重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初22458号原告重庆奥坤物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区柏林路6号2栋第1层。统一社会信用代码：915001087500530219。法定代表人陈志超，总经理。委托代理人郭慧英（特别授权），重庆普恩律师事务所律师。委托代理人王明锋（特别授权），男，1987年4月29日出生，汉族，原告重庆奥坤物业管理有限公司员工，住所地重庆市铜梁区。被告艾真，男，1986年2月7日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。原告重庆奥坤物业管理有限公司（以下简称“奥坤物业公司”）诉被告艾真物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告奥坤物业公司委托代理人郭慧英、王明锋，被告艾真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥坤物业公司诉称，被告艾真系南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区6幢2单元2-4号房屋业主。2014年7月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，约定住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.80元计收，物业服务费按季度缴纳，在每季度第一个月15日之前将该季度的所有费用缴清，逾期将按日向被告加收应缴纳总费用万分之五的违约金。公摊水电费根据据实摊销原则，开发商交房后每月全额按实缴纳。被告所有的房屋建筑面积为76.05平方米，其每月应缴纳的物管费为136.90元，被告自2015年7月起至2018年6月，拖欠原告物管费4929.60元，拖欠2015年1月至2018年5月期间公摊水电费210.80元。原告经多次以各种方式催收未果，遂起诉来院，请求判令被告向原告支付2015年7月至2018年6月期间物业服务费4929.60元、2015年1月至2018年5月期间公摊水电费210.80元及逾期付款违约金1424.10元，并承担本案的诉讼费用。原告奥坤物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、幸福时光里前期物业服务合同；2、前期物业服务合同备案证明及存根；3、重庆市物业服务收费备案表；4、楼层巡逻签到表；5、巡逻签到表；6、定时清洁记录表；7、清洁检查记录表；8、（电梯）半月、季度、半年保养项目内容及要求；9、消杀工作记录表；10、来访人员登记表；11、工程部值班记录表；12、奥坤物业污水泵巡查记录表；13、幸福时光里小区社区活动现场照片；14、物业服务人员服务现场照片；15、关于幸福时光里小区禁止“住改商”的通知；16、房屋交接验收表；17、接房物品移交签收表；18、装修申请表；19、房屋交接流转表；20、催费通知单；21、关于敦促支付物业服务费及公摊水电费的律师函及专递邮寄单；22、公摊水电费明细表等。被告艾真辩称，对其欠付原告奥坤物业公司物业服务费的时间无异议，但认为应该按每月每平方米1.50元收取；对欠付公摊水电费的事实无异议；其不存在违约行为，对原告关于违约金的诉讼请求不予认可。被告同时认为，原告管理的小区存在监控录像缺失、一楼住户乱搭乱建、阅览室儿童活动中心未建立等物业服务不作为问题。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告艾真为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：照片若干。经审理查明，2012年4月25日，“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告奥坤物业公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区实施物业管理；合同期限为5年，自2012年4月25日起至2017年4月24日止，合同到期后，业委会未成立，本合同继续延续；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.80元的标准交纳物业服务费；业主应于每季度第一个月15日之前交纳该季度的物业服务费用和公摊水、电费用；业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方还就物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。原告奥坤物业公司与重庆上锦房地产开发有限公司签订上述物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告艾真系重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区6幢2单元2-4号住宅房屋业主，其房屋建筑面积为76.05平方米，其每月应缴纳的物业费为136.90元，其拖欠原告奥坤物业公司2015年7月至2018年6月期间的物业费为4928.40元。按据实摊算原则，经核算被告应承担的2015年1月至2018年5月期间的公摊水电费为208.36元，该款被告未予缴纳。2018年10月10日，原告奥坤物业公司以被告艾真拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“幸福时光里”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告奥坤物业公司与“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司签订的《幸福时光里前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，该合同对包括被告艾真在内的所有“幸福时光里”小区业主具有约束力。被告拖欠原告2015年7月至2018年6月期间的物业费4928.40元、2015年1月至2018年5月期间的公摊水电费208.36元，事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任，原告上述二项诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告关于原告应按每月每平方米1.50元收取物管费，其管理的小区存在监控录像缺失、一楼住户乱搭乱建、阅览室儿童活动中心未建立等物业服务不作为问题，其不同意给付物业费、公摊水电费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告艾真于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2015年7月至2018年6月期间的物业费4928.40元及违约金（以被告艾真当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清之日止）；二、被告艾真于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2015年1月至2018年5月期间的公摊水电费208.36元；三、驳回原告重庆奥坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告艾真负担（此款已由原告重庆奥坤物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  田涛二〇一八年十二月十日书记员  陈彬