河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终4875号上诉人（原审被告）：驻马店市龙润饲料科技有限公司。住所地：驻马店市南开发区金源路**。法定代表人：姚大龙，该公司经理。委托诉讼代理人：邓鑫，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：驻马店市德众食品工业有限公司。住所地：驻马店市金桥开发区**。法定代表人：李成云，该公司经理。委托诉讼代理人：方文田，河南精锐律师事务所律师。上诉人驻马店市龙润饲料科技有限公司（以下简称龙润饲料公司）因与被上诉人驻马店市德众食品工业有限公司（以下简称德众食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院(2018)豫1702民初7018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙润饲料公司的委托诉讼代理人邓鑫，被上诉人德众食品公司的法定代表人李成云及委托代理人方文田到庭诉讼。本案现已审理终结。龙润饲料公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回德众食品公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：上诉人与查封管理单位驻马店中级人民法院形成不定期租赁关系，已与被上诉人之间不存在租赁关系，被上诉人无权主张解除租赁合同；2、上诉人应驻马店市中级人民法院要求一直在交纳租赁费，上诉人不存在违约解除合同的情形；3、上诉人在租赁期间投资巨大，单方私自解除合同严重侵害上诉人的合法权益。德众食品公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由是：1、查封是限制当事人抵押，并不影响本案双方之间租赁关系的存在，答辩人作为案涉财产的所有权人以及出租方，有权解除双方之间不定期的租赁合同关系；2、上诉人是否存在违约，是否存在损失，均不影响答辩人的解除合同权利的行使。德众食品公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告的场房租赁合同及补充协议，被告立即迁出所租场房；2、被告向原告支付自2017年9月至实际迁出之日的租赁费。一审法院认定的事实：2007年9月1日，原告德众食品公司（甲方）与被告龙润饲料公司（乙方）签订《场房租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于驻马店市南开发区金源路4号厂院（厂院西北角，含平房13间，南至食堂后墙，东至食堂东山墙，总面积45米×20米）、仓库12间出租给乙方，在租用面积内从西围墙另开启建造大门，东处从仓库西门向南建围墙至东山墙，费用由乙方承担。2、租赁期限自2007年9月1日起，租期五年。3、租赁范围：院内平房12间（仓库）及西北角平地。4、年租金三万元整，年初一次纳一年租金。5、乙方在修建或改造场房时，必须经甲方同意，费用自理等条款。合同签订后，原告依约将合同约定的厂院内房屋及院内场地等租赁物交由被告租赁使用。租赁期间，原、被告双方又于2010年10月10日签订《补充协议》一份，约定：1、原告将原车库租给被告使用（五间）；2、如需砌墙有乙方自费施工，南边砌墙西起车库第一间处、东至原告办公楼西墙。由办公楼西墙至车库向北归被告使用。3、年增加租金壹万元整。在该协议的下方空白处还显示一段手写字体，内容为“加盖厂棚10000元，计加两万元，合计年租金伍万元”。上述租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，诉争租赁物仍由龙润饲料公司使用至今。后原告于2018年7月20日以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，德众食品公司向一审法院提交驻马店市国土资源局文件（驻国土【2004】99号）一份和国有土地使用权证（驻市国用【2004】第1982号）一份，用以证明其于2004年4月15日经驻马店市国土资源局确权取得租赁土地的使用权，2004年8月3日取得该块土地使用证。二、2014年期间，龙润饲料公司在征得德众食品公司同意后将院内平房13间予以拆除，并在此基础上建造厂房自用；同时在征得德众食品公司同意后在所租5间车库的旁边加盖板房5间自用。三、关于租赁费用问题。庭审中，德众食品公司称：“2007年出租给龙润饲料公司时并不包含办公楼，期间通过中间人彭喜众说情又让龙润饲料公司另外使用德众食品公司一层办公楼，每年租金20000元。因为龙润饲料公司不支付租金就搬走了。后来龙润饲料公司因为不方便，所以又在2014年搬回来了。所以龙润饲料公司每年应向原告交纳租赁费共计70000元。包括：原租赁合同约定的租金3万元；五间车库的租金1万元，场地租金1万元；办公楼第二层的租金2万元”。被告则主张：“原合同约定的租金30000元，增加5间车库一年10000元，租用一层办公楼一年10000元。合计一年租金50000元”。双方对租金已支付至2017年8月份无异议。四、因龙润饲料公司未支付2017年9月1日以后的租金，原告于2018年6月6日向被告发出通知一份，载明“龙润饲料公司，我公司与你公司场地租赁合同为不定期租赁合同，因你公司不守信用，我公司于2018年4月30日和6月2日两次通知你公司解除合同，并限期搬迁完毕，现你公司至今尚未搬迁，现我公司再次告知你公司，解除双方场地租赁合同，并限你公司于2018年6月30日前搬迁完毕，将租赁的场地房屋等设施交还我公司”。五、2018年5月10日，河南省驻马店市中级人民法院向被告龙润饲料公司发出协助执行通知书一份，载明“龙润饲料公司：在执行张发富申请执行驻马店地区华源粮油食品工业公司合同纠纷一案中，因你公司租赁被执行人的厂房进行经营，根据有关法律规定，扣留并提取你司应支付给被执行人的租金20000元”。2018年5月18日，龙润饲料公司将20000元房租转入河南省驻马店市中级人民法院帐户内。2018年6月1日，河南省驻马店市中级人民法院再向被告龙润饲料公司发出协助执行通知书一份，载明“在执行张发富申请执行驻马店地区华源粮油食品工业公司合同纠纷一案中，经查，你公司2018年租赁被执行人的厂房进行经营应支付租金50000元，其中已经交付我院20000元，剩余30000元未交付。根据有关法律规定，扣留你司应支付给被执行人的2018年租金30000元”。庭审中，被告称该部分租金驻马店市中级人民法院要求其于2018年10月份交纳完毕。原告称“驻马店地区华源粮油食品工业公司于2004年改制，德众食品公司接收了华源公司的资产，华源公司的债权、债务有德众食品公司承担。庭审中，原告认可收到了被告交纳的2018年租金20000元，并放弃了要求被告支付剩余租金的诉讼请求。六、诉讼中，一审法院到诉争租赁场地进行现场勘查，经查，龙润饲料公司实际租赁占用德众食品公司的租赁物包括：厂房、仓库12间、车库5间及旁边加盖的板房5间、院内办公楼第二层5间及厂院内场地。上述事实，有双方提交的相关证据材料及双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。一审法院认为，德众食品公司其所有的位于驻马店市南开发区金源路4号厂院中的若干房屋及场地出租给被告龙润饲料公司使用，双方并签订《场房租赁合同》及《补充协议》，故原、被告双方之间形成房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据有关法律规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，1、双方签订的《场房租赁合同》及《补充协议》的合同期限为2007年9月1日起至2012年8月31日止。期限届满后，双方未续签书面合同，但被告继续使用租赁物并向原告交纳租赁费，原告对此也未提出异议，故2012年8月31日之后，原、被告之间形成不定期租赁。2、不定期租赁期间，被告下欠原告2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金未交纳。诉讼中，原告同意被告向驻马店市中级人民法院交纳的执行款2万元可以冲抵该期间的租金，但既便按被告主张的每年租金5万元计算，该2万元的租金也只能冲抵至2018年3月份左右，而原告来院起诉的时间为2018年7月20日。综上，因原、被告双方签订的租赁合同期限届满后，双方形成了不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同，且原告也在合理期限之前通知了被告，故原告请求解除其与被告之间的不定期租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的不定期租赁合同关系解除后，被告龙润饲料公司应当将其租赁的房屋及场地返还给原告，现原告请求被告龙润饲料公司将使用房屋及场地腾空后交付于原告，于法有据，本院予以支持。被告龙润饲料公司应返还的租赁物包括：厂房、仓库12间、车库5间、院内办公楼第二层5间及院内场地。至于被告在5间车库旁边加盖的板房5间，因该板房既没有取得相关合法手续；且原、被告双方对该板房的归属也未达成一致意见，故该5间板房应由被告自行拆除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除原告驻马店市德众食品工业有限公司与被告驻马店市龙润饲料科技有限公司之间的租赁合同关系。二、限被告驻马店市龙润饲料科技有限公司于本判决生效后十日内将其租赁的位于驻马店市南开发区金源路4号厂院内厂房、仓库12间、车库5间、院内办公楼第二层5间房屋及院内场地腾空后返还给原告驻马店市德众食品工业有限公司；同时被告驻马店市龙润饲料科技有限公司应将其在5间车库旁边加盖的板房5间予以拆除。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告驻马店市龙润饲料科技有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，关于德众公司与龙润公司之间是否存在租赁合同关系的问题。本案中，德众食品公司与龙润饲料公司签订《场房租赁合同》及《补充协议》，约定将其公司位于驻马店市南开发区金源路4号厂院中的若干房屋及场地出租给龙润饲料公司使用，双方之间形成租赁合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。龙润公司以其公司向驻马店市中级人民法院交纳租赁费为由否认其与德众食品公司之间租赁合同关系缺乏事实基础和法律依据，不予支持。关于德众食品公司是否有权解除合同的问题。本案中，双方签订的《场房租赁合同》及《补充协议》的合同期限为2007年9月1日起至2012年8月31日止。期限届满后，双方未续签书面合同，但龙润饲料公司继续使用租赁物并向德众食品公司交纳租赁费，德众公司对此未提出异议。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，自2012年8月31日之后，双方之间形成不定期租赁关系。而对于不定期的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由此，双方形成了不定期租赁合同关系，德众食品公司可以随时解除合同，且其公司也在合理期限之前通知了龙润公司，故德众食品公司请求解除其与龙润饲料公司之间的不定期租赁合同关系具有法律依据，应予支持。德众公司以其公司不存在违约以及解除合同损失过大为由不同意解除合同，于法无据，不予支持。综上所述，驻马店市龙润饲料科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人驻马店市龙润饲料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一八年十二月五日书记员  范 松