成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6358号 原告：四川艺朗实业有限公司，住所地成都市双流区牧马山开发区胜利乡应天村。 法定代表人：邱丽理，董事长。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：李红樵，女，1978年5月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告四川艺朗实业有限公司（以下简称“艺朗公司”）与被告李红樵商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。艺朗公司的委托诉讼代理人万桂峰到庭参加诉讼；李红樵经本院公告合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 艺朗公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除艺朗公司与李红樵签订的“合同自编号:×”的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》;2.判令李红樵向艺朗公司返还合同项下×号房屋(合同价:6980000元整);3.判令李红樵协助艺朗公司撤销×号房屋的商品房买卖合同备案登记；4.判决李红樵向艺朗公司支付合同违约金1396000元整；5.判决李红樵向艺朗公司支付由艺朗公司代李红樵向中国工商银行股份有限公司成都沙河支行的全部代偿款项4335309.54元，并按照人民银行同期同档贷款基准利率支付代偿之日起至实际清偿之日止的利息；6.判令艺朗公司将其收取的×号房屋的购房款(558万元)在扣除李红樵应当向艺朗公司支付的违约金、代偿款、诉讼费、保全费、公告费等款项后,将剩余金额无息返还李红樵；7.判决本案的诉讼费、保全费、公告费等全部费用由李红樵承担。事实与理由:2014年12月15日,艺朗公司与李红樵签订了“合同自编号:×”的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》(以下合称“购房合同”)。约定:李红樵按揭购买艺朗公司开发的位于成都市双流区×号房屋一套,房屋总价为6980000元,其中首付款为2800000万元,剩余4180000元房款由李红樵向中国工商银行股份有限公司成都沙河支行(以下简称“工行沙河支行”)按揭支付;若因李红樵原因导致艺朗公司向工行沙河支行承担全部或部分担保责任的,艺朗公司有权解除“购房合同”并追究李红樵的违约责任。上述“购房合同”签订后,李红樵向艺朗公司支付了购房首付款1400000元并以按揭方式向原告支付了购房款4180000元,合计5580000元,剩余首付款1400000元虽经艺朗公司多次催收,李红樵至今仍未能付清。此外,李红樵在工行沙河支行发放按揭贷款后,连续3期未能依约履行还本付息义务,致使艺朗公司于2017年12月21日被迫向工行沙河支行代偿63605.28元,且仍将继续履行代偿义务。李红樵的行为违反了“购房合同”约定,应当向艺朗公司承担违约责任并清偿艺朗公司为其代偿的款项，同时,根据“购房合同”约定,艺朗公司有权解除与李红樵签订的“购房合同”,要求李红樵返还“牧马山·蔚蓝卡地亚”65栋1层2号房屋,并协助艺朗公司撤销商品房买卖合同备案登记。综上所述，艺朗公司为维护自身合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院起诉,望贵院依法裁决并支持艺朗公司的全部诉讼请求。 李红樵未提供答辩意见，也未向本院提供相关的证据材料。 本院经审理认定事实如下：艺朗公司与李红樵于2014年12月15日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并于2015年12月17对该合同进了签约备案登记（合同备案号：457058）。合同约定：艺朗公司将其开发的位于成都市双流区×号商品房销售给李红樵，建筑面积500.07㎡，房屋总价款6980000元。合同第五条付款方式及期限约定为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向待定银行或住房公积金管理机构借款支付，期限20年。合同第九条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同补充协议第一条约定：买受人采用按揭方式支付《合同》所约定的购房款的:（1）买受人于本合同签订当日,向出卖人支付的首付房款为2800000元,含买受人已付认购定金1000000元；（2）其余购房款共4180000元,由买受人以向银行申请贷款的方式进行支付；（3）房屋抵押贷款保证人的保证期间及保证责任：出卖人同意根据银行的要求,作为买受人在以本协议项下约定商品房办理抵押登记前的保证人。如果根据出卖人与银行的合作协议的约定,银行无需出卖人作为买受人的保证人,则买卖双方共同确认本款对双方无约力;如果根据出卖人与银行的合作协议的约定,银行要求出卖人担任买受人的保证人,则买、卖双方协商,就有关保证事项约定如下：出卖人的保证责任和保证期限均以出卖人、银行及买受人共同签署对的合同为准。在买受人获准了贷款后,因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的（包括但不限于代买受人偿还部分或全部银行贷款、提前偿还未到期贷款、银行要求出卖人回购房屋等）,由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。出卖人承担担保责任后,有权解除《合同》及本补充协议,并要求买受人按照合同约定的总房款的20%支付违约金,同时,买受人还应赔偿给出卖人造成的损失（包括但不限于追索担保损失时按诉请金额1%-6%支付的律师代理费等相关费用）。如买受人的房屋已经装修入住的,买受人在合同解除之日起7日内将房屋交还出卖人,并自行承担装修损失,且出卖人有权要求买受人将房屋恢复原状。另在补充协议第八条第二款约定：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件具备或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定购房总款20%向对方支付违约金。无论何种原因导致双方签订的《合同》解除，买受人均应在合同解除后5日内配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其购房款外，买受人还应按合同约定购房总款的20%向出卖人支付违约金。补充协议第八条其他事项第三款中双方约定：买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项,如因重大事项需履行书面通知义务的,则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人,寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在成都市市内,寄发挂号信或特快专递后的第三日视为送达日;在成都市以外,寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日。 合同签订前，李红樵与艺朗公司已签订《房屋认购书》并支付了购房定金1000000元。签订合同后，李红樵于2015年5月30日通过中国工商银行转账方式向艺朗公司转账400000元购房款，另向中国工商银行股份有限公司成都沙河支行申请住房按揭贷款4180000元，该笔按揭贷款于2015年12月22日汇入艺朗公司银行账户。此后，由于李红樵尚未支付足额首期购房款，且已经逾期多日，艺朗公司于2016年2月24日以邮寄方式向李红樵发出付款催告函，邮件于2015年3月1日查邮显示因拒收退回未妥投。2016年5月20日艺朗公司再次以邮寄方式向李红樵发出付款催告函，邮件于2015年5月21日查邮显示投递并由本人签收。 另查明，2017年11月20日，因李红樵未按其与银行签署的《个人借款合同》约定按期归还贷款本息多次逾期，中国工商银行股份有限公司成都沙河支行向艺朗公司发出了中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书，要求艺朗公司为借款人李红樵在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保。此后，艺朗公司多次代李红樵向贷款银行归还贷款本息，工行成都沙河支行也出具了相关的垫款证明。2018年11月7日，中国工商银行有限公司成都沙河支行出具个人贷款结清证明载明：玆有借款人李红樵在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款放款日期2015年12月22日，贷款金额4180000元，贷款期限为360个月，该笔贷款贷款本息已于2018年11月7日全部结清。经核实，艺朗公司已先后于2017年12月21日、2018年1月31日、5月30日、8月29日、11月6日、11月7日代李红樵向中国工商银行股份有限公司成都沙河支行分别支付63605.28元、67756.66元、89475.16元、67142.73元、61118.14元、3986211.57元，以上共计4335309.54元贷款本息等款项。 庭审中，艺朗公司表示案涉房屋现仍由其控制，并未实际交付给李红樵，房屋也未进行装修；同时，艺朗公司向本院出具律师费和保单保费的付款凭证及发票，表明为追索担保损失进行诉讼和保全花费律师费150000元和保全担保费6980元。 以上事实，有艺朗公司和李红樵双方身份及工商登记信息、《商品房买卖合同》及补充协议、双流区商品房现售合同信息摘要、房屋认购书、中国工商银行网上银行电子回单、付款催告函及邮单凭证、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书、中国建设银行网上银行电子回执、垫款证明、个人贷款结清证明、律师费和保单保费付款凭证及发票及艺朗公司的陈述等证据在卷佐证。上列证据材料经庭审质证，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，且李红樵也没有到庭提出抗辩主张，故本院在本案中予以采信。 本院认为，艺朗公司与李红樵签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。 （一）关于双方签订的《商品房买卖合同）》及和《补充协议》解除条件是否成就的问题以及是否应当返还房屋的问题。本院认为，李红樵没有严格按照合同约定，按期足额支付房屋首付款，也没有按时足额向贷款银行中国工商银行成都沙河支行归还银行按揭贷款，致使贷款银行中国工商银行成都沙河支行因其违约行为按照约定向艺朗公司行使了保证担保权利，而艺朗公司也据此实际向贷款银行中国工商银行成都沙河支行承担了代李红樵向其支付尚欠全部借款本金、利息及其他有关费用等连带保证责任。故艺朗公司依照与李红樵签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，行使合同解除权的条件已经成就，艺朗公司要求解除双方于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。对于艺朗公司要求返还房屋的请求，因案涉房屋并未实际交付，故本院不予支持。 （二）关于李红樵是否应当协助艺朗公司撤销涉案房屋的合同备案登记的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”之规定及双方在《补充协议》第八条其他事项第二款约定：无论何种原因导致双方签订的《合同》解除，买受人均应在合同解除后5日内配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其购房款外，买受人还应按合同约定购房总款的20%向出卖人支付违约金。故艺朗公司的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 （三）关于李红樵是否应当向艺朗公司支付由艺朗公司代李红樵向中国工商银行股份有限公司成都沙河支行的全部代偿款项4335309.54元，并按照人民银行同期同档贷款基准利率支付代偿之日起至实际清偿之日止的利息问题。本院认为，因艺朗公司确实已经实际代李红樵偿还中国工商银行成都沙河支行所欠贷款4335309.54元，为减少诉累，其要求李红樵偿还代付款及合理利息的请求具有事实和法律依据，故本院在本案中予以支持。 （四）对于李红樵是否应当向艺朗公司支付合同的违约金1396000元的问题。本院认为，因李红樵不按期偿还银行贷款导致合同解除，应当按照合同约定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”的相关规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。故本院兼顾合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为450000元为宜。 另外，对于上述李红樵应当向艺朗公司支付的全部款项，双方当事人均有权在双方所有款项依法结算时相互直接予以品迭扣减和抵销。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告四川艺朗实业有限公司与被告李红樵于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同）》及《商品房买卖合同补充协议》于本判决发生法律效力之日予以解除； 二、被告李红樵应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告四川艺朗实业有限公司到相关登记机关办理位于成都市双流区×号商品房号商品房合同备案登记（备案号为×）的注销手续； 三、被告李红樵应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川艺朗实业有限公司违约金450000元； 四、被告李红樵应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川艺朗实业有限公司代偿款4335309.54元及利息（利息随本分段计算，其中63605.28元、67756.66元、89475.16元、67142.73元、61118.14元、3986211.57元分别从2017年12月21日、2018年1月31日、5月30日、8月29日、11月6日、11月7日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日止）； 五、对于上述被告李红樵应当向原告四川艺朗实业有限公司支付的全部款项，双方当事人均有权在双方所有款项依法结算时相互直接予以品迭扣减和抵销。 六、驳回原告四川艺朗实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61077元，保全费5000元，公告费260元，由被告李红樵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周 卫 人民陪审员  古十月 人民陪审员  刘 芳 二〇一八年十二月十九日 法官 助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯