大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初3130号原告：袁峰，男，1987年3月5日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：宗丽萍，辽宁金宗律师事务所律师。被告：大连盈佳房地产营销代理有限公司，统一社会信用代码91210211554959467T，住所地大连市甘井子区泉水B4区42-3号。法定代表人：梁春一，总经理。委托诉讼代理人：于群娣，辽宁得一律师事务所律师。被告：刘晓东，男，1972年4月5日生，汉族，住址辽宁省鞍山市铁西区。原告袁峰与被告大连盈佳房地产营销代理有限公司（以下简称“盈佳公司”）、被告刘晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日作出（2017）辽0211民初81号民事判决书，宣判后，原告袁峰不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）辽02民终383号民事裁定书，将该案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁峰及其委托诉讼代理人宗丽萍、被告盈佳公司的委托诉讼代理人于群娣到庭参加诉讼。被告刘晓东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁峰向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决原告与被告盈佳公司于2016年5月4日签订的《租赁合同书》无效；二、请求法院依法判令二被告返还原告租金及履约保证金合计9万元及利息；三、请求法院依法判令二被告赔偿原告装修损失23万元及其他损失28750元，合计258750元；四、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年5月4日，原告经被告盈佳公司中介介绍，与被告盈佳公司签订《租赁合同书》，约定原告租赁被告刘晓东所有的位于大连市甘井子区公建用于经营洗车、修车，公建租赁期限为3年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。合同签订后，原告依照合同约定交付给被告盈佳公司第一年租金85000元及履约保证金5000元，合计9万元。2016年5月12日，原告将该公建进行装修，花费装修款23万元，花费广告牌等物品28750元。后因被告刘晓东在大连市中山区人民法院涉及金融借款合同纠纷案，上述公建房屋被大连市中山区人民法院强制执行。2016年9月28日，经大连市中级人民法院委托辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司评估，上述公建的装修部分亦在评估范围内。现上述公建已进入执行拍卖程序。原告认为，二被告隐瞒案涉公建被执行查封的事实，欺骗原告签订租赁合同并为公建进行装修。原告签订的房屋租赁合同应当确认无效，二被告由此取得的房屋租金及履约保证金应当返还给原告，二被告对于原告的装修等损失应当予以赔偿。被告盈佳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告请求确认合同无效无法律依据。合同法第52条关于合同无效的五种情形中并无本案适用的情形，且最高人民法院（2009）执他字第7号《最高人民法院关于人民法院能否在执行过程中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》中明确表示在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理，根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人；第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。人民法院查封之后租赁合同是有效的，且关于案涉租赁合同是否有效应由执行法院处理。关于原告经济损失和租金的诉讼请求，因案涉合同有效，且原告已明确承认对房屋进行了经营使用，租金没有道理返还；根据合同相对性原则，原告没有法律依据要求刘晓东承担赔偿责任；我方并无过错，自原告租赁起至今为止该租赁物都是可以正常经营使用的，虽然法院曾进行评估拍卖程序，但评估公司仅对房屋拍几张照片，法院也没有强制原告腾退，经我方了解，案涉房屋在网上拍卖流拍后仍无人购买，拍卖程序早已终结。我方没有影响原告的经营使用，不应承担赔偿责任。被告刘晓东未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人存有争议的证据和事实，本院认定如下：被告刘晓东系位于大连市甘井子区房屋（以下简称“案涉房屋”）的登记所有权人。2016年5月4日，原告与被告盈佳公司签订《租赁合同书》，约定：被告盈佳公司将位于甘井子区，建筑面积为154.78平方米，出让给原告作为经营洗车、修车使用；租赁期限为3年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止；第一年租金为85000元，第二年租金为85000元，第三年租金为85000元；原告须在本合同签订同时，一次性将第一年租金全部支付给被告盈佳公司，以后每年租金在前一年到期日前，提前一个月一次性付清；原告同意向被告盈佳公司提供5000元作为履约保证金，原告应于签订本合同同时一次性支付给被告盈佳公司。2016年5月4日，原告向被告盈佳公司交付案涉房屋的租金85000元及保证金5000元，被告盈佳公司向原告出具相应的专用收款收据。同日，被告盈佳公司将案涉房屋交付给原告使用。原告大连银行股份有限公司与被告大连弘飞建筑装饰工程有限公司、被告王东明、被告单莹莹、被告刘晓东、被告刘伟、被告刘萍、被告陈慧林金融借款合同纠纷一案，大连中山区人民法院于2015年9月8日作出（2015）中民初字第4999号民事裁定，裁定：冻结被告大连弘飞建筑装饰工程有限公司、被告王东明、被告单莹莹、被告刘晓东、被告刘伟、被告刘萍、被告陈慧林的银行存款合计4,960,473.33元人民币或查封其他等值财产。2016年6月13日，大连中山区人民法院作出（2015）中民初字第4999号民事调解书，对如下协议予以确认：一、被告大连弘飞建筑装饰工程有限公司偿还原告大连银行股份有限公司借款本金460万元；二、被告大连弘飞建筑装饰工程有限公司支付原告截至2015年7月20日的利息65473.33元；三、被告大连弘飞建筑装饰工程有限公司自2015年7月21日起至2016年6月19日止，按双方签订的《流动资金借款合同》约定的利率给付原告借款利息、罚息；四、被告大连弘飞建筑装饰工程有限公司给付原告为实现债权而支付的律师费15万元；上列二至四项中被告大连弘飞建筑装饰工程有限公司应偿付原告之款项，于2016年6月19日前全部付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、被告王东明、被告刘晓东、被告刘伟、被告刘萍、被告陈慧林对被告大连弘飞建筑装饰工程有限公司的上述应偿还原告之款项承担连带保证责任；六、原告对抵押物即被告刘晓东所有的位于大连市甘井子区的房屋及相应土地使用权享有抵押权，原告有权就上述抵押物折价或者拍卖、变卖价款在最高额6701100元的范围内享有优先受偿权；七、诉讼费51780元（含保全费5000元，公告费300元），收取28540元，由六被告共同负担。2016年9月28日，案外人辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司针对案涉房屋及甘井子区泉水B4区38-3号房屋出具《房地产估价报告》。2016年11月16日，大连市中山区人民法院作出（2016）辽0202执2493号民事裁定，裁定：拍卖被执行人刘晓东所有的位于大连市甘井子区房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告诉请确认其与被告盈佳公司于2016年5月4日签订的《租赁合同书》无效，并据此请求二被告返还租金、履约保证金及利息，赔偿装修损失及其他损失。本案的争议焦点为：案涉合同是否系无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告盈佳公司于2016年5月4日与原告签订《租赁合同书》，将案涉房屋出租给原告，并于同日将案涉房屋交付给原告使用。虽然案涉房屋已于2015年9月被大连市中山区人民法院查封，但并无效力性强制性规范规定法院查封的房屋对外出租无效。依据最高人民法院于2009年12月22日对山东省高级人民法院作出的《关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》，在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理；根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人；第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告提供的现有证据并不能证明案涉租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形，故原告请求确认案涉房屋租赁合同无效并以此为由请求二被告返还租金、履约保证金及利息，赔偿装修损失及其他损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告袁峰的全部诉讼请求。案件受理费8990元（原告已预交），由原告袁峰负担；公告费750元（原告已预交），由原告袁峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  林鹏太人民陪审员  姚 波人民陪审员  李 艳二〇一八年十二月十一日书 记 员  刘 姗附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。