黑龙江省抚远市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0833民初738号原告：于庆春，女，1954年12月3日生，汉族，无职业，初中文化，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：任志宇，男，1980年11月6日生，汉族，无职业，硕士文化，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：秦岚，黑龙江鸿大律师事务所律师。被告：大庆诚信房地产开发有限公司（以下简称大庆诚信公司），统一社会信用代码：91230605731277118X，住所地：黑龙江省大庆市红岗区张铁匠。法定代表人：张树军，该公司经理。委托诉讼代理人：刘忠存，男，1968年7月29日生，汉族，该公司经理，住黑龙江省抚远市。原告于庆春与被告大庆诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于庆春、被告大庆诚信房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。于庆春向本院提出诉讼请求：1.请求判令大庆诚信公司继续履行合同，交付位于抚远市大大世贸中心商服Y-018号、Y-006号、Y-030号房屋;2.大庆诚信公司承担违约金暂定659920元（暂计算至2018年10月1日，要求给付至实际交房之日）。庭审中于庆春诉讼请求变更为：1.要求解除与大庆诚信公司签订的Y-018号、Y-006号、Y-030号商品房买卖合同；2.返还购房款4520000元及利息（利息按本金4520000元，月利率1.1%，从2009年9月25日计算至2018年11月25日利息共计5469200元，2018年11月26至实际返还购房款之日止的利息继续主张。）暂合计9989200元。事实与理由：2009年9月25日于庆春与大庆诚信公司签订三份商品房买卖合同，大庆诚信公司将其开发的位于抚远市大大世贸中心商服Y-018号、Y-006号、Y-030号三处房屋出售给于庆春，合同中约定交房日期为2010年9月30日，现大庆诚信公司已将Y-018号、Y-006号、Y-030号三处房屋另售他人，致使合同目的无法实现，故向人民法院提起诉讼。大庆诚信房地产开发有限公司辩称，于庆春所称购买的Y-018号、Y-006号、Y-030号三处房屋，现大庆诚信公司均已对外出售，无法继续履行。其中于庆春诉称购买的Y-018号、Y-006号房屋，房款总额为340万元，该房款是由之前民间借贷关系转化后形成的，该借款初始金额为200万元，2004年4月30日于庆春将款项汇入大庆红岗区诚信实业公司，该公司法人是杨林，不应由大庆诚信公司偿还。对于庆春购买Y-030房屋所付房款112万元，大庆诚信公司予以认可，同意解除合同，返还房款并按月利率1.1%给付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于于庆春提供的“房产抵偿债务协议书”仅有大庆诚信公司原法定代表人衣富章个人签名，无公司印章，是否属于衣富章个人行为的问题。本院认为，协议签订时衣富章为大庆诚信公司法定代表人，且该协议书签订后，双方又签订了Y-006、Y-018两份《房品房买卖合同》，合同中均加盖了大庆诚信公司印章，合同金额与房产抵偿债务协议书记载金额一致，出具协议书属于衣富章职务行为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承担。本院经审查认定事实如下：事实一、2004年4月30日大庆诚信公司因急需流动资金，向任晓光借款200万元，因任晓光无能力出借，由实际出借人于庆春向大庆诚信公司出借借款，并于借款当日将借款200万元汇诉入大庆诚信公司指定的大庆市红岗区诚信实业公司名下，大庆诚信公司为任晓光出具《借款协议》一份。借款期限届满后，大庆诚信公司一直无能力还款，为清偿债务，双方于2009年8月15日签订《房产抵偿债务协议书》一份，协议书中对之前借款本金及利息进行核算：本金为200万元，利息按本金200万元，月利率1.1%标准计算，自2004年4月30日起至2009年8月15日止，利息为140万元，本息合计为340万元。经自愿协商，大庆诚信公司同意用其开发建设的位于抚远市大大世贸中心的Y-006、Y-018两处房屋以340万元的成交价格低偿债务。2009年9月25日于庆春与大庆诚信公司正式签订《商品房买卖合同》，其中：Y-006号房屋面积为98.86平方米，价格为60万元；Y-018号房屋面积为262.8平方米，价格为280万元。上述合同签订后，大庆诚信公司未能交付房屋，并将Y-006、Y-018号房屋另行出售，并办理了过户登记，合同无法继续履行。事实二、2019年9月25日于庆春与大庆诚信公司签订《商品房买卖合同》，购买大庆诚信公司开发建设的位于抚远市大大世贸中心的Y-030号房屋，房屋面积为98.24平方米，价格为112万元。合同签订后，于庆春于2010年1月11日前支付房款936000元，于2010年4月26日支付房款184000元。上述共计112万元，由大庆诚信公司股东杨林出具收条。现大庆诚信公司将Y-030号房屋另行出售，并办理了过户登记，合同无法继续履行。本院认为，于庆春与大庆诚信公司协商一致，均同意解除双方于2009年9月25日签订的Y-006、Y-018、Y-030号《商品房买卖合同》，对此本院予以支持。对于本院认定“事实一”部分：出借人于庆春与借款人大庆诚信公司之间签订《借款协议》，于庆春如约履行出借义务，借款协议到期后大庆诚信公司无力偿还借款，双方经协商一致，自愿签订《房产抵偿债务协议书》及Y-006、Y-018号《商品房买卖合同》，将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系行为不违反法律规定，为合法有效。经审查，双方本息核算金额符合法律规定，转化为已付购房款340万元后，大庆诚信公司应如期履行交付房屋的合同义务。大庆诚信公司在签订《商品房买卖合同》之后，将Y-006、Y-018号两处房屋另行出售，致使合同无法履行，应承担相应的法律责任，对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案于庆春主张大庆诚信公司返还Y-006、Y-018号购房款340万元及利息，利息按房屋总价款340万元，从2009年9月25日起至实际给付之日止，按月利率1.1%计算，经诉讼请求数额低于上述赔偿标准，对此本院予以支持。对于本院认定“事实二”部分：大庆诚信公司同意返还于庆春Y-030号《商品房买卖合同》购房款112万并按月利率1.1%支付利息，计息本金及时间应从大庆诚信公司收条中记载交付购房款之日起分别计算，对此本院予以支持。即：返还Y-030房屋购房款112万元及利息（利息分两部分计算1.按房屋价款936000元，从2010年1月11日起至实际给付之日止，按月利率1.1%支付利息；2.按房屋价款184000元，从2010年4月26日起至实际给付之日止，按月利率1.1%支付利息）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条之规定，判决如下：确认于庆春与大庆诚信房地产开发有限公司签订的Y-006号、Y-018号、Y-030号《商品房买卖合同》予以解除；大庆诚信房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还于庆春Y-006号、Y-018号《商品房买卖合同》购房款340万元及利息(利息以340万元为基数，自2009年9月25日起至实际给付之日止，按月利率1.1%计算)；三、大庆诚信房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还于庆春Y-030号《商品房买卖合同》购房款112万元及利息(利息分两部分计算1.按房屋价款936000元，从2010年1月11日起至实际给付之日止，按月利率1.1%支付利息；2.按房屋价款184000元，从2010年4月26日起至实际给付之日止，按月利率1.1%支付利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81336元，于庆春预交10399元，补交70937元，由大庆诚信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  焦淼磊人民陪审员  赵广智人民陪审员  丛云生二〇一八年十二月五日书 记 员  李首运