江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0582民初9360号 原告：李忠芬，女，1970年4月17日出生，汉族，住张家港市。 原告：邵愉杰，男，1995年1月3日出生，汉族，住张家港市。 两原告共同委托诉讼代理人：陈静瑶、张新华，国浩律师（苏州）事务所律师。 被告：金秋娟，女，1976年8月4日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：王中华，江苏联合-合力律师事务所律师。 原告李忠芬、邵愉杰与被告金秋娟、第三人张家港市中梁轩置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月30日立案受理后，于2018年9月14日、2018年11月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李忠芬、邵愉杰的委托诉讼代理人张新华、陈静瑶、被告委托诉讼代理人王中华到庭参加诉讼。审理中，原告向本院申请撤回对张家港市中梁轩置业有限公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。 李忠芬、邵愉杰向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行与原告于2017年8月13日签订的《房地产买卖合同》，协助两原告办理鼎尚花园24幢505室的过户手续。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；2、被告赔偿原告房屋差价损失565400元及资金占用利息损失42013.75元（其中，以30万元为基数自2017年8月13日计算至2018年7月25日，以90万元为基数，自2017年10月27日计算至2018年7月25日，均以银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用及鉴定费用由被告承担。事实与理由：2017年8月13日，两原告与被告签订《房地产买卖合同》，被告将其从第三人处购买的鼎尚花园24幢505室转让给两原告，合同约定房屋转让价格为230万元，原告在签订合同当日支付定金30万元，于2017年10月30日前支付90万元，余款110万元在办好房产证之后两个月付清。原告依约支付了被告定金30万元及购房款90万元。2018年7月24日，原告收到被告的配偶仲再鸣的《声明》，其称是涉案房屋的共有人，因被告未经其同意处置夫妻共同财产，认为合同无效，明确表示不再履行合同，并于2018年7月26日将120万元退还给原告。原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自义务，现被告向原告退款，已经明确表示不再继续履行《房地产买卖合同》，且利用其配偶为房屋共有人未经同意出售房屋的借口意图认定合同无效从而解除合同，已经构成根本违约，故原告选择解除合同并要求被告赔偿差价损失及资金占用期间的利息损失，请求法院支持原告诉讼请求。 第一次庭审中，被告辩称：请求驳回原告诉讼请求。本案原、被告之间的房屋买卖违反了张家港市人民政府关于房屋的限售政策，具体为张家港市房产管理中心等四个部门关于进一步加强房地产市场监管的通知文号张房管（2017）18号，张政办抄（2017）8号，因为违反该两个文件的规定，客观上，双方之间的房屋买卖协议已经不能履行，因此应当驳回原告的诉讼请求。此外，本案两原告系房屋的中介人，购买房屋的目的不是为了自己使用，而是炒房，该两人的行为应当得到制止，否则，将严重损害政府限售政策的威信。 原告变更诉讼请求后，被告辩称：在第一次庭审中被告已经明确双方签订的房屋买卖合同只要法庭判决支持履行，被告同意将房屋产权过户至原告名下，现原告将此前的履行合同变更为解除合同，若法院判令该房屋的解除系政策原因导致双方无法履行，被告表示认可，若法庭认为系被告的违约导致合同的解除，被告不予认可，请求法庭驳回原告的该项变更诉讼请求；2、若法庭因政策原因判令解除购房协议，被告同意支付被告占用原告资金期间的利息，该利息的计算为银行存款利息而不是贷款利息，因为被告占用的该资金仅仅是存在银行，没有用于经营，对其他诉讼请求，请求法庭驳回，没有法律依据，依据最高院关于审理房地产案件司法解释第4、23条均明确规定，不能归结于双方的原因导致合同解除的任何一方请求支付违约金或适用定金罚则的，不予支持。另外，虽省高院对因政策原因导致合同解除无法履行的案件中涉及的定金、利息支付、违约责任没有明确的审判纪要，但北京高院、海南高院、浙江高院等近十个高院对因政策原因导致合同解除的都明确规定支持返还房款占用期间的利息，对于请求支付违约金和定金法则的不予支持。显然，原告的关于赔偿房屋差价损失、双倍返还定金等于上述司法解释相悖，不能得到支持。关于鉴定费，因本案的鉴定报告与本案没有关系，而且该报告的内容不具有证明本案事实的证据效力，因此鉴定费也应当由原告自己承担。 对事实部分，原告诉称的解除理由与事实不符，本案被告是在限售政策出台后向原告提出要求解除合同，因为原告向专业人士咨询过后得知该房屋不能买卖，被告退还120万元款项的行为是为了减少双方的手续，不属于违约行为，至于被告丈夫的行为，只是建议，因为其不是合同当事人，不具备左右合同履行的效力，所以，本案被告在合同履行中没有过错，不存在根本违约，现原告以被告根本违约为由请求解除合同，与事实不符。 本院经审理认定事实如下：李忠芬、邵愉杰（曾用名邵嘉晖）系母子关系。2017年8月13日，金秋娟（甲方，出卖人）与李忠芬、邵愉杰（乙方，买受人）签订《房地产买卖合同》一份，约定李忠芬、邵愉杰向金秋娟购买位于张家港市（含汽车位），房屋建筑面积140.95平方米，房屋总价款为230万元。协议约定买方在签订合同当日支付卖方购房定金30万元整，除购房定金以外的房款买方按下列方式支付：2017年10月30日前付首付90万元，剩余房款110万元在买方办理好房产证之后两个月内付清。卖方不迟于2018年12月30日前将房屋及土地使用权交于买方，结清此日期前发生的全部水电物业费等并将户口迁出。同时，对违约责任双方进行了约定：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金；卖方在约定交房日期或收到全款后如果拒绝交房，或买方未按约定日期付清购房款的，每逾期一日，由违约方向对方按照交易总价的千分之五支付违约金。卖方保证上述房地产权属清楚，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。卖方（签字人）承诺出售该房产已经得到共有人同意，卖方（签字人）负一切法律责任。同时，双方在合同的补充条款中约定：1、买卖双方协商上述房地产面积，如办理好房产证之后或多或少，双方多退少补；2、此价格包含产权车位一个；3、卖方办理房产证的费用由卖方承担，买方办理过户时产生的费用由买方承担；4、如卖方办理房产证之后，买方付清余下全款，卖方无条件配合买方办理委托公证手续。合同签订当日，李忠芬、邵愉杰向金秋娟支付购房定金30万元，收到该款后，金秋娟向李忠芬、邵愉杰出具了《收条》，确认收到案涉房屋购房定金。2017年10月27日，李忠芬通过转账方式向金秋娟支付购房款90万元。 另查明，金秋娟、仲再鸣系夫妻关系，位于张家港市房屋系金秋娟、仲再鸣共同共有。2018年7月24日，仲再鸣向李忠芬、邵愉杰寄送《声明》一份，主要内容为：“仲再鸣与金秋娟系夫妻关系，涉案房产为双方夫妻共同财产，李忠芬、邵愉杰在未审核房屋权属情况、未征询涉案房屋共有权人仲再鸣的情况下，与金秋娟签订房地产买卖合同，损害了仲再鸣的利益，存在严重过错。另外，处分不动产应经得全体共有人同意，金秋娟未经仲再鸣同意处置夫妻共同财产对外出售的行为属于无权处分，仲再鸣对其行为不予认可，双方之间的房地产买卖合同无效。”2018年7月26日，金秋娟将李忠芬、邵愉杰支付的定金30万元及购房款90万元合计120万元通过银行转账的方式退还给了李忠芬、邵愉杰。李忠芬、邵愉杰收到仲再鸣上述《声明》及退款后，遂与金秋娟交涉，要求继续履行《房地产买卖合同》、由金秋娟协助李忠芬、邵愉杰办理案涉房屋的过户手续未果，双方为此涉诉。 审理中，李忠芬、邵愉杰向本院提出申请，要求对案涉房屋的价值进行评估，本院委托苏州正和房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋的价值进行评估。该公司于2018年10月17日出具评估报告，估价结果为2865400元（价值时点为2018年9月14日）。李忠芬、邵愉杰为此支付了评估费20200元，并据此要求李忠芬赔偿其案涉房屋的差价损失565400元（2865400元-2300000元）。 上述事实，有《房地产买卖合同》、《购房定金/购房款收条》、银行卡个人账户交易明细、进账单、短信截图、《声明》、鉴定费发票、《房地产评估报告》及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告2017年8月13日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告依照约定支付了定金30万元及购房款90万元，被告金秋娟理应按照约定协助原告办理房屋过户手续，但被告金秋娟却以案涉房屋系夫妻共有、丈夫仲再鸣不同意卖房为由，直接将原告支付的定金30万元及购房款90万元退还给了原告，拒绝继续履行合同，导致原告签订合同的目的无法实现，被告金秋娟构成根本违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》并由被告赔偿房屋差价损失565400元，合理有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付120万元的利息损失应否支持的问题，因原告的损失已在房屋差价损失中主张，再次主张利息损失属于重复主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于被告的抗辩主张应否采信的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告抗辩称，原告购买案涉房屋并非为了居住，但未提供相应证据予以证明，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采信；被告辩称“被告是因为限售政策原因才退款的，不构成违约”但从被告的丈夫仲再鸣向原告寄送的《声明》的内容来看，被告退款的理由是“案涉房屋系夫妻共有、被告的丈夫仲再鸣不同意卖房”，并不是限售政策的原因，且限售政策并不导致案涉《房地产买卖合同》无效。故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采信；被告辩称“被告的丈夫仲再鸣不是合同当事人，不具备左右合同履行的效力，被告并未违约”，本院认为，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。案涉房屋属于被告与仲再鸣夫妻共同所有，仲再鸣有权就案涉房屋的买卖表明其意见，且从仲再鸣向原告出具《声明》、表示不同意出售案涉房屋后，被告即将原告支付的120万元退还给了原告的事实来看，被告对于仲再鸣的《声明》是知情并认可的，《声明》中的意思表示即为被告的意思表示，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及相关规定，判决如下： 一、解除原告李忠芬、邵愉杰与被告金秋娟签订的《房地产买卖合同》。 二、被告金秋娟赔偿原告李忠芬、邵愉杰房屋差价损失565400元。限被告于本判决生效之日起十日内履行。 三、驳回原告李忠芬、邵愉杰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25200元、保全费3520元，鉴定费20200元，合计48920元，由被告金秋娟负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  宋会谱 人民陪审员  缪 安 人民陪审员  许玉田 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  吴 洁