山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初3845号原告：刘某某，女，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：高文婕，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁赟，山西佳镜律师事务所律师。被告：张某，女，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王颖超，山西鼎信泽律师事务所律师。被告：孙某某，女，汉族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：秦某，男，汉族，系被告孙某某之公公，住山西省太原市。被告：秦某某，男，1990年6月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：秦某，男，1963年9月15日出生，汉族，系被告秦某某之父，住山西省太原市小店区并州南路82号1单元202号。原告刘某某与被告张某、被告孙某某、被告秦某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告刘某某及其委托诉讼代理人高文婕、被告张某及其委托诉讼代理人王颖超、被告孙某某与被告秦某某的共同委托诉讼代理人秦某到庭参加诉讼。第二次庭审原告刘某某的委托诉讼代理人高文婕、梁赟，被告张某的委托诉讼代理人王颖超、被告孙某某与被告秦某某的共同委托诉讼代理人秦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令确定被告张某代原告刘某某与被告孙某某、被告秦某某签订的《青岛市存量房买卖合同》无效；2、判令被告孙某某、被告秦某某返还原告房屋；3、判令被告孙某某、被告秦某某协助原告将涉案房屋的所有权转移登记至原告名下；4、诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告张某系原告刘某某的女儿。2017年5月5日，原告与被告张某签订《房屋买卖委托书》，原告委托被告张某出卖其所有的位于青岛市市北区临淄路户的房产，并在陕西省太原市城西公证处办理公证。此后，原告多次询问，但被告张某一直隐瞒房屋出售情况。2018年2月11日经原告查询得知，被告张某已于2017年5月12日与其儿媳被告孙某某、儿子被告秦某某就案涉房屋签订《青岛市存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至被告孙某某、被告秦某某名下。合同价款为四十万元，远低于市场价格，而且三被告均未支付原告购房款。原告就卖房一事多次联系被告张某，要求被告张某说明卖房事宜，并退还房产，均遭到被告张某拒绝，现被告张某拒不与原告联系。三被告恶意串通，订立虚假房屋买卖合同，侵占原告房屋的行为，严重侵犯了原告的合法权益。现请求支持原告的诉讼请求。被告张某辩称，涉案房屋在买卖之前已经由原告自愿赠与被告张某，并已完成交付。原告与被告张某是母女关系，但原告与被告张某的父亲长期生活在青岛。2014年、2016年父亲患病，被告张某多次前往青岛照料。2017年3月因原告无钱看病，原告将二老接至太原，并为他们租房居住。原告主动提出将青岛市市北区临淄路2号3号楼2901户房屋赠与被告张某，被告张某表示接受。双方于2017年4月25日签订赠与合同，原告将房产证、钥匙等交给被告张某。因被告张某不具有青岛户口，受限购等政策影响，故原告提议将房屋直接过户给被告张某的儿媳妇被告孙某某，并可省去多次过户的手续费。在签订赠与合同10天后，即2017年5月5日，原告亲自到太原市城西公证处办理了委托卖房公证书，授权被告张某代办该房屋过户手续。因此本案涉案房屋系原告赠与被告张某，授权卖房是为了完成赠与过户的变通方式。房屋的赠与已经完成，不仅交付、而且完成了过户。虽然是直接过户给原告的外孙子、外孙媳，原告和被告张某都认为实质性是赠与了被告张某。过户给被告孙某某、被告秦某某，原告不仅知情，而且同意，事实上，该主意是原告所出，不存在恶意串通、订立虚假房屋买卖合同的事实。原告2017年4月25日书写赠与书、签订赠与合同，2017年5月5日到公证处办理授权卖房的公证书，如果原告反悔了赠与，怎么会再委托被告张某卖房？被告张某生活在太原，原告的大儿子在青岛定居十几年，如果只是为了卖出房屋，原告应当委托大儿子更方便。如果原告反悔了赠与，被告张某也不可能再接受原告委托，去青岛卖房。本案所涉及的房屋买卖合同是合法有效合同。房屋买卖情况原告均知情，且2017年5月5日签订的委托书中明确声明“我同意出售房屋”、“受托人在上述范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果”。2017年8月7日签订的授权委托书中声明“受托人所进行的一切财产处理行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果”。2017年5月5日签订书授权委托书不仅证明了原告明确知道房屋买卖过户受方的事实，且2017年8月7日签署的授权委托书还是对于被告张某之前将房屋交易过户给原告外孙媳、外孙子的直接肯定，该授权书再次明确了被告张某有权对原告的财产进行处置，包括方式和价格。被告孙某某、被告秦某某辩称，二被告作为购买方，原告作为出售方，双方均是合格的房屋买卖合同主体，所交易房屋也是国家允许交易的房屋，不存在合同无效情形。二被告和原告系亲外孙子、孙媳关系，办理房屋买卖事宜的张某系二被告的母亲，都是直系亲属，不存在恶意串通。事实上，原告已经将房屋赠与了张某，但不管房屋的来源如何，二被告都是合法取得房屋，现在房屋已经完成过户，房屋买卖合同已经履行完毕，不存在合同无效的情形，因此原告的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告刘某某系被告张某的母亲，被告秦某某系被告张某的儿子，被告秦某某与被告孙某某系夫妻关系。二、青岛市市北区临淄路户房屋产权人原系原告刘某某，产权登记日期为2011年8月2日。三、2017年4月25日，原告刘某某与被告张某签订《房屋赠与合同》，约定原告刘某某将其所有的位于青岛市市北区临淄路户房屋赠与被告张某。原告不认可该合同的真实性，认为签字并非原告刘某某本人，但在本院释明下原告明确不申请笔迹鉴定。赠与合同签订后，双方未对涉案房屋权属进行变更登记。四、2017年5月5日，原告刘某某向被告张某出具《房屋买卖委托书》，委托被告张某办理涉案房屋即青岛市市北区临淄路户房产的买卖及相关手续。同日，双方到山西省太原市城西公证处将上述委托书予以公证。五、2017年5月12日，被告张某代理原告刘某某与被告孙某某、被告秦某某签订《青岛市存量房买卖合同》，将原告刘某某所有的位于青岛市市北区临淄路房屋出售给被告张某的儿子被告秦某某与儿媳被告孙某某，房屋总价款为400000元。经各方确认，被告孙某某、被告秦某某未向原告刘某某支付购房款。六、2017年5月27日，涉案房屋产权变更为被告孙某某、被告秦某某共同共有。七、2017年8月7日，原告刘某某向被告张某出具《授权委托书》，委托被告张某全权管理原告刘某某的一切财产。同日，原告刘某某向被告张某出具《委托书》，委托被告张某全权办理位于太原市杏花岭区建设北路112号4-1户房屋的相关事宜。原告均不认可上述委托书的真实性，认为签字并非原告刘某某本人，但在本院释明下原告明确不申请笔迹鉴定。八、2017年10月13日，原告刘某某及其配偶张茂兴共同出具《委托书》，委托被告张某全权办理位于太原市杏花岭区建设北路306号2-1户房屋的相关事宜。九、张茂兴系原告刘某某的配偶，系被告张某的父亲，张茂兴于2018年1月22日离世。本院认为，本案争议的焦点为：案涉房屋赠与合同与房屋买卖合同的效力问题。本案中，原告主张涉案房屋系原告与其夫张茂兴的夫妻共同财产，且自认张茂兴去世后没有对该房屋进行遗产分割。被告主张该房产为原告个人所有，并认为房产权上登记为单独所有，视为夫妻之间对涉案房屋产权进行了约定。本院认为，各方当事人均自认涉案房屋是在原告与张茂兴婚姻关系存续期间购买的。根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。各被告并未举证证明该房产是属于原告刘某某的个人财产，所以即使房产证上没有出现张茂兴的名字，也不影响其对房屋享有所有权。本院认定，涉案房屋属于原告刘某某与张茂兴的夫妻共同财产。根据相关法律规定，赠与合同原则上为实践性合同，即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。即原告与被告张某在订立赠与合同后，办理房屋产权过户登记手续之前，原告有权撤销该赠与。现原告通过被告张某，与被告孙某某、被告秦某某签订了房屋买卖合同，可以视为上述房屋买卖行为是对房屋赠与行为的撤销。关于原告与被告孙某某、被告秦某某之间的房屋买卖合同关系。如前所述，涉案房屋为夫妻共同财产，且张茂兴去世后并未对该财产进行遗产分割，故原告自行委托被告张某出售该房产，属于无权处分。根据法律规定，登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。由此可见，虽然原告无权处分该房产，但并不必然导致原告与被告孙某某、被告秦嘉琪签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。根据相关法律规定，该《青岛市存量房买卖合同》是否合法有效，应以被告孙某某、被告秦某某取得房屋是否为善意取得为前提。根据《物权法》的规定，构成善意取得的要件为：出让人无权处分该财产；受让人受让该财产时是善意的；以合理的价格有偿转让；依照法律规定应当进行登记的已经进行登记不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告孙某某、被告秦某某自认其与原告刘某某进行房屋买卖时，并未支付购房款，故被告孙某某、被告秦某某对涉案房屋的取得不构成善意取得。本院认定，原告刘某某与被告孙某某、被告秦某某签订的《青岛市存量房买卖合同》无效，被告孙某某、被告秦某某应向将涉案房屋产权转移登记至原告刘某某名下。庭审中，原、被告各方均确认涉案房屋现由被告孙某某、被告秦某某对外出租，但对于具体的房屋租赁情况及现实际使用人均无法确认，故对于原告要求返还房屋的诉讼请求，本院不予处理，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决如下：一、原告刘某某与被告孙某某、被告秦某某签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。二、被告孙某某、被告秦某某于本判决生效之日起十日内将青岛市市北区临淄路2号3号楼2901户房屋的权属登记手续过户至原告刘某某名下。三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费14358元，由原告刘某某负担500元，由被告孙某某、被告秦某某负担13858元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 孙 婷人民陪审员 于 晋人民陪审员 牛清洁二〇一八年十二月十七日书 记 员 王予予