河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初4951号原告：吴立霞，女，1977年8月7日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：魏天贵，北京市国汉律师事务所律师。被告：三河市宝佳林园种植有限公司，住所地河北省廊坊市三河市皇庄镇孙各庄村，统一社会信用代码91131082MA08B4W68K。法定代表人：周子湘，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭向前，河北唤民律师事务所律师。原告吴立霞与被告三河市宝佳林园种植有限公司（以下简称宝佳林园公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案由简易程序转为普通程序,继续公开开庭进行了审理。原告吴立霞及其委托诉讼代理人魏天贵、被告宝佳林园公司法定代表人周子湘及其委托诉讼代理人郭向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴立霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告和被告之间签订的原生态农庄租赁合同；2、请求法院判令被告归还原告已经支付的农庄租赁费、装修费用、装修保证金、装修管理费、垃圾消纳费用总计人民币168000元；3、请求法院判令被告赔偿原告违约金人民币43950元整；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：本案的原告通过被告的销售人员介绍，与被告签订了缘生态农庄租赁合同，租赁位置为编号B排5号大棚，大棚使用面积为260平米，租期为2017年8月30日-2045年3月5日，总租金为人民币146500元，在签订合同时已经一次性由原告支付。合同中约定了缘生态农庄的大棚的交付标准，“农业大棚主体结构完成、农业种植大棚配房彩钢安装完成，外墙粉刷涂料、水电接入每户及正常使用、宽带入户”。在原告租赁后被告方收取了装修费用17000元，装修保证金2000元，装修管理费1500元，垃圾消纳费1000元，并安排被告内部人员按照合同约定的交付标准进行了装修，在装修完成不到半年的时间，接到廊坊市三河市城管局的通知，说该缘生态农庄内的房屋、彩钢棚属于违章建筑并于2018年5月予以强行拆除。综上所述,原告认为：由于被告承诺的缘生态农庄中修建的房屋属于违章建筑并已经被强行拆除，被告交付的合同租赁标的物不符合合同约定的交付标准，并且直接给原告造成了重大的经济损失被告的行为属于严重违约。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告宝佳林园公司辩称，一、原、被告签订的并非租赁合同，是土地承包经营权流转合同，依法成立并生效。合同约定的主要义务被告已经履行完毕，原告要求归还租赁费无法律依据。二、被告没有违约行为，农用大棚系被政府部门拆除，被告已经提起行政诉讼，原告请求违约金没有事实依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《缘生态农庄承包合同》，合同约定甲方将农业种植大棚单元编号为B排5号大棚承包给乙方，大棚使用面积260㎡，由甲乙双方签字确认；分为两个租赁期执行：第一租赁期自2017年8月30日至2030年3月5日，第二租赁期自2030年3月5日至2045年3月5日；交工日期为2017年8月30日，日光温室大棚租赁费为146500元，付款方式为一次性；甲方按期收取管理费1500元/年，饮用水费3.8元/吨，浇灌水费1元/吨，电费1元/度；违约责任写明“单方违约导致一方要求解除合同或因单方面原因提出解除合同导致合同解除的，违约方或提出方按照承包总额的30%的标准向对方支付违约金”。在《缘生态农庄承包合同》后所附的交付标准包括：1、农业种植大棚主体结构完成；2、农业种植大棚配房彩钢安装完成，外墙粉刷涂料；3、水、电接入每户及正常使用，每栋大棚独立水电表、渗水井；4、园区道路铺装完成，场地平整；5、路灯安装完成；6、园区绿化完成；7、园区排水系统铺装好；8、宽带入户。合同签订后，原告于2017年8月25日共计交纳租赁费146500元，被告宝佳林园公司向原告出具了收据,2017年8月25日被告将大棚交付给原告使用。被告主张交付时已经按照合同交付标准完工，但涉案大棚于2018年6月27日被政府部门整体拆除，拆除原因不清楚。原告对被告所述的大棚拆除情况没有异议，但称被告交付的标的物并不符合合同约定的交付标准，亦不认可被告所述的拆除时间，原告主张大棚于2018年5月27日拆除并提供视频资料证明其主张，被告不认可。另原告称涉案标的物所在地由周福林承包，周福林转让给周子湘没有经过相关部门审批，应属无效，另主张根据被告的营业执照经营范围，原、被告双方签订的合同是被法律所禁止的。被告称周子湘是周福林之子，属于家庭承包，没有必要签订土地转让协议，且周福林、周子湘、张俊华与被告重新签订了土地转让协议，并经村委会同意，转让土地承包经营权并非法律所限制的经营项目，在取得承包方同意后可以再次流转。关于装修损失，原告向被告提交了大棚装饰装修申请表并与被告签订了缘生态农庄装修管理协议，2017年9月19日，原告向被告交纳了装修保证金2000元，装修管理费1500元，垃圾消纳费1000元。另原告主张被告收取17000元的装修费用，并提供收款人为案外人的5000元收据1张，被告不认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农建设”。本案中，原、被告签订的《缘生态农庄承包合同》租赁期限自2017年8月30日至2045年3月5日，期限较长，双方约定的支付租金的方式为一次性支付，不符合一般租赁租金的交付方式；同时合同后附的八条交付标准明显超出了农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住的条件。该合同实际系以租代卖，并改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原、被告双方签订合同后，原告向被告交纳了租赁费，如被告未按约定交付大棚，原告有权解除合同，但原告并未因此提出解除合同，故对原告主张被告未按合同约定交付大棚，本院不予采信。因原告已实际占有使用一段时间大棚，故返还的租赁费应按照实际使用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为142500元，过高部分不予支持。因合同被确认无效，故原告主张的违约金没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，因双方均有过错，本院酌定被告赔偿原告5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴立霞与被告三河市宝佳林园种植有限公司于2017年8月25日签订的《缘生态农庄承包合同》无效。二、被告三河市宝佳林园种植有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴立霞租赁费142500元。三、被告三河市宝佳林园种植有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吴立霞装修损失5000元。四、驳回原告吴立霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4479元，由原告吴立霞负担1229元，被告三河市宝佳林园种植有限公司负担3250元（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王兰英审 判 员  石少林人民陪审员  郝亚周二〇一八年十二月十日书 记 员  殷瑞娟