上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初12557号原告：冯汉均，男，1957年12月15日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱阁卿，上海市汇中律师事务所律师。被告：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴祥元，经理。委托诉讼代理人：沈勇，上海市锦天城律师事务所律师。原告冯汉均诉被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱阁卿，被告委托诉讼代理人沈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2013年11月30日至2015年5月29日期间的租金56,669元；2、请求解除与被告签订的《商铺委托经营管理协议》，并向原告返还商铺；3、请求判令被告支付自2015年5月30日起至法院判决解除日止的租金，计算方式为商铺房款×9%/365×实际天数；4、被告支付自法院判决解除之日起至实际返还商铺日止的商铺占有使用费，计算方式为商铺房款×9%/365×实际返还商铺天数；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付2013年11月30日至2015年5月29日期间的租金56,669元；2、解除与被告签订的《商铺委托经营管理协议》，并向原告返还商铺、恢复原状；3、被告支付自2015年5月30日至合同解除日止的租金(计算方式：商铺房款×中国人民银行同期贷款利率/365×实际天数)；4、请求被告支付自合同解除日起至实际返还商铺日止的商铺占有使用费(计算方式：商铺房款×中国人民银行同期贷款利率/365×延期返还商铺天数)5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月23日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》(以下简称托管协议)，原告将自有的商铺出租于被告并委托被告管理经营，约定托管期限自2010年5月30日至2015年5月29日。合同约定委托经营管理期内，原告无需向被告支付任何其他费用；若管理期满前原告未书面告知，则视为继续委托被告管理，并据实向原告支付经营收益。自第二个托管期起，被告未曾支付过经营收益。为此，部分业主曾诉至法院，法院责令被告在判决生效后三个月内完成告知、核算义务。然至本案诉讼时被告仍未有任何行动。故原告诉至本院。原告认为，被告长达8年之久占有商铺而从未支付过任何租金的行为使原告的合法权益严重受损，无论从双方的合同条款上看还是合同的实际履行情况来看，双方的权利义务明显的不对等，被告长期占有商铺而从未支付过合理的对价，其在享有合同权利的同时未承担应有的合理的义务，且基于商场的现状来看，原告有理由相信双方的合同再无履行的必要，合同目的已无法实现，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称，请求驳回原告诉请，双方之间的管理协议是合法有效的，原告没有合同的依据和法定的理由可以提前解除。即使法院准许解除协议，被告应按约现状返还，收回商铺的时候不得要求被告恢复原始状态。双方之间约定是经营管理，并非租赁关系，原告主张的租金没有合同依据，采用的计算方式也没有事实根据，也不存在占有使用费的计算问题。关于合同解除的时间，应当以法院判决之日起开始，占有使用费是判决后被告不执行的违约行为，不存在也没有发生，所以占有使用费的主张没有依据。经审理查明：原告系上海市金山区金山大道4068号1064室商铺(下统称案涉商铺)的买受人及产权人，案涉商铺总价款为423,170.49元。2014年1月9日，原告与被告签订托管协议，约定由原告全权委托被告经营管理案涉商铺，由被告根据其对得意家家具广场馆的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定以五年为一个标准的委托经营管理期(下统称托管期)，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延。托管时间最长不超过20年。第一个托管期自2010年5月30日起算至2015年5月29日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止合同。托管期内，原告委托被告以被告的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，以双方签署的《商品房预售/出售合同》中该物业总房款为基准，前三年免租，第四年原告将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。五年经营期满后，如原告需收回该商铺，被告以五年内实际经营时的现状条件交回，原告不得要求被告恢复图纸设计的原始状态。协议还约定，托管期限届满后，原告可继续委托被告经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，原告自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合被告对市场整体业种业态的统一布置规定，无论原告继续委托被告经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知被告，逾期视同继续委托并已接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率等等。协议签订后，双方开始履行，现托管协议顺延至第二个托管期，但被告至今未向包括原告在内的业主支付第二个托管期的经营回报率。为此，部分业主曾诉至法院，二审法院责令被告在判决生效之日起三个月内完成实际经营收入的告知、核算义务，该案生效后被告仍未履行相关义务，故原告诉至本院，被告于2018年10月16日收到本案诉状副本。现商场整体处于停业状态。诉讼中(庭审结束后)，被告向本院提交《内部审计报告》一份，原告对该报告不予认可。被告表示，对于原告的第一项诉讼请求，现在尚未支付的是第一个托管期内的最后一期收益(即2015年1月1日至2015年5月29日期间)，一共149天，扣除代扣物业费和税金后，被告还应当支付13,915.89元。原告对被告提出的计算方式及13,915.89元的结算金额表示认可。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《上海金山国际贸易城·得意家家具广场商铺委托经营管理协议》、《上海市商品房预售合同》、购房发票，被告提交的《内部审计报告》、物业费代扣协议、购房发票，本院制作的庭审笔录、谈话笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订的托管协议系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约履行。托管协议系原告通过向被告让渡房屋占有而获取相应利益之约定，其实质为房屋租赁关系。关于第一个托管期的经营收益，双方结算金额为13,915.89元,被告应当及时向原告支付。综合案件情况，本案存在以下几个争议焦点，以下分项论述。争议焦点一，关于托管协议的解除。本院认为，支付租金收益系被告主要合同义务，其却逾期履行，且商场已经处于停业状态，无法为原告带来可预期利益,合同目的已难以实现，故原告依法享有解除合同的权利，解除合同的时间，应以被告收到本案诉状副本之日为准，本院予以确认。争议焦点二，第二个托管期内经营回报率标准。本院认为，首先，因被告逾期支付经营回报，部分业主曾向法院诉讼，二审法院责令被告在判决生效之日起三个月内完成实际经营收入的告知、核算义务，但直至本案庭审结束后数日，被告才向法院提交了内部审计报告，该报告系被告单方制作，原告又不予认可，本院不予采信。其次，托管协议约定，第二个托管期根据市场实际回报制定的经营回报率作为支付租金的依据。因协议的文本系被告制定和提供，该约定客观上存在双方权利义务不对等的情形。再次，被告既不履行制定经营回报率的义务，又不积极与原告等其他业主进行磋商，进而不履行支付经营回报的义务，其行为显然有违诚实信用原则。本院认为，纵观协议履行过程，并综合考虑本案实际情况，原告提出的以商铺房款为基数，按照同期贷款利率计算租金的方式，对双方而言，应属公平合理，本院酌情予以准许。争议焦点三，合同解除的后果处理。合同解除后，被告负有向原告返还案涉商铺、支付占有使用费的义务，占有使用费的标准，亦采前述租金计算方式，关于起算时间，本院调整为解除合同次日。关于恢复原状，原告未明确案涉商铺原始状态，且根据约定，托管期满或其他原因终止协议后，被告以涉案商铺实际经营时的现状条件交回，故该项诉请不予支持。原告关于前述约定系格式条款，应认定无效之主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第(三)、(四)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告冯汉均与被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司签订的《上海金山国际贸易城·得意家家具广场商铺委托经营管理协议》于2018年10月16日解除；二、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区金山大道4068号1064室的商铺返还于原告冯汉均；三、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冯汉均支付自2015年1月1日至2015年5月29日期间的租金13,915.89元；四、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冯汉均支付自2015年5月30日起至2018年10月16日止的租金(以423,170.49元为基数，按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计算)；五、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冯汉均支付房屋占有使用费(以423,170.49元为基数，自2018年10月17日起算至被告实际履行上述第二项判决的返还商铺义务之日止，按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计算)；六、驳回原告冯汉均的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币687元，由被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司负担。被告所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王仁华二〇一八年十二月二十一日书记员  胡静怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为之始不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。