河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1102民初2862号原告（反诉被告）：陈爱新，男，1981年5月3日出生，汉族，现住衡水市桃城区。原告（反诉被告）：李茹，女，1985年9月26日出生，汉族，现住衡水市。委托诉讼代理人：陈爱新，男，系李茹之夫。被告（反诉原告）：衡水天城房地产开发有限责任公司，住所地：衡水市桃城区和平西路（棉麻公司院内）。法定代表人：及旺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕亮，男，系该公司员工。原告（反诉被告）陈爱新、李茹与被告（反诉原告）衡水天城房地产开发有限责任公司（以下简称“天城房地产公司”）因商品房销售合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因当事人争议较大，转为普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈爱新、李茹，被告（反诉原告）天城房地产公司委托诉讼代理人吕亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱新、李茹向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金26485元（自2013年7月1日计算至2017年12月31日），并且支付每日按买受人已交付房款万分之0.5的比率至符合交付条件并办理完成产权登记之日；二、判令被告赔偿原告应被告要求预交契税利息（以9641元为基数，自2013年11月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年12月31日），并支付至被告完成产权登记代办完房产证之日；三、判令被告在3个月内为原告代办房产证；四、判令被告为原告按合同要求将宽带入户管贯通可用或赔付原告修理入户管的相关费用1200元，并赔偿因宽带入户管不通导致原告无法使用网络造成的损失720元；五、判令被告向原告支付逾期办证违约金6490元（以原告实际支付房款322016元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年12月31日），并支付至房屋产权证书办理完毕之日；六、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告和被告签订购买其开发的公元大道（现名幸福里）第2幢1单元502室房《商品房买卖合同》，双方在合同中约定了交房日期为2011年12月30日及出卖人逾期交房违约责任、因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。为此，原告按照合同约定先后支付了购房款，但被告仍未按时将符合条件和合同要求的商品房交付给原告，只是按照合同要求按日向买受人支付了逾期时间为2011年12月31日至2013年6月30日之间的已交房款万分之0.5的违约金，被告曾通知原告办理交房手续，原告按合同规定时限内到达，但是商品房并没有达到合同中约定的验收标准，出示证明文件不全，房屋内部分设施损坏，包括门窗、宽带入户设施不通等，截止到2018年1月15日，被告仍未将符合条件和合同要求的商品房及办理的产权登记证交付给原告，被告属于违约，被告应按照商品房买卖合同中的违约条款承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求依法判如所请。被告天城房地产公司辩称，一、本案原告李茹并非本案适格主体，不能作为原告参加本案诉讼；二、相关逾期交房违约金，被告已于2013年7月29日向原告支付完毕；三、涉案房屋的契税已交至相关产权登记部门，产权证书尚未办理完毕，故契税利息不应由被告承担；四、办理产权登记所需要的材料已提交至产权登记部门；五、涉案房屋已于2013年7月30日向原告交付验收，不存在宽带不通的问题，原告称宽带入户管不通的事实是否存在没有证据证明，如确实存在该情况，也发生在交房之后，不能明确造成的原因系被告造成，另交房距今已达五年之久，严重超出合理的保修期，不应由被告承担；六、原告追加的逾期办证违约金的问题，严重超出诉讼时效，并且产权证书不能办理原因，也非被告导致，故不应承担。反诉原告天城房地产公司向本院提出如下反诉请求：一、判令二反诉被告在10日内将公元大道2幢1单元502室房屋恢复原状；二、本案诉讼费用由二反诉被告承担。事实与理由：2011年9月19日，反诉被告从反诉原告处购买公元大道2幢1单元502室房产，2013年6月反诉原告将房屋交付于反诉被告使用。房屋交付后，反诉被告在使用过程中私自对消防平台和窗户进行了改建，致使反诉原告后续的消防验收工作无法完成，进而导致房屋产权证无法办理。反诉原告为此在小区贴发公告，甚至上门要求整改，被其无理拒绝。反诉被告私自改建的行为影响了整个小区的消防验收，为尽快办理房屋产权证书，反诉原告特提起反诉，请求判令反诉被告在10日内拆除改建的阳台、窗户设施，恢复原状，请予批准。反诉被告陈爱新、李茹辩称，一、反诉原告要求反诉被告将公元大道2幢1单元502室房屋恢复原状的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求；二、反诉的诉讼费用由反诉原告自行承担。事实与理由：一、反诉被告并没有私自改建消防平台，也就更不可能因此致使反诉原告后续消防验收工作无法完成，且合同中并没有关于消防平台、窗户改建的约定和条款，因此该反诉与本诉没有关联性，不应予以受理；二、反诉原告称2013年6月反诉原告将房屋交付于反诉被告使用与事实不符，反诉原告出卖的房屋并未达到合格交付的条件，反诉原告应该在2011年12月30日前使小区的各项消防设施合格，却在2017年之后又加装消防安全门，并加宽小区内部消防安全通道，这说明消防验收工作无法完成，都是由反诉原告自行造成，与反诉被告无任何关系。涉案小区消防验收部门应当是公安局消防支队，其他部门均无权对消防验收做出任何意见和权威性评价；三、房屋产权证无法办理，主要原因是未取得规划核实认可和质量监督报告，这些都是反诉原告自身的原因，与反诉被告无关；四、反诉原告称在小区贴公告，上门要求整改，与事实不符，反诉被告没有看到公告，也没有见到反诉原告的任何工作人员，也未接到任何要求整改的电话，所谓无理拒绝无从谈起；五、反诉原告称反诉被告私自改建的行为，影响了整个小区的消防验收，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于衡水市桃城区前进街西侧、和平路北侧公元大道（现名幸福里）第2幢1单元502室。2011年9月19日，原告（反诉被告）陈爱新与被告（反诉原告）天城房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告陈爱新作为买受人，购买被告天城房地产公司开发案涉房屋，房屋总价款为322016元，被告天城房地产公司应当在2011年12月30日前将具备约定条件（经验收合格的标准为施工、监理、设计建设单位出具的验收合格意见书），并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但同时对据实延期的情形亦作出约定。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十四条对基础设施、公共配套建筑使用条件作出约定，其中包括应当预留电话线、有线、网线，买受人办理开通手续后即可使用；合同第十五条对于产权登记作出约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同第十八条对买受人的房屋合理使用作出约定，案涉房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件四《补充协议》第五条约定，所有按揭贷款客户的房产证均由出卖人代办，买受人需在出卖人指定的时间内提供办理房产证所需资料及相关费用。2011年12月9日，原告陈爱新作为借款人、抵押人与案外人中国银行股份有限公司衡水车站支行签订《住房公积金借款合同》一份，合同约定原告陈爱新向中国银行股份有限公司衡水车站支行借款198000元，用于购买被告天城房地产公司出售的案涉房屋。被告天城房地产公司向原告陈爱新出具的《幸福里入住通知书》显示包括案涉房屋在内的幸福里小区于2013年7月20日正式开始陆续按楼栋交房，通知原告陈爱新于2013年7月20日到幸福里销售中心办理收房手续，同时需要交纳契税9641元。2013年7月29日，被告天城房地产公司向原告陈爱新支付逾期交房违约金9129元。同日，原告陈爱新向被告天城房地产公司交纳契税9641元。2013年7月30日，原告陈爱新与被告天城房地产公司办理案涉房屋的交接事宜。原告陈爱新在收房后，将案涉房屋进行了装修，包括将客厅阳台加装了部分玻璃窗，将南侧卧室窗户进行了改建。原告陈爱新在案涉房屋装修入住后，发现光纤入户管不通，导致无法安装宽带。另查明，原告陈爱新与李茹于2017年1月23日办理结婚登记。本院认为：原告陈爱新与被告天城房地产公司于2011年9月19日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，合同对被告所出售房屋的基本情况、价款、交付期限以及买卖双方各自权利义务均作出明确约定，载有原告陈爱新签字及被告天城房地产公司印章，系当事人真实意思表示，该合同依法成立，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，故属有效合同，原告陈爱新与被告天城房地产公司之间就案涉房屋形成房屋买卖合同关系。被告天城房地产公司以原告李茹并非合同当事人，亦非案涉房屋的共有人为由提出抗辩，认为原告李茹无权依据原告陈爱新与被告天城房地产公司签订的《商品房买卖合同》主张权利。根据原告陈爱新与被告天城房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的买受人为原告陈爱新，而非原告李茹，且在原告陈爱新向被告天城房地产公司购买案涉房屋时，二原告之间尚未办理结婚登记，故根据合同相对性，原告李茹无权依据《商品房买卖合同》主张权利，对于原告李茹要求被告天城房地产公司支付逾期交房违约金、契税利息、逾期办理产权证书违约金、维修宽带或给付维修费用，并赔偿损失等诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告陈爱新与被告天城房地产公司在签订《商品房买卖合同》后，买卖双方当事人均应当依照合同约定履行各自的义务。合同约定被告天城公司应于2011年12月30日前将案涉房屋交付原告陈爱新，被告天城房地产公司通知原告办理收房手续的时间为2013年7月20日，构成逾期交房，但被告天城房地产公司已于2013年7月29日依约向原告陈爱新给付逾期交房违约金9129元，且原告陈爱新已于2013年7月30日与被告天城房地产公司办理案涉房屋交接手续，故对于原告陈爱新要求被告天城房地产公司给付自2013年7月1日至办理完成产权登记之日期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告陈爱新主张被告天城房地产公司应向其支付契税利息，因双方在合同补充协议中明确约定所有按揭贷款客户的房产证均由出卖人代办，买受人需在出卖人指定的时间内提供办理房产证所需资料及相关费用，被告天城房地产公司于2013年7月29日向原告陈爱新代收契税9641元，该部分费用属于办理产权证书时需向相关部门缴纳的款项，被告天城房地产公司的代收行为未违反合同约定，故对于原告陈爱新要求被告天城房地产公司支付预交契税利息的诉讼请求，本院不予支持。《商品房买卖合同》中明确约定被告天城房地产公司应在案涉房屋交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，现案涉房屋已交付原告陈爱新，截止至法庭辩论终结前，被告天城房地产公司仍未依约向原告陈爱新办理产权证书，故对于原告陈爱新要求被告天城房地产公司于三个月内办理案涉房屋产权证书的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》中明确约定如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按买受人已付房价款0.1%向买受人支付违约金。被告天城房地产公司未能在案涉房屋交付之日起90个工作日内提供相关资料给产权登记机关备案，已经构成违约，原告陈爱新有权要求被告天城房地产公司依约支付违约金。现被告天城房地产公司以原告的该项诉请已超过诉讼时效为由提出抗辩，虽然原告可以在案涉房屋交付使用后90个工作日之后向被告天城房地产公司主张违约责任，但涉案合同并没有约定被告天城房地产公司违约后原告陈爱新请求支付违约金的时间，且被告天城房地产公司违约行为一直持续，原告陈爱新的权利一直处于受侵害状态，故原告陈爱新提起逾期办证违约金的诉请，没有超过诉讼时效。原告陈爱新主张合同约定的逾期办证违约金过低，请求调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，但未提供证据证明违约金过分低于造成的损失，故本案违约金应当按照合同约定标准计算，即被告天城房地产公司应依约向原告陈爱新支付逾期办证违约金322.02元（322016元×0.1%≈322.02元[保留小数点后两位，四舍五入计算]）。《商品房买卖合同》中明确约定被告天城房地产公司向原告陈爱新交付的房屋应当预留网线，买受人办理开通手续后即可使用，现原告陈爱新在办理宽带时发现光纤入户管不通，故被告天城房地产公司应当履行维修义务，对于原告陈爱新要求被告天城房地产公司将光纤入户管贯通可用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告陈爱新同时主张如被告天城房地产公司未能予以维修，则要求被告支付维修费用1200元，该项费用尚未实际发生，且原告陈爱新未提供证据证明因维修光纤入户管所需要的费用金额为1200元，故对于原告陈爱新要求被告天城房地产公司支付维修费用1200元的诉讼请求，证据不足，不予支持。原告陈爱新要求被告天城房地产公司赔偿因光纤入户管不通造成的损失720元，但未提供任何证据，故对于原告陈爱新的该项诉讼请求，不予支持。反诉原告天城房地产公司要求反诉被告陈爱新、李茹将案涉房屋恢复原状，虽然反诉被告陈爱新、李茹将案涉房屋部分设施进行了改建，但反诉原告天城房地产公司未提供证据证明反诉被告的行为构成对案涉房屋建筑主体结构、承重结构的改变，亦未提供证据证明反诉被告的改建行为足以构成对消防验收的影响，故对于反诉原告天城房地产公司的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告衡水天城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内协助原告陈爱新办理公元大道（现名幸福里）第2幢1单元502室房屋产权证书。二、被告衡水天城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告陈爱新逾期办理房屋产权证书违约金322.02元。三、被告衡水天城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五内将公元大道（现名幸福里）第2幢1单元502室房屋光纤（宽带）入户管贯通可用。四、驳回原告陈爱新的其他诉讼请求。五、驳回原告李茹的诉讼请求。六、驳回反诉原告衡水天城房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费710元，由原告陈爱新、李茹承担500元，被告衡水天城房地产开发有限责任公司承担210元；反诉案件受理费40元，由反诉原告衡水天城房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  辛阳阳审 判 员  纪笑婷人民陪审员  张青帅二〇一八年十二月三日书 记 员  朱晓音