云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云2504民初3547号 原告：恭惠莉，女，1967年9月6日出生，汉族，居民，住昆明市西山区。 委托诉讼代理人：周梅，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王骏悦，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告恭惠莉与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恭惠莉的委托诉讼代理人周梅，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恭惠莉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，并支付原告房屋租金128336.24元（2016年租金37746元，2017年、2018年租金为每年45295.12元）；2.请求判令被告支付原告违约金40327.95元；3.判令被告以租金128336.24元为基数按日0.05%计算支付自2018年11月26日起至所有租金还清之日止的违约金；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年年底，原告与被告签订《房屋租赁合同》，后于2015年10月24日签订了《补充协议》，合同约定原告将以566189元的价款向被告购买的弥勒市湖泉湾1号2幢16层10号建筑面积为76.68㎡的房屋出租给被告用于经营酒店式公寓。租期为6年（自2013年1月1日起至2018年12月31日止），年租金为含税价按该房产价款的8％计算，租金每年45295.12元，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。合同及协议签订后，原告按要求将房屋交付给被告管理、使用，被告也按合同约定支付三年的租金。自2016年起，被告拒不支付租金。2017年2月17日，原、被告签订了【湖泉湾1号】2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将扣税后的租金42056.52元分12期支付，每期3504.71元，但被告支付了2期共7009.42元后再次拒绝支付尚欠租金。被告逾期支付租金和违约金的行为已经严重违反了双方合同以及相关法律的规定，给原告造成了严重的损失，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：租金应该以实际购房款为基数，实际购房款为566189元，租金都包含税费，应该扣除税费，支付净租金。租金过高应降低并是含税，违约金的计算应该以实际欠付的为准，违约金过高，应该按照中国人民银行的贷款利率4.35%计算。因双方已经签订过分期支付协议是对原合同的变更，2016年的违约金应该从2017年5月开始计算，被告履行合同有困难，租金和违约金都应该调整或者解除合同。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.房屋租赁合同、补充协议复印件各1份，欲证实原告与被告签订了房屋租赁合同及补充协议，约定了双方的权利义务及违约金的计算方式。 2.发票复印件3份，欲证实房屋的实际购买款为566189元。 3.湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议、明细复印件各1份，欲证实原告与被告于2017年2月17日达成分期支付协议及被告应付年净租金为42056.52元；被告仅于2017年3月15日、2017年6月14日支付过2期租金。 经质证，被告对原告提交的证据1、2均无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明力目的有异议，认为租金是含税的。 被告就其答辩理由向本院提交了以下证据： 1.房屋租赁合同复印件1份，欲证实租金的构成，被告有代扣代缴税费的义务。 2.湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证实2016年度的租金是分期协议上金额，是含税租金。 经质证，原告对被告提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为按购房总款的8%计算租金是45295.12元，协议上的租金42056.52元是净租金。 经庭审、举证、质证，对原、被告无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据本院认定如下：原告提交的证据3的租金42056.52元与被告提交的证据2中的租金42056.52元，从双方履行2期的情况确定，应为净租金。 本院经审理认定事实如下：2012年年底，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告以566189元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾1号2幢16层10号的房屋出租给被告管理使用，租期3年（自2013年1月1日起至2016年12月31日），年租金按该房价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2015年10月24日，原、被告还签订补充协议，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2018年12月31日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均由被告提供。自2016年1月1日起，被告未向原告支付过租金。2017年2月17日，原、被告签订了【湖泉湾1号】2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将租金42056.52元分12期支付给原告，每期3504.71元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月15日、6月14日，被告支付原告2期租金7009.42元后，被告仍未按协议约定履行支付租金的义务。现原告向法院起诉，请求法院判决支持其诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，故对被告的该辩解意见，不予采纳。原告主张2016年度的租金37746元，本院认为2016年度的租金应为38285.7元（45295.12元-7009.42元），原告主张的租金低于被告实际应付的租金，是当事人对其权利的处分，本院予以支持。综上所述，被告应支付原告的房屋租金为128336.24（37746元+45295.12元×2年），本院予以支持。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。综上所述，被告应支付原告截至2018年11月25日的违约金为38617.79元[45295.12元×0.0005×383天（即自2016年2月1日起至2017年2月17日）＋3504.71元×0.0005×1469天（14天＋74天＋276天＋245天＋215天＋184天＋153天＋123天＋92天＋62天＋31天即2017年2月18日至2018年2月1日）＋37746元×0.0005×297天（即2018年2月2日至2018年11月25日）+45295.12元×0.0005×663天（即自2017年2月1日起至2018年11月25日）45295.12元×0.0005×298天（即自2018年2月1日起至2018年11月25日）]。原告主张2016年、2017年、2018年的违约金自2018的11月26日起计算至租金付清之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限已届满，但被告仅支付2期后便违约未付，被告并按约支付原告租金，以自己的行为表明不履行合同义务，故对原告的该诉讼请求，予以支持。 三、关于是否应调整租金或解除合同的问题。本案中，原告主张继续履行合同，因原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议未到期，对原告的该主张，本院予以支持。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下： 一、原告恭惠莉与被告云南昆润高宏投资有限公司于2012年年底签订的《房屋租赁合同》及2015年10月24日签订的《补充协议》继续履行。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告恭惠莉自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金128336.24元及自2016年7月1日至2018年6月30日的违约金为38617.79元，共计166954.03元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年11月26日起至租金付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3672元，减半收取计1836元，由原告恭惠莉负担19元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1817元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张菊芬 二〇一八年十二月十七日 书记员  阮 梅