广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂10民终133号 上诉人（一审被告）：黄永保，男，1964年10月11日出生，壮族，广西田阳县人，住址：广西壮族自治区田阳县田州镇解放西路26号，现住田阳县。 被上诉人（一审原告）：蔡育健，男，1968年8月22日出生，汉族，广西贵港市港北区人，现住广西壮族自治区田阳县。 一审第三人：广西百色动盈物流有限责任公司，住所地广西壮族自治区田阳县田州镇金狮街13号。 法定代表人：梁戈朗，该公司董事长。 上诉人黄永保与被上诉人蔡育健、一审第三人广西百色动盈物流有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2016）桂1021民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人黄永保于2017年4月20日以广西壮族自治区高级人民法院已受理其关于（2015）百中民一终字第901号民事判决的再审申请为由提出本案中止审理申请，本院予以准许。2018年12月1日，本案恢复审理，于2018年12月12日通知各方当事人到庭进行法庭调查。上诉人黄永保、被上诉人蔡育健到庭。本案现已审理终结。 黄永保上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由，请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。上诉人将铺面转租被上诉人后，已将转租情况于2014年2月26日通知出租人广西百色动盈物流有限责任公司（以下简称“动盈公司”），动盈公司也出具收据给上诉人，并未提出异议，上诉人的转租行为有效，一审认定转租行为无效违反法律规定。二、按照该法第十七条规定，在上诉人与动盈公司租赁合同纠纷案中，上诉人曾提出支付拖欠租金和违约金、继续履行合同的请求，二审不予支持。法院也未通知作为第三人的次承租人参加诉讼。前案违反规律规定，导致后续案件判决结果错误。三、按照《民事诉讼法》第十三条规定，动盈公司与黄永保租赁合同纠纷一案中，并没提出将租赁铺面腾退的诉讼请求，一、二审也未判决黄永保应负担此项义务。上诉人与被上诉人的《铺面租赁经营协议书》合法有效，上诉人没有违约，被上诉人至今仍占据铺面经营，其要求上诉人退还租金和押金无据。四、一审程序违法。上诉人未接到开庭通知，却被缺席判决，剥夺了上诉人的诉讼权利。 蔡育健辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，驳回上诉人的诉讼请求。上诉人有预谋骗取被上诉人租金，直至现在未将合法的商铺交付使用。 蔡育健向一审法院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告双方签订的《铺面租赁经营协议书》；2、判令被告退还原告剩余三年商铺租金60000元、保证金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月4日，原告与被告签订《铺面租赁经营协议书》，主要约定：被告将位于田阳县间（面对石油分公司小区大门左侧第五间）租赁给被告经营；租赁期限自2014年1月10日至2019年1月9日止共5年；租金每年20000元，5年租金共计100000元，原告于签订合同当日支付被告定金50000元，余款50000元在被告交付商铺的次日支付；支付保证金10000元，被告在原告按要求退回商铺后退回保证金；被告于2014年1月3日交付商铺。合同签订后，被告按照合同约定将商铺交付给原告，原告分别于2013年12月4日支付定金50000元，2013年12月18日支付租金10000元，2014年1月1日支付租金20000元，2014年1月3日支付租金20000元及保证金10000元，共计支付原告租金100000元及保证金10000元。原告将承租的商铺交由其弟弟经营使用。因百色市中级人民法院判决解除被告与商铺所有权人即本案第三人之间签订的房屋租赁合同，原告的弟媳温丽萍与第三人于2015年12月21日就之前原告承租的上述商铺签订《商铺租赁合同》。2016年10月26日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，被告在原告送达的一份《解除合同通知书》上书写“不同意解除合同，请向人民法院起诉”并将该通知书退回原告。2016年11月1日，原告向一审法院起诉提出上述诉讼请求。 一审另查明，关于被告与第三人之间的房屋租赁合同纠纷，已经生效的百色市中级人民法院（2015）百中民一终字第901号民事判决确认事实如下：2013年9月11日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》（合同编号001）、《商铺租赁合同》（合同编号002、003、004、005、《补充协议》）共六份合同，约定被告租赁第三人公司所有的位于田阳县个楼梯间（按照合同记载列明）作经营宾馆及商铺门面。2015年3月2日，第三人以被告没有按约定支付租金和擅自转租，构成根本性违约为由向一审法院提起诉讼，请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号001）和《商铺租赁合同》（合同编号002、003、004、005、《补充协议》），判决被告向第三人支付租金150900元及违约金19327元。一审法院经审理于2015年5月5日作出（2015）阳民一初字第292号民事判决，判决被告向第三人支付租金150900元及违约金18823元，驳回第三人要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。第三人不服一审法院判决提起上诉，百色市中级人民法院于2015年11月1日作出（2015）百中民一终字第901号民事判决,判决维持一审法院（2015）阳民一初字第292号民事判决中判决被告向第三人支付租金150900元及违约金18823元的判项，并判决确认被告与第三人签订的上述房屋租赁合同解除。 本案原告承租的商铺所有权人为第三人，生效的百色市中级人民法院（2015）百中民一终字第901号民事判决确认：被告未经第三人的同意将租赁商铺转租给他人（包括原告在内）使用的行为违反了双方的租赁合同约定，侵害了第三人的合法权益，构成根本性违约。因此，被告未取得合法的商铺转租权，被告的转租行为无效，一审法院确认原告与被告于2013年12月4日签订的《铺面租赁经营协议书》自始无效。故原告主张要求确认解除其与被告签订的商铺租赁合同没有法律依据，不予支持。在被告交付商铺后，原告一直占有、使用商铺，直至2015年12月21日，原告的弟媳温丽萍才与第三人就之前原告承租的商铺签订《商铺租赁合同》，故被告应当返还原告其已经收取的2015年12月21日至2019年1月9日的租金及保证金，现原告主张要求被告退还三年的租金60000元及保证金10000元有事实及法律依据，予以支持。被告及第三人经传票传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审判。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告黄永保于本案判决生效之日起十日内返还原告蔡育健商铺租金60000元及保证金10000元，共计70000元；二、驳回原告蔡育健的其他诉讼请求。案件受理费1550元，适用简易程序审理减半收取775元，由被告黄永保负担。 二审查明，一审法院通过邮寄向上诉人送达开庭传票，上诉人收到后于2016年11月9日在送达回证上签收,被上诉人于2016年11月29日签收开庭传票。一审开庭时间为2016年12月8日上午10时。 二审查明其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点：一、本案一审是否违反法定程序；二、案涉转租合同是否有效，应否予以解除；三、上诉人应否将剩余的租金及保证金返还被上诉人。 1、关于一审是否违反法定程序。一审法院受理本案后，于开庭前通过邮寄向上诉人送达了开庭传票，上诉人收到后于在送达回证上签收。上诉人经传票传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席审判。上诉人主张未接到开庭通知，被剥夺了诉讼权利，一审缺席判决程序违法没有事实依据，本院不予采信。 二、关于本案转租合同效力。上诉人承租一审第三人的商铺后，于2013年10月20日又转租给被上诉人，至被上诉人与一审第三人于2015年12月18日就案涉商铺签订租赁合同，时间长达两年，一审第三人称对上诉人转租商铺不知情不符合常理。且在租赁期内，一审第三人曾于2014年2月26日向上诉人出具收条，内容为其收到四份黄永保与次承租人各自签订的《经营铺面协议书》,表明一审第三人对上诉人转租商铺行为知情。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一审第三人知道上诉人转租商铺后，对其转租行为未提出异议，故本案转租合同应认定为有效。一审认定上诉人未经一审第三人同意将租赁商铺转租给他人，转租合同无效有误，应予纠正。因上诉人未按时履行缴纳租金的义务，其行为构成根本性违约，其与一审第三人的房屋租赁合同被人民法院生效法律文书判决解除，丧失涉案商铺转租权，一审第三人已与被上诉人就案涉商铺另行签订租赁合同，因上诉人的原因导致合同目的无法实现，被上诉人请求解除转租协议应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条第一款的规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。被上诉人于2016年10月26日向上诉人发出解除合同的通知，故本案合同自2016年10月26日解除。一审对被上诉人解除合同的请求不予支持不当，本院予以纠正。 三、关于上诉人应否将剩余的租金及保证金返还被上诉人。上诉人与被上诉人的转租合同既已解除，上诉人即无权再向被上诉人收取租金，上诉人应将剩余租金返还被上诉人，并退还收取的保证金，一审判由上诉人返还被上诉人剩余租金及保证金正确，本院予以维持。 综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，判由上诉人返还被上诉人剩余租金及保证金正确，本院予以维持，对被上诉人请求解除合同不予支持不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持田阳县人民法院（2016）桂1021民初1551号民事判决第一项； 二、撤销田阳县人民法院（2016）桂1021民初1551号民事判决第二项； 三、确认上诉人黄永保与被上诉人蔡育健于2013年12月4日签订的《铺面租赁经营协议书》自2016年10月26日予以解除。 一审案件受理费1550元减半收取775元，由上诉人黄永保负担；二审案件受理费1550元，由上诉人黄永保负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌 除 审 判 员  玉 江 二〇一八年十二月二十八日 法官助理  黎燕娜 书 记 员  陈 杨