河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1525民初4557号原告（反诉被告）：李方友，男，1968年3月6日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：刘中保，河南蓼阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：游术想，男，1982年9月13日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：曾维晶，河南蓼阳律师事务所律师。原告（反诉被告）李方友与被告（反诉原告）游术想房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）李方友向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付购房款及利息、违约金合计1422000元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月1日，原告李方友将位于固始县桥沟街道的四套别墅出售给被告游术想，双方签订“房屋买卖协议”一份，原告按约定履行了交付房屋义务，被告未依约支付购房款，故原告为维护其自身合法权益诉至来院。诉讼过程中，原告李方友增加诉讼请求第一项为：要求被告游术想支付购房款900000元、利息436000元、违约金180000元，合计1516000元。本诉被告（反诉原告）游术想辩称，1.我与李方友签订的“房屋买卖协议”系无效合同；本案所涉房屋无任何建房手续，未经过审批报建，原告没有权利处分该房屋；双方签订房屋购买协议是因为李方友被列入征信黑名单，无法将房屋登记在其本人名下，遂通过与我签订购房协议后以我名义用房屋进行贷款；2.即便该协议有效，李方友在签订房屋买卖协议书时存在欺诈；3.本案所涉房屋建在固始县××街道通向淮河的干渠上面，路面已经部分塌陷，临河沿房屋损毁严重，无法居住，要求与原告解除买卖合同，驳回原告的诉求。反诉原告游术想向本院提出诉讼请求：1、要求解除与李方友于2016年4月1日签订的房屋买卖协议，由李方友返还办证费用21000元并赔偿损失10000元；2、由李方友承担本案诉讼费用。事实和理由：李方友在与游术想签订房屋买卖协议时存在欺诈行为，本案所涉房屋建在固始县××街道通向淮河的干渠上面，路面已经部分塌陷，临河沿房屋损毁严重，无法居住，要求与李方友解除买卖合同，驳回李方友的诉求。诉讼过程中，游术想申请撤回对李方友提起的反诉。本院经审理认定事实如下：原、被告双方经案外人詹绍明介绍相识，于2016年4月1日签订“房屋买卖协议”一份，协议载明“甲方：李方友乙方：游术想甲方在固始桥沟街道××街坐南门朝北，西至东第三、四、五、六套房共四套（每套两间上下两层另加楼梯堡）出售给乙方。双方经充分协商签订本协议，以供遵守执行：一、房屋位于固始县桥沟街道××共××套，面积以产权证记载为准。二、产权证办理：产权证已于本协议签订时已办理至乙方名下。三、房屋价款：双方商定，房屋价款九十万元整。四、支付方式：本协议签订后十五日内支付第一笔款六十万整，2016年12月31日前支付第二笔二十万元，余款十万元于2017年5月1日前付清。五、延迟付款的责任：乙方未按预定期限付款时，应承担延迟付款总额利率24%的利息，延迟付款超过三个月时，除承担延迟付款利息外，另按延迟付款总额20%支付违约金，超过六个月仍未能按约定付款时，甲方可以收回房屋，乙方已付款不予退还。六、本协议一式两份，自双方签字时生效，双方应严格履行，不得违法。2016年4月1日”。该协议签订前即2016年3月30日，被告游术想以其本人名义办理了本案所涉房屋的产权证书，协议签订后，李方友将本案所涉房屋按约定交付给被告游术想，被告至今未支付购房款；被告游术想于2016年7月14日以本案所涉房屋为抵押向固始县农商行贷款700000元；该款贷出后，被告游术想个人使用250000元，并将剩余的450000元出借给案外人祁志强使用。原告李方友得知本案所涉房屋被游术想用于贷款后，于2016年7月19日向固始县公安局报案称游术想涉嫌诈骗，后固始县公安局认为不属于刑事立案范围，未予以立案。以上事实有“房屋买卖协议”一份、本院经游术想申请调取的固始县公安局询问笔录及原、被告双方的陈述等在卷佐证，足以认定，本院予以确认。本院认为，反诉原告游术想在诉讼过程中申请撤回对李方友提起的反诉，系其在法律规定的范围内对自己的民事权利和诉讼权利的处分，符合相关法律规定，本院对反诉原告游术想撤回反诉的申请依法予以准许，故本院在本案中对游术想提起的反诉不再审理，仅对本诉进行审理。本案中本诉的争议焦点为：原告李方友的诉求是否应予以支持？对此，本院评析如下：1.关于原告李方友要求被告游术想支付购房款900000元的主张，为此，原告提交房屋买卖协议一份以证明该主张；被告辩称，其与原告签订该协议时，原告存在欺诈，且签订协议的真实目的系受原告委托用于贷款，不是实际的房屋买卖。本院经审查该协议书后认为，原、被告双方均认可该协议系其二人签订，被告在庭审中未能提供证据证明原告在签订协议时实施了欺诈行为，被告作为完全民事行为能力人，理应知晓与原告签订该房屋买卖协议后所产生的法律后果，且其在签订该房屋买卖协议前已以个人名义办理了房屋产权证，足以认定该房屋买卖协议系双方真实的意思表示，本院确认该房屋买卖协议依法成立有效。原告依照约定向被告交付了本案所涉房屋，被告应遵循诚实信用原则履行付款义务；故本院对原告要求被告支付购房款900000元的主张予以支持。2.关于原告李方友要求被告游术想支付利息436000元及违约金180000元的主张，因原、被告双方签订的房屋买卖协议已被本院确认合法有效，故双方理应按协议的约定履行各自义务，本案中被告迟延付款违反了其依约按期交付价款的义务，依照该协议第五条“延迟付款的责任”的约定，被告应按照24%的利率支付延迟付款总额的利息，并按照延迟付款总额的20%支付违约金；据此，被告理应承担违约责任，但考虑到被告迟延付款给原告带来的损失是原告失去支配利用所延迟付款部分的使用利益；而原告一并主张利息、违约金明显高于该部分使用利益，故应对原告主张的损失予以调整，酌定对原告主张的利息部分予以支持，对原告主张的违约金不予支持。按照本案所涉房屋买卖协议中关于支付方式的约定内容，本院确认本案利息计算方式如下：自房屋买卖协议签订后15日即2016年4月16日起至2016年12月31日止，合计8.5个月，以该期间应付600000元购房款为基数，按照月利率2%的标准计算利息，金额为102000元；自2017年7月1日起至2017年5月1日止，以该期间应付购房款800000元为基数，合计4个月，按照月利率2%的标准计算利息；金额为64000元；自2017年5月2日起至2018年7月31日（原告提起上诉之日）止，以总购房款900000元为基数，按照月利率2%的标准计算利息；金额为270000元；以上利息合计436000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条规定，判决如下：一、本诉被告游术想于本判决生效之日起十日内支付本诉原告李方友购房款900000元及利息436000元（合计1336000元）。二、驳回本诉原告李方友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费用18444元，减半收取计9222元，由本诉原告李方友负担1095元，本诉被告游术想负担8127元；案件反诉受理费用576元，减半收取计288元，由反诉原告游术想负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  喻露二〇一八年十二月二十九日书记员  叶艳