广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1561号上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。住所地：清远市清城区石角镇花兜开发区碧桂园假日半岛酒店负一层。负责人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：陈金满，女，该公司职员。委托诉讼代理人：潘淑仪，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：张凤瑶，女，1973年5月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：梁兆敏，男，1973年10月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司因与被上诉人张凤瑶、梁兆敏物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判张凤瑶、梁兆敏向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2007年10月至2016年5月物业服务费71370.39元；2、判令张凤瑶、梁兆敏向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至张凤瑶、梁兆敏支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年5月31日的违约金为17893.58元）；3、由张凤瑶、梁兆敏负担案件的全部诉讼费用。事实和理由：张凤瑶、梁兆敏购买了清远×××街10号房屋，并于2006年10月14日与上诉人签订了《前期物业服务协议》，上诉人依约向张凤瑶、梁兆敏提供物业管理服务，但张凤瑶、梁兆敏因房屋质量问题拒绝收楼并拒交物业服务费，违反了双方签订的《前期物业服务协议》，应支付拖欠的物业服务费并承担逾期支付物业服务费违约金。庭审中，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司补充上诉意见：一、涉案房屋已于2007年8月30日办理了竣工验收备案，涉案房屋在《商品房买卖合同》约定的交付之日届满前完全达到了买卖合同约定的交付条件，可以交付给张凤瑶、梁兆敏使用。二、建设单位依约在合同约定的房屋交付之日向张凤瑶、梁兆敏交付涉案房屋，但张凤瑶、梁兆敏无正当理由拒绝接收涉案房屋，涉案房屋并不存在任何影响交付和居住的质量问题，且建设单位已经尽到了通知义务。按照相关法律法规规定，涉案房屋应视为已经按期交付，张凤瑶、梁兆敏理应自合同约定的交付之日起向上诉人支付物业服务费。三、根据双方签订的《前期物业服务协议》第二条约定，上诉人提供的物业管理服务范围并不包括业主的专有区域，不管张凤瑶、梁兆敏实际有无使用涉案房屋，只要上诉人提供了物业管理服务，张凤瑶、梁兆敏就应当支付物业服务费。四、张凤瑶、梁兆敏无正当理由拒不支付物业服务费的行为不仅违反了物业服务协议的约定，且严重损害其他业主的合法权益。被上诉人张凤瑶、梁兆敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向一审法院起诉请求：1、判令张凤瑶、梁兆敏向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2007年10月至2016年5月物业服务费71370.39元；2、判令张凤瑶、梁兆敏向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至张凤瑶、梁兆敏支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年6月30日的违约金为17893.58元）；3、由张凤瑶、梁兆敏负担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年10月14日，张凤瑶、梁兆敏与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，合同约定开发商应于2007年8月30日前将验收合格并符合其他的合同约定条件的房屋交付给张凤瑶、梁兆敏使用，但张凤瑶、梁兆敏与开发商之间一直未办理房屋交接手续。2006年10月14日，张凤瑶、梁兆敏与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》。该协议约定，由广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司为居住在清远×××街10号商品房的张凤瑶、梁兆敏提供物业管理服务，并约定由乙方（广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司）以该商品房的房屋建筑面积（310.035平方米）每月每平方米2元；花园面积（328.45平方米）每月每平方米0.5元，向甲方（张凤瑶、梁兆敏）收缴物业服务费。同时，还约定，甲方（张凤瑶、梁兆敏）于公历每月5日前交纳物业服务费；如甲方（张凤瑶、梁兆敏）逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天须向乙方（广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司）交纳所拖欠物业服务费0.5%的违约金。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司于2012年12月6日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司，于2015年11月23日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东省碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。一审法院认为，本案是服务合同纠纷。本案中，交纳物业管理费的前提是涉案房屋已交付给张凤瑶、梁兆敏使用，根据“谁主张谁举证”的原则，广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司应对张凤瑶、梁兆敏是否接收房屋承担举证责任，鉴于广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司未能提供证据证明张凤瑶、梁兆敏已实际接收涉案房屋，广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司应对此承担举证不能的不利后果。故广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司请求张凤瑶、梁兆敏支付物业管理费的诉请缺乏证据支持，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的诉讼请求。案件受理费2032元，由广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司负担。本院二审期间，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提交了如下证据：证据一，《商品房买卖合同》附件四，证明双方曾明确约定：1、张凤瑶、梁兆敏以涉案房屋的装饰、设备标准不符为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期的法律后果由其自行承担。2、张凤瑶、梁兆敏应按合同第八条约定的交付期限届满之日（即2007年8月30日）自行到清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司售楼部联系并办理交接房屋使用手续。张凤瑶、梁兆敏如逾期办理交接房屋手续，则视为清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司已按期交房。3、如遇涉案房屋有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，张凤瑶、梁兆敏有权要求修补，由清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，张凤瑶、梁兆敏不得借此拒绝收楼。张凤瑶、梁兆敏以涉案房屋有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由其自行承担。证据二，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2007年8月28日办理了竣工验收备案手续，竣工验收合格达到了交付条件。证据三，建编号为粤房地权证清字第××号、02××19号的房产证，证明涉案房屋已经于2011年3月14日办理了房屋产权登记，张凤瑶、梁兆敏已经接收了涉案房屋。证据四，编号为清远市国用（2011）第00994号的国有土地使用权证，证明涉案房屋已经于2011年7月18日办理了国有土地使用权变更登记，张凤瑶、梁兆敏取得了涉案房屋所在土地的国有土地使用权证。证据五，《律师函》及EMS国内标准快递单，证明广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司于2016年7月26日向被上诉人发函催缴物业服务费等款项。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案的清远×××街10号房屋已于2007年8月28日验收合格并办理备案登记。张凤瑶、梁兆敏与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司于2006年10月14日签订《商品房买卖合同》附件四补充协议书。清远×××街10号房屋已于2011年3月14日办理了房屋产权登记，于2011年7月18日办理了国有土地使用权变更登记，登记在张凤瑶、梁兆敏名下。再查明，清远市国土资源局不动产登记处显示，清远×××街10号房屋于2017年12月5日因房屋买卖转移所有权变更登记在杨某名下。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为张凤瑶、梁兆敏应否向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付物业服务费及违约金。经查，本案双方物业服务关系由涉案《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》确定。《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》属各方就涉案房屋买卖关系及物业服务关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反当事人之间真实意思表示，《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》的内容亦未违反法律法规的强制性规定，其效力依法应当予以确认,各方均应依该《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》约定的内容履行。纠纷发生时，该《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》的约定可作为判定双方权利义务及相应责任的依据。张凤瑶、梁兆敏主张因涉案商品房存在质量问题其拒绝收楼，其不应承担物业服务费的支付责任。对此，本院注意到，《商品房买卖合同》及附件对房屋的交付及质量保证方面的权利义务关系均有明确约定。《前期物业服务协议》对物业服务费的承担亦作出了明确约定。因此，对于物业服务费的权利义务关系与商品房质量违约责任应当予以明确区分。在涉案商品房已经具备了买卖双方合同约定的交付条件时，出卖人依约完成通知买受方前来办理房屋接收手续后，出卖人已经履行了合同约定的交付义务。张凤瑶、梁兆敏在未能提供充分证据证明涉案房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，便以涉案商品房存在质量问题为由拒绝接收房屋，不承担物业服务费的支付责任，显然违反相关合同的约定以及诚信原则。此外，涉案房屋已于2011年3月14日办理了房屋产权登记，于2011年7月18日办理了国有土地使用权变更登记，登记在张凤瑶、梁兆敏名下，后涉案房屋于2017年12月5日因房屋买卖转移所有权变更登记在杨某名下，证明张凤瑶、梁兆敏已经实际接收了房屋并将房屋进行了买卖。故张凤瑶、梁兆敏负有向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付相应的物业服务费的合同义务，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司主张张凤瑶、梁兆敏支付拖欠的自2007年10月至2016年5月物业服务费71370.39元，经审查符合双方在《前期物业服务协议》中的约定，本院予以支持。至于违约金问题。虽然《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业服务费的违约金标准为每日按应付物业服务费5‰计算。但广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提交的欠费清单表显示其计算本案违约金实际上是按每日万分之一点八的标准确定的，且该标准与本院此前已生效的同类案件裁判尺度一致。故本院确认本案违约金按每日万分之一点八的标准计算。综上所述，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的上诉请求理由充分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5134号民事判决；二、限张凤瑶、梁兆敏于本判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2007年10月至2016年5月物业服务费71370.39元及违约金（违约金从每期逾期之日起，按所欠金额日万分之一点八计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2032元，二审案件受理费2032元，均由张凤瑶、梁兆敏负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一八年十二月十四日书记员  张丽萍