福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9342号 原告：福州佳隆物业管理有限公司,住所地：福州市晋安区茶园街道华林路**隆盛小区**楼****，统一社会信用代码：91350111717303834N。 法定代表人：林品金，执行董事。 委托诉讼代理人谢光辉，福建谨而信律师事务所。 被告：陈春，男，汉族，1973年8月9日出生，住福建省鼓楼区。 原告福州佳隆物业管理有限公司诉被告陈春物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢光辉，被告陈春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月至2018年5月拖欠的物业费6037.6元、2014年1月至2017年11月水电公摊142.82元以及自欠缴之日起至付清欠款之日止的违约金（按合同第二十六条约定的按总额日千分之三标准暂计至2015年1月为1476.4元，暂合计7656.82元）；2、判令被告承担本案诉讼费用，包括律师费和诉讼费用。 事实与理由：原告接受福州市鼓楼区洪山镇怡山社区居民委员会聘请，于2014年2月1日正式接管位于福州市鼓楼区碧水源花园小区物业管理项目。并于2014年1月29日签订《福州市物业服务合同》，其中合同约定：物业公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费。被告系碧水源花园小区4号201单元房的业主，住宅面积134.02平方米。被告自2014年1月起暂计至2018年5月欠缴物业服务费6037.6元，2014年1月至2017年11月欠缴水电公摊费用142.82元，并产生逾期利息暂计至2015年1月为1476.4元，以上费用总计7656.82元，经原告多次催讨仍拒绝支付应当缴付的物业服务费及水电公摊费。被告的行为不仅给原告造成损失，同时侵害了全体业主的共同利益。现原告诉请至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告辩称，一、原告主体不适合。1.为小区提供的物业服务的是碧水源花园物业管理处，不是原告，不清楚双方是否为委托关系，且原告与怡山社区签订的《福州市物业服务合同》业主都不知情，对外发票收费章是碧水源花园物业管理处；2.原告提供的《福州市物业服务合同》甲方盖章看不清，不完整。3.假设合同成立，怡山社区居委会经规章受权代行业委会职责，超越代理权与未经业主大会依法选聘的原告签订物业服务合同，业主大会与本人拒绝追认，对被告不发生效力，由怡山社区承担责任。二、原告的物业服务合同到期自然终止，拒绝履行移交退出的基本义务，提供事实服务被告没有缴费的义务。合同约定的期限自2014年2月1日至2017年2月1日止。三、《福州市物业服务合同》提高收费标准，原告未向物价管理部门申报、备案，属违规收费。收费发票显示2014年之前的物业费是1平方米0.55元，合同中却约定1平方米0.85元。四、《福州市物业服务合同》第26条日千分之三的违约金明显过高，律师费违背谁聘请谁负责的原则，属于加重对方责任的条款，应确认无效。五、原告起诉超过法定诉讼期限，任由事态扩大，依法应承担超期限的法律责任。原告提供的2015年8月22日以及2017年7月28日贴门催缴的照片是伪造的，没有证明力，被告是专职炒股和期货，基本上是个宅男，都在家里，原告完全可以当面送达并拍照存证，也可以邮寄的方式保留单据为证。原告提供的催缴照片也是伪造的。因为2016年11月7日是其父亲去世的日子，依照福清传统3年内不能贴才撕掉的，由于帖联的地方沾糊不雅观，2018年1月才喷上白漆，有购买白色喷漆的淘宝交易单为证，贴门催缴照片中的白边和门铃没有贴红联，铁门沾有白漆证明照片都是2018年1月13日以后伪造的。六、原告提供的证据不足以证明完全履行了物业服务义务。原告提供的《楼管员每日巡查记录》，4幢没有电梯的，没有楼管员签名，真实性不予认可，没有证明力。8月份参加小区物业选聘，总权数192票才获得43票，选票已给原告作出客观评价。 本院经审理认定事实如下：2014年1月29日原告与洪山镇怡山社区居委会签订了《物业服务合同》，约定选聘原告为碧水源花园提供物业管理服务，期限自2014年2月1日起至2017年2月1日止，并约定多层住宅为0.85元/月.平方米，高层电梯住宅物业管理费为1.3元/月.平方米。2018年5月2日碧水源小区业主委员会出具证明，内容载明至今是由原告为该小区提供物业管理服务。 另查，被告系碧水源花园4座201单元的业主，建筑面积为134.02平方米。原告认为被告尚未缴纳2014年1月份起至2018年5月份止物业费共计6037.6元，水电公摊费用以及相应的违约金。 本院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委托会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居委会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，小区所在地的怡山社区居委会依法代为行使业委会的职责，与原告签订的《福州市物业服务合同》合法有效。根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告为碧水源花园提供物业服务，该合同效力及于该小区全体业主，原、被告之间存在物业服务合同关系。合同到期后，被告所在小区的业委会出具证明原告尚在该小区提供物业服务，因此，截至2018年5月份，原、被告仍存在物业服务合同关系。业主拒绝缴纳物业费须基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，被告提供的证据不足以证明原告不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，故被告拒绝缴纳物业费没有正当理由。物业服务是一项公共服务，服务对象系整个小区全体业主，服务的内容含安保、卫生、消防、维修等各个领域，作为单个业主支付的物业费实际系整个小区物业服务费不可分割的一部分，被告拖欠物业费，可能导致物业服务水平的下降，实际上是损害了其他正常缴纳物业费的业主的权益。被告享受了原告提供的物业服务，就应当依约及时向原告支付物业服务费，故原告诉请被告缴纳物业费，本院予以支持。 关于原告诉请的物业服务费金额，被告辩称其中部分已过了诉讼时效，原告提供其上门催缴的照片证明其于2015年8月22日和2017年7月28日催缴过。本院认为，原告提供的照片无法看出其系向原告催缴及催缴时间，本院不予采纳。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，2015年10月1日前的物业费已超过诉讼时效，被告应支付原告从2015年10月1日至2018年5月31日止欠缴的物业费：134.02平方米×0.85元/平方米×32个月=3644.8元。 关于逾期付款违约金，本院根据庭审情况及被告提供的证据可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，结合本案具体情况，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于公摊水电费，原告提供的相关证据表格系其自行制作，未能提供证据证明其已为被告垫付上述费用及分摊依据、具体计算方式，故其要求被告支付上述费用的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陈春于本判决生效之日起十日内向原告福州佳隆物业管理有限公司支付物业管理费3644.8元； 二、驳回原告福州佳隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈起强 二〇一八年十二月二十四日 书记员  张 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。