广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1481民初949号 原告：凭祥市恒安机动车驾驶员服务有限公司，住所地凭祥市南山王朝红木城成品交易市场D栋26号铺面。统一社会信用代码：91451481MA5MYECG7E。 法定代表人：覃炳焱，执行董事。 委托诉讼代理人：蒙汗英，广西万合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨美芳，广西万合律师事务所执业律师。 被告：凭祥市广兴隆商贸有限公司，住所地凭祥市银兴停车场门口第一栋。统一社会信用代码：91451481596851067D。 法定代表人：王永考，执行董事。 被告：李海奎，男，1978年1月10日出生，壮族，住广西凭祥市。 委托诉讼代理人：凌晨，广西大腾律师事务所执业律师。 被告：王永考，男，1992年1月7日出生，汉族，住广西上思县。 被告：李家尉，男，1994年9月27日出生，壮族，住广西凭祥市。 被告：廖文智，男，1988年6月25日出生，汉族，住广西上思县。 原告凭祥市恒安机动车驾驶员服务有限公司（以下简称恒安公司）与被告凭祥市广兴隆商贸有限公司（以下简称广兴隆公司）、李海奎、王永考、李家尉、廖文智租赁合同纠纷一案。本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月13日公开开庭进了审理。原告恒安公司的委托诉讼代理人蒙汗英、杨美芳，被告李海奎的委托诉讼代理人凌晨到庭参加诉讼。被告广兴隆公司的法定代表人王永考、被告王永考、廖文智经传票传唤无正当理由拒不到庭，被告李家尉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒安公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除恒安公司与广兴隆公司签订的《租赁经营合同》；2.判令广兴隆公司返还恒安公司履约保证金10万元和租金150万元；3.判令广兴隆公司赔偿恒安公司违约金48万元。4.判令李海奎、王永考、李家尉、廖文智对第2项、第3项债务承担连带清偿责任。 事实和理由：2017年12月15日，恒安公司经李海奎之手，向广兴隆公司支付租赁广兴隆公司所有的位于凭祥市友谊关工业园区标准厂房东面（联合竞买地块二）土地以及凭祥市友谊关工业园区内联合竞买地块二F栋的房屋的定金2万元。2018年1月5日，恒安公司与广兴隆公司签订《租赁经营合同》约定：租金每年50万元整，每3年一次性支付，履约保证金壹拾万元，定金抵做第一次租金，并且约定广兴隆公司在2018年3月1日将其场地清空交付给恒安公司。合同签订后，恒安公司依约于2018年1月6日将履约保证金10万元及第一次3年租金148万元汇至广兴隆公司指定的李海奎账户。至此，包括恒安公司支付的定金2万元，恒安公司共计向广兴隆公司支付了160万元的款项。经过恒安公司多次催促，广兴隆公司至今拒不履行交付义务，严重违反合同约定，且现在该场地已经被案外第三人实际开发使用，构成根本违约，给恒安公司造成重大损失，合同目的不能实现，根据合同法的规定，《租赁经营合同》应当解除。根据《租赁经营合同》约定，如甲方（广兴隆公司）单方面违反合同，乙方（恒安公司）有权提出要求赔偿其所投资金额的2倍，因此广兴隆公司应当承担违约责任。鉴于约定的违约金过高，恒安公司请求按其所投入涉案场地的履约保证金和租金总额的30%支付违约金。 王永考、李家尉、廖文智于2018年7月11日登记成为广兴隆公司新股东，但其出资额到期后均未履行出资义务，导致广兴隆公司偿债能力下降，严重损害恒安公司的合法权益，应承担连带清偿责任。 李海奎作为广兴隆公司原法定代表人以及股东，以其个人账户收受恒安公司支付的履约保证金以及租金，且未交付给广兴隆公司，根据《公司法》相关规定，其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了恒安公司的利益，应当承担连带责任。 李海奎辩称，恒安公司主张与广兴隆公司签订租赁合同，已经支付租金，且房屋土地尚未交付恒安公司均是事实。首先，同意恒安公司要求解除合同并返还履约保证金和租金的诉请，但广兴隆公司不存在过错，不应承担违约责任，且返还的履约保证金及租金不应全部返还。广兴隆公司已经完成清场义务，恒安公司不使用该土地是因为恒安公司未能办理相关资质，导致驾校无法营业；现在本案房屋及土地已经被凭祥市政府征用由政府管理使用，广兴隆公司无法交付房屋及土地不存在过错。其次，李海奎不同意恒安公司要求李海奎、王永考、李家尉、廖文智承担连带清偿责任的诉请。 广兴隆公司、王永考、李家尉、廖文智未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒安公司提交证据有：1.《租赁经营合同》、《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，2.《评估报告》，3.《收据》及《广西农村信用社转账业务凭证》，4.《公司章程》、《股权转让协议书》、《变更登记审核表》、《股东（发起人）出资情况》、《股东会议决议》，5.照片及凭祥市人民政府网页截图。李海奎对证据4的证明目的有异议，对其他证据均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：恒安公司主张广兴隆股东王永考、李家尉、廖文智未实际出资，提交《公司章程》、《股权转让协议书》、《变更登记审核表》、《股东（发起人）出资情况》、《股东会议决议》欲以证明。李海奎对上述证据的真实性均无异议。《变更登记审核表》上有凭祥市工商行政管理局盖章，其他证据均有广兴隆公司盖章，对上述证据真实性予以确认，对其证明力予以认可。经审查，王永考、李家尉、廖文智通过受让获得广兴隆公司股权。恒安公司主张王永考、李家尉、廖文智没有实际出资，没有证据证实，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:凭国用（2012）第0147号国有土地使用权证，载明：坐落于凭祥市友谊关工业园区标准厂房东面（联合竞买地块二），地号451481103006GB00002，土地使用权人为广兴隆公司，使用权面积15613平方米。 崇房权证凭祥市字第××号房产证，载明：坐落凭祥市友谊关工业园区内联合竞买地块二F栋的三层厂房，所有权人为凭祥市广兴隆公司，建筑面积2521.84平方米。 2018年1月5日，广兴隆公司作为甲方（出租方）、恒安公司作为乙方（承租方），双方就乙方租赁经营甲方场地事宜签订《租赁经营合同》，约定： 1.甲方出租给乙方经营的范围按照土地证规划为准，土地面积具体以平面图为准。并保证在租赁期间不受抵押、质押、银行或其他第三方债务债务影响，乙方不得利用甲方的场地进行违法活动和经营。 2.租赁期限。乙方租赁期限为6年，即2018年1月3日起，至2024年3月1日止。 3.租金及支付方式：租金定人民币：五十万整/年。租金每3年一次性支付，应在合同签订后两天之内，转账到其指定账户。经双方协商，一致同意，第一次支付租金为3年人民币：壹佰伍拾万元，第二次租金为3年人民币：壹佰伍拾柒万伍仟元整。 4.承租方的投资，产权归承租方所有，租赁期满后，可以带走，也可以协商折价给甲方或者下一个承租方。 5.交付时间、方式及履约保证金：双方签订本合同两天向甲方支付履约保证金壹拾万元，及租金扣除定金共计人民币壹佰伍拾捌万。乙方履约保证金人民币：壹拾万元整，该履约保证金在租赁经营期限届满，乙方没有违约，则全额退还，如乙方违约，则该履约保证金归甲方所有。甲方在2018年3月1日前将其清空，在此期间，乙方在不影响甲方正常经营活动下，可以对场地进行设计和规划。 6.出租方的义务 如甲方单方面违反合同，乙方有权提出要求赔偿其所投资金额的2倍。 7.合同的变更、解除和终止 （1）合同生效后，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除合同时，应双方协商一致，达成书面协议。 （2）合同履行期间，如果国家政策与合同签订时发生较大变化时，受影响的一方可以提出变更或解除合同。 （3）由于不可抗力的原因，使合同无法完全履行或者无法履行的时候，经过双方协商，可以变更或解除合同。 8.违约责任 承租方不按期缴纳租金的，应承担违约责任，支付应付租金30%的违约金，并按每日万分之一支付滞纳金。 出租方指定的收款账号：62×××53广西农村信用社银行友谊支行，户名：李海奎；628455010023594716农业银行凭祥支行，户名：李海奎。 《租赁经营合同》落款处，出租方有广兴隆公司盖章和李海奎签字，承租方有恒安公司盖章和覃炳焱捺印。 2017年12月15日，广兴隆公司出具收据，载明：收到覃楚富（恒安公司股东）交来房屋场地租金定金2万元。2018年1月6日，覃炳焱向李海奎的广西农村信用社账号（62×××53）转账158万元。 另查明，广兴隆公司是2012年5月14日注册登记成立的有限责任公司。2018年6月28日，广兴隆公司股东会议决议，同意李海奎将持有广兴隆公司40%的股权转让给王永考，李海珍将持有广兴隆公司30%的股权转让给廖文智，凌风泉将持有广兴隆公司30%股权转让给李家尉，李海奎、李海珍、凌凤权转让股权后不再是公司的股东，公司的一切行为均与其无关。股东李海奎、李海珍、凌风泉签字。 2018年7月6日，李海奎与王永考，李海珍与廖文智，凌风泉与李家尉，分别签订广兴隆公司股权转让协议书，李海奎将其持有广兴隆公司40%的股权转让给王永考，李海珍将持其有广兴隆公司30%的股权转让给廖文智，凌风泉将其持有广兴隆公司30%的股权转让给李家尉。同日，广兴隆公司股东会议决议免去李海奎公司法定代表人及执行董事职务，选举王永考为公司法定代表人及执行董事；免去李海珍监事职务，选举廖文智为监事；选举李家尉为经理职务；通过修改后的公司章程。股东王永考、廖文智、李家尉签字。 2018年7月11日，广兴隆公司股东变更情况向凭祥市工商行政管理局进行变更登记，变更后法定代表人为王永考，股东为王永考、廖文智、李家尉。 现广兴隆公司位于凭祥市友谊关工业园区内联合竞买地块二F栋的厂房挂有广西建工集团联合建设有限公司凭祥边境合作区坚果系列加工配套设施建设项目部牌匾，该项目部使用了本案租赁的房屋。2018年8月6日，凭祥市人民政府官方网站刊登，凭祥市边境合同区坚果系列加工配套建设项目（一期）设计施工总承包中标候选人公示，项目名称为凭祥边境合作区坚果系列加工配套设施建设项目（一期）设计施工总承包，拟中标人广西建工集团联合建设有限公司、中国轻工业南宁设计工程有限公司。本案租赁的土地正在施工建设中。 2018年12月19日，凭祥市国土资源局向本院发函称，凭祥市人民政府已于2018年12月5日批复同意该局以货币补偿方式收回广兴隆公司位于凭祥市友谊关工业园区标准厂房东面宗地，现派人向我院了解本案审理情况。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案合同效力如何，应否解除；2.本案的租金、履约保证金应否返还，如返还，应当如何返还；3.本案违约金应否支持，如果支持，数额是多少；4.李海奎、王永考、李家尉、廖文智在本案中应否承担责任。 （一）本案合同效力如何，应否解除 《租赁经营合同》是广兴隆公司与恒安公司签订的租赁合同，双方签字盖章确认。该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，自双方签字盖章时生效，双方应当按照签订的合同依约履行。本案合同约定支付租金的方式及时间、房屋及土地清空时间，但对房屋及土地的具体交付方式及时间没有约定。恒安公司依照合同已经履行了支付租金的义务，但本案租赁的房屋及土地现已由案外第三人开发使用，无法交付恒安公司使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案租赁合同因租赁的房屋及土地已被政府征收，无法交付承租方，导致合同目的无法实现，达到合同法定解除条件。恒安公司主张要求解除《租赁经营合同》，依法有据，予以支持。 （二）本案的租金、履约保证金应否返还，如返还，应当如何返还根据《租赁经营合同》约定，第一次支付3年租金150万元；恒安公司应当在签订合同两天内向广兴隆公司支付履约保证金10万元，及租金扣除定金共计158万元。次日，恒安公司按照合同约定转账158万元到合同指定账户。由此，可以认定恒安公司已经依照合同支付了履约保证金10万元及租金150万元。 本案合同未对交付房屋及土地的时间进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据本案合同有关条款的约定，恒安公司租赁经营期限为6年，从2018年1月3日起，至2024年3月1日止；广兴隆公司在2018年3月1日前将其清空，在此期间，恒安公司在不影响广兴隆公司正常经营活动下，可以对场地进行设计和规划。由此，可以确定本案租赁期限实际从2018年3月1日起算，广兴隆公司应当2018年3月1日之日起向恒安公司交付房屋及土地。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”广兴隆公司未向恒安公司交付房屋及土地，恒安公司未能使用房屋及土地，现《租赁经营合同》解除，广兴隆公司应当返还恒安公司全部租金及履约保证金。恒安公司主张广兴隆公司返还履约保证金10万元及租金150万元，依法有据，予以支持。 李海奎辩称，本案中广兴隆公司已经完成了清场义务，恒安公司随时可以入场，恒安公司不使用房屋及土地是因为自身原因，因此租金及履约保证金不应全部返还，对此未提供证据证实。该辩解意见，没有证据证实，不予采信。 （三）本案违约金应否支持，如果支持，数额是多少 恒安公司未提供证据证明其未能在2018年3月1日之后使用租赁的场地系因广兴隆公司的原因，而本案租赁合同因租赁的房屋及土地现已由政府征收并由案外第三人开发使用，广兴隆公司不能交付出租的房屋及土地不是其自身原因造成，不存在过错，恒安公司主张广兴隆公司承担违约责任并支付违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 （四）李海奎、王永考、李家尉、廖文智在本案中应否承担责任 关于李海奎是否承担本案责任。李海奎在担任广兴隆公司的法定代表人期间，与恒安公司签订的《租赁经营合同》的行为属于职务行为，该行为产生的法律后果应当由广兴隆公司承受。恒安公司主张李海奎未将恒安公司支付的租金即履约保证金交付广兴隆公司，没有证据证实，不予采信。恒安公司主张因李海奎未将恒安公司支付的租金即履约保证金交付广兴隆公司，其行为导致广兴隆公司偿债能力下降，应当对广兴隆公司的债务承担责任，没有事实依据，不予支持。 关于王永考、李家尉、廖文智是否承担本案责任。2018年7月6日，王永考、李家尉、廖文智通过受让获得了广兴隆公司的股份，成为广兴隆公司的股东。王永考、李家尉、廖文智出资的方式是向转让股份的原股东支付相应对价。恒安公司主张王永考、李家尉、廖文智未支付对价受让广兴隆公司股权，没有证据证实，不予采信。恒安公司主张王永考、李家尉、廖文智因未支付对价受让广兴隆公司股权，导致广兴隆公司偿债能力下降，应承担连带清偿责任，没有事实依据，不予支持。 综上所述，恒安公司的诉讼请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除凭祥市广兴隆商贸有限公司与凭祥市恒安机动车驾驶员服务有限公司签订的《租赁经营合同》； 二、凭祥市广兴隆商贸有限公司返还凭祥市恒安机动车驾驶员服务有限公司履约保证金10万元及租金150万元； 三、驳回凭祥市恒安机动车驾驶员服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 案件受理费23440元（凭祥市恒安机动车驾驶员服务有限公司已预交），由凭祥市恒安机动车驾驶员服务有限公司负担5391元，凭祥市广兴隆商贸有限公司负担18049元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冯潆予 人民陪审员  唐慧英 人民陪审员  农汉普 二〇一八年十二月二十六日 法官 助理  罗永秀 书 记 员  杨蕊驰 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。