广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4175号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托代理人：张凤槐、何柳青，该公司员工。被告：樊家璐，女，汉族，1994年7月10日出生，住河南省西平县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司诉被告樊家璐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的委托代理人何柳青到庭参加诉讼。被告樊家璐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年6月至2018年3月物业服务费4638.05元；2、被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，按每日0.05%为标准，暂计至2018年4月12日的违约金为6491.46元，调整违约金金额为与物业服务费本金一致，即调整违约金为4638.05元）；3、被告向原告支付2016年6月至2016年10月水费及污水费46.26元；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。2015年6月2日，原、被告签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定被告按房屋建筑面积每月每平方2元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金。被告自2016年6月开始拖欠原告物业服务费，原告已多次向被告催收，但被告至今仍未缴交所拖欠的物业服务费。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告樊家璐未答辩。经审理查明：2015年6月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，合同约定“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的……凤馨苑九街4座901号单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式……甲方应按195.88元/月向乙方交纳物业服务费……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费0.5%交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……第三十条本协议及补充协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”。2015年6月2日，被告签署《碧桂园凤凰城新旧业主房屋转名交接表》、《入住登记表》。2018年4月25日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，证明原告代缴广东碧桂园凤凰城凤馨苑九街4号901房自2016年6月至今水费及污水费共46.26元。2018年6月5日，广州市增城区国土资源和规划局出具一份《产权情况表》，载明涉案房屋的产权人为被告，建筑面积为97.94平方米，登记日期2015-5-21。庭审过程中，原告主张涉案房屋是二手房买卖，承认被告付清2016年6月前的物业费。本院认为：原告与被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》第六条约定物业服务费甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起计收，从被告签署《碧桂园凤凰城新旧业主房屋转名交接表》、《入住登记表》可知涉案房屋在2015年6月2日交付了给被告。原告为涉案房屋提供了物业服务，现被告未支付2016年6月至2018年3月止的物业服务费，其行为已构成违约。原告主张要求被告支付上述期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》约定物业服务费195.88元/月。原告主张被告每月应向其交纳物业服务费195.88元，并无不当。经核算，2016年6月至2018年3月期间的物业服务费为4309.36元。原告现主张物业服务费超出4309.36元部分，无事实依据，本院不予支持。至于物业服务费的违约金问题。《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》第十六条约定“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费0.5%交纳违约金”，因此原告主张物业服务费违约金从逾期之日起以每月欠付的物业服务费为本金按每日千分之五的标准，计算至2018年3月止，有事实和法律依据，本院予以支持。但每月的违约金以每月欠付的物业服务费为限，违约金总额以原告主张的4309.36元为限。原告为被告代缴了涉案房屋2016年6月至2016年10月水费及污水费46.26元，故原告要求被告返还合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告樊家璐应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2016年6月至2018年3月止的物业服务费4309.36元及违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，从每月拖欠物业服务费的当月10日起计算，按每日0.5%计至2018年3月止，但每月物业服务费的违约金不得超过当月欠付的物业服务费，违约金的总额不得超过4309.36元）；二、被告樊家璐应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司返还水费及污水费46.26元；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告樊家璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  曾共明人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一八年十二月十九日书 记 员  赖蓝婷法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。