山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5587号 原告：孙瑞川，男，1987年8月17日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：吕作兴、张静（均系特别授权代理），均系北京市惠诚（济南）律师事务所律师。 被告：李威，男，1986年5月20日出生，汉族，个体经营，住山东省滕州市。 原告孙瑞川与被告李威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙瑞川及其委托诉讼代理人张静，被告李威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙瑞川向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告继续履行编号为zhsj20170903号《存量房买卖合同》，并支付原告违约金（自2018年6月1日起至涉案房屋过户至原告名下之日止，以190万元为基数，按照每日万分之五计算）；二、判令被告赔偿原告律师代理费15000元、保险费2850元；三、判令本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月3日，原告与被告在21世纪不动产中豪加盟店居间服务下，签署了编号为zhsj20170903号的《存量房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买被告名下所有的位于济南市历城区xx房产一套，房屋总价款190万元。合同第一条约定：被告承诺和保证此房产无任何其他权属等纠纷，并如实陈述房产权属状态、设备、装饰等情况……。合同第八条约定：该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，出卖人构成根据违约；合同签订后原告依约向被告支付定金、部分购房款共计100万元；剩余90万元于被告不动产登记证办理完毕七日内通过银行贷款方式直接支付至被告。合同履行过程中，原告发现被告名下的上述房产于2018年6月1日被山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481财保331号民事裁定书予以查封（查封期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止），理由是被告与朱鲁微之间存在借贷纠纷。根据《存量房买卖合同》的约定，被告因自身原因导致上述房屋被查封，使得原告无法取得房屋所有权，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等相关法律、法规的规定，被告应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，现原告起诉至贵院望法院判如所请。 被告李威辩称没有意见。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的举证、质证及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2015年5月5日，济南恒大金碧房地产开发有限公司与被告李威签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：xx），合同约定：被告李威购买济南恒大金碧房地产开发有限公司开发的济南市历城区xx号房产一套，用途为住宅，建筑面积133.14平方米，总房款846659元，2015年4月28日前支付首期房款279659元，余款567000元，须在2015年4月28日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年5月30日，济南恒大金碧房地产开发有限公司交付涉案房屋。 2017年9月3日，在案外人济南中豪房地产经纪公司的居间下，孟群群（乙方，买受人）、孙瑞川（共同买受人）与李威（甲方、出卖人）签订存量房买卖合同（编号zhsj20170903）合同约定：第一条房屋状况出卖人所售房屋坐落为济南市xx，建筑面积133.14平方米，该房屋已经设置抵押，抵押权人中国工商银行，出卖人应于过户前办理完毕抵押注销手续，该钱款来源于甲方自筹。甲方承诺和保证房产无任何其他权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系，乙方对甲方转让的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式房屋总价款190万元，买受人于2017年9月3日向出卖人支付定金3万元，买受人于甲方办理完毕解除查封后，2017年9月23日前将第一笔购房款100万元以自行支付的方式支付给出卖人，买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，出卖人与买受人于出卖人不动产登记证办理完毕7日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额90万元。第七条权属转移登记出卖人与买受人双方应于买受人贷款审批通过7日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如房屋登记机构要求出卖人和买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第八条违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：2、该房屋被查封或被限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的。落款处甲方李威、乙方孙瑞川均签字捺印予以确认。 原告孙瑞川按合同约定于2017年9月21日向被告李威支付首付款100万元（含定金3万元，原告妻子孟群群转账44万元，原告转账53万元），被告李威出具二手房交易房款收到证明。之后，被告李威交付涉案房屋，原告孙瑞川居住至今。目前原告孙瑞川尚有90万元房款尚未支付。 因李威与案外人朱鲁微存在民间借贷纠纷，2018年5月29日，山东省滕州市人民法院出具（2018）鲁0481财保331号民事裁定书，依法裁定查封被告李威名下的济南市历城区xx房产一套（涉案房产）。被告李威因与金碧物业有限公司济南分公司的借款合同纠纷于2018年6月被诉至济南市历下区人民法院，诉讼标的126999元。基于上述情况，原告孙瑞川认为被告违反存量房买卖合同第一条第（五）款关于承诺和保证此房产无任何其他权属等纠纷的约定，应承担继续履行（办理贷款审批、解押、网签、过户）并支付违约金的责任。原告孙瑞川于2018年7月9日诉至本院，本院于同日受理。 原告孙瑞川提供中国工商银行个人贷款逾期归还凭证复印件证实被告李威自2017年11月起未按期偿还涉案房屋的银行贷款，导致济南恒大金碧房地产开发有限公司作为担保人承担代偿义务，代偿金额为14443.39元，根据《商品房买卖合同》约定被告将承担开发商与其解除商品房买卖合同并收回房屋的违约责任。因该证据系复印件，本院不予采信。 2018年7月8日，原告孙瑞川与北京市惠诚（济南）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托律师代理与被告李威的房屋买卖合同纠纷一案，并支出律师代理费15000元。 根据原告孙瑞川申请，本院于2018年7月11日裁定查封被告李威购买济南恒大金碧房地产开发有限公司出售的坐落于济南市历城区xx的房屋，保全金额190万元，查封期限三年。原告支付保全费5000元，保全责任保险费2850元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。原告孙瑞川主张被告李威继续履行合同（办理贷款审批、解押、网签、过户）并承担违约责任。经查，根据济南恒大金碧房地产开发有限公司与被告李威签订《济南市商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2017年5月30日交付，目前尚未达到合同约定办理权属登记的期限。根据《存量房买卖合同》约定，出卖人与买受人于出卖人不动产登记证办理完毕7日内共同前往贷款机构办理贷款手续，出卖人与买受人双方应于买受人贷款审批通过7日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。被告李威配合原告孙瑞川办理银行贷款审批、解押、网签、产权转移登记的前提条件是被告李威取得涉案房产的不动产权证书，现被告李威取得涉案房屋的不动产权证书的条件尚未成就，故原告孙瑞川要求李威继续履行合同（配合办理银行贷款审批、解押、网签、产权转移登记）的诉讼请求，本院暂不予支持。合同在履行过程中，因被告李威涉及其他民事纠纷案件，涉案房产被山东省滕州市人民法院依法查封，因原被告之间的《存量房买卖合同》未达到合同约定的被告义务履行期限，该查封尚未影响到存量房买卖合同的继续履行，故不能认定被告李威构成违约。原告要求被告解除对涉案房产的查封并承诺涉案房产无其他权属纠纷的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。因被告李威行为不构成违约，故原告孙瑞川要求被告李威支付违约金、因提起诉讼支付的律师费15000元、保全责任保险费2850元，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 驳回原告孙瑞川的全部诉讼请求。 案件受理费246元，减半收取123元，财产保全费5000元，由原告孙瑞川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨华 二〇一八年十二月二十九日 书记员  张盟