广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初1185号原告：许学成，男，1956年2月6日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：董海涛，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启源，广东汉章律师事务所律师。被告：黄炯辉，男，1972年7月25日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区.委托诉讼代理人：梁嘉雄，广东同门律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婉婷，广东同门律师事务所辅助人员。被告：刘森潮，男，1968年7月14日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区.委托诉讼代理人：林珈锋，国信信扬（花都）律师事务所律师。原告许学成与被告黄炯辉、刘森潮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许学成的委托诉讼代理人董海涛、黄启源，被告黄炯辉的委托诉讼代理人梁嘉雄、胡婉婷，被告刘森潮的委托诉讼代理人林珈锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许学成向本院提出诉讼请求：1.判令因两被告违约拖欠租金，解除原告与两被告签订的租赁合同；2.判令两被告支付拖欠原告的租金1358000元（人民币，下同）及利息（利息按月息1%计算，从起诉之日计至清偿之日）；3.判令两被告立即搬离租赁物，并按每月170000元标准向原告支付租赁物场地使用费（使用费从2017年12月1日计算至搬离之日为止）；4.本案诉讼费由两被告承担。后原告在诉讼中将其第二项诉讼请求中的“租金”明确为占有使用费。事实和理由：2014年4月19日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于广东省东莞市长安镇横岗头沙浦尾工业区五栋房屋出租给两被告使用，租赁期限从2014年5月1日至2034年12月31日，2014年5月1日至2014年11月30日为装修免租期，合同约定2014年12月1日到2017年11月30日的租金为每月158000元,2017年12月1日至2018年11月30日租金为170000元。合同还约定租金按月支付，被告如超过60天未支付租金，原告有权单方解除合同，押金不得退还，装修费不得补偿等违约责任。后因两被告拖欠租金，原告起诉至法院，双方自行和解，被告同意支付拖欠租金、律师费、诉讼费等费用合计1828000元，两被告并承诺从2017年2月起按时支付租金和使用费不拖延，如拖延达2个月，原告可按月息10厘计息。前期，被告尚能按约定支付租金，自2017年6月被告又开始拖欠租金，总以没钱为借口，到11月，被告已连续拖欠6个月租金。被告黄炯辉辩称，一、原告提供的租赁物只有3281.1平方米建筑物具有房产证。其他建筑物没有办理任何证件。因此，双方的租赁合同涉及没有办理证件的建筑物部分无效。二、无效合同部分涉及的建筑物，原告主张租金及利息没有法律依据。对于租金及利息，只能计算合同有效部分。另合同无效，押金应退还。三、双方合同第九条约定，房屋外的所有空地，乙方可自行利用。此条款表明原告允许被告利用房屋外的空地扩建建筑物。根据合同法第五十八条规定，原告应补偿被告扩建的建筑物。被告刘森潮辩称，一、原告交付的房屋存在面积不符。二、原告违反了先履行义务，按照双方合同约定的第四条第2、5点，原告不仅没有实现交付合格消防设施的义务，也没有提供有关的消防验收合格证，而且还违反协助办理的义务，原告在交付租赁物后，擅自在与租赁物一墙之隔的安全通道盖起高楼，使得本案租赁物无法通过消防验收，进而无法实现使用的经营目的。被告有消防部门的意见作为证据。三、根据本案的情况，对涉及没有产权的房屋租赁可能存在合同无效的问题，本案的租赁物的扩建部分，已经与有产权证的房屋形成附和，按照房屋租赁纠纷司法解释第9、14条以及合同法第223条的规定，对此过错，双方应按比例承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、原、被告的租赁合同。2014年4月19日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定原告将其位于广东省东莞市长安镇横岗头沙浦尾工业区五栋房屋共计11000平方米出租给两被告使用，租赁期限从2014年5月1日至2034年12月31日，2014年5月1日至2014年11月30日为装修免租期，2014年12月1日到2017年11月30日的租金为每月158000元,2017年12月1日至2018年11月30日每月租金为170000元，2018年12月1日至2020年11月30日每月租金为200000元，2020年12月1日至2023年11月30日每月租金为220000元，2023年12月1日至2028年11月30日每月租金为250000元，2028年12月1日至2034年11月30日每月租金为280000元；租金按月支付，被告如超过60天未支付租金，原告有权单方解除合同，被告承担押金不得退还、装修费不得补偿等违约责任；被告需于签订合同三日内支付上期租金158000元及押金316000元，原告确认收取了被告押金316000元。合同还约定，租赁期间原告应保证出租物、电梯、变压器、消防设施、水电都能合格正常使用，由被告自行保养，租期满时完好交还给原告，原告需提供证明等，协助被告办理工商登记、消防报建，费用由被告承担。房屋外的空地，由被告自行利用，五年后，自建空地有盈利时，被告可适当补偿给原告。二、合同履行情况。合同签订后，原告将案涉租赁物交付给了被告，但后被告拖欠租金（使用费）未付，原告曾诉至法院，后两被告于2017年1月19日出具承诺书，载明：在原告同意被告继续使用房屋的情况下，被告同意向原告支付1828000元（包括拖欠的租金、使用费、律师费、诉讼费等费用），在2017年1月20日前支付1090000元（由刘森潮和黄炯辉分别转账545000元），余738000元分9个月内支付完，自2017年2月起每月10号前支付82000元（由刘森潮和黄炯辉分别每月按时转账41000元）。被告承诺从2017年2月起按约支付租金和使用费不拖延，若拖延达2个月，原告可按月息10厘计息，若拖延达8个月，原告可立即收回房屋，并且有权留置房屋钢架。原告称其诉求的第二项使用费1358000元是截至2017年11月的金额，其中2017年6月-11月，每月158000元，合计948000元，另有410000元是此前拖欠租金的尾款738000元当中未付部分。两被告对于原告主张拖欠的使用费总数没有异议。被告刘森潮称拖欠的原因是原告未履行承诺，导致案涉租赁物无法使用。刘森潮提交了一份盖有“东莞市创建消防工程有限公司”公章的函。该函称，横岗头沙浦尾工业区五栋房屋消防工程初步意见为：该物业西侧马路不通畅，影响消防车进出；物业后面有民房紧靠，消防距离不足；物业年久失修，存在严重安全隐患。原告对该函不予确认，称原告租赁给被告的上一手客户金龙岛休闲中心已办理消防证并由保险公司进行承保，在被告使用前消防合格，且设施完备。三、有关租赁物情况。原告称出租给被告的五栋房屋部分是连在一起的，但有产权证部分与无产权部分可以区分。案涉租赁合同是将有产权部分、无产权部分及空地部分整体出租给被告，没有区分租金，空地是停车场。两被告也确认有产权部分、无产权部分没有区分租金，但认为空地是给被告使用的、不属于计租范围。经查，原告提交的粤房地证字第1692277号、第1692278号、第1692279号载明的房屋建筑面积合计为2756.69平方米（1393+985.6+378.09）。上述房产证载明，权属人为原告，租地建房，土地权属来源为东集（98）1900120502327。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。虽然原告出具的租赁房屋中有部分取得了房地产权证，建筑面积合计为2756.69平方米，但原告出租给被告一共五栋房屋合计11000平方米，且原、被告双方均确认案涉租赁合同对于有产权证和无产权证部分的租赁并未区分，租赁对价亦未作区分，因此对于原告出租给被告的租赁物应做整体看待。现出租的11000平方米案涉租赁物中仅有2000多平方米取得了房地产权证，其余大部分未取得建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现两被告对于拖欠原告主张至2017年11月的使用费总额1358000元没有异议，本院予以确认。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，原告请求被告搬离案涉租赁物，本院予以支持。至于原告收取的被告的押金316000元，亦应予以返还。故扣除被告已交的押金，被告尚拖欠原告至2017年11月的使用费数额为1042000元（1358000元-316000元）。至于2017年12月起的使用费，合同约定2017年12月1日至2018年11月30日的月租金为170000元、2018年12月1日至2020年11月30日的月租金为200000元等，现原告主张按每月170000元计算，合法有据，本院予以支持。另因合同无效，原告请求解除合同无法律依据，本院不予支持。至于原告请求的利息，虽是基于被告承诺，但该承诺是基于本案原被告双方签订的租赁合同，且该承诺书明确是在被告同意原告继续使用房屋的前提下签订，即该承诺书也应视为原租赁合同的一部分，故在租赁合同无效的情况下，该承诺书有关利息的约定亦属无效，因此，原告要求被告依据该承诺书支付利息，本院也不予支持。至于被告所提及的扩建物损失，被告在本案中并未提出反诉，本院在本案中不予处理，被告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告黄炯辉、刘森潮于本判决生效之日起十五日内搬离原告许学成与被告黄炯辉、刘森潮于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物；二、限被告黄炯辉、刘森潮于本判决生效之日起三日内向原告许学成支付拖欠至2017年11月底的使用费款项合计1042000元，自2017年12月起被告黄炯辉、刘森潮按照每月170000元的标准向原告许学成支付使用费至被告黄炯辉、刘森潮搬离租赁物之日止；三、驳回原告许学成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17022元（原告已预交），由原告许学成承担2022元，被告黄炯辉、刘森潮共同承担15022元。如不服本判决，原告许学成可在判决书送达之日起三十日内，被告黄炯辉、刘森潮可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河审 判 员  邹群英人民陪审员  殷毓德二〇一八年十二月二十七日书 记 员  黄婉欣附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。