广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3783号 原告：北海华杰物业服务有限公司，住所地广西北海市北海大道东段华杰绿馨园会所内，统一社会信用代码：91450500753709145M。 法定代表人：王丁省，董事长。 委托代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：庞菁，广西海鑫律师事务所实习人员。 被告：陈永英，女，汉族，1984年7月10日出生，现住广西北海市。 委托代理人：刘敬民，广西现城律师事务所律师。 原告北海华杰物业服务有限公司与被告陈永英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人满耀志、庞菁、被告的委托代理人刘敬民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海华杰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2011年7月至2018年9月的物业服务费11823.30元、公共设施维修基金591.60元、公摊水电费1305元、电梯维护费3045元、逾期付款违约金（滞纳金）61914.51元（按拖欠额日千分之三计算，自2011年10月计至2018年9月止，以后计至债务清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月1日，北海华杰房地产发展有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对其开发的北海华杰春秋源提供物业管理服务，此后原告一直为该小区提供物业管理服务。被告系华杰春秋源8号楼2单元201号业主，被告享受了原告提供的物业服务，应履行交费义务按月向原告交纳物业服务费及其他费用。被告也支付了部分费用，但自2011年7月至2018年9月，被告累计拖欠原告物业服务费11823.30元、公共设施维修基金591.60元、公摊水电费1305元、电梯维护费3045元。并且，依照《前期物业服务合同》约定，被告逾期交费还需支付应付款项每日千分之三的滞纳金，自2011年10月至2018年9月期间，被告逾期付款违约金总额为61914.51元，另计至债务清偿之日止。经原告多次催缴费用无果，原告遂诉至本院。 被告陈永英辩称：同意支付2016年10月至2018年9月的物业服务费、公共维修基金、公摊水电费、电梯维护费，不同意支付2011年7月至2016年9月期间的费用，该部分诉讼请求已过诉讼时效，原告主张按日千分之三计付违约金标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。 经审理查明：2008年3月1日，北海华杰物业管理有限公司（乙方）与北海华杰房地产发展有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方将位于北海市的华杰春秋源住宅小区委托乙方进行前期物业管理，委托管理期限自华杰春秋源全部竣工验收且交付使用之日起至小区业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时止。 2008年5月12日，北海市物价局作出北价格字[2008]49号《关于华杰·春秋源前期物业服务收费的批复》，批复的内容主要为“物业管理公共性服务收费（按建筑面积计收），最高收费标准暂定为每月每平方米1元，具体收费标准由你公司同物业服务委托方协商议定；停车服务收费最高收费标准为：地面车位：……小汽车：140元/月·辆，5元/次·辆，10元/天·辆……”。 2009年6月1日，被告陈永英（乙方）与北海华杰物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定房屋物业服务费按建筑面积0.7元/㎡/月计收，公共维修基金按0.05元/㎡/月（按建筑面积收取）计收，电梯费每月每户35元，公摊水电费按实际摊销乙方须按本协议规定交纳物业管理费、电梯维护费、公共水电费，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金。 2014年2月25日，北海市物价局与北海市住房和城乡建设局共同作出北价格[2014]11号《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》，载明了车辆停放服务费、电梯维护费等收费标准，但本通知执行前已签订物业服务合同尚未到期的，相关收费按原合同约定执行，合同到期后按本通知规定执行。 2018年4月24日，北海市物价局出具北价格[2018]3号《北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》，明确从2018年4月1日起，物业管理服务收费纳入政府定价管理，但在此之前签订前期物业服务协议的，可暂按协议约定的相关收费标准执行。 另查明，北海华杰物业管理有限公司于2008年4月1日变更为北海华杰物业服务有限公司。位于北海市华杰春秋源8幢2单元201号房屋（建筑面积135.90平方米）权利人为陈永英。 案件审理中，原告主张被告自2011年7月起未向原告交纳相关的物业管理费用，截止2018年9月，被告已拖欠原告物业服务费11823.30元（135.90×1元/㎡×87月）、公共设施维修基金591.60元、公摊水电费1305元、电梯维护费3045元。被告认可2011年7月至2018年9月期间未缴纳相关物业服务费，并对原告诉讼请求主张的费用数额无异议，但认为原告主张2011年7月至2016年9月期间物业费等费用及违约金的诉讼请求已过二年诉讼时效。 原告主张分别于2012年1月1日、2012年7月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2014年7月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年12月1日、2017年12月、2018年7月向被告发出《交费通知》，催缴2011年7月之后的物业费等相关费用，于2018年8月15日，向被告发出《催费函》，并举证提供照片。原告主张《交费通知》、《催费函》系通过在被告房屋入户门张贴方式送达，被告主张原告举证的照片中“201”号房屋不能确认系被告居住房屋，被告也未收到《交费通知》、《催费函》。 2016年12月15日，原告向被告发出《律师函》，催缴2011年7月至2016年12月期间物业服务费等费用及滞纳金。被告于2017年1月18日向原告作出《回复》，称2011年因产子回家休养，因小区排污管堵塞导致污水从房屋卫生间排出造成相关损失，认为是因原告疏于履行职责未及时疏通小区排污管导致并要求赔偿损失，并主张原告扣押了被告水电开户费5000多元未返还。 上述事实，有企业变更咨询单、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《关于华杰春秋源前期物业服务收费的批复》、《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》、《北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》、《北海市不动产登记资料查询结果证明》、照片、《交费通知》、《律师函》、《回复》及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约向被告提供了物业管理服务，被告应按约履行支付物业服务费等相关费用的义务。对诉讼时效问题，原告举证有《交费通知》，从交费通知来看，系张贴于标明有“201”号房屋入户门，虽不能直接反映系被告居住房屋，但从原告作为物业服务提供方的身份、张贴次数、时间跨度、及交费通知载明内容，可以合理推定系向被告送达交费通知，应视为有效送达。根据原告发出《交费通知》的时间，应认定产生诉讼时效中断的效果，原告主张物业服务费等其他相关费用未超过诉讼时效。对于违约金部分的诉讼时效问题，原告未举证证明有存在诉讼时效中断情形，但在2016年12月15日的《律师函》中有主张权利，故违约金诉讼时效从2016年12月15日产生中断效力，对于2014年12月15日之后的违约金部分，本院予以支持。对于原告主张的2011年7月至2018年9月期间的物业服务费、公共设施维修基金、公摊水电费、电梯维护费，双方对费用计算无争议，但物业服务费按物业服务协议约定调整为135.90×0.7元/㎡×87月=8276.31元。双方约定按日千分之三计算违约金，被告主张违约金标准过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告的损失为资金占用期间的利息损失，故对违约金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款有关资金占用期间利息标准，按年利率6%予以支持。违约金每月计算基数为151.93元（物业服务费、公共设施维修基金、公摊水电费、电梯维护费135.9×0.7元/㎡+6.8+15+35=151.93），按年利率6%计。2014年12月至2018年9月期间违约金为：2014年12月为从2015年3月计至2018年9月共43月，为151.93×月利率0.5%×43=32.66，2015年1月为151.93×月利率0.5%×42=31.91，之后以此类推，分别为31.15、30.39、29.63、28.87、28.11、27.35、26.59、25.83、25.07、24.31、23.55、22.79、22.03、21.27、20.51、19.75、18.99、18.23、17.47、16.71、15.95、15.19、14.43、13.67、12.91、12.15、11.39、10.64、9.88、9.12、8.36、7.60、6.84、6.08、5.32、4.56、3.80、3.04、2.28、1.52、0.76，合计为718.66元，之后违约金，以前期欠费基数6532.99元（151.93×43=6532.99），按年利率6%，自2018年10月起计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈永英支付2011年7月至2018年9月的物业服务费8276.31元、公共设施维修基金591.60元、公摊水电费1305元、电梯维护费3045元，合计13217.91元及违约金718.66元（违约金暂计至2018年9月，之后违约金以6532.99元为基数，按年利率6%，自2018年10月起计至实际清偿之日止）给原告北海华杰物业服务有限公司； 二、驳回原告北海华杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费883.49元，由原告负担727元，被告负担156.49元（该费用原告已向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1766.98元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李文斌 二〇一八年十二月二十五日 法官助理黄翠蓝 书记员潘思佑