广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终3580号 上诉人(原审被告)：乔文韬，男，1968年3月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：张宇峰，广西君健律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：文思哲，男，1987年7月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人乔文韬因与被上诉人文思哲房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、刘媛媛参加的合议庭，于2018年12月20日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人乔文韬的委托诉讼代理人张宇峰，被上诉人文思哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人乔文韬的上诉请求：撤销一审判决第二项，予以改判。事实和理由：上诉人在一审中提出违约金标准过高要求依法调整。一审法院按上诉人未退款部分30%计算违约金，显然属于适用法律不当。根据司法解释规定，违约金应不超过实际损失的30%为宜。本案中，上诉人应返还被上诉人的履约保证金、水电押金、部分租金等明显不属于损失，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人文思哲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。 文思哲向一审法院起诉请求：1.判令被告乔文韬遐还原告2017年8月以后的剩余房租13500元、水电押金12000元，合计25500元；2.判令被告乔文韬向原告支付违约金7650元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月14日，被告乔文韬（乙方）与被告十七中学（甲方）签订《桂林市第十七中学北面门面合作合同书》，约定：桂林市第十七中学校园北面临街全部门面（位于桂林市象山区，东与铁西小学接壤，西与十七中西北面门面接壤）的使用、经营及管理；门面启用后，采取由乙方承包方式经营，乙方自负盈亏；分成按门面出租后的纯收入计算；门面所需缴纳的各项费用由乙方在门面租金总收入里扣除30％，承包交纳由乙方自负盈亏，甲方不负责。2014年3月3日，原告文思哲（租赁方、乙方）与被告乔文韬（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》一份，约定：乙方自愿租赁甲方位于铁西小学北侧的4#号门面，经营美发，月租金1150元；租赁期从2014年3月3日起至2015年7月14日止；签订合同时，乙方交纳履约保证金10000元及水电押金2000元；乙方在本合同签订日一次性交清十二个月的租金；本合同期内，如因各种原因需要拆除该门面，甲乙双方均不承担违约责任。甲方只退履约保证金、水电押金及剩余租期的租金，而不承担乙方因终止经营所造成的经济损失及任何搬迁、装修等费用。合同签订后，被告乔文韬向原告交付了涉案门面。合同期限届满后，原、被告又分别于2014年12月31日，2016年3月8日两次续签《门面出租合同》，合同约定的租赁期限延长至2021年7月14日止，房屋租金变更为1250元／月，其他约定条款与2014年3月3日签订的《门面出租合同》一致。原告在第一次签订《门面出租合同》时即交纳了履约保证金10000元、水电押金2000元，原告持有的收据载明的经手人为黄晶晶、唐华雯。2017年7月14日缴纳了2017年7月14日至2018年7月14日的租金15000元，原告持有的收据载明的经手人为唐华雯。2017年8月18日，桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室向原告文思哲发出《通知》，认定涉案门面属违法建筑，限期于2017年8月20日24时前拆除。2017年9月6日，原告文思哲（租赁方、乙方）与被告乔文韬（出租方、甲方）签订《退款计划书》，载明：乙方租用甲方的门面（门面位置：铁西小学北侧4#门面）因政府原因拆除。1、甲方退回乙方履约保证金、水电押金及2017年8月20日后的租金，退款合计人民币25500元整。具体退款计划：（1）本协议生效之日起10天内，甲方退还上述款项总额的一半给乙方；（2）本协议生效之日起20天内，甲方将剩余款项一次性全部退还乙方；（3）如甲方未按上述计划退款，则未退款部分按双倍赔偿乙方违约金。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案门面已被桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室确认为违法建筑，并于2017年8月21日予以拆除，故案涉《门面出租合同》无效。关于合同无效后的履约保证金、水电押金及租金返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告乔文韬签订《门面出租合同》已明确约定，门面被拆除的，被告需退还履约保证金、水电押金和剩余租期的租金。原告缴纳给被告的履约保证金、水电押金和租金，有被告乔文韬签订《门面出租合同》时认可的经手人出具的收条，被告乔文韬在《退款计划书》中也对上述款项进行了确认，故原告要求被告乔文韬退还履约保证金、水电押金以及2017年8月20日后的租金共计25500元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”被告乔文韬未按《退款计划书》的约定退款，显属违约，应承担相应的违约责任。原、被告约定按照未退款部分的双倍进行支付，被告认为该违约金过高，现原告主张被告乔文韬按照未退款部分的30％即7650元（25500元×30％）支付违约金，未违反双方约定及法律规定，一审法院予以支持。依法判决：一、被告乔文韬于本判决生效之日起十日内退还原告文思哲履约保证金、水电押金以及2017年8月20日后的租金共计25500元；二、被告乔文韬于本判决生效之日起十日内向原告文思哲支付违约金7650元。 二审中，各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案二审诉讼争议焦点是：一审判决按未退款部分的30%计算违约金是否得当？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”对于上述司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定应当全面、正确地理解。一方面，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，“百分之三十”并不是一成不变的固定标准。另一方面，上述司法解释规定的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。因此，不能机械地将“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形一概认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，也不能在依法“适当减少违约金”数额时，机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之三十。本案中，双方当事在终止租赁合同关系时签订了《退款计划书》，上诉人未按约定退款，属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。双方当事人约定上诉人不按计划退款要承担未退款部分双倍的违约金，一审法院在被上诉人仅要求上诉人承担部分违约金的情况下，将违约金调整为按未退款部分的30%计算违约金并无不当。上诉人以履约保证金、水电押金、部分租金不属于被上诉人的损失为由提出的上诉请求，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。一审法院依据事实和法律作出的判决是正确的，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人乔文韬负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 潘文华 审判员 刘媛媛 二〇一八年十二月二十四日 书记员 盘林云