贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0521民初4809号 原告（反诉被告）周忠琴：女，1956年2月17日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：陈忠亿，男，1971年8月17日出生，汉族，住贵州省息烽县，贵州百里杜鹃管理区百纳彝族乡百纳社区居民委员会推荐。 被告（反诉原告）谢清林，男，1959年6月9日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：李泽超，贵州贵达律师事务所律师。 原告周忠琴与被告谢清林确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，被告谢清林于2018年12月4日提出反诉，本院决定受理，因原告（反诉被告）周忠琴自愿放弃答辩期，本院依法适用简易程序于当日公开开庭进行合并审理，当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周忠琴向本院提出诉讼请求：一、判决双方签订的共同建房协议无效；二、本案案件受理费由谢清林承担。事实及理由，2008年9月25日在谢清林的威迫下，周忠琴与谢清林签订共同建房协议，由于周忠琴不认识字，不懂法，共同建房协议违反《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的规定，而且周忠琴是大方县百纳乡百纳村杨柳组村民，谢清林是百纳乡龙峰村小箐组村民，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，谢清林不能在百纳乡百纳村杨柳组享有农村宅基地使用权建房；同时建房用地没有取得百纳村村民委员会和大方县土地管理部门的批准，该合同侵犯了百纳乡百纳村杨柳组全体村民的权利和利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，周忠琴与谢清林签订的协议违反上述规定；同时，谢清林在建房时没有投资钱，更没有投力。为维护原告和全体村民的合法权益和利益，特提起诉讼。 谢清林辩称，一、《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》（以下简称协议）系双方的真实意思表示，不存在任何威迫、胁迫情形，该协议经双方签字捺印后已生效。协议中所涉房屋是谢清林和周忠琴为修建海花仓库在原购买的房屋及院落的基础上修建而成，为了维系双方同居关系，同时保障双方百年后房屋能够过继给谢清林的儿子，避免纠纷，双方在协商、自愿的基础上签订，合法有效；并且周忠琴使用该房屋经营后自始至终未向谢清林支付租金，已经构成严重违约。二、协议不存在合同法第五十二条违反法律、行政法规强制性规定的情形，周忠琴援引的土管理法第八条、第十条、第六十二、第六十三条不能作为否定协议效力的依据。土地管理法第八条、第十条是对土地所有权与农民集体所有土地经营、管理的规定，第六十二条是对宅基地取得程序的规定，第六十三条是对农民集体所有土地进行非农业建设的规定；以上各条都未禁止宅基地使用权进行流转，谢清林与周忠琴所签协议是对房屋产权的权属进行确权，并未违反上述规定，同时土地管理法第二条第三款规定，土地使用可以依法转让。三、建房用地是否取得百纳村村民委员会和大方县土地管理部门的批准不影响协议的效力。建房用地及房屋是谢清林与周忠琴于2003年12月3日从黄启武、张邦琼处购得，谢清林居住至今已达十五条之久，百纳村村民委员会一直知晓这一事实，期间并未提出过任何异议，早已超过撤销权的行使期限。建房用地是否取得大方县土地管理部门的批准，应当通过行政程序解决，与本案无关，不能作为否定协议效力的依据。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，周忠琴的诉请没有事实和法律依据，请求驳回周忠琴的诉讼请求。 谢清林向本院提出反诉请求：一、判决双方签订的《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》有效；二、判决周忠琴立即向谢清林支付租金20万元；三、本案全部诉讼费用由周忠琴承担。事实和理由，2008年9月25日，谢清林与周忠琴签订《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》，协议第三条约定，建房产权属于甲方终生所有，使用权属甲、乙双方所有，直至乙方百年之后，该房使用权才归属甲方一人所有，乙方百年之前，可以在新建房内做生意，乙方将向甲方支付租金，五年内（即日起）乙方独自经营，并付给甲方总租房的一半租金，五年后，如果乙方继续在新建房内做生意，将付给全部租房租金。合同签订后，周忠琴一直在新建房内做生意至今已达十年零三个月，但周忠琴从未向谢清林支付过任何租金，特提出反诉。 周忠琴针对反诉辩称，因为建房合同是无效的，所以谢清林要求周忠琴支付租金就没有事实及法律依据。 经审理，本院确认如下事实：周忠琴系谢清林二嫂，谢清林二哥死亡后，双方于2001年同居。2003年12月3日，双方购买黄启武、张邦琼修建的房屋。2006年1月30日，经本院判决，所购房屋周忠琴和谢清林各享有二分之一的所有权。2008年9月25日，双方签订《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》，内容为，甲方：谢清林，乙方周忠琴，事由：为避免建房产权和使用权纠纷，经甲、乙双方共同协商达成如下协议：一、建房座落与四至：房屋座落于百纳乡马路丫口变电站背后。东抵毕进住房，南抵王明光住房，西抵去敬老院马车路，北抵百普路。二、住房面向街面共两个排面，共十六间（其中老住房两层十间），新老住房共约四百左右个平方。三、建房产权属于甲方终生所有，使用权属甲、乙双方所有，直至乙方百年之后，该房使用权才归属甲方一个人所有，乙方百年之前，可以在新建房内做生意，乙方将向甲方付给乙方应给租金，五年内（即日起）乙方独自经营并付给甲方总租房的一半租金；五年后，如果乙方继续在新建房内做生意，将付给全部租房租金。四、建房借款由乙方支付，甲方不予承担，但乙方要求，乙方本人七十周岁以前不准甲方变卖房子，但甲、乙双方自愿达成协议除外。五、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。六、本协议自甲、乙双方、在场人、执笔人签字之日起生效，甲、乙双方不得反悔，否则责任自负。甲方谢清林、乙方周忠琴、在场人秦忠志、执笔人李灿龙分别在协议上签字。协议签订后，双方共同在向黄启武、张邦琼所购房屋及院落的基础上修建了涉案房屋。 上述事实有原、被告陈述及原、被告提交的《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》、（2006）黔方民初字第144号民事判决书、《卖房契约》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，周忠琴与谢清林签订的《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。周忠琴认为该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条的规定，但《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定是，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条的规定是，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条的规定是，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条的规定是，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上述规定并非效力性强制性规定，并且是关于土地经营管理和宅基地取得的规定；而且，双方签订的是关于共同建房的协议，双方共同修建的房屋是在向案外人黄启武、张邦琼所购买的房屋范围内修建，不是在另外申请获得的宅基地上进行修建。因此，周忠琴主张双方签订的《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的，（四）损害社会公共利息；（五）违反法律、行政法规的强制性规定中第二项和第五项的规定，应当无效的理由不成立，本院不予采纳。双方签订的《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》虽系双方的真实意思表示，但双方关于房屋租金只约定了应当支付租金，而没有租金的支付时间和金额，该约定不明确，视为双方对租金问题没有约定，故谢清林反诉要求周忠琴支付20万元租金的反诉请求就没有事实依据，本院不予支持。 综上，周忠琴与谢清林的诉讼主张均没有证据加以证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回周忠琴的诉讼请求； 二、双方签订的《关于谢清林与周忠琴共同建房协议》有效； 三、驳回谢清林的其他反诉请求。 本诉案件受理费50.00元，由本诉原告周忠琴负担，反诉案件受理费2150.00元，由反诉原告谢清林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  胡桂海 二〇一八年十二月十日   法官助理  先正才   书记员  王廷