广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28295号原告孔玉诗，女，1986年8月3日出生，汉族，住广东省高要市。诉讼代理人聂子建，广东南冠律师事务所律师。诉讼代理人廖新华，广东南冠律师事务所律师。被告佛山市润丰置业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区季华西路**绿岛广场********之一，统一社会信用代码：914406040735384262。法定代表人余红林。诉讼代理人袁耿升，广东广立信律师事务所律师。原告孔玉诗诉被告佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人，被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.《物业使用权出让合同》及《补充协议》无效；2.被告返还原告支付款项388899元并自2017年12月23日起按同期银行贷款利率计付利息至付清为止。3.被告润丰公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：绿岛广场项目是由被告润丰公司在村集体土地上投资开发建设的房地产项目，项目建成后，被告开始大肆广告宣传，营销过程中，相关营销人员极力吹嘘项目巨大的投资价值，高租金收入，购买之后转手获得高回报等。原告也被被告上述宣传广告吸引，前往绿岛湖广场营销中心购房。现场营销员蛊惑和欺诈称房屋属于政府开发项目，有产权证（暂被政府扣留）、是公寓，使用期满仍可低价交纳土地出让金续期；可一次性付款，亦可通过四大银行进行按揭贷款购房。于是原告决定购买该项目公寓。原告要求先签合同再付款，但营销员坚持先去财务部交定金，然后再签合同。于是原告只好先交了定金。之后，原告发现合同为格式合同，条款和内容被告单方订立，原告方不能私自修改，必须无条件接受。2018年3月10日，原告在被告出具的《物业使用权出让合同》上签名，并交付了全部房款388899元。事后，原告发现该物业非商品房，亦非公寓，没有产权，也未取得房屋土地使用权，不能买卖，不能取得被告营销所称的高租金收入，不能实现投资商业目的。因此原告要求解约退款，被告不同意。原告认为，《物业使用权出让合同》为无效合同：1、合同是被告一方欺诈、胁迫手段，损害国家利益而订立的合同。2、合同是以合法形式掩盖非法目的而订立的合同。3、涉案房屋占用土地开发违反国务院的禁止性规定。4、合同属于无效的格式合同。被告润丰公司辩称：原告诉求缺乏事实依据，应予以驳回。理由如下：一、本案争议合同标的房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得了竣工验收备案表。二、双方签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》和《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示不存在欺诈的事实。三、被告作为普通商事主体，不存在垄断地位，原告有自主选择不签订系列合同，或者提出修改要求，但原告自愿选择签约直至物业交付，均无异议。系列合同中不存在免除或者加重责任，排除权利的情况本院经审理认定如下事实：一、涉案物业基本情况涉案物业坐落于佛山市禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧，土地使用权人为佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司（下简称堤田公司），土地用途为商服用地。2016年5月28日，堤田公司、佛山禅高投资开发有限公司（下简称禅高公司）、润丰公司三方签订协议约定：堤田公司将该土地337.335亩出租给禅高公司，禅高公司将其中82亩转租给润丰公司开发建设并进行租赁经营。该物业项目于2013年1月7日取得建设用地规划许可证（地字第4（地字第**14年10月10日取得建设工程规划许可证（建字第440604201400002号），于2015年9月23日取得建筑工程施工许可证（编号4406012015092301）。该项目于2016年11月17日取得佛山市禅城区国土城建和水务局竣工验收备案表（编号：禅建备字2016年第11-011号）。二、原、被告签约及付款情况2018年3月9日，原告孔玉诗（乙方）与被告润丰公司（甲方）签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》（编号：QRS2017429），约定：物业使用权出让期限为：物业交付日起至2040年8月30日止。该物业使用权出让价款为388899元。物业使用权出让定金为50000元，于本协议签订时支付。该确认书还约定了付款方法及乙方责任、其他事项等。其中其他事项第8点约定：本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力，自签订之日起生效，签订《物业使用权出让合同》后，本协议效力自行终止。原告于签署确认书当日向被告润丰公司交付50000元定金。2018年3月10日，原告与被告润丰公司签订《物业使用权出让合同》。至今原告已于2018年3月10日向被告润丰公司支付全部价款，被告润丰公司已于2018年3月28日将涉案房屋交付给原告。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，涉及的核心问题是：一、涉案合同整体是否无效；二、合同是否存在部分无效的情形。一、关于合同整体是否无效1.关于欺诈。欺诈包括隐瞒事实和虚假陈述。1、隐瞒事实。原告与被告润丰公司签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》第一条物业基本情况里，明确说明了物业使用权出让期限的截止日期，且不能办理不动产权证书。可见，该被告并不存在故意隐瞒事实的行为。2、虚假陈述。原告诉称，被告润丰公司工作人员口头约定及承诺的是在销售商品房，与被告所签《确认书》里描述的不一致。首先，原告主张口头约定的证据不足，无法确定口头约定的内容。其次，即使存在口头约定，因口头约定在协商过程中具有不规范、不确定性，也应当以后面签订的具有规范性、确定性的书面合同为准。3、原告签订合同是否是由于受被告欺诈的结果。原告多次强调其先支付定金被告再出示《确认书》让其签约，即使原告的该项陈述成立，在阅读了《确认书》相关内容之后，若原告认为与其真实意思不符，原告完全可以拒绝签字，但原告并未提出异议。在双方签订正式合同之前，双方对于租赁物交付标准、租赁物管理权限等核心内容均没有达成一致，原告此时仍可以拒绝签订正式租赁合同，要求退回定金，但是原告还是选择继续签约并付清全款，原告一系列的举动足以证明其签订租赁合同并未受到被告行为的影响，原告签订合同系其真实意思表示。可见，原告主张被告存在欺诈导致合同无效的理由不充分，本院不予支持。2.关于胁迫。法律意义上的胁迫是指以将要发生的、会造成被胁迫人或其亲友生命、财产、名誉、自由、信誉的损害进行威胁，或者直接对被胁迫人或其亲友实施不法行为进行威胁。原告所称受到胁迫，是指被告润丰公司以如果不继续签订合同，已经缴纳的款项将被没收。该公司行为属于违约责任的告知行为，不是法律意义上的胁迫。原告主张被告存在胁迫导致合同无效的理由不充分，本院不予支持。3、关于合同违法的无效。原告认为涉案房屋违反国务院通知和决定中关于农民集体土地不得出让出租用于非农业建设的规定而无效。对此，首先，我国《合同法》第五十二条规定合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。此处的法律是指全国人大及其常委会所制定的法律，行政法规是指国务院所制定的“条例”、“规定”和“办法”。原告所提到的“通知”和“决定”不是《合同法》上述规定中认定民事合同无效的依据。其次，而根据查明事实，涉案房屋下附土地已经取得建设用地规划许可、涉案房屋也取得建设工程规划许可并通过了消防验收和竣工验收，被告出租该房屋，未违反存在原告所抗辩的合同无效的事实情形。故原告主张合同违法而无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。4、以合法形式掩盖非法目的的无效。以合法形式掩盖非法目的的合同是指，当事人实施的行为在形式上是合法的，但在目的上是非法的，当事人故意表现出的形式或者行为并不是真正目的，也不是真实意思表示，而只是希望通过这种形式掩盖并达到非法目的。其核心是合同目的的非法性，本案中双方签订租赁合同的核心目的在于一方让度租赁物一定期限的使用权限，一方支付租金并获得租赁物使用权限。该租赁合同的目的与一般租赁合同的目的并无二致，是市场商业主体的投资行为，双方签订租赁合同均是真实意思表示，并不存在以该租赁合同掩盖双方非法目的的情况。原告以合同系合法形式掩盖非法目的的合同而无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上涉案租赁合同整体合法有效，双方应当依照合同履行。二、合同是否存在部分无效的情形。1、关于格式条款无效。上述论证已经论证了，涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同内容中也不包含“造成对方人身损害，或者因故意或重大过失造成对方财产损失”的免责条款。涉案合同为租赁合同，被告方主要责任在于让度租赁物一定期限的使用权限，原告方主要权利在于支付租金后获得租赁物使用权限，合同条款中并没有出现免除一方主要责任、排除对方主要权利的情况。至于双方约定将出租总价款中的一部分表述为“公共设施分摊费”、“综合管理费”，系双方签订合同时已经明知的安排，原告对于出租总价款并无异议，且在合同中也明确“综合管理费”不包含物业管理与服务业务，该项安排是双方认可的，也不构成加重一方责任，涉案合同中的相关条款，不存在无效的情形。2、租赁期超过二十年的部分。本案是房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《物业使用权出让合同》约定使用期限即租赁期限截止日期为2040年8月30日，物业交付日期为2018年3月28日，根据上述规定，使用期限超出2038年3月28日的部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《物业使用权出让合同》使用期限超出2038年3月28日的部分无效，故该部分所取得的财产应当予以返还。合同截止日期为2040年8月30日，对应价款为388899元，折合每月租金约为1445元/月（388899元÷269个月），超过2038年3月28日共计29个月。据此，被告应当向原告返还已支付的29个月的使用费41905元（1445元/月×29月）。至于应返还款项的利息，因原告于2018年3月10日向被告付清全部款项，故应自该日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告孔玉诗与被告佛山市润丰置业有限公司于2018年3月10日签订的《物业使用权出让合同》（合同编号B2-20180310-004）物业使用期限超出2038年3月28日的部分无效；二、被告佛山市润丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孔玉诗返还涉案物业自2038年3月29日至2040年8月30日房屋使用费41905元及利息（从2018年3月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告佛山市润丰置业有限公司实际清偿之日止）；三、驳回原告孔玉诗的其他诉讼请求。如被告佛山市润丰置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3567元（原告已预交），由原告孔玉诗负担3217元，被告佛山市润丰置业有限公司负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  莫曲二〇一八年十二月二十日书记员  苏丹