广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民再5号原审原告：广州市雅宝房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街平步大道中雅宝新城内。法定代表人：苏桂珠。委托诉讼代理人：毕志灿，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。原审被告：李卫山，男，1977年10月17日出生，汉族，现住广州市花都区。原审被告：黄俊杰，男，1980年7月28日出生，汉族，户籍地址广州市花都区，现住广州市花都区。原审原告广州市雅宝房地产开发有限公司（以下简雅宝公司）与原审被告李卫山、黄俊杰商品房预售合同纠纷一案，本院（2016）粤0114民初11168号民事判决书已经发生法律效力。本院在执行该判决过程中，发现该判决与（2015）穗花法民二初字1639号案的判决（两案当事人均相同）虽主张的请求不一样，但仍存在重复主张的情形，经本院审判委员会讨论，于2018年8月13日作出（2018）粤0114民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告广州市雅宝房地产开发有限公司、原审被告李卫山、黄俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅宝公司在再审称，我方认为（2015）穗花法民二初字第1639号和（2016）粤0114民初11168号两份判决是独立的判决，一份是追偿权的行驶，即1639号，追偿的主体是李卫山；解除合同的主体是黄俊杰和李卫山。这两者的权利是有区分的。诉讼（2015）穗花法民二初字第1639号的目的是为了（2016）粤0114民初11168号的解除提供结算的依据，因为李卫山逾期还款之后一直无法联系，多次诉讼都是通过公告的方式送达，我方要将追偿的债权和解除之后退还房款进行折抵的话就需要有明确的数据，所以（2015）穗花法民二初字第1639号生效我方没有申请强制执行，在收到贵院的再审裁定之后导致折抵的依据是否生效无法确定，而（2015）穗花法民二初字第1639号追偿的执行期限已经将至，所以我方在收到再审裁定之后才申请强制执行。在强制执行的事实和理由当中，我方已经详细陈述了需要折抵房款保障权利，才申请强制执行。事实上李卫山需要偿还的代偿款以及造成我方的损失、延期履行的相应利息已经超过了购买房屋的总价，已经超过我们可以退还的房款。我方并没有因为行使解除权和追偿权而获得双重的利益，我方提起（2015）穗花法民二初字第1639号诉讼只是为了给解除合同的诉讼提供结算的依据，假如解除合同的判决生效，我方只是获得了房子和可能产生的违约金，并没有获得多余的利益，李卫山如果认为解除后需要承担的违约金过高需要调整，那是李卫山的权利，其权利并未因为我方行使解除权而受到限制。李卫山辩称，我认为不会资不抵债，我方已经拿了60多万出去，现在没有收到任何通知就又背了80多万的债，既然原告要收回房子为什么又要收我80多万。法院之前也扣了我账号1万多元我才知道案件的存在。黄俊杰辩称，我的理解就是原告方现在又要房子又要钱，我所有判决书都没有收到，也不知情。当时银行跟我说如果钱还不了，房子就会拿去拍卖，可是我不明白为什么会跟原告广州市雅宝房地产开发有限公司有关系。我认为两份判决不公平，对判决书我看得不是很明白。而且我不明白我由始至终是跟银行贷款，跟雅宝没有关系。我自己之前也出了钱买房子，现在又要给80多万元，我认为我应该拿回我之前交付的款项，房子就交给广州市雅宝房地产开发有限公司处理，如果资不抵债能不能拍卖房子。雅宝公司在原审中向本院起诉请求：1、解除原、被告双方于2011年签订的《商品房预售合同》及附件；2、解除广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城自编D区B栋1层104房的预购商品房预告登记；3、两被告协助原告办理广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城自编D区B栋1层104房的预购商品房预告登记解除手续；4、本案诉讼费由两被告承担。原审诉讼期间被告李卫山、黄俊杰无到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。本院原审查明：雅宝公司是涉案楼盘的开发商，于2011年1月20日取得《商品房预售许可证》，预售雅宝新城自编D区A-J栋/25-29层。2011年9月26日，雅宝公司（甲方、卖方）与李卫山、黄俊杰（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买花都区新华街平步大道中131号雅宝新城（自编D区B栋）104房，建筑面积共140.34平方米，总房价为1145888元，按揭贷款方式付款：自本预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的30.19%即345888元，剩余房款金额800000元于2011年9月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。附件七为本合同补充协议，四、双方关于银行按揭的约定：4、在《房地产权证》办理完毕前，买方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致卖方承担了保证责任的，卖方享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买方所交的全部款项不予退还。同时买方必须在卖方履行其保证责任后30天内，协同卖方到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出售、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。合同及附件还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，李卫山、黄俊杰依约支付了房款1145888元，其中800000元由李卫山、黄俊杰向中国农业银行股份有限公司广州花都支行（以下简称农业银行）申请按揭贷款。雅宝公司称涉案房屋在2012年11月已具备交付条件，但李卫山、黄俊杰经多次催促仍未前来办理收楼手续，故涉案房屋无法交付，也无法办理房地产权证。因被告未按时支付涉案房屋的按揭贷款，农业银行向本院提起诉讼【案号：（2013）穗花法民二初字第569号】，请求法院判令：一、解除农业银行与李卫山、黄俊杰、雅宝公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、李卫山立即归还农业银行借款本金787534.57元及实际还清借款之日止的全部正常利息、罚息及复利；3、农业银行对依法处分李卫山、黄俊杰提供的抵押物位于广州市花都区平步大道中131号雅宝新城（自编D区B栋）104房的房产所得价款享有优先受偿权；4、雅宝公司对上述债务承担连带清偿责任；5、李卫山、黄俊杰、雅宝公司承担该案的诉讼费。本院于2013年12月12日作出判决，判决：一、解除农业银行与李卫山、黄俊杰、雅宝公司于2011年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》；二、李卫山于本判决发生法律效力之日起十日内偿还农业银行借款本金787534.57元并按合同约定支付利息、罚息、复利至付清欠款日止；三、农业银行在上述债权范围内对李卫山、黄俊杰位于广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城自编D区B栋1层104房房产在拍卖、变卖、变现时享有优先受偿权；四、雅宝公司对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，农业银行向法院申请强制执行，后李卫山归还了部分本息合计135000.08元，后李卫山未再还款，雅宝公司于2015年1月26日代李卫山、黄俊杰向农业银行偿还了借款本金、利息、罚息、复利共845392.03元，后经农业银行结算，李卫山尚欠784368.41元，遂农业银行向雅宝公司退还61023.62元。雅宝公司表示随后农业银行自行向房管部门办理了抵押权涂销手续。另查，涉案房屋于2011年11月25日办理预告登记证明，预告登记权利人为李卫山、黄俊杰，预告登记义务人为雅宝公司。本院原审认为：雅宝公司与李卫山、黄俊杰签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。现由于李卫山、黄俊杰未按期偿还贷款，致使雅宝公司履行了担保责任，李卫山、黄俊杰的行为违反了合同的约定，因此，雅宝公司要求解除涉案合同及附件，合理有据，本院予以支持。因涉案合同解除，双方权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，雅宝公司要求解除涉案房屋的预购商品房预告登记并要求李卫山、黄俊杰协助办理涉案房屋解除预告登记手续的请求，合法有据，本院均予以支持。李卫山、黄俊杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州市雅宝房地产开发有限公司与被告李卫山、黄俊杰于2011年9月26日签订的广州市商品房买卖合同（预售）及附件；二、解除位于广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城（自编D区B栋）104房的预购商品房预告登记；三、被告李卫山、黄俊杰于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告广州市雅宝房地产开发有限公司办理位于广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城（自编D区B栋）104房的预购商品房预告登记解除手续。案件受理费15114元，由被告李卫山、黄俊杰负担。本院再审查明的案件事实与原审查明的一致，再审予以确认。另查明，雅宝公司在本案原审起诉前的2015年9月8日，向本院起诉李卫山、黄俊杰保证合同纠纷（2015）穗花法民二初字第1639号一案，本院于2016年6月29日作出一审判决：一、被告李卫山于本判决生效后十日内偿还原告广州市雅宝房地产开发有限公司845392元及其利息（利息从2015年1月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本判决确定的付款日期止）；二、被告李卫山于本判决生效后十日内支付原告广州市雅宝房地产开发有限公司律师费损失90548元；三、驳回原告广州市雅宝房地产开发有限公司其他诉讼请求。该判决于2017年5月18日发生法律效力。该判决生效后，雅宝公司直至本案立案再审之后才向本院提出执行申请。再查明，雅宝公司在本院原审中并未提及（2015）穗花法民二初字第1639号一案及审理情况，雅宝公司在再审中认为，其在1639号提出的请求是为了11168号案件的结算提出依据，本案原审庭审的时候也没有问到1639号案件情况的问题，而且我方当时提交的证据也足以证明诉讼请求可以得到支持，所以没有提及（2015）穗花法民二初字第1639号的情况。本院再审认为，关于雅宝公司在本案原审主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的问题。雅宝公司与李卫山、黄俊杰之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人农业银行之间存在银行贷款担保保证合同关系，两者为不同的法律关系。本案为商品房预售合同纠纷，雅宝公司与李卫山、黄俊杰之间于2011年9月26日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，本院予以确认。商品房预售合同中，雅宝公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而李卫山、黄俊杰作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，李卫山、黄俊杰已经依约支付了全部购房款，雅宝公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。李卫山、黄俊杰未按期偿还银行贷款致使雅宝公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于雅宝公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人李卫山、黄俊杰进行追偿的权利。并且，雅宝公司在本案原审起诉之前就已提起了与李卫山、黄俊杰的保证合同纠纷（2015）穗花法民二初字第1639号保证合同纠纷一案的诉讼，本院亦因此作出了判决，支持了雅宝公司要求偿还其代付款的诉求。原审中雅宝公司亦称涉案房屋在2012年11月已具备交付条件，并经多次通知李卫山、黄俊杰至今仍未前来办理收楼手续，按照合同约定应视为李卫山、黄俊杰已经收楼。在李卫山、黄俊杰已履行完毕商品房买卖合同中支付购房款义务的情况下，雅宝公司不能以其已承担贷款合同中的担保责任为由要求解除双方《广州市商品房买卖合同（预售）》。该《广州市商品房买卖合同（预售）》附件第四条第4款中双方约定“在《房地产权证》办理完毕前，买方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致卖方承担了保证责任的，卖方有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买方所交的全部款项不予退还。同时买方必须在卖方履行其保证责任后30天内，协同卖方到房管局办理有关解除合同的手续”,该条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对李卫山、黄俊杰没有约束力。综上，雅宝公司以李卫山、黄俊杰已违反商品房预售合同约定为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，雅宝公司基于合同解除而主张解除该预售商品房预告登记及李卫山、黄俊杰协助其办理该预售商品房预告登记解除手续的诉讼请求于法无据。综上所述，原审认定事实存在错误、适用法律不当，导致判决结果错误，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤0114民初11168号民事判决；二、驳回原审原告广州市雅宝房地产开发有限公司的全部诉讼请求。原审案件受理费15114元，由原审原告广州市雅宝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  崔友爱审判员  陈锦源审判员  卢伟锐二〇一八年十二月二十六日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。