黑龙江省伊春市伊春区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0702民初855号原告：冯秀华，女，1974年2月13日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：侯士君，嫩江县联兴法律服务所法律工作者。被告：刘继勇，男，1960年4月7日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省伊春市伊春区。被告：王殿微，女，1983年3月6日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。原告冯秀华与被告刘继勇、王殿微案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯士君，被告王殿微委托诉讼代理人冯春龙到庭参加诉讼，被告刘继勇经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求法院依法停止对原告购买的位于嫩江县新城国际12号地块C栋050304室商品住房的强制执行，并解除对上述商品住房的查封。事实与理由:2015年7月5日起被告王殿微与张士锋、陈海东、张若可共同承建黑河市佳润房地产开发有限公司开发的新城国际小区部分工程，在建设中张若可退出之后，2017年3月16日被告王殿微与张士锋、陈海东以召开会议的形式确认建设项目中被告王殿微名下，黑河市佳润房地产开发有限公司抵顶全部合作人施工款的房产由项目部支配管理。2017年9月25日原告与陈海东为代表的被告王殿微与陈海东、张士锋合作关系签订了《购房协议书》，原告购买了案涉房屋，且实际占有。因被告王殿微与被告刘继勇之间民间借贷纠纷,2017年10月17日伊春市伊春区人民法院作出(2017)黑0702执保字第41-1号民事裁定书查封了合同登记备案在被告王殿微名下的案涉房屋。2018年5月30日原告向伊春市伊春区人民法院提出书面异议，2018年6月19日伊春区人民法院向原告送达了（2018）黑0702执异8号执行裁定书驳回了原告异议请求。原告认为原告购买的房屋虽然合同登记备案在被告王殿微名下，但其已同意，由与被告张士锋、陈海东合作组织支配管理，故合作关系与原告签订的《购房协议书》合法有效，该房产只存在被告王殿微的合同登记备案,不存在不动产登记簿，也无预告登记，明显更不可能存在被告王殿微的土地使用权登记，在开发中的建设工程规划许可、施工许可均是原开发企业的，按照法律规定，只能预查封,而伊春市伊春区人民法院作出的(2017)黑0702执保字第41-1号民事裁定是查封,故应依法撤销该查封裁定后再决定是否重新裁定预查封。预查封不是正式查封,只在被告王殿微完成不动产物权登记才能转为查封。在此之前不能对预查封的案涉房屋进行拍卖,不能拍卖从程序上就排除了执行。伊春市伊春区人民法院作出的(2017)黑0702执保字第41-1号民事裁定查封了合同备案在被告王殿微名下的住宅20套,门市23套，被告王殿微与刘继勇民间借贷纠纷判决履行标的额为200余万元,而查封的房屋按开发单位的备案价值合计达到1500余万元,法律规定不得明显超过执行标的额查封,故应纠正错误。综上,请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告王殿微辩称：原告所提供的《购房协议书》系无效的合同，其无权提起执行异议之诉，因《购房协议书》中甲方为黑河市佳润房地产发开有限公司，但加盖公章处为“佳润C栋售楼专用章”，被告认为无法证实是佳润房地产开发公司与原告签订的合同，而原告所称被告同案外人共同承建新城国际小区并非事实，被告与案外人的法律关系与本案无关。被告也没有收到原告所支付的部分购房款，被告在取得房产后，并未自行或委托他人将该房产另行转让他人，售楼处无权处置被告名下的房产。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘继勇缺席，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据，本院组织当事人进行了质证。被告刘继勇未到庭应诉，未进行质证，视为放弃举证、质证权利。对当事人有争议的证据本院认定如下：1、原告提交的《购房协议书》复印件一份及购房款收据复印件一份，证明被告所在的合伙组织欠原告工程款，用案涉房屋抵还了工程款。被告对该证据的证明内容及真实性均有异议，因为合同签订的一方主体不是适格的主体，C栋售楼接待处不是民事行为的主体，所以这份协议是无效的合同，收据也是同样情况，上面公章盖的不清，购房协议书和收据上的收款方式相互矛盾，购房协议上是同张士锋成立的家润c栋售楼处签订的购房协议书，被告方并不知情，与被告无关。购房协议书的形成时间是在会议纪要形成时间之前。购房协议书是2016年10月21日，会议纪要2017年3月15日。购房协议书上显示购款方式是一次性付款，收据上显示的是抵工程款，收款人是原告，收据应该是售楼处出具的，内容相互矛盾，与事实不符，时间冲突，不能证明本案的事实，所以这份证据是无效的证据。本院认为无法证实佳润C栋售楼接待处具备售楼资格，对购房协议书及工程款抵顶收据本院不予认定。2、原告提交的热费收据复印件2份（与原件核对无异议），证明原告合法占有案涉房屋。被告对该证据认为有一张购买人的名称是楼道，和本案无关联性，有异议，这份收据不能够证实原告方对涉案房屋合法占有使用状态和合法性。上面收费的面积和购房面积是不符的，所以与本案没有关联性。本院认为热费收据无法证实原告为合法占有房屋，本院不予确认。3、原告提交的2018.10.8嫩江县不动产登记中心档案组证明一份，证明被告王殿微在嫩江县不存在房产登记，对本案的房屋王殿微未完成不动产登记，所以不能查封，只能预查封。不能查封即可排除执行。被告对该证据认为不能够证明被告方在嫩江县没有房产，因为被告方的房产已经在嫩江县房产局做了合同备案登记，如开发方具备办理产权登记的条件后，即刻就可以办理房产登记手续，房产局档案中心出具的证明，只能是在房产办理证照之后才能在档案中心查询的到。开发商具备办理产权证照的登记，被告名下的房产就可以即刻办理产权登记，所以立案中的执行程序是合法有效的。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。4、原告提交的会议纪要复印件1份（与原件核对一致）及合作协议复印件1份，证明被告与陈海东、张世峰、张若可合伙承建佳润小区C栋商服楼，根据会议纪要合伙组织经被告同意有权处分案涉房屋。被告认为合作协议因为没有原件对其真实性无法证实，对会议纪要有部分内容是违法的，所以会议纪要是无效的，在第2条上，被告名下房产由项目部支配管理，1、佳润房产项目部是由建设单位中阳公司设立的，参加会议纪要的三个人既不是项目部的相关人员也不是项目部聘用的员工，三人所签订的内容对项目部而言没有任何效力。2、纪要内容是支配管理并不是出售转让及对外抵债，而且按照第1条的内容，每笔财务支出需经被告签字同意方可进行。3、被告名下的房产是商品房，这类房产国家不允许二次转售，对此有相应的强制性法律规定，禁止此类行为，所以约定的内容是无效的。4、被告名下的房产是由不具备主体资格的售楼处处置的，售楼处与该会议纪要中的任何主体均无关联，所以售楼处处置被告房产的行为自然是无效的。和我们手里的证据不一致。所以对这份证据的真实性均有异议。本院认为该会议纪要无法证明佳润C栋售楼接待处及陈海东有权处理房屋，本院不予确认。5、原告提交的嫩江县房产局查询的被告王殿微名下19个门市网签价格一份及伊春区法院受理的12个案件涉及的购房协议书复印件11份，财产保全申请书复印件1份，裁定书复印件3份，证明伊春区法院查封的被告王殿微名下房产在证据当中所体现的价格为8177399.00元，明显超过执行标的几倍，属于超标的查封，故对涉案房屋应判定解除查封。证明原告有权提起案外人执行异议之诉。被告对该证据没异议，但是认为原告没有诉讼主体资格。真实性有异议，在另案的执行程序里原告方不是案件的当事人，原告方没有资格对人民法院查封保全的行为，查封保全的标的额提出异议，对标的额的异议只能是案件当事人提出，原告对涉案房产没有合法的所有权和处分权，所以没有资格提出超标的查封异议的诉请。购房协议书都是无效的，价格证明不具备单位出具的形式要件。本院认为，该组证据中的证明不符合单位向人民法院提出的证明材料的形式要件，本院不予确认；对该组证据中的合同是原告与黑河市佳润房地产开发有限公司售楼处所签，被告不是合同当事人，合同真实性无法确定，本院对该证据不予确认。6、被告王殿微（2017）黑0702执保字第41-1号民事裁定书、协助执行书，商品房买卖合同及合同备案证明复印件各1份，证明嫩江县新城国际12号地块C栋商品住宅，本案涉案房产登记于被告王殿微名下，王殿微是该房屋房产的所有人，现涉案房产已经被伊春区人民法院依法保全。证明2016年8月10日涉案的房屋都在嫩江县房产管理局已经登记备案，被告方是该房产的合法所有人。可以与证据一相互佐证。原告认为，真实性无异议，但该证据只能证明人民法院的执行行为，不能证明其他问题，该房屋是存在被告名下的备案，不属于产权登记，所以只能预查封，而排除执行。但该证据只是房屋合同备案，并不是物权登记，只能证明被告王殿微享有的是债权，现在实行由不动产登记中心三证合一，即使不是三证合一，由房产局发放产权证书，该证据只能证明是合同备案，不是产权证书，该房屋至今没有对被告王殿微产生物权效力，所以裁定查封该房屋不符合法律规定，该情况只能预查封。预查封不能进行拍卖，从根本上就排除了执行，该证据所显示的房屋价格与原告提交的证据价格基本相同。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性本院予以确认。7、被告王殿微提交的合作协议和会议纪要复印件各1份（与原件核对一致），证明被告同证人之间是投资关系而不是合伙关系，因为上面约定的投资款项要全部收回，没有风险共担的内容应该是借款关系而不是合伙关系。和原告提交的证据不一样。合作协议上有手写内容。截止到2016年工程结束之前合计应付王殿微12000000.00元。原告对该证据认为，真实性无异议，该份证据与原告所举的合作协议除后面书写部分除外内容完全相同，从该证据后添加部分可以证明双方当时是合伙关系，本案中原告认为主要证明的是王殿微是否应该对外与其他三人共同承担责任，即本案中的合伙关系或借贷关系与原告之间的外部法律关系并没有关联。会议纪要不能确定真实性。所以不能证明被告所要证明的问题。从被告提交的会议纪要能显示出王殿微名下的房产由项目部管理。本院认为，原告该证据与原告提交的证据虽不一致，但可以证明所要证明的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月17日伊春市伊春区人民法院作出(2017)黑0702执保字第41-1号民事裁定书查封了合同登记备案在被告王殿微名下的位于黑河市××县新城国际12号地块C栋商品住房，包括本案原告自述以抵顶工程款实际取得的房屋（新城国际小区C栋商厦050304室商品住房）。被告刘继勇系(2017)黑0702执保字第41-1号案件中的申请人，王殿微系该案件的被申请人。原告认为按照嫩江县佳润地产收尾工程处理方案会议纪要的约定，合同备案登记在王殿微名下的房产，嫩江县佳润项目部有权支配管理，陈海东有权代表佳润项目部对该房产作出处分，所以以陈海东为代表对该案涉房屋作出的抵顶C栋工程款的处分是有效的，其以实际取得案涉房屋所有权，该房屋应归其所有。并认为伊春区人民法院查封王殿微名下的房屋为超标的查封，应解除对其占有房屋的查封。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然本案原告与黑河市佳润房地产开发有限公司签订购房协议，但甲方公章处是佳润C栋售楼接待处及陈海东的个人名章，而该售楼接待处是否具备售楼资格，是否能代表黑河市佳润房地产开发有限公司处分房产，原告并未提供相应证据，且抵顶工程款收据日期为2017年9月25日，即便王殿微在2017年3月16日嫩江县佳润地产收尾工程处理方案会议纪要中约定合同登记备案在其名下的房产归项目部支配管理，但该会议纪要同时约定陈海东辞去负责人职务，王殿微参与项目管理，负责签字同意每笔财务的支出。而该购房协议及抵顶工程款的收据只有陈海东的印章，并没有王殿微的签字。故该购房协议书对原告是否合法购买该房屋，抵顶C栋工程款收据是否是项目部的意思表示，没有足够的证明效力。本院认为案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。故原告根据抵账施工款取得房屋所有权排除执行的主张，本院不予支持。虽然本案被告王殿微对涉案房产并没有完成不动产物权登记，但是土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封的效力等同于正式查封。故原告认为预查封不是正式查封，因预查封的房屋不能进行拍卖，不能拍卖从程序上就排出了执行的主张，本院不予支持。本案原告不具备提出超标的额查封异议的主体资格，对其主张，本院不予支持。被告刘继勇未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告冯秀华的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省伊春市中级人民法院。审 判 长  管宏晶人民陪审员  徐福秋人民陪审员  王琳琳二〇一八年十二月十一日书 记 员  王瑛娇