广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0226民初832号 原告（反诉被告）：廖娟，女，1977年12月19日出生，壮族，个体工商户，住广西柳州市城中区，三江县侗人家商务宾馆负责人。 原告（反诉被告）：吴利英，女，1976年7月4日出生，侗族，住广西三江侗族自治县，三江县侗人家商务宾馆业务合伙人。 被告（反诉原告）:傅鹰，男，1973年2月26日出生，汉族，户籍地：陕西省三原县。 委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 原告廖娟、吴利英与被告傅鹰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理，被告傅鹰于2018年10月8日提起反诉，经审查符合法律规定，本院依法受理反诉原告傅鹰诉反诉被告廖娟、吴利英房屋租赁合同纠纷一案，本院决定将两案合并审理，并依法由审判员李春晓独任审理，于2018年10月15日公开开庭进行了审理，书记员李禹柠担任法庭记录，原告（反诉被告）廖娟、吴利英，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人莫毅绪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告廖娟、吴利英向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告租金55000元、承包金39000元、2018年6月25日至2018年8月14日的违约金4900元，共计98900元；2、被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：被、原告经双方协商一致，于2016年7月1日签订三江县侗人家宾馆住宿和餐饮经营权《宾馆承租合同》，该合同第三条约定，被告应于2018年6月25日前向原告交纳2018年第三季度的承包金和租金共计94000元，但被告没有如期按照合同约定向原告交纳前述款项，且经原告多次催缴仍不履行合同约定。根据《中华人民共和国民法总则》第176条和《中华人民共和国合同法》第60条、第109条等相关法律规定，特向法院提起诉讼。 原告廖娟、吴利英提供的证据有：1、《宾馆承租合同》，证明宾馆已由被告傅鹰承租的事实，双方在合同中约定权利义务以及违约责任；2、《缴款通知书》，手机照片1张，证明原告在2018年8月10日以书面方式向被告催缴第三季度的租金及承包金的事实，照片证明原告把《缴款通知书》原件交给了帮傅鹰管理宾馆的负责人吴利忠手上；3、《提前终止宾馆承租合同的通知》，证明原告多次催讨租金无果，于2018年8月13日以书面形式通知被告终止合同，并收回宾馆经营权的事实。原件放在宾馆前台，吴利忠当时也在场，吴利忠拒绝签收；4、《催款通知书》，证明截止2018年8月15日被告尚欠租金及承包金70589.59元，原告以书面形式告知被告；5、《协议书》，证明本案争议房屋系廖娟、吴利英租赁而来，原告拥有合法使用权，是合法占有；6、《补充协议书》，证明原告与房东续签了租赁合同，原告是合法占有该房屋；7、照片2张，证明承租房屋位于三江县；8、《房产证》，证明租赁房屋的产权合法；9、吴健出具的《情况说明》，证实房屋所有人同意廖娟、吴利英将本案争议房屋转租给第三方经营。 被告傅鹰辩称：不同意原告的诉讼请求，被告并没有欠付这么多租金和承包金，也不存在违约，被告在原告同意偿还被告支付的押金、装修款和承担违约责任的情况下，支付欠付的租金和承包金。 对于本诉被告傅鹰未提供证据。 反诉原告傅鹰向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《宾馆承租合同》；2、反诉被告返还反诉原告押金50000元；3、反诉被告支付反诉原告违约金100000元；4、反诉受理费由反诉被告承担。 反诉理由：双方签订的《宾馆承租合同》约定由傅鹰承包廖娟、吴利英登记设立的个体工商户三江县侗人家宾馆的住宿和餐饮的经营权。合同签订后，原告积极履行合同，已经履行了合同约定的全部义务，但廖娟、吴利英于2018年8月15日无故把原告赶出承租的宾馆，强行终止双方签订的合同，并于2018年9月17日对傅鹰提起诉讼，傅鹰认为廖娟、吴利英强行终止合同的行为已构成违约，应当承担违约责任，故提起反诉。 反诉原告傅鹰针对反诉提供的证据有：1、《收据》3张，《收款收据》1张，证明傅鹰对争议房屋的宾馆进行装修所花费的费用，廖娟、吴利英强行收回宾馆应当赔偿傅鹰相应的损失；2、《限期整改通知书》3张，证明廖娟、吴利英租给傅鹰的宾馆受到公安机关的行政处罚和限期整改的事实，在限期整改期间不能正常营业，遭受损失，依法不能计算租金和承包金，傅鹰保留追究廖娟、吴利英的违约责任；3、《收据》1张，证明廖娟、吴利英收取傅鹰承包押金的事实；4、网上订货清单，证明傅鹰为了经营宾馆在网上订购装修补充家具等材料的事实，为履行合同总共订购了42210.7元的装修材料和家具家电。 反诉被告廖娟、吴利英辩称：首先同意解除双方签订的《宾馆承租合同》，对傅鹰要求退还50000元押金不同意，因为《宾馆承租合同》第六条第一点已经明确规定：乙方违约甲方无条件收回宾馆及其他财物，并追索乙方所欠的承包金和滞纳金，并且押金不给予退还。对于100000元违约金，我们没有违约所以不同意给付。 对于反诉廖娟、吴利英未提供证据。 经过开庭质证，傅鹰对廖娟、吴利英提供的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这份证据证明了原告存在违约行为，不能证明原告主张的内容；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，没有看到原件；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件，该证据没有送到傅鹰手上，证据上所欠的数额跟廖娟、吴利英提出的诉讼请求不一致；对证据5的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，不清楚该份证据出租方吴浩是否是该房屋的合法所有人或是占有人；对证据6的真实性无异议，合法性由法院认定，对关联性不予认可，补充协议签订的时间是原、被告租赁期间，原告为了强行终止合同早有准备，企图通过终止合同侵吞被告的押金；对证据7、9无异议；对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。 廖娟、吴利英对傅鹰提供的证据1认为是收款收据，不是正式发票，对金额不予认可，与本案无关；对证据2的真实性无异议，但是在《营业执照》上明确规定了宾馆的经营范围，傅鹰超范围经营，与我们无关，需要傅鹰举证证明他停业；对证据3无异议；对证据4认为与本案无关，是原告为经营宾馆自行购买的。 本院认为，廖娟、吴利英提供的证据7、9符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，傅鹰无异议，本院予以采信；证据1证明廖娟、吴利英与傅鹰签订宾馆承租合同，合同中双方约定权利和义务；从证据2中的照片无法核实是否与证据2中的《缴款通知书》内容一致，而廖娟、吴利英未提供原件予以核对，故本院对该证据不予采信；对证据3、4，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”因廖娟、吴利英未提供该两份证据的原件予以核对，又未提供其他证据佐证，故本院对该证据不予采信；证据5仅证明廖娟、吴利英与案外人吴浩、吴玉宁签订租房协议书；证据6仅证明廖娟、吴利英与案外人吴健、吴玉宁签订补充协议书；证据8证明本案承租房屋归吴健所有。 傅鹰提供的证据3符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，廖娟、吴利英无异议，本院予以采信；证据1、4仅证明傅鹰为了经营宾馆对宾馆进行装修及购买装修材料及家电；证据2仅证明三江县公安局河东派出所针对宾馆存在的问题对傅鹰下发限期整改通知书。 本院于2018年10月15日对案外人吴健作了调查笔录，廖娟、吴利英和傅鹰对调查笔录均无异议，本院予以确认。 根据本院确认的上述证据，以及原、被告在法庭审理过程中的陈述，本院确认本案的法律事实如下：2012年8月12日，廖娟、吴利英与案外人吴浩签订《协议书》，吴浩把位于三江县租赁给廖娟、吴利英用作旅游宾馆使用，合同期限：2011年10月1日至2021年9月30日。2015年5月26日，廖娟就该宾馆领取了营业执照，营业执照的经营范围：住宿服务（1至3楼27房55床）、中型餐馆、预包装食品零售、工艺品、土特产销售。2016年7月1日，廖娟、吴利英作为甲方，傅鹰作为乙方，签订《宾馆承租合同》，双方在合同中约定：甲方将位于三江县“侗人家宾馆”承包给乙方经营，合同第一条约定：承包内容：侗人家宾馆住宿和餐饮经营权。合同第二条约定：承包期限暂定四年，自2016年7月1日至2020年6月30日。合同第三条约定：承包押金及支付方式：押金50000元，租金每年220000元，按半年交纳，承包金每月13000元，按季度交纳。两者费用按先交费后使用的原则，乙方必须在每季度和半年度的前五日交纳。合同第四条第（一）款第5项约定：甲方如需在没有理由的情况下提前解除合同，必须提前2个月书面通知乙方，合同在乙方收到甲方的书面通知2个月后即告解除。对此，甲方应向乙方支付违约金100000元，自然灾害和政府行为除外，并退回押金。合同第四条第（二）款第7项约定：不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务如发生超范围经营业务，乙方必须承担全部责任。合同第六条第1款规定“乙方不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金100元计算，如逾期超过三十天仍未足额缴纳承包金和房租，则甲方有权单方解除合同，无条件收回宾馆及其他财物，并追索乙方所欠的全部承包金和滞纳金，并押金不给予退还。”合同签订后，廖娟、吴利英即将“侗人家宾馆”交由傅鹰经营，傅鹰购买装修材料和电器，对该宾馆进行适时的装修。2017年7月1日，傅鹰向廖娟、吴利英支付合同押金50000元。从2016年7月1日至2018年第二季度的租金和承包金，傅鹰亦按合同约定支付（庭审中，双方一致认可，傅鹰已支付承包金和租金到2018年第二季度）。2018年3月1日，因侗人家宾馆监控视频保存小于60天和监控视频无法正常回放，被三江县公安局发出限期整改通知书。2018年5月10日，因侗人家宾馆监控录像保存期限小于60天，被三江县公安局发出限期整改通知书。2018年7月29日，因侗人家宾馆超范围经营（4-5楼）及无安全防盗窗，被三江县公安局发出限期整改通知书。廖娟、吴利英认为按照合同约定傅鹰应于2018年6月25日前支付2018年第三季度的承包金和租金，傅鹰未如期支付，经多次催收，傅鹰仍然不履行合同义务，故诉至法院提出如上诉请。傅鹰认为系廖娟、吴利英无故强行收回宾馆，强行终止双方签订的承租合同，其二人构成违约，故提出反诉。 另查明，2018年7月24日，案外人吴健与廖娟、吴利英签订《补充协议书》。吴健出具《情况说明》陈述在不影响其合法权益的情况下同意廖娟、吴利英将本案争议房屋转租他人经营。庭审中，双方一致认可，傅鹰经营“侗人家宾馆”到2018年8月15日止。 本案的争议焦点为：1、傅鹰是否存在逾期支付租金及承包金的情形？傅鹰应给付廖娟、吴利英2018年第三季度多少租金及承包金？2、傅鹰是否应当支付给廖娟、吴利英违约金（滞纳金）？3、廖娟、吴利英是否应当退还傅鹰50000元押金？4、廖娟、吴利英是否应当支付傅鹰100000元违约金？ 本案中，廖娟、吴利英与案外人吴浩签订《协议书》，承租了本案争议的房屋，该房屋的所有权登记在案外人吴健名下，从2018年10月15日本院对吴健所作的调查笔录显示，吴健对其父亲吴浩与廖娟、吴利英签订的租房协议书予以认可，并且在2018年7月24日亦与廖娟、吴利英签订了《补充协议书》，廖娟、吴利英即取得了本案争议房屋的合法占有权。廖娟、吴利英在取得合法占有权后与傅鹰签订《宾馆承租合同》，因吴健对廖娟、吴利英将本案争议房屋转租表示同意，并且廖娟、吴利英与傅鹰签订的《宾馆承租合同》的期限在廖娟、吴利英与吴浩签订的《协议书》期限内，故廖娟、吴利英与傅鹰签订的《宾馆承租合同》应属有效合同，廖娟、吴利英将本案争议房屋转租给傅鹰的转租行为亦属有效行为。 针对第一个争议焦点，根据原、被告双方签订的《宾馆承租合同》第三条约定“……，租金每年220000元，按半年交纳，承包金每月13000元，按季度交纳。两者费用按先交费后使用的原则，傅鹰必须在每季度和半年度的前五日交纳。”可知，傅鹰应于每季度和半年度的前五日交纳租金和承包金，庭审中，傅鹰认可仅支付承包金和租金到2018年第二季度，之后未支付过承包金和租金，傅鹰亦认可经营侗人家宾馆至2018年8月15日，故傅鹰存在逾期支付租金及承包金的情形。对于是否应扣除三次停业整顿期间的租金和承包金的问题，本院认为，在双方签订的《宾馆承租合同》中未对扣除租金和承包金的情形进行过约定。在2018年3月1日的《限期整改通知书》中存在的问题是：监控视频保存小于60天和监控视频无法正常回放，在2018年5月10日的《限期整改通知书》中存在的问题是：监控录像保存期限小于60天，该两次限期整改的原因均是由于宾馆设备自身存在问题而被三江县公安局河东派出所要求限期整改。在2018年7月29日的《限期整改通知书》中存在的问题是：超范围经营（4-5楼）及无安全防盗窗。对于超范围经营的问题，在双方签订的合同第四条第（二）款第7项已有明确约定：不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务如发生超范围经营业务，乙方必须承担全部责任。在三江县侗人家商务宾馆的营业执照上已明确写明“住宿服务（1至3楼27房55床）”，故傅鹰认为廖娟、吴利英出租给其经营的宾馆包括了4-5楼，由此超范围经营导致停业整改期限的租金和承包金应当扣除的理由不能成立，本院不予采纳。对于无安全防盗窗的问题，亦是由于宾馆设备自身存在问题而被三江县公安局河东派出所要求限期整改。综上所述，对傅鹰要求扣除三次停业整顿期间的租金和承包金的观点，本院不予采纳。至于傅鹰应给付廖娟、吴利英2018年第三季度多少租金及承包金的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，廖娟、吴利英从吴浩处将房屋承租而来，其二人合法占有该房屋，将房屋转租给傅鹰后，廖娟、吴利英享有向傅鹰收取租金及承包金的权利。庭审中，双方一致认可，傅鹰已支付租金及承包金至2018年第二季度，并且傅鹰经营“侗人家宾馆”仅到2018年8月15日止，从2018年7月1日至2018年8月15日共46天（即1个半月），故傅鹰尚需支付租金：220000元/年÷365天×46天=27726.03元，尚需支付承包金：13000元+13000元÷2=19500元。 针对第二个争议焦点，廖娟、吴利英诉请的违约金即是指合同约定的“滞纳金”，关于滞纳金的计算天数，根据双方签订的《宾馆承租合同》第三条约定：租金按半年交纳，承包金按季度交纳，须在每季度和半年度的前5日交纳，廖娟、吴利英认为应理解为：应于2018年6月25日前交纳第三季度的租金及承包金，计算至2018年8月14日止，共逾期49天。而傅鹰理解为：应于2018年7月5日前交纳，逾期天数应是从2018年7月5日计至2018年8月15日。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第1款的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本院认为，根据双方签订的《宾馆承租合同》第三条约定：租金按半年交纳，承包金按季度交纳，须在每季度和半年度的前5日交纳，按照该条款的文字本意理解，每季度和半年度的前5日交纳承包金和租金即在2018年7月5日前交纳即可，从2018年7月6日起才应起算逾期时间，傅鹰同意从2018年7月5日计算，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以准许。双方在庭审中一致认可，傅鹰经营“侗人家宾馆”到2018年8月15日止，故逾期时间应计算至2018年8月15日，鉴于廖娟、吴利英仅请求至2018年8月14日，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以准许，故傅鹰逾期支付租金及承包金应从2018年7月5日至2018年8月14日止，共42天。根据双方签订的《宾馆承租合同》第六条第1款约定“乙方不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金100元计算，……”故滞纳金应为100元/天×42天=4200元。 关于傅鹰反诉解除双方签订的《宾馆承租合同》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”庭审中，傅鹰提出解除合同，廖娟、吴利英予以同意，并且双方一致认可，傅鹰经营“侗人家宾馆”到2018年8月15日止，双方合同在2018年8月15日已实际解除，故对于傅鹰提出解除双方签订的《宾馆承租合同》，本院予以确认。 针对第三个争议焦点，根据双方签订的《宾馆承租合同》第六条第1款规定“乙方不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金100元计算，如逾期超过三十天仍未足额缴纳承包金和房租，则甲方有权单方解除合同，无条件收回宾馆及其他财物，并追索乙方所欠的全部承包金和滞纳金，并押金不给予退还。”本案中，对于2018年第三季度的租金和承包金傅鹰已逾期42天，根据合同约定逾期超过三十天押金不予退还，故廖娟、吴利英无需退还傅鹰交付的50000元押金。 针对第四个争议焦点，根据双方签订的《宾馆承租合同》第四条第（一）款第5项约定：甲方如需在没有理由的情况下提前解除合同，必须提前2个月书面通知乙方，合同在乙方收到甲方的书面通知2个月后即告解除。对此，甲方应向乙方支付违约金100000元，自然灾害和政府行为除外，并退回押金。本案中，因傅鹰逾期超过三十天不缴纳租金和承包金，廖娟、吴利英向傅鹰提出不再给其经营宾馆，该二人的行为其实质就是解除合同的意思表示，至2018年8月15日止傅鹰亦不再经营宾馆，故双方签订的承租合同在2018年8月15日已实际解除。而解除合同并不是因为廖娟、吴利英在没有理由的情况下提前解除，故傅鹰要求廖娟、吴利英支付100000元违约金没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十五条第一款、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告傅鹰应于本判决生效之日起10日支付本诉原告廖娟、吴利英房屋租金27726.03元，承包金19500元； 二、本诉被告傅鹰应于本判决生效之日起10日支付本诉原告廖娟、吴利英滞纳金（违约金）4200元； 三、解除反诉原告傅鹰与反诉被告廖娟、吴利英于2016年7月1日签订的《宾馆承租合同》； 四、驳回本诉原告廖娟、吴利英的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告傅鹰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费2272元，减半收取1136元，本诉原告廖娟、吴利英负担552元，本诉被告傅鹰负担584元，反诉案件受理费1650元，由反诉被告傅鹰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状或直接到柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  李春晓 二〇一八年十二月十四日 书记员  李禹柠