天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0105民初3789号原告：中远散货运输有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中心大道与东七路交口远航商务中心12号楼。法定代表人：张治平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王友东，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孙希文，天津滨新律师事务所律师。被告：王斌，男，1980年1月8日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：田寿玲（系被告王斌之妻），住天津市河北区。委托诉讼代理人：钟秀峰，天津宣昀律师事务所律师。被告：天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部，经营场所天津市河北区望海楼街中远里底商金霞路4号。经营者：田寿玲，女，1981年5月8日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：钟秀峰，天津宣昀律师事务所律师。原告中远散货运输有限公司与被告王斌、天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普程序，公开开庭进行了审理。原告中远散货运输有限公司的委托诉讼代理人王友东、孙希文，被告王斌的委托诉讼代理人田寿玲、钟秀峰，被告天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部方经营者田寿玲及其委托诉讼代理人钟秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远散货运输有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王斌之间的不定期租赁合同关系；2.判令二被告共同腾空位于天津市河北区门面为“前腺堂”的房屋交还原告；3.判令被告王斌支付从2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金15000元，并按每日82.19元支付从2018年1月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；4.本案诉讼费由被告王斌承担。事实与理由：2016年1月5日,原告与被告王斌签订了租赁期限一年的《房屋租赁合同》，合同约定,由被告王斌承租原告所有的位于天津市河北区的房屋,每月租金2500元。2016年12月31日,该合同到期，双方未签订新的租赁合同，但被告王斌继续支付租金，双方达成了不定期租赁关系。2017年12月1日，原告向被告王斌发出通知，解除双方不定期租赁关系，并要求被告王斌于2017年12月31日前腾空房屋，结清租金。涉案房屋被告王斌分割两个房间，一间由他人占用，一间经营“前腺堂”，为此，原告提起诉讼，要求被告王斌支付租金，并与其余被告共同履行腾房义务，腾空房屋,望判如所请。王斌辩称，2017年全年的房租我都交了，我有发票为证，但是没有签合同，因为中间人说交了房租就可以续租，2017年8月我装修房屋，我没有违约，我正常交房租。我不同意原告全部的诉讼请求。请求驳回原告诉讼请求。被告无腾房条件。原告单方解除合同应承担被告装修及运营损失。天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求驳回原告诉讼请求。被告无腾房条件。原告单方解除合同应承担被告装修及运营损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落天津市河北区房屋的所有权人为原告，该房多年来由原告交给案外公司管理。2016年1月6日，原告与王斌签订了《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：原告将河北区金霞路4号房屋租赁给被告用于经营。租赁期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金30000元，月租金2500元（不含水、电、暖等其他费用）。王斌在签订合同时向原告交付1个月租金作为履约保证金，在租赁期内该保证金无息存放于原告处，作为被告王斌履行合同的保证。如承租人有任何违约行为，原告有权将保证金抵作违约金不予返还。合同第十一条第4款约定，如租赁期满或本合同解除后，王斌逾期不将租赁物交还给原告，自租赁期届满之次日起至实际返还租赁物之日止，王斌应支付本合同双倍的租金。合同签订后，王斌将其租赁的诉争房屋分割成两部分，一部分转租，一部分用于由其配偶田寿玲经营天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部使用至今。庭审中，双方均认可天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部使用部分的每月租金为1250元，年租金15000元。王斌在合同履行期限内交纳了履约保证金2500元，涉及天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部使用部分为1250元，以及2016年全年的租金。2016年12月31日合同到期后，双方未续签合同，诉争房屋仍由天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部继续经营使用，王斌继续支付租金。王斌提交2017年5月24日、2017年8月25日由中远散货运输有限公司出具的《天津市增值税普通发票》两张，分别载明房屋出租收入15000元，证明王斌交纳了租金30000元，涉及天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部使用部分交了一年的租金15000元，租金已经交到了2017年12月31日。原告认为涉及天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部使用部分一年的租金按照合同第十一条第4款约定应交纳30000元，王斌交了15000元，交到了2017年6月30日。原告多次以书面形式告知王斌租赁期限到期后不再续租，原告提交2017年11月30日原告向王斌发出《通知》，内容为：合同到期后王斌未腾空房屋办理退租手续并缴纳租金至2017年12月31日，已形成不定期租赁关系，通知王斌自通知送达之日起解除双方之间不定期租赁关系，在2017年12月31日前将房屋交还原告。并于2017年12月1日将该《通知》送达给王斌，王斌代理人田寿玲签字确认。此案在审理过程中，本院于2018年8月29日到讼争房屋进行现场勘验，经勘验讼争房屋仍处于经营状态，且有天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部经营使用的物品。二被告提出对房屋进行装修是经过原告同意的，原告否认，二被告未提交证据证实。二被告主张原告单方解除合同，造成天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部运营损失，未提交证据证实。2016年3月26日，原告与案外人天津远洋房地产开发有限公司签订《土地房产委托管理协议书》，约定原告将其所属的土地房屋资产委托天津远洋房地产开发有限公司负责经营管理，委托期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。现原告以诉称理由起诉来院，二被告以辩称理由进行抗辩，案经调解未获协议。以上事实有当事人陈述、书证、现场勘验照片证实，本院予以确认。本院认为，原告与王斌于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应予认定。上述合同签订后，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的租赁期限届满后，虽未续签租赁合同，但二被告继续使用讼争房屋，原告继续收取王斌租金，王斌亦向原告继续交纳租金，双方形成不定期租赁合同关系，原房屋租赁合同继续有效。王斌按原房屋租赁合同约定的标准向原告交纳租金，王斌的租金已交至2017年12月31日，原告主张王斌应按合同第十一条第4款约定交纳租金理由不成立，对原告要求王斌支付从2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金15000元的请求，本院不予支持。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2017年11月30日向王斌发出解除房屋租赁合同的《通知》，要求王斌在2017年12月31日前将房屋交还原告。王斌于2017年12月1日收到该《通知》，故双方的房屋租赁合同解除，二被告应于2017年12月31日前将房屋返还原告。二被告未自行搬离诉争房屋。现原告要求二被告腾空并交还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求王斌支付房屋使用费的诉讼请求，其本质是要求王斌承担逾期腾房的违约责任。通过前述分析，王斌确系违约，王斌给付违约金的期限应截至二被告实际腾房之日止。因王斌表示合同第十一条第4款属于违约金性质且约定标准过高，要求予以减少，在原告未提供实际损失的情况下，按照该标准计算违约金明显偏高。本院根据公平原则，在兼顾预期利益的基础上，对原告的该项诉讼请求酌情予以减少，以每月1350元的标准给付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的违约金为宜。另由于原告已经收取了王斌1250元履约保证金，按照合同第四条约定，该保证金在王斌违约时应抵作违约金。故原告在收取王斌违约金时应核减该1250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告中远散货运输有限公司与被告王斌之间的房屋租赁合同；二、本判决生效后三十日内，被告王斌、天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部将坐落于天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部）门脸房屋腾空并交还原告中远散货运输有限公司；三、如二被告未按本判决第一项履行腾房义务，由原告中远散货运输有限公司在天津市市内六区提供一处不小于30平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金；四、本判决生效后十五日内，被告王斌按照1350元/月的标准给付原告中远散货运输有限公司自2018年1月1日起至实际腾房之日止的违约金；五、原告中远散货运输有限公司在执行本判决第三项违约金时核减被告王斌已交纳的保证金1250元；六、驳回原告中远散货运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由原告中远散货运输有限公司负担87.5元，被告王斌、天津市河北区金纬前腺堂医疗器械经营部负担87.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  罗 蕾审 判 员  刘晓意人民陪审员  骆桂芬二〇一八年十二月二十六日法官助理麻瑾书记员杜晨附：本裁判文书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。