大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7703号原告：亿达物业服务集团有限公司（曾用名：亿达物业管理有限公司），统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：田野，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双。委托诉讼代理人：邬大鹏。被告：都晓波。原告亿达物业服务集团有限公司与被告都晓波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李洪双和邬大鹏、被告都晓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的2012年2月1日至2013年9月30日及2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费人民币7,968.60元，及逾期交费违约金（计算至2018年4月30日为人民币3,984.30元），合计11,952.90元。事实和理由：原告与被告所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定原告为唯美品格小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（根据合同规定，逾期缴纳需按日千分之三承担违约金，应为27,333.77元，原告只主张3,984.30元）。被告系上述唯美品格9-2-101房屋业主，房产面积139.80平方米，收费标准为1.5元/月/平，按约定应向原告缴纳自2012年2月1日至2013年9月30日及2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业费人民币7,968.60元，被告一直拒绝缴纳，直至2018年4月30日产生违约金人民币3,984.30元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。被告的上述行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告都晓波辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告所主张的被告欠缴物业费是没有任何根据的，原告用虚假的数据欺骗法庭，被告不欠原告费用。第二，被告所购买的房屋在入住三年保质期内由于质量不过关发生了水管爆裂，导致被告家地板和部分家具遭受非常大的损失。被告与原告协商，原告表示可以免收15个月的物业费，抵顶被告的损失，所以被告才没有进一步追究法律责任。第三，2017年至今的物业费，不是被告不缴纳，而是原告提出让被告补交上述损失赔偿的15个月的物业费，并且告知被告如果不补交，不仅仅收被告物业费，还有滞纳金和罚款，导致被告不能缴纳物业费。第四，从2013年1月1日到2014年3月30日这15个月物业费已经过了诉讼时效，原告无权收取。被告提供的录音资料可以证明水管爆裂的赔偿问题及物业公司不收被告2017年1月1日之后的物业费的事实，被告2012年1月1日至2012年12月31日的物业费已经交清，减免的15个月是2013年1月1日至2014年3月30日，这个期间因为水管爆裂，没有人维修，导致被告家中损失严重，并搬出去居住一年，所以原告同意减免这段时间的物业费，但是被告没有想到原告是这样一个不负责的单位，现在向被告索要物业费被告认为很奇怪，而且过了诉讼时效了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区唯美品格小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区唯美品格小区9号楼2单元1层1号的业主，房屋面积139.80平方米。2、2007年10月，原告与大连亿达房地产股份有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第三章第五条约定物业收费标准为：住宅1.5元/月/平方米。第六条约定“物业服务费用于本物业交付使用之日起计收。每位业主应在办理入住手续时预交一个季度的物业服务费作为首期物业服务费，其后的物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每自然季度首月10日内履行交纳义务。”合同第八章第二十九条约定“业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。”2013年7月1日、2016年7月1日，原告与大连市甘井子区唯美品格小区业主委员会签订了两份《唯美品格小区物业服务合同》，合同约定大连市甘井子区唯美品格小区业主委员会委托原告对大连唯美品格小区提供物业管理服务事宜，物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为住宅1.5元/月/平方米，业主或物业使用人应于每季10日前向原告交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。3、原告自2008年10月1日起为案涉唯美品格小区提供物业服务至今。被告于2008年10月25日收到开发商交付的案涉房屋。被告向原告交纳了2012年12月31日之前以及2015年度、2016年度的物业费。2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费被告没有交纳，该期间，被告应交的物业服务费为3,774.60元。4、被告提交了2018年5月4日其与原告客服主管王喜庆的录音资料，被告表示2012年因水管爆裂导致地板及部分家具墙面遭受严重损失，物业公司已经答应以15个月的物业费来抵偿被告的损失；王喜庆表示其知悉被告家水管爆裂的情况，但原告与被告父亲协商的是以半年的物业费抵顶被告家的损失，被告对此不同意，只能进一步协商；至于原告所述之前的经理答应抵顶15个月物业费的事情，其本人并不知道，关于2017年1月1日之后的物业费，公司有相关规定，必须补齐之前欠交的物业费才能一并收取。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》及两份《唯美品格小区物业服务合同》对原、被告均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于原告主张的2012年2月1日至2013年9月30日期间的物业服务费，本院认为，被告提供了其缴纳2012年1月1日至2012年12月31日期间物业费的专用收款收据，证明其已不拖欠2012年的物业费，因此原告关于2012年2月1日至2012年12月31日期间物业费的诉请，因被告已在2012年8月9日之前交纳完毕，故本院不予支持。关于2013年1月1日至2013年9月30日期间的物业费，被告认为，因家中水管爆裂原告未及时维修，原告原来的经理已同意用15个月的物业费抵顶被告所遭受的损失，因此，被告不欠原告该期间的物业费。原告对此不予认可，认为被告无法证明原告同意抵顶15个月的物业费。对此，本院认为，首先，原告主张的2013年度拖欠的物业费与之后2017年度的物业费相差四年，这期间被告有多次缴纳物业费的行为，后期物业费已缴纳，前期物业费却未予以结清，确与平时常规的交易习惯有所差别。被告提交的录音资料中原告的客服主管认可被告家发生过水管爆裂原告予以维修的情况，并表示可以协商抵顶6个月的物业费，说明被告所述的水管爆裂引发损失确有其事。原告虽不认可抵顶15个月物业费一事，并认为房屋质量不能作为免交物业费的抗辩，被告对此也未提交直接的证据予以证明，但原告系该小区物业服务单位，应对案涉小区的报修、维修情况、处理结果制作相关的记录，并保留相关资料予以查实，但原告以人员更替、不知情为由，不对此情况予以核实，也未向本院提交相关的记录资料，应当承担举证不能的不利法律后果。其次，多年保留各种交费凭证对个人来说确有难度，原告作为物业服务单位，应当客观地记账和实事求是地主张权利，这也是其提高管理水平、取得业主信任、顺利收费和维护双方利益的重要方面。但从被告提供的证据看，原告主张的2012年、2013年未交费的月份与原告开具的收款收据的情况不符。最后，原告虽提供了其向被告房门张贴催缴单的照片，但被告表示原告没有向被告催收过2013年之前的物业费。该照片系手机拍照，受技术因素影响较大，单凭该证据不能充分证明原告已在诉讼时效期内向被告催要了2012年2月1日至2013年9月30日期间的物业费，原告关于该期间物业费的诉请应认定为已过诉讼时效。综上，原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费，本院认为，该期间被告的物业服务费确实没有交纳，且被告也同意交纳，因此原告关于2017年1月1日至2018年6月30日期间物业服务费的诉请，本院予以支持，金额为3,774.60元(1.5元/月/平方米*139.80平方米*18个月)。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告提供的录音资料可见，对于2017年1月1日之后双方不存在争议的部分，被告一直是同意交纳物业费的，而原告因为被告未补交之前的物业费而拒绝收取2017年1月1日之后的物业费，因此，2017年1月1日之后物业费未能正常交纳系由原告原因所致，不能由被告来承担相应的违约责任，故原告的该项诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告都晓波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告亿达物业服务集团有限公司2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费人民币3,774.60元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告亿达物业服务集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  冯 莉人民陪审员  李 艳二〇一八年十二月三日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。