上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初13032号原告(反诉被告)：胡传根，男，1963年10月28日生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。被告(反诉原告)：尹孔现，男，1969年10月20日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：李炜，上海志良律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄众生，上海志良律师事务所律师。原告胡传根与被告尹孔现房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告于2018年9月25日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并，于2018年9月5日、10月31日、11月26日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告胡传根向本院提出诉讼请求，判令：1.被告搬离并返还上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号；2.被告支付原告自2017年9月11日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按租赁合同约定的租金标准支付；3.被告支付原告违约金10,000元。案件审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告腾空房屋后将房屋返还给原告。事实和理由：2013年9月10日，被告因经营旅馆需要，向原告承租了位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号的房屋，双方签订《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)。《合同》约定租期自2013年9月10日起至2017年9月10日止，同时还约定了租金标准、支付时间、违约责任等。被告付清了租期内的租金。但租期到期后，原、被告并未续签合同。原告也口头告知被告不再续签合同，要求被告到期搬离。2017年9月12日，原告向被告发送《通知书》，告知被告合同到期，要求被告尽快搬离。但被告未搬离和返还房屋，已经违约，应支付违约金。故原告诉至本院，望判如所请。案件审理过程中，原告确认收到了被告支付的押金10,000元，但不同意返还给被告，要求直接抵做占有使用费。被告尹孔现辩称，对于房屋是否有合法建造手续，其不清楚。被告自2008年向原告承租了位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号房屋，用于开设旅馆。2013年9月10日，原、被告续签《合同》，约定租期到2017年9月10日。被告已经按约付清租期内的租金，之后再未付过使用费。《合同》到期后，被告继续使用房屋，原、被告之间已经转化为不定期租赁关系，所以被告未在合同到期后返还房屋，并不构成违约，不同意支付违约金。因房屋在租期内遇动拆迁，原告从未告知过被告，也未与被告协商过拆迁补偿事宜，原告更未向被告支付动迁补偿款，故租期到期后，被告并未搬离及返还房屋，被告是在自救。在原告对被告的装修进行补偿后，被告愿意返还房屋给原告。2015年5月评估部门到房屋现场进行评估。2016年7月房屋附近的停车场被围掉。2017年3月房屋后面的管道维修，因而开挖地面。2017年6月动迁办通知被告调取营业的相关材料，被告才得知房屋被拆迁。因此，被告认为其自2016年7月经营受到影响，原告主张的占有使用费应当减半计付。租赁过程中，被告向原告支付过押金10,000元，被告同意将押金在法院判决的占有使用费中直接抵扣。审理过程中，反诉原告尹孔现向本院提起反诉请求，判令：1.反诉被告胡传根支付房屋装饰装修费523,248元；2.设备迁移费30,770元；3.其他附属物12,000元。事实和理由：2008年9月10日，反诉原告自反诉被告处承租了房屋开设古月旅馆。当时，反诉原告除支付租金外，还支付过反诉被告195,000元的转让费，购买了反诉被告之前投入在房屋内的装修、设备、其他附属物(房间内的防盗窗、门口的3个广告灯箱)。之后，反诉原告在2009年对房屋重新装修，换新了房屋内全部地板，将房屋内的部分床、热水器陆续分批换新，重新粉刷墙面。2013年9月，反诉原、被告续签《合同》，约定如在合同期限内政府动迁，产权归反诉被告，旅馆装修装潢归反诉原告。同年，反诉原告又将房屋内的电视、地板全部换新，将全部墙面重新粉刷，对热水器、空调陆续分批换新。现房屋在租期内遇动迁，反诉原告认为房屋内的空调、热水器、电视、窗帘、床铺、洗脸盆、灯具、架子、地毯、木板、其他附属物等对应的拆迁补偿款及相应的设备搬迁费应归反诉原告所有，但反诉被告拒绝按约支付房屋装饰装修费给反诉原告，故反诉原告尹孔现提出如上反诉请求，望判如所请。反诉被告胡传根辩称，不同意反诉原告的全部诉请。2008年，反诉被告在将房屋出租给反诉原告之前，对房屋进行了装修，自行开设古月旅馆，并办理了相关证照。同年，反诉被告将房屋出租给反诉原告使用，开设古月旅馆。同时，反诉被告将旅馆的经营权及房屋内的软装转让给反诉原告，因此作价195,000元，但不包括房屋内的硬装。对于反诉原告承租房屋后是否对房屋进行了装修，反诉被告没有收到书面申请，也不清楚。2013年反诉原、被告签订的《合同》约定租赁遇动拆迁，意指房屋实际被拆迁，并非指签订动迁协议，故反诉原告的诉请不适用于《合同》。房屋的拆迁补偿协议是反诉被告与案外人拆迁公司签订的，与反诉原告无关。房屋未被拆迁，反诉原告一直在占有使用房屋并经营，仍未将房屋返还给反诉被告。拆迁协议的签订，并未影响反诉原告使用房屋，经营旅馆。合同到期后，反诉原告理应返还房屋，因此产生的搬迁费用是必然的，并非原告造成的。经审理查明，2008年9月15日，原告将位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号301室，建筑面积为400平方米的房屋出租给被告使用，双方签订《房屋租赁合同》。在此之前，原告对房屋进行了装修，自行开设经营古月旅馆。《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋按当时的状态交付给被告使用，双方并未办理房屋交接手续。2013年9月10日，原、被告就上述房屋续租事宜，双方签订《合同》。第二条约定租赁用途为开设旅馆经营使用，被告依法办理经营执照和各类经营许可证。不得随意转营。第四条约定第一年自2013年9月10日至2014年9月10日，……第四年2016年9月10日至2017年9月10日房屋租金为110,000元，于2016年9月10日前支付60,000元，于2017年3月10日前将剩余50,000元付清。合同期限为四年，租金半年一付，先付后用。第五条约定被告向原告交付保证金10,000元，作为被告向原告承诺的保证金，租赁合同终止时原告退还给被告。第七条约定原告提供该房屋相关有效产权证及被告合法使用房屋的证明给被告办理相关证件；原告不得出借营业执照、特种经营许可证等有关证件给被告，被告经营需要依法办理各种手续。第八条第7款约定被告对房屋内部装修及更改现有装置工程，须事先征得原告书面同意，不得擅自更改，同时须征得当地物业公司认可或政府有关部门的批准，合同期满，退租或中途终止合同履行的五天内可将添置的动产物自行搬走，届时被告未搬迁的动产物作为被告所放弃的财产，任原告处理；房屋内外的装潢不得破坏，无偿给原告，原告对被告不作任何补偿。第十条约定原告商定违约金为10,000元；被告逾期支付租金或本合同约定的其他相关费用，按未付总额的日千分之五向原告支付滞纳金；原、被告双方签订本合同之日起，任何一方未按本合同的条款履行，均视作违约，守约方有权要求违约方支付违约金，如实际损失超过违约金数额时，由违约方赔偿给守约方造成的一切经济损失，并由守约方依法或本合同之约定主张权利。第十一条约定在本合同履行过程中，如房屋所在地遭遇到台风、暴雨、地震、动迁、战争，本合同自然终止，被告无条件按时交还租赁房屋，动产被告自行搬走，不动产(或装潢、煤、水、电等设备、设施的内容)无偿留给原告，原告对被告不给予任何赔偿和补贴。第十四条约定如在合同期限政府动迁，产权归原告，旅馆装修装潢归被告，合同期满被告优先承租，被告续租先行协商。原告收到被告租赁房屋押金10,000元。2017年9月12日，原告通过顺丰速运向被告寄送通知书，因《合同》到期，要求被告尽快搬离，返还房屋。另查明，系争房屋未取得建设工程规划许可证。2003年1月1日，原告与案外人松江区泗泾镇赵非泾村民委员会(以下简称“赵非泾村委会”)签订《集资房屋买卖契约》一份，约定：被告向案外人赵非泾村委会购买位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号、201号楼房4间，建筑面积213.21平方米，房屋总价款为746,235元，房屋于2003年1月1日前交付原告。2015年12月1日，原告同案外人上海大得同置业有限公司(以下简称“大得同公司”)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》一份，约定：就上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号XXX室建筑面积169.46平方米的房屋，案外人大得同公司补偿原告房屋补偿款1,372,626元；搬家补助费4,068元；设备迁移费21,520元；临时安置费17,285元；速签速搬奖50,000元；室内装饰装修等评估价130056元等，合计1,855,459元。2017年10月27日，原告同案外人大得同公司签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：就上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号、201号建筑面积213.21平方米的房屋，案外人大得同公司补偿原告停产停业损失255,852元；设备迁移费9,250元；房屋补偿款1,727,001元；装修装饰费433,893元；搬迁费5,118元；过渡费21,748元；速签速搬奖50,000元；其他附属物12,000元；综合一次性补偿52,600元，上述款项共计2,567,462元。再查明，2006年8月17日，原告办理了旅馆业的特种行业许可证，单位名称为上海市松江区泗泾镇古月旅馆，经营地址为上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX-XXX号，法定代表人为原告，项目设置情况为客房14间、床位21只。当日，原告也办理了上述经营地址的上海市松江区泗泾镇古月旅馆的个体工商户营业执照。当月，原告还办理了上海市松江区泗泾镇古月旅馆的上海市公共场所卫生许可证。2008年9月7日，原告出具收条给被告，载明：今收到被告195，000元，故泗泾镇鼓浪路XXX号古月旅馆转让费一次性结清。被告承租房屋后，办理了旅馆业的特种行业许可证，单位名称为上海市松江区泗泾镇古月旅馆，经营地址为上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX-XXX号，法定代表人为被告，经营项目为旅馆业(14间、21床)；被告还办理了上述经营地址的上海市松江区泗泾镇古月旅馆的个体工商户营业执照及上海市公共场所卫生许可证，经营者及负责人均为被告。审理中，原、被告均确认实际租赁部位是上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号的一楼、二楼及301室，《合同》上只写了301室是笔误；其中一楼、二楼对应的是《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》中的上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号；301室对应的是《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》中的上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号XXX室。被告确认其与原告之间存在古月旅馆经营权的转让，因此其支付的转让费是包括装修费用的。以上事实，有《房屋租赁合同》2份、《集资房屋买卖契约》、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》、收条等证据以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告所签订的《合同》无效。《合同》无效后，因《合同》取得的财产，应当予以返还。故被告依法应向原告返还房屋。被告在庭审中虽曾承诺愿意返还房屋，但反悔，截至本案第三次开庭时，被告仍未返还房屋，故原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。在被告返还房屋之前，原告参照合同约定的租金标准要求被告支付实际占有使用房屋期间的占有使用费，于法有据，本院依法予以支持。至于被告称由于动拆迁影响其对房屋的使用，但其并未举证，且在庭审中，原、被告均确认动拆迁过程中，房屋并未发生过停水、停电的情况，因此对于被告要求减半支付占有使用费的答辩意见，本院不予采纳。对于原告称被告逾期返还房屋，认为被告已经构成违约，要求主张违约金。本院认为合同无效，其中关于违约金的条款也当然无效，因此原告的该项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。对于押金10,000元，《合同》无效后，原告亦应依法向被告返还，但原、被告均同意直接在占有使用费中抵扣，本院依法予以准许。关于房屋内的装饰装修，由于《合同》无效，其中关于装饰装修的约定也为无效，应当依法处理。在2008年反诉被告将房屋出租给反诉原告使用之前，由反诉被告对房屋进行了装修，用于经营古月旅馆，反诉原告对此予以认可。在2008年反诉被告将房屋出租给反诉原告使用时，双方还发生了转让关系，反诉被告因此收取反诉原告195,000元。对此，反诉被告称该笔款项对应的是经营权的转让及房屋内软装，但不包括房屋内的硬装，反诉被告仅将房屋内的硬装交给反诉原告使用。反诉原告称其与反诉被告之间确实存在古月旅馆经营权的转让，故该笔转让费是包括房屋内的装修及设备。本院认为，对于2008年反诉原、被告发生的转让关系，仅有收条，当时反诉原、被告双方并未签订书面协议，结合收条内容、古月旅馆相关证照的变化及反诉原、被告的陈述，本院认为对于反诉原告所主张的其支付对价包括附合于房屋上的装饰装修这节事实尚不足以证明，本院不予采信。对于反诉原告承租房屋后是否对房屋进行了装修，反诉原告称其分别在2009年、2013年换新过地板，粉刷过墙面，还陆续更换过床、热水器、空调。本院认为对于反诉原告承租房屋后，在房屋内添置的家具、家电，可由反诉原告自行搬离，但反诉原告要求反诉被告承担赔偿责任，缺乏法律依据或合同依据。对于反诉原告主张的粉刷墙面、换新地板的事实，反诉原告并未举证证明其对房屋进行了上述不可拆除、已附合于房屋上的装修，反诉被告也不认可，因此本院亦不予采信。综上，反诉原告要求反诉告对房屋内的装修、附属物(防盗窗及灯箱)、设备迁移进行赔偿，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡传根与被告(反诉原告)尹孔现于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)尹孔现于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告(反诉被告)胡传根坐落于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号一楼、二楼、301室房屋；三、被告(反诉原告)尹孔现于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)胡传根2017年9月11日起至实际返还房屋之日止的占有使用费(按110,000元/年标准计算，该金额应扣除押金10,000元)；四、驳回原告(反诉被告)胡传根的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)尹孔现的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,517元，减半收取计1,258.50元，由原告(反诉被告)胡传根负担121.50元(已付)，被告(反诉原告)尹孔现负担1,132.70元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，反诉案件受理费减半收取4,730元，由被告(反诉原告)尹孔现负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇一八年十二月十八日书记员  陈 莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。