广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1802民初3644号原告（反诉被告）：清远市世纪鑫元投资发展有限公司，住所地清远市北江二路16号和富广场A幢四层。法定代表人：刘向宇。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务实习律师。被告（反诉原告）：黄春春，女，1987年5月13日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：代静，广东广和律师事务所律师。原告（反诉被告）清远市世纪鑫元投资发展有限公司（以下简称世纪鑫元公司）与被告（反诉原告）黄春春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪鑫元公司的委托诉讼代理人黄振杰，被告黄春春的委托诉讼代理人代静到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告世纪鑫元公司的委托诉讼代理人黄振杰，被告黄春春的委托诉讼代理人代静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪鑫元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告黄春春签订的《世纪荟商铺租赁合同》和《世纪荟商业管理合同》于2018年5月9日解除；2、判令被告黄春春向原告支付拖欠的租金55078.39元、物管费44699.03元、电费2081.5元，合计101858.92元；3、判令被告黄春春向原告支付拖欠租金、管理费、电费的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日1%计至被告黄春春付清租金、管理费、电费之日止，暂计至2018年6月20日为112610.19元；4、判令被告黄春春立即向原告腾退清远市清城区的世纪荟购物广场1层商铺，清理商铺内的所有物品，将商铺恢复至毛坯状态；5、判令被告黄春春向原告支付逾期交还商铺期间的租金（租金按14469.4元/月计算，应计算至被告实际腾退商铺之日止，暂计算至2018年6月20日为18514.61元）、管理费（管理费按13585元/月计算，应计算至被告实际腾退商铺之日止，暂计算至2018年6月20日为17382.96元），合计35897.57元；6、判令被告黄春春向原告支付逾期交还商铺的违约金37620.57元（违约金按每日964.63元的标准从2018年5月13日起计算至被告实际腾退商铺之日止，暂计至2018年6月20日为37620.57元）；7、原告向被告黄春春收取的租赁保证金50000元不予退还；8、本案诉讼费由被告黄春春承担。（诉求第2-6项的金额合共：297987.25元）。事实和理由：2017年8月3日，原告与被告签订《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》，约定由被告租赁原告开发建设的位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层商铺，商铺出租面积为247平方米，该商铺只供用作经营品牌为hitloo的男女装零售店铺之用，租赁期限从2017年8月12日起至2019年8月11日止（共24个月）。《世纪荟商铺租赁合同》约定，租金按提成计算：第1-2年，按当月销售额（税前）的提成20%。《世纪荟商业管理合同》约定管理费按该商铺的承租面积计算（承租面积为：247㎡),自被告接收商铺日起为每月每平方米55元，每月管理费为13585元。此外还约定商铺开业后的水费按3.5元/立方米、电费按1.15元/千瓦时计算。依约定，被告应于每月10日前向原告缴纳当月租金、管理费，并于每月10日向原告缴纳上月水费、电费等各种费用，以上费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按逾期交付金额的3‰收取违约金，不按租赁合同约定时间支付租金或不按时支付其他应付费用达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将每天3‰的违约金提高至1%。被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达一个月的，原告有权解除合同，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告，被告所交的租赁保证金不予退还。此外，被告逾期交还该铺位的，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项应付费用外，每日还应按照合同最后一个月的日固定租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告从2018年1月份起一直拖欠租金、管理费以及电费。原告于2018年4月3日委托律师向被告发出《律师函》，催告被告履行支付租金、管理费和赔付违约金的义务，但被告仍拒不改正其违约行为。基于被告上述的违约行为，原告于2018年5月9日在被告租赁的商铺门口张贴《解除合同通知书》以及于2018年5月9日向被告邮寄《解除合同通知书》，解除与被告在2017年8月3日签订的《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》，并要求被告在3日内按现状腾退商铺以及向原告付清拖欠的费用和违约金，解除合同通知书已于2018年5月9日送达被告。被告在收到解除合同通知书后，不仅没有及时结清欠付的租金、管理费和违约金，还继续占用商铺，拒不履行腾退商铺的义务，故意扩大损失，导致原告至今未能将涉案商铺收回和出租。被告逾期腾退商铺期间，亦没有支付租金、管理费等费用。原告认为，被告自2018年1月起开始拖欠租金、管理费、电费，严重影响原告的正常运营，原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效。被告应依照合同约定承担以下违约责任：1、被告应立即腾退商铺和恢复商铺原状；2、被告应向原告付清拖欠的租金55078.39元（2018-1-1至2018-5-9）、物管费44699.03元（2018-2-1至2018-5-9）及电费2081.5元（2018-2-1至2018-5-9）。3、被告应自逾期支付拖欠租金、管理费及电费之日起按每日1%的标准向原告计付违约金至付清租金、管理费及电费之日止。该项违约金暂计至2018年6月20日为：（1）租金违约金：7469.4元×171天×1%+14469.4元×（140天+112天+81天）×1%+4200.79元×43天×1%=62762.11元；（2）管理费违约金：13585元×（140天+112天+81天）×1%+3944.03元×43天×1%=46933.98元；（3）电费违约金：2081.5元×140天×1%=2914.1元。4、被告应向原告支付逾期交还商铺期间的租金和物管费，其中租金应按每月14469.4元计算，暂计至2018年6月20日为18514.61元，物管费应按每月13585元计算，暂计至2018年6月20日为17382.96元；5、被告应按每日964.63元的标准向原告支付逾期交还商铺的违约金，违约金从2018年5月13日起计算至被告实际腾退商铺之日止，暂计至2018年6月20日为37620.57元；6、被告此前支付的租赁保证金50000元，原告依约有权不予退还。被告黄春春辩称：一、原告与被告的《世纪荟商铺租赁合同》和《世纪荟商业管理合同》已于2018年4月18日由于原告违约而解除。2018年1月26日，原告派人到涉案商铺强行撬锁闯入商铺仓库，此事发生后原告拒绝道歉，也不肯承诺给被告一个安全的经营环境，被告直径胆战心惊继续营业。在2018年3月26日、27日、30日和4月8日内四次找借口报复心撬开仓库门强行闯入被告仓库，导致被告员工都不敢上班。2018年3月21日10时左右，原告将被告承租的涉案商铺供电掐断，导致商铺无法继续营业，也无法关闭卷闸门。后原告同意被告支付20000元租金后即恢复供电。2018年3月21日，被告向原告转了20000元租金，原告拒不履行承诺恢复供电，被告多次要求恢复供电无果，无法继续营业。2018年4月16日，原告突然进入商铺更换门锁，在2018年4月17日把涉案商铺用板材封闭，在卷闸门位置的板材上开了一个小门锁上，至此，被告完全无法进入涉案商铺。2018年4月17日，被告向原告发出《律师函》，因为原告根本违约于2018年4月18日解除租赁合同。《世纪荟商铺租赁合同》是主合同，《世纪荟商业管理合同》是从合同，具有从属性，不能独立存在，主合同解除从合同也一并终止。二、被告没有拖欠原告提成租金55078.39元，2018年1月2月仅拖欠提成租金1938.8元。2018年3月的提成租金原告也未提供数额也未催缴，被告提供的证据证明3月提成租金为3311元，一共是5249.8元提成租金未支付。三、未支付管理费为36226.6元，而非44699元。2018年1至2月应支付管理费为27170元，3月1日至3月20日应支付的管理费为9056.7元，一共是36226.6元未付，3月21日之后原告停电，不应该由被告支付管理费。四、原告无权要求被告支付违约金。原告没有法律依据擅自停电，并出现一系列升级的违约行为，导致被告无法实现租赁商铺的目的，商铺在2018年4月16日已由原告收回并实际控制，租赁合同实际上已经解除。被告发律师函要求原告返还租赁保证金和赔偿装修损失，并要求贷款商铺门由被告腾空商铺并进行交接，但原告不予理睬，在双方未理清各自承担的责任情况下，被告没有义务支付管理费、电费、租金，同理违约金也无从计算，关于返还租赁保证金和赔偿装修损失，被告将在反诉中提出。合同约定的违约金不是1%，而是3‰。五、原告早已收回并实际控制商铺，且已重新出租，被告何来的商铺交还？又怎么存在逾期交还商铺之说？原告要求将商铺恢复至毛坯状态和支付逾期交还商铺租金和违约金没有事实和法律依据，反而是原告扣押了被告的商品。六、解除租赁合同是原告根本违约造成的，根据租赁合同的约定，原告必须无条件退货租赁保证金。被告黄春春向本院提出反诉请求：一、确认反诉人与被反诉人签订的《世纪荟商铺租赁合同》和《世纪荟商铺管理合同》于2018年4月18日解除；二、判令被反诉人向反诉人退还租赁保证金50000元；三、判令被反诉人向反诉人赔偿被扣押的商品损失388158.6元；四、判令被反诉人向反诉人赔偿装修损失266958.90元、支付租赁保证金、商品损失、装修损失的被占用的利息损失7643.6元（从合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%计至被反诉人付清租赁保证金、商品损失、装修损失之日止，暂计至2018年7月20日），以上金额合计705117元；6、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年7月28日签订了由被反诉人提供的格式合同《世纪荟商铺租赁合同》，反诉人将位于清远市清城区的世纪荟购物广场一楼商铺出租给反诉人用于经营品牌为HITLO的男女服装零售。签订合同后，2018年1月26日，被反诉人派人到涉案商铺强行撬锁闯入商铺仓库，态度恶劣嚣张，此事发生后被反诉人拒绝向反诉人道歉，也不肯承诺给反诉人一个安全的经营环境。在2018年3月26日、27日、30日和2018年4月8日，短短的13天时间内，被反诉人又找借口四次报复性撬开仓库门强行闯入反诉人长裤，导致员工都不敢上班。2018年3月21日10时左右，被反诉人将涉案商铺供电掐断，导致无法继续经营。2018年4月16日，被反诉人更换门锁，2018年4月17日，被反诉人用板材将商铺卷闸门封闭，至此，被反诉人已强行收回商铺，并扣押反诉人的商品，并以各种理由拒绝交接商铺。被反诉人强行收回商铺并已重新出租，反诉人的商品也不知所踪，被反诉人的行为已严重违约，自被反诉人停止商铺供电之日起，因商铺产生的一切费用均由被反诉人承担，与反诉人无关，反诉人的一切损失均应由被反诉人承担。综上所述，被反诉人应当依照诚实信用原则，有利于商户经营原则履行合同，但被反诉人无视社会正常交易秩序，想违约就违约，向收回商铺就强行收回商铺，想霸占反诉人商品就强行扣押，已经严重侵犯反诉人的合法权益，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。原告世纪鑫元公司对被告黄春春的反诉辩称：一、原告不存在涉案合同中约定的违约情形，本案违约方为被告，被告要求确认涉案合同于2018年4月8日解除没有事实和法律依据。被告自2018年1月份起一直拖欠租金、管理费以及水电费，经多次催收，至今被告仍拒绝支付租金等费用，已构成根本违约，本案违约方为被告。其次，原告不存在任何合同约定的违约行为，涉案商铺相比较同其他商铺有特殊的地方，由于商场的电房设备在涉案商铺仓库，被告在承租前已知悉该情况，并且双方在合同中也对电房检修等进行约定，依据《世纪荟商铺租赁合同》第8.6款：租赁期间，甲方有权进入该商铺查看该商铺的维修状态，检查该商铺内的电气、燃气、给排水等设备的运作情况，进行必要的修缮和保养工作，但甲方进行维修保养工作前，应事先书面通知乙方以选择合适的时间，并避免因此而影响乙方的正常经营活动，对此，乙方应予以配合。在2018年3月末，涉案商铺因被告拒绝支付租金、管理费及水电费等违约行为已被原告依据《世纪荟商铺租赁合同》第11.6款及《十级荟商业管理合同》第7.1款约定采取停水停电措施，因此其对原告产生不满，拒绝配合原告工作，更在原告提前向其发出检修通知的情况下，仍然组织原告的工作人员进入商铺仓库的电房进行检修，由于电房关乎整个商场的安全，原告需要保障电房安全运转，因此工作人员在修缮后需要不间断对电房急性检查，但检修行为并不影响被告的经营，由于被告阻挠，原告迫于无奈强行进入仓库电房，以保障商场的安全通电运转。依据《世纪荟商铺租赁合同》第13.2.1款约定，在乙方本合同规定交纳租金及遵守和履行所有本合同项下的承诺、规定的前提下，乙方有权在租赁期内合法使用该商铺，而且受甲方或其代表的不法的侵扰。被告认为其已取得合同解除权，明显忽略了该约定的前提条件，被告在经营商铺获利的情况下，仍从2018年1月起拒绝支付租金、管理费及电费等费用，已构成根本违约，原告多次催缴无果的情况下只能采取停电措施，并在2018年5月9日向被告发出解除合同通知书。因此，涉案合同应在上述时间解除，并非被告所述的2018年4月18日解除。二、被告要求原告返还商铺租赁保证金50000元没有事实和法律依据。被告为违约方，依据合同约定，原告可要求租赁保证金作为被告根本违约的违约金以弥补原告的损失。三、被告要求原告赔偿被扣押商铺损失388158.6元没有事实和法律依据。因被告故意拖欠租金、管理费、电费，原告认为其有可能在清空物品后仍拒绝缴纳或没有能力缴纳，为保证自身利益，在未解除合同及付清所拖欠的费用的情况下，迫不得已把被告部分商品滞留在商铺里，但原告向被告发出解除合同通知书并要求被告在收到通知书三日内对商铺物品清场，被告逾期不清场，原告只能委托第三方对商铺进行清场，并对清场过程进行全程录像拍摄，并把商铺中物品存放在商场仓库内保管，要求被告取回，被告可自行到商场办理相关取回手续。对于被告辩称物品损失价值为388158.6元没有任何依据，商铺物品全部封存号在商场仓库，并未造成任何损失。四、被告要求原告赔偿装修损失266958.9元没有事实和法律依据。原告不存在任何违约行为，本案的违约方是被告，因其自身违约行为导致撤场，应当自行承担该部分损失。综上所述，请驳回被告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月28日，被告（反诉原告）黄春春在原告（反诉被告）世纪鑫元公司提供的《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》中乙方处签名，原告世纪鑫元公司于2017年8月3日在甲方处盖章确认。《世纪荟商铺租赁合同》约定甲方（原告世纪鑫元公司）将位于清远市清城区世纪荟购物广场1层商铺出租给乙方（被告黄春春）使用，租赁期限自2017年8月12日起至2019年8月11日止。该商铺暂定交付日期为2017年8月11日，如甲方没有在暂定交付日期前将该商铺交付给乙方的，则该商铺的租赁起始日最终以实际交付日期为准。该商铺的出租面积为247平方米，该商铺只供乙方用作经营品牌hitloo的男女零售店铺之用。乙方应在签署合同前支付首期租赁保证金25000元，签署合同之日起5日内再支付第二期租赁保证金25000元，共计50000元。第1-2年的租金按当月销售额（税前）的提成20%，乙方于每月3日前依据本合同第4.1条约定计算出上月的提成租金，并于每月10日前支付上月租金，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至节后第一个工作日，最后一月的租金应不迟于乙方办理终止租赁合同手续前结清。乙方享有40日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担装修期费用以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用。管理费的交纳和其他能源费（即与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用）的负担，由乙方另行与甲方或甲方委托的世纪荟购物广场管理公司签订《世纪荟商业管理合同》中约定。第8.6条约定，租赁期间，甲方有权进入该商铺查看该商铺的维修状态，检查该商铺内的电气、燃气、给排水等设备的运作情况，进行必要的修缮和保养工作，但甲方进行维修保养工作前，应事先书面通知乙方以选择合适的时间，并避免因此而影响乙方的正常经营活动，对此，乙方应予以配合。第11.6条约定，如乙方违反本条规定或未在合同约定时间缴纳该租赁商铺所产生的所有费用的，则甲方有权对该商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至乙方缴清应缴的费用，甲方对该商铺停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务期间，乙方依据合同缴纳相关费用的义务不能免除。第12.1.2条约定，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交还该商铺。第12.2条约定，合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至毛坯状态（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）。如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。第12.3条约定，合同终止（不论基于何种原因），各方均应提前10日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该通知查验及接收该商铺，甲方应当依照通常合理标准及本合同第12.2条规定查验该商铺，在符合本合同第12.2条规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，并于5日内办理结算手续，逾期不办理结算手续的，视为逾期交还商铺。第12.4.1条约定，如果乙方未依照本合同第12.1条的规定交还该商铺，则视为乙方同意商铺内一切物品为遗弃物，甲方有权处置，甲方有权将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除，因此而产生的费用均有乙方负担。第12.4.2条约定，乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项应付费用外，每日还应按照合同最后一个月的平均日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第12.4.1条的规定收回该商铺。第15.3.2条约定，甲方违反本合同规定约定，使乙方无法按其用途使用该商铺的，乙方有权单方面解除本合同，乙方应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金（无息），退还多收取的预交款项，并在双方确定的日期迁离该商铺，乙方因甲方违约行为而发生的损失均由甲方承担。第16.1条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金和其他应付费用（即管理费、能源费等）的，每逾期一日的，逾期交付金额的3‰支付违约金。第16.3条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利：......第16.3.5条，乙方逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达1个月（含1个月）以上的；第16.3.6条，如乙方不按合同约定时间支付租金或不按时支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达连续2次或一年内累计2次的，甲方有权将本合同第16.1款约定的违约金提高至1%，如乙方不按合同约定时间支付租金或其他应付费用达连续3次或一年内累计3次的，甲方有权解除合同。第16.4条约定，甲方依据本合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失。对于因履行合同发出的书面通知（包括但不限于通知），均以合同所约定通讯资料（包括地址、传真、邮政编码）为准。如甲乙双方任何一方的前述通讯资料发生变化，应于前述通讯资料发生变化的3天内书面通知对方。否则，对方就上述通讯资料所发出的书面文件视为履行了合同规定的通知义务并发生相应的法律效力。甲方在乙方租赁商铺门口、公告栏或其他醒目位置张贴的与日常管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。《世纪荟商业管理合同》约定的管理期限与乙方（被告黄春春）承租商铺合同的期限同步，如《世纪荟商铺租赁合同》被解除或终止的，商业管理合同也将同步解除或终止。乙方交纳的管理费为13585元/月，自乙方接收商铺日起计算。首月管理费于乙方接收商铺之日支付，其余月份管理费于当月第10日前支付，不足一整月的管理费以乙方该月实际承租的日数按比例收取。能源收费标准为：商铺装修期内的水费4元/立方米、电费1.50元/千瓦时；商铺开业后的水费3.50元/平方米、电费1.15元/千瓦时。甲方于每月5日前将上月的记录表或缴费通知单送达于乙方，乙方需于每月10日前支付上述费用。在管理期限内，乙方逾期交付管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金，逾期超过15日，甲方有权对乙方承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至乙方缴清应缴的费用及违约金。签订合同后，被告向原告支付了租赁保证金50000元，原告将涉案商铺交付给被告使用。2018年1月26日，原告向被告发出《紧急维修通知》，内容为原告于2018年1月26日上午出现紧急情况，需进入被告店铺仓库进行紧急检修。自2018年1月起，被告开始拖欠原告租金未付。双方确认，被告拖欠原告2018年1月份、2月份的租金为7469.40元、14469.40元。至于被告拖欠原告2018年3月份的租金，原告向本院提交了一份涉案商铺商户销售报表，被告对该证据的真实性无异议。上述报表显示，涉案商铺在2018年3月份的销售金额为13996元。2018年3月21日，原告开始对涉案商铺采取了停电措施。2018年3月21日，被告通过银行转账支付了20000元，被告辩称该笔款项为租金，原告则认为该笔款项用以抵扣被告拖欠的2018年1月的管理费、电费及2018年2月的部分管理费。同日，被告向原告发出通知函，要求原告恢复涉案商铺供电并关闭商铺防盗门。原告于2018年3月22日签收该通知函。2018年3月26日，原告向被告发出《清远市世纪荟购物广场商铺紧急检修事宜通知》，通知被告于2018年3月27日上午10:00开始配合原告到涉案商铺仓库进行紧急检修，如不配合，原告将自行进入抢修。2018年3月27日，原告向被告发出《清远市世纪荟购物广场商铺日常检修事宜通知》，要求被告于2018年3月27日配合原告进入商场电井进行紧急检修，若被告没安排人员到场，原告将自行进入商场电井进行设备检修。2018年3月30日，原告向被告发出《清远市世纪荟购物广场商铺紧急检修事宜通知》，通知被告2018年3月30日下午15:00开始配合原告到涉案商铺仓库进行紧急检修，如不配合，原告将自行进入抢修。2018年4月8日，原告向被告发出《清远市世纪荟购物广场商铺日常检修事宜通知》，要求被告于2018年4月8日开始配合原告到场进行紧急检修。被告否认收到上述检修通知，并认为原告在未获得被告同意的情况下于上述通知内容所提及的检修时间强行进入涉案商铺的仓库内。2018年4月3日，原告委托律师向被告邮寄一份律师函，律师函的主要内容为催告被告在收到律师函之日起3日内向原告支付拖欠的租金、管理费及其他费用和相应违约金。2018年4月6日，被告收到上述邮件。2018年4月17日，被告委托律师向原告发出了一份《律师函》，主要内容为：原告分别于2018那年1月21日、3月26日、27日、30日和4月28日毫无理由闯入涉案商铺，并于2018年3月21日采取停电措施，于2018年4月中更换涉案商铺门锁，致使被告无法使用涉案商铺，不能达到租赁商铺目的，原告存在根本违约，因此于2018年4月18日解除《世纪荟商铺租赁合同》，并要求原告配合打开商铺门由被告清空商铺内全部货物。2018年4月18日，原告收到该《律师函》。2018年4月18日，原告就上述《律师函》回复被告，主要内容为：1、原告不存在任何违约行为，反而是被告存在拖欠租金、管理费、电费的违约行为；2、被告声称原告骚扰被告商铺经营、擅自闯入涉案商铺仓库、损坏货物、擅自更换门锁等行为，无事实和法律依据；3、被告在收到原告2018年4月3日发出的《律师函》后未向原告清偿拖欠的各类款项，被告已构成严重违约。2018年4月中旬，原告对涉案商铺上锁，其后，原告委托第三方公司对涉案商铺内货物进行清理并存放至涉案商场仓库内。2018年5月9日，原告在涉案商铺门口张贴了一份解除合同通知书，主要内容为：1、原告通知被告其决定解除双方所签订的《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》；2、要求被告自该通知送达或视为送达之日起3日内办理合同第十二条约定的场地交还手续逾期交还商铺的，逾期交还商铺超过10日的，视为放弃商铺内物品的所有权，原告将自行收回商铺，由此造成的损失全部由被告承担；3、要求被告清偿拖欠的费用及违约金。同日，原告将解除合同通知书邮寄给被告，快递物流信息显示该邮件于2018年5月10日被签收。2018年7月初，原告将涉案商铺转让给案外人。被告反诉主张原告对涉案商铺采取停电措施、更换门锁、擅自进入涉案商铺仓库的行为构成根本违约，据此认为其享有合同解除权并要求原告赔偿其损失。被告为证明该主张，向本院提供了以下证据：1、被告单方制作的商品库存表，拟证明库存商品价值；2、收据及证人证言，拟证明其装修损失；3、照片及视频光盘，拟证明原告于2018年2月26日、3月21日强行撬锁进入涉案商铺仓库，其后使用板材封闭商铺，并清空商铺内货物；4、被告职员与原告职员（备注名称为世纪荟招商营运部梁生）的微信聊天记录，摘取部分聊天内容如下：（1）2018年3月9日，原告职员发出：“邱小姐，账款还没汇过来吗？财务这边还没有收到账”，被告职员回复：“黄小姐出差了，审批手续还没完成，我也很着急”，原告职员回复：“邱小姐，如果是场内其他商场当月没把费用缴纳的，25号都会采取停电措施的，您看这都三个月了......”，被告职员回复：“明白”（2）2018年3月21日，被告职员发出：“梁生，我店里门关了没有？”，原告职员回复：“还没有，4点联系店长了还没有回来”。（3）2018年3月22日，原告职员发出：“昨天已经联系温小姐，让她回来处理下商铺防盗门，都没有回来处理”（4）2018年3月26日，原告职员发出：“邱小姐，您这边一直都没有安排人员过来关门？好几天了”（5）2018年3月26日，原告职员发送了一份《清远世纪荟-113铺剑姬检修事宜通知》给被告职员，并附有文字信息：“邱小姐，明天早上10.00分这边需要进去电井检修，麻烦您安排工作人员过来处理一下，把店的门也关一下”，被告职员回复一份《复函》。（6）2018年3月27日，原告职员发出：“邱小姐，公司这边下午要进电井维修了，请您安排工作人员回来”，被告职员回复：“第一、贵司始终没有说明究竟是商场的什么问题要进入......第二、现在大门敞开，我们没有人看守，谁进去我们也不知道.......第三、贵司长时间不恢复供电，商铺无法营业.....”（7）其后原告职员分别于2018年3月27日、30日、4月8日分别发送了一份《113商铺紧急检修事宜通知》给被告职员（8）2018年4月8日，被告职员发出：“梁生你好，你们负责人已经收到律师函了吧，我们收到通知，要去店铺腾空货物，这边麻烦你安排开门让我们进去，并安排人过来交接”，原告职员回复：“稍等，已经上报公司了，再等回复”。（一个小时后）被告职员回复：“梁生，我们工作人员已经等了一个多钟了，请问贵司什么时候安排人下来。我们全店员工在这边等你们公司派人过来开门，已便我们盘点并搬走物品，把商铺交接给你们，如果你们不配合，造成的损失均由贵公司承担”（9）2018年4月22日，被告职员发出：“梁生，麻烦开门给我们搬货物，谢谢”，原告职员回复：“公司这边说把费用清缴完后，才能走撤场流程，我这边现在也要等公司的通知才能去走下一步”（10）其后，被告职员分别于2018年4月22日、5月4日、5月20日要求原告开门取走涉案商铺内的物品。对于被告主张的货物损失，原告提供了对涉案商铺进行清场的视频，拟证明原告并没有拿走被告的物品，清场后的物品已存放在原告的仓库内。为查清清场后的物品情况，本院工作人员于2018年9月6日进入了原告位于世纪荟购物广场地下室的仓库，在该仓库内摆放有服饰、展示服装用的铁架、假人模特等物品。被告则认为在打包清场前商铺处于原告控制下，极有可能产生货物短缺或丢失现象，且被扣货物属于季节性产品，原告拒绝开门由被告取走已导致货物无价值可言。以上事实，有原告提供的不动产权证、世纪荟商铺租赁合同、世纪荟商业管理合同、商铺租赁确认书、律师函、解除合同通知书、照片、快递单、快递物流信息、缴费单、世纪荟购物广场微信公众号原创推广文章截图、世纪荟购物广场节庆活动现场照片，被告提供的微信聊天记录、录音资料光盘、图片、收据、收款收据，本院工作人员在2018年9月6日拍摄的图片，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、何方享有合同解除权；二、原告在本案租赁合同纠纷中一并主张管理费、电费及相应违约金是否应予处理；三、《商铺租赁合同》的解除时间，被告欠付的租金如何计算，原告请求被告支付逾期交还商铺期间的占有使用费及违约金，要求被告腾退涉案商铺、清理商铺内物品并将涉案商铺恢复至毛坯状态的诉求依据是否充足；四、原告同时请求拖欠租金的违约金、没收保证金依据是否充足；五、被告反诉要求被告赔偿清场造成的物品损失、装修损失依据是否充足。对于第一个争议的焦点。依据合同约定，被告逾期支付租金达1个月或以上的，原告有权解除合同。本案中，被告拖欠租金已超过1个月，构成违约，原告享有合同解除权。被告反诉主张原告对涉案商铺采取停电措施的行为，构成根本违约，据此认为其享有合同解除权。本院认为，合同约定被告未付清所有拖欠的费用前，原告有权对涉案商铺采取停电措施，被告自2018年1月起开始拖欠租金，因此，原告在2018年3月21日对涉案商铺采取停电措施的行为，符合双方合同的约定，并不构成违约，故对于被告该反诉主张，本院不予支持。综上，被告属于违约方，其并不享有合同解除权。此外，依据被告提交的微信聊天记录可知，原告在2018年3月26日、27日、30日及4月8日对电房进行检修前均已通知被告安排工作人员配合，故对于被告辩称原告未通知被告的情况下无故擅自进入涉案商铺仓库，本院不予采信。加之，涉案商场的电房位于涉案商铺仓库内，原告进入涉案商铺仓库检修电房，合情合理。对于第二个争议焦点，本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告所主张的管理费、电费及其违约金以及原、被告要求确认《世纪荟商业管理合同》已解除的诉请，该部分费用及纠纷的产生是基于双方签订的《世纪荟商业管理合同》所形成的物业服务合同法律关系，与本案房屋租赁合同不属同一法律关系。因此，对于原告在本案中主张的管理费、电费、管理费违约金、电费违约金以及原、被告请求确认《世纪荟商业管理合同》已解除的诉讼请求，本院在本案中不予处理。对于第三个争议焦点，按照合同约定，被告逾期支付租金达1个月或以上的，原告有权行使合同解除权，而被告在本案中拖欠租金超过了1个月，已构成违约。至于合同解除的时间。原告于2018年5月9日在涉案商铺门口张贴解除合同通知书，并于同日向被告邮寄该通知书，被告于2018年5月10日签收了该邮件。按照合同法的规定，原告张贴、邮寄解除合同通知书的行为可以发生合同解除的法律效力，被告收到解除合同通知书的日期为合同解除之日，即在2018年5月10日，双方所签的《世纪荟商铺租赁合同》解除。因此，本院确认原告与被告所签的《世纪荟商铺租赁合同》于2018年5月10日解除。合同解除后，被告应支付自2018年1月份起至合同解除之日2018年5月10日止的租金。其中2018年3月份拖欠的租金为2799.20元（13996元×20%），故被告应支付上述期间的租金为28470.27元〔7469.40元+14469.40元+2799.20元×2个月+2799.20元÷30日×10日〕。被告抗辩称其于2018年3月21日向原告转账支付了租金20000元，要求予以扣减，并提供了转账凭证予以证实，理据充分，本院予以采信。因此，抵减后，被告还应支付原告租金8470.27元（28470.27元－20000元）。对于原告主张涉案商铺的占有使用费，依据合同16.4条的约定，合同解除的，应给予承租方10日的商铺腾退期即2018年5月21日起开始计算涉案商铺的占有使用费。合同解除后，经原告书面通知自行清场，被告在合同约定的10天腾退期内（2018年5月20日）要求原告开锁由其清空涉案商铺内物品，但原告并未予以配合，被告无法进行自行清场，涉案商铺已在原告控制支配之下，因此，被告无需支付涉案商铺的占有使用费。由于被告不存在逾期交还涉案商铺的事实，原告诉求被告支付逾期交还涉案商铺违约金的主张，依据不足，本院不予支持。原告已对涉案商铺进行清场，其亦承认于2018年7月份将涉案商铺对外出租给他人，其要求被告清理商铺内物品、腾退并将涉案商铺恢复至毛坯状态，缺乏事实依据，本院不予支持。对于第四个争议焦点，《世纪荟商铺租赁合同》约定了被告拖欠租金的，被告除了应支付拖欠的款项外，还应向原告支付拖欠租金的违约金，且原告可没收被告已交纳的租赁保证金。该约定实质上是对被告拖欠租金违约行为应承担的违约责任的约定。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，原告既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于原告要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且原告同时主张没收保证金及计付拖欠租金的违约金明显过分高于因被告拖欠租金所造成的实际损失。因此，结合原告的诉讼请求，本院认为无需退还租赁保证金给被告已足以弥补原告因被告拖欠租金所造成的损失，对于原告请求确认租赁保证金50000元不予退还的诉讼请求予以支持，对于原告要求被告支付拖欠租金的违约金的诉讼请求予以驳回。对于第五个争议焦点。对于被告反诉请求的商品损失，首先，被告提交的商品库存表是其单方制作的表格，无法证实涉案商铺内商品的库存数量、价值。其次，原告委托第三方清场后将拆除的物品存放在仓库内，存放的物品就包含了被告反诉主张的商品（衣物、鞋等）。因此，被告提供的商品库存表无法证明原告在委托第三方清场过程中侵占了被告的上述物品，被告反诉请求被告赔偿商品损失，依据不足，本院不予支持。对于原告清场后拆除的存放在仓库的被告物品，被告有权取回，原告应予协助配合。对于被告反诉主张的装修损失。由于被告在《世纪荟商铺租赁合同》履行过程中存在合同约定的拖欠租金的违约行为并导致原告通知解除该商铺租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”因此，被告反诉请求原告赔偿装修费损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告黄春春签订的《世纪荟商铺租赁合同》于2018年5月10日解除；二、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司收取被告黄春春的租赁保证金50000元无需退还给被告；三、被告黄春春于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付租金8470.27元；四、驳回原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其他本诉请求；五、驳回被告黄春春的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5770元，由原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担4638元、被告黄春春负担1132元；反诉案件受理费5425元，由被告黄春春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  杨丽燕人民陪审员  潘素华人民陪审员  廖国柱二〇一八年十二月二十日书 记 员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。