四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初3280号 原告：南充市柯锐特游乐园有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道中段王府井广场五国风情街第LG层第21、22、23、25号商铺。 法定代表人：覃建元，执行董事。 委托诉讼代理人：李洪，四川川乾律师事务所律师。 被告：南充创越商业管理有限公司，住所地南充市高坪区江东大道中段307号。 法定代表人：文双，执行董事。 委托诉讼代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：青本江，四川百柯律师事务所律师。 原告南充市柯锐特游乐园有限公司（以下简称柯锐特公司）与被告南充创越商业管理有限公司（创越公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月18日诉至本院，本院立案受理后，依法由审判员赵国勤、人民陪审员庞颖、刘云树组成合议庭，适用普通程序审理。本案于2018年10月25日公开开庭审理。原告柯锐特公司的法定代表人覃建元及其委托诉讼代理人李洪律师、被告创越公司的委托诉讼代理人蒙艳阳、青本江律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柯锐特公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告单方解除《物业（商铺）租赁合同》及补充协议构成根本性违约；2、判令被告赔偿原告定制大蹦床损失192,800元；3、请求判令被告解除合同的根本性违约给原告造成的损失赔偿854,075元；4、因本案产生的一切费用由被告承担。事实与理由：四川绿洲置业有限公司系南充王府井广场五国风情街物业业主，其授权委托了被告对该物业进行统一运营管理及代行其权利对外招租，被告有权依法签订合同。2016年12月22日，原、被告签署了《物业（商铺）租赁合同》，原、被告双方在履行协议期间，另签订了补充协议约定原告在商场负一楼LG-3、LG-5、LG-6、LG-61、LG-60之间的中庭用于经营海洋球、超级大蹦床、VR三个项目。2017年1月8日，原告与广州荣事天科技有限公司签订了《产品订购合同》，按被告提供的大蹦床尺寸的图纸定制了一套大蹦床设备，总价款人民币192,800元。广州荣事天科技有限公司完成定制产品交付后，原告仅经营了一个多月，被告以场地原因禁止原告经营，导致该大蹦床项目无法正常投入经营，致使合同目的根本无法实现，原被告多次协商均无法达成一致处理意见。原告的法定代表人2018年3月21日以个人名义起诉被告违约，并要求赔偿订购海洋球、超级大蹦床、VR三个项目的损失192,800元。被告为泄私报复编造事实，于2018年4月12日函告解除《物业（商铺）租赁合同》及补充协议，原告遂于2018年4月13日复函被告，共同解决问题，不必解除合同的异议。但被告仍于2018年4月18日致函原告要求至迟于2018年4月21日22时前腾退物业（商铺）所有物品，强制收回物业，且逾期强行处置原告的物品相威胁，原告迫于无奈另行租赁仓库储存设备，并于2018年4月21日搬迁完毕。根据《物业（商铺）租赁合同》第15.1规定“甲方无故单方终止本合同或因甲方的违约行为导致乙方解除或终止本合同，或甲方导致本合同无法继续履行的，甲方应退还乙方的租赁保证金，并按照合同解除或终止时月租金标准的两倍向乙方赔偿损失。”根据《合同法》第8条、第97条、第113条、第114条等相关法律规定，被告的根本性违约行为给原告造成了巨大的损失，应当承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 经审理查明：2016年12月22日，创越公司与柯锐特公司签订了《物业（商铺）租赁合同》，将业主方四川绿洲置业有限公司交由创越公司统一管理运营的位于南充市高坪区国风情街”第LG层第21、22、23、25号商铺（建筑面积合计1810.36㎡、套内面积合计1065.73㎡）出租给柯锐特公司，用于经营成人电玩。租期以商场开业为始，72个月为止。柯锐特公司按营业额的23%向甲方支付租金和综合管理费。除此，双方还对其他权利义务及违约责任等进行了约定。同日，双方基于前述《物业（商铺）租赁合同》未尽事宜，再行签订了《补充协议》，进一步新增约定小火车、海洋球、超级大蹦床、VR项目及相关内容，同时明确了空调安装、消防审验手续办理的费用承担主体。合同签订后，柯锐特公司向创越公司缴纳了租赁保证金人民币100,000元，遂即组织人员入场对承租物业进行装修，并于2017年5月4日经由南充市高坪区工商和质量技术监督局颁发《营业执照》，注册地址位于四川省南充市高坪区江东大道中段王府井广场五国风情街第LG层第21、22、23、25号商铺。 嗣后，因柯锐特公司未依法向文化行政主管部门申请办理娱乐经营许可证，南充市文化广电新闻出版局遂分别于2017年7月12日、2017年8月15日、2017年8月18日对柯锐特公司现场检查并对其涉嫌擅自经营电子游艺场所违法行为进行查处。南充市高坪区文化广播影视体育局亦向柯锐特公司送达了《文化市场综合执法告知书》，告知其停止未经批准擅自从事娱乐场所的违法经营活动，否则将给予取缔处罚，并分别于2018年1月23日、2018年2月1日、2018年3月6日对柯锐特公司经营场所现场取证确认其已暂停营业。 柯锐特公司暂停营业期间，创越公司于2018年3月15日就此向柯锐特公司发出书面函告，要求其于2018年3月19日前开店正常营业。柯锐特公司收悉后，于2018年3月21日向创越公司回复了《关于延长柯锐特电玩城闭店时间的申请》“我司消防在今日已初步验收合格，文化证也已经开始办理，一切就绪后我司将正常营业。现因店内防火玻璃门有极个别不符合消防安全的点，我司需要闭店整改，工期预计一周。我司将会在3月底正常营业。因需要闭店整改，给贵司带来了诸多不便，我司深表歉意，希望五国风情街领导多多谅解，再延长我司一周时间，我司会加紧处理问题，早日正常营业。” 2018年4月13日，创越公司向柯锐特公司发出书面通知，解除《物业（商铺）租赁合同》及《补充协议》通知书》。 柯锐特公司于2018年4月13日收到该解除通知后，当即与创越公司进行协商。协商未果后，柯锐特公司于2018年4月20日向创越公司送达《撤场申请》，并组织人员对投放于案涉物业内外的游艺设备及其他物品予以搬离。又于2018年5月4日向创越公司发出《告知函》，告知已于2018年4月27日撤场完毕，将物业（商铺）予以归还，2018年6月7日，经创越公司工作人员核实，科锐特公司电费余额为10,961.75元。 另查明，王府井广场五国风情街公共区域装修工程于2017年11月29日，经南充市公安消防支队验收，作出南公消验字［2017］第0114号《建设工程消防验收意见书》评定合格。2018年3月5日，科锐特公司向南充市公安消防支队提交建设工程消防设计审核申请，2018年4月12日，南充市公安消防支队决定予以受理，2018年4月27日，南充市公安消防支队作出南公消验字［2018］第0041号《建设工程消防验收意见书》，评定南充科锐特游乐园改建装修工程消防竣工验收合格。 还查明，2017年1月8日，柯锐特公司与广州荣事天科技有限公司签订了《产品订购合同》，定制了一套大蹦床设备，总价款人民币192,800元。柯锐特公司的法定代表人覃建元于2018年3月21日以个人名义起诉被告柯锐特公司违约，并要求赔偿订购海洋球、超级大蹦床、VR三个项目的损失192,800元，后于2018年5月23日被本院裁定驳回起诉。 上述事实有《物业（商铺）租赁合同》及《补充协议》，双方往来信函，南充市文化广电新闻出版局、南充市高坪区文化广播影视体育局、南充市公安消防支队作出的公文书证、《产品订购合同》、民事裁定书等证据以及庭审记录在卷为证。 本院认为，本案主要争议焦点是，创越公司单方通知柯锐特公司解除案涉租赁合同关系的行为是否合法，衍生是否需要赔偿的问题。 首先，创越公司解除合同的理由：一方面，认为柯锐特公司未经其同意迟延开业或擅自停业累计超过15日，符合租赁合同约定的解除条件；另一方面，认为柯锐特公司因未及时取得经营证照而无法正常经营，导致其不能实现签订合同的缔约目的。于此，关键点在于柯锐特公司是否存在擅自停业的情形？从查明情况看，双方在缔结《物业（商铺）租赁合同》伊始，并未对开业时间明确约定，但从文化行政主管机关查处的情况和柯锐特公司与创越公司进行营业额计提租金的结算时间段，以及柯锐特公司未取得娱乐经营许可证的事实来看，柯锐特公司因证照不齐导致不能正常经营的事实可以认定。加之，柯锐特公司于2018年3月21日向创越公司书面申请延长闭店时间并承诺在2018年3月底正常营业，可以看出双方于此之前亦对此进行过交涉。且，柯锐特公司未出示证据，证明其在创越公司解除合同前已获南充市文化广电新闻出版局或南充市高坪区文化广播影视体育局批准经营，在法律意义上仍属不能正常经营之情形，于此无疑。 其次，根据《物业（商铺）租赁合同》第6.3条“如乙方经营/提供的产品或服务需具备相关资质或应由政府相关管理部门审批或许可的，乙方亦应在本物业开业前取得相关资质或政府相关管理部门的审批或许可文件；乙方经营/提供的商品或服务需取得相关权利人授权或许可的，乙方应在本物业交付时提供相关权利人的授权或许可．．．”及《补充协议》第二条“甲方负责协助乙方办理装修及经营过程中的消防安装、验收、维护等手续，乙方承担任何因消防所产生的费用。”之约定，办理经营所需证照的责任主体归属系柯锐特公司。 再者，柯锐特公司在收到创越公司于2018年4月13日发出的解除通知时，距合同缔结之日2016年12月22日已逾一年有余。而其主张延迟开业所据理由即王府井广场五国风情街公共区域装修工程未能及时通过消防验收，影响了其经营许可办理，但其并未出示证据，证明其在公共区域装饰工程消防验收通过之日2017年11月29日前，已向行政主管部门或公安机关消防机构申请过证照办理、消防审验，本案现有直接证据尚不足以支持柯锐特公司迟延办理经营许可导致持续性无法正常经营的合理性。退一步，柯锐特公司所述办理许可之障碍亦在2017年11月29日消除，而其直至2018年3月5日才向南充市公安消防支队申请消防验收，明显失当。 据此，单就创越公司于2018年4月13日书面通知柯锐特公司解除租赁合同关系之行为而言，符合双方合同约定，亦不违反法律规定。双方缔结的《物业（商铺）租赁合同》第十四条“双方权利和义务”和第十五条“违约责任”已对租赁期限届满或合同提前终止时，商铺内动产及已形成附合的装饰装修物处理方式进行了约定。即使双方对此未以约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”之精神，创越公司亦不应承担赔偿责任。 但，案涉商铺作为王府井广场五国风情街商场内不可分割的一部分，商场公共区域装饰装修工程于2017年11月29日方才经南充市公安支队验收评定合格。据以前述，虽未影响创越公司在行使解除权当时的合法性，乃自合同缔结效力，但其作为商铺出租人、商场运营管理人及公共区域装饰装修工程消防验收申请主体，存在身份上的同一性，根据《中华人民共和国消防法》第十五条第二款“公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”之规定，创越公司与柯锐特公司双方在2017年11月29日前的合同履行过程中均有过错。纵观本案，创越公司作为商场运营管理人确实蒙受了租金收益及运营利益的期待落空，柯锐特公司作为入驻商户显然也因合同的提前终止投资失利，客观上，双方均存在不同程度的损失，对于合同解除后各自的损失，双方应当自行承担。经合议庭慎重评议后，以公平原则为根本，为衡平双方权益，酌定由创越公司退还柯锐特公司租赁保证金100,000元及电费余额10,961.75元。综合全案，以此较为妥当。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告南充创越商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南充市柯锐特游乐园有限公司支付人民币110,961.75元； 二、驳回原告南充市柯锐特游乐园有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,222元（原告已预交），由原告南充市柯锐特游乐园有限公司承担12,222元，被告南充创越商业管理有限公司承担2,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  赵国勤 人民陪审员  庞 颖 人民陪审员  刘云树 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  程文凤