成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6554号 原告：刘蓉，女，1962年1月16日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：幸怡汛，女，1985年11月5日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告委托诉讼代理人：向平，四川雷达祺律师事务所律师。 被告:成都双华通缆有限公司，住所地成都市双流区黄甲街道双华社区黄甲大道1段2号。 法定代表人：吴明全。 委托诉讼代理人：覃方云,四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 第三人:成都天府新区华天兴能燃气有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳广都上街178号。 法定代表人:刘建国，董事长。 委托诉讼代理人：刘婉菱，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭歌，四川君合律师事务所律师。 原告刘蓉、幸怡汛与被告成都双华通缆有限公司（以下简称“双华通缆公司”）及第三人成都天府新区华天兴能燃气有限公司（以下简称“华天燃气公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘蓉、幸怡汛的委托诉讼代理人向平，被告双华通缆公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆以及第三人华天燃气公司的委托诉讼代理人刘婉菱、郭歌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘蓉、幸怡汛向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令双华通缆公司按照合同约定支付刘蓉、幸怡汛迟延办理《国有土地使用权分户》违约金9201.87元（依据合同12条约定违约金按3%）;2.请求法院判令双华通缆公司承担虚假宣传和未向刘蓉、幸怡汛商铺所在市场提供配套商业环境导致刘蓉、幸怡汛遭受的损失49076.64元（依据双华通缆公司提供的广告计算2年，基数为购房款，年利率为8%）；3.请求法院判令双华通缆公司和华天燃气公司共同依法为刘蓉、幸怡汛商铺安装天然气设施到店铺内，并出具开通使用的书面证明；4.请求法院判令双华通缆公司为刘蓉、幸怡汛安装光纤设施到店铺内，并出具开通光纤使用的书面手续；5.请求法院判令本案诉讼费由双华通缆公司承担。事实和理由：刘蓉、幸怡汛因双华通缆公司宣传将把华阳客运中心商业城建造为城南最大建材城、物流城且购房就返租的蛊惑,于2004年6月3日购买了双华通缆公司开发的位于华阳×楼的商业用房,面积105.86平方米。刘蓉、幸怡汛按约定如期向双华通缆公司支付了包括维修基金、购房税金等共计306729元,双华通缆公司收到房款交房后,为刘蓉、幸怡汛办理了《房屋所有权证》。但双华通缆公司因自身原因10多年不为刘蓉、幸怡汛购买的商铺办理《国有土地使用权证》的分户，使得刘蓉、幸怡汛因没有商品房买卖交易必须的双证而错过交易机会,给刘蓉、幸怡汛造成重大的可得利益损失,限制了刘蓉、幸怡汛对该商铺使用权利。刘蓉、幸怡汛购房后双华通缆公司也不履行其和合作方承诺的购房返租合约，导致刘蓉、幸怡汛损失36个月租金。购房合同12条第一项约定“双华通缆公司未协助办理权属证书,刘蓉、幸怡汛选择退房按3%支付违约金”,现刘蓉、幸怡汛选择不退房,但是双方没有约定违约金,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条观定:按照刘蓉、幸怡汛已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，双华通缆公司应当支付刘蓉、幸怡汛逾期利息9201.87元。 双华通缆公司在合同中约定安装天然气和光纤设备,但是收取费用后至今没有安装,其负责人称已经交费到第三人天然气公司,故刘蓉、幸怡汛要求双华通缆公司和华天燃气公司继续履行安装义务。 2016年华阳街道和华阳西寺社区(刘蓉、幸怡汛商铺所在行政区域)先后发出了《通知》和《公告》。《通知》的主要内容是告知双华通缆公司治理其于2004年和2010年购买的土地修建的建材市场脏乱差的情形,严重影响了整个华阳的形象;《公告》的主要内容是政府将对该市场内的违建进行强拆等。 刘蓉、幸怡汛此时才知道,该市场2010年所购土地在刘蓉、幸怡汛购买商铺时并不是一个整体。双华通缆公司从2007年开始到2016年10月期间在刘蓉、幸怡汛所购商铺的公共部位擅自改变建材市场物流区域为混凝土搅拌站并修建1000多平方米的民工住宿房屋导致市场被毁。因该地域在双华通缆公司的宣传图上被定为物流区域，规划图上也是大货车的停车区域，刘蓉、幸怡汛购买商铺时，双华通缆公司宣传的是一个整体，所以刘蓉、幸怡汛认为受到了双华通缆公司的欺骗，导致刘蓉、幸怡汛对所购商铺的使用、处置权利受阻,所购商铺至今犹如在垃圾场所,刘蓉、幸怡汛根本无法获得与双华通缆公司广告宣传计算的可得利益。综上所述,刘蓉、幸怡汛认为双华通缆公司严重的、旷日持久的违约行为使刘蓉、幸怡汛遭受了巨大损失,刘蓉、幸怡汛为了维护自己的合法权益,依据《合同法》107条,《城市房地产开发经营管理条例》33条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定诉至法院,请求法院支持刘蓉、幸怡汛的全部诉讼请求,并判令本案诉讼费由双华通缆公司承担。 双华通缆公司辩称，1.双方签订的合同中只约定了双华通缆公司有协助刘蓉、幸怡汛办理房屋产权证的义务，对办理土地使用权证没有任何的约定，也没有关于违约金的约定；双华通缆公司协助办理房产证的义务如没办到，双方只能选择终止合同，由双华通缆公司向刘蓉、幸怡汛支付0.5%的违约金，而刘蓉、幸怡汛要求继续履行合同，从合同看不存在支付违约金的约定，即使刘蓉、幸怡汛可以根据最高院司法解释的规定按照已付购房款总额参照金融机构利息计算违约金，也因未办理土地使用权证并未给刘蓉、幸怡汛造成损失不应该得到支持，且刘蓉、幸怡汛主张的金额过高；违约金属于债权请求权，现早已超过诉讼时效；2.关于第二项诉讼请求，双华通缆公司未进行虚假宣传，双华通缆公司未提供配套环境的问题不成立；十多年前双华通缆公司即已交房，刘蓉、幸怡汛收房的时候是认可了且当时也并没有提出异议；刘蓉、幸怡汛起诉中提到后来出现的脏乱差，是刘蓉、幸怡汛自己没有维护好，且针对他人造成的脏乱差，刘蓉、幸怡汛应该提出侵权纠纷起诉；即使是因为双华通缆公司的原因造成的，刘蓉、幸怡汛在超过十多年后再提出主张，也已超过诉讼时效；3.关于第三、第四项诉讼请求，该项目涉及的天然气管网天然气公司在项目施工中已经安装到项目的每个商铺外墙，因案涉房屋不是住宅而系单间商铺，为安全起见商铺用户具体使用时需向天然气公司自行申请开通才由天然气公司发放和安装天然气灶；光纤在项目施工过程中当地光纤公司也已安装到项目园区，用户使用时需向当地光纤公司申请开通光纤公司才会上门安装并开通光纤；有部分业主确实交了天然气安装费，但双华通缆公司只是代收，都交给了天然气公司；天然气是否安装到户合同没有约定，具体安装到户是业主的责任，不存在再为其安装天然气；合同也没有约定双华通缆公司要负责为刘蓉、幸怡汛将光纤安装到户的问题，不存在双华通缆公司再为刘蓉、幸怡汛安装光纤；交房当时如因未安装天然气或光纤导致不符合交房标准，刘蓉、幸怡汛在那个期限内就应该主张，现已过了诉讼时效。综上，应当依法驳回刘蓉、幸怡汛的诉讼请求。 华天燃气公司述称，1.基于合同的相对性，刘蓉、幸怡汛没有向作为第三人的华天燃气公司主张义务的诉讼权利；2.华天燃气公司与双华通缆公司约定先付款后安装，由于没有收齐款项也就没有进行竣工验收，也是没有开通天然气的原因；3.在类案中经过一审和二审法院都采纳了我方的上述观点。 本院经审理认定事实如下：双华通缆公司（甲方）与刘蓉、幸怡汛（乙方）于2004年6月3日签订了《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》及补充合同。约定乙方购买甲方开发的位于华阳×号商业用房，面积共计105.86平方米，房价总计306729元。乙方在合同签订当日内一次性付清全部房款。该合同第七条约定：“甲方须于2004年6月18日前将竣工验收（包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收）合格的商品房交付给乙方”。第十一条约定：“甲方所售商品房在交付乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装饰、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺”。第十二条约定：“甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第2种约定办理。2.合同继续履行，甲方按应付房款的3%向乙方支付违约金。补充合同第二条约定甲方：一、甲方代收乙方天然气入户费天然气5300元和光纤入户费540元。 签约后，刘蓉、幸怡汛向双华通缆公司支付了相关款项。经核实，刘蓉、幸怡汛于2004年6月25取得了案涉房屋的房屋所有权证。双华通缆公司于2016年5月29日委托2名员工全权办理土地权证分户事宜，并由2名业主代表监督；双华通缆公司表示争取在2016年6月底办理完毕。刘蓉、幸怡汛曾于2016年9月22日就办理土地使用权证及违约金向本院提起诉讼向双华通缆公司主张权利，之后撤诉。 另查明，双华通缆公司在销售“客运中心商业城”项目时宣传称系成都市城南最大的建材市场，建材市场由10栋商业商铺和物流商贸区构成一个整体。案涉建筑及公共区域均显示在其公开发布的楼盘广告等在的图片中，其中物流商贸区区域（国土证号：2010年第××号）在客运中心商业城项目（建材市场）的红线范围内。该物流商贸区区域所在土地的国有土地使用权由双华公司于2010年9月取得。从2007年至2016年期间，物流商贸区区域建起混凝土搅拌站和民工住房，并未真正作为物流区域使用。 另外，双华通缆公司曾于2016年3月21日向双流华阳天然气有限责任公司出具情况说明载明：因该项目当时建成交付业主时，业主接房有先有后参差不齐，天燃气管道安装完毕未分户是恐分户后的燃气表被盗引发安全事故。故未及时通知贵公司对该项目天燃气进行分户安装。 华天燃气公司则认为，华天燃气公司与双华通缆公司约定先付款后安装，由于没有收齐款项也就没有进行竣工验收。 同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。四川省成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 认定上述事实的证据有：刘蓉、幸怡汛、双华通缆公司的身份及工商登记信息，《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》及补充合同，相关收据，房屋所有权证书，委托书，商铺分布图，《成都市天府新区华阳街道办事处关于加快华客商业城提档升级改造的通知》，相关情况说明，现场照片，宣传资料，（2017）川0116民初11027号民事判决书、（2016）川0116民初7028号民事裁定书，商品房预售许可证及相关文件以及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，刘蓉、幸怡汛与双华通缆公司签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》及补充合同系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.双华通缆公司是否应当承担逾期办理国有土地使用权证分户的违约责任；2.双华通缆公司是否存在虚假宣传及违反合同约定擅自变更市场环境的行为，应否向刘蓉、幸怡汛赔偿损失；3.双华通缆公司和华天燃气公司是否应当共同依法为刘蓉、幸怡汛商铺安装天然气设施到店铺内，并出具开通使用的书面证明；4.双华通缆公司是否应当为刘蓉、幸怡汛安装光纤设施到店铺内，并出具开通光纤使用的书面手续；5.刘蓉、幸怡汛的主张是否已经超过诉讼时效。本院根据所查明的事实，综合评判如下： 一、关于双华通缆公司是否应当承担逾期办理分户国有土地使用权证的违约责任的问题。根据《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》第十二条约定，双华通缆公司在向刘蓉、幸怡汛交付房屋后90日内应到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因双华通缆公司过错导致未能如期办理的，合同继续履行，双华通缆公司按应付房款的3%向刘蓉、幸怡汛支付违约金，刘蓉、幸怡汛于2004年6月25日取得案涉商业用房的房屋所有权证，但双华通缆公司未在约定时间内为刘蓉、幸怡汛办理国有土地分户使用权证，故双华通缆公司应当按照约定向刘蓉、幸怡汛支付违约金。 关于双华通缆公司抗辩称上述违约金的主张已经超过诉讼时效的问题，本院认为，刘蓉、幸怡汛主张的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据双方签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》约定，双华通缆公司应于交付商品房后90日内协助刘蓉、幸怡汛办理土地使用权证，但双华通缆公司逾期未办理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，刘蓉、幸怡汛未在约定的办理权属证书期限届满两年内向双华通缆公司主张违约金，其主张已经超过诉讼时效。虽然刘蓉、幸怡汛提交的证据证明其于2016年曾向双华通缆公司主张过权利，但届时刘蓉、幸怡汛的主张已超过诉讼时效；双华通缆公司在2016年委托员工办理土地权证的分户事宜并表示争取在2016年6月底完成，系对其协助办证义务的认可，但双方未再就逾期办证的违约责任进行约定，亦不能引起已超过诉讼时效的逾期办证违约金诉讼时效的重新计算，故对刘蓉、幸怡汛请求判令双华通缆公司按照合同约定支付刘蓉、幸怡汛迟延办理国有土地使用权分户违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，本院对刘蓉、幸怡汛主张的逾期办理权属证书的违约金不予支持。 二、关于双华通缆公司是否存在虚假宣传及违反合同约定擅自变更市场环境的行为，应否向刘蓉、幸怡汛赔偿违约损失的问题。本院认为，双华通缆公司在销售客运中心商业城项目时宣传称系成都市城南最大的建材市场，建材市场由10栋商业商铺和物流商贸区构成一个整体，物流商贸区区域规划在客运中心商业城项目（建材市场）的红线范围内。该物流商贸区区域所在土地（国土证号：2010年第××号）的国有土地使用权由双华通缆公司于2010年9月取得。从2007年至2016年期间，物流商贸区区域建起混凝土搅拌站和民工住房，并未真正作为物流区域使用。物流商贸区对于建材市场而言属于重要的配套设施，对业主订立合同有重大的影响，双华通缆公司应当按照其承诺履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，双华通缆公司应当赔偿因违反约定擅自变更市场环境给刘蓉、幸怡汛造成的损失。双华通缆公司主张建材市场的现状系案外人造成的，其提交的证据不足以证明该主张，本院不予采信。但结合庭审查明的事实，本案系商品房预售合同纠纷，双方在房屋交付时即没有建成物流商贸区，且自2007年起案涉商铺物流商贸区区域就已经建起混凝土搅拌站和民工住房，刘蓉、幸怡汛至迟应从2007年起就知道或者应当知道权利被侵害，故刘蓉、幸怡汛于2016年9月22日向本院提起诉讼时其主张就已经超过了诉讼时效。 三、双华通缆公司和华天燃气公司是否应当共同依法为刘蓉、幸怡汛商铺安装天然气设施到店铺内，并出具开通使用的书面证明的问题。本院认为，虽然双华通缆公司代收了刘蓉、幸怡汛缴纳的天然气费用，但双华通缆公司本身并不具备安装天然气管道和设备的专业资质，而天然气的安装需有具有专业安装天然气资质的人员进行履行；签订《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》和补充合同的主体为刘蓉、幸怡汛和双华通缆公司，而华天燃气公司与双华通缆公司之间系另一法律关系，基于合同的相对性，刘蓉、幸怡汛不能直接向合同以外的第三人华天燃气公司主张合同权利；华天燃气公司与双华通缆公司之间的另一法律关系因双方存在争议至今没有进行竣工验收，导致以该工程竣工验收为前提的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》和补充合同中的相关约定目前仍处于履行不能的状态。故刘蓉、幸怡汛的该项请求缺乏充分的事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 四、关于双华通缆公司是否应当为刘蓉、幸怡汛安装光纤设施到店铺内，并出具开通光纤使用的书面手续的问题。本院认为，虽然双华通缆公司应向刘蓉、幸怡汛提供相应的光纤设施，但双华通缆公司本身并不具有安装光纤的资质，光纤设施的安装需由具有安装光纤资质的案外人履行，且没有证据证明案涉区域光纤设施已经竣工验收，故对刘蓉、幸怡汛主张的该项请求本院在本案中也不予支持。 综上，刘蓉、幸怡汛的主张缺乏充分的事实和法律依据，本院在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘蓉、幸怡汛的诉讼请求。 案件受理费628元，由原告刘蓉、幸怡汛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一八年十二月十八日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯