江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初6805号原告：王炳兴，男，1956年3月10日生，汉族，住上海市南汇区。委托诉讼代理人：王国水，北京市中银（上海）律师事务所律师。被告：王海军，男，1975年11月15日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：徐涛，江苏法瞻律师事务所律师。被告：无锡勇博房产经纪服务有限公司，统一社会信用代码91320214MA1N41JT23，住所地江苏省无锡市新吴区坊镇路13号104室。法定代表人：魏焕昌。委托诉讼代理人：齐真真，该公司职员。原告王炳兴与被告王海军、被告无锡勇博房产经纪服务有限公司（以下简称勇博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王炳兴的委托诉讼代理人王国水，被告王海军的委托诉讼代理人徐涛，被告勇博公司的委托诉讼代理人齐真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王炳兴向本院提出诉讼请求：1、判令王海军已交付的定金20000元由其罚没；2、判令王海军支付违约金244000元；3、判令勇博公司对王海军的付款义务承担连带责任；4、本案诉讼费用由王海军、勇博公司负担。事实和理由：2018年6月18日，其与王海军、勇博公司签订房屋买卖合同1份，约定其将其所有的坐落于无锡市新吴区国际一花园30-3602室房屋出售给王海军。合同总价为1220000元。合同还约定：王海军于2018年6月18日向其支付定金20000元，商业贷款到账后付至其指定账户，余款过户当日付清，签订合同四个月内完成过户手续。贷款过程中，王海军若终止贷款行为，则须补齐所查房款，并承担由此引起的经济损失，已交纳的各种费用不予退还，违约方向另一方支付房款总额的20%作为违约金，如王海军不履行违约责任，则由勇博公司承担此违约责任。但四个月已过，王海军未支付房款，按照合同应当承担违约责任，勇博公司也应承担连带责任。故其诉至本院，请求判如所请。诉讼中，本院向王炳兴依法释明：定金罚则与违约金条款仅能择一适用，但王炳兴拒绝选择，其请求法院依法认定。王海军辩称，1、其原意以丧失定金为代价解除合同；2、王炳兴主张违约金并未提供相应依据，违约金过高请求法院依法调整。勇博公司辩称，在履行合同以及解除合同过程中，其均积极帮双方操办，但买卖双方均不配合。王炳兴围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：1、房屋买卖合同；2、房屋所有权证书；3、银行交易明细，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年6月18日，王炳兴（甲方）与王海军（乙方）、勇博公司（丙方）签订房屋买卖合同1份，约定甲方将其所有的坐落于无锡市新吴区国际一花园30-3602室的房屋出售给乙方。合同还约定：1、实际成交价格为1220000元；2、付款约定：①乙方于2018年6月18日交付定金20000元②乙方委托丙方办理商业贷款下放至甲方指定账号③乙方剩余尾款于过户当日支付给甲方④甲乙双方约定签订合同四个月内完成该房屋过户手续；3、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的各种费用不予退还；4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同第3条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%委托违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的信息服务费应予完整补偿；5、如果乙方违约不再购买此房，乙方同时不履行相关违约责任，则由丙方承担此违约责任等。同日，王海军向王炳兴支付了定金20000元。诉讼中，王炳兴、王海军一致确认：因王海军未能办理商业贷款，双方已合意解除案涉房屋买卖合同。诉讼中，王炳兴、勇博公司一致确认：合同约定“如果乙方违约不再购买此房，乙方同时不履行相关违约责任，则由丙方承担此违约责任”的条款系勇博公司对王炳兴的违约责任承担一般保证责任的约定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金条款与违约金条款如果同时适用，有违公平原则，对于违约方过于苛刻，定金条款与违约金条款仅能择一适用。同时，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的房屋买卖合同中约定定金为20000元，同时约定违约金为本合同确定的房款总额的20%。因王炳兴未举证证明其损失，亦未选择适用定金条款还是违约金条款，因此，本院参照未付房款计1200000元的逾期付款利息损失予以计算。双方的买卖合同约定在签订合同四个月内完成该房屋过户手续，即在2018年10月18日前完成过户手续，因此，本院酌定违约金的计算方式为：以1200000元为基数，自2018年10月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算。因双方均确认合意解除案涉房屋买卖合同，故王炳兴应当返还收取的定金20000元，同时，王海军同意将已经支付的20000元定金作为支付给王炳兴的违约金而不再要求返还。因此，王海军还应支付给王炳兴的款项为：以1200000元为基数，自2018年10月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算的违约金扣减20000元。因王炳兴、勇博公司一致明确勇博公司对王炳兴的违约责任承担一般保证责任，故勇博公司应在王海军的财产不足以清偿对王炳兴的债务时，由其承担相应的付款义务。综上，对于王炳兴的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十七条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、王海军于本判决发生法律效力之日起十日内支付王炳兴违约金（以1200000元为基数，自2018年10月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算并扣减20000元）。二、当王海军的财产不足以清偿上述债务时，由勇博公司承担相应的付款义务。勇博公司承担上述清偿责任后，有权向王海军追偿。三、驳回王炳兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，减半收取计2480元（此款已由王炳兴预交），由王炳兴负担2126元，由王海军负担354元（王炳兴同意其预交的诉讼费用中的354元由王海军向其直接支付，本院不再退还，由王海军在本判决发生法律效力之日起十日内向王海军支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  徐晓磊二〇一八年十二月十二日法官助理毕俊书记员曹萌昊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》：第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。