江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初4775号原告：无锡市住房置业担保有限公司，住所地无锡市五爱家园89号。法定代表人：程述，该公司董事长。委托诉讼代理人：卞进峰，江苏居和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伊李鹏娜，江苏居和信律师事务所实习人员。被告：苏榆，女，1983年1月28日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：戴为，江苏崇宁律师事务所律师。原告无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业）与被告苏榆保证合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序，后转入普通程序，于2018年6月25日、2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告住房置业的委托诉讼代理人卞进峰、伊李鹏娜，被告苏榆的委托诉讼代理人戴为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房置业向本院提出诉讼请求：苏榆向住房置业支付违约金553518元及利息（自2018年5月30日起至实际给付之日止，以553518元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。事实和理由：苏榆于2016年5月23日与江苏东宝置业有限公司（以下简称东宝公司）签订《商品房买卖合同》，苏榆向东宝公司购买坐落于无锡市的房产（以下简称102号房屋）。苏榆因购买上述房屋向中国农业银行股份有限公司无锡梁溪支行（以下简称农业银行）借款138万元，住房置业为苏榆的前述借款提供连带责任担保。苏榆于2016年6月7日与住房置业签订《公积金贷款抵押反担保合同》，约定：苏榆将102号房屋抵押给住房置业以提供抵押反担保；苏榆应及时提供相关资料并积极配合相关部门办理所购买房屋的预告登记证明、产权证及他项权证；因苏榆原因在所购买房屋具备办证条件三个月内未能办理房屋他项权证的，住房置业有权要求苏榆于第四个月开始按日支付相当于住房置业保证担保金额万分之七的迟延履行违约金。东宝公司于2016年6月18日向苏榆出具购房发票时，102号房屋已经具备办证条件，但苏榆未按约将该房屋抵押给住房置业，而是恶意将其抵押给了江苏银行股份有限公司无锡扬名支行（以下简称江苏银行）。2018年4月3日，住房置业委托律师向苏榆寄送催促办证的律师函，苏榆于2018年4月12日才办理完毕住房置业为抵押权人的不动产登记证明，并于次日将该证明交给住房置业保存。苏榆的前述行为系故意违约，其应当根据抵押反担保合同的约定，在2016年9月18日前办理完毕以住房置业为抵押权人的不动产登记证明并交予住房置业保存，而其于2018年4月13日才履行完毕合同约定的义务，逾期了573天，故苏榆应当根据合同约定向住房置业支付迟延履行违约金。苏榆辩称，1、苏榆非故意违约，其将为102号房屋办理产权证和他项权证的工作委托给了东宝公司指定的无锡市上方居房地产投资股份有限公司（以下简称上方居公司），因上方居公司工作失误导致没有按合同约定办理102号房屋的房屋他项权证，苏榆得知情况后，即在2018年4月12日为102号房屋办理了以住房置业为抵押权人的抵押登记；2、住房置业提供的抵押反担保合同系格式合同，设置的违约金条款显示公平，且未就合同内容对苏榆进行说明；3、违约金起算时间错误，102号房屋的房产证是2××7年5月15日才办好的，即使要算违约金，也应从不动产登记中心发放房产证之日起往后计算三个月起开始计算违约金；4、苏榆虽未按约及时办理房屋他项权证，但未给住房置业造成任何损失，住房置业主张违约金不合理。综上，请求法院驳回住房置业的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，苏榆与东宝公司签订合同备案号为201605230234的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定：苏榆向东宝公司购买102号房屋，价款总金额为1977387元；付款方式为苏榆于合同签订当日付清首期房款597387元，于2016年7月10日前贷款金额138万元放款到账；房屋交付日期为2016年7月23日，东宝公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由东宝公司提供的资料报产权登记机关备案，如因东宝公司的责任，苏榆不能在规定期限内取得房地产权属证书的，苏榆按已付房款的0.1%向苏榆支付违约金。2016年6月7日，住房置业与苏榆签订担保号为2016农太A01233的《公积金贷款抵押反担保合同》（以下简称抵押合同），约定：鉴于住房置业为苏榆向农业银行、无锡市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）138万元借款（其中公积金借款20万元，商业性借款118万元）的相应还款提供保证担保，苏榆自愿以其所有的102号房屋向住房置业提供抵押反担保；同时苏榆承诺因其本人的原因在所购房屋具备办证条件后三个月内未能办理房屋他项权证的，住房置业有权要求苏榆及时办理房屋他项权证并有权要求苏榆于第四个月开始按日支付相当于住房置业保证担保金额万分之七的迟延履行违约金。同日，住房置业向农业银行出具《公积金（组合）贷款担保通知书》（以下简称担保通知书），载明：苏榆为购置102号房屋申请个人住房贷款138万元（其中公积金借款20万元；商业性借款118万元），苏榆愿意以102号房屋向住房置业提供抵押反担保，住房置业同意按照其与农业银行签订的《保证合同》及相关补充协议的约定，对前述借款提供连带责任保证。2016年6月12日，公积金中心、农业银行、苏榆、住房置业签订合同编号为2016年担字360号的《无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同》（以下简称公积金贷款合同），约定苏榆为购买102号房屋向公积金中心申请公积金贷款20万元，公积金中心委托农业银行放贷、收贷，住房置业为该借款提供连带责任保证。同日，苏榆与农业银行签订合同编号为ABC（2016）5006-1的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），约定苏榆为购买102号房屋向农业银行借款118万元，住房置业为该借款提供连带责任保证。2016年6月15日，东宝公司向苏榆出具收据1份，载明：收款金额为39547.74元，收款事由为代收契税（6-59-102）。同月18日，东宝公司向苏榆开具102号房屋的购房发票，编号为16674631，金额为1977387元。2××7年5月15日，江苏省无锡地方税务局出具（165）苏地现07070545号税收缴款书（以下简称税收缴款书），载明：纳税人为苏榆，税种为契税，税款金额为37664.51元，备注的房屋坐落位置为康园59-102。2018年4月3日，住房置业委托江苏居和信律师事务所（以下简称居和信所）向苏榆发送律师函，要求苏榆在收函后5个工作日内办理完毕以住房置业为第一顺位抵押权人的102号房屋的抵押登记手续，并将《不动产登记证明》交予住房置业。另查明，102号房屋初始登记日期为2015年3月16日，房屋所有权人为东宝公司；2××7年5月15日，102号房屋的所有权人变更登记为苏榆；2××7年6月30日，102号房屋被抵押给江苏银行，该抵押登记于2018年4月12日被注销，当日，102号房屋又办理了抵押权人为住房置业的抵押登记。上述事实，有买卖合同、抵押合同、担保通知书、公积金贷款合同、借款合同、房屋初始登记证、房屋登记信息、不动产登记证明、收据、增值税发票、税收缴款书、律师函、邮寄凭证等证据及当事人陈述在卷证实。本院认为，住房置业与苏榆订立的抵押合同，系当事人的真实意思表示，依法成立、有效。苏榆未按合同约定在102号房屋具备办证条件后三个月内办理以住房置业为抵押权人的房屋他项权证，已构成违约，应当按照合同约定向住房置业支付迟延履行违约金。关于违约金的起算时间，抵押合同约定自102号房屋具备办证条件后第四个月起算违约金；住房置业主张约定的具备办证条件是指具备办理房屋产权证和他项权证的条件，东宝公司于2016年6月18日向苏榆开具购房发票时，102号房屋即具备办理房屋产权证和他项权证的条件，故违约金应当自2016年9月18日起算；苏榆主张约定的具备办证条件是指具备办理房屋他项权证的条件，102号房屋的产权证于2××7年5月15日才办理完毕，此时才具备办理房屋他项权证的条件，故即便要计算违约金，也应当自2××7年8月15日起算。本院经审查认为，抵押合同系住房置业提供的格式合同，现住房置业、苏榆对其中格式条款有两种理解，应当作出不利于住房置业的解释，故抵押合同约定的“具备办证条件”应当指具备办理房屋他项权证的条件；办理房屋产权证系办理房屋他项权证的必要条件，102号房屋的房屋产权证于2××7年5月15日才办理完毕，102号房屋于当天才具备办理房屋他项权证的条件，故违约金应当自2××7年8月15日起算。关于违约金的计算标准，抵押合同约定按以住房置业保证担保金额为基数，按每日万分之七计算；住房置业主张违约的实际损失为因苏榆的违约行为导致管理成本增加，但未提供任何依据证明其实际损失，且苏榆在收到住房置业发送的律师函后即已经将102号房屋的抵押权人变更为住房置业，综合过错程度、违约情形、损失情况等，本院酌情将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。住房置业向苏榆主张违约金的利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：一、苏榆应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市住房置业担保有限公司支付违约金（自2××7年8月15日起至2018年4月12日止，以138万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。二、驳回无锡市住房置业担保有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9586元、保全费3620元，合计13206元（该款已由无锡市住房置业担保有限公司预交），由无锡市住房置业担保有限公司负担12293元，苏榆负担913元，苏榆负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给无锡市住房置业担保有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  徐晓芳审 判 员  姜 海人民陪审员  顾娟娟二〇一八年十二月十日法官 助理  赵思浔书 记 员  窦 超本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。