广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6372号 原告：莫小说，女，1966年8月5日出生，壮族，住广西壮族自治区河池市金城江区。 委托诉讼代理人：傅正义，南宁市海宁律师事务所法律工作者。 被告：南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区朝阳路**金山广场**铺面。统一社会信用代码：91450102552286991J。 法定代表人：张家玮。 案由:房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2018年10月29日 开庭时间：2018年12月3日 当事人到庭情况： 原告莫小说：本人及其委托诉讼代理人傅正义到庭 被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司（以下简称宝岛爱之味公司）：未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商铺委托租赁协议》（合同编号326号）；并责令被告立即返还原告所购买的座落于南宁市朝阳路68号金山广场（台湾城520）3层326号商铺；2、被告支付给原告莫小说租金295212元及利息12338.62元（其中以2016年租金136860元为基数，按年利率4.35％从2017年9月20日暂计至2018年11月1日止，利息为6598.36元；以年租金158352元为基数，按年利率4.35%，从2018年1月1日暂计至2018年11月1日止，利息为5740.26元；租金从2016年9月21日暂计至2018年9月21日止，以后租金和利息另计至全部租金付清为止）；3、本案受理费由被告负担。 事实与理由：2013年10月16日，原告与南宁福隆园房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同编号326），原告向南宁福隆园房地产开发有限责任公司购买了位于兴宁区朝阳路68号金山广场3层326号铺面（建筑面积99.01㎡）。原告于2013年10月31日通过银行向南宁福隆园房地产开发有限责任公司支付了购房款1922853元；同年9月20日原告与被告宝岛爱之味公司签订了《商铺委托租赁经营协议》，委托方莫小说愿意将其所有的座落于南宁市朝阳路68号金山广场（台湾城520）3层326号商铺委托给受托方被告宝岛爱之味公司对外租赁或受托方自行设立商业经营机构招商经营。期限自2013年9月21日起至2023年9月20日止。第三条、委托租赁经营收益金，3.1鉴于目前商铺所属“金山广场”的经营条件尚未成熟，委托方同意在按照1）准备期、2）市场培育期、3）收益期三个步骤计收益金。3.2准备期为物业交付时间起至2013年9月20日，准备期内委托方不收取任何收益金或者其他款项。3.3市场培育期为2013年9月21日起至2016年9月20日止，为期3年。市场培育期内商铺所产生的收益全部由受委托方收取，市场培育期内委托方不收取任何收益金或者其他款项。3.4（1）从2016年9月21日起至2017年9月20日止为收益期。委托方按照每季度计人民币34215元的费率向受委托方收取收益金。（2）从2017年9月21日起至2020年9月20日止为收益期。委托方按照每季度计人民币39588元的费率向受委托方收取收益金。（3）从2020年9月21日起至2023年9月20日止收益期。委托方按照每季度计人民币56555元的费率向受委托方收取收益金。（5）物业专用维修资金自2013年9月21日起至2023年9月20日止，共十年费用为3564元； 2014年1月20日，原告办理了上述商铺房屋所有权证书（邕房权证字第××号）。2016年5月14日原告向被告支付了专用维修资金3564元。原告多次向被告催要租金，但被告以没钱为由，拒不支付所欠租金。从2016年9月21日至2018年9月20日被告宝岛爱之味公司尚欠原告租金共计295212元（其中从2016年9月21日至2017年9月20日租金136860元；从2017年9月21日至2018年9月20日租金158352元）。 原告认为，原告与被告签订的《商铺委托租赁经营协议》是双方真实意思表示，合法有效。被告租赁原告的上述商铺，应当按期支付租金，否则，就构成违约，应承担违约责任；由于拒不支付原告租金，使原告不能实现合同目的，已构成根本性违约，经原告多次催促，被告仍拒不履行合同义务（支付租金），原告有权解除合同。由于被告不按期支付租金，原告有权要求其支付逾期付款期间的违约金，违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清全部租金本金为止。 被告答辩要点 被告未作答辩。 认定事实及法律适用 经审理查明：位于南宁市兴宁区朝阳路**金山广场****的铺面登记所有权人为原告莫小说。2013年9月20日，原告莫小说（委托方）与被告宝岛爱之味公司（受委托方）签订一份《商铺委托租赁经营协议》，约定：委托方愿意将其所有的座落于南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场3层326号铺面委托给受委托方对外租赁或受委托方自行设立商业经营机构招商经营，合同期限至2013年9月20日止；鉴于目前商铺所属“金山广场”的经营条件尚未成熟，委托方同意在按照准备期、市场培育期、收益期三个步骤逐步计收收益金，其中，准备期、市场培育期内委托方不收取任何收益金或其他款项，从2016年9月21日起为收益期，委托方从2016年9月21日至2017年9月20日期间按照每季度34215元的费率向受委托方收取收益金，从2017年9月21日至2020年9月20日期间按照每季度39588元的费率向受委托方收取收益金，从2020年9月21日至2023年9月20日期间按照每季度56555元的费率向受委托方收取收益金，收益金在每季度第一个月的第20个日历日前由受委托方支付至委托方指定的账户；委托租赁经营期限届满，双方可提前90天协商展延期限，同等条件下，受委托方有与委托方优先续约的权利；受委托方自行设立商业经营机构自行经营的，本协议委托方、受委托方的关系可视为租赁关系，收益金视为租金。该协议还对其他事项进行了约定。签订协议后，原告向被告交付了铺面，并支付了从2013年9月21日起至2023年9月20日期间的公共维修资金3564元，但被告未支付租金给原告。原告遂起诉至法院，请求解除合同、交还商铺并支付租金及利息。 另查明，庭审中，原告明确表示，案涉铺面四至均有墙，与房产证记载的内容一致。同时，案涉铺面虽然处于空置状态，但被告并未通知过原告接收该铺面。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《商铺委托租赁协议》、《收据》、房产证及其陈述等为证。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经本院依法传票传唤，被告无正当理由拒不到庭参加庭审诉讼，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。原告莫小说与被告宝岛爱之味公司签订《商铺委托租赁经营协议》后，原告向被告交付了商铺，无论所涉商铺是否最终能对外出租获取租金收益，被告均需按照合同约定的收益金的标准向原告支付租金，这符合房屋租赁合同法律关系中由出租人交付房屋、承租人支付租金的特点，因此，虽然双方签订的合同名为委托租赁经营协议，实际上双方形成的是房屋租赁合同关系。原、被告出于真实意愿签订《商铺委托租赁经营协议》，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从现有证据看，被告至今未付租金，导致原告出租铺面获取租金的合同目的无法实现，被告的上述行为，已构成根本违约，原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本院予以本院予以准许。合同解除系形成权，合同自通知达到对方时解除。本案中，原告以起诉方式通知对方，协议自本案起诉状副本送达被告之日即2018年11月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应当向原告返还铺面并支付租金，故原告要求被告返还铺面及支付租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告应从2016年9月21日至2017年9月20日期间按照每季度34215元的标准向原告支付租金，从2017年9月21日至2020年9月20日期间按照每季度39588元的标准向原告支付租金，从2020年9月21日至2023年9月20日期间按照每季度56555元的标准向原告支付租金。据此，截至2018年9月20日，被告应向原告支付租金295212元，之后租金参照合同约定的租金标准计付（2020年9月21日前按每季度39588元的标准计付，之后按每季度56555元的标准计付），计至被告付清租金之日止。另外，双方在合同中约定“收益金在每季度第一个月的第20个日历日前支付”，被告未依约支付租金，构成违约，原告要求被告按照银行同期贷款利率计付利息，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条对违约责任的规定，本院予以支持。据此，根据合同关于租金按季度支付的约定，结合原告提出的诉讼请求，被告应支付的利息分段计算如下：1、以136860元为基数，从2017年9月20日计至2018年9月20日，按中国人民银行同期贷款利率计算；2、以158352元为基数，从2018年1月1日计至2018年9月20日，按中国人民银行同期贷款利率计算；3、以实际欠付租金为基数，从2018年9月20日起，计至实际偿清之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 确认原告莫小说与被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司于2013年9月20日签订的《商铺委托租赁经营协议》于2018年11月16日解除； 被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司向原告莫小说返还原告位于南宁市朝阳路68号金山广场3层326号商铺（邕房权证字第××号）； 三、被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司向原告莫小说支付租金（计至2018年9月20日的租金为295212元，之后的租金计算方式：2020年9月21日前按每季度39588元的标准计付，从2020年9月21日起按每季度56555元的标准计付，计至被告付清租金之日止）； 四、被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司向原告莫小说支付利息（利息分段计算为：1、以136860元为基数，从2017年9月20日计至2018年9月20日，按中国人民银行同期贷款利率计算；2、以158352元为基数，从2018年1月1日计至2018年9月20日，按中国人民银行同期贷款利率计算；3、以实际欠付租金为基数，从2018年9月20日起，计至实际偿清之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2957元，由被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇一八年十二月四日 书记员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。