辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初6872号原告：纪某某，男，1956年7月2日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：刘伟，辽宁事成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宽，辽宁事成律师事务所律师。原告：王洋，男，1980年9月9日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：刘伟，辽宁事成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宽，辽宁事成律师事务所律师。被告：福建省某建设工程有限公司，住所地上杭县临城镇。法定代表人：温文辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李立元，男，1948年6月25日出生，汉族，系该公司项目经理，现住沈阳市沈河区。第三人：沈阳某建筑工程有限公司，住所地沈阳市和平区。原告纪某某、王洋诉被告福建省某建设工程有限公司、第三人沈阳某建筑工程有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王蕾担任审判长，与人民陪审员刘艳妮、刘丹组成合议庭，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告纪某某、王洋的委托诉讼代理人王宽、被告福建省某建设工程有限公司的委托诉讼代理人李立元均到庭参加诉讼，第三人沈阳某建筑工程有限公司经本院合法传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告纪某某、王洋向本院提出诉讼请求：一、不得执行沈阳市东陵区浑河站150号2门房产，建筑面积298平方米；二、请求确认沈阳市东陵区浑河站街150号2门房产所有权归原告所有；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月15日，原告对执行标的提出书面异议，和平区人民法院2018年4月作出(2018)辽0102执异52号执行异议裁定：驳回案外人的异议。现原告提出案外人执行异议之诉，理由如下：一、原告已经交付全款并实际占有该房产。原告在2012年7月26日与被告沈阳某建筑工程有限公司签订购房合同并全额支付房款，该房从交付原告后由原告实际占有并进行了商业经营。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，法院不应执行该房产。二、申请执行人明知苏某是公司的负责人和实际控制人，同时法院在执行过程中也多次传唤苏某到庭。法院也认同苏某是该公司的实际控制人。另外，法庭在开执行异议听证会时，并未要求异议人对苏某的身份给以释明。最后，我方会在本次诉讼开庭时申请证人苏某到场。以上事实足以说明苏某完全代表了沈阳某建筑工程有限公司收取我方房款的行为真实存在，法院认定我方未支付房款是错误的。三、被告与第三人已经达成和解并实际履行。被告已经实际占有150号的三处房产，分别是6门（300平）、7门（375平）、4楼1号（150平），被告从2008年开始占有上述合计800多平方米的房屋，上述房产已经足够被告的执行金额。被告与第三人纠纷的判决内容是第三人给付被告2530600元，而现在查封的是150号全部房产，明显是超标的查封，因此为避免给实际占有的案外人造成更大损失，请贵院不得执行沈阳市东陵区浑河站街150号2门房产。被告福建省某建设工程有限公司辩称，依据（2012）沈河民二初字第01291号民事判决书及（2013）沈中民二终字第843号民事判决书，两份判决书已于2013年6月7日正式生效。而第3人孙尼公司至今未履行生效法律文件确定的义务，我公司于2013年8月27日向贵院申请强制执行了顺吉公司位于沈阳市东陵区“外商俱乐部”楼实体房产，是依法依规的合法行为。第三人顺吉公司作为07150083号工业用地性质的土地受让人在没有取得该土地、土地用途变更审批、重新签订该土地使用权出让合同，全额交纳调整后的土地出让金及未取得用地规划许可证审批的前提下，擅自改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，擅自建设商品楼的行为违反法律法规强制性规定。第三人顺吉公司无施工资质和房地产开发企业营业执照，其利用工业用途性质的土地非法经营房地产开发销售商品房的行为。违反了国家强制性规定，其违法建成的商品房属不得转让的事实，本案原告持有的购房合同属无效合同，不受法律保护。因为这类房子从土地用途、出让合同、出让金交付、企业经营范围经营资质等都存在严重的违法违规，办不了产权证其签订的购房合同也是不合法的。另本案购房当事人购房时没有审查上诉交易。没有进行调档、查实国家批准文件要说，就盲目签合同交房款，其行为存在严重过错。本案诉争房产为第三人顺吉公司所有，而非苏某个人所有，其房地产转让收入应依法转入顺吉公司的法定账户。根据原告提供的商品房买卖合同显示，房屋总价款为120万元。交易金额巨大。而原告向法院提交的收条中收款方为苏某个人，且房款金额大小写不一致，相互矛盾，银行回单付款人为王敏，收款人为苏某而非第三人公司，故原告提供的证据不足以证明实际支付了房屋全部价款。案涉房屋土地用途未变更，房产未登记，依法律的疾病原则，房随地走。建设单位是第三人顺吉公司，原告提交的证据未能证明其享有执行标的的实体权利，法院对诉争房产张贴公告等措施并无不当。经审理查明，被告福建省某建设工程有限公司于2012年6月26日以建设工程施工合同为由诉至本院，要求第三人沈阳某建筑工程有限公司给付工程款及其利息，本院判决后，第三人沈阳某建筑工程有限公司提起上诉，沈阳市中级人民法院于2013年5月27日作出（2013）沈中民二终字第843号民事判决书，判决第三人沈阳某建筑工程有限公司给付福建省某建设工程有限公司工程款2,530,600元及其利息。后被告福建省某建设工程有限公司就上述判决申请强制执行。本院于2017年12月4日出具（2013）沈和执字第02278号公告，内容为“申请执行人福建省杭辉建筑工程有限公司与被执行人沈阳某建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终执字第843号民事判决书已发生法律效力。被执行人未能在法律规定的期限内履行判决所确定的义务。依申请人申请，本院将依法对被执行人沈阳某建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区产进行评估拍卖，用以偿付被执行人所欠申请人债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条的规定，本院依法查封被执行人沈阳某建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区产，责令被执行人或房屋实际占用人于15日内将位于沈阳市东陵区产腾空。逾期不腾空，本院将依法强制执行，房产范围内物品按遗弃物处理，产生的费用和造成的损失由被执行人或实际占用人承担，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任”。原告在执行阶段提出执行异议，本院作出（2018）辽0102执异68号执行裁定书，裁定驳回异议人纪某某、王洋的异议。现原告纪某某、王洋向本院提起案外人执行异议之诉。原告纪某某、王洋为证据其主张提供了房屋买卖合同及收条、交通银行个人电汇回单，房屋买卖合同落款日期为2012年7月26日，合同中在买受人所购房屋的基本情况中仅载明“出卖人以出售方式取得位于150号2号门的地块的土地使用权，该房屋用途为门市，建筑层数地上3层，套内建筑面积：296平方米，房屋总价款为120万元”，落款为第三人沈阳某建筑工程有限公司盖章及该公司的法定代表人黄玺顺、委托代理人苏某签字，原告纪某某、王洋签字。收条内容为“收到纪某某购门市房款120万元整”，收条日期为2012年7月27日。交通银行电汇回单（日期：2012年7月27日）中付款人为案外人王敏，交易金额为110万元，收款人为苏某，交易时间为2012年7月27日。二原告将该处房产对外出租用于沈阳市和平区高丽亚饭店的经营。沈阳市和平区高丽亚饭店成立日期为2017年4月25日。另查明，第三人沈阳某建筑工程有限公司的法定代表人在2010年8月9日前为苏某，此后为黄玺顺。涉案房屋相关的建设工程规划许可证中记载“建设项目名称：外商俱乐部”；建筑工程施工许可证中记载“建设单位：沈阳某建筑工程有限公司，工程名称：外商俱乐部”；土地使用权证中记载“土地使用权人:沈阳某建筑工程有限公司，地类（用途）：工业，使用权类型：出让”。上述房屋是按照一层为门市，二层、三层为公寓形式建设，第三人沈阳某建筑工程有限公司向不特定对象拆分销售该房屋。上述事实，原告提供的收条、买卖合同、交通银行个人电汇回单及被告提供的（2012）沈和民二初字第01291号民事判决书、（2013）沈中民二终字第843号判决书、（2013）沈和执字第02278号查封公告、（2018）辽0102执异52执行裁定书、东陵国用2000字第07150083号土地建用权权属证、政府批准的“外商俱乐部”楼建设批文建筑工程规划许可证，施工许可证、顺吉公司企业变更登记情况查询卡及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提供了房屋买卖合同及120万元的收款收条，并提供王敏的银行历史交易凭证证明系王敏代原告交纳房款，本院予以采信。同时，原告将房屋对外出租，实质上占有。综上，对于原告请求停止对本案涉案房产强制执行的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求，因涉案房产所在土地为国有出让工业用地，作为门市房使用，且房屋没有经过拆分，故本院无法对该房产进行物权确认。关于原告提出的超标的查封问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款和《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定规定，案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。故对于原告提出的该问题，属于对执行行为有异议，不服裁定，应向上一级人民法院申请复议，而非案外人异议之诉审理范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条,第三十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、停止对沈阳市东陵区浑河站街150号2门房产的强制执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费15,600元，公告费800元，由被告福建省某建设工程有限公司、第三人沈阳某建筑工程有限公司共同承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 蕾人民陪审员  刘艳妮人民陪审员  刘 丹二〇一八年十二月二十四日法官助理任玲书记员陈丹璐本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。民事诉讼法一百一十九条《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合第规定外，还应当具备下列条件：民事诉讼法一百一十九条（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；民事诉讼法一百一十九条（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；民事诉讼法一百一十九条（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。民事诉讼法一百一十九条人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。关于民事诉讼证据的若干规定《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于民事诉讼证据的若干规定没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。