福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7295号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶云芳，女，1989年3月22日出生，畲族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴萍萍，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄铭沂，福建侨声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕大洋，男，1979年12月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：戴勇，广东名道律师事务所律师。 原审第三人：晋江市青阳联家房产中介服务部，住所地福建省泉州市晋江市青阳长兴路宝龙城市广场1#-11商铺。 经营者：丁校堂。 上诉人叶云芳因与被上诉人吕大洋、原审第三人晋江市青阳联家房产中介服务部（以下简称联家中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初12339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶云芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持叶云芳一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：双方并未对支付购房款的时间另行商定，按合同约定，吕大洋支付38万元房款的时间为2016年12月9日，并非联家中介服务部所称的2016年12月19日。经向银行了解，需要叶云芳绑定的还款账户有足够款项，银行才可以进行提前还贷流程，预约并非是还贷的前置条件，只要还款账户有足够款项，银行就可以直接进行还款流程。根据合同约定，权属证书出证的次日，吕大洋需支付38万元解押款帮助叶云芳解押，再由叶云芳进行解除抵押的手续，支付解押款的唯一前提条件是诉争房屋权属证书办理出来，而不是吕大洋所称的需要叶云芳提前预约，亲自到银行转账，一审法院认定叶云芳应提前偿还银行贷款并办理解押手续，解押款由吕大洋当日支付，颠倒顺序，认定事实错误。叶云芳的银行卡复印件已经在签订合同时交给联家中介服务部，并且在2016年12月21日再次提供给联家中介服务部，吕大洋应及时付款，2016年12月19日，叶云芳到联家中介服务部要求吕大洋付款，吕大洋未出面解决问题，2016年12月20日吕大洋要求叶云芳出具不公平收据、无民事刑事纠纷证明，吕大洋明确以行为表示不履行主要义务，叶云芳有权解除合同。 吕大洋辩称，约定的38万元是用于支付到房屋按揭的银行账户，用于提前偿还贷款，因此需要叶云芳到银行配合并提供身份证，叶云芳在权属证书办理出来后只是告诉了联家中介服务部，并没有到银行预约提前偿还贷款，叶云芳一直不配合办理解押手续。提前预约是银行实际办理解押的流程要求，并非证人的单方陈述。叶云芳虽于2017年12月21日提供了账号，但是根据中介工作人员与叶云芳的聊天记录，还需要叶云芳到银行，提供身份证，但叶云芳一直不肯配合，吕大洋只能提起诉讼，并将款项支付至法院账户，吕大洋从未表示过不履行主要义务。 联家中介服务部未作陈述。 吕大洋向一审法院起诉请求：1.叶云芳继续履行吕大洋与叶云芳于2016年12月6日签订的《房屋居间买卖协议》；2.叶云芳于本案判决生效后5日内协助吕大洋办理位于晋江市［闽（2016）晋江市不动产权第0012247号］的房屋所有权转移登记至吕大洋名下。叶云芳提出反诉请求：1.解除吕大洋与叶云芳及联家中介服务部于2016年12月6日签订的《房屋居间买卖协议》；2.吕大洋支付叶云芳违约金104062元（自2016年12月21日起至2017年11月19日）并承担中介费18000元。 一审法院认定事实：经联家中介服务部（丙方）居间介绍，吕大洋（乙方）通过其代理人陈呈瑶与叶云芳（甲方）于2016年12日6日签订《房产居间买卖协议》一份，约定吕大洋向叶云芳购买坐落于晋江市房屋，总房款为625000元。合同约定：该协议签订之日，乙方应向甲方支付定金25000元；乙方应于房产证出证日次日向甲方支付380000元，于过户当日（先过后付）向甲方支付220000元。甲方应于过户当日、物业结清时将房产交付给乙方使用。合同第十条约定：甲乙双方签订本协议时，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方应收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付除定金外的购房款。第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期15日未付清房款或未交房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成损失承担赔偿责任。第二十四条约定：房产证确认出证次日乙方帮甲方银行解押380000元……。合同签订后，吕大洋依约支付了定金25000元。2016年12月8日叶云芳告知吕大洋涉案房屋不动产权证已办理出来，因双方在履约过程中发生争议，合同未能继续履行，吕大洋尚未向叶云芳支付购房款380000元，叶云芳亦未办理涉案房屋的银行贷款解押手续，涉案房屋的抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司泉州支行（抵押登记号：晋房预2014字第××号）。叶云芳于2016年12月23日明确表示不予配合办理解押手续。吕大洋于2017年11月7日诉至法院，请求继续履行合同，并在审理中将剩余购房款60万元提存至法院。 一审法院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，吕大洋依约支付了定金25000元。2016年12月8日叶云芳告知吕大洋涉案房屋不动产权证已办理出来，依照合同第四条及第二十四的约定，叶云芳应在涉案房屋的不动产权证出证次日即2016年12月9日提前偿还银行按揭贷款并办理解押手续，解押款380000元由吕大洋当日支付。从双方提供的微信聊天记录、短信记录、当事人陈述及证人证言来看，双方并未在“出证次日”即办理解押手续，而是经第三人居间协商定于2016年12月19日办理；当日因吕大洋在付款之前要求叶云芳提供无民事刑事纠纷证明并出具收条，叶云芳对此有异议，双方产生争议，并通过第三人在2016年12月20日至12月21日期间对是否出具证明、收条及收条内容等进行协商。叶云芳于2016年12月21日下午才将银行还款账号告知第三人，要求第三人告知吕大洋将款项转入该账户；第三人告知叶云芳2016年12月22日上午到银行办理解押手续，当场支付款项，但叶云芳当日并未到场，并于2016年12月23日明确表示不予配合办理相关手续，不再履行合同。双方虽未在合同约定的“出证次日”即分别履行支付购房款、办理银行解押手续的合同义务，但经第三人居中协商定于2016年12月19日办理，应视为双方对办理解押手续时间进行了协议变更。嗣后双方就如何履行产生争议，而合同中并未明确约定解押款的支付方式，叶云芳于2016年12月21日下午才通过第三人告知吕大洋银行还款账户，要求吕大洋将款项打入该账户，但其却未按约定于次日早上去办理银行贷款解押手续，并于12月23日即明确表示不予配合办理解押手续，是以自己的行为明确表示不履行合同义务，构成根本违约。吕大洋已通过第三人明确表示愿意履行合同并要求在办理解押手续当日支付款项，嗣后基于叶云芳作出不履行合同的意思表示因而未继续支付购房款，不构成违约。故叶云芳要求解除合同并要求吕大洋支付自2016年12月21日起至2017年11月19日的违约金及中介费用的主张，不予支持。吕大洋现起诉要求叶云芳继续履行合同并协助办理房屋权属转移登记手续，并在审理中将剩余购房款60万元提存至法院，可认定其已付清全部购房款。虽叶云芳至今尚未办理涉案房屋的银行贷款解押手续，但吕大洋明确表示愿意以其提存的购房款代叶云芳清偿债务以涤除涉案房屋的抵押权，故叶云芳尚未清偿的银行按揭贷款可用该提存款项予以偿还，不存在办理权属转移登记的障碍。叶云芳负有协助吕大洋办理涉案房屋的权属转移登记手续的义务，吕大洋的诉讼请求，予以支持。叶云芳的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吕大洋应于判决生效后十日内代叶云芳向上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行清偿债务涤除晋江市屋所设定的抵押登记（以吕大洋提存在法院的款项偿还），叶云芳应在抵押登记涤除后五日内协助吕大洋办理该房屋的权属转移登记手续；二、驳回叶云芳的反诉请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：叶云芳主张未收到定金25000元，不清楚吕大洋是否实际将定金交付给联家中介服务部。根据合同有关定金交由联家中介服务部保管，待吕大洋、叶云芳过户完，交付房屋后，由联家中介服务部转交叶云芳的约定及叶云芳在定金收条上签字确认的事实，可以认定吕大洋已经将定金交付至联家中介服务部，因双方尚未过户、移交房屋，叶云芳尚未领取定金的事实。叶云芳对吕大洋提供的联家中介服务部与叶云芳的短信内容真实性无异议，短信内容可作为认定本案事实的依据。根据2016年12月21日的短信内容，联家中介服务部工作人员称：“银行要下班了，我等你回复，我好直接和银行预约时间……”，叶云芳回复“你们也知道银行要预约就好……”，同日，联家中介服务部工作人员还告知叶云芳约了第二天上午9:30办理，但叶云芳未予回复，直至2016年12月23日下午，叶云芳发送信息给联家中介服务部，称合同期已到，要求支付违约金，上述短信内容可证实到银行涤除抵押权，需要先行预约及联家中介服务部要求叶云芳亲自到银行配合，但叶云芳未予配合的事实。一审查明事实正确，予以确认。 本院认为，本案《房屋居间买卖协议》合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据约定，在案涉房屋权属证书办理完毕的次日，吕大洋应支付叶云芳38万元，双方未对该38元的交付方式进行约定，但约定了该38万元系用于帮助叶云芳涤除案涉房屋的抵押权，从叶云芳有关涤除抵押需要绑定的还款账户内有足够款项的陈述及叶云芳与联家中介服务部的短信中体现有关到银行办理的内容，可认定款项系支付至叶云芳偿还银行贷款的账户。案涉房屋的权属证书于2016年12月8日办妥，从叶云芳与联家中介服务部的短信内容可体现叶云芳与吕大洋因签署收条内容、开具无民事刑事纠纷证明等问题争议较大，进行了交涉，在双方存在较大争议，进行协商的情况下，吕大洋未在2016年12月9日支付38万元，不能视为其拒绝履行合同主要义务。叶云芳主张在签订合同时，已经将有关银行账户提供给联家中介服务部，但未能提供证据予以证明，对其上述主张，不予采纳。叶云芳直至2016年12月21日将还款银行账户发送给联家中介服务部，并要求赶紧把款项存进账户，应认定叶云芳同意继续履行合同，且付款的时间已经进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，叶云芳有协助涤除抵押登记的义务。联家中介服务部要求叶云芳到银行协助办理涤除抵押登记，叶云芳予以明确拒绝，并表示要追究违约责任，应视为叶云芳以实际行动拒绝继续履行合同，已经构成违约。现吕大洋将剩余款项提存至法院，要求继续履行合同，依法有据，应予支持。叶云芳要求解除合同、吕大洋支付违约金和中介费，缺乏依据，不予支持。 综上所述，叶云芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5646元，由叶云芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年十二月二十七日 法官助理吴一凡 书记员陈文能 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -2-