成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初3738号 原告:黄征，男，1956年8月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈仕建，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈茹凌，四川公生明律师事务所律师。 被告:四川西南交大兴建置业有限公司,住成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人：朱宝宗。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车驰，四川迪泰律师事务所律师。 被告:成都市西汇投资有限公司,住成都郫县郫筒镇何公路28号。 法定代表人：邱林，职务：董事长。 委托诉讼代理人：欧阳璐，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁巧，四川法典律师事务所律师。 第三人：郑沈，男，1979年8月31日出生，汉族，住四川省彭山县，现在崇州监狱服刑。 原告黄征与被告四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）、成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，诉讼中，被告四川西南交大兴建置业有限公司申请追加郑沈为诉讼当事人，因案情需要，本院依法追加郑沈为第三人参加诉讼。原告黄征的一般授权委托诉讼代理人陈仕建、陈茹凌到庭参加诉讼。被告四川西南交大兴建置业有限公司一般授权委托诉讼代理人赵芯、车驰，成都市西汇投资有限公司一般授权委托诉讼代理人欧阳璐，第三人郑沈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄征诉称，2014年6月9日原告与被告兴建公司签订了《商品房买卖合同》，原告以总价80000元购买位于郫都区“锦苑三期”74号地下车位。合同签订当日，原告向兴建公司支付了车位款100000元，合同所涉车位于2014年6月9日交付使用，至今已逾730日。2014年9月12日原告与被告兴建公司签订了《商品房买卖合同》，原告以总价100000元购买位于郫都区“锦苑三期”32号地下车位。合同签订当日，原告向兴建公司支付了车位款100000元，合同所涉车位于2014年6月9日交付使用，至今已逾730日。经原告多次催告，兴建公司仍未按照合同约定为原告办理车位所有权证书。兴建公司此行为严重损害了原告的合法权益，原告起诉至人民法院，请求：1、二被告为原告办理“锦苑三期”74号、32号地下车位所有权证书；2、二被告向原告支付以已付74号车位款100000元为基数按日万分之三计算的违约金11610元（自2016年6月8日起暂计至2017年6月30日，应计至实际办理产权之日止）；3、二被告向原告支付以已付32号车位款100000元为基数按日万分之三计算的违约金280元（自2016年9月11日起暂计至2017年6月30日，应计至实际办理产权之日止）4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。庭审中，原告主张诉讼请求中的所有权证书明确为不动产权证，违约金为办理不动产权违约金。诉讼中，原告自愿放弃第二、三项诉讼请求。 被告兴建公司辩称，1、原告与兴建公司之间买卖合同不成立，印章是假的。2、兴建公司未收到过购房款，原告的购房款支付给了案外人郑沈，原告曾经向兴建公司购房通过刷卡的方式缴纳房款取得收据，其明确知晓被告兴建公司缴费流程以及缴费地点和方式，原告应当明知案外人郑沈并非被告兴建公司的人员，无权收取款项。即使原告与兴建公司双方之间的合同有效，被告兴建公司仅有接受原告委托为其办证的义务，而原告没有缴纳相关税费，不具有办理所有权转移的相关条件。最后原告要求被告兴建公司交付违约金，没有依据，且违约金数目过高，请人民法院依法调整。 被告西汇公司辩称，1、同意兴建公司关于案涉商品房合同与兴建公司不成立的答辩意见。2、若经法院审理认为案涉合同与兴建公司成立并有效，根据合同相对性也只对合同双方具有法律约束力，对合同外第三方不产生法律效力。西汇公司从未与原告签订过案涉的车位合同，未收取过任何费用，不应对原告承担任何的法定或约定的义务。3、西汇公司在接到人民法院的诉讼材料之前并不知晓车位被销售的情况。并且西汇公司从未办理过包括案涉车位在内的锦苑三期的地下车位的手续，包括且不限于预售备案许可，现售备案，价格备案等全部手续，根据相关法律法规以及商品房销售管理规定，案涉车位并不具有销售条件。4、若原告与兴建公司之间的合同被认定有效，则兴建公司与原告签订案涉合同收取销售车位款的行为侵犯了西汇公司合法权益，我们保留向兴建公司主张损害赔偿等相关法律责任的权利。综上所述，西汇公司并非是涉案合同的当事人，不应承担任何法定或约定的义务。原告的诉讼请求于法无据，请法庭驳回其诉讼请求。 第三人郑沈述称，案涉合同的印章有些是真实的，有些是私刻的，是公司让销售的，销售款没有交给公司，全部由自己拿了。车位已交给业主，业主凭合同，有些是自己去物业公司，有些由郑沈带去的物业公司，由物业公司交付的。 经审理查明，2014年6月9日,原告与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建置业有限公司”的印章，约定原告购买位于郫都区“锦苑三期”的74号车位，购买总价款80000元。合同第十九条，转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）......（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。原告主张因销售人员要求涨价，其向兴建公司的销售人员郑沈支付车位款110000元。 2014年9月12日，原告与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建置业有限公司”的印章，约定原告购买位于郫都区“锦苑三期”的32号车位，购买总价款100000元。合同第十九条，转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）......（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。原告向兴建公司的销售人员郑沈支付车位款100000元。 兴建公司分别于2014年6月9日、2014年9月12日将案涉74号、32号车位陆续交付原告使用，原告使用车位每月缴纳地下车位保洁维护费，“锦苑三期”小区物业2018年9月之前为西南交大兴建置业有限公司第一分公司。原告至今未取得案涉车位的产权证。 西汇公司原名成都市西汇城市建设有限公司，为“锦苑三期”小区的开发商，尚未取得“锦苑三期”地下停车位的销售许可证。“锦苑三期”地下停车位在出售时已实际竣工验收。“锦苑三期”房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋。 原告是购买“锦苑三期”小区房屋的业主，原告之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同上出卖人盖章是兴建公司印章。西汇公司已协助原告办理该房屋不动产权证。 原告同意办理案涉车位产权前交纳办证所需的相应材料及税、费，同时提出其之前向兴建公司邮寄相应办证所需材料，兴建公司拒收，兴建公司没有尽到办证的通知义务。 另查明，2016年10月19日经本院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，“2012年至2015年期间，被告人郑沈利用经手、管理四川西南交大兴建置业有限公司锦苑三期车位销售的职务便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期132号等41个车位的车位买卖合同后，将公司卖车位的款项人民币3573000元侵吞后耗用......被告人郑沈身为四川西南交大兴建置业有限公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。” 再查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 诉讼中，兴建公司对案涉车位的《商品房买卖合同》中出卖人栏加盖的兴建公司印章以及收据上加盖的印章的真伪申请司法鉴定，因原告一直不同意提供合同及收据原件作为鉴定材料，因此鉴定终止。 以上事实，有当事人在庭审中的一致陈述，有原告提交的三方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、付款凭证、收条、（2016）川0124刑初311号刑事判决书、被告提交的房管局情况说明、本院依职权调取的竣工验收报告、不动产登记材料查询结果证明等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于1、案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2、被告兴建公司、西汇公司是否应当为原告办理案涉车位不动产权证。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议是被告兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与原告签署，销售案涉车位的行为经本院（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，且原告有理由相信郑沈作为被告兴建公司的销售人员有销售车位的权限，不论郑沈在合同上所盖的印章是否系被告兴建公司的真印章，被告兴建公司应当对其销售人员郑沈向原告销售车位的行为承担相应的法律责任。兴建公司因历史遗留问题对外有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”房屋。虽然西汇公司与兴建公司一致认为西汇公司并未委托兴建公司出售车位，但案涉车位由兴建公司销售人员郑沈出售并收款，买卖合同上出卖人一栏盖的是兴建公司印章，原告之前与兴建公司签订《商品房买卖房屋》购买“锦苑三期”房屋，合同盖章同样也是兴建公司印章，且西汇公司已协助办证，原告有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。因此，兴建公司销售人员销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。郑沈作为兴建公司的销售人员，对外出售案涉车位时，案涉车位已经实际竣工验收，西汇公司虽未取得车位的销售许可证，不影响车位的实际销售，也不影响《商品房买卖合同》及补充协议的效力。案涉《商品房买卖合同》及补充协议有效，原、被告应当按照合同约定履行相应的合同义务。 关于被告兴建公司、西汇公司是否应当为原告办理案涉车位不动产权证。西汇公司是“锦苑三期”的开发商，被告兴建公司出售西汇公司的车位，已构成表见代理，由西汇公司承担出卖人的法律责任。原告已按约支付车位价款，按照合同约定，原告同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，作为案涉车位买卖合同出卖人，应当按照合同约定为原告办理车位所有权证，西汇公司是“锦苑三期”的开发商，“锦苑三期”案涉车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司作为开发商有义务协助办理车位所有权证，合同约定的办理所有权证的时间已过，西汇公司未为原告协助办理所有权证。2016年8月31日起，郫县不动产登记改革，自此之后办理不动产权登记。因此，西汇公司有义务为原告协助办理不动产权证。因不动产权证具有所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证的办理时间，办理不动产权证的时间应当按照国有土地使用权证的时间进行确定。合同约定的办理所有权证的时间已到，双方未约定办理国土证时间，造成办理不动产权证的时间暂不能确定。原告要求办理不动产权证，结合办理不动产权证的内容和程序，以及本案的实际情况，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人应当及时通知业主办证所需材料，买受人应当在接到出卖人通知后及时交纳相应的办证所需的资料、税、费。出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给不动产登记中心，协助办理权属变更登记的义务。关于办理不动产权证的期间，本院酌情确定合理时间九十日。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都市西汇投资有限公司于本判决生效之日起九十内为原告黄征协助办理位于成都市郫都区“锦苑三期”的74号、32号车位不动产权证。 二、驳回原告黄征的其他诉讼请求。 案件受理费45元，由被告成都市西汇投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇一八年十二月二十七日 书记员  黄 椰