河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终929号上诉人（原审原告、申请执行人）：河间市农村信用合作联社，住所地河北省沧州市河间市武桓北街161号。法定代表人：田茂林，该联社理事长。委托诉讼代理人：崔术岭，河北海岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆平，该联社员工。被上诉人（原审被告、案外人）：何楠，男，汉族，1987年2月3日出生，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：宗蕾，河北金胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：边泊杰，河北金胜律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司，住所地河北省任丘市众凯嘉园20号楼3/4/5门。法定代表人：陈燕奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁波，该公司员工。原审第三人（被执行人）：衡水众凯房地产开发有限公司，住所地河北省衡水新火车站。法定代表人：陈燕奎，该公司总经理。原审第三人：陈燕奎，男，汉族，1956年8月8日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原审第三人：陈奕含，女，汉族，1982年11月5日出生，住址同上。上诉人河间市农村信用合作联社（以下简称河间信用社）因与被上诉人何楠及原审第三人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（以下简称众凯任丘分公司）、衡水众凯房地产开发有限公司（以下简称众凯公司）、陈燕奎、陈奕含执行异议之诉一案，不服河北省沧州市中级人民法院（以下简称沧州中院）(2018)冀09民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人河间信用社委托诉讼代理人崔术岭、张兆平，被上诉人何楠委托诉讼代理人宗蕾、边泊杰到庭参加诉讼，原审第三人众凯任丘分公司、众凯公司、陈燕奎、陈奕含经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河间信用社上诉请求：一、请求依法撤销（2018）冀09民初124号民事判决，发回重审或依法改判继续对原审第三人名下任丘众凯嘉园9栋303室房屋的执行；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足，严重侵害上诉人的合法权益。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，整个庭审中被上诉人没有提供不动产销售发票，也没有相关银行打款凭证，仅提供简单的购房收据，不具备公示效果，不足以证明其享有所有权。众凯任丘分公司作为被执行人，可能与被上诉人串通达到规避法院执行的目的，且本案大额房款缴纳是现金缴纳，与现实交易习惯和规则严重不符，无法证明被上诉人已经支付了相应价款的事实，原审法院审查证据过于草率，严重侵害了上诉人的合法权益。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第二项“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，被上诉人只是提供任丘市房屋产权产籍监理所出具的《住房信息査询记录》，仅能证明被上诉人在任丘市区内名下无登记的房屋，但其是否在沧州市有房以及其他在没有登记但其居住的房屋，都不得而知。其身份证显示地址为任丘市会战北道怡海家园小区9栋2单元101室，至少说明其名下存在其他住房的可能性。被上诉人何楠辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持原判。一、答辩人在法院查封所涉房产前，已经与众凯任丘分公司签订了《房屋买卖合同》并交纳了全部购房款。对此原审中，答辩人向法庭提交了2011年7月8日《商品房买卖合同》、购房款收款收据及银行支付凭证、完税证明等一系列证据可充分证实，众凯任丘分公司亦明确承认已收到答辩人的全部购房款。本案虽然房款收费单据是收款收据，但是开发商所出具，因开发商未交纳税款而没有给答辩人出具正式税字发票，几乎全部业主都是收款收据，并非答辩人过错，且答辩人提供了银行转帐凭证，能充分证实答辩人的主张。答辩人作为普通消费者，到开发商处购买房屋，交费开发商出具收据，并交付房屋，居住至今已近十年时间，现所购房屋被查封不能办理产权证，答辩人是最无辜的受害者，上诉人却指控答辩人与原审第三人众凯公司恶意串通规避法院执行，实属无中生有。二、关于本案所涉房屋答辩人是否用于居住和唯一住房的问题。首先，本案所涉房屋性质是住宅，且在原审中答辩人向法庭提出大部分供水合同、供气合同以及水、电、暖物业等票据，充分证明答辩人在此生活居住。其次，原审中答辩人提交了《住房信息查询表》证实答辩人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2条中规定的“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围无其他用于居住的房屋。对此在最高人民法院出版的该司法解释条文释义中已明确述明（且亦有相关案例）。原审第三人众凯任丘分公司述称：一、第三人与河间信用社纯属商业借贷关系。第三人在建项目工程抵押在河间信用社，由于在建时抵押值很低，后期支付利息困难时，经河间信用社同意，卖了房交利息。河间信用社与第三人之间是商业利益关系，经河间信用社认可卖了房归还其利息，是双方共同生意利益的驱使。二、项目建成后抵押物数倍增值，目前扣除项目抵押的住宅房屋，剩余商业房远远大于几倍债权，清偿债务金额完全富余。三、依据法律规定，河间信用社已经收到效益，第三人抵押的财产远远超过债务额度，业主为河间信用社效益也作出了贡献，所以购买房屋应当受到法律支持和保护。原审第三人众凯公司、陈燕奎、陈奕含未陈述意见。河间信用社一审诉讼请求：依法撤销（2018）冀09执异2号执行裁定，继续对第三人众凯嘉园9栋303室房屋的执行。一审法院查明：河间信用社诉众凯任丘分公司、众凯公司、陈燕奎、陈奕含借款合同纠纷一案，该院于2014年3月10日作出(2013)沧民初第199号民事判决书，判决：一、众凯任丘分公司、众凯公司共同偿还河间信用社借款本金1700万元及利息；二、陈燕奎、陈奕含对上述第一项中的本金1700万元及利息承担连带偿还责任。判决生效后，河间信用社于2014年5月30日申请执行，该院于2016年5月23日作出(2014)沧执字第265-2号执行裁定书，裁定查封众凯任丘分公司所有位于任丘市部分房产及土地使用权；查封财产中包含何楠主张的9栋303室房产。另查明，何楠与众凯任丘分公司于2011年7月8日签订《商品房买卖合同》，购买了众凯任丘分公司开发所有的众凯嘉园9栋303室，并于合同签订当日支付全部房款，该房屋已经由何楠占有使用，但未进行产权登记。一审法院认为,根据当事人的诉辩主张，该案争议焦点为：何楠对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。该案中，案外人何楠主张涉案房产系其所有，对该主张依据的事实提交了商品房买卖合同，房款收据、维修基金、水电费收据、天然气购买收据等证据，证明其已交纳房款并实际居住的事实；众凯任丘分公司亦认可上述事实。河间信用社对《商品房买卖合同》签订的时间以及交纳房款的收据真实性有异议，但其未提交相反证据予以反驳，即何楠提交的证据能证明其与众凯任丘分公司签订房屋买卖合同且已交纳房款、并实际居住的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故，何楠对诉争房屋享有排除强制执行的权利，对河间信用社关于撤销（2018）冀09执异2号执行裁定，继续对第三人众凯嘉园9栋303房屋执行的主张该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决驳回河间信用社的诉讼请求，案件受理费100元由河间信用社承担。本院经审理查明，一审法院查明的“判决生效后。该院于2016年5月23日作出(2014)沧执字第265-2号执行裁定书。”，查封涉案房产情况应为“该院于2014年6月4日作出（2014）沧执字第265号民事裁定书及协助执行通知书”，在此予以纠正。沧州中院2016年5月23日作出(2014)沧执字第265-2号执行裁定书为续封裁定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。另查明，2011年7月8日，何楠与众凯任丘分公司签订《商品房买卖合同》，约定何楠购买众凯嘉园9幢303室，用途为住宅，建筑面积100.65平方米，总价款为521367元，付款方式为分期付款。同日，双方签订《分期付款特别约定》，乙方何楠分3期付清全部购房款，分期付款具体时间和金额为：1.第一期付总房款的38.62%，即201367元，应于2011年7月8日前交款；2.第二期付总房款的11.51%，即60000元，应于2011年9月8日前交款；3.第三期付总房款的49.87%，即260000元，应于2012年5月8日前交款。《提前入住申请表》备注事项：申请人于2012年5月8日将剩余款交于众凯嘉园，见《分期付款特别约定》。再查明，众凯任丘分公司为何楠出具收据三次，分别为：2011年7月8日房款201367元和维修基金15641元，2011年9月28日房款60000元，以及2012年5月15日房款260000元。何楠提供《城市供用水合同》《居民天然气供用气协议》以及2011年至2016年度缴纳案涉房产物业费、电费、水费、天然气费等费用的部分收据。2017年9月5日，任丘市房地产市场交易管理所出具《住房信息查询表》，显示何楠及其家庭成员在任丘市无住房信息记录。另查明，2011年7月20日众凯任丘分公司向河间信用社借款1700万元，以任丘众凯嘉园9#、10#的3-12层部分住宅楼、1-2层的门市楼及地下车位提供抵押担保并在任丘市房屋产权户籍监理所办理了文号为“2011年预登记第770号”的抵押证明。本院认为，本案的争执焦点是何楠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，何楠与众凯任丘分公司签订《商品房买卖合同》的时间为2011年7月8日，沧州中院查封涉案房屋时间为2014年6月4日，即何楠是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。任丘市房地产管理处出具的《住房信息查询表》显示，何楠名下无其他用于居住的房屋。众凯任丘分公司认可何楠已支付全部购房款，何楠所提供房款收据与《商品房买卖合同》约定房款分期支付及数额一致，能够相互佐证。且何楠缴纳案涉房产公共维修基金、物业费、电费、水费、天然气费等费用收据，证明案涉房产被查封前其已占有使用多年，以上证据能够形成一个完整的证据链，证明何楠购买涉案房屋用于居住并已支付总房款的事实。故，一审法院认定何楠支付了涉案房屋总房款，未办理房产过户登记非何楠自身原因，本院亦予认可。上诉人主张何楠与众凯任丘分公司串通规避执行，但未提供足够证据证明，本院不予支持。综上，何楠提供的证据同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，故，何楠对涉案房产所享有的民事权益足以排除强制执行。综上所述，上诉人河间信用社的上诉请求理据不足，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河间市农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  赵向鸿审判员  王振健二〇一八年十二月十一日书记员  崔彦茹