福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初3415号 原告：陈培谷，男，1950年6月27日出生，汉族，住福建省厦门市。 原告：王丽莉，女，1951年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市。 被告：陈俊，男，1980年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市。 被告：刘雪兰，女，1985年1月26日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告陈培谷、王丽莉诉被告陈俊、刘雪兰共有物分割纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序审理。刘雪兰在进行答辩时提出与答辩内容一致的反诉状，本院经审查该反诉状内容不属于反诉，对于该反诉未受理并当庭告知刘雪兰。本院分别于2018年11月14日、2018年11月28日二次公开开庭进行审理。原告陈培谷、王丽莉与被告陈俊、刘雪兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈培谷、王丽莉向本院提出诉讼请求：一、依法对坐落于海沧滨湖一里1号1302室、登记在被告陈俊及刘雪兰名下一套房屋，房屋总价约240万元，按照双方实际出资金额的比例拥有份额，原告为72.4%、被告27.6%，进行分割出售处理；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月1日，通过金驿房产中介介绍，选中坐落于海沧天湖城2号楼1302室（滨湖一里1号1302室）陈大金购买的一套住房，总价1031000元，首付48万元，55万元按揭贷款，支付中介费1.4万元，上述款项中原告方出资29.5万元，被告方出资20万元。原、被告双方2012年8月1日，签订一份简要《协议书》，根据各自出资比例享有相应产权份额。协议约定：由原告出资29.5万元，公证费、装修费等共计现金35万元，被告出资现金20万元及55万元银行按揭贷款，此房如出售，需经原被告协商同意，出售价格的三分之一归原告养老之用，三分之二归被告所有，四人签名盖手印。协议签订后2013年7月发现《协议书》家中丢失，故于2013年7月28日，按原件重新签订《协议书》，2014年4月，办理房产证过户手续时，原告又支付2013年契约税1.3万元，房屋面积差价款1.576万元。2013年1月原告与林德楴签订《房屋装修合同》，约定由林德楴承包案涉房屋装修工程，工程总价221821.5元，2014年2月装修工程完工，实际结算价为22万元，2012年8月至被告二人离婚之日止，原告方实际支付金额为：现金54.376万元、支付银行按揭贷款13.6万元，合计67.976万元；被告二人实际出资金额为现金20万，支付银行按揭贷款5.97万元，合计25.97万元，双方出资比例为原告方72.4%，被告27.6%，原被告双方各自按实际出资比例享有相应份额，因此原告应当分得的售房款项为：（案涉房产出售价格-剩余银行贷款）×72.4%。 陈俊对陈培谷、王丽莉的诉求无异议。 刘雪兰答辩称，本案讼争房产与陈培谷、王丽莉无关。首先《协议书》中“刘雪兰”不能确认是本人签名；其次，《协议书》中约定的房产是“天湖城2#1302室”，而本案讼争的房产是“厦门市海沧区滨湖一里1号1302室”。本案讼争的房产购房款全部是由陈俊与其共同出资的，双方婚后收入高，完全有能力全部支付，陈培谷、王丽莉并未对讼争房产出资。要求驳回陈培谷、王丽莉的全部诉讼请求，并对讼争房产在其与陈俊之间进行分割，其应分得65%房产份额，陈俊分得35%的房产份额。 经审理查明以下事实： 1.陈培谷、王丽莉系夫妻，陈俊系双方的婚生子，陈俊与刘雪兰于2011年9月20日结婚，双方因感情问题，陈俊向本院提起离婚诉求，本院经审理依法作出一审判决后，刘雪兰不服提起上诉，经厦门市中级人民法院调解，双方于2018年9月10日解除婚姻关系，并就婚生子的抚养探望达成一致意见。 2.案外人陈大金与案外人厦门海投房地产有限公司于2010年6月29日签订一份《商品商品房买卖合同》（编号为：01863464），约定陈大金向厦门海投房地产有限公司购买位于“未来海岸系天湖2号楼13层02单元（海沧区滨湖一里1号1302室）”的房产一套，约定交房时间为2012年12月30日前，合同还约定其他事项。《商品商品房买卖合同》签订后双方均按约定履行该合同。 3.经厦门金驿房产中介，2012年7月31日陈培谷支付给案外人陈大金购买“厦门市海沧区未来海岸天湖2#1302室”房产的定金19000元，陈大金出具收据，2012年8月1日陈培谷与陈大金、厦门金驿房产中介签订一份《房产预约买卖协议书》，约定陈大金将位于“厦门市海沧区未来海岸系天湖2号楼1302室的房产”，“购房合同号为01863464”，以1031000元的价格出售给陈培谷，陈培谷支付定金19000元，首期款471056元于2012年8月1日支付（包含定金），协议书还对违约、交房等事项进行约定。2012年8月1日陈大金收到首期款后出具相应数额的收据交给陈培谷收执。首期款中有20万元系于2012年7月31日从陈俊的厦门银行账户转账至陈培谷建设银行账户。同日陈大金通过公证委托的方式将位于“厦门市海沧区未来海岸系天湖2号楼13层02单元（海沧区滨湖一里1号1302室）房屋”，包含与案外人厦门海投房地产有限公司办理交接手续、办理抵押登记、解除抵押、所有权转移等相关事项委托给陈培谷，上述讼争房产于2014年4月8日登记至陈大金名下。陈培谷取得委托代理权后，于2013年9月17日以陈大金之名向厦门海投房地产有限公司缴交面积补差款15761元，取得该补差款的发票，该发票上的不动产项目名称为“未来海岸系天湖”，不动产楼牌号为“2#楼13层02单元”；陈培谷于2013年11月18日以陈大金之名向厦门市地方税务局缴交房屋契税12974.24元，取得该税务发票，发票上的土地房屋地址为“海沧区滨湖一里1号1302室”。陈培谷于2014年3月6日公证委托将相关事项转委托给包括“张晓丽”在内的福建金海峡融资担保有限公司、林瑛等。 4.陈俊与刘雪兰于2014年4月24日与陈大金签订《存量房买卖合同》，该合同中的陈大金系接受转委托的“张晓丽”代为签名，合同约定陈大金名下的海沧区滨湖一里1号1302室房产以61万元的价款卖给陈俊与刘雪兰。上述合同履行后，陈俊、刘雪兰于2018年5月4取得位于厦门市海沧区滨湖一里1号1302室房产的所有权证；陈俊、刘雪兰向中国农业银行办理抵押贷款计60万元，由陈俊名下的银行卡作为偿还贷款的账户，至法庭辩论之日止，陈俊、刘雪兰尚欠中国农业银行股份有限公司的抵押贷款本金共计540696.49元。刘雪兰于2018年11月26日转账至陈俊尾数为0877的银行账户3000元，用于偿还讼争房产的按揭款。讼争房产交房时为毛坯房，经装修后用于出租，2018年租金为每月2500元，现由陈俊进行管理并收取租金。 5.陈培谷、王丽莉与陈俊、刘雪兰共同于2013年7月28日签订一份《协议书》，该协议第一段写明：“2012年8月1日，经金驿房产中介，陈大金天湖城2#1302室，二房一厅，93.75平方米住房一套，委托陈培谷出售给陈俊、刘雪兰，住房总价1031000元，其中父母出资29万元及公证费、装修费等共计35万元，陈俊、刘雪兰出资20万元，其余的55万元由陈俊、刘雪兰每月4000元还贷，共计20年，此房过户后不得随意出售。（过户费10万元，由父母出资）”该协议第二段写明：“如果此房要出售，需经父母，儿、媳双方协商同意，并且按出售房价1/3钱款给父母养老之用，出售房价的2/3钱款归儿、媳陈俊刘雪兰所有……。”该《协议书》有陈培谷、王丽莉、陈俊、刘雪兰四人签名及手印。 6.陈培谷、王丽莉与陈俊、刘雪兰当庭对讼争房产进行估价，均同意讼争房产按280万元计算。 本案争议焦点之一：陈培谷、王丽莉对本案讼争房产所享有的权利 陈培谷、王丽莉主张因其出资购房，并在其后继续支付按揭款和装修款，故对讼争房产享有利益，要求获得72.4%的房款。 陈俊同意陈培谷、王丽莉的主张。 刘雪兰主张，讼争房产登记在其与陈俊名下，是夫妻共有财产，且按揭贷款人也是陈俊，按揭款也是从陈俊的账户支出，故讼争房产与陈培谷、王丽莉无关。对于《协议书》上的签名“刘雪兰”是否其本人所书写，不能确认。《协议书》上约定的房产是“天湖城2#1302室”，而其与陈俊共有的房产是“厦门市海沧区滨湖一里1号1302室房产”，二者是不同的房产。 本院认为，1.刘雪兰虽庭审时对于《协议书》上的签名是否其本人所书写，不能确认，但未提交相关证据证实该签名非本人所签署，其于法庭辩论终结后提出愿意承担鉴定费用，但又于2018年12月13日向本院表示该《协议书》并非本案关键证据，确实需要鉴定也应由原告提出鉴定申请。刘雪兰并无证据否定《协议书》上的签名及指印非其本人签名和捺印，故可认定《协议书》上的“刘雪兰”签名和捺印系其本人所为。 2.刘雪兰主张“天湖城2#1302室”与“厦门市海沧区滨湖一里1号1302室”不是同一套房产。本院查明案外人陈大金购买的房产是“未来海岸系天湖2号楼13层02单元（海沧区滨湖一里1号1302室）”，其于2012年8月1日以公证形式特别授权委托陈培谷处分的房产表述为“位于厦门市海沧区未来海岸系天湖2号楼13层02单元（海沧区滨湖一里1号1302室）房屋登记于陈大金名下……”，陈大金于2014年4月8日取得房屋权证上标明房屋座落于“厦门市海沧区滨湖一里1号1302室”，而本案讼争的“厦门市海沧区滨湖一里1号1302室”正是陈俊、刘雪兰向案外人陈大金转让得来的，讼争房产于2014年4月30日登记于陈俊、刘雪兰名下。综合陈大金的公证委托书上对委托房产的表述、陈培谷提交的面积补差款的发票、房屋契税发票及讼争房屋权属转让前后的权证等证据，可以认定《协议书》中的“天湖城2#1302室”即本案讼争的“厦门市海沧区滨湖一里1号1302室”房产。 3.陈培谷于2012年8月1日取得陈大金对讼争房产处置的公证特别授权，取得讼争房产并装修进行出租。陈培谷、王丽莉与陈俊、刘雪兰于2013年7月28日共同签署《协议书》，约定房产的出资及将来房产出售后款项分配，协议约定陈培谷、王丽莉在讼争房产中出资35万元，陈俊与刘雪兰出资包含现金20万元和贷款55万元合计75万元。在签署此协议时，讼争房产已交付并装修完毕，故陈培谷、王丽莉诉求中要求将装修费计入房款并增加所占有的房产份额，于法无据，本院不予采信。至于在陈俊、刘雪兰按揭款的还款过程中，陈培谷、王丽莉有部分出资用于偿还按揭款，以及《协议书》签订之后支付的面积补差款、税费等，上述款项的性质均属于陈培谷、王丽莉对陈俊、刘雪兰的共同赠予，陈培谷、王丽莉要求据此增加房产份额，于法无据，本院不予支持。《协议书》是双方真实意思表示，双方均应按《协议书》中所约定方式处理房产纠纷。 本案争议焦点之二：对讼争房产的分割条件是否已成就 陈培谷、王丽莉主张，因陈俊、刘雪兰已离婚，讼争房产登记在陈俊与刘雪兰名下，共有物共同共有的基础已不存在，故要求分割共有物。 陈俊同意陈培谷、王丽莉的主张。 刘雪兰主张，《协议书》约定的是出售后将房产的三分之一价款，现讼争房产未出售，不应当进行分割。 本院认为，讼争房产由陈培谷先同陈大金进行交易，支付首付款后取得特别授权委托。陈培谷、王丽莉对讼争房产部分出资并进行装修。陈培谷、王丽莉与陈俊、刘雪兰共同签署《协议书》，确认陈培谷、王丽莉在讼争房产将来出售后获得三分之一价款作为养老之用的约定后，陈培谷才将讼争房产所有权转移给陈俊、刘雪兰。陈培谷、王丽莉与陈俊、刘雪兰共同共有该讼争房产并将房产登记在陈俊、刘雪兰名下，证实双方的约定是房产所有权归陈俊、刘雪兰共有，当出售后陈培谷、王丽莉享有房产出售后的价款。现因陈俊、刘雪兰离婚，双方已不再是夫妻，陈培谷、王丽莉与陈俊、刘雪兰已经丧失对案涉房产共同共有的基础，对于登记在陈俊、刘雪兰名下的房产应进行分割，房产归一方所有或出售后分割价款。《协议书》中的约定“出售”是指对房产的处分，现房产处分的条件已成就，陈培谷、王丽莉要求分割房产取得价款的诉求，符合法律规定。 上述事实有陈培谷、王丽莉提供的银行存折、《房产预约买卖协议》、陈大金出具的《购房专用收款收据》二份，办理公证的相关费用发票、支付中介费用后经办人出具的《收据》、本案四名当事人签订的《协议书》、（2018）闽02民终3892号民事调解书等证据，刘雪兰提交的《公证书》、《存量房买卖合同》、土地房屋权证、银行交易明细清单，本院依法调取的《商品房买卖合同》，当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案系共有物分割纠纷。陈培谷、王丽莉与陈俊、刘雪兰为了购买讼争房产出资及处分房产而签署的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。陈培谷、王丽莉要求分割讼争房产，且分割的条件已经成就，该诉求符合法律规定，本院予以支持。双方当事人当庭确认讼争房产估价为280万元，故陈培谷、王丽莉可获得案涉房产价款的1/3，即280万元的1/3，计933333.33元。讼争房产登记于陈俊、刘雪兰名下，故房屋价款应由陈俊、刘雪兰支付给陈培谷、王丽莉。刘雪兰提出本案讼争房产与陈培谷、王丽莉无关及不应分割房产的答辩意见，与本院查明事实不符，不予采信；刘雪兰提出陈俊对其家暴及其应多分财产的意见，因陈俊、刘雪兰分割夫妻离婚后财产不属于本案的审理范围，故刘雪兰应另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、《中华人民共和国合同法》六条、第四十四条、第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，判决如下： 一、被告陈俊、刘雪兰应于本判决生效之日起一年内支付给原告陈培谷、王丽莉房屋价款933333.33元； 二、驳回原告陈培谷、王丽莉的其余诉讼请求。 本案受理费29200元减半收取14600元，由原告陈培谷、王丽莉共同负担8033.5元，被告陈俊、刘雪兰共同负担6566.5元。被告陈俊、刘雪兰应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  郭 静 二〇一八年十二月十四日 法官助理李馨 代书记员  张茜茜 附：本案适用的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力： （一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本； （二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等； （三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件； （四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。