福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0103执异50号 案外人:福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼，统一社会信用代码:91350000798351845N。 法定代表人：梁衍锋，董事长。 申请执行人：林绍琼，女，1982年6月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被执行人：王小云，女，1981年12月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：林世武，男，1977年6月6日出生，汉族，住福州市仓山区。 在本院执行申请执行人林绍琼与被执行人王小云、林世武民间借贷纠纷一案中，案外人福建中庚置业有限公司对执行中查封被执行人林世武名下位于福州市台江区××（××路北侧）中庚.香江万里2＃楼2805单元房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人福建中庚置业有限公司称：1、请求贵院中止对位于福州市台江区中庚.香江万里2#楼2805单元的房产的强制执行；2、立即解除对上述房产采取的查封冻结手续；事实与理由：一、林世武系通过银行按揭付款方式购买该房产，由案外人提供阶段性担保，该房产仅办理了《商品房买卖合同》预告登记备案手续，没有办理房屋所有权登记手续，林世武未取得该房产的所有权。林世武于2015年1月购买案外人开发的该房产，并通过招商银行福州分行办理银行按揭贷款，由案外人提供阶段性担保责任。该房产虽办理了合同登记备案和预告登记手续，该备案仅是一种行政管理手段，在林世武取得房屋权属登记之前，如果林世武因《商品房买卖合同》违约导致异议人解除合同的，则林世武的准物权效力消灭，自始均无法取得该房产所有权。二、在合同履行过程中，因林世武逾期偿还银行贷款，导致案外人承担担保责任，案外人已诉请解除合同，该诉请若经福州市仓山区人民法院生效判决确认解除，林世武不可能取得该房产的所有权，案外人才是该房产的所有权人。因案外人承担的是阶段性担保责任，因林世武断供导致异议人的保证金被银行扣除。案外人已向法院提起解除合同之诉，若福州市仓山区人民法院判决确认案外人与被执行人林世武的商品房买卖合同解除，则林世武应配合案外人办理上述房产的合同登记备案及预告登记的注销手续。因此若贵院拍卖该房产将严重侵犯案外人作为房屋所有人的利益，案外人希望贵院执行局立即中止对该房产拍卖行为并解除对上述该房产的查封冻结手续。三、贵院对该房产的查封属于预查封性质，因此该房屋并不具备拍卖处置条件，贵院应立即中止执行拍卖该房产，并解除对该房产的预查封措施。1、贵院对该房产的查封措施仅是预查封性质，根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)，规定，预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。因此在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。2、本案因林世武的严重违约行为，案外人已诉请解除同林世武所签订的《商品房买卖合同》，若合同被解除后，案外人已不可能将该房产的权属登记到林世武名下，不可能为林世武办理《房屋所有权证》，法院对上述该房产的“预查封”也不可能转为“查封”。因此林世武已不可能取得《房屋所有权证》，法院对该房产的“预查封”也不可能转为“查封”。综上，案外人认为林世武尚未取得也不可能取得该房产的所有权，案外人特依据《民事诉讼法》及《《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关的规定，向贵院提出上述异议申请，请贵院立即中止对该房产的拍卖行为，并解除对该房产的查封冻结手续。。 案外人为支持其主张，向本院提供仓山区人民法院（2017）闽0104民初3436号民事判决书，证明案外人已向仓山区人民法院提起解除合同的诉讼。 申请执行人林绍琼及被执行人王小云、林世武均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在审理原告林绍琼与被告王小云、林世武民间借贷纠纷一案中，于2017年2月6日作出（2017）闽0103民初238号民事裁定书，裁定内容为“立即冻结被申请人林世武名下坐落于福州市台江区××（××路北侧）中庚.香江万里2＃楼2805单元房产（ＦＺ购15007757）及产权（价值以2238820元为限，冻结期限为三年。”。并于2017年2月9日向福州市不动产登记和交易中心送达了上述裁定及协助执行通知。本院（2017）闽0103民初238号民事判决书生效后，上述裁定自动转为执行裁定。案外人福建中庚置业有限公司对此不服向本院提出执行异议。 另查，案外人福建中庚置业有限公司与被执行人林世武于2015年1月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1501ＸＪ002745），约定：被执行人林世武以总价人民币2172000元购买案外人开发的位于福州市台江区××（××路北侧）中庚.香江万里2＃楼2805单元房产，合同后被执行人林世武支付首付款，计人民币652000元，剩余房款人民币152万元由被执行人林世武向招商银行福州分行申请贷款，后招商银行福州分行按照借款合同约定发放购房款。并办理了商品房预售合同登记（预售合同号：ＦＺ购15007757）及购房权抵押登记，现案外人以商品房预售合同纠纷为由向仓山区人民法院提起诉讼，要求解除合同。仓山区人民法院于2018年5月23日作出（2017）闽0104民初3436号民事判决书，判决解除上述《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1501ＸＪ002745），被执行人林世武应返还讼争房产。案外人据此请求本院中止对位于福州市台江区中庚.香江万里2＃楼2805单元的房产的强制执行；并解除对上述房产采取的查封冻结手续。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”，本案中，案外人福建中庚置业有限公司基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”。本案中，案外人与被执行人林世武办理了预售登记，在本院查封讼争物福州市台江区××（××路北侧）中庚.香江万里2＃楼2805单元房产（ＦＺ购15007757）时，该预售登记尚未被生效裁判确认解除，该预售登记中所约定的债权亦未消灭，因此涉案房产的预告登记仍应视为有效。案外人在本院查封该房产后，另案向福州市仓山区人民法院提起诉讼，据此向本院提出排除执行异议，异议理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款第（一）项、第二十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回案外人福建中庚置业有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一八年十二月二十四日 书记员 池京征 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）…… 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。 第二十六条第二款“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”