广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21241号原告：梁朝阳，男，1991年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区，原告：梁劲涛，男，1994年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区，上列两原告共同委托诉讼代理人：刘燕锋，广东洋三律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：区艳芳，广东洋三律师事务所实习律师。被告：黄伟新，男，1950年5月3日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人：梁康耀，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓萍，广东海法（东莞）律师事务所实习律师。原告梁朝阳、梁劲涛与被告黄伟新建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁朝阳、梁劲涛委托诉讼代理人刘燕锋、区艳芳，被告黄伟新委托诉讼代理人梁康耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁朝阳、梁劲涛向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年10月10日签订的土地买卖合同,两原告无息向被告返还土地使用权转让款170万元；2.被告立即向两原告返还土地使用权证原件。事实与理由：2014年10月10日，两原告委托其父梁声浪与被告签订了土地买卖合同，约定两原告将位于中山××沙××西洋××街××号【土地证号：中府国用（2009）第易××号】的土地使用权转让给被告，被告已支付土地使用权转让款170万元，并于2016年11月8日向两原告借用土地使用权原件用于办理相关手续。但根据中山市政府现有规定，上述没有建筑物的土地使用权已经不符合转让的条件，根据土地买卖合同的约定“如因国家政策等客观原因未能办理过户手续的，双方免责，原告应即退还所有土地款”，被告应立即向两原告返还土地使用权证原件，后两原告无息向被告返还土地使用权转让款170万元，但被告至今仍未向两原告归还土地使用权证原件。被告黄伟新辩称，1.两原告一直拖延办理过户手续，是导致本案合同迟迟无法履行的原因。在原、被告签订涉案土地买卖合同时，事实上两原告在国外读书，是被告与两原告的父亲梁生浪签署，两原告是委托其父亲与被告签订合同。在合同签署后，由于需要办理土地使用权的过户是需要由两原告亲自办理，故导致涉案土地无法办理过户手续，一直到两原告读完书，两原告拖延办理过户手续的事实是非常清楚的。2.关于土地使用权证的问题，因政府部门要求土地必须需要完成投资的25%的条件，两原告委托被告找人办理涉案土地规划报建，就将土地使用证交付给被告进行报建手续的办理，但在申请规划许可证时两原告就反悔没有出具有关的手续导致合同的履行被迫停止，故被告认为涉案合同依法可以履行，两原告要求返还使用权证原件是不需要的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2009年5月24日，梁朝阳、梁劲涛取得位于中山××沙××西洋××街××号的土地使用权【土地证号：中府国用（2009）第易××号】。2014年10月10日，黄伟新作为乙方（受让方）与作为甲方的梁朝阳、梁劲涛（出让方）签订土地买卖合同，约定：乙方愿意购买甲方案涉土地的土地使用权；总价格为358万元；在双方签订本协议的当日，乙方一次性向甲方支付50万元作为首期土地款；在双方在国土部门办理过户并拿到过户回执时乙方向甲方支付150万元；在国土部门通知双方领取缴交税费通知书当日乙方向甲方支付尾款158万元；甲方将土地过户至乙方或乙方指定名下，在甲方收到乙方所有土地款后即行将上述土地按现状交付给乙方；如甲方违约不转让上述土地，应双倍退还乙方已付的购地款；如乙方反悔不购买上述土地，甲方有权没收乙方已付的购地款；双方约定应在两个月办理好过户手续，如因国家政策等原因未能办理过户手续，双方免责，甲方应即退还所有土地款。黄伟新分别于2014年10月10日、2015年5月6日、2018年1月10日向梁朝阳、梁劲涛支付购地款50万元、100万元、20万元，合计170万元。2.2016年11月8日，梁朝阳、梁劲涛将案涉土地的使用权证提供给黄伟新，黄伟新出具借条，表示“今借到梁朝阳、梁劲涛先生土地证一本，用于到政府办理用地规划要点事宜，明天送还”。2017年7月17日，中山市龙基测绘工程有限公司出具了中山××沙××西洋××街××号用地图。2017年8月1日，中山市城乡规划局出具中山市建设用地规划条件变更批复书，表示“依据《城乡规划法》第四十三条的规定，我局按相关程序对建设单位申请变更规划条件进行审查并公示。经审核，该建设用地申请变更规划条件，符合市政府已审批详细规划的要求，我局同意变更后的规划条件”。庭审中，黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛在2016年11月8日至2018年年初期间是积极配合其办理相关手续的，但后来梁朝阳、梁劲涛拒不配合，故案涉土地尚未实际投资，案涉合同现已暂停履行。3.2018年8月16日，梁朝阳、梁劲涛委托律师向黄伟新寄送律师函，主张自黄伟新收到该律师函之时解除双方签订的土地买卖合同，黄伟新应在该合同解除之日起5日内向梁朝阳、梁劲涛返还土地使用证原件，在解除土地买卖合同之日起30日内，梁朝阳、梁劲涛无息向黄伟新返还土地款170万元。黄伟新于2018年8月20日收到该律师函。2018年8月24日，黄伟新向梁朝阳、梁劲涛发送关于土地过户问题的信，主张案涉土地不存在不能过户的情况，梁朝阳、梁劲涛如果要解除合同，必须双倍返还已支付的购地款。2018年9月10日，黄伟新委托律师向梁朝阳、梁劲涛发出律师催告函，催告梁朝阳、梁劲涛继续履行合同。4.2018年10月9日，黄伟新另案诉至本院，请求两被告继续履行合同，交付案涉土地并办理相关过户手续。2018年12月24日，本院作出（2018）粤2071民初21238号民事判决，驳回黄伟新的诉讼请求。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。涉案土地买卖合同是黄伟新和梁朝阳、梁劲涛的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”按照该规定，土地使用权办理权属变更登记需要完成开发投资总额的百分之二十五以上作为前置条件。就本案而言，案涉转让标的物系未实际开发投资的建设用地使用权，客观上不具备权属变更登记的条件。按照黄伟新的陈述，其本人一直有积极履行合同，梁朝阳、梁劲涛亦在2016年11月8日至2018年年初期间有积极配合办理相关手续，故案涉土地使用权截至2018年年初不具备权属变更的条件，是转让双方之外的客观原因所致。据此，案涉土地使用权未办理权属变更的登记，符合合同约定的因客观原因未能2个月内办理好过户手续的情况，根据合同的约定，由此产生的法律后果是双方免责，梁朝阳、梁劲涛退还所有土地款。退回土地款即意味着案涉合同不再继续履行，任何一方可以在前述条件成就后解除案涉合同，故梁朝阳、梁劲涛于2018年8月16日通知黄伟新解除合同，符合法律的规定，案涉合同于2018年8月20日通知到达黄伟新之日解除。合同被解除后，黄伟新无权继续持有案涉土地使用权证原件，应当退还给梁朝阳、梁劲涛。梁朝阳、梁劲涛同意退还已收取的土地转让款170万元，符合法律的规定，本院予以准许。黄伟新若认为梁朝阳、梁劲涛还需承担其他法律责任，并有证据证实，可以另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告梁朝阳、梁劲涛与被告黄伟新于2014年10月10日签订的土地买卖合同于2018年8月20日解除；二、被告黄伟新于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁朝阳、梁劲涛退还土地使用权证【土地证号：中府国用（2009）第易××号】原件；三、原告梁朝阳、梁劲涛于本判决生效之日起七日内向被告黄伟新退还土地转让款170万元。案件受理费20100元，减半收取为10050元（该款原告梁朝阳、梁劲涛已预付），由被告黄伟新负担（该款被告黄伟新于本判决生效之日起七日内迳付原告梁朝阳、梁劲涛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一八年十二月二十四日书记员  梁敏霞邱志婵