广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初19410号原告：莫满河,男,汉族,住广东省东莞市。委托诉讼代理人:张学诚,广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈海燕,广东尚融律师事务所律师。被告：广东南粤银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市。负责人：陶剑锋，该分行行长。委托诉讼代理人:熊波，男，汉族，住湖北省大悟县，该分行员工。委托诉讼代理人:郭笑媚，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，该分行员工。第三人：广东新一信通信发展有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：谢造辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨芳，女，汉族，住湖南省沅江市，该公司员工。原告莫满河诉被告广东南粤银行股份有限公司东莞分行（以下简称南粤银行东莞分行）、第三人广东新一信通信发展有限公司（以下简称新一信公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告莫满河的委托诉讼代理人张学诚，被告南粤银行东莞分行的委托诉讼代理人熊波、郭笑媚，第三人新一信公司的委托诉讼代理人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求一、依照东莞市第三人民法院作出的（2015）东三法民一初字第557号民事判决书以及东莞市中级人民法院作出的（2016）粤19民终7676号生效民事判决书，将第三人新一信公司位于东莞市桥头镇和坑村银岭街63号土地（土地证使用权证号：东府国用（2012）第特186号）以及地上建筑物继续由原告使用，使用期限为五年六个月，自2017年3月10日起至2022年8月9日为止，案涉金额为300万元；二、如要拍卖土地以及地上建筑物的，必须保证原告能够正常使用上述土地以及建筑物至判决书确定的日期，并在拍卖的时候将生效的民事判决书确定的内容增加进去拍卖条件里，带租约拍卖该土地以及建筑物；三、本案诉讼费由被告承担。诉辩基本主张原告莫满河诉称：一、原告已经依照法院作出的生效判决，合法占有案涉的土地以及建筑物，如强行拍卖上述土地以及建筑物，必须保障原告享有的租赁权。1.在原告和新一信公司租赁合同纠纷一案中，经东莞市第三人民法院和东莞市中级人民法院作出的生效判决，已经判决将上述土地以及建筑物交由原告使用，使用期限为5年6个月，且原告已经于2017年3月3日向法院申请强制执行，并于2017年3月10日将案涉土地以及建筑物交付给原告使用，2017年6月，法院以该案已经履行完毕为由作出结案处理，现在土地以及建筑物也由原告在使用，原告接受该建筑物是合法合理的。2.法院在执行裁定书中认定协议书属于以房抵债的合同，实质并非是房屋租赁合同，认定属于适用法律错误。该租赁关系是原告和被告新一信公司之间在平等、自愿的基础上协商一致达成的协议而成立的，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，更为重要的是得到了法院生效判决的确认，并在强制执行的过程中，也依法占有了案涉土地以及建筑物。3.根据买卖不破租赁原则，原告对案涉土地以及房屋享有的租赁权应当优先于拍卖时竞拍者享有的物权。原告和新一信公司签订的协议书早在2014年5月3日就已经生效，只是新一信公司一直不按照协议的约定将建筑物以及土地交付给原告，原告不得以才通过法律程序花了几年的时间接收了土地以及建筑物。二、带租约拍卖土地以及建筑物，保证案涉土地以及建筑物由原告正常使用至2022年8月9日，才能彰显法律的公正，才可以维护社会的公平正义。原告因为相信法律，选择通过法律手段取得该土地以及建筑物的租赁权。法院判决原告享有土地以及房屋的租赁权后，原告开始对该土地以及建筑物的附属设施进行了改造，包括装修、改造电路等，已经投入共计约300万元。法院可以带租约拍卖土地以及建筑物，因为带租约拍卖案涉建筑物不会损害被告南粤银行东莞分行的合法权益，其抵押权也一样可以得到实现。原告遂提出上列诉求。被告南粤银行东莞分行辩称：1.莫满河和新一信公司之间签订的以租抵债协议在两个当事人之间有效，不能对抗第三人；2.原告和新一信公司之间的以租抵债协议视为一般合同之债，而非房屋租赁合同，不适用合同规定的买卖不破租赁的原则；3.原告的执行异议有违法律的法律规定；四、如带租约拍卖案涉土地以及地上建筑物，将严重影响抵押物的变现能力以及变现价值，极大损害抵押权人的合法权益。第三人新一信公司述称：同意原告莫满河的诉请。案件事实一、案涉争议土地以及建筑物情况：案涉土地位于广东省××桥头镇禾坑村××号[土地证号为东府国用（2012）第特186号]，使用权面积为22767.70平方米，用途为工业，登记使用权人为第三人新一信公司。该土地使用权于2014年11月18日被广东省东莞市第二人民法院予以查封，该院于2016年10月28日以（2016）粤1972执7180号、7182号案办理续封，查封期限至2019年10月27日止。案涉土地上的建筑物包括成品仓库（粤房地权证莞字第××号）、办公楼（粤房地权证莞字第××号）、厂房2栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房3栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房4栋（粤房地权证莞字第××号）、宿舍l栋（粤房地权证莞字第××号）、宿舍2栋（粤房地权证莞字第××号）。上述建筑物于2014年5月16日办理权属登记，登记产权人为第三人新一信公司；于2014年5月27日办理抵押登记，抵押期间自2013年12月26日起至2016年12月25日止，登记抵押权人为南粤银行东莞分行。本院于2014年12月11日以（2014）东三法常执字第1239号案对该上述建筑物予以查封，本院后于2016年12月6日对该上述建筑物办理续封，查封期限至2019年12月25日止。二、原告莫满河和第三人新一信公司之间的情况：2014年4月1日，莫满河作为贷款人，新一信公司作为借款人，谢造辉、李凤、谢造峰、莫双礼作为新一信公司的担保人，签订《人民币借款协议》，主要约定：新一信公司向莫满河借款300万元，由谢造辉、李凤、谢造峰、莫双礼作为新一信公司的保证人；若新一信公司没有按期还款，各方签订的《协议书》生效，各方均必须履行《协议书》中的新一信公司将案涉不动产作价300万元无条件出租给莫满河或莫满河指定的公司，出租期限为10年等。同日，莫满河作为贷款人，新一信公司作为借款人，谢造辉、李凤、谢造峰、莫双礼作为新一信公司的保证人，签订《协议书》，主要约定：新一信公司将无条件出租案涉不动产给莫满河或莫满河指定的公司以抵销新一信公司向案外人的借款300万元，出租期限为10年，该合同的生效条件为新一信公司到期没有履行各方签订的《人民币借款协议》时即生效等。三、另案诉讼情况：2015年4月14日，莫满河就其与新一信公司、谢造辉、李凤、谢造峰、莫双礼的上述合同纠纷诉至本院，本院（2015）东三法民一初字第557号民事判决书判决如下：一、确认莫满河与新一信公司、谢造辉、李凤、谢造峰、莫双礼于2014年4月1日签订的《协议书》已于2014年5月3日生效；二、新一信公司、谢造辉、李凤、谢造峰、莫双礼应于本判决发生法律效力之日起三日内将案涉不动产交付给莫满河承租，租赁期限为5年6个月，自实际交付之日起计算。新一信公司不服上述判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，该院（2016）粤19民终7626号民事判决书维持原判。上述判决书于2017年2月20日生效。2017年3月3日，莫满河依据上述生效判决书向本院申请执行，要求新一信公司将案涉不动产交付给其使用，本院以（2017）粤1973执2395号案予以受理。在执行过程中，莫满河及新一信公司均确认案涉不动产于2017年3月10日交付给莫满河占有使用。2017年6月15日，本院以该案已履行完毕为由做结案处理。四、南粤银行东莞分行和新一信公司之间的情况：2016年4月26日，南粤银行东莞分行向本院提出实现担保物权申请，请求拍卖或变卖案涉不动产，并就所得价款优先受偿。本院（2016）粤1973民特25号民事裁定书，裁决“准予对被申请人广东新一信通信发展有限公司名下位于东莞市桥头镇禾坑村银岭街63号的土地【权属证书编号：东府国用（2012）第特186号】和被申请人广东新一信通信发展有限公司的办公楼（粤房地权证莞字第××号）、厂房2栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房3栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房4栋（粤房地权证莞字第××号）、成品仓库（粤房地权证莞字第××号）、宿舍l栋（粤房地权证莞字第××号）、宿舍2栋（粤房地权证莞字第××号），以上土地和房产的房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第2800304090号进行拍卖、变卖，用于优先受偿申请人广东南粤银行股份有限公司东莞分行对被申请人广东新一信通信发展有限公司的债权（截止2016年4月5日贷款本息合计45613460.94元，其中本金38000000元、利息3196205.80元、罚息3734792.03元、复利682463.11元，2016年4月5日之后的罚息、复利按照《借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）”。新一信公司对上述裁定书有异议，向本院申请撤销该裁定，本院（2017）粤1973民特监1号民事裁定书裁定内容如下“一、变更（2016）粤1973民特25号民事裁定书裁定为：准予对被申请人广东新一信通信发展有限公司名下位于东莞市桥头镇禾坑村银岭街63号的土地【权属证书编号：东府国用（2012）第特186号】和被申请人广东新一信通信发展有限公司的办公楼（粤房地权证莞字第××号）、厂房2栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房3栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房4栋（粤房地权证莞字第××号）、成品仓库（粤房地权证莞字第××号）、宿舍l栋（粤房地权证莞字第××号）、宿舍2栋（粤房地权证莞字第××号），以上土地和房产的房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第2800304090号进行拍卖、变卖，用于优先受偿申请人广东南粤银行股份有限公司东莞分行对被申请人广东新一信通信发展有限公司的债权（包含本金38000000元，利息3196205.80元，罚息按照《借款合同》的约定计算至实际清偿之日止，1500万借款的复利以979261.31元为计算基数、按照《借款合同》的约定计算至实际清偿之日止，2300万借款的复利以2216944.49元为计算基数、按照《借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）；二、驳回本案申请人广东新一信通信发展有限公司的申请”。2017年12月19日，南粤银行东莞分行依据上述生效裁定书向本院申请执行，本院以（2017）粤1973执11205号案予以受理。2018年8月6日，莫满河向本院提出执行异议，请求法院将案涉不动产继续交由其使用，若法院拍卖该不动产须保证莫满河正常使用至判决书确定的日期。2018年9月11日，莫满河明确其异议请求为带租约拍卖案涉不动产。上述事实，有（2015）东三法民一初字第557号民事判决书、（2016）粤19民初7676号民事判决书、生效证明、受理申请执行异议案件通知书、执行裁定书等证据以及本院庭审笔录附案证实。裁判理由和结果本院认为，本案争议的焦点是：原告莫满河是否有权要求带租约拍卖案涉土地以及建筑物，即原告莫满河的租赁权是否能够优先于南粤银行东莞分行的抵押权。首先，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该条款明确租赁期内阻止移交占有被执行的不动产应同时满足以下两个条件：一是查封前应签订合法有效的书面租赁合同；二是查封前应占有使用该不动产。本案中，案涉土地于2014年11月18日被查封，案涉建筑物于2014年12月11日被查封，而莫满河与新一信公司签订的合同虽然自2014年5月3日生效，但该合同系约定以房屋租赁抵偿债务的合同，出租人的目的是为了使自己的债权得到清偿，实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于普通的房屋租赁合同。其次，莫满河确认自2017年3月10日起才占有使用该不动产。因此，在人民法院查封之前，莫满河并未占有使用该不动产。另根据合同的相对性原则，两者之间签订的以租抵债的《协议书》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。综上，原告的诉请没有法律依据，依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国担保法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告莫满河的全部诉讼请求。本案受理费30800元，由原告莫满河负担。该款项原告莫满河已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院审 判 长  尤中琴人民陪审员  张丽芬人民陪审员  赵亮明二〇一八年十二月二十七日法官助理黄文灿书记员邝小平