福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民初356号 原告：田静华，女，1972年8月11日出生，汉族，住台湾地区金门县。 委托诉讼代理人：陈政，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张祎斌，福建簪华律师事务所律师。 被告：连毅云，男，1981年8月16日生，汉族，住福建省龙海市。 被告：漳州市新潮味餐饮有限公司，住所地福建省漳州市芗城区建元路北侧水仙大街南侧商业城9幢4楼。统一社会信用代码9135060206039936700。 法定代表人：林广喜，总经理。 原告田静华与被告连毅云、漳州市新潮味餐饮有限公司（以下简称新潮味公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田静华的委托诉讼代理人陈政、张祎斌，被告连毅云到庭参加诉讼。被告新潮味公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告田静华向本院提出诉讼请求：1.判令解除田静华与被告2013年9月11日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付尚欠的店面租金人民币123720元（币种下同），利息自起诉日起至还款日止按中国人民银行贷款利率计算；3.判令被告支付自2018年8月1日起至归还店面止的占用费，占用费参照《租赁合同》约定的租金标准计算至合同到期117444元，合计241164元。4.本案诉讼费用由被告承担。本案审理中，经本院释明，田静华将第3点诉讼请求变更为：判令被告支付自2018年8月1日起至归还店面止的占用费，占用费参照《租赁合同》约定的租金标准计算。事实与理由：2013年9月11日原被告签订《租赁合同》，由被告承租田静华址在芗城区水仙大街42号商业城续建工程南区9幢D4092号店面。合同约定：租金交付方式为月付，实收价；租赁期限8年，即2013年8月1日至2016年7月31日，每月租金3008元(被告应付租金108288元)；2016年8月1日至2019年7月31日，每月租金3158元(暂计至2018年7月31日，被告应付租金75792元)；2019年8月1日至2021年7月31日，每月租金3316元。之后，被告连毅云将该店面转租，现在实际承租使用人为新潮味公司。依照合同约定，截至2018年7月31日，被告应付租金总计108288+75792=184080元，但被告至今仅支付租金60360元，尚欠123720元未付。被告连毅云拖欠租金及转租的行为已经构成根本违约，田静华有权解除合同，二被告应共同支付尚欠租金及合同解除后的店面占用费。 被告连毅云辩称：1.连毅云与田静华于2012年9月21日在漳州市佳信公证处做了公证，田静华全权委托连毅云与新潮味公司签订租赁合同，连毅云于2013年2月1日与新潮味公司签了租赁合同，每月租金每平方30元，所以2013年9月11日原被告签订《租赁合同》是不能成立的，连毅云所欠田静华的租金也不能成立，连毅云租给新潮味公司的租金是每月30元，连毅云现在总共支付给田静华租金60360元，新潮味公司支付给连毅云的租金与连毅云支付给田静华的租金没有差那么多。2.新潮味公司每月都有按时支付租金，所以田静华请求判决归还店面不能成立。3.租金方面有法律追诉期的问题，田静华起诉的金额部分超过诉讼时效。 被告新潮味公司提交书面答辩意见，辩称：1.请求依法驳回田静华对新潮味公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由田静华承担。事实与理由：1.新潮味公司与连毅云签订《房屋租赁合同》，向连毅云承租包括本案讼争房屋在内址在漳州市芗城区闽南商业城南区9幢第四层整层共计5555.42平方米的房产作为营业场所，约定每平方米每月租金30元，租期自2013年2月1日起至2022年1月31日止。租赁合同签订后，新潮味公司已投入巨额资金进行装修并实际使用至今，新潮味公司均按时如数支付租金。目前，租期尚未届满。2.田静华已委托连毅杰代为出租讼争房屋，并授权受托人有权代为签署租赁合同，有权收取租金，有权转委托;而且，田静华至本案诉讼前长达数年期间，均未向新潮味公司提出任何异议或主张，因此，田静华无权向新潮味公司提出租金和收回租赁标的物等权利主张。3.田静华与连毅云之间的租赁合同关系，系其双方之间的约定，如连毅云尚欠其租金，应由田静华与连毅云自行处理，与新潮味公司无关。4.田静华至今才提出租金主张，其与连毅云约定的租金支付方式为月付，已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。5.新潮味公司并无任何违约，依法享有的对于包括本案讼争房屋在内的租赁标的物使用权等租赁权利，应当受到保护，直到合同约定的租赁期满。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 田静华为证明其诉讼请求，提交以下证据：1.《租赁合同》，用于证明田静华与连毅云涉案店面租赁关系等事实，合同约定租赁期限、租金支付方式、支付标准；2.房屋所有权证、国有土地使用权证，用于证明田静华是涉案店面所有权人，有权出租；3.银行对账单，用于证明连毅杰已支付租金60360元。 连毅云对上述证据质证认为：对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，连毅云与田静华的租赁关系不成立；对证据2、3的真实性及证明内容没有异议。 连毅云为反驳田静华的诉讼请求，提交公证委托书一份，用于证明田静华在2012年9月把涉案房产全权委托给连毅云，涉案房屋已经在2013年2月1日承租给了新潮味公司，2013年9月连毅云与田静华签订的租赁合同不能成立。 田静华对上述证据质证认为：对该证据的形式真实性没有异议，对证明内容有异议，该公证主要是办理房屋买卖和备案登记事项，体现连毅杰有权办理租赁；连毅云与新潮味公司签订合同，可以视为委托办理的事项已经完毕，连毅云与田静华重新签订一份合同，该合同可以成立。 新潮味公司提交以下证据：1.《房屋租赁合同》，用于证明新潮味公司和连毅云存在租赁合同关系，和田静华没有租赁合同关系，租金是每月每平方30元；2.《合同终止协议书》、《退租通知函》，用于证明新潮味公司于2018年10月12日通知连毅云退租，2018年10月29日和连毅云签订书面终止租赁关系协议后就退租了，12月份起案涉店面由案外人在使用。 田静华质证认为：证据1没有原件，对该证据的真实性无法确认，不能作为本案的定案依据；证据2的真实性无法确认，依法由法庭认定。 连毅云质证认为：对上述证据的真实性及证明内容没有异议。 综合双方举证、质证，本院对双方当事人所举证据认证如下：（1）对田静华、连毅云提交的证据，由于双方对彼此提交的证据的均无异议，本院予以确认。（2）对新潮味公司提交的证据，田静华对《房屋租赁合同》的真实性有异议，对《合同终止协议书》、《退租通知函》的真实性无法确认，而连毅云无异议，因连毅云作为转租合同的一方当事人，其陈述的意见更为准确，且该证据与田静华、连毅云反映现店面实际使用人为新潮味公司的情况一致，与本案事实待查事实有关联，本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）2013年9月11日，田静华和连毅云签订《租赁合同》，约定连毅云承租田静华所有的址在芗城区水仙大街42号商业城续建工程南区9幢D4092号店面，面积51.36平方米，租赁期限8年，自2013年8月1日起至2021年7月31日；租金每三年按5%递增一次，支付方式为月付；2013年8月1日至2016年7月31日每月租金3008元，2016年8月1日至2019年7月31日每月租金3158元，2019年8月1日至2021年7月31日每月租金3316元。合同执行期间，连毅云根据自身经营状况，有权将该房屋转租他人。合同签订后，连毅云不定期支付租金，每次2900元，于2016年2月5日支付最后一笔款项2900元，支付租金合计60360元。 （二）2012年9月21日，田静华与连毅杰在福建省漳州市佳信公证处公证《委托书》，载明田静华委托连毅杰将案涉店面出租，签订合同并收取租金及办理租赁登记手续。连毅杰系连毅云之弟。 （三）2013年2月1日，连毅云与新潮味公司签订《房屋租赁合同》，将包括案涉店面在内的位于漳州市芗城区闽南商业城南区9幢第四层整层共计5555.42平方米的房产，转租给新潮味公司作为餐饮娱乐商业经营场所。截至本案庭审时，新潮味公司占用使用案涉店面并向连毅云按时如数支付租金。 （四）连毅云自2016年2月6日起即未再支付案涉店面租金。田静华于2018年9月3日提起本案诉讼，本院于2018年9月12日将起诉书副本送达连毅云和新潮味公司。本案审理过程中，新潮味公司于2018年10月29日和连毅云签订书面终止租赁关系协议。 本院认为，原告田静华系台湾地区居民，本案系涉台商事纠纷，被告连毅云、新潮味公司住所地及案涉合同履行地均在本院司法管辖范围内，本院对本案依法享有管辖权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条以及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条、第二条、第三条的规定，本案适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。 本案争议的焦点为：1.田静华主张解除案涉租赁合同是否有事实和法律依据？2.田静华主张连毅云和新潮味公司支付尚欠的店面租金123720元以及自起诉日起至还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，是否有事实和法律依据？3.田静华主张连毅云和新潮味公司支付自2018年8月1日起至归还店面止的占有使用费，是否有事实和法律依据？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下： （一）田静华主张解除案涉租赁合同是否有事实和法律依据 首先，关于连毅云提出其与田静华是委托关系而非租赁关系的抗辩理由。经查，田静华公证委托出租案涉店面的受托人是连毅杰而不是连毅云，连毅云辩称田静华将涉案房产委托其弟连毅杰代为出租且连毅杰有转委托的权利，但未能举证证明连毅杰与连毅云存在转委托关系，应承担举证不能的不利后果。因此，连毅云主张其与田静华存在委托关系，依据不足，不予支持。 其次，连毅云辩称其与田静华签订的《租赁合同》是误签，但未提供证据予以证实，且在质证时还认可该合同的真实性，在合同签订后还履行支付租金的义务，因此，连毅云提出案涉租赁合同不能成立的抗辩，缺乏事实依据，不予采纳。 第三，田静华与连毅云签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方应依照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。第二百二十七条规定规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。连毅云自2016年2月6日以来即未履行支付租金的义务，已构成违约，故田静华主张解除案涉租赁合同，有事实与法律依据，予以支持。 第四，关于案涉租赁合同的解除时间。经查，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”田静华提起本案诉讼主张解除合同的意思表示，在2018年9月12日连毅云和新潮味公司收到本院送达的起诉状副本时已通知到位。因此，案涉租赁合同于2018年9月12日解除。 （二）田静华主张连毅云和新潮味公司支付尚欠的店面租金123720元并支付自起诉日起至还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，以及支付自2018年8月1日起至归还店面止的占有使用费，是否有事实和法律依据 首先，关于连毅云提出田静华主张的租金部分超过诉讼时效的抗辩理由。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据上述规定，连毅云在2016年10月1日前尚欠的租金，由于田静华未提供证据证明存在诉讼时效中止或者中断的情形，即使连毅云在2016年2月6日还支付了最后一笔款项，能够认定构成时效中断，但田静华至迟也应在2017年2月5日前起诉。因此，在2017年10月1日民法总则施行时，连毅云在2016年10月1日前尚欠的租金已超过一年诉讼时效。连毅云提出该部分租金超过诉讼时效的抗辩理由成立，予以采纳。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，田静华主张2016年10月1日之后连毅云应支付的租金，予以支持。 其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于连毅云拖欠租金，给田静华造成资金利用上的损失，因此，田静华主张连毅云支付自起诉日2018年9月3日起至还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算尚欠租金的利息，有事实依据，应予支持。 第三，田静华未提供证据证明其与新潮味公司存在租赁合同关系，根据合同的相对性，其主张新潮味公司支付租金以及利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”在案涉合同解除的情况下，虽然新潮味公司作为次承租人负有腾房义务，但由于田静华未通知新潮味公司腾房且未指定腾房期限，因此，田静华主张新潮味公司支付2018年9月13日之后案涉店面的占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。 第四，连毅云、新潮味公司均未提供证据证明案涉店面已移交田静华执掌，由于案涉店面尚为连毅云、新潮味公司占有使用中，因此，田静华主张连毅云支付合同解除后的占用费，于法有据，予以支持。如前所述，案涉租赁合同于2018年9月12日解除，可参照不定期租赁合同关系的处理方式，按原合同约定的租金标准计算自2018年9月13日起至归还店面之日止的占用费。 结合上述争议焦点（一）、（二）的分析，根据案涉合同约定，2016年8月1日至2019年7月31日期间每月租金为3158元，2016年10月1日起至2018年9月12日止连毅云尚欠的租金合计73897元。 综上，田静华主张解除案涉租赁合同、要求连毅云支付尚欠的店面租金73897元及相应的利息以及自2018年9月13日起至归还店面之日止的占用费，有事实和法律依据，予以支持；其他诉讼请求依据不足，不予支持。连毅云、新潮味公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告田静华与被告连毅云于2013年9月11日签订的《租赁合同》于2018年9月12日解除； 二、被告连毅云应于本判决生效之日起三十日内向原告田静华支付自2016年10月1日起至2018年9月12日止的租金人民币73897元及相应的利息（自2018年9月3日起至还款日止按银行同期同类贷款利率标准计算）； 三、被告连毅云应于本判决生效之日起三十日内向原告田静华支付自2018年9月13日起至归还店面止参照《租赁合同》约定的每月人民币3158元计算的占有使用费； 四、驳回原告田静华的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付其他金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4917元，由原告田静华负担人民币1045元，被告连毅云负担人民币3872元。 如不服本判决，原告田静华可以在判决书送达之日起三十日内，被告连毅云可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  林 立 审 判 员  苏雅冰 人民陪审员  陈粉频 二〇一八年十二月二十八日 法官助理陈佳臻 书记员曾剑坤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： 1.身体受到伤害要求赔偿的； 2.出售质量不合格的商品未声明的； 3.延付或者拒付租金的； 4.寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。