广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初11271号原告：珠海市房产物业管理有限公司，住所地：珠海市前山明珠南路1058号二楼V1室。统一社会信用代码:91440400231490262E。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。被告：陈秋荣，女，1976年8月6日出生，汉族，住址：珠海市香洲区。被告：雷黎明，男，1976年5月14日出生，汉族，住址：珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈秋荣，系被告雷黎明的妻子。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告陈秋荣、雷黎明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市房产物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑秀琴、被告雷黎明的委托诉讼代理人及被告陈秋荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市房产物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费3383元、水费和公摊费用1506元，合计4889元；2.判令被告支付银行同期利息至实际清偿之日（以本金3383元标准，自逾期之日起按中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准万分之二暂计至2018年8月为1398元）；3.判令被告承担本案受理费。事实和理由：被告是珠海市香洲区××××的业主，房屋套内面积为88.45㎡。根据2009年3月11日原告与被告签订的《物业管理服务合同书》的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2009年4月开始停止缴纳物管费，截止2016年4月，共欠缴85个月物管费，物管费单价为0.45元/平方米/月，每月应交39.8元。公摊费用按涉案小区实际产生的费用进行分摊。被告严重违约行为侵害了原告合法利益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益，原告诉请被告支付1398元作为违约金。原告在管理期间曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但被告一直拒绝缴纳，特提起诉讼。被告陈秋荣、雷黎明辩称，原告提供的《物业服务合同》应附有《补充协议》，否则可视合同内容不全不具备法律效力。合同是由业主王志强签订的，如没有经授权签订则无效。原告应提供合同签订之前的资质证书，否则可视不具备物业管理能力。合同到期后无续签，服务时间终止后期无效。合同未约定水费标准，原告无代收委托证明就无权收取业主的水费。合同有约定保洁服务，但被告居住的楼层平台从未有保洁人员清扫。楼层广告满天、消防设施毁损无补、绿地改变、外墙绿化无人修剪、天面长年被锁、停车位马路牙不刷新标识不明、隔壁栋地下长期污水横流、垃圾随处堆放、天面违章搭建置之不理、单车被盗、汽车被划，未达到《物业服务合同》所称为业主创造优美整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境。被告在2009年5月前往工商银行办理了银行委托协议，意愿“物业服务费”可从中代扣代缴，非有意拖欠物业费。被告2009年3月至今居住的本楼2个平台由被告亲自打扫保洁，每周每次0.5-1.5小时，可调查取证，要求原告按照当期人工工资计算支付。2013年10月家儿购买的山地新单车在不到3周内被盗。2014年5月家有汽车被人为用大钉划伤，被告要求看监控，原告以正在修理无法查看为由推卸责任。本栋楼顶天面长年被封锁，要求生活放行给予便利，原告告知钥匙在顶层业主手中，归顶层业主范围所有，最后不了了之。自从前物业做了大作为被相关部门强行撤走后，5年内房产物业修整了门岗、楼层墙面刷新，就再无其他修缮措施服务，业主自扫门外，何需缴纳服务费。本院经审理查明：原告珠海市房产物业管理有限公司成立于1997年6月16日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为贰级的物业服务企业资质证书。被告陈秋荣、雷黎明于2003年购买了坐落于珠海市香洲区××××的房屋，该房屋建筑面积为88.45平方米，属多层住宅，已办理不动产权登记。2009年3月11日，珠海市宏大花园业主委员会与原告珠海市房产物业管理有限公司签订《珠海市宏大花园住宅区物业服务合同书》，约定：宏大花园业主委员会委托原告对坐落在珠海市香洲区柠溪路208号的宏大花园住宅区实行物业管理，管理服务内容包括房屋建筑共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放等；合同期限为三年，自2009年4月1日起至2012年3月31日止；多层住宅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.45元收取；代收代缴政府部门或公共事业单位的水电费、垃圾处理费及公摊费用；收费时间为每月5日前缴纳上月物业管理服务相关费用；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起滞纳金按照《珠海市物业管理条例》相关规定收取。原告在合同签订后开始进驻宏大花园小区提供物业管理服务。合同期限届满后，原告没有与宏大花园小区业主再签订物业服务合同，但一直在该小区提供物业管理服务。2015年7月16日，珠海市香洲区宏大花园业主委员会在珠海市香洲区翠香街道办事处办理了业主委员会更换备案。2016年5月12日，珠海市香洲区宏大花园业主委员会（甲方）与原告珠海市房产物业管理有限公司（乙方）及珠海市景恒物业管理有限公司（丙方）共同签订《协议书》，约定：乙方于2016年5月13日上午9点退出宏大花园小区物业管理，按规定移交（后附移交清单），并在当天向甲方移交物业管理资料；丙方向珠海市供电部门代缴了2016年2月-3月份宏大花园商铺电费共计29900元作为乙方未收回代垫的公共水电费的补偿，丙方不再向乙方追讨；甲、丙双方同意把收取的宏大花园4月份管理费作为原告实际管理成本补偿金等等。同年5月13日，原告珠海市房产物业管理有限公司退出宏大花园物业服务区域。原告珠海市房产物业管理有限公司主张被告陈秋荣、雷黎明拖欠2009年4月至2016年4月的物业管理费3383元、水费905.81元、公摊费用包括公共照明、垃圾处理费、公共维修费等合计601.44元，已经书面催交，但两被告至今未交纳。被告陈秋荣、雷黎明对拖欠物业管理费的金额无异议，对水费和公摊费用均不予认可。本院认为，原告珠海市房产物业管理有限公司与珠海市宏大花园业主委员会签订的《珠海市宏大花园住宅区物业服务合同书》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对宏大花园小区业主具有约束力。虽然该合同约定的管理服务期限已于2012年3月31日届满，但原告并未退出宏大花园小区，而是持续为该小区业主提供物业管理服务至2016年5月12日，被告陈秋荣、雷黎明所有的涉案房屋在原告物业服务范围内，被告陈秋荣、雷黎明作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，故双方已经形成事实物业服务合同关系，两被告有义务为其享受的物业管理服务支付对价，原告主张按照合同约定的标准即每月每平方米0.45元计算其在实际管理服务期间的物业管理费用，本院予以支持。两被告抗辩称原告管理不到位，并提供其拍摄的照片为依据。本院认为，被告的照片没有显示具体拍摄时间，而原告退场已有一年多的时间，照片尚不足以反映涉案小区的整体管理情况，且被告事实上也没有按期交纳物业管理费用，故本院不再考虑调整物业管理费的标准，被告陈秋荣、雷黎明应向原告支付2009年4月至2016年4月的物业管理费3383元。对于两被告在答辩中提到其打扫保洁平台的人工工资等问题，因两被告在庭审中已明确暂不就此提出反诉，故本案不作处理，两被告可另循途径解决。原告珠海市房产物业管理有限公司要求被告陈秋荣、雷黎明支付水费905.81元、公摊费用601.44元，因双方对该费用的支付没有明确约定，原告提交的部分票据也不能说明各项费用如何计算分摊，故原告的主张依据不足，本院不予支持。关于欠缴物业管理费计算利息的问题，双方没有明确约定，对原告珠海市房产物业管理有限公司该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告陈秋荣、雷黎明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2009年4月至2016年4月期间的物业管理费3383元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告陈秋荣、雷黎明共同负担。本判决为终审判决。审判员  冯丽萍二〇一八年十二月二十六日书记员  容景豪梁缙