平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0402民初2873号原告:方东平(反诉被告)，男，1970年7月8日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：郭辽，河南博识律师事务所律师。被告：平顶山市励志青少年综合素质教育中心（反诉原告），住所地凤凰路与叶宝路交叉口西300米路南，统一代码：52410400687109685N。法定代表人：李瑞芳，总经理。被告：刘国政，男，1967年3月5日出生，汉族，住平顶山市新华区。共同委托诉讼代理人：宁志建、张艳蕊，河南炳东律师事务所律师。原告方东平(反诉被告)与被告平顶山市励志青少年综合素质教育中心（反诉原告）、刘国政租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告方东平(反诉被告)及委托诉讼代理人郭辽、被告平顶山市励志青少年综合素质教育中心（反诉原告）、刘国政共同委托诉讼代理人宁志建、张艳蕊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方东平向本院提出诉讼请求：1、依法终止2015年6月30日方东平、平顶山市励志青少年综合素质教育中心（以下简称励志青少年中心）、刘国政签订的租赁协议。2、责令励志青少年中心、刘国政支付违约金50万元。3、诉讼费由励志青少年中心、刘国政负担。事实与理由：2015年6月30日，方东平将自己租赁的平顶山市黄河外国语学校部分场地及校舍转租给励志青少年中心、刘国政，合同约定励志青少年中心、刘国政一次性缴纳2015年7月6日至2017年7月6日租赁费20万元，9月1日前再支付20万元，第三年起在20万元基础上递增4万元即第三年24万元、第四年28万元、第五年32万元、第六年36万元，以后租赁费采取年交的形式，并于合同签订日前一个月缴纳。双方需按合同约定遵守执行，否则均为违约，违约金为50万元。合同签订后，方东平将约定的校舍及其它场地交付给励志青少年中心、刘国政，励志青少年中心、刘国政按月交付了前三年度的租赁费，但2018年度未按约定时间交付租赁费，构成违约行为，方东平于2018年6月15日通知励志青少年中心、刘国政10日内交付房租28万元及违约金50万元，逾期不交付视为自动解除租赁协议，该通知发出后，励志青少年中心、刘国政没有任何反应，方东平于2018年7月3日发出告知书，告知被告违约并终止合同，7月13日前搬迁完毕，但至今励志青少年中心、刘国政仍占用校园场地不予搬迁，故诉至法院。被告励志青少年中心辩称，方东平与励志青少年中心租赁合同纠纷一案，因方东平在合同履行期间存在违约行为，致使励志青少年中心迟延履行合同义务，故该租赁合同不应予以解除，励志青少年中心亦不应承担违约责任。一、方东平不享有合同解除权，其解除合同的诉讼请求于法无据。首先，该协议不存在约定解除之情形。2015年6月30日《协议书》约定：方东平将其租赁的平顶山市黄河外国语学校教学楼1-4层的一半（西半部分）和5-6层所有教室、餐厅一、三楼和2号宿舍楼整体等转租，租赁期限自2015年7月至2021年7月，并约定：甲方经营不善或在经营过程中直接影响乙方声誉时，乙方有权解除合作。由于励志青少年中心在履行该协议过程中并不存在经营不善或在经营过程中发生直接影响方东平声誉之情形，故方东平无权行使约定解除权。其次，该协议亦不符合法定解除之情形。2018年2月10日，励志青少年中心按照交易习惯将20000元的租金交付给方东平认可的收款人沙增章。2018年7月18日，励志青少年中心将下余的租金26万元通过银行转账的方式支付给方东平河南省农村信用社账户。励志青少年中心的支付行为未超出“合理期限”，未有造成合同目的不能实现等法定解除情形。二、励志青少年中心不存在违约行为，不应承担逾期付款义务。2018年2月10日，励志青少年中心按照交易习惯已将20000元的租金交付给沙增章。但由于方东平存在将协议中约定的原本属于励志青少年中心承租的一楼餐厅及教学楼4-5层中的部分教室分别转租给增彩汽修学校和其他公司占有使用的违约情形。双方协商无果，导致迟延履行支付租金的义务，根据《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及《合同法》第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。”之规定，由于方东平的先行违约行为导致迟延支付租金，故励志青少年中心的行为不属于违约行为，不应承担逾期付款义务。并且方东平所主张的违约金过高，且无相应证据证明其所遭受的损失，对于该项诉讼请求，不应予以支持。被告刘国政辩称，刘国政只是该合同的牵线人，签订合同的主体是励志青少年中心，刘国政不参与管理，没有从中受益，请求驳回方东平对刘国政的诉讼。同时励志青少年中心提出反诉，要求：1、判令方东平支付违约金50万元整，赔偿损失35000元；2、减免已交租赁费5万元；3、反诉诉讼费由方东平承担。事实与理由：2015年6月30日，反诉人与被反诉人签订《协议书》，约定被反诉人将自己租赁的平顶山市黄河外国语学校教学楼1-4层的一半（原约定为西半部分，后经双方口头协商调整为东半部分）和5-6层所有教室、餐厅一楼、三楼和2号宿舍楼整体等转租给反诉人，租期为2015年7月至2021年7月。2016年，被反诉人又连续将该协议中约定的原本属于反诉人承租的一楼餐厅及教学楼4-5层中的部分教室分别转租给增彩汽修学校和秋实公司占有使用。2017年7月，反诉人曾以书面形式就该问题向被反诉人提出建议，但被反诉人始终未予答复。被反诉人的行为属于该协议中约定的：“甲、乙双方需按此合同所约定的事项遵守执行，否则均为违约”的违约行为。因此，被反诉人应当承担向反诉人支付50万违约金的违约责任。另外，在租赁期间，被反诉人每月都以高于自来水公司水费价格的两倍多向反诉人收取水费，反诉人就水费价格在多次与被反诉人协商被协商无果的情况下，不得不另行安装供水设施供自身使用，为此花费了35000元，被反诉人应予赔偿，故请依法支持反诉人的反诉请求。被反诉人方东平辩称，励志青少年中心反诉理由不成立，因为励志青少年中心多次违约，励志青少年中心成立时间为2017年3月份，方东平与刘国政签订合同时间是2015年6月30日，签订合同的时间，励志青少年中心还没有成立，2015年6月30日签订的协议均是方东平与刘国政两人之间的行为，刘国政为了承办培训学校才租赁了该校舍的场地，租赁校舍后作为刘国政的投资申请办校，只有场地取得使用权之后刘国政才可以以租赁的场地、校舍申请办学，刘国政在新城区教体局于2017年3月份取得民办学校办学许可证，从学校成立时间2017年3月份，在合同签订之前至2017年3月份是个人行为，刘国政在租赁期间曾于2016年7月份将餐厅一楼出租给平顶山市汽修培训班，将学校的租赁部分于2016年11月份，刘国政将5楼11间教室交付给秋实公司，这两项行为未经方东平同意，是刘国政的个人行为。方东平与黄河外国语学校签订的合同约定，方东平经营外国语学校，负责水电管理，外国语学校在未征得方东平同意情况下再私自转租他人，否则承担违约金50万元。2015年6月30日刘国政与方东平签订的协议书，方东平按照与黄河外国语学院签订的协议约定出租校舍应当征得黄河外国语学校书面同意，方东平在征得黄河外国语学院同意后将学校的部分校舍及教学楼的一至四层东半部、五层、六层、二号公寓楼、餐厅一楼、三楼出租给刘国政，按照实际用水量由租赁方向方东平支付水电费用，合同约定2018年租金为28万元，应于2018年5月3日之前交纳，刘国政或者励志素质教育中心在不征得方东平同意情况下，不得私自将校产、教学设施转租他人，如果违约承担违约金50万元。当时学校还没有成立，刘国政租赁校舍后，两次将部分校舍转租给他人，属于刘国政违约，刘国政应当承担50万元的违约金。在2018年6月、7月，方东平连续通知被告方交付租金并告知10日内交付租金28万元及违约金50万元，逾期不支付视为自动解除，但方东平告知后，被告方一直未履行交付租金和违约金的行为，已构成解除合同的条件。请求法庭依法判决，终止双方的租赁协议，责令被告支付违约金50万元。针对反诉请求，被告刘国政辩称，对反诉没有意见。办理学校或教育中心先有场地才能办理许可证，前期是用刘国政和方东平签订的协议去申办的励志青少年中心，成立后履行租赁协议是由学校独立完成的，与刘国政个人没有关系。至于方东平辩称2015年与2016年是刘国政违约，合同履行交付，双方没有履行，实际租给增彩等是由学校和方东平造成的，刘国政没有给增彩签订合同，是强行占有的。秋实公司是原来黄河外国语学院的建筑方，被秋实公司占有的房子是因为方东平没有给因黄河外国语学院和秋实公司协商这片财产的所有权或使用权，被秋实公司收回所占用。2017年因为此事，刘国政书面通知过方东平，一直没有协调好，现在还是被秋实公司占有，不是刘国政造成的。由于没有交付相关财产，给励志青少年中心造成了招生等问题。至于方东平所说的通知是伪造的，励志青少年中心没有收到相关通知和50万元违约金的问题。关于水电费是应该按照国家标准对相关部门缴纳，方东平擅自增加水电费，致使反诉人和刘国政经营增加的巨大的费用，励志青少年中心被迫申请水务部门重新安表计量，增加设施费用3万元，是由于被反诉人违约行为所造成的，少交付的教学设施和租赁标的应当减少租金。租金不是因为励志青少年中心不交，而是方东平故意设障，不予收取。每年励志青少年中心交租金，有2万元交给姓沙的，方东平收租金的行为实际是认可了合同继续履行，方东平收了2018年的房租后再要求解除合同是恶意诉讼，请求法庭查明事实。经审理查明，2015年6月29日，方东平（甲方）与平顶山黄河外国语学校（乙方）签订《协议书》，约定“甲方租赁乙方提供的部分设施、设备，使用平顶山黄河外国语学校的名字及资质经营管理学校，乙方应给予必要配合…甲方在不征得乙方书面同意情况下，不得私自将租赁乙方的校产及教学设备转租他人。在不影响乙方利益和有利于学校发展的基础上，甲方可寻求第三方作为合作伙伴，乙方应给予充分支持…乙方负责将现有的教学楼、一号公寓楼、二号公寓楼、餐厅的设施设备，登记造册交由甲方使用…合作期限自2015年7月6日-2021年7月6日，合作期满后，双方满意可继续续约…”。2015年6月30日，平顶山黄河外国语学校出具意见书，同意承租人方东平将教学楼一楼四层东半部及五层、六层、2号宿舍楼、餐厅一楼、三楼转租给刘国政，具体事宜有方东平与刘国政协商，但方东平应按期向平顶山黄河外国语学校交付租金，合同到期方东平将校园租赁的所有设施设备保持完整交付。2015年6月30日，励志青少年中心（甲方）与方东平（乙方）签订协议书，约定“甲方租赁乙方提供的教学楼1-4层的一半（西半部分）和5-6层所有教室、餐厅一楼、三楼和2号宿舍楼整体，教学楼阶梯教室共用，校园内场地共用，共同管理。甲方需要的设施，自行投资建设。甲方按照实际用水、电量向乙方付费，不得拖欠相关费用和由此给乙方带来负面影响……甲方不承担任何因乙方经营中产生的债权、债务引发的矛盾及纠纷，甲方在不征得乙方书面同意情况下，不得私自将租赁乙方的校产及教学设备转租他人，在不影响乙方利益和有利于学校发展的基础上，甲方可寻求第三方作为合作伙伴，乙方应给与充分支持。教学期间发生的学生安全事故由甲方承担最终的赔偿责任，如由此给乙方造成的损失，甲方应予赔偿。教学期间所涉及的各行政机关的各类安全、消防等检查，由甲方负责协调和解决，乙方应给予必要配合。如因此产生任何不良后果，由甲方自行承担责任，由此给乙方造成的损失，由甲方予以赔偿……乙方负责将租赁给甲方的设施设备，登记造册交由甲方使用，乙方指派专人负责与甲方对接，并负责处理乙方的一切遗留及债权债务纠纷。甲方经营不善或在经营过程中直接影响乙方声誉时，乙方有权提前解除合作，乙方有义务积极配合甲方协调处理好社会关系……合同签订之日，甲方向乙方一次性缴纳2015年7月6日-2017年7月6日租赁费20万元，9月1日前再支付20万元，乙方在此两年内不得以任何理由增加或要求甲方支付任何费用。第三年起，在20万元的基础上递增4万元，即第三年24万元、第四年28万元、第五年32万元、第六年36万元，以后租赁费采取年缴的形式，并于合同签订日前一个月缴纳。合同期内由于国家政策规定与不可抗拒的原因，而非甲乙双方原因而造成办学的无法正常实施，双方均不承担责任，合作期满，甲方将乙方所列的资产、教学设施（设备）及新增的资产及设备，正常交给乙方。合同期内，有利于甲方办学需增加设施，乙方应给予充分的支持，甲方办学期间，所产生的其他费用（如年检费、相关人员招待费、网络电话费等）由甲方负责……合作期限为自2015年7月6日-2021年7月6日，合作期满后，双方满意可继续续约，在同原条件下，甲方优先合作办学。合同期满后，乙方若改变承租方，乙方对由甲乙双方协议认可决定需评估的甲方所投固定资产费用，由甲乙双方按市场评估价评估后支付给甲方。如甲乙双方解除合同，乙方不得以甲方及甲方合作办学单位的名义招生，否则甲方有权采取包括法律在内的一切手段维护自身权益……甲乙双方需按此合同所约定的事项遵守执行，否则均为违约，违约金为伍拾万元人民币。守约方可根据违约方给其带来直接或间接经济损失，向违约方提出书面索赔申请，双方通过协商解决不能达成一致意见，可向当地法院提起诉讼或申请平顶山仲裁委仲裁。”另方东平出示《通知》、《违约告知书》各一份，内容分别是“方东平先生：双方于2015年6月29日签订的协议书规定，方东平在不征得书面同意的情况下，不得私自将租赁校产及教学设备转租他人…根据以上协议书规定，现要求方东平7日内立即整改，把影响平顶山黄河外国语学校校内安全的不稳定因素及学校声誉的一些没有相关办学执照及正规办学手续的有关单位立即撤离学校。平顶山黄河外国语学校公章，2016年10月28日。”“方东平先生，双方协议书明确约定，你方租赁的校区如果转租第三方必须经我方书面同意，目前你方私自转租我方的校产及教学设备给他人办学，严重违约。考虑到有利于学校发展的基础上，我方给你很大支持，曾于2016年10月28日通知你方7日内进行整改，但你方一直没有采取行动，一些没有正规办学手续单位至今没有撤离学校。你方构成违约，应承担违约金50万元…平顶山黄河外国语学校公章，2016年11月10日。”另方东平出示《证明》一份，内容是“证明，黄河外国语学校教学楼主楼5楼东半部教室6间、办公室2间、配房1间、卫生间2间，共11间房屋，刘国政租赁期间于2016年11月转交给平顶山市秋实公司占用至今，另外餐厅一楼刘国政于2016年7月转租给平顶山市汽修培训班使用，特此证明。平顶山市黄河外国语学校后勤管理专用章，2018年8月22日。”励志青少年中心、刘国政对该证明不予认可。另方东平出示其本人签名的《通知》、《告知书》各一份，内容为“励志青少年中心：双方协议约定，协议签订日（即6月30日）前一个月付当年租赁费，你方逾期半月仍未交付第三年度租赁费，你方已构成违约，现告知你方10日内向我方支付房租28万元及违约金50万元，逾期不支付视为你方自动解除租房协议。通知人：方东平，2018年6月15日。”“刘国政、励志青少年中心，根据2015年6月30日方东平和你方所签租赁合同，你方已多次违约，现终止合同，特此告知：1.2016年夏天，你方私自将承租我方的一楼餐厅转租给平顶山市汽车修配班，应承担违约责任。2.2016年11月，你方私自将承租我方教学楼5层、6层10余间房屋转交给平顶山市秋实公司占用至今，行为违约。3.2018年5月30日前你方未按照合同约定，缴纳2018年度房租，构成违约。我方于2018年7月3日给你方下发通知拒收的情况下，我方当日在你校区公开告知，告知你方十日内交付租金，承担违约金，逾期终止合同，并限你方搬迁完毕。告知人：方东平。”励志青少年中心、刘国政对该《通知》、《告知书》不予认可。励志青少年中心出示加盖其公章的《关于租赁黄河外国语学校房屋的问题和建议》，内容是“方东平先生：2015年，我中心与您签订协议，租赁部分房屋用于办学，租期为2015年7月至2021年7月，合同的第一年基本正常进行，但到2016年连续出现了几件违反合同或违规占用学校校舍的事件，直接影响到学校正常的办学。一是学生餐厅负一楼本属于我们租赁的范围，但被增彩汽修学校占用。二是教学楼4楼以上（除4楼西边外）被秋实公司占用。占用面积达到租赁面积的近一半。已经到了缴纳租赁费时间，我们建议：一是面积减少，租赁费应相应减少。二是希望您和相关部门说明情况，理顺房屋所有权和租赁使用权的关系，保证学校正常的教学，在理顺后我们及时缴纳租赁费用。2017年7月10日”平顶山市新城水务有限公司出具的收据显示，收到励志青少年中心35000元，理由供水安装。励志青少年中心出示收据两份，内容是“今收到励志青少年中心20万元整，付2016年9月1日-2017年8月31日军校房屋租赁费。单位盖章：方东平。”“今收到励志青少年中心24万元整，系付黄外校舍租赁费。经手人：方东平，加盖平顶山市黄河外国语学校后勤管理专用章。”2018年2月10日，沙增章出具借条、证明，内容是“借条，今借到教育中心现金贰万元整。借款人，沙增章，2018.2.10号。”“证明，2018年2月10日借现金20000元抵方东平房租。借款人：沙增章。”2018年7月18日，方东平收到励志青少年中心、刘国政转款26万元。另查明：1.平顶山市中级人民法院（2013）平民初字第59号民事判决书判决:平顶山黄河外国语学校支付平顶山市秋实建安装饰有限公司工程款8802552.21元及利息、违约金等。2.平顶山市中级人民法院（2016）豫04执恢31号执行裁定书裁定：将被执行人平顶山黄河外国语学校所有的位于平顶山市新城区纬一路凤凰山教学楼（面积9341.39平方米），食堂（面积8277.82平方米）以流拍价14274353元抵偿给申请执行人平顶山市秋实建安装饰有限公司，终结本院（2013）平民初字第59号民事判决的执行。3.庭审中方东平陈述“2015年7月6日至2017年7月6日租赁费按期给付了40万元。2017年7与6日至2018年7月6日的租金24万元也按期交了，2018年7月6日至2019年7月6日的租金没有收到，收到了26万元是违约金。”4.庭审中方东平陈述：秋实公司和马提修按照刚才被告提供的证据占用了教学楼的5楼，食堂一楼被增彩学校租用，他们总共占有了合同约定面积的1/6，是刘国政将这些房子交给他们的。励志素质教育中心、刘国政庭审中陈述：被占有的地方属实，应该是占有合同约定面积的1/3。5.办学许可证显示励志青少年中心换发证日期是2017年3月21日。登记证书显示励志青少年中心发证日期是2009年3月19日。上述事实，有协议书、收据、裁定书及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，2015年6月30日的《协议书》明确约定甲方为励志青少年中心，故租赁合同当事方为励志青少年中心与方东平，相关的权利义务应由励志青少年中心与方东平承担。本案的争议焦点在于：合同履行过程中因部分租赁物被秋实公司、增彩学校所用致使2018年租赁费逾期缴纳应如何处理的问题，对该问题“方东平认为是因刘国政私自出租所致，励志青少年中心认为增彩学校占用是黄河外国语学校和方东平造成，秋实公司是强行占用，”但对各自的说法，双方均未提供充分的证据予以支持，故不予采信。依据平顶山市中级人民法院（2016）豫04执恢31号执行裁定书裁定“将被执行人平顶山黄河外国语学校所有的位于平顶山市新城区纬一路凤凰山教学楼（面积9341.39平方米），食堂（面积8277.82平方米）以流拍价14274353元抵偿给申请执行人平顶山市秋实建安装饰有限公司”，可以证实部分租赁物被他人占用非双方原因所造成，按照租赁合同约定“合同期内由于国家政策规定与不可抗拒的原因，而非甲乙双方原因而造成办学的无法正常实施，双方均不承担责任”的约定，双方均不承担违约责任。励志青少年中心2018年2月10日付给沙增章20000元（明确写明用于抵房租），2018年7月18日又转给方东平260000元，已完成交纳房租的义务，未超过合理期限，且方东平已实际接受款项，该行为亦不能认定为根本违约，综上，2015年6月30日方东平与励志青少年中心签订的租赁协议尚不具备合同解除的约定或法定条件，应继续履行，对方东平要求解除合同的诉讼请求不予支持，对双方互相要求对方支付违约金的诉讼请求，不予支持。因租赁合同约定的部分房屋励志青少年中心确未实际使用，租赁费应适当减少，故励志青少年中心要求减免已交租赁费50000元的反诉请求，符合法律规定，应予支持。关于励志青少年中心反诉要求方东平赔偿因安装供水设施增加的35000费用问题，与本案租赁合同纠纷非同一法律关系，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、方东平从平顶山市励志青少年综合素质教育中心已交租赁费中减免50000元，折抵下一年度平顶山市励志青少年综合素质教育中心应支付给方东平的租赁费；二、驳回原告方东平（反诉被告）、被告平顶山市励志青少年综合素质教育中心（反诉原告）的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由方东平承担，反诉费4575元，由方东平承担800元，由平顶山市励志青少年综合素质教育中心承担3775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  余红军人民陪审员  郭爱君人民陪审员  姚秋娟二〇一八年十二月十日法官助理李晓东书记员耿玺鸿附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十八条第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。