广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3419号上诉人（原审被告）：佛冈县昌川房地产开发有限公司，住所地：佛冈县。法定代表人：李志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊杰，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷杏玲，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱伟南，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。上诉人佛冈县昌川房地产开发有限公司（以下简称昌川公司）因与被上诉人朱伟南商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。昌川公司上诉请求：1、请求撤销(2018)粤1821民初916号民事判决书第二项判决，依法改判上诉人从2018年5月1日起按涉案商品房的同地段同类房屋的租赁标准支付逾期交付违约金。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清。1、涉案商品房的交付时间应为2018年4月30日前交付。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》，上诉人与被上诉人己明确对涉案房屋交付的时间作出变更，补充协议约定的有两种交楼条件:(1)如被上诉人要求涉案商品房在取得《建设工程竣工验收报告》(指由建设单位、施工单位、设计单位、勘验单位、监理单位共同签署)为交楼条件的，涉案商品房在2017年4月30日前交付。(2)、如被上诉人要求涉案商品房在取得《工程竣工验收登记备案表》为交楼条件的，涉案商品房交楼时间相顺延一年(即2018年4月30日前交付)，根据被上诉人在起诉状陈述，其要求的交付条件为取得《工程竣工验收登记备案表》，因此，涉案的商品房交付时间为2018年4月30日前。2、涉案商品房的逾期交楼违约金应按涉案商品房的同地段同类房屋的租赁标准支付。退一步说，即使涉案商品的交付时间应为2017年4月30日前交付，由于《商品房买卖合同》的主合同没有对逾期交楼的违约金支付标准作出约定，同时《补充协议》约定的逾期交楼违约金是特别针对“被上诉人同意以第二种交楼条件(即以取得《工程竣工验收登记备案表》为交付条件，原交楼时间)顺延一年”这一情况而约定的违约金，并不适用于其他情形，即合同没有约定逾期交楼违约金的支付标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同》第十七条的规定，涉案商品房的逾期交付违约金应按涉案商品房的同地段同类房屋的租赁标准支付。朱伟南答辩称，坚持一审意见，请求驳回上诉人的上诉请求。朱伟南向一审法院提出诉讼请求：1.判令昌川公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号2015xxxxx），按法定交房条件交付房屋（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山××街××房）；2.判令昌川公司自2017年4月30日起至实际向朱伟南交付符合交房条件的房屋之日止，向朱伟南支付逾期交房违约金[暂计算至2018年4月22日（357）为22782.25元]，若判决生效后昌川公司仍无法交付符合交房条件房屋的，昌川公司先行向朱伟南支付至执行之日为止产生的违约金；3.本案诉讼费由昌川公司承担。一审审理查明：2015年12月13日，（乙方）朱伟南与（甲方）昌川公司签订《商品房买卖合同》，朱伟南购买由昌川公司开发建设的位于佛冈县龙山镇龙山××街××房，总房价为319079元，建筑面积93.54平方米，房屋交付时间为2017年4月30日前。合同第九条交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对房屋相关设施设备的交付条件进行了约定。逾期交付责任约定按《商品房买卖合同补充协议》处理。同日，朱伟南与昌川公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第3条对房屋交付标准、期限约定进行了修改，3.1乙方同意将《商品房买卖合同》第九条、第十条的交房条件修改为：甲方在该商品房/商铺项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，乙方同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。若乙方要求交房条件为“该商品房/商铺项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房/商铺建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件”，则乙方同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年，此并不构成甲方逾期交付的违约行为，视为乙方给予甲方履约的宽限期。3.4如乙方同意该商品房/商铺在取得工程竣工验收报告后即可办理提前收楼手续，并同意甲方发出收楼通知之日起1个月内安排乙方收楼。乙方办理收楼手续后即视为甲方已按本合同约定履行交付房屋的义务。若乙方要求在取得该房屋所在项目的工程竣工验收登记备案表后收楼的，乙方确认同意将本合同约定的收楼时间顺延至建设行政主管部门出具《工程竣工验收登记备案表》之日，甲方承诺在取得工程验收报告之日起十二个月内办妥《工程竣工验收登记备案表》，逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，甲方每日按乙方已交付房价款的万分之二计付延期交付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，朱伟南交付了全部购房款319079元（其中150000元为贷款）及契税4786.19元。案涉房屋的工程项目至今未取得《工程竣工验收报告》及《工程竣工验收登记备案表》。朱伟南认为昌川公司存在逾期交房的违约行为，请求昌川公司承担逾期交房的违约责任。一审法院认为：朱伟南与昌川公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。朱伟南已支付了购房款给昌川公司，昌川公司应当在约定的期限内将符合交付条件的房屋交给朱伟南。一、关于房屋的交付标准问题。《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件为：该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请……。”的规定及参照广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》：“商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的意见，《商品房买卖合同》中约定的交房条件符合上述规定，涉案房屋的交付条件应是工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明文件。（二）昌川公司能否以《合同补充协议》第3条第1款、第4款的约定为依据延期至2018年4月30日前交楼的问题。《合同补充协议》第3条第1款、第4款的约定买受人同意出卖人在该商品房取得《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若要求交房条件为“该商品房竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件”或者要求取得《工程竣工验收备案登记表》后收楼的，则交楼时间相应顺延壹年。朱伟南认为，在签订合同时昌川公司并未告知朱伟南该补充协议的约定，且该约定免除了昌川公司逾期交楼的义务，应为无效约定。昌川公司认为，根据该约定，昌川公司取得建设工程竣工验收报告就可交楼，如果朱伟南要求取得建设工程质量监督机构出具的商品房符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件才收楼的，那么房屋交付时间顺延至2018年4月30日。一审法院认为，朱伟南与昌川公司签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋交付日期为2017年4月30日前，补充协议与前述约定的房屋交付日期及交付条件均不一致。而作为合同附件的补充协议与商品房买卖合同系同日签订，对此，昌川公司未提供有效证据证明双方对房屋交付日期及条件进行了合意变更，在此情形下，涉案房屋交付日期和交付条件应以《商品房买卖合同》的主文约定为准，昌川公司应按照主合同的约定履行交房义务。昌川公司在本案中援引该条款主张朱伟南同意延期至2018年4月30日前交楼的辩称，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。三、关于双方约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。昌川公司应该在2017年4月30日前将房屋交付给朱伟南，逾期交房的应该承担支付违约金的违约责任，对于违约金的计算标准，《商品房买卖合同补充协议》第3条第4款中有约定，根据该款的约定，计算违约金的起始时间为建设行政主管部门出具《工程竣工验收登记备案表》之日的60日，但涉案的商品房的工程项目至今未取得《建设工程验收报告》及《工程竣工验收备案登记表》，涉案房屋的工程项目何时能够取得《建设工程验收报告》及《工程竣工验收备案登记表》尚未能确定，若以补充协议约定的起始时间计算违约金的，显然是减轻了昌川公司的违约责任，对守约方不公平。因此，一审法院认为违约金的计算起始时间应为《商品房买卖合同》约定的交付期限的次日，即2017年5月1日。双方约定每日按已付房价款的万分之二计算违约金并不过高，对昌川公司要求适当减少违约金的辩称，一审法院不予采纳。对昌川公司认为涉案房屋未能按时交付的原因是实际施工人的造成的，请求减轻昌川公司的逾期交房的违约责任，昌川公司与实际施工人之间因工程款发生纠纷与朱伟南无关，不能成为昌川公司减轻逾期交房的违约责任的理由，对昌川公司的该请求，一审法院不予支持。综上，朱伟南与昌川公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，昌川公司应支付自2017年5月1日起至交付房屋之日止的违约金给朱伟南，暂计算至2018年4月22日为22782.24元（319079元×0.02%×357天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、朱伟南与昌川公司于2015年12月1日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、昌川公司于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金22782.24元（暂计算至2018年4月22日，后续违约金每日按已付房价款的万分之贰计算至交房之日止）给朱伟南。案件受理费370元，减半收取计185元，由昌川公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：(一)涉案商品房的交付时间应如何确定；(二)一审判决认定的违约金标准是否恰当。(一)关于涉案商品房的交付时间应如何确定问题。由于在双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十一条已经明确约定，出卖人应当在2017年4月30日前，向买受人交付已取得房屋测绘报告及建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。因此，本案中，买受人要求出卖人昌川公司于2017年4月30日交付涉案房屋，依据充分，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。对于昌川公司上诉提出双方当事人已通过补充协议变更交房条件的问题。因在双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中，对于交房时间及交房标准有非常明确的约定，而非约定不明，并不存在需要通过签订补充协议进一步明确或补充的情形。而按照该补充协议的相关约定，是明显减轻了出卖人的交房责任，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十八条关于“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，对交房时间和交房标准的认定，仍应以《商品房买卖合同(预售)》的约定为准。即涉案商品房的交付时间为2017年4月30日前。昌川公司的该项上诉请求依据不足，本院依法不予采纳。(二)关于一审判决认定的违约金标准是否恰当的问题。对于违约金标准的问题，昌川公司上诉提出的主要理由是认为双方并未对逾期交房违约金标准进行约定，故违约金应当按照同地段的租金标准计算。对此，本院认为，主合同第十二条对逾期交房违约金的具体标准未作出明确约定，根据该合同第二十八条的约定，双方对主合同中未约定的内容，可以通过补充协议的方式进行约定。相应的，双方在补充协议第3条第（4）款中约定逾期交房的违约金标准为每日万分之二，故一审判决按照每日万分之二计算违约金并无不妥。昌川公司上诉要求按照同地段租金标准计算违约金没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人佛冈县昌川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月二十二日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。