广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂01民初7号 原告：陈梓，女，1968年7月10日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：邱卫东，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆辉，广西广合律师事务所律师。 被告：广西丽诚东投资有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**德瑞花园**楼**房。 法定代表人：黄丽东。 委托诉讼代理人：李鑫，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王勇政，广西桂海天律师事务所实习律师。 原告陈梓与被告广西丽诚东投资有限公司（以下简称“丽诚东公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告陈梓及其委托诉讼代理人邱卫东、陆辉，被告丽诚东公司的委托诉讼代理人李鑫、王勇政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈梓诉讼请求：1.判令丽诚东公司于我方按合同约定价格支付全部房款后七日内交付位于南宁市青秀区“丽原·天际”××号（以下简称“涉案房屋”）给陈梓，并协助将涉案房屋过户到陈梓名下；2.判令丽诚东公司赔偿陈梓经济损失232865.60元（按照每月21169.60元，从2016年11月18日暂计至2017年10月17日，以后另计至丽诚东公司实际交付房屋止）。事实和理由：2016年10月17日，陈梓与丽诚东公司的前身丽原投资有限公司（以下简称“丽原公司”）签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈梓以首付并银行按揭的方式购买广西丽原公司开发的涉案房产，陈梓于合同签订当日向丽原公司支付了首付款1065905元，并于次日缴纳了契税。但是，在办理涉案房产按揭贷款过程中，陈梓发现涉案房产已经由丽原公司抵押给案外人，并办理了抵押登记手续，导致陈梓无法办理银行按揭贷款，合同无法继续履行。涉案房产系现房，根据双方签订的补充协议约定，陈梓应于首付款交付的次日起三日内到银行办理按揭手续，而上述手续一般在一个月内即可办结放款。因此，按正常流程，陈梓应该在银行放款后（即陈梓支付完毕全部房款）即大约2016年11月18日前将涉案房屋交付给陈梓。根据丽原公司销售人员提供的证据显示，涉案房屋是带租约的现房，月租金为每月21169.60元。由于丽诚东公司的违约行为，导致涉案房屋至今未能交付陈梓，造成陈梓极大经济损失。遂提出前述诉请。 被告丽诚东公司辩称：我方至今未能交付涉案房屋，是基于陈梓至今未付清涉案房屋全部款项，因此按约不应取得该房产权，亦不应取得该房屋租金收益。陈梓明知涉案房屋存在抵押的事实，我公司不存在违约情形，不应承担本案违约责任。鉴于涉案房屋上的抵押权已经解除，因此同意陈梓第一项诉讼请求，同意继续履行房屋买卖合同。请求法院驳回陈梓要求我公司赔偿租金损失的诉讼请求。 陈梓就其诉讼请求提出如下证据：1.南宁市商品房买卖合同（合同编号：XS00148244），2.南宁市青秀区丽原·天际××号房购房发票（NO：04017256，价格990000.00元/04017257，价格75905.00元）两张，3.物业专项维修基金的收据（NO：0005331，价格20376元）一张，4.网络信息服务费（NO：0006453，价格370元）一张，5.南宁市青秀区丽原·天际××号房购房款的原始收据（NO：0005301，价格10000元），收据上记载的收款人为傅丽洁，6.南宁市青秀区丽原·天际××号房购房款的原始收据（NO：0005300，价格955905元）一张,7.南宁市青秀区丽原·天际××号房不动产办证费的原始收据（NO：0525903，价格620元）一张，8.购买南宁市青秀区丽原·天际××号房中信银行刷卡的签购单证明（价格1076651元），9.购买南宁市青秀区丽原·天际××号房的契税发票缴款书（价格67350.57元）。上述证据1-9证明讼争双方签订了涉案房屋买卖合同，陈梓已经依约支付了首付款及各项税费。10.《房产档案信息》，证明被告故意隐瞒所售房屋已经办理抵押的事实，出售的商品房有重大瑕疵，致使陈梓无法正常办理按揭贷款手续。11.丽原公司与孙峰签订的房屋租赁协议的复印件，记载租赁期限为2016年4月1日至2018年3月31日，租金为每月21169.60元；12.陈梓与丽原公司销售人员傅丽洁的微信记录；13.丽原公司与陈梓签订的商品房认购协议书，落款处代表丽原公司签字的人员为傅丽洁；证据11-13证明丽原公司故意隐瞒案涉房屋被抵押的事实，且在本案房屋买卖合同签订之前已经将该房屋出租，丽诚东公司应按此赔偿陈梓租金损失。 丽诚东公司对丽原·天际与孙峰签订的房屋租赁协议的真实性不予认可，对陈梓提供的其他证据的真实性没有异议。 丽诚东公司提交了以下证据：1.涉案房屋房产证复印件，证明案涉房屋已于2018年10月8日注销抵押登记。2.广西互帮物业服务有限公司（以下简称“互帮物业公司”）出具的《证明》和《丽原·天际收费通知单》，证明原承租人弃租，欠缴物业费等总计15312.34元，2017年10月——2018年9月不存在租赁情况，未产生租金。3.电费通知单，证明2017年10月——2018年9月涉案房屋未产生电费，不存在租赁情况，未产生租金。 陈梓对丽诚东公司提交的证据1真实性无异议，认可涉案房屋抵押权已经注销；但对证据2、3的真实性有异议，因本案讼争商品房买卖合同显示，互帮物业公司是丽诚东公司的前期物业公司，两公司存在合同上的利害关系，对于上述证据法院不应予以采信。 对于双方当事人已无争议的证据及事实，本院予以确认为本案定案证据。对于当事人有争议的事实，本院认定如下： 关于第一个争议事实：陈梓是否明知涉案房屋已经设定抵押权？丽诚东公司主张陈梓在签订购房合同之前已经知晓这一事实，应自行承担相应的责任，但该公司未就其主张提供任何证据予以证明。陈梓主张丽诚东公司故意隐瞒涉案房屋被抵押的事实，提供了其与丽原公司销售人员的微信聊天记录，在该记录中，陈梓多次催促傅丽洁尽快办理过户登记手续，无果后，傅丽洁才告知陈梓涉案房屋抵押事实，陈梓对此反应极为强烈。此外，根据双方就涉案房屋签订的购房协议显示，在房屋权利瑕疵告知条款中，并未告知陈梓房屋抵押事实。据此，本院认定丽原公司并未在签约前告知陈梓涉案房屋已被抵押的事实，陈梓对此也不知晓。 关于第二个争议事实：涉案房屋是否曾经被出租？对此，本院认为房屋是否曾经实际出租与本案处理结果没有必然联系，本院对此无须认定。但根据傅丽洁与陈梓的聊天记录，本院确认以下事实：丽原公司销售人员明确告知陈梓涉案房屋带租约，租金为每月租金为每月21169.60元。 综合以上各方当事人无争议的事实及本院对争议事实的认定结论，本院经审理查明：2016年10月17日，丽原公司作为出卖人、陈梓作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，约定丽原公司将其开发的坐落于南宁市青秀区丽原·天际××号房出售给陈梓，建筑面积264.62平方米，房款总金额3535905平方米。付款方式为分期付款。交付期限及交付条件为：出卖人应当在买受人完全支付房款以及相关配套费用之日起的10个工作日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的的房屋交付买受人使用。在该合同第四条“商品房的权利瑕疵”条款的空白处，均填写了符号“×”，即未提示该房屋存在权利瑕疵。该合同第二十条还约定了前期物业服务企业为互帮物业公司。该合同附件六补充协议记载：买受人自愿选择银行按揭（商品房担保贷款）的付款方式，原签约定金转为合同价款，买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30.07%作为首付款，计人民币1065905元，其余69.93%的房款，计人民币247万元由买受人向银行办理贷款支付，办理银行按揭贷款手续。买受人的按揭申请不能通过银行审批的，买受人同意更改为一次性付款，并在接到出卖人或银行通知后60日内付清全部房款。逾期则视为违约，出卖人有权解除合同，收回该套房，另行出售。买受人按购房总价款的10%向出卖人支付违约金。该合同还约定了其他条款。合同签订后，陈梓依约向丽原公司支付了首付款及维修基金、办证费等费用，并依法缴纳了契税。 另查明：涉案房屋在双方当事人签订买卖合同之前，已经被丽原公司抵押给中国长城资产管理有限公司南宁办事处，并办理了抵押登记手续，直至2018年10月8日解除抵押登记。丽原公司在买卖合同签订前，并未将涉案房屋已经设定抵押权的事实告知陈梓。陈梓在按约定付款方式办理按揭贷款时，被银行告知因涉案房产已经设定抵押无法办理贷款手续。丽原公司的员工告知陈梓涉案房屋系有租约的现房，并将涉案房产的租赁合同图片通过微信发送给陈梓。该租赁合同显示的出租人为丽原公司，承租人孙峰，租赁期限为2016年4月1日至2018年3月31日，租金为每月21169.60元。 还查明：丽原公司已于2018年4月12日更名为丽诚东公司。 双方当事人争议的焦点问题是：1.本案合同当事人是否存在违约行为？2.陈梓主张损失赔偿金额计算是否合理？ 本院认为：关于本案的法律适用问题。本案原告陈梓为香港特别行政区永久性居民，香港特别行政区与中国内地属不同法域，故本案系参照涉外程序审理的案件。本案讼争的法律关系为不动产买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”之规定，具体到本案中，涉案房屋坐落地点在中国内地的广西南宁市，故本案适用内地法律。 关于讼争双方当事人是否存在违约行为的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，适用合同法分则中关于买卖合同的相关规定。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”而《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效。”也就是说，丽诚东公司未事先告知标的物权利瑕疵，擅自转让并不具有完全处分权的标的物，虽然双方签订的买卖合同是有效的，但涉案房屋因违反法律的强制性规定不得进行过户登记，不能发生物权转移，最终无法实现合同目的。对于合同不能履行的法律后果，是丽诚东公司根本性违约行为所导致，该公司应承担全部过错责任。丽诚东公司抗辩称合同未能依约履行责任在于陈梓，系陈梓未能在银行按揭无法办理的情况下未依约在规定期限内支付全部房款所致。对此，本院认为，补充协议的相关付款方式变更条款的约定，应当理解为买受人基于自己征信不达到要求等原因所致的不能获得银行按揭贷款审批。而本案明显是因为涉案房产已经设定抵押权，故无法再次通过房屋抵押获得贷款，此时陈梓未变更付款方式为自行支付全部房款给丽原公司，属于维护自己权利，避免损失继续扩大的合理行为，不构成违约。 关于陈梓请求损失赔偿金额是否合理的问题。根据丽原公司销售人员的提示，涉案房屋系带租约的现房，并将租赁合同通过微信传送给陈梓，这让陈梓合理预见该房屋实际交付后可获得的利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”基于此，租赁合同约定的租金数额可以作为损失赔偿的计算依据。至于该房屋是否实际出租，则不在考虑之列。关于损失赔偿起算时间问题。双方合同约定的房屋交付时间是出卖人应当在买受人完全支付房款以及相关配套费用之日起的10个工作日内。陈梓主张若非涉案房屋已经设定抵押权，则银行在一个月内即可办理完毕放款手续，陈梓即可支付全部房款，使房屋交付条件成就。因此陈梓主张自合同签订后的一个月的次日起计算房屋租金损失，符合本案客观事实，本院予以支持。 鉴于丽诚东公司已经注销了涉案房屋上的抵押权，导致合同无法履行的瑕疵已经不存在，而陈梓要求继续履行商品房买卖合同，并愿意支付剩余房屋价款，丽诚东公司也同意在陈梓支付完毕剩余房款后交付房屋给陈梓，故本院对陈梓的该项请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十二条第一款、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 被告广西丽诚东投资有限公司应于原告陈梓支付完毕剩余价款247万元后的7个工作日内，将坐落于南宁市青秀区丽原·天际5105号房屋交付给原告陈梓使用； 被告广西丽诚东投资有限公司应于原告陈梓支付完毕剩余价款247万元后的7个工作日内，将上述判决主文第一项规定的房屋的产权过户至陈梓名下所需相关文件配合陈梓提交至房屋登记主管机关； 被告广西丽诚东投资有限公司应向原告陈梓赔偿可得利益损失（损失计算，从2016年11月18日起计算至上述判决主文第一项规定的房屋实际交付之日止，按每月21169.60元计算）。 案件受理费24025元，由被告广西丽诚东投资有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，原告陈梓可在本判决书送达之日起三十日内，被告广西丽诚东投资有限公司可在本判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 宋  桂  芬 审 判 员 李    帮 审 判 员 覃    斯 二〇一八年十二月六日 法官助理 林  婷  婷 书 记 员 林婷婷（兼）