广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初867号原告（执行案外人）：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内201室。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：陈植林，该公司职员。委托诉讼代理人：李秋华，该公司职员。被告（申请执行人）：刘玉静，住韶关市。委托诉讼代理人：彭启中，广东宜方律师事务所律师。被告（被执行人）：陈晓锋，住韶关市武江区。被告（被执行人）：陈志霞，住韶关市武江区。原告韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称“顺宏公司”）与被告刘玉静、陈晓锋、陈志霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺宏公司的委托诉讼代理人陈植林、李秋华，被告刘玉静及其委托诉讼代理人彭启中到庭参加诉讼，被告陈晓锋、陈志霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺宏公司向本院提出诉讼请求：一、不得执行韶关碧桂园XX号商品房；二、确认XX号商品房之所有权归属原告；三、本案的全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年11月10日，韶关市浈江区人民法院对原告与被告陈志霞房屋买卖合同纠纷一案作出民事判决书【案号：(2017)粤0204民初1167号】，判决“解除原告与被告陈志霞于2015年2月28日签订的商品房买卖合同”。2018年3月14日，原告对执行标的提出书面异议，贵院作出（2018)粤0203执异33号执行异议裁定书，驳回原告的异议。2015年2月28日，原告与陈志霞签订了《商品房买卖合同》及附件、附录（下称“买卖合同”)，约定由陈志霞购买原告开发的该商品房。该商品房的总房价款为人民币1646981元，其中115万元房价款由陈志霞按银行按揭付款方式支付。买卖合同签订后，陈志霞仅支付首付款中的395034元及按揭款，余款101947元未付。2015年3月13日，中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关市分行与原告、陈志霞签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定陈志霞向邮储韶关市分行借款115万元，借款用途为购买韶关市XX号商品房一套，借款期限为180个月。邮储韶关市分行依约放款后，因陈志霞不能履行《个人购房/购车借款及担保合同》，邮储韶关市分行将原告、陈志霞共同起诉至韶关市浈江区人民法院，要求解除《个人购房/购车借款及担保合同》，并要求陈志霞偿还贷款本息及承担实现债权等费用，原告承担连带保证责任。浈江法院于2016年8月16日作出（2016)粤0204民初677号民事判决书，判决支持邮储韶关市分行诉讼请求。后陈志霞不履行判决书义务，致使原告于2017年2月22日向邮储韶关市分行代陈志霞支付各项款项共计1204730.67元（代付款项明细详见（2017)粤0204民初1167号民事判决书第3页)。原告代陈志霞偿还各项款项后，于2017年6月8日向浈江法院提起诉讼，要求解除原告与陈志霞签订的买卖合同及要求陈志霞支付代偿款项与解除合同违约金。浈江法院于2017年11月10日作出(2017)粤0204民初1167号民事判决书，判决解除原告与陈志霞签订的买卖合同。根据物权法的相关规定，不动产所有权转移以登记为生效要件，该商品房的所有权从未过户至陈志霞，且经浈江法院判决解除买卖合同，故该商品房之所有权一直属于原告。贵院在执行该商品房前未查清权属人及陈志霞支付房款情况，错误处分原告所有的商品房，依法应当终止执行，否则将侵害原告合法权益。原告由始至终对贵院执行该商品房之事毫不知情，在知情时己立即提起执行异议申请，但被贵院裁定驳回异议请求。贵院的错误执行，导致原告在浈江法院判决解除买卖合同后却未能注销合同备案，致使原告合法权益持续受到侵害，并产生严重经济损失。恳请贵院查明该商品房的权属情况，确认所有权归属原告，并停止执行该商品房，以维护原告的合法权益！被告刘玉静辩称，首先，原告欲通过解除与陈志霞的购房合同阻却执行，实际上属于转移被执行人陈志霞财产，违背公平原则。假设，陈志霞想解除法院对其财产的查封与原告串通，让原告在另一个法院起诉，要求法院判决或者直接与原告协议解除购房合同。在原告获得胜诉判决后，再由原告向查封法院主张解除查封，这样就达到了转移执行财产的目的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就巳经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，陈志霞为被执行人，其与原告房屋买卖合同的债权已经被人民法院预查封，其与原告解除合同纠纷案件中，未到庭答辩，放弃合同权利，导致合同解除的最终结果，妨碍了执行行为，不能对抗申请执行人刘玉静。其次，韶关市武江区人民法院对涉案房屋进行查封保全并无不妥。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条，查封（预查封）的目的是为了防止对涉案财产的有害处分而对涉案财产的权利进行固定，法院对涉案房屋经预告登记的请求权予以查封，是为了限制预告登记权人的转让等处分行为。因此，一旦该请求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致解除以达到解除合同的目的。债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行为，因为这都将导致其丧失该项巳经被预查封了的请求权。本案中，被告陈志霞与原告于2015年2月28日签订《商品房买卖合同》，陈志霞与原告、中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关市分行于2015年3月13日签订《个人购房/购车借款及担保合同》。2017年11月10日，韶关市浈江区人民法院作出（2017)粤0204民初1167民事判决，解除了原告与陈志霞签订的《商品房买卖合同》（该判决于2018年2月25日生效)。武江区人民法院于2016年1月5日查封了预告登记在陈志霞名下的涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记的法律性质为一种特殊的担保，即借助于不动产登记的作用，以物权的法律效力来保障债权目的的实现。预告登记效力属于物权性质，但是纳入登记的请求权本身却没有物权效力，只是登记这种公示的行为使得这种请求权具有了排他效力。经预告登记的请求权，可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。在预告登记的有效期内，因预告登记赋予的排他属性，法院对经预告登记的请求权予以查封，从而限制预告登记权人的转让等处分行为，无疑是符合法律规定的。再次，原告不得基于债权请求权对抗法院对涉案房屋的预查封。陈志霞已经支付了购房首付款，并通过向邮政储蓄银行贷款的途径全额支付的购房款，其在履行房屋买卖合同上没有违约情形，其向原告的付款义务应已履行完毕。此时，原告应当是协助执行义务主体。原因是查封行为指向的是买受人的正式登记请求权，能够查封的前提是买受人已完全履行合同义务，而怠于行使请求权，出卖方的合同利益已实现。在这时，虽然涉案房屋仍在原告名下，但查封措施的强制介入使得原告和陈志霞之间已接近完成的交易状态不再继续也不可逆转，规制了交易双方可能发生的恶意串通规避执行的可能。至于陈志霞无法偿还银行贷款导致原告承担连带责任，这是另一层法律关系。查封之后即使确实有一个解除购房合同的判决，但是在此之前法院的预查封并没有因此错误，也就是即使在后的权利存在也不应当为了维护在后的权利而损害在先的权利。故武江法院作出拍卖预告登记在陈志霞名下涉案房屋的裁定，并无不妥。至于原告依解除合同的判决书对陈志霞所享有的债权，可在法院处理陈志霞的财产后依法申请参与分配。原告的诉讼主张实质是基于另案解除合同的判决要求陈志霞返还涉案房产，但现在涉案房产因为被法院认定为陈志霞财产而预查封，陈志霞无法向原告返还涉案房产，因此原告实质是向法院主张解除预查封的同时要求陈志霞返还财产。其诉讼请求的实质是基于合同解除的原物返还请求权，是债权请求权。债权请求权是肯定不能和查封的效力相对抗的，以此为由阻却执行并无法律依据。综上，答辩人认为，其向陈志霞追索合法债权、经法院依法查封陈志霞名下财产的行为在先，而陈志霞与原告协议解除购房合同或者法院判决解除在后。原告以此为由阻却涉案房屋的执行实际上是转移陈志霞名下的财产，违背了公平原则，对其他债权人明显是不公平的。恳请法院驳回原告诉讼请求，继续执行涉案房屋。被告陈晓锋、陈志霞未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。原告顺宏公司与被告刘玉静分别围绕其诉讼请求、主张依法提交了相应的证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘玉静与陈晓锋、陈志霞民间借贷纠纷一案，刘玉静于2016年1月5日向本院提出诉前保全申请，本院依法作出（2016）粤0203财保1号民事裁定书，于2016年1月5日预查封了陈志霞名下的韶关市XX号商品房。该案经本院审理于2016年6月21日作出（2016）粤0203民初163号民事判决书，确定陈晓锋、陈志霞共欠刘玉静1070000元，案件受理费16680元、财产保全费5000元、公告费260元，合计21940元，由陈晓锋、陈志霞负担19690元。因陈晓锋、陈志霞逾期未履行生效法律文书所确定的义务，刘玉静遂向本院申请执行。在执行过程中，刘玉静向本院申请对陈志霞名下的韶关市XX号商品房进行评估拍卖。经查该商品房的抵押权预登记人为中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关市分行（以下简称邮储韶关分行）,本院去函邮储韶关分行征询其意见。2017年2月13日邮储韶关分行复函告知其已在韶关市浈江区人民法院立案执行，不同意由本院进行评估拍卖。2017年6月29日，邮储韶关分行再次复函本院，告知陈志霞拖欠其贷款本息已结清，可对陈志霞名下的韶关市XX号商品房依法处置。因此，本院恢复对该商品房进行评估拍卖。在评估过程中，本院对该商品房进行了加贴封条，同时到碧桂园凤凰城的物业服务公司予以告知本院查封、评估情况。本院于2018年1月28日10时至2018年1月29日10时止（延时除外）以1609600元保留价在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，买受人刘丽丽以2394600元的最高价竞得。2018年2月23日，本院作出（2018)粤0203执恢108号之一执行裁定书，裁定将韶关市XX号商品房给买受人刘丽丽，并已将执行裁定书送达了买受人。在办理产权过户中，本院到该商品房的开发商顺宏公司调取房屋买卖合同等相关材料，顺宏公司以本院处理的房屋属其所有为由，向本院提出执行异议。本院于2018年3月27日依法作出（2018）粤0203执异33号执行裁定书，裁定驳回顺宏公司的异议请求。原告顺宏公司对此不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年2月28日，原告与被告陈志霞签订了《商品房买卖合同》及附件、附录，约定陈志霞购买原告开发的位于韶关市XX号商品房，房屋的总房价款为人民币1646981元，其中首期款496981元，按揭款1150000元。合同签订后，陈志霞自2015年2月19日至2015年12月21日分期向原告支付首付款合计395034元。2015年3月13日，邮储韶关分行与原告、陈志霞签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定陈志霞为购买上述商品房向邮储韶关分行借款115万元，借款期限为180个月，还款方式为按月等额本金还款，保证人顺宏公司提供阶段性连带责任保证。邮储韶关市分行于2015年3月16日向被告陈志霞发放贷款115万。自2015年12月起，陈志霞逾期未向邮储韶关市分行偿还贷款，邮储韶关市分行将原告、陈志霞共同起诉至韶关市浈江区人民法院，要求与陈志霞解除合同、陈志霞偿还贷款本息及承担实现债权等的费用，原告顺宏公司承担连带保证责任。韶关市浈江区人民法院于2016年8月16日作出（2016)粤0204民初677号民事判决书，判决顺宏公司对陈志霞的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向陈志霞追偿。该判决生效后，韶关市浈江区人民法院于2017年1月17日发出（2017）粤0204执49号执行通知书，责令顺宏公司履行保证责任。顺宏公司于2017年2月22日向邮储韶关市分行代陈志霞支付各项款项共计1204730.67元。韶关市浈江区人民法院于2017年6月8日立案受理原告顺宏公司与被告陈志霞房屋买卖合同纠纷一案，并于2017年11月10日作出（2017)粤0204民初1167号民事判决书，判决解除原告与陈志霞于2015年2月28日签订的商品房买卖合同，由原告支付房屋抵扣款给被告陈志霞。该民事判决书于2018年2月25日生效。再查明，陈志霞已于2015年4月2日办理了韶关市XX号商品房的预告登记，原告顺宏公司于2017年10月25日取得该房屋的不动产权证。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。被告陈志霞已于2015年4月2日办理韶关市XX号商品房的预告登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”的规定，刘玉静申请对陈志霞的财产进行保全，本院预查封陈志霞已经办理了预告登记的涉案房屋，符合法律规定。至于原告依据韶关市浈江区人民法院作出的（2017）粤0204民初1167号民事判决书，主张其对涉案房屋享有所有权，并据此排除强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，刘玉静与陈晓锋、陈志霞民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月5日预查封涉案房屋，原告根据2018年2月25日生效的（2017）粤0204民初1167号民事判决书提出排除执行异议，本院不予支持。并且，涉案房屋经本院公开拍卖成交，本院已作出拍卖成交确认书，执行裁定书，并将相关法律文书送达了被执行人及买受人，拍卖成交标的款已作分配，对涉案房产的执行已经终结，期间案外人并未向本院提出任何异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”的规定，因原告在本案执行标的执行终结之后才向本院提出异议，故本院对原告的异议请求不予支持。因本院对原告的异议请求不予支持，故原告要求确认其享有韶关碧桂园凤凰山2街37号商品房所有权的请求本院亦不予支持。如原告认为其合法权益受到侵害，可另循法律途径解决。被告陈晓锋、陈志霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十六条第二款规定，判决如下：驳回韶关市顺宏房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  张明华审 判 员  凌永芳人民陪审员  肖碧琴二〇一八年十二月二十九日书 记 员  黄 嫔