广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1882民初1504号原告：清远市新鸿图资产管理有限公司。地址：清远市新城东六号区凤鸣路八号鸿运广场C区首层79号铺。法定代表人:邱国源。委托代理人：余韬，系广东朝纲律师事务所律师。被告：冉啟和，男，住址：重庆市黔江区，现住连州市。原告清远市新鸿图资产管理有限公司诉被告冉啟和租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行审理。原告委托代理人余韬，被告冉啟和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月23日，被告与原告签订一份《物业租赁合同》，向原告承租位于连州市连州镇××商业街东区××楼××（××）物业。租赁期限为五年（自2016年5月1日至2021年4月30日止），租金标准为人民币5500元/每月，从2017年5月1日起租金逐年递增5%，即从2018年5月1日起，月租金为6063.75元。租金的支付方式为每月5日前，即每一个月为一个付款周期。被告从2018年8月份开始，以房屋天棚漏水为由拒绝向原告支付租金，已逾期支付租金满四个月之久，根据双方合同的约定，被告应于每月5日前支付租金，若延期缴交租金15日的，视为违约，甲方将每天收取3%的违约金，并有权终止合同，收回物业，已收的租金和履约保证金不予回。据此，请求判令：1、解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、被告返还租赁房屋连州市连州镇北湖路商业街东区二楼1号给原告；3、没收被告履约保证金16500元；4、被告向原告支付拖欠租金人民币24255元；5、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，提交证据如下：1、营业执照复印件、法定代表人身份证证明书、法定代表人身份证复印件；2、被告的身份证复印件；3、《租赁合同》复印件；4、《通知》复印件；5、《不动产权证》复印件；6、涉案房屋照片五张。原告于庭后提交中国建设银行账户交易明细、授权委托书。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对全部证据的真实性都没有异议，对证据4我是有回复的，但是原告方没有签收我寄出去的邮件，退回来给我了。对证据6真实性无异议，没有起到维护的作用，维修之后还是有渗水情况。被告辩称，一、答辩人没有主观上的恶意，系原告不履行租货物维修义务，答辩人方才停止缴纳租金，责任在原告。1．答人自2016年8月23日与原告签订连州市连州镇北湖路商业街东区××楼××号租货物的《物业租货合同》后就承租租赁物至今，在此前从未出现欠缴租全的情况。2．因原告不履行维修租赁物的义务，答辩人迫于无奈，才停止缴纳租金。2017年12月开始，答辩人承租的物业开始发生渗水现象，导致墙体受损，答辩人就联系了原告的工作人员告知此事，但原告的工作人员仅仅一句我向上头反映此事就没了下文。直至2018年5月，渗水情况越来越严重，答辩人再次联系原告的工作人员，工作人员回复将组织人员上来查看却一直没有看到原告任何人员的踪影。此后的6－7月多处地方渗水导致墙体剥落，渗水情况已经影响了答辩人的日常经营，答辩人已经完全入不敷出，仍然坚持缴纳租金给原告，但原告均未能解决房子渗水情况。直到2018年8月后，原告曾组织并派遣了一批维修工人将该物业天面挖开维修，却在维修没有完成的时候就撤场离开，留下一地狼籍。答辩人追问原告的工作人员为什么不将渗水的地方完成修整，却被原告的工作人员一句“根据合同约定，房屋内维修由承租人承担”推脱过去。但是，现在是房子主体出现问题，不是答辩人应该承担的责任，并非原告一句合同约定就可以推脱责任的。为此，原告迫于无奈，只能以停止支付租金的方式要求原告履行维修租赁物的责任。3．答辩人没有主观上的恶意。该物业自发生房屋主体渗水后直到2018年8月，答辩人一直恪守合约，按约支付租金。甚至在2018年6月、7月，渗水情况已经严重影响答辩人的日常生产经营，导致答辩人根本无法开展经营活动，顾客完全流失，失去经济来源，但答辩人仍旧咬牙苦苦支撑，恪守诚信。并在此期间多次联系原告的工作人员请求对此进行修复，均未能善解决，最终，答辩人无力再支撑下去，只能以停止支付租金的方式要求原告履行维修租赁物的责任。可见，答辩人并非恶意拒付租金，不存在主观上的恶意。4．历史以未，均是出租人承担维修责任。答辩人早在2011年4月22日就开始承租涉案物业，当时是连州汽车站管理该物业，由答辩人与连州汽车站签订《连州汽车站商铺出祖合同》。系因该涉案物业所有权发生转移，才与原告签订新的《物业租货合同》。在与原告承租该物业前，该物业曾因为房屋年久失修，出现主体结构问题导致渗水的状况。当时是由出方连州汽车站派员进行维修，并且是由连州汽车站承担一切所有的维修费用，该事实贵院可以向连州汽车站的相关人员调查核实。二、答辩人合法行使同时履行抗辩权，答辩人不存在违约之说。双方签订的《物业租赁合同》约定，租赁房屋内的小维修由答辩人负责，但是，房屋渗水是由于房屋主体结构出现问题所致，此类渗水问题并非答辩人能够解决的，且不属于答辩人租赁房屋内部需要维修的范畴，因此，原告负有维修的义务，但原告怠于履行义务，迫使答辩人行使同时履行抗辩权，应由原告承担相应的法律责任，答辩人不存在违约之说。三、答辩人无需缴纳拖欠的租金。从2017年12月至今，原告仍旧没有履行维修义务，导致答辩人根本无法开展正常的经营活动。为此，依据我国合同法第二百二十一条的规定：【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期。现在是原告方不履行维修义务，答辩人方才停止缴纳租金，因此，答辩人不需要缴纳在此期间的租金。四、原告应当继续履行与答辩人签订的《物业租赁合同》。根据所上陈述，答辩人并非主观上的恶意而拒缴租金，系原告没有履行租赁物维修义务，导致答辩人行使拒付权。而答辩人在此前一直有缴纳租金，因原告迟迟不履行维修义务，为此，答辩人依据我国合同法第六十六条的规定，依法行使同时履行抗辩权，且该权利的行使合法有据，没有违约。依据我国司法实践，出租人不肯维修房屋，而承租人拒绝支付租金时，出租人不得以此为理由，要求收回其已交付的租赁房屋，因为承租人只是在租赁关系期满或终止时，负有返还房屋的义务。因此，原告应当继续履行与答辩人签订的《物业租货合同》，继续将该物业出租给答辩人并履行租赁物维修责任。五、期盼原告尊重历史放眼未来，与答人合作共赢原告过去怠于履行维修义务造成答辩人巨大的经济损失，答辩人之所以在此前没有向原告提出补偿诉求，以及答辩人在本案中仍然没有提起反诉，答辩人完全基于避免双方发生难以调和的矛盾，只求能够与原告协商安善解决，为今后长期租赁原告的房屋作出的让步与牺牲，期盼原告能够体恤答辩人的苦心，秉承诚实信用、互惠互利、尊重历史放眼末来、合作共赢，撤回本诉。当然，答辩人保留追究原告不履行维修义务导致答辩人损失的法律责任。综上所述，答辩人并非故意拖欠原告租金，而是由于原告不履行维修义务又不减免答辩人的租金，迫使答辩人行使同时履行抗辩权，依法拒付租金，责任完全在于原告，原告不具备诉求答辩人给付租金的权利，且原告履行维修义务将租赁物的渗水情况维修好后，答辩人才重新缴纳租金于原告，且应当扣减相应的租期，即予以顺延租期。请求人民法院查明事实，依法作出公正裁判，驳回原告的诉讼请求。被告提交证据如下：1、营业执照复印件（证明从2001年我已经在涉案房屋里面开休闲服务中心）；2、《连州汽车站商铺出租合同》复印件（证明我与车站签订合同期间维修义务是由车站履行）；3、《新鸿图资产管理有限公司物业收费凭证》复印件两张（证明2018年7月、8月我已经交了租金）；4、微信聊天记录（证明从2018年6月开始与原告沟通、交涉渗水维修的事情）。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2因为不是原告经手，所以对三性没有办法确认，也不是原告与被告签订的合同；对证据3三性没有异议，也不能证实从8月份开始被告没有支付租金；对证据4三性无法确认，没有办法证明微信的双方是本案的当事人。本院依原告申请，对涉案房屋进行现场勘验并做了一份《勘验笔录》和拍摄了一组照片，对连州市汽车站工作人员雷国新做了一份《调查笔录》。经质证，原告对《勘验笔录》以及现场的照片真实性、合法性没有意义，关联性有异议，现场照片、笔录无法证实漏水的原因是由被告所承租的租赁物的内部质量或者外部的因素所造成。对《调查笔录》三性没有异议，证明原告方有维修房屋，被告方有维修房屋的义务。被告对《勘验笔录》和现场照片真实性无异议，现场渗水是事实，水都是的从天棚楼顶、墙壁外侧渗下来的。对《调查笔录》三性没有异议。经审理查明:连州市连州镇北湖路商业街东区××楼房屋的权属人原为清远市汽车运输集团公司连州汽车客运站，2016年12月20日变更为清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司。清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司委托原告出租连州市连州镇××商业街东区××楼××（××）物业。2011年4月22日，连州汽车客运站与被告签订《连州汽车站商铺出租合同》，该合同主要约定：“二、甲方出租的商铺在连州镇××商业街东区××楼××号，每月租金是：人民币3100元，签约后，乙方必须于每月3号前自觉向甲方交清当月的商铺租金和上月的水、电费，如乙方托延缴交的，每拖延一天扣罚乙方之前交款额的3%的滞纳金（包括房租、水电费）如此类推。三、甲方有义务负责通水、通电、配好门、窗，将商铺交付乙方承租使用，在乙方租赁期间，商铺内的水电安装维修及室内装修等均由乙方负责。五、乙方在承租期内，有关市政收费、排污费、环保清洁税金、工商管理费、社会治安、义务摊派等费用，一切由乙方自负，乙方自觉向有关部门交纳。六、甲方出租给乙方的商铺的经营使用范围是：沐足、推拿，乙方如要改变经营范围，必须经甲方同意，否则作乙方违约，甲方有权即时收回商铺，没收乙方定金。七、乙方承租期间可根据营业性质得需要进行自费装修，但不得损坏墙体和楼面，地面的设施。凡乙方自费装修工程涉及拆墙、凿洞等。必须向甲方同意方可进行，合同期满后应负责回，费用由乙方负责，如未经甲方同意，乙方私自进行拆墙、凿洞等装卸工程者，甲方有权制止工程进行。由此一切后果和经济损失由乙方负责，乙方自费的室内装修，合同期满不得拆卸无偿移交甲方，否则作违约处理。八、乙方承租期内商铺建筑物、门、窗、水电设施损坏的应由乙方负责自费维修及修复，到合同期满交回的商铺及设施必须完全无损。九、本合同签订后，乙方必须向甲方缴交租金定金9000元，合同期满如乙方无违约的甲方应退回乙方所交的定金（不计息）。十一、本合同签订租赁期间为5年，由2011年5月1日至2016年4月30日，合同期满后，乙方必须在10天完成搬迁，将商铺及附属设施完好交给甲方验收，如逾期不退，又不重新签约，每天铺租加收200%，如此类推。十二、如乙方违约及提前退租和不按规定时间交纳租金和其他应缴的费用，甲方有权无补偿地终止合同收回商铺，没收乙方的承租定金。十三、如甲方违约或提前回收商铺的，由甲方向乙方双倍返还承租定金。”2016年8月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定:“经甲、乙双方共同协签订本租货合同，双方须全面履行之：一、乙方了解该物业，就现状自愿承租甲方的位于连州市连州镇××商业街东区××楼××（××）物业，该物业面积约793.46平方米（不包括公共面积），承租物业合计每月租金5500元，从2017年5月1日起租金逐年递增5％，上述租金中不含水电、空调、燃气、垃圾处理、物业管理等其他一切费用。二、乙方已经明确了解此物业的现状情况，乙方在租赁过程中凡涉及第三方利益的（包括该整栋房屋四邻关系及其他任意第三人的利益），由乙方负责与第三方协调处理，甲方只作协助。由此产生的相关费用和责任由乙方全部负责承担。因第三方不配合而致乙方无法正常经营的，乙方不得因此主张甲方违约而解除本合同。乙方经营期间所产生的投诉、诉讼、人事劳资、债权债务、人身损害、安全事故、消防事故等一切责任由乙方自行处理并承担相关法律责任，与甲方无关。公共面积的使用，乙方必须按当地各相关部门的要求，配合做好全面协调工作。三、乙方承租该物业的用途，乙方确定作经营沐足、推拿使用。除经甲方书面同意外，乙方不得擅自改变以上确定的租赁用途。四、甲、乙双方约定，合同期为伍年，即从2016年5月1日起至2021年4月30日止，本合同期满后，乙方有优先续租权。五、乙方向甲方支付承租金，从本合同签订之日，须每壹月一次性向甲方支付承租金，所有租金均需当月5号前缴交至甲方或甲方指定开户银行账户并及时通知甲方。延期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3％违约金和甲方有权终止本合同，收回物业，已收取的承租金和保证金一律不给予退回，乙方不得有任何异议。（注：甲方开户：邱国源，开户银行：清远市农商银行，开户账号：62×××99）。六、在本合同签订之日乙方应向甲方先缴纳第壹月租金5500元。七、甲、乙双方签订本合同时，乙方须向甲方交付履约保证金16500元，本合同终止日，乙方如无违反合同，甲方将保证金如数（无息）返还乙方，但乙方在未经得甲方同意，中途违约或私下转租甲方上述的物业给第三方，其已交纳的租金和保证金不得退回，乙方并承担第三方的经济损失。若乙方遗失甲方开具的保证金单据，已交纳的保证金概不退还。八、双方约定，乙方在合同期内按约定按时缴纳租金，该物业所产生其他一切费用（水电费，电话费、空调、燃气、垃圾处理、物业管理费、维护维修费等）及该物业所在地的各项经营、管理上所需上缴政府部门的费用均由乙方负贵。九、乙方应向甲方提供合法营业所需的全部有效资质证件（包括但不限于工商部门盖印的营业执照、法定代表人证明书、组织机构代码证、卫生许可证、商标注册证、税务登记证复印件等），及到当地政府、各部门办理经营相关所需手续。十、乙方向甲方承租物业后，根据经营需要，自行对物业进行装修或者维护维修，合同期满或乙方提前退出承租的，除可以移动的东西或实物可由乙方自行取走外，物业装修的材料及甲方财产，乙方不得任意拆除。乙方未经甲方同意不得擅自改建、扩建、或者改变其租货物业的结构，由此产生的一切责任由乙方承担，与甲方无关。十一、在合同期内（包括装修期间），乙方要严格遵守消防法规，切实做好防火安全措施和治安工作，因消防及治安而引起的一切赔偿责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。十二、在合同有效期内，如遇不可抗力原因导致该物业毁损或造成任何一方损失的，双方不承担责任，本合同即自动终止。十三、乙方在合同期内，该物业如因政策性因素需要收回处置、拍卖，不作甲方违约，本合同自然终结。乙方须无条件在二个月内撤出该物业，乙方因此造成的损失甲方不承担赔偿责任。十四、甲方除第十三条规定，乙方没有违反上述条款，在承租期内不能以任何借口取消合同。十五、本合同在履行过程中如发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成时，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。十六、本合同签订后，租赁税由乙方承担。十七、本合同一式两份，甲、乙双方各一份。甲、乙双方盖章或签名之日起即生效，至租赁期满日自动失效。十八、本合同未尽事宜，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》等法律法规共同协商，签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。”签订上述租赁合同后，被告在涉案房屋经营连州市××休闲服务中心至今。2018年7月19日，被告向原告交纳7月份租金6064元，2018年8月份开始被告未交纳租金给原告。2018年7月份，被告与原告沟通房屋渗水事宜，2018年9月原告派人员对房屋屋顶进行维修。2018年10月25日，原告向被告发出《通知》，通知被告于2018年11月5日前撤离涉案房屋。2018年11月15日，被告向原告交纳11月份租金6064元，原告将该租金退回被告。本院于2018年12月4日上午对涉案房屋进行现场勘验拍摄照片一组及原、被告的陈述，可证实涉诉房屋的楼梯转角、大厅的天花有渗水、地面有水渍，部分房间有渗水痕迹、墙面外漆脱落，房顶的墙面连接处经过修补。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。关于《租屋合同》是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”原告作为涉讼房屋的出租人，在被告有效的承租期内，负有保持该房屋符合合同约定用途之义务。根据本院现场勘验及原、被告的陈述，均可证实涉诉房屋存在较明显的渗水现象。合同约定“乙方向甲方承租物业后，根据经营需要，自行对物业进行装修或者维护维修”，本案中房屋出现渗水现象属于房屋本身存在的问题，不属于被告因经营需要进行维修的范畴。合同中约定租赁房屋用于经营沐足、推拿的商业用途，故对房屋的外观有一定的要求。原告作为出租方对租赁物负有维修义务，虽然原告进行过维修，但仍然存在渗水现象，未达成合同约定的使用目的，因此，原告未完全履行对租赁物的维修义务，故原告存在违约行为。被告因房屋渗水而未交纳租金，属于履行抗辩权。原告以被告未交纳租金为由诉请解除合同，本院认为，出租方应先保证交付符合约定的用途的房屋才有权要求承租方按时支付租金，原告出租的房屋不符合约定的用途，故不能要求被告完全按期履行支付租金的义务，从签订合同至2018年7月，被告均能按照合同约定履行支付租金的义务。因此，原告以被告未交纳租金为由诉请解除合同的理据不足。因原告该主张不予支持，故原告诉请被告返还房屋、没收保证金的请求本院亦不支持。关于被告是否应继续交纳租金。被告辩称不同意解除合同、要求原告维修好房屋后继续履行合同，未提出反诉要求原告减免租金、赔偿损失等主张，也未证实其因房屋渗水遭受损失的具体数额，故本院不能直接扣减房屋租金。被告仍在使用原告的房屋，也愿意继续履行租屋合同，该合同未被解除，合同约定的租金被告应继续交纳。被告通过逾期支付租金的措施督促原告履行维修义务，截至开庭之日已逾期4个月，虽然原告未履行维修义务，被告逾期的时间过长，不利于双方继续履行合同。故原告诉请被告支付逾期的4个月租金24255元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冉啟和应于本判决生效之日起十日内向原告清远市新鸿图资产管理有限公司支付租金24255元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2228.87元，由原告清远市新鸿图资产管理有限公司负担2025.68元，被告冉啟和负担203.19元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧学强二〇一八年十二月二十一日法官助理陆思廷书记员成芳宁附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。