襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初1327号原告：中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行（以下简称工行襄阳高新支行），住所地：襄阳高新区东风汽车大道**。负责人：胡书成，该行行长。委托诉讼代理人：陈一帆、康立建，该行员工。代理权限：一般代理。被告：赵晶，男，1987年10月2日出生，汉族，住襄阳市襄州区，被告：杜红玲，女，1989年4月19日出生，汉族，住址同上，被告：襄阳光彩国际物流产业投资有限公司（以下简称光彩物流投资公司），住，住所地：襄阳市襄州区奔驰大道高速公路入口处光彩物流基地/div>法定代表人：黄晓武，该公司经理。委托诉讼代理人：余康顺，该公司员工，代理权限：特别授权。原告工行襄阳高新支行与被告赵晶、杜红玲、光彩物流投资公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行襄阳高新支行的委托诉讼代理人康立建，被告光彩物流投资公司的委托诉讼代理人余康顺到庭参加诉讼。被告赵晶、杜红玲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行襄阳高新支行向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年7月30日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告偿还借款本金280726.28元，利息4081.91元（计算至2018年5月5日止，此后的利息按合同约定的标准计付至还清之日止）；3.判令原告对抵押的房屋享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿；4.判令被告光彩物流投资公司对上述债务承担连带清偿责任；5.由被告承担本案的诉讼费、保全费等。事实和理由：2014年7月30日，赵晶与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定借款本金39万元，期限10年，利率为7.729%。赵晶以其名下的位于襄州区××大道光彩××基地××号房屋为借款人提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，工行襄阳高新支行履行了发放贷款的义务，赵晶累计20期未按约还款，经原告多次催收，赵晶拒不偿还，工行襄阳高新支行为维护合法权利，遂诉至法院。被告光彩物流投资公司辩称，我方愿意承担担保责任，但公司现已无担保能力，希望被告赵晶尽快还款，及早办理房屋产权证。被告赵晶、杜红玲未到庭，亦未作答辩。原告工行襄阳高新支行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、《共同还款承诺书》、《个人借款凭证》、银行账户流水、信贷与投资管理系统截屏等证据，被告赵晶、杜红玲、光彩物流投资公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。光彩物流投资公司对工行襄阳高新支行举出的证据均不持异议。赵晶、杜红玲未到庭质证。工行襄阳高新支行举出的上述证据符合有效证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认并在卷佐证。经审理查明，赵晶与杜红玲系夫妻关系。2014年4月1日，杜红玲向工行襄阳高新支行出具共同还款承诺书，其自愿作为赵晶（借款人）的共同还款人，同意在借款人履行还贷责任期间，为所购襄阳市光彩国际物流园商铺所办理39万元购房贷款承担偿还所欠全部贷款本息的责任。2014年7月8日，工行襄阳高新支行（预告登记权利人）与赵晶、杜红玲（预告登记义务人）就位于襄州区××大道（××物流××）（光彩××基地）××房屋××了××商品房抵押权××登记（××市房××州区字××）。2014年7月30日，工行襄阳高新支行（贷款人）与赵晶（借款人、抵押人）、杜红玲（共同借款人、抵押物共有人）、襄阳光彩物流投资公司（保证人）签订了编号A：工银襄字襄阳分行高新支行[2014]年[1000046]号的《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额39万元；用于购买坐落于30-09号、建筑面积为145.43平方米房屋；贷款担保方式为抵押、保证；贷款期限为10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮18%，实际执行利率为7.729%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；借款人授权贷款人将贷款一次性划入襄阳光彩国际物流产业投资有限公司在原告处开设的账号为18×××27的账户；还款方式为按月等额本息还款法；还款账号为户名赵晶在原告处开设的6212261804002736316；借款人未按合同约定日起偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定；保证人承担保证责任的范围方式按阶段性连带责任保证方式确立，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，（5）解除本合同……；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物即为上述所购房屋。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件交由贷款人保管；发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿等情形时，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订当日，工行襄阳高新支行按约发放了39万贷款。个人借款凭证上显示：贷款金额39万元、还款方式为等额、贷款到期日为2024年7月30日、利息归还周期为按月、本金归还周期为按月、起始日期为2014年7月30日、支付类型为受托支付、执行利率为7.729%。上述贷款发放后，被告赵晶按约向原告偿还了至2016年1月的本金及利息，自2016年2月开始出现逾期，累计超过六次。2014年7月30日至2015年12月30日，执行年利率为7.729%，自2016年1月开始执行年利率5.782%。截止2018年10月21日，赵晶尚欠贷款余额277847.92元及利息11278.54元未还。原告催要未果，故引起诉讼。本院认为，工行襄阳高新支行与赵晶、杜红玲、光彩物流投资公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，其符合法律规定的部分依法应受国家法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，工行襄阳高新支行依约履行了发放贷款的义务，赵晶未按约还款付息，已构成违约，应承担违约责任。杜红玲作为共同借款人，应当与赵晶共同偿还上述债务。对于工行襄阳高新支行要求解除与赵晶、杜红玲、光彩物流投资公司签订的《个人购房借款/担保合同》，因合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行襄阳高新支行有权解除合同，经查，赵晶、杜红玲按月偿还借款本息至2016年1月，之后开始发生逾期未足额偿还情形，累计逾期次数已超过六次，故工行襄阳高新支行的该项请求，符合法律规定，本院予以支持。对于工行襄阳高新支行要求赵晶、杜红玲、襄阳光彩物流投资公司偿还借款本金、利息的诉讼请求，经本院核算：截止2018年10月21日，赵晶、杜红玲尚欠借款本金277847.92元，利息（含罚息）11278.54元。因合同约定若借款人未按合同约定日期、金额偿还的贷款，工行襄阳高新支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，故工行襄阳高新支行的该项请求，符合法律规定，本院予以支持，但因原告未能提供复利的计付基数，本院对复利部分不予支持。综上，本院依法支持借款本金277847.92元，利息（含罚息）11278.54元及以借款本金277847.92元为基数按照年利率7.5166%（5.782%×1.3）标准计算自2018年10月21日起至付清之日止的本金逾期罚息，超出部分，不予支持。对于工行襄阳高新支行要求对抵押财产在债权范围内享有优先受偿权的请求，因赵晶将其所购的位于襄州××××大道（朱庄物流园）（光彩物流基地）30幢09号房屋抵押给工行襄阳高新支行，仅办理了预告抵押登记，至今未办理抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，但并非具有可排他性对抗他人处分的权利，故原告并非据此对该房屋享有现实的抵押权。本案借款合同签订至今已超过四年，原告未举证证明该房屋依旧未达到能够进行登记的条件。再根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，案涉房屋的抵押权并未设立，故原告对案涉房屋主张享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。对工行襄阳高新支行要求光彩物流投资公司对借款承担连带清偿责任的主张，因《个人购房借款/担保合同》约定保证人承担保证责任的范围方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，且诉讼中光彩物流投资公司明确表示愿意对借款承担连带清偿责任，故对工行襄阳高新支行要求襄阳光彩物流投资公司承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因此，光彩物流投资公司向工行襄阳高新支行承担连带清偿责任后，有权向赵晶、杜红玲追偿。赵晶、杜红玲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零三条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行与被告赵晶、杜红玲、襄阳光彩国际物流产业投资有限公司于2014年7月30日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告赵晶、杜红玲于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行偿还借款本金277847.92元、利息（含罚息）11278.54元，并支付以尚欠本金277847.92元为基数按照年利率7.5166%的标准计算的自2018年10月21日起至本金偿清之日止的罚息；三、被告襄阳光彩国际物流产业投资有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；襄阳光彩国际物流产业投资有限公司承担保证责任后，有权向赵晶、杜红玲追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5570元，由被告赵晶、杜红玲、襄阳光彩国际物流产业投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判长  臧玉红审判员  王海清审判员  管龙华二〇一八年十二月二十五日书记员  闫莉敏