贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2632民初780号原告：石辽，男，水族，1978年11月7日生，贵州省榕江县人，住榕江县。原告：杨万美，女，侗族，1982年4月26日生，贵州省榕江县人，住榕江县。共同委托诉讼代理人：龙胜培，榕江县法律援助中心法律工作者。被告：榕江县龙云房地产开发有限公司。地址：贵州省榕江县古州镇古州北路21号。法定代表人：谭绿峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成、王小春，贵州维律律师事务所律师。原告石辽、杨万美诉被告榕江县龙云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石辽及其二原告的共同委托诉讼代理人龙胜培，被告榕江县龙云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石辽、杨万美向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金20714.56元，城市基础实施违约金349.61元，逾期办证违约金23773.67元，共计44837.84元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年11月2日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一套商品房，坐落于×栋×单元×层×号，建筑面积160.33平方米，总价值437016元。该合同约定了房屋交付时间为2015年10月1日前，交付房屋需取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书等条件，并约定了逾期交房、逾期办证违约金的计算方法等。2015年10月1日，被告在未达到合同约定的交付条件，未取得竣工验收合格文件等情况下，电话通知原告交房。到2018年6月30日，被告仍未获得该房《质量监督报告》和获准竣工验收备案，从约定交房时间到实际交钥匙时间共计超过237天。到2017年10月1日被告未能交付办理商品房转移登记的有关文书，至2018年6月30日共计超过272天。由于被告交房时不符合交付条件，并且没有经过验收，未取得合格证明文件，未能交付办理商品房转移登记的有关文书，违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。原告遂向法院起诉。被告榕江县龙云房地产开发有限公司辩称：一、原告至今未付清房屋相关税费和物业费，按合同约定，被告有权拒绝交房，并由原告承担逾期交房责任，原告诉请被告支付逾期交房违约金20714.56元无依据。二、即便原告已按合同约定缴纳了房屋相关税费，但原告诉请被告支付逾期交房违约金20714.56元和城市基础实施违约金349.61元属于重复计算、自相矛盾，且城市基础设施的交付使用已符合合同约定，原告主张的城市基础实施违约金依法不应得到支持。三、2016年2月29日被告已将房屋交付给原告，原告已占有、使用房屋，原告计算的逾期交房天数错误，应为119天，应相应扣减违约金。四、根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，双方并未对房屋所有权转移登记的时间进行约定，属约定不明，则原告诉请被告支付逾期办证违约金23773.67元无依据。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《关于榕江县龙云房地产开发有限公司违规交房的回复》。证明被告存在违规交房和逾期交房的事实。被告对证明目的有异议。该证据系榕江县住建局依职权作出，符合证据的三性，本院予以采信。2、《承诺书》。证明被告承诺支付逾期办证违约金的事实。被告对证明目的有异议。该组证据系被告自愿作出的，代表被告的真实意思表示，本院予以采信。3、被告提交的《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》、《商品住宅使用说明》、《商品住宅质量保证书》。证明榕城尚品2号楼已于2017年3月10日全面验收合格，达到交付使用条件的事实。原告有异议。该组证据符合证据的三性，本院予以采信。本院自行搜集了下列证据：①榕城尚品小区2栋、7栋完税证明，3栋、6栋、8栋不动产权证书等，②被告于2018年1月20日出具的《承诺书》，③被告于2018年1月29日张贴的《房屋不动产权证办理通知书》及张贴照片两张。亦组织双方当事人分别进行了质证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告通过出让方式取得位于榕江县××大道内侧××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为榕城尚品小区。2014年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条“原告向被告购买商品房一套，建筑面积160.33㎡，套内建筑面积130.30㎡；按套（单元）计算，该商品房总价款为437016元”；第十一条“出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》以及《住宅工程分户验收表》”；第十二条“电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路铺设到户，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”；第十三条“逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”；第十四条“双方对商品房进行验收交接时，出卖人不出示约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费用，水电开户费、闭路电视开户费、国有土地使用权证、房屋所有权证办理过程中需缴纳的相关税费或其他税费”；第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”；第二十九条“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。当天，双方另行签订了《补充协议》，约定：“买受人未付清房款、相关税费、专项维修基金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的的延期交房责任；买受人对应交的合法购房相关费用无异议，如维修基金、备案登记费、贷款手续费以及契税、开户等费用。出卖人在交房给买受人时，买受人必须缴纳相关办证费用，出卖人协助买受人办理好产权登记”。2014年10月26日，原告支付房款57016元；11月2日，原告支付房款80000元；2015年2月9日，原告通过公积金贷款支付购房款300000元。2016年2月29日，原告向榕江县住房和城乡建设局支付维修基金8744元。2016年2月29日，物业公司通知原告领取房屋钥匙，原告在《收楼确认书》上签字确认，原告交纳了物业管理费、装修保证金等。同时查明，2016年2月3日，被告取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2016年6月20日，榕城尚品小区电话通信、有限电视工程验收合格。2017年3月10日，榕城尚品小区2号楼竣工验收合格，于9月27日进行竣工验收备案。2017年9月，榕城尚品小区连通宽带网络。2018年1月20日，被告向业主出具《承诺书》，承诺：若2018年6月30日前达不到办理商品房不动产权登记手续的条件，有约定的从其约定，无约定的以承诺书为准，按每户总房款日万分之一支付违约金。2018年1月24日，“榕城尚品”小区完成初始登记。2018年1月29日，被告在“榕城尚品”小区张贴《房屋不动产权证办理通知书》，告知业主办理房屋产权转移登记相关事宜。另查明，“榕城尚品”小区2栋至今尚未办理房屋产权初始登记。诉讼中，原、被告双方均同意对违约金过高进行调整。本院认为，一、逾期交房问题。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的规定，属有效合同。合同签订后，原告已支付了全部购房款给被告。按照双方合同约定，被告应在2015年10月1日前交付商品房给原告，而被告是在2016年2月29日才将商品房交付给原告。被告未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定被告逾期交房，被告应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2015年10月1日次日起至2016年2月29日，被告逾期交房的时间共150天。依据双方签订的《商品房买卖合同》对“逾期交房超过90日的，按照全部已付房款日万分之二支付违约金”的约定，被告应支付逾期交房违约金13110.48元（437016元×0.0002×150天）。原告要求被告支付逾期交房违约金20714.56元，本院仅支持13110.48元。二、城市基础设施违约问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定“电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路铺设到户，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”。该商品房交付的时间为2016年2月29日，连通宽带网络为2017年9月，即被告未按期完善城市基础设施违约16个月（2016年2月29日加90日），被告应支付的违约金为699.23元（437016元×0.0001×16个月）。原告要求被告支付城市基础设施违约金349.61元，低于上述标准，本院予以支持。三、逾期办理商品房产权转移登记问题。因被告没有履行提供相关材料协助原告办理房屋产权登记的约定义务，导致商品房长期不具备办理房屋产权证书的条件，已经构成违约。原告要求被告按合同约定承担支付违约金的违约责任，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内办理房屋初始登记”、“约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。即被告应在2016年5月29日（自2016年2月29日加90日）之前办理房屋初始登记，被告至今未办理2栋房屋产权初始登记，根据原告主张计算截止2018年6月30日，被告应当支付原告逾期办理商品房产权转移登记的违约金为66601.24元[437016元×0.0002×762天(2016年5月29日至2018年6月30日）]。原告要求被告支付逾期办理商品房产权转移登记的违约金23773.67元，低于上述标准，本院予以支持。双方签订《商品房买卖合同》第二十九条“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”等内容和《补充协议》中“买受人未付清房款、相关税费、专项维修基金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任。出卖人在交房给买受人时，买受人必须缴纳相关办证费用，出卖人协助买受人办理好产权登记”的约定。可知上述补充协议的约定的交房条件等内容与《商品房买卖合同》约定的内容不一致，应以《商品房买卖合同》为准。被告所作的“原告在起诉前没有缴纳房屋维修基金，尚未具备办理产权转移登记条件”及“被告已经交付房屋，未构成违约”等辩解意见，不符合《商品房买卖合同》的约定，本院不予采纳。综上，被告按《商品房买卖合同》约定，应当赔偿原告的违约金总计为37233.76元（13110.48元+349.61元+23773.67元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、由榕江县龙云房地产开发有限公司支付原告石辽、杨万美违约金37233.76元，限本判决生效之日起十五日内付清。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告石辽、杨万美的其余诉讼请求。案件受理费921元，减半收取460.5元，由原告石辽、杨万美负担160.5元，由被告榕江县龙云房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应于判决书生效后两年内向本院申请强制执行。审判员  龙家勇二〇一八年十二月十日法官助理唐纯书记员宋真妮