江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初19882号原告：王树虎，男，1978年2月12日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菁，江苏瀛扬律师事务所实习律师。被告：江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住所地沭阳县沭城街道珠江南路（花都锦城售楼中心）。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。原告王树虎与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告王树虎委托诉讼代理人李兵、被告宏亨房地产公司委托诉讼代理人高中新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王树虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金（自2017年6月1日起计算至实际交付之日止）；2、判令被告支付逾期办证违约金（自2017年9月2日起计算至房屋产权登记手续办妥之日止）。事实和理由：2015年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沭阳县房屋，总价款528000元。合同第八条约定被告应于2017年5月30日前，将具备“该商品房经验收合格，买受人付清全部房款及应交相关费用”的商品房交付原告使用。首页反面约定涉案房屋必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》。上述约定不一致，涉案房屋应当通过综合验收，方能交付原告，被告违法违约交付涉案房屋，应承担违约责任，第九条约定如逾期交房，原告有权要求被告按日向原告支付已付房价款万分之1.5的违约金。第十五条约定因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属登记证书，被告按超出日期5元/天支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定时间交付涉案房屋，未按合同约定时间办理房产证，被告已构成违约。特提起诉讼。被告宏亨房地产公司答辩称，被告实际交房时间和合同约定交房时间差100天左右，目前涉案房屋已经办理产权登记，原告起诉要求计算产权登记违约金的岂止时间都是错误的。本院经审理认定以下事实：2015年10月23日，原告王树虎与被告宏亨房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告王树虎购买被告宏亨房地产公司开发的花都锦城小区8号楼1单元2302室房屋，总价款528000元。合同第八条约定“出卖人（被告）应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经过验收合格，买受人付清全部房款及应交的相关费用’条件，并符合合同约定的商品房交付买受人适用。”合同第九条第（2）项规定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按超过日期5元/天支付违约金。”原告王树虎按照约定付清购房款及维修基金、契税、物业费等相关费用。被告宏亨房地产公司于2017年9月18日将涉案房屋交付原告王树虎使用，原告王树虎于当日接收了房屋并签署了《房屋接管验收表》。同时，原告王树虎于2017年9月18日向被告宏亨房地产公司出具《承诺书》一份，载明“我购买贵公司开发的花都锦城小区8号楼附属楼1单元2302室，……目前已符合合同约定的交房条件，由于我家租住的房屋到期，请求贵公司将我购买的房屋交付给我，……我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。”涉案房屋于2018年10月11日完成首次登记。原告王树虎于2018年11月8日办理了不动产权证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，合法有效。双方当事人应当按照合同约定，行使权利、履行义务。原、被告对实际交房时间为2017年9月18日均无异议，本院予以确认。双方的争议焦点在于2017年9月18日，原告王树虎出具的《承诺书》对双方是否有约束力。原告王树虎主张“该承诺书系商品房买卖合同补充条款，系格式条款，不是原告的真实意思表示，被告免除其责任，加重原告责任，排除原告主要权利，该条款无效”，本院认为，所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，格式条款规则的适用范围限于合同领域，而合同是指当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，本案中的承诺书是原告王树虎就某一事项向被告宏亨房地产所作出的单方允诺行为，不属于合同，不能适用合同法关于格式条款的规则。且，原告王树虎未提供证据证明该承诺书系被告宏亨房地产公司为了重复使用二预先拟定的，从该承诺书的形式上，亦不能证明其具有“格式条款”的相关特征。综上所述，本院对原告王树虎主张其出具的《承诺书》系格式条款，因而无效的意见不予采纳。原告王树虎在2017年9月18日出具的承诺书中，承诺放弃对被告宏亨房地产公司逾期交房责任的追究，系对自身民事权利的处分，本院不予干涉。因此，对原告王树虎要求被告宏亨房地产公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方合同第十五条约定被告宏亨房地产应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，被告按超出日期5元/日支付违约金。被告宏亨房地产公司于2017年9月18日向原告王树虎交付房屋，在2018年10月11日才完成首次登记。被告宏亨房地产自2017年12月18日起至2018年10月11日止，按5元/日给付原告王树虎逾期办证违约金，逾期共298天，违约金共计1490元。被告宏亨房地产公司关于原告王树虎计算逾期办证违约金的起止时间错误的辩解，本院予以采纳。综上所述，从依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告逾期办证违约金1490元；二、驳回原告王树虎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由原告王树虎负担33元，被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费76元。审判员 徐 品二〇一八年十二月二十七日书记员 仲 震书记员 周业武附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。