上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初35134号原告：秦彩萍,女,1971年3月2日出生,汉族,户籍地上海市闵行区,现住上海市闵行区。原告：黄金华,男,1966年9月9日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。被告：朱怀军,男,1978年9月5日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。被告：陆静华,女,1978年10月25日生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：宋汉斌，上海尤里卡律师事务所律师。原告秦彩萍、黄金华与被告朱怀军、陆静华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告秦彩萍、黄金华及两原告共同委托诉讼代理人谢静宇，被告陆静华及两被告共同委托诉讼代理人宋汉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告向两原告支付解除合同违约金131万元(人民币，下同)。事实与理由：原、被告于2018年6月7日签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告转让上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，转让价为655万元。同日，被告向原告支付了10万元购房款，原告将其中的4.7万元作为居间佣金支付给了中介公司。买卖合同对于付款期限作了约定。由于被告未能按期支付购房款，双方于2018年10月5日签订一份《补充协议》，变更了付款期限。补充协议另约定：被告承诺若无法在规定时间支付甲方足额房款用于注销抵押贷款(抵押登记)，则自2018年9月15日至2019年1月15日期间所产生的贷款利息由乙方承担。然此后，原告仅于2018年9月19日收到一笔房贷利息10,798元，之后被告以各种理由拒不支付购房款及贷款利息。2018年11月5日，原告收到被告的告知书称不再购房。原告是为了置换而出售涉案房屋，由于两被告未能按时支付房款，导致原告另外购房过程中可能无法支付购房款而产生违约损失。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称：双方签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款655万元及付款期限。由于被告资金周转出现困难，故双方于2018年10月5日签订了补充协议。协议明确约定被告应支付的498万元由原告先行归还银行贷款并涤除抵押权。到目前为止，被告共支付了10万元购房款及10,798元利息，并向中介公司支付了14,000元的居间服务费。被告有购房的诚意，但因被告经营的公司出现亏损，无法向原告支付购房款。被告原本打算出售自有住房以筹措资金支付给原告，但目前难以成功出售。被告无奈之下，于10月16日发告知函通知原告解除合同。因此双方签订的买卖合同已解除，无须由法院判决解除。目前涉案房屋的价格略有上涨，被告的违约行为未给原告造成损失。按照法律规定，违约金应当与违约所造成的损失相当，因此对于违约金应调整至零，被告无需支付违约金。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告秦彩萍、黄金华系涉案房屋产权人。涉案房屋抵押权人为长安国际信托股份有限公司，债权金额为300万元，债务履行期限为2018年2月26日至2021年2月26日。2018年6月7日，经上海A有限公司居间，两原告作为出售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)，双方签订一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋以655万元的总价转让给乙方；双方确认于2019年3月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的每日万分之五计算。赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款(一)约定：1、该房屋存在抵押信息，抵押权人为长安国际信托股份有限公司，债权数额为300万元。乙方对上述情况知晓并同意继续购买该房屋。甲方应于2018年9月30日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户。若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日支付甲方房款10万元；乙方于2018年9月15日之前支付甲方房款295万元(上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)；乙方于2019年1月30日之前支付甲方房款153万元；乙方以购房贷款形式支付甲方房款195万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；乙方于甲乙双方办妥房屋交接手续当日，支付甲方房款2万元。合同对其他事项亦作了约定。当日，被告支付原告10万元购房款。由于被告未能支付后续购房款，原、被告于2018年10月5日签订一份《补充协议》，约定：本次交易，甲方应缴纳的交易税费(增值税除外)由乙方承担并支付；甲方承诺该房屋为动迁房，免增值税；双方同意变更买卖合同付款方式：乙方于签约当日支付房款10万元，于2018年10月20日前支付房款50万元，于2018年10月31日之前支付房款100万元，于2019年1月15日前支付房款298万元。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)；乙方以购房贷款形式支付甲方房款195万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；乙方于甲乙双方办妥房屋交接手续当日，支付甲方房款2万元。由于乙方现在无法在规定时间支付甲方足额房款用于注销抵押贷款，则甲乙双方协商一致自2018年9月15日至2019年1月15日止所造成的利息由乙方承担，乙方应于每月15日之前依据甲方提供的每月还款短信凭证金额支付给甲方利息。被告曾于2018年9月19日向原告支付了一笔贷款利息10,798元。两被告未能按期向两原告支付购房款，两被告于2018年10月16日向原告发出一份《告知书》，表示因无法筹措资金等原因，决定不再购买涉案房屋，终止房屋买卖合同。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，由于被告违约导致合同解除，涉案房屋的房价跌了13%。原告因为置换房屋，可能无法及时支付购房款而构成违约，需要支付57万元违约金。另外，因被告未能按期支付购房款，原告无法清偿剩余贷款本息，导致每月仍需支付22,000元的贷款本息。原告另支付了两笔居间佣金。以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证、上海市房地产买卖合同、补充协议、被告的告知书等，被告提供的10万元购房款转账凭证、10,798元利息的转账凭证、涉案房屋产权登记信息等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按约履行各自义务。在被告未能按合同约定期限支付购房款的情况下，双方变更了购房款的支付期限，给予被告一定的宽限期。然而，被告仍未能按补充协议的约定支付到期购房款，显然被告已构成严重违约。被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，故原告有权要求法院判决解除合同。双方签署的补充协议系房地产买卖合同的组成部分,应当一并同时解除。虽然被告于2018年10月16日向原告发出了终止合同的通知，但被告系违约方，不享有合同解除权，因此合同并非按被告所述于2018年10月16日解除。合同解除后，原告已收的10万元购房款应返还被告。关于被告违约行为所承担的违约责任，原告要求按合同约定，以总房价款的20%计算违约金。但按此计算方式，违约金高达131万元。违约金具有惩罚性功能，还体现其补偿性功能。确定违约金的具体金额仍需考量违约方的违约行为所导致守约方的相关损失。现原告在庭审中所陈述的相关损失除了其支付的佣金损失外，房价损失、置换房屋可能的违约金损失并不确定。因此，本院酌情确定被告承担合同解除违约金60万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、解除原告秦彩萍、黄金华与被告朱怀军、陆静华就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋于2018年6月7日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、于2018年10月5日签订的《补充协议》；二、被告朱怀军、陆静华于本判决生效之日起十日内支付原告秦彩萍、黄金华违约金60万元；三、原告秦彩萍、黄金华于本判决生效之日起十日内返还被告朱怀军、陆静华购房款10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,295元，由被告朱怀军、陆静华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一八年十二月二十七日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。