西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初18710号原告：林琳，女，汉族，1992年4月11日出生，住西安市雁塔区，委托代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。被告：王禹之，女，汉族，1967年5月9日出生，住西安市雁塔区，委托代理人：张兴，云南祥宇律师事务所律师。第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区二环南路西段228号中海华庭1单元1幢10202室。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托代理人：王博，该公司法务。原告林琳与被告王禹之及第三人西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称：“海汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月26日，原、被告在第三人居间下签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：原告以1550000元的成交价购买被告所有的坐落于西安市雁塔区朱雀大街南方星座小区C幢1单元5层08号房屋。现原告已依约向资金监管账户支付全额购房款1550000元，但被告以种种理由拒绝配合办理过户手续，亦未将原告额外垫付的50000元定金返还，故诉至法院要求：1、被告继续履行原、被告及第三人于2018年4月26日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》，将位于西安市雁塔区朱雀大街南方星座小区C幢1单元5层08号房屋转移登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期违约金13950元（具体为775元/日，暂计算至2018年9月25日，实际计算至被告配合办理转移登记手续之日止）；3、被告向原告返还定金50000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，合同系被告王禹之与陈丽娟签订，原告林琳主体起诉不适格，应驳回原告起诉。合同签订后被告一直积极履行合同义务，并无违约行为。陈丽娟仅支付了定金50000元，未支付剩余购房款，系陈丽娟违约在先，应承担违约责任。原告林琳付款时间及方式超出资金监管协议约定。第三人称，本案所涉的合同的签订系三方真实意思表示，合法有效，合同约定原告以按揭方式支付购房款，被告应于资金监管当日将收取的购房定金50000元存入监管账户，原、被告双方均应配合第三人办理过户手续。合同履行中，被告先提出加价30000元，后又拒绝将定金存入监管账户，现原告全款存入资金监管账户，被告经数次催告后均拒绝配合履行过户义务，更甚者已将涉案房屋挂在网上再次出售，违约意图明显。涉案房屋系被告个人所有，其拥有完全处分权。三方合同系原告之母代原告签订，该合同第十四条约定“乙方有权将房屋买受人转移到亲属名下”。后被告配合原告办理了涉案房屋的网签及资金监管手续，并共同向招商银行申请了购房按揭贷款，原告于贷款审批后在约定期限内支付了首付款550000元，贷款银行也已于2018年9月6日将贷款1000000元存入监管账户，原告已依约履行了合同义务，现因被告违约行为致使办理过户迟延。涉案房屋已解除抵押登记，不存在任何查封，符合过户手续办理条件，请求支持原告的诉讼请求。经审理查明，2018年4月26日，原告林琳委托其母陈丽娟与被告王禹之及第三人海汇公司签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：原告林琳购买被告王禹之个人所有的坐落于西安市雁塔区朱雀大街南方星座小区C幢1单元5层08号之房屋，房屋建筑面积140.96平方米，成交价格为1550000元。房屋尚存抵押贷款110000元未结清，被告应在2018年4月26日前办理完解押手续并取得房产证，解押方案为被告王禹之自行处理。该房屋已设租赁，租赁期限自2017年5月20日至2018年5月20日止，被告王禹之承诺承租人已放弃优先购买权。签订合同当日，原告向被告支付定金50000元，被告王禹之应于资金监管当日将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；首付款（含定金）650000元，原告应于本合同签订之日起80个自然日内存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；拟贷款金额900000元（具体贷款金额以贷款银行最终审批金额为准），具体贷款额度、贷款年限按有关规定以银行最终审核为准，①如贷款额度低于拟贷款金额，原告应于贷款审批通过之日起30日内自行补足首付款存入监管账户，②原告因自身原因未获得银行或公积金中心批准的，原告应自行筹集剩余房价款以现金形式支付给被告，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。三方约定办理产权转移手续的时间为：原、被告双方配合第三人办理交易手续。合同对违约责任的约定为：任何一方未按合同约定时间节点履行时，构成逾期违约，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。合同其他约定为：“5、原告有权将房屋买受人转移到亲属名下。”同日，原告之母陈丽娟向被告王禹之支付购房定金50000元。2018年5月18日，被告王禹之与原告林琳签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号：C18027285），即网签合同，约定：涉案房屋已设定抵押，所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理;购房款以贷款方式支付：原告应将首付款人民币550000元存入监管账户，余款人民币1000000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。同日，被告王禹之与原告林琳及西安市置诚资产管理有限公司（以下简称“置诚公司”）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定：根据原告与被告在2018年5月18日签订登记号为C18027285的《二手房买卖合同》，确定交易房价款总额为人民币1550000元，委托监管资金为人民币1550000元，原、被告双方将监管资金委托置诚公司管理，置诚公司在房产综合网络平台中不动产权证书（房屋所有权证）办理到发证环节状态的次日起3个工作日内完成资金划转手续（如交易双方与银行签署协议或承诺书约定划转的从其约定），划转结算利息按划转当日人民银行挂牌基准利率结算…对于按揭贷款的，原告应于本协议签订之日起90日内将购房首付款人民币550000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。2018年6月11日，为办理二手房商业按揭贷款，原告委托西安天正房地产价格评估有限公司对涉案房屋房地产价值进行评估，确认评估时涉案房屋市场价值为1584200元。2018年6月12日，被告配合原告向招商银行申请了行员住房贷款（浮动）。2018年6月19日，原告与贷款银行签订了《招商银行个人购房借款及担保合同》。2018年7月29日，第三人员工以短信形式通知被告于八月初配合原告存入首付款。2018年8月15日，原告向资金监管账户中存入首付款500000元。2018年8月16日，第三人代原告以EMS方式向被告寄送催告函，载明“被告应于3日内将已收定金50000元存入监管账户，并配合办理还款解押手续。”2018年8月30日，第三人代原告以微信图片方式向被告发送告知函，载明“因被告拒绝将已收取的50000元定金存入监管账户，已构成逾期违约，现原告先垫付50000元存入监管账户，被告应于原告垫付后3日内退还该不当得利50000元，全款到账后被告若继续拒绝配合履行，原告将通过法律途径维权。”2018年9月4日，原告再次向资金监管账户中存入首付款50000元。2018年9月6日，贷款银行招商银行已将原告申请的住房贷款1000000元存入资金监管账户。2018年9月7日，第三人员工以短信形式通知被告配合办理过户手续并退还原告垫付的50000元。庭审中，第三人提交其公司员工与被告通话录音，证明被告要求第三人与原告沟通在原购房款基础上加价30000元。另查，西安市房屋登记簿显示涉案房屋已解除抵押不存在查封，且原告按月向银行偿还房屋按揭贷款。上述事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、授权委托书、定金收条、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、《二手房交易结算资金监管协议》、房地产抵押估价报告、《招商银行个人购房借款及担保合同》、催告函、告知函、短信记录、通话录音、西安市房屋登记簿及庭审笔录在卷佐证，已经本院核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告委托其母陈丽娟与被告王禹之及第三人海汇公司签订《海汇房产房屋买卖居间合同》后，原、被告双方签订了《西安市存量房买卖合同》，即网签合同。依据委托代理的法律效果归属关系，陈丽娟在其代理权限范围内行使的代理行为，直接约束原告林琳，且商品房买卖的主体应以网签合同为准，网签是办理房屋过户手续的必备手续，一旦办理网签就不能再次办理变更，故原告林琳系本案适格主体。现原告依约履行了合同义务，将房屋价款1550000元全部存入资金监管账户，但被告拒绝配合原告办理涉案房屋转移登记手续，并要求加价出售，其行为明显构成违约。合同约定任何一方未按合同约定时间节点履行时，构成逾期违约，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。因涉案合同中约定办理产权转移手续的时间为原、被告双方配合第三人办理交易手续，故逾期违约金应以合同约定的775元/日为标准，自第三人通知被告履行配合义务之日起算，计算至被告实际履行配合义务时止。现对于原告要求被告王禹之继续履行合同，配合原告办理涉案房屋转移登记手续，及支付原告逾期违约金（自2018年9月7日起按每日775元计算至被告配合原告办理转移登记手续之日止）的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。本案所涉房屋价款为1550000元，被告收取的50000元定金应属房屋总价款的一部分，被告应将该款存入资金监管专用账户，但经原告与第三人数次催告后被告仍未存入，原告于2018年9月4日向资金监管账户中存入50000元，即被告多收原告50000元购房款，被告理应向原告返还，故原告主张被告返还50000元的请求，本院依法予以支持。上述合综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王禹之继续履行原告林琳与被告王禹之及第三人西安海汇万家实业有限责任公司于2018年4月26日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》，于本判决生效之日起十日内将位于西安市雁塔区朱雀大街南方星座小区C幢1单元5层08号的房屋（不动产权证书号：1100102018-8-1-3-10508～1）办理转移登记过户至原告林琳名下。二、被告王禹之应于本判决生效之日起十日内向原告林琳支付逾期违约金（自2018年9月7日起按每日775元计算至被告王禹之配合原告林琳办理转移登记手续之日止）。三、被告王禹之应于本判决生效之日起十日内向原告林琳返还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1399元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行上述付款义务时将其应承担的费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 娆人民陪审员  芦冬花人民陪审员  陈小玲二〇一八年十二月八日书 记 员  张朝茜打印：相丽华校对：刘杨2018年月日送达