广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0422民初1253号 原告：孔宪全，男，1956年11月26日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县太平镇德胜街150号，现住广西藤县。 原告：徐燕珍，女，1962年11月10日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县藤州镇西江三段176号，现住广西藤县，亦是孔宪全的委托诉讼代理人，代理权限：特别授权。 被告：广西壮乡房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路40-1号东方明珠花园1号楼C座3单元2907房,统一社会信用代码：914500006851817470。 法定代表人：陈成才，董事长。 委托诉讼代理人：罗坚，公司员工。（特别授权） 委托诉讼代理人：韦文清，广西纵华律师事务所律师。（特别授权） 原告孔宪全、徐燕珍与被告广西壮乡房地产开发有限公司(以下简称壮乡公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐燕珍、被告的委托诉讼代理人罗坚、韦文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔宪全、徐燕珍向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告壮乡公司继续履行合同，并支付因逾期交房违约金9178.41元（200402元×0.0002×229天=9178.41元）给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月29日，原告与被告签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买藤县藤州镇西厚路122号（山水人家小区）3号楼1单元1703号房。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（详见合同），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告于2016年8月17日刊登交房公告，逾期了229天。按照合同第九条第1点第（2）小点：交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。 被告壮乡公司辩称，延期交房是由于原告违约以及政策的原因造成，依照合同约定，被告可据实予以延期交房。一、“山水人家”小区的供配电设备问题因政策原因造成工程延误七个月，设计、预算、招标、施工又用了其个月，被告可延期交付房屋十四个月。因政策原因，供配电设施维护费成本从15元涨至127.1元，根据经济适用住房的有关政策规定，这笔费用应算进成本，重新核定销售价格，但为了各业主的利益，被告积极与县政府等部门协调。经协调，藤县水利电业公司于2015年12月同意按新规定之前的价格收取维护费并进行用电报装。二、小区电梯、消防水泵待市电接通后才能调试，通过验收。三、水泵房位置变更申报、重新设计以及施工造成工程延误了两个多月。2015年11月9日，“山水人家”在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定，需要变更水泵房的位置。经向藤县房改办申请，因图纸变更耽误两个月的工期。四、原告没有按合同约定交款，被告依约可据实予以延期交房。 原告向法庭提交了以下证据： 1.原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格； 2.结婚证复印件，拟证明原告孔宪全、徐燕珍存在婚姻关系的事实； 3.《商品房买卖合同》，拟证明原被告双方对所购商品房面积、价款等约定； 4.《山水人家交房通知书》，拟证明被告向原告移交房屋的时间是2016年9月6日； 5.《发票》两张，拟证明首付期发票的开具时间是2015年2月5日，2015年5月18日交房款20000元； 6.《个人购房担保借款合同》、借款凭证，拟证明原告孔宪全、徐燕珍于2015年5月18日向中国农业银行有限公司藤县支行按揭贷款120000元； 7.《税收缴款书》，拟证明原告交纳个人房屋买卖的契税。 被告壮乡公司向法庭提交了以下证据： 1.营业执照、投标函、项目标价估算表，拟证明被告主体资格，用电安装工程费15元/㎡； 2.藤县建设项目招标中标通知书，拟证明被告投标中标； 3.藤县人民政府藤政函[2013]175号文件，拟证明“山水人家”小区销售均价2313元/㎡； 4.关于藤县第二期经适房“山水人家”平均价格构成解释，拟证明“山水人家”小区销售均价2313元/㎡的解释； 5.用电申请报告，拟证明壮乡公司于2015年5月12日申请“山水人家”小区用电； 6.广西壮族自治区人民政府令第108号，桂价格[2013]139号文件，拟证明“山水人家”小区按新规定用电交费为127.71元/㎡; 7.关于请求协调新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的报告，拟证明被告为原告权益于2015年11月23日向藤县人民政府提出降低供配电收费的请求； 8.藤工信函[2015]7号文件，拟证明该局于2015年12月2日下文建议藤县水利电业有限公司按《通知》出台前的办法解决“山水人家”小区的供配电设施建设维护费； 9.客户供电方案通知书，拟证明藤县水利电业有限公司于2015年12月15日同意按《通知》出台前办法收取“山水人家”小区供配电费； 10.山水人家配电工程施工设计图、工程预算书，拟证明山水人家小区配电工程施工设计，配电工程造价3852569.72元； 11.中标通知书，拟证明广西晨天建设工程有限公司以380万元中标“山水人家”小区配电工程（约53.5元/㎡）； 12.藤县电力工程竣工检验合格报告、关于藤县“山水人家”小区申请用电有关情况说明的函，拟证明2016年8月10日“山水人家”配电施工合格，被告为“山水人家”争取降低配电费的经过； 13.关于“山水人家”小区水泵房移位的申请，拟证明水泵房位置不合理； 14.藤县房改办于2018年8月13日出具的情况说明，拟证明水泵房按规定变更位置所需时间。 双方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性没有异议，但对证明内容及关联性有异议。本院对双方当事人提交的证据的真实性、合法性予以认定，对证据的证明内容及关联性在下文予以分析论证。 综合全案的证据，本院经审理认定事实如下： 2015年1月29日，原告孔宪全、徐燕珍与被告壮乡公司签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定原告以总价200402元向被告壮乡公司购买位于广西藤县经济适用房山水人家3号楼1单元1703号房，并约定了计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及交付条件、出卖人逾期交房的违约责任、交接等条款。2015年2月5日，被告开具首期款60402元的购房发票给原告；2015年5月18日，原告支付购房款20000元给被告，同日，原告与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为120000元。2015年6月1日，中国农业银行股份有限公司藤县支行将贷款120000元发放至借款合同约定的被告银行账号。2016年8月17日，被告壮乡公司在梧州日报刊登《交房公告》，山水人家小区定于2016年8月17日至10月17日交房，并向原告送达《山水人家交房通知书》，告知原告应于2016年9月6日到藤县藤州镇西厚路122号藤县尚邦物业服务有限公司办理收房手续。 另查明，山水人家是被告壮乡公司开发的经济适用房。2011年10月17日，被告投标时对用电安装工程费报价为每平方米15元。2013年9月30日，藤县人民政府批复藤县第二期经济适用住房“山水人家”小区销售价格为平均2313元/平方米。2015年5月12日，被告向藤县水利电业有限公司提交了用电申请报告。同月，藤县水利电业有限公司答复被告需按照《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》的相关规定申请用电，即每平方米收取127.71元的建设维护费。2015年11月9日，被告以小区水泵房位置地基不稳等为由向藤县房改办申请移位，当日藤县房改办同意变更，同月藤县建设局批复同意变更水泵房位置的总平面图。2015年11月23日，被告就供配电建设维护费问题向藤县人民政府申请协调，藤县工业和信息化局于2015年12月2日发函给藤县水利电业有限公司建议按上述两文件出台前的办法解决。2015年12月15日，藤县水利电业有限公司同意被告提交的供电方案。2016年4月12日，被告将小区供配电工程发包给广西晨天建设工程有限公司施工。2016年8月10日，小区供配电工程经藤县水利电业有限公司验收合格。 本案争议焦点:1.被告壮乡公司是否逾期交房；2.原告是否逾期付款；3.被告应否向原告承担逾期交房违约责任。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，原告与被告壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依照合同约定遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。 关于被告壮乡公司是否逾期交房的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条的规定及《藤县商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2015年12月31日前交付房屋给原告。壮乡公司于2016年8月17日才刊登交房公告，其存在逾期交房的行为，逾期交房229天。被告壮乡公司辩称：一、在合同履行期间，政府出台了《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》，致使小区供配电安装费用增加，因小区是经济适用房不能随意变动出售房销售价格，所以需要藤县政府协调解决，解决问题过程的时间应当予以延期。二、被告在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定，经向藤县房改办申请变更了建房位置，由于设计图纸变更耽误两个月。本院认为，被告所称需按上述两个文件向藤县水利电业有限公司交纳供配电建设维护费并不是开发商申请用电必须强制执行的必经程序，开发商可以委托有资质的公司建设配电工程，而不用向藤县水利电业有限公司交纳维护费。被告也是将工程发包给广西晨天建设有限公司施工。被告向政府协调调整建设维护费的行为与小区配电工程的正常施工之间没有因果关系，其要求扣减迟延交房时间的理据不充分。另对水泵房进行地质勘探是被告在工程设计及施工过程中应当履行的基本合同义务，地址的变更不是不可抗力也不是政府延误批复造成的。故本院对壮乡公司的反驳意见不予采纳。 关于原告是否逾期付款的问题。根据《藤县商品房买卖合同》第六条约定，原告在接到被告通知后15日内到银行办理余款按揭贷款手续，如是买受人的原因不能办理的，买受人要一次性付清房款或解除购房合同。原告已经与银行签订了借款合同，办理了按揭贷款手续，本院认为原告与银行签订借款合同时视为被告履行了通知义务，原告在签订借款合同15日内付清贷款额以外的剩余房款不属于逾期付款。原告孔宪全、徐燕珍于2015年5月18日办理按揭贷款手续贷款120000元，并在签订借款合同当日支付贷款未足额部分房款20000元，不存在逾期付款的行为。被告壮乡公司辩称签订购房合同时已经通知原告交款或到银行办理按揭贷款，原告应在签订购房合同后15天内办理按揭贷款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应当承担举证责任，但被告未能提供证据证实其主张，其应当承担举证不能的法律后果，故本院对被告的抗辩事由不予采纳。 关于被告应否向原告承担逾期交房违约责任的问题。被告逾期交房229天，根据《藤县商品房买卖合同》第九条第（2）项约定：“逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告壮乡公司应当支付逾期交房违约金9178.41元（200402元×0.0002×229天=9178.41元）给原告。对原告请求违约金超出9178.41元的部分，本院不予支持。 综上所述，原告孔宪全、徐燕珍与被告壮乡公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告主张继续履行，本院予以支持；被告壮乡公司应当支付逾期交房违约金9178.41元给原告孔宪全、徐燕珍；被告抗辩予以延迟交房的事由，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告孔宪全、徐燕珍与被告广西壮乡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、被告广西壮乡房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金9178.41元给原告孔宪全、徐燕珍。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元(原告已预交)，由被告广西壮乡房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  欧 兰 审 判 员  蒙德彪 人民陪审员  覃伟雄 二〇一八年十二月二十日 法官助理陈晓烽 书记员黄林静