四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1725民初2912号 原告：四川地旺企业管理有限公司渠县分公司。 负责人：邓超琼，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘昌华，四川法尊律师事务所律师。 被告：周江，男，1971年4月29日出生，汉族。 委托诉讼代理人：严亨春，四川银桥律师事务所律师。 原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司（以下简称地旺公司）与被告周江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法由审判员王兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告地旺公司的委托诉讼代理人刘昌华、被告周江及其委托诉讼代理人严亨春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告地旺公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的商铺租赁管理合同，被告将承租的房产交还原告；2、被告向原告支付从2017年11月18日至2018年10月26日的租金、商家综合管理、营运杂费64033元，及2018年10月26日至被告归还房产之日的拖欠的租金等费用；3、被告向原告支付第二项的总额自2017年11月18日起至付清之日止的每日千分之三的违约金；4、被告支付截至2018年10月26日应当承担的电费2475.92元及至被告归还房产之日的拖欠的电费；并按应付电费额每日千分之三支付违约金；5、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年12月15日，原被告签订了《博美装饰城（渠县商场）商铺租赁管理合同》，同日签订了《商场消防及安全责任书》、《商品质量“先行代培”及售后服务协议》、《营业员管理协议》等协议。《商铺租赁管理合同》第二条约定：被告应于2017年11月18日向原告支付租金等费用91637元；第三条第二款六项约定：“乙方应每月按时向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费”；第七条第一项约定：“本合同签署后，如乙方未能在本合同期限内及时足额向甲方支付本合同约定的各项费用的，每逾期一天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；如逾期超过30日乙方仍不缴纳的，甲方即有权解除合同”；第七条第二项约定：“乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的一切费用，如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。”合同签订后，原告向被告交付了约定的商铺，被告应当按照约定于2017年11月18日支付从2017年11月18日至2018年11月17日的租金等费用，并支付下欠的电费，但被告以商铺漏水造成其损失并提出高额赔偿为由拒绝支付。被告的不当履行抗辩权的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，要求解决、 被告周江辩称，租赁合同未约定不按期缴纳租金则解除合同，原告不能要求解除合同。被告不缴纳租金是因为租赁门市漏水导致被告财产受损，被告多次找原告处理无果；本案的商铺属三禾地产公司，之前因漏水，也是由三禾地产公司进行的赔偿，原告无权要求交还商铺；被告不缴纳租金是因门市漏水无法正常使用而行使的不安抗辩权；原告主张的电费应当剔除公摊的电费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：对原被告分别提供的向对方送达的函件，无收件方的签字，不能证明向对方进行了送达。被告所举损失的证据不属本案处理的范畴。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月15日，原告地旺公司（甲方）与被告周江（乙方）签订《商铺租赁管理合同》，约定：租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价：“甲方将博美装饰城（渠县商场）第一层第04号商铺经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务，租赁期限为36个月,从2015年11月18日起至2018年11月17日止，免租金期18个月。合同最终租赁起始日以甲方公开公示的商场正式开业时间为准，截止日依次顺延。商铺使用面积为188.09平方米，共用面积按使用面积的25%进行公摊，公摊面积为47.02平方米，商铺计价面积为235.11平方米。租金单价为42元／平方米／月；商家综合管理费单价3元／平方米／月。租金（单价×商铺计价面积）9874.62元／月，计18个月，共计177743元；商家综合管理费（单价×商铺计价面积）705.33元／月，计36个月，共计25392元；营运杂费4176元／年，计3年，共计12528元，商家履约及质量保证金10000元。乙方应向甲方交纳费用共计225663元。交款方式为执行先付费后使用模式，场地租金、商家综合管理费按每12个月计收，营运杂费按一年期收取，商家履约及质量保证金由新入场商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转。付款时间为2015年12月15日交62138元（租金39498元；商家综合管理费8464元；营运杂费4176元；履约保证金及质量保证金10000元）；2016年11月18日交71888元（租金59248元；商家综合管理费8464元；营运杂费4176元）；2017年11月18日交91637元（租金78997元；商家综合管理费8464元；营运杂费4176元），乙方各阶段合同费用必须于合同约定付款日一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。”权利和义务“甲方负责商场共用部分装修、维护、维修。乙方应每月按时向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费，若逾期不支付，甲方将每天按乙方应缴纳总金额的千分之三收取乙方滞纳金。”违约条款“如乙方未能在本合同约定的期限内及时足额向甲方支付本合同约定的各项费用的，每逾期一天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；如逾期超过30天，乙方仍不缴纳的，甲方即有权解除合同，并不退还已交费用及商家质量保证金。乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的一切费用。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下的各项缴费义务。”租赁合同签订后，原告将约定的商铺交给被告经营使用。因商场实际开业时间延后，原被告签订的租赁合同的起止时间向后顺延了一年，即从2016年11月18日起至2019年11月17日止。原告按约定支付了第一次的租金。因租用商铺漏水给被告造成了损失，被告与四川三禾房地产开发有限公司（以下简称三禾公司）于2017年5月22日达成赔偿协议，由三禾公司赔偿被告样品类、装修类损失共计26517元，同时约定被告不得以任何理由再提出其他任何补偿、赔偿要求。2017年12月30日，三禾公司向地旺公司去函：鉴于商场屋面漏水等原因给商家带来了影响，同意分两次减免博美商场内各商家两个月的租金。租赁期内退租或终止租赁合同的，不享受减免租金政策。2018年7月17日前的水电费被告已缴纳，截至2018年10月26日，被告下欠水电费2475.92元。因被告以门市继续漏水而未得到解决为由拒绝支付第二次的租赁费用，故原告诉至法院。 另查明，案涉商铺系三禾公司所有，2015年1月26日，三禾公司作为甲方与成都博美亿达企业管理有限责任公司（以下简称博美公司）作为乙方、四川地旺广场企业管理有限公司作为丙方签订合作协议书，约定，博美装饰城由丙方拥有相关商业物业的唯一租赁权，由丙方负责设立新的项目管理分公司租赁经营甲方的博美装饰城.渠县商场的相关物业，自行管理商场，可以采取出租门面或者柜台、联营等多种经营形式，联营方、承租人需要对商场物业及其场地、空间作广告位使用的，由项目管理分公司统一规划安排并与使用人直接签订协议实施。同年2月12日，四川地旺广场企业管理有限公司设立渠县分公司即原告，负责博美装饰城.渠县商场的营运管理。 本院认为，原告通过四川地旺广场企业管理有限公司与三禾公司、博美公司签订的合作协议取得博美装饰城.渠县商场的租赁权，对该商场进行统一营运管理，享有与被告签订租赁合同的权利。原、被告签订的《商铺租赁管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告按合同约定将商铺交给被告使用,被告就应当按照合同的约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”案涉商铺曾漏水属实，作为商铺所有人的三禾公司已出面对漏水给被告造成的损失进行了赔偿，并同意分两次减免博美商场内各商家两个月的租金。被告交清了2018年7月17日前的水电费，可见漏水并没有影响被告对商铺的使用。即便有漏水现象，被告可以告知原告，要求其在合理期限内维修，如果其不履行维修义务，被告应当积极采取措施防止损失的扩大，可自行维修，要求出租人承担维修费用，而不应当以拒交租金来对抗，且被告陈述从2017年7月26日漏水现象就好转了，就更不应该拒交2017年11月18日后房屋未漏水期间的租金等费用。被告主张拒交租金是行使不安抗辩权的理由不能成立，对原告要求被告支付租金等费用的主张予以支持。2017年11月18日至2018年11月17日期间的租金计算5个月。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告延迟一年未缴纳租金及相关管理费用，已构成违约，不能实现租赁商铺的目的，原告有权解除合同，对原告请求解除租赁合同的主张予以支持。租赁合同解除后，被告应当返还租赁物。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对原告主张的违约金予以支持，被告认为不存在违约视为其对违约金约定过高的抗辩，合同约定的每日千分之三的违约金过高，加之原告提供的租赁物存有瑕疵，故对原告主张的违约金予以适当减少，本院酌定按年利率6%支付违约金。租赁管理合同约定被告应当每月按时支付店内发生的水电费并分摊相应的公共设施费，被告对其欠付的水电费应当承担支付义务，同时还应当承担该门市所应当分摊的水电费用。被告辩称水电费应当剔除公摊费用的辩解不予支持。被告提起反诉未缴纳反诉费，按自动放弃反诉处理，其反诉请求本案不做处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、解除原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司与被告周江签订的《商铺租赁管理合同》，被告周江在本判决生效后十日内将承租的商铺交还原告； 二、被告周江在本判决生效后十日内支付原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司自2017年11月18日至2018年11月17日的租金、商家综合管理费、营运杂费62013.1元；并支付从2018年11月18日起至实际归还商铺之日止的租金、商家综合管理费、营运杂费。（租金每月9874.62元；商家综合管理费每月705.33元；营运杂费每月348元）。并按年利率6%支付拖欠费用的违约金。（2018年11月17日前的欠费62013.1元从2017年11月18日起计算至归还商铺之日止；2018年11月17日后的欠费逐月以所欠当月费用为基数计算至归还商铺之日止。） 三、被告周江在本判决生效后十日内支付原告四川地旺企业管理有限公司下欠的水电费2475.92元，并支付自2018年10月27日起至被告归还商铺之日的水电费。并按年利率6%支付滞纳金。（2018年10月26日前的欠费2475.92元从2018年10月26日起计算至款项付清之日止；2018年10月26日后的欠费逐月以所欠当月费用为基数计算至款项付清之日止。） 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1462元，减半收取731元，由被告周江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 王 兰 二〇一八年十二月二十一日 书记员 廖津锋