贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔05民终3834号上诉人(原审被告)：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：陈大顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：商瑞崇，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224200810687842。被上诉人（原审原告）：李发炯，男，穿青人，1966年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司因与被上诉人李发炯房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司不服毕节市七星关区人民法院2018年7月30日作出的(2018)黔0502民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对该案进行了审理。现已审理终结。上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司上诉请求：一、撤销（2018）黔0502民初3824号民事判决书第一项判决，依法改判城投公司不承担违约赔偿责任。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。本案被上诉人在一审过程中提供的证据，仅仅是两张照片，不能证明其2018年1月4日向上诉人方主张过逾期办证违约金的事实，且双方协议并未限定办证时间及违约责任，被上诉人也没有向上诉人进行过要求办证的催告，更不存在2018年1月4日向上诉人方主张过逾期办证违约金的事实。一审法院仅凭被上诉人的几张照片就认定被上诉人2018年1月4日向上诉人主张过权利，认定事实错误，证据不足。双方并未在2011年8月21日签定补充协议，约定被上诉人可以优先交费使用地下停车位一个，被上诉人合同上的该约定系事后添加，未得到城投公司的认可和追认，上诉人方留存的协议上也没有该约定，对该事实认定应当予以纠正。二、一审法院使用法律错误。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算迟延办证违约金，上诉人认为无法律依据。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并未规定房屋安置拆迁补偿合同纠纷适用本解释。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。“据此，商品房的特征之一是面向社会销售。但拆迁安置房并不面向社会销售。并且拆迁安置房价格相比市场价格较低，具有政策性住房性质。城投公司也不属于房地产开发企业，拆迁安置房具有特殊性，故房屋安置拆迁补偿合同纠纷不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。一审法院据此认定上诉人按照年利率6%的标准支付被上诉人利息损失，于法无据。同时，被上诉人起诉的利息损失为按月同期银行贷款利率，并未要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决按年利率4.35%×1.3--4.35%×1.5计算，认定被上诉人要求按照年利率6%计算在该区间范围内，并予以支持，使用法律错误，超过被上诉人诉请范围。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判决，依法改判城投公司不承担责任，或者把本案发回重审。被上诉人李发炯在二审中未答辩。被上诉人李发炯向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金172176.48元(604128元(购房款)×0.5%(月同期银行贷款利率)×57月(从交房后三个月2013年10月1日起计算至起诉时)=172176.48元)，停车费用1482700元(2013年10月至2018年5月期间共计57月)；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市威西路扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字(2010)8号《房屋拆迁许可证》。2010年11月25号，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市七星关区威西路交警队宿舍，建筑面积为92.74平方米的房屋进行征收拆迁，被告以位于威西路的第1幢B2单元1层8号和第1幢B2单元1层14号，面积分别为121.84平方米的安置房与原告进行产权调换。被告应付原告被拆迁房屋补偿款共计为401837.58元，原告应付被告安置房款项为604128.00元，原告应补被告202290.42元。被告将调换的房屋交付原告时，双方据实结清差价后方可入住。被告应负责办理调换房屋产权证并交付原告，办证费用按有关规定执行。另外，原被告双方于2011年8月21日补充约定，原告可以优先交费使用地下车位一个，产权属于被告所有。合同签订后，原告按照约定将其房屋交付被告拆迁，被告于2013年4月28日向原告交付房屋，同时原告向被告支付拆迁补差款216926.42元，原告的合同义务已履行完毕。截止起诉时，被告并未按合同约定向原告交付产权证书，也未提供车位给原告使用。原告于2018年1月4日向被告主张逾期办证违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2010年11月25号签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在原被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当在原告向其主张办证之日亦即2018年1月4日（根据原告提供的现有证据证明）起90日内为原告办理涉案房屋的不动产权证书，而被告未在2018年4月4日前为原告办理涉案房屋不动产权证书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然原被告之间并未就逾期办证的违约金数额或计算方式进行约定，但根据前述规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告应当支付原告逾期办证违约金的区间范围为5.655%（4.35%（年利率）×1.3）——6.525%（4.35%（年利率）×1.5）之间，而原告主张按照年利率6%支付逾期办证违约金，在前述区间范围内，本院予以支持。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：以原告已付购房款604128.00元为基数，按照年利率6%的标准，从2018年4月5日起开始计付至2018年5月17日（原告起诉之日），共计4170.97元（604128.00元×6%（年利率）÷365日×42日）。关于原告要求被告支付停车费14827元的请求。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，原告实行产权调换的，可以优先交费使用地下车位一个，产权属于被告所有。原告房产转让给第三方时，不再享有该权利。从该约定可以看出，被告并无安置车位给原告的意思表示，其约定仅为在被告建成停车位的情况，原告交费后可以优先使用。故被告不存在违约，因此，对原告的该项诉讼请求。本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李发炯位于贵州省××市七星关区××路安置房第1幢，房号为B2-1-8、B2-1-14号安置房2018年4月5日至2018年5月17日逾期办证违约金4170.97元；二、驳回原告李发炯的其他诉讼请求。案件受理费人民币2020.00元，由原告李发炯承担1995.00元，被告毕节市天河城建开发投资有限公司承担25.00元。二审中我院未收到各方当事人提交的新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点：上诉人逾期为被上诉人办理产权证是否构成违约，逾期办理产权证的违约金如何计算。上诉人与被上诉人之间签订的（2010）第048号《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人已按照合同约定将涉案房屋搬空交付给被告，被上诉人已经补交房屋转换差价款，安置房屋总价款604128元已经结清，上诉人也于2013年4月28日交付房屋给被上诉人，上诉人应当按照（2010）第048号《房屋拆迁安置补偿协议》第七条“甲方负责办理调换房屋产权证并交付乙方”，双方虽然并未约定办证时间，也无相关法律法规对此进行规定，属于双方约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，上诉人交付房屋后应当为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给上诉人必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，上诉人应当在被上诉人向其主张办证之日亦即2018年1月4日（根据被上诉人提供的现有证据证明）起90日内为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，而上诉人未在2018年4月4日前为被上诉人办理涉案房屋不动产权证书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然双方之间并未就逾期办证的违约金数额或计算方式进行约定，但根据前述规定，可以按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人应当支付被上诉人逾期办证违约金的区间范围为4.35%（年利率）×（1.3倍至1.5倍），即（5.655%—6.525%）之间，而被上诉人主张按照年利率6%支付逾期办证违约金，在前述区间范围内，应予以支持。故上诉人应支付被上诉人的逾期办证违约金为：以被上诉人已付购房款604128.00元为基数，按照年利率6%的标准，从2018年4月5日起开始计付至2018年5月17日（原告起诉之日），共计4170.97元（604128.00元×6%（年利率）÷365日×42日）。一审判决上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司支付被上诉人李发炯2018年4月5日至2018年5月17日逾期办证违约金4170.97元并无不当。上诉人逾期办理房屋产权证，给被上诉人造成损失，安置房屋经过双方结算清楚，使用性质类似于商品房，并无差异，在合同未明确约定及无相应法律法规规定的情形下，参照商品房买卖合同纠纷处理此案，符合合同法的规定，被上诉人请求按照月利息0.5%支付逾期办证违约金，一审判决按年利息6%支持，并未超过被上诉人的诉讼请求。故上诉人的上诉理由不予采纳，上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  殷 勇审判员  曹建军二〇一八年十二月九日书记员  刘莉丽