广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)粤03民初2801号原告：陈焕忠，男，汉族，1969年2月6日出生，户籍住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：陈嘉珠，女，汉族，1992年2月16出生,户籍住址：广东省深圳市罗湖区，与原告陈焕忠系父女关系。被告：深圳新雅实业发展有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路国际科技大厦17楼。法定代表人：陈升。诉讼代表人：深圳新雅实业发展有限公司管理人。负责人：徐孟君。委托诉讼代理人：侯茹玉，管理人工作人员。原告陈焕忠诉被告深圳新雅实业发展有限公司（以下简称深圳新雅公司）所有权确认纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈焕忠、原告委托诉讼代理人陈嘉珠、被告深圳新雅实业发展有限公司诉讼代表人负责人徐孟君、被告委托诉讼代理人侯茹玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈焕忠诉讼请求为：1、确认涉案房产归原告陈焕忠所有；2、由被告协助原告办理涉案房产的过户手续；3、由被告承担相关诉讼费用。事实与理由：一、原告与公司之间已形成房屋买卖合同关系，基于有效的合同关系，公司并无请求返还、处置房屋的权利。二、原告系深圳新雅实业发展有限公司员工，基于有效的合同关系，具备购买公司微利商品房的资格。三、原告房产购于1996年3月，虽没有订立书面房屋买卖合同，但是被告公司将讼争房屋移交给本人时收取了29万元，该数额与当时房屋的价格相当。四、被告将房屋移交原告使用的二十年间，原告家庭对房屋的占有使用是连续的、公开的、和平的，公司从未就此主张过权利。综上，原告系公司员工，已缴清购房全款，公司交付了政府颁发的证明房屋产权的合同原件、收据原件以及涉案房产给原告，并书面约定协助过户，对原告占有使用该房屋也从未提出异议或主张权利，原告系涉案房屋的真实权利人。被告深圳新雅公司辩称:一、深圳新雅公司破产清算期间，管理人经调查发现深圳新雅公司由深圳市新雅公司改制而来，并发现涉案房产登记于深圳市新雅公司名下，涉案房产属于深圳新雅公司破产财产。二、原告既不具有职工身份，未与公司就买卖涉案房产签订任何合同，也未能充分举证证明已支付房款的事实，涉案房产未进行房改给个人。目前，原告仍未能证明其具有职工身份，未能证明其具备房改条件，无法依法进行房改过户至其或其妻子名下，故涉案房产仍属深圳新雅公司破产财产。三、原告提出“本人购买房屋时属于发生在房屋登记制度尚不完善的时代”与客观事实不相符。如确实花了巨款购买房屋，但未取收据，不及时过户，有违常理，不合逻辑。四、原告补充提交的证据，即《收据》一张，管理人有合理理由怀疑为虚假证据。鉴于上述事实和理由，原告既不具有职工身份，又未与公司就买卖涉案房产签订任何合同，也未能充分举证证明已支付房款的事实，涉案房产未进行房改给个人。目前，原告仍未能证明其具备房改条件，不符合将涉案房产确认和房改过户至其或其妻子名下的实质和形式要件，无法依法进行房改过户至其名下。因涉案房产一直登记在深圳市新雅公司名下，基于深圳市新雅公司与深圳新雅公司之间虽改制但系同一商事主体延续至今的关系和事实，根据物权法和企业破产法有关法律规定，涉案房产仍属深圳新雅公司破产财产。故请求法院在查明事实的基础上，依法作出公正判决，以此维护破产企业深圳新雅公司全体债权人的合法权益。本院组织双方当事人进行了庭前证据交换。原告围绕其诉讼请求提交证据如下：1、原告陈焕忠的二代身份证信息；2、原告陈焕忠的一代身份证信息；3、原告配偶马惠君的二代身份证信息；4、原告女儿陈嘉珠的二代身份证信息；5、马惠君与陈焕忠的结婚证；6、陈焕忠居民户口本常住人口登记卡；7、马惠君居民户口本常住人口登记卡；8、陈嘉珠居民户口本常住人口登记卡；9、《通知》，证明原告跟公司申请购房，通知是有公司的印章以及有法定代表人陈升的签字，证明原告是职工，向公司提起了书面申请，公司有转让房产的意思表示，且原告一次性自筹缴清房款，公司把通知原件、涉案房产的钥匙交给原告，完成了购房合同的履行；10、买卖合同，该合同上有法定代表人陈升的签字，该合同明确写明涉案房产的地址；11、《微利商品房分配通知单》，是房屋所有权的证明；13、管理人公告；14、受理破产申请的《民事裁定书》；15、深圳中院受理公告；16、指定管理人决定书；17、管理人通知腾空房屋的通知书；18、深圳新雅公司基本信息；19、涉案房屋管理费收据、发票等；20、深圳市燃气集团股份有限公司客户联；21、供电局电费发票；22、污水垃圾处理费用发票；23、深圳市燃气集团安全隐患整改通知；24、深圳电信客户帐单；25、电话业务申请表（回执）；26、深圳有线互动电视申请表及发票联。证据19—26共同证明原告居住和使用涉案房产；27、管道气民用户登记卡，证明原告作为业主开通燃气证。28、原告及其配偶名下房产信息查询单，证明原告及其配偶名下没有微利房，符合购房政策。29、收据，该收据是公司法定代表人陈升提供给原告的，证明原告于1996年3月25日向公司交清了29万元购房款。本案庭审过程中，原告申请三名证人出庭作证，分别为时任公司副董事长董某及两名员工唐彪、陈少英，证明内容为原告当时是公司员工以及购房的相关情况。三名证人就上述情况进行了陈述，本院已记录在案，并存卷佐证。原告当庭提交证据如下：1、深圳新雅公司的工商登记信息，证明董某是公司副董事长；2、住建局官网答复，证明原告符合房改政策；3、工商局查档的资产评估报告书，证明房产未列入公司资产，属于原告资产；4、燃气客户缴费清单；5、用户水费清单；6、电费通知单；证据4—6共同证明原告家庭自购房后长期、公开、和平居住；7、声明，证人董某在香港律师事务所作出的证明，证明原告是被告公司员工，公司已将涉案房产卖给原告，公司已收到购房款，原告符合房改政策。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1—8真实性没有异议；证据9《通知》，因管理人没有接管到深圳新雅公司任何资料，包括公章，因此对该份证据的真实性无法确认；对证据10—12真实性没有异议，但该组证据只证明涉案房屋是深圳新雅公司从深圳市住宅局购买取得，该微利商品房应按规定依法依规予以房改，原告取得该组证据并不能表明其对涉案房屋是依法依规通过房改取得；对证据13—16真实性没有异议，该组证据证明深圳新雅公司已依法进入破产清算，而涉案房屋登记在深圳市新雅公司名下，依法应属于破产财产，原告对该房屋不享有所有权；对证据17真实性没有异议，该证据恰恰证明深圳新雅公司破产管理人在原告提起讼争以前已要求其提交相关证据，但原告一直未能提供充分的证据证明其合法拥有该套房屋并享有所有权；对证据18真实性没有异议；对证据19—27真实性没有异议，但是该组证据形成时间从2005年到2008年，因此不能证明原告自称的1996年至今一直连续地、公开地、和平地使用该房产，而且在该组证据19广东省深圳市服务业专用发票也明确载明从2010年4月26日到2014年4月19日付款人的名称都为27栋301，没有出现原告的名字，这组证据不能证明2010年以后原告居住或使用涉案房屋；对证据28真实性不予确认，首先，该证据从形式上不是由深圳新雅公司出具，而且下面也没有落款时间，如果该份证据是原告自称的交房时由深圳新雅公司当时的法定代表人出具，那么该收据应该要盖深圳新雅公司印章或者财务章，但在同一天原告提供的证据9《通知》下面落款有印章，而该收据下面没有印章，存在自相矛盾之处；其次，该证据的取得原告当庭陈述是通过中间人得到，这个说法与该证据证明的内容自相矛盾。如果原告将款项交给陈升，陈升当时出具该证据，那么原告理应向管理人主张该房屋是由其向深圳新雅公司购买取得的时候就应该向管理人提交，而不是在向法院提起诉讼后通过中间人取得。因此这份证据来源明显不符合常理。还有该收据的落款签字与原告提供证据9《通知》下面的签字明显不一致，尽管原告称这两个签字都是由当时的深圳新雅公司法定代表人陈升出具，但该收据的签字与通知的签字以及管理人从工商档案中调取的签字均不一致。因此该收据不能证明原告已经缴纳29万元房款；对证据29真实性没有异议，但该证据恰恰证明原告名下拥有一套商品房，因此根据深圳市相关的房改规定，原告主张涉案房屋是通过房改取得，也与深圳市房改政策相悖。原告既不能提供员工身份证明，其名下又有商品房，因此其主张讼争房屋是房改取得，没有事实和法律依据。对原告当庭向法庭提交的证据，被告发表质证意见如下：证据1真实性没有异议；证据2真实性没有异议，但是该证据证明深圳住建局答复有《深圳经济特区微利商品房管理办法》，不能证明住建局已经明确就本案讼争房屋争议事项作出明确的答复；证据3-6真实性没有异议，但由于深圳新雅公司下落不明，管理人未接管到相关的资料，因此涉案房产未列入当时资产评估报告书，不能证明原告在当时已经取得该房屋的所有权；证据7声明是由证人董某在香港委托公证作出的声明书以及后面出具的证人证言形式上的真实性没有异议，但是该声明书的内容以及证人证言的相关内容与刚才证人当庭向法庭陈述相关事实有不一致，乃至矛盾的地方，请法院结合本案其他证据作出客观公正的认定。被告就原告提交的证据，提交抗辩证据如下：1、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单、企业档案，证明深圳新雅公司与深圳市新雅公司的关系，自1996年11月19日起，深圳新雅公司登记为中外合资企业，由深圳市新雅公司改制而来；2、深圳市住房和建设局查档资料、不动产权资料电脑查询信息单、深圳市不动产登记中心查封表，证明深圳市新雅公司设立于1993年2月20日，设立当时的名称为深圳市新雅实业发展公司，后经核准变更，深圳市新雅公司因“转外资企业登记”注销，该证据与证据1能够相互印证，实为深圳市新雅公司改制登记为深圳新雅公司延续至今。股东之一深圳市长虹投资有限公司（原名称：深圳市长虹工贸公司）也已书面确认两者关系，即深圳新雅公司由深圳市新雅公司改制而来，同时在该生效法律文书中查明的事实并没有出现涉案房屋并非是深圳新雅公司财产的表述；3、深圳市住房和建设局作出的深建函【2016】2526号复函，证明涉案房产为深圳市新雅公司于1994年11月向深圳市住宅局购买的微利房，截至目前仍登记于深圳市新雅公司名下，结合证据1和证据2，该房产权属实为深圳新雅公司；该房产为微利商品房，处置房产应当符合《深圳市保障性住房条例》等相关文件的规定，必须符合住房困难家庭的家庭成员在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房等条件；深圳市住房和建设局作出的“深建函（2016）2526号”复函显示，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）第十四条规定，未转为市场商品房的自建房、合作建房和按社会微利价格购买的住房，产权单位只能按房改政策出售、出租给本单位职工。鉴于原告不具有职工身份，未与新雅公司签订房屋买卖合同且未交付房款，原告及其配偶无证据证明在深无房，原告不具备房改条件，该房产仍属破产财产；4、材料提交清单、关于要求陈焕忠补充提交证据的通知、谈话记录、通知书、外商投资企业法定代表人登记表，证明被告要求原告提供相关证据证明原告通过符合房改条件合法取得讼争房屋的证据，但原告在屡次向被告提供的证据中都没有提供关键的房屋买卖合同、员工身份证明、被告收到购房款项收据等关键资料，而且该组证据中被告从工商档案调取的陈升的法定代表人登记表，下面落款“陈升”的签字与原告提交的收据中“陈升”的签字明显不同。证明原告在主张权利时候并没有提供相关证据，而且该收据中的“收到员工陈焕忠购买微利房”表述与原告提供的证据9《通知》中“将座落于景田南路27栋301号微利房住宅一套给陈焕忠使用”表述明显不同，因此原告起诉以后所取得并提交给法庭的所谓陈升签字的收据存在虚假的可能。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据1第1页至8页真实性没有异议，第9页申请真实性没有异议，但是申请中的印章可以与我方提供的证据9通知中的印章进行核对，第10页至26页真实性没有异议，我方认为该证据恰恰证明了深圳新雅公司是在1996年改制之后才有了完整的章程，因此被告提出我方没有劳动合同是被告公司原因，我方是1993年通过招工进入公司，与公司有事实劳动合同关系；证据第27页真实性没有异议，我方对其中提到的委托中介机构对深圳市新雅公司资产进行评估，评估日期为1996年3月31日，这份资产评估报告是在我方购买房产之后，恰恰可以说明房产归属系我方资产，申请法院调取该份资产评估报告。证据2中的第28页到58页真实性没有异议，其中原审法院查明的第二点有如下表述“新雅公司当时的净资产经评估确认为137139.3元。1996年7月23日新雅公司召开股东会，形成决议，确认新雅公司的净资产为13.7万元”，我方认为这份证据恰恰说明了房产已不属于公司，因为净资产远低于房屋价值，明显不合常理。证据第44页表述“造成新雅公司处于人去楼空、下落不明的状态，新雅公司的主要财产账册、重要文件等也不知去向”，我方认为恰恰说明公司管理不善，因此未给本人签订劳动合同和缴纳社保，系公司管理不当行为，应由公司负责。对证据调查回函第59至62页真实性没有异议；证据3中的证据第63页至68页真实性没有异议，69、70页查档专用章未落日期，保留意见。证据71页真实性没有异议，不认可关联性，该份复函系住建局对原致远公司住房房改问题的复函，与本公司的情况不同，没有可比性，且住建局落款已注明专此函复，说明该复函只针对原致远公司住房房改问题，而被告拿此复函来处理本次情况，实属未尽到管理人职责。从复函中可见住建局要求原致远公司提供员工购房合同、房款收据及员工家庭身份信息、社保清单，这与管理人之前向我方提出的一样，但在我方的案件中我方提供了能够作为劳动合同关系存在的通知，因其上面已由公司意思表示陈焕忠是公司职工，而管理人机械性地只根据深建函（2016）2526号所要求的材料让我方提供，未结合我方案件中的实际情况以及其他书面原始证据。另被告根据该复函所述的《深圳市国家机关事业单位住房制度改制若干规定》，说我方不符合房改政策，而该规定系2000年1月1日才施行，我方房产购于1996年，根据法不溯及过往不适用于我方微利房的案件。证据4中的73页至87页真实性没有异议，证据88页真实性没有异议，我方认为该处的企业法人代表陈升签字与我方提供的收据陈升签字一致，可根据通知证据88页与我方证据10陈升的签字进行比对，完全一致。从被告只提供了部分陈升签字表来看，故意不提供陈升签字不同风格的其他签名表，恰恰可知我方提供收据的真实性。根据双方举证以及证人证言等情况，本院认定事实如下：1994年11月23日，深圳市新雅公司与深圳市住宅局签订《微利商品房买卖合同》，约定深圳市新雅公司向深圳市住宅局购买涉案的景田南27栋0301号房产，售价229703元，深圳市新雅公司已交清房款，将房产登记到深圳市新雅公司名下，并持续至今。1996年3月25日，深圳市新雅公司向原告陈焕忠出具加盖公司印章的《通知》，内容如下：“本公司职工陈焕忠由于住房困难，经公司研究决定，将坐落于景田南路27栋301号微利房住宅一套给陈焕忠使用，有关事宜如下：一、原公司购买以及利息共贰拾玖万元，由陈焕忠自筹，并于三天内一次性交清。二、陈焕忠在公司任职期间不再享受分房福利。三、在规定不允许过户期限过后，公司协助办理过户手续。四、不论公司人事变动，本通知不受任何影响。”结合证人证言，本院认定原告陈焕忠系深圳市新雅公司员工，公司具有将涉案房产交由陈焕忠使用的意思表示，并已实际将涉案房产交由陈焕忠使用至今。深圳市新雅公司设立于1993年2月20日，名称为深圳市新雅实业发展公司，系全民企业，经营期限自1993年2月20日至1998年2月20日止。该公司于1996年11月19日注销，注销原因为转外资企业注册登记，新注册号为企合粤深总字第107511号，与本案被告深圳新雅实业发展有限公司注册号一致。2017年5月10日，本院裁定受理深圳新雅公司破产清算一案，2017年6月14日，本院指定广东信达律师事务所担任深圳新雅公司管理人，徐孟君为负责人。在管理人财产调查过程中发现涉案房产登记在深圳市新雅公司名下，后管理人于2018年4月在涉案房产所在地张贴公告，要求权利人申报权利，2018年4月18日原告陈焕忠向管理人申报情况并提交了相关证据，管理人据此制作了谈话笔录。2018年5月14日管理人向原告陈焕忠送达关于要求陈焕忠补充提交证据的通知，同时进行了调查谈话并形成笔录。2018年7月18日管理人通过邮寄方式向陈焕忠送达通知书，告知其管理人无法确认其对涉案房产享有所有权并告知其腾空房产并移交房产，如有异议可在指定期间内向人民法院提起诉讼。本案审理过程中，2018年12月12日，案外人深圳市长虹投资有限公司向本院提交申请称，其对涉案房产享有独立请求权，申请参加诉讼。本院认为，本案系所有权确认纠纷。原告陈焕忠基于其是深圳市新雅公司员工的身份而实际占有、使用涉案房产。涉案房产系根据相关政策买卖的房改房，双方当事人对此并无争议。被告将涉案房产交付给原告陈焕忠占有、使用，但一直未能取得相关行政主管部门核发的产权证明，说明房改尚未完成。现原告陈焕忠请求确认涉案房改房产权归其所有，其诉讼请求实质上是要求落实房改政策，彻底完成房改。而原告陈焕忠能否取得涉案房屋产权即房改政策最终能否落实，涉及到各项政策性因素，分别体现在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》等国家、地方房改政策文件之中，需由相关行政主管部门依据各级各类房改政策作出判定，故而本案房屋产权争议的核心并非民事主体之间的房屋买卖关系，而是如何适用房改政策的问题。故本案属于“历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管的民事纠纷范围，原告应向住房改革行政主管部门申请解决。案外人深圳市长虹投资有限公司认为其对涉案房产享有独立请求权，亦应遵循破产程序另寻法律途径解决。综上，原告陈焕忠的起诉不符合有关法律规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：驳回原告陈焕忠的起诉。如不服裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 白  田  甜审判员 谢  继  宇审判员 唐    姗二〇一八年十二月二十七日书记员 景晓晶（兼）