湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初5542号原告（反诉被告）文红亮，男，1975年12月24日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，现住望城区。委托代理人石义华，长沙市岳麓区湘信法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）易军建，男，汉族，1970年7月28日出生，住湖南省攸县。委托代理人邓荟君，湖南博言律师事务所律师。第三人长沙市岳麓区麓枫宾馆，住所地长沙市岳麓区麓山南路299号湖大公寓楼。投资人易军建。委托代理人邓荟君，湖南博言律师事务所律师。原告文红亮与被告易军建租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，在审理过程中，被告易军建于2018年8月7日向本院提起反诉，并将长沙市岳麓区麓枫宾馆（以下简称“麓枫宾馆”）作为反诉第三人参与诉讼，本院受理了反诉，并依法组成合议庭适用普通程序对本、反诉公开、合并进行了审理。原告（反诉被告）文红亮的委托代理人石义华，被告（反诉原告）易军建及第三人麓枫宾馆的共同委托代理人邓荟君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）文红亮向本院提出诉讼请求：1.解除被告冒称业主有欺诈行为的2017年8月8日原、被告签订的“合作协议”（解除合作协议，实为租赁合同）;2.被告退回原告所交纳的100000元的租赁费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告都是湖南省攸县人，之前也熟悉，但不怎么了解。被告自称为麓枫宾馆大堂后门面场地业主，且被告提供签约的身份证上也盖有长沙市岳麓区浩大通讯经营部财务专用章，原告也就听信了被告的所谓业主的事实。于2017年8月8日双方签订了合作协议，实为租赁协议，当时原也没有多想，并于2017年9月30日向被告提供指定的账户转账100000元作为场地的租赁费用，谁知原告进场后，该场地的业主便打出招商公告，在场租赁者均被以升级改造为名清除出局，原告多次与被告手机沟通均无实质性的效果，甚至被告就是一味的催要场地费，原告与被告签的“合作协议”乃是5年，从2017年10月1日至2022年9月30日止，该场地升级后原告能不能进驻该场地只有业主才能说了算，经了解，被告既不是业主，也未与原告参与合作。那么原告与被告的“合作协议”能否坚持五年，原告担心得是惶惶不可终日，最后原告才知上当。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）易军建对本诉辩称：一、被告是代麓枫宾馆与原告签订《合作协议》（实为租赁协议）；二、被告与原告签订的《合作协议》（实为租赁协议）合法有效，被告在签订合同时没有任何欺诈行为；三、原告假借润丰百货天马店进行装修改造对其清场为由，声称被赶出了租赁场地，以及指控被告有欺诈行为，完全是歪曲事实，旨在逃避违约责任；四、原告无权要求被告退回其已缴纳的100000元租金，反而，原告应当立即缴纳到目前为止己欠付的租金66666元，且剩余租金计算至原告将门面场地交付给被告之日止。第三人麓枫宾馆述称：其意见与被告易军建答辩意见一致。被告（反诉原告）易军建就反诉向本院提出诉讼请求：1.解除《合作协议》（租赁合同）;2.文红亮支付欠付的2018年4月至2018年7月租金66666元给易军建（场地租金暂计算至2018年8月，剩余租金计算至文红亮将门面场地交付给易军建之日止）;3.因文红亮违约给易军建造成的经济损失50000元;4.文红亮承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月8日，被告（反诉原告）易军建作为第三人麓枫宾馆（个人独资企业）投资人，代麓枫宾馆与原告（反诉被告）文红亮就位于麓枫宾馆大堂后门面及前场地的租赁问题签订了《合作协议》（实为租赁协议）。该协议约定该场地租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日。且租金为每年200000元，每年分2次缴纳，每半年缴纳1次，每次缴纳100000元。文红亮依据与易军建的约定于2017年9月30日向第三人账户缴纳了2017年10月至2018年3月这半年的租金100000元。随后，麓枫宾馆依据易军建的意思，将合同约定的租赁场地提供给文红亮使用至今。但2018年4月后，易军建和麓枫宾馆多次向文红亮主张接下来半年的租金，但文红亮以各种理由拖延拒付，直到现在仍未缴纳应付租金。更有甚者，文红亮还以易军建欺诈签订《合作协议》为由，要求法院解除合同并要求退还已缴纳的100000元租金。原告（反诉被告）文红亮这一行为，明确地表明了其拒绝履行租赁协议的意思表示，已构成了根本违约。综上，为维护自身合法权益，反诉原告特诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）文红亮对反诉辩称：一、本案易军建与文红亮是属于自然人之间签约；二、营业执照上的是麓枫宾馆；三、合同签字是自然人所签，不是麓枫宾馆所签；四、易军建也只对涉案场地没有所有权，只有使用权；五、易军建的营业执照上所写的只能经营麓枫宾馆，而不能经营场地；六、文红亮交付的100000元没有开具正规的发票；七、涉案合同是否有效，由法院依法认定；八、本案文红亮对易军建的请求都不予认可，也不能成立。第三人麓枫宾馆述称：其意见与易军建意见一致，易军建作为第三人的投资人所进行的商事活动第三人麓枫宾馆均予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方所提交的《合作协议》，因双方所提交的合同在面积上有差异，而原告所提交的协议面积上有改动，且无双方签字确认，对该面积部分以被告提交的《合作协议》为准，对其他部分的真实性、合法性、关联性予以确认。对原、被告所提交的建设银行转账记录的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提交场地升级公告以及现场照片、聊天记录截图的真实性、合法性予以确认，但无法达到原告的证明目的。对被告易军建的《谈话笔录》、身份证、营业执照、湖南家润多超市有限公司天马分店出具的《证明》、长沙市润丰商业管理咨询有限公司出具的《润丰关于湖南麓枫酒店大堂后门面及前场地相关事项的说明》、照片、《房屋租赁合同》、《补充协议》的真实性、合法性、关联性予以确认，对龙盛、陈惠的证人证言本院结合其他证据及庭审情况，对其真实性、合法性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）文红亮与被告（反诉原告）易军建系同乡关系。第三人麓枫宾馆系个人独资企业，易军建为麓枫宾馆的投资人。2017年8月8日，文红亮（乙方）与易军建（甲方）签订《合作协议》一份，约定易军建将位于第三人麓枫宾馆大堂后门面及前场地共计约56㎡的空场地租赁给文红亮。场地用于经营手机、通讯项目。租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日止。全年所有费用为每年200000元，分两次缴纳，即每半年一次，每半年为人民币100000元。文红亮应按时向易军建缴纳租金费用。2017年9月30日，文红亮通过银行转账方式向麓枫宾馆支付了100000元，易军建亦按照约定将涉案场地交付给文红亮经营手机业务，但自2018年4月1日起，文红亮未再缴纳租金。2018年7月，文红亮撤出了该租赁场地未再经营，但招牌、柜台及部分手机摆件仍陈列在该场地内。文红亮于2018年7月5日诉至本院。另查明，1.涉案场地的产权人为湖南湖大投资置业发展有限责任公司，该公司将包含涉案场地在内的湖南湖大天马留学生公寓综合楼部分房屋租赁给长沙市润丰商业管理咨询有限公司，长沙市润丰商业管理咨询有限公司又将部分场地租赁给本案第三人麓枫宾馆。本案《合作协议》所涉场地共计约56㎡，其中21㎡由麓枫宾馆直接向湖南湖大投资置业发展有限公司租赁，35㎡由麓枫宾馆向长沙市润丰商业管理咨询有限公司租赁。2.2018年7月1日至9月1日，长沙市润丰商业管理咨询有限公司对该公司所租赁的部分场地进行升级改造，但未包含涉案场地（涉案场地旁边）。根据各方当事人的诉辩主张及业已查明的案件事实，本院认为，本案的争议焦点为：一、在签订合同过程中，被告易军建是否存在欺诈；二、如果合同依法成立，原告文红亮是否构成违约；三、双方的诉求是否具有事实及法律依据。一、关于在签订合同过程中被告是否存在欺诈的问题。欺诈是指因一方故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的意思表示。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告应对欺诈成立的构成要件承担举证责任。即原告应当对对方有欺诈的故意、对方实施了欺诈行为、己方因受到欺诈而陷入错误认识、己方因错误认识作出违反其真实意思的法律行为进行举证。本案文红亮针对上述要件所提交的证据不足以证明被告易军建存在欺诈事实。其次，本案中，文红亮诉称易军建欺诈主要理由有三：1.双方以合作协议的名义实际签订租赁合同；2.易军建并非涉案场地业主但是出租涉案场地；3.文红亮承租场地期间适逢商场升级，商场升级可能影响文红亮正常经营。根据营业执照、《房屋租赁合同》、《补充协议》等证据及当事人陈述、证人证言可以证明，易军建系麓枫宾馆的投资人，涉案场地系麓枫宾馆从湖南湖大投资置业发展有限责任公司、长沙市润丰商业管理咨询有限公司处所租赁，麓枫宾馆将其转租给文红亮，相关权利人并未提出异议，现有证据亦无法证实文红亮自2017年10月起使用该场地至自行撤出场地期间有相关权利人向其主张了权利或责令其腾退场地；最后，长沙市润丰商业管理咨询有限公司对该公司所租赁的部分场地进行升级改造发生在2018年7月1日至2018年9月1日，且并不涉及涉案场地。综上，本院认为现有证据不足以证明双方签订协议时易军建存在欺诈的事实。二、关于文红亮是否构成违约的问题。本案双方当事人签订的《合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉持诚信原则，根据约定及相关法律法规之规定履行各自义务。根据业已查明的事实可知，在合同履行过程中，文红亮自2018年4月起未向被告及第三人支付所应缴纳的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。三、关于双方诉讼请求是否具有事实及法律依据的问题。1.关于合同解除的问题，根据合同法第九十四条第三款之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案文红亮自2018年4月起未支付房屋租金，易军建有权解除合同，现双方均要求解除合同，本院根据被告易军建提起反诉的时间，确定双方于2017年8月8日所签订的《合作协议》自2018年8月7日起予以解除。合同解除后，文红亮应将该场地予以腾退。2.关于原告诉请返还租金及被告诉请支付欠付租金的问题。如前所述，被告易军建在签订合同时并不存在欺诈，且原告自2017年10月1日起一直使用租赁场地，故对原告要求退还租金100000元的诉请，本院不予支持。对反诉被告所主张的租金，因文红亮在2018年7月已实际未在该租赁场地进行经营，仅剩下招牌、柜台及部分手机摆件陈列在该场地内，在文红亮违约后，易军建及麓枫酒店应采取适当措施防止损失的扩大，故本院综合本案案件事实及违约情况，确定文红亮缴纳租金的标准为：2018年4月1日起至2018年7月31日止的租金按照200000元/年的标准支付，2018年8月1日起至实际腾退之日止的租金按照每年100000元/年的标准支付。3.关于经济损失。双方《合作协议》并未就违约问题约定违约金，易军建也未就文红亮违约产生的直接损失进行举证，故本院根据本案案件事实确定文红亮自被告提起反诉之日（2018年8月7日）起以欠付租金为基数按照同期同类银行贷款利率支付逾期付款的利息，对被告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）文红亮与被告（反诉原告）易军建于2017年8月8日签订的《合作协议》自2018年8月7日起予以解除；二、限原告（反诉被告）文红亮于本判决生效之日起七日内将位于麓枫宾馆后门面及前场地共计约56㎡的场地予以腾退；三、限原告（反诉被告）文红亮于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）易军建支付租金（2018年4月1日至2018年7月31日止的房屋租金为66666元，2018年8月1日起至实际腾退之日止的租金按100000元/年的标准计付）及利息（以未付租金为基数自2018年8月7日起按照同期同类银行贷款利率计付至实际支付租金之日止）；四、驳回原告（反诉被告）文红亮的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）易军建的其他诉讼请求。如原告（反诉被告）文红亮未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）文红亮予以承担；反诉案件受理费减半收取1317元，由原告（反诉被告）文红亮承担753元，由被告（反诉原告）易军建承担564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭庆栋人民陪审员  成冠军人民陪审员  黄上材二〇一八年十二月十二日书 记 员  龚雪娟