大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初1306号原告：亿达物业管理有限公司。委托诉讼代理人：董飞，系该公司员工。委托诉讼代理人：邵瑞，系该公司员工，。被告：张红丽。原告亿达物业管理有限公司与被告张红丽物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人董飞和邵瑞、被告张红丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2016年10月1日至2017年12月31日期间物业费4,280.76元。2、判令被告支付逾期交费违约金（暂时计算至2017年12月20日，请求支付至实际支付物业费之日）暂计1,081.32元，以上暂定合计5,362.08元。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与大连圣跃房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告房屋所在蝶园小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金，违约金计算标准为按日承担欠费金额千分之一作为违约金。被告系上述蝶园小区43-1-2-1号的业主，物业面积129.72平方米，收费标准为2.2元/月/平，按约定应向原告交纳自2016年10月1日至2017年12月31日期间物业费4,280.76元，但最近一次催费后被告未缴费。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在的小区提供物业服务，经催缴被告却不履行自己的缴费义务，按照合同约定应当按照欠费金额日千分之一承担违约金，暂计为1081.32元，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告张红丽辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋的面积是129.72平方米，原告所述的未交物业费的时间属实，不同意交纳物业费的原因是：1、根据物业法与物业收费标准，物业承接项目时应对公共设施设备进行认真检验、验收，亿达物业在没有最基本的基础设施的情况下就做了交接，被告存在置疑有4点，一是没有张贴物业许可证；二是没有300平方米以上固定活动馆所；三是固定车位数量没有达到业主的三分之一；四是没有不少于两项设施的固定体育活动馆。2、物业服务过差。门口有隐患做不到封闭小区，维修不及时，保安稀少，年轻保安更少，路口没有设立保安岗位，小区进出车辆没有任何管理。地下停车场有个入库门，晚上没有门禁，也没有巡逻人员和安保，安全存在问题。被告家阳台漏水，从交房到现在没有解决，还有一些家里地漏的小事情，报修后至今没有维修。被告家门前有一个地方挡光，原告同意将门柱截断一半，几家业主联合提交了申请，但至今未能解决此事。3、关于财务状况，原告没有向业主张贴公共收支情况，也没有对广告收入的费用进行公示和使用情况的说明。4、被告没有和原告签订物业服务合同，原告是与开发商签订的前期物业合同，因为开发商没有取得房屋竣工验收备案证书，被告的房子没有办法办理产权证，根据《大连市人民政府关于促进物业服务发展和实施的意见》（大政发（2014）40号）第15条第4款规定，开发商未取得竣工备案，物业费不应由被告承担，而应由开发商承担，在大连民意网上对此问题甘井子区政府也给了回应。被告认为原告的物业服务不到位，拖欠物业费的是开发商而不是被告，因此不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现对事实认定如下：1、原告（乙方）与大连圣跃房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村蝶园提供前期物业服务，物业服务期限为自签订之日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。该合同第五条约定：本物业管理区域内物业服务采取包干制的形式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.2元/月/平方米，公建2元/月/平方米，住宅物业服务费含电梯费。第十一条约定：物业服务费用按季度当季缴纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未缴纳的，业主或物业使用人需承担违约责任。第三十条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之一向乙方支付违约赔偿金。上述合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。2、被告系大连市甘井子区亿达春田蝶园7号楼1单元2层1号(翠蝶街43号1单元2层1号)房屋的业主，房屋面积为129.72平方米。2014年2月25日，被告签署承诺书，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。被告于2015年9月29日收到开发商交付的案涉房屋。被告未向原告交纳2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，拖欠该期间物业服务费金额为4,280.76元（2.2元/月/平方米×129.72平方米×15个月）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与大连圣跃房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.2元，被告拖欠的2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费金额为4,280.76元，被告应予交纳，因此，原告关于该期间的物业费诉请，本院予以支持。关于被告辩称的小区门岗无人看守、维修不及时、未实现封闭、安保不到位等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，物业费是物业公司保障物业服务质量的基础，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。被告的该项辩称，因证据不足，本院不予支持。关于被告辩称的开发商未办理竣工验收及迟延办证，被告不应承担物业费以及小区相关配套设施不齐全一节，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司是基于其向业主提供物业服务而收取物业服务费，被告与开发商之间商品房买卖合同纠纷与本案不是同一法律关系，不能作为本案免交物业费的合理理由。关于被告辩称财务未予公开的问题，本院认为财务公开的问题涉及整个小区全体业主的共同利益，不能作为单个业主拒缴物业费的合理抗辩理由。关于被告辩称其家中阳台漏水，原告多次维修，至今未解决的问题，本院认为，被告对此并没有提交证据证明，且阳台漏水的原因及责任尚不明确，现有证据不足以证明系原告物业服务的责任，因此，对于被告的该项辩称因证据不足，本院不予支持。关于逾期交费违约金一节，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告的庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张红丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币4,280.76元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告张红丽负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一八年十二月二十七日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。