河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民再146号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会。负责人：马永华，该业委会主任。委托诉讼代理人：刘跃先，该小区业主。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河北盛泰房地产开发集团有限公司，住所地河北省沧州市运河区解放西路与开元大道交叉口南200米盛泰综合楼。统一社会信用代码：91130900106608540F。法定代表人：李伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪江，河北衡泰律师事务所律师。被申请人（原审被告）：崔长胜，男，1959年7月7日出生，汉族，住河北省沧州市新华区千童大道中街沧县。原审被告：沧州市诚信物业服务有限公司，住所地河北省沧州市运河区南北大街李家花园。法定代表人：赵卫忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴红娟，该公司企业管理部经理。再审申请人沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会与被申请人河北盛泰房地产开发集团有限公司、被申请人崔长胜、原审被告沧州市诚信物业服务有限责任公司占有物返还纠纷一案。河北省沧州市运河区人民法院于2017年5月23日作出（2017）冀0903民初326号民事判决。河北盛泰房地产开发集团有限公司不服，上诉于本院。本院于2017年9月28日作出（2017）冀09民终5654号民事裁定。沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年8月20日作出（2018）冀09民申3069号民事裁定，裁定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会委托诉讼代理人马永华、刘跃先、被申请人河北盛泰房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人王洪江、一审被告沧州市诚信物业服务有限责任公司委托诉讼代理人吴红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会诉称，顺城一组团楼房是河北盛泰房地产集团有限公司开发建设，竣工交付使用后，于2002年将物业管理工作交给沧州诚信物业服务有限公司，2014年11月12日，沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会成立，被告诚信物业退出原告小区的物业管理服务。然而至今二被告仍未将顺城南门旁的楼梯间移交给原告，该楼梯间至今仍由被告崔长胜违法占有使用，原告起诉要求被告向原告移交顺城南门旁的楼梯间，并支付占有期间的使用费，诉讼费由被告负担。原审被告河北盛泰房地产开发集团有限公司辩称，原告的诉求无任何事实和法律依据，原告在诉状中所称的楼梯间是答辩人为自己建设并自己经营的原顺城商厦提供安保服务，在该商厦建设阶段建成，2011年1月答辩人将原顺城商厦出售给黄骅市信誉楼百货有限公司，因该楼梯间无规划，不能进行产权登记，即无产权，故答辩人在出售原顺城商厦时，该楼梯间不在出售范围内，又因为该楼梯间是答辩人所建，所以由答辩人管理使用，原告对该楼梯间既无所有权，其也不是原告所承建，更无答辩人向其移交的承诺，原告要求答辩人向其移交楼梯间，及支付所谓的使用费，无事实和法律依据。答辩人请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原审被告沧州市诚信物业服务有限责任公司辨称，诚信物业公司在为顺城一组团提供物业服务期间，原告所指的楼梯间不属于物业服务范围内，诚信物业未使用管理过原告所称的楼梯间，原告要求诚信物业移交该楼梯间没有事实根据和法律依据。原审被告崔长胜经传唤未到庭参加诉讼，在应诉期间亦未提交书面答辩意见。运河区人民法院（2017）冀0903民初326号民事判决认定：原告沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会所在小区楼是被告河北盛泰房地产开发集团有限公司建成出售给原告小区业主，该楼除地下楼层外，地面建筑共计七层，第一层在2011年1月由被告河北盛泰房地产开发集团有限公司出租给了黄骅市信誉楼百货有限公司，二层以上为住宅楼，均已售出，原告即为全体业主成立的业主委会员。该楼共有两个楼梯通道，本案争议的楼梯间已经由本院判决和沧州市中级人民法院（2006）沧民再终字第18号民事判决书明确归原告小区业主使用。被告河北盛泰房地产开发集团有限公司出租给黄骅市信誉楼公司信誉楼虽在一层，但与该楼梯间分隔开并不使用，该商场有单独的门口通道，双方出租面积亦不包括该楼梯间。由于该楼梯间面积足够大，因此被告河北盛泰房地产开发集团有限公司将其一分为二，一半供上下楼使用，一半将其搭建成房，现由被告崔长胜使用至今。双方因此发生纠纷，原告召开业主大会，一致要求收回所涉楼梯间使用权。原告找被告协商未果，为此诉至本院要求判决被告返还楼梯间，并支付占用期间的使用费，诉讼费由被告负担。另查明，原告小区由被告诚信物业服务有限公司提供的物业服务在2014年就已移交给原告，不再提供物业服务。运河区人民法院（2017）冀0903民初326号民事判决认为，被告河北盛泰房地产集团有限公司作为开发建设单位已经将楼梯间所在小区出售给原告全体业主，而涉案楼梯间是由通向原告小区上下楼的必经通道并属于该小区全体业主共有的南侧楼梯形成的，应当属于全体业主共有。被告河北盛泰房地产集团有限公司已将一层以上全部住宅楼出售，一层楼作为商场也已全部出租给信誉楼，但并未包括该楼梯间。且一楼商场与该楼梯间全部隔开，并有独立的进出门口。故该公司虽然系该建筑的开发商，其无权将该楼梯间一分为二将其中一半交给他人使用，否则即构成侵权。被告崔长胜作为现在的楼梯间实际占用人亦构成侵权。原告基于所有权要求被告河北盛泰房地产集团有限公司、被告崔长胜移交房屋的主张，予以支持。原、被告之间系侵权纠纷，原告诉求为原物返还请求权，不适用合同相对性原则。被告河北盛泰房地产集团有限公司在庭审中虽称其无偿交给刘树铭使用，但不能提供详细的身份信息、家庭住址等情况，故不再一一追加相关案外人参加诉讼。被告河北盛泰房地产集团有限公司交给他人使用构成侵权，与被告崔长胜作为实际使用人均有责任返还该楼梯间给原告，原告此诉求有事实和法律依据，予以支持。但原告要求被告承担占有期间的使用费的诉求，未提供计算依据，也未提出评估申请，可另行解决。被告沧州市诚信物业服务有限责任公司既没有从被告河北盛泰房地产集团有限公司处承接该涉案楼梯间，也没有实际占用使用该楼梯间，且在2014年已退出物业服务，本案纠纷与该公司无涉，故其不承担责任。依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告河北盛泰房地产集团有限公司、崔长胜共同负责返还给原告沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会信誉楼商场南门旁楼梯间。限判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会对被告沧州市诚信物业服务有限责任公司的诉讼请求。诉讼费100元，由原告沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会负担50元，由被告河北盛泰房地产集团有限公司承担25元，被告崔长胜承担25元。河北盛泰房地产开发集团有限公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：本案所涉楼梯间是上诉人利用楼梯下方自然形成的开放空间建造形成的密闭楼梯间，该楼梯间无审批、无规划、也不能进行产权登记，任何单位和个人都不能享有所有权。原审法院在被上诉人未举证证明其对楼梯间享有所有权的情况下，认定全体业主享有所有权有误；原审适用法律错误。被上诉人沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会辩称，涉案楼梯间的归属是明确的，属于物权法上的共有部位，因此不论楼梯间是否无审批、无规划，有无进行产权登记，都不妨碍一组团全体业主对该楼梯间的占有、使用、管理的权利。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告沧州市诚信物业服务有限责任公司述称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审崔长胜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院（2017）冀09民终5654号民事裁定查明，沧州市中级人民法院（2006）沧民再终字第18号民事判决书确认小区业主对楼梯享有使用权；原告小区业主使用上诉人在楼梯下方建造的楼梯间没有经过规划、审批；二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院（2017）冀09民终5654号民事裁定认为，被上诉人沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会对案涉楼梯间是否享有所有权，上诉人河北盛泰房地产开发集团有限公司应否返还被上诉人顺城南门旁楼梯间是本案的争议焦点。根据被上诉人提交的（2006）沧民再终字第18号民事判决书，只能认定被上诉人对楼梯及楼梯下方的空间享有使用权，并未确定被上诉人对楼梯下方的楼梯间享有所有权。虽然双方均认可楼梯间系上诉人在楼梯两侧立墙的基础上建造而成，但该建筑物是否经过规划、审批，是否为违法建筑物是解决本案的关键。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国建筑法》第七条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证；建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。据此，建设单位在规划区内建造建筑物、构筑物应当取得政府相关部门颁发的规划许可证、施工许可证后方可施工。本案中，由于上诉人河北盛泰房地产开发集团有限公司在未经政府相关部门规划、审批以及未取得施工许可证的情况下在顺城南门旁楼梯下方的空间内建筑房屋，违反了《中华人民共和国城乡规划法》与《中华人民共和国建筑法》规定，由于确定该类房屋是否属于违法建筑物以及违法建筑物的权属问题不属于人民法院民事案件的受案范围，故应当裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定：一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初326号民事判决；二、驳回沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会的起诉。一审案件受理费100元，退还沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会；上诉人河北盛泰房地产开发集团有限公司预交的二审案件受理费100元予以退还。沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会申请再审称，一、原审法院认定事实不清。楼梯间是楼梯下方空间的统称，并非专指封闭式楼梯间，原审法院将楼梯下方空间和楼梯间同一事物予以区分，认为申请人仅对楼梯下方的空间享有权利，而对被申请人作为开发建设单位建造的楼梯间不享有所有权的说法是错误的，属认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。1、被申请人认可楼梯不是违法建筑，自然楼梯间也不是违法建筑。被申请人仅在二审中提交一份图纸，其陈述为一楼商场门市的平面图与申请人无关，二审法院没有认可该证据效力，仅凭被申请人的陈述驳回申请人的诉求无依据。2、退一步讲，假设楼梯间在验收后进行了违法加建，也是在他人拥有合法所有权的基础上的违法侵权行为。三、涉案楼梯间不是违法建筑。1、该楼梯间随同整栋建筑同时建成并验收投入使用，其后没有进行改动建造。2、本案楼梯间自2002年建成后就由被申请人出租给崔长胜使用至今已15年，全市多次大规模开展拆除违法建筑的行动，该楼梯间始终没有被涉及。3、从该楼梯间的结构来看，也不存在违法建筑的可能性。被申请人河北盛泰房地产开发集团有限公司辩称，申请人的再审请求没有事实和法律依据。一、顺城一组团业委会未提供确实充分的证据证实业主对一楼楼梯下方空间享有所有权。沧州市中级人民法院（2006）沧民再终字第18号民事判决书并未判决顺城一组团业主对楼梯及一楼楼梯下方空间享有所有权。二、顺城一组团业主的房屋是建设在原顺城商厦楼顶平台之上。本案所涉楼梯间是答辩人利用一楼楼梯下方原本开放的空间改造建成，并有答辩人管理使用。该楼梯间无规划、无审批、无施工许可，不能进行产权登记。综上，顺城一组团业主对该楼梯间既无所有权，涉案楼梯间也不是其承建，答辩人也没有向其移交，故，顺城一组团业委会要求答辩人向其移交楼梯间无事实及法律依据。本院再审查明事实与运河区人民法院（2017）冀0903民初326号民事判决书查明事实一致，本院再审予以确认。本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主委员会作为全体小区业主的代表有权请求被申请人排除妨碍返还涉案楼梯间。本案争议的楼梯间已经由本院（2006）沧民再终字第18号民事判决书认定归沧州市运河区顺城一组团小区业主使用。该楼梯间是沧州市运河区顺城一组团小区全体业主上下楼的必经通道，属于该小区全体业主共有。河北盛泰房地产开发集团有限公司将涉案楼梯间一分为二，在楼梯两侧立墙基础上建造一个独立的空间并将此空间交付给崔长胜使用，构成侵权。再审申请人沧州市运河区顺城一组团小区业主委员会作为业主的代表，有权提起诉讼。诉争楼梯间是否有违反规划法或建筑法的行为，不影响申请人起诉主张业主共有权免受他人侵害的诉讼权利。本院原审裁定以“确定该类房屋是否属于违法建筑物以及违法建筑物的权属问题不属于人民法院民事案件的受案范围”为由，裁定驳回再审申请人起诉，没有法律及事实依据，应予纠正。沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初326号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀09民终5654号民事裁定；二、驳回河北盛泰房地产开发集团有限公司上诉，维持沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初326号民事判决。二审案件受理费100元，由河北盛泰房地产开发集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  郑灿志审判员  张兆阳审判员  冷树青二〇一八年十二月七日书记员  刘晓晴