宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁05民初97号 原告（反诉被告）：宁夏荣盛商业连锁股份有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 法定代表人：王春生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘唯苇、刘栋，宁夏宝中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁夏胜金水泥有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 法定代表人：胡晓方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 法定代表人：马仲林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王一鹏，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。 原告（反诉被告）宁夏荣盛商业连锁股份有限公司（以下简称荣盛公司）与被告（反诉原告）宁夏胜金水泥有限公司（以下简称胜金公司）、被告（反诉第三人）中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月23日公开开庭进行了审理，荣盛公司的委托诉讼代理人刘唯苇、胜金公司的委托诉讼代理人陈永栋、楚雄公司的委托诉讼代理人王一鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 荣盛公司诉讼请求：1.判令胜金公司、楚雄公司偿还楚雄公司抵押黄河花园某期某号楼名下所欠的全部银行贷款、办理解押手续，并协助荣盛公司将上述房屋的产权证及土地证（不动产登记证）办理至荣盛公司名下；2.判令办理上述不动产登记证产生的税费由胜金公司承担；3.判令胜金公司向荣盛公司支付截至2018年6月30日前产生的违约金4032万元；2018年7月1日之后的违约金继续按月利率4％支付至本案房屋的不动产登记证办理在荣盛公司名下止；4.本案诉讼费、保全费、保险费用由胜金公司承担。庭审中，荣盛公司将诉讼请求变更为：1.解除荣盛公司与胜金公司2015年12月20日签订的《办公楼及资产转让协议书》；2.胜金公司立即返还荣盛公司已付房款2500万元；3.胜金公司向荣盛公司支付截至2018年10月30日产生的违约金1532万元（以2500万元为基数，按月利率2%计算，自2015年12月21日计算至2018年10月30日），2018年10月31日之后的违约金按月利率2%计算至2500万元房款返还完毕之日；4.本案诉讼费、保全费、保险费用由胜金公司承担。事实及理由：2015年12月20日荣盛公司与胜金公司签订《办公楼及资产转让协议书》一份，胜金公司将抵顶的楚雄公司所有的黄河花园某期某号楼办公楼及所属土地使用权转让给荣盛公司，因上述房产已经抵押给银行，故双方约定胜金公司负责确保楚雄公司在2015年12月25日前将该房产的发票开具到荣盛公司名下，确保楚雄公司及房某某于2016年3月31日前将房产证和土地使用权证办理到荣盛公司名下，于2015年12月25日将该房产及资产全部交付给荣盛公司，合同还约定了房屋价款、支付方式及违约责任等。后由于胜金公司未依约定与楚雄公司共同为荣盛公司办理黄河花园某期某号楼土地使用权证及房产证，双方经多次协商于2016年10月26日签订《协议书》一份，该《协议书》第一条约定：“截至到2016年10月26日前，胜金公司因未依约定为荣盛公司办理黄河花园某期某号楼房屋产权证登记或过户手续、土地使用权证书产生违约金216万元（诉请违约金），之后违约金按协议书标的总额月利率2％计算至胜金公司及楚雄公司将房产及土地过户至荣盛公司名下时止。”第二条约定：“胜金公司确认并承诺：因黄河花园某期某号楼房产全部在银行抵押，楚雄公司承诺于2017年4月1日前自行还清全部银行贷款，并办理全部解除抵押手续，如楚雄公司未依约在上述期限内还清贷款并办理解押手续，则胜金公司同意偿还涉案房产名下下欠全部银行贷款并办理解押手续，并在解押手续办理完毕之日起3日内会同楚雄公司将涉案房产、土地过户至荣盛公司名下，且荣盛公司有权向胜金公司主张本协议第一条确认的全部双倍违约金。”《协议书》签订后，楚雄公司未在2017年4月1目前偿还贷款。荣盛公司由于支付了胜金公司2500万元房款，资金非常紧张，也需要将购买房屋变现或者抵押贷款，由于胜金公司的违约行为致使荣盛公司虽然购房，却不能完全实现自己的合同目的，自2018年3月份起，荣盛公司多次与胜金公司协商，但最终因为胜金公司的一再推拖一直未果。 胜金公司辩称：荣盛公司所主张的协议是附条件的意向性协议，因约定购买条件未成就，故双方签订的购买合同及协议书未成立、不生效，荣盛公司诉求无合同依据，应予驳回。荣盛公司所主张房产现在均处于抵押状态，在该抵押未解除前，荣盛公司要求办理过户的请求没有依据，根据合同效力和物权的两分原则，合同效力和物权变动系两个层面的问题，转让合同有效并不代表合同一定能够全面履行。抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，不符合物权法规定的物权有效变动的条件，因此，不能产生物权权属转移的效力。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，也不应予以支持（引自最高院杜万华大法官著述和第八次全同法院民商事审判工作会议民事部分纪要），故不应在抵押权未解除、抵押权登记未涂销的情况下支持荣盛公司的诉求。荣盛公司要求胜金公司代偿贷款无依据，根据担保法解释第67条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替清偿全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿后可以向抵押人追偿。故荣盛公司可以选择代偿贷款解除抵押。同时，本案争议房产被抵押的责任仅限于抵押物被拍卖、变现的价值范围，而不可能超出抵押物价值承担责任。所以荣盛公司要求胜金公司承担该房产抵押的全部贷款本息无法律依据，也不应予以支持。即使法庭认为胜金公司违约，荣盛公司主张的违约金也过高，请求调低，按照意向协议约定，最严重的情形下，导致合同根本违约被解除的违约金也限于总价款的5%。至今为止，荣盛公司并未因本案的房屋买卖而遭受任何的实际损失。综上，请求驳回荣盛公司的诉讼请求。 楚雄公司辩称，荣盛公司与胜金公司交易涉案房产，楚雄公司并不知情，双方签订的协议书内容楚雄公司也不知情，在胜金公司没有取得房屋所有权证书下，双方进行交易是无效的，楚雄公司已按照要求为荣盛公司提供了商品房销售合同，并出具了发票，另有三套房屋登记为他人所有，不是楚雄公司所有的资产。本案房产都有抵押，荣盛公司与胜金公司的合同损害了抵押权人的利益。因此，荣盛公司基于资产转让协议要求楚雄公司承担责任没有依据，请求驳回荣盛公司对楚雄公司的诉请。 胜金公司反诉请求：1.确认胜金公司与荣盛公司签订的《办公楼及资产转让协议书》及补充《协议书》无效；2.荣盛公司支付胜金公司中卫市沙坡头区黄河花园某期某号楼资产使用费500万元（暂定金额，最终按司法鉴定结论变更确定）；3.判令荣盛公司将中卫市沙坡头区黄河花园某期某号楼恢复原状；4.反诉费用由荣盛公司承担。事实及理由：因2015年底楚雄公司将中卫市沙坡头区黄河花园某期某号（含楼内装修），以抵付水泥和商品混凝土货款的方式出售给了胜金公司，胜金公司又与荣盛公司签订《办公楼及资产转让协议书》，意向性约定胜金公司将前述该房屋和楼内装修按原状转让给荣盛公司。由于楚雄公司将该房产抵押贷款，故胜金公司在与荣盛公司的合同中明确告知了房产已被抵押的事实。现由于楚雄公司至今不解除该房产抵押，造成该楼房面临被抵押权人行使抵押权而拍卖处置的极大可能性，且无受让人同意代偿涉案房产的抵押贷款消灭抵押权，故胜金公司和荣盛公司签订的《办公楼及资产转让协议书》及补充《协议书》，因约定条件未成就，均应属无效。但胜金公司已将该房屋如约交付荣盛公司使用至今长达数年，且部分房产已被改造改变了原状，本案的处理已经不可避免的涉及到荣盛公司实际使用了胜金公司资产数年的事实，相应的资产使用费比照租赁市场价格，胜金公司预估约500万元，并且还存在资产恢复原状的问题。 荣盛公司辩称，胜金公司在诉状中陈述的胜金公司与楚雄公司抵顶房屋的事实及约定属实。《办公楼及资产转让协议书》及补充《协议书》明确了胜金公司负有向抵押权人偿还贷款解除抵押登记，使抵押权人实现抵押权，并在抵押权解除后向荣盛公司办理房屋产权证的合同义务，该约定并不违反法律规定，是合法有效的。胜金公司要求确认两份协议无效不符合法律规定。胜金公司要求荣盛公司支付涉案房屋租赁费500万元没有依据，荣盛公司并无违约行为，合同中也没有约定荣盛公司承担租赁费用。请求驳回胜金公司的反诉请求。 楚雄公司认为胜金公司的反诉与楚雄公司无关，未发表意见。 荣盛公司提交以下证据支持其诉讼主张： 证据一：企业信用信息公示报告1份、名称变更证明1份，证明荣盛公司诉讼主体资格适格； 证据二：《办公楼及资产转让协议书》1份，证明荣盛公司、胜金公司签订了涉案办公楼及资产的转让协议，协议约定了涉案房产及资产的转让背景、房产及资产概况、房产价款、开票时间、支付方式、交付时间、违约责任等；胜金公司转让给荣盛公司的办公楼已经抵押给银行，一至二楼已对外出租，胜金公司有能力并保证按时开票，在2016年3月31日前将该房产解除抵押登记，具备无障碍办理房产证和土地使用权证的条件，并在约定时间将该房产全部交付给荣盛公司； 证据三：胜金公司收据3份、中卫市农村商业银行进账单1份、宁夏银行个人业务委托书1份、黄河农村商业银行网上银行电子回单3份、收款收据1份，证明荣盛公司依约向胜金公司支付2500万元房产及资产转让款； 证据四：《协议书》1份，证明因胜金公司未依约与楚雄公司共同为荣盛公司办理涉案房产的土地证与房产证，为解决违约及办证事宜双方签订该协议；截止2016年6月30日，胜金公司因未依约为荣盛公司办理涉案房屋产权证及过户手续、土地使用权证书产生违约金216万元及之后违约金按协议书标的总额月利率2%计算至胜金公司及楚雄公司将房产、土地过户至荣盛公司名下时止；胜金公司确认并承诺如楚雄公司未依约在2017年4月1日前还清涉案房产的贷款并办理解押手续，则胜金公司同意偿还涉案房产下欠全部银行贷款办理解押手续，并在解押手续办理完毕之日起3日内会同楚雄公司共同将涉案房产、土地过户至荣盛公司名下，办理相关产权证书，涉及税费由胜金公司承担，荣盛公司有权向胜金公司主张协议第一条确认的全部双倍违约金，胜金公司承担后可向楚雄公司追偿； 证据五：增值税专用发票1份，证明荣盛公司为涉案资产保全支付保险费22500元。 对荣盛公司提交的证据，胜金公司的质证意见为：对证据一、证据三的三性不表异议；对证据二中的真实性及关联性无异议，对其合法性和证明目的不予认可，该协议明确记载双方是基于胜金公司能够在2016年3月31日前将该协议房产解除抵押，办理过户登记，荣盛公司才同意购买协议房产，为此双方达成的系意向性协议，但在该协议签订后，由于楚雄公司的原因，双方约定的前述交易条件并未成就，胜金公司无法为荣盛公司办理产权过户，因此，该协议依法不产生法律效力，不能作为荣盛公司诉求的合法依据。同时协议房产在楚雄公司转让给胜金公司时，已经贷款抵押，在胜金公司转让给荣盛公司时也在协议书中明确告知，根据物权法的规定，除非受让方即荣盛公司代为清偿债务解除抵押，否则抵押物不得转让，荣盛公司所依据的资产转让协议书和协议书均应属无效；另外资产转让协议书第一条房产概况第2项明确约定交易的房产是土地使用权及办公楼和资产的所有权均属于楚雄公司的房产，而黄河花园某号楼的1、3、4、7号营业房在签订协议时根本不属于楚雄公司拥有所有权的房产，因此不属于双方房产买卖的范围，故荣盛公司对1、3、4、7号营业房的诉讼请求没有依据，协议约定在胜金公司根本违约的情况下，荣盛公司可解除合同，胜金公司所应承担的法律责任为全额退还已付房款，并另行承担该房产及资产总价款5%的违约金，荣盛公司主张的4000万元的违约金没有依据，且过高；对证据四的三性均不认可，该协议书是双方在沙坡头区法院诉讼期间进行沟通，荣盛公司制作的该协议书内容和与胜金公司协商的不一致，故胜金公司拒绝在该协议上盖章认可，也未按照该协议记载的内容到沙坡头区法院制作调解书予以确认，该协议书第一页内容严重背离双方的协商，系荣盛公司的单方意见，第一条中216万元的违约金正是荣盛公司在沙坡头区法院起诉胜金公司的诉讼请求，因此该协议书中也特别注明是诉请违约金，胜金公司从未认可该违约金数额，也没有承诺按照协议书标的总额月利率2%计算违约金到房产过户到荣盛公司名下为止；第二条中的楚雄公司承诺于2017年4月1日前还清贷款的承诺也不存在，楚雄公司并未向胜金公司作过此保证；对证据五无异议。 楚雄公司的质证意见为：对于荣盛公司提交的证据楚雄公司同意胜金公司的质证意见，对于证据四楚雄公司确实没有向荣盛公司承诺于2017年4月1日前还清全部贷款，因此荣盛公司给胜金公司提供的信息是错误的。 胜金公司提交以下证据支持其主张： 证据一：《购销合同》1份，证明2015年3月17日，楚雄公司以易货贸易方式将涉案黄河花园某期某号楼部分房产（除1号营业房448.28平方米以外）抵顶给了胜金公司，并保证于2015年7月负责为胜金公司办理房产证； 证据二：沙坡头区人民法院受理案件通知书及民事起诉状各1份，证明因楚雄公司将转让给胜金公司的房产设定了抵押，并且又将部分房产转让给了他人并办理了过户手续，胜金公司起诉楚雄公司，要求确认双方以房抵债合同条款无效，沙坡头区人民法院已经立案，本案应以该案的审理结果为依据，故应中止审理的事实； 证据三：中卫市不动产登记事务中心黄河花园某号楼登记情况报告2份，证明荣盛公司主张的全部房产中的3套已在2015年4月胜金公司转让给荣盛公司之前，被楚雄公司转让给了他人（受让人不详），其余9套已全部被楚雄公司抵押和被法院查封，抵押权人均为建行中宁支行，并被河北省沧州市中级人民法院查封； 证据四：河北省沧州市中级人民法院（2016）冀09民初208号民事裁定书1份（打印件），证明郭婧申请河北省沧州市中级法院将涉案某号楼现仍登记在楚雄公司名下的9套商业用房全部查封； 证据五：商品房认购协议书1份，证明某号楼某号营业房楚雄公司2013年就已出售给了房某某，未办理过户，又被楚雄公司抵押，抵押以后房某某又转让给了胜金公司； 证据六：发票统计表1份（打印件），证明楚雄公司已将案涉9套商业房产的发票开给了荣盛公司的事实（其中2016年1月5日将大部分涉案房产的发票开给了荣盛公司，其余在1月18日和5月21日开具）； 证据七：宁夏银行贷款保证合同、闫亮身份证、宁夏广发恒通商贸有限公司证明各1份，证明由于涉案房产办证时间推迟，为了防止给荣盛公司造成损失，胜金公司总经理胡晓方协调其小舅子闫亮和闫亮控股的宁夏广发恒通商贸有限公司和胡晓方一起，共同为荣盛公司担保贷款2000万元，事实上保障了荣盛公司的融资利益，没有给荣盛公司造成实际损失； 证据八：民事起诉状、变更诉讼请求申请书、应诉通知书、沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初1608号民事裁定书各1份，证明荣盛公司起诉所依据的《协议书》，由于内容并非双方协商一致的内容，胜金公司不予盖章认可、荣盛公司便强行单方拿走底稿拒绝销毁，胜金公司因此拒绝在沙坡头区法院进行司法确认，该《协议书》签署未完成，对胜金公司不具有法律约束力，荣盛公司于2016年11月14日撤诉。 对胜金公司提交的证据，荣盛公司的质证意见为：对证据一的三性及证明目的不表异议；对证据二中受理案件通知书三性不表异议，对民事起诉状的三性及证明目的以及受理案件通知书的证明目的不予认可，不管胜金公司与楚雄公司的所诉是否成立，均不影响本案的审理；对证据三的三性不表异议；对证据四无异议；对证据五的三性及证明目的均不认可，因其提交的均为复印件；对证据六的证明目的认可；对证据七的真实性和合法性不表异议，但对关联性和证明目的不予认可；对证据八的三性不表异议，但对证明目的有异议，该组证据不能否定协议书的真实有效性。 楚雄公司对胜金公司提交的证据均不表异议。 楚雄公司向本院提交了商品房买卖合同9份，发票11张，证明某号楼登记在楚雄公司名下的9套房产证项下的房屋已经于2015年12月23日与荣盛公司签订商品房买卖合同，并将全部发票开具给荣盛公司。 对楚雄公司提交的证据，荣盛公司的质证意见为：对该组证据的三性及证明目不表异议，但同时能够证明荣盛公司与胜金公司在签订办公楼及资产转让协议书时，楚雄公司对此事是知情的，因为转让协议签订的时间是2015年12月20日，楚雄公司给荣盛公司出具合同和发票正是基于上述转让协议，开具发票和合同时间是三天后。 对楚雄公司提交的证据，胜金公司的质证意见为：对该组证据的三性无异议，该买卖合同、发票能证明是荣盛公司和楚雄公司建立了涉案房产买卖法律关系，胜金公司对楚雄公司的水泥和混凝土货款相当于债权转让给了荣盛公司，支付楚雄公司相应房款。 对当事人提交的证据，本院认证如下： 荣盛公司提交的证据一、证据三、证据五，胜金公司、楚雄公司不表异议，对其证明效力予以确认；证据二、证据四来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认。 胜金公司提交的证据一、证据三、证据四、证据六，荣盛公司不表异议，对其证明效力予以确认；证据二、证据五与本案没有关联性，不予采纳；证据七、证据八来源合法，内容客观真实，对其证明效力予以确认。 楚雄公司提交的证据，荣盛公司、胜金公司不表异议，对其证明效力予以确认。 本院经审理查明，荣盛公司原名中卫市荣盛购物广场有限责任公司，2016年4月11日变更为现名。2015年3月17日，楚雄公司与胜金公司签订《购销合同》1份，约定楚雄公司将其所有的涉案黄河花园某期某号楼房产（除1号营业房448.28平方米以外）抵顶给胜金公司，顶付胜金公司的水泥、商混款，房屋面积为5156.14平方米，总价值28874384元（包含楼内所有装修费用）；在2015年7月30日前楚雄公司负责为胜金公司办理商品房买卖合同、销售发票等办理房屋所有权证所需的一切手续；胜金公司对抵付房产处分时，楚雄公司有义务根据实际结算情况，按照胜金公司的指定将该合同对应价值的顶账房的售房合同、发票等办理房产证的手续直接办理到被指定的人名下等内容。2015年12月20日荣盛公司与胜金公司签订《办公楼及资产转让协议书》1份，协议书前言部分约定：胜金公司陈述并保证，其与楚雄公司签订了《关于楚雄公司办公楼抵账协议书》，楚雄公司以自己开发建设并实际使用的黄河花园某期某号楼办公楼（5156.14平方米）、所属土地使用权以及现有装潢装修和办公家具作价28874384元抵顶给胜金公司，用于抵付欠付胜金公司的混凝土货款；因房某某欠付胜金公司款项未清偿，故房某某将某号楼内的某#营业房448.28平方米也抵顶给了胜金公司，以上房产（合计5604.42平方米）、所属土地使用权以及现有装潢装修和办公家具全部抵顶转让给胜金公司，胜金公司愿意将上述房产全部转让给荣盛公司。该房产胜金公司知晓已经抵押给银行，一至二楼已对外出租，胜金公司有能力并保证按时开票，在2016年3月31日前将该房产解除抵押登记，具备无障碍办理房产证和土地使用权证的条件，并在约定时间将该房产全部交付给荣盛公司。荣盛公司愿意在胜金公司满足上述条件和本协议约定的前提下向胜金公司购买该房产。协议书正文部分约定：胜金公司同意将该房产及资产转让给荣盛公司，建筑面积5604.42平方米，办公楼内装饰装修以现状交付，办公楼内家具有双方在协议签订之日清点后制作移交清单作为交付时的验收凭证；该房产的土地使用权人及办公楼及资产所有权人为楚雄公司；该房产及资产的转让价款为2500万元，因为房产及土地权证办理所产生的费用除房地产公司依法应当承担的项目外由荣盛公司承担，胜金公司负责确保楚雄公司在2015年12月25日前将该房产的发票开具到荣盛公司名下，在2016年3月31日前确保楚雄公司及房某某将房产证及土地使用权证办理到荣盛公司名下，在2015年12月25日将该房产及资产全部交付给荣盛公司，如果租赁合同不能解除或无法交付的，则应当全部向荣盛公司交付租赁合同原件，确保楚雄公司及房某某向承租户发出房屋转让及新的出租人为荣盛公司的通知，且荣盛公司有权在支付该房产及资产转让价款时扣除自发票开具之日之后承租户应当向出租方支付的租金；胜金公司按时将该房产发票开具到荣盛公司名下之日起七日内，荣盛公司向胜金公司一次性支付总价款2500万元，其中2000万元为现金支付，500万元为荣盛超市购物卡支付（该500万元购物卡荣盛公司不再向胜金公司开具发票）。违约条款为：胜金公司未按期开具发票的，除荣盛公司书面同意延期或另行达成补充协议的，本协议解除，荣盛公司有权不予履行付款义务，胜金公司为此发生的费用及损失均由胜金公司自行承担。如果荣盛公司同意继续履行合同，则首次付款时间相应顺延；胜金公司按期开具发票但未依约按期交付房屋的，则胜金公司自愿承担自荣盛公司付款之日至胜金公司实际交付该房产及资产之日，以荣盛公司已付款总额为基数月息两分的违约金，但是如果胜金公司逾期交房超过30日的，荣盛公司有权单方解除合同，胜金公司自愿自收到荣盛公司短信或书面发出解除本协议通知之日起三日内将荣盛公司已付款全额退还，另行承担该房产及资产总价款5%的违约金；胜金公司未按期办理房产证和土地使用权证的，除荣盛公司书面同意延期且胜金公司自愿承担自荣盛公司付款之日至胜金公司实际交付该房产及资产之日，以荣盛公司已付款总额为基数月息两分的违约金外，则对应办证时间自动顺延，如果荣盛公司不同意继续履行或者逾期办证超过30日的，胜金公司自愿自收到荣盛公司短信或书面发出解除本协议通知之日起三日内将荣盛公司已付款全额退还，另行承担该房产及资产总价款5%的违约金；荣盛公司如无故不能付款，需向胜金公司支付逾期付款期间应付款项月息2分的违约金。 《办公楼及资产转让协议书》签订后，荣盛公司向胜金公司支付价款2500万元。按照胜金公司的指示，2015年12月23日楚雄公司与荣盛公司就黄河花园某号楼某号、某号、某号、某号、某号、某号、某号、某号、某号营业房签订9份《商品房买卖合同》，随后，2016年1月5日、1月18日、5月21日楚雄公司分三次向荣盛公司开具了相应房屋销售发票。在胜金公司协助下，楚雄公司陆续向荣盛公司交付了涉案房屋，截止目前，黄河花园某号楼除了建设银行营业网点使用的1套营业房外，其他11套营业房荣盛公司均已接收。黄河花园某号楼共有12套商品房，总面积5600.42平方米。2011年12月9日办理首次登记，产权人为楚雄公司。2015年4月楚雄公司将某号、某号、某号房屋出售，办理了转移登记。剩余9套房屋全部处于抵押状态，并于2017年1月11日被河北省沧州市中级人民法院查封。 2016年7月，荣盛公司向中卫市沙坡头区人民法院提起诉讼，请求：1.判令胜金公司、楚雄公司为荣盛公司办理房屋产权登记或过户手续、土地使用权证书；2.判令胜金公司向荣盛公司支付违约金216万元（自2015年12月30日暂计算至2016年6月30日，之后违约金按月利率2%计算至胜金公司实际支付之日）。2016年11月14日，荣盛公司申请撤诉，沙坡头人民法院当日作出（2016）宁0502民初1608号民事裁定，准许荣盛公司撤诉。该案诉讼期间，荣盛公司与胜金公司2016年10月26日签订《协议书》一份，约定：截至到2016年10月26日前，胜金公司因未依约定为荣盛公司办理黄河花园某期某号楼房屋产权证登记或过户手续、土地使用权证书产生违约金216万元（诉请违约金），之后违约金按协议书标的总额月利率2％计算至胜金公司及楚雄公司将房产及土地过户至荣盛公司名下时止。因黄河花园某期某号楼房产全部在银行抵押，楚雄公司承诺于2017年4月1日前自行还清全部银行贷款，并办理全部解除抵押手续，胜金公司承诺如楚雄公司依约在上述期限内还清贷款并办理解押手续，则胜金公司在解押手续办理完毕起3日内会同楚雄公司共同将涉案房产、土地过户至荣盛公司名下、办理相关权属证书，涉及税费由胜金公司承担，胜金公司无需向荣盛公司支付违约金；如楚雄公司未依约在上述期限内还清贷款并办理解押手续，则胜金公司同意偿还涉案房产名下下欠全部银行贷款并办理解押手续，并在解押手续办理完毕之日起3日内会同楚雄公司将涉案房产、土地过户至荣盛公司名下，且荣盛公司有权向胜金公司主张本协议第一条确认的全部双倍违约金，胜金公司可向楚雄公司追偿。本协议生效后，荣盛公司、胜金公司持本协议与楚雄公司至沙坡头区法院制作调解书予以确认。2017年9月25日，胜金公司法定代表人胡晓方及受其指示的闫亮、宁夏广发恒通商贸有限公司作为共同保证人与宁夏银行中卫分行签订保证合同1份，为宁夏银行中卫分行向荣盛公司提供的1000万元借款向宁夏银行中卫分行提供连带责任保证。 2018年7月11日，应荣盛公司申请，本院作出（2018）宁05财保21号民事裁定书，裁定冻结胜金公司名下银行存款4032万元，荣盛公司预交申请费5000元。2018年7月27日本院作出（2018）宁05财保21号之一民事裁定书，裁定查封胜金公司15万吨水泥（价值4500万元），解除对胜金公司银行存款的冻结。 本院认为，荣盛公司、胜金公司2015年12月20日签订的《办公楼及资产转让协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强行性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。协议签订后，荣盛公司支付价款2500万元，胜金公司协调楚雄公司与荣盛公司签订9份商品房买卖合同，开具了相应的销售发票，并陆续向荣盛公司交付了11套房屋。本案标的物为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭须经依法登记，未经登记，不发生物权变动的效力。由于登记在楚雄公司名下的9套涉案房屋均设立了抵押权登记、且已被河北省沧州市中级人民法院查封，另外3套涉案房屋又登记在案外人名下，客观上12套房屋已无法按照协议约定由胜金公司协调楚雄公司如期为荣盛公司办理产权变动登记，荣盛公司不能达到取得涉案房屋所有权的合同目的。荣盛公司主张解除与胜金公司签订的《办公楼及资产转让协议书》符合法律规定和合同约定，应予以支持。协议书解除后，胜金公司应当向荣盛公司返还价款2500万元，同时荣盛公司向胜金公司返还已交付的涉案房屋。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法条旨在保护抵押权人利益，应理解为未经抵押权人同意抵押人转让抵押财产的不产生物权变动的效果，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。故本案中的《办公楼及资产转让协议书》不能认定为无效。胜金公司主张《办公楼及资产转让协议书》无效的反诉请求无法律依据，不予支持。因合同不存在无效情形，胜金公司其他的反诉请求无事实基础，不予支持。胜金公司申请涉案房屋资产使用费等进行司法鉴定无事实依据，不予准许。 至于荣盛公司主张的违约金，因胜金公司确实未按照约定为荣盛公司办理涉案房屋产权登记手续，应当承担相应的违约责任。考虑到荣盛公司明知涉案财产已被抵押存在巨大市场风险仍与胜金公司签订协议，自身存在一定过错，协议签订后荣盛公司对涉案11套房屋实际占有、使用、收益，胜金公司法定代表人胡晓方及其指示的人2017年共同为荣盛公司1000万元借款提供了连带责任保证担保，且荣盛公司并未向法庭提交因未依约办理房屋产权登记手续给其造成损失的证据，荣盛公司主张以2500万元为基数按月息2%计算违约金过高，应予调整。对胜金公司提出协议解除后按照2500万元的5%承担违约责任的抗辩意见予以采纳。胜金公司应向荣盛公司支付违约金125万元。另外，荣盛公司主张的保险费无法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司与被告宁夏胜金水泥有限公司2015年12月20日签订的《办公楼及资产转让协议书》； 二、被告宁夏胜金水泥有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司购房款2500万元，支付违约金125万元，合计2625万元； 三、驳回原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告宁夏胜金水泥有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费243400元，由原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司负担84900元，被告宁夏胜金水泥有限公司负担158500元。保全费5000元、反诉案件受理费23400元，由被告宁夏胜金水泥有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  张国宏 审 判 员  张 瑜 代理审判员  谈 雪 二〇一八年十二月十日 书 记 员  李佰平 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。