广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民7140号原告：蔡志勇，男，1977年7月3日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。原告：蔡冬梅，女，1972年10月8日出生，汉族，住广东省清远市清新区。上列原告共同委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市中邦置业发展有限公司，住所地清远市清城区松涛东二街3号金湖雅居c幢首层商铺05号。法定代表人：梁杰伟。原告蔡志勇、蔡冬梅与被告清远市中邦置业发展有限公司（以下简称中邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡志勇、蔡冬梅的委托诉讼代理人蓝战立到庭参加诉讼，被告清远市中邦置业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡志勇、蔡冬梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即办理清远市清城区松涛东××号金湖雅居三号楼房的产权证；二、判令被告向原告支付迟延办证违约金49746.48元（违约金从2015年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计付至2018年8月31日，为49746.48元，之后的违约金从2018年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至交付产权证之日止）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于清远市清城区松涛东××号金湖雅居三号楼房，约定购房价为306300元，被告应当在2015年1月1日前交付商品房给原告，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：原告不退房，被告按已付房价款1%向原告支付违约金。签订合同后，原告按约支付购房款，但截至今日，被告仍未办理涉案房屋的权属证明。因上述违约金的约定明显显失公平，故原告根据法律规定，申请调整违约金的计算方法，请求人民法院按中国人民银行同期同类贷款利率计付。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请依法判决。被告中邦公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年12月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于清远市清城区松涛东××号金湖雅居三号楼的商品房出售给原告，建筑面积为97.47平方米，房屋总价款为306300元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了房屋总价款306300元。被告于2015年1月1日将涉案房屋交付给原告居住使用。原告确认，截至本案庭审之日，涉案房屋所在三号楼被告并未办理房屋产权的首次登记。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、完税凭证、个人一手住房贷款合同，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。对于原告的第一项诉讼请求。根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定可知，只有办理了房屋产权的首次登记，不动产登记部门才能办理房屋产权的转移登记手续。诉讼中，原告确认涉案房屋尚未办理产权的首次登记，因此，对于原告要求判令被告协助办证将涉案房屋产权转移登记至其名下的诉请，因事实依据不足，本院在本案中不予支持。原告可待房屋办理了产权的首次登记后另行主张权利。对于原告的第二项诉讼请求。对于协助办证的期限，被告应按照合同第十五条的约定在原告收楼（2015年1月1日）后90日（2015年4月1日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至今，被告仍未履行该协助办证义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于该违约金的标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的1%，是不变的金额，仅为3063元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款306300元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2015年4月2日起计算。对于截止时间，应按照合同第十五条的约定计算至被告将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市中邦置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告蔡志勇、蔡冬梅支付逾期办证违约金（该违约金以原告已付房价款306300元为基数，按年利率1%的标准从2015年4月2日起计算至被告将办理清远市清城区松涛东二街3号金湖雅居三号楼3层01号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告蔡志勇、蔡冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，减半收取计522元，由原告蔡志勇、蔡冬梅负担410元，被告清远市中邦置业发展有限公司负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一八年十二月十九日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。