河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1323民初1911号原告：汪明亭，男，汉族，1962年7月5日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：谢家鑫，西峡县众信法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：钮世刚，西峡县众信法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告：李金婷，女，汉族，1968年3月30日出生，住址同上。委托诉讼代理人：谢家鑫，西峡县众信法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：钮世刚，西峡县众信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：曹风丽，女，汉族，1982年3月3日出生，现住西峡县城区。委托诉讼代理人：张鑫，河南龙城律师事务所律师，特别授权代理。被告：薛国庆，男，汉族，1978年1月21日出生，住西峡县。第三人：河南省可丰置业有限公司，住所地：郑州市金水区兴达路19号。统一社会信用代码：914101007850877315。法定代表人：刘雪芬，经理。委托诉讼代理人：袁献华，公司员工，特别授权代理。原告汪明亭、李金婷与被告曹风丽、薛国庆确认合同无效纠纷一案，本院作出（2017）豫1323民初260号民事判决书后，被告曹风丽上诉至南阳市中级人民法院。南阳市中级人民法院于2018年5月21日作出（2018）豫13民终2111号民事裁定，将该案发回本院重新审理。本院2018年6月14日重新受理后，依法通知河南省可丰置业有限公司（以下简称可丰公司）作为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭于2018年8月7日、2018年9月21日两次公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人谢家鑫、被告曹风丽委托诉讼代理人张鑫、被告薛国庆两次庭审均到庭参加诉讼，第二次庭审原告汪明亭、被告曹风丽作为必须到庭的当事人及二原告委托诉讼代理人钮世刚到庭参加诉讼，第三人可丰公司第二次庭审时经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《房地产买卖合同》无效；2.二被告返还原告购房款247000元，利息自交付房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系。2013年二原告通过房产中介所认识薛国庆，并通过薛国庆认识曹风丽，二人称有一套房屋对外出售。原告决定购买此房，经协商以247000元成交。2013年9月21日原告将10000元定金交薛国庆，9月30日又将余款237000元交薛国庆，后二人迟迟不能交房。二被告作为商品房的出卖人，未取得商品房预售许可证，与原告签订《房屋买卖合同》应为无效。故诉至法院。被告薛国庆辩称，薛国庆系房屋中介所工作人员，不是房屋出卖人，中介所只收取了7000元介绍费用。薛国庆不承担返还购房款责任。被告曹风丽辩称，第一，原告与曹风丽之间不存在房屋买卖合同关系，争议的房产买卖合同关系产生于原告和第三人之间。理由如下：1.原告与被告曹风丽签订转让协议即在南阳市中石房地产开发有限公司（以下简称中石公司，即开发商）的办公室，并且协议签订时由公司工作人员在场主持。2.转让协议上明确约定“此房不退不换”，被告曹风丽作为个人，不可能有很多的房产供原告选择，而只有开发商才可能有更多的房源供原告选择更换，因此，关于转让协议中约定的“此房不退不换”是针对开发商的，不可能针对被告。3.原告支付的购房款由开发商实际收取，被告并没有实际占有，原告要求开发商退款合情合理。4.原告为主张其退款权利，在镇政府、县政府所专设的机构进行了实名登记，并有明确的诉请，是向中石公司（可丰公司）主张权利，这充分说明原告已经认可其与中石公司（可丰公司）之间存在真实的房屋买卖合同关系，如果一个权利主体分别同时向两个不同的主体主张权利，明显不符合法律规定。因此，第三人认可其与原告之间存在合同关系，被告曹风丽已经不是涉案合同的相对人，根据权利义务相对应的基本原则，原告向被告曹风丽主张权利于法无据。第二，原告购房时明知当时房屋还没有建设，因此，原告当时拥有的只是一种购房的权利，即原告拥有的只是可期待的债权，而非房屋本身。综上，建议法院驳回原告对曹风丽的起诉。第三人可丰公司述称，本案争议的房产属于第三人开发锦绣花园的房产。由于锦绣花园没有实际开发成，所以第三人根据登记的购房户信息，已经向购房户进行电话沟通或者实地登记诉求。第三人认可原告与第三人之间形成实际的房屋买卖合同关系。原告要求退款，县政府成立有专门的处置小组，涉及锦绣花园项目的问题很快都会解决，希望原告给予一定的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告、被告、第三人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月30日，被告曹风丽与第三人可丰公司签订的《锦绣花园联合建房协议书》约定：可丰公司出地皮，被告曹风丽出材料费，由可丰公司负责为曹风丽建造住房一套，位置1号楼11楼A户，价格24万元，面积约为125平方米，具体以办理房权证部门实际测量面积为准；曹风丽于2013年7月30日付材料费24万元，下欠房款按实际面积多退少补；建房时间约至2015年12月31日；契税办证费用由曹风丽负责；……。2013年7月30日，曹风丽向可丰公司付款24万元，可丰公司给曹风丽出具收据。二原告系夫妻关系。2013年9月，二原告欲在县城购房。经中介公司介绍，2013年9月21日以原告李金婷为买受方（乙方）、薛国庆为出售方（甲方）双方签订《房地产买卖合同》一份。内容为：“第一条房屋基本情况及价款房屋坐落于西峡县××小区××楼××Ａ户，房屋售价人民币贰拾肆万柒仟元整。房屋过户所产生的一切费用由乙方支付。……；第三条甲乙双方商议，按以下方式支付房款：1.乙方于2013年9月21日交购房定金壹万元整给甲方。2.甲乙双方约定于2013年9月30日之前由乙方付人民币贰拾叁万柒仟元整给甲方，……”。同日，原告将10000元定金交薛国庆，薛国庆为原告出具了收据。薛国庆实为曹风丽代卖房屋。2013年9月26日,汪明亭将余下的237000元房款支付给薛国庆，薛国庆出具证明，内容为：“证明今收到汪明亭交锦绣小区房款贰拾肆万柒仟元整，房款全清。收款人：薛国庆。2013年9月26日”。薛国庆实际收取了中介费7000元，其余款项均交付被告曹风丽。同日，原被告一起到中石公司办公室，曹风丽在其身份证复印件空白位置书写转让协议一份交付原告。内容为：“转让协议本人曹风丽自愿将锦绣花园11楼A户转让给汪明亭，手续已清，此房所有权归买方所有，双方发生任何经济纠纷与中石公司无关。卖方曹风丽。买方（空白）保证此房不退不换。买方：（空白）。2013年9月26号。”，汪明亭在买方（空白）位置签名。中石公司的工作人员留存了上述转让协议的复印件，登记了原告的身份信息及联系方式。同时，曹风丽将其与第三人签订的锦绣花园联合建房协议及加盖第三人财务专用章的收到曹风丽房款的收据原件均交给原告。因锦绣花园小区房屋未在规划部门办理工程审批手续，工程仅进行到地下室工程施工阶段，且长期处于停工状态。由于涉及的买房户众多，西峡县人民政府成立工作组。对涉中石公司名下（包含可丰公司名下）开发的房地产的购房户进行逐一登记，通过购房户的居住地乡镇和开发楼盘项目的所在乡镇或街道、办事处进行双向登记。购房户的居住地乡镇进行的登记主要是维稳登记，开发楼盘项目的所在乡镇或街道、办事处的登记为业主信息基本情况登记和购房时间、购房金额及是否要求退房或要求延期交房的一个详细情况登记。庭审中，被告提供的中石公司售房情况统计表（来源于莲花街道办事处）53.记载：楼盘名称：锦绣、业主：汪明亭，身份证号码：，联系电话：158××××3429家庭住址：桑坪镇××后街购房时间2013.7.30购房金额24万，表格载明原告为要求退房的购房户。备注：登记。西峡县桑坪镇中石公司购房人员情况统计表（来源于桑坪镇人民政府）显示，楼盘名称：锦绣、业主：汪明亭身份证号码：联系电话：158××××3429工作单位：桑坪镇中心校购房时间2013.7.30购房金额24万表上载明汪明亭为要求退房的购房户。同时在该页上登记的还有锦绣花园业主周青梅，登记为“与本人联系，本人称不用管”，沙岗公寓业主柴金峰，登记为“已与本人联系，本人说有问题不清，暂不登记”。原告汪明亭称桑坪镇政府的登记信息是桑坪镇政府工作人员向其打电话询问后登记的。另查，2015年1月24日马海钧等54人诉中石公司、可丰公司等确认合同无效纠纷本院于同日受理，案号（2015）西民二初字第62号。原告的具体诉讼请求为：1.确认《联合建房协议书》无效；2.要求被告退还原告购房款，并支付利息；其他被告承担连带清偿责任。本案原告汪明亭为（2015）西民二初字第62号案中原告之一。案号（2015）西民二初字第62号卷宗中的授权委托书载明：委托人之一汪明亭(本人签名、摁印)，受委托人：郅伟、周源。委托权限如下：委托人与中石公司等一案，现委托上列受委托人作为本案诉讼代理人。受委托人郅伟代理权限为：代为提起诉讼、申请财产保全、代为承认、放弃、变更诉讼请求等。委托人：汪明亭(本人签名、摁印)，2015年1月22日。2015年2月5日本院工作人员就起诉的相关事实对汪明亭进行了询问，汪明亭陈述其诉请为要求中石公司、可丰公司等退还房款240000元并从交款之日起支付利息。上述集团诉讼案件本院一审审结，上诉后南阳市中级人民法院裁定指定本院重新审理，本院重新受理后【案号(2018)豫1323民初969号】，2018年8月16日原告汪明亭申请撤诉，2018年9月13日本院裁定：准许原告汪明亭撤回起诉。另查，原告汪明亭系桑坪镇中心小学职工。原中石房地产公司经理张景龙当庭作证证实：其从2006年开始在中石公司、可丰公司当经理，任国贤的公司涉及房地产的均有其负责。在查看了本案的转让协议后，称该转让协议是在公司办理的，涉及二手房转让公司当时有专门人员办理，原件在购房人处，公司留存复印件，后附有买房人的身份证及电话号码。公司如果退款对准在公司登记的最后受让人。可丰公司和中石公司都是任国贤实际控制的宏天集团的子公司。根据原被告的诉辩意见，本案争议焦点为，原告主张因房屋买卖合同无效而要求被告曹风丽退还购房款能否得到支持？原告认为，原告与被告曹风丽之间存在房屋买卖合同关系，且曹风丽实际收取了原告支付的购房款，鉴于双方的买卖合同无效，曹风丽应承担返还房款的义务；被告曹风丽认为，自原告与曹风丽在中石公司共同签订转让协议及原告收到曹风丽与可丰公司签订的《联合建房协议书》、可丰公司给其出具的收款收条原件之日起，原告已经与可丰公司之间建立了房屋买卖合同关系。且可丰公司认可原告与其公司之间的合同关系，原告此后也多次进行登记主张向可丰公司（中石公司）退房、退款，还以诉讼方式向法院提起民事诉讼主张退款。因此，原告与可丰公司之间存在房屋买卖合同关系，是否应该返还原告房款与被告曹风丽无关。本院认为：第一，不管本案原告与被告薛国庆签订房屋买卖合同还是原告与被告曹风丽签订转让协议时，原告都明知协议约定的房产没有进行建设，该房产是可丰公司开发的房产；且原告与被告薛国庆签订的房屋买卖合同上没有交房时间，只有曹风丽和可丰公司签订的联合建房协议上才有预计的房屋建好时间。第二，在最终交款后，原被告一起到中石公司办理相关手续，中石公司的工作人员登记了原告的基本信息、联系方式、对原告与曹风丽签订转让协议的复印件进行了归档留存，曹风丽将原与可丰公司签订的《联合建房协议书》及《收款收据》原件交给原告，充分说明不管是可丰公司还是曹风丽都确认了原告与可丰公司之间的实际房屋买卖合同关系。否则，曹风丽不可能在负有承担向原告交房义务的情况，将与可丰公司签订的《联合建房协议书》及《收款收据》原件交给原告。可丰公司也无必要将原告与被告曹风丽签订的转让协议档案留存，登记原告的身份信息及联系方式。第三，可丰公司庭审中明确陈述，确认原告与可丰公司之间的权利义务关系，公司主管房地产业务的经理当庭作证陈述，公司认可二手房的转让，具体转让过程与原告、被告曹风丽到公司办理手续一致。第四，原告在确认无法取得房产后，通过向莲花街道办事处进行登记、向其户籍地所在乡镇桑坪镇政府进行登记、向本院提起民事诉讼等多种方式向中石公司、可丰公司主张退房、退款的诉求，充分说明原告已经自认其与可丰公司之间形成了房屋买卖合同关系。原告称其向镇政府登记，是在无法联系被告曹风丽、政府同意退购房款的情况下才进行的登记；向法院诉讼不是其真实意思表示，其并不知道是打官司向可丰公司、中石公司主张退款；本院认为，桑坪镇政府的登记簿上明确记载了原告汪明亭的具体诉求是向中石公司、可丰公司主张退款，登记簿上同时记载了有业主“本人称不用管”或“有问题不清，暂不登记”等，因此，原告汪明亭作为桑坪中心校的一位老工作人员，不可能不知道登记的相关后果，桑坪镇政府亦是按照业主的真实意思表示进行登记；向本院提起民事诉讼主张中石公司、可丰公司退款，包括原告等58名业主在诉讼前委托了代理人，委托书中原告两次签字、摁印，委托书尾部签字的上边打印非常明确是为与中石公司等房屋买卖合同纠纷一案委托代理人“代为提起诉讼”等，同时，该案受理后本院工作人员对汪明亭的询问笔录中，其也明确表示了诉请，陈述了所购房屋的楼盘位置，购买价，交房时间。故原告称其不知道是“打官司、问中石公司等要求退钱”不符合事实和常理。虽然此后原告在本案诉讼中，撤回了原案对中石公司、可丰公司的诉讼，但并影响原告要求可丰公司履行退款义务及其认可与可丰公司之间存在房屋买卖合同权利义务关系的事实。因此，原告与第三人可丰公司之间存在房屋买卖合同的最终权利义务关系。综上，第三人可丰公司开发的锦绣花园在法庭辩论终结前未取得规划许可证，该在建房屋为违法建筑，被告薛国庆受被告曹风丽委托就锦绣花园1号楼11楼A户商品房与原告李金婷签订的房屋买卖合同及此后原告与第三人之间就该商品房所形成的事实上的房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定，均属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，无效合同的后果应由合同的相对方承担。鉴于争议房产原告与第三人此后又形成了事实上的房屋买卖合同关系，被告曹风丽并非房屋买卖合同的最终义务承担方，故原告要求被告曹风丽承担退款责任缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告薛国庆受曹风丽委托与原告签订合同，原告要求薛国庆承担返还房款责任无相关依据，本院亦不予支持。庭审中原告明确不要求第三人可丰公司在本案中承担退还24万元房款的责任，系其权利的自行处分，本院依法予以准许。对被告薛国庆收取的7000元中介费用，系原告实际支出，被告薛国庆无合法依据占有该款项，应予以返还。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告李金婷与被告薛国庆签订的《房地产买卖合同》无效。二、被告薛国庆于判决生效后五日内返还原告李金婷、汪明亭7000元。三、驳回原告李金婷、汪明亭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5006元，保全费1795元，合计6801元，由原告李金婷、汪明亭承担5000元。被告薛国庆承担801元，被告曹风丽承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长 田 静人民陪审员 郭 杨人民陪审员 彭晓波二〇一八年十二月十二日书 记 员 王 冬