新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初5146号原告：赵呈阳，男，汉族，1989年12月2日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：贾永珍（赵呈阳母亲），女，汉族，1960年9月30日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：李双强，河南咸祐律师事务所律师。被告：李丽，女，汉族，1968年1月16日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：田华峰，河南正安律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢洁，河南正安律师事务所实习律师。被告：杨建文，男，汉族，1970年6月14日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：田华峰，河南正安律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢洁，河南正安律师事务所实习律师。被告：新乡市励阳房地产经纪服务有限公司，住所地新乡市开发区**街坊新飞花园**楼****营业房。法定代表人：赵立，执行董事。委托诉讼代理人：郭永军，男，该公司工作人员。原告赵呈阳诉被告李丽、杨建文、新乡市励阳房地产经纪服务有限公司（以下简称“励阳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告赵呈阳的委托诉讼代理人贾永珍、李双强，被告李丽及其与被告杨建文的共同委托诉讼代理人田华峰、邢洁，被告励阳公司的委托诉讼代理人郭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵呈阳向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除原、被告签订的二手房屋买卖合同；2、被告李丽、杨建文向原告支付违约金46500元并返还定金10000元；3、被告励阳公司承担连带赔偿责任；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告因结婚急需住房，通过励阳公司介绍，与被告在2017年9月15日签订房屋买卖合同，约定原告购买李丽、杨建文共有的位于新乡市开发区公安小区5号楼3单元4层东户商品住房一套，总房款465000元，买方在合同签订时支付定金10000元，卖方保证对物业享有完整产权，在转让前清理完毕等；卖方如有违约，定金双倍返还以及支付成交价10%作为补偿等协议内容。合同签订后，原告在同被告共同去办理房产过户手续时，被房管部门告知该房产已经被法院查封，无法办理房产过户手续。励阳公司作为专业机构，未经查实案涉房屋被查封情况，存在过错，应当承担相应赔偿责任。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼。被告李丽向本院提交书面答辩意见称，1、原告赵呈阳要求其支付违约金的诉讼请求无合同依据，本案合同约定承担违约责任的形式是损失赔偿而非违约金赔偿，结合本案实际履行情况，被告并未实际收到原告购房款，且原告又与他人达成房屋买卖合同，不存在实际损失，因此原告要求被告承担违约责任违背公平原则；2、原告与被告及中介公司签订的房屋买卖合同在事实上已解除。在得知案涉房屋被法院查封后，励阳公司又帮原告寻找了其他房源，原告也已另外签订房屋买卖合同，交付的定金转为另一房源房款，即原告已收回定金，案涉房屋买卖合同已经解除；3、原告已收回定金，其再次主张退还定金无事实和法律依据。被告杨建文辩称，基于合同相对性，其非案涉合同签订人，其对案涉合同不承担违约责任。被告励阳公司向本院提交书面答辩意见称，1、2017年9月15日，原告赵呈阳、被告李丽在励阳公司居间情况下签订案涉房屋买卖合同，约定2017年9月28日买卖双方在房管局办理《新乡市存量房买卖合同》。过户前，励阳公司到房管部门查询得知案涉房屋被法院查封。之后励阳公司约买卖双方面谈解决办法，基本达成如下意见：李丽到合肥市瑶海区人民法院协商解封事宜，如果解封合同继续履行；励阳公司尽快为赵呈阳寻找其他合适房源；如果励阳公司为赵呈阳找到合适的房源，合同自动解除，双方互不追究违约责任。2、励阳公司于2017年11月8日为赵呈阳找到位于开发区向阳路274号火电厂家属院3号楼四单元二层西户的房源并顺利成交，赵呈阳已入住。房屋成交后，赵呈阳母亲贾永珍同意将案涉合同签订时交纳的10000元定金转到火电厂购房合同上。至此，李丽与赵呈阳的房地产买卖合同已事实解除，在此过程中居间方尽到了自己的职责。3、根据合同法约定，居间合同是向委托人报告订立的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。买卖双方在合同履行过程中出现问题并不是居间方的过错，所以原告要求居间方承担连带赔偿责任的诉讼请求违背事实和法律，应当驳回。综上，励阳公司给原告提供了媒介服务，双方已经存在居间服务关系，根据合同法及买卖合同的规定，法院在查明本案事实的基础上，应当判决原告支付励阳公司中介服务费4050元，并承担本案全部诉讼费。经审理查明：2017年9月15日，李丽作为卖方与买方赵呈阳在中介方励阳公司签订房地产买卖合同，约定李丽将其与杨建文共同共有的位于新乡市开发区丰华路公安小区5号楼东3单元4层东户房屋出售给赵呈阳，建筑面积96.31平方米，房产证编号为2003360354；成交价位465000元，不包含税价；付款方法为签订合同时赵呈阳立即支付定金10000元；银行按揭付款，首付款140000元；买卖双方于2017年9月28日前签署新乡市《房屋买卖协议》；卖方须保证对案涉房屋享有完整的所有权，能完全支配与处理在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税务及租赁，清还抵押等事宜，并保证转让后买方无需负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失；如买方违约，则已付定金由卖方没收，另外赔偿卖方成交价房款总额的10%作为卖方损失补偿；如卖方违约，则卖方须返还双倍定金给买方，另外赔偿买方成交价房款总额的10%作为买方损失补偿；违约方须支付经纪方人民币9300元作为赔偿经纪方之损失。合同当日，赵呈阳通过支付宝向励阳公司交纳定金10000元。2017年9月19日，励阳公司通过查询得知案涉房屋被合肥市瑶海区人民法院查封。之后，励阳公司为赵呈阳介绍开发区向阳路274号火电厂家属院3号楼4单元二层西户房源，赵呈阳已将其支付的定金转为该房源房款并支付剩余房款。另查明，合肥市瑶海区人民法院于2014年9月29日查封案涉房屋，查封期限为两年；2016年9月27日对案涉房屋续封，查封期限为三年。2017年9月7日，李丽作为被执行人在合肥市瑶海区人民法院达成执行和解协议书，约定其一次性给付申请执行人600000元、诉讼费15250元、执行费10800元，申请执行人申请人民法院终结本案的执行并解除所有的查封保全措施及被执行人及杨建文的失信人名单。2017年9月7日，李丽通过李强账户转账626600元，河南建信工程机械管理有限公司向李丽、杨建文出具收据。合肥市瑶海区人民法院于2017年9月20日解除对案涉房屋的查封。认定上述事实的证据有房地产买卖合同、定金收据、新乡市不动产查询结果、执行和解协议书、收据、转账回单等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2017年9月15日，原告赵呈阳与被告李丽在励阳公司签订房地产买卖合同，约定赵呈阳购买李丽、杨建文共同共有的新乡市开发区公安小区5号楼3单元4层东户商品住房，按揭方式付款，首付款140000元，定金10000元，双方于2017年9月28日签订正式新乡市《房屋买卖协议》。合同签订后，赵呈阳于合同签订当日支付定金10000元。2017年9月19日，励阳公司向房管部门查询得知案涉房屋被合肥市瑶海区人民法院查封，赵呈阳与李丽因合同继续履行的问题未能达成一致意见，励阳公司为赵呈阳寻找开发区向阳路274号火电厂家属院3号楼4单元二层西户房屋，并重新签订房屋买卖合同，赵呈阳已支付全部价款，且其要求解除案涉合同，因此其与李丽签订的房屋买卖合同实际已不能履行，故本院对该项诉讼请求予以支持。赵呈阳还要求李丽、杨建文向其支付46500元的违约金并返还定金，但李丽在签订案涉房屋买卖合同前，已于2017年9月7日向合肥市瑶海区人民法院提出解除查封申请，给人民法院工作人员留有一周执行手续的时间，主观上没有恶意，且双方约定的签订新乡市《房屋买卖合同》的时间为2017年9月28日，案涉房屋实际于2017年9月20日解除查封，因此被告不存在影响合同履行的违约行为，故本院对赵呈阳要求李丽、杨建文支付违约金的诉讼请求不予支持。赵呈阳支付的定金已转换为另一房源的房款，实际已经返还，因此本院对其要求返还定金的诉讼请求也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：解除赵呈阳与李丽于2017年9月15日签订的房地产买卖合同；驳回赵呈阳的其他诉讼请求。案件受理费1213元，由赵呈阳承担606.5元，李丽承担606.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一八年十二月十三日书 记 员  曲志菲新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-376****邮编：453000(公众号)（掌上法院）