黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0104民初2065号原告：刘锐娜，女，满族，1979年1月7日出生中国联通哈尔滨市分公司客户经理，住哈尔滨市南岗区。被告：孙柏青，男，1981年2月18日出生，汉族,住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：卫睿博，北京京师（哈尔滨）律师事务所律师。告：张丽娜，女，1982年3月8日出生，汉族，住哈哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：卫睿博，北京京师（哈尔滨）律师事务所律师。原告刘锐娜与被告孙柏青、被告张丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘锐娜，被告孙柏青和被告张丽娜的委托诉讼代理人卫睿博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘锐娜向本院提出诉讼请求：1、确认刘锐娜与孙柏青、张丽娜于2010年9月15日所签购房协议书合法有效，依法判令孙柏青、张丽娜协助刘锐娜办理涉案房屋的不动产权证，办理产权费用由孙柏青、张丽娜承担；2.诉讼费由孙柏青、张丽娜承担。事实和理由：2010年9月15日原、被告因为购买哈尔滨道外区南直路797号水利小区五号楼C单元8楼6号室房屋办理过户手续即办理房产证产生争议。同时交付给孙柏青、张丽娜房屋产权证办理费用包括：契税、手续费，工本费具体金额记不清了，孙柏青、张丽娜承诺当年办理产权过户手续即办理产权证给刘锐娜，但孙柏青、张丽娜至今为办理过户给刘锐娜，故刘锐娜诉至法院。孙柏青、张丽娜辩称，不同意刘锐娜的诉讼请求，案涉的房屋买卖协议对孙柏青、张丽娜不发生效力，故没有义务为刘锐娜办理产权证。在2009年10月25日孙柏青与张丽娜委托周浚越办理案涉房产的出售、更名过户、代办存量房交易资金监管手续做的公证委托，在2009年11月初的时候孙柏青、张丽娜到公证处想作出新的公证撤销之前对周浚越的委托，公证处说不需要作出新的公证，只需要将之前的原件收回，所以孙柏青、张丽娜以原件收回的形式撤销了委托公证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1.对刘锐娜提交的证据一、购房协议书，工商服务业统一收款收据，证据二、委托书公证书复印件，委托书复印件,哈房权证外二字第××号产权证复印件、周浚越身份证复印件、孙柏青身份证复印件，证据三、（2017）黑01执异35号执行裁定书，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明待证事实，故本院予以采信；刘锐娜举示的证据四宣传单，不能证明其主张，本院不予采信。2.对孙柏青、张丽娜提交的证据一、（2018）黑民终252号民事裁定书和（2018）黑民终244号民事裁定书，与本案不具关联性，本院不予采信。3.对孙柏青、张丽娜提交的证据二、房产有偿转让及转让合作的协议，（2011）外民一初字第300号民事判决书复印件，（2014）哈民二终字第1078号民事裁定书复印件，证据三、承诺书三份，均指向孙柏青与案外人之间发生的民事法律关系，上述证据不能否定刘锐娜签订的购房协议的效力，故对上述证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月25日，孙柏青与周浚越签订委托书并办理公证，孙柏青、张丽娜夫妻二人委托周浚越以孙柏青的名义对登记在其名下的坐落于哈尔滨市××直路××水利小区××楼，房屋用途为：商业服务，建筑面积2905.38平方米，产权证号为哈房权证外二字第××号房产进行出售、更名过户、代办税务手续、代办存量房交易资金监管手续，同意买方以上述房产抵押以买方名义贷款、代领房款，授权委托人为全权代理，无转委托权。哈尔滨市国信公证处于2009年10月26日对上述委托出具了（2009）黑哈国公内经证字第6246号公证书。2010年9月15日，周浚越以孙柏青代理人身份与刘锐娜签订了位于哈尔滨市××水利小区××楼××单元××室房屋的《购房协议书》并收取购房款21万元。现该房屋被刘锐娜占有使用，未办理过户登记。2013年12月1日，建重公司向兴业银行借款2000万元，以登记在孙柏青名下的位于哈尔滨市××直路××水利小区××楼的房产（房屋所有权证号：哈房权证外二字第××号、09××14号、09××16号）及国有土地使用权（土地使用权证号：哈国用【2009】第04003055号、第04003056号、第04003057号，地号5-6-6-74-1）作为抵押担保，同时孙柏青、龙江重工公司分别与兴业银行签订了保证合同对该笔借款分别承担连带保证责任。后兴业银行因与孙柏青、龙江重工公司、建重公司借款合同纠纷一案诉至哈尔滨市中级人民法院，哈尔滨市中级人民法院于2014年12月14日作出（2014）哈民三商初字第122号民事调解书，确认建重公司清偿兴业银行借款本金2000万元及利息，确认兴业银行对抵押房产及土地享有优先受偿权，孙柏青和龙江重工公司对上述借款本金、利息、复利及罚息承担连带清偿责任。调解书发生法律效力后，建重公司、孙柏青、龙江重工公司未履行法定义务。兴业银行向哈尔滨市中级人民法院申请执行。哈尔滨市中级人民法院于2014年11月14日保全查封了上述房产及土地使用权，执行程序中予以续封。2015年12月28日，刘锐娜向哈尔滨市中级人民法院执行部门提交案外人异议申请书。哈尔滨市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）黑01执异65号执行裁定书，裁定“中止对登记在被执行人孙柏青名下位于哈尔滨市道外区水利小区5号楼3单元806室房产的执行”。刘锐娜诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：1.周浚越代理孙柏青与刘锐娜签订的《购房协议书》是否有效。2.刘锐娜所主张要求孙柏青、张丽娜协助刘锐娜办理涉案房屋不动产权是否符合法律规定。关于周浚越代理孙柏青与刘锐娜签订的《购房协议书》是否有效的问题。该协议系签订协议双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。孙柏青、张丽娜夫妻给周浚越出具的委托书，委托书中载明对案涉房屋在内的房权证号为外二字第××号的房产，全权委托周浚越办理出售、更名过户等事宜，并对委托书进行了公证。周浚越依据该委托书取得了出售案涉房屋的合法授权，周浚越以孙柏青名义与刘锐娜签订的《购房协议书》，对被代理人孙柏青、张丽娜发生效力。孙柏青在答辩中虽提出委托是基于孙柏青与唐克之间的《房产有偿转让及转让合作的协议》，其在刘锐娜签订购房协议时已取消委托并收回委托书原件，但双方委托书中并未体现孙柏青与唐克之间存在此协议，委托书中载明的委托原因为委托人工作忙，委托期限为直到此事办完为止，且该委托书已经黑龙江省哈尔滨市国信公证处公证。孙柏青主张其取消委托并收回委托书，对刘锐娜来说，既不知情，孙柏青亦未提供证据予以证实。故对孙柏青此项主张，本院不予支持。关于刘锐娜所主张要求孙柏青、张丽娜协助刘锐娜办理涉案房屋不动产权是否符合法律规定的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”刘锐娜与孙柏青在2010年签订了购房协议，并且按照合同约定支付了购房款和进户费，刘锐娜占有使用涉案房屋至今。另，在哈尔滨市中级人民法院审查的（2017）黑01执异65号案件中，执行法院已裁定中止涉案房屋的执行，故依据双方签订的合同约定，孙柏青应继续履行合同，协助刘锐娜办理涉案房屋的产权证书。孙柏青、张丽娜辩称涉案房屋用途为商业服务，没有分户，不具备办理产权证条件，因涉案房屋是否符合办理不动产权证的条件，系不动产登记部门的审核范围，故本院对孙柏青、张丽娜的抗辩予以部分采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘锐娜与被告孙柏青于2010年9月15日签订的《购房协议书》合法有效；二、被告孙柏青、被告张丽娜于本判决生效之日，待位于哈尔滨市道外区水利小区5号楼3单元806室房屋具备办理不动产权证书条件时，立即协助刘锐娜办理。案件受理费100元，由被告孙柏青、被告张丽娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 陈 冲审判员 盖雪莲审判员 张梦瑜二〇一八年十二月十日书记员 杜鸿旭