广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018）粤0491民初686号原告：彭智康，男，1975年10月12日出生，澳门特别行政区居民,住澳门。委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。原告彭智康与被告珠海金山房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，因无法向被告直接送达或留置送达应诉通知书，于2018年8月20日裁定转为普通程序进行审理，本案于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温沃炜到庭参加诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金暂计138600元（从2017年3月18日起，暂计至2018年6月25日，300元/天×462天，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月31日，原告与被告签署《商品房预约合同书》，原告向被告购买位于珠海市香××区××路××号“华融时代广场项目”1栋2601房1套，建筑面积42.17平方米，每平方米30164元，总房价款为1272000元，依据合同第三条约定，原告已向被告支付购房款1017600元（已支付80%房款）。合同第三条3.1.7约定：在2015年12月31日或之前，华融时代广场专案应具备办理房产证产权过户手续的条件；合同第六条违约责任6.5.2约定：“逾期超过30天后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”。2016年，被告与原告签订《补充协议》对《商品房预约合同书》中违约责任进行了变更，其中第2点约定：原告同意被告延期交楼时间调整至不超出2016年12月31日，若延期，被告按300元/天向原告支付违约金；第4点约定：被告按原告截止本合同签订日累计付款金额的5%/年向原告支付补偿金，2015年4月1日起计算至2016年12月31日止，此部分费用将直接在乙方支付剩余未付房款中扣除。2017年3月17日，原告向法院诉请被告承担逾期交房违约金[案号：（2017)粤0491民初60号）。法院审理后作出判决确认双方签订前述合同、补充协议及支付前述款项的真实性，且被告尚未交付案涉房产的事实，并综合考虑所购房产被查封、楼盘预售证过期、未办理竣工验收手续等因素，判决被告支付违约金（该判决已生效）。原告认为，双方签订的购房合同、补充协议合法、有效，双方均应恪守。原告已支付了全部购房款，但被告仍未交付案涉房产构成严重违约，应当承担违约责任向原告支付违约金138600元（暂计），并承担本案诉讼费用。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定及购房合同第七条约定，恳请法院支持原告诉请为盼。原告为其诉称向本院提交了以下证据：一、（2017）粤0491民初239号民事判决书；二、（2017）粤04民终3262号民事裁定书；三、生效证明。被告未提交书面答辩状及向本院提交证据。本院经审核原告提交的证据原件，对原告提交的证据本院认为可以作为本案审理查明事实之依据。经审理查明：原告为与被告商品房销售合同纠纷一案，于2017年3月17日向本院提起诉讼[案号为（2017）粤0491民初239号]，原告请求：一、被告继续向原告履行（华融时代广场）《商品房预约合同书》约定的办理房产证过户手续；二、确认2015年4月1日至2016年12月31日补偿金87820.27元在剩余房款中抵扣；三、被告应向原告支付逾期交楼逾期违约金，按每300元/日计算，暂计至2017年2月28日为17700元，计算至实际交楼之日；四、被告承担本案诉讼费及律师费5000元。该案经审理后，查明了以下事实：2013年10月19日，原告与被告签署【华融时代广场】《商品房预约合同书》，约定，原告向被告购买位于珠海市香××区××路××房，建筑面积为42.17平方米，总房价款为1272000元。合同第3.1.7条约定，在2015年3月31日或之前，华融时代广场专案应具备办理房产证产权过户手续的条件。在华融时代广场专案具备办理房产证产权过户手续条件之日起20天内（具体时间以甲方电话或信件通知为准），原告应向被告支付该商品房剩余房价款254400元。合同第6.5约定，被告同意于原告根据上述第3.1.7条付清最后一笔房款之日起2个月内向原告交付商品房。除不可抗力及政府部门原因外，被告逾期交付的，按照以下方式承担责任（不作累加）：6.5.1逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；6.5.2逾期超过30日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同第九条本预约合同订立、履行、变更、解除或终止适用澳门法律，有关争议应提交澳门法院进行裁决。上述合同签订后，原告分期向被告已经支付房款，合计共支付了总房款的80%即1017600元。2016年（具体时间双方均称不清楚），原、被告签订一份《补充协议》，约定：一、2015年3月31日前原告未缴纳最后一期款项的，被告不视为违约；二、交楼时间不超出2016年12月31日。若延期，被告按300元/天向原告支付违约金，直到交楼为止；三、原告应于2016年9月30日前向被告缴纳完毕剩余未付房款，若原告未按本条约定按时履行支付剩余房款义务的，被告有权顺延交楼时间，因原告原因导致交楼延期，原告无权要求被告支付违约金；四、被告按原告截止本合同签订日累计付款金额的5%/年向原告支付补偿金，自2015年4月1日起计算至2016年12月31日止，此部分费用将直接在原告支付剩余未付房款时扣除。本补充协议与原合同约定不一致之处，以本补充协议为准。本补充协议未约定的事项，均按原合同继续履行。因涉案楼盘未能按期交楼，就众业主关注的何时复工及返租等问题，2016年12月2日，珠海市拱北办、住建局等部门与被告法定代表人李永山联同业主在拱北办开会协调解决，该次会议纪要记载“办理查封异议损失，例如5000元/律师费，李永山承诺会由发展商支付”。2017年3月6日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，原告须支付本案律师服务费5000元。同日，北京市中银（珠海）律师事务所收到原告5000元。该案庭审中，原、被告均认为因涉案房产被相关债权人查封、开发商预售证过期、整个楼盘尚未办理竣工验收手续，目前涉案房屋不具备产权过户的条件。该案经审理后认为，原告与被告签订的《商品房预约合同书》及《补充协议》，为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，各方均应恪守。庭审中查明，华融时代广场目前尚未办理竣工验收手续，因此，虽然被告对原告办理房屋产权过户的请求不持异议，但鉴于目前涉案房屋尚不具备办理产权过户的条件，故对原告要求被告履行办理房屋产权过户的义务，本院不予支持。被告对原告第二项“确认2015年4月1日至2016年12月31日补偿金87820.27元在剩余房款中抵扣”诉讼请求无异议，本院亦予以确认。2016年原、被告签订的《补充协议》约定“交楼时间超出2016年12月31日的，若延期，被告按300元/天支付违约金”，上述约定，不违反国家法律、法规。本案中，原告在2014年2月就支付了80%房款达1017600元，时间已长达三年多，但房屋何时交付至今仍无答复，被告辩称原告实际没有巨大损失，请求调整违约金标准本院不予采纳。鉴于涉案房产存在被相关债权人查封、开发商预售证过期、整个楼盘尚未办理竣工验收手续等影响房屋交付的情形，涉案房产何时交付、甚至最终能否交付目前尚不清楚，因此，对原告主张的逾期交房违约金，本院酌定暂计算至原告起诉之日止即2017年3月17日，为22800元。本院遂判令：一、确认《补充协议》第4条“2015年4月1日至2016年12月31日的补偿金”为87820.27元，该款在原告剩余20%未缴的房款中抵扣；二、被告珠海金山房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告彭智康支付逾期交房违约金22800元；三、驳回原告彭智康的其他诉讼请求。被告不服上述判决，上诉至珠海市中级人民法院，因未在规定期限内交纳上诉案件受理费，珠海市中级人民法院作出（2017）粤04民终3262号民事裁定书，裁定：按上诉人珠海金山房产有限公司自动撤回上诉处理。（2017）粤0491民初239号民事判决已发生法律效力，并已申请法院强制执行。本案庭审中查明，涉案时代广场项目至本次原告起诉之日仍未办理竣工验收备案，案涉房屋也未向原告交付。原告选择我国内地法律作为审理本案争议的准据法。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商品房买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”，本案中，涉案房屋所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。因此，（2017）粤0491民初239号民事判决书查明的事实，可以作为本院审理查明事实之依据，对（2017）粤0491民初239号民事判决书查明的事实，本院予以确认。涉案时代广场项目至本次原告起诉之日仍未办理竣工验收备案，案涉房屋也未向原告交付，被告违约事实持续存在。原告请求按照与被告重新签订的《补充协议》约定的“交楼时间超出2016年12月31日的，若延期，被告按300元/天支付违约金”标准计算违约金，理据充分，本院予以支持；如（2017）粤0491民初239号民事判决所认定的，涉案房产何时交付，甚至能否交付尚不确定，因此，对原告主张的逾期交房违约金，本院酌定暂计算至原告起诉之日止，即违约金自2017年3月18日计至本案起诉之日时（2018年7月2日），违约金为141300元(300元/天×471天)。被告经本院传票传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。综上，原告诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项之规定，判决如下：被告珠海金山房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭智康支付逾期交房违约金141300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3072元，由被告珠海金山房产有限公司负担。服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红审 判 员  葛阳辉人民陪审员  胡景光二〇一八年十二月二十五日书 记 员  罗志斌