河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6423号上诉人（原审原告）：洛阳市泰基建设工程有限公司。住所地：洛阳市涧西区太原路南一号。法定代表人：张应坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文松，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：河南大张实业有限公司。住所地：洛阳市涧西区武汉路南段。法定代表人：孙民业，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘茜民，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：张交战，男，汉族，1981年4月6日出生，住洛阳市涧西区。上诉人洛阳市泰基建设工程有限公司（以下简称泰基公司）因与河南大张实业有限公司（以下简称大张公司）、张交战房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2018)豫0305民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰基公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、将本案发回重审或改判为大张公司、张交战从2014年12月28日起支付泰基公司新新家园小区拥军拥南-4号房租每月2000元，每年24000元，至2017年2月9日共10年房租。2017年2月9日后以实际占有时间计算；3、本案诉讼费由大张公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，审判程序违法，适用法律不当，判决结果错误，应依法予以撤销。一、河南通元置业股份有限公司（以下简称通元公司）与泰基公司2014年12月28日订立的以物抵债协议生效后，通元公司又多次为泰基公司出示证明证实泰基公司2004年12月28日己取得新新家园小区拥军拥南－4号房屋所有权。大张公司不经泰基公司同意私自占有、使用该房并出租，侵害了泰基公司利益。泰基公司有权要求大张公司支付自2004年12月28日起的10年房租24万元。一审法院认为（2015）涧民二初字第500号、（2017)豫0305民初836民事判决书，分别对泰基公司的房屋所有权纠纷以及腾房纠纷进行了查明和判决，均系生效判决，拥有既判力是正确的。但同时又认为“泰基公司要求大张公司支付房租，证据不足，不予支持”，两者自相矛盾，且违反法律规定。泰基公司2004年12月28日与通元公司订立了以房屋折抵工程款协议生效后，通元公司没有为泰基公司办理房产证的原因有三，一是通元公司拖延办理房产证，二是2005年通元公司被吊销营业执照不能办证，三是法院长期不为泰基公司立案。等到2015年5月最高法院下发通知“有案必立，有理必诉”，泰基公司才通过诉讼程序依法办理了涉案房屋的房产证。泰基公司向一审法院提交的（2015）涧民二初字第500号、（2017)豫0305民初836民事判决书、洛阳市不动产权第00454982不动产权证书都证实了泰基公司自2004年12月28日己取得了涉案房屋产权。但一审法院认为在2006年12月27日泰基公司办证前没有占有、使用该房（截至目前泰基公司也没有占有、使用该房）就认为泰基公司向大张公司索要房租证据不足。取得房屋所有权与占有使用办证是辩证统一的，二者互相联系、不可分离。一审法院把二者割裂是错误的。通元公司与泰基公司对以物抵债协议均无异议，并通过诉讼程序予以履行。而大张公司从中介入构成侵权，一审法院不对大张公司的侵权行为予以制裁，反而以泰基公司没有占有使用为由，驳回泰基公司诉求。泰基公司邮寄给大张公司的通知其己收到，大张公司未提交书面答复,大张公司在庭审中对此提出异议并不等于该通知不具有真实性、合法性和关联性。一审法院认为“大张公司对此通知不予认可没有法律约束力”,是在偏袒大张公司。正是大张公司占有、使用涉案房屋，侵害了泰基公司的合法权益，泰基公司才向大张公司发出维权通知。根据快递公司提交的2017年2月15日妥投证明，己证实大张公司收到该通知。该通知中特别强调:对此通知如有异议，请收到该通知之日起15日内向泰基公司提出书面答复。逾期则视为同意履行通知确定的义务。大张公司15日内并未提出书面答复,按照通知内容，视为其默认履行通知规定的义务。那么就应该按照通知要求向泰基公司履行缴纳24万元房租的义务。大张公司向一审法院提交的三份证据均是复印件，且第三份没有加盖洛阳市涧西区工农乡南村村民委员会（以下简称南村村委会）公章。这三份证据与涉案房屋没有关联性，不影响本案的正常审理。按照我国民诉法和关于民事诉讼证据规则的要求，当事人出示书证必须提交原件，以证明证据的真实性、合法性和关联性。当事人不提交原件，对方有权不予质证。退一步讲，大张公司即使提交的是证据原件，也不能证实该证据与本案的关联性。拥军街现有十几间门面房500余平方米，哪几间是南村的，大张公司应承担举证责任。而新新家园小区拥军拥南－4号房屋己有泰基公司提供的不动产权证书予以证明。大张公司不能提供合法有效证据，应承担本案的不利后果。四、泰基公司在一审法院审理期间，向法庭提交了大量证据己证实，泰基公司2001年3月18日承建了通元公司新新家园小区1号至6号楼建设工程，2004年7月通过决算，通元公司尚欠泰基公司大量工程款未付，经协商才于2004年12月28日把拥南－4号等四套门面房折抵拖欠泰基公司部分工程款，并多次书面证明从2004年12月28日起该门面房归泰基公司所有，因多种原因泰基公司才于2016年12月7日办理了房产证。而大张公司提交的三份证据均是复印件，又与本案无关联性。为此，依照最高人民法院关于民事诉讼证据规则第二条规定，大张公司应承担不利后果，即承担支付上诉人泰基公司10年房租24万元的义务。请二审法院支持上诉人的诉讼请求。大张公司辩称，一、通元公司于2002年12月18日己将涉案房产抵债补偿给南村村委会，双方签订有协议书，该协议是双方真实意思表示,合法有效。南村村委会占有涉案房产后又将房屋出租给大张公司，出租行为合法有效。二、通元公司将涉案房产抵债补偿给南村村委会后又重复抵债给泰基公司，是一种隐瞒客观事实的欺骗行为，该抵债行为侵犯了南村村民的合法权益，通元公司与泰基公司之间的以房抵债协议是无效的。虽然泰基公司在涉案房产抵给南村村委会14年后即2016年12月份办理了房产证，但该行为直接侵害了南村村委会的权利，目前南村村委会已提起行政诉讼程序要求房管部门撤销对泰基公司颁发的房产证。综上，请求二审法院维持一审公正判决。泰基公司向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告从2004年12月28日起支付原告新新家园小区拥军拥南-4号房租每月2000元，每年24000元，至2017年2月9日共10年房租。2017年2月9日后以实际占用时间计算；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年11月18日，一审法院对原告泰基公司诉通元公司所有权确认纠纷一案，作出（2015）涧民二初字第500号民事判决书，判决查明：2001年3月18日，原告泰基公司（施工单位）与被告通元公司（建设单位）签订《建设工程施工合同》一份，约定由原告泰基公司承建被告通元公司开发的“通元.新新家园1#-6#住宅楼工程”，该合同还对工程量、承包范围、双方责任等内容进行了约定。上述合同履行过程中，2004年12月22日，被告通元公司向原告泰基公司出具《询证函》一份，内容为：依据我公司2004年10月20日至22日，对我公司开发住宅小区年终盘存情况。贵公司承建新新家园住宅小区中，拥军北和拥军南门面房19间，被占用事项，我公司领导非常重视，现以书面形式向贵公司进行询证。望贵公司及时拿出被占用门面房的详细情况，便于我们双方移交竣工房产，利于销售工作。2004年12月24日，原告泰基公司回复称：2004年12月22日贵公司交我公司《询证函》，我公司认真落实后，情况为我公司各施工队收尾工程使用了拥北-12、拥北-13、拥北-14、拥南-4四套门面房，其他被占用门面房与我公司无关。所使用门面房请酌情抵偿所欠我公司工程款为盼。2004年12月28日，被告通元公司在原告泰基公司的上述回复材料上注明：经泰基公司回复财务部询证，报领导。可按抵偿工程款，按市场价拥北门面房按每套13万元，拥南门面房按12万元/套。泰基公司依我公司确认书面价格申请抵偿。2015年6月11日，被告通元公司出具《证明》一份，该证明再次对上述文件进行了确认，并表示上述文件仍然有效。本案审理过程中，原告泰基公司向一审法院出具《情况说明》一份，该说明对本案诉讼请求中涉及的房产补充说明其登记房号为：拥北-12（房号：13-00-0112）、拥北-13（房号：13-00-0113）、拥北-14（房号：13-00-0114）、拥南-4（房号：13-0104）。判决：被告河南通元置业股份有限公司于本判决生效后三十日内依照法定程序为原告洛阳市泰基建设工程有限公司办理位于洛阳市××西区××水街拥军路“××家园”小区××北-12（房号：13-00-0112）、拥北-13（房号：13-00-0113）、拥北-14（房号：13-00-0114）、拥南-4（房号：13-0104）四套房屋的房屋所有权证书及国有土地使用权证书，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。该判决为生效判决。还查明，2017年7月10日，一审法院对原告洛阳泰基公司诉被告张交战房屋租赁合同纠纷一案，作出（2017）豫0305民初836民事判决书，判决查明：2006年1月1日南村村委会（作为甲方）将涉案房产租赁给大张公司（作为乙方），并签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：“甲方同意将位于洛阳市拥军街，建筑面积150平方米，使用面积110平方米的房屋租与乙方使用；租赁期限从2006年1月1日起至2026年12月31日止；每年租金6000元整。”2016年3月7日大张实业有限公司将该涉案房屋转租给被告张交战，并签订《租赁协议》，该协议约定：“河南大张实业有限公司将谷水店中，面积36.6平方米提供给乙方张交战使用。每月租金500元，乙方将每月营业额的1%支付给甲方作为营业管理费用，随着市场变化和大张实业每年租金的递增情况，甲方有权每年对乙方租金给予适当调整；合同期限自2016年3月7日起至2018年3月6日止。”2016年12月7日，原告泰基公司取得该涉案房屋的房产证。截至目前，被告一直在使用该房屋，既不与原告签订租赁合同，也不支付房租，原告泰基公司要求被告张交战腾出该房，被告拒绝，故诉至法院。另查明，原告泰基公司于2007年9月10日被洛阳市工商行政管理局吊销营业执照。诉讼中，原告泰基公司放弃要求被告张交战支付房屋租金的诉讼请求。判决：被告张交战于本判决生效后十日内搬离位于洛阳市××西区拥军街××家园小区拥军××号的房屋。该判决为生效判决，原告泰基公司已申请一审法院执行。再查明，2002年12月18日，南村村委会（甲方）与通元公司（乙方）签订《协议书》一份，第四条约定：由乙方在其位于通元新新家园临拥军街一侧5间门面房约150平方米提供给甲方作为补偿，2002年12月20日以前办理移交手续。原告泰基公司提交2017年2月9日给被告大张公司邮发的材料一份，主张：要求大张公司缴纳十年共计24万元房租。并强调，如有异议请收到该通知之日起15日内向泰基公司提交书面答复。逾期则视为同意履行通知确定的义务。15天后大张公司未提交书面答复。一审法院认为，一审法院的（2015）涧民二初字第500号民事判决书和（2017）豫0305民初836民事判决书，分别对原告泰基公司的房屋所有权纠纷以及腾房纠纷进行了查明和判决，均系生效判决，拥有既判力。原告泰基公司虽然在2016年12月7日取得涉案房产的不动产证书，但没有证据证明通元公司此前已向其交付涉案房屋，原告并未对涉案房屋实际占有、使用，一审法院判决被告张交战搬离位于洛阳市××西区拥军街××家园小区拥军××号房屋的时间是2017年7月10日。原告泰基公司在2017年2月9日给被告大张公司邮寄的交纳租金24万元的通知，被告大张公司不予认可，该通知对被告大张公司没有法律约束力。综上，原告泰基公司要求二被告向其支付2004年12月28日起至2017年2月9日期间的租金，证据不足，一审法院不予支持。被告张交战不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告洛阳市泰基建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告洛阳市泰基建设工程有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2002年12月18日，南村村委会与通元公司所签订的《协议书》中约定将位于通元新新家园临拥军街一侧5间门面房约150平方米提供给南村村委会作为补偿，2002年12月20日以前办理移交手续。2006年1月1日南村村委会将涉案房产租赁给大张公司，双方所签订《房屋租赁协议》中约定的房屋位置、建筑面积与2002年12月18日南村村委会与通元公司签订《协议书》中约定内容一致。故大张公司依据该租赁合同从2006年起占有、使用涉案房屋并无不当。泰基公司取得涉案房产的不动产证书时间在2016年12月7日，因此其要求大张公司支付2004年12月28日至今的房屋租金依据不足。一审法院对泰基公司的诉讼请求未予支持并无不当。综上，泰基公司的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人洛阳市泰基建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十二月十二日书记员  李明波