陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕03民终1420号 上诉人（原审被告）：蒲博，曾用名蒲豆豆，男，生于1982年8月26日，住宝鸡市陈仓区。 委托诉讼代理人：米宏伟，陕西新纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡伟科，男，生于1975年6月23日，住宝鸡市陈仓区。 委托诉讼代理人：张岐，陕西秦川律师事务所律师。 上诉人蒲博因与被上诉人蔡伟科房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市金台区人民法院（2018）陕0303民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒲博上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，在缺席审理的情况下未查明涉案房屋系被上诉人蔡伟科与案外人张宏权的合伙财产，被上诉人在未经合伙人同意的情况下以个人名义与上诉人签订房屋转让协议，侵犯了合伙人权益，被上诉人无权单独主张相关权利，其不具备原告的诉讼主体资格。上诉人已向案外人张宏权转账支付购房款15万元，并从涉案房屋建筑工程款债权中扣除10万余元作为房款，上诉人实际与案外人张宏权存在房屋交易关系，与被上诉人没有交易关系。而且被上诉人主张的房款总价与购房发票金额不一致。2、被上诉人与上诉人签订《房屋转让协议书》时，该涉案房屋尚未办理房屋产权证，根据《城市房地产管理法》第38条之规定，被上诉人在未取得房屋产权证的情况下将涉案房屋上市交易，违反法律规定。3、双方协议只约定了滞纳金或违约金，未约定利息，一审判决利息超出双方约定，属于越权判决。 蔡伟科答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，并驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人无视双方签订的两份合同，第一份协议明确载明转让房屋为工程顶账房，第二份协议证实被上诉人已协助上诉人获得房屋产权证书，并对欠付金额、付款期限都列明的很清楚，被上诉人诉请的是上诉人尚未履行的部分。因为实际交付面积比合同约定面积多出3.1平方米，所以协议约定的房款总价小于发票金额。案涉房屋是被上诉人个人的，上诉人没有证据证实其主张的合伙挂靠事实，上诉人认为案涉房屋是被上诉人与案外人张宏权共有的，也应由案外人张宏权另案诉讼。2、案涉房屋系工程抵账房，由转让人协助办理订购相关手续，故本案转让的实系合同债权，商品房买卖合同只是双方履行合同的方式，不存在上诉人所述没有办理产权证不能转让的问题。3、双方约定的滞纳金就是法律意义上的利息，被上诉人一审有主张，一审判决利息是恰当的，并且上诉人一审未主张违约金过高，二审应当不予审查。 蔡伟科向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告支付购房款25万元，并承担逾期付款的违约金（自2014年3月13日起，按照每月2%计算至款清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实：2013年3月10日，原、被告就转让原告所有的位于宝鸡市金台区宏文路XX小区X号楼X单元XX室房屋签订了《房屋转让协议书》。协议约定房屋转让总价款516268元，被告分期支付，即在2013年3月12日支付266268元，余款25万元在2014年3月12日付清。并约定如被告逾期付款，原告可在约定付款期限之日起按照每日千分之2向被告收取违约滞纳金。协议签订后，原告按照约定向被告完成了房屋交付，但被告未能按协议付款。经原告多次催要，原告为甲方，被告为乙方双方于2017年4月20日又签订了1份《补充协议》，内容为“双方就2013年3月10日签订的《房屋转让协议书》的有关事项经协商达成如下协议：一、双方确认乙方已经取得约定的房屋（位于宝鸡市金台区宏文路XX小区X号楼X单元XX室）；并已获得房屋权属证书。二、双方确认乙方应当在2014年3月12日支付的房屋余款全部没有支付，虽经甲方多次催要但因乙方经济状况未能支付，乙方承诺在2017年12月31日前付清欠款。三、甲方承诺放弃《房屋转让协议书》约定的因乙方未付款收回房屋的权利。四、如乙方在2017年12月31日前付清欠款时，甲方不再要求乙方逾期付款违约滞纳金。五、本协议一式两份，双方各持一份。本补充协议自双方签字之日生效。甲方：蔡伟科。乙方：蒲豆豆。2017年4月20日”。嗣后，被告仍未按补充协议约定期限付清余款，原告经多次催要无果而提起诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。本案双方在签订《房屋转让协议书》时明确约定了剩余款项的支付时间，但被告作为付款方未能按约定时间予以支付。双方又于2017年4月20日签订了《补充协议》，重新约定了余款的支付期限，然而被告再次违约，其应承担相应的违约责任。对原告主张的逾期付款的违约金，系双方约定，且于法有据，一审法院予以支持。被告蒲博经一审法院公告传唤，未到庭应诉，视为其放弃抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告蒲博于本判决生效之日起10日内给付原告蔡伟科购房款25万元及利息（自2014年3月13日起至款清之日止按月息2%支付利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费8650元，减半收取4325元，由被告蒲博承担。 二审查明，2013年3月10日，上诉人与被上诉人就案涉房屋签订房屋转让协议书，约定转让房屋建筑面积135.86平方米，转让价格516268元，未约定单价。案涉房屋交付后实测面积为138.96平方米，超出预测面积3.1平方米，上诉人向陕西西建房地产开发有限公司缴纳了差价11780元及相关后期费用。 还查明，《房屋转让协议书》第五条违约责任约定：“乙方违反本协议条款，未能在约定时间内付清房款，甲方可在约定付款之日起按每日千分之二向乙方收取违约滞纳金；逾期超过三个月后，经双方友好协商无果后，甲方保留收回该房屋产权的权力，因此产生的相关费用由乙方承担，并向甲方赔付总房款20%的违约金。” 又查明，2013年7月30日、8月3日，上诉人蒲博分三笔向案外人张宏权621296010200052XXXX银行账号共计存入15万元。2013年9月11日，被上诉人蔡伟科与案外人张宏权签订一份双方君子协议，约定了在承接西建康城项目、中苑名都项目、翡翠城项目时，各自占股比例。2013年9月12日，陕西关中建筑工程有限公司宝鸡分公司第三项目部出具266268元收款收据一张，载明“今收到蒲博房款（XX城X#X单元XX室）现金壹拾伍万及工程款壹拾壹万陆仟贰佰陆拾捌元”。 同时查明，2018年11月29日，宝鸡中业建筑工程有限公司出具“关于XX工程抵款房屋的情况说明”一份，载明“2013年3月，就我司承建的陕西西建房地产开发有限公司XX7号楼的工程款支付事宜，我司同意陕西西建房地产开发公司提出的将X号楼X单元XX号房屋（面积135.86m²，单价为3800元，共计516268元。）顶抵工程款的意见。随后我司将该房屋抵给蔡伟科，后蔡伟科将该房屋转让他人并在陕西西建房地产开发公司处办理了网签合同。” 其余案件事实同一审查明事实一致。以上事实，有当事人陈述、房屋转让协议书、补充协议、商品房买卖合同、君子协定、收款收据及存款凭证、情况说明等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，二审阶段当事人争议焦点主要为被上诉人对案涉房屋是否享有处分权，是否有权向上诉人主张剩余未支付的购房款问题。上诉人蒲博对被上诉人蔡伟科提交的双方签订的《房屋转让协议书》及《补充协议》的真实性予以认可，但主张案涉房屋系被上诉人蔡伟科与案外人张宏权的共有财产，被上诉人是在未经合伙人同意的情况下以个人名义与上诉人签订房屋转让协议，无权单独主张相关权利。首先，二审审理中上诉人申请案外人张宏权到庭配合调查，张宏权陈述对被上诉人将案涉房屋转让给上诉人事先知情并同意，签约及产权登记等手续均由被上诉人办理。故，上诉人蒲博关于被上诉人擅自处分共有财产以及上诉人与案外人张宏权存在房屋交易关系，与被上诉人没有交易关系的上诉理由不能成立。其次，上诉人提交的被上诉人蔡伟科与案外人张宏权签订的君子协定、清算结算单及收款收据等证据，能够证明被上诉人与张宏权就多个项目存在合伙事实，但并不能就此证明案涉XX项目系蔡伟科与张宏权以合伙名义挂靠的事实。当事人对案涉房屋系挂靠宝鸡中业建筑工程有限公司承建XX项目的工程款抵账房均不持异议，被挂靠单位宝鸡中业建筑工程有限公司出具的说明，证实案涉房屋抵顶工程款的权利人是被上诉人个人。上诉人虽然认为宝鸡中业建筑工程有限公司的说明与事实不符，但亦认可该说明上加盖的宝鸡中业建筑工程有限公司印章的真实性，本院对宝鸡中业建筑工程有限公司出具的说明予以采信，被上诉人蔡伟科具有转让案涉房屋的权利。再次，上诉人作为案涉房屋买受人已实际入住并获得房屋权属证书，但却一直未履行足额付款义务是不争的事实，被上诉人主张的只是上诉人尚未支付的房款，上诉人亦未提供证据证明有其他权利人向其主张未支付的房款，被上诉人诉请不存在侵害上诉人权益的情形，上诉人无权代替案外人张宏权主张权益，其拒绝付款的抗辩理由不能成立。因本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人蔡伟科与案外人张宏权的合伙内部账务不属本案审理范围，可通过合伙清算或另案诉讼予以解决。 关于上诉人主张的被上诉人签订《房屋转让协议书》时，该涉案房屋尚未办理房屋产权证，违反法律规定的问题。《城市房地产管理法》第38条之规定，是从规范房地产交易秩序与房地产交易管理角度作出，属于管理性强制性规定，亦非效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。故，依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖合同生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订的房屋转让协议的行为属于债权行为，只要符合合同的成立要件就有效。上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同关系成立并生效。上诉人该上诉理由亦不能成立。 关于本案的逾期付款责任问题。上诉人一审未到庭参加诉讼，二审上诉理由中亦未请求对诉请的违约金予以调整，但最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”经本院释明，上诉人当庭请求二审予以调整，故，对被上诉人抗辩二审不应审查诉请违约金是否过高的意见，本院不予采纳。被上诉人一审诉请由上诉人支付购房款250000元，并自2014年3月13日起按照每月2%利率支付违约金，虽然被上诉人一审提交了借条和调查笔录，证明其因上诉人未能付清款项资金紧张向朋友借款，但该请求不符合且超出双方协议约定的范围。双方协议约定上诉人未依约定期限付款，应按照每日千分之二支付滞纳金，逾期三个月未付款的，被上诉人可收回房屋，并由上诉人赔付房屋总价款20%的违约金。双方于2017年4月20日达成的补充协议中被上诉人仅明确放弃了收回房屋的权利，因上诉人在补充协议约定的宽限期限内仍未给付剩余房款，按双方约定，上诉人应支付三个月的滞纳金45000元，并支付总房款20%的违约金103253.6元，共计148253.6元。根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度，兼顾公平和诚实信用原则，按当事人约定确定本案逾期付款的违约金，符合当事人对不能按期付款可能造成的资金占用损失或需承担的违约责任的预期判断，亦不存在过分高于造成的损失的情形，应充分尊重当事人意思自治，维护交易秩序稳定。一审法院对被上诉人诉请的违约金判决上诉人按照月息2%给付，判处不当，表述为“利息”亦存在瑕疵，本院一并予以纠正。 综上，上诉人关于被上诉人不具备原告诉讼主体资格、涉案房屋交易程序违反法律规定的上诉理由不能成立，一审判决由上诉人给付被上诉人剩余购房款250000元正确，但判处的违约金不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定规定，判决如下： 一、撤销陕西省宝鸡市金台区人民法院（2018）陕0303民初753号民事判决； 二、由上诉人蒲博于判决生效之日起十五日内给付被上诉人蔡伟科购房款250000元及违约金148253.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8650元，减半收取4325元，由上诉人蒲博承担；二审案件受理费8650元，由上诉人蒲博承担。 本判决为终审判决。 审判长  李婧雯 审判员  付金国 审判员  彭 澍 二〇一八年十二月十九日 书记员  李佳玺