江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初5168号原告：梁学兵，男，1967年7月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：许阿大，女，1950年8月22日出生，汉族，住江苏省苏州市。被告：许金兴，男，1962年11月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：许菊妹，女，1968年7月17日出生，汉族，住江苏省苏州市。被告：邹素兴，男，1962年7月5日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：邹玉方，男，1965年5月23日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：苏州市相城区黄埭房产开发公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇。法定代表人：周金山。原告梁学兵与被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹、被告邹素兴、被告邹玉方及第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司（以下简称黄埭房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日依法受理后，依法适用简易程序，由代理审判员宁璐独任审判。本案于2018年10月16日公开开庭进行了审理，原告梁学兵、被告许金兴、被告许菊妹、被告邹素兴、被告邹玉方到庭参加诉讼，被告许阿大、第三人黄埭房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告梁学兵向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹立即办理位于苏州市相城区车库的不动产权证，并过户至原告名下，第三人协助办理；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告梁学兵明确其第一项诉讼请求为：判令第三人协助被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹立即办理位于苏州市相城区车库的不动产权证，被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹在取得上述房屋及车库的不动产证后协助原告将上述房屋及车库的不动产权转移登记至原告名下。事实和理由：2012年8月2日，原告（乙方）与毛小男（甲方）签订购房协议一份，主要内容是：原告向毛小男购买位于苏州市相城区.9平米）及自行车库（面积为13.5平米），价格为568000元，并约定了付款方式及交房时间。另，双方还约定：合同签订时，该房不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方协助乙方尽快办理房屋产权手续等内容。原告于2012年7月20日支付了全款568000元后，毛小男交付了房屋，原告随后对该房进行了装修，后入住至今。2018年8月1日，社区通知可以办理产权证，但毛小男却于2013年12月30日病亡，毛小男无妻无子女、父母均已亡故，无第一顺序继承人，被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹为其同父异母兄弟姐妹，均为第二顺序继承人。原告多方打听得知许金兴的电话，但多次联系其均未能接听，其他人的电话又无法获得，造成本人无法联系和协商，遂请求法院进行协调或依法处理。被告许阿大未作答辩。被告许金兴辩称，原告陈述涉案房屋系其与毛小男直接交易，但现房款不是直接支付给毛小男，而是支付给了被告邹素兴。被告邹素兴、被告邹玉方有与毛小男签订的房屋买卖合同，故原告不是直接和毛小男之间发生房屋买卖关系，毛小男与被告邹素兴、被告邹玉方之间的最终交易金额需要具体确定。被告许菊妹辩称，同被告许金兴上述答辩意见，另，被告邹素兴、被告邹玉方陈述以500000元向毛小男购买了房屋，但需要核实500000元的付款凭据和房屋买卖合同。被告邹玉方辩称，我本与毛小男不熟，毛小男当时拆迁安置到一套大户即本案涉案房屋，当时毛小男没钱，是邹素兴介绍给我，说毛小男拿房开票的钱都没有，问我要不要买这套房屋，后来我和被告邹素兴商量下来，两人一起买下该套房屋，当时也签订了合同，价款是500000元，已经付清，其中主要是我出的房款，被告邹素兴只出了很小一部分。后，被告邹素兴说有人要买该房屋，就由被告邹素兴来决定，将房屋出售给了原告，售价是合同约定的568000元，该款也付清了。如果是法律上要求我协助过户的，我可以协助。被告邹素兴辩称，同被告邹玉方的答辩意见。第三人黄埭房产公司未作陈述。经审理查明，2012年5月30日，毛小男作为甲方，被告邹素兴、被告邹玉方作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将座落在黄埭镇康阳新村1幢1单元202室的拆迁安置房产出卖给乙方，并将该房产日后所有可能拥有的一切收益权一并出卖给乙方；房产房屋结构为砖混，建筑面积115平方米左右，2号自行车库一个13平方米，该车库为独立车库，房屋用途为住宅；双方协定上述房产及附属车库总价款为人民币（大写）伍拾万元整（小写）￥500000元。双方还作了其他约定。合同尾部甲方处由毛小男签字确认，乙方处由被告邹素兴、被告邹玉方分别签字确认。2012年8月2日，毛小男、被告邹素兴、被告邹玉方作为甲方（卖方），原告梁学兵作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将座落在黄埭镇康阳新村1幢1单元202室的房产（包含附属自行车库一个）出卖给乙方，并将该房产日后所有可能拥有的一切收益权一并出卖给乙方。甲方保证该房产有合法的使用权、处置权；该房屋结构为砖混，建筑面积116.9平方米左右，房屋用途为住宅，该房屋附属2号自行车库一个13.5平方米；双方协定上述房产及附属自行车车库总价为人民币（大写）伍拾陆万捌仟元整（568000元）。在签订合同前已付给邹素兴，邹素兴已把房款转付毛小男。今后无论房价涨跌双方均不得反悔。签订合同前，乙方已付清房款，甲方在本合同签订时已交付房屋钥匙，交付房屋钥匙视为房产交付，此后房产交付甲方占有使用。本合同签订时，该房不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方保证协助乙方尽快办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。双方还作了其他约定。该合同尾部甲方处由被告邹素兴、被告邹玉方、毛小男分别签字确认，乙方处由原告梁学兵签字确认。案涉房屋及自行车车库现已交付原告梁学兵，由原告梁学兵在居住、使用。又查明，2012年7月20日，原告梁学兵以其尾号为“3912”账号转账支付被告邹素兴568000元。同日，被告邹素兴向原告梁学兵出具收条一张，确认收到原告支付的购房款568000元。另查明，毛小男于2013年12月30日因病在苏州死亡，其死亡时无第一顺位继承人，其祖父母、外祖父母均先于其死亡，其有兄弟姐妹三人，即被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹，该三人因继承毛小男遗产，于2014年1月20日向江苏省苏州市相城公证处申请办理继承公证，该公证处于2014年1月26日出具（2014）苏相证民内字第196号公证书，依法确认由被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹三人共同继承毛小男名下中国工商银行苏州黄埭支行尾号为“1484”银行卡内的存款400084.14元。以上事实，由当事人提供的身份证复印件、户籍人口信息、企业信用信息、《房屋买卖合同》、中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行银行卡取款业务回单、收条、《黄埭镇拆迁安置房定销合同》、销售不动产统一发票、黄埭镇斜桥社区居民委员会证明、户口注销证明、户表、人口死亡申报单、第二次全国人口普查登记表、公证书、居民死亡医学证明、水费收据、燃气发票及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告梁学兵向本院表示，当时因邹素兴称该房屋是其和被告邹玉方所有，加上又有朋友介绍，其就相信邹素兴的话，并支付了房款，后其追问其房屋资料时，邹素兴才告知毛小男是真正的房主，所以其要求直接与房主签订合同，但由于房款是被告邹素兴所收，当时担心遗漏了当事人，所以把被告邹素兴、被告邹玉方也列入了卖方，正是基于以上考虑，才与毛小男、被告邹素兴、被告邹玉方三个人签订了合同，签订合同的时候，其当场问过毛小男是否收到房款，毛小男确认已经收到了房款，在合同中对此也已予以确认。审理中，原告梁学兵表示，其向被告邹素兴付款实际在2012年8月2日签订合同之前，是因其与被告邹素兴曾单独签过一份购房协议，在其发现被告邹素兴不是真正的房主之后，其要求与真正的房主签订房屋买卖协议，并且撕毁了原来与被告邹素兴之间的房屋买卖协议。被告邹素兴对原告该陈述予以认可。审理中，原告梁学兵向明确，涉案房屋及自行车车库现已经可以办理不动产权证，对于涉案房屋及车库不动产权转移过程中的税费全部由其承担，即使法院采信被告邹素兴、被告邹玉方的陈述（毛小男出售给被告邹素兴、被告邹玉方，再由被告邹素兴、被告邹玉方出售给原告），可能多一次过户的税费，其亦愿意承担。本院认为，2012年5月30日毛小男与被告邹素兴、被告邹玉方签订的《房屋买卖合同》，及2012年8月2日毛小男、被告邹素兴、被告邹玉方与原告梁学兵签订的《房屋买卖合同》均系上述合同当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，两份合同中的当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。现双方之争议焦点在于，到底系原告梁学兵与毛小男之间直接形成房屋买卖关系，还是毛小男将涉案房屋及自行车库出售给被告邹素兴、被告邹玉方，再由被告邹素兴、被告邹玉方再将该房屋及车库出售原告梁学兵，对此，本院认为，毛小男与被告邹素兴、被告邹玉方之间的《房屋买卖合同》的签订时间在毛小男、被告邹素兴、被告邹玉方与原告梁学兵签订的《房屋买卖合同》之前，且原告梁学兵并非直接向毛小男支付房款568000元，而是向被告邹素兴支付的购房款568000元，现亦无证据证明毛小男实际收到了568000元的房款，再结合被告邹素兴、被告邹玉方的陈述，本院依法认定本案系毛小男将涉案房屋及自行车库出售给被告邹素兴、被告邹玉方，再由被告邹素兴、被告邹玉方再将该房屋及车库出售原告梁学兵。因此，对于诉争房屋及自行车库（即苏州市相城区黄埭镇康阳新村1幢1单元202室房屋及附属2号自行车库），本应首先由第三人黄埭房产公司将其不动产权证书登记至毛小男名下，再由毛小男将该房屋及自行车库的不动产权转移登记至被告邹素兴、被告邹玉方名下，但因现毛小男已因病去世，其相应合同义务应由其继承人被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹代为履行，即现应先由第三人黄埭房产公司将上述房屋及自行车库的不动产权证书登记至被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹名下，再由被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹将该房屋及自行车库的不动产权转移登记至被告邹素兴、被告邹玉方名下。对于被告许金兴、被告许菊妹所抗辩的，需要核实毛小男与被告邹素兴、被告邹玉方之间最终交易金额，对此，本院认为，2012年5月30日，毛小男与被告邹素兴、被告邹玉方签订《房屋买卖合同》，房款约定为500000元，至2014年1月，被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹在办理继承公证时，毛小男名下银行卡内仍有400084.14元，根据该事实以及被告邹素兴、被告邹玉方的陈述，本院认为被告邹素兴、被告邹玉方已经付清毛小男购房款500000元的可能性较高。另，因原告梁学兵现已付清被告邹素兴购房款568000元，且被告邹素兴、被告邹玉方亦表示对案涉房屋及自行车库如果需要其协助过户，其愿意予以协助，故，在被告邹素兴、被告邹玉方取得上述房屋及自行车库的不动产权后，其二人应按照合同的约定，将上述房屋及自行车库的不动产权转移登记至原告梁学兵名下。原告梁学兵自愿承担上述三次登记过程中的所有税费，本院予以准许。被告许阿大、第三人黄埭房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司于本判决生效之日起十日内将坐落于苏州市相城区黄埭镇康阳新村1幢1单元202室房屋及附属2号自行车库的不动产权证书协助登记至被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹名下，被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹在取得上述房屋及车库的不动产权证书后十日内协助被告邹素兴、被告邹玉方将上述房屋及车库的不动产权转移登记至被告邹素兴、被告邹玉方名下，被告邹素兴、被告邹玉方在取得上述房屋及车库的不动产权后十日内协助原告梁学兵将上述房屋及车库的不动产权转移登记至原告梁学兵名下，由原告梁学兵承担上述三次登记过程中的全部费用。本案案件受理费减半收取为人民币4740元，由被告许阿大、被告许金兴、被告许菊妹、被告邹素兴、被告邹玉方共同负担（五被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，由五被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一八年十二月十二日书 记 员 金仕明