福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初4168号 原告：福建红星美凯龙物业服务有限公司，住所地福州市仓山区金山街道闽江大道**红星国际晶品**写字楼**物业大厅。 法定代表人：安中华，总经理。 委托诉讼代理人：王玲、刘行星，福建东岸律师事务所律师。 被告：林善明男,1985年1月20日生,汉族,住福建省罗源县。 原告福建红星美凯龙物业服务有限公司（以下简称红星美凯龙公司）与被告林善明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙公司委托诉讼代理人王玲、被告林善明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红星美凯龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告林善明向红星美凯龙公司支付物业服务费人民币6845元，水电公摊费1353.5元，并自逾期之日起按日千分之三的标准支付违约金至实际付清全款为止。物业服务费的违约金自2015年1月6日至2018年1月5日，水电公摊费的违约金自2015年1月6日至2017年10月5日，共27197.98元，合计35396.48元；2.本案全部的诉讼费、可能产生的公告费等费用均由林善明承担。事实与理由：林善明系红星美凯龙公司所管理的红星国际（晶品）业主。2013年4月，红星美凯龙公司与林善明正式签订《福州红星国际（晶品）前期物业管理服务协议》，根据双方合同约定，由红星美凯龙公司向讼争小区提供物业服务，林善明自2013年4月30日起按照其拥有物业的建筑面积向红星美凯龙公司支付物业费，红星美凯龙公司收取的物业服务费实行包干制，标准为1.9元／月·平方米，公共的水、电费采取先预交，再根据实际发生额，由林善明按照建筑面积每月分摊。林善明应于每月5日前交纳物业服务费及水电公摊等费用，若林善明未按照协议约定的交纳相关的费用，则违约金从逾期之日起按欠交额每日千分之三累计收取等约定。林善明系住宅×号楼×单元的业主，其房屋面积一共为97.41平方米。合同签订（包括签订之前）红星美凯龙公司如约向讼争小区提供物业服务。然而截止至今，林善明尚欠红星美凯龙公司物业服务费、水电公摊费等共计人民币8198.5元（此费用未将违约金计算在内）。林善明的行为严重损害红星美凯龙公司的合法权益。为此特提起民事诉讼，望贵院查明事实后依法支持红星美凯龙公司的诉请。 林善明辩称，（一）红星美凯龙公司没有按照物业合同履行约定及未按相关规定提供服务，已构成违约在先，林善明不予支付物业管理费于法有据：1.林善明与红星美凯龙公司于2013年4月24日签订的《福州红星国际（晶品）前期物业管理服务协议》，合同签订后，林善明按照合同约定一次性缴纳了2013年度、2014年度物业管理费和水电公摊费，但红星美凯龙公司未按照上述协议约定标准为林善明履行良好的物业服务。根据该协议第二章第四条规定：“乙方协助甲方联系开发商对质保期内出现的房屋质量问题进行处理”、第八章第三十四条规定：“乙方违反本协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。红星美凯龙公司没有按照物业合同履行约定及未按相关规定提供服务。2013年4月24日，林善明拿到钥匙后短短3个月时间内先后遇到自家的毛坯房天花板、烟囱渗水，卫生间、阳台天花板漏水、入户大堂墙体严重溃烂（至今未整改，2#楼业主人身安全存在危险），多次将情况反映给红星美凯龙公司，红星美凯龙公司与福建红星美凯龙置业有限公司总是推诿，没有履行红星美凯龙公司该有的义务，给林善明一个合理的解决方案。根据《福州红星国际（晶品）前期物业管理服务协议》第二章第二条第一款：“物业共用部位的日常维修、养护、管理”。林善明厨房下水管道（公共下水管道）多次堵塞，林善明告知红星美凯龙公司需要打开排污管道进行清理，由于红星美凯龙公司的不作为导致林善明家中厨房、大厅多次被淹，造成严重损失；2.根据《福州红星国际（晶品前期物业管理服务协议》第四章第十五条：“乙方对共用部位、公共设施设备、公共场地进行经营，收取的场地使用费归全体业主所有”。根据《红星晶品业主手册》业主须知中物业服务第二条3（2）规定：“物业服务费不包含物业服务区域内业主使用的公共水电费用，公共水电费用单独按实由业主分摊，物业企业使用的由物业企业承担”。红星美凯龙公司在提供日常物业管理服务时，还存在诸多违约行为；3.根据《福州红星国际（晶品前期物业管理服务协议》第七章第三十二条甲方的权利、义务第1款：“监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关题向乙方提出意见和建议”。小区园内业主在阻止红星美凯龙公司违约行为（将爱琴海的商业垃圾放置小区园内，把小区园内区域当作垃圾中转站）时，却遭受红星美凯龙公司的工作人员以刀具威胁小区业主生命。综上所述，林善明认为，红星美凯龙公司上述行为已经构成根本违约，林善明有权以此为由不予支付物业管理费并有权要求红星美凯龙公司赔偿林善明的损失（红星美凯龙公司承担由林善明先垫付的通下水管道费用900元及林善明家装损失）。 （二）红星美凯龙公司向林善明主张水电公摊费，没有提供缴费票据等相关证据，因此红星美凯龙公司该主张于法无据，依法不应当支持。红星美凯龙公司向林善明主张2015年1月6日至2018年1月5日的水电公摊费，没有提供相关水电费的缴费单据，也没有对相关水电公摊费的计算方式、分摊比例、分摊范围在包括林善明在内的全部小区业主进行明确告知与公示，因此红星美凯龙公司该主张无据，依法不应当支持。 （三）红星美凯龙公司主张的物业管理费以及水电公摊费，大部分诉请金额已经超过诉讼时效，因此，此部分超过诉讼时效的金额于法无据，依法不应当支持。（1）《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，根据上述司法解释规定，红星美凯龙公司诉请的物业费、水电公摊费中2015年9月30日之前的时效利益，事实上在民法总则实施前已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，对于此部分金额，于法无据，依法不应予以支持。 （四）红星美凯龙公司主张林善明按欠缴物业服务费以及水电公摊费金额日千分之三的标准支付违约金，因红星美凯龙公司在提供物业管理服务过程中存在前述诸多违约行为在先，红星美凯龙公司自身存在过错，因此此部分违约金不应予以支持。 综上，红星美凯龙公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回，为此，恳请贵院依法驳回红星美凯龙公司诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析、认证如下：1.林善明对红星美凯龙公司提供的证据《前期物业管理服务协议》、房屋交接单无异议，本院对该组证据予以采信；2.红星美凯龙公司提供的证据收费台账，证明林善明每个月应交纳的物业管理费及水电公摊情况。林善明对该证据有异议，物业公司没有公示，其并不知道是否属实，之前说每月1.9元钱。本院认为，该证据系红星美凯龙公司一方制作的，没有其它证据予以印证，不予采信；3.红星美凯龙公司提供的证据律师函、快递单、催缴通知函，证明原告曾经向被告催讨物业费。林善明对该证据有异议，其只收到2018年2月4日的律师函，其他并没有收到。本院对律师函予以采信；4.林善明提供的证据《商品房买卖合同》、红星晶品业主手册，证明红星美凯龙公司未按合同约定履行义务，违约在先。红星美凯龙公司对该组证据的真实性、合法性无异议，证明对象有异议。林善明提交的证据无法证实原告存在违约行为，并且根据林善明提交的该组证据恰恰可以证实红星美凯龙公司与林善明之间存在物业服务关系，林善明作为合同相对方享受了红星美凯龙公司提供的物业服务，合同第七条已经明确了林善明缴纳物业费的起始时间，及缴纳物业费的方式，故林善明应向红星美凯龙公司缴纳物业费。本院对该证据的真实性予以采信；5.林善明提供的证据厨房、卫生间、卧室、阳台漏水视频，福建新闻频道采访视频、照片，业主阻止搬运工将爱琴海广场垃圾运至红星国际小区视频、照片、聊天记录以及厨房、卫生间、阳台、卧室漏水、可视、闭路、光纤线路未入户、物业代收有线电视初装费、煤气外接明线、消防线路照片，物业推诿责任、不作为照片，物业出租办公区域、售货机、售水机、广告、乱摆摊、乱停车收费、阻挡消防通道、电线裸露、家被贴广告等照片，业主对物业的评价照片，本院认为，上述证据能证实红星美凯龙公司在合同约定履行义务过程中，履约行为在瑕疵。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月24日，红星美凯龙公司与林善明正式签订《福州红星国际（晶品）前期物业管理服务协议》，根据双方合同约定，由红星美凯龙公司向福州红星国际小区提供物业服务，物业服务费实行包干制，住宅标准为1.9元／月·平方米，公共的水、电费采取业主按比例分摊总表与分表之间的差额部分费用。林善明于每月5日前预交物业服务费、水电公摊费。若林善明未按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关的费用，应补交并从逾期之日起按欠交额每日千分之三累计计收违约金。 另查，林善明系福州红星国际2#酒店式公寓×公寓业主，房屋建筑面积97.41平方米。林善明入住后物业管理服务费已缴纳至2014年12月31日。2018年2月4日红星美凯龙公司向林善明发出律师函，要求林善明缴清2015年1月至2018年1月的物业服务费。红星美凯龙公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵。 本院认为，红星美凯龙公司与林善明签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议的约定履行相关的义务。红星美凯龙公司已向林善明提供物业管理服务，林善明负有及时缴纳物业管理服务费的义务。红星美凯龙公司于2018年8月21日向本院起诉，诉请判令林善明向红星美凯龙公司支付2015年1月至2018年1月的物业服务费、水电公摊费。红星美凯龙公司只提供2018年2月4日向林善明发出缴清2015年1月至2018年1月的物业服务费律师函，未提供其它证据证明在此之前书面催缴。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，因此，林善明向红星美凯龙公司支付物业服务费应从2015年10月起算，每月物业服务费为97.41平方米×1.9元/平方米=185.08元，计算至2018年1月，共计5182.24元。2015年10月之前的物业服务费红星美凯龙公司催缴的证据不足，诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予驳回。由于红星美凯龙公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，其诉请判令林善明支付逾期缴纳物业服务费的违约金，本院不予支持。公共水电费用属于小区公共合理开支，应由小区业主共同负担，但红星美凯龙公司未提供公共水电费用的计算方式，且计算方式应经业主大会及相关行政主管部门确认的，红星美凯龙公司对此应当承担举证不能的后果，故对红星美凯龙公司要求林善明支付水公摊费、电公摊的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告林善明于本判决生效之日起十日内向福建红星美凯龙物业服务有限公司支付2015年10月1日起至2018年1月31日止的物业服务费5182.24元； 二、驳回原告福建红星美凯龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费684元，由原告福建红星美凯龙物业服务有限公司负担284元，被告林善明负担400元。林善明负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 秦 霖 人民陪审员 林美芳 二〇一八年十二月十日 书 记 员 欧阳智 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”