广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1521民初1102号原告张佛英，女，1964年5月1日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区，原告罗梅森，男，1963年8月23日出生，汉族，住址广东省海丰县，二原告委托代理人卓楚花，系广东愿力律师事务所律师。二原告委托代理人许欣，系广东愿力律师事务所实习律师。被告张南勋，男，汉族，1965年1月15日出生，住址广东省海丰县黄羌镇分水布村15号，现住，原告张佛英、罗梅森诉被告张南勋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张佛英、罗梅森的委托代理人卓楚花、许欣、被告张南勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年4月23日与被告订立了《楼房出让协议书》，约定原告将金龙居住宅楼四栋中梯101号房（即东山开发区住宅B区第10-12号（金辉居）中梯101房）转让给被告，购房款为184440元，办证契税费和防盗网配套费用等其他费用共计14500元。被告应在原告捣制好七层楼天面板时支付总款的50%，之后根据原告的通知配合办理银行按揭手续和支付余款。协议书签订后，被告支付了104440元，原告依约在2011年11月将建成的房屋交付被告管业使用。然而，被告拒不配合银行办理按揭手续也未向原告支付购房余款94500元。经原告多次催收，被告仍不履行付还欠款的义务。被告的行为构成了违约，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院请求：1、判决原、被告于2011年4月23日签订的《楼房出让协议书》有效，被告配合原告将海丰县城东镇东山开发区住宅楼B区第10-12号（金辉居）中梯101房的产权变更登记到被告名下。2、判决被告付还原告购房欠款94500元和违约金22680元（违约金暂计至2018年1月7日，之后的违约金以拖欠款项94500元为基数按年利率6%计至被告还清款项之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。被告张南勋辩称，我不同意原告的意见，我认为按照原来的协议的证件办理给我，我的钱才能还给原告。经审理查明，2010年1月1日原告张佛英与原告罗梅森合作建筑海丰县城东镇北三环路（东山小区）金龙居住宅楼四栋东梯、中梯，也即现在的海丰县城东镇东山开发区住宅B区第10-12号（金辉居），双方约定由原告张佛英负责销售该栋住宅楼所有房屋，并以卖方名义与业主签订房屋买卖合同及收受购房款及配套费用。2011年4月23日原告张佛英与被告签订《楼房出让协议书》，《楼房出让协议书》中出让方（卖方）为原告张佛英，承认方（买方）为被告张南勋，卖方落款处有原告张佛英名字并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”售楼处专用章（“海丰县城东东山小区金龙居”没有进行工商登记）。被告认购位于城东镇北三环路（东山小区）金龙居住宅楼四栋中梯101号房，建筑面积109.79㎡，每平方米价格1680元，共计款184440元，双方当庭确认被告已交纳购房款104440元（包括办证契税及防盗网配套费等合计14500元在内），余款94500元被告至现未还。涉案房屋已于2011年11月份交付被告使用至现。2014年1月8日原告为涉案房屋办理了房地产权证（证号为粤房地权证海建房证私字字第××号），房地产权属人为原告罗梅森，地址为海丰县城东镇东山开发区住宅B区第10-12号（金辉居）中梯101，与城东镇北三环（东山小区）金龙居住宅楼四栋中梯101号房系同一房屋。后原告要求被告支付购房余款未果，遂于2018年7月26日诉至本院请求确认原、被告签订的《楼房出让协议书》合法有效，被告支付购房尾款并办理过户登记手续。被告抗辩因原告未能按照双方于2011年4月23日签订的《楼房出让协议书》中约定的“金龙居”办理契证，故拒绝支付购房尾款94500元。庭审中，原、被告双方均表示愿意继续履行购房合同。案经调解，双方各执一词，调解未果。认定上述事实的证据有：原、被告当庭陈述及原、被告身份证复印件、两原告于2010年1月1日签订的《协议书》、原、被告于2011年4月23日签订的《楼房出让协议书》、房地产权属证书、不动产测量登记报告等证据在案佐证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，2010年1月1日两原告合作建房，原告张佛英对外以卖方名义与被告签订《楼房出让协议书》，并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”印章，根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，虽然原告以张佛英名义与被告签订《楼房出让协议书》，并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”印章，但“海丰县城东东山小区金龙居”不具备签订合同的主体资格及原告张佛英并没有在《楼房出让协议书》上签名，致使双方签订的《楼房出让协议书》在形式上未能完成，但原、被告均对签订《楼房出让协议书》及房屋买卖的事实没有异议，并且原告已将涉案房屋于2011年11月份交付被告使用至今，原告已实际履行了交付房屋的主要义务，被告也已接受并支付了部分购房款，因此，应认定原告与被告签订的《楼房出让协议书》已实际成立。该《楼房出让协议书》属原、被告双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有违反法律、法规强制性规定及不属于民事合同无效的情形存在，故原告、被告之间的房屋买卖合同的效力应依法予以确认，该合同对原、被告均具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。现原告请求被告支付购房余款94500元的请求，事实清楚，证据充分，本院依法应予支持。关于原告请求被告支付违约金的问题，被告拒绝支付购房款余款的原因是原告未能按照双方签订的协议书约定的地址及名称办理产权证书，因办理房屋产权证最终确认房屋座落地址的权限属政府职能部门，并不是房屋买卖双方可以选择确定，现涉案房屋产权证书已经出证，被告要求按照《楼房出让协议书》的名称及位置办理产权证书的目的已不能实现，被告又愿意继续履行购房合同，故在本案中，在涉案房屋产权证出证之前，被告拒绝支付尾款不能构成违约，但在涉案房屋出证后，也即2014年1月8日后，被告应向原告支付购房余款，但被告至现仍没有向原告支付购房余款94500元，已构成实际违约，故原告主张自2014年1月9日起按照年利率6%向原告支付违约金的请求，证据充分，本院依法应予支持。原、被告均表示愿意继续履行《楼房出让协议书》，故在被告向原告支付购房余款94500元的同时，原告应协助被告办理涉案房屋产权变更登记手续,因被告已支付的购房款104440元已包含办证费用12000元，故有关过户契税等费用应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张佛英、罗梅森与被告张南勋于2011年4月23日签订的《楼房出让协议书》继续履行。二、被告张南勋应于本判决生效之日起15日内向原告张佛英、罗梅森支付购房余款94500元，并自2014年1月9日起至还清购房余款止以拖欠的购房余款为基数按照年利率6%向原告张佛英、罗梅森计付资金占用费。三、原告张佛英、罗梅森应于本判决生效之日起15日内通知被告张南勋提供证件资料，并到不动产登记部门办理房屋过户登记手续，有关过户契税等费用由原告张佛英、罗梅森负担，被告张南勋应予协助配合。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2643.6元，由原告张佛英、罗梅森负担481.6元，被告张南勋负担2162元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  李革明审 判 员  王健茹人民陪审员  张海权二〇一八年十二月十二日书 记 员  许泽彬