辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终726号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市和平区南三好街81号。法定代表人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，女，1982年9月10日出生，汉族，该公司项目经理，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宝国，男，1969年8月8日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。被上诉人（原审被告）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地：辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人李宝国、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院于2018年6月22日作出的（2018）辽01民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。长城资产公司的委托诉讼代理人王伟、邱旭到庭参加了诉讼，李宝国、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜及共同委托诉讼代理人宋光未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民初72号民事判决书，发回重审或依法予以改判；二、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：李宝国没有在法院查封之前合法占有案涉房屋，因此一审法院认定李宝国能够排除执行属于认定事实不清，适用法律错误。第一，李宝国没有提供任何证据证明其在法院查封（2016年9月26日）之前合法占有案涉房屋，虽然案涉房屋未经过验收，但是恒强公司已将恒强马德里花园一期的大部分房屋出售并交付购房者，购房者在物业公司办理入住手续，领取入住手册，缴纳物业费、垃圾清运费、装修保证金、水电费押金等费用后即可领取钥匙办理入住，本案李宝国没有在法院查封之前在物业公司办理上述手续，而是在2017年9月6日向物业公司交纳了物业费、采暖费、电费、拆改费等费用，因此不能够证明其在法院查封之前合法占有案涉房屋，李宝国的占有行为属于抢住行为，不属于合法占有。第二，一审判决第12页中：“从房屋的实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在与作为执行标的案涉房屋属于在建工程且至今未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件。但李宝国在此过程中并没有过错，因此其购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形”属于认定事实不清，适用法律错误。在司法实践中的“实际占有”是指购房者在物业办理入住手续，缴纳物业费、装修保证金、垃圾清运费、水电费押金等各项费用后，便可领取钥匙进行装修，购房者领取钥匙之后，即视为其对所购买的房屋进行合法占有。无论是《执行规定》第十七条，还是《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条均要求案外人在法院查封之前对案涉房屋进行实际占有，而一审法院并没有审查案外人是否实际占有，以案涉房屋属于在建工程且未办理竣工验收，不具备办理产权过户登记的条件为由认定案外人能够排除执行，属于认定事实不清，适用法律错误。一审法院在审查李宝国交付购房款中认定事实不清，因此不能认定李宝国已经支付了全部价款。一审判决书第12页在本院认为中认定：“李宝国与恒强公司之间订立了商品房买卖合同并支付了全额购房款。”属于认定事实不清。一审庭审中，李宝国仅提供了恒强公司向齐某开具的收款收据，该收款收据在付款单位（交款人）一栏中将该底联的交款人由齐某更改为李宝国，并没有在原始票据中予以更改，一审法院没有审理查明顶账过程及金额，因此一审法院认定购房款系顶账支付属于认定事实不清，请求二审法院查明事实依法改判或者发回重审。二、一审法院认定李宝国与恒强公司签订的《认购合约》具备商品房买卖合同性质属于认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。李宝国购买案涉房屋系顶账购买，其未将购房款交付给出卖人，仅凭恒强公司出具的收款收据，不能认定出卖人已经按照约定收受购房款，法院应当审查恒强公司的财务账本，如果恒强公司不能提供，即不能认定出卖人收受了购房款。一审法院认定其《认购合约》具备商品房买卖合同的性质属于认定事实不清，适用法律错误。三、李宝国没有提供其在该地区系唯一住房的证明，因此不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题规定》第二十九条之规定，不得排除执行。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，李宝国没有在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，没有在法院查封之前合法占有该不动产，没有支付全部价款，因此李宝国作为案外人就执行标的即涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实不清、适用法律错误，二审法院应予撤销一审判决发回重审或依法改判，维护上诉人的合法权益。长城资产公司向原审法院提出诉讼请求：1.请求法院准许长城资产公司对位于阜新市细河区房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明：2013年5月10日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币2亿元，同日签订《抵押合同》，恒强公司提供在建工程抵押，抵押物担保金额2亿元本金及利息、相关费用等，并于2013年5月24日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第656号、第657号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月16日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行再次签订《抵押合同》并于2013年12月16日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第1662号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月16日，阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于阜新市细河区户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司、借款人/抵押人恒强公司、出质人/保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城资产公司取得上述债权。2013年12月30日，长城资产公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行”）签订了《监管协议》，约定由长城资产公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市玉龙新城起步区北新路北侧“恒强马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为长城资产公司提供相关协助。同日，长城资产公司作出《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，对上述情况予以确认。2015年1月21日，三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强公司“恒强马德里花园”项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。2016年3月2日，长城资产公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认被执行人为恒强公司、黄金俊、蔡秀莲、黄鼎丞与周朝娜，执行标的为本金人民币3830万元，利息人民币231.56万元，违约金人民币135.67万元，合计人民币4197.23万元以及长城资产公司在办理执行过程中的相关费用。后，长城资产公司依此向原审法院申请执行，原审法院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于阜新市细河区的房屋。李宝国作为案外人对执行标的向原审法院提出异议，原审法院于2017年12月15日作出（2017）辽01执异1055号执行裁定，裁定中止对涉诉房屋的执行。长城资产公司向原审法院提起本案诉讼。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案原告。另查明，李宝国与恒强公司于2015年8月27日签订了《认购合约》,约定李宝国购买恒强公司开发的恒强·马德里花园1期22栋152号房屋，总价款为438,374元。李宝国提供了恒强公司于2015年7月10日开具的收款收据，交款人一栏由齐某某修改为李宝国并加盖恒强公司公章，收据上有“抵”字样。对此李宝国解释该房屋系恒强公司抵顶给工程队的房屋，签订认购合同当日，李宝国交付购房款后，恒强公司将上述收据出具给李宝国。2017年9月6日，李宝国交纳了物业费、取暖费、电费、拆改费等费用。再查明，本案涉诉房屋至本案诉讼发生时仍未通过综合验收。原审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人李宝国就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。首先，李宝国提供了其与恒强公司签订的《认购合约》、恒强公司出具的收款收据，并提供了交纳电费、物业费等证明其实际入住的相关证据，恒强公司对此予以认可，李宝国的举证基本形成证据链条，证明其与恒强公司之间存在商品房买卖行为。长城资产公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定李宝国的主张。其次，关于李宝国与恒强公司签订的《认购合约》能否认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”李宝国与恒强公司签订的认购合约中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，李宝国亦按约定交纳了全额购房款，恒强公司对此予以认可，故可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。再次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定李宝国与恒强公司之间订立了商品房买卖合同并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的涉诉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件。李宝国在此过程中并没有过错，且李宝国目前已实际居住使用涉诉房屋，李宝国的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形。最后，从争议各方各自行为发生时间先后来看，李宝国与恒强公司签订《认购合约》的时间及恒强公司开具收款收据的时间在长城资产公司申请法院执行查封之前，且从长城资产公司与恒强公司、光大银行签订的《监管协议补充协议》中约定的“恒强公司‘恒强马德里花园’项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息”来看，长城资产公司并未严格禁止恒强公司对外出售涉诉房屋，长城资产公司现申请执行恒强公司已出售给李宝国的涉诉房屋，属事实及法律依据不足。故此，李宝国作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除长城资产公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于原告长城资产公司的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回长城资产公司的诉讼请求。案件受理费7,876元，由长城资产公司负担。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实除李宝国交房款35万元外，其他事实相同。另查明，李宝国在阜新市还有其他住房。本院认为，本案争议焦点是李宝国对执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定李宝国与恒强公司签订的《认购合约》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，具备商品房买卖合同性质正确。李宝国与恒强公司签订的《认购合约》系双方真实买卖房屋意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，一审法院认定合法有效亦正确。长城资产公司主张《认购合约》不具有商品房买卖合同性质理由不成立，本院不予支持。关于长城资产公司主张李宝国是在查封之后入住问题。虽然，李宝国是在查封之后办理的入住手续，但本案李宝国与恒强公司签订《认购合约》系在长城资产公司查封案涉房屋之前签订的；本案系长城资产公司接收债权转让后，允许恒强公司对在建抵押的案涉房屋进行买卖，本案虽没有在查封之前办理入住手续，但案涉房屋因没有竣工，李宝国未办理入住手续并没有过错，李宝国买卖案涉房屋虽不是唯一住房，但已装修实际入住，从保护物权期待权考虑，一审法院支持了李宝国请求并无不当。关于长城资产公司主张李宝国买卖的房屋系顶账房屋问题。李宝国提供的收款收据虽然存在改名情况和显示“抵”的字样，但《认购合约》系恒强公司与李宝国签订的，且《认购合约》真实合法有效，恒强公司承认其欠工程队款项，并将一部分案涉房屋抵给工程队，虽然，房款是交给工程队了，但收款收据系恒强公司出具的，可以证明买卖的真实性。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，李宝国作为消费者的买受人其权利优于抵押权人和工程价款优先受偿权人，所以，李宝国对执行标的即涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，长城资产公司主张李宝国没有交房款证据不足，主张李宝国的民事权益不足排除长城资产公司的执行，没有充分证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费7,876元，退回中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司。本判决为终审判决。审判长  张秀军审判员  蒋 策审判员  苏本营二〇一八年十二月十二日法官助理白曦书记员张博涵