山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民初748号原告（申请执行人）：贾晋燕，女，1983年12月12日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：李阳，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，山西华炬律师事务所律师。被告（执行案外人）：卢社杰，男，汉族，1965年8月17日出生，住山西省河津市，身份证号×××。委托诉讼代理人：谢为民，男，运城市开发区法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：郝逸云，女，1968年10月13日出生，住山西省河津市。第三人（被执行人）：河津市辛意达商贸有限公司，住所地河津市康家庄新村门面房70号。法定代表人：高喜样，总经理。第三人（被执行人）：李琳，男，汉族，1982年2月12日出生，住太原市万柏林区。第三人（被执行人）：山西乾得龙房地产开发有限公司，住所地山西省运城市空港新区康杰北路36号（空港国际建材家居城综合楼）。法定代表人：李连杰，董事长。委托诉讼代理人：姚碧波，男，该公司办公室主任，住山西省运城市。第三人（被执行人）：河津市圣泽金属制品有限公司，住所地山西省河津市清涧办事处西庄村。法定代表人：张太康，总经理。第三人（被执行人）：河津市飞天贸易有限公司，住所地河津市城区街道办事处城北村。法定代表人：赵伟杰，总经理。原告贾晋燕与被告卢社杰、第三人郝逸云、河津市辛意达商贸有限公司、李琳、山西乾得龙房地产开发有限公司、河津市圣泽金属制品有限公司、河津市飞天贸易有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾晋燕及委托诉讼代理人李阳、张帅，被告卢社杰的委托诉讼代理人谢为民，第三人山西乾得龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人姚碧波到庭参加诉讼。第三人郝逸云，河津市辛意达商贸有限公司、李琳、河津市圣泽金属制品有限公司、河津市飞天贸易有限公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。原告贾晋燕诉讼请求：1、准许执行被告卢社杰所购山西乾得龙房地产开发有限公司的房屋及对应土地；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月30日，太原市中级人民法院（2015）并民初字第89号对原告贾晋燕与第三人郝逸云、河津市辛意达商贸有限公司、山西乾得龙房地产开发有限公司等借款合同纠纷一案作出民事判决书：1、郝逸云于本判决生效后十日内支付原告借款本金3300万元及利息300万元（计算至2014年8月6日）以及从2014年8月7日起至本判决确定给付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计息）；2、河津市辛意达商贸有限公司对上述第一项中的2700万元本金及相应利息承担连带清偿责任；3、被执行人李琳、山西乾得龙房地产开发有限公司、河津市飞天贸易有限公司、河津市圣泽金属制品有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；4、驳回原告对被告彭林生的诉讼请求；5、驳回原告其他诉讼请求。第三人（被执行人）山西乾得龙房地产开发有限公司不服上诉于山西省高级人民法院，该院于2016年12月26日作出（2016）晋民终350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被执行人均未主动履行。原告申请强制执行，太原市中级人民法院依法立案执行。2018年3月15日，被告（案外人）卢社杰对执行标的提出书面异议。太原市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）晋01执异47号执行异议裁定：解除对卢社杰所购房屋及对应土地的查封。被告（案外人）卢社杰称其于2016年7月12日与山西乾得龙房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于运城市空港新区建材中路（2008）第014421701167号土地上的住宅和商铺，并办理网签登记。但原告早于2014年12月就向太原市中级人民法院提出诉前财产保全申请，该院于2014年12月16日作出（2014）并民保字第38号民事裁定书，裁定冻结郝逸云、河津市辛意达商贸有限公司、彭林生、李琳、山西乾得龙房地产开发有限公司、河津市圣泽金属制品有限公司、河津市飞天贸易有限公司银行存款3864万元或查封、扣押其相应价值的财产。2014年12月22日，太原市中级人民法院依法对第三人（被执行人）山西乾得龙房地产开发有限公司名下位于运城市空港新区康杰北路36号国际建材城古玩城【房权证运（港）字第0005242号、运（航）国用（2008）第014421701167号】和16#大卖场【房权证运（港）字第00010565号、运（航）国用（2008）第014421701168号】的房屋及土地使用权进行查封，现仍处于查封状态。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”所以，被告根本无法在涉案房屋及对应土地使用权处于查封状态下办理网签登记。太原市中级人民法院在未查清事实的情况下，错误作出解封裁定，应当依法予以纠正。假使国土资源、房地产管理部门明知涉案房屋及土地使用权已被法院查封，仍然为被告办理网签登记等权属变更、转移登记手续，原告将依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第二款规定，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人进行检举，追究相关部门及人员的刑事责任，并要求相关部门对违法行为予以纠正。综上，原告认为，被告与第三人（被执行人）山西乾得龙房地产开发有限公司在明知涉案房屋及对应土地处于查封状态，仍然签订商品房买卖合同，其行为已经严重违反相关法律法规的规定，侵害了原告的合法权益，应当依法予以纠正。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告卢社杰辩称，被告卢社杰房屋买卖行为在前，人民法院查封房屋在后，而且卢社杰的房屋合法交易之后已经履行完毕，房产已经交付。根据房随地建地随房走处理，房屋买卖关系合法成立，相对应的土地使用权随之发生转移，且被告卢社杰购买的该房屋属于善意第三人。根据相关法律规定，土地使用权与房屋所有权发生冲突时，优先保护善意第三人利益，太原市中级人民法院裁定解除对卢社杰所购买的房屋对应的相应土地解封是正确的。第三人山西乾得龙房地产开发有限公司辩称，1、原告错列我公司为第三人，应列为共同被告。2、原查封的房产两处，16#卖场和古玩城，土地两块167号、168号，根本没有查封案外人杜海军等11户的房屋。原告主张将11户房屋也纳入执行，已经超出原执行范围，如果支持原告请求，土地上1000余户案外人的房屋是否都要执行。3、超标的查封，判决担保债务只有3600万元，查封我公司的两处房屋评估为4822.19万元，足以偿还担保债务。至于现在裁定按流拍价2000余万元抵偿债务，不足偿还还是执行中发生的款额变化和利息增加，可以另行启动查封拍卖程序，查封公司的其他财产，不应侵害案外人持有合法财产的正当权利益。4、查封我公司202.39亩价值7个多亿的土地，等于连土地上的所有房屋全部查封，土地连同房屋远远超过7个亿。原告现在的债务预估5000多万元，查封7个多亿的房屋土地，这不是超标的查封吗？这不是侵害了包括11户在内的1000多户案外人的房屋权益吗？查封土地既不评估又不拍卖更不解封，严重违背了房与地不是同一权利人，只能查封房屋及房屋范围内的土地的强制性规定。5、我公司是民营企业，是靠土地从事房地产开发业务，土地全被查封4年，公司全面瘫痪。无法从事开发、办证、抵押、贷款等经营业务，致民营企业生存困难。与最高法院防止当事人恶意保全，侵害企业不正常经营生产的精神相违背。6、此查封的两块土地，两处房产及空白的不可撤销担保函，是我公司为第三人郝逸云给我公司贷款提供的，我公司从不认识原告，从未和原告发生过任何法律行为。在将空白函给了郝逸云一个月内，我公司还在苦苦等贷款时，方知法院诉前财产保全，原告状告我公司，贷款的担保函却变成了郝逸云几年前借原告款的担保，我公司才知道被骗，现已刑事立案，请求法院查清事实。我公司的担保债务，在土地和房屋不属于同一权利人时，只能查封属于我公司的房屋，不能查封共有的土地，更不能侵害土地上其他房屋权利人的权益，不能长期查封土地、查而不评、不卖。请求驳回原告对11户案外人房屋执行的起诉，维持太原市中级人民法院原裁定。第三人郝逸云、河津市辛意达商贸有限公司、李琳、河津市圣泽金属制品有限公司、河津市飞天贸易有限公司未到庭也未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供第一组证据：1、民事判决书，证明太原市中级人民法院于2015年11月30日对原告与第三人郝逸云等人借款合同纠纷一案作出民事判决书。2、山西省高级人民法院民事判决书，证明第三人山西乾得龙房地产开发有限公司不服上诉于山西省高级人民法院，该院于2016年12月26日作出（2016）晋民终350号民事判决书，驳回上诉，维持原判。3、太原市中级人民法院执行裁定书，证明判决生效后，被执行人均未主动履行。原告申请强制执行，太原市中级人民法院依法立案执行，对被执行人财产依法进行评估拍卖。第二组证据：4、太原市中级人民法院民事裁定书。5、协助执行通知书，证明原告早于2014年12月就向太原市中级人民法院提出诉前财产保全申请，法院于2014年12月16日作出（2014）并民保字第38号民事裁定书，裁定冻结郝逸云等银行存款3864万元或查封、扣押起相应价值的财产。2014年12月22日，太原市中级人民法院依法对第三人山西乾得龙房地产开发有限公司名下位于运城市空港新区康杰北路36号国际建材城古玩城的房屋及土地使用权进行查封，现仍处于查封状态。6、太原市中级人民法院执行裁定书，证明2018年3月15日，被告对执行标的提出书面异议。太原市中级人民法院于2018年4月17日作出执行裁定，解除对被告所购房屋及对应土地的查封。第三组证据：与其中五名被告的通话录音内容。证明对购房一事不知情，涉嫌虚假诉讼。被告卢社杰质证意见：1、证据一真实性无异议，关联性有异议。本案要解决双方当事人的争议焦点，是太原市中级人民法院执行行为的正确性，是原告递交的第一组证据与本案争议焦点不存在关联性，只能证明本案的起因，并不能证明太原市中级人民法院执行行为是否正确。2、证据二协助执行通知书。至今没有看到太原市中级人民法院2014年12月22日查封两处房产的协助执行通知书。作为开发商对社会不特定的公众进行销售，作为房屋购买者并不知情，是善意购买行为。法律依法保护善意第三人合法权益是正确的。原告递交的协助执行通知书并不能证明太原市中级人民法院执行行为错误。反而证明太原市中级人民法院作出解除卢社杰所购房屋对应土地的查封是正确的。第三人山西乾得龙房地产开发有限公司质证意见：对法院的裁判文书真实性没有异议，对关联性有异议。法院在2014年诉前财产保全时查封乾得龙公司3600万元及相应财产，并没有查封11户的房产。已查封财产评估价格4800万元，足够查封其财产了。起诉中把不属于执行范围的东西纳入到执行期间内，原告的证据不能证明主张合法。恰恰证明主张超越了执行异议范围和标的。被告卢社杰提供证据如下：2011年5月30日，与山西乾得龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，2011年6月26日，交款702000元（转账），2016年6月14日，签订网签商品房买卖合同，销售不动产统一发票是2016年6月25日。卢社杰的证据均为复印件，加盖有山西乾得龙房地产开发有限公司的公章。原告贾晋燕质证意见：所有证据均为复印件，不予认可。所有收据都是现金收据和记账，我起诉的被告是购房人，购房人应该有一联收据，复印件都是存根联，这是山西乾得龙房地产开发有限公司为了伪造诉讼虚开的。所有的交易没有银行缴款凭证，不具有真实性。且与提供的证据录音不相符。如果有也是挂名为了办理抵押贷款是虚假的，对证据不予认可。第三人山西乾得龙房地产开发有限公司对卢社杰的证据认可。经审理查明，原告贾晋燕向太原市中级人民法院起诉郝逸云、河津市辛意达商贸有限公司、李琳、彭林生、山西乾得龙房地产开发有限公司、河津市圣泽金属制品有限公司、河津市飞天贸易有限公司借款合同纠纷一案，贾晋燕提出诉前保全申请，太原市中级人民法院于2014年12月16日作出（2014）并民保字第38号民事裁定书，裁定冻结郝逸云、河津市辛意达商贸有限公司、彭林生、李琳、山西乾得龙房地产开发有限公司、河津市圣泽金属制品有限公司、河津市飞天贸易有限公司银行存款3864万元或查封、扣押其相应价值的财产。2014年12月22日，太原市中级人民法院向运城市空港新区管委会城建局发出协助执行通知书，依法查封山西乾得龙房地产开发有限公司名下位于运城市空港新区康杰北路36号建材城、大卖场、古玩城房权证运（港）字第XXXX号、XXXX号房产；期限两年，查封期间不得抵押、变卖、转让等手续。2014年12月22日，太原市中级人民法院向运城市空港新区管委会土地局发出协助执行通知书，依法查封山西乾得龙房地产开发有限公司名下位于运城市空港新区建材中路以东以西运（航）国用（2008）第014421701167号和第014421701168号的土地两宗；期限两年，查封期间不得抵押、变卖、转让等手续。2015年11月30日，太原市中级人民法院作出（2015）并民初字第89号民事判决，判决：1、郝逸云于本判决生效后十日内支付原告贾晋燕借款本金3300万元及利息300万元（计算至2014年8月6日）以及从2014年8月7日起至本判决确定给付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计息）；2、河津市辛意达商贸有限公司对上述第一项中的2700万元本金及相应利息承担连带清偿责任；3、被执行人李琳、山西乾得龙房地产开发有限公司、河津市飞天贸易有限公司、河津市圣泽金属制品有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；4、驳回原告对被告彭林生的诉讼请求；5、驳回原告其他诉讼请求。山西乾得龙房地产开发有限公司不服上诉于山西省高级人民法院，山西省高级人民法院于2016年12月26日作出（2016）晋民终350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被执行人均未主动履行。原告申请强制执行，太原市中级人民法院依法立案执行，目前正在对查封的山西乾得龙房地产开发有限公司的房产和两宗土地进行评估拍卖。2011年5月30日，卢社杰与山西乾得龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，2011年6月26日，交款702000元（转账），2016年6月14日，卢社杰与山西乾得龙房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于运城市空港新区建材中路（2008）第014421701167号土地上的住宅和商铺，并办理网签登记，销售不动产统一发票是2016年6月25日。卢社杰的证据均为复印件，加盖有山西乾得龙房地产开发有限公司的公章。2018年3月15日，被告卢社杰对执行标的提出书面异议。太原市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）晋01执异47号执行异议裁定认为，卢社杰与山西乾得龙房地产开发有限公司所签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，且已办理了网签备案登记，合同已履行完毕，卢社杰已实际占有。双方所签房屋买卖合同合法有效，卢社杰的合法权益应受法律保护，其解除两宗土地的理由不能成立，但解除所购房产和对应土地查封的请求应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条的规定，裁定如下：解除对卢社杰所购房屋及对应土地的查封。本院认为，本案双方争议的焦点是原告贾晋燕提出的执行异议之诉是否成立，是否可对卢社杰所购房屋及对应土地进行执行。原告贾晋燕与郝逸云、河津市辛意达商贸有限公司、李琳、彭林生、山西乾得龙房地产开发有限公司、河津市圣泽金属制品有限公司、河津市飞天贸易有限公司借款合同纠纷一案，经太原市中级人民法院作出一审判决，山西省高级人民法院作出终审判决，业已生效，并进入执行程序。贾晋燕提出诉前保全，本院依法查封山西乾得龙房地产开发有限公司名下位于运城市空港新区康杰北路36号建材城、大卖场、古玩城房权证运（港）字第XXXX号、0005242号房产；查封山西乾得龙房地产开发有限公司名下位于运城市空港新区建材中路以东以西运（航）国用（2008）第014421701167号和第014421701168号的土地两宗。并向运城市空港新区管委会土地局发出协助执行通知书、城建局发出协助执行通知书。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源局地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。”原告只向法院申请对山西乾得龙房地产开发有限公司位于运城市空港新区建材中路以东以西运（航）国用（2008）第014421701167号和第014421701168号的土地申请保全，并由法院进行了查封，但未申请对该土地上的房屋进行查封和预查封。原告也没有证据证明运城市空港新区管委会城建局明知该土地被查封及房屋不能办理网签。卢社杰在此之前与山西乾得龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并交了部分房款，卢社杰于2011年5月30日、2016年7月12日与山西乾得龙房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于运城市空港新区建材中路（2008）第014421701167号土地上的住宅和商铺，并办理网签登记。卢社杰向本院对执行标提出异议。本院执行裁定认为，卢社杰与山西乾得龙房地产开发有限公司所签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，且已办理了网签备案登记，合同已履行完毕，卢社杰已实际占有。双方所签房屋买卖合同合法有效，卢社杰的合法权益应受法律保护，其解除两宗土地的理由不能成立，但解除所购房产和对应土地查封的请求应予支持。故裁定如下：解除对卢社杰所购房屋及对应土地的查封。该裁定认定事实清楚，适用法律正确。贾晋燕所提执行异议之诉不能成立。综上所述，对原告贾晋燕的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告贾晋燕诉讼请求。案件受理费6550元，由原告贾晋燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 焦跃峰审判员 雷 晨审判员 孙广金 二〇一八年十二月二十八日书记员 赵梓余