中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5437号原告：吴学军，男，1981年7月25日出生，汉族，住广东省东莞市，原告：麦秀珍，女，1986年3月9日出生，汉族，住广东省东莞市，两原告共同委托诉讼代理人：麦冬致，广东君信律师事务所律师。被告：黄晓红，女，1976年6月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：林载哲（LIMJAECHEOL)，男，1972年6月26日出生，系韩国人，有效期至2019年11月27日)。两被告共同委托诉讼代理人：金锡峰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告吴学军、麦秀珍与被告黄晓红、林载哲（LIMJAECHEOL)合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告吴学军、麦秀珍及其共同委托诉讼代理人麦冬致，被告黄晓红、林载哲及其共同委托诉讼代理人金锡峰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴学军、麦秀珍共同向本院提出诉讼请求：1.两被告返还广州富力天海湾XXX单元XXX房购房定金50000元、首期购房款71224元、第二期购房款676835元、按揭款93586.96元（从2015年8月至2018年12月止，共41个月）；2.两被告按照广州富力天海湾XXX单元XXX房的市场价值返还房屋增值款1043568.28元（暂按20000元/平方米计算，实际价值以法院指定的评估机构确定的为准）；3.两被告返还广州富力天海湾XXX单元XXX房的购房优惠金15000元、专项维修基金10113元、2016年12月至2017年9月的物业管理费2502.7元；4.本案诉讼费、保全费、评估费由两被告承担。事实与理由：两原告为夫妻关系，两被告为夫妻关系，原、被告为朋友关系。因两原告没有在广州市限购区域内的购房资格，而被告林载哲表示同意无偿将其妻子黄晓红的购房名额出借给两原告，双方就此事达成一致意见，并于2015年5月3日和19日，双方以被告黄晓红的名义分别与涉案房屋的开发商签订《广州富力天海湾商品房认购书》和《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定购房价为1128059元。2015年6月25日，双方又以被告黄晓红的名义与中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，就涉案房屋办理按揭贷款33万元，并由被告林载哲作为担保人。2016年12月31日，原、被告双方一同前往涉案房屋办理收楼手续，并由原告保管涉案房屋的相关资料。涉案房屋的定金、前期购房款、每月的银行按揭贷款及其他相关费用均为两原告支付，因两原告尚未取得购房资格，故涉案房屋未有过户。从2018年开始，原告已无法顺利联系两被告，并且发现两被告在没有告知原告的情况下，私自缴纳涉案房屋的契税并申请办理不动产登记手续。原告认为，两被告背信弃义，企图通过私自办理不动产登记来侵占涉案房屋，为避免损失，特提出本案诉讼。被告黄晓红、林载哲共同辩称:1.确认涉案房屋由两原告出资购买。被告黄晓红在《广州富力天海湾商品房认购书》中的声明，表明原、被告双方是借名购房的合同关系，该借名合同仅对借名双方产生在一定条件下完成物权变动的效果。而根据物权法第九条的规定，涉案房屋的权属不能仅依据借名合同中双方的约定就能确认。2.同意原告第一、三项诉讼请求。根据合同法第五十二条第五款的规定，两原告借用被告黄晓红的名义购房属于无效行为，根据合同法第五十八条的规定，两原告有权要求被告黄晓红返还因借名合同支出的款项，因两被告是夫妻关系，故同意共同返还相应的款项。3.不同意原告第二、四项诉讼请求。因双方的借名购房行为无效，原告要求两被告返还房屋增值部分没有事实与合同依据，且至今为止涉案房屋并未产生任何的收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：一、两原告为夫妻关系，其二人均非广州市户籍，至庭审时尚不具备在广州市限购区域内购房的资格。两被告为夫妻关系，登记结婚日期为2011年10月8日。二、2015年5月，因两原告不具备广州市购房资格，被告同意出让黄晓红的购房名额给原告购买涉案房屋。就涉案房屋的购买事宜，黄晓红于2015年5月3日与开发商广州市森华房地产有限公司签订《广州富力天海湾商品房认购书》，于同月19日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定，涉案房屋的成交价格为1128059元，付款方式为第1期支付121224元、第2期支付676835元、余下33万元以按揭贷款方式支付。2015年6月25日，黄晓红在中国银行股份有限公司广州东山支行办理了33万元的按揭贷款手续，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息。原告与黄晓红就借名购房一事未签订书面协议，仅由黄晓红在《广州富力天海湾商品房认购书》中作出手写声明，声明“该认购书的商品房为吴学军及麦秀珍两夫妇所有。”三、两原告通过黄晓红的名义共计对外支付涉案房屋的购房定金50000元、首期房款71224元、第2期房款676835元，并为黄晓红累计偿还了41个月（2015年8月至2018年12月）的银行按揭款93586.96元（其中已还本金为33934.92元、已还利息为59652.04元）。另外，两原告还为涉案房屋支付了购房优惠金15000元、物业维修基金10113元及2017年10月之前的物业管理费2502.7元。四、2018年6月7日，两被告自行缴纳了涉案房屋的契税33841.77元。在庭审中，当事人确认涉案房屋尚未办妥不动产权证书。涉案房屋现地址为广州市南沙区XX街XX号XXX房。诉讼中，本院根据两原告的财产保全申请，对涉案房屋采取了查封措施。两原告申请就涉案房屋的市场价值进行评估，本院依法委托广州国融资产评估与土地房地产估价有限公司进行评估。该评估公司于2018年12月14日出具国融评字第【18】12J108号《评估报告书》，评估结论为：以2018年12月5日作为评估时点，涉案房屋的价值为2080633元。两原告为此支付了评估费7600元。本院认为，关于本案纠纷的法律适用和管辖如何确定的问题。本案中，被告林载哲作为韩国人，故本案为涉外民商事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”依据该规定，本案应当适用中华人民共和国内地法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第（一）项规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”涉案房屋位于广州市南沙区，故本院对本案享有管辖权。按照两原告的诉讼请求，其要求两被告支付的款项包括两个方面，一是其作为实际购房人而为涉案房屋所支出的有关费用，二是涉案房屋在购房价格基础上增值部分的补偿。对于为涉案房屋所支出的有关费用，两被告在答辩中不持异议，并同意返还相应的款项，本院予以照准。对于涉案房屋增值部分的补偿，则为本案的争议焦点所在。对于该争议焦点问题，本院分析评判如下：原、被告一致确认双方为“借名购房”关系。所谓借名购房，即借名人借用出名人的名义，由出名人与房屋出卖人签订房屋买卖合同，但实际由借名人出资。当事人采取借名购房的方式购买涉案房屋，主要是为了规避房地产限购政策，而房地产限购政策是政府为实现“保障房地产市场平稳健康发展，抑制投资投机性购房需求，引导房产交易回归居住属性”的公共政策目标而对房地产市场进行宏观调控的一种手段。因此，当事人为规避限购政策的借名购房行为不属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为合法有效。两被告辩称无效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”两被告在与原告合意建立借名购房关系，确认涉案房屋归两原告所有后，又在本案以双方的借名购房关系无效为由，主张涉案房屋应归其所有，显然有违诚信原则。在此情况下，两原告已无法再基于其与被告之间的借名购房关系，实现对涉案房屋的间接控制，无法因此而获得收益，故两原告要求被告对涉案房屋的增值部分损失予以补偿，合法有理，本院予以支持。被告不同意补偿增值部分损失的抗辩意见，有违等价有偿、公平交易的基本市场准则，本院不予采纳。但另一方面，两原告作为完全民事行为能力人，在明知自己不具备在广州市限购区域内购房资格的情况下，仍借用黄晓红的名义购房，其规避限购政策的行为不应得到法律周全的照顾，此种情形下对于房屋增值部分不能完全参照一般的房屋买卖合同纠纷来处理。因双方当事人并无就如何处理借名购房的相关事宜作出书面约定，故参照涉案房屋的原合同价值与市场评估价值之间的差额，并结合本案的具体情况，从公平合理角度出发，本院对两原告关于补偿房屋增值部分损失的主张，酌情予以支持600000元。林载哲与黄晓红为夫妻关系，且林载哲在本案中的答辩意见表明其同意返还两原告支出的相关款项而获得涉案房屋所有权，故基于涉案房屋所产生的债务，应由两被告共同承担。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第三十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告黄晓红、林载哲（LIMJAECHEOL)于本判决发生法律效力之日起十日内返还广州南沙区海泮街9号701房的购房定金50000元、首期购房款71224元、第二期购房款676835元、按揭款93586.96元给原告吴学军、麦秀珍；二、被告黄晓红、林载哲（LIMJAECHEOL)于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋增值补偿款600000元给原告吴学军、麦秀珍；三、被告黄晓红、林载哲（LIMJAECHEOL)于本判决发生法律效力之日起十日内返还广州南沙区海泮街9号701房的购房优惠金15000元、专项维修基金10113元、物业管理费2502.7元给原告吴学军、麦秀珍；四、驳回原告吴学军、麦秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21398元、保全费5000元，由原告吴学军、麦秀珍负担3770元，由被告黄晓红、林载哲（LIMJAECHEOL)负担22628元；评估费7600元，由原告吴学军、麦秀珍负担3800元，由被告黄晓红、林载哲（LIMJAECHEOL)负担3800元。如不服本判决，原告吴学军、麦秀珍、被告黄晓红可在判决书送达之日起十五日内，被告林载哲（LINJAECHEOL）可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  谭万里人民陪审员  杜美月二〇一八年十二月二十八日书 记 员  梁凤茵