四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1323民初2460号 原告：南充市鼎尚物业管理有限责任公司，住所地蓬安县相如镇建设北路46号，统一社会信用代码91511323323339692。 法定代表人：唐倪，负责人。 委托诉讼代理人：饶强，四川匀天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朝平，男，1968年6月16日出生，汉族，住蓬安县，该公司员工。 被告：钟吉冬，男，1982年10月16日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：杨康壮，蓬安县相如法律服务所法律工作者。 原告南充市鼎尚物业管理有限责任公司（以下简称“南充鼎尚公司”）与被告钟吉冬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南充鼎尚公司的委托诉讼代理人饶强、王朝平，被告钟吉冬及其委托诉讼代理人杨康壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南充鼎尚公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业服务费30,256元及逾期利息（从2018年9月16日起算）；2、判令被告支付原告代理费600元。事实和理由：被告于2016年6月起承租蓬安县锦龙花园二期1幢1单元负1楼用于办学，装修至9月正式开学。面积约976平方米。被告签订了《物业管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》。且原告在《业主入住须知》中明确告知和公示了物业费收费标准即按1.0元/㎡/月计算。被告自2016年6月至2018年12月31日未付物业服务费30,256元，经多次催收未果，为保护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告钟吉冬辩称：我与原告从未签订任何物业管理合同，未建立权利义务关系，规约不能代替合同约定，只有依法签订的服务合同才具有法律效力，才是进行物业管理的法定依据，我不是本案的适格业主，我只是物业的使用人，而非业主，业主是四川鼎峰房地产开发公司。我所租物业用于办学，从办学之日起物业管理和垃圾清运均由园所聘用人员自行管理及清洁，垃圾也由园所自行清运自利民小区外垃圾收纳坑。 本院经审理认定事实如下：南充鼎尚公司具备物业管理叁级资质。自2014年9月公司成立后，南充鼎尚公司对蓬安县锦龙花园二期项目进行物业管理服务至今。被告钟吉冬系蓬安县锦龙花园二期1栋1单元负1楼房屋（该栋楼为六层一底多层建筑）的承租人，建筑面积为976平方米。钟吉冬租用该房屋开设幼儿园，于2016年6月入场。 2013年3月28日，四川鼎峰房地产开发公司锦龙花园二期项目部与成都鼎尚物业管理有限公司签订《物业管理合同》，合同对委托物业的基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用（按政府规定的标准调整）、双方权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则、物业服务标准等条款均进行了约定。合同期限至成立业主委员会止。2014年9月10日，成都鼎尚物业管理有限公司与南充鼎尚物业公司签订《物业管理转让合同》，约定将蓬安县锦龙花园二期项目转让给南充鼎尚公司进行物业管理，期限从2014年9月10日至成立业主委员会止。2014年10月1日，原告公司与南充市宏兴物业管理有限公司签订《物业挂靠合同》，约定南充鼎尚公司挂靠在南充市宏兴物业管理有限公司下经营锦龙花园二期物业项目，期限至2015年9月30日止。2018年11月20日，蓬安青龙街社区居民委员会出具《证明》：兹证明蓬安县相如镇青龙街社区锦龙路锦龙花园二期房屋业主委员会暂未成立情况属实。 2015年11月，蓬安县发展和改革局与蓬安县房地产管理局发布蓬安发改收费（2015）104号文件，公布蓬安县前期物业服务收费政府指导价标准，三级资质企业对多层营业用房按照0.7元-1.0元每平米每月收取、对高层营业用房按照1.0元-1.4元每平米每月收取。 本院认为，依法订立的合同受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，成都鼎尚物业管理有限公司与被告钟吉冬所在小区建设单位签订的物业服务合同对原、被告双方均具有法律约束力。成都鼎尚物业管理有限公司将物业整体承包给南充鼎尚公司，由原告南充鼎尚公司为锦龙花园二期提供物业服务，虽法律规定物业管理整体转让无效，但原告是依法成立的物业服务组织，从该楼盘交房之日起至今已管理服务该小区多年，四川鼎峰房地产开发公司作为该小区的业主之一，实际上接受了原告的物业服务，并要求原告公司履行相关物业服务工作，是知悉原告物业服务提供者主体的，原告与四川鼎峰房地产开发公司锦龙花园二期项目部已形成事实上的物业服务合同关系，现原告提供物业服务后要求按照约定给付物业费，属合法请求，应予支持。被告辩称原告缺乏作为物业管理公司进行物业管理的主体资格，及本院审查后认为四川鼎峰房地产开发公司聘请物业公司过程中存在的行政管理方面瑕疵问题，被告有权向有关行政管理部门投诉，或者认为侵害其合法权益的，也可以另行起诉，而不能成为其拒交物业费的法定理由，故其抗辩主张，本院不予支持。因未签订合同，故本院对物管费用的计算，按照蓬安县发展和改革局与蓬安县房地产管理局发布蓬安发改收费（2015）104号文件中规定的最低标准计算物业费用，即高层高层营业用房0.7元每月每平方计算。 因被告系承租人，且与出租人四川鼎峰房地产开发公司就物业费约定自行负担物业费用，因此原告要求被告支付物业费的请求本院予以支持。被告认为其开办的幼儿园由园区自行管理、自有保洁、未享受原告所谓的管理服务，故其不应给付物业费的主张，因所租用的场地系锦龙花园二期1栋1单元内，是属于锦龙花园二期小区内，其楼上的住户属于该小区且向原告交纳物业费对此亦可以证实。且物业服务涉及多种项目，涉及小区全体业主的利益，不能仅因被告自身未享受到个别的项目服务而拒绝交纳服务费，因此对被告的抗辩主张本院不予采纳。 关于物业公司的物业服务质量，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业未能提供基本的物业服务或者提供物业服务存在严重瑕疵，严重影响全体业主的正常生活，使全体业主的主要权利无法实现，否则不宜对应当交纳的物业管理费减免。如果物业公司未能按约履行物业服务合同约定的义务，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。个别业主拒交物业费会影响物业公司正常运转，并有损其他正常缴费业主权益。南充鼎尚公司提交了物业服务的相关记录证实该公司已按物业服务合同约定及相关规定提供了物业服务，被告钟吉冬提出原告未履行服务，但没有举出充分证据予以证明，故对于被告钟吉冬提出的因物业公司不履行义务所以其不应全额缴纳物业费的抗辩，本院不予支持。原告要求被告钟吉冬交纳物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告钟吉冬应给付2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费976㎡×0.7元/㎡·月×30＝20,496元，本院予以确认。 因被告拖欠原告物业服务费系因双方对物业管理服务质量存在争议，并非恶意拖欠，故对原告要求被告支付违约金及代理费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告钟吉冬于本判决生效之日起十日内向原告南充市鼎尚物业管理有限责任公司支付2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币20,496元； 二、驳回原告南充市鼎尚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费279元（原告已预交），由被告钟吉冬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  沈蓬云 二〇一八年十二月二十八日 书记员  于芷鉴