广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂14民终768号 上诉人（一审原告）：黄佳佳，女，1990年11月19日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区龙州县，现住广西壮族自治区龙州县。 委托诉讼代理人：于金林，男，1987年5月20日出生，汉族，住广西壮族自治区龙州县。系黄佳佳的丈夫。 被上诉人（一审被告）：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：卓可田，男，该公司副总经理。 上诉人黄佳佳因与被上诉人广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服一审广西壮族自治区龙州县人民法院（2018）桂1423民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 黄佳佳上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认黄佳佳送达的《解除合同通知书》有效；三、解除黄佳佳与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM10145）；四、东一盟公司返还黄佳佳已支付的购房款163664元；五、东一盟公司向黄佳佳支付2013年12月23日至上诉之日即2018年11月12日的利息36146.03元，从2018年11月13日起至债务清偿之日止的利息按银行同期贷款利率另外计付。事实和理由：一、一审判决认定2018年9月3日黄佳佳向东一盟公司发出的《解除合同通知书》有效，但却驳回黄佳佳要求确认该解除通知有效和解除商品房买卖合同的两个诉讼请求错误。二、一审判决认定东一盟公司尚处于三个月履行合理期限内错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，当事人一方迟延履行，另一方催告后，才会有三个月合理履行期限的限制。一审判决认定2017年11月24日东一盟公司出具的承诺书视为双方对房屋交付期限进行了另行约定，则2018年8月31日东一盟公司才视为迟延履行。但2018年8月31日后，黄佳佳并没有向东一盟公司发出《催告书》进行催告，故不存在一审法院认定的东一盟公司尚处于三个月履行合理期限的情形。三、一审判决认定2017年11月24日东一盟公司出具的承诺书视为双方对房屋交付期限进行了另行约定错误。该承诺书为东一盟公司单方作出的履行承诺，承诺书没有黄佳佳的签字，黄佳佳也未与东一盟公司就承诺书的内容进行过约定。且东一盟公司提供承诺书后，黄佳佳未放弃追究东一盟公司迟延交付房屋责任的权利。一审判决将2017年11月24日至2018年8月30日计算入东一盟公司应支付违约金的期间，即一审判决也认定该期间处于东一盟公司迟延履行的违约期间，故东一盟公司出具的承诺书不应认定为双方对房屋交付期限的另行约定。黄佳佳依据《合同法》第九十三条规定，享有催告解除权。且不论东一盟公司的承诺书如何认定，东一盟公司迟延交付造成黄佳佳不能实现合同目的，已经构成根本违约，依据《合同法》第九十四条第四项规定，黄佳佳享有法定解除权。2013年12月东一盟公司表明正在进行收尾工作，直至现在仍然处于完工收尾状态，根据《合同法》第九十四条第二项规定，东一盟公司以自己的行为表明不履行主要债务，黄佳佳享有法定解除权。至黄佳佳催告的三个月合理期限过后至一审判决为止，东一盟公司都未达到法定交付条件而不能交付房屋，属于法律上不能履行的情形，根据《合同法》第一百一十条第一项规定，黄佳佳不能要求其履行交付义务，其行使解除权正确。四、一审判决计算黄佳佳的损失从2015年5月31日起算错误。损失应从黄佳佳向东一盟公司支付购房款的时间2013年12月23日起算。 被上诉人东一盟公司辩称:一、黄佳佳请求解除双方的购房合同没有法律依据。双方的购房合同约定2015年8月30日交付房屋，则黄佳佳的解除权因其未在法定期限内催告已于2016年8月30日消灭。故黄佳佳2016年8月30日之后向东一盟公司发出的书面催告、解除通知书均无法律效力。二、逾期交房应承担的违约责任应当按照双方购房合同的约定计算。黄佳佳没有提供证据证明逾期交房给其造成的损失及合同约定的违约金低于其实际损失，应承担举证不能的不利后果。且双方在签订商品房买卖合同时，还签订了一份商铺代管协议，协议约定交房后黄佳佳将其购买的商铺交由东一盟公司代管经营，黄佳佳自愿放弃商铺前三年的使用权、租赁权、收益权、经营权等。即使东一盟公司按时在2015年5月30日前交房，在2018年5月30日前黄佳佳也无租金收入。黄佳佳前三年的租金收益已在购房款中予以优惠抵扣，相当于黄佳佳已提前获得收益，因此不存在因逾期交房导致其预期利益损失。虽然东一盟公司未提起上诉，但请二审法院予以考虑。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 黄佳佳向一审法院起诉请求：一、确认黄佳佳送达的《解除合同通知书》有效；二、解除黄佳佳与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM10145）；三、判令东一盟公司返还黄佳佳已支付的购房款163664元，并按银行同期贷款利率计付2013年12月23日至起诉之日即2018年9月7日的利息34804.76元，从2018年9月8日起至债务清偿之日止的利息按银行同期贷款利率另外计付。 一审法院认定事实：位于广西壮族自治区龙州县的“广西龙州东盟国际商贸城”，系东一盟公司开发的商品房。2013年8月30日黄佳佳付给东一盟公司6万元认购金，认购该商品房铺面。2013年12月23日，黄佳佳再付给东一盟公司30004元，与已付的6万元认购金合计90004元作为购买商铺的首付款。2015年5月27日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：DM10145），约定黄佳佳以一次性付款方式购买广西龙州东盟国际商贸城第10幢145号商铺，房款共计163664元。合同第八条约定出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房。合同第九条还约定，如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，黄佳佳再支付给东一盟公司73660元，付清了所有购房款，但东一盟公司没有按合同约定如期交房。2017年11月13日，黄佳佳向东一盟公司邮寄送达《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，要求东一盟公司30日内退还全部购房款并支付相应违约金。后经双方沟通协商，东一盟公司于2017年11月24日向黄佳佳出具一份书面承诺书，定于2018年8月30日前将符合相关法律规定的商铺交付。 2018年3月14日，黄佳佳提起诉讼请求解除《商品房买卖合同》，要求东一盟公司退还购房款及支付违约金，2018年5月28日撤回起诉。2018年5月31日，黄佳佳向东一盟公司邮寄送达一份《交房催告书》，催告东一盟公司在3个月内交房，否则将依法解除合同。次日，东一盟公司副总经理卓可田通过手机回复信息给黄佳佳的丈夫于金林，称“我们一定会努力把剩下的扫尾工程做好将商铺交给你们的”。此后东一盟公司一直没有交房。2018年9月3日，黄佳佳再次向东一盟公司邮寄《解除合同通知书》提出解除合同，并要求东一盟公司退还购房款及赔偿相关损失。2018年9月4日，东一盟公司签收该份《解除合同通知书》。 一审法院审理认为，双方当事人的争议焦点是：一、黄佳佳的合同解除权是否逾期消灭，双方签订的《商品房买卖合同》能否解除；二、东一盟公司应否支付黄佳佳违约金，违约金应如何计算。 一、关于解除权及合同能否解除问题。黄佳佳与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同，黄佳佳的主要义务是交付购房款，东一盟公司的主要义务是于2015年5月30日前向黄佳佳交付符合合同约定的商品房。根据《最高人民法院》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，黄佳佳付清购房款后，东一盟公司未按合同约定期限交房，属于违约，应承担逾期交房的违约责任。逾期违约产生后双方经过协商沟通，东一盟公司于2017年11月24日向黄佳佳作出书面保证，承诺于2018年8月30日前交房，此应视作双方对于房屋交付期限进行了另行约定。现东一盟公司在该期限内仍未交房，再次逾期违约，黄佳佳的有关合同解除权应自东一盟公司自身承诺最后交房期限再次违约之后重新起算，因此，黄佳佳于2018年9月3日向东一盟公司发出的《解除合同通知书》处于其行使解除权的法定期限内，其主张该通知书有效具有相应的依据，一审法院予以采信。但是，经黄佳佳催告后，目前尚处于东一盟公司的三个月履行合理期限内，因此，黄佳佳于2018年9月3日发出的《解除合同通知书》尚未对商品房买卖合同产生解除效力，故对黄佳佳解除合同的相应主张不予支持。 二、关于违约金。商品房买卖合同未解除，黄佳佳要求东一盟公司退还购房款的主张亦无依据，故不予支持。但东一盟公司未能按合同约定交付商品房，已构成违约，应承担违约责任，支付给黄佳佳相应的违约利息损失。东一盟公司抗辩认为由于天气影响及市政道路配套设施延后等原因导致不能按时交房，其不应承担违约责任，但并未提交充足的证据加以证明，故不予支持。《最高人民法院》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，黄佳佳为购买案涉商品房支付了购房款，但东一盟公司未能按期交付房屋，导致黄佳佳不能实现预期目的，造成其利息损失，而双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失，因此，黄佳佳主张按中国人民银行同期贷款利率计算违约利息损失，符合其实际经济损失情况，也符合法律规定，故予以支持。但是，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行的，出卖人向买受人支付自合同规定的最后交付期限的第二天起（即2015年5月31日）至实际交付之日止的违约金，因此，黄佳佳主张自2013年12月23日起算违约利息损失，与双方合同约定不符，不予支持。根据中国人民银行2015年10月24日规定的三至五年贷款年利率为4.75%（即日利率0.01%），结合双方合同约定及违约实际利息损失，一审法院确认从2015年5月31日起至本案起诉之日即2018年9月7日止共1195天，东一盟公司应付的违约金为25805.49元，其余自2018年9月8日起至商品房实际交付之日止的违约金按相同标准计算支付，黄佳佳请求超出的部分一审法院不予支持。 综合上述意见，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院》第十五条、第十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、东一盟公司应支付黄佳佳自2015年5月31日至2018年9月7日的违约金25805.49元，并另行计付其余逾期交房违约金（其余违约金以163664元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，从2018年9月8日起计至商品房实际交付之日止）；二、驳回黄佳佳的其他诉讼请求。案件受理费4269元，减半收取2135元，由黄佳佳负担1835元，由东一盟公司负担300元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据，对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 另查明，涉案房屋至今未进行竣工验收，不符合合同约定的交付条件。 根据双方当事人的诉辩意见，双方当事人的争议焦点是：一、黄佳佳与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、东一盟公司应如何承担违约责任。 本院认为：关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”即双方解除合同的条件成就时，无需经过催告这一程序。2015年5月27日双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年5月30日，并约定东一盟公司逾期交房超过90天，黄佳佳有权解除合同。因东一盟公司一直未交付涉案房屋。2017年11月24日，双方经过协商沟通，东一盟公司应黄佳佳的要求向黄佳佳出具书面承诺于2018年8月30日前交房，有黄佳佳提供的其与东一盟公司沟通的录音资料及东一盟公司出具给黄佳佳的承诺书予以佐证。该承诺应视为双方对房屋交付期限进行了重新约定。则黄佳佳行使解除权的期限也应按照双方重新约定的房屋交付期限进行计算。现由于东一盟公司未在双方重新约定的期限内交付房屋，且已逾期超过90日，双方约定的解除合同的条件已成就。故黄佳佳要求解除合同的上诉请求成立，本院予以支持。 关于焦点二，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，黄佳佳解除合同后，东一盟公司应当按照合同的约定向黄佳佳返还已付购房款及违约金。故对黄佳佳要求东一盟公司返还已付购房款163664元的请求本院予以支持。对于黄佳佳要求东一盟公司支付购房款利息的上诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因依据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，东一盟公司应向黄佳佳支付违约金16.3664元（163664×0.01%），该约定的违约金明显过低。本院结合本案合同履行情况，东一盟公司的过错程度及黄佳佳所受到的实际损失，依据公平及诚实信用原则，对违约金的计算标准适当调整为从2013年12月24日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清之日止。对黄佳佳请求超出的部分，本院不予支持。 综上所述，黄佳佳的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区龙州县人民法院（2018）桂1423民初901号民事判决； 二、解除黄佳佳与广西龙州东一盟国际投资有限公司于2015年5月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM10145）； 三、广西龙州东一盟国际投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还黄佳佳购房款163664元。并以163664元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付占用期间的利息（自2013年12月24日起计至实际付清之日止）。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2135元，二审案件受理费4269元，合计6404元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄智忠 审 判 员 陆有帅 审 判 员 陶园园 二〇一八年十二月二十六日 法官助理 李宏琼 书 记 员 郑 磊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。