贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终9498号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐再敏，女，汉族，1987年6月29日出生，住贵州省清镇市。委托诉讼代理人：朱小波，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201201110106109。委托诉讼代理人：高鸿建，贵州中创联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋贵娟，女，汉族，1988年6月24日出生，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：游争艳，贵州元朗律师事务所律师，执业证号15201201711495690。原审第三人：贵州建胜房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添南路温馨苑商住楼******。统一社会信用代码915201123220591792。法定代表人：杨胜琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱卫发，该公司员工。上诉人徐再敏因与被上诉人蒋贵娟，原审第三人贵州建胜房地产经纪有限公司（以下简称“建胜公司”）买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（（2018）黔0112民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐再敏上诉请求：1.撤销原判决，并发回重审或者依法改判支持上诉人的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院定案依据的个人消费贷款申请审批资料明确记载，本案中涉案房屋的首付款为25.72万元，结合《房屋买卖居间合同》第九条第四款的约定，已经清晰的表明上诉人与被上诉人就首付款的支付时间和支付金额进行了变更，被上诉人至今未支付首付款系根本违约。其次，被上诉人未支付首付款，且银行按揭过程中，关键资料首付款的支付凭证未实际履行，银行已经明确表示被上诉人2018年6月22日获得的审批会被撤销，银行按揭款项明确不能获得，构成逾期违约。被上诉人违约行为直接导致《房屋买卖居间合同》已无继续履行的可能，认定上诉人违约系事实认定错误。再则，法律不强人所难，在上诉人多次告知被上诉人及第三人要终止合同的履行后，判令继续履行合同有失公允。综上所述，一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，被上诉人违约的实事求清楚，证据确实充分，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人蒋贵娟答辩称，《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，属于有效合同，合同当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，严格按照合同约定全面履行各自义务，被上诉人按照合同约定履行自己义务，上诉人拒不履行自己的义务，无权解除合同。被上诉人在贷款审批通过前已经按合同约定准备好首付款金额。其次，三方签订的《房屋买卖居间合同》真实有效，但被上诉人无视合同约定，并向被上诉人明确表明不卖房屋，拒不履行合同义务，上诉人已构成违约。再则被上诉人已按合同约定充分履行自己的义务，被上诉人在上诉人违约的情况下，可要求其继续履行合同。综上，一审判决认定实事清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人建胜公司述称，请求法院依法判决。蒋贵娟向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告蒋贵娟、被告徐再敏及第三人建胜公司签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、请求法院依法判令被告徐再敏继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，并按照合同约定将位于贵阳市××路水锦花都三期C组团C4栋3单元603号房产的权属转移登记至原告名下；3、本案案件受理费由被告承担。徐再敏向一审法院提出诉讼请求：1、原告违背诚实信用原则，完全没有履约能力，不能支付购房款，已经构成根本违约，请求解除该合同，并且要求对方承担相应的损失赔偿；2、基于第一项请求法院驳回原告的全部诉请，支持被告的反诉请求。一审法院认定事实：1、2018年4月12日，原告（反诉被告）蒋贵娟作为买方、被告（反诉原告）徐再敏作为卖方、第三人建胜公司作为中介方，三方经协商一致共同签订《房屋买卖居间合同》，合同主要内容有：甲方自愿将自己位于贵阳市××路水锦花都三期C组团C4栋3单元603号，产权人徐再敏，建筑面积154平方米的四室2厅2卫房屋出售给乙方，成交价格净收836000元整，另支付中介方服务费及双方平税费59000元正；合同签订之日交纳购房定金50000元，届时定金冲抵房款；采用还款赎楼方式付款，“因甲方房屋是以按揭付款方式取得，现产权手续抵押于银行，乙方已对此房充分了解，乙方同意于甲方提前还贷当日将首付房款人民币大写壹拾柒万陆仟元支付到甲方账户，该款用于归还甲方银行剩余贷款本息及违约金；待甲方注销抵押并取得《房屋所有权证》《完税凭证》《土地证》时，甲方于2018年7月10日前配合乙方办理产权过户签字；尾款人民币大写陆拾万元产权过户后60个工作日内乙方从银行贷款支付甲方，由银行直接支付到甲方账户。因乙方名下有负债，双方协商于2018年4月20日前先审批贷款，银行审批合格后，甲方再提前还贷。”，合同还约定了代理服务费的支付、房屋移交方式、违约责任等内容，其中违约责任约定“如约定时间内甲方中途违约不买，甲方应在违约之日双倍返还定金和双倍返还已收房款给乙方；如乙方违约不买，则定金及房款不予退还。所得全部金额所得方和丙方各占50%不超过代理费，其中违约方在违约当日另支付补足丙方代理费按房屋成交总价的3%”以及其他违约约定。2、该合同签订当日，蒋贵娟支付徐再敏定金5万元，徐再敏、郑海江出具了收条并签字捺印。之后蒋贵娟于2018年4月19日向中国邮政储蓄银行枣山路支行申请购房贷款60万元，同日为了配合蒋贵娟申请贷款，徐再敏出具《收条》，收条内容为收到蒋贵娟爱人吴江交来257200元首付款，事实上，该款并未实际支付，同时双方签订《存量房买卖合同》仅作为申请贷款使用。该行2018年6月22日审批通过其贷款申请，同月24日，原告向案涉房屋的使用人郑海江发送短信，告知已经申请到银行贷款并要求支付首付款，郑海江回复短信称其在本月21日就通知过中介和买方说他的房子不卖了，愿意赔偿相应的违约金和退还定金，同日蒋贵娟向徐再敏发送短信要求付首付款，徐再敏回复郑海江不愿意卖房子，愿意赔偿违约金。同年6月25日，第三人建胜公司也向徐再敏发出《告知函》，告知函内容为催促徐再敏于6月28日上午到其公司处与买房方蒋贵娟处理首付款事宜。后徐再敏方坚持不卖房，蒋贵娟遂诉至本院，请求判如所请。徐再敏亦提出反诉请求支持其诉请。蒋贵娟向本院提交了其工资等的银行交易流水清单，清单显示其每月有工资收入数千元至上万元不等。法院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）通过第三人进行房屋买卖，三方协商一致签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定了各方的权利义务以及具体的时间。其中双方约定了蒋贵娟需于2018年4月20日前先审批贷款，银行审批合格后甲方（徐再敏）再提前还贷，该条款仅约定了申请时间，并未约定银行审批通过的时间，且通常情形下银行审批通过的时间具有不确定性，实际上亦无法确定；而根据本案查明事实，蒋贵娟向中国邮政储蓄银行枣山路支行申请贷款的申请时间为2018年4月19日，并未超过双方的约定期间，被告（反诉原告）徐再敏以蒋贵娟在6月份才通过银行贷款审批为由主张蒋贵娟违约，缺乏事实依据，对其主张本院不予支持。同时，反诉原告徐再敏主张反诉被告蒋贵娟至今仅支付5万元购房定金，首付款逾期未支付从而构成违约，而根据上述查明事实，双方在房屋买卖居间合同中约定的是于甲方（即徐再敏）提前还贷当日乙方（即蒋贵娟）支付房屋首付款176000元，因案涉房屋系徐再敏按揭购买，进行交易更换产权人必须先还清所欠的银行购房贷款，而本案中蒋贵娟出示的其与徐再敏及其代理人郑海江的短信记录清清晰记载了徐再敏欲毁约不再卖房的事实。故反诉原告徐再敏主张蒋贵娟至今未支付首付款从而构成违约的事实不存在，主张蒋贵娟违约无事实依据，对徐再敏的该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，本案三方当事人于2018年4月12日签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，故原告（反诉被告）蒋贵娟主张确认三方签订的《房屋买卖居间合同》有效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本案不存在合同解除的上述条件，徐再敏前述主张解除《房屋买卖居间合同》的理由于法无据，本院不予支持；同时，其反诉请求第二项要求判令蒋贵娟支付的5万元定金归其所有的诉请，因原告（反诉被告）蒋贵娟并无违约行为，该反诉请求于法无据，本院亦不予支持。关于原告（反诉被告）蒋贵娟请求判令徐再敏继续履行前述《房屋买卖居间合同》，并按照合同约定转移案涉房屋权属登记至蒋贵娟名下的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案案涉合同约定了反悔不卖和反悔不买情形下的违约责任承担，但由于原告（反诉被告）蒋贵娟并未主张违约责任而选择继续履行合同，而案涉房屋现在经原告蒋贵娟申请进行了财产保全查封，故本案原告（反诉被告）蒋贵娟要求徐再敏继续履行案涉房屋买卖居间合同具备实现条件，本院予以支持，被告（反诉原告）徐再敏应按照合同约定在接收相应款项后将案涉房屋的权属转移登记至原告（反诉被告）蒋贵娟的名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蒋贵娟与被告（反诉原告）徐再敏及第三人贵州建胜房地产经纪有限公司于2018年4月12日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；二、被告（反诉原告）徐再敏继续履行三方签订的《房屋买卖居间合同》，并按照合同约定在收取相应款项后将其位于贵阳市××路水锦花都三期C组团C4栋3单元603号房的权属转移登记至原告蒋贵娟名下；三、驳回反诉原告（被告）徐再敏的全部诉讼请求。案件受理费11660元、保全费4700元、反诉费525元，均由被告（反诉原告）徐再敏负担（案件受理费、保全费已于立案时由蒋贵娟预缴，徐再敏于判决生效之日一并给付原告）。二审查明的案件事实与一审基本一致。另，上诉人向本院提交新证据《工作笔录》。拟证明银行已经终止房款给被上诉人。被上诉人质证认为，三性不予认可。原审第三人无意见。该证据不足以证明被上诉人没有履行义务的能力，故本院不予采信。本院认为,依法成立的合同，受到法律保护，双方应当遵守诚实信用原则，积极履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人，原审第三人三方签订《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，不违法相关法律强制性规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，上诉人提交证据不足以证明被上诉人没有支付房屋首付款的能力。从法院调查查明，被上诉人积极在履行自己的义务，不存在违约行为，上诉人要求解除合同于法无据，其应当积极履行合同双方约定的义务，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人徐再敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,660元，由上诉人徐再敏负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  吴永霞审判员  冯文婷二〇一八年十二月二十九日书记员  申巧巧