北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初355号原告（执行案外人）：曹国栋，男，1951年6月15日出生，汉族，住址内蒙古自治区呼和浩特市回民区建筑巷蒙荣中心2号楼3单元8号。委托诉讼代理人：曹云飞，内蒙古星洋律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。原告曹国栋与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告曹国栋及其委托诉讼代理人曹云飞、被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平、第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹国栋向本院提出诉讼请求：1．请求判令停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼（以下简称尚都综合楼）5033号房屋的强制执行，解除对5033号房屋的查封。2．确认尚都综合楼5033号房屋为曹国栋所有。事实与理由：2012年11月22日，曹国栋与立元房地产公司签订《借款合同》，立元房地产公司向曹国栋借款300万元，借款期限6个月，并约定了两套房屋做为抵押物。当天，曹国栋将300万元转给立元房地产公司。之后，立元房地产公司未能在借款期限内归还曹国栋借款，于2014年2月22日将原借款合同、收据原件收回，重新与曹国栋签订借款协议，并出具了收据，约定借款期限一年。同时，立元房地产公司因归还不了曹国栋借款，同意将尚都综合楼503号、5034号、504号、5033号房屋抵顶给曹国栋，以偿还曹国栋款项。由于曹国栋急需用款，将其中的503号、5034号房屋出售给刘峰，504号、5033号房屋归自己所有。2014年4月22日，立元房地产公司与曹国栋签订《商品房买卖合同》，将上述504号、5033号房屋抵卖给曹国栋，并进行了网上签约，出具了收款收据。2016年6月29日，立元房地产公司给曹国栋出具了销售不动产统一发票，收回了曹国栋手里的收款收据原件，交付了房屋。之后，曹国栋使用该房屋出租。2018年4月17日，因李明晓执行案件，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）将曹国栋上述5033号房屋作为立元房地产公司的财产予以查封，强制执行。随后，曹国栋向北京二中院提出执行异议，北京二中院于2018年10月27日向曹国栋送达（2018）京02执异727号执行裁定书，驳回了曹国栋的异议请求。综上所述，北京二中院查封本案房屋前，曹国栋已支付了立元房地产公司全部购房款，买受了上述5033号，且已实际占有使用，曹国栋作为买受人并无过错，已取得了该房屋的所有权。北京二中院在不知情的情况下对涉案房屋进行查封，进入执行程序，损害了曹国栋的合法利益，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、三百零五条第一款、三百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定提起本案诉讼，请求判如所请。李明晓辩称，涉案房屋所附着的土地使用权已于2016年6月29日被北京二中院查封。根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物。曹国栋提交的证据不能证明其已经向立元房地产公司支付足额的购房款，不符合排除强制执行的条件。因此，应驳回曹国栋的诉讼请求。立元房地产公司述称，同意曹国栋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日就该案作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司对立元新技术公司在该判决项下的债务承担连带责任。李明晓不服一审判决提起上诉，北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，李明晓向本院申请强制执行，本院于2018年1月17日以（2018）京02执75号立案执行。执行过程中，本院于2018年4月17日依法查封了被执行人立元房地产公司名下尚都综合楼包括涉案房屋在内的102套房产。案外人曹国栋向本院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封措施。本院经审理作出（2018）京02执异727号执行裁定书，裁定驳回了案外人曹国栋的异议请求。曹国栋不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。对于曹国栋主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司均无异议，李明晓对其真实性、合法性、关联性均有异议。曹国栋提交的证据显示以下内容：2012年11月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋作为贷款人、王长中与周世元作为担保人，三方共同签订《借款合同》，约定：曹国栋贷给立元房地产公司300万元，于2012年11月22日前交付；借款期限6个月；立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀两套房屋做抵押。同日，曹国栋从其中国农业银行账户中取款300万元转入王晓莉账户，立元房地产公司向曹国栋出具确认收到300万元借款的收据。2014年2月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋等三人作为贷款人、王长中与周世元作为担保人，另行签订《借款合同》，约定：曹国栋等三人贷给立元房地产公司300万元，于2014年2月22日前交付；借款期限12个月；立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀两套房屋为此笔借款做抵押。同日，立元房地产公司向曹国栋出具确认收到借款300万元的收据。曹国栋解释称，因立元房地产公司没有按时向曹国栋偿还2012年《借款合同》项下的借款，双方于2014年重新签订《借款合同》，立元房地产公司重新出具了收据。立元房地产公司作为出卖人、曹国栋作为买受人，双方签订落款日期为2014年4月22日的《商品房买卖合同》，合同编号为XS（2016）00004597，约定：买受人购买的商品房为现房，具体房号为尚都综合楼5033号房，上述商品房的用途为商业，房屋价款为533325元；付款方式为于2014年4月22日一次性付清房款；出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．01%向买受人支付违约金。立元房地产公司于2016年4月20日出具收据，确认收到曹国栋交来的尚都综合楼5033#房款533325元，于2016年6月29日向曹国栋出具尚都综合楼5033#的购房款发票，金额为533325元。2016年4月26日，内蒙古星元物业服务有限公司盖章出具收据，确认收到504、5033装修管理费709元。2017年5月10日，曹国栋作为出租方（甲方）与刘文光作为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将坐落于海东路立元阳光城东明居之家5033、5004的房屋出租给乙方使用，租赁期共5年，甲方从2017年5月10日起将此房屋交付乙方使用，至2022年5月9日止。2017年5月25日、2018年6月20日，内蒙古盛乐物业服务有限责任公司出具收据，确认收到5033交来的2017年度、2018年度物业费。2018年10月18日，立元房地产公司出具书面证明，载明：我公司因偿还不了曹国栋的人民币三百万元借款，用尚都综合楼的（504#、5033#、503#、5034#）四套房屋抵顶偿还曹国栋的全部借款。由于曹国栋急需用钱，将其中的503#、5034#两套房屋出售给刘峰，并要求我公司将上述两套房屋所有手续办理到刘峰名下。2018年10月30日，曹国栋作为申请人向呼和浩特市房屋产权交易中心进行档案查询，查询结果证明尚都综合楼5层5033号房已办理房屋网上签约及备案。本案审理过程中，本院向内蒙古自治区呼和浩特市的房地产产权交易中心进行查询，涉案尚都综合楼5033号房屋办理现房网上签约的创建间为2016年6月30日，办结时间为2016年7月1日。就涉案房屋未办理过户登记的原因，立元房地产公司解释称，由于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，负责尚都综合楼施工建设的内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给曹国栋开具购房发票。但立元房地产公司未提交相关证据证明其主张。本院认为，本案系曹国栋提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人曹国栋对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，曹国栋对此负有举证证明责任。曹国栋提供证据证明，其与立元房地产公司之间存在借贷关系，双方约定以尚都综合楼的4套房屋抵顶立元房地产公司尚欠曹国栋的全部借款，且曹国栋与立元房地产公司已就涉案5033号房屋签订《商品房买卖合同》。立元房地产公司对上述事实均予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，虽然立元房地产公司与曹国栋就以房抵债达成一致意见，但在涉案房屋实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，曹国栋对涉案房屋并不享有物权，其享有的仅是办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曹国栋与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》落款时间为2014年4月22日，但双方实际完成现房网上签约的时间为2016年7月1日，该时间晚于涉案房屋所附着的土地使用权被本院查封的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。另根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付曹国栋使用；立元房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。曹国栋未提供证据证明其在涉案土地被查封之前曾经积极主动要求立元房地产公司办理涉案房屋的过户手续，故其本人对于涉案房屋未能办理过户亦存在一定过错。综上，本院认为，现有证据不足以证明曹国栋享有足以排除对涉案房屋执行的权益。曹国栋要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋查封的理由不成立；其栋要求确认尚都综合楼5033号房屋为其所有，缺乏事实依据，故本院对曹国栋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告曹国栋的诉讼请求。案件受理费70元，由曹国栋负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  曹 欣审 判 员  钱丽红审 判 员  赵婧雪二〇一八年十二月二十八日法官助理  韩 武书 记 员  梁艺爽