广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初635号原告：陈艺，女，1991年2月2日出生，汉族，住湖南省南县。原告：涂莎，女，1990年8月25日出生，汉族，住湖南省南县。原告：郭红平，女，1991年10月15日出生，汉族，住湖南省桃源县。三原告的共同委托诉讼代理人：狄敏，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。三原告的共同委托诉讼代理人：黄汉荣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：周国平，广东约克律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。原告陈艺、涂莎、郭红平与被告袁进邦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李子青担任审判长，与审判员黄方圆、人民陪审员陈炯棠组成合议庭于2018年7月11日公开开庭进行审理。原告的共同委托诉讼代理人黄汉荣，被告的委托诉讼代理人周国平到庭参加了诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除三原告与被告的《房屋买卖合同》；2.被告向三原告退还商铺转让价款285903元（不含定金）并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至付清之日止）；3.被告向三原告双倍返还定金共100000元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计至付清之日止）；4.被告向三原告退还律师见证费1500元；5.被告向三原告支付律师费23870元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三原告与被告签订了《商铺认购书》、《房屋买卖与居间合同》，约定三原告向被告购买位于东莞市××农场村凯东新城商铺，合同约定商铺转让价格、付款时间、产权变更登记及违约责任等内容。其后，三原告依约向被告支付商铺转让价款。被告承诺于2017年5月1日装修完毕并交付该商铺物业，但至今被告尚未动工装修并交付物业。其他业主分别于2017年6月，2017年8月向大岭山房地产管理所、大岭山镇人民政府投诉被告私自将位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201一个整体商铺分割成上四百多个格子商铺予以单独出售独立产权的情况。得到的回复为：商铺登记产权人为袁进邦，属个人所有，目前尚无相关法规可以支持该房产进行产权分割登记。三原告认为，三原告购买该商铺的目的是获得商铺的所有权、使用权、收益权等完整权利，但该商铺所在的整体商铺现仅有一个整体的房地产权证，且大岭山房地产管理所、大岭山镇人民政府已明确回复，被告根本无法办理产权过户登记，已构成根本违约，其违约行为导致三原告与被告签订合同的目的无法实现，应承担相应的违约责任。被告袁进邦辩称：第一，根据不动产登记暂行条例实施细则及房屋登记办法的规定，有权分割涉案商铺。涉案商铺于2015年6月17日已获得东莞市城乡规划局核准，袁进邦也将批准后的图纸作为合同附件，三原告在签约时也知晓房屋分割情况。根据合同第十二条的约定，袁进邦于2017年4月30日向三原告委托的东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）交付了涉案商铺，星汇园公司也根据《委托经营管理协议》的约定支付了2017年5月1日至2018年6月的租金。根据合同第十条约定，双方约定的解除合同日期还未到，三原告诉请解除合同没有依据。第二，根据《商铺认购书》第4.3条约定，双方约定的定金是订约定金，现双方已签订《房屋买卖及居间合同》，因此三原告要求双倍返还定金没有依据。《签约确认表》已约定律师见证费1500元，三原告也签名确认，故三原告要求返还该费用不能成立。三原告主张解除合同不能成立，故律师费不应支持。本院经审理查明：2016年8月31日，三原告作为乙方、袁进邦作为甲方、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00006562号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋(AZ15#)、B栋(AZ14#)、C栋(AZ13#)、D栋(AZ12#)、凯悦阁D栋(AZ16#)商铺贰楼28号铺，建筑面积为10.33平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为342758元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年8月29日前支付第一期楼款（含定金）205758元，余款137000元，乙方通过办理贷款支付，乙方须在收到甲方通知5个工作日内协助办理；如因乙方个人或配偶自身原因导致银行或其他相关机构拒绝贷款的，乙方同意将付款改为一次性付款。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章，见证方处加盖了广东格雷兄弟律师事务所的印章。后三原告签订《付款方式变更确认书》，变更购房款为335903元，余款130145元于2016年12月14日前一次性付清。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年8月28日、2016年8月29日、2016年8月29日、2016年12月14日收到原告支付的涉案款项50000元（商铺定金）、155758元（商铺首期款）、1500元（代收律师费）、130145元（商铺款）。2016年8月31日，三原告为甲方，星汇园公司为乙方签订《委托经营管理协议》，约定甲方将向袁进邦购买的物业委托给乙方统一管理，统一代租，整体运营。委托运营期限36个月，即自2017年5月1日至2020年4月30日止。委托运营期内，无论乙方实际运营管理的情况如何，乙方均应从2017年5月1日起缴交租金。租金每个季度支付一次，每个季度的首月支付当季租金。星汇园公司已按照《委托经营管理协议》的约定支付了2017年5月至2018年6月的租金。三原告于2017年11月30日起诉，请求依法解除房屋买卖合同。三原告主张其为涉案诉讼支出律师费23870元，有代理合同及发票为证。另查明：坐落于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。原告主张袁进邦经催告后没有依约办理过户登记手续，致使合同目的无法实现。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31号）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。以上事实，有三原告提交的《房屋买卖及居间合同》、《商铺认购书》、《付款方式变更确认书》、付款凭证、收款收据、房地产权证、不动产（房产）登记信息查询结果、商铺图片、阳光热线问政平台截图、东莞市网上信访大厅截图、《关于政府信息公开申请的答复》、委托代理合同、律师费发票，袁进邦提交的房地产权证、公示、建设工程消防设计审核意见书、《委托经营管理协议》、物业交付确认书、说明、付款凭证、签约确认表，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。三原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同相对方均有约束力。根据三原告与袁进邦的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，三原告有权选择解除合同。袁进邦迟延履行办理产权过户登记手续，经三原告催告后在合理期限内仍未履行，原告诉请解除双方之间的房屋买卖合同，符合法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，三原告诉请袁进邦返还商铺购房款285903元并且按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2017年11月30日起计算利息，合法有据，本院予以支持。三原告因涉案合同支出费用1500元，因涉案纠纷支出律师费23870元，依约应由违约方袁进邦承担。三原告支付的定金数额没有超过主合同标的额的20％，符合法律规定。袁进邦逾期履行致使合同目的无法实现，故本案可适用定金罚则，三原告诉请袁进邦双倍返还定金100000元，本院亦予以支持。至于定金的利息，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈艺、涂莎、郭红平与被告袁进邦签订的房屋买卖合同（编号为第00006562号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈艺、涂莎、郭红平返还购房款285903元及其利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2017年11月30日计至购房款还清之日）；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈艺、涂莎、郭红平赔偿费用1500元及律师费23870元；四、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈艺、涂莎、郭红平双倍返还定金100000元；五、驳回原告陈艺、涂莎、郭红平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费7469元，保全费2576元，由被告袁进邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李子青审 判 员  黄方圆人民陪审员  陈炯棠二〇一八年十二月十四日书 记 员  梁佩君伦雪莹附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。