湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初9721号原告：裴文军，男，1973年6月15日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：龚学文，湖南秉言律师事务所律师。被告：湖南英豪房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段517号红星大厦1栋1728房。法定代表人：徐建忠，董事长。委托诉讼代理人：陈鸿飞，男，1968年11月8日出生，汉族，系该公司员工，住浙江省东阳市。第三人：陈海萍，女，1964年8月13日出生，汉族，住浙江省兰溪市。原告裴文军（以下简称原告）与被告湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称被告）、第三人陈海萍（以下简称第三人）所有权确认纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚学文，被告委托诉讼代理人陈鸿飞，第三人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告对位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭第5栋3004号房屋享有所有权；2.请求法院判令被告协助原告办理上述房屋的不动产权登记手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月23日，原告、被告、第三人签订了《房屋买卖三方协议》，约定被告将位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭第5栋3004号房屋（以下简称3004房）出售给原告，原告将购房款支付给第三人以冲抵被告欠第三人债务，还就不动产权属证书的办理等事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，但被告没有按约定为原告办理预告登记，造成原告对上述房屋的权益不能得到有效保障。为维护原告权益，特提起诉讼。原告认为：1.3004房在2015年已网签至第三人名下，当时湖南高尔园林绿化工程有限公司还没有进厂，虽然被告与第三人的房屋买卖合同被法院撤销，但当事人并未撤销网签，根据先后顺序，湖南高尔园林绿化工程有限公司的优先受偿权不涉及本案房屋；2.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，原告已经足额支付全部房款，承包人不能对抗本案买受人；3.根据类似判决，应支持原告对该房屋享有的权利。被告辩称，1.同意原告的诉讼请求，因涉案项目出现问题，房屋出现烂尾，无法正常办理登记手续，请求法院依法判决。2.涉案房屋目前仍登记在第三人名下，未被冻结查封，被告欠付第三人的债务，在签订房屋买卖合同且原告支付款项后，通过以房抵债已经实现。第三人陈述，1.认可原告陈述，同意原告请求。2.以房抵债说明被告支持房屋在第三人名下，且网签登记在第三人名下，房屋应该属于第三人，有权处分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于长沙市雨花区迎新路377号的英泰汇景豪庭项目系被告开发建设。2017年7月21日，被告与第三人签订《以房抵债协议书》，载明如下内容：1.根据（2015）和民二初字第00898号民事判决书内容，第三人对被告股东徐氏控股有限公司享有6205196元债权及相应利息，2015年5月17日和2015年10月12日，被告股东兼法定代表人徐建忠向第三人出具承诺函，对上述债务中5170000元债务进行担保；2.基于第三人对被告仅有的两个股东均享有到期债权且未能实现，被告自愿对上述债权中的800000元对第三人承担还款责任，双方一致同意以被告名下的3004房以物抵债的形式抵给第三人，折抵800000元债务；3.虽然双方原签订的编号为201500043004号《长沙市商品房买卖合同》被认定无效，但该房屋网签备案仍在第三人名下，双方依然认可该份合同内容，该房屋所有权人仍视为第三人，双方不再另签《商品房买卖合同》，也不办理任何撤销网上签约手续；4.因英泰汇景豪庭项目属于烂尾楼项目，情况特殊，如第三人急需变现，要对上述房屋进行出售，被告应当协助第三人办理相应出售的手续，包括但不限于以被告名义进行出售，如第三人要对上述房屋进行所有权确认，被告应当提供协助义务。2018年10月23日，原告、被告及第三人签订《房屋买卖三方协议》，约定根据被告与第三人签订的《以房抵债协议书》，被告及第三人一致同意以被告名义，将3004房出售给原告，原告将购房款支付给第三人以冲抵被告所欠第三人的债务；该商品房合同约定建筑面积为123.92㎡，按6500/㎡价格计价，总房价为805480元，原告在本协议签订当天一次性支付给第三人指定账户；被告应当在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；该商品房为预售商品房，自合同签订之日起，被告应于7个工作日内配合向长沙市不动产登记机构申请办理预告登记，在交付使用后365个工作日内，办理原告的不动产权属证书，如因被告的责任，致使原告不能在商品房交付后365个工作日内取得不动产权属证书的，被告向原告支付房价款万分之零点五每天的违约金；该协议对房屋交接及违约责任、房屋保修责任等均进行了约定。2018年10月26日，原告通过中国银行向第三人指定账户转款805480元，被告同日出具收取原告5-3004房款805480元收据一份。2018年10月30日，原、被告签订《房屋交付确认书》，载明被告于当日向原告交付3004房，原告收到该房门钥匙一套。另查明：1.2015年2月10日，被告与第三人签订了两份《长沙市商品房买卖合同》（编号分别为201500042904以及201500043004），约定第三人购买被告开发的位于湖南省长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭5栋2904号及3004号房屋，房屋总价款均为805480元。上述合同签订后，双方办理了网签手续，但第三人未按照两份合同约定支付购房款，2015年8月28日，被告发出《律师函》，通知第三人解除双方于2015年2月10日签订的两份《长沙市商品房买卖合同》，并要求第三人7日内与被告共同前往相关行政主管部门办理撤销网上签约手续，因第三人未予协助，被告诉至本院。该案庭审中，被告陈述与第三人签订《长沙市商品房买卖合同》的目的系为了套取银行贷款，但最终未获得审批。2016年5月4日，本院作出（2015）雨民初字第05817号民事判决，认定被告为套取银行贷款而与第三人虚假签订合同的行为违反了商品房市场交易秩序及金融监管秩序，属于以合法形式掩盖获取银行贷款的非法目的的情形，应认定为无效，判决被告与第三人签订的合同编号为201500042904号以及201500043004号的《长沙市商品房买卖合同》无效，第三人应于该判决生效之日起10日内协助被告办理撤销网上签约手续。该判决已生效，但被告及第三人未就3004房办理网签登记撤销手续。2在英泰汇景豪庭项目建设过程中，被告欠付部分承包人建设工程款，部分承包人陆续向本院提起民事诉讼并申请强制执行。2018年5月24日，本院作出（2018）湘0111民初618号民事判决书，判决被告支付湖南高尔园林绿化工程有限公司工程款12350000元及逾期利息，并确认湖南高尔园林绿化工程有限公司在工程款12350000元及逾期利息的范围内对被告所有的位于长沙市迎新路以北英泰汇景豪庭项目3号栋、4号栋、5号栋、6号栋建设工程的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权。该判决生效后，湖南高尔园林绿化工程有限公司向本院申请强制执行，本院执行受理案号为（2018）湘0111执2443号，尚未执行完毕。2018年5月28日，本院作出（2018）湘0111民初1237号、1238号民事判决书，分别判决被告支付湖南省直建筑安装工程有限公司工程款5250000元及逾期利息、支付湖南省京湘电力开发有限公司工程款4621800元及逾期利息，并确认湖南省直建筑安装工程有限公司在工程款5250000元及其逾期利息的范围内、湖南省京湘电力开发有限公司在工程款4621800元及其逾期利息的范围内均对被告所有的位于长沙市迎新路以北英泰汇景豪庭项目地下一、二层、地上3号栋、4号栋、5号栋、6号栋建设工程的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权。上述判决生效后，湖南省直建筑安装工程有限公司、湖南省京湘电力开发有限公司分别向本院申请强制执行，本院执行受理案号分别为（2018）湘0111执2444号、（2018）湘0111执2445号，均尚未执行完毕。3.本案审理过程中，被告向本院提交加盖“湖南高尔园林绿化工程有限公司”印章的《声明》一份，载明该公司放弃3004房的优先受偿权。本院认为，以房抵债属代物清偿，为实践性法律行为，在未办理物权变动手续前，清偿行为尚不成立。被告与第三人虽于2017年7月21日签订了《以房抵债协议书》，但双方并未办理3004房的过户登记手续，故该份协议未实际履行，第三人不得依据该协议主张3004房所有权或予以处分。原告、被告及第三人后虽于2018年10月23日另行签订《房屋买卖三方协议》重新约定了以房抵债事宜，但根据本院已生效的（2018）湘0111民初618号、1237号、1238号民事判决书，3004房所在楼栋在涉案三方协议签订前即已由案外公司享有建设工程价款优先受偿权，而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条之规定，建筑工程的承包人的优先权优于其他债权，故被告在清偿相应工程款之前，不得因其他债务擅自处分所涉楼栋房屋。即使被告向本院提交的加盖“湖南高尔园林绿化工程有限公司”印章的《声明》属实，但除该公司外，仍有其他案外公司对涉案楼栋享有优先受偿权且尚未执行完毕，故案涉三方协议在法律上尚不能实际履行。当事人主张3004房一直网签登记在第三人名下，且时间早于案外人的优先受偿权取得时间，故第三人有权处分该房屋，对此，本院认定如下：被告与第三人虽就3004房办理了网签备案手续，但该网签所依据的《长沙市商品房买卖合同》已经生效判决认定为无效，该网签手续应依法予以撤销，且商品房网签备案不同于房屋预告登记，第三人并不因此对3004房具有物权期待权并得以处分。原告另主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，因原告已交付购买3004房的所有款项，承包人就3004房享有的工程价款优先权不得对抗买受人，对此，本院认定如下：案外承包人享有的优先受偿权于2018年5月即已取得，而原告与被告的买卖合同关系于2018年10月才形成，购房款的支付亦在该月，故本案情形不适用上述规定，原告主张本院不予采纳。此外，根据物权公示原则，3004房的所有权人应以不动产登记机构登记为准，原告要求确认其享有该房所有权，没有法律依据。综上，原告本案请求没有事实及法律依据，应予驳回，当事人之间的相关权利义务，可根据基础法律关系另行协商或诉讼解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：驳回原告裴文军的诉讼请求。本案受理费11855元，因适用简易程序减半收取5927.5元，由原告裴文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 袁 亚二〇一八年十二月十三日书记员 甘梦月