江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初2100号原告：无锡中南置业投资有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙英明，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丁丽娜，江苏三诚律师事务所律师。被告：陈某，女，住浙江省泰顺县。被告：夏明某，男，住浙江省泰顺县。法定代理人：陈某，身份事项同前。被告：夏念某，男，住浙江省泰顺县。被告：黄某，女，住浙江省泰顺县。原告无锡中南置业投资有限公司（以下简称中南公司）与被告陈某、夏明某、夏念某、黄某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中南公司的委托诉讼代理人丁丽娜到庭参加诉讼，被告陈某、夏明某、夏念某、黄某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与夏朝双签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告方于判决生效次日配合原告解除无锡市五洲国际工业博览城121幢121单元9层917号房屋的备案手续；3、被告方归还原告代偿的金额241880.73元及按年息24%计算的逾期还款的违约金；4、被告方承担解除合同的违约金37535.4元。本案诉讼费用由被告方承担。诉讼中，中南公司明确其要求返还的金额依照中国工商银行股份有限公司无锡南长支行（以下简称工行南长支行）的证明为204168.38元；要求赔付的利息损失，其中第一笔18259.09元起算点为2014年6月24日，第二笔98032元起算点为2017年10月28日，其余87877.29元的起算点为2017年12月22日。事实及理由：2011年1月6日，中南公司与夏朝双签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定中南公司将无锡市五洲国际工业博览城121幢121单元9层917号房屋出售给夏朝双，总价375354元，其中首付款188354元，剩余187000元夏朝双选择银行按揭贷款支付，中南公司为此提供阶段性担保。后因夏朝双未能按期支付贷款，工行南长支行起诉至原无锡市南长区人民法院，由中南公司承担了担保责任。根据双方《补充协议》的约定，中南公司享有解除合同及进行追偿的权利。经查，夏朝双已死亡，四被告是夏朝双的法定继承人，应承担相应的合同义务。被告陈某、夏明某、夏念某、黄某均未发表答辩意见。经审理查明：2011年1月6日，中南公司与夏朝双签订《商品房买卖合同》，约定由夏朝双购买无锡市五洲国际工业博览城121幢121单元9层917号房屋，建筑面积61.04平方米，总价375354元，于当日支付188354元，余款187000元自合同签署之日起7日内办理完毕银行按揭手续。在双方的《补充协议》中，双方还约定，中南公司为夏朝双提供阶段性贷款担保，如因夏朝双未及时偿还贷款本息或买受人出现贷款合同项下的其他违约行为，导致贷款银行宣布贷款提前到期、终止贷款合同并要求中南公司承担担保的，则自中南公司代夏朝双向贷款银行偿还所有贷款本息之日起7日内，夏朝双将代付款项全部支付给中南公司，并从实际代还款之日至实际偿付之日止，按代偿还金额每日5‰标准支付违约金，如夏朝双未在上述期限内还款，中南公司有权解除买卖合同，夏朝双还应向中南公司支付房屋总价10%的违约金，中南公司有权从应当退还的已付购房款中直接扣除。合同签订后，夏朝双、陈某向工行南长支行贷款187000元，以贷款支付了房款。后因未能按约还贷，工行南长支行向无锡市南长区人民法院提起诉讼。该法院于2014年6月24日作出（2014）南商初字第481号民事判决，判令陈某归还借款本金152353.6元及相应利息、支付律师费7800元，中南公司对陈某的还款义务承担连带保证责任（不包含律师费部分），中南公司承担保证责任后有权向陈某追偿。该案受理费1790元、保全费1520元由陈某、中南公司负担。后因陈某、中南公司未能履行该义务，工行南长支行向法院申请强制执行。2018年4月12日，工行南长支行出具《情况说明》，言明因夏朝双上述贷款未还，中南公司承担担保责任，截至2017年12月21日，中南公司已垫付该笔贷款本金152353.6元、贷款利息33342元、罚息742.78元、诉讼费5400元、评估费4530元、律师费7800元。中南公司为证实以上垫付款本息的支付情况，提交工商银行南长支行的个人贷款账户明细清单以及银行记账回执、回单，其中第一笔18259.09元垫付时间为2014年6月23日；另一笔较大金额的由法院扣划的金额为98032元，扣划时间为2017年10月27日。另查明，夏朝双于2013年8月22日死亡。陈某为夏朝双妻子，也是购房贷款的共同贷款人。夏明某、夏念某、黄某分别是夏朝双的儿子及父母。以上事实，有中南公司提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、无锡市南长区人民法院（2014）南商初字第481号民事判决书、工行南长支行《情况说明》、个人贷款账户明细清单以及银行记账回执、回单等证据予以证实，有当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，中南公司与夏朝双签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按约定严格履行，一方违约，另一方可追究其违约责任。双方在《补充协议》中约定，如中南公司为夏朝双提供阶段性贷款担保，因夏朝双未及时偿还贷款本息导致贷款提前到期，并由中南公司承担担保责任，则自中南公司代夏朝双向贷款银行偿还所有贷款本息之日起7日内，夏朝双应当将代付款项全部支付给中南公司，并从实际代还款之日至实际偿付之日止，按代偿还金额每日5‰标准支付违约金，如夏朝双未在上述期限内还款，中南公司有权解除买卖合同，夏朝双还应向中南公司支付房屋总价10%的违约金。根据现有事实，中南公司主张解除双方的买卖合同，返还垫付款项并承担相应违约责任，依法应予支持。解除合同后配合办理备案的注销登记系法定的后合同义务，被告方应予协助。关于中南公司主张的返还款项204168.38元，其中律师费7800元虽南长区法院未判决由中南公司承担连带保证责任，但中南公司事实上为被告方垫付后，也有权进行追偿。关于垫付款的利息，律师费7800元、诉讼费5400元、评估费4530元合计17730元，未有垫付返还时间及利息标准的约定，本院确定酌情从2017年12月22日起按年利率6%计算；其余费用中南公司主张按年息24%计算，该标准远低于约定标准，未超过法定标准，本院予以确认；中南公司主张其中18259.09元起算点为2014年6月24日，98032元起算点为2017年10月28日，根据垫付时间及双方的约定，本院予以确认；其余70147.29元起算点为2017年12月22日。关于中南公司主张的解除合同违约金37535.4元，本案系由于夏朝双方逾期还款导致中南公司为其垫付款项，因其违约导致合同被解除，夏朝双方应承担该解除合同的违约金。在合同解除后，中南公司收取的夏朝双购房款375354元也应返还。关于被告方承担责任的方式，因陈某为夏朝双妻子，是购房共同贷款人及法律文书确定的被追偿主体，陈某应承担上述全部付款义务；夏明某、夏念某、黄某则在继承夏朝双遗产范围内承担上述付款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、解除无锡中南置业投资有限公司与夏朝双签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为201101060261）及《补充协议》，陈某、夏明某、夏念某、黄某于本判决发生法律效力后5日内协助无锡中南置业投资有限公司办理无锡市五洲国际工业博览城121幢121单元9层917号房屋买卖合同的备案登记注销手续。二、陈某于本判决发生法律效力后5日内归还无锡中南置业投资有限公司垫付款204168.38元，同时支付利息（利息计算方式：17730元从2017年12月22日起按年利率6%计算至实际支付日止；18259.09元从2014年6月24日起，98032元自2017年10月28日起，70147.29元自2017年12月22日起，均按年利率24%计算至实际支付时止）。三、陈某于本判决发生法律效力后5日内支付无锡中南置业投资有限公司解约违约金37535.4元。四、夏明某、夏念某、黄某在继承夏朝双遗产的范围内对前述第二项、第三项付款义务承担偿付责任。五、无锡中南置业投资有限公司在扣除上述第二项、第三项付款义务所对应款项后，将购房款375354元的剩余部分（如有）返还陈某、夏明某、夏念某、黄某。案件受理费10762元、公告费560元，合计11322元，由无锡中南置业投资有限公司负担266元，由陈某、夏明某、夏念某、黄某负担11056元。该款已由无锡中南置业投资有限公司预交，陈某、夏明某、夏念某、黄某负担部分于本判决生效后直接给付无锡中南置业投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 贞人民陪审员  蔡卓君人民陪审员  李浩荣二〇一八年十二月二十七日书 记 员  张建刚本案所附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。