湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初10106号原告（反诉被告）:龙某某，男，汉族，1976年4月24日出生，住湖南省衡阳县，被告:长沙蓝光和骏置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道机关大院内**综合楼。法定代表人：蔡辰，总经理。委托代理人：谭奥凌，女，汉族，1992年8月8日出生，住湖南省韶山市告公司员工。被告被告（反诉原告）：长沙洛璐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道南二环一段**阳光壹佰新城2-20（E2）栋**。法定代表人：赵静，经理。委托代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师。委托代理人：徐晚丰，泰和泰律师事务所律师。原告（反诉被告）龙某某诉被告长沙蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）、被告（反诉原告）长沙洛璐商业管理有限公司（以下简称长沙洛璐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任审理，由书记员史莉担任本庭记录。本案审理过程中，本院依法追加长沙洛璐商业管理有限公司作为被告参加诉讼，长沙洛璐商业管理有限公司向龙某某提出反诉，本院依法受理后合并审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序，由本院审判员徐琼担任审判长，与人民陪审员刘金阁、人民陪审员周新龙组成合议庭进行审理，由书记员史莉担任本庭记录。第二次庭审时，原告（反诉被告）龙某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对本诉部分按撤诉处理，对长沙洛璐商业管理有限公司向龙某某提出的反诉部分进行缺席审理，本案现已审理终结。原告龙某某向本院提出以下诉讼请求：1、赔偿合同内租赁物的装修和广告费156200元；2、退还2017年7月已经缴纳租金3870.75元，退还租赁保证金8000元；3、补偿2017年7月份4人工资16000元以及各项物业费用（以物业公司出账为准）；4、支付违约金24000元；5、诉讼费由被告支付。事实与理由：原告与被告蓝光和骏公司签订《商品房租赁合同》中的租赁物在正常营业期间出现严重质量问题，地面下陷，地面下陷严重渗水。本人2017年6月23日发现后立即报给了被告的物业公司，至今尚未妥善解决，且被告函告原告因欠付租金解除合同并要支付违约金，本人实在无奈才起诉。因原告龙某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对原告龙某某本诉部分按撤诉处理，并制作和送达了裁定书。反诉原告长沙洛璐商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除长沙蓝光和骏置业有限公司和龙某某之间关于蓝光COCO蜜城项目22#106、107、108三间商品房的《商品房租赁合同》，并判令反诉被告立即退还案涉租赁房屋，且办理退还该租赁房屋的相关手续；2、请求判令反诉被告立即支付租赁房屋的欠付租金暂计46449元，以及逾期违约金暂计4412.66元（以上欠付租金和违约金均暂计至2018年7月31日，应付租金实际计算至反诉被告实际退还租赁房屋之日止，逾期违约金实际计算至应付租金全部清偿完毕止）；3、判令反诉被告立即支付合同终止违约金合计24000元;4、判令反诉被告承担本案反诉费。事实与理由：2016年7月15日，反诉被告龙某某与长沙蓝光和骏置业有限公司（下称“蓝光和骏公司”）签订三份《商品房租赁合同》（以下合称“《租赁合同》”），约定由龙某某于2016年8月1日起至2020年7月31日期间承租蓝光coco蜜城项目22栋106、107、108号的商品房（下称“案涉房屋”）。在此以前，蓝光和骏公司已与反诉原告长沙洛璐商业管理有限公司（下称“长沙洛璐公司”）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由长沙洛璐公司作为买受人受让案涉房屋所有权。后于2016年12月8日，龙某某、蓝光和骏公司与长沙洛璐公司三方就案涉房屋的租赁事宜达成一致，并签订了《带租约销售协议》和《带租约销售协议补充协议》，约定由长沙洛璐公司自2016年12月8日起概括承受蓝光和骏公司在《租赁合同》中的全部出租人权利义务，并约定案涉房屋租赁事宜的任何法律纠纷，均由长沙洛璐公司与龙某某之间自行解决。现由于案涉房屋租金支付期限届满，龙某某欠付三间案涉房屋自2017年8月1日起至今的全部租金，并至今一直占据案涉房屋未退出，且拒绝出租人入内。按照三份《租赁合同》第12.2条的约定，承租人不按时支付租金的，每逾期一天应按每季度租金总额的1%向出租人支付违约金，逾期超过15日仍末足额支付租金和违约金的，出租人有权单方解除该租赁合同，同时有权要求承租人分别支付6000元、9000元、9000元的违约金，租赁保证金不予退还。据此，长沙洛璐公司应有权要求其按照租赁合同的约定支付租金、违约金、物业费等款项，并单方解除《租赁合同》，要求龙某某退出案涉房屋。原告（反诉被告）龙某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，庭前也未向本院提交书面答辩状，视为放弃当庭答辩的权利。反诉原告长沙洛璐公司为支持其诉讼请求，向本院提出如下证据：第一组证据：《长沙市商品房买卖合同》（106号房）、《长沙市商品房买卖合同》（107号房）、《长沙市商品房买卖合同》（108号房），拟证明长沙洛璐公司与蓝光和骏公司之间签订了《长沙市商品房买卖合同》（106号-108号房），从而购买了三间案涉房屋；第二组证据：《带租约销售协议》（106号房）、《带租约销售协议补充协议》（106号房）、《带租约销售协议》（107号房）、《带租约销售协议补充协议》（107号房）、《带租约销售协议》（108号房）、《带租约销售协议补充协议》（108号房），拟证明1.长沙洛璐公司与蓝光和骏公司、龙某某达成三方协议，确定自案涉房屋交付长沙洛璐公司之日起，长沙洛璐公司作为案涉房屋的买受人立即概括承受蓝光和骏公司在其与长沙洛璐公司之间《房屋租赁合同》（106号-108号房）中的权利义务；2.长沙洛璐公司与蓝光和骏公司、龙某某三方于2016年12月8日签署《带租约销售协议补充协议》（106号-108号房），确定案涉房屋已完成交付，并确定后续关于案涉房屋的租赁事宜的任何法律纠纷由长沙洛璐公司、龙某某之间自行解决。即：长沙洛璐公司已概括承受了龙某某与蓝光和骏公司之间《房屋租赁合同》的出租人的权利义务；以上两组证据共同证明：长沙洛璐公司、龙某某现为《房屋租赁合同》（106号-108号房）的合同主体双方，被告享受和履行《房屋租赁合同》中出租人的权利和义务，并享有本次诉讼的适格当事人的资格，原告应向被告履行其缴付租金等承租人义务；第三组证据：《商品房租赁合同》复印件（106号房）、《商品房租赁合同》复印件（107号房）、《商品房租赁合同》复印件（108号房），拟证明租赁合同中并未赋予龙某某主张合同解除违约金的权利，也未约定龙某某有权单方要求退还保证金。相反租赁合同约定承租人根本违约，导致出租人单方解除合同的，保证金不予退还。由此证明原告主张24000元违约金以及要求退还保证金无理由；第四组证据：租金催收函复印件，拟证明被告已发函要求原告及时支付所欠租金；第五组证据：补偿申请复印件、关于22栋龙潭餐馆整改事宜的客户诉求复印件、照片，拟证明原告拒绝被告进场维修房屋，并且将房屋上锁恶意闲置的事实。反诉被告龙某某未到庭，视为放弃举证和质证的权利。对反诉原告长沙洛璐公司的证据，本院作如下认定：第一组证据、第二组证据、第三组证据客观真实、合法有效，与本案有关联，本院予以采信；第四组证据虽未提供原件予以核实，但在龙某某撤诉的案件中作为证据提交，视为对该份证据的认同，本院对其三性予以认定；第五组证据与本案无关，本院不予采信。经审理查明：2016年6月13日，蓝光和骏公司（出卖人）与长沙洛璐公司（买受人）签订三份《长沙市商品房买卖合同》，由长沙洛璐公司购买蓝光和骏公司坐落于长沙市岳麓区福祥路72号蜜橙家园第22栋1单元1层106号、107号、108号房屋。2016年7月15日，蓝光和骏公司（出租方）和龙某某（承租方）签订《商品房租赁合同》，由龙某某承租案涉房屋106号、107号、108号房屋。合同第二条约定，租赁期限为48个月（即自2016年8月1日起至2020年7月31日止）。第三条约定租金支付方式，2016年8月1日至2017年7月31日，106号房租金为11232元、107号房租金为17550元、108号房租金为17667元；2017年8月1日至2018年7月31日，106号房租金金额为11232元、107号房租金金额为17550元、108号房租金金额为17667元；2018年8月1日至2019年7月31日，106号房租金金额为23587.2元、107号房租金金额为36855元、108号房租金金额为37100.76元；2019年8月1日至2020年7月31日，106号房租金金额为24768元、107号房租金金额为38700元、108号房租金金额为38958元。第四条约定，本合同签订后，龙某某于2016年7月15日向蓝光和骏公司支付106号房2000元、107号房3000元、108号房3000元作为本合同的租赁保证金。第十二条约定违约责任，龙某某不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天向蓝光和骏公司按每季度租金总额的1‰支付违约金。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为龙某某根本违约，蓝光和骏公司有权解除合同，要求龙某某无条件退场，同时龙某某应向蓝光和骏公司支付106号房6000元违约金、107号房9000元违约金、108号房9000违约金，且租赁保证金不予退还。2016年12月8日，蓝光和骏公司（出租人）、长沙洛璐公司、龙某某（承租人）三方就案涉106号、107号、108号商品房签订《带租约销售协议》及补充协议，协议第三条约定，协议各方确认并同意，自标的物交付或视同交付之日起长沙洛璐公司立即概括承受租赁合同所载明的蓝光和骏公司权利义务，龙某某按租赁合同约定向长沙洛璐公司承担权利义务，包括租金支付、标的物退还等。第四条约定，长沙洛璐公司同意，概括承受租赁合同的权利义务后，将按协议约定及法律规定保证租赁合同的继续履行，直至租赁期限到期为止。补充协议约定，长沙洛璐公司已于2016年6月30日按约定付清了全部购房款，房屋即视为交付。蓝光和骏公司、长沙洛璐公司、龙某某在协议和补充协议的落款处盖章或签字确认。2017年10月16日，长沙洛璐公司向龙某某发出《租金催收函》，认为龙某某欠付长沙洛璐公司自2017年8月1日至2017年10月31日期间的租金共计11612.25元。另查，龙某某已经支付至2017年7月31日的租金。本院认为，本案的争议焦点为一、涉案租赁合同是否应当解除问题。二、原告要求被告支付46449元以及从2018年8月1日至实际付清之日的租金、违约金24000元的请求是否成立问题。一、涉案租赁合同是否应当解除问题。2016年6月13日，蓝光和骏公司与长沙洛璐公司签订《长沙市商品房买卖合同》，将蓝光和骏公司坐落于长沙市岳麓区福祥路72号蜜橙家园第22栋1单元1层106号、107号、108号房屋出售给长沙洛璐公司，系当事人双方之间的真实意思表示，本院对其合同的真实性予以认可。2016年7月15日，蓝光和骏公司和龙某某签订《商品房租赁合同》，由龙某某承租案涉房屋106号、107号、108号房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权自记载于不动产登记簿时发生效力。因长沙洛璐公司未提供证据证明案涉三间房屋已经进行了所有权的登记，蓝光和骏公司仍然为案涉三间房屋的所有权人，故蓝光和骏公司有权与龙某某签订租赁合同，并按照租赁合同约定的内容全面行使自己的权利和履行相应义务。2016年12月8日，蓝光和骏公司、长沙洛璐公司、龙某某三方就案涉106号、107号、108号商品房签订《带租约销售协议》及补充协议，自标的物交付或视同交付之日起长沙洛璐公司立即概括承受租赁合同所载明的蓝光和骏公司权利义务。同时协议约定长沙洛璐公司已于2016年6月30日付清了全部购房款，房屋即视为交付。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，长沙洛璐公司已于2016年6月30日概括承受蓝光和骏公司在案涉租赁合同中的全部权利和义务，长沙洛璐公司转为案涉租赁合同的相对方。案涉租赁合同约定，逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为龙某某根本违约，蓝光和骏公司有权解除合同，并要求龙某某无条件退场。现龙某某一直未按照合同约定交付租金，构成根本违约，故长沙洛璐公司作为合同的相对方有权解除案涉租赁合同关系，并要求龙某某立即退还案涉租赁房屋。焦点二、1、租金的计算：长沙洛璐公司认可龙某某已经支付至2017年7月31日的租金，同时有租金催收函予以佐证。龙某某未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。案涉租赁合同约定，2017年8月1日至2018年7月31日，106号房租金金额为11232元、107号房租金金额为17550元、108号房租金金额为17667元。因长沙洛璐公司要求租金具体数额暂计算至2018年7月31日，本院确定租金金额为46449元（11232元+17550元+17667元），故本院对反诉原告长沙洛璐公司要求反诉被告龙某某支付租金46449元反诉请求予以支持。2、违约金的计算：案涉租赁合同约定，若龙某某不按时支付租金，①除补足应缴租金外，每逾期一天向蓝光和骏公司按每季度租金总额的1‰支付违约金。②逾期15日仍未足额支付租金及违约金，龙某某应向蓝光和骏公司106号房6000元违约金、107号房9000元违约金、108号房9000违约金，且租赁保证金不予退还。本院认为，①②点构成并列关系，现龙某某未按约支付租金超过15天构成违约，故长沙洛璐公司有权要求龙某某支付106号、107号、108号违约金共计24000元。故长沙洛璐公司要求龙某某承担24000元的违约金的反诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除反诉原告长沙洛璐商业管理有限公司与反诉被告龙某某之间在蓝光COCO蜜城项目22栋106、107、108三间房屋上存在的房屋租赁合同关系，反诉被告龙某某在本判决书生效后十五日内将上述房屋退还给反诉原告长沙洛璐商业管理有限公司；二、反诉被告龙某某在本判决书生效后十日内向反诉原告长沙洛璐商业管理有限公司支付租金46449元；三、反诉被告龙某某向反诉原告长沙洛璐商业管理有限公司支付24000元违约金；四、驳回反诉原告长沙洛璐商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果反诉被告龙某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费836元，由反诉被告龙某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  徐 琼人民陪审员  刘金阁人民陪审员  周新龙二〇一八年十二月五日法官助理孙颖书记员史莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。