广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终970号 上诉人（原审被告）：黎锦凤，女，1942年11月14日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：蒋国秀，女，1965年5月18日出生，汉族，户籍住址广西兴安县，职业为个体户。 被上诉人（原审原告）：黄龙武，男，1964年12月7日出生，汉族，住广西宾阳县。 原审第三人：叶文易，男，1980年4月15日出生，汉族，住广西宾阳县。 上诉人黎锦凤因与被上诉人黄龙武及原审第三人叶文易不当得利纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2017）桂0126民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎锦凤及其委托诉讼代理人蒋国秀，被上诉人黄龙武及原审第三人叶文易均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黎锦凤上诉请求：撤销一审判决，改判第三人叶文易支付被上诉人黄龙武租金4335.55元，本案一、二审诉讼费由第三人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审判决认定上诉人取得不当得利4335.55元根本不符合逻辑，上诉人黎锦凤与被上诉人黄龙武签订租房协议书约定租期从2015年4月5日起至2017年4月5日止，该出租房屋属上诉人合法财产。上诉人自始至终并未干扰被上诉人正常营业，而是第三人叶文易未经上诉人同意也未经相关单位审批拆建的情况下，擅自驱赶被上诉人，致其无法租住经营，甚至损毁被上诉人财物。第三人对该房屋拆迁重建应经上诉人同意或经职权部门审查批准许可，否则属违法拆建。2014年10月18日，第三人购买上诉人该房屋的合同中没有上诉人的签名，属擅自侵害他人财物。2015年上诉人到宾阳县司法局要求处理这无效的房屋买卖合同，司法局工作人员告知该卖屋契在法律上还未生效，并建议上诉人登报声明作废。第三人无视国法采用暴力手段强拆上诉人房屋并损毁被上诉人财物，应当由第三人承担返还租金给被上诉人的责任。二、一审法院适用法律错误。涉案房屋是上诉人父亲留下的，上诉人不愿将房屋转让给第三人。根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国民法通则》第七十条的规定，第三人损毁上诉人房屋，暴力驱赶被上诉人的行为是违法的。三、上诉人与第三人之间就房屋买卖合同无效的问题上，人民法院偷梁换柱、姑息养奸、狼狈为奸枉法判决，上诉人现已取得新证据，第三人违法暴力拆建，应承担本案全部责任。请二审法院支持上诉人的上诉请求，予以改判。 被上诉人黄龙武答辩称，被上诉人所遭受的损失是上诉人和第三人造成的，不管由谁来退还，其缴纳的租金都应该予以退还，其可以不要利息。 第三人叶文易陈述称,涉案房屋是我跟上诉人黎锦凤购买的，当时上诉人承诺2015年4月5日交付房子给我，但是逾期很久都未交付，也没有把租金给我。 黄龙武向一审法院起诉请求：一、判令黎锦凤返还房屋租金5000元；二、由黎锦凤承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：宾阳县号房屋[产权人登记为黎锦凤，房屋所有权证号为桂房证字第号，国有土地使用证号为宾国用（96变）字第号]原为黎锦凤所有，黄龙武长期承租该房屋做生意。2014年9月30日，黎锦凤、黄龙武商定，黎锦凤同意让黄龙武再续租2年，租期自2015年4月5日起至2017年4月5日止，每年租金为2500元，黄龙武已于当日将2年的租金共5000元交给了黎锦凤。黎锦凤于2014年10月18日将房屋转让给叶文易，次日叶文易就告知黄龙武，并要求黄龙武在2015年4月5日之前搬出，黄龙武未按第三人设定的期限搬出。后来，叶文易又多次要求黄龙武搬出，但由于黎锦凤与叶文易因房屋转让而产生纠纷未有处理结果，致使黄龙武要求相应的赔偿未得到解决。2015年7月11日，黄龙武搬出了宾阳县武陵镇定安街96号房屋。 另查明，2014年10月18日，黎锦凤与叶文易签订1份《卖屋契》，黎锦凤将上述房屋转让给叶文易，价格为25万元。合同签订当天，叶文易向黎锦凤付清了购房款，黎锦凤也向叶文易交付了该房屋的所有权证书及国有土地使用证书。合同未约定有房屋的交付时间。2016年6月1日，黎锦凤以叶文易采取欺骗手段强买该房屋为由而起诉叶文易，要求确认房屋买卖合同无效，该案经审理后，原审法院认为黎锦凤与叶文易订立的《卖屋契》是双方的真实意思表示，主体合格，内容合法，依法确认房屋买卖合同为有效的合同。遂于2016年7月22日作出（2016）桂0126民初1833号民事判决书，判决驳回黎锦凤的诉讼请求。黎锦凤不服该判决，而提起上诉。该案经南宁市中级人民法院审理后，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黎锦凤上诉所述及请求不成立，遂于2017年5月17日作出（2016）桂01民终4849号民事判决书，处理结果为驳回上诉，维持原判，该判决书已于2017年6月30日发生法律效力。 又查明，黎锦凤于2014年10月18日将房屋出让给叶文易至今，黎锦凤未将房屋成交后至2017年4月5日且黄龙武已经交付了的租金（含2015年4月5日至2017年4月5日的租金5000元）移交给受让人叶文易。房屋出让后，黄龙武未向叶文易交过2014年10月18日以后至2015年7月11日的租金。一审庭审中，叶文易要求黄龙武向其交付2015年4月5日后使用该房屋期间的租金。黄龙武要求黎锦凤返还5000元是指黄龙武向黎锦凤交付的2015年4月5日至2017年4月5日的租金。 一审法院认为，关于租赁合同的效力问题。黎锦凤、黄龙武就宾阳县武陵镇定安街96号房屋续租问题，双方于2014年9月30日达成协议，黄龙武继续承租黎锦凤的房屋，并一次性付清2年的租金，该租赁合同系黎锦凤、黄龙武的真实意思表示，不违反法律的规定，故该租赁合同合法有效。合同订立后，黄龙武已履行了合同约定的义务。2014年10月18日，黎锦凤将黄龙武租赁的该房屋出让给叶文易，房屋买卖合同合法有效，并经生效的裁判文书所确认。《中华人民共和国合同法》二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。黄龙武在承租黎锦凤所有的宾阳县房屋期间，黎锦凤将该房屋出让给第三人，虽然该房屋所有权发生了变动，但房屋出让并不影响本案租赁合同的效力，原租赁合同对黄龙武及第三人继续有效。 关于返还房屋租金的主体。黎锦凤、黄龙武于2014年9月30日订立的租赁合同约定的租期是2015年4月5日至2017年4月5日，房屋出让后，第三人亦受到原租赁合同效力的约束，不得随意解除合同，而黄龙武在约定的期限内，也可以依照合同约定使用该房屋。本案中，第三人在买受房屋后，于次日就告知黄龙武，要求在2015年4月5日前搬出，由于黄龙武未按第三人设定的期限搬出，后来第三人又多次上门要求黄龙武搬出该房屋，直至2015年7月11日黄龙武才搬出，一审法院认为，第三人多次要求搬出所承租的房屋，实际上就是第三人向黄龙武发出了提前解除原租赁合同的意思表示。后来，黄龙武亦于2015年7月11日主动搬出所承租的房屋，实际上是黄龙武对第三人发出提前解除租赁合同意思表示所作出的实质回应。因此，一审法院认定黄龙武与第三人已经协商一致提前解除了原租赁合同。黎锦凤作为房屋出让人，其已向黄龙武收取了自出让之日起至2017年4月5日的租金，在该房屋所有权发生变动后，黎锦凤未向第三人移交相应数额的租金。关于黄龙武预交的租金，一审法院认为，房屋所有权发生变动时，受让人依租赁关系产生的租金请求权自所有权发生变动时始产生，出让人依原租赁关系的租金请求权自所有权发生变动时起消灭，受让人对于出让人预先收取的租金享有不当得利返还请求权，其租金收取日期以所有权变动之时开始计算。具体到本案而言，黎锦凤虽然依租赁合同已收取至2017年4月5日止的租金，但是在原租赁合同提前解除后，第三人叶文易对黎锦凤已收取的自所有权变动之日起至合同解除时的租金享有不当得利请求权。黎锦凤在原租赁合同提前解除后，拒不返还给自合同解除后至租赁合同约定的租期届满之日期间的租金，因此，黎锦凤取得该部分租金已经没有合法依据，并导致黄龙武的利益损失，符合不当得利法律关系特征。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法依据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案实为不当得利纠纷，并未租赁合同纠纷。为此，一审法院已向黄龙武释明，释明后，黄龙武坚持要求黎锦凤返还相应租金，因此，黎锦凤负有向黄龙武返还已经收取租金的义务。 关于返还的数额。黄龙武要求黎锦凤返还2015年4月5日至2017年4月5日的租金为5000元，而一审法院依法确认黄龙武与第三人协商解除合同的期限是2015年7月11日，黄龙武自2015年4月5日至2015年7月11日止，实际使用房屋的时间为97天，应交付的租金为664.45元（2500元÷365天×97天），在第三人不同意减免该金额租金的情况下，应从黄龙武已交付的5000元租金中作相应的扣减，扣减后，黎锦凤应返还4335.55元（5000元-664.45元）。而第三人要求黄龙武交付2015年4月5日后至解除合同时的实际使用房屋期间的租金，无法律依据，因为黄龙武已按租赁合同履行了租金交付的义务，并无违约行为，黄龙武因此可以拒付，对于该期间的租金，第三人可向黎锦凤主张权利。综上，一审法院判决：黎锦凤返还给黄龙武4335.55元。一审受理费50元，减半收取即25元，由黎锦凤负担。 二审当事人的争议焦点是：上诉人黎锦凤是否应当将房租4335.55元退还给被上诉人黄龙武。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，黎锦凤、黄龙武就宾阳县武陵镇定安街96号房屋续租问题于2014年9月30日达成的协议，意思表示真实，不违反法律的规定，该续租合同合法有效。 关于上诉人黎锦凤是否应当将房租4335.55元退还给被上诉人黄龙武的问题。合同订立后，黄龙武已履行了合同约定的交租义务。2014年10月18日，黎锦凤将黄龙武租赁的该房屋卖给叶文易，本院生效的（2016）桂01民终4849号民事判决书已确认房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。黄龙武在承租黎锦凤所有的宾阳县号房屋期间，黎锦凤将该房屋卖给第三人，该房屋出卖行为并不影响本案续租合同的效力，原租赁合同对黄龙武及第三人继续有效。第三人在买受该房屋后，于次日告知黄龙武，并要求在2015年4月5日前搬出，后黄龙武于2015年7月11日搬出，应认定至此黄龙武与第三人已经一致同意提前解除原租赁合同。黎锦凤已不是原续租合同当事人，但其已收取黄龙武续租期间的全部租金5000元，却没有将相应租金转给第三人，现续租合同提前解除，解除后的租金，黎锦凤应予返还黄龙武。退一步而言，假设黎锦凤上诉所称的本案房屋属其合法财产主张成立，在续租合同提前解除后，黎锦凤作为续租合同的出租人，不能提供房屋给承租人继续使用，也应当返还黄龙武2015年7月11日搬出之后的租金。因此，无论上述哪一种情形，黎锦凤均负有应向黄龙武返还已经收取相应租金的义务。 综上所述，黎锦凤上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黎锦凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 许 威 二〇一八年十一月二十五日 法官助理 邢桂枝 书 记 员 李佳萍