广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初6054号原告：佛山市三水区西南街帝豪房屋中介服务部，住所地：广东省佛山市三水区西南街道人民三路9号104，统一社会信用代码92440607MA51RXE70E。经营者：朱健汶，男，1995年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：欧华佗，广东奔犇律师事务所律师。被告：冯少珍，女，1957年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，第三人：李焕娣，女，1984年5月13日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，原告佛山市三水区西南街帝豪房屋中介服务部诉被告冯少珍、第三人李焕娣居间合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告佛山市三水区西南街帝豪房屋中介服务部的委托诉讼代理人欧华佗，被告冯少珍和第三人李焕娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市三水区西南街帝豪房屋中介服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯少珍向原告支付居间服务费40000元及利息（以40000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至全部清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月，被告委托原告出售位于佛山市三水区西南街道人民四路39号601房产。双方约定，被告实收房款310000元，原告如售出价格超过310000元，超出部分归原告。第三人经原告介绍及实地看房后，愿意以总价350000元的价格购买涉案房产。2018年8月1日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定房屋实际售价350000元，被告实收310000元，剩余40000元归原告所有（包括被告应承担的税费及中介费）。2018年8月3日，原、被告及第三人签订了《不动产买卖合同》，约定房屋总价350000元，居间服务费9000元及相关税费全部由第三人承担，第三人当场向被告支付定金50000元.合同约定买方于2018年12月30日前办理好银行按揭贷款170000元，首付款130000元于办理房产过户手续当天支付。后来原告与被告联系，询问银行贷款审批结果以及办理过户事宜，被告明确告知已经与第三人办理了过户手续。但是，被告却拒绝向原告支付居间服务费40000元。原告认为，被告委托原告出售房屋，原告介绍第三人与被告达成交易，完成了居间服务，被告应按照约定支付居间服务费。被告拒绝支付居间服务费，侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法作出判决。被告冯少珍辩称，答辩人售卖涉案房屋，实收款310000元。答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖协议》在前，三方签订的《不动产买卖合同》在后，在《不动产买卖合同》第十三条列明：“本合同与之前的协议不一致时以本合同为准。”而合同上注明中介服务费和过户全部税费由买家承担。2018年9月5日，答辩人和第三人在被答辩人陪同下前往佛山市禅城区的建设银行申请贷款。一周后被答辩人来电告知贷款不成功，并将收取的40000元连同房屋钥匙、房产证等一并退回给答辩人，答辩人已经退还定金给买方，且被答辩人向买方退还了所有申请贷款的资料，本合同已经取消。被答辩人主张答辩人支付中介费没有依据。第三人李焕娣述称，涉案房屋买卖双方及原告于2018年8月3日签订了《不动产买卖合同》，物业成交价为350000元。合同约定中介佣金是9000元，签订合同后乙方先向中介支付中介服务费50%即4500元，余下的4500元待佛山市三水区不动产登记中心申办新业主的《不动产权证》当天乙方再向中介支付。此外，合同第四点第三小点约定：“若因政策原因导致银行审批不通过此笔贷款，卖方须无息退还所有定金，本合同取消三方互不追究责任”。合同签订后，李焕娣按合同约定付给中介费用8000元，其中包含中介费4500元、按揭贷款手续费3500元。2018年9月11日，原告来电称经多方努力仍办不了按揭贷款，表示放弃，并于9月15日退回8000元给李焕娣。第三人认为，导致此次房产买卖不能成交的原因是原告无能力办理房屋按揭，按合同规定应“合同取消三方不追究责任”。此外，原告向第三人退回全部中介费、按揭贷款手续费及有关房屋资料时，可视为原告放弃了此次中介服务。因此，第三人认为，原告在此次房产交易中没有发挥中介的作用，同时拖延了买卖双方房屋交易时间，现还提出索要中介费缺乏依据。请求法院驳回其诉讼请求。各方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：2018年6月，被告委托原告出售位于佛山市三水区西南街道人民四路39号601房产。2018年8月1日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定涉案房屋实际售价350000元，被告实收310000元，被告于收到首期房款当天将40000元支付给原告作为过户的税费，办理过户的所有费用（包含税费、中介费）由原告负责。2018年8月3日，原、被告及第三人签订了《不动产买卖合同》，约定房屋总价350000元，签订合同时买方向卖方支付定金50000元，2018年12月30日前办理好银行按揭贷款170000元，若因政策原因导致银行审批不通过贷款，卖方须无息退还所收定金，本合同取消，三方互不追究责任；首付款130000元于办理房产过户手续当天支付；居间服务费9000元及交易所需相关税费全部由买方承担支付。第三人李焕娣于签订合同当日向被告冯少珍支付定金50000元，被告将40000元交予原告。第三人李焕娣于同日向原告支付中介费4500元及按揭贷款手续费3500元。同年9月13日，原告将涉案房屋钥匙、房产证退回给被告冯少珍，9月14日，退回冯少珍40000元。9月15日，原告退回中介费及贷款手续费共8000元给第三人李焕娣。2018年10月29日，冯少珍与李焕娣办理了涉案房屋的不动产过户登记手续，将涉案房屋转让给了李焕娣，《存量房买卖合同》登记的购房款为400000元。关于双方争议的《不动产买卖合同》是否已经解除的问题，原告提供了微信聊天记录和录音资料，拟证明其在2018年9月12日已帮第三人李焕娣找到办理按揭贷款的银行，李焕娣因贷款金额少不同意通过该行贷款而是自行另找其他银行贷款，原告并没有向被告表示解除以上合同。被告对以上证据有异议，认为微信聊天记录并不明确是涉案房屋，录音资料中被告的讲话并没有确认原告的主张，且原告已退回被告涉案房屋钥匙、房产证和40000元。第三人李焕娣对以上证据有异议，认为微信聊天记录并不明确是涉案房屋，录音对话没有第三人的参与，第三人不知情，且原告向其退还中介费和按揭手续费的行为已表明涉案合同解除。关于双方争议的被告与第三人买卖涉案房屋成交价，被告提供了银行交易明细清单、收款收据和户口簿，拟证明被告收取第三人定金50000元和银行转账150000元后，将90000元转给李焕娣家公冯光中，连同第三人向银行贷款的200000元，被告与第三人就涉案房屋的成交价是310000元。第三人提供了银行贷款申请记录（照片）和银行交易明细清单，拟证明为了取得更高的贷款额度，其与被告协议登记的成交价为400000元，实际上房屋成交价为310000元，被告将多收取的90000元转入李焕娣家公冯光中银行账户，李焕娣再向银行按揭贷款200000元，合共310000元。原告对被告、第三人提供的以上证据均有异议，认为涉案房屋成交价为登记备案的400000元。综合审查各方当事人提供的证据，本院再确认以下事实：李焕娣继向冯少珍支付定金50000元后，再于2018年10月24日向冯少珍转账支付150000元，冯少珍收款后向冯光中（李焕娣家公）转账90000元。李焕娣向银行申请按揭贷款200000元，至诉讼时贷款尚在申请办理中。本院认为，本案中原、被告双方当事人的争议焦点在于被告是否需向原告支付40000元，即《房屋买卖协议》约定的付款条件是否已成就。虽然《房屋买卖协议》中对于该款项约定的用途是作为“过户税费”，但结合之后原、被告与第三人签订的《不动产买卖合同》来看，《不动产买卖合同》已经约定交易所需税费全部由第三人李焕娣承担，并无约定由原告负担，且在二手房屋买卖交易中，由中介来承担支付交易税费并不符合常规。因此，《房屋买卖协议》中约定的被告应向原告支付的40000元，其实质应是交易居间服务费。原告能否收取该款，应结合《不动产买卖合同》的签订和履行情况来确认。原、被告及第三人在《不动产买卖合同》中约定“若因政策原因导致银行审批不通过贷款，卖方须无息退还所收定金，本合同取消，三方互不追究责任”。各方当事人确认，在原告引领下的第一次贷款申请并不能成功办理，其后原告分别向第三人退回了中介费和贷款手续费，向被告退回已收取的40000元中介费及涉案房屋相关物品如钥匙、房产证等，被告和第三人均确认原告向他们作出了不能办理贷款申请的意思表示，合同已经解除。对此，本院认为，原告以上行为已经表明了其关于《不动产买卖合同》无法继续履行的意思表示，被告和第三人根据合同约定和原告的行为，认为三方当事人签订的《不动产买卖合同》已解除，具有充分的理据。原告认为向被告及第三人退款的行为是应二人的要求退款，不代表原告认为涉案合同已解除，而是待办成按揭贷款后由二人再行支付，原告该项主张不符合常理。既然《不动产买卖合同》已解除，被告冯少珍作为涉案房屋卖方，并没有依据原告提供的中介服务获得房屋买卖成交的结果，则原告诉请被告根据《房屋买卖协议》支付居间服务费40000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告诉请被告支付以40000元为本金，依照中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市三水区西南街帝豪房屋中介服务部的诉讼请求。本案受理费800元，减半收取计400元，由原告佛山市三水区西南街帝豪房屋中介服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 敏二〇一八年十二月二十八日书记员 程秋燕