山东省沂南县人民法院民 事 判 决 书(2018）鲁1321民初3822号原告：高盛国，男，汉族，1943年2月9日出生，住沂南县。委托诉讼代理人：袁艺铭，山东胜盾律师事务所律师。被告：尹纪青（又名尹纪清），男，汉族，1971年1月1日出生，住沂南县。被告：沂南县界湖街道北村社区居民委员会。住所地：沂南县界湖北村。法定代表人：杨磊，主任。上述二被告共同委托诉讼代理人：祝宝伦，山东同力兴国律师事务所律师。原告高盛国与被告尹纪青、被告沂南县界湖街道北村社区居民委员会（以下简称北村居委）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁艺铭、二被告委托诉讼代理人祝宝伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高盛国向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告购房款34000元并赔偿原告损失；2、请求依法按照同区房屋市场价值分割拆迁补偿款；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：1996年1月1日，原告高盛国与尹纪青签订房屋买卖合同，约定尹纪青将界湖北村自建房【沂南集建（93）字第011590】卖给高盛国居住，原告高盛国一直居住至今。2010年被告沂南县界湖街道北村社区拆迁改造，2010年1月18日原告与被告签订拆除安置补偿协议。协议至今，被告现在要求变更协议内容以现金的方式对拆迁房屋进行补偿，并且被告现在企图与卖房者尹纪青串通损害侵占原告的拆迁补偿，为维护原告合法权益，特诉至法院。尹纪青辩称：原告诉求被告返还购房款、赔偿损失、对房屋按照市场价值予以分割，该诉求无事实及法律依据。本案所诉争的房屋系被告的个人财产，在1996年被告外出期间，在不知情的前提下，由被告的父亲与原告签订的房屋买卖合同，对被告的房屋进行了处置。在被告知道后，一直对该房屋的买卖不予认可，和原告多次协商未果。后在2010年村委从原告处接受房屋并将要拆除时，被告说明情况、表明态度，并将房屋要回，因此该房屋搁置至2017年，在县政府、街道办及村委的多方作工作，被告方同街道、村委签订了拆迁补偿协议。因此，在原告购房的过程中，被告并非出卖方，并非房屋买卖合同的当事人，更不应成为返还购房款并赔偿损失的被告；且原告并非被告村集体经济组织的成员，该房屋的《集体土地建设用地使用证》至今也没有变更到原告的名下，其购买房屋违反了现行的法律、政策的规定，该房屋买卖行为应为无效的民事行为，应按无效的民事合同来处理，且原告也不享有本村村民的安置待遇。因此，请求依法驳回其诉讼请求。北村居委辩称，原告诉求我单位返还购房款并赔偿损失、对房屋按照市场价值予以分割，纯属诉讼主体错误。本案的客观事实是：2010年1月8日，根据沂南县人民政府关于老城区改造的文件及精神，为加快旧村改造的步伐，被告与原告签订了《拆迁安置补偿协议书》，约定原告将居住的房屋拆除或交由村委拆除，接受被告安置的100平方米多层楼房一套。协议签订后，原告将房屋腾空后交给被告处理。但在将要拆除时，本村村民尹纪青出来阻止，说该房屋是他本人的，其他任何人无权处理，并将房屋要回。因此，在该房屋买卖合同存在争议的情况下，该房屋问题搁置至2017年，在县、街道办及村委的多方努力下，尹纪青作为房主，房屋的占有者、使用者，同意了房屋的拆除。因此，在原告购房的过程中，被告并非出卖方，并非房屋买卖合同的当事人，更不应成为返还购房款并赔偿损失的被告；且原告并非被告村集体经济组织成员，该房屋的《集体土地建设用地使用证》至今也没有变更到原告的名下，其购买房屋违反了现行的法律、政策的规定，该房屋买卖行为应为无效的民事行为，原告也不享有村民安置的待遇，因此，本案原告对被告提起诉讼，明显错列诉讼主体，望依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据当事人陈述和经本院审核确认的证据，本院认定如下：1、尹纪青是原沂南县界湖镇北村（后更名为沂南县界湖衔道北村社区居民委员会）村民，高盛国非北村社区居民。1996年1月1日，尹纪青与高盛国签订《住宅出卖合同》，约定：“卖方界湖北村尹纪青将自建住宅一处卖给高盛国居住，使用面积、建筑物和四邻见房权证（沂南集建93字第011590号），双方商定该处房产作价3.4万元……”。协议有“中人”“执笔”等人签字。协议签订后，尹纪青将其住宅交付给高盛国居住至今。2、2010年被告沂南县界湖街道北村社区拆迁改造，2010年1月18日原告与被告北村居委签订拆除安置补偿协议。协议约定原告将居住的房屋拆除或交由居委拆除，接受居委安置的100平方米多层楼房一套。协议签订后，原告将房屋腾空后交给被告处理。但在将要拆除时，本村村民尹纪青出来阻止，说该房屋是他本人的，其他任何人无权处理，并将房屋要回。因此，在该房屋买卖合同存在争议的情况下，该房屋问题搁置。2017年，涉案房屋所在地被山东省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅和国土资源厅列入棚户区改造片区。对于待拆迁的合法住宅，北村居委承诺给予下述补偿：如按约定时间签订协议、腾空房屋，对地上物按评估价值补偿，签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、24个月临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助20000元、残值补贴2000元，以及安置房一套（单电梯110平方米、双电梯115平方米。不选择安置房的，给予346500元补偿）。3、涉案房屋地上物评估价值、签约奖、腾空奖、临时安置补助、搬迁补助、简装补助、残值补助等共计136230.65元，已由尹纪青领取。4、诉讼过程中，高盛国要求对补偿的安置房按商品房市场价值进行分割。本院委托临沂金桥通达资产评估事务所对安置房市场价值进行了评估，该所作出了临金会评报字[2018]339号评估报告书，认定安置房价值为63.8万元。本院认为：尹纪青、高盛国所签订的住房买卖合同是农村房屋买卖合同。该合同在交易房屋时，同时转让了宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。土地管理法第八条第二款规定，宅基地属于农民村集体所有。土地管理法第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。尹纪青、高盛国的房屋买卖合同损害了北村居委的宅基地所有权，未经相关审批机关许可转让土地，违反了法律的强制性规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的现任。”涉案房屋宅基地是基于尹纪青享有北村居委的宅基地资格权，北村居委提供给尹纪青无偿使用的，其仅有使用权而无处分权。尹纪青未经北村居委同意擅自处分，对造成本案房屋买卖合同无效，承担主要过错责任；高盛国应当知道法律禁止农村宅基地私自转让，但仍与尹纪青签订房屋买卖合同，有一定过错，应承担次要过错责任，本院具体确认原被告过错责任比例为3:7。本案中，合同无效后，高盛国应当将住宅及宅基地返还给尹纪青，尹纪青应当将房屋买卖价款返还给高盛国。因合同无效给高盛国造成的损失，按照各自过错程度予以分担。关于高盛国因房屋买卖所产生的损失，本院认定其损失与北村居委因案涉房屋拆迁所给予的经济补偿利益相当。对于本案而言，尹纪青出卖宅基地后，不符合再申请宅基地条件，北村居委提出不给予安置房、仅给予现金补偿的主张，符合土地管理法第六十二条第四款的规定，本院予以采纳。但是，经济补偿数额应当与安置房的市场价值相当，应按安置房的市场价值认定该项补偿数额。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条第一项、第一百零六条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第一款、第三款、第四款规定，判决如下：一、沂南县界湖街道北村社区居民委员会给予尹纪青住宅地上物补偿款136230.65元（已由尹纪青领取），安置房折价款638000元，共计774230.65元，限本判决生效后十日内履行；二、尹纪青返还高盛国购房款34000元，赔偿高盛国因涉案房屋产生的可得利益损失541961.45元，共计573861.45元，限本判决生效后十日内履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费650元，由原告高盛国负担210元，二被告各负担220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  陈公峰二〇一八年十二月十八日书记员  靳 鑫