杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初2761号 原告：钟金彪，男，1982年3月27日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：陈棋良，浙江匡智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴迪，浙江匡智律师事务所律师。 被告：杭州荣辉置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区迎宾路66号杭州下沙大酒店有限公司3层308室，统一社会信用代码913301015898896579。 法定代表人：柴天仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟筱琪，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 原告钟金彪与被告杭州荣辉置业有限公司（以下简称荣辉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告钟金彪的委托诉讼代理人陈棋良、吴迪，被告荣辉置业公司的委托诉讼代理人钟筱琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟金彪向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金12028元（以970000元为基数，按日万分之一，自2017年1月1日起计算至2017年5月4日止）；2.判令被告赔偿原告逾期办证违约金29585元（以970000元为基数，按日万分之一，自2017年7月1日起暂计算至2018年5月1日止,实际计算至交付办证资料之日止）；3.判令被告无条件配合原告办理房产过户手续，即提供办证所需的不动产登记结果告知单、购房发票、商品房交接书、《浙江省商品房买卖合同》；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月19日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买杭州经济技术开发区荣辉商业中心4幢108室房屋；合同约定房价款为970000元，被告应在2016年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告；逾期交付不超过180日的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；被告承诺于2017年6月30日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告；逾期交付超过180日的，在原告不退房的情况下，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。案涉房屋于2017年5月4日才交付给原告，但直至2018年5月1日仍未办理房屋权属证书或登记证明。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告荣辉置业公司辩称：一、原告签订《浙江省商品房买卖合同》的目的已经实现，被告并不存在逾期交房的行为，并且原告也没有因此遭受任何经济损失。首先，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前向原告交付房屋。实际上，被告在2016年12月20日至28日期间已向所有业主发出了交房通知书，通知各业主收房。原告作为业主，完全可以在约定的期限内收房。事实上，原告也已在约定期限前收房并实际装修、使用该房屋，原告没有任何实质上的经济损失。其次，案涉工程建造于G20期间，所有在建工程均按政府要求停工，相应的权证办理也随之延后，属于重大情势变更。若继续按合同约定的期限要求交房，对被告明显不公。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第26条的规定，人民法院应该结合案件实际情况确定合同是否变更或解除。二、被告在商品房交易中诚实守信，并且已完成房屋初始登记的协助义务，此次逾期系因行政机关的原因导致，可以免责。被告自施工以来，一直积极配合各单位，并在约定的时间内向国土资源局提交资料申请办理产权证书。但因案涉地块土地含金量指标问题未能解决，故国土资源局无法如期受理办理产权证的相关资料，导致办证事宜被搁置。被告无法控制相关行政处理流程，办证被搁置属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致。杭州经济技术开发区管委会于2018年5月7日向被告发出公文处理简复单，载明案涉地块自2012年5月3日至2013年1月31日期间，因土地含金量指标问题等非企业自身原因导致开工延期273天，原则上同意免除该项目273天的开工违约责任。该简复单出具后，国土资源局对被告此前提交的办证资料予以受理。被告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，逾期办证纠纷应是指因出卖人原因，导致买受人在约定或法定的期限届满时未能取得房屋权属证书的情况，即只有逾期办证系被告的责任导致，被告才需承担相关不利后果。纵观本案，被告已采取措施处理相关问题，全力保证业主在暂无法办证的情况下也可正常行使对房屋使用、处分、收益的权利。被告已完全履行合同义务，不应就客观事由导致的逾期办证行为承担违约责任。三、被告已多次通知业主领取办证资料，不存在不配合办理的情况，原告要求被告无条件配合办证的诉请无事实依据。被告在2018年5月14日至30日期间已通过电话方式通知全部业主来公司领取办证材料，至于原告决定采用何种方式、在何时领取材料系原告对自身权利的处分。部分业主已在2018年5月22日领取了相关办证资料，部分业主及按揭购房业主提出委托杭州国畅房地产代理有限公司办证，被告已将办证资料转交给该公司。对于未领取材料的业主，被告也在电话通知后以书面形式通知其尽快领取。原告因自身原因未领取办证资料，与被告无关。四、退一万步讲，即使逾期办证系被告原因所致，那么，原告所主张的违约金亦过高，请求法院适当予以调减。1.对于逾期交付权属证书的时间，原告表述有误。首先，合同约定的交付权属证书的时间应系被告取得案涉房屋不动产权分割登记凭证的时间，至于原告何时办理不动产转移登记手续，取得不动产权利证书，系原告对自身权利的处分。国土资源局已于2018年5月16日受理被告提交的办理权属证书的资料，且被告在5月14日至30日期间电话通知全部业主来公司领取办证资料，因此被告交付权属证书的义务已全部履行。其次，合同虽约定交付权属证书的日期为2017年6月30日，但结合杭州经济技术开发区管委会的公文处理简复单，被告认为逾期日应自2018年4月29日起算。2.逾期办证并未给原告带来实际损失，原告主张的违约金过高。逾期办证并未影响原告对案涉房屋行使占有、使用、收益、处分等权利，原告亦未提交证据证明影响其交易。案涉房屋周边同类房屋价格已经暴涨，原告所购房屋的价值剧增，即便交易迟延，也不会对原告造成任何损失。故原告主张的违约金过高，恳请法院予以调减。 本院经审理查明：2016年1月19日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买杭州经济技术开发区荣辉商业中心4幢108室房屋，房价款为970000元；被告应当在2016年12月31日前将符合条件的房屋交付原告使用；被告逾期不超过180日的，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；被告负责申请该房屋所有权初始登记，取得该房屋所有权证书；被告承诺于2017年6月30日前，取得上述土地、房屋权属证书交付给原告，原告委托被告办理该房屋转移登记；被告如不能在约定期限内交付权属证书的，在约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日后，原告不退房，被告自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。 2017年3月2日,被告完成案涉工程竣工验收备案登记。 2017年5月4日，被告向原告交付案涉房屋，开具房价款为970000元的浙江增值税普通发票，并收取该房屋物业维修基金2031元。 2018年5月16日，杭州市国土资源局受理被告对杭州经济技术开发区荣辉商业中心744套房屋的办证资料及申请，并于2018年5月17日完成案涉房屋的不动产权初始登记。 2018年7月21日，被告向原告邮寄领取办理房产证资料的通知书。后被告以领取办证资料需签署《自行办理商品房产权转移登记确认书》为由，在原告未签署的情况下，未向原告交付办证所需资料。 上述事实由原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、浙江增值税普通发票、收据联、光盘，以及被告提交的《不动产登记申请受理通知书》《建设项目用地复核验收申请受理通知书》《不动产登记结果告知单》、编号为1077727988630的EMS快递面单等证据及当事人庭审陈述所证实。被告提交的编号为1061470733922的EMS快递面单，无收寄局的收发章，且被告亦未提交证据证明原告已签收该份快递，故该份证据无法达到被告的证明目的，本院不予确认。被告提交的《杭州经济技术开发区管委会公文处理简复单》、电话通信详单等证据，无法达到其证明目的，本院不予确认。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，原告诉称应按日万分之一，自2017年1月1日计算至2017年5月4日；被告辩称，其已在2016年12月20日至28日期间向原告发出了交房通知书，原告未在合同约定期限内接收房屋系原告自身原因所致，被告不存在逾期交房的行为，且合同存在重大情势变更。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，合同约定被告应于2016年12月31日前向原告交付符合条件的房屋，被告未提交有效证据证明其在合同约定的期限内已通知原告接收房屋，延期交房系因原告自身原因导致，亦未提交证据证明合同履行过程中发生重大情势变更，故本院对被告的辩称不予采纳。原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原告诉称应按日万分之一，自2017年7月1日计算至被告实际交付办证资料之日止；被告辩称逾期办证系行政机关行为所致，非被告自身原因，不应承担违约责任。本院认为，首先，被告作为房地产开发公司，应对其建设的地块有充分地了解，被告因案涉地块含金量问题延期开工导致办证逾期并非不可抗力，亦不属于其他不应归责于被告的免责事由。其次，原、被告未在合同中明确约定办理房屋转移登记的期限及逾期办理的违约责任，原告亦未提交证据证明被告承诺办理房屋转移登记的具体期限，故关于办理期限及违约责任属于约定不明。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人未在合理期限内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人均应承担违约责任。关于合理期限的确定，因合同约定被告应于2017年6月30日前向原告交付房屋初始登记证书，而办理房屋转移登记需在办理房屋初始登记之后，故本院酌情确定合理期限为合同约定的交付初始登记证书后三个月内，即被告至迟应于2017年9月30日前为原告办理房屋转移登记。关于违约责任的承担标准，虽然合同未作出明确约定，但从尊重当事人合同意思自治以及合同目的实现角度出发，本院认为可以参照合同第十六条的约定计算逾期办证违约金，故本院对被告的辩称不予采纳。原告的该项诉请，本院对合理部分予以支持，即以实际交付的房价款970000元为基数，按日万分之一，自2017年10月1日计算至实际交付办证资料之日止。经本院核算，暂计算至2018年5月1日为20661元。原告要求被告交付办证资料的诉请，结合本案实际，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州荣辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟金彪逾期交房违约金12028元； 二、被告杭州荣辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟金彪逾期办证违约金20661元（此后以970000元为基数，按日万分之一，自2018年5月2日计算至实际交付办证资料之日止）； 三、被告杭州荣辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟金彪交付办证所需的不动产登记结果告知单、购房发票、商品房交接书、《浙江省商品房买卖合同》； 四、驳回原告钟金彪其他诉讼请求。 案件受理费840元，减半收取420元，由原告钟金彪负担120元，由被告杭州荣辉置业有限公司负担330元。原告钟金彪于本判决生效之日起十五日内来本院退费，被告杭州荣辉置业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕瑜岚 二〇一八年十二月十日 书记员  袁依婷