北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初325号原告（执行案外人）：徐琝，女，1973年6月3日出生，汉族，住址北京市西城区文华胡同63号。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。第三人：黄睿，男，1973年4月27日出生，蒙古族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。原告徐琝与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、第三人黄睿案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告徐琝以及第三人黄睿的委托诉讼代理人白荣升、蒋志纯，被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平，第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐琝向本院提出诉讼请求：1．请求停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼（以下简称商都综合楼）305号、308号、309号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。2．本案的案件受理费用由李明晓承担。事实与理由：2011年5月20日，徐琝及其配偶黄睿与立元房地产公司签订《借款合同》，约定徐琝、黄睿向立元房地产公司出借500万元。前述借款发生后，徐琝、黄睿于2013年9月29日再次向立元房地产公司出借350万元，又于2013年10月8日向立元房地产公司出借100万元。2014年5月20日徐琝、黄睿与立元房地产公司结算后确认立元房地产公司共计欠徐琝、黄睿借款本金950万元及利息363万元，合计1313万元。因立元房地产公司无力偿还借款本息，双方签订《房屋抵顶借款协议书》，约定立元房地产公司以其开发的尚都综合楼七套房屋抵顶所欠徐琝、黄睿的借款本息1313万元。为确认及完善前述抵顶及转让行为，2014年5月25日，徐琝与立元房地产公司签订7份《商品房买卖合同》，其中305号、308号、309号签署在徐琝名下，另外301号、302号、303号、304号房屋分别签署在徐琝、黄睿婚生女黄铭湲、黄子淇名下。立元房地产公司已于合同签订当日将房屋交付给徐琝使用，徐琝接收房屋后装修使用至今。2018年1月23日，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）在执行（2016）京02民初197号民事判决过程中作出（2018）京02执75号执行裁定书，并于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至呼和浩特市不动产登记中心，查封了被执行人立元房地产公司名下尚都综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。徐琝知悉情况后立即向北京二中院提出案外人执行异议，北京二中院于2018年9月29日作出（2018）京02执异508号执行裁定书，驳回了徐琝的异议请求，徐琝在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，徐琝的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，徐琝对涉案房屋享有的物权期待权足以排除李明晓所要实现的债权。基于此，徐琝请求判如所请。李明晓辩称，本案应当适用《执行异议规定》第二十九条规定。徐琝并未向立元房地产公司支付过购房款，不符合排除强制执行的条件。本案另外一个出借人黄睿是立元房地产公司的实际控制人，不认可徐琝、黄睿与立元房地产公司之间的借款事实。立元房地产公司述称，同意徐琝的诉讼请求。黄睿述称，认可徐琝的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日就该案作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司对立元新技术公司在该判决项下的债务承担连带责任。李明晓不服一审判决提起上诉，北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，李明晓向本院申请强制执行，本院于2018年1月17日以（2018）京02执75号立案执行。执行过程中，本院于2018年4月17日依法查封了被执行人立元房地产公司名下尚都综合楼包括涉案房屋在内的102套房产。案外人徐琝对本院执行立元房地产公司名下尚都综合楼305号、308号、309号房屋提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封措施。本院经审理作出（2018）京02执异508号执行裁定书，裁定驳回了案外人徐琝的异议请求。徐琝不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。对于徐琝主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司和黄睿均无异议，李明晓除认可徐琝与黄睿的夫妻关系证明以外，对其他证据的真实性、关联性或证明目的均有异议。徐琝提交的证据显示以下内容：徐琝与黄睿于1999年9月12日登记结婚。立元房地产公司作为借款人，徐琝、黄睿作为出借人，双方签订落款日期为2011年5月20日的《借款合同》，约定：乙方向甲方出借资金共计500万元，借款期限3年，自2011年6月1日至2014年5月30日止；借款用途及支付时间为甲方将借入的资金用于企业房地产项目开发经营。乙方按照甲方资金使用需求一次性汇至甲方指定账户，根据甲方开具的有关票据为准。2011年6月8日，黄睿向立元房地产公司转账支付500万元；2013年9月29日，徐琝向立元房地产公司转账支付336万元；2013年10月8日，黄睿向立元房地产公司转账支付100万元；后，立元房地产公司（甲方）与黄睿、徐琝（乙方）签订《房屋抵顶借款协议书》，约定：甲方与乙方于2011年5月20日签署的借款协议，向乙方借款的本金共计人民币500万元，利息合计300万元；甲方于2013年9月30日向乙方借款的本金共计人民币350万元，利息合计49万元；甲方于2013年10月8日向乙方借款的本金共计人民币100万元，利息合计14万元，借款本金及利息合计1313万元；因甲方现无现金偿还乙方本金及利息，经甲乙双方协商一致，甲方自愿以其所有的位于呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都综合楼3层301、302、303、304、305、308、309号房屋，抵顶偿还所欠乙方的借款本金及利息共计人民币1313万元；房屋预售总价为1387万元；乙方同意并认可甲方以上述房屋价款抵顶甲方向乙方的相应借款本金及利息，抵顶房屋总价与乙方借款及利息不足部分金额人民币74万元于甲方办理完成房屋所有权证之日起7日内由乙方一次性付清；经双方商定，甲乙双方共同于2014年10月30日前完成房屋交接，交接完成后房屋所发生各类费用由乙方承担；本协议签订后，如乙方需办理上述房屋产权登记手续时，甲方应予以及时协助。立元房地产公司作为出卖人与徐琝作为买受人签订三份落款日期为2014年5月25日的《商品房买卖合同》，合同编号分别为YS（2014）00013475、YS（2014）00013479、YS（2014）00013480。约定：买受人购买的商品房为预售商品房，具体房号分别为尚都综合楼305号房、308号房、309号房，上述商品房的用途为商业，房屋价款分别为2646800元、3107750元、1353000元；付款方式均为一次性付款；出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．01%向买受人支付违约金。立元房地产公司于2016年6月29日向徐琝出具5张购房款发票，其中，涉及尚都综合楼305#房的金额分别为1781250元、150万元，涉及尚都综合楼308#房的金额分别为1453250元、150万元，涉及尚都综合楼309#房的金额为1295550元。黄睿作为出租方（甲方）、内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司（以下简称神泽现代公司）作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2016年7月21日的《房屋租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层东侧部分，建筑面积约803．24平方米出租给乙方，租赁期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止。黄睿作为出租方（甲方）、李俊刚作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2016年7月27日的《房屋租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层中部部分，建筑面积约1300平方米出租给乙方，租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。黄睿作为出租方（甲方）、立元房地产公司作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2016年8月18日的《房屋租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层西侧部分，建筑面积576平方米出租给乙方，租赁期限5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。徐琝作为出租方（甲方）、呼和浩特市博辰企业管理有限公司（以下简称博辰公司）作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2017年4月30日的《租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层中部，建筑面积约1368平方米出租给乙方，租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月31日止。博辰公司作为出租方（甲方）、内蒙古牧区资源合作商会作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2017年5月5日的《租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层中部，建筑面积1368平方米出租给乙方，租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月31日止；博辰公司作为出租方（甲方）、张全作为承租方（乙方），双方签订落款日期为2017年5月30日的《租赁协议》，约定甲方将尚都综合楼三层西侧部分，建筑面积约276．93平方米出租给乙方，租赁期限为2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止。神泽现代公司向内蒙古盛乐物业服务有限责任公司交纳了2016年7月至9月的电费。徐琝交纳了2017年2月至12月尚都综合楼301、302、303、304、305的电费。黄睿作为申请人，以李俊刚为被申请人，依据双方于2016年7月27日签订的《房屋租赁协议》向呼和浩特仲裁委员会向申请仲裁。呼和浩特仲裁委员会于2018年2月5日受理该案，于2018年7月20日作出呼仲案字［2018］第197号《裁决书》，裁决李俊刚向黄睿支付房租15万元，并承担自2016年12月15日起至实际付清之日的利息损失。2018年8月31日，徐琝作为申请人向呼和浩特市房屋产权产籍档案馆进行档案查询，查询结果证明尚都综合楼的305、308、309号房已办理房屋网上签约及备案。本案审理过程中，本院向内蒙古自治区呼和浩特市的房地产产权交易中心进行查询，涉案尚都综合楼305、308、309号房屋办理期房网上签约的创建时间为2014年8月11日，办结时间为2014年8月14日。就涉案房屋未办理过户登记的原因，立元房地产公司解释称，由于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，负责尚都综合楼施工建设的内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给徐琝开具购房发票。但立元房地产公司未提交相关证据证明其主张。本院认为，本案系徐琝提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人徐琝对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，徐琝对此负有举证证明责任。徐琝提供证据证明，黄睿、徐琝与立元房地产公司之间存在借贷关系，双方就以尚都商业楼7套房屋抵顶立元房地产公司尚欠的借款本金及利息达成一致意见，并已就涉案3套房屋与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》。立元房地产公司对上述事实予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，虽然立元房地产公司与黄睿、徐琝均认可以房抵债协议的效力，但在涉案房屋实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，黄睿、徐琝作为债权人对涉案房屋并不享有物权，其享有的仅是办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐琝与立元房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》已于2014年8月14日完成期房网上签约。根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付徐琝使用；立元房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。徐琝主张其已实际占有使用涉案房屋，但未提供充分的证据证明立元房地产公司向其交付涉案房屋的具体时间。徐琝提交的《房屋租赁协议》显示，其出租涉案房屋的最早时间为2016年7月1日。此时，已远远超过《商品房买卖合同》约定的立元房地产公司为徐琝办理权属登记的时间，且涉案房屋所附着的土地使用权已被本院查封。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。徐琝未提供证据证明其在此之前曾经积极主动要求立元房地产公司办理涉案房屋的过户手续，故其本人对于涉案房屋未能办理过户亦存在一定过错。此外，本院注意到，根据立元房地产公司与黄睿、徐琝签订的《房屋抵顶借款协议书》约定，立元房地产公司尚欠黄睿、徐琝的借款本息数额低于抵顶房屋的总价款，黄睿、徐琝尚需补足差额部分；且立元房地产公司就涉案房屋开具的购房款发票金额与《商品房买卖合同》约定的房屋价款金额不符，不能一一对应。在此情况下，本院无法确认徐琝已经以抵债方式抵偿了涉案房屋的全部价款。综上，本院认为，现有证据不足以证明徐琝享有足以排除对涉案房屋执行的权益。徐琝要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋查封的理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告徐琝的诉讼请求。案件受理费70元，由徐琝负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  曹 欣审 判 员  葛 红审 判 员  赵婧雪二〇一八年十二月二十八日法官助理  韩 武书 记 员  梁艺爽