云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初8994号原告（反诉被告）：李丹毅，男，傣族，1984年2月3日出生，户籍地：云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市盘龙区。原告（反诉被告）：李晓琳，女，白族，1988年4月28日出生，户籍地：云南省大理白族自治州大理市，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：黄瑜，系云南宁昱律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）:李琼（现名李宜璟），女，汉族，1971年6月9日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：武社民、马健，系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所：昆明市世纪城S段**。法定代表人：董文杰。委托诉讼代理人：鲁特，男，汉族，1998年9月23日出生，住云，住云南省昭通市镇雄县三人员工，一般授权代理。原告李丹毅、李晓琳诉被告李琼、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日受理后，被告李琼依法向本院提起了反诉，本院依法予以受理。2018年11月12日本院依法组成合议庭就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳及其委托诉讼代理人黄瑜，被告（反诉原告）李琼及其委托诉讼代理人武社民、马健到庭参加了诉讼。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告李丹毅、李晓琳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年6月22日签订的《房产买卖居间合同》；2、判令被告双倍返还定金人民币120120元；3、判令被告赔偿原告损失人民币73000元（包括23000元的中介费，原告为了购买涉案房屋将原有房屋出卖大幅降价的损失，部分家具未及时搬出受到的损失，租房产生租金损失，涉案房屋自签订合同至今的差价损失）。上述2、3项共计人民币193120元；4、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年6月22日，原、被告及第三人签订了《房产买卖居间合同》，约定被告将位于昆明市穿金路北段云波社区云南映象二期.故乡的云（二）96幢2单元1402号房出售给原告，房屋成交价格为1660060元；2018年9月1日前原告支付首付款880060元，剩余房款780000元由原告贷款支付给被告；2018年9月1日16：00前办理房屋产权证过户手续，2018年9月1日交房；原告向第三人支付中介服务费23000元，如任一方未按约定卖出或买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费。合同签订当天，原告即向被告支付了定金60060元，并支付了中介服务费23000元。后在原告要求被告按照约定办理网签、合同公证、过户等手续，并支付首付款过程中，被告以要求明确贷款支付时间、确定贷款是否已经审批落实、签订补充协议、付清房款再办理网签、合同公证及过户手续等理由一直拖廷、拒绝配合办理。原告认为被告的行为已经严重违约，并导致原告权益受损，为此特向法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告李琼答辩称：可以解除原被告间的房屋买卖居间合同，但是基于原告的违约解除，故被告有权不返还定金，中介费由违约方承担，本案中原告违约，由其自行承担。关于原告处置自身财产行为与被告无关，不应由被告承担其损失。原告无法明确具体计算方式仅为估价存在不合理。原告无法证明上述5万元费用的来源及依据，且该费用与本案无关。原被告签订合同后，均为履行合同作出工作，我方也对涉案房屋予以解押。合同未履行的原因在于涉案合同存在约定不明确的情形，在需要进一步签订对合同不明确的地方补充的协议时原告及第三人不配合。已签订的合同各方均应严格遵守，但原告未按约定履行，应承担违约责任。反诉原告李琼向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2018年6月22日签订的《房产买卖居间合同》；2、判令被反诉人支付反诉人违约金332012元（按房屋成交价格的20％计算）；3、判令被反诉人支付反诉人补偿金600元（自2018年9月1日暂计算至2018年9月6日，按每日100元计算）；4、判令本案诉讼费全部由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人及第三人于2018年6月22日签订了《房产买卖居间合同》，约定反诉人将位于昆明市穿金路北段云波社区云南映象二期.故乡的云（二）96幢2单元1402号房出售给被反诉人，房屋成交价格为1660060元；反诉人与被反诉人约定的付款方式为按掲贷款，2018年9月1日前被反诉人应支付首付款880060元，剩余房款780000元由被反诉人贷款银行支付，银行实际放款额不足的被反诉人应补足差额：2018年9月1日16：00前办理房屋产权过户手续，2018年9月1日交房由被反诉人向第三人支付中介服务费23000元、向反诉人支付定金60060元；任何一方违约，应支付房屋成交价的20％作为违约金；未按期付清房款的，逾期一日支付100元作为补偿，超过15日视为重大违约。合同中约定被反诉人购买反诉人的房屋，被反诉人负有支付房屋价款的义务，且在付款方式为按揭贷款的情形下，被反诉人应保证符合银行贷款条件，不足部分应补足。合同签订后，被反诉人既没有按照合同约定在2018年9月1日前向反诉人支付首付款880060元，在反诉人依照合同约定要求其提供贷款有效证明时也未提供任何证明其贷款已落实的文件。在此商品房交易过程中，所涉的交易额较大，在被反诉人未依约支付房屋首付款且未提供任何贷款证明情况下，反诉人作为房屋出卖人为了保障自身权益，有理由拒绝被反诉人的过户请求，其行为符合法律规定，不属于违约行为。被反诉人从2018年9月1日起，至今仍未履行支付房屋价款的主合同义务，也未提供任何贷款证明确保义务的履行，其行为依照法律规定以及合同约定已属违约。在反诉人要求其履行支付价款义务仍不履行的情况下，反诉人可以依照法律规定主张解除合同。而依照合同约定，自2018年9月1日起被反诉人已逾期超过15日视为重大违约，反诉人可向被反诉人主张房价的20％违约金以及每日100元的逾期补偿。综上所述，本案中被反诉人已属于重大违约，严重损害反诉人的权益。依照法律规定以及合同约定，反诉人可主张解除合同并要求被反诉人按照合同约定承担相应的违约责任。反诉被告李丹毅、李晓琳辩称：1、对解除合同无意见；2、反诉原告违约，不应由我方承担违约金。在没有办理过户的情况下，反诉被告无法按照反诉原告的要求向其提供贷款证明，履行合同顺序应该为先办理网签、公证，付首付款，过户，办理贷款；3、诉求3、4无事实及法律依据。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司未到庭视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳提交下列证据证明其本诉诉讼请求及反诉答辩意见：第一组证据：房产买卖居间合同，证明2018年6月22日，原、被告及第三人签订《房产买卖居间合同》，约定被告将位于昆明市云南映象二期.故乡的云（二）96幢2单元1402号房出售给原告，房屋成交价为1660060元；签订合同当日原告向被告交付购房定金60060元，2018年9月1日前原告支付首付款880060元，剩余房款780000元由原告贷款支付给被告；2018年9月1日16：00前办理房屋过户手续，2018年9月1日交房；原告于2018年6月22日前支付第三人中介服务费23000元，如任一方违约，由违约方支付中介费；被告于过户前出具空户证明、交房前结清房屋的一切费用；第二组证据：结婚证，证明两原告系夫妻关系；第三组证据：不动产权证，证明云南映象二期.故乡的云（二）96幢2单元1402号房的权利人是被告；第四组证据：户口证明，证明被告现名李宜璟，户籍登记地址为昆明市盘龙区金辰街道办事处穿金路云南映象******；第五组证据：收条，证明2018年6月22日，原告按合同约定向被告支付了购房定金60060元；第六组证据：收款收据，证明2018年6月22日，原告按合同约定向第三人支付了中介服务费23000元；第七组证据：2018年8月12日至16日原告与第三人短信记录，证明原告向第三人核实、催促与被告办理过户事宜；第八组证据：2018年8月16日第三人与被告短信记录，证明2018年8月16日，第三人通知被告办理过户手续，被告则以要明确尾款付款期限、款清交房等要求签订补充协议，拒绝过户；第九组证据：2018年8月20日至8月29日原告与被告短信记录，证明被告以要明确尾款支付期限、签订补充协议、先支付首付款并确定银行贷款等要求反复拖延办理网签、公证及过户事宜；第十组证据：2018年8月27日第三人与原告短信记录，证明2018年8月27日第三人通知原告到宝善街房产交易中心明信公证处办理过户相关手续；第十一组证据：2018年8月20日原告向昆明房管咨询记录，证明昆明房管建议在签订网签合同完成备案后或是办理完转移登记后支付首付款；第十二组证据：2018年8月9日至27日原告与贷款银行微信记录，证明原告已联系好贷款银行，办了买卖合同公证、过户手续即可办理贷款手续，因被告拖延办理过户，原告与银行进行沟通；第十三组证据：2018年8月19日至8月31日原、被告及第三人录音笔录8段，证明被告反复以要明确尾款支付时间、先付首付款、先办理银行贷款手续等拒绝配合办理网签、公证及过户事宜；第十四组证据：云南映象小区物业管理费催交通知单，证明至2018年9月21日，被告尚没有交纳96栋2单元1402号房2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费；第十五组证据：东骧神骏房屋出售信息、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同、快贷服务协议，证明原告在2018年6月将自己位于东骧神骏的房屋进行了出售，本来售价108万，但为了尽快卖出以尽快履行与被告的合同，且要求买方采取快贷方式支付房款以尽快凑集应支付被告的首付款，原告最终降低了房价出售。现东骧神骏同类型房屋报价为114万-118万；第十六组证据：租房证明，证明因被告违约不交房，原告现只能租房居住；第十七组证据：原告购买家具截图及合同、收据，证明因被告违约不交房，原告原购买的家具无法搬走，部分损失约为47264元；第十八组证据：云南映象小区房屋出售广告，证明与被告所出售房屋同类型房屋的现出售价格约为170万-180万；第十九组证据：公证书，证明原告于2018年7月出售了自己位于东骧神骏的房屋，并按规定流程办理了公证；第二十组证据：原告2018年7月27日、8月12日转账明细，证明原告为了履行与被告的房屋买卖合同，尽快卖了自己原有的住房，并向父母借款；第二十一组证据：2018年8月20日至8月31日原告与第三人微信记录，2018年8月17日、29日、30日原告与第三人通话录音，证明原告与第三人沟通合同履行事宜，反映了被告反复要求签订明确贷款发放时间的补充协议、原告与第三人多次联系被告协商解决方案及办理相应手续，被告都不回应或拖延、拒绝的事实；第二十二组证据：2018年9月9日原告通话记录一份、视频一段，证明2018年9月1日，原告多次以打电话、到家里寻找等方式找被告解决双方争议，但被告均不接电话，无法联系。经质证，被告（反诉原告）李琼对原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳提交的第一至六组证据三性认可，证明目的认可；第七至十三组证据真实性、合法性、证明内容不认可，记录有删减不是完整记录，部分真实，但未完整记录双方聊天过程。录音在被告不知情情况下录取，不符合证据规则。聊天记录可以看出被告可以按照合同约定履行义务且按照合同约定解押、迁户，但是原告未支付首付款且被告要求明确尾款支付时间为合理诉求，涉案合同签订后需要签订房屋买卖公证书，该文书也需要对尾款支付予以明确；第十四至二十组证据与本案无关。第二十一、二十二组证据不认可，系原告与第三人沟通，我方不知情，证据取得方式不合法。被告（反诉原告）无证据向法庭提交。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告（反诉被告）提交的第一至六组证据具有真实性，被告（反诉原告）也无异议，本院予以采信；第七至十三组、第二十一、二十二组证据具有真实性，证实原、被告签订涉案合同后，被告提出要求签订补充协议明确尾款的支付时间或款清交房否则拒绝办理过户，原告表示因涉及银行贷款无法明确具体时间，双方未能达成一致。第十四、十七组、十八证据与本案无关。第十六组证据具有真实性，本院予以采信。第十五、十九、二十组证据证实原告为了购买涉案房款出售自己的房屋筹集首付款。综合上述证据及原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳、被告（反诉原告）李琼在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2018年6月22日，原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳（乙方）与被告（反诉原告）李琼（甲方）及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司（丙方）签订《房产买卖居间合同》，约定原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳购买被告（反诉原告）李琼所有的位于昆明市盘龙区穿金路北段云波社区云南映象二期.故乡的云（二）96幢2单元1402号房房屋，房屋成交价为1660060元，签订合同当日乙方向甲方交付购房定金60060元，2018年9月1日前乙方支付首付款880060元，剩余房款780000元由乙方向银行贷款支付给甲方，若银行实际放款额不够支付房款，由乙方补足。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担责任。2018年9月1日16：00前办理房屋过户手续，2018年9月1日交房。乙方于2018年6月22日前支付第三人中介服务费23000元，如任一方违约，由违约方支付中介费；甲方于过户前出具空户证明、交房前结清房屋的一切费用。补充条款注明，原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳与被告（反诉原告）李琼双方确保已认真阅读此合同各个条款。签订合同当日，原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳按照合同约定，向被告（反诉原告）李琼支付了定金人民币60060元，并向第三人支付了中介费人民币23000元。自2018年8月12日，原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳提出办理过户事宜，三方约定2018年8月16日办理过户，当天被告（反诉原告）李琼提出合同未约定尾款支付期限，要求三方签订补充协议约定尾款支付期限或款清交房，否则拒绝办理过户。原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳不同意，双方未能达成一致，导致涉案合同不能履行。故原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳诉至本院主张其诉请中的权利，被告（反诉原告）李琼提出反诉主张其反诉请求。本院认为：综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：一、原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳与被告（反诉原告）李琼以及第三人于2018年6月22日签订的《房产买卖居间合同》是否真实、合法、有效？2、原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳与被告（反诉原告）李琼在履行合同的过程中是否存在违约，是否需要向对方承担违约责任及确定标准？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳与被告（反诉原告）李琼以及第三人于2018年6月22日签订的《房产买卖居间合同》系三方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，对三方具有法律约束力，三方均应按照合同约定履行义务。合同明确约定了支付首付款以及办理过户和交房的具体时间，并约定尾款采取银行按揭贷款支付，但未约定支付期限。在双方约定办理过户的当天，被告（反诉原告）李琼以无尾款支付期限不公平为由，要求三方签订补充协议明确尾款支付期限或款清交房，否则拒绝过户，三方未能达成一致，导致合同不能履行。本院认为，被告（反诉原告）李琼作为完全民事行为能力人，在签订合同时已经认真阅读各个条款，确认无误后签字确认合同，其明知也应当预见到签订合同的法律后果。其在签订合同时及之后的几天并未对合同内容提出异议。直至签订合同后一个多月，三方约定办理过户事宜的当天临时提出签订补充协议明确尾款支付期限或者款清交房，否则拒绝过户的要求，超越了合同的约定。原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳认为尾款系办理银行按揭支付，无法确定银行的放款时间，因涉案房屋金额大，也无法做到款清交房的抗辩理由合理合法。故涉案合同不能履行的原因系被告（反诉原告）李琼违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。故原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳要求解除合同的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方支付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳依据其与被告（反诉原告）李琼及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司于2018年6月22日签订的《房产买卖居间合同》向被告（反诉原告）李琼支付了定金60060元，现涉案合同因被告（反诉原告）李琼违约解除，原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳要求双倍返还定金的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳主张的中介费损失23000元，确系实际支出，为实际损失，且涉案合同明确约定中介费由违约方承担，故该中介费损失应由违约方李琼承担。关于原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳主张的其他损失，无有效凭证证实实际支出，且未超过定金的金额，综合考虑被告（反诉原告）李琼已经承担双倍返还定金以及承担中介费的违约责任，兼顾公平公正原则，对该损失本院不再支持。关于反诉原告李琼要求解除合同的反诉请求，因反诉被告李丹毅、李晓琳无异议，本院予以支持。关于反诉原告的其他诉讼请求，如前所述，涉案合同不能履行的原因系因其违约，其无权向反诉被告主张违约责任，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）李琼应向原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳双倍返还定金人民币120120元，并支付中介费损失人民币23000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条、第一百四十条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳与被告（反诉原告）李琼及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司于2018年6月22日签订的《房产买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）李琼于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳双倍返还定金人民币120120元；三、被告（反诉原告）李琼于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳支付中介费损失人民币23000元；四、驳回原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4162元，由原告（反诉被告）李丹毅、李晓琳承担人民币1078元，被告（反诉原告）李琼承担人民币3084元，保全费人民币1486元由被告（反诉原告）李琼承担。案件反诉费人民币3145元由被告（反诉原告）李琼承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  宋庆昆人民陪审员  陈 琳二〇一八年十二月二十六日书 记 员  赵路娟