贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初5638号原告（反诉被告）：付光东，男，1957年2月10日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。原告（反诉被告）：杨会容，女，1963年2月25日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。二原告共同委托诉讼代理人：杨会波，男，1974年9月16日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区，系原告杨会容之弟。被告（反诉原告）：郑舟勇，男，1983年8月27日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区龙坪镇中心村坪水组46号，现住遵义市播州区。委托诉讼代理人：王源，贵州十朋律师事务所律师。被告：郑绍兴，男，1955年6月18日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。被告：王祖远，男，1968年6月15日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区龙坪镇中心村坪山组08—1号，现住贵州省遵义市播州区。被告：汪益芬（曾用名汪益琼），女，1970年4月12日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区龙坪镇中心村坪山组08—1号，现住贵州省遵义市播州区。第三人：王祖强，男，1965年6月19日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区龙坪镇中心村坪山组30号，现住贵州省遵义市播州区。第三人：肖立凤，女，1970年1月18日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。原告付光东、杨会容与被告郑舟勇、郑绍兴及第三人王祖远、汪益芬、王祖强、肖立凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，并于2017年9月6日作出（2017）黔0321民初3660号民事判决，因郑舟勇不服，向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉，该院于2018年5月15日作出（2018）黔03民终2111号民事裁定书，以原审判决认定事实不清、程序违法为由，裁定撤销原审判决，将本案发回本院重审。重审中，被告郑舟勇提出反诉，本院决定合并审理，并依法变更王祖远、汪益芬为被告，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付光东、杨会容及其委托诉讼代理人杨会波、被告郑舟勇及其委托诉讼代理人王源、被告王祖远、汪益芬、第三人王祖强、肖立凤到庭参加了诉讼，被告郑绍兴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付光东、杨会容向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与王祖远、汪益芬于2009年5月2日签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判决被告协助将“遵房权证遵义县字第××号”房屋产权从郑舟勇名下变更登记到原告名下。事实和理由：2009年5月2日，原告与王祖远签订房屋买卖合同后，原告即搬入该房屋居住至今。该房权证已于2014年6月23日登记在被告郑舟勇名下，原告多次找被告郑舟勇和王祖远要求其配合办理房产变更登记手续，但被告一直推脱不予配合，导致原告的合法民事权益至今无法得到保障。综上所述，被告的行为已严重违反了诚实信用原则，损害了原告的合法权益。为此特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告郑舟勇辩称：我与郑绍兴是父子关系，郑绍兴是我父亲。我将涉案房屋出卖给王祖远后，虽交付了房屋，但王祖远未依约履行购房尾款、办证所需各项费用及房屋面积差价款的给付义务，因此我有权拒绝协助他人办理房屋登记的义务，所以原告请求不能支持。另反诉请求付光东和王祖远承担以下责任：1、付清购房尾款92385元(原欠款6736元按原购房价每平方米328元折算为房屋面积20.53平方米，再按现在房屋市价4500元每平方米折算)；2、承担国有土地使用权出让金等办证费用3.8万元；3、补付房屋面积差款22560元（5.68平方米按每平方米4500元计)。被告郑绍兴未到庭，无答辩。被告王祖远辩称：涉案房屋是我从郑家购买，购买后出卖给原告的，原告在购买房屋时，不相信我有房屋，喊我哥王祖强签的字，实际出卖人是我，我只能配合他们办理相关手续，但是我没有占有房屋，也没有房产证，怎么处理请求法院依法裁决。被告汪益芬辩称：我与王祖远是夫妻，意见与王祖远一致。第三人王祖强辩称：本案与我其实没有关系，虽然原告是和我签订的合同，但是实际是王祖远卖的房屋。郑家卖房子给王祖远是真实的，原告从王祖远处买房子，喊我和我妻子肖立凤签的字，我和王祖远是亲兄弟。第三人肖立凤述称：我与王祖强是夫妻，意见与王祖强一致。根据当事人提交的证据，结合各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2005年1月7日，被告郑绍兴（甲方）与被告王祖远（乙方）签订《房屋买卖合同书》，由甲方卖给乙方正在修建的砖混结构房屋。具体约定为：一、乙方买甲方房屋第二楼，共112平方米，含楼梯面积、一厅三卧、一厨一厕。每平方米计价328元，房屋总价为36736.00元。二、……乙方产权属甲方办理。三、甲方建房时，乙方付款20000元。余下的10000元到农历的2005年前，分期付清。还有6736.00元乙方留为房产证办理时，带钱同甲方到县房管局办理产权时交清给甲方，另外办理房产证所交国家税费由乙方自付，甲方不付。合同签订过后，双方未因合同履行发生纠纷，王祖远将房屋装修并搬入居住使用。2009年5月2日，第三人王祖强、肖立凤（甲方）与原告付光东、杨会容（乙方）签订《房屋买卖合同》，由乙方购买甲方住房，具体约定为：一、该住房位于西小区（世纪花园安置小区19、20号地）第50第二楼（遵义—南白方向第二楼梯往上），面积约为112平方米，全部装修好，水电安装齐全，并开好户。二、房屋总价为119580.00元。三、付款方式：一次性付110000.00元。余款待甲方把房产证办给乙方时，双方当场在房管局交清，办理房产证一切费用由甲方承担。四、乙方交款110000元后，甲方在一周内搬出房屋交给乙方使用。合同签订后不久，付光东户支付购房款109000元搬入房屋居住。以上两份合同，双方均未约定违约责任。另查明，郑舟勇在家庭分割中分得涉案房屋并于2014年6月办理登记取得遵房权证（遵义县字第××号），登记房屋所有权人郑舟勇，总成数6层，建筑面积117.68平方米，土地使用权方式：国有出让。郑舟勇2014年2月28日在国土部门补交含涉案房屋在内的国有土地使用权出让金15495.20元。王祖远尚欠郑舟勇房款6736元；原告付光东、杨会容仍差王祖远房款10580.00元。第三人王祖强、肖立凤以出卖人的身份出卖的房屋是王祖远购买的房屋。后付光东户与王祖远、郑舟勇因办理房产证不能达成一致意见而酿成纠纷，为此诉来本院。上述事实，有原、被告及第三人陈述，有原告举证的郑舟勇和郑绍兴等人与王祖远和汪益芬签订的《买卖房屋合同书》，王祖强和肖立凤与付光东、杨会容签订的《房屋买卖合同》，被告郑舟勇举证的《遵房权证》、《国有土地使用权出让金缴款通知书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点为：一、房屋买卖合同效力如何认定；二、原告的诉讼请求、被告的反诉请求是否应当支持。一、关于房屋买卖合同的效力问题。1、王祖远、汪益芬与郑绍兴签订的《买卖房屋合同书》的效力问题。该合同载明甲方郑绍兴，在落款处的甲方有郑绍兴、郑舟勇等家庭成员签字，后家庭内部分割，将涉案房屋分给郑舟勇，并办理产权登记在郑舟勇名下，郑舟勇对郑绍兴出卖涉案房屋无异议并予以追认，故该《买卖房屋合同书》不违反法律强制性规定，合法有效。该合同所设定的出卖方的相关权利义务由郑舟勇享有和承担。2、王祖强、肖立凤与付光东、杨会容签订的《房屋买卖合同》的效力问题。该合同所涉房屋系王祖远、汪益芬买受取得，王祖强、肖立凤以自己的名义卖房是接受王祖远、汪益芬的委托从事的法律行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束委托人和第三人的除外”之规定，王祖强、肖立凤与付光东、杨会容签订的《房屋买卖合同》不违反法律强制性规定，合法有效，该合同直接约束王祖远夫妇付光东夫妇。二、关于原告的诉讼请求应否支持，被告的反诉是否支持问题。1、原告请求被告郑舟勇协助办理房屋产权转移登记问题。《买卖房屋合同书》和《房屋买卖合同》都约定，出卖方有为买受方办理房产证的义务，只是办证相关费用承担方式不同，前者由买方负责，后者由卖方负责。因此，按此约定，郑舟勇有为王祖远买房后办理房屋过户的义务，但王祖远在尚未办理过户登记的情况下，又将房屋出卖给付光东，郑舟勇知晓这一事实也无异议。此后多年完善手续时郑舟勇才取得出卖房屋产权证书，在此情况下，付光东请求郑舟勇办理产权过户手续，符合《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，于法有据，应予支持。郑舟勇辩称与付光东无合同义务，因此，不应承担办理产权过户责任理由不成立，不予采纳。但按照合同约定办理房屋产权过户的相关费用应由前合同的买方、后合同的卖方王祖远、汪益芬负担。同时付光东、杨会容有按合同约定向王祖远、汪益芬支付余款10580元的义务。2、郑舟勇反诉请求问题。（1）郑舟勇请求王祖远支付购房余款应予支持。但其主张余款按原欠款6736元换算成购房面积后，再按现在市场房价计算无法律依据，亦不符合本案实际，不予支持。王祖远、汪益芬应付清的购房余款为合同约定余款6736元。（2）郑舟勇请求承担房屋由出卖时的集体土地变更为现在的国有土地使用权的有关费用，符合合同约定和法律关于民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺的规定，应予采纳。但郑舟勇提供的证据能够证明交纳土地出让金的费用为15495.20元，按房权证载明的房屋六层计算，涉案房屋应均摊此费用2583元，此款由房屋最终买售人付光东、杨会容负担更为公平。（3）郑舟勇请求补付房屋面积差价款问题，郑舟勇出卖房屋时合同约定的是112平方米，房权证面积为117.68平方米，实差5.68平方米，郑舟勇请求补面积差符合民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利义务的法律规定，应予支持，但其主张的每平方米以4500元计算补差款不予采信。按照本案实际，结合本地房屋交易情况，酌情按每平方米2500元计算更为合理，故超平方面积部份补差款为14200元，此款由获得买房利益的付光东、杨会容负担合理合法。本案被告郑绍兴未到庭参加诉讼，依法缺席审理判决。综上所述，为维护法律尊严和当事人合法权益，减轻当事人讼累，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告付光东、杨会容与被告王祖远、汪益芬签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告郑舟勇应在本判决生效后十日内协助原告付光东、杨会容将“遵房权证遵义县字第××号”房屋产权人从郑舟勇名下转移登记到付光东、杨会容名下。三、原告付光东、杨会容办理房屋产权过户时依法交纳的费用由被告王祖远、汪益芬负担。四、原告付光东、杨会容应在判决生效后十日内付清被告王祖远、汪益芬购房欠款10580元。五、被告王祖远、汪益芬应在判决生效后十日内付清被告郑舟勇购房欠款6736元。六、原告付光东、杨会容应在判决生效后十日内支付被告郑舟勇土地出让金均摊款2583元，房屋超平方面积补差款14200元，合计16783元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，反诉费2745元，共计2805元，由原告付光东、杨会容负担935元，由被告王祖远、汪益芬负担935元，被告郑舟勇负担935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审 判 长  熊从宽人民陪审员  赵志莲人民陪审员  李明高二〇一八年十二月十四日法官助理王磊书记员尹杨光