安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初6766号原告：王丽芳，女，1965年10月30日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：李东风，安徽重信众合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁枭，安徽重信众合律师事务所实习律师。被告：亳州市井坤房地产开发有限公司。住址：安徽省亳州经济开发区建安南路与古井大道交叉口。统一社会信用代码：913416006758853023（1-1）。法定代表人：李井坤，公司总经理。委托诉讼代理人：苏涛，安徽赵长利律师事务所律师。王丽芳与亳州市井坤房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。王丽芳委托诉讼代理人李东风、梁枭，亳州市井坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王丽芳向本院提出诉讼请求：1、判令亳州市井坤房地产开发有限公司向王丽芳支付逾期交房违约金176748元（自2014年12月31日起,以总房款330000元为基数，按万分之四日利率计算至2018年8月31日，其后违约金计算至商品房符合合同约定的交房条件之日止）；2、依法判令亳州市井坤房地产开发有限公司向王丽芳支付逾期办理房地产权证违约金79628元（以总房款330000元为基数，按6.955%年利率计算，自2015年3月31日暂计算至2018年8月31日，后续违约金应计算至实际完成房屋所有权登记之日止）；3、本案案件受理费、保全费由亳州市井坤房地产开发有限公司负担。事实与理由：2013年7月26日,王丽芳与亳州市井坤房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案编号：W201307260001），合同约定：王丽芳购买亳州市井坤房地产开发有限公司开发的元一时代广场（北区）商品房一套（房屋位于：元一时代广场第10幢6层3号楼603号房），房屋总价款330000元。合同签订后，依据合同第六条约定，王丽芳全面履行了付款义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条之规定：“亳州市井坤房地产开发有限公司应于2014年12月30日前向王丽芳交付经分期综合验收合格的商品房。”但是，亳州市井坤房地产开发有限公司并未在合同约定的期限内将验收合格的商品房交付王丽芳验收使用。经王丽芳多次催促，亳州市井坤房地产开发有限公司处工作人员于2015年7月电话通知王丽芳领取房屋钥匙，领取钥匙时，王丽芳要求亳州市井坤房地产开发有限公司出示商品房综合验收合格的相关文件，亳州市井坤房地产开发有限公司以各种理由拒绝出示。此后，王丽芳与其他业主一起，多次要求亳州市井坤房地产开发有限公司出示商品房综合验收合格的相关文件。亳州市井坤房地产开发有限公司让王丽芳先持有房屋钥匙，并承诺以商品房竣工验收合格日期为房屋交付给王丽芳的日期，由此产生的违约金，至亳州市井坤房地产开发有限公司取得竣工验收合格文件后再与王丽芳进行结算。至今，被告仍未能向王丽芳出示房屋竣工验收合格的相关文件。依据《商品房买卖合同》第九条之规定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”；据此，亳州市井坤房地产开发有限公司逾期交房的行为造成违约，应当承担违约责任。此外，因亳州市井坤房地产开发有限公司原因，王丽芳至今不能办理产权登记手续，无法取得房地产权属证书。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”依据上述条款约定计算的违约金仅有百元左右。因双方签订的合同为亳州市井坤房地产开发有限公司提供的打印稿样式，属于定型化条款，上述条款明显免除了亳州市井坤房地产开发有限公司的违约责任，违反了合同的公平原则。合同签订时，亳州市井坤房地产开发有限公司没有提请王丽芳注意该条款，也没有对该条款予以说明，因此，应当认定该条款无效，视为没有约定违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，因亳州市井坤房地产开发有限公司原因，王丽芳不能在规定期限内取得房地产权属证书，亳州市井坤房地产开发有限公司应当依法承担相应的违约责任。综上，王丽芳认为，合同双方当事人都应当按照合同约定。全面履行自己的义务。本案中，王丽芳已按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定全面履行了付款义务，亳州市井坤房地产开发有限公司也应当按照合同约定全面履行自己的交房及办理房屋产权证的义务。但是，亳州市井坤房地产开发有限公司却未能在合同约定的交付期限内将符合合同约定的商品房交付给王丽芳，同时因亳州市井坤房地产开发有限公司原因导致王丽芳不能在规定期限内取得房地产权属证书。因此，亳州市井坤房地产开发有限公司的以上行为均属于违约行为，其依法应当承担违约责任。王丽芳为维护其合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。亳州市井坤房地产开发有限公司辩称，1、2015年7月30日，亳州市井坤房地产开发有限公司将案涉房屋交付王丽芳，王丽芳对该房屋的质量、用途等均无异议并自愿接受，随后王丽芳出具了收房书面证明并向物业管理公司缴纳了物业费用及装修房屋垃圾清运费，现王丽芳一直居住在该房屋内，故亳州市井坤房地产开发有限公司已经履行了房屋占用义务。依据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条规定：“房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。”根据该规定，王丽芳诉求不应支持。2、根据合同法解释二第二十九条规定，本案如贵院裁决其承担逾期交房违约金，则请求贵院降低该违约金支付比例，因造成逾期交房的责任不全在亳州市井坤房地产开发有限公司，涉案物业建设期间，政府交房政策发生变动，该政策直接加重交房标准。3、如贵院裁决继续承担实际交付以后的逾期违约金，或者不降低违约金比例，将导致违约金高于实际购房款甚至更高，如此将导致亳州市井坤房地产开发有限公司负担过重，而王丽芳双重获利，造成显失公平。4、王丽芳诉求逾期办里不动产证书违约金无依据，双方签订商品房买卖合同后其已向亳州市房地产管理局办理备案登记，不存在违约，况且双方也没有对逾期办证违约金约定，故法院不应支持该诉求。5、本案诉讼费用应由王丽芳自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、王丽芳提交的证据：2、商品房买卖合同，证明王丽芳与亳州市井坤房地产开发有限公司于2014年1月20日签订商品房买卖合同，合同约定：亳州市井坤房地产开发有限公司于2014年12月30日前交付王丽芳所购房屋及逾期交房、逾期办证的违约责任；5、亳州市房地产管理局2017年4月行政处罚情况、亳州市房地产管理局关于亳州市房地产开发企业信用考评不良企业信息公示（第一批），证明亳州市井坤房地产开发有限公司因其开发的案涉商品房项目（元一时代广场北区）有将未经验收或验收不合格的房屋交付使用的不良行为，被亳州市房地产管理行政处罚及信用考评不良公示。本院予以确认并在卷佐证。6、《商品房买卖合同（预售）示范文本》，证明该文本第第二十条规定：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之日次起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之X的违约金”亳州市井坤房地产开发有限公司恶意篡改权威部门的合同示范文本，将出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之X的违约金替换成按已付房价款的万分之三，明显是免除提供格式条款一方义务，排除王丽芳主要权利的格式条款，应该是无效条款，应当按照法定标准向王丽芳支付违约金。本院认为该证据与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。二、亳州市井坤房地产开发有限公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月26日，王丽芳与亳州市井坤房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：王丽芳购买亳州市井坤房地产开发有限公司开发的位于亳州市桐花路南侧、汤王大道西侧元一时代广场北区10幢6层3号楼603号房，建筑面积62.05平方米，每平方米5316.29元，房价款330000元，亳州市井坤房地产开发有限公司于2014年12月30日前交付王丽芳所购房屋，如逾期交付房屋超过60日，王丽芳要求继续履行合同的，合同继续履行，但自最后交付日期起至实际交付之日止，亳州市井坤房地产开发有限公司按日向王丽芳支付已交房价款万分之四的违约金。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”。合同签订当天，王丽芳支付首付款200000元，后贷款支付余款130000元。王丽芳于2015年7月30日接收房屋并缴纳了物业费。亳州市井坤房地产开发有限公司擅自改变消防设计方案，将一层商住改成两层住宅楼，案涉房屋未通过消防验收，王丽芳亦未取得该房屋的房地产权属证书。本院认为，1、关于房屋的交付问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。根据上述法律规定可知，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，验收合格是交付房屋的法定条件，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。本案中，案涉房屋未通过消防验收，并不具备法定的交付条件。亳州市井坤房地产开发有限公司于2015年7月30日将案涉房屋转移王丽芳占用并不是法定意义的交付行为，亳州市井坤房地产开发有限公司并未完成房屋交付义务。2、关于合同当事人的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，亳州市井坤房地产开发有限公司逾期交付房屋即构成违约，应按照该合同的约定承担继续履行和支付违约金的责任。按照该合同第九条的约定，逾期交付超过60日，买房人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，出售人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金的约定支付违约金，直至交付符合合同第八条约定的“商品房经分期综合验收合格”时止。因案涉房屋未通过消防验收，王丽芳未能在规定期限内取得房地产权属证书，亳州市井坤房地产开发有限公司应按合同第十五条约定的“出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”承担违约责任。3、关于违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”根据以上规定可知，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。本案中，原、被告并非从事贷款业务的金融机构，双方约定按日万分之四计算违约金，并未超过受保护的年利率24%，并不“过高”。4、关于当事人的举证责任问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王丽芳诉求的保全费，但其未提供合法、有效的证据予以证明，其应承担不利的法律后果。综上所述，亳州市井坤房地产开发有限公司逾期交付房屋构成违约，应承担按照商品房买卖合同的约定支付违约金的责任。自2014年12月30日起至实际交房之日止，按日向王丽芳支付已交付房价款万分之四的违约金。自2014年12月30日起至2018年8月31日违约金为176880元（330000元×万分之四/日×1340日），王丽芳诉求支付违约金176748元，属于其自行处分民事权利，不违反法律规定，本院予以支持。自2018年8月31日起，至将经综合查验合格的房屋交付之日止，仍应按照约定支付违约金。因案涉房屋未通过消防验收，王丽芳未能在规定期限内取得房地产权属证书，亳州市井坤房地产开发有限公司应按合同约定承担违约责任，即支付违约金99元（330000×0.03%）。原、被告并非从事贷款业务的金融机构，双方约定按日万分之四计算违约金，并未超过受保护的年利率24%，并不“过高”。王丽芳诉求的保全费，但其未提供合法、有效的证据予以证明，其应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、亳州市井坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王丽芳逾期交房违约金176748元(自2018年9月1日起,按万分之四日利率计算至商品房符合合同约定的交房条件之日止)。二、亳州市井坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王丽芳逾期办证违约金99元。三、驳回王丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5146元，由亳州市井坤房地产开发有限公司负担3837元、王丽芳负担1309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  卢敬侠人民陪审员  王 燕二〇一八年十二月十四日书 记 员  杨佳佳