昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0113民初1161号原告：颜加兵，男，1977年8月25日出生，汉族。一般授权委托诉讼代理人：尹华，东川区阿旺镇法律服务所法律服务工作者。被告：夏冬稳，男，1964年11月15日出生，汉族。第三人：东川区法者供销合作社，住所地东川区法者乡1。法定代表人：付学勇，该社主任。第三人：高学明，男，1942年10月12日出生，彝族。特别授权委托诉讼代理人：高玉兰，（系高学明之女）。第三人：刘洪兰，女，1963年12月9日出生，汉族。特别授权委托诉讼代理人：邹玉福（系刘洪兰丈夫）。第三人：谢怀秀，女，1966年2月20日出生，汉族。原告颜加兵与被告夏冬稳、第三人东川区法者供销合作社、高学明、刘洪兰、谢怀秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日作出（2017）云0113民初1083号民事判决。原告颜加兵不服该判决，向云南省昆明市中级人民法院提出上诉。云南省昆明市中级人民法院于2018年6月19日作出（2018）云01民终1366号民事裁定，发回重审。本院于2018年7月30日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告颜加兵和委托诉讼代理人尹华、被告夏冬稳、第三人东川区法者供销合作社的法定代表人付学勇、第三人高学明的委托诉讼代理人高玉兰、第三人刘洪兰的委托诉讼代理人邹玉福、第三人谢怀秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜加兵向本院提出诉讼请求：1.请求依法终止颜加兵与夏冬稳签订的《房屋转卖合同书》，判令夏冬稳退还房屋转让金173250元；2.诉讼费由夏冬稳承担。事实和理由：2012年9月11日颜加兵与夏冬稳经协商，夏冬稳以226800元的价格将东川区红土地镇法者街东川区法者供销合作社的一楼一底约80㎡的房屋转让给颜加兵（该房屋由东川区法者供销合作社出租给高学明，高学明转让给刘洪兰，刘洪兰又转让给谢宗金，谢宗金又转让给夏冬稳，夏冬稳转让给颜加兵），转让期限自2012年9月11日至2031年3月17日。2017年2月28日晚，该房屋及相邻多间房屋因火灾完全烧毁。颜加兵与夏冬稳自愿签订《房屋转卖合同书》，因不可抗力造成合同无法继续履行，夏冬稳拒绝退还剩余的转让金，夏冬稳的行为侵害了颜加兵的合法权益。颜加兵要求依法终止《房屋转卖合同书》，夏冬稳退还房屋转让金173250元（合同转让期：2012年9月11日至2031年3月17日为18年，转让金226800元，实际使用转让期2012年9月11日至2017年2月28日为4年零3个月，转让金：226800元÷18年÷12月×51月为53550元，应退转让金：226800元－53550元为173250元）。颜加兵遂诉至本院。夏冬稳辩称，颜加兵与夏冬稳自愿签订《房屋转卖合同书》，房屋被火烧毁属于天灾，并非人祸。夏冬稳按合同履行，颜加兵的要求不合理。东川区法者供销合作社述称，涉案房屋是该单位出租给高学明使用，高学明退休后不清楚房屋的使用情况。高学明述称，涉案房屋是其向东川区法者供销合作社承租，其出租给刘洪兰后不清楚后面的转租过程。颜加兵与夏冬稳签订的《房屋转卖合同书》对第三人高学明没有约束力。东川区法者供销合作社将房屋出租给单位职工，是给职工福利，解决职工的实际困难。高学明在房屋原址上重建房屋，应受到法律保护。刘洪兰述称，因高学明欠其4000元，高玉兰欠其3000元，高学明与刘洪兰商量以出租涉案房屋抵偿债务。谢宗金得知后替高学明清偿借款，刘洪兰返还房屋给高学明，后来不清楚房屋出租情况。刘洪兰与本案不具有利害关系，不是案件当事人。谢怀秀述称，其和父亲谢宗金共同承租了房屋，二年后房屋转租给夏冬稳。父亲谢宗金于2013年去世。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。颜加兵提交的《房屋转卖合同书》、《法者供销社房屋承租合同》、《房屋转让协议合同书》、昆明市公安消防支队倘甸产业园区和轿子山旅游开发区大队出具的昆倘公消火认字（2017）第0004号《火灾事故认定书》，夏冬稳提交的《房屋转卖合同书》、《房屋转让协议合同书》，东川区法者供销合作社提交的《法者供销社房屋承租合同》，高学明提交的《法者供销社房屋承租合同》、《证明》，刘洪兰提交的《借条》2份，谢怀秀提交的《房屋转让协议合同书》等证据，当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交有争议的证据，本院认定如下：1.颜加兵、夏冬稳、谢怀秀提交《协议合同书》，因刘洪兰对该证据不予认可，《协议合同书》的内容条款也无其他证据印证，不予确认该证据；2.颜加兵、夏冬稳提交的《收条》，该证据反映的价款无其他证据印证，不予确认；3.夏冬稳提交的《法者供销社房屋承租合同》，该证据与东川区法者供销合作社留存的合同内容不一致，不能确定该证据的来源，不予确认该证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年3月17日东川区法者供销合作社与高学明签订《法者供销社房屋承租合同》，合同约定：东川区法者供销合作社将职工住宿大楼第5间80㎡的一楼一底房屋出租给高学明使用。租期三十年，自2001年3月17日至2031年3月17日止。该房屋后又转租刘洪兰、谢宗金、夏冬稳、颜加兵。2012年9月11日颜加兵与夏冬稳签订《房屋转卖合同书》，合同约定：夏冬稳将高学明承租的一楼一底房屋和在大房子后面扩建的一间厨房和一间洗澡间全部转卖给颜加兵。转卖时间2012年9月11日，使用时间按东川区法者供销合作社和高学明所立的合同为准（30年）。转卖价款226800元。合同从签字之日生效。该合同履行期间，2017年2月28日22时许，东川区红土地镇法者街上发生火灾，颜加兵承租的东川区法者供销合作社职工住宿大楼第5间80㎡的一楼一底房屋被火烧毁。本院认为，夏冬稳出租房屋给颜加兵，双方在签订的《房屋转卖合同书》中约定：房屋租赁期为高学明向东川区法者供销合作社承租房屋的租赁期，颜加兵对房屋有使用权，其他未尽事项以《法者供销社房屋承租合同》为准，故《房屋转卖合同书》名为房屋转卖实则为房屋租赁合同。颜加兵和夏冬稳约定房屋租赁期自2012年9月11日至2031年3月17日，未超过法律规定的20年租赁期，也未超过高学明本人承租房屋的剩余租赁期，该租赁期为有效约定。《房屋转卖合同书》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，具备法律效力。高学明将从东川区法者供销合作社承租来的房屋转租他人，东川区法者供销合作社未在规定的6个月内对高学明转租房屋的行为提出异议，故涉案房屋转租行为有效。当事人对合同租金226800元无异议，本院予以确认。作为主要租赁物的一楼一底房屋于2017年2月28日非因颜加兵的原因被火烧毁，致使《房屋转卖合同书》不能继续履行。依照法律规定，承租人颜加兵可以解除合同。因合同解除不能继续履行的部分双方负有返还义务，颜加兵返还对方剩余的厨房和洗澡间，夏冬稳返还对方未实际使用的租赁费。颜加兵的租赁费按其实际使用房屋的租赁期折算，颜加兵实际租赁期为4年零5个月，使用租赁费（226800元÷18年÷12月×53月）55650元，未使用的租赁费（226800元－55650元）171150元由夏冬稳返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第一款、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，判决如下：一、解除原告颜加兵与被告夏冬稳签订的《房屋转卖合同书》；二、被告夏冬稳于判决生效后十日内返还原告颜加兵租赁费171150元；三、原告颜加兵于判决生效后十日内向被告夏冬稳返还位于东川区红土地镇法者街东川区法者供销合作社原职工住宿大楼第5间房屋后面的一间厨房和一间洗澡间。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，由原告颜加兵负担82元，被告夏冬稳负担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  王树平人民陪审员  孟莉娜人民陪审员  孟琳娜二〇一八年十二月二十日书 记 员  普 乙