山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初4983号原告：马志文，男，1988年8月6日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：尹逊伟，山东泰润律师事务所律师。被告：泰安同创置业有限公司，住所地泰安市泰前大街东段温泉小区大岱道庵组团19#楼南邻营业房。法定代表人：李道久，该公司董事长。委托诉讼代理人：张承富，男，该公司法律事务处主任。原告马志文与被告泰安同创置业有限公司（以下简称同创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马志文的委托诉讼代理人尹逊伟，被告同创公司的委托诉讼代理人张承富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马志文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金38922元（剩余违约金自起诉之日起计算至符合交房法定交付条件之日止）；2.被告向原告支付逾期办理房产证违约金14157元（剩余违约金自起诉之日起计算至实际办理完房屋所有权转移登记之日止）；3.被告返还原告缴纳的专项公共维修基金7071元及利息（以7071元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至实际返还之日止），上述三项共计60150元；4.被告立即开具全额购房款发票给原告；5.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告主张购房款实际为415000元，并变更诉讼请求第1项逾期交房违约金为41417元，第2项逾期办理房产证违约金为15064.5元。事实和理由：2014年5月8日，原、被告签订商品房预售合同一份，约定被告将位于泰安市博阳路以东、原岱岳区院内倾城居号第1号楼1单元902号商品房出售给原告。被告承诺于2014年10月31日前交付房屋，逾期超过90日的，自第91日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。逾期办理房屋所有权转移登记的，被告按已交房价款日万分之零点五向原告支付违约金。原告依约定将全部房款390000元支付给了被告，但被告没有按双方约定的交付期限及交付条件向原告交付房屋，已构成违约。另被告违法向原告收取了7071元专项公共维修基金并挪用，应返还原告。原告多次向被告催要，但被告拒绝支付。原告为维护自己的合法权益诉至法院，望判如所诉。被告同创公司辩称，1、原告主张的交房违约金及逾期办理房产证违约金无事实和法律依据，双方于2015年5月8日签订合同，原告提交的合同签订时间前后顺序不一致，应作出对其不利的解释，以被告处由原告签字捺手印的合同的时间为准。原告交款的三张收据均没有时间，不符合财务制度及被告管理公司的规定，从交款单据看被告没有违约责任。2015年5月8日签订的合同约定交房时间为2014年10月31日，合同不能约定此前的行为，2015年5月8日原告对此前的事实已经明知，被告认为应视为原告自愿承担对自己不利的法律后果。2、原告主张返还公共维修基金无法律依据，公共维修基金使用管理办法规定，国土资源和房产管理局负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。3、对原告请求被告开具购房发票的请求，因为涉案楼盘现在还没有整体验收，现在没法办理房产证，办证时会开具相应的发票，现在还没有到开具发票的时候，本案费用由原告承担或按比例承担。4、对原告主张的逾期办房产证的违约金，我方认为原告不应单独主张，否则构成累加。5、合同约定了逾期办理所有权转移登记的违约金最高不超过已付房款的1%。本院经审理认定事实如下：原告马志文与被告同创公司签订商品房预售合同一份。合同约定：原告购买被告位于倾城居1号楼1单元9层902号房产一套，建筑面积101.31平方米，总价款391158元，储藏室13.87平方米，价款25000元。买受人应于2015年5月8日前支付首期款201158元，其余房款190000元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条逾期付款责任第2款约定：逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人所缴交的款项出卖人有权予以没收。合同第十条约定，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、4条所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等：1、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；4、该商品房经验收合格。合同第十一条逾期交房责任条款约定：“除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第2种方式处理：1、……2、逾期不超过90日，合同继续履行；逾期超过90日，自第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第二十条产权登记条款约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最高不超过已付房价款的百分之一。原告所提交的合同文本的落款时间出卖人栏打印为2015年5月8日，买受人栏打印为2014年5月8日。原告主张双方实际签订合同的时间为2014年5月8日。该合同文本加盖有备案章。庭审中，被告提交编号及内容均相同的合同文本一份，该文本落款处签订时间均打印为2015年5月8日，有原告签字捺手印，没有被告签章。合同签订后，原告向被告支付了购房款390000元及储藏室款25000元，被告向原告出具了加盖被告单位公章的收款收据两份，但均未填写收款时间。另被告向原告代收公共维修基金7071元，被告亦向原告出具了加盖被告单位公章的收款收据，同意没有填写收款时间。原告述称，购房款收据系原告交齐全部购房款后被告于2015年6月份重新向原告出具的。被告不予认可，双方均未对原告的付款方式提交证据。原、被告均认可被告于2015年6月份将涉案房屋交付给原告，但房屋至今未办理所有权转移登记。双方均未对具体交房日期提交证据。原告认为被告交付房屋不符合购房合同中约定的交付条件，合同约定的交付条件均未达到，至今没有提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明、商品房经验收合格的文件。被告认为涉案的房屋符合交付条件，已经经过验收合格，并提交竣工验收备案表复印件1份，该备案表显示涉案倾城居1号住宅楼评定为质量合格，勘察、设计、施工、监理、建设单位均在该备案表上签字盖章；关于房屋面积实测技术报告应该有；规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明，应在整体验收后出具，现在倾城居房屋还没有整体验收，所以现在没有上述证明文件。原告认为被告提交的竣工验收备案表只是工程质量符合条件的验收证明，而交付房屋的法定条件是综合验收，并不仅仅是工程质量的合格验收。被告于庭后提交了涉案房屋测绘技术报告（复印件）。经查，被告提交的竣工验收备案表未在建设行政主管部门备案登记。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。依法成立的合同对双方均具有法律约束力，双方均应严格履行合同义务，履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。本案争议的焦点是被告交付房屋是否符合交付条件。被告已经向原告交付了涉案房屋，依照合同约定，交付房屋应符合合同约定的交付条件，即被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明、该商品房经验收合格，现被告已提供了涉案房屋竣工验收备案表（庭后又提交测绘技术报告复印件），该表由涉案房屋勘察、设计、施工、监理、建设五单位签字盖章，评定工程质量合格，原告认为交付房屋的法定条件是综合验收而非工程质量的合格验收，本院认为，涉案合同约定的房屋交付条件为“商品房验收合格”，而非“商品房综合验收合格”，国务院于2004年颁布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了《城市房地产开发经营管理条例》中住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可审批项目，本案中房屋勘察、设计、施工、监理、建设五单位评定房屋质量等级为合格，且原告已实际接收房屋，应视为对交付房屋的认可，原告亦认可该房屋已经交付，且交付时间与原告主张的缴清购房款时间均在2015年6月份，故对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据预售合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，现因被告的原因致使无法办理房产登记，被告构成违约，应按合同约定支付违约金,即按合同约定的计算标准（日万分之零点五）自房屋交付365日后起开始计算支付。双方均未明确涉案房屋的实际交付日期，但均认可为2015年6月份，为此，本院酌定交房日期为2015年6月15日，违约金起算日期为2016年6月16日。合同中关于违约金最高限额的约定（不超过已付房价款1%）属于被告方免除己方责任、加重对方责任的格式条款，应认定无效。因涉案房屋现不具备办理房屋所有权转移登记的条件，违约金的计算截止日期现无法确定，可计算至本判决生效之日止，此后的违约金原告可待房屋所有权转移登记的条件具备后另行主张权利。原告要求被告开具全额购房款发票的诉讼请求，不属于法院民事案件受理范围，对原告的该项诉讼请求本院不予处理。原、被告签订的商品房预售合同中未就住宅专项维修资金作出约定，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第六条、第九条的规定，基于住宅专项维修资金的性质和目的，业主是专项维修资金的缴纳义务人，在双方没有约定的情形下，应当由原告承担，故原告返还缴纳的专项公共维修基金及利息的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。被告辩称意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告泰安同创置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马志文逾期办理房屋所有权转移登记违约金，以415000元为基数，自2016年6月16日起至本判决生效之日止，按日万分之零点五计算；二、驳回原告马志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由原告马志文负担437元，被告泰安同创置业有限公司负担223元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙其运二〇一八年十二月二十九日书记员  辛 建