安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0104民初6341号 原告：沃野花园第二届业主委员会，住所地安徽省合肥市蜀山区沃野花园小区**楼**。 负责人：褚家菊，主任。 委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安师事务所律师。 被告：合肥拓基物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区长江西路拓基城市广场金座A办**，统一社会信用代码9134010074087976XQ。 法定代表人：肖业文，总经理。 委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕晨，安徽天禾律师事务所律师。 原告沃野花园第二届业主委员会（以下简称沃野花园第二届业委会）与被告合肥拓基物业管理有限责任公司（以下简称拓基物业公司）业主共有权纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭原告沃野花园业委会的委托诉讼代理人吕海波，被告拓基物业公司的委托诉讼代理人王文刚、毕晨到庭参加诉讼；第二次开庭原告沃野花园业委会的委托诉讼代理人吕海波，被告拓基物业公司的委托诉讼代理人毕晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沃野花园第二届业委会向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即撤出沃野花园小区物业管理区域，并依法向原告移交位于沃野花园三期的物业管理用房，门卫岗亭、消防、水、电设施设备用房、电梯设备等共有共用设施设备；2、判决被告向原告移交告沃野花园小区竣工总平面图，小区各楼栋的单体建筑、结构、小区物业管理区域内设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、水泵、消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；园林施工图纸及树种清单等文件图纸资料；3、依法判决被告向原告移交业主名册及移交清算预收、代收物业服务费、水电费、停车费、广告费、场地租赁使用费等有关费用及相关账册、票据等财务资料；4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告立即撤出沃野花园小区物业管理区域，并依法向原告移交位于沃野花园三期的物业管理用房，门卫岗亭、消防、水、电设施设备用房、电梯设备等共有共用设施设备；2、判决被告向原告移交告沃野花园小区三期的竣工总平面图，单体建筑、结构、三期区域内设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、水泵、消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；沃野花园三期的建筑物、场地、设施设备的清单；园林施工图纸及树种清单等文件图纸资料（上述均指小区三期的材料）；3、依法判决被告向原告移交沃野花园小区三期的业主名册及移交沃野花园小区三期清算预收、代收物业服务费、水电费、停车费、广告费、场地租赁使用费等有关费用的相关账册、票据（上述均指小区三期的材料）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：沃野花园小区位于合肥市蜀山区经济产业园区内，总建筑面积约261000平方米左右，一个物业管理区域共分一、二、三期开发，共有住宅楼为11栋、商办楼2栋。前期物业服务公司为被告拓基物业公司。该小区于2010年10月左右交付，业主入住后依法选举产生了业主委员会。2014年11月，经业主大会决定选聘安徽省鹏徽物业管理有限公司作为小区的物业服务企业。该物业服务企业进驻后，被告占据沃野花园三期商办楼物业区域未向原告进行移交。在原告与安徽省鹏徽物业管理有限公司的物业服务合同到期后，2018年1月，沃野花园小区业主大会选聘安徽银通物业管理有限公司作为小区新任物业服务企业并与之签订了新的《物业管理服务合同》。原告要求被告撤出上述管理区域并依法移交相关共有共用场地、设施设备和公共财务等文件资料，遭到被告拒绝。经原告请求，由当地行政主管部门出面主持协调原、被告之间争议，但再次遭被告拒绝。鉴于上述事实，原告认为，物业服务合同到期后，被告应依法撤出物业管理区域并移交相关资料，但被告却长期占据沃野花园部分物业管理区拒不履行其法定义务，显属违法，应承担法律责任。为维护原告的合法权益，特诉至你院，望依法判如所请。 被告拓基物业公司辩称，1、沃野花园第二届业委会非本案适格原告。（1）根据《安徽省物业管理条例》第十一条的规定，沃野花园三期系独立的物业管理区域，三期系商业、办公、公寓楼，有独立的配套设施设备、停车场、物业用房等，与住宅一、二期能够分割、独立使用，属于不同物业管理区域，可以另行成立业主大会、选举业主委员会，原告代表的范围并不当然包含三期业主。（2）选举沃野花园第二届业委会的业主大会召开前15日未通知到包括三期业主在内的全部业主，原告也未提供会议通知材料、通知公示材料、选举材料证明其设立已经过三期专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票表决。故沃野花园第二届业委会的设立不具有合法性，不是本案的适格原告。2、原告没有按照法定程序召开业主大会选聘新的物业服务企业，诉请缺乏事实依据。首先，原告并未依法完成公告通知三期业主的义务，也未提供相应投票材料证明三期业主知晓物业服务企业选聘和参与投票。其次，在原告擅自召开业主大会选聘新物业企业后，仍有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主出具授权委托书，授权被告继续提供物业管理服务，这也可以证明原告召开业主大会投票并未通知三期业主。3、前期物业服务合同约定三期的物业服务企业必须具有甲级资质，被告具有，但是原告新选聘的物业服务企业在物业费未降低的情况下，仅具有乙级资质。综上，请求依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：被告拓基物业公司系合肥市沃野花园小区的前期物业服务企业。 2016年9月14日至11月16日，沃野花园小区召开了业主大会，选举成立了沃野花园第二届业委会并报备案，备案表记载：业主委员会任期为2016年11月16日至2019年11月16日；物业管理区域四至范围：东至甘泉路、南至田埠路、西至三十五中东、北至井岗路；物业服务企业：安徽鹏徽物业管理有限公司。 2018年1月7日至1月16日，经业主大会投票表决选聘安徽银通物业管理有限公司为沃野花园小区的物业服务企业。2018年2月1日，沃野花园第二届业委会（委托方、甲方）与安徽银通物业管理有限公司（受托方、乙方）签订了《沃野花园小区物业管理服务合同》，合同记载：甲方通过招标方式选聘乙方对合肥市蜀山区甘泉路81号沃野花园小区提供物业管理；物业类型：住宅、商业、公寓、写字楼；项目总建筑面积260741.24平方米，其中地下总建筑面积19102平方米，住宅建筑面积135402平方米，商业用房建筑面积18700平方米，公寓、办公总建筑面积77841平方米；本项目共计建筑物16幢（其中住宅11幢，商业街3幢，写字楼1幢，公寓1幢）；本合同为期三年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止。2018年4月8日，合肥市蜀山区住房和城乡建设局出具编号为蜀物备﹝2018﹞第4号《蜀山区物业服务合同备案证明》一份，对上述物业服务合同给予了备案。 2018年5月22日，合肥蜀山经济开发区管理委员会社会事务局出具了《关于沃野花园小区三期物业移交的函告》，该函中记载：“5月21日，合肥拓基房产开发有限公司递交了《关于蜀山CBC拓基广场成立单独物业管理区的报告》”。 上述事实，除当事人陈述外，尚有原告所举业委会备案表及备案证明、沃野花园小区总平面规划图、《物业管理服务合同》、《关于CBC拓基广场的回函》、《关于CBC拓基广场营运管理的函》、《关于沃野花园三期物业移交的函告》，被告提供的合肥拓基沃野花园商办楼A、B座总平面图、沃野花园三期《CBC拓基广场前期物业服务协议》等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：根据《物业管理条例》第二十六条的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。该条例第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。本案中，即使不考虑安徽鹏徽物业管理有限公司曾是沃野花园小区的物业服务企业，根据本案查明的事实，2018年2月1日，沃野花园第二届业委会与安徽银通物业管理有限公司签订了《沃野花园小区物业管理服务合同》，而依法成立的合同，自成立时生效，上述《沃野花园小区物业管理服务合同》也已经生效，被告与建设单位签订的前期物业服务合同已经终止，理应依法退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。 关于被告辩称沃野花园三期系独立物业管理区域，三期可以独立成立业主委员会。根据《物业管理条例》第九条的规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《安徽省物业管理条例》第十一条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；（二）地理）地理上自然连接规模较小的住宅小区自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；（三）规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域；（四）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域”。第十二条规定：“新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第十一条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显著位置公告”。本案中，被告并未能举证证明沃野花园第三期建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前曾划分为独立的物业管理区域，也未能举证证明沃野花园小区物业管理区域曾有过调整。相反，根据沃野花园第二届业委会备案表的记载，沃野花园小区只有一个物业管理区域，且根据《关于沃野花园小区三期物业移交的函告》中记载的：“5月21日，合肥拓基房产开发有限公司递交了《关于蜀山CBC拓基广场成立单独物业管理区的报告》”也可知沃野花园第三期在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前并未划分为独立的物业管理区域。被告的该项辩称，本院不予采信。 关于被告辩称沃野花园第二届业委会的设立不具有合法性，其不具有原告主体资格，且原告没有按照法定程序召开业主大会选聘新的物业服务企业。本案中，沃野花园第二届业委会的成立已经备案，且其与安徽银通物业管理有限公司签订的《沃野花园小区物业管理服务合同》也已备案。本院认为，沃野花园第二届业委会的设立过程是否合法，有无按照法定程序召开业主大会选聘新的物业服务企业，不属于本案审理范围。 关于被告应向原告移交相关设施、资料的范围。被告陈述其占有小区三期的物业用房，仅有三期的竣工总平面图、物业费、水电费、停车费、场地租赁使用费等相关票据、账册资料、业主名册。本院认为，被告没有提供其与建设单位的交接资料，也没有提供证据证明其已把三期的设施、资料移交其他主体，其应按照相关行政法规、司法解释、地方、地方性法规移交设施，具体如下：《物业管理条例》第三十八条第一款：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”第二十九条第一款：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”《安徽省物业管理条例》第五十二条：“在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图验收等竣工验收资料；（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）园林施工图纸及树种清单；（六）业主名册；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。……”第六十三条第一款规定：“物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：（一）移交本条例第五十二条规定的材料；（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项”。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第九条、第二十六条、第二十九条、第三十三条、三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下： 一、被告合肥拓基物业管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退出合肥市沃野花园小区物业服务区域； 二、被告合肥拓基物业管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告沃野花园第二届业主委员会移交合肥市沃野花园小区三期的物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备； 三、被告合肥拓基物业管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告沃野花园第二届业主委员会移交合肥市沃野花园小区三期的下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；5、园林施工图纸及树种清单；6、业主名册；7、清算预收、代收有关费用的相关账册、票据。 案件受理费80元，减半收取计40元，由合肥拓基物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  毕东风 二〇一八年十二月十二日 书记员  王 豪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《物业管理条例》 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料div> （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。