翁牛特旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0426民初3551号 原告（反诉被告）：孙冬梅，女，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市翁牛特旗乌丹镇。 被告（反诉原告）：张秀明，女，汉族，现住内蒙古赤峰市翁牛特旗乌丹镇。 被告（反诉原告）：李国霞，女，汉族，现住内蒙古赤峰市翁牛特旗乌丹镇。 二被告的委托诉讼代理人：郭某某，内蒙古紫城律师事务所律师。 原告孙冬梅与被告张秀明、李国霞合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙冬梅、二被告的委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2017年6月1日至2018年5月30日租金7187.00元；2、依法判令被告支付2018年6月1日至给付租金之日的违约金(按每超过一天支付未付租金数额的3%计算)；3、依法判令被告支付原告2018年6月1日至2022年5月30日终止合同造成租金损失；4、被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原、被告签订合同，自2016年6月1日起，将位于恒茂广场的商铺出租给隆福生活广场管理有限公司。合同约定出租期限为6年，同时约定隆福生活广场管理有限公司逾期支付租金，将按每超过一日应向原告支付逾期当年未付租金数额的3%的违约金。现隆福生活广场管理有限公司已经将公司注销，同时单方面告知原告解除合同，并拒绝支付2017年6月1日至今的租金，二被告是公司股东应该依法承担租金的给付义务及赔偿责任，现诉至贵院。 被告答辩并反诉称，原告要求给付租金的诉讼请求不能成立，因为被告和原告一样，都是隆福公司的业主。但隆福公司承继“恒茂广场商铺续租合同”后已经支付了从2017年6月1日到2018年5月30日期间的物业费183.50元/平方米/年。原告作为业主，依法应承担上述物业费。纠纷发生的原因就是双方因物业费用的分担问题不能形成一致意见。现原告提出要求被告支付租金的请求，被告依据上述事实和理由提出反诉，要求依法判令原告支付物业费183.50元/平方米/年。请依法裁决。 原告针对被告的反诉请求、事实和理由辩称，第一、被告反诉的诉讼主体不适格。2014年6月份，原告与恒茂广场管理公司签订续租合同，后期，恒茂广场管理公司注销，由隆福公司承继相关权利义务。但原告与恒茂广场管理公司、隆福公司从未产生过物业费。所以，二被告以个人名义反诉要求原告给付物业费不符合法律规定。第二、二被告要求原告给付物业费的反诉请求无事实和法律依据。原告与恒茂广场管理公司签订的《续租合同》中没有约定物业费如何负担。《续租合同》是恒茂广场管理公司提供的格式合同，合同内容都是恒茂广场管理公司确定的，如果对合同的格式条款内容的理解存在争议，应作出不利于被告的解释。原告自购买商铺后，将商铺租给恒茂广场管理公司以来从未选聘过物业服务公司，也从未签订过物业合同，且针对物业费的支付问题法院曾做出过驳回原告诉讼请求的裁决。故请求查清事实，驳回二被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭审组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 1、原告提供恒茂广场商铺续租合同能够证明被告应当按照合同的约定向原告支付租金，并承担相应的违约责任的事实，本院予以确认。 2、被告提供的记账凭证、物业费用清单等证据能够证明被告为包括原告在内的200余户商铺提供物业服务的事实，同时能够证明双方之间的租赁合同已经解除的事实，本院予以确认。 3、案件的详细情况是：原告与恒茂广场管理公司于2014年6月14日签订《恒茂广场商铺续租合同》，原告将其位于恒茂广场内2-63号商铺（建筑面积为18.06平方米）租赁给恒茂广场管理公司使用，其中约定了租赁期间（2016年6月1日起至2022年5月30日止）、租金的计算方式、支付方式及时间、违约责任等内容。上述合同在履行的过程中，隆福公司承接了承租方的相关权利义务，隆福公司在合同的履行过程中，未向原告支付2017年6月1日至2018年5月31日的租赁费。且因亏损、无力经营，于2018年3月28日注销完毕(实际经营到2018年5月30日)。二被告为隆福公司的股东。 另查明，在租赁期间内，该商场的物业服务是由隆福公司自行组织人员提供，并对物业管理的相关款项进行了核算。 本院认为，首先、关于二被告的主体是否适格的问题，因隆福公司即是原告商铺的实际租赁使用者又是物业管理服务者，但其在2018年3月28日已经注销，未进行清算，二被告系该公司股东，依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”的规定，二被告的主体适格。 其次、关于原告诉请二被告支付租赁费的问题，2014年6月14日，原告（甲方）与恒茂广场管理公司（乙方）签订了《恒茂广场商铺续租合同》，此后，由隆福公司承接了合同中承租方的相关权利义务，租赁期间为2016年6月1日至2022年5月31日，2016年6月1日-2019年5月31日租金为每年7187.00元，2019年6月1日-2022年5月31日的租金为每年8385.00元，租赁费的支付方式为年付，即每租赁年到期的前五天给付（即5月25日-5月31日），但隆福公司未按约定向原告支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金，现隆福公司已经注销，但并未组织清算，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第二十条第一款“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”的规定，二被告应承担给付租金的责任，且二被告认可商场经营到2018年5月30日，综上，原告诉请二被告支付租金7187.00元的主张，本院予以支持。 第三、关于二被告反诉请求原告支付物业费的问题，如前所述，被告既是涉案商铺的承租者，又是物业服务提供者。原告已与隆福公司形成了事实上的物业合同关系，且已享受了1年以上的物业服务。《恒茂广场商铺续租合同》第四条第四项约定“履行本合同发生的税费，依法由甲乙双方各自承担”，双方对其的理解存在争议，根据该条“依法由甲乙双方各自承担”的约定可以看出，对物业费的承担是依据法律规定界定承担主体的，也就是说法律规定由谁承担谁就负责，《物业服务收费管理办法》第十五条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”的规定，应由业主承担交纳物业费的责任。如该条款中的税费中不包括物业费，那么双方即对物业费没有约定，没有约定从法定，依据《物业服务收费管理办法》第十五条第一款的规定，尽管合同中约定不明确，但业主承担物业费是法定的义务。在租赁期间内，该商场的物业服务是由隆福公司自行组织人员提供，物业服务是商场正常运行的基本条件，原告已与隆福公司形成了事实上的物业合同关系，享受了其作为业主的权利，亦应承担相应义务。依据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”，二被告主张的物业费成本构成包括：人员工资355589.00元、取暖费215363.00元、制冷费183934.00元、电梯运转费168888.00元、公用照明费238939.87元、公用水费55079.15元、化粪池垃圾清理费23000.00元、消防维修费39930.00元、电梯维修费1470.00元、公共设施维修费201400.00元，合计1483593.02元，涉案商场的建筑面积为8085平方米，每平米每年的物业费为183.5元。被告主张的人员工资属于管理服务人员的工资应计入物业费成本，但数额应为355588.00元（2017年6月1日至2018年5月31日）；因该商场的取暖以及制冷均是通过该商场的中央空调提供，故取暖费及制冷费都体现在该商场的电费支出，电梯运转费、公用照明费亦是体现为电费消耗，以上费用属于共用设施设备的日常运行费用，应计入物业费成本，原告提交的电费发票属于商场（1-3层）用电的合理数额为743387.8元；商场提交的水费的发票单据数额为15633.1元，作为物业管理区域清洁卫生费用及共用设施设备的日常运行的一项支出，应计入物业费成本，其余费用因二被告不能提交正式的发票单据，本院不予支持，综上，合计物业费用支出为1114608.90元，1-3层的商场面积为8085平方米，每平米的物业费为：137.86元（物业费用支出1114608.90元÷8085平方米=137.86元），原告应支付物业费数额为2489.00元。 第四、关于《恒茂广场商铺续租合同》是否解除的问题， 隆福公司因商场亏损、无力经营，于2018年2月10日申请注销，并于2018年3月28日注销完毕，2018年4月份通过电话短信的方式向原告发送解除租赁合同的通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原告在起诉状表述对这一情况知晓，综上，《恒茂广场商铺续租合同》已经解除。 第五、关于原告诉请二被告支付拖欠租金违约金及解除合同违约金的问题：1、《恒茂广场商铺续租合同》第五条第三款约定“乙方如不按时向甲方交纳租金，每超一天应向甲方支付逾期当年未付租金数额的百分之三的违约金”，作为承租方隆福公司应履行支付租金的义务，二被告辩称，续租合同中约定的违约金过高，高于造成损失的数额，请求法院予以调整，就本案而言，双方签订的《续租合同》对承租者一方设定了较为严格的违约责任，依据合同法基本原则，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，因对原告诉请二被告支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金的主张，本院已予以支持，二被告又称其迟延支付租金的原因为原告未按合同约定给付物业费用，本案中双方对对方都负有给付义务，但考虑到二被告迟付租金的行为确给原告造成了一定的经济损失，综上，故酌情认定租金的违约金应以扣除物业费后的余额为准，并以该数额【延付租金的数额（租金数额7187.00元-物业费2489.00元）4698.00元】为基数自2017年6月1日起按照年利率24%支付利息至给付之日止计算较为适宜。 2、2018年4月份，《恒茂广场商铺续租合同》被被告单方解除，依据《恒茂广场商铺续租合同》第五条第四款“乙方如中途单方解除合同，可向甲方支付3%的违约金”的约定，乙方需向原告支付违约金，但该条款并未约定违约金的具体支付办法。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，《恒茂广场商铺续租合同》已于2018年4月份解除，故自2018年5月1日起尚未履行的租赁合同，终止履行。因对原告诉请二被告支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金的主张，本院已予以支持，且合同解除在2018年4月份，原告作为业主即知情，对其所有的物业应主动与相关管理人员进行交接，防止损失的进一步扩大，综合考虑租赁物的腾退及交接时间，故酌情认定单方解除合同违约金以一个月计算较为适宜，即598.00元。 综上，原告的商铺的建筑面积为18.06平方米，二被告应支付原告租金为7187.00元及单方解除违约金598.00元，原告应支付二被告物业费2489.00元，抵顶后二被告应支付原告租金5296.00元及延期支付租金违约金（计算方式为：以延付租金的数额4698.00元为基数自2017年6月1日起按照年利率24%支付利息至给付之日止）。 故依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第二十条第一款、《物业服务收费管理办法》第十一条、第十五条第一款之规定，判决如下： 一、二被告于判决生效后十日内给付原告租金7187.00元、单方解除合同违约金598.00元及延期支付租金违约金（计算方式为：以延付租金的数额4698.00元为基数自2017年6月1日起按照年利率24%支付利息至给付之日止）； 二、原告于判决生效后十日内给付二被告物业费2489.00元； 【判项一与判项二抵顶后二被告应支付原告租金5296.00元及延期支付租金违约金（计算方式为：以延付租金的数额4698.00元为基数自2017年6月1日起按照年利率24%支付利息至给付之日止）】； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50.00元由被告负担，反诉案件受理费50.00元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 审判长  范文革 审判员  王伟娟 审判员  魏秀娟 二〇一八年十二月十九日 书记员  刘 阳 附法条： 1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条：企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。 3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4、《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 5、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 6、《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 7、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 8、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 9、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 10、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第二十条第一款：公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。 11、《物业服务收费管理办法》第十一条：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 12、《物业服务收费管理办法》第十五条第一款：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。