广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22829号原告：招丽常，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李常仁，广东南岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周福洪，广东智友律师事务所律师。被告：邹伟泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：中国农业银行股份有限公司南海罗村支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇罗村南湖一路**，统一社会信用代码91440605893773632F。负责人：莫惠烨。委托诉讼代理人：王亭方，女，该被告公司员工。委托诉讼代理人：郭宏津，男，该被告公司员工。原告招丽常与被告邹伟泉、中国农业银行股份有限公司南海罗村支行（以下简称农业银行罗村支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，于同年12月21日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李常仁、被告邹伟泉、被告农业银行罗村支行的委托诉讼代理人郭宏津均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同协助原告将登记在被告农业银行罗村支行名下的位于佛山市南海区*房（房地产权证为：粤房地证字第**，以下简称涉讼房屋）过户到原告名下；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告签订《房地产买卖合同》，约定：被告农业银行罗村支行将涉讼房屋以总金额85000元的价格出让给被告邹伟泉。同时，该合同第三条明确约定，两被告在签订合同之日起三十日内共同办理将涉讼房屋过户给被告邹伟泉的手续。被告邹伟泉购买取得上述房屋后，于2006年11月23日与原告签订《房地产买卖合同》，将涉讼房屋以总金额91800元的价格转让给原告。根据双方签订的合同附件二的合同补充协议第（1）条约定，被告邹伟泉保证在2007年3月20日起的180天内将涉讼房屋过户给原告。合同签订当天，原告将购房款91800元通过银行转账给被告邹伟泉，被告邹伟泉在收款后出具《收据》给原告。同时被告邹伟泉已依约交付上述房屋给原告使用。原告认为，原告与被告邹伟泉签订的《房地产买卖合同》合法有效，并且原告已经实际支付全部购房款给被告邹伟泉。但是，该房屋仍然登记在被告农业银行罗村支行名下。因此，由于两被告的原因，导致上述房屋至今没有过户到原告名下，两被告拖延办理过户手续的行为严重影响原告的利益，故起诉。被告邹伟泉辩称，不同意原告的诉讼请求。涉讼房屋是被告邹伟泉通过员工福利分房、内部投标所得，购买价格远远低于市场价格，原告无权参加竞投活动。原告得知被告邹伟泉取得涉讼房屋时，与被告邹伟泉协商能否出售涉讼房屋给他，便于其配偶居住。被告邹伟泉同意转卖给原告，但购买价格并非91800元，只是口头答应按市场价的九成购买，当时被告邹伟泉也不知道市场价格是多少，因此没有在意，也没有写入合同。收到原告支付的91800元后，被告邹伟泉要求中介公司估算涉讼房屋的过户税费。经估算，两次过户总共需要九千多元，同时被告邹伟泉也询问该房屋的市场价，该公司表示约15万元。之后，被告邹伟泉与原告协商，要求原告一次性支付差价37000元和税费9500元，共46500元，原告以没钱为由拖欠至今。2006年12月初，原告的配偶经过蓝然公司，得知该公司在出售类似涉讼房屋的房产，价格约15万元，以为被告邹伟泉一房两卖，对被告邹伟泉破口大骂，被告邹伟泉多次解释没有委托该公司出售涉讼房屋，只是让他们估算过税费而已。同月月中，原告到农业银行纪检，投诉被告邹伟泉一房多卖、开公司，纪检多次找被告邹伟泉谈话，作出不信任的调查，并于2007年4月撤销被告邹伟泉农业银行经理的职务，导致被告邹伟泉无法适应工作而辞职。因此被告邹伟泉不同意将房屋过户给原告。原告与被告邹伟泉在2007年3月20日签订的房地产买卖合同（落款时间是倒签的）及补充协议均是无效的，不是被告邹伟泉的真实意思表示。原告出示的收据上划掉的部分没有经过被告邹伟泉确认。涉讼房屋现值已超过60万元，出售时也在15万元左右，原告通过威逼利诱，强迫被告邹伟泉签订合同，该合同是无效的，显失公平，价格严重超出法律的规定，被告邹伟泉拒绝过户。被告农业银行罗村支行辩称，一，被告农业银行罗村支行不应作为本案的被告。合同具有相对性，只能约束合同当事人，被告农业银行罗村支行不是原告招丽常与被告邹伟泉签订的《房地产买卖合同》的合同当事人，故原告招丽常与被告邹伟泉间的权利义务纠纷与被告农业银行罗村支行无关，原告与被告邹伟泉之间的房屋买卖合同纠纷所涉及的合同及相关事实，被告农业银行罗村支行未知悉也未参与，请法院依法予以查实，并将被告农业银行罗村支行的诉讼地位变更为第三人，或驳回原告对被告农业银行罗村支行的起诉。二，2006年4月，被告邹伟泉在佛山市南海景丰拍卖有限公司举行的第142期拍卖会上通过公开竞价成交涉讼房屋，成交金额为85000元,被告农业银行罗村支行与被告邹伟泉签订《房地产买卖合同》，于2006年4月20日全额收到被告邹伟泉支付的上述成交价款，并将涉讼房屋的房地产权证交给被告邹伟泉，目前房地产权证已由原告持有。根据《拍卖成交确认书》第六条的约定，拍卖标的物需要依法办理证照变更、产权过户手续的，买受人应当持成交证明和有关材料，在60天内向有关行政管理机关办理手续，所需缴交的税、费由买受人承担；提取拍卖标的物所涉及的运输及装卸等费用由买受人承担。被告邹伟泉作为买受人，一直怠于办理相关手续，经被告农业银行罗村支行多次提醒仍不予办理，致使涉讼房屋仍登记在被告农业银行罗村支行名下，被告农业银行罗村支行在涉讼房屋成交后履行了相应附随义务，不存在任何过错。三，无论法院最终判决涉讼房屋归属原告招丽常或被告邹伟泉，被告农业银行罗村支行均会积极配合办理相关过户手续，但办理过户手续的相关费用不应由被告农业银行罗村支行承担，如由于客观原因未能办理过户手续的，被告农业银行罗村支行不承担任何责任。本案中，被告农业银行罗村支行非为原、被告双方房屋买卖合同关系中的当事方，且被告农业银行罗村支行在被告邹伟泉竟得涉讼房屋后已履行相应义务，不存在过错，不应承担本案诉讼费用。原、被告围绕其诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对相对方对其真实性提出异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房地产买卖合同（甲方为被告邹伟泉）、收据均为原件，且经签署方确认真实，本院予以采信；2.被告邹伟泉提交的营业执照与公开信息反映的情况一致，本院对其真实性予以采信；3.被告邹伟泉提交的房屋买卖合同（卖方为叶志华）、收据（No.0005280、0005281、0013022、0013038）与本案交易无关，原告及被告农业银行罗村支行有异议，本院在本案中不作认定；4.被告邹伟泉提交的房地产买卖抵押贷款合同虽是原件，但与本案交易无关，本院在本案中不作认定；本院综合采信的证据及各方陈述，确认以下事实：涉讼房屋已经办理房地产权证，证号为粤房地证字第××号，地号为**，登记权属人为被告农业银行罗村支行。2006年4月，案外人佛山市南海景丰拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》，确认被告邹伟泉于2006年4月12日在该公司于农业银行罗村支行举行的第142期拍卖会上，通过公开竞价成交的方式，以成交金额85000元竞得涉讼房屋。两被告曾签订一份《房地产买卖合同》，约定：被告农业银行罗村支行将涉讼房屋以85000元售予被告邹伟泉，定金5000元于签约当天支付，余款80000元于2006年4月23日前支付，被告农业银行罗村支行于2006年4月20日将涉讼房屋交付被告邹伟泉使用，签约之日起三十日内，双方应携带有关资料到南海区罗村国土房管所办理过户手续，被告邹伟泉支付最后一期购房款时，被告农业银行罗村支行应同时将办理过户时的《房地产权证》交付给被告邹伟泉。该合同落款时间为手写的07年4月，两被告均陈述因时间久远无法明确具体签约时间，但被告邹伟泉陈述该合同是在2006年8月签订的，当时签订的是空白合同。原告与被告邹伟泉曾签订一份《房地产买卖合同》，约定：被告邹伟泉将涉讼房屋以91800元售予原告；购房款91800元2006年11月23日前支付；合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到罗村房管所或有关部门办理过户手续，原告支付最后一期购房款时，被告邹伟泉应将办理过户后的《房地产权证》交付原告；被告邹伟泉应于2007年12月31日将涉讼房屋交付原告使用。该合同落款时间为手写的2006年11月23日，原告主张该合同于落款时间当日签订，被告邹伟泉主张该合同是在2007年3月20日倒签的。2006年11月23日，原告向被告邹伟泉支付91800元。同日，被告邹伟泉出具《收据》，内容为：“今收到招励常购买本人位于罗村镇农行宿舍楼801房购房全部款项合计人民币玖万壹仟捌佰元正。由于房产过户费用均由买受人招励常承担，该房产带租约出售，自本日起由买受人招励常所有及管理，一切收入、支出由其自行承担。”此外，该《收据》另有“如买受人招励常在该房产未过户前都可以单方”字样被划去。2007年1月1日起，原告开始收取涉讼房屋的租金收入。2007年3月20日，原告（乙方）与被告邹伟泉（甲方）签订《附件二：合同补充协议》，约定：乙方知悉，甲方未办甲方房产证，因此修改正式合同第三条为在2007年3月20日起30日内办理甲方房产证，甲方保证在2007年3月20日起180天内将上述房产转让给乙方，如遇国家政策影响除外；因本次交易需二次过户，第一次过户到甲方和甲方过户到乙方所有税费均由乙方负责；因甲方已出租该房产，现双方修改正式合同第四条为双方同意自2007年1月1日由乙方收取租金；乙方承诺自2006年6月30日至2011年6月30日按原合同租给罗村农行，在此期间内乙方不得将上述房产转让给第三者。2018年11月9日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告邹伟泉主张《房地产买卖合同》、《附件二：合同补充协议》是在原告与被告农业银行罗村支行的胁迫下签订的，非双方真实意思表示，原告与被告邹伟泉就买卖涉讼房屋达成的是按照市场价的九成买卖涉讼房屋的口头协议，对此，原告不予确认，被告农业银行罗村支行也不确认其存在胁迫的行为；关于被告邹伟泉出具的《收据》，被告邹伟泉自认《收据》由其所写，但“如买受人招励常在该房产未过户前都可以单方”字样并非其划去，其真实意思是涉讼房屋过户至原告名下之前，被告邹伟泉均可单方要求解约退款。被告邹伟泉另主张其在2006年12月后已明确告知原告不出售涉讼房屋，并明确可以协商赔偿，但没达成一致。当时被告邹伟泉提出可以赔偿20000元，原告不同意，后来被告邹伟泉提出可以赔偿40000元，原告还是不同意。因为原告持有房产证，被告邹伟泉无法办理过户，且因工作原因耽误，所以才一直拖延至今。原告确认涉讼房屋的房地产权证原件由其持有。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告起诉两被告，要求两被告配合办理将登记在被告农业银行罗村支行名下的涉讼房屋的房地产权转移登记至原告名下，故原告将农业银行罗村支行列为被告提起本案诉讼符合法律规定，被告农业银行罗村支行辩称应驳回原告对其起诉或变更其为第三人理据不足，本院不予采纳。关于原告与被告邹伟泉签订的《房地产买卖合同》的效力问题，经审查，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，被告邹伟泉主张该合同系在胁迫下签订，价格显失公平，但未提交证据证明，且即使被告邹伟泉的该项主张属实，其也未提交证据证明其有在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，故被告邹伟泉已无权再主张撤销合同。综上所述，本院认定原告与被告邹伟泉签订的《房地产买卖合同》是签约双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。现原告已经支付完毕全部购房款，并自愿承担过户过程中产生的税费，被告农业银行罗村支行亦同意配合办理相关过户手续，故《房地产买卖合同》可继续履行，原告诉请两被告配合办理涉讼房屋的房地产权过户手续符合双方约定，本院予以支持。因涉讼房屋的房地产权现登记在被告农业银行罗村支行名下，故依照不动产统一登记的要求，应由两被告配合将涉讼房屋的房地产权转移登记至被告邹伟泉名下之后，再由被告邹伟泉配合原告将涉讼房屋的房地产权转移登记至原告名下。被告邹伟泉辩称原告在本案所提诉请已经超过诉讼时效，经查，本案原告要求两被告配合办理涉讼房屋房地产权转移登记手续，为转移不动产权属登记的物权请求权，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，该诉请不适用诉讼时效的相关规定，被告邹伟泉的该项主张没有依据，本院不予采纳。被告邹伟泉主张双方关于涉讼房屋的成交价的约定不同于《房地产买卖合同》的约定，且其在《收据》中的真实意思是在过户之前其有权解约退款，但未举证证明，且与上述材料文义不符，原告亦不予确认，本院不予采纳。本案因被告邹伟泉拒绝配合原告办理涉讼房屋过户登记手续所致，故相应的诉讼费用应由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邹伟泉、中国农业银行股份有限公司南海罗村支行应于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告招丽常办理将佛山市南海区**房（房房地产权证号为粤房地证字第**，号为**）的房地产权转移登记至被告邹伟泉名下的相关手续；二、被告邹伟泉应于上述第一项确定的义务履行完毕之日起十五日内配合原告招丽常办理将佛山市南海区**房（房地房地产权证号为粤房地证字第**，为**）的房地产权转移登记至原告招丽常名下的相关手续。本案适用简易程序结案，案件受理费5800元，减半收取计2900元（原告已预交），由邹伟泉承担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一八年十二月二十六日书记员  许晓璇