海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1861号上诉人（原审被告）：岑丽芳，女，汉族，1971年10月1日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：赵福臣，北京大成（海口）律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：胡海山，男，汉族，1965年12月7日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：陈相如，海南琼亚律师事务所专职律师。上诉人岑丽芳因与被上诉人胡海山房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。岑丽芳上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4513号民事判决第一项、第二项；2.改判驳回胡海山的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由胡海山承担。事实和理由：其与胡海山之间并不存在房屋买卖合同关系，胡海山向其支付款项是为获取土地建“小产权房”牟利，《收条》中“购房款”的表述系认知错误导致，胡海山所付款项为补偿款，其与胡海山之间成立有效的补偿合同关系。原审法院并未就合同效力对其作出释明，剥夺其举证及抗辩权利，违反法定程序。即便合同无效，其在涉案行为中并无过错，且遭受了实际损失。胡海山辩称，其与岑丽芳未签订书面合同，其向岑丽芳支付购房款，岑丽芳出具收据予以确认，形成口头房屋买卖合同关系，并不存在岑丽芳主张的补偿协议。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。胡海山向一审法院起诉请求：1.确认其与岑丽芳于2010年3月31日口头订立的《房屋购买协议》为无效协议；2.岑丽芳返还购房款80万元；3.岑丽芳承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月31日，胡海山与岑丽芳口头达成房屋买卖协议，岑丽芳将其建设的位于三亚市××区两层半的楼房以80万元的价格出卖给胡海山。当日，胡海山的妻子吴晓清向岑丽芳转账30万元，岑丽芳向胡海山出具“收到胡海山房款（一幢）捌拾万元整（800000.00）”《收条》一张。同年9月24日，吴晓清向岑丽芳转账30万元，岑丽芳向胡海山出具“今收到胡海山交来购房款叁拾万元整（300000.00）”《收据》一份。岑丽芳因欠房屋施工人李仁洪工程款142,500元，于2010年2月12日向李仁洪出具“今欠到李仁洪工程款壹拾肆万贰仟伍佰元整（小写：142500元）”欠条一份，岑丽芳又于2010年10月26日在《欠条》上签注“此欠款由胡海山代付”。胡海山代岑丽芳向李仁洪支付款后，李仁洪将《欠条》交给胡海山。胡海山、岑丽芳均非荔枝沟上抱坡村村民，涉案房屋系岑丽芳非法利用上抱坡村农村集体土地建设，未办理合法建设手续，已被拆除。一审法院认为：岑丽芳向胡海山出具收据确认收到胡海山购房款，可认定双方以口头协议达成房屋买卖合同关系。岑丽芳向胡海山出售的涉案楼房系非法利用三亚市吉阳区上抱坡村的农村土地修建，没有取得建设规划许可证等合法手续，违反法律的效力性强制性规定，属于无效合同。胡海山实际向岑丽芳支付742,500元购房款，岑丽芳因该协议取得的购房款应当返还给胡海山。合同效力的认定是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。胡海山与岑丽芳口头订立的房屋买卖合同被人民法院确认无效后，胡海山才享有财产返还的请求权，故胡海山的起诉没有超过法定诉讼时效期间。判决：一、确认胡海山与岑丽芳口头订立的房屋买卖协议无效；二、岑丽芳应在判决发生法律效力之日起十日内返还胡海山购房款742,500元；三、驳回胡海山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序收取为5900元，由岑丽芳负担5476元，胡海山负担424元。本院二审期间，岑丽芳提交三亚市综合行政执法局2012年12月17日《强制执行决定书》、“海屿花园”部分违建分布示意图、2015年6月18日拆除现场照片及证人证言作为证据，主张胡海山向其购房的真实目的为新建“小产权房”且违法建筑已被拆除的事实。胡海山认为该组证据并非新证据，拒绝质证。该组证据中的书证均在本案一审诉讼前形成，提供证言的证人亦未到庭接受质询，不属于二审程序中的新证据，胡海山亦拒绝质证，本院不组织双方当事人进行质证，对该组证据不予采信。当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.口头合同法律关系；2.行为效力释明；3.过错归责。围绕焦点问题，分析评判如下：一、口头合同法律关系岑丽芳向胡海山出具的二张收款条据均载明“房款”内容，根据通常解释应认定胡海山支付对价用于购买房屋，对该内容的理解并不存在争议，岑丽芳上诉认为其表述因认知错误并非其真实意愿，但并未在二张条据作出后予以纠正。根据《最高人民法院关于民事证据若干问题的规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”规定，岑丽芳应对其主张存在有效的补偿关系承担举证责任，但岑丽芳并未对补偿关系订立、生效的事实进行举证，依法应承担举证不能的不利后果。对其该项上诉理由，本院不予采纳。二、行为效力释明胡海山诉求确认其与岑丽芳之间订立的口头房屋买卖协议为无效合同，岑丽芳作为受诉主体已对确认之诉主张的法律关系性质及民事行为效力有明确的了解，原审法院也针对胡海山主张的法律关系性质及民事行为效力作出一致的价值判断，并不存在《最高人民法院关于民事证据若干问题的规定》第三十五条规定的应向当事人作出释明的情形；同时，岑丽芳并未在本案中提出诉讼请求，缺乏应释明的法律关系性质及民事行为效力对象。对其该项上诉理由，本院不予采纳。三、过错归责胡海山与岑丽芳均非涉案房屋占用土地所在集体经济组织成员，双方积极参与了违法建筑的建设及交易，其共同行为对国家经济秩序及社会管理秩序、社会公共利益及自然环境资源等共同合法利益均有广泛的危害性，对口头房屋买卖协议的无效具有共同过错。岑丽芳上诉主张其并无过错的理由没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。有鉴于双方确认口头房屋买卖协议约定的建筑物于2010年交付后至2015年被拆除，胡海山占有建筑物的持续时间超过三年的情形，根据胡海山、岑丽芳各自主客观过错状态，岑丽芳应承担其因无效口头协议所收取购房款金额60%的赔偿责任，计445,500元；剩余40%的赔偿责任，计297,000元应由胡海山自行承担。原审判决岑丽芳向胡海山全额返还购房款，适用法律错误，本院应予纠正。综上所述，岑丽芳的上诉请求不能成立，但其减轻责任承担的理由正当；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4513号民事判决第一项、第三项以及诉讼费用负担；二、变更三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4513号民事判决第二项为“岑丽芳应在判决发生法律效力之日起十日内返还胡海山购房款445,000元”。二审案件受理费11,800元，由岑丽芳负担5900元，由胡海山负担5900元。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二○一八年十二月二十九日法官助理 林 飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。hsedovviqsaskmqwbb