山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1311民初5798号 原告：蔡淑仁，男，1955年8月13日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：胡怀晋，山东君正义律师事务所律师。 被告：山东恒德置业有限公司，住所地：临沂市兰山区红旗路73号。 负责人：**都，董事长。 委托诉讼代理人：李胜义，临沂罗庄恒业法律服务所法律工作者。 被告：临沂市金泰置业有限公司，住所地：临沂市罗庄区滨河大道与湖北路交汇处南300米安康老年公寓C8号楼。 负责人：钱春龙，经理。 原告蔡淑仁与被告山东恒德置业有限公司（以下简称恒德置业）、被告临沂市金泰置业有限公司（以下简称金泰置业）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡淑仁的委托诉讼代理人胡怀晋，被告恒德置业的委托诉讼代理人李胜义到庭参加诉讼，被告金泰置业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡淑仁向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于罗庄区××园×号楼×单元××××共17套房产所有权归被告金泰置业所有并准许原告执行；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：一、两被告于2017年8月7日签订的《开发转让协议》无效。首先，2017年3月7日原告与被告金泰置业签订了《恒基佳园开发项目合作协议书》，原告于2017年3月13日按约向被告金泰置业交付200万元履约保证金，且此款可作为13号楼工程预付款，因被告金泰置业未及时履行拆迁地上建筑物义务，土地部门无法进行土地挂牌出让，致使协议无法继续履行。原告与被告金泰置业于2017年12月30日签订《协议书》一份，协议约定，被告金泰置业在2018年2月10日前退回保证金250万元，归还补偿款130万元，共计380万元后，双方同意解除2017年3月7日签订的《恒基佳园开发项目合作协议书》，同时约定如2018年4月15日未付清380万元及逾期利息，补偿款按250万元支付，保证金200万元，共计450万元。原告与被告金泰置业于2017年3月7日所签《恒基佳园开发项目合作协议》至今尚未解除，故两被告于2017年8月7日所签《开发转让协议》是在原告与被告金泰置业所签合作协议尚在履行过程并未解除的情况下重复签订，属典型的一物卖二主，转让协议违法无效。其次，金泰置业至今未取得恒基佳园开发项目的土地使用权，其所进行土地使用权转让，转让协议明显违法无效。二、被告恒德置业称已支付1500万元土地转让款，虽然被告金泰置业认可，但未提供相关的付款凭证，二被告有串通之嫌。三、法院于2018年4月8日送达（2018）鲁1311财保426号民事裁定书，保全查封涉案17套房产，而被告恒德置业至2018年8月27日才提出案外人执行异议，长达近5个月已超异议期限。综上，二被告所签《开发转让协议》违法无效，被告恒德置业对查封的财产不享有所有权，不享有排除法院执行的权利，为此请求法院支持原告诉求。 被告恒德置业辩称，一、原告所诉与事实不符，通过被告恒德置业在执行异议中提交的金泰置业、龙润食品、天马中兴实业签订的《开发转让协议》等证据，足以证明被告恒德置业系涉案查封房产所有人，被告恒德置业对法院查封的17套房产享有所有权。二、根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。综上，被告恒德置业对涉案财产享有的所有权足以排除原告的查封，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告金泰置业未作答辩。 经审理查明，原告蔡淑仁因与被告金泰置业、段孝军、钱仲生合资、合作开发房地产合同纠纷一案诉至本院，2018年4月4日，原告向本院提出财产保全的申请。要求对金泰置业、段孝军、钱仲生所有的银行存款455万元或其他同等价值的财产采取保全措施。2018年4月8日，本院作出（2018）鲁1311财保426号民事裁定书，裁定冻结金泰置业、段孝军、钱仲生所有的银行存款455万元或其他同等价值的财产（详见查封扣押清单）。本院查封清单载明的财产名称为：罗庄区××园×号楼×单元××××共17套房产，并张贴查封公告，查封期限自2018年4月8日起至2021年4月7日止。并向临沂市罗庄区恒基佳园售楼处送达了协助执行通知书。2018年8月27日，被告恒德置业以本院查封的罗庄区恒基佳园13号楼一单元17套房产的所有权归其所有为由，向本院提出执行异议，要求撤销（2018）鲁1311财保426号民事裁定书，解除对17套房产的查封。本院经审查，作出（2018）鲁1311执异203号执行裁定书，中止对上述查封财产的执行。原告不服裁定，为此成诉。 查明，恒基佳园二期工程由金泰置业开发建设。2015年5月开始建设的恒基佳园二期12#、13#住宅楼；12#楼建筑到标准13层，还有4层标准层和一层设备层未完成；13#楼只是完成了混凝土主体框架工程，二次结构工程尚未完成；工程因建房手续不齐备和资金链断裂等问题，于2016年9月停工。工程建设过程中，金泰置业已预售出12#楼、13#楼的103套房，并收取了购房人的首付房款1501万元。 2017年8月7日，金泰置业、龙润食品、天马中兴实业与被告恒德置业签订了《开发转让协议》一份，双方约定：金泰置业、龙润食品、天马中兴实业将大地坐标A（3874103.99,480833.78），B（3874099.50,481002.81）C(3873990.64,480997.41),D(3873990.72,480838.55)四点连线以内土地使用权及地上在建未完工的12#楼、13#楼转让给恒德置业，由恒德置业开发建设、销售；转让价款为2208万元，金泰置业先行销售的12#楼、13#楼的103套房产，所收取的房款1501万元不再退回恒德置业，恒德置业也不再向金泰置业支付工程转让款；还对违约责任、协议解除等其他事项进行了约定。同时双方签订了《补充协议》，对楼房改签或退房进行了约定。协议签订后，恒德置业组织人力、物力进入恒德佳园二期工地进行施工。 在施工建设过程中，由于前期开发的工程项目还有配套设施尚未完成，且金泰置业、龙润食品、天马中兴实业无力承担，需要被告恒德置业继续投资建设。2018年3月27日，双方经协商又签订了《补充协议（一）》，双方将原合同中的土地转让款变更为1500万元。恒德置业分多次将转让款1500万元支付给金泰置业；金泰置业对此认可。恒德置业通过建设，将12#楼、13#楼建成现在具有居住功能的商品房，并开始出售交房。 上述事实，根据当事人提供证据及庭审查证材料认定，有关书证均收集记录在卷。 本院认为，本案争议焦点为：被告恒德置业对案涉被查封的17套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告恒德置业公司主张其对争议房产享有所有权的依据为与被告金泰置业等签订的《开发转让协议》及《补充协议》，认为被告金泰置业已将其开发的房产转让给被告恒德置业。因涉案标的物虽为房产，基于房产与土地的不可分性，房产开发项目的转让实质上为土地使用权的转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。至本案庭审时，被告恒德置业除提供《开发转让协议》及《补充协议》外，未提供《开发转让协议》及《补充协议》所涉及的土地使用权已经取得的相关证据，被告金泰置业也未提供已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的相关证据。根据上述规定，应认定被告金泰置业作为转让方在本案起诉前并未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，被告金泰置业与被告恒德置业签订的《开发转让协议》及《补充协议》应为无效。因被告金泰置业与被告恒德置业均未主张合同效力的确认及双方未发生争议，本案不宜并案审理合同无效后的处理，本案审理执行异议之诉，只对涉案财产的权属予以审查，因此，只对被告金泰置业与被告恒德置业签订的《开发转让协议》及《补充协议》效力予以审查，对于合同无效后的处理，如有纠纷，可另案处理。因被告金泰置业与被告恒德置业签订的《开发转让协议》及《补充协议》无效，因此，关于转让合同涉及的包括本案查封的罗庄区恒基佳园13号楼一单元17套房产在内的合同标的物应属于无效合同涉及范围，被告金泰置业仍应为该争议房产的权利人，本院对该房产查封并不无当，被告恒德置业对本院查封的罗庄区恒基佳园13号楼一单元17套房产不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零九条、三百一十三条的规定，判决如下： 一、被告临沂市金泰置业有限公司为罗庄区××园×号楼×单元××××共17套房产的权利人； 二、准许对本院（2018）鲁1311财保426号民事裁定书中确定的执行标的即被告临沂市金泰置业有限公司所有的罗庄区××园××号楼×单元××共17套房产予以执行。 案件受理费37200元，由被告山东恒德置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  杨化恕 人民陪审员  王玉玺 人民陪审员  主父峰 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  陈薪如