安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖15民初67号原告:霍邱县人民政府住房和城乡建设局（人民防空办公室），住所地安徽省霍邱县城关镇政务区，统一社会信用代码113414230032363774。法定代表人：赵以明，该局局长。委托诉讼代理人：王贤德，安徽兴隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪永安，安徽兴隆律师事务所律师。被告:安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司，住所地安徽省霍邱县城关镇北关东关地号0308-1，统一社会信用代码91341522MA2MQ6UH9U。负责人：楼铭男，该分公司经理。被告：安徽瑞达房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县明珠大道，统一社会信用代码91340421752991329K。法定代表人：王保如，该公司执行董事兼总经理。两被告共同委托诉讼代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王冲，安徽皖大律师事务所律师。原告霍邱县人民政府住房和城乡建设局（人民防空办公室）（以下简称住建局）与被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司（以下简称瑞达分公司）、被告安徽瑞达房地产开发有限公司（以下简称瑞达公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月20日受理本案，本院依法组成合议庭，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。住建局的委托诉讼代理人王贤德，瑞达分公司的负责人楼铭男、瑞达分公司和瑞达公司的共同委托诉讼代理人崔勇、王冲到庭参加诉讼。本案现已审理完结。住建局向本院提出诉讼请求：1.判令两被告交付综合验收合格的安置房5.94万㎡，其中住宅5.5万㎡、商业0.44万㎡，质量达到商品房出售标准，配套齐全，简易装修；2.判令两被告支付2900万元（从2017年7月18日起，至2018年5月7日止），并从2018年5月8日起，按每天10万元标准支付违约金，至全部交付符合合同约定的安置房日止；3.判令两被告赔偿原告损失918.72万元（从2017年7月18日起，至2018年5月7日止），并从2018年5月8日起，按每天3.168万元标准赔偿损失，至全部交付符合合同约定的安置房日止；4.由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月15日，原告与第二被告签订《霍邱县府东小区棚改工程意向性协议》，约定若其取得霍国土出（2015）45号宗地使用权，则投资建设霍邱县府东小区棚改工程，并由原告按照3800元/㎡价格，回购5.94万㎡（其中住宅5.5万㎡、商业0.44万㎡）用于回迁房安置。同时约定，回购房在土地摘牌之日起22个月内竣工验收交付使用。每延迟一天交房按每天10万元支付违约金。2015年9月18日，被告二竞得该宗土地所有权，同日与霍邱县国土局签订土地出让合同。之后被告二根据项目建设需要，注册霍邱分公司，即瑞达分公司。2015年10月16日，原告与瑞达分公司签订《霍邱县府东小区棚户区改造工程投资建设协议》，该协议与原告同被告二所签订《意向协议》主要条款相同，同时增加约定安置房交付标准为“达到商品房出售标准，配套齐全，简易装修”。确定土地摘牌日为2015年9月18日，交房日为此后22个月内，即2017年7月17日前交房。原告在组织涉案小区拆迁时，在发布安置补偿方案及回迁安置房达成的补偿协议，均约定超期过渡安置费按每平方8元加倍支付。原告回购面积为5.94万㎡，超期后每天支付过渡安置费3.168万元，两被告应对此承担赔偿责任。后原告提出变更诉讼申请，变更第三项诉讼请求内容为10420570元，超期后的过度安置费每天是35933元。瑞达公司和瑞达分公司共同辩称，1.被告延期交房主要原因是土地延期交付，未完成拆迁。该土地2015年9月18日成交，因为各类管线较多，直到2015年11月13日经县主要领导批示至11月底管线清除完毕，项目的东北角和西南角两户拆迁户直到2016年11月份才拆除，因此导致地下室没有闭合，主楼无法正常施工，严重影响整个项目的施工进度和总工期。由于政府提出的规划设计方案中的配电房达不到实际需要，因此又增加两百平方，在此过程中第一次增加配电房在小区绿化带中，由于业主反对，后来拆除造成增加配电房及供电线路的重新设计，延误工期达到三个月。以上两点是延期交房的主要原因。2.违约金和赔偿损失同时主张不符合相关法律规定。3.原告延期交付土地给被告造成重大损失，地面上有回迁房和商品房，目前被告因商品房延期交付现已支付违约金500多万元，剩余仍在支付，被告保留另案起诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。住建局为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明。证明：原告主体身份。证据二、企业信用信息。证明：1.两被告关系；2.两被告主体适格。证据三、《意向协议》、《投资建设协议》。证明：1.原、被告确认摘牌时间为2015年9月18日；2.摘牌之日起22个月内竣工验收交付使用；3.安置房面积5.94万m2；4.延迟交房按每天10万元支付违约金。证据四：公告。证明1.建设安置房5.94万m2是出让土地条件之一；2.原告分别与被告一、二签订的《意向协议》《投资建设协议》合法有效。证据五：建设用地批准书。证明：被告在2015年9月18日即取得土地使用权。证据六：征收公告及补偿方案、补偿协议书。证明：1.涉案安置房是棚户区改造；2.征收期限为2015年6月11日至2015年7月30日止；3.原地安置。涉案安置房即为征收安置房源；4.逾期提供安置房的，按原标准的2倍补偿临时安置费；5.过渡费每平方8元；6.非住宅房停产停业损失费30元每月的标准，按1.5倍进行计算；证据七：霍邱县城镇建设投资有限公司拨付府东小区工程款（安徽瑞达）、申报表、记账凭证。证明目的：涉案工程于2016年9月主体结构封顶，原告按约定在主体结构封顶支付总回购款的65%。未拆迁的房屋不影响其施工。注：原被告签订的投资建设协议（见证据三）原告回购房屋面积5.94万元平方米，单价3800元，合计价款为22572万元。截止2016年9月合计已支付回购款14600万元，支付比例为65%；证据八：互免协议、承诺书。证明目的：霍邱县国土局迟延交付土地与瑞达公司迟延支付土地出让金违约责任互免，瑞达公司承诺不追究因拆迁问题导致的交地延迟一事；证据九：霍邱县人民政府霍政(2015)8号文件。证明目的：住宅房临时安置费每平方米8元，超过24个月的未交付安置房的，按2倍支付。非住宅房停产停业损失费每平方米30元，超过24个月未交付房屋的，按1.5倍支付；证据十：情况说明一份，证明目的：对于超过24个月未交房产生的2倍临时安置费和1.5倍停产停业损失费在交付安置房时支付。瑞达公司和瑞达分公司共同质证：对证据一、二、四的三性均无异议。对证据三：《意向协议》、《投资建设协议》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，虽然约定延迟交房10万元的违约金，但是延迟交房的原因在原告方，所以证据不能证明原告的诉讼请求。对证据五：建设用地批准书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告虽在此时间取得土地使用权，但是不代表被告可以完全利用土地，因为原告没有完成土地的全部拆迁，这也是造成延迟交房最主要的原因。对证据六：征收公告及补偿方案、补偿协议书的质证意见同证据三。但是延迟交房原因在于原告。对证据七的真实性无异议，证明目的有异议，两拆迁户的延迟拆迁导致整个建筑的配套工程无法建设，包括水电消防等配套工程全部在拆迁户的位置，工程的交付是一个整体的交付，因此，拆迁户的原因导致工程无法交付。对证据八的真实性无异议，证明目的有异议，互免协议应该是双方不追究责任，原告目前在追究我方的责任，我方不放弃追究原告的责任。对证据九的真实性无异议，证明目的有异议。该文件没有作为双方合同的附件，不能作为计算原告损失及原告追究被告违约责任的依据。证据十、真实性无异议，证明目的有异议。在2018年8月8日霍邱县征收补偿办公室出示的说明不能作为原告主张诉请的依据。本院认证：对于原告证据真实性被告不持异议，本院予以认定，其证据的证明目的和效力，本院结合庭审查明事实，综合予以认定。瑞达公司和瑞达分公司举证：证据一、营业执照、法定代表人身份证明书。证明：企业基本信息；证据二、国有建设用地交地确认书。证明：该宗土地实际交付安徽瑞达房地产开发有限公司的时间是2015年10月18日；证据三、关于府东小区棚户区改造项目相关问题的报告。证明：用地范围内各类管线一直没有拆除，公司无法施工，公司于2015年11月10日报告给霍邱县人民政府，2015年11月12日经县委刘胜书记批示后，黄曙主任协调至2015年11月底才将管线清除完毕；证据四、安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司“府东小区棚户区改造项目延期交房的报告”、“关于府东小区棚户区改造项目房屋拆除的报告”、“关于府东小区棚户区改造项目内两户居民楼尽快拆除的报告”。证明：用地范围内小区东北角叶克隆和西南角田志胜户两处房屋未能及时拆除，造成裙楼及地下室无法施工，严重影响施工进度，公司多次报告给霍邱县人民政府。这两户在用地范围之内，无法及时拆除，不能完成正常的竣工验收；证据五、工程联系单、相关现场照片、监理例会会议纪要，证明：用地范围内小区东北角叶克隆户和小区西南角田志胜户两处房屋未能及时拆除，造成裙楼及地下室无法施工，严重影响工程施工进度的事实。作为本项工程施工单位的无锡锡山建筑事业有限公司六安分公司因现场拆迁户迟迟未能拆迁，严重影响施工工期和计划安排，已向我公司提出索赔申请，给我公司造成严重的经济损失；证据六、拆迁补偿协议、收条、汇款凭证及两份行政裁定书。证明：霍邱县人民政府住房和城乡建设局因与叶克隆、田志胜房屋拆迁问题诉讼至霍邱县人民法院和六安市中级人民法院，原告已向霍邱人民法院申请强制执行，影响我方工期的事实。最终霍邱县人民政府住房和城乡建设局来电要求我公司另行补偿叶克隆、田志胜部分拆迁费用，叶克隆、田志胜才分别于2016年8月底和2016年11月份得以拆迁房屋，直接导致工程延期14个月，严重影响了工程进度和总工期；证据七、霍邱县城乡建设规划局霍规函【2017】224号通知和霍规函【2017】310号回复函、六安明都电力咨询设计有限公司情况说明、国网安徽省电力公司霍邱县供电公司答复函。证明：根据霍邱县人民政府的规划设计方案该小区设计配电用房为468.86平米，后根据霍邱县供电公司及六安明都电力咨询设计有限公司要求，需增加200平米配电房，经原设计单位同意在小区绿化带处增设配电房一间，但因小区业主反对，建成后政府要求无条件拆除，造成配电房及供电线路重新设计，造成工期延误达三月有余；证据八、索赔报告。证明：由于原告延期交付土地给我方造成损失，建设方无锡锡山建筑实业有限公司对我方进行索赔。证明我们损失的存在；证据九、霍邱县府东小区棚户区改造工程进度表、商业楼地下车库的主体结构验收质评报告。证明：拆迁房主楼1#、2#、3#、4#楼主体部分2016年8月份完工，1、2、3、4、5、6号商业楼主体部分2017年4月完工；证据十、府东小区配电房调整公示。证明：有关配电房规划是政府设计的，配电房设计面积不能满足小区容量，配电房需要重建，我方申请6号商业2层作为补充配电房；证据十一、两张图表。证明：东北角和西南角两户延期拆迁户的位置，证明未完成拆迁的事实。住建局质证：对证据一三性没有异议。证据二、国有建设用地交地确认书的真实性没有异议，证明目的有异议，土地出让合同约定交地时间是2015年10月17日，并不是被告所说2015年9月18日。证据三、关于府东小区棚户区改造项目相关问题的报告，没有看到原件，对复印件真实性有异议。对证明目的有异议，若有原件，县领导的批示并不能代表存在困难的事项，是否认可县领导没有相关批示，不能达到被告的证明目的。证据四、瑞达分公司“府东小区棚户区改造项目延期交房的报告”、“关于府东小区棚户区改造项目房屋拆除的报告”、“关于府东小区棚户区改造项目内两户居民楼尽快拆除的报告”。没有县委县政府任何领导的签批，不能认为县委县政府已经收到该报告，同时不能证明业主及原告方收到该份文件。证据五、工程联系单、相关现场照片、监理例会会议纪要。因没有原告方参与，真实性有异议。但原告方不否认在交付土地时东北角和西北角有两户房屋没有拆除。从地址上看出这两处是在建筑退让区域，并不影响被告的施工。迟延交付土地违约责任被告方已经免除。证据六、拆迁补偿协议、收条、汇款凭证，虽然证明有住建局协调，但是不清楚是谁协调，与原告方没有关系，被告方认为造成延期14个月没有事实根据，2016年9月份4栋安置房主体已经封顶，没有影响被告方施工。证据七、霍邱县城乡建设规划局霍规函【2017】224号通知和霍规函【2017】310号回复函、六安明都电力咨询设计有限公司情况说明、国网安徽省电力公司霍邱县供电公司答复函。对霍规函【2017】310号回复函真实性没有异议。除此之外系复印件，真实性不予认可。被告方没有批准增加了配电房系违法建设，规划局责令被告整改系合法查处。认为规划设计方案系被告方擅自调整增加配电房，如需增加，需要规划局批改后进行建设，故延期三个月没有事实依据。证据八、三性均有异议，报告单位并不是施工单位，索赔报告印章不是无锡锡山建筑的印章，不能证明被告证明目的。该报告并没有明确索赔的具体内容，也不能说明被告支付了现金，另被告没有就本案提出反诉，所以此证据无关联性。证据九、真实性存异议，监理单位没有盖章。另外，实际完成工程情况证据页没有印章，不能证明验收时间延误是原告的延迟交付造成。证据十、真实性无异议，对证明内容有异议，府东小区土地出让是带建筑施工方案挂牌，所有投标人均应当对设计施工方案有质疑的义务。施工组织是一项综合工程，配电房建设是施工组织的一部分，不需要单独列出施工时间，由于被告此前没有提出异议，在过程中发现问题完全可以在通过调整施工组织解决配电房建设问题，而不应当单独计算时间。证据十一、两张证据不属于书证，属于当事人陈述证明，是当事人自己制作的规划图，不能证明争议的两拆迁户所在的真实位置，如果有说明，应该是坐标点进行比对。这两个图表是虚假的，按照这个两个房子都在建筑物上面的说法，我们认为是不真实的。本院认证：对被告证据除第十一组以外的证据真实性予以认定，其证明目的本院通过案件审理情况综合予以认定。本院查明以下事实：2015年9月15日，住建局与瑞达公司签订《霍邱县府东小区棚改工程意向性协议》，约定案涉项目名称为“霍邱县府东小区棚户区改造项目”，瑞达公司按照住建局提供的府东小区规划设计方案和施工图实施项目建设。并约定瑞达公司确保安置房在土地摘牌之日起22个月内竣工验收并交付使用，瑞达公司每延迟一天交房按每天10万元支付给住建局违约金。瑞达公司应提供5.94万㎡的安置房（简易装修），其中住宅约5.5万㎡，商业约0.44万㎡，前述房屋，原告按照3800元/㎡价格回购用于回迁房安置。2015年9月18日，瑞达公司竞得该宗土地所有权，同日与霍邱县国土局签订土地出让合同。2015年9月25日瑞达公司根据项目建设需要，注册霍邱分公司，即瑞达分公司。2015年10月16日，住建局与瑞达分公司签订《霍邱县府东小区棚户区改造工程投资建设协议》，该协议与前述《意向协议》主要条款基本相同，同时增加约定安置房交付标准为“达到商品房出售标准，配套齐全，简易装修”、交房时间为“（2）乙方自土地摘牌之日（即2015年9月18日）起，确保安置房在开工之日起22个月内全面竣工验收并交付使用”。住建局在组织涉案小区拆迁时，发布《霍邱县府东小区棚户区改造范围内国有土地上房屋征收补偿方案》，规定第五条“征收过渡方式”1.规定“本项目房屋被征收人选择房屋产权调换的，一律实行自行过渡方式临时安置，过渡期为24个月，安置房若提前交房，按实际过渡费计算；超过渡期限未提供安置房的，自逾期之日起；住宅用房按照原标准的2倍补偿临时安置费；商业用房按原标准的1.5倍补偿停产停业损失”。根据《霍邱县人民政府霍政（2015）8号文件》规定案涉回迁安置房的补偿方案，住宅房临时安置房每平米8元，超过24个月的未交付安置房的，按2倍支付，非住宅房停产停业损失费每平米30元，超过24个月未交付房屋的，按1.5倍支付。另查明：案涉项目开工时间为2016年1月13日。案涉的5.94万㎡房屋，瑞达公司和瑞达分公司于2018年9月28日向住建局交付了钥匙。本院认为：住建局与瑞达分公司签订的《霍邱县府东小区棚户区改造工程投资建设协议》合法有效，各方当事人应当依约履行自己的合同义务。前述合同明确约定了案涉的5.94万㎡房屋交付时间和交付条件，房屋应自开工之日起22个月内交付，亦即在2017年11月12日前交付。根据庭审查明事实，双方确认案涉房屋已于2018年9月28日移交了钥匙，原告也已经接收，故原告要求被告交付房屋的诉请不予支持。瑞达公司和瑞达分公司违约逾期交房的事实真实明确，被告虽辩称原告延期交付土地以及未完成土地拆迁，导致其无法按期施工，但双方的投资建设协议并未约定住建局应负担被告答辩所指的原告义务。瑞达公司和瑞达分公司认为住建局提供的图纸不符合规定，导致配电房设计更改以致工期延误，但未提供充分证据予以证明，其抗辩理由不予支持，故瑞达公司和瑞达分公司应当承担相应的违约责任。住建局起诉要求被告赔偿因逾期交房导致超期过渡安置费损失，原告举出证据证明超期过渡安置费的支出依据，其中5.5万㎡住宅部分，按照征收补偿方案的规定，将双倍支付超期费用每平米每月16元，每月计88万元，非住宅0.44万㎡每平米每月45元，每月计19.8万元。前述两项共计每月损失107.8万元，每日35933元。对该项诉请，本院予以支持，被告违约导致原告超期过渡费损失计算期间为2017年11月12日至交钥匙前一日即2018年9月27日，共10个月零15天，共计款11318995元。原告同时要求瑞达公司承担合同约定的逾期交房每日10万元违约金，该项约定金额，明显高于原告自行计算的损失金额，酌情调整为造成损失的30%计算，即3395698.5元（11318995元*0.3=3395698.5元）予以支持，加上前述违约损失，瑞达公司及瑞达分公司应支付住建局损失款及违约金共计14714693.5元（11318995元+3395698.5元）。综上所述，住建局要求瑞达公司和瑞达分公司支付违约金的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告安徽瑞达房地产开发有限公司、安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告霍邱县人民政府住房和城乡建设局（人民防空办公室）违约金14714693.5元；二、驳回原告霍邱县人民政府住房和城乡建设局（人民防空办公室）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费232736元，由安徽瑞达房地产开发有限公司、安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司共同负担140600元，霍邱县人民政府住房和城乡建设局（人民防空办公室）负担92136元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  何武审判员  王军审判员  马龙二〇一八年十二月十二日法官助理陈坤柱书记员邵爽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。