西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0113民初13162号 原告（反诉被告）唐涛，男，汉族，1982年5月2日出生，住西安市高新区。 委托诉讼代理人武鸿伟，陕西平非律师事务所律师。 委托诉讼代理人苗红梅，陕西平非律师事务所律师。 被告（反诉原告）郭宝瑞，女，汉族，1978年1月27日出生，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人丁鑫，北京市中盈（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人何靓，陕西格润律师事务所律师。 第三人西安东海岸房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市沣东新城三桥新街华润二十四城11幢1单元1层10120号。 法定代表人袁晓丽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人郝云飞，男，汉族，1981年7月7日出生，住山西省芮城县，系该公司员工。 原告（反诉被告）唐涛与被告（反诉原告）郭宝瑞、第三人西安东海岸房地产营销策划有限公司（以下简称“东海岸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐涛的委托诉讼代理人武鸿伟、苗红梅，被告郭宝瑞的委托诉讼代理人丁鑫、何靓及第三人东海岸公司的委托诉讼代理人郝云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐涛诉称，2017年6月4日原告经中介介绍与被告签订《二手房买卖合同》，双方约定转让标的位于西安市雁塔区科技路风韵蓝湾18-2104室，房地产证书号为1050106007-11-18-12104-1，房屋建筑面积为87.06平方米，转让价款为64万元，该价款包含房屋装修，家居设施等，交易定金为4万元，付款方式为原告向银行按揭贷款支付约定楼款，被告应当协助办理提供按揭银行所需的卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件等相关手续；并约定“如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”。原告于当日向被告支付4万元定金。2017年6月27日，原告与被告便按照中介提供的交易流程办理相关手续，当日双方共同去房屋管理机关，先行代被告交付了交易房屋所需的土地出让金36564元。2017年7月4日原告与被告共同办理交易房屋银行按揭所需的《网签监管申请表》，并约定2017年7月14日由被告提供相关证件供房屋管理机关办理核对手续。但在此后，原告提出办理房屋交易所需的核对手续时，被告以各种理由推脱，原告询问其原因，被告以房屋涨价等为由拖延履行房屋交易手续。至今，被告在收取原告购房款后，拒不按期履行合同义务，已造成原告重大损失。现原告诉至本院，请求：1、判令被告继续履行合同，未履行房款10万元，办理房屋过户手续，并承担违约金损失暂计24000元（每日按64万元房款的万分之五计算，自2017年7月14日起算至被告交付房屋之日）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。 被告郭宝瑞辩称，第一，二手房买卖合同已解除，原告要求继续履行该合同没有依据。由于原告拖延履行合同义务，导致案涉的二手房交易无法在合同期限内完成，被告依据二手房买卖合同第十条约定在2017年7月通知原告解除了该合同，因此原告要求继续履行该合同没有依据。应依法驳回该请求。第二，即便合同没有解除，原告要求继续履行该合同，办理过户手续的要求也不应支持。依据双方合同约定，案涉房屋产权的过户是依据合同约定，应当以原告支付首付款至资金监管账户，并取得按揭银行的贷款承诺函，而原告至今未办理资金监管，未支付首付款，也未取得贷款承诺函，因此合同约定过户条件尚不具备，原告要求办理过户的诉请应驳回。另外，如继续履行二手房买卖合同，原、被告需要到房地局办理网签，网签是原、被告签民事合同的签约行为，该行为应以原被告的意思表示为依据，法律不能强制当事人缔约，因此依据合同法的规定，原告要求继续履行合同的诉请不应支持。第三，被告在案涉二手房买卖合同中并未违约，因此不承担违约金。 第三人东海岸公司述称，2017年6月3日原、被告签订的合同，约定最迟2017年6月30日网签。2017年7月13日被告说房价太低了，不愿意一人承担，要求加钱，第二天就表示不卖了。后国家出现新政策，不能办理网签合同。 反诉原告郭宝瑞诉称，2017年6月4日反诉被告经第三人介绍与反诉原告签订《二手房买卖合同》，向反诉原告购买位于西安市雁塔区科技路枫韵蓝湾小区18栋1单元2014室（面积为87.06㎡）。根据合同约定，办理前述房屋交易贷款、二手房买卖合同网签、房屋过户等购房手续的最后期限是2017年6月30日。合同同时约定如买方未按照合同约定的期限履行义务，逾期超过五日，卖方有权解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金，或没收买方已支付的定金。合同签订当日，反诉被告向反诉原告支付购房定金4万元（其中3万元反诉被告直接支付给反诉原告，1万元反诉被告代反诉原告支付给第三人作为交房保证金）。此后，在前述二手房的交易过程中，因反诉被告的个人原因，导致贷款、网签、过户等购房手续无法按照前述合同约定的期限办理，二手房交易迟迟无法进行。反诉原告因此于2017年7月通知反诉被告及第三人解除了前述《二手房买卖合同》。2017年12月14日，反诉原告又致函反诉被告，以书面形式再次通知反诉被告解除前述《二手房买卖合同》。基于以上事实，反诉原告认为，案涉二手房交易的贷款、网签、过户等手续因反诉被告的原因无法按照合同约定的期限办理，且逾期已超过合同约定期限，导致反诉原告无法如期收回售房款项，遭受重大损失。因此反诉原告有权依约解除合同，并按照合同约定不退还反诉被告已支付的定金。现提出反诉，请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2017年6月4日签订的《二手房买卖合同》解除；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失人民币12000元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告唐涛辩称，第一，双方2017年6月4日签订的买卖合同真实有效，是真实意思表示，合法有效，应当继续履行，在合同履行过程中没有出现法定的解除因素，应当继续履行。第二，该合同在没有约定的期限履行，基于下列因素：双方当事人的行为因素，包括反诉原告作为出卖方，交易房屋应当具备手续，缺乏土地出让金，后由反诉被告代为履行36564元，而该土地出让金办理完已是2017年6月27日，该行为是双方合议的期限，该款项反诉原告已收取，约定期限的改变也是反诉原告的意思表示。2017年7月4日进行网签申请，也是双方约定的。国家政策的调整，2017年6月30日西安市发布二手房交易系统暂停，该因素也是无法按约定完成的期限之一，但是在网签手续具备后，反诉原告拒绝履行，构成违约，基于上述理由，双方之间的约定不应解除，应继续履行，反诉原告应诚信履行。 第三人东海岸公司述称，2017年6月28日国家政策的调整属实。在此之后多出一个程序购审，资质审查，当时也没有详细流程，对于本市当天出结果，对于有社保的而当时没有规定时间，有资质之后才可网签，后被告就不去房管局了。在新政之后，2017年7月又出新政策，交过定金及发生过实际交易的可以继续网签。后联系被告，被告表示不卖房了。 经审理查明,2017年6月4日原告唐涛与被告郭宝瑞签订《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于西安市雁塔区科技路259号18幢1单元12104室（建筑面积为87.06㎡，房产证号为1050106007-11-18-12104～1）出售给原告，房屋总价款为640000元。该转让成交价不包含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。双方约定在本合同生效当日，原告向被告支付定金40000元。合同第四条关于付款方式约定，买方须于2017年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(全部房款减去定金减去贷款额之外的部分房款）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中；买方须于2017年6月20日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第五条约定，在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《西安市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年6月30日（含当日）。合同第八条约定，土地出让金及在买卖交易过程中产生的税费均由买方原告交纳。合同第九条约定，卖方即被告应于2017年8月1日前向原告交付房屋。合同签订当日，原告向被告交纳定金40000元，其中10000元作为交楼押金。2017年6月27日原告将出让金36564元交予被告，并与被告一同交纳了土地出让金。2017年7月4日原、被告签订了《西安市家庭售房购房申请表》及《网签监管申请表》，当天因西安市房管局发布暂停办理网签的公告，所以双方未能办理网签手续。后被告以原告未在约定时间内缴纳土地出让金，构成违约为由，表示不再继续交易，经双方多次协商无果。被告于2017年12月14日向原告邮寄发出《告知函》载明：双方约定办理贷款、二手房买卖合同网签、房屋过户等购房手续的最晚期限是2017年6月30日；合同同时约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，逾期超过五日，卖方有权解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金，或没收买方已支付的定金；此后，在前述二手房的交易过程中，因你个人原因，导致贷款、网签、过户等购房手续无法按照前述合同约定的期限办理，二手房交易迟迟无法进行。我因此于2017年7月通知你及中介公司解除了前述《二手房买卖合同》。基于以上事实，再次通知你，解除你我于2017年6月4日签订的关于西安市雁塔区科技路枫韵蓝湾小区18栋1单元2014号房屋的《二手房买卖合同》。原告于2017年12月15日签收快递。 同时查明，2017年6月28日西安市政府发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，该通知要求，自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。2017年6月30日西安市住房保障和房屋管理局发布《公告》，载明：西安市政府办公厅《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）发布后，我局正在抓紧与相关部门研究制定落实文件的实施细则，待实施细则经市政府审定后，我局将在官方网站及时予以公布。 以上事实，有二手房买卖合同、证明、收条、西安市家庭售房购房申请表、网签监管申请表、告知函、通知、公告等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原、被告经协商一致，自愿签订二手房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同合法有效，对原、被告均具有法律拘束力。合同签订后，原告按约向被告交纳了定金，后因2017年6月27日才交纳的土地出让金，加之西安市出台调控政策，对双方合同的履行造成影响。现原告以被告违约为由要求继续履行合同，被告认为系原告未按时缴纳土地出让金而构成违约。但双方在合同中仅约定土地出让金由原告承担，对于何时缴纳未作明确约定，事实上双方系2017年6月27日交纳，且双方于2017年7月4日签订《西安市家庭售房购房申请表》及《网签监管申请表》，仅因政策原因未能办理网签手续，说明双方对2017年6月27日交纳土地出让金一事均认可，双方此时仍愿意继续交易，可以认定双方对合同条款进行了变更。因此，后被告以原告未按时缴纳土地出让金为由，认定原告构成违约，要求解除合同的理由不能成立。但在政策确定后能够继续交易时，被告明确表示不愿继续交易，致使合同无法继续履行，因此，从民法的诚实信用原则及鼓励交易的角度考虑，结合原、被告的履约情况，对于原告要求继续履行合同的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，因双方在合同中未明确约定土地出让金何时交纳、双方如何配合交纳，导致双方于2017年6月27日才最终交纳，后又因西安市购房政策发生变化，对双方的交易产生影响，最终导致双方产生纠纷，因此不能将双方未能顺利交易的原因全部归于被告，故综合合同履行情况考虑，对于原告的此项请求，本院依法不予支持。 对于反诉原告要求确认双方合同已经解除，并由反诉被告赔偿损失的请求，本院认为，反诉原告以反诉被告未及时交纳土地出让金，导致贷款、网签、过户等购房手续无法按照前述合同约定的期限办理，认为其有权解除合同，但，首先，原、被告在合同中关于土地出让金何时交纳没有约定，即使如被告所述土地出让金应在2017年6月15日前交纳，但是合同约定的仅是土地出让金由买方原告承担并非交纳，被告作为出售方，其应承担交纳义务，因此就需要双方积极配合交纳，但原、被告均未提交证据证明其积极与对方配合履行，故不能认定土地出让金未在2017年6月15日前交纳系原告违约造成；其次，原、被告于2017年6月27日一同交纳了土地出让金，表明双方愿意继续履行合同；最后，双方又于2017年7月4日签订《西安市家庭售房购房申请表》及《网签监管申请表》，仅因政策原因未能办理网签手续。因此，不能认定原告违约，故被告不享有合同解除权，故对于反诉原告要求确认合同解除的请求，本院依法不予支持。同理，对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求，本院依法亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告唐涛与被告郭宝瑞于2017年6月4日签订的《二手房买卖合同》继续履行，原告唐涛于本判决生效之日起三十日内向被告郭宝瑞支付购房款600000元，被告郭宝瑞于原告唐涛支付完购房款之日起十五日内协助原告办理位于西安市雁塔区科技路259号18幢1单元12104室（房产证号为1050106007-11-18-12104～1）房屋的过户手续，过户产生的相关费用由原告承担。 二、驳回原告唐涛其余的诉讼请求。 三、驳回反诉原告郭宝瑞的诉讼请求。 本案案件受理费2780元，由原告承担780元，被告承担2000元。因原告已预交，由被告于本判决书生效之日起十五日内支付。 反诉案件受理费5100元，由反诉原告郭宝瑞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张元平 人民陪审员  马成功 人民陪审员  张 丹 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  程 俊