广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11292号上诉人（原审原告、案外人）：陈伟标，男，1979年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：蔡剑峰，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘裕彬，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨海霞，女，1984年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：杨慕珊，广东焯烨律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：佛山市华鸿恒熙置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝欣园15-16座（北区6#）首层商铺，统一社会信用代码：914406055921391957。法定代表人：宁自运。上诉人陈伟标因与被上诉人杨海霞、原审第三人佛山市华鸿恒熙置业有限公司（以下简称华鸿公司）案外人执行异议之诉一案，不服佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）（2018）粤0605民初11023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。南海区法院查明，2015年5月11日，陈伟标（买受人）与华鸿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买大沥镇黄岐北村大道荟珑湾花苑xxx房；该房屋的用途为住宅，层高为3.5米，建筑层数地上3层，地下0层；售价为4412800元。同日，陈伟标还与华鸿公司签订《佛山市商品停车位（库）销售意向书》，约定：原告与第三人就荟珑湾花苑商品停车位（库）销售问题达成一致意向，项目商品停车位（库）销售时段为2016年5月1日至2016年12月31日，销售价格区间每个10万元至35万元；第三人在公开销售停车位（库）前，向原告发出书面商品停车位（库）销售通知，原告书面确认是否购买车位。其后，陈伟标（乙方）与华鸿公司（甲方）还签订了一份《优惠协议书》，约定：乙方交纳诚意金5000元，可享受[荟珑湾]xxx号车位（以下简称涉案车位）的优先选购资格，车位价格按乙方已签订的荟珑湾xxx单位的《荟珑湾花苑认购书》中约定的购买车位价格；于正式公开发售时，乙方须携带身份证原件、诚意金收据、优惠协议书，对照无误后，按照甲方要求办理相关认购手续；如乙方最终成功选购[荟珑湾]车位并签署购买合同，诚意金自动转为购车位款，不予退还，只可成为总购车位款的一部分；如乙方放弃选购，可在开售后15天后，与销售人员提前15天预约到[荟珑湾]营销中心全额无息退还诚意金，须带齐身份证原件、诚意金收据及优惠协议书等。2016年5月30日，原告与第三人签订荟珑湾花苑xxx房门匙交接记录，原告确认收到第三人交付的上述荟珑湾花苑xxx房的钥匙，并对该房室内装饰工程予以接收。2016年12月26日，华鸿公司出具收据，内容为：收到陈伟标交来车位xxx号诚意金5000元。2017年6月27日，该院立案受理王强与华鸿公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初9682号。在该案的审理过程中，该院根据王强的财产保全申请，于2017年7月18日作出（2017）粤0605民初9682号民事裁定书，裁定冻结被告华鸿公司的银行存款人民币494910元或查封、扣押其相应价值的财产。后该院以（2017）粤0605执保2461号案执行上述（2017）粤0605民初9682号民事裁定书，并于2017年8月2日查封了华鸿公司名下佛山市南海大沥镇黄岐北村大道荟珑湾花苑地下室xxx号汽车位（以下简称涉案车位）的房屋所有权。2017年3月13日，该院立案受理杨海霞与华鸿公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初3363号。2017年7月28日，该院作出（2017）粤0605民初3363号民事判决书，判令：一、华鸿公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金58382元予杨海霞；二、驳回杨海霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。华鸿公司不服上述判决向本院提起上诉。2017年10月24日，本院作出（2017）粤06民终10534号民事裁定书，以“上诉人未按要求预交上诉费用，又未提出司法救助申请，应视为对上诉权利的放弃”为由，裁定：本案按上诉人华鸿公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该裁定书于2017年10月30日发生法律效力。2017年11月15日，该院立案受理申请执行人杨海霞与被执行人华鸿公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605执14909号，执行依据为该院（2017）粤0605民初3363号民事判决书和本院（2017）粤06民终10534号民事裁定书。在执行过程中，该院于2018年5月11日作出（2017）粤0605执14909号之一执行裁定书，裁定拍卖或变卖被执行人华鸿公司名下的坐落于佛山市南海大沥镇黄岐北村大道荟珑湾花苑地下室包括涉案车位在内的31个汽车位。因对上述裁定不服，陈伟标向该院提出书面异议，该院依法立案审查，案号为（2018）粤0605执异298号。经审查，该院于2018年6月6日作出（2018）粤0605执异298号执行裁定书，裁定驳回异议人陈伟标的异议请求。陈伟标于同月11日收到上述执行裁定书后，不服并于同月25日提起本案诉讼。另查明，涉案车位的登记权属人为华鸿公司，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第xxx号。诉讼中，原告向该院提交落款日期为2013年12月14日的《【荟珑湾】花苑认购书》一份，该认购书甲方为华鸿公司，乙方为案外人吴少珍，该认购书约定，乙方向甲方认购佛山市南海大沥镇黄岐北村大道荟珑湾花苑xxx号房，乙方分六期向甲方支付购房款。该认购书第3条付款方式和期限的“备注”栏记载以下手写文字：甲方预留两个停车位（车位号码为xxx号、xxx号，见附图）给乙方，乙方承诺收到甲方书面通知10个工作日内，按15万元/个车位办理认购手续。诉讼中，原告陈述吴少珍是其邻居，原告委托其代理签订认购书。南海区法院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的内容是原告对涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其已向第三人购买了涉案车位，但未能提交证据证明其已与第三人就该车位签订了正式的买卖合同，且根据原告庭审自认，至庭审辩论终结之时，其仅向第三人支付了购买车位的诚意金5000元。原告虽然提交了《[荟珑湾]花苑认购书》，但原告并非认购书约定的认购主体，原告也未提交证据证明其与案外人吴少珍之间的关系，且该认购书约定的付款方式与原告提交的《商品房买卖合同》明显不同，此外，该认购书中关于涉案车位的约定仅为意向性约定，不属于买卖合同的范畴。原告提交的《佛山市商品停车位（库）销售意向书》、《优惠协议书》仅能证明原告与第三人之间存在关于买卖车位的意向性约定和优惠约定，亦不属于买卖合同的范畴。原告主张涉案车位属于其购买的荟珑湾花苑xxx房的配套设施，但根据原告与第三人签订的《商品房买卖合同》的约定，原告购买的荟珑湾花苑xxx房为“地上3层，地下0层”，而涉案车位位于地下室，故该车位不在原告购买的荟珑湾花苑xxx房及支付的房价款的对价范围内。此外，根据原告庭审自认，涉案车位所停放的车辆系通过小区公共车库出入，故即使涉案车位位于荟珑湾花苑xxx房正下方地下室，且有楼梯相通，在物理空间上该车位与原告购买的荟珑湾花苑xxx房亦不存在一一对应的配套关系。据此，原告的相关主张理据不足，该院不予采纳。因原告未能举证证明其已实际购买涉案车位，且该车位也不属于荟珑湾花苑xxx房独享的配套设施，故原告对涉案车位不享有排除强制执行的民事权益，该院对原告的全部诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、三百一十二条之规定，判决驳回原告陈伟标的全部诉讼请求。上诉人陈伟标不服该判决，向本院提起上诉，请求：1.撒销（2018）粤0605民初11023号民事判决书；2.判令停止对（2017）粤0605执14909号案中涉及涉案车位的拍卖或变卖等执行措施；3.判令确认上诉人享有对第三人涉案车位的占有、使用权益等排他物权；4.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2018年9月18日，南海区法院作出（2018）粤0605民初11023号民事判决书，判决驳回上诉人的诉讼请求，于法无据。南海区法院根本没有查明案件事实，适用法律错误，导致上诉人的合法权益受到损害。具体理由如下：上诉人对第三人所有的涉案车位享有占有、使用权益等物权，足以排除被上诉人向南海区法院提出的执行。其一，2015年5月11日，上诉人与第三人签订《广东省商品房买卖合同》及《佛山市商品停车位（库）销售意向书》充分约定，由第三人将涉案车位转让给上诉人，该意向书清楚记载“根据《关于加强我市新建住宅小区商品停车位（库）销售管理的通知》规定，甲方与乙方签订商品房销售同时签订；项目商品停车位（库）销售价格区间10万元／个—35万元／个，最高销售价子母车位35万元／个”；甲方在公开销售商品车位前，向乙方发出书面商品停车位销售通知，等等。可见上诉人购买第三人标的物别墅及涉案车位为一体配置，属于特定标的物，与该小区的其他单元有所区别。同时，购买行为均发生在南海区法院查封及被上诉人纠纷前，因此应当先行保障上诉人的合法权益。其二，上诉人与第三人已形成合法的买卖关系，为涉案车位的买卖合同当事人。从《荟珑湾花苑认购书》及《荟珑湾花苑4D门匙交接记录》及诚意金《收据》等证据来看，双方所交易的标的物、价格及数量均已构成买卖合同的基本要素，符合合同成立的条件，并且车位的钥匙2条已拿系交付的基本事实状态，原告一直使用和占有，具有排除的合法权利。南海区法院未能对此作认定，显属错误。其三，上诉人与第三人就涉案车位约定的销售价格为15万元，该价格与第三人向佛山市南海发展规划和统计局备案的《商品房销售价目表》中报备的车位总售价是一致，可见双方对涉案车位的价款是有明确的约定，该价格并没有低于市场价，不存在对任何第三人权益的损害。其四，由于上诉人一直要求第三人履行合同涉案车位交付，第三人才将钥匙给予上诉人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”可对本争议的涉案车位进行适用，符合占有权利能够排除执行的法律依据，但南海区法院却对此未适用，损害原告权益。其五，2016年12月26日，上诉人与第三人签订汽车位《优惠协议书》并支付5000元诚意金购买涉案车位，诚意金表示买方原意以一定的条件购买，上诉人同意按第三人原预留的车位及价格支付，双方已形成合意的体现。其中该优惠协议第一条约定：上诉人支付诚意金后享有所选车位的优先购买权，并不表示原告放弃第三人继续履行或完成双方车位买卖合同的义务，南海区法院未能认定双方形成合意错误。其六，被上诉人要求南海区法院拍卖或变卖涉案车位，于法无据，车位交付系事实状态的占有，受物权法保护，可以充分排除被上诉人提出的执行金钱债权。因此，涉案车辆无论从上诉人与第三人的购买具体交易过程及支付行为等均对买卖行为履约，为上诉人与第三人物之交付债权优先于被上诉人的金钱债权，对上诉人、被上诉人及第三人具有约束力，被上诉人无权主张拍卖或变卖该涉案车位。上诉人陈伟标二审期间没有向本院提交新证据。被上诉人杨海霞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法院正确，请求本院依法驳回上诉人的请求，维护被上诉人及其他债权人的合法权益。被上诉人杨海霞二审期间没有向本院提交新证据。原审第三人华鸿公司没有向本院提交答辩意见以及新证据。经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人陈伟标提出案外人异议及异议之诉，以其拟购买的车位为由对抗执行，有两处不符合上述法律规定。一是陈伟标未与被执行人华鸿公司达成合意并签订正式的买卖合同。虽然陈伟标与华鸿公司签订过认购书，但该认购书中，并未有双方合意的买受价格，只有被执行人提出的销售价格区间为每个10万元至35万元，涉案车位具体价格是多少，尚未确定。至于在南海区法院于2017年8月2日查封涉案车位后，华鸿公司于2017年8月11日向佛山市南海发展规划和统计局报备《销售价目表》，华鸿公司在《销售价目表》中对涉案车位予以定价，但此时华鸿公司对涉案车位的定价，已不能阻却人民法院的司法拍卖及竞价，更不能认为该价目表中的价格就是案外人陈伟标与华鸿公司的合意。二是被执行人陈伟标未合法占有涉案车位。南海区法院查封前，包括涉案车位在内的多个车位尚未正式发售（未报备销售），之后被执行人华鸿公司向陈伟标交付涉案车位的钥匙，不构成合法占有。综上，上诉人陈伟标尚未对涉案车位取得足以对抗执行的物权期待权，以其已与华鸿公司合法签订购买合同并已实际占有涉案车位为由提出上诉，其上诉依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人陈伟标负担。本判决为终审判决。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  李 慧二〇一八年十二月二十八日书记员  林晓波