广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初16607号原告：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：广东省佛山市禅城区佛山大道中**，统一社会信用代码914406008935304032。法定代表人：米晋湘，行长。委托代理人：胡洁兴，广东豪盛律师事务所律师。委托代理人：冼健，广东豪盛律师事务所律师。被告：陈安娜，女，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。第三人：陈敏玲，女，汉族，住广东省佛山市南海区，原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行佛山分行）诉被告陈安娜、第三人陈敏玲案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序，并于同年12月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡洁兴、被告的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止处分（2018）粤0605执1493号案中第三人陈敏玲名下位于佛山市南海区**房（以下统称涉讼房屋，或分别简称涉讼202房、涉讼203房）；2.解除第三人名下位于佛山市南海区里水镇兴旗路1号碧桂园山水桃园17座202及203房的房产的查封措施；3.本案诉讼费用由被告承担事实和理由：因（2018）粤0605执1493号被告陈安娜与第三人陈敏玲民间借贷纠纷申请执行一案中，法院裁定拍卖陈敏玲名下的涉讼房屋，但该房屋已办理权利人为原告的预购商品房抵押权预告登记，且原告已向法院提起诉讼，要求第三人陈敏玲履行办理抵押登记的义务，以便主张对涉讼房屋的优先受偿权。为此，原告向法院提起了案外人执行异议，请求中止对涉讼房屋的执行程序。法院经审查后作出（2018）粤0605执异482号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，（2018）粤0605执异482号执行裁定认定事实、适用法律均错误，导致了错误的裁定结果，原告特此提起案外人执行异议之诉，请求判令停止对本案第三人陈敏玲名下涉讼房屋的执行程序，理由如下：一、物权期待权是足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。也就是说，案外人要排除对执行标的的强制执行，必须享有足以排除强制执行的民事权益。由最高人民法院执行局编著的《最高人民法院理解与适用》一书就排除执行的实体权利，列举了所有权、物权期待权、特殊的担保物权、租赁权和用益物权四类权利。最高人民法院在（2015）民申字第1881号再审申请人张俊树与被申请人惠凤艳、黑龙江省城乡建设开发公司案外人执行异议之诉再审一案的民事裁定书中，就案外人物权期待权排除执行的裁判标准进行详细的论述。最高人民法院认为，“依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行……本案的焦点问题在于，原告（即案外人）对人民法院查封的案涉房屋是否享有排除执行的所有权或者物权期待权。”由此可见，对执行标的的物权期待权是案外人足以排除强制执行的实体权利。二、物权期待权的概念及其类型。物权期待权是指权利人已取得物权之部分要件，对将来取得物权全部要件所享有的受法律保护的合理期待权的利益。物权期待权是向完整物权靠近的权利，它最大的特征是以最终取得物权为目标，物权期待权只有与将来所要取得的完整物权相结合才有意义，但作为取得物权前期阶段的物权期待权就必然的具有了物权的排他性和对世性。物权期待权分为以下五类：一是所有权保留买卖中买受人的期待权。是指在买卖合同中，买受人虽先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍保留标的物所有权的法律制度；二是时效取得人在时效期满前的期待权。是指时效取得占有人虽然对特定财产取得一定状态的占有，但是在时效期满前时效取得占有人仍没有得到特定物所有权的法律制度；三是采登记要件主义的物权变动尚未办理登记时，受让人的期待权，是指在物权变动过程中虽然受让人占有使用标的物，但是没有进行登记的，受让人对标的物享有期待权；四是预告登记权利人的期待权；五是附条件和附期限的民事权利的期待权。三、原告是涉讼房屋的预购商品房抵押权预告登记权利人，预告登记权利人所享有的期待权是物权期待权。（一）案情简介。2013年12月19日，原告与第三人陈敏玲签订了两份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人陈敏玲向原告借款15万元、35万元用于购买涉讼房屋，并以涉讼房屋向原告设定抵押。原告依约于2014年1月2日向第三人陈敏玲放款15万元、35万元，第三人陈敏玲于2013年11月27日分别办理了涉讼房屋的《预购商品房预告登记》和《预购商品房抵押预告登记》，但至今未到不动产登记机构办理以原告为抵押权人的抵押登记手续，严重妨碍原告对该房产抵押权的实现。因第三人陈敏玲的违约行为，原告已向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，请求禅城区人民法院判决第三人陈敏玲就涉讼房屋办理房产证及以原告为抵押权人的抵押登记手续。被告陈安娜因与第三人陈敏玲民间借贷纠纷一案于2017年6月2日查封了第三人名下的涉讼房屋，后在一审判决生效后向法院申请强制执行第三人陈敏玲名下的涉讼房屋，法院于2018年5月3日作出（2018）粤0605执1493号之三执行裁定，裁定拍卖陈敏玲名下的涉讼房屋。原告于2018年7月12日向法院提出案外人执行异议，案号为（2018）粤0605执异482号。法院经审查后于2018年8月7日作出执行裁定》，驳回了原告的异议请求。原告认为，法院以原告虽为涉讼房屋抵押权预告登记权利人，但该权益并非是可以排除执行的权益为由驳回原告的异议请求是错误的。（二）相关法律法规、司法解释明确规定了预告登记权利人的期待权是物权期待权，具有排除强制执行的效力。1.《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条进一步明确了所谓“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”是指未经登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、、地役权抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。根据物权法及其司法解释的上述规定可知，预告登记所登记的是将来发生物权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，预告登记的权利人在未办理物权设立登记之前，其享有的是当登记条件成就或约定期限届满对不动产办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。由此可见，预告登记权利人的权利就是一种物权期待权（条件成就时取得物权的权利），且预告登记的保全效力就是为了排除包括强制执行在内的处分行为。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据最高人民法院执行局编著的《最高人民法院理解与适用》一书的解读，不动产物权受让人既可以是房屋的买受人，也可以是其他不动产物权协议的权利人。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权（物权取得权）虽然尚处于债权状态，但已具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利，执行程序中，对预告登记权利人的物权期待权也应依法予以保护。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上述规定实际上是对未办理登记时，买受人物权期待权的规定，买受人作为案外人，其物权期待权产生排除执行效力的条件是：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。具体到本案，原告作为第三人所购房产的抵押权预告登记权利人，与第三人签订了两份借款合同，原告已按照两份借款合同约定向第三人履行了发放贷款的义务，支付了取得抵押权的对价，并且就涉讼房屋已办理了权利人为原告的抵押权预告登记，在房管部门登记公示，因不可归责于原告的原因（第三人怠于办理房屋不动产权登记证），导致抵押他项权证一直无法办理，原告实际享有涉讼房屋的预告登记权利人的物权期待权，具有排除法院执行的效力。综上，法院以原告虽为涉讼房屋抵押权预告登记权利人，但该权益并非是可以排除执行的权益为由驳回原告的异议请求是事实认定错误，适用法律错误。原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出执行异议之诉，请法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条（一）关于“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，判决停止对涉讼房屋的处分，解除涉讼房屋的查封措施，以保障原告的合法权益。被告辩称，1.法院根据被告陈安娜的申请在2017年6月2日对涉讼房屋的房屋所有权进行了查封。2.涉讼房屋于2013年12月27日办理了预购商品房买卖预告登记，预告登记权利人均为陈敏玲。3.原告在2013年12月27日办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人均为原告，但这仅是抵押预告登记权利人，并非正式的抵押权人，更不是该涉讼房屋的所有权人，因此，法院依据最高人民法院《关于适用的解释》第五百零八条第二款的规定驳回原告的异议申请是合法合理的。4.陈敏玲提供的房屋抵押是一种担保物权，如果陈敏玲无法偿还银行借款，银行也只能申请法院拍卖该房产，而无权要求法院将该房屋抵债给银行。5、根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，预告登记因逾期未完成本登记而失效，即自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。原告自2013年申请预告登记至今已超过五年却未进行不动产抵押权登记，因而该预告登记已经失效。综上，被告认为原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，应予以驳回。第三人没有答辩。原告围绕其诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证；对原告提交的律师函及张贴送达照片，本院综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2013年11月13日，第三人陈敏玲与案外人佛山市南海山水桃园房地产有限公司（以下简称山水桃园公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号20131112021702），约定陈敏玲以总价384668元向山水桃园公司购买涉讼202房，首期款234668元于预售合同网上签订之日起7日内支付，余款150000元陈敏玲在2013年12月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，山水桃园公司于2013年12月15日前将经竣工验收合格并办理竣工验收备案手续的商品房交付陈敏玲使用，并在商品房交付使用之后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同日，第三人陈敏玲还与案外人山水桃园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20131112021902），约定陈敏玲以总价510488元向山水桃园公司购买涉讼203房，首期款160488元于预售合同网上签订之日起7日内支付，余款350000元陈敏玲在2013年12月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，山水桃园公司于2013年12月15日前将经竣工验收合格并办理竣工验收备案手续的商品房交付陈敏玲使用，并在商品房交付使用之后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同年12月19日，原告与第三人签订两份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人为购买涉讼202房、203房，分别向原告借款150000元、350000元，第三人分别以涉讼202房、203房向原告提供抵押。同年12月27日，涉讼202房、203房均办理了预购商品房买卖预告登记，预告权利人为陈敏玲，不动产登记证明号分别为0200196426、02001964424；同日，涉讼202房、203房还分别办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人均为原告，债权数额分别为150000元、350000元，权利起始日期均为2013年12月19日，权利终止日期均为2023年12月19日，证明号分别为0200196427、0200196425。2014年1月2日，原告向第三人指定的山水桃园公司的收款账户分别转账支付了150000元、350000元。2017年5月26日，本院立案受理陈安娜诉陈敏玲民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初7770号。在该案的审理过程中，本院根据陈安娜的财产保全申请，于同月27日作出（2017）粤0605民初7770号民事裁定，裁定冻结陈敏玲的银行存款人民币4360000元或查封其相应价值的财产。后本院以（2017）粤0605执保1826号案执行上述（2017）粤0605民初7770号民事裁定。同年6月2日，本院查封了陈敏玲购买的涉讼房屋的房屋所有权。同年8月4日，本院作出（2017）粤0605民初7770号民事判决，判决：一、陈敏玲应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金200万元及至2014年8月27日止的已到期利息差额255333.33元予陈安娜，并从2014年8月28日起至实际还清之日止，继续按月利率2%的标准计付该200万元借款本金的借款利息予原告；二、驳回陈安娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述判决作出后，陈敏玲不服上诉至佛山市中级人民法院。2017年12月12日，佛山市中级人民法院经审理后依法作出（2017）粤06民终10816号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于同月22日发生法律效力。2018年1月29日，本院立案受理申请执行人陈安娜与被执行人陈敏玲民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤0605执1493号，执行依据为本院（2017）粤0605民初7770号民事判决书和佛山市中级人民法院（2017）粤06民终10816号民事判决书。在该案的执行过程中，本院于同年5月3日作出（2018）粤0605执1493号之三执行裁定，裁定拍卖或变卖被执行人陈敏玲所有的涉讼房屋及位于佛山市南海区大沥镇黄岐沙溪村西联路8号房屋（权利证号：0200020781）。因不服本院上述对涉讼房屋的执行，建设银行佛山分行向本院提出书面异议，本院于2018年7月24日依法立案审查，案号为（2018）粤0605执异482号。经审查，本院于同年8月7日作出（2018）粤0605执异482号执行裁定，驳回建设银行佛山分行的异议请求。建设银行收到上述执行裁定后不服，并于同年8月17日提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的内容是原告对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告主张其对涉讼房屋享有抵押权的期待物权。经审查，原告就涉讼房屋已经办理了其为预告登记权利人的预购商品房抵押预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，原告对涉讼房屋尚不享有抵押权。原告主张其对涉讼房屋享有抵押权的期待物权，并主张以此排除本院（2018）粤0605执1493号案对涉讼房屋的执行。对此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款相关规定，抵押权是为担保债务的履行，抵押人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人依法享有就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权。因此，抵押权本质上属于担保物权，是针对财产的交换价值而设定的一种物权，目的在于以担保财产的交换价值确保债权得以清偿，其权利的内容包括了变价处分权和优先受偿权。本案中，且不论原告就其债权对涉讼房屋仅办理了抵押权预告登记，即便其对涉讼房屋已办理抵押登记，则其享有的也仅是对涉讼房屋变价处分之后的款项享有优先受偿的权利，并不能排除法院的强制执行。因此，举重以明轻，原告对涉讼房屋享有的权利不足以排除本院在（2018）粤0605执1493号案中对涉讼房屋的执行，故本院对原告在本案的诉讼请求予以驳回。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项的规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行的诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费16642.81元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  梁润芬二〇一八年十二月二十九日书 记 员  许晓璇