贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初10842号 原告：冯子雨，女，1994年3月20日生，侗族，住本省万山特区， 委托代理人（特别授权）：莫志欣，广东骏道律师事务所律师。 被告：贵州毅居锦城房地产营销策划有限公司，住所地：本市南明区花果园五里冲五里冲项目**第********房，统一社会信用代码91520102MA6EBY6X1W。 法定代表人：吴亚娟，公司执行董事、总经理， 被告：吴在洪，男，1987年6月26日生，汉族，住本省习水县， 原告冯子雨诉被告贵州毅居锦城房地产营销策划有限公司（以下至正文前简称毅居锦城公司）、吴在洪居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯子雨及其委托代理人莫志欣、被告毅居锦城公司法定代表人吴亚娟到庭参加了诉讼；被告吴在洪经本院传唤后，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告冯子雨诉称：2018年4月22日，原、被告与本市南明区花果园三期W1区15栋1单元42层3号房屋的产权人陈加月签订《毅居锦城房屋买卖三方合同》，约定由被告毅居锦城公司提供房屋买卖居间服务，在2018年6月15日前办理完产权转移手续。合同签订后，原告依约支付了定金30000元、中介服务费27500元。同年5月25日，原告按毅居锦城公司要求，转账支付了其150000元，由其转入陈加月的还款账户，付清该房的按揭贷款并办理相关手续。毅居锦城公司收款后，未将该款转入陈加月的还款账户清偿贷款，将该款占用至今。同年8月2日，原告与毅居锦城公司员工被告吴在洪签订《协议书》约定：在同年8月15日前至少还款30%，在同年9月1日前还清全部款项，否则按中国人民银行同期贷款利率支付原告本息，并于同年12月1日前赔偿原告20000元。当天，因二被告的过错致使房屋买卖合同无法继续履行，原告、吴在洪（代表毅居锦城公司）、陈加月签订《解除合同协议书》约定：毅居锦城公司退还原告购房款后，仍需赔偿原告15000元。但二被告至今仍未退还原告购房款157500元，也未赔偿原告35000元。请求判决：一、确认原告与被告毅居锦城公司签订的《毅居锦城房屋买卖三方合同》、原告与被告吴在洪签订的《协议书》合法有效；二、二被告返还原告购房款157500元；三、二被告赔偿原告35000元；四、二被告支付原告逾期还款违约金（以157500元为基数，按照中国人民银行贷款利率从2018年9月1日起计算至还清全部本息为止）；五、二被告承担连带责任；六、本案诉讼费由二被告承担。 被告毅居锦城公司辩称：我公司于2017年10月成立，在2018年3月时未再营业。原告和吴在洪签订的合同没有加盖我公司公章，自始至终没有我公司法人代表参与，该合同无效。 被告吴在洪未到庭应诉，也未答辩、举证。 本院经审理认定的事实如下：2014年3月30日，案外人陈加月与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）订立《商品房买卖合同》，陈加月以214929元买得宏益公司开发建设的贵阳市南明区花果园五里冲花果园项目W1区第15栋1单元42层3号房屋（以下简称涉案房屋）。 2018年4月22日，陈加月作为甲方，原告冯子雨作为乙方、被告毅居锦城公司作为丙方订立《毅居锦城房屋买卖三方合同》约定：乙方购买甲方名下的涉案房屋，甲方尚欠银行贷款约130000元，双方成交价340000元；乙方签约当日支付甲方定金30000元；本合同签约当日由乙方支付丙方居间服务金额为本合同该房屋成交总价款的3%作为居间服务费，经乙、丙方协商确定居间服务费为7500元；丙方为甲、乙双方提供居间服务，协助甲、乙双方办理交易过户及银行按揭贷款等手续。甲方陈加月、乙方原告在合同上签名、捺印，丙方员工吴在胜在合同上签名、并注明其身份证号及电话号码，加盖毅居锦城公司公章。三方在合同中还约定了其他事项。原告于签订合同当天支付陈加月购房定金30000元，陈加月向原告出具了《定金收条》，支付毅居锦城公司仲裁费、居间服务费、权证费、接件费、银行加急还款费、注销抵押费、撤销预告费、撤销备案、委托公证费共27550元，毅居锦城公司向原告出具了《收据》，并在《收据》上加盖了其财务专用章，被告吴在洪作为“负责人”在《收据》上签名。 同年5月24日，原告按毅居锦城公司要求，以转账方式支付了毅居锦城公司150000元，用于结清涉案房屋尚欠按揭贷款。毅居锦城公司出具《收条》给原告，吴在洪在收款人处签名，并加盖毅居锦城公司财务专用章，毅居锦城公司在收条中承诺当银行排期可以结清银行尾款时，把钱转到业主陈加月的还款账户里。毅居锦城公司收款后，未将该款转入陈加月的还款账户结清涉案房屋的按揭贷款。原告找吴在洪理论，吴在洪于同年6月25日向原告出具《承诺》，承诺在2018年6月28日前将150000元房款转入陈加月的指定账户。但吴在洪之后未按照约定时间将该款转入陈加月的指定账户。原告找毅居锦城公司理论，双方于同年6月28日就此事协商签署了《协调证明》，双方约定：1、吴在洪必须在7月2-5号前打70000元进陈加月的账户，剩余80000元需在7月15号左右前后不能超出3天打进陈加月账户，如到期做不到，冯子雨可立马提起法律诉讼，吴在洪必须无条件配合；2、在吴在洪把该笔钱打进账户把该套房子后续手续办完，吴在洪给冯子雨5000元做为补偿。吴在洪作为公司方协商人在该证明上签名、捺印，并加盖了毅居锦城公司公章；客户方协商人冯子雨在该证明签名。但二被告之后仍未按约履行。同年8月2日，原告与吴在洪就此事协商订立《协议书》约定：1、原毅居锦城公司销售总监吴在洪必须全权承担此事责任，吴在洪必须于2018年9月1日前将冯子雨打在毅居锦城公司的150000元清贷款和27500元代办手续等相关费用合计177500元转到冯子雨个人账户，并承诺于2018年8月15日前至少完成30%的还款（52650元），如到规定期限（2018年9月1日）前没能将177500元全部转到冯子雨的账户，剩下多少没转的欠款按中国银行最高利息作为补偿的同时，要以最短的时间内把剩下的钱转给冯子雨。2、处理完177500元之后，在3个月内（2018年12月1日前）赔偿20000元给冯子雨作为补偿。注：截止2018年8月2日，该笔177500元已转了20000到指定账户，剩下157500元未还清。吴在洪在协议书上签名、捺印，冯子雨在协议书在签名。当天，原告与吴在洪、陈加月签订《解除合同协议书》约定：三方解除买卖合同，吴在洪赔偿15000元给冯子雨，陈加月退回购房订金30000元给冯子雨外再补助5000元给冯子雨；在2018年8月2日经三方协商解除三方买卖合同。备注：吴在洪把冯子雨的157500元全部转到冯子雨的账户后，就必须无理由尽快处理赔偿部分，时间约定在2019年2月30号前。 其后，原告通过微信聊天形式催促吴在洪履行还款及赔偿义务未果，便委托广东骏道律师事务所为其处理此纠纷。该所莫志欣律师于同年8月24日向被告毅居锦城公司邮寄《律师函》，要求毅居锦城公司：一、退还冯子雨购房款人民币157500元。二、赔偿冯子雨人民币20000元。三、按照约定支付冯子雨资金占用费以及维权相关费用。毅居锦城公司收到《律师函》后，未按《律师函》支付原告款项。原告催促被告支付未果，诉至本院，提出如前诉请。 审理中，毅居锦城公司承认吴在洪系其实习期员工，在其公司担任销售员。 另查明，2018年中国人民银行一年期贷款基准年利率为4.35%。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》、《毅居锦城房屋买卖三方合同》、《协议书》、《定金收条》、《收据》、POS签购单、《工商银行借记卡账户历史明细清单》、《收条》、《承诺》、《协调证明》、《解除合同协议书》、微信聊天记录、《律师函》等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告冯子雨、被告毅居锦城公司及涉案房屋产权人陈加月订立的《毅居锦城房屋买卖三方合》系三方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，三方应当按约全面履行各自义务。合同签订后，原告按约支付了陈加月购房定金30000元、毅居锦城公司居间服务费及其他办理产权变更登记手续的相关费用27550元，并按毅居锦城公司要求支付了该公司购房款150000元，以结清涉案房屋尚欠按揭贷款，按约履行了义务；但毅居锦城公司收取原告购房款后，未按约在合同约定的时间内将该款转入陈加月的还贷账户中，原告多次向其及其员工被告吴在洪催促后，其仍未转入，毅居锦城公司的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，返还原告购房款、居间服务费、办证费177550元，被告已经返还20000元，尚欠157550元，被告依法应当返还原告。吴在洪系毅居锦城公司从事房屋销售的员工，其行为系职务行为，依法应由毅居锦城公司承担相应的民事责任。但吴在洪与原告签订《协议书》，愿意承担该民事责任，故由吴在洪与毅居锦城公司一起共同承担该民事责任。原告在主张赔偿的同时，又主张逾期还款违约金，该两项请求属于重复请求，且原告请求赔偿的依据《协议书》、《解除合同协议书》也无毅居锦城公司及法定代表人签名、盖章确认，本院依法不予支持。结合本案实际，违约金以逾期还款罚息计算为宜，即以中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.35%的1.5倍，从原、被告约定的返还期限届满之日即2018年9月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。被告吴在洪经本院传唤后，无正当理由未到庭应诉，视其放弃相应的诉讼权利，由其承担相应的法律后果。综上所述，本院对原告的诉请部分支持，部分驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毅居锦城房地产营销策划有限公司、吴在洪于本判决生效之日起10日内连带返还原告冯子雨购房款、居间服务费、办证费157500元； 二、被告贵州毅居锦城房地产营销策划有限公司、吴在洪于本判决生效之日起10日内连带支付原告冯子雨违约金（以157500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.35%的1.5倍，从2018年9月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 三、驳回原告冯子雨的其余诉请。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4150元，减半收取2075元，由被告贵州毅居锦城房地产营销策划有限公司负担（原告已预交，被告在给付原告上述款项时，一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。 审判员  黄明宇 二〇一八年十二月二十六日 书记员  陈 美