四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初3200号 原告：赵蓉，女，汉族，生于1993年10月8日，住四川省广元市朝天区。 委托诉讼代理人：王仕明，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被告：盛红英，女，汉族，生于1977年5月2日，住广元市利州区。 被告：郭龙军，男，汉族，生于1970年6月27日，住广元市利州区。 二被告共同委托诉讼代理人：戴盛梁，四川广府律师事务所律师。 第三人：广元市佳家房产经纪有限公司，住所地：广元市利州区。 法定代表人：杨益，职务：董事长。 委托诉讼代理人：潘小波，男，汉族，生于1991年5月5日，住广元市利州区。 原告赵蓉与被告盛红英、郭龙军、第三人广元市佳家房产经纪有限公司（下称佳家房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告盛红英、郭龙军及其共同委托诉讼代理人，第三人佳家房产经纪公司的法定代表人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵蓉向本院提出诉讼请求：一、判令二被告履行双方于2018年4月27日签订的位于广元市利州区东坝街道办事处苴国路御景湾小区2栋1-29-1号的《房屋买卖合同》，并将案涉房屋的所有权转移登记在原告名下。二、二被告向原告支付违约金5万元。三、二被告向原告赔偿定金2万元。四、本案诉讼费、财产保全费、保险费、律师费由二被告承担。事实和理由：2018年4月27日，原告与被告盛红英签订了位于广元市利州区苴国路御景湾小区2栋1-29-1号的《房屋买卖合同》。该合同第三条约定：所售房屋总金额为73万元（含附属设施费用）。第四条“付款方式：剩余房款43万元整于过户申请银行（按揭）贷款，过户后由银行自动放款到甲方指定账户。第十二条第一项“本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为将视为甲方违约，甲方承担产权交易过户手续所发生的一切费用及中介费，同时应向乙方支付违约金5万元。（1）甲方无故不出售此房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房款41万元（含定金）。但被告以房屋价格上涨为由不履行合同，另行将此房屋出售给了他人，但在办理转移登记时，被法院采取查封措施。庭审中，原告自愿放弃第三项诉讼请求。 被告盛红英辩称，一、本案房屋买卖合同未成立，原告所提的事实和理由违背事实和真相，真相是2018年4月26日下午，被告盛红英在东坝物美超市旁洗面，和一位姓段的女士聊天时，流露出要卖房的意愿，段女士就马上和佳家房产经纪公司的潘小波打电话，潘小波于27日上午10点就给被告打电话，要求被告27号下午去签合同，4月27日下午被告来到佳家公司，潘小波当着被告和原告赵蓉的面就给其在万源政务中心二楼办理不动产业务的蔡冰倩打电话，也就是潘小波的妻子，当场核实了房屋系被告盛红英和被告郭龙军共同所有，并拿出制定好的合同催促被告签字，被告盛红英甚至没有来得及认真审核合同就在潘小波的催促下仓促签字，被告只是看到了合同卖方也就是甲方载明被告盛红英与被告郭龙军共有，但是在合同尾页签字甲方却只有我一个人签字。被告在签合同的时候就明确讲过，等被告给郭龙军打电话，他同意后才能说出售房屋的话，签字后被告马上给郭龙军打电话，郭龙军在电话中明确表示不同意。4月29日，被告告知佳家房产经纪公司由于郭龙军不同意出售房屋，我一个人签字合同是不成立的，并于5月14日以律师函的形式，在朋友刘洋的陪同下到佳家房产经纪公司告知该公司被告单方面同意也不能出售房屋，但原告赵蓉在明知郭龙军不出售房屋、合同不成立的情况下，强行打款过来，打款之前还发来短息，进行威胁，甚至于5月23日找了几个社会上的人强行围攻被告，要求履行合同并对被告进行殴打，导致被告多处软组织受伤，衣服撕烂，项链损坏。根据合同法相关规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，法律行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，因此本案合同未经郭龙军签字，合同不成立。佳家房产经纪公司出具的《房屋买卖合同》第七条第三款载明：“甲方承诺该房屋无共有关系或共有人书面同意，并出具共有人对房屋书面同意书”，该条款系合同的重要组成条款，甲方未有郭龙军的书面同意，因此该合同不成立。二、由于本案合同不成立，原告主张履行合同以及主张违约金、定金、诉讼费、财产保全费、保险费、律师费没有依据。违约责任、定金罚则要建立在合同成立且生效之后才产生。三、造成原被告对簿公堂的根本原因在于第三人佳家房产经纪公司其应当承担本案所有损失。佳家房产经纪公司作为一家专业从事房屋中介的机构，其应当明白，房屋共有和单独所有的区别，并且应当明白共同共有应当取得共有人的书面同意才能交易，本案合同也是第三人提供，在没有取得郭龙军的书面同意的前提下，佳家房产经纪公司仓促要求被告签订合同，其目的就是为了赚取原告1.3万元中介费用，对签订该合同的法律后果及风险，第三人佳家房产经纪公司作为专业中介机构，是明知的，但却故意放任，相对于第三人，原被告都是不具备房屋交易的专业知识，他们都是在第三人误导下签订合同，而引发诉争，因此本案所有的损失应当由第三人承担，被告保留对第三人及原告追究责任的权利。 被告郭龙军辩称，一、本案合同未成立。2018年4月27日，原告与被告盛红英签订了《房屋买卖合同》，合同买房甲方载明是盛红英、郭龙军，但是合同尾页签字甲方却只有盛红英一个人签字。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，夫妻之间的财产一般属于共同共有，不是按份共有，又根据《物权法》第九十五条、九十七条之规定，共同共有人对共有的不动产享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，本合同未经郭龙军签字因此不成立。《房屋买卖合同》第七条第三款载明：“甲方承诺，该房屋无共有关系或已经取得共有人书面同意，并出具共有人对该房屋的书面同意书”，甲方包括盛红英、郭龙军，未有郭龙军的签字承诺，因此该承诺未得到郭龙军的认可不具有效力，且共有人对该房屋的书面同意书是构成本合同成立的要件。二、由于本案合同未成立，原告主张违约金、定金无事实和法律依据。违约责任、定金罚则首先要建立在合同成立且生效后，合同成立生效了才能谈及是否违反合同产生的责任及违约责任。首先，处分共有的不动产应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。若其中一个或几个共有人擅自处分的，构成无权处分行为，属效力待定行为。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，本案被告郭龙军自始至终未同意。其次，涉案房屋系盛红英、郭龙军婚后购买，系双方的夫妻共同财产，双方对该财产有平等的处分权。再次，原告除支付2万元定金外，尚未支付房款，亦未交付房屋并办理产权变更登记手续，合同尚未实际履行，但郭龙军在合同约定的期限前提出异议，明确表示不同意出售房屋。综上，涉案合同系效力待定的合同。 第三人佳家房产经纪公司述称，2017年4月27日，原告与被告盛红英签订合同当天，原告赵蓉看了房子，十分满意，叫被告盛红英到公司来签订合同，被告盛红英向我们提供了房屋信息，合同认真看后，第三人诉讼代理人潘小波用盛红英本人的手机，向其老公郭龙军现场通话确认，郭龙军本人在电话中，声明同意出售，全权委托其老婆代理他的权利，郭龙军是同意出售该房屋的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告盛红英、郭龙军为夫妻关系，位于广元市东坝办事处苴国路御景湾2栋1-29-1号的房屋系被告盛红英、郭龙军夫妻共有财产。2018年4月27日，作为卖方的盛红英、郭龙军（甲方）与作为买方的赵蓉（乙方），以及作为经纪方的广元市佳家房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：一、买卖房屋坐落于广元市东坝办事处苴国路御景湾2栋1-29-1号，房屋所有权证号为2014122202079，房屋建筑面积为101.56平方米，成交价为73万元。二、付款方式：以全款付款方式付款，乙方2018年4月27日向甲方支付定金人民币2万元，于2018年5月15日之前（甲方解除银行抵押登记之后）向甲方支付人民币30万元（含定金），剩余房款人民币43万元于过户前申请银行贷款，过户后由银行自动放款到甲方指定账户。若贷款金额不足以支付房款，则乙方须在银行放款后20日内以现金方式补足差额。三、中介服务佣金：基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成买卖双方签订合同，乙方同意在本合同签订当天内向丙方支付佣金1.3万元。四、房屋交付：甲方于乙方将全部房款付清当日将房屋交付乙方，并应在交房当日将物管、水、电、气等费用结清，在物业处完成物业更名手续。五、违约责任：本合同签字生效后，若甲方由下列任何一种行为将视为甲方违约，甲方承担产权交易过户手续所发生的一切费用及中介费，同时应向乙方支付违约金5万元。（1）甲方无故不出售此房；（2）甲方拒绝提供办理过户或担保手续相关资料、证明或提供资料不真实；（3）甲方需到场时以各种理由推辞，拒不到场；（4）甲方的房屋存在隐形纠纷。该合同还就其他事项进行了约定。 原告赵蓉、被告盛红英在买卖合同上签字纳印，第三人佳家房产经纪公司加盖公司印章。双方签订买卖合同后，被告盛红英用自己携带的手机与被告郭龙军取得联系，被告郭龙军与第三人佳家房产经纪公司的职工潘小波通过盛红英手机进行了通话。 合同签订当天，原告赵蓉通过微信转账向被告盛红英交付定金1万元，次日再给付定金1万元（微信转账），后通过银行转账的方式于2018年5月7日支付购房款10万元，被告盛红英于2018年5月8日向原告出具收条，载明：今收到赵蓉购买御景湾29-1号楼房屋收（首）付款11万元(壹拾壹万元正)。2018年5月15日，原告赵蓉向被告盛红英交付购房款18万元（银行转账）。截止法庭辩论终结前，原告赵蓉支付购房款合计30万元。 2018年5月14日，被告盛洪英向第三人佳家房产经纪公司送达律师函，主要内容为：一、郭龙军自始至终明确表态不同意出售房屋；二、三方协议解除合同。 2018年5月22日，被告取得涉案房屋不动产权证书，证书号：川（2018）广元市不动产权第0009588号。 2018年5月23日，被告盛红英、郭龙军将涉案房屋出售给案外人王雄、张莉签，并办理存量房合同备案（合同备案号：201805230000298），但是尚未办理房屋转移登记。被告盛红英、郭龙军陈述出卖价格为75万元，案外人已经全部交清还款。 诉讼过程中，原告申请诉前保全发生保全费4170元、诉讼保全担保保险费1000元。 另查明，第三人佳家房产经纪公司设立于2016年10月17日，经营范围：房屋中介服务、房屋出租服务、人力资源服务、家政保洁服务、婚庆服务、婚姻中介及信息咨询服务；证件业务代理；物业管理；市场营销策划；装饰装修设计、施工。 本院认为，本案的争议焦点为：原告赵蓉与被告盛红英签订的《房屋买卖合同》的合同效力。 关于涉案合同效力问题，涉案房屋买卖合同系原告赵蓉与被告盛红英通过房产中介公司签订，涉案房屋系被告盛红英、郭龙军夫妻共同所有，而涉案房屋买卖合同上没有被告郭龙军的签字，因此认定涉案合同效力的关键在于被告盛红英出售房屋的行为是否取得被告郭龙军的同意，且被告郭龙军是否同意出售夫妻共同财产的意思表示应以合同签订时的主观心理状态和客观情况为准。被告盛红英、郭龙军主张盛红英出售房屋自始未取得被告郭龙军的同意，本院对被告的抗辩意见不予采信，理由如下：一、在被告盛红英与原告赵蓉签订合同后，第三人佳家房产经纪的工作人员随即与被告郭龙军取得了联系，双方进行了沟通。同时签订合同当天，被告盛红英即收取了原告赵蓉支付的1万元定金，并在次日再收取剩余1万元定金。若被告郭龙军当场便不同意出售房屋，被告盛红英应当场提出异议，同时合同无需继续履行，但是被告盛红英在次日还收取了原告定金。虽然被告盛红英辩称系原告强行转款，但是根据其于2018年5月8日向原告出具收条的行为可知，截止2018年5月8日止，双方还在继续履行合同，被告盛红英也并没有不履行合同的意思表示，如若不然，被告盛红英不会向原告出具收条；二、被告盛红英与原告赵蓉签订买卖合同不久后，被告盛红英、郭龙军将涉案房屋再次出售并收取房款75万元，可知被告盛红英、郭龙军夫妻自始具有出售房屋的意愿。综上，本院认为，原告赵蓉与被告盛红英签订房屋买卖合同，被告郭龙军是知晓的并表示同意的，因此涉案房屋买卖合同成立并有效，对双方当事人均发生法律效力。 原告与被告签订的合同合法有效，系双方真实意思表示，合同当事人应按照合同约定履行合同义务。关于原告诉请被告办理房屋转移登记的主张，合同未约定房屋转移登记的时间，原告亦未付清房款，因此房屋转移登记的事实条件尚未成就，因此对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 因涉案合同有效，被告拒不履行合同，违反合同约定，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金5万元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。 关于诉讼担保保险费1000元的承担问题，被告盛红英、郭龙军违反双方合同约定，构成违约，原告通过合法手段以保障其权益，故被告理应承担上述费用。至于律师费，原告未提供相关票据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下： 一、被告盛红英、郭龙军支付原告赵蓉违约金5万元，限在本判决生效后五日内付清。 二、驳回原告赵蓉其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5900元、保全费4170元、诉讼保全担保保险费1000元，由被告盛红英、郭龙军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  刘云丹 二〇一八年十二月二十日 书记员  何 冰