江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终2633号上诉人（原审原告）：程淑文，女，汉族，1968年9月13日生。上诉人（原审被告）：谢根芽，男，汉族，1979年10月4日生。上诉人（原审被告）：陈春红，女，汉族，1980年8月12日生。委托诉讼代理人：谢根芽（系陈春红丈夫），男，汉族，1979年10月4日生。被上诉人（原审被告）：新干县业联房地产经纪有限公司，住所地江西省新干县金川镇环广路8-2号，统一社会信用代码91360824MA35L80701。法定代表人：丁小辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙翠，新干县惠民法律服务所法律服务工作者。上诉人程淑文与上诉人陈春红、谢根芽，被上诉人新干县业联房地产经纪有限公司（以下简称业联经纪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服新干县人民法院（2018）赣0824民初1531号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程淑文上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判谢根芽、陈春红、业联经纪公司赔偿杂间款5万元；3.一、二审费用全部由谢根芽、陈春红、业联经纪公司承担。事实与理由：2018年5月16日，程淑文经人介绍到业联经纪公司看房，程淑文看中一套房屋及7平方米的杂间，经业联经纪公司与谢根芽、陈春红联系，谢根芽、陈春红同意将该套房出售，但必须交押金2万元作抵押，谁违约按双倍赔偿处理，程淑文于2018年5月20日一次性付清全部房款，程淑文于8月份住进该套房后使用该杂间时，才发现杂间放了一些零零碎碎的东西，程淑文至今未能使用该杂间，业联经纪公司、谢根芽、陈春红都要承担全部责任，涉案房屋价款36万元包括杂间的使用权，如果业联经纪公司、谢根芽、陈春红不赔偿5万元，业联经纪公司、谢根芽、陈春红则应返还杂间。针对程淑文的上诉，被上诉人谢根芽、陈春红答辩称：出售涉案房屋时，双方对杂间没有作价，只是口头说明杂间能用的前提下都能去用，合同上约定的也只有使用权。程淑文所称杂间价格没有依据，与实际不符。针对程淑文的上诉，被上诉人业联经纪公司答辩称：1.在程淑文提出购房意向时，涉案房屋确属谢根芽、陈春红所有。2018年5月20日，程淑文与谢根芽、陈春红、业联公司签订的房地产买卖合同明确约定成交价含杂间一个，位于旁边瓦房第二层楼梯口左边第一间，该杂间只有使用权。程淑文与谢根芽、陈春红均在该合同中签字捺印，并未对合同内容提出任何异议，业联经纪公司作为双方当事人买卖房屋事宜的中间介绍机构，在本案中不存在任何过错行为，无需承担任何责任。2.本案诉讼费用由程淑文与谢根芽、陈春红承担。上诉人谢根芽、陈春红上诉请求：1.撤销原判决第一项，改判谢根芽、陈春红返还程淑文杂间款7000元；2.一、二审诉讼费用由程淑文承担。事实和理由：1.谢根芽、陈春红在程淑文购买房屋时已说明该杂间只有使用权，没有所有权，且也与业联经纪公司说明了此事。业联经纪公司在购房合同中也写明该杂间只有使用权没有所有权，意味着该杂间有随时被收回的可能，合同第十七条中注明的成交价包含杂间是业联经纪公司的失误导致。2.一审法院计算杂间的对价为27000元过高，杂间只有使用权，涉案房屋在未出卖之前的租金为4000元/年，按照使用权出租计算杂间每年的费用为354.43元，且谢根芽、陈春红也已说明房屋没有所有权只有使用权，程淑文对此也清楚，只有使用权也就意味着其所有人随时都能收回杂间的使用权，故一审法院计算杂间的对价没有法律依据。针对谢根芽、陈春红的上诉，被上诉人程淑文答辩称：程淑文购买涉案房屋时，谢根芽、陈春红称36万元包括一个杂间，程淑文看了房屋后立刻支付定金，谢根芽、陈春红没有带程淑文去看过杂间，谢根芽、陈春红应当交付杂间，如果交付不了则应返还杂间款。针对谢根芽、陈春红的上诉，原审被告业联经纪公司答辩称：与对程淑文的答辩意见一致。上诉人程淑文向一审法院起诉请求：1.请求判令谢根芽、陈春红和业联经纪公司返还杂间款5万元；2.本案诉讼费由谢根芽、陈春红和业联经纪公司承担。一审法院认定事实：业联经纪公司系从事二手房买卖经纪服务的公司。谢根芽、陈春红系夫妻关系，二人将其所有的位于新干县**镇**路*号*幢*单元***室的房屋在业联经纪公司登记进行出售。2018年5月份，程淑文在业联经纪公司处询问、了解房源。经初步了解，程淑文有意购买谢根芽、陈春红的上述房屋。2018年5月20日，程淑文与谢根芽、陈春红经协商达成了房屋买卖合意，并签订了《房地产买卖合同》，合同第一条约定：买卖双方通过经纪方购入及卖出位于新干县**路*单元*楼（以下简称该物业）建筑面积72平方米，柴间约7平方米，权利人：谢根芽。房地产证编号：******。在签订本合同时，买卖双方均知道该物业之产权状态为产权完整等。第二条约定转让成交价为人民币叁拾陆万元，含定金贰万元，定金由买方先交付给经纪方，卖方在买方交付全额定金后当日到经纪方处理定金托管手续，由经纪方查实卖方产权完整后由经纪方支付给卖方。剩余34万元办理不动产证后3个工作日付清。第八条约定：卖方保证对该物业享有完整产权，能完成支配及处理该物业，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁、清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无需负责。否则卖方应赔偿买方及经纪方由此引起的一切损失。合同第十七条备注中载明：“成交价含杂间1个，位于旁边瓦房第二层楼梯口左边第一间，该杂间只有使用权。该房成交时有租客租住，双方同租客协商卖方将租金退还于租客，协同租客搬出”。程淑文在合同买方处签名、按印，谢根芽、陈春红在合同卖方处签名、按印，业联经纪公司在合同经纪方处加盖印章。签订合同后，程淑文按合同约定交付了定金及全部购房款，不久后程淑文便办理了上述房屋（不含杂间）的不动产权转移变更登记手续。2018年8月份，程淑文搬入该房屋居住。后程淑文想使用该杂间，但杂间内仍放置了物品。程淑文经询问谢根芽，杂间内的物品为房屋原房主陈某所有，谢根芽告知程淑文需经得陈某的允许才可使用杂间。庭审中，谢根芽陈述上述房屋系其多年前向陈某所购买，但当时并未购买杂间的使用权，陈某口头允许谢根芽使用杂间。至今，杂间仍放置陈某的物品，程淑文无法取得该杂间的使用权。另查明，业联经纪公司在接受谢根芽登记出售房屋的委托后并未对杂间进行现场核实，亦未核实确定杂间的权属。双方签订《房地产买卖合同》时未约定2楼房屋及杂间各自的对价，仅约定总成交价为36万元。一审法院认为：根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，程淑文向谢根芽、陈春红支付的房款对价中不仅包含了2楼房屋的对价，还包含了杂间的对价。程淑文向谢根芽购买房产，其目的不仅是取得2楼房屋的所有权，还包含了取得杂间的使用权。而根据谢根芽庭审中的陈述，其明知未从陈某处取得杂间的使用权，但却故意隐瞒该事实，并虚构已取得了杂间使用权的事实，误导程淑文购房，违反了诚实信用的原则。现谢根芽、陈春红未能按照合同约定向程淑文交付杂间，属违约行为，程淑文无法取得杂间的使用权，程淑文取得杂间使用权的合同目的已无法实现，故谢根芽、陈春红应当承担违约责任，应返还程淑文购买杂间使用权的对价。因双方未约定2楼房屋及杂间各自的对价，而仅约定总成交价，考虑住房及杂间各自的使用用途、2楼房屋及杂间各自的面积大小以及房屋所有权、杂间使用权在权属方面的完整性等因素，法院酌定36万元购房款中2楼房屋的对价为33.3万元，杂间的对价为2.7万元。故谢根芽、陈春红应返还程淑文购买杂间的对价款2.7万元。谢根芽辩称所有权包含占有、使用、收益和处分四种权利，但杂间仅具有使用权，其对价应为所有权的1/4，而现实生活中，取得了杂间使用权，同时也占有了该杂间，亦可以在一定范围内对杂间进行处分、收取收益，与完整意义上的所有权的区别在于该杂间无法办理权属登记，故谢根芽、陈春红的该辩称意见法院不予支持。谢根芽亦辩称36万元仅是2楼房屋的对价，并不包含杂间的对价，而《房地产买卖合同》第十七条备注中明确约定成交价中包含杂间，故其该辩称意见明显与事实不符，法院不予支持。业联经纪公司在提供中介服务过程中，虽未核实杂间的权属，但核实了2楼房屋的权属并实际促成了2楼房屋的买卖，程淑文购买房屋的主要合同目的已经实现。程淑文无法取得杂间的使用权虽与业联经纪公司未对杂间权属进行审核有一定的关联，但业联经纪公司的行为并不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，程淑文要求业联经纪公司承担责任，无法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告谢根芽、陈春红应于本判决生效之日起十五日内返还原告程淑文杂间款27000元；二、驳回原告程淑文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由原告承担225元，由被告谢根芽、陈春红负担300元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：程淑文与谢根芽、陈春红签订的《房地产买卖合同》明确约定，支付的房款对价中不仅包含了2楼房屋的对价，还包含了杂间使用权的对价。程淑文向谢根芽购买涉案房产，其目的不仅是取得2楼房屋的所有权，还包含取得涉案杂间的使用权。谢根芽、陈春红理应按合同约定向程淑文交付涉案杂间的使用权，但根据谢根芽一审庭审时的陈述，其明知未从原所有权人陈某处取得杂间的使用权，却故意隐瞒该事实，误导程淑文购房。谢根芽、陈春红上诉称合同备注涉案房屋的成交价包含杂间是业联经纪公司的失误，且合同约定杂间只有使用权即杂间的使用权可以随时收回，该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。谢根芽、陈春红没有获得涉案杂间的使用权，导致其未能按照合同约定向程淑文交付杂间，属违约行为，程淑文取得杂间使用权的合同目的已无法实现，谢根芽、陈春红应当承担违约责任，应返还程淑文购买杂间使用权的对价。程淑文与谢根芽、陈春红签订的合同仅约定总成交价，未明确约定2楼房屋及杂间各自的对价。一审法院由此综合考虑住房及杂间各自的使用用途、2楼房屋及杂间各自的面积大小以及房屋所有权、杂间使用权在权属方面的完整性等因素，酌定杂间的对价为2.7万元，处理并无当。本案中，业联经纪公司在提供中介服务过程中，虽未核实杂间的权属，但核实了2楼房屋的权属并实际促成了2楼房屋的买卖，程淑文购买房屋的主要合同目的已经实现。程淑文无法取得杂间的使用权虽与业联经纪公司未对杂间权属进行审核有一定的关联，但业联经纪公司的行为并不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。因此，程淑文关于要求业联经纪公司承担责任的上诉理由，没有法律依据，本院依法不予采纳。综上，程淑文与谢根芽、陈春红的上诉请求均不成立，依法均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人程淑文负担375元，上诉人谢根芽、陈春红负担475元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一八年十二月二十一日书记员  张志坚