江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0924民初7307号原告（反诉被告）:李仁兵,男,1970年7月14日出生,汉族,住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：郭明楼，射阳县合兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张洪祥，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:沈正霞,女,1973年10月17日出生,汉族,住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：黄荣杰，盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）李仁兵与被告（反诉原告）沈正霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，沈正霞提起反诉，本院决定合并审理，先于2017年12月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2018年4月24日、4月26日、9月7日、11月13日公开开庭进行了审理。第一、二、三、四次开庭原告李仁兵及其委托诉讼代理人郭明楼、被告沈正霞到庭参加诉讼，第五次开庭原告李仁兵及其委托诉讼代理人张洪祥、被告沈正霞的委托诉讼代理人黄荣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李仁兵向本院提出诉讼请求：l.判决被告向原告给付从2015年8月1日起至2018年8月1日止的房屋租金147900元（49300元/年×3年）；2.本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：李仁兵在射阳县城虹亚新城拥有19号楼108门市，被告因经营需要而承租，2012年6月26日，双方签订了房屋租赁合同，后在沈正霞的要求下，经修改后，又于2012年7月12日重新签订了房屋租赁合同；合同约定房屋租赁期间为五年，并对每年租金的金额、缴纳方式等事项作了明确约定；沈正霞在租赁的前三年都依约履行了，但自2015年8月1日起，被告既不给付租金也不搬出财物，经原告多次催促未果。原告为维护合法权益，特具状诉至法院请求依法判决。本诉被告沈正霞辩称，我和原告订立租赁合同的情况属实，2012年至2015年三年的房租我已按约履行，后两年的房租我不是不履行，而是无法履行，合同中明确约定后两年的租金根据周边门市房出租行情进行相应调整，而2015年后周边的门市房行情只有两万多，但原告向我主张后两年租金按每年7万元计算与合同约定不符，我多次与承租方协商租金标准但未能达成共识，导致房租逾期未交不是我单方的责任。反诉原告沈正霞向本院提出诉讼请求：1.反诉被告按周边房价每年租金25000元一间继续履行合同；2.反诉被告赔偿反诉原告货物损失248166元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方于2012年7月12日签订房屋租赁合同一份，约定租期为2012年8月1日起至2017年8月1日止，前三年租金为63000元/年，后两年租金根据周边门市房屋出租行情作相应调整，后双方就2016年的房租未达成一致，反诉被告于2017年6月15日在反诉原告发货时，强行封门，抢走房门钥匙锁门，并另加了一把锁，导致反诉原告480箱融信普惠信心源泉修养泉矿泉水（以下简称“修养泉矿泉水”）无法发货给客户，绿之韵东方竹语生态竹酒（以下简称“绿之韵竹酒”）45箱临近保质期及外包装糜烂只能降价销售等财物损失合计269616元，在案件审理过程中，反诉原告自行处理了部分货物，现损失主张248166元。反诉被告李仁兵辩称，1.反诉原告要求按周边房价每年租金25000元一间履行合同的理由不成立,2012年7月12日签订的合同中“根据周边门市房出租行情进行调整”的内容应该是指本楼盘内的门市房租赁价格，而不是周边以外楼盘的租金价格；2.反诉原告要求赔偿其损失没有事实依据，按照合同约定，反诉原告应在2015年8月1日前交清下一年度的租金才能使用承租的门市房，但其以各种理由搪塞、拖延，自2016年底以来门市房一直关着，反诉被告无法与其联系，2017年6月15日晚，反诉被告见门市内有人，就让此人与反诉原告联系，反诉原告拒不与反诉被告手机通话也不前来，反诉被告才将门锁住，第二天又加了一把锁；对反诉原告的实际损失项目以法院于2018年5月9日在现场逐项登记的项目及双方当事人签名的项目为准，对过期的商品，按照同类商品来计算损失金额，对未过期的商品包装破损的，可以确定合理包装价格来计算损失，对未过期的商品，不能计入损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的射阳县城虹亚新城19号楼108门市房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、2018年4月24日及5月9日至案涉租赁房屋现场拍摄的照片、核对清单等证据，本院予以确认。双方当事人对对方提交的周边门市租赁合同，李仁兵对沈正霞提供的证人证言、货物降价处理证明等证据的真实性与关联性均不予认可，且均未提供其他证据予以佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，李仁兵与沈正霞订立房屋租赁合同，将其所有的座落于射阳县城虹亚新城小区19幢108门市出租给沈正霞，租期5年，从2012年8月1日至2017年8月1日。同年7月12日，李仁兵与沈正霞另立房屋租赁合同变更了6月26日的合同，约定前三年租金为63000元/年，后两年根据周边门市房出租行情作相应调整，每年8月1日前付清下一年全额房租，如未按时支付，李仁兵有权收回房屋，未尽事宜经双方协商解决。合同订立后，沈正霞在案涉租赁房屋内从事酒类、饮品等经营。2012年8月1日至2015年7月31日的租金双方已按合同履行完毕。由于2015年8月1日之后的租金双方多次协商不成，沈正霞一直未能给付。至2017年6月15日，李仁兵见案涉租赁房屋内有运输货物的人员出入，因向沈正霞催缴房租未果，遂将房门锁住，又于次日另加了一把铁链锁，致使沈正霞无法正常经营。本院分别于2018年4月24日、5月9日至案涉租赁房屋现场核对，经双方签字确认沈正霞所有的货物中有菊花茶礼盒6盒、五谷杂粮13盒、大麦茶15盒、胎菊4盒、葛根茶6盒、毛巾礼盒20盒、袜子礼盒10盒、酵素10罐、海蜇头6桶（15斤/桶）、海蜇皮10桶不同程度地损坏、过期。另有卡斯特干红8箱（6瓶/箱），生产日期为2011年，保质期为八年，未过期；绿之韵竹酒45箱（6瓶/箱）保质期为三年，生产日期为2016年3月，包装霉变，未过期；修养泉矿泉水生产日期为2017年6月13日，保质期为十八个月，未过期。沈正霞提起反诉主张修养泉矿泉水损失32256元，绿之韵竹酒及卡斯特干红损失185190元，海蜇头损失8100元，海蜇皮损失2500元，五谷杂粮损失1040元，菊花茶礼盒损失1320元，大麦茶礼盒损失3300元，葛根茶礼盒损失1320元，毛巾礼盒损失7960元，袜子礼盒损失3980元，酵素损失1200元。本案在审理过程中，经李仁兵申请，本院依法委托盐城金威车物鉴定评估有限公司对案涉房屋自2015年8月1日起至2017年7月31日止的租金标准进行了评估。盐城金威车物鉴定评估有限公司于2018年7月20日作出的盐金鉴证（2018）第0508号鉴定评估报告确定案涉房屋从2015年8月1日起至2017年7月31日年租金额为49300元，总租金额为98600元。另查明，沈正霞已于2018年7月3日将案涉房屋内除400余箱修养泉矿泉水外，其他物品均已搬离，本院通知李仁兵于次日接收房屋。本案的争议焦点为：一、双方之间的责任如何划分；二、双方租赁合同是否应继续履行及沈正霞应按何标准支付房屋租金；三、李仁兵赔偿沈正霞的财物损失数额。关于争议焦点一，首先，当事人协商一致，可以变更合同，故双方于2012年7月12日重新订立的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务，即承租人应当按约定的期限支付租金，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在双方就后两年房屋租金协商未果的情形下，在合同约定的租金支付期届至后近两年，且经出租人多次催告，沈正霞仍未履行分文租金义务，显属不当，进而导致李仁兵锁门索要租金，故沈正霞对该起矛盾的发生，负有责任；其次，沈正霞在案涉租赁房屋被锁门的情形下，未采取积极、有效的方式解决与李仁兵因租金引发的矛盾，而是放任、懈怠消极对待，其对自己财物损失的扩大也有过错；再次，作为出租人，李仁兵应当知晓沈正霞在案涉租赁房屋内存有经营的商品，其以锁门的方式索要租金，方式不当，由于锁门引起沈正霞货物的损坏，李仁兵也有过错，应承担相应的赔偿责任。根据本案实际情况及双方责任大小，本院酌定李仁兵承担40%责任，沈正霞承担60%责任。关于争议焦点二，支付租金是承租人的主要合同义务，因双方意见不一，无法协商一致，且租赁已到期，房屋已向李仁兵交付，沈正霞要求按每年租金25000元一间继续履行合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。盐城金威车物鉴定评估有限公司对合同租赁期后两年案涉房屋的租金评估为年租金49300元。沈正霞提出该评估意见有偏差，评估公司不具备资质，不予认可，但并未提供证据加以证明，本院对该辩解不予采纳；本院认为盐城金威车物鉴定评估有限公司作出的鉴定评估意见程序合法，评估内容符合案涉房屋周边地段门市房出租行情，应当予以采信，由此计算案涉租赁房屋自2015年8月1日起至2017年6月14日止的租金为49300元÷365天×683天＝92252元，此段时间系沈正霞正常经营期间，该租金由沈正霞负担；2017年6月15日至2018年7月3日租金为49300元÷365天×383天＝51731元，此段时间系门市锁门期间租金损失，由双方按责任比例负担，由沈正霞负担51731元×60%＝31039元，由李仁兵负担51731元×40%＝20692元，则沈正霞负担合计为123291元。关于争议焦点三：因修养泉矿泉水未过保质期，也未有包装损失，沈正霞提出的矿泉水损失无事实与法律依据，本院不予采纳；绿之韵竹酒和卡斯特干红亦未过保质期，李仁兵对沈正霞提交的降价处理的说明不予认可，沈正霞对酒的购买价格未提供证据加以证实，亦未提供其他证据充分证实其酒的具体损失，本院对其主张的修养泉矿泉水损失32256元，绿之韵竹酒及卡斯特干红损失185190元的诉讼请求不予支持；根据庭审中沈正霞方陈述的绿之韵竹酒包装为纸箱包装，一箱6瓶，纸箱包装大概5元一个，瓶装酒盒子大概2元一个，一箱绿之韵竹酒包装霉变损失即为17元，据此计算出绿之韵竹酒的包装损失为17元×45箱＝765元；沈正霞主张其余货物过保质期、霉变的损失为30720元，亦未能举证证明该批货物的实际进价，本院酌定该批货物的价格为30720元×70%＝21504元；根据双方的过错程度，由李仁兵承担沈正霞财物损失的40%，即（765元+21504元）×40%＝8908元，其余60%的损失由沈正霞自行负担。综上所述，本、反诉双方的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告沈正霞向本诉原告李仁兵支付射阳县城虹亚新城19号楼108门市自2015年8月1日起至2018年7月3日止的房屋租金123291元。二、反诉被告李仁兵向反诉原告沈正霞赔偿财物损失8908元。上述第一、二项相抵后，本诉被告沈正霞向本诉原告李仁兵支付房屋租金114383元，限于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回本诉原告李仁兵的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告沈正霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3258元，鉴定费4500元，反诉案件受理费5022.5元，合计12780.5元，由原告（反诉被告）李仁兵负担2342元，被告（反诉原告）沈正霞负担10438.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨文涛代理审判员  周文艳代理审判员  姜海凤二〇一八年十二月四日书 记 员  何苏阳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释[2015]5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。