贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初8029号原告：遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）。住所地：贵州省遵义市遵义县(现播州区)龙坑镇共青社区遵义大道西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，该公司董事长。委托代理人申万权，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人陈小亚，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王某某，男，汉族，贵州省赤水市人，住贵州省赤水市。第三人：中国工商银行股份有限司遵义碧云支行（以下简称工商银行碧云支行）。住所地：贵州省遵义市红花岗区碧云路51号。统一社会信用代码：91520300214763257T。法定代表人：李兰新，该行行长。委托代理人：展岚群，女，系该支行个金部经理。代理权限为一般代理。原告遵义保利置业有限公司诉被告王某某、第三人中国工商银行股份有限司遵义碧云支行商品房买卖合同和追偿权纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利公司委托代理人申万权、付为宗，第三人工商银行碧云支行的委托代理人展岚群均到庭参加了诉讼；被告王某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2014年3月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金10,674.02元（最终以第三人实际扣划的保证金数额为准）；3、判令被告立即返还原告保利未来城市A1地块6号楼1单元14层1-14-3号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市A1地块6号楼1单元14层1-14-3号房在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并由被告承担撤销费用530.00元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即向原告支付违约金36,327.10元和律师费3,000.00元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于遵义市××南大道保利未来城市A1地块6号楼1单元14层1-14-3号房屋一套，总价款为人民币363,271.00元。被告支付了首付款109,271.00元，余款254,000.00元约定以银行按揭的方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订《个人一手住房贷款合同》的三方合同。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金10,674.02元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.1.3条及9.2条的约定，原告有权解除合同并收回房屋。原告于2018年5月19日向被告寄发了解除合同的通知书并进行了登报公告，被告在法定期间内未提出异议也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，原告特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告王某某未到庭，也未作书面答辩。第三人工商银行碧云支行陈述称：我方要求原告把贷款全部还了，就同意解除合同。经审理查明：2014年3月25日，被告王某某（买受人）与原告保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告王某某购买保利公司开发建设的位于遵义市××××道保利未来城市A1地块6号楼1单元14层1-14-3号房屋一套，总价款为人民币363,271.00元。被告支付了首付款109,271.00元，余款254,000.00元约定以银行按揭的方式支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人赔偿损失，否则可解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，办理退房手续后，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第5.6条约定：若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同或买受人在取得房屋所有权证前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定的责任外，还需向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担。第9.5条约定：买受人确认合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若因该地址不准确或买受人变更联系电话、联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，出卖人按原约定的联系方式发送相应函件被退回、拒收等情形下，出卖人应登报公告，公告期限届满之日起，视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。《商品房买卖合同》签订同日，双方进行了商品房预售合同备案登记。其后，双方各自履行了合同义务。2014年8月20日，原、被告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》。后因被告未能足额归还银行借款，第三人银行扣划了原告的保证金，截止2018年3月30日止，共计扣划的金额为10,674.02元，其中本金5,366.03元，利息5,307.99元。原告于2018年5月19日，向被告寄发了解除合同的通知书并进行了登报公告。事后原告未见被告方回复意见，也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，原告特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原告及第三人陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、《商品房预售合同登记备案表》、《通知书》及相关票据等证据在卷佐证。经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：本案所涉《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，其中《个人购房借款及担保合同》不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于《商品房买卖合同》的效力，本院认为其中解除合同的约定条款，即《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人赔偿损失，否则可解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，办理退房手续后，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。该约定与解除合同的法律解释含义不相符，且违反法律的禁止性规定，为无效条款。理由如下：1、被告在合同签订后按约向原告交付首付款109,271.00元，并通过第三人发放的按揭贷款254,000.00元，向被告付清了合同约定的全部购房款，已经履行了合同约定的义务，取得了房产的全部权益。合同解除是合同没有履行或者没有完全履行之前，由于客观情况的变化或当事人的某些行为，致使合同的履行成为不可能或者不必要，则当事人可以依据法律规定的条件和程序，提前终止合同，其解除合同期限限于“合同没有履行或者没有完全履行前”。因此，原告请求依法确认原、被告于2014年3月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，与法律规定相悖。且本案中被告未按约归还借款违反了担保贷款合同的义务，而非商品房买卖合同的义务，商品房买卖合同和《个人购房借款及担保合同》虽有联系，但仍系独立的两个合同，原告保利公司不能依据享有担保贷款的追偿权而替代商品房买卖合同的请求权。2、按照买卖合同及担保合同的约定，即使该抵押尚未向有关部门进行登记，但在合同当事人之间已经产生法律约束力，原告明知合同标的房屋会办理抵押的情况下，依然与被告签订关于解除合同的约定条款，损害了第三人的合法权益。另，该约定条款违背了物权公示原则，损害不动产行政登记制度的权威性，应当视为无效条款，本院确认该合同部分无效。综上，故原告依据此条款要求确认解除合同效力的主张不能成立，本院不予支持。原告解除合同的效力主张不成立后，其所产生的法律后果责任，即原告的第3、4、5项请求，本院亦不予支持。被告未按期偿还房屋按揭贷款，第三人扣划了原告保证金账户上的款项共计10,674.02元，用于偿还被告所欠付的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。原告请求由被告支付被扣划的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本院予以支持。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，为保护合同交易的安全，维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告王某某在本判决生效后十五日内支付给原告遵义保利置业有限公司代为偿还的银行贷款共计10,674.02元。二、驳回原告遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532.00元(已减半收取)，由被告王某某负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  陈载林二〇一八年十二月十四日法官助理王成素书记员刘宇