贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1883号原告（反诉被告）：贵州凯发房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区飞山街**凯发大厦**，统一社会信用代码9152010062220468。法定代表人：周志远，该公司董事长。委托诉讼代理人:龙涛，贵州丰玺律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：贵阳新庄碱厂，，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新庄村苗冲组织机构代码21459047-2。负责人：彭南泉，该厂厂长。被告：彭南泉，男，汉族，1941年1月8日出生，身份证住址贵州省镇远县，现住贵阳市南明区，二被告委托诉讼代理人：张继革，贵州中孚律师事务所律师。特别授权代理。第三人：贵阳银行股份有限公司南明支行，，住所地贵阳市南明区都司路**统一社会信用代码91520100722136890E。负责人:赵红，该支行行长，委托诉讼代理人：涂洪恺，男，汉族，1989年11月5日出生，住贵州省贵阳市观山湖区，该支行工作人员。一般授权代理。原告（反诉被告）贵州凯发房地产开发有限公司（以下简称凯发房开）与被告（反诉原告）贵阳新庄碱厂（以下简称新庄碱厂）、彭南泉及第三人贵阳银行股份有限公司南明支行（以下简称南明支行）建设用地使用权转让纠纷一案，本院作出（2017）黔0112民初943号民事判决，原、被告双方不服，均提出上诉，贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01民终808号民事裁定撤销原判，发回本院重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告凯发房开的委托代理人龙涛、被告新庄碱厂的委托代理人张继革、被告彭南泉、第三人南明支行的委托代理人涂洪恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯发房开向本院提出如下诉讼请求：一、判令两被告共同返还原告为被告新庄碱厂垫付的补缴土地价款、契税、营业税等合计1913764.58元；二、判令两被告按中国人民银行同期同类借款利率6％共同向原告支付上述税费的资金占用利息731232.76元（从每笔垫付资金次日起暂计算至2018年6月8日止，并持续计算至全部垫付款项实际返还之日止）；三、判令两被告共同赔偿原告实际支付的勘界费、测绘费、土地使用税及值班人员工资损失1067825.5元；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：新庄碱厂是由彭南泉出资设立的个人独资企业。2010年10月7日，凯发房开与新庄碱厂签订《房地产开发协议》，约定新庄碱厂将其位于贵阳市××区××添寨××15765.5平方米的工业用地使用权转让给凯发房开。因该土地属于划拨土地，新庄碱厂与贵阳市国土局于2011年10月26日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，根据该合同约定及相关法律规定，新庄碱厂应补缴土地使用权出让金1579286元、契税47378.58元，但新庄碱厂无力支付上述税费，于是凯发房开分别于2011年10月29日及同年11月24日为新庄碱厂垫付了上述土地出让金及契税。凯发房开在垫付上述款项后，新庄碱厂取得上述土地使用权证。另，凯发房开还于2012年2月16日为新庄碱厂垫付缴纳了营业税等188100元。2012年3月29日，新庄碱厂将上述土地使用权转让给凯发房开，并办理完毕相应土地过户登记手续。然而，2012年8月16日开始，新庄碱厂就以各种理由单方提出解除其与凯发房开签订的《房地产开发协议》。贵阳市乌当区招商局于2013年5月27日作出书面答复，载明并非凯发房开不积极对该幅土地进行项目开发，而是要待开发条件成熟后按有关法律程序再办理开发所需手续，才能进行房地产项目建设。但新庄碱厂在得知上述情况后仍执意要求解除上述协议，并故意设置障碍阻扰凯发房开完善相应土地开发手续，直接导致房屋开发项目停滞，使双签订的协议无法得到履行。至此，凯发房开为履行双方签订的协议已经实际支付土地使用税744323.96元、勘界费5500元、测绘费24700元、值班人员工资134329元。2016年11月3日，贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01民终4025号民事判决书，判决解除新庄碱厂与凯发房开于2010年11月7日签订的《房地产开发协议》，凯发房开将涉案土地使用权返还给新庄碱厂。既然双方签订的该协议已解除，根据法律相关规定，新庄碱厂应当返还凯发房开为其垫付的款项，并赔偿凯发房开遭受的损失。同时，因新庄碱厂是由彭南泉出资设立的个人独资企业，所以彭南泉应对上述款项承担共同偿还责任。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，诉讼请求如前所述。被告新庄碱厂辩称：一、凯发房开要求的第一二项诉请无法律依据，上述款项系土使用权性质变更，是进行房地产开发必须的，凯发房开违约占用了该土地六年半，变更的土地属于划拨土地，该项目由凯发房开独立运作，与新庄碱厂无关，新庄碱厂只分项目的25%，且贵阳市中级人民法院已经解除了合同，凯发房开作为违约方无权要求新庄碱厂承担损失；二、关于第三项请求无事实及法律依据，上述款项是凯发房开为履行合同而产生的，凯发房开作为违约方无权要求新庄碱厂承担该费用。被告彭南泉辩称：我的土地原来是不受时间限制的，是凯发房开法人的哥哥找到我与合作开发，当时就说好了凯发房开独立运作自负盈亏，我分修好的25%，当时说好的合作前提是凯发房开先将我的债务还清，等盈利后从我的25%中扣除。反诉原告新庄碱厂向本院提出如下诉讼请求：一、判令凯发房开按每月45000元支付新庄碱厂厂房及土地占用损失费至实际搬离之日止（房屋占用费用按市场租金每天0.5元/平方米计算，厂房面积为3000平方米，从2010年11月7日起计算至实际搬离之日止，其中至2017年5月7日的厂房占用费为351万元）；二、判令凯发房开排除土地抵押权障碍，即向贵阳银行南明支行归还到期借款、并解除抵押登记；三、判令凯发房开承担贵阳市南明区人民法院（2015）南明初字第5743号民事判决书的债务利息；四、诉讼费用由凯发房开承担。事实及理由：2010年11月7日，新庄碱厂与凯发房开签订《房地产开发协议》，约定：新庄碱厂将其所有的贵阳市乌当区新庄村苗冲15765.4平方米的土地使用权转让给凯发房开，用作房地产开发备用土地，项目由凯发房开独立运作、自负盈亏，新庄碱厂将拥有开发项目25%销售额作为本次合作收益；凯发房开协调第三方丁黔向新庄碱厂提供借款240万元，前述借款在新庄碱厂的合作权益中扣除。合同签订后，新庄碱厂将土地和厂房交付给凯发房开，但凯发房开违反其两年内开发项目的承诺，新庄碱厂于2013年4月8日提出解除《房地产开发协议》的诉讼。经协商一致后，凯发房开承诺年内开发，后新庄碱厂撤诉。此后，凯发房开在年内未进行开发，新庄碱厂提出诉讼，贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01民终4025号民事判决书，判决解除新庄碱厂与凯发房开签订的《房地产开发协议》。2016年1月6日，贵阳市南明区人民法院作出（2015）南民初字第5743号民事判决书：判令新庄碱厂、彭南泉向案外人丁黔归还借款2800224.13元及相应利息（从2013年11月8日起按年利率6%的标准计算至还清借款之日止）。丁黔作为凯发房开的副董事长，该笔款项实质是凯发房开预付的合作收益，因凯发房开的违约行为，导致新庄碱厂遭受损失。2014年12月，凯发房开用新庄碱厂的土地向贵阳银行南明支行抵押借款500万元，借款期限从2014年12月22日至2015年12月21日，并登记设立了抵押权。现借款期限已届满，因凯发房开未按时归还借款，导致抵押权至今存续，造成了新庄碱厂的损失，现《房地产开发协议》已解除，凯发房开应当排除抵押权妨碍。综上，凯发房开的违约行为导致协议履行不能，且凯发房开长期占有的新庄碱厂的厂房、土地，导致新庄碱厂无法使用，产生损失。因此，新庄碱厂为维护自身合法权益，故提出反诉。反诉被告凯发房开辩称：一、新庄碱厂在反诉中主张3000平方米的厂房严重不实。事实上，原准备待建的厂房已经全部坍塌，该地块上没有一平方米的厂房能够使用，该土地现存就是一堆不能使用建筑垃圾。所以新庄碱厂要求支付厂房占用费的反诉请求没有事实依据和法律依据。二、本案审理的是建设用地使用权转让合同纠纷，而凯发房开与贵阳银行之间存在的是借贷合同关系，两者不属于同一法律关系。因此，新庄碱厂不能在本案中提起该项反诉请求，并且贵阳市中级人民法院作出的（2016）黔01民终4025号民事判决书已进入执行阶段，是否应解除抵押登记，其属于该案执行过程中解决的问题，并不属于本案审理的范围。三、贵阳市南明区人民法院依法作出（2015）南明初字第5734号生效民事判决书认定的事实，该笔借款是案外人丁黔个人向新庄碱厂提供的借款，新庄碱厂长期占有并使用该笔借款，理应自行承担该笔借款利息。综上，依法驳回新庄碱厂的反诉请求。第三人贵阳银行南明支行述称：我行是与凯发房开有借贷合同关系，凯发房开已于2017年11月将该笔贷款还清，现抵押权已消除，我行与本案已无关系。原告凯发房开围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：《一般缴款书》一份，拟证明2011年10月29日以新庄碱厂名义向贵阳市财政局缴纳土地出让金1579286元；《税收通用缴款书》1份，拟证明2011年11月24日以新庄碱厂名义向贵阳市乌当区地方税务局缴纳契税47378.58元；《税收完税证》1份，拟证明2012年2月16日为新庄碱厂垫付缴纳了营业税等188100元；02346169号发票1张，拟证明2012年3月1日原告积极筹备项目开发支出的勘界费5500元；04771684号发票1张，拟证明2012年,2月20日原告积极筹备项目开发支出的测绘费24700元；《税收缴款书》4张，拟证明2016年5月27日为涉案土地缴纳了从2013年1月1日至2016年6月30日的土地使用税及滞纳金665496.96元；《税收缴款书》1张，拟证明2016年10月24日为涉案土地缴纳了从2016年7月1日至2016年12月31日的土地使用税及滞纳金78827元；《税收缴款书》2张，拟证明2017年10月20日为涉案土地缴纳了从2017年1月1日至2017年12月31日的土地使用税157654元、滞纳金6818元、契税99000元，合计263472元；《工资表》75张，拟证明凯发房开向新庄碱厂留守人员发放工资90100元。经当庭质证，被告新庄碱厂、彭南泉对证据（一）至（八）的真实性无异议，但认为证据（一）、（二）虽然是以自己名义交的，自己没有受益，将自己的土地使用权由长期变更为50年，自己反而受损；其他款项都是在使用权变更后原告交的款，土地使用权至今还在原告名下，这些费用理应由原告支付，凯发房开作为违约方无权要求新庄碱厂承担损失；对证据（九），被告认为工资没有这么多，即使有，留守人员看管的也是原告名下的土地，也应由原告承担。被告新庄碱厂、彭南泉围绕反诉请求向本院提交了如下证据：（一）原告的工商登记信息，拟证明案外人丁黔是凯发房开副董事长，反诉原告被南明区法院判决向案外人丁黔归还的借款，实质上是丁黔作为凯发房开的副董事长预付给的反诉原告合作收益；两份评估报告，拟证明涉案土地的价值258.82万元；（三）两份土地使用权证，拟证明原来的土地使用权证是没有期限的，现在期限变为50年，自己权益受损；（四）贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第5743号民事判决书，拟证明该判决归还丁黔的借款2800224.13元是为了履行开发协议，原告支付给自己的合作收益。经当庭质证，反诉被告凯发房开对证据（一）的真实性无异议，但认为丁黔不是本案当事人，与本案无关；对证据（二）认为两份报告是1997年和2006年作的，评估报告的有效期是一年，该报告没有证明力；对证据（三）的真实性无异议，但认为原来的土地使用权证性质是划拨土地，划拨土地并非无限期。对证据（四）的真实性无异议，但认为与本案无关。反诉被告凯发房开针对反诉原告的反诉请求提交一组照片，拟证明在土地使用权过户时，该土地上建筑物已经残败不堪没有使用价值，更不能用于出租。经当庭质证，反诉原告对反诉被告提交照片的真实性无异议，但认为照片不完整，地，地上建筑物虽然破败但还是有价值的/div>重审中，被告新庄碱厂向本院递交《土地及厂房占用损失费评估申请书》，要求对原告占用涉案土地及地上所建厂房的损失费进行评估。因被告在评估申请书中没有明确评估何种（灭失或租赁）损失，又因根据原告提交的照片显示，涉案土地上的厂房也不具房屋的基本功能，故本院未同意被告的评估申请。本院基于有效证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2010年11月7日，新庄碱厂与凯发房开签订《房地产开发协议》，约定：由新庄碱厂将其所有的座落于贵阳市乌当区新庄村苗冲15765.4平方米土地使用权转让给凯发房开用作房地产开发备用土地，项目由凯发房开独立运作、自负盈亏，新庄碱厂将拥有开发项目25%销售额作为本次合作收益。合同签订后，新庄碱厂将土地和厂房交付给凯发房开。2011年10月26日凯发房开为获得该地块的建设用地使用权，以新庄碱厂的名义向贵阳市国土资源局缴纳土地出让金1579286元、契税47378.58元后，将原土地的性质由“划拨”转变为“出让”，并办理了乌国用（2011）第114号土地使用权证（土地使用权人为新庄碱厂，终止日期至2061年10月25日）。2012年3月29日凯发房开将上述土地使用权过户到自己名下。凯发房开并未在两年内开发约定的项目，新庄碱厂于2013年4月8日提出解除《房地产开发协议》的诉讼，经协商一致后，凯发房开承诺年内开发，新庄碱厂撤诉。此后，凯发房开一直未开发该项目，新庄碱厂又于2016年再次提起诉讼要求解除合同。后经贵阳市中级人民法院审理确认：凯发房开在新庄碱厂催告履行义务后仍未积极履行义务，新庄碱厂要求解除合同的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，遂以（2016）黔01民终4025号民事判决书，判决如下：“一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初字第153号民事判决书；二、解除新庄碱厂与贵州凯发房地产开发有限公司于2010年11月7日签订的《房地产开发协议》；三、贵州凯发房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将座落于贵阳市××区××添寨××15765.40平方米土地使用权【地号W-1-8-7-X】返还新庄碱厂，并于该土地抵押权消灭之日起30日内协助新庄碱厂办理土地使用权变更登记手续。”。同时查明，凯发房开除在2011年10月29日缴纳土地出让金1579286元和契税47378.58元外，在办理土地使用权证过户过程中于2012年2月16日缴纳税款188100元（纳税人为凯发房开），于2016年5月27日、2016年10月24日和2017年10月20日三次共缴纳了涉案土地从2013年1月1日至2017年12月31日的土地使用税（含滞纳金）共1007795.96元，为筹备项目开发支出的测绘费、勘界费共30200元。另外查明，凯发房开用本案争议土地作抵押为贵阳永乐绿化有限公司作担保向贵阳银行南明支行借款500万元，并办理了抵押权登记，上述土地抵押权于2018年1月消除。2015年10月26日，案外人丁黔向贵阳市南明区人民法院起诉，要求新庄碱厂归还借款2800224.13元及利息，彭南泉承担连带清偿责任。贵阳市南明区人民法院于2016年1月6日作出（2015）南民初字第5743号民事判决书，判决：新庄碱厂、彭南泉于判决生效后三日内归还丁黔借款2800224.13元并支付相应利息。因该案执行，南明区人民法院于2016年12月13日以（2016）黔0102执2220-2号裁定书将涉案土地查封。2017年12月20日，因原告凯发房开与案外人张建功有借款纠纷，经张建功申请贵阳市云岩区人民法院以（2017）黔0103执保210号裁定书轮候查封涉案土地。庭审中，反诉原告当庭撤回了第二项即“判令凯发房开排除土地抵押权障碍，即向贵阳银行南明支行归还到期借款、并解除抵押登记”的反诉请求，但在庭审后才发现凯发房开与案外人张建功有借款纠纷，涉案土地又被贵阳市云岩区人民法院轮候查封，因此，又提出排除此障碍的要求。本院认为，本案的争议焦点有二：一是凯发房开缴纳的相关税费应当由谁承担；二是新庄碱厂主张厂房占用费理由是否成立。关于第一个争议焦点，原告主张的损失费包括四个部分，一是将被告土地使用性质由“划拨”转化为“出让”缴纳的土地出让金1579286元和契税47378.58元，共1626664.58元;二是在使用土地过程中缴纳的土地使用税1007795.96元；三是在办理土地使用证过程中缴纳的税款188100元；四是在筹备项目开发过程中支出的测绘费、勘界费30200元及看守工地的人工工资。对于第一部分，本院认为，凯发房开出资将划拨取得的土地变更为出让性质的土地，由不能转让的土地变更为可转让的土地，提高了涉案土地的交易价值，现土地返还新庄碱厂，相关财产利益亦归属新庄碱厂，因此，该部分财产利益应由新庄碱厂、彭南泉返还凯发房开。对于第二部分，2012年3月29日后，土地使用权人已经变更为凯发房开，土地使用权益已属凯发房开，并且凯发房开在取得涉案土地使用权后，为贵阳永乐绿化有限公司作担保向贵阳银行南明支行借款500万元，对涉案土地使用权进行了有利使用，该期间的土地使用税应该由凯发房开承担。第三四部分属于双方在履约过程中原告产生的损失，双方产生争议的《房地产开发协议》，于2016年11月3日经贵阳市中级人民法院以（2016）黔01民终4025号民事判决书判决予以解除，该判决书中确认解除合同的原因为：凯发房开从2010年双方签订《房地产开发协议》至今本案争议土地一直没有按合同约定进行开发，且在新庄碱厂催告履行义务后凯发房开也未积极履行义务。该协议解除之过错在于凯发房开，新庄碱厂对于合同的解除并无过错。因此，该损失应由凯发房开自己承担。关于第二个争议焦点，即新庄碱厂要求凯发房开支付厂房占用费的问题。庭审中，新庄碱厂仅提供照片证明该地块上有厂房存在，从照片来看厂房明显不具备房屋的基本功能，不能正常经营使用，新庄碱厂又未提供凯发房开对厂房进行实际经营生产所获收益的证据，也未提交新庄碱厂受到实际损失的证据，因此，反诉原告新庄碱厂要求按房屋租金计算其厂房占用费的请求，本院不予支持。从2011年10月26日凯发房开获得该地块50年的使用权开始，至凯发房开用该地抵押后抵押权消除的2018年1月止，凯发房开占有使用了该地6年2个月的时间，使交给新庄碱厂的土地年限及价值减少了6年2个月，该部分的损失应由凯发房开赔偿。对于该损失计算标准本院酌情按缴纳土地出让金及税费的标准确定，即计算为1626664.58÷50（年）÷12（月）×74（6年2个月）=200622元。对于反诉原告要求凯发房开承担贵阳市南明区人民法院（2015）南明初字第5743号民事判决书的债务利息的请求，因双方在协议中没有对该笔债务有约定，并且该案的债权人丁黔不是本案当事人，该笔债务与涉案协议没有关联性。故本院对反诉原告的该项请求不予支持。对于反诉原告要求凯发房开排除土地抵押权障碍，即向贵阳银行南明支行归还到期借款、并解除抵押登记的请求。双方在重审中确认该抵押权已于2018年1月解除，反诉原告虽然当庭撤回了该项请求，但在庭审后又提出凯发房开与案外人张建功有借款纠纷，涉案土地又被贵阳市云岩区人民法院轮候查封，凯发房开再次给土地使用权证过户造成障碍的问题。对此问题，本院认为，涉案土地抵押权消除后，丁黔诉被告一案的查封成了土地使用权证过户的首要障碍，因凯发房开债务引发的轮候查封是否给新庄碱厂过户土地使用权证造成障碍或损失，只有待首要障碍排除后才能判断，对此本院不予审理。如待首要障碍排除后，因凯发房开债务引发的轮候查封给新庄碱厂过户土地使用权证造成障碍或损失，新庄碱厂可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定判决如下：被告贵阳新庄碱厂在本判决生效后十日内返还原告贵州凯发房地产开发有限公司为其垫付的土地出让金1579286元、契税47378.58元，合计1626664.58元;反诉被告贵州凯发房地产开发有限公司赔偿反诉原告贵阳新庄碱厂土地占用损失200622元；三、驳回原告贵州凯发房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回贵阳新庄碱厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的延迟履行期间的债务利息包括延迟履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。本诉案件受理费33274元，由贵州凯发房地产开发有限公司负担18696元，其余14578元由贵阳新庄碱厂负担；反诉案件受理费17440元，由贵阳新庄碱厂负担16440元，其余1000元由贵州凯发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。审 判 长  江 洪审 判 员  冯树东人民陪审员  万廷云二〇一八年十二月二十七日书 记 员  师 珑