西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院         民 事 判 决 书                     （2018）陕0103民初9925号 原告（反诉被告）:孙铭远，男，1967年8月27日出生，汉族，自由职业者，住西安市碑林区。委托代理人：胡媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：张琦琦，北京大成（西安）律师事务所实习律师，（未到庭）本诉被告（张修峰，反诉原告）：，男，1991年XX月XX日出生，汉族，自由职业者，住陕西省西安市碑林区。委托代理人：闫正阳，陕西洪振律师事务所律师。第三人：西安雍华房地产信息咨询服务有限公司。住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：赵飞，系该公司董事长。 委托代理人郑伯阳，该公司股东，住本市。     原告孙铭远诉被告张修峰、第三人西安雍华房地产信息咨询服务有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原、被告、第三人委托代理人，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙铭远诉称，2018年1月其与被告及第三人签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，原告将本市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室房产卖给被告，交易额为73万元，其中首付款37万元，余款36万元被告以商业贷款方式支付。同年3月双方签订网签《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》并进行备案。后被告仅支付定金2万元，迟迟未支付首付款及余款。截止起诉被告一直违约，未履行付款义务。经了解被告因个人征信原因导致银行拒绝给其办理贷款。期间被告又要求临时变更购买人、付款条件和付款流程。被告行为严重违约。现要求1、依法解除2018年1月16日原、被告以及第三人三方签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》；2、请求依法解除2018年3月6日原、被告双方签订的《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》；3、请求贵院判令被告支付违约金73000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告张修峰辩称其按照合同约定支付相关款项，不存在违约情况。其征信良好，有能力履行付款义务。原告坐地起价违反诚实信用原则，应驳回原告全部诉讼请求。同时被告反诉要求：1、判令解除原告在本市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室房产的抵押担保；2、请求判令原告支付违约金73000元、律师费21400元并继续履行《西安市存量房屋买卖三方合同》，限期配合被告办理对本市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室房产的重新网签、银行面签、资金监管、房屋过户及房屋交付手续；3、反诉费由原告承担。原告孙铭远辩称其没有义务解除涉案房屋的抵押担保，原告在被告取得银行贷款房款证明后，办理房屋解押，贷款审批发放当日办理房屋过户登记手续，现没有达到原告解除房屋担保的时间，其没有违约行为并积极履行合同，因被告的违约行为，导致合同目的不能实现。故现不同意被告的反诉请求。第三人西安雍华房地产信息咨询服务有限公司（以下简称雍华公司）承认交易事实属实，其负责给被告办理银行贷款，由于征信问题，北京银行不予贷款，对本诉反诉没有意见。经审理查明，2018年1月16日孙铭远（甲方）、张修峰（乙方）、雍华公司（丙方  居间方）签订《西安市存量房屋买卖三方合同》。合同约定：一、甲方所售房屋坐落于本市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室，该房屋建筑面积92.23平方米。（五）该房屋以现状按套售予乙方，乙方已全面了解该房屋有房屋所有权证，但本合同签订当日产权证尚在抵押中。二、该房交易价格为柒拾叁万元整，其中贰万元整于2018年1月16日由乙方支付甲方。三、付款方式及流程（一）甲方保证该房屋产权清晰、无抵押…甲方所提供的办理上述房屋所有权转移登记所需资料全部合法有效，符合房地产管理部门要求的出售条件。（二）乙方保证本人所提供的办理上述房屋所有权转移登记和银行按揭贷款所需资料全部真实合法有效，符合房地产管理部门及金融机构要求的购房条件及贷款资格。（四）2、按揭贷款购房资金监管流程：协议签订后，双方共同到资金监管指定银行，由乙方将该房屋的购房首付款存入监管账户中。双方凭首付款入账凭证到乙方贷款银行办理贷款发放手续，待乙方贷款银行将乙方申请的购房贷款转入资金监管账户后；甲乙双方持首付款入账凭证和贷款入账凭证、资金监管协议、承诺书等相关资料到资金监管窗口换取资金监管证明。八、违约责任 （二）本合同签订后，乙方若出现下列情形之一，均视为乙方违约，甲丙双方有权协议解除合同并要求乙方承担违约责任。并要求乙方在违约行为发生之日起5个工作日内，向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙方的中介费不予退还，由乙方直接赔付甲方。（三）若乙方银行贷款资格未获得审批通过且乙方无全款支付能力，导致本合同无法履行的。乙方构成违约，乙方应赔偿甲方因此造成的损失。但乙方可以变更买受人，且不影响合同其他条款正常履行的，乙方征得甲、丙双方同意并签订补充协议后，不视为乙方违约。当日张修峰给付孙铭远定金2万元，并给雍华公司交纳中介费、按揭某某等46210元。同年3月6日原、被告签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号：C18007710）。第二条：房屋现状  该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。该合同特别提示5、本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。双方签订合同后并未办理资金监管相关手续，被告亦未办理银行按揭。另查，张修峰信贷交易信息明细显示2014年2月至2016年1月逾期记录为6笔。三方微信记录及通话录音中显示截至2018年5月16日被告未办理银行按揭手续。以上事实有庭审笔录、《西安市存量房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号：C18007710）、收款收据、收条、张修峰信贷交易信息明细等在卷佐证。本院认为，原、被告及第三人签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》及《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。被告按照《西安市存量房屋买卖三方合同》约定给原告支付定金，另按照《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》约定：协议签订后，双方共同到资金监管指定银行，由买售方将该房屋的购房首付款存入监管账户中。但截至双方签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》90日内，双方并未指定资金监管银行，被告亦未将购房首付款存入监管账户。被告的违约行为导致合同无法继续履行，现原告要求依法解除2018年1月16日原、被告以及第三人三方签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》及按照合同约定支付违约金73000元，于法不悖，应予支持。对于原告要求依法解除2018年3月6日原、被告双方签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，因该合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效。现该合同已经失效无需法院解除。对于被告反诉判令解除原告在本市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室房产的抵押担保；请求原告支付违约金73000元、律师费21400元并继续履行《西安市存量房屋买卖三方合同》，限期配合被告办理对本市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室房产的重新网签、银行面签、资金监管、房屋过户及房屋交付手续；根据《合同法》第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合规定的，对方要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）、债务的标的不适合强制履行或履行费用过高。因存量房屋买卖合同的履行需出卖人配合才能继续履行，不适合强制履行，故被告现要求继续履行合同及相关的诉讼请求本院不予支持。对于被告要求原告支付违约金，因被告存在违约行为，被告没有直接证据证明原告的违约行为，故本院不予支持，对于被告要求原告支付律师费一节，并不属于必然产生的费用，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定判决如下：一、解除原告孙铭远与被告张修峰、第三人西安雍华房地产信息咨询服务有限公司于2018年1月16日签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》；二、被告张修峰于本判决生效后三十日内给付原告孙铭远违约金73000元；三、驳回被告张修峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2955元（案件受理费1625元、反诉费1330元）由被告张修峰负担，（此款原告已垫付1625元，被告于本判决生效后给付原告1625元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    刘  彧代理审判员    梁  媛人民陪审员    姚爱琴 二О一八年十二月十九日 书  记  员    周湘凯