黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民初777号原告：哈尔滨市国土资源局，住所地哈尔滨市南岗区一曼街173号。法定代表人：李英革，局长。委托诉讼代理人：李艳杰，黑龙江杰瑞天昊律师事务所律师。被告：黑龙江北联中融节能环保服务有限公司，住所地哈尔滨高新技术产业开发区科技创新城创新创业广场20号楼秀月街128号B205室。法定代表人：于连涛，执行董事。委托诉讼代理人：陈振宇，黑龙江量子律师事务所律师。原告哈尔滨市国土资源局（以下简称国土局）与被告黑龙江北联中融节能环保服务有限公司（以下简称北联中融公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。国土局的委托诉讼代理人李艳杰，北联中融公司的委托诉讼代理人陈振宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国土局向本院提出的诉讼请求：1.北联中融公司给付国土局土地出让金个1452.5万元及违约金（自2014年7月30日起至给付之日按日千分之一计算）；2.自2013年8月28日至2014年7月30日共计337天，以本金1452.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息。事实和理由：2013年7月30日，北联中融公司与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：北联中融公司受让国土局辖区位于哈尔滨市松北区科技创新园雪花西路以东、A-14-04-06号地块以南、雪花路以西、A-14-04-01-01地块以北编号为8-03-005-0182号宗地，总面积7133.6万平方米。合同约定，北联中融公司分两期向国土局支付土地出让金2905万元，第一期应于2013年8月28日前缴纳土地出让金1452.5万元，第二期应于2014年7月29日前缴纳土地出让金1452.5万元。同时还约定，受让人不按时缴纳土地出让金的，自滞纳之日起每日按迟延付款的千分之一缴纳违约金。合同签订后，北联中融公司只缴纳1452.5万元，尚欠1452.5万元。国土局多次催缴，北联中融公司仍未履行。北联中融公司辩称：1.北联中融公司对国土局具有先履行抗辩权，未交付第二期土地出让金不构成违约。北联中融公司与国土局在2013年7月30日签订《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定“出让人在2013年8月7日前交付土地，土地交付标准为场地平整达到净地标准。”第十条“受让人按照二期向出让人支付出让价款，第一期支付金额1452.5万元，支付时间为2013年8月28日前；第二期支付金额为1452.5万元，支付时间为2014年7月29日前。”北联中融公司按照合同约定支付了第一期出让价款，但国土局未按照合同约定向北联中融公司交付平整的净地，其交付的土地为深度5米左右的坑洼地，坑洼程度为大坑与小坑密布，根本没有达到场地平整的净地标准。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，北联中融公司享有先履行抗辩权，在国土局未按照约定交付符合标准的土地前，北联中融公司有权不履行支付第二期土地出让金的合同义务，所以北联中融公司未支付土地出让金的行为并不构成违约，也不应当承担违约责任。2.北联中融公司垫资平整土地，替国土局代为履行义务，垫资费用应当由国土局承担，在国土局未依法承担费用的情况下，北联中融公司享有同时履行抗辩权，未交付第二期土地出让金不构成违约。因工程施工需要，在国土局未按照约定交付土地的情况下，北联中融公司只能自行垫资进行平整土地，以便进行工程施工，但因北联中融公司与施工单位签署的施工合同中明确约定在施工时施工场地需要达到场地平整的施工标准，所以北联中融公司只能与施工单位签订《合同补充协议书》，额外支付场地平整的费用，并承担场地平整期间的窝工损失，以上费用共计8,332,310元。因以上费用是国土局未按照合同约定的土地交付标准交付土地导致，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条规定，出让人交付的土地未达到合同约定条件，应当赔偿受让人的直接损失，所以应当由国土局承担上述费用。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，北联中融公司享有同时履行抗辩权，在国土局未承担上述费用前，北联中融公司有权拒绝国土局要求支付第二期土地出让金的要求。其未交付第二期土地出让金的行为不构成违约。3.北联中融公司因土地配套不到位，导致四次搬迁施工工棚，造成的窝工损失应当由国土局承担，应当和第二期土地出让金进行相同金额抵销。北联中融公司与哈尔滨市高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新管委会）在2013年3月25日签订了《哈尔滨科技创新城创新园入驻协议书》第三条约定了项目土地的配套条件，标准为：供水、排水、供电、通讯、燃气、供热管线按乙方工程进度逐步配套至规划红线外，道路通畅。乙方按规划要求及自然地貌进行项目建设。根据以上配套要求，因项目土地的自然地貌（面积所限）不具备施工本身的操作面，北联中融公司在项目土地周边开始搭建施工工棚，但因高新管委会和松北区政府修建道路等原因，四次要求北联中融公司施工工棚搬迁，造成了北联中融公司机械设备停工损失、人员窝工损失、修建生活区和路面硬化等损失共计8,293,245元损失。虽然高新管委会与国土局并不是同一主体，但《哈尔滨科技创新城创新园入驻协议书》系《国有建设用地使用权出让合同》的前提和基础，双方当事人之间的投资和开发关系明显具有招商引资的特点，高新管委会与国土局之间具有权利义务高度的相关性，高新管委会与国土局应当作为概括的一方合同主体，均负有按照合同约定履行相关行为的义务。基于以上和《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，北联中融公司享有抵销权，国土局要求北联中融公司支付第二期土地出让金时，应当将北联中融公司四次搬迁施工工棚的8,293,245元损失进行抵销，否则北联中融公司有权拒绝国土局要求支付土地出让金的要求。4.国土局主张的违约金金额明显过高，应当依法予以调整。国土局主张的违约金已经超过了第二期土地出让金1.46倍，远远超过了实际损失的30%，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释解释（二）第二十七条、二十九条的规定，违约金约定高于实际损失的30%视为过分高于，应当将违约金的主张调整为国土局的实际损失的30%以下。而国土局的损失属于资金占用的损失，应当按照银行同期存款利率或贷款利率进行计算，即便按照贷款利率（5.6%）进行计算，违约金金额也仅是3,253,600元，占第二期土地出让金的22.4%。5.国土局增加诉讼请求不符合最高人民院颁布的证据若干规定要求，增加诉讼请求应当在举证期届满之前，举证期届满后，法庭辩论终结前，依据民诉法司法解释只能变更诉讼请求而不能增加。同时北联中融公司对国土局临时增加的诉讼请求依然享有答辩状中上述抗辩权。北联中融公司对国土局享有先履行抗辩权、同时履行抗辩权、抵销权，依法不应当承担违约责任，并且国土局主张的违约金数额明显过高，应当依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，国土局举示证据一、《国有建设用地使用权出让合同》、证据二、《土地出让金催缴通知》三份，拟证明国土局诉请土地出让金及滞纳金数额的依据及北联中融公司欠付土地出让金的事实；证据三、《建设用地批准书》拟证明国土局应将涉案土地交付北联中融公司，北联中融公司已于2014年5月6日依法办理了相关建设审批手续并已投入使用。北联中融公司对国土局举示的证据一、证据二、证据三的真实性、合法性无异议，但认为北联中融公司虽获得建设用地审批，但不能证实国土局交付的土地符合合同约定净地标准。北联中融公司举示证据一《国有建设用地使用权出让合同》、黑龙江省政府非税收票据、中华人民共和国完税证明。拟证明：《国有建设用地使用权出让合同》中约定了场地平整达到净地的土地交付标准，北联中融公司已经按照合同约定支付了第一期土地出让金14,525,000元；证据二《哈尔滨科技创新城创新园入驻协议书》。拟证明:案涉土地约定了配套条件，标准为：供水、排水、供电、通讯、燃气、供热管线按乙方工程进度逐步配套至规划红线外，道路通畅。乙方按规划要求及自然地貌进行项目建设；证据三2013年航拍图、2016年航拍图。拟证明：案涉土地在国土局交付时未达到场地平整的净地标准，在交付时为坑洼地；证据四《建设工程施工合同》、《补充协议书》两份、竣工结算造价协议。拟证明：案涉土地在国土局交付时未达到场地平整的净地标准，导致北联中融公司额外支付了场地平整费用和窝工损失，造成了16,625,555.20元的巨额损失。国土局对北联中融公司举示的证据发表质证意见为：因证据一为复印件，对于该合同与国土局提交的证据相符部分真实性无异议。对于北联中融公司要证明的内容有异议，因其缴纳土地出让金及完税票据均为复印件，因此无法证明其真实性。对证据二真实性、关联性、证明问题均有异议，证据二的当事人分别为北联中融公司及高新管委会，而在该协议最后一页高新管委会没有加盖公章，而加盖了哈尔滨市松北区招商局的公章。因此该证据是否为真实存在无法证实，也无法证实该证据的来源是否合法。该证据系案外人与北联中融公司签订的协议，与本案国土局无关联性。另该证据第三条第二小项明确约定了该项目按自然地貌供地，其他配套设施按北联中融公司工程进度逐渐配套，因此该协议并不能证明北联中融公司认为的应当具备所有配套设施是供地标准的要求。依据双方签订的土地合同约定出让标准为净地，净地的名词解释是该土地上已拆迁完毕没有建筑物、构筑物等设施的土地。该证据不能证明北联中融公司所要证明的问题。证据三的真实性、合法性、关联性有异议，该证据虽然是测量单位出具，但无法证实该地形地貌系本案国土局所出让的土地，另从2013年9月航拍图来看，北联中融公司所认为的国土局所出让的土地地点是空地，明显符合净地标准。对于2017年6月航拍看，北联中融公司所认可的其竞买的土地上已经建设完毕，证实该土地已被北联中融公司合理利用。证据四的真实性、合法性、关联性、证明问题均有异议。该建设施工合同附件一合同协议书中载明计划开工日期为2013年5月20日，竣工日期为2014年12月31日，工期220天，在2013年的记载上有更改。从220天的工期来看，其计划开工日期为2014年5月20日，不是2013年5月20日。该合同合同双方没有书写签订日期，备案日期2014年6月25日。可以推断开工日期为2014年而不是2013年。北联中融公司提交的竣工结算造价协议中体现的合同开工日期为2013年5月20日，实际开工日期为2013年8月15日，该造价协议上所约定的时间与实际时间不符。依据实际开工日期应该是2014年8月15日。而北联中融公司提供的补充协议签订时间为2014年8月10日，工程还没有施工，损失已计算清楚与事实不符。对于北联中融公司提交的该四份证据，内容有修改，四份证据之间的关联性相互矛盾，该证据所涉及系案外人与本案无关联性，该四份证据上记载的内容无法证明实际发生，且与国土局无关。两份合同补充协议书中所涉及的施工费用系北联中融公司与承包方之间在合同履行过程中所发生的，且无法证实其真实性，因此与国土局无关。本院认证意见：双方当事人对《国有建设用地使用权出让合同》及3份催缴通知及《建设用地批准书》的真实性均无异议，本院予以采信。对于北联中融公司提交的证据二《哈尔滨科技创新城创新园入驻协议书》，国土局质证意见为，该份协议的当事人分为为北联中融公司和高新管委会，但协议书上加盖的印章为松北区招商局，真实性有异议。本院认为，该份入驻协议中约定的规划用地边界与国土局所举示的《国有建设用地使用权出让合同》用地边界基本一致，庭审中，国土局及北联中融公司均认可涉案土地系高新管委会交付及本案相关事实，对北联中融公司举示的《哈尔滨科技创新城创新园入驻协议书》予以采信。国土局对于北联中融提交的证据三2013年航拍图、2016年航拍图及证据四《建设工程施工合同》、补充协议及竣工结算造价协议真实性、合法性及关联性均有异议，本院不予采信。本院认定以下事实：2013年3月25日，高新管委会（甲方）与北联中融公司（乙方）签订《哈尔滨科技创新城创新园入驻协议书》，主要内容为：甲方同意乙方在创新园依法取得土地，兴建北方节能环保科技大厦项目，拟总投资1.65亿元；乙方项目选址在产业园储备用地内，规划用地边界为：东至雪花路、南至A-14-04-01-02地块边界线、北至A-14-04-06地块边界线、西至雪花西路，总占地面积约为0.71万平方米（最终以勘测部门实际测量数据为准）；项目用地性质为商业金融用地，使用年限为40年；该项目按自然地貌供地，项目配套设施达到如下标准：供水、排水、供电、通讯。燃气、供热管线按乙方工程进度逐步配套至规划红线外，道路通畅，乙方按照规划要气及自然地貌进行项目建设。协议签订后，北联中融公司缴纳了涉案土地竞买保证金585万元，2013年6月20日缴纳土地出让金500万元。2013年7月18日，北联中融公司在国土局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得编号为NO.2013HTS(G)025号地块的国有建设用地使用权。2013年7月30日。北联中融公司与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要内容为：本合同项下出让宗地号为8-03-005-0182，宗地总面积7133.6平方米，坐落于科技创新园雪花西路以东，A-14-04-06号地块以南、雪花路以西、A-14-04-01-01地块以北地段；出让人同意在2013年8月17日前将出让宗地交付给受让人，并同意在交付土地时该宗地地面平整达到净地；土地出让价款第一期人民币大写壹仟肆佰伍拾贰万伍仟元（小写14,525,000元）。付款时间：2013年8月28日之前。第二期人民币大写壹仟肆佰伍拾贰万伍仟元（小写14,525,000元），付款时间：2014年7月29日之前；受让人同意在本合同项下宗地建设项目在2014年8月16日之前开工，在2017年8月15日之前竣工；受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让合同价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建筑用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下的宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或者交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定土地条件之日算起。合同签订后，高新管委会将涉案土地交付与北联中融公司。北联中融公司于2013年8月30日缴纳土地出让金3,675,000元。2013年9月2日，哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会给北联中融公司出具金额为1452.5万元黑龙江省政府非税收入票据。后高新管委会将涉案土地交付与北联中融公司，北联中融公司在涉案土地上进行了开发建设。国土局高新分局分别于2014年7月29日、2014年10月13日、2015年11月11日向北联中融公司发出《土地出让金催缴通知》，主要内容为：依据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条规定，你单位应抓紧时间缴纳成交价款并缴纳相关违约金、利息，如收到此《出让催缴通知》后仍不缴纳，我分局将按合同约定执行。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十一条第一款规定“当事人应按照合同约定全面履行自己的义务”。本案中，北联中融公司以国土局举办的国有建设用地使用权挂牌出让方式取得涉案国有建设用地，与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，高新管委会已将涉案土地移交给北联中融公司，北联中融公司已进行开发利用，但并未按合同约定的时间缴纳第二期土地出让金1452.5万元，故国土局主张由北联中融公司缴纳土地出让金1452.5万元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金及利息的问题。如前所述，北联中融公司未按合同约定缴纳第二期土地出让金，已构成合同违约，亦应承担相应的违约责任。国土局主张应按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，以1452.5万元为基数，自迟延交付之日起每日按1‰计算违约金。但北联中融公司认为，其认可违约的事实，也认可国土局计算违约金的时间段，但认为合同约定的违约金明显过高，应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”之规定，国土局主张以1452.5万元为基数，按日1‰支付违约金及给付自2013年8月28日其至2014年7月30日止的利息，系该解释规定的“过分高于造成的损失”，故本院应以国土局的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，将国土局主张的逾期违约金调整为北联中融公司应当支付土地出让金1452.5万元的利息损失加上该利息损失的30%，即自2014年7月30日起至实际支付日止，以1452.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计付。上述违约金包含国土局主张的利息损失，故对国土局单独主张利息的诉求，本院不予支持。关于北联中融公司抗辩主张其公司享有先履行抗辩权、同时履行抗辩权、抵消权的问题。为证实上述主张，北联中融公司在庭审中举示了《哈尔滨科技创新城创新园入驻协议书》，2013、2014年航拍图，建设施工合同及补充协议等证据，证实因国土局交付的土地为达到合同约定的净地标准，给其照成的损失。首先，北联中融公司并未举示证据证明其接收涉案土地后，因涉案土地交付标准存在争议向国土局提出异议；其次，2013年3月25日，北联中融公司与高新管委会签订《哈尔滨科技创新城创新园入驻协议书》系双方就开发案涉地块达成的初步意向性和框架性协议，在该协议中仅就案涉地块的位置、用地原则及各自的权利义务等进行了约定。根据合同相对性原则，该协议内容应当对北联中融公司和高新管委会产生约束力，北联中融公司提出高新管委会与国土局应当概括为一方合同主体，均负有按照协议的约定履行相关行为义务的主张，无事实及法律依据；第三，北联中融公司虽举示了建设施工合同及补充协议等证据证实其损失，但未举示其实际支出的证据。综上，北联中融公司的抗辩主张不能成立，本院不予支持。综上所述，哈尔滨国土资源局的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四天第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款。第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：一、黑龙江北联中融节能环保服务有限公司于本判决生效后15日内向哈尔滨市国土资源局缴纳土地出让金1452.5万元；二、黑龙江北联中融节能环保服务有限公司于本判决生效后15日内向哈尔滨市国土资源局支付逾期缴纳土地出让金违约金（自2014年7月30日起至实际给付之日违约金，以1452.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付）；三、驳回哈尔滨市国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108,950元，由黑龙江北联中融节能环保服务有限公司负担108,950元，由哈尔滨市国土局负担4827.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇一八年十二月二十七日法官助理申艳楠书记员周小倩