河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终9300号上诉人（原审被告）：唐山市通华房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区南新西道南侧、站前路东侧富丽花园小区3号楼7层。法定代表人：曹国良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑祖旺，河北威远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹莹，女，1984年1月24日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省佳木斯市，现住天津市西清区。委托诉讼代理人:冯均开，天津津瑞律师事务所律师。上诉人唐山市通华房地产开发有限公司因与被上诉人尹莹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人唐山市通华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑祖旺，被上诉人尹莹及其委托诉讼代理人冯均开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐山市通华房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的无理诉请或发还重审。事实与理由：一、一审判决在认定事实部分并没有查明被上诉人要求解除《商品房买卖合同》的真实原因。虽然被上诉人在诉状中陈述的解除理由为唐山市政府出台限购政策,导致在办理银行贷款时未获通过,从而增加首付款比例。但一审判决并没有认定被上诉人的这一说法成立。况且被上诉人对其主张的这些事实没有提供相应的证据予以证实。事实上,被上诉人之所以毁约的根本原因是当时购房价款比现在明显偏高,故此假借限购政策毁约，对此人民法院不应支持这种不讲诚信,随意毁约的行为。二、一审判决认定没有事实根据。一审判决在本院认为部分所认定的“剩余购房款即95万元,因政策原因致使贷款比例不符合规定,银行贷款无法办理,”没有事实根据。在一审判决认定事实部分根本就没有对本案是否存在限购政策的因素以及能否办理银行贷款等事实进行调查和确认,被上诉人也没有举证证明本案存在不能办理银行贷款的事实,仅凭被上诉人的一面之词即作出本案定性,明显不符合以事实为依据,以法律为准绳的办案原则。三、一审判决内容部分超出了被上诉人的诉请。在被上诉人的诉讼请求中,仅要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,并没有要求解除双方签订的《富丽国际花园认购协议书》,而一审判决第一判项却解除双方签订的《商品房买卖合同》及《富丽国际花园认购协议书》,该判项明显违背民事诉讼法“不告不理”的办案原则。尹莹辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。尹莹向一审法院起诉请求：1.请求法院解除尹莹与唐山市通华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令唐山市通华房地产开发有限公司返还尹莹已经支付的首付款110820元；3.本案诉讼费用由唐山市通华房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年5月10日，唐山市通华房地产开发有限公司与尹莹签订了《商品房买卖合同》，约定尹莹购买唐山市通华房地产开发有限公司开发的位于唐山市路北区南新西道南侧、站前路东侧唐山富丽国际花园小区3号楼1单元1602号房屋，该房屋建筑面积85.55平方米，优惠后单价15863.74元/平方米，总价为人民币1357143元。双方约定付款方式为银行按揭付款：买受人于签订本商品房买卖合同之日向出卖人缴纳购房款首付407143元，余款950000元，办理按揭。买受人需于签订本商品房买卖合同之日起15日内向银行提交按揭贷款所需的身份证和信用证明，如在期限内不能提交或者提交的文件不符合银行要求，无法办理贷款的，在接到银行无法办理按揭贷款通告后15日内，买受人需以现金方式交清剩余购房款。合同第八条约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期15日后至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行。2017年5月9日，尹莹向唐山市通华房地产开发有限公司交付购房款90820元、备案费129元。2017年5月11日，尹莹向唐山市通华房地产开发有限公司交付定金2万元。2017年5月11日，尹莹（乙方）与唐山市通华房地产开发有限公司（甲方）签订《富丽国际花园认购协议书》，约定尹莹购买唐山市通华房地产开发有限公司开发的富丽国际花园3号楼1单元1602号房屋，该房屋建筑面积85.55平方米，优惠后单价12400元/平方米，总价为人民币1060820元。在签订本认购协议书时，乙方需向甲方交纳五万元定金。乙方7日内付清首付款人民币110820元（其中定金2万元在乙方缴纳首付款时自动充抵房款），到期未付清首付款视为乙方违约，该套房产甲方可另卖他人，定金不退。其余部分办理贷款，贷款金额人民币950000元。协议书第四条约定《商品房买卖合同》的签订，乙方需在本认购协议签订后15日内到富丽国际花园接待中心签订《商品房买卖合同》。协议书第五条乙方所认购的商品房已是现房，定于2016年12月30日前交付使用，具体交付时间甲方不再另行通知，第一年供暖期不提供暖气，不收取供暖费用。协议书第八条约定本认购协议书一式三份，甲方两份，乙方一份，双方签字（盖章）后生效，具有同等法律效力。甲、乙双方签署《商品房买卖合同》至乙方收到该合同后，本认购协议书自动失效。一审法院认为，原告尹莹与被告唐山市通华房地产开发有限公司于2017年5月11日签订的《富丽国际花园房产认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。庭审中,被告唐山市通华房地产开发有限公司对该份《富丽国际花园房产认购协议书》的真实性予以认可，且明确表示双方均应按照该协议的约定履行各自义务,该份《富丽国际花园房产认购协议书》在《商品房买卖合同》之后签订，对涉案房屋的单价及总价款均进行了变更，并在协议书第四条约定了，签订本协议后15日内再行签订《商品房买卖合同》，因此该份《富丽国际花园房产认购协议书》应视为对原《商品房买卖合同》内容的变更，因原、被告双方在实际买卖房屋过程中也是按照《认购协议书》约定的内容履行各自义务（原告按照协议书约定交付首付款110820元，被告唐山市通华房地产开发有限公司为原告出具加盖公章的收据）。原、被告双方在《富丽国际花园房产认购协议书》中约定的首付款110820元（其中定金2万元在原告交纳首付款时自动冲抵房款），原告已全部交付给被告，但剩余购房款即95万元，因政策原因致使贷款比例不符合规定，银行无法办理贷款手续，现原告因合同目的不能实现，要求解除原被、告双方签订的《商品房买卖合同》，法院综合考量原、被告双方的购房情况及合同履行情况，依据公平、诚实信用等原则对原告要求解除《商品房买卖合同》、《富丽国际花园房产认购协议书》的诉请予以支持，合同解除后，被告唐山市通华房地产开发有限公司应返还原告尹莹已交付的购房款110820元。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告尹莹与被告唐山市通华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《富丽国际花园房产认购协议书》；二、被告唐山市通华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告尹莹购房款110820元。案件受理费3716元，由被告唐山市通华房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，上诉人与被上诉人双方在签订《商品房买卖合同》之后签订《富丽国际花园房产认购协议书》，对涉案房屋的单价及总价款均进行了变更，并在协议书第四条约定了，签订本协议后15日内再行签订《商品房买卖合同》，因此该份《富丽国际花园房产认购协议书》应视为对原《商品房买卖合同》内容的变更。且双方在实际买卖房屋过程中也是按照《富丽国际花园房产认购协议书》约定的内容履行各自义务（尹莹按照协议书约定交付首付款110820元，唐山市通华房地产开发有限公司为尹莹出具加盖公章的收据）。尹莹已按《富丽国际花园房产认购协议书》的约定交纳首付款，但剩余购房款即95万元，因政策原因致使贷款比例不符合规定，银行无法办理贷款手续，现合同目的已不能实现，一审法院综合考量双方的购房情况及合同履行情况，依据公平、诚实信用等原则，判令解除《商品房买卖合同》、《富丽国际花园房产认购协议书》并无不妥。本案二审中，尹莹对其第一项诉讼请求进行明确，即其第一项诉请“请求法院解除尹莹与唐山市通华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》”的意思是要求解除与唐山市通华房地产开发有限公司之间就涉案房屋签署的买卖合同，包括2017年5月10日双方签订的《商品房买卖合同》和2017年5月11日签订《“富丽国际花园”房产认购协议》，且尹莹在一审庭审过程中，也分别就上述两个合同进行了陈述和举证，故上诉人主张，一审判决超出被上诉人诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，唐山市华通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2516元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 王 健审判员 孙乾辉审判员 刘蒙蒙 二〇一八年十二月二十六日书记员 郑明璐