北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初11157号原告（反诉被告）：北京云基地云计算科技发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：田溯宁，董事长。委托诉讼代理人：张荭瑾，女，北京云基地云计算科技发展有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘永胜，男，北京云基地云计算科技发展有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京中软荣耀科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：鄂翔，总经理。原告（反诉被告）北京云基地云计算科技发展有限公司（以下简称云计算公司）与被告（反诉原告）北京中软荣耀科技有限公司（以下简称中软荣耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，于2018年4月10日、2018年5月11日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年11月20日再次公开开庭审理了本案。原告云计算公司之委托诉讼代理人张荭瑾、刘永胜，被告中软荣耀公司之法定代表人鄂翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云计算公司向本院提出诉讼请求：1.判令中软荣耀公司向我公司支付房租194602.12元（包括2016年7月11日至2016年8月15日期间的租金114273.68元及2017年7月16日至2017年8月4日期间的租金80328.44元）、违约金477603元、水电费6479.38元；2.本案的诉讼费用由中软荣耀公司承担。事实和理由：2016年7月12日，我公司与中软荣耀公司及北京中关村软件园发展有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市海淀区东北旺西路×号×号楼软件广场C座×号的房屋转租给中软荣耀公司，面积647.81平方米，转租期限为2016年7月11日至2018年5月21日。同日，我公司与中软荣耀公司签订《房屋租赁合同之补充协议一》，约定：2016年7月11日至2016年8月15日为免租期，租金为1.1元/建筑平方米/天，2016年8月16日至2017年7月15日租金为6元/建筑平方米/天，2017年7月16日至2018年8月15日租金为6.2元/建筑平方米/天，每季度开始时提前15日支付。如提前退租，需补足免租期优惠的全部房租。迟延支付租金的，每迟延一日应按未付金额的千分之三支付违约金。合同履行期间，中软荣耀公司多次逾期支付房租，并于2017年8月4日提前解约搬离承租房屋。经我公司多次催要租金，中软荣耀公司均推脱不付。为维护我公司的合法权益，故提起本案诉讼。中软荣耀公司辩称，关于房租，我公司和云计算公司约定了免租期，所以2016年7月11日至2016年8月15日期间的房租我公司不认可，我公司认为该期间属于免租期；2017年7月16日至2017年8月4日期间共计80328.44元房租，我公司认可该数额。关于违约金，我公司认为合同中约定的违约金数额过高，也和云计算公司反映过。另外，云计算公司提供的服务存在如下问题：1、我公司装修打隔断墙时，云计算公司要求我公司申报，并告知我公司需要找所在地的承包公司，承包公司收了我公司十几万元的申报费。2、我公司作为高科技企业申请补助时，得知云计算公司作为业主已经整体申请了补助。3、我公司使用的电梯经常出现故障。4、云计算公司此前承诺我公司可以免费使用车位，但后来又收取了我公司6个车位的租金。云计算公司多次催促交纳房租，导致我公司员工陆续流失，经营不善，所以我公司就不打算租了，云计算公司不允许我公司将设备搬走，所以我在2017年8月3、4号搬走。我公司进行装修花费了十几万元，未搬走的设备价值二十多万元，我公司打算以此作为对云计算公司损失的补偿。综上，我公司不同意云计算公司的全部诉讼请求。中软荣耀公司向本院提出反诉请求：1.判令云计算公司赔偿我公司损失355518.47元；2.反诉案件受理费由云计算公司承担。事实和理由：我公司承租云计算公司出租的房屋场地，由于其公司诸多恶劣行径，我公司决定提前解除合同，但其公司却限制我公司搬走公司财物，险些酿成肢体冲突。我公司为了不让事情变性升级并迫于其公司要挟，没有将公司财物搬走，整个公司几乎净身出户，对我公司后续运营产生严重影响。后我公司多次与云计算公司沟通解决双方争议，但其公司提出巨额无理赔偿，丝毫没有解决问题的态度，我公司无法取回公司财物，出于无奈，我公司打算将物品抵给云计算公司作为实际欠款及补偿，其公司并未答复，我公司以为其公司默认了我公司的提议。现云计算公司起诉索要欠款及违约金，我公司在合理范围内也表示认可，但在法庭上得知，云计算公司将非法扣押的我公司财物擅自处置。综上，为维护我公司的合法权益，故提起反诉。云计算公司对中软荣耀公司的反诉辩称，我公司没有扣押中软荣耀公司的财物，且其公司的损失不应由我公司承担，故不同意其公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月12日，产权方（甲方）：北京中关村软件园发展有限责任公司（以下简称软件园公司）与转租方（乙方）：云计算公司、承租方（丙方）：中软荣耀公司签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于甲乙双方就北京市海淀区东北旺西路×号院×号楼软件广场C座（以下简称本大厦）签署了《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年5月22日至2018年5月21日。在此期间内，甲方同意乙方通过转租本大厦办公用房的形式，引进对“云计算基地”产业项目发展有贡献的云计算企业及云计算产业服务要素企业，并负责相关转租协议的商洽、签署和转租相关费用的收取，转租期不得超过甲乙双方之间约定的租赁期限。丙方在签署本合同时，对上述背景充分了解并认可，同意签署本合同并按照本合同及附件的约定履行职责、享受权益。云计算公司将位于北京市海淀区东北旺西路×号×号楼×号的房屋（以下简称涉诉房屋）转租给中软荣耀公司，涉诉房屋的建筑面积为647.81平方米，转租期限：自2016年7月11日至2018年5月21日。乙方应于2016年7月11日前（含当日）将涉诉房屋按《房屋租赁合同之补充协议一》（该协议由乙丙双方单独签署，与甲方无关）中约定的交房标准交付给丙方，乙方向丙方移交房屋钥匙后视为交付完成。第六条物业管理费及其他费用6.1转租期限内，物业管理费及因丙方使用涉诉房屋所发生的各项费用，包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、燃气费、互联网接入费和使用费、空调延时费、规费（电检、消检费）等费用的缴纳，由乙丙双方另行签署《房屋租赁合同之补充协议一》约定。6.2涉诉房屋的公共区域和停车场由甲方或指定的管理公司统一进行管理并收取管理费用，丙方或丙方客户使用公共区域和停车场需另行支付费用。第七条房屋的交付及返还：7.2房屋的返还：7.2.1租赁期届满或本合同提前终止后3日内，丙方应当将涉诉房屋（房屋的所有钥匙及门卡等）返还予乙方；7.2.2丙方返还房屋时应将所租房屋还原至乙方初次向丙方交付该房屋之状态（合理的自然损耗除外），具体而言：丙方应拆除及搬出在承租房屋内的丙方购置的所有家具、装修和添置物，自费将承租房屋恢复还原至乙方初次向丙方交付之房屋状态（自然损耗除外），同时修补因该等拆除及搬出对承租房屋造成的毁坏；丙方应自行负担拆除由丙方或由甲方或乙方为丙方在承租房屋内部的门、墙、窗户上设置的所有字体及区别性标记或标志所产生的费用。……第十三条合同的终止13.1经乙丙双方协商一致，可以解除本合同。13.2有下列情形之一的，本合同终止，乙丙双方互不承担违约责任：13.2.1该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁等处置范围的；13.2.2因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或该房屋严重损坏的。……第十四条违约责任14.1乙方有本合同第13.5条约定的情形之一导致丙方单方面解除合同的，应向丙方支付相当于当年租金标准1个月租金的违约金。14.2因甲方未按约定履行本合同项下维修义务造成丙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。……14.5丙方擅自对该房屋进行二次装修、装饰或添置新物的，甲乙双方可以要求丙方恢复原状并承担相当于当年租金标准1个月租金的违约金。14.6转租期限内，丙方需提前退租的，应提前3个月通知乙方。如丙方在租期开始第一个租赁年度（即2016年7月11日至2017年7月10日期间）提前退租，应向乙方支付相当于当年租金标准2个月租金的违约金；如丙方在租期开始第二个租赁年度（即2017年7月11日至2018年5月21日期间）提前退租，应向乙方支付相当于当年租金标准1个月租金的违约金。14.7丙方未按本合同或相关补充协议约定支付租金、租赁押金等本合同项下约定的应当由丙方承担的其他费用的，每迟延一日应按应付未付金额的千分之三向乙方支付违约金，直至丙方全部支付完毕上述拖欠的租金、租赁押金。……同日，甲方：云计算公司与乙方：中软荣耀公司签订《房屋租赁合同之补充协议一》，约定：第一条1.12016年7月11日至2016年8月15日期间租金标准为1.1元/建筑平方米/天。2016年8月16日至2017年8月15日期间租金标准为6元/建筑平方米/天。2017年8月16日至2018年5月21日期间租金标准为6.2元/建筑平方米/天。如遇租期内有不满整月的天数，则不满整月部分天数租金的计算方式为：租金单价*面积*实际天数。1.22016年7月11日至2016年8月15日为房屋的免租期，免租期内乙方只须向甲方支付物业费（物业费标准为1.1元/建筑平方米/天），无须支付其他租金费用。如乙方在合同期内提前退租需补足甲方给乙方免租期优惠的全部房屋租金。1.3.1支付租金的周期以季度为计算单位，乙方应于每季度开始时提前15日，向甲方预先支付下季度租金。每次付款前甲方向乙方开具发票。其中，首期租金，乙方应在签订本协议后5工作日内向甲方支付。1.3.2乙方支付的上述租金包括甲方向乙方收取的房屋使用费用、物业管理费、取暖费及中央空调费，不含电费、水费、电话费、网络费及其它因乙方开展正常业务活动所产生的费用，有关费用乙方将根据国家规定和物业管理部门的要求另行支付。1.3.3乙方不得以任何理由拒绝缴纳或延迟缴纳前款所述费用。如因乙方欠付前述费用导致政府或相关供应单位中断或停止对项目的相关能源供应，则因此而导致甲方或其他业主、承租人蒙受经济损失的，乙方应当予以赔偿。1.4截至约定付款日，乙方仍未支付租金的，每延迟一日应按应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金，直至乙方全部支付完毕上述拖欠的租金。由于甲方未提供发票等原因造成乙方未付款的，乙方不承担任何违约责任。第二条租赁押金2.1本合同签署后5个工作日内，乙方应向甲方支付354676元作为租赁押金（租赁期限内不作调整）。若乙方延期支付租赁押金，甲方有权单方面无条件解除本合同。甲方在收到乙方支付的租赁押金后，应在7个工作日内向乙方出具租赁押金收据。2.2租赁期限内，若乙方拖欠租金、水电费、宽带使用费等费用，或出现乙方毁损出租房屋、配套设备等违约行为时，甲方有权先行自租赁押金中扣除相应款项后书面通知乙方。乙方须在甲方提出书面通知后5个工作日内，向甲方支付上述扣减之款项，以补足前款之租赁押金。如乙方未能在上述期限内补足租赁押金，甲方有权解除本协议，并收回出租房屋，乙方已交纳的租赁押金不予退回。……2.5在本协议签署生效后，由于乙方的原因导致本协议无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本协议的，则租赁押金甲方有权不予退还，同时，乙方还应按本协议约定的其他条款支付违约金并承担其他违约责任。3.1.1甲方负责委托第三方对涉诉房屋的安全消防、环境卫生、园林绿化、房屋设施设备、车辆停放等进行统一管理（物业管理服务项目及标准见附件一）。3.1.2乙方有权享有附件一中的各项物业管理服务。……4.1本补充协议与原合同冲突的内容，以本补充协议为准，其他未约定事项仍以原合同为准。2017年8月23日，甲方：软件园公司与乙方：云计算公司、丙方：中软荣耀公司签订《终止协议》，约定：现丙方要求提前退租，经甲乙丙三方友好协商，就原合同及补充协议一的终止事宜达成以下协议：第一条甲乙丙三方同意在丙方履行以下义务的情况下，原合同及补充协议自2017年8月4日（以下称“约定退租日”）之日起终止：1.1丙方应于约定退租日后5日内按原合同的7.2款的约定办理房屋返还手续；1.2乙、丙双方将另行签署《终止协议之补充协议一》，就押金、租金、水电费等费用结算进行具体约定。丙方按该《终止协议之补充协议一》履行全部义务。经核实，云计算公司与中软荣耀公司并未签署《终止协议之补充协议一》。云计算公司就其主张的水电费向本院提交收据1张、缴费通知单3张，显示水电费金额为6479.38元。经质证，中软荣耀公司对上述证据的真实性及证明目的均认可。庭审中，中软荣耀公司就其抗辩及反诉请求向本院提交如下证据：1.机动车位租用协议书，证明车位费价格高于其公司欠付的水电费，其公司多次找北京中关村鸿嘉物业服务有限公司退还车位费未果，故其公司欠付的水电费应当由北京中关村鸿嘉物业服务有限公司支付；2.装修明细单及收据1张，证明其公司的装修损失为206000元；3.办公家具明细及收据2张，其中收据显示中软荣耀公司于2016年9月10日向玉田县盛一方装饰材料商店支付代购办公家具首付款7万元，于2016年10月8日向玉田县盛一方装饰材料商店支付代购办公家具尾款33600元；4.发票若干，证明其公司平时采购办公用品情况；5.装修管理费发票1张，证明其公司装修时是经过允许的，北京中关村鸿嘉物业服务有限公司收取了管理费。经质证，云计算公司对证据1的真实性认可，但是对于关联性和证明目的均不认可，因为水电费都是其公司统一向物业公司交纳的；对证据2的真实性认可，根据双方租赁合同，中软荣耀公司返还房屋时应当恢复原状。但其公司没有将涉诉房屋的装修拆除，因此发生的费用应当由其公司承担。中软荣耀公司没有提交装修合同，无法证明其花费发生在装修涉诉房屋范围内；对证据3的关联性不予认可，办公家具应在资产明细中体现，但是中软荣耀公司只是提供了收据，无法证明家具在涉诉房屋内；对证据4的关联性不认可，办公文具属于消耗品，体积小，很容易带走。其中的劳保用品是典型的消耗品，其公司无法证明发票中所涉物品留存在涉诉房屋内；对证据5不予质证，因为中软荣耀公司并未提供证据原件。诉讼中，云计算公司与中软荣耀公司均认可双方之间的合同已于2017年8月4日解除，中软荣耀公司支付的押金已经折抵租金。云计算公司认可中软荣耀公司搬离涉诉房屋后遗留如下财产：单人沙发1张、三人沙发1张、半圆椅子8把、红色老板桌1张、小圆桌3张、书架1个。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，软件园公司、云计算公司与中软荣耀公司签订的《房屋租赁合同》、《终止协议》及云计算公司与中软荣耀公司签订的《房屋租赁合同之补充协议一》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。庭审中，云计算公司与中软荣耀公司均认可双方之间的合同已于2017年8月4日解除，对此本院不持异议。合同终止后，双方理应结清相关费用。根据《终止协议》之约定，双方合同终止系因中软荣耀公司提前退租所致，故现云计算公司起诉要求中软荣耀公司支付欠付租金及水电费之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。中软荣耀公司就免租期期间租金及水电费之抗辩，与双方合同约定不符，且违反合同的相对性，故本院不予采信。如上所述，中软荣耀公司提前退租的行为已经构成违约，故云计算公司起诉要求中软荣耀公司违约金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于中软荣耀公司认为违约金约定过高并申请调整，故对于违约金的具体数额，本院酌情调整后予以判定。中软荣耀公司虽就其反诉请求提交了证据，但经审查，其公司提交的证据不足以证明其公司主张，故本院对其公司的反诉请求不予支持，具体理由如下：1.关于装修损失一节，中软荣耀公司之主张与双方合同约定不符，故其公司的该部分诉求，缺乏合同依据；2.关于办公家具一节，中软荣耀公司提交的证据不足以证明其公司主张的办公家具留置在涉诉房屋内；3.关于装修管理费一节，根据合同的相对性，与本案没有关系。对于诉讼中云计算公司认可的中软荣耀公司遗留的财产，本院不持异议；对于上述财产，云计算公司应当予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京中软荣耀科技有限公司于本判决生效后7日向北京云基地云计算科技发展有限公司支付房屋租金194602.12元、违约金30000元、水电费6479.38元，共计231081.5元；二、北京云基地云计算科技发展有限公司于本判决生效后7日内向北京中软荣耀科技有限公司返还单人沙发1张、三人沙发1张、半圆椅子8把、红色老板桌1张、小圆桌3张、书架1个；三、驳回北京云基地云计算科技发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京中软荣耀科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10586元，由北京云基地云计算科技发展有限公司负担5820元，已交纳5293元，剩余527元于本判决生效后7日内交纳；由北京中软荣耀科技有限公司负担4766元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费3316元，由北京中软荣耀科技有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘宝平人民陪审员  潘弥春人民陪审员  陈凤廷二〇一八年十二月二十日书 记 员  沙雪妮