海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1749号上诉人（原审原告）：姜玉军，男，1973年8月4日出生，汉族，公民身份号码×××，住辽宁省大石桥市。上诉人（原审原告）：马洪亮，女，1975年3月17日出生，汉族，公民身份号码×××，住辽宁省大石桥市。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨维桥，辽宁省大石桥市第一法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：三亚华甸养生谷开发有限公司，统一社会信用代码914602006931555810，住所地海南省三亚市吉阳区南新农场十六队。法定代表人：兰恒，该公司经理。委托诉讼代理人：寇桂献，男，该单位员工。上诉人姜玉军、马洪亮因与被上诉人三亚华甸养生谷开发有限公司（以下简称华甸公司）商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姜玉军、马洪亮共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判华甸公司继续履行合同义务，以19,813元/㎡价格销售给姜玉军、马洪亮亚龙府34号楼405室住宅房屋一处及赔偿姜玉军、马洪亮经济损失237,790元；2.一、二审诉讼费由华甸公司承担。事实和理由：一、姜玉军、马洪亮与华甸公司之间已经形成商品房买卖合同关系。亚龙府是华甸公司的开发项目，韩效敏在华甸公司的销售大厅进行商品房销售，承诺每平方米优惠后价格不超过2万元。姜玉军、马洪亮按照韩效敏要求转账并由华甸公司出具盖有财务专用章的收据和客户信息表，证明华甸公司对韩效敏销售行为的认可。韩效敏的销售行为应视为华甸公司的意思表示，对华甸公司具有合同约束力。2017年2月1日至3月2日，华甸公司的销售顾问韩效敏向姜玉军通过微信告知亚龙府34号楼405室房屋优惠后的价格为19,813元/㎡，是华甸公司向姜玉军、马洪亮发来的要约，姜玉军、马洪亮向华甸公司缴纳5万元诚意金为承诺。根据《中华人民共和国合同法》第十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第3条的规定，姜玉军、马洪亮与华甸公司虽未签订书面商品房买卖合同，但姜玉军、马洪亮与华甸公司之间对涉案房屋具备商品房买卖合同的主要条款，即标的物及价格具体确定，应视为商品房买卖合同的主要内容。商品房买卖合同主要内容是房屋楼号及价格，姜玉军、马洪亮向华甸公司缴纳了诚意金，证明姜玉军、马洪亮认可华甸公司的房屋楼号及价格，华甸公司应当受该要约意思表示的约束。在签订书面商品房买卖合同时，其它条款可有变动，但该房屋楼号及价格不能更改。因此，姜玉军、马洪亮要求华甸公司继续履行合同义务以19813元/㎡价格销售给姜玉军、马洪亮亚龙府34号楼405室房屋，有事实与法律依据。二、华甸公司违反诚实信用原则，给姜玉军、马洪亮造成信赖利益损失，应承担损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条及第一百零七条的规定，姜玉军、马洪亮多次要求华甸公司签订商品房买卖合同，华甸公司一直拖延。姜玉军、马洪亮从未收到华甸公司要求姜玉军、马洪亮签订商品房买卖合同事宜的通知。2017年8月29日，华甸公司置业顾问吕大旭微信通知姜玉军、马洪亮该房价涨到25,256元/㎡。为此，姜玉军、马洪亮先后8次到华甸公司交涉未果。另购房时，华甸公司承诺该房屋每平方米不超过2万元，姜玉军、马洪亮放弃了在“小海洋楼盘”购房。华甸公司未依诚实信用原则积极履行合同约定，而在海南房价上涨情况下单方违约，造成了姜玉军、马洪亮的巨大经济损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院支持姜玉军、马洪亮的上诉请求。华甸公司辩称，一、华甸公司与姜玉军、马洪亮之间不构成商品房买卖合同关系。华甸公司与姜玉军、马洪亮从未就房屋买卖事宜签订过任何商品房买卖合同，姜玉军、马洪亮仅在开盘活动中填写了一份客户信息表、交付了5万元诚意金，订约意图不明确，仅表达了签约的初步意向，具体的交易条件亦不明确，姜玉军、马洪亮并未与华甸公司进一步就房屋买卖所涉及的房屋状况、房屋总价、付款方式、付款时间、面积差异处理、违约责任等事宜签订协议或达成合意，华甸公司也未就房屋单价对姜玉军、马洪亮进行过任何的承诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案客户信息表并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的协议，因此，双方未构成商品房买卖合同关系，姜玉军、马洪亮无权要求华甸公司按19,813元/㎡进行销售。二、华甸公司无需赔偿姜玉军、马洪亮提出的经济损失。首先，姜玉军、马洪亮要求华甸公司赔偿的交通费、食宿费、利息等损失共计237,790元与本案无关联性。华甸公司积极履行了诚信义务，通知姜玉军、马洪亮进行签约，但因姜玉军、马洪亮原因导致就房屋买卖事宜未达成合意，最终无法实现购房目的，故华甸公司无需承担任何责任，姜玉军、马洪亮诉求华甸公司赔偿其经济损失，没有事实和法律依据。诚意金问题，由于姜玉军、马洪亮未到华甸公司办理相关退款手续，因此，华甸公司暂未退还诚意金。购房的优惠政策仅针对签订买卖合同后才能享有的权利，而双方并未签订商品房买卖合同，因此，姜玉军、马洪亮提出的赔偿既没有事实也没有法律依据，应当驳回。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜玉军、马洪亮向一审法院起诉请求：1.要求华甸公司履行合同义务以19,813元/㎡的价格销售给姜玉军、马洪亮亚龙府34号楼405室住宅房屋一处；2.华甸公司赔偿姜玉军、马洪亮各项经济损失237,790元[交通费72,390元、定金5万元及利息15,400元（暂以5万元为基数，从2017年2月1日按2%月息计算至今）、购房优惠总房价的2%加5万元计10万元]；3.华甸公司承担诉讼费。一审法院认定事实：姜玉军与马洪亮为合法夫妻。2017年2月，姜玉军、马洪亮向华甸公司售楼处的置业经理韩效敏商议购买华皓·亚龙府34#4-05号房。后姜玉军按韩效敏的要求转账5万元至华甸公司的银行账户。2017年2月24日，华甸公司出具客户信息表及盖有该公司财务专用章的收款收据，该收款收据中载明“交款单位姜玉军”“收款事由诚意金，此款可退，享有开盘额外伍万元优惠”，客户信息表中载明“客户信息姓名姜玉军”“手机139XXXXXXXX”“编号34#4-05”“置业顾问吕大旭”等信息，并登记有姜玉军的身份号码及销售部、客服部、财务部等人员签名。2017年2月17日至2017年3月2日期间，姜玉军与韩效敏就购房事宜多次通过微信联系，2017年7月12日至2017年8月29日期间，吕大旭就购房事宜多次通过微信与姜玉军联系。2017年8月10日，华甸公司安排工作人员向客户信息表中登记的手机号码发送短信，该短信载明“尊敬的姜玉军……您于2017年2月24日向我司支付了诚意金50000元，用于诚意登记我司“中国华皓·亚龙府”34幢4楼05室。因三亚市限购原因，请您务必于2017年8月17日之前带上相关证件（包括但不限于：户口本、身份证、收据等）前来我司进行购房资格确认并签订《认购协议书》。若逾期未能前来签约或经审查无购房资格的，则视为您放弃诚意登记并同意我司将您已支付的款项退回至您付款的银行账户中……”此后，吕大旭仍与姜玉军有微信联络，但未就购房单价达成一致意见。姜玉军与马洪亮自称为夫妻，于2018年4月2日共同向法院就上述纠纷提起诉讼，华甸公司至今未退还姜玉军诚意金。一审法院认为，预约合同，指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的规定，姜玉军、马洪亮姜玉军向华甸公司交纳诚意金，华甸公司应当履行不得将销售之房屋转于他人的义务，姜玉军享有保留所购房屋的权利，双方的意思表示真实、自愿，权利义务明确、合法，具备合同法规定的合同成立的要件，因此，收款收据以及客户信息表共同构成一个独立的合同，但该合同并不具备商品房买卖合同要求的商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等十三项内容，因此，该合同不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同，因此案由应定为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点如下：1.姜玉军、马洪亮要求将亚龙府34号楼405室住宅房屋以19,813元/㎡的价格销售给姜玉军、马洪亮是否有事实和法律依据。姜玉军与华甸公司之间已就将来洽谈亚龙府34号楼405室购房事宜进行了预先安排，达成合法有效的商品房买卖合同的预约合同。虽然双方未对签订正式销售合同的期限作出约定，但双方承担的是继续洽谈直到达成本约的义务。姜玉军、马洪亮主张的销售房屋的行为应属于商品房买卖合同即本约的内容，姜玉军、马洪亮无权在未达成本约的情况下，要求华甸公司履行属于本约的内容，其请求于法无据，不予支持。2.姜玉军、马洪亮主张的各项经济损失237,790元是否有事实及法律依据。姜玉军、马洪亮要求继续履行双方签订的预约合同，虽双方签订的预约合同有效，但现因双方对预约合同中未约定的条款经过磋商仍无法达成一致洽谈意见，也无继续磋商的可能，双方签订预约协议的目的已不能实现，该预约合同自然解除，各方不受协议约束，也不负违约责任，华甸公司无需赔偿姜玉军、马洪亮的损失。结合庭审过程，姜玉军、马洪亮主张赔偿的定金5万元实为诚意金，但该诚意金应属于恢复原状的返还范围，不属于损失赔偿范围，其该项损失赔偿，于法无据，不应予以支持，但姜玉军、马洪亮可请求返还诚意金。华甸公司至今未退还诚意金，其应支付从姜玉军、马洪亮主张权利之日至实际退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用期间损失。姜玉军、马洪亮主张按2%的月息计算，过分高于其实际损失，双方也未约定逾期退款违约金，对姜玉军、马洪亮主张过高部分不予支持。姜玉军、马洪亮未在本案中主张返还诚意金，不予处理其未主张部分，姜玉军、马洪亮可以与华甸公司协商或另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、华甸公司于判决生效之日起三日内向姜玉军、马洪亮支付5万元诚意金的利息（以5万元为基数，从2018年4月2日起计至实际返还诚意金之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回姜玉军、马洪亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2433元（已减半收取，姜玉军已预交1950元），由姜玉军、马洪亮负担2426元，华甸公司负担7元。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于姜玉军、马洪亮与华甸公司之间是否形成商品房买卖合同关系的问题本案中，姜玉军向华甸公司交纳了5万元诚意金，并就其购买的房屋房号签署了《客户信息表》，同时该《客户信息表》上注明“交定金5万元，锁定房号链家。诚意金，此款可退，享有开盘额外5万元优惠”，说明双方有将来买卖房屋的合意，但姜玉军与华甸公司间的约定并不具备《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同应当明确的必备条款，如房屋面积、交付房屋使用条件及日期等。据此，应认定姜玉军、马洪亮与华甸公司之间形成商品房预约合同关系，不属于商品房买卖合同关系。故双方之间没有形成商品房买卖合同关系。因此，姜玉军、马洪亮上诉认为其与华甸公司形成了商品房买卖合同关系，并要求华甸公司继续履行合同义务，以19,813元/㎡的价格销售涉案房屋，没有合同约定事实和法律依据，不予支持。一审判决驳回姜玉军、马洪亮的该项诉求正确，应予维持。二、关于姜玉军、马洪亮上诉认为华甸公司应向其赔偿信赖利益损失的问题本案中，姜玉军填写《客户信息表》并交纳5万元诚意金的行为是一种商品房预约行为，并不是正式的商品房买卖合同。姜玉军、马洪亮上诉认为华甸公司违反诚信原则应向其赔偿信赖利益损失，没有事实和法律依据，不予支持。综上，姜玉军、马洪亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4866元（姜玉军、马洪亮已预交），由姜玉军、马洪亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈太洪审 判 员 梁 朝审 判 员 李 祎 二〇一八年十二月二十四日法官助理 郭帅帅书 记 员 唐 毅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。