江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终8092号上诉人（原审被告）：周代娣，女，1940年9月2日生，现住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：孙承文，男，1966年12月23日生，现住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：王世兰，女，1964年9月23日生，现住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：孙承武，男，1968年12月23日生，现住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：施金美，女，1971年5月3日生，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张小芳，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪戴，女，1987年12月30日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。上诉人周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美因与被上诉人倪戴房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初8293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美上诉请求：1.撤销一审判决中第二项判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或者发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2015年6月29日签订的《拆迁安置房买卖合同》约定，合同总价为285000元，对应房屋面积为70平方米（附带10平方米地下室一间），折合房屋每平方米价格为4071元。对于实际办证中出现面积补差问题如何处理一事，合同中并未明确约定。实际上，案涉房屋产权证面积为72.98平方米。案涉房屋所在小区目前的二手房交易均价约为20000元平方米。对于当时合同中未约定明确的面积补差计算方法，上诉人认为面积补差发生在办证时，根据公平原则和交易惯例，应按办证时的市场交易价格来计算。除此之外，由于在签订合同时上诉人考虑到给予被上诉人一定的优惠，己经将10平方米的地下室面积赠送给被上诉人。如今2.98平方米的面积差如果仍按三年前的价格计算补差金额的话，将极大损害上诉人的经济利益。倪戴辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。倪戴向一审法院起诉请求：1.周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美协助其办理位于南京市江宁区房屋(以下简称汤水雅居西苑42幢506室房屋)的产权过户手续；2.承担因申请财产保全向担保机构支付的担保费1500元；3.本案诉讼费用由周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美承担。一审法院认定事实：2015年6月29日，倪戴与周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美签订《拆迁安置房买卖合同》1份，约定：“甲方：出卖人：周代娣、孙承文、孙承武乙方：买受人：倪戴根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条、房屋的基本情况：甲方房屋座落在汤山新城汤水雅居C苑42幢3单元506室，位于第五层，共壹套，建筑面积70平方米。并附带地下室一间，面积为10平方米。乙方对甲方所出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。第二条、上述房产的交易价格：成交价格为：人民币285000元整，大写：贰拾捌万伍仟元整。第三条、房屋交付：甲方应在交房当日2015年6月29日将拆迁安置房屋相关的证件及其附带的钥匙水电气卡等全部交付给乙方。……其他约定：①甲方在取得房产证的两个月内，须将房产证交于乙方保管。②在甲方取得房产证、土地证两证后，甲方须无条件配合乙方过户，过户费用由乙方承担。……”买卖合同并对其他事项进行了约定。周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美及倪戴在该买卖合同上签名。签订协议当日，周代娣将案涉房屋交付给倪戴，倪戴按照约定支付了购房款285000元。一审另查明，案涉房屋系周代娣拆迁安置所得。孙承文、王世兰系夫妻关系，孙承武、施金美系夫妻关系，孙承文、孙承武系周代娣之子。2017年2月24日，案涉房屋办理了权利人为周代娣的不动产权登记。建筑面积72.98m²。一审又查明，在本案诉讼期间，倪戴向一审法院申请财产保全，在其提供担保时，向担保机构支付了担保服务费1500元。2018年6月，倪戴向一审法院提起诉讼，要求周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美协助其办理案涉房屋的产权过户手续。审理中，周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美均认可该房屋实际系周代娣所有，并要求以房屋的现价对其面积差补偿其5万元，对于补偿款由周代娣一人享有。倪戴则认为双方交易时以套进行交易，不应对面积差予以补偿，但同时表示如果人民法院认为需就面积差进行补偿的情况下，仅同意按双方交易时的价格对面积差进行补偿。因双方意见分歧致调解未成。上述事实，有拆迁安置房买卖合同、房屋拆迁安置补偿协议、不动产登记资料查询结果证明及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。倪戴与周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美签订的拆迁安置房买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。倪戴支付了房款，并已实际取得、占有案涉房屋，现案涉房屋已经由周代娣一人实际取得不动产权证，具备过户的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。因孙承文、王世兰、孙承武、施金美均认可该房屋实际系周代娣所有，并由周代娣一人享有补偿款，故对倪戴要求周代娣协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持；对于过户过程中产生的税费，根据拆迁安置房买卖合同约定，应当由倪戴自行承担。倪戴主张的因担保支出的担保服务费，因该担保服务费并不属于所必须支出的费用，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。对于案涉房屋存在的面积差，周代娣要求按案涉房屋现价补偿其5万元，无事实和法律依据，一审法院不予采信。但因双方的拆迁安置房买卖合同中约定的交易面积为70平方米，案涉房屋的面积超出了双方合同的约定，对于超出部分的面积应视为约定不明，为减少当事人诉累，平衡双方利益，倪戴应按双方交易时的价格对面积差进行补偿，故本案一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条规定，一审法院判决：一、周代娣于本判决发生法律效力之日起10日内协助倪戴将位于南京市江宁区不动产产权过户至倪戴名下(过户过程中产生税费由倪戴承担)。二、倪戴补偿周代娣房屋面积差价款12132.86元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回倪戴的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全费1945元，合计1985元，由周代娣负担(此款已由倪戴垫付，倪戴在支付周代娣的上述补偿款时可扣除此垫付款)。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，倪戴与周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美于2015年6月29日签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照合同诚信履行。购房人倪戴已经按照合同约定支付了购房款285000元，也实际占用使用房屋，案涉房屋已经办理的房屋产权证，依法具备过户登记的条件，现倪戴要求周代娣协助办理案涉房屋转移登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持，并无不当。案涉房屋的实际面积超出了双方合同约定2.98平方米，一审法院为减少当事人诉累、平衡双方利益，酌定倪戴按双方交易时的价格标准对房屋面积差部分进行补偿，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周代娣、孙承文、王世兰、孙承武、施金美负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一八年十二月三日书记员  戴 苗