成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11671号 原告：成都泰豪物业有限公司，住所地成都市双林中横路********。 法定代表人：庞建秋，经理。 委托诉讼代理人：蒲晓玉，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：尹艳，四川盛豪律师事务所律师。 被告：周琴，女，汉族，1977年9月23日出生，住成都市金牛区。 被告：曾敏，女，汉族，1981年10月28日出生，住成都市金牛区。 被告：成都市金牛区大拇指幼儿园，住所，住所地成都市金牛区金泉街道淳风桥村**div> 法定代表人：邹世强。 以上三被告共同委托诉讼代理人：马芸，四川道言律师事务所律师。 原告成都泰豪物业有限公司（以下简称泰豪物业公司）诉被告周琴、曾敏和成都市金牛区金牛乡大拇指幼儿园（以下简称大拇指幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院依法受理，并适用简易程序，于2018年11月26日公开开庭进行审理。原告泰豪物业公司的委托代理人蒲晓玉、尹艳，被告周琴、曾敏和大拇指幼儿园共同的委托代理人马芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泰豪物业公司提出如下诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2015年10月1日起至2018年8月30日止的物业管理费105875元和垃圾处理费12705元，三被告之间承担连带责任；2、请求判决被告向原告支付资金占用利息（以欠付物业管理费和垃圾处理费为基数，按银行同期货款利率支付至实际付清之日），暂计算至起诉之日为8893元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：周琴和曾敏系成都市金牛区的物业使用权人，现该房屋由大拇指幼儿园实际经营使用。大拇指幼儿园从2015年10月1日起，没有支付物业管理费和垃圾处理费。泰豪物业公司多次与其协商无果，为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告周琴、曾敏辩称，其只是物业的使用权人，物业费的缴纳义务应该由所有人成都清水两河建设管理服务有限公司（以下简称清水两河公司）承担。二被告也无物业合同关系，其和清水两河公司约定，按照政府定价向清水两河公司缴纳物业费，不存在向原告缴纳物业费的问题。垃圾处理一直由两被告自行处理，也不存在向原告缴纳垃圾处理费的问题。 被告大拇指幼儿园辩称，其是物业的承租方，不存在物业关系，不应缴纳物业费。 经审理查明，2015年1月1日至2016年12月31日，成都市金牛区土桥小城镇建设管理委员会办公室（甲方），连续两年分别与泰豪物业公司（乙方）签订《成都市金牛区清淳家园及配套设施前期物业管理服务合同》，约定由泰豪物业公司为位于成都市金牛区金泉街道办事处两河社区清淳家园及配套区域提供物业服务。该区域包括住宅区和商业区，其中住宅区包括安置面积426968.45平方米，抵售面积149668.76平方米，底层商铺19423.18平方米。物业管理服务收费标准及管理部分约定，乙方管理服务标准为0.55元每平方米，本小区部分物业管理收费仍然按照原标准执行：住宅物业费每平方米0.3元，底商物业费为每平方米0.6元。……乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报……甲方每月包干补贴总额为13万元。其余除合同规定以外的物业管理费用，包括中国小镇A区的各项收费，乙方自行制定标准，必须按政府规定和程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。本小区物业管理服务费，由乙方按月直接向业主或者物业使用人收取。2017年1月1日至2018年12月31日，清水两河公司（甲方）与泰豪物业公司（乙方）签订《成都市金牛区清淳家园一期及配套设施前期物业管理服务合同》，合同的主要权利义务，与前述《成都市金牛区清淳家园及配套设施前期物业管理服务合同》一致。泰豪物业公司公示的中国小镇A区物业服务收费标准为，餐饮物管费每平方米2.5元，垃圾处理费每平方米0.5元，茶楼及其他物管费每平方米2.5元，垃圾处理费每平方米0.3元。 另查明，2009年5月14日，成都市温江区第一建筑工程有限责任公司作为甲方，刘某某作为乙方，清水两河公司作为丙方，签订《房屋使用权转让协议》，约定甲方将自己在丙方取得的坐落于群内的部分3＃1、2层，面积为2685.5平方米的仿古房屋40年房屋使用权，转让给乙方使用40年。三方还约定丙方对乙方所得的使用权房屋拥有大产权，乙方的使用权在规定期限内享有占有、使用、收益的权利。乙方因继承或向他人转让使用权时，应向丙方备案。若乙方使用房屋土地由占用转为征用，乙方按国家规定交纳每平方米分摊的土地出让金及相关规费、税费后，已缴纳的转让费转为购房款，产权转移于乙方所有。丙方有义务协助乙方办理产权证（房屋所有权证及国土使用证），办证费由乙方支付。后该房屋使用权经历数次转让。每次转让过程中，2009年5月14日的《房屋使用权转让协议》中乙方的权利义务均被完整转让。2013年8月16日的转让过程中，上述房屋被转让各方予以分割确定，案涉房屋被确定为两河森邻商业Ａ区3号楼房屋商铺一号，面积为615.17平方米。2015年8月8日，贺某某、张某与周琴和曾敏签订《房屋使用权转让协议书》，约定贺某某、张某将位于群内的部分3＃1、2层面积为615.17平方米的仿古房屋（商铺）的40年使用权转让给周琴和曾敏。周琴和曾敏需按时、足额支付水、电、气费及小区物管费等有关费用。现保存于成都市金牛区人民政府金泉街道办事处的使用权备案变更登记表载明：案涉房屋使用权从贺某某、张某变更至周琴和曾敏，面积为615.17平方米。 另查明，成都市物价局、成都市市容环境管理局发布的成价费〔2005〕第31号《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》，载明：为加快我市城市生活垃圾无害化处理法，改善城市生态环境，促进生活垃圾处理产业化，……就我市中心城区开征城市生活垃圾处理费，有关事项，通知如下：……生产经营性单位、个体经营者征收标准：1、按垃圾量征收120元／吨，2、按垃圾日产生量分段征收，日产垃圾五公斤（含五公斤）以下，每月18元；日产垃圾十公斤（含十公斤）以下，每月36元；日产垃圾20公斤（含20公斤）以下，每月72元；日产垃圾30公斤(含30公斤以下)，每月108元；日产垃圾30公斤以上，以袋（30公斤装）为一个计量单位，每月每袋108元。 诉讼期间，三被告提交《租赁合同》一份，拟证明大拇指幼儿园租赁案涉物业适用，约定物管费由周琴、曾敏承担。 以上事实，有《成都市金牛区清淳家园及配套设施前期物业管理服务合同》、《成都市金牛区清淳家园一期及配套设施前期物业管理服务合同》、《房屋使用权转让协议》、《见证书》、使用权备案变更登记表、《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》、《租赁合同》、质证笔录、庭审记录等在案为证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故本案涉及的两个前期物业服务合同合法有效，各方应当诚实履行。本院对争议焦点评定如下：1、泰豪物业公司针对案涉物业主张按照2.5元的标准收取物管费是否符合约定。本院认为，案涉物业属于中国小镇A区，系案涉区域的商业区。该商业区的商户均按照2.5元的标准缴纳物业费。被告方主张应当按照0.6元的标准收取，但该标准系案涉区域内住宅范围内底商的缴费标准，故其主张无事实依据。被告方还主张中国小镇A区其他商铺也未按照2.5元的标准缴纳，但对此没有提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其应当承担举证不力的后果，其主张本院不予支持。另，三被告主张泰豪物业公司未履行职责，其自行雇佣人员维护物业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告据此主张对应缴未缴的物业费予以减免则无法律依据。双方如有纠纷不能协商处理，应另案予以解决。2、被告方应当缴纳物管费的面积。本院认为，根据《房屋使用权转让协议》以及使用权备案变更登记表载明的内容，均可证明被告方使用的面积为615.17平方米，该面积也在房屋使用权转让过程中经过第三方测绘确认。泰豪物业公司主张被告方的实际使用的面积为1210平方米，该面积是其在实地通过拉尺测量的。对该事实泰豪物业仅有陈述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，其陈述无其他证据予以证明，其主张本院不予支持。3、被告方应否缴纳垃圾清运费以及按照何种标准缴纳。根据庭审查明的事实，物管公司代收代缴的垃圾费为政府收取的城市生活垃圾处理费，而并非将业主的垃圾从业主住所地运往集中收集地而产生的费用，故泰豪物业公司收取垃圾清运费于法有据。因垃圾清运费属于物管公司代收代缴的费用，泰豪物业公司未能向法庭举证其代被告方缴纳的垃圾清运费的具体金额，也没有举证证明被告方产生垃圾的平均数量，其要求按照物业面积收取垃圾费，无事实依据和法律依据。根据被告方提供的垃圾收集的图片，本院酌情确定垃圾清运费为每月72元。4、关于三被告的连带责任。根据若干手的房屋使用权的转让，周琴、曾敏已经实际占有案涉物业，且在转让过程中，其已经承接了2009年5月14日经由成都市温江区第一建筑工程有限责任公司、刘某某（乙方）、清水两河公司签订的合同中刘某某的权利义务。在该合同中，三方明确约定由乙方缴纳物管费，故周琴、曾敏应当向泰豪物业公司支付物管费。同时，周琴、曾敏与大拇指幼儿园约定由周琴、曾敏承担物管费，泰豪物业公司要求大拇指幼儿园连带支付物管费的主张，无事实依据，本院不予支持。5、关于泰豪物业公司主张的资金占用损失。因前期物业服务合同并未就业主缴纳物管费的期间作出明确约定，结合“乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报”的约定，本院认定其损失的起算点为欠费次月。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、周琴、曾敏应于本判决生效之日起十五日内向成都泰豪物业有限公司支付2015年10月1日至2018年8月30日期间的物管费53827.4元； 二、周琴、曾敏应于本判决生效之日起十五日内向成都泰豪物业有限公司支付2015年10月1日至2018年8月30日期间的垃圾处理费2520元； 三、周琴、曾敏应于本判决生效之日起十五日内向成都泰豪物业有限公司支付2015年10月1日至2018年8月30日欠费期间的资金占用利息（计算方式为：从2015年1月起，以周琴、曾敏每月应当交纳的物管费和垃圾清运费1610元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，从欠费次月的第一日开始计算至当月费用1610元支付完毕为止）； 四、驳回成都泰豪物业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2849元，因适用简易程序审理并结案减半收取1424.5元，由周琴、曾敏承担。 如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨阳 二〇一八年十二月七日 书记员  叶婧