海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初742号原告：李家臣，男，1956年8月27日出生，汉族，住海南省海口市海甸岛和平大道**碧海云天海景花园云天阁**，公民身份号码4104031956********。委托诉讼代理人：张国玺，河南龙云律师事务所律师。被告：北京建工集团有限责任公司海南分公司，住所地海南省海口市海甸岛沿江三东路中大公寓****401，统一社会信用代码91460000201263368D。法定代表人：冯晓杰，经理。委托诉讼代理人：刘军，北京市康博律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱融，北京市康博律师事务所实习律师。第三人：海南豫财实业发展联合总公司，登记住所地海南省海口市龙华路合力大厦**内，注册号4600001004569。法定代表人：刘宏勋。原告李家臣与被告北京建工集团有限责任公司海南分公司（以下简称北京建工分公司）及第三人海南豫财实业发展联合总公司（以下简称豫财公司）案外人执行异议之诉-案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告李家臣的委托诉讼代理人张国玺，被告北京建工分公司的委托诉讼代理人刘军、钱融到庭参加诉讼。第三人豫财公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家臣向本院提出诉讼请求：1.不得执行原告购买的位于海口市和平大道34号碧海云天海景花园云天阁2105房；2.依法确认位于海口市和平大道34号碧海云天海景花园云天阁2105房归原告所有；3.判决豫财公司办理位于海口市和平大道34号碧海云天海景花园云天阁2105房不动产证书；4.本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2008年1月7日，原告借用张春梅的名义[河南省平顶山市卫东区人民（2017）豫0403民初873号民事调解书已经确认该事实，且2015房归原告所有]同第三人签订了商品房买卖合同书，该房的价款为792645元，原告在2007年10月10日、2007年11月13日、2008年1月7日，分别将购房款50000元、350000元、392645元，合计792645元支付给第三人，全部履行合同义务。第三人也将该房交付给了原告。原告一直在此居住至今。2006年时，被告与第三人因建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼过程中，海口市美兰区人民法院依据被告的申请，于2006年3月13日以（2006）美民保字第13号和第13-1号民事裁定，查封了第三人的名下位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-21层房产（预售许可证号：琼[2005]0127号）。2007年6月14日，涉案2105房在海口市房产管理局办理了商品房预售备案登记，备案人为何新。何新因与豫财公司、张春梅、韩志远房屋买卖合同纠纷向海口市美兰区人民法院起诉。2011年5月18日，海口市美兰区人民法院作出（2008）美民二初字第133号民事调解书，该调解书第二、三页的协议内容分别为：“第三人张春梅愿意于本调解书生效之日代豫财公司退购房款7万元给何新，再由豫财公司于本调解书生效之日起一个月内直接偿还张春梅7万元”“豫财公司与张春梅于2008年1月7日签订的关于云天阁2105号房屋的《商品房买卖合同》继续履行，豫财公司在30天内协助张春梅办理房屋所有权证”。上述调解书生效后，张春梅履行了上述调解书的第二项内容，将7万元转账到海口市美兰区人民法院账户。因豫财公司未协助张春梅办理房屋所有权证，张春梅向海口市美兰区人民法院申请强制执行。在执行过程中，海口市美兰区人民法院作出（2012）美执字第32号执行裁定，裁定将2105房屋预售备案登记变更到张春梅名下，但因该房已经海口市中级人民法院查封，未能办理变更手续。张春梅遂向海口市中级人民法院提出执行异议。2012年7月10日，海口市中级人民法院作出（2012）海中法执异字第25号执行裁定，驳回张春梅的异议。原告李家臣与张春梅因合同纠纷，向河南省平顶山市卫东区人民法院起诉。2018年3月8日，该法院作出了（2017）豫0403初873号民事调解书，确认2105号房归原告李家臣所有。原告认为，首先，原告与第三人所签订购房合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，原告按约定缴纳全部购房款，领取钥匙，又从2007年居住至今，该2105房经两次人民法院确权给原告，且该两次人民法院的法律文书一直在生效之中，在没有经过法定程序撒销两次人民法院确权的法律文书之前，该房产权归原告个人所有，原告具有无可争辩的所有权；其次，豫财公司是国有企业，其上级主管部门为河南省财政厅，该案被告在当初起诉第三人的过程中，就应当把河南省财政厅列为被告，并让其承担责任，该案原判决属程序违法，漏列了当事人，应依照审判监督程序，重新审理该案，并判决河南省财政厅对豫财公司欠被告的工程款承担连带清偿责任；再次，第三人欠被告的工程款为260万元，而被告实际申请查封的房屋面积达3200平方米，按现有市场最低价，查封价值折合3000余万元，该查封措施属严重的超标的查封，查封本身不具有合法性；最后，原告购买该房的款项，是原告一生的积蓄，是用来生活居住、遮风挡雨的，该案的查封执行涉及众多购房户，势必侵犯原告最基本的生活居住保障权，造成原告无家可归、露宿街头，引发社会不安定因素。综上，被告申请查封2105房，实属错误，侵犯了原告的合法权益，为确保原告的合法权益不受侵犯，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判如诉请。被告北京建工分公司答辩称：原告李家臣对涉案2105号房屋占有是非法的，不享有实体权益。其明知涉案房屋根本无法办理过户手续，作为张春梅的丈夫和诉讼代理人，仍通过外地法院骗取调解书确认对涉案房屋的所有权，涉案房屋至今仍无法办理过户手续是自身原因造成，是主观恶意的重复诉讼。第一，原告之妻张春梅签订2105号房屋书面合同时间2008年1月7日正处在法院查封期间。生效的海口市中级人民法院（2012）海中执异字24号、25号民事裁定本院查明部分已认定查封的具体期间。第二，原告《异议申请书》自认取得房屋的时间2007年10月29日。海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第133号民事调解书经审理查明部分确认2008年1月7日第三人张春梅接收房屋。无论哪个时间，均在法院查封期间取得涉案房屋。第三，2012年7月10日海口市中级人民法院（2012）海中法执异字第25号执行裁定已发生法律效力，张春梅购买涉案房屋未能过户存在过错。涉案房屋因处于法院查封下，无法办理过户。张春梅要求法院解除查封的请求已被驳回，对此原告作为张春梅的丈夫是知情的。第四，原告明知涉案房屋无法办理手续，未取得房屋所有权，仍与张春梅串通骗取河南省平顶山市卫东区人民法院调解书将涉案房屋确认到自己名下。因张春梅没有取得物权，也无法办理过户手续，导致原告也根本拿不到房产证，完全由原告自身过错造成。河南省平顶山市卫东区人民法院（2017）豫0403民初873号调解书案由是确认合同效力纠纷，不能导致物权变动的效果。况且张春梅在协助完成过户前，物权也并未变更至原告名下。原告依据该调解书主张所有权缺乏依据。该调解书因基本事实不清，也不具有可执行性。第五，原告明知张春梅对2105号房屋执行异议早在2012年7月10日海口市中级人民法院（2012）海中法执异字第25号执行裁定所驳回。但原告以同样的事实和理由再一次提出案外人执行异议和执行异议之诉，属于恶意诉讼和重复诉讼，浪费司法资源。另，原告将至今没有取得涉案房屋物权的原因全部推卸给豫财公司，不符合事实，也是不公正的。根据被告北京建工分公司提交的有关豫财公司经营状况的证据可以证明该公司当时已经停业，没有办法正常经营，从2007年就未进行年检。豫财公司在停业的状况下仍然签署购房合同，买房人未尽基本的审核义务。而且涉案房屋预售许可证在2006年11月26日以后就已经过期，按照司法解释相关规定没有预售许可证出售房屋的买卖合同属于无效合同。原告从豫财公司买房没有尽到基本的审核义务，现在没有办理过户由其自身承担责任。综上，原告不享有排除执行的实体权益，起诉理由不能成立，恳请法院驳回诉讼请求。第三人豫财公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月17日，根据北京建工分公司的诉前财产保全申请，海口市美兰区人民法院作出（2006）美民保字第13号民事裁定，查封豫财公司座落于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-22层的2500平方米房产（预售许可证号：琼[2005]0127号）。海口市美兰区人民法院（2006）美民保字第13号裁定书及协助执行通知书于2006年3月21日送达至海口市房产管理局，后因豫财公司提出查封的房产价值超过其欠款数额，要求解除已被查封的部分房产，经审查，2006年4月3日，海口市美兰区人民法院作出（2006）美民保字第13-1号民事裁定，解除对豫财公司座落于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋第22层房产的查封，海口市美兰区人民法院（2006）美民保字第13-1号裁定书于2006年4月5日送达给双方当事人，同时该裁定书及协助执行通知书也于同日送达至海口市房产管理局，后在北京建工分公司向海口市美兰区人民法院起诉豫财公司工程承包合同纠纷一案中，豫财公司提出反诉，反诉标的额为2000万元，超出海口市美兰区人民法院级别管辖权限，故海口市美兰区人民法院将该案移送本院处理。在诉讼过程中，经北京建工分公司申请，本院于2008年3月13日、2009年3月19日和2010年3月12日，分别作出（2006）海中法民二初字第57号、57-1号、57-2号民事裁定，继续查封豫财公司位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-21层房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）。上述裁定书及协助执行通知书也分别于2008年3月17日、2009年3月19日、2010年3月17日送达至海口市房产管理局（后变更为海口市住房和城乡建设局）。2009年8月20日，本院作出（2006）海中法民二初字第57号民事判决，判决：一、豫财公司于判决生效之日起十日内向北京建工分公司支付所欠工程款2087212.41元；二、驳回北京建工分公司的其他诉讼请求；三、驳回豫财公司的其他反诉请求。双方当事人均不服上述判决，向海南省高级人民法院提起上诉。海南省高级人民法院于2010年5月7日作出（2009）琼民一终字第45号民事判决，判决：一、撤销本院（2006）海中法民二初字第57号民事判书；二、豫财公司于判决生效之日起十日内向北京建工分公司支付工程款2611600元；三、驳回北京建工分公司的其他诉讼请求；四、驳回豫财公司的其他反诉请求。上述判决生效后，豫财公司未自动履行。2010年9月10日，北京建工分公司向本院申请强制执行，同时申请继续查封在诉前保全时查封的豫财公司的上述房产。2011年3月16日，本院作出（2010）海中法执字第309-1号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-21层房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为一年。本院（2010）海中法执字第309-1号执行裁定书及协助执行通知书于2011年3月17日送达至海口市住房和城乡建设局。2012年1月5日，本院作出（2010）海中法执字第309-2号执行裁定，终结海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决的本次执行程序。2012年3月8日，北京建工分公司向本院申请恢复执行，本院重新立案恢复执行海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2012年3月15日，本院作出（2012）海中法执字第105号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-21层房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为一年。本院（2012）海中法执字第105号执行裁定书及协助执行通知书于2012年3月16日送达至海口市住房和城乡建设局。此后本院裁定终结该次执行。2013年3月7日，本院依据北京建工分公司的申请，第二次重新立案恢复执行海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2013年3月13日，本院作出（2013）海中法执字第264-1号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-21层房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为一年。本院（2013）海中法执字第264-1号执行裁定书及协助执行通知书分别于2013年3月14日送达至海口市住房和城乡建设局。此后本院裁定终结该次执行。2014年2月19日，本院依据北京建工分公司的申请，第三次重新立案恢复执行海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2014年3月10日，本院作出（2014）海中法执字第108号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-21层房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为一年。本院（2014）海中法执字第108号执行裁定书及协助执行通知书分别于2014年3月13日送达至海口市住房和城乡建设局。此后本院裁定终结该次执行。2015年本院依据北京建工分公司的申请，第四次重新立案恢复执行海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2015年3月17日，本院作出（2015）海中法执恢字第40号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-21层房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为三年。本院（2015）海中法执恢字第40号执行裁定书及协助执行通知书于2015年3月16日送达至海口市住房和城乡建设局（查封期间为2015年3月16日至2018年3月15日）。此后本院裁定终结该次执行。2018年本院依据北京建工分公司向本院申请恢复执行，第五次重新立案恢复执行。2018年4月24日，本院作出（2018）琼01执恢128号执行裁定，查封豫财公司名下的位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天B栋19-21层房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为三年。2018年5月14日，本院作出（2018）琼01执恢128号公告，公告已查封豫财公司名下的位于海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天云天阁19层1901、1902、1903、1904、1905号，20层2001、2002、2003、2004、2005、2006号，21层2101（跃层）、2105（跃层）房产。李家臣以其已购买涉案云天阁2105房为由，向本院提出执行异议。本院作出（2018）琼01执异364号执行裁定书，认为李家臣购买涉案房产时该房产处在人民法院查封的状态，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定保护的情形，并认为根据最高人民法院[1999]执他字第21号《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》的规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度规定，遂裁定：驳回李家臣的异议请求。李家臣不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查，李家臣与张春梅系夫妻关系。2008年1月7日，张春梅与豫财公司签订《商品房买卖合同》购买位于海口市海甸岛和平大道34号碧海云天云天阁21层2105房，该房建筑面积共226.47平方米，其中套内建筑面积179.36平方米，购房总价为792645元。2007年10月10日、2007年11月13日、2008年1月7日，张春梅向豫财公司分别支付购房款50000元（订金）、350000元、392645元，合计792645元。随后，涉案房屋交付张春梅，张春梅接收涉案房屋后进行装修并入住至今。再查，原告何新诉被告豫财公司、第三人张春梅、韩志远房屋买卖合同纠纷一案，2011年5月18日，海口市美兰区人民法院作出（2008）美民二初字第133号民事调解书，该调解书认定：2007年6月14日，原告何新与被告豫财公司签订合同购买位于海口市海甸岛和平大道34号碧海云天海景花园碧海阁2104号、云天阁2105号二套房屋，并于同日双方到海口市房管部门办理了上述两套房屋的买卖合同备案登记……该调解书第二、三项的协议内容分别是：“第三人张春梅愿意于本调解书生效之日代被告退购房款7万给原告何新，再由被告于本调解书生效之日起一个月内直接偿还第三人张春梅7万元;”“被告与第三人张春梅于2008年1月7日签订的关于云天阁2105号房屋的《商品房买卖合同》继续履行，被告在30天内协助第三人张春梅办理房屋所有权证;”上述调解书生效后，张春梅履行了上述调解书的第二项内容，将7万元转账到海口市美兰区人民法院账户，但豫财公司未协助张春梅办理房屋所有权证。张春梅遂向海口市美兰区人民法院申请强制执行。在执行过程中，张春梅向海口市美兰区人民法院申请将涉案2105号房屋的商品房预售备案登记变更至其名下。2012年1月16日，海口市美兰区人民法院作出（2012）美执字第32号执行裁定，裁定将位于海口市美兰区海甸岛和平大道34号“碧海云天”海景花园云天阁2105号房屋的商品房预售备案登记变更至张春梅名下。但上述执行裁定书及协助执行通知书送达至海口市住房和城乡建设局后，因该房产已被本院查封，该局未能办理变更。还查，2007年6月14日，涉案2105房在海口市房产管理局办理了商品房预售备案登记，备案人为何新。2012年2月8日，在海口市美兰区人民法院向海口市住房和城乡建设局送达（2012）美执字第32号执行裁定书及协助执行通知书，要求将涉案2105房的商品房预售备案登记变更至案外人张春梅名下时，海口市住房和城乡建设局虽于同日注销了何新的商品房预售备案登记，但以本院已对该房预查封为由，不予办理对涉案房产的商品房预售备案登记变更手续。张春梅遂以前述理由，向本院提出执行异议。2012年7月10日，本院作出（2012）海中法执异字第25号执行裁定书，认为豫财公司明知涉案房产系人民法院预查封的房产，仍然擅自将其已被查封的房产转卖给张春梅，其行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，并认为根据最高人民法院[1999]执他字第21号《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》的规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度规定，张春梅买受该房时未尽到审慎的审查义务，购买了已被人民法院依法查封的房产，存在一定的过错，裁定：驳回张春梅的异议。其后，李家臣作为原告向河南省平顶山市卫东区人民法院起诉被告张春梅合同纠纷一案，2018年3月8日，该法院作出（2017）豫0403民初873号民事调解书，该调解书第二项的协议内容为：“位于海南省海口市和平大道34号碧海云天海景花园2105房归原告李家臣所有”。上述事实，有海口市美兰区人民法院（2006）美民保字第13号裁定书、本院（2006）海中法民二初字第57号民事判决书、海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决书、本院（2012）海中法执异字第24号、第25号执行裁定书、本院（2013）海中法执字第264-1号执行裁定书、本院（2014）海中法执字第108号执行裁定书、本院（2015）海中法执恢字第40号执行裁定书、从海口市房屋交易与产权管理中心调取的相关房屋查封状态材料、本院（2018）琼01执恢128号执行裁定书、本院（2018）琼01执恢128号公告、本院（2018）琼01执异364号执行裁定书、《商品房买卖合同》、往来凭证、海口市美兰区人民法院（2008）美民二初字第133号民事调解书、海口市美兰区人民法院（2012）美执字第32号协助执行通知书、河南省平顶山市卫东区人民法院（2017）豫0403民初873号民事调解书以及当事人陈述、证据交换笔录、开庭笔录予以证实。本院认为：本案中，原告李家臣之妻张春梅与豫财公司于2008年1月7日签订《商品房买卖合同》购买涉案云天阁2105房，但在本次查封前，涉案房屋从2006年3月21日至2018年3月15日持续处在法院的查封状态之中。豫财公司明知涉案房屋系法院已查封的房产，仍擅自将其已被查封的涉案房屋出卖给原告李家臣，而原告李家臣之妻张春梅在涉案房屋已被房产部门进行查封登记的情况下仍购买涉案房屋，未尽到审慎的审查义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）表明，被执行人擅自将其已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。依据上述法律、司法解释及司法指导性文件(http://192.0.100.105/lib/zyfl/ZyflSearch.aspxxiaoli_id_gjfl=0302“”http://192.0.100.105/lib/zyfl/_blank)的规定，在涉案房屋被查封期间对涉案房屋的买卖行为依法不得对抗查封申请人北京建工分公司，原告李家臣之妻张春梅与豫财公司于2008年1月7日签订的《商品房买卖合同》，违反了不得转让被查封房产的法律规定，损害了北京建工分公司的查封权益，应属无效合同。因此，原告李家臣之妻张春梅对涉案房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项与第二十九条第一项规定保护的情形，张春梅对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，从而李家臣通过诉讼中调解的方式从张春梅处所取得的涉案房屋权利亦不足以排除强制执行，故原告李家臣诉请确认涉案房屋归其所有并不得执行涉案房屋，本院不予支持。原告李家臣在庭审时主张本院对涉案房屋的有关续封未经海南省高级人民法院批准而不符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的规定，对此，由于法院续封的内部审批手续并不影响法院查封裁定及房产部门查封登记的对外效力，且北京建工分公司也举证了本院请示高院对涉案房屋进行续封并经海南省高级人民法院同意续封的有关材料，故本院对原告的该主张不予采纳。对于原告李家臣诉请豫财公司将涉案房屋的不动产权证办理到原告名下，该诉请属于合同债权请求而非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定的可以在案外人执行异议之诉中一并裁判的确权请求，故该诉请不属于本案审理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告李家臣的诉讼请求。案件受理费100元（原告李家臣已预缴11726.45元），由原告李家臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 杨 曦审 判 员 林志勇人民陪审员 冯薪霞 二〇一八年十二月三十一日书 记 员 李 晶速 录 员 李 萍附：相关法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。