广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1491号原告：欧丽敏，女，1986年1月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：冯文锐，男，1986年11月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告欧丽敏、冯文锐的共同委托代理人：温志威，广东金日律师事务所律师。被告：广州万庆房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街府佑路88号首层。法定代表人：陈建坤。委托代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。委托代理人：庄锦洲，广东悦信律师事务所实习律师。原告欧丽敏、冯文锐诉被告广州万庆房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧丽敏、冯文锐的共同委托代理人温志威，被告广州万庆房地产有限公司的委托代理人刘勇锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧丽敏、冯文锐向本院提起诉讼请求：一、判令被告按总房价3%向原告支付延迟交房违约金38547.93元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定购买被告开发的增城区荔城街合汇广场钻石街的房屋，原告已支付全部购房款。合同约定，被告应在2017年3月31日前将合同约定标的的房屋交付给原告使用，但被告一直拖延交付。直至原告起诉之日，涉案房屋仍未取得竣工验收备案表，不符合永久用气的使用条件。原告认为，被告违反合同约定，未按时交付房屋给原告，构成违约，侵害了原告的合法权益。原告也多次向被告要求支付违约金未果。为此，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广州万庆房地产有限公司辩称：一、原告已经收楼并签订了《收楼确认书》，对房屋的现状及权利义务进行了确认，被告未构成延迟交楼。二、涉案房屋已经竣工验收合格，符合房屋交付条件。三、原告在收楼后，正常使用涉案房屋，并未因为质量问题而影响到房屋的使用，证据《收款收据》可以予以证明。四、原告主张不符合用气，但《竣工验收备案表》以及《燃气验收报告》证明燃气工程在交楼前已经竣工。另根据原告在法院组织的证据交换时陈述“燃气在交楼前已经竣工的，只不过在清洗外墙时，可能有出现损害”，这证明原告明知该事实，仍然表示同意接受并实际占有该房屋，视为对房屋现状的默认和许可。关于用水问题，涉案房屋一直享有正常的用水，而且生活用水与基建用水是同一种水，没有任何水质的区别，且原告使用至今未出现过断水的情况，对生活无影响。且合同约定的是“满足供水”而并非是“永久性生活用水”。关于通邮问题，如今邮寄并非完全依赖邮政局，大部分人会选择快递，因此，不能以是否批复通邮要求延迟交房违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年6月20日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的合汇广场……地址：增城市荔城街合汇广场钻石街42号3幢……3102房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价……总金额（人民币）1284931元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。本条所称的“乙方原因”，包括但不限于以下情形：（1）乙方联系地址或电话变更，未书面告知甲方的；（2）未能付清本合同项下全部购房款、契税、相关各项税金及根据本合同条款所欠违约金、赔偿金等；（3）未能按时缴交收楼时应该缴交的费用（包括物业维修基金）以及与物业管理公司签署的有关物业管理文件的：（4）乙方无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署《收楼通知书》的。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同的附件七补充协议约定：“……第五条甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十五条“房屋交付时的有关资料”全部约定变更为：……2、如该商品房项目已满足供水、供气、供电、通邮等条件，则视为该项目已具备必要居住条件，符合交楼标准，达到住户报装要求，乙方不以甲方尚未取得相关政府部门该等相关证明文件为由拒绝收楼，甲方不需就此承担包括逾期交楼在内的任何责任。……第六条对合同第十六条“交付时的验收”的变更约定：……乙方没有收到收楼通知书的，以合同约定的交楼时间为实际交楼时间，乙方应当按照合同约定时间自行前往商品房所在地址办理收楼手续，逾期办理的，甲方不承担逾期交楼的违约责任。……第十八条本补充协议均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，随《商品房买卖合同》生效而生效。若本补充协议的约定与《商品房买卖合同》的约定有不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本补充协议为准。”。签订上述合同后，原告依约在合同约定的交房日期前向被告付清全部购房款。2017年3月29日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2017年4月2日，原告签署《合汇广场收楼确认书》。2018年3月13日，被告向本院提交管辖权异议申请书，要求将本案移交广州市中级人民法院审理。2018年3月20日，本院作出民事裁定书，裁定驳回被告异议。被告不服一审裁定，提出上诉，广州市中级人民法院驳回其上诉，维持原裁定。为查明涉案房屋所在小区的用电、用气、用水、通邮情况，本院向广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司、广州市增城自来水有限公司以及中国邮政集团公司广州市增城区邮政局发函，上述单位分别复函如下：一、广州供电局有限公司增城供电局于2018年7月5日出具《关于万庆房地产有限公司商品房预售合同纠纷案的复函》，载明“……广州万庆房地产有限公司位于广州市增城区荔城街合汇广场钻石街42号1-3幢的用电性质是永久居民用电……于2017年3月29日送电”。二、广州市增城自来水有限公司于2018年6月12日向本院出具《复函》，载明“……2017年5月中旬我公司已完成合汇广场小区内、外的给水管及水表安装工作。但广州万庆房地产有限公司一直未配合我公司完成水表开户手续（按规定，必须区内试压合格完成水表开户手续才能获得我公司出具的供水证明并将基建用水性质变更为永久用水性质），且在我公司多次提醒和催促的情况下，仍然未办理水表开户手续。所以，截止目前，我公司没有向广州万庆房地产有限公司开发的合汇广场钻石街42号1-3幢的商品房提供永久性的生活用水，现业主使用的自来水为基建用水……”。三、广州东部发展燃气有限公司于2018年6月25日出具《关于增城区荔城街合汇广场钻石街42号1-3幢商品房燃气事项的复函》，载明“……我司于2017年11月17日与广州万庆房地产有限公司就增城区荔城街合汇广场钻石街42号1-3幢商品房申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。上述商品房于2017年12月29日符合我司的供气服务条件……”。四、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2018年6月13日出具《关于增城区××广场钻石街××、××、××幢通邮情况复函》，载明“……经查，由广州万庆房地产有限公司开发的位于增城区××广场钻石街××、××、××幢的楼盘，经验收符合通邮条件，于2018年2月7日批复增城区××广场钻石街××、××、××幢通邮。……”。审理中，原告陈述，确认收到了被告发出的收楼通知书，因被告要求签订《收楼确认书》之后才可以看房，无奈才签署的，当时不清楚有没有通水通电。被告提交原告支付物业费、水电费的收款收据打印件，拟证明原告已经实际使用涉案房屋，并未对其造成任何影响。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，被告应在2017年3月31日前将符合交房条件（含永久用气的居住条件）的涉案房屋交付给原告使用。根据本院查明的事实来看，涉案房屋所在小区于2017年3月29日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年2月7日符合永久通邮的居住条件，2017年3月29日符合永久用电的居住条件，2017年12月29日符合永久用气的居住条件。但目前涉案房屋所在小区仍是基建用水，未符合永久用水的居住条件。对于被告抗辩称合同约定是“供水”并非是“永久性生活用水”，认为其应符合交楼条件。对此，本院认为，涉案房屋系居住性质的商品房，作为房地产开发企业的被告，理应为原告提供正常的生活用水，而永久性生活用水，是房屋作为居住属性的基础条件，即最低限度，故合同补充协议中约定的“供水”理应是为业主提供基本的永久性生活用水。因此，对被告的上述抗辩，本院不予采纳。被告未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。虽涉案房屋尚不具备交楼条件，但鉴于原告已经于2017年4月2日收楼，故原告主张要求被告支付自2017年4月1日计至2017年4月2日的违约金，本院予以准许。经核算，被告应向原告支付的上述期间的延期交房违约金为256.99元（每日以总房款1284931元为本金，以万分之一计算，共2天）。对于原告主张超出上述金额以外的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州万庆房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧丽敏、冯文锐支付延期交房违约金256.99元；二、驳回原告欧丽敏、冯文锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763.8元，由原告欧丽敏、冯文锐负担758元，被告广州万庆房地产有限公司负担5.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  周伟权人民陪审员  毛美清二〇一八年十二月十日书 记 员  赖蓝婷附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。