成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初11472号 原告:董晓光,女,1965年7月2日出生,汉族,住成都市高新区。 被告:小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司。住所地：成都高新区天府大道中段1388号1栋5层535号。 负责人：李移房。 被告：北京小家联行企业管理有限公司。住所地：北京市朝阳区安华里五区21号楼4层3402内416室。 法定代表人：张峥，执行董事、经理。 原告董晓光与被告小家联行房地产经纪(北京)有限公司成都第二分公司（以下简称“小家联行成都分公司”）、北京小家联行企业管理有限公司（以下简称“小家联行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董晓光到庭参加诉讼，被告小家联行成都分公司、小家联行公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。 董晓光向本院提出诉讼请求：1、判令小家联行公司及小家联行成都分公司将多扣除的2个空置免租期租金共计4760元返还给董晓光。2、因小家联行成都分公司无理违约强行中止合同判令小家联行成都分公司及小家联行公司支付违约金共计4760元（两个月的租金）给董晓光。3、判令小家联行成都分公司及小家联行公司承担本案的全部诉讼费。事实与理由:董晓光于2017年9月5日与小家联行成都分公司签订了房屋租赁委托代理合同，将董晓光位于成都天府新区房屋委托小家联行成都分公司代理房屋租赁事宜，代理期限自2017年9月10日至2020年9月9日，月租金2380（包含物业管理费）。合同第六条第3款约定，鉴于每年因租客更换及房屋维护保养产生的房屋空置期，董晓光同意给小家联行成都分公司每年30日的空置免租期，3年共计90日的空置免租期，空置免租期内不收取小家联行成都分公司任何费用。小家联行成都分公司在第一年内就将3年3个空置免租期内的3个月房租共计7140元全部扣除，等于第一年内小家联行成都分公司只交付给董晓光9个月的房租。在2018年8月10日，小家联行成都分公司就拒绝支付下一季度的房租，而且并未给董晓光任何通知和理由，等董晓光于2018年8月21日问起，才单方面强行要求降低房租或者解约，而且不做任何赔偿。既然合同只履行了一年，那小家联行成都分公司就没有任何理由扣除董晓光第二年和第三年的空置免租期费用共计4760元，因此董晓光要求小家联行成都分公司予以退还，并支付因单方面无故违约产生的违约金4760元。另外，在2018年8月23日收房时发现热水器坏了，主卫浴霸换气功能损坏,门禁卡少了2张，空调遥控器少了一个,未做保洁等等。按照合同约定，这些都应该由小家联行成都分公司维修处理好。综上所述，董晓光为维护自身合法权益,故提起诉讼。 小家联行成都分公司未作答辩。 小家联行公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：小家联行成都分公司与董晓光于2017年9月5日签订《房屋出租委托代理合同》，约定董晓光将其位于成都市天府新区华阳街道中信城左岸7栋1单元1603号房屋（建筑面积90.3平方米）委托小家联行成都分公司代为出租，出租代理期自2017年9月10日至2020年9月9日，共计三年；月租金标准为2380元（包含物业费）；付款日期和金额为第一次2017年9月6日付款7140元，第二次2017年11月10日付款4760元，第三次2018年2月10日付款4760元，第四次2018年5月10日付款4760元，第五次2018年8月10日付款7140元……；出租代理期内董晓光同意预留90天作为小家联行成都分公司工作期及装修期，董晓光同意工作期及装修期内租金收入作为小家联行成都分公司佣金，在第一次付款中扣除；本协议生效后，董晓光应向小家联行成都分公司提供装修期，以便小家联行成都分公司进行装修申请、室内设计、装修、装饰、配置家具家电、开展租赁宣传、接洽等准备工作。鉴于每年因租客更换及房屋维护保养产生的房屋空置，董晓光同意向小家联行成都分公司提供空置期。装修期和空置期内，董晓光不收取小家联行成都分公司任何费用；若因董晓光原因导致本协议提前终止，董晓光应提前60日书面通知小家联行成都分公司，并向小家联行成都分公司支付违约金。鉴于小家联行成都分公司对董晓光房屋的装修投资无法收回，且需要对租赁客户做善后赔偿处理，违约金计算标准为：本协议第四条第一款中约定的小家联行成都分公司每月应向董晓光支付的金额×未执行月份的200%，此外小家联行成都分公司有权自行收回其装修或家居装饰所添置的可移动物品（如家电、家具等）。合同签订后，董晓光依约向小家联行成都分公司交付了案涉房屋，小家联行成都分公司向董晓光支付了前四次租金，共计21420元。2018年8月23日，双方对房屋进行验收后签订了《收房（终止协议）》，协商终止了案涉《房屋出租委托代理合同》，并载明：关于小家联行成都分公司违约赔偿事项另行处理、屋内部分设备、家具受损。 另查明，小家联行成都分公司系小家联行（原为小家联行房地产经纪（北京）有限公司，现为北京小家联行企业管理有限公司）设立的分公司。 上述事实，有当事人身份信息、房屋买卖合同、房屋出租委托代理合同、银行收款凭证、收房（终止协议）及董晓光的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，董晓光与小家联行成都分公司于2017年9月5日签订《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行。2018年8月23日，双方对房屋进行验收后签订了《收房（终止协议）》，协商终止上述《房屋出租委托代理合同》。 关于董晓光要求小家联行成都分公司及小家联行退还2个空置免租期租金共计4760元，本院认为，按照《房屋出租委托代理合同》第四条“（三）付款日期和金额为第一次2017年9月6日付款7140元，第二次2017年11月10日付款4760元，第三次2018年2月10日付款4760元，第四次2018年5月10日付款4760元，第五次2018年8月10日付款7140元……。（四）出租代理期内董晓光同意预留90天作为小家联行成都分公司工作期及装修期，董晓光同意工作期及装修期内租金收入作为小家联行成都分公司佣金，在第一次付款中扣除”和第六条“3.本协议生效后，董晓光应向小家联行成都分公司提供装修期，以便小家联行成都分公司进行装修申请、室内设计、装修、装饰、配置家具家电、开展租赁宣传、接洽等准备工作。鉴于每年因租客更换及房屋维护保养产生的房屋空置，董晓光同意向小家联行成都分公司提供空置期。装修期和空置期内，董晓光不收取小家联行成都分公司任何费用”的约定，小家联行成都分公司已支付的前四次租金共计21420元（九个月租金）系扣除了90日的工作期及装修期，按照上述约定，董晓光不收取该工作期及装修期内的租金。董晓光陈述租赁期三年内每年给予小家联行成都分公司一个月的空置期，据此要求小家联行成都分公司退还剩余租期内的空置期租金的主张缺乏合同依据和法律依据，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于董晓光要求小家联行成都分公司及小家联行公司支付合同违约金4760元，本院认为，《房屋出租委托代理合同》第十条约定：若因董晓光原因导致本协议提前终止，董晓光应提前60日书面通知小家联行成都分公司，并向小家联行成都分公司支付违约金。鉴于小家联行成都分公司对董晓光房屋的装修投资无法收回，且需要对租赁客户做善后赔偿处理，违约金计算标准为：本协议第四条第一款中约定的小家联行成都分公司每月应向董晓光支付的金额×未执行月份的200%，此外小家联行成都分公司有权自行收回其装修或家居装饰所添置的可移动物品（如家电、家具等）。该条款系对于董晓光违约情形应当承担的违约责任的约定，双方在合同中并未对小家联行成都分公司违约的情形下应当承担的违约责任进行约定，且董晓光也未提交证据证明其存在相关损失，故对于董晓光的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告董晓光的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由原告董晓光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一八年十二月五日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  张 玲