长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0193民初1829号原告（反诉被告）：长春益田物业服务有限公司,住所地长春市高新区西顺达路666号1号楼2层。法定代表人：陈旭，总经理。委托诉讼代理人：李晶莹，吉林创一律师事务所律师。被告（反诉原告）：林富强，男，汉族，1988年9月2日出生，住长春市高新区。原告（反诉被告）长春益田物业服务有限公司与被告（反诉原告）林富强物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员唐虹梅适用简易程序独任审理。原告（反诉被告）长春益田物业服务有限公司（以下简称益田公司）的委托诉讼代理人李晶莹到庭参加诉讼，被告（反诉原告）林富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益田公司诉称：原告系物业管理公司，根据其与被告林富强所签订的《益田枫露前期物业服务协议》的约定，自2013年10月15日起为益田枫露小区提供物业服务。被告系益田枫露一期2栋×号业主，房屋建筑面积为88.82平米。被告在2013年10月14日收房，物业服务费自2013年10月15日开始计收，被告缴纳了2013年10月至2014年9月的物业服务费。但截至今日，被告未缴纳所欠2014年10月至2018年8月的物业服务费。原告己如约提供了保安、保洁和日常维修养护等物业服务，被告依据《益田枫露业主临时管理规约》、《益田枫露前期物业服务协议》的约定及有关法律的规定，应及时履行交纳物业服务费的义务（物业服务费每月每平米1.9元）。依据原告的统计，被告拖欠自2013年10月至2018年10月的物业服务费应为7856元，并应支付违约金2828元。原告曾用多种方式催收，要求被告交费，但被告至今未支付任何费用。现原告为维护自己的合法权益向法院提起诉讼，请求法院判令：1.判令被告支付自2013年10月至2018年8月的物业服务费7856元；2.判令被告支付违约金2828元（按照物业合同约定，从逾期之日起按照每日千分之一向乙方收取滞纳金）；3.案件受理费由被告承担。林富强辩称：本人自2014年10月起未交物业费一事属实。原因是：(1)益田物业公司不具备合法收费资格；(2)其违规擅自提高收费标准；(3)其违法侵吞属全体业主的园区广告收益；(4)其违反相关行业规范，严重损害业主权益；(5)其不完全履行物业服务合同造成一系列严重问题、且长期不予解决；(6)2015年9月11日前所欠物业费已超过诉讼时效。本人不是不交物业费，是现在不能交，不能全额交。益田物业公司首先必须具有合法收费许可，并纠正其严重违法、违反相关行业规范的行为和解决存在的严重物业问题，然后才能就其对业主赔偿及交纳物业费问题(即物业费折扣)通过协商或司法途径解决。因此，请人民法院依法驳回益田物业公司的诉讼请求，本案诉讼费用由该公司自行承担。具体的事实与理由如下：1.益田物业公司无合法收费资格，业主有权拒交物业费。(1)2004年5月，省政府发布《吉林省收费许可证管理办法》(省政府令第162号，省长洪虎签发)(证据材料一)。其中第四条规定“收费许可证是收费单位或个人在本省境内取得合法收费资格的证明文件。没有收费许可证一律不得进行收费。如进行收费，被收费单位和个人有权拒付。”(2)2005年6月，长春市政府发布《关于加强经营性收费许可证管理的通知》(长府办发[2005]40号)(证据材料二)。其中第四条第(四)款规定，“经营性收费许可证实行年度审验制度。收费单位和个人应按原发证机关规定的时间，持经营性收费许可证、上年度本单位财务决算，办理年度审验手续。经审验合格后，由发证机关换发经营性收费许可证。经营性收费许可证有效期为一年。”该长府办《通知》附件第六项明确规定办理经营性收费许可证范围包括物业服务收费。(3)2008年12月，长春市发改委、房地产管理和住房保障局联合发布《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》(长发改经营联[2008]170号)(以下简称《长春市通知》)(证据材料三)，其中第17条规定“根据长府办发《关于加强经营性收费许可证管理的通知》(长府办发[2005]40号)精神，各物业企业在收费前，须按规定时限，持《住宅小区物业服务费收费标准审批(备案)表》或价格主管部门核定收费标准的文件，办理物业服务《经营性收费许可证》，实行亮证收费。否则业主或物业使用人有权拒付物业服务费。”上述文件属行业规范。其中《吉林省收费许可证管理办法》更是省政府发布的强制性行政命令。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)(以下简称《最高法解释》)第三条的规定，益田物业公司应遵照执行。《中华人民共和国行政许可法》第八十一条规定“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”事实是，2013年本小区入住以来，益田物业公司从未按上述要求实行亮证收费，是擅自从事依法应当取得行政许可的活动，必须依法予以制止。此次益田物业公司就物业费起诉我们，其首先必须提供有效的《经营性收费许可证》，否则就应承担败诉责任。益田物业无经营性收费许可证，不是“疏忽”，而是刻意而为的。其原因是：(1)在我省，物业企业办理《经营性收费许可证》需具有市价格主管部门批准收费标准的文件为依据(证据材料四：《吉林省收费许可证管理办法》第七条)；(2)市价格主管部门要参照政府指导价格标准核定前期物业收费标准(证据材料三：《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》第二条)，即根据物业企业服务等级确定收费标准。而在该通知中，任何一级的物业服务，均要求提供服务的物业企业有《物业管理资质证书》；(3)物业企业申请《物业管理资质证书》，对其技术人员人数、中级以上职称人数、物管人员资格证书(包括前述人员的劳务合同)、有委托的物业管理项目等，有严格的规定(证据材料六：《物业服务企业资质管理证书》第五条)。(备注：以上有关物业管理资质证书的论述适用2018年3月8日之前)综上可知，益田物业无《经营性收费许可证》，不是“疏忽”，是其当时根本就不具备办证条件。对这种刻意违反行政许可、擅自从事物业收费的行为，按照《中华人民共和国行政许可法》的规定，应必须予以制止并坚决制裁。其承受相应法律后果，是咎由自取。如益田物业公司有《经营性收费许可证》，但因其一直未实行亮证收费，产生的“滞纳”问题是益田物业公司自己造成，其没有理由要求业主承担“滞纳”责任。2.益田物业公司违反相关部门规章规定，擅自提高收费标准。2018年3月8日，住房城乡建设部发文废止《物业服务企业资质管理办法》。以下论述适用2018年3月8日之前的物业管理活动。(1)2004年12月，吉林省发改委、建设厅联合发布《吉林省物业服务收费管理实施细则》(吉发改收管联字[2004]982号)(以下简称《吉林省细则》)(证据材料四)。其中第五条规定“省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格的制定和监督管理工作。”该《吉林省细则》附件2规定我省普通住宅物业费一级标准为每平方米1-1.5元、二级为0.7-1元；附件3规定一级物业服务“原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年(含三年)以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。”益田物业公司2010年6月1日在长春市工商局注册成立(证据材料五)，其取得“三级物业资质证书”的时间是2017年3月15日(证据材料五)，其首个管理的小区是长春市高新区益田御水丹堤小区，时间为2012年11月。在其与本人签订物业服务合同时(2013年10月)，其不具备物业管理资质证书、且管理住宅小区经历不足一年，不符合一级物业服务所要求的资质。因此，其物业费按一级标准定价属于擅自提高收费标准。(2)《吉林省细则》第十二条规定“物业服务收费等级的确定，由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定。”《长春市通知》第2条规定“无业主委员会住宅小区(包括前期物业介入)的物业收费标准，由市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据小区的建设规模、物业服务内容和服务成本等，参照物业服务收费指导价格标准，核定临时物业服务收费标准。”该《通知》第17条规定“各物业服务企业在收费前，须按规定时限，持《住宅小区物业服务费收费标准审批(备案)表》或价格主管部门核定收费标准的文件，办理物业服务《经营性收费许可证》。”上述行业规范明确规定，物业收费标准须有市价格主管部门核定。益田物业公司仅提供其在高新区房地产行政主管部门的备案，而不能提供市价格主管部门的核定(物业费收费标准审批表)，因此其按一级标准收费属违规收费。(3)2007年11月，住房城乡建设部发布《物业服务企业资质管理办法》(证据材料六)。其第三条规定“物业服务企业资质等级分为一、二、三级。”第七条规定“新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。”第五条规定“各资质等级物业服务企业的条件如下……三级资质……2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.有委托的物业管理项目……”。据上述规定，益田物业自成立一年内(2010年6月1日至2011年5月31日)具有“暂定三级物业管理资质”，在2011年6月1日至2017年3月14日期间没有物业管理资质证书。《吉林省细则》附件2规定实施1-5级物业服务的物业管理企业都“应具有物业管理资质证书”。据此可知，益田物业不仅是“擅自提高收费标准”，其在2011年6月1日至2017年3月14日期间，因不具物业管理资质，其与业主签订的《前期物业合同》应属无效；根据《吉林省实施细则》附件2、附件3的规定，在此期间，益田物业不具备实施任何一级物业服务的资格，因此，其根本就不具备向业主收取物业费的资格。综上，根据《最高法解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，本人暂不交物业费完全符合法律规定。3。益田物业公司违反国家法律规定，侵吞属业主的园区广告收益。2013年10月，益田物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》第九条第四款规定本小区共用部位广告“收益归甲方所有，用于弥补物业服务费用的不足”(证据7-1)。这是以“弥补物业费不足”为名将广告收益据为己有的违法条款。我小区电梯48部，广告牌186块(证据7-2)。按每块每月200元计算，全年收入约45万元。以上数据还未把小区内户外广告、1号楼电梯大厅4部电视广告及今年9月以来在每部电梯内增加的电视广告计算在内。益田物业公司将上述收入据为己有，是严重的违法行为。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。根据国家上述法规条款及《中华人民共和国合同法》第三十九、四十、五十二条，该《前期物业服务协议》第九条第四款属违法、无效的合同条款，小区共用部位广告收益依法属全体业主所有。在益田物业违法侵占业主巨额广告收益的情况下，业主暂拒交物业费，要求其整改违法行为，属完全正当理由。4.益田物业公司违反相关行业规范，严重侵害业主权益。（1）从未公示过物业资金年度预、决算和收支情况，严重违反相关行业规范的规定。《吉林省细则》第二十四条规定“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况”。长春市发改委房地产管理和住房保障局联合发布《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》(证据材料三)第21条作出了同上的规定。上两文件是省(市)发改委、建设厅(局)联合发布的行业规范性文件，现在有效。事实是，自2013年益田枫露一期(以下简称本小区)交付使用以来，益田物业公司从未公示过上述信息，是不履行相关行业规范确定的管理义务。《最高法解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该第三条可简化为“物业企业不履行相关行业规范确定的管理义务…”。基于逻辑推理不难得出其中“管理义务”是指：①行业规范中确定的内容，即是行业规范的条款；②约束物业企业的条款；③“维修、养护、维护”以外的一切管理义务。很显然，《吉林省细则》和《长春市通知》内容是符合这个定义的“管理义务”，益田物业公司必须执行。另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持……(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”据此，我们认为益田公司应首先按年度公示自2013年以来的物业资金预、决算和资金收支情况，然后才能讨论其收费问题，完全符合法律规定。（2）违反行业规范涉嫌获取巨额利润、严重侵害业主合法权益。《吉林省细则》第十一条规定“物业的成本利润率控制在1-3%”。按此行业规范，益田物业公司应将物业收入资金的97%以上用于物业维护利建设(包含其运营成本)，但从效果看，其投入物业服务的资金比例远低于此规定。这是益田物业公司与我小区全体业主矛盾的根本、是物业服务质量的关键所在。如益田物业公司按此规定足额投入物业服务资金，日前的物业问题就根本不会存在、物业服务想做不好都难，也就不会存在业主不交纳物业费的问题。我小区年物业费333.8万、车位管理费109.8万、广告收入约45万，物业年收入488.2万元(证据7-3)。我小区普通住宅十栋共850户、公寓楼一栋共1030户，此规模物业开销一般在200-250万(实际数据请益田物业公司依法公示并证明其合法、合理性)。该公司劣质服务、拼命压低物业投入，拒不公示物业资金年度预决算和收支情况，有违反相关行业规范的规定、将数百万巨额物业资金违规私吞的重大嫌疑。业主暂拒交物业费，是保护自身权益的唯一方式。3.有保护开发商(与长春益田物业公司同属深圳益田集团)利益、侵占业主利益的重大嫌疑。我小区公寓楼400余套未售出，物业费约40万/年(按每套40平、物业费价格2元)；地下车位600多个未售出，管理费约60万/年(每个每年960元)，上述应由开发商缴纳的物业费约100万元/年(未售出物业的准确数字，请益田物业提供证据，并请人民法院核实)。我小区开发商为深圳益田旗下的长春奥林柏益房地产公司，与长春益田物业公司同属深圳益田集团(证据7-4)。《物业管理条例》第四十条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因益田物业拒不公示资金收支情况，我们无法确认建设单位是否交纳了上述巨额物业费。如未交纳，显然是用我们业主物业费养活开发商物业，是对业主权益的严重侵犯。5.物业服务存在严重问题且长期不予解决(证据材料七)。(1)从2013年入住以来应急电源(发电机)从未启用过。该设备间地面大量积水、照明电灯全部不亮。已不能保证该设备现在还可以正常使用。小区停电时从来没有电梯、二次供水等必须的应急用电供应。9月27日早晨3：50-6：30，本小区所在区域电力系统故障停电，小区随即停水，电梯停止运行(证据7-5)；(2)部分消防设施损坏。地下车库防火隔断门从未定期试用演练。火灾预防与应急处置存在巨大隐患(证据7-6)；(3)地下车库无视频监控系统，无法对人，车安全和盗窃、破坏进行防范、震慑和摄录。每年110万的车位管理费我们几乎见不到任何管理开销(证据7-7)；(4)规划设计的地下车库有三个出入口，但两个口常年关闭，而且入口棚顶已严重损坏(证据7-8)；(5)地下车库多处漏水、造成部分管道严重锈蚀、墙皮脱落、地库内极其潮湿(证据7-9)；(6)地下车库一共有A、B、C三个区域，其中B、C区全部及A区一部分无标准排水槽，只是在水泥地用无齿锯挖的约10X10公分的明沟。A区另一部分有排水槽也极其稀疏，仍有许多排水明沟。因此，从入住以来，地下车库从未用水冲洗过，只是将尘土扫来扫去。地下车库排水系统需彻底改造(证据7-10)；(7)地下车库多处地方垃圾常年不予清理，细菌滋生、臭气熏人(证据7-11)；(8)入住以来，地下车库出入门刷卡控制从未正常使用。任何人可随意进入地下车库，安全隐患极大(证据7-12)；(9)小区绿地树木稀少、大部分草坪已经枯黄(证据7-13)；(10)园区道路排水系统基本无效，雨天多处积水严重，需进行彻底改造。地砖多处碎裂需彻底更换改造(证据7-14)；(11)园区出入口处消防通道经常性被私家车占用，造成消防安全隐患、并严重影响小区出行车辆左转的视线(证据7-15)；(12)多栋楼至地下车位通道棚顶下水管经常泄露、棚顶多处破烂窟窿、墙壁多处发黑发霉，已报物业近多年不予修复(证据7-16)。根据《最高法解释》第三条，本业主要求益田物业公司执行物业服务合同约定、在一定期限内解决存在的上述物业问题，人民法院应予支持。6.2016年9月11日之前所欠物业费已超过诉讼时效。《民法通则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。本人从未收到益田物业的所谓催收。请原告提供证据证明。因此，根据上述法律条款，益田物业公司对2015年9月11日之前物业费的诉求，人民法院不能支持。以上事实清楚、证据确凿。本人认为：（1）益田物业公司必须有市发改委核发的“经营性收费许可证”才能进行收费，这是业主交纳物业费的第一前提条件。按《吉林省收费许可证管理办法》和《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》的规定，无该证就没有合法的收费资格，业主有权拒付物业收费；（2）益田物业公司非法把园区广告收益据为己有、不进行物业资金年度预决算和收支情况公示，这是严重的违反国家法律和违反相关行业规范的行为。纠正此违法、违规范行为、保证物业资金都依行业规范合理，足额(物业收入资金的97%以上)地用在了物业维护和建设上，是业主交纳物业费的第二个前提条件。益田物业公司不做上述公示，目的是把超规范规定利润限额的巨额物业资金据为己有和让我们业主为开发商(与物业公司同属一家企业)支付巨额物业费。此目的如通过本诉讼得以实现，将是其对小区全体主业合法主权益的严重侵害，也是其严重的经济犯罪；（3）解决前述一直以来存在的物业严重问题并对业主赔偿，是业主交纳物业费的第三个前提条件。在不解决上述严重物业问题情况下要求业主交费，如物业公司携款跑路，其造成的严重物业问题，谁来解决?综上，请人民法院根据法律法规、相关行业规范及《最高法解释》的规定，依法驳回益田物业公司的全部诉讼请求，本案诉讼费全部由益田物业公司自行承担。林富强反诉称：益田物业公司从未公示过本小区物业资金年度预算、决算和收支情况，严重违反相关行业规范的规定。《吉林省物业服务收费管理实施细则》(吉发改收管联字[2004]982号)(以下简称《吉林省细则》)(证据材料四)第二十四条规定“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况”。长春市发改委、房地产管理和住房保障局联合发布《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》(证据材料三)第21条作出了同上的规定。上两文件是省(市)发改委，建设厅(局)联合发布的行业规范性文件，现在有效。事实是，自本小区交付使用(2013年10月)以来，益田物业公司从未公示过上述信息。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)(以下简称《最高法解释》)第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，益田物业公司不公示上述信息的行为属“不履行相关行业规范确定的管理义务”，业主要求其承担继续履行的责任，人民法院应予支持。另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持……(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”据此，我们要求益田公司应按年度公示自2013年以来的物业资金预、决算和资金收支情况，完全符合法律规定。2.相关行业规范对物业企业的成本利润率有明确限定。《吉林省细则》第十一条规定“物业的成本利润率控制在1～3%”，这属于“相关行业规范规定的管理义务”，益田物业公司必须遵照执行。按此规定，益田物业公司应将物业收入资金的97%以上用于物业维护和建设(包含其运营成本)，但从效果看，其投入物业服务的资金比例远低于此规定。这是益田物业公司与全体业主矛盾的根本，也是物业服务质量的关键所在。根据上述行业规范条款及《最高法解释》第三条，我们要求益田物业公司成本利润率须控制在3%以内，完全符合法律规定。3.益田物业公司侵占属业主的广告收益，严重违反国家法律规定。2013年10月，益田物业与业主签订的《前期物业服务协议》第九条规定本小区共用部位广告“收益归甲方所有，用于弥补物业服务费用的不足”(证据3)。这是以“弥补物业费不足”为名将广告收益据为己有的违法条款。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主人会的决定使用”。根据国家上述法规条款及《合同法》第三十九、四十、五十二条，我们认为该《前期物业服务协议》第九条第四款属违法、无效的合同条款，应予以撤销。这完全符合法律规定。4.物业服务存在严重问题且长期不予解决。(1)从2013年入住以来应急电源(发电机)从未启用过。该设备间地面大量积水、照明电灯全部不亮。已不能保证该设备现在还可以正常使用。小区停电时从来没有电梯、二次供水等必须的应急用电供应。9月27日早晨3：50-6：30，本小区所在区域电力系统故障停电，小区随即停水，电梯停止运行(证据7-5)；(2)部分消防设施损坏。地下车库防火隔断门从未定期试用演练。火灾预防与应急处置存在巨大隐患(证据7-6)；(3)地下车库无视频监控系统，无法对人、车安全和盗窃、破坏进行防范、震慑和摄录。每年110万的车位管理费我们几乎见不到任何管理开销(证据7-7)；(4)规划设计的地下车库有三个出入口，但两个口常年关闭，而且入口棚顶已严重损坏(证据7-8)；(5)地下车库多处漏水、造成部分管道严重锈蚀、墙皮脱落、地库内极其潮湿(证据7-9)；(6)地下车库一共有A、B、C三个区域。其中B、C区全部及A区一部分无标准排水槽，只是在水泥地用无齿锯挖的约10*10公分的明沟。A区另一部分有排水槽也极其稀疏，仍有许多排水明沟。因此，从入住以来，地下车库从未用水冲洗过，只是将尘土扫来扫去。地下车库排水系统需彻底改造(证据7-10)；(7)地下车库多处地方垃圾常年不予清理，细菌滋生、臭气熏人(证据7-11)；(8)入住以来，地下车库出入门刷卡控制从未正常使用。任何人可随意进入地下车库，安全隐患极大(证据7-12)；(9)小区绿地树木稀少、大部分草坪已经枯黄(证据7-13)；(10)园区道路排水系统基本无效，雨天多处积水严重，需进行彻底改造。地砖多处碎裂需彻底更换改造(证据7-14)；(11)园区出入口处消防通道经常性被私家车占用，造成消防安全隐患、并严重影响小区出行车辆左转的视线(证据7-15)；(12)多栋楼至地下车位通道棚顶下水管经常泄露、棚顶多处破烂窟窿、墙壁多处发黑发霉。已报物业近多年不予修复(证据7-16)。益田物业公司长期不予解决存在的上述严重物业问题，是严重违反物业合同约定的行为。根据《最高法解释》第三条，本业主要求益田物业公司须在一定时间内解决上述问题，完全符合法律规定。5.本案诉讼费全部由益田物业公司承担。理由略。6.益田物业公司无合法收费资格，本人要求其退还违法收取的物业费。(1)2004年5月，省政府发布《吉林省收费许可证管理办法》(省政府令第162号，省长洪虎签发)(证据材料一)。其中第四条规定“收费许可证是收费单位或个人在本省境内取得合法收费资格的证明文件。没有收费许可证一律不得进行收费。如进行收费，被收费单位和个人有权拒付”；(2)2005年6月，长春市政府发布《关于加强经营性收费许可证管理的通知》(长府办发[2005]40号)(证据材料二)。其中第四条第(四)款规定，“经营性收费许可证实行年度审验制度。收费单位和个人应按原发证机关规定的时间，持经营性收费许可证、上年度本单位财务决算，办理年度审验手续。经审验合格后，由发证机关换发经营性收费许可证。经营性收费许可证有效期为一年。”该长府办《通知》附件第六项明确规定办理经营性收费许可证范围包括物业服务收费；(3)2008年12月，长春市发改委、房地产管理和住房保障局联合发布《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》(长发改经营联[2008]170号)(以下简称《长春市通知》)(证据材料三)。其中，第17条规定“根据长府办发《关于加强经营性收费许可证管理的通知》(长府办发[2005]40号)精神，各物业企业在收费前，须按规定时限，持《住宅小区物业服务费收费标准审批(备案)表》或价格主管部门核定收费标准的文件，办理物业服务《经营性收费许可证》，实行亮证收费。否则业主或物业使用人有权拒付物业服务费。”上述文件属行业规范。其中《吉林省收费许可证管理办法》更是省政府发布的强制性行政命令。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法解释》)第三条的规定，益田物业公司应遵照执行。《中华人民共和国行政许可法》第八十一条规定“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”事实是，自2013年本小区入住以来，益田物业公司从未按上述要求实行亮证收费。如其确实无《经营性收费许可证》，则其不具备合法收费资格，即其收费属违法行为。因此，本业主要求其退还违法收取的物业费2027元，完全符合法律规定。益田物业无《经营性收费许可证》，不是“疏忽”、而是刻意而为的。其原因是：(1)在我省，物业企业办理《经营性收费许可证》需具有市价格主管部门批准收费标准的文件为依据(证据材料四：《吉林省收费许可证管理办法》第七条)；(2)市价格主管部门要参照政府指导价格标准核定前期物业收费标准(证据材料三：《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》第二条)，即根据物业企业服务等级确定收费标准。而在该《通知》中，任何一级的物业服务，均要求提供服务的物业企业具有《物业管理资质证书》；(3)物业企业申请《物业管理资质证书》，对其技术人员人数、中级以上职称人数、物管人员资格证书(包括前述人员的劳务合同)、有委托的物业管理项目等，有严格的规定。《物业服务企业资质管理办法》第五条。(备注：以上有关物业管理资质证书的论述适用2018年3月8日之前)。综上可知，益田物业无《经营性收费许可证》，不是“疏忽”、是其当时根本就不具备办证条件。对这种刻意违反行政许可，擅自从事物业收费的行为，按照《中华人民共和国行政许可法》的规定，应必须予以制止并坚决制裁。其承受相应法律后果，是咎由自取。7.益田物业公司违规提高收费标准，应依法判决无效。2018年3月8日，住房城乡建设部发文废止《物业服务企业资质管理办法》。以下论述适用2018年3月8日之前的物业管理活动。(1)2004年12月，吉林省发改委、建设厅联合发布《吉林省物业服务收费管理实施细则》(吉发改收管联字[2004]982号)(以下简称《吉林省细则》)(证据材料四)。其中第五条规定“省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格的制定和监督管理工作。”该《吉林省细则》附件2规定我省普通住宅物业费一级标准为每平方米1～1.5元、二级为0.7～1元；附件3规定一级物业服务“原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年(含三年)以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。”益田物业公司2010年6月1日在长春市工商局注册成立(证据材料五)，其取得“三级物业资质证书”的时间是2017年3月15日(证据材料五)，其首个管理的小区是长春市高新区益田御水丹堤小区，时间为2012年11月。在其与本人签订物业服务合同时(2013年10月)，其不具备物业管理资质证书、且管理住宅小区经历不足一年，不符合一级物业服务所要求的资质。因此，其物业费按一级标准定价属于擅自提高收费标准；(2)《吉林省细则》第十二条规定“物业服务收费等级的确定，由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定。”《长春市通知》第2条规定“无业主委员会住宅小区(包括前期物业介入)的物业收费标准，由市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据小区的建设规模、物业服务内容和服务成本等，参照物业服务收费指导价格标准，核定临时物业服务收费标准。”该《通知》第17条规定“各物业服务企业在收费前，须按规定时限，持《住宅小区物业服务费收费标准审批(备案)表》或价格主管部门核定收费标准的文件，办理物业服务《经营性收费许可证》。”上述行业规范明确规定，物业收费标准须有市价格主管部门核定。益田物业公司仅提供其在高新区房地产行政主管部门的备案，而不能提供市价格主管部门的核定(物业费收费标准审批表)，因此其按一级标准收费属违规收费；(3)2007年11月，住房城乡建设部颁布《物业服务企业资质管理办法》(证据材料六)，其第三条规定“物业服务企业资质等级分为一、二、三级。”第七条规定“新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。”第五条规定“各资质等级物业服务企业的条件如下……三级资质……2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.有委托的物业管理项目……”。据上述规定，益田物业自成立一年内(2010年6月1日至2011年5月31日)具有“暂定三级物业管理资质”，在2011年6月1日至2017年3月14日期间没有物业管理资质证书。《吉林省细则》附件2规定实施1-5级物业服务的物业管理企业都“应具有物业管理资质证书”。据此可知，益田物业不仅是“擅自提高收费标准”，其在2011年6月1日至2017年3月14日期间，因不具物业管理资质，其与业主签订的《前期物业合同》应属无效；根据《吉林省实施细则》附件2、附件3的规定，在此期间，益田物业不具备实施任何一级物业服务的资格，因此，其根本就不具备向业主收取物业费的资格。综上，根据《最高法解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”本人要求判决该收费标准无效，完全符合法律规定。8.益田物业公司须公示自2013年以来园区广告收益数据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的具体情况和资料，人民法院应予支持：………（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；………”基于上述规定，本业主请求益田物业公布自2013年以来本小区公共部位广告的收益情况，完全符合法律规定。综上，益田物业不依相关行为规范做物业资金信息公示、违法占有全体业主的广告收益且不公布收益情况、存在大量物业服务问题长期不予解决、不具合法收费资格下违法收费事实清楚、证据确凿。请求法院判令：1.判令益田物业公司依相关行业规范的规定按年度公示自益田枫露一期(以下简称本小区)交付使用(2013年10月)以来资金年度预算、决算和收支情况；2.判令益田物业公司的成本利润率须依相关行业规范的规定控制在3%之内；3.撤销益田物业公司2013年与益田枫露一期业主签订的《前期物业服务协议》第九条第四款中“共用部位设立的广告牌所产生的收益归甲方所有，用以弥补物业服务费用的不足”的违法条款；4.判令益田物业公司在三个月内解决目前存在的物业问题；5.判令益田物业公司返还无合法收费资格情况下违法收取的2013年10月至2014年9月物业费共计人民币2070.00元；6.判令益田物业一级物业服务的收费定价无效；7.判令益田物业公司公布自2013年以来园区广告收益情况。庭审中，经法庭释明，林富强变更反诉请求第3项为：确认益田物业公司2013年与益田枫露一期业主签订的《前期物业服务协议》第九条第四款中“共用部位设立的广告牌所产生的收益归甲方所有，用以弥补物业服务费用的不足”的条款无效。益田公司反诉辩称：1.关于反诉被告未公示物业资金年度预算、决算和收支情况。《物业服务收费管理办法》第九条“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业付固定物业服务费用。盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”根据此条款，实行包干制的物业管理企业无需向业主公示物业费的收支情况。根据行业惯例，若未在服务合同中明确酬金制或者包干制的一般适用包干制。2.关于反诉被告收取物业费利润问题。反诉被告所收取的物业服务费采用市场调节价，系经过政府主管部门审批备案，反诉原告在前期物业服务协议及承诺书中签字认可，并无违法之处，且企业的利润是受市场调节而非国家调控，不应设定利润标准。3.关于反诉被告是否侵占业主的收益。《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。也就是说小区业主的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共同享有、共同管理。除非业主和物业公司之间有明确的合同约定，将这部分权益划归物业公司。根据反诉原告与反诉被告所签订的《前期物业服务协议》中第九条的约定，反诉原告已经同意将这部分广告收益划归反诉被告，所以，不存在反诉被告侵占小区业主收益的问题。4.关于反诉原告主张的反诉被告提供服务过程中存在的问题：（1）反诉原告提出的相关照片的证据并不能证明反诉被告没有充分履行合同约定的物业服务，物业服务属于持续性的状态，而照片属于静止状态，特定时间特定地点的照片并不能反映物业服务的整体状态，不能证明反诉被告没有充分履行合同约定的物业服务；（2）反诉被告已经按照《服务协议》和《规约》的约定，持续不断的为业主提供物业服务。小区内绝大多数业主都能够按照约定及时足额缴纳物业费。5.反诉原告已经接受了反诉被告对涉案小区提供的物业服务，若反诉原告对反诉被告提供的物业服务有异议，可以采取提议召开业主大会，重新聘用物业公司的方式解决，在未更换物业公司之前，反诉原告已经实际接受了反诉被告提供的服务，所以应缴纳物业费，而反诉被告无需返还已收取的物业费。6.《吉林省物业管理条例》第36、47条规定，物业服务费实行市场调节价由业主与物业服务企业在物业的服务合同中的约定价格，在本案中双方签订的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》中均约定了物业收费标准，故反诉被告有权依据合同约定收取物业费。7.关于公布2013年广告收益问题同第三点答辩意见一致。物业费的收取有利于物业公司进一步提高物业服务的品质，形成良性循环，也是对己缴费业主的公平及全体业主公共利益的保障。综上，恳请法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：林富强系益田·枫露一期2栋×号房屋的业主，房建筑面积为88.82平方米。2013年10月14日，林富强与益田公司签署《房屋验收单》，并收到益田公司交付的房屋钥匙。2013年10月14日，益田公司（甲方）与林富强（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定益田公司为林富强购买的益田·枫露2栋1单元×室房屋提供前期物业服务，物业费为1.9元/平方米/月，甲方物业服务内容约定为“一、物业共用部位的维修和管理。共用部位是指房屋承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间门厅及楼梯、走廊通道等……二、物业共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指住户共用的上下水管道、排烟通道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性设施和共用设施设备使用的房屋场地等……三、环境卫生管理。花草树木的绿化养护，公共卫生、路面、场地的清扫，设施的清擦，生活垃圾的统一收集、清运、处理……四、公共秩序的维护。协助公安部门维护本物业管理区域内的公共秩序……五……有地下车位的业主持智能IC卡刷卡进入。非机动车按照甲方指定地点停放……”第三条甲方物业服务质量约定为“……三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：共用部位、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便。四、环境卫生：清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确责任范围，实行标准化保洁，园区道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀。五、绿化：绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用现象。花草树木长势良好，修建整齐美观，无病虫害、无折损现象。六、交通秩序与车辆停放：车辆凭卡进出园区。非机动车按规定位置停放，排放有序，无占用消防通道现象……八、消防：消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；制定消防应急方案。九、物业共用部位、共用设施设备小修和急修：属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划。急修30分内到现场，维修回访率达到90%以上。”第九条广告牌设置及权益约定“……四、园区内非住宅房屋的有关广告牌，须经甲方审批。共用部位设立的广告牌所产生的收益归甲方所有，用于弥补物业服务费的不足。”第十一条违约责任约定为“一、甲方违反本协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的物业服务费（电梯费）标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方限期补交，停止提供服务，并从逾期之日起按每天千分之一向乙方收取滞纳金外，逾期二个月仍拒绝交纳的，甲方还可采取……”2013年10月14日，林富强向益田公司交付2013年10月15日起至2014年10月14日止的物业费2027元。另查明，益田公司陈述其在2010年10月至2017年3月15日之前是暂定三级资质。2013年11月26日，益田公司取得《物业服务项目（无业主委员会）收费标准备案表》，记载益田公司资质等级“三级”，拟服务等级“一级”，收费标准为“多层住宅物业费2.40元/平方米·月；高层住宅物业费1.90元/平方米·月；小高层住宅物业费2.00元/平方米·月；公寓物业费2.20元/平方米·月”。长春市住房保障和房地产管理局于2017年3月15日颁发的资质证书记载益田公司资质等级为叁级，准许从事物业管理活动时间是2010年9月20日，于2018年3月15日核验有效。本院认为：益田公司与林富强签订的合同名为《前期物业服务协议》，但法律规定的前期物业服务合同的主体是物业服务企业与开发商，故益田公司与林富强签订的合同并非前期物业服务合同，其实质是物业服务合同，双方之间成立物业服务合同关系，该《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于益田公司的本诉部分，争议焦点是林富强拒交物业费的各项抗辩理由是否成立。1.关于林富强主张益田公司无合法收费资格，其有权拒交物业费的抗辩意见。林富强认为，根据吉林省人民政府颁布的《吉林省收费许可证管理办法》（吉林省人民政府吉政令第162号）、长春市人民政府办公厅发布的《关于加强经营性收费许可证管理的通知》以及长春市发展和改革委员会、长春市房地产管理和住房保障局发布的《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》（长府办发[2005]40号）的有关规定，益田公司应当取得《经营性收费许可证》，并且亮证收费，否则业主有权拒交物业费。因益田物业公司并未取得《经营性收费许可证》，林富强主张其有权拒交物业费。林富强提供的上述地方政府规章、行政规范性文件不属于法律、行政法规的强制性规定，违反上述规定并不导致双方签订的《前期物业服务协议》无效，林富强仍应当按照合同约定履行给付物业费的义务，故本院对林富强该项抗辩意见不予采信。（二）关于林富强主张益田公司违反相关部门规章规定，擅自提高收费标准故拒交物业费的抗辩意见，林富强认为，根据吉林省发改委、建设厅联合发布的《吉林省物业服务收费管理实施细则》规定物业费标准，益田公司作为三级物业服务企业，按照一级物业服务企业的标准收费属于擅自提高收费标准，故有权拒交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定，林富强提供的《吉林省物业服务收费管理实施细则》系地方政府部门制定的行政规范性文件，并不属于法律、法规或者部门规章，不能作为认定物业服务企业是否擅自扩大收费范围、提供收费标准或者重复收费的法律依据，林富强以此为由拒交物业费于法无据，本院不予采信。（三）关于林富强主张益田公司违反国家法律规定，侵吞业主的园区广告收益的抗辩意见，林富强认为，根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”之规定，益田公司违法侵占业主巨额广告收益，故林富强有权拒交物业费。益田公司与林富强签订的《前期物业服务协议》中关于共有部位广告收益的归属约定是否侵害业主权益，不能对抗益田公司已经为林富强提供物业服务的事实，林富强以此为由拒交物业费于法无据，本院不予采信。（四）关于林富强主张益田公司违反相关行业规范、严重侵害业主权益故拒交物业费的抗辩意见。林富强认为，根据吉林省发改委、建设厅联合发布的《吉林省物业服务收费管理实施细则》第二十四条“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况”之规定，益田公司违反上述规定未公布物业费预决算情况，故林富强有权拒交物业费。林富强提供的上述行政规范性文件不属于法律、行政法规的强制性规定，违反上述规定并不导致双方签订的《前期物业服务协议》无效，林富强仍应当按照合同约定履行给付物业费的义务，故本院对林富强该项抗辩意见不予采信。（五）关于林富强主张益田公司的物业服务存在严重问题且长期不予解决故拒交物业费的抗辩意见。林富强提供照片证明其主张的事实，益田公司对部分照片的真实性无异议，上述照片证明益田公司的物业服务存在一定的问题，但不能对抗益田公司已经按照合同约定提供物业服务的事实，故本院对林富强的抗辩意见不予采信。（六）关于林富强认为益田公司主张的2016年9月11日之前所欠的物业费已经超过诉讼时效的抗辩意见。因双方签订的《前期物业服务协议》中并未约定支付物业费的具体时间，根据法律规定，没有约定履行期限的合同，债权人可以随时要求履行，故益田公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，本院对林富强的抗辩意见不予采信。综上所述，林富强拒交物业费的各项抗辩理由均不成立。林富强作为益田枫露小区的业主，已经接受了益田公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业费。关于益田公司要求林富强支付2014年10月1日至2018年8月31日的物业费7856元的诉讼请求，益田公司认可林富强于2013年10月14日入住，物业费应从2013年10月15日计收，且林富强已经交付2013年的物业费2027元，故林富强未支付的物业费应当从2014年10月15日起计算至2018年8月31日共计3年零10个月零17天。因合同约定，物业服务费为高层住宅1.9元/平方米/月，林富强的房屋面积为88.82平方米，故林富强应当支付2014年10月15日至2018年8月31日的物业费7856元。关于益田公司要求林富强按照日千分之一支付自2014年10月1日起至2018年8月31日止的逾期付款违约金的诉讼请求，因双方签订的合同并未约定物业费的支付时间，益田公司主张的违约金起算时间没有事实依据，且益田公司提供的物业服务亦存在一些问题，故本院对益田公司主张的违约金不予支持。关于林富强的各项反诉请求，本院综合评判如下：1.关于林富强要求益田公司依相关行业规范的规定按年度公示自益田枫露一期交付使用以来该物业资金年度预算、决算和收支情况的反诉请求，林富强认为根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，益田公司应当履行该义务。本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》并未约定益田公司具有该义务，上述实施细则系行政机关为履行其行政管理职能的行政规范性文件，在无法律、法规规定以及合同约定的情况下，不能作为确定合同当事人权利义务的依据，故本院对林富强该项反诉请求不予支持；2.关于林富强要求益田公司的成本利润率须依相关行业规范的规定控制在3%以内的反诉请求，合同并未约定益田公司具有该义务，林富强认为根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，益田公司应当履行该义务。本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》并未约定益田公司具有该义务，上述实施细则系行政机关为履行其行政管理职能的行政规范性文件，在无法律、法规规定以及合同约定的情况下，不能作为确定合同当事人权利义务的依据，故本院对林富强该项反诉请求不予支持；3。关于林富强要求确认《前期物业服务协议》第九条第四款中“共用部位设立的广告牌所产生的收益归甲方所有，用以弥补物业服务费用的不足”的条款无效的反诉请求，根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”之规定，共用部位、共用设施的收益属于全体业主共有，应当由全体业主决定共用部位的广告收益的归属问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……决定前款其他事项应当经专有部分，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，林富强作为单个业主，无权对全体业主的共有部分的收益主张权利，故本案中对林富强该项诉讼请求不予支持；4.关于林富强要求益田公司在三个月以内解决目前存在的物业问题的反诉请求，因林富强并未明确需要益田公司履行的合同义务的种类及标准，故该项诉讼请求并不明确，庭审中，法庭询问林富强，要求其明确具体需要解决的物业问题，林富强仍未作出明确的说明，故林富强该项诉讼请求并不明确，本院不予支持；5.关于林富强要求益田公司返还2013年10月至2014年9月的物业费2027元的反诉请求，林富强认为益田公司在2013年10月至2014年9月没有收费资质故无权收取物业费。本院认为，益田公司已经在2013年10月至2014年9月期间提供物业服务，有权按照合同约定收取相应的物业费，故本院对林富强该项反诉请求不予支持；7.关于林富强要求确认益田公司一级物业服务收费定价无效的反诉请求，林富强认为益田公司在2013年至2016年期间系暂定三级，在2017年才取得三级资质，故其合同中约定以一级资质的标准收费违反《物业服务企业资质管理办法》、《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，应为无效。本院认为，《物业服务企业资质管理办法》系部门规章，但该部门规章仅规定物业服务企业资质等级标准，并未规定物业服务企业的收费标准，不能认定益田公司的定价无效。吉林省发改委、建设厅联合发布的《吉林省物业服务收费管理实施细则》系行政规范性文件，并非法律、法规或者部门规章，不能作为认定益田公司物业收费定价无效的依据，故本院对林富强该项反诉请求不予支持。8.关于林富强要求物业公司公布自2013年以来的园区广告收益情况的反诉请求，林富强认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的具体情况和资料，人民法院应予支持……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况……”之规定，益田公司应当公布自2013年以来本小区公共部位广告的收益情况。本院认为，林富强与益田公司签订的《前期物业服务协议》中已经将共用部位的广告收益让渡给益田公司，在上述合同有效的情况下，该部分收益不再是业主共有的收益，故林富强要求公布该部分收益情况没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林富强于本判决生效后立即向原告（反诉被告）长春益田物业服务有限公司支付自2014年10月15日起至2018年8月31日止的物业服务费7856元；二、驳回原告（反诉被告）长春益田物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林富强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）林富强负担。反诉费75元，由被告（反诉原告）林富强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员  唐虹梅二〇一八年十二月十四日书 记 员  马芳原