成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初4844号 原告：张碧军，男，汉族，1973年1月1日出生，住四川省郫县。 原告：何玉芳，女，汉族，1975年3月18日出生，住四川省郫县。 二原告共同委托诉讼代理人：燕琼，四川精伦律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：刘吉云，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 被告：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段28号602室。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 原告张碧军、何玉芳与被告成都成房置业有限公司（以下简称成房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张碧军、何玉芳的一般授权委托诉讼代理人燕琼、刘吉云到庭参加诉讼。被告成都成房置业有限公司一般授权委托诉讼代理人徐科越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张碧军、何玉芳诉称，原告系德源镇当地人，看到朋友杨某及亲戚在被告处购买了四套房屋并且交付使用。加上当时正在负责杨某购房合同签订、办理购房款的被告销售人员吴辉的游说下，在2016年3月，在被告工作人员吴辉的带领下到“西蜀甲府”4幢1单元15号查看了商铺现场。看过商铺现场后，原告决定购买此商铺，于2016年5月19日向被告销售人员吴辉交付了定金4万元。次日，吴辉向原告出具加盖有被告公章的购房款收据。原告于2016年6月4日与被告签订了正式的《商品房买卖合同》。合同约定原告在2017年5月20日前支付该商品房全部价款，被告在2017年12月31日前向原告交付该商铺。合同签订后，原告分三次向被告的工作人员吴辉以现金方式交付了剩余全部购房款。每次付款后，吴辉均向原告交付了与转账金额相同的，加盖有被告公章的购房款收据，截止2016年8月30日原告已付清全部购房款。原告在2017年8月6日原告与朋友一起闲聊时，原告的朋友发现原告与案外人李发友购买的是被告的同一处房屋，才发现被告存在“一房二卖”的违法行为。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，吴辉系被告的工作人员，其收受购房款的行为是其职务行为，并且被告向原告交付了购房款收据，原告已经履行完毕购房款支付义务。但被告向原告隐瞒了案涉商铺在出售给原告之前已将房屋出售给了案外人李发友、苏玉如的事实，已构成“一房二卖”行为，根据相关法律规定，被告应向原告返还已付购房款及利息，并赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《德源·第一城商品房买卖合同附件》；2.被告返还原告购房款357285元，并以357285元为基数从2016年8月30日起，按照中国人民银行的同期贷款基准利率支付利息至付清日止；3.被告向原告支付赔偿金357285元；4.被告承担本案产生的诉讼费、保全费、保全担保费等一切费用。 被告成房公司辩称，1.本案不构成职务行为，我方不应为吴辉的个人诈骗行为承担责任。本案与原告销售房屋、签订合同和收款的吴辉并非被告公司员工，没有履行被告公司任命的职务；其签订合同和收款的行为也不属于吴辉或者任何行销人员的职权范围；与原告整个购房、签订合同和收款的过程没有一处是发生在我公司或项目售房部的工作场所及工作时间。因此，本案不属于职务行为，不应由被告公司对原告承担责任。2.本案也不构成表见代理行为，原告没有合理理由对吴辉的代理权予以信赖，原告根本未尽到常识性的注意义务，在与吴辉订立所谓的购房合同和支付房款的行为存在重大过失；3.本案构成典型的合同诈骗罪，吴辉涉嫌诈骗而订立的合同应属无效合同。最高院公报案例明确了无效合同不适用表见代理的规定；4.本案涉嫌合同诈骗罪，被告不应对该犯罪行为所造成的经济损失承担任何责任，且被告方认为本案应当移送公安机关立案侦查。 经审理查明，吴辉曾是四川志远房地产营销策划有限公司派遣到成房公司的销售人员。2016年6月4日，张碧军、何玉芳与成房公司曾经的销售人员吴辉签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《德源·第一城商品房买卖合同附件》，该合同盖有“成都成房置业有限公司”的印章，约定原告购买位于郫县“西蜀甲府”4幢1层15号房屋，购买总价款357285元。合同第十八条，交付时间和手续（一）出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十九条，逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。······（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照解除合同之日中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。 合同签订后，张碧军、何玉芳于2016年8月30日将全部房款支付完毕。成房公司至今未向张碧军、何玉芳交付案涉房屋。 另查明，2016年5月23日，吴辉与案外人李发友、苏玉如签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将案涉房屋同时出售给李发友、苏玉如。 诉讼中，成房公司对案涉商铺的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件中出卖人栏加盖的成房公司印章以及收据上加盖的印章的真伪申请司法鉴定。张碧军、何玉芳对证人杨某（在成房公司处买房，成房公司已将房屋交付的买受人）的房屋买卖合同及附件上印章和收据上印章是否与张碧军、何玉芳案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》出卖人栏加盖的成房公司印章及收据上加盖的印章一致申请鉴定。2018年9月17日，四川旭日司法鉴定中心出具《文书司法鉴定意见书》，该意见书载明：1、4份客户姓名为“张碧军何玉芳”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文与2份客户姓名为“程晓莉杨某”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成；2、2份客户姓名为“陈晓莉杨某”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是其在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章盖印形成；3、买受人为“张碧军何玉芳”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“张碧军何玉芳”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文与买受人为“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“陈晓莉杨某”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成；4、买受人为“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“陈晓莉杨某”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文不是其在成都市公安局青羊区分局备案的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章盖印形成。5、4份客户姓名为“张碧军何玉芳”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是其在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是其在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章盖印形成；6、买受人为“张碧军何玉芳”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“张碧军何玉芳”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“张碧军何玉芳”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文不是其在成都市公安局青羊区分局备案的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章盖印形成。 以上事实，有当事人在庭审中的一致陈述，有原告提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、付款凭证、收据、证人证言、司法鉴定意见书等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《德源·第一城商品房买卖合同附件》的效力问题；2、张碧军、何玉芳是否有权解除与成房公司签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《德源·第一城商品房买卖合同附件》及退还张碧军、何玉芳购房款、支付利息；3.成房公司是否应当向张碧军、何玉芳承担赔偿金。 关于案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的效力问题。吴辉曾经是派遣到成房公司的销售人员，其利用经手、管理成房公司“西蜀甲府”房屋销售的职务便利与张碧军、何玉芳签署案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》。同时，四川旭日司法鉴定中心出具《文书司法鉴定意见书》也认定“张碧军、何玉芳”的《收款收据》中收款专用章印章印文是成房公司在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文，“张碧军、何玉芳”的《四川省商品房买卖合同（预售）》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文与成房公司另一成功购房人“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成。且由吴辉出售房屋给案外人杨某的行为，成房公司也予以认可，并履行了交房义务。据此，本院认为，对于该鉴定意见，被告无相反证据可以辩驳，对该鉴定意见予以采信。陈晓莉杨某的《四川省商品房买卖合同（预售）》中加盖的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章，应当认定成房公司曾经使用过的印章，张碧军、何玉芳的《四川省商品房买卖合同（预售）》中的出卖人加盖的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章，与该印章一致，张碧军、何玉芳根据杨某的成功购房经验，完全有理由相信：吴辉是成房公司的销售人员，其具有销售成房公司案涉房屋的权限。吴辉出具与加盖成功购房人商品房买卖合同上出卖人一致的印章印文的《四川省商品房买卖合同（预售）》，且其出具《收款收据》中收款专用章印章印文与成房公司在成都市公安局备案印章印文一致。同时，对于商品房买卖合同上印章与成房公司在公安局备案的印章是否一致，一般普通人根本无法判断，要求张碧军、何玉芳对房屋买卖合同印章的真实性具备超越普通人的辨别程度和审慎审查义务是对善意买受人的苛求。因此，吴辉虽然在销售案涉房屋时已经不再是成房公司的销售人员，其对外宣称仍是成房公司销售人员，张碧军、何玉芳完全有理由相信吴辉具有销售成房公司房屋的权限，吴辉向张碧军、何玉芳销售房屋、签订合同、收取房款的行为，构成表见代理，该行为对成房公司发生效力，成房公司应承担相应的法律责任。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》有效，原、被告应当按照合同约定履行相应的合同义务。 关于张碧军、何玉芳是否有权解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《德源·第一城商品房买卖合同附件》及退还张碧军、何玉芳购房款、支付利息。成房公司是“西蜀甲府”的开发商，成房公司销售人员出售房屋，已构成表见代理，由成房公司承担出卖人的法律责任。张碧军、何玉芳已按约支付房屋价款。作为案涉房屋买卖合同出卖人，应当按照合同约定为张碧军、何玉芳交付案涉房屋。但合同约定的交付房屋的时间已过，成房公司未向张碧军、何玉芳交付案涉房屋。按照合同约定，张碧军、何玉芳有权要求解除合同。因此，张碧军、何玉芳要求成房公司退还张碧军、何玉芳已付全部房价款有事实和法律依据，本院予以支持。另，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条载明：成房公司在退还张碧军、何玉芳退还全部房价款的同时，可以要求成房公司支付自付款之日起的利息，因此，原告要求成房公司按照中国人民银行的同期贷款基准利率支付利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于成房公司是否应当向张碧军、何玉芳承担赔偿金。本案中，虽然案涉房屋已于2016年5月23日由吴辉出售给案外人李发友、苏玉如，吴辉再次将同一房屋出售给张碧军、何玉芳，但成房公司也并不知道该情况，造成“一房多卖”并非成房公司有意为之，不能就此认定成房公司故意向李发友、苏玉如隐瞒房屋已出售的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：······（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，张碧军、何玉芳要求成房公司承担已付购房款一倍的赔偿金，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日，解除原告张碧军、何玉芳与被告成都成房置业有限公司于2016年6月4日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《德源·第一城商品房买卖合同附件》。 二、被告成都成房置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张碧军、何玉芳退还全部购房款357285元并支付利息。（利息计算方式：以357285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利息，从2016年8月30日起至实际付清为止） 二、驳回原告张碧军、何玉芳的其他诉讼请求。 案件受理费5500元，由被告成都成房置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇一八年十二月二十八日 书记员  黄 椰