河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0681民初5051号原告：张文嘉，男，汉族，住涿州市。原告：周坤，女，汉族，住涿州市双塔区。二原告共同委托诉讼代理人：祁海艳、杨国芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区。法定代表人：韩联合，董事长。委托诉讼代理人：张杰武，河北博典律师事务所律师。被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：赵林英，董事。委托诉讼代理人：江月娟，系该公司员工。原告张文嘉、周坤与被告涿州市联合房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告张文嘉、周坤的委托诉讼代理人祁海艳、杨国芳,被告涿州市联合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张杰武,被告北京东方鼎石科技发展有限公司的委托诉讼代理人江月娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文嘉、周坤向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年3月21日所签订的《商品房买卖协议》无效。2、判令被告涿州市联合房地产开发有限公司返还原告购房首付款443060元，并按中国人民银行同期贷款利率给付原告自2017年3月21日起至该款全部返还给原告之日止的利息。3、判令被告北京东方鼎石科技发展有限公司返还原告治商中介服务费人民币40000元，并按中国人民银行同期贷款利率给付原告自2017年3月21日起至该款全部返还给原告之日止的利息。4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告于2017年3月21日与第一被告涿州市联合房地产开发有限公司签订了《商品房买卖协议》（编号为：0572），购买了其开发的位于涿州市东大街东侧的金域中央项目X号楼X单元XXX室的房屋，并于当日支付给第一被告涿州市联合房地产开发有限公司购房首付款443060元，支付给第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司治商中介服务费40000元。但因第一被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的金域中央并未取得商品房预售许可证，导致原告无法办理贷款及网签手续，合同至今无法履行。第一被告在没有取得商品房预售许可证的情况下隐瞒此情况向原告出售房屋，违反了法律的强制性规定。第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司在明知第一被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的金域中央房产项目没有商品房预售许可证的情况下，仍然隐瞒此情况将该房销售给原告，并以团购优惠的名义收取原告治商中介服务费40000元，也严重损害了原告的合法权益。原告多次与二被告协商退房事宜，但均未果。现原告为保护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告涿州市联合房地产开发有限公司，同意退还原告实际缴纳的购房首付款，不同意支付利息，根据合同法的规定，无效合同只是双方返还，且我们有原告的购房声明，明知房屋状况仍然购买，自愿承担后果，我们同意在四个月之内退还原告所付首付款。被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称，1、合同的相对性：案由是房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖协议》的签约主体为原告和联合房产，与我方无关，我方不是出卖方，因此不应该将我方列为被告。2、法律关系不一致，原告与联合房产是基于买卖合同关系，原告与我方是基于委托代理服务关系，不属于同一法律关系。3、原告存在过错:原告存在过错：原告作为具有完全民事行为能力的成年人，对商品房此类大宗商品的购买应负有基本的审查义务，且原告在明知该商品房未取得预售证的情况下仍自愿购买，原告应自行承担责任。并且，原告与我方签订的《团购优惠告知书》里明确约定了我方仅为原告提供得到购房优惠的服务，不对原告的购买行为房屋质量承担任何责任。4、《团购优惠告知书》有效，即便原告与联合房产之间的《商品房买卖协议》最终被确认无效，也不必然导致原告与我方签订的《团购优惠告知书》无效，《团购优惠告知书》是原告与我方在平等自愿的基础上签署的，且不具备合同法第52条约定的无效事由，因此合同是有效的。原告作为完全民事行为能力人，对合同的签订及合同内容具有完全的认知能力，应受合同约束。5、我方已经履行了《团购优惠告知书》约定的义务，为原告购房提供了团购优惠的洽商服务（即原告购房房款得到了优惠），原告无理由要求退款。且我方为履行合同义务，支付了较大的成本，包括员工工资、员工佣金、渠道佣金及各种日常开销费用，原告要求退款会给我方造成较大的经纪损失，原告应就我方损失支付违约赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1、原告的身份证和结婚证复印件，证明原告的主体信息及二人系夫妻关系。2、商品房买卖协议，证明二原告购买了第一被告开发的房屋。3、收据，证明交付首付款。4、团购优惠告知书及收据，证明向原告向第二被告支付洽商服务费。第一被告对原告的证据发表如下质证意见：对原告身份证及结婚证无异议，对购房协议无异议，对首付款收据真实性无异议。其他证据我方不予质证。第二被告对原告的证据发表如下质证意见：对原告的身份证结婚证无异议，对商品房买卖协议、首付款收据同意第一被告质证意见，对优惠告知书及服务费收据认可真实性。第一被告未提交书面证据。第二被告提交以下证据：1、认购订单，证明认购订单签署时间早于《团购优惠告知书》及《商品房买卖协议》，证明原告在参加我方组织的团购活动前，已确定购买标的房屋，仅为获得房款优惠才参与我方组织的团购活动，认购订单金额大于商品房买卖协议，证明我方履行了团购优惠告知书约定的义务，提供了团购优惠活动服务，原告无理由退款。2、购房声明，证明原告明知是未取得预售证的房屋而自愿购买，应自行承担责任，我方不存在隐瞒行为。原告对第二被告的证据发表如下证据：对证据真实性无异议，应该是本人签字。对证明目的有异议，不能证明原告方存在过错，首先被告未取得预售许可证就存在错误，以签订声明作为对抗，不能成立。第一被告对第二被告的证据发表如下质证意见：声明能够证明原告明知没有预售许可证，仍然购买，视为自愿承担相关责任。根据原、被告的举证、质证及当庭陈述，本庭归纳如下争议焦点：原告与第一被告签订商品房买卖协议一份，约定原告购买第一被告开发建设的位于涿州市房屋一套，建筑面积为96.32平方米，房屋总价款为1463060元，首付款为443060元，剩余房款102万元申请按揭贷款。原告于合同签订当日向第一被告交纳购房首付款443060元。同日原告与第二被告签订《金域中央项目团购优惠告知书》一份，原告自愿参加该项目的团购活动，交纳了40000元洽商中介服务费。同时原告签署购房声明书一份，已知悉金域中央项目5号楼尚未办理商品房预售许可证。另查明，该房屋至今未取得预售许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，至原告起诉时，被告涿州市联合房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故涉案《商品房买卖协议》应当认定为无效合同，原告作为买受支付的购房首付款443060元，被告涿州市联合房地产开发有限公司应予退还。被告北京东方鼎石科技发展有限公司提供的购房声明，原告对其真实性予以认可，系原告本人签字确认，可以认定被告涿州市联合房地产开发有限公司在房屋销售过程中向原告披露了尚未取得预售许可证的事实，故原告主张的利息，本院不予支持。被告北京东方鼎石科技发展有限公司未能完成居间义务，居间服务费应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告张文嘉、周坤与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》（合同编号0572）无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张文嘉、周坤购房首付款443060元。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告张文嘉、周坤洽商中介服务费40000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8546元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  邵锁强审 判 员  刘会波人民陪审员  韩艳荣二〇一八年十二月十九日书 记 员  李汭欣