山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民再47号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：鲁航林，男，1965年3月14日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘德学，男，1948年12月20日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘桂兰，女，1945年1月11日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘桂芹，女，1951年4月7日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘桂花，女，1953年4月6日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘德永，男，1957年11月23日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘桂凤，女，1961年6月5日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘桂丽，女，1965年3月18日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张均同，男，1967年3月10日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张秀伟，女，1968年7月30日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张均安，男，1970年9月4日出生，汉族，住荣成市。上述被申诉人之共同委托诉讼代理人：安玉滨，山东华夏明德律师事务所律师。申诉人鲁航林与被申诉人刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘桂凤、刘桂丽、刘德永、张均同、张秀伟、张均安农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）威民一终字第713号民事判决，向山东省人民检察院申诉。山东省人民检察院作出鲁检民（行）监[2007]37000000346号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民抗9号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。威海市人民检察院指派检察员刘琰琰、王艺出庭。申诉人鲁航林与被申诉人之共同委托诉讼代理人安玉滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，本院（2014）威民一终字第713号民事判决的基本事实缺乏证据证明。本案因被申诉人与鲁航林买卖的房屋系农村宅基地上所建房屋，而鲁航林并非桃树园村集体经济组织成员，双方的买卖行为违反了法律法规关于农村宅基地使用权流转的强制性规定，原审法院认定该房屋买卖契约无效正确。关于合同认定无效后的处理问题，合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被申诉人于2005年自愿将房屋卖给鲁航林，鲁航林已支付全部价款并实际接收、使用长达8年。2013年，在房屋价格上涨且面临拆迁的情况下，被申诉人以双方买卖行为违反法律强制性规定为由，要求鲁航林返还房屋，致使鲁航林再行购买相同条件犯房屋付出更大的代价，因此原审法院认定被申诉人应承担主要过错并无不当。一审庭审中，经法院释明，鲁航林提出反诉，要求被申诉人赔偿因合同无效对其造成的经济损失，并且当庭提出要求按市场价值重新鉴定后计算房屋的增值利益。原审法院对鲁航林的鉴定要求并未予以评判，径行以鲁航林与桃树园村村委会签订的拆迁协议约定的补偿价格每平方米1300元为依据认定了房屋的增值利益。但是，每平方米1300元的货币补偿权仅是当时拆迁方案的其中一种，鲁航林在拆迁时并未选择该拆迁方案，而是选择将涉案原房屋置换成新建楼房，即涉案原房屋最终的拆迁利益并非每平方米1300元的货币补偿，而是置换后的新建楼房；该价格是2009年桃树园村村委会拟对涉案原房屋进行拆迁时所确定的涉案房屋的补偿标准，并不是2013年鲁航林提出反诉时涉案房屋的实际价值，原审法院以此为依据计算房屋买卖合同认定无效后涉案房屋的增值利益明显不当。申诉人鲁航林申诉称，一、其在荣成市石岛管理区已居住数十年，现在仅有一处住房，而被申诉人已有稳定的居所。原房屋诉前已经被拆迁，新房屋已不再占有宅基地，应依法给被申诉人货币补偿，而不应给实物补偿。原一二审判决将涉案房屋判给被申诉人适用法律错误，且造成申诉人无房可住，人为扩大、激化了社会矛盾。二、原一二审判决以每平方1300元为基数确定损失数额缺乏有效证据证明，且显失公平，应按照市场价值赔偿申诉人的损失。请求撤销原一二审判决，依法改判。被申诉人辩称，原一二审判决认定事实清楚，适用法律正确，抗诉机关的抗诉理由不能成立，请求维持上述判决。刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘桂凤、刘桂丽、刘德永、张均同、张均安、张秀伟向一审法院起诉请求：依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，确认鲁航林与桃树园村委会置换的楼房归其所有。鲁航林在一审过程中反诉原告要求依据鉴定部门核定的价值赔偿其经济损失。一审法院认定事实：2005年1月20日，在被继承人刘崇德、卞进香夫妻去世后，刘德学与鲁航林间签订了房屋买卖契约一份，约定刘德学将其父刘崇德名下的位于荣成市港湾街道办事处桃树园村198号房产一处转让给鲁航林，价款为4000元。上述房产所涉土地为农村宅基地，鲁航林夫妻均非荣成市港湾街道办事处桃树园村集体经济组织成员，2O09年7月10日，鲁航林之妻唐翠娟与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会签订了拆迁协议，同意将涉诉房产拆迁，约定补偿价格为每平方米1300元，搬家费为1200元。经荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会测算，核定诉争房产的拆迁面积为71.49平方米，现198号房产已被拆除，荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会已将置换的7号楼3单元205室楼房一套交付鲁航林，楼房面积为71.87平方米，楼房与拆迁面积的差价按每平方米1400元结算。被告还随楼购买了8.4平方米地下室一户，每平方米800元，鲁航林已经入住该楼，并对该楼房进行了装修。2014年9月10日，刘德学以鲁航林并非涉案房屋所在集体经济组织成员为由诉至一审法院，请求确认双方间签订的房屋买卖合同无效，确认用198号房产所置换的位于荣成市港湾街道办事处桃树园村7号楼3单元205室楼房一套归刘德学所有。鲁航林主张合同有效并提起反诉，要求刘德学赔偿因合同被确认无效后的经济损失。原审诉讼中，一审法院委托荣成市价格认证中心对鲁航林的装修费用进行了鉴定，核定装修价值为14486元。另查明，刘德学提交了荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会出具的证明一份，证实被继承人刘崇德、卞进香共有子女八人，分别为刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘桂凤、刘桂丽、刘德永及刘桂芳；提交了荣成市港湾街道办事处玄镇村村民委员会证明一份，证实刘桂芳于2008年4月10日去世，刘桂芳与丈夫张孝文共有子女三人，分别为原告张均同、张均安、张秀伟。一审法院判决：一、原告刘德学与被告鲁航林于2005年1月20日签订的房屋买卖契约无效；二、被告鲁航林将位于荣成市港湾街道办事处桃树园村7号楼3单元205室楼房一户(含地下室)返还给原告刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安；被告与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会间签订的拆迁协议之权益中的搬家费1200元归被告所有，其他权益归原告所有；三、原告刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安返还给被告鲁航林购房款4000元；四、原告刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安付给被告鲁航林房屋增值补偿款71149.60元[(1300元/平方米×71.49平方米-4000元)×80％]；五、原告刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安付给被告鲁航林面积差额补偿款532元[(71.87-71.49)平方米×1400元/平方米]；六、原告刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安付给被告鲁航林地下室购买款6720元(8.4平方米×800元/平方米)；七、荣成市港湾街道办事处桃树园村7号楼3单元205室楼房室内装修归原告刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安所有，原告付给被告装修费14486元。上述款项于判决生效后30日内执行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费2446元，鉴定费700元，由刘德学等十名原告负担2349元，被告鲁航林负担897元。鲁航林不服一审判决，上诉请求：撤销原判并依法改判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院二审认为，《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定，其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外，以保护集体组织成员利益。本案中，鲁航林非系涉案原房屋所在集体经济组织的成员，故鲁航林与刘德学之间的房屋买卖行为违反了法律法规对农村宅基地使用权流转的强制性规定，应认定鲁航林与刘德学之间的涉案房屋买卖契约无效。合同无效后，双方当事人应当互相返还相应财产。鲁航林基于上述无效合同继续占有涉案原房屋的拆迁利益，缺乏事实及法律依据，应当予以返还。因鲁航林已与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会签订了拆迁安置协议并将原房屋移交给该村村民委员会，且鲁航林已经接收了置换的新房屋，故鲁航林应将涉案原宅基地房屋转化的拆迁利益，即置换的7号楼3单元205室返还给刘德学。关于原房屋的增值利益，涉案房屋所在村已经进行了拆迁并颁布了拆迁安置方案，明确载明了涉案房屋的置换价格，涉案原房屋的拆迁利益亦应根据该拆迁安置方案进行确定，故原审法院参照拆迁方案确定房屋价值并无不妥，本院予以照准。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本案再审中，当事人对涉案房屋被拆除后的安置房屋（即坐落于荣成市港湾街道办事处桃树园村7号楼3单元205室的房屋一套）之市场价值以及在该安置房屋判给己方或对方的情况下增值利益的计算和分配各自发表了意见。关于涉案房屋增值利益的计算问题，首先应确定原一审法庭辩论终结前房屋的市场价值。对此，申诉人鲁航林主张原一审法庭辩论终结前安置房屋的市场价值为每平方米2400元，依据是，在取得安置房屋后不久，桃树园村小区7号楼的户主张选芝将其所有的该楼3单元405室以18万元的价格卖给他人。被申诉人主张原一审法庭辩论终结前安置房屋的市场价值为每平方米1300元。经查，桃树园村村民张选芝在拿到其安置房屋钥匙两三个月后将房屋以18万元的价格卖给自家养貂的饲养员。关于房屋增值利益的分配比例，申诉人主张若安置房屋归申诉人所有，愿意给付被申诉人1万元的补偿；被申诉人主张若安置房屋归申诉人所有，增值利益应以目前的房屋市场价值计算，被申诉人应分得增值利益的20%-30%。对于目前安置房屋的市场价值，被申诉人主张，邻近的玄镇村正在进行拆迁，置换楼房的方案是超出置换面积10%以内的部分按每平方米2600元的价格购买，超出置换面积10%以外的按每平方米4000元的价格购买，本案可以参照该方案。申诉人主张现在所住的安置房屋是其唯一住房。另查明，至2015年2月，涉案房屋的宅基地性质未发生变化。本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案再审中的争议焦点为：一、涉案原宅基地房屋转化的拆迁利益，即置换的7号楼3单元205室房屋是否应当返还，应归谁所有；二、涉案房屋的增值利益如何确定和分配。关于焦点问题一，《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定，其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外，以保护集体组织成员利益。本案中，鲁航林不是涉案原房屋所在集体经济组织的成员，故鲁航林与刘德学之间的房屋买卖行为违反了法律法规对农村宅基地使用权流转的强制性规定，应认定鲁航林与刘德学之间的涉案房屋买卖契约无效。但涉案房屋买卖合同已经履行完毕并交付，2009年鲁航林又与村委会签订拆迁安置协议，于2013年接收占有置换的新楼房，原房屋已经被拆除。根据本案的具体情况，置换房屋的处理首先应按照诚实信用原则，保护诚实守信一方的利益，同时又要尊重现状，维护社会稳定。涉案置换房屋是申诉人目前的唯一住房，房屋的处置涉及其居住权等基本权利，申诉人的基本权益应予以优先保障。故涉案原宅基地房屋转化的拆迁利益，即置换的7号楼3单元205室房屋不需返还，应归申诉人所有，申诉人应就房屋增值利益向被申诉人予以补偿。关于焦点问题二，经本院调查，对于原一审庭审法庭辩论终结前安置房屋的市场价值，可按申诉人认可的每平方米2400元计算，以此确定原房屋的增值利益，这样既不违背申诉人的意思表示，又不损害被申诉人的合法权益，也与市场行情基本相符。关于房屋增值利益的分配，被申诉人对涉案房屋买卖合同无效应承担主要过错，申诉人应补偿给其房屋增值利益的20%为宜。综上所述，检察机关的抗诉及申诉人的申诉理由成立，本院予以支持。原一二审判决认定事实和适用法律错误，依法应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）威民一终字第713号民事判决和荣成市人民法院（2013）荣石民初字第492号民事判决；二、位于荣成市港湾街道办事处桃树园村7号楼3单元205室房屋归申诉人鲁航林所有；三、申诉人鲁航林支付给被申诉人刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安房屋增值补偿款33515.20元[（2400元/平方米×71.49平方米-4000元）×20%]。上述第三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一审本诉案件受理费100元、反诉案件受理费2446元，鉴定费700元，共计3246元，申诉人鲁航林负担649元，被申诉人刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安负担2597元；二审案件受理费2546元，申诉人鲁航林负担509元，被申诉人刘德学、刘桂兰、刘桂芹、刘桂花、刘德永、刘桂凤、刘桂丽、张均同、张秀伟、张均安负担2037元。本判决为终审判决。审判长  刘成军审判员  宋智慧审判员  方 波二〇一八年十二月二十九日法官助理陈曦书记员王金霞