广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂05民终719号 上诉人（原审被告）：广西北部湾蓝海投资有限公司，住所地：北海市四川南路明珠花园E9幢，统一社会信用代码：91450500552273672W。 法定代表人：任鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：范豫衡，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鸿远，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱启诚，男，1980年1月10日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：张献，广西桂盟律师事务所律师。 上诉人广西北部湾蓝海投资有限公司（以下简称蓝海投资公司）因与被上诉人朱启诚租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝海投资公司上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初266号民事判决书第二项判决，并发回重审。2.被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定《领海公寓移交物品清单电器类》、《领海公寓移交物品清单家具类》，不属于原、被告双方签订的《领海公寓房屋租赁合同》的附件，与事实不符。上诉人与被上诉人签订的《领海公寓房屋租赁合同》中，明确约定了“合同附件”包括“房屋设备和物品移交清单”，双方亦根据合同约定清点并制作了《领海公寓移交物品清单电器类》、《领海公寓移交物品清单家具类》。之后，上诉人将涉案40套房屋以及公寓内设施设备交付给被上诉人使用，被上诉人当即便将涉案房屋对外经营。由此可见，双方在签订合同时，涉案房屋内的设备理应是与清单所列一致，一应俱全的。二、一审判决关于上诉人已于2017年12月11日前收回涉案40套房屋，故上诉人理应退还被上诉人5万元的认定缺乏事实根据及法律依据。基于本案交还房屋时，双方未清点房屋内设施、设备，以及被上诉人未修复租赁房屋毁损部分等事实，上诉人有权不返还被上诉人保证金5万元直至被上诉人履行约定义务。租赁合同中约定的保证金是针对租赁房屋及配备设施被承租人毁损，造成出租人经济损失时，出租人能够及时获得经济赔偿的有力保障。本案中，上诉人虽已于2017年12月11日收回了全部涉案房屋，但被上诉人己造成租赁房屋部分墙体、扣板、防水、瓷砖、电器、家具损坏或缺失，基于双方合同已解除，被上诉人有义务在返还房屋的同时，将租赁房屋恢复原状（包括修复及返还电器、家具）。然而被上诉人非但不积极修复，致使上诉人需雇佣他人施工修复，更有甚者，遗失了租赁房屋内大量的设施、设备，造成了上诉人严重的经济损失，上诉人有权待双方清点交接房屋相关物品、租赁房屋被修复完成后，再返还保证金。因此，一审法院判决上诉人返还保证金5万元给被上诉人没有事实和法律的依据。综上所述，上诉人向被上诉人退还保证金5万元的条件尚未成就，上诉人不应退还保证金给被上诉人。 朱启诚辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。虽然一审判决也有错误的地方，但是考虑到其是外省人员，诉讼不便，没有上诉。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 朱启诚向一审法院起诉请求：一、解除双方间的租赁合同；二、被告退还原告保证金人民币5万元，支付赔偿金2万元；三、被告赔偿原告经营损失人民币6万元及其他经济损失人民币2万元；四、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月19日，原、被告双方签订一份《领海公寓房屋租赁合同》，约定：被告出租给原告的房屋位于北海市银海区恒利旅游度假中心V区4栋位置，租赁范围包括1层至8层及房屋租赁楼顶、院落面积；原告实际向被告租赁的房屋共计40套；被告于2015年10月1日前向原告交付该房屋；房屋的租赁期限自2015年10月1日至2020年9月31日共计五年；原告向被告交纳租赁保证金壹拾万元，在签订合同后，原告支付保证金3万元，2015年11月20日前支付7万元；合同期内，被告不得随意中止协议，或干涉原告的经营自由，如因被告自身经营需要，确需出售该房屋时，被告自愿赔偿原告壹拾伍万元，原告在收到赔偿款后60天内搬离自身财务，将物业返还被告；合同还约定了房屋维修、配套设施等内容。上述合同签订后，被告将租赁房产于2015年10月1日交付给原告使用。原告则按合同约定向被告支付十万元的租赁保证金及2015年10月1日至2017年9月30日的租金。2017年9月上旬，被告因自身经营需要，需出售涉案租赁房屋，遂找到原告协商，原、被告经协商于2017年10月12日达成一份《领海公寓租赁合同补充协议》，协议约定：经双方共同商议，同意解除2015年11月签订的北海领海公寓物业租赁合同。并对房屋的交接事项约定如下：被告于2017年9月30日已支付原告15万元违约金，被告自愿放弃2017年10月1日后所有房屋租金的收取。并将解约的赔偿款于2017年10月1日前支付到原告账户。2017年11月15日前退还原告保证金5万元，剩余保证金5万元在原告交还最后一批房屋时，退还到原告账户；原告于2017年10月16日前将12套房交还给甲方，具体房号名单为（606506406306802801601501401505703708）,其余房间在2017年12月1日后交付（其中503房2017年12月11日交；603房2017年12月13日交）；被告承诺2017年12月1日后尚未售出的房屋，将继续交由原告免费经营管理，被告不收取房租；如2017年12月的未售出可出租房屋数低于20套，被告收回所有房屋，再补偿原告贰万元，各房屋的交房时间，根据被告销售成交信息，原告一个月内交还被告；其他不约定事项，将以原租赁合同内容为准。签订上述补充协议后，被告按约向原告支付了拾伍万元及退还五万元保证金，被告则于2017年12月1日要求原告搬离涉案房屋，原告要求被告按照补充协议的约定进行相应的交房手续，双方遂起争执，涉诉。 一审法院认为，原、被告之间签订的《领海公寓房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）以及《领海公寓租赁合同补充协议》(下称“补充协议”)是当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。原告认为涉案房屋已经交还被告，涉案合同已经无法履行，要求解除租赁合同及补充协议，在庭审过程中，被告亦表示同意解除租赁合同及补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，原告要求解除租赁合同及补充协议的诉请，予以支持。原告主张按照补充协议的约定，被告应退还原告保证金五万元并赔偿2万元，该院认为，根据补充协议第1条“……剩余保证金5万元在原告交还最后一批房屋时，退还到原告账户”的约定，被告已于2017年12月11日前收回涉案40套房屋，故被告理应退还原告伍万元。被告抗辩称原、被告之间还没有对相关的物品进行清点交接，故不算真正意义上的交接。该院认为，根据补充协议的约定，双方约定的退还剩余保证金的时间点是在最后一批房屋交还时，而不是最后一批房屋物品清算完毕交接时，且被告也已在2017年12月10日的“领海公寓甲方收房表”上签字确认已收房，故应视为被告已收回全部房屋，对被告的上述抗辩本院不予采纳。根据补充协议第3条“…如2017年12月的未售出可出租房屋数低于20套，被告收回所有房屋，再补偿原告贰万元…”的约定，结合举证责任分配的原则，售出房屋数的举证责任在于被告，被告未能举证证实其在2017年12月的未售出可出租房屋数高于20套，应承担举证不利的后果，根据约定被告应向原告补偿贰万元。原告另诉称按照补充协议的约定，被告可以免租使用房屋，可以有收入，现被告未按合同约定强行收房，导致原告的经营损失人民币6万元以及贱卖酒店物品的损失2万元，被告抗辩称被告已于2017年9月30日向原告支付赔偿款人民币150000元，故无需再向原告支付经营损失人民币六万元和其他损失人民币贰万元。该院认为，被告在签订补充协议之前，已经与原告达成了解除合同的意向并向原告支付了15万元的违约金，原告亦同意并随后签订了补充协议，说明双方已经达成了协议解除合同的意思表示，被告所支付的15万元已经作为其违约的代价，原告不能再基于被告的这一违约行为再要求其他的违约损失。故对原告要求其他损失6万元以及2万元的经济损失的请求，该院不予支持。遂据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决:一、解除原告朱启诚与被告广西北部湾蓝海投资有限公司签订的《领海公寓房屋租赁合同》及《领海公寓租赁合同补充协议》；二、被告广西北部湾蓝海投资有限公司向原告朱启诚退还保证金人民币50000元；三、被告广西北部湾蓝海投资有限公司向原告朱启诚支付补偿金人民币20000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1650元，由原告朱启诚负担874元，由被告蓝海投资公司负担776元。 本院二审期间，蓝海投资公司、朱启诚均没有证据向本院提供。 蓝海投资公司认为一审判决遗漏对房屋租赁合同的附件进行表述和认定。朱启诚对一审判决认定“被告按约定向原告……退还五万元保证金”有异议，认为上诉人虽退还了保证金，但是不是按约定支付的。本院认为租赁合同的附件约定的内容与本案争议没有关联，一审不作为事实认定并无不当。朱启诚的异议没有相应证据证实。故本院对上述异议均不予采信。 综合双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人是否应当退还被上诉人5万元保证金。 本院认为，讼争5万元最初约定于2015年11月19日双方当事人签订的《领海公寓房屋租赁合同》，该合同第4.3条约定：朱启诚向蓝海投资公司交纳租赁保证金10万元，此保证金在租赁期到后应全额退还给朱启诚或充抵最后一期租金。因蓝海投资公司需出售讼争租赁房屋，双方当事人又于2017年10月12日签订《领海公寓租赁合同补充协议》协商一致解除了《领海公寓房屋租赁合同》，并约定蓝海投资公司于2017年9月30日支付原告15万元违约金，朱启诚自愿放弃2017年10月1日后所有房屋租金的收取。并将解约的赔偿款于2017年10月1日前支付到朱启诚账户。2017年11月15日前退还朱启诚保证金5万元，剩余保证金5万元在朱启诚交还最后一批房屋时，退还到朱启诚账户。上述补充协议签订后，蓝海投资公司已经按照补充协议的约定将15万元违约金付给了朱启诚，第一笔5万元保证金也于2017年12月3日支付给了朱启诚，即《领海公寓租赁合同补充协议》已经生效并实际履行。按照补充协议的约定，本案讼争的5万元保证金即第二笔5万元保证金应在朱启诚交还最后一批房屋时退还到朱启诚账户。双方当事人均确认2017年12月最后一批房屋已经交付，合同约定的条件已经成就，朱启诚要求蓝海投资公司返还最后一笔5万元保证金有事实和法律依据。蓝海投资公司抗辩虽退还了最后一批房屋，但上述房屋仍未进行物品清点，退还保证金的条件仍未具备。该抗辩理由引用的来源是已经解除的《领海公寓房屋租赁合同》，合同解除后原约定条款对双方当事人不发生法律效力，而补充协议作为双方新的意思表示是真实合法的，应严格遵守，蓝海投资公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。 综上所述，蓝海投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人广西北部湾蓝海投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何能媛 审 判 员 叶 萍 审 判 员 明 智 二〇一八年十二月二十四日 法官助理 庞晓湖 书 记 员 曾 荣