广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初687号原告：赵桂秀，女，1959年9月1日出生，香港特别行政区居民，住香港。委托诉讼代理人：秦红英，广东励而德律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街****。法定代表人：董来荣，经理。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住，住所地珠海市香洲区迎宾北路******/div>法定代表人：黄滢静，总经理。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市，住所地珠海市香洲区拱北迎宾南路**铺**-A法定代表人：叶耀明，总经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。原告赵桂秀与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代公司）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，裁定转为普通程序，并于2018年12月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人秦红英、被告时代公司、诺德公司、百盛公司的共同委托诉讼代理人何志锋到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告赵桂秀向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告时代公司、诺德公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告时代公司退还原告已付购房款51万元；3.判令被告时代公司支付违约金（自2016年10月1日至2017年3月31日，共计181天，违约金差额：15万元×181天×0.0003＝8145元；2017年4月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月3日，共458天，51万元×0.0003×458天＝70074元；51万元×0.05＝25500元）；4.判令被告百盛公司向原告支付2017年3月至6月补发部分的租金3000元（750×4个月）；5.判令被告百盛公司自2017年7月起按每月租金2550元标准，向原告支付租金，直至实际清偿之日止；暂计至2018年7月的租金为33150元；以及向原告支付自2017年7月1日起直至租金付清日止的租金违约金（租金违约金按拖欠租金金额，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金计算），暂计至2018年7月1日的租金违约金为3649.82元；6.判令被告时代公司对第4项和第5项诉讼请求承担连带清偿责任；7.判令被告诺德公司对上述诉讼请求款项承担连带清偿责任；8.判令三被告承担本案全部诉讼费用。以上合计653518.82元。庭前，原告申请撤回对珠海金山房产有限公司（以下简称“金山公司”）的起诉。事实与理由：珠海市香洲区拱北××路××广场第五层商场的预购方为被告时代公司，已办理了预购登记。2016年5月21日，原告与被告时代公司、诺德公司就珠海市香洲区拱北××路××广场第五层××号房的买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，约定被告时代公司、诺德公司应当于2016年10月1日前将该房交付给原告使用。后2016年10月9日，被告时代公司、诺德公司与原告又签订了《补充协议》将该房的交付时间顺延至2017年4月30日；但因被告时代公司、诺德公司无法在约定的时间内交付该房，所以2017年6月23日，被告时代公司、诺德公司又与原告签订了《买卖合同补充协议书》，该协议书约定：1.该房交付时间顺延至2017年12月31日；2.如被告时代公司、诺德公司未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究其违约责任。但时至今日，被告时代公司、诺德公司仍未将该房交付给原告使用，根据《商品房买卖合同》第九条和《买卖合同补充协议书》第五条、第十条、第十一条的规定，原告有权解除《商品房买卖合同》和《买卖合同补充协议书》，被告时代公司、诺德公司应当按照合同约定向原告支付违约金；金山公司应承担连带赔偿责任。另外，2016年5月21日，原告分别与被告时代公司、百盛公司签订了《统一经营管理协议书》、《担保合同》。约定自2016年10月1日起，按月支付该房的租金，且被告时代公司对该租金承担连带保证责任。2016年10月9日，被告时代公司、百盛公司与原告签订了《统一经营管理协议书补充协议》，约定被告百盛公司同意按照原协议约定的租金标准和时间自2016年10月1日起向原告支付租金，又2017年6月30日，被告百盛公司向原告发出知会函，告知原告自2017年3月1日至2018年7月31日租金调整为每月：30600/12=2550元；但自2017年7月起原告再也没有收到时代公司、百盛公司支付的该房的租金。同时，根据《统一经营管理协议书》的约定，被告应向原告支付租金违约金。鉴于以上事实和理由，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告时代公司、诺德公司、百盛公司当庭答辩称，1.时代公司与诺德公司同意与原告解除商品房买卖合同，时代公司同意向原告退还实际支付的购房款36万元，剩余的15万元原告实际是支付给中介方的服务费用，因原告与诺德公司签订了买卖合同补充协议，因此该15万元才由中介服务费转化为购房款。根据买卖合同补充协议书第11条的约定，原告现诉请解除合同，则时代公司仅需按买卖合同约定的购房总款36万元予以退还。另时代公司同意按照商品房买卖合同第9条第1点的约定，按原告已付房款的5%支付解除合同的违约金。2.买卖合同补充协议书第5条最后一句约定了乙方支付的服务费已纳入计算违约金的基数，因此不存在2016年10月1日至2017年3月31日的违约金差额。另原告诉请解除合同，应按解除合同的违约责任计算违约金，而非按照逾期交房的责任计算违约金。3.时代公司与诺德公司之间是民事代理关系，原告与诺德公司签订的买卖合同第1条已经明确了时代公司与诺德公司之间的代理关系，因此商品房买卖合同的权利义务应由时代公司履行，诺德公司不应对退还购房款承担连带责任。诺德公司与百盛公司之间不存在担保关系，诺德公司不应对百盛公司支付租金的责任承担连带责任。4.原告诉请解除合同，百盛公司同意按知会函告知的标准向原告支付租金，但百盛公司支付租金的责任应至购房合同解除之日为止。百盛公司对租金违约金的计算方式予以认可。时代公司同意按照担保合同的约定对百盛公司支付租金和违约金的行为承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.三被告对原告提交的《买卖合同补充协议书》及15万元的收据的真实性无异议，对关联性不认可，认为根据该合同第7条约定原告向中介方支付的服务费，经政府部门协调，被告时代公司同意将15万元代理服务费纳入合同项下的购房款，结合该合同签订及收据出具时间可证明原告支付的该15万元并非按照商品房买卖合同约定支付的购房款。本院确认该证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。2.三被告对原告提交的《知会函》的真实性无异议，对关联性不认可，认为该证据约定自2018年8月1日起第1至第3年租金标准应为27360元，即月租金标准为2280元，同原告的诉讼主张存在一定差异。本院认可被告的质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月21日，原告（买方）与被告诺德公司（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：5-010），就原告购买位于珠海市香洲区拱北××路××广场项目第五层××号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代公司的授权，全权代理本项目的销售；第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至时代公司名下；第四条约定，涉案商铺总价款为36万元；第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，原告又与被告诺德公司签订《补充协议》及附件三：××广场付款方式及期限，约定买受人应在2016年5月21日前向出卖人支付该商铺第一期价款共计18万元，其中已含定金10万元；买受人应在2016年7月31日前向出卖人支付该商铺第二期价款18万元。2016年10月9日，原告与被告诺德公司签订《补充协议》，双方同意将涉案商铺交付时间顺延至2017年4月30日，原告放弃追讨购房合同中因被告诺德公司逾期交楼而造成的应承担的违约责任，被告诺德公司未按照该约定交付房屋的，原告可根据购房合同的约定向被告诺德公司主张违约责任。2017年6月23日，原告与被告诺德公司又签订《买卖合同补充协议书》（编号：S××-153），协议第一条约定，双方同意将涉案商铺交付时间顺延至2017年12月31日；第五条约定，本协议签订后，双方同意继续履行购房合同，诺德公司从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日；第六条约定，因诺德公司原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，双方进行已付房款退款结算时，诺德公司对已发的租金不进行扣减；第七条约定，就原告向中介方支付的服务费，经政府相关部门协调，诺德公司同意将该服务费纳入购房合同项下的总价款，具体金额以原告出具的付款凭证和收款收据原件为准；第十一条约定，如诺德公司未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究诺德公司违约责任。另，2016年5月21日，原告作为乙方与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》，协议第一、二条约定，涉案商铺于2016年10月1日交付原告，原告将涉案商铺委托被告百盛公司统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付原告的次日起计算。第三条约定，被告百盛公司分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付原告租金21600元；第4、5、6年每年支付原告租金25200年；第7至第15年每年支付原告租金28800元。第九条第五项约定，如被告百盛公司迟延向原告支付租金，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金计算。同时，原告有权依《担保合同》规定，从被告时代公司的经营收入和储备金获得租金收益。同日，原告作为乙方与被告时代公司签订《担保合同》，合同约定时代公司就《统一经营管理协议书》中百盛公司向原告按时支付租金的义务承担连带保证责任。2016年10月9日，原告与被告时代公司、百盛公司又签订了《统一经营管理协议书补充协议》，约定被告百盛公司同意按照原协议约定的租金标准和时间自2016年10月1日起向原告支付租金，被告时代公司承担连带担保责任。2017年5月5日，被告百盛公司向原告发出《知会函》，告知原告自2017年3月1日至2018年7月31日租金调整为每年支付租金30600元；自2018年8月1日起按照以下标准支付租金：第1、2、3年每年支付租金27360元，第4、5、6年每年支付租金31920元，第7至第15年每年支付租金36480元；在商铺交付至百盛公司承租之前，租金将由时代公司代为支付。2016年7月20日，原告向被告时代公司支付涉案商铺认购款项36万元，时代公司出具《收据》。2017年8月4日，原告支付涉案商铺款项15万元，时代公司出具《收款收据》。自2017年4月10日起，原告陆续收到被告时代公司转账支付的部分租金及违约金：2017年4月10日收到1800元，5月10日收到1800元，6月9日收到1800元，7月3日收到9936元，7月3日收到9720元，共计25056元。庭审中，原告主张之后再也没有收到时代公司支付的款项。庭后，原告提交书面情况说明，表明收到时代公司支付的2017年7月的租金。本院对此予以确认。上述相关合同约定的款项交付期限届满后，被告诺德公司、时代公司未能按约定向原告交付涉案商铺。另查明，位于珠海市香洲区××路××号××广场项目的开发商为案外人珠海金山房产有限公司，被告时代公司于2014年1月向珠海金山房产有限公司购买涉案商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区××路××号××广场项目至今尚未竣工验收。庭前，原告申请撤回对珠海金山房产有限公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本院认为，原告赵桂秀系香港特别行政区居民，本案属涉港商品房销售合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因涉案合同的签订地和履行地均在内地，庭审中各方当事人也选择适用内地法律，故本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。根据各方当事人诉辩意见，本案主要争议焦点应为：案涉《商品房买卖合同》能否解除；15万元的性质如何认定；购房违约金应如何支付；租金应如何支付；时代公司、诺德公司应如何承担连带责任。一、关于案涉合同能否解除及15万元的性质认定问题。原告与诺德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的有关规定，原告与诺德公司签订的合同中明确载明诺德公司系经时代公司授权销售商铺，故时代公司与诺德公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时，已明确知悉诺德公司与时代公司的委托代理关系，故上述案涉合同直接约束原告与时代公司。时代公司是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，同时应承担合同义务。案涉商铺至今仍未完成产权分割，且××广场项目尚未竣工验收，显然时代公司无法按照合同及后续补充协议的约定完成案涉商铺的交付，其行为已然构成违约，原告请求解除案涉《商品房买卖合同》并退还已付购房款项，理据充分，且庭审中三被告均同意解除案涉合同，本院予以支持，具体解除日期应为起诉状送达被告之日即2018年10月29日。至于被告抗辩称原告支付的15万元系代理服务费应由案外人珠海市永通商业运营管理有限公司向原告返还，本院认为，根据原告与诺德公司签订的《买卖合同补充协议书》以及时代公司出具给原告的相应房款收据，时代公司对该15万元系作为案涉商铺的购房款已作确认，应与原告支付的另外36万元购房款一并返还，被告的上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。二、关于支付违约金问题。案涉《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交付超过30日的，原告有权解除合同，出卖人应按累计已付款的5%向原告支付违约金。庭审中，原告及被告均同意按照已付房款的5%计算解除合同违约金，本院对此予以确认。关于违约金计算基数，鉴于《买卖合同补充协议书》第七条已明确原告支付的案涉商铺的服务费已纳入购房合同项下的总价款，故应以已付购房总价款51万元（36万元+15万元）作为计算基数。至于原告同时要求支付逾期交楼违约金的主张，本院认为，该主张缺乏事实依据，不予支持。综上，原告主张解除合同违约金的诉讼请求理据充分，本院予以支持，具体计算为：51万元×0.05=25500元。三、关于租金及违约金支付问题。案涉《统一经营管理协议书》《担保合同》《统一经营管理协议书补充协议》《知会函》等合同明确约定百盛公司自2016年10月1日起向原告支付租金。其中《统一经营管理协议书》约定第1、2、3年每年支付原告租金21600元；同时约定，如百盛公司迟延向原告支付租金，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金计算。后《知会函》告知原告租金支付标准自2017年3月1日至2018年7月31日调整为每年30600元，自2018年8月1日起第1、2、3年每年支付租金27360元。庭审中，被告认可应向原告支付租金及违约金。庭后，原告提交书面情况说明表明收到2017年7月的租金。本院对此予以确认。至于租金支付截止时间，本院认为，租金计算应以案涉合同解除为截止时间，原告主张支付至实际清偿日缺乏事实依据，不予采纳。综上，原告要求百盛公司支付租金及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，具体计算为：2017年3月至7月补发部分租金3750元（（30600元/年-21600元/年）÷12个月×5个月=3750元）；后续租金支付，应自2017年8月1日起按每年租金27360元的标准支付至合同解除之日即2018年10月29日止。同时自2017年8月1日起向原告支付租金违约金（以拖欠租金金额为基数，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一违约金；逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金；逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金计算）至清偿之日止。四、关于被告时代公司、诺德公司的连带责任问题。关于时代公司的责任承担问题，案涉《担保合同》《统一经营管理协议书补充协议》明确约定时代公司对百盛公司向原告支付租金的义务承担连带保证责任，故原告要求时代公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求理据充分，本院予以支持。至于原告要求诺德公司对本案债务承担连带责任的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原告主张解除案涉合同，时代公司退还已付购房款及支付违约金，百盛公司支付租金及违约金，时代公司对租金及违约金的支付承担连带清偿责任的诉讼请求部分，理据充分，本院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告赵桂秀与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：5-010）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵桂秀返还购房款51万元及支付违约金25500元；三、被告珠海百盛时代商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵桂秀支付租金（自2017年3月至7月补发部分的租金3750元；后续租金支付，应自2017年8月1日起按每年租金27360元的标准支付至2018年10月29日止）及违约金（以拖欠租金金额为基数，自2017年8月1日起支付至清偿之日止，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之一违约金；逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金；逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金计算）；四、被告珠海时代百货有限公司对上述第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告赵桂秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10336元，由原告赵桂秀负担1344元、被告珠海诺德时代置业顾问有限公司负担247元、被告珠海时代百货有限公司负担8745元。如不服本判决，原告赵桂秀可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海时代百货有限公司、珠海诺德时代置业顾问有限公司、珠海百盛时代商业运营管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  宁志红人民陪审员  周小静人民陪审员  庄 洁二〇一八年十二月二十日法官助理叶萌法官助理苑帅书记员张露