成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5942号 原告：潘瑞芬,女,1969年10月20日出生,汉族,住四川省双流区。 原告：周林,男,1969年2月6日出生,汉族,住四川省双流区。 二原告委托诉讼代理人：向平，四川雷达祺律师事务所律师。 被告：成都双华通缆有限公司，住所地成都市双流区黄甲街道双华社区黄甲大道1段2号。 法定代表人：吴明全。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 原告潘瑞芬、周林与被告成都双华通缆有限公司（以下简称“双华通缆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理，原告潘瑞芬、周林的委托诉讼代理人向平、被告成都双华通缆有限公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘瑞芬、周林向本院提出诉讼请求：1.判令双华通缆公司按照合同约定支付潘瑞芬、周林迟延办理《国有土地使用权分户》违约金33556.86元（依据合同12条没有约定违约金则应依法按逾期贷款年利率6%标准计算一年）；2.判令双华通缆公司承担虚假宣传和未向潘瑞芬、周林商铺所在市场提供配套商业环境导致潘瑞芬、周林遭受的损失89484.96元（依据双华通缆公司提供的广告计算2年，559281＊8%＊2年）。事实和理由：潘瑞芬、周林因双华通缆公司宣传将把华阳客运中心商业城建造为城南最大建材城、物流城且购房就返租的蛊惑，潘瑞芬、周林于2004年12月28日购买了双华通缆公司开发的×商业用房，面积为189.13平方米。潘瑞芬、周林按约定如期向双华通缆公司支付了包括维修基金、购房税金等共计559281元。双华通缆公司收到房款交房后为潘瑞芬、周林办理了《房屋所有权证》，但双华通缆公司因自身原因十多年不为潘瑞芬、周林购买的商铺办理国有土地分户使用权证，给潘瑞芬、周林造成重大的可得利益损失。双华通缆公司从2007年开始到2016年10月期间，在潘瑞芬、周林所购商铺的公共部位擅自改变建材市场物流区域为混凝土搅拌站并修建1000多平方米的民工住宿房屋，导致潘瑞芬、周林丧失所购商铺的使用处置权利，所购商铺至今犹如垃圾场所，与双华通缆公司广告宣传获利完全不同。综上，双华通缆公司严重且旷日持久的违约行为使潘瑞芬、周林遭受了巨大的损失，潘瑞芬、周林为维护自身的合法权益，依据相关法律规定起诉至法院。 双华通缆公司辩称，1.合同中只约定了双华通缆公司有协助潘瑞芬、周林办理房屋产权证的义务，对办理土地使用权证没有任何的约定，也没有关于违约金的约定；双华通缆公司协助办理房产证的义务如没办到，双方只能选择终止合同，由双华通缆公司向潘瑞芬、周林支付0.5%的违约金。而潘瑞芬、周林要求继续履行合同，从合同看不存在支付违约金的约定，即使潘瑞芬、周林可以根据最高院司法解释的规定按照已付购房款总额参照金融机构利息计算违约金，也因未办理土地使用权证并未给潘瑞芬、周林造成损失，潘瑞芬、周林主张的金额过高，且违约金属于债权请求权，现早已超过诉讼时效；2.关于第二项诉讼请求，双华通缆公司未进行虚假宣传，双华通缆公司未提供配套环境的问题不成立；十多年前双华通缆公司即交房，潘瑞芬、周林收房的时候是认可了，当时也并没有提出异议；潘瑞芬、周林起诉中提到后来出现的脏乱差，是潘瑞芬、周林自己没有维护好，且针对他人造成的脏乱差，潘瑞芬、周林应该提出侵权纠纷起诉；即使是因为双华通缆公司的原因造成的，潘瑞芬、周林在超过十多年后再提出主张，也已超过诉讼时效。综上，应当依法驳回潘瑞芬、周林的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：双华通缆公司（甲方）与潘瑞芬、周林（乙方）于2004年12月28日签订了《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》，约定乙方购买甲方开发的×商业用房，面积共计189.13平方米，房价总计559281元。乙方在合同签订之日起当日内一次性付清全部房款，甲方给予乙方优惠，即实付房款559281元。该合同第七条约定：“甲方须于2004年6月18日前将竣工验收（包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收）合格的商品房交付给乙方，如因地震、火灾、水灾等人力不可抗拒的力量导致甲方不能按时交房，除甲、乙双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实延期”；第八条约定：“除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约。乙方按下列第2种约定追究甲方违约责任。2、合同继续履行，甲方按应付房款的3%向乙方支付违约金。”第十一条约定：“甲方所售商品房在交付乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装饰、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺”；第十二条约定：“甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第1种约定办理。1.终止合同，甲方须在乙方提出终止合同要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方，并按乙方已付房款的5%支付违约金……” 经核实，潘瑞芬、周林于2005年3月15日取得了案涉房屋的房屋所有权证。双华通缆公司于2016年5月29日委托2名员工全权办理土地权证分户事宜，并由2名业主代表监督，双华通缆公司表示争取在2016年6月底办理完毕。潘瑞芬、周林曾于2016年10月20日就办理土地使用权证及违约金向本院提起诉讼向双华通缆公司主张权利。 另查明，双华通缆公司在销售“客运中心商业城”项目时宣传称系成都市城南最大的建材市场，建材市场由10栋商业商铺和物流商贸区构成一个整体。案涉建筑及公共区域均显示在其公开发布的楼盘广告等在的图片中，其中物流商贸区区域（国土证号：2010年第××号）在客运中心商业城项目（建材市场）的红线范围内。该物流商贸区区域所在土地的国有土地使用权由双华公司于2010年9月取得。从2007年至2016年期间，物流商贸区区域建起混凝土搅拌站和民工住房，并未真正作为物流区域使用。 同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。四川省成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 认定上述事实的证据有：潘瑞芬、周林与双华通缆公司的身份信息、《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》、收据、房屋所有权证、委托书、商铺分布图、《成都市天府新区华阳街道办事处关于加快华客商业城提档升级改造的通知》、现场照片、宣传资料、（2017）川0116民初11027号民事判决书、（2016）川0116民初7979号民事裁定书及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，潘瑞芬、周林与双华通缆公司签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.双华通缆公司是否应当承担逾期办理国有土地使用权证分户的违约责任；2.双华通缆公司是否存在虚假宣传及违反合同约定擅自变更市场环境的行为，应否向潘瑞芬、周林赔偿损失；3.潘瑞芬、周林的主张是否已经超过诉讼时效。本院根据所查明的事实，综合评判如下： 一、关于双华通缆公司是否应当承担逾期办理分户国有土地使用权证的违约责任的问题。根据《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》第十二条约定，双华通缆公司在向潘瑞芬、周林交付房屋后90日内应到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因双华通缆公司过错导致未能如期办理的，潘瑞芬、周林可选择终止合同并要求双华通缆公司承担违约责任，潘瑞芬、周林于2005年3月15日取得案涉商业用房的房屋所有权证。因本案《成都市双流县商品房买卖(预售)合同》中对逾期办理分户国有土地使用权证手续在合同继续履行的情况下未约定违约责任的承担方式，故对潘瑞芬、周林主张的迟延办理分户国有土地使用权证的违约金本院不予支持。 潘瑞芬、周林主张的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据双方签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》约定，双华通缆公司应于交付商品房后90日内协助潘瑞芬、周林办理土地使用权证，但双华通缆公司逾期未办理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，潘瑞芬、周林未在约定的办理权属证书期限届满两年内向双华通缆公司主张违约金，其主张已经超过诉讼时效。虽然潘瑞芬、周林提交的证据证明其于2016年曾向双华通缆公司主张过权利，但届时潘瑞芬、周林的主张已超过诉讼时效；双华通缆公司在2016年委托员工办理土地权证的分户事宜并表示争取在2016年6月底完成，系对其协助办证义务的认可，但双方未再就逾期办证的违约责任进行约定，亦不能引起已超过诉讼时效的逾期办证违约金诉讼时效的重新计算，故对潘瑞芬、周林请求判令双华通缆公司按照合同约定支付潘瑞芬、周林迟延办理国有土地使用权分户违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。 二、关于双华通缆公司是否存在虚假宣传及违反合同约定擅自变更市场环境的行为，应否向潘瑞芬、周林赔偿违约损失的问题。本院认为，双华通缆公司在销售客运中心商业城项目时宣传称系成都市城南最大的建材市场，建材市场由10栋商业商铺和物流商贸区构成一个整体，物流商贸区区域规划在客运中心商业城项目（建材市场）的红线范围内。该物流商贸区区域所在土地（国土证号：2010年第××号）的国有土地使用权由双华通缆公司于2010年9月取得。从2007年至2016年期间，物流商贸区区域建起混凝土搅拌站和民工住房，并未真正作为物流区域使用。物流商贸区对于建材市场而言属于重要的配套设施，对业主订立合同有重大的影响，双华通缆公司应当按照其承诺履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，双华通缆公司应当赔偿因违反约定擅自变更市场环境给潘瑞芬、周林造成的损失。双华通缆公司主张建材市场的现状系案外人造成的，其提交的证据不足以证明该主张，本院不予采信。但结合庭审查明的事实，双方在房屋交付时即没有建成物流商贸区，且自2007年起，案涉商铺物流商贸区区域就已经建起混凝土搅拌站和民工住房，潘瑞芬、周林至迟应从2007年起就知道或者应当知道权利被侵害，故潘瑞芬、周林于2016年10月20日向本院提起诉讼时其主张也已经超过了诉讼时效。 综上，潘瑞芬、周林的主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告潘瑞芬、周林的诉讼请求。 案件受理费1380元，由原告潘瑞芬、周林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一八年十二月十七日 法官助理 张 旖 书 记 员 冯子豪