贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4415号 上诉人（原审被告）：胡雪梅，女，汉族，1986年5月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节康泰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路**，统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：张秉政，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：赵文媛，贵州本芳律师事务所实习律师。 上诉人胡雪梅因与被上诉人毕节康泰物业管理有限公司（以下至判决主文简称为“康泰物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡雪梅上诉请求：撤销一审判决，公开开庭审审理本案，查明事实，依法改判驳回康泰物业的诉讼请求；本案诉讼费用由康泰物业承担。事实和理由：1、胡雪梅与康泰物业之间的《临时管理规约》第十条约定，物业费采取“包干制”方式收取，《前期物业服务合同》第四条约定，物业费收取标准为住宅1.0元/平方米/月，生活垃圾清运费为代收代缴10元/户/月，康泰物业重复收取垃圾清运费6元/平方米、装修费0.1元/平方米/天，楼道维护费为100元/户，结合七星关人民政府出台的相关文件，康泰物业在实际收取物业费时重复收取了包括胡雪梅在内的小区业主不合理的费用，胡雪梅已经在一审中提出强烈抗辩，一审判决未作任何说明。2、康泰物业的物业服务不是存在一定“瑕疵”，而是不作为、乱作为，已经关系到整个创美二期全体业主的居住环境和住行安全，一审法院认定事实过于轻率，过于武断，故意规避康泰物业应该负有的违约责任，一审判决酌情认定康泰物业承担10%的责任无依据，明显偏袒康泰物业，一审判决对胡雪梅的答辩请求只字未提。3、康泰物业作为本小区的前期物业，未对本小区进行物业承接查验，违反了《贵州省物业管理条例》，侵犯了胡雪梅和小区业主的知情权和选择权，一审判决视而不见。4、一审判决故意避开对本案判决有重大影响的证据，康泰物业与创美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》明确约定，本小区物业管理费从2017年9月1日起开始收取，本小区竣工验收备案时间为2016年2月29日，胡雪梅交纳物业费的时间应从2017年9月1日开始，康泰物业明知本小区消防至今验收不合格，仍提前收取胡雪梅2015年8月21日至2016年8月20日的物业费1,353元，生活垃圾清运费120元。一审判决未查证胡雪梅答辩状中主张康泰物业擅自将小区公共收益据为己有但未公示的事实进行审查，严重偏离公正。 被上诉人康泰物业二审未作答辩。 康泰物业向一审法院起诉请求：1、判令胡雪梅在十日内支付康泰物业2016年9月1日至2017年8月31日的物业费1,353元、生活垃圾清运费120元；并支付滞纳金和违约金。其中，滞纳金以1,429元为基数，按每日千分之三的标准计算，计算期间为2016年4月1日其至实际支付完毕之日止；违约金以1,429元为基数，按每日千分之五的标准计算，计算期间为2016年4月1日起至实际支付完毕之日止。2、本案受理费由胡雪梅承担。案件审理过程中，康泰物业自愿撤回要求胡雪梅支付生活垃圾清运费120元，保留其他诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年8月31日，康泰物业与胡雪梅签订《前期物业服务合同》，约定由康泰物业提供物业服务，胡雪梅支付物业费。服务费的收费面积以产权登记建筑面积为准，住宅1元/平方米/月，生活垃圾清运费10元/户/月。胡雪梅应于每年4月1日前缴纳当年物业费和生活垃圾清运费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。康泰物业在交房后按照合同约定提供物业服务。胡雪梅缴纳了2015年9月1日至2016年8月31日的物业费，并于2018年2月4日缴纳了2017年9月1日至2018年3月31日半年的物业费，仍有2016年9月1日至2017年8月31日的物业费未交。胡雪梅经康泰物业多次催告后仍然拒不履行支付义务。胡雪梅住房面积为112.76平方米，胡雪梅应交物业费为112.76×1×12=1,353.12元。 一审法院认为，康泰物业与胡雪梅签订的《前期物业服务合同》系康泰物业与胡雪梅之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对康泰物业与胡雪梅具有法律上的约束力，各方均应当按照合同的约定履行各自的义务。康泰物业已按照合同约定提供物业服务，但是其服务存在一定的瑕疵，如对消防设施设备的维护和管理不到位，通讯线路裸露，混乱不堪。但是该瑕疵服务行为并不足以全部抵扣胡雪梅应缴纳的物业费，故对胡雪梅拒绝缴纳全部物业费的行为，不予支持。结合康泰物业提供的物业服务情况，一审酌情扣减10%的物管费。故胡雪梅应向康泰物业缴纳的2016年9月1日至2017年8月31日的物业费为1,353元×0.9=1,217.7元。 由于胡雪梅逾期支付物业费，根据《前期物业服务合同》的约定，胡雪梅应于每年4月1日前缴纳当年物业费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。由于该约定过分的高于胡雪梅逾期支付物业费给康泰物业造成的损失，因此，一审酌情依法予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍予以支持。对于康泰物业诉请的滞纳金和其余违约金，不予支持。 对于胡雪梅抗辩称康泰物业重复收取6元/㎡的装修垃圾清运费、每天0.1元/㎡的装修管理服务费、100元/户的二次楼道维护费、20元/个的临时出入证、10元/个的施工许可证等费用问题。根据《物业管理条例》第四十三条：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”之规定，本案中，康泰物业与胡雪梅签订《装修管理合同》，合同对装修履约金、垃圾清运费、装修管理服务费、二次楼道维护费、施工人员临时出入证、施工许可证等费用进行约定，前述费用属于物业服务合同约定以外的服务项目，故对胡雪梅该辩解，不予采信。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告胡雪梅于判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节康泰物业管理有限公司2016年9月1日至2017年8月31日的物业费1,217.7元及逾期付款违约金，违约金以未付款1,217.7元为基数，从2017年9月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告胡雪梅承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：胡雪梅应否向康泰物业交纳2016年9月1日至2017年8月31日的物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，胡雪梅与康泰物业于2015年8月31日签订的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》表明，胡雪梅与康泰物业于2015年8月31日建立物业服务合同关系，根据康泰物业提交的巡逻记录表、楼层保洁签到表、客服部值班日期、前台受理工作登记表、电梯定期检验报告、电梯日常维修保养项目暨内容单、消防系统设备巡检记录表、消防泵房日巡表、高压配单设备保养记录、发电机组巡查表、配电房巡查记录表等证据，结合双方当事人在一审庭审中陈述和自认的事实，康泰物业已经依约提供了主要的物业服务内容，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，胡雪梅应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用，胡雪梅拒绝向康泰物业交纳物业费于法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于康泰物业在提供物业管理服务的过程中未充分履行义务，涉案小区物业管理存在一定瑕疵，对于康泰物业请求胡雪梅支付的物业费1,353元，一审判决酌情扣减10%较为合理。根据合同的相对性原则，胡雪梅已经与康泰物业公司签订了《前期物业服务合同》并已实际接受了康泰物业公司提供的物业服务，胡雪梅以康泰物业与毕节创美房地产管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的内容不予交纳案涉物业费于法无据。胡雪梅的其他上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，胡雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡雪梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 唐 琳 审 判 员 刘光全 二〇一八年十二月十七日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭