湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初3127号原告（反诉被告）：刘家国，男，1973年5月28日出生，汉族，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：李伟，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：十堰市东启物资贸易有限公司。住所地：湖北省十堰市。法定代表人：崔正学。委托诉讼代理人：李晓波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉第三人）：十堰华飞房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市。法定代表人：赵守华，该公司执行董事兼总经理。被告（反诉第三人）：十堰市长泰房地产经纪有限公司。住所地：湖北省十堰市。法定代表人：王蕾，该公司经理。委托诉讼代理人：李孔银，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，上诉，反诉，签收法律文书等。委托诉讼代理人：王存迪，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，反诉，签收法律文书等。原告（反诉被告）刘家国与被告（反诉原告）十堰市东启物资贸易有限公司（以下简称东启公司）、被告（反诉第三人）十堰华飞房地产开发有限公司（以下简称华飞公司）、被告（反诉第三人）十堰市长泰房地产经纪有限公司（以下简称长泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘家国的委托诉讼代理人李伟、东启公司的委托诉讼代理人李晓波、长泰公司的委托诉讼代理人李孔银到庭参加诉讼。华飞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘家国向本院提出诉讼请求：××.判令东启公司履行办理房屋的不动产权证义务（集资建房协议中约定的），并支付迟延办证违约金5万元；2.判令华飞公司、长泰公司对东启公司应负的债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由东启公司、华飞公司、长泰公司负担。在诉讼过程中，刘家国将诉讼请求明确为：××.判令东启公司履行为刘家国办理位于十堰市××区××单元××号（后刘家国又向本院提交书面说明，将房号明确为××幢××-××0-××号）不动产权属证书的义务，并支付迟延办证违约金5万元；2.判令华飞公司、长泰公司对东启公司应付的义务承担连带责任；3.本案的诉讼费由东启公司、华飞公司、长泰公司承担。事实和理由：华飞公司、十堰市泰丰科工贸集团有限公司（现长泰公司）、东启公司合伙建房，都是合伙执行人。2000年××0月30日，经十堰市泰丰科工贸集团有限公司（现长泰公司）作担保，刘家国与东启公司签订《集资购房协议》，约定刘家国以950元／平方米的价格购买该合伙一套××平方米（套内面积）的9层三室二厅住房。《集资购房协议》第3条约定：被告负责办理房产证，刘家国出工本费。刘家国先后付房款总计8.3万元，东启公司于2000年××2月份左右交付刘家国房屋，该房屋刘家国一直使用至今。长泰公司既是集资建房协议的担保人又是合伙人，华飞公司是合伙人之一，对东启公司的债务负连带责任。自交房以来，刘家国多次要求被告办理不动产权证，刘家国愿意履行自己的法定义务，东启公司提出不合理的要求。东启公司辩称：原告的诉讼请求不应得到支持，原告没有按照合同约定履行义务，按照合同第四、五条约定，原告应当交付购房款90%才能交付住房。本案争议房产合同约定的价款总额是××0××650元，90%应当付到9万多元，但原告刘家国仅支付了8.3万元。作为先履行义务的一方不履行义务，按照合同法规定后履行的一方有权拒绝履行。按照合同约定原告未交足房款视为弃权，原告无权主张其他权利。东启公司针对原告刘家国强行占有房屋的行为依法提出反诉，请求法院驳回原告刘家国的诉讼请求。长泰公司辩称：××.担保人长泰公司没有办证的替代义务，长泰公司既无约定也无法定的办证义务，客观上也存在事实及法律上的履行不能。2.原告要求东启公司办证的条件未成就，因原告支付房款未达到总房款的90%。3.本案已过保证期间，担保人长泰公司不承担连带保证责任。4.原告违约在先，被告东启公司没有违约行为，不应支付迟延办证违约金且合同没有约定迟延办证违约金，原告的该项请求没有事实根据。5.长泰公司不存在与其他被告合伙建房。6.本案不属于人民法院的管辖范围，该房屋是职工内部建房。东启公司向本院提出反诉请求：××.依法解除2000年××0月30日与刘家国签订的《集资购房协议》；2.刘家国立即退还其强行占有的位于十堰市××区××单元××房产；3.诉讼费用由刘家国负担。事实和理由：2000年××0月30日，刘家国与东启公司签订了《集资购房协议》。该协议约定：甲方按乙方的购房请求，负责安排住宅，即玖层三室二厅一套面积约××平方米房屋，单价950元；甲方负责办理乙方的房产证；乙方在得到住房许可后，预交集资购房款的70%，甲方在交付住房时乙方结清购房款的90%，剩余房款于领取房产证全部交清（房屋面积以房产证为准）；一次交清房款可优惠5%，乙方不按规定如期付款，视其为弃权，弃权者扣除预交款的××0%-30%为损失金。刘家国并未按照约定向东启公司交付购房款，依据《集资购房协议》第五条约定视为弃权。但刘家国未经东启公司允许强行占有本案争议的房产至今，请求支持东启公司的反诉请求。刘家国争对东启公司向本院提出的反诉辩称：《集资购房协议》第四条规定，刘家国付了8.3万达到购房款的8××.7%，虽没有达到合同约定的90%，但刘家国愿意支付8485元满足合同约定的要求，剩余款项在领取房产证时交清。《集资购房协议》第五条约定是一次性交清购房款的优惠条件，不是违约解除条件，东启公司对该条款理解错误。东启公司声称刘家国强行占有房屋没有证据，事实上刘家国居住该房屋20年，如果是刘家国强占房屋，东启公司为什么不采取措施，显然是不合理的。综上，请求法庭驳回东启公司全部反诉请求。长泰公司争对东启公司向本院提出的反诉辩称：对东启公司的反诉请求请求依法认定。华飞公司针对刘家国的起诉以及东启公司的反诉均未向本院提交答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司、东启公司（甲方）与华飞公司（乙方）协商在位于十堰市××区××号的土地（该土地使用权人为东启公司）上联建一栋面积约69××0平方米的综合楼，并于××999年7月26日签订《联合建房协议书》。《联合建房协议书》约定：甲方以前期工程的总支出××60万元为资本与乙方联合建房；该综合楼的一楼、二楼商用门面及地下室甲乙双方各得产权的50%，该综合楼三楼（含三楼）以上的住宅由甲乙双方按3:7比例进行产权分割；大楼竣工以后，甲乙双方共同到有关部门办理产权手续，办证的税费及相关费用由双方按各自所得产权比例分摊等。2000年××0月30日，东启公司与刘家国签订《集资购房协议》。该协议约定：东启公司按刘家国的购房请求，负责安排住宅，即9层3室2厅一套面积约××平方米，单价950元／平方米（楼层计算不含地下室，含水电增容费）；东启公司负责办理刘家国的房产证，刘家国出工本费，东启公司负责刘家国的物业管理（具体规定按有关精神办理）；刘家国在得到住房许可后，预交集资购房款的70%，东启公司在交付住房时刘家国结清购房款的90%，剩余房款于领取房产证全部交清（房屋面积以房产证为准）；一次性交清房款可优惠5%，刘家国不按规定如期付款，视其为弃权，弃权者扣除预交款的××0-30%为损失金等。十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司作为东启公司的担保方，在上述合同上签章。刘家国分别于2000年××0月23日、2000年××0月27日、2000年××2月8日、200××年5月××4日向东启公司交纳购房款2万元、4万元、2万元、0.3万元，共计8.3万元。后十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司、东启公司与华飞公司联建的综合楼竣工，其中××368.76平方米的房产于200××年6月25日被登记于东启公司名下。刘家国依据《集资购房协议》取得的房屋门牌号为××单元70××号（未包括××-3层商业用房），根据十堰市不动产登记中心档案资料显示该房的房号为：十堰市××区××号××幢××-××0-××号（实际面积为××1××.62平方米，简称涉案房屋）。刘家国取得涉案房屋后使用至今。另查明：涉案房屋尚未被办理不动产权登记。十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司经过多次工商变更登记，后企业名称变更登记为十堰市长泰房地产经纪有限公司。本院认为：东启公司与刘家国于2000年××0月30日签订的《集资购房协议》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然刘家国取得涉案房屋时向东启公司交纳的购房款并未达到协议约定的90%，但刘家国向东启公司交付了大部分购房款，履行了合同主要义务，且刘家国同意按协议约定向东启公司交纳剩余购房款，东启公司应当为刘家国办理涉案房屋的不动产权属证书。涉案房屋系十堰市泰丰科工贸（集团）有限公司（后变更登记为长泰公司）、东启公司与华飞公司依据《联合建房协议书》联合建造，长泰公司、华飞公司应当对涉案房屋不动产权属证书的办理承担协助义务。《集资购房协议》约定的“不按规定如期付款，视其为弃权”，系针对“一次性交清房款可优惠5%”的情形下所设定条件。东启公司主张因刘家国取得涉案房屋时交纳购房款未达到90%，应视为弃权，本院不予支持。刘家国使用涉案房屋已达十几年之久，东启公司主张刘家国强行占有涉案房屋，并主张解除双方签订的《集资购房协议》以及刘家国退还涉案房屋，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。由于东启公司在本案中未主张由刘家国支付剩余购房款，东启公司可另行向刘家国主张权利。办理不动产权属证书的请求权不应当适用诉讼时效，东启公司、长泰公司认为刘家国的该项主张超过诉讼时效，缺乏法律依据。由于刘家国取得涉案房屋时向东启公司交纳的购房款并未达到《集资购房协议》约定的90%，其自身存在一定的过错，刘家国主张东启公司向其支付迟延办证违约金5万元，本院不予支持。本案纠纷属于人民法院民事诉讼受案范围，长泰公司辩称本案不属于人民法院管辖，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、十堰市东启物资贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内为刘家国办理位于十堰市茅箭区xxx路xx号x幢x-x-x号房屋的不动产权属证书；二、十堰华飞房地产开发有限公司、十堰市长泰房地产经纪有限公司对前述事项承担协助义务；三、驳回刘家国的其他诉讼请求；四、驳回十堰市东启物资贸易有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由刘家国负担200元，十堰市东启物资贸易有限公司负担325元。反诉案件受理费40元，由十堰市东启物资贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇一八年十二月十一日书记员 陈方芳