安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初1754号原告：马玉民，男，1935年12月2日出生，汉族，住阜阳市颍**。委托诉讼代理人：龚琪山，安徽颍州律师事务所律师。被告：江黎丽，女，1982年2月15日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：梁晓华，女，1955年3月15日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：张远，男，1981年1月31日出生，汉族，住阜阳市颍州区。以上三被告共同委托诉讼代理人：杨朝辉，安徽蓝邦律师事务所律师。被告：江可胜，男，1957年10月8日出生，汉族，住阜阳市颍州区。原告马玉民诉被告江黎丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理，审理后于2016年12月1日作出（2016）皖1202民初3194号民事裁定书，裁定驳回马玉民的起诉，马玉民不服，提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2017年2月20日作出（2017）皖12民终309号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令本院继续审理。本院于2017年5月24日重新立案，审理后于2017年9月30日作出（2017）皖1202民初3214号民事判决书，判决驳回马玉民的诉讼请求，马玉民仍不服，提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2018年2月25日作出（2017）皖12民终3850号民事裁定书，以一审认定基本属实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2018年3月26日再次重新立案，依法追加梁晓华、张远、江可胜为共同被告参加诉讼，原告于2018年6月15日申请文检鉴定，鉴定机构于2018年9月14日作出鉴定结论，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告马玉民及其委托诉讼代理人龚琪山，被告江黎丽及其与被告梁晓华、被告张远共同委托诉讼代理人杨朝辉到庭参加了诉讼，被告江可胜经本院公告传唤，未能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马玉民向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认房屋买卖合同有效，被告协助原告办理房产证；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：我和原房主（甲方）江黎丽父母江可胜、梁晓华都是老熟人，甲方委托我帮忙把该套房屋卖出去还账。早在1995年5月3日甲方在收到房款后已将中国房地产开发总公司安徽阜阳市公司房屋销售单0001577号原始单据交给原告。后因在办理过户问题上由于甲方只有原始购房发票,必须先交契税才能办理房产证后才可过户,口头约定甲乙双方按政府规定支付税费，乙方暂欠房款2400元。甲方说你写个2400元借条放在这里,待过户时看契税多少再商谈具体数字。由于双方都是老熟人，并且房款大部分已支付，甲方就把购房原始发票交给了我，本想仅欠这一点房款不会引起纠纷，不久江可胜江黎丽就起诉我，经法庭调解，我将房屋余款2400元付清，江可胜、江黎丽撤诉，至此房款全部付清，房屋产权归原告所有。甲方江可胜、江黎丽理应有责任协助原告办理房产过户手续，可找不到他们，无奈诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。江黎丽、梁晓华、张远共同委托诉讼代理人代为辩称，一、原告不是本案适格原告，原告对涉案房产没有请求权。二、本案的合同是无效合同。1、该合同被告的签字并非其本人签字。2、该合同签订日期是1995年5月3日，江黎丽未成年，属于限制行为能力人，签订房屋买卖合同不属于其能力范围之内的事。三、根据相关法律规定，未有合法登记证书的房产不得转让。四、该房屋买卖合同并非当事人真实意思的表示，名为买卖实为还款的一种担保，该合同应属无效。五、原告的陈述与事实不符且自相矛盾，原告诉状中称委托卖房还账，那么原告就是中间人，不是买受人，无权要求确认合同有效，请法庭驳回原告的诉讼请求。江可胜未答辩。经审理查明：江可胜、梁晓华系江黎丽的父母，张远系江黎丽丈夫，1995年江黎丽13周岁，当时江可胜、梁晓华夫妻以其女儿江黎丽名义购买位于阜阳市颍州区二里井新村80号楼603室房屋一套，建筑面积67.7平方米，因江可胜夫妻借马玉民款没有归还，1995年5月3日双方协议以房抵债，当时由马玉成（又名马明强）执笔用印蓝纸垫着书写“售房协议”双方各一份，内容为：“甲方阜阳市纺织厂家属院江黎丽，乙方阜阳市颍上路105号马川。经双方协商：甲方将阜阳市二里井新村80栋603号房建筑面积67.7平方米住房一套（内二室一厅、卫生间、厨房等）作价贰万玖仟元整售给乙方。并将阜阳市房屋销售单NO：0001577号单据交给乙方。注：甲方93年11月15日借乙方贰万五千元（月息1分）累计本息贰万玖仟元整，现借条收回，恰巧抵付房款。故此套房产自本协议双方签名起全归乙方所有。房产证由乙方自办。甲方江黎丽，乙方马川。1995年5月3日”。“售房协议”中除落款“江黎丽”、“马川”签名之外，其余主要内容均为马玉成执笔书写。因当时案涉房屋没有办理房产证，江可胜夫妻便把购买案涉房屋的发票，印有“中国房地产开发总公司安徽阜阳市公司房屋销售单0001577号”原始单据交给原告，销售单载明房屋位置二里井新村，购房单位江黎丽，楼房编号80，房间编号603，建筑面积67.7，总计人民币25394.27元。在江黎丽成年后，江可胜将卖方持有的该份“售房协议”交给了江黎丽，本案诉讼中江黎丽提供《售房协议》下面“马川”字样经鉴定为马玉民书写。马玉民将自己持有上述“售房协议”马川擅自改为马州，其他内容未变。马玉民书写“保证书”一份，内容为：“保证书，我们是老朋友，关系十分友好，关于二里井新村80号楼603室买卖手续清楚，无任何争议，绝对帮助该房产办理手续。”江可胜在该保证书下面签名确认。另查明：2002年江黎丽曾向本院提起诉讼，要求马玉民偿还借款2400元。马玉民在该案庭审中称，“江可胜妻子托我把她在二里井新村80号楼一单元603室房屋一套帮忙卖出去，后经我介绍卖给我的一位亲戚，价格29000元，当时约定房产证过户税归卖方出，费是买方出，我们押卖方2400元，没有给，江可胜妻子让我这个中间人写个借条，后买方多次找卖方去办理房产过户手续，但卖方一直不去”。后经调解，马玉民偿还了2400元，江黎丽向法院申请撤诉，本院于2002年6月12日作出（2002）州民一初字第365号民事裁定书，准许江黎丽撤回起诉。该裁定书中被告基本情况中括号注明马玉民曾用名马州。原告提供的阜阳市农村能源办公室、阜阳市公安局向阳路派出所共同出具的证明载明：马玉民曾用名马州。原告提供的阜阳市颍东区河东街道办事处闫前社区居民委员会证明载明：马玉民曾用名马州。原告提供的阜阳市第九中学、阜阳市颍泉区中市街道车站社区居委会、阜阳市公安局颍上路派出所共同出具的证明载明，马玉民曾用名：马州、马川。后阜阳市第九中学在该证明上注明：此证明只证明马玉民系我校教师马燕的父亲，并在此居住，不证明其曾用名。阜阳市公安局颍上路派出所在该证明上注明：此证明中，我所只能证明马玉民在本辖区内居住，不能证明马玉民的曾用名。再查明：双方诉争房屋，2017年1月17日已登记在江黎丽和其丈夫张远名下。（2017）皖1202民初3214号卷2017年7月28日庭审中，江黎丽称案涉房屋抵给马川了，但自己又不能提供马川的住址电话等身份信息。《售房协议》执笔人马玉成称，《售房协议》是江黎丽母亲让其代写，《售房协议》落款“江黎丽”签名是江黎丽本人所签。2018年5月10日本院对江黎丽问话，江黎丽称，诉争房屋系其父母出资购买的，收据上是江黎丽的名字，“售房协议”上面“江黎丽”字样不是其本人所签，谁签的不清楚，该“售房协议”是2016年江可胜给的，江可胜讲他已经把房子买回来了，“售房协议”也退回来了，谁知道马玉民手里还有一份售房协议。又查明：在本案审理过程中，马玉民于2018年6月15日申请文检鉴定，本院依法委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定，该所于2018年9月14日出具金陵司法鉴定所（2018）文鉴字第273号鉴定意见书，结论为江黎丽提供《售房协议》上面11行内容是马玉成书写，下面“马川”是马玉民书写；江黎丽提供《售房协议》上面11行内容与马玉民提供《售房协议》上面11行内容是同一人书写；马玉民提供“保证书”下面“江可胜”字样倾向认为是江可胜本人书写。上述事实，由双方身份证、阜阳市农村能源办公室和阜阳市公安局向阳路派出所共同出具的证明、阜阳市颍东区河东街道办事处闫前社区居民委员会出具的证明、双方各自提供售房协议、保证书、南京金陵司法鉴定所鉴定意见书、证人证言及当事人陈述等，予以证实。本院认为，虽然马玉民提供的《售房协议》上的签名为“马州”，江黎丽提供的《售房协议》上的签名为“马川”，但双方提供的《售房协议》其他内容基本一致，购房票据原件也在马玉民处保管。被告方称是和“马川”签订的协议，马玉民和“马川”不是同一个人，但被告方不能提供“马川”的身份信息。阜阳市农村能源办公室、阜阳市公安局向阳路派出所共同出具的证明能证明马玉民和马州是同一人，结合其他证据，能证明马玉民、马州、马川是同一人。即使马玉民在签订《售房协议》前没有曾用名，但从鉴定意见书可以看出，江黎丽持有《售房协议》落款乙方（购房人）处“马川”确实是马玉民所签，可以认定马玉民用“马川”名购买案涉房屋，至于江黎丽持有《售房协议》落款甲方（售房人）处“江黎丽”字样是谁所签，现有证据无法查清，但该《售房协议》落款时间为1995年，当时江黎丽才13周岁属于未成年人，没有经济能力购房，江黎丽也认可该房屋系其父母给其购买的，且称自己持有的这份“售房协议”是2016年江可胜给的，同时称江可胜讲他已经把房子买回来了，“售房协议”也退回来了。说明江可胜对将案涉房屋卖给马玉民是知情并且同意的，马玉成称《售房协议》是江黎丽母亲让其书写，《售房协议》落款“江黎丽”签名是江黎丽本人所签。因双方持有《售房协议》执笔人均为马玉成，马玉成是案件的重要知情人，证言效力相对较高，可以认定江黎丽母亲梁晓华对将案涉房屋卖给马玉民是知情并且同意的。不论《售房协议》落款是江黎丽本人所签还是他人代签，因被告事实持有一份同原告主要内容一致的《售房协议》，且该协议形成时江黎丽未成年，诉争房屋系江可胜梁晓华夫妻出资购买，当时并没有登记在江黎丽名下，马玉民以马川名义与江可胜梁晓华夫妻洽谈完成购买该房屋事宜，并达成协议，符合法律规定，马玉民应支付的购房款已履行完毕，现案涉房屋登记在江黎丽和张远名下，具备了过户条件，江黎丽和张远夫妻应履行协助过户的义务。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马玉民与被告江可胜、梁晓华、江黎丽买卖位于阜阳市颍州区二里井新村80号楼603室房屋的行为有效。二、被告江黎丽、张远协助将位于阜阳市颍州区二里井新村80号楼603室房屋过户到原告马玉民名下，于判决生效之日起十日内履行完毕；因过户发生的税费，由原告马玉民负担。案件受理费3300元，鉴定费6700元，由被告江可胜、梁晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  马怀利审 判 员  杨晓静人民陪审员  江 珍二〇一八年十二月二十二日书 记 员  吕情情