河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0305民初4469号原告:宋红艳，女，1968年9月5日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，中汽智达（洛阳）建设监理有限公司员工，住洛阳市涧西区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，职务：执行董事。委托代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。原告宋红艳诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年12月27日作出了（2017）豫0305民初5556号民事判决书，判决后，被告洛阳尚锦置业有限公司不服判决提起上诉，2018年6月22日洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终2483号民事裁定书，裁定：一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初5556号民事判决；二、本案发回洛阳市涧西区人民法院重审。本案发回后，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋红艳，被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人安学锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋红艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证。2、请求法院判令被告向原告支付违约金21783.42元（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止。3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用。4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2013年1月29日，我与被告签订了房屋买卖合同，根据合同约定，被告应于2014年12月31日前将我所购买的升龙城7号楼2单元1503室交付使用。根据合同第十五条第2项关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日被告人仍未取得房屋竣工验收备案证书导致我无法办理房屋所有权证。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知7、8、9号楼业主于2015年元月1日至元月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法律规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业标准（1.35元/㎡月）收取物业管理费，我认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告违约行为，已严重侵害了我的合法权益，故特此诉至贵院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,1、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，买受人办理房产证应向不动产管理部门申请，属于依申请的行为，因此，答辩人作为开发商没有为买受人办理房产证的义务；2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月至2017年9月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，升龙城所在珠江路沿线在2014年8月26日被突然告知处于"供电红色限报区"，经政府协调，直至2017年7月25日才提供双回路正式电，该原因导致消防验收工作无法进行。4、规划局暂停规划审批和电力供应的原因，对于答辩人来讲，是自身无法预料、无法避免、无法克服的，属于不可抗力，因此，按照法律规定，答辩人应于2017年7月25日向后顺延360日才是履行办证资料报备义务的时间，现该期限尚未届满，答辩人不存在违约事实。5、买受人不存在损失，相反，答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、预售合同第八条约定的交房条件为五方验收合格，该条件在2014年12月30日交房前已具备，该约定不违反法律的效力性禁止性规定，且双方并未约定以取得竣工验收备案证作为房屋交付条件。因此，原告主张违规交房的理由不能成立。同时，原告作为业主与物业公司系物业服务合同关系，所缴纳物业费也是由物业公司收取，答辩人不是物业服务合同的相对方，其主张返还物业费的请求于法无据，不能成立。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2013年1月29日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区7栋2单元1503号房屋，金额为805302元，交付期限为2014年12月31日前，关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的万分之0.5/日向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定有：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金的内容。2015年6月2日，原告从被告处接收房屋。至今，被告将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明,庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。由于升龙城项目供电预警于2017年7月25日解除,故应于2017年7月25日向后顺延360日才是被告履行办证资料报备义务的截止时间。为支持其主张,被告向本院提交了《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《商品房住宅质量保证书》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和原、被告双方签订《洛阳市商品房买卖合同》的约定，被告有义务将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，由于房产证的办理并非被告的单方义务，被告仅有协助义务，故对原告要求被告立即办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。但基于合同约定及相关法律规定，被告洛阳尚锦置业有限公司应于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告办理不动产权属证书。依据《洛阳市商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。被告于2015年6月2日向原告交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使原告无法取得房地产权属证书，已构成违约，原告要求被告支付违约金的请求，本院依法予以支持。关于庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，从被告提交的证据能够证明导致被告逾期办理产权登记备案的原因是规划变更和政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收以及引起供电预警，该因素并非被告洛阳尚锦置业有限公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中规划变更和政策调整等因素是被告洛阳尚锦置业有限公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且原、被告双方签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有被告自身因素，也有非被告所能预见和左右的其他方面因素，故对于被告提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电预警于2017年7月25日解除,故应于2017年7月25日起计算违约金为宜。合同约定的违约金标准为日万分之0.5符合法律规定，本院予以支持。综上，违约金以总房款805302元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。《补充协议》是《商品房预售合同》的附件，系同时签订，但该两份合同对违约金的计算方法约定不一致，且均由被告提供，根据法律规定，格式条款应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。《补充协议》约定的违约金计算方法没有遵循公平原则，且被告通过《补充协议》减轻了自己的违约责任也没有以合理方式提请原告注意，故违约金按《商品房预售合同》的约定计算。被告辩称应当按照补充协议中约定的已付房价款的万分之0.5计算违约金，并称原告主张的违约金标准过高，上述辩解理由缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予采信。关于原告要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，应不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告宋红艳办理不动产权属证书。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告宋红艳支付违约金，该违约金以805302元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至被告洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回原告宋红艳的其他诉讼请求。本案诉讼费345元，由被告洛阳尚锦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  宋世伟人民陪审员  胡翠微人民陪审员  丁玉平二〇一八年十二月二十七日书 记 员  朱照坤