中华人民共和国重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初908号原告：鄢星（MAGGIEYANCHAN），女，1970，年8月6日出生，美籍华人，住美利坚合众国加利福尼亚州。委托诉讼代理人：刘清源，重庆索通律师事务所律师。被告：涂育明，男，1970年12月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：莫术清，女，1974年7月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。二被告共同委托诉讼代理人：钟在勇，重庆大鼎律师事务所律师。原告鄢星（MAGGIEYANCHAN，以下简称鄢星)与被告涂育明、莫术清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄢星向本院提出诉讼请求：一、判令立即解除原告与二被告之间于2012年10月25日签订的《房屋租赁合同》；二、判令二被告立即腾退搬离承租的渝中区较场口XXXXX号房屋；三、判令二被告从2016年5月（欠付2016年的第二季度5-7月租金）起至实际腾退房屋之日止，按照25200元/季度向原告支付房屋租金（或房屋占用损失）（暂算至开庭之日252000元）；四、判令二被告从应付之日起至实际付清租金之日止，以拖欠租金为基数，按每日万分之五向原告支付滞纳金（截止开庭为58489.2元）；五、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2012年10月25日，鄢星与涂育明、莫术清签订《房屋租赁合同》约定，鄢星将位于渝中区较场口XXXXX号房屋出租给涂育明、莫术清使用，租期从2012年10月31日至2017年10月31日，租金为25200元/季度，每季度提前五日先缴租金后使用。如逾期未交按日万分之五收取滞纳金，并且鄢星有权终止租赁合同，收回房屋，并索赔损失。合同签订后，鄢星按约履行了合同，交付房屋给涂育明、莫术清使用，并委托舅舅吴久德代收租金。但是房屋交付使用后涂育明、莫术清多次欠付租金，因此鄢星已于2015年9月在渝中区法院起诉二人支付租金，目前该案判决后已经进入强制执行程序，但尚未执行完毕。然而从2016年第二季度（2016年5-7月租金）起，涂育明、莫术清又不按约支付租金，鄢星通过多种途径催收租金，涂育明、莫术清均不理睬。鄢星认为，涂育明、莫术清多次违约的行为，毫无诚信可言，致使双方合同目的难以实现，且该合同现已经届满，其行为严重损害鄢星的合法权益。根据双方约定，鄢星有权解除与涂育明、莫术清之间的租赁合同并收取欠付租金及滞纳金。鄢星迫于无奈只能向法院起诉，特请求判允鄢星的全部诉讼请求。涂育明、莫术清辩称，一、鄢星系美国人，外国人在中国的合法权益应当受到保护，不合法的权益应当驳回，不应当支持。二、涂育明、莫术清确曾与一个自称为“鄢星”的人签订了《房屋租赁合同》，并向其多次支付了房屋租赁费用。在与自称为“鄢星”的人签订该《房屋租赁合同》之前，涂育明、莫术清曾与重庆不锈钢销售中心签订过《房屋租赁合同》，其房屋租赁款项支付给案外人鄢宝亭。在房屋租赁期间，包括鄢宝亭、吴久明、吴久德等人都分别从涂育明、莫术清处收取过租金。三、本案鄢星曾在2015年9月向渝中区法院提起了案涉该租赁合同纠纷一案，虽一审作出判决，但未依法宣判，且伪造了宣判笔录。后涂育明、莫术清不服一审判决提出上诉，二审未依法开庭，在上诉人未到庭的情况下作出了驳回上诉人上诉的判决，并且仍然没有通过传票传唤上诉人进行开庭宣判，至今其判决书也未依法向涂育明、莫术清送达。因此鄢星在另案中获得的判决书不具有生效法律判决书的效力，其申请强制执行后执行了两上诉人的款项，且执行依法是错误的。四、案涉房屋鄢星至今没有合法的房屋产权凭证，曾经确认房屋所有权为本案鄢星的生效判决书正处于重庆市高级人民法院二审诉讼中。本案涂育明、莫术清对此依法申请了诉讼中止，现在本案依法应当在中止诉讼中。而第三人鄢宝亭提起的以鄢星、重庆市重点工程建设拆迁开发公司（以下简称重点工程开发公司）为被告的撤销之诉在重庆市高级人民法院至今未审结，因此请求法庭依法再次恢复到中止诉讼程序中，因为本案中涂育明、莫术清的代理人就是鄢宝亭诉鄢星第三人撤销之诉的诉讼代理人。同时涂育明、莫术清的代理人也依法向法院提出申请，证人鄢宝亭出庭作证，以核实鄢宝亭作为鄢星的第三人撤销之诉的案件现在确实是在重庆市高级人民法院二审程序未审结的诉讼阶段。五、涂育明、莫术清的代理人在庭前从主审法官处获取了鄢星提交的重庆市高级人民法院关于鄢宝亭作为鄢星的第三人撤销之诉的二审判决书，涂育明、莫术清的代理人再次质疑该判决书来源的不合法性及真实性。因为这一个判决书是渝中区法院依法恢复审理的一个依据，因此查明该判决书复印件及其原件的相关情况，以保证本案诉讼程序的合法性，且涂育明、莫术清请求法庭要求鄢星及其代理人对此予以充分说明并举证证明。请求法庭查实后依法中止本案诉讼。针对鄢星的诉讼请求，原被告之间从表面形式上讲是房屋租赁合同纠纷，但该纠纷涉及的房屋至今没有获得房屋产权部门的依法登记，渝中区法院（2009）中区民初字第3782号和重庆市第五中级人民法院（2010）渝五中法民终字第3357号两份判决，除形式上存在问题外，其判决内容涉及到案涉房产是由一个外国人通过商品房买卖合同并分两次支付价款的方式获得了在中国境内的商品房，通过第三人撤销之诉的案审事实所反映出其案涉房屋并非本案的鄢星通过购买所获得，其诉讼中曾辩称是通过鄢星与其父亲鄢宝亭签订的鄢星的母亲与父亲离婚时的财产分割协议，分割了属于重庆不锈钢销售中心的单位财产，因此本案鄢星无论是从国别性质、外国人购买中国房产的政策性限制性规定以及鄢星通过其所称的一定途径获得的这处房产的产权权利，事实上是存在法律上的障碍，并且应当存在巨大争议，在案涉房屋的一系列诉讼中部分承办法官不合法的审案行为以及错误的审案结果，确实降低和损害了重庆市作为直辖市的法官的法律水准。同时这一系列案件也有损中国司法主权和中国财产的利益和安全。原被告并未直接签房屋租赁合同，鄢星诉称对他人签订合同的行为进行了授权，也并未举示相关证据予以充分证明。涂育明、莫术清到底是与谁建立了房屋租赁关系，本案“鄢星”是否是租赁合同中载明的叫“鄢星”的中国人，至今鄢星也没有举示充分的证据证明本案中的鄢星就是该合同中的“鄢星”。并且，涂育明、莫术清从来都不欠付租金，之所以出现产生本案的“鄢星”与涂育明、莫术清之间的租赁合同纠纷是因为本案的“鄢星”自称是合同中的“鄢星”，并且自称是“鄢星”的父亲鄢宝亭在向两被告出示了购房合同和购房款支付凭证，也从涂育明、莫术清处收取了案涉房屋的租金的情况下与本案的所谓“鄢星”出现所谓的纠纷和争议，并且面临双份支付案涉房屋租金的情况下，其所租赁的房屋租金到底向谁支付是必须要弄清的问题，在没有彻底弄清的情况下存在着巨大的支付风险。本案自称为鄢星的“鄢星”与案外人鄢宝亭等就案涉房屋经历了一审、二审、发回重审、上诉又审等诉讼过程，因此涂育明、莫术清的房屋租赁费迟迟不能付出，非自身原因所导致。涂育明、莫术清也希望能够早日解决案涉房屋的权利归属，并将其占用房屋租用房屋的费用悉数全部支付，也不愿其背负不当之债。综上所述，请求依法中止本案诉讼，待条件具备后恢复本案诉讼，查清案件事实真相后依法最后作出公正的判决。本院经审理认定事实如下：2005年11月15日，鄢星（买方）与重点工程开发公司（卖方、甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中约定鄢星向重点工程开发公司购买重庆市渝中区较场口XXXXX号房屋，建筑面积为152.38平方米，单价4007.36元/平方米，总价款为487616元。合同签订后，鄢星分二次向重点工程开发公司支付了全部购房款487616元，重点工程开发公司向鄢星交付了房屋并出具了重庆市销售不动产专用发票。2008年9月1日，重点工程开发公司将二张购房款发票原件收回，用于为鄢星办理产权证，但因重点工程开发公司没有为鄢星办理该房屋的房地产权证，故鄢星诉至法院要求办理产权证。本院作出（2009）中区民初字第3782号《民事判决书》判决：重庆市重点工程建设拆迁开发公司在本判决生效后立即为鄢星办理重庆市渝中区较场口XXXXX号房屋的《房地产权证》。重点工程开发公司不服该判决，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2010年8月30日作出（2010）渝五中法民终字第3357号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。鄢星随后向本院申请执行，本院于2011年1月5日作出（2011）中区民执字第80号《执行裁定书》，裁定立即将重庆市重点工程建设拆迁开发公司所有的位于重庆市渝中区较场口XXXXX号房屋的《房地产权证》办理给鄢星（护照号212877933）所有，并办理相关手续。2012年10月25日，鄢星的舅舅吴久德以鄢星的名义与涂育明、莫术清签订房屋租赁合同，约定将位于渝中区较场口82号附二楼房屋出租给涂育明、莫术清经营丘二馆餐厅，租期从2012年10月31日起至2017年10月31日止。租金标准为25200元/季度，以银行转账方式转到鄢星银行账号上。实行先交租后使用原则，涂育明、莫术清应提前五日交租，如逾期交付租金则按每日万分之五计算滞纳金。若拖欠租金，鄢星有权终止合同，收回房屋，并索赔损失。合同签订后，吴久德向涂育明、莫术清提供吴久德名下一银行账号，莫术清亦采取现金存入该账号或向该账号转账的方式支付房屋租金。2015年4月25日，鄢星的父亲鄢宝亭向涂育明、莫术清收取了2015年5月至10月的房屋租金42000元，并说明一次性交纳半年的租金可以优惠一定金额。鄢星的母亲亦向涂育明、莫术清收取了2015年11月至2016年1月的租金25200元。鄢星于2015年将涂育明、莫术清诉至本院，要求判令：1、请求依法解除原、被告于2012年10月25日签订的房屋租赁合同；2、判令二被告支付2015年5月1日至租赁合同解除之日止的租金，暂计算至2015年9月30日为42000元；3、判决被告支付以拖欠租金为基数，按每日万分之五计算滞纳金（拖欠2015年5月1日至2015年7月31日期间租金25200元，滞纳金从2015年4月26日起计算至该租金付清为止；拖欠2015年8月1日至租赁合同解除之日止，租金产生的滞纳金从2015年7月27日起计算至租金付清之日止）。暂计算至2015年9月30日为282214元；4、判令二被告于租赁合同解除之日腾空退还房屋，如逾期交房，则判令以25200元/季度的租金标准计算房屋占用损失；5、本案诉讼费用由二被告承担。本院作出（2015）中区法民初字第13414号《民事判决书》判决如下：一、被告涂育明、莫术清于本判决生效之日立即向原告MAGGIEYANCHAN（鄢星）支付租金75600元，并按每日万分之五的标准从2015年4月26日起计付违约金至租金付清为止；二、驳回原告MAGGIEYANCHAN（鄢星）的其他诉讼请求。涂育明、莫术清不服该判决，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院作出（2016）渝05民终3405号《民事判决书》判决如下：驳回上诉，维持原判。鄢星之父鄢宝亭因不服重庆市第五中级人民法院（2010）渝五中法民终字第3357号《民事判决书》，以鄢星与重点工程开发公司为被告向重庆市第五中级人民法院提起第三人撤销之诉，该院作出（2016）渝05民撤1号《民事裁定书》，裁定驳回鄢宝亭的起诉。2017年9月18日，重庆市高级人民法院作出（2017）渝民终8号民事裁定：一、撤销重庆市第五中级人民法院（2016）渝05撤1号民事裁定；二、本案指定重庆市第五中级人民法院审理。第五中级人民法院随后作出（2017）渝05民撤4号民事判决：驳回鄢宝亭的诉讼请求。鄢宝亭不服，上诉至重庆市高级人民法院。2018年8月15日，重庆市高级人民法院作出（2018）渝民终231号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，涂育明、莫术清以上述第三人撤销之诉正在审理为由，向本院申请中止审理，本院遂裁定中止本案审理。上述（2018）渝民终231号《民事判决书》作出后，本院依法恢复审理。莫术清、涂育明在庭审中陈述，“在2012年10月签订合同后，分别按季度向自称为‘鄢星’的人以及吴久明、鄢宝亭等缴纳过租金，一直交付到2016年1月，之后就没有交付。其2016年1月之后的租金曾因本案的原告提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，后以（2016）渝05民终3405号所谓生效民事判决错误的强制执行了两被告的银行存款作为了判决书载明期限的租金，也就是2016年1月之前的租金75600元”。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。鄢星与涂育明、莫术清通过签订合同建立租赁合同关系的事实，已由生效法律文书予以确认，本院予以认定。涂育明、莫术清二人负有按约支付租金的合同义务。鄢星与涂育明、莫术清因房屋租赁合同纠纷，经本院及重庆市第五中级人民法院依法审理后，涂育明、莫术清应当向鄢星支付2015年5月至2016年1月的租金，并按照合同约定支付违约金。上述判决生效后直至双方合同到期后，涂育明、莫术清亦未继续支付后续租金，鄢星有权要求二人腾退搬离涉案房屋、支付搬离前的租金和占用使用费，并按照合同约定支付违约金。因双方合同已在诉讼过程中到期，鄢星无需再诉请解除双方于2012年10月25日签订的《房屋租赁合同》，故本院对其要求解除合同的诉讼请求不予支持。关于本案是否应当中止审理问题，本院认为，涂育明、莫术清在本案审理中以本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的为由向本院申请中止审理，本院予以了准许。现该案已由二审法院作出生效法律文书，该中止原因已经消除，故其继续要求中止审理的理由不成立，本院不予支持。综上所述，鄢星的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十条之规定，判决如下：一、被告涂育明、莫术清于本判决生效之日起十五日内腾退搬离重庆市渝中区较场口XXXXX号房屋；二、被告涂育明、莫术清于本判决生效之日立即向原告鄢星（MAGGIEYANCHAN）按25200元/季度支付2016年5月至腾退房屋之日止的租金及房屋占用费，并以25200元/季度为基数，按每日万分之五的标准从每季度租金应付而未付之日计付违约金至租金及房屋占用费付清为止；三、驳回原告鄢星（MAGGIEYANCHAN）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1796元，由被告涂育明、莫术清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 任 科人民陪审员 韩 旭人民陪审员 龙先碧二〇一八年十二月四日书 记 员 白皇佳