江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0203民初1695号原告：段斌，女，1962年4月9日出生，汉族，住江西省xxx。原告：邵卫萍，女，1979年6月14日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区xxx。原告：邵卫桥，男，1980年10月6日出生，汉族，住江西省xxx。原告：邵卫帆，女，1992年4月22日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区xxx。原告：付年梅，女，1940年12月24日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县xxx。原告：邵金皆，男，1962年2月13日出生，汉族，住江西省xxx。原告：邵火莲，女，1959年4月6日出生，汉族，住住江西省xxx。原告：邵小连，女，1965年1月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县xxx。原告：彭银财，男，1970年3月4日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县xxx。原告：邵小华，女，1975年10月24日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县xxx。以上原告共同委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。原告：邵军皆，男，1972年12月20日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县xxx。被告：梁志，男，1989年2月24日出生，汉族，住江西省xxx。原告段斌诉被告梁志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月20日做出（2017）赣0203民初1264号民事判决书，原告段斌不服判决，向江西省景德镇市中级人民法院提起上诉。2018年5月31日，江西省景德镇市中级人民法院做出（2018）赣02民终261号民事裁定书，裁定撤销景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初1264号民事判决，发回景德镇市珠山区人民法院重审。本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，在审理中，依法追加邵卫萍、邵卫桥、邵卫帆、付年梅、邵金皆、邵火莲、邵小连、彭银财、邵小华、邵军皆为本案原告，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告邵卫桥及原告段斌、邵卫萍、邵卫桥、邵卫帆、付年梅、邵金皆、邵火莲、邵小连、彭银财、邵小华的委托诉讼代理人张敏，被告梁志均到庭参加诉讼，原告邵军皆经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认邵和谐1998年2月11日与被告签订的位于景德镇市老鸦滩东边144号房屋转让合同无效；2、判令被告将景德镇市老鸦滩东边144号房屋返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1990年原告段斌与丈夫邵和谐在景德镇市老鸦滩村自有宅基地上建房（编号为××号）。房屋建好后，原告一家人均在此居住。1998年2月，邵和谐未经原告段斌同意与被告签订房屋转让合同，约定将该房屋转让给被告，转让款为18万元，被告于合同签订之日一次性支付10万元。房屋交付给被告使用，余款在1998年底一次性付清；付清余款时，邵和谐代被告办好房产证。合同签订后，被告支付了第一笔购房款后，剩余房款一直未支付。2007年5月邵和谐去世后，原告段斌多次找被告要求支付剩余房款，但被告至今未支付。邵和谐与被告签订的房屋买卖合同违反我国法律规定属于无效合同，故原告诉至法院。被告辩称：1997年经人介绍与邵和谐、段斌协商房屋买卖事宜。后双方签订合同时，支付10万元购房款，当时段斌在场，余款8万元在办理过户手续后支付。后邵和谐将房屋钥匙交付给被告，被告一直居住至今。故原告段斌知道并同意该房屋的买卖，该买卖至今已20年，原告起诉，已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：１、原告身份证、户口本，证明原告主体资格；2、结婚证，证明原告段斌与邵和谐夫妻关系；3、火化证明及殡葬证，证明邵和谐于2007年5月死亡；4、继承权公证书，证明邵和谐死亡其继承人为邵国标、付年梅、段斌、邵卫萍、邵卫桥、邵卫帆；5、邵国标的死亡证明，证明其于2015年3月死亡；6、村委会出具的邵国标子女情况说明，证明邵国标的继承人；7、房屋转让合同，证明邵和谐1998年2月11日与被告签订房屋转让合同，合同约定邵和谐将与段斌共有的房屋转让给被告，转让价格18万元；8、宅基地登记表、报告、证明，证明邵和谐1990年在景德镇市竟成镇后街老鸦滩取得宅基地编号1**；9、景德镇市公安局昌江分局证明，证明邵和谐原名邵火皆；10、照片一组，证明该房屋的现状是被告出租给他人办幼儿园。被告梁志就其辩解向本院提交了如下证据：1、景德镇市昌江区竟成镇后街村民委员会证明，证明被告购买房屋的事实；2、收据二份，证明邵和谐收到购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人对于各自提交的证据均无异议，故本院对于原、被告提交的证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年2月11日，被告梁志作为乙方与邵和谐作为甲方签订《房屋转让合同书》，约定：“甲方将1990年自建的位于景德镇市竟成镇后街村老鸦滩东边144号私房转让给乙方住宅使用，该住房建筑面积427.49平方米，阳台面积总和为37.5平方米，院子面积为112.10平方米，主房建筑三层，附属建筑二层。转让款为18万元，乙方于合同签订之日一次性付给甲方人民币10万元，甲方出让房给乙方使用，余下款项支付时间在1998年底一次性付清，付清余款时，甲方代乙方办好房产证给乙方。此合同签字生效，合同生效后，甲方住宅正式转让到乙方住宅使用，该住房的有建筑、附属建筑、水电设施、房屋现有装潢、院内及地下设施都属于乙方所有（使用水电费由乙方自行缴纳）。”合同签订后，被告梁志于1998年2月15日、3月15日分别向邵和谐支付购房款8万元和2万元。被告梁志于1998年3月15日取得该房屋并使用至今，现已出租给他人。被告梁志不是涉案房屋所在景德镇市竟成镇后街村的村民。景德镇市竟成镇后街村老鸦滩东边的宅基地于1990年1月20日进行登记，户主为邵和谐。经景德镇市竟成镇后街村批准，邵和谐在该宅基地上建造房屋（编号为××号）。另查明，原告段斌（曾用名段斌兰）与邵和谐（曾用名邵火皆）系夫妻关系，双方共同生育三个子女，女儿邵卫萍、女儿邵卫帆、儿子邵卫桥。邵国标、付年梅系邵和谐的父、母亲，共有七子女，女儿邵火莲、女儿邵小连、女儿邵小华、儿子邵金皆、儿子邵军皆、儿子彭银财、儿子邵和谐。2007年5月邵和谐去世。2015年3月邵国标去世。邵和谐、邵国标去世时，均未对涉案房产留有遗嘱。原告段斌以被告与邵和皆签订《房屋买卖合同》违反我国法律规定为由，主张该合同无效并要求返还涉案房屋，向本院提起诉讼。本案争议的焦点为：一、邵和谐与被告梁志签订《房屋转让合同书》的效力问题；二、被告梁志是否应当返还涉案房屋的问题。关于焦点一。根据《中华人民共和国宪法》第十条规定，宅基地属于集体所有；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该规定是关于农村集体土地使用权转让效力的强制性规定。农村集体经济组织所有的土地属于该集体经济组织成员所有。本案中，涉案房屋的宅基地属于景德镇市竟成镇后街村委会，被告梁志与邵和谐签订《房屋转让合同书》时，并非涉案房屋所在的景德镇市竟成镇后街村的村民，且至今仍非该集体经济组织的成员。故被告梁志不具备取得涉案房屋相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格。邵和谐与被告梁志签订《房屋转让合同书》违反了行政法规的强制性规定，应属无效。邵和谐作为房屋的出售方，未征询村集体意见出售给以外的人员，具有过错。邵和谐与被告梁志签订《房屋转让合同书》中也明确了涉案房屋属于景德镇市竟成镇后街村，被告在签订合同时并非村集体成员，且至今仍非该集体成员，不具备取得涉案房屋买卖的资格，因此签订合同时邵和谐和梁志均有过错，原告应当根据过错责任赔偿被告梁志因此产生的损失。被告梁志可在明确损失后，另行主张。至于被告梁志抗辩原告的起诉已超过诉讼时效的问题。本院认为，由于诉讼时效的客体为债权请求权，而本案中，原告的诉讼请求是确认房屋转让合同无效，确认合同无效实质为实体法上的形成权，不适用诉讼时效的规定，故本院对被告主张本案已过诉讼时效的问题不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，《房屋转让合同书》无效的情况下，该合同取得的房屋应当予以返还。但现有房屋的价值已不能等同于双方实际买卖时所约定的价值。由于双方在审理中均未要求对涉案房屋的现有价值进行评估，本院对涉案房屋的价值无法确定，故原告要求被告返还涉案房屋的请求本院不宜处理，当事人可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、邵和谐与被告梁志于1998年2月11日签订的《房屋转让合同书》无效；二、驳回原告段斌、邵卫萍、邵卫桥、邵卫帆、付年梅、邵金皆、邵火莲、邵小连、彭银财、邵小华、邵军皆的其他诉讼请求。本案受理费1000元，由原告段斌、邵卫萍、邵卫桥、邵卫帆、付年梅、邵金皆、邵火莲、邵小连、彭银财、邵小华、邵军皆承担500元，被告梁志承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判长  王磊英审判员  严 东审判员  陈宏英二〇一八年十二月十七日书记员  吴铭青