福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终6114号 上诉人（原审原告）：朱丽蓉，女，汉族，1968年2月24日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：丁延军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江玲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门骏豪地产开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇文化综合楼303室。 法定代表人：蔡端宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽彬，福建天衡联合律师事务所律师。 原审第三人：厦门市金色四季酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道枋湖东路705号之一204室，实际经营地福建省厦门市思明区长青路182号1225室。 法定代表人：陈子琪，该公司总经理。 上诉人朱丽蓉与上诉人厦门骏豪地产开发有限公司（以下简称骏豪公司）、原审第三人厦门市金色四季酒店管理有限公司（以下简称金色四季酒店）因商品房预售合同纠纷一案，均不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱丽蓉上诉请求：请求撤销一审判决第一、四项，维持第二、三项，依法改判支持一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、骏豪公司对讼争房屋的租金收益作出了明确、具体的允诺，案涉《商品房买卖合同》《装修协议》《物业委托经营管理合同》（以下简称物管合同）三份协议，是骏豪公司为出售房产、履行实现租金收益允诺，同时也是业主为购买房产、获取骏豪公司允诺的租金收益的合同目的，而形成的不可分割的合同整体。原审法院将《商品房买卖合同》、《物管合同》割裂成两个不同的法律关系，背离签约时的真实合同目的，缺乏事实和法律依据，应当改判骏豪公司支付租金收益。（一）骏豪公司对讼争房屋的租金收益作出了明确、具体的允诺，该允诺租金收益的广告宣传系要约，应视为双方买卖合同的内容，系骏豪公司应当履行的合同义务，朱丽蓉有权要求骏豪公司支付租金收益。2012年起，骏豪公司通过报纸、宣传单、户外招牌等方式发布一系列销售广告，对其所开发的“巴厘香泉”楼盘进行推广销售，就该楼盘2号楼的房屋房产项目广告宣称“靓汤屋，会赚钱，首付18万变200万”，允诺“骏豪地产联合台湾专业团队提供酒店式回租服务，投资有保障”、“租金回报+入住权益+物业升值=20年总体收益230万”，并以2#楼1601室为例，给出1-20年具体明确的计算过程以及允诺收益的具体金额。以上内容，朱丽蓉提交了相关证据予以证明，此外，朱丽蓉通过提交同楼盘、同时期购买的返租与非返租房的购房合同，证明了朱丽蓉所作的租金收益允诺，使得案涉的2号楼均价远高于同楼盘其他未允诺租金收益的非返租房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《合同法》第十五条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。骏豪公司的广告宣传资料中关于涉诉房屋的租金收益的描述是明确具体的，且对朱丽蓉购房行为及交易价格起到了重要的作用。其中广告中“内容仅供参考，……开发商保留最终解释权”的内容并不能否定该广告内容及形式均符合要约的实质性要件，可以构成买卖合同的一部分。因此，本案骏豪公司的广告宣传资料中明示的租金收益系合同要约内容，应视为合同内容。朱丽蓉基于骏豪公司广告宣传，为收取租金收益而购买涉案房屋，依照广告宣传资料内容向朱丽蓉支付租金收益亦系骏豪公司的合同义务之一。（二）原审法院割裂《商品房买卖合同》《装修协议》《物管合同》三份合同的整体性，罔顾骏豪公司在整个讼争房屋的前期销售宣传、签订买卖合同、实际装修及指定业主与金色四季酒店签订《物管合同》等一系列的合同主体行为，仅从所谓合同相对性原则的角度出发，径直判令朱丽蓉应直接向金色四季酒店主张讼争房屋租金收益，向骏豪公司主张租金收益依据不足，明显无事实及法律依据。1、骏豪公司指定朱丽蓉与金色四季酒店签订《物管合同》系骏豪公司履行支付广告要约租金收益的一种方式，恰恰证明了《装修协议》《物管合同》系《商品房买卖合同》的从合同，不能断然割裂三者之间的关系。（1）骏豪公司于2013年3月26日与金色四季酒店签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋（包括公共部位）出租给金色四季酒店，证明金色四季酒店实际是骏豪公司统一指定的酒店经营方，朱丽蓉根本没有选择经营酒店的而权利。且《房屋租赁合同》直接证明金色四季酒店经营酒店实际是由骏豪公司出租、委托经营。（2）为实现《商品房买卖合同》收取租金收益的主要合同目的，朱丽蓉不得不在签订《商品房买卖合同》当日与骏豪公司指定的金色四季酒店签订《物管合同》。同时，该《物管合同》也系该《房屋租赁合同》的附件四，直接证明《物管合同》是骏豪公司统一制定的格式合同文本，该格式文本合同中免除骏豪公司支付广告要约租金义务的条款系无效条款，骏豪公司应该履行租金支付义务。（3）骏豪公司与金色四季酒店均有向另案部分业主支付过租金，再次证明《物管合同》系骏豪公司实现租金收益允诺的方式，并非更换了允诺租金的支付主体，主体仍然是骏豪公司，不存在违背合同相对性的说法。而且因金色四季酒店并未实际经营，骏豪公司通过《物管合同》支付租金的允诺并未实现，骏豪公司仍应当承担支付允诺租金的义务。（4）本案骏豪公司为了实现以“售后包租”的方式向朱丽蓉履行《商品房买卖合同》项下支付租金收益的义务，与朱丽蓉签订《商品房买卖合同》《装修协议》，并指定朱丽蓉与金色四季酒店签订《物管合同》。骏豪公司的行为已被有关部门定性为“变相售后包租”并进行行政处罚，也恰恰证明骏豪公司是租金收益的允诺主体，应当履行该允诺，并非因《物管合同》的存在变更租金收益支付主体。故，针对《商品房买卖合同》而言，《物管合同》的成立必须以《商品房买卖合同》的成立并生效为前提，其在成立、消灭和处分上具有明显的从属性。因此，《物管合同》系主合同《商品房买卖合同》的从合同。2．《物管合同》的签订是为实现《商品房买卖合同》项下朱丽蓉收取涉案房屋租金收益的合同目的，并不能免除骏豪公司履行租金允诺收益的义务；且物管合同因金色四季酒店违反法律法规而从未开展酒店经营，《物管合同》已经在事实上及法律上均履行不能，造成朱丽蓉无法获取收益。故朱丽蓉仍有权要求骏豪公司支付租金收益。二、骏豪公司已经按照每平米2500元收取了全部装修款，但却在原审中明确表示不负有装修义务，且其并未对讼争房屋进行装修，该行为已构成自认。骏豪公司应基于其自认行为向朱丽蓉返还已收取的全部装修款（二审庭审中明确要求返还一审主张的全部装修款）。但原审法院罔顾该自认行为，仅判令骏豪公司向朱丽蓉返还部分装修差价明显事实认定错误，适用法律错误，应予以改判。骏豪公司于原审庭审中明确表示“讼争房屋的装修事宜，已因《物管合同》的签署，实际变更为由朱丽蓉认同的金色四季酒店按照《物管合同》的约定、根据其经营需求进行装修。......装修的问题应当由业主和金色四季酒店自行去解决”。故骏豪公司已明确表示其对讼争房屋不具有装修义务，且未对讼争房屋进行装修，该陈述已构成法律上的自认行为。因此，在骏豪公司已按照讼争房屋产权建筑面积×2500元/平方米的标准收取了朱丽蓉支付的全部装修款，且自认其未对讼争房屋进行装修的情况下，骏豪公司应返还朱丽蓉一审主张的装修款。三、一审将公摊部分装修造价的举证责任分配给朱丽蓉，明显不公。1、朱丽蓉对产权面积内公摊部分的装修造价举证不能，一审要求朱丽蓉进行举证，缺乏事实法律依据。朱丽蓉产权面积内对应的公摊面积仅为10余平方米，朱丽蓉作为消费者、购房者，无法举证该公摊面积的具体位置，也不可能举证该公摊面积的具体位置，该举证系不可能完成的任务。2、一审法院就公摊部分的举证责任要求朱丽蓉申请司法鉴定，更是加重朱丽蓉举证责任，显失公平。如上文所述，仅对自有产权内10余平方米公摊面积进行鉴定存在举证不能。如果必须要求朱丽蓉申请司法鉴定，那势必对2#楼整栋楼的公共部分（公摊面积）造价进行司法鉴定，明显造成朱丽蓉的权责失衡，显失公平，也丧失了司法公正的基本原则。四、公摊部分装修造价的举证责任在于骏豪公司。1、骏豪公司已按照每平方米2500元收取了包括朱丽蓉在内的2#楼全部业主的装修款。作为装修义务人，负有向装修相对人（即朱丽蓉）履行装修造价预算、结算报告的义务，但是骏豪公司从未履行该义务，朱丽蓉也从未知道骏豪公司实际完成的装修造价。在朱丽蓉对公摊面积装修造价持有异议的情况下，骏豪公司更应承担公摊部分装修价值已达到2500元/平方米的标准承担举证责任，而非由朱丽蓉举证证明未达到该装修标准，否则骏豪公司应承担举证不能的法律后果。2、骏豪公司作为开发商及装修义务人，持有讼争整栋楼（包括公摊部分）装修相关的所有装修合同、预算资料、工程签证资料、施工图、竣工图等一系列文件，对于公摊面积分割、计算、公摊总面积是明知的，故由骏豪公司进行公摊部分装修价值的举证也更具有可行性、是更加公允的。3、朱丽蓉已穷尽举证能力举证证明讼争房屋套内装修价值远远低于2500元/平方米，骏豪公司应继续就讼争房屋公摊部分的实际装修价值进行举证证明，否则仍应承担举证不能的法律后果。五、《工程造价鉴定意见书》之“无法确定项目”中有关“入户区”及“可移动物品”两部分工程造价均不应计入骏豪公司房屋装修价值范围内，原审法院将本案“入户区”及可移动物品“热水器、空调”工程造价均计算在骏豪公司的套内装修价值范围内，属于事实认定错误，应予以改判。1、鉴定机构已将“无法确定项目”即“入户区”及“热水器、空调、电视机”电器的工程造价排除在房屋装修工程造价范围以外，即该部分项目的造价不应计算在骏豪公司套内装修价值范围内。原审法院径直将本案“入户区”及“热水器、空调”工程造价均计入讼争房屋套内装修价值范围内，无任何事实及法律依据，应予以改判。2、“入户区”面积并未计入讼争房屋产权建筑面积范畴内，故入户区的装修造价也不应当计入产权建筑面积内的装修造价，更不能直接计入讼争房屋套内装修价值范围内。而且，骏豪公司是按照产权建筑面积×2500元/平方米的标准收取的讼争房屋装修，原审法院将入户区的工程造价计入讼争房屋套内装修价值明显无任何事实及法律依据，属于认定事实错误。原审法院在未将讼争房屋入户区面积计入讼争房屋产权建筑面积的情况下，径直将该入户区的装修造价计入讼争房屋套内装修价值，明显事实认定错误。综上，为维护自身合法权益，朱丽蓉依法提起上诉，恳请法院予以支持。 骏豪公司辩称，一、朱丽蓉主张骏豪公司支付租金收益没有事实及法律依据。（一）双方已经明确排除了对骏豪公司的广告内容的适用。在朱丽蓉与骏豪公司签订的商品房买卖合同附件六补充协议第十七条约定：“除双方另行书面形式达成补充协议外，本补充协议与《合同》构成约束出卖人与买受人双方的全部、唯一的合同文件，买卖双方的权利、义务以《合同》、本补充协议及其附件为准。……出卖方提供的售楼书、宣传资料、装修示范房等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。”骏豪公司亦在广告附注中载明“本资料所有内容仅供参考，以政府批文及销售合同为准，开发商保留最终解释权。”从上述约定及广告附注可以看出，双方已经明确排除了骏豪公司通过售楼书、宣传资料、装修示范房等作为商品房买卖合同的内容，而只是朱丽蓉购房前的参考。即从本质上说，双方存在前述约定的前提下，则表明骏豪公司发出的广告、宣传内容仅是要约邀请，并非要约，双方的实际权利义务关系还应以最终签订的《商品房买卖合同》为准。因此，案涉广告不应作为要求骏豪公司支付租金的依据。上述观点亦在福建省高级人民法院（2015）闽民申字第1422号民事裁定书（及原一审判决书——（2014）榕民终字第2029号）中予以阐述，该案情形与本案基本一致。（二）案涉广告对朱丽蓉签订合同并无影响。朱丽蓉在庭审承认，其在签订案涉《商品房买卖合同》之时，并不知道其所购买的房产将交由第三方金色四季酒店进行管理、使用并支付租金。既然如此，则案涉广告实际对朱丽蓉签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议并无影响，不符合《商品房买卖合同司法解释》第三条的相关规定。（三）骏豪公司所发布的宣传广告中，关于支付租金的主体并不明确具体，不符合适用《商品房买卖合同司法解释》第三条规定的情形，不应对骏豪公司产生拘束力。（四）案涉广告中对租金的描述，更不属于对商品房及相关设施所作的说明和允诺，不应适用《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定。（五）在本案中适用《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，与立法目的不符，既有失公平亦违反合同相对性原则。《商品房买卖合同司法解释》第三条的设立，系为了防止出现开发商拒绝将广告内容载入《买卖合同》，从而导致购房者处于无法就广告内容向任何人提出主张的境地。但在本案之中，由于朱丽蓉与金色四季酒店签订了《物管合同》，案涉宣传广告之中关于租金收益的内容，已经特定化为《物管合同》项下关于租金的约定，朱丽蓉关于租金的主张并不存在前述无处主张的情形。因此，在朱丽蓉可以就同一份租金利益通过《物管合同》向金色四季酒店提出主张的情况下，仍向骏豪公司提出相同主张，此时朱丽蓉显然存在双份收益的可能，既违背了该司法解释第三条的立法本意，也违背了公平合理的基本原则。关于租金损失的求偿问题，并不属于案涉商品房买卖合同关系项下应解决之问题，既然朱丽蓉与金色四季酒店金色四季酒店对租金的支付另有合同约定，就应当交由另案处理。根据合同相对性原则，朱丽蓉应基于《物管合同》向金色四季酒店主张，骏豪公司不负有支付租金的合同义务。另外，朱丽蓉故意将“按租金标准支付逾期交房违约金”混淆为“向另案部分业主支付过租金”。“巴厘香泉”2#楼因存在逾期交房问题，骏豪公司与部分业主达成赔偿协议，即按业主与金色四季酒店之间的租金标准赔偿其实际损失，恰能说明租金支付主体为金色四季酒店金色四季酒店，骏豪公司逾期交房给业主造成的损失为业主无法按时向金色四季酒店收取租金。综上所述，《商品房买卖合同司法解释》第三条相关规定的情形并不适用于本案，朱丽蓉的租金收益诉求缺乏事实与法律依据。二、讼争房屋装修义务由骏豪公司转移至金色四季酒店，骏豪公司不是装修义务人，不负有支付朱丽蓉装修差价的义务，朱丽蓉将骏豪公司的陈述进行部分截取、曲解，以偏概全。在一审诉讼过程中，骏豪公司自始至终主张，讼争房屋装修义务由骏豪公司转移至金色四季酒店，骏豪公司已将收取的装修价款支付给了金色四季酒店，而实际上也是由业主委托金色四季酒店装修，故骏豪公司不是装修义务人，不负有支付朱丽蓉装修差价的义务。鉴于此，朱丽蓉以偏概全，截取骏豪公司的部分陈述作为所谓的自认事实，显然没有依据。此外，关于装修鉴定程序、装修义务、装修差价等事项的阐述，骏豪公司将在上诉请求及事实理由中具体陈述、展开。三、朱丽蓉仅申请讼争房屋套内建筑面积的装修价值鉴定，未申请公摊部分建筑面积的装修价值鉴定，一审判决未予以支持系正确的。首先，如上所述，骏豪公司不是装修义务人，不负有支付装修差价的义务，讼争房屋套内、套外的装修价值鉴定骏豪公司均不予认可。其次，从举证规则角度出发，根据“谁主张谁举证”的证据规则，朱丽蓉系举证义务人，其应对自己的主张进行举证。在一审法院的释明后，朱丽蓉明确不申请套外公摊面积的装修价值鉴定，该意思表示系朱丽蓉对诉讼权利的处分，朱丽蓉未能证明装修价值而一审判决未予以支持系正确的。四、一审判决将“入户区”“热水器、空调”工程造价计入讼争房屋装修价值系正确的。首先，“入户区”系讼争房屋入门位置，其在讼争房屋建筑面积之内，在合同附件平面图中亦有体现，故其工程造价应计入讼争房屋装修价值。其次，《物管合同》约定讼争房屋装修标准不低于《装修协议书》附件清单，而在《装修协议书》附件清单中包含了“热水器、空调”，故其工程造价应计入讼争房屋装修价值。 金色四季酒店述称，1、金色四季酒店与朱丽蓉签订的《物管合同》第一条第2点第3点约定:朱丽蓉将其购买的房屋委托金色四季酒店实行统一经营委托期间内，朱丽蓉授权金色四季酒店全权代表朱丽蓉经营管理该房屋。即金色四季酒店在该项目做的行为系充分得到朱丽蓉授权的。2、《物管合同》的第四条第二大点第2条约定:金色四季酒店同意，在开发商毛坯交房标准的前提下，金色四季酒店可以依据酒店公寓的经营要求，对该房屋的装修及房间格局上的变更、调整。金色四季酒店对项目的装修、改造系根据酒店经营需要和朱丽蓉的授权而为之的。3、根据国家有关旅馆业的法律法规，酒店公司必须单店单证照申请，金色四季酒店为了经营需要于2016年5月9日成立厦门巴里假日酒店管理有限公司，该公司注册地为该项目所在地，但消防、公安、卫生、环评等均不允许住宅设立酒店经营。由于无法获得正规的酒店开业批文，金色四季酒店只好通知业主终止合同履行。之后部分业主不通过正规司法程序，不仅不理智甚至采取过激行为，给社会造成动乱和不和谐因素，这在当地派出所及司法所均有备案。为了减少矛盾，维护社会秩序，金色四季酒店于2016年7月21日向各个业主通知，通知要求根据国家法令法规，双方签订的《物管合同》实际无法履行，建议业主收回房屋，减少不必要的损失。4、通知发出之后，只有部分业主办理了解除《物管合同》手续，部分业主执意不予办理。而金色四季酒店虽然为本项目投入巨资包括人力物力，但鉴于无法实际经营，要求移交给骏豪公司，但骏豪公司推说应由业主办理交接，而部分业主又不同意接收，造成房屋空置浪费。5、金色四季酒店与业主签订《物管合同》最初的目的是酒店经营。现因政策原因，按照法律金色四季酒店与朱丽蓉双方均有过失。金色四季酒店为该项目投入的资金，其中包括客房及公共部分的改造装修、家具、布草、咖啡厅、餐厅、厨房设施设备、酒店用品及消耗品、宜传册、员工宿舍等等，因该酒店项目无法经营，理应由朱丽蓉给予补偿。 骏豪公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回朱丽蓉一审全部诉讼请求。一、一审法院在鉴定机构出具鉴定报告后，才追加与本案有重大利害关系的金色四季酒店参加诉讼，在金色四季酒店提交补充鉴定证据材料并申请重新鉴定或补充鉴定后，未组织各方进行质证而径行做出判决，鉴定程序及审理程序均严重违法。金色四季酒店系本案装修义务人，其对案涉房屋所在的巴厘香泉2#楼进行设计、装修，且案涉房屋装修装饰相关的施工合同、采购合同均为金色四季酒店与施工方、供货方签订，故金色四季酒店与本案有重大利害关系。一审法院启动鉴定程序前，骏豪公司依法申请追加金色四季酒店参加诉讼，以查明本案事实并明晰装修问题。然而，一审法院驳回骏豪公司追加金色四季酒店申请，径行启动鉴定程序，并在鉴定报告出具后才又依职权将金色四季酒店追加为第三人参加诉讼。追加金色四季酒店作为第三人后，金色四季酒店对已经进行的鉴定程序和形成的鉴定结论明确提出异议，并提交了大量由其掌握的因装修案涉房屋所签订的合同及相关付款凭证等，用来证明案涉房屋的客观装修价值，同时向法庭提出重新鉴定或补充鉴定。但一审法院却未依法做出任何评议或释明，更未召集各方对金色四季酒店提交的证据材料进行质证等，致使金色四季酒店未参与鉴定程序，剥夺了金色四季酒店对是否同意鉴定发表意见、确定鉴定机构、提交检材、现场勘验等相关诉讼权利，也直接导致了鉴定结论存在重大偏差违背客观事实。鉴于此，一审法院的鉴定程序及庭审程序均属严重违法，剥夺了诉讼参与人的诉讼权利，也直接导致鉴定结论违背客观事实，依法应当发回重审。二、朱丽蓉已对案涉房屋验收无误，并交付金色四季酒店进行实际经营使用，足以证明朱丽蓉、骏豪公司和金色四季酒店已经对案涉房屋的装修成果符合合同约定形成合意，朱丽蓉事后再行诉请骏豪公司支付装修差价违反了禁止反言的基本原则，原审判决适用法律错误。首先，朱丽蓉在签署《房屋移交确认书》时，已做出了装修成果符合合同约定标准的意思表示，无权向骏豪公司主张装修差价。朱丽蓉在接收案涉房屋时签署了《房屋交接验收单》，并在“业主接收”一栏明确：“验收项目详见附件‘巴厘香泉2#楼验收项目清单’。该房屋按照《诚毅温泉健康世界I地块（案名：巴厘香泉）装修协议》及《物管合同》，依经营需要更改并装修完成，经验收合格，同意接收。”该意思表示对朱丽蓉应当具有拘束力。其次，作为实际使用人的金色四季酒店并未对装修标准提出异议，且案涉房屋装修达到金色四季酒店经营需要，朱丽蓉无权主张装修差价。朱丽蓉在接收房屋之后，直接将案涉房屋交付给真正的房屋使用人金色四季酒店。朱丽蓉提起本案诉求、乃至原审判决作出之时，其与金色四季酒店之间的《物管合同》尚未解除，正由金色四季酒店对案涉房屋进行实际占有和使用。换句话说，案涉房屋符合装修标准这一事实，已经经过房屋权属人以及房屋实际使用人双重确认。朱丽蓉事后再行提起装修差价的诉讼请求已经违背了“禁止反言”的原则，亦不符合客观事实，不应得到支持。第三，如上所述，在本案对案涉房屋进行鉴定时，案涉房屋早已由金色四季酒店进行经营使用。鉴定之时的房屋情况已经与骏豪公司交付朱丽蓉时存在出入，该等鉴定结论并不能反映朱丽蓉接受房屋时的装修价值。据此鉴定结论与本案关联性存疑，恳请依法不予采信该等鉴定结论。综上，一审法院认定骏豪公司应支付装修差价没有依据，属适用法律错误。三、讼争房屋的装修义务已由骏豪公司转移给金色四季酒店，原审判决对装修主体的认定事实不清、适用法律错误，依法应予改判。（一）骏豪公司、金色四季酒店及朱丽蓉之间已就装修义务由骏豪公司转移至金色四季酒店达成合意。1、骏豪公司与金色四季酒店的《房屋租赁合同》签订于骏豪公司与朱丽蓉签订《商品房买卖合同》及《装修协议书》之前，此时骏豪公司尚是包括案涉房屋在内的所有2#楼房屋的权属人。《房屋租赁合同》中明确，房屋的装修由金色四季酒店完成；如果骏豪公司将房屋销售给小业主，则涉及该等房屋的全部租赁事宜由业主与金色四季酒店签订《物管合同》。《物管合同》作为《房屋租赁合同》的附件，该等房屋的全部租赁事宜相关权利义务关系以《物管合同》为准，骏豪公司就该等房屋在《房屋租赁合同》项下所有的租赁权利和义务随《物管合同》生效而失效。因此，《房屋租赁合同》并非骏豪公司与金色四季酒店之间达成了委托装修的合同关系，恰恰相反，骏豪公司是以权属人的身份将房屋装修事宜交由金色四季酒店完成，未来如若房屋销售给小业主，则与该等房屋相关的租赁权利义务关系以小业主与金色四季酒店签订的《物管合同》为准。2、在朱丽蓉与金色四季酒店签订《物管合同》后，朱丽蓉作为装修事宜相关权利义务关系中的债权人，已经同意骏豪公司的装修义务转由金色四季酒店负担。首先，骏豪公司就该等房屋在《房屋租赁合同》项下所有的租赁权利和义务随《物管合同》生效而失效。其次，《物管合同》第四条第（二）款第2项明确约定，“甲方（即朱丽蓉）同意：开发商（即骏豪公司）毛坯房交房标准的前提下，乙方（即金色四季酒店）依据酒店公寓的经营要求，对该房屋的装修及房间格局上的变更、调整。”，朱丽蓉作为装修事宜权利义务关系项下的债权人，一是明确了骏豪公司仅负责按照毛坯房标准建设完成，即免除了骏豪公司的装修义务；二是明确了由金色四季酒店负责按照其自身的经营需要进行装修并调整，也就是通过明示的方式，同意骏豪公司将装修义务转移给金色四季酒店来完成。3、案涉三方达成上述装修义务转移的合意后，骏豪公司遂将收取的装修款转交给金色四季酒店，并未获取不当利益。（二）案涉各方已经根据前述意思表示实际履行了合同相关约定，原审法院仅以文字表面理解合同条文，违背了各方真实意思表示。如上所述，朱丽蓉已在《房屋交接验收单》中签字验收，可见，其已经明确知道装修依据应当包括《物管合同》，也作出了确认。金色四季酒店也在庭审过程中明确陈述其对《物管合同》的理解正是由其负责案涉房屋的装修及投入经营。金色四季酒店正是基于此等认识，以装修义务人的身份与装修施工单位、其他供应商签订正式合同并支付相应的工程款项。据此，不论从法律关系角度分析，还是各方在履行合同过程中体现出的真实意思表示，均应当认为装修义务已经由骏豪公司转移至金色四季酒店完成，朱丽蓉提起的装修差价的诉讼请求应当另案向金色四季酒店主张。四、朱丽蓉与骏豪公司并未约定燃气管道的铺设，一审判决认定骏豪公司在六个月内完成燃气管道设施没有依据，适用法律错误。首先，合同并未约定骏豪公司负有燃气管道铺设义务。案涉房屋的设备铺设安装义务的直接合同依据在于合同附件三，其中并未约定骏豪公司负有铺设燃气管道的义务。其次，合同第八条的交房条件属于通用条款，需根据具体项目的特点进行适用，该条款约定不等同于骏豪公司负有完成燃气管道设施的义务。买卖合同第八条原文“商品房所在建筑物……燃气管道……等设施达到设计要求条件。”无法解读出骏豪公司负有铺设燃气管道的义务，该条款含义系：开发商有设计燃气管道的，那么应当在交房时达到该等设计要求条件；换句话说，项目未设计燃气管道的，开发商亦不负有铺设燃气管道的义务。在我国建筑相关规范当中，并没有住宅项目必须铺设燃气管道的强制性规定，一审判决将合同第八条原文中“燃气管道达到设计要求条件”等同于“完成燃气管道设施”，显然是在偷换概念。再者，燃气管道未进行设计，系项目地理位置和市政基础配套设施的特殊性导致，并不属于骏豪公司的违约事由。案涉房屋所在项目燃气管道未进行设计，系因项目所在政府在骏豪公司对项目进行开发之时，尚未对燃气管道市政基础设施进行规划。因此，囿于项目地理环境和市政基础配套设施等原因，骏豪公司无法对项目内部的燃气管道进行设计，不属于应归责于骏豪公司的事项。最后，即便骏豪公司应铺设燃气管道，骏豪公司也以电加热方式替代履行燃气管道铺设，最终案涉项目经竣工验收及消防验收合格，并取得了竣工验收备案证明。案涉房屋所在项目于2014年12月29日通过四方竣工验收；2015年2月13日，通过消防验收。其中，厦门市公安消防支队同安区大队出具同公消验字[2015]第0017号《建设工程消防验收意见书》中明确载明：“本工程住宅厨房设计经厦门市同安区人民政府确认采用电加热方式….综合评定本工程消防验收合格”。2015年6月2日，该项目通过建设工程竣工验收备案。骏豪公司对该项目采用电加热住宅厨房设计取代燃气管道设计，符合该项目所处区域周边市政基础配套设施的特殊性，且取得竣工验收备案证明文件，说明该项目的电加热住宅厨房设计建设符合法律规定。此外，案涉房屋并未实际居住，而是委托给金色四季酒店进行经营管理，而同项目、同小区、其他楼的业主，并未提出要修建燃气管道或者没有燃气管道情形下无法居住使用。鉴于此，一审判决认定骏豪公司应完成燃气管道设施没有依据，属适用法律错误。五、朱丽蓉一审诉讼请求仅被部分支持，一审判决骏豪公司承担全部鉴定费用没有依据。根据《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款规定：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”。依据上述规定，诉讼费用的承担应根据原告方诉求被支持的部分进行认定，鉴定费用亦是如此，一审判决在支持朱丽蓉部分诉讼请求的情形下，判决骏豪公司承担全部鉴定费用，该判决没有依据，且违反上述规定。综上所述，一审法院审理程序违法，判决认定骏豪公司支付装修差价、完成燃气管带设施没有依据，应依法予以发回重审或改判。恳请法院支持上诉请求。 朱丽蓉辩称，一、讼争房屋的装修义务人系骏豪公司，其通过委托金色四季酒店对讼争房屋进行装修的方式履行买卖合同项下的装修义务，金色四季酒店作为受托人，与本案并无任何法律上的利害关系，本无需追加金色四季酒店作为本案金色四季酒店。故，即便原审法院于鉴定机构出具鉴定报告后，才追加金色四季酒店作为本案金色四季酒店，不影响本案的实体审理，且符合法定程序。1.朱丽蓉已全额支付的购房款中包含了装修款，骏豪公司负有交付精装房的义务。2．金色四季酒店的装修行为系受骏豪公司委托，系骏豪公司履行《买卖合同》中装修义务的方式，并未因此免除骏豪公司就案涉房屋的装修义务。《买卖合同》附件六第7条第2款约定：“鉴于买受人同意委托出卖人组织装修施工单位对该毛坯房进行装修，双方为此签订了《装修协议书》……出卖人将毛坯房交付给装修公司装修即视同交付给买受人。商品房（成品房）装修完工后，出卖人按照《装修协议书》要求将已装修完成的成品房（精装房）交还买受人。”根据骏豪公司与金色四季酒店签订的《房屋租赁合同》第二条第三款约定进一步证明骏豪公司负有涉案房屋的装修义务。因此，《房屋租赁合同》直接证明骏豪公司系诉争房产的装修义务人，金色四季酒店仅系受骏豪公司委托代骏豪公司完成对涉案房屋的装修。故，骏豪公司作为委托人，应依法承担装修不符合约定的法律后果。至于，骏豪公司与金色四季酒店之间就涉案房屋装修款项结算等事宜属于另案法律关系，与本案无关。骏豪公司与金色四季酒店及案外人厦门虹鑫建筑有限公司共同签订的《三方协议》再次证明骏豪公司系涉案房屋装修义务人。综上，骏豪公司系诉争房屋的实际装修义务人，金色四季酒店仅系其装修受托人，与本案并无直接法律上的利害关系，本无需追加其作为本案金色四季酒店。故，原审法院于鉴定报告出具后追加其作为本案金色四季酒店，也无任何程序违法行为。二、本案不存在需要重新鉴定或者补充鉴定的事项，原审法院不予以补充鉴定或者重新鉴定完全符合法律。庭审中各方当事人已经确认，当前房屋现状（包括室内）均系骏豪公司交房时的现状，房屋内的装修均属于朱丽蓉所有，金色四季酒店无权主张。且《工程造价鉴定意见书》中已经包含了案涉房屋内所有的装修项目，也未存在遗漏项目，鉴定事项清楚、准确，像铝合金门窗等物品属于房屋自带物品，毛坯房也有铝合金门窗，故无须补充鉴定或者重新鉴定。三、《买卖合同》与《装修协议》明确案涉房屋的装修标准，骏豪公司在广告宣传中明确承诺达到每平方装修标准为2500元。现骏豪公司擅自降低装修标准的行为系违约行为，朱丽蓉收房的行为并不代表朱丽蓉同意骏豪公司降低装修标准（装修价值）。无论是否收房，朱丽蓉均有权就骏豪公司擅自降低装修价值的差价部分，要求骏豪公司返还。《房屋交接单》系骏豪公司统一制定的格式文本，其中涉及免除骏豪公司义务、减少朱丽蓉权利的条款均属无效条款。骏豪公司以“尽快交房尽快收租”为由要求朱丽蓉签收《房屋交接单》时也并未安排朱丽蓉进行现场勘验，也进一步证明《房屋交接单》所载明的“验收合格”的陈述并不属实。退一步来说，权利的放弃须明示，即便朱丽蓉进行了现场勘验后签署了《房屋交接单》，但朱丽蓉接收房屋并不等于放弃嗣后向骏豪公司主张违约责任的权利。朱丽蓉在收房后，已提供《工程造价鉴定意见书》证明骏豪公司所交付的涉案房屋远远低于约定的装修标准。即便朱丽蓉已经收房，其亦有权向骏豪公司主张返还装修差价。此外，金色四季酒店作为骏豪公司的受托人，其是否就装修标准向骏豪公司提出异议，系骏豪公司与金色四季酒店之间的内部关系，并不能成为朱丽蓉向骏豪公司主张装修差价的前置条件，二者无任何关联性及必然性。四、《买卖合同》明确约定骏豪公司所交付房屋包括管道燃气设施，其擅自以电加热的方式替代燃气管道，属于违约行为，应为朱丽蓉所购买合同项下的房屋完成符合合同约定的管道燃气设施，并经过验收合格后交付朱丽蓉。1．《买卖合同》约定的交付条件包括骏豪公司向朱丽蓉交付的房屋铺设燃气管道。2.无论市政燃气管道配套是否已设计、施工或者是否属于市政燃气管道覆盖范围，高层住宅区内的燃气管道设施均应与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。骏豪公司主张因项目地理位置和市政基础配套设施的特殊性导致案涉房屋未进行燃气管道设计及施工，缺乏事实及法律依据。根据厦门华润燃气有限公司根据一审法院的调查函作出的复函可知，案涉项目小区内管道燃气施工是完全可以继续履行的，骏豪公司应依法继续履行该管道燃气施工的合同义务，并经验收合格后交付原告，与市政燃气管道是否规划设计施工没有关联性。3.同安区人民政府无权对商品房消防验收情况作出决定和批示，消防部门依据该违法批示，最终通过案涉房屋消防验收亦属于违法行为，骏豪公司并不因该违法批示、违法验收行为而免于违约责任。（1）同安区人民政府无权对商品房消防验收情况作出决定和批示。2017年1月18日，案涉工程其他业主以同安区政府的上述行政行为侵犯了业主财产权为由提起行政诉讼，已经漳州市中级人民法院依法受理，同安区人民政府在答辩状中明确：“该批示的效力是不确定的，并非“批准”、“同意”、“确认”等确定性内容，该批示既未批准同意（案涉工程）变更消防设计审核，也未确认该工程住宅厨房设计采用电加热方式，更未要求消防部门通过诚毅温泉健康世界I地块项目的消防验收”。因此，骏豪公司擅自案涉项目管道燃气工程的设计变更为电加热方式无任何法律和事实依据，应依法承担违约责任。（2）厦门市公安消防支队同安区大队准予案涉房屋通过消防验收的行为明显违法，骏豪公司并不因此免除违约责任。案涉工程其他业主以同安区消防大队的上述行政行为侵犯了业主财产权为由于2017年1月10日向厦门市集美区人民法院提起行政诉讼，请求：确认厦门消防同安大队作出同公消验字[2015]第0017号《建设工程消防验收意见书》评定诚毅温泉健康世界I地块建设项目消防验收合格的行政行为违法，并判决撤销该消防验收意见书。厦门市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）闽02行终225号行政裁定书：裁定“一、撤销厦门市集美区人民法院（2017）闽0211行初18号之一行政裁定。二、本案指令厦门市市集美区人民法院继续审理”。现该案在集美区人民法院审理中。故，案涉楼盘的管道燃气系依法应予铺设的设施，厦门市公安消防支队同安区大队基于毫无法律依据的《请示》，在案涉楼盘在未铺设管道燃气的情况下评定其消防验收合格，与消防设计审核意见自相矛盾，也违反了相关法律规定，该行政行为明显违法，骏豪公司不因此得以免除违约责任。综上所述，请求依法驳回骏豪公司的全部上诉请求。 金色四季酒店的意见同前述。 朱丽蓉向一审法院起诉请求：1.骏豪公司向朱丽蓉支付租金收益14,283.64元；2.骏豪公司支付朱丽蓉装修差价82,823.83元（根据骏豪公司承诺的每平方2500元的装修标准乘以56.92平方米，扣除鉴定房屋装修造价59,476.17元）；3.骏豪公司为朱丽蓉所购买合同项下的房屋完成管道燃气设施的施工并交付朱丽蓉(原诉讼请求为：骏豪公司按照商品房买卖合同的约定，为朱丽蓉所购买合同项下的房屋完成符合合同约定的管道燃气设施，并经过验收合格后交付朱丽蓉)；4.骏豪公司向朱丽蓉支付逾期办理产权证的违约金7302.92元；5.骏豪公司承担本案的鉴定费用8000元。 一审法院认定事实：2013年3月26日，骏豪公司与金色四季酒店签订一份《房屋租赁合同》，约定：“骏豪公司将诚毅温泉健康世界Ⅰ地块2号楼（一屋至三十三层）出租给金色四季酒店经营酒店，该楼盘33层、192套，总建筑面积11,393.58平方米；骏豪公司在租赁房产销售给小产权业主后，房产的权属为小产权业主所有，并由小产权业主与金色四季酒店建立租赁关系，原骏豪公司拥有的权利和权力转由小产权业主持有；该房屋租赁期自起租日起至结束日止共计20年，即租赁期自起租日为2014年10月1日（参照实际起租日时间），租赁期限结束日为2034年9月30日（参照实际起租日时间）；双方约定租赁楼盘交房之日为2014年2月28日，装修期为2014年3月1日到2014年8月1日;骏豪公司交付房屋是指骏豪公司按照本合同附件的装修标准将房产交付给小产权业主,骏豪公司未销售的房产，由骏豪公司直接交付金色四季酒店，根据金色四季酒店经营的需要，骏豪公司交付给小业主的物业装修，鉴于金色四季酒店酒店公寓的经营要求及标准，骏豪公司同意由金色四季酒店自行装修代骏豪公司完成，但金色四季酒店必须保证装修标准不得低于合同附件的装修标准，其余酒店公寓室内家具、家电、布草及其它酒店日用金色四季酒店负责配置，费用由金色四季酒店自理。” 2014年12月19日，朱丽蓉与骏豪公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定朱丽蓉向骏豪公司购买位于厦门市同安区诚毅温泉健康世界Ⅰ地块2号楼33层04单元的商品房，建筑面积为57.74平方米，套内建筑面积41.89平方米，公共部位共有分摊建筑面积15.85平方米，该商品房总价款为715,972元。 《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。” 《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%，最高支付金额不超过1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条中约定：“出卖人向当地房屋权属登记机构递交办理登记的文件后，房屋权属登记机构审核文件的时间（无论是否审核接受）不计入产权登记的时限及出卖人提交资料的时限。” 骏豪公司于2014年12月19日就《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交了登记备案，厦门市房地产交易权籍登记中心于2014年12月31日为上述合同办理了备案登记手续。 2014年12月19日，朱丽蓉与骏豪公司签订一份《装修协议》，约定朱丽蓉与骏豪公司就买卖‘诚毅温泉健康世界Ⅰ地块’（推广案名：巴厘香泉）2号楼33层04单元商品房（毛胚房）装修事宜签订如下协议书：在商品房（毛胚房）交付之后，朱丽蓉同意由骏豪公司组织有资质的装修单位对该商品房进行装修；商品房（毛胚房）交付时间定于2014年12月31日；商品房装修成品房的完工交付时间定于2015年5月1日之前；朱丽蓉与骏豪公司双方均确认，骏豪公司负责按本协议约定标准进行装修所产生的装修材料及装修费用已涵盖在该商品房的销售价款中，不再单独另行作价结算，朱丽蓉也无需另行向骏豪公司支付装修费用。 2014年12月19日，朱丽蓉与金色四季酒店签订一份《物管合同》，约定朱丽蓉将讼争房屋委托给金色四季酒店实行统一经营管理；朱丽蓉委托给金色四季酒店经营管理的除了该房屋本身，还包括：1）该房屋内的装修、装饰及家具、家电设备等，2）该房屋在所在项目享有的公共空间、场地、外墙、屋顶等公共部位；正式委托经营管理期限为二十年，即2015年7月1日（实际以朱丽蓉精装交房之日推后两个月为准）起至2035年6月30日（参照实际交房日）；金色四季酒店应向朱丽蓉支付租金；本合同签订后，金色四季酒店有权根据经营管理的合理需要对该房屋进行装修和装饰上的变更、调整，或为该房屋添置家具、家电，费用由金色四季酒店承担，在委托期限结束后，金色四季酒店将按届时状况向朱丽蓉交付该房屋，该房屋内金色四季酒店添置的家具、家电、布草均归属朱丽蓉；朱丽蓉同意开发商毛坯交房标准的前提下，金色四季酒店依据酒店公寓的经营要求，对该房屋的装修及房间格局上的变更、调整，装修标准应同等于或高于朱丽蓉签署该房屋《商品房买卖合同》、《巴厘香泉装修协议》附件所列装修标准。 2015年9月25日，骏豪公司作为甲方、金色四季酒店作为乙方、厦门虹鑫建筑有限公司作为丙方，三方签订一份《三方协议》，约定：“鉴于：1、甲、乙双方签订了巴厘香泉2#楼房屋租赁合同，根据该合同约定，该房屋的装修由乙方代甲方完成；2、乙、丙双方签订了巴厘香泉2#楼装修施工合同。为保证该项目的装修施工顺利进行，经三方协商，达成如下一致意见：1、乙方根据自己的经营需要进行了重新设计，乙方新设计的图纸应送2份给甲方备案。2、按甲方原设计标准的装修造价为16584452元（含空调299520元、热水器797760元、卫浴洁具1107072元），因此甲方仅承担该项目装修的范围为硬装、空调、热水器、卫浴洁具，甲方承担的费用为16584452元，超出部分由乙方承担。3、由甲方承担的装修款的支付方式：（1）乙方委托丙方施工或采购部分：丙方编制月完成进度报表，由乙方审核签字盖章确认后，报甲方审核，甲方直接将装修款拨付给丙方，丙方向甲方开具建安发票。甲方每次按审核后进度的85%支付，工程完工后，付至95%，余款待保修期壹年满后付清。（2）乙方自行采购部分：乙方将采购的发票（发票抬头应为甲方）交给甲方，甲方审核后直接将款付给供货方。4、乙方、丙方必须确保装修在2015年12月25日前完工并投入使用。” 讼争房屋所在项目于2014年12月29日经竣工验收合格，于2015年2月13日经消防验收合格，于2015年6月2日取得建设工程竣工验收备案证明书。 朱丽蓉于2016年1月28日验收交接了讼争房屋。 骏豪公司于2015年12月25日向厦门市不动产登记中心提交了商品房初始登记的相关材料。朱丽蓉于2016年9月7日取得讼争房屋的权属证书。权属证书上登记的建筑面积为56.92平方米，专有建筑面积为41.09平方米，分摊建筑面积为15.83平方米。 诉讼过程中，朱丽蓉和骏豪公司确认双方约定的装修标准为2500元/平方米。朱丽蓉向一审法院申请对讼争房屋的套内实际装修造价进行评估鉴定。一审法院依朱丽蓉的申请依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行鉴定。该公司向一审法院出具[2017]评鉴（工程）字第66号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：讼争房屋装修工程造价为59,476.17元；无法确定项目工程造价为8569.33,无法确定项目工程包含两部分，第一部分为入户区:空调、入户区石材地面、入户区地面找平、入户区墙面刮腻子、入户区仅抹灰区域、入户区墙面石材、入户区石材踢脚线、乙级钢制入户门、入户区天棚，合计7934.57元；管理费及税金634.77元。骏豪公司对鉴定结论持有异议并申请重新鉴定或补充鉴定。朱丽蓉认为本案没有重新鉴定或补充鉴定的必要性。朱丽蓉因本案诉讼支出鉴定费8000元。 庭审中，法庭询问朱丽蓉是否对讼争房屋公摊部分的装修造价申请评估鉴定，朱丽蓉明确表示不申请。 诉讼过程中，一审法院就讼争房屋所在项目的管道燃气问题向厦门华润燃气有限公司发出调查令，厦门华润燃气有限公司于2018年4月9日作出复函，答复如下：厦门市同安区诚毅温泉健康世界项目Ｉ地块（1＃－5＃）楼的内部燃气管道设施于2018年2月7日设计完成。根据《福建省住房和城乡建设厅办公室关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条的规定“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡，并预留管道燃气设施安装位置，确保与城市管道燃气项目相衔接”，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道暂未覆盖区域，开发商可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题，并在住宅区内进行燃气管道设施建设时预留管道燃气设施安装位置，待市政管道燃气建成时与之相衔接。诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施目前尚未施工。诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施的市政规划情况为：截止至本复函作出之日，诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施规划至上埔大桥南侧。 一审法院认为，朱丽蓉与骏豪公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于租金收益问题。因朱丽蓉与骏豪公司签订的《商品房买卖合同》未约定骏豪公司负有向朱丽蓉支付租金的义务。宣传广告中的“租金收益”应指将房屋出租可获得的收益，而实际上朱丽蓉与金色四季酒店签订了《物管合同》，约定朱丽蓉将讼争房屋委托给金色四季酒店进行经营管理，并由金色四季酒店向朱丽蓉支付租金。根据合同的相对性原则，朱丽蓉主张支付租金的义务主体应为金色四季酒店，其仅凭宣传广告主张由骏豪公司支付租金收益，依据不足，一审法院不予支持。 二、关于装修差价问题。1.装修义务主体的认定。根据朱丽蓉与骏豪公司签订的《装修协议书》约定“朱丽蓉同意由骏豪公司组织有资质的装修单位对该商品房进行装修，骏豪公司负责按协议约定标准进行装修所产生的装修材料及装修费用已涵盖在该商品房的销售价款中，朱丽蓉无需另行向骏豪公司支付装修费用”，可认定骏豪公司负有对讼争房屋进行装修的义务。根据骏豪公司与金色四季酒店签订的《房屋租赁合同》约定“骏豪公司交付给小业主的物业装修，骏豪公司同意由金色四季酒店自行装修代骏豪公司完成，但金色四季酒店必须保证装修标准不得低于合同附件的装修标准”，以及骏豪公司与金色四季酒店、厦门虹鑫建筑有限公司三方签订的《三方协议》约定“巴厘香泉2#楼房屋的装修由金色四季酒店代骏豪公司完成，骏豪公司承担的装修范围为硬装、空调、热水器、卫浴洁具，骏豪公司承担的费用为16,584,452元”，可认定金色四季酒店仅是代骏豪公司对讼争房屋进行装修。虽朱丽蓉与金色四季酒店签订《物管合同》，但朱丽蓉仅是同意由金色四季酒店对房屋进行装修和装饰上的变更、调整，并非同意讼争房屋的装修义务由骏豪公司转移给金色四季酒店承担。故，讼争房屋的装修义务主体为骏豪公司。虽然朱丽蓉对讼争房屋进行了验收，但朱丽蓉在接收后发现讼争房屋的装修不符合约定条件，仍可向骏豪公司主张瑕疵履行的违约责任。2.装修差价的认定。因双方确认约定的装修为2500元/平方米，故双方约定的讼争房屋套内的装修价值为2500元/平方米*41.09平方米＝102,725元。因《工程造价鉴定意见书》是鉴定机构依据合法程序作出的，骏豪公司虽对《工程造价鉴定意见书》有异议，但没有相反证据足以推翻该鉴定意见书，故一审法院对骏豪公司关于补充鉴定和重新鉴定的意见不予采纳，对《工程造价鉴定意见书》予以采纳。根据《工程造价鉴定意见书》，可确定项目和无法确定项目工程造价合计为68,045.5元。可确定项目和无法确定项目均属于骏豪公司的装修范围，均应计入装修价值，因此讼争房屋的装修价值应为68,045.5元。讼争房屋套内的装修差价为102,725元-68,045.5元=34,679.5元，骏豪公司对讼争房屋套内部分的装修未达到约定标准，应向朱丽蓉支付装修差价34,679.5元。对于套外公摊部分的装修差价，因朱丽蓉明确表示不申请对套外公摊部分的装修造价进行评估，故朱丽蓉要求公摊部分的装修差价没有依据，一审法院不予支持。 三、关于燃气管道问题。因讼争《商品房买卖合同》有约定交房条件包含燃气管道具备设计要求条件，且厦门华润燃气有限公司作出的复函称，讼争房屋所在项目的内部燃气管道设施已于2018年2月7日设计完成，市政燃气管道也并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道暂未覆盖区域，开发商可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题，并在住宅区内进行燃气管道设施建设时预留管道燃气设施安装位置，待市政管道燃气建成时与之相衔接，故朱丽蓉请求骏豪公司为讼争房屋完成管道燃气设施并交付朱丽蓉，有合同和法律依据，一审法院予以支持。 四、关于逾期办证违约金。双方签订的商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第七条中约定房屋权属登记机构审核文件的时间不计入产权登记时限及出卖人提交资料的时限，因房屋权属登记机构审核文件的时限并非出卖人可以控制，因此该约定在合理范围之内，依法应当认定有效，骏豪公司在2015年12月25日将办理商品房初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心，并未因提交资料不完整影响到最终办出房屋产权证书，因此可认定骏豪公司已于2015年12月25日履行了协助办理产权登记的义务，朱丽蓉并未举证证明在骏豪公司提交相应资料后仍存在过错导致房屋产权证延迟办理。骏豪公司于2016年1月28日将讼涉房屋实际交付给朱丽蓉使用，即骏豪公司将讼争房屋交付朱丽蓉使用前，已履行完协助办理产权登记的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，开发商才承担逾期办证违约金。因此，朱丽蓉请求骏豪公司支付逾期协助办证违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 五、关于鉴定费。 朱丽蓉请求骏豪公司支付其因本案诉讼支出的鉴定费8000元，于法有据，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门骏豪地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向朱丽蓉支付装修差价34,679.5元；二、厦门骏豪地产开发有限公司于判决生效之日起六个月内，完成讼争房屋的管道燃气设施；三、厦门骏豪地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向朱丽蓉支付鉴定费8000元；四、驳回朱丽蓉的其他诉讼请求。本案案件受理费2388元，减半收取计1194元，由朱丽蓉负担861元，由厦门骏豪地产开发有限公司负担333元。 本院二审期间，各方当事人对一审法院认定的事实除朱丽蓉主张交房时并未实际验收就接收了房屋外，其余事实没有争议，本院对没有争议的事实予以确认。 朱丽蓉还认为一审判决遗漏查明以下事实：1.案涉房屋销售广告的具体内容；2.《物业委托经营管理合同》系《租赁合同》的附件；3.酒店并未实际经营；4.骏豪公司指定金色四季酒店作为酒店管理方；5.骏豪公司明确装修标准为每平方米2500元；6.交房程序。 骏豪公司认为一审判决遗漏查明以下事实：1.交房验收单系经过三方移交确认；2.案涉房屋的物管合同的履行情况；3.骏豪公司已按合同约定支付金色四季酒店装修款项。 二审中，朱丽蓉提交以下证据：1.厦门市国土资源与房产管理局于2016年11月15日作出的《关于对厦门骏豪地产开发有限公司的行政处罚》，拟证明骏豪公司采取变相售后包租方式销售案涉项目，租金收益主体是骏豪公司，物管合同是违法的，对朱丽蓉不具备约束力；2.（2018）闽02行终225号行政裁定书，拟证明业主对于厦门市同安消防大队对案涉房屋采用电加热方式出具消防验收意见行为提起行政诉讼，且业主起诉厦门市同安消防大队消防行政验收一案，已被指定继续审理。骏豪公司质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，但均与本案没有直接关联性，且行政处罚不影响物管合同的合法性，只是违反了商品房销售管理办法。金色四季酒店对上述证据均无异议。 另查明，1.2012年起，骏豪公司通过报纸、宣传单、户外招牌等方式发布一系列销售广告，对“巴厘香泉”楼盘进行推广销售，就该楼盘2号楼的房产项目广告宣称“靓汤屋，会赚钱，首付18万变200万”，允诺“骏豪地产联合台湾专业团队提供酒店式回租服务，投资有保障”、“租金回报+入住权益+物业升值=20年总体收益230万”，并以2#楼1601室为例，给出具体明确的计算过程以及允诺收益的具体金额。允诺1-5年年租金回报率为3.80%，平均月租金约为房屋总价的0.3167%，以2#楼1601室为例月租金1885元；6-10年年租金回报率为4.30%，平均月租金约为房屋总价的0.3583%，以2#楼1601室为例月租金2167.75元；11-15年年租金回报率为5.16%，平均月租金约为房屋总价的0.43%，以2#楼1601室为例月租金2601.30元；16-20年年租金回报率为6.45%，平均月租金约为房屋总价的0.5375%，以2#楼1601室为例月租金3251.63元。2.案涉房屋所在楼盘并未实际经营酒店；3.一审中，骏豪公司确认案涉房屋的装修标准价格为每平方米2500元；4.骏豪公司一审答辩称在其向同安区政府出具的《承诺函》中，承诺在市政燃气管道敷设到项目红线边后，半年内完成该项目燃气管道的安装，并表示在本案中依然作出该承诺。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕双方当事人的上诉请求进行审理。根据朱丽蓉与骏豪公司的诉辩意见，本院归纳双方的争议焦点，并分析认定如下： 一、关于骏豪公司是否应承担支付租金义务，即骏豪公司在销售广告宣传中关于案涉房屋楼盘的租金收益内容是否视为双方买卖合同的内容。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案，骏豪公司通过报纸、宣传单、户外招牌等方式发布销售广告，宣传案涉房屋的租金收益情况，不能视为双方买卖合同的内容。理由如下：首先，案涉《商品房买卖合同》附件六补充协议第十七条约定：“除双方另行书面形式达成补充协议外，本补充协议与《合同》构成约束出卖人与买受人双方的全部、唯一的合同文件，买卖双方的权利、义务以《合同》、本补充协议及其附件为准。……出卖方提供的售楼书、宣传资料、装修示范房等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。”以及在相关广告附注中载明“本资料所有内容仅供参考，以政府批文及销售合同为准，开发商保留最终解释权。”因此从上述约定及广告附注可以看出，双方已经明确排除了骏豪公司通过售楼书、宣传资料、装修示范房等作为商品房买卖合同的内容，而只是朱丽蓉购房前的参考。其次，在朱丽蓉与金色四季酒店签订的《物业委托经营管理合同》中，已将案涉宣传广告中关于租金收益的内容，特定化为该物管合同项下关于租金的约定。故根据合同相对性原则，朱丽蓉可就该租金利益问题依据该物管合同向金色四季酒店提出主张。最后，该宣传广告中关于租金部分的内容并不属于上述解释中所列“房屋及相关设施所做的说明和允诺”，所谓“房屋及相关设施所作的说明和允诺”，包括房屋的基础设施及配套设施等硬件设施，而非房屋有可能带来的收益、价值等。综上分析，案涉销售广告不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形。骏豪公司与朱丽蓉签订的《商品房买卖合同》、《装修协议书》，朱丽蓉与金色四季酒店签订的《物业委托经营管理合同》，属两个不同法律关系。朱丽蓉主张三份合同系不可独立分割的整体，及《装修协议》、《物业委托经营管理合同》系《商品房买卖合同》的从合同，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 二、关于案涉房屋装修差价的认定问题，即一审法院就公摊部分造价的举证责任是否分配不当；骏豪公司是否负有返还装修差价的义务；“入户区”及“可移动物品”两部分工程造价是否应计入房屋装修价值范围内；一审在装修价值鉴定报告作出之后追加金色四季酒店是否存在程序错误。 1.关于一审法院就公摊部分造价的举证责任是否分配不当。一审法院将案涉房屋公摊部分的造价举证责任分配给朱丽蓉，并予以释明。朱丽蓉一审中明确表示不申请对公摊部分造价的评估。现朱丽蓉上诉称一审法院举证责任分配不当。本院认为，首先，朱丽蓉已签字确认《房屋交接验收单》，确认案涉房屋已按照《装修协议书》、《物业委托经营管理合同》装修完成，经验收合格，同意接收，其在接收案涉房屋时并未提出任何异议；其次，根据“谁主张，谁举证“的原则，朱丽蓉主张案涉房屋公摊部分不符合装修标准，应对其主张承担证明责任，但朱丽蓉并未提交任何证据证明该主张。现一审法院也依法予以释明，其明确表示不予申请评估。故朱丽蓉应对公摊部分的造价不符合标准承担举证不能的法律后果。一审法院就公摊部分造价的举证责任分配，并无不当。综上，朱丽蓉主张公摊造价的举证责任分配不当，缺乏法律依据，不予采纳。 2．关于骏豪公司是否负有返还装修差价的义务。根据骏豪公司与朱丽蓉签订的《装修协议书》约定，案涉房屋由骏豪公司组织装修单位进行装修，骏豪公司负有交付装修后的精品房的义务，装修所产生的费用已涵盖在案涉房屋的销售价款中，以及骏豪公司负有装修工程的保修责任等内容，骏豪公司负有合同约定的装修义务。现因案涉房屋不符合约定的装修标准，朱丽蓉主张骏豪公司返还装修差价，依法有据，应予支持。骏豪公司上诉主张通过《物业委托经营管理合同》以及《房屋租赁合同》两份合同，将装修的权利义务转移至金色四季酒店，不能成立。该两份合同明确的系案涉房屋委托金色四季酒店经营管理的权利义务，并未否定此前签订的《装修协议书》。故对骏豪公司的该项上诉主张，不予采纳。 3．“入户区”及“可移动物品”两部分工程造价是否应计入房屋装修价值范围内。“入户区”位于案涉房屋面积内，在合同附件平面图中亦有体现，故其工程造价应计入案涉房屋的装修价值。《装修协议书》附件清单中包含了“热水器、空调”等可移动物品，故该部分也应计入装修价值内。朱丽蓉主张“入户区”及“可移动物品”两部分工程造价不应计入房屋装修价值范围内，缺乏依据，不予采纳。 4．一审法院在装修价值鉴定报告作出之后追加金色四季酒店是否存在程序错误。案涉房屋的《装修协议书》的签订主体系骏豪公司与朱丽蓉，据前述分析，骏豪公司负有向朱丽蓉返还装修差价的义务。金色四季酒店虽与骏豪公司之间存在委托装修合同关系，但不直接与朱丽蓉就案涉房屋的装修问题存在法律关系，且金色四季酒店参加诉讼后，并未提交足以反驳鉴定报告的证据。故骏豪公司主张一审法院在在装修价值鉴定报告作出之后追加金色四季酒店存在程序错误，缺乏事实与法律依据，不予采纳。 综上所述，一审法院按照骏豪公司与朱丽蓉认可的每平方米2500元计算装修价值，与鉴定意见以及将“空调、热水器”计入装修价值后，两者相差认定案涉房屋的装修差价，合法有据，骏豪公司与朱丽蓉签订《装修协议书》，负有按照约定的标准完成装修的义务，现因其装修不符合约定标准，故应依约承担返还装修差价的义务。骏豪公司上诉主张案涉房屋已交由金色四季酒店经营管理，鉴定结论不能反映其交房时的装修现状，因金色四季酒店并未实际经营，故其主张缺乏事实依据，不予采纳。 三、关于骏豪公司是否负有建设小区内的燃气设施的义务。因骏豪公司在一审答辩中自认其向同安区政府出具的《承诺函》中，承诺在市政燃气管道敷设到项目红线边后，半年内完成该项目燃气管道的安装，并表示在本案中依然作出该承诺。同时结合燃气公司向一审法院的函复内容，一审法院判令骏豪公司完成案涉房屋小区内部的燃气设施，并无不当。 四、关于鉴定费的负担问题。鉴于骏豪公司未按合同约定标准装修，因此引发装修差价的纠纷，其主观存在过错，故一审判决由其承担全部鉴定费，并无不当。 综上所述，朱丽蓉、骏豪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回朱丽蓉、厦门骏豪地产开发有限公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费2388元，由朱丽蓉负担1722元，由厦门骏豪地产开发有限公司负担666元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （柯艳雪） 审 判 员 （章 毅） 二〇一八年十二月二十日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。