成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初3648号 原告：史小波，男，1982年11月20日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告：李小惠，女，1982年1月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 共同委托诉讼代理人：彭伟晟，北京盈科（成都）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：单毅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：龚川，男，1983年10月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：蒋波，四川迪扬律师事务所律师。 原告史小波、李小惠与被告龚川房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史小波、李小惠向本院提出诉讼请求：1.确认龚川作出的要求解除双方于2016年7月6日所签订的《协议书》的《解除合同通知书》无效，不产生解除双方合同关系的效力；2.确认双方于2016年6月29日签订的《房屋买卖合同》及7月6日签订的《协议书》合法有效；3.判令龚川在取得案涉房屋不动产权属登记证后继续履行合同附随义务，向史小波、李小惠提供购房款收款账户；4.诉讼费由龚川承担。史小波、李小惠在诉讼中明确，龚川已取得案涉房屋的不动产权属登记，第三项诉讼请求中的付款条件已成就，史小波、李小惠愿意向龚川支付93000元房款。事实和理由：2016年6月29日，史小波经龙泉驿区城房产中介服务部居间与龚川签订了《房屋买卖合同》，约定龚川将位于成都市龙泉驿区东山国际新城Ｈ2区房屋以37.3万元出售给史小波。合同第三条第2款第2项约定“按揭贷款：在作预约合同当日，买方将首付款5万元支付给卖方；在产权证拿到卖方还贷时，买方将剩余房款93000元支付给卖方”。2016年7月6日，双方在四川省成都市国力公证处的公证下签订了《协议书》，明确龚川以37.3万元将案涉房屋出售给史小波、李小惠，并在取得不动产登记后过户等内容。《协议书》签订后，史小波、李小惠按约支付了5万元及中介服务费。2018年5月30日，史小波、李小惠收到龚川寄发的《催告函》，要求史小波、李小惠三日内向其支付购房款及违约金。收到《催告函》后史小波、李小惠便积极联系龚川，但龚川一直恶意躲避，拒绝与史小波、李小惠联系并拒绝接受房款，致使史小波、李小惠“被违约”。2018年5月30日，史小波、李小惠收到《解除合同通知书》，称因史小波、李小惠违反2016年7月6日签订的《协议书》，告知与史小波、李小惠解除该《协议书》。收到该《解除合同通知书》后史小波、李小惠仍积极联系，但龚川仍然拒绝沟通并提供收款账号，致使付款义务无法履行，史小波、李小惠希望龚川依约继续履行合同，对于后续义务，保留对其提起诉讼的权利。综上，为维护史小波、李小惠的合法利益，特诉至法院。 龚川辩称，1.其与史小波、李小惠签订《房屋买卖合同》、《协议书》并收取5万元房款属实；2.史小波、李小惠陈述的事实刻意回避了《协议书》与《房屋买卖合同》就付款的不同约定，史小波、李小惠陈述愿意履行付款义务与事实不符。史小波、李小惠于2018年5月22日便签收《催告函》，其明确知晓龚川之前的银行账户但至今未按后签订的《协议书》约定支付93000元，已经构成违约，双方合同关系在史小波、李小惠于2018年5月30日收到《解除合同通知书》已依法解除；3.本案的法律关系为龚川行使解除权是否有效，史小波、李小惠提出继续履行合同与本案并非同一法律关系，不应一并审理。 本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，史小波与龚川在龙泉驿区城房产中介服务部的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：龚川将位于成都市龙泉驿区房屋（建筑面积81.58㎡）出售给史小波，成交价373000元，房款采取按揭贷款方式支付，在做预约合同当日，史小波支付首付款50000元，在取得产权，龚川还贷时，史小波支付房款93000元，剩余房款230000元由放贷银行直接支付给龚川，若银行实际贷款额不够支付房款，史小波补足差额。在做预约合同当日，交付房屋。在合同“约定其他事项”部分，双方约定：该房屋未取得产权登记，为合同房，做完预约合同当日，史小波支付首付款50000元，龚川收到钱后交房，交房后，龚川允许史小波入场装修并居住。 2016年7月6日，史小波、李小惠与龚川签订《协议书》，约定：一、位于成都市龙泉驿区东山国际新城Ｈ2区的住宅房屋系龚川按揭购买，产权登记为龚川个人单独所有，龚川承诺在办理产权证后将该房产过户给史小波、李小惠。二、因尚未取得该房产的所有权证，龚川保证日后只将史小波、李小惠作为买受人出售该房屋，并承诺在取得房屋的所有权证后无条件协助史小波、李小惠到房管部门办理房产过户手续或办理房产过户的委托公证，将房屋过户至史小波、李小惠名下。三、该房屋的交易总价为373000元，该价格系双方真实意思表示，日后不受房屋市场价格变化及面积增减的影响。四、定金50000元，在本协议签署前已经付清，首付款93000元，在本协议签署之日交付，龚川应当出具收条，并将房屋腾空，交付史小波、李小惠。尾款230000元，由史小波、李小惠向银行申请商业贷款，由银行直接支付给龚川。该协议签订同日，四川省成都市国力公证处对该协议进行公证，史小波向龚川转账支付了50000元，龚川出具《委托书》，内容为：我（龚川）位于龙泉驿区东山国际新城Ｈ2区房屋已于2016年7月6日出售给史小波，现史小波要办理装修事宜，特委托其予以办理。2017年3月，史小波在该小区物管处办理了装修手续。 2018年5月19日，龚川向史小波户籍所在地发出《函告》，要求史小波、李小惠于3日内完成：1.提供符合购房条件的资格证明；2.支付首付款93000元；3.支付违约金111900元。2018年5月26日，龚川向史小波户籍所在地发出《解除合同通知书》，告知：因史小波、李小惠严重违反2016年7月6日签订的购房协议书，宣布解除该协议。该邮件由“李堂芳”签收。 2018年5月28日，史小波向龚川发送短信，短信内容如下：史小波：“有事咋不接电话呢。”龚川：“我在跟同事吃饭，不方便接电话，给我发短信。”史小波：“你又发了文件是不是？有空接电话。”“你啥子意思哟电话”龚川：“……是我发的函，房子的事你打算怎么处理？”……史小波：“你好久下班我们电话沟通，几点可以联系？”龚川：“有事发短信吧，我空了回。”史小波：“我问一下是什么内容，现在没有人给我取件，我父母出去了。”“信件到了我老家没有人给我取，要退回你那里。以后有事发我成都地址。退到你那重新发成都龙泉史小波收”龚川：“明白，你找个邻居去领了就晓得了嘛。” 2018年5月30日，史小波收到他人转交的上述两封邮件后，后从2018年6月6日至22日，史小波向龚川发送短信“你也清楚我们当着中介所表达是房子过户的时候给你钱，不然你也不会现在才提出给钱的事情。我是真心要买房子，你要是需要用钱的话，把帐号（应为账号）发给我，我明天转给你。”“你把帐号（应为账号）发过来，我转十万给你。”“你提的应付你首付款93000元，我可是在急急跟你联系，你为啥半个字都不回？”龚川均未回复。 另查明，案涉房屋现已取得不动产权属登记，登记地址为龙泉驿区东山国际新城Ｈ2区。 以上事实，有房屋买卖合同、协议书、公证书、转账凭证、委托书、施工入场证、照片、物业费收据、函告、解除合同通知书、短信记录、房屋信息摘要3、EMS邮寄单及当事人陈述在案为证。 本院认为，史小波、李小惠与龚川于2016年6月29日签订的《房屋买卖合同》及2016年7月6日签订的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案的争议焦点在于，龚川向史小波、李小惠发出解除合同通知时，是否享有合同解除权。针对该争议焦点，本院评述如下： 一方面，综合双方前后签订的合同内容，均围绕双方的房屋买卖合同关系进行约定，在2016年7月6日签订的《协议书》中仅对款项支付的时间进行变更，该行为系双方对合同条款的变更，双方应该按照变更后的合同约定履行义务。史小波、李小惠关于该约定不是双方真实意思表示的主张，不能成立。虽然史小波、李小惠未按变更后的合同约定付款，但依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”之规定及《协议书》中关于付款的约定，龚川应当在史小波、李小惠未依约付款时在合理期限内发出催告，行使合同解除权，但龚川在2016年7月6日至2018年5月22日之间长达23个月未催告史小波、李小惠支付房款93000元，与此同时，龚川还自2016年7月6日起将房屋交付给史小波、李小惠使用，由史小波、李小惠装修入住至今，综合本案合同性质、履行情况及史小波、李小惠的合理信赖利益，龚川发出催告，行使合同解除权已超过合理期间，其解除权消灭。 另一方面，龚川在向史小波、李小惠发出付款催告后，虽然其提供的邮政送达情况查询结果为“本人收”，但龚川未能提供《函告》的邮寄回执单，其提供的《解除合同通知书》的EMS回执上收件人处系“李堂芳”签收，故其提供的证据不足以证明该两份邮件的通知内容到达了史小波、李小惠，并且，史小波在该期间多次通过短信与龚川取得联系，告知龚川其未收到邮件，要求龚川告知邮件内容，龚川均未告知，在史小波得知邮件内容后，多次要求龚川提供收款账号，并表示愿意履行合同约定的付款义务，但龚川均未回复。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，龚川在史小波明确告知未收到邮寄函件，且双方客观上可以并已经通过更为直接、便捷、即时的方式进行联系的情况下，龚川拒不告知通知内容，亦不提供收款账号，导致史小波、李小惠未向其付款，龚川的行为不符合诚实信用原则，亦不因此享有合同解除权，龚川发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。 对于史小波、李小惠要求龚川提供账号，以便向龚川支付房款93000元的诉讼请求，因双方并未明确约定支付款项的方式，故本院不对支付方式进行限制。史小波、李小惠要求向龚川支付93000元房款，符合合同约定，虽然龚川并未在本案中主张，但为避免双方诉累，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认龚川于2018年5月26日发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力； 二、确认史小波、李小惠与龚川签订的《房屋买卖合同》及《协议书》有效； 三、史小波、李小惠于本判决生效之日起十日内向龚川支付房款93000元； 四、驳回史小波、李小惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1063元，保全申请费2270，共计3333元，由龚川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭婉蝶 二〇一八年十二月二十七日 书记员  何敬远