山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0983民初2297号原告：山东振宇房地产开发有限公司，住所地肥城市新城路东路56号。法定代表人:李淑鹏,总经理。委托诉讼代理人：刘成刚,山东秉真律师事务所律师。被告：李金梅,女,1974年8月27日出生,汉族,住肥城市。委托诉讼代理人：李俊华（李金梅丈夫），男，1972年6月8日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：张涛,山东信望律师事务所律师。原告山东振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇公司）与被告李金梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告振宇公司的委托诉讼代理人刘成刚，被告李金梅的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振宇公司向本院提出诉讼请求：l.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，支付购房款333600元；2.判令被告支付起诉日前逾期付款违约金87269.76元（自2016年6月7日起至2018年3月23日止，每日按未付房款额的万分之四计算），后逾期付款违约金按合同约定计算至购房款付清止；3.判令被告支付一次性违约金3336元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月23日原、被告签订编号为第1605190006号、第1605190007号、第1605190009号《商品房买卖合同》三份，约定被告购买原告开发的位于肥城市三处商铺，三套房产实际房款135万元，被告提出需要办理贷款，如按照135万元办理贷款额度不够，需要提高贷款额度，双方商定提高合同价格，商定后双方共同到财务办理了收据，原告实际收到款项为1016400元，除贷款55万贷款外，其余为原告通过肖荣贵收取以抵顶欠付肖荣贵的工程款。2017年2月28日，经双方确认以上商铺总金额为原告已支付1016400元，剩余333600元购房款至今未付。该款项经催要未果，特诉至法院，请求判如所请。被告李金梅辩称，1.原告的主体不适格，被告没有与原告签订过真实意思表示的买卖合同，双方之间的购房合同是为了办理贷款、网签、房产证，双方之间从没有过购房之间的协商，真正的购房合同被告是与侯庆伟签订的，是在租赁侯庆伟涉案房屋一年的基础上，与侯庆伟签订的购房合同并支付的购房款，原告主体不适格。2.如果欠原告购房款，根据常理，应当是被告向原告出具欠条，而不是原告制作格式的确认书，且确认书的形成时间也与常理不符，应当是在交付首付款办理贷款到位后，双方立即签订，而不是事隔半年后签订；3.原告主张欠其购房款的依据是确认书，被告是在对确认书存在重大误解的情况下签的字，原被告之间实际买卖房屋的总价款是135万元，而原告向被告出具的确认书中大篇幅的内容讲述的房价总款是合同中约定的价款，被告存在重大误解。错账有来回，被告是否欠原告购房款双方应在法庭主持下对账，或者根据双方提交的证据来确认；4.原告向被告出具了两张收据，总价款是909235元，再加上被告按揭贷款55万元，被告已足额支付了135万元的购房款，多支付的部分是被告预交的办理房产证及其他开户费用的款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交购房合同三份，被告对此无异议；双方提交银行放款55万元的回单一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交“确认书”一份，被告主张该确认书不是欠款的有效凭证，被告对内容存在重大误解。因该确实书双方均已签字，被告虽主张存在重大误解，但未在法定期限内行使撤销权，故对该确认书本院予以采信。2.被告提交金额分别为181013元、728222元收款收据两份；被告对该两份收据真实性认可，并提交金额为240308元的收据，主张是为了配合被告办理贷款出具了三份收据；被告对原告提交的金额为240308元的收据不予认可。对于该三份收据，与双方签订的购房合同约定的付款内容一致，对该三份收据的真实性本院予以采信。3.被告提交与侯庆伟签订的租赁合同和购房合同各一份，欲证实自2015年7月15日被告即租赁涉案房屋，出租方是侯庆伟，后与侯庆伟签订了涉案房屋的买卖合同。原告对该两份合同的真实性有异议，涉案房屋的所有权人是原告，侯庆伟无权处分该房产。4.被告提交转账凭条等，欲证实向侯庆伟支付部分购房款的事实。原告对真实性有异议并认为无法证实其支付的是房款。5.被告提交侯庆伟于2018年9月27日向本案被告提供的证明一份，欲证实侯庆伟代肖荣贵卖蓝色港湾涉案房屋，房价款135万元，被告已经交付给侯庆伟了并已经转交给肖荣贵。原告质证称该证明系证人证言，证人应出庭接受质询，该份证据的真实性无法确定。庭审后，本院对肖荣贵进行了询问，肖荣贵自认因原告欠其工程款，原告曾以折抵房源的形式让其处理房屋，所得房款用于抵顶部分工程款；其通过侯庆伟介绍卖房子，其收到从原告处转来的李金梅贷款55万元，从侯庆伟处收到466400元；其对侯庆伟与李金梅签订的合同不清楚，其未授权侯庆伟与李金梅签订合同；后因其与振宇公司工程款结算问题，振宇公司将给付的包括涉案房屋在内的房源收回。本院分别要求肖荣贵和被告协调侯庆伟到庭说明案件事实，两方均未能协调侯庆伟到庭。对于被告提交的证据3、4、5，因涉及案外人侯庆伟，原告及肖荣贵对该证据证实的事实均予否认，侯庆伟本人未能到庭说明，对上述证据本案中不予认定。6.被告提交录音光盘一份，欲证实被告的丈夫李俊华与原告单位一把手交涉，原告单位明确表示涉案房产已经抵账给肖荣贵，原先原告单位盖章的负责人已经全部换掉，该证据可以看出原告并未起诉。原告质证称原告提供的不是原始载体，该录音中谈话人员的身份无法确定，不能证实是对原告负责人进行的录音；在录音中，该人明确要求把事情的来龙去脉说清楚，去问问，同时表示原来的工作人员已经全部换掉，足以说明该人对涉案房屋的事情不清楚，只是同意去落实；该录音无证明力，不能作为本案的证据。通过对肖荣贵的询问，肖荣贵明确表示原告已收回涉案房源，故原告提交的该证据不能实现其证明目的。7.原告提交肖荣贵与侯庆伟的通话录音，欲证实被告提交的证据5内容不具有真实性，是在受胁迫的情况下出具的，没有任何证明力。被告对该录音真实性无异议，被告认为通过录音可以听出该涉案房屋与原告无关，侯庆伟将房子卖给被告，肖荣贵知情认可。对于该证据，被告对真实性虽无异议，但因涉及案外人侯庆伟，对该证据本案中不予认定。但通过原、被告和肖荣贵的陈述，可以认定原告确曾将涉案房屋以折抵房源的形式交由肖荣贵处理，侯庆伟收取了李金梅部分款项并将款项转交肖荣贵。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因原告欠付肖荣贵工程款，原告以折抵房源的形式同意肖荣贵处理原告开发的位于肥城市三处商铺，所得房款用于抵顶部分工程款。肖荣贵通过侯庆伟介绍将涉案房屋卖于被告。经肖荣贵协调，2016年5月23日，原、被告签订编号为第1605190006号、第1605190007号、第1605190009号《商品房买卖合同》三份，约定被告购买涉案三套房屋。第1605190006号合同第五条约定“总房款为1278222元，买受人己付首付款728222元，剩余房款55万元办理银行按揭贷款”；第1605190007号合同第五条约定“总房款为331013元，买受人己付首付款181013元，剩余房款15万元办理银行按揭贷款”；第1605190009号合同第五条约定“总房款为390308元，买受人己付首付款240308元，剩余房款15万元办理银行按揭贷款”。上述合同附件八第五条约定，买受人应在合同签订起30日内将按揭贷款划入出卖人账户，否则承担每日万分之四的违约金。2016年5月18日，原告向被告出具了金额分别为728222元、181013元、240308元的收据三份。2016年8月17日，被告办理银行按揭贷款55万元并支付给了原告。上述三套房产已办理房屋预售登记并已交付被告。原告将被告贷款的55万元给付肖荣贵。肖荣贵从侯庆伟处收取被告购房款466400元。后原告从肖荣贵处收回涉案房屋。2017年2月28日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订“确认书”一份，确认书第三段、第四段内容为：“双方确认，以上三处房产实际总价款为135万元，1605190006、1605190007、1605190009号合同中约定的房款因乙方无法一次性支付135万元总房款，乙方为办理贷款而约定的价款。合同签订后，乙方已支付房款为1016400元，剩余333600元房款未付甲方。应甲方要求，乙方应尽快协调办理贷款支付甲方。”后原告将被告诉来本院。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否享有诉讼主体资格；二、原、被告签订的商品房买卖合同和签订的确认书的效力；三、被告所主张的与侯庆伟签订的买卖合同及向侯庆伟支付房款的事实是否视为已向原告履行付款义务。对于焦点一，原告与肖荣贵之间虽原有抵顶房源的事实，但原告系抵顶房屋的所有权人，肖荣贵对外出卖房屋，购房人仍需与原告签订买卖合同，肖荣贵获得的是在原告同意情况下收取购房人相应购房款的权利。原告与肖荣贵抵顶房源形成的合同关系，仅对双方具有约束力。对于涉案房屋，原告主张已收回，肖荣贵对此亦无异议，原告与肖荣贵之间因抵顶房源而形成的合同关系已解除，原告作为涉案房屋签订买卖合同的相对人，当然的可以向被告主张相应权利。被告提交的录音中原告的工作人员虽称房产已抵顶给肖荣贵，但原告仍坚持诉讼，肖荣贵对此无异议，原告诉讼并未损害被告利益，被告以该证据否认原告的诉权依据不足。故原告基于房屋所有权人和买卖合同的相对人，向被告主张购房款合理得当，原告是本案适格主体。对于焦点二，原告是涉案房产的所有权人，原告已收到部分购房款且房产已交付被告，原告与被告签订的买卖合同意思表示真实，合法有效。双方签订的确认书，被告主张存在重大误解，但未在法定期限内主张撤销，该确认书合法有效，应当作为定案依据。确认书中已明确商品房买卖合同中约定的房款是为办理贷款而设定，三套房产的实际交易价格为135万元，商品房买卖合同中约定的房款非真实交易价格，商品房买卖合同中对房款的约定无效。被告在否认确认书同时，一方面认可房产交易价格为135万元，另一方面却用商品房买卖合同中的金额分别为181013元、728222元的收款收据主张款项已支付，其主张显然相互矛盾；且被告亦未提交两张收据中款项支付的相关证据，故对被告主张购房款已向原告实际支付的主张不予支持。对于焦点三，原告系房屋所有权人和买卖合同的相对人，被告虽主张真正的购房合同是与侯庆伟签订并已付清房款，但被告未举证证实侯庆伟与肖荣贵或原告之间存在的关系，侯庆伟是否对涉案房产享有处分权。并且原、被告签订的确认书已明确约定了被告向原告付款的义务。因此，既使被告已将涉案款项足额支付给侯庆伟，被告亦不能以此对抗向原告履行支付剩余购房款的义务。综上所述，被告主张已向侯庆伟支付房款，不能视为已向原告履行了付款义务，原告请求被告按确认书确定的数额支付房款的主张，符合法律规定，对此予以支持。被告拒不支付购房款，已构成违约，应当支付相应违约金。原告请求被告按日万分之四支付违约金，因商品房买卖合同中约定的房款和支付方式非双方真实意思表示，对逾期付款违约金的约定亦属无效，故对该主张本院不予支持。原告主张的违约金可按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百四十八条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告李金梅于本判决生效之日起十日内支付原告山东振宇房地产开发有限公司购房款333600元；二、被告李金梅于本判决生效之日起十日内支付原告山东振宇房地产开发有限公司逾期付款违约金（以333600元为基数，自2018年5月7日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。三、驳回原告山东振宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3832元，由原告山东振宇房地产开发有限公司负担680元，被告李金梅负担3152元；财产保全费2670元由原告山东振宇房地产开发有限公司负担482元，被告李金梅负担2188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张卫华二〇一八年十二月十日书记员  武婷婷