重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初512号原告：王强，男，1963年6月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座。统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳田田，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路。统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：张叶娟，女，汉族，1971年3月4日出生，住重庆市大渡口区。原告王强诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年11月23日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告王强的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、岳田田，盛景公司委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强起诉请求：一、停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋；二、本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：一、王强是案涉房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是当然的案涉房屋的权利人。2015年6月15日，王强与盛景公司就“明月绿洲”xxx房屋签订了《商品房买卖合同》，双方就该房屋买卖合同履行达成了一致，有出卖方开具的收款收据，且王强已经入住占有该房，故王强对案涉房屋享有的权利是合法的、真实的，是当然的案涉房屋的权利人，华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行，王强享有的权利是能够排除执行的；二、华融资产重庆分公司行使的所谓申请执行权，不具有合法性、真实性。华融资产重庆分公司并非案涉房屋的原始抵押权人，并非涉案房屋的首轮查封人，且首轮查封的合法、真实性均存在重大问题；三、重庆市第四中级人民法院驳回王强的执行异议申请，其认定事实和适用法律均有错误。将他案对案涉房屋的查封，径行移植到华融资产重庆分公司执行案所认定的查封时间点，缺乏法律依据。同时曲解《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》，所制作的驳回执行裁定，竟适用我国《民事诉讼法》第一百五十四条第十一项的规定，放弃对其他事实的判定，亦是错误的。综上，王强以对价购买且占有之物，却被他人借法院之力而剥夺其所有权。为维护王强的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条及相关规定提起诉讼，望判如所请。被告华融资产重庆分公司辩称，1.案涉房屋查封时间应是2015年6月8日;2.本案是以物抵债,以物抵债目的在于消灭金钱债权,不能产生物权期待权,不应当适用《执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条,即使审查,王强也不满足相应条件;3.案涉合同签订时间在法院查封之后,该案不满足《执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条的规定;4.王强要么未提供证明对案涉房屋占有的证据,要么其提供的证明其对案涉房屋占有的时间在法院查封之后,不满足《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定;5.华融资产重庆分公司已善意取得对案涉房屋的抵押权,王强对案涉房屋的债权不能对抗华融资产重庆分公司的抵押权;6.王强未提供其名下无其他用于居住的房屋的证据，不满足《执行异议和复议的规定》第二十九条的规定。综上,王强不满足《执行异议和复议的规定》第二十八条全部要件,或第二十九条全部要件,不能排除执行。第三人盛景公司述称，1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。开始对外销售。2.各买受人到销售部、点进行洽谈购买房屋事宜，在双方达成购买、销售意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款（重庆海丰建设、重庆还丰控股集团）、抵工程款（重庆海丰建设、重庆还丰控股集团）等方式将购房的房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到我公司账户或我公司指定的账户里，具体方式以收款收据上载明的收款方式为准。具体的购房时间、支付款时间以我公司与各原告出具的合同、收款收据为准。无时间的以领取房屋钥匙及占有房屋时间为准。3.购房合同是买售双方真实意愿，盛景公司与各购房人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可。各收款收据合法真实有效。4.盛景公司是因自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是：重庆海丰建设工程集团有限公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建工负责房屋及室内装修，海丰园林负责小区绿化、小区道路、小区外管网等工程。6.重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股集团公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设集团公司）与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生的工程款、货款，经协商用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与各购房人签订，房款由分包商收，分包商和盛景公司各出各的收款收据。请法庭依据实际情况和法律规定，依法判定王强的诉讼请求。王强为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：（2018）渝04执异592号执行裁定书，拟证明王强不服该裁定，有权依法提起诉讼，本案起诉程序符合法律规定。第二组证据：1.《借款合同》、中国建设银行个人汇款凭证；2.《商品房买卖合同》、收据，拟证明2014年4月29日，王强与海丰公司签订借款合同，王强当日通过银行汇款的方式出借400万元给海丰公司，至今仍有260万元本金未归还。2015年6月15日，王强与盛景公司就xxx房屋签订了商品房买卖合同，将其出售给王强，同时王强以自己对海丰公司享有的借贷债权作为房价支付方式，对此事宜盛景公司知晓并同意，并向王强出具购房款收据，确认王强已支付购房款。王强就所购买的房屋支付了相应的对价，依约履行了全部价款支付义务，因此，王强以合法途径购买了房屋，应当享有该房屋的相关民事权益。第三组证据：1.中国电信代办收据、物业收据说明、物管费收据、天燃气入户收据，拟证明王强在2015年6月18日办理电信宽带业务，并缴纳了2015年6月至2017年12月的物管费，2017年办理了天燃气入户。第四组证据：1.重庆市第四中级人民法院公告；2.最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》打印件；3.最高人民法院指导案例72号打印件；4.民事裁定书，拟证明2017年7月12日，重庆市第四中级人民法院作出（2017）渝04执55号执行裁定书，对案涉房屋进行了轮候查封，同时从公告可知，轮候查封案涉房屋的时间是2017年8月2日，而王强所持有的商品房买卖合同在2015年6月已签订，故合同在前，轮候查封在后，华融资产重庆分公司无权执行王强的房屋；重庆市渝中区人民法院和重庆市第四中级人民法院采取查封措施均是因各自独立完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间既无上下级审级关系，亦无其他法定事由，查封在前的法院的查封措施效力不能由其后查封的法院加以承继。故，重庆市第四中级人民法院在本案中无权对（2015）中区法院民保字第00305号民事裁定中的查封加以承继。72号指导案例贯彻了合同自由原则，在本案中基于借款关系而发生的债权债务因设立新的商品房买卖合同法律关系而归于消灭，买卖合同是王强与盛景公司的真实意思表示，不违反法律规定，且王强完成了买卖合同的支付义务，因此，王强基于该合同享有物权期待权和排除执行的权利。被告华融资产重庆分公司质证认为：1.对执行裁定书的三性予以认可；2.对借款合同、中国建设银行个人汇款凭证。借款合同的真实性无法核实，无签订时间，且借款双方为海丰公司和王强，但王强未提供以房抵债协议，仅凭该份借款合同及汇款凭证不能证明盛景公司将案涉房屋抵偿给王强，故不能达到王强的证明目的；3.对《重庆市商品房买卖合同》、收据。该合同的真实性、合法性无法核实，无签订时间，不能达到王强的证明目的，收据的真实性、合法性无法核实，且未载明收款方式；4.对中国电信代办收据、物业收据说明、物管费收据。中国电信代办收据，真实性、合法性无法核实，且购买机顶盒、光猫等不能证明对案涉房屋的占有，不能达到王强的证明目的；物业费收据的说明系复印件，真实性不予认可，且该物管费收据缴款单位一栏存在人为涂改痕迹。物管费收据的真实性、合法性无法核实，且其载明的入账时间为2018年10月6日，在人民法院查封案涉房屋之后，不能达到王强的证明目的；5.对重庆市第四中级人民法院的公告。三性予以认可，但案涉房屋的查封时间应当适用重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日；6.对最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》。真实性无法核实，且与本案无关，对本案没有参考价值；7.对最高人民法院指导案例72号。真实性无法核实，且与本案无关，对本案无参考价值。8.对民事裁定书。真实性无法核实，且与本案无关，对本案无参考价值。盛景公司对王强举示的证据无意见；被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：1栋的房产证和抵押权证各一份，妮证明华融资产重庆分公司为合法的抵押权人。王强质证认为，房产证系复印件，真实性不认可，房坐落非华融资产重庆分公司主张的房屋，房产证对应的抵押权证不应该包括涉案房屋，抵押权证对抵押物记载不明，因此，不应当产生全部抵押的效果。现在抵押权人是重庆银行，不是华融资产重庆分公司。盛景公司对华融资产重庆分公司举示的证据无意见。盛景公司未举示证据。本院经审查认为，原告王强、被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年3月。再查明：王强与重庆海丰建设工程集团有限公司签订了一份编号为王借字第0429号的借款合同，该合同约定重庆海丰建设工程集团有限公司向王强借款400万元，借款期限从2014年4月29日至2014年5月28日。该借款合同未载明签订时间。2014年4月29日，王强通过其建设银行的账户向重庆海丰建设工程集团有限公司汇款400万元。王强与盛景公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号黄水明月绿洲1栋2单元负1-6号房屋，房屋总价款为229240元。但该购房合同未载明签订时间，盛景公司于2015年6月15日向王强出具了案涉房屋的购房款收据一张，载明收到王强购房款229240元，收款方式处未记载内容。2015年6月18日，王强为案涉房屋在中国电信石柱代办处缴纳了光猫、机顶盒、路由器等费用410元；2016年7月2日，王强为案涉房屋在中国电信石柱代办处缴纳了电视使用费240元；王强在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异592号执行裁定书，裁定驳回王强的执行异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：王强能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，王强向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于王强请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王强提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。从王强举示的证据来看，王强虽然举示了其与重庆海丰建设工程集团有限公司之间存在民间借贷关系，其对重庆海丰建设工程集团有限公司享有借款债权的证据，足以证明其据以主张抵债的基础债权的真实性和合法性；但该债权是其与重庆海丰建设工程集团有限公司之间的债权，而其购买盛景公司的案涉房屋需要向盛景公司支付购房款，其对盛景公司负担购房款债务。其享有债权和负担债务的对象是不同的法人，债权的数额和债务的数额也明显不符，且盛景公司出具的收据上没有载明收款方式是“抵借款”，不能仅凭盛景公司出具的收款收据就证明王强用其对重庆海丰建设工程集团有限公司的债权抵消其对盛景公司的债务的事实成立并有效。因此，王强没有举示充分的证据证明其与重庆海丰建设工程集团有限公司、盛景公司三方达成了以房抵债的合意，难以认定其通过抵债的方式支付了涉案房屋的购房款，且其没有主张通过其他方式支付了案涉房屋的购房款，因此，王强主张其已经支付了全部购房款的证据不足，其不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张排除对案涉房屋的执行。再次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王强应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，王强主张其已经支付了全部购房款的证据不足，且在同一小区购买了两套房屋，其也不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定主张排除对案涉房屋的执行。综上所述，王强对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，本院对其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王强的诉讼请求。案件受理费4738.6元，由王强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  王勐视人民陪审员  冯成发人民陪审员  邓思伦二〇一八年十二月十三日法官助理孙正心书记员石莹