广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初1863号原告：李慧娟，女，1977年06月14日出生，汉族，住山东省鄄城县，委托诉讼代理人：邝昕，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁冰璇，广东正鸿律师事务所律师。被告：李志江，男，1967年07月24日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：利伟成，广东中亿律师事务所律师。被告：梁观玉，男，1967年10月23日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。第三人：中山市开顺房地产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A12区雅湖居二街3幢17卡，统一社会信用代码91442000577949210X。负责人：孔钞。第三人：陈杏珍，女，1992年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，第三人：中信银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山四路82号迪兴大厦之二首层至三层，统一社会信用代码91442000680601984T。法定代表人：葛晓明，该银行行长。委托诉讼代理人：李文彪，该银行员工。原告李慧娟诉被告李志江、梁观玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法追加中山市开顺房地产代理有限公司（以下简称开顺公司）、中信银行股份有限公司中山分行（以下简称中信银行中山分行）、陈杏珍为第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李慧娟及其委托代理人邝昕，被告李志江委托诉讼代理人利伟成，被告梁观玉及其委托诉讼代理人冯兆演，第三人中信银行中山分行委托诉讼代理人李文彪到庭参加诉讼。第三人开顺公司、陈杏珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧娟向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行双方签订的房地产买卖合同，并立即配合原告到中山市国土资源部门办理房地产交易过户手续(房屋标的330万元)；2.两被告向原告支付违约金暂计50000元（违约金以330万元为基数，按每日万元分之二的标准计算，自2017年6月21日起计算至被告配合办理过户登记手续之日止）；3.两被告赔偿原告聘请律师代理费用144000元；以上合计3494000元。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为两被告继续履行与原告签订的房地产买卖合同，由原告代两被告归还两第三人贷款，由两第三人注销案涉房地产的抵押登记后3日内，两被告配合原告到中山市国土资源部门办理房地产交易过户手续；增加请求两被告立即向原告交付位于中山市东区××（××）的房屋，明确违约金的性质是逾期交房违约金，变更违约金的截至日期为两被告实际交房之日止；同意一次性支付剩余购房款。事实与理由：被告梁观玉系中山市东区××（××）房地产的所有权人，被告梁观玉经过公证委托被告李志江进行出售。2017年2月20日，原告、被告李志江在第三人处签订了房地产买卖合同，原告为买方，被告梁观玉为卖方（公证委托李志江）。被告梁观玉、李志江将上述房地产转让给原告，总楼价为330万元，其中定金为60万元，剩余楼款270万元由买方向银行申请贷款。合同约定，卖方应在签订合同之日起60个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，随后7个工作日内双方到国土资源部门办理房地产交易过户手续，卖方收到全部楼款当天将该房地产交付给买方。合同签订后，原告向被告支付购房定金60万元，向银行申请贷款并取得银行同贷书。然而被告方并没有按约定“还清贷款，办妥解除抵押登记手续”，以致一直无法办理该房地产的过户手续。不仅如此，被告方后来还提出加价的要求。原告认为，原告与被告方所签订的房地产买卖合同合法、有效，双方均应严格按合同约定履行。被告李志江辩称，1.案涉房屋实际属于被告李志江，房屋由被告李志江实际占有。被告梁观玉于2014年欠中信银行中山分行的贷款240万元，而被告李志江刚好在中信银行中山分行存有一定的存款。在中信银行工作人员的介绍下，被告李志江同意向被告梁观玉购买案涉房屋，购房款用于被告梁观玉向中信银行清偿贷款。2014年2月17日，被告李志江与被告梁观玉签署了案涉房屋的房地产买卖合同，约定购房款合计240万元，购房款一次性支付。合同签订后，中信银行中山分行的信贷员向被告李志江提出，因为建设房屋当时没有过5年期，过户税费将达四十多万元，故建议被告李志江全额支付购房款后暂不过户，待税费降低后再考虑过户，而且该银行信贷员称在此期间可以为被告李志江办理贷款，也让银行可以多增加一笔贷款业绩，即用案涉房屋重新抵押给该银行，而贷款资金直接支付给被告李志江。梁观玉表示同意，并实际无条件配合办理了相关手续。2014年2月19日，中信银行中山分行、被告梁观玉注销了被告梁观玉原有抵押贷款的抵押登记。中信银行中山分行为被告李志江的抵押贷款，重新办理了案涉房屋的抵押登记。2014年2月20日，被告李志江按中信银行中山分行及梁观玉的指示，向中山银行中山分行的账号一次性支付了240万元购房款。被告李志江已全部履行了和被告梁观玉签署的房地产买卖合同的约定，被告梁观玉也按约定将案涉房屋交付给被告李志江，由被告李志江一直占有至今，房屋的物业管理费等都由被告李志江缴纳。2.2017年2月20日，被告李志江与原告签订房地产买卖合同。该合同首页卖方一栏填写被告李志江、梁观玉。落款处由被李志江负责签署。同年3月6日，被告梁观玉办理了公证委托手续。3.原告在履行与被告梁观玉之间的房地产买卖合同中存在违约，主要有支付定金有迟延、没有按照约定时间向银行申请贷款。4.被告李志江由于市场原因、经营科研投入资金过大出现了资金周转困难，欠银行贷款至今未能归还，不能注销房屋的抵押。5.原告至今还没有支付购房首期款20万元以及余款250万元。原告提出的第2、3项诉讼请求过高，没有事实和法律依据。被告梁观玉辩称，1.涉案房产实际归被告李志江所有。2.原告与被告李志江签订的房地产买卖合同，该合同的实际当事人是被告李志江与原告，合同应当由被告李志江与原告去履行，在履行合同中相关的违约责任应由被告李志江承担，与被告梁观玉无关。3.虽然涉案房屋买卖问题，被告梁观玉办理了授权委托公证，实际上是为了简化被告李志江处置房屋的手续，而不是被告梁观玉委托被告李志江去处置涉案房屋。4.涉案房屋存在抵押，抵押权人也正在通过起诉，在本案尚未结案之前，抵押权人也有可能向法院申请对涉案房屋的查封，涉案房屋不具备办理权属变更登记手续的条件，而且原告的诉讼请求存在不确定性，也无法执行，原告的第1项诉讼请求不应得到支持，对原告第2、3项诉讼请求同意被告李志江的答辩意见。5.原告新增的诉讼请求，被告梁观玉的答辩意见与被告李志江一致。6.同意被告李志江的答辩状中的意见。第三人中信银行中山分行述称，第三人中信银行中山分行对被告李志江的贷款本金290万元（抵押人是梁观玉）贷款于2018年5月25日通过债权转让给第三人陈杏珍。第三人陈杏珍在2018年5月25日全部清偿债权3002138.33元（其中290万元是本金，剩余的利息、罚息），债权转让在债权转让第二天通知了被告李志江，第二天或者第三天邮寄给了被告梁观玉，相关的快递单是由第三人陈杏珍持有。实际享有抵押权的是第三人陈杏珍，第三人中信银行中山分行是否注销抵押需要取得第三人陈杏珍的同意。第三人陈杏珍提交书面意见称，1.第三人陈杏珍于2018年5月以三百多万的总价款向中山银行中山分行购买了一个资产包。2.第三人陈杏珍购买资产包要保证资金安全以及资金收益，无论如何不同意提前还款以及不同意注销以上担保物的抵押登记。第三人开顺公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2014年2月17日，李志江作为乙方与作为甲方的梁观玉、关彩英签订房地产买卖合同（以下简称房地产买卖合同1），约定：乙方同意购买中山市东区××（××）【房产证号：02××12；土地证号：国（××）易××】的房地产；该房地产交易总价格为240万元，甲方应于签订本合同后7日内办理向中信银行中山分行申请提前还贷及注销抵押登记的事项，乙方与签订本合同后7日内一次性向甲方全额支付房地产转让价款240万元。该合同还约定了其他条款。同年2月19日，李志江作为甲方与作为乙方的中信银行中山分行签订中信银行个人房地产抵押综合授信协议，约定：经甲方申请，乙方审核同意向甲方提供总额为300万元的综合授信额度。同日，梁观玉作为甲方（抵押人）与作为乙方（抵押权人）的中信银行中山分行签订中信银行个人房地产抵押综合授信最高额抵押合同，约定：鉴于乙方与债务人李志江签订的中信银行个人房地产抵押综合授信协议，乙方同意向债务人李志江提供300万元的授信额度，甲方自愿以其享有处分权的案涉房产作为抵押物担保债务人在授信协议项下所欠乙方的所有债务。2014年2月19日，该房屋原有的抵押登记被注销，并为李志江的贷款重新办理了抵押登记【抵押权人：中信银行中山分行；被担保主债权：3790300元；备注：最高额抵押】。2014年2月20日，李志江向梁观玉转账支付购房款240万元。2.2017年1月19日，李志江作为借款人（甲方）与作为贷款人（乙方）的中信银行中山分行签订中信银行个人经营借款合同【编号：（2016）中银个贷字第××号】，约定：贷款金额为290万元；贷款期限12个月，自2017年1月19日起至2018年1月19日止；贷款利率以贷款实际提款日的定价基础利率上浮40%，即本合同的贷款利率为年利率6.09%；本合同项下的贷款利率采用贷款期内利率保持不变的方式确定利率调整方式；甲方选择按月付款到期以此还本法的还款方式进行还款，每月付息金额为贷款本金乘以月利率；甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，乙方有权要求按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利。该合同还约定了其他条款。2018年5月25日，陈杏珍作为乙方与作为甲方的中信银行中山分行签订债权转让合同，约定：甲方就其依据中信银行个人经营借款合同对借款人李志江，保证人林俭、中山市德运日用品有限公司，抵押人梁观玉享有截至2018年5月25日本金余额290万元、截至2018年5月25日未偿还利息余额102138.33元的债权整体作价3002138.33元转让给乙方。同日，陈杏珍履行了债权转让的付款义务。诉讼中，李志江、梁观玉确认：已收到债权转让的通知。陈杏珍接受调查时表示：在收回本金、利息、罚息的前提下同意配合注销案涉房屋的抵押登记。李慧娟表示：同意按照李志江与中信银行中山分行之间的个人经营借款合同所确定的债务进行代为清偿。3.2017年2月20日，李志江、梁观玉作为卖方与作为经纪方的开顺公司，作为买方的李慧娟签订房地产买卖合同（以下简称房地产买卖合同2），约定：在经纪方提供了中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市东区××（××）之物业；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用；该房地产转让成交价为330万元，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金10万元，在本合同生效后4个工作日内再向卖方支付定金50万元；买方申请银行按揭贷款250万元支付给卖方，买方需于2017年2月28日申请按揭，卖方需无条件配合买方提交按揭所需法律文书；买方须在办理过户手续当天向卖方支付剩余20万元；在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日起7个工作日内，买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续；卖方须在收齐全部楼款当天将该房地产交予买方使用，否则，卖方按交易总价每日万分之二向买方承担违约金；本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，避免损失的发生或扩大，协商不成，任何一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的诉讼费、律师费、调查等相关一切费用均由违约方或过错方承担。该合同卖方落款由李志江一人签署。李慧娟分别于2017年2月21日、同年2月24日、同年2月27日向梁观玉转账支付定金10万元、8万元、42万元。梁观玉收到款项后旋即转账给李志江，并由李志江向李慧娟开具定金收据。同年3月6日，经广东省中山市石岐公证处公证，梁观玉签署委托书，委托李志江在有效期自2017年3月6日起至2018年3月5日止，代为办理该房地产还贷、注销抵押登记、领取权属凭证、签订房地产买卖合同、收取购房款等活动。2017年4月3日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心出具贷款通知书，表示同意李慧娟购买案涉房屋而申请的贷款280万元在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放贷款。庭审中，李志江、梁观玉共同表示：该房地产买卖合同的卖方是李志江一人；该合同履行期间李志江要求李慧娟加价。李志江认为：贷款通知书系伪造，但经释明后拒绝申请司法鉴定。梁观玉表示：案涉合同签订时不知道房屋要出售给李慧娟，合同签订后李志江向其告知案涉房屋已转让给李慧娟，并将收取购房款转付李志江。李慧娟表示：其提出贷款申请的时间是2017年2月28日，因需要李志江配合提供公证委托等原因，在2017年4月3日通过银行审批。5.中山市不动产登记资料证明表记载：案涉房屋于2011年5月19日登记在梁观玉名下；案涉房屋于2014年2月19日办理的抵押登记截至2018年4月16日尚未注销。关彩英与梁观玉是夫妻关系，双方于1992年10月14日登记结婚。诉讼中，关彩英主动接受本院调查时表示其的意见以梁观玉的意见为准。庭审中，梁观玉表示同意协助办理过户手续，6.诉讼中，依李慧娟的申请，本院依法查封了案涉房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房地产买卖合同2卖方落款处梁观玉的签名由李志江代签。虽然李志江代为签名时并未取得梁观玉的授权，但是梁观玉在该合同签订后即知晓案涉房屋已转让给李慧娟，并将李慧娟向其支付的购房定金转付给李志江，且出具公证委托授权李志江代为处理案涉房屋的一切相关事宜，该事实足以推断出梁观玉对李志江代为签名的事实进行了追认，梁观玉与李志江共同为构成了案涉房地产买卖合同2的卖方。据此，房地产买卖合同2由卖方、经纪方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的买卖合同条款。该房屋买卖合同部分系李志江、梁观玉与李慧娟的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。关于哪一方构成违约的问题。案涉房屋的贷款通知书于2017年4月3日审批通过。李志江主张李慧娟未能于2017年2月28日申请提交贷款申请，但未能提供相应的证据，且诉前并未就此提出过异议，故本院不予采信。李志江、梁观玉无正当理由要求增加购房款，且未能在约定的期限内注销抵押登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，李慧娟请求李志江、梁观玉继续履行合同，交付房屋，协助过户，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。案涉房屋存在抵押登记，李慧娟为消除障碍，主动请求代为清偿抵押权上的主债权，要求李志江、梁观玉协助注销抵押登记，没有违反法律的规定，本院予以支持。中信银行中山分行为案涉房屋的抵押权人，陈杏珍为代为清偿款项的接收人，均应协助配合李慧娟代为清偿及注销抵押登记。至于李慧娟请求的违约金及律师费损失，因前者所需的付清全款条件尚未成就，后者没有实际发生的相关凭据，故本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李志江、梁观玉继续履行被告李志江、梁观玉与原告李慧娟于2017年2月20日签订的房地产买卖合同。二、原告李慧娟于本判决发生法律效力之日起七日内代被告李志江向第三人陈杏珍清偿依据中信银行个人经营借款合同【编号：（2016）中银个贷字第××号】所产生的借款本金、利息及其他费用（借款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；第三人中信银行股份有限公司中山分行、陈杏珍于原告李慧娟代为清偿前述款项后七日内协助办理注销位于中山市东区凯茵豪园云峰街××号（××幢）房地产【房产证号：02××××；土地证号：国（××）易××】的抵押登记的相关手续；被告李志江、梁观玉于原告李慧娟代为清偿前述款项后七日内协助办理注销前述房屋的抵押登记的相关手续并协助办理将该房屋过户至原告李慧娟名下的相关手续。三、被告李志江、梁观玉于原告李慧娟履行完毕本判决第二判项所确定的代为清偿义务当天向原告李慧娟交付位于中山市东区凯茵豪园云峰街××号（××幢）的房地产【房产证号：××××；土地证号：国（××）易××】。四、驳回原告李慧娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34752元，诉讼保全费5000元，合计39752元（该款原告已预付），由原告李慧娟负担2207元，被告李志江、梁观玉负担32545元（该款被告李志江、梁观玉于本判决法律效力之日起七日内径行支付给原告李慧娟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年十二月二十六日书 记 员  梁敏霞杨慧娴