.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初5424号原告：米少华，女，1987年3月9日出生，汉族，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：王建明，包头市德鉴法律服务所法律工作者。被告：胡雅琦，女，1980年7月25日出生，汉族，个体工商户，住包头市。原告米少华与被告胡雅琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米少华及其委托诉讼代理人王建明、被告胡雅琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。米少华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《托管班转让合同》；2.判令被告返还原告转让费40000元，并赔偿原告经济损失18076.5元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月4日签订一份托管班转让合同，被告将其租赁房屋经营的位于包头市××区号的某某文具店托管班转让于原告，收取了转让费40000元，其中包括至2019年1月10日的房费。合同签订后，原告对于该托管班进行装修装饰共花费18076.5元，2018年9月7日，房东突然来到托管班，见房子已另换他人经营，表示要立即收回房屋。因房东与被告签订的房屋租赁协议中明确约定，承租方不得转租，如有转租立即终止协议，收回房屋，房东将该租赁协议书出示给原告，之后不让原告继续经营。为此原告多次找被告协商未果，现双方签订的转让合同无法达到合同目的，故诉请解除合同，并要求被告返还转让费及赔偿损失。胡雅琦辩称，被告只看双方的转让合同，合同怎么写就是怎么说。原告要求被告返还转让费、赔偿装修费被告不同意，转让合同上写得很清楚，到2019年1月10日的房租只是一部分，同时转让了一些设施，没有其他的内容。本院经审理认定事实如下：2018年2月7日，被告胡雅琦与案外人余某某签订《房屋租赁协议》一份，被告胡雅琦向余某某租赁位于包头市××区号房屋一套，约定租期为一年，从2018年2月13日起至2019年2月13日止，租金为15600元，被告一次支付全年租金。协议明确约定：被告不得将该房屋以任何形式转租，如发生，出租人余某某有权立即终止此协议，收回房屋且不退还剩余租金及押金，所产生的后果全部由被告承担。2018年7月4日，原、被告签订《托管班转让合同》一份，双方约定，被告将自己租赁的托管所转让给原告，被告房费交至2019年1月10日（房屋保证金1000元已交），托管现有桌椅12套、床12套、冰箱、燃气灶、黑板、灶具若干。原告需向被告支付40000元的转让费用，其中包括至2019年1月10日的房费，不含房屋保证金；原告一次性付清转让费，被告不得再向原告索取任何费用。本案在审理过程中，因认为出租人余某某对于原、被告签订的《托管班转让合同》是否追认将对本案合同效力的认定产生影响，故本院依职权与出租人余某某做谈话笔录一份。余某某称，被告胡雅琦未经其同意将房屋转租给原告米少华，其明确表示不同意转租，其与被告胡雅琦之间的合同关系解除。2018年9月，余某某因准备出售房屋，带人看房时发现被告已将涉案房屋转租给原告。因考虑到原告米少华已将房屋重新装修，托管班停业后孩子们没有地方去，所以余某某同意原告临时用一下房屋，暂时没有收回房屋，但通知原告随时准备腾房。余某某表示其与原告之间没有租赁关系，不同意继续出租也不同意原、被告之间的转租，不排除收取使用费。原、被告对于该份谈话笔录均表示认可，没有意见。庭审过程中，除《托管班转让合同》和《房屋租赁协议》外，原告还向法庭举证了装修收据十三张、发票一张、淘宝订单打印件四份，其中包括地垫、插座贴纸、地毯、水龙头、软管、床单、被罩、枕巾、水漆、塑料地垫、柜门扣板、油漆、水晶版、墙纸等，以证明其于租赁房屋后对房屋进行了装修、添置了部分物品。本院认为，被告胡雅琦与出租人余某某签订的《房屋租赁协议》明确约定，被告不得转租涉案房屋。2018年7月4日，原、被告在未经出租人同意的情况下，签订了《托管班转让合同》，该合同在出租人追认前，属于效力待定的合同。2018年9月，出租人余某某发现原、被告转租的行为，其明确表示不同意转租，并解除了其与被告胡雅琦之间的《房屋租赁协议》。故原、被告之间的《托管班转让合同》属于无效合同。合同无效，原告要求解除该合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告在明知自己无权转租的情况下，未经出租人同意，将涉案房屋转租给原告，其对于合同无效的后果存在一定过错。原告明知被告系房屋承租人，在未征得出租人同意、未核实被告是否有权转租的情况下，与被告达成涉案房屋的转租协议，其对于合同无效的后果亦存在一定过错。该40000元转让款中既包含物品也包含剩余房屋租赁费，而不仅限于房屋租赁费，故原告要求被告应当将全部40000元转让费退还的主张，缺乏事实和法律依据。至于原告主张要求被告赔偿其装修损失，第一，原告在双方约定租期仅为半年的前提下，仍投入资金对房屋进行进一步装修，其应当预见可能产生的相应损失。第二，原告所举证的装修费用中，既包括部分无法带走的添附物，也包括可以带走的物品，其装修损失与其所诉金额不符。第三，原、被告之间签订的合同无效，原告对于其产生的装修损失，应承担一定的责任。综合上述两项诉讼请求，考虑到双方当事人都存在过错，均应承担一定责任，结合被告与出租人之间每年15600元的租金数额，本院酌情认为，被告共向原告支付20000元补偿款较为适宜。针对被告抗辩称出租人并未立即收回房屋，原告没有遭受实际损失的意见，出租人已于2018年9月明确表示不同意转租，并与被告解除了租赁合同关系。2018年9月之后，原告能够继续使用房屋并非因原、被告之间的合同关系，而是基于出租人解除与被告的租赁合同关系后，与原告协商的结果。故被告的该项抗辩意见，于法无据，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（二）项、第五十八条和第二百二十四条规定，判决如下：一、被告胡雅琦于本判决生效后十日内向原告米少华支付20000元；二、驳回原告米少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1252元，减半收取计626元（原告已预交），由原告米少华负担313元，由被告胡雅琦负担313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘 楠 二〇一八年十二月十三日 书记员 赵圆清附本判决适用法律条款:《中华人民共和国民事合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。