大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初10494号原告：翟桂芝，女，1954年4月20日生，汉族，住址黑龙江省伊春市上甘岭区。委托诉讼代理人：侯之叶，系辽宁泰道律师事务所律师。被告：大连红星美凯龙投资发展有限公司，统一社会信用代码91210200559825206G，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路18号608、609室。法定代表人：颜晓境，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪岩，系辽宁众义律师事务所律师。原告翟桂芝与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告翟桂芝的委托诉讼代理人侯之叶、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司的委托诉讼代理人王洪岩出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟桂芝向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金23,217.92元（自2015年6月22日计算至2016年3月10日，共262天）。事实与理由：原、被告于2013年8月26日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于大连市甘井子区家居大世界（大连红星国际）房屋一套，价款886,180元。该房屋于2014年6月26日交房，现因被告未能依约在商品房交付使用后360日内向房屋权属登记机关报送办理房产证所需全部资料，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书。诉前原告得知被告在2016年3月才通知可以办理产权证，逾期262天。原告认为，被告已构成严重违约，应从违约时起至可以办理产权证时止，按照日万分之一的标准计算支付违约金。被告大连红星美凯龙投资发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、逾期交房办证非被告因素导致，系非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成被告不能及时备案，被告不应承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第3条第2款约定，非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续办理不及时、能源使用限制、规划调整等，导致的逾期交房办证，被告不承担违约责任。2、根据原、被告所签《商品房买卖合同》第十五条的约定，只有因被告原因所导致的逾期办证，被告才承担相关的违约责任。被告的证据可以证明非因被告的责任导致逾期办证，因此，被告不承担责任。3、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告承担违约责任计算的时间是从房屋交付日起第361日起至被告将办理权属登记需要的资料报登记机关备案时止，即2016年3月2日。4、原告所主张其自2015年6月22日即已知道其权利被侵害，但其在2018年10月22日才向法院提起诉讼，已超过法律规定的二年甚至三年诉讼时效，故对原告的主张法院不应予以支持。5、原告存在逾期支付房款的违约行为，应减免被告违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：（一）2013年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于家居大世界（大连红星国际）四期第6幢1单元13跃14层16号，行政街号甘井子区汇达街9号13跃14层16号房屋一处。该合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限。”双方签订的上述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中载明：“3、关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修基金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人；除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证延迟的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为；前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中第十四条‘出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺’的约定。”“6、关于本合同第十五条产权登记的补充约定：出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的规定时间将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任；在本合同约定的办证期限内，如买受人未按照合同约定交齐全额房款（含面积差异补款）、违约金（如有）及相关费用、或按揭款、或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无需承担逾期办证的责任；任何一方不按照房地产登记机构提供或迟延提供相关资料的，由责任方承担责任。”上述《商品房买卖合同》订立后，原告向被告支付了购房款886,180元。被告于2014年6月26日将案涉房屋交付原告使用。（二）2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司出具《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区华南家具大世界以南中华西路以北、华东路以西汇达街以东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1#楼、5#楼、8#楼公建；中心变采用双电源供电，由66KV泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路供电至红星美凯龙中心变电所。2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设工程施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1#楼、5#楼、8#楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取新建住宅供电工程建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费17,555,650元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设。同时，该《协议》还约定了工期可以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。（三）案涉大连红星国际项目系2013年大连市重点建设项目。该项目变电所外线部分电气工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格并送电；给水工程于2014年1月通过竣工验收；2011年12月20日被告支付了城市基础设施配套费；该项目8号楼于2013年4月11日通过设计单位、施工单位、监理企业的主体分部工程验收，2013年12月11日通过建设单位、施工单位、监理单位的住宅工程质量分户验收。（四）2016年2月25日，案涉商品房项目完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房项目办理权属登记需由出卖人提供的资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记，并有房地产登记部门的询问记录在案为凭。2016年3月10日，被告在案涉小区发布了《大连红星国际广场房屋产权证办理公告》，对办理产权的相关流程及所需手续进行了说明。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、专用收款收据、《大连红星国际广场房屋产权证办理公告》、《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》、图纸、《电力建设工程施工合同专用条款》、《新建住宅供电工程建设协议》、建筑业统一发票、工程验收证明书、竣工验收备案表、初始登记申请书、房地产登记询问记录、给水工程竣工接收证明书、大连市城市基础设施配套费缴款通知书、一般缴款书、主体工程验收报告、住宅工程质量分户验收汇总表、大连市重点建设项目证书、被告的财务账簿等证据材料及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在其向原告交付房屋后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。但从实际履行情况上看，被告未能在案涉商品房交付使用后360日内履行上述义务，直至2016年3月2日，被告才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告没能在合同约定的期限内取得房屋产权证书。显然，被告逾期备案的行为不符合合同的约定，根据前述法律规定，该行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，被告应当依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，自案涉商品房实际交付使用后360日（即办证期限届满之日）的第二天起承担违约责任。按照买受人实际支付房款的日万分之一标准计算违约金至2016年3月2日。因2016年3月2日，被告已将该商品房项目办证资料递交给房管部门并取得房管部门回执，该日期即为双方合同约定的违约金计算的截止日期。关于被告以原告主张超过诉讼时效的抗辩，本院认为，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，即违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，案涉产生于2015年10月1日之前的违约金，在民法总则施行前已超过民法通则规定的二年诉讼时效；案涉产生于2015年10月1日及之后的违约金，在民法总则施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。因此，案涉产生于2015年10月1日至2015年10月21日的违约金已超过三年诉讼时效，故对于上述部分违约金主张，不应予以支持；2015年10月22日及之后的违约金，未超过三年的诉讼时效，故，对于该部分违约金主张，应当予以支持。即被告应支付原告违约金11,698元（886,180元*132天*日万分之一）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告以非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成其不能及时备案从而导致逾期办证为由认为并非其原因造成逾期备案，其逾期备案不应承担违约责任的抗辩，本院认为，该抗辩理由不成立，因电力供应工程逾期竣工造成逾期备案并不能免除大连红星美凯龙投资发展有限公司的违约责任。理由是：首先，有关电力原因导致违约免责的约定，双方仅在《补充协议》中关于“交房期限的约定”中有所涉及，而在有关办证的条款中双方在《商品房买卖合同》以及《补充协议》中均无因电力原因引起违约可以免责的约定，即双方无因电力问题导致违约的免责条款约定。其次，即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。故大连红星美凯龙投资发展有限公司的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，被告的该项辩称，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告翟桂芝违约金人民币11,698元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告翟桂芝的其他诉讼请求。案件受理费人民币380元（原告已预付），由原告翟桂芝负担189元，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司负担191元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一八年十二月二十七日书 记 员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。