山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0213民初1963号原告：程某，女，1994年8月18日生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：韩某，山西阳和律师事务所律师。被告：大同市天庆房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区南关街道办事处**。法定代表人：杨某，经理。委托诉讼代理人：吴某，山西宝翰律师事务所律师。被告：大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司，住所地大同市开发区蔚洲疃。负责人：杨某，经理。原告程某与被告大同市天庆房地产开发有限责任公司（以下简称天庆房地产公司）、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司（以下简称一分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某的委托代理人韩某，被告天庆房地产公司的委托代理人吴某到庭参加诉讼，被告一分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房认购协议》，责令被告立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理房屋产权登记手续；2、判令解除被告与原告签订的《返租合同》并支付原告租金32472元、违约金39785元，合计72257元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，原、被告双方签订《商品房认购协议》，原告认购了位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座X号商住房，建筑面积54.66平方米，单价为5514元/㎡。原告向被告支付了购房款301395元。原告与被告签订《商品房认购协议》时，按照被告售房承诺，双方同时签订了《返租合同》，将所认购的房屋返租给被告并授权被告对房屋进行整体、专业化运营，合同约定返租自2014年1月1日开始，期限为15年，返租期内，被告应按照每月2000元的标准每半年向原告支付一次租金，具体为每季度首月(或每年首月)的20日，且租金每三年递增5%。在合同履行过程中，被告提出因市场不景气《返租合同》无法正常履行，故原、被告于2015年2月11日又签订了《返租合同》补充协议。不论是《返租合同》还是《返租合同》补充协议，被告均未依照合同履行，无正当理由逾期向原告支付租金，依照《返租合同》第九条二款约定：逾期90日以上，原告有权解除合同，被告需向原告支付合同期内总租金的10%作为违约金。被告自2017年拖欠租金7272元，2018年租金至今未付。按照约定合同租期15年，租金每三年递增5%，被告需向原告支付合同期内总租金10%的违约金，违约金为39785元。经原告多次催要，被告一直以种种理由予以推拖。期间，原告还多次要求被告依约与原告签订正式的《商品房买卖合同》并为原告办理房屋产权登记手续，但至今未办理。为此，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天庆房地产公司辩称，原告第一项诉请与第二项诉请属于不同的法律关系，不应在本案中一并审理。根据2018年11月14日大同日报通告，金湖国际商品房从2018年12月1日可以办理房屋产权登记手续，现在不能办理不是答辩人的原因，是政府原因。《返租合同》及《补充协议》现已终止，2018年5月5日原、被告与大同市今日金湖商务酒店有限公司（以下简称今日金湖酒店）三方共同签订了《三方协议》，故应当按照《三方协议》内容履行。由于原告于2017年7月23日至2018年4月20日间，阻止今日金湖酒店经营，期间酒店停业，所以在此期间的租金不应当给付。另协议中约定，2018年4月20日至2018年7月20日间的三个月租金，让利给今日金湖酒店，免收租金。综上所述，被告不欠原告租金，2017年虽然已经不让今日金湖酒店经营，但给付了部分租金，所以2017年给付的租金应当抵付下一年租金。一分公司对外经营活动是由天庆房地产公司授权，故天庆房地产公司认可并承担一分公司与原告所签订的所有合同及合同的义务和责任。对于原告要求继续履行商品房认购协议的诉请，答辩人同意履行，但对于原告诉求的租金和违约金均不予认可。天庆房地产公司开发建设的商品房现已五证齐全。对于《三方协议》应当继续履行，且此前天庆房地产公司一直按照《三方协议》约定履行，并不存在违约。被告一分公司未作答辩，亦未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即二被告系公司与分公司关系。2014年1月20日，原告与被告签订《商品房认购协议》（合同抬头出售方（甲方）为大同市天庆房地产开发有限责任公司，落款甲方处公章为一分公司）。合同约定，原告（乙方）购买甲方开发的位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座X号房，建筑面积54.66㎡，单价5514元/㎡，总价301395元；甲方初步定于2013年12月30日前，在乙方将全部房款付清后将房屋交付使用。被告一分公司向原告出具了房款、维修基金、契税等收据。同时，原告（甲方）与被告一分公司（乙方）签订《返租合同》一份。合同约定，甲方将其购买的上述房屋租赁给乙方，授权乙方进行自主投资经营或统一对外租赁经营（建筑面积52.99平方米），返租期限10年，自2014年1月1日起至2028年12月30日止，返租期内，乙方应按照每月2000元的标准每半年向甲方支付一次房屋租金；同时约定违约责任为，乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的万分之一作为违约金，直到付清应付租金；逾期90日以上，甲方有权解除合同，如甲方要求解除合同，乙方需向甲方支付合同期内总租金的10%作为违约金；补充条款约定，租期15年，租金每三年递增5%。2015年2月11日，原告与一分公司签订《返租合同补充协议》一份。协议约定，因市场不景气，双方就《返租合同》进行变更补充：1、从2015年1月1日起，乙方每年按原租金的80%以现金方式支付给甲方，原租金的20%以“住房消费卡”形式返还给甲方；2、乙方支付的现金和“住房消费卡”合并计算为乙方按《返租合同》项下应支付的租金；3、租金每年分两次支付，现金部分每年1月20日支付上半年租金，7月20日支付下半年租金，住房消费卡每年1月20日一次性支付全年额度；4、原《返租合同》其他内容不变；5、本《补充协议》有效期为3年，具体时间为2015年1月1日至2017年12月31日，期满后按原《返租合同》执行。合同履行期间，被告一分公司按约定向原告支付了2014年至2016年的全部租金。2017年通过银行转账给付原告租金13128元，另给付原告价值4800元的“住房消费卡”，以上合计17928元。对双方有争议的问题，本院认定如下：1、原告的诉求是否属于同一法律关系，可否同案审理。本院认为，虽原告诉求主张的继续履行房屋认购协议与解除租赁合同、支付租金属于不同的法律关系，但房屋认购协议与返租合同均系原告与被告一分公司签订，原告所认购的房屋属于商业用房，原告购买该房屋的目的就是由被告返租获利，故两份合同互相关连，为减少当事人诉累，同案审理并无不妥。2、原、被告签订的返租合同及返租合同补充协议解除的问题。原告以被告违约要求解除该合同。被告天庆房地产公司辩称，因原、被告及今日金湖酒店在2018年5月5日签订了三方协议，所以原返租合同及补充协议已终止。被告就其抗辩主张提供三方协议一份，原告对被告提供的三方协议不认可，不是其真实意思表示，而且因被告未盖章，没有生效，并提供原告持有的三方协议一份予以证实。被告对原告提供的三方协议的真实性无异议，但辩称，不清楚原告持有三方协议为什么没有被告的公章。本院认为，因被告对原告提供的三方协议真实性无异议，该协议未经被告盖章确认，故三方协议未成立生效。被告持有的三方协议中仅加盖被告公司印章不足以证明三方达成合意，故对三方协议本院不予确认。原、被告应按返租合同及返租合同补充协议约定履行。关于租赁合同解除问题，虽租赁合同第九条违约责任约定，被告无正当理由逾期支付租金90日以上，甲方（原告）有权解除合同；但同时，返租合同第四条第2项亦约定“合同期内，双方均同意放弃合同解除权及撤销权”。本院认为，本案原告所购买的租赁物属于“金湖国际”商业用房，该场所返租用于第三方今日金湖酒店开办“金湖国际”酒店公寓，必然要花费大量的人力、财力、物力投资建设及办理开办手续等，如果因被告迟延支付租金就解除租赁合同，那么将使今日金湖酒店为此遭受巨大损失，而且一旦租赁物无人统一管理、经营，原告亦将遭受损失，这并不符合双方签订合同的本意。故对原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张，本院不予支持。3、租金问题。被告辩称，按三方协议被告的租金已付清。本院认为，因三方协议未生效成立，故被告抗辩意见不成立。按照返租合同及返租合同补充协议约定，被告应付原告2017年租金25200元、2018年租金25200元，因双方认可2017年被告向原告支付租金合计17928元（其中转账13128元、住房消费卡4800元），故被告欠原告2017年租金7272元（其中现金5818元，住房消费卡1454元），2018年租金25200元，合计32472元。4、违约金问题。租赁合同约定，乙方（被告）无正当理由逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方须按日向甲方（原告）支付逾期应付款的万分之一作为违约金，直到付清应付租金为止。故本院确认2017年1月20日至2018年12月20日违约金为1054元【（2909+1454）×3‰/月×23个月】+【2909×3‰/月×17个月】+【12600×3‰/月×11个月】+【12600×3‰/月×5个月】。本院认为，原告与被告一分公司签订的《商品房认购协议》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告要求继续履行商品房认购协议，并由被告协助办理房屋产权登记手续的请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告一分公司应按照返租合同和补充协议约定向原告支付2017年租金7272元、2018年租金25200元、违约金1054元（截至2018年12月20日）。原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张不合理，本院不予支持。被告天庆房地产公司认可一分公司与原告签订合同的行为是经该公司授权，并同意承担合同的义务和责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，二被告均应承担本案的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后三十日内协助原告程某办理位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座23层2307号房屋的产权登记手续。二、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后十日内给付原告程某2017年租金7272元、2018年租金25200元、违约金1054元（截至2018年12月20日）。三、驳回原告程某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1706元，减半收取853元，由原告程某负担458元，被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司负担395元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 袁瑞东 二〇一八年十二月二十八日书记员 李 洋