广西壮族自治区河池市中级人民法院 民事判决书 （2018）桂12民终1620号 上诉人（原审原告）：广西伟弘物业服务有限公司，住所地：广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号，统一社会信用代码：91451281569075015U。 法定代表人：李俊杰，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：吕尔纯，广西超世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴炅熹，男，1985年7月5日生，仫佬族，住河池市宜州区。 上诉人广西伟弘物业服务有限公司（以下简称：伟弘物业公司）与被上诉人吴炅熹物业服务合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2018）桂1281民初1455号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 伟弘物业公司上诉请求：撤销宜州区人民法院(2018)桂1281民初1455号民事判决第二项，支持上诉人在-审中的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定上诉人没有以书面形式向被上诉人催交过物业服务费。该认定是错误的。有事实足以证实上诉人已向包括被上诉人在内的欠费业主进行过多次催交。一审法院的这一认定，显然有违常理，有意偏袒包括被上诉人在内的赖帐业主。（二）二审判决认定上诉人在提供物业服务期问对锦绣祺峰小区内楼房外墙和屋面进行的日常维护不善。该认定是不切合客观实际的。一审判决没有明确上诉人对哪一幢楼的外墙、哪一处屋面维护不善，这样的认定显属认定事实不清。将不该由上诉人承担的责任强加给上诉人，也是在有意偏袒包括被上诉人在内的赖帐业主。（三）一审判决认定上诉人对锦绣祺峰小区提供物业服务存在瑕疵。该认定没有任何证据支持，未免武断。上诉人为锦绣祺峰小区提供物业服务期问，确保该小区各楼盘电梯等设备、设施正常运行，对小区公共部位适时进行维修管护，在大门口全天候安排保安员值班，在小区内进行定时巡逻，保持小区整洁卫，完全依约履行了义务。一审法院不能指出上诉人应当完成而没有完成何种工作，就认定上诉人提供物业服务存在瑕疵，这显属认定事实错误。同样是在有意偏袒被上诉人等赖账业主。二、一审法院以物业服务合同未约定逾期交纳物业服务费应支付利息为由，不支持上诉人关于支付利息的诉讼请求。这有违法律的规定，适用法律错误。本案物业服务合同中虽然没有关于逾期交纳物业服务费应支付违约金的约定，但是，对物业服务费的交纳期限合同中是有明确约定的，被上诉人没有在约定期限内交纳物业服务赀，显然构成违约，依照《合同法》第一百零七条的规定，应当承担赔偿损失这一违约责任。其中的赔偿损失，就本案而言即为支付利息。合同没有约定但是法律有规定的，就应当适用法律的规定。一审判决违背理基本法理。三、一审法院以上诉人提供物业服务存在瑕疵为由直接驳回上诉人关于支付违约金的诉讼请求，这在程序上也是违法的。请二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。 吴炅熹以一审查明事实清楚，适用法律正确为由答辩，请求驳回上诉，维持原判。 伟弘物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业服务费4517.69元（每月108.86元，欠费41.5个月）；2、被告支付原告迟交物业服务费违约金截止2017年12月15日为2596.31元（按每迟延一个月百分之三计付），此后以欠交物业服务费总额4517.69元为基数，按每月百分之三的比例计算至清偿之日止。 经一审法院审理查明：吴炅熹为河池市宜州区锦绣祺峰小区第9栋第4层3号房业主，该房建筑面积136.08平方米，所在楼层安装有电梯。在未成立锦绣祺峰小区业主委员会前，伟弘物业公司与锦绣祺峰小区覃艳翠等部分业主于2011年2月26日签订《业主临时公约》，伟弘物业公司开始为锦绣祺峰小区提供物业服务，并依照2011年2月25日，原宜州市物价局就原告在2011年2月25日至2012年2月25日试行期内，对锦绣祺峰小区收取物业服务费收费标准作出的批复进行收费，即多层住宅物业服务费0.50元/月/平方米，高层住宅(电梯房)物业服务费0.80元/月/平方米，空置物业按基准价50%计收。锦绣祺峰小区业主委员会成立后，于2015年6月6日与原告伟弘物业签订《锦绣祺峰小区物业服务合同》，约定仍由伟弘物业公司向锦绣祺峰小区业主提供物业服务，服务期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业服务收费标准仍然按2011年2月25日原宜州市物价局的批复进行收费，同时约定物业公司负责物业共用部位包含房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、户外墙面、屋面的日常维修养护和管理等，对业主逾期交纳物业服务费的，合同还明确约定业主未能按时足额交纳物业服务费，经物业公司书面催交，除足额交纳外，每逾期一天按照逾期交纳金额的千分之一向物业公司交纳违约金。伟弘物业公司履行服务合同期间，吴炅熹房屋因从外面漏水致屋内墙面及装修的壁柜发霉等，吴炅熹要求伟弘物业公司履行合同约定对屋内渗水给予检查维护等，伟弘物业公司不予检查和维护，为此吴炅熹拒交物业费。吴炅熹的房屋所在楼层安装有电梯，伟弘物业公司按0.80元每平方收取物业服务费，吴炅熹从2014年7月至2017年12月15日均未向伟弘物业公司交纳物业服务费，共欠缴物业服务费4517.69元。伟弘物业公司对锦绣祺峰小区物业服务持续到2017年12月中旬，因对小区物业管理和服务存在瑕疵，众业主拒交物业服务费而提前退场。另查明，伟弘物业公司在物业服务期间所提供的物业管理和服务存在小区公共户外墙面屋面的日常维修等设施管理不善等。 一审法院认为，2011年2月26日原告与部分业主签订《业主临时公约》即开始对锦绣祺峰小区进行了物业管理和服务，虽然原告没有与被告签订《业主临时公约》，但伟弘物业为被告等提供了事实上的物业服务。2015年6月6日原告与锦绣祺峰小区业主委员会签订《锦绣祺峰小区物业服务合同》，正式明确原告为锦绣祺峰小区业主提供物业服务。《业主临时公约》、《锦绣祺峰小区物业服务合同》均没有违反法律效力性规定，合同合法有效。当事人应当依照合同的约定全面履行义务。原告请求被告支付物业服务费依法有据，本院予以支持，即从从2014年7月至2017年12月15日计41.5个月，每月108.86元，被告应当支付原告物业服务费4517.69元。对于原告主张违约金部分，因被告确因房屋渗漏等问题与原告协商无果，不属于恶意拖欠行为，本院对原告主张的违约金不予支持。若被告认为原告履约行为造成被告其他损失，可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款的规定，判决如下：一、被告吴炅熹应支付给原告广西伟弘物业服务有限公司物业服务费4517.69元。二、驳回原告广西伟弘物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴炅熹负担。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 经二审审理查明，一审认定基本事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：物业公司请求本案业主吴炅熹支付违约金是否有法律依据。 本院认为，伟弘物业公司与锦绣祺峰小区部分业主签订的《业主临时公约》及与锦绣祺峰小区业主委员会签订的《锦绣祺峰小区物业服务合同》均未违反国家法律规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。伟弘物业公司履行了物业服务合同义务，吴炅熹作为业主应当及时交纳物业费。伟弘物业公司要求吴炅熹交纳物业服务费4517.69元，其计算方式符合合同约定，亦不违反法律规定，原审法院予以支持正确，本院予以维持。关于伟弘物业公司请求吴炅熹支付违约金是否有法律依据的问题。根据本案已查明的事实，本院认定伟弘物业公司2014年7月至2017年12月期间提供的物业服务存在瑕疵。鉴于伟弘物业公司提供的物业服务存在瑕疵，吴炅熹亦非无故拖欠物业费，故原审对伟弘物业公司要求吴炅熹支付逾期付款违约金不予支持并无不当。 综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。上诉人伟弘物业公司的上诉理由不能成立，原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由广西伟弘物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王国祥 审判员  李剑峰 审判员  韦海平 二〇一八年十二月二十二日 书记员  兰天琦 附：本案判决所适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。