广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初3862号 原告：广西银湾物业服务有限公司玉林市分公司，住所地：玉林市金玉路377号12栋3单元二层。统一社会信用代码：91450180788408537C。 负责人：丘远松，经理。 委托诉讼代理人：黄光新，广西聪慧律师事务所律师。 被告：吕强涛，男，1983年3月22日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：钟夏，广西全德律师事务所律师。 原告广西银湾物业服务有限公司玉林市分公司（以下简称银湾物业公司）与被告吕强涛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银湾物业公司的委托诉讼代理人黄光新，被告吕强涛及其委托诉讼代理人钟夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银湾物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付所欠原告的物业服务费用1826.7元、电梯维护费441.54元、专项维修资金260.88元、公摊电费及地下停车场公摊电费531.9元、两轮车停车服务费180元，以上合计共3241.02元给原告；二、判令被告支付因迟延支付上述款额的违约金1191.96元给原告；三、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：被告是玉林市万昌•东方巴黎小区的业主。2010年11月22日，原、被告在双方自愿、平等、合法的基础上签订了万昌.东方巴黎《前期物业管理服务协议》。本协议期限为自双方签字之日起生效。本协议期限为自双方签字之日起生效。依据该协议第五条物业服务费及其他费用的约定，物业服务费用的收费标准为：住宅物业服务费0.7元/㎡/月计，办公物业服务费1.00元/㎡/月，商铺、营业场所物业服务费1.50元/㎡/月计；电梯维护费为0.20元/㎡/月，如费用超过30元/户/月，甲方按30元/户/月计收；房屋专项维修资金收费标准为：0.10元/㎡/月；代收垃圾清运费7元/月；公摊水电费由全体业主/本单元业主按建筑面积平均分摊；私家车位管理服务费按20元每个月收取。第五款约定。本协议第六条第三款约定，每次交纳物业管理费时间为每月5日前，业主不按本协议的约定收费标准和时间交纳管理费用的，原告有权要求业主限期补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准支付滞纳金。协议签订后，原告按协议的约定，为业主提供了物业服务，并代被告支付了各项费用。被告作为业主，有义务按时交纳物业服务费和公摊水电费和电梯维护费以及公共维修资金等其他相关费用。但是计算至2017年12月31日止，被告尚欠原告的物业服务费用1826.7元（2015年11月1日至2017年12月31日）、电梯维护费441.54元（2016年3月1日至2017年12月31日）、专项维修资金260.88元（2015年11月1日至2017年12月31日）、公摊电费及地下停车场公摊电费531.9元（2015年11月1日至2017年12月31日）、两轮车停车服务费180元（2017年1月1日至2017年12月31日），以上合计共3241.02元。被告未有支付给原告。按照原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第六条第三款约定，被告应支付因迟延支付上述款额的违约金1191.96元给原告。上述全部欠款经原告多次催交，被告均无理拒付。 被告吕强涛辩称：1、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》无效，无权要求被告支付任何费用。理由是：上述合同未经过招标投标程序，未进行备案；原告作为一个分公司，不具备参与招投标资格，不具备签订物业服务协议的资格。2、原告不仅未依约提供相应服务，还严重侵害小区广大业主的合法权益。具体表现如下:（1）原告从始至今私自占有应由全体业主所有的专项维修资金(公共维修资金和电梯维护保养费)。根据《物业管理条例》第五十三条第二款“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”2016年4月25日，玉林市玉东新区规划建设局已书面通知原告将小区业主预存的住宅专项维修资金返还给业主。经业主及业主委员会多次向原告要求返还，原告至今仍拒不返还。根据上述条例第六十一条规定，原告已经违反该条例，应承担相应的行政责任甚至刑事责任，被告有权保留追究其相应法律责任。原告严重违反《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”至今既不见有专户存储，涉嫌挪用;被告也未享有“所有权人决策”权利，全部由原告随意使用支配，被告合法权益被侵犯;原告显然拒绝接受监督义务，已构成违反法规行为。（2）原告未告知且未经全体业主表决同意擅自占用业主共有的房屋(12栋3单元二楼)用作该公司的员工宿舍，并且疏于对员工的安全消防意识管理，导致该房屋被烧(2016年4月3日)，至今仍未完全修复(未经相关部门检测其安全性)。2016年4月13日的《邀请函》也证明银湾物业本身存在的管理问题,在原告向12栋业主作出的承诺中也明确表示由业主指定检测机构进行检测，但至今亦未履行检测的承诺。（3）原告未告知且未经全体业主表决同意擅自将小区用电给广西玉林万昌置业投资有限公司作万昌东方巴黎水岸建房项目现场施工使用。小区业主委员会发函给银湾物业要切断该私自接电的电源后，原告才给业主委员会一个所谓的函，即承认万昌公司称交有三万块给原告的事实。由此可认定，原告原本就存在着隐瞒万昌公司支付三万元的事实，企图非法占为已有。其行为也属于违反《物权法》《物业管理条例》规定，未经小区业主同意，利用小区业主共有设备进行经营，企图将经营的相关费用非法占有。如果真的交付该三万块，应拿出电费转账凭证，且即使有转账凭证，原告也应出示其代万昌公司支付使用的电费，并且万昌公司用电数据应在小区公共用电数据中体现，余下用电数据才属于全体业主使用，由全体业主承担。否则被告有理由相信这些电费均由全体业主公摊承担了。（4）原告未告知且未经全体业主表决同意擅自同意通讯公司在小区安装基站，并私法收取并非法占有通讯公司交付的安装基站的服务费。并且这些基站用电是否已经从业主公共用电数据中扣除，原告至今未向小区业主公布并作出合理解释。根据《物业管理条例》第五十四条规定，原告明显违反该条例，并且将这些经营收入占为已有严重侵害了全体业主的合法权益。原告在处置小区业主共有部位经营收益上存在故意侵占行为，目的也是利用为小区提供物业服务之便利，侵占被告等广大业主合法权益。(5)原告每月向业主收取的电梯维护费、垃圾清运费的具体收费标准并未公开给全体业主。参照《物业管理条例》第四十四条规定，物业公司只能代收其他公司、单位的专项服务费，不能从中盈利。实际上，原告并未向业主出示过其与电梯公司、玉林市环境卫生管理处代收的收费标准协议。而原告是否足额将电梯维护费、垃圾清运费交付给电梯公司和玉林市环境卫生管理处不得而知，被告要求公开上述两个单位的收费标准以及原告交付给这两个单位的银行转账凭证。另外，原被告签订的协议并未对垃圾清运费进行收费的条款约定。玉林市环境卫生管理处与电梯公司也未授权原告可以代为起诉追偿。再者，被告并未看见电梯公司每月维护电梯。小区垃圾堆积成山，恶气熏天也未及时清理。因此，原告无权向业主收取电梯维护费及垃圾清运费。（6）原告未经全体业主同意，私自装电车充电桩，向业主收取电车停车费。业主停放在全体业主所有的公共区域，物业无权向业主收取所谓的停车费。物业无权私自收取电车充电费，除非该部分电费是其自行承担，但由于物业没有将电车充电表独立分开，被告有理由怀疑电车充电产生的电费由全体业主公摊承担，原告私自收取电费盈利。（7）原告未尽安全保障义务，小区业主的自有财产频繁被盗。事后也未加强对保安的相关培训，至今仍未对安防工作进行加强，也未作出相应安全管理机制。（8）原告收取的物业费从未向业主提供过发票，属于偷税行为。业主强烈要求原告提供物业费发票，原告均以各种理由拒不提供。（9）原告严重不作为。小区公共区域的路灯坏了，几乎没修理过，池塘的水已经长青苔，垃圾漂浮，也不清理。（10）利用小区属于业主共有的地下室进行经营，将约1300个两轮车位租赁给小区业主停放二轮电动车，并收取每台电车每个月15元的费用，每年近23万，近6年来超过140万的经营收入被非法侵占。至今拒不向业主公布更不向业主大会移交。3、被告与原告已终止物业服务关系。万昌东方巴黎小区于2015年6月7日成立业主委员会，并于2015年7月5日在玉林市玉东新区规划建设局备案，2017年7月5日届满。在这期间，业主委员会多次向该局等有关部门反映银湾物业各种侵权行为以及不作为的行为，该局也发函业主委员会，建议业主委员会召开业主大会并进行投票，更换前期物业。业主委员会召开了业主大会(投票时间为2016年12月17日-25日)统计投票后，最终大多数业主同意更换前期物业，并愿意选出新的物业公司进行物业服务。由于该程序需要花费一定的时间，根据玉林市玉东新区规划建设局指导意见，最终先定一家名为广西玉林千嘉物业管理有限公司作为临时物业管理企业。该公司并于2017年9月17日在玉林市玉州区名山街道旺瑶社区居民委员会办公室与业主委员会签订了《物业服务合同》。业主委员会于2017年1月18日向原告发书面告知终止与其物业服务的函。虽然业主委员会在与新的物业公司签订物业服务合同时已届满，该业主委员会成员是经旺瑶居委会合法指定，而旺瑶居委会也是经玉林市玉东规划建设局指导下，代为行使小区业主委员会相关职责。再根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十六条的规定，业主委员会于2017年9月17日签订的《物业服务合间》是符合法律规定的，也是为了维护全体业主合法利益考虑的。因此，根据《物业管理条例》第二十六条规定，原告的服务也于2017年9月17日终止。但原告并未按法律程序撤场，也未移交相关手续，之后的损失应由其自行承担。4、对原告提出的各项费用提出具体答辩:（1）物业服务费。由于原告与被告签订的协议是无效的，而且其作出如此之多侵害全体业主的行为。因此，被告认为不需支付物业服务费。即使法院认定业主需要支付物业服务费，也超过了诉讼时效，并且物业服务费也只能算至2017年9月17日。原告利用业主公共场所经营取得的收益要求用来抵扣物业费。（2）电梯维护费。原告未出示电梯公司收取电梯维护费的收费标准，电梯公司也并未每月对电梯进行维护，且原告是否足额向电梯公司支付电梯维护费不清楚。被告有理由相信原告以收取电梯维护费为名，向业主赚取该部分费用作为其收益。并且电梯公司未授权原告可以代其起诉追偿该部分费用。因此，被告不需支付电梯维护费，更不存在欠交电梯维护保养费的违约事实。（3）专项维修资金。原告将专项维修资金占为已有，业主委员会多次要求其将该专项维修资金返还，玉林市玉东新区规划建设局也发函给原告要求返还，但原告拒不返还。被告无理由向原告交付该专项维修资金继续扩大损失。（4）公摊电费、地下停车场公摊电费、公摊水费、居民用水费。被告要求原告出具具体电费、水费、居民用水数额的凭证。需要说明的是，有的业主家几个月不用水，也会产生一定量的水费;同一栋楼，同一层楼的几户业主，公摊标准却不同。被告并未购买或租用地下停车位，平时进出地下停车场只能凭专有的门禁卡出入，因此被告不需承担该部分地下停车场公摊电费。(3)物业公司私自接电给第三方用，还收取电车充电费，另外，通讯公司建立基站用的电均没有独立分表，全部归为总表，这些费用不应由全体业主公摊的，因此在没有分清哪些是实际由全体业主公摊，哪些应由物业自行承担前，被告是无理由为物业公司买单。5、垃圾清运费。原被告未签订有关于垃圾清运费的协议，原告也未出示收取垃圾清运费的收费标准。6、被告是因为原告未尽物业服务义务，且多次侵害原告等业主合法权益，且物业服务已终止才不交付物业服务费，并未构成违约，不应支付违约金。即便代收部分经费已经由原告代交，但由于原告一直拒绝进行核算、审计，导致被告无法判断相关费用是否真实而拖欠。被告已向原告支付了部分费用，原告并未从起诉金额中扣除。综上，被告认为原告不仅未依约提供物业服务也未提供相应的其他服务，还做出许多严重侵害被告等业主的行为，双方的物业服务也已终止，被告无须向原告支付各项费用，请求法庭查明各项事实，驳回原告全部诉讼请求。 根据原、被告提供的证据及开庭审理查明的情况，本院认定案件事实如下：2010年11月22日，原告银湾物业公司（甲方）与被告吕强涛（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定：甲方每半年向乙方公布1次专项维修资金的维修、更新费用的收支账目；每月向乙方公布本物业公共水电费分摊、停车费收入情况；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其他功能；住宅物业服务费0.7元/㎡/月；电梯维护费及年检费为0.20元/㎡/月，如费用超过30元/户/月，甲方按30元/户/月计收；房屋专项维修资金由乙方按其拥有的物业建筑面积0.10元/㎡/月的标准交纳；电梯的运行电费按乙方拥有的物业建筑面积分摊；公共照明、智能化系统、发电机的运行电费按户分摊；加压水泵的电费按用水量分摊（直供水户不参与分摊）；公共水费按户分摊；属于全体业主共有的露天停车位，由甲方进行管理和维护并向车位使用人收取车位使用费，停车费的暂定标准为摩托车/电动车：定期停放的25元/辆/月，临时停放的白天0.5元/辆/次，过夜停车的1元/辆/次；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、生活垃圾处理费、房租等代收代缴收费服务；乙方首次缴费后，在每月5日前履行相关费用交纳义务，逾期交纳的，甲方每日按欠费总额的千分之一收取违约金。合同签订后，被告银湾物业公司即对玉林市万昌·东方巴黎小区进行日常物业管理服务。被告吕强涛所有的位于玉林市的建筑面积为100.36平方米，每月物业管理费为70.25元。被告自2015年11月1日至2017年12月31日的物业服务费1826.7元、专项维修资金260.88元,2016年3月1日至2017年12月31日的电梯维护费441.54元未缴纳。 另查明，2015年6月7日，万昌·东方巴黎商住小区成立业主委员会；2017年7月5日，业主委员会任期届满；2017年8月11日，由于新一届万昌·东方巴黎小区业主委员会换届工作尚未完成，玉林市玉东新区规划建设局指定在业委会换届期间由玉林市玉州区名山街道旺瑶社区居民委员会代万昌·东方巴黎商住小区业主委员会履行相关职责。 还查明，原告银湾物业公司系有限责任公司分公司，成立日期为2006年5月9日，营业期限为长期。2016年4月15日，原告银湾物业公司在向业主发出的《4.3火灾事故的通报》述：2016年4月3日我服务中心宿舍发生的火灾事故经消防部门核查，起火点在该宿舍内正南面小房，是由于手机充电器老化短路所引起。火灾发生时，服务中心现场管理人员未能按公司制定的《消防应急反应流程》、《消防应急预案》进行有效操作，凸显出服务中心缺乏学习及演练，而分公司管理层疏于监管等问题。事件发生后，我司高度重视，已委派专人负责对服务中心做整顿、整改，贯彻落实公司的规章制度。 本院认为，原告银湾物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，对合同双方具有约束力。被告主张原告与被告签订的《前期物业管理委托协议》无效，但其提出的原告未经招投标的方式、未向物业管理行政主管部门备案、原告是分公司不具备签订物业服务协议的资格等原因均不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效之情形，故对其该主张本院不予认可。 关于本案的诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告所欠物业服务费的期间为2015年11月1日至2017年12月31日，上述债务属于连续发生的债务，原告于2018年10月24日向本院起诉，原告的起诉符合法律规定，并未超过诉讼时效，因此对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告银湾物业公司的服务质量及收费问题。原告提供的照片、通报等虽证明银湾物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不能证实银湾物业公司未履行物业管理职责，且并未反映物业服务的全部。被告提出原告私自占用全体业主所有的专项维修资金、物管用房被占及小区公共收益问题，该问题涉及到全体业主的利益，与本案不属于同一法律关系，被告可另案主张权利。故被告不交纳物业服务费、公共维修资金、电梯维护费、生活垃圾费的抗辩理由不成立，被告应按合同约定交纳相关费用。被告应向原告支付自2015年11月1日至2017年12月31日的物业服务费1826.7元、专项维修资金260.88元,2016年3月1日至2017年12月31日的电梯维护费441.54元。原告主张被告支付公摊水电费及地下停车场公摊电费531.9元、两轮车停车服务费180元，但原告没有提供相应的证据予以证明，且被告提出异议，故本院不予支持。 关于前期物业合同是否终止的问题。被告所提供的证据不能证实选聘新的物业公司经过业主大会会议表决通过，故被告提出原告的服务于2017年9月17日终止的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于原告是否应当支付违约金。原告未按照合同约定每半年公布1次专项维修资金的维修、更新费用的收支账目及每月公布公共水电费分摊、停车费收入情况，消防管理存在疏漏，未能严格、全面地履行合同义务，应属违约，物业服务存在瑕疵。关于原告主张的违约金，因双方均有违约，本院不予支持。需要说明的是，城市必须要有物业服务是共识，小区业主维权涉及公共物业管理部分，因部分业主不能代表全体业主，业主不宜用拒交物业费的形式实行抗辩，宜充分发挥业主大会和业主委员会的作用，通过政府协调、经法定程序督促物业公司工作或及时更换物业公司更有利于物业服务和小区生活品质的提升。在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告应严格、全面地履行合同，服务为主，管理为辅，充分考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。如得不到广大业主的认可，企业最终将无法生存发展。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定之规定，判决如下： 一、被告吕强涛支付原告广西银湾物业服务有限公司玉林市分公司物业服务费1826.7元、专项维修资金260.88元、电梯维护费441.54元； 二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司玉林市分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费50，减半收取计25元，由被告吕强涛负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  高斯宜 二〇一八年十二月十九日 书记员  周一林