湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初8031号原告湖南谋信物业服务有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦1304。法定代表人杨唱，执行董事。委托代理人李高翔，湖南通程律师事务所律师。委托代理人唐星宇，湖南通程律师事务所实习律师。被告曹金花，女，1978年9月23日出生，汉族，户籍地湖南省长沙县。委托代理人张益民，男，1983年2月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁乡县，系被告张益民之夫。原告湖南谋信物业服务有限公司诉被告曹金花物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南谋信物业服务有限公司委托代理人李高翔、唐星宇，被告曹金花委托代理人张益民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告支付物业管理费11066元；2、被告支付滞纳金/违约金5000元（具体违约金请求计算至判决履行完毕之日止）；3、被告承担本案所有诉讼费用。被告答辩要点：第一、答辩人未与原告签订物业管理合同，只与长沙经济建设开发区松柏物业管理有限公司签订物业管理合同，原告无权代理卧龙居小区的物业管理，原告也无权收取物业管理费和违约金。第二、涉案小区3栋2楼存在大型违章建筑，损害了其他业主的公共利益。第三、原告从未定期公示财务账目，甚至把广告、停车费等费用作为公司收益，侵害了业主的利益。第四、原告没有依照合同约定维护小区安全与公共设置。小区单车棚没有建立，摩托车、电动车乱停放在楼道，给消防带来了严重隐患。单元门禁监控不能正常使用，居民没有安全感，家庭被盗事故屡有发生，答辩人的车子多次被砸、工具包被盗，但是监控是坏的。第五、小区经物业公司同意经营的酒店、饭店肆意排放油烟，造成小区内环境污染严重，损害居民身体健康。第六、答辩人购金没有抵房时多缴纳的税费没有退还、违约扣。第七、诉讼费由原告承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2007年6月8日，被告与开发商长沙统力兴业房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：开发商将其所开发的位于长沙县星沙镇板仓路以西、蒸湘路以南卧龙居·国际村3栋2单元1308号房（属高层住宅带电梯）出售给被告，房屋建筑面积78.28㎡。后产权登记面积为77.49㎡，现已入住。2、开发商聘请的前期物业服务公司为长沙经济技术开发区松柏物业管理有限公司（以下简称“松柏物业公司”）。楼盘交房后，松柏物业公司与业主分别签订了物业管理服务合同。合同约定，松柏物业公司系卧龙居·国际村小区的前期物业管理单位为该小区提供物业服务。2009年7月，长沙经济技术开发区松柏物业管理有限公司撤出该小区，未再为该小区提供物业管理服务。3、2009年9月1日，长沙顺美物业管理有限公司（以下简称“顺美物业公司”）与开发商签订了一份《卧龙居·国际村小区前期物业管理委托合同》。合同约定：顺美物业公司系卧龙居·国际村小区的前期物业管理单位，委托管理期限为自2009年9月11日至业主委员会成立止。该小区的物业管理费由被告按其所拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅（带电梯）的物业收费具体标准为1.2元/月/㎡。每月十五之前交纳当月物业管理费，业主或使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。原告有维护公共治安秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡视（不包括含人身财产的保险保管责任）等义务。针对因房屋质量问题的维修，合同第十六条约定：委托原告管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，在保修期内由开发商负责，原告协助处理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。4、2016年8月17日，顺美物业公司变更企业名称为湖南谋信物业服务有限公司（即本案原告）。5、被告欠缴自2008年11月1日起至2018年9月30日止，共计119个月的物业管理费。对于被告所欠缴截至2009年9月1日止的物业管理费，原告未与前期物业公司即松柏物业公司对该项物业管理费欠款办理移交手续。原告通过上门贴《卧龙居费用通知单》的形式进行了催缴。6、涉案小区至今尚未成立业主委员会。二、双方当事人有争议的事实1、《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》效力以及对业主约束力的问题。原告认为，顺美物业公司与开发商签订的该合同有效，该小区至今未成立业主委员会，在小区实际交房后，业主以自身行为接受了物业公司的物业服务，默认了顺美物业公司与开发商的前期物业管理委托合同，后顺美物业公司名称变更为谋信物业公司，合同有效且效力及于原告，对业主也具有约束力。被告认为，其未与原告签订合同，该合同不对其发生法律效力。本院认为，在松柏物业公司撤出涉案小区后，因小区至今未成立业主委员会，长沙统力兴业房地产开发有限公司为全体业主的利益考虑，与顺美物业公司签订《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》，委托顺美物业公司为小区提供物业服务，该行为并无不当。《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同效力及于小区内全体业主。后顺美物业公司的名称虽变更为谋信物业公司，但不影响合同的效力。2、财物损失的问题。被告认为，原告提供的安保服务存在瑕疵，导致小区被盗事件频发，且被告车辆多次被砸、工具包被盗，因小区监控设备未启用而没有索赔线索，原告应当承担责任。本院认为，被告并未提供相应的证据材料证明原告未能尽到基本的安保义务及致其损害的具体事实，如被告因财物被盗、被砸造成严重损失，可另行主张权利。3、物业管理区域的违规违建行为管理的问题。原告认为其非行政部门，对业主的上述行为不具有执法权，被告认为，原告有管理的义务。本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。故，针对物业管理区域内的业主将住宅改变为经营性用房、非住宅经营户改变房屋结构在外墙上增开门等违规违建行为，物业服务企业无行政管理职权，利害关系业主认为其区分所有权受到侵害可另谋途径解决，不能因此拒缴物业费。4、税费退还以及违约金支付的问题。被告认为，房屋面积存在误差，购房时多缴纳了税费应当退还，迟延办证的违约金也应当在物业费中抵扣。本院认为，退税费与违约金支付问题系商品房买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，被告可以另行主张权利。5、原告提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。原告认为，其为小区提供的物业服务仅存在部分瑕疵，并没有完全不服务。被告认为，小区存在乱停乱放、垃圾成堆、单元门禁未启用等问题，原告的物业服务存在重大瑕疵。本院认为，根据本案查明的相关事实，以及本院审理的原告同系列其他案件中认定的事实，原告在涉案小区提供物业服务过程中确实存在如小区围栏破损、环境卫生不到位等问题，且涉案小区存在违章建筑，原告并无证据证明其已履行及时向有关行政管理部门报告的义务，故本院认定原告在涉案小区提供的物业服务存在重大瑕疵。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。《卧龙居·国际村前期物业管理委托合同》系开发商与顺美物业公司的真实意思表示，合法、有效，该合同效力及于小区内全体业主。后顺美物业公司的名称虽变更为谋信物业公司，但不影响合同的效力。原告依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，被告应按约定向物业公司缴纳物业服务费。被告以原告没有公布财务收支状况拒交物业服务费没有法律依据。被告作为业主可以按照《物业管理条例》规定对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况行使其享有的知情权和监督权。本案原、被告在物业服务合同中并未对业主财产保管进行约定，根据物业服务合同、法律法规及相关行业规定物业服务公司提供的安保服务，仅指物业服务企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物业管理服务企业不承担确保物业管理区域内业主的财产不遭受不法侵害的义务，而被告并未提供相应的证据材料证明原告未能尽到基本的保安注意义务及致其损害的具体事实，被告以此拒付物业服务费的抗辩理由，不予采信。根据本案查明的事实，本院认为被告所欠缴截至2009年9月1日止的物业管理费，因原告未与松柏物业公司对该项物业管理费欠款办理移交手续，故无权向被告主张该部分物业管理费。本院依法认定被告所欠缴自2009年9月1日起至2018年9月30日止的物业管理费为10135.7元（77.49㎡×1.2元/月/㎡×109个月）。因原告在实施物业管理服务过程中确实存在重大瑕疵，按照服务费用与质量相当的原则，本院酌情认定被告欠缴的物业管理费减少30%，即被告应向原告支付欠缴的物业管理费7095元（10135.7元×70%）。另，因原告的物业服务有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，被告并非故意拖欠物业服务费，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十五条之规定，判决如下：一、限被告曹金花在本判决书生效之日起五日内给付原告湖南谋信物业服务有限公司物业服务费7095元；二、驳回原告湖南谋信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费202元，减半收取101元，由被告曹金花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  盛群二〇一八年十二月十二日法官助理胡赟书记员成靖附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。