广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初2744号原告：深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处（反诉被告，以下统称原告），住所地深圳市南山区南山街道南光路**南海明珠108，统一社会信用代码：91440300087024100C。负责人：王新刚。委托诉讼代理人：彭祥兵，男，1992年9月4日出生，汉族，身份证住址湖北省枝江市，系公司员工。委托诉讼代理人：李铁牛，广东德纳律师事务所律师。被告：杨晓虹（反诉原告，以下统称被告），女，1990年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：黄渭灏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原告深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处诉被告杨晓虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，被告杨晓虹在法定期限内提起反诉，本院依法受理并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的负责人王新刚及原告的委托诉讼代理人李铁牛，被告杨晓虹及其委托诉讼代理人黄渭灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年1月1日至2016年4月30日的房屋租金6万元（人民币，下同）及滞纳金121950元（滞纳金暂计至2017年12月29日，实际计算至租金全额付清之日），本项暂合计为181950元；2、被告向原告支付2016年3月1日至2016年4月30日的物业管理费516.82元、维修基金64.6元、停车费220元及该三项费用的滞纳金1495.43元（滞纳金暂计至2017年12月29日，实际计算至全额付清之日），本项暂合计为2296.85元。以上两项暂合计为184246.85元；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年11月20日签订房屋租赁合同，将原告承租的位于深圳市××××明珠**房屋转租给被告。双方约定租金按月缴纳，2014年11月20日至2014年12月31日不计算租金，缴纳租金的租赁期限为2015年1月1日至2019年12月30日，其中2015年1月1日至2017年12月30日期间每月租金为15000元，每月5号前一次性付清当月房租，每逾期一天收取逾期金额千分之三的滞纳金。双方亦约定租赁期间的物业管理费、维修基金、停车费等费用由被告承担，物业费每月258.41元、维修基金每月32.3元、停车费每月110元，该三项费用均按月缴纳，每月月底前付清，每逾期一天收取逾期金额千分之三的滞纳金。2016年1月1日至2016年4月30日的租金及2016年3月1日至2016年4月30日的物业管理费、维修基金与停车费等费用，虽经原告多次催促，但截至原告起诉之日，被告仍以各种理由拒绝缴纳，为维护原告合法权益，请求法院依法判如所求。被告辩称：一、2016年1月发生了郑洁收房及原告停水电的事宜，因为原业主刘颖莎的配偶杨勇学介绍郑洁为新业主，被告遂暂时向郑洁交回涉案房产，由于被告未支付租金，原告遂停水电，被告委托律师出具律师函要求原告提交产权证明，由于原告无法提供，且新业主收回了涉案房屋，因此被告无需再向原告支付租金。2015年12月份执法大队告知涉案房屋为违法建筑。二、涉案房屋已于2016年2月26日转让，由涉案房屋新旧业主于2016年1月份签订房屋买卖合同，根据原告出具的公告，涉案房屋的租金已于2016年3月1日起直接由原告向被告转租出去的次承租人收取，因此原告实际上已经解除了与被告的租赁合同。三、本案的诉讼时效已过。四、根据原告与被告签订的房屋租赁合同，原告需保证产权清晰且不存在任何纠纷，且需要保证交付房屋不影响承租人的安全健康，未隐瞒房屋重大瑕疵。由于原告提供的房屋存在安全隐患及产权纠纷，被告有权解除合同及要求原告赔偿。五、原告主张的滞纳金过高，依法应予调整。六、原告主张的停车费及维修基金，无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判决被告与原告2014年11月20日订立的《房屋租赁合同》无效；2、原告向被告返还押金3万元并按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率的标准赔偿被告利息损失5472元（利息损失暂计至2018年8月31日，实际计算至押金全额付清之日），暂计35472元；3、原告向被告返还2015年1月1日-2015年12月30日支付的多余租金102447.6元（按照租赁所指导价格每平方米30元，每月多支付8539.8元租金）并按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率的标准赔偿被告利息损失15745元（利息损失暂计至2018年8月31日，实际计算至押金全额付清之日），暂计118192.6元；4、原告向被告返还于2016年1月29日因被告非法涨价多支付的2015年11月-2016年2月的管理费暂计1744.26元；5、原告赔偿被告装修损失12万元；6、本案本诉和反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：一、被告与原告2014年11月20日订立《房屋租赁合同》，其中约定的租赁房屋实质并未经业主同意，于2014年9月到11月被原告南海明珠管理处私自将原本的3层复式改成14间带有卫生间的房中房（一楼5间，2楼5间，3楼4间）违规出租，2016年12月底被南山街道安监科、南山派出所、南山街道办执法队、南山租赁所等部门要求整改，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。二、据《房屋租赁合同》，被告于2014年11月21日支付将第一笔押金15000元支付完毕，于2015年1月15日将第二笔押金15000元支付完毕，总共为3万元，原告于2015年3月3日出具了被告承租涉案房屋的押金条。2015年1月起，被告每月基本按时缴纳租金，合同正常履行。三、2016年1月13日，涉案房屋原业主不承认物业私自改房中房的合法性，与原告沟通解除合同并恢复原状无效的基础上，由于不愿承担房子存在的电路隐患导致的生命事故后果，由于年龄较大，也不愿意与原告打官司折腾，便与新产权人郑洁、蔡晓霞签订了《房屋买卖合同》，将房屋产权转让给了郑洁、蔡晓霞。2016年1月签订买卖合同后，郑洁拒绝承认物业承租房中房的合法性与租赁关系，收回了涉案房屋，被告因此也停止向原告缴纳租金。2016年1月后原告多次将涉案房屋断电，导致涉案房屋无法正常使用。四、原业主并不同意原告改成房中房违法出租。2017年原告与原业主的仲裁案[(2017)深仲裁字第242号]开庭，该仲裁案仲裁结果依据的《房屋租赁合同》第十八条明确规定不能擅自改变房屋结构。该房屋从原本的3房3厅3卫，用砖体改成了14房0厅14卫，原本的卫生间、厨房皆改成房间出租，改变房屋结构已成事实。从物业的装修合同里，可以看出施工标准非常简单，连最基本的水电封闭工程频繁出问题（2015年下半年开始滲水，后防水工程全部重做，频发跳闸），存在巨大的安全隐患。2016年初新业主收回物业后，又把线路全部重拉。但原业主在仲裁案并未针对此关键点开展取证，导致仲裁结果比较被动。五、2016年1月29日，被告公司财务在未经过被告审核的情况下支付了11-2月的管理费和停车费2765.68元，被告得知这部分费用是经过原告涨价后的费用，向原告要求查看相关涨价文件，在咨询其他业主并未同意该文件的情况下，发现原告并未在发改委备案，于是向12315投诉。11-2月4个月的管理费，原告实际支付了(258.41＋32.3)×2×4=2325.68元，而原告使用房屋从11月到12月应只须支付(258.41＋32.3)×2=581.42元，多支付1744.26元。六、由于房间装修粗糙，基本无家具，仅有的几张床十分陈旧，被告于2015年底投入总价12万元（含硬装软装材料、人工成本）进行装修。包括室内风格设计、拆除了老旧的浴缸、吊顶，重做线粉刷了墙面，在各个房间增添了吊灯、床、书桌、部分热水器、部分空调、洗衣机、冰箱、饮水机、宽带监控器，整套VI和相对应的官网制作等。根据我国合同法的缔约过失责任，因出租人过错导致合同无效，承租人有权要求出租人赔偿装饰损失。综上，请求法院维护被告的合法权益，依法判决，支持被告的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：一、关于《房屋租赁合同》无效的问题。我管理处是将涉案房屋作为一个整体转租给杨晓虹，而涉案房屋整体有合法的产权登记，并且我管理处改造时也没有破坏房屋的承重墙等主要结构，不存在合同无效的情况。而杨晓虹将改造后其中的一个小间出租给租客的合同则可能是无效的，如果无效，则应向租客退还相关费用。涉案房屋的整改通知是2017年4月14日，而非杨晓虹声称的时间。并且涉案房屋截至今日仍然在正常对外出租，没有受到查处和整改，装修和标识也仍然显示的是杨晓虹的公司，有可能存在与杨晓虹串通，从而绕过我管理处，实际上可能仍由杨晓虹控制和对外出租。杨晓虹作为涉嫌房屋租赁行业的专业人士，在签订租赁合同前就已经实地查看涉案房屋，很清楚房屋改成14个小间的情况及可能存在的隐患，而并非租赁合同签订后才改成的14个小间。二、关于押金退还问题。杨晓虹已经严重违约，不仅严重拖延支付租金，也没将房屋交给我管理处或者违约交给新业主，而是将涉案房屋交给对房屋没有合法产权的案外人郑洁，从而导致我管理处对该房屋失去控制，是根本违约，根据约定和杨晓虹违约的严重程度，我管理处有权不退还押金，我管理处截至目前也没查到杨晓虹交押金的转账记录。三、针对多余租金问题。杨晓虹要求退回多余租金没有法律依据，我管理处与杨晓虹签订的租赁合同是合法有效的，杨晓虹也是按照14个小间对外出租并且收取租金获利，要求我管理处退还多余租金也没有事实依据。四、关于管理费。管理费增加是经过业委会同意的，杨晓虹作为租客不享有业主的相关权益，无权要求退还。五、关于装修损失。我管理处在与杨晓虹签订租赁合同前就已经对涉案房屋进行了装修，并且在出租给杨晓虹时又对涉案房屋进行了完善，我管理处与杨晓虹签订的租赁合同第八条第二项也可以看出主要装修和家电家私配备都由我管理处完成，杨晓虹是对房屋墙壁进行了粉刷改造，没有证据证明杨晓虹有12万元的装修损失，杨晓虹的很小金额的装修损失也是其自己造成的，我管理处一直积极履行与杨晓虹的租赁合同，但杨晓虹不仅严重拖延支付租金、拒绝履行合同，更将涉案房屋交给对房屋没有合法产权的案外人郑洁，从而导致我管理处对该房屋失去控制，其应对我管理处承担根本违约责任，其很小的装修损失不应由我管理处承担，装修物资也基本是我管理处提供和装修，杨晓虹声称的房间里面的物品由于我管理处无法进入房间，无法核实，如果真的有，对于这些物品杨晓虹也完全可以自行搬走，但其将装修和物品交付给现在的出租人，视为对自己权益的处理和放弃，如果追究，可以向现在的装修受益人，也就是向现在房屋的实际对外出租人主张该部分费用。六、杨晓虹在本案中多次存在虚假陈述。举例说明杨晓虹的三次关键虚假陈述：首先，杨晓虹在反诉状中声称其每月按时缴纳租金，在我管理处提供证据证明其从2015年9月起严重拖延支付租金后，在变更反诉请求申请书中才改称每月基本按时缴纳租金；其次，杨晓虹在反诉状中声称郑洁向我管理处收回了涉案房屋，但在变更反诉请求申请书中又承认郑洁是向杨晓虹收回了涉案房屋，事实上我管理处将涉案房屋交付给杨晓虹后，涉案房屋一直由其控制，我管理处从未向杨晓虹收回涉案房屋，由于涉案房屋钥匙在杨晓虹处，租客的合同也是同杨晓虹签订并履行，没有杨晓虹的配合，我管理处也不可能收回涉案房屋，相反，杨晓虹将涉案房屋交付给对房屋没有合法产权的案外人郑洁，不仅造成自己的装修损失和其他损失，更造成我管理处对涉案房屋失去控制，其属于根本违约。再次，杨晓虹在2016年2月29日的律师函中声称的不履行合同的理由是我管理处“并非租赁房屋的所有权人，无权出租该房屋”，在2018年9月份提交的证据《南海明珠交租记录》中又声称是由于“新老业主态度明确……”，前后明显不一致，为自己的违约寻找牵强附会的借口。总的来说，杨晓虹2015年9月、2015年10月严重拖延支付租金的理由不能成立，2016年11月、2015年12月是由于杨晓虹自己的原因造成的拖欠，我管理处在2015年11月3日就已经与杨晓虹达成向新账户的协议（详见我管理处提交的证据八：杨晓虹2015年9月至2015年12月租金交纳情况第5页），但其仍然向旧账户支付。2016年1月开始的不交租金，无论是其在2016年2月29日律师函中声称的理由，还是在2018年9月份提交的证据中声称的理由，均不能成立。另外，涉案房屋老业主承认与我管理处的租赁关系至2016年2月26日涉案房屋转让，并且把我管理处缴纳的2016年3月、2016年4月的租金转交给了新业主。请求法庭查明杨晓虹实际承租涉案房屋到什么时间，又是于什么时间将涉案房屋交付给了对涉案房屋没有产权的案外人杨晓虹，从而根本违约、造成我管理处对涉案房屋失去控制的。如果杨晓虹是2016年1月份或者是2016年2月26日前交付，显然是违法交付，涉案房屋是2016年2月26日才转移到新业主蔡晓霞名下，即使2016年2月26日后交付，也是没有事实依据的交付、违约交付。不管怎样，杨晓虹都应该向我管理处支付2016年1月1日开始的租金、物业费等费用。此外，杨晓虹声称的郑洁无权接收涉案房屋，原业主也一直主张与我管理处租赁关系继续，不存在原业主让杨晓虹将涉案房屋交给郑洁的情况，是杨晓虹自行将房屋交给郑洁，涉案房屋不存在产权纠纷，我管理处也没有停水电，我管理处没有解除与杨晓虹的租赁合同，更没有在2016年3月1日后收取任何租金。综上，杨晓虹的反诉没有事实和法律依据，也鉴于杨晓虹前后的虚假陈述，请求法院考虑杨晓虹陈述的可信性，驳回杨晓虹的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市南山区**栋**号房产（涉诉房屋）于1997年10月30日登记在案外人刘颖莎名下，建筑面积215.34平方米。2014年3月1日，刘颖莎与原告签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给原告作为住宅使用，租赁期限为2014年3月1日至2023年2月28日。合同约定：租赁期间，原告可将租赁房屋全部或部分转租给他人；原告可将租赁房屋进行室内装修改造，包括将房屋分隔成若干个小房间使用。2014年11月20日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋作为居住用途出租给乙方，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月30日；租金标准为2015年1月1日至2017年12月30日期间每月15000元，剩余租期内每月16500元；租金按月结算，乙方应在当月5日前一次性付清给甲方，如逾期，乙方每天按所欠款项的0.3%缴纳滞纳金，逾期十天不交清租金，视为乙方违约，甲方有权停水、停电并单方终止合同，押金不退，并追收欠租，所造成的经济损失由乙方负责；乙方需交付两个月租金作为保证金，乙方同意在签订合同之日支付15000元，在甲方完善好房屋应负责的设施交给乙方之日起3日内，乙方支付剩余的15000元；自合同签订之日起到2014年11月30日，为甲方完善房屋设备及甲方提供给乙方的装修期，自2014年12月1日至2014年12月31日为甲方提供给乙方的招租期，招租期不在租赁期限内，乙方无须承担任何租金；甲方于本合同生效之日起3日内将房屋交付给乙方；甲方应保证该房屋的建筑结构和原有附属的设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；甲方允许乙方或承租人对房屋进行装修、装饰或添置新物，对房屋进行装修、装饰或添置新物，甲方允许乙方在装修过程中对房屋进行小范围打孔、改造；甲方保证该房屋产权清晰，且未存在潜在纠纷，因此而产生的相关费用由甲方承担；租赁期间的水电费、燃气、有线电视、物业管理费等费用由乙方负责；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；甲方交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，或任何第三方的行为影响房屋出租或承租人居住的，或甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的，乙方有权单方解除合同，造成乙方损失，由甲方负责赔偿；乙方延迟划付房屋租金达十个工作日以上的，或擅自改变房屋用途或私自拆改房屋结构，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的，甲方有权单方解除合同，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；如果乙方违约将以押金作为赔偿给甲方，装修等不动产也不得损坏及拆除，若甲方违约单方终止合同，将押金全数退还押金给乙方，因甲方原因导致合同终止的情况，则由甲方赔偿乙方因终止合同导致的合理损失；甲乙双方同意该房屋不予办理房管所的正式租赁合同；及其他内容。2015年3月3日，原告向被告开具收款收据，载明收到押金3万元。庭审中，原告陈述：在向刘颖莎承租后、转租给被告前，原告将涉诉房屋进行了分隔与改造，将房屋分隔成14小间，每个小房间内均有卫生间，原告粉刷了墙壁，装修了水电、门窗，并添置了家具家电。被告确认原告所述，但称原告配备的家具家电较为简陋。关于被告承租后所进行的装修，被告称：其对房屋重新批灰刷墙，拆除了几个房间的吊顶，做了天花板，增设了一些明线的电路，未对房屋重新分隔与改造。原告表示被告仅是刷了彩色的墙漆。被告另称：其对涉诉房屋装修后便对外分租，14个小房间每个房间租住1-2人。被告提交了南山街道安监科、南山派出所、南山街道执法队、南山租赁所发出的《整治“房中房”温馨提示》，温馨提示载明：涉诉房屋存在分隔成若干小间进行出租、居住、经营的行为，违反了《深圳市出租屋管理若干规定》，存在租赁、建筑、消防、安全、治安隐患，请相关当事人自接到温馨提示之日起5日内自行改正违法行为，并恢复房屋原状、功能，逾期未整改的，南山街道将组织有关部门予以整治。被告称，执法机关于2015年12月将上述温馨提示张贴于涉诉房屋门口，租客拍照后发给被告，被告转发给原告负责人。原告称未收到执法机关的整改通知，但确认收到被告发送的温馨提示的照片。被告向原告支付租金至2015年12月。被告称，2016年1月底，其应涉诉房屋的新业主郑洁的要求，将房屋钥匙交给郑洁，并告知租客自行与新业主解决租赁合同的问题，故被告不应再承担租金等费用。为此，被告提交了数份“租户证言”。经查，2016年2月26日，涉诉房屋由刘颖莎转移登记至案外人蔡晓霞名下。被告提交了房屋买卖合同及合同主体变更确认书，拟证明郑洁系房屋买方，其与刘颖莎约定办理房屋过户时，将买方姓名写为蔡晓霞。2016年2月期间，原告以短信、通知函的方式向被告催收2016年1月之后的租金。2016年2月27日，原告向涉诉房屋的租客发出公告，称：被告拖欠租金，原告拟解除与被告的租赁合同，自2016年3月1日起，请各租客将租金付给原告（暂时代收）。原告当庭表示，其并未按照公告与被告解除合同亦未实际向租客收取租金。2016年2月29日，被告委托律师向原告发函，称：被告于2016年初才得知原告并非房屋所有权人，无权出租房屋，在产权尚未明晰的情况下，被告有权拒交租金，原告不同意被告的意见，多次对涉诉房屋停水停电，扰乱被告经营，原告应在收到律师函后提供原告系房屋所有权人或有权出租房屋的凭证。原告收到律师函后，委托律师短信回复被告的律师，表示：原告收函后，已向被告律师出示了相关合约，经与原业主代理人沟通，原业主与原告之间的租赁合同一并转至新业主，根据买卖不破租赁原则，原告具有合法租赁身份，被告应于2016年3月5日前结清所欠租金。2016年4月，原告继续以短信方式向被告催收租金。原告提交了银行交易明细，用以证明其向刘颖莎支付了2016年1月1日至2016年4月30日的租金。另查，原告与刘颖莎就双方的房屋租赁合同纠纷向深圳仲裁委员会申请仲裁。2017年9月5日，深圳仲裁委员会作出（2017）深仲裁字第242号裁决书，查明：刘颖莎将涉诉房屋转让给蔡晓霞后，未能促成蔡晓霞与原告就继续履行房屋租赁合同达成合意及办理相关的交接手续；2017年4月14日，南山派出所、南山街道执法队及南山街道安监科就涉诉房屋的“房中房”改建问题共同作出《责令整改通知书》；刘颖莎在仲裁中称已将原告支付的2016年3月、4月的租金转交给新业主。原告提交了深圳市阳光城市物业管理有限公司与深圳市南山区南海明珠业主委员会签订的《南海明珠物业管理合同》，用以证明2014年1月1日至2018年12月31日期间，深圳市阳光城市物业管理有限公司系涉诉房屋所在小区的物业服务公司，物业管理合同约定物业管理费标准为每月每平方米1.2元。2015年10月10日，涉诉小区业委会及原告共同发出通知，表示：因涉诉小区多数业主将房屋改建为“房中房”对外出租，以致外来人员增多，增加了物业成本，故自2015年10月1日起，对外出租的“房中房”的管理费提升为正常居住的200%。庭审中，双方确认：涉诉小区的物业管理费原为每月每平方米1.2元，涉诉房屋等房屋自2015年10月起变更为每月每平方米2.4元；专项维修资金为每月每平方米0.25元；；地面停车费每月110元2016年1月29日，被告向原告支付了2015年11月至2016年2月的管理费、停车费共计2765.68元。原告在起诉状所附的计算明细中主张：原告诉请的物业管理费按照每月每平方米1.2元的标准计算，每月为258.41元；专项维修资金按照每月每平方米0.15元计算，每月为32.3元。为证明其装修支出，被告提交了其自制的装修清单、装修人员出具的情况说明、租客证言、照片等证据，主张其支出拆除工程费用1000元、水电改造费用3300元、墙面工程费用9000元、软装（设计、家电家具采购、人工安装）费用106500元。原告对上述证据不予认可。被告称，其添置的家具家电仍留在涉诉房屋内，没有带走。庭审中，经本院释明，原告表示，若法院经审理认定的民事行为的效力与其主张的不一致，其诉讼请求不变更。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。原告向房屋所有权人承租涉诉房屋后，在未取得建设工程规划许可的情况下进行改建，将房屋分隔成14个小房间之多，又将改造后的涉诉房屋转租给被告。原、被告之间的租赁房屋已被执法机关认定违法并责令整改，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告之间的《房屋租赁合同》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。无论房屋所有权人是否同意原告将房屋改造为14个小房间，均不影响改建行为违法的事实，被告作为承租人，理应知悉涉诉房屋的性质和用途，而被告明知房屋存在违法改建仍予以承租，并分租给若干租客，故对于合同无效，原、被告均负过错。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告占有、使用涉诉租赁房屋期间应向原告支付房屋占有使用费。被告向原告支付房屋占有使用费至2015年12月，其称已于2016年1月底将涉诉房屋交还给新业主，但其对此仅提交了租客证言予以证明，证人未出庭作证，亦无其他证据对证言予以佐证，被告于2016年1月29日还支付了2016年2月的管理费、停车费，且被告为涉诉房屋添置的家具、家电仍留在涉诉房屋内，也与其关于已退还房屋的主张相悖，故被告的证据缺乏证明力，其主张缺乏事实依据，本院不予采信。原告已向涉诉房屋所有权人支付了2016年1月至2016年4月的租金，其请求被告支付上述期间的房屋占有使用费，本院可予支持。原告在2016年2月至4月期间一直向被告催收房屋占有使用费，并于2017年12月29日向本院起诉，被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，没有依据，本院不予采纳。被告应参照15000元的租金标准向原告支付2016年1月至2016年4月的租金共计6万元。被告作为房屋占有使用人，应承担占有使用期间的物业管理费等费用，原告请求被告分别按照每月每平方米1.2元、每月每平方米0.15元、每月110元的标准支付2016年3月、4月的物业管理费516.82元、专项维修资金64.6元、停车费220元，本院予以支持。原告请求被告按照合同约定支付欠付租金、管理费、专项维修资金、停车费的滞纳金，没有依据，本院不予支持。涉诉《房屋租赁合同》无效，被告请求原告返还租赁保证金3万元，本院予以支持，被告请求原告支付租赁保证金的利息，没有依据，本院不予支持。被告主张原告应当按照指导租金标准收取租金，故诉请原告退还2015年1月至2015年12月期间多付的租金并支付利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告诉请原告非法涨价收取的2015年11月至2016年2月期间的管理费，因本案系房屋租赁合同合同纠纷，管理费标准并非本案审理的范围，被告对此可另循法律途径解决。关于被告诉请的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告购置的家具、家电可自行拆除搬离，被告自愿将家具、家电留在涉诉房屋内，并请求原告赔偿，于法无据，本院不予支持。根据庭审中被告的陈述，其粉刷了房屋墙面、装修了部分房屋天花板、增设了部分明线电路，本院酌情确认由原告支付被告装修损失1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处与被告杨晓虹2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告杨晓虹于本判决生效之日起十日内向原告深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处支付2016年1月1日至2016年4月30日期间的房屋占有使用费6万元；三、被告杨晓虹于本判决生效之日起十日内向原告深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处支付2016年3月、4月的物业管理费516.82元、专项维修资金64.6元、停车费220元；四、反诉被告深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处于本判决生效之日起十日内向反诉原告杨晓虹返还租赁保证金3万元；五、反诉被告深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处于本判决生效之日起十日内向反诉原告杨晓虹支付装修损失1000元；六、驳回原告深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告杨晓虹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3984.92元，由深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处负担2669.92元，由杨晓虹负担1315元；反诉受理费3350元，由杨晓虹负担2973元，由深圳市阳光城市物业管理有限公司南海明珠管理处负担377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  辛倩平人民陪审员  区显霞二〇一八年十二月二十八日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。