河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初5674号原告：徐建，男，1987年1月15日出生，汉族，现住河北省三河市。委托诉讼代理人：宋俊彦，北京市众泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜享，北京市众泽律师事务所实习律师。被告：孙宏亮，男，1975年12月3日出生，汉族，籍贯河北省三河市，现住河北省三河市。委托诉讼代理人：王景侠，三河市新集海宏法律服务所法律工作者。原告徐建与被告孙宏亮租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐建的委托诉讼代理人宋俊彦、杜享，被告孙宏亮及其委托诉讼代理人王景侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《农村土地租赁合同》无效；2、判令被告返还原告已支付的土地租金18万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月8日，原被告签订《农村土地租赁合同》，被告作为出租方将位于三河市龚庄子村前土地承租给原告，租赁期限为10年，自2015年2月8日至2025年2月7日，土地用途为砖厂经营、存料及种养殖。合同签订后，原告向被告共计支付租金30万元。但因为原告所租赁土地规划并非建设用地，在违法占地被查处的压力下，原告已于2018年4月24日腾退了租赁土地并将其交还给了被告。原告与被告多次协商返还土地租金事宜未果，原告依照双方签订的《农村土地租赁合同》中仲裁的约定向廊坊市仲裁委员会提起仲裁后，廊坊市仲裁委员会依法裁决不予受理。原告无奈提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙宏亮辩称，原被告签订的《农村土地租赁合同》是合法有效的。原被告双方均为成年人，具有完全的民事行为能力，签订合同时属于双方的真实意思表示，且不违反法律规定。原告陈述的在违法占地被查处的压力下将土地腾退给被告与事实不符，原告要求被告返还已支付的租金18万元没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求，被告方保留追究原告拖欠被告租金10万元的权利。本院经审理认定事实如下：庭审中，原告提交以孙宏亮为出租方（甲方）、徐建为承租方（乙方），双方于2015年2月8日签订的《农村土地租赁合同》一份，主要内容为：甲方自愿将位于龚庄子村前土地承租给乙方使用，土地用途为砖场经营、存料、种养殖；该土地上北边有能住宿房屋4间、简易厂棚6间、机井一眼、80变压器一台、水罐一个、搅拌机一台、砖机厂棚一个，南有简易住宿房屋8间；承租经营期限为10年，自2015年2月8日至2025年2月7日；土地租金为每年4万元，10年共计40万元，经双方协商3年付清，签订本合同时乙方向甲方交纳10万元，2016年2月7日前交纳10万元，2017年2月7日前交纳20万元。原告另提交交纳租金的收据两张，显示原告于2016年2月7日向被告交纳租金20万元，于2017年1月19日向被告交纳租金10万元，已共计交纳30万元。被告对原告提交的《农村土地租赁合同》和交纳租金的两张收据均予以认可。原告另提交三河市国土资源局于2018年6月14日出具的《关于皇庄镇徐建占地规划用途的审查意见》，记载徐建占地面积4886.61平方米（折合7.33亩），占地时间发生在2010年；依据三河市土地利用总体规划（2010-2020年），规划用途为一般农地区2534.48平方米，基本农田保护区2348.48平方米，交通运输用地3.65平方米。证明双方签订的《农村土地租赁合同》违反了土地管理法及基本农田保护条例的相关规定，应属无效合同。被告表示：对该审查意见的真实性无异议，但不能证明该审查意见中的地块就是原被告签订的《农村土地租赁合同》中的涉案土地，审查意见中占地的四至情况与原被告签订的合同中的四至也不一致；并且该审查意见也不是对违法占地下发的行政处罚决定书，无法证明原被告签订的《农村土地租赁合同》违反了相关法律规定。被告另表示：原被告签订的租赁合同中的涉案地块属于皇庄一村的王磊和**尚所有，是二人从皇庄一村承包过来的土地；其中3.38亩是被告于2009年5月19日从王磊手中转包的，期限是20年，自2009年6月15日至2029年6月14日；另外包括**尚的土地大约3亩多，和王磊的承包土地相邻，是**尚让被告代为出租的，所以被告将**尚承包的土地连同被告从王磊处转包的土地一起租给了原告。原告给付的40万租金中，被告和**尚各得20万元。被告据此提交与王磊于2009年5月15日签订的《土地经营权流转协议》，并称其与**尚之间没有书面协议。原告表示：原告从被告处租赁的土地是一块，被告并没有向原告明确说明只有其中的3.38亩属于被告自己承租的，另外还有其他人的土地；并且原被告签订合同中的土地没有任何界限，故原告也无从得知该土地中还有属于其他人的土地。庭审中，被告申请出庭作证的证人刘某证实：证人与原被告都是朋友关系，当时原告找到证人表示想租被告的地，后经过双方协商在证人家中签订了《农村土地租赁合同》，合同中手写内容是证人书写的；签完合同后原告当场将10万元租金交给了被告，2016年2月7日原告又给付了被告租金10万元，后来听说又给付了被告10万元，剩余的10万元下一年再给；原告租赁被告土地的用途是经营砖厂用于打砖，不清楚现在是否经营，如果没有经营也是因为环保政策的原因造成；签订合同时双方并未说过涉案土地还包括其他人的地，证人后来才知道涉案土地包括**尚的。原被告双方对证人陈述的签订合同的过程及给付租金的时间均没有异议。被告表示：原告租赁土地上的附着物都是被告在2009年左右建造和安装完成的，被告在租赁给原告前也是在该土地上从事砖厂的生产经营；原告不再经营砖厂是因为环保政策的原因，且不止原告一家因涉及环保问题无法经营；现在涉案地块上只有被告存放的部分彩砖，没有原告的任何物品。原告表示：原告租赁被告的土地实际只用于砖厂的生产经营，没有进行种养殖。原被告签订合同后不久，大约在2015年中旬左右，三河市国土资源局就找到原告，告知原告其租赁的土地属于农用地，原告在上面经营砖厂属于违法占地，要求原告限期搬离，同时给原告做了笔录。后原告将此情况告知被告，被告表示没有关系，可以继续使用。原告在向被告交纳30万元租金后，剩余10万元作为保证金，被告保证原告能正常使用土地，原告才会将剩余10万元租金交付给被告。2018年年初，三河市国土资源局到原告经营的砖厂进行查处，2018年3月份被告将原告的大门堵住，原告无奈于2018年4月24日腾退了土地，并多次要求被告返还多交纳的租金18万元。现在原告已不再继续经营，租赁被告的土地上也没有原告的任何财产。庭审中，原告还提交三河市皇庄镇人民政府于2017年5月3日给“徐建彩砖”发放的《关于关停取缔“散乱污”工业企业的通知》一份，证明“徐建彩砖”已列入“散乱污”整治工业企业范围，因其存在无环评手续和属违法占用土地或擅自改变土地用途，限期停产整顿；另证明双方签订的合同已经因为政府行为而不能实现合同目的。被告表示该通知与本案不具有关联性，不能证明就是针对涉案土地，且该通知不具有强制约束力，皇庄镇人民政府也没有认定是否属于违法占地或擅自改变土地用途的权利。原告表示：其在涉案地块处有两家企业，另外一个地块的租赁协议和经营是以三河市阳光诚信彩砖厂名义进行，而与被告签订租赁合同的土地是以原告徐建个人的名义签订，没有营业执照；三河市阳光诚信彩砖厂也在皇庄镇人民政府发放的通知范围内，但该企业只是因没有环评手续、系在无排污许可证的情况下擅自生产，而没有涉及非法占用土地或擅自改变土地用途一项。原告据此提交2017年5月12日三河市环境保护局对三河市阳光诚信彩砖厂作出的查封决定书及查封清单，其中查封清单中被查封人处的签名为“徐建”；原告另提交从企信宝网络查询的三河市阳光诚信彩砖厂的工商登记信息，显示该厂经营者为徐建，成立日期为2009年4月9日，住所地为三河市皇庄镇龚庄子村，进一步证明三河市阳光诚信彩砖厂所租赁的土地与原被告签订的租赁合同中的涉案土地不是同一块土地。被告对该组证据的真实性无异议，但认为原告以个人名义与被告签订租赁合同，不排除其以三河市阳光诚信彩砖厂的名义对外经营。原告另提交2018年8月23日其爱人杨晓芳与涉案土地现在的承租人孟争的手机通话录音一份，证明涉案土地在原告退租后已被被告出租给三河市新集镇埝头村的孟争。被告对该证据的真实性不予认可，认为无法证明与杨晓芳通话的是孟争本人，被告也不知道涉案土地租赁给他人的情况。庭审中，被告还提交王东名下的农村土地承包经营权证一份，显示发包方为皇庄镇第一村村民委员会，承包方式为家庭承包，承包地面积为4.5亩，承包地块不是基本农田。被告表示：涉案土地中的4.5亩属于王东承包经营，王东系**尚之子；庭审中被告陈述租给原告的土地中包含**尚的3亩多，实际亩数为4.5亩。该证据能够证明王东占有使用的土地具有合法性，其有进行出租的权利；该证据的附图上也有建筑物的航拍图，说明被告在涉案土地上建造的临时性看护管理房屋是被认可的，从开始至今也没有土地部门下发的行政处罚决定书。被告还提交李淑君名下的农村土地承包经营权证一份，显示发包方为皇庄镇第一村村民委员会，承包方式为家庭承包，承包地面积为3.38亩，承包地块不是基本农田。被告表示：涉案土地中的3.38亩土地是从李淑君的儿子王磊手中租来的，证明目的同上。原告表示：被告提交的两份农村土地承包经营权证与本案无关联性，不能证明被告从承包方代表处租得了两块土地；原告提交的三河市国土资源局发放的《关于皇庄镇徐建占地规划用途审查意见》是依据原被告签订的租赁合同并经过实地勘察后出具的，三河市国土资源局作为土地利用总体规划的主管部门，对涉案土地的规划用途出具了权威的审查意见，该审查意见与被告提供的两份承包经营权证中的占地四至并不完全一致，该土地利用总体规划涵盖了原被告双方签订的租赁合同，其效力明显高于被告出示的两份承包经营权证。被告另提交2008年5月10日原告与三河市皇庄镇龚庄子村村民委员会及该村村民刘贵签订的《转租土地协议书》一份和2016年10月4日原告徐建与王宝长签订的《农村土地租赁合同》一份，显示该两份协议或合同的土地用途与涉案租赁土地的用途一致，均为砖厂经营、存料、种养殖，证明原告可以在涉案地块上存放彩砖使用，并非原告陈述的因所占租赁的土地规划非建设用地，在违法占地被查处的压力下退还租赁土地，而是原告欠被告10万元租金到期不付，才以此为由起诉被告；也证明皇庄镇人民政府的通知不排除是指其他地块。原告表示对两份合同的真实性、关联性、证明目的均不认可，两处地块是否租赁、租赁时间及目前状况均与本案没有任何关联，该租赁土地的用途也与本案无关。本院认为，根据原被告陈述、双方分别提交的证据及出庭作证的证人证言综合分析后可以确认，原被告双方自愿签订了《农村土地租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定的义务履行。被告认可在租赁给原告土地前也是在涉案土地上从事砖厂的生产经营，且租赁合同中列明的地上附着物也包含经营砖厂的相应设备如变压器、水罐、搅拌机、砖机厂棚等，原告租赁土地的目的实际也是利用场地和原有设备进行砖厂的经营生产，而非存料和种养殖。现在被告也认可原告无法继续生产经营砖厂的原因是因为国家的环保政策，相关部门也发放了关停取缔的通知。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原告租赁土地的目的就是利用被告的现有设备和场地继续进行彩砖的生产经营，而当时的环保政策并未限制原告的经营；现在因国家治理环境污染的需要加大了环保力度，导致原告无法继续进行彩砖的生产经营，使原告不能实现合同目的，本院虽不能确认双方签订的合同无效，但根据公平原则，理应解除双方的租赁合同。原告租赁被告土地一年的租金为40000元，现在已实际租赁三年多，应支付租金130000元左右，多支付的租金近170000元；因双方对解除合同均无过错，根据等价有偿、诚实信用原则，本院酌定被告返还原告的租金数额为140000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告徐建与被告孙宏亮于2015年2月8日签订的《农村土地租赁合同》。二、被告孙宏亮于本判决生效后三日内返还原告徐建租金140000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告徐建和被告孙宏亮各负担1950元（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王双领人民陪审员  李少波人民陪审员  贺祥安二〇一八年十二月二十七日书 记 员  吴美怡