河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初3745号原告（反诉被告）信阳会友房地产开发有限公司。住所地：信阳市浉河区五星事处大拱桥社区新办公楼二楼。法定代表人孙会强，该公司董事长。委托代理人程升、程锐，河南高普律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告张世珍（反诉原告），女，汉族，1950年9月28日出生，住信阳市浉河区。被告梁俊杰（反诉原告），男，汉族，1980年9月28日出生，住址同上，与原告张世珍系母子关系。二被告共同委托代理人张文静，河南上品律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）信阳会友房地产开发有限公司（以下简称会友公司）与被告张世珍、梁俊杰（反诉原告）撤销协议纠纷一案，信阳市中级人民法院于2018年5月4日作出（2018）豫15民终1155号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销本院（2017）豫1502民初2752号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳会友房地产开发有限公司的法定代表人孙会强及其委托代理人程升，被告梁俊杰、被告张世珍及二被告共同委托代理人张文静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）信阳会友房地产开发有限公司诉称，2009年10月我公司依法取得信阳市浉河区建设路北侧一地块的土地使用权（土地编号为2009-607#）。2013年初，我公司在该地块上动工建设“怡馨苑商住小区”时，被告以我公司的建设项目影响其住房采光为由，强行多次阻扰项目的正常施工，并数次进行非法上访，由于被告的非法行为导致我公司投资数千万元的项目无法顺利施工，期间，我公司也多次与被告协商，但被告借机向我公司提出无理要求，并威胁说我公司必须接受，否则让我公司一直停工下去。虽然被告的要求太离谱，令我公司根本无法接受，可是面对已经停工一个多月的项目所造成的巨大的经济损失也令我公司无法承受，最后我公司被迫与被告签订了“协议”，并向被告支付了三万元现金。当初签订协议是因为通风采光的相邻关系，事后经过测量我们的楼房对被告通风采光没有影响，造成重大误解现在申请撤销。规划是拆除房屋建成五层半的楼房，房屋没有拆迁对被告更没有影响。综上，在该协议签订过程中被告完全是以胁迫之行为，迫使我公司签订这严重不公正的协议，故诉至法院，请求判令：1、撤销双方于2013年7月11日签订的协议。2、被告返回三万元及利息。3、被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告会友公司变更第一项诉讼请求为“解除原告与被告于2013年7月11日签订的《协议》”。因会友公司作为甲方与张世珍、梁俊杰作为乙方，于2013年7月11日签订的《协议》中约定：“1、甲方在乙方现有房屋前排原址建一排不高于五层半的楼房，…：（2）另赔偿乙方车库一间，车库位置为乙方现有房屋前排、”。但是，在签订《协议》后，规划主管部门既没有批准申请人在被申请人的房屋前排建设栋五层半的楼房，也没有批准申请人在被申请人的房屋前排建设车库。显然，申请人与被申请人签订的《协议》所约定的建设一栋五层半的楼房及车库的合同目的不能实现，该《协议》依法应当予以解除。而且，申请人建设的高层楼房对被申请人的房屋通风、采光、通行等根本没有造成任何影响。被告（反诉原告）梁俊杰、张世珍答辩，一、会友公司（甲方）与答辩人（乙方）签订的合同，其合同目的已经实现。双方在合同中约定：“甲方在乙方现有房屋前排原址建一排不高于五层半的楼房，在该楼房前还建一栋十多层的高层建筑”，现该十多层的建筑目前已经竣工，其合同目的已经实现。至于合同中约定的赔偿答辫人的车库在合同中也是这么约定的。“车库位置为乙方现有房屋前排”，其十多层建筑正是在答辩人楼房前排，被答辫人不是不能履行合同，而是不愿意按照合同约定履行合同。因此，会友公司以合同目的不能实现提出解除合同纯属断章取义的行为，故意曲解了合同的内容、目的以及相关的法律法规，请求法院依法判决驳回其诉讼请求。二、会友公司起诉解除合同于法无据，不属于因“不可抗力”造成的合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条第一款之规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，而会友公司不能建起五层半的房屋是主管部门没有批准造成的，并不是所谓的不可抗力造成的。所谓“不可抗力”，民法通则规定的是“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，而根据《城市建设规范》南北间距1：1的原则，会友公司在前排建造一栋50米的16层建筑，又准备在其南北间距仅只有十几米的地方建造一栋五层半的建筑是明显违反法律规定的，自然是不会被批准的，作为具备房地产开发资质的会友公司又怎能预测不到建筑不会被批准的后果。三、即使会友公司有解除合同的权利，会友公司起诉解除合同除斥期间已过。根据合同法第55条之规定，撤销权的除斥期间是一年，合同的解除权与撤销权同样都是形成权，应当适用一年的除斥期间。此外，根据《最高人民南法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第十五条第二款之规定：“法律没有规定，当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶，逾期不行驶的，解除权消灭”，同样规定了合同的解除权是一年的时限，即使会友公司有解除权，其解除权已经消灭。四、与会友公司签订相同协议的不止答辩人一家，会友公司与邻居曹彬签订相同类型的协议，又以相同的案由、相似度极高的起诉状起诉撤销合同，现经过一审、二审，河南省高级人民法院再审驳回会友公司诉讼请求，确认合同有效。即使会友公司在收到败诉判决书后在此次重审当中变更起诉事由，故意规避相同案例，但依然无法改变本案的案件本质的事实，答辩人认为同案应当同判，请依法判决确认合同有效，驳回原告诉讼请求，要求会友公司依照合同约定履行其义务。被告（反诉原告）梁俊杰、张世珍反诉称，2013年被反诉人信阳会友房地产开发有限公司开发建设路东路怡馨苑小区，因其所建楼房高达16层，严重影响到反诉人通风，采光。经过双方协商，2013年7月11日对反诉人损失赔偿达成并签订协议，约定：1、被反诉人保证在新建楼房东单元11层给反诉人面积不低于130平米的房屋一套；2、赔偿反诉人一个不小于20平米的车库；3、支付35000元现金赔偿。而被反诉人目前已经在向外销售房屋，却违背协议约定，拒绝向反诉人交付房屋与车库。反诉人认为被反诉人违约行为系故意行为，具有欺骗性质，其先以协议骗取原告同意签名，顺利施工，但是却在房屋完工后，撕毁协议，完全没有诚实信用。反诉人目前所住房屋，完全被高楼所遮蔽，严重影响通风采光，降低居住环境。反诉人多次找到被反诉人均无法达成一致意见，因协商不成，故提起反诉，请求判令：被反诉人履行与反诉人所签订的《协议》。2、本案诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）会友公司针对反诉辩称，一、被答辩人在《民事反诉状》诉称，答辩人在建设路怡馨苑小区因所建楼房高达16层，严重影响到其房屋的通风、采光，与客观事实不符。理由是：其一、答辩人在建设路开发建设怡馨苑小区一栋16层的楼房，距离被答辯人的房屋距离较远，中间还隔了一栋房屋，显然答辩人所建的16层楼房，不可能对被答辩人房屋的通风、采光造成任何影响。其二、答辩人所建的16层楼房是经过信阳市城市建设规划部门依法依规审批的合法建筑，如果该楼房影响被答辯人房屋的通风、采光，行政机关根本不可能批准建设。二、在被答辩人与答辩人于2013年7月11日签订的《协议》明确约定：“1、甲方在乙方现有房屋前排原址建一排不高于五层半的楼房，……（2）另赔偿乙方车库一间，车库位置为乙方现有房屋前排，……”但是，在《协议》签订后，由于城市建设规划部门没有批准答辩人在被答辩人房屋的前一排建设一栋五层半的楼房及车库，显然双方签订《协议》所约定的合同目的未能实现，因此，被答辩人要求继续履行《协议》的诉讼请求依法不能成立。综上所述，答辩人请求驳回被答辩人的反诉请求。经审理查明，2013年7月11日原告信阳会友房地产开发有限公司（甲方）与被告张世珍、梁俊杰（乙方）签订协议一份，约定：关于甲方建楼对乙方房屋的采光、通行、通风等相邻权造成重大影响问题，甲乙双方经平等自愿协商，达成如下协议，共同遵守：1、甲方在乙方现有房屋前排原址建一排不高于五层半的楼房，在该楼房前还建一栋十多层的高层建筑，为此对乙方造成重大影响，甲方自愿对乙方作出如下补偿：（1）在甲方新建的建设路该小区高层楼房的最东边的一个单元的第11层，由乙方优先自选一套不低于130平米的房屋（如超出130平米，乙方按市场价补足房款，但甲方提供房屋面积不得低于130平米）。（2）另赔偿乙方一间车库，车库位置为乙方现有房屋前排，由乙方自选，面积不低于20平米。（3）甲方再支付乙方35000元现金作为补偿，在甲方动工拆除乙方房屋前排旧房前支付。（4）甲方保证乙方所赔房屋能办房产证，除办证手续外如需新外支付其他费用，由甲方承担。甲方在对外交付第一批所售房屋的同时，向乙方交付房屋和车库。2、房屋质量按设计标准。3、此协议签订后，乙方不得以任何理由干扰和阻挠甲方项目的施工建设。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告支付被告现金3万元。被告梁俊杰、张世珍房屋的前排旧房未拆除，未建不高于五层半楼房及车库。高层建成后，原告认为因规划主管部门未批准，协议中建设一栋不高于五层半楼房及车库的合同目的不能实现，诉至本院要求解除协议，并返还30000元及利息。被告认为原告未按协议约定交付房屋和车库，提出反诉，要求原告履行双方签订的协议。另查明，2015年9月8日，原告公司在另案中申请对其所建信阳怡磬苑住宅小区高层建筑是否影响杜红萍（即本案协议涉及的“乙方房屋前排旧房”）现有房屋的通风、采光予以鉴定。2016年10月12日，河南省基本建设科学实验研究院有限公司出具鉴定回复函：信阳怡磬苑住宅小区1#住宅楼对杜红萍房屋采光在日照时数和是否降低原有日照标准两方面没有影响。在本案中，经本院释明，原、被告均未向本院提出相关鉴定申请。原告会友公司提交了一份信阳市浉河区五星街道办事处大拱桥社区居民委员会出具的《情况说明》，上面载明：“位于信阳市浉河区建设东路的恰馨苑小区由信阳会友房地产开发有限公司开发建设，该公司在完成怡馨苑小区的开发建设后，于2015年5月份，书面申请要求在怡馨苑小区北侧再建一栋五层半的楼房，因该公司的申请不符合信阳市主城区的整体建设规划要求，我单位对该公司的建房申请未予受理”。本院认为，原、被告双方签订的《协议》，是双方为解决因会友公司开发建设而引起的相邻关系纠纷而达成的补偿协议。从协议的实际履行情况看，协议中约定的案涉房屋的前排房屋并未拆除，故也未建有一排不高于五层半的楼房和车库。本案中，双方均未对是否影响通风、采光等申请鉴定。原告所建16层楼房竣工后，另案中有关部门出具的鉴定回复函显示原告建筑物未对杜红萍房屋（系案涉房屋前排房屋）的通风、采光造成影响。被告张世珍、梁俊杰房屋在杜红萍房屋的后排，故原告所建成的16层楼房对被告张世珍、梁俊杰房屋的通风、采光应认定为没有造成影响。从原、被告双方签订协议至今，案涉房屋的前排房屋处建一排不高于五层半的楼房和车库的事项，会友公司未取得相关审批许可，合同约定的拆除前排房屋并建不高于五层半楼房及车库未实际成就（案涉房屋的前排房屋也未拆除），车库也无法实际履行，会友公司以该合同目的不能实现为由，要求解除双方签订的《协议》的请求，符合相关法律规定，依法应予解除。会友公司在未能确定成就拆除前排房屋并建不高于五层半楼房及车库的情况下，与张世珍、梁世杰协商签订该《协议》，存在一定的过错。故合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经给付的30000元应视作补偿不再返还，会友公司要求张世珍、梁俊杰返还30000元的诉讼请求，本院不予支持。张世珍、梁俊杰要求会友公司履行协议的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）信阳会友房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张世珍、梁俊杰于2013年7月11日签订的协议。原告（反诉被告）信阳会友房地产开发有限公司已经给付被告（反诉原告）张世珍、梁俊杰的30000元视为补偿不再返还。三、驳回原告（反诉被告）信阳会友房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张世珍、梁俊杰的反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费650元，由信阳会友房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费100元，由张世珍、梁俊杰共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  汪明安审 判 员  范庆龄人民陪审员  梅金华二〇一八年十二月二十八日书 记 员  蔡怡璇