广东省江门市江海区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）粤0704行初509号 原告：王月桂，女，汉族，1955年8月7日出生，住广东省江门市蓬江区。 委托代理人：莫陈波，广东天环律师事务所律师。 被告：江门市不动产登记局，住所地：广东省江门市蓬江区建设街33号。 法定代表人：胡健忠，系该局局长。 委托代理人：余绮云，系该局工作人员。 委托代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。 第三人：何锡林，男，汉族，1949年12月20日出生，住广东省江门市蓬江区。 第三人：何锡旺，男，汉族，1949年12月22日出生，住广东省江门市蓬江区。 委托代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。 委托代理人：杨在坤，广东练达律师事务所律师。 原告王月桂诉被告江门市不动产登记局、第三人何锡林、何锡旺房屋行政登记纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人莫陈波、被告江门市不动产登记局的委托代理人余绮云、林达荣、第三人何锡林、何锡旺及其委托代理人黄劲涛、杨在坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2013年7月1日，何锡林、何锡旺向原登记机关江门市住房和城乡建设局申领位于江门市蓬江区×××××××××房屋的《房地产权证书》，原江门市住房和城乡建设局于当日向何锡林、何锡旺发放了粤房地权证（江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号）。 王月桂诉称：王月桂是涉案房屋的权属人。王月桂将房屋借给其大伯何锡旺使用，何锡旺与何锡林私自拿到郊府集建总字第×××××××××号【1990】第×××××××××号《集体土地建设用地使用证》并进行涂改，2013年7月1日两人用涂改过的《集体土地使用证》以继承的方式申领到《房地产权证书》。为办理涉案房屋的改建施工许可证，并于2017年8月7日向江门市不动产登记局申请变更登记。江门市不动产登记局查内档后了解证书涂改的事实，以“权属有争议”作出不予登记的行政决定和行政复议决定，该事实已经在生效的（2018）粤0704行初56号判决书中审理查明。 王月桂于2018年10月23日向江门市不动产登记局提出补领证书的要求，江门市不动产登记局于2018年10月24日向王月桂出具《不动产登记不予受理告知书》。王月桂认为自己是涉案房屋的权属人，江门市不动产登记局依法应当补发《不动产权证》，江门市不动产登记局作出的《不动产登记不予受理告知书》的决定违法。理由：1.江门市不动产登记局是内档资料的保管人和审核人，原《集体土地使用证》也是江门市不动产登记局颁发的，现有证据证明该证已被第三人毁坏，江门市不动产登记局应当依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定向王月桂补发不动产权属证。2.对何锡旺与何锡林领取（江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号）粤房地权证，被告应当依据《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零三条、一百零四条予以撤销。故王月桂诉至法院，请求判令：被告江门市不动产登记局撤销何锡旺、何锡林为权属人的（江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号）粤房地权证。 王月桂在法定举证期限内向本院提供如下证据：1.《不动产登记不予受理告知书》；2.《集体土地建设使用证》；3.《粤房地权证》；4.《广东省江门市江海区行政判决书》。以上证据共同证明王月桂陈述的事实属实。 江门市不动产登记局辩称：江门市不动产登记局（注：涉案房产登记原是由江门市住房和城乡建设局办理的，因《不动产登记暂行条例》实施并且江门市不动产登记局成立后，江门市三区的不动产登记职能归江门市不动产登记局）为第三人何锡旺、何锡林颁发（粤房地权证江门字第×××××××××号、粤房地权证江门字第×××××××××号）房产证，合法有据，王月桂的诉讼请求没有依据，应依法予以驳回。 1、1990年9月24日，江门市郊区人民政府向何其进（何锡旺、何锡林的父亲）颁发了郊区集建总字第×××××××××号、字[1990]第×××××××××号《集体土地建设用地使用证》，即位于江门市环市郊区群星延安村的涉案房屋所在土地使用权人为何其进。 2、2013年1月24日，第三人何锡旺、何锡林提交了身份证复印件、墙界表、土地使用证复印件、相片、公告、证明、门牌证明、房屋所有权具结书、测绘图、江门市江门公证处（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012)江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012)江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012)江证内字第×××××××××号《公证书》向原江门市住房和城乡建设局申请办理位于江门市蓬江区×××××××××的房地产产权初始登记，江门市不动产登记局经审核后，将涉案房产确权为何其进。 3、2013年6月8日，何锡旺、何锡林向江门市不动产登记局申请涉案房产的转移登记，并提交了：房地产登记证明、蓬江区地方税务局承办业务审批表、广东省契税减免申报表、测绘图、何锡旺、何锡林身份证复印件、江门市房地产登记申请书、江门市房地产产权登记收据、土地使用证复印件、房产证复印件两份。 4、依据《房屋登记办法》第七条：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二)受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第十二条第二款：“有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；”第二十条：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；(二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”的规定，直至2013年1月，涉案房屋并未办理房产证，鉴于我国土地管理中的“房随地走”的原则，由于何其进已死亡，而何锡旺、何锡林已经过江门市江门公证处的继承公证书等，证明何其进的涉案房产的继承人是何锡旺、何锡林，故何锡旺、何锡林向原江门市住房和城乡建设局先后申请涉案房产的初始登记、转移登记，江门市不动产登记局经依法对第三人何锡旺、何锡林的上述申请进行了受理，经审查认为该申请资料齐全，符合《房屋登记办法》的上述规定。据上，原江门市住房和城乡建设局依法为何锡旺、何锡林颁发《粤房地权证江门字第×××××××××号、粤房地权证江门字第×××××××××号》房产证，是合法有据的。 综上所述，王月桂的诉讼请求没有依据，请求贵院予以依法驳回。 江门市不动产登记局在法定举证期限内向本院提交如下证据：1.何锡旺、何锡林身份证复印件、墙界表、土地使用证复印件、相片、公告、证明、门牌证明、房屋所有权具结书、测绘图、江门市江门公证处（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012)江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012)江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012)江证内字第×××××××××号《公证书》、《江门市房地产登记申请书》、《江门市房地产产权登记收据》；2.房地产登记证明、蓬江区地方税务局承办业务审批表、广东省契税减免申报表、测绘图、何锡旺、何锡林身份证复印件、江门市房地产登记申请书、江门市房地产产权登记收据、土地使用证复印件、房产证复印件两份；3.《房屋登记办法》。以上证据及依据共同证明被告作出的涉案行政行为合法。 何锡旺、何锡林述称：1.被告作出的行政行为是针对原告申领《不动产登记证书》的行为不予受理。如果原告不服，只能就该行政行为提出诉讼，但是原告向法院提出的诉讼请求是：撤销何锡旺、何锡林为权属人的（江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号）粤房地权证，显然，原告在行政诉讼中的诉求与原来申请的行政事项不一致。对此，应当驳回原告的诉讼请求。2.被告对原告提出的行政申请，作出不予受理符合法律规定。（1）原告提出申领《不动产登记证书》的行政行为，被告适用《不动产登记暂行条例》进行规范，符合法律规定。该条例第十七条规定：（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理。并明确告知不予受理的理由是位于江门市蓬江区×××××××××的不动产权属存在争议。（2）虽然第三人不认同江门市蓬江区×××××××××的不动产权属存在争议，但是江门市江海区人民法院《行政判决书》（2018）粤0704行初56号已经生效，第三人将按照法律途径进行维权。 3.原江门市住宅和城乡建设局核发给第三人的粤江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号房地权证合法生效，应当维持。（1）案涉房屋是由何锡旺与父亲何其进、母亲杨三女于1976年共同建造。房屋建成时，原告与何锡林尚未结婚（双方在1979年结婚），原告既没出钱也没出力，案涉房屋不属原告所有，也无权主张任何份额。（2）案涉房屋建成后一直由第三人何锡旺夫妇与两名子女以及父母一同居住使用。案涉房屋的用地由何其进在1990年申请补办了《集体土地建设用地使用证》，土地使用证编号为郊府集建总字第×××××××××号、郊府集建字（1990）第×××××××××号，土地使用权人为何其进。（3）第三人的父亲何其进在2003年5月31日死亡，母亲在1989年1月7日死亡。为了明确案涉房产的产权，第三人在2013年1月依法申请被告对案涉房屋初始登记，并提交了房屋登记所需材料，经依法审核，房产确权为何其进。2013年6月第三人依法申请房屋产权转移登记，并提交了相应的公证书等材料，证明第三人已经依法继承案涉房产，经审核符合房屋登记相关规定，于是被告将案涉房产依法转移登记到第三人名下。（4）原告认为第三人私自涂改《集体土地建设用地使用证》，并以此申领房产证不符合事实。根据土地使用证记载的内容显示，该证核发的日期是1990年9月，“何其进”是土地使用者一栏的唯一正面可见的名字。尽管该记载存在涂改，但涂改处左右两边都已经加盖“环市国土所校对章”予以确认，这符合当时的办事习惯，是合法的变更，并非原告所称的“私自...进行涂改”。相反，《集体土地建设用地使用权登记卡》上的土地使用者一栏由“何其进”涂改为“原告”则没有加盖校对章，属于非法涂改，不应承认其变更效力。原江门市住宅和城乡建设局按照上述程序核发给第三人的房地产权证合法有据。 4.原告不仅不具备取得宅基地的条件，更不具备登记为案涉房屋所有权人的条件。（1）原告1979年与何锡林登记结婚，直到离婚，从没有将户口迁入蓬江区群星延安里，不是该集体经济组织的成员，不符合登记领取延安里宅基地的条件。（2）房屋自1970年建成，之后没有发生买卖、受遗赠、生效法律文书取得权利的情况，按照《房屋登记办法》第十二条规定，原告不具备取得地上建筑物物权的条件。 综上，原告主张撤销案涉房屋的房地权证没有任何依据，应予驳回。 何锡旺、何锡林向本院提交如下证据：《离婚申请书》、《离婚证》、《户口本》。以上证据共同证明何锡旺、何锡林陈述的事实属实。 经审理查明，2013年1月24日，何锡旺、何锡林向原江门市住房和城乡建设局申请办理位于江门市蓬江区×××××××××房屋的房地产产权初始登记，并提交了下列资料：何锡旺、何锡林身份证复印件、墙界表、土地使用证复印件、相片、公告、证明、门牌证明、房屋所有权具结书、测绘图、江门市江门公证处（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、（2012）江证内字第×××××××××号《公证书》、《江门市房地产登记申请书》、《江门市房地产产权登记收据》，原江门市住房和城乡建设局经审核后，将涉案房产确权为何其进。2013年6月8日，何锡旺、何锡林向原江门市住房和城乡建设局申请涉案房产的转移登记，并提交了：房地产登记证明、蓬江区地方税务局承办业务审批表、广东省契税减免申报表、测绘图、何锡旺、何锡林身份证复印件、江门市房地产登记申请书、江门市房地产产权登记收据、土地使用证复印件、房产证复印件两份。原江门市住房和城乡建设局经审查认为该申请资料齐全，为何锡旺、何锡林颁发了江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号粤房地权证。 何锡旺、何锡林后于2017年8月4日委托何秀荣向江门市不动产登记局申请对涉案不动产进行变更、转移登记，江门市不动产登记局经审核认为涉案不动产存在权属争议，依法属于不予登记的情形，遂作出《不予登记告知书》，决定不予登记。何锡旺、何锡林不服该《不予登记告知书》，于2017年12月15日向江门市国土资源局申请行政复议，江门市国土资源局经审查认为江门市不动产登记局作出的《不予登记告知书》并无不当，作出《行政复议决定书》维持原决定。何锡旺、何锡林不服，又向江门市江海区人民法院提起行政诉讼，请求撤销上述《不予登记告知书》、《行政复议决定书》，江门市江海区人民法院经审查作出（2018）粤0704行初56号行政判决，认定涉案不动产权属仍存在争议，并据此判决驳回何锡旺、何锡林的诉讼请求。2018年10月24日，王月桂委托广东天环律师事务所莫陈波律师向江门市不动产登记局申请补发涉案房屋的《不动产登记证书》，江门市不动产登记局认为涉案不动产存在权属争议，于2018年10月24日作出《不动产登记不予受理告知书》，决定不予登记。现王月桂认为自己是涉案房产的权属人，江门市不动产登记局依法应当撤销何锡旺、何锡林为权属人的（江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号）粤房地权证，遂提起本案行政诉讼。 另查明，郊府集建总字第×××××××××号【1990】第×××××××××号《集体土地建设用地使用证》于1990年9月24日登记办理，涉案土地使用者记载为“何其进”，而现在档案保存的土地登记卡上土地使用者记载为“王月桂”（王月桂1980年与何锡林结婚，2003年二人离婚），与集体土地建设用地使用证上土地使用者的记载不一致。现何锡旺、何锡林与王月桂对于涉案不动产均主张享有权利，双方各执一词。 本院认为，本案系房屋行政登记纠纷。根据建设部第168号令《房屋登记办法》第四条：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”及江机编〔2015〕6号《江门市机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》规定：“……市不动产登记中心为市国土资源局属下正科级公益二类事业单位……负责市政府批准的海域使用权，及蓬江、江海两区范围内的土地、房屋、林地、草原（含牧草地）权属等不动产登记、发证工作。”江不动产登记字[2016]《关于启用江门市不动产登记局公章的通知》规定：“……设立江门市不动产登记局，指导监督全市不动产登记管理工作，负责市区（蓬江区、江海区和新会区）土地登记、房屋登记……”的规定，本案中，江门市不动产登记局继续行使原江门市住房和城乡建设局的职权，是辖区内依法颁发房地产权证的行政机关，其在本案中主体适格，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：江门市不动产登记局为何锡旺、何锡林颁发了江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号粤房地权证的行为是否合法。 根据《房屋登记办法》第十一条“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”、第十八条第一款”房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料”第三十二条规定”发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:…(四)继承、受遗赠;…”、第八十六条规定”房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”的规定，房屋转移登记的申请人应当按照要求提交申请材料，并保证申请材料真实、合法、有效，登记机关负责审查申请材料是否符合法定的形式要件，并就申请登记事项是否是当事人的真实意思表示等事项询问申请人。本案被诉行政行为系因继承而产生的房屋转移登记行为，且涉案房屋属于村民住房，被告并没有提供证据证明何锡旺、何锡林在申请涉案房屋转移登记时，提交了房屋所在地集体经济组织同意转移的证明材料并进行相应处理，也没有证据证明被告曾要求何锡旺、何锡林补充上述证明材料。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条之规定，其应当承担举证不利后果。因此，被告在未尽到合理审查义务的情况下作出的涉案房屋转移登记行为程序违法，应予以撤销。至于被告是否应当重新作出行政行为的问题，因王月桂与何锡旺、何锡林对涉案房屋的权属仍存在争议，应先行解决权属争议问题后，由权利人申请重新登记，由被告依申请在其职权范围内经审查依法处理，本案不予调整。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第七十条第（三）项之规定，判决如下： 撤销被告江门市不动产登记局为第三人何锡林、何锡旺办理的江门字第×××××××××号、江门字第×××××××××号房地产权证。 本案受理费人民币50元，由被告江门市不动产登记局负担。原告王月桂预交的一审案件受理费50元，由本院予以退回；被告江门市不动产登记局应向本院补缴一审案件受理费50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  付智勇 审 判 员  廖杰华 人民陪审员  陈燕毅 二〇一八年十二月二十八日 法官 助理  邓芸菲 书 记 员  卓 蓉