广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3338号原告：杜相能，男，1983年8月23日出生，汉族，住佛山市高明区，被告：佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司，住所地为佛山市高明区荷城街道金辉路以东、文明路以西（原新明塑料吹印厂办公室），统一社会信用代码为914406083041114634。法定代表人：梁波。委托诉讼代理人：何锡全，广东巨能律师事务所律师。原告杜相能与被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年11月8日、2018年11月21日公开开庭进行了审理，原告、被告的委托诉讼代理人何锡全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年2月1日签订的《新亨广场商铺租赁合同》；2.被告双倍返还定金33420元；3.返还租金5570元;4.被告负担本案受理费。事实和理由：原告于2018年2月1日与被告签订《新亨广场商铺租赁合同》，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，免租期1个月。由于被告签约前承诺在2018年5月份能收铺开始装修，6月份就能正式在商场营业，因原告是将在被告的新亨广场经营饮品制作行业，7月8月将会是饮品的旺季，所以在被告方的承诺引导下签下合约，但至今还未能交接商铺，而且饮品的旺季也已经过去了。因此，原告也到商场管理处申请退铺和退款，但未得到同意，而被告却以拖延时间的方式去对待。原告对被告的失信感到无助，故诉请法院判如所愿。被告辩称：1.请求法院驳回原告的全部诉讼请求。2018年2月1日，被告与原告签订《新亨广场商铺租赁合同》，约定原告租赁座落于佛山市高明区荷城街道文明路340号新亨广场的B座首层B36-1、B37-1号铺（下称租赁物），租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日，被告应于2018年3月1日前将租赁物交付给原告，被告可根据建设情况提前或推迟交付（若提前或推迟交付，免租期起算日相应提前或顺延）。原告起诉前，被告多次通过电话和发邮件通知原告接收租赁物，但原告拒不办理租赁物接收手续。2.原告请求解除《新亨广场商铺租赁合同》没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。被告已按照《新亨广场商铺租赁合同》约定履行了合同义务，原告拒不办理租赁物接收手续，已经违反合同约定，应承担违约责任。3.原告请求被告返还定金33420元没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。被告没有收取原告的定金。《新亨广场商铺租赁合同》第五条中约定原告向被告缴纳16710元租赁保证金。原告违反合同约定拒不办理接收租赁物的手续，原告应向被告支付租金，该租金在租赁保证金中扣除。被告可不返还该租赁保证金。原告起诉要求解除《新亨广场商铺租赁合同》，其行为视为提前解除合同，违反了《新亨广场商铺租赁合同》第十四条第五款的规定，被告可不返还该租赁保证金。4.原告请求被告返还租金5570元没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。被告已经多次通知原告接收租赁物，履行了合同约定的义务，原告应按照合同约定向被告支付租金。5.原告请求被告支付本案受理费没有事实和法律依据，请法院驳回其诉请。原告违反了合同约定，本案受理费应由其负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2018年2月1日，原告在《物业租赁确认书》上签名确认租赁事项，包括：租赁物地址为佛山市高明新亨广场B座首层B36-1、B37-1号铺；租金100元/m2（含物管费）；租期3年，免租期1个月（2018年3月1日至2018年3月31日）；经营品类为皇茶（饮品）；交付标准为毛坯。2018年2月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《新亨广场商铺租赁合同》，约定（节选）：1.甲方将座落于佛山市高明区荷城街道文明路340号新亨广场的B座首层B36-1、B37-1号共2个商铺（下称租赁物）出租予乙方。2.租赁物仅限乙方经营商业用途，经营品牌为皇茶，经营类别为轻餐饮、饮品。3.租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。甲方应于2018年3月1日前将租赁物交付乙方，甲方可根据建设情况提前或推迟交付（若提前或推迟交付，免租期起算日相应提前或顺延）。4.租赁物免租装修期为1个月（自2018年3月1日起至2018年3月31日止），自交付或视为交付之次日起计算，非不可抗力不作顺延。乙方在免租装修期内无需缴纳租金，但须承担物业管理费（4元/平方米）、水电费（电1.3元/度、水4元/吨）和公摊水电费。5.乙方应当在签订合同之日向甲方缴纳16710元的租赁保证金。租赁保证金仅用于履约保障，乙方无权主动用租赁保证金抵扣租金、物业管理费和水电费。但若乙方不按本合同的约定履行其应承担的义务的，甲方有权从租赁保证金中扣除相应款项。租赁保证金也可作为乙方对外营业的质量保证金。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对新亨广场造成不利影响时，甲方有权从乙方缴纳的租赁保证金代乙方缴纳罚款（金额以政府处罚通知为准）。合同终止且乙方履行完毕相关义务后30日内，乙方应退还租赁保证金收据原件，甲方同时将剩余的租赁保证金7个工作日内无息退还给乙方。6.租金：2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金标准为5570元/月，2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金标准为5848.50元/月，2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金标准为6140.92元/月。7.租赁物交付标准：租赁物为毛坯交付，层高为5.8米，水电到租赁物门口，预留排污管道、排烟管道、通风管道，实墙间隔。8.装修：乙方需要装修租赁物的，须事先把装修方案提交甲方，并由新亨广场管理处办理施工许可手续后方可开工，否则甲方有权责令停工，并有权中止水电供应。乙方承担装修期间的全部安全责任。9.违约责任：甲方无故提前解除合同的，须向乙方双倍返还保证金；乙方提前解除合同的，甲方有权不予返还保证金。10.备注：如果3月1日前1消防未过的话，免租期顺延。2018年1月28日，原告向被告支付了B座36-1、37-1商铺押金16710元、免租期后第一个月租金5570元。被告当天向原告出具了金额为16710元的押金的收款收据及金额为5570元的免租期后第一个月租金的收款收据。根据被告的工作人员朱小泳与原告的微信聊天记录，被告于2018年5月5日通知原告“可以入场办理装修了，带合同，身份证，办理交铺，因为开始算免租期了”。原告于2018年5月6日提出质疑“路还没通，开始算租？”“当时不是说好了，路通才开始算吗”被告回答“对的，但是到时候写特批，公司说了”。原告于2018年5月7日提出质疑“当时你们承诺路通了，商场才开业，商场开业了才开始算免租期”。被告未作正面回应。2018年8月4日，被告向原告发出《收铺通知书》，通知原告承租的新亨广场B座首层B36-1、B37-1商铺已具备交付条件，并告知办理收铺手续需携带的资料及办理时间等事项。原告拒绝办理收铺手续。2018年11月8日上午，本院组织双方当事人到案涉商铺所在的新亨广场进行现场查看，发现截至当天仍然没有商铺装修完毕且对外营业。2018年11月21日的庭审中，被告也承认还没有商铺正式营业。查，案涉商铺所在的新亨广场（A栋酒店、裙楼B、裙楼C、地下室）于2016年10月10日取得《建设工程规划许可证》，于2016年11月15日进行工程消防设计备案，于2018年4月13日进行工程竣工验收消防备案，于2018年6月29日完成竣工验收备案。另查，本院审理的（2018）粤0608民初3334号租赁合同纠纷案中冯志敏举证的现场照片（拍摄于2018年8月7日）显示案涉商铺所在的新亨广场当日仍然没有拆除楼宇外墙排栅，案涉商铺门前所对的平台堆满了建筑材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告于2018年2月1日签订的《新亨广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。根据合同约定，被告有义务将符合合同要求的商铺交付给原告使用。同时，被告交付的商铺应达到一般人所理解的交付标准，即商铺承租人将商铺装修完毕并办理相关营业手续即可在合理期限内对外营业，而无需等待属于出租人义务范围内的其他附加条件的成就，除非合同有特别约定。虽然被告的工作人员朱小泳曾于2018年5月5日通过微信通知原告可以入场办理装修，但同时也告知要开始计算免租期了，而案涉商铺所在的新亨广场于2018年6月29日才完成竣工验收备案，（2018）粤0608民初3334号租赁合同纠纷案中冯志敏举证的现场照片显示截至2018年8月7日，案涉商铺所在的新亨广场仍然没有拆除楼宇外墙排栅，案涉商铺门前所对的平台堆满了建筑材料，案涉商铺根本不具备交付使用的条件。即便原告能够进场装修也不可能在免租期结束后正常对外营业，而案涉商铺1个月的免租期过后原告却需要支付租金，这显然是不公平的。承租商铺不同于承租普通住宅，承租人往往更加注重于追求经济效益。虽然双方在合同中约定“甲方可根据建设情况提前或推迟交付”，但该约定内容仍应以不超出当事人的合理预期为限，而非将交付商铺的时间交由出租人任意决定。合同约定的交付时间为2018年3月1日，而被告至少在2018年8月7日前仍未能实际交付，时间间隔超过5个月，不符合承租商铺的经济效益性。被告未依约向原告交付符合交付条件的案涉商铺，致使原告预期在饮品销售旺季对外营业的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。基于被告的不诚信行为及案涉商铺交付时不具备交付条件的事实，原告有权拒绝办理收铺手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同的规定，原告有权解除合同。因此，原告诉请解除双方签订的《新亨广场商铺租赁合同》合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，原告有权要求被告返还相关款项。关于被告应返还的款项问题。原告在2018年1月28日向被告支付了商铺押金16710元，被告亦出具了金额为16710元的押金收款收据。但是，该16710元商铺押金仍然不应认定为合同定金。有关该16710元的性质认定应以双方签订的《新亨广场商铺租赁合同》为准。根据双方在该合同中的约定，原告应在签订合同之日向被告缴纳16710元的租赁保证金，从支付金额及支付时间看，原告支付的前述商铺押金是原告履行合同约定的缴纳租赁保证金的方式，并不改变款项的性质。同时，根据该合同约定，租赁保证金仅用于履约保障，可用于抵扣原告拖欠的租金、物业管理费、水电费及原告对外营业的质量保证金、行政罚款等。因此，该16710元租赁保证金属履约保证金的性质，旨在保障合同义务的履行，并不具备合同定金的惩罚功能。在被告违约的情况下，原告有权要求被告返还该租赁保证金16710元，但无权要求被告双倍返还租赁保证金。另外，由于原告并未实际使用案涉商铺，故在该合同解除后，被告有义务将其预先收取的免租期后第一个月的租金5570元退还给原告。原告主张被告返还租金5570元，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告杜相能与被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司于2018年2月1日签订的《新亨广场商铺租赁合同》；二、被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜相能返还租赁保证金16710元及租金5570元，共计22280元；三、驳回原告杜相能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4878元，减半收取2439元（原告杜相能已预缴），由原告杜相能负担1045元，由被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司负担1394元。原告杜相能多预缴的案件受理费1394元，由原告杜相能在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司负担的案件受理费1394元，由被告佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一八年十二月十三日法官助理赵宇晴书记员梁蕴琪