西安市莲湖区人民法院  民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初5922号 原告（反诉被告）：许永凯，男，1972年2月1日出生，汉族，户籍地：西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西安兆胜实业有限公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：蒙大农，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈榕，陕西旺园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦君妤，陕西旺园律师事务所律师。 原告（反诉被告）许永凯与被告（反诉原告）西安兆胜实业有限公司（以下简称“兆胜公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兆胜公司在本案审理期间，提出反诉，本院依法合并审理。许永凯委托诉讼代理人王崇望、兆胜公司委托诉讼代理人陈榕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）许永凯向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告双倍返还原告购房款981792元并返还契税7443元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年12月8日原、被告签订房屋买卖合同，合同约定，原告支付房款490896元，被告在2010年6月30日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，并在房屋交付使用后365日内办理权属登记备案手续。交房至今，被告迟迟未能办理相关手续，致使原告不能按照合同约定时间取得房屋权属证书。后经原告了解，被告出售给原告的房屋并无预售许可证，也根本无法办理网签备案，双方签订合同目的自始不能实现。故诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）兆胜公司答辩并反诉称，1、原告与兆胜公司签订的房屋买卖合同，兆胜公司已经如实向原告介绍了房屋的实况。案涉房屋不在预售许可证范围内，因此价格每平方米单价要比预售证范围内的房屋便宜800余元，房屋总价便宜80000余元，二者相差达到16%，有明显差异。原被告双方系自愿签订合同，被告在合同中并未虚构预售证号或隐瞒相关事实。原告也可以通过房管局管网进行查询，以证实被告所介绍的情况，而原告入住8年多时间并未提出异议，因此原告对房屋现状是了解的，是自愿做出了购买不在预售证范围内的案涉房屋的决定，原告要求双倍返还房款的诉讼请求并无事实及法律依据。2、原告当庭提供的证据，不能证明原告所提出的主张。原告当庭提出合同、购房款收据、契税收据、专项维修资金收据共四份证据，其中，购房款收据因被告人员更替等原因，无法证实已经收到全部购房款，原告也未能就此举证，因此建议法庭对此孤证不予采信。另外，原告并未就被告应向原告双倍返还购房款举证，因此建议法庭驳回其诉讼请求。3、原告购买房屋并入住至今，其购房居住的合同目的已经全部实现。兆胜公司已将办理产证的相关资料向房管局提交。在原告所购房屋的陕西省住宅专项维修资金专用票据上，明确了原告是该房的购房人，相关信息在房管局备案。按照被告提交的117号会议纪要，区教育局和兆胜公司正在西安市人民政府督导下，积极完善相关手续，解决办理房产证的历史遗留问题。如果法庭按照原告诉请认定合同无效并进行判决，必将扰乱已完成的业主购房备案的行政管理秩序，阻碍区教育局和兆胜公司努力解决办理房产证工作的进展。另外兆胜公司对原告的诉讼请求提出反诉，并要求追加莲湖区教育局为本案第三人参与诉讼。反诉请求：1、判令许永凯按照每年9818元的标准，自2010年6月30日至交还房屋之日止，向反诉人支付房屋使用费（截止反诉之日为79362元）；2、判令许永凯承担全部反诉费用。事实与理由：许永凯诉兆胜公司房屋买卖合同纠纷一案，许永凯要求确认双方房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。许永凯自2010年6月30日起持续使用兆胜公司房屋至今，如合同无效，应以房价及设计年限为参考因素，按照每年9818元的标准向兆胜公司支付房屋使用费直至房屋交还。请法院依法支持兆胜公司的反诉请求。 原告（反诉被告）许永凯就反诉辩称，涉案合同无效是兆胜公司的过错所致，兆胜公司应自行承担损失，与许永凯无关，请求法院驳回兆胜公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告提交的房屋买卖合同、2009年12月5日及2010年1月4日、5月27日被告向原告出具的房款收款收据、2010年9月7日被告向原告出具的契税票据、2010年9月7日原告缴纳大修基金的交款单、陕西省高级人民法院（2018）陕民申2521号民事裁定书，被告提交的莲发改发[2007]46号文件、西安市房屋专项维修资金缴存收据、西安市人民政府专项问题会议纪要，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：兆胜公司提交的合作协议真实性予以认定，但系另一法律关系，与本案没有关联性；兆胜公司提交的莲发改[2007]47号文件，虽无原件佐证，但该文件由西安市莲湖区发展和改革委员会出具并加盖印章，本院予以采信；兆胜公司提交的2017年6月26日西安市政府专项问题会议记录117号真实性予以认定。 本院认定事实如下：2009年12月8日，许永凯与兆胜公司（原名称为西安兆胜实业投资有限公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定许永凯购买兆胜公司开发的御笔华章项目第×幢×单元××层×××××号、建筑面积102.27平方米房屋，总价款490896元。许永凯应于2009年12月5日付清房款50%计245500元，2010年1月1日向出卖人支付房款147269元，最后于2010年4月30日日前付清剩余房款98127元。兆胜公司应在2010年6月30日前将经验收并符合本合同约定的房屋交付许永凯使用，许永凯逾期不来办理交接房手续，仍视为兆胜公司已向许永凯按期交房。同时约定，兆胜公司应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由兆胜公司提供资料报产权登记机关备案，如因兆胜公司的责任，许永凯不能在规定期限内取得房地产权属证书的，许永凯退房，兆胜公司在许永凯提出退房要求之日起30日内将已付房款退还许永凯，并按已付房价款的1%赔偿许永凯的损失。上述合同至今未办理网签备案登记。2009年12月5日许永凯支付房款245500元，2010年1月4日支付房款147269元，2010年5月27日付清剩余房款98127元。当日，双方办理了收房手续，许永凯装修入住至今。2010年9月7日，许永凯向兆胜公司缴纳契税7363.4元，向西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修账户缴纳涉案房屋专项维修基金14829.15元。涉案房屋至今未办理预售许可证。庭审中，兆胜公司称其项目系与西安市莲湖区教育局合作开发，建审手续存在一些衔接不到位的地方，该项目中部分房屋至今不能办理网签备案登记，兆胜公司正在与政府相关部门协调并补办手续。 本案审理过程中，原告许永凯申请对涉案房屋价值及装修价值进行评估，经西安市中级人民法院委托鉴定后，鉴定机构认为估价对象存在超建，超建房屋未取得相关建成手续，违反合同原则，不能在市场上进行合法交易为由，将评估案件退回。原告申请的房屋装修价值评估，陕西运华资产评估有限责任公司作出评估报告后，原告许永凯未将该评估报告作为本案证据使用。 本院认为，许永凯与兆胜公司签订《房屋买卖合同》时，兆胜公司开发的御笔华章项目有部分房屋取得了预售许可证，但涉案房屋并未包含在预售许可证范围内，故双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”，兆胜公司在销售房屋时宣传有预售许可证，但未向许永凯明示所售房屋不在预售许可证范围内，隐瞒了所售房屋未取得预售许可证的事实，许永凯主张兆胜公司退还购房款，并支付已付购房款一倍的经济损失，符合法律规定，依法应予支持。许永凯主张兆胜公司退还契税，不违反法律规定，本院予以支持。另外，双方所签《房屋买卖合同》无效，但许永凯实际使用涉案房屋至今，取得了一定的价值利益，现兆胜公司反诉要求许永凯按照合同总价款结合房屋年限支付房屋使用费，理由充分，依法应予支持，许永凯于2010年6月30日收房，按照房屋总价款490896元，结合房屋年限50年，每年使用费标准为9818元。被告兆胜公司所称其与西安市莲湖区教育局合作开发该楼盘，应当追加西安市莲湖区教育局为本案当事人的请求，因与许永凯签订商品房买卖合同的主体是兆胜公司，按照合同相对性的原则，其追加西安市莲湖区教育局没有法律依据。兆胜公司与西安市莲湖区教育局之间的合作开发系另一法律关系，本案不予涉及。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）许永凯与被告（反诉原告）西安兆胜实业有限公司2009年12月8日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）西安兆胜实业有限公司返还原告（反诉被告）许永凯购房款490896元； 三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）西安兆胜实业有限公司返还原告（反诉被告）许永凯契税7363.4元； 四、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）西安兆胜实业有限公司赔偿原告（反诉被告）许永凯经济损失490896元； 五、原告（反诉被告）许永凯收到上述款项后，将位于西安市莲湖区御笔华章项目第×幢×单元××层×××××号房屋以现状交付给被告（反诉原告）西安兆胜实业有限公司； 六、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）许永凯按照每年9818元向被告（反诉原告）西安兆胜实业有限公司支付房屋使用费（自2010年6月30日起计算至房屋实际腾退之日止）。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元（许永凯已预交），本院减半收取后由西安兆胜实业有限公司负担6900元。反诉费892元（西安兆胜实业有限公司已预交），由许永凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王晓萤 二〇一八年十二月二十一日 书记员  赵 逸