云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9146号原告：惠杰，女，汉族，1970年8月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李淑芬，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南丹彤集团股份有限公司（以下简称“丹彤公司”）。住所：云南省昆明市寻甸白云街**。法定代表人：刘海良，系公司董事长。委托诉讼代理人：柴林，系云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀仙，系云南大韬律师事务所实习律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高磊，男，汉族，1982年9月12日出生，，住云南省昆明市盘龙区系公司员工，特别授权代理。被告：李勇前，男，汉族，1961年6月2日出生，，住云南省昆明市五华区原告惠杰诉被告云南丹彤集团股份有限公司、李勇前房屋买卖合同纠纷一案，本院于二0一八年九月十四日受理后，依法组成合议庭，于二0一八年十月二十三日公开开庭进行了审理。原告惠杰及其委托诉讼代理人李淑芬，被告丹彤公司的委托诉讼代理人柴林、张秀仙，被告李勇前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、确认原告与被告云南丹彤集团股份有限公司签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令两被告连带返还原告100万元购房定金并支付资金占用费（自2018年4月30日开始计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）至退款之日止，暂计算至2018年8月31日为14862.5元；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月19日被告丹彤公司告知原告，其所有的位于昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦12层的写字楼抵押给兴业银行，现在诉讼程序中，希望原告能购买该房屋。经协商，双方签订了《房屋买卖协议》，约定房屋成交价为880万元，该价格包含了房价以及所有相关过户费用，原告应在2017年12月20日前将定金支付到被告李勇前账户内，其余房款按法院或银行通知的付款时间三日内打入法院或银行账户内，待过户时，剩余尾款由原告支付给被告丹彤公司，过户应在2018年4月30日前完成。协议签订后，原告于2017年12月19日将定金100万元支付到被告李勇前招商银行账户内。2017年4月底，原告准备好购房资金后，通知被告按期履行协议，被告答复正在与抵押权人协商，无法按期办理过户手续。后原告向昆明市不动产权局咨询，了解到昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦12层写字楼被昆明市中级人民法院三轮查封，现处于昆明市中级人民法院司法拍卖中，擅自处置被法院查封财产的行为是违法行为。了解到上述情况后，原告多次向两被告主张，要求退还购房定金100万元，但两被告拒绝退还。被告擅自变卖法院查封财产的行为，触犯了《中华人民共和国刑法》第三百一十四条的规定，原被告双方之间签订的《房屋买卖协议》为无效协议，原告特起诉。被告丹彤公司答辩称：一、《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效;二、《房屋买卖协议》完全能够得到履行，但原告却一直拒绝履行，才造成无法完成过户，实则是原告违约；三、原告起诉被告李勇前无事实及法律依据，被告李勇前并非本案适格被告。被告李勇前答辩称：1、我并非本案合同当事人，不是适格当事人，仅是原告与被告丹彤公司的中间人，请求法院驳回原告对我的全部诉讼请求；2、原告明知涉案房屋有抵押、查封的事实，被告丹彤公司不存在任何隐瞒；3、880万元是包干价；4、原告签订协议后一直违约导致协议未能继续履行。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：房屋买卖协议、招商银行转账单，证明2017年12月19日，被告丹彤公司将丹联大厦12楼作价880万元（含税）卖给原告，原告按照合同约定支付了100万元定金至被告李勇前账户，双方约定房屋的成交及过户时间于2018年4月30日前完成。第二组证据：房屋信息摘抄、协助执行通知书2份、送达回证2份，证明被告出售给原告的房屋被昆明市中级人民法院分别于2016年11月21日、2017年7月26日、2018年1月2日查封，查封同时规定：查封期间不得办理变更、转让、过户、抵押等相关手续。以上两组证据共同证明：被告隐瞒交易房屋被查封的事实，未经法院允许，擅自将法院查封财产出卖给原告的行为触犯了《中华人民共和国刑法》第三百一十四条的规定，涉嫌非法处置查封的财产，原被告双方之间签订的《房屋买卖协议》为无效协议。经质证，被告丹彤公司对原告提交的第一组证据真实性、合法性、关联性及证明内容认可，证明目的不认可，房屋买卖协议第3条约定100万元定金用于缴纳过户税金；第2条约定880万元为包干价；第8条约定被告李勇前收到定金后协议生效，故双方《房屋买卖协议》于2017年12月19日生效。原告将购房款买了理财产品，故双方的协议延续到2018年7月份；第二组证据真实性、合法性、证明内容认可，关联性及证明目的不认可，该组证据不能认定《房屋买卖协议》无效的事实，协议未违反行政法规等强制性规定，应属有效。原告认为被告处分房屋违反刑法规定，若原告依据刑法规定认定被告违反《刑法》，应该提交公安机关处理，应将本案中止。被告李勇前的质证意见同被告云南丹彤集团股份有限公司。被告丹彤公司向法庭提交如下证据证明其答辩意见：第一组证据：房屋买卖协议、马某与林磊（兴业银行对接中院执行局律师）聊天记录，证明：1、房屋买卖是以原告参加法院对被告丹彤公司所有的房屋的拍卖以竞买方式或向抵押权人（银行）以购买债权的方式实现，原告自《房屋买卖协议》签订之日起，对于房屋的查封、抵押情况及如何实现房屋买卖的目的的方式都是清楚、知悉的事实；2、《房屋买卖协议》约定，原告应该支付的购房款项将按竞拍或购买债权的方式直接支付至法院或银行账户的事实；3、《房屋买卖协议》是原告与被告的真实意思表示，原告自愿按照协议约定的方式实现房屋买卖，不违反法律规定，合法有效；4、抵押权人（银行）对《房屋买卖协议》的情况是知悉且清楚的，也一直配合原告履行协议的事实；5、被告李勇前作为中介人，促成本次交易，代收定金，由此，李勇前不是当事人，原告起诉错误。第二组证据：第二次司法拍卖通知书、第二次司法拍卖连接网页具体情况、关于商洽继续履行协议的函、关于《房屋买卖协议》的回函、关于要求继续履行房屋买卖协议的催告函，证明：1、原告在签订《房屋买卖协议》后，完全能够参与第二次司法拍卖，履行该协议的事实；2、原告因为购买理财产品提出延期履行《房屋买卖协议》，造成原告没有按照《房屋买卖协议》的约定参加法院竞拍或向银行购买债权、办理过户的事实；3、原告在《房屋买卖协议》约定的履行期限届满后，与法院及银行多次协商履行《房屋买卖协议》的事实；4、原告违约的事实。第三组证据：被告丹彤公司代表马某与原告微信聊天记录、第一次司法变卖通知书、第一次司法变卖连接网页具体情况，证明：1、从签订《房屋买卖协议》到2018年7月止，原告与被告丹彤公司一直都在履行合同的事实；2、《房屋买卖协议》是原告与被告丹彤公司双方真实意思表示，被告丹彤公司代表马某与原告履行合同的事实；3、直至2018年7月，《房屋买卖协议》仍然可以通过参加变卖或购买债权的方式履行，但原告拒绝履行的事实；4、原告违约的事实。经质证，原告对被告丹彤公司提交的第一组证据《房屋买卖协议》三性认可，证明目的不认可，并认为其出卖的不是房屋而是交易方式，但法院拍卖的房屋并不需要产权人的任何配合，只需要法院发协助执行通知书即可过户，被告丹彤公司出卖法院查封的财产，产权人无权出售法院查封的财产；马某与林磊（兴业银行对接中院执行局律师）聊天记录关联性不认可，系两个案外人讨论原告委托律师代理买债权的事，从时间上来看，2018年7月13日已经过了原告与被告丹彤公司约定的合同履行时间，且原告与被告丹彤公司约定购买房屋并非购买债权；第二组证据第二次司法拍卖通知书、第二次司法拍卖连接网页具体情况真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该证据正好能够证实被告丹彤公司的违法事实，被告丹彤公司出售处于法院查封、拍卖的房屋并收取款项，另外证明被告隐瞒房屋处于法院拍卖的事实；同时可以看出司法拍卖价格为725万元，而原告购买价为880万元，若原告知道房屋处于拍卖状态不会多出100多万元购买；司法拍卖不需任何人协助，参加司法拍卖是另外一个法律关系，交易价格、过户时间都不是原告与被告丹彤公司可以通过协议确定；关于商洽继续履行协议的函、关于要求继续履行房屋买卖协议的催告函真实性、关联性认可，证明目的不认可；关于《房屋买卖协议》的回函认可，但该证据只能说明原告认可协议无效故拒绝继续履行协议；第三组证据被告丹彤公司代表马某与原告微信聊天记录真实性、合法性认可，证明目的不认可，聊天时间为2018年，讨论购买债权的事情，即便合同为有效合同但已经过了双方约定的合同履行时间，从聊天内容13、14页来看，原告还不知道涉案房屋的涉诉情况；第一次司法变卖通知书、第一次司法变卖连接网页具体情况认可，证明目的不认可，从变卖通知书可看出涉案房屋只能由法院公开拍卖，不得私自处分。被告李勇前对被告丹彤公司提交的第一、二组证据认可；第三组证据因不清楚，不发表质证意见。根据被告申请，本院依法传唤了证人马某出庭作证，经质证，原告对证人马某的证言真实性不认可；被告丹彤公司和李勇前对证人马某的证言真实性、合法性、关联性认可。被告李勇前庭后向法院提交招商银行个人转账汇款业务受理回单三份及收据一份，证明其已经将收取的涉案款项交付给被告丹彤公司。经质证，原告对被告李勇前提交的招商银行个人转账汇款业务受理回单不认可，理由：被告提交的证据过了举证时间，收款人为案外人马艳芬，不是被告丹彤公司，根据国家税收征管法律规定及会计准则，公司只能用公司的对公账户和一般账户收付款，不能用个人账户收款，三张汇款业务单和本案无关联。另外，被告李勇前即便是作为中介，其应当保证交易过程、交易资金的安全，其明知原告与两被告就买卖房屋发生纠纷，且起诉到法院即将开庭，还在2018年10月15日将款项转给案外人马艳芬，存在明显的恶意，应当对购房定金的返还承担连带还款责任；另外，钱是种类物，李勇前与马艳芬的转账不能证明转的款项就是原告交付的定金。对收据的真实性、合法性不认可，个人汇款业务单收款人为马艳芬，并非被告李勇前，原告的购房定金并没有证据证明交给了被告丹彤公司；另外，被告应当将出售法院查封房屋的款项交到法院执行局，而不是通过案外人转移财产。被告提交的两份证据正好证明两被告恶意串通，逃避执行，损害原告利益。被告丹彤公司对被告李勇前提交的上述证据均认可。本院认为，原告提交的证据及被告丹彤公司提交的《房屋买卖协议》具有真实性，证实原告与被告丹彤公司于2017年12月19日签订《房屋买卖协议》，被告丹彤公司将法院已经于2016年11月21日、2017年7月26日查封的且已经于2014年5月6日抵押给兴业银行股份有限公司昆明分行的昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦12层以人民币880万元的价格出售给原告，原告向被告支付定金人民币100万元，该定金支付给被告李勇前。被告丹彤公司提交的第一组证据中马某和林磊的聊天记录无法核实其真实性，本院不予采信。被告丹彤公司提交的第二、三组证据具有真实性，证实涉案协议标的房屋进入法院拍卖程序，但不能证实涉案协议约定原告须参加拍卖履行《房屋买卖协议》，也不能证实原告与法院和银行协商履行《房屋买卖协议》的事实。被告李勇前提交的招商银行个人转账汇款业务受理回单以及收据具有真实性，且经被告丹彤公司认可，接收定金的账户系其指定的账户，本院予以采信。证人马某系被告丹彤公司员工，与被告丹彤公司具有利害关系，其证言不具有客观性，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月19日，原告惠杰（乙方）与被告云南丹彤集团股份有限公司（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦12层面积1091.95平方米房屋出售给乙方，成交价为人民币880万元，此价格包含12楼房价及所有相关过户费用。乙方于2017年12月20日前将定金100万元打入李勇前账户，此定金只能用于购买房屋时所缴纳的税金，不能挪作他用；其余房款按法院或银行通知付款时间三日内打入法院或银行账户，待过户时剩余尾款由乙方支付给甲方。房屋的成交及过户时间于2018年4月30日前完成。因甲方原因导致房屋于2018年4月30日前无法办理买卖过户手续的，甲方应将定金全额退还给乙方，若因乙方原因，甲方将不退还定金。签订合同当日，原告按约定向被告李勇前支付定金人民币1000000元。在原告起诉后，被告李勇前于2018年10月15日向被告丹彤公司的员工马艳芬的账户（开户行：富滇银行股份有限公司昆明北市区支行，账号：62×××50，开户名：马艳芬）转账支付该笔定金，同日被告丹彤公司开具收据确认。马艳芬和被告丹彤公司均确认因被告丹彤公司账户已被人民法院冻结，马艳芬用自己身份证开立的上述银行账户（开户行：富滇银行股份有限公司昆明北市区支行，账号：62×××50，开户名：马艳芬）专门用于支付被告丹彤公司业务往来费用。另查明，涉案房屋已于2014年5月6日抵押登记于兴业银行股份有限公司昆明分行名下，于2016年11月21日、2017年7月26日、2018年1月2日分别被昆明市中级人民法院查封。查封期限为三年，查封期间不得办理变更、转让、过户、抵押等相关手续。现原告认为涉案协议违反法律禁止性规定，应属无效协议，故诉至本院主张其诉讼请求中的权利。本院认为：本案争议的焦点为：一、原、被告双方于2017年12月19日签订的《房屋买卖协议》是否有效？二、若《房屋买卖协议》无效，两被告是否有义务连带向原告返还100万元的购房定金并支付资金占用费？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。本案中，涉案协议约定买卖的房屋在原告和被告丹彤公司签订协议时已经抵押登记至兴业银行名下，且已由法院根据抵押权人兴业银行及被告丹彤公司的债权人中国银行的申请进行两轮查封，尚处于查封期限内，不得办理变更、转让、过户、抵押等相关手续。即被告丹彤公司对涉案房屋的自由处分权受到了查封的限制。从双方在协议中约定除了定金之外的剩余房款按银行和法院的通知付款至银行或法院，可推定双方明知协议所涉房屋抵押于银行且已经被法院查封，处于禁止转让期。原、被告双方无视法律的规定，在明知涉案房屋有多个查封的情况下私自签订涉案协议转让法院禁止转让的房屋，并由被告擅自收取100万元定金的行为因违反法律、行政法规的强制性规定或将损害查封申请人的利益，属于无权处分，缺乏有效合同的依法成立性，即只有当协议取得查封申请人和法院同意、认可或事后追认，协议才具有依法成立性，进而生效。现被告丹彤公司无充分、有效的证据证实涉案协议已经取得查封申请人和查封法院的同意和认可或事后追认，不具备合法性，应属无效合同。原告主张确认协议无效的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在与被告丹彤公司签订协议时明知涉案房屋存在抵押和查封，双方对协议无效均存在过错，故原告主张被告丹彤公司向其退还定金人民币100万元的诉请本院予以支持，资金占用费不予支持。关于被告认为原、被告实现涉案协议目的的形式是由原告参与法院的竞拍或者购买银行债权，具有合法性的答辩意见在协议中无体现，原告亦不予认可，且即便原告参加法院执行拍卖也不允许原、被告双方擅自签订协议自由约定拍卖物的价格，或者如果是以购买兴业银行的债权变相出售涉案房屋，将损害兴业银行之外的其他债权人的利益，不具有合法性。故该答辩意见本院不予采信。关于原告认为李勇前系保证人，应对100万元定金承担连带返还责任的诉请。被告李勇前和被告丹彤公司均不予认同，且根据《中华人民共和国担保法》第十三条的规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。涉案协议中约定的双方当事人为原告惠杰和被告丹彤公司，定金的收取和退还权利义务人均为被告丹彤公司，双方仅指定定金收款账户为被告李勇前账户，除此之外，协议内容均与被告李勇前无关，且被告李勇前已经将定金交付给被告丹彤公司，故被告李勇前和被告丹彤公司认为被告李勇前仅是被告丹彤公司收取定金的代收人的答辩意见符合实际。原告要求被告李勇前承担连带责任的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、《城市房地产转让管理规定》第六条，《中华人民共和国担保法》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告惠杰与被告云南丹彤集团股份有限公司于2017年12月19日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告云南丹彤集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告惠杰定金人民币1000000元。三、驳回原告惠杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币13934元由被告云南丹彤集团股份有限公司承担人民币13730元，原告惠杰承担人民币204元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 李 波人民陪审员 李克昌二〇一八年十二月二十四日书 记 员 赵路娟