云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2622民初1908号 原告：贺国华，男，1972年6月12日出生，汉族，四川省广安县人，初中文化，农民，现住云南省砚山县。 委托诉讼代理人：王育富，云南西华律师事务所执业律师。特别授权。 被告：梁正汶，男，1969年6月27日出生，汉族，云南省砚山县人，小学文化，农民，住云南省砚山县。 被告：唐芬，女，1970年11月2日出生，汉族，云南省砚山县人，小学文化，农民，住云南省砚山县。 被告：梁大跃，男，1990年9月7日出生，汉族，云南省砚山县人，初中文化，农民，住云南省砚山县。 梁正汶、唐芬、梁大跃的共同委托诉讼代理人：张江，云南圆合圆律师事务所执业律师。特别授权。 原告贺国华与被告梁正汶、唐芬、梁大跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告贺国华及其委托诉讼代理人王育富，被告梁正汶、唐芬、梁大跃及其共同委托诉讼代理人张江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺国华向本院提出诉讼请求：1.判令梁正汶、唐芬、梁大跃立即停止侵占阿猛镇农贸市场7、8号房屋的行为，并立即搬出房内所有物品；2.判令梁正汶、唐芬、梁大跃共同赔偿贺国华因上述房屋被占用产生的经济损失，占用时间自2018年7月26日起至2018年12月3日止，费用以每日55元计算，合计7205元（庭审中将占用时间变更为：从2018年7月26日起至搬出占用房屋之日止）；3.判令梁正汶、唐芬、梁大跃对其拆除的房屋及损坏的卷帘门恢复原状；4.由梁正汶、唐芬、梁大跃共同承担本案诉讼费。事实及理由：2011年，为了规范阿猛镇综合市场，贺国华与阿猛镇人民政府就阿猛综合市场的经营管理权达成租赁协议，由贺国华承租阿猛综合市场30年的经营管理权。合同签订后，贺国华根据合同的约定，投资对市场进行改造，将市场分成若干独立门面房并依次编号。2016年5月16日，梁正汶、唐芬与贺国华达成租赁协议，由梁正汶、唐芬承租7号、8号两格房屋用于经营日常百货及散装食品的销售等，实际经营者为梁正汶、唐芬、梁大跃；租期为2016年7月26日至2018年7月25日，共两年；两格房屋两年租金总计40000元。租赁期间，梁正汶、唐芬、梁大跃擅自拆除了房屋的部分结构进行改造；合同期限届满后，梁正汶、唐芬、梁大跃拒绝支付租金，又不履行腾房义务，双方也没有达成续租协议。2018年11月20日，双方矛盾激化后，梁正汶、唐芬、梁大跃故意损坏了该房屋卷帘门，以上事实有《房屋出租合同》、现场照片、监控视频等为证。因所租赁期限届满，梁正汶、唐芬、梁大跃没有履行腾房义务，一直占用该租赁房。为此，贺国华向法院起诉，要求支持上述诉讼请求。 梁正汶、唐芬、梁大跃辩称，贺国华在诉状中所主张的事实和理由与本案客观事实不符，且缺乏证据证明，其无理之诉和请求依法不成立。首先，根据双方于2016年5月16日签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同书》约定“3.梁正汶等三人承租的商铺期限是至2018年10月29日止”。而贺国华现仅凭一纸没有加盖市场管理印章，由第三人自行书写并随意添加内容的《销货清单》来主张换正式合同书，将租赁期届满时间变更为2018年7月25日，这是对梁正汶等人承租权益的限制、减少，也没有事实及法律依据，梁正汶等人对此不予认可。如果该《销货清单》视为变更后的房屋租赁合同书，那么为什么也不收回合同书或者明确注明合同书无效，以《销货清单》为准；而且贺国华为什么不将第二联交由作为合同一方当事人的梁正汶等三人收执、保管？另外，该《销货清单》无论从形式和内容上均不具有合同要件的规定，不能认定为双方已构成新的要约及承诺。其次,本案中双方于2016年5月16日签订盖章的《房屋租赁合同》属于格式合同，是由贺国华事先拟订好合同条款后提供给市场内承租房屋及摊位商贩缔约，贺国华认可该事实。根据《中华人民共和国合同法》的规定，对格式合同条款的理解发生争议时，应当作出不利提供格式合同一方（即贺国华）的解释，所以依法、依理、依情，本案所涉房屋的租赁期限应于2018年10月29日止，而非贺国华所主张的2018年7月25日就到期。最后,仍然是根据这一合同的约定，梁正汶等三人如需续租，则第三年的租金上浮8％，即10800元/年；租金支付的具体时间为是2018年11月30日前给付；否则即构成拖欠租金的违约事实。但贺国华自认其于7月25日就要求唐芬交纳第三年的房租费，当其的无理要求不能满足时，在双方约定给付租金截止时间尚未到达时，于2018年11月8日晚采用非法侵权手段，用502胶水封堵商铺卷帘门的锁芯，使梁正汶等人之后不能开门营业。同年同月15日晚,当梁正汶等三人在温乐超市门口遇到贺国华与其理论,后双方发生争执，贺国华又用事先准备携带的辣椒水和管制甩棍打伤梁正汶，其的暴力伤害导致梁正汶住院治疗20余天，现已实际支付的医疗费用10000余元，故梁正汶等三人并无违约或侵权行为，并不存在损害贺国华合法正当权益的侵权行为；反之，纠纷的起因及矛盾激化的责任完全系贺国华不信守合同约定，违约提前强行收取房租费，并以侵犯承租人对租赁物使用权益和侵犯其生命健康权的违法侵权行为，使梁正汶等三人蒙受重大经济损失,至今尚未解决。现贺国华恶人先告状,主张侵占系倒打一耙,他所提起之诉是无理的,其诉求也因缺乏事实及法律依据而不能成立。请法庭查明事实，依法驳回贺国华的无理之诉，为梁正汶等三人主持公道、维护正义。 经审理，双方当事人争议焦点为：1.贺国华与梁正汶、唐芬、梁大跃于2016年5月16日所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同书》所约定的租期是从何时起至何时止；2.贺国华与梁正汶、唐芬、梁大跃究竟是哪一方违约；3.梁正汶、唐芬、梁大跃对向贺国华所承租的商铺卷帘门是否进行过损害，贺国华要求恢复原状是否应得到支持。 针对诉讼请求及争议焦点，贺国华向法庭提交以下证据：1.贺国华的身份证复印件一份，以证实贺国华的个人基本信息及为本案适格诉讼主体的事实。2.梁正汶的《户口证明》、梁正汶户的《全户人员简况表》各一份，以证实梁正汶、唐芬的基本信息及为本案适格诉讼主体的事实；3.个体工商登记基本信息一份，以证实：（1）所承租涉案房屋用于经营日用百货销售等；（2）登记的经营者为梁大跃；（3）梁大跃的个人基本信息及为本案适格诉讼主体的事实。4.《阿猛镇农贸综合市场出租协议书》及补充协议各一份，以证实贺国华对该案所涉房屋具有经营管理权及对外出租权的事实；5.《阿猛镇集贸市场房屋出租合同书》、房租付款凭证各一份，以证实2016年5月16日，贺国华与梁正汶、唐芬、梁大跃就涉案7、8号房屋达成租赁协议，租期为2016年7月26日至2018年7月25日，租金共计40000元的事实；补充说明：《阿猛镇集贸市场房屋出租合同书》中记载的“租期从2015年10月30日至2018年10月29日”是错误的，该合同为格式合同，双方在签订时均未注意，实际租期为付款凭证中注明的“2016年7月26日至2018年7月25日。”；6.照片两张，以证实：（1）梁正汶、唐芬、梁大跃在合同期限届满后仍然继续占用房屋的事实；（2）梁正汶、唐芬、梁大跃擅自改造承租房屋的基本情况。说明：此照片拍摄时间为2018年11月30日上午10时30分，拍摄人为贺国华，系手机拍摄。7.损坏的卷帘门现场视频（光碟一张、照片两张），以证实梁正汶、唐芬、梁大跃损坏卷帘门的事实。经质证，梁正汶、唐芬、梁大跃对贺国华所提交的第1组、第2组、第3组、第4组证据的三性及证明内容均无异议；对第5组证据中的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同书》的三性及证明内容均无异议；但对该组证据中的《销货清单》即租金付款凭证有异议，对该份证据中的第11行内的文字不予认可，称该段文字并不是本案原、被告所书写，而是第三人所书写的，该内容系唐芬签字、按印后补的，且贺国华自称该份证据仅是一份付款凭证，故该份证据并不是对租房合同的补充和变更，不是对租房合同内容的更改。对第6组证据的客观、真实性，合法性无异议，但对证实内容有异议，该组证据并不能证实贺国华就该组证据欲证实的观点，根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人在承租房屋的前提下有优先承租和购买的权利，梁正汶、唐芬、梁大跃已经告知贺国华要求续租，但现在贺国华起诉称合同期限届满之后继续侵占该案所涉房屋不属实，并且梁正汶等人并没有擅自改建所承租房的结构，梁正汶等人于2017年4月份搭建了一个夹层，但贺国华并没有提出异议，且其他商贩同样搭建类似的夹层；另外，合同书也明确规定夹层由乙方搭建。对第7组证据的三性无异议，但对证明观点有异议，光碟不能证实贺国华想证明的观点，梁正汶等撬锁芯是因为贺国华损害门锁，报警后经派出所民警同意后才撬的。梁正汶、唐芬、梁大跃提交以下证据：1.梁正汶、唐芬、梁大跃的身份证复印件各一份，以证实三人诉讼主体为自然人及其基本信息，主体适格的事实；2.《阿猛镇集贸市场房屋出租合同书》一份，以证实根据合同约定，梁正汶等人所承租的市场内房屋的期限是2018年11月29日止，所以梁正汶等人既没有违约，更没有侵权。导致本案发生纠纷的起因和责任完全是由于贺国华所实施违约和侵权行为造成，其应承担相应的民事责任的事实；3.光碟一张及照片两张，以证实该案所涉商铺卷帘门锁芯于2018年11月8日21时许被贺国华用强力胶水将卷帘门锁芯封堵，导致梁正汶等不能开门正常营业，侵犯了梁正汶等对该承租房的合法使用权的事实；4.商铺夹层照片四张及建设费用收据一份，以证实2017年4月份耗资12600元搭建夹层至今纠纷前，贺国华均未提出任何异议，且其他商铺也搭建同类似夹层，并不属于擅自改造承租房屋结构的事实；5.砚山县公安局行政处罚决定书一份，以证实贺国华与梁正汶等人于2018年11月15日因商铺房租问题发生争执，后贺国华持管制器械将梁正汶打伤，致矛盾激化、纠纷升级，贺国华的违法行为已受到公安机关处罚的事实。经质证，贺国华对梁正汶、唐芬、梁大跃所提交的第1组证据的三性及证明内容均无异；对第2组证据的真实性无异议，但对证明观点中租期是2018年10月29日止的事实不认可；且对梁正汶等三人就该组证据欲证实其没有违约、没有侵权，不予认可。对第3组证据的三性及证明观点均不认可，认为该组证据是否是该案所涉商铺的卷帘门无法确认；对第4组证据中的照片的三性无异议，但对收据不予认可，认为双方在合同中已约定，如果需要搭建、改装房内结构，需征求贺国华的意见，但梁正汶等三人搭建夹层并未征求贺国华的意见；对该组证据中的收据，认为收据中的收款人是谁，贺国华并不清楚，梁正汶等三人搭建夹层是违约行为。对第5组证据的真实性及证明观点均无异议，另认为该组证据还证实合同到期后，贺国华提出要求支付租金，但梁正汶等三人并没有支付，从而证实双方根本没有续租的事实。 经当事人举证、质证，本院认为贺国华所提交的第1组、第2组、第3组、第4组证据形式、来源合法，内容客观、真实，能证实本案事实，梁正汶等三人无异议，予以采信；对第5组证据，虽然形式、来源合法，与本案具有关联，但其证明内容本院将结合其他证据进行综合评判；对第6组证据，梁正汶等三人对现还未搬出该案所涉商铺的事实无异议，故对该组证据的第一项证明观点，予以采信；但对第二项证明观点，即证实梁正汶等三人擅自改造承租商铺的观点，本院将综合全案事实进行评判。对第7组证据，该组证据并不能直接证实梁正汶等三人损坏所承租商铺卷帘门的事实，不作定案依据。对梁正汶等三人所提交的第1组、第3组、第5组证据，贺国华对第1组、第5组证据无异议，虽不认可第3组证据的三性，但经核实其认可“2018年11月8日晚21时许自己确实用强力胶将所出租给梁正汶等三人的商铺卷帘门锁芯封堵”的事实，故对这三组证据，予以采信；第2组证据与贺国华所提交的第5组证据形式、内容等均一致，系同一份证据，但双方就该份证据的证明观点各不一样，对该组证据，本院将结合全案证据及事实进行综合评判；对第4组证据，商铺内搭建夹层的事实双方认可，但对是否系擅自搭建的观点，将结合全案事实及其他证据综合评判；对安装夹层所支付的费用问题，与本案不具关联性，不作评判。 根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定的法律事实如下： 梁正汶与唐芬系夫妻关系，梁大跃系梁正汶、唐芬之子，梁大跃一直与父母居住、生活。2011年1月1日，阿猛镇人民政府将阿猛镇农贸综合市场出租给田泽俊和贺国华出资建造，经营管理，租期10年；2012年10月30日，田泽俊又将其所属经营权部分协议转给贺国华，由贺国华对阿猛镇农贸综合市场独自经营；2014年12月31日，阿猛镇人民政府又与贺国华补充签订了一份协议，约定将上述市场在原来约定10年的租期的基础上延长20年，即贺国华对阿猛镇农贸综合市场承租期限变更为30年。2016年5月16日，经梁正汶、唐芬、梁大跃协商，三人同意向贺国华承租上述市场内的第7号、第8号商铺进行百货销售，并于当日以唐芬之名与贺国华签订了一份《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》，合同约定由贺国华将上述商铺出租给梁正汶、唐芬、梁大跃进行干货、百货批发及零售，每格每年租金为10000元，租期为2年。另外，该《合同》还对搭建夹层、续租租金递增标准、续租租金支付时间、逾期违约责任等均作了明确约定。当日，唐芬支付了20000元租金。后梁正汶等三人便对所承租商铺进行装修，并于2016年7月份左右进入该商铺正式营业。2017年4月份左右，梁正汶等三人在该商铺内搭建了夹层，后期租金已陆续支付完毕。同时查明，唐芬与贺国华所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》甲方为阿猛镇集贸市场承包方，乙方为梁正汶，最后签字（签章）人为唐芬，所承租商铺实际经营者营业执照登记为梁大跃。另查明，2018年11月8日晚21时许，贺国华以租期届满，双方又未就续租问题达成一致意见，且梁正汶等三人不予搬出上述商铺为由用强力胶水将商铺卷帘门锁芯封堵，致梁正汶等不能正常开门营业，后梁正汶等将所承租的第7号商铺前后卷帘门锁芯及第8号商铺后卷帘门锁芯撬坏。2018年11月15日，梁正汶等人到温乐超市门口找贺国华论理，双方发生冲突，后贺国华持甩棍将梁正汶头部打伤。报警后，阿猛派出所对贺国华进行了9日的行政拘留，并处予300元的罚款。梁正汶的伤经鉴定为轻微伤。庭审中，贺国华明确表示不再将该案所涉房屋续租给梁正汶户，且要求梁正汶户拆除搭建的夹层，将出租房交回贺国华。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该案当事人贺国华与唐芬签订了《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》后，贺国华已将租赁物交由梁正汶、唐芬等三人经营管理，唐芬支付了租金，租赁关系已成立，双方所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》对各方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同约定履行各自的权利、义务。但对双方所争议的租期起止时间问题，双方所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》约定租期为二年，而该《合同》所记载租期为“从2015年10月30日至2018年10月29日止”。庭审中，双方均认可“2015年”系书写错误，实际租期开始时间是2016年，但出租人贺国华诉称租期起止时间系“从2016年7月26日起至2018年7月25日止”（即租期应以《销货清单》所注明的时间为准）；而梁正汶等三人辩称实际租期起止时间应为“2016年10月30日起至2018年10月29日止。”理由：因双方所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》属于格式合同，该《合同》系贺国华所提供，按《中华人民共和国合同法》的相关规定，如果当事人双方对格式合同内容发生争议的，应作出不利益合同提供方的解释，故双方所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》的租期为二年，即应以“2016年10月30日起至2018年10月29日止”为准。从贺国华所提交的《销货清单》所载内容分析，该《销货清单》第11行所实际记载内容为“从2016年7月26至20187月25日止”，该记载内容并不明确，且是唐芬支付租金当日双方约定所书写，还是事后添加，均无法核实，故对贺国华就该租期起止时间问题的诉称理由，不予采纳；按双方所提交的证据及经审理确认的案件事实认定，租期从2016年10月30日起至2018年10月29日止的事实存在，予以确认。对出租人贺国华与承租人梁正汶等三人究竟是谁违约的争议问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁……。”，第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，承租人梁正汶等三人均认可租期系二年，即从2016年10月30日起至2018年10月29日止。但约定的租期届满至今，梁正汶等三人未就是否续租问题与贺国华达成协议，也未将所承租房屋交回出租人贺国华，其行为实际已经违约，但双方所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》内容并未对履行合同过程中的违约责任进行过约定，故梁正汶等人不再就违约行为承担责任。对贺国华要求梁正汶户支付逾期占房费的争议问题，双方所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》第五条约定“……因物价上涨因素，以后每年租金在上一年的基础上递增8%，并于11月30日之前自觉到甲方办公室缴清，逾期不缴纳者，每年递增28%的违约金……。”按该约定，如果双方达成续租意向，承租方应在续租当年的11月30日前主动缴纳续租租金，如不按约定缴纳，应承担28%的违约责任。根据相关法律规定，在双方未就是否续租达成一致意见时，出租方应留足合理期限给承租方腾房、交房。但在此期间内，贺国华并未采取积极、有效、合理、合法的方式处理，反于2018年11月8日晚21时许（租赁期限至2018年10月29日止）用强力胶将所出租给梁正汶户的商铺卷帘门锁芯封堵，致双方矛盾激化，最后发生斗殴，故本院认为梁正汶等三人不应当支付纠纷发生期间的房屋占用费，即：对贺国华要求梁正汶户支付逾期占用房屋费的诉讼请求，不予支持。对贺国华称梁正汶等人在承租商铺内搭建夹层，系擅自改变房屋结构的理由，贺国华认可自己系2017年4月份左右就知道梁正汶等搭建夹层，但一直未提出异议；另外，双方所签订的《阿猛镇集贸市场房屋出租合同》第二条约定“乙方需搭建夹层，必须按甲方要求搭建，租期满后不许拆除。”按该约定，梁正汶等人搭建夹层后，贺国华自知晓至今已一年多，一直未提出异议，说明贺国华对梁正汶等搭建夹层的行为已默认，故对贺国华称梁正汶等搭建夹层未经其同意，系擅自搭建行为的理由，不予支持。对贺国华要求梁正汶等三人对所承租房屋的卷帘门、锁芯进行恢复原状的诉讼请求，贺国华自认因梁正汶等不腾房并将所承租房屋交回自己，后自己于2018年11月8日晚21时许用强力胶水将出租房屋卷帘门锁芯封堵，梁正汶等三人因不能正常开门营业，后将锁芯强行撬开的事实，说明梁正汶等三人撬开所承租商铺卷帘门锁芯系因贺国华的行为所致，即卷帘门锁芯损坏系贺国华过错在先；另外，贺国华所提交的证据并不能直接证实所出租房屋的卷帘门和锁芯的损坏程度及原样状况，故对贺国华的上述诉讼请求，不予支持。 综上所述，对贺国华的诉讼请求，部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十二条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十二条、第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限梁正汶、唐芬、梁大跃于本判决生效之日起十日内将所承租位于云南省砚山县阿猛镇集贸市场内第7号、第8号房屋内的物品（含拆除所搭建的夹层）搬出、清理干净，并交回出租人贺国华。 二、驳回贺国华的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由贺国华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 如负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审判员  吴金林 二〇一八年十二月二十六日 书记员  李思雨