海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初9746号   原告：北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路165号金悦府5号楼一层。   负责人：周士杰，该总公司副总经理。   委托诉讼代理人：朱建明，该分公司总经理。   委托诉讼代理人：王勇，该分公司员工。   被告：冯志英，女，1976年7月15日出生，汉族，公民身份号码：×××，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：张爱莲，女，1942年9月29日出生，汉族，公民身份号码：×××，住山西省太原市。   原告北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司（以下简称“中铁物业三亚分公司”）与被告冯志英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告中铁物业三亚分公司的委托诉讼代理人朱建明、王勇到庭参加诉讼，被告冯志英经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告中铁物业三亚分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业费19899.56元，能源费719.52元，逾期支付物业费的违约金（违约金以19899.56元按每日千分之三计算至2018年9月30日）；2.本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告撤回第一项诉讼请求中的物业费19899.56元的主张。事实与理由：被告购买中铁子悦薹住宅小区金悦府1-1-6A，并于2013年8月24日与原告签订《物业服务协议》。但被告自2015年8月24日起未向原告支付任何物业费及能源费，截止起诉之日起，被告共拖欠原告物业费19899.56元，能源费719.52元。在原告起诉之后，被告于2018年11月3日向原告缴纳了物业费19899.56元，至今尚欠能源费719.52元以及逾期缴纳物业费的违约金未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。   被告冯志英未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩意见，被告认为原告诉求其支付物业费及违约金无事实及法律依据，因为其已经在2018年11月3日缴纳了物业费，对于原告主张的违约金无法律规定，不予认可。被告认为原告在履行物业管理服务时存在过错，导致其人身、财产受到损害，原告应当承担相应的责任，且物业费是预先缴纳，被告在没有享受服务甚至是都不了解服务的情况下预缴全年服务费对被告不公平。   原告围绕其诉讼请求向本院提交了三份证据，以证明案件事实：1.《前期物业服务协议》，证明物业费缴纳标准及滞纳金的收取依据；2.付款通知，证明被告交费的时间；3.收款通知，证明原告已经向被告方催缴费用。被告未到庭，亦未提交书面的质证意见。   被告向本院提交了五份证据以证明案件事实，1.房屋进水照片；2.四方备忘录；3.物业费电子回单；4.物业朱总聊天记录截图（部分）；5.递交物业备忘录。经本院组织质证，原告认为，证据1中的房屋质量是开发商的事，维修主体也是开发商，与原告无关，原告只是提供物业服务；对证据2，原告是为了收费帮助被告出面协助处理，事情是确实存在，但是在2013年10月份已经解决了；对证据3，是在原告起诉后，被告交了物业费；对证据4，是与原告代理人的聊天，说的是维修的事，但是原告代理人打电话跟被告回复了，维修不在原告的服务范围内，但可以帮助协调；对证据5，上面写的产品质量书，不是和原告签订的，证据5说的是维修的事，房屋返潮，不涉及到原告，是开发商的责任，而且已经过了质保期了，但是开发商还是给被告维修了。在2018年11月2日，在维修好之后原告也给被告发了照片，被告当时要求原告把物业费的明细给被告发过去，原告按照她的要求把物业费明细发给被告，2018年11月3日被告向原告支付了物业费19899.56元。   本院对上述证据的认定如下：对原告提交的证据经与原件核对无异议，来源合法，内容真实，能客观地反映案件情况，本院对其真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。但就能源费的计算方式来看，2015年8月1日至2015年12月31日，按每月30元缴纳，共计150元；2016年1月1日至2016年12月31日，按每月0.27元乘以被告房屋面积159.49㎡再乘以12个月计算为516.6元；2017年1月1日至2017年12月31日，按每月0.29元乘以被告房屋面积159.49㎡再乘以12个月计算为554.88元，共计1221.48元，但原告仅主张719.52元，视为其对自己权利的处分，本院予以认可。对被告提交的证据的真实性予以认可，但除证据3与本案有关联外，其余证据与本案不具备关联性。   根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买了中铁子悦薹住宅小区金悦府1-1-6A号房屋，房屋面积为159.49㎡。原被告双方于2013年8月24日签订《中铁子悦薹前期物业服务协议》，约定原告物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；并已经被告与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向被告收取物业管理费用；向被告提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；房屋共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、架空层等部位；共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窖井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备；被告交费时间：从购房合同约定的交付之日起计算，按年度预交，业主或物业使用人应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。首次物业服务费应自购房合同约定的交付之日起全额交付；收费标准为住宅（高层）3.1元/㎡/月；被告违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，被告交纳了2013年8月24日至2015年7月23日的物业费。2018年11月3日，被告向原告支付了2015年8月24日至2018年12月31日的物业费，共计19899.56元。   另查明，被告房屋每年物业费为5931.6元。   本院认为，原、被告双方于2013年8月24日签订《中铁子悦薹前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已经履行了物业服务义务，被告未按合同约定向原告支付物业费，构成违约，应当承担相应的违约责任。在原告向本院提起诉讼后，被告于2018年11月3日向原告交纳19899.56元物业费，原告在庭审中撤回对被告主张物业费的诉讼请求，本院予以认可。被告延迟交纳物业费的违约行为，给原告造成了损失，原告诉求被告按照合同约定的每日千分之三向其支付违约金为20161.5元。因该违约金的主张过高，本院予以调整，调整标准按年利率24%计算违约金至2018年9月30日，故本案的违约金为：2015年8月24日至2016年8月23日年度的违约金为4413.11元，2016年8月24日至2017年8月23日年度的违约金为2989.53元；2017年8月24日至2018年8月23日年度的违约金为1565.94元，2018年8月24日至2018年12月31日的违约金为50.51元，以上共计9019.09元。根据《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第六款“物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定。”以及海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅颁发的《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》的规定，对原告诉求被告支付其入住期间小区的能源费（即小区共用区域的水电分摊费），本院予以支持。按照涉案小区年度能源费的计算，被告2015年8月至2017年12月31日应当承担的能源费1221.48元，原告诉求被告支付能源费719.52元，系其对自己权利的处分，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：   被告冯志英于本判决生效之日起十日内向原告北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司支付能源费719.52元及违约金9019.09元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费423元（原告已预缴），由被告冯志英负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 员 孙 腾     二○一八年十二月二十五日   法官助理 欧阳敏   书 记 员 林丽春   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。