江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7947号上诉人（原审被告）黄日祥，男，1950年8月18日出生，汉族，户籍地江苏省东台市，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人周刚，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人高明传，江苏蓝之天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨辉，男，1990年5月28日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：郭倩，江苏通达瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉骁，江苏通达瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨萍，女，1989年5月15日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：郭倩，江苏通达瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉骁，江苏通达瑞律师事务所律师。原审第三人潘志平，男，1977年1月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原审第三人王文芹，女，1972年2月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人黄日祥与被上诉人杨辉、杨萍排除妨害纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初6898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。黄日祥上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋真正所有权人实为黄生龙（上诉人之子），原审第三人仅仅是受托代为持有；黄生龙买受涉案房屋时，上诉人曾出资数万元，并且一直帮其抚养小孩至今，黄生龙全家自房屋购买后实际居住至今，期间从未间断，全家户籍登记信息也一直未曾变更过，故上诉人无论基于当年购房的出资、还是照看小孩的报酬、抑也是法定的赡养义务之原因，上诉人占有房屋居住是原始合法取得，在未收到真正权利人黄生龙的房屋处分通知，其他任何人是无权干涉上诉人合法的占有居住权。二、上诉人提交的涉案房屋相关历史证据以及参考房屋交易实情过程，原审第三人的处分行为应当认定为无效法律行为。三、上诉人确实未曾接到涉案房屋权属交易的告知信息，本案被上诉人权利的义务方应为房屋的出售方（原审第三人），依据房屋合同以及常理习惯，也应当如此；上诉人即使有义务存在，其对应的权利人也应该是原房屋所有权人，而不是上诉人，故上诉人对被上诉人不存在法定或约定的交付房屋义务；四、本案若存在房屋所有权人权利与房屋占有人权利的冲突，上诉人认为自身合法取得的房屋占有使用权也是一种物权，应当有依法优先受到保护。综上，一审判决错误，适用法律失当。请求二审法院公正裁判。被上诉人杨辉、杨萍答辩称：一、上诉人对涉案房屋的占有系无权占有，侵犯了被上诉人对涉案房屋的所有权、使用权、收益权；二、上诉人主张上诉人之子系涉案房屋的实际所有权人，与上诉人之间就涉案房屋的是代为持有关系，但并无证据证明；三、上诉人无论是实际居住以及户籍信息登记为由，还是基于当年购房出资等原因，均不构成法律上取得涉案房屋居住权的合法依据；四、本案原审第三人潘志平、王文琴在涉案房屋交易时为房屋的所有权人，其有权处分涉案房屋。上诉人无证据证明潘志平、王文琴属于无权处分，也未举证具有合同法第52条规定的合同无效的情形。五、本案并非房屋买卖合同纠纷，被上诉人诉请上诉人腾空并搬离涉案房屋是基于物权相关规定，若上诉人与被上诉人之间存在其他法律关系或其他民事纠纷，均与本案无关。上诉人可通过向潘志平、王文琴提起民事诉讼，维护自身的合法权益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人潘志平、王文芹未作答辩。杨辉、杨萍向一审法院起诉的请求：1、判令黄日祥立即腾退杨辉、杨萍所有的吴中经济开发区碧波花园29幢304室。2、本案诉讼费由黄日祥承担。一审法院认定事实：2017年6月17日，潘志平、王文芹（售房人、甲方）、杨辉（购房人、乙方）、苏州名城佳业不动产经纪有限公司（中介方、以下简称名城佳业）签订了《房屋买卖中介服务协议》。协议约定，甲方将位于吴中经济开发区碧波花园29幢304室房屋（以下简称碧波花园304室）以119万元的价格出售给乙方，乙方于2017年6月17日之前支付定金2万元，甲方在收取乙方定金的同时，乙方将房屋所有权证、国有土地使用权证交给中介方。协议还约定，甲乙双方在2017年6月30日前办理资金托管手续，甲方承诺在领款领证手续办理完毕之日起15个自然日之内将房屋腾空并交付乙方使用。潘志平在合同落款甲方处签名，杨辉在乙方处签名，名称佳业在中介方处盖章。该协议签订当日，杨辉交付定金2万元。2017年7月6日，潘志平、王文芹（出卖人），杨辉、杨萍（买受人）以及苏州鑫诺投资管理有限公司（居间代理机构，以下简称苏州鑫诺）、堵孝群（房地产经纪人）共同签订了《苏州市存量房买卖合同》。合同约定，出卖人将碧波花园29幢304室以115万元的价格出售给买受人，双方于2017年9月1日前共同申请办理资金托管手续，买受人将首款打入资金托管账户，并在申请办理资金托管手续之日起60日内办理银行贷款事宜；出卖人在买受人付清房款之日起1日内交付房屋。潘志平、王文芹在合同落款出卖人处签名，杨辉、杨萍在买受人处签名，堵孝群、鑫诺投资在居间经纪人处盖章。2017年7月10日，潘志平、王文芹（甲方、卖方）、杨辉、杨萍（乙方、买方）、苏州市吴中区房产交易中心（丙方）签订了《存量房交易资金托管协议》，三方指定了尾号为4509的资金托管账户；同月11日，杨萍以转账方式向尾号为4509的账户汇款35万元。同月17日，杨辉、杨萍（借款人）与中国建设银行苏州吴中支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人因购买碧波花园304室借款80万元，贷款人将款项划入尾号为4509的指定账户；同月20日，银行将80万元汇入上述指定账户。2017年7月25日，税务机关向杨辉、杨萍出具了金额为115万元的增值税发票，同月27日，碧波花园304室国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权转移登记至杨辉、杨萍名下。另查明，2017年9月3日，黄日祥曾报警称其委托朋友保管房屋，朋友未经其同意将房子卖了，现家里来了六七个人因房子事宜引起纠纷。后苏州市公安局吴中分局南区派出所民警至现场后，了解系杨辉与黄日祥因房屋产权问题发生纠纷，遂告知双方通过法律途径解决。上述事实，有当事人陈述，杨辉、杨萍提供的《房屋买卖中介服务协议》《苏州市存量房买卖合同》《存量房交易资金托管协议》《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产权证书、公安机关出具的情况说明等证据证实。审理过程中，杨辉、杨萍申请证人李某、郭某出庭作证。证人李某陈述，其是佳园房产的中介，杨辉在他这里登记买房子。因为涉案房源是名城佳业的，其就联系了名城佳业的业务员葛树江。其曾经和杨辉、潘志平一起去现场看过房子，看房时潘志平说里面住着老人，让他们声音小一点。交易后，其和潘志平等人去腾房，具体是潘志平在和被告黄日祥夫妻交涉，其听到黄日祥提出要潘志平给些钱才搬出。在要求黄日祥腾房时，黄日祥没有拿出租赁协议等证据，潘志平也明确表示没有签订过任何租赁协议。证人郭某陈述，其是名城佳业的中介，李某是佳园房产的中介，涉案房源是名城佳业的，《房屋买卖中介服务协议》是其起草的。当时名城佳业对涉案房屋的两证、房屋有无抵押和贷款以及潘志平的身份证都进行了审查，并在审查完毕后把产权人的信息提交到房管局的网络平台进行预审，通过预审说明房屋不存在查封、抵押等问题，可以进行交易。其后期还参与房屋了买卖合同的签订、税费缴纳、产证办理等。经质证，杨辉、杨萍对两名证人的证言均予以认可，黄日祥表示无法确定李某是否是双方中介，对郭某的证言不予认可，并提出在房屋买卖中，买受人应向实际居住人了解情况、查明事实，但本案杨辉、杨萍并未当面向黄日祥核实能否搬离，有悖常理。黄日祥为证实其主张，提供了户名为潘志平、尾号为1275的银行卡以及两张银行存款凭条，凭条显示2010年11月13日、2013年7月26日潘志平分别向上述账号存入7000元、3600元。黄日祥表示，该卡是其儿子黄生龙将房屋过户给潘志平贷款所用的银行卡，存款凭条可以证明贷款一直是由潘志平还的。经质证，杨辉、杨萍表示黄日祥提供证据无法证明其主张。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，杨辉、杨萍系通过居间方与房屋原所有权人即潘志平、王文芹签订《苏州市存量房买卖合同》，并以资金托管的方式支付购房款，应属尽到了谨慎的注意义务，且现已取得涉案房屋的权属证书，故对涉案房屋依法享有所有权。黄日祥提出杨辉、杨萍与潘志平、王文芹之间系虚假交易、涉案房屋系其儿子所有等，但均未提供证据证实其主张，一审法院对此不予采信。杨辉、杨萍取得涉案房屋所有权后，黄日祥无合法理由继续占有使用房屋，已对杨辉、杨萍的物权构成侵害，杨辉、杨萍要求黄日祥腾退房屋的主张，于法有据，一审法院予以支持。若黄日祥认为其与潘志平存在其他法律关系，则可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：黄日祥于判决生效之日起十日内将坐落于苏州吴中经济开发区碧波花园29幢304室房屋腾空并交付杨辉、杨萍；案件受理费80元、公告费600元，合计人民币640元，由黄日祥负担。二审中，上诉人黄日祥提交填发日期分别是2006年2月23日、24日的房屋所有权人为黄生龙《房屋所有权》（苏房权证吴中字第××号）复印件、土地使用权人为黄生龙的《国有土地使用权证》[吴国用（2006）第01304号]复印件各一份，以证明涉案房屋原来就是上诉人儿子黄生龙购买的。被上诉人对上诉人新提交的证据发表质证意见是，对复印件的真实性无法确认，即使案涉房屋在2006年的时候为黄生龙所有，但现在房屋的权属登记实际持有人是被上诉人潘志平及王文芹。该份证据不能够证明上诉人主张合法占有具有法律依据。被上诉人杨辉、杨萍及原审第三人潘志平、王文芹二审未提交证据。本院对上诉人提交的证据作如下认证：二份工商查询信息真实性、合法性予以认可，但证明目的与本案诉争事实不具有关联性，不予采纳。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者侵害物权，权利人可以请求排除妨害；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案经查，原审第三人潘志平、王文芹持有涉案房地产碧波花园29幢304室所有权证书与本被上诉人杨辉、杨萍通过居间代理机构苏州鑫诺）、房地产经纪人堵孝群共同签订了《苏州市存量房买卖合同》，约定，潘志平、王文芹将上述涉案房屋以115万元的价格出售给杨辉、杨萍，并共同申请办理资金托管手续；杨辉、杨萍将首款35万元打入资金托管账户后，又通过银行贷款支付了80万元，贷款人将款项划入尾号为4509的指定账户；同月20日，银行将80万元，并办理了上述房屋的抵押登记手续，2017年7月27日，杨辉、杨萍取得上述房屋的《不动产权证书》。杨辉、杨萍作为碧波花园29幢304室的房屋的所有权人，依法对该房地产享有占有、使用、收益等权利。上诉人黄日祥诉称黄生龙出售房屋非其真实意愿，仅为需要贷款而变更登记至潘志平、王文芹名下，而相关贷款一直由黄生龙在归还的辩解不能成为占有涉案房屋的抗辩理由，杨辉、杨萍基于物权保护，主张黄日祥迁出涉案房屋于法有据。一审法院判决黄日祥限期迁出涉案房屋，并无不当。至于上诉人提出的原审三人处分涉案房屋买卖合同的合法性及其效力等问题，非本案理涉范围，可另行主张。综上所述，上诉人黄日祥的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人黄日祥负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年十二月四日书记员 严立群