贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0524民初5036号 原告：织金县翼丰房地产开发有限公司，住所地:织金县双堰街道新秀路19号，统一社会信用代码：915205245692155676。 法定代表人：李兴荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：韩贤跃，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：戴大华，贵州本芳律师事务所律师。 被告：范泽贵，男，1962年11月25日生，汉族，住织金县。 被告：陈大珍，女，1960年3月1日生，汉族，住织金县。 二被告的委托诉讼代理人：李丹，贵州黔邦律师事务所律师。 原告织金县翼丰房地产开发有限公司（以下简称翼丰房产公司）与被告范泽贵、陈大珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院于2017年12月3日作出（2017）黔0524民初3871号民事判决，驳回原告织金县翼丰房地产开发有限公司的诉讼请求，案件受理费5200元，减半收取计2600元，由原告织金县翼丰房地产开发有限公司负担。宣判后，原告翼丰房产公司不服，向贵州省毕节市中级人民法院提出上诉。贵州省毕节市中级人民法院经审理后，于2018年9月7日作出（2018）黔05民终531号民事裁定：撤销贵州省织金县人民法院（2017）黔0524民初3871号民事判决，本案发回贵州省织金县人民法院重审，上诉人织金县翼丰房地产开发有限公司预交的二审案件受理费5200元予以退还。本院于2018年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告翼丰房产公司的委托诉讼代理人韩贤跃、戴大华，被告范泽贵、陈大珍及其委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翼丰房产公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告范泽贵、陈大珍于2014年3月5日签订的《协议书》无效；2、由二被告返还原告26万元。事实及理由：2014年3月5日，原、被告双方签订织金县“星秀苑”二期项目建设拆迁补偿安置协议，约定原告将被告位于织金县××约350.61平方米的砖混结构房屋按照1:1.65比例进行置换，置换面积为600平方米，被告房款和附属设施补偿费共计85万元，协议签订后，原告向被告预付了20万元补偿款及2014年8月、9月10月的违约金6万元，共计26万元。后原告办理征拆手续，织金县房屋征收补偿局于2017年4月12日向原告作出《关于“星秀苑”二期项目建设房屋征收请示的回复》，明确原告不具备房屋征收的法定主体资格，不能进行任何房屋征收活动。因原告无法办理相关征拆手续，织金县“星秀苑”二期项目建设拆迁补偿安置事宜未能启动，《协议书》约定的征拆房屋至今未予拆除，仍由被告居住和管理。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，原告仅作为开发建设单位，无权征收房屋土地，《国有土地上房屋征收与补偿条例》性质上属于行政法规。原、被告之间的协议内容违反行政法规的强制性规定，当属无效。合同无效，应按过错责任承担责任，据此，被告应当返还原告已支付的20万元补偿款和6万元的违约金。 被告范泽贵、陈大珍辩称，2013年，原告修建“星秀苑”小区，在进行基坑开挖过程中造成被告及其周围共计28户的房屋受损，双方就房屋损害事宜协商未果，2013年8月17日，经织金县房管局委托，贵州道兴建设工程检测有限责任公司对受损房屋进行鉴定，鉴定结论是原告的修建行为致其房屋受损，故原告于2014年3月5日与被告及周边住户签订《协议书》，《协议书》的实质是一份房屋受损赔偿合同，并非原告所称的拆迁安置协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效，故请求驳回原告的诉讼请求。 原告翼丰房产公司为支持其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据材料： 1、书证：原、被告双方于2014年3月5日签订的《协议书》1份、领款单4份、中国工商银行电子银行回单4份，用以证明原、被告双方于2014年3月5日签订织金县“星秀苑”二期项目建设拆迁补偿安置协议，约定原告将被告位于织金县××约350.61平方米的房屋按照1:1.65比例进行置换，置换面积为600平方米，被告房款和附属设施补偿费共计85万元，原告按协议已向被告支付20万元补偿款及6万元违约金的事实。经质证，被告对真实性及合法性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，依法予以采纳。 2、书证：织金县房屋征收补偿局2017年4月12日关于“星秀苑”二期项目建设房屋征收请示的回复，用以证明原告不具有征收的主体资格，双方签订的协议无效，被告应返还原告已支付的拆迁安置补偿款26万元。经质证，被告对其真实性、合法性无异议，但称与本案无关联。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，依法予以采纳。 3、视听资料：照片2张，证明被告的房屋至今未予拆除。经质证，被告无异议。本院依法予以采纳。 4、书证：织国用（2016）第1000173号《国有土地使用权证》，用以证明双方约定被告拟被拆迁的房屋及附属设施所占用的土地未在原告土地使用权范围内，履行双方签订的协议将对国家土地管理制度造成损害。经质证，被告对其真实性、合法性无异议，但称与本案无关联。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，依法予以采纳。 二被告围绕其答辩请求向本院提交了下列证据材料供法庭主持质证： 1、视听资料:照片4张，证明被告房屋受损现状。经质证，原告对其真实性不予认可，称该照片不能体现是被告房屋内部受损情况。本院认为，虽其内容不能体现是否是被告的房屋现状，但被告的房屋受损是事实，该证据与本案其他证据形成证据锁链，本院依法予以采纳。 2、书证：贵州道兴建设工程检测有限责任公司关于织金县星秀苑商住楼周边民宅安全性鉴定报告，用以证明原告的修建行为致使被告的房屋受损。经质证，原告有异议，称达不到被告的证明目的，原告在被告房屋旁边开挖基坑的行为是造成被告房屋损害的次要原因，且被告房屋的主体安全性不受影响，并非危房，修复即可，不能予以拆迁征收。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，依法予以采纳。 3、书证：原、被告双方于2014年3月5日签订的《协议书》1份，证明原、被告双方就被告房屋受损事宜达成协议并签订合同的事实。经质证，原告有异议，称被告方非法阻碍原告施工，原告为了恢复施工才与被告签订该房屋征收补偿协议，该协议的性质是拆迁安置补偿合同，不是被告所称的赔偿协议。经质证，原告虽对被告的证明目的有异议，但对其真实性予以认可，本院认为，该份证据来源合法，与本案有关联，予以采纳。 经审理本院认定事实如下：翼丰房开公司在建设“星秀苑”过程中，在开挖基坑时，被告等旁边居民反映其房屋受损。2013年7月20日，织金县房管局委托贵州道兴建设工程检测有限责任公司对房屋受损安全性进行鉴定。经鉴定，织金星秀苑商住楼周边民宅的裂缝及姜家的空洞的产生是由于在2008年到2011年期间，在织金星秀苑对面的磷肥厂开山放炮时对这些周边的民宅产生不同程度的损伤的基础上，再次基坑开挖过程中引起周边建筑产生一定的沉降变形，这种沉降变形的原因是：基坑外土体向基坑内的水平位移引起垂直向下沉降，或基坑降水导致周边土体内孔隙压力下降引起新的附加固结沉降。1、经现场监测，综合以上检测结果，目前裂缝及沉降对织金星秀苑商住楼周边民宅安全性能影响评定为BU级，即“不显著影响整体承载能力”。2、建议：a、对织金星秀苑商住楼周边民宅墙体现有裂缝采用表面剔除填实后挂钢丝网抹灰修复。b、为了织金星秀苑商住楼的下一步施工安全起见，对姜家房屋底洞填充夯实。c、为了保证沉降不再进一步增长，建议对开挖基坑及时回填。因未按鉴定意见进行处理，2014年3月5日，双方签订《协议书》，协议约定对被告房屋按1：1.65比例进行置换，同时对安置方式、违约责任、门面调换、车位、物业管理费交纳、附属设施补偿、保密等作了约定。协议签订后，原告依约于2014年3月6日支付了被告第一次补偿款20万元，2014年8、9、10月3个月违约金6万元。另查明，原告开发的织金县星秀苑于2016年办理了织国用（2016）第1000173号国有土地使用权证，2017年4月12日，织金县房屋征收补偿局认定原告不具备房屋征收的法定主体资格，不能进行房屋征收活动,被告房屋至今由其居住。 本院认为，原、被告之间的争议属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》等法律予以调整。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作…”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只有国家行政机关才有权进行房屋拆迁安置，当事人之间不得以民事行为代行国家行政机关行政权。原告不是房屋拆迁安置主体，其与被告签订关于房屋拆迁安置补偿的《协议书》违反国家行政法规的强制性规定，属无效协议，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告依据该《协议书》取得原告的补偿款26万元应当返还给原告，其房屋所受的损失可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，判决如下： 一、原告织金县翼丰房地产开发有限公司与被告范泽贵、陈大珍于2014年3月5日签订的《协议书》无效； 二、由被告范泽贵、陈大珍于本判决生效后一个月内一次性返还所得原告织金县翼丰房地产开发有限公司人民币260000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，由被告范泽贵、陈大珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  杨 雄 人民陪审员  唐先平 人民陪审员  李仲光 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  姚 娜