广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂14民初42号 原告（申请执行人）：冼德芳，男，1959年3月9日出生，汉族，住广东省吴川市。 委托诉讼代理人：农志平，广西作一律师事务所律师。 被告（案外人）：黄昆，男，1979年9月23日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 第三人（被执行人）：龙州县海通投资有限公司（以下简称海通公司），住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇独山路人事小区43号。统一社会信用代码：914514235667918091。 法定代表人：陈志锋，该公司董事长。 原告冼德芳诉被告黄昆、第三人龙州县海通投资有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冼德芳及委托诉讼代理人农志平、被告黄昆到庭参加诉讼，第三人龙州县海通投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冼德芳向本院提出诉讼请求：1、请求查封龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”C标工程7栋4单元101号房产，撤销崇左市中级人民法院作出的(2018)桂14执异23号《执行裁定书》。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告因承建龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区A标、C标工程而与海通公司发生建设工程施工合同纠纷，为此，原告起诉海通公司至崇左市中级人民法院并提出财产保全申请，崇左市中级人民法院于2017年3月20日依法作出(2017)桂14执保2号之三裁定书，查封了海通公司位于龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区C标工程的6-12#、17#、18#共9栋在建工程，其中7栋4单元101房在查封之列。2018年6月28日被告以该7栋4单元101房是其与海通公司购买，并订有《商品房合同》，支付了房款为由，向崇左市中级人民法提出异议，要求解除上述房产的查封。崇左市中级人民法院于2018年9月27日作出(2018)桂14执异23号《执行裁定书》，解除了对该房产的查封。事实上，被告并没有合法取得“兴龙花园”小区C标工程7栋4单元101房的产权，该房实际是在建工程，所有权是海通公司所有，被告对该房产提出的权利请求明显依据不足，其请求人民法院解除对上述不动产的解封缺乏事实和法律依据。崇左市中级人民法院作出的(2018)桂14执异23号《执行裁定书》适用法律错误。 原告提交的证据有：崇左市中级人民法院（2017）桂14执异6号《执行裁定书》一份、广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂执复53号《执行裁定书》一份、业主廖仁勇《房屋交接书》一份，拟证实崇左中院查封海通公司位于龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区C标工程的6-12#、17#、18#共9栋楼房是在建工程，房子是属于海通公司的，不是被告的。 被告黄昆答辩称：1、被告与海通公司购买商品房，与原告没有关系，原告没有理由起诉被告。2、海通公司取得《商品房预售许可证》后对外销售，被告于2014年12月16日与海通公司签订了购买商品房买卖合同，购买了海通公司开发的龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区C标工程7栋4单元101号商品房一套及车位一个，并于2014年11月13日支付了全部房款127980元及相关费用，视为实际占有。合同约定2015年8月31日交房，由于海通公司与工程实际施工人冼德芳因工程款产生纠纷，导致工程停工，海通公司没能按时交房，至今房屋没能办理过户登记，非买受人原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告已经合法占有涉案房产，原告的诉求是无理的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告黄昆向法庭提交的证据有：1、（2018）桂14执异23号《执行裁定书》一份；2、身份证复印件一份；3、单位证明复印件一份；4、《商品房买卖合同》复印件一本及购买杂物房、车位协议书复印件各一份；5、购房发票及支付相关费用票据复印件6张；6、商品房预售许可证复印件一份；7、“兴龙花园”抽签定房方案复印件一份；8、“兴龙花园”非电梯房抽签人员名单复印件一份。拟证实涉案房屋龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区C标工程7栋4单元101号商品房为其所有。 第三人海通公司经传票传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的三份证据，被告认为客观真实，但与本案无关。本院认为，该三份证据能够证实涉案C标工程的房产原属第三人海通公司所有，因此，该三份证据与本案有关联，应作为证据采用。2、对于被告提交的证据2，原告对其合法性、真实性、关联性无异议，本院予以确认。对证据1、3、4、5、6、7、8，原告对其真实性均无异议，但认为：1、裁定书适用法律错误（证据1）；2、被告已于2011年调到崇左市工作，不应再享受龙州县的福利房（证据3）；3、C标工程属于在建工程，还没有竣工验收，还不是商品房，海通公司与被告签订买卖合同违法（证据4）；4、支付的票据只能证明被告向城投公司和海通公司支付了价款，不能证明被告对该房产享有所有权（证据5）；5、龙州县住建局颁发预售许可证不合法（证据6）；6、预告登记不是商品房买卖登记，被告提交的证据不能证实其对涉案房屋享有所有权；7、证据7、8与本案无关。本院认为，被告是在海通公司取得商品房预售许可证的前提下，双方在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，其内容和形式均没有违反法律规定，为合法有效合同，原告不能举证证明龙州县住建局违法发放商品房预售许可证，故原告的意见不予采纳。被告提交的证据合法有效，与本案有关联，可以作为本案定案证据采用，证实了龙州县龙州镇城东新区龙海路1号“兴龙花园”小区的房子是龙州县公务员安居房，通过龙州县四大班子会议决定开发，购买者经过严格的资格审查，才享有权利购买，属于特殊的商品房。当时被告是龙州县在职在编的公务员，有权利享受龙州县的优惠政策，其与海通公司合法购买了涉案房屋，并支付了全部价款，已实际合法占有。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：龙州县人民政府为了解决当地干部职工住房困难，主导开发位于龙州县标工程，并组织当地干部职工于2011年2月起以团购的形式购买“兴龙花园”项目商品房，该项目由海通公司投资开发建设。并于2014年4月17日取得商品房产预售许可证。2014年12月16日，黄昆与海通公司签订《商品房买卖合同》，以127980元价格购买了“兴龙花园”小区C标工程7栋4单元101号房，双方约定交房的日期为2015年8月31日。黄昆于2014年11月13日交清全部购房款。2016年9月1日“兴龙花园”小区C标工程实际施工人冼德芳以海通公司拖欠工程款为由将海通公司诉至本院，同时提供担保，申请财产保全，本院于2017年3月20日作出（2017）桂14执保2号之三《执行裁定书》，对海通公司所有的坐落于龙州县标工程的6-12＃、17＃、18＃共9栋商品房予以查封，所查封的“兴龙花园”小区C标工程涉及当地干部职工团购商品房共432户，黄昆所购买的房屋也在被查封之列。黄昆不服，以案外人身份向本院提出异议，本院于2018年8月30日作出（2018）桂14执异23号《执行裁定书》，解除了龙州县标工程7栋4单元101号房产的查封。冼德芳不服，向本院提出执行异议之诉，要求撤销（2018）桂14执异23号《执行裁定书》，继续查封上述涉案房产。 另查明，由于海通公司与工程实际施工人冼德芳因工程款问题产生纠纷，“兴龙花园”小区C标工程施工一度停工，导致海通公司没能按照《商品房买卖合同》约定的交房时间将商品房移交给黄昆，也没有帮黄昆将其所购买的房子进行预告登记。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告的诉讼主体是否适格；2、本院对涉案房屋龙州县标工程7栋4单元101号商品房解除查封是否有事实和法律依据；3、(2018)桂14执异23号《执行裁定书》适用法律是否正确。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。”的规定，本案是基于案外人黄昆提出执行异议而形成的执行异议之诉，申请执行人冼德芳是适格的原告，案外人黄昆是适格的被告，黄昆提出冼德芳没有理由起诉其没有法律依据。关于争议焦点二，海通公司在取得商品房预售许可后，将位于龙州县标工程7栋4单元101号商品房出售给黄昆，黄昆在法院查封之前交清全部购房款及相关费用，由于“兴龙花园”小区C标工程是为了解决当地干部职工住房困难而起建的安居工程，该项目商品房是享受当地地方政府政策性补贴的住房，政策指向及购买房产主体对象特定，所有购房者都需要进行资格审查。本院在对涉案房屋进行查封前，黄昆与海通公司已经签订了《商品房买卖合同》并交清全部购房款，视为实际占有，至今未办理过户登记，非因买受人自身的原因和过错造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本院作出的(2018)桂14执异23号《执行裁定书》，对龙州县标工程7栋4单元101号商品房解除查封有事实和法律依据。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”的规定，本案是冼德芳向本院申请对海通公司承建并已销售的龙州县“兴龙花园”小区432套商品房进行诉讼保全，案外人提出执行异议，本院根据以上规定作出裁定有法律依据，故对冼德芳提出本院作出的(2018)桂14执异23号《执行裁定书》适用法律错误的意见不予采纳。 综上，黄昆就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告冼德芳的诉讼请求。 案件受理费2859.60元，由原告冼德芳负担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长  黄智忠 审 判 员  陆有帅 人民陪审员  蓝文波 二〇一八年十二月七日 法官 助理  梁琼文 书 记 员  郑 磊 附：相关司法解释 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。