河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀05民终3666号 上诉人（原审被告）：张建财，男，1971年8月26日出生，汉族，住山西省大同市城区。 委托诉讼代理人：崔建忠，山西晨遥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：营东电缆有限公司，住所地宁晋县贾家口镇黄儿营东村。 法定代表人：胡东岳，总经理。 委托诉讼代理人：杨东强，河北众平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王崇，河北众平律师事务所律师。 原审被告：裴献超，男，1987年8月30日出生，汉族，山西省大同市城区。 原审被告：王雁霞，女，1989年11月28日出生，汉族，山西省大同市城区。 上诉人张建财因与被上诉人营东电缆有限公司（以下简称营东电缆）、裴献超、王雁霞申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省宁晋县人民法院（2018）冀0528民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建财及其委托诉讼代理人崔建忠、被上诉人营东电缆有限公司委托诉讼代理人杨东强到庭参加诉讼。原审被告裴献超及原审被告王雁霞经传票合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 张建财上诉请求：1、撤销河北省宁晋县人民法院（2018）冀0528民初1443号民事判决书并依法改判中止并解除对山西省大同市平城区操场城东街北侧温莎公馆8-1-202号房屋的查封或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对于不能认定在法院查封涉案房产之前上诉人张建财已经合法占有该房屋是错误的。在一审中，上诉人已经提交了物业费、采暖费、水费、电费等票据，同时提供户口证明将户口迁至到该房屋。一审法院仅仅以相应日期无法对应在2017年10月12日前，即法院查封之日前，就不合理地推断上诉人没有合法占有该房屋是错误的。一审法院认为上诉人提供的采暖费缴费人是温莎公馆8-1-202。不能证明缴费人是张建财。日常生活中缴费单位写成房屋的很多，持有票据原件当然是缴费人，这是非常合理的。一审张建财提供的物业费、水费、电费开票时间是2017年，因为张建才购买并占有该房屋后，物业费的缴费期限还没有到，裴献超缴纳的期限截止2017年11月20日，之后张建财开始继续缴纳。张建财购房在2017年9月4日，查封日期在2017年12月这也明显合理的。有谁买房子难道可以在购买房子第二天就迁户到购买房屋名下？这样的推断明显不适合的。从买房子的日期到法院查封的日期仅仅一个多月，如果相隔时间较长，那么可以推断购买房屋的不真实。上诉人购买房屋时去查询了房屋，没有任何他项权利。仅仅一个月法院就去查了房屋，上诉人对此根本毫不知情，上诉人的权益就这样被侵害了。2、一审法院对于不能认定张建财已经支付案涉房产价款是错误的，本案一审法院不能认定张建财已经支付案涉房款的理由是张建财个人陈述与查询的张建财银行卡流水无法完全印证，就推断张建财没有支付房款是错误的。张建财经人介绍了解了案涉房屋，有了购买意向之后，先向裴献超支付了一万元现金，当着介绍人蒋余锋的面然后确定要购买案涉房屋，张建财就开始出手其大同市矿区的房屋。之后张建财向朋友亲戚借了53万元。在办理公证的当天，在介绍人蒋余锋处直接支付的现金53万元，同时按照裴献超的要求，将个人卡中的16万元支付给了介绍人蒋余锋。之后了解到裴献超夫妇欠蒋余锋钱，所以把其中16万支付给了蒋余锋，然后裴献超及蒋余锋签字出具了收条。张建财出售的大同市矿务局房屋出售了53万元，其中购房人支付了1万元现金，52万元打入了张建财卡中，张建财取出部分偿还了亲戚朋友的借款。上诉人一审提供了收条，可以充分证实其支付了购房款，同时一审时张建财作为普通老百姓出庭紧张，时隔多日陈述难免存在瑕疵。 营东电缆有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所提交的证据，不足以证明其主张。在一审庭审中上诉人对于本案关键事实实际占有涉案房屋和购房款的交付前后矛盾，其与二审上诉状中所述完全不符。明显有帮助裴献超逃避债务、拖延执行的意思。1、上诉人称已经在房屋被查封前实际占有房屋并无证据证明。众所周知的事实，假设上诉人与裴献超并不相识，在买卖房屋后应去房屋所物业办理交接手续，办理交接后相关票据的业主应显示为上诉人本人，而非裴献超。根据上诉人一审提交的五份物业费票据显示，日期均为2017年11月20日。该时间与上诉人所称在2017年11月，在涉案房屋图纸办下来之后，得知被查封日期相符，答辩人则认为即便是上诉人真实缴纳水电费等费用，那也是上诉人在得知房屋被查封后，才去办理交费，意图是想证明占有涉案房屋，躲避法院对涉案房屋的执行。对于上诉人在12月11日办理迁户证明，更是在明知房屋被查封后再去办理的。2、虽答辩人对上诉人提交的公证书真实性不存异议，但是上诉人应当提交公证费发票等证据，以佐证证实公证书作出的时间是在法院查封之前，且公证书所公证的事项为没有进行产权登记的房屋进行买卖合同的签订。该协议应为无效合同，房屋中介机构都明知不能办理此类见证，更何况公证机关。因此该公证所见证的事项违法，应为无效公正。3、对于上诉人是否交付涉案房屋的房款，上诉人更无相关证据证明。且一审庭审中前后陈述矛盾，根据上诉人在一审中最后询问所述，该房款是在签订房屋买卖合同前在本人工商银行中的现金进行交付，经一审法院核实，并没有相关存款记录，其次，在上诉状中上诉人称，在办理公证后当天在介绍人蒋余锋处直接支付了现金53万元，而在一审中上诉人称，在办理公证当天就在公证处楼下直接将70万元购房款交裴献超，并未说明款项分两次交付，和其中的16万元付给蒋余锋。由此可证明上诉人明显系虚假陈述。4、涉案房屋价值百万以上，上诉人与裴献超以70万的价格进行交易，双方明显压低房产价格，上诉人没有支付合理对价，不是善意第三人。且根据上诉人所陈述，全部房屋价款都支付给了案外人蒋余锋。该情节也说明上诉人与裴献超并不存在真实的房屋买卖关系。在一般房屋买卖中，如上诉人所称属实并不认识裴献超前提下，无论是房屋交付及已付购房款的过程，会及时办理变更手续，尤其是在支付大额的款项中，转账支付更符合一般的交易习惯。上诉人仅称出庭紧张，陈述中瑕疵严重不符。自上诉人提出执行异议后，经过了异议听证，对一般的诉讼常识应都了解，不会存在紧张，且一审中我公司另一代理人在询问上诉人款项交付过程中，上诉人更是以与公司无关，不进行回答。鉴于以上事实，答辩人认为上诉人上诉无相关事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。 裴献超经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，未答辩。 王雁霞经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，未答辩。 营东电缆有限公司向一审法院起诉请求：原告营东公司向本院提出诉讼请求：1、准许继续查封被告裴献超名下坐落于山西省大同市北侧温莎公馆8一1-202房产；2、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1、原告营东电缆有限公司与被告裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2017年8月28日以（2017）冀0528民初3410号案件立案。诉讼中，营东电缆有限公司于2017年8月28日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司的银行存款5037521元或保全被申请人名下相应价值的其他财产，并向提供了相应担保。一审法院于2017年8月28日作出（2017）冀0528民初3410号民事裁定，裁定：冻结被申请人裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司的银行存款5037521元（冻结期限1年）或保全被申请人裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司名下相应价值的其他财产。一审法院于2017年10月12日依法向大同市房屋交易权属登记管理中心送达（2017）冀0528执保521号协助执行通知书和（2017）冀0528民初3410号民事裁定书，查封裴献超名下的坐落于山西省大同市城区北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号房产一处，查封期限3年。在执行过程中，张建财于2018年3月13日以其已受让并已实际占有使用该房产为由向一审法院提出书面异议，一审法院经审查作出（2018）冀0528执异7号执行裁定，裁定：“中止对坐落于山西省大同市城区北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号房产一处的查封。”营东公司在法定期限内于2018年4月11日向提起了申请执行人执行异议之诉。2、被告裴献超、王雁霞为夫妻关系，2017年9月4日，被告张建财与裴献超、王雁霞签订书面房屋买卖合同，合同约定裴献超、王雁霞将共同共有坐落于大同市城区操场城东街北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号私产楼房一套（建筑面积：118.91平方米）自愿出卖给张建财，并于2017年9月4日在山西省大同市御诚公证处办理了公证。3、不能认定在一审法院查封案涉房产之前张建财已合法占有该不动产。张建财提供的采暖费发票开票时间是2017年10月12日，但该票的购买方是温莎公馆8－1－202，不能证明张建财是交费方；张建财提供的物业费、水费、电费等票据，开票时间为2017年11月20日，晚于本院查封案涉房产时间；同样，其提供的户口本登记时间在2017年12月11日，时间更晚；张建财提供的照片虽是客观事物的反映，但不能证明其已在一审法院查封案涉房产之前占有的事实。房屋买卖合同虽然约定在合同签订之日裴献超、王雁霞腾清房屋，并于签订合同后将该房屋的钥匙及相关手续一并交于张建财，但是否交付钥匙和相关手续，张建财没有提供证据证实。4、不能认定张建财已支付案涉房产价款。张建财虽然提供了署名为裴献超的房款70万元的收条，但张建财在开庭中回答本院询问该70万元来源时，提出全部付的是现金；又说“原来自有的房屋卖了53万，又自己借了17万”，后说“我卖房的53万是打到我卡上的，53万是从我的工行银行卡上支取的，17万是借亲戚朋友的”，接着说“53万先是借的亲戚朋友的后卖房后还给人家的。买房时从银行支取25万，从朋友处借了45万。”后经一审法院核实张建财在工商银行的账户近24个月的明细，在2017年9月4日以前没有其提出的相关款项、相近数额的存取款记录。一审法院经对张建财提供的署名为裴献超的收条进行审查认为，收条作为当事人之间的收付款书证、直接证据，对证明当事人之间收付款事实具有一定证明效力；但因收条记载内容与当事人之间实际收付款情形有时并不一致，故仅以收条为据尚不足以充分证明实际收款情况；特别是在大额资金往来中，除收条外，还应结合双方交易习惯、付款凭证、汇款单据、资金来源等证据，对收条中记载资金是否实际支付加以综合判决认定。综合本案相关情况，张建财在不能提供其筹集房款的相关证据情况下，仅凭一张收条不能证明已经支付巨额现金70万元房款。因此，一审法院对张建财提供的署名为裴献超的收条的证明力不予认定。 一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利。被告裴献超、王雁霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张建财不能证实其已在本院查封案涉房产之前已占有该房产，也不能证实其已支付全部房产价款，因此张建财对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该案涉房产。判决：准许执行坐落于山西省大同市城区北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号房产。案件受理费80元，由被告张建财、裴献超、王雁霞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审被告裴献超、王雁霞为夫妻关系，其因欠案外人蒋余锋借款，经与蒋余锋商定，由蒋余锋将裴献超名下大同市城区操场城东街北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号房产进行售卖，所得价款用于偿还裴献超对蒋余锋的欠款。蒋余锋随于2017年8月17日在58同城网站上发布售房信息。经蒋余锋联系，上诉人张建财与原审被告裴献超、王雁霞商定房屋买卖事宜，并支付了1万元现金。为筹集购房款，张建财向亲友借款48.5万元。2017年9月4日，上诉人张建财与裴献超、王雁霞签订书面房屋买卖合同，并日在山西省大同市御诚公证处办理了公证。当日，张建财在蒋余锋的POS机上刷卡支付16万元，剩余53万元房款以现金形式交付，收款后裴献超、蒋余锋出具了70万元的收到条一张。以上有蒋余锋和裴献超夫妇之间的借款合同、蒋余锋庭审证言、收条、网站售房信息截图、公证书、张建财银行流水记录等证据予以支持。2017年9月5日，张建财到案涉房产的物业管理部门大同市安顺物业管理有限责任公司办理更名手续，于2017年9月29日补缴了案涉房产2014-2015、2015-2016、2016-2017年度的采暖费及滞纳金，2017年10月12日缴纳了案涉房产2017-2018的采暖费，以上有物业公司证明、法院调查笔录及收费发票和张建财银行流水等证据予以支持。为筹集购买案涉房屋的款项，张建财在与裴献超达成房屋买卖意向后就着手将自己位于大同矿区文秀花苑住宅进行出售，2017年9月13日将文秀花苑住宅出售给王利岗、薛志卿夫妇，并签订房屋买卖合同，当日，薛志卿通过工商银行向张建财付款51万元，收到该笔房款后张建财随即取出49.4万元，用于偿还亲友借款等。以上事实有文秀花苑的房屋买卖合同、薛志卿付款的银行回单、张建财银行流水记录以及薛志卿的询问笔录等证据予以支持。2017年11月29日，裴献超领取了案涉房产的产权图纸，该项事实有图纸领取登记表、原始档案和法院询问笔录等证据予以支持。 本院认为，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。关于人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题，2017年9月4日裴献超和张建财签订了房屋买卖合同，大同市御诚公证处进行了公证，《公证书》载明“双方签订《房屋买卖合同》的意思表示真实，合同书的内容明确、具体。”对此，本院予以认可。关于人民法院查封之前张建财是否已合法占有该不动产的问题，根据物业公司证明、法院调查笔录、取暖费缴费发票和张建财银行流水记录，可以认定在房屋买卖合同签订和房款交付后，一审法院查封前，张建财到物业公司进行变更手续并随即装修、居住，也缴纳了案涉房产的取暖费并补缴了前三年的取暖费和滞纳金。本规定的合法占有是尚未依法办理所有权登记的买受人（案外人）对执行标的所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的所享有的物权期待权，故这里的“占有”应理解成对不动产的管理和支配，故应认定张建财在法院查封前实际占有了案涉房产。关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题，根据张建财位于文秀花苑的房屋买卖合同、薛志卿付款的银行回单、张建财银行流水记录以及薛志卿的询问笔录、蒋余锋当庭证言、裴献超和蒋余锋收条等证据，对于张建财POS刷卡支付房款16万元、现金支付房款53万元的事实，本院予以确认。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，2017年11月29日，也就是一审法院查封案涉房产后，裴献超才到开发商处领取了房屋的产权证和图纸，故未办理案涉房屋过户登记并不是出于上诉人张建财的原因，即非因上诉人张建财自身原因未办理过户登记。 综上所述，张建财的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销河北省宁晋县人民法院（2018）冀0528民初1443号民事判决； 二、不得执行坐落于山西省大同市城区北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号房产。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由被上诉人营东电缆有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许易然 审判员  刘 杰 审判员  乔 鹏 二〇一八年十二月十四日 法官助理刘西超 书记员路敬贤