福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初4901号 原告：吴遵良男，1961年10月22日出生，汉族，住福建省闽清县。 原告：吴圣宇男，1996年10月28日出生，汉族，住福建省闽清县。 二原告共同委托诉讼代理人：林岸涛、吴飞燕，福建名仕律师事务所律师。 被告：邓伦景男，1963年2月10日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：聂莉、刘星辰，福建融成律师事务所律师。 原告吴遵良、吴圣宇与被告邓伦景房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴遵良、吴圣宇共同委托诉讼代理人林岸涛、吴飞燕,被告邓伦景委托诉讼代理人聂莉、刘星辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴遵良、吴圣宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告邓伦景继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋权属登记手续，将福州市仓山区金山街道亭头路253号福州仓山万达广场Ｂ区Ｂ×＃楼×单元房产过户于原告吴圣宇名下；2.判令被告立即解除对原告62××××04账户上367000元款项的冻结、止付，并将该款项返还给原告；3.判令被告邓伦景自2016年2月29日起至房屋过户完成之日止，按成交价款日万分之五向原告支付违约金，暂计至2017年10月9日为452172元；4.被告承担诉讼费等相关费用。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为：判令被告邓伦景自2016年2月29日起至房屋过户完成之日止，按成交价款日万分之五向原告支付违约金，暂计至2017年10月9日为452172元），被告应承担的违约金从原告应付购房款中予以抵扣。事实与理由：2015年12月27日，经福州丹厦房产营销策划有限公司居间介绍，原告吴遵良与被告邓伦景、福州丹厦房产营销策划有限公司签订《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告吴遵良以1538000元购买被告邓伦景位于福州市仓山区，原告吴遵良支付履约保证金80000元并申请贷款日支付首付款667000元，余款以按揭贷款方式支付：涉案房产原租赁关系转移至原告吴遵良。2015年12月29日，二原告与被告邓伦景签订《补充协议》（二），约定将本案诉争房产过户至吴圣宇名下。合同签订后，原告吴遵良于2016年1月1日向被告邓伦景支付购房款300000元，并于2016年1月11日与被告邓伦景共同委托交通银行股份有限公司福州二环路支行监管资金367000元，交通银行股份有限公司福州二环路支行当即冻结止付了原告62××××04账户上的367000元资金。2016年2月29日，福州市闽侯县人民法院根据案外人吴则康的诉前财产保全申请，冻结了上述房产，致使本案诉争房产无法过户至原告吴圣宇名下。为此，二原告先后提起了执行异议申请、执行异议之诉。闽侯县人民法院和福州市中级人民法院均判决解除对本案讼争房产的查封，并要求二原告一次性将剩余购房款1238000元（此数额为已冻结止付的367000元、已支付予中介的80000元履约保证金及合同约定的剩余购房款791000元共同组成）交予闽侯县人民法院相关部门处理。 原告认为，二原告与被告邓伦景签订的《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》，意思表示真实，现原告已支付了全部购房款1538000元(包括已支付给被告邓伦景的300000元及支付给闽侯县人民法院的1238000元)，同时该房屋已解除查封，被告邓伦景依法应履行配合原告办理房产过户的合同义务。根据原告与被告邓伦景签订的《房产买卖合同》第七条第一项“甲方保证上述房产产权清晰”，自签订本合同之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约”及第八条“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的人都及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”，被告应自造成合同履行障碍之日起，按成交价款每日万分之五向原告支付违约金。现诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1.原告诉请“判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋权属登记手续…”，被告对该诉请客观上无法完成。讼争房产于2016年2月29日因被告的债务纠纷被闽侯县人民法院冻结，经原告申请执行异议后，福州市中级人民法院作出终审判决【案号（2017）闽01民终1672号】，认定闽侯县法院不得执行该讼争房产，且原告应在判决生效之日起按法院要求将剩余购房款1238000元交由法院执行部门以供执行。该判决于2017年12月15日生效，但原告在起诉后才将剩余购房款交由法院执行部门执行，故如讼争房产仍在冻结状态，则被告客观上无法协助原告办理房屋权属登记手续。2.原告诉求中的违约金过高，请求予以降低违约金计算比例。原告与被告合同第八条虽然约定“自违约行为发生之日起，违约方按城交价款每日万分之五向守约方支付违约金”，但同时合同第十条也约定“双方约定本合同签订后，任何一方违约须向另一方支付违约金150000元”。原告于2015年12月27日以1538000元购买讼争房产，目前该套房产价值约300万元，且原告于2016年2月15日起每月收取3750元租金，被告目前仅收取了原告的300000元购房款。依据《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。讼争房产已翻倍增值，原告也因该房产获得了租金收益，虽讼争房产未能办理产权过户手续，但并未实际造成原告的经济损失，故请求法院予以适当减少或免除被告的违约金。3.原告诉请要求“将应承担的违约金从原告应付购房款中予以抵扣”，该诉请没有合同约定，亦没有法律支持。被告请求法院适当减少或免除被告的违约金责任，即便判决被告应向原告支付部分违约金，也仅意味着原告取得被告的债权，该债权并非优先债权，不应在应付购房款1238000元抵扣，原告该项诉请也未在双方合同中有所约定。且依据福州市中级人民法院判决认定的，原告应在判决生效之日起按法院要求将剩余购房款1238000元交由法院执行部门以供执行。如被告应向原告支付违约金，该笔违约金应在本案生效判决后，由原告向法院申请强制执行，与被告的其他债权人参与执行分配，而不能在剩余购房款直接抵扣，否则将损害于其他债权人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的（2016）闽0121民初1598号民事判决、（2017）闽01民终1672号民事判决、福州市不动产登记和交易中心于2018年12月4日出具的不动产抵押查封状况的真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月27日，经福州丹厦房产营销策划有限公司居间介绍，原告吴遵良与被告邓伦景、案外人福州丹厦房产营销策划有限公司签订《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告吴遵良以1538000元价格购买被告邓伦景位于福州市仓山区南侧交叉处）Ｂ×＃楼×单元房产，原告吴遵良支付履约保证金80000元；被告保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与被告有关的产权纠纷或债务纠纷概由被告负责，如因此造成合同履行障碍，属被告违约。《房产买卖合同》第八条约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”。第九条约定“自违约行为发生之日……守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金……”。第十条约定，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金150000元。第十二条约定，双方同意任何一方均可以以承担本合同第九条约定的所有违约责任为代价而解除本合同。2015年12月29日，原告吴遵良、吴圣宇与被告邓伦景签订《补充协议》（二），约定原告吴遵良、吴圣宇共同作为《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》的买受人，并将产权登记在原告吴圣宇名下。 合同签订后，原告吴遵良于2016年1月11日向被告邓伦景支付购房款300000元。2016年2月29日，福建省闽侯县人民法院根据案外人吴则康的诉前财产保全申请，冻结了本案讼争房屋。原告吴遵良、吴圣宇于2016年3月16日向闽侯县人民法院提起财产保全书面异议，闽侯县人民法院于2016年4月7日作出（2016）闽0121执异8号执行裁定书，认为根据物权登记优先和不动产公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，法院在实施诉讼保全时，讼争房屋产权仍登记在邓伦景名下，法院查封、冻结邓伦景名下的财产于法有据，在异议审查过程中，吴遵良、吴圣宇也未将剩余购房款交付法院保全，遂驳回吴遵良、吴圣宇的异议。吴遵良、吴圣宇于2016年4月12日向闽侯县人民法院提起案外人异议之诉。在该案审理过程中，原告吴遵良、吴圣宇表示愿将购房款1238000元交由闽侯县人民法院相关部门处理。2016年9月29日，闽侯县人民法院作出（2016）闽0121民初1598号民事判决，判决该院不得执行本案讼争房产。案外人吴则康不服，提起上诉。2017年7月3日，福州市中级人民法院作出（2017）民01民终1672号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年11月23日，原告向闽侯县人民法院汇款1238000元。截至2018年12月4日止，讼争房屋已不存在被司法查封情形。 本院认为，原告吴遵良与被告邓伦景签订的《房产买卖合同》及《补充协议》以及原告吴遵良、吴圣宇与被告邓伦景签订的《补充协议》（二）系合同各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。原告吴遵良、吴圣宇作为买受人已支付了合同约定的全部购房款1538000元（300000元+1238000元），履行了合同的主要义务，且截至2018年12月4日止，讼争房屋已不存在被司法查封的情形，合同的继续履行已不存在障碍，被告应依《房产买卖合同》及《补充协议》（二）的约定，继续履行将讼争房屋转移至原告吴圣宇名下的手续。关于原告诉请的违约金问题，首先，关于违约金的适用条款问题，虽然在双方的《房产买卖合同》第八条、第十条中均有约定了违约金条款，但第八条有约定该违约金的支付不影响合同的继续履行，故根据上述约定可知，该违约金条款适用的应为守约方要求继续履行合同的情况下，违约方应当承担的违约金责任；第十条虽仅约定了一方违约情况下应向守约方承担支付违约金的责任，但结合第九条、第十二条的约定可知，第十条约定的违约金应为双方合同解除情况下，违约方应承担的违约金责任。现原告诉请继续履行合同，故违约金应当适用第八款的约定。其次，关于违约金的标准问题，虽然双方有约定一方违约的，违约方应自违约之日起按成交价的日万分之五向守约方支付违约金，但考虑造成讼争房屋之前无法按约履行的原因系讼争房屋被案外人申请查封，虽然系因被告的原因导致，但确非被告有意为之，且讼争房屋自2016年2月15日起由原告使用，原告的损失已获得一定的弥补，故综合本案具体情节，本院予以酌情调整为按日万分之一标准计算违约金。原告诉请自2016年2月29日起计算违约金，本院予以支持。关于原告要求被告应承担的违约金从原告应付购房款中抵扣的诉请，本院认为，首先，原告现已依合同的约定以及案外人异议之诉纠纷一案的审理结果支付了全部的购房款，关于房屋买卖合同中购房款的支付问题，邓伦景对原告已不再享有相应债权；其次，原告诉请的违约金请求未经判决生效尚未形成确定的到期债权，不符合法定抵销的规定。综上，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。诉讼过程中，原告撤回部分诉请，属于依法处分其诉讼权利，没有违反法律规定，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告邓伦景于本判决生效之日起十日内协助原告吴圣宇办理将坐落于福州市仓山区转移登记至原告吴圣宇名下的手续； 二、被告邓伦景于本判决生效之日起十日内，按成交价15380000元的日万分之一标准，向原告吴圣宇支付自2016年2月29日起至将福州市仓山区转移登记至原告吴圣宇名下的手续之日止的违约金； 三、驳回原告吴遵良、吴圣宇的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18642元，由被告负担。被告应负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年十二月二十五日 书记员  付静思 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附注二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。