安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖05民终1747号 上诉人（原审被告）：陈波，男，1965年7月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：丁丽君，陈波妻子。 被上诉人（原审原告）：马鞍山沐桦物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区梅园新村**。 法定代表人：王文瑄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张哲丽，该公司员工。 上诉人陈波因与被上诉人马鞍山沐桦物业管理有限公司（以下简称沐桦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2018)皖0503民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈波上诉请求：1.撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院(2018)皖0503民初3729号民事判决，改判驳回沐桦物业公司一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由沐桦物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、沐桦物业公司入驻小区期间，并没有履行合同约定的服务标准，期间也遭到广大业主投诉，针对沐桦物业公司的服务行为，大部分业主以拒缴物业费的形式表达对沐桦物业公司服务不满；二、小区公共部位停车位收入及广告收入归小区业主共有，沐桦物业公司应当向法庭出示收费情况，该收费应当返还业主或抵扣物业费，而一审法院对此事实没有查明；三、其房屋因漏水多次向沐桦物业公司反映，希望协助其维修，但沐桦物业公司置之不理，推卸责任，没有履行物业公司应尽的义务。 沐桦物业公司辩称：一、其分别于2014年12月10日、2016年1月11日与马鞍山市碧云天城市花园小区业主委员会签订了物业服务合同，在服务期间较好的完成了各项物业服务工作，得到了广大业主及上级部门的一致好评。二、陈波因为房屋渗水问题，认为物业公司没有尽到应尽的义务，并以此拖延缴纳物业费依据不足。房屋渗水属房屋质量问题，在质保期内应当由开发商承担维修义务，过了质保期则应动用维修基金维修，由业主自行申请，物业公司予以配合。三、依据物业服务合同第九条中的第3、4、5款约定，物业公司收取停车位租金的30%，作为弥补物业服务管理费用不足，其余部分由业主委员会收取，其严格执行了该约定；第7款约定，广告费租金由业主委员会收取，其没有收取该小区任何广告费用。 沐桦物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈波立即支付拖欠的物业管理费4066元；2、陈波承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：陈波系马鞍山市花山区碧云天城市花园小区临风阁**房屋的所有人，该房屋建筑面积为218.61平方米。2014年12月10日，马鞍山市花山区碧云天城市花园业主委员会（简称碧云天业委会）与沐桦物业公司签订《物业管理服务合同》，约定碧云天业委会委托沐桦物业公司对碧云天城市花园小区进行物业管理服务，合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日；住宅物业费为每平方米每月0.75元，商铺物业费为每平方米每月0.90元。沐桦物业公司自2015年始在该小区进行物业管理服务。2016年1月11日，上述双方又签订《物业管理服务合同》，约定碧云天业委会委托沐桦物业公司对碧云天城市花园小区进行物业管理服务，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日；住宅物业费为每平方米每月0.80元、商铺物业费为每平方米每月0.90元。上二份《物业管理服务合同》中另就双方权利义务及物业管理服务的内容进行了约定。因陈波未缴纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，沐桦物业公司于2018年1月申请马鞍山市花山区物业调解委员会进行调解，陈波以房屋漏水、等待解决后交物业费为由，不同意调解时交纳物业服务费，致调解未果。沐桦物业公司遂起诉至法院。 一审法院认为，沐桦物业公司提供的证据及当事人陈述表明沐桦物业公司与陈波之间存在物业服务合同关系，案涉《物业管理服务合同》对双方均具有约束力。沐桦物业公司向陈波所居住的小区提供了一定的物业服务，陈波应履行交纳物业费的义务。根据陈波提交的证据以及一审法院审理的该小区相同物业合同纠纷案中该小区部分业主的陈述，沐桦物业公司在提供物业服务的过程中，在小区公共设施的维护等方面存在不足，其提供的物业服务与合同中约定的服务内容存在一定差距，故应按照实际情况适当降低物业服务费标准，其收费标准以建筑面积每月每平方米0.60元为宜，陈波应缴纳自2015年1月1日起至2016年12月31日的物业服务费应为3147.84元（0.60元/平方米/月218.6平方米24个月=3147.84元）。沐桦物业公司诉请中超出此范围的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、陈波于本判决生效之日起十日内支付沐桦物业公司2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费3147.84元；二、驳回沐桦物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费25元（已减半收取），由沐桦物业公司负担6元，由陈波负担19元。 二审中，陈波提交了以下证据：1、马鞍山市毅毅物业管理有限公司出具的证明，内容为“陈波家因房屋楼顶渗漏，导致陈波家楼顶部连带到晒台下水管道连接处也渗漏，目前还在维修中”，用于证明沐桦物业公司不负责任，没有检查楼顶，导致其家中渗漏。2、其所住房屋楼顶因为渗漏而造成损坏的照片，用于证明其家中因楼顶渗水导致墙面脱皮，影响生活。 沐桦物业公司质证意见：证据一不能达到证明目的，该份证明是2018年12月1日开的，其于2016年12月31日就已经撤离碧云天小区，不能证明楼顶渗漏与其有关。证据二的照片看不清楚，如果渗水可以动用维修基金，其可以配合协助业主。 本院认证意见为：对证据一的真实性、合法性予以认定，但该证据只能说明陈波家楼顶渗漏，处于维修状态，但不能证明与沐桦物业公司的服务有关，达不到陈波的证明目的。对证据二的真实性予以认定，对于能否达到证明目的本院将结合其他查明的相关事实和证据予以综合认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决陈波支付物业费3147.84元是否有事实和法律依据。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。碧云天小区业主管理委员会与沐桦物业公司签订的《委托物业管理合同》，对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现了双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，沐桦物业公司为小区业主提供了物业管理服务，陈波是碧云天小区业主，因此沐桦物业公司有权向陈波收取物业服务费。陈波上诉称沐桦物业公司服务不到位，由于沐桦物业公司不作为导致其房屋屋顶渗漏，影响其生活，但其并未提供充分证据加以证明。且一审法院考虑到沐桦物业公司服务上存在一定瑕疵，已经对应缴纳物业费的数额作了适当减免。因此，一审法院判决陈波向沐桦物业公司缴纳物业服务费3147.84元并无不当。 综上所述，陈波的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘鸿飞 审 判 员  陈广金 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  易 莉