广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初15694号原告：余宗梅，女，1977年7月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：童峰明（系原告配偶），男，1966年3月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，被告：叶启润，男，1951年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：万润桃，女，1954年5月15日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：冯金喜，男，1957年2月20日出生，汉族，住广东省东莞市，原告余宗梅与被告叶启润、万润桃、冯金喜宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法由审判员陈波适用简易程序独任审判，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人童峰明、被告叶启润、万润桃、冯金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余宗梅向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与三被告就东莞市【1998】宅字第117033号土地所签订的《地块转让协议书》无效；2.判令被告叶启润、万润桃返还原告购地款275000元及利息损失（利息以275000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月10日起计至款项付清之日止）；3.判令被告冯金喜对被告叶启润、万润桃的上述债务承担连带保证责任；4.判令被告冯金喜对原告承担违约利息损失（以1100000元为基数，按照日万分之七，自2017年11月10日起计至付清之日止，暂计至2017年12月10日为23100元）及违约金75000元；5.本案诉讼费由三被告负担。2018年11月11日，原告申请将上述第二项诉讼请求变更为“请求判令被告叶启润、万润桃返还原告购地款75000元及利息损失（以75000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月10日计至付清之日止）”，将第四项诉讼请求变更为“判令被告冯金喜向原告承担违约利息损失1575元（以75000元为基数，按日万分之七，自2017年11月10日计至付清之日）及违约金75000元”。庭审中，原告明确在本案中不要求被告叶启润、万润桃承担第二项诉请中的利息损失。事实和理由：2017年10月期间，经他人介绍原告丈夫童峰明与被告冯金喜认识，冯金喜宣称其拥有东莞市沙田镇的宅基地可以以每平方米5500元转让，该地块可用于建设楼宇使用。随后，童峰明按照冯金喜的要求于2017年11月3日向冯金喜账户转账支付定金100000元。2017年11月10日，冯金喜找来被告叶启润、万润桃与童峰明签订《地块转让协议书》（下简称协议书）。协议书约定被告将用地单位为叶启润的“东莞市【1998】宅字第117033号”《建设用地批准书》项下的宅基地100平方米转让于原告，用于建设楼宇需要。该地块转让金额550000元。本协议第四条约定，签订协议时支付250000元，余款见报建回执时支付。第六条第1款约定：“甲方承诺该出让的100平方米地块可以用于建设楼宇需要，并符合东莞市国土局报建审批条件”。截至2017年11月10日即协议签订当日，原告共向被告支付购地款275000元（其中25000元为前述定金，250000通过原告余宗梅账户付至被告指定的万慕澄账户）。现该地块不符合建设的相关规定，无法报建。同时，该协议因违反法律强制性规定而无效，被告叶启润、万润桃应全额退还原告已付购地款275000元。2018年6月3日，童峰明与冯金喜洽谈合同无效后的退回款项事宜。冯金喜向童峰明出具书面《保证》。冯金喜保证对四块地合计1100000元的购地款于2018年6月30日前一次性全部退回。同时保证，若到期未退，其自愿自2017年11月10日（付款提起）起按万分之七支付利息，并承担300000元的违约金。在协议履行过程中一直是冯金喜与原告联系，原告基于对冯金喜的信赖与叶启润、万润桃签订协议。现冯金喜不但不履行保证条款，也不催促叶启润、万润桃退款，且拒绝向原告提供叶启润、万润桃联络方式，使得原告无法向叶启润、万润桃主张权利。原告为维护自身合法权益，原告请求法院判如所请。被告叶启润、万润桃共同辩称：整个交易叶启润、万润桃是委托冯金喜处理的。（2018）粤1972民初15691至15694号案件对应的四块宅基地，万慕澄的账户共进账960000元，其中有480000元用于支付万慕澄和叶启基的两块宅基地（对应15691、15692两案），即案涉土地被告叶启润、万润桃收到转让款240000元，后每块土地又给了40000元给冯金喜，故叶启润、万润桃实际收到200000元，后该200000元已全额退还给原告。被告冯金喜辩称：确认收到四个案件一共300000元，包括转账至万慕澄账户960000元中的160000元及原告支付的定金100000元、尾款40000元，即每个案件收到75000元。不同意退还这些款项，理由：一、整个交易冯金喜与童峰明没有见过面，是通过沙田镇的一个村民郭炳南沟通的，价格是郭炳南与童峰明商定的，当时郭炳南与冯金喜口头约定每块地550000元，郭炳南提出每块地500000元，多出的部分归郭炳南，冯金喜收到款项后将100000元支付给了郭炳南。二、整个交易已经完成，童峰明已构成违约，是因为童峰明认为投资没有价值，就将责任强加给冯金喜，签署合同前童峰明将冯金喜的房产证及军官证拍照，并到冯金喜家里考察，合同是童峰明单方制作的，冯金喜认为童峰明是有所预谋的。现在童峰明以无法报建为由要求退款，实际上童峰明的行为是为了要求冯金喜退款并承担违约金。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方的陈述及证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，在广东迎君律师事务所指派的律师苏世康的见证下，余宗梅（乙方）、叶启润、万润桃（甲方）、冯金喜（保证人）签订了《地块转让协议书》，约定：叶启润、万润桃将叶启润名下的东莞市【1998】宅字第117033号，面积100平方米的宅基地转让给余宗梅，该地块为空地，转让目的为确保余宗梅取得宅基地使用权，并能建设楼宇使用，转让金额按照每平方米5500元，合计550000元；签订协议前，已向冯金喜支付定金25000元，签订本协议时余宗梅支付250000元，余款见报建回执支付。双方确认在2017年11月30日（在乙方已经支付余款给甲方为前提）由甲方向乙方交付该土地，甲方承诺该出让的100平方米地块可以用于建设楼宇需要，并符合东莞市国土局报建审批条件；甲方及其家属中任何一人违反本协议约定，或者以任何理由主张协议无效的，甲方全体人员连带承担对乙方的返还及赔偿责任。保证人冯金喜，身份证号：44252719570201514基于自愿承诺对以上条款进行保证，保证连带承担甲方全体人员对乙方的全部返还及赔偿责任。双方确认，余宗梅已向冯金喜支付定金25000元，向万慕澄支付250000元，叶启润、万润桃已向余宗梅退还200000元。冯金喜确认收到包括转账到万慕澄账户中960000元中的160000元及原告支付的定金100000元、尾款40000元，即（2018）粤1972民初15691至15694号四案中每块宅基地收取了75000元。2018年6月3日，冯金喜作为保证人出具《保证》，载明：冯金喜自愿保证对原叶启润、叶启基、叶德欢、万慕澄拥有的沙田400平方米地块出售于童峰明、余宗梅、余宗梅、余宗梅现因故卖方需向买方退回已支付的110000元，冯金喜自愿保证该款项于2018年6月30日前一次性全部退回给买方，冯金喜对该笔退款承担无限连带保证责任。到期未退，自愿自2017年11月10日起按日万分之七计息至还清之日止，并承担违约金30000元。原告认为该《保证》是冯金喜个人对退款的时间、金额及责任作出的保证，该保证针对的是合同无效后的返还义务，而不是协议书中的土地转让等类型义务及违约责任的保证，不从属于协议书，故该《保证》合法有效。冯金喜则主张该《保证》是在童峰明的威逼恐吓下作出的，其对胁迫过程已作出录音，但认为与本案无关，未予以提交。另，冯金喜在庭审中作出承诺，若叶启润、万润桃需要承担责任，其自愿与两被告共同承担。2018年10月19日，原告与被告叶启润、万润桃签订《协议书》一份，原告确认收到被告叶启润、万润桃退还的200000元，并承诺本案中的诉讼费、保全费、违约金项目与被告叶启润、万润桃无关，原告不再向被告叶启润、万润桃追索该部分费用。以上事实，有原告提交的律师见证书（2017）粤迎律见字第I1818号、银行转账凭证、《保证》、录音，被告冯金喜提交的协议书、银行转账凭证、收据以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”以及第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，根据以上规定，集体土地用于宅基地用途的，该使用权仅能在该集体土地所属集体经济组织的成员中流转。本案中，案涉双方交易为宅基地，而土地属于东莞市沙田镇稔洲管理区，原告并非集体经济组织成员，故原、被告之间的交易违反了前述法律的强制性规定，依法无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同无效，故被告因该合同收取的转让款，理应足额返还给原告。虽然原告直接支付给被告叶启润、万润桃的案涉宅基地转让款为240000元（960000元÷4），但被告冯金喜作为其余两被告在案涉交易中的委托代理人，其代为收取的35000元{[100000元（定金）+40000元（尾款）]÷4}，亦应视为被告叶启润、万润桃实际收取的转让款。况且，在案涉《地块转让协议书》中，被告叶启润、万润桃亦认可已收取转让款的数额为275000元。因此，在合同无效后，扣除已退还的200000元，被告叶启润、万润桃还应向原告返还转让款75000元。至于利息损失，因原告在庭审中已经明确表示放弃要求被告叶启润、万润桃承担该项费用，属于当事人对自身民事权利的自由处分，本院予以确认。关于被告冯金喜的责任。虽然冯金喜作为案涉《地块转让协议书》中被告叶启润、万润桃一方的保证人，并且出具了《保证》承诺对退还转让款这一事宜承担保证责任，但由于作为主合同的《地块转让协议书》无效，担保合同作为从合同亦无效，故原告要求被告冯金喜按照其出具的《保证》支付利息和违约金，理据不足，本院不予支持。但是，由于被告冯金喜当庭表示与被告叶启润、万润桃共同承担案涉债务，属于债务加入，本院依法予以确认，故冯金喜应对返还转让款75000元承担清偿责任。另，原告与被告万润桃、叶启润签订《协议》约定无需二人承担本案所涉的诉讼费用和保全费用，该约定不违反法律规定，合法有效，故被告万润桃、叶启润无需承担本案的诉讼费及保全费。因被告冯金喜承担责任的范围以被告叶启润、万润桃的责任范围为限，故被告冯金喜亦无需承担上述费用。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告余宗梅与被告叶启润、万润桃、冯金喜于2017年11月10日签订的《地块转让协议书》无效；二、限被告叶启润、万润桃、冯金喜于本判决发生法律效力之日起三日内向原告余宗梅返还转让款75000元；三、驳回原告余宗梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3448元（原告已预交），由原告余宗梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一八年十二月十四日书记员 郑曼华附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。