福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初16234号 原告：黄伟昭，男，1980年5月2日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林时坤，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余丽梅，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市住房置业担保有限公司，住所地福建省厦门市莲岳路156-160松柏大厦二楼，统一社会信用代码91350200705458169P。 法定代表人：王树军，总经理。 委托诉讼代理人：张望，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰敏，福建旭丰律师事务所律师。 第三人：吴鹏伟，男，1978年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：唐先英，女，1982年03月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告黄伟昭与被告厦门市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业担保公司），第三人吴鹏伟、唐先英案外人执行异议之诉一案，本院2017年10月8日立案，依法适用普通程序公开审理。原告黄伟昭的委托诉讼代理人余丽梅，被告住房置业担保公司的委托诉讼代理人张望、陈杰敏到庭参加诉讼。第三人吴鹏伟、唐先英经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄伟昭向本院提出诉讼请求：1、撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203执异355号执行裁定书；2、立即停止厦门市思明区人民法院（2016）闽0203执2824号《公告》中对厦门市思明区房产的执行腾空措施，并在该房产和土地拍卖及被执行期间不予迁出，带租约拍卖；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告厦门市住房置业担保有限公司与第三人吴鹏伟、唐先英追偿权纠纷一案由思明法院受理，于2016年1月27日作出（2015）思民初字第17163号民事判决书，2016年5月4日被告向法院申请强制执行，法院于2018年7月13日作出（2016）闽0203执2824号《公告》，责令被执行人吴鹏伟、唐先英及案涉房产的租住人员在2018年7月30日前将案涉房产腾空。原告系案涉房产承租人，原告向思明法院提出执行异议，并提供相应的证据证明原告系案涉房产合法承租人，租赁期限共20年，自2015的5月8日至2035年5月7日止，要求司法拍卖案涉房产之时带租约拍卖。2018年9月12日，法院作出（2018）闽0203执异355号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议请求。原告于2018年9月14日收到法院上述裁定书，现依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出上述诉讼请求，理由如下：1、原告与第三人签订《房屋租赁合同》在先，并且已经依约支付租金、实际占有使用案涉房产。（1）《房屋租赁合同》真实合法有效，依法应被保护。原告因小孩与唐先英、吴鹏伟的小孩是同学，作为同班同学的家长，原就认识。2015年唐先英、吴鹏伟因急需一笔钱周转，而原告的厦门市普惠达贸易有限公司在厦门市思明区间店面，急需就近租赁一间房屋用作仓库和后勤办公之用，因此在唐先英、吴鹏伟提出20年不涨租金的条件下，2015年5月8日原告黄伟昭与唐先英签订《房屋租赁合同》，并分别于2015年5月8日、2015年11月13日通过现金和转账的方式将二十年的租金共计人民币528000元支付给唐先英，并由唐先英出具收条。关于第一笔租金132000元通过现金支付的问题：该笔现金支付由唐先英收款确认单予以确认，该款项为《房屋租赁合同》约定的第一期5年的租金，依合同约定需在合同签订后三日内付清。裁定书认为“此大笔的现金支付黄伟昭只提供收款确认单未提供支取及其他相应的证据予以证明”。但，该笔款项现金支付是真实可行，且符合当时合同双方的实情的：原告租赁案涉房产用于厦门市普惠达贸易有限公司经营之用，合同签订后，公司保险柜正好有足够的现金，就直接现金交付给唐先英，如此既省却公司财务将现金存入银行、再将相应款项转账支付给唐先英，又满足第三人当时急需用钱、希望直接收取现金的需求，且现金支付让第三人不用等待原告安排转账，不用担心原告违约，因此，十几万元现金交付，对于原告公司经营和第三人当时的经济状况而言符合实情。且现实中大量的民间借贷案件，款项支付现金支付经常发生，只要出借人有支付能力，现金支付一般是被采信，如广西高院审理的（2013）桂民一终字第4号中,出借方主张110万元现金交付给收款方，经法院核查出借方有相应的支付能力，遂对出借方110万元现金交付的主张予以采信，本案现金交付才十几万元，对正常的公司经营而言现金支付该款的能力是现实可行的，因此裁定书对132000元现金支付的质疑不符合实情。如果裁定书对10多万现金支付就不支持，那么思明法院大量已审结且生效的民间借贷案件中支持超十万的现金支付都应是错案。关于第二笔租金396000元通过转账支付给第三人王坤安的问题：原告依约在合同签定后半年内支付剩余15年租金396000元，并按第三人的要求将该款项转账支付至其指定的人、指定的银行卡账上，并由唐先英向原告出具收条确认收到该款。裁定书认为“转款凭证未注明款项用途，故该笔转款是黄伟昭与第三人的往来款还是租金、收款确认单的内容是否真实无法确认”。然而，对于已发生的事实，法院在查证过程中应该以一个正常的普通人的思维和行为方式来论证，原告租赁案涉房产为公司经营之用，在第三人提出20年不涨房租的前提下，一方面帮了朋友的经济周转困难，另一方面解决公司长期经营用房的问题，20年内不用担心房东涨房租，20年内不用操心另租办公场所，而且，原告转账之时无法预料将来的几年内要因这份租赁合同诉诸法院，没有任何保留证据的意识，因此作为一个普通人在完成一个普通的交易行为之时，没有在转账时备注转账用途是符合一般人的正常的行为模式，而裁定书将“未备注转账用途”作为否定唐先英的收款确认单，加重原告的举证责任，没有任何依据。实践中，转账没注明用途的大量存在，完全符合生活经验。关于半年内分二次支付20年租金，租金标准20年不变的问题：裁定书认为此举不符合市场交易习惯。裁定书所认定的交易习惯不知为何，但是该租赁方式恰恰符合租赁合同双方当时的实情。《房屋租赁合同》签订的前提是第三人急需用钱，原告公司急需有一长期经营场所，在此前提下，双方都担心对方反悔、违约，所以合同将款项支付时间安排在半年内完成。且，虽然是20年租金不涨，但因为原告需在半年内将20年的房租完全支付，实际上原告所承担的资金成本远高于按月支付、按季支付或一年一付。因为原告第20年的租金被占用了20年、第19年的租金被占用了19年、第18年的租金被占用了18年，以此类推，既然第三人急需用钱，要求提前占用之后十几二十年的租金，那么第三人就应该在租金及涨租金方面作相应的让利，而原告又恰好可以承担这样一笔支出，所以就出现本案中半年分二次支付20年租金的情况。简言之，原告在半年内支付所有20年的租金，加大自己的资金成本，已让第三人提前取得占有后面19年多的资金收益，等同变相涨租金。且根据“法无禁止即为许可”的民法原则，民法尊重当事人的意思自治，法律、法规并无任何禁止租赁双方分几次支付租金、租金20年不变，因此裁定书所谓的“不符合市场交易习惯”没有任何依据。另，原告认为如果租金系按月或按季度支付，但一直不涨租金，确实不太符合交易习惯，但本案是一次性提前支付所有租金，完全不同情况。原告可以提供《房屋租赁合同》，同时可以提供相应的支付凭证，且所述事实符合情理，因此，《房屋租赁合同》是合法有效的租赁合同，应受法律保护。（2）原告已经实际占有、使用案涉房产，是案涉房产的实际使用人。原告的公司厦门市普惠达贸易有限公司自2015年5月8日《房屋租赁合同》签订之后至今一直实际租用案涉房产，原告可以提供相应的票据予以证明。因为厦门天刚物业有限公司与厦门晟众物业管理有限公司系合作关系，两家公司共同管理包括房产在内的物业，因此原告提交的《物业水电缴费凭证》《入住证明》等材料上出现两家公司的公章，此是案涉房产的现实状况。案外人骆志伟因2015年5月14日与唐先英签订《房屋买卖协议》购买案涉房产，2015年9月25日唐先英已将案涉房产转由骆志伟管理，并告知原告，骆志伟作为房产买受人承担房东之责，缴交执行标的物的物业水电，并无不妥。（骆志伟在办理房产过户时，因房产被思明法院查封导致至今无法过户）因此，原告所提交的证据完全能证明：2015年5月8日起至今原告一直租赁并实际占有使用案涉房产。2、根据买卖不破租赁原则，原告作为案涉房产的承租人，其租赁权依法应被保护。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。“买卖不破租赁原则”只有两种例外，据《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院查封的。案涉房产在出租前虽已抵押给银行，但本案不属于抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情况，原告于2015年5月8日承租执行标的物，而法院的查封发生在2015年10月14日，即出租之后才被人民法院查封。因此本案不属于上述两种例外。同时《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。司法拍卖房地产，也是房屋产权转移的一种方式，依法也应保护房屋承租人的承租权。因此，原告主张执行法院对执行标的物带租约拍卖有法律依据。且，现实当中，司法拍卖也有很多是带租约的，只是在拍卖公告中应将情况予以明示。所以原告的诉求既有法律依据，又切实可行。综上，为保护原告的合法权利，请法院判如所请。 住房置业担保公司辩称，第一，租赁合同的承租人是黄伟昭，租金的付款人应当是黄伟昭，原告试图将普惠达公司与黄伟昭混同在一起。原告作为承租人，房屋的使用人却是惠普达公司，原告和公司之间是否存在租赁合同，为何第一笔租金是由公司支付，而不是由黄伟昭本人支付？案涉房产由惠普达公司使用，为何当初不以惠普达公司的名义签订租赁合同。黄伟昭既不是公司唯一的股东也不是大股东，其支付了大额租金，不可能将房产免费提供给公司使用，照理应当收取租金。如果公司有支付租金给黄伟昭，那么租金的支出应当有财务做账，原告有能力也应当举证公司财务凭证来证明租赁的真实性。其次，第一笔租金由公司以现金交付，这不同于个人以现金交付。132000元作为公司资产，哪怕是现金也是有财务上的出入账记录，原告有能力也应当举证公司财务凭证来证明该笔租金支付的真实性。第二，原告无法证明公司实际占有使用案涉房产；原告主张案涉房屋是租赁给公司使用的，但公司的注册地址为厦门市思明区，公司经营部住所地为厦门市思明区店面，上述住所地均非案涉房屋，被告有理由相信该公司并未入住案涉房屋。原告提供的发票等缴交凭证全是物业费、公维金、垃圾费、公摊水电等，这些费用无论使不使用房屋都会产生，无法证明原告已经实际占用、使用案涉房产，是案涉房产的实际使用人。同时，这些凭证上没有注明是天湖路40号1203室，原告公司的注册所在地与案涉房产在同一栋楼，同属于一个物业公司管理，被告有理由怀疑凭证的真实性。被告员工此前前往天湖路40号1203室所属的物业公司，通过该物业公司的工作人员了解到，只要房屋的物业水电及时缴交，物业公司并不管也不知道实际是谁租住。原告在执行异议时提交了一份发票，该发票缴纳人为骆志伟而非普惠达公司，两者的不一致进一步证明缴纳人不一定是实际使用人。且缴费凭证在时间上并不连贯。第三，该租赁合同并未进行备案登记，原告作为承租人但却不是房屋的使用人，原告提供的证据也无法证明公司实际占用使用房屋，被告有理由质疑租赁合同的真实性。长期租赁合同的租金一般都是逐年增长的，原告一次性签订长达20年的租赁合同，分两次支付全部租金，加之第二笔租金不是付给出租人，种种情况很符合市场上以租抵债的情况，而以租抵债不能适用“买卖不破租赁”原则。第二笔租金于2015年11月13日转给第三人王坤安，收款确认单的落款时间为转款当日，异议申请人在未收到出租人的任何书面要求前就把396000元直接转给第三人，显然也不合常理。鉴于被执行人吴鹏伟、唐先英当时负债累累，涉及多笔诉讼和纠纷，被告有理由怀疑该房屋租赁合同及原告提供的相关证据系被执行人与原告串通伪造的。 吴鹏伟、唐先英未作陈述。 围绕诉讼请求和答辩意见，黄伟昭和住房置业担保公司分别提交了相关证据。吴鹏伟、唐先英未提交证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄伟昭与吴鹏伟、唐先英系子女同学家长关系。吴鹏伟与唐先英系夫妻关系。 唐先英（甲方）与黄伟昭（乙方）签订一份落款时间为2015年5月8日的《房屋租赁合同》，约定：甲方将其名下位于厦门市思明区房屋（建筑面积52.74平方米，用途为住宅，以下简称讼争房屋）出租给乙方，用途为办公或住家；租赁期限二十年，自2015年5月8日至2035年5月7日止；租金每月2200元，合同签订后乙方应在三日内先向甲方支付第一期五年的租金132000元，剩余租金396000元应在半年内一次性付清；等等。唐先英还向黄伟昭出具一张落款时间同为2015年5月8日的《收款确认单》载明收到讼争房屋租金132000元。 2015年11月13日，黄伟昭向案外人王坤安银行转账396000元。唐先英向黄伟昭出具一张落款时间同为2015年11月13日的《收款确认单》载明收到讼争房屋租金396000元，其上还手写“经本人指定，租金转入以下卡号：王坤安，6222……579，工行”。 另查明，厦门市普惠达贸易有限公司（以下简称普惠达公司）系一家批发和零售业企业，注册资本50万元，住所地厦门市思明区。黄伟昭系普惠达公司股东，出资比例30%。 讼争房屋所在大楼又称“假日E时代”，厦门晟众物业管理有限公司假日E时代管理处于2018年5月14日出具《证明》：“假日E时代1203室自2015年5月份起，普惠达入住办公并缴纳物业费及水费。”普惠达公司持有2015年6月以来记载为其为付款方的物业费等费用的若干发票，开票方为厦门天刚物业有限公司。住房置业担保公司提供的一份2017年6月15日厦门天刚物业有限公司开具的发票则显示，物业费付款人为骆志伟。 2018年6月20日，厦门晟众物业管理有限公司假日E时代管理处与厦门天刚物业有限公司共同出具《说明》，称从2015年3月开始二者共同管理假日E时代所有物业，包括讼争房屋。 还查明，讼争房屋于2010年3月9日设立抵押权，权利人为中国光大银行厦门分行，权利价值42.9万元，该抵押权于2015年1月4日注销。讼争房屋又于2015年1月4日设立抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，权利价值121.57万元，该抵押权于2015年9月30日注销。 （2015）思民初字第17163号住房置业担保公司与吴鹏伟、唐先英追偿权纠纷一案中，本院于2015年10月13日查封、冻结讼争房屋。在该案强制执行过程中，骆志伟以其已支付135万元购买讼争房屋为由提出执行异议，被本院驳回后提起执行异议之诉。本院作出（2016）闽0203民初17781号民事判决，认为不宜认定其在查封前占有讼争房屋，驳回其诉讼请求。该判决经二审维持后生效。 庭审中，黄伟昭未出具《房屋租赁合同》、两份《收款确认单》、银行转账凭证的原件，其称原件由普惠达贵司的另外一位股东保管，因该股东出国而无法提供。 本案审理中，黄伟昭陈述：其长租讼争房屋是带有投资性质，20年租期内既可以让普惠达公司使用，也可以自己使用，还可以转租收益。签订租赁合同时，其看过讼争房屋的产权证复印件。第一期租金是其从普惠达公司保险柜里取出现金支付给唐先英的。普惠达公司是小公司，股东都是自己家人，没有严格的财务制度，跟其他股东说一下就可以先用公司的现金先垫付租金。其承租后将讼争房屋给普惠达公司用作仓库，租金先由其个人承担，公司将再向其支付租金，但没有每月支付，要看公司利润情况。普惠达公司在假日E时代一楼店面还有经营场所。骆志伟购买讼争房屋时就知道其承租讼争房屋，交易价格已经扣除二十年的租金。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，本案审查重点为黄伟昭是否对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。黄伟昭主张其享有讼争房屋20年承租权，据此请求排除法院强制其腾房。然而根据查明事实，本院认为黄伟昭主张的承租权难以认定。第一，租赁期限异常。现实生活中甚少存在租期长达20年的租赁合同，超长租赁期限常见于虚构租约以对抗法院强制执行，20年租期约定本身便不符常理。黄伟昭主张签订租赁合同前看过讼争房屋产权证复印件，其应当知道当时讼争房屋上设立抵押权，其不顾风险签订20年租约，更加不符常理。第二，租金支付异常。第一期租金达13.2万元，黄伟昭却主张用现金支付，不符常理。其进一步主张该现金来源于自取普惠达公司保险箱内现金，更加不符常理。黄伟昭主张第二期租金39.6万元按照唐先英指示支付至其不认识的案外人王坤安账户，不符常理。如此大额转账未在汇款时备注说明，亦不符常理。第三，承租动机异常。黄伟昭主张其承租房屋系为提供场所给普惠达公司使用，然而没有证据证明普惠达公司存在其所主张的用房需求。作为小股东黄伟昭自己做主、自掏腰包为难以证明存在用房需求的公司承租仓库，不符常理。讼争房屋面积50余平方米，合同约定月租金2200元在2015年属于正常租金，黄伟昭关于租金明显偏低具有投资价值的主张难以采信。黄伟昭主张其个人出资承租讼争房屋，然而却主张《房屋租赁合同》、《收款确认单》、银行转账凭证等重要资料原件交由他人保管，不符常理。第四，黄伟昭主张的讼争房屋占用情况异常。普惠达公司登记住所地为假日E时代1212室，与讼争房屋同幢同层，据黄伟昭陈述普惠达公司在假日E时代一楼店面还有经营场所，且黄伟昭提供的发票金额不一、并不固定，难以体现为同一房屋物业费的规律，黄伟昭提供的没有标明具体坐落的物业费发票难以证明对应的是讼争房屋的物业费发票。物业公司出具的证明上没有经办人签名，出具证明的主体未到庭作证，对证明内容难以采信。2017年6月15日物业费发票则显示付款人为骆志伟，据黄伟昭陈述骆志伟购买讼争房屋时就知道其承租讼争房屋，骆志伟为黄伟昭或普惠达公司支付物业费没有合理理由。同时，付款人为骆志伟的发票金额与黄伟昭提供的付款人为普惠达公司的物业费发票的金额亦不相同，亦难以体现为同一房屋物业费的规律。故而，在案证据不足以证明讼争房屋的实际占用主体是普惠达公司，同时亦没有证据证明黄伟昭实际占用讼争房屋。 综上所述，难以认定黄伟昭对讼争房屋享有足以排除强制执行的权利，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回黄伟昭的诉讼请求。 案件受理费100元，由黄伟昭负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  郭泽喆 人民陪审员  王庚申 人民陪审员  李剑峰 二〇一八年十二月七日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款第二项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。