上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初10375号原告(反诉被告)：上海易龙物业管某有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光武，上海旭路伟光律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓红，上海旭路伟光律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海古象大酒店有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：顾红霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙磊，上海市广发律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩嘉文，上海市广发律师事务所律师。原告上海易龙物业管某有限公司(下简称易龙公司)与被告上海古象大酒店有限公司(下简称古象大酒店)租赁合同纠纷一案及反诉原告古象大酒店与反诉被告易龙公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。易龙公司的委托诉讼代理人袁晓红，古象大酒店的委托诉讼代理人孙磊、韩嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令古象大酒店继续履行与易龙公司之间关于易龙公司租赁上海市黄浦区九江路XXX号上海古象大酒店BM、B1、B2层停车场及地面所有停车位(下简称涉讼场地)的《租赁合同》；2.判令古象大酒店于判决生效后3日内向易龙公司提供BM、B1、B2层停车场及地面所有停车位的经营许可证；3.判令古象大酒店支付易龙公司2016年11月1日至2016年11月30日的停车费1,089.60元。诉讼中，易龙公司变更诉请3为：要求古象大酒店支付截止至2016年11月30日结欠的停车费500元。事实和理由：2013年5月10日，被告将涉讼场地出租给易龙公司经营并签订《租赁合同》。合同签订后，易龙公司严格按照该合同的约定履行义务。然自2017年1月起，古象大酒店却作出一系列有违合同约定的行为，无故拖欠应支付的停车费用，无故提出解除《租赁合同》并派驻大量人员干扰易龙公司正常的经营行为，拒绝按照合同约定申领提供给易龙公司经营许可证等事宜。易龙公司认为，双方签订的合同合法有效。易龙公司为维护自身的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。古象大酒店辩称，不同意易龙公司的诉讼请求。第一，双方签订的《租赁合同》无效。案外人孙某某是古象大酒店的高级管某人员，在古象大酒店担任董事长特助，职权包括代表董事长行使董事长一切权利。案外人范某某是古象大酒店的高级管某人员，担任古象大酒店的副总经理，职权包括负责古象大酒店对外签订合同的一切事务。易龙公司的股东与孙某某、范某某存在密切的关联关系。本案的租赁合同是孙某某、范某某利用职权与易龙公司签订的。该租赁合同中约定了很多不合常理、违背商业惯例的条款，将古象大酒店的经济利益输送给易龙公司，给古象大酒店造成了极大的经济损失。考虑到双方的特殊关系，租赁合同是恶意串通后签订的，侵害了古象大酒店的利益，违反《合同法》第五十二条第二项，应属无效。孙某某、范某某的前述行为，违反《公司法》第二十一条第一款，据此签订的《租赁合同》违背《公司法》的强制性法律规定，根据合同法第五十二条第五项，应属无效。第二，退一步讲，即使《租赁合同》有效，古象大酒店解除《租赁合同》的行为，也不构成违约。《租赁合同》的目的在于古象大酒店将停车库交由易龙公司经营管某。实际履行过程中，易龙公司从未履行其经营管某的义务，因此属于根本性违约。古象大酒店据此解除《租赁合同》不违法，也不违约。第三，即使古象大酒店解除《租赁合同》的行为违约，易龙公司的诉请1、2也不应获得支持。在《租赁合同》的履行过程中，易龙公司没有履行合同义务，古象大酒店发函解除《租赁合同》后，易龙公司、古象大酒店双方均未实际履行该份《租赁合同》，合同已经实际终止履行。2017年6月23日，停车库已经交付给了案外人上海新南开物业管某有限公司(下简称新南开公司)，与案外人的合同也已经实际履行中，因此，易龙公司的诉请1、2已没有现实履行的可能。对易龙公司的诉请3，古象大酒店表示同意并愿意承担。古象大酒店向本院提出反诉请求：依法确认古象大酒店与易龙公司于2013年5月10日签订的《租赁合同》无效。诉讼中，古象大酒店变更反诉请求为：确认易龙公司与古象大酒店签订的《租赁合同》已于2017年2月16日解除。事实和理由：古象大酒店与易龙公司于2013年5月10日签订涉讼场地的《租赁合同》，约定租赁期限为20年。该合同中约定了需配备三名车库管某人员并承担人员、车库设备的维护费用，承担1,000万元的违约金等合同权利义务不对等的条款。鉴于上述明显有违常理的情节，古象大酒店于2016年8月展开自查，发现：《租赁合同》签署事宜系由古象大酒店当时的董事长特助孙某某一手经办，孙某某作为古象大酒店的高级管某人员，有权代表董事长行使董事长一切权力，并有权处理公司外部公共关系；易龙公司签署《租赁合同》后，于2013年8月20日发生股权变更，孙某某之母姚绍娥取得了易龙公司51%的股权，案外人王勇取得了易龙公司49%的股权。结合《租赁合同》是孙某某一手经办，合同金额畸低等事实，古象大酒店认为，易龙公司签署《租赁合同》并达成交易行为，实际上是孙某某通过其担任古象大酒店高级管某人员的便利，向其事先安排的关联方(即易龙公司)输送利益，进而侵害了古象大酒店的合法权益，造成古象大酒店集体资产流失的严重后果，违反了《公司法》第二十一条、《合同法》第五十二条的相关规定，应为无效。诉讼中，古象大酒店变更事实和理由为：易龙公司利用与古象大酒店原高级管某人员孙某某之间的关联关系，与古象大酒店签订了侵害古象大酒店权益的《租赁合同》，且在合同的履行过程中，易龙公司怠于履行其合同义务，致使古象大酒店的合同目的无法实现，易龙公司的行为已构成根本违约，古象大酒店依法有权解除《租赁合同》。2013年5月10日，易龙公司与古象大酒店签订《租赁合同》。根据该合同的约定，易龙公司应当承担涉讼场地的经营和管某，并承担全部运营设备的维护、调试等工作。然在《租赁合同》的实际履行过程中，古象大酒店发现，易龙公司根本未履行其合同义务。易龙公司利用与孙某某的关联关系，一直未派人员经营管某涉讼场地，而是由孙某某擅自安排古象大酒店的工作人员负责涉讼场地的经营和管某，且相关经营设备的维护、调试等工作及因此所产生的费用也系由古象大酒店所承担。此外，涉讼场地的经营收入均由易龙公司收取，易龙公司从未向古象大酒店支付过租金，甚至还要求古象大酒店向其支付停车费用。在《租赁合同》履行中，古象大酒店顾客的停车需求急剧增加，古象大酒店每月所发放的停车券金额高于易龙公司应付的租金金额，致使古象大酒店每月须向易龙公司倒付费用，且自2017年1月起，古象大酒店亦调整了停车政策，免费向顾客开放停车场。鉴于客观情况发生重大变化，若继续履行《租赁合同》，古象大酒店就出租涉讼场地不仅无法获取任何收益，反而还将倒贴费用，对古象大酒店显属不公。为此，古象大酒店于2017年2月16日向易龙公司发出了解除合同通知，且古象大酒店的解约行为应属合法有效。《租赁合同》解除后，古象大酒店已于2017年6月18日与案外人新南开公司签订了《上海古象大酒店停车场之委托管某合同》，委托新南开公司负责涉讼场地的经营和管某，并将该涉讼场地交付给案外人，《涉讼场地》已不具备继续履行的现实可能。古象大酒店提前解除《租赁合同》，并未给易龙公司造成任何实际损失，易龙公司的预期收益损失应以三个月的营业收入为限。《租赁合同》约定的违约金标准过高，要求调整。《租赁合同》中有关不得调整违约金的约定有违公平原则，不应适用。易龙公司对古象大酒店的反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。双方的《租赁合同》合法有效，且在合同期内，应当继续履行，不同意解除合同。古象大酒店在本案中无权行使法定解除权。在履行合同的过程中，易龙公司均依照合同的约定履行义务，无违约行为。古象大酒店主张易龙公司未履行管某义务应当提供相关的证据。古象大酒店将涉讼场地交付易龙公司管某，易龙公司向古象大酒店支付租金。在签订合同时，古象大酒店对于合同的履行应当有预见且能够预见，古象大酒店除了每个月固定收到2,000元租金外，还承担相应的风险。剩余20%的租金金额是随停车数量变化而变化。古象大酒店是否向住店顾客收取停车费是古象大酒店的经营行为，与《租赁合同》的履行没有关系。且易龙公司在履行合同时，对于古象大酒店的住店顾客是给予了巨大优惠，实际上也是支持古象大酒店的经营行为。由于古象大酒店与易龙公司发生纠纷，公安部门已经出面调解多次。目前涉讼场地还是易龙公司在经营收费。在本案诉讼期间，易龙公司留出了一部分的停车位给古象大酒店免费使用。古象大酒店没向易龙公司支付停车费，易龙公司也没有向古象大酒店支付涉讼场地的租金。古象大酒店是在易龙公司的支持下进行古象大酒店的管某。双方《租赁合同》的签订是基于意思自治。古象大酒店作为法人签订合同时，能够对合同的履行有明确的理解，如有异议，应当在合同签订的一年内提出。但从2013年《租赁合同》签订至2017年双方发生纠纷前，古象大酒店从未向易龙公司提出过合同的公平性有问题，所以古象大酒店现以此为由解除合同，易龙公司不认可。古象大酒店从来没有向易龙公司行使过法定解除权。虽然古象大酒店在2017年2月16日《律师函》中附了一份通知，但这份通知中仅提到终止《租赁合同》，但终止的情况有很多，在古象大酒店没有明确表示其行使法定解除权及其解除的法定依据之前，该解除权不发生法律后果。况且易龙公司在收到该《律师函》后，已经于2017年2月22日回函明确不同意合同终止，且要求古象大酒店纠正其违约行为。2017年4月14日，易龙公司向法院提起诉讼，要求继续履行合同，所以古象大酒店的上述《律师函》不发生合同解除的效力。《租赁合同》不存在客观不能履行的情况。涉讼场地虽然自2017年1月不断遭遇古象大酒店的干扰，但是易龙公司并没有因为古象大酒店的违约行为而放弃涉讼场地的经营管某、放弃履行合同。截止目前，涉讼场地一直是在易龙公司的控制和经营管某下。对于古象大酒店恶意制造种种情况阻止《租赁合同》履行的行为，不应得到法院的支持。古象大酒店为吸引顾客消费向顾客发放免费停车券，将应当由顾客承担的停车费实际由古象大酒店自行承担，属于古象大酒店自愿承担的酒店经营成本，古象大酒店是否创收并非本案应当考虑的因素。古象大酒店向易龙公司提供三名员工，是因为涉讼场地的设施设备主要系古象大酒店提供，古象大酒店为便于设备操作、保养、维护及监督收费，自愿安排员工，属于合情合理，不属于创设义务、权利义务不对等。至于涉讼场地的设备维护费，《租赁合同》明确约定是由易龙公司承担，并未约定由古象大酒店承担，且易龙公司亦实际承担并支付了相关设备维护费用。至于古象大酒店是否另行聘请他人维护，是古象大酒店自己的事情，与《租赁合同》的履行无关。同时，古象大酒店在本案诉讼中，公然不顾易龙公司的强烈反对，擅自将涉讼场地委托给案外人管某，完全视法律于无物，行为恶劣，请求驳回古象大酒店的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月10日，古象大酒店(甲方)与易龙公司(乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在上海市黄浦区九江路XXX号的上海古象大酒店BM、B1、B2层停车场及地面所有停车位(即涉讼场地)租赁给乙方使用，租赁期限为20年(2013年5月10日起至2032年5月9日止)；乙方采用涉讼场地自主经营管某的方式从事停车业务及广告媒体发布；乙方依据对该涉讼场地实地测试统计的数据、上海市物价局收费标准的规定，自行决定该场地的停车收费标准；双方一致确认租金以定额2,000元及本合同项下乙方当月总营业收入的20%收取，租金内包含物业管某费，租金每月结算一次；乙方应在次月3日前统计出上月甲方所发放免费停车券的总额交付甲方，甲方应在1日内书面予以确认或者提出异议(逾期视为同意)，每月结算一次；甲方所发放免费停车券的总额在租金中抵扣，不足时，甲方于10日前以转账或支票方式另行支付给乙方，逾期未付，每日按万分之一收取违约金；乙方应在次月5日前向甲方交付上月营收账目，甲方应在1日内书面确认或者提出异议(逾期视为同意)；乙方于15日前将租金以转账或支票形式支付给甲方，逾期未付按每日万分之一收取违约金；该涉讼场地原有的一切设备，包括但不限于入口设备、出口设备、监控设备、管某中心设备、线材线管材料、岗亭设备、空调等，甲方于2013年10月1日交付给乙方；甲方负责该涉讼场地的日常公共事业费用的缴纳，包括但不限于电费、水费等；甲方负责地下停车库一切经营许可证的申领、购买国家统一的停车发票及代缴发票税等；甲方有义务提供相关该涉讼场地的图文资料和产权文件，配合乙方完成涉讼场地的各项建设工作；因该涉讼场地的原有一切设备属于甲方所有，故甲方向乙方提供三名员工，便于操作、维护原有一切设备，由甲方于之建立劳动关系，每月薪资由甲方支付；如乙方对甲方所提供人员不满意的，可随时要求甲方更换；甲方承诺在本合同租赁期限内，不与任何其他个人或公司建立关于本公司所涉涉讼场地的合作、联营、承包、租赁及转让等关系；乙方对该涉讼场地享有完全的自主经营与管某权；乙方在租赁期间负责调试、维护该涉讼场地正常运营所需的一切设备，包括但不限于入口设备、出口设备、监控设备、管某中心设备、线材线管材料、岗亭设备、空调等，并负责停车位、指示线、分道线等的画线及维护；乙方负责该涉讼场地的日常经营管某，包括但不限于项目收费、缴纳税费、场地管某、人员管某、车辆摆放、设备维修、消防安全管某等，但如系甲方原有的一切设施、设备的维修和更换之费用，则由甲方负担，乙方需出具有效凭证；乙方承担维护该涉讼场地正常运营的除公共事业费外的各项成本，包括但不限于管某人员的工资、乙方购置设备的维修费、税费等；除战争、自然灾害、国家政策调整、市政规划原因外，任何一方违反本合同，应向守约方支付违约金，违约金计算方式为违反合同前一月守约方的该涉讼场地营业收入*未履行合同部分的期数(按月计算)*2，双方并一致同意不得以违约金过高而要求调整(合同第6.1条)；如签署后任何一方不履行合同或任何一方的损失无法计算的，则违约方一次性赔偿1,000万元，双方并一致同意不得以违约金过高而要求调整(合同第6.2条)；除发生战争、自然灾害、国家政策调整、市政规划原因外，任何一方不得单方解除本合同；交付该涉讼场地前，若一方的单方行为导致本合同无法履行的，另一方得以要求按合同第6.2条求偿；交付该涉讼场地后，若一方的单方行为导致本合同无法履行，则另一方得以要求按合同第6.1条求偿；双方对本合同有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。2017年1月18日，古象大酒店致易龙公司《通知函》，内容为：“我司最近发现贵司曾于2013年5月10日签订了关于上海古象大酒店停车库的《租赁合同》，但贵司只收取停车费，却从未履行过任何合同义务，遂委托律师进行调查。经调查，发现该合同存在严重侵害我司利益的事实，因此，我司正式通知贵司，自即日起终止该《租赁合同》，并请贵司把从我司收取的所有费用退还我司，否则我司将通过法律途径严肃追究相关人员的责任”。2017年2月16日，上海市中广律师事务所律师致上海白玉兰律师事务所范瑶瑶律师《律师函》，内容为：“上海市中广律师事务所接受上海古象大酒店有限公司委托，指派我们对‘关于古象大酒店停车场《租赁合同》履行之相关事宜’的《律师函》进行回复。古象大酒店于2017年1月17日通过包括特快专递邮件的方式，向上海易龙物业管某有限公司工商注册地址发函通知终止该《租赁合同》。很遗憾特快专递邮件因为‘原址无此公司’被退回。因此，我们根据您与易龙公司的委托书授权内容，通过您再次向易龙公司发出同一内容的通知终止该《租赁合同》，请及时转交。鉴于古象大酒店曾发函通知易龙公司终止该《租赁合同》，但易龙公司仍然派人来古象大酒店强行收取停车费，滋事生非。我们严正函告易龙公司，请停止一切对古象大酒店的干扰行为”。2017年4月7日，古象大酒店委托律师致易龙公司《律师函》，称：“古象大酒店分别于2017年1月17日、2017年2月15日向上海易龙物业管某有限公司通知终止该《租赁合同》。鉴于古象大酒店曾发函通知易龙公司，终止该《租赁合同》，但易龙公司却在同年1月19日派多人来古象大酒店强行收取停车费，滋事生非，严重影响了古象大酒店正常经营活动。我们认为：易龙公司以上海市公共停车场备案证明收取停车费是非法的，易龙公司在该备案期满日2017年3月30日后仍然再收取停车费行为也是非法的。我们严正函告易龙公司，请立刻停止一切对古象大酒店的干扰行为！”2017年4月14日，易龙公司向本院提起诉讼。又查明：《上海市公共停车场(库)备案证明》中记载：经营单位为上海易龙物业管某有限公司黄浦分公司(下简称易龙公司下属黄浦分公司)；场库名称为古象大酒店停车库；场库地址为上海市九江路XXX号；经营范围为临时停车场；有效期为2017年3月30日。2014年1月，易龙公司致函古象大酒店，内容为：“自2013年12月1日至2013年12月31日，贵司发放免费停车券1581张(折合现金15,810元)，实际现金收入44,957元，合计共收入60,767元，详见附件。请贵司确认收入总金额，回复我司；若无回复，视同认可。根据签署的租赁合同，我司2013年12月应付租金14,153.40元，折扣贵司发放的免费停车券15,810元及2013年11月应返还我司16,297元，贵司应在2014年1月10日前返还17,953.60元于我司。”2014年2月，易龙公司致函古象大酒店，内容为：“自2014年1月1日至2014年1月31日，贵司发放免费停车券1620张(折合现金16,200元)，实际现金收入55,337元，合计共收入71,537元，详见附件。请贵司确认收入总金额，回复我司；若无回复，视同认可。根据签署的租赁合同，我司2014年1月应付租金16,307.40元，折扣贵司发放的免费停车券16,200元及2013年12月应返还我司17,953.60元，贵司应在2014年2月10日前返还17,846.20元于我司。”……2015年1月，易龙公司致函古象大酒店，内容为：“自2014年12月1日至2014年12月31日，贵司发放免费停车券1635张(折合现金16,350元)，实际现金收入73,622元，合计共收入89,972元，详见附件。请贵司确认收入总金额，回复我司；若无回复，视同认可。根据签署的租赁合同，我司2014年12月应付租金19,994.40元，折扣贵司发放的免费停车券16,350元及2014年11月应返还我司22,848.20元，贵司应在2015年1月15日前返还19,203.80元于我司。”2015年2月，易龙公司致函古象大酒店，内容为：“自2015年1月1日至2015年1月31日，贵司发放免费停车券1677张(折合现金16,770元)，实际现金收入63,952元，合计共收入80,722元，详见附件。请贵司确认收入总金额，回复我司；若无回复，视同认可。根据签署的租赁合同，我司2015年1月应付租金18,144.40元，折扣贵司发放的免费停车券16,770元及2014年12月应返还我司19,203.80元，贵司应在2015年2月15日前返还17,829.40元于我司。”……2016年6月，易龙公司致函古象大酒店，内容为：“自2016年5月1日至2016年5月31日，贵司发放免费停车券1566张(折合现金15,660元)，实际现金收入43,367元，合计共收入59,027元，详见附件。请贵司确认收入总金额，回复我司；若无回复，视同认可。根据签署的租赁合同，我司2016年5月应付租金13,805.40元，折扣贵司发放的免费停车券15,660元及2016年4月应返还我司11,486元，贵司应在2016年6月20日前返还13,340.60元于我司。”2016年7月，易龙公司致函古象大酒店，内容为：“自2016年6月1日至2016年6月30日，贵司发放免费停车券1572张(折合现金15,720元)，实际现金收入110,497元，合计共收入126,217元，详见附件。请贵司确认收入总金额，回复我司；若无回复，视同认可。根据签署的租赁合同，我司2016年6月应付租金27,234.40元，折扣贵司发放的免费停车券15,720元及2016年5月应返还我司13,340.60元，贵司应在2016年7月20日前返还1,817.20元于我司。”……2016年11月，易龙公司致函古象大酒店，内容为：“自2016年10月1日至2016年10月31日，贵司发放免费停车券1707张(折合现金17,070元)，实际现金收入51,782元，合计共收入68,852元，详见附件。请贵司确认收入总金额，回复我司；若无回复，视同认可。根据签署的租赁合同，我司2016年10月应付租金15,770.40元，折扣贵司发放的免费停车券17,070元，贵司应在2016年11月20日前返还1,299.60元于我司。”2016年12月，易龙公司致函古象大酒店，内容为：“自2016年11月1日至2016年11月30日，贵司发放免费停车券1459张(折合现金14,590元)，实际现金收入49,410元，合计共收入64,000元，详见附件。请贵司确认收入总金额，回复我司；若无回复，视同认可。根据签署的租赁合同，我司2016年11月应付租金14,800元，折扣贵司发放的免费停车券14,590元，贵司应在2016年12月20日前返还1,089.60元于我司。”上述《公函》，易龙公司均用EMS方式送达古象大酒店。再查明：2017年4月，上海市交通委员会对易龙公司下属黄浦分公司作出《交通行政检查通知书》，通知该分公司，上海市交通委员会于2017年4月24日对涉讼场地的经营情况及内部相关资料进行行政检查。同年6月6日，上海市交通委员会对易龙公司下属黄浦分公司作出《行政处罚事先告知书》，称：易龙公司下属黄浦分公司于2017年4月24日因未在开业之日起15日内履行备案义务，违反了《上海市停车场(库)管某办法》第十四条的规定，故依据《上海市停车场(库)管某办法》第三十三条第一款第一项的规定，拟决定对易龙公司下属黄浦分公司罚款200元。同日，上海市交通委员会对易龙公司下属黄浦分公司作出《行政处罚决定书》，称：易龙公司下属黄浦分公司于2017年4月24日在上海市黄浦区九江路XXX号实施了未在开业之日起15日内履行备案义务的行为，违反了《上海市停车场(库)管某办法》第十四条的规定，故依据《上海市停车场(库)管某办法》第三十三条第一款第一项的规定，决定对易龙公司下属黄浦分公司罚款200元；易龙公司下属黄浦分公司应对违法行为立即整改。另查明：古象大酒店的股东是上海华生化工有限公司、上海古象涂料制造中心。2013年3月，古象大酒店与案外人孙某某签订《劳动合同》，约定孙某某的工作岗位为古象大酒店的董事长特助。同月，古象大酒店与案外人范某某签订《劳动合同》，约定范某某的工作岗位为古象大酒店的副(总)经理。2015年，案外人范某某向本院提起诉讼，要求自2015年3月10日起恢复范某某与古象大酒店的劳动关系等。2016年2月2日，本院作出(2015)黄浦民一(民)初字第7203号民事判决，范某某与古象大酒店于2015年3月11日起恢复劳动关系。古象大酒店在该案中辩称，其与范某某签订的劳动合同不是正常意义上的劳动合同，不是古象大酒店的意思表示，签订劳动合同时，范某某的外公是古象大酒店的董事长、法定代表人，其利用手中权力签订了这份不合理的劳动合同，损害了公司的股东利益，该劳动合同无效。本院在该案中查明，李隆铭原系古象大酒店的法定代表人和董事长，2013年5月被免去董事长职务，2013年8月，古象大酒店变更了法定代表人；范某某是李隆铭的外孙。本院在该判决书中认为，范某某与古象大酒店签订的劳动合同有效，古象大酒店单方面解除劳动合同属于违法解除。审理中，古象大酒店提供了其与案外人新南开物业公司签订的《上海古象大酒店停车场之委托管某合同》、《停车库交接单》、银行业务回单及发票，记载：古象大酒店将涉讼场地及停车场内部的附属设施、设备一并委托给新南开公司负责管某，管某期限为2017年6月18日至2020年6月17日；古象大酒店每月向新南开公司支付管某费60,500元。2017年6月18日，新南开公司出具《停车库交接单》，确认古象大酒店于该日将涉讼场地(包括相关附属设施设备)交付给新南开公司。2017年8月3日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2017年9月4日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2017年10月10日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2017年11月15日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2017年12月13日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2018年1月16日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2018年2月12日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2018年3月12日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2018年4月12日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2018年5月11日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2018年6月12日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。2018年7月12日，古象大酒店向新南开物业公司支付服务费60,500元。审理中，易龙公司提供了《老丰阁品珍轩停车券》，古象大酒店称，这些停车券是古象大酒店在2017年1月前提供给“老丰阁”的，对于该停车券上所盖的2018年日期章，古象大酒店不认可。审理中，易龙公司称：2013年至2017年间，古象大酒店多次更换领导班子，法定代表人更换过3人。在三届领导班子的领导下，古象大酒店一直对租赁合同是认可并实际履行。因为《上海市公共停车场(库)备案证明》是需要每年备案，而公章一直是古象大酒店的出资人华生化工公司保管，所以每年去办理备案手续时，易龙公司都是找华生化工公司。审理中，易龙公司称：涉讼场地是易龙公司在控制，但受到了古象大酒店的干扰，易龙公司要求排除该干扰，继续履行合同，并要求古象大酒店配合办理涉讼场地经营许可证的备案。古象大酒店称：合同约定涉讼场地经营许可证的办理是由古象大酒店负责，以前的董事长配合易龙公司盖了一些公章，具体材料不清楚。2017年1月后，因为涉讼，古象大酒店已经收回涉讼场地，易龙公司也没有向古象大酒店要求盖章。古象大酒店收回涉讼场地不存在移交，因为易龙公司没有管某经营过涉讼场地。古象大酒店的工作人员在涉讼场地负责向客户收取停车费，但收到的停车费每天都被易龙公司取走。2016年10月，古象大酒店新的董事长上任后，曾经报警，但警方不受理，警方也没有给古象大酒店书面意见。审理中，古象大酒店表示：即便法院认为古象大酒店解除合同是违约，古象大酒店仍坚持要求解除合同，并愿意违约金在本案中一并处理。但古象大酒店认为，易龙公司从未履行过经营管某涉讼场地的义务，也未添置设备、安排人员，所以易龙公司没有损失。古象大酒店愿意给付易龙公司15万元违约金。易龙公司表示：如果法院认为双方的合同应当解除并且认为古象大酒店对于合同的解除应当承担违约责任，易龙公司同意在本案中一并处理违约金的问题。但易龙公司不同意对违约金的标准进行调整，因为易龙公司对于涉讼场地是有实际成本的，且合同约定的租赁期限为20年，如果按期履行，则易龙公司是有预期利益的，合同约定的违约金没有过高。审理中，易龙公司表示：根据易龙公司的《公函》，可以证明易龙公司月平均营业收入在7万元左右。古象大酒店则表示：根据易龙公司的《公函》，可以证明易龙公司月平均营业收入在6万元左右。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。根据我国《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。虽然《租赁合同》签订时，孙某某在古象大酒店担任董事长特助，范某某在古象大酒店担任副(总)经理，但鉴于古象大酒店提供的证据并不能证明古象大酒店与易龙公司所签订的《租赁合同》是符合《合同法》第五十二条的无效情形，且古象大酒店若认为孙某某、范某某利用其关联关系损害公司利益并造成损失的，可另行要求孙某某、范某某承担赔偿责任，并不影响本案《租赁合同》的效力。况且古象大酒店并无证据证明双方签订的《租赁合同》是违背其真实意思表示，该《租赁合同》的内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方均应恪守。根据本院查明的事实，古象大酒店在2017年1月18日致函易龙公司，称易龙公司从未履行过合同义务，且《租赁合同》严重侵害古象大酒店利益，故终止该《租赁合同》。2017年2月16日、4月7日，古象大酒店委托律师致函易龙公司，再次告知易龙公司解除《租赁合同》，并称易龙公司强行收取停车费是非法的，影响了古象大酒店的正常经营活动。鉴于现有证据并不能证明古象大酒店上述解除合同的理由成立，且古象大酒店在《租赁合同》租赁期限内与案外人新南开公司就涉讼场地签订《上海古象大酒店停车场之委托管某合同》是违反合同的约定，所以古象大酒店的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于古象大酒店已多次函告易龙公司解除涉讼场地的租赁合同，双方也为此从2017年起发生冲突，甚至报警，古象大酒店未为易龙公司办理《上海市公共停车场(库)备案证明》，并导致易龙公司下属黄浦分公司因未备案而被有关部门罚款。更何况古象大酒店称从2017年1月起，古象大酒店亦调整了停车政策，免费向顾客开放停车场。鉴于客观情况发生变化，且双方矛盾较大，若继续履行《租赁合同》将损害双方的合法权益，不利于社会的稳定，鉴于此，本院认为双方的《租赁合同》应判决解除较妥，但古象大酒店应支付相应的违约金。鉴于双方在本案审理中均表示同意违约金在本案中一并处理，且《租赁合同》第6.1条对违约金作出了约定，为了尊重当事人的意思自治，减少累讼和不必要的诉讼成本，本院在本案中对古象大酒店应承担的违约金一并处理。根据我国的法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，古象大酒店提出要求对约定的违约金进行调整，故本院根据《租赁合同》第6.1条的约定，参考易龙公司2015年至2016年间《公函》中记载的营业收入情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判决古象大酒店给付易龙公司违约金400万元。至于《租赁合同》第6.1条中关于不得以违约金过高要求调整的约定，与我国法律相违背，故该约定无效。鉴于本院上述阐明的理由，本院对易龙公司要求继续履行合同以及要求古象大酒店提供涉讼场地停车位经营许可证的本诉请求不予支持，对古象大酒店要求确认《租赁合同》已于2017年2月16日解除的反诉请求不予支持。至于易龙公司要求古象大酒店支付截止2016年11月30日结欠的停车费500元，鉴于古象大酒店愿意承担，故本院对该诉请予以支持。另外，由于双方的《租赁合同》已经解除，易龙公司应及时将涉讼场地返还古象大酒店。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除上海古象大酒店有限公司与上海易龙物业管某有限公司于2013年5月10日签订的关于上海市黄浦区九江路XXX号的上海古象大酒店BM、B1、B2层停车场及地面所有停车位的《租赁合同》；二、上海易龙物业管某有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海市黄浦区九江路XXX号的上海古象大酒店BM、B1、B2层停车场及地面所有停车位(包含上海古象大酒店有限公司所有的设施、设备)归还上海古象大酒店有限公司；三、上海古象大酒店有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付上海易龙物业管某有限公司截至2016年11月30日止所欠的停车费500元；四、上海古象大酒店有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付上海易龙物业管某有限公司违约金400万元；五、驳回上海易龙物业管某有限公司的其他本诉请求；六、驳回上海古象大酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费40元，由上海易龙物业管某有限公司负担40元，上海古象大酒店有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  方少华二〇一八年十二月二十日书 记 员  薛天豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。