湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终2046号上诉人（原审原告）：安陆市五星机械有限责任公司。住所地：湖北省安陆市。法定代表人：潘红，该公司经理。委托诉讼代理人：胡飞，男，1969年10月7日出生，汉族，住湖北省安陆市，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起诉讼，答辩，调查收集证据，出庭参加诉讼，调解、和解，代为签收法律文书。被上诉人（原审被告）：国网湖北省电力有限公司安陆市供电公司。住所地：湖北省安陆市。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷涛，安陆市府城法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，代为签收法律文书等。被上诉人（原审被告）：孝感市光源电力集团有限责任公司。住所地：湖北省孝感市孝南经济开发区。法定代表人：王涛，该公司经理。原审第三人：安陆市华茂水泥制品有限公司(曾用名安陆市华茂贸易有限公司)。住所地：湖北省安陆市。法定代表人：吴楠，该公司经理。上诉人安陆市五星机械有限公司（以下简称五星公司）与被上诉人国网湖北省电力有限公司安陆市供电公司（以下简称安陆供电公司）、孝感市光源电力集团有限责任公司（以下简称孝感光源公司）及原审第三人安陆市华茂水泥制品有限公司（以下简称华茂公司）租赁合同纠纷一案，湖北省安陆市人民法院作出（2015）鄂安陆民初字第00340号民事判决；安陆供电公司不服该判决，向本院提起上诉；本院经审理，作出（2017）鄂09民终456号民事裁定，撤销原判，发回重审；湖北省安陆市人民法院经重审审理，作出（2017）鄂0982民初1087号民事判决；五星公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五星公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第三项。判决安陆供电公司赔偿：1.在租赁合同有效的前提下，五星公司投入资金进行了建设，也进行了转租，有收取租金的行为。整修投入按《土地租赁补充协议》约定由五星公司自行承担，整修房屋产权归安陆供电公司、孝感光源公司。五星公司的可得利益已具备现实的客观基础和条件，安陆供电公司、孝感光源公司能够预见租赁合同如约得到实际履行，五星公司能够获取租金收益。因安陆供电公司、孝感光源公司原因合同不能完全履行，其应承担违约责任。在对五星公司整修投入无法重新鉴定的情况下，按整体转租租金计算租金损失为：涉案场地租金司法鉴定意见1029100元一5年租金150000元＝879100元；2.直接损失：330693.59元（整修以及经营前期准备的管理人员工资＋太白大道院内工程造价＝26000元＋304693.59元），因整修工程投入资金是合同有效履行的情况下必要的资本投入，在认定整体转租房地产租金收益损失的情况下，该项损失不再计入损失总额内；3.寻找新的经营场所需要的过渡费用15600元（2名工作人员2013年4-6月的工资：2600元×2人×3个月＝15600元）；4.五星公司因转租违约赔偿谢某发生的经济损失50000元；二、孝感光源公司对安陆供电公司的上述损失承担连带赔偿责任；三、本案一、二审诉讼费用、司法鉴定费10000元，由安陆供电公司、孝感光源公司承担。事实及理由：一、一审程序违法，应依法予以撤销。（一〉主体之间责任混淆。1.涉案地块的土地权利人不是安陆供电公司。2012年10月22日安陆供电公司申请将涉案地块权利人由安陆市电力局实业总公司（即安陆市光能电力有限责任公司，以下简称光能公司）更名为安陆供电公司，仅有申请无具体结果，同年12月23日涉案地块土地权利人变更登记为光能公司。依据《物权法》第九条规定，《土地登记办法》第二条规定，不能确认其责任主体。2.遗漏认定光能公司现场背书提供账户以及收、退租金的事实，错误认定：“五星公司于2012年12月13日向安陆供电公司交租金3万元”。安陆供电公司不能用光能公司的账户收取和退还租金，一审法院未予批准五星公司提出的调查取证（人格混同）请求，是无视证据和客观事实。（二）安陆供电公司、孝感光源公司应负连带赔偿责任。1.依据最高人民法院第15号指导案例（2013.1.31发布），安陆供电公司和光能公司法人人格混同，应负连带责任。安陆供电公司与光能公司存在财务、业务、组织、人员混同。2.光能公司追认了土地租赁协议，应负连带责任。在签合同现场，光能公司明知该地块已经租赁给华茂公司的情况下仍然向五星公司提供银行开户账号收取租金，应为共同被告；光能公司2012年12月13日认可五星公司进场整修，办理整修房屋产权证，表明签订土地租赁协议是其真实意思表示。3.光能公司是涉案地块土地权利人，即使安陆供电公司无代理权，五星公司有理由相信安陆供电公司有代理权，依据《合同法》第四十九条规定该代理行为有效，孝感光源公司应承担连带责任。2012年12月光能公司董事长何炎清同时任安陆供电公司三级单位烟店供电营业所负责人，光能公司在签合同现场背书提供银行开户账号，展示宗地图上（即合同附件位置图）的权利人是安陆供电公司，安陆供电公司有代理权。二、一审判决认定事实错误，应依法予以撤销。（一）案涉土地租赁合同合法有效，五星公司履行合同部分内容发生了支出费用，基于有效合同的合同利益全部受损，安陆供电公司、孝感光源公司根本违约应承担责任。1.签订土地租赁协议时安陆供电公司、孝感光源公司可以预见五星公司的可得利益（包括经营收益和转租租金收益）。五星公司因五年期《土地租赁合同》不能履行导致公司不能正常生产所遭受的生产经营利润损失和预计转租利润损失属于出租方合理预见的范围。2.安陆供电公司、孝感光源公司将年租金定为3万元是约定整修投入由五星公司自行承担，同时同意五星公司转租能获得租金以弥补整修投入并有合理利润。3.客观上五星公司订立合同后交付了租金进行了建设投入。交租金30000元；整修投入管理人员工资26000元；《工程预算书》核定工程造价304693.59元；《解除土地租赁合同协议》认定：“整修院场（场地平整和院墙修理），重建约420平方米”。4.合同合法有效，五星公司依据《合同法》第97条、第113条之规定，请求按整体转租租金赔偿损失符合法律规定：(1）关于损失方认定方面，涉案房地产租金在2013年2月20日至2017年12月11日期间的市场价值咨询结果为人民币1029100元；(2）整修的直接损失至少为：304693.59（工程造价）+26000（管理人员工资）=330693.59元；（3）五星公司应支付5年的租金为：5年×30000元＝150000元。（二）五星公司和谢某签订转租协议客观真实，已部分履行，五星公司的预期租金收益是确定的，由于安陆供电公司、孝感光源公司的原因，不能完全履行，致使五星公司退租金承担违约后果，赔偿5万元违约金，此损失应由安陆供电公司、孝感光源公司承担。1.五星公司和谢某签订转租协议是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。2.五星公司转租涉案场地是经安陆供电公司认可的合意行为，一审法院错误认定安陆供电公司、孝感光源公司的不可预见性。(1）双方实际履行的是《土地租赁合同补充协议》和五年期《土地租赁合同》，应结合起来认定事实。（2）一审判决认定“五星公司2013年4月6日退回谢某132000元租金以及向谢某支付违约赔偿款50000元也仅有谢某书写的一张收条证明，无其他证据印证”，遗漏2个证据：谢某书面证言、谢某出庭作证。2018年11月22日，五星公司又申请证人谢某再次出庭质证，谢某到庭后，一审法院审判长提出证据很多，证人过去已经出庭质证如还是这个意思不用再质证。安陆市人民法院2018年8月14日作出的（2017）鄂0982民初1087号民事判决对其原2017年2月21日作出的（2015）鄂安陆民初字第00340号民事判决认定的事实，并没有对证人原某庭审时的证言作任何的阐述。即不让证人出庭作证，也就是认定了证人谢某作证的事实。（3）一审判决适用法律错误，应依法予以撤销。五星公司2012年营业额超19000000元，现金流量大，五星公司收到租金直接投入整修合常理；谢某私房紧邻涉案地块，也是个体经营者、公司法定代表人，本案中用现金交易合乎常理。（4）五星公司违约赔偿给谢某50000元是五星公司的损失范围。（三）涉案地块无法使用另找场地是事实。1.五星公司租赁安陆供电公司场地的同时和原办公地点房东签订了租赁合同，租期2012年11月至2013年11月。一审判决认定2012年12月至2013年11月期间五星公司有2处租赁办公地点经营，事实清楚。2.既然2012年11月至2013年11月五星公司有2处办公地点（含涉案地块），将工作人员分开办公是必然的、合理的。五星公司2012年度1-12月份《工资表》证实：2012年11月磋商租赁协议达成意向的同时，招聘2名工作人员参与整修清理场地和后续经营。3.涉案场地无法使用，五星公司应该另找场地经营或者辞退人员以减少损失。2013年10月2个合同都未到期，五星公司又找到第3个新办公地点合乎常理。4.五星公司2012年至2014年连续三年经营赚回成本是事实，合同能履行五星公司可以赚回成本，应包括人员工资。房屋灭失的直接损失至少包含2名工作人员的工资支出，5个月的工资损失为：2600元（工作人员月工资）×2人×5个月=26000元。从4-6月另找场地过渡期间2名工作人员3个月支出的工资损失：2600元×2人×3个月＝15600元。三、一审判决认定基本事实不清，应依法予以撤销。（一）遗漏众多事实的时间要素，表述含糊，基本事实不清。2012年11月五星公司进场清理、安陆供电公司于2013年2月22日在宗地图上再盖章写说明，租赁地块2013年3月20日被锁门、五星公司2013年3月25日报警；光能公司2014年1月6日办理租赁地块的房屋产权证；安陆供电公司于2017年11月22日庭审中自认纠纷争议过程中华茂公司主张权利不顺，其遭受华茂公司打击报复的事实；以及《解除土地租赁合同协议》草拟和盖章、交给五星公司的时间不清。（二）安陆供电公司、孝感光源公司对承担五星公司的损失有真实意思表示，损失的范围是存在的，对工程造价304693.59元应予确认。四、安陆供电公司与孝感光源公司是因华茂公司主张权利而被动违约。光能公司是案涉场地产权人，安陆供电公司缺乏重复出租的依据。一审判决认定“本案中，租赁合同不能继续履行是因安陆供电公司重复出租土地，责任在安陆供电公司”证据不足，事实认定错误。五、《解除土地租赁合同协议》中安陆供电公司认可整修工程量包括场地平整和院墙修理、重建房屋约420平方米；并确认租赁合同有效，自认违约和五星公司的全部损失系其违约造成并界定赔偿损失的范围，提出另外协商签订《补偿协议》，只是没有约定金额。一审判决未认定该证据事实部分及安陆供电公司、孝感光源公司自认赔偿全部损失的真实意思表示，存在错误。六、一审法院查明，安陆供电公司、孝感光源公司认可一年期租赁合同、整修符合要求，产权人光能公司已办理部分重建房屋产权证，根据法律规定、已知的事实和日常生活经验法则，可推定重建房屋420m2均具有建设手续。根据《关于适用的解释》第九十三条规定以及一审中孝感光源公司放弃答辩权利，安陆供电公司抗辩却自相矛盾亦未提供相反证据反驳，一审判决认定重建房屋无建设手续的前提是认定工程资金超出300000元，不采信《工程预算书》不符合逻辑。七、对湖北永业资产评估咨询有限公司孝感分公司出具的鄂永资评咨（2015）第0121号资产价值咨询意见书的咨询结论，一审中，安陆供电公司、孝感光源公司未否定亦未向一审法院申请重新鉴定，并在答辩中表示对鉴定意见无否定的真实意思表示，华茂公司放弃答辩，依据法律规定视为安陆供电公司、孝感光源公司对该事实的承认。一审判决未作为认定租金损失的依据存在错误。八、如果案涉合同依约实际履行，五星公司依约能主张的为生产经营收益和转租租金收益，整修投入等费用按约应由五星公司自行承担，整修房屋产权归安陆供电公司、孝感光源公司。五星公司的经营损失包括同期在同地段再租房经营的房屋租金差价损失和转租租金利差收益损失以及因此而产生的合理费用。九、一审判决违反了保持公正中立、平等保护的原则。安陆供电公司辩称，一、一审程序合法，应依法予以维持。（一）主体之间责任明确。1.2012年，五星公司与安陆供电公司签订《土地租赁协议》时，其土地使用权是光能公司所有。光能公司在工商部门办有合法的营业执照，是依法设立的，具备独立对外承担民事责任的主体资格。2.一审法院认定：“五星公司于2012年12月13日向安陆供电公司交租金3万元”是正确的。不存在遗漏认定光能公司现场背书提供账户以及收退租金的事实。（二）安陆供电公司、孝感光源公司不应负连带赔偿责任。1.安陆供电公司与光能公司都是依法设立，经工商部门注册登记办有营业执照，有具体的经营范围。2.光能公司没有追认安陆供电公司与五星公司签订的《土地租赁协议》，不应负连带责任。3.因安陆供电公司、光能公司都将公司营业执照作为证据提交，可以反应二公司是依法设立，各自有经营范围，一审法院未予批准五星公司提出的调查取证请求，符合法律规定。五星公司明知该宗土地租给了华茂公司，还极力促成安陆供电公司与五星公司签订《土地租赁协议》，没有通知光能公司，光能公司也没有派人参加土地租赁的活动。二、一审判决认定事实清楚，应当予以维持。（一）一审法院虽然认定《土地租赁合同》合法有效，但五星公司未能提供有效证据证明其实际的损失及数额。没有提供具体项目施工合同、建设手续、材料来源及结算依据、支付工程款的数额和有效票据等。1.按照五星公司的观点，安陆供电公司与五星公司签订的《土地租赁补充协议》第四条“如有该土地建设或其他动意终止转租合同”，且安陆供电公司无任何责任的约定，安陆供电公司不应承担五星公司主张的责任。2.签订土地租赁协议后，五星公司刚进场，在清理院内卫生时，华茂公司工作人员强行将其赶走。虽然五星公司报了警，但是该宗土地一直由华茂公司锁门实际控制。3.五星公司主张既得利益及收益损失。因是五星公司法定代表人的个人行为，且无任何实际交易证据，故不能作为五星公司主张权利的依据。（二）涉案地块无法使用，五星公司没有另找场地。1.五星公司的法定代表人潘红陈述：五星公司与原来的房东签订租房合同一般是11月份至次年11月份，其公司2013年10月份搬迁到新办公地点（太白大道56号），搬迁之前还是在原来的地方办公，后经安陆供电公司到原房东处询问，原房东说是五星公司不愿继续租赁他的房屋。安陆供电公司看到了招租的联系电话。五星公司与安陆供电公司签订《土地租赁合同》后立即与原办公地点房东解除了租房合同导致无处办公的事实是虚构的。2.五星公司在2012年向安陆供电公司申请赔偿时，没有提出另找办公地点的损失，也没有关于工作人员工资的赔偿问题。3.一审法院根据安陆供电公司的质证意见，安陆供电公司认为：证人谢某的证言，已经过了出庭作证，其书面证言已表达清楚了他要出庭作证的目的，证人证言不能超出证言本身，如没有其他关键辅助证据予以佐证，人民法院有权认定证人证言的法律效力，从而决定是否采信。三、一审判决认定的基本事实清楚，应当依法予以维持。1.2012年12月12日，五星公司与安陆供电公司签订一年期《土地租赁合同》。一年期合同约定：安陆供电公司将位于新安一中旁临街316国道土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给五星公司使用，租赁期限为一年，自2012年12月12日至2013年12月11日止，年租金30000元，如有该土地建设或其他动意终止合同；承租方在租用期内，不得随意改变土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网设施。2.五星公司于2013年1月在租赁土地院内清理时，被华茂公司工作人员驱赶，五星公司被迫退出，该宗土地已租给华茂公司使用。经五星公司报警处理，安陆供电公司通知五星公司解除合同，五星公司同意解除合同，要求安陆供电公司给予适当补偿，方可签订解除合同协议。五星公司提出的补偿条件越来越高，又没有实际损失的证据，五星公司不同意和解处理。3.光能公司不是五星公司与安陆供电公司的合同相对方，亦无证据证明光能公司与安陆供电公司存在法人人格混同，该租赁合同的动意与光能公司无关。4.五星公司未能提供因土地租赁行为造成直接经济损失多少的证据，也未能提供所受材料工程项目设计、施工许可、人工费等有效证据，证明其主张的损失，无法获得支持。综上，安陆供电公司不上诉并不是同意一审判决的全部观点，而是认可一审对于安陆供电公司的判决结果。关于印章的使用，安陆供电公司认为，安陆供电公司的行为不需要部门的证明才生效，而公司内部部门的行为，要得到安陆供电公司的确认才能生效。因此，安陆供电公司认为：一审判决结果符合法律规定，请求二审法院依法予以维持。孝感光源公司在答辩期内未提交书面答辩状。华茂公司在答辩期内未提交书面陈述意见。五星公司向一审法院起诉请求：1.判决解除五星公司、安陆供电公司之间签订的租赁合同；2.判决安陆供电公司、孝感光源公司赔偿五星公司各项损失人民币1992191.50元。在案件审理过程，五星公司将该诉讼请求变更为：判决安陆供电公司、孝感光源公司赔偿五星公司租赁地块4.81年的整体转租租金损失909100元、鉴定费10000元、未转租部分遗漏的租金损失5212.76元，退还垫付税金1710元，赔偿五星公司因解除转租合同而赔偿次承租人谢某的违约金50000元，以及赔偿五星公司寻找新的经营场所合理期间内（2013年3月20日至2013年9月30日，共194天）产生的经营利润损失和减损支出(金额依据司法鉴定意见认定，鉴定费由安陆供电公司、孝感光源公司承担)；3.本案诉讼费由安陆供电公司、孝感光源公司承担。一审经审理查明，2012年12月12日，五星公司与安陆供电公司签订一年期《土地租赁合同》，安陆供电公司在该一年期租赁合同中加盖其职能部门“安陆市供电公司物业公司”印章。一年期租赁合同约定：安陆供电公司将位于新安一中旁临316国道土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给五星公司使用，租赁期限为一年，自2012年12月12日至2013年12月11日止，年租金30000元；乙方（五星公司）承诺甲方（安陆供电公司）如有该土地建设或其他动意终止合同；乙方在租用期内，不得随意改变土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网设施。同日，五星公司与安陆供电公司又签订五年期《土地租赁合同》，安陆供电公司在五年期租赁合同中加盖其职能部门“安陆市供电公司物业公司”印章。五年期租赁合同约定：安陆供电公司将位于新安一中旁临316国道土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给五星公司使用，租赁期限为五年，自2012年12月12日至2017年12月11日止，年租金30000元，其余内容与一年期租赁合同相同。同日，五星公司与安陆供电公司又签订《土地租赁补充协议》，内容为：安陆供电公司同意五星公司对租赁地块进行整修和增设他物并转租，转租期须在2017年12月11日之前，转租的管理工作由五星公司负责，租赁地块的收益（如租金等）归五星公司；同时约定，如有该土地建设或其他动意终止转租合同，安陆供电公司无任何责任；双方任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方。安陆供电公司在该补充租赁合同中加盖其职能部门“安陆市供电公司物业公司”印章。上述合同签订后，五星公司于2012年12月13日向安陆供电公司交租金30000元,并垫付租赁税1710元。2013年1月下旬，五星公司在对租赁房地产整修时受到华茂公司的阻扰，在五星公司报警并经安陆市公安局东城派出所调查、调解后，五星公司即退场等待处理。2013年5月，安陆供电公司提出解除土地租赁合同并草拟《解除土地租赁合同协议》，主要内容为：安陆供电公司退还五星公司30000元租金并另行协商补偿事宜。五星公司未在该协议上签章，后于2014年11月11日以书面形式向安陆供电公司提出赔偿请求。2013年12月5日，安陆供电公司通过光能公司退还五星公司租金30000元。同时查明，本案争议的土地性质系国有划拨土地使用权。2012年10月22日安陆供电公司申请将租赁地块权利人由安陆市电力局实业总公司更名为安陆供电公司。2012年12月23日，争议土地由光能公司办理了划拨国有土地使用权登记。安陆市供电公司物业公司系安陆供电公司内部职能部门，未办理工商行政登记。另查明，光能公司将案涉房地产已于2009年11月同华茂公司签订了《房地产租赁契约》，约定：租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止。一审法院认为，五星公司与安陆供电公司签订的一年期和五年期两份《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》，均加盖有“安陆市供电公司物业管理公司”印章，一般来说，公司内部物业管理部门通常具有对公司房屋、土地等资产进行管理的职能，具有代理权表象，合同相对方有理由相信其是代表公司对资产进行出租处分，且安陆供电公司也已收取租赁合同所约定的租金30000元，视为对合同认可，故三份合同均应视为安陆供电公司的单位行为，也系双方当事人的真实意思表示。安陆供电公司辩称的“安陆市供电公司物业管理公司”已被撤销、印章已遗失等事由，属于其公司内部管理问题，不能对抗合同相对方。五星公司提交的五年期《土地租赁合同》虽系复印件，但该复印件上又重新加盖了“安陆市供电公司物业管理公司”印章，且该份《土地租赁合同》与《土地租赁补充协议》能够相互印证，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，可认定二份租赁合同及土地租赁补充协议均系真实存在。鉴于一年期和五年期两份《土地租赁合同》中除租赁期限外，其他权利义务均相同，结合《土地租赁补充协议》，应认定双方实际履行五年期《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》。关于合同效力的问题。诉争的土地系国有划拨土地，五星公司与安陆供电公司签订的租赁协议虽然违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的相关规定，涉案土地和地上建筑物不符合法定的出租条件，但从该条例第一条“为了改革城镇国有土地使用制度，合理利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例”的规定来看，该条例第四十四条、第四十五条的规定属于有关土地管理的规定，而非效力性强制性规定，并不能作为确定本案租赁合同效力的依据。综上，五星公司与安陆供电公司签订的五年期《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》真实有效。安陆供电公司与五星公司签订土地租赁合同时，案涉土地已出租给华茂公司，导致合同不能继续履行，五星公司的合同目的无法实现，安陆供电公司2013年5月提出解除土地租赁合同，五星公司2014年11月11日在其书面提出的赔偿请求中明确表示接受解除合同，可视为双方解除合同。本案中，租赁合同不能继续履行是因安陆供电公司重复出租土地，责任在安陆供电公司，其应当承担赔偿损失等违约责任。光能公司不是合同相对人，亦无证据证明安陆供电公司与光能公司存在法人人格混同，故光能公司无须连带承担违约责任。五星公司垫付的土地租赁税1710元属于五星公司遭受的损失，安陆供电公司应当予以赔偿。关于五星公司主张的对案涉租赁地块未能转租造成的损失赔偿问题。第一，五星公司提交的《场地转租协议》系谢某与潘红2013年1月8日所签。《中华人民共和国公司法》第一百七十一条规定，“公司除法定的会计账簿外，不得另立会计账簿。”“对公司资产不得以任何名义开立账户存储。”虽然潘红系五星公司法定代表人，但转租协议中出租方明确为潘红个人，谢某支付租金132000元、税费交付等情况并未记载入五星公司会计账簿，也无其他证据证明交付情况，五星公司2013年4月6日退回谢某132000元租金以及向谢某支付违约赔偿款50000元也仅有谢某书写的一张收条证明，无其他证据印证；证人周某2015年3月30日出具证言“我于2013年1月8日遇见谢某和万立卫二人，听他们说签订了土地租赁合同，付了合同款，并邀请一起中午吃饭”，可见证人并未见证签订合同，其证言对于租赁合同具体内容模糊，对该证言一审法院未予认定。故，潘红与谢某所签《场地转租协议》不能证明五星公司将场地转租谢某，潘红与谢某在转租协议中自由约定违约责任条款亦未经安陆供电公司同意，非安陆供电公司所能预见，对安陆供电公司不产生约束力。综上，对于五星公司主张赔偿其支付给谢某违约金50000元的诉讼请求，证据不足，一审法院未予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。可得预期利益必须是纯利润，包括依合同取得对方交付的财产并利用其从事生产后可以取得的预期纯利润以及通过劳动或服务合同获得并使用该劳务或服务后获得的纯利润等。本案中，五星公司为生产性企业，其公司若因土地租赁合同不能履行导致其公司不能正常生产所遭受的生产经营利润损失属于出租方合理预见的范围，但五星公司提出的将租赁地块转租后的租金预测利润则不属于出租方合理预见的范围，安陆供电公司无须对五星公司预计转租利润承担赔偿责任，这也符合《土地租赁补充协议》第四条“如有该土地建设或其他动意终止转租合同，甲方（安陆供电公司）无任何责任”的约定。综上，对五星公司主张赔偿案涉租赁地块未能转租所造成的预期租金利润损失诉讼请求，一审法院未予支持。关于五星公司主张其寻找新的经营场所合理期间内的经营利润损失和减损支出赔偿问题。在庭审中，五星公司法定代表人潘红陈述，其公司与原来的房东签订租房合同一般是11月份至次年的11月份，其公司2013年10月份搬迁到新办公地点（太白大道56号），搬迁之前还是在原来的地方办公；五星公司提交的公司员工韦秋莲书写的关于公司临时办公地点的证明中讲到，五星公司于2013年10月份搬到新办公地点系因原来租的办公处到期，该证言与潘红当庭陈述相符；五星公司提交的证据《专项审计报告》反映出，五星公司2013年1月份至9月份的经营情况与2012年、2014年同期相近。以上证据充分说明，五星公司自与安陆供电公司签订《土地租赁合同》后至2013年10月搬迁至新办公地点前，公司仍能在原办公地点正常经营，五星公司所主张的其在与安陆供电公司签订《土地租赁合同》后立即与原办公地点房东解除了租房合同导致无处办公的事实不成立。因此，五星公司主张因安陆供电公司违约造成五星公司不能使用租赁房地产办公，被迫另找场地办公，从而要求安陆供电公司赔偿寻找新的经营场所合理期间内的经营利润损失和减损支出费用诉讼请求，证据不足，一审法院未予支持。关于五星公司对租赁地块修建工程投入资金问题。案涉房地产由于华茂公司已先行租赁使用，五星公司在签订租赁合同后进入场地清理时即遭到华茂公司恫吓、锁门，施工被阻止，双方发生冲突后报警,等待处理；在本案审理过程中，五星公司对于整修租赁场地没有提供具体的施工方案和具体项目施工合同、建设手续，其公司自己实际支出多少工程款没有具体数额和票据，其提供的证人证言也均不提及工程量和工程款，五星公司在庭审中称时间长了记不清的解释不合常理，现有证据不能确定五星公司对租赁地块进行修建实际发生的工程量及实际投入的资金数额；五星公司提交的《工程预算书》仅仅是预算，不是结算依据，且预算书没有鉴定人员签名，鉴定程序不合法，故该预算书不能作为本案认定五星公司对租赁地块进行修建投入资金数额的依据。综上，结合五星公司的诉讼请求事项，对于五星公司主张的租赁地块整修工程投入的资金数额，本案中未予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：1.解除五星公司与安陆供电公司之间的土地租赁合同；2.安陆供电公司应于判决生效后十日内赔偿五星公司垫付的租赁税款1710元；3.驳回五星公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，由安陆供电公司负担50元，其余受理费22750元、鉴定费10000元由五星公司负担。本案二审期间，五星公司为支持其上诉请求，向本院提交了两份证据。安陆供电公司、孝感光源公司、华茂公司均未提交新证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。五星公司向本院提交的证据如下：证据一：《安陆市开发区红石村安置房1#-8#楼工程招标资格预审公告》（安陆市住房保障和房屋管理局同时在孝感市××安陆市综合招投标信息网，湖北省政府采购网上发布），中国政府采购网网址××/cggg/dfbx/zgys/201206/t201206262189999.shtml。拟证明：安陆市政府公布的同期同村房屋造价成本市场价具有高度盖然性，420平方米房屋建造成本不会低于300000元，证据《工程预算书》的结论同样高度合理、可信。证据二：五星公司2013年1月份至12月份工资表。拟证明：2012年11月磋商租赁协议达成意向的同时五星公司又招收2名工作人员参与整修、清理场地和经营前期准备及后续经营，至2013年12月工作人员未减少。合理期间的工资成本支出是必然的。对五星公司提交的证据，安陆供电公司的质证意见为：证据一系招标公告，是否中标安陆供电公司不清楚，该公告与本案无关。对证据二的真实性有异议；证据二系五星公司后来杜撰，五星公司租赁场地系卖农业机械。对五星公司提交的证据，本院认证如下：证据一系安陆市开发区红石村安置房的招标预审公告，并非五星公司主张的重建房屋的建设成本的施工合同、结算依据等证据，对其证明目的本院不予采信。证据二系五星公司单方制作的工资表，安陆供电公司对此不认可，且五星公司亦未提供其他证据予以佐证，故对该份证据的证明目的本院不予采信。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，1.五星公司于2015年2月9日提起本案诉讼时，起诉状所列被告为安陆供电公司、光能公司[案号：（2015）鄂安陆民初字第00340号]；该案经本院审理后撤销原判，发回重审；重审中，五星公司于2017年6月28日向湖北省安陆市人民法院提交一份《变更被告申请书》及《民事诉状》，以光能公司被其股东孝感光源公司决议解散为由，申请将光能公司变更为孝感光源公司，湖北省安陆市人民法院于2017年7月17日作出（2017）鄂0982民初1087号民事裁定：“准许孝感光源公司替代光能公司作为本案被告参加诉讼”。2.2017年11月21日，国网湖北省电力公司安陆市供电公司名称变更为国网湖北省电力有限公司安陆市供电公司。本院认为，本案系因五星公司与安陆供电公司之间的《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》的履行而引起，故应定性为租赁合同纠纷。虽然安陆供电公司主张其与五星公司未签订五年期《土地租赁合同》，但《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》上均加盖有“安陆市供电公司物业管理公司”印章；安陆市供电公司物业管理公司系安陆供电公司内部职能部门，未办理工商行政登记，安陆市供电公司物业管理公司具有对公司房屋、土地等资产管理职能；安陆供电公司已收取合同约定的30000元租金；安陆供电公司认可的《土地租赁补充协议》中约定“五星公司转租期须在2017年12月11日之前，转租的管理工作由五星公司负担”，故应当认定五星公司与安陆供电公司履行的为五年期《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》。虽然案涉协议违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，但该条例属于土地管理的规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故上述租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。二审讼争的焦点问题为：一、安陆供电公司违约行为，造成的违约责任范围应当如何确定。二、孝感光源公司应否承担连带赔偿责任。关于焦点问题一，本院认为，案涉租赁合同签订时，土地已出租给华茂公司，五星公司与安陆供电公司之间的合同不能继续履行，五星公司的合同目的无法实现，安陆供电公司于2013年5月提出解除合同，五星公司于2014年11月11日的书面材料中表示同意解除合同，故双方合同已解除。因安陆供电公司重复出租、不能履行合同义务，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，安陆供电公司应当向五星公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。五星公司请求安陆供电公司赔偿转租租金损失及转租违约赔偿金的上诉主张，本院认为，五星公司提交的《场地租赁协议》系谢某与潘红个人签订，并非与五星公司签订的协议，且租金未记入五星公司会计账簿；五星公司以谢某出具的收条主张租金退还、违约赔偿金，无其他证据佐证其已实际出租案涉场地及支付违约赔偿金，故对五星公司的该项上诉主张，本院不予支持。五星公司请求安陆供电公司赔偿整修工程投入资金的上诉主张，本院认为，五星公司提交的系工程预算书，并非结算依据，其亦未提交相应的施工合同、实际支出票据或凭证等证据予以佐证，故对五星公司的该项上诉主张，本院不予支持。五星公司请求安陆供电公司赔偿工人工资的上诉主张，本院认为，五星公司仅提交一份工资表，未提交其他证据证明其已实际支付上述工人工资，故对五星公司的该项上诉主张本院不予支持。综上，五星公司请求安陆供电公司赔偿转租租金损失及转租违约赔偿金、整修工程投入资金、工人工资，但未提交有效证据予以证明，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对五星公司的上述上诉请求，本院不予支持；一审判决安陆供电公司赔偿五星公司垫付的租赁税款1710元并无不当，本院予以确认。关于焦点问题二，本院认为，因光能公司被其股东孝感光源公司决议解散，按照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，光能公司的义务应由孝感光源公司承受。光能公司与安陆供电公司系两个不同的民事主体，其分别办理了工商注册登记，两公司的成立时间、住所地、法定代表人均不同。虽然两公司的经营范围有相同之处，但是五星公司未提交有效证据证明光能公司与安陆供电公司之间在组织机构和人员上存在严重的交叉与重叠、业务及财务存在混同，故孝感光源公司不应承担连带赔偿责任。综上，五星公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13247元，由上诉人安陆市五星机械有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  刘 铮审判员  汪书力二〇一八年十二月二十七日书记员  陈 星附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；