广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初12431号原告：胡燕，女，1981年8月21日出生，汉族，住江西省。委托代理人：周蓓，系广东一粤律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：梁绮敏、周乐忆，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州潮流天地购物中心有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号地下室至三层，统一社会信用代码91440101749918104W。法定代表人：陈益灿。原告胡燕诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、第三人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡燕及其委托代理人周蓓，被告泽信公司的委托代理人梁绮敏到庭参加诉讼。第三人潮流天地公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡燕诉称：2014年12月30日，原告在受到被告承诺有高额返租的宣传诱惑下，与被告签订了商铺买卖合同，约定以530000元的总价购买广州市天河区体育东路39-45号三层562铺。该商铺按现状出售，按建筑面积计价。合同记载该商铺的建筑面积3.0641平方米，套内建筑面积1.7441平方米。合同约定，原告按揭分期付款。而且合同约定原告选择由被告方推荐的银行办理购房贷款手续。原告根据合同约定，分三期支付了323000元（总房款的60.1%），剩余购房款等待由被告通知，去商业银行办理购房贷款予以支付。原告付款后于被告的办公地点在被告的引导下与第三人签订了《商铺委托经营管理协议》。被告与第三人的法定代表人均为同一人。被告在收取了原告60%的购房款后，一直没有按合同约定通知原告，提供申请按揭的资料给其推荐的银行为原告办理按揭贷款手续。原告不停催促被告尽快为原告办理贷款。被告的工作人员不断推诿，未直接正面答复，且经常更换联系人，总体态度为不理不睬。被告从未按照合同约定通知原告到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续。原告一直希望联系被告询问其具体安排，问问被告怎么办？但一直未找到被告方相应的工作人员处理。2017年4月，原告前往广州房地产交易监管中心查询，发现被告在长达近三年之久的时间，均未帮原告办理网签手续。被告根本上就没有诚信去履行合同，签约之后近三年时间内，收取了原告六成购房款。却迟迟不为原告办理网签手续。远远超过了合同约定的收到原告支付的买卖合同总价款的60%之日起的210个工作日。被告已经构成根本违约。在广州期间原告咨询了多家银行，得到的答复均为这种商铺从一开始就无法从银行贷款。这个情况，被告作为卖方是十分清楚的。原告作为普通民众，处于信息的劣势。被告提供的合同，被告在宣传时承诺可以从银行按揭贷款。由于等待被告方所承诺的举措三年之久，如今新政已出，原告作为个人已无法购买该商铺，更不可能按照合同约定的从银行贷款。《商铺买卖合同》中约定了2015年l0月1日被告应通知原告办理该商铺的使用权交接手续，但是被告从未书面通知与原告办理交接手续。被告既不交楼又不办理网签过户手续。原告要求解除合同的依据是合同的第十条。原告所主张违约金性质为解约违约金，由于被告迟延办证，导致合同解除，但合同第十条并没有约定其要承担相应的解约违约金，这并不公平。原告认为买卖双方在合同中的违约责任应当均等，所以应按照合同第八条约定的违约金计算方式适用于被告。面对被告的欺骗和违约行为，原告将之诉至法院，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零八条，保护合同当事人的合法权益，请求依法判令：1、解除原告与被告泽信公司签订的广州市天河区体育东路39-45号三层562号商铺买卖合同，被告返还原告支付的购房款323000元、预售预告/产权登记代理费2000元以及自2014年12月30日起至实际返还之日止的利息（利息按中国人民银行同期银行贷款利息计付）；2、被告赔偿原告违约金64600元（已付房款的20%）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告泽信公司辩称：关于按揭问题。原告称被告并无告知其办理按揭贷款的银行，事实上，被告已经推荐了办理按揭贷款的银行。根据被告提供的证据《认购书》第二条第八款中，买受人（认购方）确认收到了银行按揭贷款须知，该份须知名称为被告提供的证据《潮流站民生按揭须知》，因此，原告已经获悉被告所推荐的银行。办理按揭贷款申请手续的义务主体是原告，原告至今未能办结按揭贷款手续是导致商铺无法完成交易的原因。根据《商铺买卖合同》第四条第二款第二、三项的约定，若原告没有办理按揭贷款或者按揭贷款最终无法获批，则原告作为买受人负有一次性补足剩余房款的义务。因此按揭办理问题并非原告可以解除合同的理由，原告需按照买卖合同的约定继续履行余款支付义务。关于涉案商铺交付问题。根据被告递交的证据《收铺告知函》的内容，被告于2015年9月21日就商铺交付事宜向原告履行告知义务，并明确被告已与第三人完成商铺交付手续。上述商铺已经交至第三人，对于原告的权利并未造成实质损害，并未导致双方买卖合同目的无法实现。第三人已经根据《商铺委托经营管理协议》进行经营管理。关于涉案商铺过户问题。上述商铺的交易房价款总额为533000元，原告仅支付323000元，仍有210000元未支付，也迄今没有取得银行同意贷款通知书。《商铺买卖合同》第九条第三款约定“出卖人办理本条第二款的相关事项时．以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。”被告在确保原告有足够的支付能力，才能进行过户。因此，被告顺延过户有合同依据。根据买卖合同第九条第二款约定，整个交易过户的手续当然也包括网签，应当在原告支付房价款超过总价款60%之日起210个工作日内完成；根据该条第三款，如果因为原告没有办结相关的按揭贷款手续，也就是没有取得银行同贷书，那么根据合同被告有权顺延整个交易过户手续。同时，网签手续并不是办理按揭贷款的必要条件。本案是二手房交易，买卖双方都可以进行网签，不存在被告没有办理网签，原告就无法进行按揭贷款申请的情况。至今原告仍没有递交相关的按揭贷款手续给原告作初始审批，就跳跃到网签步骤，并以此为由要求解除合同，于法于事实无据。综上所述，原告以被告违约为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，理应予以驳回。经审理查明：位于广州市天河区体育东路39-45号3562铺的房地产（以下简称案涉商铺）于2015年5月19日登记至被告名下。相应的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉商铺的规划用途为商业，建筑面积为3.0553平方米，套内建筑面积为1.32平方米，共有情况为单独所有。2014年12月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人以533000元总价向出卖人购买案涉商铺；（第四条第二款）买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款，2014年11月18日前支付全部房价款的33.77%计180000元，2014年12月5日前支付全部房款的3.75%计20000元，2015年1月5日前支付全部房款的23.08%计123000元，余下房价款计210000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续；1、买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实材料……办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；2、……如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内一次性以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）l、经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自双方签订本《商铺买卖合同》之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；2、原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；3、有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条商铺交付第一款）出卖人应于2015年10月1日，以书面形式通知买受人办理案涉商铺使用权的交接手续；（第七条第二款）买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理……（第七条第八款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第八条出卖人逾期交付商铺的违约责任第二项）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金……（第九条第二款）出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将案涉商铺的产权人变更至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；（第九条第三款）出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任第二项）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执；（第十二条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向案涉商铺所在地人民法院起诉；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等内容。同日，原告还与第三人就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告委托该公司在约定期限内具体经营案涉商铺，委托经营期限为5年，自《合同》约定的原告收楼之日起开始计算。关于案涉商铺的购房款支付情况，原告于2014年11月16日向被告支付定金10000元、2014年11月17日向被告支付定金40000元和首期、二期房款150000元，于2015年1月4日向被告支付三期房款123000元，以上合计323000元。原告为证明其为办理产权变更登记交付了费用，提供了加盖有广东宏安信律师事务所印章的《通知书》（显示原告购买案涉商铺的产权登记代理费为2000元）。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该费用并非由被告收取。被告称其已将案涉商铺交付给案外人潮流天地公司，并提交以下证据：1、被告向原告发出的《收铺告知函》（复印件，显示落款时间为2015年9月21日，内容为告知原告由于原告已与潮流天地公司签订了经营管理协议，被告现已和潮流天地公司完成案涉商铺交付手续，潮流天地公司对案涉商铺的经营管理期由2015年10月1日起算等）；2、相应的EMS快递单寄件人存联；3、《商铺收楼确认书》（显示潮流天地公司于2015年9月21日向被告确认案涉商铺已于2015年9月21日交付予其）及商铺收楼时状态确认件（显示照片中有间商铺，该商铺有562编号；照片上有“按现状接收3562商铺2015.9.21”手写文字并加盖有潮流天地公司印章）。经质证，原告对上述证据1真实性、合法性、关联性不予确认；对上述证据2真实性无异议，认为该证据只能证明被告寄出，而无法证明原告收到，实际上原告没有收到证据1；对上述证据3真实性、合法性不予确认，认为确认书被告与第三人之间的函件往来，对于函件上加盖印章的真实性无异议，无法确认照片拍摄的是案涉商铺。关于按揭问题，原告称因为原告没有接到被告的通知，所以无法办理按揭手续，网签合同是按揭的重要资料，被告至今尚未与原告办理网签手续，所以原告无法备齐按揭所需的真实资料；原告没有收到《潮流站民生按揭须知》；案涉商铺现无法办理按揭，买卖双方也无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》实际已无法履行，原告合同目的已无法实现，这也是原告要求解除《合同》的理由。被告称被告已推荐了民生银行广州分行给原告作为按揭银行，接下来的按揭手续办理是由民生银行与原告进行，被告在双方签订认购书当天已在销售中心将《潮流站民生按揭须知》交给原告，这就是被告通知原告办理按揭手续的行为。被告为证明其以向原告交付《潮流站民生按揭须知》的方式通知了原告办理按揭手续，提交了原、被告就案涉商铺签订的《认购书》（其中第二条第八款第一项记载有原告确认已收到《银行按揭贷款须知》）及《潮流站民生按揭须知》（复印件）作为证据。经质证，原告对上述《认购书》真实性、合法性、关联性予以确认；但对证据2真实性、关联性不予以确认、合法性予以确认，认为该证据无法证明原告确实收到该须知。被告另确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。另查明，在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。本院认为：《合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约切实履行。第一，根据《合同》第四条、第九条第二款、第三款的约定，被告应于实际收到原告超过合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续的前提之一是原告已经办结相关按揭贷款手续，否则上述办证期限可予以顺延。在本案中，原告已支付房款（含定金）323000元，且双方确认现案涉商铺无法办理按揭。因原告未办结相关按揭贷款手续，被告根据上述合同约定顺延办理案涉商铺的产权登记手续并无不当，原告基于《合同》第九条第二款要求解除合同理据不足，本院对此依法不予支持。第二，《合同》第四条就付款方式及期限约定“因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款”，上述约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定原告以按揭方式支付房款，现买卖双方均确认案涉商铺无法办理按揭，根据被告关于案涉商铺所述潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，案涉商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而因此不能直接适用上述约定。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现买卖双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，原告现请求解除《合同》，合法有理，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于本院支持了原告的第一项诉讼请求，原告现要求被告返还已付购房款（含定金）323000元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告以被告存在逾期办证违约行为而要求被告支付20%的违约金64600的诉讼请求，如前所述，《合同》无法继续履行的责任不能归责于买卖双方，原告该项请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告返还购房款323000元的利息、赔偿预售预告/产权登记费代理费2000元及其利息的诉讼请求，如前所述，《合同》无法继续履行的责任不能归责于买卖双方，故买卖双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，原告该项诉请缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告胡燕与被告广州市泽信物业管理有限公司于2014年12月30日签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告胡燕返还购房款323000元；三、驳回原告胡燕的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，由原告胡燕负担3140元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担6660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 张 代人民陪审员 刘绮华二〇一八年十二月七日书 记 员 神晓琳蒲肖明判决书已于2018年月日送达