河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终627号上诉人（原审原告、债权人）：张文洲，男，1991年6月6日出生，汉族，住河北省沧州市浮阳大道市。被上诉人：李福顺，男，1976年7月30日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。原审被告（被执行人）：徐爱亭，男，1953年1月8日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。原审被告（被执行人）：唐山海华典当有限责任公司，住所地河北省唐山市路南区新华西道116号。法定代表人：徐爱亭,该公司经理。原审被告（被执行人）：唐山海华投资担保有限公司，住所地河北省唐山市路南区新华西道116号。法定代表人：徐爱亭，该公司经理。原审被告（被执行人）：唐山远大饭店有限公司，住所地河北省唐海县青林公路东沿海公路北侧。法定代表人：徐爱亭，该公司经理。原审被告（被执行人）：徐永新，男，1982年2月11日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。原审被告（被执行人）：王淑芹，女，1954年7月6日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。原审被告（被执行人）：唐山大众会计师事务所有限公司，住所地河北省唐山市路北区西山道18号。法定代表人：陈希良，该公司经理。原审被告（被执行人）：唐山市总工会，住所地河北省唐山市路北区新华东道102号凤凰大厦。法定代表人：张喜怀，唐山市总工会常务副主席。上诉人张文洲与被上诉人李福顺及原审被告徐爱亭、唐山海华典当有限责任公司、唐山海华投资担保有限公司、唐山远大饭店有限公司、徐永新、王淑芹、唐山大众会计师事务所有限公司、唐山市总工会执行异议之诉一案，不服河北省沧州市中级人民法院（以下简称沧州中院）（2017）冀09民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张文洲的上诉请求：一、请求撤销（2017）冀09民初246号民事判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。上诉人依据生效法律文书申请执行徐永新名下的财产，经查询，本案争议房产登记在徐永新名下,执行法院对于该房产采取的执行措施合法有效。被上诉人在原审中主张，该房产已由其购买，但通过庭审中被上诉人提交的证据，并不能够说明其与徐永新建立房屋买卖关系，亦不能证明其合法占有该房屋。被上诉人提交的住房转让合同中徐永新的签字真实性无法确认，补充协议上也仅有徐爱亭签字却没有徐永新的签字认可，被上诉人也没有提交有效证据证明徐爱亭有权处分徐永新的房屋。被上诉人也未提交有效证据证明其已经向徐永新支付房屋价款以及实际居住使用的情况。依据《民事诉讼法》及相关司法解释，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上所述，原审判决不得执行坐落于唐山市路北区房屋，系认定事实不清,证据不足,适用法律错误。在本院审理期间，上诉人张文洲提交补充意见，一、李福顺对讼争房屋不享有所有权。讼争房屋登记在被执行人徐永新的名下，李福顺在一审庭审中提交了《住房转让合同》等证据，暂且不谈证据的真实性。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如要取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案讼争房屋一直登记在被执行人徐永新名下，在不动产登记没有变更的情况下，讼争房屋的物权变动并未完成，李福顺显然不是物权法所指的房屋所有权人，故其不享有讼争房屋的所有权。二、李福顺虽主张购买了讼争房屋，但不享有足以排除执行的权利。一是，关于李福顺是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。一审中，李福顺提供了落款时间为2007年11月19日的《住房转让合同》和落款时间为2017年11月22日的《住房转让合同补充协议》各一份。两份合同的真实性存疑，但就两份合同签订的付款内容来看，其一，第一份合同对剩余价款约定为全额支付，但第二份合同补充条款中却将上述剩余价款改为分期支付，且约定了压钱过户;其二，对贷款的结清方式，也由取得土地证后一次性结清，改为按银行还款时间和数额还款。上述合同实质内容的重大变更，明显违背了一般常理，合同的真实性不能认可。二是，关于李福顺在法院查封之前是否已合法占有该不动产。李福顺提供了刑事附带民事裁定书一份，该裁定书记载的地址与《住房转让合同》中出售房产的地址并不一致，且该地址为李福顺涉嫌刑事案件中自己陈述的住址，并非公诉机关或者人民法院确定的住址，不能证实其在讼争房屋内居住。李福顺提供了2010年6月24日的电费缴费单，但该证据从证据记载的内容上来看与讼争房屋没有任何关联性，无法证实其合法占有房屋。综上，李福顺在庭审中提供的证据，无法证实其已经实际占有讼争房屋。三是，关于李福顺是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。李福顺提供了两张收条，来证实其支付了价款。其一，没有其他支付证据进行佐证，收条的真实性无法确认，应当提供支付款项时的汇款凭证;其二，收条记载的数额巨大，如果没有银行的转账记录，根本不符合一般的交易习惯。且根据李福顺提供的刑事附带民事裁定书中明确记载，李福顺为1976年7月30日生人，2000年6月28日，因犯寻衅滋事罪被河北省唐山市古冶区人民法院判处有期徒刑四年。2009年6月2日，因犯故意毁坏财物罪被河北省唐山市路南区人民法院判处有期徒刑一年。李福顺本人从其年龄及犯罪履历上来看，不具备大额支付款项购置房屋的经济能力，因此与没有转款凭证这一点相结合，李福顺提供的证据不足以证实其已经支付了相应的价款;其三，从李福顺提供的还款记录及凭条来看，汇款行为仅仅为琐碎的交易，无法证实系偿还贷款的行为，且没有连续性。综上，李福顺主张支付价款的行为与其经济能力不符，且其主张支付价款的方式不符合一般的交易习惯，其提供的证据不足以证实其已经支付了购房款项。四是，关于是否因李福顺自身原因未办理过户登记。假设李福顺提供的两份合同真实的前提下，其一，根据李福顺提供的《住房转让合同》，明确记载了该房屋已经取得了房产证(路北(里)字第035029036)，可见，在房屋已经取得房产证的前提下，完全具备了在不动产登记部门进行房屋过户的前提条件。其多年都没有过户，明显是怠于行使权利，其物权期待权不应当再予以保护;其二，《住房转让合同》明确记载“甲方欠银行的448854元本金及相应利息由乙方偿还”。可见，李福顺对讼争房屋设置了银行抵押贷款一事是明知的。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”李福顺实际上并未代为清偿债务消灭抵押权，理应知道该种情形下房屋无法办理过户登记手续，但其仍与徐永新签订转让合同，其对无法办理过户登记手续明显存在过错。综上，李福顺主张的事实成立的情形下，也仅为对徐永新的一般债权，从其提供的证据看，李福顺主张的权利不符合执行异议之诉中法定的权利保护条件，当然不能排除上诉人的执行。被上诉人李福顺未提交答辩意见。一审法院查明：张文洲诉徐爱亭、唐山市海华典当有限责任公司、唐山海华投资担保有限公司、唐山远大饭店有限公司、徐永新、唐山大众会计师事务所有限公司、唐山市总工会民间借贷纠纷一案，该院于2015年11月13日作出（2014）沧民初字第74号民事判决书，判决主要内容为：“一、被告徐爱亭于本判决生效之日起十日内偿还原告张文洲借款本金3880万元及利息；二、被告唐山市海华典当有限责任公司对于上述借款3880万元的本息承担连带保证责任。被告唐山海华投资担保有限公司及唐山远大饭店有限公司对原告张文洲受让王忠义的500万元借款本息承担连带保证责任。担保人唐山海华典当有限责任公司、唐山海华投资担保有限公司、唐山远大饭店有限公司在承担保证责任后，有权向债务人徐爱亭追偿；三、被告徐永新作为唐山海华典当有限责任公司的股东在抽逃出资300万元本息范围内，对公司在上述第二项中的担保债务本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、被告唐山市总工会作为唐山海华投资担保有限公司的股东在未履行出资500万元本息的范围内，对公司在上述第二项中的担保债务本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；五、被告徐永新作为唐山海华投资担保有限公司的股东在受让另一股东唐山四通汽车贸易有限公司未履行出资500万元本息的范围内，对公司在上述第二项中的担保债务本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；六、被告王淑芹作为唐山海华投资担保有限公司的股东在未履行出资1500万元本息的范围内，对公司在上述第二项中的担保债务本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；七、被告唐山大众会计师事务所有限公司对唐山海华投资担保有限公司在上述第二项中的担保债务500万元本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；八、驳回原告张文洲的其他诉讼请求。”唐山市总工会对判决不服，提出上诉，河北省高级人民法院经审理于2016年5月13日作出（2016）冀民终字第297号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2014）沧民初字第74号民事判决发生法律效力后，张文洲向该院申请执行，该院于2016年8月23日立案执行，案号为（2016）冀09执347号。另查明，在（2014）沧民初字第74号案件诉讼过程中，因张文洲向沧州中院提出财产保全的申请，该院依法作出（2014）沧民初字第74-1号民事裁定及协助执行通知书，于2014年6月10日查封徐永新坐落于路北区智源里凤兴园101楼1门1301房屋一套，房权证为路北（里）字××号，面积176.25平方米，查封期间为2014年6月10日至2016年6月9日，在查封期间内不得办理转让、抵押、过户等手续或实施有碍查封的行为。2016年5月31日，该院依法进行了续封，查封期间为2016年5月31日至2019年5月30日。还查明，2007年11月19日，李福顺与徐永新签订住房转让合同，中介方为唐山森烨房地产经纪公司，徐永新的代理人为徐永新之父徐爱亭，合同主要内容为：将徐永新所有的坐落在路北区智源里凤兴园101楼3门1301号房屋转让给李福顺，成交价格112.5万元，合同签订后，李福顺向徐永新支付定金50万元，徐永新欠银行的448854元本金及相应利息由李福顺偿还，李福顺在3日内再向徐福新支付剩余的176146元。徐永新取得土地证后，李福顺结清贷款，徐永新无条件为李福顺办理过户手续。2007年11月22日，徐永新又与李福顺签订住房转让合同补充协议，徐永新代理人仍为徐爱亭，补充协议主要内容为：原合同约定的“李福顺在3日内再向徐永新支付剩余的176146元”改为“李福顺在3日内再向徐永新支付10万元，11月28日前再支付5万元，剩余26146元在办理过户手续前支付”。2007年11月19日李福顺向中介方唐山森烨房地产经纪公司支付代理费500元。2007年11月22日徐爱亭为李福顺出具收条一份，内容为：“今收到李福顺购房款陆拾万元整。”2007年11月29日徐爱亭为李福顺出具收条一份，内容为：“今收到李福顺由农行卡转入我卡人民币伍万元整（50000元），此款为支付第三次购房款。”后李福顺入住该房屋，并偿还贷款至今。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。该案中，李福顺就案涉房屋在法院查封之前已与徐永新签订了合法有效的房屋买卖合同，且已按合同约定支付价款并按合同约定偿还贷款至今，又因双方合同约定在李福顺结清贷款后才办理过户手续，现贷款尚未还清，故未办理过户手续的原因并非李福顺自身原因。故，李福顺作为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决不得执行座落于唐山市路北区房屋；案件受理费100元，由张文洲负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。另，在二审审理期间，李福顺提供了中国农业银行银行卡存款业务回单一张、中国建设银行转账凭条一张、中国银行国内汇款付款通知单一张，用以对其交付房款进行佐证。其中中国农业银行银行卡存款业务回单载明：“户名：徐爱亭；交易日期：2007年11月19日；存款金额：50万元”；中国建设银行转账凭条载明：“付款方户名：陈卓；收款方户名：徐爱亭；交易日期：2007年11月22日；转款金额：10万元”；中国银行国内汇款付款通知单载明：“付款人名称：卢丹丹；收款人名称：沧州中院；记账日期：2018年10月18日；汇款金额：2.6146万元”。本院认为，案外人李福顺对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案的争议焦点。案外人对执行标的主张实体权利，只有提交的证据能够同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，才能够排除人民法院对涉案财产的的强制执行。本案中，沧州中院查封涉案房产的时间为2014年6月10日，李福顺与徐永新在中介方唐山森烨房地产经纪公司的介绍下签订了住房转让合同，签订时间为2007年11月19日。该住房转让合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；根据李福顺提供的唐山中院（2014）唐刑终字第467号刑事附带民事裁定书载明，李福顺捕前住址为路北区，可以认定在人民法院查封之前已合法占有该不动产；根据李福顺提供的徐爱亭为其出具收条和二审期间提供的银行流水，可以佐证李福顺已按合同约定支付价款并按合同约定偿还贷款至今，且将剩余价款交付执行法院；《住房转让合同》第五条约定，徐永新取得土地证后，李福顺结清徐永新的贷款，徐永新无条件为李福顺办理过户手续。现贷款尚未还清，故未办理过户手续并非李福顺自身原因造成的。综上，李福顺提供的证据形成了一个完整的证据链，能够同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，对涉案房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，可以排除人民法院的执行。综上所述，张文洲的上诉请求，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张文洲负担。本判决为终审判决。审判长  王振健审判员  解占林审判员  刘顺林二〇一八年十二月十二日书记员  崔彦茹