江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初5531号原告：南昌市东湖区卫生和计划生育委员会，住所地：南昌市东湖区三经路**综合楼**，统一社会信用代码：11360102343300080P。法定代表人：涂勇，主任。委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601199110195394。委托诉讼代理人：邬舒羽，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201311872589。被告：南昌康宝乐教育咨询服务有限公司，住所，住所地：江西省南昌市东湖区民德路******社会信用代码：91360102696084547F。法定代表人：钟玉娟，董事。原告南昌市东湖区卫生和计划生育委员会诉被告南昌康宝乐教育咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市东湖区卫生和计划生育委员会委托诉讼代理人邬舒羽、被告南昌康宝乐教育咨询服务有限公司法定代表人钟玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市东湖区卫生和计划生育委员会诉称：2012年11月16日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告将位于南昌市毛家园X号1栋4层（面积562.74m2）房屋出租给被告使用，每月租金9056元，按约支付租金，租赁期限为5年（2013年1月1日至2017年12月31日）。如果被告迟延支付租金，每迟交一日向原告支付150元违约金；若被告逾期一个月不交租金，原告有权提前终止合同，收回经营场所，没收合同履约保证金20万元并追究被告的违约责任；租赁期满或者提前终止合同，被告应当将场所及附属设施交还，逾期不交除补交租金外，每延迟一日向原告支付500元违约金，且原告有权没收被告所缴纳的履约保证金。自租赁合同签订后，被告在租赁期内从未支付租金，直至合同期满后被告仍继续使用拒不交付租金。无奈原告于2018年6月14日向被告发出了《解除合同通知函》，要求被告支付租金、履约保证金、违约金并将商铺交还，但被告仍未支付上述费用，直至2018年7月18日才搬离经营场所。为此，原告为维护自身合法权益，原告提起诉讼，1、请求判决被告支付原告至2018年7月18日的租金606752元和违约金412591.36元（按照月利率2%自2013年1月5日起暂计算至2018年7月24日，实际计算至全部还清之日止）；2、请求判决被告支付20万元保证金归原告所有；3、请求判决被告承担本案诉讼费。被告南昌康宝乐教育咨询服务有限公司辩称：1、原、被告之间联合办学，是合作关系而非租赁关系。2012年，原告为打造“人口早期教育示范基地”，面向社会公开招标，被告通过竞标获得与原告合作机会，当时双方口头约定初步合作期为五年，双方共同投资、共享收益，利润原告得七，被告得三，为了规避监管，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，在该租赁合同中也多次提到联办合同及联办场所。被告中标后，原告投资装修，被告引入高品质早教课程及教学设备，原告装修投入约49万元，被告引进红黄蓝亲子园作为早教品牌，也投入约65万元（加盟费19.8万元、品牌使用费35万元、教学设备投入约10万元）。双方合作后，早教基地经营良好，但是2013年底开始，随着南昌地铁建设，早教基地周边道路几乎处于全封闭状态，早教基地的运行基本上处于瘫痪状态，一直到2016年年初，随着地铁的通车，周边道路也恢复正常通行，经营状况也慢慢好转，在合作期内，合作项目一直处于亏损状态，合作期满后，双方也没有再签订合作协议，被告重新迁址经营。2、即使原、被告双方之间签订租赁合同是真实的，原告的主张也应以租赁合同中约定的中标书为准，况且原告的起诉已超过诉讼时效。租赁合同第九条第三款明确约定：“本合同中所涉及的支付金额及支付时间以中标书为准”，因为双方系联合办学合作关系，故中标书根本就不存在，更谈不上被告拖欠原告租金、保证金及违约金一说。租赁合同第四条第一、二款明确约定，被告每月5日前向原告支付租金9056元，全年租金108672元。根据《民法通则》第136条的规定，租赁合同的履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷应适用1年的诉讼时效。2012年11月16日，原、被告签订租赁合同后，被告从未向原告主张过租金，直到2018年6月14日才向被告发出书面《解除合同通知函》。因此，根据诉讼时效的规定，2017年6月14日之前的租金已过诉讼时效，原告的主张不应得到法律的支持。3、履约保证金条款成立但不生效。原告从未向被告提出过缴纳20万元履行保证金，被告也未实际缴纳过履约保证金。因履约保证金属于实践性合同，须以交付保证金为生效条件，故双方关于履行保证金的约定成立但不发生法律效力。4、原告是为了应付审计部门的审计才向法院起诉的。2018年6月12日，审计部门在审计××区××计委时，审计部门向被告取证，就双方之间的合同履约情况，被告在意见栏中明确是合作关系而非租赁关系，因为五年合作期内，原告从未向被告要过租金。5、假如双方是租赁关系，原告的出租房屋行为违法违规。根据南昌市财政局印发的《南昌市市直行政事业单位集中管理的经营性国有资产公开招租暂行办法》的规定，原告作为行政机关的私自出租房屋的行为显然违反了相关规定。综上，请求法院查清事实，公正裁判。经审理查明：2012年11月16日，南昌市东湖区人口和计划生育委员会与被告签订《租赁合同》一份，合同约定，“原告将位于毛家园X号（一栋四层，面积562.74m2）出租给被告使用。租赁期限为五年，即自2013年1月1日起至2017年12月31日止。租赁费用：第一年（即2013年1月1日至2013年12月31日）内，被告每月向原告交纳租金9056元，全年总计108672元；被告每月支付承租经营场所费用的时间为每月5日前。被告须在本合同签订合同时向原告支付20万元履约保证金。如果被告延迟交付租金，每迟交一日向原告支付150元违约金。”合同签订后，原告将该房屋交付给被告经营早期教育中心，被告未向原告交纳履约保证金，也未向原告交纳租金。2018年6月15日，原告向被告发出《解除合同通知函》，通知被告租赁合同解除，要求被告支付履约保证金20万元、租金597696元，同时要求被告在2018年6月30日前搬离毛家园X号并返还房屋。2018年7月18日，被告将毛家园X号房屋返还给原告。另查明：2015年4月8日，根据东湖区人民政府办公室【东府办发（2015）14号】通知，原卫生局、原人口和计划生育委员会职责划入区卫生和计划生育委员会。上述事实，有租赁合同、解除合同通知以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：2012年11月16日，原、被告签订的租赁合同合法有效，该合同对原、被告均具有拘束力，故原、被告之间形成租赁合同法律关系。被告抗辩双方实际系合作法律关系，因被告没有提供证据证明，故对被告的该抗辩观点，不予采信。根据租赁合同约定，被告应自2013年1月起，须在每月5日前向原告支付当月房屋租金9056元。在2013年1月1日至2018年7月18日期间，被告应支付原告房屋租金603129.59元。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项关于“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年；”和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，由于在合同履行过程中，原告从未向被告催交过租金，故原告主张2016年9月30日之前的房屋租金已超过诉讼时效，本院不予支持。对原告主张2016年10月1日至2018年7月18日期间房屋租金195609.59元和相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告支付20万元履约保证金并归其所有的诉请，因原告自始未交纳履约保证金，现租赁合同已解除，故原告的该项诉请没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告南昌康宝乐教育咨询服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市东湖区卫生和计划生育委员会2016年10月1日至2018年7月18日期间房屋租金195609.59元；二、被告南昌康宝乐教育咨询服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市东湖区卫生和计划生育委员会以本金195609.59元为基数按年利率24%计算自2018年7月19日起至付清本金之日止的逾期付款违约金；三、驳回原告南昌市东湖区卫生和计划生育委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告南昌市东湖区卫生和计划生育委员会预交案件受理费15770元，原告南昌市东湖区卫生和计划生育委员会承担10870元，被告南昌康宝乐教育咨询服务有限公司承担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  姜红玲人民陪审员  刘 强二〇一八年十二月二十七日书 记 员  杨严灏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。