江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0802民初244号原告：江西省丛一楼装饰工程有限公司吉安分公司，住所地：吉安市吉州区阳明西路（白鹭宾馆门面**），统一社会信用代码：91360802664194974B。代表人：聂敏，经理。委托诉讼代理人：宋德均，江西奋翼律师事务所律师。被告：汪宗泉，男，1966年3月12日出生，汉族，住吉安市吉水县。委托诉讼代理人：汪传君，男，1988年11月13日出生，汉族，住吉安市吉州区。被告：朱小森，男，1965年10月24日出生，汉族，住吉安市新干县。被告：徐小蓉，女，1970年3月12日出生，汉族，住吉安市新干县。被告：吉安新阳实业有限公司，住所地，住所地：吉安市吉州区总商会大厦**会信用代码：91360800MA35HHPC33。法定代表人：徐小蓉，总经理。上述三被告的委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。原告江西省丛一楼装饰工程有限公司吉安分公司（以下简称丛一楼吉安分公司）与被告汪宗泉、朱小森、徐小蓉、吉安新阳实业有限公司（以下简称新阳公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丛一楼吉安分公司的委托诉讼代理人宋德均、被告汪宗泉的委托诉讼代理人汪传君、被告朱小森、徐小蓉、新阳公司的委托诉讼代理人杨文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛一楼吉安分公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告汪宗泉签订的《装修工程合同》；2、判令被告汪宗泉、朱小森、徐小蓉、新阳公司共同支付装修工程款1319900元及违约金200000元；3、判决原告对吉州区城南吉安总商会大楼13楼原告所装修的工程享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年7月22日，原告与被告汪宗泉签订《装修工程合同》，约定原告为被告汪宗泉位于吉州区城南吉安总商会大楼13楼的办公室进行装修，合同价款为157万元，工程款分期支付，合同签订时支付30%，木工进场前支付总造价的70%，木工收口、油工进场前支付总造价的90%，双方验收合格两天内付清余款。合同签订后，原告按约进行施工，但被告汪宗泉未按期支付工程款，导致工程停工至今，截止起诉之时，原告已完工的工程量约152万元，被告汪宗泉仅支付了工程款200100元。2016年6月，原告曾起诉了汪宗泉，在该案中原告得知被告朱小森在原告装修期间以抵债方式受让了案涉房产，被告新阳公司实际使用了该房产，但在该案中因各种原因不能追加被告朱小森等人参加诉讼，故原告申请撤诉后再次提起诉讼。被告汪宗泉辩称，原告诉称工程量约为152万元有异议，案涉工程量应该是120万元。被告朱小森、徐小蓉、新阳公司辩称，原告是向汪宗泉承接的装修工程，根据合同相对性原则，与被告朱小森、徐小蓉、新阳公司无关，故三被告不是本案适格的诉讼主体，不应该承担本案的民事责任。朱小森向汪宗泉购买吉安总商会大厦13楼时已经付清了购房款。原告没有完成装修工程，在履行与汪宗泉的装修合同中存在违约行为，汪宗泉享有抗辩权。原告与汪宗泉共同确认已完成的装修工程的工程款为120万元恰证明与三被告无关，三被告不认可装修工程款为120万元，应以鉴定结论为准。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2014年7月22日，原告丛一楼吉安分公司与被告汪宗泉签订一份《装修工程施工合同》，约定汪宗泉（甲方）将吉安总商会大厦13楼办公室的装修工程发包给原告（乙方）设计施工，承包方式为乙方包工、部分包料，甲方提供部分材料。开工日期为2014年7月24日，竣工日期为2014年12月22日，工程预算造价为157万元。工程款结算方式为合同签订时支付工程预算价的30%，木工进场前支付工程预算价的70%，木工收口、油工进场前支付工程预算价的90%，双方验收合格两天内付清余款。甲方未按期支付工程款，每延误一天向乙方支付违约金1000元，并且乙方有权停工，工期相应顺延。合同签订后，原告开始进场施工。被告预付了工程款200100元。2015年11月，因被告汪宗泉未按期支付工程款，原告停止了施工。2018年3月5日，原告向本院提出鉴定申请，申请对吉安总商会大厦13楼的装修工程的工程量及工程造价进行司法鉴定。2018年5月23日，原告与被告汪宗泉协商确定，工程实际完成工程量以120万元结算（已预付定金20万元），后续未完成的工程原告不再负责收尾，如继续完工所有项目，按原合同157万元计算。当日，原告向本院撤回了鉴定申请。另查明，2015年8月5日，汪宗泉（甲方）与朱小森签订一份《房屋转让协议书》，约定甲方所有的房屋位于吉安市井冈山大道8号吉安市总商会大厦13楼整层，现状为整层已经进行了部分装修。甲方愿意以960万元的价格按现状（包含房屋整层现有的装修装饰物及空调（空调包括还未安装的同一品牌同一型号剩余部分的空调结构及后续安装完毕）等全部财产）出售吉安市总商会大厦13楼整层，乙方愿意以960万元的价格按该房屋现状受让该房屋，该960万元的房屋转让款包含了该房屋及房屋现状的整层部分装修装饰物及空调等全部财产价格。甲方向乙方承诺：该房屋为甲方所有，甲方拥有完整的全部房地产权利，该房屋为干净资产，甲方保证在签署本合同之前甲方未对该房屋对外进行过出让、抵押、质押、担保等，否则，甲方自愿承担一切法律责任。甲方之前曾向邓道龙开办的典当行借款，甲方将该房屋的“吉安市总商会大厦房屋选房确认协议”质押在邓道龙处，现在，甲方已经还清了甲方之前向邓道龙开办的典当行的借款本金，目前甲方还欠邓道龙开办的典当行利息50万元左右由甲方负责偿还，与乙方无关。甲方向乙方承诺：甲方自签署本合同之日起10日内须将甲方质押在邓道龙处的“吉安市总商会大厦房屋选房确认协议”拿回并交给乙方。甲方之前对该房屋整层进行了部分装修，甲方对外所欠的地砖、板材、空调等全部装饰装修材料款、空调款、人工费等全部装饰装修费用全部由甲方承担，上述装饰装修（含空调）的相关纠纷由甲方自行处理，与乙方无关，甲方向乙方保证空调的剩余未安装部分（同一品牌同一型号空调）在乙方提出安装之日起3日内空调卖方进场安装并持续安装完毕。上述装饰装修（含空调）如有相关纠纷，甲方须积极、及时处理好，不得损害乙方的权利及利益，甲方承诺：如甲方不及时、积极处理好装饰装修（含空调）相关纠纷，造成乙方损失，甲方除须向乙方承担损失外，甲方还须向乙方承担违约金100万元。至签署本合同之日止，甲方总共还欠乙方的借款本息为430万元，甲方同意以此笔还欠乙方的借款本息430万元折抵本合同项下的房屋转让款，折抵之后，乙方还需向甲方支付剩余房屋转让款530万元，甲方向乙方指定将上述剩余房屋转让款530万元转账至以下账户：开户名：范莉，开户行：农商行吉安市分行，账号：62×××09，乙方付清此530万元之后，乙方的付款义务彻底完成。甲方如在签署本合同之日起一个月内如想回购该房屋，乙方同意甲方回购该房屋，甲方回购该房屋的价格为960万元本金及按照960万元本金每月2%的月利率自签署本合同之日起至回购该房屋之日止累计计算并支付利息，甲方回购该房屋的金额须一次性向乙方付清，否则，甲方丧失该房屋的回购权。2015年8月6日，朱小森向汪宗泉指定的范莉账户转款300万元。同年9月25日，朱小森向汪宗泉账户转款70万元。2015年12月23日，汪宗泉（甲方）与朱小森（乙方）又签订一份《房屋转让补充协议书》，约定：鉴于甲方在转让吉安市总商会大厦13楼整层房屋之前已经对该整层房屋进行了部分装修，甲方因对该整层房屋装修还欠吉安从一楼装饰有限公司的装修款78万元未予支付，且甲方因对该整层房屋装修定空调还欠空调购买款50万元未予支付，乙方之前为甲方垫付了10万元律师费，乙方之前应甲方要求向甲方付款70万元用于甲方之前对该整层房屋的装修款等。为解决上述问题，双方达成以下补充协议：该整层房屋总成交价款为960万元不变，折抵甲方之前还欠乙方的借款本息430万元，品除甲乙双方签署房屋转让协议书之后，乙方又向甲方指定的范莉账户支付了300万元，品除乙方之前为甲方垫付了10万元律师费，品除乙方于2015年9月25日应甲方要求向甲方付款70万元用于甲方之前对该整层房屋的装修款等，乙方还需要向甲方支付的金额为150万元。甲方指示乙方将上述乙方应付甲方的150万元中的50万元归乙方所有并由乙方自主直接购买空调之用、100万元由乙方直接向范莉账户支付，乙方按照甲方上述指示付清上述100万元款项后，乙方已经向甲方付清了该整层房屋的全部成交价款960万元。当日，朱小森向汪宗泉指定的范莉账户转款100万元。又查，被告朱小森与徐小蓉系夫妻关系，二人系吉安市新阳实业有限公司的股东，徐小蓉认缴出资额300万元，朱小森认缴出资额200万元。朱小森向汪宗泉购买吉安市总商会大厦13楼房屋后，将该房的产权登记在新阳公司名下，折抵朱小森、徐小蓉的认缴出资。本院认为，被告汪宗泉将吉安市总商会大厦13楼房屋交给原告装修，双方签订的《装修工程施工合同》合法有效，双方应当按约履行合同义务。施工过程中，因被告汪宗泉拖延支付工程款，导致工程停工，责任不在原告，原告请求解除与被告汪宗泉签订的《装修工程施工合同》，本院予以支持，被告汪宗泉应当按原告实际完工的工程量支付工程款。本案的争议焦点为：1、原告对装修工程是否享有优先受偿权；2、原告的违约金请求能否支持？3、被告朱小森、徐小蓉、新阳公司对汪宗泉拖欠的装修工程款是否应当承担付款责任？关于争议焦点1：根据《建设工程质量管理条例》第二条第二款的规定，装饰装修工程属于建设工程，故应适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于承包人优先受偿权的规定，但其优先权的行使范围应当限定在装饰装修工程使建筑物增加价值的范围之内。吉安市总商会大厦13楼房屋系汪宗泉出资购买后交给原告进行装修，原告对完成的装修工程依法享有优先受偿权。关于争议焦点2：《装修工程施工合同》虽约定了延期付款违约金的计算方法，但原告在本案诉讼期间与被告汪宗泉协商后确认工程款按120万元结算，其并未要求汪宗泉另行支付违约金，故应认定原告在协商时放弃了违约金的主张，原告的违约金请求本院不予支持。关于争议焦点3：如前所述，原告对装修工程享有优先受偿权，被告汪宗泉将案涉房屋对外出售，如买受人按约支付购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，原告享有的优先受偿权不得对抗买受人。但朱小森实际支付了530万元购房款，剩余430万元购房款以其对汪宗泉享有的债权折抵，通过以物抵债方式取得的房产权利不能对抗建设工程价款优先受偿权。因案涉房屋产权已被朱小森、徐小蓉以折抵股东出资款的形式登记在新阳公司名下，原告无法通过协商折价或依法拍卖建设工程就所得价款优先受偿，被告朱小森、徐小蓉的行为阻却了原告优先受偿权的行使，其应当在以物抵债的债权范围内涤除原告所享有的建设工程价款优先受偿权。被告新阳公司取得案涉房屋产权源于法律允许的股东以房产作价出资的行为，故在本案中不应承担民事责任。综上，原告与被告汪宗泉签订的《装修工程施工合同》，本院予以解除，被告汪宗泉应当支付拖欠原告的装修工程款999900元，被告朱小森、徐小蓉对上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，在清偿范围内有权向被告汪宗泉追偿。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零九条、第二百八十六条规定，判决如下：一、解除原告江西省丛一楼装饰工程有限公司吉安分公司与被告汪宗泉签订的《装修工程施工合同》；二、被告汪宗泉支付原告江西省丛一楼装饰工程有限公司吉安分公司装修工程款999900元，限判决生效后十五日内履行完毕；三、被告朱小森、徐小蓉对上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，在清偿范围内有权向被告汪宗泉追偿；四、驳回原告江西省丛一楼装饰工程有限公司吉安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18479元，由原告负担6279元，被告汪宗泉、朱小森、徐小蓉负担12200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张黎晖人民陪审员  刘 翔人民陪审员  陈红艳二〇一八年十二月十一日书 记 员  刘丽娟