广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初12605号 原告：梁渝曼，女，1976年11月4日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：罗扬敏，男，1975年2月8日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原告：罗扬敏，男，1975年2月8日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告：南宁水晶城商贸有限公司，住所地：南宁市七星路137号广西经贸大厦8楼，统一社会信用代码：91450103765807594P。 法定代表人：宁静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 被告：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住所地：南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城D座1202房，统一社会信用代码：914501007276696371。 法定代表人：刘礼宁。 被告：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地：南宁市金湖路61号，统一社会信用代码：914501007943162763。 法定代表人：刘礼宁。 委托诉讼代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易大刚，广西万益律师事务所律师。 原告梁渝曼、罗扬敏与被告南宁水晶城商贸有限公司（以下简称水晶城商贸公司）、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）、广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛百货公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁渝曼的委托诉讼代理人即原告罗扬敏，被告水晶城商贸公司的委托诉讼代理人彭佩妮，被告梦之岛百货公司的委托诉讼代理人易大刚到庭参加诉讼。被告佳得鑫公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁渝曼、罗扬敏向本院提出诉讼请求：1、被告水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司自本案判决生效之日起七日内共同将原告梁渝曼、罗扬敏所有的位于南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城四层E85号商铺及相关场所腾空并予以返还；2、被告水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司自2016年1月1日起至商铺返还之日止，按每月653.54连带向原告梁渝曼、罗扬敏支付占用费（暂计至2017年10月31日为14377.88元，从2016年第二季度开始，每季度的占用费比上一季度递增4%）；3、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城四层E85号商铺属于梁渝曼、罗扬敏共同所有。2009年1月13日，梁渝曼、罗扬敏与水晶城商贸公司、佳得鑫公司签订《委托租赁协议》，约定梁渝曼、罗扬敏将涉案商铺委托水晶城商贸公司出租给梦之岛百货公司，水晶城商贸公司按季度向梁渝曼、罗扬敏支付租金；佳得鑫公司为租金作担保；合同期限为2007年1月1日至2015年12月31日止，并约定合同期满合同自行终止。梁渝曼、罗扬敏已于2007年1月1日将涉案商铺交付水晶城商贸公司，现涉案商铺一直由梦之岛百货公司占有使用。2015年12月31日，上述《委托租赁协议》已到期，双方至今未续签协议。合同终止后，梁渝曼、罗扬敏多次要求水晶城商贸公司返还商铺，但水晶城商贸公司均以各种理由不予返还，且以明显低于市场价的价格强行要求与梁渝曼、罗扬敏续签合同。梁渝曼、罗扬敏认为，其系涉案商铺的所有人，其物权应得到法律保护，水晶城商贸公司、梦之岛百货公司继续占有涉案商铺的行为严重违反相关法律规定，应共同承担返还商铺并赔偿损失的责任，佳得鑫公司作为担保人应承担连带清偿责任。综上，梁渝曼、罗扬敏为维护自身权益遂诉至法院，请求判如所请。 被告水晶城商贸公司辩称，一、梁渝曼、罗扬敏要求腾空商铺及相关场所并予以返还的诉讼请求，不仅违反合同约定，还会导致各方权益均受到严重损害，导致社会效益、经济效益双输的后果。二、梁渝曼、罗扬敏名下的产权式商铺与其他产权商铺在工程竣工后就整体按照毛坯状况交付梦之岛百货公司进行装修改造并经营，现已无法明确涉案商铺具体位置，梁渝曼、罗扬敏无法证明其所主张的返还商铺的具体位置、四至界限以及原状，应当承担举证不能的不利后果。三、梁渝曼、罗扬敏诉请的占用费及其他诉讼请求没有事实和法律依据，诉请金额远远高于同楼层相邻商铺的租赁价格。综上，请求法院判决水晶城商贸公司按照与涉案商铺相邻的且已与水晶城商贸公司续签租赁合同的商铺租金水平向梁渝曼、罗扬敏支付占用费，驳回其他诉讼请求。 被告梦之岛百货公司辩称，一、本案系合同纠纷。根据合同相对性原则，梦之岛百货公司不是《委托租赁协议》项下的当事人，其主体资格不适格，没有支付租金的义务，梦之岛百货公司取得租赁权是通过水晶城商贸公司和佳得鑫公司租赁取得，梁渝曼、罗扬敏要求梦之岛百货公司承担连带责任没有事实及法律依据，应驳回梁渝曼、罗扬敏对梦之岛百货公司的全部诉讼请求。二、梁渝曼、罗扬敏要求梦之岛百货公司返还商铺及相关场所，而其未能举证相关商铺在最初交付时的原貌及商铺的四至和具体位置，应自行承担举证不能的法律后果。三、涉案商铺具有特殊性，商铺在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分割，独立使用的功能受到限制。产权人对其建筑物专有部分行使权利时，不得损害其他业主的合法权益。水晶城商场共有商铺2900余个，总面积约50000平方米，其中愿意与水晶城商贸公司续签合同的商铺共计2300余个，面积合计42000平方米，占商铺总数和总面积的比例均已超过80%。梁渝曼、罗扬敏要求返还商铺，既不利于统一经营的整体模式，也显然与大多数业主的意见相悖。同时，涉案商铺由案外人使用，如梁渝曼、罗扬敏要求返还，应当追加实际使用人作为第三人参与本案诉讼。四、梁渝曼、罗扬敏如对水晶城商贸公司的租赁标准不认可，应当通过第三方机构进行评估，其诉请的占用费没有事实及法律依据，不应支持。综上，请求驳回原告梁渝曼、罗扬敏对被告梦之岛百货公司的诉讼请求。 被告佳得鑫公司未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告佳得鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月24日，梁渝曼、罗扬敏向佳得鑫公司购买位于南宁市青秀区佳得鑫水晶城四层E85号商铺。2009年1月13日，梁渝曼、罗扬敏（委托人、甲方）与水晶城商贸公司（受托人、乙方）、佳得鑫公司（担保方、丙方）签订《委托租赁协议》，约定：第一条、甲方自愿将其出资购买的坐落于南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城四层E85号商铺（以下简称该物业），委托乙方统一出租给梦之岛百货公司（以下简称承租方）整体经营管理。该物业产权登记面积为12.22平方米，购买总价为71425元。第二条、在本协议有效期内，甲方将该物业不可撤销地特别授权给乙方统一出租管理，且甲方不参与经营管理；委托权限包括但不限于征得丙方同意后：A、代为出租、转租本物业；B、代为决定和修改物业的经营定位，代为决定和修改本物业经营范围和经营方式；C、在不危及本物业基本结构安全的前提下，代为决定本物业的结构改造和装修；D、代理其他与出租本物业有关的事项。第三条、委托期限：自2007年1月1日起至2015年12月31日止。第四条、租金计算与支付。1、乙方接受甲方委托，在委托期限内，对该物业代为出租管理。甲方的租赁收入按以下方式和标准支付：（1）2007年1月1日至2009年12月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为29.76元/月（即89.28元/季，357.12元/年）；（2）2010年1月1日至2012年12月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的8.65%计算租赁收入，支付金额为514.86元/月（即1544.58元/季，6178.32元/年）；（3）2013年1月1日至2015年12月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的10.98%计算租赁收入，支付金额为653.54元/月（即1960.62元/季，7842.48元/年）；2、甲方所得租赁收入包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由甲方承担，甲方同意由乙方（或承租方）统一代为缴纳。3、甲方同意：甲方的租赁收入在扣除税费（税费的缴纳金额最终以税务等部门核定的标准办理）后由乙方（或承租方）统一存入甲方以下指定存折（或卡）的账号内。第六条、乙方的权利和义务。1、将受委托出租的物业统一进行出租管理；……3、按约定向甲方支付租赁收入，4、有权根据承租人的要求，在不影响该物业基本安全的前提下，对该物业进行合理的装修和改造。第八条、丙方同意做乙方的担保方，如乙方超过半年无法按期向甲方支付租赁收入，则丙方负连带责任，代乙方向甲方支付应缴租赁收入。第九条、违约责任。1、如乙方不按上述约定，准时向甲方支付租赁收入，则每逾期一日，按应付而未付租赁收入的万分之二向甲方缴付滞纳金；超过半年未付，甲方有权终止本协议。……第十一条、合同变更、终止。1、合同终止：本委托租赁合同期满自行终止。2、合同到期：在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方。第十三条、本协议生效后，甲乙丙三方2006年8月24日签订的《委托经营协议》同时作废。 前述协议约定的委托租赁期限届满后，梁渝曼、罗扬敏以与各方未达成续租协议为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。水晶城商贸公司、梦之岛百货公司则答辩如前。经询问，梁渝曼、罗扬敏主张其在本案中提起的是合同之诉，并确认梦之岛百货公司在《委托租赁协议》期满后共向其支付款项10288.14元。 另查明，2008年8月28日，水晶城商贸公司（出租代理方）、佳得鑫公司（出租担保方）作为合同甲方，与梦之岛百货公司（承租方）、广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）（承租担保方）作为合同乙方，各方共同签订《佳得鑫水晶城一~四层商场租赁代理合同书》（以下简称《租赁代理合同书》），主要内容是：一、为方便乙方经营，解决乙方承租佳得鑫水晶城第一至第四层商场（以下简称标的商场）时与众多产权人签订承租合同的困难，乙方在已委托甲方向标的商场各产权人取得租赁代理权的基础上，由甲方代表产权人将标的商场整体出租给乙方经营。二、甲方取得标的商场所有商铺出租期限均应至2015年12月31日。标的商场的出租合同由甲方统一代表标的商场的产权人与乙方签订，以保证乙方不再与各产权人签订类似的承租合同。在本合同有效期内，甲方代表标的商场的所有产权人将标的商场不可撤销地特别租赁给乙方经营管理。三、标的商场租赁期限为2007年1月1日起至2015年12月31日止。四、标的商场的租金由乙方直接支付给标的商场的各产权人。2011年10月26日，前述各方又签订《佳得鑫水晶城商场租赁代理合同书补充协议》，就变更事项和新增租赁面积等内容达成补充条款。2013年11月1日，水晶城商贸公司（甲方）与梦之岛百货公司（乙方）签订《南宁水晶城商贸公司与广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司租赁合同补充协议（二）》，约定将涉案商城的租赁期限延长至2035年12月31日。 本案争议的焦点为：一、涉案商铺是否应腾空并返还；二、实际占用商铺期间的占用费如何确定；三、各被告承担何种责任。 本院认为，一、关于涉案商铺是否应腾空并返还的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，梁渝曼、罗扬敏作为商铺所有权人，依法对涉案商铺享有上述法定权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”之规定，梁渝曼、罗扬敏行使上述法定权利时应不损害公共利益和他人合法权益。 首先，从涉案商铺的状况来看，该商铺不具备构造和利用上的独立性。水晶城商场共有商铺2900余个，前述商铺虽已办理产权登记，但相邻商铺之间在平面上紧密相连，空间上没有物理隔断，楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊，在构造上不能明确区分，在利用上不足以排他使用，上述特征决定了水晶城商铺应当整体使用、统一经营的必要性。其次，从《委托租赁协议》订立的目的来看，梁渝曼、罗扬敏购买涉案商铺后将商铺经由水晶城商贸公司交付梦之岛百货公司经营使用，表明其购买商铺的目的是通过对外出租的形式获得收益回报，而不是为了自行经营。且梁渝曼、罗扬敏在购买商铺时，理应知道水晶城商铺整体出租、统一经营的模式，对涉案商铺的物权行使必须受到其他业主整体意志和商场整体功能发挥的限制。梁渝曼、罗扬敏在明知的情况下仍然作出购买决定，应认定其认可了对涉案商铺不能任意行使独立请求权的限制，而必须服从于大多数业主的整体意志。第三，从《委托租赁协议》的内容来看，协议第十一条第2项约定：“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方（水晶城商贸公司）。”梁渝曼、罗扬敏作为合同签订人应受前述条款的约束。现无证据证明水晶城商铺召开了业主大会决定收回经营权，且大部分商铺业主已选择继续将商铺交由梦之岛百货公司经营，基于整体出租使用的共益权要求，梁渝曼、罗扬敏应负有保持水晶城商铺整体利用共同目标的义务，梁渝曼、罗扬敏要求返还商铺不利于整体使用、统一经营的模式，不符合物的利用效益最大化的原则。综上，梁渝曼、罗扬敏要求腾空并返还商铺的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 二、关于实际占用商铺期间的占用费如何确定的问题。鉴于涉案商铺至今由梦之岛百货公司实际使用，梁渝曼、罗扬敏请求支付2016年1月1日起的占用费，本院予以支持。在参考商铺投资收益率的一般规律的基础上，综合考虑经济发展、物价水平、同类地段同类商铺租金价格等因素，本院酌定占用费按每年540元/㎡计算，具体计算方式为：自2016年1月1日起至庭审之日即2018年12月7日止，按每年6598.8元（540元/㎡×12.22㎡）计付，梁渝曼、罗扬敏自认已收取的款项10288.14元应当予以扣减。 三、关于各被告承担何种责任的问题。（一）关于水晶城商贸公司的责任问题。《委托租赁协议》约定梁渝曼、罗扬敏委托水晶城商贸公司将涉案商铺统一交由梦之岛百货公司经营管理，租赁收入由水晶城商贸公司支付，故水晶城商贸公司应承担支付占用费的责任。（二）关于梦之岛百货公司的责任问题。梦之岛百货公司虽然并非《委托租赁协议》的签订人，但鉴于该协议已披露梦之岛百货公司为实际承租人，且梦之岛百货公司与水晶城商贸公司签订的《租赁代理合同书》中明确约定水晶城商贸公司作为出租代理方，代表包括梁渝曼、罗扬敏在内的商铺所有权人将标的商城整体出租给梦之岛百货公司经营，租金由梦之岛百货公司直接向各商铺所有权人支付，故出租代理的权利及法律后果应由各商铺所有权人直接享有和承担，包括梁渝曼、罗扬敏在内的商铺所有权人有权直接向梦之岛百货公司主张权利，梦之岛百货公司应共同承担支付占用费的责任。（三）关于佳得鑫公司的责任问题。根据《委托租赁协议》的约定，佳得鑫公司作为水晶城商贸公司的担保方，其担保的范围为2015年12月31日前的租金收入，梁渝曼、罗扬敏要求佳得鑫公司对2016年1月1日起的占用费承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同向原告梁渝曼、罗扬敏支付占用费（计算方法：自2016年1月1日起至2018年12月7日止，按每年6598.8元计付，并扣减已支付的10288.14元）； 二、驳回原告梁渝曼、罗扬敏的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费159元，由被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  黄彩云 审判员  刘羽斯 审判员  肖孟伟 二〇一九年七月十二日 书记员  梁华鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。