福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0102民初8185号 原告：杨婉琼，女，汉族，1984年11月3日出生，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：陈宗文、陈丽萍，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福建省汽车配件公司，住所地：福建省福州市华林路212号。 法定代表人：陈钦，经理。 委托诉讼代理人：邱国营、林敏，福建建达律师事务所律师。 原告杨婉琼与被告福建省汽车配件公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适应简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈丽萍，被告委托诉讼代理人邱国营、林敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出以下诉讼请求： 1、判令被告退还原告缴纳的85000元履约保证金； 2、判令被告退还原告超额支付的租金165606元及利息（自2016年8月8日起按月利率2%计付至实际还清之日止，暂计至2018年4月21日为68671.29元）； 3、判令被告承担本案的诉讼费。 事实与理由： 2012年8月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于福州市鼓楼区面积81平方米的一楼店面（东侧第一间）出租给原告使用。合同约定，租期从2012年8月8日起至2016年8月7日截止。租金第一年为28350元／月，第二年为29200元／月，第三年为30076元／月，第四年为30978元／月。同时合同还约定，原告向被告缴纳履约保证金85000元，待合同期满，被告应全额无息退还。 因讼争店面被上一租户周光云占用，经被告起诉、申请法院强制执行后于2013年11月初才由福州市鼓楼区人民法院强制周光云腾空店面后交付被告，故被告实际向原告交付讼争店面时间为2013年11月初，且合同约定免租期为70日，故原告应缴租金时间为2014年1月8日起算。 自2014年1月8日至2016年8月7日租赁期满，按照合同约定，原告应付被告租金为29200元*7个月+30076元*12个月+30978元*12个月=937048元，被告确认原告已付租金1102654元。显然，原告向被告支付的租金已超额支付1102654元-937048元=165606元。 合同期满后，原告多次向被告要求返还履约保证金85000元及返还多支付的租金165606元，但被告均以各种理由拒绝返还。 被告辩称，一、杨婉琼无权要求被告退还85000元履约保证金。 被告与杨婉琼于2012年8月8日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于福州市间面积81平方米的一楼店面（以下简称“店面”）出租给杨婉琼使用，租赁期限自2012年8月8日起至2016年8月7日止，被告给予杨婉琼70天免租期（自2012年8月8日起算）。合同还约定，双方在签订合同时，杨婉琼应向被告交付履约保证金85000元。待合同期满，杨婉琼无违约行为的，被告全额无息退还。 但杨婉琼在合同履行过程中存在多次违约行为，首先，其不仅违反了合同第六条第2项的规定，未经被告书面同意，擅自将店面转租第三人；其次，杨婉琼未按合同第七条的约定，在合同期满归还租赁店面；而且，杨婉琼还存在未按照合同第二条和第五条的约定按时足额支付被告店面租金的情况。因此，杨婉琼要求被告退还85000元履约保证金的诉求不应被支持。 二、杨婉琼并未超额支付租金，其无权要求被告退还超额支付的租金165606元和利息。 （一）杨婉琼支付店面租金的义务应自2012年8月8日起算70天的免租期届满开始； 虽然，合同签订时店面被上一租户周光云占用，直至经福州市鼓楼区人民法院强制执行后，周光云才于2013年11月1日将店面交还，即杨婉琼自2013年11月初才开始实际使用店面。但杨婉琼在与被告签订合同时已知晓店面被周光云占用的状况，并承诺其会自行处理店面被周光云占用事宜。因此，双方在合同第二条中明确约定租赁期限自2012年8月8日起算，并排除了租赁期限自租赁物实际交付之日起算的选项。而且，合同第四条的约定及杨婉琼在合同签订当日出具的承诺函，均明确表明杨婉琼自愿承受店面迟延交付的后果。 特别需要指出的是，杨婉琼自70天的免租期届满后，于2012年11月29日就通过福州市鼓楼区吉帆办公用品店支付了首月的店面租金。可见，杨婉琼以其实际履行行为认可其支付租金的义务应自2012年8月8日起算70天的免租期届满开始。如上足以说明杨婉琼支付租金的义务并非是从店面实际交付后的2014年1月8日起算。 （二）杨婉琼并未超额支付租金，迄今为止，其还拖欠被告店面租金； 在合同履行过程中，从2012年11月至2016年8月，杨婉琼分别通过福州市鼓楼区吉帆办公用品店、杨福江、朱枝红被告支付店面租金1102654元。而周光云支付被告自2012年8月8日起算的店面占用使用费131546.43元加上原店面押金21000元，共计152546.43元，其中划转为杨婉琼支付的店面租金86750元，另外65793元，被告以现金转账方式支付杨婉琼。也就是说，杨婉琼支付被告的店面租金合计为1102654元+86750元=1189404元。 依据合同约定，店面租金按月缴纳，杨婉琼应在租赁起算时间2012年10月18日（自2012年8月8日起算，即免租期到2012年10月17日止）的第五日前一次性缴纳当月租金，第一年租金为28350元/月，第二年租金为29200元/月，第三年租金为30076元/月，第四年租金为30978元/月。据此，杨婉琼应支付被告店面租金共计1357098元。由此可见，杨婉琼尚拖欠被告店面租金为1357098元-1189404元=167694元。被告就此保留提起诉讼的权利。 因此，杨婉琼并未超额支付租金，其要求被告退还超额支付的租金165606元和利息的诉求不应被支持。 经审理查明：2012年8月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将福建省福州市东街55号、面积81平方米的一楼店面（东侧第一间）租赁给原告使用。租赁期限自2012年8月8日至2016年8月7日。被告给予原告免租金期70日，自合同生效之日(2012年8月8日)起算。双方在签订合同时，原告应向被告交付履约保证金85000元人民币，待合同期满，原告无违约行为的，被告全额无息退还。合同履行过程中，若原告违反合同约定，则被告有权将保证金抵扣原告应承担的违约金、赔偿金及其他应付款项，不足部分原告须在次月缴交租金时一并补足。第四条约定，被告在收到履约保证金之日起即同意由原告自行进场接收租赁物，被告给予积极协助，但原告不得以租赁物接收方面的任何理由拒付租金。第五条约定店面租金为350元/平方米，月租金28350元/月。从第2年起，店面租金在上月基础上递增3%，即第2年店面租金为人民币29200元/月；第3年店面租金为人民币30076元/月，第四年租金为人民币30978元/月。租金按月缴纳，原告应在租赁起算时间第5日前将当月租金一次性缴纳至被告指定的账户，被告提供租金正式发票。未经被告书面同意，原告不得以任何形式将租赁物全部或部分转让、转租给第三方。租赁期届满，双方未达成书面续租协议的，租赁合同自租赁期届满之日自行终止，原告应于租赁期届满或合同终止日前将归属原告的所有物品搬离，并将租赁物在租赁期届满之日返还被告。合同第八条第四款约定，原告在签订合同时已经知晓被告企业情况，并了解承租房产可能存在的风险。租赁期间，被告如遇企业重组，改制，合并等原因，被告有权解除合同，原告不得向被告索要赔偿。第九条约定，原告逾期交付房屋租金，每逾期一日，按月租金的0.5%向被告支付逾期付款违约金。租赁期满或合同提前终止时，原告逾期归还租赁物的，每逾期一日，按月房屋租金的10%向被告支付违约金。 合同签订后，由于原承租人周光云未退出上述租赁房产，被告向福州市鼓楼区法院起诉周光云，请求判令周光云腾空并迁出福州市东街55号一层店面（面积81平方米）并赔偿损失，福州市鼓楼区法院于2012年12月28日作出（2012）鼓民初字第5087号民事判决书，判决：一、周光云于本判决生效之日起十五日内将福州市东街55号一层店面（面积81平方米）腾空交付福建省汽车配件公司；二、被告周光云于本判决生效之日起十日内向福建省汽车配件公司支付房屋占有使用费（自2012年10月20日起计付至实际交房之日止）；三、驳回福建省汽车配件公司其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 庭审中，双方确认，原告于2013年11月初经福州市鼓楼区法院强制收回被周光云占有使用的福州市东街55号一层店面（面积81平方米）。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律有关规定，本院依法予以确认。根据该租赁合同第四条约定，“甲方在收到履约保证金之日起即同意由乙方自行进场接收租赁物，甲方给予积极协助，但乙方不得以租赁物接收方面的任何理由拒付租金”，因此，原告对租赁物为他人占用的事实是明知的，并自愿承受租赁场所可能延迟交付的后果，故即便原告2013年11月才收回租赁场所，但自2012年8月8日免租期70天届满后即应缴纳租金，至2016年8月7日合同届满，原告应缴纳租金1357098元，现原告仅缴纳了1189404元，尚欠租金167694元，故原告请求退回2012年8月8日起免租期70天后至2014年1月8日店面租金证据不足，本院不予支持。由于原告未足额缴纳租金构成违约，应承担违约责任，押金原告不予退还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨婉琼的诉讼请求。 本案诉讼费6089元，适用简易程序减半收取3044.5元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇一八年十二月三日 书记员  何 荧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。