广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终10598号上诉人（原审原告）：东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住所地：广东省东莞市万江区万道路三元盈晖大厦，统一社会信用代码：914419007321683435。法定代表人:段獬鹞。委托代理人：袁小霞，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱丐锋，男，汉族，1974年5月20日出生，住浙江省永嘉县，上诉人东莞市三元盈晖投资发展有限公司（以下简称盈晖公司）与被上诉人朱丐锋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。盈晖公司向法院提出诉讼请求：1.朱丐锋按照《华南MALL商铺租赁合同》的约定向盈晖公司支付欠付费用（含滞纳金）397731.3元及逾期违约金（违约金从2017年5月25日起计至朱丐锋将全部款项清偿之日止）；2.盈晖公司已收取的租金保证金41398.34元不予返还；3.朱丐锋立即将全部物品搬离，并向盈晖公司支付拆除装修费用19000元及租赁合同解除后的物品保管费158003.59元（从2017年6月9日起计至朱丐锋实际搬离物品之日止）；4.案件诉讼费由朱丐锋承担。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限朱丐锋于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付租金40396.74元及逾期付款滞纳金（滞纳金以40396.74元为本金，按每日万分之六从2017年4月1日起计至款项付清之日止）；二、限朱丐锋于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付两个月租金45538.16元及免租期的租金134544.6元，共计180082.76元；三、确认东莞市三元盈晖投资发展有限公司无需向朱丐锋返还履约保证金41398.34元；四、驳回东莞市三元盈晖投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10128.38（盈晖公司已预交），由盈晖公司承担4741.38元，朱丐锋承担5387元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4823号民事判决书。盈晖公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法将东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4823号民事判决书第二项中关于朱丐锋应向盈晖公司支付免租期的租金134544.6元的判项改判为：朱丐锋应向盈晖公司支付免租期的租金310487.55元。2.依法改判朱丐锋向盈晖公司支付拆除装修费用19000元。3.依法改判朱丐锋向盈晖公司支付租赁合同解除后物品保管费308141.41元。（从2017年6月9日起计至朱丐锋实际搬离物品之日止，暂计至2018年7月6日）。4.依法判令朱丐锋全额承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、盈晖公司一审诉请朱丐锋支付免租期的租金系有合同依据的，且一审判决中关于免租期的期限认定及补足金额的计算方法均是有失偏颇的。（1）依据案涉租赁合同第50.3条约定：本案中盈晖公司依据案涉租赁合同第50条与朱丐锋解除租赁合同，盈晖公司有权要求朱丐锋支付2个月租金（当年租金标准计算）及补足自交接之日起至本合同解除之日的租金（按首个计租年的租金标准计算）。因此盈晖公司一审诉请朱丐锋支付免租期的租金系有合同依据的。（2）结合案涉租赁合同第5条、第50.3条、附件三及朱丐锋缴纳租金的实际情况可见：朱丐锋享受免租优惠（12个月的免租期）是有条件的，案涉合同明确约定若朱丐锋未能依约履行相应的义务导致合同提前终止时，便不享有免租优惠，需向盈晖公司补足足金。一审判决认为盈晖公司诉请补足免租期全部租金对朱丐锋不公平，实际上是对本案的事实认定不清，亦忽略了合同双方当事人的意思自治。（3）租赁合同的租赁期限对应的免租期，不能当然认为可等同计算实际租赁期限对应的免租期。从企业商业运营的角度来看，确定免租期的因素有很多，如案涉租赁合同的租期是72个月，免租期是12个月，而朱丐锋实际租赁期限为41个月，若盈晖公司与朱丐锋在协商签订案涉合同时确定的租赁期限为41个月，则盈晖公司必然不会给予长达12个月的免租期；优惠或可能给予少于12个月的免租期，因此，一审判决中等比例推算免租期期限系有失偏颇的。二、一审判决对拆除装修费用的事实认定不清。（1）盈晖公司于2017年9月10日与第三方签订《施工合同》，委托第三方拆除案涉商铺的装修事宜，且盈晖公司在一审中提供拆除装修费用的增值税发票为证，已足以证明盈晖公司因朱丐锋的违约行为而聘请了第三方拆除装修并支付了拆除费的事实。（2）依据案涉租赁合同第53.1条约定，因此盈晖公司一审诉请朱丐锋支付拆除装修费用系有合同依据的。三、一审判决对物品保管费用的事实认定不清，适用法律错误。（1）案涉合同于2017年5月25日解除，盈晖公司于2017年6月9日自行收回案涉承租场地，期间盈晖公司发函要求朱丐锋缴清款项并交还场地，既给予了朱丐锋适当的宽限期，也在合同解除15日后自行收回场地。虽然案涉合同并无明确约定实际占用场地费用的计算标准，但盈晖公司一审诉请按照解除合同时案涉场地的月租金标准22769.08元除以三十天乘以406天（从2017年6月9日起计至朱丐锋实际搬离物品之日止暂计至2018年7月16日）计算实际占用场地费系合法合理的。（2）由于朱丐锋违约导致合同解除，盈晖公司遭受到的损失为806025.48元。（3）依据案涉租赁合同第53.2条约定，因此盈晖公司一审诉请朱丐锋支付物品保管费系有合同依据的。（4）案涉合同解除后，朱丐锋从未与盈晖公司办理场地交接手续、清点物品。盈晖公司对朱丐锋留置在案涉承租场地内物品进行清点并提交物品清单及照片，证明朱丐锋留置了大量物品。若朱丐锋认为盈晖公司主张遗留的物品与事实不符，应举证证明，否则朱丐锋应承担举证不能的不利后果。朱丐锋未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。二审审理期间，盈晖公司提交了《施工合同》和案涉场地照片，作为证据补强材料。本院经审理，在原审查明事实的基础上，确认盈晖公司聘请了第三方拆除案涉租赁物的装修并支付了拆除费的事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于拆除案涉租赁物的装修的费用，盈晖公司提交了增值税发票和案涉租赁物场地照片以作证明，二审也提交了《施工合同》作为证据的补强，本院认为盈晖公司提交的前述证据已足以证明其聘请了第三方拆除案涉租赁物的装修并支付了拆除费的事实，原审判决对此不作认定不当，本院予以纠正。朱丐锋应当赔偿盈晖公司为拆除案涉租赁物的装修而支出的费用19000元。至于本案其他问题原审法院根据双方当事人的诉辩请求、提交的证据，对本案的事实进行了认定，并在此基础上作出判决，理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。盈晖公司的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4823号民事判决第一项、第二项、第三项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4823号民事判决第四项。三、限朱丐锋于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付拆除装修费用19000元。四、驳回东莞市三元盈晖投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10128.38元（东莞市三元盈晖投资发展有限公司已预交），由东莞市三元盈晖投资发展有限公司负担5908元，朱丐锋负担4220.38元。本案二审受理费10176.29元（东莞市三元盈晖投资发展有限公司已预交），由东莞市三元盈晖投资发展有限公司负担6354.29元，朱丐锋负担3822元。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一八年十二月二十一日书记员  温 敏