海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初8042号原告：广东中奥物业管理有限公司。住所地，广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥园小资天堂5座1-2层。法定代表人：刘建，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所专职律师。被告：郭凤娇，女，汉族，1990年2月12日出生（公民身份号码：×××），户籍地址河北省唐山市，现下落不明。第三人：广东中奥物业管理有限公司三亚分公司，住所地，三亚市新城路鲁能三亚湾美丽三区一期西区公建房。法定代表人：梁兵，该公司总经理。原告广东中奥物业管理有限公司（简称中奥公司）诉被告郭凤娇，第三人广东中奥物业管理有限公司三亚分公司（简称中奥三亚分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理，依法适用普通程序。诉讼中，因被告郭凤娇下落不明，本院采取公告方式向其送达相关应诉材料及开庭传票，并于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告中奥公司的委托诉讼代理人张珍珍到庭参加诉讼。被告郭凤娇、第三人中奥三亚分公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中奥公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告郭凤娇向原告支付2015年3月1日至2017年1月8日期间的物业费10,810.70元；二、请求判令被告郭凤娇向原告支付逾期交纳物业费的违约金11,293.79元（违约金暂计算至2018年7月31日）；三、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：被告系鲁能三亚湾美丽三区B区西区1-2-1A号房的业主。原告于2012年6月19日与小区开发商海南鲁能广大置业有限公司（后更名为海南三亚湾新城开发有限公司）签署《鲁能美丽3区前期物业服务合同》，该合同期限自2012年7月1日至2013年6月30日；2013年7月1日，原告又与小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）签署《鲁能美丽3区前期物业服务合同》，该合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日。2015年6月29日，原告委托下属的分公司，即第三人中奥三亚分公司与小区开发商新城公司签署《鲁能美丽3区前期物业服务合同》，该合同期限为2015年7月1日至2016年6月30日。上述合同签订后，自2012年7月10日起一直由原告为小区业主提供物业服务至今。在原告为小区提供物业服务期间，被告欠费周期如下：2015年3月1日至2017年1月8日，欠缴金额为10,810.70元。《三亚市物业管理实施办法》第四十六条规定“业主违反合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应告知业主并限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定按天收取2‰的违约金。”本案中根据《物业服务合同》，被告逾期交纳物业费的，应按所欠物业费的每日千分之一标准支付违约金，未超过《三亚市物业管理实施办法》规定的违约金标准，因此被告还应向原告支付逾期交纳物业费期间的违约金11,293.79元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告郭凤娇未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人中奥三亚分公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：被告郭凤娇于2014年1月22日购买了鲁能三亚湾美丽三区B区西区1-2-1A号房。2012年6月19日，原告与小区开发商新城公司（原名为海南鲁能广大置业有限公司）签署《鲁能美丽3区前期物业服务合同》，约定由原告自2012年7月1日至2013年6月30日期间为小区提供前期物业服务。2013年7月1日，原告又与新城公司签署《鲁能美丽3区前期物业服务合同》，该合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日。2015年6月29日，原告委托下属的分公司，即第三人中奥三亚分公司与新城公司签署《鲁能美丽3区前期物业服务合同》，合同期限为2015年7月1日至2016年6月30日，物业服务费按照别墅4.65元/月/平方米，洋房3.5元/月/平方米计算，物业服务费按一年一缴的方式向业主计收，应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务；违约金应按照物业服务费用每日千分之一的标准支付等。合同签订后，原告中奥公司开始为上述小区提供物业服务。合同期限届满后，原告中奥公司虽未与开发商继续签订合同，但事实上仍一直继续为小区提供前期物业服务至今。被告自2015年3月1日起未缴纳物业管理费。另查明，被告名下的涉案房屋因与案外人冯某之间的民间借贷纠纷，被河北省唐山市中级人民法院于2016年12月9日裁定过户至案外人冯某名下，现涉案房屋权利人为案外人冯某。以上事实，有《物业服务合同》、土地房屋登记卡、《商品房买卖合同》、协助执行通知书、原告欠费清单以及当事人陈述等材料在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告系小区开发商新城公司委托提供前期物业服务合同的企业，虽然《物业服务合同》的期限届满后双方未续签书面合同，但在此后该小区的前期物业服务仍然由原告继续提供至今，在业主委员会成立并选聘其他物业服务公司提供服务之前，原告与被告之间实际是服务与被服务的关系。客观上，原告为小区提供了物业服务，被告作为小区业主亦应当履行缴纳物业费的义务。结合查明的情况，被告名下房屋在2016年12月9日已被法院裁定过户至案外人冯某名下，那么被告应当对其拖欠的2015年3月1日至2016年12月9日期间的物业费予以缴清，该期间的物业费为10,685.40元，原告主张至2017年1月8日没有事实根据，超出部分本院不予支持。另外，被告逾期未支付物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告按欠款金额以每日千分之一标准收取支付违约金符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。违约金按原告主张至2018年7月31日共计为11,220.70元。被告郭凤娇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭凤娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付物业费10,685.40元；二、被告郭凤娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的违约金11,220.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费352.61元（原告广东中奥物业管理有限公司已预缴352.61元），公告费260元，均由被告郭凤娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 吴坤泰审判员 孙惠文审判员 罗 立 二○一八年十二月二十六日书记员 方 甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A62987&tiao=1)《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。