贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1672号原告：姜有发，男，1966年2月11日出生，侗族，现住贵州省黎平县。原告：彭作桃，女，1968年9月15日出生，汉族，现住贵州省黎平县。系原告姜有发妻子。原告：姜锡松，男，1942年2月15日出生，侗族，住贵州省黎平县。三原告委托诉讼代理人：朱崇策，男，贵州省黎平县德凤街道法律服务所法律服务工作者。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，1965年6月3日出生，汉族，住重庆市璧山县。该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110608704。原告姜有发、彭作桃、姜锡松诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法由审判员吴宗礼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜有发、彭作桃、姜锡松的委托诉讼代理人朱崇策，被告的委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告限期三个月内提供资料并为原告办理不动产权证；2、请求判决被告赔偿原告逾期提供办理不动产权属相关文书和逾期办理不动产权属证书的违约金50000元（违约金时间从2016年9月30日至2018年9月30日，共计2年；按年利率6.18%计算）；3、判决被告退还原告文明施工履约保证金2000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月27日，被告以办理“侗族风情园”VIP会员名誉收取原告10000元。2012年1月14日，被告与原告签订《侗族风情园选房协议书》补充约定将10000元转为定金。2014年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：1、售房面积为120.47m2，单价3080元／m2，共计367409元，首付117409元，余款250000元；2、被告应当在2014年12月31日向原告交付商品房（附有该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的商品房面积实测技术报告；具有住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表等）；3、转移登记约定：被告应当于2015年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，被告超期交付转移登记文件30日内，被告应当向原告承担已付房价款0.1%的违约金，超期30日后交付办理房屋转移登记相关文书由被告向原告按日承担已交房价款0.1%的违约金。2014年3月5日原、被告签订《商品房买卖合同》前后，原告依约在2011年12月27日向被告交付购房定金10000元，2012年1月14日交定金64000元，2013年12月29日交定金43409元、契税5511元、维修金7348元、登记工本费300元、印花税184元，2014年10月27日交250000元。2016年2月17日，被告交付房屋给原告，同时原告缴纳垃圾清运费371.22元，物业费1781.86元，文明施工约定金2000元（原告装修完工验收合格后一年无息全额退款）。2016年2月份交付房屋，可是到现在被告既不依约交付办理商品房转移登记的有关文书，也不通知原告办理不动产权属登记，经与被告协商，无法形成共识，因此引发纠纷。综上所述，由于被告的违约行为，致使原告至今没有得到不动产权属证书，因此侵害原告的合法权益。为此，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定起诉，恳请贵院公正判决。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：一、即便本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”时间交付有被告客观上不能预知、不能克服的原因，对此被告没有过错，具有免责理由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行移转房屋所有权义务的行为方式上,表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权登记的义务履行完毕；被告的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同)记教有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证)、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可以认定被告办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从被告提交的证据材料中足以证明被告在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付原告办证非被告的单方原因造成，除了因政府机关的行政行为原因，还有原告方没有履行义务的原因，非被告的过失、过错所致，被告不应对此承担责任。原告至今并未向被告出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系被告要求被告协助办理商品房转移，即便出现逾期办理房屋转移登记文书交付的结果，也是被告与原告双方的原因造成。二、原告违约在先，其约定的先行义务没有履行，即使被告在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书没有按照合同约定的时间交付原告，原告也没有理由要求被告承担支付逾期交房“违约金”和逾期交付办理房屋转移登记相关文书的“违约金”之和为50000元。按照被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十三条第(四)项第2小项约定“本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10项费用，并在接收该商品房时同时向出卖人出示相应的缴款凭证。(1)专项维修资金；(2)契税；(3)印花税；(4)颁证费用；(5)第二十条约定的物业服务费用；(6)供暖费；(7)装修保证金……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”如今房屋已经交付，原告先行义务多项没有履行，原告已经违反合同的约定，违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行的债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，原告也没有理由向被告主张85614.99元的高额“违约金”。原告是否向被告支付了全部购房款，应当依法向人民法院提供购房收款收据，如果不能举证的话，其诉求也不成立。原告是否根据合同的约定履行缴税、缴纳维修基金、物业管理费等先行义务，应当举证证明，否则，原告就已经违约在先，“违约在先”者不能脱离法律规定和合同的约定，孤立、片面向违约在后的被告主张权利，原告还得向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，原告向法院请求主张的两项“违约金”之和为50000元，无论被告是否存在逾期交房和逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，原告提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的有关规定，就本案来讲，如果讲因为被告违约给原告造成经济损失，假如被告存在逾期交房，请法院根据原告因此实际受到损失的时间，调减双方签订的预期办理转移登记文书的“违约金”，逾期交房和逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由原告来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明原告举证不能，其对此应当承担法律后果。此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发(2012)7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)的通知》第八条第(三)款第2项的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张两项“违约金”之和不能超过原告实际受到损失的30%。三、原告提出第1项诉求和第2项诉求没有事实依据，也没有法律根据，其请求的逾期交房、逾期办证“违约金”不应获得法律的支持。在本案中，原告提出的第1项诉求和第2项诉求都是要求被告为其“办理土地证和房产证”，并请求支付其“逾期办理不动产权证书的违约金50000元。”原告提出这样的诉讼请求没有任何合同约定，也就是讲原告提出这样的诉求没有对应的事实依据，也没有相应的法律根据。因此，原告提出的“违约金”诉讼请求依法不应支持。综上所述，原告违约在先，合同约定的先行义务没有履行，作为违约在先者起诉违约在后者来陈述提出请求被告支付原告“逾期办理土地证和房产证”支付原告“逾期办理不动产权证书的违约金5000元”没有事实依据，没有相关的法律道理，也就不能成立。为此，请求依法判决驳回原告提出的违背事实的、过高的、没有道理的“违约金”的诉讼请求。本案诉讼费由原告承担。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、身份证、户口簿、结婚证复印件，证明原告的身份；2、侗族风情园VIP会员原申请书、选房协议、商品房买卖合同，证明原告向被告购买商品房的事实；3、入伙手续书，证明被告交房给原告，原告依约履行合同相应付款义务；4、收据、信用社借据、进账单，证明1、原告全面履行合同义务，同时原告向被告交付物业管理费、施工约定金、契税、维修金、印花税、工本费；2、证明被告有义务为原告办理不动产权证书。经庭审举证质证，被告对原告提交的证据表示：对证据1、2没有异议，对证据3、4认为与本案诉请没有关联性。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据，庭审中，被告当庭向本院提交了一份证据即黎平县法院向黎平县不动产登记中心调查证明，证明2018年4月10日黎平县法院法官解晓莉、毛恩跃持原审法院介绍信到黎平县不动产登记中心调查，证实了“侗族风情园”小区1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日通过了黎平县国土局的核验意见，达到了办理不动产权转移登记的条件，此后的期间被上诉人没有任何理由再计算所谓的产权转移登记相关文书“逾期”交付违约金问题。经法庭允许，原告同意质证，经庭审质证，原告对被告当庭提交的证据，认为如果属实，也不能成立对抗效力，与本案没有关联性，被告没有履行告知义务，应承担责任。本院经审理认定事实如下：2011年12月27日，被告以办理“侗族风情园”VIP会员名誉收取原告姜锡松10000元。2012午1月14日，被告与原告姜有发、姜锡松签订《侗族风情园选房协议书》补充约定将10000元转为定金。2014年3月5日，原告姜有发、彭作桃与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号商品房，建筑面积123.74平方米，套内建筑面积106.71平方米，房屋总价款为367409元，约定交房日期为2014年12月31日前。合同第十九条房屋登记第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款、契税、专项维修基金等相关费用。被告已向原告交付房屋。被告于2017年3月22日对原告购买房屋所在的5幢楼办理了房屋总初始登记。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年10月12日，原告以被告未向其交付商品房转移登记的相关文书为由向本院提起诉讼。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告入住房屋，被告未提出异议，视为交付房屋。现原告不请求退房，意愿双方继续履行《商品房买卖合同》，请求被告将原告购买的黎平县德凤镇侗族风情园5幢2单元2-5-1号房转移登记相关文书办结并三个月内交付给原告的诉求符合合同约定，本院予以支持。关于违约金是否应予支持及计算标准确定的问题。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任，赔偿相应的违约金。结合本案实际情况，现原告不要求退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明其具体损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）和银发［2015］325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。原、被告合同约定按日支付已交房价款0.1%的违约金即每日408.427元，明显过高，被告未能及时交付办理商品房转移登记有关文书显然对原告未造成如此大损失。现原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定和事实，本院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题。原告请求违约金计算至2018年9月30日止。依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证（或通知交付）义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告开发的原告购买房屋所在的5栋楼已于2017年3月22日符合办证条件，被告辩称具备办证条件后已通过张贴公告和书面方式进行通知，但原告予以否认，被告未能提供相应证据证明其已履行通知义务，因原告至今尚未收到办理不动产证的相关文书，现原告请求违约金计算截止至2018年9月30日止，本院予以支持。关于违约期间及违约金数额的确定问题。合同约定出卖人承诺于2015年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。因被告至今尚未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，现原告请求逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金从2016年9月30日至2018年9月30日，共计2年符合法律规定，本院予以认可，逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金为：367409元×6.18%÷365天×730天=45411.75元。原告请求50000元，超出部分，本院不予支持。关于原告请求被告退还原告文明施工履约保证金2000元，原告提供的施工保证金2000元收据系贵州省荣华物业服务有限公司收取的，因被告与荣华物业服务有限公司为不同的法人单位，现原告请求被告退还原告文明施工履约保证金2000元缺乏依据，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告姜有发、彭作桃与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告姜有发、彭作桃、姜锡松逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金45411.75元；三、驳回原告姜有发、彭作桃、姜锡松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取550元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担500元，原告姜有发、彭作桃、姜锡松负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  吴宗礼二〇一八年十二月四日书记员  聂晓彬