云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0326民初424号原告（反诉被告）：昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司，住所地昆明市东市街东方广场A幢6层A14号。组织机构代码证代码：77048236-8。法定代表人：罗伟，系昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人:周鸟，云南明尧律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：会泽鑫鼎房地产开发有限公司，住所地会泽县古城街道金鼎财富中心8幢66号。统一社会信用代码：91530326072463055L。法定代表人：李惠东，系会泽鑫鼎房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：边朝辉，云南边朝辉律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司（以下简称瑞竹霖公司）与被告会泽鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称鑫鼎房地产公司）合同纠纷一案，本院于2016年11月14日作出(2015)会民初字第2335号民事判决书，宣判后原告昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司及被告会泽鑫鼎房地产开发有限公司均不服提出上诉，曲靖市中级人民法院于2017年1月6日作出（2017）云03民终1461号民事裁定书，裁定如下：一、撤销会泽县人民法院(2015)会民初字第2335号民事判决书；二、本案发回会泽县人民法院重审。本案在重审过程中，被告会泽鑫鼎房地产开发有限公司提起反诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司的法定代表人罗伟及其委托诉讼代理人周鸟、被告会泽鑫鼎房地产开发有限公司的委托代理人边朝辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞竹霖公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付所欠原告的代理佣金6272426元，返还保证金50万元，并承担违约金50万元，合计7272426元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月31日，原、被告双方签订了《鑫鼎地产-会泽金鼎财富中心营销独家代理合同书》。《合同》对双方的权利、义务作了明确约定。《合同》签订后，原告即依约积极履行合同，但被告却多次违反合同约定，拖欠应付给原告的代理佣金。2015年3月23日，双方就可结算的销售佣金进行结算，截止到结算之日，被告应支付原告代理佣金9272426元（扣除已支付的300万元，还应支付6272426元）。结算后，原告多次要求被告支付所欠佣金并返还已交付的50万元保证金，被告拒不履行。请求法院依法判决。鑫鼎房地产公司辩称，1、原告诉状上所列存在大部分失实的情况，本案属于提前解除合同后所产生的法律关系，而非已结算不付款的法律关系。双方签订合同后，原告没有依约履行义务，双方签订《补充协议》后，鑫鼎房地产公司行使合同解除权，提前解除了合同。因瑞竹霖公司在整个合同履行过程中不能按照合同约定履行义务，导致本案产生较大争议。瑞竹霖公司提交“佣金结算概表”，是其单方面所做用于结算的概表，并未得到鑫鼎房地产公司确认。本案在重审过程中，瑞竹霖公司对佣金结算申请了司法鉴定，鑫鼎房地产公司积极配合，双方都提交了相应的鉴定证据，但瑞竹霖公司经多次催促均拒绝缴纳鉴定费用，导致本案至今并未产生具备法律效力的结算结果；2、瑞竹霖公司因佣金结算申请鉴定，但经法定程序催促后，瑞竹霖公司拒不缴纳鉴定费，故瑞竹霖应当承担举证不能的法律后果；3、鑫鼎房地产公司基于负责任的态度，结合相应证据对佣金数额予以结算。本案因瑞竹霖公司在履行合同过程中不负责任，导致本案佣金结算产生较大争议，在争议处理过程中对于鉴定申请反复无常，本案应当依法驳回原告的诉讼请求，但鑫鼎房地产公司经过认真核算，提交结算表，以结算表中的金额2036145.76元作为本案佣金结算依据。请求法院依法判决。鑫鼎房地产公司（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、依法判令瑞竹霖公司赔偿鑫鼎房地产公司经济损失7214270元，并支付违约金500000元，鉴定费45000元，以上共计7759270元；2、由鑫鼎房地产公司承担本案反诉费用。事实及理由：反诉人鑫鼎房地产公司开发建设了会泽金鼎财富中心房地产项目。2013年7月31日，双方签订了《鑫鼎地产-会泽金鼎财富中心营销独家代理合同书》。《合同》对双方的权利、义务作了明确约定。《合同》签订后，反诉人鑫鼎房地产公司投入大量广告费用进行楼盘的宣传推广，但瑞竹霖公司仅在开盘时达到一定的销售量，之后销售量迅速下滑，瑞竹霖公司不能按照《合同》约定引进知名店商和按时完成销售任务。2015年3月，因瑞竹霖公司完成的销售量仅达到了协议约定的一半左右，且销售根本无法好转和最终实现的可能，双方依照《合同》及《补充协议》的约定，协商一致解除了《鑫鼎地产-会泽金鼎财富中心营销独家代理合同书》，且双方未对最终应支付的佣金及瑞竹霖公司未按照合同约定给鑫鼎房地产公司造成的经济损失形成处理意见。因瑞竹霖公司承诺销售而未销售的楼盘，其违约行为给鑫鼎房地产公司造成了巨大的损失，瑞竹霖公司应按照合同约定承担相应的义务和责任。请求依法判决。瑞竹霖公司（反诉被告）辩称，我们认为反诉人鑫鼎房地产公司的反诉请求没有任何事实依据和法律依据，反诉人鑫鼎房地产公司的各项损失与我们没有任何关系，根据《合同》记载，针对被反诉人瑞竹霖公司的销售期间，合同没有明确的规定，只是约定在被反诉人瑞竹霖公司完成销售比例80%的时候合同终止，故截止合同终止时鑫鼎房地产公司已经完成了将近80%的销售面积，瑞竹霖公司不是没有提交结算表，而是鑫鼎房地产公司不予结算，鑫鼎房地产公司分5次向瑞竹霖公司支付了300万元的佣金，可以看出鑫鼎房地产公司没有按照合同的约定向瑞竹霖公司支付佣金，导致了瑞竹霖公司不能正常的开展工作，即便如此，瑞竹霖公司也完成了将近80%的销售面积，并且合同是鑫鼎房地产公司单方面提前解除，从移交书上看出双方是友好解除合同，瑞竹霖公司并不存在任何违约行为，鑫鼎房地产公司主张的经济损失是其本身行为导致的间接损失，与瑞竹霖公司没有任何关系，瑞竹霖公司不应该承担任何责任。请求法庭驳回鑫鼎房地产公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。瑞竹霖公司针对本诉诉讼请求提交了以下证据：1、营业执照副本复印件、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，欲证实原告基本身份信息情况及主体资格；2、《营销独家代理合同书》1份，欲证实双方于2013年7月31日签订销售代理合同，约定由乙方（瑞竹霖公司）为甲方（鑫鼎房地产公司）代理销售，甲方按合同约定向乙方支付佣金，其中包含基价提成和溢价提成等佣金的计算方式，合同明确约定了双方的权利、义务和违约责任，现鑫鼎房地产公司未按照合同约定支付佣金已经构成违约的事实；3、销售价格表、销售底价结算表、金鼎财富中心销售回款佣金概表（移交清单）各1份，欲证实鑫鼎房地产公司对瑞竹霖公司的销售代理行为进行认可及其对所销售的商铺、住宅的数量和价格予以确认核对，并且双方对甲方（鑫鼎房地产公司）应给乙方（瑞竹霖公司）的佣金作了结算的事实；4、回款回单联4张、回款回执1张、收款回单2张、回单联1张、收据1张，欲证实鑫鼎房地产公司共向瑞竹霖公司支付了300万元的佣金，瑞竹霖公司已经按照合同约定向鑫鼎房地产公司支付了50万元保证金的事实；5、《补充协议》1份，欲证实因原合同并未约定解除合同的条件及期限，故双方对解除合同另行约定条件，并签订《补充协议》的事实；6、销售工作移交接管方案、工作移交确认书各1份，欲证明双方于2015年4月24日友好协商解除合同，瑞竹霖公司已实际将销售等工作完全移交给鑫鼎房地产公司，并不存在任何违约行为。经质证，鑫鼎房地产公司对瑞竹霖公司提交的证据认为，对第1、2组证据的三性均无意见，对第2组证据《代理合同》，我们也将作为证据提交；对第3组证据中的底价结算表及销售价格表，原告瑞竹霖公司认为是溢价结算及佣金结算的主要依据，但销售价格表不能作为溢价提成的基础，在代理合同第五页第6.1条约定了两个价格，在开盘前30天由被告方来确认，从原告提交的销售价格表和底价结算表来看，底价结算表比销售价格表低很多，我们认为原告方提供的证据是相互矛盾的，无法确认哪个是基价，故不认可第3组证据；对第4组证据中，支付300万元佣金及收取50万元保证金无意见，但是按照合同约定，甲方（鑫鼎房地产公司）应该在下月5日前支付上月佣金，每月25日结算，我们支付的第一笔佣金是在2014年1月24日，我们不存在拖欠佣金的情况，在未满足支付条件的情况下，我们就已经支付了佣金，原告方要证明的观点是不对的；对第5、6组证据，《补充协议》和销售移交接管方案并没有改变原代理合同对违约条款的约定，第5组证据只是一个解除合同的期限，对解除合同没有任何约定。鑫鼎房地产公司针对本诉诉讼请求提交了以下证据：1、《营销独家代理合同书》1份，欲证实该合同不违反法律规定，合法有效，合同约定了履行期限、销售和招商任务、佣金结算方法等，故原告欲结算本案争议佣金，应按照合同约定履行义务，制作结算表，经被告确认，符合约定的予以支付，不合法约定的应当予以扣除；2、销售价格表、底价结算表、5月30日价格表各1份，欲证实根据合同约定，销售价格表由原告制作完成，经被告确认后，作为房屋销售的基本价格，底价结算表是双方进行佣金结算的起算表，最低成交价必须大于底价结算表列明的价格，方可进行佣金的结算及支付，5月30日价格表是2014年5月30日在第二次开盘前，对前期未成功销售的房屋，进行部分商铺面积的重新划分，并由原告对房屋进行价格的重新调整后制作的，证明原被告双方之间对房源销售的价格制定方式及具体定价，底价结算表是结算佣金的起点价，销售价格表和5月30日价格表是计算溢价的基准价；3、销售不符明细表、商品房购销合同各1份，欲证实原告诉请所依据的佣金计算各类表格，经核对表格中房源与实际购房者不符，原告计算和统计依据错误，原告单方面计算的佣金表，原始统计数据错误，佣金计算错误，按照合同约定，在未经被告确认的情况下，不能作为结算依据；4、鑫鼎房地产公司的佣金结算表1份，欲证实根据双方合同的约定，鑫鼎房地产公司计算出应支付瑞竹霖公司的总佣金为6020473.71元，其中有8户成交不符，应当予以扣减，扣减后的总佣金为5924877.37元，故本案中应支付的佣金为5924877.37元*85%=5036145.76元，还应扣减已支付的300万元佣金。经质证，瑞竹霖公司对鑫鼎房地产公司提交的证据认为对第1组证据，对合同本身没有意见，对证明事实有意见，被告方认为原告方违约，没有任何依据，原告方每月都做了结算表来跟被告方结算，但是被告方没有按月与原告方结算佣金，且没有按照结算表来支付佣金，合同约定引进四家主力商家，合同上所说原告只负责招商工作，被告与商家商谈不成功，不是原告的责任，且瑞竹霖公司支付了50万元的诚意金，被告在支付了100万元佣金后至今，均未向原告返还诚意金，被告共支付了300万元佣金，被告最后一次支付佣金是在2015年2月13日，所以才导致了原告不能进行正常工作；对第2组证据中被告提交销售价格表及底价结算表，原告方不予认可，被告按照销售价格表来计算佣金是不对的，底价结算表是双方确认的，根据合同的约定应该按照底价结算表来计算佣金；对第3组证据的三性均不予认可，双方是在2015年4月24日友好解除合同的，并在2015年2月23日双方对原告销售的商铺，住宅价格已经做了结算，被告提出的销售不符合是在双方解除合同关系后，不知道因什么原因引起的销售不符，销售不符不代表退房，我们已经销售成功，退房跟原告没有任何关系，本案一审宣判后，双方均提出上诉，中院并没有否认原告的任何证据，只是认为结算金额不准，我们的计算方式方法没有任何问题，只是数额太大，存在计算有误。因此我们认为本案的佣金应该按照我们提交的销售回款佣金概表及销售明细表来计算佣金。鑫鼎房地产公司（反诉原告）针对反诉诉讼请求提交了以下证据：1、营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件各1份，欲证实反诉人鑫鼎房地产公司的诉讼主体资格；2、《鑫鼎地产-会泽金鼎财富中心营销独家代理合同书》1份，欲证实合同对反诉被告瑞竹霖公司代理销售反诉原告鑫鼎房地产公司开发的金鼎财富中心楼盘的销售方式、期间、销售目标、招商目标、佣金计提及支付方式、违约责任、经济损失赔偿责任等都作了明确约定，该合同不违反合同规定，合法有效，应受法律保护，合同的各方均应严格按照合同约定履行义务，违反合同约定，构成违约的应按照合同约定承担责任，合同约定瑞竹霖公司的两个基本义务即招商任务及销售任务；3、楼盘销售价格表、可销售总房源价值表各1份，欲证实按照双方独家代理合同的约定，被反诉人在代理销售期间应完成的最低销售面积，及最低销售面积对应的销售金额；4、销售明细计算表1份，欲证实瑞竹霖公司在独家代理销售期间没有完成合同约定的销售任务，应按照合同条款承担履行合同不符合约定的违约责任，由于瑞竹霖公司履行合同义务不符合约定，给鑫鼎房地产公司造成直接经济损失，应由瑞竹霖公司赔偿所造成的损失；5、《商品房购销合同》、曲靖日报、金鼎财富中心遗留问题各1份，欲证实依照《代理合同》第11.2条的规定，确认至交房时，瑞竹霖公司应完成招商任务及销售任务，该日期已经确认为2015年6月30日，瑞竹霖公司对该日期知晓并确认；6、会议纪要1份，鑫鼎房地产公司每周例会及专项会议的记录内容等，欲证实会议记录客观反映了瑞竹霖公司在代理销售金鼎项目过程中的诸多问题，以及代理销售过程中始终无法解决问题，完成销售任务，违反合同约定的主要义务，构成违约，瑞竹霖公司因违约给鑫鼎房地产公司造成相应的损失；7、关于会泽项目薪金和佣金调整、2015年2月13日佣金表各1份，欲证实瑞竹霖公司对销售人员销售提成佣金仅为万分之一至千分之三，与鑫鼎房地产公司提给瑞竹霖公司的1.7%至2.5%佣金差距过大，因提成过低造成销售人员缺乏销售热情，也无法招聘到优秀的置业顾问，也是瑞竹霖公司无法完成销售任务的重要原因之一，同时也证明了瑞竹霖公司招聘人员的情况；8、2014年10月12日会议纪要、中国农业银行结算业务申请书各1份，欲证实由于瑞竹霖公司始终不能按照代理合同的约定制作结算申请，也不能按照计划完成销售任务和招商任务，导致鑫鼎房地产公司无法按照合同约定支付佣金，经协商按照瑞竹霖公司的要求，支付佣金改为预支方式，鑫鼎房地产公司已经按照约定预支了300万元的佣金；9、2014年12月2日会议纪要、《补充协议》、销售工作移交接管方案、工作移交确认书各1份，欲证实《代理合同》协商解除是因为瑞竹霖公司不能按照合同约定履行合同义务，鑫鼎房地产公司按照《代理合同》及《补充协议》的约定解除合同，双方进行了工作交接，瑞竹霖公司应在4月20日前解决退款退房、按揭、欠款、换房等客户的问题，方可进行结算，但双方并未对如何支付佣金及未完成任务造成的损失赔偿责任进行约定；10、借款协议、收据、借款凭证、还款计划表各4份，欲证实因瑞竹霖公司不能按照《代理合同》的约定履行义务，给鑫鼎房地产公司带来巨大的资金缺口，鑫鼎房地产公司不得已向银行贷款，故产生贷款利息损失的事实；11、资产评估司法鉴定意见书1份，欲证实由于瑞竹霖公司履行的合同义务不符合《代理合同》的约定，给鑫鼎房地产公司造成直接经济损失7214270元的事实；12、鉴定费发票1份，欲证实本案反诉部分的诉讼请求中的损失金额是经具有鉴定资质的机构评估鉴定，产生相应的鉴定费，应由瑞竹霖公司承担。经质证，瑞竹霖公司（反诉被告）对鑫鼎房地产公司（反诉原告）提交的证据认为，对第1组证据无意见；对第2组证据，对合同本身没有意见，针对合同第五项，没有明确约定瑞竹霖公司必须要在多长时间完成销售工作，只约定需要完成的比例，故双方才会重新签订《补充协议》，对完成期限做了附加条件，合同解除也是鑫鼎房地产公司单方面提出，并不是因为瑞竹霖公司违约而导致解除合同。关于佣金的结算，瑞竹霖公司已经提交了销售回款佣金概表及销售明细表来计算佣金，且该概表经双方签字及盖章确认过，现鑫鼎房地产公司否认该概表，没有任何依据；对第3、4组证据，对销售价格表本身没有意见，但对于可销售房源价格表、销售明细计算表的三性不予认可，瑞竹霖公司销售总建筑面积是8万多平方米，而不是鑫鼎公司陈述的9万多平方米，扣除其自持部分，销售比例已经达到了72%，故不存在瑞竹霖公司违约的情况。关于退房、退款，其真实性无法确认，即使真实的，也与瑞竹霖公司无关，且双方已经完成所有移交工作；对第5、6、7、8、9组证据三性不予认可，这些证据均系瑞竹霖公司单方意思表示，无法确认其真实性及客观性，不可能说由其单方面组织几次会议、讨论一下，就能证实瑞竹霖公司存在违约。对鑫鼎公司已经支付的300万元佣金予以认可，且在本诉中已经予以扣减；对第10组证据三性均不予认可，与本案没有关联，该组证据即使是真实，也是鑫鼎公司与第三人之间的借贷关系，与瑞竹霖公司和本案无关；对第11、12组证据的三性不予认可，该鉴定结论是由鑫鼎房地产公司单方面提交的材料及其单方面陈述来制作的鉴定书，不能作为本案定案依据，鉴定费发票是鑫鼎公司自己的行为所导致，与瑞竹霖公司无关。瑞竹霖公司（反诉被告）针对反诉诉讼请求提交了以下证据：建筑面积总计表1份，欲证实此次销售代理的面积是86762.38平方米，且包含鑫鼎公司自持部分，因此扣除鑫鼎公司自持部分，给到瑞竹霖公司销售的面积只有6万多平方米，并且从这张表上可以看出，瑞竹霖公司代理鑫鼎公司的总销售底价（包含自持部分）为4.6亿元，扣除自持部分，瑞竹霖公司的销售底价为371351512元，这个价格就是此次计算佣金的底价。经质证，鑫鼎房地产公司（反诉原告）对瑞竹霖公司（反诉被告）提交的证据认为，对真实性无意见，但是该证据是在开盘前按照合同约定，由瑞竹霖公司制作后由鑫鼎公司来确认的，里面有部分房屋面积在当时没有包含进去，所以该房屋面积与本案不具有关联性。综合以上原告瑞竹霖公司（反诉被告）、被告鑫鼎房地产公司（反诉原告）本诉部分所举证据，通过庭审质证，本院认为，瑞竹霖公司在本诉阶段所举的第1、2、4、5、6组证据其来源形式合法，能够证实瑞竹霖公司与鑫鼎房地产公司签订合同及合同内容，以及瑞竹霖公司履行了合同义务，并交纳50万元的诚意金，后双方协商解除《代理合同》，在合同履行过程中，鑫鼎房地产公司向瑞竹霖公司支付代理佣金300万元的事实，以上证据，本院予以采信。瑞竹霖公司在本诉阶段提交的第3组证据，销售价格表及销售底价结算表，真实性本院予以认可，但不能证明其待证目的，本案中本院不予采信；金鼎财富中心销售回款佣金概表（移交清单）虽有双方的签字盖章，并附有明细表，但鑫鼎房地产公司对该概表不予认可，且该概表金额确有不准，故本院不予采信。鑫鼎房地产公司在本诉阶段所举的第1组证据，瑞竹霖公司无意见，本院予以确认；其提交的第2组证据，真实性本院予以认可，但不能证明其待证目的，本院不予采信；其提交的第3、4组证据，不能证明其待证目的，且无其他相应证据予以证实，本院不予采信。本院认为，鑫鼎房地产公司（反诉原告）在反诉阶段所举的第1、2组证据，瑞竹霖公司（反诉被告）无意见，本院予以采信；鑫鼎房地产公司所举的第3、4、5组证据，真实性本院予以认可，但不能证明其待证目的，在本案中本院不予采信；其提交的第6、7、8、9组证据，因鑫鼎房地产公司未提交其他证据予以证实，本院不予采信;鑫鼎房地产公司提交的第10、11、12组证据，真实性本院予以认可，但与本案无关，本院不予采信。瑞竹霖公司提交的建筑面积总计表，鑫鼎公司对其真实性予以认可，但认为还有部分房屋面积在当时没有包含进该表中，未提交相应的证据予以证实自己的主张，故在本案中本院予以采信。根据当事人陈述和经审查查明的事实，本院认定事实如下：2013年7月31日，鑫鼎房地产公司（为甲方），瑞竹霖公司（为乙方），双方签订《鑫鼎地产-会泽金鼎财富中心营销独家代理合同书》，由乙方承揽甲方开发的会泽金鼎财富中心项目的营销独家代理相关事宜，就项目推广和代理销售达成如下协议：一、项目合作内容。乙方承揽该项目前期整体研发和整体策划服务，并在甲方具备招商和销售条件后，为其独家提供营销策划、整合推广、广告设计、3-4家主力店商家招商、销售代理、售后服务等营销代理体系工作，以及在本合同实施过程中甲方所交办乙方的与项目营销策划有关的工作。二、项目代理销售期限。双方约定营销代理期限自本合同生效之日起至本项目除自持部分外，商业、住宅部分面向市场销售部分完成80%的销售比例时止。后期产品的销售由甲、乙双方另行协商或者经双方书面同意按照本合同继续执行销售。在本合同营销代理期限内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同，乙方也不得指定其他营销策划或者销售代理商。三、代理佣金结算和支付。双方约定乙方的代理佣金包括前期整体研发和策划、营销策划、整合推广及平面广告设计、主力商家招商执行、销售执行及相关代理费。代理佣金包含基价提成部分+溢价提成部分。其中基价提成部分代理佣金提成按照商业2.5%，住宅1.7%进行计提。超出销售基价的溢价提成部分，甲方按70%（鑫鼎房地产公司）、乙方按30%（瑞竹霖公司）的比例进行分配。代理佣金按月结算（包括溢价提成部分代理佣金的结算），甲方应在下月5日支付上一月的销售代理佣金，结算时间为每月的25日，甲方对乙方提交的代理佣金结算表确认后按照结算表确定的结算价85%支付给瑞竹霖公司代理佣金。剩余的15%，待乙方完成总销售指标后鑫鼎房地产公司一次性无息支付给乙方。四、关于退房的处理。其中第一项规定如甲方向乙方已支付佣金房源有退房的，甲方可在下次佣金结算时扣除已退房佣金；第三项规定，如因乙方原因（如：未按销售政策的书面乱承诺及有证据证明的口头承诺）造成退房的，则乙方应退还该合同收取的佣金。五、合作诚意金。双方约定自本合同签订之日起10个工作日内，乙方向甲方提交合作诚意金人民币50万元，本项目正式开盘销售后，甲方在预留乙方的第一笔销售佣金时，把合作诚意金一次性返还乙方，不计利息。六、违约责任。双方约定任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，违约方除向守约方承担赔偿经济损失等责任外，还应向守约方支付违约金人民币50万元。合同签订后，瑞竹霖公司于2013年8月13日向鑫鼎房地产公司支付了50万元的合作诚意金（收据名称为保证金），并依照合同代理鑫鼎房地产公司开发的会泽金鼎财富中心项目的营销事宜。在此期间，即2014年1月24日鑫鼎房地产公司向瑞竹霖公司支付代理佣金费100万元，2014年7月4日支付50万元，2014年10月6日支付50万元，2015年2月13日支付50万元，2015年2月15日支付50万元。鑫鼎房地产公司共计向瑞竹霖公司支付代理佣金费300万元。2014年12月11日，瑞竹霖公司与鑫鼎房地产公司签订《补充协议》，约定如瑞竹霖公司在2015年2月10日前未能完成销售任务，瑞竹霖公司同意鑫鼎房地产公司直接行使单方终止合同权力，愿主动退出该项目的销售业务。之后经双方协商一致决定，瑞竹霖公司于2015年3月20日终止对金鼎财富中心项目的销售代理合同，双方进行工作移交。瑞竹霖公司于2015年4月20日撤场，正式退出该项目的销售、招商工作。后双方因对代理佣金结算发生争议，瑞竹霖公司遂诉到我院要求鑫鼎房地产公司支付代理佣金费7272426元及返还保证金50万元，并承担违约金50万元。该案经本院（2015）会民初字第2335号民事判决书判决后，双方均不服该判决提起上诉，后经曲靖市中级人民法院（2016）云03民终1461号民事裁定书认定因本案双方当事人未对应付佣金进行过结算，鑫鼎公司对原判计算佣金所依据概表不予认可，且概表金额内容确有不准，故将本案发回重审。发回重审期间，经本院释明，瑞竹霖公司对本案所争议佣金申请司法鉴定，后因瑞竹霖公司未按时交纳鉴定费，并向本院书面申请不予鉴定，故对本案争议佣金未进行司法会计鉴定。根据双方的合同约定，本案的代理佣金包含基价提成部分+溢价提成部分。其中基价提成部分代理佣金提成按照商业2.5%，住宅1.7%进行计提。超出销售基价的溢价提成部分，鑫鼎房地产公司按70%、瑞竹霖公司按30%的比例进行分配。再结合双方提交的销售房屋明细表中记载的数据，本院对瑞竹霖公司诉请的基价提成佣金及溢价佣金按双方提供的底价数据进行计算,本院确认瑞竹霖公司诉请的代理佣金应为：1、全额到账的商铺（314套）基价提成部分应为3142365元（底价125694595ｘ2.5%），全额到账的商铺溢价部分应为8144691元（成交总价133839286-底价125694595）。全额到账的住宅（156套）基价提成部分应为1018177元（底价59892779ｘ1.7%），全额到账的住宅溢价部分应为2500222元（成交总价62393001-底价59892779）；2、一次性付款的商铺（29套）基价提成部分应为448554元（底价17942152ｘ2.5%），一次性付款的商铺溢价部分应为1534897元（成交总价19477049-底价17942152）。一次性付款的住宅（5套）基价提成部分应为38459元（底价2262314ｘ1.7%），一次性付款的住宅溢价部分应为84580元（成交总价2346894-底价2262314）；3、首付已清的商铺（16套）基价提成部分应为248756元（底价9950245ｘ2.5%），首付已清的商铺溢价部分应为706358元（成交总价10656603-底价9950245）。首付已清的住宅（11套）基价提成部分应为75407元（底价4435702ｘ1.7%），首付已清的住宅溢价部分应为172345元（成交总价4608047-底价4435702）。综上，本案基价提成部分佣金应为4971718元（3142365+1018177+448554+38459+248756+75407）。总溢价应为13143093元（8144691+2500222+1534897+84580+706358+172345）。因双方约定超出销售基价的溢价提成部分，甲方按70%、乙方按30%的比例进行分配。故本案溢价提成部分的佣金应为3942928元（131××××3ｘ30%）。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，瑞竹霖公司与鑫鼎房地产公司签订的《鑫鼎地产-会泽金鼎财富中心营销独家代理合同书》约定，鑫鼎房地产公司委托瑞竹霖公司独家代理其开发的会泽金鼎财富中心项目的全程策划、广告推广、营销代理工作。该合同是双方在自愿、平等、协商一致的情况下签订的，所签订的合同符合法律规定，真实有效。合同履行过程中，经双方协商一致自愿终止合同履行。根据终止前的合同约定，本案的代理佣金由基价提成和溢价提成两部分组成，其中对代理佣金的结算约定为由鑫鼎房地产公司先按照结算表确定的结算价85%支付瑞竹霖公司代理佣金，剩余的15%，需待瑞竹霖公司完成总销售指标后鑫鼎房地产公司一次性无息支付瑞竹霖公司。本案基价提成为4971718元，因本案双方当事人提前解除合同，合同未履行完毕，故该笔佣金应按合同约定的85%支付给瑞竹霖公司即4225960元（4971718ｘ85%）。本案总溢价提成为3942928元，同样因本案双方提前解除合同，故溢价提成部分也只应按合同约定的85%支付给瑞竹霖公司即3351489元（131××××3ｘ30%ｘ85%）。综上，本案鑫鼎房地产公司实际应支付瑞竹霖公司的应结佣金为7577449元（基价提成佣金4225960+溢价分成佣金3351489）。扣减已支付300万元外，鑫鼎房地产公司还应向瑞竹霖公司支付代理佣金4577449元。本院对瑞竹霖公司诉请的佣金合理部分予以支持。对于瑞竹霖公司认为鑫鼎房地产公司至今只支付了300万元佣金，应承担违约责任的主张，因合同约定瑞竹霖公司将佣金结算表提交给鑫鼎房地产公司进行确认后按照结算表确定结算价支付佣金，而瑞竹霖公司未提交证据予以证实其已按约将佣金结算表提供给鑫鼎房地产公司进行确认，故不能认定鑫鼎房地产公司存在拒不支付或者迟延支付佣金的违约情形，故瑞竹霖公司要求鑫鼎房地产公司支付违约金50万元的诉请，本院不予支持。鑫鼎房地产公司辩称本案因瑞竹霖公司的在履行合同过程中不负责任，导致本案佣金结算产生较大争议，在争议处理过程中对于鉴定申请反复无常，本案应当依法驳回原告的诉讼请求，但认为为了解决纠纷，应结合相应证据对佣金数额予以结算，故应以鑫鼎房地产公司提交的结算表中的金额2036145.76元作为本案佣金结算依据，但瑞竹霖公司不予认可，双方在《代理合同》中并未约定溢价佣金的溢价标准是以销售价格表中的销售定价为准还是以底价结算表中的底价为准，综合合同中的约定，本院认为本案溢价佣金的结算应是成交总价与底价之间的差额部分，故鑫鼎房地产公司的该辩解，本院不予采信；鑫鼎房地产公司认为，合同中约定一次性付款按照实际回款金额结算佣金，按揭付款按首付款金额结算佣金，其余部分在按揭手续办完且银行放款后结算，本案中这一部分佣金的结算应以实际到款作为计提佣金的基础，一次性付款和按揭付款的部分在双方发生纠纷时未全额实际回款，但鑫鼎房地产公司在本案重审过程中，亦未提交相应的证据予以证实至法庭辩论终结时，该部分的款项均未全额实际回款；鑫鼎房地产公司认为瑞竹霖公司提交的明细表中有8户成交不符，应扣减佣金，但房屋更名不具有合同产生变更的效力，且退房客户表只是单方意思表示，且未能举证证实退房原因系瑞竹霖公司未按销售政策的书面乱承诺及口头承诺等行为所致，故对鑫鼎房地产公司的上述辩解本院不予采信。因双方所签的合同真实有效，对瑞竹霖公司支付鑫鼎公司的合作诚意金（收据名称为保证金），根据双方合同约定，鑫鼎公司应返还给瑞竹霖公司，本院对瑞竹霖公司要求返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。鑫鼎公司反诉要求瑞竹霖公司赔偿损失7214270元，违约金500000元，鉴定费45000元，共计7759270元。鑫鼎公司认为瑞竹霖公司未按约定引进知名店商和按时完成销售任务，导致瑞竹霖公司不能按时回款而造成相应经济损失，应由瑞竹霖公司承担相应的违约责任。本案中瑞竹霖公司未完成合同约定的义务，瑞竹霖公司与鑫鼎房地产公司签订《补充协议》，约定如瑞竹霖公司在2015年2月10日前未能完成销售任务，瑞竹霖公司同意鑫鼎房地产公司直接行使单方终止合同权力，愿主动退出该项目的销售业务，后瑞竹霖公司终止对金鼎财富中心项目的销售代理合同，双方进行工作移交，瑞竹霖公司未完成约定的销售任务，其行为构成违约，依法应承担相应的违约责任，瑞竹霖公司应依照合同的约定，向鑫鼎公司支付违约金50万元。鑫鼎公司反诉要求瑞竹霖公司赔偿其损失费7214270元及相应的鉴定费，瑞竹霖公司不认可其鉴定的损失，且鑫鼎公司也未提交相关证据予以证实该损失是瑞竹霖公司违约造成的直接经济损失，该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、由会泽鑫鼎房地产开发有限公司（本诉被告）于本判决生效后30日内一次性向昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司(本诉原告)支付佣金4577449元，退还保证金500000元；二、由昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司(反诉被告)于本判决生效后30日内一次性向会泽鑫鼎房地产开发有限公司（(反诉原告)支付违约金500000元；三、驳回昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司本诉部分的其他诉讼请求；四、驳回会泽鑫鼎房地产开发有限公司反诉部分的其他请求。本诉案件受理费62707元，由会泽鑫鼎房地产开发有限公司负担50000元，由昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司负担12707元；反诉案件受理费66115元，由昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司负担16115元，由会泽鑫鼎房地产开发有限公司负担50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，在法律规定的两年期限内向本院申请强制执行。审 判 长  刘海燕人民陪审员  杨天发人民陪审员  戴发云二〇一八年十二月六日书 记 员  张雁翎