浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0522民初3487号原告：长兴县园林管理局，住所地长兴县雉城街道人民南路63号。法定代表人：余筱敏，副局长。委托诉讼代理人：常燕，长兴县金陵法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：乐太国，长兴县金陵法律服务所法律工作者。被告：尹金娣，女，1965年7月11日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：吴平，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。原告长兴县园林管理局（以下简称园林局）与被告尹金娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，分别于2018年6月19日、2018年11月5日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告园林局的委托诉讼代理人常燕、被告尹金娣的委托诉讼代理人吴平均到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2018年12月17日再次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人乐太国、被告委托诉讼代理人吴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求为：1、判令依法解除双方签订的租赁合同，并腾空房屋；2、判令被告支付房租103041元、违约金7212元（按同期银行贷款利率月息7厘计算），合计110253元，并要求支付水电费2636元、房屋租金至腾空时止。事实与理由：2015年3月25日，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将坐落于古城公园内的茶楼租赁给被告开办茶室，租期三年，第一年租金90000元，自第二年起租金每年比上一年增加7%，租金每年提前15天缴纳，合同期限为2015年8月26日至2018年8月25日止。被告支付了两年的房租，经原告多次催讨，被告未支付第三年租金。原告为了维护自身合法权益，诉至法院。被告尹金娣辩称，房屋租赁情况属实，但被告并非恶意拖欠房租。案涉的房屋属于园林局，是国有资产，也是文物单位。被告租赁房屋时发现房屋有漏水情况，导致被告装修被污损，也没有经营。被告曾向原告提出，原告也组织相应的人力进行过修缮，但一直没有修好。被告的损失也时客观存在的。原告拒不履行房屋修缮义务，导致被告无法正常利用房屋，对承租人的租金可以免除。原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》原件一份，证明原、被告租赁关系以及对双方权利义务约定的事实；2、园林局自制费用清单一份，证明从2017年8月26日到2018年10月25日欠缴房租120200.15元，欠缴水电费2636元，以及被告缴纳保证金2万元的事实。被告尹金娣为证明其辩称理由，向本院提交以下证据：照片一组，证明房屋漏水导致被告经营场所被污损的事实。以上证据，经原、被告相互质证、认证，被告尹金娣质证意见为：对《房屋租赁合同》真实性没有异议，但认为该合同第4条关于房屋修缮的约定加大了被告的义务；对证据2中的保证金认可，对水电费不认可。原告质证意见为，对被告提交的照片“三性”均有异议，认为在合同租赁期间原告从未收到被告所讲的案涉房屋漏水的书面或口头报告，原告也从未对案涉房屋进行修缮。经本院审查认为，原告提交的证据材料1符合证据要求，本院予以采信；原告提交的证据材料2中，关于缴纳保证金2万元的内容，被告认可，本院予以采信，关于水电费的内容，被告不认可，且原告也未提供其他证据佐证，本院不予采信。被告提交照片，该组照片虽显示案涉房屋内污损存在，但并不能证明被告向原告主张过维修等事实，故本院不予采信。根据上述采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原、被告于2015年3月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定园林局为甲方、尹金娣为乙方。甲方将古城公园内房屋出租给乙方，租期三年，自2015年8月26日起至2018年8月25日止（2015年3月26日至2015年8月25日为装修和试营业，不收取房屋租金）。该合同第三条约定“1、第一年租金为人民币90000元。2、从第二年起租金每年比上一年度增加7%。3、租金每壹年缴纳一次（提前15天），一份在签订本合同时交清第一年租金，同时缴纳租房保证金20000元（不计息，合同期满交清水、电费用，房屋设施完好无损则在租赁期结束后全额退还）。4、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方有权停水、停电直至终止合同，一切经济损失由乙方自负”，第四条约定“甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮甲方概不负责。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构”。合同还对合同期间以及合同解除、终止、期满后双方的权利义务做了约定。该合同签订后，园林局将其所有的位于长兴县古城公园内的房屋交付给尹金娣使用，尹金娣进行了装修营业。另查明，尹金娣缴纳了租房保证金20000元以及合同期内第一年度、第二年度的租金。后因尹金娣未按时支付最后一年度的租金，双方纠纷成诉。本院认为：（一）原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止规定，合法有效，依法应受法律保护。原、被告双方对租赁房屋的事实没有异议。原告主张解除租赁合同，但并未向本院提交证据证明已经向被告做出过解除租赁协议及补充协议的意思表示，被告尹金娣于2018年5月28日收到本院向其送达的起诉书副本等材料，且本案审理过程中，双方合同期已届满。虽被告要求继续租赁，但原告表示不再出租，双方未能达成新的租赁合意。故双方租赁合同应于原告解除租赁合同的起诉书送达被告之日，即2018年5月28日解除。合同解除后，尹金娣应当按照合同约定及时腾空案涉房屋并交还给原告。（二）尹金娣作为承租人应当依照合同约定及时足额缴纳租金。根据双方合同约定，尹金娣应当在2017年8月10日向园林局缴纳租金103041元，尹金娣未按时缴纳租金，应当承担相应的民事责任。对原告诉请被告支付租金103041元的诉请，本院予以支持。双方合同并未约定承担违约责任的具体方式，但尹金娣未按时缴纳租金，给原告造成一定的租金利息损失，本院酌情认定为5714元，对原告超过的部分的诉请，本院不予支持。原告主张尹金娣结欠水电费2636元。但原告自称2018年4、5月份已经实际对案涉房屋停止供电，且未提供相应的水电费缴纳凭证，故起该项诉请无事实依据，本院不予支持。尹金娣辩称房屋漏水需要修缮，但未提供证据证明案涉房屋漏水不能使用和其向园林局提出过修缮的要求，其提供的照片虽能够证明案涉房屋装修的污损，但并不能证明系租赁房屋本身漏水造成。故对其抗辩理由，本院不予采信。综上，尹金娣应当给付园林局房屋租金103041元、利息损失5714元，合计108755元，原告同意返还给尹金娣租房保证金20000元，故扣除园林局应当返还给尹金娣的租房保证金20000元，尹金娣尚需支付给园林局88755元。（三）原告诉请被告承担合同解除之日至腾空之日的占用房屋费用。本院认为，在合同期满后，承租人尹金娣应当将房屋内可移动设施及时腾空，但尹金娣在双方合同期满后未及时腾空，应当承担占用租赁房屋期间的费用。根据双方合同约定计算，2017年8月26日至2018年8月25日期间的房租租金为103041元/年，尹金娣应当承担自2018年8月26日起至房屋实际腾空之日的房屋占有使用费（按年租金103041元/年，自2018年8月26日计算至实际腾空之日止）。（四）尹金娣在本案审理期间提出反诉，要求园林局赔偿损失40万元、返还租金124200元，但经本院依法通知，其未在规定的期限内缴纳反诉费用，本院按其自动撤回反诉处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、原告长兴县园林管理局与被告尹金娣《房屋租赁合同》于2018年5月29日解除；二、被告尹金娣于本判决生效之日起十五日内腾空古城公园内所租赁房屋并交还给原告；三、被告尹金娣于本判决生效之日起十日内支付给长兴县园林管理局88755元（自2018年8月26日起至实际腾空之日的房屋占有使用费，按年租金103041元/年和实际占用天数计算）；四、驳回原告长兴县园林管理局其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2506元，由被告尹金娣负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判长  付小在审判员  蒋晓菁审判员  尤 丰二〇一八年十二月二十日书记员  臧燕婷