广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初4359号原告：佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区云东海街道碧云路司令部干休所农场内之十八，统一社会信用代码91440607345282648W。法定代表人：周国金，总经理。委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。被告：佛山市爱巢装饰材料实业有限公司，住所地：广东省佛山市三水区云东海街道科技工业园南丰大道**（F3、F4、F5），统一社会信用代码91440607577944110F。法定代表人：林联彬，董事长。委托诉讼代理人：蒋芳跃，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉新，北京市东元（广州）律师事务所律师。原告佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司（以下简称国标公司）与被告佛山市爱巢装饰材料实业有限公司（以下简称爱巢公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国标公司委托诉讼代理人张卫东、被告爱巢公司委托诉讼代理人蒋芳跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国标公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年1月起至7月的租金、水电费1284579元及滞纳金84322元（暂计至2018年7月7日），并自2018年7月8日起以欠费金额1284579元为基数按年利率24%计算滞纳金至清偿日止；2.判令被告赔偿损失4287388元（按照9年租期计算2年折旧后的剩余价值和租金损失。损失构成为：办公楼宿舍楼折旧后价值3500000元；地；地下排水管89289元；挖机租赁费15166.67元；水泥路面25183.67元；4个月租金损失738108元）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月20日，原告与被告订立租赁合同，约定原告将其所有的位于三水广州军区干休所农场的钢结构厂房、办公楼、宿舍出租给被告，期限至2025年5月19日终止，被告按月支付租金、水电费等费用，逾期付款按日1%支付滞纳金。合同生效后，原告依约将厂房、办公楼、宿舍交付给被告。2018年1月起，原告以种种理由迟延交付租金，原告多次督促均遭拒绝。2018年7月10日，被告将厂房、办公楼、宿舍交付原告，被告确认自2018年7月20日解除租赁合同。被告单方终止合同的行为已是违约，除了应履行约定的支付租金、水电费、滞纳金等义务外，尚需对原告的履约投入、租金减收的损失4287388元承担赔偿责任。爱巢公司辩称：原告所出租的厂房和办公楼没有取得规划许可证，属于违章建筑，不能出租，所签订的租赁合同无效，被告已经按照使用期限付清租金，不存在违约行为，更不存在滞纳金问题，法庭应驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中向本院提交证据：1.《厂房租赁合同》，证明双方的合同关系，被告对厂房无产权证是清楚的；2.《佛山市爱巢装饰材料实业有限公司办公、宿舍楼建筑承包合同》、收据、银行交易明细、客户回单、平面图，证明原告依据被告提供的施工图投资建设办公楼、宿舍楼，并依约交付和支付了工程款450万元；3.木棉、水泥、混凝土送货单，证明原告为完善配套设施支付材料款；4.收款收据，证明原告为完善配套设施支付机械租赁费；5.水电抄表通知单、收据，证明被告拖欠租金、水电费；6.通知，证明原告因被告拖欠租金、水电费而发出催收通知。被告对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议。本院认为此证据真实合法，予以采信。对证据2.3.4，被告对其真实性有异议，本院认为，根据《厂房租赁合同》中有“自合同之日起至起租日必须建造好办公楼和宿舍楼”的约定，以及对办公楼、宿舍楼交付使用标准均有约定，被告也认可办公楼、宿舍楼及附属设施是在签订合同后建造，本院确认原告建造办公楼、宿舍楼供被告使用及完善配套设施的事实，但对原告支付的有关款项数额不予确认。对证据5.6，被告有异议，认为已经付清2018年2月份前的租金和水电费，但未提供证据证明，本院对此证据予以采信。被告提供《催告书》一份，拟证明因原告出租的厂房无规划许可，导致被告被政府部门认定为无证经营而搬迁。原告对此证据真实性无异议，但对证明内容有异议。本院认为此证据来源合法，予以采信。根据当事人陈述、质证意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月20日，由原告国标公司作为出租人，与承租人赖庆川（系被告的生产经理）签订《厂房租赁合同》。双方确认此合同实际履行方、厂房和办公楼等租赁物的实际使用人为被告爱巢公司。合同约定，国标公司将位于三水广州军区干休所农场内的钢结构厂房16602平方米、办公楼及宿舍、空地按实际面积计算出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月20日至2025年5月19日止，每月租金184526元。合同签订后，国标公司将厂房交付给被告使用，还与他人签订建筑合同，建造办公楼、宿舍楼，并在建成后交付给被告使用。2018年2月6日，三水区环保局向爱巢公司发出《催告书》，认为爱巢公司建设项目环境保护设施未经验收，主体工程正式投入生产，未按环保部门作出的《行政处罚决定书》履行全部义务，责令爱巢公司停止生产。此后，爱巢公司逐步搬迁至现址。2018年6月4日，原告向被告发出《通知》，要求被告限期支付所拖欠的租金、水电费，逾期则解除合同。另查明，租赁期间的水电费是由被告支付给原告，原告再缴纳水电费。被告爱巢公司已经将截至到2017年12月的租金和截至到2017年12月3日前的水电费支付完毕。据原告自认，2018年1月被告向其支付费用10万元，2018年2月被告向其支付费用73048元。按照原告提交的被告用水电抄表通知单记载的用电用水量和单价计算，2017年12月3日至2018年1月3日的电费为73392元，水费为3918元。2018年1月3日至2月3日的电费为70464元，水费为2584元。2018年2月3日至4月3日的电费为8736元，水费为1520元。2018年4月3日至6月4日的电费为6144元，水费为429元。本院认为，本案的争议焦点有三：一是案涉《厂房租赁合同》的效力；二是被告应否向原告支付2018年1月及之后的租金、水电费与滞纳金；三是被告应否赔偿原告因建造办公楼、宿舍楼等而造成的损失。关于案涉《厂房租赁合同》的效力。本案为租赁合同纠纷，租赁物为厂房、办公楼及宿舍。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现原、被告双方均未向本院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，故双方之间履行的《厂房租赁合同》为无效合同。建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（[2004]后营字第1285号）中规定，出租的军队空房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用、消防、卫生防疫等安全标准。对原告提出因为土地是部队用地所以厂房等无需办理规划报建手续、合同为有效合同的主张，本院不予支持。对被告提出合同无效的辩称，本院予以采纳。关于被告应否向原告支付2018年1月及之后的租金、水电费与滞纳金。对被告搬迁后何时将租赁物交还原告，原告主张到2018年7月被告才将厂房、办公楼等交还原告，被告提出自2018年2月开始搬迁，一直搬到5月底，双方对此均未提供充分证据证明。原告提交的水电抄表通知单最晚一张时间为2018年4月3日至6月4日，结合原告在2018年6月4日向被告发出催交租金和水电费的通知，本院确定被告2018年1月至5月仍占有使用所承租的厂房、办公楼等租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告以合同有效主张被告支付2018年1月之后的租金，但由于本案双方之间履行的租赁合同无效，则原告主张的租金实际上就是上述司法解释所指的占有使用费。水电抄表通知单还显示，2017年12月3日至2018年1月3日被告用电量为61160度，2018年1月3日至2月3日被告用电量为58720度，但2018年2月3日至4月3日两个月期间用电量为7280度，表明2018年1月份被告仍在正常生产，因此，2018年1月的占用使用费仍参照双方合同约定的租金标准184526元支付。对2018年2月至5月的占有使用费，鉴于被告已经开始搬迁，且导致合同无效、被告搬迁，原、被告双方均有过错，本院确定这一期间的占有使用费参照合同约定的租金标准减半支付，即每月按92263元计算，共计369052（92263元／月×4个月）。则被告应向原告支付2018年1月至5月的占用使用费553578元。2017年12月3日至2018年6月4日期间的水电费共计167187元，被告应将此水电费支付给原告。两项合计720765元，被告已向原告支付173048元，则被告仍需向原告支付547717元。因案涉《厂房租赁合同》无效，合同中约定的滞纳金条款相应无效，原告主张被告支付滞纳金无依据，本院不予支持。关于被告应否赔偿原告因建造办公楼、宿舍楼等配套设施而造成的损失及租金损失。原告按照合同约定建造办公楼、宿舍楼供被告使用，是原告为履行合同而付出的成本，被告使用时已经支付了相应费用，现因被告搬迁而不再使用这些租赁物，办公楼、宿舍楼并未完全毁损、灭失，仍为原告所有并可进行使用，且办公楼宿舍楼均无规划报建手续，不受法律保护。对原告主张被告赔偿建造办公楼、宿舍楼及租赁挖机、铺设水泥路面等的损失，本院不予支持。原告同时诉请被告赔偿2个月招商闲置期、租户入驻后2个月免租期共4个月的租金损失738108元，无法律和事实依据，本院不予支持。原告在诉讼过程中向本院申请对办公楼、宿舍楼、水泥路面的价值进行鉴定，本院认为这一价值不能作为原告的损失，无需进行鉴定。原告在本案第一次庭审结束后，申请对损坏的厂房等设施的恢复费用进行鉴定，但原告的诉讼请求中并无主张要求被告赔偿此项损失，故在本案中对此不作处理，原告可依法另行主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市爱巢装饰材料实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司支付占用使用费和水电费547717元。二、驳回原告佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51394元，由原告佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司负担21394元，被告佛山市爱巢装饰材料实业有限公司负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  乐振华人民陪审员  黄以仁人民陪审员  梁宇彪二〇一八年十二月二十八日书 记 员  卢 恩