福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0304民初5728号 原告：新日发展（莆田）有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇后卓村少林北街1001号。统一社会信用代码91350300784520994R。 法定代表人：许德祥，董事长。 委托诉讼代理人：邓再强、李欣，福建远大联盟律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告：翁建成，男，1976年1月14日出生，汉族，居民，住福建省莆田市。 委托诉讼代理人：黄志伟、黄宗镇，福建倍拓律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 原告新日发展（莆田）有限公司（以下简称“新日公司”）与被告翁建成因租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新日公司的委托诉讼代理人邓再强，被告翁建成的委托诉讼代理人黄志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新日公司向本院提出诉讼请求：1.确认新日公司与翁建成之间于2014年1月30日签订的新日财富广场地下停车场Ａ34号车位《停车位使用权租赁协议书》于2018年1月19日解除；2.翁建成赔偿新日公司自2014年1月30日起至实际归还车位之日止按10.75元／日计算的损失费；3.翁建成向新日公司归还新日财富广场地下停车场Ａ34号车位。事实和理由：2014年1月30日，新日公司、翁建成签订《停车位使用权租赁协议书》一份，协议约定：1、由翁建成向新日公司承租位于莆田市荔城区车位，租金按“个”计收，租赁期限至2052年4月26日止，租金总额为15万元；2、翁建成应于合同签订前一次性支付租金15万元。合同签订后，翁建成拒不履行付款义务。新日公司于2017年12月29日向翁建成发出律师函，要求翁建成立即支付上述车位租金，但翁建成仍拒不支付车位租金。2018年1月18日，新日公司再次向翁建成发出律师函，函告解除双方签订的上述《停车位使用权租赁协议书》，翁建成于2018年1月19日收到该函件。 翁建成辩称，1、新日公司行使解除权已经超过了诉讼期限，解除权早已消灭。（1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。即按照双方于2014年1月30日签订的《协议书》第四条第(2)项约定，当日翁建成就应该一次性支付全部价款的义务，而事实上双方于讼争协议书中确认讼争车位价款“款项已全部付清”。翁建成于2017年12月30日收到新日公司发的催款律师函主张权利，与协议签订时间相距近4年，显然已经超过诉讼时效。（2）《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。翁建成于2018年1月19日收到新日公司的解除函，因双方确认协议书已经实际履行，不存在解除协议提前，故翁建成对新日公司的解除函不予理会，应由新日公司在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力，新日公司于2018年8月28日才向人民法院起诉，已远远超过三个月的诉讼期限，人民法院依法应不予支持。2、协议已经实际履行。（1）翁建成已全额支付了讼争车位A34的全部价款。2014年年初，翁建成向新日公司购买了包括讼争车位A34在内的四个车位(A26、A33、A34、A35)的使用权，并于2014年1月以现金方式支付了讼争车位A34的价款。由于当时车位尚未建设完毕且位置未划分明确，翁建成于支付价款后没有立即签订书面合同，后双方于2015年4月补充签订正式的《停车位使用权租赁协议书》，因翁建成已支付了讼争车位的价款，故双方在盖章签字处确认“款项已全部付清”，并将时间提前至2014年1月30日。（2）翁建成合法占有、使用讼争车位A34至今。补充签订正式协议后，新日公司依约将讼争车位交付给翁建成占有、使用，物业服务企业确认翁建成是业主，翁建成按物业管理规定，在使用车位后向物业企业缴交车辆管理费(规定:80元/月/车、业主已购买车位但未停放车辆的不得收取任何费用)。案外人物业服务企业对翁建成占有使用车位的确认，进一步证明了新日公司承认翁建成购买了讼争车位。3、《停车位使用权租赁协议书》名为租赁，实为人防车位长期使用权买卖，根据协议内容可确认协议书性质上非租赁关系，真实意思表示是人防车位长期使用权的一次性出让；讼争协议书是新日公司提供的格式合同，应作出对新日公司不利的解释。4、对《停车位使用权租赁协议书》的性质认定和处理，应当慎之又慎，将涉及全市广大购买人防车位的切身利益。 新日公司围绕其诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据一：《停车位使用权租赁协议书》复印件一份，以证明：2014年1月30日，新日公司、翁建成签订《停车位使用权租赁协议书》，合同约定翁建成租赁新日公司新日财富广场停车位地下停车场A34号停车位，车位按个计费，一个停车位租赁价款为15万元，翁建成应在签订合同时一次性支付所有款项； 证据二：《关于要求立即支付购房款、停车位租金及违约金的律师函》、EMS面单、查询单复印件各一份，以证明：2017年12月29日，新日公司委托律师向翁建成发出《关于要求立即支付购房款、停车位租金及违约金的律师函》，函告翁建成收到本函件之日起五日内向新日公司支付上述停车位租金；2017年12月30日，翁建成签收该函件，但至今未作任何回复且拒绝支付停车位租金； 证据三：《关于要求立即解除商品房买卖合同、停车位使用权租赁协议书并支付违约金的律师函》、EMS面单、查询单复印件各一份，以证明：2018年1月18日，新日公司再次委托律师向翁建成发出《关于要求立即解除商品房买卖合同、停车位使用权租赁协议书并支付违约金的律师函》，函告翁建成在收到本函件之日，双方签订的《停车位使用权租赁协议书》已解除，合同解除的后果由被告承担；2018年1月19日，翁建成签收该函件。 翁建成对新日公司提供的上述证据质证认为，对证据一的三性均无异议，对证明对象有异议：1、该证据可以证实该协议名为租赁协议，实为人防车位使用权出让，表现在：协议书第五条第1项，车位“不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案登记”；第四条第(2)项“签订本合同同时一次性支付所有款项”；第五条第1项车位使用权“期限届满日期与该停车位土地出让年限届满日期一致”；第五条“停车位的交付”约定“在乙方全款交付上述费用后，将该停车位交予乙方使用”，所以，该协议性质上非租赁关系，真实意思表示是人防车位使用权的一次性出让；2、在新日公司盖章处“款项已全部付清”，可以证实新日公司与翁建成确认翁建成已经支付了讼争车位的全部价款。对证据二的真实性、关联性没有异议，但对合法性及证明对象有异议：1、有大量证据证明翁建成已经支付了全部价款，一是讼争协议书中双方确认“款项已全部付清”，二是按照前期物业服务协议，对于已经出售的物业，新日公司才会通知物业服务企业已经购买车位的对应信息，由特定业主即翁建成向物业服务企业缴交物业服务费，享受物业服务，所以，新日公司无法解释为什么物业公司会收取翁建成的物业服务费；2、2014年1月30日签订协议书当日，翁建成就一次性交付了全部价款，翁建成于2017年12月30日收到新日公司发的催款律师函主张权利，与协议签订时间相距近4年，显然不符常理。对证据三的真实性、关联性没有异议，但对合法性及证明对象有异议：1、如前所述，翁建成已经支付了全部价款；2、翁建成于2018年1月19日收到新日公司的解除函，新日公司于2018年8月28日起诉，远远超过了最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定的三个月的起诉期限，应当驳回新日公司的起诉。 本院经审查认为，新日公司提供的上述证据均提供原件核对，证据来源合法，且翁建成对该三组证据的真实性和合法性无异议，可以证实双方租赁合同关系及新日公司两次发函的事实，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证据载明的内容予以确认，至于翁建成是否支付租金，及新日公司是否享有解除权问题，待下列在说理部分着重分析认定。 翁建成为反驳其抗辩，向本院提供证据如下： 证据一：翁建成的身份证复印件，以证明：翁建成主体适格； 证据二：地下车位租赁合同（A26A33A34A35）、银行转账记录（2018年7月17日）、收款收据(A34)复印件各一份，以证明：1.至少自2016年3月5日起翁建成实际占有使用讼争车位，并将购得的包括讼争车位A34在内的4个车位出租给案外人林国表占有、使用；2、翁建成按物业管理费收费标准（80元/月）缴交了2017年3月23日至2018年3月23日、2018年8月31日至2019年2月28日的物业管理费及蓝牙卡费； 证据三：新日财富广场《业主手册》复印件各一份，以证明：1、《业主手册》系翁建成购买物业时新日公司提供的；2、新日公司委托前期物业服务企业管理范围包括办公写字楼、SOHO公寓、裙楼及地下室（即车位位置）；3、物业服务费自物业交付买受人起由物业服务企业向买受人收取；空置房的物业费由新日公司按季度结算给物业服务企业；4、室内汽车车位费按月停放的车辆管理物业服务企业按80元/辆收取；5、业主已购买车位但未停放车辆的不收取车位管理费。 新日公司对翁建成提供的上述证据质证认为，证据一的真实性没有异议；证据二的真实性有异议，新日公司不是当事人，无法确认；证据三的真实性没有异议，但不能证明新日公司主张的事实，与本案的事实没有法律上的因果关系。 本院经审查分析认为，翁建成提供的上述证据均提供原件核对，证据来源合法，真实性予以确认；证据一是证明翁建成的主体资格，本院予以确认；证据二、三与本案不具关联性，本院不予确认。 根据双方诉、辩意见以及庭审陈述、举证、认证情况，本院认定本案主要事实如下： 2014年1月30日，新日公司与翁建成签订《停车位使用权租赁协议书》一份，协议主要约定：翁建成向新日公司租赁新日财富广场地下人防工程停车位A34号的使用权；租用时间至2052年4月26日止；租赁款为15万元，翁建成应于签订合同同时一次性付清；因车位不能进行全封闭单独管理，故不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案登记等手续，翁建成知晓该内涵，并明确其租赁的是车位使用权，期限届满日期与车位土地出让年限届满日期一致，等内容。协议签订当日，翁建成在该协议书的落款处签注“款项已全部付清”。协议书签订后，翁建成占有、使用讼争车位。 2017年12月29日，新日公司委托律师向翁建成发律师函，函告翁建成收到该函件之日起5日内向新日公司支付停车位使用权租金，翁建成于2017年12月30日收到该函件。2018年1月18日，新日公司委托律师向翁建成再次发出《律师函》，函告自该函件送达之日，与新日公司签订的《停车位使用权租赁协议书》已解除，合同解除的后果与责任由翁建成承担，翁建成于2018年1月19日收到该函件。因双方对翁建成是否已支付车位租金，及新日公司是否享有合同解除权问题产生争议，致诉讼。 另查明：翁建成于2014年1月30日与新日公司另签订租赁车位A35号的《停车位使用权租赁协议书》，该协议书内容与上述租赁车位A34号的协议内容均相同，因该协议产生的纠纷已由本院另案处理［案号（2018）闽0304民初5729号］。 阮雪梅系新日公司的财务人员。黄丽丽是翁建成的配偶。2013年7月17日翁建成通过自已银行转账给新日公司300万元,2013年10月9日翁建成妻子黄丽丽通过银行转账给新日公司400万元,2013年10月30日翁建成通过案外人朱国强银行账户转账给新日公司330万元，合计1030万元。上述款项除抵扣案外人林国表购买的“新日财富广场”A幢504号和翁建成购买的A幢1701号、1702号合计购房款8728127元后，尚有余款。新日公司对各股东和债权人存在以房抵债的事实。（注：因本案与本院另案（2018）闽0304民初5727号有关联，该部分事实的证据在中，双方在庭审笔录中同意作为本案的证据使用）。 本院认为，涉案的《停车位使用权租赁协议书》系新日公司与翁建成的真实意思表示，该车位租赁合同关系合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。关于翁建成是否已支付车位租金的问题，本院作如下分析：第一、新日公司提供的《停车位使用权租赁协议书》落款处明确载明“款项已全部付清”，新日公司虽辩解该文字是翁建成签的，但该文字是谁签的，不影响该协议的效力；第二、翁建成同时期向新日公司购买其他车位，也以同样的方式记载“款项已付清”；第三、翁建成先后三次通过其自己银行账户、妻子黄丽丽和案外人朱国强的银行账户向新日公司汇款计1030万元，新日公司先后以三处房产抵债计8728127元后，尚有余款；第四、新日公司对各股东和债权人存在以房抵债的事实，综上事实，足以认定翁建成已支付涉案车位租金。关于新日公司是否享有合同解除权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，合同法第九十三条是对合同约定解除的规定，第九十四条是对合同法定解除的规定，而案涉车位租赁协议既没有约定解除条件，也没有存在法定解除的情形，在翁建成已支付租金实际履行合同义务的前提下，新日公司不享有合同解除权，故新日公司请求解除合同、翁建成赔偿损失和返还停车位均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。翁建成关于涉案车位租金已支付和新日公司不享有解除权的抗辩有理，本院予以采纳；而因讼争标的物系人防工程的车位，且双方已明确约定为租赁关系，故本案应按租赁合同关系确认双方的权利义务，翁建成的该项抗辩无理，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，判决如下： 驳回新日发展（莆田）有限公司的诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由新日发展（莆田）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  连森妹 二〇一八年十二月二十七日 书记员  陈金英 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。