广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4160号原告：广州市海汇物业管理有限公司，住所广州市增城区永宁街永和新旺路80号。法定代表人：廖子健。委托代理人：邱平、阳小春，均是该公司员工。被告：庄礼洲，男，1981年3月12日出生，住广东省汕头市潮阳区。被告：郑佳丹，女，1982年12月10日出生，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：庄礼洲，本案被告。原告广州市海汇物业管理有限公司（以下简称海汇公司）诉被告庄礼洲、郑佳丹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海汇公司的委托代理人邱平、阳小春，被告庄礼洲，被告郑佳丹的委托代理人庄礼洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海汇公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付从2014年12月至2018年4月止的物业服务费、水费、公摊电费共计10146.28元。二、被告向原告支付因逾期支付上述物业服务费的违约金（违约金从逾期之日起每日按应交物业服务费、水费、公摊电费的千分之一的标准分段计算，暂计至2018年4月30日为人民币5040.23元）。三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买的位于广州市增城永宁街永和新新七路313号9栋802房于2014年8月9日办妥物业移交手续。因此，被告应按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业服务费。但是被告未能依约支付物业服务费，为此，诉至法院，望判如所请。被告庄礼洲、郑佳丹共同答辩称：一、物业服务合同是物业公司与全体业主之间的合约，因此，物业公司应将涉及欠费的业主作为一个整体进行诉讼。二、小区均有业主代表与物业公司进行沟通，可以作证小区是作为一个整体。三、关于欠缴物业服务费的说明如下，1、物业公司管理期间，小区名称中的“太阳城”三个字不见了，影响了小区的楼盘整体形象。2、对小区的服务水平不满意，虽然有些问题有所改善，但物业公司仍然敷衍了事。3、小区存在电梯维保不及时、故障修复时间慢等问题。4、小区绿化维护不达标。5、物业公司不积极履行整改义务，敷衍了事。经审理查明：2013年11月21日，庄礼洲、郑佳丹（甲方，业主）与海汇公司（乙方，物业服务企业）签订《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》，载明“……本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。第一条双方的权利义务……7、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费，按照政府相关规定交纳专项维修基金。……二、乙方的权利义务1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……第四条物业管理服务费……二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅2.0元/㎡收取。……四、乙方应于房屋交付使用或视为实际交付之日起缴纳物业服务费。……第十条违约责任一、甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电等分摊费用的逾期责任也按此方式执行。二、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的……逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼。……”。2014年8月9日，庄礼洲签署《单元移交验收记录表》，内容为庄礼洲验收涉案房屋时，涉案房屋存在的问题。同时庄礼洲当庭在该《单元移交验收记录表》上自行手写“物业公司承诺6个月免管理费，无履行”。2018年1月29日，海汇公司向庄礼洲、郑佳丹发出《管理费催收函》，要求庄礼洲、郑佳丹支付2014年12月至2018年1月的物业管理费6180.56元。2018年6月6日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落增城区新塘镇新××房产权人××、郑佳丹建筑面积99.16平方米……”。2018年8月14日，《太阳城御园物业管理中心收费通知单》载明“收费期间2018年8月1日-2018年8月31日项目名称水费本月费用85往月欠交2415……公摊照明本月费用3.76往月欠交167.97公摊水泵本月费用10.10往月欠交365.70公摊电梯本月费用11.72往月欠交396.77……”。另查明，一、庄礼洲、郑佳丹提供《照片》8张，拟证明海汇公司的服务存在瑕疵。二、海汇公司提供的费用明细表，载明庄礼洲、郑佳丹每月应缴纳的物业服务费、税费、公摊电费等费用。在2014年12月至2015年5月的列表中，表明没有收取物业服务费。审理中，海汇公司与庄礼洲、郑佳丹确认，1、涉案房屋所在小区尚未召开业主大会，也没有成立业主委员会。2、对于《太阳城御园物业管理中心收费通知单》中载明的水费及公摊电费的本金金额没有异议。海汇公司陈述以下事实，1、关于涉案房屋所在小区名称中的“太阳城”三个字，是被开发商以安全名义拆除了，这个是可以重新做的。至于物业服务方面可能会有一些不足。2、庄礼洲、郑佳丹验收房子虽然提出了问题，但是现在他们已经装修好入住了，表明已经没有问题了。这么久不交纳物业费，是没有道理的。3、海汇公司没有承诺过庄礼洲、郑佳丹免除物业服务费的行为，在开庭前，庄礼洲找过海汇公司，希望能够免除延迟缴纳物业服务费的违约金。海汇公司经过研究，没有同意庄礼洲的申请。4、当月产生的物业服务费，在下个月15日之前交纳即可。海汇公司会给业主一个月的宽限期，在应交物业服务费日期的下一个月开始计算违约金。5、海汇公司都是及时代缴水电费，所以没有向相关部门缴纳过滞纳金。庄礼洲、郑佳丹陈述以下事实，1、虽然是当庭自行在《单元移交验收记录表》上手写“物业公司承诺6个月免管理费，无履行”的字样，但是保证这些是真实的，海汇公司当时是这么承诺的。2、涉案房屋仍然由庄礼洲居住。3、在2014年12月至2018年4月，确实没有缴纳过物业服务费。4、庄礼洲在2015年1月份左右入住的涉案房屋。本院认为：海汇公司与庄礼洲、郑佳丹签订《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当恪守履行。依据《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》约定，庄礼洲、郑佳丹作为合同的相对方，现海汇公司依据该合同起诉庄礼洲、郑佳丹并无不当。故本院对庄礼洲、郑佳丹提出的海汇公司不应当单独起诉庄礼洲、郑佳丹的抗辩理由不予采信。海汇公司已经依据合同约定对案涉房屋提供了物业管理服务，故庄礼洲、郑佳丹应按上述协议的约定交纳物业服务费。现庄礼洲、郑佳丹抗辩称海汇公司提供的物业服务并不符合要求，但庄礼洲、郑佳丹所提供的证据，不足以证明海汇公司存在严重违约行为，具有减免物业服务费的情形。故本院对庄礼洲、郑佳丹的抗辩不予采信。至于庄礼洲、郑佳丹提供《单元移交验收记录表》证明其有权不交纳物业服务费，但庄礼洲、郑佳丹已从2015年1月份装修入住案涉房屋，表明案涉房屋问题已经解决。同时，庄礼洲自行在《单元移交验收记录表》书写免交物业服务费的承诺，结合海汇公司所提交的物业费详细目录及庄礼洲、郑佳丹的陈述，可知海汇公司确有6个月没有收取物业服务费，故本院对庄礼洲、郑佳丹的再次要求减免物业服务费的理由不予采纳。庄礼洲、郑佳丹自认其从2014年12月至2018年4月份没有缴纳物业服务费，其行为已构成违约，因此海汇公司请求庄礼洲、郑佳丹支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，涉案房屋的每月物业服务费为198.32元（2元/平方米/月×99.16平方米）。被告应付上述期间的物业服务费为8131.12元（198.32元/每月×41个月）。至于物业服务费的违约金，依据《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》第十条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，自欠缴之日起，应按欠费总额以每日1‰的标准支付违约金。但上述合同中并未约定没有缴纳物业服务费的日期。现海汇公司陈述当月物业服务费在下个月15日之前收取，且给予业主一个月的宽限期才计算违约金。上述交费方式庄礼洲、郑佳丹并未提出异议，且海汇公司的上述主张亦不损害业主的合法权益。故本院对此予以采信，违约金应从应缴费之次月16日开始，以未交纳物业服务费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，（即2014年12月的物业服务费的延迟交纳违约金，从2015年2月16日开始，按2014年12月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。至于海汇公司起诉请求庄礼洲、郑佳丹支付公摊水、电费的请求能否支持的问题。根据海汇公司的陈述，上述2014年12月至2018年4月止的水费、公摊电费金额为2015.16元。根据庄礼洲、郑佳丹的陈述上述公摊水电费确实没有缴纳，经本院核算，公摊电费、水费的金额为3095.97（其中水费2232.5元、公摊电费863.47元），现海汇公司主张两项合计金额为2015.16元，本院予以准许。根据《太阳城御园物业管理中心收费通知单》载明的项目进行核对，海汇公司主张2015.16元并无不当，至于海汇公司要求支付上述费用违约金的问题，根据双方合同中“甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电等分摊费用的逾期责任也按此方式执行未能按时足额支付，自欠缴之日起，应按欠费总额以每日1‰的标准支付违约金。”的约定，海汇公司主张违约金应为共用水、电等分摊费用的违约金，但上述合同中并未约定没有缴纳日期。现海汇公司陈述当月费用在下个月15日之前收取，且给予业主一个月的宽限期才计算违约金。上述交费方式庄礼洲、郑佳丹并未提出异议，且海汇公司的上述主张亦不损害业主的合法权益。故本院对此予以采信，违约金从应缴费之次月16日开始，以未交纳共用水、电等分摊费用的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2014年12月的公用水、电等分摊费用的延迟交纳违约金，从2015年2月16日开始，按2014年12月应交共用水、电等分摊费用为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月共用水、电等分摊费用的违约金应以每月拖欠的共用水、电等分摊费用的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告庄礼洲、郑佳丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付自2014年12月起至2018年4月止的物业服务费8131.12元。二、被告庄礼洲、郑佳丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金[违约金应从应缴费之次月16日开始，以未交纳物业服务费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2014年12月的物业服务费的延迟交纳违约金，从2015年2月16日开始，按2014年12月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限]。三、被告庄礼洲、郑佳丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付拖欠的水费、公摊电费合计2015.16元，以及共用电费864.47元的违约金[共用水、电等分摊费用违约金从应缴费之次月16日开始，以未交纳共用水、电等分摊费用的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2014年12月的共用水、电等分摊费用的延迟交纳违约金，从2015年2月16日开始，按2014年12月应交公用水、电等分摊费用为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月共用水、电等分摊费用的违约金应以每月拖欠的共用水、电等分摊费用的本金为限]。四、驳回原告广州市海汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305.6元，由被告庄礼洲、郑佳丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 勋人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一八年十二月十日书 记 员  刘耀允法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。