文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9682号原告（反诉被告）：广东南洋长胜酒店有限公司，住所地广东省广州市天河区**路*号，统一社会信用代码914400007762292594。法定代表人：陈列平，董事长。委托代理人：王海波、沈清明，均系该司职员。被告（反诉原告）：刘金洲，男，1964年11月3日出生，汉族，住广东省增城市。委托代理人：欧阳美美、简伟立，均系广东浩瀚明扬律师事务所律师。原告（反诉被告）广东南洋长胜酒店有限公司（下简称南洋长胜酒店）诉被告（反诉原告）刘金洲租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南洋长胜酒店的委托代理人王海波，被告（反诉原告）刘金洲的委托代理人欧阳美美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南洋长胜酒店诉称：被告于2015年2月11日与原告签署《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》，租赁原告所属场地作为办公、员工宿舍用途。上述合同对租金、各项费用、双方的权利义务、违约责任等作了非常详尽的约定。原、被告又于2017年10月13日签署《关于一号楼租赁合同的补充协议》，约定被告在2017年11月1日前所拖欠原告的租金、费用等的还款方式及违约责任等。后被告于2018年3月10日撤离租赁场地，未结清所拖欠租金、空调费、水电费、违约金等。原告多次书面、口头向被告催收欠款，但被告一直没有缴纳，并拒收原告所发通知。《房屋租赁合同》约定，“乙方拖欠租金3个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失（保证金不退）。”《房屋租赁合同补充条款》约定，“乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方有权解除本合同，保证金不退。”《房屋租赁合同补充条款》还约定，“乙方承诺按时依约支付租金和其他一切费用；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金，逾期超过三个月，除按规定支付租金和违约金外，甲方有权解除合同（保证金不退），并采取一切必要措施立即清理乙方退出租赁场所；租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除、搬离、破坏；由此产生的一切责任及后果由乙方承担。”《关于一号楼租赁合同的补充协议》第七条约定，“乙方同时郑重承诺：若违反，视为乙方严重违约，将按双方《房屋租赁合同补充条款》第十四条14.2有关条款执行。”《房屋租赁合同补充条款》第十四条14.2款明确约定，“乙方严重违约，甲方解除合同，保证金不退；租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除、搬离、破坏；甲方采取一切必要措施立即清理乙方退出租赁场所，由此产生的一切责任及后果由乙方承担。”被告违反合同约定，长期拖欠租金及各项费用，造成原告经济上的巨大损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付拖欠的租金651242.22元、空调费98260元、水费2747.04元、电费34835.90元、违约金4*03.67元，合计830888.83元；二、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）刘金洲答辩并反诉称：被告与原告于2015年2月11日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》，约定被告向原告承租位于广州市天河区**路*号一号楼三至七层房产作办公、员工住宿、兼作部分对外营业用途使用，建筑面积2400平方米，租赁期限十年，从2015年3月1日至2025年2月28日。合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金200000元。上述房屋交付给被告时是毛坯状态，被告接收房屋后投入了大量金钱进行装饰装修改造。原告称上述房屋属军产，但却一直无法提供房屋的合法产权证明、报建资料、规划验收资料，也一直无法提供其有权合法出租的证明，导致被告及分租户一直无法办理工商注册登记等手续。2017年10月29日上午10时许，原告的酒店发生重大火灾，直接造成两人死亡的严重后果，同时，火灾现场脱落的物件直接砸坏被告停放在房屋门口的保时捷轿车。之后，原告被责令全面停业，进行事故调查及消防整改。由于原告的酒店被全围闭，进出人流完全受阻，被告根本无法正常使用上述房屋，并为此承受巨大经济损失。自2017年开始，国家明确规定军产房不得再作商业经营使用，并将在2018年7月前全部收回，该政策直接导致上述房屋的各分租户在原告火灾发生后纷纷退场且无人再愿意承租。为防止损失继续扩大，被告与原告经多次沟通后在2018年2月初达成一致意见，由被告将上述房屋按现状交回给原告，原告不再追究被告所欠的租金、水电费、中央空调费等，被告也不再要求原告对火灾导致的经济损失给予任何形式的赔偿，双方均不再就租赁合同向对方主张任何权利。基于双方已达成合意，被告在2018年3月初就将上述房屋全部按现状交回给原告，房屋内所有的装修装饰及设施设备、电器等均未拆除。但原告却在接收上述房屋后提起本案诉讼，并谎称在2018年3月10日才接收上述房屋。被告认为，由于原告无法提供广州市天河区**路*号一号楼三至七层房产的合法产权证明，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告与原告所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》应属无效合同，原告无权没收被告的租赁保证金。同时，造成上述合同无效的过错责任在于原告，故原告应对被告对上述房屋的装修现值损失进行赔偿。被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、被告与原告于2015年2月11日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》无效，被告与原告于2017年10月13日签订的《关于一号楼租赁合同的补充协议》无效；二、原告向被告返还租赁保证金200000元；三、原告向被告赔偿装修现值损失900000元（具体以评估价值为准）；四、本案反诉受理费由原告承担。原告（反诉被告）南洋长胜酒店对反诉辩称：一、被告主张双方于2015年2月11日签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充条款》及双方于2017年10月13日签订的《关于一号楼租赁合同的补充协议》无效，该主张没有法律依据。租赁房屋产权属于部队并无争议，上述合同是双方真实意思表示，合法有效，必须依法履行。原告与被告签订了书面合同，原告实际交付了租赁场地给被告，被告接收了场地并实际开展了办公、经营活动，从2015年开始支付相应的租金。以上事实证明，双方的租赁合同真实有效，已经得到双方认可并实际履行。租赁场地为军产，这是众所周知的事实，被告在反诉状中称“且自2017年开始，国家明确规定军产房不得再作商业经营使用，并将在2018年7月前全部收回，该政策直接导致上述房屋的各分租户在原告火灾发生后纷纷退场且无人再愿意承租”，表明被告也承认知晓该租赁场地为军产。但被告的上述表述明显错误，国家和部队从来没有提出过军产房全部停止作商业用途，更不存在2018年7月1日前要求全部强行收回。中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅于2018年6月印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》中明确指出，“涉及部队的复杂敏感项目，区分不同情况，主要采取委托管理、资产置换、保障社会化等方式进行处理，国家和地方政府在政策上给予支持。对已融入驻地城市发展规划，直接影响社会经济发展和民生稳定，合同协议期限较长、承租户投资大，有潜在军事利用价值，确实难以关停收回的项目，可以实行委托管理……”。事实上，原告已经按照国家和军队的上述政策签订整改合同并将继续经营下去，时至今日原告仍继续在天河区**路*号正常经营就是明证。交通银行从2005年开始持续经营到现在，并即将与原告续签合同继续长期经营下去，也是证明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”法院审理案件涉及到确认合同效力时，均严格遵循上述原则。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证明，这从法律上允许转租的规定也可以印证。天河区**路*号隶属于广东省军区，原为广东省军区转业干部接待站，产权属于部队毫无争议，**路*号内各楼有明确的位置坐落，原告整体租赁该场地进行酒店经营，同时在租赁合同中部队明确同意原告可以分租和合作，一号楼租赁项目只是原告诸多分租、合作项目中的一个。该接待站项目始建于上世纪九十年代，因部队、地方政策及衔接等诸多复杂的历史原因，相关手续有可能不那么完备，但该项目一直合法存在是不争的事实，部队一直合法经营、合法出租也是有目共睹，并于2004年经报请部队上级机关并按相关程序合法租赁给原告经营。如果该项目完全属于违法建设，那么部队上级单位将不能允许该项目出租，地方各级政府将不会给予办理相关经营证照和经营许可，事实上原告及各合作单位、租赁单位均办理有经营执照和相关许可，已经合法经营到现在。被告称一号楼租户无法办理工商注册登记与事实不符，实际上已经办理并一直正常经营。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于租赁合同无效的规定，主要是指就违法建筑、临时建筑签订的房屋租赁合同无效，天河区**路*号租赁场地始建于上世纪九十年代并一直合法存在到现在，原告合法租赁该场地并一直持证经营到现在，并且通过今年全军停止有偿服务项目整改并顺利签约继续经营，足以说明该租赁项目的合法性，租赁场地的合法性，且被告没有提供证据证明该租赁项目属于违法建筑、临时建筑。关于租赁项目的产权证明、报建资料、规划验收资料等属于军队的档案资料，并非原告可以随便提供。双方没有约定原告有提供该项资料的义务，也不是双方租赁合同生效的前提，被告在撤离该场地前从未要求过原告提供上述资料，从未因没有提供上述资料影响被告正常经营、招租，从未因没有提供上述资料影响一号楼各租户办理营业执照等，况且是否提供上述资料与租赁合同的合法性、有效性没有任何关系。二、原告在2017年10月29日发生火灾属实，但该火灾事故与本案没有任何关系。火灾发生在酒店的主楼，被告租赁的是一号楼，物理位置上是完全分开的两栋楼。停业的是酒店的经营项目，封闭的是酒店主楼，没有任何部门、单位让被告停业或者封闭其通道。事实上，主楼停业跟一号楼毫无关系，被告租赁场地的进出在一号楼正面和侧面，丝毫不受影响，停业期间一号楼租户照常经营、办公。同在一号楼二楼的租户龙茶一品食府在原告停业期间照常经营就是明证。被告的车辆被砸坏问题，已经通过保险赔付解决，跟本案无关。三、被告称与原告达成协议，被告交回房屋而原告不追收租金、费用等，这与事实不符。实际上，原告在多次催收租金无果的情况下，不得不于2018年3月10日下达解除租赁合同的通知，此后被告搬走所有家具、电器、设备，自行撤离该场地。被告在2018年3月确实曾有提过此协议，但原告经研究并未同意，双方并未就此协商达成一致，也没有签署任何书面协议，被告的陈述为其单方面说法。综上所述，被告提出反诉纯属找借口不想支付租金和费用，原告与被告的租赁合同合法有效，被告长期拖欠租金及各项费用，严重违反双方合同约定，造成原告经济上的巨大损失，故请求法院依法驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。经审理查明：2015年2月11日，南洋长胜酒店（出租人/甲方）与刘金洲（承租人/乙方）分别签订《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充条款》（下简称《补充条款》）。《房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在广州市天河区**路*号一号楼三层、四层、五层、六层、七层房地产（下简称案涉房屋）出租给乙方作办公、员工宿舍用途使用，建筑面积2400平方米；月租金按建筑面积计，共2400平方米，日租金按月租金的三十分之一计算；租赁期限为2015年3月1日至2025年2月28日，月租金额为115000元，从2018年3月1日起，租金每两年递增4%；租金按月结算，由乙方在每月第五日前以转账或现金方式缴纳租金；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.2%向乙方支付违约金；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失（保证金不退）；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规、经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《补充条款》约定，《补充条款》是《房屋租赁合同》不可分割的一部分内容，并与《房屋租赁合同》同时签订，具有同等法律效力；乙方承诺租赁该场所为办公，员工住宿，兼作部分对外营业，但不得作为客房、餐饮、桑拿、夜总会等经营用途；从2015年3月1日起到2015年4月30日止，为免租装修期，租金从2015年5月1日起计付，每月的5日前一次性付清当月的租金及上个月的水电费等一切其他应收费用；2015年1月17日，甲方至少要把1号楼第七层移交给乙方，其余楼层最迟在2015年1月25日；乙方缴纳200000元作为租赁保证金，合同期满，甲方依约退还（不计利息）；乙方承诺按时依约支付租金和其他一切费用，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金，逾期超过三个月，除按规定支付租金和违约金外，甲方有权解除合同（保证金不退），并采取一切必要措施立即清理乙方退出租赁场所；租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除、搬离、破坏，由此产生的一切责任及后果由乙方承担；乙方在装修前，应向甲方提供装修设计、施工方案，并取得甲方的书面同意；房屋装修按规定须向有关部门办理申请和批准手续的，乙方须自行办妥有关手续后方可装修，甲方应予以协助和配合；乙方实际经营发生的公共区域及公用设施的日常使用及保养维修费用、水电费用等，由乙方按有关标准向甲方支付，其中，电费1.10元/度，水费4.70元/吨，中央空调费20000元/月；按本合同规定提前终止时，甲方给予乙方30天进行搬迁、此期间不计租金，合同到期终止时，乙方必须按时归还房屋，租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，不得拆除、搬离、破坏（可移动物品可由乙方带走），不得损坏主体结构；逾期归还房屋的，每逾期一天，乙方应按双倍日租金向甲方支付房屋占用期间的使用费；逾期三十天以上，乙方需按双倍日租金支付使用费，保证金不退，且甲方有权采取一切必要措施清理乙方退出租赁场所；租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除、搬离、破坏，由此产生的一切责任及后果由乙方承担；乙方承诺按本合同约定按时足额支付租金；有下列情形之一的，本合同自行终止，双方互不承担违约责任：（1）房屋项下的土地使用权依法被收回的；（2）房屋因社会公共利益或城市及部队建设需要被依法征用、拆除或改造的；（3）因不可抗力导致房屋、附属设施毁损、灭失致使本合同不能继续履行的；（4）甲、乙双方协商一致，提前解除合同；有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，保证金不退：……（3）乙方逾期不支付租金累计超过三个月的；甲方未按本合同第五条规定向乙方交付该房屋的，每逾期一天，乙方有权按日租金向甲方收取违约金；（第14.2条）乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按双倍日租金向乙方收取违约金；乙方严重违约，甲方解除合同，保证金不退，租赁场所内乙方投入的装修、设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除、搬离、破坏，甲方采取一切必要措施立即清理乙方退出租赁场所，由此产生的一切责任及后果由乙方承担；本合同中双方确认的文件资料均为本合同不可分割的组成部分；双方同意《补充条款》是双方真实意思的表示，《补充条款》与主合同（即《房屋租赁合同》）的约定不一致时，以本《补充条款》为准等。同日，南洋长胜酒店出具《收据》，确认收到刘金洲支付的租赁案涉房屋的押金200000元。《房屋租赁合同》签订后，南洋长胜酒店将案涉房屋交付给刘金洲使用。2015年4月28日，南洋长胜酒店（出租人/甲方）与刘金洲（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市天河区**路*号一号楼一层部分房产（下简称案涉一层房屋）出租给乙方作办公、经营用途使用；月租金按建筑面积计，共270平方米，日租金按月租金的三十分之一计算；租赁期限为2015年5月1日至2025年2月28日，月租金额为29000元，从2018年6月1日起，租金每两年递增4%；租金按月结算，由乙方在每月第十日前以转账或现金方式缴纳租金等。2017年6月12日，南洋长胜酒店向刘金洲发出《租金催缴通知书》，要求刘金洲支付拖欠2017年3月至5月期间的租金414794.86元等。2017年10月13日，南洋长胜酒店（出租人/甲方）与刘金洲（承租人/乙方）签订《关于一号楼租赁合同的补充协议》（下简称《补充协议》），约定乙方租赁案涉房屋，用作办公、员工宿舍用途；甲方按照物业现状及租赁用途出租给乙方，具体见附图，乙方承诺按物业现状及合同规定用途使用租赁物业；甲方在原租赁面积上扣减74平方米，每月扣减租金3550元，从2015年5月1日开始计算；甲方每月扣减空调费580元，从2015年7月1日开始计算；本协议签订后，甲、乙双方均不得以任何理由对租赁面积，租金，空调费等各项费用，起始期限等提出任何异议；从2017年11月1日开始，每月租金按111450元计收，每月空调费按19420元计收；乙方承诺自2017年11月1日开始，当月缴清租金、水电、空调等费用，不再发生任何拖欠等违约行为；乙方在2017年11月1日前拖欠甲方租金、费用，累计849299.50元（后附欠款表），乙方承诺在本协议签订同时，缴纳欠款200000元，并在2017年10月21日前缴纳205299.50元，剩余欠款444000元，从2017年11月1日起，每月保证逐步分期缴纳：2017年11月至12月、每月最低还款20000元，2018年1月至2月、每月最低还款50000元，2018年3月最低还款104000元，2018年4月最低还款200000元，所有欠款最迟于2018年5月1日前全部缴纳完毕，乙方保证不违反此承诺，并承诺尽可能提前还款，若提前还款完毕，分期缴纳提前结束；乙方同时郑重承诺，若违反，视为乙方严重违约，将按双方《补充条款》第十四条14.2有关条款执行；本协议与双方于2015年2月11日签署的《房屋租赁合同》及《补充条款》是不可分割的一部分内容，具有同等法律效力，甲、乙双方均表示共同严格遵守，不发生任何违约行为，否则，追究各自违约责任等。2017年12月28日，南洋长胜酒店向刘金洲发出《关于催收欠款的函》，表示截止到2017年12月28日，刘金洲已经累计拖欠2017年11月至12月两个月租金及费用284807.80元，拖欠历史应还欠款40000元；根据双方2017年10月13日签订的《补充协议》第六点规定，刘金洲承诺自2017年11月1日开始，当月缴清租金、水电、空调等费用，不再发生任何拖欠等违约行为，若违反，则视为刘金洲严重违约，将依照《补充条款》第十四条14.2有关条款执行；南洋长胜酒店要求刘金洲于2018年1月3日前，将所拖欠的上述款项全部付清，以确保双方签订合同及补充协议的正常履行；逾期，则视为刘金洲已经严重违约，南洋长胜酒店将依照合同及补充协议的约定，采取一切必要措施坚决维护自身合法权益；由此产生的一切责任、后果由刘金洲自行承担等。2018年2月2日，南洋长胜酒店向刘金洲发出《关于再次催收欠款的函》，表示按合同及补充协议约定，截止到2018年1月31日，刘金洲已经累计拖欠应缴租金及费用360466.60元；南洋长胜酒店多次书面、口头催收，但刘金洲至今未缴纳；南洋长胜酒店要求刘金洲于2018年2月15日前，将所拖欠的上述款项全部付清；逾期，则视为刘金洲无诚意履行合同，属于严重违约，南洋长胜酒店将依照合同及补充协议的约定，采取一切必要措施坚决维护自身合法权益；由此产生的一切责任和后果由刘金洲自行承担等。2018年2月15日，刘金洲向南洋长胜酒店发出《关于南洋长胜酒店催收欠款的回复函》，表示南洋长胜酒店发来关于催收欠款的函已收到，因为回老家过年了回来才收到；刘金洲承租了南洋长胜酒店1号楼部分物业，由于多种原因已欠南洋长胜酒店几个月房租，给双方沟通带来很大的障碍，刘金洲已多次发文发信息和微信与南洋长胜酒店王总沟通，没得到双方认可的结果；双方签订租赁合同后，南洋长胜酒店长期不允许刘金洲对外经营合同之外的项目，也造成了极大的影响；刘金洲在2015年7月份与广西脚板足签好了协议，由于南洋长胜酒店不给办证，也给刘金洲造成了极大的损失；南洋长胜酒店在2017年10月火灾后的50多天造成停电和空调、电梯无法正常使用，并且围住刘金洲承租物业出入口，致使租户和他们的客户们无法正常进入和经营，结果导致租户们个个都拖欠房租后自动撤离，这都是这场火灾导致的；刘金洲也并非不交房租，南洋长胜酒店着火后在2018年1月还交了200000元房租，希望南洋长胜酒店能给予理解；以上问题请南洋长胜酒店以公平公正态度双方协商解决，共同面对，为能友好合作共同努力达成双赢目的，恳请南洋长胜酒店承诺明确；酒店物业属军产，如何平衡过度转地方，如何保障刘金洲投资利益；在原租赁合同外的经营项目不受限制等。2018年2月23日，南洋长胜酒店向刘金洲发出《关于最后催收欠款及拟解除租赁合同的函》，表示按合同及补充协议约定，从2017年7月1日，截止到2018年2月22日，刘金洲已经累计拖欠应缴租金及费用831709.78元；南洋长胜酒店多次反复书面、口头催收，但刘金洲至今未缴纳；南洋长胜酒店于2018年2月2日再次发专函给刘金洲，催收上述款项，但刘金洲仍然没有缴纳并且没有任何回复；上述行为已经表明刘金洲无诚意继续履行合同，已经属于严重违约，依照《房屋租赁合同》《补充条款》《补充协议》的有关规定，南洋长胜酒店最后正式通知刘金洲，要求刘金洲于2018年2月28日前，缴清所拖欠所有租金、费用；否则，从2018年3月1日起，南洋长胜酒店将解除合同，无偿收回租赁场所，没收保证金，并将通过法律手段继续追收刘金洲所欠的租金及费用；由此产生的一切责任及后果由刘金洲自行承担。2018年2月27日，刘金洲向南洋长胜酒店发出《回函》，表示南洋长胜酒店发出的《关于最后催收欠款及拟解除租赁合同的函》刘金洲已收悉；刘金洲自2015年3月1日起，承租南洋长胜酒店所有的位于天河区**路*号部分楼层；2017年10月29日，承租房屋所在的酒店失火，并被消防部门查封，致使刘金洲承租楼层的水电、电梯、空调系统被停止使用，导致承租楼层无法正常营业，导致所有租户不交房租而撤离；还有本合同没有明确规定不允许做沐足，但酒店不允许刘金洲做，导致刘金洲无法经营；刘金洲与南洋长胜酒店签订的《房屋租赁合同》《补充条款》明确约定，南洋长胜酒店作为出租方，负有定期检查出租房屋及其附属设施的义务，南洋长胜酒店负责房屋所在主楼的安全和消防设施并使其达到法律规定的标准，且应在房屋及其附属设施处于非正常的使用状态时立即进行维护和修缮；现因南洋长胜酒店违反有关约定，使租赁物无法使用，刘金洲无法正常展开营业，合同目的无法实现，并给刘金洲造成经济损失；根据有关法律规定，因租赁物存在瑕疵或毁损影响承租人使用的，出租方应当减少租金，且承租方有权解除合同；由上，刘金洲郑重要求南洋长胜酒店免收刘金洲所承租房屋自2017年10月29日至今的所有费用，包括但不限于租金、电费、水费、中央空调费；赔偿刘金洲因本次事故的经济损失，包括但不限于因酒店失火造成停业的经济损失；租赁合同自本函作出之日起解除，南洋长胜酒店在收到本函之日起三日内返还刘金洲支付的承租保证金等。其后，南洋长胜酒店还于2018年3月5日向刘金洲邮寄发出《关于终止租赁合同的通知》，但因拒收而未能妥投。现南洋长胜酒店提起诉讼，要求刘金洲支付拖欠的租金等费用。刘金洲提起反诉，要求确认其与南洋长胜酒店签订的合同无效并要求南洋长胜酒店赔偿损失等。诉讼过程中，南洋长胜酒店主张案涉房屋的产权属于广东省军区司令部，广东省军区司令部与珠海经济特区新长胜发展有限公司（下简称新长胜公司）签订租赁合同，把包括案涉房屋在内的房产出租给新长胜公司；签订合同时，南洋长胜酒店尚未成立，之后，由新长胜公司等股东设立了南洋长胜酒店，并由南洋长胜酒店与刘金洲签订案涉房屋的租赁合同。为予证明，南洋长胜酒店提交了下列证据：一、广东省军区司令部与新长胜公司签订的《租赁合同》；二、南洋长胜酒店在国家企业信用信息公示系统中的查询资料和新长胜公司、南洋长胜酒店于2006年2月1日出具的《证明》。刘金洲认为上述证据一没有原件，且其没有见过该文件，即使《租赁合同》是真实的，但承租方并非南洋长胜酒店，不能证明案涉房屋属于军产并办理了规划验收及许可；对证据二的真实性无异议，合法性和关联性有异议，该证据不能证明案涉房屋为合法建筑，不能证明南洋长胜酒店有权利出租或分租案涉房屋，事实上案涉房屋没有任何报建、规划验收资料，南洋长胜酒店也没有提供任何产权信息，案涉房屋为违法建筑物。其后，南洋长胜酒店又提交了中国人民解放军广东省军区保障局于2018年8月17日出具的《证明》。该《证明》的内容为，广州市天河区**路*号物业（原广东省军区转业干部接待站）属于广东省军区物业，在部队管理红线范围内（原*路*号营区内）；该物业于2004年经部队房地产租赁相关程序出租给新长胜公司，并在该物业基础上成立了南洋长胜酒店，具体从事酒店经营和物业管理；该物业始建于上世纪90年代，按照当时部队和地方相关程序启动建设，一直合法存续至今；根据军队全面停止有偿服务工作相关政策要求，目前该物业已纳入委托管理项目库，拟由地方政府实施管理。刘金洲对该证据的真实性不予确认。刘金洲主张南洋长胜酒店于2017年10月29日发生火灾，导致包括案涉房屋在内的整个场地属于停业状态，故其不需要支付2017年10月之后的全部租金。南洋长胜酒店则主张其酒店所在的主楼4楼于2017年10月29日发生火灾，因此由消防部门进行围蔽并停业，但消防部门并未对案涉房屋所在的副楼进行围蔽，且南洋长胜酒店在2017年12月19日全面复业，不存在刘金洲所主张的由于火灾而影响案涉房屋正常经营的问题。为予证明，南洋长胜酒店提交了*号平面图及一号楼出入口照片。刘金洲对该证据的真实性不予确认。经刘金洲提供支付凭证及双方当事人核对后，南洋长胜酒店主张刘金洲拖欠案涉房屋2017年5月至2018年3月期间的租金（其中2017年5月至2017年10月期间每月租金为115000元，2017年11月至2018年2月期间每月租金经双方协议减少为111450元，2018年3月租金为115908元），2017年7月至2018年3月的空调费（其中2017年7月至2017年10月期间每月空调费为20000元，2017年11月至2018年3月期间每月空调费经双方协议减少为19420元），2017年7月至2018年3月期间的水费共7666.56元、电费共84954.10元（其中，2018年3月的水费为136.88元、电费为3910.50元，而其余月份的各月水费为800元至1300元左右、其余月份的各月电费为8100元至12000元左右）；上述拖欠的租金、空调费、水费、电费共计1521422.66元；双方于2017年10月13日签订《补充协议》约定每月租金扣减3550元、从2015年5月1日开始计算，每月空调费扣减580元，从2015年7月1日开始计算，故2015年5月至2017年10月共计30个月的租金应扣减106500元，2015年7月至2017年10月共计28个月的空调费应扣减16240元，共计扣减122740元；南洋长胜酒店免除了刘金洲2017年11月、12月的空调费共*840元，并赔偿刘金洲车辆损坏损失58458元；刘金洲于2017年10月13日支付了200000元（其中198000元用于支付案涉房屋的欠款），于2017年10月22日支付了205299.50元（其中145299.50元用于支付案涉房屋的欠款），于2018年1月6日支付了200000元（其中171000元用于支付案涉房屋的欠款），上述已支付的案涉房屋欠款金额为514299.50元；刘金洲拖欠的租金、空调费、水费、电费共计1521422.66元，扣除租金及空调费扣减金额122740元，扣除免除的2017年11月、12月空调费共*840元，扣除车辆损坏赔偿58458元，扣除刘金洲后支付的514299.50元，刘金洲仍欠787085.16元。刘金洲对上述主张不予确认，并认为其除了在2017年10月13日支付了200000元、于2017年10月22日支付了205299.50元（刘金洲只有支付165299.50元的单据）、于2018年1月6日支付了200000元外，还于2017年10月底或11月支付了80000元、于2017年底支付了100000元。但对于上述两笔共计180000元，刘金洲未提供支付凭证予以证明，南洋长胜酒店否认收到上述两笔款项。南洋长胜酒店主张其在2018年3月10日向刘金洲发出《解除一号楼租赁合同的通知》后，刘金洲自行将案涉房屋内的物品搬走，但双方没有办理交接手续，也没有签订任何解除租赁合同的协议；南洋长胜酒店约在2018年3月10日至12日自行收回案涉房屋，但具体哪一天已记不清。刘金洲辩称其在2018年3月1日已将案涉房屋交还给南洋长胜酒店，当时有南洋长胜酒店的员工在场，但双方没有签订任何书面协议及办理书面交接手续；其同意搬走是因为与南洋长胜酒店达成协议，同意互不追究，其按照南洋长胜酒店的要求在和解协议书上签名后交给南洋长胜酒店，后其搬走私人物品，案涉房屋内所有的电器、装修装饰均没有搬走，若双方没有达成协议，其是不会搬走的。刘金洲主张其是在与南洋长胜酒店达成均不再就租赁合同向对方主张任何权利的协议之后，才将案涉房屋按现状交回给南洋长胜酒店，案涉房屋内所有装修装饰及设施设备、电器均未拆除。为予证明，刘金洲提交了《关于南洋长胜酒店催收欠款的回复函》《回函》及《和解协议书》（未有南洋长胜酒店盖章确认）作为证据。南洋长胜酒店对上述证据的真实性予以确认，其确实收到上述材料，但认为只是刘金洲的单方意见，双方没有通过书面协议进行确认。刘金洲主张其花费了大量资金对案涉房屋及案涉一层房屋进行了装修，并提交了《装修工程施工合同书》、报价表、收据、订货单、送货单等证据。南洋长胜酒店认为上述合同没有约定工程地点，上述证据亦无法显示用于案涉房屋的装修，故对上述证据的真实性不予确认。另，根据刘金洲申请，本院委托广州市华盟价格事务所有限公司（下简称华盟价格事务所）对案涉房屋的装饰装修现值进行评估。本院组织双方当事人及华盟价格事务所人员于2018年10月24日到案涉房屋进行评估，刘金洲明确以2018年3月初搬离案涉房屋时为评估基准日，后华盟价格事务所作出穗华价估[2018]*号《关于广州市天河区**路*号一号楼三、四、五、六、七层房屋的装修装饰现值价格评估结论书》（下简称《评估结论书》），确定案涉房屋的装修装饰在2018年3月的现值为990369元。另，南洋长胜酒店撤回要求刘金洲支付违约金的诉讼请求。又，南洋长胜酒店另案提起诉讼，要求刘金洲支付拖欠的案涉一层房屋的租金等费用，本院以（2018）粤0106民初9683号案件（下简称9683号案）审理。该案中，南洋长胜酒店明确刘金洲于2017年10月13日支付了200000元（其中2000元用于支付案涉一层房屋的欠款），于2017年10月22日支付了205299.50元（其中60000元用于支付案涉一层房屋的欠款），于2018年1月6日支付了200000元（其中29000元用于支付案涉一层房屋的欠款）。本院认为：南洋长胜酒店与刘金洲签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定南洋长胜酒店将案涉房屋出租给刘金洲使用。其后，对于刘金洲拖欠租金、空调费等款项等问题，南洋长胜酒店与刘金洲签订又了《补充协议》。上述《房屋租赁合同》《补充条款》《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。刘金洲主张上述合同及协议无效，但南洋长胜酒店已提交了广东省军区司令部与新长胜公司签订的《租赁合同》，新长胜公司、南洋长胜酒店于2006年2月1日出具的《证明》及中国人民解放军广东省军区保障局于2018年8月17日出具的《证明》等证据予以反驳，故刘金洲要求确认其与南洋长胜酒店签订的《房屋租赁合同》《补充条款》《补充协议》无效的反诉请求缺乏依据，有违诚信，本院不予支持。南洋长胜酒店已将案涉房屋交付给刘金洲使用，刘金洲应按照合同约定向南洋长胜酒店支付租金、空调费等款项。但根据已查明的事实可知，刘金洲拖欠自2017年5月起的租金、自2017年7月起的空调费等款项未支付。后双方当事人于2017年10月13日签订《补充协议》，但刘金洲亦未按照该协议约定履行付款义务。后由于南洋长胜酒店多次催促，但刘金洲仍未履行付款义务，南洋长胜酒店于2018年3月5日发函给刘金洲表示解除合同。虽然上述函件退件，但刘金洲已搬离案涉房屋且南洋长胜酒店已自行收回案涉房屋，故《房屋租赁合同》《补充条款》已因刘金洲违约而实际解除，刘金洲应对合同解除承担违约责任。根据《房屋租赁合同》《补充条款》的约定，刘金洲逾期支付租金及其他费用超过三个月的，南洋长胜酒店有权解除合同且保证金不退，因此，刘金洲要求南洋长胜酒店返还租赁保证金200000元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。刘金洲主张其于2018年3月1日将案涉房屋交还给南洋长胜酒店，但其未提供证据予以证明，且南洋长胜酒店对此不予确认，刘金洲依法应承担相应的举证不能的法律责任；南洋长胜酒店自认刘金洲于2018年3月10日撤离案涉房屋，而其于2018年3月10日至12日收回案涉房屋，本院对此予以采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，刘金洲应向南洋长胜酒店支付直至2018年3月10日的租金、空调费等款项。根据已查明的事实可知，刘金洲拖欠2017年5月起的租金及2017年7月起的空调费、水费、电费，故现南洋长胜酒店要求刘金洲支付2017年5月起至2018年3月的租金及2017年7月起至2018年3月的空调费、水费、电费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。但上述款项均应算至2018年3月10日止，故2018年3月的租金应减少81135.60元（115908÷30×21）、空调费应减少13594元（19420÷30×21）。而对于2018年3月的水费、电费，其金额均不足其余月份金额的一半，本院认为该金额合理可信予以确认。对于刘金洲在2017年10月13日签订《补充协议》后实际支付的款项，刘金洲虽主张除了两案中南洋长胜酒店所确认的605299.50元外，其还于2017年10月底或11月支付了80000元、于2017年底支付了100000元，但未提供证据予以证明，且南洋长胜酒店对此不予确认，其应自行承担举证不能的法律责任，故本院对此主张不予采信。对于上述605299.50元如何分配抵扣问题，双方当事人并未明确约定，南洋长胜酒店在两案中进行分配扣减（本案中扣减514299.50元、9683案中扣减91000元）并未损害刘金洲的合法利益，本院予以准信。综上，刘金洲应向南洋长胜酒店支付拖欠的租金、空调费、水费、电费共计692355.56元（787085.16元-81135.60元-13594元）。对于迟延支付上述款项的违约金问题，南洋长胜酒店撤回该项诉讼，本院予以准许，本案中不予审处。对于刘金洲要求南洋长胜酒店赔偿装修损失的问题，虽然刘金洲提供了《装修工程施工合同书》等证据证明其对案涉房屋进行了装修，且华盟价格事务所经评估确定案涉房屋的装修装饰在2018年3月的现值为990369元，但根据《房屋租赁合同》《补充条款》约定，刘金洲逾期支付租金及其他费用超过三个月导致南洋长胜酒店解除合同的，租赁场所内刘金洲投入的装修、设施、设备无偿归南洋长胜酒店所有，刘金洲不得拆除、搬离、破坏，由此产生的一切责任及后果由刘金洲承担。因此，现因刘金洲拖欠租金等费用超过三个月而导致合同解除，其要求南洋长胜酒店赔偿装修损失的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘金洲自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广东南洋长胜酒店有限公司支付拖欠的租金、空调费、水费、电费共计692355.56元；二、驳回原告（反诉被告）广东南洋长胜酒店有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘金洲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12110元，由原告（反诉被告）广东南洋长胜酒店有限公司负担1355元、被告（反诉原告）刘金洲负担10755元；反诉受理费7400元、评估费20000元，由被告（反诉原告）刘金洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  廖凤如人民陪审员  李婉君二〇一八年十二月二十日书 记 员  何靖文罗小玲            本判决书于2018年    月    日送达