内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2018）内0402民初318号原告：孙有海，男，1972年10月27日出生，公民身份号码×××，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：郑晓华，内蒙古松州律师事务所律师。被告：郭建茹，女，1976年12月24日出生，公民身份号码×××，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。被告：贾国喜，男，1964年12月5日出生，汉族，赤峰市红山区东城派出所民警，住内蒙古自治区赤峰市。被告：勾凤琴，女，1966年3月5日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。二被告委托诉讼代理人：于鹏飞，内蒙古赤玉律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：孙桂艳，内蒙古赤玉律师事务所律师。原告孙有海与被告郭建茹、贾国喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日作出（2015）红民初字第1612号民事判决。该判决发生法律效力后，被告贾国喜、案外人勾凤琴向赤峰市中级人民法院申请再审。赤峰市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）内04民再106号民事裁定，裁定撤销本院（2015）红民初字第1612号民事判决，将该案发回本院进行重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙有海及其委托诉讼代理人郑晓华，被告贾国喜及其委托诉讼代理人孙桂艳，被告勾凤琴的委托诉讼代理人孙桂艳到庭参加诉讼。被告郭建茹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。孙有海向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将租赁原告的房屋恢复原状、腾退房屋、支付房屋占用及修复期间的租金损失53612元；2、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：要求按双方约定的合同租金内年51250元交付至房屋归还之日止。事实与理由：被告郭建茹于2012年3月份即租用原告的房屋。2014年末又将房屋转租给贾国喜。2015年3月1日，原告按合同约定索要2015年的租金时，二被告互相推诿，既不支付租金，又占用原告的房屋。租赁期间，被告对房屋损毁严重。按合同约定，在终止租赁时，被告应将房屋恢复原状。被告贾国喜、勾凤琴辩称，2014年12月17日,勾凤琴与郭建茹签订了转兑合同，但由于郭建茹存在隐瞒事实的情况，致使勾凤琴夫妇违背意愿签订合同。2015年3月4日，勾凤琴已诉至法院请求撤销该合同，该案件经红山区人民法院做出判决，判决撤销该转兑合同，郭建茹返还转兑款。勾凤琴将厂房设备返还给郭建茹。判决生效后，勾凤琴夫妇已将厂房返还给郭建茹，已不存在租赁关系。原告要求其支付房屋占有使用费用没有事实依据。其没有与原告签订过租赁合同，因此不存在租赁关系。在2015年2月立案前，其与原告协商过，保持财产的相关事宜，当时还在租赁期限内。现法院已经判决郭建茹返还其转兑费，原告是否收回房屋与其无关。被告郭建茹未出庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月1日，原告孙有海与被告郭建茹签订房屋租赁合同，约定孙有海将4间门面房（面积为150平方米）及后临道侧房（面积为100平方米）租赁给郭建茹使用。租金为每年24000元。后租赁期限届满，原告孙有海与被告郭建茹另行签订房屋租赁合同，约定孙有海将迎宾路门市房租给郭建茹使用，共9间，380平方米。房屋租金为每间5250元，共47250元（不含水、电、取暖、物业、自改后修理费）。租期自2014年3月1日至2015年3月1日。如果续租租金每年递增5%。合同第三条约定：不经孙有海允许，郭建茹不得将房屋转让或改变结构及使用性质，对房屋使用规划需经孙有海同意。终止合同时恢复原貌，费用自负。房屋设施、损坏由郭建茹负责修复。第六条约定：租期届满后，郭建茹有优先承租权。如需继续租赁或终止租赁，双方提前一个月向对方提之，另签合同。现房屋由被告贾国喜占有使用。在原审诉讼中，被告郭建茹称房屋租赁后进行了改造，包括排风、烟道、封死自来水进行打井、地砖改造及拆除了一部分墙体，后来发现是承重墙，就进行了一定的修补。2014年12月17日，郭建茹将涉案房屋转租给勾凤琴（贾国喜），双方签订了转租合同，约定将豆片厂的生产设备及2015年3月1日前的剩余租期以80000元的价格转给贾国喜，并在合同签订日交付了房屋。2014年12月17日，被告贾国喜之妻勾凤琴作为原告，以郭建茹为被告诉至本院，请求撤销其与郭建茹签订的转兑合同，郭建茹返还其转兑款80000元。2015年4月28日，本院作出（2015）红民初字第881号民事判决，判决：撤销勾凤琴与郭建茹于2014年12月17日签订的转兑合同；郭建茹于本判决生效后立即返还勾凤琴转兑款80000元，同时勾凤琴将转兑的赤峰市兴瑞豆片加工厂的厂房及设备返还郭建茹。该判决发生法律效力后，勾凤琴于2016年11月6日向本院申请强制执行，形成本院（2016）内0402执2949号执行案件。2016年12月9日，本院作出（2016）内0402执2949号执行裁定，裁定终结本次执行程序。原告孙有海称被告郭建茹在原审诉讼中所称的改建情况基本属实，其对涉案房屋的改建行为及转租行为得到了原告的同意。另，原告主张除合同中约定的9间租赁房屋外，被告郭建茹还租赁了侧房，约定的年租金为4000元。为口头约定，没有签订书面手续。原审诉讼中，被告郭建茹对原告的该主张予以认可。本院认为，原告孙有海与被告郭建茹签订的房屋租赁合同约定的租赁期限现已届满，合同的权利义务终止。被告郭建茹将房屋转租给被告贾国喜亦应以该合同约定的租期为限。租赁期限届满，原告并未与二被告就继续承租和使用房屋形成新的合意，二被告即已无权继续占有使用该房屋，其所占用的房屋理应及时予以腾出。本院（2015）红民初字第881号民事判决，判决勾凤琴将案涉房屋交付给郭建茹。现该案件正在执行过程中。在此情形下，综合考虑本案情况，对于原告主张的腾退房屋部分依本院已生效的判决调整，即由郭建茹将案涉房屋返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，孙有海与郭建茹签订的房屋租赁合同第三条对合同权利义务终止后对房屋改建如何处理进行了明确约定，故承租人郭建茹应当按照该约定将租赁房屋恢复原状。原告诉请被告支付使用费53612元（自2015年3月1日至2016年3月1日，以年租金47250元+租赁合同中约定的如续租每年递增5%即47250元×0.05+侧房年租金4000元计算）。经查，租赁合同中约定如续租每年递增5%，但实际承租人及次承租人均未续租，不应作为计付使用费的依据。参照租赁合同中约定的计付租金标准，由被告郭建茹按年租金51250元（47250元+4000元）的标准向原告支付自2015年3月2日起至判决确定的腾房之日止的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第一款、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及上述法律、司法解释规定，判决如下：一、被告郭建茹于本判决生效后十日内将其所占用的位于赤峰市××区的房屋予以腾出，并按年租金51250元的标准向原告孙有海支付自2015年3月2日起至本判决确定的腾房之日止的占有使用费；二、被告郭建茹于上述房屋腾出之日起十日内将房屋恢复原状；三、驳回原告孙有海的其他诉讼请求。案件受理费570元，邮寄送达费60元，合计630元（原告已预交），由被告贾国喜负担300元，被告郭建茹负担330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 褚 华人民陪审员 李秀芳人民陪审员 于和永 二〇一八年十二月二十八日书 记 员 安 冉