内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0502民初5189号原告（反诉被告）：吴党生，男，1963年7月1日出生，汉族，现住内蒙古通辽市科尔沁区永清六委4组114号，公民身份号码：15230119630701201X。原告（反诉被告）：伊笑萱，男，1993年4月29日出生，汉族，现住内蒙古通辽市科尔沁区施介一委18组287号，公民身份号码：152301199304291512。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：冯东升，内蒙古义源律师事务所律师，执业证号：11505201410317518。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王俊艳，内蒙古义源律师事务所律师，执业证号：11505201111465058。被告（反诉原告）：朱宝，男，1982年11月14日出生，汉族，现住内蒙古通辽市通辽经济技术开发区碧桂园小区碧草云天3-12#-251，公民身份号码：220881198211143714。委托诉讼代理人：孙诗瑶，内蒙古典鉴律师事务所律师，执业证号：11505201511381746。原告（反诉被告）吴党生、伊笑萱诉被告（反诉原告）朱宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴党生及其与原告（反诉被告）伊笑萱的共同委托诉讼代理人冯东升，被告（反诉原告）朱宝及其委托诉讼代理人孙诗谣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告吴党生、伊笑萱向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间于2017年3月23日签订的房屋买卖（居间）合同，由本诉被告返还本诉原告坐落于通辽市通辽经济技术开发区碧桂园小区碧草云天3－12#－251室住宅及坐落于该小区3－10#－车位111号车位（不动产权证号分别为：蒙[2018]通辽市不动产权第0003283号和蒙[2018]通辽市不动产权第0003282号）；2、请求判令反诉被告所交纳的定金20000元不予退还，反诉被告赔偿反诉原告违约金120000元赔偿中介信息费6000元，合计126000元；3、请求判令案件受理费由本诉被告承担。事实和理由：二原告是亲属关系。2017年3月23日，原、被告经通辽市中盛房地产经纪有限公司介绍签订了房屋买卖（居间）合同一份，约定本诉原告将上述房屋及车位各一处以600000元的价格出售给本诉被告，约定合同签订时由买方向卖方交纳购房定金20000元，余款由本诉被告申请贷款给付，同时本诉原告向中介公司交纳了中介费6000元。2017年3月30日，本诉被告给付本诉原告购房款80000元，同时本诉原告将上述住宅和车位交付给反诉被告使用。事后，本诉原告向反诉被告提供了所有办理贷款的手续，并多次催促本诉被告办理按揭贷款或者直接给付剩余购房款，但因反诉被告征信问题至今无法办理贷款，剩余购房款500000元也迟迟未能给付。2018年5月3日，原、被告在中介公司协商，在双方签订的合同中增加了补充条款，约定本诉被告保证在2018年6月9日前付清余款，否则本诉原告有权解除合同。但本诉被告至今未按约定履行给付剩余购房款500000元的合同义务，已构成根本违约，导致本诉原告在一年半多时间里无法取得购房款，本诉原告依合同约定行使解除权，为维护本诉原告的合法权益，故提起本案诉讼。本诉被告朱宝辩称，涉案房屋及车位的所有权人为本诉原告伊笑萱，并不是本诉原告吴党生，本诉原告吴党生不是本案的适格原告，请求驳回本诉原告吴党生的诉讼请求。本诉被告不同意解除双方之间签订的房屋买卖（居间）合同，该合同已生效并履行，是本诉原告拒不配合办理贷款违约在先，进而导致本诉被告无法按期给付剩余购房款。本诉被告征信良好并已通过银行审核，产生纠纷的根本原因是本诉原告未按合同约定履行配合贷款的义务，而是以种种理由推托和刁难，才导致本诉被告在2018年6月9日前贷款没有批下来。本案讼争房屋及车位已于2017年3月30日向本诉被告交付，本诉被告已对房屋进行了装修和入住，对此本诉被告无任何过错，请求法庭从平衡买卖双方利益的角度，把损失最小化来综合认定。如果法院经审理认为合同应当解除，那么本诉原告关于定金不退还并由本诉被告支付违约金120000元也没有事实和法律依据。首先合同约定购房首付款为100000元，其中签订时给付定金20000元，2017年3月30日再支付首付款80000元，同时该20000元定金转化为首付款，定金20000元的性质已发生变化，其不予退还的主张没有根据。另合同既约定了定金又约定了违约金的，应选择其一，本诉原告同时主张没有法律根据。其次，合同中对剩余购房款的给付时间并没有明确约定，众所周知，办理房屋贷款，应当在取得房产证后，而本诉原告伊笑萱的房屋产权证办理日期为2018年2月28日，在此之前不能认定为本诉被告违约。双方于2018年5月3日在双方之间的买卖合同中写明于2018年6月9日付清余款，而从2018年6月9日至原告起诉仅一个月时间，不可能产生如此之多的120000元违约金。因双方之间约定的违约条款及原告主张的违约金数额过高，请求人民法院根据本诉原告的实际损失予以认定并减少，综上请求人民法院依法查明事实，作出公正判决。反诉原告朱宝向本院提出以下反诉请求：1、请求判令反诉被告吴党生、伊笑萱继续履行双方于2017年3月23日所签订的房屋买卖（居间）合同；2、请求判令反诉被告配合反诉原告办理房屋贷款，并协助办理涉案房屋及车位的产权过户事宜；3、请求判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2017年3月23日，反诉原告与反诉被告签订涉案房屋及车位的房屋买卖（居间）合同一份，约定总价款为600000元，反诉原告支付首付款100000元，其余500000元以二手房贷款形式支付。因反诉被告在此时并没有取得房产证，所以贷款也一直没有办理。2017年3月30日，在反诉被告收到反诉原告的100000元（含反诉原告在签订合同时支付的定金20000元）首付款后，将涉案房屋向反诉原告交付，由反诉原告进行了装修，并居住使用至今。2018年2月28日，反诉被告伊笑萱的不动产证下发，反诉原告多次与中介公司和反诉被告联系，催促反诉被告配合办理贷款手续，但反诉被告以种种理由拒不配合，为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。反诉被告吴党生、伊笑萱辩称，2018年5月3日，经双方在中介公司协商，由于朱宝迟迟无法交纳剩余房款并多次逾期违约，双方协商朱宝保证在2018年6月9日前付清余款，但此日期逾期后，朱宝仍未履行合同，导致合同无法履行，双方解除条件成就。因此，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）吴党生受原告（反诉被告）伊笑萱委托与被告（反诉原告）朱宝于2017年3月23日经通辽市中盛房地产经纪有限公司居间介绍签订了房屋买卖（居间）合同一份，约定将伊笑萱所有的坐落于通辽市通辽经济技术开发区碧桂园小区碧草云天3－12#－251室住宅及坐落于该小区3－10#－车位111号车位以总价款600000元的价格出售给朱宝，买方于当日向卖方支付购房定金20000元，买方于2017年3月28日前向卖方交纳购房首付款100000元，同时定金计入首付款，剩余购房款500000元由买方在房证下发后三日内向银行申请按揭贷款，同时约定如一方违约应向对方支付总价款20%的违约金。合同签订后，伊笑萱向通辽市中盛房地产经纪有限公司交纳了信息服务费5000元，朱宝按合同约定于当日向伊笑萱支付了购房定金20000元，又于2017年3月30日向朱宝支付了购房首付款80000元，伊笑萱在收取了购房首付款100000元后，将房屋及车位向朱宝进行了交付，由朱宝装修后居住使用至今。2018年2月28日，伊笑萱的上述产权证书办理完毕，双方当事人在办理按揭贷款过程中在吴党生、伊笑萱配合下在中国工商银行面签后审批的贷款额度为350000元未达到朱宝预期，在协商另换其他银行贷款中双方发生争议迟迟未能办理。后经双方于2018年5月3日协商对合同付款方式上作出了变更，在合同中填加了买方保证在2018年6月9日前付清余款，否则卖方有权解除合同的内容，并由朱宝在该新增条款处签名捺印。但朱宝至今未按约定向原告伊笑萱支付剩余购房款500000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述及吴党生、伊笑萱提交的不动产权证书复印件两份、房屋买卖合同一份、收据一枚、公证委托书一份、中介公司给吴党生出具的贷款、委托书、付款函、二手房买卖合同各一份、房屋室内照片10张，以及朱宝提供的房屋买卖合同一份、收据一枚、通辽市中盛房地产经纪有限公司出具的证明一份、证人刘晓静的当庭证言在卷佐证，经审查，上述证据来源合法、内容真实、与案件具有关联性，本院予以确认。对朱宝提供的刘晓静出具的并加盖了通辽市中盛房地产经纪有限公司公章内容为朱宝在房证办理完毕后多次找吴党生、伊笑萱办理二手房按揭贷款事宜，二人拒不配合的证明因与朱宝申请证人刘晓静的当庭证言中关于吴党生、伊笑萱已配合朱宝在中国工商银行办理了贷款面签，但贷款额度不符合朱宝预期的当庭证言以及伊笑萱、吴党生提供的公证委托书一份、中介公司给吴党生出具的贷款、委托书、付款函、二手房买卖合同各一份、房屋室内照片10张证据内容相矛盾，故本院对该证明不予采信。对朱宝出示的照片12张，意在证明其已装修入住，因与本案争议无关，本院不予采信。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告（反诉被告）伊笑萱与被告（反诉原告）朱宝之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。本案原告（反诉被告）吴党生在签订合同和办理贷款中是于原告（反诉被告）伊笑萱的委托，伊笑萱在本案中明确表示认可，故由此产生的法律后果应由原告（反诉被告）伊笑萱承担，故吴党生在本诉中属于原告主体不适格，在反诉中其亦不应承担民事责任。关于本案的房屋买卖合同是应当解除还是继续履行问题。双方当事人已于2018年5月3日协议变更了付款方式，朱宝承诺于2018年6月9日前付清余款，否则伊笑萱有权解除合同。因朱宝未在约定期限内履行给付剩余购房款的义务，属于违约，双方所赋予伊笑萱解除合同的条件成就，且已通过诉讼方式向朱宝进行了通知，故伊笑萱解除合同的行为已在通知朱宝后生效。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本诉原告要求解除合同并将房屋返还的诉讼请求符合法律规定，但同时也应将其所收到的购房款向朱宝进行返还。因朱宝未按约定期限付款的行为构成违约，还应当向伊笑萱承担违约责任。因双方在合同中既约定的定金，又约定了违约金，守约方可以选择适用定金条款或者要求对方承担违约金。因本案定金在已经终止的合同中转化为购房首付款，故本诉伊笑萱要求定金20000元不予退还的理由不能成立，而双方在合同中约定的违约金条款过高，朱宝请求依法予以降低，符合法律规定。根据本案的实际履行情况，伊笑萱的实际损失数额应界定为朱宝逾期给付购房款数额自逾期之日至合同解除之日期间的利息损失，故朱宝应向伊笑萱支付以剩余购房款500000元为基数自2018年6月9日起至2018年7月16日（诉状向朱宝送达之日）期间按年利率6%计算的违约金，即3083元。反诉原告朱宝要求继续履行合同并由反诉被告配合办理贷款的反诉请求，因双方之间的买卖合同已经解除，双方之间的房屋买卖合同已经终止，已丧失履行基础，故本院对其反诉请求不予支持。另朱宝所提出的房屋已装修，因其未在反诉请求中主张解除合同后装修部分的损失，根据不诉不理的原则在本案中不予一并处理，朱宝可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、本诉原告伊笑萱与本诉被告朱宝于2017年3月23日所签订的房屋买卖（居间）合同已于2018年7月16日解除；二、本诉被告朱宝将坐落于通辽市通辽经济技术开发区碧桂园小区碧草云天3－12#－251室住宅及坐落于该小区3－10#－车位111号车位（不动产权证号分别为：蒙[2018]通辽市不动产权第0003283号和蒙[2018]通辽市不动产权第0003282号）返还给本诉原告伊笑萱，本诉原告伊笑萱将所收取的购房款100000元返还给本诉被告朱宝；三、本诉被告朱宝向本诉原告伊笑萱支付违约金3083元；四、驳回本诉原告伊笑萱的其他诉讼请求；五、驳回本诉原告吴党生的诉讼请求；六、驳回反诉原告朱宝的反诉请求。上述有履行内容的款项于本判决发生法律效力后立即执行。本诉案件受理费2820元，反诉案件受理费50元，合计2870元，由原告（反诉被告）伊笑萱负担2770元，由被告（反诉原告）朱宝负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  齐德春审 判 员  翟广明人民陪审员  范景忠二〇一八年十二月二十日书 记 员  陈鹏飞