河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0502民初2799号 原告：张爱秀，女，1954年8月12日出生，汉族，小学文化，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：张林堂，邢台市桥东区顺民法律服务所法律工作者。 被告：梁华，女，1971年10月28日出生，汉族，初中文化，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：刘占波，男，1972年2月14日出生，汉族，系被告梁华配偶，现住邢台市桥东区。 原告张爱秀与被告梁华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月5日公开开庭进行了审理。原告张爱秀及其委托诉讼代理人张林堂，被告梁华及其委托诉讼代理人刘占波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张爱秀向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方2004年6月24日签订的本案涉诉《售房协议》无效。2、由被告负担本案诉费。事实与理由：原告与老伴郝文治（1999年2月19日病故）共生两个儿子一个女儿和共有两处继承祖产，位于邢台市桥东区XX社区门牌××，并分别为南北两个院。南空院东西长6.02米、南北长17.7米；北房院东西长10米，南北长18.40米，北房3间，东房2间，西棚子一间，南门楼1间。该两块宅基地均无房产证及土地证。两个儿子一个女儿为长子郝大卫1977年5月28日出生；次子郝大荣1979年1月2日出生（2011年6月2日病故），其妻安先俊至今未嫁，其子郝某2011年9月11日出生一直随母安先俊生活；女儿郝林林1982年1月11日出生。2004年6月24日原、被告双方未经其他继承人同意，也未向XX社区中请，更未通过乡、区人民政府批准，非法签订本案涉诉《售房协议》将本案涉诉两处继承祖产老院37000元实给非本社区经济成员即被告梁华，公然违法悖理失情义，严重侵犯了其他继承人的合法权益，依法当属无效。然而，自签订《售房协议》的第二天至今原告长年无数次找被告协商退房地产返款未果，特别是现在集体土地“三权相分离”统一丈量颁证和面临着拆迁等实际情况，故原告最近接连不断再三找被告协商，可被告仍然还不同意退房地产返款。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，原告遂成诉，恳请法庭依法支持原告的两项诉请，以维护司法公正，保护原告的合法权。 梁华辩称，1、我与原告张爱秀是姑舅亲戚，引起合同纠纷的祖宅原属我姥姥穆娥妮名下。原告是我姥姥的孙媳妇，我与原告所诉合同的房屋具有同等继承权力。我姥姥几十年来一直在此居住。当时情况如下，院内3间北屋是60年代我姥姥盖的，土坏建造，因年久失修，房顶塌陷。2间东屋是不足10平方米的做饭小房，不能住人。所以致使90岁高龄，患有白内障，裹着小脚的姥姥无处安身。姥姥共有3名子女，舅舅郝成龙（2013年去世，终年83岁）姨（1976年病故）母亲郝素云，现年70岁。此前姥姥一直由我妈和我舅舅共问赡养，也因为我妈和舅舅年龄也大了且都身体不好，赡养老人的义务就落在我们这辈人身上了。原告张爱秀虽有房产多处，并不愿意接走老人赡养，提出由我补偿原告37000元。原告自愿放弃所有产权，我负责翻建房屋，侍奉老人到百午，所有产权归我所有。2004年的XX，路不是路水没自来水，垃圾满天飞，但是看着老人无依无靠及原告信誓旦旦地表示，永不反悔，决不发赖的情况下，我说服我爱人答应了。2、我从2004年签订协议后，投入了全部积备，加上借款，还专门请建筑师给精心设计。用尽心血，共建北院东西长Ｉ0米，南北长18.40米，建有房屋224.4平方米。南院东西长6.02米，南北长17.7米建有房屋89.25平方米。共计房屋313.65平方米，并加以精装修，此房产是我与爱人、父母、儿子唯一住所，至今外债尚未还清。我又于2013年被查出心脏病，在北京301医院做了心脏手术，现我已丧失劳动能力。父母多病，也是年年住院，我儿子因债台高筑，至今在外打工。3、房屋建造期间，我姥姥借住哥哥家中，2005年北院建好，我接姥姥一同入住新居。尽心尽力侍奉老人，让老人安度晚年，直至2009年7月逝世，终年96岁，并且丧礼都是在我家办理。4、原告称自签订售房协议的第二天至今年无数次找我协商退房，纯属谎言，请问：我从协议签订，第二年八月开始翻建2个小院，历时2年多时间，如果原告反悔，我房子能建起来吗？XX村委会会坐视不管？我姥姥、我舅舅会不管吗？（舅舅于20Ｉ3年去世，终年83岁）并且在2008年XX村委会曾出具过证明，证明XX街××是我夫妻的固定房产。盖有村委会公章，而且自签订协议后，我全家户口均迁入本村。5、时至今日，政府对XX旧村改造，原告看到经济利益，不讲诚信，不顾亲情，出尔返尔，玩弄法律，假借维护法律名义实际为获得不义之财。按我国现行法律，合同的诉讼时效为两年，此买卖房产以达13年之久。请法院维护司法公正，给予驳回。6、按照我国现行法律、建筑物、构筑物及其附属设施转让、其建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权一并处分的原则，请法院维护司法公正，给予驳回，请求法院判令原告自行承担诉讼费。 张爱秀为证明其诉请，向本院提交了如下证据：第一组证据：1、原告身份证一份。2、2017年9月30日XX社区居委会出具证明一份。该证明主要证实本案涉诉房屋及宅基地由原告所有和使用，并且证明均未办理宅基证。证明原告主体资格适格。第二组证据：1、本案诉争房屋售房协议一份。2、原告丈夫何文志病故火化证明一份。3、原告及子女的户口本一份。4、2009年7月6日XX村委会与被告签订的被告不享受本村村民待遇的协议书。5、相关法律规定。（民法通则第58条、合同法第52条、土地法第62条、第63条、物权法第153条）上述证据及法律规定证实本案涉诉售房协议书因与法律强制性规定相抵触，未经过村委会乡区批准，也未征得其他继承人的同意将本案涉诉房屋及宅基地卖给非本村经济成员被告而无效。 梁华质证意见为：第一组证据身份证无异议，证明是2017年因为打官司才开出来的，我对该证明有异议，我有相反的证据证明。第二组证据售房协议无异议。火化证明无异议。户口本无异议。2009年7月6日的证明我有异议，在此之前我的房产已经建成，与村民福利没有关系，我当时也问过与房子有没有关系，他们也告诉我没有关系，只是村里每年发卡和福利没有我的。 梁华为证明其辩称，向本院提交了如下证据：一、身份证、户口本各一份。户口本显示我全家户籍迁入XX村。二、房产原门牌号证。三、村委会出具证明。证实该房产是我与我丈夫的共同房产，有村委会加盖公章。四、新农合医疗本。我全家在将户籍迁入XX后，享受新农合待遇。五、居民供用电合同一份。证实2004年开始被告的家庭用电情况。六、XX拆迁评估公示报告一份。 张秀华的质证意见为：证据一身份证无异议，户口本真实性合法性无异议，但是对关联性有异议，该证据不能证明本案诉争房屋及宅基地买卖合法。证据二该门牌号真实性合法性无异议，但是对关联性有异议，被告不能证明该门牌号系被告的门牌号。证据三真实性合法性关联性有异议，原告不予认可。证据四真实性合法性无异议，关联性有异议，该医疗保险证不能证实本案诉争房产买卖真实合法有效。证据五真实性合法性无异议，但是对关联性有异议，同上述证据质证意见。对被告提交证据六真实性合法性关联性均有异议，该证据不能证明本案诉争房屋土地买卖真实合法有效，再说该评估明细表上没有委托单位的公章，没有评估单位的公章，故该评估明细表是谁作出？如何评估？评估是否正确？均无法考证。故原告不予认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2004年6月24日张秀华与梁华签订了一份售房协议，该协议载明：XX村民张爱秀有旧院两处，分南院和北院；北院东西长十米，南北长十八米四；南小院东西宽六米零二，南北长十七米七十；张爱秀同意以37000元将以上房产卖给梁华。2、2017年9月30日邢台市桥东区社区居委会出具证明一份，载明：今证明我社区居民张爱秀，女，1954年8月12日出生，身份证号：×××，本人在我社区有祖传老宅基地两块，门牌××号，分南院、北院（南院东西长6.02米，南北长17.7米）（北院东西长10米，南北长18.4米）该两块宅基地均无房产证及土地证。3、2008年7月3日梁华（乙方）与××村委会（甲方）签订了一份协议书，该协议约定：乙方自愿要求将户口落入甲方，甲方为照顾便于乙方生活，同意将户口以空挂户口形式落入我村，同时在该协议第四条约定，乙方不享受甲方发给原村民的及今后发放给村民的一切福利待遇。4、诉争宅基地，梁华已于2006年完成翻建（一处89.25平方米，一处224.4平方米）并居住至今。5、梁华与张爱秀系姑舅亲属。6、2008年7月7日邢台市××村民委员会为刘占波（梁华配偶）向邢台市第二十一中出具一份证明，载明：今证明刘占波在我村长期居住，且有固定房产一处，门牌号为××。 上述事实，有双方当事人提交的证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为确认合同效力纠纷。根据庭审时原、被告的诉辩，归纳争议焦点为：1、原、被告双方签订的售房协议是否有效。本案诉争的房屋坐落在邢台市桥东区，通过邢台市桥东区××社区居民委员会的证明可知，诉争房屋建设使用的土地为集体土地。被告梁华虽然将户口迁入该社区，但其仅是以空挂户形式落户的，并不是邢台市桥东区××社区的集体经济组织成员。根据我国现行法律规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行驶所有权的障碍，导致集体所有权的落空。此外，宅基地的流转必然会带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，应属于社会公共利益的范畴；故因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。虽然张爱秀与梁华系姑舅亲属，但梁华取得诉争房地产的方式并不是通过继承，而是通过买卖而来；故原、被告双方2004年6月24日双方签订的售房协议书无效。关于合同无效后的处理，本院在此予以提示：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现在邢台市国土资源局桥东分局即将征收××社区部分土地，为妥善处理本纠纷，可待本判决生效后，原、被告双方另行通过协商、诉讼或其他合理、合法方式予以解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 确认张爱秀与梁华于2004年6月24日签订的售房协议无效。 案件受理费100元，由原告张爱秀负担50元，被告梁华负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判长  陈铁军 审判员  潘 珍 审判员  房 伟 二〇一八年十二月二十四日 书记员  郎 芳 ——