江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初5592号原告：**，女，1970年12月3日，汉族。委托诉讼代理人：张曼曼、李姗姗，江苏东银律师事务所律师。被告：赵维保，男，1966年11月23日生，汉族。被告：夏兴美，女，1967年1月19日生，汉族。被告：赵章兵，男，1988年5月26日生，汉族。第三人：张爱荣，男，1967年9月21日生，汉族。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：端木婷婷，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原告**与被告赵维保、夏兴美、赵章兵、第三人张爱荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人张曼曼、被告夏兴美、第三人张爱荣及其委托诉讼代理人曹义怀、端木婷婷到庭参加诉讼，被告赵维保、赵章兵未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**诉称：2007年9月25日，其与被告赵维保、被告夏兴美、被告赵章兵签订了《房屋买卖协议》，约定由其购买赵维保、夏兴美、赵章兵位于南京市江宁区房屋（以下简称涉案房屋）一套，总价款为192000元。其已支付了全部购房款，夏兴美向其交付了涉案房屋。现涉案房屋已经办理权属证书，登记在赵章兵名下，但赵章兵已将涉案房屋恶意抵押给第三人张爱荣，严重违约，致其无法办理涉案房屋过户手续，应承担合同约定的违约金。张爱荣与赵章兵恶意串通，在涉案房屋上设置的抵押登记应予注销。故其诉至法院，请求判令：1、被告赵维保、夏兴美、赵章兵协助其将涉案房屋产权过户至其名下并支付其违约金500000元；2、第三人张爱荣注销抵押登记并协助其将涉案房屋产权过户至其名下。被告夏兴美辩称：其与被告赵维保、被告赵章兵将涉案房屋卖给了原告**属实，但涉案房屋现登记在赵章兵名下，其实际无法配合**办理涉案房屋过户手续。关于违约金，涉案房屋已经出售，其并未反悔。违约金数额太高，其无偿还能力。第三人张爱荣称：其对原告**与被告赵维保、被告夏兴美、被告赵章兵之间的房屋买卖关系是否存在并不清楚。根据物权法的规定涉案房屋属于赵章兵所有，赵章兵向其借款并在涉案房屋上设立了抵押担保，该抵押担保已进行了登记，合法有效。其就涉案房屋享有优先受偿权，其没有义务在收回全部借款前注销涉案房屋上的抵押登记，**对其的诉请不能成立。被告赵维保、被告赵章兵均未应诉。经审理查明：2007年9月25日，原告**（乙方）与被告赵维保、被告夏兴美、被告赵章兵（均为甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将涉案房屋（含储藏室在内）出售给乙方，房屋套型为中套（约92平方米），房屋总价款为192000元；若涉案房屋房产证下发后，乙方在办理该房过户时，需要甲方出具证明或手续等，甲方应无条件积极协助乙方办理（具体时间双方协商为准），如遇其他情况，另行协商，以书面记录为准，否则视为甲方违约，必须按违约时该房的市场评估价支付给乙方全部房款，另按该房款的百分之三十支付违约金；办理过程中产生的一切费用及契税等均由乙方承担。同年9月27日，夏兴美出具收条一张，载明：“今收到卖房（108幢205室）房款合计壹拾玖万贰仟元整。在双方协议之日，乙方付甲方定金壹拾万元整（协议为准），房款余额玖万贰仟元正在甲方付给乙方房卡钥匙之日一次性付清”。后赵维保、夏兴美、赵章兵向**交付了涉案房屋。现涉案房屋已经登记在赵章兵名下，建筑面积为96.52平方米。另查明：2017年9月11日，被告赵章兵与第三人张爱荣签订《借款合同》一份，约定赵章兵向张爱荣借款1200000元，借款期限自2017年9月11日起至2018年3月10日止，赵章兵以名下的涉案房屋为该笔1200000元借款提供担保。同日，赵章兵与张爱荣签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定以赵章兵以名下的涉案房屋为其向张爱荣借得的1200000元借款提供抵押担保；合同并载明抵押权人已充分了解涉案房屋的具体情况。同年9月14日，赵章兵与张爱荣就上述抵押担保进行了抵押登记，登记编号为苏（2017）宁江不动产证明第0075456号，抵押权人为张爱荣，被担保主债权数额为1200000元。同年9月18日，张爱荣通过银行转账方式向赵章兵交付了1200000元。审理中，被告夏兴美陈述其实际无法协助原告**办理涉案房屋过户手续，故其不存在违约行为，如认定其存在违约行为，请求核减违约金数额。第三人张爱荣陈述其通过江苏洛莱纳投资管理有限公司认识被告赵章兵，赵章兵的借款用途为资金周转，至于赵章兵取得借款后将资金用于何处其不清楚；其对赵章兵有无还款能力并不清楚，故要求赵章兵以涉案房屋设立抵押担保；其对涉案房屋性质为拆迁安置房也不清楚，也未前往涉案房屋查看涉案房屋的具体情况。张爱荣还陈述其在借款给赵章兵前了解到涉案房屋有人居住，但赵章兵告诉其是租客，其相信了赵章兵的陈述。因被告赵章兵、被告赵维保下落不明，本院依法向赵维保、赵章兵公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，逾期，赵维保、赵章兵未到庭参加诉讼上述事实，有《房屋买卖协议》、收条、不动产登记资料查询结果证明、《借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、银行转帐凭证及当事人陈述予以证明。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告**与被告赵维保、被告夏兴美、被告赵章兵签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。**已支付购房款192000元，赵维保、夏兴美、赵章兵已向**交付了涉案房屋。现在涉案房屋已经住建部门登记在赵章兵名下，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。赵维保、夏兴美、赵章兵应当配合**办理涉案房屋的不动产变更登记手续，故对**要求赵维保、夏兴美、赵章兵协助办理涉案房屋产权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。变更登记的税费根据合同约定由**承担。因赵章兵在涉案房屋上设立了1200000元抵押担保，致**无法办理涉案房屋过户手续，存在违约行为，故赵维保、夏兴美、赵章兵应根据双方《房屋买卖协议》的约定承担相应的违约金。**就涉案房屋无法办理产权过户手续而产生的损失并未举证加以证明，且夏兴美请求核减违约金，故本院酌定赵维保、夏兴美、赵章兵应向**支付违约金5000元。第三人张爱荣与赵章兵签订了《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》，约定赵章兵向张爱荣借款1200000元并以涉案房屋作为抵押担保，张爱荣已实际向赵章兵交付借款1200000元，原告**主张张爱荣与赵章兵存在恶意串通行为，并无事实依据，故张爱荣与赵章兵之间签订的《南京市房地产抵押合同》合法有效。但张爱荣自认在出借借款时对涉案房屋的状况并不了解，在明知涉案房屋内有他人居住的情况下仍未前往涉案房屋查看核实，对赵章兵的还款能力及借款用途亦不了解，在应尽的风险防控范围内未尽到相应的义务，属于重大过失，张爱荣对涉案房屋的抵押权不构成善意取得，故对**要求张爱荣注销涉案房屋上抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。张爱荣并无协助**办理涉案房屋过户手续的法律义务或合同义务，故对**要求张爱荣协助过户的诉请，本院不予支持。赵维保、赵章兵经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告赵维保、被告夏兴美、被告赵章兵于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告**将位于南京市江宁区房屋不动产产权变更登记至**名下，变更登记的税费由**承担。二、被告赵维保、被告夏兴美、被告赵章兵支付原告**违约金5000元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、第三人张爱荣于本判决发生法律效力之日起10日内负责注销位于南京市江宁区房屋上担保数额为1200000元的抵押登记。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费8880元、财产保全费5000元，合计13880元，由原告**负担8712元，由被告赵维保、被告夏兴美、被告赵章兵共同负担5168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张雨青人民陪审员  陶求贵人民陪审员  周广林二〇一八年十二月十三日法官 助理  王诗桐见习书记员  李 军