沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初4463号原告：周亚铭。委托诉讼代理人：施启文。被告：徐景峰。第三人：邵富强。第三人：姚冬梅。委托诉讼代理人：邵富强。原告周亚铭与被告徐景峰、第三人邵富强、姚冬梅案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周亚铭、被告徐景峰、第三人邵富强及第三人姚冬梅的委托诉讼代理人邵富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除对位于产的查封并确认该房产归原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月22日，沈阳市大东区人民法院作出（2017）辽0104民初14053号民事裁定书，裁定查封、冻结第三人邵富强、姚冬梅银行卡存款1735000元或相应价值财产。2017年12月27日，贵院依法查封了邵富强名下的位于。原告在知道该房屋查封后向贵院提出书面异议，请求中止贵院裁定书并解除查封。2018年4月16日，贵院出具（2018）辽0104执异2号裁定书裁定驳回原告执行异议，故提起本次诉讼。2017年年初开始我想在鞍山购买一处房产，我有一个朋友叫尚越，说有个朋友要卖房子，经介绍我与卖方邵富强、姚冬梅认识，其同意将位于万价格卖给原告。因卖方急需用钱并要求现金一次性支付全款，又因为时间紧，我存的钱都是理财，要到期才能取出来，所以我跟亲属借钱。分别从我姐周亚薇拿了21.4万元，在我姐夫宫富强手里拿了3.6万元，从尚越手里拿了14.78万元，以上钱都是10月20日提款的。我在辽阳市工商银行将现金交给邵富强、姚冬梅，二被告为原告出具了收条并将相关房屋手续材料交给原告。因卖方一直没有办理入户手续及未缴纳相关费用，所以没有办房证，双方约定由原告办理相关入户及房照手续。在买卖当时并没有签订合同，合同是在2017年11月17日，买卖双方在鞍山市房地产交易中心签署了买卖合同及办理房产登记及相关事宜。后原告及邵富强、姚冬梅共同到开放商处说明房屋买卖情况，原告向开发商缴纳了相关费用并办理了入户及装修许可，同时开发商将房屋钥匙及配套设施交给原告。所有入户手续均是原告签收，在收房过程中该房产没有任何查封手续。2017年12月30日，原告及第三人在区房产中心取产权证时产权中心告知，该房屋被贵院于2017年12月27日查封。原告在贵院查封前合法购买涉案房屋，签订买卖合同，交付房款并办理了入户手续，该房屋已经实际交付原告，双方买卖合同真实有效。且房产交易的费用都是我交的，包括维修基金7479元、房屋登记费80元、11965.82元税费，当时缴费都有我签字。物业费在物业中心交了13246元、垃圾清运费660元、煤气费、水费各200元。这些在物业公司有签字记录，去缴费的过程都是邵富强领我们去的。物业公司给我出具了装修许可证。被告徐景峰辩称，我在查封涉案房屋时，该房屋是清水房，尚未办理入住。查封房产时，该房屋所有人也是邵富强，故该房屋是邵富强所有，不同意原告诉讼请求。本案提交的买卖合同真实性存在异议，庭审中原告说与邵富强不认识，原告就将40万元现金给邵富强，且合同在一个月之后签字是不符合常理的。原告提供的亲属提款证明，是10月20日交付现金，自己没有出一分钱都是亲属凑的，我对真实性有异议。第三人邵富强辩称，2017年10月份，通过朋友介绍认识原告，当时着急用钱就将涉案房屋卖给了原告。原告在工商银行给了我40万元现金，我给她出具40万元收条并签订买卖房屋协议。在原告办理入住和相关手续之后我将40万元收条收回。原告怎么借的钱我不知道，但是我确实收到40万元现金，之所以将房产卖给原告是因为中间人尚越介绍。现在房产大厦备案登记是我的名，在原告缴纳完契税之后房证已经办理完，在过户到原告名下过程中，法院查封了该房产。我要求原告给付现金有一部分原因是我的银行卡已经被法院冻结了。第三人姚冬梅辩称，同邵富强意见当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了房屋买卖合同、收款收据、临时出入证、买房发票、税费票据、银行取款流水等证据佐证，被告及第三人未向法院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因被告徐景峰申请诉讼保全，本院于2017年12月22日作出（2017）辽0104民初14053号民事裁定书，查封、冻结第三人邵富强、姚冬梅银行存款1735000元或相应价值财产。2017年12月27日，本院依法查封了邵富强所有的位于鞍山市铁东区产档案(建筑面积109.98平方米、产籍号：42-112-91-5043、共有权人：姚冬梅。在案件执行过程中，案外人周亚铭向本院提出书面异议，本院经审查认为，“原告周亚铭向本院提供的支付凭证是其亲属尚越、周亚微、宫富强从各自的银行卡中的提款凭证，其证据从形式上看不能认定其已向被执行人邵富强支付购房款40万元的事实，未向法院提供其他能够证明其已向被执行人支付购房款的证据。故案外人周亚铭的主张不能排除本院对涉案房屋的执行，裁定:驳回案外人周亚铭的异议”。2018年4月26日，原告向本院提出案外人执行异议之诉。庭审中，原告向法院提供了2017年11月17日其与第三人邵富强签订的《房屋买卖合同》一份，约定：1、卖方邵富强自愿将住户辽宁鞍山万泰翡翠华庭（不动产编号：B21030220096304）第3幢5单元4层3号房，产籍号为42-112-91-5043,109.98平方米的房产出售给买方周亚铭，售价40万元，签订合同之日一次性付清；2、因卖方一直未办理入户手续及未交纳房屋税费，故经买卖双方商定：入户费及其他费用暂由买方垫付（待过完户后再进行扣除），房产证姓名暂时仍是卖方邵富强，但买方享有实际所有权和支配使用权，待两年以后办理过户手续给买方周亚铭。买方周亚铭、卖方邵富强、姚冬梅及中间人尚越在合同落款处签字确认。2017年10月20日，第三人邵富强及姚冬梅为原告出具收条一份，写明，收到周亚铭购房款现金40万元。对于房款，原告提出是从亲属周亚薇、宫富强及中间人尚越一起凑得，并向法院提供了相关的银行取款记录，显示2017年10月20日，周雅微从自有的银行账户中取款214000元、宫福强取款36000元、尚越取款148700元。合同签订后，2017年11月17日，原告为购买的房屋交纳了维修基金7479元及契税11970.82元，并向法院提供了银行转账凭证，其凭证上加盖有国家税务总局鞍山税务局的公章。庭审中，原告同时提供了鞍山世嘉梁行房产物业有限公司出具的收款收据，其收据显示2017年11月30日，原告交纳物业管理费、垃圾清运费等共计13906元。费用交完后，物业公司为其发放了装修许可证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中对于房款的支付情况，原告向法院提出因卖方只要现金，自己理财未到期，系亲属朋友一起凑的，并向法院提供了亲属的银行取款记录，其取款记录均显示提款时间为2017年10月20日当日，与第三人邵富强、姚冬梅出具收条的时间相符。对于合同的签订，2017年11月17日，原告与第三人邵富强及姚冬梅补签了房屋买卖合同，该合同的签订在涉案房产查封之前。合同签订后，原告又交纳了该房屋的契税及维修基金，并提供了加盖有税务机关公章的转账凭证佐证，对于公权力机关确认的交税凭证，可以证明买卖双方对合同进行了进一步履行。同时，原告向法院提供的物业公司出具的收款收据及装修许可证均证明，在该房产查封之前，原告对该房屋的实际占有。在2017年12月30日去房产部门办理产权变更登记时，得知该房产被法院查封，随后向本院提出了执行书面异议，在时间上并无消极不行使登记权力的情形。综述，本院对于该房产的查封系2017年12月27日，原告提供的上述证据可以形成完整的证据链，证明在本院对房产进行查封之前以合法的占有该房屋，该房产虽未办理过户，但原告应为该房产实际所有人。现原告提供的证据可以排除对该房产的强制执行。对于原告主张解除对鞍山市铁东区产档案查封的诉求予以支持。对于原告主张该房产归原告所有的诉求，因本案涉及的房产系不动产，在该房产办理产权变更登记后才产生所有权转移的效力，故对于原告主张该房产归原告所有的主张本院不予确认，原告可通过在房产部门办理变更登记后取得所有权。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：一、解除本院依（2017）辽0104民初14053号民事裁定书作出的对第三人邵富强名下的位于鞍山市铁东区产（建筑面积109.98平方米、共有权人：姚冬梅）的查封，不得执行该执行房产；二、驳回原告其他诉讼请求；案件受理费7300元，公告费400元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李炳玲审 判 员  郑友杰人民陪审员  易世林二〇一八年十二月四日书 记 员  韩倩文