河北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）冀执复528号复议申请人（异议人、利害关系人）：陈茜，女，1990年12月2日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。申请执行人：廊坊明和建筑设备租赁有限公司，住所地河北省廊坊开发区憩园小区6号楼。法定代表人：周月平，该公司经理。被执行人：内蒙古昭君房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区黄河泉盛小区5号楼三楼。法定代表人：刘勇，该公司总经理。被执行人：北京广恒源五金建材商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡奶东村。法定代表人：刘勇，该公司总经理。被执行人：南昌中兴广场有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩怡园路96号。法定代表人：刘勇，该公司总经理。被执行人：刘勇，男，1969年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被执行人：邓玉琼，女，1973年10月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人陈茜不服河北省廊坊市中级人民法院（以下简称廊坊中院）（2018）冀10执异50号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。廊坊中院在执行廊坊明和建筑设备租赁有限公司与内蒙古昭君房地产开发有限公司、北京广恒源五金建材商贸有限责任公司、南昌中兴广场有限公司、刘勇、邓玉琼租赁合同纠纷一案中，对被执行人邓玉琼名下北京市××院××楼××号房产、10幢-2层2136房产（地下车位）及10幢-1层1141房产（地下车位）（以下合称涉案房产）予以网络司法拍卖，最终由陈茜竞得。后陈茜向该院提出执行异议，请求裁定撤销拍卖并将其交纳的200万元竞买保证金予以返还。事实和理由：河北省高级人民法院2018年4月9日在淘宝网发布《北京市朝阳区成慧路2号院涉案房产及两个地下车位第二次拍卖公告》，于2018年4月26日通过淘宝网拍卖平台经网络电子竞价方式公开对涉案房产进行网络司法拍卖。2018年4月26日，该标的物由陈茜通过竞买号U4000竞买成功。2018年4月30日，陈茜到该标的物所在地之后发现，案外人张春武与邓玉琼于2012年12月1日签订《住房租赁合同》，张春武承租邓玉琼所有的坐落于北京市××院××楼××号房屋，租期180个月，平均月租金30000元，租金总额540万元整。张春武依约定按照出租人的指令先后共支付房租540万元，双方之间的租赁合同正在履行期间。但，该情况并没有在涉案房产网络拍卖公告中说明，致使陈茜产生重大误解，购买目的无法实现。经审查，廊坊中院于2018年6月12日作出（2018）冀10执异25号执行裁定书，裁定驳回陈茜的异议请求。陈茜不服，向本院申请复议，本院作出（2018）冀执复260号执行裁定书，裁定撤销廊坊中院（2018）冀10执异25号执行裁定、将本案发回廊坊中院重新审查。经重新审查，廊坊中院于2018年9月17日举行听证后作出（2018）冀10执异50号执行裁定书，仍然裁定驳回陈茜的异议请求。陈茜不服，又向本院申请复议，形成本案。廊坊中院查明，申请执行人廊坊明和建筑设备租赁有限公司与被执行人内蒙古昭君房地产开发有限公司、北京广恒源五金建材商贸有限责任公司、南昌中兴广场有限公司、刘勇、邓玉琼租赁合同纠纷一案，2012年12月4日该院作出（2012）廊民三初字第150号民事调解书，确认被执行人给付申请执行人24811451元，并在2013年3月31日前给付完毕及利息。案件执行过程中，双方达成执行和解协议，该院裁定终结案件的本次执行程序。后因被执行人未按照和解协议履行全部还款义务，申请执行人申请恢复执行。2017年6月8日，该院作出（2016）冀10执恢1号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。另查明，进入拍卖程序后，案外人张春武向该院提出书面异议，请求确认其与被执行人邓玉琼房屋租赁权成立，对涉案房产拥有优先购买权。事实和理由：2012年12月1日，张春武与被执行人签订《房屋租赁合同》，约定其承租邓玉琼所有的坐落于北京市××院××楼××号房屋，租期180个月，平均月租金30000元，租金总额540万元整。张春武依约定按照出租人的指令向其合作方毛周林、其婆母罗明悦先后共支付房租540万元，双方之间的租赁合同正在履行期间。现出租人的房屋正由法院拍卖，请求确认对该房屋具有优先购买权。该院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年12月19日作出（2017）冀10执异129号执行裁定书，裁定驳回张春武的异议请求并赋予提起执行异议之诉的诉权。张春武在收到该执行裁定书后，未在15日内向人民法院提起诉讼。还查明，涉案房产最早于2012年11月6日被廊坊中院因（2012）廊民三初字第150号民事诉讼案件查封。张春武提交的其与邓玉琼的《房屋租赁合同》签署日期为2012年12月1日。廊坊中院认为，陈茜于2018年4月26日通过淘宝网拍卖平台经网络电子竞价方式竞价成功该院拍卖的涉案房产，应当按照约定履行交付成交款的义务。张春武的租赁行为发生在该院查封之后，不能成为对抗执行的理由。因此，陈茜主张所竞买的标的物上的租赁合同正在履行期间，该院对该情况没有在网络拍卖公告中说明，致使利害关系人产生重大误解，购买目的无法实现的理由不成立。故，对其请求撤销该次网络拍卖、返还200万元竞买保证金的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一项的规定，该院于2018年9月19日作出（2018）冀10执异50号执行裁定书，裁定驳回陈茜的异议请求。陈茜向本院申请复议，请求撤销廊坊中院（2018）冀10执异50号执行裁定，撤销廊坊中院2018年4月26日对涉案房产的网络司法拍卖，将其交纳的200万元竞买保证金予以返还。复议理由：陈茜所竞买的标的物上存在租赁合同正在履行期间的情形,廊坊中院对于该情况在网络拍卖公告中应当说明而没有说明,该网络拍卖公告隐瞒事实真相,系拍卖财产的文字说明严重失实,致使买受人产生重大误解,购买目的无法实现。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定,人民法院对于陈茜提出撤销该次网络司法拍卖并向其返还200万元竞买保证金的异议请求,应当支持。廊坊中院(2018)冀10执异50号执行裁定认定事实错误,适用法律错误,裁定结果错误,应予撤销。（一）陈茜所竞买的标的物上存在租赁合同正在履行期间的情形。陈茜所竞买的标的物上是否存在租赁合同正在履行期间问题,其实是张春武与邓玉琼于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效问题。廊坊中院在重新审查过程中,曾经于2018年9月17日举行听证,传唤包括张春武、邓玉琼等参加听证,张春武一方当庭向法庭提供了北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）(2018)京0105民初40845号《民事判决书》及其该案《生效证明书》。该生效判决书认定:“邓玉琼系1902号房屋所有权人。2012年12月1日,邓玉琼与张春武签订房屋租赁合同,约定由邓玉琼将1902号房屋出租给张春武。租赁期限自2012年12月1日至2027年11月30日……张春武与邓玉琼签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力……依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定,判决如下:确认张春武与邓玉琼于二0一二年十二月一日签订的房屋租赁合同合法有效”。上述事实表明,张春武与邓玉琼于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效,陈茜所竞买的标的物上存在租赁合同正在履行期间。廊坊中院(2018)冀10执异50号执行裁定对于该事实视而不见,不予认定,显系对本案基本事实认定错误。（二）廊坊中院对于涉案房产存在租赁合同正在履行期间的情况应当在网络拍卖公告中说明。北京市国土资源局所属的北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的《查封登记信息》清楚表明，张春武所主张的租赁行为发生在廊坊中院有效查封之前。1、廊坊中院对涉案房产曾经于2012年11月6日办理查封登记,但至2015年10月29日查封期限已经届满,该查封的效力已经于2015年10月30日消灭;2、廊坊中院2012年11月6日对涉案房产办理的査封登记并非处于持续状态,涉案房产在2015车10月30日至2015年11月9日期间,并不存在任何法院查封登记状态；3、廊坊中院2015年11月10日办理查封登记,对涉案房产的查封仅自2015年11月10日起发生效力;4、张春武的租赁行为自2012年12月1日直至2027年11月30日,租赁期间一直处于持续状态；5、涉案房产自2015年10月30日至2015年11月9日期间处于断封状态,而张春武自2012年12月1日就已经开始享有租赁权,其租赁行为自2012年12月1日直至2027年11月30日,租赁期间一直处于持续状态，其租赁行为显然发生在廊坊中院2015年11月10日查封发生效力之前。《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第三十条规定:“查封、扣押、冻结期限届满,人民法院未办理延期手续的,查封、扣押、冻结的效力消灭”。事实上,由于廊坊中院对涉案房产于2012年11月6日办理查封登记至2015年10月29日查封期限届满,廊坊中院未在该期限届满之前办理延期手续,该查封的效力已经于2015年10月30日消灭。而张春武的租赁行为自2012年12月1日直至2027年11月30日,租赁期间一直处于持续状态。廊坊中院2015年11月10日办理的查封登记,对涉案房产的查封只能自2015年11月10日起发生效力。据此可见,张春武的租赁行为显然发生在廊坊中院有效查封之前。廊坊中院(2018)冀10执异50号执行裁定将已经失效的查封作为有效查封期间,认定“张春武所主张的租赁权,因其租赁行为发生在本院查封之后”,显系认定事实与适用法律严重错误。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第五项规定,实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示涉案房产占有使用现状信息。廊坊中院对于涉案房产存在租赁合同正在履行期间的情况,应当在网络拍卖公告中说明。（三）廊坊中院对于涉案房产存在租赁合同正在履行期间的情况没有在网络司法拍卖公告中说明。《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。如上所述,依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第五项规定,廊坊中院对于涉案房产存在租赁合同正在履行期间的情况应当在网络拍卖公告中说明。但在廊坊中院实际操作的由河北省高级人民法院出面在网络司法拍卖平台上发布的《北京市朝阳区成慧路2号院涉案房产及两个地下车位第二次司法拍卖公告》中,并没有关于涉案房产存在租赁合同正在履行期间的情况说明。本院对廊坊中院查明的事实予以确认。另查明，本院于2018年4月9日在淘宝网发布《北京市朝阳区成慧路2号院涉案房产及两个地下车位第二次司法拍卖公告》，公告第四项“特别说明”第2条载明，“廊坊市中级人民法院未完全控制该房产，存在腾退困难”；第6条载明，“优先购买权人须经廊坊市中级人民法院书面确认后方可参与竞买，否则视为放弃优先购买权”；第8条载明，“本次拍卖的标的物以实物现状为准，法院不承担标的物的瑕疵保证，有意者请亲自到标的物登记地相关部门详细咨询限购、过户（或产权登记）等相关政策，并进行实地看样，未咨询且未实地看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，责任自负。请竞买人在报名前详细阅读评估报告、竞买须知等材料，认真查看标的物，充分了解标的物现状和瑕疵及相关法律、法规、政策规定。竞买人完成报名手续，即视为对拍卖标的物完全了解并接受拍卖标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，并自愿参与竞买本标的物”。案外人张春武就廊坊中院拍卖行为向廊坊中院提出书面异议，请求确认其与被执行人邓玉琼房屋租赁权成立，其对涉案房产拥有优先购买权。张春武向廊坊中院提交下列证据：1、邓玉琼与张春武于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》。合同第四条、第五条约定涉案房产为居住使用，租期180个月，租金每月平均30000元，2012年12月31日前支付400万元，2013年12月31日前支付100万元，2016年12月31日前支付40万元。合同第六条约定，租赁期间的相关费用及税金，均由出租方邓玉琼交纳。2、银行汇款凭证和收据。2012年12月6日张春武入账毛周林200万元，2012年12月7日张春武入账毛周林100万元，2012年12月10日张春武入账毛周林100万元（用途显示“还款”），2013年4月19日张春武入账毛周林100万元，2016年5月18日张春武分两笔各转入罗明悦账户20万元共40万元。收据编号分别为0015841、0015842、0015843、0015844、0015845。3、江苏省淮阴市淮阴公证处公证书。对转让方毛周林、毛周武与受让方刘勇、邓玉琼签订的股权转让协议书进行公证，约定毛周林所持股权转让给刘勇，毛周武所持股权转让给邓玉琼。对张春武所提异议，廊坊中院作出（2017）冀10执异129号执行裁定书。廊坊中院查明，2017年5月2日向邓玉琼按照涉案房产地址邮寄邮件，签收人为邓玉琼，且评估拍卖中，廊坊中院执行人员、评估人员对涉案房产室内进行评估勘查时，涉案房产内存放被执行人照片等物件。廊坊中院认为，张春武系对涉案房产主张租赁权，主张带租拍卖、行使优先购买权，其异议属案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的移交占有的请求，人民法院不予支持。张春武对提出的主张负有举证证明义务。对于租赁权能否成立及能否阻止执行，应当结合是否在查封前签订合法有效有合同、是否真实居住占有、交付租金等因素综合认定。（一）本案中，从张春武提交的《房屋租赁合同》看，约定的家庭居住房屋签订180个月的租期、交付540万元款项时间和数额、方式以及租赁费用均由出租方承担，不符合房屋租赁习惯及常理。（二）虽然张春武提交连续编号的租金收据，却不能证明张春武交付毛周林的款项属于房屋租金，只能说明张春武与毛周林之间存在资金往来。（三）张春武提交的公证书中，股权转让协议系被执行人邓玉琼、刘勇与毛周林、毛周武签订。一方面，协议条款显示系毛周武持有的股权转让给邓玉琼，邓玉琼对毛周武负有还款义务，即便是被执行人邓玉琼应收取的房屋租金，张春武应支付给毛周武而不是给毛周林。进而说明，该收据也不能证明系被执行人邓玉琼出租房屋并收取租金，张春武给毛周林的款项不属房屋租金。另一方面，从债权形成时间上看，张春武提交的租金还款收据，主要金额发生时间是2012年12月6日、12月7日和12月10日，而双方签订股权转让协议时间是2013年12月27日。也就是说，被执行人邓玉琼提前一年多的时间，就作为双方未形成的债权债务关系的义务人，以张春弄支付房屋租金的方式支付给毛周林。故张春武主张的按照出租人邓玉琼的指令向其合作方毛周林及其婆母罗明悦先后共支付540万元的事由，不属于张春武支付房屋租金。（四）执行中，廊坊中院向邓玉琼的涉案房产所在地邮寄邮件，显示由邓玉琼签收；对涉案房产评估勘查时，涉案房产屋内摆放有被执行人的物品。张春武主张其为签订15年租赁合同的承租人，却不能证明其实际居住占有，涉案房产仍属于邓玉琼实际使用。综上，张春武主张的事由没有事实和法律依据，不足以证明其是涉案房产承租人。张春武主张的其与邓玉琼之间的房屋租赁权不能成立，不拥有优先购买权，不能阻止法院对涉案房产的执行，应当驳回其异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，廊坊中院于2017年12月19日作出（2017）冀10执异129号执行裁定书，裁定驳回张春武的异议请求并赋予提起执行异议之诉的诉权。还查明，陈茜向本院提供的北京市朝阳区不动产登记事务中心《查封登记信息》载明，涉案房产之上先后有廊坊中院、北京市丰台区人民法院、秦皇岛市海港区人民法院、北京市大兴区人民法院等法院进行查封，廊坊中院对涉案房产的查封情况是：2012年11月6日廊坊中院（2012）廊民三初字第150－1号，查封期限为2012年11月6日至2014年11月5日；2014年10月31日廊坊中院（2013）廊民执字第65－1号，查封期限为2014年10月30日至2015年10月29日；2015年11月10日廊坊中院（2013）廊民执字第65－7号，查封期限为2015年11月10日至2018年11月9日。陈茜提交的朝阳区法院（2018）京0105民初40845号民事判决书，作出时间为2018年6月15日。本院认为，廊坊中院在涉案房产拍卖时已经就涉案房产相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，且陈茜不能举证证明由于廊坊中院关于涉案房产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使其产生重大误解，购买目的无法实现，故廊坊中院对涉案房产的拍卖行为不存在依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项的规定应撤销该次网络司法拍卖的情形。（一）陈茜所主张的张春武租赁涉案房产，在法律上不能对抗人民法院的强制执行，事实上证据也不充分。1、廊坊中院已经查明，涉案房产最早于2012年11月6日被该院因（2012）廊民三初字第150号民事诉讼案件查封，而陈茜所提交的张春武与邓玉琼签订的《房屋租赁合同》签署日期为2012年12月1日。张春武与邓玉琼系在廊坊中院查封涉案房产后就涉案房产签订的《房屋租赁合同》，可以认定为“先查封后租赁”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。因此，本案中张春武不得以其租赁权对抗申请执行人，陈茜以张春武租赁涉案房产为由主张撤拍没有法律依据。2、廊坊中院已经查明，张春武租赁涉案房产没有充分事实证据，现有证据不足以证明张春武是涉案房产承租人，张春武与邓玉琼之间的房屋租赁权不能成立。（1）张春武与邓玉琼约定家庭居住房屋，约定长达180个月的租期、540万元租金须在三年间支付完毕以及租赁期间所有相关费用及税金均由出租方承担，不符合房屋租赁习惯及常理。（2）张春武支付款项的租金收据号码连号，且张春武系将款项交付毛周林，不能证明张春武支付的是涉案房产房屋租金，只能说明张春武与毛周林之间存在资金往来。（3）张春武提交的公证书，内容为对邓玉琼、刘勇与毛周林、毛周武之间的股权转让协议进行公证。股权转让协议显示，系毛周武持有的股权转让给邓玉琼，邓玉琼对毛周武负有付款义务，故即使张春武需要按照邓玉琼指令支付涉案房产租金，也需要张春武支付给毛周武而不是给毛周林。但事实上，银行汇款凭证及收据却说明，张春武将款项支付给了毛周林。进而说明，银行汇款凭证和收据也不能证明系邓玉琼出租涉案房产并向张春武收取租金，张春武给毛周林的款项不属涉案房产房屋租金。从债权形成时间上来看，张春武提交的租金还款收据，主要金额发生时间是2012年12月6日、12月7日和12月10日，而邓玉琼、刘勇与毛周林、毛周武双方签订股权转让协议的时间是2013年12月27日。这意味着，邓玉琼提前一年多的时间就将股权转让款项支付给了毛周林，显然不能成立，故张春武主张的按照出租人邓玉琼的指令向其合作方毛周林及其婆母罗明悦先后共支付540万元的事由，不能证明其支付的是涉案房产房屋租金。（4）陈茜、张春武主张，张春武作为涉案房产承租人，已与邓玉琼签订了15年的租赁合同。但在本案实际执行中，廊坊中院按照涉案房产所在地址向邓玉琼邮寄法律文书，显示由邓玉琼签收。且，廊坊中院对涉案房产评估勘查时，涉案房产屋内摆放有被执行人的物品。故陈茜、张春武不能证明涉案房产由张春武实际居住占有，实际上仍然还是由邓玉琼实际使用着。3、张春武针对廊坊中院的执行行为提出异议，廊坊中院经审查认为其已与邓玉琼签订《房屋租赁合同》、租赁权成立并享有优先购买权的主张不成立，作出（2017）冀10执异129号执行裁定书，裁定驳回其异议请求且赋予提起执行异议之诉的诉权。但是，张春武并未在裁定送达之日起十五日内向廊坊中院提起诉讼，而是向朝阳区法院起诉邓玉琼，请求确认《房屋租赁合同》有效。至于张春武为什么不向廊坊中院提起执行异议之诉而是向朝阳区法院提起普通民事诉讼，张春武、陈茜不能作出让人信服的合理解释。为了避免因当事人选择性起诉而在执行标的物上形成不同法院之间法律文书互相冲突的局面，我国民事诉讼法明确当事人、案外人应当向执行法院提起执行异议之诉来解决关于执行标的物的实体争议，而不能向执行法院以外的其他法院另诉，这在《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（法发[2011]15号）中有具体体现。该意见第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。所以，即使张春武不向廊坊中院提起执行异议之诉而是向朝阳区法院起诉确认《房屋租赁合同》有效，根据上述规定，朝阳区法院受理张春武起诉后应查询涉案房产的财产权属和查封状况再作相应处理，而不能在未查询涉案房产查封情况下直接作出判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条也有用意相同的规定，该规定第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。综上，陈茜关于涉案房产之上存在租赁合同正在履行期间的理由，事实证据不足；陈茜以此为由请求撤拍，缺乏法律依据，不予支持。（二）涉案房产拍卖之前廊坊中院已对涉案房产可能存在的瑕疵进行了明确声明。《北京市朝阳区成慧路2号院涉案房产及两个地下车位第二次司法拍卖公告》特别说明，“廊坊市中级人民法院未完全控制该房产，存在腾退困难”；“法院不承担标的物的瑕疵保证”；“本次拍卖的标的物以实物现状为准，法院不承担标的物的瑕疵保证，有意者请亲自到标的物登记地相关部门详细咨询限购、过户（或产权登记）等相关政策，并进行实地看样，未咨询且未实地看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，责任自负。请竞买人在报名前详细阅读评估报告、竞买须知等材料，认真查看标的物，充分了解标的物现状和瑕疵及相关法律、法规、政策规定。竞买人完成报名手续，即视为对拍卖标的物完全了解并接受拍卖标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，并自愿参与竞买本标的物”。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十五条第二款规定，人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。故，廊坊中院在涉案房产拍卖前已认定张春武对涉案房产的租赁在事实上不成立、法律上不能对抗强制执行，该院虽未在拍卖公告中明确告知张春武主张租赁涉案房产这一事由，但该院已明确提示涉案房产存在腾退困难，竞买人要到现场认真查看涉案房产现状，一旦完成竞买报名手续，即视为“对拍卖标的物完全了解并接受拍卖标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，并自愿参与竞买本标的物”，廊坊中院的拍卖公告未见明显违法之处。作为竞买人，陈茜应及时赴涉案房产现场查看涉案房产现状，查看是否存在出租等权利负担情形，则可避免相关问题的发生。陈茜复议主张涉案房产之上存在租赁合同正在履行期间的情况但廊坊中院没有在网络司法拍卖公告中说明，该主张证据不足，不予支持。（三）陈茜所主张的张春武租赁涉案房产一事在事实上不成立、在法律上不能对抗廊坊中院强制执行，陈茜不能以此为由要求撤拍。但，拍卖成交后依法将拍品交付竞买人是执行法院的义务，根据有关法律规定，陈茜依法依规完全履行竞拍义务后，必要时廊坊中院应负责强制清退。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。综上所述，复议申请人陈茜的复议请求理据不足，不能成立；廊坊中院（2018）冀10执异50号执行裁定结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回陈茜的复议申请，维持河北省廊坊市中级人民法院（2018）冀10执异50号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘立斌审判员  解占林审判员  王振健二〇一八年十二月二十日书记员  邸 悫