广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终966号上诉人（原审原告）：林华金，女，汉族，1984年4月13日出生，住广东省茂名市电白区，委托诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子铖，广东海日律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：茂名市宏丰房地产开发有限公司，所在地：茂名市电白区。法定代表人：邓亚宁，经理。委托诉讼代理人：苏海、李剑雄，广东南天竹律师事务所律师。上诉人林华金因与被上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服茂名市电白区人民法院（2017）粤0904民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人张桂洪、被上诉人委托诉讼代理人李剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林华金上诉请求：1.撤销(2017)粤0904民初943号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定虽然上诉人与广发银行股份有限公司茂名分行办理了一手住房按揭贷款150000元，但未提供证据证实上诉人将借款用于支付购房款，于是判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为己交清了购房款给被上诉人，这些款被上诉人已入账，本来被上诉人在其账簿和留底单据中可以查得到的，只不过被上诉人采取耍赖的态度不予认可罢了，并且非要上诉人提供证据证实不可，其实贷款时银行也没有出具借款凭证给上诉人，但上诉人一直每月都归还按揭款给银行，如果上诉人未付清购房款，被上诉人从未要求过上诉人支付拖欠的150000元购房款，也没追究过上诉人逾期付款的违约责任，被上诉人肯交房给上诉人使用几年之久吗？综上所述，上诉人认为一审判决驳回了上诉人的诉讼请求理由不充分，请求二审法院依法改判。被上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司辩称：上诉人在一审法院规定的举证期限内未能依法举证，提供证据证实其诉讼请求与事实理由。一审法院根据在案证据依法查明认定事实符合法律规定，一审判决驳回上诉人的诉讼请求符合事实和法律根据。法院应当依法予以维持。如果二审法院认为一审法院查明事实不清，那么应当依法发回重审。上诉人林华金向一审法院起诉请求：1.判令被告在30日内为原告办理完毕房地产权证；2.判令被告支付逾期办理房产证的违约金4800元（暂计至2017年2月28日止，此后的违约金以300元/月计，直计至被告为原告办理完房地产权证为止）；3、判令被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中“判令被告在30日内办理完毕房地产权证”是要求被告在30日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办理房产证，并非是取得房地产权证；认为第2项诉讼请求中请求被告支付逾期办理房产证的违约金计算时间是从被告交付房之日起计算，扣除一年办证期限，计至2017年2月28日止为4800元。一审法院审理查明：2013年2月21日，原告林华金为买受人与被告宏丰房产公司为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告林华金购买被告宏丰房产公司销售的位于电白县××那站新村××家园××单元××房。该商品房属预售，总金额为365252元。付款方式为《商品房买卖合同》第六条第3种方式：己付首期房款215252元，剩余房款150000元向银行贷款。买受人如未按合同时间付款，按《商品房买卖合同》第七条第1、2种方式处理。其中第2种处理方式约定，选择银行或公积金按揭贷款的，买受人应在签署本合同起15日内按银行或公积金中心需求提供办理个人按揭所需资料并配合办理相关手续，所需费用由买受人承担，逾期20天后不办理按揭手续的，视作自动放弃认购权，所交房款作为违约金不予退回，出卖人有权对该套房作处理，出售给第三方。关于产权登记，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还签订了附件四：《合同补充协议》，其中《合同补充协议》第三条就原《商品房买卖合同》第六条作如下补充约定：1、选择分期付款方式付款的，买受人在签署本合同之日起7天内付清总房款30%的首期款，以后每期付款应在10日内付清。2、因买受人个人资信原因，或不能提供相关资信文件导致不能放款的，买受人须以其他方式完成支付款，否则视为违约。3、经银行审核后，要求增加资信文件的，买受人须在7天内提供给银行，否则视为违约。《合同补充协议》第五条就原《商品房买卖合同》第十五条作如下补充约定：1、从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。2、买受人必须在付清房款60天内根据房产和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需的资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提交给出卖人，如逾期超过30天，买受人需按该房产成交价总额的每日万分之零点贰向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果与出卖人无关。上述合同签订当日，原告林华金向被告宏丰房产公司缴交了购房契税5479元，被告宏丰房产公司为上述合同在电白县房地产交易所办理了登记备案。2013年3月10日，被告宏丰房产公司向原告林华金出具了金额为215252元的预收购房款发票。2013年4月19日，原告林华金用涉诉房屋（宏丰家园第X栋X单元X房）作抵押，在广发银行股份有限公司茂名分行办理一手住房按揭贷款，贷款金额为150000元，原告林华金于2016年8月2日结清了贷款。2014年6月19日，被告宏丰房产公司将涉诉房屋分割登记至宏丰房产公司名下，完成涉诉房屋初始登记。2014年10月25日，被告宏丰房产公司将涉诉房屋交付给原告林华金使用，原告林华金向被告宏丰房产公司缴交了办理涉诉房屋的产权证费用9682元。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年6月28日，被告宏丰房产公司为涉诉房屋所在楼宇买受人王美连办理了房产证。又查明，宏丰房产公司于2017年4月18日向广东省国土资源测绘院地籍测量队缴纳测量费10279元。诉讼中，被告宏丰房产公司在《被告宏丰房产公司对原告提供的补充证据的质证意见（第二批）》和《89宗案件第二批原告应交款与实际交款日期对照表》中承认原告林华金在2013年4月19日办贷时付清了购房款，但在2017年9月8日庭审中，被告宏丰房产公司认为因当时没有了解到原告林华金的付款事实，否认原告林华金付清了购房款。一审法院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告销售的预售商品房，是双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律规定，合法有效，当事人应当诚信履行自己的义务。附件四《合同补充协议》是《商品房买卖合同》不可分割的一部分。双方在签订《商品房买卖合同》及附件四时明确了办理房屋产权证的权利和义务。即从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，办理房产证费用属于买受人缴交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交。原告按约定时间付清购房款60日内提交身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等办理房地产权证和国有土地分割证所需资料给被告。从以上的权利义务来看，原告先履行付清购房款及办证相关手续费给被告，是先履行合同义务的一方，被告在原告履行上述合同义务后，再在一年内为原告办理房产证，是后履行合同义务一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，原告诉请被告支付逾期办理房屋产权证违约金，应当以自己先履行缴交办证费、购房契税和付清购房款等合同义务为前提。本案中，被告对原告己缴交办理房屋产权证费用、契税的事实无异议，一审法院予以认定。关于原告是否付清了购房款问题。原告以《信贷业务证明》为依据，主张己向被告付清了购房款，因该《信贷业务证明》只记载了原告用涉诉房屋作抵押，在广发银行股份有限公司茂名分行办理了一手住房按揭贷款150000元的事实，没有证明原告将借款用于支付购房款，故原告主张付清购房款的事实证据不足，一审法院不予采信。鉴于原告无法证实其已付清购房款，全面履行合同，被告存在违约和具体违约时间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，原告起诉被告自交付房屋之日起，扣除一年的办证期限，计算支付逾期办理房屋产权证违约金，证据不足，应予驳回。被告主张原告未付清购房款，行使先履行抗辩权，主张不承担违约责任，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告林华金的诉讼请求。案件受理费50元，由原告林华金负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人林华金与被上诉人宏丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：一、被上诉人应否协助上诉人办理案涉房屋产权证的问题。二、被上诉人应否向上诉人支付逾期办证违约金的问题。关于焦点一，本案中，上诉人原审主张要求被上诉人在30日内将办理案涉房屋权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，为其办理不动产权证。经查，上诉人案涉房屋已于2018年3月7日办理了不动产权证，据此，上诉人原审该项主张的基础事实已不存在，本院对上诉人原审该项主张不予支持。关于焦点二，本案系商品房买卖合同纠纷，遵循私法自治的原则，双方的权利义务应以合同的约定为准，有约定的按约定处理，没有约定或者约定不明确的，才由法律进行认定和调整。合同内容变更后，原合同中的相关条款被新的合同所取代。根据双方在先签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”以及在后签订的《合同补充协议》第五条第1点对原《合同》第十五条作如下补充“从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，……”之约定，因案涉的商品房于2014年10月25日交付上诉人使用，故，被上诉人应在交付一年内即2015年10月25日前为上诉人办理案涉房屋的产权登记。虽然双方签订《合同补充协议》后，茂名市电白区商品房办证政策在2016年6月29日后由原来的房屋所有权证调整变更为房屋所有权证和土地使用权证合二为一的不动产权证，改变了原有的办证程序，这客观上影响了案涉房屋产权证书的办理，但囿于该政策性调整和政府行为发生在双方合同约定的办证时间折点后，此前上述因素对本案房屋产权证的办理并无影响，案涉房屋办证延误是因被上诉人怠于履行办证义务所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”之规定，被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《合同补充协议》第五条对原《合同》第十五条第1点作出的补充“……如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人300元/月的违约金，……”之约定，上诉人原审主张被上诉人按每月300元的标准从逾期办证之日起计至办好产权证之日支付逾期办证违约金的请求于法有据，本院予以支持。至于被上诉人主张逾期办证系政府政策性调整和政府行为所致，属于不可抗力应当免责的问题。如前所述，被上诉人该项主张理由不能成立，本院不予支持。至于被上诉人辩称上诉人未按时足额付清购房款、缴交办证费及提交相关办证资料，直接导致办证迟延的问题。经查，从上诉人一审提供的《信贷业务证明》和二审提供的《个人房屋按揭贷款合同》以及被上诉人一、二审庭审中均确认上诉人已经交清购房款及相关办证税费、诉前已交付房屋给上诉人装修使用、一审诉讼期间主动办理不动产权证等系列证据事实表明，上诉人已经完全付清了购房款，上诉人并没有违反合同约定的义务，被上诉人该抗辩理由同样不成立，一审以上诉人仅提供《信贷业务证明》不能证实其已经付清购房款为由驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉主要理由成立，本院予以支持。一审判决虽然认定事实清楚，但是判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销茂名市电白区人民法院（2017）粤0904民初943号民事判决；二、限被上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向上诉人林华金支付违约金（按每月300元从2015年10月26日起计至2018年3月6日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由茂名市宏丰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邹辉球审判员  潘泽茂审判员  阮树本二〇一八年十二月二十四日法官助理林小群书记员李松龄