沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初13912号原告:沈阳市众心合物业服务有限公司（统一社会信用代码91210105696510438M），住所地沈阳市皇姑区泾河街**313。法定代表人：李树慧，该公司总经理。委托代理人：师丽，女，1962年11月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，该公司工作人员。被告：曹红，女，1976年3月24日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原告沈阳市众心合物业服务有限公司（以下简称“众心合物业公司”）诉被告曹红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员庄玉伟适用简易程序于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告众心合物业公司的委托代理人师丽及被告曹红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众心合物业公司诉称，被告系沈阳市和平区南十马路5-3,5号楼5单元9楼3，建筑面积97.97平方米（即玉麟花园5号楼5单元9楼3）房屋业主。原告与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，于2010年6月13日开始对玉麟花园小区提供物业服务。被告从2014年6月13日至2017年11月30日未交纳物业服务费，期间经多次催缴仍未交付。根据合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，以日千分之三的标准收取滞纳金。被告欠费期间物业服务费金额为4,075.552元，全年应缴物业服务费为1,175元。其中，2014年6月13日至2017年11月30日年物业费拖欠1,248日，滞纳金为1,175×0.003×1,248=4,401元，合计8,476元。请求判令：1、被告支付原告物业服务费4,075.552元；2、被告支付原告滞纳金4,401元；3、本案诉讼费由被告承担。被告曹红辩称,曾经交过一部分物业费，具体时间需要回去核实一下。没有完全享受到物业的服务。屋内的窗檐下墙皮长毛，报修过物业，物业来修过一次，没修好。机动车没让进院，没有提供必要的方便。晚九点以后停车混乱，而且物业管理人员管理不到位。楼内卫生环境不合格，楼道内有垃圾存在安全隐患。多次向物业投诉，物业并没有管。经审理查明，被告曹红系位于沈阳市和平区南十马路5-3号5号楼5单元9楼3，建筑面积97.97平方米房产的业主。2010年5月3日，沈阳市和平区玉麟花园业主委员会（甲方，以下简称玉麟花园业委会）与原告众心合物业公司（乙方）签订物业管理委托合同，约定甲方委托乙方对玉麟花园小区进行物业服务。合同第十八条约定，委托管理期限为一年，自2010年5月3日14时起至2011年5月3日14时止。第二十二条约定，本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米___元向业主或物业使用人收取（留白处无文字）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第___项处理（下三项留白处未填写任何内容）。2011年7月19日，玉麟花园业委会（甲方）与原告众心合物业公司（乙方）签订物业服务委托合同，约定甲方将玉麟花园小区委托乙方实行物业管理。第十八条约定，委托管理期限为二年，自2011年6月13日起至2013年6月13日止。第二十二条约定，本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第3项处理（第三项内容空白无文字，后手写二字无法辨认）。2013年6月13日，玉麟花园业委会（甲方）与原告众心合物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方选聘乙方对玉麟花园小区提供物业管理服务。第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层、高层住宅1元/月·平方米，商业物业0.5元/月·平方米。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，在限期内应按欠费的日3‰的标准向乙方支付滞纳金。第三十二条约定，本合同期限自2013年6月13日起至2014年6月13日止，但在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年6月12日，玉麟花园业委会（甲方）与原告众心合物业公司（乙方）签订物业服务委托协议，第十八条约定，委托管理期限为二年，自2014年6月13日起至2016年6月12日止。第二十二条约定，本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米___元向业主或物业使用人收取（留白处无文字）。该条款关于物业服务费逾期交纳滞纳金的约定留白部分无文字。2018年7月9日，沈阳市和平区新华街道南十社区出具情况说明，该说明记载，本社区南十马路1号玉麟花园，第二届业委会与沈阳市众心合物业服务有限公司签订的物业服务合同日期为2013年6月13日到2016年6月13日。2017年8月，玉麟花园新一届业委会正式成立，并与辽宁贵堂物业服务有限公司签署物业服务合同，于2017年12月1日正式入驻服务园区。2016年6月14日至2017年11月30日期间，沈阳市众心合物业服务有限公司未撤离。另查明，原告众心合物业公司依约在被告小区提供物业服务期间，被告曹红未交纳2014年6月13日至2017年11月30日期间的物业服务费。上述事实，有2010年5月3日、2011年7月19日、2013年6月13日、2014年6月12日物业服务合同、情况说明及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经审查质证，本院予以确认。本院认为，原告众心合物业公司与玉麟花园业委会签订的物业服务合同不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告系涉案玉麟花园小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述前期物业服务合同对被告具有约束力。原告众心合物业公司基于上述合同对被告曹红所在小区提供物业服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。2016年6月14日至2017年11月30日期间，原告与玉麟花园业委会虽未签订物业服务合同，但其仍向被告提供物业服务，被告亦实际接受了原告的服务，按照原物业服务合同约定的收费标准向原告交纳此期间的物业服务费并无不妥。根据原告的房屋面积、物业服务合同约定的物业服务费收取标准，被告所应支付的2014年6月13日至2017年11月30日物业服务费的具体数额为4,075元（1元/月/平方米×97.97平方米×41.6个月）。原告主张4,065.755元系对其民事权利的合法处分，本院予以支持。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。被告曹红未提供充分证据证明原告提供的物业服务存在应减免物业费的事由，其答辩意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曹红于本判决生效后十日内给付原告沈阳市众心合物业服务有限公司2014年6月13日至2017年11月30日期间的物业服务费4,065.755元；二、驳回原告沈阳市众心合物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告曹红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  庄玉伟二〇一八年十二月四日书记员  张子扬本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。