安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0123民初5073号 原告：潘家善，男，1952年8月31日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄露露，安徽品涵律师事务所实习律师。 被告：汪凯顺，男，1994年3月10日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 原告潘家善与被告汪凯顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告潘家善的委托诉讼代理人及汪凯顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘家善向本院提出诉讼请求：1.解除潘家善与汪凯顺签订的《存量房买卖合同》；2.判令汪凯顺将位于合肥市蜀山区的住宅过户到原告名下并承担所有过户契税；3.判令汪凯顺支付潘家善违约金48000元；4.本案诉讼费由汪凯顺承担。事实与理由：2018年3月23日原、被告签订《存量房买卖合同》，合同约定潘家善将坐落于合肥市蜀山区（房屋权属号为：合产004669，面积53.29平方米）住宅卖给汪凯顺，转让价款为646000元，付款方式为按揭付款。合同签订后潘家善即将案涉房产过户到汪凯顺名下。但时隔半年之久汪凯顺依旧不能办理按揭贷款，汪凯顺履行不能，导致合同目的无法实现，属于根本违约，严重侵害潘家善的合法权益。现潘家善诉诸法院，请求法院判如所请。 汪凯顺辩称，由于银行信贷政策调整，以及案涉房子年龄较长，导致银行按揭贷款暂时没有办下来，我同意解除合同，潘家善应返还我方已经支付的购房款20万元。另外，根据双方签订的《存量房买卖合同》，我方只需要支付违约金6,460元，潘家善要配合我方办理房屋买卖退税、退费手续。 本院经审理认定事实如下：2018年3月30日，潘家善与汪凯顺在合肥市存量房交易服务中心签订《存量房买卖合同》网签合同一份（网签合同编号1522378277081），合同约定：由汪凯顺（乙方）购买潘家善（甲方）位于合肥市蜀山区（权属证号产004669），房屋转让价款646000元，付款方式按揭付款，乙方于2018年3月30日向甲方支付房屋价款200000元，于2018年5月31日向甲方支付房屋价款446000元，乙方逾期超过10日后，未支付房屋转让价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付转让房屋价款百分之一的违约金。合同签订前，汪凯顺于2018年3月23日向潘家善支付购买房屋押金12000元，合同签订后，汪凯顺于2018年3月30日向合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心存入188000元,双方办理了房屋转移登记手续，现涉案房屋（现登记的坐落地址为合肥市高新区登记于汪凯顺名下。汪凯顺于潘家善提起诉讼时未成功办理按揭贷款，剩余房屋价款446000元没有支付潘家善。 另查明，潘家善与汪凯顺签订存量买卖合同之前，由汪凯顺的父亲汪全安与潘家善洽谈案涉房屋买卖事宜，并且汪全安与潘家善于2018年3月23日签订《存量房买卖合同》一份。但案涉房屋最终交易时，汪凯顺作为买受人与潘家善重新签订了《存量房买卖合同》。潘家善提出违约金48,000元的数额，是按与汪全安签订《存量房买卖合同》所约定的支付房屋转让价款百分之三违约金而综合确定的。 上述事实有，潘家善与汪凯顺签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖资金托管协议》、潘家善与汪全安签订《存量房买卖合同》、押金收条等为证，以及双方当事人的陈述佐证，足以认定。 本院认为，汪凯顺与潘家善就转让合肥市高新区玉兰大道1号江南新村5幢403室房屋签订的《存量房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。买方汪凯顺应按合同约定履行给付剩下房款的义务。由于汪凯顺没有按合同约定的期限支付房款，导致合同目的无法实现，现潘家善提出解除合同，汪凯顺也表示同意，因此双方签订的《存量房买卖合同》予以解除。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，汪凯顺与潘家善取得的财物应相互返还，原案涉房产物权变动至汪凯顺名下已缺少法律规定和合同约定，案涉房产所有权应恢复至原来状态，属潘家善所有，汪凯顺应配合办理案涉房产变更登记至潘家善名下的手续，由于合同因汪凯顺违约而解除，故过户费用应由违约方汪凯顺承担。潘家善收取汪凯顺的押金12,000元，实则为购房定金，此款在双方签订购房合同时已抵作房屋价款，合同解除后，潘家善应返还汪凯顺此12,000元。对于托管在合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心的188,000元，应由汪凯顺提取，潘家善应协助汪凯顺办理提取手续。 由于汪凯顺没有按合同约定的期限支付房款，已构成违约，汪凯顺应按合同约定支付潘家善违约金6,460元。关于潘家善提出应按与汪凯顺的父亲汪全安签订《存量房买卖合同》的约定支付房屋转让价款百分之三违约金的意见，因其与汪全安签订《存量房买卖合同》没有实际履行，案涉房屋实际交易已由汪凯顺与潘家善签订的《存量房买卖合同》所取代，因此应按实际交易合同所约定的房屋转让价款百分之一确定违约金数额，即6,460元。 关于潘家善提出的定金12,000元不予返还的意见，由于定金12,000元在双方签订合同时已抵作房屋价款，并且潘家善诉讼请求主张的是违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，潘家善此主张本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除潘家善与汪凯顺于2018年3月30日签订的《存量房买卖合同》(网签合同编号1522378277081)； 二、本判决生效之日起十日内，汪凯顺协助潘家善将合肥市高新区玉兰大道1号江南新村5幢403室〔不动产权证书号：皖（2018）合肥市不动产权第10008690号〕房屋的产权过户登记至潘家善名下，过户费用由被告汪凯顺承担； 三、托管在合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心的188,000元由汪凯顺提取，潘家善于本判决生效之日起十日内协助汪凯顺办理提取手续； 四、潘家善于本判决生效之日起十日内返还汪凯顺购房款12,000元； 五、汪凯顺于本判决生效之日起十日内一次性给付潘家善违约金6,460元； 六、驳回潘家善其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,000元，减半收取计500元，财产保全费3,750元，合计4,250元，由汪凯顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  唐琴 二〇一八年十二月六日 书记员  陈倩 附本案相关法条 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。