陕西省蓝田县人民法院 陕西省蓝田县人民法院 民事判决书     (2018)陕0122民初1740号   原告：樊芳兰，女，汉族，住西安市灞桥区，退休教师。委托诉讼代理人：孙勃，男，汉族，住西安市灞桥区，居民，系樊芳兰之三子。委托诉讼代理人：王戈力，陕西学高律师事务所律师。被告：蓝田县绿之圣实业有限公司，住所地：蓝田县。法定代表人：马宏建，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马群力，陕西群鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾晨，陕西群鑫律师事务所律师。被告：陕西海之莲商贸有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：范荣惠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马群力，陕西群鑫律师事务所律师。    委托诉讼代理人：勾晨，陕西群鑫律师事务所律师。原告樊芳兰与被告蓝田县绿之圣实业有限公司（以下至判决主文前简称绿之圣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序进行了审理，诉讼中，依原告樊芳兰申请，本院依法追加陕西海之莲商贸有限公司（以下至判决主文前简称海之莲公司）为本案共同被告，2018年12月7日，本案开庭审理，庭审中，原告樊芳兰及其委托诉讼代理人孙勃、王戈力到庭参加诉讼，被告绿之圣公司、被告海之莲公司经本院传票传唤，未到庭。本案现已缺席审理终结。原告樊芳兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告绿之圣公司履行2018年1月27日《承诺书》，向原告支付2017年5月1日起至新的运营商与业主签订租赁合同之前的租金损失（暂计算两年，即自2017年5月1日起至2019年4月30日止，共计372079元×5.5%×2=40928元）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告绿之圣公司、被告海之莲公司共同支付原告租金40928元。事实和理由：2013年5月14日，原告与被告绿之圣公司签订《商品房买卖合同》，合同对购买商铺的位置、面积、价款、付款方式、交房日期等做了约定。原告依照合同约定于2013年5月支付给被告绿之圣公司全部购房款372079元。购房合同补充协议（附件五）第二项约定：出卖人绿之圣公司聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场，但被告绿之圣公司没有按期交房。2015年12月30日，被告绿之圣公司在大楼外围消防通道不通、未进行竣工验收、达不到交房和使用条件的情况下，为逃避违约责任，诱骗原告与海之莲公司签订了《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，原告将购买的绿之圣大厦铺位出租给海之莲公司，并约定了租赁期限、租金标准及支付方式等。合同签订后，海之莲公司未按约支付第一年租金，后经协调，绿之圣公司于2016年6月6日在绿之圣大厦写下承诺书，承诺绿之圣公司于6月28日前向业主支付租金，后付了一年租金。2017年7月，海之莲公司以绿之圣公司交付的商铺不合格、无法装修运营撤场并拒付租金。原告多次要求被告绿之圣公司就交付的商铺无消防通道、未竣工验收，无法投入运营而承担责任、赔偿损失。被告法定代表人马宏建于2018年1月27日在蓝田县信访局就赔偿业主租金损失问题，向业主出具了承诺书。原告多次要求被告绿之圣公司履行承诺，赔偿损失，被告绿之圣公司均以各种理由拒绝。故原告诉至本院，请求如前所述。被告绿之圣公司辩称，原告未实际取得商铺的占有权及所有权，双方不存在租赁关系，原告要求被告绿之圣公司支付租金无事实及法律依据；被告绿之圣公司所做的承诺并非向原告单独做出，且该承诺书属于要约邀请，双方之间并未达成新的协议；原告主张被告绿之圣公司未按期交房实质上是双方之间的商品房买卖合同纠纷，不能按照商品房租赁合同纠纷进行处理,应当另案诉讼。被告绿之圣公司承诺售后返租是法律明确禁止的行为，应为无效，原告无权要求被告绿之圣公司支付其租金损失。综上，原告要求被告绿之圣公司依据承诺书支付租金无事实及法律依据，请求驳回原告之诉讼请求。被告海之莲公司未作答辩。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》、收款收据、商铺交接确认书、《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》、承诺书、光盘，对原告提交的以上证据，本院认定如下：原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。本院依职权调取了被告绿之圣公司与被告海之莲公司签订的《绿之圣大厦商铺租赁合同》，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人陈述及认定的证据，本院查明事实如下：2013年5月14日，原告樊芳兰与被告绿之圣公司签订编号为2013-1-2-193的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告绿之圣公司开发的位于蓝关街办蓝新路的绿之圣大厦第X幢X单元X层XXXX号商铺，该商铺建筑面积共25.45平方米，套内建筑面积14.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.28平方米；该商铺单价为每平方米14620元，总金额为372079元,原告应向被告一次性付款372079元；被告绿之圣公司应于2014年12月31日前将本合同约定的商铺交付原告使用。该合同（附件五）第二条约定：绿之圣公司聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场；第三条约定：原告可委托本商场物业管理公司代为出租该商铺。合同签订当日,原告向被告绿之圣公司交付购房款372079元。2015年6月3日，被告绿之圣公司（甲方）与被告海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商铺租赁合同》，约定绿之圣公司将位于蓝田县蓝新路中段绿之圣大厦商业部分及其设施租赁给海之莲公司，租赁面积为20297平方米（含设备用房及公共设施面积），租赁期限为八年，自2016年5月1日至2024年4月30日，年租金为6000000元；海之莲公司在本合同约定期限范围内，绿之圣公司要协助海之莲公司与绿之圣公司所销售商铺的业主签订租赁协议（合同），绿之圣公司要配合海之莲公司与各商铺业主进行租金条件的谈判，所签订的租金总额将在海之莲公司付给绿之圣公司的合同总租金中扣除，不足部分由绿之圣公司承担，绿之圣公司必须负责让所有所售各商铺业主与海之莲公司签订商铺租赁合同；绿之圣公司于2015年10月1日向海之莲公司交付合同约定的面积及设施。2015年12月11日，经绿之圣公司协调，原告樊芳兰（甲方）与被告海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，原告将其购买的上述商铺租赁给被告海之莲公司，原告保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给原告的标准为准，租赁期限为九年，即2016年5月1日至2025年4月30日。在合同有效期内，海之莲公司以该商铺的实际购房总价为基准向原告支付租金，前三年每年支付租金为商铺实际购房总价乘以5.5%，即20464元，海之莲公司从2016年5月1日开始按年向原告支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金，海之莲公司在30个工作日内一次性支付原告本年度租金，第一年支付租金期限为2016年5月1日至2016年6月1日，第二年支付租金期限为2017年5月1日至2017年6月1日，第三年支付租金期限为2018年5月1日至2018年6月1日。并对以后几年的租金及支付方式进行了约定。2018年1月27日，被告绿之圣公司法定代表人马宏建向原告作出《绿之圣实业有限公司承诺书》。该承诺书第一项内容为：马宏建2018年1月27日在蓝田县信访局会议室承诺绿之圣实业公司承担支付已签运营合同业主2017年5月1日至新的运营商与业主签订租赁合同之前的租金（按原租赁合同执行）。庭审中，原告表示被告绿之圣公司已经向其交付了涉案商铺，原告也已经按照租赁合同的约定将涉案商铺交付给承租方海之莲公司，且原告收取了2016年5月1日至2017年4月30日的租金，原告当庭表示要求继续履行原告与海之莲公司签订的租赁合同。                                                                                             本院认为，本案的争议焦点在如下两个方面：1、原告与被告海之莲公司签订的租赁合同是否有效并实际履行；2、马宏建出具的承诺书效力及性质如何认定。对于第一个争议焦点，本院认为，原告与被告海之莲公司签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同。原告与海之莲公司未约定具体的交付方式，只是约定原告保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给原告的标准为准。原告购买的商铺为开放式商铺，原告与被告绿之圣公司签订的商铺买卖合同约定出卖人聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场，买受人可委托本商场物业管理公司代为出租该商铺。根据原告与绿之圣公司买卖合同中委托代为出租的约定、绿之圣公司与海之莲公司出租商铺的约定及原告与海之莲公司租赁合同的形成过程，可以认定原告已经通过指示绿之圣公司交付商铺的方式将出租商铺交付给海之莲公司的事实。综上，本院认定原告与海之莲公司签订的租赁合同有效，原告已将涉案商铺向海之莲公司交付，且原告已经收取了海之莲公司2016年5月1日至2017年4月30日的租金。现被告海之莲公司未按合同约定支付2017年5月1日至2019年4月30日的租金，已构成违约，依法应承担支付租金的民事责任，故原告要求被告海之莲公司继续支付租金，依法应予支持。租金的计算标准依照合同约定，自2017年5月1日计算至2019年4月30日，共计40928元。对于第二个争议焦点，本院认为，绿之圣公司与海之莲公司签订租赁合同约定，绿之圣公司对海之莲公司不能向业主足额支付的租金由绿之圣公司承担，而马宏建系被告绿之圣公司法定代表人，其有权代表被告绿之圣公司对外行使职权，其向包括原告在内的业主承诺履行合同，原告以该承诺书要求被告绿之圣公司支付租金，依法应予支持。综上，被告海之莲公司、绿之圣公司应共同承担向原告支付上述租金的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告蓝田县绿之圣实业有限公司、陕西海之莲商贸有限公司于本判决生效后十五日内共同支付原告樊芳兰自2017年5月1日起至2019年4月30日止的租金40928元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费823元（原告已预交），由被告蓝田县绿之圣实业有限公司、陕西海之莲商贸有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    任  晓  飞  人民陪审员    刘  映  钊  人民陪审员    刘  定  安                              二〇一八年十二月十八日 书 记 员   赵      云  1