广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14336号原告：彭石英，女，1959年4月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪宇，广东中汉律师事务所实习律师。被告：彭玉铭，男，1984年8月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：温彩健，广东龙灵律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广东省广州市越秀区中山二路25号之一五洲大厦1-5层，统一社会信用代码91440101890444630B。负责人：郑宏炜。委托诉讼代理人：聂健文，男，1980年1月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系第三人的员工。原告彭石英与被告彭玉铭、第三人中国银行股份有限公司广州东山支行物权确认纠纷一案，本院于2018年8月6日受理后，依法适用简易程序于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐鹏、被告及其委托诉讼代理人温彩健、第三人的委托诉讼代理人聂健文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾A2座3305房归原告所有；2.被告协助原告办理上述房屋的抵押涂销手续；3.被告协助原告将上述房屋办理过户登记到原告名下；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月5日，原告与佛山市中海房地产发展有限公司签订了《中海金沙湾内部认购优惠权申请书》，认购涉案房屋。鉴于当时原告资金不足，需以按揭方式购买涉案房屋，而当时由于原告年龄原因做不了30年的按揭贷款，故在佛山市中海房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》时加上了被告的名字，并与被告一起与中国银行股份有限公司广州东山支行签订《个人购房贷款合同》。上述合同签订后，合同中所约定的义务均为原告履行包括（支付涉案房屋的首付款，支付房屋的装修款，支付按揭的供房款等）。原告认为，涉案房屋是虽登记在原、被告二人名下，但并不能因此确认被告拥有涉案房屋的所有权。房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利和义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。从本案的事实看，尽管该不动产登记在原、被告名下，但根据购房时双方当事人的真是意思表示，结合房款支付的情况，综合分析确定房屋应当归原告所有，故恳请人民法院依法予以判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告请求确认位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾A2座3305房归原告所有没有事实和法律依据，应予驳回。1、涉案房屋登记在被告与原告名下，被告依法对涉案房屋享有所有权。根据原告提供的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》可以证明，涉案房屋的权属人是被告与原告，双方各占二分之一的份额按份共有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条的规定，被告依法享有涉案房屋的所有权，被告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2、被告取得涉案房屋所有权的经过，以及原告自始无权取得涉案房屋的事实。被告在购买涉诉房屋前一直居住在广州市天河区金贵街5号301房（以下简称“金贵街301房”），是楼梯房，该房屋权属被告的父亲所有，原告与被告的父亲是兄妹关系。2004年开始，被告的父亲一直与原告谈及想将金贵街301房更换成电梯房，直至2006年底，原告通知被告的父亲彭石磊，说其单位（广州电视台广告部）办公地点的楼上是中海集团，中海集团在佛山市南海区金沙洲有大型楼盘出售，原告作为中海集团关系单位的员工，可以享受优惠政策。于是原告与被告的父亲一起去到南海金沙洲中海金沙湾售楼部、样板房了解了相关情况，并得知该楼盘的售楼时间等信息。由于被告的父亲大部分生意收入均直接存到原告处，在被告的父亲决定购买涉案房屋后，原告与被告的父亲就出资问题达成了如下一致意见：（1）涉案房屋由被告与被告的父亲二人共有；（2）因购房优惠权是属于原告的，且被告的父亲需要出售金贵街301房的房屋所得款项才能支付涉案房屋的购房款，所以涉案房屋购房款的首付暂由原告垫付，并暂由原告代替被告的父亲与被告共有涉案房屋；（3）待金贵街301房的房屋出售后，所得价款先支付涉案房屋的购房款中，不足部分，由被告向银行按揭贷款。（4）金贵街301房的房屋由被告的父亲委托原告去销售。2007年1月20日，被告、原告与佛山市中海房地产发展有限公司（以下简称“中海地产公司”）签订《中海金沙湾认购书》，证实被告事先已有购买涉案房屋的意向。2007年1月25日，被告、原告与中海地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），房屋总价为644097元，首付款为194097元，证实被告与中海地产公司之间的购房合同关系是真实的、合法有效的。购房合同签订后，2007年2月13日，被告、原告与第三人签订了《购房抵押贷款合同》（以下简称“贷款合同”），被告在贷款合同上签字确认，即被告作为贷款人之一应对第三人按期履行还款的义务。在购房合同及贷款合同签订后，于2007年2月，原告告知被告的父亲，有人愿意以45万元的价格购买金贵街301房的房屋，征求被告的父亲是否同意出售，被告的父亲同意以45万元的价格出售金贵街301房的房屋。此次联系，被告的父亲明确了出售金贵街301房所得价款的处置意见：（1）涉案房屋总价为644097元，扣减金贵街301房出售所得价款45万元，剩余194097元由被告偿还银行的贷款，因此要变更与第三人的贷款合同事项；（2）由原告负责办理更名手续以及变更贷款数额的手续。但原告持不同意见：（1）同意将金贵街301房出售的所得价款45万元抵偿涉案房屋的购房款，但无需变更贷款的数额和年限，该房贷由原告先行垫付，产生的利息也由原告支付；（2）原告认为其工作中常要为客户代垫款项，其所计利息高于房贷利息，目前向银行贷款很难，长期贷款更难，无需变更；涉案房屋由原告先用出售金贵街301房所得价款的45万元偿还贷款，被告负责支付每月的水电费。经原告与被告的父亲沟通之后，被告的父亲同意了原告的意见，暂不变更房贷的现状。因此，涉案房屋本来应该由被告与被告的父亲共有的，变成了目前由原告代持有被告的父亲的份额的状态。3、被告是按揭贷款购买涉案房屋的，被告对第三人承担连带偿还责任，而实际上被告与被告的父亲也是实际偿还贷款的主体。2007年2月13日，被告、原告与第三人签订了贷款合同，证明被告与第三人之间真实合法的贷款合同关系以及抵押关系。被告对涉案房屋的贷款是承担相应履行债务的义务和履行债务不能的风险的。虽然签订贷款合同时约定的还款账户是原告的账户，但是因为被告的父亲委托原告出售的金贵街301房卖得45万元，该笔款项由原告代收，被告与被告的父亲一直要求该45万元应全部作为偿还第三人的贷款，剩余部分由被告自行按期还款。而原告坚持“原告认为其工作中常要为客户代垫款项，其所计利息高于房贷利息，目前向银行贷款很难，长期贷款更难，没有必要一次性偿还那么多，只需按期偿还即可”的意见，且原告没有将金贵街301房出售所得价款45万元还给被告和被告的父亲，再加上被告的父亲大部分生意收入也转给了原告，因此，被告认为，第三人每月在贷款合同上约定的账户扣划的款项应该是被告和被告的父亲的存款，而不是原告的。被告与被告的父亲是涉案房屋按揭贷款的实际偿还主体，与原告无关。4、被告在涉案房屋交付使用后一直居住在内，实际占有涉案房屋。在涉案房屋交付以后，被告一家人实际居住在内，并由被告缴纳相应物业管理费、水电煤气费、电信费用等，被告实际占有了涉案房屋。5、原告主张的在涉案房屋权属上加上被告名字的理由不成立。据原告所述，其当时由于自身年龄原因做不了30年的按揭贷款，故在与中海地产公司签订购房合同时加上了被告的名字，并与被告一起与第三人签订了贷款合同。首先，被告认为原告与案外人黄莹是母女关系，黄莹的年龄与被告相仿，原告如果是因为年龄原因做不了相应的贷款，可以加上黄莹的名字，而没有必要加被告的名字。其次，据原告所述，原告是不具有贷款30年的资格，而非不具有购房资格。如果原告个人做不了相应的贷款，要加上被告的名字，那么原告只需要在贷款合同上面加上被告的名字，而无需在购房合同上再加上被告的名字。因为按揭贷款是拿整个房屋作为抵押的，无论房屋的权属人是谁并不影响第三人实现抵押权；反而在贷款合同上面签字的贷款人是谁、有几名贷款人，则是第三人考虑贷款人是否有足够的偿债能力而发放贷款的重要考量之一。如果第三人认为原告因为年龄问题而不能做30年的按揭贷款，那么只需要在贷款合同上面多加一名符合条件的增加贷款人偿债能力的人即可，原告无需在购房合同上加上被告的名字。因此，涉案房屋的真正权利人是被告与被告的父亲，而非原告。被告主张涉案房屋归其所有没有事实和法律的依据，不应得到支持。二、被告对涉案房屋依法享有二分之一的所有权，被告不同意办理上诉房屋的抵押涂销手续。既然被告是涉案房屋的所有人之一，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告想涂销涉案房屋的抵押权，必须经过被告的同意以及第三人（抵押权人）的同意。本案中，被告有权行使表达自己真实意思的权利，被告明确表示在原告将其在涉案房屋中的份额返还被告的父亲的前提下，被告不同意办理涉案房屋的涂销手续。三、原告要求被告将被告在涉案房屋名下的二分之一权属份额过户到原告名下的主张没有事实与法律依据，应予驳回。本案中，涉案房屋有二分之一的份额属于被告所有，原告主张要求被告将属于被告的二分之一份额过户到原告的名下实在没有事实和法律依据，原告隐瞒本案的事实，违反与被告以及被告的父亲之间的约定，已有侵占他人财产的动机与行为，应承担相应的责任和受法律的制裁。四、本案全部诉讼费用应由原告承担。被告认为原告所诉没有任何事实和法律依据，被告对涉案房屋享有所有权不存在任何争议，原告对本案起诉应负全部责任，本案的全部诉讼费用应由原告承担。综上所述，原告对被告的起诉没有任何事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上驳回原告对被告的所有诉讼请求。另补充：涉案房屋本来由被告及被告父亲共有，由于当时被告所居住的金贵街301房尚未出售，因此向原告借款垫付涉案房屋的首付款，在支付首付款后一个月左右，金贵街301房由原告代为销售，所得价款45万元用于被告偿还原告代垫的首付款约20万元，剩余的25万元用作提起偿还银行的贷款，因此，涉案房屋是由原告及原告父亲支付的房价。第三人辩称，如何偿还贷款是原、被告之间的约定，第三人并不知情，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合采纳证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2006年12月5日，原告与中海地产公司签订《中海金沙湾内部认购优惠权申请书》，双方约定了凭内部认购优惠权申请书参加中海金沙湾内部认购并成功签约，可获楼价98折等内容。2007年1月20日，原告与中海地产公司签订《中海金沙湾认购书》，内容包括：买方彭石英、彭玉铭认购佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾A2座3305房，认购总楼价644097元，定金为10000元，付款办法为首期楼款2017年1月27日前付款30%楼款即194097元（含定金），二期楼款450000元向银行申请按揭等。2007年1月25日，原告、被告与中海地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》。同年2月13日，原告、被告与第三人签订了《购房抵押贷款合同》，原告和被告向第三人借款450000元，期限30年，采用等额本息还款法。2008年6月25日，原告与广东星艺装饰有限公司签订了《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修。2009年3月12日，中海地产公司出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》予原告和被告。2009年7月21日，南海区大沥财政管理所出具《契税完税证》予原告和被告。2009年11月25日，涉案房屋进行了登记，所有权人为原告彭石英与被告彭玉铭，两人各占二分之一份额，权利证号分别为：彭石英0200043367、彭玉铭0200043368。被告的房产证由其个人持有并保管。另查明，涉案房屋的首期楼款、每月按揭供楼款及装修费用由原告支付。2009年被告及其家人搬入涉案房屋居住至今，居住期间的物业管理费、水费、电费、电信费等由被告支付。截止2018年10月23日，涉案房屋在第三人处尚欠未到期本金余额341126.21元。本院认为，本案争议的焦点是：原告对涉案房产是否享有单独的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案所涉房产的产权证已载明了所有权人，物权清晰。物权登记具有公示、公信的效力，如果要通过诉讼确认、变更不动产的登记权属，必然会影响到基于物权登记信赖而发生的其他交易行为或民事活动之结果，并可能涉及第三人利益或社会公共秩序。因此，本案中依法应对彭石英的诉讼请求是否具备充分的事实和法律依据予以审查，这既是当事人对其诉请所依据的事实所应承担的基本举证责任，也是法院对诉讼真实性、合法性进行实质审查的必然要求。现分析如下：一、从涉案房屋取得物权登记的原因行为来看，原、被告在庭审中均确认购买房屋的初衷是给被告的父亲居住，且事实上该房产于2008年交付及装修后，被告及其家人自2009年居住使用至今，并交纳了物业管理费、水电费等费用。原告主张涉案房屋是因按揭需要借名购房，与其在庭审中的陈述相互矛盾，如果仅仅是借名购房，那原告在近十年期间对涉案房产不使用、亦不主张全部产权，显然不符合常理，本院对原告的此项主张不予采纳。二、从涉案房屋物权登记的动态过程来看，被告参与了房屋购买的全部过程。在涉案商品房的购买过程中，《中海金沙湾认购书》、《商品房买卖合同》、《房屋抵押贷款合同》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《契税完税凭证》记载的主体均为原告彭石英与原告彭玉铭两人。因此，被告是房屋的所有权人之一，原告在购买涉案房屋的全过程中是知晓和确认的。三、从涉案房屋登记后相关证件的持有和保管来看，原、被告分别持有个人名下的《房地产权证》，其中粤房地权证佛字第××号《房地产权证》登记的房地产权属人为被告，一直由被告持有并保管。此外，被告还保管了涉案房屋的《商品房买卖合同》、《房屋抵押贷款合同》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《契税完税凭证》等材料的原件。被告作为房屋产权所有人之一，其上述做法符合日常生活经验。四、至于在购房和使用过程中，如何支付涉案房屋的相关费用，房屋共同所有人可对此进行协商和约定，其内部的约定并不影响涉案房屋登记的效力。本案中涉案房屋由原告交付了首期楼款和向第三人支付了按揭款以及支付了涉案房屋装修费用的事实，被告并无异议，但原告因此主张涉案房屋的全部产权，缺乏法律依据，本院不予采纳。因购买涉案房屋所需产生的各项款项的分担，可由相关当事人另循法律途径解决。由此可见，原告不能提供有效证据证明涉案不动产登记簿记载的情况与真实权利状态不符，故本院对原告要求确认涉案房屋归其所有的主张不予支持。鉴此，原告要求被告协助办理抵押涂销手续和将涉案房产办理过户登记到原告名下的主张，本院亦不予支持。至于双方争议的金贵街301房的产权、出售款数额及是否已作为本案涉案房屋的首期楼款和按揭款，本院在本案中不作处理，原、被告亦可另寻其他途径救济。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾A2座3305房登记在彭石英名下的二分之一份额归彭石英所有；二、驳回彭石英的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取13000元（彭石英已预交），由彭石英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄旭红二〇一八年十二月六日书记员  谭韵琴