海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初5008号原告:李某，女，2006年4月19日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市昌平区。法定代理人：尹某，女，1965年8月30日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市昌平区，系原告李某的母亲。委托诉讼代理人：聂友峰、郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地：海南省三亚市河东区鹿回头社区二组281号。统一社会信用代码：9146020056796373X2。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：纪煌，海南唐海律师事务所律师。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地：海南省三亚市河东区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒楼2号楼。统一社会信用代码：914602007212607939。法定代表人：詹琰，该公司经理。海南新佳旅业开发有限公司破产管理负责人：李雄伟。委托诉讼代理人：王红霞，海南新佳旅业开发有限公司破产管理工作人员。原告李某与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，并于2018年7月10日第一次公开开庭审理了本案。2018年8月27日，因新佳旅业被海南省三亚市中级人民法院裁定破产重整，本案中止审理。2018年10月18日，指定北京德恒律师事务所为该公司管理人后，本院于2018年12月28日第二次公开开庭审理本案。原告李某及其法定代理人尹某、委托诉讼代理人郑向阳、聂友峰及被告中信公司的委托诉讼代理人纪煌、新佳公司破产管理工作人员王红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期办证违约金71800元（7180000元×1％=71800元）；2.请求法院判令被告向原告开具涉案房屋的《销售不动产统一发票》；3.请求法院判令被告向原告出示经国家认可的专业测绘单位对涉案房屋面积的实测数据；4.请求法院判令被告向原告出示涉案房屋的工程竣工验收备案证明；5.请求法院判令被告向原告赔偿因原告维权而产生的直接经济损失律师服务费8000元；6.由被告承担本案诉讼费；7.判令被告立即为原告解除其所购房屋及相应分摊土地的抵押登记。事实与理由：2015年2月，新佳公司及中信公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买新佳公司开发的位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第2幢4单元1302房，原告已按照合同约定全额支付了房款7180000元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%”。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得竣工验收备案证明”。因此，被告应当在2016年6月24日前为原告办理完毕房屋产权证，但至今为止，被告仍未办理完毕房屋产权证。被告逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。另，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十四条以及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，开发商在向购房人交付房屋时，就应当向购房人出示工程竣工验收备案证明，以及经国家认可的专业测绘单位对涉案房屋面积的实测数据，但是开发商至今未向原告出示，被告除应当按照国家要求出示交付房屋应具备的相关手续的证明材料外，还应当赔偿原告因维权而产生的实际经济损失即律师费8000元。综上，请求法院判如所请。被告中信公司辩称：一、原告请求判令被告支付逾期办证违约金，该起诉条件不成就，根据双方的合同约定（详见商品房买卖合同15条），原告与被告签订合同的时间是2015年2月17日，在签订合同的时候原告已经对中信公司所开发的房屋现状是了解的，双方于2016年3月7日签订的一份谅解备忘录，其中谅解备忘录已明确载明了房屋所对应的交付时间，并同时明确因房屋复杂情况，备忘录的内容就是暂时无法提供发票，等到需要的时候可以更名，到目前为止原告也不更名，发票的开具只满足了办证所需要的前期的一个准备材料，所以按照合同的约定具备条件之日起360日的话，原告的起诉是没有条件的；二、原告在购房时，对房屋的现状是清楚的，因为被告所开发的房屋是在2011年竣工，原告在2015年购买的房屋，在该时间节点，原告对项目的规划情况应该是清楚的，本案的项目在具体办证事宜有规划的调整变更，已经经过三亚市规划局有一个明确函，原告表示不同意，恶意阻挠了规划的变更通过，对于本案不能够取得产权证或者验收的调整、竣工的备案，原告是负有责任的；三、本案在目前为止还没有通过规划验收和竣工备案，原告在第三项诉求中要求提供的数据，该诉求没有现实的条件，第四项诉求也是如此。第五项诉讼请求不是必要的费用，在合同中也没有约定，是缺乏法律依据的。正如原告在增加的事实中说到的，抵押贷款先于原告的购房存在的，在后续事宜没有了结的情况下是可以不需要解除他项权利的。被告新佳公司辩称：关于原告的诉讼请求，管理人正在与公司核实，核实的具体问题为：原告是否将房款全款支付以及目前房产管理产权证的具体情况，和原告是否缴纳其办理产权证应当缴纳的税金和费用等问题，管理人正在与公司核实。本院给予新佳公司三天的核实时间。其向本院陈述意见为：与第一次答辩意见一致。即未能及时办理房屋产权证是由于原告等业主不同意规划变更，导致项目无法完成规划部门的竣工验收备案，继而无法办理产权证，且办理产权证是双方的义务，原告未能提供证据证明其已缴纳了公共维修基金及契税等办理产权证所必须的税金和费用，故不能以未办理产权证是被告的原因，销售不动产统一发票被告新佳公司已开具，律师服务费不是诉讼必然产生的费用，恳请法院驳回原告的诉讼请求。且，该项目投资开发建设销售收款均由中信公司一方完成并承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年2月，原告与两被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告新佳公司开发的位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第2幢4单元1302房。合同约定房屋价款7180000元，合同第八条约定交付期限“出卖人应当在2015年6月30日前，将经验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用”，合同第十条约定了规划、设计变更“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金，最高不超出该房屋总价款的1%”，合同第二十一条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”、合同第二十二条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。自涉案项目取得《商品房预售许可证》后，工商银行三亚分行于2015年11月12日向新佳公司发出《关于同意半岛云邸项目房屋销售及备案的函》，明确表示同意上述抵押在建工程办理预售登记备案的房屋，自动解除已销售房屋及相应分摊土地的抵押登记。该函件作为附件三，附属于涉案项目的《商品房买卖合同》中。但被告未主动办理相关解除抵押手续，原告的房屋登记状态仍存在抵押。中信公司及新佳公司均在合同上签章。签订合同后，原告按照合同约定全额支付了房款并于2015年6月30日收房入住。但因中信公司在建设过程中，未经规划部门批准，擅自改变了超出合同约定的规划内容导致项目现状与规划审批内容存在差异而无法办理产权登记证书。另查明，2016年3月7日，原告与中信公司签订了一份《谅解备忘录》，主要内容如下：双方于2015年2月17日签订房屋买卖合同并于2015年6月30日完成交付。因项目的复杂情况，购房合同于2016年3月4日才进行登记备案，并且至今未能给原告开具购房款发票，现达成如下备忘：1、被告承诺原告认为需要转让所购房屋时，被告将无条件配合办理转卖、转让手续，并且不收取任何费用；2、被告将做好对项目的开发和物管工作，为原告提供优良的生活居住环境，在原告需要转让房屋时，提供尽可能的便利；3、原、被告双方本着互信合作原则，努力共建和谐良好社区。本院认为，本案的争议焦点是原告的各项诉求有没有事实及法律依据。本案中，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。中信公司及新佳公司均在合同上签章，两被告均应承担合同的权利义务。本案中，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理过户手续……”，涉案房屋于2015年6月30日交付原告使用，根据双方上述约定，被告应当于2016年6月24日之前为原告办理产权登记。但被告至今未办理已经构成违约。关于违约过错在谁的问题，中信公司称未能按照办理的原因系因为规划变更而无法办理，原告也存在过错的意见，本院认为，《商品房销售管理办法》第二十四条规定“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”，本案合同第十条约定了规划、设计变更“经规划部门批准的规划变更、设计位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，合同的附件四补充协议第十二条“合同中所述的规划、设计变更是指买受人所购房屋套内结构的变更，不包括套内结构以外的任何变更”及合同第二十二条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，房产销售后，规划不得随意变更，规划变更只能是原告所购房屋套内结构的变更并经有关部门批准且提前通知买受人，规划变更不包括套内结构以外的任何变更。本案中，中信公司在建设过程中，未经业主同意，擅自变更的网球场调整为园林景观、新建运动场、2号楼地下一层由架空层调整为茶室、书吧、健身房、餐厅等内容，违反法律规定且已经超出了合同约定的可变更范围，存在过错，应当承担全部违约责任。原告无过错，不承担责任。对于中信公司主张的“双方均有过错”的主张，本院不予支持。1、关于违约金的数额，本院认为，根据中华人民共和国合同法第一百一十四条规定的“当事人…也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，及合同约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金，最高不超出该房屋总价款的1%”，合同约定房屋价款7180000元，原告主张按第二项计算被告应当支付的违约金为71800元，本院予以支持。2、关于被告是否应当向原告开具涉案房屋的《销售不动产统一发票》的问题，合同没有约定开具发票，且法定开具发票是政府职能部门税务机关调整的范围，对原告的该项主张，本院不予支持。3、关于原告主张被告向原告出示经国家认可的专业测绘单位对涉案房屋面积的实测数据及涉案房屋的工程竣工验收备案证明，被告为原告办理房屋产权证是合同约定被告应当履行的义务，以上材料在被告为原告办理房屋产权证时应当取得，原告的权利自然得到保护，对以上诉求，本院不予支持。4、关于被告是否应当为原告解除其所购房屋及相应分摊土体的抵押登记的问题。涉案房屋已办理预售备案，登记在原告名下，根据抵押权人工行三亚分行出具的函件，原告的房屋已经自动解除了抵押，但因被告未主动办理相关手续，原告的房屋仍处于抵押状态，原告诉求解除相应的抵押登记合法有据，本院予以支持。因该项抵押手续由新佳公司办理，解押手续也应当由新佳公司办理。5、关于被告是否应当向原告支付律师费损失的问题。原告采用何种方式维权是原告自身的选择，合同没有约定此项费用由被告承担，也没有其他法定理由，对原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，判决如下：1被告三亚中信投资有限公司、海南新佳旅业开发有限公司自本判决生效之日起十五内共同向原告李某支付逾期办证违约金人民币71800元；2被告海南新佳旅业开发有限公司自本判决生效之日起十日内为原告李某解除其所购位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第2幢4单元1302房及相应分摊土地的抵押登记；3驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费人民币897元（原告李某已预缴），由被告三亚中信投资有限公司、海南新佳旅业开发有限公司共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 陈媛 二〇一八年十二月三十一日书记员 何围附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《商品房销售管理办法》第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。