上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32122号原告：赵健，男，1989年8月31日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：戴琦旻，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：中建信控股集团上海置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴玮，执行董事。委托诉讼代理人：姜蜻，上海融势成律师事务所律师。原告赵健与被告中建信控股集团上海置业有限公司(以下简称中建信置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理，并适用简易程序于2018年11月20日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人戴琦旻，被告的委托诉讼代理人姜蜻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵健向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告以总房价人民币(币种下同)3,109,059元为基数，按照每日万分之五计算向原告支付逾期未办理房地产初始登记手续的违约金1,555元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金(以总房价3,109,059元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率，自2017年7月1日起至2018年8月16日止)；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2015年5月16日签署了《上海市商品房预售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)，约定由原告购买被告名下位于上海市闵行区秀涟路111弄《中建信国际广场》1号14层1406室房屋一套，房屋总价款为3,109,059元，被告承诺在2017年3月31日前办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)，如逾期则由被告一次性承担万分之五的违约金。同时约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，双方签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方向闵行区房地产交易中心办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签署后，原告依约已向被告付清所购该房屋的全部价款，并且得到了被告的确认，同时其向原告出具了相关发票。但之后被告却因其自身原因未能在合同规定期限内与原告签署《房屋交接书》，亦未能按约定的期限与原告去办理房屋过户手续。原告虽多次通过电话、上门拜访等方式与被告联系，要求其履行该义务，同时承担逾期未办理房地产权证的违约责任即依约向原告支付违约金。对此，被告虽承认未在约定的期限内完成新建商品房房地产初始登记手续和取得大产证的事实，但对何时办理房屋过户手续表示无法给出具体期限，要求原告继续等待，至于对原告提出支付违约金的要求，被告则找出各种理由一直拖延推诿，拒绝支付。之后直到2018年8月3日被告才与原告签署了《房屋交接书》，原告于2018年8月16日办出了该房屋的房地产权证。对此，原告认为合同订立是双方协商一致的意思表示，双方签署后即产生了约束双方的拘束力，各方均应严格按照合同约定诚信履行、全面履行各自义务，违反相关义务的，应当承担相应的违约责任。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，由于出卖人的原因，致使买受人在规定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告以讼称事由诉至法院。被告中建信置业公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，该项违约金系合同约定的。但开发商与小业主之间只存在办理小产证的问题，办理出大产证系办理小产证的前提，故在大产证办理延迟的情况下，小产证必然延迟，被告仅违反了合同补充条款第6条，并无逾期办理小产证的违约行为，并未违反合同第14条的约定，故请求驳回原告的其余诉讼请求。经审理查明，2015年5月16日，中建信公司(签约甲方，卖方)与赵健(签约乙方，买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买秀涟路111弄《中建信国际广场》1号14层1406室，政府批准的规划用途为居住；据甲方暂测该房屋建筑面积为89.81平方米，其中套内建筑面积为64.54平方米、公用分摊建筑面积为24.27平方米，该房屋建筑层高为2.90米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为34,618.18元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为3,109,059元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到已取得预售许可证；该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……甲方在房屋交付前取得《住宅交付使用许可证》，双方同意甲方无须在房屋交付前办理房地产初始登记，但甲方承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如逾期则甲方一次性承担万分之五的违约金；甲方定于2016年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为以房屋钥匙的交付为准；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方办理了新建商品房初始登记手续、取得了房地产权证后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；乙方于2015年5月16日与甲方签约，并付首付房款1,509,059元，乙方应于2015年7月16日之前以组合贷款方式支付房款160万元，逾期按本合同约定承担违约责任；另，补充条款一第七条约定，甲方可以延期交付该房屋的其他原因为：1、经由政府主管部门出具相关证明，由于其他客观原因而引致的延误；……甲方向乙方交付该房屋的期限，由于因本合同第十一条或上述原因而延期的，甲方不需因延期交房而承担任何责任，而本合同第十一条就有关甲方交付该房屋之期限相应顺延。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告并开具了相应的售房发票。2017年11月30日，被告取得了上海市闵行区秀涟路XXX弄XXX号房屋的不动产权证。2018年7月27日，被告向原告邮寄通知。2018年8月3日，原告至被告处领取了相应办证材料，并签署《确认书》，载明：本人购买“中建信国际广场”商品住宅XXX号XXX层XXX室，贵公司于2018年8月3日完成小产证办证资料交付。2018年8月16日，原告取得系争房屋的不动产权证。另查明，2017年9月，原告起诉至本院，请求判令被告支付逾期交房违约金99,490元。本院审理后，于2018年1月26日作出(2017)沪0112民初30807号民事判决书，判令被告支付逾期交房违约金58,761.22元。一审判决后，被告不服提起上诉，后又撤回了上诉，该案现已生效。上述事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、购房发票、不动产登记簿、不动产权证，由被告提交的不动产权证、挂号信邮寄凭证、《确认书》，由本院调取的(2017)沪0112民初30807号民事判决书等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，被告为证明已于2017年12月通知原告办理不动产权证，向本院提交签到表一份，原告对其真实性未予认可，并认为上无原告签字。本院认为，该签到表上并无原告签字，且被告未能在本院再次指定的举证期限内，补强其曾于2017年12月通知原告的证据，对于该组证据本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。关于原告主张的逾期办理大产证违约金，依据双方合同约定，被告承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如逾期则甲方一次性承担万分之五的违约金。但被告至2017年11月30日才办妥大产证，已属违约，原告的该诉讼请求本院予以支持。现本案争议焦点为被告是否存逾期办理小产证的违约行为？就此，被告认为小产证的办理需以办理出大产证为前提，因大产证逾期必然导致办理小产证延迟，被告已就该逾期承担违约金，故请求驳回原告的该诉讼请求。本院认为，关于办理小产证的时间，双方于合同中约定：“在甲方办理了新建商品房初始登记手续、取得了房地产权证后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)”，即小产证的办理时间依附于大产证的取得时间，双方于大产证取得后90日内需完成《房屋交接书》的签订及小产证的申领。合同中虽约定被告承诺于2017年3月31日办理出大产证，但大产证的办理并非被告一方可予以确定，该时间需以房地产登记为准，故双方另行对于逾期违约责任作出约定。在主张逾期办理大产证违约责任的情况下，原告应明知逾期办理大产证必然导致小产证办理的推迟，原告认为应于2017年3月31日前办理出小产证的主张，本院不予支持。但被告于2017年11月30日已取得大产证，双方应于2018年2月28日前完成小产证申领手续。虽被告抗辩已于2017年12月通知原告办理，但并未能提交证据予以证明，本院不予采信。被告于2018年7月27日才邮寄通知，原告收悉后于2018年8月3日领取了办证所需之材料，直至2018年8月3日被告才尽其配合办证义务，故自2018年3月1日至2018年8月3日期间，被告确已违约，逾期配合办理系争房屋之小产证。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故被告应以3,109,059元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付自2018年3月1日至2018年8月3日止的逾期办理小产证违约金。另依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定：“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，现一年内的贷款基准利率为4.35%，上浮50%计日万分之一点七九，本院确认被告按此标准计付逾期办理小产证违约金86,817.36元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项之规定，判决如下：一、被告中建信控股集团上海置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵健支付逾期办理大产证违约金1,555元；二、被告中建信控股集团上海置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵健支付逾期办理小产证违约金86,817.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,535.03元，由原告赵健负担1,817.70元，由被告中建信控股集团上海置业有限公司负担717.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年十二月二十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。