山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民初3号原告（执行案外人）：黄长法，男，1970年12月12日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：邵长锦、杜晓雯，山东善国律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙清珠，男，1965年12月30日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：刘昊，北京市法拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：华苏，男，滕州市速腾置业有限公司推荐。第三人（被执行人）：滕州市嘉鸿房地产开发有限公司。住所地：滕州市学院中路2188号。法定代表人：张连群，总经理。原告黄长法与被告孙清珠、第三人滕州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告黄长法的委托诉讼代理人邵长锦、杜晓雯，被告孙清珠及其委托诉讼代理人刘昊、华苏，第三人嘉鸿公司的法定代表人张连群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄长法向本院提出诉讼请求：1.请求停止执行嘉鸿一品小区1号楼3单元1211号房屋，并解除查封；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年5月28日，黄长法与嘉鸿公司签订《商品房买卖合同》，支付全部价款，并于2014年1月4日办理上房手续，实际占有该房屋，因嘉鸿公司不具备备案登记条件，故未能办理商品房买卖登记手续。2015年6月10日，枣庄市中级人民法院对孙清珠与嘉鸿公司民间借贷纠纷一案作出（2015）枣民一初字第10号民事判决书。因孙清珠申请执行，该院查封了黄长法购买的滕州市嘉鸿一品小区1号楼3单元1211号房屋。2017年9月25日，黄长法对执行标的提出书面异议，枣庄市中级人民法院于2017年11月2日作出（2017）鲁04执异155号执行裁定，驳回黄长法的异议请求。根据民诉法的相关规定，依法提起诉讼。孙清珠辩称，一、孙清珠作为民间借贷案件的当事人，债权已经生效判决依法确认，有权通过强制执行程序依法维护自身合法权益。孙清珠与嘉鸿公司之间民间借贷纠纷案经山东省枣庄市中级人民法院作出(2015)枣民一初字第10号判决，判决嘉鸿公司偿还420万元及利息，嘉鸿公司未履行判决义务，孙清珠申请执行，法院查封了嘉鸿一品小区1-3-1211室房屋。二、黄长法对被执行标的的所有权提出执行异议，并进而提出本次执行异议之诉，缺乏事实和法律依据。(2015)枣民一初字第10号判决执行过程中，黄长法提出执行异议。但其所提交的相关证据均不能证明其为涉案房屋的合法所有权人，孙清珠有权对权属属于嘉鸿公司的执行标的申请查封。对上述事实，已在执行裁定书中予以认定，嘉鸿公司作为被执行人，在已取得商品房预售许可证的情况下，未对涉案商品房履行网签备案，不能对抗法院的预查封。(一)枣庄市中级人民法院作出的执行裁定适用法律正确。黄长法与涉案房屋的关系不符合其主张的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，关于商品房屋买卖签订书面合同，支付全部价款，实际占有该房屋，不得查封的规定。1、涉诉标的房屋已于2015年1月依法由法院查封，黄长法提交的所谓银行凭证收款人为个人，而非嘉鸿公司，且该汇款日期早于购房合同签订日期。因此无充分有效证据能够证明其在法院查封之前已实际居住。2、黄长法并不是涉案房屋产权所有人。其称因涉案房屋未通过消防验收导致未办理备案登记，而事实是房屋是否通过消防验收并不影响商品房预售登记。3、黄长法提交的证据，意图证明其与嘉鸿公司因借款形成以房抵债的事实，该行为违反商品房预售制度，其实质是对抗孙清珠实现合法债权的执行行为。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的目的在于保护真实的为居住而买房的购房人的权益，是对于真实购房人的物权期待权的保护，这足以体现物权交付应优于金钱债权，故未将抵债受让列入物权期待权的保护范围。黄长法试图证明与嘉鸿公司所谓的房屋买卖关系是债权债务关系的转化形式，但其无法改变以出借款项并获取借款利息为目的的基础法律关系。而无论该借贷关系是否实际存在，均不能转化为房屋买卖法律关系，更不能使其具有真实购房人的物权期待权。故，其诉讼请求不应予以支持。(二)执行异议裁定认定事实清楚。黄长法提交的《房屋买卖合同》第二条，合同双方当事人在“买受人购买的商品房”选项中明确勾选为“预售商品房”。而黄长法又称其所签订的仅是商品房买卖合同而非商品房预售合同，显然与其所提交的证据相矛盾。因此该所谓买卖合同应遵守《商品房预售管理办法》之相关规定。综上所述，黄长法不具有排他性权利，请求依法驳回黄长法的诉讼请求。嘉鸿公司述称，对原告的诉讼请求及所依据的事实和理由均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2013年5月28日，出卖人嘉鸿公司与买受人黄长法签订《商品房买卖合同》一份，约定，出卖人建设商品房暂定名嘉鸿一品，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2013－13号；买受人购买第1幢3单元12层1211号房，用途为普通住宅；预测建筑面积为109.38平方米；付款方式及期限详见附件五等内容。该协议附件五载明：补充协议，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米4192.86元，总价为458615元；买受人于2013年5月28日前一次性交清所购房屋总价款等内容。2012年4月22日，黄长法向嘉鸿公司交纳现金3万元，嘉鸿公司向其发放嘉鸿一品白金会员卡一张，并出具收据一张，载明，交款单位：黄长法，收款方式：现金，人民币：3万元，收款事由：年息10%，并注明VIP131等，该收据加盖嘉鸿公司财务专用章及“作废”章。2013年1月12日，黄长法通过其妻吴文娟尾号为1274号银行卡向嘉鸿公司指定收款人张连华尾号为8221的银行账户内转款6万元，向嘉鸿公司交付现金19.3万元，共计25.3万元。嘉鸿公司向其出具收据一份，载明，交款单位：黄长法，收款方式：2012年4月22日叁万收据本收回，本息已算32123元，12月实收253000元，人民币253000元，收款事由：借款不计息等内容，该收据加盖嘉鸿公司财务专用章及“作废”章。2013年5月29日，嘉鸿公司向黄长法出具收据一份，载明，交款单位：黄长法，人民币285123元，收款事由：3单－1211等内容，该收据加盖嘉鸿公司财务专用章及“作废”章。2013年5月31日，嘉鸿公司向黄长法出具收据一份，载明，交款单位：黄长法，人民币173492元，收款事由：3单-1211室房款等内容，该收据加盖嘉鸿公司财务专用章及“作废”章。2013年6月1日，黄长法从其胞妹黄婷婷尾号为5714号银行卡向嘉鸿公司指定收款人张连华账户内转款128492元，黄长法从其尾号3911号银行卡向张连华账户内转款4.5万元。2014年1月4日，嘉鸿公司向黄长法出具欠条一张，并收回之前的收据，在收据上加盖“作废”章。欠条载明，暂欠黄长法嘉鸿一品小区3单元1211室发票一张；金额：458614.90元。同日，黄长法向嘉鸿公司交纳契税、燃气初装费等，嘉鸿公司将涉案房屋交付给黄长法，并由黄长法居住至今。该房屋在房产管理部门未有预售登记备案记录。嘉鸿公司提交的嘉鸿一品置业会章程载明，置业会会员为个人会员制，提交嘉鸿一品住宅入会申请并交纳会费的申请人，嘉鸿一品置业会对上述内容核准后，即可发放VIP白金会员卡成为嘉鸿一品置业会会员；交纳2万元会费，计年息10%；会员可享受优先参观样板房的权利；开盘当日VIP卡客户选完房之后，其他未入会客户才能选房；开盘之日，会员购房成功且会费直接转为购房款，未选房成功的客户可以转入二期会员，选择等待第二批房源的会员，继续以会员所交纳会费的数额计息外，还可以享受二批房源开盘当天选房的各项优惠政策，计息截止时间，以嘉鸿一品置业会通知开盘前一天截止；所有会员禁止中途退会等内容。2012年12月27日的嘉鸿一品商住楼住宅入会明细显示，日期2012年4月22日，姓名黄长发，卡号131，缴款额2万元等。另查明，孙清珠与嘉鸿公司民间借贷纠纷一案中，本院于2015年1月13日以（2015）枣民一初字第10号民事裁定预查封了嘉鸿公司名下包括涉案房屋在内的15套房屋。后经审理，本院作出（2015）枣民一初字第10号民事判决，判决嘉鸿公司偿还孙清珠420万元及利息。该判决生效后，本院根据孙清珠的申请，于2015年8月26日以（2015）枣执字第219号立案执行。2015年11月18日，本院作出（2015）枣执字第219号执行裁定。执行中，本院依法对涉案房屋进行了续查封。黄长法向本院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。本院于2017年11月2日作出（2017）鲁04执异155号执行裁定，裁定驳回黄长法的异议请求。黄长法提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。故本案审查的关键是黄长法对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告黄长法认为其系涉案房屋的买受人，提出异议并主张对标的物停止执行，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住、已交房款超过合同总价款的百分之五十这三个要件。黄长法在法院查封之前，即在2013年7月27日，与嘉鸿公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。根据黄长法提供的水费缴费证、集中供热用户证等证据，可以证明其为居住涉案房屋支付相关费用等事实，可见黄长法已合法占有该房屋。黄长法提供的银行转账凭证与证人证言能相互印证其为购买涉案房屋己支付全部购房款的事实。孙清珠主张，黄长法与嘉鸿公司之间系借贷关系。本院认为，从嘉鸿公司提交的嘉鸿一品置业会章程内容、会员名单及收据来分析，黄长法向嘉鸿公司交纳会费成为会员，其目的是为了购买房屋获得优惠，并非是获得高额利息，且嘉鸿公司向黄长法支付的利息数额并不违反法律规定。故黄长法与嘉鸿公司之间并非是借贷关系，孙清珠的该项主张不成立，本院不予支持。综上，黄长法对涉案房屋享有排除另案执行效力的物权期待权，其要求停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。其要求解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行山东省滕州市嘉鸿一品小区1号楼3单元1211号房屋；二、驳回原告黄长法的其他诉讼请求。案件受理费8179元，由孙清珠、滕州市嘉鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  孙 梦审 判 员  张 硕人民陪审员  党相德二〇一八年十二月三日书 记 员  路然然