广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初780号原告：张佐业，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高超文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江龙，北京市盈科（佛山）律师事务所律师助理。被告：佛山市南海区西樵镇西樵村北张股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：张恒光。委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐永沛，广东正明扬律师事务所律师。原告张佐业与被告佛山市南海区西樵镇西樵村北张股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序于2018年4月4日、4月23日、11月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李江龙到庭参加了第一、二次庭审，原告的委托诉讼代理人高超文与被告的负责人张恒光及被告的委托诉讼代理人张国忠均到庭参加了三次庭审。诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托鉴定机构对涉讼土地坐标进行测绘鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.按照《承包土地办厂合同》第三条、第四条的约定确定案涉租赁土地第16年至第21年租期(即自2017年2月1日起至2022年1月31日止）的土地租金为20000元/亩/年，合计年租金120000元（20000元/每亩×6亩）。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年12月17日，原告与被告签订《承包土地办厂合同》（以下称“该合同”），约定被告将其持有合计6亩的土地出租予原告使用，承租期限合共50年，计算租金期每15年为一期，并按五年为一个租金递增，每期每亩递增1000元。具体为：第1-5年期，每亩6000元，合共6亩，共计每年租金36000元；第6-10年期，每亩7000元，合共6亩，共计每年租金42000元；第11-15年期，每亩8000元，合共6亩，共计每年租金48000元。该合同约定租期第一期15年届满后双方再行协商确定新的租金标准，由原告继续承包租赁土地，并且应按照该合同第三条约定的“按照当时市场环境及物价指数以及按照西樵北张经济社周边的工业厂房用地的平均价格”作为协商确定新的租金标准的依据。2017年1月31日，案涉租赁土地第一期15年的租期届满。按该合同约定本应由双方再行协商确定第16年租期的租金标准，但被告却执意要单方确定租金标准，导致双方缺乏可以执行的租金标准。原告为履行合同，提出先按原租金标准缴纳、协商确定新租金后多退少补的建议，也遭到被告反对。2017年10月13日，被告向原告发函，通知原告其单方确定第16年租期的租金标准为50000元每亩。相较于原租金8000元每亩，该租金标准提高了6倍有多，且被告并未提供任何确定新租金标准的合理依据及说明。经原告调查了解，被告单方确定的租金标准远超周边的工业厂房用地租金的平均价格。为此，原告于2017年10月25日复函被告，说明被告单方面确定租金的行为已经违反双方签订的《承包土地办厂合同》的有关约定，已经构成违约。原告要求被告按照该合同的约定，与原告就第16年的租金标准进行协商，并再次表示在新的租金标准协商确定之前愿意继续按照原有的租金标准支付土地租金，在新的租金标准确定后再行予以多退少补。然而被告在收到原告上述《复函》后仍未履行合同约定之义务，拒绝与原告就第16年租期的租金标准进行协商。鉴于双方无法协商新的租金标准，2017年11月24日，原告按照该合同原有约定的租金标准，暂向被告支付了自2017年2月1日起至2018年1月31日止的土地租金合计48000元。被告在收到原告上述《复函》及租金后至今，仍旧拒绝就案涉租赁土地第16年租期的租金标准与原告进行沟通协商，反而不断授意他人滋扰原告正常的生产经营活动，严重侵害了原告的合法权益。原告保留追究被告侵权损害赔偿的权利。被告违反合同约定的协商确定新的租金标准的义务，在原告按照合同原有的租金标准暂行向被告缴纳租金后，被告非但没有接受原告继续履行合同的善意，反而多次纠集他人，滋扰、干扰原告正常的生产经营活动，导致原告产生重大经济损失，原告正是迫于此种压力，且无奈于被告对租金争议，不寻求司法解决，遂原告主动诉请法院，请法院在查明事实的基础上予以公正裁决。在原、被告无法协商达成一致且双方均认可新的租金标准应当依据合同约定的按照市场环境、物价指数、周边厂房用地平均价格确定新的租金标准情况下，且原告继续按照合同用途经营承租土地，同时涉讼土地不存在不能继续出租的情况，故涉讼合同应当继续履行。尽管新的租金标准不能协商一致，但根据合同法第六十一条、第六十二条第二款规定，可以由法院查明事实的基础上根据合同履行地的市场价格、周边厂房用地平均价格等因素予以酌情确定。被告辩称，一、双方签订的《承包土地办厂合同》第三条约定的租赁期限为50年因为违反我国《合同法》第214条关于“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的强制性规定而无效，法院依法应当对该条款的租赁期限予以调整为20年，这样处理有生效的法律文书可作参考。二、被告是通过公开公平公正的程序，合法合理确定原告的土地租金标准为50000元/亩/年，不是被告单方面确定租金标准。1、被告提出的租金标准事前经过充分调查和征询租户意见后才确定。被告针对村集体内所有土地租赁期限为50年第一个15年租金标准到期的租户，在期满后租金标准如何确定的问题，被告早在2015年9月7日已经召开股东代表会议研究决定：在第一个租户黄伟忠的第一个15年租期到期后，租金标准按照60000元/亩/年，合同期为5年。当时租户黄伟忠虽然提出异议，但还是先按照60000元/亩/年标准预交租金（后来经过协商按照52000元/亩/年标准缴纳租金），证明新的租金标准早在2016年就已经得到租户认可。到2016年下半年，被告考虑到土地租赁期限为50年第一个15年租金标准到期的租户陆续增多，被告在2016年9月8日就组织全体租户召开“50年土地第一个15年到期租户会议”，就租金标准及提升方案听取各租户的意见，同时被告也组织村队委成员到附近村居调查同类土地租赁市场租金状况，后来被告又分别在2016年10月17日、2016年10月20日、2016年10月21日多次组织全体租户召开“50年土地第一个15年到期租户会议”，充分征询各租户的意见，最后在2016年10月21日部分租户提出建议价为：“原17000元/亩/年，2016年8月31日到期按150000元/亩/年；原10000元/亩/年，2016年8月31日到期按52000元/亩/年；原8000元/亩/年，2016年8月31日到期按50000元/亩/年；合同期为10年，第6年租金递增10%”。故最后结合各方意见得出原告自2017年2月1日起的租金标准为50000元/亩/年。2、被告在经过调查及征询租户意见得出新的租金标准及提租方案后，被告即召开18周岁以上的全体股东会议，经全体村民股东表决，通过了上述新的租金标准及提租方案，故新的租金标准及提租方案并非被告的单方决策。三、如前所述，因新租金标准及提租方案制定标准是综合全体租户的意见并结合市场土地租金状况后，并经过全体村民股东表决通过，故大部分2017年2月1日第一个15年租期届满的租户在新租金标准及提租方案确立后已经与被告签订了新的《集体建设用地使用权出租补充协议》并按照新标准缴纳租金，并且后来其他租期为50年第一个15年租金标准期在2017年2月1日届满的其它租户，虽然未与被告签订新的补充协议，但也已经按照新的租金标准缴交土地租金，只有原告在内的4个租户不同意按照该标准执行。证明新的租金方案是得到绝大部分租户认可的。四、原告认为被告制定的租金标准过高没有事实依据。由于被告与原告签订的租赁合同期限为50年的最长期限，合同签订时间为十多年前的2002年12月17日，且原来执行的租金标准起点比较低，仅为8000元/亩/年，双方按照该租金标准已经执行了15年，而且这15年内租金均没有任何提升。被告所在地的经济经过十多年的发展，土地租金标准已经有了巨大幅度的上涨，原来的租金标准已经不能反映现阶段同地段土地租赁的真实市场价值，对现阶段同地段土地租赁的市场租金已没有任何参考价值，故不能简单地用原租金标准与现执行的新租金标准进行比较，以升租幅度大就认为不合理。被告认为，新的租金标准是否合理，应当综合同类地段的租金标准、租金起点金额的高低、租赁期限的长短（1年租期的合同租金调整的灵活度明显比50年租期的合同高）、合同期内升租的间隔时间（是每年递增还是每五年一递增）、升租的幅度等多种因素综合考量，故被告认为被告制定的新租金标准及提租方案符合市场预期，并未过高。五、被告制定的新租金标准及提租方案并未超出周边同地段工业用地的租金市场平均价。原告在本案中提交的所谓的周边租户的租赁合同没有可比性，因为不同地段的土地租金标准不同，即使是同地段的土地，因为租赁期限的长短、租金标准起点金额的高低、升租的时间间隔长短、升租幅度大小等不同因素均会造成租金标准不同，故原告提交的租赁合同根本对本案没有任何参考价值。六、原告存在严重拖欠土地租金的行为，应根据《承包土地办厂合同》的约定承担相应的违约责任。被告在2017年3月28日已经书面通知原告按照新标准缴纳租金，但是原告收到通知后拒绝交租。2017年10月13日，被告委托律师向原告发出《敦促支付租金律师函》，原告收到律师函后仍然拒绝支付租金及垃圾管理费。原告的行为已经构成根本违约，被告有权根据《承包土地办厂合同》第六条约定：“超期贰个月缴交承包款，甲方有权终止合同，将乙方厂房拍卖或甲方转租给他人使用并没收乙方按金”，以及根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”解除合同，收回租赁土地，并要求原告立即付清其拖欠的2017年整年度、2018年上半年租金375000元及垃圾管理费17982元，并根据《承包土地办厂合同》第六条的约定，以原告拖欠租金为本金按照每天10%的标准计付滞纳金共9187500元（2017年上半年租金自2017年2月1日、2017年下半年租金自2017年8月1日、2018年上半年租金自2018年2月1日起分别计算滞纳金，暂计至2018年4月4日）。鉴于该违约金计算标准超出我国法律规定的最高限额，被告主张以月息2%标准计算违约金共60000元（请求原告支付至租金实际付清之日止）。七、根据上述第六点理由，鉴于原告是恶意违约，而且由于原告恶意违约已经造成被告全体村民430人至今无法分配2017年的年终分红，全体村民对此意见很大，强烈要求按照《承包土地办厂合同》第六条的约定终止合同，收回土地。八、1.原告违约不按期交租，被告的村干部上门催收租金是合法行使权利，原告把被告村干部上门收租的行为故意曲解为滋扰被告生产经营完全是歪曲事实；2.按照公平原则，即使双方未就租金的收取达成一致意见，原告欠缴租金的情况下，出于维护双方的公平经济利益关系，原告也应该从欠租之日起停止使用被告的土地，而不能一方面无需缴纳租金，另一方面继续使用被告的土地，该行为严重损害被告的利益；3.原告通过签订租赁合同，租赁被告的土地后，建成两栋别墅用于自住，实际是以出租的方式取得被告的土地，用于商品房的开发及建设的行为，严重违反法律规定，故该合同应为无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的复函及快递单、查询结果和律师函及快递单、查询结果，被告确认收到复函、律师函，本院对上述证据的真实性予以确认；2.原告出示的网上银行电子回单，为原件，本院对其真实性予以确认；3.原告出示的土地使用权承包合同、集体建设用地使用权出租合同、2017年租厂房地租清单，涉及案外人，本院不作审查认定；4.原告出示的征用西樵北张村土地协议书及补充协议书、用地报告，因本院已向佛山市南海区国土城建和水务局发函询问涉讼土地的性质和用途，故本院对该证据不再作审查认定；5.原告出示的照片，未提供原件予以核对，本院对其证据效力不予确认；6.被告出示的会议纪要、会议记录、集体资产交易表决书、“一事一议”会议纪要、摘要、决议事项登记表、股东表决书，均为原件或虽为复印件但能与其他证据相印证，本院对其真实性予以确认；7.被告出示的与案外人签订的集体建设用地使用权出租补充协议、承包土地办厂合同、案外人支付租金的南海区西樵镇集体组织收据（电子），涉及案外人，本院不作审查认定；8.被告出示的同地段租户位置及交租情况表，系被告单方制作，原告不予确认，本院不予采信；9.被告出示的照片，原告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认；10.被告出示的西樵北张股份社北张开发区土地出租平面图，因本院已向佛山市南海区国土城建和水务局发函询问涉讼土地的性质和用途，故本院对该证据不再作审查认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2002年12月17日，原告（乙方）与南海市西樵山旅游度假区西樵村北张经济合作社（甲方）签订一份《承包土地办厂合同》，约定甲方为配合政府及轻纺城整体规划与配套轻纺城纺织品市场将现有由政府及国土规划部门批准使用的土地承包给乙方建厂，用作建设西樵轻纺城服装制衣区，甲方承包给乙方的土地合计6亩；出包的土地年限为50年，从2002年2月1日起计算租金，计算租金期每15年为一期，并按五年为一个租金递增，每期每亩递增1000元，15年期满后乙方继续承包，承包款按当时市场环境及物价指数以及按照西樵北张村经济社周边的工业厂房用地的平均价格承包给乙方使用；第一期为五年，每年承包款36000元（6000元/亩），第二期为6-10年，每年承包款42000元（7000元/亩），第三期为11-15年，每年承包款48000元（8000元/亩）；承包款每半年度结算一次，即在该半年度的头一个月15日前结算给甲方，甲方通知乙方后如超期15天缴交承包款，每天加收10%的滞纳金，超期两个月缴交承包款，甲方有权终止合同，将乙方厂房拍卖或转租给他人使用并没收乙方按金；国家征用土地时，土地补偿费属甲方，厂房设备及搬迁费补偿属乙方；甲方负责通水、通电到施工工地和厂区道路填石渣，保证乙方能通车施工，水泥硬底化由乙方负责；乙方在经营生产过程中所需的税务、土地租用税、治安管理费、社会规费等均由乙方负责；乙方在承包甲方土地办厂经营期间，如需转让他人时必须提前2个月通知，由甲方与承接方签订租地合同并履行合同后方能转让；等等。2017年9月5日，被告向原告发送一份《通知》，通知原告租赁被告的土地（6亩）的第一个15年已于2017年1月31日到期，经被告研究决定，该到期土地按50000元/亩/年收取租金。2017年10月13日，被告委托律师向原告发送《敦促支付租金律师函》，要求原告在收到律师函10日内或最迟在2017年10月30日前付清拖欠的租金300000元及垃圾管理费11988元，逾期将追究原告的违约责任。原告收到该函。2017年10月26日，原告针对律师函向被告发送《复函》，认为原告多次向被告提出协商确定租金的要求，但被告不与原告协商，反而单方大幅提高土地租金，同地段租金水平约为2万元/亩，不同意被告单方确定的5万元/亩的租金标准，并提出以下解决方案：第一，进一步与被告按原合同约定的方法协商确定土地租金价格；第二，若无法协商或协商仍不能达成一致的，原告愿意暂时按照原合同约定的租金标准及递增办法继续履行合同，直至双方就新的租金标准达成一致再多退少补；第三，双方可以通过一切合法、公正、公开的途径遵循公平的原则来确定租金，包括公开市场交易（原告在同等价格下的优先权）、政府组织的调解甚至诉讼等。被告收到该函。2017年11月24日，原告向被告转账支付48000元，注明交易用途为张佐业土地承包款（201721至2018131）。同日，原告委托律师向被告发送《律师函》，认为被告未与原告协商一致而单方确定租金的行为已经违反合同法的相关规定及《承包土地办厂合同》的约定，要求被告收到律师函后三个工作日内按律师函的要求积极处理租金事宜及停止所有不法行为。被告收到该函。2018年1月12日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院依法委托广东省地质测绘院对原告建筑物的土地位置坐标进行测绘，后该院出具粤地测检字**号检测报告。原告支出测绘费用11982元。本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函询问涉讼土地的性质及用途，该局于2018年11月6日复函称：根据法院提供的测绘红线位置，经西樵镇不动产登记中心核查，张佐业租用西樵北张村集体土地建设，地址为****，目前该土地实际用途是住宅（别墅），在《2010年—2020年土地利用总体规划》中规划功能为城镇建设用地，现时该地还未有办理农地转用手续，经查佛山市不动产登记管理系统，上述宗地未办理相关的产权登记；由于上述宗地未办理相关的用地手续，建议补办用地手续后再按用途使用。本院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁标的物为土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，本案中涉讼土地是农民集体所有的土地，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，被告将该土地有偿出租给原告作非农业用途（住宅使用），违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，涉讼合同为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，涉讼土地不能按涉讼合同约定的用途继续使用，涉讼合同无法继续履行，故原告以继续履行涉讼合同为前提请求确认涉讼土地的租金标准，缺乏依据，本院不予支持。原告申请调取何锦标2007（西樵联）合字第0001号租赁合同以及向何锦标调查该租赁合同租赁标的情况，均无必要，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：驳回原告张佐业的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4900元（原告已预交），由原告负担。测绘费用11982元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一八年十二月二十六日书记员  余宝儿