安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初3771号 原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣 城市宣州区百汇商贸物流园一期建材五金大世界2幢407室,统一社会信用代码91341800584560078B。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡璐，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾嫄，江苏博事达律师事务所律师。 被告：吴德千，男，1971年5月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。 原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称“万家公司”）诉被告吴德千合同纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。万家公司的委托代理人蔡璐、吴德千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万家公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告之间的《经营管理协议》；2.被告立即腾空所租房屋，并交付给原告；3.被告立即支付截止2017年10月10日的租金79656.70元、自2017年10月11日起至合同解除之日的租金、逾期付款违约金（其中19561元自2014年12月20日起、39122元自2016年2月20日起、20973.70元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照32元/㎡/月的标准，向原告支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；4.被告立即支付截止2017年10月10日的物业服务费6200.86元、自2017年10月11日起至合同解除之日的物业服务费、逾期付款违约金（其中2445元自2014年12月20日起、2445元自2016年12月20日起、1310.86元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照2元/㎡/月的标准，向原告支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占用期间的物业服务费；5.被告立即支付截止2017年10月10日的消防器材费505.75元、自2017年10月11日起至合同解除之日的消防器材费、逾期付款违约金（其中200元自2014年12月20日起、200元自2016年2月20日起、105.75元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照200元/年的标准，向原告支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占用期间的消防器材；6.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2014年4月21日，万家公司与吴德千签订了《经营管理协议》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆13栋2层130、132号房屋交由吴德千开展约定的经营活动，双方对租赁期限、租金标准、物业服务费标准、消防器材费标准、各项费用支付时间及逾期付款违约责任等均进行了明确约定。合同签订后，万家公司依约交付了房屋,吴德千仅支付了第一年的租金、物业服务费消防器材费。万家公司多次催讨，直至起诉之日，被告仍未支付剩余各项费用。为维护自身权利，诉至法院。 吴德千辩称：1.我于2012年5月20日来百汇签合同，2012年7月10日收到百汇装修通知函，要于10月1日开业，不装修影响开业要罚款，百汇领导口头承诺市场装修开业达不到75%不收房租，直至2014也没有人来找我要房租。2014年4月，新上任的运营部经理李峰要重新签合同，从2014年1月起签，交了一年的房租和物业服务费，承诺如果其他商户不交费用，不再收我的第二年的各项费用，合同签订后，说是要带回去盖章，我多次催要都没给我；2.2017年3月，房东胡作响要求我腾让房屋，经理说房东不要房租了，我们市场也不要房租，三天内腾空的话，百汇与你两不找；3.2016年的洪水造成我很大损失，百汇市场至今未开业，市场目前混乱，对方杂乱，门面房变成了仓库，导致我血本无归，原告应当偿还我装修费并赔偿损失，提前收回房子也应当赔偿，应当相互抵消。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对授权书、经营管理协议、收据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认定如下：1.催告通知书由快递机构投递，并有快递查询跟踪记录相互印证，本院予以认定；2.承诺书系复印件，本院对其真实性不予认定；3.进场装修通知函系复印件，且与本案无关，不予认定；4.情况说明系复印件，且无其他证据佐证，不予认定。 本院经审理认定如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称“百汇公司”）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2014年4月21日，万家公司（甲方）与吴德千（乙方）签订《经营管理协议》，约定：一、甲方将位于宣城百汇一期13栋1层130、132号商位（总面积101.88平方米）交由乙方经营“好思佳”油漆。二、商位使用期限自2014年1月1日起至2017年3月31日止；使用期届满后，乙方如需继续使用该商位，应于上述使用期届满前2个月向甲方书面提出，如果甲方不同意乙方继续使用该商位，双方使用关系自本合同期届满之时终止，如甲方同意乙方继续使用该商位，双方应于上述使用期届满30日之前就有关使用条件协商一致并另行签署使用合同，否则，双方使用关系自使用期限届满之日终止。三、乙方商位及设施使用费按每月每平方米32元计算，合同期内共计117366元，甲方给予乙方的优惠期：2014年1月1日至2014年4月30日为付费期、2014年5月1日至2014年12月31日为免租期，2015年1月1日至2015年2月28日为优惠期，2015年3月1日至2015年8月31日为付费期，2015年9月1日至2016年2月28日为免租期，2016年3月1日至2016年3月31日为优惠期，2014年4月1日至2017年3月31日为付费期；商位及设施使用费按照先付款后使用的原则，按每一年度支付，第一年度使用费应当在本合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期商位及设施使用费；甲方为乙方提供保洁、保安等市场服务，乙方应向甲方支付物业服务费按每月每平方米2元计算，总计2445元，按每一年度支付，首次在本合同签订之日起3日内支付，乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期费用。乙方每一年应支付的费用为商位和设施使用费+物业服务费+消防器材费,其中第一年13041元+2445元+200元=15686元，第二年19561元+2445元+200元，第三年39122元+2445元+200元=41767元。四、签订本协议之日，乙方向甲方支付履约保证金4000元；保证范围：乙方按时支付商位使用费、商品质量保证金、水电费、物业管理服务费等各项费用等；本协议终止或解除12个月后，甲方从履约保证金中扣除乙方应付款项后仍有剩余的，由甲方在双方确认结算结束，无权利义务纠纷后无息退还。六、乙方应在本协议使用期限届满、终止、解除之日起三日内返还商位给甲方，未在三日内清出房屋内的物品，甲方有权予以处理。七、乙方应在甲方交付房屋的同时，交纳2000元的装修保证金，乙方装修完毕后，经甲方验收合格后7日内无息退还乙方。十、甲方应广泛收集乙方的建议和意见，持续提升服务能力，改进服务水平，为经营者营造良好的外部经营环境。十三、乙方延迟支付商位使用费、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金。该协议同时对市场经营秩序、物业管理等方面作出规定。 万家公司认可吴德千交纳了合同约定的第一年的所有费用，包括租金13041元、物业服务费2445元、消防器材费200元、装修保证金1000元、履约保证金4000元,电费500元。2016年4月5日、2017年3月24日，万家公司以快递方式向吴德千住址芜湖县寄发了《租金等款项催告通知书》，要求吴德千支付房屋租金、运营管理费、物业服务费等费用。 另查明，宣城百汇一期建材市场于2013年5月1日开业。万家公司与宣城百汇一期建材市场内众承租户早期所签合同，其中约定物业服务费、市场运营管理费分别按1元/㎡/月标准交纳，后期所签合同统一按物业服务费2元/㎡/月标准交纳。2018年度，本院受理万家公司诉各承租户同类案件数十件，各承租户抗辩市场未正常运营，万家公司亦未提供正常的物业服务，陈花梅等承租户（另案处理）并提供了公证书等证据予以证实。 本院认为，万家公司与吴德千签订的《经营管理协议》系双方自愿，合法有效。根据《经营管理协议》第二条约定内容，该条明确约定，双方未就案涉商位使用条件协商一致并另行签署合同，双方租赁关系即自租赁期限届满之日终止。本案中，双方在约定的租赁期限届满前及之后均未就案涉商位继续使用协商一致并另行签署使用合同，双方使用关系即租赁关系已自租赁期限届满之日即2017年3月31日终止。根据该协议第六条约定，吴德千应在租赁期限届满3日内返还商位，而吴德千辩称已于2017年3月15日返还商位所有权人胡作响。对此本院认为，一方面，租赁期满后双方关于案涉商位没有续租的意思表示，且合同约定吴德千未在租赁期限届满之日即2017年3月31日起三日内清出房屋内的物品，万家公司有权予以处理；另一方面，万家公司不仅仅是案涉商位的出租方，更对案涉商位所在市场提供运营管理和物业服务，并对承租户约定了较高的服务费用，由此无论是从合同约定，亦或从利益因素考量，其对租赁期限届满后承租户仍继续占有使用承租商位负有举证责任，而且其作为市场的运营管理者亦具有举证能力。但万家公司并未提供证据证明吴德千在租赁期满后仍继续占有使用案涉商位，而吴德千亦未举证证明已腾空并返还商位，故本院以合同期满即2017年3月31日视同吴德千已腾空并返还案涉商位，万家公司可自行处置。 综上，万家公司与吴德千之间因租赁期限届满合同已终止，吴德千亦腾空所租商铺，万家公司可自行处置，现万家公司诉请要求解除双方之间的《经营管理协议》、腾空并返还房屋已无意义，对其主张的合同终止后即自2017年3月31日起的租金、房屋占用费、物业服务费、消防器材费及相应逾期付款违约金亦不予支持。对于万家公司主张合同内的各项费用，本院认为，万家公司提供了承租商位，吴德千应按合同约定支付租金。因案涉商位所在市场系由万家公司统一运营和管理，但根据本院查明情况，万家公司提供的服务未达到预期效果，本院酌定对物业服务费、消防器材费统一按1元/㎡/月标准计算。因吴德千未按约支付各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算方法，但约定过高，综合本案实际情况，并兼顾当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。具体如下： ①关于租金。根据合同约定，吴德千应于2014年4月24日前付商位使用费即租金13041元、2015年2月18日前付19561元、2016年3月21日前付39122元，共计71724元，吴德千已付租金13041元，并交纳履约保证金4000元、装修保证金1000元，应抵扣先到期的租金，故吴德千尚需支付租金53683元，并自逾期之日起支付相应的违约金，其中自2015年2月19日起以14561元为基数，自2016年3月22日起以39122元为基数，均计算至实际付款之日。 ②关于物业服务费及消防器材费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，吴德千应于2014年4月24日前付1222.56元、2015年2月18日前付1222.56元、2016年3月21日前付1222.56元，共计3667.68元，吴德千已付物业服务费2445元、消防器材费200元，尚需支付1022.68元，并自2016年3月22日起支付逾期违约金至实际付款之日。 依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告吴德千于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司租金53683元及逾期付款违约金（其中14561元自2015年2月19日起算，39122元自2016年3月22日起算，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）； 二、被告吴德千于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费及消防器材费1022.68元及逾期付款违约金（自2016年3月22日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）； 三、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费已减半收取1328元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担628元，被告吴德千负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  赵慧 二〇一八年十二月十四日 书记员  张玲 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……