广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤19民申148号再审申请人（原审被告）：李方，男，1982年2月5日出生，汉族，住湖南省汉寿县，委托诉讼代理人：王建伟，广东名伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎肖，广东名伟律师事务所律师。被申请人（原审原告）：李浩锋，男，1971年9月18日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李始源，广东多吉律师事务所律师。原审第三人：梁丽芳，女，1968年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市，原审第三人：李葵欢，女，1975年5月10日出生，汉族，住广东省东莞市，再审申请人李方因与被申请人李浩锋及原审第三人梁丽芳、李葵欢房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016)粤1973民初14261号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李方申请再审称：（一）李方与李浩锋之前素有联系，李浩锋明知李方长期不在老家，李浩锋却故意不向原审法院提供李方的联系电话和地址，致使李方无法得知自己被起诉的事实，剥夺了李方的辩论权利，原审程序不合法，依法应当重审。（二）案涉厂房的所有权人系新威远东有限公司（以下简称新威公司），东莞市塘厦三立木器厂（以下简称三立厂）无权对案涉厂房进行转让，李浩锋不是本案适格主体。1.李方只与新威公司签订《厂房租赁合同》，从未与李浩锋签订过任何有关厂房租赁的合同或协议，双方不存在房屋租赁关系。根据合同相对性原则，李方只需向新威公司履行合同义务，与李浩锋及三立厂并无任何关系。李浩锋无权收取案涉厂房的租金。2.李浩锋提供的是其与三立厂签订的《厂房转让协议》，而三立厂并非案涉厂房的所有权人，无权处分案涉厂房的转让事宜。目前也没有任何证据显示案涉厂房已由新威公司转让给李浩锋，也没有任何证据显示李浩锋已取得新威公司的授权向李方收到案涉厂房的租金，故李浩锋无权向李方主张任何权利或要求。3.《厂房转让协议》上明确写明卖方为新威公司之注册股东邹振民、邱俊智，但并无上述二人签字，而只有三立厂盖章签字，李浩锋与三立厂签订的《厂房转让协议》无效。李浩锋不能据此协议取得案涉厂房的所有权。4.李方与新威公司于2011年5月7日签订《厂房租赁合同》，案涉厂房转让发生于2012年8月2日，并没有任何人通知李方案涉厂房需要转让，也没有询问李方是否需要购买案涉厂房，侵犯了李方优先购买的权利。（三）原审法院在审理本案过程中，遗漏了重要的诉讼参与人新威公司、三立厂。李方对案涉厂房已由新威公司转让给李浩锋这一事实不予确认，目前也没有任何证据证明案涉厂房转让的合法性。本案应追加新威公司、三立厂为本案的第三人参加诉讼，以查明有关案涉厂房的转让事宜，进而查明李浩锋是否有权对李方主张权利。（四）原审法院查明案涉厂房欠缴租金的情况与事实不符。李方在承租厂房时已向新威公司支付租赁押金人民币190000元，新威公司至今尚未向李方退还该笔款项，若李浩锋承接了案涉厂房的权利义务，即李浩锋应向李方退还该笔款项。李方已支付了2014年4月至10月期间的全部租金。若李浩锋确认2014年10月租金已经缴付，即表示此前的租金也全部缴付，不存在拖欠其2014年2月、3月租金的行为。另外，李方在2014年10月底被李浩锋强制驱赶搬离案涉厂房，因而不存在拖欠李浩锋2014年11月、12月租金的情形。请求：一、撤销原审判决，改判李方无须支付李浩锋的2014年2月、3月、11月、12月租金共计380000元及逾期利息。二、再审诉讼费用由李浩锋承担。李浩锋提交意见称：（一）原审法院不存在送达程序不合法的情形。1.原审法院以李方的身份证地址作为送达地址，完全符合法律规定。2.李浩锋已通过律师向李方发出催收租金函，但律师函无法有效送达至李方，且该地址并非李方的居住地址，李浩锋无法确定此前发律师函催收的联系地址即为李方的经常居住地址。李浩锋不存在故意隐瞒李方有效联系方式的情况。3.李浩锋已积极向法院提供李方的联系方式，包括律师函上的李方的联系地址及联系电话。（二）李浩锋是适格主体，有完整、合法的诉讼权利。1.三立厂是香港企业新威公司在大陆开办的“三来一补”企业，按照当时的政策，需要以新威公司名义与村委会签订土地使用权转让合同。事实上，李方与新威公司签订的《厂房租赁合同》是以三立厂名义签订的。不管在竣工验收资料或者是变压器报装手续上，都注明是“原三立厂”。且三立厂与李浩锋所签的转让合同律师见证书上已释明该问题。因此，三立厂有权将案涉土地使用权及厂房转让。2.三立厂有无权转让案涉厂房，不影响李方与李浩锋之间厂房租赁合同的效力。李方只需要继续履行其与新威公司之间的厂房租赁合同，只需要将缴纳租金对象变更为李浩锋即可。三立厂与李浩锋的厂房转让合同是否有效不是本案应当审理的内容。3.李方在三立厂将案涉厂房转让给李浩锋后，就开始履行向李浩锋缴纳租金的义务。从李方陈述和所提交的证据也能证明李方向李浩锋缴纳租金。（三）本案并未遗留任何诉讼参与人，本案的程序完全符合法律规定。（四）关于李方主张的押金事宜，不管从举证规则还是事实情况，都不能作为本案提起再审的理由。1.李方主张其向新威公司缴纳了押金应予抵扣，应由其承担举证责任。李方未能在一审辩论结束之前提出抗辩，不能以此为由提起再审。2.新威公司是否收取了押金，与李浩锋无关。3.李方将承租案涉厂房分租给不同的次承租人，并收取次承租人押金。后由于李方失联，李浩锋已将李方收取次承租人的押金退还次承租人。李浩锋保留追诉权利。（五）李方主张已经清偿拖欠的租金，其未在一审举证期内提交证据予以作证，已经过了举证期，不能作为其提起再审的理由。因为李方通过银行转账缴纳租金时已备注了所缴交月份的租金，所以李浩锋在一审的时候所主张相应的月份租金合情合理。请求法院依法驳回李方的再审申请。本院经审查认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查。本案争议的焦点是：1.本案送达程序是否合法；2.李浩锋是否本案适格诉讼主体；3.拖欠几个月的租金。一、关于送达程序问题。原审法院已委托李方户籍所在地的湖南省汉寿县人民法院向李方送达起诉状及证据副本、开庭传票、举证通知书、权利义务告知书、民事裁定书等诉讼材料。因未能直接送达上述诉讼材料给李方本人，湖南省汉寿县人民法院已在李方户籍所在地社区张贴公告，公告送达上述诉讼材料。因此，原审法院送达程序合法。二、关于李浩锋是否本案适格诉讼主体问题。案涉《厂房租赁合同》虽由新威公司与李方签订于2011年5月17日。但新威公司于2012年8月2日通过其在东莞开办的“三来一补”企业三立厂将案涉厂房转让给李浩锋。李浩锋实际占用并使用案涉厂房后，李方亦依照其与新威公司所签订的《厂房租赁合同》向李浩锋交纳了案涉厂房的2013年1月、2月、3月、4月、7月、8月、11月、12月、2014年1月、9月、10月的租金，每月95000元。由此可知，李方知悉案涉厂房的转让，李方知悉并认可李浩锋承接了案涉《厂房租赁合同》中出租方的权利义务。故此，李浩锋可作为本案的适格诉讼主体向李方主张权利。三、关于拖欠租金数额问题。李浩锋起诉主张李方拖欠其2014年2月、3月、11月、12月租金，提供了《厂房租赁合同》以及李方支付租金的交易明细等为证。李方在再审复查期间称其已支付2014年2月、3月的租金，应向法院举证证明。但李方并未能举证证明其已付上述租金，应承担举证不能的不利后果。李方在再审复查期间称其于2014年10月底已搬出案涉厂房，无需向李浩锋交租，但李方并未能向法院举证证明2014年10月其与李浩锋已解除了租赁合同关系，故此，李方仍需向李浩锋支付2014年11月、12月的租金。原审法院据此判令李方支付李浩锋2014年2月、3月、11月、12月租金共计380000元及逾期利息并无不当。综上，李方主张的再审事由不能成立，本院不予采纳。李方的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李方的再审申请。审判长  何小玲审判员  吴国鹏审判员  王惠嫦二〇一八年十二月二十日书记员  杨淑芬