江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0802民初3820号原告（反诉被告）：龚良辉，男，1985年5月14日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：袁卿，江西井冈律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘翠，女，1996年7月6日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被告：丁伟，男，1984年12月17日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。两被告共同委托诉讼代理人：周晨明、黄磊，江西秉志律师事务所律师。被告：吉安市鸿基房产置换有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区井冈山大道城北九曲城底层1号门面，统一社会信用代码：91360802563829090W。法定代表人：张波，执行董事。委托诉讼代理人：韩杰星，吉安市新安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡斌（系公司员工），男，1986年12月16日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。原告龚良辉与被告刘翠、丁伟、吉安市鸿基房产置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚良辉及委托诉讼代理人袁卿，被告刘翠、丁伟及委托诉讼代理人周晨明、黄磊，被告吉安市鸿基房产置换有限公司委托诉讼代理人韩杰星、胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚良辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房地产居间买卖合同》；2、判令被告刘翠、丁伟返还原告购房定金和首付款共计35万元；并赔偿因被告违约造成原告损失350000元；3、判令被告吉安市鸿基房产置换有限公司对定金和首付款承担连带责任；4、案件诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2017年10月16日，原告通过被告吉安市鸿基房产置换有限公司居间介绍，向被告刘翠、丁伟购买位于江西省吉安市吉州区城北新区吉阳大道东A16地块庐陵一品6幢201室房屋，房屋面积146.11平方米，购房款总价为777000元，当日原告与被告签订一份《房地产居间买卖合同》。合同签订后，原告将定金5万元、房屋首付款30万元支付给了被告刘翠，刘翠于一周后将该房钥匙交付给了原告。之后原告一直等待被告赎出房产证后为被告办理过户。等了将近一年，被告和中介都未联系原告。原告多次与中介联系，中介说被告没有赎出房产证。原告等不及就直接与被告联系，被告说房子已出售给他人，不卖给原告。原告在得到被告明确违约的情况下，只好另行订购其他房屋，现同地段的房价已涨至7667元/平方米，因被告违约造成原告损失343212元，该损失应该由被告承担。被告刘翠辩称，一是刘翠完成了《房地产居间买卖合同》的卖方义务，不存在违约行为。根据合同第二十一条的约定，卖方负责办理自己的产权证（费用自理），买方承诺在卖方办理好不动产权证三日内负责将尾款427000元一次性支付给卖方，并办理产权过户手续。刘翠按照合同约定于2018年5月办理好案涉房屋不动产权证，多次联系、催促中介工作人员胡斌要求原告支付尾款后再办理产权过户手续，但是原告并无任何回应，刘翠不存在违约；二是因原告未按合同约定支付尾款并办理过户手续，中介未履行相应居间义务，刘翠已单方面解除合同。根据《房地产居间买卖合同》第十三条约定，原告按照合同约定，未履行义务的期限不能超过十五天，刘翠可解除合同并要求原告龚良辉支付转让成交价20%的违约金或没收原告已支付的定金、购房预付款。而刘翠于2018年5月办理好产权证后，因刘翠无原告的联系方式，刘翠多次联系中介工作人员要求原告支付尾款再办理产权过户手续，中介工作人员称原告还在外地需再等等。但是刘翠一直未收到原告的回复，也未收到原告支付的购房尾款。因刘翠急需资金周转，刘翠在2018年7月份告知中介工作人员原告存在违约，要求解除双方签订的合同。原告未按约履行买方义务，应承担违约责任。被告吉安市鸿基房产置换有限公司作为中介方，未能及时有效传达双方之间的动向，未尽应有的居间义务，导致纠纷发生，也应承担违约责任。为此，刘翠向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告龚良辉支付反诉原告违约金人民币155400元；2、判令反诉被告吉安市鸿基房产置换有限公司返还反诉原告居间费8000元，并对以上155400元承担连带责任；3、案件诉讼费由被告承担。被告丁伟辩称，丁伟不是适格被告，不应成为被起诉对象。案涉房产系刘翠于2015年12月9日单独购买，而刘翠与丁伟登记结婚的时间为2016年7月12日，该房产系刘翠婚前个人购买，单独所有，丁伟非产权人。同时，房地产居间买卖合同的签订主体为刘翠、龚良辉、吉安市鸿基房产置换有限公司，丁伟并非合同签订主体，与案件无关联。被告吉安市鸿基房产置换有限公司辩称，一是被告完成了居间义务。被告作为居间人已经让买卖双方签订了合同，原告作为买方已按合同约定向卖方支付50000元定金、首付款30万元，被告作为居间方于签订合同后一周内协助被告将房屋钥匙交付给了原告，办理好了相关物业手续，被告对买卖双方而言不存在违约；二是刘翠、丁伟作为卖方存在违约。根据合同第四条约定，刘翠、丁伟应当将房产证原件交给中介方办理过户，且中介方的工作人员在2018年5月及路上多次碰见面谈都要求刘翠赶紧赎出房产证原件进行过户，但是刘翠一直无法从房管局取出产权证原件交给中介方，导致中介方无法履行协助办理产权过户手续，刘翠、丁伟构成违约，且他们于2018年9月13日将案涉房屋过户给其他人，构成典型的一房二卖。刘翠反诉称没有原告的联系方式，与事实不符，且该事实与中介无关。合同系买卖双方相互确认对方真实信息基础上签订的，至于联系方式的留存、保留时间长短、是否需要留存等是买卖双方自己的事情。同时，根据中介方工作人员回忆，在签订买卖合同时，双方相互留了联系方式，如果任何一方不留对方的联系方式，只能是由自身承担相应责任；三是根据合同第十二条约定，在合同签署当日原告应向中介方支付中介费11650元，但原告一直未支付该费用，为此，中介方保留向原告追讨佣金及违约责任的权利。原告龚良辉辩称，原告不存在违约。三方签订的合同约定，刘翠在办理不动产权证三日内，买方支付余款，但原告至今未收到刘翠及中介方要求支付尾款的通知，也未看到刘翠任何办理产权证的信息，所以就不存在支付尾款的义务。原告在2018年9月之前一直没有得到过户的相关信息，刘翠未联系原告，中介也未联系原告。原告才打电话给被告刘翠，刘翠才明确表示房屋不卖给原告。原告到房管局查询，才知道刘翠已经将房屋卖给第三方了。根据合同第十三条约定，即便被告刘翠认为有权解除合同，但被告也没有权利将房屋卖给第三方。被告要解除合同也应当按照法定程序解除，而不是直接将房屋卖给第三方，被告构成根本违约。从事实和合同约定来看，都是因被告违约造成的纠纷，要求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，原告龚良辉（买方、乙方）、被告刘翠（卖方、甲方）、被告吉安市鸿基房产置换有限公司（原吉安市江南房地产经纪有限公司、居间方、丙方）签订《房地产居间买卖合同》，合同约定，买卖双方通过丙方出售及购买位于吉安市城北新区吉阳大道A16地块庐陵一品6幢201室，建筑面积为146.11平方米，证件号为吉房预售证（2015）第069号，房屋性质为住宅。该物业转让成交价为人民币777000元，以上转让成交价不含税费。买方在签署合同时向卖方交购房定金50000元，卖方签署合同时签收定金收据给买方，定金抵作买方购房首期款。卖方须在签署合同当日内提交购房发票、商品房买卖合同等相关资料的原件至丙方处作为转让过户之用。甲乙双方均确认2017年10月18日前乙方支付甲方首期房价款300000元（不含定金），乙方支付甲方第二期房款计427000元。如甲方所售该物业处于按揭抵押状态中，则甲方必须赎出房地产证及他项权证，赎楼所需的一切费用由甲方支付。赎出房地产证及他项权证后两日内须将房产证原件及他项权证原件交予丙方办理产权过户等相关手续。甲方须保证对上述物业拥有完整所有权，能完全支配及处理。甲乙双方自行约定，买卖双方所需付税费：1、增值税；2、个人/企业所得税；3、契税；4、印花税；5、土地增值税；6、抵押登记费；7、房地产交易服务费；8、工本费；9、评估费；10、查档费；11、教育附加税；12、包括上述壹拾壹点税费但不限于上述壹拾壹点税费，乙方自愿支付上述1-12项所有税费，甲方不支付任何税费。甲方承诺该房地产内无户口。基于丙方已提供之服务，甲方须向丙方支付8500元，乙方须向丙方支付11655元作为佣金，该笔佣金在签署合同时一次性支付给丙方，甲乙双方任何一方违约造成合同无法履行，甲乙双方同意不影响丙方收取全额佣金的权利。如乙方未按照合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过十五日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金或购房预付款。如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过十五日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍赔偿乙方已支付的定金或购房预付款。合同备注（如备注条款与合同前述条款有冲突的，以备注条款为准），经买卖双方自行约定：1、卖方承诺负责结清交房前所欠的水电、天然气、物业管理等费用；2、卖方所交的水、电、天然气、有线电视、维修基金等费用及票据无偿转交给买方；3、卖方已交的装修保证金及垃圾清理费由买方按票据实际金额支付给卖方；4、卖方承诺在该物业过户前负责该物业贷款还款；5、买方已知晓该物业未办理不动产权证；6、卖方负责办理自己的产权证（费用自理），买方承诺在卖方办理好不动产权证叁日内负责将尾款427000元整一次性支付给卖方，并办理产权过户手续；7、如遇政策变化，以实际政策为准办理。合同签订当日，原告向中介方支付了5万元购房定金，向被告刘翠支付了30万元首付款。中介方在扣除中介费8000元后将42000元支付给被告刘翠。被告刘翠当日向原告龚良辉出具一张收条，载明：“今收到龚良辉购买吉安市吉州区城北新区吉阳大道东A16地块庐陵一品6幢201室房屋定金及首付款350000元整”。合同签订后一周内，被告刘翠将房屋钥匙交付给了原告。2018年5月11日，刘翠办理好案涉房屋的不动产权证，并于2018年5月29日以微信图片的方式将不动产权证发送给中介方工作人员胡斌，并告知胡斌买家可以支付尾款办理房产过户手续。但是，中介方一直以刘翠未向其提交房产证、他项权证原件为由未告知原告支付购房尾款等相关事宜。刘翠认为原告近3个月的时间内一直未向其支付购房尾款，刘翠于2018年7月份口头告知中介方工作人员胡斌其不出售该房给原告，但是中介方未将此信息告知原告。2018年7月底左右，刘翠将案涉房屋出售给案外人谢小明、曾招兰，并将谢小明、曾招兰支付的首付款用于清偿该房屋的按揭贷款，并于2018年9月14日办理了案涉房屋的过户手续，该房现产权人为谢小明、曾招兰。以上事实，由原告提交的《房地产居间买卖合同》、收条、吉安市不动产登记审批表，被告提交的商品房买卖合同、结婚证、吉安市房屋交易与不动产登记申请表、不动产权证、《房地产居间买卖合同》、银行转账明细清单、微信聊天记录、通话录音以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告双方于2017年10月16日签订的《房产居间买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。因案涉房屋已经出售给了其他人，双方签订的房地产居间买卖合同已履行不能，为此，原告要求解除双方签订的房地产居间买卖合同的诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告刘翠返还其支付的购房定金50000元、购房首付款300000元的诉请，应予支持。因被告丁伟并非合同当事人，被告丁伟不承担返还购房款等义务。关于谁存在违约问题。根据合同第二十一条备注第六项约定，买方承诺在卖方办理好不动产权证三日内负责将尾款427000元一次性支付给卖方，并办理产权过户手续。该条并未明确约定尾款427000元用于清偿案涉房屋的按揭贷款，亦未明确约定卖方需拿到不动产权证原件后才能办理过户手续，而在庭审中原、被告双方对此亦未达成一致意见，对此，可以认定双方对尾款427000元是否用于清偿案涉房屋的按揭贷款未达成一致意见。退一步来讲，即便尾款427000元是用于清偿案涉房屋的按揭贷款，原告在刘翠办理好不动产权证三日内未支付房屋尾款，刘翠依法享有合同解除权，那么刘翠系卖方，在只通知中介方、未通知原告的情况下，并不必然免除其通知原告解除合同的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，为此，合同并未解除。况且合同对427000元尾款是否用于案涉房屋的按揭贷款未明确约定，刘翠并未享有合同解除权，在合同未解除的情况下，刘翠于2018年7月将案涉房屋出售给其他人，并于2018年9月14日办理了案涉房屋的产权过户手续，刘翠存在违约。而在刘翠通知了中介方的情况下，中介方未将剩余尾款支付问题、产权过户问题告知原告，被告吉安市鸿基房产置换有限公司对此存在过错。关于违约金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然双方签订的合同第十四条约定了违约金，但是被告刘翠辩称其不构成违约，且原告亦未提供证据证明其实际损失数额，为此，本院酌定被告刘翠应赔偿原告违约金80000元。被告吉安市鸿基房产置换有限公司亦存在过错，对上述违约金的赔偿承担连带清偿责任。因原告不存在违约，反诉原告刘翠要求反诉被告龚良辉支付违约金的诉请，不予支持。反诉原告刘翠要求吉安市鸿基房产置换有限公司返还居间费用8000元并对损失承担连带责任的反诉请求，系刘翠与吉安市鸿基房产置换有限公司之间的纠纷，刘翠可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告龚良辉与被告刘翠、吉安市鸿基房产置换有限公司于2017年10月16日签订的《房产居间买卖合同》；二、被告刘翠于本判决生效后七日内返还原告龚良辉购房定金50000元、购房首付款300000元，共计350000元；三、被告刘翠于本判决生效后七日内赔偿原告龚良辉违约金80000元；四、被告吉安市鸿基房产置换有限公司对上述第三项违约金承担连带清偿责任；五、驳回原告龚良辉其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘翠反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，财产保全费4270元，共计15070元，由被告刘翠负担12482元，原告龚良辉负担2588元；反诉费3568元，由反诉原告刘翠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  聂 芳人民陪审员  秦文娟人民陪审员  孙海根二〇一八年十二月二十日书 记 员  郭 雨相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。