上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初25593号原告：沈雷锋。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海久远律师事务所律师。被告：王建刚。委托诉讼代理人：赵航，上海申浩律师事务所律师。被告：徐凤芹。原告沈雷锋与被告王建刚、徐凤芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用简易程序。后本案依法转为适用普通程序，并于2018年12月6日公开开庭进行审理。原告沈雷锋及其委托诉讼代理人滑宝珠、被告王建刚的委托诉讼代理人赵航到庭参加诉讼。被告徐凤芹经本院依法以公告方式传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈雷锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年7月25日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；2.判令两被告返还原告购房款145,000元；3.判令两被告支付原告赔偿金额110,000元；4.判令两被告赔偿原告因房屋价格上涨造成的差价损失500,000元。事实和理由：2016年7月25日，原、被告双方在居间方介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买位于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价540,000元。同日原告与两被告签订《协议书》，约定房屋实际价款为550,000元，且双方的交易税费由原告承担，并于签订补充协议当日支付给被告差额费用10,000元。签订协议后，原告依约履行付款义务，共向被告支付房价款145,000元。后原告依约向银行申请贷款，签署贷款合同，并且贷款合同于2016年9月下旬审批通过。同时，原告已依约完成家庭成员及名下住房情况的查询和房产税申报。2016年10月7日，原告致函两被告通知其于2016年10月8日前往上海市奉贤区房地产交易中心办理过户手续，同日，居间方通过短信向两被告发送办理系争房屋过户时间、地点的信息，而两被告未能依约于2016年10月8日前往办理过户手续。2016年11月6日，居间方通过短信向被告王建刚询问其是否配合过户的信息，被告未回复，后原、被告双方至今未完成系争房屋的交付与过户手续。另外，根据2017年2月6日经查询系争房屋已被查封，限制起始日期从2016年12月19日至2019年12月19日。根据合同约定，逾期超过七日被告仍未交付的，原告有权单方面解除合同。解除合同应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。结合系争房屋价格上涨的幅度，买卖合同约定的赔偿数额显然不能弥补原告的损失，故原告同时要求系争房屋价格上涨的差价损失。故原告提起诉讼。被告王建刚辩称，同意解除房屋买卖合同，并退还原告已付购房款145,000元，但不同意第三、四项诉讼请求，认为赔偿金额过高，目前房屋价格较鉴定时的房价又有所下跌，具体损失由法院依法裁判。被告徐凤芹未作答辩，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、收款收据、中国农业银行转账凭证、短信息截图、上海市不动产登记簿、结婚证、居民户口簿。对于有争议的证据，本院认证如下：被告对原告提供的催告函称未收到，不予确认真实性，因原告未提供相关送达凭证予以佐证，故本院对该函件不予认定；原告对被告提供的就业失业登记证的真实性不能确认，因被告未能提供证据原件，且与本案缺乏关联，本院不予确认。审理中，本院根据原告申请，经上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估。估价结果：房地产价值总价1,080,000元（价值时点：2018年6月5日）。经庭审质证，原告对评估意见无异议，被告认为现在房地产市场存在下降趋势，目前该房屋市场价比鉴定时还要低。本院认为房地产估价报告系由第三方中立机构出具，客观公允，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日，原、被告通过上海金黔房地产经纪事务所公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋实际总价550,000元，双方交易税费由原告承担；原、被告双方应于2016年12月20日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告应于2016年12月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接；被告未按上述约定期限将上述房地产交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，逾期超过七日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付七日的违约金外，原告有权单方面解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同签订后，原告依约向被告支付购房款共计145,000元。2016年10月5日、10月7日、10月8日，居间方通过短信多次告知被告系争房屋过户时间与地点，但被告未按时前往交易中心配合原告办理过户手续。被告至今未配合履行过户及交付房屋义务，原告遂起诉。另查明，案涉房屋现登记于被告王建刚、徐凤芹二人名下。因被告涉诉（2016）沪0117民初20469号案件，被上海市松江区人民法院查封，限制期限为2016年12月19日至2019年12月19日。系争房屋于2018年6月5日的市场价值为1,080,000元。又查明，被告王建刚与徐凤芹于2013年1月4日登记结婚，现为夫妻关系存续期间。因两被告无法送达，本院依法以公告方式向被告送达诉状副本等诉讼材料，2018年6月5日视为送达日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明事实，被告未按约配合原告办理房屋过户手续，后讼争房屋亦因被告涉诉他案而被司法查封，现已无法履行过户手续。故原告要求解除《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，符合法定及合同约定的解除权行使条件，本院确认以送达被告起诉状副本时间为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告要求被告返还购房款145,000元，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告违约致合同解除应支付原告总价款20%的赔偿金，故本院对原告要求被告支付赔偿金110,000元，予以支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。系争房屋经司法评估，合同解除之日的市场价与双方议定房价差额为530,000元，故本院据此差额作为原告因被告拒绝履行合同而产生的损失，除去合同约定的赔偿金外，被告尚需支付原告420,000元差额。被告徐凤芹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为是对原告诉讼请求及事实理由进行答辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告沈雷锋与被告王建刚、徐凤芹签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》于2018年6月5日解除；二、被告王建刚、徐凤芹于本判决生效之日起十日内返还原告沈雷锋购房款145,000元；三、被告王建刚、徐凤芹于本判决生效之日起十日内偿付原告沈雷锋解约赔偿金110,000元；四、被告王建刚、徐凤芹于本判决生效之日起十日内偿付原告沈雷锋差价损失420,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,356元，由原告沈雷锋负担1,210元，被告王建刚、徐凤芹共同负担10,146元；公告费820元、评估费4,680元，均由被告王建刚、徐凤芹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  甘青峰审 判 员  裴孙英人民陪审员  邹召龙二〇一八年十二月六日书 记 员  叶天琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。