广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3471号上诉人（原审被告)：张伟廷，男，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范素云，女，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴丹花，佛冈县潖江法律服务所法律工作者。上诉人张伟廷因与被上诉人范素云租赁合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张伟廷上诉请求：一、撤销一审判决，驳回范素云的诉讼请求；二、诉讼费由范素云负担。事实与理由：张伟廷并非恶意逾期交租，在已经交清租金的前提下，一审判决解除案涉合同，属于认定事实不清，适用法律不当。依照案涉2012年10月23日《租赁合同》第二条第5点约定，张伟廷是否逾期及逾期时间的长短并非解除合同的关键因素，也非当事人的订约对价。解除合同的事由约定，既要遵循诚实信用的原则，也要遵循公平合理和社会公序良俗的原则，以维护良好的交易秩序。另外，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。且在程序上，形式解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提。一审判决的押金总额应为57000元，而非52000元。一审判决认定基本事实不清，应当发回重审。一审判决未查明张伟廷经范素云同意装修的装修物价值、设备等，即使解除合同，也应当依法处理已经形成附和的装饰装修物，一审法院对价值471565元装修物装饰物不予处理，明显偏袒范素云。范素云口头答辩称：本案中，张伟廷无论是从法定解除的条件或者合同约定的条件都已经成就了解除合同的条件，合同约定合同期是十年，但是前五年约定了租金，后五年约定租金另外协商，协商不成可收回商铺解除合同，按照合同的规定，上诉人长达七个月时间没有交租，已经构成严重违约，范素云认为一审法院判决双方解除合同适用法律正确。对于押金问题，根据范素云收到的押金和出具给张伟廷的收据可证实押金52000元是没有错的，不存在张伟廷说的57000元。范素云认为张伟廷说本案事实不清不是事实，一审中张伟廷未提装修问题，也没有就装修损失提起反诉，该主张不应该纳入二审的审理范围，综上所述一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原审判决。被上诉人范素云向一审法院起诉请求：一、依法判决解除范素云与张伟廷之间于2008年12月19日签订的《补充合同》、2012年2月2日签订的《租赁合同》、2012年5月9日签订的《补充协议》、2012年10月23日签订的《租赁合同》；二、依法判决张伟廷立即返还租用商铺给范素云；三、依法判决张伟廷立即支付交还承租档口给范素云之前拖欠的所有租金：暂计至2018年5月份共拖欠71400元；四、依法判决范素云不返还张伟廷所交押金合计52000元；五、依法判决张伟廷立即支付拖欠的水电费8639.6元给范素云；六、诉讼费由张伟廷负担。一审法院认定事实：张伟廷原与佛冈县市场开发服务中心租赁佛冈县石角镇××市场M×-M×号卡位进行经营。2008年10月间，范素云经与佛冈县市场开发服务中心协商同意，由范素云接管佛冈县石角镇中心市场的经营管理，并对市场进行装修改造。2008年12月19日，范素云与张伟廷签订了一份《补充合同》，主要内容：“甲方（出租方）：范素云、乙方（承租方）：张伟廷。在遵守原合同（2006年12月25日签订）的基础上订立补充合同：甲方将位于县中心市场内乙方经营中的得宝副食品商行西侧的一卡门面交换靠右边的一卡门面。铺面交换后，甲乙双方原签订合同继续生效。原合同在2012年1月30日到期后，甲方同意延长乙方租期3年，即2012年2月1日至2015年1月30日止。从2012年2月1日起两卡铺面每月租金调整为2800元，合同期内租金不递增”。2009年4月18日，范素云与佛冈县市场开发服务中心补签了一份《商铺（场）租赁合同》，主要内容是：“甲方（出租方）：佛冈县市场开发服务中心、乙方（承租方）：范素云。甲方将其位于佛冈县××、××号，即佛冈县石角镇中心市场一楼整层的商铺（场地）租赁给乙方作商业经营用途，经营范围为肉、菜、鱼、蛋等肉菜商品行业，甲方对所出租的商铺（场地）具有合法产权或使用权。甲乙双方商定，租赁期限为15年，从2009年1月1日起至2023年12月30日收回”。2012年2月2日，范素云、张伟廷签订的《租赁合同》，主要内容是：“出租方（甲方）：佛冈县石角镇中心市场、承租方（乙方）：张伟廷。档号：M5-M6。租赁期从2012年2月1日开始至2015年1月31日止，月租：1900元。押金，3800元，乙方档位内水电费按实际使用量读表交付，公用水电由所有租户平均分摊”。范素云作为出租方在合同上签名。2012年5月9日，范素云、张伟廷签订的《补充协议》，主要内容是：“甲方：范素云、乙方：张伟廷。档号：L1-L12。装修押金20000元，乙方对本市场范素云的架构进行了大范围的改造，合同期满或合同期不经营，乙方要恢复原来的装修架构，不能恢复原状，不退回押金。原合同于2013年10月30日到期，现将合同期延长到2015年1月30日止，每月租金调整为2200元直到合同期满”。2012年10月23日，范素云、张伟廷再次签订了一份《租赁合同》，主要内容是：“出租方（甲方）：范素云、承租方（乙方）：张伟廷。乙方租用石角镇中心市场一楼编号为：P1-P4及E1-E16档口作为经营场所。租赁期：2013年2月1日开始至2023年1月30日止。经双方协商租金收取方案时间先订5年，（即2013年2月1日至2018年1月31日），以后5年的租金按当时的实际情况双方再议，如协商不成，甲方有权回收本合同内所有商铺。乙方原来与甲方签订的三份租赁合同到期时间均为2015年1月30日，现将合同时间延长到2023年1月30日止，租金按原合同执行到2018年1月31日。以后五年的租金按当时的实际情况双方再议，如协商不成，甲方有权回收本合同内所有商铺。租金：P1-P4及E1-E16合计为10000元/月，每三年递增10%，即是2013年2月1日至2015年1月30日为10000元/月，2015年2月1日至2017年1月30日为11000元/月，2017年2月1日至2018年1月30日为12100元/月。押金：档位押金P1-P4：15000元；E1-16档位押金：20000元。月租每月1-2号交清，如不交付当自动放弃经营权，所交押金跟保证金不给予退回。乙方档位内水电费按时间使用量读表交付，公用水电由所有租户平均分摊。乙方应当按时向甲方交纳租金、水电费及其它相关费用，逾期十五天未交付的，甲方有权解除本合同，收回档位跟市场的所有物，而因此提前解除合同造成的损失由乙方承担”。签订合同后，范素云将档位交给张伟廷经营使用。2016年11月间，政府整顿市场秩序，禁止将物品摆放门前和通道，据此，范素云、张伟廷经协商同意，终止履行P1-P4档位的合同及减收了该档位的租金。期间，双方均按合同履行。2017年11月开始，张伟廷未按约定交付租金及水电费用，范素云于2018年5月诉至一审法院，要求处理。庭审中，范素云认为，1、范素云没有同意张伟廷可以延迟交纳租金，且多次向张伟廷催收租金，但张伟廷一直拖欠拒不支付。2、由于2018年2月后的租金协商不成，张伟廷一直占用范素云的商铺，因此，范素云只能参照之前的租金起诉，不是张伟廷所说的提出要约。3、张伟廷拖欠范素云租金长达7个月，属于严重违约，按合同的规定，范素云可以解除合同。4、2018年2月后的租金，双方曾多次协商，但均无法达成一致意见，根据合同约定，协商不成时，范素云有权主张解除合同，收回本合同内所有商铺。张伟廷认为，1、2017年11月至2018年1月前的租金：因配合政府“创文创卫”的需要，我租用的部分摊位被政府征用，造成我经营困难，业务量大减，经与范素云协商，范素云表示可延迟交租。2、2018年2月后的租金：双方约定按当时的实际情况再议，租金数额无法确定，导致张伟廷无法支付，因此，不存在拖欠范素云租金和水电费的事实。3、范素云起诉后，确定了2018年2月以后的租金价格，属于要约，基于该要约，张伟廷于2018年5月16日将租金汇入范素云的银行账户内，以交付租金的行为作出了承诺。故范素云应继续按该租金条款和继续履行《租赁合同》。由于双方意见分歧较大，案经调解无效。根据双方签订的租赁合同约定，将前三份合同整合至第四份《租赁合同》之中，并统一延期到2023年1月30日止。张伟廷共承租了范素云档位M3-M6、L1-L12、P1-P4、E1-E16共36个，收取张伟廷M3-M6、L1-L12、E1-E16押金共52000元，P1-P4因终止履行合同，张伟廷未支付押金给范素云。2018年1月前的租金双方确定为10200元。在诉讼期间，张伟廷于2018年5月支付了拖欠范素云2017年11月至2018年5月的租金和水电费用。一审法院认为，本案因租赁市场档位而引发的租赁合同纠纷。一、关于合同的效力问题。范素云、张伟廷经自愿协商签订的《租赁合同》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按约定行使权利和承担各自的义务。二、关于《租赁合同》是否达到解除条件的问题。1、本案从双方提供的证据和庭审笔录反映，张伟廷从2017年11月开始至2018年5月间，均未按时交付租金，直至范素云向法院主张权利时，张伟廷才交付租金及水电费用。根据双方签订的《租赁合同》约定：“乙方应当按时向甲方交纳租金、水电费及其它相关费用，逾期十五天未交付的，甲方有权解除本合同”。而张伟廷提出：（1）租金经范素云同意延期支付，范素云不予认可，张伟廷未提供相关证据予以证实，故张伟廷的该项主张，一审法院不予支持。（2）因2018年2月后的租金未确定，导致其无法支付。但张伟廷除了拖欠租金外，还拖欠没有争议的水电费，故张伟廷该项主张，一审法院不予采信。2、2018年2月后的租金，双方对此曾经多次协商，但无法达成一致意见，也就是说协商不成，根据双方签订的《租赁合同》约定：“如协商不成，甲方有权回收本合同内所有商铺”。张伟廷提出：范素云起诉时的租金价格属于要约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示”。本案双方已经签订了合同，并在履行过程中对租金价格发生争议，因合同属于双方的民事行为，只有双方意思表示一致才能确定或变更合同的内容。对于2018年2月后的租金价格，双方曾多次协商，但无法达成一致意见，此时，范素云为维护自己的利益，参照原租金价格主张权利，不属于张伟廷提出的要约问题，故张伟廷的该项主张，一审法院不予支持。3、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现范素云要求解除合同，符合相关规定，一审法院予以支持。因合同解除，范素云要求张伟廷返还商铺主张，一审法院予以支持。但应给予张伟廷充足的腾空时间，根据实际情况，一审法院认为30天内腾空商铺为宜。三、对于押金问题。根据双方签订的《租赁合同》约定：“月租每月1-2号交清，如不交付当自动放弃经营权，所交押金跟保证金不给予退回”。由于张伟廷违约，未按合同约定履行支付租金的义务，范素云要求按合同约定不退还违约金的请求，符合双方约定，一审法院予以支持。对于2018年5月前的租金和水电费用，张伟廷在诉讼期间已经履行完毕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：一、解除范素云与张伟廷于2012年10月23日签订的《租赁合同》；二、由张伟廷于该判决发生法律效力之日起30日内腾空商铺，将租赁的M3-M6、L1-L12、E1-E16号商铺及档位返还给范素云；三、张伟廷因《租赁合同》而支付的商铺及档位押金52000元归范素云所有。案件受理费2940元，由张伟廷负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点归纳为案涉《租赁合同》、《补充协议》是否已经解除。关于案涉《租赁合同》、《补充协议》是否已经解除的问题。范素云与张伟廷签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方应秉承诚信原则履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条及第二百二十七条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延履行支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。另外，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可解除合同。根据范素云与张伟廷签订的《租赁合同》约定：“乙方应当按时向甲方交纳租金、水电费及其它相关费用，逾期十五天未交付的，甲方有权解除本合同”。“如协商不成，甲方有权回收本合同内所有商铺”。本案中，张伟廷拖欠范素云租金长达7个月，属于严重违约，且范素云与张伟廷关于拖欠租金问题多次协商，均无法达到一致意见，按合同的约定和合同法的相关规定，范素云均有权解除案涉合同。合同解除权属形成权，一经权利人行使，即发生合同解除的效力。张伟廷以其于一审诉讼期间支付2018年5月前的租金和水电费为由抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人张伟廷的上诉主张理据不足，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人张伟廷负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  成振平审判员  钟莹莹二〇一八年十二月二十日书记员  潘丽泳