沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初4826号原告：邓长青，男，1944年5月26日出生，汉族，系中国航空技术进出口福建公司退休工人，住址：沈阳市大东区。委托代理人：刘海军，男，1954年4月12日出生，汉族，系沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者，住址：沈阳市沈河区。原告：陈玉芝，女，1948年11月21日出生，汉族，系黎明发动机制造公司退休工人，住址：沈阳市大东区。委托代理人：刘海军，男，1954年4月12日出生，汉族，系沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者，住址：沈阳市沈河区。被告：张静波，男，1965年5月4日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市大东区。被告：梁智勇，男，1968年2月2日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市大东区。被告：孙红梅，女，1973年11月2日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市大东区。委托代理人：于洪君，男，1948年8月14日出生，汉族，系辽宁省合同法研究会大东工作站工作人员，住址：沈阳市大东区。原告邓长青、陈玉芝与被告张静波、梁智勇、孙红梅抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓长青、陈玉芝及其共同的委托代理人刘海军、被告张静波、被告孙红梅委托代理人于洪君到庭参加诉讼，被告梁智勇经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称:2014年12月，原告的朋友张绍谦因其经营活动急需一笔资金而向原告借款。因原告当时没有出借能力，便与张绍谦协商解决方案，于是便达成以原告位于沈阳市大东区和睦北二路22号4-1-2（2），建筑面积36.42平方米的房屋为抵押物向他人借款，所借款额由张绍谦使用，并由张绍谦负责偿还本息的一致意见。然后张绍谦便联系了其朋友曹宪光，通过曹宪光介绍认识了被告张静波。经过张绍谦和张静波洽谈后决定：由二原告与张静波到公证处办理《授权委托公证书》后可以得到借款。二原告于2014年12月18日与张静波到辽宁省公证处办理了《委托公证书》。2014年12月31日，张静波借给了二原告15万元，张静波为二原告出具了收取二原告所有房产手续的抵押借款手续。二原告认为，抵押借款是二原告与出借人张静波双方的真实意思，张静波为二原告出具了抵押借款字条足以说明双方之间是抵押借款合同关系。然而被告梁智勇如何出现在《公证委托书》中二原告并不清楚，二原告不认识梁智勇也从未见过梁智勇，张静波与梁智勇是什么关系，二原告均不知晓。借钱还钱天经地义，依据法律规定，借款到期未还，债权人可以向债务人主张还款，在债务人无能力偿还的情况下债权人才可以主张将抵押物变卖，在所得价款中优先受偿。但被告梁智勇在未通知原告、未向原告主张还款的情况下利用《委托公证书》直接将原告的房屋以8万元的价格卖给了被告孙红梅，且将所得价款全部占为己有。造成二原告的房产不翼而飞。二原告认为，被告梁智勇和张静波的最初意图就是为了侵吞二原告的房产，为此所形成的“抵押借款手续、《公证委托书》”均是以合法形式掩盖非法目的行为。双方之间只是借款合同关系不是房屋买卖合同关系。被告不讲诚信，利用二原告年迈不懂法，骗取原告签订《委托公证书》，又将二原告的房屋以明显低于市场价格出卖给被告孙红梅的行为是损人利己的行为，是侵权行为。目前该房屋正值动迁时期，二原告的房屋依据动迁安置补偿政策应得到47万元的拆迁补偿。因此三被告应当对二原告的损失进行赔偿。因此，二原告请求人民法院判令三被告赔偿原告的损失29万元，以维护原告的合法权益。1、请求依法确认被告超越代理权限以明显低于市场价格出卖原告房屋的行为是侵权行为；2、请求依法判令被告赔偿原告的损失29万元；3、被告承担诉讼费。被告张静波辩称：2014年年末，通过朋友小光认识原告邓长青，原告邓长青向我借款15万元，他说用房子作抵押，我说需办公证书和他项权利证才能借给他钱，他同意了。我就向我朋友梁智勇借款15万元，我说有押房子的，梁智勇也同意了。我们一起去省公证处，当时二原告一起去的，公证处人员告知二原告，说要是不还钱依据公证书可以卖他们的房子，二原告没同意就走了。过了一周，二原告又找到我，说是要去做公证书，我们就又去了公证处，做了一个公证书，二原告签字并拍照。后来又到房产大厦做的他项权利证，到农行取了15万元借给了邓长青，当时是邓长青与他外甥把钱给分了。我看他们分钱，我当时怕没人还我，我跟邓长青说不还我钱我将来肯定卖他的房子，他说行。2015年6月末，我找原告要钱，他让我找他的外甥要，我给他外甥打电话，他外甥不管，说不欠我的钱，我就又找的邓长青，他也不管，一直拖到2016年也没人还钱。后来我朋友梁智勇找我要钱，说必须还，因为他们家孩子要留学用钱，我又找的原告，原告还是不还钱，我又找他房子的租户，租户当我面给原告打电话，让原告来，原告不来，我当时也给原告打电话，我说我朋友孩子出国催我还钱，我说你不还钱只能卖你的房子，他说行你卖吧我没钱。我让他的租户搬家，租户说租期没到，我给了他500元让他搬家，后来他就搬了。我找的房产中介，2016年4月份卖的，当时我要20万元，中介说我房子旧没卖出去，我去房产大厦做的价值评估，评估价153800元，后来15万元卖了，卖给谁不知道，当时卖房子走的资金监管，监管12万元，定金3万，我把钱都还给梁智勇了。被告孙红梅辩称：2016年3月10日，答辩人经人介绍购得沈阳市大东区和睦北二路22号4-1-2房屋，建筑面积36.42平方米，该房为1953年苏式建筑两家公用厕所、厨房插间，双方议定房价为15万元，当场支付了定金3万元，另12万元待房证下来后一次性交清。更名过户费由答辩人承担。其后，答辩人将剩余款交给了沈阳市房产局房产交易中心进行监管。交易时为了少交税，填表时交易价写成了8万元，但交易中心不同意实际评估152964元，答辩人按该标准缴纳了全部更名过户费用，并实际进驻。2016年4月8日答辩人取得了该房产的产籍证明。2017年3月，答辩人交纳了当年的采暖费。答辩人以15万元的价格购买了60多年的房屋，总共花费151852.84元，不是低价购买。答辩人符合善意取得的三个形式要件，实际占有符合法律依据。答辩人认为买房过程中支付了合理的价格，卖房人有原告的合法效力的手续。答辩人买房没有过错。被答辩人抵押房产长达40个月不还款，根据合同约定受委托人将房屋出卖给答辩人，答辩人以合理的价格取得的房屋有法律效力。该房屋2018年2月13日动迁实行货币安置。期间答辩人取得该房已近两年，被答辩人以答辩人取得动迁款40余万元为由要求撤销交易合同，违背了公平平等原则。请求驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告梁智勇未到庭答辩但提供了书面情况说明。2014年12月，我朋友张静波向我借款15万元，可以抵押房屋，做公证书，房产大厦做他项权利证，我同意了，第一次去省公证处借款人是高个子夫妻俩，公证员说不还款用公证书能转卖房子，他俩没同意走了，过了一周又去了公证处，他们同意做的公证书，后又去做的他项权利证，我借给了张静波15万元，他借给谁我不知道。半年到期后，我多次找张静波要钱，但其以各种理由没还，2016年3月，我又找到张静波要钱，我说必须还我钱，因为孩子出国留学用钱，后来他把房子卖了，有个房产中介女的领着，在房产大厦办的手续，卖了15万元，我在场，把钱还我了，卖谁了我不知道，以后在没有联系。经审理查明：二原告系夫妻关系。案外人张绍谦因经营活动而向原告邓长青借款。因原告邓长青没有出借能力，便向被告张静波借款，被告张静波向被告梁智勇借款15万元。被告张静波于2014年12月31日将借款15万元支付给原告邓长青、陈玉芝。二原告将借款交付案外人张绍谦使用。被告张静波于2014年12月31日给原告出具书面凭证，确认二原告将涉案房屋抵押给张静波，向其借款15万元，于2015年6月30日前偿还。二原告与被告张静波办理涉案房屋的抵押备案登记，被告张静波是涉案房屋的抵押权人。2014年12月18日，二原告与被告梁智勇在辽宁省公证处办理公证书，二原告委托被告梁智勇办理涉案房屋的资金监管、更名过户、出售手续等房屋相关事项。因二原告未按期还款，被告张静波、梁智勇与被告孙红梅于2016年3月10日签订《房屋买卖合同》，被告孙红梅购买本案涉案房屋，价款15万元，付定金3万元，更名过户通过资金监管给付12万元。被告孙红梅于签订合同当日给付被告张静波、梁智勇购房定金3万元，资金监管12万元，被告孙红梅于2016年4月18日给付房款12万元。被告孙红梅于2016年4月18日取得位于沈阳市大东区和睦北二路22号4-1-2（2）房屋的所有权证。本案涉案房屋于2018年2月已动迁。涉案房屋交易时评估价格152964元，做为计税依据。二原告于2018年9月20日向本院申请对被告张静波提供的借据、收条、不还款说明中陈玉芝、邓长青签名不是本人所写进行鉴定。对位于沈阳市大东区和睦北二路22号4-1-2房产的市场价格进行评估鉴定。本院依法委托司法鉴定。辽宁仁和司法鉴定中心于2018年11月20日对二原告申请借据、收条、不还款说明中签名鉴定做出终止鉴定通知书，因二原告迟迟未能交纳鉴定费用。辽宁长信房地产土地评估有限公司于2018年11月6日做出关于退回司法鉴定委托书的说明，由于委托房产现已拆迁，实物已不存在，因此评估中止，故将此卷退回。上述事实，有原告提供的抵押借款情况说明、房屋所有权转移登记申请书、被征收居民的一封信、证人证言、辽宁省公证协会辽公协（2014）54号文件、终止鉴定通知书、关于退回司法鉴定委托书的说明、被告张静波提供的借据、收条、收据、不还款说明、公证书、抵押转让合同、抵押权注销登记申请书、房屋买卖合同、被告孙红梅提供的产籍查询证明、收据、采暖费发票、收条、监管确认书、发票、记账联、办证联、公证委托书、结婚证、房屋买卖合同等证据及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:二原告因向被告张静波借款15万元而将涉案房屋抵押给被告张静波，并办理抵押权备案登记，被告张静波是抵押权人。二原告与被告梁智勇于2014年12月18日在辽宁省公证处办理公证书，二原告委托被告梁智勇办理涉案房屋的资金监管、更名过户、出售手续等房屋相关事项。二原告未在2015年6月30日前偿还借款，被告张静波做为抵押权人、被告梁智勇依据公证书的权限于2016年3月10日与被告孙红梅签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给被告孙红梅，符合法律规定。双方约定出卖价款为15万元，在交易过程中，契税纳税申报按房产评估价格152964元，同时也是计税价格，且涉案房屋房龄也在几十年左右，面积36.42平方米，交易价格折合单价每平方米4119元，故参照双方交易时评估及计税价格，结合涉案房屋地段、房龄等因素，综合确认被告张静波出卖价款为15万元并不明显低于市价。关于原告主张被告赔偿损失29万元的诉请。二原告在本案审理中申请对涉案房屋市价进行评估鉴定，由于委托房产现已拆迁，实物已不存在，辽宁长信房地产土地评估有限公司于2018年11月6日做出退卷说明。二原告按照涉案房屋的拆迁价款为房屋市价计算赔偿数额，缺乏事实依据及法律规定，房屋拆迁款项包含政府补助款项，不能等同于房屋市价。故对原告主张赔偿29万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邓长青、陈玉芝的诉讼请求。本案受理费5650元，公告费400元，保全费1970元，均由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 张 鑫审判员 张 品审判员 雷 凯二〇一八年十二月二十四日书记员 杜云丽