广西壮族自治区天等县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1425民初599号 原告：潘朝珍，女，1983年8月8日出生，布依族，个体户，住贵州省册享县者楼镇前进村三组，现住天等县。 被告：陆如强，男，1966年4月21日出生，壮族，农民，住广西天等县。 委托诉讼代理人：陆向阳，广西添荣律师事务所律师。 第三人：黄保田，男，1963年7月25日出生，壮族，居民，住广西天等县。 委托诉讼代理人：黄琳琳（系第三人黄保田的女儿），女，1988年5月19日出生，壮族，农民，住广西天等县。 原告潘朝珍与被告陆如强、第三人黄保田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘朝珍，被告陆如强及其委托诉讼代理人陆向阳，第三人黄保田的委托诉讼代理人黄琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘朝珍向本院提出诉讼请求：1、判决陆如强赔偿提前解除合同给其造成的装修、设备损失133520.00元；2、判决陆如强退还押金5000.00元；3、由陆如强承担本案件受理费。事实和理由：潘朝珍与黄建邦系夫妻关系，陆如强和黄保田在天等镇会荣新区三十米大道各有一栋相邻的门面楼房。2016年7月1日，潘朝珍和陆如强、黄保田签订《房屋租赁合同书》，约定陆如强、黄保田将上述门面房出租给潘朝珍使用，租期10年，从2016年7月1日至2026年7月1日止，租金每年58000.00元，从2020年7月1日起租金每年上涨百分之五，水电押金2000.00元。合同签订后，潘朝珍将第一年租金交付给陆如强和黄保田，陆如强和黄保田将房屋交付给潘朝珍使用。之后，潘朝珍投入资金133520.00元进行装修及购买设备，开设“康泰养生馆”，正常经营生意。在2016年刚交租金时陆如强就要求修改合同，潘朝珍被迫手写修改了合同，2017年7月1日交租金时陆如强又要求加租金，潘朝珍不同意，陆如强无理要求加交4000.00元押金，潘朝珍被迫无奈多交4000.00元押金，陆如强才肯收2017年的租金。从2017年初开始，陆如强到潘朝珍经营场所闹事，提出提前终止租赁合同，潘朝珍不同意，陆如强及其妻子等人就不断地到店里闹，干扰潘朝珍经营。2018年7月1日，潘朝珍多次要求交付租金给陆如强，但陆如强拒绝接收租金。2018年7月11日，陆如强及其老婆又到潘朝珍店里闹，以潘朝珍不交租金为由，换上门锁，贴上招租广告，因陆如强一再挑事，潘朝珍已无法经营生意，只得被迫同意提前解除租赁合同，但陆如强的行为已构成严重违约，陆如强应承担提前解除租赁合同的违约责任及赔偿潘朝珍的经济损失。潘朝珍的经济损失包括：1、装修及购买设备投入的资金损失133520.00元；2、第一年陆如强收取押金2000.00元，第二年又收取押金8000.00元，共10000.00元，因提前解除租赁合同，陆如强应退还潘朝珍押金5000.00元。潘朝珍为其诉讼主张向法庭提交的证据有：1、潘朝珍身份证；2、2016年7月1日潘朝珍与陆如强和黄保田签订的房屋租赁合同；3、2016年5月26日、2017年7月1日收据2份；4、装修及购买设备清单及单据凭证；5、陆如强换锁招租的相片；6、双方的通话录音光盘；7、2018年7月18日的出警回执单。 陆如强辩称，一、潘朝珍与陆如强经协商，陆如强同意将房屋出租给潘朝珍经营养生馆。2016年7月1日，潘朝珍与陆如强、黄保田签订了房屋租赁合同。之后，潘朝珍装修陆如强的房屋，经营养生馆，在履行合同过程中，潘朝珍违反合同第二条、第三条、第四条的约定，即不按时交纳租金，未经陆如强同意擅自打通与第三人房屋之间的墙壁，没有搞好房屋环境卫生，房屋里以及没有出租给潘朝珍使用的屋顶到处都有狗屎。经了解，在2018年6月份，潘朝珍欲将养生馆变更经营为酒吧等饮食行业，并欲私下转租给其他人。因此，陆如强依据合同第十条的约定行使终止合同的权利。二、因潘朝珍没有按时交纳2018年的租金，在2018年8月1日，陆如强为了避免房屋未能出租造成的经济损失，才在房屋门上张贴招租公告。三、潘朝珍起诉称陆如强干扰其经营养生馆不是事实，在其经营养生馆期间，陆如强没有得去干扰其经营。四、在2017年陆如强要求潘朝珍多交押金，是因为潘朝珍将房屋卫生搞得很差，所以，在双方同意的情况下，才要求潘朝珍多交押金的。五、陆如强不同意赔偿潘朝珍的装修费用和购买设备的损失，因其没有提供确实充分的装修公司和正式发票予以证实，并且其对房屋进行装修是其独立经营养生馆应当开支的费用，与陆如强无关，潘朝珍购买养生馆的设备尚在房屋内，陆如强同意潘朝珍搬走。综上，请驳回潘朝珍的各项诉讼请求。陆如强为其辩解主张向法庭提交的证据有：1、出租房屋的现场相片；2、陆如强缴纳出租房屋的水、电缴费单。 黄保田述称，陆如强、黄保田将房屋出租给潘朝珍做养生馆是事实，在2017年黄保田收到潘朝珍和陆如强的电话说要多交押金也是事实，在2018年6月份，潘朝珍跟黄保田说过要打通两个房屋的墙壁，黄保田是同意让潘朝珍打通两个房屋的墙壁，但不代表陆如强也同意打通。在潘朝珍经营养生馆期间，黄保田没有干扰潘朝珍经营生意，现黄保田的房屋正常出租给潘朝珍经营养生馆生意，潘朝珍与陆如强之间的纠纷与黄保田无关。黄保田为其陈述意见没有证据向法庭提交。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆如强对潘朝珍提交的证据1、2、3、5、6、7无异议，黄保田对潘朝珍提交的证据均无异议，潘朝珍、黄保田对陆如强提交的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。陆如强对潘朝珍提交的证据4有异议，认为装修应以装修公司出具的正式发票为准，购置的设备也应以正式发票为准，并且装修与购买设备开支的费用是否与本案有关无法认定，经审查，结合庭审调查和本案的其他证据，本院对该证据予以论证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆如强、黄保田在天等镇会荣新区三十米大道各有一栋楼房，左右相邻，面向道路。经协商，陆如强、黄保田同意将房屋出租给潘朝珍经营养生馆，2016年7月1日，陆如强、黄保田与潘朝珍签订了《房屋租赁合同书》，合同第一条约定：陆如强和黄保田将天等镇会荣新区三十米大道整栋两间房屋租给潘朝珍使用；第二条约定：租期10年，即从2016年7月1日至2026年7月1日止，租金每年58000.00元，水电押金2000.00元，在租赁期内，如果承租方中途退房，出租方不退还租金和水电押金；第三条约定：在租赁期间，……如果自行维修房屋，要征得出租方同意，费用由承租方负责。第四条约定：承租方应负责好环境卫生，不得造成污染，……。第七条：终止合同，房屋内设施不得随意拆除，承租方的财产可搬回。第十条约定：违约责任：违反本合同与其他约定事项的各种都按违约处理，可按合同各条款规定处理外，又可以立即终止合同。对于租金的支付方式，双方均同意一年一交，于每年6月底交。合同签订后，潘朝珍将第一年租金58000.00元交给陆如强和黄保田，陆如强和黄保田将房屋交付给潘朝珍使用，随后潘朝珍投入资金进行吊顶、石膏线等装修，购买电视机、空调等相关设备，经营养生馆生意。2017年7月1日，潘朝珍将第二年租金58000.00元和押金8000.00元交给陆如强和黄保田。2018年6月底，潘朝珍欲将经营养生生意改变为经营餐饮，将陆如强和黄保田的房屋相邻的墙壁打通，陆如强不同意，双方发生矛盾，陆如强不同意继续将房屋出租给潘朝珍，潘朝珍也没按合同约定将第三年租金交给陆如强。2018年7月18日，潘朝珍与陆如强再次为房屋租赁的事情发生纠纷，潘朝珍的丈夫报警，城关派出所出警后以不属管辖为由不予以进一步处理。陆如强换了房屋门锁，贴上招租广告。潘朝珍认为其与陆如强的租赁已提前解除，故诉至本院要求因提前解除造成的装备、购买设备的经济损失和退还押金。 另外，潘朝珍主张其打通墙壁是经过陆如强同意的，其无法经营养生馆生意是陆如强以及其家人再三到店里干扰、闹事，其不得不关门停止经营，但没有提供确实充分的证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。一、潘朝珍、陆如强在履行租赁合同过程中是谁违约，双方签订的租赁合同是否提前解除的问题。根据本案的证据和庭审查明的事实，潘朝珍因经营养生馆承租陆如强和黄保田的楼房，依据潘朝珍和陆如强、黄保田签订的房屋租赁合同，潘朝珍未经陆如强同意，不能改变房屋结构，搞好房屋的环境卫生，但潘朝珍在租用陆如强房屋过程中，欲改变经营模式，在未征得陆如强同意的情况下打通陆如强与黄保田房屋相邻的墙壁，违反了合同的约定，陆如强有权按照合同的约定行使提前终止合同的权利。实际上，在2018年7月，潘朝珍没有按合同约定将下一年的房屋租金交给陆如强，陆如强也没有将房屋继续出租给潘朝珍使用，因此，潘朝珍与陆如强之间的房屋租赁合同已予以解除。二、潘朝珍诉请因提前解除合同而要求陆如强赔偿装修费用和购买设备的经济损失、退还押金是否予以支持的问题。潘朝珍与陆如强的房屋租赁合同已予以解除，根据合同约定，潘朝珍承租陆如强的房屋经营养生馆，双方应按照合同的约定履行自己的权利义务，潘朝珍为了开办养生馆而投入资金对出租房屋进行吊顶、石膏线等装修，经营其养生馆，是其个人正常的投资、经营行为。本案中，潘朝珍没有提供证据证实，其在承租陆如强的房屋经营养生生意两年时间里，陆如强存在违反合同约定的情形，因此，潘朝珍要求陆如强赔偿装修费用，没有事实和法律依据，本院不予以支持。潘朝珍为了经营养生馆，购买了电视机、空调等相关设备，也是其正常的投资、经营行为，潘朝珍要求陆如强赔偿购买设备的经济损失，亦没有事实和法律依据。在庭审中，陆如强同意潘朝珍搬走其购买的可移动的电视机、空调等家具及其他物品，依据合同约定，本院依法准许。根据合同约定，潘朝珍两次交纳给陆如强的押金共计5000.00，本案中，陆如强依据合同约定已经行使提前终止合同的权利，实际上双方签订的租赁合同已经解除，陆如强应将押金退还潘朝珍。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、由潘朝珍于判决生效之日起二十日内自行搬走其购买的在陆如强房屋内可移动的电视机、空调等家具及其他物品； 二、由陆如强退还潘朝珍租赁房屋押金5000.00元； 三、驳回潘朝珍的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3070.00元，由潘朝珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  赵慧清 审 判 员  赵周格 人民陪审员  许明智 二〇一八年十二月二十七日 法官助理赵维光 书记员赵博 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。