安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初3963号原告：国际花都业主委员会，住所地安徽省合肥市政务文化新区国际花都郁金苑。负责人：高波，主任。委托诉讼代理人：范光清，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高贤玉，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。被告：上海绿地集团合肥置业有限公司，住所地安徽省合肥市东流路398号B1幢2号，统一社会信用代码91340100746776655M。法定代表人：向先发，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗伟，该公司员工。委托诉讼代理人：于海龙，该公司员工。第三人：合肥贝乐国际花都幼稚园，住所地安徽省合肥市休宁路与齐云山路交口国际花都五期。负责人：周典静，总经理。委托诉讼代理人：张敏，该单位员工。第三人：合肥满江春温泉会所有限责任公司，住所地安徽省合肥市政务文化新区休宁路南国际花都（五期）综合楼，统一社会信用代码913401006758788317。法定代表人：王世文，总经理。委托诉讼代理人：贾贤龙，该公司员工。第三人：合肥吉乐优教育投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区国际花都郁金苑12-3-201，统一社会信用代码91340100578525890D。法定代表人：汪洋，总经理。委托诉讼代理人：胡彦丽，该公司员工。原告国际花都业主委员会（以下简称国际花都业委会）与被告上海绿地集团合肥置业有限公司（以下简称绿地置业公司）、第三人合肥贝乐国际花都幼稚园（以下简称贝乐幼稚园）、第三人合肥满江春温泉会所有限责任公司（以下简称满江春公司）、第三人合肥吉乐优教育投资管理有限公司（以下简称吉乐优公司）业主共有权纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国际花都业委会的委托诉讼代理人范光清，被告绿地置业公司的委托诉讼代理人罗伟、于海龙，第三人贝乐幼稚园的委托诉讼代理人张敏，第三人满江春公司的委托诉讼代理人贾贤龙，第三人吉乐优公司的委托诉讼代理人胡彦丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国际花都业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告绿地置业公司返还国际花都全体业主租金、管理费收益共4629548.41元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年4月12日，被告绿地置业公司与合肥明星国际花都双语艺术幼儿园签订一份《办园协议》，约定在国际花都五期丹若苑内兴办合肥国际花都亲子园，办园期限自2009年9月1日至2039年8月31日；幼儿园试运营期间三年，自第四年（2013年9月1日）起，办园收入共享，合肥明星国际花都双语艺术幼儿园每年支付被告绿地置业公司管理费12万元，递增幅度为隔三年递增10%。截至2017年，合肥明星国际花都双语艺术幼儿园累计支付绿地置业公司管理费为36万元。2008年3月18日，被告绿地置业公司与第三人满江春公司签订一份《租赁合同》，约定满江春公司承租绿地集团开发的国际花都五期休闲会所（国际花都五期综合用房），租期从2008年8月1日开始至2018年7月31日止共10年，合同期内租金总计为11017321.4元，其中非商业面积的租金收益应为3869548.41元。2011年8月16日，被告绿地置业公司与第三人吉乐优公司签订了一份《办园协议》，约定在国际花都二期玫瑰苑内兴办吉乐优国际花都幼儿园，办园期限自2011年9月1日至2037年9月1日；幼儿园试运营期间一年，自第二年（2012年9月1日）起，吉乐优公司每年支付被告绿地置业公司管理费10万元。截至2017年，吉乐优公司累计支付绿地置业公司管理费为40万元。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和《物业管理条例》第三十八条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，因此前述三份协议中承租方支付的部分租金、管理费应当属于国际花都全体业主。2016年8月16日国际花都业主大会成立，通过原告国际花都主业委会多次向被告绿地置业公司要求返还应当属于全体业主的收益，但是被告2016年底称资金紧张、年后支付，2017年5月份开始又拒绝支付，要求全体业主通过法律途径主张。为维护国际花都全体业主的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请为感！被告绿地置业公司辩称，1、被告同意将满江春温泉会所业主共有面积所对应的租金返还原告，但原告主张的租金数额有误，应予以调整。被告至今为止实际收到满江春公司支付的租金为9118712.3元，根据业主面积所占比重，应属业主所有的租金数额为3191549.3元，而且自2016年5月以后，满江春公司支付的租金中包含了5%的增值税税款，该部分费用应由双方分担。2、原告主张二幼稚园租金缺乏事实与法律依据，原告诉讼虽仅为返还租金，但本案案由为业主共有权纠纷，且租金的返还需以二幼稚园所有权确认为基础，而根据《物业管理条例》关于业委会职责的规定，原告要求确认二幼稚园所有权不具备诉讼主体资格，另一方面，案涉幼稚园均为被告出资建设，在住宅出售时，也未将其计入公摊出售给业主，业主对幼稚园并不享有所有权，即使原告有权主张返还二幼稚园租金，因被告实际仅收取24万元租金，而二幼稚园维护成本就已经超出了该数额，抵扣后，被告无返还义务。第三人贝乐幼稚园述称，1、合肥明星国际花都双语幼儿园现已经变更为“合肥贝乐国际花都幼稚园”，相关权利义务均由贝乐幼稚园承继，原告及被告均认可；2、贝乐幼稚园一直在履行2007年4月12日与被告签订的办园协议中的义务，缴纳相关费用；3、原告国际花都业委会成立后，原告与我方2017年5月11日协商一致认可我方与被告签订的办园协议，该协议中规定的相关费用之后均向原告缴纳。第三人满江春公司述称，我方与被告2018年3月18日签订房屋租赁合同，租赁国际花都五期游泳池及设备间等，租期为2008年8月1日至2018年7月31日；我方按约支付租金并给予业主优惠政策；租赁期间，因房屋质量等原因造成我方不能正常使用的，报被告修复。第三人吉乐优公司述称，我方一直按2011年8月16日与被告签订的办园协议履行义务，缴纳相关费用；原告国际花都业委会成立后，原告与我方2017年5月11日协商一致认可我方与被告签订的协议，该协议中规定的相关费用之后均向原告缴纳。本院经审理认定事实如下：2007年4月12日，被告绿地置业公司（甲方）与合肥明星国际花都双语艺术幼儿园（乙方）签订了《办园协议》一份，约定：办园名称：合肥国际花都亲子园（暂定）、办园地点：国际花都五期丹若苑小区内；办园期限：自2009年9月1日至2039年8月31日；费用缴纳：幼儿园试运行期间（暂定三年，所有收入用于维持正常运转和自身发展；自第四年起，办园收入共享，乙方每年支付甲方管理费12万元，递增幅度为隔三年递增10%。该幼儿园开办后登记的名称为“合肥贝乐国际花都幼稚园”。2008年3月18日，被告绿地置业公司（甲方、出租方）与第三人满江春公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在合肥市政务文化新区休宁路南国际花都（五期）综合楼泳池及设备间、人行街、商101、商201、俱乐部、物业301（以下简称该房屋）。该房屋（实测）建筑面积为2346.28平方米。租赁期限10年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止。自房屋交付之日起，乙方有8个月的免租期，甲方根据乙方需求并同意乙方在房屋交付前提前进入现场装修施工，提前进入时间一并计入免租期。免租期内乙方无须向甲方支付租金。该房屋每平方米建筑面积起步月租金为35元，从第三年起递增，按9%/2年递增，具体支付标准为：1、前期租金支付与免租期兑现方式（以最终实测建筑面积2346.28平方米计算）：（1）房屋交付之日10天前，支付2008年8月1日至2009年3月31日期间6个月租金，计492718.8元，免2个月租金；（2）在租金和物管费到期10日前，支付2009年4月1日至2009年11月30日期间6个月租金，计492718.8元，免2个月租金；（3）在租金和物管费到期10日前，支付2009年12月1日至2010年7月31日期间6个月租金，计492718.8元，免2个月租金；（4）在租金和物管费到期10日前，支付2010年8月1日至2011年3月31日期间6个月租金，计537066元，免2个月租金；以后每三个月支付一次，先付后用。2、除首期租金和物业管理费后的租赁期内的应付租金情况为：自2008年8月1日起至2018年7月31日止，单价35元/平方米·月，每月实际支付租金82120元；自2010年8月1日起至2012年7月31日止，单价38.15元/平方米·月，每月实际支付租金89511元；自2012年8月1日起至2014年7月31日止，单价41.58元/平方米·月，每月实际支付租金97558元；自2014年8月1日起至2016年7月31日止，单价45.33元/平方米·月，每月实际支付租金106357元；自2016年8月1日起至2018年7月31日止，单价49.41元/平方米·月，每月实际支付租金115930元。甲、乙双方按照国家规定各自承担税费。现被告绿地置业公司实际收到第三人满江春公司支付的租金9118712.30元。2018年1月18日，被告绿地置业公司（甲方）与第三人满江春公司（乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，约定:乙方承租甲方可依法出租的国际花都（五期）综合楼商101、商201、商202、商301、商303合计1522.21平方米。2018年4月初，原告国际花都业委会（甲方）与第三人满江春公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在国际花都五期综合楼（业主委员会用房），建筑面积为824.07平方米。2011年8月16日，被告绿地置业公司（甲方）与第三人吉乐优公司（乙方）与签订了《办园协议》一份，约定：办园名称：吉乐优国际花都幼儿园、办园地点：国际花都二期玫瑰苑小区内；办园期限：自2011年9月1日至2037年9月1日；费用缴纳：幼儿园试运行期间（暂定一年）,所有收入用于维持正常运转和自身发展；自第二年起，乙方每年支付甲方管理费10万元（含物业费）。2016年5月7日至6月10日，国际花都小区召开了业主大会，选举成立了国际花都业主委员会并报备案，业主委员会任期为2016年7月11日至2019年7月10日，物业管理区域四至范围：北至休宁路、南至东流路、西至潜山路、东至东至路的五个住宅小区和一个商务写字楼范围。案件审理过程中，原告撤回要求被告返还合肥贝乐国际花都幼稚园支付的管理费36万元及合肥吉乐优教育投资管理有限公司支付的管理费40万元的诉请。上述事实，除当事人陈述外，尚有原告所举业主委员备案表、被告与合肥明星国际花都双语艺术幼儿园签订的《办园协议》、被告与满江春公司2008年3月18日签订的《租赁合同》、被告与吉乐优公司签订的《办园协议》、被告与满江春公司2018年1月18日签订的《房屋租赁合同》、原告与满江春公司签订的《房屋租赁合同》，被告提供的满江春公司租金转款凭证及增值税发票等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：关于原告诉请被告返还收取第三人满江春公司租金中的3869548.41元。案件审理过程中，被告同意返还相关租金，但对原告主张的返还金额持有异议。本院认为，原告没有提供证据证明被告实际收取的满江春公司租金的金额，对其主张的金额本院不予认定，审理中，被告与满江春公司皆陈述满江春公司实际支付了被告租金9118712.30元，原、被告也皆承认满江春公司支付的租金中824.07平方米对应的部分应属于原告所有，经核算，824.07平方米对应的租金为3202711.21元（9118712.30元×824.07平方米/2346.28平方米）。被告主张满江春公司支付的租金中包含了税款82351.29元，原告应分担相应税款，其提供了增值税发票为证，本院予以认定，扣除原告应分担的部分后，被告应返还原告的租金收益为3173787.45元（3202711.21元-82351.29元×824.07/2346.28）。原告撤回要求被告返还合肥贝乐国际花都幼稚园支付的管理费36万元及合肥吉乐优教育投资管理有限公司支付的管理费40万元的诉请，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告上海绿地集团合肥置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告国际花都业主委员会租金收益3173787.45元；二、驳回原告国际花都业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43836元，由原告国际花都业主委员会负担11646元，被告上海绿地集团合肥置业有限公司负担32190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  毕东风人民陪审员  王慧珍人民陪审员  虞晓兰二〇一八年十二月三日书 记 员  王 豪附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。