云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2502民初1284号原告：马列，男，1963年4月29日生，回族，住开远市。原告：张丽梅，女，1964年7月30日生，回族，住开远市。被告：红河州华信商务酒店有限公司。法定代表人：熊方伯，该公司总经理。地址：开远市人民中路55号A幢华信商务酒店。委托诉讼代理人：张远，云南法砝码律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王亚，云南法砝码律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原告马列、张丽梅诉被告红河州华信商务酒店有限公司（以下简称华信酒店公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理。依法由审判员尹光辉与人民陪审员谢裕恒、江磊组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马列、张丽梅，被告华信酒店公司委托诉讼代理人张远、王亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马列、张丽梅诉请判决：1、解除原被告双方签订的《华信金地酒店公寓委托管理协议书》，将房屋的使用权归还原告；2、由被告赔偿原告投资总额的20%违约金，数额为162432.00元的20%，共计32486.40元；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2008年，原告购买了由华信房地产开发有限公司开发的楼盘，地址坐落在开远市人民中路55号A幢（H-725）号，在购买时，售楼部工作人员介绍，此房屋将租给被告，由被告统一管理成酒店，原告则按照酒店的开房率每个季度领取一次报酬，所以在购房时，同时签订了一份由被告提供的《华信金地酒店公寓委托管理协议书》来作为双方的责任约定。但是，从该协议书签订至今，被告一直都没有按照此协议书的约定，全面履行自己的职责，具体情况如下：第一，协议书中的第6条内容写到“为保证甲乙双方的合法权益，甲方对乙方在酒店公寓经营过程中的开房率有监督权（将用电脑软件管理，投资者在家就可查询经营情况）”。从酒店开业至今，原告从来没有见过这个软件，家里更没有安装过这个软件。被告不按照协议书中的约定内容来履行自己的职责，为原告安装此软件，已经违反合同约定；第二，因为原告的报酬是按照开房率来计算的，既然无法监督酒店的开房率，那么被告就应该对原告公开账目收支明细，让原告能清楚地计算自己的报酬，但是被告从来没有对原告公开过酒店营业情况，导致原告无法计算报酬，完全由被告单方面说了算；第三，《华信金地酒店公寓委托管理协议书》里第5条“甲方有权利享有每年累计30天的免费入住期，如甲方放弃此权利，乙方不给予任何补偿”。被告同样也没有履行自己的职责，为什么原告想住自己的房间，还要另外收费？第四，协议中违约条款约定“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为投资总额的20%。”乙方也就是被告已经有很多违约的事实，所以甲方是在乙方违约的情况下解除合同，那么被告应该赔偿原告投资总额20%的违约金。被告华信酒店公司辩称：1、答辩人未违反合同的主要义务并导致合同目的不能实现，双方签订的合同不符合单方解除的法定条件。双方签订的《委托管理协议书》的合同目的系被答辩人将购买带装修的酒店公寓委托答辩人经营管理，收取投资经营报酬。为保证被答辩人的监督开房率以获取报酬的权利，合同中约定了答辩人安装电脑软件，让被答辩人在家就能查询开房率。2009年合同签订当时，由于技术条件限制，市场上也没有适合双方约定的软件可供安装，所以没有安装软件，但并不由此影响被答辩人订立合同的目的。首先，委托管理合同前三年系按固定利润支付被答辩人投资报酬，是否安装软件均不影响被答辩人的报酬取得。其次，答辩人经营的酒店根据公安机关管理，自酒店开业至今，每个入住酒店的人均需如实办理入住手续，答辩人同时也在酒店大堂设置了查询电脑，以供被答辩人随时查询监督答辩人的经营情况。第三，2018年8月30日，答辩人已在酒店安装了《酒店管理系统》电脑软件，现在已经完全实现了在家即可查询开房率等经营情况。2、即便认定答辩人违约需解除合同，被答辩人主张答辩人赔偿其投资总额20%的违约金也无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果在合同中约定有违约金的，违约方按合同约定支付违约金。本案中不符合适用合同中第8条第（3）项的约定，该违约金条款是针对一方单方无正当理由解除合同的特定义务而设置，而非泛指所有违约行为而适用的条款。违约金是合同双方对合同义务不履行时违约方应付损害时赔偿的约定，是当事人双方在主合同中达成的违约金从合同，所以违约金是针对特定的义务而存在，本案中，答辩人没有完全履行合同义务导致合同解除的情形下，双方没有达成违约金条款，所以本案中不能适用违约金，只能适用继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式来承担违约责任。本案争议的焦点为：一、合同履行过程中是否存在违约行为？二、违约行为是否达到解除的条件？三、违约责任应如何承担？本案原告马列、张丽梅为证明其主张，围绕本案争议焦点，向本院提交以下证据：1、《华信金地酒店公寓委托管理协议书》复印件一份，拟证明双方的权利义务；2、《华信商务酒店业主维权告知书》复印件一份，拟证实被告违约的事实；3、《酒店业主维权告知书回复》复印件一份，拟证实被告违约的事实；4、《华信酒店业主第二次告知书》复印件一份，拟证实原告第二次找被告协商无果的事实；5、《商品房购销合同》复印件一份，拟证实原告购买房屋的事实；6、原告土地证、房产证、身份证复印件各一份，拟证实原告具有房屋的所有权；7、税票及住宅专项维修基金专用收据、酒店装修款收据复印件各一份，拟证实原告对房屋的投资构成及合同中补充协议的相关内容；8、购房款发票复印件一份，证明交纳购房款的情况；9、税收缴款书、税票、完税证等复印件29页，证明被告不能正常完税，使原告失去监督权，收入回报没有得到保障。被告华信酒店公司质证认为：对1、3、5、6、7组证据没有意见，对2、4组证据的三性均不认可。证据8目录中称是房款收据，但其实内容是投资回报单据。证据9真实性无异议，但对证明目的不认可。本案被告华信酒店公司围绕本案争议焦点，向本院提交以下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件，拟证实被告公司工商登记信息及诉讼主体资格；2、《产品购买合同书》、《安装竣工验收单》复印件各一份、手机短信通知记录复印件，拟证实被告公司已按照合同约定于2018年8月30日安装了酒店管理系统，履行了合同义务；3、派出所《证明》复印件一份，拟证实根据公安机关的监督，被告公司在经营中入住旅客信息均客观真实，无违规操作行为；4、《返款明细表》复印件一份，拟证实被告公司均按合同约定向原告支付了委托管理报酬的事实。原告马列、张丽梅质证认为：对证据1三性无异议。但证据2不认可，该证据从来没有收到过，软件也是后来才安装的，属于后期补救，不构成履行合同的条件，在此前的营业情况我监督不到。证据3是公安机关出具，认可真实性，但不认可证明目的。证据4返款明细没有意见，但与本案无关，这是我应得的报酬。经过庭审举证、质证，本院认为：原告提交的1-9组证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的1、4组证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信，但第2组证据虽然符合证据的三性，但仅能证实被告安装了软件，不能证实已告知原告一方，被告提交的第3组证据证明系公安机关行政管理的需要，不能证实被告已向原告告知了开房情况，故本院不予采信。经审理查明：2008年，原告马列、张丽梅看到被告红河州华信房地产开发有限公司的售房广告宣传，遂向该公司购买了位于开远市人民中路55号华信金地酒店A幢H-725套公寓，并签订了《商品房购销合同》。合同签订后，原告马列一次性支付了购房款83039.88元，代装修款70224.00元，房屋买卖税415.20元，维修金2413.95元。以上合计共计人民币156093.03元。2008年3月24日，在签订《商品房购销合同》的同时，原告马列还与被告华信酒店公司签订了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》及“华信金地酒店公寓托管协议补充条款”，约定原告马列将其购买的位于华信金地酒店A幢H-725号公寓交给华信酒店公司经营管理，委托管理期限为20年，即从2009年5月1日至2029年4月30日，乙方（华信酒店公司）按照前三年支付投资总额40%支付报酬给甲方（马列），从第四年开始由酒店管理公司从开房总额中按投资比例的35%支付报酬给业主，若合同正常履行，任何一方提前解除合同均赔偿守约方投资总额20%的违约金，甲方有权利享有每年累计30天的入住期。甲方有权利监督开房率，并载明将用电脑软件管理，投资者可在家查询经营情况。双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订、房屋建成后，华信酒店公司就一直管理华信金地酒店A幢H-725房屋。在合同履行过程中，被告按照合同约定支付了原告前三年投资总额40%的回报款，从第四年开始按照其制作的返款明细返给原告投资款。2018年8月30日被告安装了《酒店管理系统》，实现在家就可查询经营情况，在此过程中原告要求入住自己公寓，被告华信酒店公司虽然给予保障，但因经营需要华信酒店公司给予了一些限制。原告认为合同履行过程中被告存在没有按照约定安装软件，让其监督开房情况，没有保障30天的免费入住期等问题，要求解除合同与华信酒店公司协商未果，遂诉至本院。本院认为：本案系合同纠纷，原告马列、张丽梅将其购买的华信金地酒店A幢H-725套房屋委托给被告华信酒店公司经营管理，原告张丽梅作为代表与被告华信酒店签订了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，作为华信金地酒店A幢H-725号房屋共有人的原告马列虽未签订合同，但其按照合同的约定履行了权利义务，系双方的真实意思表示，双方的合同关系成立，依法受法律保护。当事人应当按照诚实信用的原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，但在履行的过程中双方发生争议，原告马列于2018年7月19日向本院提起诉讼。经庭审查明的事实表明，被告在履行合同的过程中存在未按照协议书的约定履行保障原告对酒店公寓经营过程中开房率的监督权，未能实现原告在家就可查询酒店经营情况的合同约定；协议书中未明确投资者30天免费入住的楼层及房间，导致在合同履行过程中原告与被告就此产生争议。本案协议书的履行，最主要的是投资方能够时时监控酒店开房情况，以计算收益保障自身利益，但被告未按约定将查询软件安装到各投资者家中，也未向投资者公开过开房情况，导致了原告无法核实计算开房数量和自身收益，在原告向被告提出异议后仍未形成双方认可的可操作的查询方式，虽然在原告起诉后被告于2018年8月30日安装软件，但此行为已距合同鉴定并履行长达十年之久，并未在合理期限内安装，可见被告无履行该项义务的诚意。原、被告双方所签订的协议中未约定投资者免费入住楼层房间的限制，本案协议书系被告提供的格式合同，在原、被告双方有争议的情况下，应按不利于提供格式合同一方的说法解释合同内容。综上，被告在履行合同时已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案原、被告双方签订的协议书中，酒店开房率的监督属于协议书约定的主要条款，保障投资者享有开房监督权是被告应履行的主要义务，被告未履行且经催告后仍未履行，已违约，因此，原告诉请解除合同的诉求成立，本院予以支持。关于违约金的承担，双方签订的协议中第8条第（3）、（4）条有双方没有违约，正常履行合同的情况下一方提出解除合同，则解约方需要向对方支付投资总额的20%违约金的约定，该约定可视为双方对承担违约责任方式的约定，但根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合协议履行的期限、违约责任的大小，本院酌情认定由被告华信酒店公司赔偿原告马列投资总额的10%，即16243.20元。被告辩称“原告起诉被告违约是不成立的，双方的合同已经明确在合同没有满之前原告提出中途解除合同，违约的事由是由于原告而起，违约责任应该由原告负担”的观点与法律规定和双方约定不符，该约定的前提是基于双方正常履约，而本案中被告华信酒店公司已构成违约，由违约方向守约方承担违约责任，符合法律规定的立法本意，故该辩解本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告张丽梅与被告红河州华信商务酒店有限公司签订的《华信金地酒店公寓委托管理协议书》自本判决生效之日起解除；二、被告红河州华信商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将开远市人民中路55号A幢H-725号房屋的使用权归还原告马列、张丽梅；三、由被告红河州华信商务酒店有限公司赔偿原告马列、张丽梅违约金16243.20元。本款于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由原告马列负担306元（已付），由被告红河州华信商务酒店有限公司负担306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  尹光辉人民陪审员  谢裕恒人民陪审员  江 磊二〇一八年十二月二十日书 记 员  白思叶