三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初9494号原告:黄含，男，1973年12月6日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。被告：郑州豫新置业有限公司，住所地：河南省郑州市二七区敦睦路520号。法定代表人：梁容榕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵志勇，河南万翔律师事务所律师。被告：三亚豫新物业管理有限公司，住所地：海南省三亚市榆亚大道华豫苑2号楼1303室。法定代表人：杨涛，该公司经理。原告黄含诉被告郑州豫新置业有限公司（以下简称郑州豫新公司）及被告三亚豫新物业管理有限公司（以下简称三亚豫新公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告黄含的委托诉讼代理人聂友峰，被告郑州豫新公司的委托诉讼代理人邵志勇、三亚豫新公司的法定代表人杨涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄含向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告赔偿违约损失14715.66元；2、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：华豫苑旅游度假社区包含两期工程，一期为华豫苑，二期为海韵苑。华豫苑旅游度假社区原为被告郑州豫新公司与华能（海南）实业开发公司三亚公司（以下简称华能公司）共同报建的项目，包括一期工程的一、二号楼和二期工程的三、四、五号楼，项目报建后，被告郑州豫新公司与被告三亚豫新公司合作开发华豫苑旅游度假社区，二被告在销售广告和宣传资料上承诺在华豫苑旅游度假社区修建公共会馆、球场、游泳池、物业服务用房、住宅楼保安监控及家居智能化等设施。2002年，二被告修建完一期工程后，未按照承诺修建上述设施，而是将二期工程转给华能公司开发建设完成。两期工程完工后，二被告修建的一期工程命名为华豫苑A、B栋，华能公司修建的二期工程命名为海韵苑三、四号楼。因二被告未按照宣传广告的承诺修建相关设施，业主赵明生向三亚城郊人民法院提起了诉讼，要求被告郑州豫新公司赔偿违约损失。案件经三亚市城郊人民法院一审判决【案号为：（2013）城民一初字第1298号】、三亚市中级人民法院二审判决【案号为：（2016）琼02民终82号】、海南省高级人民法院再审裁定【案号为：（2016）琼民申1426号】，后因海南省人民检察院提出抗诉，海南省高级人民法院提审，并作出(2018)琼民再3号民事判决书，上述生效裁判文书在“审理查明”及“本院认为”中认定了如下事实：被告通过宣传广告允诺修建上述设施，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干法律问题的解释》第三条，该宣传广告应视为商品房买卖合同内容，被告未按宣传广告修建上述设施，构成违约，应当承担违约责任。（2018）琼民再3号民事判决书17页明确认定：郑州豫新公司宣传资料明确载明涉案项目名称为“华豫苑旅游度假社区”，结合《规划总平面图》显示的内容，可认定上述允诺的内容系在华豫苑旅游度假社区，并非仅在一期工程内修建。在计算华豫苑旅游度假区项目的总建筑面积时，应参照华能公司修改“海韵苑”的建筑面积计算。经三亚市城郊人民法院在审理过程中对外委托评估机构对上述设施的工程项目造价进行司法鉴定，海南咨域工程咨询有限公司作出（2014）三中法技委鉴字第30-3号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：上述设施的工程项目造价合计为5090745.36元。因此，赔偿额的计算公式为：公共设施总造价5090745.36元÷（华豫苑建筑面积15555.86平方米+海韵苑建筑面积16170.37平方米）×业主的房产证建筑面积。原告认为，原告是海韵苑3栋701房业主，房产证号三土房(2015)字第08174号。依据(2018)琼民再3号民事判决书的认定，二被告不仅是一期工程的开发商，还是华豫苑旅游度假杜区的报建开发商，其曾在销售广告上宣称在华豫苑旅游度假社区修建上述公共设施，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干法律问题的解释》第三条规定，上述宣传广告形成了二被告与全体华豫苑旅游度假社区之间的合同关系，即与一期工程的华豫苑和二期工程的海韵苑的所有业主之间的合同关系。被告所承诺的上述设施并未明确具体的履行期限，其未按宣传广告进行建设的事实一直处于持续状态，原告有权要求被告按照上述生效判例标准承担违约责任。原告所购房屋面积为91.71平方米，依据上述标准，被告应支付的赔偿数额为14715.66元（计算方式如下：91.71平方米x160.4586元/平方米=14715.66元）。被告郑州豫新公司辩称：一、本案系商品房销售合同纠纷。原告的房产证只是物权证明，不是合同关系的证明。原被告之间没有合同关系。原告不是本案的适格主体；二、原被告之间没有签订商品房买卖合同，不适用司法解释的规定，也不适用上述1298号判决书的生效内容；三、在华豫苑小区建设中，郑州豫新公司主观上没有过错，请求驳回原告的起诉。三亚豫新公司辩称：原告的起诉合理合法，理由：1、案子依据已经生效的法律文件，案件事实简单明了。该小区是三亚豫新公司建造的；2、该小区作为被告，已经在另案中败诉。至于郑州豫新公司所言，上述争议的设施是否应该由华能公司修建的问题，是郑州豫新公司和三亚豫新公司以及华能公司的关系，和原告无关；3、造成郑州豫新公司和原告没有合同关系的原因是郑州豫新公司对上述82号判决的抗诉造成的，涉案项目的整个小区的建筑面积，不仅仅包括华豫苑的面积，也应该包含海韵苑的面积，因此才有民再3号判决。原告依据生效判决起诉合理合法；4、2006琼民一终第38号判决第36页内容明确所有小区的上述问题都由郑州豫新公司负责，5058016.92元的善后资金到位，由我方将部分的资金交给了郑州豫新公司，因此郑州豫新公司应当赔偿原告损失。本院经审理认定事实如下：对原告陈述的事实，三亚豫新公司没有异议，仅抗辩称其已经支付应承担的费用。郑州豫新公司没有异议，但是对法律关系方面的问题提出抗辩称原告与其没有合同关系不应承担责任、原告的起诉超过了诉讼时效等。对已经查明的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院对原告陈述的事实部分予以认可。对双方的法律适用问题的争议在本院认为部分阐述。除原告陈述的事实外，本院还查明的事实有：1、根据原告提交的《三亚市存量房买卖合同》，海韵苑3栋701房系黄含从原买主李新平处转让所得，并变更《土地房屋权证号》为三土房(2015)字第08174号，黄含取得了属于李新平作为海韵苑业主的权利义务。2、三亚豫新公司提出的海南省高级人民法院作出的（2006）琼民一终字第38号《民事判决书》第36页的原文内容为“本院根据公平原则，酌情确定将起诉前联营项目尚未收回的房款5058016.92元，作为郑州豫新处理联营项目善后事宜的费用”。并以此抗辩原告诉求的违约损失应当由郑州豫新公司单独承担。本院认为，第一，关于原告黄含的主体资格问题。海韵苑3栋701房系黄含从原买主李新平处转让所得，并已经办理了房屋产权证，黄含取得了属于李新平作为海韵苑业主的权利义务，该房屋的转让不仅仅是物权的变动，也包括合同权利义务的概括转让，即黄含作为小区业主主张被告支付违约损失的权利。因此，黄含作为本案原告适格。第二、关于诉讼时效的问题。该问题在海南省高级人民法院作出的（2018）琼民再3号民事判决中已经阐述清楚，被告宣传资料关于泳池、球场、公共会馆等设施所做的说明和允诺未明确具体履行期限，原告可以随时要求履行。因此，原告的起诉不超过诉讼时效。第三、原告的诉求是否有事实和法律依据。（2018）琼民再3号民事判决虽然没有直接判令被告向海韵苑业主赔偿违约损失，但是该生效判决在事实认定时，已经认定涉案项目规划报建时，宣传资料所做的说明和允诺是针对整个项目，同时在计算一期工程的华豫苑的业主赵明生的违约损失比例时，也是以一期工程的华豫苑和二期工程的海韵苑的总建筑面积为基数计算，这也是郑州豫新公司在抗诉时提出的申诉意见。因此，可以认定被告的宣传广告形成了二被告与全体华豫苑旅游度假社区之间的合同关系，即与一期工程的华豫苑和二期工程的海韵苑的所有业主之间的合同关系，在被告违约时，所有业主均有权主张赔偿违约损失。原告的主张有事实和法律依据，应予以支持，原告的违约损失为14715.66元，即公共设施总造价5090745.36元÷（华豫苑建筑面积15555.86平方米+海韵苑建筑面积16170.37平方米）×业主的房产证建筑面积91.71平方米。郑州豫新公司在答辩称，其在将修建海韵苑的土地转让给华能公司合同中，约定华能公司应当保持配套，说明其对自己宣传广告的义务是明知的，且该义务应当继续履行。郑州豫新公司将该义务以合同形式转移给华能公司，这是郑州豫新公司和华能公司之间的法律关系，华能公司不修建宣传广告中允诺的配套设施，如郑州豫新公司认为违约，可另行主张自己的权利，与原告的诉求没有关系。第四，三亚豫新公司是否应当承担共同赔偿责任。公共设施总造价5090745.36元，海南省高级人民法院作出的（2006）琼民一终字第38号《民事判决书》已经认定两被告联营项目尚未收回的房款5058016.92元的一半属于三亚豫新公司，并将上述全部费用作为郑州豫新公司处理联营项目善后事宜的费用。因此，三亚豫新公司不承担原告主张的违约赔偿承担责任，应由郑州豫新公司全部承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(2780,0))》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第（四）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，判决如下：1被告郑州豫新置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄含赔偿违约损失14715.66元；2驳回原告黄含的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元，（原告已预缴），由被告郑州豫新置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三亚市中级人民法院。审判员 陈 媛 二〇一八年十二月二十日书记员 江山林相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实，当事人无需举证证明：......（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；......中华人民共和国民事诉讼法第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。