河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终990号上诉人(原审原告、执行案外人)：朱凯超，男，1986年2月6日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。委托诉讼代理人：郝会军，河北冀鹏律师事务所律师。被上诉人(原审被告、执行申请人)：承德聚鑫典当有限公司，住所地河北省承德市双桥区紫晶花园A座8号。法定代表人：段世江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志伟，河北德律律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：承德华康房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区武阳花园1号楼2层。法定代表人：周景新，该公司总经理。上诉人朱凯超因与被上诉人承德聚鑫典当有限公司（以下简称聚鑫典当公司）、承德华康房地产开发有限公司（以下简称华康房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省承德市中级人民法院（以下简称承德中院）（2018）冀08民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱凯超及其委托诉讼代理人郝会军、被上诉人聚鑫典当公司委托诉讼代理人李志伟到庭参加了诉讼。被上诉人华康房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱凯超的上诉请求：1、请求撤销承德中院（2018）冀08民初67号民事判决，判决承德市兴隆县大友村馨埔花园A座1404室的楼房（以下简称涉案楼房）为朱凯超所有，并停止对该楼房的执行。2、本案一、二审的诉讼费由聚鑫典当公司承担。事实及理由：一、典当借款行为违背常理，显属恶意。1、聚鑫典当公司答辩中“按估价的百分比进行抵押贷款50万元”，两年后涉案楼房出售给朱凯超才40万元，估价不是百分比而是倍数。2、典当合同中约定了超过法定的高额利息，而且利息没有从本金中扣除。3、一审法院认定事实：“2012年12月27日承德华康房地产开发有限公司兴隆县分公司（以下简称华康兴隆分公司）偿还了聚鑫典当公司本金后再次贷款，”即华康兴隆分公司再次从聚鑫典当公司贷款时间晚于朱凯超的购房时间，2011年10月20日朱凯超与华康兴隆分公司签订了购房合同，交纳了首付款。另外，根据《物权法》第177条之规定，主债消灭担保物权消灭。所以说本案中聚鑫典当公司没有优先受偿权。二、作为执行依据的仲裁裁决明显错误。1、贷款的利息不得预先从本金中扣除，违反了《合同法》第200条之规定，仲裁委没有裁决。2、聚鑫典当公司怠于行使债权，导致了高额利息的发生，其中典当合同第九条“当期不足五日，按五日收取有关费用”的约定，仲裁委没有裁决。3、《城市房地产抵押管理办法》第34条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。仲裁卷宗中没有看到聚鑫典当公司重新办理房地产抵押登记的相关手续。三、通过错误的仲裁裁决强制执行朱凯超购买的涉案楼房无异于流押。1、华康兴隆分公司出售给朱凯超抵押楼房的行为属于诈骗行为，应当公安机关立案侦查，法律规定先刑事后民事。2、《物权法》确认对善意买受人予以法律保护，以维持交易秩序的安全。被上诉人聚鑫典当公司答辩称，一、华康兴隆分公司与聚鑫典当公司的典当合同合法有效，抵押权依法成立。二、朱凯超没有取得涉案楼房所有权。朱凯超称其购买涉案楼房，仅提供了商品房买卖合同和收据，商品房买卖合同未经过房产部门备案，收据不能证明朱凯超是否交付了购房首付款。如果朱凯超交付了购房首付款，应提供银行转帐凭证、银行取款凭证和购房发票证明交付首付款。涉案楼房未办理过户登记，事实上因存在抵押权也不能办理过户登记。故朱凯超没有取得涉案楼房所有权。三、如朱凯超所述，华康房地产公司将涉案楼房出售给朱凯超，也是华康房地产公司存在过错，朱凯超可向华康房地产公司主张违约责任或其他责任。对于本案，朱凯超不享有可以排除对涉案楼房强制执行的民事权益。被上诉人华康房地产公司未提交答辩意见。朱凯超向一审法院提出诉讼请求，一、依法确认位于承德市兴隆县的楼房系朱凯超出资购买并享有所有权；二、依法判令停止对涉案楼房的执行；三、本案诉讼费由聚鑫典当公司、华康房地产公司承担。一审法院查明，华康兴隆分公司因经营需要，分别于2011年7月至2012年1月分4次（每次借款50万元）共从聚鑫典当公司处借款200万元。其中，2011年7月8日订立的典当合同（合同编号：冀聚鑫2011当字第15号）借款本金50万元，用兴隆县兴隆镇大友村馨埔花园小区A座1404、A座1504两套房产做抵押，并于2011年7月14日在兴隆县房屋产权产籍监理所办理了房屋他项权登记，证号为:兴房建兴隆镇字第××号。2012年12月27日，扣除已偿还的100万元本金，双方又重新订立了借款100万元的典当合同，抵押物清单载明，抵押物为：0110474和2011076号他项权证书。华康兴隆分公司于2009年5月9日取得兴隆县兴隆镇大友村馨埔花园小区的《商品房预售许可证》。2011年10月20日，朱凯超与华康兴隆分公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2011-117），购买了华康兴隆分公司建设的位于兴隆县兴隆镇大友村馨埔花园A幢二单元1404号楼房一套，建筑面积124.23平方米，合同约定单价每平方米3220元，总价款400020.00元。当日朱凯超交购房首付款240020.00元，华康兴隆分公司出具了“收到馨埔花园A座二单元1404室朱凯超购房首付款240020.00元”的收据，同时缴纳了住房公共维修基金8000.40元。2011年11月9日华康兴隆分公司为朱凯超出具了税收通用完税证明。朱凯超缴纳了取暖费、燃气费、水电费、物业费等费用。因华康兴隆分公司未能偿还全部借款本息，聚鑫典当公司向承德市仲裁委员会提起仲裁，该仲裁委以承仲裁(2015)字第129号裁决书裁决，由华康兴隆分公司给付聚鑫典当公司借款100万元及利息。仲裁裁决生效后，聚鑫典当公司向承德中院申请强制执行。承德中院于2017年10月13日作出（2017）冀08执42-1号执行裁定书，拍卖被执行人华康兴隆分公司所有的位于兴隆县产，其中A-2-1404号楼房的拍卖保留价为81.68万元。2018年5月11日，朱凯超向承德中院提出异议，要求立即停止对馨埔花园小区A座1404号房产的查封和拍卖。承德中院于2018年5月14日作出（2018）冀08执异40号执行裁定，以聚鑫典当公司对兴隆县兴隆镇大友村馨埔花园小区A1404号房产依法享有优先受偿权为由，裁定驳回案外人朱凯超的异议请求。另查明华康兴隆分公司系华康房地产公司设立的非法人分支机构，现已停业。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是朱凯超对执行标的是否享有排除法院的强制执行的民事权益。一、聚鑫典当公司在出借款时对抵押物馨埔花园小区A座1404号楼房办理抵押权登记的手续是否合法有效；二、朱凯超购买涉案楼房是否取得该楼房的物权，其权利是否能够排除聚鑫典当公司的抵押权。一、关于聚鑫典当公司办理抵押权登记手续是否合法有效问题。在华康兴隆分公司向聚鑫典当公司借款时，向聚鑫典当公司提供了包括本案涉案楼房在内的抵押物，并于2011年7月14日在兴隆县房屋产权产籍监理所办理了房屋他项权登记（证号为:兴房建兴隆镇字第××号），该抵押登记合法有效，聚鑫典当公司作为抵押权人据此取得了该楼房的抵押权。二、关于朱凯超对涉案楼房是否取得能够排除法院强制执行民事权益问题。朱凯超于2011年10月20日与华康兴隆分公司签订《商品房买卖合同》购买涉案楼房，交付了首付款240002.00元，但并未办理相关物权登记手续。且朱凯超签订《商品房买卖合同》的时间晚于聚鑫典当公司办理抵押权登记取得抵押权的时间。朱凯超在庭审中称其于2011年4月即交付购房首付款并签订购房合同，但其只提交了一份居民用水开户清单，并没有提出其他关联证据证明其已经于2011年4月取得该楼房所有权，故对此请求无法支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。2011年7月14日，华康兴隆分公司为从聚鑫典当公司处借款，以其建设的兴隆县兴隆镇大友村馨埔花园小区A-1404号楼房设定抵押担保，并办理了他项权登记，抵押权应自登记之日起成立。2011年10月20日，朱凯超与华康兴隆分公司签订了《商品房买卖合同》，朱凯超虽然交付了全部购房款60%多并实际占有了该房屋，但华康兴隆分公司擅自处置抵押财产（A1404室楼房）时未经抵押权人聚鑫典当公司同意，且朱凯超未能代为清偿债务以消灭抵押权。故朱凯超请求确认位于承德市兴隆县的楼房享有所有权的诉讼请求不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。聚鑫典当公司为保证债权的实现，将华康兴隆分公司涉案房产馨埔花园小区A1404号房产作为抵押物，并办理了抵押权登记。在办理抵押权登记时，华康兴隆分公司已经取得商品房预售许可证，故聚鑫典当公司对涉案房产馨埔花园A1404号房产依法享有优先受偿权。故朱凯超主张的排除对涉案房产执行的诉讼请求，不予支持。综上所述，聚鑫典当公司对涉案楼房取得抵押权在先，且其抵押权的取得合法有效。朱凯超提出其于2011年4月购买房屋，但其提交的《商品房买卖合同》、交款收据等均在2011年10月20日，故不予确认，承德中院认定购房时间为2011年10月20日。因朱凯超购房在后，且未办理取得物权的相关登记手续，未取得对涉案楼房的物权，其请求排除强制执行的请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，承德中院作出（2018）冀08民初67号民事判决，驳回朱凯超的诉讼请求。案件受理费7300.30元，由朱凯超负担。本院查明，申请执行人聚鑫典当公司与被执行人华康房地产公司借款合同纠纷一案，承德中院依据2016年10月13日承德仲裁委员会作出的承仲裁（2015）字第129号裁决书，于2017年10月13日作出（2017）冀08执42-1号执行裁定书，拍卖被执行人华康兴隆分公司所有的位于兴隆县产。朱凯超向承德中院提出异议，要求停止对馨埔花园小区A座1404号房产的执行。承德中院于2018年5月14日作出（2018）冀08执异40号执行裁定，以聚鑫典当对兴隆县兴隆镇大友村馨埔花园小区A1404号房产依法享有优先受偿权为由，裁定驳回案外人朱凯超的异议请求，朱凯超提起本诉。2011年10月20日，朱凯超与华康兴隆分公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2011-117），购买了华康兴隆分公司建设的位于兴隆县兴隆镇大友村馨埔花园A幢二单元1404号楼房一套，建筑面积124.23平方米，合同约定单价每平方米3220元，总价款400020.00元。当日华康兴隆分公司给朱凯超开具了“收到馨埔花园A座二单元1404室朱凯超购房首付款240020.00元”的收据和“收到馨埔花园A座二单元1404室朱凯超公共维修基金8000.40元”。2011年11月9日朱凯超向兴隆县地方税务局缴纳契税6000.3元，兴隆县地方税务局出具了税收通用完税证。朱凯超提交了取暖费、燃气费、水电费、物业费等费用票据及证明，证明其早已入住涉案楼房。本院认为，本案争执的焦点问题是朱凯超对涉案楼房是否享有所有权及对涉案楼房是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于朱凯超对涉案楼房是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”按照以上法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，案涉楼房未登记在朱凯超名下，故朱凯超要求确认其对涉案楼房享有所有权的诉讼请求，于法无据，应予驳回。其次，关于朱凯超对涉案楼房是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的主张实体权利，提交的证据能够同时满足该条规定的四个条件才能排除对案涉楼房的强制执行。本案中，朱凯超所举证据能够证明其与华康兴隆分公司在承德中院查封案涉楼房之前签订了商品房买卖合同且入住占有涉案楼房，但朱凯超对其交纳240020.00元购房首付款，仅提交了华康兴隆分公司的收据，对其所称交纳现金也未提交现金来源等证明材料予以印证，聚鑫典当公司认为朱凯超应提交其交纳240020.00元购房首付款转帐凭证等证据，不认可仅凭华康兴隆分公司收据就确认朱凯超已经交纳240020.00元购房首付款。且在朱凯超与华康兴隆分公司签订商品房买卖合同购买涉案楼房时，华康兴隆分公司已将涉案楼房抵押给聚鑫典当公司并办理了他项权证书，朱凯超在购买涉案楼房时未尽到谨慎注意义务，对未能办理涉案楼房过户登记手续存在过错。因此朱凯超关于排除对涉案楼房强制执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉楼房不享有足以排除强制执行的民事权益。第三，关于朱凯超所称涉案楼房抵押担保的主债权已经消灭、担保物权亦消灭的主张，本院认为，在朱凯超未能提交证据证明其已交纳240020.00元购房首付款的情况下，无论华康兴隆分公司和聚鑫典当公司在涉案楼房上设立的担保物权是否消灭，朱凯超请求停止对案涉楼房强制执行的诉讼请求不能得到支持。综上所述，上诉人朱凯超的上诉请求，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300.30元，由上诉人朱凯超负担。本判决为终审判决。审判长  赵向鸿审判员  刘顺林审判员  解占林二〇一八年十二月二十八日书记员  昝卫霞