大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初370号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小溪，系辽宁利金律师事务所律师。被告：潘永春，男，1978年5月5日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：贾亮，系辽宁崇光律师事务所律师。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告潘永春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人史晓丹和王小溪、被告潘永春及其委托诉讼代理人贾亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费9,177.90元（2015年11月1日至2017年12月31日）；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金2,753.40元。事实和理由：原、被告双方于2015年2月4日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾和美园21号楼1单元901号业主，自2015年11月1日起至2017年12月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计11,931.30元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告潘永春辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、物业费收费标准没有异议，对拖欠物业费的期间有异议。理由如下：第一，2015年2月4日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，并于当天交纳了2015年2月4日至2016年2月3日一年的物业费。但根据相关规范性文件的规定，竣工备案作为缴纳物业费的节点，案涉房屋的竣工备案时间是2015年12月19日，也就是说被告应从2015年12月19日开始交纳物业费，被告已预交1年的费用，尚欠的费用应从2016年12月20日开始计收，与原告诉讼请求的拖欠数额不符。第二，2016年12月20日之后的物业费，并非被告拖欠不交，是原告拒绝收取，所以不存在违约金的问题。被告及其所在小区的其他业主，多次到原告处要求交纳竣工备案后无争议的费用但原告拒绝收取，所以责任不在被告，不应由被告承担违约金。第三，合同中原告私自转包。原告在与被告签订了前期物业服务协议后，并没有实际提供物业管理服务，现为案涉小区提供物业服务的企业为远洋亿家物业管理服务股份有限公司。根据《物业管理条例》第40条的规定，物业服务企业不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人，即不允许转包，在原告擅自转包不履行物业服务义务的情况下，不具有收费的资格，也没有提供相应的服务。第四，即使原告的转包是有效的，在案涉小区中的物业服务中也有诸多的瑕疵，从卫生到绿化、停车的管理、维修服务等都有问题，且还存在物业用房的擅自改建和出租、私堵消防通道等情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：1、原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区和美园21号楼1单元901号业主，房屋面积130.74平方米。原、被告双方于2015年2月4日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.70元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。协议第十一条第3款约定，本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。但该条款无效并不影响本协议其他条款的效力和履行，则双方对本协议有效条款仍应当继续履行。上述协议签订后，被告向原告交纳了一年的物业服务费，原告为案涉小区提供物业服务至今。2、被告提供了民意网的投诉及答复意见。甘井子区政府答复：钻石湾A1、A2、A3、B1、B2区工程已于2015年12月19日办理完工程竣工验收备案，其他工程未办理相关手续。关于钻石湾B2区物业私自将人行通道封闭改建饭店的问题，相关部门已调查属实并责令整改。3、被告提供了照片、微信聊天记录截图和录音，显示案涉小区存在门禁损坏、私搭乱建、部分公共设施损坏未维修等状况。业主也就小区存在的问题通过微信平台向物业公司工作人员反映，物业公司工作人员也进行了答复。4、原告在小区内发布相关公告等文件上标有远洋亿家的企业标识。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。被告辩称，根据大价发【2014】50号《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第六条第三项的规定，新建普通住宅小区，在未取得《房屋竣工备案证书》之前，禁止向业主收取物业费，所发生的物业服务费用，均由开发建设单位承担。而《前期物业服务协议》第十一条第3款明确约定“本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。”故根据该规定及协议约定，被告无权向原告收取取得《房屋竣工备案证书》之前即2015年12月19日之前的物业费。关于被告的该辩解，本院认为，合同的有效、无效等效力问题只能法定而不能由当事人进行约定，而合同无效的法定情形在《合同法》第五十二条中进行了明确的规定，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》未有《合同法》第五十二条中规定的情形，应认定为有效。且本案系物业服务合同纠纷，物业公司是基于其向业主提供物业服务而收取物业服务费，关于开发商是否在竣工备案后交付房屋及相关法律责任问题，与本案不是同一法律关系。故本院对被告的该辩解不予采纳，被告作为该小区业主应按《前期物业服务协议》约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.70元，交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告仅在收房之时交纳了一年的物业费用，未交纳自2016年2月4日起至2017年12月31日止的物业服务费用，故本院对于原告诉请中2016年2月4日至2017年12月31日期间的物业服务费8,082.44元（2.70元/月/平方米×130.74平方米×22个月26天）予以支持，对于原告诉请的2015年11月1日至2016年2月3日期间的物业费，因被告已交纳，故不予支持。关于被告辩解的现为案涉小区提供物业服务的系远洋亿家物业管理服务股份有限公司而非原告的问题，本院认为，与被告签订《前期物业服务协议》的系原告，被告现仅以《关于楼道清理的温馨提示》即得出原告将区域内的全部物业管理委托给了远洋亿家物业管理服务股份有限公司的结论依据不足，故本院对被告的该辩解不予采纳。关于被告辩解的卫生、绿化、停车、维修等问题，本院认为，原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。但物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘永春于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币8,082.44元（自2016年2月4日起至2017年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担32元，由被告潘永春负担68元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟审 判 员  赵丽艳人民陪审员  张爱华二〇一八年十二月二十日书 记 员  王 洋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。