广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终10431号上诉人（原审原告）：宋睿，男，1995年5月22日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，委托诉讼代理人：周佳辉，广东开野律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋弘景，男，1966年6月4日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，系宋睿之父。上诉人（原审被告）：刘姝，女，1981年3月13日出生，汉族，住天津市河**，委托诉讼代理人：何巧，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷婷，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞市聚赢置业有限公司，住所地：东莞市南城区宏伟路**未来世界花园****铺。法定代表人：李艾英。委托代理人：陈映章，系该公司员工。上诉人宋睿与上诉人刘姝、原审第三人东莞市聚赢置业有限公司（以下简称“聚赢公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初1297号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认宋睿与刘姝、聚赢公司于2017年4月30日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、限刘姝于判决发生法律效力之日起十日内向宋睿返还购房定金100000元；三、驳回宋睿的其他诉讼请求。本案一审案件受理费8452元（已由宋睿预缴），由宋睿负担6679.35元，由刘姝负担1772.65元。宋睿上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判；2.改判刘姝双倍返还宋睿所购房屋定金200000元；3.改判刘姝赔偿宋睿已支付给第三人的代理费50000元；4.依法改判刘姝支付宋睿违约金226800元；5.请求一审、二审诉讼费用由刘姝承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认为“宋睿、被告双方对于案涉《房地产买卖合同》未能顺利履行均存在过错”系事实认定不清。判决书中“经审理查明”提到：“2017年9月1日，第三人的工作人员周远峰告知买卖双方中国银行的贷款未获批，建议另找广发银行重新申请贷款，并称会去广发银行核实可否办理。2017年9月5日，周远峰告知买方广发银行可办理，利率需上浮15%，并让买方重新准备相关资料。2017年9月8日，刘姝致电宋弘景（宋睿之父），催促买方尽快向广发银行重新办理贷款手续，并称自己已做公证委托，全部委托给周远峰处理。”此时，已表明房屋买卖双方就贷款银行达成了新的共识，即买卖双方同意重新向广发银行办理贷款申请。“2017年9月11日，第三人的工作人员黄月华向原告邮寄《敦促履行通知书》，敦促宋睿在该通知发出之日起7个工作日内到相应贷款银行申请办理银行贷款手续。2017年9月13日上午，周远峰与宋弘景预约去广发银行重新办理贷款手续的日期，宋弘景回复称本周日晚上从南昌赶到东莞，约好下周一（即2017年9月18日）办理”。此时，显示宋睿已按照第三人的提议，愿意去广发银行办理贷款，即使利率上浮15%，表明宋睿积极履行该《房地产买卖合同》。“在2017年9月13日下午五点许，周远峰建立微信群，将宋弘景、刘姝及黄月华拉入微信群聊，称现在这个单子比较麻烦，业主在天津和韩国，客户又在江西并告知现在的解决方案有两个：1、买卖双方重新签银行；2、买家的首付款给业主赎楼，这样就不用请担保公司。宋弘景主张继续按第一种方案办”。此时宋弘景所称的第一种方案即向广发银行申请贷款，但刘姝即卖方却未发表意见，拒绝协商。作为该《房地产买卖合同》的当事人，当合同的履行出现问题时，双方当事人应当积极协商。“2017年9月14日，周远峰致电宋弘景告知最近公证处不能转委托，而广发银行与良策公司无合作关系，故若向广发银行申请贷款则需要更换担保公司，买卖双方就需要重新公证委托，但刘姝的丈夫人在韩国因签证问题最近无法回东莞重新办理公证委托手续，故无法在广发银行办理。”表明广发银行办理贷款不能的原因在卖方。此间，卖方未与买方联系沟通银行贷款事宜。“2017年9月16日，宋睿向第三人邮寄《关于敦促推进房屋买卖交易的催告函》，要求第三人：……敦促卖方在前款约定时间的10个工作日之内前往办理银行担保公证等应办事项……”。但刘姝在催告函给出的10天期限内无任何回应，拒绝与买方宋弘景直接沟通，退出周远峰在2017年9月13日下午五点许建立的微信群，拒接宋睿一方的电话。“2017年9月26日，良策公司的工作人员曾富强通过微信告知宋弘景换浦发银行申请贷款，利率上浮20%，宋弘景对此不同意，并回复称’不能为了让业主可以不需去东莞签银行办公证，就不顾买方利益换利率更高的银行’”。且宋弘景告知曾富强希望与业主或中介直接沟通，对此，曾富强未做任何回应，而是直接在2017年9月27日通知宋弘景准备去浦发银行办理贷款的相关资料。“2017年10月20日，宋弘景通过微信告知黄月华买方再次要求签广发银行（不能为方便卖方而不顾买方利益）”，再次证明买方一直在努力协调按当初三方约定，签广发银行。2017年10月29日宋睿为维护自身权益，在签约广发银行后，向刘姝邮寄《关于警示法律风险的函》要求刘姝及其丈夫于2017年11月15日前携带所需证件前往该银行、担保公司及公证处签署该房屋交易所需全部文件资料。刘姝未作回应，拒绝同宋睿沟通，期间，对于第三人员工的多次电话、微信等方式催告，也同样未作出回应。至此，中介方也认为只能走法律途径了。宋睿遂在2017年11月20日委托广东律参律师事务所向刘姝邮寄《律师函》，要求刘姝及其丈夫应自收到或应当收到此函之日起联系原告或律师，配合办理合同约定的贷款职责。刘姝仍未作回应。直到2017年11月28日，第三方工作人员告知宋睿，一直未能联系上刘姝。《房地产买卖合同》作为民事合同的一种，其履行应当遵守公平原则。上述已查明的事实及新的证据足以证明：1、三方最初达成的约定是签广发银行；2、宋睿自始至终在积极履约；3、刘姝是因自身原因而不能签广发银行，且拒绝同宋睿和第三人联系而怠于履行合同义务。刘姝拒绝与宋睿直接沟通的行为是本合同不能成功履行的决定性因素，刘姝怠于履责的动机应该是由于当时东莞市因一手房限购导致二手房价格已大幅上涨而惜售。所以刘姝应当向宋睿双倍返还定金200000元，支付违约金226800元，且按三方合同第八条约定由违约方即刘姝赔偿宋睿已支付给第三人的50000元服务费。现宋睿提供新的证据，以证明刘姝拒绝协商、拒不履约的事实。刘姝亦不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判刘姝无须向宋睿返还购房定金100000元；2.改判刘姝无须承担一审诉讼费用，二审诉讼费用由宋睿承担。主要事实与理由：一、宋睿在履行《房地产买卖合同》过程中存在多个违约行为，没有按照合同约定全面履行义务，已经构成根本违约，具体表现在：1、宋睿迟延办理公证手续。根据《房地产买卖合同》附件第二条第一款的约定，买卖双方应于签订本合同后10个工作日内，书面委托经纪方或相关按揭公司办理该物业转名之一切手续。双方是在2017年4月30日签订的，10个工作日内办理公证手续，即双方应在2017年5月15日前办理公证手续。本案中，宋睿是在2017年8月7日才到东莞市公证处办理委托公证，已经逾期两个多月，严重超过合同约定的履行期限，属于根本违约。2、宋睿迟延办理贷款手续。根据《房地产买卖合同》附件第二条第三款的约定，买方按揭付款的，应于本合同签订后20个工作日到银行办理按揭贷款申请。按照该约定，宋睿应在2017年5月27日前办理按揭贷款申请。本案中，宋睿于2017年8月7日与广东良策助房投资有限公司（以下简称良策公司）签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，已经逾期两个多月，严重超过合同约定的履行期限，属于根本违约。但是直至2017年9月11日宋睿还是未办好贷款手续。同日，第三人发函要求宋睿办理银行贷款手续。2017年10月23日，刘姝委托律师向宋睿发函要求办理贷款手续，这期间刘姝及第三人多次催告，再次给予宋睿履行期限，宋睿仍未办理贷款手续，宋睿逾期办理贷款的行为已构成根本违约。3、宋睿向中国银行东莞分行申请贷款未能获批是因为宋睿未按银行要求提供收入证明、流水不足，贷款资质受限，并非因为国家、银行的政策变化，第一次贷款未获批时宋睿构成违约。既然宋睿在签订合同时选择按揭付款的方式交易，那么宋睿在签订合同时就应当清楚知道自己是否具备贷款条件，在申请贷款的时候就应当按照中国银行的要求提供贷款的资质文件，但是最终宋睿未能通过银行审批获得同贷书，这应归结于宋睿自身原因，宋睿第一次贷款未获批就已经构成违约。二、一审判决认为在第一次贷款未获批后，因金融政策变化导致贷款收紧、利率上涨，各家银行利率上调比例不一，刘姝与宋睿出于各自角度的考量，对于是向广发银行还是浦发银行重新申请贷款的问题一直僵持不下，导致案涉房产交易停止不前，从而引发了案涉纠纷，但是一审法院认定事实错误且忽略几个重要的事实：1、金融政策变化导致贷款收紧、利率上涨，各家银行利率上调比例不一的局面不是刘姝造成的，是宋睿逾期履行合同义务造成的。如若宋睿在签订合同后按照合同约定的时间积极办理贷款手续，则不会出现利率上浮的情况。2、第一次贷款未能获批，宋睿是同意向浦发银行东莞分行重新申请贷款的，不存在刘姝与宋睿就是否向广发银行还是浦发银行重新申请贷款无法达成一致意见的情况。但是，宋睿最终未按照约定向浦发银行申请贷款，违反诚实信用原则。2017年9月27日，第三人通知宋睿到浦发银行东莞分行签署银行贷款申请资料，但是宋睿迟迟未到浦发银行签署贷款资料。2017年10月10日，宋睿微信问：“上班实在很忙，能约银行在周末签吗？要不只能推后一些了”。2017年10月11日，宋睿微信说：“你把浦发银行地址发给我”，随即担保公司人员曾富强将浦发银行东莞分行地址告诉宋睿。从上面的对话可以看出，宋睿在第一次贷款未能获批之后，经第三人与宋睿协调，宋睿是同意向浦发银行申请贷款的。另外，从2017年10月10日的对话来看，宋睿也没有积极地办理贷款手续，仅仅用上班忙这一借口，表达如果不能周末签贷款申请，还要往后推延办理贷款申请。但是这时距离合同签订之日已经有6个月了，宋睿仍以上班忙为由想推延办理贷款申请，可见宋睿并不想积极履行合同义务。3、一审判决认为刘姝是基本自身原因的考量，坚持要求宋睿向无需重新公证委托但利率高的浦发银行重新申请贷款，这一事实的认定是错误的。由始至终，刘姝是坚持认为既然双方均已选择公证授权良策公司东莞分公司的按揭专员代为办理相关贷款手续，那么宋睿就应选择与良策公司东莞分公司合作的相关银行重新申请贷款，良策公司合作的银行有浦发银行、兴业银行、中国银行，而非特指浦发银行，因此刘姝在发送给刘姝的律师函中未具体指定哪家银行。双方在签订买卖合同时，刘姝已明确告知第三人及宋睿，刘姝出售房屋的目的是出国，刘姝的先生是韩国籍，为了后续交易手续的方便，要求办理全权委托公证，无须再多次因合同履行往返国内外。因此，在第三人明确告知其合作的银行、担保公司是哪些后，才确定受托人。也就是说办理的委托公证中的受托人就已经明确了刘姝和宋睿可以选择的贷款的银行是浦发银行、中国银行、兴业银行，担保公司是良策公司东莞分公司。2017年5月18日，刘姝办理委托公证手续，授权委托第三人、担保公司的工作人员周远峰、陈伟乾、王日昌、李锦科四人全权代表办理涉案房产办理提前还、贷款手续、过户交易手续等一切与涉案房产交易所需的一切事宜。2017年8月7日，宋睿与广东良策助房投资有限公司签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，说明刘姝也同意按照委托广东良策助房投资有限公司提供反担保，委托良策公司进行担保赎楼手续。那么在后续的合同履行过程中，无正当理由或经双方协商一致的情况下，刘姝与宋睿都不应当更换担保公司和申请贷款的银行。三、宋睿是故意加重刘姝的义务和履约成本，拖延履行合同义务。刘姝协助宋睿申请办理贷款手续的义务已经履行完毕。宋睿可以一次性付款或选择普通贷款或选择良策担保公司合作的浦发银行或其他银行进行贷款申请，向广发银行申请贷款不是宋睿履行合同付款义务的唯一方式。2017年8月14日，中华人民共和国司法部发布司发通（2017）83号《司法部关于公证执业“五不准”的通知》，该通知明确规定：公证机关、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证。因此，该通知发布后，宋睿是知道公证委托需要一次一委托这一重大变化的。宋睿在2017年9月1日得知中国银行贷款审批未通过，之后又故意舍弃浦发银行要求选择良策担保公司没有合作的广发银行，选择广发银行就需要更换担保公司，那么双方需要重新办理委托公证。按照司法部的通知，重大事项一次一委托，那么合同履行过程中办理抵押、解押、出售等事项，刘姝及其先生至少需要办理三次以上的委托公证手续，加重了刘姝的履约义务。宋睿明知刘姝及其先生在韩国还要求更换担保公司，选择广发银行，显然是故意的，拖延履行合同义务。对刘姝的上诉，宋睿答辩称：宋睿并无延迟办理按揭贷款手续，与合同约定期限有滞后的原因在于刘姝未履行房地产买卖合同及承诺书约定的义务造成的，刘姝对该物业享有的权利存在重大瑕疵且故意恶意隐瞒此事实，违反了诚实信用原则，之时宋睿未及时办理贷款担保手续。在宋睿及原一手房业主及聚赢公司签订的承诺书中，刘姝承认在2017年4月30日，双方签订房地产买卖合同时由于该物业原一手房业主户口未迁出，刘姝对该物业无完全处分权，也不能保证宋睿可以将户口迁入，导致宋睿本来可以在5月23日按期办理贷款手续的事情被迫终止，只能应聚赢公司的要求等待刘姝将户口问题解决。宋睿在签订合同时明确告知刘姝必须将户口迁入案涉房屋，但刘姝在签约时隐瞒了该事实，必将导致宋睿无法将户口迁入。直到2017年7月25日，宋睿才收到聚赢公司微信称原一手业主户口已经迁出（但卖房未查证落实）。接到该通知书后，宋睿按约办理了银行贷款手续，但正是对方的耽搁，致使后来遭遇包括银行收紧房贷，提高利率等政策调整，引发后面一系列问题，刘姝是引发问题的根本原因。刘姝和聚赢公司未在法定期限内向本院提交书面答辩状。二审期间，宋睿向本院提交了：1.第三人工作人员关于同小区房价上涨的微信记录，以证明刘姝怠于履责的动机是因为房价上涨而惜售；2.周远峰2017年9月13日所建微信群的页面截图，以证明刘姝退出三方微信群，拒绝协商沟通；3.宋弘景与担保公司曾富强的微信聊天记录，证明刘姝不直接与宋睿沟通，亦证明三方约定的是广发银行，宋睿自始至终坚持要签广发银行；4.宋弘景与刘姝的短信沟通记录，证明宋姝拒绝与宋弘景直接沟通；5.宋弘景与第三人员工黄月华的微信聊天记录，证明刘姝不接听中介方催告电话、不回复中介方微信催告；6.2017年11月19日宋弘景由南昌专程去东莞找中介方沟通协调有关录音、车票及微信记录证明宋睿自始至终在积极履约，尽最大努力推进合同交易。刘姝对此发表质证意见称：1.真实性、合法性和关联性（以下简称三性）不予确认。刘姝不是对话当事人，对话内容的当事人身份不明，房屋的成交价不是中介人员说的随便一个数字就是房屋的真实价格，不能因为房价上涨就推定是刘姝拒不履行合同义务；2.三性不予确认，微信聊天记录只是部分截取信息，不能完整地体现聊天记录，宋睿断章取义，不能证明刘姝拒绝沟通，从微信聊天记录来看，宋睿第一次申请贷款不能获批是因为其自身因素，不是银行政策的原因导致，周远峰建的这个群未征得刘姝同意，为避免争吵，刘姝才选择了退群；3.刘姝不是对话当事人，真实性无法确认。从微信记录来看，宋睿是同意向浦发银行申请贷款的；4.三性不予确认，不存在刘姝拒绝沟通的事宜;5.三性不予确认，因为刘姝不是对话的当事人，对其真实性无法确认，在2017年9月11日，刘姝已通过第三人向宋睿发出《敦促履行通知书》，但是过了两个月宋睿仍未办理贷款手续，更说明其并未积极主动贷款手续，拖延履行合同义务。聚赢公司对此发表质证意见称对宋睿二审提交的所有的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认：1.本案与楼价的涨跌无关；2.并不能体现刘姝拒绝沟通；3.微信聊天记录体现宋睿已默认去浦发银行贷款；4.不能体现刘姝拒绝沟通；5.宋睿去签银行和担保的时候并没有跟刘姝及聚赢公司沟通，只是签好后拍照及发函给刘姝和聚赢公司；6.2017年9月11日中介方已向宋睿发出《敦促履行通知书》，让其尽快到相应贷款银行申请办理贷款手续，该录音是在宋睿收到中介方的履行通知书两个月后的事情。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人宋睿、刘姝上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕宋睿、刘姝的上诉，本院分析如下：首先，刘姝主张宋睿没有按照合同约定时间办理公证以及申请银行贷款，但因案涉房屋户口仍被上一手业主占用，双方对此进行协商，协商一致后宋睿亦积极按照中介公司要求去办理相关手续，刘姝对此亦未提出异议，宋睿未按约定时间办理公证及申请银行贷款事出有因且双方其后也同意继续履行合同，刘姝以此主张宋睿构成根本违约没有依据，本院不予支持。其次，刘姝主张宋睿第一次向中国银行申请贷款未获批准是宋睿自身原因导致，该主张并无证据予以证明，本院不予采信。宋睿二审提交的证据只能证明双方在协商解决贷款事宜，并无法看出是刘姝违约，对其二审提交的证据，本院不予采信。双方在宋睿第一次申请贷款未获批准后协商找广发银行贷款，该笔申请因需要刘姝丈夫回国办理重新委托手续双方并未达成一致，刘姝要求宋睿向贷款利率更高的浦发银行申请贷款，宋睿对此亦不能接受。双方在寻找银行申请贷款过程中基于自身原因考虑均不能协商一致，导致合同无法继续履行，原审法院认为双方对此均存在过错并无不当。双方对合同履行均存在过错，双方要求对方承担违约金以及宋睿要求刘姝双倍返还定金和赔偿代理费均没有依据，原审法院根据合同履行情况、双方过错和公平原则，认定案涉合同解除、刘姝返还定金给宋睿并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人宋睿与刘姝的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9252元，由上诉人宋睿承担6952元，由刘姝负担2300元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一八年十二月二十五日书记员 吴晓勇