内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）内民再113号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王桶，男，1981年12月18日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人:胡晓慧，内蒙古若辉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：察右后旗北方批发商贸城有限责任公司。法定代表人：张振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛瑞峰，内蒙古言平律师事务所律师。再审申请人王桶因与被申请人察右后旗北方批发商贸城有限责任公司（以下简称北方商贸城）确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院（2016）内09民终184号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月14日作出（2017）内民申354号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王桶的委托诉讼代理人胡晓慧、被申请人北方商贸城的委托诉讼代理人薛瑞峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桶申请再审称，（一）一、二审法院没有围绕王桶的诉讼请求进行审理，既未认定王桶请求的合同效力问题，更没有审理北方商贸城是否应协助王桶办理房屋产权变更登记，而是认为北方商贸城与其代理人王占全没有就债务转让达成合意，存在程序错误。（二）一、二审法院驳回王桶的诉讼请求属于认定事实错误、适用法律不当。1.王桶与北方商贸城签订的《商品房买卖合同》是双方自愿基础上签订，不违背法律、行政法规的规定不存在合同无效的情形；二审法院却认为双方订立合同的目的是为了担保债权的实现，名为买卖、实为借贷，不是双方当事人真实意思表示。北方商贸城股东王占全向王桶借款时间是2011年，签订房屋买卖合同的时间是2015年5月1日，是在王占全偿还不了的情况下进行的债务结算，双方达成合意，以房屋抵顶借款。二审法院驳回诉讼请求无法律依据。2.北方商贸城与其股东王占全的债务转让关系与本案无关，不影响本案合同效力。3.马建府、察右后旗公安局的查封行为不影响本案合同的效力。本案《商品房买卖合同》是在查封行为之前签订的，双方签订合同时涉案房屋上没有设定他项权利，王桶完全有理由处置涉案房屋，是查封行为侵害到了王桶的合法财产权。4.二审法院认定双方并非真正的商品房买卖合同关系错误。二审法院认为，“打款5004000元，收据载明金额为4975946元，……买方是不会多付给卖方钱的，据此可以印证双方之间存在的并非真正的商品房买卖合同关系。”王桶在一审中一再提到是剩余的4975946元抵顶了涉案房屋，二审判决侵害了王桶的合法财产权益。请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，并判决北方商贸城协助王桶办理产权变更登记手续。北方商贸城辩称，王桶的再审理由不能成立。1.王桶与王占全之间存在借款关系，该借款是王占全投资入股资金，北方商贸城与王桶之间无债权债务关系。王桶就债务转移未与北方商贸城达成合意，债务人王占全也未与北方商贸城达成协议，达成合意的事实无证据支持。签订《商品房买卖合同》只是为王桶作说明，所有手续是虚假的。与此同时，北方商贸城股东王占全、张振华就该《商品房买卖合同》订立了协议，明确王占全将商场综合楼东区835.86平方米合款4975946元的合同手续均是虚假的，不作真实合同，公司不承担责任。所以该合同为无效合同。2.王桶借款给王占全后，与北方商贸城存在多个法律关系。王桶为王占全打款合计500万元，系借款合同关系。王占全投资入股北方商贸城1261万元，系股权合同投资合作关系。2015年5月1日王桶、北方商贸城在王占全安排下，订立《商品房买卖合同》，设定无效买卖合同关系。后由王占全出具公司财务收据，看似形成了债务转移关系。至此，王桶与王占全的借款或债务，并未转移给北方商贸城，公司股东的股权未变更，公司债权债务未结清，资产未核减。北方商贸城法定代表人在2015年7月1日公司的收据联上标注了“不作任何证据，此单为假设，与会计出纳无关。”出票人王占全标注“从王占全账中拨付或核减。”而实际在公司的投资和资产中未核减或拨付，故未形成债务实际转移，印证了我方提供的证据，证明无论合同、收据还是协议，都是假设和虚假，不作为真实合同和证据使用。单凭一份虚假设定的为王桶作说明的《商品房买卖合同》，不足以认定该合同合法有效。王桶向一审法院起诉请求：确认王桶与北方商贸城2015年5月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效；判令北方商贸城协助王桶办理房屋产权变更登记手续。本案的全部诉讼费用由北方商贸城承担。一审法院认定事实：2011年5月10日、7月23日、8月1日，王桶通过内蒙古农村信用社分别为王占全打款288万元、96万元、116.4万元，共计打款500.4万元。2011年5月11日，北方商贸城收到王占全交入股金（2011年5-7月份投资）1261万元；2011年7月24日，北方商贸城收到王占全打入现金140万元；2011年8月1日，北方商贸城收到王占全交来现金（2011年8-9月投资）100万元。2015年5月1日，王桶与北方商贸城签订了《商品房买卖合同》，合同约定：王桶购买北方商贸城所有的的坐落××旗共计40间商铺，建筑面积835.86平方米，总价款4975946元。2015年7月1日，北方商贸城为王桶出具《收据》（第二联）一张，收款金额为4975946元，交款人为王占全。张振华在该《收据》第一联、第三联的左下角及下部标注：“不做任何正据，此单据假设，与会计出纳无关。”王占全在该《收据》第一联、第三联的右上角标注“从王占全账中拨付或核减。”《商品房买卖合同》约定卖给王桶的40套房是综合商业楼三层（B区）1250平方米中的一部分，房产证由另案原告马建府保管。2015年7月7日，马建府申请一审法院将北方商贸城所有的综合商业楼三层（B区）1250平方米商业用房查封；同年7月22日，该商业用房被察右后旗公安局轮候查封。一审法院判决：驳回王桶的全部诉讼请求。案件受理费100元，由王桶负担。王桶不服一审判决，上诉请求：撤销察哈尔右翼后旗人民法院（2015）察后商初字第126号民事判决，支持王桶的一审诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，王桶累计为王占全打款5004000元。王桶及王占全对此借款行为均无异议。现王桶要求北方商贸城履行因该借款行为未得到偿还而与其签订的《房屋买卖合同》，经庭审审查，王桶给王占全的借款金额为5004000元，而北方商贸城为王桶出具的《商品房买卖合同》及收据均载明的金额为4975946元，而在一般的房屋买卖合同中，买方是不会多付给卖方钱的，据此可以印证双方之间存在的并非真正的商品房买卖合同关系。双方订立《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现，所以双方签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借贷。故其签订的《商品房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，王桶要求北方商贸城履行双方所签订的《商品房买卖合同》的上诉理由依法不能成立，予以驳回。王桶的权利应通过本案所涉及的基础法律规定即借贷关系予以实现。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由王桶负担。本院再审查明事实与一审认定事实一致。另查明，本案《商品房买卖合同》所涉40套商铺（1-3-142---147，151---162，164---166，172---185，187---191，249号）位于××旗，产权人为察右后旗北方批发商贸城有限责任公司，产权证号×××。该产权证所列商铺已于2016年11月18日由察哈尔右翼后旗人民法院（2015）察后执字第200号民事裁定执行给马建府。本院再审认为，关于本案合同的效力问题，王桶向北方商贸城购买房屋，应在签订合同后交付购房款。本案中，王桶与北方商贸城签订合同后，由王占全代王桶交付房款，并将公司出具的收到房款收据交付王桶，实际属于王占全以交付房款抵顶其所欠王桶债务的行为。北方商贸城与王桶签订的商品房买卖合同经公司签章、两名股东签名，合同已生效。北方商贸城并向王桶出具付款收据，王桶的付款义务已由王占全履行完毕。尽管王占全与张振华两名股东在房款收据第一联上复写了“此收据为虚假”等内容，但该内容并未出示给王桶，属于股东之间对王占全以房屋抵债事项的内部约定，不影响合同的对外效力，王桶有理由相信该合同的真实性。王占全与公司约定从其个人账目中拨付或核减该款项，亦是与公司之间的内部约定，王占全是否实际核减与本案买卖合同不属于同一法律关系，本案不属于债务转移。该合同无法律规定的无效情形，为有效合同。关于王桶办理变更登记的诉讼请求。双方签订的商品房买卖合同为有效合同，双方当事人均应遵守并履行，王桶作为买受人有权请求出卖人北方商贸城为其办理相应的产权变更登记手续。但因本案房屋已经人民法院生效裁定执行给他人，导致该房屋买卖合同无法继续履行，本院对王桶要求变更登记的请求不予支持。王桶可依照法律规定请求北方商贸城承担合同不能履行的相应责任。综上，原生效判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销乌兰察布市中级人民法院（2016）内09民终184号民事判决及察哈尔右翼后旗人民法院（2015）察后商初字第126号民事判决；二、确认王桶与察右后旗北方批发商贸城有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；三、驳回王桶的其他诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由察右后旗北方批发商贸城有限责任公司负担。审判长  庞志军审判员  王文君审判员  武 杰二〇一八年十二月二十七日书记员  王海瑞