海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初5981号原告：赵国钧，男，1967年8月15日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：甘肃省庆阳市。委托诉讼代理人：苏治民，海南建亚律师事务所律师。被告：海南中嘉房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市国贸路2号海南时代广场10层西北侧。法定代表人：陈烈进，该公司董事。委托诉讼代理人：苏威、罗长庆，海南祥瑞律师事务所律师。原告赵国钧与被告海南中嘉房地产开发有限公司(简称中嘉公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告赵国钧的委托诉讼代理人苏治民，被告中嘉公司的委托诉讼代理人苏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵国钧向本院提出诉讼请求：1、中嘉公司就涉案项目办理大产权证后为赵国钧办理涉案房屋的过户登记手续；2、中嘉公司向赵国钧支付逾期签订《商品房买卖合同》的违约金451076元(以853504元为基数，自2014年3月18日起，按每日万分之五计算至2017年2月22日)。事实与理由：2013年1月5日，赵国钧与中嘉公司签订《认购意向书》，约定：赵国钧向中嘉公司认购位于三亚市××路南新风凰住××区房屋，建筑而积为84.28㎡，购房总价为863027元。2013年3月17日双方在《认购意向书》中补充约定第十二条，即中嘉公司自赵国钧付清房屋全款之日起365个工作日之内需与赵国钧签订国家规定的正式《商品房买卖合同》，若365个工作日不能签订的，中嘉公司自366个工作日起，按每日万分之五向赵国钧作出赔偿，直至签订正式《商品房买卖合同》之日止。赵国钧于20l3年1月5日、2013年3月17日分两笔向中嘉公司付清了上述购房款，但中嘉公司直至20l7年2月23日才与赵国钧签订《商品房买卖合同》，在该份合同中双方重新明确了房屋的建筑面积为83.35㎡，总价款为853504元。另，中嘉公司至今尚未就上述房屋过户至赵国钧名下办理好所有权证。中嘉公司辩称，赵国钧在《商品房买卖合同》签订后并未向房屋登记机构申请办理该商品房的转移登记，且未要求中嘉公司协助其办理房屋所有权转移登记，其直接诉求不负有办证义务的中嘉公司为其办理房屋所有权证书没有依据。中嘉公司确于2014年2月28日将房屋交付赵国钧，但如以该时间为起算点，则在合同签订前，赵国钧即应取得房屋所有权证，显然不合理。《商品房买卖合同》约定的630个工作日应自双方签订《商品房买卖合同》之日(2017年2月23日)起算，自2017年2月23日起算630个工作日，现尚未达到。赵国钧的第二项诉讼请求已过诉讼时效，赵国钧于2013年3月17日付清全部房款，根据《认购意向书》的约定和赵国钧的起诉，其于2014年3月18日即知道或应当知道权利受到损害，但其却于2018年5月17日才主张权利已经超出两年诉讼时效期间。中嘉公司于2014年2月28日将涉案房屋交付赵国钧，其对涉案房屋已经实际使用实现了利益价值。按照公平、等价有偿原则，假设中嘉公司应承担违约责任也应当从约定之日起算至实际交房之日。而涉案房屋的交房使用时间早于2014年3月18日。赵国钧所主张的违约金计算方式(日万分之五)过高，应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵国钧提交了五组证据，中嘉公司均无异议。中嘉公司提交了三组证据，赵国钧均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明如下事实：2013年1月5日，赵国钧与中嘉公司签订《认购意向书》，约定：赵国钧向中嘉公司意向认购中嘉公司所在项目“富春山居”××栋房屋，建筑而积约84.28㎡，总价为863027元。2013年3月17日，中嘉公司与赵国钧在《认购意向书》中补充第十二条，约定中嘉公司自赵国钧付清房屋全款之日起，365个工作日之内需与赵国钧签订国家规定的正式《商品房买卖合同》，若365个工作日不能签订的，中嘉公司自366个工作日起，按每日万分之五向赵国钧作出赔偿，直至签订正式《商品房买卖合同》为止等。20l3年1月5日，赵国钧向中嘉公司支付购房款517816元，2013年3月17日支付345211元。赵国钧已向中嘉公司支付认购意向书约定的总价款863027元，20l4年2月28日，中嘉公司将房屋交付赵国钧，当天，赵国钧向中嘉公司交付公共维修基金和有线电视开户费，并向物业公司交付物业服务费和水电费等。20l7年2月23日，中嘉公司和赵国钧签订了《商品房买卖合同》(预售)，约定：赵国钧购买的房屋为“富春山居”项目11#楼3单元10层l003号房屋，预测建筑面积共83.35㎡，总价款为853504元。其中第二十条约定，中嘉公司和赵国钧共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，赵国钧取得该商品房的房屋所有权证书的时间为商品房交付之日起630个工作日内等。当天，中嘉公司代收赵国钧缴纳的契税、印花税、维修基金和产权证代办费。《商品房买卖合同》于20l7年10月11日办理备案登记。中嘉公司至今尚未取得“富春山居”项目的大产权证，赵国钧未取得分户证。本院认为，赵国钧与中嘉公司先后签订的《认购意向书》、《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，系有效合同。赵国钧的第1项诉讼请求，依据的是《商品房买卖合同》的约定，第2项诉讼请求依据的是《认购意向书》的约定。1关于办理房屋过户登记手续的问题。《商品房买卖合同》第二十条约定，中嘉公司和赵国钧共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。中嘉公司有义务协助赵国钧办理涉案房屋的过户登记手续，但赵国钧请求中嘉公司单方为其办理涉案房屋的过户登记手续，并不符合合同的约定。中嘉公司对涉案房屋所在的“富春山居”项目尚未取得大产权证，有关办理房屋过户登记手续的条件尚不成就，赵国钧可在中嘉公司取得“富春山居”项目大产权证后再行主张。二、关于支付逾期签订《商品房买卖合同》违约金的问题。《认购意向书》中补充第十二条约定，中嘉公司自赵国钧付清房屋全款之日起，365个工作日之内需与赵国钧签订国家规定的正式《商品房买卖合同》。赵国钧于2013年3月17日向中嘉公司付清房屋全款，扣除365个工作日，至2014年9月2日，即中嘉公司最迟应于2014年9月2日与赵国钧签订正式的《商品房买卖合同》。中嘉公司应自2014年9月3日起开始计付承担逾期签订《商品房买卖合同》的违约金，赵国钧此时就应当知道中嘉公司存在违约的事实，本案的诉讼时效应从2014年9月3日起算。因本案中不存在诉讼时效中止或中断的事由，赵国钧请求保护权利的诉讼时效截止日期为2016年9月2日，赵国钧于2018年5月17日向本院提起诉讼，已过诉讼时效期间。《认购意向书》中关于按日万分之五支付违约金，是违约金计算方式的约定，并不影响本案诉讼时效的起算点。赵国钧已经丧失了胜诉的权利，中嘉公司的抗辩理由成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，判决如下:驳回原告赵国钧的诉讼请求。案件受理费16626元(赵国钧已预缴)，由原告赵国钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢增秀人民陪审员 谭建成人民陪审员 李 严 二〇一八年十二月十二日书 记 员 孙 惠附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。