上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初17386号原告(反诉被告)：陈玉堂，男，1976年10月29日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：朱淼，女，1978年8月5日出生，汉族，住江苏省高邮市。上列二原告的共同委托诉讼代理人：刘玮华，上海市中信正义律师事务所律师。被告(反诉原告)：张通海，男，1982年1月10日出生，汉族，住上海市。被告(反诉被告)：张民伟，男，1953年8月31日出生，汉族，住上海市。上列二被告的共同委托诉讼代理人：李霁洲，上海市亚太长城律师事务所律师。原告陈玉堂、朱淼与被告张通海、张民伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告张通海、张民伟对原告陈玉堂、朱淼房屋买卖合同纠纷提起反诉。本院依法适用简易程序，合并开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人杨文斌(后撤销委托)、刘玮华，被告张通海及两被告的共同委托代理人李霁洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉堂、朱淼向本院提出诉讼请求：解除原、被告就上海市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还购房款400万元，并按合同约定支付违约金152万元。事实和理由：原告为购买住宅，于2018年5月20日与被告签订《房屋买卖合同》，约定购买系争房屋。合同明确约定房屋用途为住宅，被告和中介也多次向原告确认房屋用途为住宅。2018年6月5日，双方进行了网签，原告按约支付400万元首付房款给被告。但原告申请贷款时，银行却告知系争房屋用途为“办公”，无法贷款。原告到交易中心和公安局询问，得到的答复均为房屋用途系“办公”。原告认为，被告无法按合同约定出售给原告性质为住宅的房屋，构成违约，应承担违约责任。被告张通海、张民伟辩称，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是在经过充分沟通，由原告查看了房屋产权信息之后签署的，是双方的真实意思表示。在网签合同中，已经明确约定了系争房屋的性质为公寓。不同意原告的诉讼请求。被告(反诉原告)张通海、张民伟向本院提出反诉请求：1、两原告继续履行《上海市房地产买卖合同》并支付被告剩余房款360万元；2、两原告支付被告违约金，从2018年7月1日起算至实际支付剩余房款之日止，按每日1,800元计算。事实和理由：原、被告就系争房屋签订买卖合同后，原告仅支付了400万元房款，就以房屋类型为由不再支付剩余款项。被告多次交涉无果，故反诉。原告(反诉被告)陈玉堂、朱淼对反诉辩称，原告要求购买的是住宅，但经交易中心确认，系争房屋的性质不是住宅，而是办公。被告提供的房屋不符合约定，应承担质量瑕疵担保责任，构成根本性违约。被告无权要求原告继续履行合同，不同意被告反诉请求。经审理查明，系争房屋所在的上海市长春路XXX号街坊虹叶花苑，在1995年作为商品住宅项目获得可行性研究报告批复，建设用地许可证记载批准用途为“住宅综合楼”，预售许可证记载规划用途为“住宅”，建筑工程项目表中记载建筑物名称为“1#住宅、2#住宅、1#2#地下室”，但备注“1#楼1-4层、2#楼第1层改为公寓式办公”。在上海市自来水市北有限公司(以下简称自来水市北公司)于2000年获得的长春路XXX号XXX号XXX-XXX室房屋产证中，记载土地状况用途为“住宅”，附记中包括系争房屋在内的房屋类型均为“新工房1”。2003年，自来水市北公司申请房地产变更登记，将长春路XXX号XXX号XXX-XXX室的房屋用途变更为“办公”。张通海、张民伟于2009年购买取得系争房屋产权，当时房屋类型登记为“办公楼”，但实际由张通海、张民伟用于居住。2016年，张通海、张民伟向交易中心申请变更登记系争房屋的房屋类型，并出具承诺书承诺今后不再修改用途。当前，系争房屋的房产证和不动产登记簿均记载房屋类型为“公寓”，但备注记载“归并，公寓式办公”；土地信息中的土地用途记载为“综合”，使用期限的记载则为空白。2018年5月20日，陈玉堂与张通海、张民伟签订《房屋买卖合同》，约定陈玉堂向张通海、张民伟购买系争房屋，房屋类型勾选为“住宅”，房价款760万元；合同第12条约定任何一方未按合同约定履行，逾期超过二十日的，另一方有权解除合同，违约方需按总房价款的20%支付违约金。陈玉堂当日已看过不动产登记簿信息并签字确认。2018年6月5日，陈玉堂、朱淼与张通海、张民伟就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定房屋类型为“公寓”；总房价款760万元，其中定金转房款30万元、缔约当日支付370万元、2018年6月30日前支付132万元(含尾款10万元由中介保管)、银行贷款228万元；贷款审核通过后于2018年8月10日前办理交易过户手续，卖方收到银行贷款7日内交付房屋，交割尾款；合同第九条约定，买方未按期付款的，自应付款期限的次日按日万分之五起算违约金；合同第十条约定，卖方未按期交接房屋的，逾期7日则买方有权解除合同，卖方承担总房价款20%的赔偿责任。合同签订后，陈玉堂、朱淼已按约支付了400万元房款。后因房屋性质发生争议，双方交易未继续进行。张民伟于2018年7月将户籍迁入了系争房屋。上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、不动产登记簿、付款凭证、被告购买房屋的合同、变更登记申请，被告提供的房产证、房地产登记簿、户口本，法院调取的房地产登记信息，以及双方陈述等证据为证。本院认为，系争房屋的类型登记为“公寓”，按房地产市场的通常理解及交易惯例，一般人均会认知为属于住宅；而备注中记载“公寓式办公”，对该房屋用途性质究竟会产生何种影响，则难以定论，非一般人所能认知。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》明确约定原告购买的是住宅。当时原告已查阅过房地产登记簿，并未对房屋的住宅性质提出异议，即从一般人的认知出发而认为登记用途为“公寓”的房屋即为住宅。同样，被告虽在买入系争房屋时确知房屋当时的用途为办公，但此后已通过变更登记将房屋性质转为“公寓”，且实际也将房屋用作居住，并能够迁入户籍，从一般人的认知出发，也有理由认为该房屋即为住宅。原告称被告是明知房屋为办公用房而故意隐瞒，对原告进行欺诈，本院认为依据不足，对此不予采信。交易双方均秉持着系争房屋为正常住宅的认知而签订了《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，然从交易过程中产生的障碍，以及本案中进一步调取证据的情况看，系争房屋自规划时起即多次变更用途，在土地用途和期限上也存在不确定性，登记用途的“公寓”和登记备注中的“公寓式办公”在解释上缺乏明确性，显然与正常住宅有所区别。故双方在签订合同时显然存在认知不足。如前所述，该认知不足对一般人而言情有可原，难以归责于任何一方。现系争房屋状况与原告缔约的初衷不能完全相符，其要求解除合同，存在合理性，本院予以认可。被告不应强求对方继续履约，已收取的房款应予返还。但合同解除的根源在于双方缔约时的认知不足，而双方对此均并无过错，故均不得向对方主张违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈玉堂、朱淼与被告张通海、张民伟就上海市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》；二、被告张通海、张民伟于本判决生效之日起10日内返还原告陈玉堂、朱淼购房款400万元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费43,800元，减半收取21,900元，由原、被告各半负担。反诉受理费17,800元(已减半收取)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一八年十二月十四日书记员  吴静文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。