广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初14499号原告：广州市白云区人民政府白云湖街道办事处，地址广东省广州市白云区夏花一路613号。负责人：孔高翔，主任。委托诉讼代理人：周攀攀，广东经国律师事务所律师，被告：广州万集货运市场有限公司，住所广州市白云区石井大道北（市场地址：广州市白云区石井街石井大道边南侧地段自编一、二、三、四、七栋）。法定代表人：朱霆。委托诉讼代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣洋，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人：广州市白云区石井街市政管理所（广州市白云区石井街农业技术服务中心、广州市白云区石井街水务管理所、广州市白云区石井街农产品质量安全监管服务站），住所广州市白云区石井街石潭路潭村水闸。法定代表人：何厚潮。委托诉讼代理人：郑滢，女，1981年11月1日出生，系该所员工。原告广州市白云区人民政府白云湖街道办事处与被告广州万集货运市场有限公司、第三人广州市白云区石井街市政管理所租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区人民政府白云湖街道办事处的委托诉讼代理人周攀攀，被告广州万集货运市场有限公司的委托诉讼代理人贾鹏程、王荣洋，第三人广州市白云区石井街市政管理所的委托诉讼代理人郑滢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区人民政府白云湖街道办事处向本院提出诉讼请求：1、确认《场地使用合同书》、《补充协议书》无效；2、判令被告迁出广州市白云区石井大道交运停车场地段（合同表述地）即被告注册地址【广州市白云区石井大道北（市场地址：广州市白云区石井街石井大道边南侧地段自编一、二、三、四、七栋）】；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月28日，被告与第三人签订《场地使用合同书》，约定第三人向被告提供面积约27420平方米的位于广州市白云区石井大道交运停车场地段的场地供被告经营货运停车场综合市场，使用期限为35年。2014年2月、3月期间，因白云区部分街道行政区划调整，涉案物业划归原告。2014年7月1日，原被告双方签订《补充协议书》，约定：（白云湖街道办）接收原石井街农业中心权属的物业资产（即出租给你单位位于石井大道路傍地块），权属白云湖街道办事处所有。双方认可，经白云区政府确认本案所涉地块属原告所有，涉案地块由被告承租。上述合同均存在租期超过法定最高租赁期限二十年、改变土地用途、违法建设等多种违法情形，故合同应为无效合同。原告上级管理部门亦要求原告对涉案场地所涉合同进行清理。被告广州万集货运市场有限公司辩称，一、2004年2月18日，原广州市白云区石井街农业综合服务中心（下称农业中心）与广州市白云区穗建物业有限公司（下称穗建公司）签订《租赁场地合同书》，约定：农业中心将原石井交运停车场地块提供给穗建公司兴建经营货运停车场和综合市场，合同期间为35年。自2004年2月28日起至2039年2月17日。合同签订后，原告办理了用地、规划等审批手续后，穗建公司进行设施建设和招商。2010年5月28日，农业中心与被告签订了《场地使用合同书》，约定农业中心将原石井交运停车场地块提供给被告经营货运停车场和综合市场，合同期间为35年，自2010年6月1日至2045年5月30日，被告向原承租人支付了建筑物等补偿款1830万元。二、原告主张农业中心与被告签订的《场地使用合同书》及原告与被告签订的《补充协议书》无效，没有事实和法律依据。（一）原告引用合同法第二百一十四条的规定主张合同因租赁期间超过20年而无效，引用法律错误。1、《场地使用合同书》、《补充协议书》项下的标的为土地使用权的出租，应由土地管理方面的法律调整。依照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三年条的规定，因规划部门审批的涉案合同项下土地用途为商业，其出租的最高年限为40年，故涉案合同不存在租赁期限超过法定最高期间的情形，不应因超过20年而无效。2、即便依照合同法第二百一十四条的规定，涉案合同适用该法条，也只能认定租赁期限超过二十年的部分无效，而非原告主张的全部无效。（二）本案的租赁标的为土地，并非房屋或建筑物，不能错误的将房屋或建筑物作为本案的审查对象，即不能因为房屋或建筑物是否违建来审查土地使用合同的效力。双方订立《场地使用合同书》的目的为原告提供场地给被告作为货运停车综合市场使用，被告向原告支付场地使用费。本案租赁合同标的物为场地，并非房屋或建筑物，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条。案涉租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（三）本案没有任何证据证实涉案场地改变土地用途或存在违法建设。被告在接收涉案土地时，其上已经存在上盖物，且经规划验收及审批，具有合法手续。同时，根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条、第二条之规定，对涉案土地改变土地用途或存在违法建设的审查和认定，为行政机关的职责，需行政处理前置，在未经行政机关作出认定和处理前，原告的起诉应裁定予以驳回。三、原告主张合同无效，并要求被告迁出涉案场地，违背诚信原则。同时，被告在涉案合同签订后，严格按照约定按时、足额支付场地租金等费用，带动了当地的经济和就业。四、如果合同被认定为无效，将会导致被告的民营企业遭受灭顶之灾，造成大量从业人员失业，给社会带来严重负面影响。第三人广州市白云区石井街市政管理所陈述，同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《场地使用合同书》、《补充协议书》、《会议纪要》、《石井街道办事处关于行政区划调后资金、资产划分方案》、广州市白云区国土资源和规划局复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据2005年1月27日广州市城市规划局白云区分局核发的《建设工程规划许可证》（编号穗白规【2005】28号）显示，位于石井街边南侧、原石井交运停车场地块上建有临时商铺，建设单位为石井街农业综合服务中心，建设项目名称：临时商铺，建设规模：8幢2层，建筑面积：13958平方米。该临时建筑使用期为二年，使用期满或使用期间当城市规划、建设或管理需要时应无条件自行拆除并清理场地。2010年5月28日，被告与广州市白云区石井街农业综合服务中心签订《场地使用合同书》，约定：一、提供给乙方使用的甲方所有的地块位于广州市白云区石井大道交运停车场地段（以下简称涉案场地）。二、乙方确认使用甲方该地段的实际面积为27420平方米。三、使用期为35年，由2010年6月1日起至2045年5月30日止。四、场地使用费以每平方3.71元/月，即每月使用费101728.2元为起点，从计费起每三年为一期，使用费单价在前期基础上递增6%。五、1、甲方负责提供的27420平方米场地，给乙方使用作为建设货运停车综合市场（包括建停车场、市场、商场、仓库、招待所、厂房等）用地。2、甲方提供该场地现有的供水供电给乙方使用，水电费由乙方负责。3、乙方负责在该场地建设货运停车综合市场的所有投资费用。根据2014年2月14日区部分行政区划调整组织实施工作领导小组监察审计组出具的《会议纪要》【云行调监察（2014）2号】及《石井街道办事处关于行政区划调后资金、资产划分方案》的内容显示，原告承接原广州市白云区石井街农业综合服务中心的资产，包括涉案场地。2014年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书》，内容：甲方根据《白云区部分行政区划调整组织实施工作领导小组监察审计组会议纪要（云行调监察【2014】2号）》中同意附件《石井街道办事处关于行政区划调整后资金、资产划分方案》精神，接收原石井街农业中心权属的物业资产（即现出租给你单位位于石井石井大道路傍地块），权属白云湖街道办事处所有。本院曾发函向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地的土地性质及地上建筑物规划报建、产权信息等。广州市白云区国土资源和规划局复函本院称，经核查，一、涉案地块在《白云区土地利用总体规划（1997-2010年）》中规划为居民点及工矿用地、交通用地，属建设用地；在《白云区土地利用总体规划（2010-2020年）》中部分规划为城镇用地，公路用地，属建设用地，部分规划为园地，属农用地；在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》中规划为城镇用地、公路用地；在《广州市城市总体规划（2011-2020年）》中控制为教育科研设计用地，在现行控规中控制为预留发展用地、供燃气用地、公共绿地和道路用地。另查，该地块无用地规划许可手续、无用地审批手续。二、暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。三、该地块及地上建筑暂未查询到登记信息。庭审中，原告称出租的涉案场地中包含土地及地上建筑物。被告称承租的涉案场地中有部分是原承租人建设的建筑物，后被告又在涉案场地加建了部分建筑物进行使用。本院认为：根据2005年1月27日广州市城市规划局白云区分局核发的《建设工程规划许可证》（编号穗白规【2005】28号）可知，在被告承租涉案场地之前，该场地上已有8幢2层临时建筑物。由此推断，被告在承租涉案场地时包括已有的临时建筑物。被告庭审中亦表示承租涉案场地时已包含部分原承租人建设的建筑物，原告也确认出租的涉案场地中包含土地及地上建筑物。因2010年签订《场地使用合同书》时，该临时建筑物已超过二年使用期限，涉案场地上的其他建筑物至今未取得合法的规划报建手续及产权登记信息，均属于违法建筑，原告将未取得合法报建手续的建筑物及超过临时使用期限的临时建筑物出租给被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条第二款之规定，广州市白云区石井街农业综合服务中心与被告签订的《场地使用合同书》及原告与被告签订的《补充协议书》均属无效。原告主张确认《场地使用合同书》及《补充协议书》无效的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告迁出涉案场地的诉请，本院认为，因涉案场地中包含上盖建筑物，而该上盖建筑物属于违法建筑，对于违法建筑的认定和处理不属于人民法院主管范围。待行政主管部门依法处理后，原告可就履行租赁合同而发生的纠纷另行向本院提起诉讼。根据房地一体的原则，对涉案场地中的土地部分，本院亦不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区石井街农业综合服务中心与被告广州万集货运市场有限公司签订的《场地使用合同书》无效；二、确认原告广州市白云区人民政府白云湖街道办事处与被告广州万集货运市场有限公司签订的《补充协议书》无效；三、驳回原告广州市白云区人民政府白云湖街道办事处的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告广州万集货运市场有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一八年十二月二十八日书记员  陈春燕