广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19530号原告（反诉被告）：何润，男，1966年3月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：肖辉，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄钻好，女，1973年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：史雪松，广东润证律师事务所律师。原告何润与被告黄钻好租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将其反诉与本诉合并审理，后本案于同年11月5日公开开庭进行了审理，原告何润及其委托诉讼代理人肖辉、被告黄钻好及其委托诉讼代理人史雪松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何润向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年6月1日至2018年4月30日拖欠的租金（每月拖欠6000元）66000元，并按每延期支付一日以拖欠的租金金额的2‰支付至被告实际支付日止的滞纳金（暂计至2018年9月13日止为41124元）；2.被告向原告支付拖欠的2018年5月份租金66000元并按每延期支付一日以拖欠的租金金额的2‰支付至被告实际支付日止的滞纳金（暂计至2018年9月13日止为17169元）；3.被告向原告支付拖欠的2018年5月份电费11812元，并按每延期支付一日以拖欠的租金金额的2‰支付至被告实际支付日止的滞纳金（暂计至2018年9月13日止为2456.9元）；4.被告向原告支付厂房垃圾清理及修补期间的租金66000元；5.被告向原告支付厂房垃圾清理费、修补费用51050元；6.被告缴纳的租金保证金99000元由原告没收；7.被告清除位于案涉租赁物外墙过道中的设施，恢复原状；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月15日，原告授权其儿子何金坤与被告黄钻好签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落在南海区××镇新田工业区的厂房出租给被告使用，租赁面积约6000平方米，承租方同意按现状承租，租赁期限自2014年6月1日至2018年5月31日，每月租金60000元，租金每月5日前支付，租金每三年提高10%，2017年6月1日开始每月租金66000元，承租方支付租赁保证金99000元，租赁期间厂房损失或发生故障由被告维修，租赁期满后该厂房归还时应当符合正常使用状态，承租方应及时支付租金及其他费用，如拖欠满15天后且发生民事诉讼时，则超期每日按未付租金的10%加收滞纳金。原告按约将厂房交给被告使用，但至2017年6月，被告仍只按60000元的标准交租金，没有按约定交66000元，原告多次要求被告按合同约定足额交纳租金，但被告一直我行我素。至2018年5月的租金被告一分未交。合同到期后，被告未对厂房内的垃圾未进行清理即搬走，而且厂房被被告搞到到处破损，被告也没有进行过维修，导致原告在被告搬走后无法及时将厂房出租，不得不自己找人花了一个多月的时间对厂房内被告留下的垃圾、废弃物进行清理，对损坏的地方进行修补。原告认为被告拖欠租金，在租赁期间未履行厂房维护的义务，且在合同到期后未及时清理废弃物，给原告造成重大损失，故起诉，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告黄钻好辩称，涉案厂房无建设用地审批手续，厂房本身无规划报建验收备案，无确权登记，特别是未取得建设工程规划许可证，故涉案合同为无效合同。对原告所提各项诉讼请求：1.双方合同最后备注约定“承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%”为被告亲笔书写，双方当时约定每三年递减10%，故原告还应退还2017年6月至2018年4月期间多收的租金予被告，且被告于2018年5月应交的租金额为54000元；2.对原告主张被告尚欠2018年5月电费11812元无异议；3.涉案厂房内相关固定资产均为被告投入巨资设立，合同无效后，原告应当给予赔偿，更何况原告已擅自全部破坏拆除，也无法返还给被告，故原告应按被告的实际损失给予赔偿。再者，双方合同没有约定离场后被告需要负责垃圾清理，原告作为厂房的权利人，理应自行负责垃圾清理，更何况被告没有留下任何垃圾，所有遗留物均为有价值的固定资产。另根据双方租赁合同第六条第2点约定，厂房归还时固定装修不可拆除，而且要原告进行检查，合同第七条第6点及第7点均约定，遗留剩下的机械等物品归原告所有，那么即便在合同有效的情况下，原告所谓的拆除费用也无权要求被告承担，更何况合同无效，原告提出的清理垃圾修补的金额亦无有效证据支持，其中涉及到修补也应由原告自行承担，没有合同及法律依据支持由被告承担。4.因租赁合同无效，保证金的条款也无效，原告理应全额返还保证金，但可扣除2018年5月租金54000元及电费。5.因合同无效，相应的违约责任也全部无效，原告诉求中所有涉及的滞纳金均无依据，而且每日千分之二的标准已超出法定上限。被告黄钻好向本院提出反诉请求：1.判决原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；2.原告退还被告租赁保证金余额33188元；3.原告赔偿被告装修、设备损失10万元；4.原告退还多收租金66000元（自2017年6月1日至2018年4月30日每月多收6000元）；5.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2014年3月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于南海区××镇新田工业区厂房出租给被告使用，租期自2014年6月1日至2018年5月31日，被告并需向原告缴纳99000元按金，每月租金为60000元。因厂房需要出巨资进行完善，再加上市场不景气，被告提出租金每三年调整降低10%，原告虽不太情愿，但还是勉强同意，被告立即亲笔手写在合同最后注明调整降低10%的内容，合同并约定了商铺面积及租金缴纳方式等条款。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金，并根据生产需要花巨资进行了厂房建筑附属设施完善以及内部设备设施的安装，铺设安装了6米通道星瓦、50米水帘、喷油房、uv机房、中央吸尘设备，并出资设置了6米通道及8米通道彩瓦，因原告与前手租户发生纠纷，前手租户将厂房分隔大门拆走，被告只得又出资进行重新安装。被告正式开始使用厂房后，按约定缴纳租金，但不久后因厂房建筑屋顶本身破损，每年一到下雨就严重漏水，厂内一片**，给被告的货物造成严重损坏，并且严重影响生产导致停产，被告无数次找原告要求处理修缮，但原告一直不予处理。该情况延续多年，年年下雨年年泡，被告苦不堪言。至2017年6月三年到期，反诉原告向反诉被告提出按合同递减10%，但原告竟然违约不同意，表示最后手写内容是被告自己写的，其当时是被迫接受的，被告据理力争，后原告称现在资金紧张，另外被告减租会影响其他租户也要求减租，就让被告先继续按60000元缴纳，多交的部分等退租的最后几个月再一次性结算抵扣，如果被告不同意就走人，其没收保证金。鉴于另外搬厂费用巨大，且保证金金额较大，被告无奈只得按60000元暂时继续交租，原告继续按60000元收租，但对于厂房漏水问题还是不给予解决。至2018年，原告为隔壁租户重新修缮了屋顶（原告厂房为一分为二出租，隔壁厂房面积较大租金收入更丰厚），但对被告承租的厂房漏水问题仍不予理会，表示不想继续租给被告。更为严重的是，被告偶然听说原告租用的土地竟然是农用地，没有建设用地手续，土地没有土地证，厂房没有房产证，没有报建手续。被告因此立即要求原告提供相关土地、房产证照，但原告无法提供。鉴于上述种种情况，被告实在无法继续使用，就提出合同无效问题，并要求与原告协商处理以多收的租金抵扣被告装修建设等投入损失，但原告不但拒绝赔偿，竟然将每三年10%递减约定反口说成递增，并要求要没收全部保证金。被告于2018年5月31日搬离厂房后，在双方尚未就赔偿问题达成一致的情况下，原告擅自拆除了被告安装的喷油房、uv机房、中央吸尘设备等设施，反过来还要求被告支付拆除费用。另根据原告出示的《土地使用权承包合同》显示，该土地是原告向新田村承包的农用地后建设厂房，该合同第五条约定土地必须经报批准方可建设，并按批准的基建标准进行施工。综上，原告出租的物业属于农用地无建设报批，厂房未报建且无房产证，双方租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》及其他法律规定，属于违法建筑，涉案的租赁合同当然无效。另原告向新田村租赁土地期限为25年11个月，超过法定最高期限，也属无效，其土地租赁合同无效，后续的厂房租赁合同也属无效。综上，原、被告签订的厂房租赁合同无效，反诉被告理应退还保证金33188元（扣除2018年5月使用费54000元及电费后余额），按照双方合同约定，三年期满后使用费递减10%，被告每月多收6000元理应退还，原告明知农用地及违法建筑仍出租给被告，合同无效的过错完全在于原告，对于被告因无效合同造成的装修损失，原告理应给予赔偿（被告装修及设施设备花费近百万元，考虑到折旧、诉讼费等因素，只要求原告赔偿其中一部分）。请求依法支持被告的反诉请求。针对被告黄钻好的反诉，原告辩称，原、被告之间签订的厂房租赁合同是双方真实意思表示，厂房从原告租赁土地之后新建，原告具有出租权。被告要求退还租赁保证金余额33180元，是对合同条款的曲解，合同最后的补充部分“承租期内每三年为调整期，即每三年调整10%”的意思是每三年租金涨10%，这也符合租赁合同租金调整的惯例，如被告所说是调低10%，被告在交纳租金时肯定不会交60000元，而是交54000元，因为租金是由被告每月主动转入原告指定账号。被告要求原告赔偿装修设备损失10万元没有任何依据，被告在退出涉案租赁场地后，自己留下废弃物不进行清理，没有和原告办理任何交接手续，根据租赁合同第六条第1点及第七条第6、7点约定，视为被告自动放弃对废弃物的所有权，原告有权自行清理，如果原告不进行清理，无法进行再次出租。被告要求返还66000元多收的租金没有任何依据。对被告在反诉状中提出的事实与理由部分，原告不予认可。根据合同约定，涉讼租赁物的维修责任是由被告承担，至于其根据生产购买的设施是由于国家环保政策所要求，是其自身生产应支出的营业成本，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告的申请准许证人冯某1、罗某前出庭作证，并组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的收据，微信转账、银行转账记录截图及原告申请出庭作证的证人冯某2、罗某前的证言，因其中的书证均有原件予以核对，而证人冯某2、罗某前的证言内容亦与本案相关，被告虽对其真实性有异议但未能提供反驳证据，故本院对其真实性予以确认。2.对被告提供的照片，因其本身未能显示拍摄时间及地点，原告对此亦不予认可，故本院对其真实性不予确认。3.对原告提供的土地使用权承包合同及被告提供的源飞环保设备合同书、收据、转账交易凭证，因均有原件核对，双方虽各对真实性提出异议但均未提供反驳证据，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2004年2月1日，原告与案外人佛山市南海区××镇新田第六村民小组签订《土地使用权承包合同》，约定：原告向该村民小组租赁位于半涌太平渠边的13亩土地用作开办厂房用地，期限为25年11个月，从2004年2月1日起至2029年12月31日止。2014年3月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落在南海区××镇新田工业区的厂房（以下简称“涉讼租赁物”）租赁给乙方使用，租赁建筑面积约为6000平方米，租期为4年，从2014年6月1日起至2018年5月31日止；月租金为60000元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；乙方应向甲方支付厂房租赁保证金99000元；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，若该厂房及其附属物品损坏或发生故障的，乙方应负责维修，若乙方拒绝维修，甲方可代为维修，但相关费用均由乙方支付；乙方在退租时厂房内的一切设施不能拆除带走；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，固定装修不可拆除，甲方检查后乙方方可离厂，否则甲方可扣除乙方保证金做赔偿之用；厂房租赁期间，乙方应及时支付租金及其应支付的一切费用，如拖欠满15天后，且发生民事诉讼时，则超期每日按未付租金的10%加收滞纳金，甲方有权终止租赁协议，不退还乙方保证金，并限乙方5天内清场出厂，如超过5天即第6天，乙方剩下的机械等物品归甲方所有，并追回乙方经营期间所欠的租金及其他费用；厂房租赁期满后，乙方应如期搬迁，如超过5天，即第6天乙方剩下的机械等物品归甲方所有，超期按双倍租金计，收取超期的违约金，并赔偿由此造成的甲方的一切损失；承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%。2017年6月1日至2018年4月30日期间，被告每月支付租金60000元予原告，后拖欠2018年5月的租金未付即搬离涉讼租赁物。据原告提供并经被告确认其真实性的涉讼租赁物现场照片显示，被告搬离后涉讼租赁物内仍遗漏有垃圾杂物未予清理。2018年9月19日，原告向法院提起诉讼。诉讼中，被告确认尚欠原告2018年5月电费11812元未付；原、被告双方均确认若经法院审理查明原告不能没收被告的保证金99000元，则保证金可以抵扣被告应付的费用。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告出租的涉讼租赁物应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，现原告未能提交涉讼租赁物已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证的相关材料，故其与被告签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被告反诉请求确认该合同无效的主张符合法律规定，本院予以支持。虽然《厂房租赁合同》无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应支付使用期间的使用费予原告。现原告主张参照《厂房租赁合同》的约定，从2017年6月1日起至2018年5月31日止被告应按每月66000元的标准支付使用费，而被告辩称在上述期间应按每月54000元的标准支付。对此，因双方在《厂房租赁合同》中对使用费标准的约定为“承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%”，该约定并未明确使用费是每三年增加10%还是减少10%，而双方在2017年6月1日至2018年4月30日长达11个月的时间里实际均是按照每月60000元的标准交收使用费，各自亦均未能举证证实在上述期间向对方提出过异议，故本院认定双方在实际交收使用费的过程中已对原约定予以变更，在2017年6月1日至2018年5月31日期间的使用费标准为每月60000元。据此，本院确认被告尚应支付2018年5月的使用费60000元予原告，对原告该项诉讼请求超出部分及其主张被告支付2017年6月1日至2018年4月30日期间的使用费66000元，以及被告主张原告退还多付的使用费66000元的反诉请求本院均不予支持。另被告对尚欠原告2018年5月的电费11812元的事实并无异议，故本院对原告主张被告支付该电费的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付厂房垃圾清理费、修补费51050元及清理、修补期间的租金66000元的诉讼请求，因《厂房租赁合同》无效，被告应将涉讼租赁物返还原告，而根据诚实信用及合同约定，被告返还的涉讼租赁物应符合正常使用状态。现从原告提供的照片可见，被告在搬离涉讼租赁物后现场仍遗留有垃圾杂物，原告主张被告支付该部分清理费用合理合法。但因根据原告申请出庭作证的证人罗某前的证言并结合原、被告双方的陈述可知，原告在被告撤场后不仅对现场垃圾进行清理，还对涉讼租赁物内的固定设施予以拆除及将涉讼租赁物进行重新修葺，而根据经济、合理利用原则并参照双方在《厂房租赁合同》中约定“该厂房归还时，固定装修不可拆除”的内容可知，被告在返还涉讼租赁物时并不负有对其在使用期间因装饰装修而形成的附合物进行拆除的义务，原告现亦未能举证证实被告在使用期间有给涉讼租赁物造成正常损耗以外的其他破坏，故该拆除固定设施及重新修葺涉讼租赁物的费用属于原告自主决定为重新使用涉讼租赁物而支出的成本，应由其自行承担，被告应承担的清理费用仅限于为清理其撤场时遗留的垃圾杂物而需支出的款项。为此，根据本案的实际情况并结合原告提供的相关清理费用单据，本院酌情认定被告应支付予原告的清理费用为10000元，对原告超出该核定额的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告支付清理、修补期间的租金66000元的诉讼请求依据不足，本院亦不予支持。对原告主张没收租赁保证金99000元的诉讼请求，因《厂房租赁合同》无效，当事人因此取得的财产应当予以返还，原告要求没收被告已交纳的租赁保证金99000元的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。因双方同意若经法院审理查明原告不能没收被告的租赁保证金99000元，则被告向原告所交纳的保证金可以抵扣被告尚应支付的费用，而现经核算认定，被告尚应支付2018年5月的使用费60000元、电费11812元及垃圾清理费10000元予原告，故以保证金相抵扣后，原告尚应返还保证金余额17188元予被告，对被告超出该核定额的反诉请求本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期支付使用费及电费的滞纳金的诉讼请求。因《厂房租赁合同》无效，原告应返还保证金99000元予被告，则对于被告逾期未付的使用费及电费，原告实际并不存在占用资金损失，故本院对原告该部分诉讼请求不予支持。对于原告主张被告清除位于涉讼租赁物外墙过道中的设施，恢复原状的诉讼请求，因被告否认该部分设施由其设置，而原告对此亦未能举证证实，故本院对原告该项诉讼请求亦不予支持。对于被告主张原告赔偿装修、设备损失10万元的反诉请求，因被告在使用涉讼租赁物期间投入资金进行装修及购买设备系其应当承担的经营成本，且参照其与原告签订的《厂房租赁合同》可知，双方原约定在使用期限届满后被告不能拆除固定装修，现双方约定的使用期限已经届满，被告可预期的装修物价值都已经在其使用期间分摊完毕，其要求被告赔偿装修损失没有依据；同时被告未能举证证实在使用租赁物期间原告给其造成设备损失，且其确认于2018年5月31日已撤场，亦未能举证在撤场后还存在设备损失，故本院对被告该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认何润与黄钻好于2014年3月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、何润应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金余额17188元予黄钻好；三、驳回何润其他诉讼请求；四、驳回黄钻好其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7609.18元，减半收取计3804.59元（何润已预交），由何润负担。反诉受理费2141.88元（黄钻好已预交），由黄钻好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一八年十二月十四日书记员  钟 丹