四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0129民初1830号 原告：成都紫轩晟世物业服务有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇大江路57号。 法定代表人：吴元强，董事。 委托诉讼代理人：吴婧菁，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：牟勇，四川国炯律师事务所律师。 被告：成都宜家居房地产开发有限公司，住所地成都市大邑县晋原镇通达东路97号。 法定代表人：冯开明，职务不详。 委托诉讼代理人：刘小刚，男，系该公司员工。 原告成都紫轩晟世物业服务有限公司（以下简称紫轩物业）与被告成都宜家居房地产开发有限公司（以下简称宜家居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告紫轩物业及其委托诉讼代理人吴婧菁、牟勇，被告宜家居公司委托诉讼代理人刘小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫轩物业向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的《前期物业管理服务协议》；2、判令宜家居公司支付违约金30万元，支付拖欠物业管理费214,256.50元，并支付解除协议后至实际离场前新增物业管理费；3、案件受理费由宜家居公司承担。事实和理由：2010年12月，紫轩物业通过招投标方式取得对宜家居开发的位于晋原镇通达东路青霞山水·卡伦德拉小镇项目物业管理资格，双方于2011年4月4日签订了《前期物业管理服务协议》。紫轩物业按照协议履行了义务，但宜家居公司在2015年5月二期项目竣工后至今，拒不履行物业移交。为此紫轩物业向大邑县人民法院提起诉讼，大邑法院于2017年9月29日作出（2017）川0129民初31号判决，要求宜家居公司在判决生效起四十日内履行二期项目的移交，但宜家居公司至今未履行相关义务。且自2017年3月至今宜家居公司拒不支付一期已竣工未出售或者尚未交付物业买受人房屋的物业管理费，宜家居公司的行为已经构成违约，紫轩物业多次催收未果，故提起诉讼。庭审中，紫轩物业称，已经明确向被告宜家居公司发出合同即将到期的函告，明确告知至合同履行期限届满，即2018年12月31日后，不再续约。故将其诉讼请求明确为：1、解除双方签订的《前期物业管理服务协议》；2、判令宜家居公司支付违约金30万元，支付拖欠物业管理费277,056.50元。 被告宜家居公司辩称，1、同意解除协议，但紫轩物业对协议中承诺的物业服务质量细则内容没有一项达到标准，故其未移交二期项目；2、由于紫轩物业未能尽到物业服务义务，宜家居公司另行投入了相关的人力物力对小区的设施进行维护，所花费用应抵扣原告主张的物业管理费。 紫轩物业围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、双方于2011年4月4日签订的《前期物业管理服务协议》，拟证明双方存在合法的合同关系； 2、关于成都市大邑县青霞山水·卡伦德拉小镇建筑区划划分意见书，拟证明该项目建筑面积为101940.02平方米； 3、青霞山水·卡伦德拉小镇二期项目规划实施情况的公示，拟证明宜家居公司开发的二期项目于2015年5月21日建设竣工及建设面积； 4、（2017）川0129民初31号民事判决书，拟证明宜家居公司未交付二期项目已经构成违约，应该支付紫轩物业违约金； 5、该项目一期未付款房源物业管理费用明细，拟证明从2017年3月到2018年12月宜家居公司一直未履行支付空置房费用，诉讼中，2018年9月宜家居公司又出售了一套面积85平方米的房屋； 6、2016年9月15日业主满意度调查问卷15份，拟证明原告提供了令业主满意的且符合合同约定的物业服务； 7、车辆进出登记表（共三页）和日常维护照片四张，拟证明紫轩物业在履行日常的车辆登记和日常维护，包括为二期项目车辆及人员提供物业服务； 8、收据一份，拟证明宜家居公司没有物业服务管理资格却私自收取一期101-102号房屋的装修押金和管理费，该行为已经侵犯了紫轩物业的合法权益； 9、工作联系单，拟证明紫轩物业已经要求宜家居公司整改监控设施设备问题，但宜家居公司未进行整改并强行将一期及二期项目的日常监控收归自己管理，造成紫轩物业日常安保工作受到极大影响； 10、承诺书一份，拟证明双方向大邑县房管局作出承诺，但宜家居公司未能按照承诺约定履行义务； 11、物业服务企业资质证书及物业管理服务人员执业名册证书、物业承接查验记录表，拟证明紫轩物业具备物业服务三级管理资质，并且其进入该项目管理时有相应的持证上岗物业管理人员； 12、二期项目面积测绘报告及物业服务费明细，拟证明二期项目共计269户，合计面积21867.3平方米，宜家居公司应按照合同支付紫轩物业物管费用47,426.00元/月； 13、紫轩物业员工工资表、增值税普通发票及二期项目预期可得收益计算表，拟证明紫轩物业员工人数、岗位配比、工资情况，物业服务管理税率为3%，且因宜家居公司未交付二期项目给紫轩物业造成的损失远远大于合同约定的叁拾万违约金。 经质证，宜家居公司对第1、2、3、8项证据的真实性无异议，对第4项证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为其未移交二期项目的原因是紫轩物业未按照协议要求提供物业服务；对第5项证据需要与财务核算；对第6项证据认为与其另行提供的15份满意度调查表的结果相悖，不予认可；对第7项证据中的车辆登记表认为是为应付庭审准备的，对维护照片认为是双方于2016年10月共同派员工进行维护的；对第9项证据宜家居公司认可签收了该份工作联系单，但监控设备的管理从2016年开始由宜家居公司收回并进行维护和管理，并认为并不影响紫轩物业的管理；对第10项证据宜家居公司认为其并没有减免物业费的情况，物业公司收取我方给予的空置房费，不会给其造成损失；对第11项证据不认可真实性，认为2012年之后物业公司的经理是没有资质的，且相关证书只能证明中标时的情况，不能证明现在还具有资质；对第12、13项证据中的面积和套数均无异议，认可紫轩物业预期获得利益约30万元。 被告为证明所述，提交了下列证据： 1、双方于2011年4月4日签订的《前期物业管理服务协议》，拟证明紫轩物业未按照协议第三章履行物业管理义务，且根据第九章违约责任的约定，宜家居公司也可以向紫轩物业主张违约金； 2、业主满意度调查问卷15份，拟证明业主均不满意紫轩物业的物业服务； 3、帮助一期物业管理费用清单，拟证明因为紫轩物业的不作为导致宜家居公司需要主动进行维修，共计14个项目，合计14万元。 经质证，紫轩物业对宜家居公司提交的第1项证据的真实性无异议，但并不认可其证明目的，且认为正是因为宜家居公司没有按照约定支付物管费用导致物业服务无法提高质量；对第2项证据的真实性不予认可，调查结果与紫轩物业提交的调查结果相悖；对第3项证据的真实性不予认可，宜家居公司参与一期项目管理并没有给紫轩物业出具相关手续，且宜家居公司维修项目产生的费用并没有经过紫轩物业的允许，反而造成了紫轩物业的管理混乱。 本院对双方当事人均无异议的证据《前期物业管理服务协议》、成都市大邑县青霞山水·卡伦德拉小镇建筑区划划分意见书、青霞山水·卡伦德拉小镇二期项目规划实施情况的公示、收据、（2017）川0129民初31号民事判决书予以确认，并在卷佐证。对双方当事人存在争议的证据分析认证如下： 1、一期未付款房源物业管理费用明细，根据紫轩物业自行制作的具体房屋、面积、物管费单价的表格明细，按照协议约定对应物管费缴纳标准计算得出的物管费每月金额应该为固定的款项，宜家居公司未按照协议约定支付相关费用，已构成违约。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，宜家居公司并未否认该份证据的真实性，仅称需要核实，但截至法庭辩论终结时宜家居公司也未予以明确，故对紫轩物业提供的证明尚欠物业费的证据本院予以采信； 2、对双方分别提供的业主满意度调查问卷15份，两次问卷调查的时间不同，紫轩物业的调查在前，宜家居公司的调查在后，结果完全相悖。经核查比对，双方分别提供的调查问卷中有两户业主相同，庭审中对其中一名业主96-103号通过电话核实，其称紫轩物业进行调查问卷时确实是满意的。由于紫轩物业提交的调查问卷系2016年度，与本案诉争的物业管理费时间段不符，故与本案诉争的物业管理费缺乏关联；宜家居公司提交的调查问卷因无法核实其真实性，且宜家居公司对重复出现100-103号业主的问卷无法作出合理解释，庭审中对宜家居公司提交的调查问卷中其中一名业主（92-102号）通过电话核实，该业主称宜家居公司进行调查问卷时其对紫轩物业的服务是不满意的，在仅有一户业主的调查问卷真实性得以确认的情况下，不能证明物业服务满意度未达到90%以上，本院不予采信。故对双方提交的问卷调查均不予采信。 3、车辆进出登记表和日常维护照片四张，车辆进出登记表的时间从2018年10月15日至2018年11月20日，证明紫轩物业在此期间对一期和二期的业主进出做了登记，对该份证据的三性予以认可；对日常维护照片的真实性予以认可，双方人员都在场并不能否认紫轩物业没有进行日常维护； 4、工作联系单，因监控设备的管理从2016年开始由宜家居公司收回并进行维护和管理，紫轩物业的确无法进行监控维护及管理； 5、承诺书，宜家居公司庭审时并未否认其真实性，仅仅认为其并没有违背承诺书中承诺的情形，也并未给紫轩物业造成损失，同时也认可了要对空置房费进行支付的事实； 6、物业服务企业资质证书及物业管理服务人员执业名册证书、物业承接查验记录表，紫轩物业通过招投标的方式对项目提供物业服务，中标的时候物业上岗具备相应的资质且当时紫轩物业的工作人员也具备，对该证据的三性予以认可； 7、二期项目面积测绘报告及物业服务费明细及紫轩物业员工工资表、增值税普通发票及二期项目预期可得收益计算表，因宜家居公司对二期项目的套数和面积均无异议，且认可紫轩物业对二期项目的逾期可得利益约30万元，故对该项证据予以认可。 8、宜家居公司帮助一期物业管理产生的费用清单，宜家居公司提出的该项费用真实性无法核实，且即便真实发生也因缺乏合同约定及法律依据，与宜家居公司待证事实缺乏关联，不予采信。 本院根据双方当事人的一致陈述及证据的分析认证，查明并确认如下事实：2010年12月21日，紫轩物业对宜家居公司开发的位于晋原镇通达东路青霞山水·卡伦德拉小镇物业管理项目的投标中标。2011年4月4日，宜家居公司（甲方）与紫轩物业（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由紫轩物业自宜家居公司向物业买受人第一次发出交房通知书起至2018年12月31日止对该小区进行物业服务，约定物业建筑面积：101940.02平方米；物业服务费：别墅（独栋、联排）：2.5元/月.平方米；叠拼别墅：2.1元/月.平方米；商业：2.6元/月.平方米；物业服务费用按半年交纳，业主应在每半年开始之前15日履行交纳义务；业主未按时办理入住接房或接房未入住的情况，业主应同样按时全额缴纳物业管理服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳；同时约定，若甲方违反合同，在物业交付时拒绝乙方进场管理或者委托其他物业服务企业进场管理的，由甲方向乙方赔偿经济损失叁拾万元整；该协议还对服务内容、服务质量等作了约定。2012年6月30日，该项目一期工程竣工验收后双方进行了移交。2015年5月21日，该项目二期工程竣工验收，并于2016年2月2日取得建设规划合格证。后因宜家居公司认为紫轩物业提供的物业服务未达到协议约定的标准拒绝移交二期项目，紫轩物业于2017年1月9日向本院提起诉讼要求宜家居公司移交物业及相关手续，本院于2017年10月27日作出（2017）川0129民初31号判决书，判决宜家居公司在该判决生效之日起四十日内移交二期物业，但宜家居公司至今未移交。 本院认为，紫轩物业与宜家居公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应该按照约定履行各自的合同义务。关于紫轩物业要求解除《前期物业管理服务协议》的诉讼请求，由于双方约定的协议届满期限为2018年12月31日，为节约司法成本，减少当事人诉累，且双方都同意不再续约，故该协议并不存在需要解除的情形，故本院对紫轩物业要求解除双方协议的诉讼请求不予支持。根据协议约定：“业主未按时办理入住接房或接房未入住的情况，业主应同样按时全额缴纳物业管理服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳”。协议签订后，紫轩物业按照协议接收了一期物业并进行了物业管理，宜家居公司应该按照协议约定支付物业费用。故紫轩物业要求宜家居公司支付尚欠的物业费用277,056.50元的诉讼请求，本院予以支持；对于紫轩物业主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方在协议中明确约定了若宜家居公司违反合同义务，即在物业交付时若宜家居公司拒绝紫轩物业进场管理就需要向紫轩物业赔偿经济损失叁拾万元整。本院（2017）川0129民初31号判决书明确要求宜家居公司交付二期项目，但其至今未交付，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，宜家居公司对紫轩物业提供的二期预期可得利益超过双方约定的违约金叁拾万元的举证予以认可，其亦不认为存在叁拾万元违约金过高需要进行调减的情况，故对紫轩物业要求宜家居公司支付违约金300,000.00元的诉讼请求，本院依法予以支持。 对宜家居公司关于紫轩物业提供的物业服务质量未达到约定标准的抗辩意见，因宜家居公司既不能证明紫轩物业提供的物业服务未达到约定的标准，也不能证明其实际参与了物业管理并支付了部分费用，故对宜家居公司要求减少物业管理费并以其投入的人力和物力对紫轩物业主张的物管费用进行扣减的抗辩理由，本院均不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都宜家居房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告成都紫轩晟世物业服务有限公司自2017年3月1日至2018年12月31日尚欠的物业服务费277,056.50元； 二、被告成都宜家居房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告成都紫轩晟世物业服务有限公司违约金300,000.00元； 三、驳回原告成都紫轩晟世物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,943.00元，由被告成都宜家居房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄友春 人民陪审员  杨 丽 人民陪审员  刘晓君 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  邓 薇