文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初3316号原告：珠海市金日科技有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区联港工业区双林片创业西路五号厂房三。法定代表人：周再杰，董事长。委托诉讼代理人：郭锦峰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海阿尔法科印科技有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区联港工业区双林片区创业西路五号厂房4一层及四层。法定代表人：谢锦楼，总经理。委托诉讼代理人：刘凯东，广东友邦方达律师事务所律师。原告珠海市金日科技有限公司（以下简称金日公司）与被告珠海阿尔法科印科技有限公司（以下简称阿尔法公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案，依法适用简易程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周再杰及委托诉讼代理人郭锦峰、被告的委托诉讼代理人刘凯东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金日公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交付租金及管理费的违约金19,820.25元；2.判令被告向原告支付专用水电费逾期违约金122,208.91元；3.判令被告向原告支付普通水电费逾期违约金14,120.34元。诉讼过程中，原告变更第二项、第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付专用水电费逾期利息（利息计算方式：按年利率6%，从每月应付之日计算至实际付清止）；判令被告向原告支付普通水电费逾期利息（利息计算方式：按年利率6%，从每月应付之日计算至实际付清止）。事实和理由：2015年11月9日，原、被告签订了《租赁合同》，主要约定如下：1.被告租赁位于珠海市金湾区联港工业区双林片创业西路五号厂房四的一层及四层作厂房使用，租赁面积按6900平方米计算；2.租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止；3.租金每月86,250元、管理费每月34,500元，共计120,750元，应在每月10日支付，逾期每日按逾期支付金额的千分之三计算滞纳金；4.电费如在原告扣取的，被告应评估自身用电量在每月5号前汇款至原告账户。合同签订后，原告已按照约定向被告交付租赁物，但被告陆续出现延迟支付租金、管理费以及水电费的情形，原告多次要求被告要按时支付应付费用，但被告一直怠于改正。原告遂诉至法院，请求判如所请。原告向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.水电费说明及付款通知（7份）；3.联络函5张及2016年7月25日通知；4.农业银行流水（68页）；5.《每月普通水电费抄表记录单》。被告阿尔法公司辩称，原告所有诉讼请求均无事实和法律依据，应予驳回。一、关于被告是否应支付迟延交付租金及管理费的违约金19,820.25元的问题。1.被告未有违约情形或履约稍有瑕疵，不构成根本违约，且原告计算逾期支付时间错误，故被告不应承担支付违约金的责任。《租赁合同》第3（3）、（4）条约定，租方应每月10日支付租金、管理费租金及管理费节假日可顺延。被告支付租金、管理费的付款记录可以证实，被告是依照双方约定按时支付的。极个别月份逾期1至2天，显属合理宽展支付期限内，未给原告造成损失，不应承担违约责任。2.约定的滞纳金计算标准过高。合同约定按日收取千分之三的滞纳金，折算后相当于月息9分、年息108%，远远超过给原告造成的银行存款利息损失，故请求对违约金金额予以减少。3.原告不及时履行维修义务，本身存在违约行为。被告使用厂房期间，该厂房存在屋面漏水、电梯故障及房屋窗户破裂等问题，被告多次要求原告履行维修租赁物的义务，但是原告不予理睬，使被告的生产经营受到严重影响。根据法律规定，原告本身在违约情形，其无权要求被告支付违约金。4.被告不应支付物业管理费，因而也不应支付迟延交付物业管理费的违约金。根据《租赁合同》第3条约定，原告每月收取的120,750元由两部分组成，即厂房租金86,250元、物业管理费3450元。但原告从未提供过任何的物业服务，该物业区域没有保安、保洁、维修及其他物业服务人员及物业服务项目，所有的物业服务都是由被告自己承担。根据权利义务对等原则及公平原则，原告本身存在严重违约情形，其未履行物业管理服务约定，未提供物业管理服务，故其不应收取任何物业管理费用，更不用说被告支付逾期支付物业管理费的违约金了。二、被告不应支付专用水电费逾期违约金122,208.25元及水电费逾期违约金14,120.34元。1.《租赁合同》中未约定水电费逾期支付的违约责任条款，原告的此项请求无法律及合同依据。2.被告未有违约支付情形。被告收到原告水电费缴费通知后，均及时支付水电费，未有违约支付情形。3.水电费迟延交付的违约金收取主体是供水供电部门，而不是原告，供水供电部门未因迟交水电费情形而要求原告支付违约金。如确实因为被告因迟延缴纳水电费而导致受到水电部门收取违约金，原告替被告支付了该费用，则原告方有权要求被告承担。本案中未有该情形发生，故要求被告承担违约金没有依据。4.原告未有任何损失。水电费是采用先用后付的方式按实际使用数量收取，原告只是代收代缴人。即供电供水部门抄表后，给原告下达缴费通知单，原告再根据被告水电表中实际使用情况，收取被告的水电费代缴给供水供电部门。被告向本院提交了如下证据：1.情况说明；2.租赁合同；3.联络函3份；4.照片一组（6页复印件）；5.工程承包合同；6.复函。经审理查明，2015年11月9日，原告金日公司（甲方）与被告阿尔法公司（乙方）签订《租赁合同》，约定如下：1.房屋坐落、面积及用途：珠海市金湾区联港工业区双林片创业西路五号厂房四的一层及四层（以下简称租赁物业）作为厂房使用，因楼梯及电梯公摊面积分摊的原因，甲方按面积6900平方米出租给乙方使用。2.租赁期限为自2016年3月1日起至2019年2月28日止。3.租金及租金的交纳：2016年3月1日至2019年2月28日，乙方按月租金每平方米12.5元、每月86,250元付给甲方，管理费每平方米5元、每月34,500元付给甲方；甲方承诺租金及管理费从2016年3月1日起收取，乙方应于每月10日前将本月租金及管理费汇入甲方指定的账户；租金及管理费节假日可顺延，超出约定付款日期，甲方有权按日收取滞纳金（每天按逾期未交足金额的千分之三）。4.（第四条）由于目前甲方的工厂达不到乙方所需电压设施，经双方协商，甲方代乙方增容电压到1250KVA。5.电费收取方法:（1）承租期间，承租厂房及宿舍水电费由乙方自负，如电力局向甲方直接扣取，则与甲方无关；（2）如电费在甲方账户扣取，则乙方应评估自身用电量在每月5号前将款项汇至甲方账户，至月底前开发票后当月双方约定多退少补。合同签订后，原告将约定的租赁物业交由被告使用至今。原告称被告存在迟延交付租金及管理费、水电费的行为,并就此提交了其中国农业银行账户2016年3月1日至2018年9月10日期间的流水.该银行流水载有被告向原告支付租金和水电费的日期、数额等，以及原告账户被扣取电费的日期、数额等（摘要为“南网电费”）。被告对银行流水的真实性无异议，但对是否应支付滞纳金、滞纳金计算天数及标准等存在异议：1.被告主张原告自身有违约行为，无权要求被告支付滞纳金。被告主张原告拒不履行维修租赁物的义务，并就此提交了了《联络函》、照片等证据。《联络函》共3份，其中落款时间为2018年8月30日的《联络函》主要内容为，原告五楼仓库房顶出现严重漏水，造成产品报废，原告指派人员维修，但没有达到防漏效果；车间西电梯由原告平时上下货使用，但该电梯经常发生故障；为保障公司人员财产安全，避免安全事故的发生，排除隐患，望金日公司领导对以上两项问题进行核实并做出彻底整改。该《联络函》加盖了“珠海阿尔法科印科技有限公司人事行政部”章，尾部下方空白处有原告的工作人员于2018年9月6日签名并手写如下内容：“1.屋面漏水问题已在上半年委托专业施工队进行维修，如果还再出现漏水，我司将派施工队继续维修；2.电梯故障已电告维年保公司加强维护，不便之处，希望谅解！”落款时间分别为2018年11月13日和2018年12月13日的《联络函》未加盖被告印章，也未有原告签收。原告在庭审中表示，认可由原告员工签收的《联络函》，无签收的不认可。原告还称，被告提交的照片反映了墙顶上有补漏的痕迹等，也显示出原告进行过相应的修缮，并非被告所述的拒绝履行修缮义务。被告主张原告拒不提供符合要求的租赁物及配套设施，并就此提交一份其与案外人珠海弘达机电工程有限公司签订的《工程承包合同》。该合同约定珠海弘达机电工程有限公司对“珠海阿尔法科印科技有限公司高压计量安装工程”进行施工。原告称，装电表是因为被告与原告沟通好，被告不认可原告原来的电表，被告自行安装电表并承担安装费用；安装后对比两个电表发现，被告安装的电表显示用电比原来的电表还要多。2.关于租金。原告以《阿尔法每月应收款一览表——租金（10号前）》书面形式说明被告逾期支付租金的情况，具体为：（1）2016年4月18日支付当月租金120,750元，逾期8天；（2）2016年5月12日支付当月租金120,750元，逾期2天；（3）2016年6月13日支付当月租金120,750元，逾期3天；（4）2016年7月14日支付当月租金34,500元，逾期4天；（5）2016年8月2日支付租金86,250元，逾期22天；（6）2016年9月12日支付当月租金120,750元，逾期2天；（7）2016年12月12日支付当月租金12,750元，逾期2天；（8）2017年5月11日支付当月租金12,750元，逾期1天；（9）2017年9月11日支付当月租金12,750元，逾期1天；（10）2018年1月12日支付当月租金12,750元，逾期2天；（11）2018年2月23支付当月租金12,750元，逾期13天；（12）2018年6月11日支付当月租金12,750元，逾期1天。该一览表载明的付款情况与原告提交的银行流水一致。被告认为原告计算的逾期时间错误，并提交了《阿尔法公司支付房租及物业管理费时间情况说明》，称部分逾期情况或已获得原告理解，或因银行系统处理单据延误到账，或因节假日应予顺延。原告表示如果应付当天是法定节假日，同意顺延。3.关于管理费。被告称原告未提供任何物业管理服务，故被告不应向原告支付管理费，因而也不应支付管理费的滞纳金。原告称管理费是租金的构成部分，当时被告的经办人提出来要分开写，因而写了每平方米5元的管理费，也因而合同上没有约定任何物业管理的内容，没有约定原告承担物业服务的义务。4.关于水电费。原告称，其诉讼请求中的“专用水电费”是指原告根据合同第四条提供的1250KVA的专电，是被告专用的；“水电费”（普通水电费）是指日常生活的水电费。根据双方提交的证据，原、被告曾以书面形式对水电费问题进行沟通。具体如下：2016年7月28日，原告以《联络函》形式向被告催收欠付租金、水电费、专用电费及滞纳金，该《联络函》有被告工作人员签收并加盖了被告公章。2016年8月1日，原告以《联络函》形式要求被告根据上月供电局下发的谷平峰单价，核算出大概所需金额，根据实际多退少补，在每月5日前将款项汇入原告账户供电力局扣款。同日，被告向原告出具《联络函》，承诺“我司保证后续的水电费和租金按照合同规定的时间准时支付，如我司没按照以上承诺时间完成，或在有特殊情况下没有提前告知金日公司，后果将由我司自行承担”。2017年11月14日至2018年6月16日期间，原告以《水电费说明及付款通知书》的形式告知被告专用电费欠付金额和普通水电费金额，该付款通知书均由被告的工作人员杨秋云签收。签收日期和普通水电费金额具体为：2017年11月14日，2017年10月份普通水电费17,556.36元；2018年1月16日，2017年12月份普通水电费8904.89元；2018年2月23日，2018年1月份普通水电费6129.88元；2018年3月8日，2018年2月份普通水电费2722.22元；2018年4月26日，2018年3月份普通水电费8927.06元；2018年5月7日，2018年4月份普通水电费8124.91元；2018年6月19日，2018年5月份普通水电费7671.55元。该《水电费说明及付款通知书》还载明“请在收到此单后，三个工作日内予以核对并将上述款项汇入我司指定账户，如有异议，请在通知之日起，三个工作日内提前复核，逾期视为认同”。根据原告提交的银行流水，被告于2017年12月6日支付了2017年10月份普通水电费，于2018年7月22日支付2017年12月至2018年5月的普通水电费。2018年12月6日，被告向原告发送《关于的复函》，其主要内容为：1.该期水费、电费核对无误，收票后被告将办理请款手续，承诺12月16日前办结；2.对于原告提出的“每月5号前将电费汇至原告账户”，被告认为均严格按照红旗供电所账单中显示的缴费期限，提前将电费付至原告账户，从未有过逾期，也未听说过红旗供电加收滞纳金，如确有类似事件，请原告提供红旗供电所每月扣费记录等材料。该复函有原告工作人员马惠玲签收，但注明“我司保留意见”。另，对于迟延支付水电费的计息标准，被告主张按中国人民银行同期贷款利率计算。以上事实有原、被告提交的证据、开庭笔录以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均因按合同约定全面履行各自的义务。原告将案涉厂房交付给被告使用，被告应依约按时向原告支付租赁费、水电费等费用，未按时支付的，应向原告承担违约责任。一、关于每月应支付的租金和管理费的金额《租赁合同》约定，被告每月应支付租金86,250元、管理费34,500元（合计120,750元）。被告辩称原告未提供任何物业服务，故不应支付管理费，也不应支付管理费滞纳金。而原告称管理费实际也是租金的组成部分。本案中，《租赁合同》并未约定原告应向被告提供物业管理服务费，被告也未提交证据证明租赁期间曾提出关于支付管理费的异议。根据原告提交的银行流水，自2016年3月10日至2018年9月10日，被告均按每月120,750元向原告支付租金，即实际履行中被告也是按合同约定的租金和管理费总金额向原告支付。因此，本院采信原告关于管理费实际是租金组成部分的说法，被告关于不应支付管理费的辩驳意见，依据不足，本院不予采信。二、关于滞纳金或利息被告提出原告拒不履行维修义务和未提供符合约定的配套设施，本身存在违约行为，故无权要求被告支付承担滞纳金。1.被告称原告拒不履行维修租赁物的义务。根据被告提交的2018年8月30日的《联络函》，被告曾向原告反映屋顶漏水和电梯故障问题，原告于2018年9月6日回复已委托专业施工队维修，并承诺如再出现漏水问题将派施工队继续维修及告知维保公司加强电梯维护等，该证据不能证明被告的主张。被告提交的2018年11月13日和2018年12月13日的《联络函》无任何签章，也未有证据证明已将该《联络函》送达原告，本院不予采信。2.关于被告所称被告提交的《工程承包合同》仅能证明被告委托第三方进行计量安装工程，而不能证明原告未向被告提供配套计量设施。被告的关于原告拒不履行维修义务和提供符合约定的配套设施的上述辩驳意见，依据不足，本院不予采信。关于逾期支付租金和管理费的滞纳金。《租赁合同》约定被告应于每月10日前将本月租金及管理费汇入原告指定的账户，若逾期支付，原告有权收取滞纳金（每天按逾期未交足金额的千分之三）。根据原告提交的银行流水，被告确有迟延支付的情形。但依据《租赁合同》关于租金和管理费节假日可顺延的约定，计算逾期天数时应扣除节假日。对于被告所称已获得原告理解及因银行系统处理单据延误到账等，被告未提交相应证据，本院不予采信。《租赁合同》约定违约金为日千分之三，相当于年利率109.5%，过分高于原告的实际损失，且被告请求减少违约金数额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定按年利率24%计算逾期支付租金的滞纳金。关于逾期支付专用电费的利息。《租赁合同》约定“如电费在甲方账户扣取，则乙方应评估自身用电量在每月5号前将款项汇至甲方账户”并约定“多退少补”，根据原告提交的银行流水，被告有多次没有在每月5日前向原告支付专用电费，导致专用电费由南方电网自原告的资金账户中扣除，被告也曾以《联络函》的形式向原告承诺按合同约定时间支付电费，否则自行承担后果，故被告应按向原告承担逾期支付水电费的资金占用损失。本院认定，被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付专用电费的资金占用损失，以每月专用电费实际扣款数额，自实际扣款之日计至被告支付之日，以原告提供的银行流水为准。关于逾期支付普通水电费的利息。原告以《水电费说明及付款通知书》的形式告知被告每月水电费金额，要求被告在三个工作内核对并汇入原告指定账户。被告对上述通知书进行了签收，未提出异议而逾期支付水电费用，应承担由此给原告造成的损失。本院按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期支付普通水电费的资金占用损失。对于原告主张的逾期天数，如签收后三天内遇到非工作日的应相应顺延。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告珠海市阿尔法科印科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市金日科技有限公司支付逾期租金和管理费的滞纳金（滞纳金计算方法详见判决书后附《租金和管理费滞纳金计算说明》）；二、被告珠海市阿尔法科印科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市金日科技有限公司支付逾期专用电费的利息（利息计算方式：按中国人民银行同期贷款利率，以每月专用电费实际扣款数额为本金，自实际扣款之日计至被告支付之日，以原告珠海市金日科技有限公司提交的银行流水为准）；三、被告珠海市阿尔法科印科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市金日科技有限公司支付逾期普通水电费的利息（滞纳金计算方法详见判决书后附《普通水电费逾期利息计算说明》）四、驳回原告珠海市金日科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3422元，因适用简易程序减半收取1711元，由原告珠海市金日科技有限公司负担92元，由被告珠海阿尔法科印科技有限公司负担1619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈德玉二〇一八年十二月二十五日法官助理房晓书记员余德明附：1.租金和管理费滞纳金计算说明            月份              金额（元）              实际到账日期              逾期天数              滞纳金标准              说明                  2016.4              120,750              2016.4.18              8              年利率24%              /                  2016.5              120,750              2016.5.12              2              /                  2016.6              120,750              2016.6.13              3              /                  2016.7              120,750              2016.7.14              4              /                  2016.7              86,250              2016.8.2              22              /                  2016.9              120,750              2016.9.12              2              /                  2016.12              120,750              2016.12.12              2              /                  2017.5              120,750              2017.5.11              1              /                  2017.9              120,750              2017.9.11              1              /                  2018.1              120,750              2018.1.12              2              /                  2018.2              120,750              2018.2.23              6              2018年2月15日至21日为法定节假日，顺延7日                  2018.6              120,750              2018.6.11              1              /      2.普通水电费逾期利息计算说明            月份              金额（元）              付款通知单签收日期              到账日期              逾期天数              计算标准              说明                  2017.10              17,556.36              2017.11.14              2017.12.6              19              中国人民银行同期贷款利率              /                  2017.12              8904.89              2018.1.16              2018.7.22              184              /                  2018.1              6129.88              2018.2.23              2018.7.22              145              2018年2月25日为周日，顺延1日                  2018.2              2722.22              2018.3.8              2018.7.22              131              2018年3月10日至11日为周六、周日，顺延2日                  2018.3              8927.06              2018.4.26              2018.7.22              81              2018年4月29日至5月1日为法定节假日，顺延3日                  2018.4              8124.91              2018.5.7              2018.7.22              73              /                  2018.5              7671.55              2018.6.19              2018.7.22              30              /