云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初10250号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司。法定代表人：李云波，总经理。住所地：昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。委托代理人：崔美月，系公司法务，特别授权代理。被告：吴世献，女，汉族，1975年4月28日生，身份证住址：云南省昭通市彝良县，现住昆明市官渡区。被告：李国相，男，汉族，1970年3月15日生，身份证住址：云南省昆明市晋宁县。第三人李莉，女，汉族，1973年4月11日生，身份证住址：云南省昆明市五华区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告吴世献、李国相、第三人李莉居间合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告尊园公司委托代理人崔美月、被告吴世献、李国相、第三人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊园公司诉称：第三人李莉经核准登记为官渡区矣六乡星汇园1幢1单元503号房屋的所有权人（见证据一）2018年4月19日，经原告居间撮合，第三人李莉（出售方、甲方），被告吴世献、李国相（购买方、乙方）与原告（纪方、丙方）三方签订了《房居罢卖暨居间合同》（NO：0062839），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为103万元（第一条）；定金2万元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币20000元，佣金支付时间为2018年4月27日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失）由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按曰加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告向原告工作人员表示不再购买涉案房屋，导致合同未能实际履行，已构成违约。被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。现诉至法院请求判令：1、被告立即向原告支付人民币20000元；2、被告立即向原告支付违约金（以20000元为基数，从2018年4月28日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为300元）暂计至起诉之日总计为20300元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告吴世献答辩称：其什么都不懂，付不起钱。被告李国相答辩称：2万元的定金其不要了，其不应该赔偿任何款项。第三人李莉答辩称：没有意见。在审理过程中，原告尊园公司针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：一、《房权证》一份，欲证明第三人李莉是涉案房产所有权人，对该房屋享有处分权；二、《房屋买卖暨居间合同》一份，欲证明原告于2018年4月19日促成了二被告与第三人之间房屋买卖合同的成立。基于原告已提供服务，取得收取佣金20000元的权利，后该合同因二被告违约未能顺利履行，二被告应向原告连带支付佣金损失20000元。经质证，二被告对原告提交的证据认为其不识字，看不懂。经质证，第三人对上述证据均无异议，予以认可。被告吴世献、李国相及第三人李莉没有证据提交。根据法庭调查及举证、质证，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：第三人李莉经登记为昆明市官渡区矣六乡星汇园1幢单元503号房屋所有权人。2018年4月19日，经原告居间撮合，被告吴世献、李国相（购买方、乙方）、第三人李莉（出售方、甲方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》合同约定：甲乙双方通过委托丙方出售及购买上述房屋，成交价格103万元，定金2万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方已促成双方签署本合同，买方同意支付居间方佣金20000元，支付时间为2018年4月27日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。合同签订后，被告向第三人交付定金2万元，后因被告没有购买能力，无法继续履行合同。现原告诉至法院主张上述诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案原告尊园公司与被告吴世献、李国相、第三人李莉签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告及第三人所签订的合同包含两个合同关系，即被告吴世献与第三人李莉之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的房屋买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同，以促使双方实现合同目的。本案中，致使合同不能正常履行系被告吴世献、李国相没有购买能力，原告应该对被告是否具备购买能力作出提前审查，对合同是否能顺利履行作出预判，而不是草率促成三方签订合同，收取居间服务费。故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。结合本案实际情况，原告作为专业从事房地产中介服务的居间人，虽已促成买卖双方签订了预向性的房屋买卖合同，但未能最终促成双方签订正式的二手房买卖合同并促成双方履行合同，但考虑到原告前期提供居间服务的实际情况，产生了部分的必要支出，根据本案案件事实及公平原则，本院酌情判令被告向原告支付居间服务费2000元，原告主张的违约金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告吴世献、李国相于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间费用2000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担154元，剩余154元由被告吴世献、李国相承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  罗 诚人民陪审员  张海燕人民陪审员  陈淑珍二〇一八年十二月十一日书 记 员  马楚然