文书内容广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初3251号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地：广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托代理人：何恺鹏，该公司员工。委托代理人：甘桂芳，该公司员工。被告：清远市永溢房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区石角镇塘头路3号天御华府2号楼首层1-4号商铺。法定代表人：郑礼渠。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。原告广东中原地产代理有限公司诉被告清远市永溢房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何恺鹏、甘桂芳，被告的委托代理人徐国柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理费485000元及现金奖60000元，合计545000元；2、判令被告自起诉之日起至付清上述款项之日止，以欠款545000元为基数，按每天0.3‰的计算标准向原告计付滞纳金；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月22日，被告委托原告代理销售被告物业天御华府项目。为此，原告投入了大量的人力物力开展销售工作，向被告介绍了十三位客户，除一位客户退定外，其余十二位客户已成功购买该项目，并已达到代理费及现金奖的支付条件，被告应当向原告支付代理费485000元及现金奖60000元，合计545000元，然而，被告至今仍未支付，经原告多番敦促未果。被告的行为已构成违约，给原告造成了重大的经济损失，依法应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提出起诉，请支持原告的全部诉讼请求。被告清远市永溢房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的代理费及奖金依约不应由答辩人承担。2017年9月21日，答辩人与广州秉峰物业管理有限公司签订《项目包销代理合同》，由广州秉峰物业管理有限公司代理销售答辩人开发的清远天御华府项目的商品房（包括商铺），期限从2017年10月1日至2018年4月1日。合同签订后，广州秉峰物业管理有限公司于2017年11月21日向答辩人出具委托书，委托答辩人与原告签订天御华府项目销售合同，并同意承担答辩人与原告签订的合同的一切经济和法律责任，与答辩人无关。次日，广州秉峰物业管理有限公司出具保证书，再次确认委托答辩人与原告签订合同的事实；同月24日，广州秉峰物业管理有限公司再次出具委托书给答辩人，确认原告的销售奖金由广州秉峰物业管理有限公司承担并现场派发，与答辩人无关。由此证明，原告是作为广州秉峰物业管理有限公司委派的场外销售代理公司，其销售应收取的代理费及奖金均是由广州秉峰物业管理有限公司承担，无须答辩人承担。因此，原告诉请答辩人承担付款责任是没有事实依据。二、原告主张销售的房屋与广州秉峰物业管理有限公司另案[案号:(2018)粤1802民初3704号]主张的存在重复.原告与答辩人签订合同后，代理销售了12套房屋，答辩人予以确认，但其销售的房屋与广州秉峰物业管理有限公司另案主张的销售房屋存在重复，答辩人要么与原告计算代理费，要么与广州秉峰物业管理有限公司计算代理费，不可能双重计算并支付代理费。三、请求法院依法追加广州秉峰物业管理有限公司为本案的被告，承担本案的责任。如上所述，原告是作为广州秉峰物业管理有限公司委派的场外销售代理公司，根据广州秉峰物业管理有限公司向答辩人出具的委托书，其销售应收取的代理费及奖金均是由广州秉峰物业管理有限公司承担，无须答辩人承担。因此，本案的处理结果与广州秉峰物业管理有限公司有直接的利害关系。综上所述，原告向答辩人提出的诉求没有事实依据，请求依法驳回原告的请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年11月22日，原告广东中原地产代理有限公司（乙方）与被告清远市永溢房地产开发有限公司（甲方）签订一份《[天御华府]项目销售合同》，约定乙方代理销售甲方物业[天御华府]项目，委托销售代理期限为两个月，暂定从2017年11月23日起至2018年1月23日。其中第六条约定项目策划费用、代理佣金计算标准：6.1.1委托代理期内，基于双方的友好关系，乙方免收营销阶段的策划费。甲乙双方同意由乙方营销团队售出并经甲方确认的该项目之住宅及商业，均计入乙方销售业绩，且甲方同意按以下计算标准支付代理佣金；6.1.2甲方按乙方实际完成的销售金额计付代理费。实际完成的销售金额指乙方介绍的客户交付首期楼款并签订《商品房买卖合同》的总金额。具体计付标准如下：            类型              面积              代理费计算标准                  住宅              120平方米以内              40000元/套                  住宅              120平方米以上              45000元/套      第七条约定代理佣金的结算标准及支付方式：7.1委托期内，当认购者签订《认购书》并支付定金时，该物业视为销售成交并计入乙方销售业绩范围内（挞定、退定的除外）。……第八条约定违约责任：8.2如甲方未能按期向乙方支付代理佣金，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方收取当期未付款总额0.3‰的滞纳金，超过30天则按甲方违约处理，甲方须向乙方补偿相应的损失。合同还对双方合作方式、责任和权利、销售价格等事项进行了约定。同时，被告为加大销售力度，尽快促成[天御华府]项目的成交，向原告出具一份《现金奖确认表》，给予原告销售5000元/套的现金奖，该现金奖不计入代理费数额之内，现金奖无需开具发票。签订上述合同后，原告安排工作人员对[天御华府]项目开展了销售推广工作。从2017年11月25日起至12月20日止，原告成功推介了12名客户在[天御华府]项目签订了《认购书》。原、被告双方工作人员就该13位有效客户的购房情况签订一份《[天御华府]项目客户确认》。被告对原告主张的12套房屋的应付代理费等费用金额无异议，但认为应由广州秉峰物业管理有限公司承担支付义务，并提供《委托书》和《保证书》，拟证明广州秉峰物业管理有限公司委托被告与原告签订合同，并愿意承担合同责任。原告当庭表示不同意追加广州秉峰物业管理有限公司作为本案被告参加诉讼。上述12套房屋情况如下表：            序号              地址              面积              欠代理费              欠现金奖                  1              天御华府11栋703房              84.73              40000              5000                  2              天御华府1栋1203房              84.73              40000              5000                  3              天御华府11栋1001房              106.02              40000              5000                  4              天御华府11栋1303房              84.73              40000              5000                  5              天御华府5栋1202房              148.45              45000              5000                  6              天御华府11栋303房              84.73              40000              5000                  7              天御华府11栋1302房              107.85              40000              5000                  8              天御华府11栋903房              84.73              40000              5000                  9              天御华府11栋1403房              84.73              40000              5000                  10              天御华府11栋1103房              84.73              40000              5000                  11              天御华府11栋803房              84.73              40000              5000                  12              天御华府5栋2301房              114.58              40000              5000                  合计              485000              60000      本院认为，原告广东中原地产代理有限公司与被告清远市永溢房地产开发有限公司签订的《[天御华府]项目销售合同》、《现金奖确认表》，是双方在自愿基础上签订的，内容没有违反法律规定，因此，合同有效。原告为被告代理销售房屋后，被告应当按约定向原告支付相应代理费及现金奖。对于被告认为本案的相关代理费用应由广州秉峰物业管理有限公司承担支付责任的意见，从《[天御华府]项目销售合同》的签订，以及《现金奖确认表》的出具过程，均由被告清远市永溢房地产开发有限公司盖章确认，在合同履行过程中，被告亦与原告签订一份《[天御华府]项目客户确认》，无论从合同相对性原则还是合同实际履行过程来看，本案的合同权利义务主体均系被告清远市永溢房地产开发有限公司，至于其与广州秉峰物业管理有限公司签订的《委托书》和《保证书》，系其二者之间的内部关系，不能对抗原告，故此，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。由于被告逾期未向原告支付上述12套房屋的代理费和现金奖，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。依据《[天御华府]项目销售合同》关于违约责任的约定，被告逾期支付代理佣金，每天应支付当期未付款总额0.3‰的滞纳金，故此，对于原告要求被告支付代理费485000元、现金奖60000元合共545000元及其相应滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条之规定，判决如下：一、限被告清远市永溢房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广东中原地产代理有限公司支付代理费485000元、现金奖60000元合共545000元；二、限被告清远市永溢房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广东中原地产代理有限公司支付上述欠款的滞纳金（以545000元为基数，自2018年6月1日起按每天0.3‰的标准计至付清之日止）。案件受理费9250元（原告预交4625元），由被告清远市永溢房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  刘灿容人民陪审员  沈光普二〇一八年十二月一日书 记 员  陈冠恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。