山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0481民初7030号原告：张传生，男，1967年11月4日出生，汉族，住山东省滕州市。原告：张青，女，1989年6月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：程书敏，女，1969年12月10日出生，汉族，住滕州市。三原告共同委托诉讼代理人：李白，上海峰京律师事务所律师。被告：张军友，男，1967年3月1日出生，汉族，住滕州市。被告：徐庆芳，女，1969年5月6日出生，汉族，住滕州市。被告：江阴市金凤凰投资有限公司。住所地：江苏省江阴市临港街道海港路18号。法定代表人：陈丽亚，总经理。委托诉讼代理人：陈磊、刘鹏程（实习人员），北京市浩天信和（江阴）律师事务所律师。原告张传生、张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳、江阴市金凤凰投资有限公司（以下简称金凤凰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张传生、张青、程书敏及三原告共同的委托诉讼代理人李白、被告金凤凰公司的委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，被告张军友、徐庆芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张传生、张青、程书敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告张青、程书敏与第一被告以及第二被告签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令第三被告返还原告张传生因申请法院解封张青、程书敏所购房产而支付的款项及利息共计人民币4070000元（其中本金4000000元，利息按照建设银行一年期存款利率计算为70000元，计息期间暂取2016年5月12日至2017年5月12日，可根据实际情况调整，年利率按照1.75%计算）；因原告张传生系代第一被告支付上述款项，而上述款项亦作为原告张青、程书敏购买被告张军友、徐庆芳房屋的购房款，由于购房合同无效，故请求判令第一、第二被告返还上述款项以及利息；3、依法判令第三被告赔偿因其违反约定而给原告造成的房屋价值损失共计人民币3741500元（《房地产买卖居间合同》中房屋总价与两处房产拍卖总价的差额，计算公式为：8040000+4801500-5500000-3600000）；4、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2016年1月27日原告张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳在上海天正房地产经纪有限公司的鉴证下签署了房屋购买协议，欲购买两被告名下的两处房产（地址分别为：上海市杨浦区控江路1500弄97号1901室；上海市杨浦区凤城路51弄7号2401室），当时三原告已经了解到该两处房产已经被法院查封，无法办理房屋产权变更登记手续。但在签订购房合同之前，即2016年1月25日，第三被告向第一被告及第二被告以书面形式发出《指令函》，该函件明确只要将400万支付至第三被告的银行账户，第三被告就通知法院解封上述房产。鉴于原告张青、程书敏确有购买上述两套房产的意愿，而第一被告又无力偿还400万元债务，为了保证之后签订的房屋买卖合同有效，原告张传生在与第一被告、第三被告反复确认后，两被告均同意将《指令函》中第一被告的权利义务转让给原告张传生，原告张传生代第一被告偿还债务，同时有权要求第三被告解封法院查封的房产。后原告于2016年5月12日向第三被告支付人民币400万元，并向第三被告出具了《代付款项说明》，明确该笔款项是代第一被告偿还债务，而该代偿行为生效的前提是第三被告按照《指令函》中的约定通知法院解封房产。但第三被告在收到上述款项后，恶意违反约定与承诺，没有通知法院解封两处房产，目前两处房产均已经被法院拍卖，合计总价为12841500元，原告张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳签订的购房合同客观上已经不存在继续履行的可能性，该合同确系违反法律和行政法规的强制性规定，应被认定为无效。原告张传生受让了第一被告在《指令函》中的权利义务，而在《指令函》履行过程中，第三被告的行为违反了其中的内容，导致原告张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳签订的购房合同无法继续履行，因此其应当承担相应的违约责任，原告遂诉至法院，请求依法支持诉讼请求。被告张军友、徐庆芳未答辩。被告江阴市金凤凰投资有限公司辩称，原告与被告张军友、徐庆芳签订的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效。原告张传生在本案中作为原告的主体资格不适格。从签订的房屋买卖居间合同可以看出，张传生既不是房屋买卖合同买受方也不是出让方，故张传生在本案中作为原告主体不适格。根据民法总则第168条规定，原告张传生作为被告张军友、徐庆芳的代理人，又同自己的家人签订房屋买卖合同，该合同属于效力待定。原告要求确认合同无效缺乏事实和法律依据，且涉案房屋被查封仅是违反了管理性的强制性规定，不能导致房屋买卖合同无效。原告与被告三不存在任何合同关系，签订的房屋买卖合同仅是原告张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳之间，根据合同的相对性，被告三不应该承担合同的违约责任。原告并无证据证实其支付的400万元与房屋买卖合同存在关联性，故其依据房屋买卖合同相应的差价主张损失缺乏事实和法律依据。本案中涉案的400万仅是张传生代被告张军友、徐庆芳代理履行的债务，属于第三人代为清偿，即使存在违约，也应该由张传生向张军友、徐庆芳主张。经审理查明，原告张传生系原告张青之父，原告程书敏之夫。江苏省高级人民法院受理的新华信托股份有限公司诉滕州市杏花村置业有限责任公司、张军友（即本案被告）、徐庆芳（即本案被告）、滕州市杏花村干杂调味品商贸有限责任公司、吴德合、吴彬、德合集团有限公司借款合同纠纷一案，诉讼中，江苏省高级人民法院依法查封了被告张军友所有的位于上海市杨浦区控江路1500弄97号1901室房产一处及被告徐庆芳所有的位于上海市凤城路51弄7号2401室房产一处，该案于2018年12月4日由江苏省高级人民法院作出（2014）苏商初字第0005号民事判决，判决：一、杏花村置业公司于本判决生效之日起10日内给付新华公司借款本金9000万及截止至2014年3月23日的利息4216438.36元、违约金37430.14元、罚息5040579.45元、复利4448101.65元，合计103742549.60元；二、杏花村置业公司于本判决生效之日起10日内给付新华公司律师费10万元；三、新华公司有权在上述第一、二项债权范围内对杏花村置业公司抵押的财产在登记的主债权范围内折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿[对坐落于山东省滕州市大同北路滕国用（2009）第019号面积为54891.5平方米的国有土地使用权在1000万元范围内；对坐落滕州市北辛路南侧杏花村批发市场北门西侧杏花村批发市场综商务楼第1-6层、B幢第1-2层15296.04平方米在建工程在3876万元范围内；对坐落于滕州市大同北路东侧、兴工街西侧、新华中路北侧滕州市杏花村市场扩建工程A区四期1号楼7191.12平方米在建工程在1264万元范围内；对坐落于滕州市大同北路东侧、兴工街西侧、新华中路北侧滕州市杏花村市场扩建工程A区四期24号楼第1-6层14721.72平方米在建工程在2135万元范围内；对坐落于滕州市大同北路东侧、兴工街西侧、新华中路北侧滕州市杏花村市场扩建工程A区四期22号楼3862.32平方米在建工程在620万元范围内；对坐落于滕州市北辛路南侧杏花村批发市场北门西侧杏花村批发市场综合商务楼（B座）第3-20层26476.56平方米在建工程在2105万元范围内]；三、张军友、徐庆芳、杏花村干杂公司、吴德合、吴彬、德合公司对杏花村置业公司上述第一、二项债务承担连带保证责任；张军友、徐庆芳、杏花村干杂公司、吴德合、吴彬、德合公司承担保证责任后，有权向杏花村置业公司追偿；五、驳回新华公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，新华信托股份有限公司向江苏省苏州市中级人民法院申请执行。2016年1月21日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2015）苏中执字第00760-1号执行裁定，裁定本案申请执行人由新华信托股份有限公司变更为江阴市金凤凰投资有限公司。2016年1月20日，被告金凤凰公司向苏州中院提交了解封申请书，申请解除对被告张军友、徐庆芳房产的查封。2016年1月28日，苏州中院向上海市杨浦区房产登记交易管理中心送达协助执行通知书，解除了对被告张军友、徐庆芳房产的查封。同年2月1日，苏州中院又对上述房产进行了查封，并向上海市杨浦区房产登记交易管理中心送达了协助执行通知书。2016年1月25日，被告金凤凰公司向被告张军友、徐庆芳发出“指令函”，内容为：2015年12月，我司受让了新华信托股份有限公司转让的“新华信托山东滕州杏花村干杂调味品市场贷款资金信托”项下对滕州市杏花村置业有限责任公司合法享有的应收债权，新华信托股份有限公司已将该债权转让事宜书面通知你（们）。现我司作为新的债权人特指令你将400万元款项支付至如下帐户：户名：江阴市金凤凰投资有限公司，账号：3210240021010000001871，开户行：江苏靖江农村商业银行股份有限公司，在我司收到上述全部款项后，我司将通知法院对新华信托申请查封的上海市杨浦区控江路1500弄97号1901室和上海市杨浦区凤城路51弄7号2401室两处房产进行解封。被告张军友、徐庆芳接到被告金凤凰公司的“指令函”后并未向金凤凰公司支付400万元的款项。2016年1月25日，被告张军友、徐庆芳向原告张传生出具委托书一份，委托张传生就被告张军友、徐庆芳的房产办理附录中所列的全部事项，受托人有转委托权。2016年1月27日，原告张传生代表被告张军友与原告张青签订了房地产买卖居间合同一份，约定张青购买张军友所有的位于上海市杨浦区控江路1500弄97号1901室的房产一处。2016年2月3日，原告张传生代表被告徐庆芳与原告程书敏签订了房地产买卖居间合同一份，约定程书敏购买徐庆芳所有的位于上海市杨浦区凤城路51弄7号2401室房产一处。但上述合同双方均未按照合同内容履行合同内容，且三原告均知晓上述房产已被被告三申请查封的事实。2016年5月12日，原告张传生向被告金凤凰公司在江苏靖江农村商业银行股份有限公司设立的帐户汇款400万元，被告金凤凰公司对收到400万元的事实无异议，亦认可系原告张传生付款，但其辩称该笔款项系张传生代被告张军友、徐庆芳归还的债务。被告金凤凰公司在收到上述款项后未向江苏省苏州市中级人民法院申请对被告张军友、徐庆芳所有的房产解除查封。庭审中，原告张传生提交了日期为2016年5月23日“代付款项说明”一份，内容为：江阴市金凤凰投资有限公司：张传生（××）【身份证号：】于2016年5月12日向贵司江苏靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行（开户行）【账号：3210240021010000001871】支付人民币肆佰万元整（￥：400000000）的款项用途说明如下：1、上述款项系张传生（××）代替张军友就“新华信托山东滕州杏花村干杂货调味品市场贷款资金信托”项下的偿还。2、贵司收到上述全部款项后，请立即通知法院就上述债务申请查封物的上海市杨浦区控江路1500弄97号1901室和上海市杨浦区凤城路51弄7号2401室两处房产进行解封。3、贵司就上述查封物申请解封后，张传生（××）承诺在任何情况下均不向贵司追偿该款项。原告张传生主张其与被告金凤凰公司工作人员就付款事宜进行协商，该代付款项说明系被告金凤凰公司起草且与被告金凤凰公司达成合意后进行的付款行为。被告金凤凰公司对该付款说明予以否认。原告张传生亦未提供证据证明该付款说明已送达给被告金凤凰公司。2016年10月29日、11月14日，江苏省苏州市中级人民法院对被告张军友、徐庆芳的两处涉案房产进行了司法拍卖，拍得价款128415500元，原告遂诉至本院，请求判如所请。上述事实，由委托公证书、买卖合同、指令函、代付款说明、民事判决书、执行裁定书、企业信息公示报告、录音资料等证据在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。被告张军友、徐庆芳所有的位于上海市黄浦区的两套房产因诉讼已被查封，原告张青、程书敏对查封情况均已知晓，但基于对“指令函”的信赖，仍与被告张军友、徐庆芳签订房屋买卖合同，因案涉房屋被执行法院查封，未经许可，被告张军友、徐庆芳无处分权，故双方的房屋买卖合同系效力待定的合同；另，原告张传生作为被告张军友、徐庆芳的代理人与其妻、女签订房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款规定的禁止双方代理的规定，且未经被代理的双方同意或追认，亦系效力待定的合同，案涉房屋买卖合同在履行中因被告张军友、徐庆芳无处分权且原告张传生未经被代理的双方同意或追认，故案涉房屋买卖合同无效。原告张传生在代理被告张军友、徐庆芳与原告张青、程书敏签订房屋买卖合同时即知晓被告金凤凰公司向被告张军友、徐庆芳发出“指令函”的事实，且张军友、徐庆芳亦将“指令函”交给张传生。2016年5月12日，张传生依据“指令函”内容向被告金凤凰公司汇款400万元，并未与被告金凤凰公司进行协商，其付款行为应视为代张军友、徐庆芳履行“指令函”确定的汇款义务，系第三人代为履行。原告张传生虽提交“代付款项说明”、电话录音等证据主张其与被告金凤凰公司工作人员进行协商的事实，但金凤凰公司予以否认，原告张传生亦未提供证据证明该“代付款项说明”系其与被告金凤凰公司双方达成合意后的协议，即经金凤凰公司同意将“指令函”中的权利义务转让给原告张传生，被告金凤凰公司辩称张传生的付款行为系其代被告张军友、徐庆芳履行“指令函”确定的义务，对此辩解，本院予以支持。依据原告张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳签订的房屋买卖合同，原告张传生代付400万元的性质系原告张青、程书敏履行房屋买卖合同支付的房款，对此原告张传生没有异议，结合三原告的身份关系，价款性质的认定亦符合客观事实，原告张青、程书敏实为400万元房款的权利人，据此，原告张传生诉请被告张军友、徐庆芳返还购房款及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予以驳回。原告张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳的房屋买卖合同为效力待定的合同，原告张传生的行为应认定为第三方代为履行，又因涉案房产被法院查封，导致买卖合同无效。被告张军友、徐庆芳应返还400万元的房款并赔偿利息损失，利息应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。2016年1月25日，被告金凤凰公司向被告张军友、徐庆芳发出指令函，基于对指令函内容的信赖，原告张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳分别与同年1月27日和2月3日签订了房屋买卖合同。该指令函并没有明确支付400万元的截止日期。2016年5月12日，原告张传生根据指令函向被告金凤凰公司汇款400万元后，被告金凤凰公司并没有按指令函的“承诺”向执行法院申请解除查封，导致案涉两处房产于2016年10月29日、同年11月14日被拍卖。被告金凤凰公司在收到汇款后，没有按照“指令函”的“承诺”申请解除查封，致使原告张青、程书敏与被告张军友、徐庆芳所签订的房屋买卖合同目的无法实现，违反了合同法确立的“诚实信用原则”，故被告金凤凰公司应对被告张军友、徐庆芳所负担的义务承担补充赔偿责任。原告要求被告金凤凰公司赔偿房屋价值损失的诉讼请求，无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张军友、徐庆芳返还原告张青、程书敏已付购房款400万元；二、被告张军友、徐庆芳赔偿原告张青、程书敏已付购房款的利息损失（以400万元为基数，自2016年6月1日起至实际返还购房款之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、被告江阴市金凤凰投资有限公司对上述一、二项判决在400万元范围内承担补充赔偿责任；四、驳回原告张青、程书敏的其他诉讼请求；五、驳回原告张传生的诉讼请求。上述一至三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33240元，由原告张传生、张青、程书敏负担11000元，被告张军友、徐庆芳负担11000元，被告江阴市金凤凰投资有限公司负担11240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长  鲁大仁审判员  刘 永审判员  赵曰涛二〇一八年十二月十一日书记员  陈 琛