）与廖文进、吴若雄（乙方）签订了1份《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》，约定：甲方将坐落于厦门市集美区天安路37-39号一号厂房占地面积900平方米的场地，其中房屋面积2300平方米的房屋翻建成十三层的商业综合楼及停车场租赁给乙方使用；上述厂房租赁翻建改造的所需资金由乙方出资，大约2000万元；乙方在签约时交100万元作为预定金启动项目，甲方项目启动后，乙方根据甲方工程进度付款；综合楼竣工决算后和乙方结算，资金多还少补，100万其中70万转租赁押金，30万转水电周转金；租赁用途为，综合大楼为办公、商业、店面等要符合当地各部门规定要求的租赁项目使用；租赁期为20年，从2013年5月1日起至2033年4月30日止；租金按年缴纳，乙方于每年的5月20日前将当年租金交付甲方；第一年至第五年（2013年5月1日起至2019年4月30日止）的年租金为70万元整；租赁期内甲方按现有的水、电容量、设备、物业提供乙方使用，费用标准按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方确实需要在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等相关内容。2014年4月15日，新味公司（甲方）与廖文进、吴若雄（乙方）签订了1份《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁补充协议书》，约定双方协商同意将原高层厂房设计方案总建筑面积12732.7平方米改建为总建筑面积为14000平方米（地上（地上**12000平方米、地下**2000平方米，共**宾馆及商场等使用；配电房已建设三层，租给乙方使用；乙方于每年的8月20日前将当年租金交付甲方；租赁期限为21年，2014年4月1日至2015年3月31日为建设期，2015年4月1日至2020年3月31日年租金为70万元；本补充协议条款内容与主合同条款不一致之处，以补充协议为准等内容。 2014年3月6日，吴若雄（甲方）与案外人高明忠（乙方）签订1份《股份转让协议》，载明双方共同合伙投资新味公司现建综合楼，股份转让期限及其他条款与主合同和补充合同一致，经甲方与廖文进协商，甲方同意将与廖文进承租新味食品有限公司重建综合楼50%股份转让给乙方。廖文进在上述协议见证人处签名，并载明同意该股份转让。2014年3月10日，案外人高明忠（甲方）与廖文进（乙方）签订了1份《协议》，载明甲方同意将于2014年3月6日与廖文进、吴若雄所签订的协议中受让的吴若雄的50%的股份全部转让给乙方。 廖文进支付了新味公司2015年1月水电费38117元、2月份水电费50765元、4月12日至5月22日水电费139268元、5月20日至6月28日水电费211148元、6月28日至7月29日水电费171488.9元、7月29日至8月31日水电费198200元、8月31日至9月30日水电费134347.6元、9月28日至10月28日水电费113479.7元、11月份水电费97643.6元。廖文进还支付了新味公司2015年12月27日至2016年1月27日水电费92825元、2016年2月水电费79091.4元、2016年3月水电费81882.2元、2016年4月水电费80682.6元、2016年5月水电费158129.6元、2016年6月水电费152910.2元、2016年7月水电费187878元、2016年8月水电费180097.2元、2016年9月水电费152419.2元、2016年（未载明时间）水电费129906.2元、2016年11月27日至2016年12年27日水电费115419.9元。 2016年11月11日，原告向廖文进发送1份《关于廖文进违纪用电限期整改告知书》，称原告发现廖文进将商业用电的线路搭接到学校用电的线路上，限其一个星期内整改。2016年12月29日，原告再向廖文进发送1份《告知书》，称廖文进无视违纪用电限期整改的告知书、拒绝整改，要求廖文进就违规用电行为承担全部责任。2016年11月14日，廖文进向新味公司复函，称已收到2016年11月12日的限期缴费通知单，但其认为应依照合同约定，费用标准按当地主管部门规定价格计量计价。 2017年6月2日，国网福建省电力有限公司律师部向厦门中华职业学校发出律师函，称该校存在违规用电情况，将教学用电混用于宾馆及商场使用，应补交2014年4月16日至2016年12月7日的差额电费1003261.7元、违约使用电费2006523.4元。原告庭审时确认，因行政处罚没有下来，故上述差额电费和违约使用电费尚未缴纳。 新味公司和廖文进庭审时确认，案涉合同中一号厂房的翻建是在原告提交的厦门市土地房屋权证中“集美区天安路旁”房屋上翻建，“建字第350211201314062号”建设工程规划许可证所涉房屋即案涉合同中的一号厂房；案涉租赁房屋实际建造情况为地下一层，地上，地上**房屋目前由廖文进实际占有转租给他人；被告廖文进的房屋“租金”已支付至2019年3月31日；廖文进未向原告交纳2015年3月份、2016年10月份的水电费，其余月份的水电费均已缴纳，且已缴纳至2018年11月30日。 本案的争议焦点在于，案涉《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》及其《补充协议》的效力。 原被告双方意见如诉辩所列，在此不赘。本院认为，从上述合同及补充协议的合同名称及内容看，双方就新味公司一号厂房的翻建及租赁进行了约定，该合同包含了翻建和租赁两个部分。首先，租赁部分的合同应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”厦门市规划局向原告颁发的建设工程规划许可证中审定要求，案涉厂房建筑层数为地下一层、地上、地上**（局部**）涉厂房实际建造情况为地下一层，地上七，地上**屋显然未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，依上述司法解释规定，该合同的租赁部分应认定为无效。 其次，翻建部分的合同亦应为无效。案涉厂房所占用的地块用途及房屋用途在2002年7月25日颁发的《厦门市土地房屋权证》中均登记为“工业”。2012年6月20日，厦门市规划局批复的《建设工程设计方案批复通知书》，就案涉建筑的建筑功能审定意见为，地下一，地下**停车、设备用房，地上**生产车间理，二至十二层均为生产车间。2013年4月22日，厦门市规划局颁发的建设工程规划许可证，就案涉建筑的建筑功能审定意见为地下一层为车库、设备用房，地上一，地上**为加工车间、值班管理用房、变配电室堂，二至十二层均为加工车间。原被告就案涉合同和补充协议分别签订于2013年1月9日、2014年4月15日。故显然在订立合同之时，各方均知道或应当知道上述房屋系在工业用地上翻建，且翻建的房屋应当系用于工业用途。但双方在上述合同和补充协议中约定，将房屋翻建成十三层的商业综合楼及停车场，用于办公、商业、店面、宾馆；且廖文进亦确将建成的房屋用于宾馆等商业用途。根据查明的上述事实，能认定原被告双方在订立案涉合同和补充协议时，真实意思系在明知土地用途为工业、规划明确批复为工业用途房屋翻建成工业用途房屋的情形下，迳行将工业用地房屋翻建成为商业用途房屋。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”案涉合同及补充协议的翻建部分，在订立时即违反上述法律关于变更土地用途和变更规划的强制性规定，故翻建部分合同亦应认定为无效。综上，该合同的翻建和租赁部分均为无效，故整个合同及补充协议应当认定为无效。 本院认为，本案系主张合同无效要求承租人返还房屋并支付占用费、水电费、违规用电损失的合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉合同及其补充协议无效，该房屋范围的土地使用权人为原告新味公司，故原告主张被告返还案涉房屋，可予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现被告廖文进已支付占有使用费至2019年3月31日，若被告廖文进在2019年3月31日之后仍占用案涉房屋，则其应按照双方约定的租金标准70万元/年向原告支付占用费，直至实际返还之日止；如提前返还，则多支付的占有使用费双方可通过协商等方式另行处理。现房屋的占有使用人为廖文进，故原告主张廖文进支付占有使用费中在上述范围内部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。 原告主张被告廖文进支付2015年3月、2016年10月水电费及逾期缴纳违约金。被告廖文进主张原告计算标准高于当地收费部门，与合同约定不符，原告也未提供原始费用凭证或廖文进签字确认的凭证，故原告主张的水电费的计算方式，本院难以采信。廖文进除了2015年3月份、2016年10月份未缴纳水电费外，2018年11月30日之前的水电费均已缴纳。且廖文进未缴纳水电费的时间为2015年3月及2016年10月，时间久远且双方均未提出证据证明当时的用电情况，无法计算出实际费用，但该两月的水电费必然产生，不支持该费用则有失公允，故本院依法予以酌定。根据本院查明的2015年、2016年其他月份水电费金额，呈现出从1月逐渐上升，至7、8月份达到最高值，然后逐渐下降的趋势，故用参照去年或上年的同月增减比例方式计算，相对较为符合用电实际。2016年2月水电费79091.4元、2016年3月水电费81882.2元，增加比例3.53%。2015年2月水电费为50765元，按此增长比例，2015年3月电费酌定为52557元。2016年8月31日至9月30日水电费134347.6元、9月28日至10月28日水电费113479.7元，下降比例15.53%。2016年9月水电费152419.2元，按此降低比例，2016年10月份水电费酌定为128748.5元。以上两项水电费共计181305.5元。廖文进2016年11月14日向新味公司复函时称收到2016年11月12日的限期缴费通知单，故其抗辩费用已超过诉讼时效，于法无据。原告现主张廖文进按月利率2%支付拖欠水电费的违约金，因案涉合同已被认定无效，其主张违约金无依据，可酌定依照银行同期同类贷款利率计算该资金的占用损失；其起止时间亦无不当，本院予以支持；计算基数应以本院认可的为准。房屋的占有使用人系廖文进，故原告主张廖文进支付水电费及损失中，在本院确定范围内的部分，予以支持；超过部分，不予支持。 原告主张被告赔偿违约用电损失3009785.1元。原告现仅收到国网福建省电力有限公司律师部的律师函，要求原告支付差额电费1003261.7元、违规用电电费2006523.4元，仅此不足以表明上述债权债务已经确定，且原告亦确认尚未实际缴纳上述费用，故原告该诉请，在当前条件下，本院不予支持。新味公司可待损失实际产生后另行依法主张。 新味公司申请本院向中城投集团第六工程局有限公司厦门分公司、中城投集团第六工程局有限公司调查取证，以核实《建设工程竣工验收报告》中公章及负责人的真实性，该公司是否为案涉房屋施工单位。因根据本院向厦门市集美区建设局、厦门市城市建设档案馆查询情况及福建历思司法鉴定所鉴定意见等证据，本院已未采信案涉《建设工程竣工验收报告》，其该申请已无必要，本院不再准许。新味公司申请向本院润悦丰酒店、乐乐天超市、欣一方超市调查取证，查实2014年至今廖文进的收入情况，其该申请事项与本案审理无关，本院不予准许。廖文进称新味公司和吴若雄合谋串通骗取廖文进巨额财产，已涉嫌合同诈骗罪，本案应中止审理并移送公安机关，其没有提供足以认定有涉嫌犯罪事实的证据，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告厦门新味食品工业有限公司与被告廖文进、吴若雄于2013年1月9日签订的《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》及2014年4月15日签订的《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁合同补充协议书》无效； 二、被告廖文进应于本判决生效之日起三十日内向原告厦门新味食品工业有限公司返还位于厦门市集美区厂房； 三、若被告廖文进未在2019年3月31日前返还上述房屋，则应支付原告厦门新味食品工业有限公司相应占用费（从2019年4月1日起，计算至实际返还之日止，按70万元/年标准计算）； 四、被告廖文进应于本判决生效之日起十日内向原告厦门新味食品工业有限公司支付水电费181305.5元及相应资金占用损失（按银行同期同类贷款利率，其中52557元从2015年4月1日起计算，128748.5元从2016年11月1日起计算，均至实际付款之日止）； 五、驳回原告厦门新味食品工业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费32927元，减半收取计16464元，由原告厦门新味食品工业有限公司负担8232元，由被告廖文进负担8232元。各方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  余 巍 二〇一八年十二月二十一日 法官助理洪一帆 代书记员  李玉珊 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 第五十六条规定建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”