湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初3680号原告：十堰雅安居房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市文化街8号。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋江，十堰市茅箭区东城法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：十堰凯利汽车零部件有限公司。住所地：湖北省十堰市车城南路45号。法定代表人：陈艺化，该公司董事长。委托诉讼代理人：王荣达，男，汉族，1942年12月出生，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解、和解及签收法律文书。委托诉讼代理人：付达，北京市盈科（西安）律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告十堰雅安居房地产开发有限公司（下称雅安居房地产公司）诉被告十堰凯利汽车零部件有限公司（下称凯利汽车零部件公司）项目联合规划、分体建设合同纠纷一案，本院于2018年1月26日作出（2017）鄂0302民初4251号民事判决书，雅安居房地产公司不服上诉至湖北省十堰市中级人民法院。十堰市中级人民法院2018年8月9日作出（2018）鄂03民终719号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）鄂0302民初4251号民事判决书，发回本院重审。本院重新立案后，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雅安居房地产公司的委托诉讼代理人宋江、被告凯利汽车零部件公司的委托诉讼代理人王荣达、付达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅安居房地产公司提出以下诉讼请求：1.判令凯利汽车零部件公司支付雅安居房地产公司违约金350万元，并用一楼门面作为赔偿；2.判令凯利汽车零部件公司履行土地统一验收义务，并进行土地分割分户；3.凯利汽车零部件公司承担全部诉讼费用。重新审理后，雅安居房地产公司又重新明确并增加诉讼请求：1.判令被告凯利汽车零部件公司按照双方签订的协议条款取得的用地规划和项目建设批文等协助原告办理土地统一验收手续，并在原告各种验收手续上签字、盖章；2.被告承担应由被告承担的费用1677868.86元；3.被告赔偿损失5427779元；4.被告承担违约责任，支付违约金300万元；5.被告将一楼门面交付原告，作为对原告的部分损失赔偿；6.被告将房屋用地以外的空地给原告。事实与理由：雅安居房地产公司和凯利汽车零部件公司于2006年7月21日签订联合规划建设堰南雅安居建筑工程项目协议。雅安居房地产公司按照协议约定履行了全部义务，联建项目于2008年完成项目验收。因凯利汽车零部件公司不履行义务，导致土地无法按照项目规划进行统一验收，给雅安居房地产公司造成无法弥补的巨额损失。被告凯利汽车零部件公司辩称：原告变更或增加了三次诉讼请求，原告对诉请不明确，不严肃，诉讼请求混乱；原告的事实不清，未明确说明被告未履行的义务和其损失的金额。综上，原告事实不清，诉讼请求不能成立，请求依法驳回雅安居房地产公司的诉讼请求。经审理查明：凯利汽车零部件公司和雅安居房地产公司在车城××各××一地块的土地使用权，其中凯利汽车零部件公司的地块面积为1057平方米，雅安居房地产公司的地块面积为2741平方米，两地块相邻。2006年7月21日，雅安居房地产公司（合同甲方）与凯利汽车零部件公司（合同乙方）就联合规划建设达成《协议》。协议约定：乙方地块位于车××××南商场东侧，甲方地块位于乙方地块东侧；在联合规划建设中，具体工作由甲方运作，乙方无条件配合，从申报规划至整体项目开发的全过程及售后服务管理，相关单位收取的服务费、行政规费、手续费等一切费用由双方按比例缴纳，甲方缴纳60%，乙方缴纳40%（乙方费用交给甲方，由甲方统一缴纳），该费用的缴纳时间以办理相关单位的手续时间为准；双方各自所属物业自行投资建设，土地性质的变更及费用由各自承担；为了有利于整体规划、合理利用土地，乙方同意甲方将位于车城南路沿街挡土墙上双方地块交接点向火车站方向退1米为界（即以堰南商场东侧墙脚点为起点沿街道挡土墙26米为乙方的临街线），东面以乙方的临街线东面终点为起点沿堰南商场东侧山墙线划平行线，该平行线向北长21米，即为甲、乙双方规划建筑分界线，以上26×21米范围内为乙方规划面积（具体划分见通过后的规划图），乙方同意甲方的建筑规划占用乙方未建房的地块范围；在项目总体规划报批通过后，如乙方现有建筑在甲方的规划范围内，乙方在总规划通过之日起30天内自行拆除，逾期未拆除视同自愿放弃，甲方可自行处置，双方须给对方的施工建设提供便利条件和环境；在项目总体规划报批通过后，如甲方现有建筑在乙方的规划范围内，甲方在总规划通过之日起30天内自行拆除，逾期未拆除视同自愿放弃，乙方可自行处置；双方地块上的建筑造型及风格等由甲方决定，并由甲方指定的设计单位进行规划设计，为了项目的顺利进行，乙方应向甲方交纳2万元的保证金，待图纸设计完成交付乙方并经甲方认可后，甲方退还乙方保证金；为使项目顺利进行，乙方将北面空地给予甲方使用，乙方协助配合项目进展工作，不得有阻碍项目发展的一切行为。关于违约责任，协议约定：甲方在办理手续过程中，在确定相关服务单位、行政部门（如规划、地质勘探、设计、报建、绿化、抗震、图纸审查、白蚂蚁、环保、人防、新墙体、质监、招投标、档案、房管、监理、检测、验收、消防、水、电、路、暖气等）费用后，将其费用通知乙方，双方应积极主动按时按量缴纳费用，否则违约方除支付对方投资总额10%的违约金外，还将用所属一楼作价赔偿对方损失；以上条款双方应共同遵守，否则违约方应支付对方投资总额10%的违约金，并赔偿损失。协议签订后，双方按约定统一申报规划，整体设计，建设项目名称为“堰南雅安居”，建筑面积共29633.01平方米。双方各自投资进行建设，现房屋已建成并各自投入使用，其中雅安居房地产公司所属建筑面积为27493.3平方米，凯利汽车零部件公司所属建筑面积为2139.71平方米。双方建设进度不同,各自应交规费自行缴纳。原告缴纳相应规费400余万元，被告缴纳规费4万余元。双方向房管机关申请后，分开办理了各自房屋产权登记。2016年，凯利汽车零部件公司上述项目的实际权益人王荣达、官敬荣因雅安居房地产公司使用土地未予补偿进行信访。十堰市国土资源局经核实，查明：“堰南雅安居”商住小区项目属联合开发、统一规划、整体设计，雅安居房地产公司建筑物存在占用凯利汽车零部件公司土地建设情形，双方在建设初期已口头协商补偿事宜，后又因补偿金额问题（原口头协商）引起纠纷，一直未达成一致意见。在办理土地验收时，双方就补偿问题仍未能达成协议，凯利汽车零部件公司于2017年8月8日和8月24日两次向十堰市国土资源局递交申请，请求单独办理土地验收手续，待雅安居房地产公司将拆迁补偿款支付到位后，再将246平方米土地及相应的容积率过户给原告。雅安居房地产公司认为凯利汽车零部件公司申报的宗地面积超出了协议约定的面积，在不能统一验收的情况下，将使该公司的容积率变大，影响该公司的土地验收，遂向本院起诉，引起诉讼。本院认为：原告雅安居房地产公司与被告凯利汽车零部件公司于2006年7月21日签订的协议，是双方基于房地产项目统一整体规划，分别投资建设形成的权利义务关系，是双方当事人作为相邻土地使用权人本着项目规划能够顺利审批，并合理利用土地的宗旨形成的真实意思表示。其内容不违反法律、法规禁止性规定，该协议合法、有效，双方均应严格依约履行相应的义务。协议第二条规定，在联合规划建设中，具体工作由甲方即原告雅安居房地产公司运作，乙方凯利汽车零部件公司无条件配合；第七条约定，为使项目顺利进行，乙方即凯利汽车零部件公司将北面空地给予雅安居房地产公司使用，并协助配合项目进展工作，不得有阻碍项目发展的一切行为。现被告凯利汽车零部件公司单方向行政部门申请涉案项目土地验收后，又于2017年8月两次向相关行政部门递交申请，以土地使用权人的身份和要求雅安居房地产公司支付土地使用费为由阻挠雅安居房地产公司涉案项目的土地验收事宜，其行为构成违约，应当承担违约责任。违约责任包括继续履行、赔偿损失及支付违约金。因此，原告关于判令被告按照双方签订的协议条款取得的用地规划和项目建设批文等协助原告办理土地统一验收手续，并在原告各种验收手续上签字、盖章的请求本院予以支持。关于请求被告承担费用1677869.8元，原告未提供充分证据证明双方项目规划设计等相关费用均由原告交纳，亦未提供证据证明所交纳的费用已通知被告，故该项请求本院不予支持。关于要求被告赔偿损失5427779元，该项损失为原告与十堰市国土资源局在履行国有土地使用权出让合同中，原告应承担的民事责任，与被告的违约行为没有民法意义上的直接因果关系，且该款项原告并没有向土地部门支付，损失后果没有实际发生。故该项请求本院不予支持。关于要求被告支付违约金300万元，因双方投资总额不同，同一合同中，承担违约金金额相差悬殊，显失公平，且约定的违约金明显过高，根据双方签订协议涉及的各种应交规费400余万元，被告承担的违约金本院酌情支持40万元。关于要求被告交付一楼门面，合同只是约定双方赔偿损失的方式，被告并无该项义务，且原告亦未提供其相关损失的证据，该项请求本院不予支持。关于请求将房屋用地以外的空地给原告，该请求不明确，本院不予处理。关于被告认为原告应先行支付土地使用费，其不应承担违约责任的辩解，本院认为被告抗辩不能成立。理由如下：首先，双方签订的联建协议中没有相应的规定；其次，被告主张双方有口头约定，但没有提供相关证据予以证实；再次，从双方协议内容上看，双方土地均有相互让与的情形，双方在对方规划内的建筑均是无偿拆除；最后，即便被告主张的口头协议存在，则被告亦应该先履行双方书面协议中的协助土地统一验收义务后再另行主张权利，因为书面协议民事责任的严格程度和对双方的约束力远远高于口头协议。因此，被告的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告十堰凯利汽车零部件有限公司按照双方签订的协议条款取得的用地规划和项目建设批文等协助原告十堰雅安居房地产开发有限公司办理土地统一验收手续，并在原告十堰雅安居房地产开发有限公司各种验收手续上签字、盖章；二、被告十堰凯利汽车零部件有限公司赔偿原告十堰雅安居房地产开发有限公司40万元；三、驳回原告十堰雅安居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由被告十堰凯利汽车零部件有限公司负担17400元，原告十堰雅安居房地产开发有限公司负担17400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王建涛人民陪审员  戢 雪人民陪审员  林伟思二〇一八年十二月十八日法官助理朱敏敏书记员陈芳