海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初9881号原告：唐咏梅，女，1969年6月30日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。被告：海南兰海度假物业服务有限公司，住所地三亚市三亚湾路兰海花园一期。法定代表人：张萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘敏，女，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：周艳，海南三和元律师事务所律师。原告唐咏梅与被告海南兰海度假物业服务有限公司（以下简称兰海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理立案后，依法由审判员吉才军独任审判，于同年11月16日公开开庭进行了审理，原告唐咏梅及其委托诉讼代理人陈泽雄、被告兰海物业公司的委托诉讼代理人刘敏、周艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐咏梅向本院提出诉讼请求：1.确认被告擅自单方将物业收费标准从1.2元/平方米调整至3.0元/平方米的行为无效；2.判令被告退还自2016年10月份以来多收取的物业费1000元及利息（以1000元为本金，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计算，自2016年10月6日起计至债务付清之日止，暂计至起诉之日100元）；3.判令被告擅自单方将机动车地下停车费标准从150元/月调整至200元/月及地上停车费标准从100元/月调整至150元/月的行为无效；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告是兰海滨河城市花园小区二区A栋2单元302房业主，房屋建筑面积103.57平方米。2006年6月21日，被告与原告签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：一、由被告向原告提供前期物业服务，内容包括房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；二、车位及其使用管理服务费用：机动车每月150元（地下），地上每月100元；非机动车自行车每月15元，摩托车每月30元。三、代收代缴收费服务：水费1.35元/吨、排污费0.25元/吨、电费0.70元/度、二次供水增压费0.30元/吨，有线电视收视费16元/月。四、被告依据本协议向原告按建筑面积每月每平方米1.2元标准收取物业管理费用。五、每6个月向原告公布物业管理费用收支帐目。六、维修基金的使用由被告提出年度使用计划，经业主大会批准，由业主委员会会同当地物业管理行政主管部门审核后划拨。七、被告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。被告违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，原告有权要求被告清退所收费用，退还利息。上述合同签订后的不久，被告便以合同约定的收费过低导致其无法正常运营为由在多次未经原告同意的情况下，擅自单方将本区收费标准从原1.2元/平方米提高至3.0元/平方米，强行将机动车地下停车费标准从150元/月调整至200元/月及地上停车费标准从100元/月调整至150元/月。鉴于被告擅自提高收费标准及乱收费的行为属于违约，包括原告在内的小区绝大部分业主坚决不同意。此外，被告的管理水平及服务质量每况愈下，体现如下：（一）未经业主同意，巧立名目并伪造业主签名多次侵吞业主维修基金；（二）未经业主同意，擅自关闭公共游泳池；（三）利用业主的共用部位及共用设施设备擅自经营获利，收取租金、电梯广告费及其他费用后占为己有；（四）未经业主同意，以业主不同意涨价违反其意愿为由，强行切断业主电源、关停业主用水设施、在业主的供水管道放置胶塞、对电梯进行破坏。鉴于被告以上违约、管理水平和服务质量严重下降且对业主实施各种侵权的行为发生后，原告先后向派出所、信访办、12345等部门和平台投诉。无料被告仍拒不改正，且行为越来越恶劣。综上所述，被告自《前期物业服务协议》签订至今十二年的时间里，多次恶意侵占业主的维修基金、从未对业主如实公开经审计的建筑物及附属设施的维修资金筹集和使用情况、物业服务合同、共有部分的使用及收益情况、停车费收支分配和车位车库的处分情况、预算报表、物业服务费用收支账目、年度财务收支表及其他物业管理条例所要求公开的项目，其该些行为已经对本小区所有业主构成侵权。在如此情况之下，被告竟然还不顾业主多次反对，擅自提高物业费及机动车停车收费标准，其单方强制变更合同的行为严重违约。为维护原告及本小区其他业主的合法权益，原告根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定及司法解释，特向人民法院提起民事诉讼，望判如所请。被告兰海物业公司答辩称，一、我公司调整物业费有事实和法律依据，行为合法。我公司于2006年由开发商委托管理兰海滨河城市花园小区的物业服务，我公司与原告签订了《前期物业服务合同》，该小区没有成立业主委员会，双方一直履行《前期物业服务合同》至今，在2011年和2017年经过两次物业费调价，均经过合法程序。2006年《前期物业服务合同》约定物业费按建筑面积每平方米1.2元，公共水电、电梯运行费按房屋建筑面积每平方米0.35元，合计收费按照包干制1.55元/平方米，业主不再承担其他任何费用。2012年，因用工成本不断上升等原因，物业经营亏损，我公司根据法律规定征询1/2以上业主意见，将物业费由1.2元调整到1.75元（加上公共水电费0.35元/平方一共收取2.1元/平方，）我公司按照政府要求进行了调价备案程序，调价合法合规。2015年起,因小区区域分散、规模小以及物价指数和用工成本不断上升等原因，我公司连年亏损，2016年小区全年亏损额近36万元，小区公共收益以及物业费收入不能维持小区日常开支。我公司于2017年5月起多次组织业主代表召开座谈会，商讨小区物业服务及收不抵支经营亏损的事项，经业主代表提议向全体业主征询提高物业费标准的意见。我公司于2017年7月1日开始向全体业主征求意见，拟提高滨河城市花园小区物业收费标准（含公共水电分摊）：一区原收费标准2.1元/平方米，提高0.5元/平方米，即2.6元/平方米；二区原收费标准2.1元/平方米，提高0.9元/平方米，即3.0元/平方米；三区原收费标准2.1元/平方米，提高2.5元/平方米，即4.6元/平方米。征询意见期将持续至2017年12月底，征询结果如能达到法定的比例同意提高此标准，我公司将于2018年1月1日起按新的标准收取物业管理费，并继续为本小区提供物业服务；如不能达到法定的比例要求，我公司将根据物业管理条例相关规定，放弃对该小区提供物业管理服务并撤出该小区。”征询业主意见开始后，物业工作人员做了大量的工作，通过座谈、电话征询、入户征询等方式征求业主意见，得到了大部分业主的支持和理解。截止2017年11月29日，《提高物业费标准征询业主意见表》显示共计有348户业主同意提高物业费标准，我公司将调价进度及结果在小区公示栏进行了公示,并将结果报送住建局主管部门。根据《三亚市物价局关于废止物业服务收费备案文件的通知（三价字2015-214号）/琼价费管｛2015｝123号》及《海南省经济特区物业管理条例》的规定，非政府保障性住房物业费实行市场调节价，无需备案，实行市场调节价的商品房调整物业费标准经专有部分占建筑面积过半数的业主且占人数过半的业主同意就可实行（物业管理条例规定经过半即少数服从多数的行为），我公司调整物业费的行为符合法律的规定，程序合法。2018年1月按新标准收费后，截止2018年11月12日，共有466户业主，建筑面积39015.58平方米按新标准缴纳了物业费（总计582户，总面积55075.35平方米）。之前不了解情况不同意调价的业主也陆陆续续按新标准交费，未交部分还有一些是同意按新标准缴费但因未入住未缴费和长期不住、无法联系的业主。证明大部分业主同意调整物业费且就物业费标准与我公司达成了新的合同，由我公司继续提供物业服务；在此期间原告多次到物价局、住建局、12345市长热线投诉调价事宜，相关部门到小区核实情况后均对调价程序和结果表示认同；事实证明我公司调整物业费有事实和法律依据，行为合法。二、我公司收取物业费均严格按照包干制标准收取，没有收取原告任何其它费用。2016年5月之前小区物业费、养护费和公共水电费需按照条例要求单独核算，即代收代付公共水电费无需缴纳税费，物业公司只需按照收取的物业费缴纳营业税（即物业公司按照权责发生制向税务机关交税），之后应“财税201636号文件规定”，要求物业小区将三项费用合并做账并按要求缴纳增值税，故我公司从2016年12月起将物业收费通知单三项费用合并，但总价依然是包干制2.1元/平方米，没有向业主增加任何费用，且我公司较之前还多承担了代收代付公共水电部分的税费。三、住宅维修资金由三亚市物业信息和白蚁防治中心进行监管，我公司使用维修资金必须经过业主同意及审批方可使用，我公司无权也不可能侵占维修资金。我公司遵守物业服务合同约定，使用维修资金均严格按照中关于维修资金使用申请的规定，从业主意见的征询、维修项目的确定、费用的审核、业主意见的回访调查等政府有严格的审批流程。即三分之二的业主同意才可以使用维修资金，也是少数服从多数的法律规定，我公司所使用的维修资金均严格按照法定程序报批，并以公示的方式向全体业主公布小区建筑物及附属设施的维修资金使用情况。例如，2017年申请使用维修资金对小区冲凉房以及水泵房改造，三分之二业主在意见签署表上签署同意，相比其它同年限同档次的小区滨河小区使用维修资金是最低的，这一点三亚市物业信息和白蚁防治中心可以查阅，并非原告所说的物业公司随意使用或滥用。四、我公司遵守物业服务合同约定,已定期以公示的方式向全体业主公布小区公共收益、物业费收支表、公共收益明细表等。五、关于停车服务收费，我公司也已征询全体业主的意见，进行公示，且业主未提出异议。地下室停车位产权属于开发商所有，收取的停车费用应属于开发商，但全部都用于补贴物业经费的不足。综上，我公司接管兰海滨河城市花园小区十一年来,始终秉承“信守承诺、精诚所至、服务第一”的经营宗旨，按照物业服务合同要求，积极为业主和住户提供物业服务，即使在亏损的情况下也严格按照物业服务收费标准收费，从来没有多收业主一分钱，本次调价也是按照法定程序提前半年多时间向业主征求意见，经大部分业主同意后我公司才从2018年1月份按新标准收取物业费；更没有恶意侵吞业主维修资金的行为；每年如实向业主公开小区公共收益、物业费收支账目，原告在诉状里的陈述都是无中生有、挑拨是非、恶意中伤，恰恰是原告自己不遵守小区公共管理规约，享受了公共资源和物业服务却不履行缴纳物业费的义务，长期拖欠物业费的行为严重违约，原告的诉求没有事实和法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告唐咏梅系兰海滨河城市花园小区二区B座1单元201房业主，房屋建筑面积104.09平方米。被告兰海物业公司系二级资质等级物业公司。2006年6月21日，原、被告签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：一、由被告向原告提供前期物业服务，内容包括房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；二、车位及其使用管理服务费用：机动车每月150元（地下室），地面每月100元；非机动车自行车每月15元，摩托车每月30元。三、代收代缴收费服务：水费1.35元/吨、排污费0.25元/吨、电费0.70元/度、二次供水增压费0.30元/吨，有线电视收视费16元/月。四、被告依据本协议向原告按建筑面积每月每平方米1.2元标准收取物业管理费用。五、所有公共用水用电、电梯按照物业管理费公共分摊包干制，即按房屋建筑面积每平方米0.35元与物业管理费一同按月缴纳，业主不再承担其他任何公共水电分摊费用。六、原告交纳费用时间为每月5日前缴纳上月物业管理费、水电费等各项费用。七、每6个月向原告公布物业管理费用收支帐目。八、维修基金的使用由被告提出年度使用计划，经业主大会批准，由业主委员会会同当地物业管理行政主管部门审核后划拨。九、被告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。被告违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，原告有权要求被告清退所收费用，退还利息。合同签订后，原告按双方约定的收费标准进行缴费。2011年12月6日，三亚市物价局批准备案，同意被告将物业服务收费标准由原来的每月1.2元/平方米提高至1.75元/平方米（不含公共水电、电梯运行包干费每月0.35元），停车费收费标准提高至地面停车场小型车辆120元/月、地下室停车场200元/月。2012年1月1日起，被告按物价局批准备案的1.75元/平方米标准收取物业管理费，含合同约定的公共水电、电梯运行包干费每月0.35元，实收2.1元/平方米。原告按新标准继续缴纳物业服务费。2016年9月1日开始，被告参考周边小区停车收费标准，经在小区公示后，将收费标准由原来的地面停车场小型车辆100元/月、地下室停车场150元/月调整为：地面停车场小型车辆150元/月、地下室停车场200元/月。业主均按新停车费标准正常缴纳停车费。2017年7月1日，被告以小区物业管理经费不足，物业经营长期亏损为由，向业主送达《关于兰海滨河城市花园提高物业管理费标准事宜致全体业主的一封信》，开始征询小区业主上调物业管理费的意见。2018年1月起，被告根据征询结果，将物业服务收费标准调整如下：一区提高至每月2.6元/平方米，二区提高至每月3元/平方米，三区提高至4.6元/平方米。原告认为被告擅自收费而拒绝按新的标准缴纳物业管理费和停车费，遂引发纠纷，双方经多次交涉未果，诉至本院。另查，兰海滨河城市花园小区分一、二、三区，总建筑面积57157.64平方米。其中，一区业主222户、二区业主322户、三区业主38户，共计582户。2018年1月按新标准收费后，截止2018年11月12日，专有部分面积共计39015.58平方米的466户业主按新标准缴纳了物业费。被告提供《兰海滨河城市花园一区、二区、三区关于调整物业管理费标准的意见签署表》，载明：小区总户数582户，其中同意上调物业管理费的业主为349户，联系不上或未表明意见为91户，不同意142户。原告对该签署表中记载内容的真实性不予确认。2018年12月8日至9日，本院组织原被告双方及业主对签署表内容的真实性进行核对，核对结果为：到现场核对的业主有34名，都不同意上调物业管理费，与签署表中记载的内容基本一致；电话核对时能接通电话的业主有90名，基本都同意上调物业管理费，与签署表中记载的内容基本一致。因部分业主电话无法接通，故该部分业主的意见是否与签署表记载的内容一致，无法确认。又查，2015年6月1日，海南省物价局、省住房和城乡建设厅根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）规定，报经海南省人民政府同意，下发了《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》，2015年6月1日以后，放开海南省非保障性住房物业服务价格，实行市场调节价。滨河城市花园小区属于实行市场调节价之列。再查，2017年9月，经征询业主意见后，被告向三亚市物业信息和白蚁防治中心申请动用住宅维修资金对一区、二区生活水泵和二期泳池公共卫生间改装。同年10月24日，该中心批复同意项目预算评审总金额为164130.74元，最终造价以竣工结算为准。后经结算费用共计165069.68元。以上事实，有前期物业管理服务协议、土地房屋权证、物业费涨价通知、微信聊天记录、视频资料、三亚市物价局三价审批字[2011]116号关于滨河城市花园小区物业服务收费备案有关问题的通知、三亚市物价局三价字[2015]214号关于废止物业服务收费备案文件问题的通知、海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅琼价费管[2015]123号关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知、三亚市规划局关于三亚兰海水城旅业投资有限公司在丰兴隆兴建兰海滨河城市花园的工程审批意见、致全体业主的一封信、兰海滨河城市花园一区、二区、三区关于调整物业管理费标准的意见签署表、签署表核对情况笔录、收费通知单、收费发票、收据、专项维修资金一览表、三亚市物业信息和白蚁防治中心关于滨河城市花园申请住宅维修资金的受理通知和回复函、使用维修资金业主表决签名表、维修照片、关于调整小区停车收费标准的公示、及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的焦点为被告兰海物业公司上调物业管理费和停车费收费标准的行为是否合法有效的问题。一、关于被告上调物业管理费的效力认定。被告上调物业管理费有两次，分别是2012年1月和2018年1月。（一）关于2012年1月的调费。本次调费经三亚市物价局于2011年12月6日备案同意，从1.55元/平方米（含0.35元/平方米的公共水电分摊包干费）上调至2.1元/平方米，包括原告在内的所有业主均按此标准缴纳物业管理费，一直持续至2017年12月，对本次上调物业管理费的合法性，本院应予认定。原告从2012年1月开始已然知晓物业管理费上调之事实，亦按照此标准持续缴费，期间没有提出异议，时隔多年，仍以被告未经业主同意调费违法为由要求确认本次调费行为无效，有悖诚实信用原则，也不利于物业服务秩序的稳定，本院不应支持。（二）关于2018年1月的调费。海南省政府有关部门规定自2015年6月1日起非保障性住房实行市场调节价，不再向物价部门备案。根据《海南经济特区物业管理条例》第九条第一款“下列事项由业主共同决定：……(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;……”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，被告上调物业管理费收费标准，属于被告制定物业服务收费方案的行为，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告提供《兰海滨河城市花园一区、二区、三区关于调整物业管理费标准的意见签署表》，欲证明上调物业管理费方案已满足上述规定要求，经本院组织业主对签署表载明内容的真实性进行核对的结果表明，到场业主与能够接通电话的共计124名业主表达的意见，与签署表中载明的内容基本一致。鉴于不排除个别业主在兰海物业公司征询意见时已经同意但事后反悔的情况存在，结合小区截止2018年11月12日专有部分面积共计39015.58平方米的466户业主已按新标准缴纳物业费的事实，可以认定签署表记载内容的真实性具有高度的可能性，本院确认本次上调物业管理费方案已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告上调物业管理费的行为合法有效。二、关于被告上调停车费收费标准的效力认定。2011年12月6日三亚市物价局批准备案，同意被告将停车费收费标准提高至地面停车场小型车辆120元/月、地下室停车场200元/月。2016年9月1日起被告将停车费收费标准由原来的地面100元/月、地下150元/月提高至地面150元/月、地下200元/月。被告将地下收费标准提高至200元/月，已经三亚市物价局批准备案，不属于擅自提高收费标准的行为，合法有效；被告将地面收费标准提高至150元/月，比备案价高出30元/月，确实存在单方提高收费标准的情况，但考虑到被告自2012年1月至2016年8月一直以低于备案价20元的地面标准收费，并参考2016年周边小区地面120元/月的收费行情，本院认为，被告上调收费标准至150元/月并不过分高于周边小区的收费标准，仍属于合理的收费范围，同时业主均按此标准缴纳地面停车费无异议，也表明双方已经就新的收费标准达成合意，因此，被告上调地面停车费收费标准的行为有效，本院不宜再对该收费标准做出调整。原告主张被告的管理水平、服务质量严重下降以及存在侵权行为，不应再上调物业管理费，但原告并未举证有效证据证明被告提供的服务质价不相符，被告因与个别业主发生纠纷据查有过对个别业主采取断水断电的过激作法，事后也及时予以了纠正，表明被告的服务确实存在瑕疵，但不能就此认定被告的服务不达标或违约，因此，对于原告的该项主张本院不予采纳。然，少数业主反映的问题虽不代表全体的意见，被告仍应给予重视，在今后的物业管理中自觉坚持质价相符的原则，秉持经营宗旨，努力提高管理水平和服务质量，与业主携手共建安全、舒适、和谐的家居环境。综上所述，被告兰海物业公司上调物业管理费和停车费的行为合法有效，原告按上调的收费标准缴纳物业管理费属于原告应尽的合同义务，无证据证明被告多收了原告的物业费，原告的诉求没有事实根据和法律依据，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐咏梅的全部诉讼请求。本案诉讼费按简易程序收取为100元（原告已预缴），由原告唐咏梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吉才军 二〇一八年十二月二十二日  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。