西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初3436号原告：吕辉，男，汉族，1971年6月24日出生，住西安市碑林区，委托代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。委托代理人：张欢，陕西云德律师事务所律师。被告：西安汉华房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区雁翔路与南三环交汇处西北角雁翔广场**楼**。法定代表人：黄色环，系该公司董事长。委托代理人：宋三香，陕西菲格律师事务所律师。委托代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。原告吕辉与被告西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕辉的委托代理人陈岭、张欢到庭参加诉讼，被告汉华公司的委托代理人宋三香、刘睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕辉诉称，2016年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称该合同），约定原告购买被告开发建设的曲江华著中城第18幢3单元11层31102号商品房，建筑面积为303.28平方米，房屋总价款为3650000元。之后，原告按约定交付了房款，履行了合同的全部义务。该合同约定装修标准为4000元/平方米，经原告调查发现被告所交付商品房装修远远未达到该标准，被告应当退还约定装标与实际装标之间的差额。《商品房买卖合同》补充协议（二）约定被告应于2016年12月31日前交付房屋，该合同补充协议（二）约定，逾期将商品房交付原告的，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告2017年7月16日将商品房交付于原告，逾期交房时间为196天，违约金为71540元。该合同第十条约定商品房相关设备交付条件：（一）基础设施设备：1、市政供水；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，市政供电……4、燃气：交付时完成室内燃气管道的建设，并于城市燃气管道连接，保证燃气供应。如果约定设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按合同第十二条约定按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求法院依法判令：1、被告退还原告装修差额5000元；2、被告向原告支付延期交房违约金暂计3000元；3、被告向原告支付逾期供水、供电、供气违约金2000元。在本案审理过程中，原告变更诉请为：1、被告退还装修费的差额409620元；2、被告支付延期交房的违约金71540元；3、被告支付供水、供电、供气的违约金76650元；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。被告汉华公司辩称，原告诉请无事实及法律依据，被告已按照合同约定向原告交付了符合装修标准和条件的房屋，原告认为被告交付的房屋不符合约定，并要求鉴定装修价值，不符合基本常识。合同所约定的每平方米4000元的价款并非其应得的房屋装修成本，按照原告的逻辑，房屋总价也应只是建造成本，不包含被告所付出的地价、管理成本、财务成本、税收成本及应得利润等，这显然是不符合逻辑的，就如同在市场经济交易过程中，经营者和消费者就提供产品和服务价格达成一致意见后，另一方认为所提供的产品或服务价值与价格不符，要求退还差价是同一逻辑，按照这一逻辑，市场交易过程中的合议将被打破，市场经济的稳定性根本无从谈起。本案中，4000元装修标准的约定是开发商综合了交易市场中的供求关系、价值规律、设计管理、销售、利润空间、税费规费、成本等各种因素，在双方当事人自愿平等的基础上形成的，并非是对房屋装修中各单项项目用材及施工成本的简单累加，而且根据鉴定机构所提供的鉴定报告显示，本次评估价值仅考虑房屋装修实际装修成本，并未考虑房地产企业对于涉案毛坯房精装修所产生的各项费用合计775元/平方米，也未考虑开发商开发商品房装修所产生的市场合理利润，而上述费用及市场利润均系开发商在进行房屋销售过程中所必然产生的，应当包含在每平方米4000元的装修标准内。且综合考虑上述各项因素，被告所交付房屋的装修价格也不存在价格畸高，导致交易显失公平的情况，即便原告认为被告交付的房屋不符合装修标准，根据商品房买卖合同第十六条关于装饰装修及设备标准不符合约定的规定，被告也只是有及时更换修理的义务，不存在本案所要求的返还差价的约定。对于其供水、供电、供气的违约金，被告认为也无事实和及法律依据，应当予以驳回。被告向原告交付房屋时，房屋的水电正常使用不存在任何障碍，原告也未因被告没有按照合同约定供水供电产生任何实际损失，因此不适用合同约定的违约金计算条款。对于逾期交房违约金，被告已经按照合同约定交付条件和时间向其交付了房屋，原告也实际使用，不存在逾期交付的情形，即便存在逾期交房，按照合同约定的违约金标准明显过高，远超其实际损失，应当予以调减。经审理查明，2016年7月28日，出卖人汉华公司与买受人吕辉签订商品房买卖合同，合同约定，买受人购买位于西安市××新区××以北，雁翔路以西的曲江·华著中城第18幢3单元11层31102号房屋一套，房屋总价款为3650000元；第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：2、供电：交付时纳入城市电网络并正式供电，市政供电；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城市燃气管网连接，保证燃气供应；第十条约定的设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，逾期超过60之内后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三违约金；附件十二约定的装修标准4000元/平方米。后原告与被告签订补充协议，协议约定，被告同意在2016年12月31日前向原告交付涉案房屋。2017年11月23日，汉华公司向吕辉出具发票，发票显示购房款3651925.61元。另查明，涉案房屋的市政供电时间为2018年2月12日，供气时间为2017年5月10日。2017年7月16日，被告向原告交付房屋。在本案审理过程中，原告申请对房屋差价进行鉴定，经中和资产评估有限公司评估，鉴定意见为574300元，该评估不包括被告精装修所发生的设计、招标、管理、销售、税费等各项费用合计约775元/平方米。鉴定后，原告与被告对该鉴定均提出异议，但中和资产评估有限公司至今未向本院提交有中和资产评估有限公司盖章的异议答复。上述事实，有商品房买卖合同、鉴定意见、发票、收款收据当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，本案争议焦点一是被告是否应当向原告支付房屋装修差价。对于该争议焦点，本院认为，1、原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人在自愿、平等的基础上，基于双方真实意思所签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应本着契约精神履行合同义务，行使合同权利，但原告在房屋交付使用后要求被告退还装修差价，有悖于合同约定；2、原告与被告合同约定是对装修价格的约定，而非对装修价值的约定，原告与被告签订合同是市场行为，原告不能因为被告向其提供的装修价值未与合同约定的价格一致要求被告退还装修差价。因本案是合同纠纷，而非不当得利纠纷，即使被告向原告提供的装修不符合合同约定，原告向被告主张的也是违约责任，而非不当得利。3、原庭审中，原告称“被告的经营范围不包括装修，被告不应因装修获得利润”，原告与被告签订的合同中有关房屋装修的条款，并未违反法律、行政法规的强制性规定，关于公司经营范围的工商登记也并非合同生效条款，被告作为企业，即便被告因涉案合同的约定获利也是符合被告的企业性质，且被告是否因为装修盈利也并非原告要求被告退还装修差价的必要条件。因此，原告要求被告向其退还装修费差额409620元的诉请，本院依法不予支持。因中和资产评估有限公司的评估意见依据不足，并且补充鉴定意见未有中和资产评估有限公司的盖章，而且中和资产评估有限公司未按照本院指定的期间将有中和资产评估有限公司盖章的补充意见向本院提供，故对于中和资产评估有限公司的鉴定意见，本院依法不予采信。中和资产评估有限公司应当将鉴定费退还原告。本案争议焦点二是被告是否应当向原告承担供电、供气的逾期违约金。对于该争议焦点，因原告未按照合同约定履行供电义务，故原告要求被告承担逾期供气、供电违约金的请求，有事实和法律依据。虽然合同约定被告未按约定向原告交付电的应当按照日万分之三支付违约金，但原告要求被告按日万分之一向被告支付逾期供电违约金，本院依法予以采信，被告应当向原告支付逾期供电违约金77055.63元[3651925.61元乘以万分之一乘以211日（2017年7月16日至2018年2月11日）]，仅因原告主张的逾期供电违约金为76650元，因此，原告仅要求被告向其支付供电违约金76650元的诉请，本院依法予以支持。本案争议焦点三，被告是否应当向原告支付逾期交房违约金。对于该争议焦点，原告与被告合同约定的交房时间是2016年12月31日，但被告向原告交付房屋的时间2017年7月16日，被告延期交房已构成违约，被告应当向原告承担延期交房违约金，被告庭审中要求降低违约金，本院酌情降低为日万分之一。被告应当向原告支付延期交房的违约金71942.93元[3651925.61元乘以万分之一乘以197日（2016年12月31日至2017年7月15日）]，原告仅要求被告向其支付违约金71540元，本院依法予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕辉支付逾期供电违约金76650元。二、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕辉支付延期交房违约金71540元。三、驳回原告吕辉的其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9378元，由原告吕辉负担6887元，由被告西安汉华房地产开发有限公司负担2491元。因原告吕辉已预交，被告汉华公司给付上述款项一并支付给原告吕辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  郭天鲁审判员  赵 妍审判员  赵琳君二〇一八年十二月二十八日书记员  刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓2018年月日送达