徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初3792号原告：张浩，男，1968年8月18日出生，汉族，住徐州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陆爱铭，江苏元宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王寻，江苏元宁律师事务所律师。被告：许飞虎，男，1959年7月1日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚东，江苏永伦律师事务所实习律师。原告张浩与被告许飞虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，经审理发现有不适宜简易程序情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张浩及其委托诉讼代理人陆爱铭、王寻，被告许飞虎及其委托诉讼代理人杜长春、张亚东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张浩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付装潢补偿款62245元（124.49平方米*500元）、卫生间补偿款20434元、搬家补助费3486元（124.49平方米*14*2）、误工费500元、奖金76686元（766858*10%）、停业损失补助76686元，退还押金2000元、租金3620元，共计245667元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年1月28日，原告从张凤处接收了华丰宾馆的经营权，接替张凤成为其与被告签订的《房屋租赁合同》的承租方，租赁坐落在铜山新区的房屋。此后原告在该房屋经营宾馆，并按时缴纳房租。2016年10月，该宾馆所在地区被政府征用拆迁，原告积极配合拆迁工作，在2015年10月底停止经营。被告在同月与政府部门签订补偿协议，但对原告的拆迁损失拒绝补偿。原告多次向被告主张无果，提起诉讼。被告许飞虎辩称，1、涉案租赁协议的承租人是张凤，不是本案原告，原告主体不适合；2、国有土地上房屋征收的补偿是给予被征收房屋所有权人的，并不是被征收房屋的承租人，原告主张涉案房屋的拆迁补偿款项没有事实及法律依据；3、原告不是华丰宾馆的合法经营人，且华丰宾馆的经营有效期在拆迁之前，原告主张不能成立；4、装潢补偿款应归被告所有，如原告认为其有损失，应提供证据证明其当初装修房屋所花费的费用，并结合涉案房屋租赁期限六年，根据剩余一年的年限进行折旧；对于附着物补偿款，卫生间本就是房屋内附带的，应归被告所有；被告房屋产权性质系商业用房，停业损失当时拆迁人员明确告知被告按照沿街门面平均租金支持30个月，所以该停业损失应归被告所有；奖金也应归被告所有，原告主张奖金归其所有缺乏事实和法律依据；5、原告主张退还押金及租金没有事实依据。张凤向原告交付了履约押金2000元，但其违反合同约定将房屋转租于原告，被告有权不退还押金。在合同履行期间张凤并没有向被告多支付押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，案外人张凤（乙方）与被告许飞虎（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、甲方将坐落在北京北路16-3（2层）的房屋出租给乙方使用，乙方已对该房屋做充分了解，愿意承租。二、房屋租赁期限自2011年12月1日至2018年1月30日，前二个月为装修期不收租金。三、该房屋第一、二年租金为每月人民币1000元，第三、四年增长百分之十，租金为每月1100元，第五、六年再增长百分之十租金为每月人民币1210元。乙方于当日支付6000元。乙方应提前一个月向甲方交纳房租，如乙方拖欠房租10日，甲方有权解除本合同收回房屋，或者乙方承诺除按照当时标准支付租金外，另每天向甲方支付下三个月应缴房屋租金总额的10%滞纳金。四、乙方在签订合同之日向甲方付押金2000元。乙方在租赁期发生违约行为，押金不予退还。租赁期满或合同解除后，乙方要向甲方办妥退租手续后，甲方5日将该押金退还乙方。六、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、乙方租赁该房屋用途仅为客房经营。2、乙方自行办理经营、装修、消防等相关手续。3、乙方未事先征得甲方的书面同意不得擅自将该房屋转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，否则甲方有权解除本合同收回该房屋。押金不予退还…10、乙方在租赁期内的装修、经营中产生的包括但不仅限于噪音、垃圾、排油等均须以不影响相邻各方为前提…租赁期间如乙方提前退租，或租赁期满后乙方不再租赁该房屋，乙方对该房屋的装潢装修归甲方所有，乙方不得向甲方提出任何赔偿，不得在未经甲方同意的情况下破坏房屋现状，如有损坏乙方承担因此造成的一切后果。11、乙方的装修、经营不得污染、破坏该房屋的门、窗、门前道路、绿化及公共用地等。被告许飞虎在其持有的合同原件上将合同第二条“房屋租赁期限自2011年12月1日至2018年1月30日”改为“房屋租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日”，并在“前二个月为装修期不收租金”前添加“订合同前”字样。原告对该改动及添加部分不予认可，但未提供合同原件。后张凤对涉案房屋进行了装修并用于开设华丰宾馆。2013年1月28日，张凤与原告张浩签订转让协议，内容为：今将华丰宾馆转让给张浩，转让前的一切债权债务及法律事务与张浩无关，转让后的一切债权债务及法律事务与张凤无关。庭审中，原告提供被告出具的收条六份，落款时间分别为2013年12月1日、2015年5月1日、2015年5月1日、2015年11月30日、2016年9月6日，另有未书写落款日期的收条载明“今收到房租金陆仟陆佰圆整（12月1日-15年5月30日）”，2016年9月6日收条载明“今收到房子租金人民币柒仟贰佰陆拾圆整。2016年下半年租金。”。2016年5月7日，被告许飞虎出具说明，内容为“根据铜山区房屋征收办公室4月19日公告的相关内容，原与张凤签订的北京北路16-3（2层）的房屋租赁合同交纳租金时间今改按实际租用的时间收取，说明改变租金收取时配合铜山区房屋征收办公室工作需要，不属违约。”。2016年7月，徐州市铜山区人民政府印发《电缆厂片区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》（铜政发[2016]40号）的通知，对铜山区电缆厂片区范围内的居民和企业的房屋实施征收，涉案房屋在征收范围内。2016年11月3日，被告许飞虎（乙方）与房屋征收实施单位徐州市铜山区房屋征收办公室（甲方）针对涉案房屋签订房屋征收补偿协议，该协议约定该房屋的合法建筑面积为124.49㎡，用途商业，补偿方式为购买政府收购房源，被征收房屋综合补偿为：1、被征收房屋及附属物评估价值794587元(房屋价值766858元、卫生间（两间）价值20434元、地境门价值3973元、电动卷帘门价值3322元)；2、装饰装潢补偿62245元（124.49㎡×500）；3、搬迁补助费3486元（124.49㎡×14×2）;4、停业停产损失补助76686元（766858元×10%）;5、搬迁奖励76686元（766858元×10%）；6、误工费500元，合计1014190元。因涉案房屋被征收，庭审中原告自述其于2016年11月底停止营业，原被告的租赁合同终止履行。2018年6月14日，徐州市铜山区房屋征收办公室对涉案房屋附属物评估价值出具证明，内容为“北京路东16#-2-101、16#-2-201，均系户主许飞虎名下房产，2016年因旧城区改建项目需要进行拆迁，当时在附属物认定的时候，因户主都是1人，应户主要求，将其1楼地卷帘门、地弹簧门、1个卫生间都记在16#-2-201的附属物上了。”本院认为，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、涉案合同的租赁期限如何确定；三、原告诉请各项数额有无依据。对于争议焦点一，被告认为租赁合同的相对人是案外人张凤，张凤在未告知被告的情况下将涉案房屋转租于原告，故原告主体不适格。本院认为，在张凤与张浩签订的转让协议中，双方约定张凤将基于涉案租赁合同的债权债务转让于张浩，本案审理中张凤进一步明确同意原告向被告主张权利，所得款项由被告支付原告，故原告有权起诉被告主张权利，原告主体适格。对于争议焦点二，结合原被告提交的证据，本院认定租赁期限自2011年12月1日起至2017年11月30日止。首先，原被告提供的房屋租赁合同均签订于2011年12月1日，但约定的租赁物及租赁期限不一致。原告提供的合同中约定租赁被告“北京北路16-3、16-4（1-3层）房屋”，租赁期限“2011年12月1日起至2018年1月30日止。前二月为装修期不收租金。”，但案外人张凤称该合同并非其与被告签订的合同，其与被告签订的合同约定租赁物为北京北路16-3（2层）房屋，租赁合同一式两份，张凤与被告许飞虎各执一份，但原告自始至终未向本院提交由张凤持有的另一份合同；其次，被告许飞虎持有的合同上约定租赁物为北京北路16-3（2层）房屋，租赁期限自2011年12月1日起至2017年11月30日，订合同前二月为装修期不收租金，提前一个月交房租。签订合同当日张凤交纳了半年租金，则每半年交纳租金的时间点应为5月（交纳当年6月至11月租金）、11月（交纳当年12月至次年5月租金），这与原告提供的被告书写的收据落款时间相吻合，另原告提供的一张收条上明确载明缴纳的租金期限系“12月1日-15年5月30日”，故虽被告提供的合同有改动之处，但结合原告向被告交纳租金的时间点，能够印证2011年12月1日至2017年11月30日为该合同约定的租赁期限。对于争议焦点三，因租赁合同终止，原告张浩因此受到的损失应当获得救济。因双方之间是房屋租赁关系，故双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整。承租人应当获得的损失救济范围和金额，应当根据承租人所享有的合同权利进行判断，而非将出租人所获补偿项目根据具体名称在出租人和承租人之间进行归属分配。对于双方争议的补偿款金额，本院分析评判如下，为方便表述，本院按照张浩所主张的损失类型进行划分：1、关于原告主张装饰装潢补偿62245元（124.49平方米*500元）。本案合同中约定“租赁期满后乙方不再租赁该房屋，乙方对该房屋的装潢装修归甲方所有，乙方不得向甲方提出任何赔偿”，即原告作为承租人，其在租赁合同期满后将不再享有房屋的装饰装修价值，故原告所享有的装饰装修价值的损失与租赁合同已经履行的期限成反比。在确定本案装修残值损失时，应考虑在双方约定的租赁期间内予以摊销。涉案租赁合同租期为2011年12月1日至2017年11月30日，原告自述经营至2016年11月底，则剩余租期1年。另原告称涉案房屋均系张凤装修，但对该事实及具体装修装潢损失并未提供证据证明，涉案房屋的装修情况及具体装修价值已无法精准衡量。根据合同内容可以认定张凤对涉案房屋进行了装修，本院综合考虑张凤装修事实、涉案房屋剩余租期等诸多因素，酌情确定被告补偿原告装饰装潢损失10000元。2、关于附属物卫生间补偿款20434元。涉案房屋出租时即附带卫生间，卫生间补偿款补偿的是出租人，被告关于对卫生间进行装修装潢的损失已在装饰装潢补偿一项中予以考虑，故对原告主张卫生间补偿款本院不予支持。3、关于原告主张的搬家补助费3486元。张浩该主张针对的是搬迁实际产生的费用，由于出租人收回出租房屋导致承租人提前搬迁，确实会产生一定的搬迁费用，且出租人因房屋征收已获得了补偿，故出租人应对承租人进行补偿。但由于原告无法证明其搬迁损失的具体数额，基于公平原则，本院酌定原告获得拆迁补助费1743元。4、关于原告主张的误工费500元和奖金76686元。误工费系征收补偿关系中的补偿项目，在房屋租赁合同法律关系中，承租人要求误工费赔偿没有法律依据；搬迁奖励系因被征收人配合搬迁所应获得的奖励。张浩作为承租人，有配合许飞虎及时收回房屋的义务，张浩及时搬迁是履行其合同义务，双方签订的租赁合同并未约定张浩因此享有任何合同权利，故张浩该主张无合同和法律依据。5、关于原告主张的停业损失补助76686元。张浩该主张针对的是其因租赁房屋被提前收回而导致的经营损失。承租人因租赁房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在，应得到救济。承租人损失系因合同终止导致，而合同终止的目的是配合出租房屋征收，许飞虎并因此获得征收补偿，故尽管租赁合同被提前终止非因许飞虎违约，但许飞虎仍应对承租人的损失加以分担。由于张浩并未提供证据证明其经营损失，综合考虑承租人所需的适当的恢复经营期，许飞虎本身也存在的租金损失及许飞虎实际获得的补偿款范围等因素，本院酌定许飞虎补偿张浩停产停业损失30000元。此外，张凤交付给被告押金2000元，合同约定“乙方未事先征得甲方的书面同意不得擅自将该房屋转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，否则甲方有权解除本合同收回该房屋。押金不予退还”，本案原告张浩从张凤处取得涉案房屋的使用权，未书面征得被告许飞虎同意，亦未提供证据证明被告口头同意，结合合同约定，原告主张返还押金没有依据，本院不予支持。原告提供收据证明已支付2016年下半年即2016年6月1日至2016年11月30日的租金7260元，庭审中原告自认实际经营至2016年11月底，故其主张返还租金没有依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十二条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告许飞虎本判决生效之日起十日内补偿原告张浩装饰装潢损失10000元、搬家损失1743元、停业停产损失30000元，合计41743元；二、驳回原告张浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5640元，由原告张浩负担2640元，由被告许飞虎负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  周书艳人民陪审员  余广远二〇一八年十二月二十四日书 记 员  黄 维