河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1328民初2269号原告：唐河奎晟建材有限公司，住所地：唐河县产业集聚区。法定代表人：雷硕，系该公司执行董事。委托代理人：王康，系该公司职员（特别授权）。委托代理人：曹建锋，河南恒阳律师事务所律师（特别授权）。被告：白玉贵，男，汉族，1964年11月30日出生，住河南省唐河县。被告：吕新建（又名吕付才），男，汉族，1955年12月14日出生，住郑州市金水区。委托代理人：王金建，河南匡世律师事务所律师（一般代理）。被告：贾国伟，男，汉族，1971年6月12日出生，住河南省唐河县。被告：唐河县恒基房地产开发有限公司，住所地：唐河县产业聚集区工业路西段北侧。法定代表人：刘大军，该公司总经理。委托代理人：崔玉增，河南海涛律师事务所律师（一般代理）。委托代理人：赵乾，该公司员工（一般代理）。原告唐河奎晟建材有限公司（以下简称奎晟公司）诉被告白玉贵、吕新建、贾国伟、唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奎晟公司的委托代理人曹建锋、被告吕新建的委托代理人王金建、恒基公司的委托代理人崔玉增、赵乾到庭参加诉讼。被告白玉贵、贾国伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奎晟公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告交付位于唐河县××大道与××处东南（××号公馆）2号楼2单元804室单元房，或依法退还原告的房款240,000元并赔偿相应的损失；2．本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求第一项为：请求解除合同，要求被告退还房款24万元，并赔偿房款的市场差价损失182,542元。事实与理由：原告奎晟公司2014年3月22日购买被告位于唐河县××大道与××处东南（××号公馆）2号楼2单元804室单元房一套，一次性付房款24,000元，面积88.9平方米。后经了解，该房产所在小区为吕新建与唐河县恒基房地产开发有限公司挂拍所得国有土地，以被告恒基公司名义进行开发，但时至今日，各被告以各种理由拒不交付房产，故请求法院支持原告的合法诉求。被告白玉贵辩称，1、涉案房屋应该给原告，被告白玉贵的施工队因欠原告款，把房子作为抵账款，因为该楼盘开发出现纠纷，涉及政府的清算问题，吕新建不给原告办手续，被告无法协调解决，应该由吕新建交付房屋。被告吕新建辩称，被告吕新建从来没有将涉案房屋卖给原告，也未收到原告的售房款，原告只能对其签订合同的相对方进行诉讼；原告同白玉贵、贾国伟签订的协议，不是实际缴纳的现金，属于以商砼款抵债性质，原告将吕新建列为被告没有事实及法律依据。被告恒基公司辩称，原告起诉没有事实及法律依据，原告与被告恒基公司不存在房屋买卖关系；原告提交的合同及收据与恒基公司无关，原告的购房协议及标的与被告方的建筑规划许可的时间、名称均不一致；本案属于债权债务关系，原告与白玉贵系货款纠纷，应按照基础法律关系处理，请求驳回对恒基公司的起诉。被告贾国伟书面答辩称，贾国伟2013年3月受一号公馆开发商白玉贵、惠书超委托，代办2号楼有关账务方面的事务；涉案房产性质属于置换（无现金交易），即用房屋款项抵缴施工队使用原告奎晟公司混凝土款项（即施工队对开发方办理收款手续，开发方对奎晟公司办理房款手续）。由开发方同意并授权，贾国伟作为开发方账务处理人员，只管把该处房产认购书和票据手续办齐，其他事项不负责办理和知情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当庭进行了质证。被告吕新建对原告提交的证据1、证据3有异议，吕新建未委托白玉贵及贾国伟等人卖房，该协议系以房屋抵材料款；认为白玉贵及贾国伟等人无权处分新建交通物流配送中心的房屋，认为评估房屋无法证实与涉案房屋系同一房屋，评估面积缺乏测绘。被告恒基公司对原告提交的证据均有异议，认为认购协议及三张收据与恒基公司无关，对于房屋评估报告不认可，同被告吕新建意见。被告白玉贵对收据及协议无异议。对被告白玉贵提交的证据，被告吕新建，认为合同与事实不符，无法核实真实性；恒基公司对该证据有异议，认为与恒基公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：原告奎晟公司与被告白玉贵存在业务关系，因被告白玉贵无法支付材料款，将其所欠款项折换为其参与建设的“一号公馆”项目的房款，由被告白玉贵委托的会计贾国伟具体经办相关手续。原告提供原始收据三份：2013年3月18日收据：“今收到李欣人民币40,000元整，系付首付定金款＜2单元804＞D户”。2013年4月4日收据：“今收到李欣人民币60,000元整，系付首付定金款＜2单元804＞D户，补交款”。2014年3月22日收据：“交款单位：唐河奎晟建材有限公司李贵禹收款方式：现金人民币140,000元整，系付首付定金款＜2单元804＞D户，收款事由：付全部房款＜李欣已交10万元整＞。”三张收据均由会计贾国伟签字并加盖“一号公馆财务专用章”。原告提供的认购书显示：原告奎晟公司与“唐河一号公馆爱情公寓售房部”签订认购书，约定奎晟公司2014年3月22日购买位于唐河县××大道与××处东南××楼××单元××室，约定面积88.9平方米，购买单价为2,820元/平米，总房款计240,000元。甲方落款为“一号公馆售楼部”（章），审核：贾国伟，乙方“余敬东”签字。本院调取的唐河县房产管理局商品房预售相关资料显示：唐河县北京大道与廖源路交叉口东南角的项目为唐河县新建交通物流配送中心商住楼，该项目的建设单位为唐河县恒基房地产开发有限公司及吕新建。经本院委托，南阳和谐房地产估价有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，对涉案的一号公馆2号楼2单元804室成套住宅市场价值进行评估，主要内容为：价值时点：二零一八年十一月十五日，评估结果：采用比较法、收益法进行评估，最终确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为422,542元，建筑面积单价4,753元/平方米。本院认为，原告奎晟公司经被告白玉贵签订了房屋认购书，该认购书由白玉贵授权的被告贾国伟具体经办，甲方“一号公馆售楼部”并非法律意义的主体，各被告均否认其为实际主体。经原、被告陈述结合相关证据，该处楼盘部分由白玉贵与吕新建等人合作开发，由恒基公司办理相关手续。白玉贵辩称本案中涉案房屋所签订的认购书经被告吕新建及恒基公司认可，但其未能举证证实。被告白玉贵与原告奎晟公司存在直接的债权债务关系，经双方协商，以债权债务关系转化为已付购房款，由被告白玉贵办理相应的手续，该行为不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。因该房屋无法实际交付，合同无法履行，原告要求退还房款240,000元，并赔偿因未交付房屋造成的房屋升值的差价损失，本院予以支持。参照房地产估价报告书确定的市场价值为422,542元，计算该房产差价损失金额为182,542元。被告贾国伟系被告白玉贵聘请的人员，经办合同相关手续，恒基公司、吕付才无法确认与本案原告存在直接的关系，原告要求三被告承担责任，没有法律依据，本院不予支持。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告白玉贵应于判决生效后十日内退还原告唐河奎晟建材有限公司房款240,000元，并赔偿损失182,542元。驳回原告唐河奎晟建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,638元，由被告白玉贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘书堂审 判 员  王 立人民陪审员  王 瑾二〇一八年十二月二十八日书 记 员  梁 爽