广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初17837号原告：李小珍，女，1983年1月16日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛敏，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：张光临，男，1983年12月18日出生，汉族，住广东省阳春市，被告：梁结玉，女，1985年10月6日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：潘婳，广东正鸿律师事务所律师。原告李小珍与被告张光临、梁洁玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小珍的委托诉讼代理人张嘉敏，被告梁洁玉及其委托诉讼代理人潘婳到庭参加诉讼。被告张光临经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的房地产买卖合同；2.判令被告张光临向原告双倍返还定金200000元；3.判令被告张光临向原告返还购楼款200000元；4.判令被告张光临弥补原告信赖利益损失450000元；5.判令被告张光临向原告支付律师费25000元；6.判令被告梁洁玉对被告张光临的上述债务承担连带责任。庭审中，原告李小珍明确第4项诉讼请求中的信赖利益损失为赔偿房屋差价450000元。事实和理由：2016年9月20日，原告与两被告签订房地产买卖合同一份，约定原告以1220000元向被告张光临购买位于中山市××××号世纪新城××××房。合同约定，被告张光临收到定金后应在2016年11月30日之前办理过户手续，并保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若由此给原告造成经济损失的，由被告张光临负责赔偿，被告梁洁玉为被告张光临的担保方。合同签订后，原告依约向被告张光临支付定金100000元以及购房款200000元。此后，被告张光临并未协助原告办理相关手续。经查，该房产于2015年11月4日已被中山市第一人民法院查封，后又被中山市第一人民法院多轮查封，导致无法办理过户手续。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。原告李小珍为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.授权委托书、收款收据；3.中山市不动产登记资料证明表；4.网页打印件；5.委托代理合同及律师发票复印件。被告梁洁玉辩称：一、原告对我方的起诉不合理。从出售房产给原告开始，我方都没有提出要终止合同，若是我方提出终止就需承担差价。导致涉案房产无法过户的原因不在我方，而是在于被告张光临。我与被告张光临是房屋买卖关系，我从被告张光临手上一次性付款购入涉案房地产，我再转让给本案的原告。因从被告张光临手上购入时房产尚未出证，就与被告张光临沟通过户的事情，被告张光临称证件很快出来，但需延迟几个月才可以过户。此事三方也了解，若我知道房产会出现如此多问题，我绝对不会出售涉案房产给原告。三方协商一致下就签订了房屋买卖合同。现同意解除合同，但不同意赔偿原告的损失，因导致无法过户原因不在我，而且我也是在签订合同后才知道涉案房产已被查封，若让我承担所有的损失对我不公平。购房款项我已一次性支付给被告张光临，而且被告张光临已把房产交付给我方使用，被告张光临一直称因房产未出房产证，而无法过户。涉案房产是由我通过中介出售给原告的，所以原告主张解除合同我方同意，但不同意承担原告主张的赔偿差价，而且愿意返还购房款及相应的利息。二、被告梁洁玉认为房地产买卖合同已经解除。房地产买卖合同是原告与被告张光临签订的，被告梁洁玉是担保人，无权代表被告张光临是否同意解除。但是，解除权是形成权，被告梁洁玉认为原告的诉状送至被告张光临时该房地产买卖合同已经解除。三、原告无权要求双倍返还定金。（一）本案的具体情况不适用双倍定金罚则。根据房地产买卖合同第六条第2款约定“甲方在收到乙方交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续，若中途甲方个人因素不卖该房地产，甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。”该条款明确约定的定金罚则适用范围即甲方个人因素不卖该房地产。被告梁洁玉认为，现在被告张光临并没有不卖房地产，只是房产暂时无法办理过户手续，而且不办理过户手续的原因是房产被第三方查封，不是因为被告张光临不愿意向原告出卖涉案房地产。所以，客观事实决定了本案不适用双倍定金罚则。（二）本案原告无权要求被告张光临返还定金。原告在2016年签订合同时，涉案房产已经在2015年被法院依法查封中，现在涉案房产还是在2015年被第三方查封的状态，原告当初愿意购买该房产，现在又不愿意购买该房产，是原告违约。按照房地产买卖合同第六条第1款约定，原告无权要求取回定金。四、原告不存在450000元的信赖利益损失。被告张光临存在缔约过失责任，而不是违约责任。（一）原告与被告张光临签订房地产买卖合同时，涉案房屋已经被查封，且涉案房屋至今仍是被合同签订时已经被查封的第三方查封中，也就是说，原告与被告张光临签订房地产买卖合同时，已经存在无法办理过户手续的情形。因此，被告张光临存在的应当是缔约过失责任，而不是违约责任。（二）贵院在依法认定原告利益损失的同时，应当综合可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则。涉案房屋的增值不属于原告与被告张光临签订合同时可以预见的合同履行后可以获得的利益。合同签订本身就存在合同履行可能性的阻却事由，更谈不上存在合同签订时可以预见合同履行后可以获得的利益。评估价值日为2018年8月31日的评估报告，涉案房产现值比原告购房款的增值约80万元部分，是包括了原告不合理扩大损失的部分，因为2016年12月1日原告已经明确知道房产不能办理过户手续，可是原告却在2018年才起诉被告张光临，原告通过等待房产增值，企图扩大其所谓的信赖利益赔偿额，这部分损失应当相应扣除。原告在签订合同时，应当尽到审查房屋产权证以及核查房屋产权权属状态的义务，原告没有尽到谨慎义务的，应当承担相应的过错，该部分损失可以相应抵消扣除。综上，原告对其存在信赖利益损失450000元的要求，没有法律和事实的依据。五、原告主张律师费没有事实依据。房地产买卖合同中没有赋予原告有该损失主张的权利，且法律没有规定原告诉讼必须委托律师代理，且原告没有证据证明其产生了25000元律师费损失。六、被告梁洁玉的保证期间已过，被告梁洁玉无需对被告张光临的债务承担连带责任。（一）涉案房地产买卖合同中，被告梁洁玉是保证人。原告没有在保证期限内要求被告梁洁玉承担保证责任，现在保证期限已过，被告梁洁玉的保证责任已经免除。被告梁洁玉不应当为被告张光临退还300000元的房款和赔偿承担连带责任。就涉案房地产买卖合同而言，原告是债权人，被告张光临是债务人，被告梁洁玉是担保人。合同没有约定保证期间，则应当从合同履行期限届满开始算6个月，合同甲方即被告张光临履行办理过户的期限是2016年11月30日，自2016年12月1日开始计算被告梁洁玉的保证期限，自2017年5月30日止保证期限届满。2016年12月1日至2017年5月30日期间，原告没有向被告张光临或被告梁洁玉主张过债权，也没有要求过被告梁洁玉承担保证责任。因此，被告梁洁玉无需对被告张光临的债务向2018年方才起诉的原告承担连带赔偿责任。（二）涉案房地产买卖合同中，原告确认被告梁洁玉收取原告购买房屋款时，是被告张光临的代理人，代理人的行为结果是归被代理人即被告张光临所有，被告梁洁玉不应当承担退还300000元房款的责任。从事实上来说，确实是被告梁洁玉从被告张光临处购买了涉案房产，然后出售给原告。可是基于法律的规定，被告张光临一直没有和被告梁洁玉办理过户手续，被告梁洁玉对涉案房产从来就没有享有过所有权，仅对被告张光临享有债权。现原告是与物业所有权人被告张光临直接签订房地产买卖合同，原告也确认了被告梁洁玉收100000元定金以及200000元房款的行为是代理行为，代被告张光临收取的，代理行为的结果归被代理人被告张光临所有。即使法院认定合同解除，被告张光临应当退还原告购房款，也不应当由被告梁洁玉返还。（三）被告梁洁玉转让未办理过户手续的涉案房产给原告，实际是债权转让行为，被告梁洁玉收取原告房款，与被告梁洁玉对被告张光临之间的债权发生了混同灭失。被告梁洁玉收取原告的房款，对原告与被告张光临之间而言，是代理行为，对被告梁洁玉与被告张光临之间，是债权债务混同行为，即被告梁洁玉作为代理人应当向被代理人被告张光临上交房地产买卖合同涉及房款的债务，与被告梁洁玉和被告张光临在房屋买卖合同中成为被告张光临的债权人的债权，发生了混同。因此，被告梁洁玉本身也不负有向原告返还300000元房款的义务。综上所述，请求法院驳回原告对被告梁洁玉的全部诉讼请求。被告梁洁玉对其辩解向本院提交的证据有：1.房屋买卖合同复印件；2.支票存根复印件；3.收据复印件；3.广发银行流水；4.中山市三乡镇力天土石方工程部企业信用信息公示报告。被告张光临未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月20日，张光临（甲方即卖方）、李小珍（乙方即买方）与梁洁玉（丙方即担保方）签订房地产买卖合同，约定甲方将位于中山市××××号世纪新城××××房转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了解，愿意购买该房地产。该房地产建筑面积为143.64平方米；该房地产交易总金额为1220000元，过户手续费和税费等一切费用均由乙方支付；付款方式：甲乙双方签订房地产买卖合同后，乙方同时支付定金（首期房款）100000元给甲方，2016年10月1日前，乙方应向甲方支付第二笔购楼款200000元。甲乙双方在国土部门办理过户签名后，由乙方通过银行贷款获得款项后由乙方向甲方支付余额920000元；以上款项均由甲方认可由丙方梁洁玉提供的账号收取，且甲乙丙方三人清楚款项支付，丙方得到甲方的授权。甲方收到乙方定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续，甲乙双方应通力合作，不得无故拖延时间，否则按违约处理。甲乙双方在办理房地产使用权转让过程中，应按国家相关部门规定各自提供有关资料证明，一切遵守国土部门办理。甲方收到总房款的余额后，当日须将该房地产交给乙方，甲方还须缴清交房前所欠的水电费及管理费等费用。在甲方收取乙方交来定金首期房款后如遇有政策变更或其他不可抗因素而造成不能办理过户，甲乙双方可协商解除本合同。甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。由于甲方为原业主，因交易时未能清楚提供相关证件。为此，此合同的丙方为甲方的担保方，担保甲方对以上合同所述的正常履行，如果在以上约定期间甲方拒不正常履行，则甲方应向乙方赔偿的义务将由丙方代为履行，甲方不履行或部分不履行退还定金及赔偿，乙方将有权通过法院查封丙方名下的资产用来偿还定金及赔偿违约金，丙方将无条件协助乙方办理有关手续。乙方亦可派人员上门向丙方公司名下的所有场所要求丙方退还房产定金或购楼款及赔偿的违约金。乙方应按合同规定日期付清房款。若乙方中途违约，甲方有权将以上所交的定金首期房款不予退回，并有权解除本合同及取消办理过户手续。甲方在收到乙方交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续，若中途甲方个人因素不卖该房地产，甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。如甲方拒不执行，则由丙方代甲方向乙方履行赔偿违约金及退还定金。张光临、李小珍、梁洁玉分别在合同下方甲、乙、丙方处签名捺印。同日，张光临出具授权委托书一份，载明张光临于2016年9月20日与购房人李小珍签订中山市××××号世纪新城××××房的购买合同，张光临授权委托梁洁玉向购房人李小珍收取出售以上房产的售房款项。张光临确认以上委托有效，期限为直至李小珍向梁洁玉支付楼款完毕为止。授权人处有张光临的签名捺印，李小珍、梁洁玉分别作为购房人、受托人签名捺印予以确认。李小珍向梁洁玉支付购房首笔购楼款100000元及第二笔购楼款200000元，梁洁玉出具两份收款收据予以确认。上述合同签订后，因涉案房屋被法院多轮查封，无法办理过户手续，李小珍遂于2017年9月20日诉至本院，主张前述实体权利。另查，张光临（卖方）与梁洁玉（买方）签订房屋买卖合同（无注明签订日期），约定中山市××××号世纪新城××××房（以下简称该物业），建筑面积为143.64平方米，卖方保证所提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，该物业以现状按套售予买方。该物业成交价为659365元，由买方一次性付款，于2012年8月10日付清。税费、物业管理费、水电费全部由买方支付，卖方与发展商办理房产证的相关税费由卖方自行承担。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方与发展商签订的购房合同约定的交房时间。卖方应于领取房产证后的30天内与买方办理过户手续。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按成交价30％作出赔偿：一方拒绝按约定收取或支付购楼款的；一方拒绝出售或购买该物业；任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；卖方逾期不办理过户手续，导致不能实现合同目的的，卖方还应赔偿买方装修等损失。合同还约定了其他事项。梁洁玉、张光临分别在合同下方买卖方处签名捺印。梁洁玉称其已全额支付购房款659365元，并提交支票存根、收据、银行流水予以证明。又查，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产的权利人为张光临，房产证号为02××28，土地证号为国（2014）易24××45，登记时间为2014年3月13日；本院依申请分别于2015年11月4日、2016年5月19日、2017年8月29日查封、轮候查封涉案房地产。再查，2017年8月31日，李小珍（甲方）与广东广瀚律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定甲方同意向乙方支付律师代理费25000元。同日，广东广瀚律师事务所开具广东增值税普通发票，载明李小珍向其支付律师费25000元。本案审理过程中，李小珍于2017年12月15日向本院申请财产保全，请求查封张光临的房地产价值相当于852500元的产权份额。本院于2017年12月20日作出（2017）粤2071民初17837号民事裁定，查封被申请人张光临名下的以下房地产价值相当于852500元的产权份额：位于中山市××××号世纪新城××房的房地产[房产证号:02××59；土地证号：国（2014）易24××房12]；位于中山市火炬开发区××号凯茵新城××房房的房地产[房产证号:02××03；土地证号：国（2011）易15××34]；位于中山市××××号世纪新城××××房的房地产[房产证号:02××28；土地证号：国（2014）易24××45]；位于中山市××××号世纪新城3期228幢1505房的房地产[房产证号:02××64；土地证号：国（2014）易24××36]；位于中山市××××号世纪新城××××房的房地产[房产证号:02××39；土地证号：国（2014）易24××19]。诉讼中，李小珍向本院申请对涉案中山市××××号世纪新城××××房的现时价格进行评估。本院依法委托中山市经纬土地房地产评估有限公司（以下简称经纬公司）对涉案房地产的市场价值进行评估。2018年9月21日，经纬公司作出房地产估价报告，确定涉案房地产于价值时点2018年8月31日的评估总值为2007180元。评估费用为7518元，李小珍已预先支付，经纬公司开具发票予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李小珍与张光临、梁洁玉签订的房地产买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行；二、违约责任的承担主体及应承担的违约责任。关于焦点一。根据涉案房地产买卖合同“甲方（张光临）收到乙方（李小珍）定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续，甲乙双方应通力合作，不得无故拖延时间，否则按违约处理。”的约定，李小珍依约支付了首笔购楼款100000元、第二笔购楼款200000元，则张光临应于2016年11月30日前协助李小珍办理过户手续，但涉案房屋至今仍未过户，张光临的行为已构成违约。据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产由本院依财产保全申请人申请分别于2015年11月4日、2016年5月19日、2017年8月29日查封、轮候查封，至今尚未解除查封，张光临的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产有查封，李小珍不能实现合同目的，涉案房地产买卖合同的解除条件已成就，李小珍依法享有解除合同的权利，李小珍主张解除双方之间的房地产买卖合同，理据充分，本院予以支持。关于焦点二。关于违约责任承担主体的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该法律规定，我国物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外。房屋所有权的变动以登记为生效要件，但登记本身并非赋权行为，当事人之间的债权合意才是物权变动的原因行为和基础。从根本上说，物权变动取决于当事人之间的原因行为而非不动产登记，除法律另有规定外，法院可以通过对原因行为或基础民事法律关系的审查对不动产登记薄、不动产权属证书的证明力进行认定，从而对不动产物权的归属作出终局判断。物权的登记生效规则本身并未排斥事实物权和真实权利人的存在，并不意味着登记的权利人就是物权的真实权利人。物权归属的判断是一个事实判断，需要依赖证据证明。利害关系人如有证据，登记形成的法律物权可以被推翻。通常，登记的法律物权能够正确地反映事实物权的权利状态，即法律物权与事实物权相一致，但由于法律的例外规定、原因法律行为的效力变化等原因，实践中存在法律物权与事实物权不一致的情形，当两者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，在查明取得物权之原因法律关系基础上，应依据充分有效的证据给予事实物权以保护。本案中，涉案房地产虽然至今仍登记在张光临名下，但不动产登记簿反映的物权状态并非终局、确定和不可推翻的。物权系权利人通过法律行为或非法律行为取得，登记只是登记机构对物权归属情况的确认，且不动产登记簿无法反映出所登记之权利取得的原因行为，并不能推定出产生物权之基础法律关系的合法性、要件相符性。所以，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分举证证明登记簿的错误后，请求重新确定物权归属，以确认物权，更正登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，该证书仅是权利的外在表现形式，是一种法律推定物权，而不是不动产归属的绝对依据，其制度价值在于确保交易便捷和安全，对交易相对人具有公示和对抗效力，而对有直接请求权关系的当事人不具有对抗效力，若产权证书记载的事项确有错误，物权则应认定为实际权利人所有。涉案房屋登记在张光临名下并不能必然得出案涉房屋物权归其所有。本案中，涉案房地产具有合法产权，房屋产权人登记为张光临。张光临已将该房产转让给梁洁玉，梁洁玉已经支付房产转让的全部价款，并入住使用多年，张光临从未提出过异议，因此应认定梁洁玉已实际取得涉案房屋所有权，系涉案房地产的事实物权人，拥有涉案房地产的事实物权。庭审中，梁洁玉确认涉案房地产是其通过中介出售给李小珍，并收取李小珍支付的定金及购房款。即涉案房地产的买卖由梁洁玉作为事实物权人实际出售并收取相关定金及购房款，梁洁玉系涉案房地产买卖的实际出售人，故梁洁玉应承担违约主体责任。另，张光临作为涉案房地产的登记权利人，其与梁洁玉签订房屋买卖合同后，未及时履行协助梁洁玉办理涉案房屋的产权转移登记手续，且因其拖欠他人债务被法院多轮查封涉案房屋，致本案合同无法继续履行，其应对上述违约责任承担连带责任。故李小珍主张梁洁玉与张光临承担连带责任，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，李小珍提交的收款收据显示其已向梁洁玉支付定金100000元、购房款200000元，且梁洁玉确认其已收取上述款项，故李小珍主张返还购房款200000元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于律师费，根据房地产买卖合同关于“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”的约定，李小珍提交民事案件委托代理合同及发票证明其为主张涉案权益实际支出律师费25000元，故李小珍主张律师费25000元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于双倍返还定金及房屋溢价损失问题。根据双方签订的房地产买卖合同约定：“甲方（张光临）在收到乙方（李小珍）交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续，若中途甲方个人因素不卖该房地产，甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。如甲方拒不执行，则由丙方（梁洁玉）代为甲方向乙方履行赔偿违约金及退还定金。”本院认为，我国合同法上的违约金基本性质属于“约定的损害赔偿金”，合同约定的违约金只是对违约可能造成的损失赔偿总额进行的预定，以补偿性为主，亦可能兼具一定的惩罚功能。当因违约造成的实际损失远远大于合同中约定的违约金时，违约金和损失赔偿可以考虑并用，但违约金的数额确定仍应遵循民法上的“损失填补”原则，不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，具体结合到本案二手房买卖合同关系中，签订合同时双方约定的房屋价格与当前的房屋市场价格之间的差价就是守约方的期待利益损失，也是双方在订立合同时应当能够预见到的。经纬公司出具的房地产估价报告载明涉案房地产于价值时点2018年8月31日的评估总值为2007180元，经纬公司作为具有房地产估价资质的专业机构，鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该鉴定结论符合法律规定，程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，故本院对该鉴定结论予以采信，涉案房地产的差价为787180元（2007180元-1220000元）。结合李小珍提交的梁洁玉出具的两份收据显示李小珍向梁洁玉支付定金100000元、购房款200000元，且梁洁玉确认已收到上述款项，故李小珍主张双倍返还定金200000元及房屋溢价损失450000元，并未超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，亦未违反法律规定，本院予以支持。张光临经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告李小珍与被告张光临、梁洁玉于2016年9月20日签订的房地产买卖合同；二、被告梁洁玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李小珍双倍返还定金200000元；三、被告梁洁玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李小珍返还购房款200000元；四、被告梁洁玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李小珍支付房屋溢价损失450000元；五、被告梁洁玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李小珍支付律师费25000元；六、被告张光临对上述债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12326元，诉讼保全费4783元，评估费7518元合计24627元（原告李小珍已预交），由被告张光临、梁洁玉连带负担（被告张光临、梁洁玉于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告李小珍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  张子锋人民陪审员  高青薇二〇一八年十二月二十四日法官助理邹安妮书记员杨平丽