上海市松江区人民法院行 政 裁 定 书（2018）沪0117行初171号原告柳福成，男，汉族，1957年4月8日生，住上海市闵行区。委托代理人吴晓明，上海申邦律师事务所律师。被告上海市不动产登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人王雯。第三人袁峻，男，汉族，1974年4月6日生，户籍所在地上海市杨浦区。第三人胡冬，女，汉族，1972年5月12日生，户籍所在地湖北省随州市。原告柳福成诉被告上海市不动产登记局不动产登记违法一案，向本院提起诉讼。本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。期间，鉴于第三人袁峻、胡冬与本案讼争的行政行为有法律上的利害关系，故本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年2月，原告通过中介购买袁峻位于松江区德悦路375弄24、25号1702室的房产。由于是拆迁安置房，暂时不能过户，原告特别谨慎。2017年3月8日，袁峻取得不动产证书后，才于同月17日通过房产交易系统网签了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。原告付清了全部88.5万元购房款，并搬入居住。未料，2017年4月初，袁峻前妻胡冬突然至原告住处，称此房产法院早己经判给了她，己申请法院强制过户，正在交易中心办理变更手续。原告急忙到交易中心查询，情况属实。事后经查显示，上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)于2016年12月就向被告发出了《协助执行通知书》，指令被告将松江区德悦路375弄24、25号1702室强制过户给胡冬，但被告仍于2O17年3月8日给袁峻办理了沪(2O17)松字不动产权第008554号《不动产权证书》，该行政行为显然违反了法律规定，导致原告的误判，并于2017年3月17日网签《上海市房地产买卖合同》。没想到刚付清了全部房款，2O17年3月30日房产就变成胡冬的。原告认为房产既然己被法院协助执行，被告就应及时依法变更权利人，房产交易就应关闭。但由于被告的疏忽和严重过错导致了合同的网签成功，造成了原告巨大的财产损失。在交易过程中，原告己尽了足够谨慎的义务，在查证《不动产权证书》真实，无抵押和司法限制后才决定购买，同时也是在交易系统网签的合同，而非私下签订的合同。合同签订后，原告支付了全部购房款，是善意购买入，本人无任何过错，不应蒙受如此巨大的损失。原告与袁峻也打过官司且胜诉，但是执行不到赔付款，胡冬亦在法院起诉原告要求腾房。原告作为普通百姓，无调查权，唯一可以信赖的，就是被告代表政府所作的《不动产权证书》。但由于被告工作上的过错甚至是渎职，没有及时将房产过户给权利人胡冬，同时竟然还给袁峻办理了《不动产权证书》，不仅违反法律规定，也导致了原告的误判，造成财产损失150万元。鉴于原告在民事、刑事途径中均无法获得应有的赔偿，故原告起诉请求法院判决：1、确认被告于2017年3月8日所作沪(2017)松字不动产权第O08554号《不动产权证书》的登记行为违法；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告提起行政诉讼已超过法定起诉期限。2017年3月17日，原告通过房产交易系统在与袁峻签订房屋买卖合同时已经知道袁峻取得了沪(2017)松字不动产权第008554号《不动产权证书》，根据《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行政诉讼法》)第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。而原告于2018年3月才提起行政诉讼，已超法定期限。二、涉诉行政行为认定事实清楚、程序合法、适用法律法规正确。2017年2月27日，涉案房屋购买人袁峻持上海市商品房预售合同、身份证明、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、配套商品房供应单、上海市房地产登记申请书等材料，向登记机构申请办理上述房屋的转移登记。登记机构经审核后，认定申请登记手续完备，提交文件齐全，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条及《上海市不动产登记技术规定》第4.2.3、4.2.29、4.2.30的规定，于2017年3月8日核准登记，向袁峻颁发了沪(2017)松字不动产权第008554号《不动产权证书》。申请不动产登记的，当事人应当到不动产所在地的区登记中心申请登记。胡冬(袁峻前妻)在2016年12月收到法院出具的《协助执行通知书》后并未申请办理涉案房屋登记。且根据《协助执行通知书》的内容，被执行人为袁峻，而在袁峻签订预售合同后未办理新建商品房转移登记前，涉案房屋的权利人仍为开发商上海松江新城投资建设有限公司，因此登记机构依袁峻的申请及其提交的申请登记文件，先将涉案转移至被执行人袁峻名下。直至2017年4月5日，胡冬持法院的《协助执行通知书》等申请登记文件，将涉案房屋变更至胡冬名下。故被诉行政行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。三、原告与核发给袁峻的《不动产权证书》并无法律上的利害关系。原告要求撤销的系(2017)松字不动产权第008554号《不动产权证书》，该证是基于开发商上海松江新城投资建设有限公司与袁峻签订的商品房买卖合同及相关的动迁安置协议核发，该行为与原告之间并无法律上的利害关系。四、原告应该根据先民事后行政的原则先提起民事诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。”五、原告的赔偿诉请缺乏事实及法律依据。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、《行政诉讼法》第三十八条的规定，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。原告本人的损失是由于原权利人袁峻明知与胡冬离婚经法院调解后对涉案房屋的处理达成了协议(涉案房屋归胡冬所有)，故意隐瞒事实与原告签订房地产买卖合同，收取了相应的房款，原告应当先提起民事诉讼并追究袁峻的违约责任或者恶意欺骗的责任，因此原告要求登记中心赔偿缺乏事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的起诉。第三人袁峻、胡冬未作陈述。经本院审理查明：2014年11月15日，根据杨府房征[2014]4号房屋征收决定，征收方上海市杨浦区住房保障和房屋管理局与被征收方袁峻，就袁峻承租的坐落于本市杨浦区锦州湾路XXX弄XXX号居住公房达成《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，征收方同时提供上海松江新城投资建设有限公司开发的松江区德悦路375弄24、25号1702室的“登云苑”小区房屋给袁峻。2015年10月8日，上海松江新城投资建设有限公司与袁峻签订《上海市商品房预售合同》，将涉案房屋出让给袁峻，合同并注明“本合同仅适用于动迁安置对象”。两第三人袁峻与胡冬原系夫妻关系。2016年8月12日，杨浦法院就原告胡冬诉被告袁峻离婚一案，作出(2016)沪0110民初11892号《民事调解书》，内容为双方自愿离婚，松江区德悦路375弄24、25号1702室的房产、即上海市商品房预售合同(合同编号：XXXXXXXXXXXX)项下的权利义务由胡冬承受，办理房屋产权登记产生的相关费用由胡冬承担。同年12月，杨浦法院向松江区房地产交易中心发出了《协助执行通知书》，裁定将松江区德悦路375弄24、25号1702室强制过户给胡冬。但胡冬此后未及时去房地产交易中心办理房屋过户手续。2017年2月26日，袁峻持开发商上海松江新城投资建设有限公司与其签订的商品房买卖合同及相关的动迁安置协议等材料，向登记机构申请办理上述房屋的转移登记。同月28日，柳福成与袁峻签订《动迁房买卖合同》。2017年3月8日，被告给袁峻办理了沪(2O17)松字不动产权第008554号《不动产权证书》。同月17日，柳福成与袁峻通过房地产中介网签了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中合同第六条约定，房屋买卖甲、乙双方于2019年1月31日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。后柳福成付清了全部88.5万元购房款，并搬入居住。2017年4月6日，胡冬持法院的《协助执行通知书》等申请登记文件，将涉案房屋变更至其名下。同年10月20日，本院就(2017)沪0117民初6481号原告柳福成与被告袁峻房屋买卖合同纠纷一案作出判决：一、解除原告柳福成与被告袁峻于2017年2月28日签订的《动迁房买卖合同》及2017年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告袁峻于本判决生效之日起十日内返还原告柳福成房款885,000元；三、被告袁峻于本判决生效之日起十日内支付原告柳福成违约金885,000元。现该案在执行中。同时，原告胡冬起诉被告柳福成的(2018)沪0117民初15136号排除妨碍(即腾退涉案房屋)一案，本院正在审理中。2018年10月22日，本院就(2018)沪0117刑初1498号袁峻合同诈骗罪一案，判处袁峻有期徒刑七年六个月，并退赔该案被害人柳福成885,000元(即购房款)。判决业已生效。本院经审查认为：《行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”因此，行政诉讼的原告应是被诉行政行为的相对人或利害关系人。本案原告实际上是认为由于行政机关的工作失误损害了其信赖利益，造成了其缔约损失。本案中，涉案房屋系袁峻个人动迁安置的房屋，虽然杨浦法院向松江区房地产交易中心发出了《协助执行通知书》，但并未对该房屋依法采取查封等限制措施。况且该房屋若要过户到胡冬名下，也还需要胡冬前去提出申请，并负担其应该承担的相关费用，而胡冬在袁峻办证前并未及时提出申请。被告根据涉案房屋购买人袁峻提供的上海市商品房预售合同、身份证明、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、配套商品房供应单、上海市房地产登记申请书等材料，经审核后，认定申请登记手续完备，提交文件齐全，符合相关规定，才予以核准登记，向袁峻颁发沪(2017)松字不动产权第008554号《不动产权证书》。此后，涉案房屋可以再依照人民法院法律文书，按照法定程序过户给胡冬。故柳福成不是该行政行为相对人，与被诉行政行为不具有行政法意义上的利害关系，不享有提起行政诉讼的权利。综上所述，本院认为，原告对被诉行政行为的起诉不符合法律规定，应不予立案。已经立案的，应予裁定驳回。原告在涉案房屋有关转让中的合法权益，可依法通过其他合法途径予以维护。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第(一)项、第三款、第一百零一条第一款第(二)项之规定，裁定如下：驳回原告柳福成的起诉。本案预收案件受理费50元，退还原告柳福成。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  陆 云人民陪审员  倪顺法人民陪审员  江 燕二〇一八年十二月十一日书 记 员  赵 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……二、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。第一百零一条裁定适用于下列范围：……（二）驳回起诉；……