广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初30024号原告：东莞市万科物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦11楼。法定代表人：帅瑜，该公司总经理。委托代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。委托代理人：刘淑雯，广东尚宽律师事务所律师。被告：孔庆苹，男，1977年10月23日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县，原告东莞市万科物业服务有限公司与被告孔庆苹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法由审判员徐轩适用小额诉讼程序独任审判，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告东莞市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘淑雯到庭参加诉讼，被告孔庆苹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市万科物业服务有限公司诉称，2011年12月15日，东莞市丽水佳园开发有限公司将位于东莞市道滘镇××沿海××翡翠××房出售予被告，双方为此签订一份《商品房买卖合同》，被告现为该物业之业主。2018年2月28日，原告与案涉小区之建设单位东莞市丽水佳园开发有限公司就实施前期物业管理服务事宜，签订一份《前期物业服务合同》。依法选聘原告为案涉小区实施前期物业管理服务，约定期限是从2017年12月20日至2022年12月19日止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对全体业主均有约束力，全体业主应按照《前期物业服务合同》之约定支付物业服务费等。物业管理服务期间，原告依约向全体业主提供了相应的服务，但被告却拖欠2018年3月至2018年8月期间的物业服务费5715.66元、水费297元、排污费125.55元、垃圾处理费22.95元。原告就此通过各种方式多次向被告催缴，但均未果。鉴于此，原告认为被告逾期未支付物业服务费的行为已构成违约。为维护自身的合法权益，原告故起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2018年3月至2018年8月期间的物业服务费5715.66元；2.被告向原告支付2018年3月至2018年8月期间的水费297元、排污费125.55元、垃圾处理费22.95元；3.被告向原告支付逾期支付上述第一项、第二项请求费用的违约金1158.71元（违约金以日千分之三从次月1日起计算至付清之日止，暂计至2018年8月31日，违约金以本金6161.16元为限）；4.本案诉讼费由被告承担。被告孔庆苹没有答辩，在法定期限内亦没有向本院提交任何证据。经审理查明，2011年12月15日，被告与东莞市丽水佳园开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告向东莞市丽水佳园开发有限公司购买东莞市道滘镇蔡白村沿海丽水佳园翡翠湾6幢101的商品房。根据原告提交的不动产登记信息查询结果显示，上述房产的登记权利人为被告孔庆苹，房屋面积为454.32平方米。原告提交落款日期为2012年5月14日的《收楼书》一份，载明被告确认收到案涉房屋的钥匙一套共18把。2018年2月28日，东莞市丽水佳园开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》及包括《前期物业服务收费补充协议》在内的附件，约定：东莞市丽水佳园开发有限公司选聘原告对沿海丽水佳园实施前期物业管理，服务期限自2017年12月20日至2022年12月19日止，物业服务收费选择酬金制，其中联排别墅的收费标准为2.68元/月/平方米，业主应在每月25日前交纳当月物业服务费。原告陈述，原告系先行进场提供服务，事后再与东莞市丽水佳园开发有限公司补充签订了相关物业服务合同。原告主张，案涉沿海丽水佳园小区截至起诉之日尚未成立业主委员会，原告亦没有单独与各业主另行签订物业服务合同；被告所购物业属于联排别墅，扣除均摊面积后，需要交纳物业管理费的建筑面积为355.45平方米，即每月物业服务费为952.61元；被告已支付物业服务费至2018年2月，尚欠原告2018年3月至2018年8月期间费用，被告的行为已构成违约，故被告应向原告支付拖欠的物业服务费5715.66元（952.61元/月×6个月）及相应违约金，违约金应按每日千分之三的标准，从次月1日起算至实际清偿之日。原告还主张曾与被告口头约定每月由原告代缴水费、排污费、垃圾处理费；缴费后，原告已将相关票据原件交回给被告。对此，原告提交了由东莞市道滘镇蔡白供水厂于2018年9月27日出具的《证明》予以证明。《证明》的内容为：“东莞市道滘镇沿海丽水佳园住户水费由东莞市万科物业服务有限公司丽水佳园物业服务中心缴纳，截止2018年9月（含）之前水费均已全部缴清，情况属实。”此外，原告还主张，由于供水厂相关记录已在系统锁定，现无法导出和打印相关缴费记录，故原告无法向法院提供代被告缴费的相关凭证。以上事实，有不动产登记信息查询结果、商品房买卖合同、收楼书、《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》、资质证书、证明以及本案庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告孔庆苹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩及质证的权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。原告主张被告在2012年5月14日已经收楼使用，并提供了收楼书予以证明，被告没有提供证据予以反驳，本院依法予以确认。原告为案涉小区提供物业服务，有原告与东莞市丽水佳园开发有限公司双方签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》予以证明，本院依法亦予以确认。根据《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》关于物业服务费收费标准的约定，结合案涉房屋的建筑面积和原告的主张，案涉房屋每月的物业服务费为952.61元，被告没有提供证据证明其已经向原告交纳了2018年3月1日至2018年8月31日期间的物业服务费，故原告诉请被告支付上述期间的物业服务费952.61元×6个月=5715.66元，本院予以支持。关于原告主张代被告缴纳了2018年3月至2018年8月期间的水费297元、排污费125.55元、垃圾处理费22.95元的问题。虽然原告已提交由东莞市道滘镇蔡白供水厂于2018年9月27日出具的《证明》，用以证明原告已为东莞市道滘镇沿海丽水佳园住户缴纳水费至2018年9月，但原告并未提交证据证明其实际代被告缴纳相关费用的具体金额。因此，原告要求被告向其支付2018年3月至2018年8月期间的水费297元、排污费125.55元、垃圾处理费22.95元，依据并不充分，本院对此不予支持。至于原告主张的违约金问题。被告逾期交纳物业服务费，已构成违约，原告主张违约金合理，本院予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应于每月25日前交纳当月物业服务费，现原告主张违约金从次月1日起算亦合理，本院亦予以支持。由于原、被告并未对违约金的计算标准进行约定，原告主张按日千分之三的标准计算违约金依法无据，本院不予支持，本院认定违约金应以每月物业服务费金额952.61元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的标准，分别从2018年4月1日、2018年5月1日、2018年6月1日、2018年7月1日、2018年8月1日及2018年9月1日起算，分段计算至被告实际清偿之日止。由于原告主张违约金以拖欠的本金为限，故本案中，违约金的总额应以所拖欠的物业服务费总额5715.66元为限。对于原告超出上述计算标准的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孔庆苹自本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付2018年3月至2018年8月的物业服务费5715.66元及违约金（违约金以每月物业服务费952.61元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的标准，分别从2018年4月1日、2018年5月1日、2018年6月1日、2018年7月1日、2018年8月1日及2018年9月1日起算，分段计算至被告实际清偿之日止，但违约金总额应以5715.66元为限）；二、驳回原告东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（原告已预交），由原告负担2元，被告负担23元。本判决为终审判决。审判员 徐 轩二〇一八年十二月二十日书记员 唐珮琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。