四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初7263号 原告：刘淳，女，1970年10月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：李爱玲，四川达民律师事务所律师，一般授权。 被告：成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区金沙遗址路7号。 法定代表人：李文清，总经理。 委托诉讼代理人：张涛，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：刘姿攸，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权。 原告刘淳与被告成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司（以下简称金沙鹭岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘淳的委托诉讼代理人方延龙，被告金沙鹭岛公司的委托诉讼代理人张涛、刘姿攸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘淳向本院提出如下诉讼请求：1.金沙鹭岛公司立即为刘淳办理成都市青羊区房屋的《不动产登记证》；2.金沙鹭岛公司按刘淳已付房款每日万分之零点五的标准支付自2016年9月15日起至取得上述房屋所在楼栋权属证明之日止的违约金，计算至2018年3月1日为17197元；3.金沙鹭岛公司按照刘淳已付房款金额根据银行同期贷款利率的1.5倍赔偿刘淳自取得上述房屋所在楼栋的权属证明之日起至取得上述房屋不动产登记证明之日止的损失；4.本案的全部诉讼费由金沙鹭岛公司承担。庭审中，刘淳明确第二项诉讼请求违约金截止时间为2018年2月23日。 事实与理由：2013年12月30日，刘淳与金沙鹭岛公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号4-1-25-3，双方约定，金沙鹭岛公司将位于成都市青羊区房屋售予刘淳。合同签订后，刘淳如约支付了购房款并履行了全部合同义务。金沙鹭岛公司未能在合同约定日期取得上述房屋所在楼栋的权属证明，已构成违约，并导致刘淳无法按约定期限取得房屋不动产登记证，给刘淳造成了经济损失。为维护刘淳的合法权益，特提起诉讼。 金沙鹭岛公司辩称，请求驳回刘淳的全部诉请。理由：1.案涉金沙鹭岛三期项目系职工内部集资建房，本案不属于法院受理范围。2.案涉金沙鹭岛三期项目未对外公开销售，金沙鹭岛公司只是代建方，与刘淳并非基于商品房开发建立起的商品房买卖关系，本案不应当依照普通的商品房买卖合同关系进行审理，更不应苛以金沙鹭岛公司严厉的责任。3.金沙鹭岛公司积极办理楼栋产权，无任何拖延、违约行为，逾期办证系因业主擅自将结构连接板改装为阳台，造成“金沙鹭岛三期”项目未能通过规划验收，以及申请办证时国家实施不动产统一登记新政，导致办证程序变更、时间延长，属不可抗力，逾期办证的原因并非金沙鹭岛公司的责任导致，根据合同约定，金沙鹭岛公司不应当承担逾期办理楼栋产权的违约责任。4.刘淳主张的逾期办理分户产权的违约金既不符合合同约定，也无事实和法律依据，不应当予以支持。5.若法院认定金沙鹭岛公司应承担违约责任，结合本案事实，合同约定的违约金过高，应对违约金进行调减。 经审理查明，2013年12月30日，买受人刘淳与出卖人金沙鹭岛公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），约定刘淳购买金沙鹭岛公司建设位于青羊区“金沙鹭岛三期”4幢1单元25层3号住宅，测绘面积125.65平方米，套内面积105.54平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.11平方米，按照套内面积计算，该商品房单价每平方米6196元，总价款653883元，买受人采取一次性付款的方式付款。合同第十条第一款约定：金沙鹭岛公司应当在2014年9月15日前向买受人交付该商品房。第十九条第（一）款约定：出卖人应当在2016年9月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照补充协议处理。《补充协议》第四条产权登记费用及产权证书的办理约定：4.4如因出卖人的责任未能在《商品房买卖合同》第十九条第（一）款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4.5如因出卖人的责任，导致买受人未能在合同约定的商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人一次性支付违约金。4.6甲乙双方同意：上述4.4、4.5条约定的违约金在任何情况下均不得同时使用，买受人只能选择其中一项适用。 金沙鹭岛公司分别于2012年12月10日出具《收据》各一份，载明：收到龚惠莲房款373883元。2014年9月21日，金沙鹭岛公司出具《收据》一份，载明：收到刘淳契税、维修基金、印花税、登记费共计23478元。 2014年8月27日，金沙鹭岛三期工程验收合格。2014年9月9日，金沙鹭岛公司通知金沙鹭岛三期于2014年9月14日至9月27日集中交房。2014年9月21日，成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司向“金沙鹭岛（三期）”业主发出《禁止封装、使用“结构连接板”的告知书》，明确提示业主不能对结构连接板进行封闭和使用。刘淳在该告知书上签名承诺遵守告知书。 2017年2月21日，金沙鹭岛三期工程取得《建设工程规划合格证》，2018年2月23日，案涉商品房所在楼栋办理了首次权属登记。 2017年8月3日，刘淳（乙方）与金沙鹭岛公司（甲方）签订《房屋面积差异补充协议》，载明：位于成都市青羊区金阳路369号4栋1单元25楼3号房屋，根据实测报告结果，实测建筑面积125.74平方米，其中实测套内面积为105.54平方米，实测公摊面积20.20平方米。双方协商同意按第1项结算房屋面积补差：1.实测套内建筑面积等于预测套内建筑面积，双方不涉及金额找补，最终购房总价款仍为653883元。 截至2018年3月5日，刘淳购买的位于成都市青羊区金阳路369号4幢1单元25楼3号房屋尚未办理不动产权证。 另查明：1.2015年10月20日，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司出具《建筑工程规划管理函复意见书》（编号：成规验收函［2015］0165号），载明：你单位在青羊区修建的住宅项目的规划核实申请已受理，经核实，意见如下：1.该项目的建筑平面尺寸、层数、高度、间距等建设符合规划要求；2.成都恒量测绘有限责任公司于2015年7月19日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》（成恒测Ａ（2015）021号）未计算架空层（全民健身场所）、雨蓬、结构板的建筑面积，待重新提供后，再对建筑面积、容积率等综合技术经济指标予以核实；3.须提供该项目地下室退界与规划许可不一致的相关依据；4.须提供该项目增设雨蓬和结构板的相关依据；5.须提供3、5号楼增设人防出入口的相关依据；6.须提供项目东侧增设1处门卫及门廊、南侧增设1处门卫室的相关依据；7.须拆除项目北侧1处占压道路红线的门卫室；8.成都市勘察测绘研究院于2015年9月2日出具的房屋竣工规划测绘图中未标注临街集中绿地范围及面积，待重新提供后，再予以规划核实；9.须将该项目的规划实施情况进行公示及公证，公示包括项目东南侧垃圾收集点设置为垃圾房，东侧小区出入口未按用地红线设置围墙等内容，公示时间不得少于7日。 2.2016年5月10日，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司出具《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》，载明：你公司根据我局出具的《建筑工程规划管理函复意见书》，提供相关资料。我局再次到现场核实，你公司已对门卫室等内容进行了整改，但还未对结构板改装为阳台的情况进行整改，须按你公司提供的经审图机构审查通过的施工图恢复成结构板。你公司委托成都市勘察测绘研究院于2015年12月10日出具的《房屋竣工规划测绘图》对于1、2、6号楼部分结构板未在图中表达，须重新提供表达正确的《房屋竣工规划测绘图》。你公司须重新提供数据正确的《房屋建筑面积测绘成果报告》，并将增设的所有现状结构水平投影面积单列，我局将依法依规进行处理。 3.2016年9月23日，金沙鹭岛公司在小区项目管务公开栏粘贴公告，告知业主，因小区部分业主违章搭建，封闭了结构连接板导致不能如期办理房屋产权证，并对愿意拆除和不愿拆除的分别提出方案，其中对愿意拆除违章搭建的业主，告知于2016年9月25日至30日到客服服务中心填写《报备表》，待公司与规划局约定好至小区查验、取证时间后，统一在规定时间内将封闭部分拆除，方可进入产权办理流程。2016年9月24日，刘淳填写了前述《报备表》，刘淳就违章封装连接板一事自愿选择“统一”拆除方案。 4.刘淳在收房后对结构板进行了封装，其陈述封装的结构连接板于2016年11月3日拆除。 审理中，根据金沙鹭岛公司的申请，本院向成都市规划管理局青羊分局及成都市不动产登记中心核实相关问题，并形成《调查笔录》，载明：办理不动产登记证之前必须先行取得《建设工程规划合格证》，对工程规划实行整体规划、整体验收。针对金沙鹭岛三期在规划验收过程中存在的问题，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司先后出具了《建筑工程规划管理函复意见书》、《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》，要求整改。金沙鹭岛公司在整改后再次提交验收申请，经验收合格，已颁发了《建设工程规划合格证》。经组织当事人质证，刘淳对两份《调查笔录》真实性无异议，但认为部分业主违章搭建不是开发商未取得建设规划合格证的唯一原因。金沙鹭岛公司对三性均认可，能证明是因业主违规搭建，影响三期整个工程规划合格证的取得，同时由于不动产登记的新规的出台，要求在办理不动产登记之前，完成土地审核，也影响了最终不动产证登记取得的时间，以上两个因素均不是金沙鹭岛公司的原因或责任。 以上事实有当事人陈述、身份及工商信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、《收据》、《禁止封装、使用“结构连接板”的告知书》、《建筑工程规划管理函复意见书》、《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》、《工程验收表》、《建设工程规划合格证》、《房屋面积差异补充协议》、《报备表》、《个人住房信息查询记录》、《公告》和《调查笔录》等证据及庭审笔录、质证笔录在案为证。 庭审中，（一）刘淳还提交了以下证据：1.成都市城乡建设委员会关于是否符合交房条件的问题解答，拟证明金沙鹭岛公司在未通过规划核实的情况下将房屋交付给业主，应该由金沙鹭岛公司承担规划核实可能无法通过的风险。金沙鹭岛公司对该证据不予认可，认为证据来源不明，不能达到证明目的，规划核实不代表规划验收，金沙鹭岛公司按照合同约定履行交房义务，不存在违规交房情形；2.成都市城乡房产管理局处罚情况公示、成都市城乡建设委员会关于违规项目行政处罚名单的公示（2017第09号）、成都市规划局成规监罚［2017］1号、金沙鹭岛三期1、6号楼竣工备案登记，拟证明金沙鹭岛公司因违反规划许可的建设行为受到成都市规划局处罚、因违规未进行竣工验收备案受到城乡建设委员会处罚、因未提交测绘成果受到成都市房管局处罚。金沙鹭岛公司逾期办理房产证及规划核实无法通过的原因是金沙鹭岛公司违规建设，而不是因为部分业主的违章搭建。金沙鹭岛公司对该证据不予认可，证据来源不清，不能达到证明目的。 （二）金沙鹭岛公司还提交了以下证据：1.《项目管理服务合同》、《金沙鹭岛三期选房须知》、2012年金沙片区及金沙鹭岛三期附近楼盘房屋成交情况，拟证明案涉合同并非商业意义的商品房开发项目，系单位内部集资建房，不能按普通商品房买卖合同处理；金沙鹭岛公司系代表建房单位办理买受人的权属证书，仅收取40元每平方米的委托管理费用，无盈利。刘淳对以上证据真实性、关联性不予认可，认为不能达到证明目的。2.金沙鹭岛三期已封连接板业主名单、金沙鹭岛三期违建住户整改流程、业主违建照片、未签报备表情况、未拆除违建及需要整改的业主名单、金沙鹭岛公司反复沟通工作照片、统一拆除业主名单报备情况、《答业主问》及公示照片、《律师函》及送达凭据、《金沙鹭岛三期违建拆除物业服务协议》，拟证明金沙鹭岛公司统计违建业主工作难度非常大；金沙鹭岛公司多次在小区告知全体业主因违建导致无法办理产权证事宜，并积极协调业主进行违建拆除工作，由于违建业主数量多达327户，少数业主的不配合拆除，导致花费了较长时间完成全部拆除工作。刘淳质证认为：对以上证据真实性不予认可，与刘淳无关，金沙鹭岛公司未证实因违章搭建而导致逾期取得房屋所在楼栋的权属证明，也不能因部分业主的违章搭建而免除金沙鹭岛公司逾期办证的违约责任。3.四川西南广厦建筑设计院有限责任公司出具的“金沙鹭岛三期”平面图、2015年12月10日成都勘察测绘研究院出具《房屋竣工规划测绘图》，拟证明金沙鹭岛公司完全按照图纸施工，并向规划局提供相应的图纸依据，2015年12月10日，金沙鹭岛公司按照规划局要求拆除门卫室后完成全部整改。刘淳认为从2016年5月10日的意见可以看出测绘图不符合规划要求，不能达到金沙鹭岛公司的证明目的。4.2010年1月1日《成都市城乡规划条例》（2017年已被修订）、2008年7月1日《房屋登记办法》（建设部令第168号），拟证明因业主违章搭建，金沙鹭岛公司不能取得规划合格证，不能办理房屋所有权登记，金沙鹭岛公司在2015年12月即完成规划要求的整改工作，“双证合一”新政之前，系先办理房屋产权登记，根据当时办理的时限规定（30个工作日），若没有业主违章搭建，金沙鹭岛公司完全可以在2016年9月取得产权登记。刘淳认为金沙鹭岛公司的建设工程没有取得规划验收合格证，就进行了竣工验收，且整改通知下发时金沙鹭岛公司还存在很多问题，该证据表明没有取得规划合格证之前，不得组织竣工验收。5.《土地用途面积分摊表》、缴费通知书、四川增值税电子普通发票、《国有土地使用权登记办理告知书》、缴税通知书、兴业银行汇款回单（往账）、不动产登记申请受理凭证、信息告知处理意见单、成都不动产登记缴费通知书、兴业银行汇款回单（往账）、不动产登记证及《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，拟证明金沙鹭岛公司在取得规划验收合格证明之后，积极办理产权登记手续，无拖延、懈怠行为；且金沙鹭岛公司申请恰逢国家施行不动产统一登记新政施行，办理房屋产权需要先办理土地证，不动产登记中心操作不熟悉，导致办理首次不动产登记用时较长，于2018年2月23日完成首次不动产登记。因政策变化导致办证时间延长，属于不可预见不能避免的情况，金沙鹭岛公司应当免责。6.《申请自办不动产证登记表》、录音资料、《增量房申报表》、房产网上政务大厅预约单，拟证明金沙鹭岛公司取得大产权后，积极协调办理分户产权证；部分业主申请自办产权，已取得房屋产权证；办理分户产权的，因政府部门限制收件数，导致办证周期长，金沙鹭岛公司无拖延办证行为；根据合同约定，金沙鹭岛公司不应承担分户产权违约责任。刘淳质证意见如下：对《申请自办不动产证登记表》不予认可，不能达到证明目的，此为金沙鹭岛公司为减少损失的行为，不能免除金沙鹭岛公司应当承担的责任；对录音、增量房申报表、房产网上政务大厅预约单三性不予认可，即使是真实的，也不能达到证明目的，政府部门不会限制提交次数，不能成为办证时间拖延的正当理由。7.成都市房管局《商品房买卖合同模板》、华西都市报《金沙鹭岛（三期）收楼通知》、《金沙鹭岛（三期）前期物业服务协议》，拟证明交房后，根据业主与物业公司签订的协议，共用部位的管理由物业公司负责，业主不得占用共用部位，业主违建导致金沙鹭岛公司未能办理规划验收。刘淳对《屋买卖合同模板》三性不予认可，对《物业服务协议》真实性认可，关联性和证明目的不予认可。 本院认为，刘淳与金沙鹭岛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应系合法、有效，双方成立商品房销售合同关系。 一、关于本案纠纷是否属于法院受理范围。本院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，金沙鹭岛公司称案涉房屋系五家单位职工内部集资建房，但未提供充分有效的证据证明，且从刘淳就本案的诉求来看，案涉纠纷并不属于内部建房引起的占房、腾房等房地产纠纷，而是金沙鹭岛公司与作为房屋买受人刘淳关于房屋买卖中权属登记逾期办理的纠纷，属于平等民事主体从事民事活动确定民事权益，故本案系商品房买卖合同纠纷，本案纠纷属于法院受理范围，故本院对金沙鹭岛公司的该项抗辩不予支持。 二、关于产权证办理。根据合同约定，刘淳按约支付了购房款，且办理案涉房屋办理产权登记的条件业已成就，刘淳有权要求金沙鹭岛公司按约为其办理案涉房屋的不动产权登记证书，故对刘淳要求金沙鹭岛公司立即为其办理成都市青羊区房屋的《不动产登记证》的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于违约责任。根据合同约定，金沙鹭岛公司应当在2016年9月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，而根据前述查明的事实，案涉商品房所在楼栋实际取得权属证明的时间为2018年2月23日，已构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，承担相应的违约责任。根据合同约定，金沙鹭岛公司应自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日，即2016年9月16日起，至实际取得权属证明之日止，即2018年2月23日，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。现金沙鹭岛公司提出抗辩称，其不能按期办理系因部分业主存在违章搭建导致工程规划验收延迟，以致逾期办证。对此本院认为，刘淳接收案涉房屋后，存在搭建结构连接板的事实。而办理不动产登记证之前必须先行取得《建设工程规划合格证》，工程规划实行整体规划、整体验收，部分业主违章搭建会直接导致整个小区不能取得建设工程规划合格证的取得。同时，《商品房买卖合同》中明确约定了买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。而根据物业方向“金沙鹭岛（三期）”业主发出的《禁止封装、使用“结构连接板”的告知书》，亦明确提示业主不能对结构连接板进行封闭和使用，故刘淳应当对其上述违约行为承担相应的责任。但是，根据成都市规划管理局于2015年10月20日出具的《建筑工程规划管理函复意见书》，成都市规划管理局提出的意见除部分业主存在违章搭建外，还包括须提供3、5号楼增设人防出入口、项目东侧增设1处门卫、门廊以及南侧增设1处门卫室等的相关依据，须拆除项目北侧1处占压道路红线的门卫室，房屋竣工规划测绘图需要重新提供，以及须将该项目的规划实施情况进行公示及公证等。经整改并重新报请规划验收后，根据成都市规划管理局于2016年5月10日出具的《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》，成都市规划管理局确认金沙鹭岛公司已经对门卫室等进行了整改，但仍未对结构板改装为阳台的情况进行整改，且还须重新提供表达正确的《房屋竣工规划测绘图》。据此，案涉工程两次报请规划验收未通过，部分业主存在违章搭建的问题均非唯一原因，而仅是原因之一，故亦不能将全部责任均归咎于违建业主。综上，本院认为，除部分业主存在违章搭建行为外，成都市规划局的其他整改意见主要系由金沙鹭岛公司在项目建设中存在未按建设工程规划许可证施工或未能按要求提供报规材料等原因造成，再考虑到金沙鹭岛公司作为案涉楼盘的开发商和案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》制式文本的提供方，应当充分考虑到办理案涉房屋产权登记所需程序和必要时间，故其对逾期办理初始产权登记的违约后果，应承担主要责任。但包括刘淳在内的部分业主违章搭建结构连接板确系案涉楼盘未能按期办理初始产权登记的原因之一，该部分业主应对其违约行为承担责任，据此，本院酌定对金沙鹭岛公司应向刘淳支付的违约金扣减20%，故对刘淳关于违约金的诉讼请求，本院部分支持13731.54元【（653883元×0.05‰×525天）×（1-20%）】。关于金沙鹭岛公司提出的违约金过高的抗辩。本院认为，金沙鹭岛公司未提交有效证据证明合同约定的已付房款每日万分之零点五的违约金计算标准过高，故其该项抗辩缺乏合同及法律依据，本院不予认可。 四、关于损失。刘淳主张，金沙鹭岛公司应按刘淳已付房款金额根据银行同期贷款利率的1.5倍赔偿刘淳自取得上述房屋所在楼栋的权属证明之日起至刘淳取得上述房屋不动产登记证明之日止的损失。本院认为，根据合同约定：如因出卖人的责任，导致买受人未能在合同约定的商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人一次性支付违约金。但合同同时约定，上述违约金与前述刘淳主张的逾期办理初始产权登记违约金在任何情况下均不得同时使用，买受人只能选择其中一项适用。现刘淳未主张合同约定的上述逾期办理分户产权登记违约金，而是另行主张金沙鹭岛公司以已付房款金额按银行同期贷款利率的1.5倍赔偿逾期办理分户产权登记对其造成的损失。该主张无合同依据，同时，刘淳也未提交任何证据证明其实际损失。故刘淳的该项诉讼请求无法律及事实依据，本院不予支持。 综上，对刘淳的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助刘淳办理位于成都市青羊区金阳路369号4幢1单元25楼3号房屋的《不动产登记证书》； 二、成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向刘淳支付逾期办理楼栋权属证明违约金13731.54元； 三、驳回刘淳的其余诉讼请求。 案件受理费327元（已由刘淳垫付），由刘淳负担184元，由成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司负担143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 莉 人民陪审员 赖 伟 人民陪审员 胡 荣 二〇一八年十二月六日 书 记 员 唐丽萍