云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云31民终669号上诉人(原审被告）：瑞丽潮都置业有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市弄莫路153号A栋26楼，统一社会信用代码915331025662445731。法定代表人：陈铨，董事长。委托诉讼代理人：张春城，云南虹源律师事务所律师。代理权限特别授权代理。被上诉人(原审原告）：陈靖，男，景颇族，1995年12月13日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州陇川县。委托诉讼代理人：董建花，女，景颇族，1971年2月2日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州陇川县，系被上诉人母亲。代理权限特别授权代理。委托诉讼代理人：杨成钧，云南杰云律师事务所律师。代理权限特别授权代理。上诉人瑞丽潮都置业有限公司因与被上诉人陈靖商品房预售合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2017）云3102民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞丽潮都置业有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回陈靖一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人瑞丽潮都置业有限公司与被上诉人陈靖商品房预售合同纠纷一案，原审法院作出（2017）云3102民初998号民事判决，上诉人认为，1、诉讼当事人龚自平因涉嫌诈骗、职务侵占罪被公安派出所立案侦查，本案应裁定中止审理；2、龚自平系与陈靖办理商品房预售合同的经办人，一审漏列当事人龚自平，应发回重审；3、上诉人与被上诉人未办理过商品房预售任何手续，被上诉人提交的《商品房购销合同》是打印件，被上诉人提交的《收款收据》经鉴定系伪造；4、一审判令上诉人返还购房款及相关费用属于适用法律错误。一审判决事实不清，适用法律不当，请支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈靖答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，任何人都有报案的权利。对方当事人只是先报案，我方并没有看到刑事方面的审查报告等，本案不符合先刑后民的情形。我方没有义务及能力去审查印章是否正确。在与龚自平签订合同前后，公司更高级的管理人员也在售楼部等地出面接待过陈靖一方。若龚自平对外签订的合同不代表公司，那么社会就乱套了，从郭某等人证词、潮都公司接待我方及其他情形来看，都可以证明龚自平是职务行为，符合表见代理的构成要件。请求维持一审判决，驳回上诉。陈靖向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的商品房购销合同；2、判令被告将原告购房款253781元及相关费用11807元退还原告，并按中国人民银行同期贷款基准利率从2013年10月13日计算利息至实际退款之日；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月，时任被告潮都置业公司销售经理的龚自平（负责潮都国际商品房推介、销售）到证人郭某工作的电视台联系房屋销售业务，其向证人郭某等推介被告潮都置业公司正在开发的潮都国际楼盘。证人郭某到瑞丽实地查看后决定购买潮都国际的两套房屋，于2013年10月13日与被告潮都置业公司签订了商品房认购书，约定“一、乙方（郭某）自愿认购甲方（潮都置业公司）开发销售的潮都国际项目商品房2套，房号为A-1007、A-1013，价款为（人民币）517562元。四、本协议签订时，乙方向甲方支付定金（人民币）40000元。”同日，证人郭某向被告支付了2套房屋定金40000元。由于证人郭某患病住院治疗，因经济原因无法支付2套房屋全部价款，其遂与好友王丽锦联系，请求其先代为支付1套房屋的剩余价款，并将龚自平的联系方式告知王丽锦，让其二人自行联系办理付款事宜。根据龚自平提供的账户，王丽锦分别于2014年1月28日转入龚自平中国农业银行尾号9571的账户63781元，2014年3月19日分两笔（一笔3万元、一笔7万元）转入龚自平中国农业银行尾号9571的账户10万元，2014年7月7日转入龚自平中国农业银行尾号9571的账户7万元，共计233781元。由于无法偿还王丽锦代为支付的233781元，证人郭某将案涉A-1007号房屋转让给原告，原告母亲董建花将王丽锦支付的233781元付清。证人郭某将龚自平的联系方式告知原告母亲董建花，龚自平分别向原告出具时间为2014年7月7日，编号为5576225的收款收据，载明收到原告支付的潮都国际A-1007号房购房款253781元；时间为2014年11月30日，编号为5576228的收款收据，载明收到原告支付的潮都国际交房时所缴纳的相关费用11807元。龚自平亦向原告出示案涉房屋的商品房购销合同，载明商品房出卖人为被告潮都置业有限公司，商品房买受人为原告陈靖，商品房总价款为253781元。被告潮都置业公司认为原告提交的收款收据中加盖的印章并非出自被告潮都置业公司，系案外人龚自平伪造的印章；经本院委托云南云通司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为原告提交的收款收据与被告潮都置业公司会计账簿存档的收款收据中加盖的印章并非由同一枚印章原体所盖印。一审另查明，2015年11月，证人郭某委托郝建明到被告潮都置业公司办理退还A-1007号房屋定金2万元事宜。证人郭某购买的A-1013号房屋已进行商品房备案登记；原告要求被告就案涉房屋进行商品房备案登记，但被告以该套房屋尚未售出为由，否认其与原告间存在商品房预售合同关系，原告遂诉至一审法院请求解决。一审法院认为，一、原、被告间是否成立商品房预售合同？效力如何？应否解除的问题。原被告间的关系关键在于案外人龚自平行为的性质认定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，案外人龚自平作为被告负责潮都国际商品房推介、销售的经理与原告签订商品房购销合同并向其出具盖有被告财务印章的购房款及相关购房费用的收款收据，相对人原告基于对其职务行为的合理信赖，有理由相信行为人有代理权限，且相对人原告不知道其没有代理权，亦无主观上的过失，此代理行为应认定有效。因此，即便龚自平存在伪造公章的事实，相对人原告也有理由相信龚自平有权利代理被告与其签订《商品房购销合同》，一审法院对原、被告之间存在商品房预售合同关系予以确认。现被告拒绝履行合同义务，原告要求解除合同，于法有据，一审法院予以支持。二、被告应否退还原告购房款及支付利息。被告拒绝履行合同义务，现原告要求被告解除合同并退还全部已付房款233781元及相关费用11807元，一审法院予以支持。关于原告主张的利息问题，一审法院认为原告实际已按合同约定支付购房款及相关费用，被告拒绝履行合同义务且未将原告交纳的款项返还，此期间确实造成原告资金占用期间损失，应以245588元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际退款之日，一审法院予以支持。由于原告提交的商品房购销合同不完整，一审法院认为应以原告向被告主张权利之日计算，原告未提交其向被告主张交房权利的时间，一审法院酌定按照原被告开展座谈交流记录的时间为起算依据，即自2017年4月17日计算利息。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第（一）、项之规定，一审法院判决如下：一、解除原告陈靖与被告瑞丽潮都置业有限公司签订的《商品房购销合同》。二、被告瑞丽潮都置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈靖购房款及相关费用共计245588元，并支付利息（以未返还款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自2017年4月17日起计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告陈靖的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交证据《受案回执》复印件一份，欲证实龚自平因诈骗等被刑事立案调查。被上诉人质证认为该证据系复印件不合法，与本案无关联性，不属于新证据。本院认为，该证据与本案无关联性，不予采纳。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。上诉人认为其与被上诉人之间不存在商品房预售合同关系，被上诉人认为龚自平作为负责销售的经理代表上诉人公司与被上诉人陈靖一方签订了商品房预售合同；对当事人二审争议的事实，本院认定如下：龚自平作为负责上诉人公司商品房推介、销售的经理与陈靖一方签订了商品房预售合同。本院二审查明法律事实与一审一致。本院认为，合法的购房合同受法律保护，当事人应当依法承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，龚自平作为负责潮都国际商品房推介、销售的经理与陈靖一方签订商品房购销合同并向其出具盖有瑞丽潮都置业有限公司财务印章的购房款及相关购房费用的收款收据，即便龚自平向陈靖一方出具的收款收据上加盖的瑞丽潮都置业有限公司财务印章与该公司存档的印章并非同一枚印章，陈靖一方基于对其职务行为的合理信赖，也有理由相信龚自平有权力代理上诉人与其签订《商品房购销合同》，此代理行为应认定有效，对上诉人、被上诉人之间存在商品房预售合同关系应予以确认；在上诉人拒绝履行合同交房义务的情形下，一审法院支持被上诉人解除合同的诉求符合法律规定。上诉人的上诉请求和理由，没有相应的法律和事实为依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5288元，由上诉人瑞丽潮都置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇一八年十二月三日书记员  马勇胜