四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0191民初15462号 原告：薛金阳，男，1989年1月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张艳，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：焦健，男，1991年9月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵潇巍，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：彭军军，男，1986年9月14日出生，汉族，住四川省郫县。 原告薛金阳与被告焦健、第三人彭军军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月30日收到薛金阳起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序公开开庭进行了审理（期间并经鉴定）。原告薛金阳及其委托诉讼代理人张艳，被告焦健及其委托诉讼代理人赵潇巍，第三人彭军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛金阳向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.解除薛金阳与焦健于2017年9月14日签订的《存量房买卖合同》；2.焦健返还薛金阳已付房款550000元及资金占用利息至实际付清之日（利率均按4.75%计算至实际付清之日，其中50000元从2017年9月15日开始计算，500000元从2017年9月25日开始计算）；3.焦健支付违约金198000元及房屋溢价损失760300元；4.焦健承担律师费25000元、评估费18831元、司法鉴定费17400元及申请人其他损失23600元（中介费10000元、房屋租赁费5600元、保函费用2000元、贷款服务费4000元、贷款房屋评估费2000元）；5.薛金阳有权在彭军军应付焦健房屋价款1980000元范围内有优先受偿权。事实与理由：薛金阳与焦健于2017年9月14日签订《存量房买卖合同》，约定薛金阳购买焦健位于成都市高新区（西区）碧林街577号2栋6单元5层10号（熙岸）的房屋，面积121.1平方米，以及同小区1栋-1层93号车位（以下简称：诉争房屋），总价款为1980000元。合同签订后薛金阳依约支付定金50000元，且提前支付500000元房款。合同约定薛金阳银行贷款审批通过后5个工作日内办理过户手续。在薛金阳通过银行审批贷款后，薛金阳要求焦健办理过户手续，但焦健拒不办理。后薛金阳诉至法院要求继续履行过户手续，诉讼过程中彭军军参与诉讼以承租人身份主张优先购买权，经法院认定彭军军具有优先购买权，合同已经约定出现这一情形为焦健违约。故薛金阳起诉至院，请求人民法院判如所请。 焦健答辩称：1.薛金阳延迟履行房屋买卖合同所确定的应当履行的主债务，经焦健多次催告，一直未履行，截至开庭时，上述主债务仍未履行，其行为构成根本违约，违反合同第五条5.2.1款；2.2017年12月基于薛金阳的根本违约行为，焦健已经向薛金阳发出合同解除函，双方买卖合同已解除；3.基于薛金阳的根本违约行为，导致焦健出卖房屋的合同目的无法实现，新房无法购买；第四，双方产生争议主要原因为薛金阳根本违约，故焦健不应当承担违约责任。 彭军军陈述称，薛金阳与焦健签订《存量房屋买卖合同》时正处于彭军军的承租期，该合同属于无效合同，而且在同等条件下彭军军具有优先购买权。据此，彭军军于2018年3月12日申请参加诉讼并提出独立诉讼请求，要求确认：1.薛金阳与焦健签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.在同等条件下彭军军享有对诉争房屋的优先购买权（1980000元）。 针对彭军军的诉讼请求： 薛金阳答辩称，因申请鉴定但无法鉴定彭军军提供的合同签订时间，变更诉讼请求为前述诉讼请求。 焦健答辩称，彭军军作为承租人具有优先购买权，请求判决支持第三人的独立诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月14日，薛金阳、焦健经中介签订《存量房买卖合同》，约定由薛金阳购买焦健所有的诉争房屋，总价款为1980000元，合同签订时支付定金50000元，过户递件成功当日支付购房款730000元，购房尾款由贷款银行支付，薛金阳、焦健在2017年10月15日前提供贷款资料，逾期提供或者拒绝提供方视为违约。合同约定诉争房屋已经设定租赁，焦健须取得承租人的放弃购买权及转租事宜。双方约定交房时间为现租客退租时2018年3月份交房。双方还约定了其他事宜。 2017年9月15日，薛金阳向焦健支付50000元。2017年9月25日，薛金阳向焦健支付500000元 2017年10月12日，薛金阳向银行申请房屋贷款。在薛金阳提供的贷款资料中，焦健提供了诉争房屋《未出租声明》。2017年11月17日贷款审批通过。 焦健于2017年12月12日向薛金阳寄送解除《存量房买卖合同》通知书，以薛金阳未能及时支付款项，耽误自己购买新房，造成不能购入意向新房为由解除合同。 在审理过程中，彭军军向法庭提出申请并提交证据主张，彭军军证据显示彭军军、焦健签订了《个人房屋租赁合同》，约定彭军军承租诉争房屋，时间为六年，从2017年3月1日至2023年2月28日，合同载明的签署时间为2017年2月27日。彭军军并提供了落款时间为2017年2月27日、2017年11月23日的焦健收条。彭军军并提供了诉争房屋所在物业服务中心提供的《居住证明》，证明彭军军在诉争房屋居住，落款时间为2017年11月22日。对于彭军军提供的证据，薛金阳申请鉴定签署时间，鉴定机构称不具备鉴定条件并出具鉴定意见书，该鉴定产生鉴定费用17400元。由于民事诉讼法司法解释对恶意串通采用证明标准较高，法庭向薛金阳释明可以变更诉讼请求，薛金阳变更诉讼请求为解除合同并主张相关费用。 在审理过程中，经薛金阳申请我院委托鉴定，鉴定意见称诉争房屋价值时间点为2018年3月12日，价值为2740300元，产生鉴定费17665.09元。 以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，薛金阳与焦健所签订的《存量房买卖合同》并无法律效力性强制性规定，属于有效合同，即使因为彭军军基于承租人的优先购买权导致合同无法履行，在本案中合同的履行不应当对合同的效力产生影响。因此，彭军军请求确认薛金阳、焦健签订的《存量房买卖合同》无效，缺乏法律依据，本院予以驳回。 关于彭军军主张的优先购买权，彭军军的证据确实存在可疑和不合理之处，法庭也尽量按照薛金阳的申请去查证可能的证据，但是现有证据并不能认定彭军军与焦健恶意串通阻却合同履行，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”因此，无法否认彭军军作为承租人的身份。薛金阳据此变更诉讼请求，故本院对于彭军军要求对诉争房屋享有优先购买权的诉讼请求，予以确认。 确认彭军军的承租人身份后，应当认定焦健存在根本违约行为，焦健在合同中约定诉争房屋已经设定租赁，须取得承租人的放弃购买权及转租事宜，双方并约定交房时间为现租客退租时2018年3月份。然而，事实上焦健并未取得承租人放弃优先购买权及转租事宜，该违约行为导致合同无法继续履行，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除情形。薛金阳合同解除意思表示于2018年9月26日送达焦健时予以固定，法庭确定为合同解除时间，该解除不涉及中介部分。同时在此之前，焦健向薛金阳发出的解除合同通知书，解除合同理由在合同中没有依据，也不构成法定解除，相反薛金阳一直在申请贷款审批，并且在合同规定的诉争房屋过户递件之前向焦健支付费用，故之前焦健的解除通知不能达到解除效果。 合同解除后，焦健已经收取薛金阳房款550000元，应当退还。薛金阳同时主张已收房款利息、违约金及房屋溢价损失，中介费10000元、房屋租赁费5600元、贷款服务费4000元、贷款房屋评估费2000元。本院认为，法院支持房屋溢价损失后，就相当于合同已经被替代履行，实际损失已经弥补，违约金不能重复支持，其他费用是薛金阳履行合同的必要支出，因此，本院支持薛金阳的房屋溢价损失，并驳回前述其他费用的诉讼请求。 但是还应该看到，薛金阳、焦健在签订《存量房买卖合同》时，就已经知道诉争房屋上设有租赁，焦健虽然对此进行了承诺，但是薛金阳同样具有交易注意义务，现场向承租人询问承租情况，是否同意放弃优先购买权，因此，焦健在承担薛金阳主要损失的同时，薛金阳也应当对其自身存在的交易过错承担一定责任，本院依照薛金阳购房的其他支出，确定薛金阳承担30%的责任。诉争房屋于2018年3月12日承租人明确提出优先购买权之日薛金阳无法主张继续履行合同，此时房屋市场评估价购置等同房屋款项为2740300元，重置差价为760300元，焦健承担532210元。 关于薛金阳主张有权在彭军军应付焦健房屋价款1980000元范围内有优先受偿权，优先受偿权属于法定权利，该主张并不成立。但在执行判决时，在彭军军购买诉争房屋时，可以申请执行第三人到期债权。 关于薛金阳主张的律师费、保函费用，双方当事人合同没有约定，同时法律没有规定，本院不予支持。鉴定费用作为诉讼费用，按照胜诉比例负担。彭军军提出的诉讼请求产生的诉讼费用，均由焦健负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项及第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告薛金阳与被告焦健于2017年9月14日签订的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖法律关系部分于2018年9月26日解除； 二、被告焦健于本判决生效之日起10日内向原告薛金阳返还已付款项550000元及赔偿房屋差价532210元； 三、驳回原告薛金阳的其他诉讼请求； 四、第三人彭军军对位于成都市高新区（西区）碧林街577号2栋6单元5层10号（熙岸）的房屋以及同小区1栋-1层93号车位相对于原告薛金阳具有优先购买权； 五、驳回第三人彭军军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案薛金阳提起诉讼的案件受理费减半后收取11310元、保全费5000元、鉴定费支出35065.09元，由薛金阳负担15412元，焦健负担35963.09元（此款薛金阳已向法院及鉴定单位缴纳，焦健在履行判决义务时一并向薛金阳支付35963.09元）；本案彭军军提起诉讼的案件受理费减半后收取11310元，由焦健负担（此款彭军军已缴纳，焦健在履行判决义务时一并向彭军军支付11310元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周寓先 二〇一八年十二月二十七日 书记员  陈思芸 书记员  李媛媛