湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初3213号原告：邓志文，男，汉族，1967年7月9日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：郭卫星，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：益阳市赫山区粮食局。负责人：程明德，该局局长。地址：益阳市赫山区益阳大道东385号。委托代理人：颜志辉，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南省文高拍卖有限公司。法定代表人：岳文明。地址：益阳市赫山区。委托代理人：姚渊，湖南大民律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告邓志文（以下简称原告）与被告益阳市赫山区粮食局（以下简称被告粮食局）、被告湖南省文高拍卖有限公司（以下简称被告文高公司）拍卖合同纠纷一案，于2018年7月12日向本院提起民事诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年9月29日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人郭卫星，被告粮食局的委托代理人颜志辉，被告文高公司的委托代理人姚渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年2月28日，被告粮食局与被告文高公司签订《委托拍卖合同》，约定将原告所有的谢林港镇粮站邓石桥商住、办公门店、车库委托被告文高公司公开拍卖，同时在第五条双方的权利和义务条款中明确：“1、甲方（被告赫山粮食局）保证对拍卖标的拥有无争议的处分权，并向乙方提供标的的有关证明文件及详尽资料，并向乙方（拍卖公司）说明拍卖标的的来源和瑕疵，必要时，乙方可随时向甲方要求提供咨询，甲方不得拒绝。否则，由于标的的权属及瑕疵而引起的纠纷和责任由甲方承担，造成乙方或竞买人损失的，应由甲方给予赔偿；6、拍卖成交后按承诺书负责将产权过户到买受人名下，过户费用按承诺书办；7、甲方自拍卖成交之日起，按承诺书将过户手续办理完毕，汇同拍卖人一起将手续向买受人移交；8、拍卖成交后，委托人按承诺书向买受人直接移交标的，拍卖人予以协助。”2007年2月10日，被告粮食局承诺：拍卖成交后三个月内移交标的物、一年内产权过户，过户费用由买受人承担，土地出让金由被告粮食局缴纳。2007年3月27日，原告在《益阳日报》上发现被告文高公司发布的《益阳市文高拍卖有限公司拍卖公告》：本公司受委托，定于2007年4月16日上午9时18分在益阳赫山宾馆五楼会议室对如下标的进行公开拍卖：标的2位于赫山区谢林港邓石桥粮站房产，房屋总面积1317平方米，该标的交竞买保证金10万元，该公告同时注明展示日期、方式以及报名地点等。2006年4月16日，原告与盛栋梁经参加拍卖会，以620000元的价格拍得了邓石桥粮站房产，并于当日签订成交确认书，约定“买受人按期交清全部价款和佣金后，由委托方直接向买受人移交标的，并由委托人协助买受人办理产权过户手续”。同时向被告缴纳拍卖佣金31000元。2007年6月8日，二被告按其委托承诺，与原告方签订《邓石桥粮站移交协议》，向原告方移交了所有的拍卖资产。2008年4月7日，盛栋梁向原告出具说明，认可原拍卖财产权利全部归原告所有。现该拍卖标的物已全部归原告所有。二被告为履行承诺在为原告办理权证过程中，因该粮站土地性质为划拨用地，被告粮食局多次向益阳市赫山区人民政府、益阳市规划局申请办证并办理了相关报批手续。益阳市赫山区人民政府、益阳市国土资源局政务窗口也对相关的“收回土地使用权、注销登记、变更登记项目”予以受理。其中于2008年4月7日，二被告将拍卖资产的房屋所有权证办至原告名下，但国有土地使用证（或不动产证）至今迟迟未能办妥。原告认为，被告粮食局和被告文高公司作为本案资产处置的委托人和受委托人，应严格按承诺履行义务，现两被告一直未履行义务、未缴纳土地出让金并将拍卖标的物的国有土地使用证（或不动产证）办至原告名下。请求人民法院判决：一、判决二被告履行承诺，缴纳土地出让金并将拍卖标的物的国有土地使用证（或不动产证）办至原告名下；二、由二被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，当庭提交了如下证据：1、委托拍卖合同；拟证明被告粮食局就委托被告文高公司拍卖谢林港镇粮站邓石桥商住、办公门店、车库相关事宜所作的约定。2、承诺书；拟证明被告粮食局承诺拍卖合同成交后一年内办理产权过户，土地出让金由被告粮食局承担。3、拍卖公告；拟证明被告文高公司2007年3月27日在益阳日报刊登拍卖公告。4、拍卖成交确认书；拟证明2007年4月16日，原告成功竞拍谢林港邓石桥粮站房产，并就相关事宜进行了约定。5、邓石桥粮站移交协议；拟证明被告粮食局于2007年7月1日向原告移交邓石桥粮站。6、房屋产权证；拟证明邓石桥粮站房产证已过户至原告名下。7、土地使用证；拟证明邓石桥粮站房产证仍在被告粮食局名下，未办理过户至原告名下。8、报告；拟证明房地产处置经过了审批。9、中华人民共和国国有土地使用权证（益国用（2015）第D00317号）国有土地使用证，该宗土地坐落高新区谢林港镇石桥村。被告粮食局辩称，1.被告已经根据《委托拍卖合同》的约定，将拍卖的资产全部移交给了原告，且已得到了原告的确认，与原告签订了《移交协议》，办理好了交接手续，至此，被告已经履行了全部合同义务。2.根据估价报告、《委托拍卖合同》、拍卖成交确认书以及《移交协议》，原告所诉求的土地使用权都不在本次的拍卖范围之内。3.根据《城市房地产管理法》第四十条及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条的法律强制性规定，被告所使用的土地属于国有划拨用地，被告对国有划拨用地无权处分，被告无权拍卖争议的土地使用权，况且，国有土地的唯一合法主体只能是国土行政部门。4.原告在诉状中陈述的事实不实在，也无任何法律依据。被告自始至终未拍卖土地使用权，也就不存在自行缴纳土地出让金并将权证办至原告名下的说法，且《城市房地产管理法》第四十条明确规定土地使用权出让金由受让方缴纳，原告的主张违背法律规定，其主张依法不能成立。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告粮食局向法庭提交了如下证据：1、国有粮食企业资产处置呈报审批表；拟证明呈报审批的处置标的为谢林港镇粮食站邓石桥商住、办公门店和车库。标的建筑面积为1291.25平方米，评估价值为719621元，处置方式为委托拍卖，报请了区人民政府和区财政局同意。2、益阳恒永房地产价格评估有限公司《估价报告》；拟证明估价报告价值为719621元，其中包含商住（第一层门面243983+第二层住宅108255元）、办公门店（第一层门面234611元+第二层办公122238元）、车库10534元不包含土地使用权。3、被告粮食局与益阳市文高拍卖有限公司于2007年2月28日签订的《委托拍卖合同》；拟证明在该合同的第一条第一项明确约定拍卖标的为“谢林港镇粮站邓石桥商住、办公门店、车库”。4、被告于2008年拍卖兰溪镇粮店的相关资料（内含《委托拍卖合同》，被告向拍卖公司出具的承诺书、联系拍卖会文件）；拟证明同样是委托的益阳市文高拍卖有限公司1、根据法律的强制性规定及客观实际情况，土地出让金只能由买受方承担。2、国有土地拍卖主体只能是国土行政部门，被告无权拍卖土地。5、邓石桥粮站房地产《竞买须知》2007年4月6日；拟证明拍卖公司在向竞买人发布的竞买人须知的第二条明确释明本次拍卖的标的为商住楼、办公门店和车库，在该条尾部强调说明土地使用权出让不在本次的拍卖范围内。6、益赫房权证谢字第××号房屋所有权证；拟证明本次拍卖的房产属于被告所有，该房屋所有权证包含商住二层共654.11平方米，办公门店二层共611.31平方米，车库一层51.89平方米，建筑面积共计1291.25平方米。7、益阳市文高拍卖有限公司的《拍卖成交确认书》；拟证明拍卖公司向买受人出具的拍卖合同成交确认书上明确拍卖成交的标的为邓石桥粮站房产，面积约1310平方米（以现状为准），不包括土地使用权，土地面积明确标明“”。8、邓石桥粮站移交协议（2007.6.8）；证明被告正与买受人签订了移交协议，就拍卖标的已办理好了交接手续。9、益阳市赫山区谢林港粮油购销公司的《土地使用权证》（【2002】A03-D10-043号）；拟证明拍卖标的所占用的土地的土地使用权人为被告，该宗土地为国有划拨用地。10、益阳市国土资源局文件（益国土资地产字【2015】第11号）；拟证明上述房产对应的土地使用权因属于划拨用地已被益阳市国土资源局依法收回。被告文高公司辩称，1、委托人与文高公司签订的资料，是不对外公布的。2、文高公司与买受人的资料及已经公布的资料是应严格执行的。根据双方证据，文高公司提供的竞买人须知中土地使用权出让不在本次拍卖之列。被告文高公司未提交证据。被告粮食局对原告的证据提出如下质证意见：总的来说本案是两个法律关系，我们与拍卖公司是委托与被委托关系。拍卖公司明确表示本次拍卖只拍卖房产，土地使用权不在本次拍卖范围。2、被告方与拍卖公司签订的文件属于内部文件与原告无关，对原告从被告处复印出来的资料真实性、合法性都存在异议。下面对原告的证据分别质证。对证据1的真实性无异议，对关联性，证明目的有异议，拍卖合同中明确说明拍卖的标的是商住和办公门店，土地使用权不在本次范围。对证据2的三性均有异议，在被告的档案中是不存在的，对真实性不认可，且此合同违反法律规定，该合同是被告粮食局与拍卖公司的法律关系，与原告方没有任何法律效力。对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，拍卖的是房产，土地使用权不在本次范围。对证据5无异议。对证据6无异议，证明邓石桥粮站房产证已过户至原告名下。对证据7无异议，该宗土地已经被国土局收回。证据8真实性无异议，证明目的有异议。对证据9的三性无异议，证明该土地的使用权人是赫山区粮食局。被告文高公司的质证意见是：原、被告方双方都提出的证据我们认可，其他证据请求法庭辨别，我们不发表意见。我们认为还应提供竞买人申请登记表、竞买人须知、竞买协议、竞买人保证书。这是签定一个拍卖协议必须要有的手续。原告对被告粮食局的证据提出如下质证意见：证据1认可真实性。证据2认可真实性，从该报告的采用成本法收益法进行的估价，没有做区分的进行估价，且估价报告中明确是房地产，不能达到被告的证明目的。证据3三性均无异议，委托方提供的资料中有明确约定提交了承诺书两份。证据4与本案无关。证据5三性均有异议，被告粮食局涉嫌伪造该证据，如该《竞买须知》有效力应有原告方的签字。证据6无异议，证明邓石桥粮站房产证已过户至原告名下。证据7三性无异议，证明目的有异议，拍卖仅包括房产没有地产的说法没有依据。证据8的三性均无异议，拍卖的标的物除了土地证没有办以外，其他都已移交给了本案原告。证据9的真实性无异议，证明目的有异议，该土地原属益阳市赫山区粮食局但在办证过程中有部分手续已办至原告名下。证据10真实性无异议，证明目的有异议，这些文件土地手续以经按正常程序办理中。被告文高公司对被告粮食局的证据提出如下质证意见：文告公司是不能拍卖行政划拨土地，对标的2邓石桥粮站的拍卖是房产不包括地产，在竞买人须知中也表明也不包括地产。益阳日报的内容与后面的证据是否吻合，如吻合则证明是真实的。关于上述证据的分析认定，下文另行评判。经审理查明，2007年2月28日，被告益阳市赫山区粮食局与被告益阳市文高拍卖有限公司（后更名为湖南省文高拍卖有限公司）签订《委托拍卖合同》，约定将被告粮食局所有的谢林港镇粮站邓石桥商住、办公门店、车库委托被告益阳市文高拍卖有限公司公开拍卖，《委托拍卖合同》第五条双方的权利和义务条款中明确：“1、甲方（被告粮食局）保证对拍卖标的拥有无争议的处分权，并向乙方提供标的的有关证明文件及详尽资料，并向乙方（拍卖公司）说明拍卖标的的来源和瑕疵，必要时，乙方可随时向甲方要求提供咨询，甲方不得拒绝。否则，由于标的的权属及瑕疵而引起的纠纷和责任由甲方承担，造成乙方或竞买人损失的，应由甲方给予赔偿；6、拍卖成交后按承诺书负责将产权过户到买受人名下，过户费用按承诺书办；7、甲方自拍卖成交之日起，按承诺书将过户手续办理完毕，汇同拍卖人一起将手续向买受人移交；8、拍卖成交后，委托人按承诺书向买受人直接移交标的，拍卖人予以协助。”2007年2月10日，被告粮食局向文高公司和买受人承诺：拍卖成交后三个月内移交标的物、一年内产权过户，过户费用由买受人承担，土地出让金的缴纳方是“承诺方”（即被告粮食局）。2007年3月27日，被告文高公司在《益阳日报》上发布《益阳市文高拍卖有限公司拍卖公告》：本公司受委托，定于2007年4月16日上午9时18分在益阳赫山宾馆五楼会议室对如下标的进行公开拍卖：标的2位于赫山区谢林港邓石桥粮站房产，房屋总面积1317平方米，该标的交竞买保证金10万元，该公告同时注明展示日期、方式以及报名地点等。2006年4月16日，原告与案外人盛栋梁经参加拍卖会，以620000元的价格拍得了邓石桥粮站房产，并于当日签订成交确认书，约定“买受人按期交清全部价款和佣金后，由委托方直接向买受人移交标的，并由委托人协助买受人办理产权过户手续”。同时向被告文高公司缴纳拍卖佣金31000元。2007年6月8日，二被告向原告方移交了所有的拍卖资产。2008年4月7日，盛栋梁向原告出具说明，认可原拍卖财产权利全部归原告所有。因拍卖的粮站土地性质为划拨用地，原告要求被告粮食局办理国有土地使用权证，被告粮食局多次向益阳市赫山区人民政府、益阳市规划局申请办证并办理了相关报批手续。被告粮食局于2009年7月20日以赫区粮函【2009】44号《关于商请协助办理我局原邓石桥粮站国有划拨土地使用权过户手续的函》函告益阳市国土资源局，提出“至今，我局已为买受人办理房屋转移的相关手续，因种种原因，原邓石桥粮站国有土地（使用权证为益国用【2002】A03-D10-043号，面积1749平方米，职工宿舍占地面积未评估拍卖，应予剔除）的使用权暂未为买受人办理过户手续，特致函贵局，请求协助办理”。益阳市赫山区人民政府也向益阳市规划局、益阳市国土资源局致函，要求“办理原邓石桥粮站已拍卖土地使用权证过户手续”。益阳市国土资源局政务窗口也对相关的“收回土地使用权、注销登记、变更登记项目”予以受理。于2008年4月7日，拍卖资产的房屋所有权证办至原告名下，但迟至起诉之日止，国有土地使用权证未能办妥。本院认为，综合原、被告双方的举证、质证，本院归纳本案焦点如下：被告粮食局《承诺书》应否认定问题，原告提供的复印件，被告虽否认其真实性但不提供相应的反驳证据。依《委托拍卖合同》第五条约定，《承诺书》系委托拍卖合同的有效附件，应当确认《承诺书》客观存在。被告粮食局是承担行政管理职能的机关，其收文发文以及档案管理有严格完善的制度，结合被告也认可真实有效的《委托拍卖合同》，有多达5处手写体标注“承诺书”的内容，经比对复印件“承诺书”与同是复印件的《委托拍卖合同》，其笔迹仅凭肉眼即可轻易判别，系同一人所书写。被告粮食局一方面承认有承诺书存在，但又提不出与原告举证的承诺书不同的反驳证据，加以两被告在事后的财产移交、土地房屋两证办理的事实进一步证明原告的证据《承诺书》真实客观，故本院予以采信。《委托拍卖合同》及《承诺书》、《拍卖成交确认书》是否合法有效。《中华人民共和国拍卖法》第八条：“依照法律或者按照国务院规定要经市批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”本案中，被告赫山区粮食局在委托拍卖之前，业已经益阳市赫山区人民政府批准同意处置。故赫山区粮食局委托文高公司拍卖土地、房产行为合法有效，系当事人真实意思表示，且符合法律规定的要求，经过公开拍卖后的成交确定书，应为合法有效。委托人及拍卖人是否对标的物瑕疵进行充分说明问题。根据《拍卖法》第27条：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的物的来源和瑕疵。《拍卖法实施细则》第十四条规定：”拍卖人在下列权利和义务：（二）要求委托人如实提供拍卖标的物的有关资料、查明拍卖标的物的来源和瑕疵。第十七条：委托人是指委托拍卖物的或财产权利的公民、法人或其他组织，其依法享有下列权利和义务（三）向拍卖人说明拍卖标的物的来源和瑕疵。故说明拍卖标的物的真实情况及瑕疵是委托人、拍卖人的义务。本案中，《委托拍卖合同》仅有“谢林港镇粮站邓石桥商位办公门店车库”叙述，提供的资料含房产证，但未对土地情况进行描述，《益阳日报》上公示的公告亦未见土地性质的公告，加之标的物系现成的建筑物，故买受人有理由相信其合法买受的是包含有土地使用权合法房产。同时鉴于标的物房产证已办至买受人名下的事实，被告粮食局及文高公司应就土地使用权不在拍卖范围承担举证责任，基于交易习惯的理由，该责任不应由买受人承担。关于被告粮食局辩称，根据《城市房地产管理法》第四十条规定土地使用权出让金由受让方缴纳，原告的主张违背法律规定的问题。《城市房地产管理法》第四十条规定的要旨是应当缴纳土地出让金，该法律并不规范同是平等民事主体之间分配土地出让金的承担方式。被告粮食局在承诺书中承诺承担出让金，是作为平等民事主体的承诺，原告根据承诺，参加竞买，获得标的物，被告应当按照承诺履行。关于土地使用权不在拍卖合同范围的问题。被告提交的证据《竞买人须知》，无拍卖人文高公司的盖章确认，且有部分内容手写涂改，无证据证明竞买人须知已送达原告或公示，益阳日报公告也没有关于土地使用权不在拍卖范围的内容。原告通过拍卖取得标的物以后，被告粮食局向有关部门的公函证实，被告粮食局经赫山区人民政府同意，同意将涉案的土地使用权过户至原告名下，被告粮食局是将拍卖合同的内容进一步落实，应当认定原告与被告之间就涉案的土地使用权过户问题形成了合意，即被告粮食局也同意将原告拍卖所得的房屋的土地使用权过户给原告。该内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，本院予以确认。委托人与拍卖人是否共同担责的问题。本案争议是土地使用权的过户问题。被告文高公司的拍卖物的土地使用权没有进行充分说明，故文高公司应与被告粮食局共同担责。综合以上有效证据和原、被告双方当庭陈述，结合本案焦点问题的分析，本院认为：被告粮食局在处置企业资产前，系经赫山区人民政府审批同意。被告粮食局与文高公司签订的《委托拍卖合同》、《承诺书》，文高公司与买受人盛枝梁、邓志文签订的《拍卖成交确认书》均系合同当事人的真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行义务。根据《委托拍卖合同》及《承诺书》的约定，两被告应将土地使用权证办理至买受人邓志文名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告益阳市赫山区粮食局和湖南省文高拍卖有限公司于本判决生效之日起两个月内为原告邓志文拍卖所得的房产缴纳土地出让金并将相应的国有土地使用证（或不动产证）办至原告邓志文名下。本案诉讼费用100元，由被告益阳市赫山区粮食局和被告湖南省文高拍卖有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  曹德钦人民陪审员  莫中海人民陪审员  何方清二〇一八年十二月十九日书 记 员  周 青附录：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。