福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15370号 原告：吴海锋，男，1976年8月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李靓，福建源坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖宏星，福建源坤律师事务所律师。 被告：洪金品，男，1976年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：方秀珠，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 第三人：厦门高鹏房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路**23A。 法定代表人：官玉红，总经理。 委托诉讼代理人：陈捷，该公司员工。 原告吴海锋与被告洪金品、第三人厦门高鹏房地产营销策划有限公司（以下简称高鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴海锋及其委托诉讼代理人李靓、赖宏星，洪金品的委托诉讼代理人方秀珠，高鹏公司的委托诉讼代理人陈捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴海锋向本院提出诉讼请求：1、确认吴海锋与洪金品于2018年6月14日签订的编号为ＧＰXX号《房产买卖协议书》于2018年8月16日解除；2、洪金品向吴海锋返还定金50万元；3、洪金品赔偿吴海锋经济损失律师费6万元以及保全担保函费用3840元。事实与理由：2018年6月14日，吴海锋与洪金品经高鹏公司居间签订编号为ＧＰXX号的《房产买卖协议书》，约定洪金品同意将坐落于厦门市思明区的房产出售给吴海锋，成交价为700万元。合同签订后，吴海锋分两次向双方认可的定金收取方高鹏公司合计支付定金50万元，但洪金品始终未能依约向贷款银行办理提前还贷和解除抵押登记手续，更无法履行与吴海锋前往土房局办理交易登记手续的合同义务。经吴海锋多次协商、催告，洪金品仍不履行。鉴于洪金品的行为已经构成违约，吴海锋有权根据合同约定行使解除权，遂在2018年8月16日向洪金品发出解除通知。2018年9月5日，高鹏公司向吴海锋返还定金50万元。2018年9月12日，高鹏公司向吴海锋出具《声明书》，确认因洪金品原因导致交易无法达成，高鹏公司不向吴海锋追究居间报酬。但洪金品仍需向吴海锋返还定金50万并承担吴海锋为本次诉讼支付的保全费、律师费等。 洪金品辩称，双方签订的GPXX《房产买卖协议书》因所附条件未成就而未生效，吴海锋诉求洪金品违约没有任何事实与法律依据。《房产买卖协议书》约定，“甲、乙约定于2018年6月20日前甲乙双方及付华明并前往银行做二手房按揭贷款预审批，若乙方指定人员付华明预审批额度在450万以内，则本房产买卖协议书自动作废，甲方无条件退还乙方定金，若贷款审批额度超过450万元含，则本协议生效”。事实上，吴海锋及其指定的付华明根本无法申请办理按揭贷款，经洪金品多次催促都无法拿出任何按揭贷款预审批达450万的证明。 原、被告及高鹏公司明确约定定金交付高鹏公司保管，洪金品未收到吴海锋任何款项。因合同未生效，高鹏公司未经洪金品任何指示已经将50万元定金退还给吴海锋，不存在违约情况。洪金品请求吴海锋赔偿律师损失费2万元以及吴海锋对讼争房产错误保全给洪金品造成的损失，若吴海锋不尽快解除保全，吴海锋将保留就以上损失对洪金品提出诉讼的权利。 高鹏公司述称，洪金品需要通过第三方提供资金才能完成对讼争房产的解押。 本院经审理认定事实如下：2018年6月14日，洪金品（甲方）与吴海锋（乙方）在高鹏公司居间服务下签订一份编号为ＧＰXX号的《房产买卖协议书》，约定甲方同意将坐落于厦门市思明区的房产出售给乙方，成交价为700万元；协议签订当日，乙方应支付购房定金50万元并将购房定金支付至双方认可的第三方所指定账户；甲方应于2018年7月15日前办理提前还贷和解除抵押登记手续；甲乙双方在签订本协议后不得中途违约，否则违约方除应向守约方按照成交总价的百分之二十支付违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等（第十条）；甲乙双方保证备齐资料于2018年7月23日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，若2018年7月26日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十条约定的违约责任（第十二条）；本协议经双方签订盖章后生效，未尽事宜双方可协商签订补充协议（第十七条）。该协议中的其他事项中载明（手写部分）：1.甲方承诺此套房产若在交易过户时产生个人所得税，那么此个人所得税由甲方承担。2.甲方同意将此套房产过户至乙方或乙方指定人员付华明名下。3.甲乙双方约定于2018年6月20日前与付华明一并前往银行做按揭贷款预审批，若乙方指定人员付华明预审批贷款额度在450万元以内，则本房产买卖协议书自动作废，甲方无条件退还乙方定金；若贷款审批额度超过450万元以上（含），则本协议生效。 协议签订后，高鹏公司分别于2018年6月14日和15日向吴海锋出具了收款收据，确认收到吴海锋支付的购房定金定金50万元。 2018年8月16日，吴海锋通过微信和短信形式向洪金品发出解除协议的通知，内容为根据您与我在2018年6月14日签订的编号GPXX号《房产买卖协议书》约定，您应于2018年7月15日前办理房屋提前还贷和解除抵押登记手续，并应于2018年7月23日前与我前去土房局签订《存量房买卖合同》，但至今因您个人原因均未能如约履行，已经构成违约。现我根据协议书第十二条正式通知您：编号GPXX号《房产买卖协议书》自即日起正式解除，请尽快与我联系处理50万元定金返还及后续事宜。 2018年9月5日，高鹏公司通过银行转账方式向吴海锋退还50万元。2018年9月12日，高鹏公司向吴海锋出具一份《声明书》，内容包括因卖方原因导致交易无法达成，不向吴海锋追究居间报酬。 审理中，针对《房产买卖协议书》是否生效问题，吴海锋认为《房产买卖协议书》已经生效。根据《房产买卖协议书》第十七条已约定，经双方签订盖章后协议生效，因此，该协议的其他事项中载明的第3项中的“作废”与“生效”依合同解释及交易习惯，应理解为“解除”与“继续履行”。且双方之所以约定其他事项，系因为吴海锋未能确定自身是否享有贷款资格，所以找付华明作为备选。后经向银行确认，吴海锋有资格办理贷款，故由其亲自办理。因此，协议已依法生效，系因洪金品无力解押致使合同目的无法实现。 洪金品陈述，上述其他事项载明的内容系应吴海锋要求而签订，吴海锋至今未向洪金品提供吴海锋或付华明具备贷款450万额度的证明。事实上吴海锋当时也根本达不到该贷款额度的条件，讼争协议的附件生效条件并未成就。 本院认为，上述《房产买卖协议书》中载明的本协议经双方签订盖章后生效，未尽事宜双方可协商签订补充协议系协议格式条款的内容，而从上述第3项所载明的手写文字内容分析，可以认定系原、被告之间还就协议生效条件进行了特别约定，即双方约定的协议生效条件是在2018年6月20日前共同到银行办理贷款预审批且付华明能够取得贷款额度超过450万元。上述格式条款与非格式条款约定不一致，根据法律规定应当采用非格式条款。本案中，吴海锋并未就上述协议约定的生效条件已具备以及双方当事人对上述约定的协议生效条件再次进行过变更提供证据，因此应当认定上述《房产买卖协议书》未生效。故吴海锋提出的解除协议并要求洪金品承担违约责任的依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回吴海锋的诉讼请求。 本案案件受理费30400元，由吴海锋负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；财产保全费5000元，由吴海锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一八年十二月十九日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。