上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初16065号原告(反诉被告)：上海俊麟实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：吴晶磊，董事长。委托诉讼代理人：葛妙兴。委托诉讼代理人：郁洪鹏，上海市科伟律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海展励实业投资有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄亚周，董事长。委托诉讼代理人：凌卉，上海欧博律师事务所律师。原告上海俊麟实业有限公司(以下简称俊麟公司)与被告上海展励实业投资有限公司(以下简称展励公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告展励公司提起反诉，本案依法适用简易程序，于2018年8月28日、2018年10月10日、2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)俊麟公司的委托诉讼代理人葛妙兴、郁洪鹏，被告(反诉原告)展励公司的委托诉讼代理人凌卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊麟公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原、被告双方就上海市杨浦区长阳路XXX号房屋(以下简称系争建筑)于2018年5月22日签订的《商铺租赁定金协议》及原、被告于2018年5月23日就系争建筑签订的《租赁合同》和《补充协议》；2、要求判令被告归还原告已支付的2018年8月1日至2018年9月30日期间房屋租金110,000元、租赁押金165,000元、转让金200,000元，合计475,000元；3、要求判令被告赔偿原告实际损失259,400元；4、要求判令被告承担违约金110,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月22日，原、被告签订一份《商铺租赁定金协议》，约定：乙方(原告)承租甲方(被告)有权出租的商铺，地址位于上海市杨浦区长阳路XXX号，面积约335.2平方米，合同期限6年，付款方式押三付二，租金每月55,000元，转让费200,000元，当天支付定金20,000元等。次日，双方依约签订租赁合同和补充协议：双方继续认可租赁房屋地址和面积等内容，被告表示其经该房屋房地产所有权人授权委托与乙方(原告)建立租赁关系，原告表示其委托白马国际物流(上海)有限公司(以下简称白马公司)支付系争建筑的租金、押金、转让费等一切费用，双方还确认了解除合同的条件等条款。合同签订后，原告履行装修发生实际损失有设计费160,000元、场地平整费32,900元、中介费27,500元、买入先期装潢材料费39,000元。之后，原告发现系争建筑没有房地产权证，难以办理正常营业所需消防等手续，如果继续装修施工，将违反上海市的“五违四必”规定而不能实现租赁合同的目的，故现诉至法院。被告展励公司辩称并反诉称，不同意原告诉请。系争建筑不是违章建筑，是政府认可的合法建筑，是因为政府借用土地，暂时无法办理产证，规划局等有关部门已经确认了建造商铺的合法性。系争建筑是可以办理经营所需的证照的，符合原、被告之间签订的合同目的。建设工程消防管理规定，系争建筑并非强制要求办理消防审核与备案，其不办理消防备案手续并不影响其营业。被告一直在积极帮助原告办理证照，被告无违约行为，原告无权要求解除租赁合同，无权主张违约金和损失赔偿。被告同意为原告方代办各类证照，且被告愿意注销上海翟来阁餐饮有限公司(以下简称翟来阁公司)，以原告名义注册新公司，并去相关部门了解了如何办理证照的流程和需要提交的办证手续，目前是原告自己不愿意办理证照，不愿意继续租赁房屋并主动提出要求解除合同。因原、被告双方继续履行租赁合同已经不存在可能性，故被告现也同意解除合同，但这是原告单方面提出的解约要求，现就原告提出的解约要求提出反诉，反诉请求：1、若法院依职权解除反诉原告与反诉被告签订的两份合同，则要求以判决生效之日为合同解除日期；2、判令反诉被告在合同解除之日前搬离系争房屋；3、判令反诉被告支付自2018年10月1日起至合同解除之日止的房屋租金，房屋租金标准按照原合同的租金标准计算；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金110,000元；5、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实和理由：反诉原、被告于2018年5月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定将反诉原告有权出租的长阳路XXX号商铺出租给反诉被告，月租金55,000元，租金自2018年8月1日开始计算，付二押三。案涉房屋系政府部门确认的合法商铺，符合餐饮经营所需各项证照的办理条件，符合合同约定的租赁目的；反诉原告严格履行合同约定的出租人义务，无任何违约情形，但现反诉被告因自身原因不愿意继续履行合同，未经反诉原告同意而单方要求提前解除合同，反诉被告应按照合同约定承担相应的违约责任，支付反诉原告相当于2个月租金金额的违约金，计110,000元。反诉被告俊麟公司辩称，不同意反诉诉请，因为双方2018年5月22日签订的协议和2018年5月23日签订的租赁合同没有生效，反诉原告未提供授权委托书，签订合同的时候用附件2来代替房地产权证，这是一种欺骗行为，因为附件2是政府部门的会议纪要，并不能代表产权证。2018年7月11日，我方发函给被告方要求终止合同，因为被告没有产权证，也没有经过二房东的书面同意。上海钧创企业发展有限公司(以下简称钧创公司)和反诉原告的分租合同中约定，在分租期内，乙方不得转租分租的房屋。反诉原告也没有提交翟来阁公司的书面委托书，政府部门的所有文件都不是证明允许反诉原告合法经营的有效依据，没有永久性的效力。在2016年9月9日的会议纪要中，政府部门也明确提到了拆迁公司要配合业主获得规划许可证，到现在我方也没有看见规划许可证，没有经过规划许可的建筑物就是违法的建筑，被告应当承担我方本诉中的责任。翟来阁公司通过不正当手段取得了营业执照，不表明该营业执照对我方有效。本院经审理认定事实如下：2007年3月27日下午14时，上海市杨浦区定海路街道办事处(以下简称定海街道)负责召集，由杨浦区规划局、杨浦区建委、杨浦区房地局、杨浦区环保局等有关职能部门和钧创公司参加的“关于长阳路XXX号临时改变使用性质的协调会”在定海街道召开。该次会议的会议纪要上载明：与会部门发表了各自的意见：区规划局意见为长阳路XXX号属于区里规划建造都市型园区的地理范围，基本同意其临时改变使用性质，作为门面装修批准；区建委意见为对在长阳路XXX号的在建项目表示支持，建议该项目的建设应该事前向质监、卫监、交巡警等相关部门报批，如有未报批的，尽快补报；区房地局意见为临时建筑无产证，所以没有特别要求，希望在建过程中处理好与周边企业及居民的关系；区环保局意见为首先表示支持，涉及轨道12号线的站点选址，就目前情况而言，影响不大，希望企业抓紧办理相关报批手续，我们将及时提供服务；定海街道综治办意见为该项目如有涉及周边居民的协调，稳定等工作，综治办会尽力协调解决好，支持该项目的建设。与会各部门一致同意该项目的建设，且钧创公司在与中国纺织机械股份有限公司(以下简称中纺机公司)签订的租赁合同中已承诺将无条件服从政府的规划，故形成该会议纪要上报区规划委员会审议通过。2009年4月20日，上海桥盛拆迁有限公司(以下简称桥盛公司)作为甲方与作为乙方的中纺机公司签订一份《长阳路轨道12号线隆昌路站动迁补偿协议书》，约定：2008年市重大工程轨道交通12号线，经国家发改投资[2008]829号文件及沪规政[2008]901号文件批准，该工程现已顺利实施前期动迁阶段，为保证该地段拆迁工程按时完成，经实地勘察，该项目实施中，在规划红线范围内涉及到中国纺织机械股份有限公司所属长阳路XXX号土地390平方米(合0.58亩)，商铺建筑面积303平方米。经双方友好协商，现就土地、建筑物等动迁事项达成如下协议：一、乙方表示支持轨道交通12号线隆昌路工程的实施，同意按工程需要和实际情况，将长阳路XXX号土地390平方米(合0.58亩)及商铺建筑面积303平方米(详见附图)全部借用给甲方作施工操作场地使用并由甲方拆除建筑物。乙方提供有关房地产权属证明。二、甲方根据轨道12号线设计施工要求，对涉及乙方的土地及建筑物实施施工借用形式进行动拆迁，借用面积为390平方米土地，期限从2009年5月底至2011年5月底，借用土地使用权价格为每平方米1元。如施工未完成，甲乙双方再续订协议，借用土地的单价不变，乙方表示同意。三、甲方根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定及被拆迁单位实际情况给予乙方补偿如下：1、补偿长阳路XXX号建筑物、构筑物小计60.6万元；2、补偿乙方停工损失小计12.12万元3、补偿乙方装潢费用小计30.3万元；4、补偿乙方设备搬迁小计73.51万元；5、补偿乙方土地借用费用小计28.47万元。以上拆迁补偿乙方费用合计为205万元。四、甲乙双方协议签订生效后，乙方应在2009年5月底将上述房屋及土地交甲方管理，甲方同意乙方东侧大楼边使用行人通道。五、协议生效后，甲方在三十个工作日内先支付乙方100万元的动迁补偿款，余下的动迁补偿款待乙方移交上述动迁房屋和土地，经甲方验收合格后，一次付清。六、甲方承诺施工结束后，土地归还乙方前协助乙方恢复原有建筑面积的规划许可。在拆除路边变压器过程中保证甲方用电不受影响，且乙方不需另行支付费用。七、本协议若有未尽事宜，协议双方可另行签订补充协议书，补充协议书与协议具有同等效力。八、协议生效后，拆除上述约定的土地及建筑物，如发生权属等纠纷由乙方承担全部责任，乙方表示同意。在执行本协议中任何违约方须对守约方承担违约责任并赔偿相应的损失。2014年10月24日，经核准，案外人太平洋机电(集团)有限公司(以下简称太平洋机电集团)取得上海市杨浦区长阳路XXX号房屋产权，上海市不动产登记簿信息及《上海市房地产权证》(沪房地杨字(2014)第020984号)内容记载：土地坐落为长阳路XXX号，权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为划拨，使用权面积和独用面积均为3708.4平方米。2016年3月18日，钧创公司作为分租方(甲方)与作为承租方(乙方)的展励公司签订一份《房屋分租合同》，约定：甲方承租的本市杨浦区长阳路XXX号区域内的房屋在自己使用的同时，尚有部分余量可以分租给乙方使用，就乙方分租甲方承租房屋事宜，订立本合同。一、分租房屋情况：甲方分租给乙方的房屋座落在本市杨浦区长阳路XXX号，分租房屋情况为临街两层楼房，框架结构，建筑面积为335.2平方米，用途为供商业经营使用，实际提供的产证面积与此可能不符，双方认可此面积，涉及办证问题另行处理；二、分租用途及证照办理使用：分租房屋作为开设餐馆使用，甲方协助乙方办理与分租用途对应的相应行政审批，包括但不限于工商、消防、卫生、治安、环保等手续，所有费用由乙方承担；三、交付日期和分租期限：分租期限为八年六个月，自2016年4月8日起至2024年10月7日止，分租期满，甲方有权收回分租房屋，乙方应如期返还；四、租金、支付方式和期限：分租房屋前三年的年租金为489,392元，自第四年起，每三年的年租金在上三年年租金的基础上递增百分之六，以此类推，租金遵循先付后用原则，考虑免租期，首年首期租金(2016年10月8日至2017年4月7日)共计244,696元乙方应在2016年4月5日前支付，自第二期起，租金每六个月一付；五、保证金和其他费用：保证金为100,000元，本合同签订后，如果乙方不愿意履行本合同，则甲方有权没收保证金；六、房屋使用要求和维修责任：分租期间，乙方自行负责分租房屋内外及其附属设施维修维护，费用由乙方自行承担，乙方另需装修或者增减附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行，合同解除或终止，乙方改建、增建的建筑物(包含其附属的装修或者不可拆除的附属设施和设备)，其归属于甲方，乙方无权要求任何补偿；七、房屋返还时的状态：乙方返还分租房屋应当符合正常使用后的状态，乙方在分租房屋上增设的固定设施设备，以及固定装潢，无偿归甲方所有；八、转租、转让和交换：在分租期内，乙方不得整体转租其所分租的房屋，部分转租需事先征得甲方的书面同意。分租合同并对解除合同条件、违约责任等条款进行了约定。2016年4月18日，太平洋机电集团、钧创公司联名向杨浦区规土局、杨浦区建管委送交一份《关于办理恢复轨交12号线隆昌路站施工期间借用场地内原有商铺建筑的情况报告》，情况报告中载明：根据长阳路XXX号临时改变使用性质协调会会议纪要的精神，按照长阳路轨道12号线隆昌路站动迁补偿协议书的约定，现将办理恢复轨交12号线隆昌路站施工期间借用我司长阳路XXX号场地内原有商铺的情况报告如下，并提请有关部门尊重历史和协调会的精神，给与妥善的解决和办理：一、具体概况：2008年12月根据轨道交通12号线建设要求，隆昌路站施工需临时借用原中国纺织机械股份有限公司(简称“中纺机”)位于长阳路XXX号西侧390平方米、二层商铺建筑303平方米(借用范围具体门牌号为2659号、2661号，其中有证面积为54.73平方米，经区职能部门协调会和规划委会议认可的临时建筑面积248.27平方米)。因该借用范围内的商铺建筑已由上海钧创企业发展有限公司(简称“钧创企业”)租赁使用，经区建管委和12号线指挥部委托实施前期动迁、借地的上海桥盛拆迁有限公司(简称“桥盛公司”)与中纺机、钧创企业协商，2009年4月20日，为支持配合隆昌路站施工建设，在隆昌路站地块最先签订了《长阳路轨道12号线隆昌路站动迁补偿协议书》，各方约定“390平方米的场地借用期限为2009年5月底至2011年5月底，场地内现有303平方米的商铺建筑必须在4月底拆除；施工结束后，土地归还乙方前协助乙方恢复原有建筑面积的规划许可”。签约后，中纺机、钧创企业对该处房屋土地的使用单位做了大量艰苦细致工作，并自己出资补偿，在规定的期限内撤离使用单位、拆除了303平方米商铺建筑并移交该处场地。由于轨道交通12号线建设周期延长，实际使用时间长达5年多。施工期间站本体开挖造成钧创企业租赁的其他房屋下沉开裂、门窗损坏等，门前大部分道路封堵、临时车道直接贴宾馆门口驶过、停车场地被占用、卫生环境差等对经营造成很大的影响和困难，但中纺机公司和钧创企业都立足自己克服解决，没有给地铁施工造成任何麻烦。二、沟通情况：2013年6月隆昌路地铁站竣工，归还借用土地后发现有以下遗留问题：1、施工方在借用场地上遗留了直径300毫米和600毫米两根临时燃气管道没有复位；2、误将中纺机使用的电线杆错立在海立集团公司地块内。事后经中纺机公司会同钧创企业向区建管委报告，通过建管委牵头多次协调，到2014年10月遗留的燃气管道和电线杆问题方才得以彻底解决。期间2014年10月开始，原中纺机公司进行重组，长阳路XXX号(含2659、2661号)地块的土地、房屋权属全部移交太平洋机电(集团)有限公司(简称“太平洋机电集团”)，目前这些房屋仍由钧创企业租赁使用。2014年11月开始，钧创企业在原址上恢复原有二层商铺建筑、但因长阳路道路拓宽至双向四车道，交还后的场地向北缩小3.6米，减少土地面积约55平方米，还建房屋只得向北退移3.6米，致使还建施工反复调整。三、协调情况：恢复原有商铺建筑实施过程中，应桥盛公司、太平洋机电集团和钧创企业的请求，区建管委再次牵头协调，经多次与区有关管理部门沟通后，2015年10月16日区建管委召集区规土局、定海街道办事处、区城管大队、桥盛公司、太平洋机电集团、钧创企业等部门和单位进行专题协调，会议鉴于原有商铺建筑有形成和配合施工而拆除的过程，又有《协议书》的约定和太平洋机电集团、钧创企业长达五年多为支持配合轨交12号线、长阳路道路拓宽所承受的各种损失，以及现在正在恢复建造的商铺对今后的市政规划如果带来影响，原则同意：在未有新的市政规划实施前，因原有商铺系2007年创办经济园区的遗留问题，由太平洋机电集团、钧创企业作出市政规划配合的承诺，作为让钧创企业恢复长阳路XXX号原有商铺建造的条件。上述情况，提请有关管理部门予以重视和关心，按照有关会议纪要和补偿协议的约定，进行稳妥的处理和办理，支持企业实事求是、合法合情的诉求。2016年9月9日，上海市杨浦区建设和管理委员会作出2016－21号《关于轨交12号线施工借用长阳路XXX号建筑恢复建设协调会会议纪要》，会议纪要中载明：2016年8月19日上午，根据杨府督(抄)[2016]A494号的要求，区建管委会同区规土局、定海街道办事处召开了专题协调会。会议由区建管委主持，参加会议的有：区规土局、定海街道办事处、区城管执法局、区第一征收事务所、太平洋机电集团、钧创公司。会议就轨交12号线隆昌路站施工期间借用场地内建筑事宜达成意见如下：一、基本情况：2008年12月根据轨道交通12号线建设要求，隆昌路站施工需临时借用原中国纺织机械股份有限公司(简称“中纺机”)位于长阳路XXX号西侧390平方米、二层商铺建筑303平方米(借用范围具体门牌号为2659号、2661号；其中有证面积为54.73平方米，经区职能部门协调会和规划委会议认可的临时建筑面积248.27平方米)。因该借用范围内的商铺建筑已由上海钧创企业发展有限公司(简称“钧创企业”)租赁使用，经区建交委和12号线指挥部委托实施前期动迁、借地的上海桥盛拆迁有限公司(简称“桥盛公司”)与中纺机、钧创企业协商，2009年4月20日，为支持配合隆昌路站施工建设，在隆昌路站地块最先签订了《长阳路轨道12号线隆昌路站动迁补偿协议书》，各方约定：“390平方米的场地借用期限为2009年5月底至2011年5月底；场地内现有303平方米的商铺建筑必须在4月底拆除；施工结束后，土地归还乙方前协助乙方恢复原有建筑面积的规划许可”。签约后，中纺机、钧创企业对该处房屋土地的使用单位做了大量艰苦细致工作，并自己出资补偿，在规定的期限内撤离使用单位、拆除了303平方米商铺建筑并移交该处场地。2014年11月开始，钧创企业在原址上恢复原有二层商铺建筑。但因煤气管电线杆施工错误以及长阳路道路拓宽至双向四车道，交还后的场地向北缩小3.6米，减少土地面积约55平方米，还建房屋只得向北退移3.6米，致使还建施工反复调整。恢复原有商铺建筑实施过程中，应桥盛公司、太平洋机电集团和钧创企业的请求，区建交委再次牵头协调，经多次与区有关管理部门沟通后，2015年10月16日区建交委召集区规土局、定海街道办事处、区城管大队、桥盛公司、太平洋机电集团、钧创企业等部门和单位进行专题协调，会议鉴于原有商铺建筑有形成和配合施工而拆除的过程，又有《协议书》的约定和太平洋机电集团、钧创企业长达五年多为支持配合轨交12号线、长阳路道路拓宽所承受的各种损失，以及现在正在恢复建造的商铺对今后的市政规划如果带来影响，原则同意：在未有新的市政规划实施前，因原有商铺系2007年创办经济园区的遗留问题，由太平洋机电集团、钧创企业作出市政规划配合的承诺，作为让钧创企业恢复长阳路XXX号原有商铺建造的条件。二、协调情况：1、太平洋机电集团有限公司和上海钧创企业发展有限公司在轨道交通12号线隆昌路站建设的过程中，积极配合借地工作，主动拆除303平方米的商铺建筑，出借土地390平方米。2、根据长阳路轨道12号线隆昌路站动迁补偿协议书的约定，甲方上海桥盛拆迁有限公司承诺在施工结束后，土地归还前协助乙方中纺机恢复原有建筑面积的规划许可。3、鉴于中纺机原有上述建筑303平方米，有54.73平方米产权证、会议纪要、承诺书等作为凭证，为了配合12号线的建设拆除借地，现在根据与动迁公司的协议约定，进行恢复，请相关委办局和定海街道办事处给予支持和指导，稳妥解决。2016年9月30日，展励公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的翟来阁公司签订一份《房屋分租合同》，约定：一、出租房屋情况：甲方分租给乙方的房屋地址为上海市杨浦区长阳路XXX号，该房屋建筑面积为280平方米；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营餐饮使用；三、交付日期和租赁期限：甲方于2016年10月15日前向乙方按该房屋签约时的现状交付，租赁期限自2016年10月15日起至2022年10月14日止，免租期自2016年10月15日至2016年12月14日止，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；四、租金支付方式和期限：该房屋每月租金为35,000元，该租金前两年不变，自第三年起，每两年在上一期租金的基础上递增6%，租金按“先付后用”的原则，每三个月支付一期；五、保证金和其他费用：保证金相当于二个月的租金，即70,000元；六、房屋使用要求和维修责任：租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；七、房屋返还时的状态：乙方应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；八、转租、转让和交换：乙方若需转租该房屋，则应提前三个月书面通知甲方，取得甲方的书面同意后按照甲方的要求进行转租，未事先征得甲方的书面同意或未按照甲方的要求，乙方不得将该房屋部分或全部转租给第三方。租赁合同并对解除合同条件、违约责任等条款进行了约定。2017年1月18日，太平洋机电集团出具一份《证明》，载明：我公司同意上海钧创企业发展有限公司将其向本公司租赁的长阳路XXX号房产部分出租给上海翟来阁餐饮有限公司作为经营使用，拟使用长阳路XXX号门牌号，该物业日后运营等问题均与我公司无涉。2017年7月3日，翟来阁公司取得住所地为上海市杨浦区长阳路XXX号的《营业执照》，成立日期为2017年7月3日，营业期限为2017年7月3日至2047年7月2日，经营范围为餐饮服务、餐饮企业管理。2018年5月22日，展励公司作为甲方与作为乙方的俊麟公司签订一份《商铺租赁定金协议》，约定：就乙方承租甲方有权出租的位于上海市杨浦区长阳路XXX号商铺，双方达成以下租赁协议：1、承租商铺建筑面积约335.2平方米；2、合同期限6年(2018年6月1日至2024年10月7日止)；3、付款方式为押三付二；4、月租金为55,000元(含房租税票、含物业费)；5、递增为前二年不变，后每二年递增5%；6、转让费200,000元；7、免租期2个月；8、甲乙双方确认在签订此租赁定金协议于2018年5月23日之内签订正式的租赁合同，甲方承诺提供乙方办理营业所需证照的材料与证件，并协助乙方办理，或者甲方配合乙方把现有营业执照(上海翟来阁餐饮有限公司)免费转让给乙方，原上海翟来阁餐饮有限公司的债权债务与乙方无关；9、补充条款为乙方于2018年5月22日支付甲方定金200,000元。2018年5月23日，原告俊麟公司作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的被告展励公司签订一份《租赁合同》，甲、乙双方就乙方租赁甲方可依法且有权出租的房屋事宜订立本合同。一、出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋地址为上海市长阳路XXX号，该计租面积约为335.2平方米(具体租赁部位及平面图详见本合同附件一)，若该面积与任何机关或组织测量的建筑面积、使用面积或其他算法的面积有出入的，双方同意不对该房屋的租金及其它以该房屋租用面积为基础进行计算的其他任何费用作调整；甲方经该房屋房地产所有权人授权委托与乙方建立租赁关系，该房屋房地产权证证书编号(详见本合同附件二)，房屋性质为商业；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用，乙方应向甲方提供营业执照、授权经营证明等相关文件的复印件作为本合同的附件；三、交付日期和租赁期限：甲方于2018年5月24日前向乙方按该房屋签约时的现状交付，该房屋租赁期自2018年6月1日起至2024年10月7日止，免租期自2018年6月1日至2018年7月31日止；甲乙双方约定合同签好后将翟来阁餐饮有限公司变更给上海俊麟实业有限公司；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；四、租金、物业管理费支付方式和期限：该房屋每月租金为55,000元，该租金前2年不变，自第3年起，每2年在上一期租金的基础上递增5%，物业管理费自交付日起按每日每平方米0元收取，详细租金及物业管理费为2018年6月1日—2020年5月31日月租金及物业管理费为55,000元，2020年6月1日—2022年5月31日月租金及物业管理费为57,750元，2022年6月1日—2024年10月6日月租金及物业管理费为60,637元，租金及物业管理费按“先付后用”的原则，每2个月支付一期，甲方应于本合同签订后两日内支付首期租金、首期物业管理费、免租期内的物业管理费共计110,000元，以后每个租赁季度前5日内乙方向甲方支付该季租金及物业管理费；五、保证金和其他费用：保证金相当于3个月的租金，即165,000元，合同期满如乙方不再续租，甲方应在乙方付清全部应付款及该场地乙方相关证照注销手续完成后的10个工作日内将租赁保证金(无息)退还乙方；如乙方违反本合同约定，则甲方有权(但无义务)以保证金抵付乙方应付租金、物业管理费、其他公共事业费用、赔偿由于乙方原因而给甲方造成的损失或者根据本合同规定全部扣收保证金而无须退还乙方；六、房屋使用要求和维修责任：租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；七、房屋返还时的状态：乙方应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；八、转租、转让和交换：乙方若需转租该房屋，则应提前三个月书面通知甲方，取得甲方的书面同意后按照甲方的要求进行转租，未事先征得甲方的书面同意或未按照甲方的要求，乙方不得将该房屋部分或全部转租给第三方；九、解除本合同的条件：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，该房屋租金按实际租赁天数由甲、乙双方进行结算：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的；(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，甲方违约的，甲方应赔偿乙方相当于两个月租金总额的违约金；乙方违约的，乙方应支付甲方相当于两个月租金总额的违约金。支付的违约金不足抵付另一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，该房屋租金按实际租赁天数由甲、乙双方进行结算：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或未清楚告知乙方房屋存在缺陷，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……租赁合同并对违约责任、送达等条款进行了约定。合同尾部的附件项注明：附件一为该房屋的平面图；附件二为该房屋的房地产权证复印件；附件三为广告位、招牌位位置图；附件四为该房屋现有装修、附属设施、设备状况交接单。原告当庭确认收到合同附件一房屋平面图及作为附件二的2007年3月27日的《关于长阳路XXX号临时改变使用性质协调会会议纪要》，未收到合同附件三和附件四。2018年5月23日，上海展励实业发展有限公司(甲方)与上海俊麟实业有限公司(乙方)签订一份《补充协议》，约定：1、上海俊麟实业有限公司委托白马国际物流(上海)有限公司支付上海市杨浦区长阳路XXX号租赁房租、押金、转让费等所产生一切费用。房租包含物业费和发票。2、乙方委托白马国际物流(上海)有限公司支付转让费为20万元，如乙方需要甲方提供转让费发票当由乙方自己支付税点4.5%。3、分租房屋因社会公共利益或城市建设需要，或其他原因被依法征用、征收、动迁的：如涉及动迁补偿，分租房屋范围内的土地、房屋以及甲方设施设备的补偿等，归甲方享有，乙方(上海俊麟实业有限公司)的装修、经营损失等补偿归乙方(上海俊麟实业有限公司)享有。双方均应配合政府的动迁安排。4、甲方配合乙方转让上海翟来阁餐饮有限公司营业执照过程中(原上海翟来阁餐饮有限公司的债权与债务与乙方无关)。转让之后所有责任当有乙方承担。5、在甲方收到乙方委托白马国际物流(上海)有限公司支付的房租以及转让费后三日内转还上海俊麟实业有限公司意向定金2万元。2018年5月24日，展励公司向俊麟公司出具一份《收据证明》，载明：今上海展励实业发展有限公司(法人黄亚周)收到上海俊麟实业有限公司支付长阳路XXX号房租租金2018年8月1日－2018年9月30日租金人民币110,000元。同日，展励公司向俊麟公司出具一份《押金收据》，载明：今上海展励实业发展有限公司(法人黄亚周)收到上海俊麟实业有限公司支付长阳路XXX号房租押金人民币165,000元。2018年7月11日，俊麟公司向展励公司发送一份《终止租赁合同申请》，载明：我司非常荣幸能够租赁贵公司，位于上海市杨浦区长阳路XXX号(门牌号)房屋，作为我司经营高级私房菜会所的场地。同时我司也非常努力的想成为贵司优秀的承租人，希望能够长期合作！故决定投资700万人民币左右，来装修一间高雅的私房菜会所。但随着装修人员的进驻，正常手续的报备和办理，却被告知该房屋存在一系列的历史遗留问题：1、该房屋没有房产证。2、该房屋现被告知，已被当地政府管理部门，列为拆迁黑名单，有随时被政府强制拆迁的可能性！3、特别在办理正常的消防手续，被告知该房屋是违章建筑，没有产证(户口)，故连办理消防的资格也没有。综述以上一系列的问题，今后将会严重影响正常的营业和经营，甚至被“责令停业”。故现经我司董事会慎重开会讨论，觉得我司是诚意租借，勤勤恳恳做事，实打实的拿出真金白银来投资。如果后续不能正常的营业，着实令人倍感害怕和担心！故不敢再把投资继续下去，望理解！并正式向贵公司提出终止租赁合同的申请，同时请贵公司归还我司已支付的前期费用，费用如下：1、2个月的租金：55,000*2＝110,000元；2、押金：165,000元；3、转让金：200,000元；4、场地整修费：40,000元。合计515,000元。2018年7月17日，展励公司在回复俊麟公司的《终止租赁合同申请回函》中载明：通过上海俊麟实业有限公司发过来的终止申请我公司通过会议协商后对以下几点回复如下：1、该房屋没有房产证；回复：由杨浦区官方出具红头文件规划补偿用地使用，具有法律效应的正规商铺。证明资料附件证明。2、该房屋现被告知，已被当地政府管理部门，列为拆迁黑名单，有随时被政府强制拆迁的可能性；回复：应到相关部门申请出具相关拆迁黑名单证明。或邀请大房东一起去有关部门确认。3、特别在办理正常的消防手续，被告知该房屋是违章建筑，没有产证(户口)，故连办理消防的资格也没有；回复：应到消防部门申请出具相关长阳路XXX号的相关违章证明。针对上海俊麟实业有限公司已经支付的费用如下回复：我方公司交付大房东公司房租：2018年6月份至2018年12月份房租转入大房东公司账户：支付六个月、押金二个月。转让金已经交给上海翟来阁餐饮有限公司共计250,000元人民币，上海翟来阁餐饮有限公司答应转让其公司所有股份给上海俊麟实业有限公司。审理中，俊麟公司向本院提供了上海市住房保障和房屋管理局于2014年3月20日作出的《关于批转上海市房屋安全监察所制定的〈建构筑物拆除行业2014年工作要点〉的通知》(沪房管修〔2014〕81号)，指出该文件中明确规定“各区县拆房管理部门应对检查中发现的非法违法行为、违规违章行为，必须予以‘零容忍’，严格落实‘四个一律’措施(即一律关闭取缔、一律按规定上限予以处罚、一律责令停工整顿、一律依法追究法律责任)。”俊麟公司并向本院提供了上海市社会管理综合治理委员会办公室、上海市高级人民法院、上海市住房保障和房屋管理局、上海市公安局、上海市工商行政管理局、上海市地方税务局、上海市规划和国土资源管理局、上海市城市管理行政执法局、上海市卫生和计划生育委员会、上海市司法局等十部门于2014年5月5日共同制定的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》(沪房管〔2014〕135号)，指出该文件中明确规定“工商部门负责房地产经纪机构、执业经纪人的监督管理，依法查处房地产经纪机构、执业经纪人的违规经营行为；对利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为，依法查处取缔。禁止违法建筑出租和用于经营，违法建筑不得出租，违反规定的，由有关部门责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款；同时应当将违法建筑情况报告区县拆违办进行拆除。对申请租用(或自用)居住房屋开展经营的，应当经原行政主管部门依法办理相关手续；属于违法建筑的，不予办理营业执照；对已经租用违法建筑开展经营的，有关部门应当依法对出租人予以处罚，工商部门应当依法对经营者查处，限期整改并予以取缔。”俊麟公司还向本院提供了上海市住房保障和房屋管理局于2014年11月3日作出的《关于贯彻落实〈关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见〉的通知》(沪房管执〔2014〕313号)，指出该文件中明确规定“查处存量违法建筑工作规范的适用范围包括屋顶、阳台、天井内违法建筑，违法搭建是指未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证，擅自搭建建筑物、构筑物的行为。”审理中，俊麟公司向本院递交了室内装饰设计委托合同、拆旧明细清单、收款收据、佣金确认书、送货单等材料，用以证明俊麟公司所产生的实际损失。展励公司对上述材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，确认收到俊麟公司支付的2018年8月1日至9月30日租金110,000元、租赁押金165,000元和转让金200,000元。诉讼中，俊麟公司于2018年10月16日迁出长阳路XXX号系争建筑。以上事实，有《商铺租赁定金协议》、《租赁合同》、补充协议、收据、终止租赁合同申请、回函、情况报告、会议纪要、补偿协议书、《分租合同》、营业执照、证明及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。本院认为，2007年3月27日下午由定海街道、杨浦区规划局、杨浦区建委、杨浦区房地局、杨浦区环保局等有关职能部门和钧创公司参加的“关于长阳路XXX号临时改变使用性质的协调会”上已明确同意长阳路XXX号临时改变使用性质，作为门面装修，并确认临时建筑无产证。2009年4月20日，桥盛公司与中纺机公司签订《长阳路轨道12号线隆昌路站动迁补偿协议书》，约定将长阳路XXX号土地390平方米及商铺建筑面积303平方米全部借用给桥盛公司，桥盛公司拆除建筑物并给予中纺机公司拆迁补偿，桥盛公司并承诺施工结束后，土地归还前协助中纺机公司恢复原有建筑面积的规划许可。2014年10月开始，原中纺机公司进行重组，长阳路XXX号(含2659、2661号)地块的土地、房屋权属全部移交太平洋机电集团，上述房屋仍由钧创公司租赁使用。2014年10月24日，太平洋机电集团取得上海市杨浦区长阳路XXX号房屋产权。2014年11月开始，钧创公司在原址上恢复原有二层商铺建筑。2016年3月18日，钧创公司与展励公司签订《房屋分租合同》，将本市杨浦区长阳路XXX号建筑面积为335.2平方米的临街两层楼房分租给展励公司作为商业经营使用，分租期限为八年六个月，自2016年4月8日起至2024年10月7日止。2016年4月18日，太平洋机电集团、钧创公司联名向杨浦区规土局、杨浦区建管委送交一份《关于办理恢复轨交12号线隆昌路站施工期间借用场地内原有商铺建筑的情况报告》中载明：2008年12月根据轨道交通12号线建设要求，隆昌路站施工需临时借用原中纺机公司位于长阳路XXX号西侧390平方米、二层商铺建筑303平方米(借用范围具体门牌号为2659号、2661号，其中有证面积为54.73平方米，经区职能部门协调会和规划委会议认可的临时建筑面积248.27平方米)。2016年9月9日，上海市杨浦区建设和管理委员会作出2016－21号《关于轨交12号线施工借用长阳路XXX号建筑恢复建设协调会会议纪要》，该会议纪要对2016年4月18日太平洋机电集团、钧创公司的情况报告中概况部分的事实陈述予以确认，并原则同意：在未有新的市政规划实施前，因原有商铺系2007年创办经济园区的遗留问题，由太平洋机电集团、钧创公司作出市政规划配合的承诺，作为让钧创公司恢复长阳路XXX号原有商铺建造的条件。鉴于中纺机原有上述建筑303平方米，有54.73平方米产权证、会议纪要、承诺书等作为凭证，为了配合12号线的建设拆除借地，现在根据与动迁公司的协议约定，进行恢复。2016年9月30日，展励公司将长阳路XXX号建筑面积为280平方米的房屋出租方给翟来阁公司作为经营餐饮使用，租赁期限自2016年10月15日起至2022年10月14日止。2017年7月3日，翟来阁公司取得《营业执照》，住所地明确记载为上海市杨浦区长阳路XXX号。2018年5月22日、5月23日，展励公司与俊麟公司就长阳路XXX号建筑面积335.2平方米商铺签订《商铺租赁定金协议》和《租赁合同》，约定俊麟公司租赁系争建筑作为餐饮使用，在《租赁合同》中有展励公司交付的该房屋不符合本合同的约定或未清楚告知俊麟公司房屋存在缺陷，致使不能实现租赁目的的，一方可书面通知另一方解除本合同的条款约定。根据规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。《关于轨交12号线施工借用长阳路XXX号建筑恢复建设协调会会议纪要》中确认恢复长阳路XXX号原有商铺建造，二层商铺建筑303平方米范围内的有证面积为54.73平方米，临时建筑面积248.27平方米。现俊麟公司以长阳路XXX号335.2平方米房屋没有房地产权证，难以办理正常营业所需的相关合法证照，且租赁该建筑违反上海市有关部门对违法建筑、违法经营的强制性规定为由要求解除合同。诉讼中，展励公司虽提供了杨浦区相关职能部门的会议纪要等证据材料，证明已批准恢复长阳路XXX号原有商铺建造，但展励公司并未提供就俊麟公司租赁的长阳路XXX号335.2平方米建筑属历史遗留问题，且已具备房屋行政主管部门以及工商、税务、卫生、消防等行政职能部门批准，俊麟公司可以该建筑作为餐饮项目对外经营使用并能够取得合法证照的相应证据，故俊麟公司提出解除合同、终止租赁关系的要求当属合理，本院予以支持。俊麟公司于2018年7月11日向展励公司发函解除租赁合同，展励公司收到解约函后于2018年7月17日回函俊麟公司，故合同解除日期应以解约函实际送达日的2018年7月17日予以确认。合同解除后俊麟公司应结清因占有使用系争建筑所产生的各项使用费用并迁出系争建筑，展励公司应退回多收取的系争建筑使用费用和押金以及转让金。因俊麟公司直至提起本案诉讼后才于2018年10月迁出系争建筑，故俊麟公司由此产生的对系争建筑占有使用费的扩大损失本院不予支持，展励公司应将收取的租赁押金165,000元和转让金200,000元返还俊麟公司。俊麟公司要求展励公司赔偿装潢设计费、场地平整费、中介费、先期购入的建材费等损失的诉请缺乏事实和法律依据，本院难以支持。因俊麟公司在签订租赁合同时，理应履行对系争建筑权属和性质的注意义务，理应对合同附件标明的权属证明与展励公司实际提供的材料存在差异有所了解和注意，因此俊麟公司对合同的解除亦存在过失。展励公司明知系争建筑没有产权证，且无法提供证据证明俊麟公司符合在系争建筑处经营餐饮的办证条件，故俊麟公司、展励公司要求对方支付违约金的本诉及反诉诉请本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海俊麟实业有限公司与被告(反诉原告)上海展励实业投资有限公司就上海市杨浦区长阳路XXX号建筑于2018年5月22日签订的《商铺租赁定金协议》及2018年5月23日签订的《租赁合同》和《补充协议》于2018年7月17日解除；二、被告(反诉原告)上海展励实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海俊麟实业有限公司租赁押金165,000元；三、被告(反诉原告)上海展励实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海俊麟实业有限公司转让金200,000元；四、原告(反诉被告)上海俊麟实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、反诉原告(被告)上海展励实业投资有限公司的其余反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12,244元，减半收取计6,122元，反诉案件受理费1,250元，合计7,372元，由原告(反诉被告)上海俊麟实业有限公司负担3,686元，由被告(反诉原告)上海展励实业投资有限公司负担3,686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇一八年十二月三日书记员 袁甄乙李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。