北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初322号原告（执行案外人）：牛争平，男，1955年12月25日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区爱民路工学院26号楼2单元208号。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。第三人：延连根，男，1969年9月21日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。原告牛争平与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、延连根案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告牛争平及其委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平，第三人延连根、立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛争平向本院提出诉讼请求：1．判令停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼509号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2．本案的案件受理费用由李明晓承担。事实和理由：2012年10月24日，立元房地产公司与延连根签订《借款合同》，约定：“一、乙方向甲方借款人民币（大写）壹仟万元整，借款期限12个月，自2012年10月24日至2013年10月23日。第二条：借款利率：借款利率为月利率2%，……”。2014年12月25日，立元房地产公司与延连根签订《房屋抵顶借款协议书》，协议书约定：“一、甲方于2012年10月24日向乙方借款本金共计人民币壹仟万元整。二、因甲方现无现金偿还，经甲乙双方协商一致，甲方自愿以其所在位于呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼五层509号房屋抵顶偿还乙方借款本金共计人民币伍拾万元。……七、本协议签订后，经乙方要求将上述房屋网签及房屋产权证办理至乙方指定的牛争平名下。……”。为确认及完善前述抵顶及转让行为，2017年12月25日立元房地产公司为牛争平出具了《内蒙古增值税普通发票》，并于2018年1月9日作为出卖人与牛争平签订《商品房买卖合同》。同日立元房地产公司为异议人在呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）办理了网上房屋转让合同的签订及备案。2018年1月23日，北京市第二中级人民法院在执行（2016）京02民初197号民事判决过程中作出了（2018）京02执75号执行裁定书，并于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。牛争平知悉情况后立即向北京市第二中级人民法院提出案外人执行异议申请，北京市第二中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）京02执异562号执行裁定书，驳回了牛争平的异议请求，牛争平在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，牛争平是在涉案房屋被查封前经房管局与立元房地产公司办理了网上房屋买卖合同，并支付了全部房款，合法占有涉案房屋使用至今，涉案房屋未办理过户是非因异议人自身原因导致的。因此牛争平的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，牛争平对涉案房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权。基于此，牛争平特提起上列请求，请依法予以支持。李明晓辩称，请求依法驳回牛争平的诉讼请求。事实和理由：牛争平并未向立元房地产公司支付任何款项，不具备排除执行的实体权利。立元房地产公司、延连根述称，同意牛争平的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向本院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，本院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。牛争平向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）京02执异562号执行裁定书，驳回了牛争平的异议请求，故牛争平提起本案诉讼。对牛争平主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司、延连根无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，本院对此认定并查明事实如下：2012年10月24日，延连根（出借人、甲方）与立元房地产公司（借款人、乙方）签订《借款合同》，约定有：1．乙方向甲方借款1000万元，借款期限12个月，自2012年10月24日至2013年10月23日；2．借款利率为月利率2%等内容。同日，立元房地产公司收到该笔借款，并向延连根出具收据，该收据载明：“今收到延连根交来借款，人民币壹仟万元整”。2014年12月15日，立元房地产公司（甲方）与延连根（乙方）签订《房屋抵顶借款协议书》，约定：甲方与乙方于2012年10月24日签署的借款协议，向乙方借款本金1000万元，因甲方现无现金偿还乙方，甲方自愿以其所有的位于呼和浩特市海拉尔东路尚都综合楼5层509号房屋，抵顶偿还所欠乙方的借款本金共计50万元；抵顶房屋建筑面积共计70．68平方米，详见该房屋所有权证；乙方同意并认可甲方以上述房屋价款抵顶甲方向乙方的部分借款本金50万元；经双方商定，甲、乙双方应于2015年1月1日前，办理本协议抵顶房屋的交接事宜。牛争平提交其与立元房地产公司于2018年1月9日签订的《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为牛争平，出卖的房屋为案涉房屋。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案房屋牛争平的现房网上签约完成时间为2018年1月19日，故本院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2018年1月19日。2017年12月25日，立元房地产公司向牛争平开具一张增值税普通发票，金额共计50万元，备注有涉案房屋房号及“已缴营业税补开票”。牛争平提交《二次垃圾转运费收据》《物业费收据》《采暖费专用收据》《电费收据》和案涉房屋照片，欲证明牛争平已经合法占有涉案房屋。鉴于上述证据均有原件，本院对上述证据的真实性予以确认。上述争议事实的证明力本院将在“本院认为”部分进行综合认定。本院认为，本案系牛争平提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人牛争平对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。牛争平对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与延连根通过签订《房屋抵顶借款协议书》约定以涉案房屋抵顶应当偿还延连根的借款，双方达成以物抵债协议，该协议为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，牛争平与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2018年1月19日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前。根据牛争平提交的《二次垃圾转运费收据》《物业费收据》《采暖费专用收据》《电费收据》等证据，可以认定牛争平在2018年已经占有涉案房屋。虽然牛争平并未直接向立元房地产公司支付过款项，但其已经举证证明延连根于2012年10月24日向立元房地产公司出借1000万元，在延连根与立元房地产公司签订《房屋抵顶借款协议书》之后，由牛争平与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》符合常情，且立元房地产公司通过向牛争平开具增值税发票的方式对付款行为进行了确认。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。牛争平应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是牛争平仍然于2018年1月19日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得涉案房屋的物权登记。牛争平和立元房地产公司等均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。涉案《房屋抵顶借款协议书》的签订日期为2014年12月15日，早于本院查封土地使用权的时间，但是牛争平、延连根未举证证明其在涉案土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理涉案房屋的过户手续。牛争平现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，牛争平现有证据不足以证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益。其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回牛争平的诉讼请求。案件受理费70元，由牛争平负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  王 朔审 判 员  罗 珊审 判 员  李 丽二〇一八年十二月二十八日法官助理  余周祺书 记 员  宋卫平