广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3114号原告：刘文会，女，1969年1月25日出生，汉族，住重庆市万州区，原告：张青愉，男，1966年9月2日出生，汉族，住重庆市万州区，上列两原告共同委托诉讼代理人：李庆，广东广中律师事务所律师。被告：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**海伦花园**，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，董事长。委托诉讼代理人：陈志元，该司法务。原告刘文会、张青愉与被告中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，被告宏泽公司在答辩期间提出管辖权异议，本院经审查后作出（2018）粤2071民初3114号，被告宏泽公司在上诉期内提出上诉，中山市中级人民法院作出（2018）粤20民辖终285号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告刘文会及其委托诉讼代理人李庆、被告宏泽公司委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文会、张青愉向本院提出诉讼请求：1．被告对原告所购房屋存在屋顶防水及室内渗水部位、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，维修后达到房屋交付标准；2．被告赔偿原告逾期交房违约金14927.4元，物业费18046元，未能居住该房屋的实际损失即房屋租金105800元，交通费500元，通讯费1000元，误工费15000元，以上共计155273.4元；3．商品房各项保修期从2017年10月18日重新起算。事实和理由：2012年10月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于坦洲镇××心岸春天花园××房。合同签订后，原告按约支付了房款，2013年12月28日，被告在未办理竣工验收的情况下（被告于2014年4月9日办理的竣工验收备案）向原告交付了案涉房产。原告领取钥匙后，察看房屋时，发现房屋存在多处质量问题，其中包括多处墙面渗水，飘窗渗水，排水管周边渗水，入户花园、大阳台墙体瓷片破裂，大阳台栏杆生锈等问题。如此多的房屋质量问题导致原告根本无法入住，不得不在外租房解决居住问题。原告多次找被告反应并要求被告维修，甚至向住建局等部门投诉，后被告虽对涉诉房屋进行过维修，但维修根本没有效果，房屋的诸多质量问题仍然存在，至今也没有彻底维修好。原告认为被告作为出卖人应将符合居住条件的房屋交付买受人。被告交付存在严重质量瑕疵的房屋，已严重影响了原告正常居住使用，未能达到原告购买该房屋的目的，且在原告提出房屋存在的质量问题后被告至今未能完全履行修复义务，给原告造成了经济损失，被告应承担修复义务和赔偿损失的责任。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告宏泽公司辩称，1．案涉房屋已达到交楼标准，在合同约定的时间完成了交付事宜，交付后，房屋有质量问题应适用合同关于质量保证的约定。被告工作人员在接到原告关于房屋质量问题报修后已积极修复并完成了相应的修复，在2017年6月8日中山市坦洲镇住建局对案涉房屋飘窗、厨房渗水问题的回复亦可证明，回复后被告已经对原告的入户门进行更换。2．原告提出的质量问题是细小的问题，都适用双方关于住宅维修保修方面约定，且均不足以影响原告的正常居住及使用，故原告主张的第二项诉请没有合理理由及依据，租金的损失亦是由原告自己造成，因案涉房屋至今未装修入住，上述质量问题有可能因无人打理，自然环境因素造成。3．被告已按照合同约定的时间交付房屋，不存在逾期交房，且原告诉求逾期交房违约金已过诉讼时效。4．原告主张的第三项诉请没有合理理由及法律依据，另原告未提交相应可证明其已履行付款义务的证据，若原告未履行合同义务，各项诉讼请求也无权提出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1．2012年10月27日，刘文会、张青愉（买受人）与宏泽公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定刘文会、张青愉购买宏泽公司开发的位于中山市××心岸春天花园××房，建筑面积96.5平方米、使用面积79.73平方米，房屋总价414650元；出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑工程竣工验收报告后条件的商品房交付买受人使用；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%，合同还约定了其他权利义务。合同附件四《住宅质量保证书》列明了保修项目、保修期限、保修责任，其中屋面防水保修5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修5年，地，地面饰面空鼓裂保修2年，门窗翘裂、五金件损坏保修2年，保修期以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间，保证书注明了其他事项。庭审中，刘文会称其已于2013年12月22日收楼，收楼时已发现飘窗渗水。2．2017年6月8日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局就刘文会提出关于案涉房屋渗水多次维修仍未解决的问题进行回复，载明：刘文会、张青愉收楼后发现质量问题要求宏泽公司维修，宏泽公司进行多次维修仍未解决渗漏问题，故此住建局要求宏泽公司对此问题予以重视，编制专项施工方案进行维修。经多次维修，2016年10月底开发商、施工方、业主通过淋水试验，未发现案涉房屋窗边有渗水现象，其主要渗水部分基本维修完成，入户花园处有轻微渗迹；截止2017年6月2日，经回访业主，渗漏问题已经维修完成，但该入户门仍未更换完成。由于案涉房屋维修时间较长，业主提出保修期应当顺延，我局表示该请求符合房屋保修的相关规定，开发商应予以支持。刘文会、张青愉称回复可看出案涉房屋存在严重的质量问题，宏泽公司维修积极性不强，而宏泽公司认为该回复可证明其有积极维修，有关的质量问题维修已基本完成。3．2017年8月24日，中山市住房和城乡建设局对刘文会申请中山市坦洲镇永二村心岸春天花园22座竣工验收备案信息公开的复函，回复称心岸春天花园22座已于2014年4月9日办理竣工验收备案，备案登记证号为中建验字2014年第136号。4．2013年至2017年期间，刘文会、张青愉就案涉房屋存在的各种质量问题向宏泽公司申请维修，刘文会、张青愉提交了维修工程调度及验收单予以证明，关于房屋出现部分地方渗水的第一次报修是在2014年4月5日，最后一次报修是因次卧窗边渗水、入户花园外墙反碱在2017年9月13日，意见或建议为这次已修，后面再观察，刘文会于2017年10月18日确认签名。宏泽公司称这些维修单证明其已就案涉房屋存在的相关质量问题积极进行维修，案涉房屋存在的飘窗渗水、地、地板砖缺口花裂痕的质量问题不足以影响刘文会、张青愉正常入住，而2017年9月13日的维修单是在2017年6月8日住建局回复后产生，在2017年6月8日前整体已完成维修，该单亦明确说明有关问题已解决，在此之后一直未接到刘文会、张青愉报修，刘文会、张青愉并无证据证明其所述屋顶渗水、室内渗水、塑钢窗封闭不严等需要维修的情况存在，且所有问题都不影响其入住使用，任何房屋无人入住都会产生部分问题，刘文会称之后也有报修，只是物业公司未开具保修单。另，刘文会、张青愉提交其于2017年10月18日前拍摄的照片用于证明案涉房屋仍存在质量问题。5．2016年10月26日，宏泽公司与刘文会在坦洲住建局主持下召开关于案涉房屋业主反映房屋渗水的投诉协调会，会议记录载明：业主提出待维修完成，各项保修期需按规定顺延，如防水顺延五年，开发商表示同意业主此项诉求。该证据并无参会人员确认会议内容的签章。6．2017年9月30日，中山市中颐物业管理有限公司（心岸春天花园服务中心）向刘文会、张青愉出具催费函，载明：案涉房屋已欠管理费6296.8元，代收公共照明费133.47元，滞纳金10011元，共计16441元，望刘文会、张青愉于2017年11月15日前缴清欠费。刘文会、张青愉提交的物业欠费明细载明2016年2月29日至2017年10月31日期间其拖欠物业费17462.21元。宏泽公司称交纳管理费是刘文会、张青愉作为业主的义务，与本案无关。7．刘文会、张青愉称因案涉房屋存在各种质量问题导致其无法入住案涉房屋，其因租房居住产生了租金损失，并提交其自2013年至2018年期间与案外人签订的房屋租赁合同及收款收据，显示2013年7月1日至2015年7月1日的租金为每月2300元，2015年7月1日至2017年7月1日每月租金为2400元，2017年6月11日至2018年6月10日每月租金为1300元，合计128400元。刘文会庭后向本院提交了不同于开庭时提交的房屋租赁合同版本的合同，其解释称由于其开庭时提交的证据原件丢失，后与房东补签了相关合同，宏泽公司对该补签合同三性不予确认。8．刘文会、张青愉对其主张的交通费、通讯费、误工费并未举证证明。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，房屋交付后，在保修期内如果出现质量问题，开发商必须履行保修义务。案涉《中山市商品房买卖合同》的附件四住宅质量保证书中备注保修期自收楼通知书上注明的收楼日为起始时间，刘文会虽确认其于2013年12月22日收楼，但案涉房屋于2014年4月9日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》视为交付，保修期应从该日计算。2017年6月8日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局在中坦建函﹝2017﹞219号文件中答复原告刘文会，称截止2017年6月2日经回访业主，渗漏问题已经维修完成，入户门仍未更换完成。2017年9月13日，原告因次卧窗边渗水和入户花园反碱进行报修后，在2017年10月18日确认维修后，并无证据证明房屋再出现质量问题，即原告主张被告对案涉房屋屋顶防水及室内渗水部位、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，以达到房屋交付标准的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张逾期交房违约金的问题，本案中，双方在签订房屋买卖合同后，被告应当按照合同约定于2013年12月28日前取得建筑工程竣工验收报告并交付房屋，虽然被告在约定的时间之前已经交付，但由于双方约定的交付标准低于国家有关商品房交付的标准，应在案涉房屋于2014年4月9日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才满足基本的交付条件，因此被告构成逾期交付，应向原告支付逾期交房违约金，但是原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，已罹于诉讼时效，被告以诉讼时效已过进行抗辩，本院依法采纳被告的抗辩意见，对原告该项诉讼请求不予支持。关于物业管理费的问题，物业管理费是否支付以及如何支付的依据为物业管理合同的约定，与本案属不同法律关系，不应在本案中处理，故原告的该项诉求本院不予支持。关于交通费、通讯费、误工费损失的问题，由于原告并未就损失提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张被告赔偿交通费、通讯费、误工费损失的请求，不予支持。关于租金损失的问题，原告起诉时房屋未再出现渗水问题，说明房屋并不存在严重的质量问题，其主张房屋至今仍在渗水并未进行举证且对房屋渗水问题亦未在本院限定的期限内申请鉴定，但是原告确因被告交付的商品房在保修期内产生的质量问题多次进行报修，无法进行正常使用、收益，被告应对原告因此而产生的损失承担赔偿责任，故对原告主张被告赔偿租金损失的诉求予以支持。关于损失的起算时间，原告并未举证证明被告在2013年12月22日交房时商品房就存在渗水问题，且原告第一次关于渗水的报修时间为2014年4月5日，自其2017年10月18日对已维修的情况进行确认后，至起诉这段期间未再就渗水问题向被告提出维修申请，且案涉商品房一直保持空置状态，据此被告对于原告主张的租金损失中涉及2017年10月18日之后的部分，不负有赔偿义务。关于损失的计算标准，由于原告未在举证期内提出租金鉴定申请，且其举证亦无法证明其主张每月1300元的租金标准，故本院不予采纳。结合案涉商品房所在位置、装修情况、面积大小等情况，本院酌定租金标准为每月1000元，支持原告从2014年4月5日第一次因渗水问题进行报修至2017年10月18日最后一次维修确认之日止的租金。综上，被告应赔偿原告的租金损失为42451.6元［1000元／月×（42＋14／31）个月］。关于原告主张对案涉房屋全部保修项目重新计算保修期的问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，当房屋出现质量问题，原告可循以下途径予以救济：对于交付使用的房屋存在一般质量问题的，且在保修期内，应由被告负责维修，被告拒绝或者拖延修复，原告可自行或委托他人维修，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担；如房屋的质量问题已严重影响正常居住使用，原告可请求解除商品房买卖合同、赔偿损失。综上，原告因案涉房屋存在质量问题而要求重新计算商品房各项保修项目的保修期诉请，没有约定或法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告刘文会、张青愉租金损失42451.6元；二、驳回原告刘文会、张青愉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3405元（原告已预交），由原告刘文会、张青愉负担2474元，被告中山市宏泽房地产开发有限公司负担931元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一八年十二月六日书 记 员  林振华马倩