四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1921民初2942号 原告：程礼太，男，汉族，1960年1月17日出生，住四川省通江县。 原告：王兰英，女，汉族，1963年2月2日出生，住四川省通江县（系程礼太之妻）。 委托诉讼代理人：张永生，四川竞一律师事务所律师。 被告：四川德惠商业股份有限公司通江邻你超市分公司（简称：通江邻你超市）。 法定代表人：张学强。 住址：通江县。 统一社会信用代码：915119217779280273。 委托诉讼代理人：陈博，泰和泰律师事务所律师。 原告程礼太、王兰英与被告四川德惠商业股份有限公司通江邻你超市分公司“返还原物纠纷”一案，于2018年10月8日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告程礼太、王兰英及其委托诉讼代理人张永生，被告四川德惠商业股份有限公司通江邻你超市分公司委托诉讼代理人陈博等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程礼太、王兰英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止使用原告位于通江县红军广场邻你超市（原银座商城）1－24号门市（房产证号：通房**），恢复原状后返还给原告；2.赔偿经济损失35247.60元（从2017年5月1日起至向原告交付房屋时止，按日租金5.27元／平方米×13.35平方米×天数计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告从2017年5月1日起未经原告许可，强行占用原告所有的位于通江县红军广场邻你超市（原银座商城）1－24号门市（房产证号：通房1：通房**今。原告经多次要求收回该门市，被告拒不返还。被告的行为损害了原告的权益，故起诉，望判准诉请。 被告通江邻你超市辩称：二原告从2009年起至2017年连续不间断地从我公司领取租金，与我公司存在事实上的租赁合同关系；原告与红军广场商城内的部分业主刘霄等44人曾于2009年以我公司及通江建筑总公司为被告，因该商铺租赁纠纷起诉，已被人民法院驳回，现在原告再次起诉，违反了一是不再理原则；二原告及该商城的全部业主所购买的所有铺面具有整体性和不可分割性，所有业主的铺面应当符合统一规划，服从统一的经营管理；红军广场商城铺面业主共计85户，原告程礼太系该商城业主委员会成员，先前曾一直协助我公司给其它业主协商续租事宜，现除原告外的84户业主均重新签订了《租赁合同》，统一按各业主铺面面积计算支付租金；现我公司已对商城及商场内、外全部建筑面积约3600平方米及其现有的一切附属设施设备，进行重新装饰、装修升级改造后经营至今。期间，我公司曾多次通知二原告，因其要求太高，而未签订续租协议及领取租金；现原告提起侵权诉讼，要求收回该门市，不符合该商城所有铺面的整体性和不可分割性以及整个商城的统一规划与经营管理，将侵害其余84户业主的全体利益。原告的诉请不应当得到支持，请求依法驳回其诉讼请求。 经审理查明：自2002年起，原告程礼太等85名业主与通江建筑总公司签订了《商品房买卖合同》，分别购买了位于通江县红军广场商城内的不同位置、面积的铺面，双方在《商品房买卖合同》中补充约定：买受人所购铺面的经营用途必须符合商城所规定的功能分区要求，在不影响整个商城经营管理的前提下，如改变其经营用途，须经商城物业管理部门的批准。之后，通江建筑总公司又分别与原告程礼太等85名业主签订了《银座商城铺面租用合同》，约定将85名业主所购买的铺面予以返租，该合同根据85名业主铺面的面积大小，约定了租赁期限、租金计价方式与分年度的支付方式。2003年8月3日，温州籍人卢思格、余治祥、余道夏与通江建筑总公司签订了《银座商城综合联营协议》，约定联营期限为5年（即2003年10月16日至2008年10月16日）。2004年2月14日，双方又签订了《银座商城综合联营补充协议》。2005年7月27日，通江建筑总公司（甲方）与余治祥、余道夏（乙方，卢思格已退出）签订了《银座商城（超市）承包协议》，约定解除2003年8月3日签订的《银座商城综合联营协议》，另约定承包经营期限及商城承包经营的总面积（约3500平方米）与双方的权利与义务，其承包经营期限为4年（即2004年11月1日至2008年11月1日）。2005年11月25日，因通江建筑总公司未按《租用合同》约定支付租金，引起纠纷及群体信访。2005年11月5日、23日，在通江县政府与建设局协调下，该商城85名业主中的部分业主（甲方）与通江建筑总公司（乙方）及通江县温州商城（丙方）共同签订协议，约定：由（丙方）向（甲方）按照通江建筑总公司与85名业主签订的《银座商城铺面租用合同》所约定的内容支付租金；租赁期限延期至2009年4月30日，延期（即2008年至2009年4月30日）后的商城铺面租金按2007年11月1日至2008年11月1日的标准计算；通江建筑总公司必须在2006年7月1日前为85名业主完善产权手续，但无论（乙方）是否办理，（甲方）均不得影响（丙方）的正常经营等。2007年11月3日，通江建筑总公司（甲方）与四川德惠商业股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：将该商城及内、外现一切附属设施设备租赁给四川德惠商业股份有限公司；租赁期限从2009年5月1日至2009年7月1日，装修期2个月内属甲方所有权部分免受收租金，租金交付期限自实际交房日期起计，租赁期为八年零二个月，从房屋交付之日起计；租金标准前六年每年75万元，后两年每年78万元；乙方按照甲方与其他业主签订的租赁协议直接支付其他业主租金，剩余租金直接支付给甲方；第一年的租金分两次缴纳，首次缴纳租金时间为甲方通知乙方进场并交付房屋给乙方使用时，乙方支付租金四十万元，第二次交纳租金的时间为进场满六个月后，乙方支付租金三十五万元，剩余年度租金交纳方式依照第一年租金支付时间进行；乙方必须在租赁期满前六个月时，以书面形式告知甲方是否继续租赁，合同期满后，若甲方继续出租该房屋，乙方在相同条件下享有优先续租权；租赁合同签字盖章生效后五个工作日内，乙方应向甲方交纳履约保证金十万元，乙方进场经营后，乙方交纳的履约保证金十万元用于冲抵租赁期满最后一年的房屋租金；若一方违约，则需向非违约方按本合同总租金的30%支付违约金，并赔偿由此给非违约方造成的一切损失。合同订立后，四川德惠商业股份有限公司于2007年11月3日给通江建筑总公司交纳合同保证金10万元，并依照合同约定，给通江建筑总公司与部分业主在2008年度支付租金551293.50元、2009年度支付租金753961.00元、2010年度支付租金136000.00元，合计支付租金为1541254.50元。其中2009年5月1日后通江建筑总公司从四川德惠商业股份有限公司收取的租金55万元，已全部支付给业主。2008年2月4日，通江建筑总公司（甲方）与通江县温州商城代表余治祥、余道夏（乙方）及巴中汇源商贸有限责任公司百信超市分公司（丙方）三方又签订《房屋转租协议》，三方同意将甲、乙双方2005年7月27日签订的《银座商城（超市）承包协议》、2005年11月24日签订的《续建筑集团总公司与温州商城（银座超市）补充协议》中约定的房屋及属于甲方的所有附属设施设备转让给（丙方）使用。（注：巴中汇源商贸有限责任公司与四川德惠商业股份有限公司系共同的投资人，巴中汇源商贸有限责任公司百信超市分公司即是四川德惠商业公司通江百信超市，现为被告四川德惠商业股份有限公司通江邻你超市分公司）。四川德惠商业股份有限公司在2007年11月3日与通江建筑总公司签订《房屋租赁合同》、2008年2月4日与通江建筑总公司、通江县温州商城代表余治祥、余道夏及巴中汇源商贸有限责任公司百信超市分公司三方订立《转租协议》后，即对原银座超市进行投资装修。2008年4月9日，四川德惠商业股份有限公司通江百信超市领取营业执照，4月22日，取得组织机构代码证，5月6日，领取税务登记证，5月30日开业经营。2009年4月10日，通江建筑总公司书面向通江县房地产管理局申请，要求成立红军广场银座商城业主委员会。4月19日，通江建筑总公司召集红军广场银座商城全体业主，通江县房地产管理局参加，召开业主大会，通过了《业主委员会章程》，选举产生了第一届业主委员会，委员共计11人，其中主任1人，副主任2人。4月20日，通江建筑总公司以通建总司（2009）9号文件，向通江县房地产管理局报告成立红军广场银座商城业主委员会登记，该文件记明：红军广场银座商城已经营多年，一直都是通江建筑总公司在代理业主承办招商引资及铺面出租业务，现选举产生了第一届业主委员会等。4月21日，经通江县公安局批准，刻制了“通江县红军广场银座商城业主委员会”行政公章及“通江县红军广场银座商城业主委员会财务专用章”。4月22日，银座商城业主委员会向四川德惠商业股份有限公司通江百信超市发出两份书面函，第一份写明：银座商城由业主委员会全权经营管理，不再委托通江建筑总公司经营管理；租赁期限于2009年4月30日到期，要求四川德惠商业股份有限公司与业主委员会洽谈租赁相关事宜。第二份写明：银座商城业主委员会已于2009年4月19日正式成立，过去总公司代业主经办的相关业务以后一律由业主委员会具体承办；原总公司与百信超市签订的商城租赁合同将于2009年4月30日到期，如百信超市有意续租，请于2009年4月25日前与业主委员会洽谈，如无意续租，请于2009年5月1日全面搬出。2009年5月18日，该商城85名业主中的44人（其中包括原告程礼太）推举通江县房地产管理局与业主张苏为诉讼代表人，以通江建筑总公司、四川德惠商业股份有限公司为被告向本院提起诉讼。通江县房地产管理局在诉讼过程中，除在2006年已向部分业主颁发房屋所有权证外，于2009年7月陆续向其余业主颁发了房屋所有权证。同年12月28日，本院审查后立案受理，经审理认为：该商城的85名业主分别与通江建筑总公司签订的《商品房买卖合同》，明确约定了买受人所购买的商城内铺面的经营用途，必须符合商城所规定的功能分区要求，在不影响整个商城经营管理的前提下，如改变其经营用途，须经商城物业管理部门的批准。之后，双方订立合同，将铺面予以返租，通江建筑总公司又与温州籍人卢思格、余治祥、余道夏签订《商城综合联营协议》，银座商城成立。该商城的85名业主虽与通江建筑总公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了房款，并陆续取得房屋所有权证。但通江建筑总公司，并没有将买受人所购买的商铺，按照通常意义条块分割后向业主实际交付，业主所购买的商铺，只是图纸意义上整个商城中的一部分。故该商城85名业主所购买的所有铺面具有不可分割性，所有业主的铺面应当符合统一规划，服从统一的经营管理。其统一规划、经营管理者应当是依法成立的业主委员会，业主委员会享有独立的民事权利能力和行为能力，与商城的规划、经营管理等法律事务，包括向人民法院起诉，均应当由业主委员会行使诉讼权利，履行诉讼义务。该商城的业主共计85名，以刘霄为代表的44人属于商城的部分业主，不能代表全体业主成员，更不能代表业主委员会行使诉讼权利，履行诉讼义务。故刘霄等44人的起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定。据此，经本院审判委员会讨论决定，裁定驳回刘霄等44人的起诉。裁定书送达后，各方当事人均未上诉，该裁定书已经发生法律效力。为化解信访矛盾，本案在通江县委及相关部门多次协调后，四川德惠商业股份有限公司依照所订立的《租赁合同》及相关部门的协调标准将全部房屋租金支付给建设局，由建设局与全部业主，按照各业主铺面面积及比例确定房屋租金进行结算支付至2017年5月1日。2017年5月1日之后，被告通江邻你超市陆续征求红军广场商城铺面业主意见，均同意继续与被告发生租赁关系，并自愿将其铺面租赁给被告统一进行经营。红军广场商城铺面业主共计85户，原告程礼太系红军广场商城业主委员会成员，先前一直协助被告德惠商业公司（通江邻你超市分公司）给其它业主协商续租事宜，现除二原告外的84户业主均重新签订了《租赁合同》，被告已再次对该商城及商场内、外全部建筑面积约3600平方米及其一切附属设施设备，进行重新装饰、装修升级改造后经营至今。2018年10月8日，二原告因与被告就其铺面的租金等协商无果，以被告强行占用侵权为由，起诉来院。 本院认为：根据各方当事人的诉辨主张，本案诉争的焦点是侵权之诉，还是合同之诉。在本案中，二原告从2009年起至2017年连续不间断地从通江县规划和建设局领取由被告通江邻你超市所支付的租金，二原告与被告通江邻你超市存在事实上的租赁合同关系。本案纠纷系在原、被告之间的事实租赁关系中案涉红军广场商城铺面物业的租赁状态是否继续存续而引起，二原告的主要诉讼请求是要求被告通江邻你超市返还租赁物，同时要求被告通江邻你超市支付尚欠的租金及支付逾期腾房的占有使用费等。因此，原、被告之间所诉争的法律关系应当属于租赁合同纠纷。二原告提起侵权之诉，要求返还原物，赔偿损失，所主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，经本院依法充分释明后，二原告仍坚持不变更诉讼请求。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”的规定，在本案中，原告与该商城内的部分业主于2009年同样因该商城内的商铺租赁纠纷起诉，已经人民法院生效裁判确认该商城内的85户业主（包括二原告）所购买的所有铺面具有整体性和不可分割性，所有业主的铺面应当符合统一规划，服从统一的经营管理。故二原告在主张自己的民事权利时，理应不得损害他人合法权益。 综上，二原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下： 驳回原告程礼太、王兰英的诉讼请求。 案件受理费681.00元，由原告程礼太、王兰英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  高浩儒 人民陪审员  陈志琼 人民陪审员  王贤光 二〇一八年十二月三十日 书 记 员  冉秋雨