海南省第二中级人民法院民事判决书(2018)琼97民初112号海南省第二中级人民法院民事判决书（2018）琼97民初112号原告（申请执行人）:儋州市农村信用合作联社，住所地海南省儋州市那大镇文化北路东侧那大控规08街区，统一社会信用代码9146900355738972XT。法定代表人：钟捷锦，该农信社理事长。原告（申请执行人）:三亚农村商业银行股份有限公司，住所地海南省三亚市解放二路365号，统一社会信用代码91460000201353654U。法定代表人：赵俊，该公司董事长。原告（申请执行人）:海南白沙农村商业银行股份有限公司，住所地海南省白沙黎族自治县牙叉镇牙叉中路187号，统一社会信用代码91469030552797775D。法定代表人：林仕志，该公司董事长。原告（申请执行人）:琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司，住所地海南省琼中黎族苗族自治县营根镇海榆路169号，统一社会信用代码91460000201726641A。法定代表人：陈程，该公司董事长。以上四原告共同委托诉讼代理人：黄祥锋，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。以上四原告共同委托诉讼代理人：唐统强，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。被告（案外人）：何广志，男，1966年7月26日出生，汉族，住河南省宝丰县,公民身份号码×××。委托诉讼代理人：何泽华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（被执行人）：儋州天易实业有限公司，住所地海南省儋州市那大镇伏波东路20号，统一社会信用代码91469003721268154G。法定代表人：颜海珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈翔，该公司职工。原告儋州市农村信用合作联社（以下简称儋州农信社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）、海南白沙农村商业银行股份有限公司（以下简称白沙农商行）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信社）与被告何广志、儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月25日立案后，依法追加天易公司作为本案共同被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社共同委托诉讼代理人黄祥锋、唐统强，被告何广志委托诉讼代理人何泽华、被告天易公司委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社共同向本院提出诉讼请求：1.判令对何广志提出执行异议的“儋城壹品”项目××栋房产可继续执行；2.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：一、原告对何广志提出执行异议的房产享有抵押权，抵押权的设定时间在何广志与天易公司签订购房合同之前。原告与天易公司于2012年12月11日签订了《借款合同》，约定：天易公司向原告借款7000万元，用于开发建设“儋城壹品”项目，以该公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米提供抵押担保，并于2013年1月23日办理了抵押登记。因天易公司不按合同约定归还贷款本息，原告起诉至法院，法院判决原告对“儋城壹品”项目2栋A单元1303号房产享有优先受偿权。二、何广志的执行异议请求不符合相应的法律规定，无法排除对执行标的物的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，何广志只出示其在儋州市无其他用于居住的房屋的证明，并未出示其在户口所在地名下无其他用于居住的房屋的证明。何广志无法证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。三、何广志无法证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中何广志只出具购房收据，无购房发票、无银行转账凭证加以佐证，无法证明其支付的真实性。综上，请求法院判如所请。被告何广志辩称，一、原告享有的优先受偿权不能对抗何广志作为消费者的物权期待权。原告抵押权的设定时间虽然早于何广志与天易公司签订的购房合同时间，但该项抵押权的范围为“30478平方米土地使用权以及该地块上的儋城壹品项目在建工程”，并不及于建成甚至已经投入使用的商品房。另，根据相关司法解释之规定，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。二、何广志作为执行标的的买受人，依法享有物权期待权，并据此享有足以排除执行的民事权利。何广志与天易公司签订《商品房买卖合同》时间为2013年11月29日，系在法院查封之前；何广志购买此商品房系用于居住，且在被执行房屋所在地其名下无其他用于居住的房屋；何广志在签订《商品房买卖合同》时，已一次性支付涉案房屋购房款。综上，何广志的权利能够排除对涉案房产的执行，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告天易公司辩称，何广志已经按照购房合同约定向其支付购房款，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据1.（2016）琼97民初7号民事判决书和（2017）琼民终48号民事判决书，拟证明天易公司已经将涉案房产抵押给原告，且在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局办理抵押登记，原告享有抵押权。上述判决确认了原告享有涉案房产抵押权。证据2.（2018）琼97执异27号执行裁定书，拟证明法院认为何广志所提的执行异议符合法律规定的实质要件，裁定中止“儋城壹品”项目2栋A单元1303号房产的执行。被告何广志质证：对证据1真实性、关联性、合法性均无异议，对证明目的有异议，认为原告对涉案房产享有的优先受偿权效力低于作为商品房买受人的物权期待权；对证据2真实性、关联性、合法性均无异议。被告天易公司质证：对证据1-2真实性、关联性、合法性均无异议。被告何广志提交如下证据：证据1.商品房买卖合同，拟证明何广志与天易公司于2013年11月29日签订《商品房买卖合同》，约定:房屋建筑面积共79.13平方米，总价款261129元，交房时间为2014年10月31日。证据2.银行卡复印件、银行转账明细单、转账小票、收据，拟证明何广志委托何广照于2013年11月29日向天易公司转账支付496936元，其中包括涉案房屋款项261129元。天易公司于同日向何广志开具涉案房屋金额为261129元的收据。证据3.宝丰县城关镇东关社区居委会出具的证明，拟证明何广志和何广照系同胞兄弟关系。证据4.张峰娟与天易公司签订的《商品房买卖合同》及收据、结婚证、删除审批表，拟证明张峰峰和何广照系夫妻关系，张峰峰与张峰娟系同一人。张峰娟与天易公司于2013年11月29日签订《商品房买卖合同》，涉案房款235807元。证据5.海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初3265号民事判决，拟证明涉案商品房买卖合同合法有效，且何广志向天易公司一次性支付购房款。证据6.儋州市不动产登记信息查询结果，拟证明何广志在儋州市无其他用于居住的房屋。原告质证：对证据1、5、6的真实性、关联性、合法性均无异议，认为证据5不能证明何广志已经支付涉案房款，需要付款凭证佐证；对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据3、4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为上述证据与本案无关联。被告天易公司质证：对证据1-6的真实性、关联性、合法性均无异议。被告天易公司提交证据：《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划临时许可证》、《商品房预售许可证》，拟证明天易公司具有售房资格。原告质证：对证据的真实性、关联性、合法性均无异议。被告何广志质证：对证据的真实性、关联性、合法性均无异议。对当事人提交的证据，本院认证如下：1对原告证据：鉴于原告的证据为人民法院发生法律效力的裁判文书，何广志及天易公司对证据1-2真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对其真实性、关联性、合法性予以确认，证明力结合全案证据予以判断。2对何广志证据：鉴于原告及天易公司对证据1、5、6的真实性、关联性、合法性均无异议，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认；鉴于天易公司对证据2的真实性、关联性、合法性均无异议，且有原件核对，本院对其真实性、合法性予以确认，关联性结合全案证据予以判断；鉴于原告及天易公司对证据3、4的真实性、合法性均无异议，本院对其真实性、合法性予以确认，关联性结合全案证据予以判断。3对天易公司证据：鉴于原告及何广志对天易公司提供的证据真实性、关联性、合法性均无异议，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月11日，儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行与天易公司共同签订《海南省农村信用社固定资产社团借款合同》，约定借款金额为7000万元，借款期限为60个月，借款起止时间为自2012年12月11日至2017年12月11日,借款用途为开发建设“儋城壹品”项目。2012年12月11日，原告与天易公司签订了《抵押合同》，约定以天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米为该笔借款提供抵押担保，并于2012年12月14日在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局为上述设定抵押的土地和在建工程办理土地使用权他项登记。儋他项（2012）第449号证书记载的他项权利种类及范围登记为，他项权利：国有土地使用权抵押权；抵押贷款金额：人民币7000万元；抵押期限：5年（2012年12月11日至2017年12月11日）；抵押面积：30478平方米；土地证号为：儋国用（那大）第012591号。登记时间为2012年12月14日的在建工程（期房）抵押登记证明记载，抵押人：天易公司；在建工程坐落：儋州市那大镇大州新村大州路南侧；债权数额：7000万元；抵押物为：1号楼A单元40套、1号楼B单元21套、1号楼C单元30套、2号楼A单元18套、2号楼B单元26套、3号楼A单元148套、3号楼B单元148套、4号楼A单元148套、4号楼B单元148套，合计727套，面积49576.08平方米。登记时间为2013年1月23日的在建工程（期房）抵押登记证明记载的抵押人、在建工程坐落、债权数额与上述登记内容一致，其抵押物登记为：住宅192套、商业楼共3层，合计22042.67平方米。以上两次办理抵押登记的在建工程（期房）面积总计为71618.75平方米，扣除重复抵押登记的××楼两套房的面积122.9平方米，以及原告发函同意解除抵押的192套房面积15907.76平方米，现已实际抵押登记的在建工程（期房）面积为55588.09平方米。天易公司未按照借款合同的约定偿还借款本金及利息，儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行以天易公司及其他相关当事人为被告向本院提起诉讼。诉讼过程中，本院分别于2015年6月11日、2015年8月27日以（2015）海南二中民一初字第9-1号、第9-2号民事裁定书，查封了天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目房产。2016年7月13日，本院作出（2016）琼97民初7号民事判决，该判决第二项为：儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行对天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目已实际抵押登记的在建工程（期房）面积55588.09平方米在借款64589629.6元本息范围内享有优先受偿权。天易公司不服判决，提起上诉。海南省高级人民法院于2017年6月6日作出的（2017）琼民终48号民事判决：驳回上诉，维持原判。因天易公司不履行生效判决确定的金钱给付义务，本院于2018年6月25日以（2018）琼97执恢13号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权上的“儋城壹品”项目716套房产及相应土地使用权。何广志主张所购买的涉案房产即在其中。何广志于2018年7月24日对执行“儋城壹品”商品房项目2栋A单元1303号房产提出书面异议。本院于2018年8月28日作出（2018）琼97执异27号执行裁定，裁定：中止对“儋城壹品”项目2栋A单元1303号房产的执行。申请执行人儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行不服，提起本案诉讼。另查明，儋州市住房和城乡建设局于2012年5月17日向天易公司颁发儋建房售字第（02）号《商品房预售许可证》，该证载明房屋座落地点：儋州市园地路与交通路交汇处（那大镇大州新村大州路南侧）儋城壹品项目，预售总建筑面积：86872.15平方米，共1090套，其中住宅1001套，商铺89套，房屋用途性质：商业、住宅，预售对象：社会群众。再查明，何广志与天易公司因商品房预售合同纠纷诉至法院。海南省儋州市人民法院于2018年7月25日作出（2018）琼9003民初3265号民事判决，该判决书认定：何广志与天易公司于2013年11月29日签订《商品房买卖合同》，约定何广志购买天易公司开发的预售商品房“儋城壹品”项目2栋A单元1303号房，房屋建筑面积共79.13平方米，总金额261129元，交房时间为2014年10月31日前。合同签订当日，何广志一次性向天易公司付清购房款261129元，天易公司向何广志出具261129元购房款的收据，该房屋至今未交付使用。判决：何广志与天易公司于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效；天易公司向何广志支付逾期交房违约金。该判决已发生法律效力。还查明，经儋州市不动产登记中心查询，何广志在儋州市不动产登记中心没有不动产登记记录。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判断能否支持申请执行人许可执行的请求,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点为何广志对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定予以判断。上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。因此，围绕本案的争议焦点，结合上述两条规定的内容及基本案情，本院将从何广志是否在人民法院查封之前已与天易公司签订了合法有效的书面买卖合同、何广志所购商品房是否用于居住且其名下是否有其他用于居住的房屋、何广志已支付的房款是否超过合同约定总价款的百分之五十等三个方面对本案进行审查认定。一、关于何广志是否在人民法院查封之前与天易公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。天易公司经有关部门批准取得涉案房屋预售许可证等相关证件，其与何广志于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本院分别于2015年6月11日、2015年8月27日查封涉案“儋城壹品”项目房产，故何广志在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于何广志所购商品房是否用于居住且其名下是否有其他用于居住的房屋的问题。本案中，何广志所购涉案房屋性质为住宅，且经儋州市不动产登记中心查询，何广志在该不动产登记中心无不动产登记记录，故何广志所购涉案房屋系用于居住且在被执行房屋所在地儋州市其名下无其他用于居住的房屋。三、关于何广志已支付的房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。何广志和天易公司签订《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的购房款总金额261129元。签订合同当日，何广志一次性支付涉案合同约定总价款，该事实已经生效的判决书予以确认。综上所述，在人民法院查封涉案房屋之前，何广志己与天易公司就涉案房屋签订了合法有效的商品房买卖合同，并依照合同约定支付了全部购房款，何广志所购涉案房屋系用于居住且在被执行房屋所在地儋州市其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，何广志就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告儋州市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司的诉讼请求。案件受理费5216.93元，由原告儋州市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 吴育森审 判 员 赖永驰审 判 员 马 康 二○一八年十二月二十九日法官助理 吴 笛书 记 员 霍秋娜附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（共印16份）