广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初8642号原告：广州百润物业有限公司，住所地广州市白云区沙河同和云景路云景花园。法定代表人：陈可，总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。被告：广州云景房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城花城大道20号705-08房。法定代表人：梁宇恒，经理。委托诉讼代理人：江碧云，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一帆，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州百润物业有限公司与被告广州云景房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州百润物业有限公司的委托诉讼代理人梁结明，被告广州云景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江碧云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州百润物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司清偿拖欠的自2017年7月至2018年6月期间的物业服务费共计303786.08元及违约金（自每月6日起，每日按照欠费金额的1‰的标准计至清偿之日止）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：我司与被告签订《云松苑（云景名都）商铺物业服务合同》，约定由我司为位于广州市白云区京溪路101号二层商铺（共计3616.501平方米）提供物业服务，被告向我司支付物业服务费。物业服务费按月支付，支付时间为每月1日至5日，物业服务费收费标准为每月每平方米7元。我司依约为该物业范围提供了物业服务，但被告自2017年7月起无故拖欠物业服务费。至2018年6月，被告已拖欠我司物业服务费共计303786.08元，经我司多次催缴未果。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告广州云景房地产开发有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我司作为涉案商铺的建设单位，早在2011-2012年期间将商铺全部出售给小业主。因此，我司并非涉案商铺的所有权人，也没有享受过原告提供的物业服务，原告应向实际享有物业服务的涉案商铺小业主主张物业费，而非向我司主张。2.根据“谁主张，谁举证”的证据规则，原告对其主张的为涉案商铺提供了物业管理服务的事实，应提供充分证据予以证明。但其仅提供了一份与我司签订的前期物业服务合同作为证据，显然不能证明原告切实有提供相应的物业管理服务。综上，原告的诉讼没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的物业服务合同、证明、照片查册表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月12日，原告（乙方，物业服务企业）与被告（甲方，建设单位）签订《云松苑（云景名都）商铺物业服务合同》，约定：本物业项目基本情况如下：项目名称：云松苑（云景名都）1-2层商铺。类型：办公、商业；坐落位置：广州市白云区京溪路99号首层、101号二层商铺（以下简称涉案场地）；规划建筑面积共计4150平方米，实际经营面积与规划建筑面积不一致的，以实际经营面积为准；物业服务期限为5年，自2012年1月1日至2017年12月31日。2012年1月至2012年6月为装修期，装修期间免物业服务费，物业服务费自2012年7月起开始计收；乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定；业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下（按月支付，支付时间为每月1日至5日）：自2012年7月1日至2012年12月31日，每月每平方米3元；自2013年1月1日至2013年12月31日，每月每平方米4元；自2014年1月1日至2014年12月31日，每月每平方米5元；自2015年1月1日至2017年12月31日，每月每平方米7元；本合同签订后，乙方需保证配合、协助甲方的销售、经营管理、装饰装修等工作。甲方完成商铺的销售后，应协助乙方与小业主（商铺产权人）签订相关物管协议；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳；本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共同部分查验交接以及移交相关档案资料等；甲方违反本合同十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠费每日千分之一的标准向乙方支付违约金等。上述合同签订后，原告依约对涉案场地提供物业服务。被告于2011年至2013年陆续将涉案场地所在的商铺出售给案外人。原告至今仍为涉案场地提供物业服务。另查，涉案场地所在99号首层商铺的总建筑面积为533.4987平方米。本院认为，原告与被告签订《云松苑（云景名都）商铺物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，已依约对涉案场地提供了相应的物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费，上述合同约定，物业服务合同期限至2017年12月30日，现被告至今欠付原告涉案场地中101号二层自2017年7月起的物业五服务费，故原告要求被告支付涉案场地中101号二层2017年7月至2017年12月的物业服务费合理合法。上述合同还约定“本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳”，因现有证据无法证明合同终止后有新的物业服务企业承接原告的物业服务，故在原告实际为涉案场地提供了物业服务的情况下，原告要求被告支付涉案场地中101号二层2018年1月至6月的物业服务费亦符合合同约定。综上，原告要求被告支付欠付的涉案场地中101号二层2017年7月至2018年6月的物业服务费有据，本院予以支持。根据上述合同约定和查明的事实，原告提供物业服务的建筑面积共计为4150平方米，涉案场地中的99号首层商铺总建筑面积为533.4987平方米，故现原告主张的涉案场地中的101号二层商铺物业服务的面积应为3616.5013平方米，结合合同约定2015年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费每平方米7元的标准计算，2017年7月至2018年6月的物业服务费共计为3616.5013×7×12=303786.1092元，现原告要求被告支付上述期间的物业服务费共计303786.08元本院予以支持。因被告欠付物业服务费，原告有权依约向被告主张逾期支付物业服务费的违约金。原告未能举证其因被告欠付费用所致实际损失，其主张违约金按欠付费用的1‰标准计付的标准确属过高，本院酌定按每月欠付费用，即3616.5013×7=25315.5元的0.5‰的标准计付。违约金的起算时间从上述欠付每月的6日开始计付至付清之日止，并以本金为限。关于被告抗辩其已将涉案场地所在的商铺出售给案外人，故其不是本案适格被告，原告应向商铺的现产权人主张权利的意见。根据双方签订的物业服务合同约定“甲方完成商铺的销售后，应协助乙方与小业主（商铺产权人）签订相关物管协议”，由此表明，被告将涉案商铺出售后，原告是需要在被告的协助下与商铺的产权人另行签订相关物管协议，原告根据与商铺产权人的物管协议向现商铺产权人另行收取物业管理费，但现有证据无法表明被告有协助原告与涉案物业中的101号二层商铺产权人签订相关的物管协议，故被告仍应依照合同约定向原告履行交付物业服务费的义务，被告的上述抗辩意见无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州云景房地产开发有限公司向原告广州百润物业有限公司支付广州市白云区京溪路101号二层商铺2017年7月至2018年6月的物业服务费共计303786.08元及逾期付款违约金（每月以25315.5元为本金，从上述月份的每月6日开始，按每日0.5‰的标准计至实际支付之日止，并以本金为限）；二、驳回原告广州百润物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7553.9元，由原告广州百润物业有限公司负担963.9元，被告广州云景房地产开发有限公司负担6590元；保全费2604.63元，由原告广州百润物业有限公司负担321.63元，被告广州云景房地产开发有限公司负担2283元。由被告广州云景房地产开发有限公司负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  余佛山人民陪审员  温统斯二〇一八年十二月十三日书 记 员  林嘉仪