广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23237号原告：李建军，男，1970年7月18日出生，汉族，住湖南省华容县，原告：曹慧，女，1973年9月5日出生，汉族，住湖南省南县，上列两原告共同委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园11幢102房，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告李建军、曹慧与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建军、曹慧的委托诉讼代理人翁均涛，被告双德公司的委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建军、曹慧向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金23567元（以总房价262441元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止共计449天，按每日万分之二计算）。事实与理由：2013年8月8日，原告与被告签订商品房屋买卖合同，约定原告以总价262441元购买被告开发的中山市神湾大道南157号德雅湾家园15幢304房；被告应于2015年3月31日前交房给原告，交付条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。被告2016年12月23日才完成建设工程竣工验收备案，违反合同约定和法律规定。依据合同第九条约定，被告应向原告支付相应的违约金。被告双德公司辩称，被告无需向原告支付逾期交付违约金。1．原告已于2015年3月5日办理收楼手续，接收案涉房屋，从收楼之日起，原告无权要求被告支付违约金。2．原告接收房屋时，房屋的供水、供电、电梯、消防等单项已通过政府有关部门的验收合格，案涉房屋工程也已竣工验收并通过中山市神湾镇住房和城乡建设局、中山市建设工程安全监督所的验收合格，符合房屋居住条件，未对原告权益造成侵害，原告从收楼至今房屋并无任何质量问题影响其使用权，且案涉房屋已通过政府部门的综合验收，取得了中山市建设工程竣工验收备案证，证实了案涉房屋不存在安全质量问题，若支持被告支付违约金将违背公平原则。3．原告收楼时已知悉案涉房屋未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，现原告以此为由要求被告承担逾期交付的责任，有违诚信原则，违背契约精神。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，原告的诉求是没有事实及法律依据。4.因有关政府部门验收方式变更，导致被告延误了案涉房屋小区的整体验收进度，于2016年12月23日方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，并非案涉房屋质量问题，原告无权以此要求被告支付逾期交楼违约金。5.原告提出的诉讼请求部分已过民法总则规定的三年的法定诉讼时效，对于超过诉讼时效的诉求部分，法院不应支持。本院经审理认定事实如下：1．2013年8月8日，双德公司（出卖人）与李建军、曹慧（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：①由李建军、曹慧购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为262441元；②出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门未能及时办理导致的延误，有关延误的事由和期限出卖人应出具有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同还约定了其他事项。2．李建军、曹慧已交付全部购房款262441元，双德公司于2015年3月5日向李建军、曹慧交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2014年4月14日通过验收并合格，李建军、曹慧认为案涉房屋应以取得合同约定的竣工验收备案登记证并符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定即竣工验收合格在当地建设主管部门竣工验收后才具备交房条件,双德公司则认为以实际交付时间为准。4．2016年12月23日，双德公司取得了德雅湾家园（三期）商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。双德公司称其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但并未举证证明。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是李建军、曹慧与中山市双德房地产有限公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，李建军、曹慧与中山市双德房地产有限公司在合同中约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并于2015年3月31日前交付案涉房屋，但中山市双德房地产有限公司于2016年12月23日方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其在2015年3月5日进行交付时，尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，构成逾期交付。另，中山市双德房地产有限公司抗辩称李建军、曹慧在收楼时已知晓案涉房屋并未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的事实，且其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但均未举证证明，本院对中山市双德房地产有限公司的抗辩意见不予采纳。综上所述，中山市双德房地产有限公司逾期交付的行为构成违约，应按约定向李建军、曹慧承担违约责任，本院依法支持李建军、曹慧关于中山市双德房地产有限公司逾期交付构成违约的主张。中山市双德房地产有限公司抗辩称李建军、曹慧请求2015年10月1日至2016年12月23日期间的违约金部分已过诉讼时效，本案中，案涉违约金为按日累计计算的违约金，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其中2015年11月1日之前的违约金债权因已罹于诉讼时效，不应予以支持，因此中山市双德房地产有限公司的抗辩意见合理的部分本院予以采纳。另，因中山市双德房地产有限公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金21940.1元（以购房款262441元为基数，按日万分之二计算418日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告中山市双德房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李建军、曹慧支付逾期交房违约金21940.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元，减半收取计195元（原告已预交），由被告中山市双德房地产有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一八年十二月二十五日书记员  林振华吴泳丝