湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民初2452号原告：陈骏，男，1981年1月8日，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：常昌宏，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：易创，湖南骏熙律师事务所律师。被告：湖南北山房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府中路166号长沙雨花区地税局纳税人之家。法定代表人：喻国斌。诉讼代表人：浙江光正大律师事务所和湖南湘晋律师事务所，系被告管理人。委托诉讼代理人：黄璜，男，1984年7月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，系管理人工作人员。委托诉讼代理人：陈优，男，1978年7月8日出生，汉族，住湖南省攸县，系管理人工作人员。原告陈骏诉被告湖南北山房地产开发有限公司（以下简称北山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈骏及其委托诉讼代理人常昌宏、易创，被告北山公司委托诉讼代理人黄璜、陈优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈骏的诉讼请求：（一）确认长沙市雨花区车站南路171号芒果雅苑第2幢19层1908号房屋归陈骏所有，并由北山公司立即将陈骏购买的上述房屋的房屋产权登记手续需要由北山公司提供的资料报长沙市房地产管理部门备案，并协助陈骏办理该房屋的房地产权属证书；（二）确定陈骏享有长沙市雨花区车站南路171号芒果雅苑负二层226号车位与芒果雅苑小区土地使用权年限同期的使用权；（三）确认北山公司支付陈骏逾期办证违约金7159元；（四）由北山公司承担本案的诉讼费。被告北山公司辩称：（一）按照破产法之规定，财产没有办理产权，应属于北山公司的财产；（二）在买卖合同中约定的是对车位的使用权而不是所有权；（三）陈骏的房屋实际上是北山公司施工方，陈骏本人没有向北山公司缴纳购房款，钱也没有过北山公司的账户。（四）对违约金予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈骏提交了八组证据。第一组证据：长沙市商品房买卖合同（合同编号2015122701），拟证明原、被告之间于2015年12月26日签订房屋买卖合同以及约定了相关权利义务和违约责任等；第二组证据：销售不动产统一发票（发票代码：243001500142），拟证明陈骏于签订合同当日一次性将全部房款715894元支付给了北山公司，北山公司向陈骏开具了不动产发票；第三组证据：北山公司出具的收款收据（发票号码：6001913），拟证明陈骏向北山公司另行支付了办理国土证费200元，办理产权费80元给北山公司；第四组证据：4.1、住宅装饰装修工程施工合同、4.2房屋设计费收据、4.3房屋装修二期款收据、4.4房屋装修尾款收据，拟证明陈骏在购买北山公司房屋后，于2016年1月12日委托湖南省名匠装饰设计工程有限责任公司雨花亭店为芒果雅苑2栋1908进行房屋装修；第五组证据：物业费收据3张，拟证明陈骏交纳了2015年12月至2017年的物业费，陈骏一直居住在该房屋内；第六组证据：6.1《车位买卖合同》、6.2收据，拟证明陈骏于2018年4月18日向北山公司购买负二层226号车位。第七组证据，陈骏在中国民生银行开设的账户流水对账单三张，拟证明在购房当日，陈骏按照北山公司的指示将购房款支付给了第三方周新文。2018年4月18日，陈骏在购买芒果雅苑地下车位时将购车款按照北山公司指示将车位款支付给了易子异。第八组证据，长沙市商品房户信息表，拟证明陈骏所购买的本案所涉房屋现在仍在北山公司名下，且该房屋的在建工程抵押登记已经注销，陈骏在买房时该房屋没有任何抵押登记及被冻结的情况。北山公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性无异议，但其并不能证明陈骏向北山公司支付了房款；对第二组证据的真实性无异议，但不能证明待证事实；对第三组证据的真实性、合法性无异议；对第四组、第五组证据，陈骏已经实际占有房屋没有异议，但不能证明待证事实；对第六组证据，签订合同的真实性无异议，但不能反映待证事实。对第七组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，本案所涉房屋原已由北山公司抵给案外人周新文，陈骏在北山公司买房时将购房款直接支付给周新文，用于偿还周新文的工程款，周新文对该事实予以认可。对第八组证据的三性均无异议。对于上述证据，本院经审查后认为，第一组、第二组、第七组证据能够相互印证，可以证实陈骏与北山公司的商品房买卖合同关系以及陈骏支付了全部购房款的事实。北山公司提出异议认为陈骏并未向北山公司直接支付购房款，而是向案外人周新文支付了该款项。同时北山公司又认可其与周新文所在的璟泰公司之间存在欠付工程款的事实，且周新文及璟泰公司在申报债权时将上述陈骏支付的购房款在申报的工程款债权中予以抵扣。据此，仅能认为陈骏实际支出的购房款为北山公司偿付了该公司欠付璟泰公司的部分工程款，实际的受益人仍为北山公司，不能据此否定陈骏与北山公司存在商品房买卖合同关系以及向北山公司支付了相应购房款。北山公司对第三组、第四组、第五组、第六组、第八组证据的真实性、合法性予以认可，仅对第三组、第四组、第五组、第六组的关联性提出异议，但并未提出具体的反驳事实和理由，故对上述四组证据本院予以采信。被告北山公司提交了二组证据。第一组证据：长沙市中级人民法院的民事裁定书以及指定管理人的决定书，拟证明北山公司已经进入破产程序，由浙江光正大律师事务所和湖南湘晋律师事务所担任破产管理人；第二组证据：长沙市中级人民法院民事判决书及湖南省高级人民法院的传票，拟证明北山公司作为原告起诉北山建设公司的建设工程施工合同一案，经长沙市中级人民法院一审已经判决北山建设公司交付北山公司工程建设资料，该案现在湖南省高级人民法院进行二审。陈俊质证称：对第一组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，其并不能达到北山公司的证明目的且不能否认陈骏的请求；对第二组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该组证据与本案无直接关联，该民事判决书并不涉及原告方，原告方的权利并不因北山公司和第三人的关系产生影响。本院经审查后认为，陈骏对上述两组证据的真实性和合法性均予以认可，仅对关联性提出异议，但未提出充足的反驳理由，故本院对上述证据予以采信。本院经审理查明：2015年12月26日，陈骏与北山公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定内容摘要如下：陈骏向北山公司购买该公司开发的芒果雅苑项目中的第2幢1单元19层1908号房屋，该商品房设计用途为住宅，房屋价款为715894元。付款方式：于该合同签订之日一次性支付。关于产权登记的约定：自该合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋登记机构申请预告登记。出卖人北山公司应在对商品房交付使用后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，陈骏交付了全部购房款以及国土证和产权证办证费用280元，北山公司向陈骏开具了销售不动产统一发票和收据。按照上述合同约定，北山公司将上述房屋交付给陈骏，现陈骏亦实际使用该房屋。2018年4月18日，北山公司与陈骏签订《车位买卖合同》，约定北山公司将其投资开发的位于芒果雅苑停车场内负二层编号为226号标准车位使用权出卖给陈骏，车位价格为68000元，付款方式为一次性付款。出卖人应于收到全部购买车位款后将具备使用条件的停车位交付买受人使用，双方办理交接手续。该车位使用年限与该小区土地使用权年限同期。同日，陈骏付款后，北山公司向陈骏出具了车位款的收款收据。本案所涉房屋所在的2号栋尚未办理竣工验收手续，亦未办理不动产初始登记。另，本院于2018年5月4日裁定受理北山公司的破产清算申请。本院认为，本案争议的焦点问题在于：(一)关于是否应确认本案所涉房屋归陈骏所有的问题；（二）关于北山公司是否应立即为陈骏办理房屋产权登记的问题；（三）关于陈骏对本案所涉车位是否享有使用权以及使用期限如何确定的问题；（四）关于逾期办证违约金是否应予支持的问题。（一）关于是否应确认本案所涉房屋归陈骏所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，陈骏所购房屋尚未办理房屋产权登记，亦未发生物权变动的法律效力，故陈骏主张确认其对该房屋享有所有权依据不足，本院不予采信。（二）关于北山公司是否应立即为陈骏办理房屋产权登记的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定：“未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记。”本案中，陈骏所购房屋所在的楼栋尚未完成初始登记即首次登记，并不具备办理房屋产权登记的条件，故陈骏要求北山公司应为其办理房屋产权登记的主张，本院暂不予支持。待该房屋具备办证条件时，陈骏可另行主张。（三）关于陈骏对本案所涉车位是否享有使用权以及使用期限如何确定的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，北山公司与陈骏签订的《车位买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律规定，双方应按照约定行使权利履行义务。在合同中，双方约定北山公司将本案所涉车位使用权出售给陈骏，且车位使用年限与该小区土地使用权年限同期；同时，陈骏已按合同约定履行付款义务，北山公司亦实际将车位交付给陈骏使用，陈骏主张其有权在合同约定的年限内对上述车位享有使用权依据充分，本院对该项权利予以确认。（四）关于逾期办证违约金是否应予支持的问题。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》之约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，北山公司至今尚未为陈骏办理相关预告登记及不动产登记手续，违反了上述合同约定，故陈骏主张北山公司按照已付房价款的1%支付违约金7159元依据充分，本院予以支持。同时，基于北山公司现已进入破产程序，该公司无法对普通债权进行个别清偿，故本院不宜直接在本案中判决北山公司在指定期限内将上述款项直接支付给陈骏，但陈骏可就该款项向北山公司管理人申报债权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第七十四条之规定，判决如下：一、确认陈骏对其购买的位于芒果雅苑停车场内负二层编号为226号标准车位享有使用权，且使用期限与该小区土地使用权期限一致；二、驳回陈骏的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由陈骏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  黄 琦二〇一八年十二月十日法官助理徐鹏宇书记员刘子涵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。