山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2016）晋0106民初3417号原告：上海浦东发展银行股份有限公司太原分行，住所地太原市迎泽大街**东方明珠湖滨广场项目西侧**部分裙楼及**写字楼。负责人：李桦，行长。委托诉讼代理人：王增印，山西君合君律师事务所律师。被告：王亮，男，1987年3月28日出生，汉族，现羁押于原平监狱。被告：山西智祥房地产开发有限公司，住所地太原市，住所地太原市迎泽区东景街**法定代表人：韩丽生，执行董事。委托诉讼代理人：褚燕芳，女，山西智祥房地产开发有限公司员工，住太原市迎泽区东景苑**楼****。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所律师。原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行与被告王亮、山西智祥房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，因被告王亮被羁押，本案中止审理。中止事由消除后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人王增印，被告王亮、山西智祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人褚燕芳、王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告王亮向原告支付贷款本金627926.53元，及截止2016年9月1日的利息（含正常利息、复利、罚息）62714.46元（利息、罚息、复利按照计息日适用的执行利率上浮50％的标准计算），合计690640.99元。二、判令被告王亮支付自2016年9月2日起至借款本息还清之日止的利息、复利、罚息（利息、罚息、复利按照计息日适用的执行利率上浮50％的标准计算）。三、判令原告对用于抵押的太原市迎泽区东景街9号（东景苑）1幢C座2单元2层0201号房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、判令被告山西智祥房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任。五、判令二被告承担本案的诉讼费用、律师费10000元、公告费、保全费5000元等实现债权的全部费用。本案审理过程中，原告增加诉讼请求：判令原告对山西智祥房地产开发有限公司向原告质押的账号为×××（浦发银行其他活期保证金山西智祥房地产开发有限公司）内的保证金款项享有优先受偿权。事实和理由：被告王亮向原告申请个人贷款，用于购买被告山西智祥房地产开发有限公司开发的位于太原市迎泽区东景街9号1幢C座2单元0201号房屋，房屋建筑面积153．01㎡，总价92万元。2012年11月21日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定原告借给被告王亮64万元用于购房，期限30年，按月等额本息还款。逾期还款等违约情况，原告有权调整利息并计算复利、罚息，并可宣布借款提前到期要求借款人、担保人立即偿还。借款人未按时足额偿还本息的，还应承担贷款人追索而支付的诉讼费用、律师费等其他全部费用。被告王亮用所购房屋抵押担保，被告山西智祥房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。原告依照约定将借款全额发放到被告王亮指定的被告山西智祥房地产开发有限公司的银行账户。起初被告王亮还能按时还本付息，后被告王亮不按约定还款，长期违约。上述房屋尚未办理现房抵押登记，被告山西智祥房地产开发有限公司应按照约定承担连带保证责任。被告山西智祥房地产开发有限公司与原告签订《合作协议》，约定山西智祥房地产开发有限公司在原告处设立保证金专用账户存入保证金，为原告就上述协议项目向借款人发放的每笔个人购房按揭款等合同义务提供保证金质押担保，原告对上述款项有优先受偿权。被告王亮作为上述个人购房按揭借款人，违约欠款，属于上述保证金质押担保的范围，故诉至法院，请求判如所请。被告王亮认可原告主张的事实，但其辩称尚欠多少钱不清楚。被告山西智祥房地产开发有限公司辩称，第一，本案的贷款并未提前到期，原告无权向我方主张。本案的借款关系是商品房按揭贷款，贷款期限是30年，被告王亮应每月偿还到期贷款。我方在原告开设的保证金账户，原告在被告王亮逾期的情况下可以从保证金账户中扣划相应数额的款项，保证金账户中的金额也足够偿还已经到期的贷款，故目前不符合贷款提前到期的实质条件，同时，原告并未向我方发送贷款提前到期通知书，不满足贷款提前到期的形式条件，故本案贷款并未提前到期，原告无权向我方主张。另外，我方在保证金账户中缴纳了足额保证金，原告可以从保证金账户中扣除相应数额的逾期贷款，我方已经履行了自身的保证义务，原告舍近求远提起诉讼从而产生的相关费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等无权向我方主张。原告可以扣划而不扣划，产生的罚息系其放任产生的扩大损失，应当由其自行承担，无权向我方主张。第二，借贷关系发生于原告和被告王亮之间，我方对于已还款多少、何时还款等借贷关系的情况均不了解，原告应对剩余贷款金额等予以证明。第三，原告已经查封了被告王亮名下的房屋，房屋价值足以偿还原告全部主张，原告向我方的诉请明显系对同一债权的重复主张，应当不予以支持。第四，原告对案涉房屋和保证金账户无优先受偿权，案涉房屋并未设立抵押权，原告未取得抵押权的优先权，同时，对于保证金账户，原告所主张的优先权也无相关法律支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的主要证据，本院认定如下：1、《个人贷款申请表》、《商品房买卖合同》、个人贷款借款凭证，有被告王亮的签字，真实性本院予以认定；2、《个人购房担保借款合同》，合同中约定借款人出现违约情形，原告可宣告借款提前到期。现原告诉至法院，亦是宣告合同到期的一种方式；3、还款明细、利息、复息、罚息计算表，被告作为债务人及担保人，应当就其还款情况提供证明，现被告未提供相应证据，因此本院对原告提供的上述证据予以确认；4、《诉讼业务法律服务委托合同》、发票、支付凭证，真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告山西智祥房地产开发有限公司（乙方）于2012年签订《楼宇按揭合作协议》，按揭合作楼盘名称为东景苑，合作协议约定：1、甲方拟对该楼盘购房人提供总金额不超过20000万元的按揭贷款额度；乙方对甲方就本协议项目向借款人发放的每笔个人按揭贷款提供不可撤销的连带责任担保，采取阶段性担保方式，保证范围为所有借款人在贷款合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权的律师费、诉讼费及其他相关费用。2、为保证履行本协议项下连带责任保证义务，乙方同意以借款人个人按揭贷款金额的5％质押给甲方作为回购保证金。乙方授权甲方将发放给借款人的贷款转入乙方结算帐户前，将前述比例的款项划入乙方在甲方开立的保证金专户中。保证金帐号：×××。3、如乙方未能按本协议的规定履行担保责任，甲方有权对保证金行使质权，有权不经乙方同意直接从保证金专户中扣收；保证金扣划后，乙方应及时向保证金专户补足保证金，乙方在保证期间存放于甲方保证金专户内的保证金余额不低于同期所有借款人贷款余额的5％。2012年11月28日，被告山西智祥房地产开发有限公司作为出卖人、被告王亮作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定被告王亮向被告山西智祥房地产开发有限公司购买位于太原市迎泽区东景街9号东景苑第1幢C座2单元0201号商品房，房屋建筑面积为153.01平方米，总价为92万元。约定首付款为28万元，余款64万元办理银行按揭。2012年11月21日，被告王亮向原告提交了《个人贷款申请表》，为购买位于太原市东景街9号1幢C座2单元0201号房屋申请按揭贷款64万元。同日，原告作为贷款人，被告王亮作为借款人及抵押人，被告山西智祥房地产开发有限公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：1、原告向被告王亮提供64万元购房贷款，贷款期限为30年，自2012年12月5日起至2042年12月5日止；2、贷款采用浮动利率，执行利率按借款实际发放日中国人民银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定。合同中对利率浮动比例未做约定。采用等额本息还款法。3、被告王亮未按时足额偿还贷款本息和相关费用的，原告有权根据中国人民银行有关规定计收罚息，罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行；罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；并有权宣布借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。4、被告王亮在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使原告决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用由被告王亮承担。5、被告山西智祥房地产开发有限公司为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向原告提供阶段性连带责任担保，担保期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。6、被告王亮将位于太原市东景街9号1幢C座2单元0201号的房屋进行抵押担保，抵押担保期限为30年，双方于2014年9月15日向太原市房产产权登记中心进行了预购商品房抵押权预告登记。2013年4月8日，原告依约将64万元借款打入被告王亮指定的被告山西智祥房地产开发有限公司的银行账户。被告王亮按照约定偿还了部分借款后，还款出现逾期现象，截止2016年9月1日，被告王亮尚欠原告本金627926.53元、利息58233.43元、复利及罚息4481.03元。另查明，2016年8月8日，原告与山西君合君律师事务所签订了《诉讼业务法律服务委托合同》，约定合同委托期限为一年，自本合同签订之日起至2017年8月8日，由原告委托山西君合君律师事务所律师作为催收被告王亮等逾期贷款清收案件的代理人。律师代理费支付方式为采取固定收费方式，每笔1万元。每笔案件在本合同签订后先支付5000元代理费，取得生效法律文书后再支付剩余5000元。本院认为，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同行使权利并履行义务。原告已按照约定向被告王亮交付了约定的贷款，履行了合同义务，被告王亮未按约定按时足额偿还贷款本息，构成违约，故对原告要求被告王亮偿还剩余借款本金、利息、复利、罚息的诉讼请求本院予以支持。原、被告签订的合同中约定原告为实现债权产生的律师费由被告承担，因此原告主张的律师费本院予以支持，但根据原告签订的《诉讼业务法律服务委托合同》的约定，原告主张的律师费中的5000元本院予以支持，因合同中约定取得生效法律文书后再支付剩余5000元，目前尚未达成支付剩余律师费的条件，因此剩余的5000元本院不予支持，原告可待支付条件达成后另行主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”，原告与被告山西智祥房地产开发有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》约定，被告山西智祥房地产开发有限公司以借款人个人按揭贷款的5％作为保证金为王亮提供担保，被告王亮未履行债务，故原告要求对被告山西智祥房地产开发有限公司向原告质押的账号为×××（浦发银行其他活期保证金山西智祥房地产开发有限公司）内的保证金款项享有优先受偿权，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》约定被告山西智祥房地产开发有限公司为被告王亮的债务提供阶段性连带责任保证，该被告应当按照合同的约定承担连带偿还责任。被告王亮未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，原告有权按照《个人购房担保借款合同》的约定宣布贷款本息提前到期。被告山西智祥房地产开发有限公司的相关辩解意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”虽然位于太原市迎泽区东景街9号第1幢C座2单元0201号的房屋进行了预抵押登记，但该登记是在物权变动条件具备后物权转移登记之前的预备登记，其具有对抗后续物权变动的法律效力，但不具有优先受偿权，而优先受偿权是物权抵押的根本目的，在该目的不能确定实现时，不能认定预抵押登记为有效抵押。据此原告主张以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第六十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王亮于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行借款本金627926.53元；二、被告王亮于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行截止2016年9月1日的利息58233.43元、复利及罚息4481.03元；三、被告王亮于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行本金627926.53元自2016年9月2日起至付清为止按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的罚息；四、被告王亮于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行利息58233.43元自2016年9月2日起至付清为止按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的复利；五、被告王亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行律师费5000元；六、原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行对被告山西智祥房地产开发有限公司向原告质押的账号×××（浦发银行其他活期保证金山西智祥房地产开发有限公司）内32000元限额内的保证金款项享有优先受偿权；七、被告山西智祥房地产开发有限公司对被告王亮的前述第一、二、三、四、五项还款责任承担连带清偿责任；八、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10707元、保全费3973.2元，共计19680.2元由被告王亮、山西智祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张盈敏人民陪审员 段长明人民陪审员 史文风 二〇一八年十二月二十五日书 记 员 梁 艳相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六十三条【动产质押的定义】本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。第六十四条【质押合同的订立及其生效】出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。