北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初320号原告（执行案外人）：徐解，女，1964年4月30日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。原告（执行案外人）：董巳，女，1989年4月3日出生，汉族，住址同上。二原告之共同委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区二号楼914号。法定代表人：刘开云，董事长。委托诉讼代理人：兰军，男，该公司总经理。第三人：韩俊峰，男，1962年4月9日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。原告徐解、董巳与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）、第三人韩俊峰案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告徐解、董巳的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平，第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩、第三人泓森公司的委托诉讼代理人兰军、第三人韩俊峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐解、董巳向本院提出诉讼请求：1．请求法院停止对立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城四期尚都商业综合楼6029号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对涉案房屋的查封；2．本案的案件受理费由李明晓承担。事实和理由：2011年5月15日立元房地产公司作为甲方与泓森公司作为乙方签订《合作建房协议书》，协议就合作建设位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧的商业综合大楼进行了详细约定。由于泓森公司资金困难，韩俊峰在泓森公司前述《合作建房协议书》项目中入股200万元，后泓森公司将涉案房屋以折抵股金及收益的方式抵顶给了韩俊峰。2014年7月韩俊峰将涉案房屋出售给徐解、董巳，徐解、董巳已于2015年7月13日向韩俊峰付清了购房款。2014年12月3日泓森公司向立元房地产公司出具房屋交接确认函，涉案房屋经韩俊峰指示交付给了徐解、董巳，徐解、董巳自2014年年底接收涉案房屋使用至今。为确认及完善前述抵顶及转让行为，2016年6月28日立元房地产公司作为出卖人与徐解、董巳作为买受人签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并于2016年6月29日为徐解、董巳出具了涉案房屋的《销售不动产统一发票》，前述合同签订后，立元房地产公司为徐解、董巳在内蒙古自治区呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）办理了网上房屋转让合同的签订及备案。本院在执行（2016）京02民初197号民事判决书过程中，出具了（2018）京02执75号执行裁定书，于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。徐解、董巳知悉情况后立即向本院提出案外人执行异议申请。本院于2018年9月29日作出（2018）京02执异657号执行裁定书，驳回了徐解、董巳的异议请求，徐解、董巳在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，徐解、董巳是在涉案房屋被查封前办理了网上房屋买卖合同签约，并支付了全部房款，并合法占有涉案房屋使用至今，涉案房屋未办理过户非因徐解、董巳自身原因导致，而是立元房地产公司和泓森公司的原因导致，因此徐解、董巳的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，徐解、董巳对涉案房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权，故提出本诉诉请。李明晓辩称，请求依法驳回徐解、董巳的诉讼请求。事实和理由：第一，涉案房屋所附着的土地使用权已于2016年6月29日被本院查封，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物。故涉案房屋已于2016年6月29日被查封，并非徐解、董巳所称的2018年4月。第二，涉案房屋登记在立元房地产公司名下，法院有权对其进行查封，而排除执行是例外规定，对是否能够排除执行应当依据《执行异议规定》第二十八条进行严格审查，不得随意扩大范围，该条所确定的四个条件必须同时满足。我国法律和司法解释均不允许通过第三方、中转、抵账的方式来排除执行。本案中，徐解、董巳从未向不动产登记的房屋产权人支付购房款，不满足排除执行的条件。立元房地产公司述称，同意徐解、董巳的诉讼请求。事实和理由：根据立元房地产公司与泓森公司签订的《合作建房协议书》，在建房之初部分房屋就归泓森公司所有，之后泓森公司有权以涉案房屋抵顶韩俊峰的债务。不能办理过户的原因在于2016年7月国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，另外泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也就不能给徐解、董巳开发票。泓森公司述称，同意徐解、董巳的诉讼请求。事实和理由：立元房地产公司与泓森公司于2011年签订了《合作建房协议书》，泓森公司按48%的比例分得了房屋，部分房屋已经办理了产权证。2016年办理了网签，房管局也出具了证据。2016年查封立元房地产公司土地使用权时，90%的房屋办理了房产证。韩俊峰述称，同意徐解、董巳的诉讼请求。事实与理由：韩俊峰开始不知道土地有纠纷，韩俊峰于2012年5月30日向泓森公司打款200万元，是在查封前，韩俊峰把涉案房屋卖给徐解、董巳以后涉案房屋才被查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向本院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，本院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。徐解、董巳向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）京02执异657号执行裁定书，驳回了徐解、董巳的异议请求，故徐解、董巳提起本案诉讼。对徐解、董巳主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司、泓森公司和韩俊峰均无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，本院对此认定并查明事实如下：立元房地产公司作为甲方与泓森公司作为乙方于2011年5月15日签订《合作建房协议书》，该协议约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1．甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2．乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3．甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4．乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限，甲、乙双方的分工，合作项目建成并验收交付使用后的内部管理，建成的商业综合楼对外销售的约定，财务管理与利润核算和利润分配，合作建房亏损负担方式，违约责任等进行了约定。合同附件一为按比例平面分配示意图，对于合作双方按比例面积划分进行了约定。2011年8月13日，立元房地产公司作为发包人与泓森公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定工程承包范围为尚都商业综合楼，合同价款64046562元，开工日期2011年8月15日，竣工日期2013年8月15日。2012年11月8日，立元房地产公司取得尚都综合楼《建设工程施工许可证》，该许可证显示施工单位为泓森公司，开工日期为2011年8月15日，竣工日期为2013年8月5日。2013年8月，涉案项目取得预售许可证。2015年6月5日取得施工备案表，备案表显示竣工日期为2014年7月25日，竣工验收日期为2014年10月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期间，泓森公司向立元房地产公司先后开具总金额为16736万元的工程款发票。立元房地产公司主张《建设工程施工合同》中虽然仅约定合同价款64046562元，但那仅是建设成本，因为双方合作有垫资，垫资会产生利润，所以双方实际按照发票金额进行结算，发票金额对应泓森公司按照《合作建房协议书》附件一约定分得的42套房屋，总面积19158．19平方米（泓森公司分得房屋为：-101号、-103号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、203号、205号、401号、402号、403号、601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号、6011号、6012号、6013号、6014号、6015号、6016号、6017号、6018号、6019号、6020号、6021号、6022号、6023号、6024号、6025号、6026号、6027号、6028号、6029号、6030号房屋）。2015年9月涉案项目办理了初始登记，立元房地产公司取得大产权证。虽然李明晓对《合作建房协议书》《建设工程施工合同》《施工备案表》的真实性不予认可，但是鉴于李明晓对《建设工程施工许可证》的真实性不持异议，结合该许可证载明的信息、泓森公司开具的工程款发票等证据，本院对《合作建房协议书》《建设工程施工合同》《施工备案表》的真实性予以确认。2012年5月31日，韩俊峰向立元房地产公司汇款200万元，立元房地产公司于同日给李永成开具了金额为200万元、收款事由为“合作开发保证金”的收据。立元房地产公司认可收到该200万元，主张该款项是韩俊峰代泓森公司向立元房地产公司支付的保证金。泓森公司主张李永成是泓森公司的员工，韩俊峰及其他人替泓森公司交纳了保证金，李永成一并到立元房地产公司开具收据，所以收据交款人就写成了李永成。韩俊峰主张该款项系其要入股泓森公司涉案项目支付的入股款，泓森公司对此予以认可，主张双方约定韩俊峰入股200万元，最后泓森公司作为对价给韩俊峰分配了包括涉案房屋在内的两套房屋。虽然李明晓对上述证据的真实性和关联性均不予认可，但是鉴于韩俊峰的确向立元房地产公司转过款，且其他各方都认可上述事实，故本院对上述相关证据的真实性予以确认。徐解、董巳于2015年7月13日通过银行转账向韩俊峰分别转款62．6万元和30万元，合计转款92．6万元。韩俊峰于同日出具收条，载明“今收到徐解购韩俊峰尚都综合楼6029#609#房款137．6万元（壹佰叁拾柒点陆万元整），房款已全部付清。”对于其中的45万元差额，徐解、董巳主张韩俊峰此前对徐解、董巳还有其他债务，2014年年底韩俊峰就把涉案房屋交付给了徐解、董巳，以每平米7300元左右的价格作价，把此前的债务抵顶了，2015年7月徐解、董巳把剩余房款汇给了韩俊峰。韩俊峰对此予以认可。虽然李明晓对上述证据的真实性或者关联性不予任可，但是鉴于徐解、董巳的确向韩俊峰转过款，且相关方均对此予以认可，故本院对上述事实的真实性予以确认。鉴于徐解、董巳2015年7月才将全部房款交至韩俊峰处，而泓森公司于2014年12月3日即向立元房地产公司出具《房屋交接确认函》，要求立元房地产公司将包括涉案房屋在内的42套房屋产权办理至其指定的包括徐解、董巳在内的人员名下，与常理不符，本院对该证据的真实性不予确认。徐解、董巳提交了落款为2016年6月28日的《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为徐解、董巳，买受人购买的商品房为尚都商业综合楼6029号房，房屋价款每平米4000元，总价款为284440元，付款方式为2016年6月28日一次性付款284440元，交付期限为出卖人应当在2014年8月30日前交付使用。2016年6月29日立元房地产公司向徐解、董巳出具了金额为284440元的购房发票。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案房屋网上签约开始时间为2016年7月4日，完成时间为2016年7月5日，故本院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月4日。本院对购房发票的真实性予以确认。徐解、董巳主张韩俊峰系于2014年12月底向徐解、董巳交付了涉案房屋。徐解、董巳提交了其与高燕签订的租赁期自2016年3月7日起至2017年3月7日止的《租房协议书》，2015年8月呼和浩特华少电子商务有限公司、内蒙古道勒商贸有限公司交纳物业费的发票，2016年内蒙古道勒商贸有限公司交纳物业费的发票，2017年1月董巳作为付款人为户名“韩俊峰尚都综合楼609号、6029号”交纳采暖费的收据，2018年2月交纳物业费、垃圾费、采暖费的收据，欲证明徐解、董巳已经合法占有涉案房屋。鉴于上述证据均有原件，本院对上述证据的真实性予以确认。徐解、董巳提交的房屋照片因无法体现与本案房屋的关联性，故本院对其不予采信。上述争议事实的证明力本院将在“本院认为”部分进行综合认定。另查，泓森公司、韩俊峰均未办理涉案房屋的物权登记手续。本院认为，本案系徐解、董巳提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人徐解、董巳对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。徐解、董巳对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与泓森公司通过签订《合作建房协议书》约定泓森公司分配一定比例的房屋，实际上系以房屋抵顶泓森公司的工程款，双方达成以物抵债协议；泓森公司与韩俊峰亦达成以物抵债协议，以涉案房屋抵顶韩俊峰的债务；韩俊峰与徐解、董巳于2015年7月达成部分以物抵债、部分购买的协议，上述协议均为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐解、董巳与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月5日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前，但是根据本案查明的事实，徐解、董巳实际上是与韩俊峰通过部分抵债、部分购买的方式取得涉案房屋，并非与立元房地产公司之间具有以房抵债关系或者房屋买卖关系，故徐解、董巳与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》并非合同双方当事人的真实意思表示，系立元房地产公司为了配合徐解、董巳取得涉案房屋的物权而签订的。根据本案证据，徐解、董巳主张韩俊峰于2014年12月底即向徐解、董巳交付了涉案房屋，但是徐解、董巳未举证证明2015年物业费的交纳主体与徐解、董巳具有委托代理或者其他关系；提交的2016年《租房协议书》与2016年物业费的交纳主体不相对应，结合徐解、董巳于2015年7月才把全部房款交付韩俊峰的事实，本院难以确认徐解、董巳于2016年以前即占有涉案房屋。根据目前证据，至多可以认定徐解、董巳于2017年开始占有涉案房屋。本案中，徐解、董巳与韩俊峰互相认可双方以涉案房屋抵顶了部分债务后房款两清；韩俊峰与泓森公司互相认可双方以涉案房屋抵顶了债务；泓森公司与立元房地产公司互相认可以相关房屋抵顶了债务。徐解、董巳系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可徐解、董巳付清了房款，并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。徐解、董巳应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是徐解、董巳仍然于2016年7月4日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得涉案房屋的物权登记。徐解、董巳和立元房地产公司等均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给徐解、董巳开发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。另外，徐解、董巳在同意自韩俊峰处购买涉案房屋时明知韩俊峰没有取得涉案房屋的物权，涉案房屋的物权仍然登记在立元房地产公司名下，也应知立元房地产公司、泓森公司和韩俊峰以房屋层层抵顶债务但均未办理房屋过户手续的情况，徐解、董巳要取得涉案房屋的物权，必然要通过立元房地产公司和泓森公司等的配合，不但涉嫌规避国家关于房屋过户应交纳相关税费等的规定，而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。徐解、董巳未举证证明其在涉案土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理涉案房屋的过户手续。徐解、董巳现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，徐解、董巳现有证据不足以证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益。其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回徐解、董巳的诉讼请求。案件受理费70元，由徐解、董巳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后7日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  葛 红审 判 员  曹 欣审 判 员  赵婧雪二〇一八年十二月二十八日法官助理  姜 源书 记 员  梁艺爽书 记 员  牛 倩