四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0722民初2718号 原告：何术华，女，汉族，1936年10月9日出生，住四川省三台县。 原告：蒋传中，男，1954年10月12日出生，汉族，住四川省三台县。 原告：蒋蓉，女，1956年6月15日出生，汉族，住四川省三台县。 原告：蒋明，男，1959年9月13日出生，汉族，住四川省三台县。 原告：蒋传明，男，1961年11月26日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：周德洪，绵阳涪城区城厢法律服务所法律工作者，系五原告之共同委托诉讼代理人，特别授权。 委托诉讼代理人：赖晓红，女，汉族，1962年1月15日出生，住四川省三台县，系蒋明之妻，蒋明之委托诉讼代理人。 被告：四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司，住所地：三台县北坝镇樟树路**，统一社会信用代码：915107225534605090。 负责人：吴守全，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾均城，三台县潼川法律服务所法律工作者，特别授权。 委托诉讼代理人:陶驰，四川规则律师事务所律师。 被告2：四川省三台星源房地产开发有限责任公司，，住所地：三台县北坝镇北泉路星源名居内，一社会信用代码：91510722MA62473XX1。 法定代表人：谢沅璆，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗忠，三台县潼川法律服务所法律工作者。 原告何术华诉被告四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司（以下简称亿辉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月10日公开开庭进行了审理。2018年9月28日转为普通程序。2018年11月2日原告何术华四子女即蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明申请作为本案原告参加诉讼。2018年11月6日，原告何术华申请追加四川省三台星源房地产开发有限责任公司（以下简称星源公司）为本案被告参加诉讼。2018年11月23日，本院公开开庭进行了审理，原告何术华、蒋蓉、蒋明、蒋传明、蒋传中及其五原告之共同委托诉讼代理人周德洪、蒋明之委托诉讼代理人赖晓红，被告亿辉公司之委托诉讼代理人陶驰、星源公司之委托诉讼代理人罗忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何术华向本院提出诉讼请求：1、准予原告何术华解除与被告亿辉公司签订的《拆迁安置协议》第4条关于安置75平方米之中的25.75平方米部分的约定；2、由被告亿辉公司给付原告因绝卖给被告安置“剩余35平方米”房屋的价款227500元；3、判令被告亿辉公司赔偿原告何术华“一房二卖”的经济损失133692元；4、由被告亿辉公司支付原告因“延期交付房屋”的违约金46141.68元；5、返还已付房款利息69596.58元；6、判令被告亿辉公司赔偿原告何术华因讨要房屋、房款的经济损失10000元;以上共计486930.18元。诉讼过程中，原告多次变更诉讼请求，最终将诉讼请求变更为：1、判决二被告按照2011年3月30日签订的《拆迁安置协议》所约定的110平方米的房屋面积、位置以及楼栋号，给原告优先补偿安置房屋；2、判决二被告按照《拆迁安置协议》第9条的约定承担违约金，以及承担赔偿损失的责任合计2979040元。事实和理由：何术华名下的房产系何术华、蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明继承蒋孝顺的遗产。2011年3月30日，蒋传忠、蒋明以母亲何术华名义（乙方）与被告亿辉公司（甲方）香林名苑项目部的代表韩和平、董兵、林运辉等人签订了一份《拆迁安置协议》。该协议第4条约定：何术华将自己所有的房屋110平方米房屋交亿辉公司拆迁，由亿辉公司将何术华“安置在4号楼壹套两室两厅柒拾伍平方米剩余35平方米以2600元计算合计为玖万壹仟元，在交房时一次性补给乙方”，第9条约定：“若甲方延期交付房屋，每月按照房屋总额的1%比例承担违约责任”。协议签订后，原告及时将房屋交给被告进行了拆除。2011年5月，亿辉公司将香林名苑项目及拆迁户的安置事宜转交星源公司履行该协议。原亿辉公司的韩和平于2011年5月21日以星源公司名义与“何术华”、“何素华”签订了两份《房屋拆迁补偿安置协议》，该两份安置协议不是何术华签订的，未经何术华同意改变了房产面积、楼栋号等内容。星源公司的韩和平于2011年5月21日安置给何术华的1号楼1-2-1房49.28平米房产，早在2010年11月18日就出售给苏建丽，至今水电气仍然是苏建丽的户头。原安置协议中约定的4号楼201房产却在原告不知情的情况下卖给了他人，这属于被告“一房二卖”的欺诈行为。2015年7月2日，被告安排自己公司的职工朱碧敏伪造何术华签发授权委托书，将苏建丽购买的49.28平米住房变更到何术华名下。原告主张对伪造的两份房屋拆迁补偿安置协议以及伪造的原告何术华给朱碧敏授权委托书进行司法鉴定。综上，二被告实施的欺诈的民事行为，其行为自始无效，请求支持原告以上诉讼请求。 被告亿辉公司辩称，第一，2011年3月30日何术华与亿辉公司签订了《拆迁安置协议》是真实的，该协议上载明的“剩余35㎡以2600元每平方米计算合计为91000元”的款项我公司尚未给付，现同意给付。第二、香林名苑一期工程由1号楼、2号楼组成（2009年9月动工，现已完工），是韩和平、董兵、林运辉三人以星源公司的名义申报建设办理手续，由亿辉公司（该三人于2010年4月成立亿辉公司）独立承担责任。第三、2011年5月21日签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议》也是真实的，由于一期工程只能以星源公司的名义办证，出于办证需要我们与何术华签订了该合同。第四、2011年5月21日签订的两份合同内容（4号楼换为1号楼）是经原告何术华同意了的（1号楼比4号楼先修好可以先入住），这中间面积差异大约有25平米，用抵装修的形式予以品迭，装修花费约3万元，这些是口头约定。第五、后来何术华以事实行为接受1号楼1-2-1的房屋，早已入住并于2015年10月办理了登记，2016年4月领取了房权证与土地使用证，我方不存在延期交房的行为与违约责任。第六，对一房二卖的说法我方也不予认可，被告没有将房屋卖给第三人，安置房从原告居住至今未因为产权问题与第三人发生任何纠纷。 被告星源公司辩称，原告据以主张权利的拆迁安置协议系亿辉公司与原告所签，与星源公司无关。星源公司不是合同的相对方，不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月30日，三台亿辉公司（甲方）与何术华（乙方）签订《拆迁安置协议》一份。载明的主要内容为：一、甲方将乙方的建筑进行统一拆除改建……三、甲方用“香林名苑”项目中的4号楼来安置乙方，选择楼层、高低搭配安置；四、甲方应还乙方面积为110平方米住房，安置在4号楼2楼一套两室两厅的住房（75平方米），剩余35平米以2600元计算合计为91000元，在交房时一次性补给乙方；……七、水、电、气、有限电视、楼宇对讲设施入户由甲方负责协调安装，其费用由乙方负责；……九、搬迁后的过渡时间为合同签订后18个月内（过渡期满交房），在此过渡期间的临时住房费用，甲方按每月每人50元人民币补给乙方，交房时间以具备居住条件后甲方通知时间为准，至发通知日终止临时住房补贴，若甲方延期交付房屋，每月按房屋总额的1%比例承担违约责任，向乙方支付赔偿金；本协议签字之日起生效，甲乙双方不得违约，如单方违约，违约方将赔偿对方的一切直接经济损失，并对此造成后果付全部责任；本协议未尽事宜，经甲乙双方共同协商再定。该协议签订后，何术华履行了相应义务。同日，何术华在亿辉公司领取了过渡费2400元。 2012年，亿辉公司出资为香林名苑1幢1-2-1房屋进行了室内装修并安装了水、电、气等，共花费30310元。2013年1月，何术华实际入住该房屋。该户水、电、气户名为第三人“苏建丽”，苏建丽未实际入住，何术华用苏建丽名义开办的卡正常缴费和使用。 2015年7月，星源公司以签订日期为2011年5月21日的《房屋拆迁补偿安置协议》为何术华办理不动产登记，将坐落于四川省绵阳市三台县北坝镇樟树路香林名苑1幢1-2-1的房屋（建筑面积49.28平方米，三台房权证县房监字第××号，三城区国用（2015）第206658号）登记在何术华名下，2016年4月何术华领取了该房权证与土地使用证。2016年10月18日，燃气户过户到何术华名下。 另查明，本案所涉1号楼属香林名苑一期工程，是韩和平、董兵、林运辉三人以星源公司的名义申报建设办理手续，该三人于2010年4月成立亿辉公司。本案所涉香林名苑4号楼已变更楼栋号为6号楼，现已售罄。本院依职权在三台县城乡规划建设和住房保障局调取了香林名苑临近三个楼盘2018年1月1日至2018年10月19日的商品房预（销）售统计表,一城天下6、7、8、9号楼预（销）售平均价格为住宅4451.1元/平方米，星源金地预（销）售平均价格为住宅4261.87元/平方米，三台翡翠滨江预（销）售平均价格为住宅5155.89元/平方米。 另查明，何术华与蒋孝顺系夫妻关系，共同生育了蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明。本案被拆迁房屋（四川省三台县）在拆迁前系何术华及其夫蒋孝顺（已故，并于2010年8月19日注销户籍）长期居住。 本院认为，合法有效的合同应当履行。本案有五个争议焦点，下面逐一进行阐述。 一、关于原告主体及合同效力的认定 位于四川省三台县的被拆迁房屋系何术华与蒋孝顺的夫妻共同财产，蒋孝顺去世后，何术华及其子女均拥有法定继承权。诉讼中何术华四子女申请以原告身份参加诉讼，何术华对此予以认可，故应认定蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明四原告主体适格。2011年3月30日之《拆迁安置协议》虽乙方仅署名何术华一人，但落款处有蒋传中、蒋明等子女代签名，且审理中五原告及被告均认可该协议，故应认定该协议合法有效。 二、关于被告主体的认定 2009年7月23日，林运辉、韩和平、董兵与星源公司签订《房地产项目建设经营承包协议》一份，约定：1、项目建设名称：星源房产“香林名苑”底商住宅楼；……4、乙方担任上述项目建设工程1、2、3…号楼项目经理，负责项目工程经营的全权投资、独立核算、自负盈亏，支付拆迁补偿安置、工程建设、房屋销售的各种税费及一切民事法律责任……等。换言之，拆迁项目前期（即香林名苑1、2号楼）系由林运辉、韩和平、董兵三人挂靠星源公司并以其名义进行实际运作。2010年4月9日，四川省三台县亿辉房地产开发有限公司责任公司经工商登记正式成立，开始独立从事房地产开发经营。2011年3月30日，亿辉公司与本案原告签订《拆迁安置协议》，既是合同名义相对人，也是合同实际履行人，故亿辉公司作为承担责任的被告，无可厚非。 因事后原告方被亿辉公司从香林名苑4号楼变更安置于前期开发的1号楼，而1号楼系以星源公司名义报建，故亿辉公司工作人员便以星源公司的名义为原告何术华办理了相关产权手续（注：因办证之需所再签之合同非双方当事人真实意思表示，且庭审中双方均不认可，故不作为本案定案之依据）。星源公司非《拆迁安置协议》相对人，也未实际参与履行，故星源公司在本案中不承担责任。 三、关于安置房变更位置的认定 《房屋拆迁补偿安置协议》书面约定由亿辉公司安置香林名苑4号楼（现为6号楼）予原告，但实际安置地点变更为香林名苑1号楼。经实地调查，两楼相邻，之间间隔一条街道，距离二三十米许，均为多层建筑，两楼之间无本质区别。审理中，原告认为是被告未按合同约定的位置安置，构成违约，而被告则辩称系事后达成的口头变更协议。本院认为，虽然双方无正式书面变更协议，但原告已于事后实际入住六年并领取了相关房屋证照，构成对该1号楼1-2-1安置房事实上的追认，应认定亿辉公司实际履行了49.28平方米的安置义务。同时，原4号楼（现6号楼）已售罄，原告要求亿辉公司按照2011年3月30日签订的《拆迁安置协议》所约定的110平方米的房屋面积、位置以及楼栋号继续履行之诉请，已不具备现实条件，故对原告该诉请不予支持。 四、关于对未足额安置面积的处理 《拆迁安置协议》约定的安置面积是75平方米（注：扣减35平方米的折价），亿辉公司实际安置49.28平方米，短缺25.72平方米。亿辉公司称不足面积系口头协议用房屋装修、水电气费用、房屋办证费用等作抵，但原告方对此予以否认。本院认为，亿辉公司对该房进行了装修并支付了水电气及办证等费用（注：自来水2950元、燃气3850元、居民用电1400元、有线电视400元，厕所和厨房墙砖及配套、墙面顶棚涂料、安装房门、水电等装修费用22710元，合计30310元。办证费，被告未举出具体支付金额，不予处理。另安置协议中约定水、电、气、有线电视等费用系由原告承担），即便不存在用装修等折抵不足安置面积口头协议之事实，原告方也不能无偿获取上述费用。从公平角度，应各算各帐，予以找补。《拆迁安置协议》约定每平方米折价2600元，故被告所花费30310元折合成房屋面积应为11.66平方米，与短缺的25.72平方米面积品迭后，尚余14.06平方米未安置。未安置部分应以房屋折价款的形式由亿辉公司向原告补偿支付。因亿辉公司违约，以2011年的协议价格（2600元）折价计付，显然不妥，应以现行房价为补偿计付依据。审理中，本院依职权在三台县住建局调取了位于三台县香林名苑邻近的几处楼盘商品房预（销）售均价（其中：一城天下6、7、8、9号楼预（销）售平均价格为住宅4451.1元／平方米，星源金地预（销）售平均价格为住宅4261.87元／平方米，翡翠滨江预（销）售平均价格为住宅5155.89元／平方米），并到实地对这几处楼盘进行了比对，查明：1、翡翠滨江系在建高层建筑，邻近涪江及滨江公园，周边环境优越，宁静，楼盘品位较高；2、一城天下与香林名苑一街之隔，系已建成之高层建筑，小区周边环境及品位低于翡翠滨江；3、星源金地与香林名苑相邻，系已建成之高层建筑，周边环境尚可，档次略低于一城天下；4、香林名苑系高层建筑与多层建筑混同，小区环境较差，档次低于前述几处楼盘。故综合考量（注：原告安置房系多层建筑），酌定按4000元／平方米计算尚未安置的14.06平方米面积，计56240元。 五、关于违约责任及损失的认定 （一）对逾期交房的处理 原告要求被告按照《拆迁安置协议》第9条的约定承担违约金，以及承担赔偿损失的责任合计2979040元的诉讼请求，本院予以部分支持。《拆迁安置协议》约定：搬迁后的过渡时间为合同签订后18个月内（过渡期满交房）……交房时间以具备居住条件后甲方通知时间为准，至发通知日终止临时住房补贴，若甲方延期交付房屋，每月按房屋总额的1%比例承担违约责任，向乙方支付赔偿金。本案中被告未提供证据证明其向原告发出通知，故亿辉公司应依约在合同签订后18个月（过渡期满）交房，即约定交房日为2012年9月30日。对实际交房时间原、被告各执一词，被告称于2012年5月交房，原告称于2013年3月20日交房，均无据可证，皆不采信。经查询居民用水费用流水单，显示：2012年12月3日抄表“起度0，止度0，水量0吨”，2013年1月28日抄表“起度0，止度11，水量11吨”，2013年4月2日抄表“起度11，止度34，水量23吨”，故认定原告于2013年1月1日实际入住。按此推算，被告亿辉公司延期交房3个月成立，应对《拆迁安置协议》约定的75平方米安置面按照签订《拆迁安置协议》时的房屋总价承担延期交房3个月的违约责任，即5850元（75平方米×2600元/平方米×1%×3个月）。因尚未安置的14.06平方米面积已按现有价值补偿折价款，原告损失已得到相应补偿，故该部分不再计算违约金。 （二）对是否一房二卖的认定 因原告是实际入住香林名苑1号楼1-2-1安置房之第一户人，至今无任何第三人向原告主张房屋权利，且原告已取得房屋所有权证，故被告一房二卖的事实不成立，对原告要求被告承担一房二卖的赔偿责任之请求不予支持。 （三）对被告逾期付款的处理 《拆迁安置协议》约定，被告亿辉公司应当依约在交房时一次性给付原告方“剩余35㎡以2600元每平方米计算合计为91000元”的拆迁安置补偿款。该给付款项在合同签定后即已转化为债权。虽《拆迁安置协议》未约定逾期利息计算方式，但亿辉公司长期逾期未付款属实，理应向原告支付资金占用期间的利息。利息的计算参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定处理，即自交房之日（2013年1月1日）起按年利率6%支付利息至还清之日止。 综上所述，本院对原告何术华、蒋蓉、蒋明、蒋传明、蒋传中的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向何术华、蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明支付拆迁安置补偿款91000元及资金占用利息（自2013年1月1日起按年利率6%计算至付清之日止）； 二、由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向何术华、蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明支付尚未安置的14.06平方米面积折价补偿款56240元； 三、由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向何术华、蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明支付延期交房的违约金5850元； 四、驳回原告何术华、蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7322元，由原告何术华、蒋传中、蒋蓉、蒋明、蒋传明承担2000元，被告四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司承担5322元（此款已由原告垫付，在执行中由被告直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  黄颂杰 人民陪审员  任凤文 人民陪审员  唐黎明 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  马睿婕