西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初170号原告：陕西新联合实业发展有限公司，住所地：西安市雁塔区乐游路后村一号后村委员会内。法定代表人：梁玉梅，该公司董事长。委托代理人：王新荣，陕西瑞森律师事务所律师。委托代理人：王倩，陕西瑞森律师事务所律师。被告：梁某某，男，汉族。委托代理人：肖元康，陕西德伦律师事务所律师。被告：姚某某，男，汉族。委托代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。委托代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。第三人：陕西嘉联万策商业管理有限公司，住所地，西安市雁塔区后村西路后村小区S6号楼6层。法定代表人：王晓红，该公司总经理。委托代理人：张麦昌，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人：邢超，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。原告陕西新联合实业发展有限公司（以下简称新联合公司）与被告梁某某、姚某某及第三人陕西嘉联万策商业管理有限公司（以下简称嘉联万策公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人与被告及其委托代理人、第三人的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告立即搬离所租用的西安市雁塔区后村西路一号楼一号商铺（98㎡）。2、请求依法判令两被告立即向原告共同支付所拖欠的房屋租金344960元（2016年2月25日至2017年8月25日）。3、请求依法判令两被告承担全部诉讼费用。后原告增加诉讼请求：1、变更原诉讼请求第二项为请求依法判令两被告向原告支付房屋占有使用费374000元（暂2016年2月26日至2018年4月2日之间）。事实与理由：2012年12月22日、2014年1月26日，原告与嘉联万策公司就西安市雁塔区后村西路面积约2万平方米的房屋分别签订租赁合同和补充合同，依据约定，原告已向嘉联万策公司交付租赁房屋，并以2013年8月15日作为双方确认的起租日。后双方发生争议，经法院判决，双方合同于2016年2月25日解除。嘉联万策公司于2013年4月17日将其所租用商业面积中后村西路一号楼一号商铺（98平方米）转租给被告梁某某用于百家商旅酒店门厅，月租金为220元每平方米，租期5年，自2013年5月1日至2018年4月30日。2013年5月16日，被告梁某某未经原告同意，将其承租的后村西路一号楼一号商铺中54平方米房屋转租给被告姚某某，月租金为220元每平方米。自原告与嘉联万策公司的租赁合同及补充协议解除后，两被告未将2016年2月25日至2017年8月25日的租金交于原告，却长期占有使用上述房屋至今。故诉至法院，望判如所请。被告梁某某辩称，梁某某系合法承租占有、出租使用标的房屋。梁某某转租给姚某某使用，已获得嘉联万策公司转租权。梁某某已将租金交至2016年8月15日，包含3个月免租期，其余租金未缴纳原因是原告对标的房屋自2016年7月22日起停电，导致被告梁某某无法正常出租标的房屋。本案及系列案件在于原告违约要求嘉联万策公司解除合同，并以停电等违法手段侵害梁某某以及姚某某租赁使用房屋合法权益所至。故请求驳回原告诉讼请求。被告姚某某辩称，被告姚某某从被告梁某某处合法租赁商铺，原告虽是该商铺的所有权人，姚某某与其没有任何直接法律关系，原告无权起诉姚某某。2017年1月16日租金届满后，姚某某与梁某某协商腾退商铺一事，被告梁某某表示被告姚某某诉原告等用益物权纠纷一案仍在审理中，姚某某放在商铺内的设备物品先不要搬离，梁某某作为出租人承诺不收取姚某某商铺产生的任何费用，直至法院判决生效。因此，被告姚某某认为，2017年1月16日以后该商铺所产生的任何费用均与被告姚某某无关。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人嘉联万策公司辩称，嘉联万策公司在2016年2月25日搬离后村商铺后，即与原告间不存在利益关系，新联合公司与梁某某、姚某某之间关系，嘉联万策公司不发表意见。根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：2012年11月22日及2014年1月26日，原告新联合公司与嘉联万策公司就西安市雁塔区后村西路面积约2万平方米的房屋分别签订租赁合同和补充合同。合同约定，新联合公司已向嘉联万策公司交付房屋，并以2013年8月15日作为双方确认的起租日。后双方发生争议，经西安市中级人民法院和陕西省高级人民法院两审终审，均认定该租赁合同于2016年2月25日解除。2013年4月17日，嘉联万策公司将后村西路一号楼一号98平方米商铺转租给被告梁某某，用于百家商旅酒店咨询有限公司使用。嘉联万策公司于2013年5月1日向梁某某交付商铺，免租期90天，租期5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止。2016年11月5日，嘉联万策公司出具同意转租证明表示，其与梁某某签订商铺租用合同，梁某某从嘉联万策公司租用商铺两处，一处向南面积为54平方米，一处向西面积为44平方米，后梁某某将其中54平方米的商铺转租，嘉联万策公司口头同意梁某某将其转租。2013年5月16日，梁某某与姚某某签订房屋租赁合同约定，梁某某将后村西路后村小区一号楼一号54平方米的商铺转租给姚某某，租期为5年，从2013年7月15日至2018年7月15日。租金为每平方米每月220元，租金半年结算一次。2017年2月10日，姚某某与梁某某达成协议约定：“关于姚某某与梁某某就一号楼商铺一事，特证明姚某某至已交房租期满后（已交房租到期日为2017年1月16日），屋内放置物品梁某某不在收取商铺所产生的任何费用，直至法院判决生效”。此协议双方签字生效。姚某某、梁某某均签字确认。2018年1月20日，梁某某向新联合公司发出要求立即恢复售电的函，表示，新联合公司与梁某某发生租赁纠纷，案件正在诉讼当中，2018年1月15日，新联合公司单方违约、违法对梁某某租赁使用的酒店门厅区域停止售电，系严重违约行为，故要求新联合公司恢复售电，否则造成的损失由新联合公司承担。梁某某向嘉联万策公司交付租金至2016年7月31日。姚某某向梁某某交付租金至2017年1月15日。在房屋使用过程中，新联合公司为了加强管理，采取过停电措施，从2017年1月15日起，姚某某承租的44平方米就无法使用，梁某某使用的54平方米房屋，白天可以正常使用，晚上没有电不能正常使用。上述事实，有租赁合同、收据、情况说明、房屋交付凭证、押金、保证金收据及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，本案的当事人之间就同一房屋标的存在四个合同关系：即新联合公司与嘉联万策公司之间租赁合同关系；嘉联万策公司与梁某某之间的转租合同关系；梁某某与姚某某之间的转租合同关系；及在新联合公司与嘉联万策公司解除租赁合同后，新联合公司与梁某某之间存在事实上的房屋占有使用关系。新联合公司与嘉联万策公司之间的租赁合同经法院确认于2016年2月25日解除，因此自2016年2月25日嘉联万策公司撤场后，其已经丧失了对房屋的管理控制权,新联合公司实际取得房屋的管理控制权。嘉联万策公司与梁某某签订的租赁合同合法有效，应当予以认定。依据该租赁合同，梁某某应当将租金交付给嘉联万策公司，但由于嘉联万策公司已经实际退出，新联合公司接管房屋，嘉联万策公司与梁某某的租赁合同关系实际已经解除，梁某某与新联合公司之间形成事实上的房屋占用使用关系。新联合公司作为房屋的实际所有人有权收取房屋使用费，梁某某应将该房屋占有使用费直接交付于新联合公司为宜。此外，因梁某某与姚某某之间达成协议，表示“姚某某至已交房租期满后（已交房租到期日为2017年1月16日），屋内放置物品梁某某不在收取商铺所产生的任何费用，直至法院判决生效。”故姚某某不承担相应的使用费支付责任，相关责任由梁某某承担。关于新联合公司要求支付2016年2月26日至2018年4月2日之间房屋占有使用费374000元一节，因被告梁某某向嘉联万策公司交付租金至2016年7月31日，且梁某某与姚某某之间达成协议，姚某某不承担责任，故而关于房屋占用费一节，由被告梁某某自行承担，直接交付给新联合公司为宜。考虑到从2018年1月15日之后，新联合公司采取停电措施，导致租赁物不能正常使用。故梁某某支付房屋占用费的期限为2016年7月31日至2018年1月15日，共计17.5个月，其中54平方米每月每平方米150元，44平方米每月每平方米70元。共计195650元。关于腾房一节，因姚某某使用的54平方米房屋早已由原告新联合公司收回，该诉请已没有事实依据，对此本院依法不予支持，但梁某某使用的44平方米房屋，应当依法予以腾交。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告梁某某于本判决生效之日十日内将位于西安市雁塔区后村西路一号楼一号44平方米的商铺腾交给原告西安新联合实业发展有限公司。二、被告梁某某于本判决生效之日起十日内向原告西安新联合实业发展有限公司支付房屋占用费195650元（西安市雁塔区后村西路一号楼一号98平方米商铺的2016年7月31日至2018年1月15日期间占用费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6910元，由被告梁某某承担，因原告已预交，故被告梁某某在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁人民陪审员  张广乾人民陪审员  耿美婷二〇一八年十二月二十四日书 记 员  车 楠