文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0116民初12761号原告：陈英，女，汉族，1981年6月28日出生，住重庆市江津区。原告：杨胜，男，汉族，1978年8月1日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：牟均发，重庆弘双律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市龙煌实业有限责任公司，住所地重庆市江津区几江街道南门路**，统一社会信用代码91500116688915419D。法定代表人：程建民，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：杜志炜，重庆君策律师事务所实习律师，一般代理。原告陈英、杨胜与被告重庆市龙煌实业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日网上立案受理后，依法由审判员漆恒邦独任审判，适用简易程序于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告陈英、杨胜特别授权的委托诉讼代理人蒲星伍，被告重庆市龙煌实业有限责任公司的委托诉讼代理人杜后利、杜志炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈英、杨胜向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金3879.79元(以审定为准)；2、被告支付原告逾期办理《不动产权证书》违约金18059.51元(以审定为准)；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月4日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同对所购买的商品房坐落、价款、交房时间等条款进行了约定。该合同第九条、第十三条约定逾期交房及逾期办证的违约金及其计算方法。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务，但是被告未按合同约定交房及办理产权证，已构成违约，应向原告支付逾期交房及逾期办证违约金。为维护原告的合法权益，特提出以上诉讼请求。被告重庆市龙煌实业有限责任公司辩称：1、原告与被告于2015年6月4日签订买卖合同和补充协议，约定由原告向被告购买涉案房屋，根据合同约定被告应在2015年6月30日前交付房屋，原告于2015年10月17日接收房屋，故原告主张违约金最迟应于2017年10月17日，原告却在2018年10月16日提起诉讼，已超过诉讼时效。针对该项诉求，请依法予以驳回。2、办理过户登记，是原被告双方的共同义务，涉案房屋产权证过户登记逾期办理的责任不在被告一方。3、原告计算违约金的起算时间错误，根据补充协议第五条，对办证时间进行了修改，是在交房后的180个工作日来办理。4、补充协议第五条第六款约定，非因被告原因造成延迟办证的，被告免责。涉案房屋工程属于烂尾楼，因原建设方和施工方诸多原因致使施工资料无法完善，从而拖延了办证的进度，而现在被告是通过接手以前的公司全部股权而接手该楼盘，因此以前未完善的资料施工等责任与现在被告公司无关。5、如果法院认为被告违约，合同约定的违约金也过高，且原告主张的部分违约金是按揭贷款部分，并非实际支出，该部分并未给原告造成任何实际损失，此部门违约金不应主张，请法院依法查明予以减少。经审理查明：2015年6月4日，被告重庆市龙煌实业有限责任公司（甲方）与原告陈英、杨胜（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的座落于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道718号加州国际×××号房屋，建筑面积115.47平方米；甲方销售的商品房为预售商品房，其销售依据为津国土房管（2014）预字第（010）号《商品房预售许可证》；价款461880元，乙方于2015年6月4日支付房款191880元，余款270000由乙方向银行申请按揭贷款支付甲方；甲方应当在2015年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《合同》第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。《合同》第十三条对办理产权登记进行了约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方责任，逾期在99日（含）之内……逾期超过99日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五补充协议第三条对房屋交付进行补充约定：1、甲方有权提前交房，乙方对此无异议并同意按照实际通知的交房日期接房。2、该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件，甲方在此情况下交房的，乙方应签署交房交接单并履行并领受房屋的义务……5、如发生本合同约定的以下原因或其他不可抗拒因素，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）乙方在房屋交付时仍有到期应付房款（含违约金，若有）或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应按合同约定标准向乙方支付违约金，合同继续履行。该合同附件五补充协议第五条对办理产权登记手续的进行补充约定：……5、甲乙双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时存在受理时间的不确定性，本合同正文第十三条所约定的甲乙方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请的时间修改为自房屋交付以后180个工作日内；6、由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任……”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2015年10月17日，被告将涉案房屋交付原告。案涉房屋于2018年9月5日竣工验收，同年9月21日取得竣工验收备案登记证。2016年12月7日，被告取得江津区国土资源和房屋管理局出具的涉案房屋预售后不动产登记受理通知书。另查明，2007年7月江津区人民政府与重庆西亚实业（集团）有限公司签订招商引资协议后，由于特殊原因导致开发建设不能正常进行。2009年4月，区政府与攀技花市富麒房地产开发有限责任公司（实际控股人邬清富、邬贵峰）签订了招商引资协议。2009年5月，邬清富、邬贵峰投资成立重庆市龙煌实业有限责任公司，开发建设龙煌加洲国际项目，与重庆华岩建筑工程有限公司、重庆第十建设有限公司、重庆伟太建筑工程有限公司、重庆西南铝装饰工程有限公司、重庆市继兴工程监理有限公司、重庆市江津远能电力工程有限公司签订了该项目的施工合同。该项目于2011年8月因资金链断裂造成全面停工。2012年，龙煌公司与新疆强升建工（集团）股份有限责任公司（以下简称新疆强升公司）签订了合作开发经营合同，约定由新疆强升公司与龙煌公司合作开发该项目。新疆强升公司和重庆天字实业集团有限公司签订《建筑安装工程施工协议》，后因新疆强升公司的自身原因导致项目停滞，区政府成立了江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组（以下简称处置组）对该项目进行处置。2013年2月，在处置组的见证下，重庆市竣坤实业有限公司、邬清富、邬贵峰、龙煌公司签订了《股权转让协议》，邬清富、邬贵峰将其持有的100%龙煌公司的股权零价转让给重庆市竣坤实业有限公司。之后，龙煌公司将该工程（实际为烂尾楼工程）发包给重庆宏建建筑工程有限公司、重庆隆西建设（集团）有限公司、攀枝花市仁和宏泰建筑工程有限公司重庆分公司等。由于该项目的施工单位出现众多变更，该项目的工程资料严重遗失和缺漏，在项目完工后办理产权手续时受到释重的阻碍，导致了产权手续办理严重滞后。上述事实，有原、被告提供的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、《购房发票》、《接房通知》、《不动产登记受理通知书》，《招商引资合同书》、《在建项目工程转让合同》、《招商引资合同书》、《建设工程委托监理合同》、《江津“加州国际”工程施工补充协议》、《建筑工程补充协议》、《建设工程施工合同(总承包)》、《建设工程施工合同补充协议》等27份，《江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室关于龙煌加洲国际项目有关情况的说明》、（2017）渝0116民初5331号民事判决书及生效证明及庭审调查中当事人的陈述等证据相佐证。本院认为，原、被告于2015年6月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。关于原告主张逾期交房违约金问题。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2015年6月30日前交付房屋，但被告至2015年10月17日向原告实际交付房屋。因此，被告应支付原告2015年7月1日至2015年10月17日期间逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于被告提出了违约金过高并要求调低的请求，同时，考虑到涉案楼盘属于烂尾楼工程，确实存在建设单位与施工单位频繁变更，项目资料严重遗失和缺漏的特殊情况，结合被告的违约原因、过错程度、逾期交房时间及案涉房屋租金市场价格等因素，本院酌情确定被告按商品房买卖合同约定标准的60%计算支付逾期交房违约金。被告未举证证明逾期交房原因系原告过错或不可抗力，以及属于补充协议第三条约定的逾期交房免责事由，不能免除支付违约金的责任。根据合同约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日（2015年10月17日）起30日内，则原告主张该违约金的诉讼时效期间应从履行期限届满之次日（2015年11月17日）起算，至原告于2018年10月16日提起诉讼之日未超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，故被告抗辩原告的该项主张超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予采纳。综上，被告应支付原告2015年7月1日至2015年10月17日期间逾期交房违约金2992.98元（461880元×1元/10000/天×108天×60%）。原告多余部分的主张，本院不予支持。关于原告主张逾期办证违约金问题。本案中，被告提交的《招商引资合同书》等27份关于案涉项目开发建设的合同虽是复印件，但与江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室出具的情况说明内容相吻合，本院予以采信并作为定案依据。据此，本院认为，被告虽存在逾期办证的行为，但无需支付原告逾期办证违约金，理由如下：一、没有证据证明被告前任股东在转让股权之前，向被告现任股东明示了办证相关资料的准备及相关手续的办理情况。被告现任股东接手案涉开发项目时，无法预见可能存在不能顺利按期办证的诸多特殊因素，亦无法对办证时间作准确合理的预判。二、案涉项目的开发从2007年起几经波折，历经多年成为烂尾楼，在当地是众所周知的事实。后在政府监督下经过多次招商引资、合作开发及股权变更，案涉项目才最终得以完工，购房人的合同目的才得以实现。据此，原告在购买案涉房屋时已明知项目的具体情况，对可能逾期办证有所预见，而被告在7、8号楼产权总证办理完毕后，积极采取措施完善资料尽快为原告办理了不动产权证书，对维护原告的合法权益付出了努力。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”该规定表明，出卖人自身原因导致逾期办证是其承担逾期办证违约责任的前提，且即使出卖人应承担违约责任，也允许当事人以特殊约定予以排除，其精神体现了是否追究出卖人逾期办证的违约责任应遵循公平诚信原则，并尊重当事人的意思自治。本案中，原、被告签订的补充协议第五条第6项明确约定：“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。”从该约定内容的文义可知，只要不是被告原因导致逾期办证，被告即不承担责任。根据本案事实，案涉项目属于烂尾楼工程，建设单位和施工单位存在频繁变更，项目资料严重遗失和缺漏，导致7、8号楼产权总证于2016年4月才办理完毕，造成案涉房屋办理产权登记迟延。可见，逾期办证并非被告原因所致，这既属于约定的被告免责事由，也意味着前述司法解释规定的被告承担逾期办证违约责任的前提并不存在，故被告不应承担逾期办证的违约责任。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持；被告相应的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，为了保护当事人的合法权益，遵循公平诚信的民事活动原则，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、重庆市龙煌实业有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告陈英、杨胜逾期交房违约金2992.98元。二、驳回原告陈英、杨胜的其他诉讼请求。如果重庆市龙煌实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取174元，由原告陈英、杨胜负担149元，由被告重庆市龙煌实业有限责任公司负担25元。限本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  漆恒邦二〇一八年十二月二十九日法官助理叶庆书记员蔡媛媛