福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初3343号 原告：福建省榕圣市政工程股份有限公司，住所地福州市。 法定代表人：邱亚斌，董事长。 委托诉讼代理人：罗若壮，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉，上海建纬（福州）律师事务所实习律师。 被告：福建兴群利贸易有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：黄兴忠，执行董事兼总经理。 原告福建省榕圣市政工程股份有限公司与被告福建兴群利贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建省榕圣市政工程股份有限公司的委托诉讼代理人罗若壮到庭参加诉讼，被告福建兴群利贸易有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建省榕圣市政工程股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告向原告返还福州市晋安区北侧的租赁房屋；3.判决被告向原告支付合同解除前拖欠的租金97182元（以起诉材料实际送达被告之日为合同解除之日，暂计至2018年6月30日）；4.判决被告向原告支付合同解除后的房屋占有使用费（自合同解除之日起计算至实际返还租赁房屋之日止，2018年10月31日前房屋占有使用费标准按14731.5元/月计算，2018年11月1日起房屋占有使用费标准按15468.075元/月计算）；5.判决被告向原告支付逾期支付租金的违约金共计18309元；6.确认房屋押金42090元归原告所有；7.判决被告赔偿原告律师代理费损失6000元；8.判决本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告福建省榕圣市政工程股份有限公司变更第三项诉讼请求为：判决被告向原告支付合同解除前拖欠的租金97182元（以法院判决解除之日为合同解除之日，暂计至2018年6月30日）。另，原告福建省榕圣市政工程股份有限公司增加诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的水电费用（暂计至2018年9月4日被告拖欠的水电费为8118.98元，此后被告未搬离而发生的水电费用仍应向原告支付）；2.判决被告向原告支付因拖欠水电费用而产生的违约金（该违约金以实际拖欠的水电费为基数，按月利率2%自拖欠之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2018年8月31日违约金数额为2022.6元）。事实和理由：2016年11月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于福州市晋安区北侧的自有房产出租给被告作为办公场所使用；租赁房屋建筑面积305平方米；租赁期限3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；第一年租金每月14030元，第二年租金按5%递增即每月14731.5元，第三年租金按5%递增即每月15468.075元；第一个月租金自合同生效之日起15日内支付，以后每月的最后一天前付清下一个月的租金；租房押金为三个月租金，即42090元。合同签订后，被告未依约及时支付每月租金，租赁期间存在多笔租金逾期支付的情况。被告最后一次支付租金的时间为2017年11月24日，此后未再向原告支付过租金，连续拖欠租金达到60天以上。原告多次发函要求被告支付拖欠的租金，但被告一直拒绝支付。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，因被告违约，原告有权请求解除合同，要求被告返还房屋，承担违约责任，并不予退还押金。被告应向原告支付合同解除前拖欠的租金及按月利率2%计算的逾期付款违约金，并按合同约定的租金标准支付自合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费。因被告未依约缴纳水电费，截至2018年9月4日，原告已为被告代垫水电费8118.98元，故被告应向原告支付拖欠的水电费，并按月利率2%计付自拖欠之日起至实际清偿之日止的违约金。另，原告为解决本案纠纷已支付律师代理费6000元，该费用系因被告违约等不当行为造成，该损失应当由被告承担。 被告福建兴群利贸易有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告福建省榕圣市政工程股份有限公司与被告福建兴群利贸易有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于福州市晋安区北侧的房屋出租给被告作为办公场所使用，房屋建筑面积305平方米；租期为3年，从2016年11月1日起至2019年10月31日止；月租金为14030元，第二年租金按5%递增，第三年租金按5%递增；租金按月支付，自本合同生效之日起15日内，被告应支付1个月的租金；此后应在每月的最后一天前付清下一个月的租金；被告在签订本合同后20天内须向原告缴纳3个月的租金42090元作为押金；被告应负责缴纳房屋租赁期内发生的物业管理费、水费、电费等费用；水、电等应由被告承担的费用应每月结清，于次月30日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，本合同自动终止；被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金额的千分之五向被告加收违约金，可以从押金中扣除；被告拖欠租金连续60天或累计90天以上，原告有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，因此而造成损失的，另由被告负责赔偿。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告缴纳了押金，并分别于2016年12月26日缴纳租金14030元，于2017年3月24日缴纳租金50000元，于2017年9月13日缴纳租金35000元，于2017年10月16日缴纳租金40000元，于2017年11月24日缴纳租金50000元。因被告未依约支付租金，原告遂提起本案诉讼，原告为此支出律师代理费6000元。 以上事实，有原告的庭审陈述和原告提交的房产证、福建省人民政府《关于同意设立福建省榕圣市政工程股份有限公司的批复》、《房屋租赁合同》、押金及租金汇款凭证、委托代理合同及律师费发票等证据为证，本院予以确认。 本院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。原告依约向被告交付讼争房屋，被告作为承租人负有按时支付租赁期间租金及水电费的义务。但被告自2017年11月25日起未再缴纳租金，讼争合同约定的合同解除条件已经成就，原告依约有权解除讼争合同，收回讼争房屋，并要求被告支付拖欠的租金，承担违约责任。自2016年11月1日起至2018年12月7日（判决解除讼争合同之日）止，被告应向原告支付的租金为364215.29元（14030元/月×12月＋14030元/月×1.05×12月＋14030元/月×1.05×1.05×1月＋14030元/月×1.05×1.05÷30天×7天），扣除已支付的租金189030元（14030元＋50000元＋35000元＋40000元＋50000元），被告尚拖欠租金175185.29元，原告要求被告予以支付，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告继续占有使用讼争房屋给原告造成的最直接的损失系讼争房屋可获得的租金收益。原告主张自合同解除次日起至实际返还讼争房屋之日止的房屋占有使用费可按讼争合同约定的租金标准（14030元/月×1.05×1.05＝15468.075元/月）计付。原告主张不予退还押金，符合讼争合同的约定，本院予以支持。讼争合同有关不予退还押金和逾期付款违约金的约定均具有补偿损失的性质，原告主张不予退还的押金已足以弥补其损失，故其要求被告另行支付逾期付款违约金，有违公平原则，本院不予支持。本案中，因原告未能举证证明其已向被告发出水电费交款通知，水电费金额亦未经被告确认，故原告关于水电费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。对于尚未结算及尚未产生的水电费，原告可待实际产生并经结算后向被告另行主张。另，原告关于律师代理费损失的诉请，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担其放弃答辩、举证、质证权利所产生的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告福建省榕圣市政工程股份有限公司与被告福建兴群利贸易有限公司签订的关于福州市晋安区北侧房屋的《房屋租赁合同》于2018年12月7日解除； 二、被告福建兴群利贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省榕圣市政工程股份有限公司返还福州市晋安区北侧的房屋； 三、被告福建兴群利贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省榕圣市政工程股份有限公司支付截至2018年12月7日拖欠的租金175185.29元，并按讼争合同约定的15468.075元/月的租金标准计付自2018年12月8日起至返还讼争房屋之日止的房屋占有使用费； 四、原告福建省榕圣市政工程股份有限公司不予退还被告福建兴群利贸易有限公司缴纳的押金42090元； 五、驳回原告福建省榕圣市政工程股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6426元，减半收取计3213元，由福建省榕圣市政工程股份有限公司负担324元，由被告福建兴群利贸易有限公司负担2889元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  周成潭 二〇一八年十二月七日 书记员  杨春阳 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。