西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0113民初12100号 原告（反诉被告）:赵锦，女，1986年5月17日出生，汉族，住西安市高新区。 委托代理人：郑西波，陕西其源律师事务所律师。 委托代理人：刘静静，陕西其源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李雯娟，女，1981年5月28日出生，汉族，住陕西省勉县。 委托代理人：沈秀磊，陕西仁达律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵锦与被告（反诉原告）李雯娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑西波、刘静静、被告李雯娟及其委托代理人沈秀磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵锦诉称，其与被告系朋友关系，2017年8月7日，原被告签订买卖房屋协议书，约定被告自愿将其所有的位于西安市高新区高新四路X号X座X房屋一套（房屋产权证号：西安市房权证高新区字第1075106006-25-1-21807-2），房屋价款为700000元。合同签订日起原告支付房屋价款的50%即350000元。因该房屋产证被告借于朋友抵押贷款至2017年11月底才能赎回，故约定于2018年1月31日前完成所有过户手续，过户时原告支付被告尾款350000元，被告配合原告完成过户等相关手续。同时该协议还约定，因被告原因不能按时履行过户义务的，可双方另行约定延期过户时间，如双方不能友好协商过户时间，被告必须将之前原告所付的350000元全部退还原告，并允诺原告可免费居住到2018年1月31日。合同签订后，原告即按照协议约定支付了350000元房款，被告也向原告交付了房屋。但直至2018年1月31日，被告却迟迟不予办理过户手续。经原告多次与被告协商，被告告知原告因其债务问题，该房屋无法卖给原告，至此该买卖合同被告已无法实际履行。后在原告多次催要下，被告退还了购房款300000元。因被告违约无法履行合同，致使原告无奈重新购买了房屋，该房屋与被告房屋户型面积相同，房款为880000元。原被告签订的买卖房屋协议系自愿真实、合法有效，双方均应按照合同内容履行。但被告却无视协议内容及法律规定，给原告造成严重的经济损失，故诉至法院，请求判令被告立即返还原告房款50000元；判令被告支付原告房屋差价款180000元，判令被告支付利息2645元（以230000元为基数，自2018年4月5日起至2018年6月12日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），及至实际给付之日止的利息。本案诉讼费用由被告承担。 被告李雯娟辩称，在双方签订房屋买卖协议之时，被告已如实告知原告该房屋处于抵押状态，有无法过户的风险。被告于2018年1月告知原告该房屋已经不能过户，让其另行买房。2018年3月，原告提出解除合同，要求被告将其支付35万元购房款退还原告，被告遂退还30万元给原告，告知原告剩余50000元原告腾房时再退还。该合同解除被告无过错，不应承担赔偿原告损失的责任。同时向本院提出反诉，要求原告支付被告房屋占用费21000元（暂计算自2018年2月1日起至2018年9月15日止）及实际腾房之日的房屋占用费，由反诉被告承担本案反诉费用。 原告赵锦就被告李雯娟反诉请求辩称，因为双方买卖合同有效，被告违约存在过错，原告不承担该房屋的占用费。 经审理查明，2017年8月7日，原告与被告签订买卖房屋协议书一份，约定原告购买被告名下位于西安市××号房屋。该房屋房产证号为1075106006-25-1-21807-2，房屋面积90.02平方米，房屋成交价700000元，合同签订日起原告向被告支付总价的50%即35万元，由原告承担过户等相关费用，被告向原告交付房屋使用权，及物业相关手续，并结清物业等费用。还约定，因该房屋产证被告借于朋友抵押贷款至2017年11月底才能赎回，双方约定在2018年1月31日前过户，过户时原告向被告支付剩余尾款35万元，被告同时配合原告义务完成过户等相关手续。双方违约责任约定，如因被告原因不能按时履行过户义务的，可双方另行约定延期过户时间，如双方不能友好协商过户时间，被告必须将之前原告所付35万元全款退还原告，并允诺原告可免费居住至2018年1月31日，超出时间按每月2800元支付租金。如原告不能按时支付尾款，造成不能过户的，被告有权要求原告从协议签订之日承担每月2800元租金，并有权要求原告搬出该房屋。上述合同签订后，原告于同日向被告支付了350000元的购房款，被告于同日将涉案房屋交付原告使用。 另查明，上述合同约定的过户期限到期后，涉案房屋并未按期解押，双方就延期过户时间没有达成一致意见。2018年3月19日，原告向被告提出要求被告退还350000元。被告遂于2018年3月19日退还原告100000元，于2018年3月20日退还原告200000元。 还查明，在原被告双方合同履行过程中，原告于2018年3月16日与案外人签订了房屋买卖三方合同，另行购买了房屋，并于2018年4月10日取得了不动产权证。 上述事实，有买卖房屋协议书、房屋所有权证书、微信聊天记录、房屋买卖三方合同、不动产权证书等证据及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订《买卖房屋协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应予保护。原、被告双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。本案中，原、被告签订协议时，就涉案房屋可能存在不能过户的风险及补救情况均进行了详细约定。但在涉案房屋不能过户时，双方并未能就延期过户达成一致意见，在协商过程中，原告先于案外人另行签订房屋买卖合同后，再向被告提出退还已付购房款，已以实际行动表示解除原、被告双方签订买卖房屋协议书，被告也以退还原告购房款的实际行动认可解除双方房屋买卖合同。并且在庭审中，本院向原告释明后，原告逾期未能答复，视为放弃主张权利义务，故本案双方买卖合同从被告首次退款之日即已解除。就双方合同不能继续履行的原因，本院认为，被告在合同约定期限内不能按期过户是本案合同解除的根本原因。原告在双方合同尚未解除前，与案外人另行签订房屋买卖合同，也是导致本案合同解除的原因，原被告双方对合同不能继续履行导致解除上均存在过错，故双方互不承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方合同解除后，被告应向原告返还购房款，原告应向被告返还房屋，故原告要求被告返还购房款50000元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除之日，原告应将占有房屋返还给被告，但原告至今未能返还，按照合同约定应按月向被告支付使用费用，故被告反诉要求原告支付房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。就原告主张房屋差价一节，因原告在本案合同尚未解除前，与案外人签订房屋买卖合同，是导致本案合同不能继续履行的原因之一，原告在合同解除责任上存在一定过错，原告损失应由其自行承担，故对其要求被告承担房屋差价的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 原告赵锦与被告李雯娟于2017年8月7日签订的买卖房屋协议书予以解除； 被告李雯娟于本判决生效后十日内向原告赵锦返还房屋购房款50000元； 原告赵锦于本判决生效后三十日内将位于西安市××号房屋腾交给被告李雯娟； 反诉被告赵锦于本判决生效后十日内支付反诉原告李雯娟2018年3月19日至涉案房屋实际腾房之日的房屋占用费（按每月2800元计算，截至2018年12月18日为25200元）； 驳回原告赵锦其余诉讼请求； 驳回反诉原告李雯娟其余反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4790元，由被告承担790元，原告承担4000元。本案反诉费463元，由原告承担。因原告已预交案件受理费、被告预交反诉费，双方于本判决生效后十日内将其承担部分支付给对方。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 何 燕 审判员 赵琳君 审判员 秦 冰 二〇一八年十二月十八日 书记员 王小波