海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初8345号原告（反诉被告）：陈作良，男，1982年10月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省乐东黎族自治县。委托诉讼代理人：孙定华，海南三和元律师事务所律师。被告（反诉原告）：方其志，男，1970年12月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省三亚市。委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。第三人：三亚市吉阳区东岸村民委员会，住所地：海南省三亚市吉阳区吉阳镇迎宾路东岸村。法定代表人：林尤兴，该村委会主任。第三人：三亚市吉阳区东岸村民委员会丹州二组，住所地：海南省三亚市吉阳区吉阳镇迎宾路700号东岸村委会丹州村。法定代表人：吴开斌，该组组长。原告（反诉被告）陈作良诉被告（反诉原告）方其志、第三人三亚市吉阳区东岸村民委员会（以下简称：东岸村委会）、三亚市吉阳区东岸村民委员会丹州二组（以下简称：丹州二组）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，在审理过程中，被告（反诉原告）方其志于2017年12月14日向本院提起反诉，本院于2018年9月19日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年10月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈作良的委托诉讼代理人孙定华、被告（反诉原告）方其志的委托诉讼代理人陈正伟、第三人丹州二组的法定代表人吴开斌到庭参加诉讼，第三人三亚市吉阳区东岸村民委员会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈作良向本院提出诉讼请求：1.确认陈作良与方其志于2010年1月26日签订的《协议书》无效；2.判令方其志向陈作良返还土地转让款450000元并支付利息（利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2017年11月2日计算至债务付清之日止）；3.本案诉讼费用由方其志承担。事实和理由：2010年1月26日，陈作良与方其志签订《协议书》约定：方其志将位于三亚市××村报废水库子小块地转让给陈作良永久性使用，该土地面积250平方米，四至范围为：东至吉公泉，西至中间公路，南至吉德仁，北至吉东毫。土地转让费按每平方米1800元计算为450000元，在协议签字之日由陈作良一次性付清给方其志。协议书签订后，陈作良随即通过银行转账445000元、现金5000元支付给方其志，方其志也于当日出具了收到陈作良450000元的收据。陈作良认为，其不是三亚市吉阳区丹州村的村民，方其志将丹州村集体所有的荒地转让给其，违反了相关法律规定，双方签订的《协议书》应属无效，故陈作良根据事实并依据相关法律向法院提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）方其志辩称，其认可陈作良在本案中主张的事实，且对陈作良诉请确认《协议书》无效无异议，但认为本案涉案土地的买卖系投资行为，陈作良应自行承担投资风险，故方其志不应返还土地转让款及支付利息。被告（反诉原告）方其志向本院提出反诉请求：1.判令陈作良向方其志支付土地占有使用费200000元（自2010年1月26日计算至2017年12月23日止，最终以评估金额为准）；2.本案诉讼费用由陈作良承担。事实与理由：其于2010年1月26日与陈作良签订《协议书》后即将涉案土地交付给陈作良使用，而陈作良又将该土地转让给他人以牟利。因陈作良向法院起诉要求确认《协议书》无效，故陈作良应将涉案土地占有使用费支付给其，为维护自身权益提出反诉。原告（反诉被告）陈作良辩称，其对方其志主张的涉案土地占有使用费予以认可，但给付金额应由法院予以认定。第三人丹州二组述称：吴开斌于2016年担任该组组长，对陈作良与方其志签订的《协议书》不知情，虽然方其志是该组成员，但对其与陈作良之间的协议，属于自行处分利益行为，与该组无关。第三人东岸村委会未作陈述。本院经审理认定事实如下：陈作良、方其志于2010年1月26日签订一份《协议书》，其中约定：方其志将三亚市丹州村二至六组报废水库子小块地转让给陈作良永久性使用，该土地面积为250平方米，四至范围为：东至吉公泉，西至中间公路，南至吉德仁，北至吉东毫。转让价格为每平方米1800元，陈作良于双方签字之日一次性支付450000元给方其志。该《协议书》还约定了涉案土地上附着物处理及陈作良使用涉案土地要求等其它内容。同年1月26日，陈作良通过银行转账445000元、现金支付5000元给方其志，方其志于当日向陈作良出具了收到土地转让金450000元的收据。另查，陈作良非三亚市东岸村委会丹州二组户籍，方其志系三亚市东岸村委会丹州二组户籍。2018年11月16日，三亚市吉阳区东岸村民委员会出具《证明》载明，方其志所转让给陈作良的涉案土地，在转让前系方其志一家一直使用的土地。本案审理过程中，方其志于2017年12月27日向本院申请对涉案土地占有使用费进行评估。经本院委托海南汇德土地房地产评估咨询有限公司对方其志转让给陈作良土地的占有使用费市场价值进行评估，该公司于2018年6月11日出具海南汇德〔2018〕房（估）字第0410R08号《房地产估价司法鉴定报告》，经鉴定，三亚市丹州村二至六组报废水库子250平方米农村集体用地土地占有使用费（占有日期为2010年1月26日至2017年12月23日）的单价为264.3元/㎡，总价为66075元。以上事实，有协议书、境内汇款申请书、中国银行存款回单、收条、证明、海南汇德〔2018〕房（估）字第0410R08号《房地产估价司法鉴定报告》、户口簿、身份证及当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，在本案中，陈作良、方其志签订《协议书》中约定转让的土地为位于三亚市东岸村的土地，该土地性质是农村集体用地，其权利主体是农村集体经济组织的成员，非该集体经济组织成员不得取得。陈作良不是三亚市吉阳区东岸村民委员会的村民，方其志将该村委会的集体用地转让给不具备该村委会集体经济组织成员资格的陈作良，违反了法律和行政法规的强制性规定，陈作良、方其志签订的《协议书》应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，方其志因该《协议书》取得的450000元土地使用权转让款，应当返还给陈作良，陈作良诉请判令方其志返还450000元土地转让款于法有据，本院应予支持。关于土地转让款的利息及土地占有使用费。方其志明知涉案土地使用权不能转让给陈作良而与其签订《协议书》，陈作良亦对方其志是否提供涉案土地合法使用权的相关证明未尽到审慎义务，导致《协议书》无效的法律后果，双方在主观上均存在过错，因此，陈作良已付土地转让款的利息损失应由陈作良自行承担，其主张方其志给付利息之诉求，本院不予支持。方其志主张由陈作良根据涉案土地占有使用市场评估价值支付涉案土地占用期间的使用费，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈作良与被告（反诉原告）方其志于2010年1月26日签订的《协议书》无效；二、被告（反诉原告）方其志于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈作良返还土地转让款450000元；三、驳回原告（反诉被告）陈作良的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）方其志的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8050元[原告（反诉被告）陈作良已预交]和反诉受理费2150元[被告（反诉原告）方其志已预交]，均由被告（反诉原告）方其志负担；鉴定费5000元，由被告（反诉原告）方其志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 李 巍审 判 员 司鑫茹人民陪审员 孙令欢 二〇一八年十二月十七日书 记 员 蒋 靖附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。