烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0612民初2989号原告：顾安阳，男，1987年9月10日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：徐晓，山东霖鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵燕，山东霖鑫律师事务所律师。被告：烟台市一路顺置业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区北大街74号。统一社会信用代码:913706027710098392。法定代表人：朱芳英，执行董事。委托诉讼代理人：孙延安，系该公司经理，男，住烟台市芝罘区。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街245号。统一社会信用代码：913706004937598666。负责人：刘剑波，行长。委托诉讼代理人：申福文，系该公司员工，男，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：原国顺，山东鑫楷律师事务所律师。原告顾安阳与被告烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称一路顺置业）、第三人中国农业银行股份有限公司烟台分行（以下简称农行烟台分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾安阳的委托诉讼代理人徐晓、赵燕、第三人农行烟台分行的委托诉讼代理人原国顺到庭参加诉讼，被告一路顺置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但向本院提交了书面答辩状。本案现已审理终结。顾安阳向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，被告继续履行合同，按照合同第十五条的规定协助原告办理位于牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房产的产权登记手续；2.被告与第三人协助原告办理上述房产的在建工程抵押解除手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房屋，合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务，且已实际居住多年。现因被告及第三人原因，无法办理产权登记手续，故诉至本院，请求依法支持原告诉请。一路顺置业辩称，被告与顾安阳签订的商品房买卖合同属实，顾安阳已经支付全部房款，涉案房屋已交付使用多年。涉案房屋已经完成首次登记，被告同意协助原告办理产权过户登记手续。农行烟台分行辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效，依据《担保法》第四十一条、第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】第四十七条、第六十七条、《物权法》第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十一条第二款、《合同法》第五十二条第（五）项。2007年4月10日，农行烟台分行与被告签订了借款合同和抵押合同，并在相关部门办理了在建工程抵押登记。2012年12月13日，烟台市中级人民法院作出案号为（2012）烟商初字第183号《民事调解书》，对双方的权利义务进行了确认，农行烟台分行在对被告抵押的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。本案中，第三人与被告签订的抵押合同自登记之日起生效，因抵押物经过登记，抵押权依法能够对抗受让人。被告未通知第三人或者未告知原告的，转让行为无效，因此原告与被告于2010年8月3日签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效。原告无权起诉农行烟台分行，因原告与第三人之间不存在任何合同关系，因此原告对第三人不享有任何权利，第三人也对原告不承担任何义务。第三人没有侵害原告的任何民事权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2010年8月3日签订烟房预许字2007第010-578号《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房屋，房屋总价款为421517元。合同签订后，原告支付被告购房款421517元。涉案房屋于2010年8月由被告交付原告，但至今未办理产权登记。原告主张已经实际取得了涉案房屋的使用权，并提交物业费收据一张，收款时间为2013年3月15日。原告主张涉案房产存在在建工程抵押，抵押权人为第三人，说明第三人与本案存在利害关系，并提交不动产登记中心出具的证明一张，第三人对该证明真实性无异议，但认为第三人与被告签订的抵押合同自抵押登记之日起生效，被告以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，并办理了抵押物登记，人民法院应当认定抵押有效，因此抵押物已经过登记，抵押权依法能够对抗任何人，第三人有权行使抵押权。第三人提交了烟台市中级人民法院于2012年12月13日作出的（2012）烟商初字第183号民事调解书，其中经审理查明部分内容为，2007年4月10日，农行烟台分行与一路顺置业签订借款合同，合同约定：一路顺置业向农行烟台分行借款7000万元，其中一笔借款4000万元，期限从2007年4月10日至2009年8月9日，年利率7.227%；一笔借款3000万元，期限从2007年5月23日至2009年10月22日，年利率7.425%。同日，农行烟台分行与一路顺置业签订抵押合同，由一路顺置业以坐落于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程及土地使用权为上述借款在本金数额人民币四千万元范围内提供抵押保证。农行烟台分行与一路顺置业在牟平区城市管理与房产局为上述抵押办理了在建工程抵押登记。调解书协议内容为，一路顺置业于2013年9月30日之前偿还农行烟台分行借款本金46729334.05元及利息16752562.65元；农行烟台分行对一路顺置业抵押的位于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。第三人主张其与被告已办理在建工程抵押登记，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，而被告在出售涉案房产前并未告知第三人出售事宜。原告表示对涉案房屋已经被抵押给第三人的事实不知情，但原告认为关于涉案项目的对外出售情况第三人是明知的，因为涉案项目是抵押给第三人作为在建工程抵押，而现在杰座项目很多其他业主已经办理了产权登记，如果第三人不知情，那么业主无法办理产权登记。第三人对杰座小区已经存在着部分业主办理了产权登记手续的事实予以认可。第三人称，被告一路顺置业在借款期限内，根据房屋销售情况向第三人缴存销售款项并偿还部分借款，同时提供部分买房人名单，经第三人审查同意后，第三人出具解除部分抵押登记的手续，所以出现了部分业主办理了产权登记手续的情形。经本院到牟平区住建局和不动产登记中心查询，涉案房屋备案登记在被告名下，对于被告提交的商品房预售许可证复印件，不动产登记人员表示是真实的，因时间久远原始档案没有保存。第三人对此主张即使该预售许可证是真实的，不动产登记中心也应出具书面的盖章证明材料，被告没有将其与原告签订的商品房预售合同报牟平区房产管理部门和土地管理部门登记备案，违反了城市房地产管理法。本院认为，依据烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书认定的事实，被告为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，故原、被告签订的购房合同的履行受第三人的约束。被告通过出售办理了在建工程抵押的房屋，并以卖房款偿还其借第三人的借款，该行为第三人是知晓的。第三人未于购房人与被告签订商品房买卖合同前阻止买卖行为发生或告知购房人相关风险责任，应视为第三人对买卖行为发生的默许或放任，由此产生的不能实现债权的风险责任不能归咎于不知情的善意购买人。原告作为涉案房屋的买受人，根据房屋买卖合同，已经履行了支付全部购房款的合同义务，被告已将房屋交付原告占有使用，故原、被告签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故原告购得涉案房屋的相应权益优先于第三人的在建工程抵押权。在原告已交付全部购房款后，且没有证据证明原告存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故原告要求被告与第三人协助其办理涉案房产的在建工程抵押解除手续，理由正当，予以支持。被告没有按照买卖合同约定于规定期限内办理产权登记手续，原告要求被告协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告烟台市一路顺置业有限责任公司和第三人中国农业银行股份有限公司烟台分行于判决生效后30日内协助原告顾安阳办理位于烟台市牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房产的在建工程抵押解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后10日内，被告烟台市一路顺置业有限责任公司协助原告顾安阳办理位于烟台市牟平区杰座小区2号楼1单元4层401号房产的产权登记手续。案件受理费100元，由被告烟台市一路顺置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇一八年十二月二十日法官助理顾广凯书记员栾琪嵩