贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初5335号原告：张德平，女，1951年10月10日出生，汉族，住贵州省剑河县。委托诉讼代理人：杨正典，贵州法治时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斌，贵州法治时代律师事务所实习律师。被告：俞岑梅，女，1920年12月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人:钱宏毅，男，1939年02月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市。（与俞岑梅系母子关系）被告：钱宏诚，男，1945年11月07日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，（与俞岑梅系母子关系）原告张德平与被告俞岑梅、钱宏诚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年08月22日立案，于2017年12月21日作出（2017）黔0115民初3563号民事判决书。原告张德平不服该判决向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2018年07月08日作出（2018）黔01民终3736号民事裁定书，发回重审。本院于2018年10月12日依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张德平及其委托诉讼代理人杨正典、陈斌，被告俞岑梅委托诉讼代理人钱宏毅，被告钱宏诚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张德平向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签订的《房地产定购协议书》，立即配合原告将位于观山湖区长岭南路阳关小区8栋1单1层1号房屋产权过户到原告名下；2.本案诉讼费、财产保全费等费用由被告承担。事实与理由：2009年02月13日，被告俞岑梅授权被告钱宏诚处理金阳阳关小区八栋一单元一号房屋的一切事宜。2010年08月06日，原告与二被告签订《房地产定购协议书》（以下简称《协议书》）约定，被告自愿将其位于贵阳市金阳高新区阳关小区八栋一单元1-2复式楼（产权证上登记为观山湖区长岭南路阳关小区8栋1单1层1号）以400,000.00元整出售给原告，并配合原告办理房屋过户手续。原被告签订《协议书》后，原告按照《协议书》的约定，于2010年08月10日向被告支付200,000.00元的购房款，于2010年08月16日向被告支付180,000.00元的购房款项。同时，被告于2010年08月09日、08月16日分别签署《移交清单》及《交接收据》，将该房屋及部分家具交付给原告使用。至此，该房屋于2010年08月16日至今均由原告进行管理和维护。原告客观上实际享有并持续行使该房产所有权的全部权利。被告于2006年06月02日向贵阳市阳关饲养场购买该房屋以后，由于各种原因一直未能办理该房屋的《房屋所有权证》，直至2017年08月15日才领到《房屋所有权证》，致使原告至今未能办理房屋过户手续。但是，被告于2017年08月15日领取到《房屋所有权证》后，并未积极配合原告办理房屋过户手续，导致原告无法将房屋过户到自己的名下，严重损害了原告的合法权益。综上所述，被告未按照《协议书》的约定配合原告办理房屋产权过户手续，未全面履行合同义务。现原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告俞岑梅辩称，1.变卖涉案房屋不是俞岑梅的真实意愿。2011年06月28日，俞岑梅亲笔书面纸条一张，希望把涉案房屋收回来。俞岑梅没有委托钱宏诚出卖涉案房屋。2.俞岑梅没有权利卖掉或者委托他人卖掉不属于其一个人的房产。房产证上登记的单独所有与事实不符。涉案房屋是俞岑梅与丈夫钱定华在阳关农场辛勤工作换来的，而且还有钱宏玫与其丈夫蒋义仑的份额。俞岑梅与六个子女都是已故钱定华的第一顺位继承人，对钱定华遗留的房产拥有法定继承权。没有俞岑梅六个子女同意的房屋买卖合同是无效的。合同无效后原告与被告钱宏诚赔偿俞岑梅经济损失（诉讼费、保全费及占用房屋期间的租金）。3.俞岑梅于2018年12月06日，签订《赠与书》，将涉案房屋变卖所得价款平均分为八份，其中两份留作生活费、医疗费和去世后的安葬费等，另六份平均分给六个子女。4.《房地产订购协议书》约定的价款性质为定金，而不是整个购房款，买卖并未结束，不存在要办理过户的问题。5.涉案房屋为经济适用房，未使用满五年不能进行交易，双方明知却为了个人利益触碰国家法律，该协议书自始无效。被告钱宏诚辩称，与原告签订合同时没有准入证。房屋房产证要去过户时告知要准入证。准入证于2018年10月03日才办下来。我母亲俞岑梅病危，经济又困难，原告起诉要求赔偿诉讼费、保全费，我没钱。原告起诉我是无理的，一审判决后准入证才办下来。原告起诉我，违反了我们的真实意愿。原告起诉我，我家人都知道了，签订合同时双方约定一方不要公开房屋买卖，应该要按约定履行。经审理查明：2006年06月02日，被告俞岑梅与贵阳市阳关饲养场签订《商品房买卖合同》(编号:GF-2000-0171)，约定被告俞岑梅购买贵阳市阳关饲养场建设的贵阳市阳关饲养场职工住宅小区第8幢1单元1楼1号房，该合同第一条载明该房屋性质为经济适用房。2008年12月12日，贵阳市阳关饲养场将上述房屋交付给业主，被告钱宏诚在《房屋验收表》业主签名处签字。2010年04月12日，贵阳市阳关饲养场出具《证明》，载明：“我单位职工俞岑梅在我单位阳关认购8栋1单元一楼1号房（160㎡复式），该房款已全付清。注：该房是用俞岑梅和其女钱宏玫的两套小面积房调换，故在付款收据上出现两人姓名。”2010年08月16日，被告钱宏诚、俞岑梅（甲方）与原告张德平（乙方）签订《房地产定购协议书》，该协议甲方签字处系俞岑梅、钱宏诚亲笔签名并按手印，乙方签字处为张德平签字并按手印。该协议约定钱宏诚、俞岑梅将涉案房屋以400,000.00元的价格出卖给原告张德平。该协议书第二条约定“本协议签订之日，一方先付购房定金二十万元整，2010年10月1日前再付壹拾捌万元，余下贰万元待办完过户手续时付给。”、第八条约定“本房是俞岑梅户下，但实际是钱宏诚出钱所购买的，俞岑梅已亲笔签字委托授权给钱宏诚，其行为真实有效，若因此造成过户不成钱宏诚承担全部法律责任，并赔偿乙方全部损失。本房的房开商贵阳市阳关饲养场同甲方（俞岑梅）签约规定360日内解决产权登记，国家对经济适用房规定五年后才可上市，入住时2008年9月28日-2013年9月28日尚差两年零叁个月，到时甲方全力办理过户手续，办完后乙方付给尚欠贰万元购房尾款，双方合同终止。”《房地产定购协议书》签订后，被告钱宏诚于2010年08月09日向原告张德平移交了《商品房买卖合同》、《收据》、《入住房屋验收协议》、《证明》、《授权委托书》，并于2010年08月16日将涉案房屋交付原告张德平管理使用至今。原告张德平分别于2010年08月10日、2010年08月16日、2017年08月19日向被告钱宏诚支付购房款200,000.00元、180,000.00元和2,000.00元。2017年8月，涉案房屋取得黔（2017）观山湖区不动产权第0047148号《不动产权证书》，产权证书上载明涉案房屋权利人为被告俞岑梅，共有情况为单独所有，不动产单元号为520115204096GB00003F00090007，权利性质为房改房。2018年04月13日，被告钱宏诚代被告俞岺梅领取了涉案房屋的交易准入许可证。另查明，2009年02月13日，被告俞岺梅向被告钱宏诚出具《授权委托书》一份，载明“贵阳高新钱月亮科技开发有限公司投资者实际是钱宏诚，办公房金阳阳关小区第八幢一单元一号房也是钱宏诚出资购买的，为了支持钱宏诚办好事业用我俞岺梅的名誉我表示同意，特此授权给钱宏诚全权代表我处理一切事务他所签字均属合法有效。特此授权。”2011年04月28日，俞岺梅亲笔书写“我希望钱宏诚把他卖掉的我和钱定華在阳关农塲分得的房子收回来！”。2018年12月06日，俞岺梅作为赠与人，钱宏诚、钱宏毅等六人作为受赠人签订《赠与书》，载明“我有位于贵阳市××区长岭南路××单元××号，编号为520115204096GB00003F00090007，房屋建筑面积：160.6㎡一套，单独所有。我自愿将该房屋变卖后之所得平均分为八份，其中二份留作我的生活费、医疗费和将来我死后的安葬费等使用。另六份平均分给我的大儿子钱宏毅，二儿子钱宏达，女儿钱宏燕，四儿子钱宏诚，五儿子钱宏元，六儿子钱宏伟。此赠与书请贵阳市公证处依法公证。从今日我签字按手印时起生效。赠与人：俞岭梅2018年12月6日”。以上内容均为打印，俞岭梅名字上按有手印，其他六人分别在《赠与书》上签字按手印。诉讼过程中，原告张德平于2017年08月31日向本院申请财产保全，本院依法作出（2017）黔0115民初3563号民事裁定书。原告张德平为此支付财产保全费2520.00元。上述事实，有当事人陈述、当事人身份证明材料、《退休证》、《商品房买卖合同》、《房地产定购协议书》、《房屋验收表》、《移交清单》、《交接收据》、《收据》、《收条》、《贵州银行业务委托书》、《证明》、《不动产权证书》、《授权委托书》、《房屋租赁合同》、《交易明细清单》、《赠与书》等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点是原、被告于2010年08月16日签订的《房地产定购协议书》是有效还是无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。”本案中，原、被告签订的《房地产定购协议书》不具有合同法第五十二条第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的情形，亦无证据认定该合同无效的事实基础。故涉案《房地产定购协议书》并未违反法律、行政法规效力性强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”，双方签订《房地产定购协议书》时，涉案房屋存在以上情形，但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并非效力性规定、而系管理性规定，本案已基本形成共识的情况下，双方签订的《房地产定购协议书》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形。同时，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，上述协议也当认定有效。基于上述理由，原、被告签订的《房地产定购协议书》系双方真实意思表示，应为有效，双方均应诚实信用地全面履行自身义务。被告俞岺梅辩称《房地产定购协议书》不是其真实意思，但该协议书上有其亲笔签字并捺手印，且其事后在2011年04月28日和2018年12月06日的意思表示与该协议书内容不存在矛盾冲突的地方，故对俞岭梅的该抗辩意见，本院不予采信。涉案房屋现已取得交易准入许可证，被告应按约定协助原告办理过户登记。因涉案房屋登记的权利人为被告俞岺梅，被告俞岭梅应履行《房地产定购协议书》，配合原告张德平将位于观山湖区长岭南路阳关小区8栋1单1层1号房屋产权过户到原告张德平名下。被告钱宏诚虽然也是《房地产订购协议书》一方当事人，但物权变动以登记为准，原告请求被告钱宏诚履行《房地产定购协议书》，配合原告张德平将位于观山湖区长岭南路阳关小区8栋1单1层1号房屋产权过户到原告张德平名下无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告俞岭梅履行与原告张德平签订的《房地产定购协议书》，于本判决生效之日起三十日日内配合原告张德平将位于观山湖区长岭南路××单××房屋{××（××）××区不动产权第0047148号}过户登记至原告张德平名下；二、驳回原告张德平的其他诉讼请求。案件受理费7,300.00元、财产保全费2,520.00元，合计9,820.00元，由被告俞岺梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  赵云仙人民陪审员  杜华强人民陪审员  金佳惠二〇一八年十二月二十八日书 记 员  陈宇巍