贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民初102号原告：张永富、男，汉族，1970年7月15日生，住毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：周训祥，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：李雪，贵州圣谋律师事务所律师。被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，地址：毕节市南部新区7号路与碧阳大道交叉路口。组织机构代码：91520500709552726W。法定代表人：徐忠杰。委托诉讼代理人（特别授权）：徐卫东，系该公司法律顾问。被告：陈祥,男，汉族，1966年4月21日出生，住毕节市七星关区。原告张永富与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称“政通公司”）、陈祥申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告张永富委托诉讼代理人周训祥、李雪和被告政通公司委托诉讼代理人徐卫东、被告陈祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永富向本院提出诉讼请求：请求人民法院判决准许继续执行查封毕节市政通房地产开发有限责任公司名下所有的位于毕节市××区杜鹃路政××财富大厦××号房屋。事实及理由：1、被告陈祥与政通公司签订的《政通?财富大厦商品房认购合同》依法应认定位无效合同，被告陈祥支付购房款的真实性值得怀疑。根据我国商品房买卖的相关规定，购房款必须存入公司银行专户，但被告陈祥支付的所谓“购房款”却是高守山的私人账户。该高守山是何身份没有证据证明，不能排除是被告陈祥与高守山个人的经济往来，即便高守山是被告政通公司的财务人员，也不能排除双方有其他经济往来，如民间借贷等。该合同从形式要件上看，与能够进行备案登记的、正规房开企业同房屋买受人签订的由国家住建部、国家工商总局制定的《商品房买卖合同》并不相同，该合同根本不能到房管部门进行登记备案。被告陈祥与政通公司之间并无房屋买卖的意思，明显属双方恶意串通损害包括原告在内的债权人合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，被告陈祥与政通公司签订的《政通?财富大厦商品房认购合同》依法应当认定合同无效。2、被告陈祥未全额支付完毕所谓购房款，被告陈祥提交的《商品房认购合同》、购房收据与银行转款记录无法印证被告陈祥依约将购房款354198元全额支付给政通公司。3、被告陈祥在人民法院查封之前未合法占有涉案房屋，涉案房屋于2016年6月7日就被毕节市中级人民法院依法查封，但陈祥提交的物业管理合同、装修保证金、物业管理费等证据并不能证明陈祥与政通公司完成交房验收手续，陈祥何时接收涉案房屋也无其他证据予以佐证，因此，在人民法院查封之前陈祥未合法占有房屋。4、被告陈祥对案涉房屋未进行过户登记，甚至对未办理备案登记是有过错的，如果被告陈祥与政通公司之间确实存在商品房买卖合同关系，且被告陈祥确实已经支付了购房款，那么双方没有签订符合要求、能够进行备案登记的正式合同，当然不能进行备案登记，更谈不上办理过户登记，由此也可看出，双方并无商品房买卖的真实意思和签订商品房买卖合同的意愿。作为买受人，被告陈祥不要求签订正式合同，其过错是十分明显的。5、被告陈祥对政通财富大厦B-10-1号房屋不享有物权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”被告陈祥如果认为其对案涉房屋享有物权，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中，被告陈祥提交的《政通?财富大厦商品房认购合同》未到房产部门进行基本的备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第五条关于“物权的种类和内容，由法律规定”，第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，被告陈祥提交的证据不符合不动产物权变动的法律规定。6、执行异议审查程序违法，毕节市中级人民法院(2018)黔05执异16号执行裁定违反民诉法“不诉不理”的原则，超越职权，未经审判即对被告陈祥与政通公司签订的《政通?财富大厦商品房认购合同》的效力作出认定。毕节市中级人民法院在作出(2018)黔05执异16号执行裁定前举行执行听证会，未通知原告参加，剥夺了原告的诉讼权利，导致原告未能对双方提交的证据发表意见，也未能阐明自己的主张和观点，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告政通公司答辩称：首先我方与被告陈祥实质上是房屋买卖，虽然形式上是认购合同，但是对双方买卖合同的意思表示没有影响，本案房屋买卖认购合同合法有效；其次我方有大量证据能证明与陈祥的买卖合同有效，高守山是我公司员工，我公司其他款项也是通过高守山收取后再转到我公司账户；第三、原告起诉不合法，原告对原来的裁判应当提起审判监督程序而不应当替提执行异议之诉；第四、原告的诉请超过了15日起诉的法律规定。被告陈祥答辩称：我虽然没有商品房买卖合同，但是我有买房的收据、认购合同等，我对涉案房屋享有所有权，原告不应当起诉我，不应当执行我的房屋。原告为支持其诉讼主张，提供以下证据：第一组证据：原告方身份证复印件，证明原被告主体资格；被告政通公司、陈祥对该组证据质证意见：对该组证据三性无异议。第二组证据：（2018）黔05执异16号裁定书及送达回证各一份，证明涉案房屋是2016年6月7日被保全查封的，原告在送达15日内提起诉讼，原告认为原裁定错误，向人民法院起诉是合法的；被告政通公司对该组证据质证意见：对真实性无异议，送达回证是复印件，我方不予质证，对裁定书三性无异议，从民事起诉状中可以看出原告对裁定书是不予认可的，故达不到原告方证明目的。被告陈祥对该组证据质证意见：与政通公司质证意见一致。被告陈祥为反驳原告的诉讼请求，支持其诉讼主张，提供以下证据：第一组证据：身份证复印件一份，证明被告主体适格；原告张永富、被告政通公司对该组证据三性无异议。第二组证据：《政通?财富大厦商品房认购合同》一份，证明买房真实性；原告对该组证据质证意见：该合同从签订时间上来看是一份不真实的合同，性质为认购合同，从交易习惯上来看，一般是首付或定金，当面付清所有款项不符合常理，该合同没有约定支付款项账户，不符合商品房销售的相关规定，对真实性不予认可。被告政通公司对该组证据质证意见：对该组证据三性均无异议，是否是一次性付款与交易习惯没有必然的关系，该认购合同应当认定为合法有效的合同，若是交易是虚假的，则没有必要计算违约金结算单及改造的协议书，原告方不认可真实性没有依据，若原告方有异议，应当提出鉴定。第三组证据：收款收据，证明已经交付购房款项的事实；原告方质证意见：对真实性有异议。被告政通公司质证意见：对真实性无异议。第四组证据：银行交易记录，证明政通公司收到陈祥购房款的事实；原告方质证意见：对该组证据三性无异议，能够证明陈祥支付到高守山账户的款项金额为327198元，并不是合同约定及收款收据上显示的354198元，被告未支付完毕购房款。被告政通公司质证意见：对该证据三性无异议。第五组证据：交房通知书一份，证明已交付房屋的事实；原告方质证意见：对该组证据真实性有异议，交房时间与违约金计算表上的时间是矛盾的，且交房通知书纸张与公司签章明显看出是刚形成不久的。被告政通公司质证意见：对该证据三性无异议。第六组证据：违约金计算表一张，证明政通公司逾期交房的事实；原告方质证意见：对真实性有异议。被告政通公司质证意见：对该证据三性无异议。第七组证据：《增设飘板协议书》一份，证明交付房屋的时候房屋面积大于被告陈祥购买的面积，陈祥另外补交款项的事实。原告方质证意见：与本案无关，不发表质证意见。被告政通公司质证意见：对该证据三性无异议。第八组证据：宣传资料一份，证实政通公司在销售房屋时宣称交2万低4万。原告方质证意见：与本案无关，不发表质证意见。被告政通公司质证意见：对该证据三性无异议。被告政通公司为反驳原告的诉讼请求，支持其诉讼主张，提供以下证据：第一组证据：收款收据两份、现金日记账三份，证明陈祥实际向我公司交付款项，我公司出具收款收据并计入现金日记账；原告方质证意见：现金日记账系政通公司制作，视为当事人陈述，没有证明力，该证据载明的内容与陈祥提供的证据不能相互印证，达不到对方证明目的，不能作为本案合法证据使用；对收款收据质证意见与陈祥收款收据质证意见一致，该证据载明的数额与陈祥提供的转款时间不符合，对真实性及合法性均不予认可。第二组证据：关于高守山出具的收付款凭证的情况说明及工资表，证明高守山系政通公司职工，在2011年4月至2016年2月期间任职公司财务部现金出纳员，在此期间代公司向彭娟、陈祥等收取购房款并出具收款收据，公司对高守山的行为予以认可并承担法律责任；原告质证意见：认可高守山系政通公司职工，但陈祥转款到高守山账户内的款项，可能系其两人之间的私人资金往来，并不能认定为购房款。本院对原被告双方提供的证据认证如下：1、对原告方提交的第一组、第二组证据，因被告政通公司对身份证复印件三性无异议，加之裁定书及送达回证系法院作出，予以采信；2、对于被告陈祥提交的第一组、第四组证据，因原告方对其真实性无异议，予以采信；对被告陈祥提交的第二组、第三组、第五组、第六组、第七组、第八组证据，虽然原告张永富对其真实性有异议，但并未提出相反证据予以反驳，加之个证据间能够相互印证形成证据链，予以采信；3、对被告政通公司提交的两组证据，因能够相互印证，故对该两组证据予以采信，但能否达到证明目的，本院结合全案证据综合认定。经审理查明：2016年10月17日，本院作出（2016）黔05民初87号民事判决，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内偿还原告张永富借款本金人民币700万元及利息。在诉讼过程中，本院根据张永富的申请，于2016年6月7日作出（2016）黔05民初87号民事裁定，保全查封了被告政通公司位于毕节市××区杜鹃路政××财富大厦××至××层未销售备案的房屋十三套（房号为：A－11－1、A－06－5、A－04－4、B－12－1、B－11－3、B－10－1、B－10－3、B－08－2、B－08－3、B－06－3、B－05－4、B－04－3、B－04－4）。判决生效后，被告政通公司未履行生效法律文书确定的义务，张永富于2017年1月5日向本院申请执行，本院于2017的3月8日对被执行人政通公司的前述房屋张贴查封公告和封条，并于2018年5月18日作出（2017）黔05执4号之二执行裁定书，续行查封前述房屋。2018年6月5日，被告陈祥向本院提出书面执行异议，认为其合法拥有政通财富大厦B-10-1号房屋，请求解除查封措施。理由是：其已签订买卖合同并通过银行转账及现金支付了354189元给政通公司，已经全款支付购房款项且占有该房产。本院以被告陈祥在人民法院查封之前已和被告政通公司签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款，合法占有该房屋，且房屋未办理过户登记不是因被告陈祥自身原因导致为由，认定被告陈祥享有足以排除强制执行的权益，遂于2018年6月30日作出(2018)黔05执异16号执行裁定，裁定中止对政通财富大厦B-10-1号房屋的执行。另查明：2012年11月1日，本案被告陈祥与政通房公司之间签订了《政通?财富大厦商品房认购合同》。陈祥通过银行转款至高守山（政通公司财务部现金出纳员）账户327198元，根据政通公司销售房屋时传销资料交2万低4万，故陈祥共计支付的购房款应为347198元。涉案房屋已于2016年2月由被告政通公司交付给被告陈祥，因为政通公司原因未办理房屋产权登记。本院认为，本案争议焦点为：被告陈祥对涉案房屋是否享有排除执行的权利，原告张永富提起的申请执行人执行异议之诉是否成立。经查，本案被告政通公司与陈祥于2012年11月1日签订了《政通?财富大厦商品房认购合同》，该合同系双方真实意思表示，虽然双方没有签订商品房买卖合同，但《认购合同》中明确了房屋的具体房号、面积、价款、交房时间等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条确定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，政通公司已按约定收受了房屋价款，此《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，被告政通公司与陈祥签订了《政通?财富大厦商品房认购合同》，原告张永富也认可该认购合同的真实性，被告政通公司与陈祥均认可该《认购合同》代替购房合同的事实，此合同签订在原告申请查封保全之前，应认定为陈祥与政通公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，《认购合同》签订以后，陈祥通过银行转款将房款34万余元转账至政通公司出纳员高守山账户内，视为陈祥已支付完毕全部购房款。第三、涉案房屋已于2016年2月交付给被告陈祥管理使用，有交房通知、违约金计算表等证据证明；第四、本案之所以没有办理房屋产权登记，是因为被告政通公司原因造成，并不是被告陈祥的责任。根据以上法律规定，本案被告陈祥享有足以排除强制执行的民事权益，原告张永富提出继续执行查封涉案B-10-1号房屋的主张不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，本案原告张永富的诉讼请求不能成立，应判决驳回。综上，原告张永富诉请继续执行查封毕节市政通房地产开发有限责任公司名下所有的位于毕节市××区杜鹃路政××财富大厦××号房屋的主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告张永富的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告张永富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  舒 平审 判 员  李厚军审 判 员  张 伟二〇一八年十二月二十一日法官助理  王 跃书 记 员  李道义