广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初6238号原告：深圳联爱众森投资控股有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地深圳市南山区粤海街道沙河西路城市山谷紫薇街1B栋09房，统一社会信用代码：91440300358744856F。法定代表人：徐静，执行董事。委托诉讼代理人：黄源平，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被告：皮家旸（反诉原告，以下统称被告），男，1988年11月18日出生，香港居民，A）。委托诉讼代理人：黎永绿，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪思思，广东晟典律师事务所律师。原告深圳联爱众森投资控股有限公司诉被告皮家旸房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告皮家旸于法定期限内提起反诉，本院依法受理并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄源平，被告委托诉讼代理人黎永绿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告双倍返还租赁保证金共计192000元（人民币，下同）；二、被告向原告赔偿因阻扰原告搬离涉案房屋造成的原告直接经济损失共计255213元；三、被告向原告提供自承租之日所付租金对应的租赁发票；四、本案诉讼费由被告负担。上述诉讼请求共计447213元。事实和理由：2015年9月30日，原告因经营医疗美容健康管理之需要，通过中介与被告协商拟承租其位于深圳市××××山谷紫薇街1Ｂ-09房屋（下称“涉案房屋”），被告承诺涉案房屋是商业性质，可以办理租赁登记备案及开展健康管理所需的行政许可。为了确保涉案房屋能够满足健康管理行政许可事宜的需要，原告、被告及第三方中介公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，并特别注明租赁目的是作为“健康管理”之商业使用。房屋承租后，原告支付了租赁保证金96000元，并按时支付租金。但由于涉案房屋非商业性质，被告未能按约定为原告办理房屋租赁登记备案，原告承租后多次以涉案房屋作为经营场所申请健康管理的行政许可，但申请未能受理，行政机关告知原告未能受理的理由是原告的经营场所（即涉案房屋）没有办理租赁登记备案，不能作为商业目的使用！原来被告声称所谓涉案房屋能够办理租赁登记备案手续并且可以满足原告健康管理行政许可之需要是在欺骗原告！作为“健康管理”之商业使用的租赁目的不能实现！《房屋租赁合同》5.1条明确约定：甲方（被告）应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的……甲方违反本合同其他约定，使乙方（原告）无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿，乙方有权根据上述情形解除本合同。2017年3月，由于涉案房屋一直无法办理行政许可，原告的租赁目的无法实现，原告多次向被告要求按约定解除合同并退还租赁傈证金。甚至，在2017年4月，原告还为被告找到新的租户，但被告代理人即被告的母亲周黎不仅拒绝解除合同及退还保证金，且迟迟不肯见面。更为过分的是，被告在明知租赁房屋内器材设施为原告新店开张所需的情况下，竟然无理要求原告恢复房屋原状并且以此为由通过物业公司阻扰原告搬离器材设施并非法扣留，致使原告新店无法按时开业，造成原告重置器材设施、新店租金及物业管理费、人员工资及社保等损失！原告认为，“健康管理”之商业使用的租赁目的不能实现，原告可以解除合同！且原告已正式函告被告于2017年4月23日起解除合同！合同解除后，被告应当按照《房屋租赁合同》第5.1条规定双倍返还租赁保证金，共计192000元。同时，被告阻扰原告搬离器材设施，致使原告新店无法开业，造成原告如下损失，被告应当予以赔偿：重置器材设备损失135913元、新店租金及物业管理费损失73600元、人员工资及社保损失45700元。另外，自原告承租之日起，被告从未依法向原告提供租赁发票。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告答辩并向本院提出诉讼请求：一、被告没收原告租赁保证金96000元；二、原告向被告支付租金57600元；三、原告支付被告为恢复房屋原状所支出的装修费用71213元；四、由原告承担诉讼费用。事实和理由：一、被告与原告于2015年9月30日签订房屋租赁合同，根据该实际履行合同之约定，原告所谓不能办理工商登记注册等行为的法律后果并不能及于被告，即合同并未约定此行为即使存在属于被告违约，再者，原告已经入住涉案房产一年零六个月，才提出此理由，显然属于无理之要求，亦无任何事实及法律依据。另，合同5.5条明确约定，乙方即原告支付租赁保证金后提前退租的，甲方即被告有权没收租赁保证金。另外，原告提前退租及单方面解除租赁合同，依约应当承担违约责任，被告有权依法没收其租赁押金。即使被告同意原告找一家租户承担原告的合同主体地位，那也需要被告的书面同意许可才行，但原告单方面声称已经找到所谓的租户并不能证明该租户已经得到了被告的认可和同意，只不过属于原告为自己的单方面违约寻找的一种借口而已。故被告有权没收其租赁保证金96000元。二、原告所谓的损失均属于原告单方面自行拼凑，与被告无任何关系。三、原告未经被告书面同意，擅自对该房屋进行装饰装修，而根据《房屋租赁合同》5.4的约定，除非另行签订书面协议，原告不得擅自对房屋进行改建、扩建或装修，其行为确已构成违约，亦根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，未经出租人同意对房屋进行装饰装修的，出租人请求恢复原状之费用应当由原告承担。即使存在经被告同意之情形，亦根据该法第十条的规定，即便经被告同意对房屋进行装饰装修，但因原告拆除造成房屋损毁的，同样应当恢复原状，承担修复所支出的费用，其总计71213元。四、根据被告提交的银行流水，原告于2017年3月28日最后一次向被告支付房屋租金，而后再无付租，至其搬走日即2017年5月3日时隔36天，计算下来的日租金为1600元，则总租金为36×1600=57600元，该期间仍属合同履行阶段，理应承担相应租金。综上所述，为了维护被告合法权益不受侵犯，请求法院驳回原告的全部本诉请求并支持被告反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：一、被告要求没收原告租赁保证金没有合同依据或法律依据，相反地，被告应当双倍返还原告租赁保证金192000元。第一，原告退租并要求被告双倍返还租赁保证金是严格遵守合同约定的行为，并非无理要求。原告、被告及第三方中介公司签订的《房屋租赁合同》（下称“合同”）明确约定：“甲方（被告）应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的……甲方违反本合同其他约定，使乙方（原告）无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿，乙方有权根据上述情形解除本合同。”作为双方真实意思表示的合同，其明确赋予了原告在涉案物业不能实现租赁目的的情况下，有权退租并要求被告双倍返还租赁保证金。第二，原告无法实现租赁目的是由被告直接造成的，被告构成了根本违约。合同约定，原告租赁涉案房屋的目的是为“健康管理”之商业使用，后因涉案房屋非商业性质，不能办理《医疗机构执业许可证》等行政许可之使用，为此租赁合同的合同目的不能实现。第三，原告并非在一年六个月后才提出被告构成根本违约并要求退租的诉求。此前原告一直与被告沟通，催促其配合履行申请《医疗机构执业许可证》等行政许可的义务，但由申请至被告知因涉案房产非商业用途而不能办理上述行政许可，需花费一定的时间，当被告知申请上述行政许可不成功后，原告与被告进行交涉，但由于原告已开展了部分非医疗的美容业务，为此在尚能够维持基本运营的情况下，原告尽量地跟被告以平和的方式处理。在原告补充证据材料的微信聊天记录，2017年2月16日原告也明确告知被告，“因为这里不能报卫生审批和医疗资质，接下来的经营的问题比较大”，被告也对此并不否认；还称“开多一家分店卫生审批和医疗资质就没问题了”，也就是说被告知道涉案物业不能办理卫生审批和医疗资质审批，承认了原告承租租赁物业的目的无法实现。即便如此，原告本着平和处理的原则，即便被告违约导致合同目的无法实现的情况下，原告仍然以租赁市场常见的方式来处理，即原告寻找新的租户来承租，被告也同意了退还原告的租赁保证金。原告提供的微信聊天记录显示，2017年3月10日原告法定代表人徐静与被告代理人周黎聊天记录为：徐静：“这个月租金今天已经付了，明天到账，租户都尽力找，押金还请你一定退还给我们”；周黎：“你帮我找到合适的租户我会退给你们的”。由此可见，原告与被告双方已经就退还租赁保证金事宜达成一致意见。同时原告证据微信聊天记录，2017年4月12日徐静：“周姐，我这边找到租客了，跟你确认一下没问题我安排他跟你签约了？”周黎回复“什么样的租客？”从周黎的回复也可以证明，周黎并不否认由徐静来找新的租户并退还租赁保证金一事。然而在原告找到了新的租户的情形下，被告一而再、再而三地避而不见，且不退还原告保证金，其违背了诚信原则以及双方的约定。原告认为“人无信而不立”，既然被告已一而再、再而三地违约，原告也没有必要只讲退回租赁保证金事宜，而是基于被告根本违约，而要求被告双倍返还租赁保证金，以及赔偿原告的损失。二、被告要求原告支付到2017年5月3日的租金没有法律依据和事实依据，因为原告的物品是被其恶意扣押到2017年5月3日才被放行的。被告与物业公司无理阻挠导致原告未能及时搬出设备设施，并造成原告新店的损失。被告提供的证据《物业物资搬运放行条》反而印证了其恶意扣押原告设备至2017年5月3日的行为。三、原告只是简单装饰，是对涉案房屋的合理使用，并且简单的装饰也经过被告代理人周黎的同意，没有任何违约。第一、原告的所有装饰都不涉及房屋结构。在合同明确约定原告承租目的是商业使用的情况下，原告对房屋进行简单装饰是符合合同约定的。第二，原告进行的简单装修已征得被告代理人周黎同意。周黎不仅同意原告的装修行为，其还到物业公司为原告办理了施工手续，有周黎签字的改造图纸复印件（原件在物业公司处）。并且，在原告经营期间，周黎曾多次来到涉案房屋处，未曾提出任何不同意见。第三，租赁合同并未对简单装饰退租后如何处理进行约定。四、被告与第三方的装修合同无法确定其真实性，这所谓的费用也仅是被告自行拼凑，原告没有义务支付这笔莫名其妙的费用。综上所述，为了维护原告的合法权益，请法院驳回被告的全部诉讼请求并支持原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：深圳市南山区铜鼓路城市山谷花园1-2a栋1B-9号房产（涉诉房屋）于2012年3月7日登记在被告名下，建筑面积232.06平方米，登记用途为住宅。原告原名深圳联爱众森健康管理有限公司，于2016年11月7日变更登记为现名。2015年9月30日，被告（出租方、甲方，代理人周黎）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方作为健康管理使用；租赁期限为2015年10月10日至2018年10月9日；每月租金48000元，乙方应于每月10日前支付租金；租赁保证金96000元，合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；甲方应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，甲方要求提前退租或违反本合同其他约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁保证及给乙方且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿，乙方有权依据上述情形解除本合同；乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金；合同有效期内，乙方应合理使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途，否则甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同，但若甲方或乙方确要对该物业进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，并需符合相关法律规定；备注：甲方为实收租金每月48000元；及其他内容。被告的代理人周黎代被告签订上述合同。2015年9月30日、10月7日，被告代理人周黎分别开具收款收据，载明收到租赁押金共计96000元。原告确认签订租赁合同时查看过涉诉房屋的房产证。承租涉诉房屋后，原告开始经营。2017年2月，原告表示想要退租。原告称，其经营健康管理业务需要办理医疗机构执业许可证、卫生许可证，但因涉诉房屋为住宅，无法办理上述证照。2017年3月，原告提出为被告找下一手租户，被告表示如有合适租户，可以退还原告租赁保证金。2017年4月12日，被告要求原告20号之前支付租金，双方产生争议。2017年4月27日，原告向被告发出告知函，通知被告于2017年4月23日终止双方租赁合同，被告应于2017年4月26日前配合办理移交、退还租赁保证金、开具租金发票。被告于次日收到该告知函。2017年4月29日，原告法定代表人向被告代理人发送微信称：4月23日双方约好办理退租，但被告拒绝为原告搬迁办理放行条，且4月27日被告拒绝收取原告交还的钥匙，导致原告重置了被被告扣押的物品。原告向本院提交了视频光盘，主张2017年4月27日被告通过物业保安阻止原告搬离物品、阻止客户进店消费，而原告需要搬走的物品是为了新店开业所用。原告另提交了微信朋友圈截图，主张其在太古城商场另行租赁了商铺经营新店，原计划于2017年5月1日开业，因被告阻挠搬离，不得已推迟至2017年5月21日开业。被告对原告提交的视频、微信朋友圈截图均不予认可。2017年5月3日，涉诉房屋的物业管理处开具放行条，原告搬离涉诉房屋。庭审中，双方确认：月租金系按照每月10日至次月9日计算，双方未就租金发票问题进行约定，原告未向被告支付2017年4月10日至2017年5月3日的租金。原告提交了商户结算单、订货单、购销合同、发票、收款收据、银行付款凭证、招商银行代发代扣详细信息、单位正常缴费明细等证据，拟证明因被告阻扰原告搬离设备，造成原告新店推迟开业而产生20天的房租及物业管理费用损失、重置设备的直接经济损失（包括：金富来家具30000元、纤体美疗仪35500元、鹰眼检测仪46913元、M6仪器23500元）、原告持股的深圳联爱优美健康管理有限公司的员工的2017年5月工资及社保损失。被告对以上证据均不予认可，认为与本案无关联性。被告提交了照片、装修合同、收据，拟证明原告造成涉诉房屋的墙体损坏，被告为恢复原状以现金方式支付装修费71000元。原告称其仅对涉诉房屋进行了简单装饰并妥善使用，被告要求原告支付上述费用无任何依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。涉诉房屋的房产证明确载明房屋用途为住宅，被告作为房屋所有人，对此明确知悉；原告在租赁涉诉房屋时查看了房产证，亦清楚房屋用途。出租人所负的保障租赁物符合租赁用途的义务，须在合法使用租赁物的前提下，而本案中，双方在明知租赁房屋为住宅的情况下，却违反登记用途，将租赁用途约定为商用，原告因此无法办理相关证照以经营合同约定的健康管理业务，致使租赁合同不能继续履行，对此，双方均负过错，原告提出解除合同，被告亦未表示异议，原告已搬离租赁房屋，故双方租赁合同实际已经解除，被告应将原告支付的租赁保证金96000元退还。据此，原告主张被告未确保交付的租赁房屋能实现租赁目的，请求被告双倍返还租赁保证金，被告以原告提前解约为由请求没收租赁保证金，俱无依据，本院均不予支持。在因原、被告未合法使用涉诉房屋导致合同解除的情况下，双方应就解除合同及退房、交接问题协商处理。原告发函要求被告于2017年4月26日前配合办理移交，然而该函于2017年4月27日才寄出，被告于次日才收到；原告主张其于2017年4月27日搬离，被告却拒绝配合，然而原告未举证证明其要求搬离的日期得到被告的确认，系双方协议一致的结果，故原告主张被告应赔偿因阻挠原告搬离所产生的损失，事实及法律依据不足，且原告未能证明其新店开业与涉诉房屋退房存在法律上的因果关系，故原告请求被告赔偿新店铺的租金、管理费、物品购置费用、员工工资及社保费用共计255213元，本院不予支持。双方最终于2017年5月3日达成一致、完成交接，合同于当日解除，故被告请求原告支付租金至2017年5月3日，本院予以支持，原告应向被告支付2017年4月10日至2017年5月3日的租金38400元。双方租赁合同并未就租金发票问题进行约定，原告请求被告提供租赁期间的租金发票，缺乏合同依据，本院不予支持。双方租赁合同约定如需对涉诉房屋进行装修的，双方应另行签订书面协议，但原、被告均未举证证明双方就装修专门签订了书面协议，至本案争议发生前，原告已使用涉诉房屋一年有余，从双方的沟通记录来看，被告对原告进行了装饰装修是清楚的，但被告并未提出异议。此外，被告提交的照片无法证明原告因不当使用造成涉诉房屋损坏，被告亦未证明其实际支出了71000元恢复原状的装修费用，故其请求原告支付恢复房屋原状的装修费71213元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告皮家旸于本判决生效之日起十日内退还原告深圳联爱众森投资控股有限公司租赁保证金96000元；二、反诉被告深圳联爱众森投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告皮家旸支付2017年4月10日至2017年5月3日的租金38400元；三、驳回原告深圳联爱众森投资控股有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告皮家旸的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8008.19元，由深圳联爱众森投资控股有限公司负担6289.19元，皮家旸负担1719元；反诉受理费2337元，由皮家旸负担1938元，深圳联爱众森投资控股有限公司负担399元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一八年十二月二十八日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。