福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0481民初4034号 原告：黄丽玲，女，1977年2月12日出生，汉族，住永安市。 委托诉讼代理人：钟进财，男，1973年3月28日出生，汉族，住永安市。（系黄丽玲之夫） 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地福建省永安市中山路689号。统一社会信用代码91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，执行董事。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所执业律师。 原告黄丽玲与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄丽玲的委托诉讼代理人钟进财、被告万年公司的委托诉讼代理人吴大亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄丽玲向本院提出诉讼请求：1、要求万年公司支付逾期交房违约金188911元（自2016年1月1日起至2018年8月27日止共957天,658000元×0.03%×957天）；2、本案诉讼费用全部由万年公司承担。事实和理由：原、被告双方于2015年5月11日签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定：黄丽玲购买万年公司开发的位于永安市城区商品房,该套房屋价格658000元。万年公司应于2015年12月31日前将该符合各项约定条件的房屋交付。未在约定时间内交房,逾期超过60日后,购房者有权解除合同；购房者要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,万年公司按日支付已付款万分之三的违约金。合同签订当日,黄丽玲付清全部房款。万年公司未按照合同约定的时间将本应符合各项约定条件的房屋交付,经小区业主多次催告,万年公司于2016年8月23日在小区道路、水、电、燃气、绿化、消防等配套设施尚未竣工的情况下交房。黄丽玲缴付水电、物业等相关费用。该房于2018年8月27日才竣工验收并备案。黄丽玲认为,万年公司虽于2016年5月31日交付房屋，但该房尚未竣工验收，不具备合同约定的交付条件，该时间不应认定为交付时间。故其逾期交房的时间应从迟延交房及迟廷交付权属证书既不存在法定的免责事由,也不存在约定的免责条件,万年公司违约事实明显,其行为严重损害了黄丽玲的利益。 万年公司辩称：一、涉案房屋已经于2016年8月23日交付给黄丽玲，黄丽玲要求答辩人继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求不应得到支持。二、根据《商品房买卖合同》的规定，黄丽玲没有按照合同约定及法律规定交纳住宅专项维修基金、契税，答辩人有权不将涉案房屋交付，并且无需承担违约责任，黄丽玲要求答辩人承担逾期交房的违约责任没有依据。根据永安市地方税务局、永安市房产管理局的《永安市地方税务局、永安市房产管理局关于规范增量房契税缴税流程的通告》之相关规定，黄丽玲应当自行申报纳税或委托答辩人代缴，但其没有按照该文件规定自行申报纳税，也没有委托答辩人代缴。三、如若答辩人需要承担逾期交房违约责任，逾期交房的时间应当扣除合同附件六第五条等约定的可以逾期交房情形的时间。涉案房产的开工建设日期为2012年12月7日，房产交付给原告的日期为2016年8月23日，如若答辩人需承担逾期交房的违约责任，也应当按照《商品房买卖合同》附件六第五条约定扣减相应工期，具体如下：2012年永安市城区道路实施高等级沥青路面改造造成的延误，该工程自2012年7月25日开工，文件中通知于2012年12月25日完工，实际于2013年9月26日完工，延误日期275天，涉案房产自2012年12月7日开工至2016年8月23日交房期间，共经过4次中高考，每次中高考需要5天，共计20天应当扣除。四、黄丽玲要求答辩人支付逾期办理房屋权属证书违约金没有事实与法律依据，其该项诉讼请求应当予以驳回。根据原、答辩人双方签订的《商品房买卖合同》附件六第九条：“出卖人应当在商品房交付使用60日内办理房屋所有权证初始登记，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意按买卖合同第十四条第2项处理”的约定，答辩人对于原告未能在12个月内取得房屋权属证书承担责任的前提条件是未能取得房屋权属证书的责任在于答辩人，黄丽玲未能缴纳契税、住宅专项维修资金等费用，致使无法办理房屋权属证书，未能办理房屋权属证书的责任并不在于答辩人，并且黄丽玲未将办理房屋权属证书的书面材料给予答辩人，根据《商品房买卖合同》附件六第九条的约定，答辩人不承担违约责任，黄丽玲的诉讼请求不应得到支持。 黄丽玲围绕诉讼请求向本院提交如下证据：身份证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、2018闽0481民终860号《民事判决书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》表、《住宅专项维修资金交款通知书》、(2018)闽0481民终860号民事判决书复印件等材料，万年公司向本院提交以下证据：营业执照、房屋交接验收表、建筑工程施工许可证、永安市人民政府永政通告【2012】8号《关于实施城区主干道高等级沥青路面改造工程的通告》、永安市地方税务局、永安市房产管理局文件、住宅专项维修资金管理办法等材料，经质证，双方对上述的真实性均无异议，对其证明的内容有异议，本院对述证据的真实性、合法性予以确认，关联性待结合事实予以认定。 本院认定事实如下： 2015年5月11日，黄丽玲与万年公司签订一份经房管部门备案的《商品房买卖合同》（含附件六“合同补充协议”），向万年公司购买位于永安城区商品房,该套房屋价格658000元。合同约定：万年公司应于2015年12月31日前将该符合各项约定条件的房屋交付。未在约定时间内交房,逾期超过60日后,购房者有权解除合同；购房者要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,万年公司按日支付已付款万分之三的违约金。合同签订当日,黄丽玲付清全部房款。万年公司于2016年5月31日将房屋交付黄丽玲，双方办理交房手续。黄丽玲缴交了2016年1月1日至2017年5月31日的物业管理费、公共水电周转金、开户费等费用。黄丽玲收房后，于2016年10月份进行装修，于2017年初入住。涉案房于2018年8月27日通过竣工验收并办理备案。2018年9月21日，万年公司通知黄丽玲于2018年9月30日前缴纳住宅专项维修资金，黄丽玲至今未予缴纳。 诉讼中，本院根据黄丽玲的申请，依法查封、冻结万年公司价值190,000元的财产。 本院认为，黄丽玲与万年公司于2015年5月11日签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。合同第八条的规定，万年公司应当在2015年12月31日前，将符合约定条件的涉案商品房交付给黄丽玲，万年公司未能按约将涉案房屋交付给黄丽玲，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。双方虽于2016年5月31日办理了房屋交接手续，但此时该商品房尚未通过竣工验收备案，不具备合同约定的交房条件，虽然该时间点交付的房屋不具备合同约定的交付条件，但黄丽玲已实际接收了该房屋并占有使用至今，因黄丽玲主张的是逾期交付房屋的违约金，该房屋在被告知2016年5月31日办理房屋交接手续时，当时讼争房屋明显存在不具备合同约定的交付条件下，黄丽玲是完全可以拒绝与万年公司办理房屋交接手续的，本案也没有证据证明黄丽玲在接收房屋时是被胁迫或被欺诈的。因此，从实际反映的情况来看，黄丽玲不论从主观意愿上还是从客观行为上都表现出自愿接受该不具备交付条件的房屋的事实，故本案讼争房屋的交付时间因其实际接收后导致逾期交付的情况已不存在，因此对逾期交付的截止时间点应认定为2016年5月31日。虽然2018年8月27日，涉案商品房才通过了包括消防验收在内的各项验收工作，并办理了竣工验收备案，如果黄丽玲是在这时或之后才接收该房屋的，则逾期交房的时间点应以此竣工验收的时间点来计算逾期交房的期间并无问题。因此，黄丽玲要求万年公司支付从2016年1月1日起算至房屋竣工验收之日的2018年8月27日止共计逾期957天，按日万分之三计算共计违约金为188,911元（658,000元×0.03%×957天），本院认定只能从2016年1月1日起开始计算至黄丽玲实际接收房屋之日即2016年5月31日止，共计151天，违约金为29,807.4元（658,000元×0.03%×151天），对黄丽玲要求违约金计算至2018年8月27日的主张与事实不符,超出本院认定的违约金部分的请求不予支持。对万年公司提出的如需其承担逾期交房违约责任的话，违约金也只应计算至2016年5月31日止的辩称本院予以支持。对万年公司辩称其延期交房可以免责的约定情形，即黄丽玲未按照合同约定期限缴纳契税及住房维修专项基金，这并不必然会影响万年公司交付商品房的时间，在万年公司不具备交房条件前，万年公司以黄丽玲未按合同约定及法律规定缴纳住宅专项维修基金及契税为由主张不承担延期交房的违约责任，不符合合同约定和法律的规定，理由不能成立。对万年公司辩称的因其他“特殊原因”如城市路面沥青改造、高考、强降雨天气等原因可以延期交房的理由，因这些情形均不符合双方签订合同中约定的可以延期交房的“特殊原因”的条件，且万年公司也没提供相关有资质的机构作出因万年公司辩述的上述“特殊原因”而认定影响万年公司不能按期完工交付工程的意见或报告予以佐证，故对此辩称因“特殊情形”造成万年公司延期完工而应当免责并要求驳回黄丽玲诉请的意见，没有相关事实和法律依据，也不符合合同的约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向黄丽玲支付逾期交房的违约金29,807.4元； 二、驳回黄丽玲的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,078元，减半收取2,039元，财产保全费1,470元，合计3,509元，由黄丽玲负担2,567元，由福建万年房地产有限责任公司负担942元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  徐建英 二〇一八年十二月二十八日 书记员  游璐莹 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。