文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初11289号原告：黄铸智，女，1991年2月6日出生，汉族，身份证住址广西平南县，原告：吴天宝，男，1990年1月1日出生，汉族，身份证住址广西平南县，上列两原告共同委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：宋悦，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：杨海，男，1974年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：陈广平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏萍，广东正鸿律师事务所实习律师。第三人：王金香，女，1984年7月17日出生，汉族，身份证住址福建省泉州市安溪县，第三人：陈成火，男，1985年2月18日出生，汉族，身份证住址福建省泉州市安溪县，原告黄铸智、吴天宝与被告杨海、第三人王金香、陈成火案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄铸智、吴天宝的共同委托诉讼代理人程娟，被告杨海的委托诉讼代理人陈广平到庭参加诉讼，第三人王金香、陈成火经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄铸智、吴天宝向本院提出诉讼请求：解除对位于中山市坦洲镇××家园××区××房[不动产权证书号：粤(2015)0019877]的查封：2、确认位于中山市坦洲镇××家园××区××房的所有权归原告。事实和理由：两原告为夫妻关系，位于中山市坦洲镇××家园××区××房登记在第三人王金香名下。2017年9月5日，两原告欲向第三人王金香购买案涉房产，当日双方与居间方珠海安科房地产代理有限公司（以下简称安科公司）签订《房产买卖合同》（编号：AKDC170905094403)，约定总价为135万元，付款方式为按揭付款，由第三人负责解除案涉房产负担的二项抵押（即2015年12月7日抵押给广发银行股份有限公司中山分行、2017年3月10日抵押给中国对外经济贸易信托有限公司）。原告于合同签署当日以现金方式向第三人支付定金2万元、于2017年9月7日向第三人的银行账户（账号：62×××54)支付剩余定金8万元。后因第三人未能筹集资金解除抵押，原告与第三人、安科公司于2017年12月20日签订《房产买卖合同补充协议》，约定“本次交易付款方式变更为一次性付款”，“卖方（即第三人）将还款账户提供给买方（即原告），买方直接将购房款支付至该账户”。据此，原告于2017年12月22日、23日向第三人指定的账户共计支付购房款1051600元，案涉房产负担的抵押分别于2018年1月2日（抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司）和2018年1月15日（抵押权人为广发银行股份有限公司中山分行）注销。各方在等待注销抵押、申请过户登记的过程中，发现案涉房产于2018年1月8日被债权人广东汇合资产管理有限公司查封（债务金额6万元）、且另一债权人李家荣要求第三人偿还11万元，否则立即提起诉讼查封案涉房产。至此原告已经实际支付房款1151600元，为避免损失扩大，在第三人再次保证除此之外，无其他债务的情况下，原告与第三人、安科公司于2018年1月20日签订《房产买卖合同补充协议（二）》，约定原告再支付购房款17万元（11万+6万）用于解除查封，原告于2018年1月22日至同月25日期间再次支付购房款17万元，案涉房产于2018年2月6日解封，且李家荣也答应不提起诉讼及查封案涉房产。2018年1月25日，第三人向原告交付房产，原告与第三人于2018年2月7日上午前往地税局缴纳案涉房产的税费，原告又为第三人垫付了4万元税款，随后双方共同至中山市国土资源局坦洲分局申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，当日上午10时51分顺利取得《坦洲不动产登记受理通知书（编号：201802070633)》。之后，原告与第三人办理变更缴纳案涉房产水电费、物业费的银行账户。直至2018年2月7日，原告得知案涉房产被中山市第一法院查封，查封申请人为被告杨海，查封案号为（2018)粤2071执保644号。因案涉房产被查封，导致原告无法继续办理案涉房产的过户登记。综上，原告与第三人签订《房产买卖合同》及二份补充协议的时间早于案涉房产查封时间；案涉房产交付时间为2018年1月25日，亦早于法院的查封时间；原告实际向第三人支付1361600元，已超出双方约定的购房款；案涉房产因第三人对外负有债务被查封导致未能顺利过户，原告对案涉房产未办理过户登记不存在任何过错。因此，基于上述理由，原告认为其已实际享有案涉房产的所有权，享有排他的民事权益，为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。原告黄铸智、吴天宝就其主张的事实及诉讼请求在举证期间提交证据如下：1.房产买卖合同；2.房产买卖合同补充协议；3.房产买卖合同补充协议（二）；4.卖方定金收款证明；5.案外人黄楣茜的中国建设银行交易明细清单、证明、黄楣茜身份证复印件；6.平安银行业务凭证；7.交付通知书；8.照片；9.珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司缴费通知单、催缴通知书；10.不动产权证书[粤（2015）中山市不动产权第0019877号]；11.中山市不动产登记资料证明表；12.发票；13.税收缴款书；14.坦洲不动产登记受理通知书；18.本院的（2018）粤2071执异118号执行裁定书。被告杨海辩称，1.根据原告的诉讼请求，原告提出本案诉讼的前提条件不存在，原告提出排他性的物权应有相关的生效法律文书确定原告拥有对案涉房产的所有权，但是原告没有取得案涉房产的所有权；2.原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条提出异议，但是该规定的前提条件是原告必须在查封之前合法占有案涉房产，但是双方到案涉房产实地察看，发现原告于2018年2月7日之前并没有实际占有涉案房产，而且案涉房产的钥匙都在中介处，涉案房产内一切物品零乱，并没有迹象显示原告在案涉房产居住的事实。法律所规定的占有是指对物具有事实上的管理性的状态，即占有是一种事实状态，而不是权利。所以原告占有涉案房产的事实并不存在；3.原告所提交的买卖合同没有相关生效的法律文书确定其系合法有效，该买卖合同及后续支付的购房款都不符合购房买卖的特征，主要表现在第三人将案涉房屋抵押给了债权人，而原告支付费用为第三人赎楼，相关的费用不是按照买卖确定的时间直接支付给第三人，而是零星地支付。买卖合同对付款方式的约定不明确，对购房款支付时间、合同的违约救济等没有进行约定，所以买卖合同不是真实有效的；4.在案涉房产反复办理了抵押的情况下，原告仍然购买涉案房产，在风险控制方面存在过错，不符合常理；5.根据物权法第九条的规定，本案申请查封案涉房产时，该房产仍登记在第三人名下，根据物权法的相关规定，所以该产权仍然属于第三人所有，不属于原告；6.根据原告提交的证据显示，原告与第三人的资金往来关系不像是买卖关系，像是借贷关系，所以原告与第三人之间关系不能以买卖关系确定，应当另案处理。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杨海就其辩解在举证期间提交证据如下：1.照片；2.本院的（2018）粤2071民初3089号民事裁定书、财产保全告知书；3.本院的（2018）粤2071民初3089号民事判决书；4.受理申请执行案件通知书、提供被执行人财产通知书。第三人王金香、陈成火未到庭参加诉讼，也未发表陈述意见及提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：2017年12月6日，杨海与陈成火、王金香签订抵押借款合同，约定陈成火、王金香向杨海借款185万元用于生意资金周转，借款期限6个月，自2017年12月6日至2018年6月5日止，借款期限不足1个月，利息按3个月支付，月利率2%，还款方式为利息于每个月的5号前支付，本金到期一次性清还。合同还约定了其他事项。2017年12月8日，陈成火出具一份借款收据，载明收到杨海185万元，借款以转账方式支付。2018年2月6日，杨海向本院提起民间借贷纠纷诉讼，本院于2018年5月4日经审理作出（2018）粤2071民初3089号民事判决：一、陈成火、王金香于该判决发生法律效力之日起七日内向杨海偿还借款本金185万元及利息；二、杨海对陈成火名下位于中山市坦洲镇金源路33号百花园9幢2梯1104房[粤（2017）中山市不动产证明第0152931号]房产拍卖、变卖所得的价款在第一项判项确定的债权范围内享有优先受偿权；三、驳回杨海的其他诉讼请求。判决生效后，因陈成火、王金香未按判决履行，杨海于2018年6月11日向本院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执8662号。该案在诉讼过程中，本院于2018年2月6日作出（2018）粤2071民初3089号民事裁定，查封王金香名下的位于中山市坦洲镇××家园××区××房的房地产[不动产证书号：粤（2015）0019877]价值相当于500000元的产权份额。进入执行程序后，上述查封转为执行中的查封。2018年4月16日，黄铸智、吴天宝认为其与王金香签订了房屋买卖合同、支付了全部购房款及王金香已交付案涉房产为由，向本院提出书面异议。本院于2018年4月27日作出（2018）粤2071执异118号执行裁定，驳回黄铸智、吴天宝的异议请求。黄铸智、吴天宝不服该裁定，遂在法定期限内诉至本院，主张前述实体权利。另查，2017年9月5日，吴天宝（买方）、王金香（卖方）、安科公司（见证/代理方）签订房产买卖合同，约定买卖双方通过代理方成功出售及购入位于中山市××××号温馨家园（金筑美居）1区15栋1502房，建筑面积107.54平方米，不动产权证号：中山市不动产权第0019877，购房款1350000元，买方于2017年9月5日前支付定金100000元，买方于70天内即2017年11月14日前向卖方补足首期房款共150000元；最后一期房款110000元，买方可自行选择或委托代理方选择银行和协助其办理按揭手续，并承诺该贷款支付给卖方，该按揭批准手续须在2017年11月14日前办理完毕。买卖双方须于2017年11月20日前签署房产买卖合同并办理房地产过户手续，国家规定的交易税费由卖方全付，交房时间为卖方收齐房款当天。卖方承诺赎楼包括1押2押。合同签订后，吴天宝于2017年9月7日向王金香、陈成火支付定金10万元（其中8万元以转账方式支付）。2017年12月20日，吴天宝、王金香、安科公司签订房产买卖合同补充协议，约定：因卖方没有能力赎楼，故付款方式变更为一次性付款，总金额135万元不变，买方直接将购房款支付至卖方提供的还款账户，其中卖方收取130万元，代理方替买方垫付购房款收取买方手续费5万元。2017年12月22日，吴天宝委托案外人黄楣茜通过银行转账向中国对外经济贸易信托有限公司（案涉房产抵押权人）支付530600元、20000元，向王金香支付购房款480000元、21000元，合计1051600元。案涉房产分别于2018年1月2日、1月15日注销抵押登记。2018年1月20日，吴天宝、王金香、安科公司签订房产买卖合同补充协议（二），约定由于案涉房产于2018年1月8日被中山市第一人民法院查封（债权人广东汇合资产管理有限公司），且债权人李家荣向王金香要求还款11万元，吴天宝再支付购房款17万元给王金香，直接转账支付广东汇合资产管理有限公司6万元及李家荣11万元。即吴天宝共需支付1321600元，已超出应付购房款130万元，超出部分由王金香于房产过户当天支付给吴天宝。协议签订后，吴天宝委托案外人黄楣茜通过银行转账于2018年1月22日、1月24日向李家荣分别转账5万元、6万元，于2018年1月25日向广东汇合资产管理有限公司的法定代表人胡东启转账6万元。至此，黄铸智、吴天宝向第三人王金香支付购房款合共1321600元。2018年1月25日，王金香与黄铸智签署《交付通知书》，约定案涉房产即日起交付黄铸智、吴天宝使用，使用权和产权归其二人所有，黄铸智手书“收到该房屋钥匙“。2018年2月7日，黄铸智支付案涉房屋契税17258.56元；当日，黄铸智与王金香到国土局办理产权变更登记手续，取得《坦洲不动产登记受理通知书》（业务编号201802070633），且办理了案涉房屋水电费、物业费银行账户的变更手续。又查，中山市土地房产产权档案馆于2018年9月11日出具的不动产登记资料证明表显示，涉案房产[不动产证书号：粤（2015）0019877]登记的产权人为王金香，房地产权证登记时间为2005年11月3日。案涉房产于2018年1月8日被本院查封，申请人为广东汇合资产管理有限公司，查封案号（2017）粤2071民初23699号，2018年2月6日9时37分解除查封。案涉房产于2018年2月7日16时11分被本院查封，申请人为杨海，查封案号为（2018）粤2071民初3089号；于2018年2月9日被珠海市香洲区人民法院查封（轮候查封），申请人为广发银行股份有限公司中山分行。再查，黄铸智与吴天宝于2015年5月18日登记结婚。案外人黄楣茜到本院接受询问，其确认上述银行转账系其受黄铸智与吴天宝委托，代为支付案涉购房款。本院认为,本案为案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，要判断黄铸智、吴天宝对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的实体权利，则需综合考量是否同时符合上述四种情形，不符合其中之一，即应认定买受人异议不成立。对此，本院评析如下：第一，关于合同效力问题。本案中，吴天宝与王金香于2017年9月5日、12月20日、2018年1月20日签订的《房产买卖合同》、《房产买卖合同补充协议（一）》《房产买卖合同补充协议（二）》，结合双方之间形成的支付购房款的银行流水，足以认定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉房屋首次查封即2017年12月5日之前，吴天宝与王金香于2017年9月5日签订了房屋买卖合同，可见买卖双方是在人民法院查封之前已签订合法有效的上述合同。第二，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。黄铸智与王金香于2018年1月25日签署《交付通知书》，王金香将案涉房产交付给黄铸智、吴天宝使用，并交付房屋钥匙，且已办理案涉房屋水电费、物业费银行账户的变更手续。本院据此认定黄铸智、吴天宝取得房屋的实际控制权与支配权，案涉房屋已经由黄铸智、吴天宝实际占有。对于是否实际入住并非必要条件，故杨海的相应抗辩意见本院不予采纳。但是，案涉房产虽于2018年1月8日被本院另案查封[案号：（2017）粤2071民初23699号]，后于2018年2月6日解除查封，消除了交易障碍。案涉房产于2018年2月7日被本院本案查封[案号：（2018）粤2071民初3089号]，故案涉房产系本案查封之前交付，本院据此认定案涉房产在本案查封前黄铸智、吴天宝已经合法占有案涉房产。第三，关于购房款支付问题。合同约定的交易总价款为135万元，后又变更为房款130万元及居间方垫付购房款收取手续费5万元，付款方式变更为一次性支付。黄铸智、吴天宝向王金香支付款项为1321600元，可见黄铸智、吴天宝已依约支付了全部购房款。第四，关于黄铸智、吴天宝非因自身原因未办理过户登记。案涉房产首次司法查封为2017年12月5日、2018年1月8日再次查封，2018年2月6日解除查封，2018年2月7日再次查封。案涉房屋因第三人债务纠纷被查封导致无法办理产权变更登记手续，黄铸智、吴天宝对此并无过错。综上，原告黄铸智、吴天宝作为案涉房产的买受人，依法享有足以排除案涉房产被强制执行的民事权益。据此，黄铸智、吴天宝请求解除案涉房产的查封，理据充分，本院予以支持。关于黄铸智、吴天宝要求确认涉案房产归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，吴天宝、黄铸智应取得不动产物权需经登记才发生物权变动的效力。因此，吴天宝、黄铸智主张的房屋所有权，未经法定登记程序，不发生物权变更的法律后果，故黄铸智、吴天宝在本案直接主张物权，于法无据，本院不予支持。第三人王金香、陈成火经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、解除本院（2018）粤2071民初3089号民事裁定对位于中山市坦洲镇南坦路260号温馨家园1区15幢1502房[不动产权证书号：粤(2015)0019877]的查封；二、驳回原告黄铸智、吴天宝的其他诉讼请求。案件受理费8800元（原告已预交），由原告黄铸智、吴天宝负担8000元，被告杨海负担800元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。                  审  判  长  李劲松      人民陪审员    林玉玲      人民陪审员    余楚云                                                                  二〇一八年十二月四日                                                     书  记  员   孙婉霞      冼日飞