广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3334号原告：冯志敏，女，1976年11月23日出生，汉族，住佛山市高明区，被告：佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司，住所地为佛山市高明区荷城街道金辉路以东、文明路以西（原新明塑料吹印厂办公室），统一社会信用代码为914406083041114634。法定代表人：梁波。委托诉讼代理人：何锡全，广东巨能律师事务所律师。原告冯志敏与被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年11月8日、2018年11月21日公开开庭进行了审理，原告、被告的委托诉讼代理人何锡全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年2月12日签订的《新亨广场商铺租赁合同》；2.被告双倍返还定金62940元；3.返还租金10490元；4.赔偿原告支付的佛山市壹立咖啡有限公司餐饮品牌孵化策划项目费用28650元；5.赔偿原告2018年7、8、9、10、11月经营收入利润150000元；6.被告负担本案受理费。事实和理由：原告于2018年2月12日与被告签订《新亨广场商铺租赁合同》，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。原告主要从事饮品、果汁生意，由于从事行业着重讲求季节性，淡旺季差异明显，一年中一般7-10月为经营旺季，旺季能赚得较高的经营收入，因此与被告签订了商铺租赁合同并给了三个月定金和一个月租金。2018年5月，原告开始筹备该店的开店工作。5月底，被告通知原告去签收商铺，说如果不去签收的话免租期就从5月1日开始计算（合同上注明有两个月免租期），原告于5月21日去了新亨广场签收了商铺。同时也于5月底把准备在该商铺6月开业的营业执照、食品经营许可证等工作都提前办妥了。在这期间也与佛山市壹立咖啡有限公司签订了餐饮品牌孵化策划项目，支付了一部分的经营筹备费用。当一切都准备得差不多时，被告告知原告6月开不了业，要8月才可开业，因此之前准备的工作只能暂缓。7月中，被告通知原告把装修设计图电子版发给他们审核，待他们把我们的设计图审核完毕，我们到现场发现该商铺周边及里面还是一片混乱，堆满建筑原材料，每栋建筑物都搭了棚架，进不了场施工，而被告也没正式通知我们可以进场装修。问了他们原因，他们又说8月开不了业，要10月才能开业，当时的商铺现场同样也是进不了场施工装修。而被告每一次的延期都没解释是什么原因。眼看着夏季已过去，原告从事行业的旺季也不能正常经营了。于是9月中，原告申请退铺，第一次是口头申请，被告叫原告回去等答复。几天后，被告的一位工作人员打电话给原告说可以退铺，说稍后会有工作人员联系原告。又过了几天，被告的物业部通知原告去他们办公室写申请书申请退铺。9月28日，被告的物业部又打电话给我说不能退铺。原告对被告的多次失信和无限期拖延十分无奈，遂提起诉讼。被告辩称：1.请求法院驳回原告的全部诉讼请求。2018年2月12日，被告与原告签订《新亨广场商铺租赁合同》，约定原告租赁座落于佛山市高明区荷城街道文明路340号新亨广场的A座A23-24号铺（下称租赁物），租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日，被告应于2018年3月1日前将租赁物交付给原告，被告可根据建设情况提前或推迟交付（若提前或推迟交付，免租期起算日相应提前或顺延）。被告按约定将租赁物交付给原告。2.被告已经向原告交付了租赁物。原告签订了《商户交铺确认书》，接收了租赁物。原告向被告提交了《商户装修申请审批表》、《施工承诺书》、《装修施工消防安全责任书》。3.原告请求解除《新亨广场商铺租赁合同》没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。被告已按照《新亨广场商铺租赁合同》约定履行了合同义务。4.原告请求被告返还定金62940元没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。被告没有收取原告的定金。《新亨广场商铺租赁合同》第五条中约定原告向被告缴纳31470元租赁保证金。原告已经办理接受租赁物的手续，其应当向被告支付租金。该租金在租赁保证金中扣除。被告可不返还该租赁保证金。原告起诉要求解除《新亨广场商铺租赁合同》，其行为视为提前解除合同，违反了《新亨广场商铺租赁合同》第十四条第五款的规定，被告可不返还该租赁保证金。5.原告请求被告返还租金10490元没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。被告已向原告交付了租赁物，履行了合同约定的义务，原告应按合同约定向被告支付租金。6.原告请求被告支付“佛山市壹立咖啡有限公司”餐饮品牌孵化项目费用28650元没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。无法确定餐饮品牌孵化项目费用28650元是否真实，且该费用与被告无关。7.原告请求赔偿2018年7、8、9、10、11月经营收入150000元没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。被告已向原告交付了租赁物，原告由于自身原因不进场经营，已经违反了合同约定。而且，原告声称的经营收入150000元是有违常识的。市场经营有各种风险，生意不可能一本万利，盈利或亏损具有不确定性。8.原告请求被告支付本案受理费没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。原告违反了合同约定，本案受理费应由其负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的照片，经当庭出示手机中的照片原件，发现该组照片拍摄于2018年8月7日，照片显示案涉商铺所在的新亨广场当日仍然没有拆除排栅，案涉商铺门前所对的平台堆满了建筑材料。被告虽对该组照片不予确认，但并未提供相反证据予以反驳。因此，本院对该组照片的真实性予以确认。2.餐饮品牌孵化策划项目确认单、收据、收款收据、效果图、转账记录、餐饮项目策划服务合作合同、壹立企业餐饮品牌服务蓝皮书等证据能够相互印证，并共同证明原告委托佛山市壹立咖啡有限公司对案涉商铺进行餐饮品牌孵化策划的事实，被告虽有异议但并未提供相反证据予以反驳，因此，本院对前述证据的真实性予以确认。3.原告举证的国家工商行政管理总局商标局商标注册申请受理通知书、经营分析、月营业数据、营业额情况，被告不予确认，因前述证据与本案待证事实无关，故本院不予确认。4.被告举证的建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，其形式、来源均合法，本院对其真实性予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2018年2月11日，原告与被告签订《租赁意向书》，内容为：本人冯志敏意向租赁位于佛山市高明区新亨广场A23、A24铺面，租赁建筑面积为104.90平方米，意向以每平方米租金100元/月（包含管理费），租赁期3年，递增按每1年5%，免租期2个月的租赁条件向业主方发出书面租赁意向；本人于签订本《租赁意向书》当天向业主方支付5000元作为租赁意向金，业主方须于收到租赁意向金后3个工作天内向本人回复以上租赁条件是否达成，如以上租赁条件业主方同意的情况下，该租赁意向金自动转为租赁定金，本人须于5天内带齐相关租赁材料，与业主方签署正式的租赁合同，超出期限未能签署合同的，租赁定金（租赁意向金）业主方有权不予退还，有权无条件没收。2018年2月11日，原告向被告支付了A23、A24商铺诚意金5000元。2018年2月12日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《新亨广场商铺租赁合同》，约定（节选）：1.甲方将座落于佛山市高明区荷城街道文明路340号新亨广场的A座A23-24号共2个商铺（下称租赁物）出租予乙方。2.租赁物仅限乙方经营商业用途，经营品牌为鲜榨果汁专卖店，经营类别为轻餐饮、饮品、蛋糕、小食、甜品。3.租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。甲方应于2018年3月1日前将租赁物交付乙方，甲方可根据建设情况提前或推迟交付（若提前或推迟交付，免租期起算日相应提前或顺延）。4.租赁物免租装修期为2个月（自2018年3月1日起至2018年4月30日止），自交付或视为交付之次日起计算，非不可抗力不作顺延。乙方在免租装修期内无需缴纳租金，但须承担物业管理费（4元/平方米）、水电费（电1.3元/度、水4元/吨）和公摊水电费。5.乙方应当在签订合同之日向甲方缴纳31470元的租赁保证金。租赁保证金仅用于履约保障，乙方无权主动用租赁保证金抵扣租金、物业管理费和水电费。但若乙方不按本合同的约定履行其应承担的义务的，甲方有权从租赁保证金中扣除相应款项。租赁保证金也可作为乙方对外营业的质量保证金。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对新亨广场造成不利影响时，甲方有权从乙方缴纳的租赁保证金代乙方缴纳罚款（金额以政府处罚通知为准）。合同终止且乙方履行完毕相关义务后30日内，乙方应退还租赁保证金收据原件，甲方同时将剩余的租赁保证金7个工作日内无息退还给乙方。6.租金：2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金标准为10490元/月，2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金标准为11014.50元/月，2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金标准为11565.20元/月。以上租金已包含物业管理费。7.租赁物交付标准：租赁物为毛坯交付，层高为5.8米，水电到租赁物门口，预留排污管道、排烟管道、通风管道，实墙间隔。8.装修：乙方需要装修租赁物的，须事先把装修方案提交甲方，并由新亨广场管理处办理施工许可手续后方可开工，否则甲方有权责令停工，并有权中止水电供应。乙方承担装修期间的全部安全责任。9.违约责任：甲方无故提前解除合同的，须向乙方双倍返还保证金；乙方提前解除合同的，甲方有权不予返还保证金。10.备注：乙方需于签订本合同后3天内缴齐本合同租金和租赁保证金，否则本合同自动失效；如果3月1日前甲方一次消防验收未取得合格证的，免租期则相应顺延，直至一次消防验收合格当天才正式起算免租期。2018年2月12日，原告向被告支付了A23、A24商铺押金26470元、免租期后第一个月租金10490元。被告当天向原告出具了金额为31470元的押金的收款收据及金额为10490元的免租期后第一个月租金的收款收据。《商户交铺确认书》列明新亨市场A座首层第A23-24号商铺已于2018年5月21日交付本人使用，原告在该《商户交铺确认书》上“租户确认签名”处签名。另外，原告向被告递交了《商户装修申请审批表》、《施工承诺书》及《装修施工消防安全责任书》。《施工承诺书》列明“定于2018年5月21日进场，计划2018年7月21日完工”。原告以案涉商铺为经营场所注册成立了“佛山市高明区蜜享一刻咖啡店”，经营项目为预包装食品（不含冷藏冷冻食品）销售、热食类食品制售、糕点类食品（含裱花蛋糕）制售、自制饮品（不含自酿酒）制售，食品经营许可证的有效期至2023年5月31日。2018年6月15日，原告与佛山市壹立咖啡有限公司签订《餐饮项目策划服务合作合同》，委托佛山市壹立咖啡有限公司对案涉商铺进行餐饮品牌孵化策划，合作期限3个月，自2018年6月20日至2018年9月20日止，项目总费用为50000元。原告已向佛山市壹立咖啡有限公司支付了餐饮品牌孵化策划项目费用28650元。原告举证的现场照片（拍摄于2018年8月7日）显示案涉商铺所在的新亨广场当日仍然没有拆除楼宇外墙排栅，案涉商铺门前所对的平台堆满了建筑材料。2018年8月7日下午，原告在微信中询问被告方唐经理说“请问我们什么时候可以进场施工”时，被告方未作回应。2018年11月8日上午，本院组织双方当事人到案涉商铺所在的新亨广场进行现场查看，发现截至当天仍然没有商铺装修完毕且对外营业。2018年11月21日的庭审中，被告也承认还没有商铺正式营业。被告向新亨广场商户发布的《通知》，其内容为：“根据我司对本广场的实时完善情况，定于2018年12月23日进行开业典礼，届时由我司统筹举办一系列大型的现场开业活动和线上宣传推广。为配合广场开业时整体有效的商业氛围，现要求已签约商家，于2018年11月1日前到物业管理部办理装修入场手续，并于2018年12月20日前完成商铺装修竣工验收并达到可对外营业状态。敬请各位商户配合好开业前相关工作，严格执行店铺装修开业时间，共同打造新亨广场优质的商业营商环境。”另查，案涉商铺所在的新亨广场（A栋酒店、裙楼B、裙楼C、地下室）于2016年10月10日取得《建设工程规划许可证》，于2016年11月15日进行工程消防设计备案，于2018年4月13日进行工程竣工验收消防备案，于2018年6月29日完成竣工验收备案。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告于2018年2月12日签订的《新亨广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。根据合同约定，被告有义务将符合合同要求的商铺交付给原告使用。同时，被告交付的商铺应达到一般人所理解的交付标准，即商铺承租人将商铺装修完毕并办理相关营业手续即可在合理期限内对外营业，而无需等待属于出租人义务范围内的其他附加条件的成就，除非合同有特别约定。虽然原告于2018年5月21日签收了案涉商铺，也向被告递交了《施工承诺书》及《装修施工消防安全责任书》，但是被告并未实际向原告交付案涉商铺并允许原告进场装修，这可以从以下两个事实得到印证，即在原告的免租期结束后被告从未向原告主张过租金以及2018年8月7日原告在微信中询问被告方唐经理“请问我们什么时候可以进场施工”而被告方未作回应，被告向商户发布《通知》要求商户2018年11月1日前办理装修入场手续并于2018年12月20日前完成商铺装修竣工的事实以及截至2018年11月21日新亨广场还没有商铺正式营业的事实也佐证了这一点。而且，新亨广场于2018年6月29日才完成竣工验收备案，被告却要求原告在2018年5月21日签收案涉商铺并进场装修，这既不合理，也有违诚信。原告举证的现场照片显示截至2018年8月7日，案涉商铺所在的新亨广场仍然没有拆除楼宇外墙排栅，案涉商铺门前所对的平台堆满了建筑材料，案涉商铺根本不具备交付使用的条件。即便之前原告能够进场装修也不可能在免租期结束后正常对外营业，而案涉商铺2个月的免租期已过，原告却需要支付租金，这显然是不公平的。综合以上分析，本院确认被告并未在2018年5月21日向原告实际交付符合交付条件的案涉商铺，且至少在2018年8月7日前仍未实际交付。承租商铺不同于承租普通住宅，承租人往往更加注重于追求经济效益。虽然双方在合同中约定“甲方可根据建设情况提前或推迟交付”，但该约定内容仍应以不超出当事人的合理预期为限，而非将交付商铺的时间交由出租人任意决定。合同约定的交付时间为2018年3月1日，而被告至少在2018年8月7日前仍未实际交付，时间间隔超过5个月，不符合承租商铺的经济效益性。被告未依约向原告交付符合交付条件的案涉商铺，致使原告预期在饮品销售旺季对外营业的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同的规定，原告有权解除合同。因此，原告诉请解除双方签订的《新亨广场商铺租赁合同》合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，原告有权要求被告返还相关款项，并赔偿相关损失。关于被告应返还的款项问题。原告在2018年2月11日签订《租赁意向书》当天向被告支付了5000元租赁意向金，并约定“如以上租赁条件业主方同意的情况下，该租赁意向金自动转为租赁定金”。原告又在2018年2月12日向被告支付了商铺押金26470元，且被告亦汇总出具了金额为31470元的押金收款收据。但是，该31470元仍然不应认定为合同定金。无论是《租赁意向书》约定“租赁意向金自动转为租赁定金”，还是收款收据明确列为“商铺押金”，有关该31470元的性质认定均应以双方签订的《新亨广场商铺租赁合同》为准。根据双方在该合同中的约定，原告应在签订合同之日向被告缴纳31470元的租赁保证金，从支付金额及支付时间看，原告支付的前述租赁意向金及商铺押金均是原告履行合同约定的缴纳租赁保证金的方式，并不改变款项的性质。同时，根据该合同约定，租赁保证金仅用于履约保障，可用于抵扣原告拖欠的租金、物业管理费、水电费及原告对外营业的质量保证金、行政罚款等。因此，该31470元租赁保证金属履约保证金的性质，旨在保障合同义务的履行，并不具备合同定金的惩罚功能。在被告违约的情况下，原告有权要求被告返还该租赁保证金31470元，但无权要求被告双倍返还租赁保证金。另外，由于原告并未实际使用案涉商铺，故在该合同解除后，被告有义务将其预先收取的免租期后第一个月的租金10490元退还给原告。原告主张被告返还租金10490元，合法合理，本院予以支持。关于被告应赔偿的损失问题。双方签订合同后，原告为了更好地在案涉商铺开展经营活动做了一定的前期准备工作，既注册成立了“佛山市高明区蜜享一刻咖啡店”，又委托佛山市壹立咖啡有限公司进行餐饮品牌孵化策划，并支付了餐饮品牌孵化策划项目费用28650元。由于被告的违约行为，原告不能如期在饮品销售旺季对外营业，其委托佛山市壹立咖啡有限公司所做的餐饮品牌孵化策划变得毫无意义，其支付的餐饮品牌孵化策划项目费用28650元必然成为损失。因此，该损失应由违约方即被告负责赔偿，原告诉请被告赔偿餐饮品牌孵化策划项目费用28650元合法有据，本院予以支持。另外，原告主张被告赔偿2018年7、8、9、10、11月的经营收入利润150000元。本院认为，经营性活动具有一定的不可预测性及风险性，影响经营性活动的因素包括但不限于受众的消费能力、经营场所的人流量、原材料的价格、员工福利待遇等，而任何一个环节的细微变化均有可能影响经营性活动最终能否盈利，这种不确定性决定了经营活动不可能是必然盈利的。因此，原告主张的经营收入利润150000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告冯志敏与被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司于2018年2月12日签订的《新亨广场商铺租赁合同》；二、被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯志敏返还租赁保证金31470元及租金10490元，共计41960元；三、被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯志敏赔偿餐饮品牌孵化策划项目费用28650元；四、驳回原告冯志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9479元，减半收取4739.50元（原告冯志敏已预缴），由原告冯志敏负担2997.50元，由被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司负担1742元。原告冯志敏多预缴的案件受理费1742元，由原告冯志敏在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司负担的案件受理费1742元，由被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一八年十二月十三日法官助理赵宇晴书记员梁蕴琪