广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3693号上诉人(原审被告)：吴翠霞，女，汉族，住英德市。被上诉人(原审原告)：刘秋平，女，汉族，住英德市。委托诉讼代理人：朱志荣，男，汉族，住广东省佛冈县。原审被告：莫志强，男，汉族，住英德市。原审第三人：英德市英城恒盛房地产信息部。住所地：英德市。经营者：吴嘉焕。上诉人吴翠霞因与被上诉人刘秋平、原审被告莫志强、原审第三人英德市英城恒盛房地产信息部(以下简称恒盛信息部)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院(2018)粤1881民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴翠霞上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由刘秋平、恒盛信息部承担。事实与理由:一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下:首先，上诉人没有违约。合同签订后，上诉人一直按照合同约定善意履行合同，包括将涉案房产证交给被上诉人，到英德市邮政储蓄银行办理按揭手续等。其次，上诉人不进行过户是在行使不安抗辩权。第一，2018年5月，上诉人与被上诉人来到英德市邮政储蓄银行办理按揭手续。此时，银行工作人员拿出一份《广东省房地产买卖合同》，询问上诉人该合同是否本人所签的。但上诉人从未看过也未签过上述合同，后来才知道，是原审第三人伪造了上诉人的签名。银行工作人员发现伪造假文书后，立即退回了所有按揭材料。上诉人认为原审第三人未经授权伪造签名的行为是违法侵权行为，违反了诚实信用的原则。原审第三人弄虚作假伪造签名的行为使上诉人对本次交易存在不安之一。第二，涉案《房地产居间合同》第二条约定，本次交易是以银行按揭付款，首期款11万元在上诉人办理房产过户时付清，剩余31万元约定于银行按揭放款付清。众所周知，现在银行收紧房贷，很多房产过户都办不了按揭。为此，上诉人与被上诉人商量，假如银行办不了按揭，可否一次性付清，但被上诉人坚决不同意。被上诉人认为双方约定了银行按揭放款付清，就得等到银行按揭放款才能付清尾款，没有可商量的余地。但上诉人认为，假如银行不同意按揭，上诉人就永远收不了尾款。显然，该条款对上诉人是显示不公平的。上诉人一旦将房产过户给被上诉人，何时收回尾款31万元，将遥遥无期。加之看到伪造的房屋买卖合同，上诉人更加恐慌，不知道是否被上诉人与原告第三人为达目的不顾上诉人利益而为之。如此有失诚信的交易如何保障当事人的权益?为此，上诉人才行使不安抗辩权，中止拒绝过户。最后，上诉人至今仍愿意以银行按揭方式将涉案房产卖给被上诉人，但被上诉人不能造假，再次伪造上诉人的签名。被上诉人应作出承诺，假如房产过户后在限定期限内银行仍办不了按揭，被上诉人应一次性向上诉人付清尾款。综上所述，上诉人不存在违约行为，中止拒绝过户是为了行使不安抗辩权，一审判决认定事实错误，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。刘秋平答辩称：1.吴翠霞委托莫志强于2018年3月17日与刘秋平委托人刘珠云签订《房地产居间合同》，按照合同规定，买卖双方须于2018年6月17日前办理完房屋买卖手续和过户手续，合同规定如卖方在收取定金后不依照合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予以买方弥补买方之损失。合同期间卖方不配合办理房屋买卖合同手续，一再要求买方改变交易付款方式，要求一次性付清全款，被买方拒绝后，又要求银行工作人员保证具体放款时间。为此买方、卖方、中介三方于2018年5月7日、8日、9日连续三天进行沟通。卖方于第三天才答应到邮政银行签署按揭贷款审批手续，最后卖方还是在邮政银行办理按揭贷款手续过程中拒绝继续交易。后买方与卖方进行电话、信息沟通，卖方也多次表明不再出售房屋，请买方购买其他房屋。2.卖方认为按揭手续中第三人代签行为，使卖方产生不安抗辩，才拒绝交易理由，是卖方和第三人的纠纷，与买方无关。买方刘秋平和卖方吴翠霞在邮政银行签字的资料已是邮政银行工作人员提供的资料，由银行工作人员指引签字和摁手印。为此，卖方的行为，可以证明卖方一直在刁难和拒绝交易。请二审法院驳回上诉人的上诉请求。莫志强陈述称，涉案房屋是吴翠霞委托莫志强办理，经过买卖双方多次协商后，决定到邮政银行办理按揭贷款手续，但是在办理过程中吴翠霞发现合同的卖方是由其他人冒名签署，吴翠霞非常生气，觉得其权益被侵害，因而拒绝配合办理相关手续。恒盛信息部没有到庭参加诉讼，未提交书面意见。刘秋平向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除刘秋平与吴翠霞、莫志强签订的《房地产居间合同》。二、判令吴翠霞、莫志强立即向刘秋平双倍返还定金40000元。三、判令吴翠霞、莫志强向刘秋平支付律师费3000元。四、案件诉讼费由吴翠霞、莫志强承担。一审法院经审理查明：2016年，吴翠霞取得位于英德市××教育路××楼××号房屋的所有权【不动产权证号：粤（2016）英德市不动产权第00××16号】。2018年3月17日，刘秋平与吴翠霞在恒盛信息部签订了《房地产居间合同》，在庭审中刘秋平确认刘秋平的签名是其委托其亲属刘珠云代签的，吴翠在答辩状中明确其签名是莫志强代签的，莫志强在庭审中明确吴翠霞的签名是其代签的，莫志强陈述其与吴翠霞存在事实的夫妻关系。该《房地产居间合同》其中部分内容约定：一、买卖双方通过经纪方出售及购入位于英德市××教育路××楼××号（以下简称该物业）。建筑面积为81.49平方米，房地产权证号为00××16号。二、该物业之转让成交价为人民币420000元，1、定金人民币20000元整，须在签署本合同之时付清。2、付款方式为银行按揭付款。3、人民币110000元为该物业首期款（含已付定金），约定时间于过户当天支付，尾款人民币310000元于银行按揭放款付清。贷款金额以银行审批金额为准。买卖双方须于2018年6月17日或之前办理完相关税费交纳和签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管。三、放款时间、方式：如买方办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付给卖方。四、买卖双方约定交楼日期为过户当天起七日内。五、代理人代表卖方签署本合同，若卖方不能履行本合同义务，违约方责任则由代理人承担。莫志强在该合同的卖方代理人栏签名并加盖指模。莫志强于签订《房地产居间合同》的当日收取了刘秋平支付的定金20000元。再查明，中国人民银行征信中心于2018年5月3日出具刘秋平的个人信用报告显示的信用正常。2018年5月9日向中国邮政储蓄银行股份有限公司英德市教育路支行申请办理卡业务并取得其名下的该银行的账户（62×××24）。后由于刘秋平与吴翠霞、莫志强双方在办理银行按揭业务过程中，吴翠霞、莫志强认为吴翠霞、莫志强方有去银行办按揭，后来发现是中介假冒签名，吴翠霞、莫志强产生不安，所以终止了合同，如果刘秋平能一次性付款或者给吴翠霞、莫志强方一个明确的银行放款时间可以继续履行合同。恒盛信息部称刘秋平与吴翠霞、莫志强双方是在恒盛信息部协商了三天，选择邮政储蓄办理，是银行通过后买卖双方再办理过户，如果银行不通过的话是不办理过户的。当时在银行按揭的时候，吴翠霞不同意，恒盛信息部工作人员向吴翠霞解释可以三方一起重新签名。刘秋平称当时吴翠霞不同意卖房了，并走了。第二次是电话沟通的，后由于刘秋平与吴翠霞、莫志强未能协商取得一致意见，刘秋平遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：首先对于房地产居间合同的效力问题，刘秋平主张其口头委托了其亲属代其在恒盛信息部处签订的房地产居间合同，并履行了支付定金的义务，吴翠霞作为涉案房屋的所有权人，其答辩意见以及到按揭银行进行相关按揭贷款手续的签订行为属于是以行为明确表示其同意莫志强代其签订居间合同以及收受定金，因此刘秋平与吴翠霞、莫志强双方签订的房地产居间合同是双方的真实意思表示且没有违反法律法规的强制性规定，该房地产居间合同合法有效。其次，刘秋平与吴翠霞、莫志强双方依法应按照合同约定履行各自的权利义务，现刘秋平依照合同约定向吴翠霞的代理人莫志强支付了定金20000元，在办理银行按揭手续中由于恒盛信息部的代签行为导致吴翠霞对交易行为产生不安，但由于房屋买卖合同的权利义务双方是刘秋平与吴翠霞、莫志强而非恒盛信息部，刘秋平已按照合同约定提交需要办理相关的银行按揭手续的资料，已出具个人征信正常的报告，按揭银行只需要审核刘秋平个人是否符合按揭贷款的资格即可发放按揭贷款，吴翠霞能否取得银行贷款与恒盛信息部无关，吴翠霞仅依据恒盛信息部在履行相关银行按揭贷款的手续上的纰漏行为对抗刘秋平的权利义务依法无据，吴翠霞主张的不安抗辩权不符合法定情形，一审法院不予支持。现刘秋平已履行支付定金的义务以及向银行申请按揭贷款并开具该银行的卡用于按揭贷款，在合同约定的房屋过户前的合同义务刘秋平已履行完毕，吴翠霞依法应协助刘秋平办理银行按揭业务及履行房屋过户的相关手续，但吴翠霞以不安抗辩拒绝办理上述业务，同时吴翠霞要求变更合同约定的支付房款的方式，刘秋平对此不同意。由于吴翠霞对于刘秋平购房需要采用银行按揭的方式支付购房款的情形在签订合同时已明确知道，且合同亦明确了按揭如买方办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付给卖方，吴翠霞要求变更支付房款的方式依法无据，吴翠霞应依照合同约定协助刘秋平办理银行按揭业务及履行房屋过户的相关手续，现吴翠霞未按照房地产居间合同履行义务，吴翠霞构成违约。吴翠霞的违约行为导致没有实现刘秋平与吴翠霞、莫志强房屋买卖目的，刘秋平可依法解除刘秋平与吴翠霞、莫志强房屋买卖合同的约定，但刘秋平没有法律依据可解除居间合同的约定，因此刘秋平诉请解除《房地产居间合同》的请求不当，一审法院只支持解除刘秋平与吴翠霞在《房地产居间合同》中涉及房屋买卖的约定；由于吴翠霞未按照《房地产居间合同》约定向刘秋平履行义务，刘秋平诉请吴翠霞双倍返还购房定金40000元符合法律规定和合同的约定，一审法院予以支持。由于莫志强仅是吴翠霞签订房地产居间合同以及收取定金的代理人，代理人从事民事行为的法律后果依法应由被代理人承受，刘秋平请求代理人支付本案的双倍定金依法无据，一审法院不予支持。同时由于吴翠霞与莫志强未取得婚姻登记，本案吴翠霞的债务不属于夫妻共同债务，因此刘秋平请求莫志强同时承担支付双倍定金，一审法院不予支持。对于刘秋平请求的律师费，由于刘秋平与吴翠霞、莫志强双方在房地产居间合同中未约定因违约方导致守约方因诉讼产生的律师费等费用的承担问题，刘秋平雇请律师进行诉讼是其维护自身权益所从事的行为但不是进行本次诉讼的必须行为，因此在合同未进行约定的情形下刘秋平请求吴翠霞、莫志强承担律师费依法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，作出判决：一、解除刘秋平与吴翠霞及恒盛信息部签订的《房地产居间合同》中涉及刘秋平与吴翠霞关于房屋买卖的约定。二、吴翠霞双倍返还定金40000元给刘秋平，该款限于判决生效之日起十日内付清。三、驳回其他诉讼请求。案件受理费437.5元，由吴翠霞负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案《房地产居间合同》应否解除及吴翠霞应否向刘秋平返还双倍定金。涉案《房地产居间合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房地产居间合同》的约定，刘秋平于签署本合同之日起支付定金20000元，并于过户当天支付首期款110000元，尾款人民币310000元于银行按揭放款付清；买卖双方须无条件配合经纪方办理一切符合银行按揭手续流程及提交符合银行按揭、过户的标准资料；买卖双方须于2018年6月17日或之前办理完相关税费交纳和签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续。根据查明的事实，刘秋平已按《房地产居间合同》的约定支付定金20000元，并提交办理银行按揭手续所需的相关资料。但吴翠霞至合同履行期限届满，仍未履行协助刘秋平办理银行按揭手续和房屋过户手续的合同义务。吴翠霞上诉主张因原审第三人恒盛信息部在办理银行按揭手续的一份资料即《广东省房地产买卖合同》上伪造其签名，因此，其不履行前述的合同义务是行使不安抗辩权，并不存在违约行为。对此，本院认为，吴翠霞以恒盛信息部在履行居间义务中存在瑕疵行为为由，拒绝履行其与刘秋平之间关于涉案房屋买卖的合同义务，于法无据，本院不予采纳。吴翠霞明确表示不履行合同义务，刘秋平向一审法院起诉请求解除涉案《房地产居间合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权的行使条件，有事实及法律的依据，本院予以支持。一审法院认定事实正确，但只判令解除《房地产居间合同》中涉及刘秋平及吴翠霞关于房屋买卖的约定，属实体处理不当，本院依法予以纠正。《房地产居间合同》约定，吴翠霞在收取定金后未依约将涉案房屋出卖给刘秋平，则需返回双倍定金给刘秋平。因此，吴翠霞未按照《房地产居间合同》向刘秋平履行合同义务，一审法院判令吴翠霞向刘秋平返还40000元，符合合同的约定及法律的规定，本院予以维持。综上所述，吴翠霞的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初2832号民事判决第二项。二、撤销广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初2832号民事判决第三项。三、变更广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初2832号民事判决第一项为：解除吴翠霞、刘秋平及英德市英城恒盛房地产信息部签订的《房地产居间合同》。四、驳回刘秋平的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费800元，由吴翠霞负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月二十一日书记员  朱 健附相关法律法条：《中华人民共和国公司法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。