广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终7825号 上诉人（原审被告）：广西熙正酒店管理有限公司，住所南宁市西乡塘区高新大道55号南宁安吉万达广场1栋十八层1819号，统一社会信用代码91450100MA5KXFED05。 法定代表人：崔士光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑颖，广西翰哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁文杰，男，1987年5月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：蒙雨春，广西天承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙宝林，广西天承律师事务所律师。 原审被告：广西新宝通投资控股有限公司，住所南宁市良庆区大沙田开发区光明街九巷18号，统一社会信用代码914501005690581941。 法定代表人：伍海华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李昊明，广西伟宁律师事务所律师。 上诉人广西熙正酒店管理有限公司（以下简称熙正公司）因与被上诉人袁文杰、原审被告广西新宝通投资控股有限公司（以下简称新宝通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2018）桂0108民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人熙正公司上诉请求：撤销一审判决，发回原审法院重审，或查清事实后改判驳回袁文杰的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由袁文杰承担。事实和理由：一、一审判决对租赁合同未签署的原因认定不清。袁文杰与熙正公司签订的是《租赁意向书》，双方尚未签订《租赁合同》，而2017年11月3日的公告函提及的换发合同针对的是已签署《租赁合同》的业主，熙正公司并未拒绝与袁文杰签署《租赁合同》。二、一审判决认定熙正公司发出换签合同的公告表明熙正公司不再履行租赁合同是错误的。熙正公司与广西熙致酒店管理有限公司（以下简称熙致公司）为关联公司，两公司拥有共同的股东，同属同一实际控制人控制，故熙正公司发出公告要求业主与熙致公司换签租赁合同，还是可以按照原条件继续履行，一审认定熙正公司不再履行租赁合同错误。三、《租赁意向书》已具备合同要件，双方应当遵守，袁文杰应当于2017年7月1日前交房，袁文杰没有依约交房，构成违约。 被上诉人袁文杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告新宝通公司述称，一审判决驳回被上诉人要求新宝通公司承担连带责任的诉讼请求正确。 袁文杰向一审法院起诉请求：1.解除袁文杰与熙正公司于2017年3月5日签订的《租赁意向书》；2.判令熙正公司、新宝通公司返还袁文杰装修定金70000元。 一审法院认定事实：2017年5月10日，袁文杰向新宝通公司购买由新宝通公司开发建设的位于南宁市良庆区商品房（以下简称2521号房）。新宝通公司于2017年9月30日向袁文杰交付2521号房。 2017年3月5日，袁文杰（甲方）与熙正公司（乙方）签订《租赁意向书》，约定乙方租赁甲方2521号房作为未来经营酒店式公寓的场地，甲方向乙方交房标准为毛坯，租期20年，从甲方向乙方交付物业并签订正式《租赁合同》之日起计算；甲方同意乙方租赁期间对租赁物业进行装修改造，甲方须向乙方支付190470元（3000元/平方米）；免租期180天，自开发商将该物业交付于甲方且甲方交付于乙方之日起算，免租期乙方无须向甲方支付租金；双方均同意就标的物业租赁事宜达成合作意向，并在甲方银行按揭贷款放款之日起七天内签署正式租赁合同；甲方于签署本意向书之时，向乙方支付装修意向金70000元，双方正式签署租赁合同后，该笔款项将冲抵部分装修款。该意向书签订当日，袁文杰向熙正公司支付了70000元，熙正公司出具收据，确认收到“定金70000元”。双方至今未签订租赁合同。 2017年9月30日、10月14日、10月15日，包括袁文杰在内的业主收到海尔青啤联合广场酒店方代表发送的信息。2017年9月30日信息的主要内容为：因考虑到各位业主、公司总部和施工方国庆节和中秋节放假，收房收钥匙时间定于节后的十月十日。2017年10月14日信息的主要内容为：10月15日—10月22日每天上午9点到下午17点在五象新区海尔青啤联合广场2号楼27层办理验房收房和换签租赁合同，到时要带上：购房合同、物业费收据、装修款收据、房屋钥匙，已领取租赁合同的需带上租赁合同。2017年10月15日信息的主要内容为：根据部分业主的意见，交房及换签新合同手续需要完善，暂停收房及换签合同，收房及换签新合同日期，另行通知。 2017年10月12日，熙正公司和熙致公司联名向海尔·青啤东盟联合广场2号楼25-27层业主发出《经营主体变更声明》，表示其将与业主签订的租赁合同项下熙正酒店的全部权利义务（包括装修款）无偿转让给熙致公司。2017年11月3日，熙正公司和熙致公司再次向业主发出《海尔青啤联合广场2号楼25-27层酒店项目收房时间及相关事宜公告函》（以下简称公告函）。该公告函主要内容如下：1.收房时间2017年11月6日至13日10:00至17:00；2.收房流程为：①业主签到：领取流程单，按登记顺序办理以下手续；②换发合同：由熙致公司与业主重新签订《租赁合同》，已领取旧合同的业主必须以旧换新，业主同时与熙正公司、熙致公司签订三方补充协议；③换发收据：经财务人员确认已交清装修款的业主以旧收据换熙致公司的收据；④验房：确认费用缴清、新合同发放后，由工程部陪同业主验房；⑤交房签收：费用交清、更换合同、验房通过后，经业务部门签字确认收房；3.2017年11月13日前交房的，自2017年11月14日起计租；11月13日后交房的，则按实际交房顺延收房计租及物业费计费。公告函附件《海尔青啤广场2号楼25-27层酒店项目有关问题说明》（以下简称问题说明）的主要内容：1.推迟收房的原因。由于2017年银行对商业产权物业的贷款政策收紧，放款缓慢，很多业主未能从开发商处按时收到房屋。公司租赁房屋用于酒店经营，全体业主的房屋缺一不可，公司不能只接收一小部分业主的房屋就装修经营。公司原计划2017年7月接收房屋，但在2017年6月底获悉上述情况后被迫中止了原定的收房计划；2.公司更名原因。因熙正公司股东变动，为避免业主受到牵连，更好地保障业主和酒店的利益，成立了另一家经营主体公司即熙致公司，在解除原合同的基础上，由熙致公司与业主签署租赁合同，原合同的权利义务由熙致公司履行；3.熙致公司已完全接管业主所交的装修款。至庭审辩论终结时止，袁文杰未向熙正公司交付房屋。 另查明，熙正公司与熙致公司均为自然人投资或控股的有限责任公司。熙致公司的法定代表人为磨新鹏，股东有龙金玉和磨新鹏。熙正公司的法定代表人为崔士光，股东有龙金玉和崔士光。 一审法院认为，关于意向书应否解除的问题。袁文杰与熙正公司签订的租赁意向书确定双方就2521号房达成租赁意向，并具有在一定期限内签订租赁合同的意思表示，属于预约合同性质。该意向书是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。熙致公司与熙正公司均是独立的企业法人，二者的股东中虽有一人相同，但两公司仍是不同的法律主体。熙正公司于2017年11月3日在业主群中发出公告函，提出收回与业主已经签署的租赁合同，要求业主与熙致公司重新订立合同，表明熙正公司将不再履行已签署的租赁合同的义务。袁文杰虽未与熙正公司签订租赁合同，但2521号房同为熙正公司计划用于经营海尔青啤联合广场2号楼25-27层酒店项目所承租的房屋，袁文杰有理由相信熙正公司将不再与其签订租赁合同，因此，对袁文杰要求解除租赁意向书的请求，一审法院予以准许。关于熙正公司主张袁文杰未依约交房存在过错和解除合同将损害其他大多数出租人和熙正公司收益的意见。一审法院认为，本案租赁意向书为预约合同，意向双方的义务仅是为缔结本约即租赁合同进行磋商，而交付房屋是租赁合同出租方的义务而非本案租赁意向书的义务。业主的出租收益应通过承租方履行租赁合同来实现。熙正公司采用向多个业主承租房屋的方式经营酒店，应预见到部分业主解除合同对其经营的不利影响，这是企业应考虑和承担的经营风险。因此，对熙正公司的以上抗辩理由，一审法院均不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，租赁意向书解除后，袁文杰已付的70000元款项，熙正公司应予返还。 关于新宝通公司应否与熙正公司共同承担责任的问题。新宝通公司非《租赁意向书》的合同当事人，袁文杰要求新宝通公司连带承担熙正公司的合同义务，无事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决：一、解除袁文杰与熙正公司于2017年3月5日就南宁市良庆区凯旋路9号海尔青啤联合广场2号楼2521号房签订的《租赁意向书》；二、熙正公司于本判决生效之日起十日内向袁文杰返还款项70000元；三、驳回袁文杰的其他诉讼请求。案件受理费1550元，广西熙正酒店管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1、袁文杰与熙正公司签署的《租赁意向书》的性质？2、双方未能签订正式租赁合同的责任在谁？双方签订的《租赁意向书》应否解除？熙正公司应否向袁文杰返还70000元？ 关于《租赁意向书》的性质问题。袁文杰与熙正公司签订的《租赁意向书》约定，双方均同意就标的物业租赁事宜达成合作意向，并约定双方将另行签署正式租赁合同。因此，双方签署的《租赁意向书》属于预约合同性质。熙正公司主张双方签署的《租赁意向书》已具备租赁合同的全部要件，该《租赁意向书》实际为租赁合同，没有依据，本院不予采纳。 关于未能签订正式租赁合同的责任问题。2017年11月3日，熙正公司和熙致公司联名在业主微信群中发出《海尔青啤联合广场2号楼25-27层酒店项目收房时间及相关事宜公告函》（以下简称公告函），明确提出收回与业主已经签署的租赁合同，要求业主与熙致公司重新订立合同。熙正公司主张公告函提及的换发合同针对的是已签署《租赁合同》的业主，熙正公司并未拒绝与袁文杰签署《租赁合同》。虽然袁文杰尚未与熙正公司签订正式的租赁合同，但熙正公司与袁文杰约定意向承租的房屋，也是用于上述公告函中酒店项目的房屋。袁文杰是与熙正公司签订的《租赁意向书》，该意向书也约定正式租赁合同由袁文杰与熙正公司签订。公告函中要求业主与熙致公司签订租赁合同，与租赁意向书约定的签订主体不符。故袁文杰未与熙正公司签订正式的租赁合同的责任在熙正公司。袁文杰主张解除其与熙正公司签订的《租赁意向书》，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故袁文杰要求熙正公司返还其已支付的70000元，依法有据。本院予以支持。 综上所述，上诉人熙正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人广西熙正酒店管理有限公司负担。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 陆 宁 二〇一八年十二月三日 书记员 雷皓麟