贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民再6号原审原告：徐琴，女，1984年10月12日出生，汉族，住址同上。原审原告：田方伦，男，1984年1月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。二原审原告委托代理人（特别授权代理）：陈正伟，贵州群众律师事务所律师。原审被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。统一社会信用代码：915201127897806058.法定代表人：李亿红，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李秀丽，公司员工。原审原告徐琴、田方伦与原审被告嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月23日作出的（2018）黔0112民初581号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月5日作出（2018）黔0112民申11号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告的委托代理人陈正伟，原审被告的委托代理人李秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审被告嘉友公司提出再审请求：一、请求依法撤销由贵院作出（2018）黔0112民初581号民事判决；二、请求贵院依法改判或重审;三、请求贵院判决一审、再审的费用由被申请人承担。嘉友公司认为，一、原审原告起诉时已过诉讼时效期。按约定600个工作日计算的办证截止日期为2015年5月26日，从2015年5月26日起原审原告即知道自己的合法权益受到侵犯，原审原告对于违约金的主张并不存在诉讼时效中断或者中止的法定事由，根据《民法通则》的规定，截止2017年5月25日以后即超过诉讼时效。虽然2017年10月1日起实施的《民法总则》规定诉讼时效变更为三年，但是根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，本案并不适用三年诉讼时效的规定，一审法院却错误的认定为本案适用新《民法总则》规定的三年的诉讼时效，与法律规定不符。二、原判违约金过高。首先，本案所涉及的业主起诉我公司赔偿逾期办证违约金数额均是按照已付房款的万分之一每日进行计算的，但是所有业主均未提供任何证据证明因我公司的逾期办证行为给其造成了任何实际损失。其次，我公司逾期为业主办证的原因完全是但因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误进而影响了我司为业主办证的时间。因此，结合我国《合同法(解释二)》第二十九条约定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼项合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。我公司认为:原审原告违约金主张过高，请求贵院综合考虑原审原告实际损失情况、逾期办证原因等各方面的因素，对违约金数额予以调整。原审原告辩称，本案除了对违约天数计算有误外、对其余再审理由均不予认可。其余问题属于法律适用的范围，申请人在一审判决之后没有上诉，已经失去了申请再审的理由。请法院再审核实违约天数，变更根据核实的违约天数计算出的违约金数额后维持原判的其他判项。原审原告向本院起诉请求：1、判令被告为原告向国家机关缴纳契税；2、判令被告协助原告办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B2栋1单元5层2号的房屋所有权证；3、判令被告支付原告延期办理房屋产权证违约金按照房屋总价款以每日万分之一到实际办理房屋产权证为止（从2015年4月1日截止到2015年12月15日共计254天9384.4元）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。本院原审认定事实：2011年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：原告购买被告开发的绿湾国际B2栋1单元5层2号房屋，总价款387182元（原购房款388917元,2013年1月7日，因房屋面积误差，经双方最终确认由被告退还原告1735元），2012年12月31日前交付使用，出卖人在商品房交付使用后600个工作日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，商品房权属证书由出卖人协助买受人办理等事宜。2013年1月12日，原告向被告交纳了产权登记费及代办费，至今被告尚未协助原告办理完成房屋产权证书。原审另查明，被告完成绿湾国际小区案涉楼栋初始登记的时间分别为：D2栋是2015年1月27日、D1栋是2015年5月18日、A4栋为2015年6月1日、B2和B3栋为2015年12月15日、B1栋和B4栋为2016年1月11日。原审中，原、被告双方一致认可涉案商品房均按合同约定如期交房。被告对原审原告起诉的违约金计算方式（万分之一每天乘总房价乘逾期天数）不持异议，但认为已过诉讼时效。原判认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方自愿签订，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定履行义务；被告收取了原告的产权登记费及产权代办费，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系。被告未按约定期限全面履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告支付逾期办证违约金及协助原告办理房屋所有权证的诉请，本院予以支持。实务中，办理房屋所有权证需先缴纳契税、公共维修基金并出具缴纳凭证，但本案中属于约定协助办证的范畴，故本院对原告要求被告为其向国家机关缴纳契税和公共维修基金的诉请不予支持。关于违约期间的起止日期问题。对于起算日期，原告收房时间为2013年1月12日，合同约定交房后600个工作日内被告完成初始登记，即从房屋交付之日的次日即2013年1月13日经过600天的次日，即2014年9月5日前完成初始登记，因此，应从2014年9月6日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至被告办理完涉案房屋产权的初始登记之日止。被告于2015年12月15日完成涉案楼栋的初始登记，应以此时间作为止算日期。而原告主张从2015年4月1日截止到2015年12月15日共计254天9384.4元违约金的诉请，系当事人对自己权利的主张，本院予以支持。关于被告提出原告的起诉已超过两年诉讼时效的抗辩意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。被告逾期办证行为自2014年9月6日就已存在，直至2015年12月15日才完成了涉案楼栋的初始登记，此时原告相关权益受到的侵害程度、范围等要素方可确定，因此，对该违约行为进行救济的诉讼时效期间应当从此时起算较为公平合理。而案涉楼栋中完成初始登记的B3栋的原告，其起诉的诉讼时效截至2018年1月27日前，照此计算，案涉楼栋均未超过诉讼时效，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。原判依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内履行协助原告徐琴、田方伦办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B2栋1单元5层2号房屋权属证书的义务；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐琴、田方伦违约金9384.4元；三、驳回原告徐琴、田方伦的其他诉讼请求。再审中，各方当事人没有新的证据，再审查明事实与原审一致。同时，双方确认以下事实：1、600工作日换算为日历天为876天，即2年4个月26天；2、本案约定的交房日期为2012年12月31日，按600个工作日计算后约定办理初始登记的截止日期为2015年5月26日，原审被告实际完成初始登记的时间为2015年12月15日；3、原审被告逾期办理初始登记的天数为199天。本院再审认为，关于本案诉讼时效问题，在商品房买卖合同中，守约方请求违约方支付违约金的请求权属于债权请求权，受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能简单从合同约定的办证日期届满后的第二日起算。因为，在商品房买卖合同中，虽然约定的日期届满之时，守约一方已经知道违约方不能够按照合同的约定办理权属备案，但对于违约一方是否支付违约金，守约方并不知情。且对于该债权的履行期限，在商品房买卖合同中并未有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在守约方向违约方主张履行支付违约金之义务且违约方拒不支付的情况下，守约方才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当开始计算。本案中，在原审原告起诉前，原审被告从未向原审原告表示拒付违约金，因此，本案的诉讼时效应从原审原告2018年1月23日起诉时开始计算，故本院对原审被告以本案超过诉讼时效为由提出的再审请求不予采纳。原判以完成初始登记时间为起算诉讼时效期的起始时间不当，再审予以纠正。有关违约金计算标准问题，一是原审被告在原审辩论终结时对原审原告在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议。二是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判按每日万分之一的标准计算违约金，该标准折算成年利率为3.6％，未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。原判并无不当，再审应予维持。计算逾期办理初始登记的天数应当从双方约定的交房期限开始计算，原判从原审原告实际收房日计算违约天数不当，导致违约金总额计算错误，再审予以更正。本案违约金应计算为388917元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×199（违约天数）=7739.45元。综上，依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定,判决如下：一、维持本院（2018）黔0112民初581号民事判决第一、三项；二、变更第二项为：原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告徐琴、田方伦违约金7739.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  江 洪人民陪审员  万廷云人民陪审员  舒 静二〇一八年十二月十二日书 记 员  赵群艳