福建省南平市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）闽07行初49号 原告邱文标，男，1975年7月16日出生，汉族，住福建省光泽县 委托代理人冯一健，福建欣开元律师事务所律师。 被告光泽县人民政府，地址光泽县二一七路122号。 法定代表人赵大建，县长。 委托代理人官茂友，男，1970年10月6日出生，汉族，光泽县人民政府法制办公室负责人，住光泽县。 委托代理人傅敏艳，女，1987年11月12日出生，汉族，光泽县人民政府法制办公室股长，住光泽县。 第三人光泽县不动产登记中心，地址福建省光泽县二一七路44号。 法定代表人刘云峰，主任。 第三人马素贞，女，1968年9月29日出生，汉族，住福建省光泽县。 第三人周国明，男，1979年6月30日出生，汉族，住福建省光泽县。 原告邱文标不服被告光泽县人民政府房屋登记行政复议一案，于2018年10月18日向本院提起行政诉讼。本院立案后，于2018年10月24日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年11月15日公开开庭审理了本案。原告邱文标及委托代理人冯一健，被告光泽县人民政府的委托代理人官茂友、傅敏艳，第三人光泽县不动产登记中心主任刘云峰，第三人马素贞，第三人周国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告光泽县人民政府以复议申请人马素贞、被申请人光泽县不动产登记中心及第三人邱文标、周国明作为复议当事人，于2017年6月2日作出光政行复（2018）3号《行政复议决定书》，决定：撤销被申请人为邱文标夫妇登记发放的光权证字第××号《房屋所有权证》。 原告不服光政行复（2018）3号《行政复议决定书》，向本院提起诉讼称，请求：撤销被告作出的光政行复（2018）3号《行政复议决定书》。理由如下：1、房屋产权未按法定程序申请变更登记之前不应受理行政复议。2、被告作出的光政行复（2018）3号《行政复议决定书》不是为查明事实而是在做非法交易。3、马素贞早已超过申请复议的法定期限。马素贞住在讼争房屋的同一幢楼房，不可能在长达十年的时间里不知道自己的房屋被他人占有、使用、收益。4、（2017）闽07行初34号、（2018）闽行终416号《行政判决书》已经明确告知不能撤销原告的房产证。如果马素贞确实没有转让讼争房产给周国明，可以起诉周国明和光泽县不动产登记中心赔偿损失而不是撤销原告善意取得的房产。 原告提交了以下证据、依据：光政行复（2018）3号《行政复议决定书》，证明被告作出被诉行政行为。 被告光泽县人民政府辩称，1、答辩人作出的行政复议决定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，符合法定程序。2、原告诉答辩人的四点理由与于理于法不符。变更登记不是行政复议的前置程序。无任何材料证明马素贞将争议的房产卖给周国明，也无任何材料证明周国明合法拥有争议房产的所有权，周国明亦未提交任何证据材料证明是争议房产的所有权人。2002年12月光泽县印刷厂与马素贞签订《购房合同》，将争议房屋有偿转让给马素贞。该房屋的产权登记由国有改制单位办理，产权证亦由改制单位领取保管，一直未将房产证发放给马素贞，马素贞无法得知房屋的具体位置。马素贞是在2017年因该拆迁才查询得知房产已被他人转让，即申请行政复议，未超过法定期限。答辩人作为监督行政机关行政行为的一级政府，不能代替法院裁判当事人是否善意取得。答辩人认为，邱文标主张善意取得可向人民法院提起民事诉讼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告光泽县人民政府向本院提交了以下证据：1、马素贞行政复议申请书及身份证复印件，证明马素贞申请行政复议，被告依法受理。2、第三人参加行政复议通知书，证明被告执行法院判决，重新启动复议程序，追加邱文标、周国民为复议第三人。3、马素贞经印刷厂改制购得争议房产的材料：光泽县经济委员会光经综（2000）82号批复、光泽县印刷厂安置职工经济补偿明细表、马素贞购房合同、光泽县房地产管理所房屋转移登记审批表及申请登记证件收据，证明争议房屋为马素贞在印刷厂改制所得。4、邱文标询问笔录，证明邱文标称向周国明买房子时争议房屋的房产证是周国明名字。5、周国明询问笔录，证明周国明称办理主房房产证时配套买下争议房屋，共办理了两本房产证，名字都是周国明。6、马素贞所有的光房权证字第××号房产证，证明周国明于2002年购买争议房屋不是事实。7、房地产买卖契约，证明2002年周国明购买的是官美英房产，没有购买争议房屋。8、光泽县不动产登记中心《关于房产调查情况函》及证据，证明马素贞未将争议房屋卖给周国明。9、光泽县财政局查找档案说明及证据，证明2006年争议房屋仍为马素贞所有。10、光泽县税务局查找档案说明及证据，证明没有周国明办理争议房屋的产权证。11、周国明将房屋转让给邱文标的转移登记材料9份：周国明与邱文标的《房地产转移登记申请书》、邱文标的《房地产测量草图》和《房产测绘面积计算书》复印件、周国明夫妇的身份证复印件、邱文标夫妻的身份证明和结婚证复印件、周国明、马素贞与邱文标的《房屋契税申报表》、邱文标的《契税完税证》复印件、周国明的《个人销售不动产减免税申请审核表》、周国明与邱文标的《小额税收通用完税证》复印件、马素贞房产证复印件。12、南平市中级人民法院（2017）闽07行初34号行政判决书、福建省高级人民法院（2018）闽行终416号行政判决书。提交法律依据如下：1、《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第二款、第十七条第二款。2、《福建省城市房屋产权登记条例》第七条第一款、第八条第一款第一项。3、《行政复议法》第六条第（十一）项、第九条第一款。4、《房屋登记办法》第七十四条。5、《中华人民共和国立法法》第八十三条。6、《行政诉讼法》第六十九条。 第三人光泽县不动产登记中心述称，经查询原房管所档案，争议房屋位于光泽县乌君街10号（光泽县印刷厂内），面积10、3平方米，是由光泽县印刷厂转让给马素贞，于2004年11月办理房屋所有权证（光权证字第××号）。周国明于2002年4月从官美英（马素贞母亲）购买光泽县乌君街10号（光泽县印刷厂内），面积53、985平方米的房产，产权证号为光权证字第××号。2007年5月周国明将光权证字第××号、光权证字第××号房产一并转让给邱文标，并办理了光权证字第××号房屋所有权证。在光泽县城镇房产管理所交易登记档案中未查询到马素贞同意将光权证字第××号房产过户给邱文标的材料。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，维持光泽县人民政府作出的行政复议决定。 第三人光泽县不动产登记中心提交了以下证据、依据：1、周国明与官美英（马素贞母亲）房屋所有权交易登记档案，证明周国明仅从官美英购买了房产，不含马素贞的房产。2、光泽县房屋所有权档卷宗（案卷号：2004082号），证明光泽县乌君街10号，面积10、3平方米的房产为马素贞因企业改制获得的房产，产权号为光权证字第××号。3、光泽县房屋所有权档案卷宗（案卷号：20070468号），证明马素贞的光权证字第××号房产为周国明卖给邱文标，档案中无马素贞同意转让该房产的材料。 第三人马素贞述称，争议房屋面积10、3平方米属答辩人所有，系企业改制所得，没有卖给周国明、邱文标或其他任何人。答辩人不知道房改所得的房产有办证，亦从未持有过证号为20040816的房屋权属证书，没有与他人进行房产交易的基础。答辩人身份证上的住址是光泽县乌君街10号1幢1单元205室，该房产系答辩人父母的，后由答辩人母亲卖给周国明，又由周国明卖给邱文标。在楼房重新编号后的房号是303室。答辩人是在法定期限内申请行政复议。综上，被诉行政复议决定正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人马素贞提交以下证据：光泽县经济信息和商务局企业改革办公室出具的《证明》，证明争议房屋的房号变更。 第三人周国明述称，讼争房屋是官美英出售房产的配套厨房，从2002起就是答辩人使用，官美英、马素贞没有任何异议。没有证据证明马素贞是在2017年2月后才知道争议房产属于邱文标。请求法院判决撤销被诉行政复议决定。 周国明提交以下证据、依据：1、房改房上市交易申请表，证明交易的房产产权所有人是马传丰，官美英只是共有人，争议的房产是交易房产的配套厨房。不动产中心隐瞒了当时周国明与官美英在中介公司签订的完整产权交易合同。2、房地产转移登记申请书，原光泽县印刷厂宿舍的卧室与厨房是配套出售的。3、房屋所有权登记申请书。以上三份证据证明企业房改时出售的是互相配套的房产，厨房是不可以单独出售的。4、民事调解书。5、房产买卖契约，证明光泽县不动产中心隐瞒了官美英与周国明当时由房产中介做的交易合同，合同中约定交易的房产是住房与厨房成套出售。6、民事调解书，证明马素贞在2006年离婚时声明自己没有房产。 经庭审质证，对被告光泽县人民政府提交的证据，原告质证认为，证据1的真实性无异议。证据2的真实性、合法性、关联性无异议。证据3因为马素贞不具有参加房改资格，并且合同是其母亲签字，所以其不是争议房屋的所有权人。证据4、证据5的合法性有异议，笔录是复议机关以套取当事人的语言进行问话。证据6属于无效合同。证据7、证据8、证据9、证据10有异议，档案应当保存在不动产登记中心，而不是在财政局或税务局，档案内容互相矛盾，是被告选择性执法的结果。证据11有异议，被告没有提供相应的档案，其中第五份证据《证明》没有周国明、邱文标两人签字，是不真实的。第九份证据不是邱文标、周国明的。证据12无异议。第三人光泽县不动产登记中心与第三人马素贞对被告的证据没有异议。第三人周国明表示与原告的质证意见一致。 对第三人光泽县不动产登记中心提交的证据，原告质证认为，证据1无异议，但要说明原告是在官美英亲戚陈根水开办的房产中介公司，由陈根水拟的周国明、邱文标购房协议，协议中包括争议的房产，但由于争议的房产当时没有产权证所以不能办证，房产交易所就拿了一个格式合同让原告签订。证据2有异议，买卖合同没有马素贞签字（对此，马素贞说明签字人是其母亲代签）。证据3没有周国明、邱文标的签字。被告质证认为，无异议，可以证明没有包括争议房产。第三人马素贞质证认为，无异议。第三人周国明质证意见与原告相同。 对第三人马素贞提交的一份证据，当事人均认为可以证明原来的205室现已更改编号为303室无异议。 对第三人周国明提交的证据，原告质证认为无异议。被告质证认为，证据1无异议。证据2、证据3与本案无关联性。第三人光泽县不动产登记中心、第三人马素贞质证认为，与被告的质证意见相同。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据可以证明被告作出光政行复（2018）3号《行政复议决定书》，原告具有诉讼主体资格。被告光泽县人民政府向本院提交的证据可以证明复议程序及复议决定所依据的证据。第三人光泽县不动产登记中心提交的证据可以证明办理涉诉房屋所有权的相关材料。第三人马素贞提交的证据，可以证明涉诉房号已重编改为303室。第三人周国明提交的证据具有真实性，但不能证明马素贞不是涉诉房屋的所有权人，也不能证明涉诉房屋与官美英出售给周国明的房屋系整体不可分割的，可以证明该幢楼内部分住户是将楼上与楼下底层的房屋一并出售。 经审理查明，涉案房屋坐落于光泽县乌君街10号（光泽县印刷厂内），建筑面积10.3平方米。原产权单位为光泽县印刷厂，单位改制时，将房屋转让给第三人马素贞，并于2004年11月由光泽县人民政府颁发光权证字第××号《房屋所有权证》，产权人马素贞。2007年，周国明将从官美英（系马素贞母亲）转让取得的50多平方米的房屋，转让给邱文标。同时，周国明将上述马素贞所有的10.3平方米的房屋（官美英与马素贞的房屋在同一幢楼的不同楼层），也转让给邱文标。原告邱文标从周国明处购得两处房产后，分别办理了产权登记，其中涉诉的10、3平方米房产（原产权人为马素贞）办理了光权证字第××号《房屋所有权证》，登记的产权人为邱文标、陈三宝夫妇。邱文标向周国明购买取得涉诉的10.3平方米房屋后，将其作为厨房使用至2018年被拆迁。其间，马素贞于2017年起向邱文标索要房屋。 第三人马素贞于2017年5月12日以涉诉房屋系其所有，第三人光泽县不动产登记中心在未经其本人同意的情况下，作出的转移登记违法为由，向光泽县人民政府申请行政复议。光泽县人民政府于2017年5月17日作出光政行复受（2017）1号《行政复议申请受理通知书》，以复议申请人马素贞、被申请人光泽县城镇房产管理所为复议当事人，对行政复议申请所针对的产权人为邱文标、陈三宝的光权证字第××号《房屋所有权证》的登记颁证行为进行审查。于2017年6月2日，以光泽县城镇房产管理所为邱文标办理光权证字第××号《房屋所有权证》存在程序违法为由，作出光政行复（2017）1号《行政复议决定书》，决定：撤销被申请人为邱文标登记发放的光权证字第××号《房屋所有权证》。邱文标不服，向本院提起行政诉讼。本院一审作出撤销被诉复议决定，并责令光泽县人民政府在法定期限内重新作出行政行为的判决。福建省高级人民法院二审以复议机关“有必要通知邱文标作为第三人参加到行政复议中来。光泽县人民政府未通知邱文标作为第三人参加复议，明显不当。同时，根据物权法第一百零六条的规定，邱文标是否构成善意取得，对其能否最终取得房屋所有权具有直接影响。但从光泽县人民政府复议审查的情况看，其并没有考虑善意取得因素，更没有对是否构成善意取得进行查明，认定事实不清”等为由，判决驳回上诉，维持原判。光泽县人民政府按照法院判决，重新以复议申请人马素贞、被申请人光泽县不动产登记中心及邱文标、周国明为复议当事人，对光权证字第××号《房屋所有权证》的登记颁证行为进行审查后，认为光泽县不动产登记中心在主要材料缺失的情况下，为邱文标办理光权证字第××号《房屋所有权证》存在程序违法。于2018年10月8日作出光政行复（2018）3号《行政复议决定书》，决定：撤销被申请人为邱文标夫妇登记发放的光权证字第××号《房屋所有权证》。邱文标对复议决定不服，向本院提起行政诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》系第十届全国人民代表大会第五次会议通过，于2007年10月1日施行的法律，必须严格认真执行。被告作为行政机关在处理不动产登记纠纷时，必须依据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，依法审查处理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权”的规定，无处分权人将不动产转让他人时，受让人符合善意的、以合理价格转让、已经登记的，受让人为所有权人。根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，不动产登记是对所有权人取得的相关权利及不动产状况的登记。善意第三人通过转让取得不动产，不动产登记机关对相关不动产权利作出的登记不得撤销。本案原告邱文标受让涉诉房屋是否善意，直接影响被告能否撤销邱文标所持有的光权证字第××号《房屋所有权证》。法院在本案原告诉光政行复（2017）1号《行政复议决定书》一案的判决书中，已经明确复议机关处理邱文标所持有的光权证字第××号《房屋所有权证》纠纷时，需要对邱文标是否善意取得进行审查，但被告在法院责令其重作后，所进行的复议过程中仍未审查邱文标是否善意第三人，即作出光政行复（2018）3号《行政复议决定书》，将邱文标夫妇持有的光权证字第××号《房屋所有权证》撤销。该复议决定事实不清，严重违法。 综上，被告作出的被诉复议决定违法，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 一、撤销光泽县人民政府光政行复（2018）3号《行政复议决定书》； 二、责令光泽县人民政府在法定期限内重新作出行政行为。 一审案件受理费50元，由被告光泽县人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  张文硕 审 判 员  吴良福 代理审判员  李 欣 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  金纪超 本案适用的主要法律法规 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。