贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2702民初2528号 原告：贵州麒龙集团（福泉）置业有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州福泉市金山办事处葛镜西路，统一社会信用代码91522702085661798M。 法定代表人：李厚龙，系该公司总经理。 委托代理人：李志刚、张龙，贵州正哲律师事务所律师。 被告：吴让超，男，1991年10月22日生，汉族，贵州省福泉市人，现住福泉市。 原告贵州麒龙集团（福泉）置业有限公司（以下简称“麒龙公司”）诉被告吴让超商品房销售合同纠纷一案，本院2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告麒龙公司委托代理人李志刚、张龙及被告吴让超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告麒龙公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》及其《补偿协议》；2、判令被告向原告支付其向中国工商银行股份有限公司福泉支行清偿的借款本金、利息、罚息、复利等合计316173.05元，判令被告向原告支付违约金39453.30元；3、判令被告协助原告办理注销福泉市麒龙乐都购物公园C幢1-19-2号房屋的预告登记、商品房合同备案登记等手续；若被告不配合，原告有权单方办理前述注销手续；被告承担办理注销手续的全部费用；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，合同约定：被告购买原告开发的位于福泉市麒龙乐都购物公园C幢1-19-2号房屋，总价款394533元，付款方式：首付款79533元、银行按揭315000元。同时《补充协议》第一条（一）4项约定：在《不动产权证》及《他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致出卖人承担担保责任或被起诉的，出卖人有权单方解除买卖合同，收回商品房，买受人应按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时协助办理买卖合同的终止手续，并承担解除合同所产生的费用等内容。尔后，原、被告与中国工商银行福泉支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告向工商银行福泉支行借款315000元，原告承担连带保证责任。工商银行福泉支行于2017年4月1日发放了该笔贷款。自2018年4月起被告未能按约定偿还贷款本息。2018年7月，工商银行福泉支行提起诉讼，要求被告偿还借款本息及原告承担连带责任保证责任，经福泉法院作出（2018）黔2702民初1642号民事判决，同年10月22日，原告代被告向工商银行福泉支行清偿了借款本金、利息、罚息等合计316173.05元。综上，被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，提起诉讼请求判令如前诉请。 被告吴让超辩称，对原告起诉的事实无异议，但双方约定的违约金过高。 经审理查明，2017年2月28日，被告吴让超与原告麒龙公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告购买原告开发的麒龙乐都购物公园C6幢1-19-2号房，建筑面积118.56平方米，总价款394533元，合同签订当日向原告支付首付款79533元，余款315000元向中国工商银行福泉支行按揭贷款向原告支付。《补充协议》第一条（一）4项约定：在《不动产权证》及《他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致出卖人承担担保责任或被起诉的，出卖人有权单方解除买卖合同，收回商品房，买受人应按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时协助办理买卖合同的终止手续，并承担解除合同所产生的费用，违约金及费用由出卖人直接在应退回买受人的款项中扣除。尔后，原、被告与中国工商银行福泉支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告向中国工商银行福泉支行借款315000元，原告承担连带保证责任，约定借款期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，遇基准利率调整贷款利率从次年1月1日相应调整，被告按月等额本息还款，还款日为贷款实际发放日，逾期罚息在贷款利率基础上加收50%，并按日收取利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。同时约定，若被告连续三个月或累计六个月未按时足额还款，中国工商银行福泉支行有权解除合同，要求借款人立即清偿未偿还贷款本金以及利息、罚息及其他费用。原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任，保证对贷款本金、利息、罚息、复利及其他费用承担连带责任。中国工商银行福泉支行依约于2017年4月1日向被告吴让超发放了个人按揭住房贷款315000元，被告吴让超从2018年4月1日至7月1日已连续4期未还款，中国工商银行福泉支行于2018年7月24日提起诉讼，本院2018年9月12日作出（2018）黔2702民初1642号民事判决，判决：“被告吴让超、贵州麒龙集团（福泉）置业有限公司在本判决生效后十日内连带偿还原告中国工商银行股份有限公司福泉支行借款本金306294.99元，并从2018年4月1日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（遇基准利率调整贷款利率从次年1月1日相应调整）给付利息，同时加收50%的罚息，并对未支付的利息按罚息利率计收复利。”，判决生效后，原告于2018年10月22日向中国工商银行福泉支行支付被告吴让超所欠的贷款本金、利息、罚息等共计316173.05元。 上述事实，有原被告当庭陈述及应该提供的被告身份证、原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证、商品房买卖合同、商品房备案登记表、补充协议、收款收据、（2018）黔2702民初1642号民事判决书及该案生效证明、贷款还清证明、中国工商银行福泉支行出具凭证3张、结清证明在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《个人购房借款/担保合同》均是双方真实意思表示，合法有效，中国工商银行福泉支行依据《个人购房借款/担保合同》向原被告主张权利，人民法院判决原被告连带承担履行偿还义务，原告在判决生效后主动履行了连带保证责任，原被告签订的《补充协议》，约定：“买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致出卖人承担担保责任或被起诉的，出卖人有权单方解除买卖合同，收回商品房，……”，现约定的解除条件已经成就，原告要求解除合同，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告代被告向中国工商银行福泉支行偿还借款本金、利息、罚息等共计316173.05元，均是因被告违约致商品房买卖合同解除后的损失，对原告要求被告支付316173.05元的诉请，本院予以支持。因合同解除双方应互返，故该款原告在退还被告购房款时可与被告进行抵扣。因被告所购房屋已办理备案登记和预告登记，双方的商品房买卖合同解除后，须办理备案登记、抵押预告登记和预告登记的注销手续原告才能继续对涉案房屋行使权利，且解除合同是因被告违约造成，故对原告要求被告协助其办理备案登记、抵押预告登记和预告登记的注销手续及承担相应费用的请求，本院予以支持。双方签订的商品房买卖合同补充协议约定因被告违约造成原告承担保证责任后，应向原告支付商品房总价款10%的违约金，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，双方约定按房屋总价的10%支付违约金超过上述规定，本院予以调整为按年利率7.8%支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州麒龙集团（福泉）置业有限公司与被告吴让超2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》及其《补偿协议》； 二、被告吴让超于本判决生效后五日内支付原告贵州麒龙集团（福泉）置业有限公司代其向银行支付的贷款本金、利息、罚息等共计316173.05元；并从2018年10月22日起按年利率7.8%支付违约金至付清之日止； 三、被告吴让超于本判决生效之日起五日内协助原告贵州麒龙集团（福泉）置业有限公司办理麒龙乐都购物公园C6幢1-19-2号房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记、抵押预告登记的注销手续，并承担办理注销手续的全部费用。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6634元，已减半收取3317元，由被告吴让超承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南州布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期未上诉，则本判决发生法律效力。若义务人未履行本判决书确定的义务，权利人有权在本判决确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。 审判员  王瑞萍 二〇一八年十二月十三日 书记员  甘雪文