九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0403民初4430号 原告：卢晓平。 委托诉讼代理人：赵紫烟，江西际民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊雯，江西际民律师事务所实习律师。 被告：张长海。 委托诉讼代理人：张要武，江西达邦律师事务所律师。 第三人：李丽均。 委托诉讼代理人：汪宇翔，江西擎天律师事务所律师。 原告卢晓平与被告张长海、第三人李丽均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法由审判员钟赟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢晓平及其委托诉讼代理人赵紫烟、樊雯、、被告张长海及其委托诉讼代理人张要武、第三人李丽均及其委托诉讼代理人汪宇翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告卢晓平诉称：原、被告系朋友关系，2008年7月23日，双方协商一致，由原告购买被告所有的位于九江市姚家洼168号4栋401室房屋一套，房屋面积为61.06平方米，原告于当日交付了全部购房款12万元，同时由被告出具了收条。后原告多次催促被告配合原告办理过户手续，但被告均以各种理由予以拖延，导致该房屋至今未办理过户手续。原告碍于朋友情面且一直在外地工作，才一直未向被告主张权利。原告近日得知该房屋已被征收，且被告已经与征收部门签订了补偿协议书，由被告领取拆迁补偿款550765元。故起诉要求：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效；二、被告向原告返还房屋拆迁款550765元。 被告张长海辩称：首先、答辩人确实收到了原告购房款12万元购房款，如原告需要，我方同意返还，因房屋为答辩人及其单位共同所有，该房屋因政策性拆迁进行了模拟房改，进行了注销登记，原告的诉请不应得到法律支持；其次、房屋拆迁款中有他人款项，理应予以区分，该房款应属于第三人所有；第三、部分转让后，该房屋的租金收入应妥善一并处理。 第三人李丽均述称：首先、同意被告的第二点答辩意见；其次、550765元的补偿按照拆迁补偿协议可以看出，这是由两部分房屋组成，一个是砖混的70.36平方米的房子，另一个是砖木的14.81平方米房屋，其中14.81平方米房屋的产权应当考虑建造、占有、使用、收益等方面综合考虑我的产权，该房屋的补偿款为88898元应该为我所有，在解决原、被告纠纷之前，应当将其从总价款中先行扣除。扣除之后剩余的70.36平方米房屋补偿款如何分配第三人不发表任何意见。 原告卢晓平为支持其诉请，向法庭提供如下证据：证据一、2008年7月23日被告出具的收条一份、转账凭证两张，证明2008年7月23日，双方协商一致由原告购买被告所有的位于姚家洼168号4栋401室房屋一套，原告于当日交付了全部购房款人民币12万元整，同时由被告出具了收条；证据二、补偿协议书，证明被告隐瞒原告私自与征收部门签订《补偿协议书》，由被告领取拆迁补偿款金额550765元；证据三、2018年5月28日双方签订的补偿协议书，证明被告于签订该协议之时才告知该房屋自己仅有40%的产权，另协议明确预定，若拆迁，所拆迁补偿都归于卢晓平所有；证据四、2008年《房地产开发房屋施工、竣工、销售与出租情况》，证明根据江西省2008年的房地产销售情况，90平方米及以下住房房价平均为每平方米1757元。原告交付的购房款12万足以购买被告61平方米的二手房房屋，符合市场行情。 被告张长海为支持其答辩向法庭提供如下证据：证据一、《九江市公有住房买卖协议书》，证明涉案房屋属房改房，被告只按房改政策购买了40%产权；证据二、《协议书》，证明原告当时明知涉案房屋的产权比例；证据三、《房改售房价格算表》，证明拆迁该房时，被告再行买下60%的价格及计算方式；证据四、《姚家洼住户模拟房改表》，证明涉案房产在拆迁前，进行了模拟房改60%的产权被告应交款是38590元；证据五、《收据》，证明被告虽有40%产权，但因政策仍需交纳租金6770元。 第三人李丽均为支持其述称向法庭提供如下证据：证据一、第三人的身份证及户口本复印件，证明第三人的身份适格；证据二、证人证言，证明第三人系姚家洼168号4栋2单元401室房屋与旁边车库之间自建房屋的权利所有人，也是该房屋88898元拆迁补偿款的实际所有人；证据三、浔阳区绿豆湾片区旧城（棚户区）改造房屋征收货币补偿协议书，证明原、被告争诉的550765元征收补偿款是由70.36平方米砖混结构房屋和14.81平方米砖木结构征收补偿所得，其中14.81平方米砖木结构的房屋征收补偿款为88898元。 经审理查明：1994年8月27日，被告张长海与中共九江市委签订一份公有住房买卖协议书，其中约定：一、被告以5159.57元购得姚家洼168号4栋401室住房；二、乙方（张长海）付清全部购房款，满五年后住房可以出售，但必须优先出售给甲方。出售后的增值部分，扣除个人所得税和折旧费后，甲方得60%，乙方得40%。 2008年7月23日，原告卢晓平向被告张长海付款12万元，被告向原告出具收条一份，载明：今收到卢晓平购张长海姚家洼168号4栋401室（九房权XXXXX-07）房，面积61.06平方米房一套，成交价壹拾贰万元整。后被告将该房产交付给原告。 2018年3月18日，被告张长海对姚家洼168号4栋2单元401室申请优惠购买。 2018年5月18日，经原告卢晓平与被告张长海协商，补充签订《协议书》一份，约定：“经甲乙双方友好协商，一致同意达成如下协议，张长海就姚家洼市委宿舍4栋二单元402室产权以12万元转让给卢晓平。该房产权市委占60%，张长海占40%。于2008年5月18日转让给卢晓平，如该房以后出售或拆迁，所拆迁补偿都归于卢晓平”，该《协议书》落款时间为2008年5月18日。 2018年8月20日，九江市委市政府机关事务管理局房产管理科出具一份模拟房改表一份，注明该房屋尚需补交房改资金38590元。 2018年8月21日，被告张长海向九江市委市政府机关事务管理局缴纳房屋租金6770元。 2018年9月20日，因浔阳区棚户区改造，该房屋被拆迁，被告张长海与征收部门签订一份房屋征收货币补偿协议书一份，注明：拆迁面积为85.17平方米，其中砖混结构70.36平方米、砖木结构14.81平方米，总拆迁价款550765元，其中砖木结构14.81平方米补偿88898元。因原告卢晓平向被告张长海催讨拆迁补偿款未果，故诉来我院。 另查明：被告与征收部门签订的房屋征收货币补偿协议书拆迁面积中的砖木结构14.81平方米系第三人李丽均搭建。 本院认为：原、被告签订的《协议书》是双方真实意思的表示，双方在该《协议书》中明确约定：“如该房以后出售或拆迁，所拆迁补偿都归于卢晓平”。本院认定该《协议书》并非是房屋买卖合同，而实际上应为双方对房屋拆迁补偿款的归属的约定。该《协议书》系双方自愿签订，且不违反法律的强制性规定，合法有效。故对原告要求确认《协议书》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。从被告张长海2008年7月23日向原告卢晓平出具的《收条》上载明的“面积61.06㎡房一套，成交价壹拾贰万元整”来看，以及结合2008年九江市房屋均价2000元左右的市场行情，并结合张长海收到购房款后向原告交付了房屋的事实，可以认定原、被告之间虽然未办理产权变更登记手续，但是被告张长海己实际向原告卢晓平转让了关于该房屋的所有权利。结合双方签订的《协议书》中“该房产权市委占60%，甲方张长海占40%。于2008年5月18日转让给乙方卢晓平。如该房以后出售或拆迁，所拆迁补偿都归于卢晓平”可相互印证证实，被告张长海具有将该房屋的全部拆迁补偿款转让给卢晓平的真实意思表示。故依据民事活动的“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”原则，本院认为被告张长海应遵守约定，向原告卢晓平支付该房屋的拆迁款550765元。但该房屋应当补交的房改资金38590元及向九江市委市政府机关事务管理局缴纳该房屋的租金6770元应当由原告缴纳，应予从拆迁款中予以扣除。另第三人李丽均的拆迁补偿款88898元，被告对此无异议，故应当予以返还。故被告张长海应向原告卢晓平实际应支付的拆迁补偿款应为550765元-38590元-6770元-88898元=416507元。故对于原告要求被告支付拆迁补偿款550765元的诉讼请求，本院予以部份支持416507元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，判决如下： 一、原告卢晓平与被告张长海签订的《协议书》合法有效； 二、被告张长海于本判决生效后十日内向原告卢晓平给付房屋拆迁款416507元； 三、被告张长海于本判决生效后十日内向第三人李丽均返还拆迁补偿款88898元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3274元，由原告原告卢晓平负担724元，由被告张长海负担2550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 员 钟赟 二〇一八年十二月二十八日 代书记员 孙睿