安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0121民初3984号原告：安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司，住所地安徽省合肥市蒙城北路与阜阳北路交口，统一社会信用代码91340121050163369Y。法定代表人：张长伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭晓艺，女，公司员工。被告：江瑜，女，1987年10月12日出生，汉族，户籍地安徽省寿县，现住安徽省合肥市长丰县。原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司（以下简称北城世纪金源公司）与被告江瑜租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告北城世纪金源公司委托诉讼代理人彭晓艺到庭参加了诉讼，被告江瑜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北城世纪金源公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付租金、物业费、空调费、商业管理费等111524元，另支付已享受优惠期减免租金21948元；2、判决被告向原告支付违约金12860元。事实和理由：2014年10月30日，原、被告签订关于北城世纪金源购物中心B1-032号商铺（91.32㎡）的《租赁合同》，约定被告江瑜租用原告的商铺用于经营“安娜﹠爱登、美丽健”童装销售，自2015年1月1日至2016年10月31日为租金优惠期，月优惠租金为31.38元/㎡（第一年非优惠租金为41元/㎡，第二年非优惠租金为43.87元/㎡），另被告应按每月8元/㎡的标准分别缴纳物管费、空调费、商管费。以上费用需按季预付，被告逾期支付费用超过30日的，原告享有合同解除权。原告基于合同约定解除合同的，被告应承担不少于3个月租金数额的违约金，被告已享受租金优惠的，还应补交已减免的全部费用。合同履行期内，被告一直拖欠租金等相关费用。2016年8月5日原告将《立即纠正严重违约行为（欠费逾期）通知函》张贴于被告所租赁的商铺，但被告仍未及时清偿所欠租金等费用，并擅自停业终止合同。2017年5月10日，原告向被告发出《合同解除通知函》，于2017年6月21日委托安徽邦运律师事务所律师发出催款性质的《律师函》，但被告置若罔闻拒不支付费用。为维护原告合法权益，现提起诉讼。被告江瑜未提出答辩。本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，原告北城世纪金源公司（甲方）与被告江瑜（乙方）签订《租赁合同》一份，约定北城世纪金源公司将其所有的位于安徽北城世纪金源购物中心B1-032面积为91.32平方米的场地出租给江瑜从事童装销售。租赁期限3年，即自2014年11月1日起至2017年10月31日止。除装修期外，乙方还享有22个月的租金优惠期，自2015年1月1日起至2016年10月31日止，租金优惠期内乙方按照优惠标准支付租金，租金自2015年1月1日起开始计算。租金以月租金为标准确定，按每年4个季度计收，具体标准如下：租期内第一、二年（自2015年1月1日至2016年10月31日）的月优惠租金标准为31.38元/平方米（第一年非优惠租金标准为41元/平方米，第二年非优惠租金标准为43.87元/平方米），每月租金为2865.62元；第三年（自2016年11月1日至2017年10月31日）租金标准比第二年标准增长7%，即按每月每平方米46.94元计算，每月租金为4286.56元。物业管理费标准按每月每平方米8元计算，每月730.56元；空调费标准按每月每平方米8元计算，每月730.56元；商业管理费标准第一年（2015年1月1日至2015年10月31日）按每月每平方米8元计算，每月730.56元，第二年（2015年11月1日至2016年10月31日）商业管理费在第一年基础上递增7%，即每月每平方米8.56元，每月781.70元，第三年（自2016年11月1日至2017年10月31日）商业管理费在第二年基础上递增7%，即每月每平方米9.16元，每月836.49元。物业管理费、空调费、商业管理费自本合同约定的营业日开始计算。费用支付方式：租金、物业管理费、空调费、商业管理费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费、商业管理费支付给甲方，首期费用乙方应当在营业日前10日内支付给甲方。本合同签订后7日内，乙方须向甲方支付履约保证金10000元，履约保证金在整个租期内维持不变。乙方逾期支付上述费用的，每逾期一日，应当按逾期支付金额的千分之三向甲方支付违约金。合同第24条约定，乙方有逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费、商业管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日或逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费、商业管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次等情形的，甲方有权解除合同。甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金（被告在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。甲方可以扣除乙方已交纳的履约保证金冲抵乙方应支付的相关款项等。2015年5月至2017年5月，被告江瑜共缴纳租金、物业管理费、空调费、商业管理费合计42968.89元，截至2017年5月，累计欠费111524.13元。因被告在履行上述合同中存在拖欠费用逾30日等违约情形，原告于2016年8月5日作出《立即纠正违约行为（欠费逾期）通知函》，并张贴于江瑜经营的店铺门口。后江瑜仍有未及时付款的违约情形，2017年5月10日，原告出具《合同解除通知函》，并向被告邮寄送达该解除通知函，收回租赁场地，双方解除租赁合同。庭审中，原告北城世纪金源公司认可被告江瑜于合同签订后向其支付履行保证金10000元及装修押金2000元。上述事实，有原告提交的被告身份证复印件、《租赁合同》、《立即纠正严重违约行为通知函》、张贴照片、《合同解除通知函》、邮件详情单及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案双方签订的租赁合同，系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告江瑜未能按合同约定支付租金等费用，原告北城世纪金源公司根据双方合同约定于2017年5月行使合同解除权并已送达被告江瑜，双方签订的租赁合同于2017年5月已解除。截至2017年5月，被告江瑜仅支付42968.89元，未达到优惠期内应付的22个月的租金等费用总额，累计拖欠原告北城世纪金源公司租金、管理费、空调费、商业管理费合计111524元。根据双方合同约定，被告江瑜在优惠期内违约致合同解除的，除应支付按照解约当年租金标准计算的3个月的违约金外还应支付原告优惠期内减免的全部租金（41-31.38）×91.32×12个月+（43.87-31.38）×91.32×10个月=21948元，上述约定不违反法律规定，本院予以支持。即被告江瑜欠付的租金等费用总额为133472元（111524元+21948元）。原告北城世纪金源公司主张其诉请金额中已扣除被告江瑜缴纳的履约保证金10000元及装修押金2000元，其提交的江瑜付款凭据中并未反映有该两项费用，对上述主张，本院不予采信。扣除江瑜已付的10000元保证金及装修押金2000元后，被告江瑜尚欠的租金等费用总额为121472元，故对原告北城世纪金源公司主张被告江瑜支付租金、管理费、空调费、商业管理费共计121472元（包含优惠期内减免租金）的诉讼请求，本院予以支持。被告江瑜违约致合同解除，原告北城世纪金源公司主张被告江瑜支付按照解约当年租金标准计算的3个月租金即4286.56元/月×3个月=12860元的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江瑜于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司租金、物业费、空调费、商业管理费共计121472元；二、被告江瑜于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司违约金12860元；三、驳回原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元减半按1700元收取，由原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司负担300元，被告江瑜负担1400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决生效后，被告拒不履行义务的，原告可于本判决书确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请执行。审判员  陈应月二〇一八年十二月二十一日书记员  顾文雪附件一：原告提交如下证据：1、被告身份证，证明被告诉讼主体适格；2、租赁合同，证明原被告之间租赁关系，证明原被告关于租金、物业费、商业管理费、空调费等缴纳标准，缴纳时间，合同解除情形，违约责任承担的相关约定；3、欠费明细表，证明被告尚欠原告物业费、空调费、商业管理费数额；4、《立即纠正违约行为（欠费逾期）通知函》及其送达照片，证明原告曾要求被告纠正违约行为并给予宽限期；5、被告擅自撤场后现场照片，证明被告在收到原告催款通知后，擅自停业并终止合同，并且物品收拾完毕；6、解除合同通知书及其邮件清单和送达情况，证明原被告合同已解除，原告有权收回场地，对外另行出租，对其物品要求搬离；7、律师函及其邮件详情单，证明原告一直催收该欠费并进行法律风险告知。8、收款收据，证明被告实际缴纳租金、空调费、物业管理费和商业管理费的情况，其中包含电费和刷卡手续费。附件二相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。