上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初15597号原告：张静，女，1980年3月1日生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：饶思，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：杨蓉，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海壹若资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：欧丽芳。被告：上海世盟置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：万本和。第三人：上海牛犊子餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区槎溪路XXX号，860号，862号，888弄3号105、106、107、108室。法定代表人：陈博懿，执行董事。委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。原告张静与被告上海世盟置业有限公司(以下简称世盟公司)、上海壹若资产管理有限公司(以下简称壹若公司)及第三人上海牛犊子餐饮管理有限公司(以下简称牛犊子公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先依法适用简易程序，后因被告世盟公司下落不明，本院依法转为普通程序，并于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨蓉、第三人牛犊子公司委托诉讼代理人朱明到庭参加诉讼。被告世盟公司、被告壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告世盟公司、被告壹若公司签订的关于上海市嘉定区槎溪路XXX号1层商铺(以下简称系争商铺)的《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》于2018年6月30日解除；2、判令被告壹若公司支付自2017年7月1日至2018年6月30日的租金人民币(以下币种同)276,315元；3、判令被告壹若公司支付逾期利息(以276,315元为本金，按照中国人民银行同期贷款利息自2018年7月1日起算至实际付清之日止)；4、判令被告壹若公司支付违约金27,631.5元(拖欠租金276,315元*10%)；5、判令被告世盟公司对上述2-4项金额承担连带责任；6、判令两被告及第三人牛犊子公司将所承租系争商铺返还原告，并由第三人及两被告共同支付占有使用费(该使用费自2018年7月1日起算至实际搬离之日止)。事实和理由：2016年1月1日，原告与被告世盟公司、被告壹若公司签订《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》，约定原告将名下的系争商铺委托两被告经营管理，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止,年租金为276,315元。第一年(2016年1月1日至2016年12月31日止)的租金原告已收到。第2-5年(2017年1月1日至2020年12月31日止)的租金，被告壹若公司应于租期开始前15日内向甲方支付六个月的租金138,157元，以后在下六个月租期开始前15日内支付六个月的租金。合同第十一条约定被告世盟公司对被告壹若公司支付租金承担连带责任。合同第十三条第二款约定，被告壹若公司逾期支付租金应按逾期金额的10%向原告支付违约金。被告壹若公司已按约支付原告2017年1月1日至2017年6月30日的租金，后未再支付。第三人为系争商铺的次承租人，也是该商铺的实际使用人。因原被告双方解除返租合同后，原告与第三人未能就租赁事宜达成一致，故原告要求第三人返还系争商铺，如逾期搬离，将支付占有使用费。因各方未能协商一致，故原告诉至法院。被告世盟公司、壹若公司未作答辩。第三人牛犊子公司述称，不同意原告诉请，理由如下：1、瑞号公司与牛犊子公司为关联公司，目前共同使用系争商铺。瑞号公司与世盟公司、壹若公司就系争商铺签订《租赁合同》的时间是2015年9月29日，早于原告购买的时间，根据买卖不破租赁原则，原告应当按照《租赁合同》继续履行。2、根据其他租户提供的瑞号公司与世盟公司、壹若公司的《租赁合同》、《起诉日确认书》、《产权人及甲方承诺书》，可以看出世盟公司在向原告等出售房屋时已经明确告知了实际租赁的情况，原告购买系争房屋时是知晓的，且在2016年以来的2年间也从未提出异议，因此该租赁合同原告是认可的，理应继续履行。3、原告与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》未经瑞号公司同意，不对瑞号公司发生法律效力；从实际内容看，合同中多次提到委托经营、分成和租赁回报比例，回报的租金也明显高于实际使用者的租金，该合同应为委托经营管理合同，并非租赁合同，当时房屋出售后若要签订租赁合同也是签订租赁主体变更协议，故即使原告要解除，也只能解除和世盟公司、壹若公司的委托关系，原产权人世盟公司在系争商铺出售之前签的《租赁合同》应继续履行。4、瑞号公司一直积极履行租赁合同并支付租金，在部分业主前来要求停付租金后才知晓原告是新的产权人，之前原告一直未通知过瑞号公司及牛犊子公司，牛犊子公司并无过错，不应承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺系张静于2015年9月向世盟公司购买。2016年1月1日，张静(甲方、返租方)与世盟公司(乙方、承租方)、壹若公司(丙方、承租方)签订一份《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》(以下简称《商铺返租使用合同》)，约定甲方将系争商铺返租给世盟公司和壹若公司，返租期限自2016年1月1日至2025年12月31日，2016年度的租金收益已提前支付。甲方就其所拥有的该商铺的全部使用管理权返租给乙方及丙方，由乙、丙方在法律规定的范围内进行合法使用。乙方将其所建造物业世盟置地广场名下商业用房(含已售返租部分及未售部分)委托丙方进行整体招租。甲方同意并授权乙方或丙方对外与租户签订租赁合同。自2017年1月1日至2020年12月31日间，乙方和丙方承诺该物业的保底租金收益为该物业销售价格即5,526,315元的5%即276,315元，超出5%部分双方按比例分成，甲方收取90%，乙方收取10%。如实际租金收益不足该物业合同销售价格的5%，差额部分由乙方和丙方予以补足。自委托经营管理5-10年之间(即2021年1月1日至2025年12月31日)，甲方收入(年收益含税)=该物业实际年租金收益×90%，甲方收入中涉及到税收由甲方自行负担，该物业实际年租金收益×10%作为乙方的经营管理报酬。在本合同有效期内，丙方按8.19元/天/平方米税前租金为标准，每年向甲方支付租金276,315元。丙方应于租期开始前15日内向甲方支付六个月的租金138,157.5元，以后在下六个月租期开始前15日内支付六个月的租金。如丙方无正当理由逾期支付租金，逾期时间在一个月内的，丙方应按逾期金额的10%支付违约金。如超过一个月，则甲方有权终止本合同，甲方由此产生的相关损失(包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费等损失)由丙方承担。乙方监督丙方按期足额向甲方支付租金并承担连带责任。丙方承担系争商铺的物业管理及使用管理费用。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，张静付清了全部款项并取得了系争商铺的房地产权证，世盟公司亦将系争商铺交付张静。被告壹若公司于2017年3月6日向张静支付了2017年1月1日至2017年6月30日的租金138,157.5元，并向张静开具了相应价款的增值税发票，之后未再付款。因壹若公司、世盟公司拖欠租金收益，张静委托律师于2018年6月13日分别向壹若公司、世盟公司发送一份《律师函》，通知壹若公司、世盟公司其将于2018年6月30日解除返租合同，并要求壹若公司、世盟公司支付自2017年7月1日至2018年6月30日的租金276,315元及按逾期金额的10%支付违约金27,631.5元。邮寄至壹若公司“上海市嘉定区陈翔路XXX号XXX幢XXX区XXX室”注册地址的函件后因未妥投而被退回。邮寄至世盟公司“上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号”地址的函件由他人签收。但之后因各方协商未果，故涉讼。另查，1、2015年9月29日，壹若公司(甲方，出租方)与瑞号公司(乙方，承租方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区槎溪路862、860、858号(即系争商铺)、槎溪路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室商铺(以下简称租赁场地)出租给乙方作商业经营之用，合计813.69平方米，租期自2015年11月1日至2025年10月31日，装修免租期6个月，自2015年11月1日至2016年4月30日，计租起始日至第三租赁年度的季租赁费用为118,798.74元，第四至第六租赁年度的季租赁费用为128,303.64元。在租赁期限内，甲方同意乙方可将租赁场地对外转租(不得转租咖啡、网吧、超市、麦当劳同业业态)，乙方转租需向甲方备案。合同另约定了其他内容。同日，壹若公司(出租人，甲方)、瑞号公司(承租人，乙方)及世盟公司(产权人)签订一份《产权人及甲方承诺书》，载明：产权人承诺其系租赁场地的唯一合法所有权人，产权人已知道并同意甲乙双方关于2015年9月29日所签订的《租赁合同》各条款，如在《租赁合同》租期内所有权发生变动，产权人有义务协调保证场地的新所有权人继续保证及承诺本承诺书所述之产权人责任义务，保证《租赁合同》的效力及继续履行不受影响。2、2016年1月1日，壹若公司与瑞号公司另签订一份《起租日确认书》，确认租期从2016年1月1日起至2025年12月31日止，免租期自2016年1月1日起算，本确认书作为双方《租赁合同》的补充。3、瑞号公司承租涉案租赁场地后与牛犊子公司共同使用该租赁场地，目前该租赁场地已全部打通，由牛犊子公司实际经营使用，挂牌名为“牛叉潮汕牛肉火锅”。瑞号公司自述租金由其支付且支付至2018年6月底，之后未再支付。本院认为：一、关于《商铺返租使用合同》的解除，张静与世盟公司、壹若公司在该合同中约定了“甲方就其所拥有的该商铺的全部使用管理权返租给乙方及丙方，由乙、丙方在法律规定的范围内进行合法使用。甲方同意并授权乙方或丙方对外与租户签订租赁合同”，并约定委托经营管理2-5年和5-10年的年租金收益分配方案，其中，5-10年之间的年租金收益的10%作为世盟公司的经营管理报酬等内容，根据上述约定，本院认为张静系将系争商铺交由世盟公司、壹若公司经营管理，各方就此形成的系争商铺委托经营管理合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。现壹若公司未按期支付约定的保底租金收益，且已逾期长达一年，已构成违约，张静据此主张解除合同符合合同约定，本院予以支持。因张静并未提供解除合同的律师函有效送达的证据，合同解除时间应以诉状副本送达之日即2018年11月17日为准。合同解除后，对截至合同解除之日的未付租金收益，仍应由壹若公司支付并承担约定的逾期付款违约金，而世盟公司作为担保人亦应对此承担连带担保责任。关于利息损失，因上述违约金足以弥补利息损失，故张静要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。二、关于系争商铺的返还，根据《商铺返租使用合同》的约定，系争商铺由张静同意并授权世盟公司、壹若公司对外与租户签订租赁合同，现系争商铺由瑞号公司、牛犊子公司依据与壹若公司间签订的《租赁合同》承租使用，迄今已近两年，未有证据表明该《租赁合同》存在无效或可撤销的情形，也未有证据表明张静曾就此提出异议，应视为张静对瑞号公司、牛犊子公司承租系争商铺知晓且同意，故张静与壹若公司、世盟公司间《商铺返租使用合同》的解除，不影响瑞号公司和壹若公司间租赁合同的效力；因此，张静基于《商铺返租使用合同》解除而要求返还系争商铺的诉请，于法无据，本院不予支持。《商铺返租使用合同》解除后系争商铺的实际租金收益，张静可另行向瑞号公司、牛犊子公司主张；如实际获取的租金收益与《商铺返租使用合同》约定租金收益存在差额，该差额部分，张静可作为合同解除所致损失向违约方世盟公司、壹若公司另行主张。而本案中张静要求牛犊子公司共同支付房屋占有使用费的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。三、本案诉讼中，世盟公司、壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张静与被告上海世盟置业有限公司、被告上海壹若资产管理有限公司签订的《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》于2018年11月17日解除；二、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张静支付自2017年7月1日至2018年11月17日的租金收益人民币382,298.8元；三、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张静支付逾期付款违约金人民币38,229.88元；四、被告上海世盟置业有限公司对上述二、三项承担连带支付责任；五、原告张静的其余诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,859元，由被告上海壹若资产管理有限公司、上海世盟置业有限公司负担(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 奚人民陪审员  周少云人民陪审员  王秋华二〇一八年十二月二十七日书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。