上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初19933号原告：王亚萍，女，1990年6月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：何平，女，1986年6月19日生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：谢恩。原告王亚萍诉被告何平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告王亚萍、被告何平及其委托诉讼代理人谢恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同；二、判令被告支付自2018年9月12日至2019年2月11日止的租金19,000元；三、判令被告支付浴缸维修费用2,800元;四、判令被告支付电费751.42元。事实和理由：原、被告于2017年2月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租期两年，每月租金3,800元，但被告从2018年9月12日起不再按时支付租金，至今尚欠2018年9月12日至2019年2月11日期间的租金11,400元，被告已构成违约。另外，被告租赁房屋期间由于使用不当人为造成浴缸损坏，致使原告花费修理费2,800元，应根据租赁合同第五条的约定赔偿维修费。据此,原告请求法院判如所请。被告何平辩称：被告在2018年7月已提前通知原告到9月底退租，被告实际居住至2018年10月2日腾退房屋，当日通知原告前来办理交接钥匙手续，故租赁合同到该日已经终止，不同意原告继续履行合同的诉请。合同约定房屋退租应提前一个月通知，而被告实际提前两个月已通知原告，故不构成违约。被告已经将房租付至2018年9月11日止，现同意支付9月12日至10月2日期间的租金及10月之前的电费，费用可以在押金中冲抵。浴缸是自然老化导致缸底破裂，并非被告使用不当引起，被告不承担维修费用。本院经审理查明事实如下：2017年2月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期限自2017年2月11日至2019年2月11日止，每月租金3,800元，每三个月支付一次租金，另付押金3,800元。合同第三条约定，被告在租赁期间应支付水电费……；合同第十条约定，任何一方不得无理终止合同，合同有效期内如有特殊情况，必须终止，需在一个月前告知，并经对方同意，同意后退还押金，否则赔偿一个月押金；合同第十一条约定，押金于合同期满后退还承租人，如承租人在租赁期间内损坏出租人物品和未交清的水电费，则在押金中扣除。合同另对其它相关事宜作了约定。上述《房屋租赁合同》签订后，原告按约向被告交付房屋，被告已付清了截至2018年9月11日止的租金，并交纳押金3,800元。被告入住租赁房屋后，双方一段时间内相安无事。租赁期间，租赁房屋内浴缸底部破裂，经被告通知原告后，原告出资雇人进行修理。2018年7月15日，被告微信告知原告“马桶冲水和洗漱台龙头坏了”，原告回复“这些日常使用的小东西自己交物业修一下吧，上次淋浴间整修我也太伤了”。被告回应“这个不是小东西，水龙头不便宜，不行的话，我们9月份退房”。至此，双方产生矛盾，之后双方的微信均围绕房屋退租及浴缸维修费等问题展开。2018年10月2日，被告未与原告协商，单方清空并搬离租赁房屋，次日，被告微信通知原告“房东，我的东西已经全部搬走，还有5天的房租760元，房间钥匙请你们过来拿一下。房间已经清理干净，如果有问题请过来详谈”，但原告不予理会。2018年10月5日及10月9日，被告又连续两次微信通知原告前去交接房屋钥匙，原告仍不予答复。之后，原告遂提起本次诉讼。另查明：涉案房屋于2011年竣工，原告系2016底向他人购买二手涉案房屋，原告受让房屋时浴缸已存在。被告于2017年12月底已发现浴缸底部有裂缝，至2018年5月浴缸碎裂，经被告要求，原告出资雇人予以修理，维修人向原告开具了金额为2,800元、落款时间为2018年5月11日的维修费收据。被告租赁房屋期间，2018年8月产生电费401.20元，9月产生电费331.22元，10月产生电费19元。庭审中被告对2018年8月、9月的电费予以认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应遵守。当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方当事人可以要求其承担违约责任。本案原、被告间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人充分协商后真实意思的表示，且于法不悖，应属有效，双方均应遵守合同义务。现双方当事人对合同的履行发生争议而涉讼，本院就双方争议的焦点作如下阐述。关于合同的履行。原告已经于2018年10月2日迁出租赁房屋，且于次日以微信方式通知原告交接房屋，原告当日已收到被告发出的退租通知，根据合同法第九十六条规定，合同自通知到对方时解除，故本院确认双方签订的房屋租赁合同已于2018年10月3日解除。原告要求被告继续履行合同，本院不予支持。关于被告应付租金。经查，被告已经付清截至2018年9月11日前的租金，被告实际使用房屋时间至10月2日止，故还应当向原告支付2018年9月12日至10月2日期间的租金2,533元。因被告自2018年10月3日起，多次以微信方式通知原告交接房屋，但原告拒绝办理交房手续，造成房屋空置损失，根据合同法第一百一十九条的规定，该房屋自10月3日后的空置损失由原告自行承担，无权向被告主张。另外，合同约定租期自2019年2月11日届满，但被告单方于2018年10月2日迁出租赁房屋，且未经原告同意，其提前退租的行为已构成违约，应根据租赁合同第十条的约定，另向原告支付一个月租金3,800元，二项合计，被告尚应支付原告租金6,333元。关于浴缸修理费。经查，涉案房屋于2011年竣工，原告系2016底向他人购买二手涉案房屋，该时浴缸已存在，被告在2017年12月底已发现浴缸底部有裂缝，至2018年5月浴缸底破裂，被告辩称系浴缸老化造成，并无明显不合理之处，且原告也未提供浴缸损坏系被告使用不当所致的证据，故原告要求被告赔偿浴缸修理费，依据不足，本院不予支持。根据合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，故浴缸修理费依法应由原告自行承担。关于电费。被告对2018年8月、9月租赁房屋期间产生电费401.20元、331.22元，不持异议，应当根据租赁合同第三条的约定支付原告。对退租之月的电费19元，也系被告租房期间产生，也应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、确认原告王亚萍与被告何平之间签订的《房屋租赁合同》于2018年10月3日解除；二、被告何平支付原告王亚萍租金6,333元；三、被告何平支付原告王亚萍电费751.42元；四、原告王亚萍退还被告何平押金3,800元；上述判决第二、三、四项相抵，被告何平应付原告王亚萍3,284.42元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告王亚萍的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，减半收取172.50元，由被告何平负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇一八年十二月二十一日书记员  胡 谦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。