山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8932号 原告：李军，男，1969年8月14日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：尚俊，山东秉诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文美，山东秉诺律师事务所律师。 被告：隋超，男，1978年9月18日出生，汉族，户籍地济南市。 委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。 原告李军与被告隋超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告李军的委托代理人尚俊，被告隋超及其委托代理人曹立营、邢文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李军向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的关于历城区东方花园*号的房屋买卖合同无效；2.判令被告隋超将该房屋及附属物品腾退并返还原告李军；3.判令被告隋超返还该房屋相关证书；4.诉讼费由被告隋超承担。事实与理由：2003年12月26日，原、被告就涉案房屋签订了《购房合同书》，约定原告李军将涉案房屋卖予被告隋超，价格人民币18万元，但因被告隋超非该村村民，涉案房屋又是村民安置房，故双方签订的协议违反了国家有关法律、法规的规定，应属无效合同。原告李军多次与被告隋超协商未果，故诉至法院，请求判如所请。 隋超辩称，一、原告李军请求确认合同无效和腾房的诉求违反了民事活动中的诚实信用原则，应当予以驳回。本案涉案的房屋原、被告双方于2003年12月26日签订购房合同书，购房价格为18万元，双方约定此协议签订后，双方不得反悔。根据被告隋超在安居客网站查询现涉案房屋的价格约为110万左右。现原告李军起诉被告是因为房价的上涨。如果确认此类合同无效无疑是在鼓励这种行为，在订立合同并交付后由于利益的驱动而反悔的行为本身不具有正当性。对于原告李军来说，在出卖房屋时已经是明知的，其后又以此理由要求确认合同无效，这无疑是利用法律进行的恶意诉讼。如果认定了合同无效，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择反悔而诉诸法院，无疑放纵了这种不诚信的行为，不利于保护交易的安全，也将给社会带来不良风气。认定合同无效，容易引发诚信缺失问题。驳回原告的起诉，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，也有利于促进交易的安全。相关判例也认定在房价大幅上涨后的今天要求宣告合同无效，明显违背诚实信用原则，其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定，应从实体上否定其权利请求。二、本案中涉案房屋并不是小产权房，是城市房屋，在性质上与小产权房不同，不存在合同无效的事实基础。1、小产权房必须同时满足两个条件：一是建设在农村集体土地之上，二是没有国家颁发的产权证明。本案中原告诉称涉案房屋是拆迁安置房，房屋登记在原告名下，证号为济房权证历城字第*号，房屋权属为私有房产。涉案房屋发证机关为济南市房产管理局。涉案房屋是在城市规划区国有土地上的房产，否则涉案的房产证不会依据城市房地产管理法发放。2、根据山东省人民政府关于同意济南市历城区撤销洪家楼镇设立山大路、洪家楼、东风、全福4个办事处的批复（鲁政函民字【2001】16号）和济南市人民政府关于加快中心城城中村改造的意见（济政发【2011】15号），涉案房屋的土地性质从根本上发生了改变，土地性质实质上已经确定为国有土地。根据鲁政函民字【2001】16号文件，涉案房屋的拆迁单位为祝甸社区居民委员会，通过农村改社区，涉案房屋的所在的区域由农村改为城市。根据济政发【2011】15号文第四部分第8条土地处置条款中的规定：“城中村改造项目范围内的集体土地（含转为国有建设用地未征收的）依法按程序征为国有建设用地。安置开发规模以外的土地，由市政府按照《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号）统一征收。”涉案房屋的土地性质已经明确为国有建设用地。由于涉案房屋的所在的行政区域变更为城市，涉案房屋所在的土地应属于国家所有。3、涉案房屋买卖的主体不符合《土地管理法》第六十二、六十三条的相关规定，且本案的房屋买卖也就不存在合同无效的法律基础。根据原告李军提供的证据显示，原告李军名下除涉及本案的房屋外，还有另外一套房产，而且经被告隋超查询，原告李军的户籍信息显示其为居民。由于原告李军的身份已经不是农村村民，祝甸村村民委员会也更改为祝甸社区居民委员会。祝甸社区居民委员会已不是土地管理法第六十三条中所称的农村集体组织，原告李军也不是农村居民。《土地管理法》第六十二、六十三条的相关规定是适用《村民委员会组织法》中所确定的农村集体经济组织，而不是《城市居民委员会组织法》中的社区居民委员会组织。根据本案的现实情况不能再适用《土地管理法》第六十三条的规定。4、涉案房屋的买卖是经过祝甸社区居民委员会事实认可的。涉案房屋交付后，所有水电气暖的缴费凭证均以被告或被告妻子的名义交付。2012年涉案房屋所在的东方花园进行暖气安装改造，祝甸社区居民委员会向隋超开具了暖气安装费的收款收据，加盖有济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会的公章。这说明祝甸社区居民委员会认可涉案房屋的权属由被告隋超所有。5、涉案房屋买卖合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力，意思自治，且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对涉案房屋做出禁止性规定。无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，涉案房屋买卖合同就应当被认定为有效。三、涉案房屋在《不动产登记暂行条例》2015年3月1日实施之前，是可以自由转让的。即使涉案房屋现在无法办理产权登记并不必然导致合同无效。包括涉案房屋在内的东方花园的已经办理房产证的所有房产，均可以按照《城市房地产管理法》、《物权法》的规定，依据鲁政函民字【2001】16号文件自由进行买卖、抵押手续。对于这一事实法院可向济南市房产管理局进行落实。当时被告隋超曾要求原告李军配合办理过户手续，原告李军提出过分的无理要求致使涉案房屋没有办理过户，不能办理过户手续的原因在于原告李军。《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日实施后，房管局和土地局合并，成立不动产登记中心。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，涉案房屋暂时不具备办理不动产证书过户的条件。根据不动产物权变动与其原因行为的区分原则，涉案房屋能否办理产权登记与合同本身无关，该情况不能否认涉案房屋买卖合同的效力。即使物权变动因为欠缺法定要件不能完成时，不会对原因行为之上而依合同法规定应为有效的合同归于无效。从诉讼时效上讲，原、被告双方签订并履行合同长达十五年之久，原告李军现在起诉超过了诉讼时效。四、从社会效果来看，如果确认涉案房屋买卖合同无效将引起巨大的诉讼风暴，不利于社会的稳定。涉案房屋现所在的小区东方花园共计房产3600多套，特别是济南市房产管理局同意对小区对房产自由交易后，很多非本社区居民购买涉案房屋所在的小区的房产，据不完全统计大约1000多户。从购房的人群来看，主要为中低收入者，购买的房屋的目的用于居住。据被告隋超从法院网站上查询，涉及到东方花园的房产起诉确认买卖合同无效本案为第一例，该案的诉讼现在东方花园居民中产生巨大的反响，如果确认合同无效将会引起巨大的诉讼风暴，也会让很多低收入者无家可归，这不免带来更严重群体性事件，不利于社会的稳定。五、即使法院认定涉案房屋为小产权房，从党的政策和立法趋势来看，结合相关省份的司法实践，建议本案不予受理，驳回起诉。1、从党的政策和立法趋势来看，集体土地转让不可避免，也不再违法。2、鉴于小产权房的特殊性质，在相关法律法规及处理原则出台前，对小产权房的相关权利尚无定论，因此，司法实践中法院对小产权房买卖合同的成立与否及合同效力问题作回避处理，认为不属于法院受案范围。综上所述，请求法院依法驳回原告李军要求确认合同无效及腾房的诉求。 经审理本院认定事实如下： 原告李军系济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会（简称祝甸居委会）居民。2002年5月11日，因原告李军在祝甸的*号房屋（合法建筑面积119.41平方米）拆迁，原告李军与祝甸居委会达成《拆迁换房协议书》，取得拆迁安置房屋两套。 因原告李军有卖房意愿，被告隋超有买房意愿，在中间人的见证下，2003年12月26日，原告李军（卖房人，甲方）与被告隋超（买房人，乙方）签订了《购房合同书》。合同约定，经甲乙双方协商同意，特定协议如下：一、祝甸村李军将东方花园*室楼房（面积为75.6平方米，带阁楼、地下室）卖给隋超。二、价格为壹拾捌万元整，一次性付清。三、乙方付款后，甲方将房产手续全部交给乙方，该住宅楼所有权归乙方。四、办理房产证时，甲方必须配合乙方办理全部手续，一切费用由乙方负责。五、此协议签字后，双方不得反悔，如甲方反悔加倍退还乙方经济损失，如乙方反悔，甲方不退乙方已付的现金。六、本协议双方签字后即可生效，一式四份，甲乙双方及中间人各持一份。原告李军在甲方处签字捺印，被告隋超在乙方处签字捺印，中间人孙士民、王长斌在中间人处签字捺印。 合同签订当日，被告隋超支付了原告李军购房款18万元，原告李军也交付了涉案房屋及相关证件材料。被告隋超居住、使用涉案房屋至今。 2005年12月13日，涉案房产取得产权登记，原告李军取得济南市房产管理局颁发的房屋产权证书，房产证号为：济房权证历城字第*号，权属取得方式为产权调换。原告李军也将该房产证及时交付被告隋超保管。因不符合产权转移登记的条件，故未能及时过户至被告隋超名下。 另查明，根据网上二手房交易信息显示，涉案房产目前市场价值约为100万元。 本院认为，涉案房屋系原告李军通过产权调换合法获得的拆迁安置房，系其合法财产。原告李军与被告隋超作为完全民事行为能力人，自愿达成的《购房合同书》体现了双方真实意思表示，房屋交易价格也符合当时的市场行情。合同签订后，被告隋超付清了购房款，原告李军也交付了房屋，履行了各自义务。在原、被告履行合同近十五年且房价已大幅上涨的情况下，原告李军以双方的合同违反法律强制性规定为由要求确认合同无效，本院不予支持，理由如下：第一、因行政区划调整，祝甸村村民委员会已于2001年更改为祝甸社区居民委员会，原告李军的身份也由农村村民转变为城市居民。因拆迁改造，原告李军取得的拆迁安置房系其合法私有财产，其具有处分的权利。涉案房产在2005年12月取得房产登记，并获得济南市房管局颁发的房产证，可见涉案房产经过了城市房管部门的登记确权，明显不同于一般集体土地上建设的小产权房。第二，基于涉案房产的性质，虽目前涉案房产尚不具备办理转移登记的条件，但法律、行政法规并未禁止此类房产进行交易。根据物权变动的原因及其结果的区分原则，物权目前不具备变动的条件，并不影响合同效力。因祝甸居委会已不是农村集体经济组织，原告李军以被告隋超不具备农村集体经济组织成员资格为由要求确认涉案购房合同无效，缺乏法律依据。第三，由于房价持续上涨，较之十五年前房屋交易的价格，涉案房产的价值已经攀升数倍。原告李军提起本案诉讼，是受巨大利益驱动的结果，违反了民事活动中的诚实信用原则，寄希望于通过诉讼获取高额不当利益，属于滥用诉权的行为，应当受到法律的否定评价。综上，原告李军要求确认涉案购房合同无效并要求被告隋超返还房屋，不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李军的诉讼请求。 案件受理费减半收取6900元，由原告李军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇一八年十二月十日 法官助理 孙莉莉 书 记 员 王汝瑶