西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初4603号原告陈三明，男，汉族，1967年6月3日出生，住上海市静安区,委托代理人张严，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人武豪，北京大成（西安）律师事务所律师。被告陕西智逸实业有限公司，住所地西安市雁塔区丁白路****楼****。法定代表人田军亚，该公司总经理。委托代理人王建武，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人罗滨，陕西稼轩律师事务所律师。原告陈三明与被告陕西智逸实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张严、武豪及被告的委托代理人王建武、罗滨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈三明诉称，原告于2015年购买被告所开发的位于西安市××区××街办××路高新大都荟第6幢1单元12层11202号房屋，用途为办公，建筑面积146.85平方米，总价款1145000元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2016年8月31日前达到合同第十一条约定的交付条件，并将经验收合格的商品房交付原告使用。同时，合同第九条第1款规定，逾期超过60日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。2016年8月31日被告并未履行合同规定的交房义务，也并未出示《商品房买卖合同》第十一条所约定的验收合格证明文件。因原告在被告处购买的办公写字楼房屋为投资性房产，用于出租而获取经济回报，故因被告逾期交付房屋的违约行为，给原告带来了巨额的经济损失。虽《商品房买卖合同》第九条对逾期交房约定了每日万分之1的违约金，但因违约金标准规定过低，根本无法弥补原告的实际损失。故根据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告请求本院判决被告承担除了逾期交房违约金外，对超出“逾期交房违约金”部分租金损失予以赔偿。故原告诉至法院要求依法判令被告因逾期交房而向原告支付违约金63891元（暂计自2016年8月31日至起诉日，每日按已交付房款万分之1计算），全部违约金计至实际达到交房条件之日止；判令被告支付超出“逾期交房违约金”部分租赁损失94707元（暂计自2016年8月31日至2018年3月12日，每月60元／平；18个月租金158598元扣除第一项违约金63891元），全部租金损失计至实际达到交房条件之日止；本案诉讼费由被告承担。被告陕西智逸实业有限公司辩称，按照合同附件及协议约定原告并没有向被告交付大修基金票据，交房时间因此顺延，即使被告逾期交房也应按照合同约定违约金计算标准支付违约金，而被告并不存在逾期交房，所以应当驳回原告诉讼请求。经审理查明，2015年，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告所开发的位于西安市××区××街办××路高新大都荟第6幢1单元12层11202号房屋，用途为办公，建筑面积146.85平方米，总价款1145000元。合同签订后，原告履行了合同义务，被告则应按照约定的期限、约定的交付条件交付房屋，如存在不能交付或者交付条件不具备时，约定如下合同内容。关于交付期限合同第八条约定如下：出卖人应当在2016年8月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任合同第九条约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。另查明：2018年3月15日，本案涉及的商品房所在物业发布温馨提示，该温馨提示向各位业主提示，“因本楼宇通道施工，通行存在安全隐患，请您从负一、负二层通行，给您造成不便，敬请谅解。”同时，原告向法庭提交照片显示：本案涉及商品房紧邻马路路面处于围挡状态，路面正在进行施工，无法通行。针对原告主张的租金损失，其提交了高新大都荟6号楼1单元13层11301号房屋，建筑面积为67.26平方米，月租金收益4000元；7号楼1单元16层11604号房屋，建筑面积为91.92平方米，月租金收益为5055元；6号楼1单元13层11303号房屋，建筑面积为122.82平方米，月租金收益7369元，上述房屋每平方租金收益分别为：59.5元、55元、60元。原告据此认为，办公用房用于投资，获取的回报收益与约定违约金相差五倍，故被告逾期交付房屋约定的违约金过低，无法弥补原告实际损失，要求被告赔偿租金损失。最后查明，涉案房屋于2017年9月4日经原、被告双方签字后交付使用收。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、高新大都荟物业通知照片打印件、现场施工照片打印件、租赁合同及双方当事人陈述等证据在卷佐证，可以作为认定本案基本事实的依据，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效合同，对双方均有法律约束力。该合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告理应按照合同约定的期限、条件交付合格房屋，同时，被告履行上述义务应在本案诉讼中提交充分证据证明其履行了上述义务免责，但被告并未提交相关证据证明其交付的房屋符合合同约定，交付房屋的条件未成就，故被告已经构成违约，原告按照合同约定要求被告支付逾期交付房屋违约金，有合同依据，其请求所依据的事实存在，且符合法律规定，本院予以支持。本案涉及的房屋约定于2016年8月31日交付，原告亦于2017年9月4日验收涉案房屋,故被告应支付自2016年9月1日起（以总房款1145000元为基数，参照每日万分之一的违约金计算标准，逾期天数为379天）至2017年9月4日期间违约金43395.5元。关于2017年9月4日原告收房后的违约金，原告有异议可待被告取得商品房房屋测绘报告及该商品房经勘查、设计、施工、建设、监理共同验收合格达到交房条件后另行主张。关于原告主张的租金损失问题，经查，双方约定的违约金过低，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，双方约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，本案约定逾期交付房屋日产生的违约金为114.5元，作为商业办公用房，日租金损失为114.5元，月租金为3435元，折合该房屋面积146.85平方米，每平方米租金仅为23.39元，根据合同约定的违约金与原告提供的高新大都荟其他楼宇面积月租金相比，约定的违约金明显低于造成的损失，原告要求增加符合上述规定。考虑到原告购买的房屋主要用于商用办公获取租金收益，出租收益也存在不能连续出租的市场风险，本院根据原告举证证明的其他商用楼宇收益情况，并结合本院已经支持由被告支付原告违约金43395.5元之实际，综合考量后酌定每平方米租金损失为45元，因违约金核算后每平方米已向原告支付23.39元，故每平米的租金损失应为21.61元，因原告已于2017年9月4日收房，由此得出2016年9月1日至2017年9月4日期间的租金损失为38398.48元（146.85平方米×21.61元×12个月3天=38398.48元）。关于原告要求支付收房之后的租金损失，因涉案房屋虽未达到合同约定的交付条件，但房屋已经实际交付原告，亦在原告自控范围之内，其可自用亦可出租用于收益，现原告主张要求被告支付其收房后房屋租金损失的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈三明逾期交房违约金43395.5元。二、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈三明逾期交房租金损失38398.48元。三、驳回原告陈三明其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3472元，由被告承担。因原告已预交，被告应于本判决书生效后十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  陈红联审判员  郭天鲁审判员  郝 杰二〇一八年十二月二十九日书记员  李大正打印:李大正校对:李大正2018年月日送达