西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初6413号原告西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区西斜七路东段******。法定代表人韩文东，系该公司执行董事。委托诉讼代理人陈猛，该公司法务。委托诉讼代理人杨双吉，该公司法务。被告梁乃丰，男，1977年3月27日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。原告西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称“惠泽公司”）诉被告梁乃丰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠泽公司的委托诉讼代理人陈猛、杨双吉到庭参加了诉讼，被告梁乃丰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告惠泽公司诉称，2014年12月31日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定被告购买由原告开发的中建国熙台第6幢2单元31层23102号商品房住宅一套。除首付款外，购房余款通过银行按揭贷款方式支付。被告与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行申请购房贷款1500000元。原告为此向贷款银行承担阶段性保证担保责任。被告自2016年4月9日起开始断供，后被贷款银行诉至法院。原告依照（2017）陕0103民初3872号判决书，已代被告向贷款银行偿付按揭款本金、利息、罚息，代被告支付案件诉讼费、公告费等共计1637899.2元。原告有权将该笔代偿款从应退被告购房款中直接扣除。被告违反《商品房买卖合同》的约定，已构成根本违约，应承担违约责任，故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》（备案号：Y14150243）；2、被告协助原告办理注销买卖合同登记备案手续、办理注销预抵押登记手续；3、被告向原告返还西安市雁塔区团结南路以西，科技路以北中建国熙台第6幢2单元31层23102号房屋；4、原告依据西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初3872号判决书代偿款项1637899.2元从应退被告购房款中扣除；5、被告支付原告违约金42901.28元；6、诉讼费由被告承担。被告梁乃丰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年7月18日，原告与案外人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“建行陕西省分行”）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告对因购置坐落于西安市高新区科技路与团结南路十字北200米“中建·国熙台”项目所属之住房房产而与案外人建行陕西省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2014年7月18日至2017年7月18日期间因建行陕西省分行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行陕西省分行支付的其他款项（包括但不限于建行陕西省分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行陕西省分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为2亿元，保证方式为连带责任保证。2014年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14150243），约定由被告购买原告开发的位于西安市雁塔区团结南路以西、科技路以北中建·国熙台第6幢2单元31层23102号房（以下简称“涉案房屋”）一套，房屋总价2145064元。合同第六条约定，买受人应当在签署《买卖合同》当日，向出卖人支付首付款645064元，其余房款1500000元以贷款方式支付，相关付款约定见《商品房买卖合同》补充协议。合同附件七第九条“关于商业（公积金）贷款形式付款约定”，因出卖人为买受人的商业（公积金）贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺：1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起10日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计六个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议关于解除合同的约定要求买受人承担违约责任。3、买受人在出卖人提供贷款担保期间，因买受人不按期向银行还款或拖欠其他债务，导致银行或其他债权人要求拍卖、处置该房屋以偿还债务的，或者按揭银行要求出卖人承担剩余债务的担保责任，出卖人有权解除《买卖合同》，要求买受人立即腾空该房屋，将该房屋恢复原状，并按照本补充协议关于解除合同的约定要求买受人承担责任。合同附件七第十条“《买卖合同》的解除”约定，1、发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的2%向出卖人支付违约金，《买卖合同》另有约定的除外。2、无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起30日内共同办理完毕销售登记备案注销手续，办理销售登记备案注销手续所发生的费用由过错方承担，因买受人原因导致销售登记注销手续延期办理的，出卖人有权顺延退还房价款的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，直至买受人配合办理完毕销售登记备案注销手续。3、双方办理解除《买卖合同》手续时，买受人应向出卖人退还已开具的购房发票，如若丢失、毁损，出卖人有权从已付房款中优先扣除出卖人的相关损失。上述合同签订后，被告支付房屋首付款645064元。2015年2月16日，被告与案外人建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告向原告借款1500000元，用于购买涉案房屋，借款期限自2015年2月16日至2040年2月16日止，还款方法为等额本息还款。同时，被告以其购买的涉案房屋对上述借款承担抵押担保责任。2015年3月9日，案外人建行陕西省分行将贷款1500000元发放至被告。2015年3月12日，案外人建行陕西省分行与被告办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。2016年4月9日后，被告开始未再向案外人建行陕西省分行归还借款。另查，2017年，案外人建行陕西省分行将被告及原告诉至西安市碑林区人民法院。2017年9月6日，西安市碑林人民法院作出（2017）陕0103民初3872号民事判决，判令被告在该判决生效后十日内向案外人建行陕西省分行归还借款本金1467984.43元、利息104684.8元、罚息1961.73元、复息5692.91元，合计1580323.87元（截止2017年8月9日）及自2017年8月10日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。原告惠泽公司对被告的上述债务承担连带清偿责任，原告清偿后可向被告追偿。该民事判决书已经生效。2018年1月19日，原告代被告偿还案外人建行陕西省分行借款本金、利息、罚息、复息、诉讼费、公告费等共计1637899.2元。庭审中，原告称被告尚未接收涉案房屋，并明确表示放弃第三项要求返还涉案房屋之诉请。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、个人贷款支付凭证、（2017）陕0103民初3872号民事判决书、个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、付款回单、汇款凭证、贷款结清证明、代偿收款证明等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，首先，被告梁乃丰应积极应诉，以维护自己的合法权益，但经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，由此产生的诉讼风险由其自行承担。其次，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告梁乃丰作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，案外人建行陕西省分行通过诉讼向被告梁乃丰、原告主张权利，导致原告作为连带责任保证人承担相应的担保责任，且原告代被告垫付生效判决确定的全部款项。依据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，被告的行为已经构成违约，双方签订的商品房买卖合同解除条件已经成就，故原告请求解除双方签订的商品房买卖合同并向原告返还垫付的款项1637899.2元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，并在该房屋上办理预购商品房抵押预告登记手续，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告梁乃丰理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续及预抵押登记注销手续，原告亦应向被告退还已付的购房款。根据双方合同附件七第十条约定，出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的2%向出卖人支付违约金，故原告主张被告按照已付房价款2%支付违约金42901.28元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告西安惠泽房地产开发有限公司与被告梁乃丰于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14150243）予以解除。二、被告梁乃丰于本判决生效之日起十日内协助原告西安惠泽房地产开发有限公司办理双方于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14150243）登记备案注销手续及位于西安市雁塔区团结南路以西、科技路以北中建·国熙台第6幢2单元31层23102号房屋的预抵押登记注销手续。三、被告梁乃丰于本判决生效之日起十日内向原告西安惠泽房地产开发有限公司支付代偿款项1637899.2元、违约金42901.28元，以上合计1680800.48元。四、原告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告梁乃丰返还购房款2145064元。以上三、四项在履行时可以相互折抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23961元、公告费260元，由被告梁乃丰承担。因原告已预交，故被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  毛建斌人民陪审员  蒋建军二〇一八年十二月二十一日书 记 员  孙源源打印：相丽华校对：孙晶晶2018年月日送达