成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11631号 原告：成都睿邦物业服务有限公司，住所地成都市武侯区领事馆路8号B座806号。 法定代表人：邱可，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡勇，四川君合律师事务所律师。 被告：金牛区懋园国际商住城第四届业主委员会，住所地成都市金牛区金沙路88号。 负责人：杨春明，主任。 委托诉讼代理人：补忠蓉，四川华神律师事务所律师。 原告成都睿邦物业服务有限公司（以下简称睿邦物业公司）诉被告金牛区懋园国际商住城第四届业主委员会（以下简称懋园第四届业委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告睿邦物业公司的委托代理人蔡勇，被告懋园第四届业委会的主任杨春明以及委托代理人补忠蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告睿邦物业公司提出了如下诉讼请求：1、确认被告于2018年9月5日送达的《关于解除物业服务合同的告知函》无效；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月9日，睿邦物业公司与懋园国际商住城第三届业委会订立《物业服务合同》，期限为六年，截止至2021年2月9日止。懋园第四届业委会于2018年9月6日向睿邦物业公司送达《关于解除物业服务合同的告知函》。该函以懋园小区2018年临时业主大会通过了解除双方物业服务合同的决议为由，通知物业服务合同已解除，并要求睿邦公司退场。其收函后于2018年9月8日书面回复懋园第四届业委会，对其单方解除合同的行为提出异议，并表示解除合同所依据的业主大会决议效力存疑，解除合同没有事实和法律依据，睿邦公司不认可双方物业服务合同已经产生解除的法律效力。故诉至法院，请求判如所请。 被告懋园第四届业委会辩称，一、原告违反《物业服务合》的约定致使被告解除合同。原告存在如下违约行为：1、原告未按照合同约定，为小区配备62人的物业服务力量。2018年7月16日，其向原告发出了《小区物业服务人员限期备案函》，要求原告将本小区物业服务人员的花名册及相关信息在被告处备案以便被告监督，但原告复函以保护员工的个人信息为由予以拒绝。且其后还在小区公告栏张贴招聘启事招聘秩序维护人员和保洁员若干。原告的招聘行为恰恰证明被告在同原告发出《小区物业服务人员限期备案函》之前的很长时间里原告未为小区配备62人的物业服务力量。正因小区配备的服务人员平重不足，才导致小区脏乱差现象严重，设施设备陈旧，路灯、楼梯扶手、单元门禁系统、消防设施、给排水设备、监控系统等等处于待维修维护状态，小区偷盗案件频发，监控形同虚设，地下车库雨季严重积水，多辆汽车进水，致业主损失惨重。被告将原告2017年1月至2018年7月的物业服务情况从四个方面进行了考评，但考评结果满意度只有百分之二十。二、原告违反《物业服务合同》的约定，早已经出现终止合同履行的事项。1、原告未按照合同约定每月5日前填报公共区域收费及地面机动车停放收费的报表并提交被告备案。根据合同约定，超过三次违反合同第二十二条、第二十三条的规定，双方约定自动终止合同。2、《物业服务合同》第二十九条(五)项规定，被告监督、检查原告履行服务合同及搞好物业服务质量，督促各项物业服务方案和计划的实施，并每年对原告按照本合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定，考核评定按照本合同的内容及原告物业服务质量满意率在百分之五十以下，合同自动终止。2018年7月，被告对原告就上述事项进行考核，满意度百分之二十，这一数字远远低于百分之五十的要求。因此，原被告的《物业服务合同》应自动终止。3、原告在物业小区内实施的收费，根据《物业服务合同》第二十二条约定必须采用收费软件收费，将所有收费项目录入收费系统，原告不得漏录、修改收费数据，以便保证小区历年收费数据的兄整、全面。但自2017年9月开始，因原告的原因，使得被告无法登录该收费软件，无法查询原告的收费数据，致使被告应得的公区收入被原告截留，至今未给付。合同约定原告超过三次违反相关条款，双方的合同自动终止。二、被告解除《物业服务合同》于情合理于法有据。1、被告的主体资格合格。被告于2018年3月6日至2018年3月12日选举产生，且于2018年4月9日向成都市金牛区抚琴街道办事处办理备案登记(见编号:成金抚20180409成都市业主大会设立事项备案记录)。2、被告单方解除《物业服务合同》程序公正，行为合法。鉴于原告无法履行《物业服务合同》，无法向业主按照合同约定提供物业服务，被告根据《懋园小区业主大会议事规则》第七条、第十七条的规定，由懋园小区商住城170户业主签名提议，召开懋园小区临时业主大会，会议议题为是否解聘原告，同时于2018年8月13日发布召开临时业王大会的公告，公告内容包括会议时间、会议地点、会议形式、会议议题。2018年9月4日临时业主大会在抚琴街道办金沙社区派员参加的情况下如期举行。根据投票结果，双过半占百分之九十八点二的业主均同意解聘原告。被告将这一结果向抚琴街道办报备。2018年9月5日，被告向原告送达了《解除物业服务合同的告知函》，就单方解除物业服务合同向原告进行了告知。根据合同约定，被告解除合同履行了提前六十天告知的义务，同时要求原告在六十天内派员与被告联系，共同协商办理解除合同后有关债权债务等相关事宜。且原告应于2018年11月3日前退出懋园国际商住城。综上，原被告签订的《物业服务合同》已于2018年9月5日解除，且原告应于2018年11月3日之前退场，被告将继续保留追究原告违约责任的权利。为此，请求法院在查明事实的基础上，确认被告解除《物业服务合同》的行为合法有效，同时判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证质证。本院确认如下事实： 2013年7月25日，原告向金牛区懋园国际商住楼第三届业主委员会发送《关于对懋园国际商住城公共区域维修整改的函告》，主要内容为房屋漏水和地基沉陷整改工程、地下管网改造工程、消防设施设备整改恢复工程需花费242.4万元，提请督促职能部门及时批复动用维修资金以便尽快施工。金牛区懋园国际商住楼第三届业主委员会在该函告上兼章，批复为：请附预算明细。 2015年1月9日，金牛区懋园国际商住楼第三届业主委员会（乙方）和原告（甲方）签订了《物业服务合同》，约定由原告向懋园国际商住城提供物业服务，自2015年1月9日至2021年2月9日止。其中约定有如下内容：乙方为案涉小区配备物业服务力量包括管理人员、秩序维护人员、设施设备维护人员、保洁人员、环境绿化人员等共计62人。地面机动车停车场收费，依法属于全体业主共有，甲方委托乙方对机动车辆秩序维护并代为收取机动车辆停放费。地面机动车辆停放费的分成方式，采取按地面机动车辆包月停放费总收入的50%归全体业主所有，另外50%地面机动车辆包月停放费收入归乙方所有，并作为乙方的报酬和其他费用。案涉小区网球场收入、电梯轿厢广告收入、本建筑区划内其它经营收入(包括临时停车、场地临时出租等公共性经营项目及收入分配如下：经营项目须由甲方审核决定，由甲方、乙方共同签署合同，乙方不得单独签署合同，甲方委托乙方收取经营项目费用，经营收入甲乙双方约定按税前总收入的50%归甲方所有，另外50%归乙方所有，并作为乙方的报酬和其他费用。物业费、地面机动车辆停放费、公共性经营项目及收入的收费，乙方必须采用收费软件收费，将所有收费项目录入收费系统，乙方不得漏录、修改收费数据，以便保证小区历年收费数据的完整、全面。案涉小区地面机动车辆停放费、公共性经营项目收入，乙方应在每月5日前，按照《懋园物业服务情况月报表》的内容将上月数据填报交甲方备案，并附公共收入收费单据的其中一联，以便甲方核查，双方还约定了如发生垫资改造设施设备，费用抵扣的方式和程序。乙方若有垫资改造设施设备费用，则从当月公共收入中抵扣，直至还清乙方垫付费用。乙方抵扣已垫资改造设备设施费用，是经甲方签字审核的验收项目费用。乙方未发生垫资费用的结算期，应将合同第十六条、第十七条、第二十一条中属于甲方的公共收入全额支付给甲方。本条款每年如超过三次漏报、瞒报、拖延不报等情况，违约方承担伍仟元违约金。超过三次违反合同第二十二条、第二十三条，双方约定自动终止合同，乙方在接到甲方通知60天内办理完退出手续。使用建筑物及其附属设施设备维修资金的，乙方应当按照相关规定于每年12月31日前向甲方提出下年度维修计划和建筑物及其附属设施设备维修资金使用方法。甲方享有的权利中有如下一项：监督、检查乙方履行服务合同及搞好物业服务质量，督促各项物业服务方案和计划的实施，并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定(见附件四:考评表)，考核评定按照本合同的内容及乙方物业服务质量满意率在50%以下，本合同自动终止，双方应在60天内办理完退出手续。因违约而需解除本合同的，提出解除合同的任何一方应提前60天书面通知对方，待接到书面通知后，并按相关规定办理交接手续。如解除合同存在异议，经协商和调解不成的，可请求人民法院确认解除合同的效力。该合同附件中列有《懋园项目部物业服务力量配备表》、《懋园物业服务情况月报表》、《懋园物业公共收入月报明细表》、《合同约定履行及物业服务情况考核评定表》等附件。 2015年4月28日，四川天润会计师事务所有限责任公司出具《懋园国际商住城设备设施维修改造往来款专项审计报告》（川天润会审[2015]第4-39号），其中载明有以下内容：2013年和2014年原告累计垫资小区项目建设、改造及维修2037022.44元。 2015年9月14日，案涉小区围墙围栏防爬刺加固与安装工程验收经原告和金牛区懋园国际商住楼第三届业主委员会签字确认。 2017年3月27日，四川天润会计师事务所有限责任公司出具《懋园国际商住城设备设施维修改造往来款专项审计报告》（川天润会审[2017]第3-37号），其中载明有以下内容：截止2016年12月31日，原告应收金牛区懋园国际商住城物业往来款是1730139.29元。 2018年7月16日，被告向原告发出《服务懋园小区的服务人员限期备案函》和《关于懋园国际商住城业主公共收入催收函》，要求原告提供物业服务人员身份证信息、聘任证明、工作内容及时间、联系方式等等内容以及要求原告将2017年9月1日至2018年6月30日期间的业主公共收入313722.1元和相应的从收费软件中打印出来的收费明细在5日之内交给被告，否则视为原告违约，将解除合同。同月20日，原告向被告发出《关于服务懋园小区的服务人员限期备案函的回复函》，称员工身份证信息属于个人信息，受法律保护，对被告要求提供的所有信息均不予提供。同日，原告发出《关于懋园国际商住城业主公共收入催收函的回复函》，主要回复内容如下：其自2013年2月10日入场以来，长期垫资整改小区电梯、地下管网设施等大量公共设施设备存在的破损故障。截止2018年6月30日，其尚有1792666.52元的垫资费用尚未抵扣完毕，故被告要求向其支付313722.1元没有事实依据，自2017年9月（上届业委会离职）至2018年3月21日期间，业委会工作长达六个月处于停顿状态，其虽然按照合同约定制作了《懋园物业服务情况月报表》，但因工作交接对象缺失而无法有效开展报表移交工作。其严格按照合同约定对合同第七条、第十一条、第十七条、第二十一条项下收费项目采用收费软件收取，并无漏录、修改情况，将收费明细打印和移交非合同义务。同月23日，被告向原告发出《关于懋园小区服务人员的限期备案函要求》，认为要求其提供物业服务人员的信息进行备案，目的在于监督其履行物业服务合同，故再次要求原告提供现场物业经理的身份证明，专业学历，公司委任证明，近三月社保交纳证明等相关信息；所有服务人员的身份证明，学历证明，公司聘用证明，近三月社保交纳证明，工作内容，工作时间，联系方式。当日，被告向原告发出《关于公共收入的限期催收函件（二）》，主要内容为：其认为原告的回复函中所称的垫资模糊不清，也未见原告提供有效凭证证明其确已垫资。故再次要求原告在2018年7月25日17时之前提供有效、完整的垫资证明交由其查验核对。同月27日，被告向原告发出《通知》，主要内容为：经催告，原告没有提供其垫资180万元的依据，也没有持有任职书的懋园服务中心的负责人到岗，没有提供62人的工作人员名单，没有报送2017年9月至今的《懋园物业服务情况月报表》，故通知原告在7月31日17时之前，落实其从2018年7月16日开始要求配合提供的资料并支付业主应得的公共收入部分，否则其认为原告构成严重违约，将启动合同终止程序。2018年8月1日，原告发出回复函，主要内容为，其针对被告的回复以2018年7月20日的回复为准。并且因被告的人员拒绝签收月报表，导致2018年6月的月报表未能有效移交。其并未指出存在其他违约事实，故不存在严重违约行为。次日，被告通知原告，其对2017年1月至2018年7月物业合同履行及物业服务情况进行考评，结果为：满意度为20%。2018年8月13日，被告发出关于召开临时业主大会的公告，告知了业主会议时间、地点、形式以及议题。议题为是否解聘原告。2018年8月30日，被告向原告发出《关于继续向原告催收代收懋园小区公共收入返还款的函》，主要内容为：其认为原告未能就垫资款项提交相应证据以及票据。2018年8月24日抚琴街道办事处组织双方进行了协商，其后双方均表示愿意审计。但是原告仍不接受先确认垫资款所发生的工程项目等再行审计的方案，单方退出协商并拒绝审计。故提出：认为原告在没有审计确认1792666.52元垫资的真实性之前，单方以此抵扣为由，将公共收益长期不返还，既不合法也不符合合同约定。要求原告在2018年9月2日之前返还拖欠的公共收入。次月9日，被告向原告发出《公共收入及违约金催收函》，主要内容为：要求原告提供2017年9月以来报表空缺项目及收费单据、涉及公共收入部分的财物项目以及相关账册和资料、垫资款的依据。次日，被告向原告发出《关于催促提供工程垫资款依据的告知函》，主要内容为：鉴于原告未对垫资款所产生的事实依据提供证据，其要求原告将垫资款所涉及的工程项目名称、业委会审批文件、工程施工合同、结算金额、历年抵扣情况等依据交双方审查复核或者交由第三方审计。2018年9月4日，被告就业主投票事宜进行了统计。当月6日，被告发出《关于是否解聘原告临时业主大会表决结果的公告》，双过半的业主同意解聘原告。当日，被告发出《关于解除物业服务合同的告知函》，告知原告解除物业服务合同，尽快安排人员与业委会衔接，协商解除合同后债权债务等相关事宜。次日，原告向被告发出《关于不同意解除物业服务合同的回复函》，不认可双方物业服务合同已经解除的法律效力，认为在无合法依据情形下作出的单方解除合同行为，对其不产生法律约束力。2018年9月26日，原告向本院递交起诉状。2018年11月5日，原告发函称其对解除合同有异议，且已经向法院起诉，故不同意撤场。2018年11月7日，被告再次向原告发函，催促原告撤场。 另查明，被告于2018年4月9日经成都市金牛区人民政府抚琴街道办事处备案登记。《懋园小区业主大会议事规则》规定：业主大会约定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理人；20%以上业主就物业管理共同事项提议的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 再查明，2018年2月至2018年5月，原告按月向被告报送了关于公共收益的月报表。 以上事实，有《懋园小区业主大会议事规则》、《物业服务合同》、《服务懋园小区的服务人员限期备案函》、《关于懋园国际商住城业主公共收入催收函》、《关于服务懋园小区的服务人员限期备案函的回复函》、《关于懋园国际商住城业主公共收入催收函的回复函》、《关于懋园小区服务人员的限期备案函要求》、《关于公共收入的限期催收函件（二）》、《通知》、《回复函》、《公告》、《关于继续向原告催收代收懋园小区公共收入返还款的函》、《公共收入及违约金催收函》、《关于催促提供工程垫资款依据的告知函》、《关于是否解聘原告临时业主大会表决结果的公告》、《关于不同意解除物业服务合同的回复函》、工程竣工验收单、备案记录、《懋园国际商住城设备设施维修改造往来款专项审计报告》、质证笔录、庭审记录等在案为证。 本院认为，金牛区懋园国际商住楼第三届业主委员会和原告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当诚实履行。被告作为第四届业主委员会，已经依法备案，继受了相应的权利义务。本案的争议焦点为：被告作出的解除物业服务合同这一民事法律行为是否有效。根据审理查明的事实，双方关于实际为小区进行物业服务的人员数量、收费系统软件内的信息是否完整、小区公共收益的金额、应当返还业主的金额以及是否应当抵扣产生了较大的争议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告根据合同，负有确保为案涉小区提供62名物业服务人员的合同义务，在被告就是否存在62名物业服务人员这一问题质疑的情况下，原告有义务提供证据证明其履行了相应的合同义务。关于收费软件记录收费情况问题。本院认为，收费软件及相应信息为原告所保存，被告对此存疑，原告亦有义务向被告提供。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院认定被告关于上述两个问题存在违反合同约定的行为。关于案涉小区公共收益的返还问题。被告多次以书面形式要求原告履行将公共收益按月备案的义务，该请求符合合同约定，原告虽然主张应当以垫资款予以抵扣，但是并未能提供任何关于应抵扣金额的事实依据。并且根据审理查明的事实，原告实际上在2015年和2017年均委托了审计公司对设施设备维修往来款进行了审计，但其虽持有上述资料，也拒绝向被告提供。本院认为，签订于2015年1月9日的物业服务合同约定的服务期为2015年1月9日至2021年2月9日，并约定了公共收益的相关情况，现原告未能举证证明其按照合同约定全面地履行了合同确定的对于公共收益按时完整报备、依合同抵扣的义务。原告还主张系业委会工作交接的失误或者错误以及部分时间无报表交接对象，导致报表未能及时备案。本院认为，原告按月制作填写公共收入报表是其合同义务，即便是其认为原第三届业主委员成员已经接受任期内的报表或者报表无接受对象，也不能不按约履行义务，毕竟，未能履行与履行不能系不同的法律概念。并且，原告亦负有存在业委会工作交接的失误或者错误以及部分时段报表实际无交接对象的事实的举证责任。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第三款的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本院认为，业主对小区共有部分产生的收益享有权利，其为合同约定的重要组成部分。原告不仅应为业主提供整洁、秩序井然的生活环境，还应当保障业主对共有收入享有充分的知情、监督权和完整的收益权。根据审理查明的事实，被告反复提醒、多次要求原告履行合同义务，但原告虽有回应，但无实质性的证据提供，故本院认定原告存在违反合同主要义务的行为，经催告在合理期限内仍然未能履行，被告依法享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的权利。被告根据业主大会议事规则的规定，组织召开临时业主大会，并根据会议结果发出解除合同的告知书是依法行使合同解除权的行为，该解除合同的行为合法有效。经法庭释明，原告表示不变更诉讼请求。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第三十五条、第七十五条的规定，判决如下： 驳回原告成都睿邦物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，因适用简易程序审理并结案减半收取50元，由成都睿邦物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨阳 二〇一八年十二月十三日 书记员  叶婧