福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初1643号 原告：黄华凤，女，1978年5月14日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：池建伟、吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。 被告：陈林，男，1992年8月2日出生，汉族，户籍地址住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福建泛联房产经纪有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇。 法定代表人：陈志群，系公司董事长。 委托诉讼代理人：翁筱翔，男，公司员工。 原告黄华凤与被告陈林、第三人福建泛联房产经纪有限公司（以下简称泛联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄华凤委托诉讼代理人吴亚娟，第三人泛联公司委托诉讼代理人翁筱翔到庭参加了诉讼。被告陈林经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄华凤向本院提出诉讼请求：1.判令陈林继续履行黄华凤、陈林及泛联公司于2018年1月7日签订的《房地产经纪合同》、《一次性付款交易程序（附件Ａ）》及《补充协议》；2.判令陈林立即办理福州市仓山区西侧）中庚城还款解押手续；3.判令陈林立即协助黄华凤办理诉争房产的房屋所有权、土地使用权变更登记至黄华凤名下的手续；4.判令陈林将本案讼争房产交付给黄华凤使用；5.判令陈林向黄华凤支付自2018年1月10日起至履行过户及交房手续之日止的违约金（违约金以304万元为基数，按日万分之五的标准计算，暂计至2018年4月3日为126160元）；6.判令陈林承担黄华凤因提起本案诉讼所支付的律师代理费4万元；7.本案案件受理费、财产保全费、鉴定费等诉讼费用由陈林负担。诉讼过程中，黄华凤变更诉讼请求：1.解除黄华凤、陈林及泛联公司于2018年1月7日签订的《房地产经纪合同》、《一次性付款交易程序（附件Ａ）》及《补充协议》；2.判令陈林向黄华凤返还已付款人民币50000元；3.判令陈林向黄华凤支付自2018年1月10日起至合同解除之日止的违约金（违约金以304万元为基数，按日万分之五的标准计算）、合同解除违约金人民币50000元、承担黄华凤因提起本案诉讼所支付的律师代理费40000元；4.本案案件受理费、财产保全费、鉴定费等诉讼费用由陈林承担。事实与理由：2018年1月7日，黄华凤经泛联公司居间与陈林签订《房地产经纪合同》、《一次性付款交易程序（附件Ａ）》及《补充协议》，约定陈林将其位于福州市仓山区西侧中庚城以304万元的价格转让给黄华凤，并约定如下事项：其中《房地产经纪合同》第十二条约定，黄华凤应于签订本合同时向陈林支付定金5万元。《补充协议》第十一条约定，陈林应于签订本合同之日起二个工作日内自行申请注销该单元房产抵押权的手续，解押方式为陈林自行指定担保公司解押。《一次性付款交易程序（附件Ａ）》第一条约定，双方在陈林将解押后的《不动产权证书》（领取时间以注销受理单上备注的第一时间后三个工作日内）交由泛联公司监管后三个工作日内办理房产交易收件受理手续。《一次性付款交易程序（附件Ａ）》第六条约定泛联公司协助双方于2018年3月25日前进行房产移交及配套设施的过户手续。《房地产经纪合同》第十五条第3款约定，陈林如未按约定期限将房产交付黄华凤使用，黄华凤可以选择定金罚则或要求陈林按成交价日万分之伍的标准支付违约金。《补充协议》第六条约定，任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方，守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。上述合同签订后，黄华凤依约于2018年1月7日向陈林支付购房定金5万元。但陈林至今未依约办理诉争房产的还款解押手续，且未履行过户、交付等义务。陈林的行为已构成重大违约，黄华凤有权解除诉争合同。另据黄华凤查询，诉争房屋的第一抵押权人为中国农业银行股份有限公司福州华林支行，登记债权为99万元；第二抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，登记债权为200万元。据了解，因陈林逾期偿还贷款，第一抵押权人及第二抵押权人均已起诉陈林。诉争合同因陈林原因已无法继续履行。黄华凤为维护其合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法判决。 陈林未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据及书面答辩。 泛联公司述称，对黄华凤的诉讼请求、事实理由均无异议。 黄华凤围绕诉讼请求依法提交了证据，陈林未到庭参加诉讼，又未提出异议及证据，视为自愿放弃抗辩权利。泛联公司对黄华凤提供的证据无异议。黄华凤提交的证据有相应原件印证，其内容与本案事实具有关联性，且来源合法，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月7日，经泛联公司提供居间服务，黄华凤与陈林就位于福州市仓山区西侧的房屋买卖签订了《房地产经纪合同》、《一次性付款交易程序（附件Ａ）》及《补充协议》（其中出卖方陈林为甲方，买受方黄华凤为乙方，中介服务方泛联公司为丙方）。 《房地产经纪合同》第十二条“定金”约定，签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金人民币伍万元给甲方。（同时约定，按《补充协议》约定的方式确保交易安全） 《房地产经纪合同》第十五条“违约责任”约定，1、依据《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。 《补充协议》第六条约定，甲乙双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方。同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。违约方须承担丙方的中介佣金。 《补充协议》第十一条“交易房产所有权受限情况说明”约定，1、甲方出售之房产现抵押设定在银行，甲方应于签订本合同之日起贰个工作日内自行申请办理注销该单元房产抵押权手续，解押还款时间以银行通知为准。2、甲方解押方式为甲方自行指定担保公司解押。解押费用（包含担保费和银行利息）由甲方承担。在垫资解押之前，甲方在原贷款银行的月供及提前解押的违约金由甲方自行承担。 《一次性付款交易程序（附件A）》第一条“交易受理时间”约定，甲、乙双方约定在甲方将解押后的《不动产权证书》（领取时间以注销受理单上备注的第一时间后叁个工作日内）交由丙方监管后叁个工作日内携带有关证件（见买卖须知）会同丙方到房地产交易登记部门办理该房产交易收件受理手续。 《一次性付款交易程序（附件A）》第六条“交接服务”约定，丙方协助甲、乙双方于2018年3月25日前进行房产移交及配套设施的过户手续，房产移交确认后，甲方不再对房产现状负责，甲方向乙方交房，并移交房屋钥匙。 合同签订后，黄华凤依约于2018年1月7日向陈林支付购房定金5万元。 另查：（一）经查询，截止2018年5月15日诉争的位于福州市仓山区金州路西侧单元房还设定两项抵押权，抵押权人分别为中国农业银行股份有限公司福州华林支行（登记时间为2017年9月1日，被担保主债权数额为990000元，债务履行期限为2012－04－01至2032－04－01）和中国对外经济贸易信托有限公司（登记时间为2017年9月7日，被担保主债权数额为2000000元，债务履行期限为2017－09－06至2022－09－06）。（二）黄华凤因本案诉讼支出律师代理费40000元。 本院认为，黄华凤与陈林以及泛联公司签订的《房地产经纪合同》、《一次性付款交易程序（附件A）》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 本案《房地产经纪合同》、《一次性付款交易程序（附件A）》及《补充协议》的履行过程中，因签订时诉争房产设定有抵押，陈林作为出售方自始没有按约申请办理注销该单元房产抵押手续，且至合同约定的房产移交及配套设施过户手续履行期限届满日即2018年3月25日，诉争房产仍抵押登记在债权人中国农业银行股份有限公司福州华林支行和中国对外经济贸易信托有限公司名下，陈林怠于履行注销抵押手续的违约行为致使不能实现合同目的。故对于黄华凤提出要求解除其与陈林以及泛联公司签订的《房地产经纪合同》、《一次性付款交易程序（附件A）》及《补充协议》的诉请，理据充分，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《补充协议》第六条约定，任何一方在合同生效后，完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方。同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。因此，《房地产经纪合同》《一次性付款交易程序（附件A）》及《补充协议》解除后，陈林理应依合同约定向黄华凤返还其已收取的定金50000元，并赔偿定金金额等额的违约金，以及黄华凤因本案而支出的律师费40000元。故黄华凤诉请要求陈林返还已付定金50000元、违约金50000元、律师代理费40000元的诉请，亦符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。 另，黄华凤诉请要求陈林向黄华凤支付自2018年1月10日起至合同解除之日止的违约金（违约金以304万元为基数，按日万分之五的标准计算），理据不足，本院不予支持。陈林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除黄华凤和陈林以及福建泛联房产经纪有限公司就位于福州市仓山区金州路西侧单元房签订的《房地产经纪合同》、《一次性付款交易程序（附件Ａ）》及《补充协议》； 二、陈林于本判决生效之日起十日内向黄华凤返还定金50000元并支付违约金50000元； 三、陈林于本判决生效之日起十日内向黄华凤赔偿律师费损失40000元； 四、驳回黄华凤的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30720元，由陈林负担；财产保全申请费5000元，由陈林负担。陈林负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭发票数额）由陈林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林 珲 人民陪审员  叶树光 人民陪审员  陈 云 二〇一八年十二月二十六日 法官助理林薇 书记员施炜莹