内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）内民终435号上诉人（原审被告、申请执行人）：内蒙古福瑞祥典当有限公司。法定代表人：蒋韶轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：乌单牧其尔，该公司员工。委托诉讼代理人：张润燕，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：郝良荣，男，1971年12月9日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇中凯雅苑****楼******。委托诉讼代理人：董根栓，内蒙古盖伦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：郝海龙，男，1978年4月18日出生，汉族，住，住内蒙古自治区鄂尔多斯市/div>委托诉讼代理人：霍燕妮，内蒙古首佳律师事务所律师。上诉人内蒙古福瑞祥典当有限公司（以下简称福瑞祥公司）因与被上诉人郝良荣、郝海龙案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福瑞祥公司的委托诉讼代理人乌丹牧其尔、张润燕，被上诉人郝良荣及其委托诉讼代理人董根栓，被上诉人郝海龙的委托诉讼代理人霍燕妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福瑞祥公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回郝良荣的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由郝良荣、郝海龙承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）郝良荣与郝海龙签订的《房屋买卖合同》无真实房屋买卖行为。《房屋买卖合同》没有约定房屋的座落和价格，对房屋价格及付款条款的约定亦前后矛盾。首先，房屋位置约定不明。2012年5月1日签订的《房屋买卖合同》中未写明双方交易房屋的具体位置、面积、楼屋等情况，此合同不能认定双方交易的房屋系涉案房屋；其次，交易价款59万元的约定与付款方式的约定不符，且二合同价格约定存在矛盾。合同中显示及郝良荣诉称的房屋交易价格均为59万元，按第一次合同中第四条及第五条的约定:郝良荣一次性支付首付款33万元，后期以郝海龙名义按每月约3653.74元向银行偿还款至贷款结清，计算为：33万元+350759.04元[96个月（2012年5月至2020年4月）×3653.74元]=680759元，故按此约定交易价款约为68万元。按第二次合同的约定：2014年1月15日公证签订的《房屋买卖合同》中约定房屋买卖价格为59万元，首付款36万元，但按付款方式的约定，计算为：36万元十277500元[75个月（2014年1月15日至2020年4月23日）×3700元]=637500元，按此约定交易价款为63.75万元；再次，首付款约定前后矛盾，约定有三：第一份合同约定为33万元，第二份合同约定为36万元，第三按实际履行：从2012年5月1日签订第一份《房屋买卖合同》至2014年1月15日签订第二份《房屋买卖合同》时止，若郝良荣代为偿还贷款，其已偿还了73074.8元（3653.74元×20月）加上首付款33万元，合计应为403074.8元。（二）郝良荣与郝海龙恶意串通损害福瑞祥公司的利益，且郝海龙逃避债务拒不履行生效判决文书确定的义务，违法将涉案房屋转让，双方签订的《房屋买卖合同》依法应属无效合同。郝良荣与郝海龙系亲兄弟，且从福瑞祥公司所举的鄂尔多斯市富鑫商贸有限责任公司的工商登记信息显示出郝良荣系该公司监事，郝海龙系法人及执行董事，郝良荣与郝海龙二人具有亲属及利益关系。故福瑞祥公司于2011年9月26日将郝海龙等人诉至鄂尔多斯市中级人民法院时，郝海龙一面假意以偿还借款拖延诉讼，一面转移资产，在（2011）鄂中法民四初字第172号民事判决书作出前，郝海龙故意将涉案房屋售予郝良荣。后福瑞祥公司于2012年12月14日向鄂尔多斯市中级人民法院申请对郝海龙等人强制执行，郝海龙为对抗法院执行，于2014年1月15日又将《房屋买卖合同》公证，以达到逃避债务拒执的目的。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，上述二人签订的《房屋买卖合同》应属无效。（三）郝良荣未在查封前合法占有使用涉案房屋。公民的居住地依法只有公安部门或辖区居委会享有管辖权和登记公信力，供应水、电、煤气等企业并不具备证明力，郝良荣提供的居委会证明只能证明其于2018年居住在涉案房屋并非在2016年查封前已居住，且其所举证据显示涉案房屋的交费时间大部分在2016年查封后，只有少量票据是2015年左右，与郝良荣自述2012年交付房屋相矛盾。（四）郝良荣没有支付全部房款。首先，庭审中郝良荣称支付过33万元首付款，但未提供银行转款凭证，只提供了郝海龙书写的收据，收据无法证实双方存在真实的给付款情形，又基于双方亲兄弟的关系，对郝良荣已支付首付款33万元的诉称应不予采信；其次，郝海龙银行贷款期限至2020年4月23日，至今仍在偿还贷款，显然，郝良荣并未支付全部价款且未将剩余价款交付法院执行。（五）郝良荣对未办理过户登记存在过错。本案即使郝良荣存在购买房屋的情形，其在购买房屋长达4年多的时间里不积极办理过户登记，代为清偿全部房屋贷款，而是代郝海龙偿还银行贷款，与常理不符，故应认定郝良荣对房屋未办理过户登记存在过错。郝良荣辩称，（一）双方签订两份合同的时间为2012年5月1日、2014年1月15日，法院查封房屋的时间为2016年6月27日，即在法院查封之前已经签订了买卖合同，2012年的合同虽对房屋位置没有直接表述，但该合同第一条中甲方声明所售房屋已经取得鄂尔多斯市达拉特旗的房屋所有权证书，所有权证书对房屋的位置、面积等情况有详细描述，2014年的合同对位置描述清楚，该二份合同可以确定双方交易的房屋系案涉房屋。二合同虽然在已付价款、剩余价款上表述不一致，是因为中途偿还了部分贷款，虽然按照偿还贷款的数额加上已付款总额超过59万元，因为贷款有利息，且郝良荣并非专业人员，不可能将贷款及利息计算得准确无误。综上，合同总价是59万元，先支付部分款项，余款由郝良荣偿还建设银行贷款，基本事实清楚，不能因合同瑕疵认为合同虚假。也不能以郝良荣和郝海龙是兄弟关系，就认定双方买卖房屋存在恶意串通，福瑞祥公司的上诉请求不能成立，双方买卖合同有效。（二）关于郝良荣是否在法院查封之前占有涉案房屋。涉案房屋查封之前郝良荣提供的订货单、销货清单、抽油烟机收据，均证明购买人为郝良荣，收货地址即为涉案房屋地址，郝良荣提供的水费、电费、物业费、天然气收费单、入户检查表、中凯雅苑业主委员会证明均可证明查封之前郝良荣已实际入住，村委会2018年1月12日出具的证明证实郝良荣现居住在涉案房屋，并非郝良荣为该日入住。故郝良荣在涉案房屋查封之前已占有居住。（三）关于购房款的支付问题。本案所涉房屋郝良荣支付首付款33万元，其余分批支付，因郝良荣和郝海龙为兄弟关系，符合常理。关于贷款偿还的问题，2017年偿还贷款显示是郝良荣及其妻子李风梨偿还贷款，郝海龙账户交易明细也体现账户存款全部用于偿还银行贷款，李风梨的外甥刘利春也在为郝良荣偿还贷款，郝良荣按月偿还贷款符合规定。（四）关于房屋未过户登记的问题。本案房屋未过户是由于郝海龙购买房屋向银行办理了贷款，将房屋抵押给银行，故郝海龙对于房屋不能过户不存在过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回福瑞祥公司的上诉请求。郝海龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郝良荣向一审法院起诉请求：依法判决不得执行位于鄂尔多斯市××旗房屋，并解除对上述房屋的查封；依法确认郝良荣对涉案房屋享有所有权；本案诉讼费用由福瑞祥公司承担。一审法院认定事实：福瑞祥公司与郝海龙民间借贷纠纷一案，鄂尔多斯市中级人民法院于2012年8月15日作出（2011）鄂中法民四初字第1726号民事判决书，判决：一、郝海龙与判决生效之日偿还福瑞祥公司借款本金400万元及利息，利息自2011年7月12日起至给付之日，利率按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。二、郝海龙、杨长命、许永雪、鲁春厚、杨共钢对上述款项承担连带给付责任。三、驳回福瑞祥公司的其他诉讼请求。鄂尔多斯市中级人民法院于2016年6月27日作出（2012）鄂中法执备字第117-2号执行裁定书，裁定查封了郝海龙位于鄂尔多斯市××旗东、平原大街北中凯雅苑B区14号楼2单元291室房屋及土地使用权，房屋产权证号为1XXXX号、土XXXX号为达国用（2014）第002355号。查封期限为三年。一审法院另查明，郝良荣与郝海龙于2012年5月1日签订了《房屋买卖合同》，将郝海龙名下的涉案房屋出售给郝良荣，约定价格为590000元，签订合同是支付购房款330000元，余款260000元为建设银行贷款，由郝良荣负责分期付款，直至付清为止。郝海龙收到郝良荣交付的330000元房款后交付房屋。郝良荣与郝海龙于2014年1月15日又签订了《房屋买卖合同》一份，约定郝海龙自愿同意将涉案房屋出售与郝良荣，房屋价款为590000元，于签订合同给付郝海龙360000元。剩余230000元每月付3700元，直至全部付清。双方对第二份《房屋买卖合同》进行了公证。2014年-2016年期间用户郝良荣向达拉特旗昌达天然气公司交纳的××区东户天然气费用。2014年-2017年期间用户郝良荣向鄂尔多斯电业局交纳涉案房屋水费。2015年-2017年期间郝良荣交纳涉案房屋电费及物业费。郝海龙于2010年4月22日以该房屋做抵押向中国建设银行达拉特旗支行办理住房按揭贷款330000元，贷款期限为10年。一审法院认为，本案争议的焦点为郝良荣对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于郝良荣主张停止对执行标的执行的请求，执行异议之诉案件中应当限制当事人自认原则，适当的加重案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，郝良荣与郝海龙在涉案房屋查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，郝良荣支付了部分购房款，剩余房款办理银行按揭贷款，一直偿还。该证据能够证实郝良荣已支付了全额购房款。再次，郝良荣在涉案房屋查封之前交纳涉案房屋的水电暖气等费用，能够证实其在查封之前已取得了涉案房屋的占有支配权。最后，郝良荣虽在涉案房屋查封之前已有房屋产权证，但办理过户登记，需要出卖人的配合，故涉案房屋未过户并非买受人自身原因所致。因此，郝良荣对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,故对其请求停止执行的诉讼请求予以支持。关于郝良荣主张确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。可见我国不动产物权采取登记生效的原则。因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，本案中郝良荣与郝海龙签订买卖合同后并未给郝良荣办理房屋产权登记，故对郝良荣请求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于××旗东、平原大街北中凯雅苑B区14号楼2单元291室房屋。二、驳回郝良荣的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由福瑞祥公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。福瑞祥公司新提交了一审开庭笔录，欲证明郝海龙和郝良荣系亲兄弟关系。郝良荣、郝海龙对该证据均无异议。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋应否继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，本案执行依据为鄂尔多斯市中级人民法院于2012年8月15日作出的（2011）鄂中法民四初字第1726号民事判决。福瑞祥公司是于2011年提起的该案诉讼，郝良荣与郝海龙于2012年5月1日，即福瑞祥公司起诉之后，一审判决宣判之前签订了房屋买卖合同，之后郝良荣与郝海龙又于2014年5月15日公证了另一份房屋买卖合同。该两份合同对房屋的位置、价款以及支付方式均约定不清，且对于首付款约定数额存在的差异亦无法做出合理解释，郝海龙自认合同约定有瑕疵，故不能认定郝良荣与郝海龙之间存在真实的房屋买卖关系。其次，关于购房款的给付，郝良荣主张其已付房款33万元，剩余款项系由其承担对案涉房屋的银行还款义务。其主张首付的33万元中有18万元系抵顶之前郝海龙欠其债务，15万元属于现金给付，但除了郝海龙出具的33万元收条外未提交其他证据予以佐证。对于剩余房款，其虽然提交系列房贷还款凭证，但自认银行贷款至今仍未全部付清。故，不能认定郝良荣已经支付全款。再次，关于未过户的原因，郝良荣明知案涉房屋存在银行贷款而无法办理过户登记的情况依然购买，对不能过户的风险应当承担相应责任，故对于未能办理过户登记的原因郝良荣自身有一定责任。综上，郝良荣并不享有能够阻却案涉房屋强制执行的民事权益。一审判决对此认定不当。福瑞祥公司的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民初4号民事判决；二、驳回郝良荣的诉讼请求。一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，合计14600元，由郝良荣负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉蓉审判员  张志宏审判员  张 静二〇一八年十二月十九日书记员  闫 凌