内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2018）内0302民初1881号原告（反诉被告）：陈赵洋，女，汉族，1966年1月1日出生，公民身份证号码：×××，个体，现住乌海市。委托代理人1：李光禄，内蒙古坤泰律师事务所律师。委托代理人2：李佳朋，内蒙古坤泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌海市通用时代商贸有限公司，统一社会信用代码：×××，住所：乌海市海勃湾区新华东街北一街坊3号通用时代广场四楼。法定代表人：张励，执行董事。委托代理人：王双全，男，汉族，1980年3月8日生，公民身份号码：×××，该公司职员，住乌海市海勃湾区。委托代理人：段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。原告(反诉被告)陈赵洋与被告乌海市通用时代商贸有限公司（反诉原告，以下简称时代商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告提出反诉，本院合并审理。原告的两位委托代理人和被告的两位委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2018年的租金62793元；2、请求依法判令被告向原告支付自2018年6月1日起至起诉之日止的违约金3139.65元（计算方法：62793元×0.005×10天）以及自起诉之日起至付清租金之日止的违约金（持续计算）（上述两项合计65932.65）；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年12月20日，原告购买了内蒙古银泰房地产开发有限公司开发的乌海市海勃湾区新华东街北一街坊3号通用时代广场二层商铺76号商品房，购买后原告与被告在2014年7月19日签订了《通用时代广场委托经营合同书》（下称"合同"），根据合同第二条回报金额及支付方式的约定，"1、经双方协商一致同意，乙方在签订本协议后，向甲方按年支付租金(每年5月31前支付）；......4、乙方实付甲方租金：第一年(大写)伍万伍仟捌佰壹拾陆元整(小写)RMB：55816元；第二年(大写)伍万伍仟捌佰壹拾陆元整(小写)RMB：55816元；第三年(大写)陆万贰仟柒佰玖拾叁元整(小写)RMB：62793元；第四年(大写)陆万贰仟柒佰玖拾叁元整(小写)RMB：62793元；第五年(大写)陆万玖仟柒佰柒拾元整(小写)RMB：69770元；第六年(大写)陆万玖仟柒佰柒拾元整(小写)RMB：69770元；......"被告在一次性支付的第一年，即2015年5月1日至2016年4月30日的租赁费后，剩余年限的租金，被告应按照约定于每年5月31日前给原告支付。但被告自2016年开始，违反协议约定不按时按约定租金数支付租金，原告经过长时间与被告协商后，2016年7月5日被告才按约定租金的90%支付了原告2016年5月1日至2017年4月30日的租金50234元，2017年5月25日扣减后才按约定租金的80%支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金50234元。2018年5月31日已过，被告至今尚未支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金。被告时常违约，扣减租金，因此原告将被告诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）辩称，对于原告的诉讼请求的第一项请求的租金，我方无力支付这么多，第二项请求的违约金过高，应予调整，该约定已经超过了年利率24%。对于事实与理由方面，原、被告双方签订委托经营管理合同属实。但是在合同履行的过程中，签订合同所依据的客观情况发生了重大变化，由于本地人口负增长、经济下滑以及万达进驻乌海，导致被告在统一的经营中出现了亏损的情况，亏损致使被告无力继续履行合同，致使我方向贵院也提起了反诉。所以为了保护双方的合法权益以及为了形成互惠双赢的局面，对于原告请求的租金，应当予以调整，按4%，或者解除合同，由原告广大的业主，以合伙的行使或者设立公司的行使进行经营。原告为证明主张，除陈述外，提交证据有商品房买卖合同复印件、二〇一四年版通用时代广场委托经营合同书复印件，被告对原告所述及提交证据均予以认可，但辩称委托经营连年亏损，提交公司财务利润明细表一份，该表载明2015年至2018年1-4月的收入、费用和利润总额情况，2015年至2017年连年亏损，累计亏损额2012万元，2018年1-4月亏损额143.97万元。原告对被告提交财务表不认可，称是被告自行制作。被告表示可以由原告指定鉴定机构进行审计，原告表示与其诉讼无关。经审理查明，2012年12月20日，原告陈赵洋与内蒙古银泰房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”，购买通用时代广场二层商铺76号房，建筑面积48.67平方米，总价775224元。2014年7月19日，原告与被告乌海市通用时代商贸有限公司签订“通用时代广场委托经营合同书”，约定原告将其购买的商铺委托被告经营，委托经营期限为10年，自2015年5月1日起至2025年4月30日止，租金按购房款8%至12%的比例每两年递增1%，原告每年按租金的10%向被告支付管理费，被告给付原告的租金为扣除管理费后的实际金额。合同还对违约责任进行约定，即被告如未按时向原告支付回报金额，应承担违约责任，除本合同规定支付甲方应得回报金额外，应自第三十一天起，每逾期一日按拖欠回报金额5‰，向原告支付违约金。2018年5月31日前，被告应向原告支付第四年的租金62793元。被告以不具备履行能力为由拒绝支付，故原告诉至本院。另查明，被告乌海市通用时代商贸有限公司在工商部门登记成立时间为2013年3月11日，出资人为内蒙古通用控股集团有限公司，2017年6月2日出资人变更为徐创理，公司性质变更为自然人独资的有限责任公司，2017年12月7日，公司法定代表人变更为张励，2018年3月16日，出资人变更为安强。本院认为，原告购买的位于“通用时代广场”内的商铺，与所在楼层及整体商场是不可分割的组成部分，在使用功能上受整体部分的限制，依据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，属建筑物的区分所有权。原告与被告签订的十年期委托经营合同，合同约定内容对双方均有拘束力，经双方协商、法定单方或仲裁、审判机关裁决，可以解除或变更。该合同是被告对原告购买商铺返租再管理经营，双方及经营商铺均能获利的约定，合同的权利、义务是各自的，但获取的利益是共分的，因此在利益上是共同依赖的。原告诉请被告按合同的约定以购买商铺总价款的9%给付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金，被告辩称因商场外部情形的变化，导致连年亏损，已无力按合同约定再负担租金，在诉讼中提交2015年至2018年1月-4月的收支明细，原告不认可，称该表系被告单方制作；被告表示可由第三方机构鉴定，但原告表示与其要求给付租金无关。经审查，该明细载明2015年至2017年三年均亏损，2018年1月至4月仍在亏损：在收入方面，被告返租商铺联营抽点收入出现大幅下降，其余方面变动不大。对此，包括原告在内的商铺业主，未能形成统一的解决意见。原告依据合同约定诉讼主张，是对自身权益的保护，但权益的实现，取决于被告的经营与否、经营好坏、偿还能力等因素存在着不确定性。为此，本院以多种方式进行释明，双方均有变更租金比例继续今年经营的意愿，仅在租金比例的确定上存在分歧。综合双方在租金比例方面的意见，参照与“时代广场”同地段的经营状况，以及民间借贷逾期利率的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定，本院变更原、被告双方委托经营合同对2018年5月1日至2019年4月30日期间租金比例9%的约定，变更为按购房总款的6%比例给付租金，对原告诉讼要求给付违约金请求不予支持，同时变更被告按租金总额的10%抽取管理费的约定，考虑商场经营成本支出，且促动被告改善经营管理，变更为按租金总额的5%抽取管理费。而被告反诉请求解除双方的委托经营合同，综合以上情形，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，判决如下：一、变更原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年7月19日签订的委托经营合同对2018年5月1日至2019年4月30日期间租金按购房总价款9%给付的比例，变更为，2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金比例按购房总价款的6%执行，被告于本判决生效之日起三日内按变更后的租金比例给付原告2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金46513.44元（不包括管理费），同时，2018年5月1日至2019年4月30日期间的管理费收取比例，变更为租金总额的5%；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448.32元，反诉费100元，共计1548.32元，由被告（反诉原告）负担，于上述期限一并给付原告（反诉被告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的期限届满之日起的法定期限内，向本院申请执行，申请执行的期间为二年，在法定的期限内不申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 蒋宏儒审 判 员 孟庆光人民陪审员   张秀瑛 二〇一八年十二月二十七日书 记 员 高晨晨