吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0581民初1640号 原告：刘刚，男，1988年1月1日出生，汉族，现住通化市。 委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。 原告：邱烨，女，1989年8月11日出生，满族，现住通化市。 委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司梅河口市支行，住所：梅河口市。 法定代表人：王鸿禹，行长。 委托诉讼代理人：刘红卫，男，1986年8月12日出生，汉族，该单位职员，住吉林省德惠市。 被告：迟春玉，女，1973年10月24日出生，汉族，原住通化市。 被告：宫鹏博，男，汉族，原住长春市，现下落不明。 第三人：中国农业银行股份有限公司通化分行，住所：通化市。 法定代表人：杨春雷，行长。 委托诉讼代理人:张起涵，男，1988年9月10日出生，汉族，该行科员，住通化市。 委托诉讼代理人:金艳，女，1969年9月25日出生,汉族，该行客户经理，住通化市。 原告刘刚、邱烨与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司梅河口市支行（以下简称邮政储蓄银行）、迟春玉、宫鹏博案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，经原告刘刚、邱烨申请，本院依法追加中国农业银行股份有限公司通化分行（以下简称农业银行）为本案第三人参加诉讼。本院依法公开开庭进行了审理。原告刘刚、邱烨及其共同委托诉讼代理人陈晓龙，被告邮政储蓄银行委托诉讼代理人刘红卫，第三人农业银行委托诉讼代理人张起涵、金艳到庭参加诉讼，被告迟春玉，宫鹏博经本院公告传唤届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘刚、邱烨向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法中止对梅河口市人民法院（2017)吉0581执1055号之一执行裁定书中原告所有的波尔多小镇24幢3单元10-01号房屋的执行;2.请求贵院依法撤销梅河口市人民法院（2017）吉0581民初630号民事裁定书,解除原告所有的波尔多小镇24幢3单元10-01号房屋的查封;3.请求贵院依法确认原告刘刚、邱烨与被告迟春玉的房屋买卖合同有效;4.请求贵院依法确认通化市波尔多小镇24幢3单元10-01号房屋归原告所有;5.请求贵院依法判令被告迟春玉协助原告办理过户;6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告不服梅河口市人民法院(2018)吉0581执异17号执行裁定书,现依法提起诉讼，事实理由如下:一、原告执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。1.原告刘刚、邱烨与被告迟春玉签订合同并生效的日期为2015年2月5日,早于被申请人邮政储蓄银行申请查封的日期2017年5月17日,原告刘刚、邱烨在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.合同成立并生效后,被告迟春玉将房屋交付原告刘刚、邱烨，原告刘刚、邱烨进行了装修入住，并以原告的名字开始缴纳燃气费、取暖费，原告刘刚、邱烨在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3.原告刘刚、邱烨支付了被告迟春玉11.5万元并按月缴纳银行贷款，承继了被告迟春玉的银行按揭还款义务,银行已将全部购房款给付开发商,原告刘刚、邱烨已支付全部价款;4.原告刘刚、邱烨购买房屋能够办理房产证的时间为2017年11月1日,贵院于2017年5月17日查封了该房屋,原告刘刚、邱烨非因买受人自身原因未办理过户登记。二、执行裁定书错误认定原告刘刚、邱烨未支付全部价款。原告刘刚、邱烨购买被告迟春玉的房屋系迟春玉按揭贷款购买，银行已将全部价格给付开发商，迟春玉履行的是借款合同的还款义务，原告刘刚、邱烨购买房屋后,承继迟春玉的借款合同，继续履行还款义务，因银行将全部价款已给付开发商，原告刘刚、邱烨已支付了全部价款。执行裁定书认为原告刘刚、邱烨需将剩余价款交付执行法院，系对法律理解错误,原告刘刚、邱烨将剩余价款交付执行法院，若该款项执行法院直接给付申请执行人，原告刘刚、邱烨将继续履行向银行还款的义务，原告刘刚、邱烨将负担双倍还款义务，不符合法律规定。综上，原告为维护自身合法权益,依法提起诉讼，望贵院依法裁判。 邮政储蓄银行辩称，迟春玉在我们行有贷款,执行中发现迟春玉在通化有一处房产，我们就查封了，现也找不到迟春玉本人，我们查封并无不当。我们坚持正常执行，听从法院判决。 迟春玉、宫鹏博未到庭答辩。 农业银行述称，第三人完全同意原告的诉讼请求以及观点。除所有权的诉讼请求。该房屋现在我行有他项抵押。我行对他项抵押享有优先受偿权。 在庭审质证中，原告刘刚、邱烨围绕诉讼请求提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份；2、房屋买卖合同一份；3、利息及代扣税款清单；4、中国农业银行存款业务回单；5、存款业务回单；6、销售不动产统一发票；7、垃圾开点费收据；8、垃圾清运费收据；9、通化市物业维修基金专用票据；10、房地产交易申报审核表；11、销售不动产统一发票；12、税收缴款书（契税）；13、税收缴款书（印花税）；14、装饰、装修协议；15、物业费收据；16、燃气费收据；17、自来水费收据；18、取暖费缴纳发票；19、装修、家电发票及收据；20、房地产权登记信息；21、银行存款凭证（原告申请，本院在第三人农业银行处调取）；22、个人购房担保借款合同（原告申请，本院在第三人农业银行处调取）；23、房产抵押清单（原告申请，本院在第三人农业银行处调取）。被告邮政储蓄银行、第三人农业银行对原告所举上述证据无异议。被告迟春玉、宫鹏博经本院公告传唤届满未到庭参加诉讼，视为对举证、质证权利的放弃。本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月20日，迟春玉与吉林中盛置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定迟春玉购买吉林中盛置业有限公司开发的波尔多小镇第24幢3单元1001号房，建筑面积98.18平方米，总金额437294元，2012年12月20日付137294元，贷款30万元。2013年11月11日，迟春玉与吉林中盛置业有限公司签订了补充条款，条款约定该商品房房产登记建筑面积共97.69平方米，该商品房的最终总价为435111元。该房屋实际付款方式为：2013年11月11日付135111元，贷款30万元。同日，迟春玉支付135111元，吉林中盛置业有限公司给迟春玉出具收到首付付款135111元的销售不动产统一发票。2014年5月19日，迟春玉到通化市物业管理办公室缴纳波尔多小镇第24幢3单元1001号房屋物业维修基金9984元。2014年5月19日，迟春玉作为借款人，吉林中盛置业有限公司作为保证人，农业银行作为贷款人签订了个人购房担保借款合同，合同约定借款为30万元，借款用途购买房产，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法。用通化市东昌区江南大街波尔多小镇24号楼3单元1001室，面积97.69平方米房屋作抵押。2014年11月5日迟春玉与吉林中盛置业有限公司签订了补充合同，补充条款（合同）约定该商品房房产登记建筑面积共97.69平方米，该商品房的最终总价为435111元。该房屋实际付款方式为：2014年11月5日付135111元，贷款30万元。同日，迟春玉向吉林中盛置业有限公司缴纳垃圾开点费50元，向通化市中盛物业服务有限公司缴纳垃圾清运费450元。2015年2月6日，吉林中盛置业有限公司给迟春玉出具收到30万元销售不动产统一发票。同日，通化地方税务局办税服务中心出具收到迟春玉缴纳6526.67元契税税收缴款书、印花税5元税收缴款书。2015年2月5日，迟春玉作为卖方（甲方）与刘刚、邱烨（刘刚、邱烨系夫妻关系）作为买方（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定甲方自愿将其出资并按揭购买的位于波尔多小镇第24幢3单元1001号，面积97.69平方米暖气楼出售给乙方。双方约定交易房屋的出售价格为11.5万元加交易房屋尚欠的银行按揭贷款本息（贷款还款的起止日为2015年2月至甲方名下的交易房屋的按揭贷款还清时止）。甲方同意乙方以甲方名义继续承担银行按揭贷款还款义务，至贷款还清时止。并于收到乙方首付购房款11.5万元之日起将交易房屋的所有手续和交款凭证、交易房屋钥匙交给乙方，交易房屋的所有权和使用权同时归乙方所有等。同日，刘刚、邱烨将117000元通过农业银行银行卡转账给迟春玉。合同签订后，迟春玉将该房屋的所有手续和交款凭证、交易房屋钥匙交给刘刚、邱烨。合同签订后刘刚、邱烨对房屋进行装修，缴纳物业费、水费、电费、供热费、燃气费等费用，并对该房屋占有使用至今。并自2015年2月起以迟春玉名义按月偿还农业银行按揭贷款至今。本院在审理邮政储蓄银行与迟春玉、宫鹏博金融借款合同纠纷一案过程中，根据邮政储蓄银行的申请，于2017年5月17日作出（2017）吉0581民初630号民事裁定，查封了迟春玉名下的位于通化市江南大街波尔多小镇24号楼3单元1001，建筑面积为97.69平方米的房屋。本院于2017年6月26日作出（2017）吉0581民初630号民事判决，判决生效后，进入执行程序，本院于2018年1月5日作出（2017）吉0581执1005号之一执行裁定，裁定拍卖上述房屋。2017年11月1日，吉林中盛置业有限公司开发的波尔多小镇在不动产登记中心完成登记。案外人刘刚、邱烨于2018年4月16日提出书面异议，本院于2018年6月27日作出（2018）吉0581执异17号执行裁定，裁定驳回案外人刘刚、邱烨的异议请求。刘刚、邱烨不服该裁定，提起本案之诉。 本院认为，本案争议焦点为刘刚、邱烨是否享有足以排除邮政储蓄银行申请对涉案房屋强制执行的民事权利，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，在本案中，刘刚、邱烨与迟春玉签订的房屋买卖合同是在法院查封之前，在签订合同时虽未取得抵押权人农业银行同意，但在实际履行过程中，对刘刚、邱烨以迟春玉名义还款，农业银行予以认可，在本次庭审中农业银行对刘刚、邱烨与迟春玉签订的房屋买卖合同无异议，予以追认。故该房屋买卖合同合法有效；刘刚、邱烨在法院查封前已合法占有使用该争议房屋；在签订合同后，刘刚、邱烨已支付相应房款，而按揭贷款部分是按合同约定的附条件由刘刚、邱烨以迟春玉名义到农业银行按月进行偿还，刘刚、邱烨已履行该义务至今。是一种债权债务转移的特殊情形，不属于剩余价款之情形；房屋虽未办理过户手续，原因为该楼房在农业银行办理抵押登记，抵押权未消灭房屋不能办理产权过户，并且该争议房屋楼盘在2017年11月1日开发商才在不动产登记部门办理首次登记，该责任不能归责于刘刚、邱烨。综上，刘刚、邱烨享有足以排除邮政储蓄银行申请对涉案房屋强制执行的民事权利。关于刘刚、邱烨主张争议房屋所有权归其所有的诉讼请求，因争议房屋按揭贷款尚未还清，抵押权尚未消灭，故其诉求本院不予支持。关于刘刚、邱烨主张撤销本院（2017）吉0581民初630号民事裁定书、迟春玉协助办理过户等诉求，不属于民事诉讼法规定执行异议审理范畴，本院不予评判。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行坐落通化市东昌区江南大街波尔多小镇24号楼3单元1001室，面积97.69平方米房屋； 二、驳回原告刘刚、邱烨其他诉讼请求。 案件受理费7828元，公告费600元，合计8428元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司梅河口市支行、迟春玉、宫鹏博负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 本院（2018）吉0581执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 田伟人民陪审员赵金丹人民陪审员付文霞 二〇一八年十二月二十七日 书记员 王        俊        博