上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初30666号原告：陈雯腾，男，1962年11月23日出生，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：宫克，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海乐课力文化传播有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：江光奇，董事长。委托诉讼代理人：高洁红，女。原告陈雯腾与被告上海乐课力文化传播有限公司(以下简称乐课力公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案，先适用简易程序审理，后因案情复杂，裁定转为普通程序。诉讼中，被告乐课力公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院依法组成合议庭，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈雯腾的委托诉讼代理人宫克，被告(反诉原告)乐课力公司的委托诉讼代理人高洁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈雯腾向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告就上海市闵行区莘建路XXX号乐课力城1号楼2楼整层(以下简称案涉房屋)签订的《房屋租赁合同》于2017年6月6日解除；2、被告乐课力公司返还原告陈雯腾已付租金82,000元(人民币，币种下同)；3、被告乐课力公司返还原告陈雯腾房屋租赁押金123,000元；4、被告乐课力公司赔偿原告陈雯腾装修损失193,210元。诉讼过程中，原告变更上述第1项诉请为：确认原、被告就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年10月10日解除。事实和理由如下：2016年4月12日，原告陈雯腾与被告乐课力公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定乐课力公司将案涉房屋出租给陈雯腾使用，租期自2016年5月10日起至2018年5月9日止，月租金41,000元(第二年起每年环比递增5%)，房屋租赁押金123,000元。合同注明该房屋只能作为教育培训场所使用。合同签订后，原告依约支付两个月租金及押金合计205,000元，并积极筹备开业事宜，因装修和购买器材设备等花费20万元左右。根据国家和本市规定，如开办民营教学培训机构需要办学场所的产权证明以及产权人同意开办的材料。在原告多次催促下，被告迟迟不肯配合向原告提供房屋产权证明及产权人授权文件等材料，导致原告无法取得经营性民办教育培训机构的资质。后经原告再三催促，被告确认无法履行该义务，致使原告的合同目的不能实现。2016年10月7日，被告以押金可抵租金已到期为由要求原告必须在同年10月10日前搬离撤走,原告只能同意。后原告当月即向闵行区法院提起诉讼，以被告无产权人授权出租手续为由要求确认双方的租赁合同无效，后法院驳回了原告的上述诉请。2017年6月5日，原告向被告发送律师函，就合同解除后果处理事宜主张清算，但被告迟迟不予回应。原告认为，双方租赁合同不能继续履行，其根本原因在于被告不能提供合法出租的手续及材料，未履行必要的协助配合办证义务，案涉房屋存在瑕疵不符合约定条件。被告显然对合同解除之结果负有重大过错。合同解除后，被告应当返还原告已付租金和押金，并且赔偿原告初期装修费9.8万元、后期装修费5,460元、冷气及监控设备费用2.76万元、办公家具费用2.98万元、音频设备费用32,350元，合计装修损失193,210元。综上，原告为维护自身合法权益，望法院判如所请。被告(反诉原告)乐课力公司辩称：不同意陈雯腾的上述诉讼请求。对原告已支付的租金金额无异议，但认为被告已向原告交付了案涉房屋，原告也已实际占用，故不应退还租金。对房屋租赁押金金额也无异议，但认为亦不应返还。关于装修费用，仅认可原告所列的前三笔费用，即初期装修费9.8万元、后期装修费5,460元、冷气及监控设备费用2.76万元，后两笔费用所涉的办公家具和音频设备多为可移动的设施设备，原告撤离时均已经搬走，故不予认可该损失。另，原告装修未征得被告的书面同意，按照合同约定,不应当赔偿。此外，被告已经配合原告办理了登记在案涉房屋的公司营业执照，说明已经履行了协助办证义务。且根据合同约定，特殊证照的办理应当由原告自行办理，被告只是协助，故不认可原告所称案涉房屋不符合约定的观点。关于合同解除的时间，因双方并未办理书面交接房屋的手续，故认为应以原告发函解除的通知到达之日即2017年6月6日为解除时间。诉讼中，被告(反诉原告)乐课力公司向本院提出反诉，请求判令：1、陈雯腾向乐课力公司支付拖欠的房屋租金447,742.47元(按月租41,000元标准计自2016年7月10日起至2017年6月6日)及对应逾期付款的违约金2,871.12元(按日租金0.5%标准计至2017年10月9日,计算方式：41,000元/月×12月/365天×0.5%×426天=2,871.12元)；2、陈雯腾支付乐课力公司因无正当理由逾期支付房租产生的违约金123,000元；3、陈雯腾支付乐课力公司因未及时将珂蕾粉歌(上海)文化传播有限公司(简称珂蕾粉歌公司)的工商登记信息迁出案涉房屋所产生的违约金123,000元。被告(反诉原告)乐课力公司提起反诉的事实和理由为：陈雯腾因自身经营不善，租金付至2016年7月9日后，经乐课力公司反复催告仍不交付租金，陈雯腾构成违约应支付与押金金额相当的违约金。2016年10月，陈雯腾向法院起诉要求确认房屋租赁合同无效，但法院以不具有无效情形为由驳回其诉请，该判决于2017年5月底生效。2017年6月6日，乐课力公司收到陈雯腾发送的律师函，陈雯腾要求解除合同并予清算。因双方未办理书面交接房屋手续，故合同解除的时间应以通知函到达乐课力公司时为准。根据约定，陈雯腾应当在合同解除时将注册在案涉房屋上的珂蕾粉歌公司工商登记信息迁出，但其迟迟未迁出，亦应承担等同于押金金额的违约金。陈雯腾欠付2016年7月10日起至2017年6月6日期间的房租应予清偿，还应支付相应逾期付租的利息作为违约金。原告(反诉被告)陈雯腾针对反诉辩称，不同意乐课力公司的反诉请求。理由为：双方客观上已于2016年10月10日办理交还钥匙、返还房屋的手续，原告陈雯腾第一次起诉也是在返还房屋之后。至于在前案审结后原告的发函行为不影响合同早已实际解除的事实，仅是对合同已解除之事实的确认，以及提出解约后的清算要求。故合同解除时间应以2016年10月10日实际搬离之日为准。因乐课力公司违约导致合同解除，故原告不应支付违约金。至于迁出工商登记信息一事，因案件一直在法院处理过程中，待案件审结后愿意第一时间配合注销或迁出该工商登记信息。双方当事人围绕各自诉讼请求提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉房屋所在的上海市闵行区莘建路XXX号房屋登记的房地产权利人为上海农村商业银行股份有限公司(下称上海农商行)。2014年8月25日，上海农商行与上海莘驰资产经营有限公司(下称莘驰公司)签订《上海农商银行房屋租赁合同》，将本市闵行区莘建路XXX号的房屋出租给莘驰公司，租赁日期自2014年12月1日起至2020年11月30日止。2014年11月22日，莘驰公司与上海莘沥物业管理有限公司(下称莘沥公司)签订《租赁合同》，将上述房屋出租给莘沥公司，租赁日期自2014年12月1日起至2020年11月30日止。当日，莘沥公司将上述房屋转租给上海兆记投资管理有限公司(下称兆记公司)，租赁期限自2015年3月1日起至2020年11月30日止。兆记公司当日再转租给被告乐课力公司，租赁期自2015年3月1日起至2020年11月30日止。2015年3月3日，兆记公司与乐课力公司就2014年11月22日签订的房屋租赁合同签订《补充协议》，同意并授权乐课力公司将原合同房屋全部或部分转租给第三方，可自行与第三方签署租赁协议并办理房屋租赁相关的一切事宜。2016年4月12日，陈雯腾(作为承租方，乙方)与乐课力公司(作为出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系，乙方承诺租赁该房屋作为教育培训场所使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定使用用途。乙方经营过程中所涉及到的证照、特殊许可证等事宜，自行办理，甲方提供必要协助。租赁期自2016年5月10日起至2018年5月9日，月租金41,000元，乙方于合同签订5日内支付房屋租赁押金123,000元和首期二个月租金82,000元。合同另约定，除甲方提供的装修、设备外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方未征得甲方书面同意装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。上述合同签订后，乐课力公司向陈雯腾交付了案涉房屋。2016年4月18日，陈雯腾向乐课力公司支付了两个月的房屋租金82,000元及租赁押金123,000元。后陈雯腾未再支付后续租金。收房后，陈雯腾对案涉房屋进行了装修。关于装修费用，诉讼中被告表示装修面积约200平方米，仅认可原告所列初期装修费9.8万元、后期装修费5,460元、冷气及监控设备费用2.76万元，三项合计131,060元；对办公家具和音频设备，认为原告在撤出时已一并搬离；被告收回房屋后拆除了前述装修,并重新分隔对外出租。2016年5、6月间，陈雯腾不断要求乐课力公司设法提供上海农商行的产权证明和转租同意书。乐课力公司对其允诺称可找上海农商行盖章，并称“可以盖章、不是不盖、正在办理”等。同年7月8日，由陈雯腾担任法定代表人的一人有限责任公司珂蕾粉歌公司注册成立，该公司住所登记为上海市闵行区莘建路XXX号3号楼2楼，经营范围包括文化艺术交流与策划、舞台设计、公关活动策划等，但不包括教育培训方面的类别。2016年9月下旬，原、被告就是否调整租赁面积等事宜进行协商。原告再次要求被告提供“所有权人同意出租房屋的书面授权文件”，并指出“还要办培训证”。后原告进一步提供“经营性民办培训机构登记要求”等文件，指出需要产权证及授权证，再次询问被告能否提供。被告向原告确认其无法提供案涉房屋产权证及产权人同意出租的书面文件。原告向被告遂提出“这几天办看看，办不成就交给律师处理了。”2016年10月7日，陈雯腾向乐课力公司工作人员江光耀发送微信：“小江，我们将在10月20日前全部撤走，剩余就交给律师处理了。”江光耀通过微信回复陈雯腾称：“房租是在本月10号连押金都已经到期了，10号之前撤走，要不就您这边处理好”。陈雯腾回复：“我跟他们讨论看看。”江光耀再复：“你不用和我说这些，10号之前务必撤走，所有钥匙放于门卫”。陈雯腾答复：“好。”诉讼中，被告确认原告是在第一次起诉之前(2016年11月前)即已经搬走，但具体交房时间记不清，双方未办理书面交接手续。2016年10月9日，原告陈雯腾向本院提起民事诉讼，请求法院判令确认案涉房屋租赁合同无效；并判令乐课力公司返还已付租赁押金、租金并赔偿因装修房屋、增设附属设施遭受的损失等。2017年5月19日，本院作出(2016)沪0112民初29826号民事判决，认为原告要求确认房屋租赁合同无效，不符合我国合同法规定的合同无效情形，故判决驳回原告的诉讼请求。2017年6月5日，原告向被告邮寄《律师函》，商请联系解决合同解除后的法律后果事宜。该《律师函》于次日送达被告处。以上事实，有陈雯腾提供的《房屋租赁合同》、转账付款凭证、装修费用单证和票据、微信聊天记录截图一组、律师函及快递回执，乐课力公司提供的莘建路XXX号第3、4幢房屋的《上海市房地产权证》复印件、珂蕾粉歌公司的工商档案机读材料、(2016)沪0112民初29826号《民事判决书》等证据材料以及当事人诉讼中所作陈述在案佐证。本院认为，陈雯腾与乐课力公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定履行各自义务。案涉房屋的产权人为上海农商行，乐课力公司以次承租人身份转租案涉房屋于陈雯腾。租赁合同亦载明乐课力公司作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。双方对此情形当属明知。房屋租赁合同特别约定，承租人承租案涉房屋作为教育培训场所使用，未经许可不得变更使用用途，经营过程中涉及到的证照、特殊许可证等事宜自行办理，但出租人应当提供必要协助。根据国家和本市的有关规定,开办经营性民办培训机构需获得审批，应向审批机关提供包括住所产权证明、与产权人签署的租赁协议等在内的证明材料，且应在核准登记的住所(即教学场所)开展培训活动。据此，陈雯腾为合法实现将案涉房屋作为教育培训场所经营使用这一租赁目的，必须办理相关证照、取得相关许可。而出租人协助提供产权证、产权人同意书等材料亦是承租人办理证照和守法经营的前置性环节和基础性条件。乐课力公司作为出租方对此理应知晓，其应负有提供有关材料协助陈雯腾办理相关证照的合同义务。双方签约后，原告自2016年5月起一直催促被告提供案涉房屋的产权证及产权人同意转租证明等材料，被告表示正在协调产权人办理，但直至2016年9月下旬被告才最终确认无法提供。同年10月7日，原告表示拟于同月20日前搬离，而被告则以租金(含押金)已到期为由要求原告于同月10日之前交还钥匙并搬离，原告当日亦应允同意。综观上述履约和沟通过程，在合同目的难以实现的情况下，双方均作出过不再继续履行的意思表示,且最终达成解除合同的合意。故本院以双方达成解约合意的2016年10月7日作为合同解除时间。至于原告于2017年6月向被告发出律师函要求进行清算等，实际上只起到确认前述解约事实的作用，并不影响合同已解除的事实成立。关于房屋返还时间，鉴于被告已经限定原告搬离时间(务必10月10日之前)及还房方式(所有钥匙交于门卫)，其诉讼中亦确认原告早在2016年11月之前即已搬离，结合全案证据材料及双方所作陈述等，本院可予确认原告实际搬离和还房时间为2016年10月10日。现被告无视原告早已返还房屋这一客观事实,认为应将原告寄送律师函的时间作为合同解除时间，该主张与查明的事实不符，本院不予采纳。当事人双方虽属于协议解约,但并不影响解约责任的厘定和承担。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。就本案而言，双方明确约定了教育培训场所的商业租赁用途，亦约定出租人负有必要的协助办证义务，现因被告不能向原告提供必要的材料，致使原告租房的合同目的不能实现而解约，被告已构成实质性违约，对合同解除之结果应承担主要责任。当然，原告作为承租人在签订合同时已知晓被告并非产权人、该房屋存在转租情形，应当注意到被告能否提供相关材料并非由其自身决定，而是存在一定的不确定因素。对此，原告理应尽到相应的勤勉谨慎义务，预见由此形成的风险，但其疏于审核即付定签约，对合同解除亦存有一定责任。关于被告主张因原告延期支付租金导致解约的意见，本院注意到，双方签约后就提供办证材料一事进行了较长时间的磋商，被告多次允诺成行，而原告对被告能够提供材料亦寄予期待。在未能确定被告最终能否提供材料协助办证的情况下，要求原告继续投入巨额租金，并不符合一般的商业认知和交易习惯。就此角度而言，原告此时迟延付租，亦是为阻止损失进一步扩大所采取的合理防范举措。如果罔顾上述对价利益以及给付基础条件方面的争议，简单认定原告未按时交付房租就构成实质性违约，显然有违公平合理原则。因此，对于被告以逾期付租为由要求原告支付违约金的反诉诉请，本院难以支持。关于被告以已协助原告办理了珂蕾粉歌公司营业执照为由主张已履行全部协助办证义务的抗辩意见。经查，根据本市经营性民办培训机构的有关管理规定，如办理经营性民办教育培训机构登记，名称上应含“培训”字样。从名称看，珂蕾粉歌公司并不符合前述规定，从该公司登记的经营范围看，其主业在于文艺交流策划类的业务，并不包含教育培训方面的经营类别。另查，在完成珂蕾粉歌公司工商登记后，原告亦再次向被告言明仍需办理民办培训机构方面的证照，并将有关规定提供给被告阅看核实，多次要求提供产权资料和产权人授权文件。由此可见，原告并未放弃作民办教育培训机构的租赁用途和经营目的。诉讼中，被告确认因产权人上海农商行或存有顾虑而不同意为原告办证出具任何书面材料,此节事实亦可由双方微信沟通记录所证实。故原告所持已经完成协助办证义务的观点，依据并不充分，本院难以采信。诉讼中，被告以原告未及时迁出珂蕾粉歌公司工商注册信息为由要求原告支付违约金，因双方租赁合同纠纷尚在司法解决过程中，原告未迁出或注销该公司信息确属事出有因，并无证据表明原告对此存在主观恶意，故本院对被告的该项反诉诉请亦不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。具体到本案，租赁合同存续期间发生的租金，应根据租赁物的具体使用情况、合同目的实现与否、瑕疵是否影响实际经营、当事人过错程度等因素酌情予以减免。原告自2016年5月10日起至同年10月10日止虽已使用案涉房屋5个月，但从客观结果而言，其经营教育培训场所的合同目的并未得到实现。综合考虑租赁物使用情况、双方各自过错程度等因素，本院酌定以原告已付2个月租金8.2万元用于充抵该期间的租金和使用费。基于上述责任分担及酌情判断，本院对原告要求被告全额返还已付租金之本诉诉请，以及被告要求原告支付计至2017年6月6日的租金和逾期付款利息之反诉诉请，均不予支持。至于房屋租赁押金部分，合同解除后，被告应予返还。关于原告主张的装修损失。租赁合同约定了案涉房屋整层用于教育培训场所，另约定了加装烟感报警器等设备等内部装修事宜。一般而言，原告如要用于经营活动需进行包括铺设地面、粉刷墙壁、安装空调和消防设备等在内的必要装饰装修。此外，被告以招租方式在案涉房屋所在楼宇整体经营“乐课力教育城”，在原告承租后也一直与原告保持常态沟通，在此情形下，被告理应知道原告已进行了适当装修亦没有明示反对，故应当视为同意原告进行装修。现被告再以原告未征得其书面同意为由进行抗辩，理据不足，本院不予采纳。关于装饰装修损失的责任承担，如前所述，被告作为出租人对合同解除的结果负有主要责任，承租人因疏于审核之责且急于投入装修，亦应自负一定责任。庭审中被告已对其中约13万余元的装修费用予以确认，仅对家具和音频设备等费用不认可。本院综合考虑上述被告庭审所作确认以及原告提供的装修凭证单据、案涉房屋面积及装修市场合理常情、房屋使用时间和剩余租期、当事人双方各自过错程度等因素，酌情确定被告的赔偿金额为10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条以及《最高人民法院》第十一条之规定，本院判决如下：一、原告(反诉被告)陈雯腾与被告(反诉原告)上海乐课力文化传播有限公司就上海市闵行区莘建路XXX号乐课力城1号楼2楼整层签订的《房屋租赁合同》于2016年10月7日解除；二、被告(反诉原告)上海乐课力文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈雯腾房屋租赁押金12.3万元；三、被告(反诉原告)上海乐课力文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)陈雯腾装修损失10万元；四、驳回原告(反诉被告)陈雯腾的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海乐课力文化传播有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,273.15元，由陈雯腾负担3,200.14元、上海乐课力文化传播有限公司负担4,073.01元；反诉案件受理费减半收取计5,383.07元，由上海乐课力文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘新慧人民陪审员  毕海英人民陪审员  史嘉安二〇一八年十二月二十五日书 记 员  岳 峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。