江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初2978号 原告:傅学松，男，1970年6月12日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：薄振戈,江苏连政律师事务所律师。 被告:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司,住所地东海县石榴镇万尚会家居生活广场。 法定代表人：王春文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄雷,男,1979年4月24日出生,汉族,住东海县，该公司员工。 被告:江苏万尚会经营管理有限公司,住所地东海县迎宾大道888号（245省道车庄北）。 法定代表人：王彪铸，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。 原告傅学松与被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称“禧徕乐公司”）、江苏万某经营管理有限公司（以下简称“万某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月20日公开开庭进行了审理，原告傅学松及其委托诉讼代理人薄振戈、被告禧徕乐公司的委托诉讼代理人黄雷、万某公司的委托诉讼代理人孙爱强均到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2018年12月18日公开开庭进行了审理，原告傅学松及其委托诉讼代理人薄振戈、被告万某公司的委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼，被告禧徕乐公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅学松向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告万某公司签订的统一经营管理合同；二、判令被告支付原告2017年商铺租金36233元及利息（自2018年1月1日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；三、判令被告支付原告2018年商铺租金36233元；四、判令被告支付原告违约金125488元；五、本案诉讼费及律师费由被告承担。 事实与理由：2013年2月16日，原告在被告禧徕乐公司处购买B6-109商铺，并与被告万某公司签订了五年统一经营管理合同。商铺已于2013年12月31日交付被告使用，五年统一经营管理期限为2013年12月31日至2018年12月31日。被告没有在2017年12月31日前支付原告2017年商铺租金，已经构成违约。原告认为万某公司是禧徕乐公司指定的经营管理公司，禧徕乐公司和万某公司是一个不可分割的主体，应作为共同被告，承担合同违约责任。且被告已经严重失信，构成合同根本违约，致使合同目的不能实现，因此原告要求解除与被告万某公司签订统一经营管理合同。请求人民法院依法支持原告诉求。 被告禧徕乐公司辩称：我公司与被告万某公司均为独立法人，并非原告诉称的不可分割的主体。原告与万某公司签订统一经营管理合同，根据合同相对性原则，我公司没有向原告支付租金及违约金的义务。原告的主张无事实和法律依据，请求驳回对我公司的诉讼请求。 被告万某公司辩称：一、原告将涉案商铺委托我公司统一经营管理，合同约定原告不可撤销委托被告对外租赁经营，行使统一经营管理权，同时约定除该商铺占用土地被依法收回或商铺被依法征用外，委托双方均无权提前解除合同。因此，原告要求解除统一经营管理合同的诉讼请求不能成立；二、根据统一经营管理合同，支付2018年租金的时间为2018年12月1日至12月31日，目前尚未到期，原告无权要求我公司支付2018年租金；三、原告主张我公司支付违约金125488元无法律依据，该主张明显过高，远远超过拖欠租金所能造成的损失，请求法院对违约金数额予以减少。 本院经审理认定事实如下：2013年2月16日，原告傅学松与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告傅学松以337334元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。原告傅学松于2015年3月16日获得涉案房屋产权证书。 另查明，2013年2月16日，原告傅学松（甲方）与被告万某公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：甲方将其购买的位于东海县迎宾大道888号“万某精品建材城”B6幢109号商铺委托乙方统一经营管理，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金36233.44元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。合同第七条解除本合同的条件约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由乙方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。甲、乙双方同意，市场培育期间及培育期届满后除上述条件外，双方均无权提前解除本合同。 再查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第四年租金36233.44元。 上述事实，有原告提供的《统一经营管理合同》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证及双方当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，《统一经营管理合同》是原告和被告万某公司签订的，系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告购买涉案商铺后，即交由被告万某公司统一进行出租、经营和管理，原告按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式，因涉案商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，若允许某一单一的商户单独解除合同，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成资源的浪费。并且根据双方合同中明确约定双方无权提前解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。被告万某公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万某公司支付商铺第四年的租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，被告万某公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院根据被告的实际经营情况酌情确定被告万某公司承担违约金应以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算。 关于第五年租金，由于原告与被告万某公司之间约定的第五年租金支付时间为2018年12月1日至2018年12月31日，合同约定的第五年租金履行期尚未届满，故原告要求被告万某公司支付第五年的租金及违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。另外，原告主张本案律师费由被告承担，但未提供证据加以证实，对该主张本院不予支持。 关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万某公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，被告禧徕乐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告傅学松支付租金36233元及违约金（以36233元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）； 二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 三、驳回原告傅学松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4259元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担2130元，由原告傅学松负担2129元（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费4259元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李明哲 审 判 员  侯书宇 人民陪审员  魏忠田 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  赵方会 上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。