成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初4736号 原告：李发友，男，汉族，1974年12月11日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：苏玉如，女，汉族，1986年6月26日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 二原告共同委托诉讼代理人：燕琼，四川精伦律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：刘吉云，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 被告：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段28号602室。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 原告李发友、苏玉如与被告成都成房置业有限公司（以下简称成房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李发友、苏玉如的一般授权委托诉讼代理人燕琼、刘吉云到庭参加诉讼。被告成都成房置业有限公司一般授权委托诉讼代理人徐科越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李发友、苏玉如诉称，原告朋友杨某及其亲戚在被告处共购买了4套商铺，由于被告开发的“西蜀甲府”在镇上，看到朋友在被告处购买的商铺价格和品质均合适，并且即将交房，经朋友杨某介绍，原告到被告处看房。接待原告的销售员叫吴辉，吴辉正是给镇上购买了4个商铺的朋友杨某的销售经办人。由于是本地项目比较了解，原告看到本地商家亦在被告处购买门市比较顺利，原告对被告的项目和销售人员都比较信任。原告于2016年5月13日在被告售楼部交付了定金1万元，于2016年5月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，经办人是被告的销售员吴辉。合同约定原告在2016年9月30日前支付该商品房全部价款，被告在2017年6月31日前向原告交付该商铺。合同签订后，原告分别在2016年5月23日支付了10万元，2016年6月4日支付了10万元、2016年7月25日支付了147285元购房款。截止2016年7月25日原告付清全部购房款。每次付款，被告销售人员吴辉均称售楼部ＰＯＳ机故障，让原告直接将售房款汇入吴辉自称单位指定的私人账户。每次转账后，被告销售员吴辉立即向原告交付与转账金额相同的，盖有被告单位印章的购房款收据。2017年6月31日交房期限到后，原告要求被告交付商铺时，被告其他工作人员却称其销售员吴辉已离开公司，吴辉经办的原告所购房屋相关手续未交回公司，拒绝给原告办理相关交房手续。原告认为，原告是在被告售楼部签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，是在售楼部处按其销售人员的指引交付的房款，并拿到了被告单位交付的《购房款收据》，双方的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告应按合同约定交付房屋和为原告办理房屋产权登记。现被告逾期交房，按照合同约定，被告应自2017年6月31日逾期交房日起至实际交房之日止以357285元为基数按每日万分之一点五标准计算向原告支付逾期交房违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告按《四川省商品房买卖合同（预售）》约定向原告交付“西蜀甲府”4幢1单元1层15号房屋，并协助将房屋产权登记到原告名下；2.被告向原告支付逾期交房违约金，自2017年6月31日起以357285元为基数，按每日万分之一点五标准计算至实际交房之日止；3.被告赔偿因被告的违约行为给原告造成的律师费损失3万元；4.被告承担本案产生的诉讼费、保全费、保全担保费等一切费用。 被告成房公司辩称，1.本案不构成职务行为，我方不应为吴辉的个人诈骗行为承担责任。本案与原告销售房屋、签订合同和收款的吴辉并非被告公司员工，没有履行被告公司任命的职务；其签订合同和收款的行为也不属于吴辉或者任何行销人员的职权范围；与原告整个购房、签订合同和收款的过程没有一处是发生在我公司或项目售房部的工作场所及工作时间。因此，本案不属于职务行为，不应由被告公司对原告承担责任。2.本案也不构成表见代理行为，原告没有合理理由对吴辉的代理权予以信赖，原告根本未尽到常识性的注意义务，在与吴辉订立所谓的购房合同和支付房款的行为存在重大过失；3.本案构成典型的合同诈骗罪，吴辉涉嫌诈骗而订立的合同应属无效合同。最高院公报案例明确了无效合同不适用表见代理的规定；4.本案涉嫌合同诈骗罪，被告不应对该犯罪行为所造成的经济损失承担任何责任，且被告方认为本案应当移送公安机关立案侦查。 经审理查明，吴辉曾是四川志远房地产营销策划有限公司派遣到成房公司的销售人员。2016年5月23日，李发友、苏玉如与成房公司曾经的销售人员吴辉签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同盖有“成都成房置业有限公司”的印章，约定原告购买位于郫县“西蜀甲府”4幢1层15号房屋，购买总价款357285元。合同第十八条，交付时间和手续（一）出卖人在2017年6月31日前向买受人交付该商品房。合同第十九条，逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。······（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。合同第二十七条房屋所有权转移登记买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 合同签订后，李发友、苏玉如陆续将全部房款转至吴辉账户，成房公司至今未向李发友、苏玉如交付案涉房屋。案涉房屋已经竣工验收，案涉房屋登记在成房公司名下。李发友、苏玉如尚未取得案涉房屋的产权证。 诉讼中，成房公司对案涉商铺的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件中出卖人栏加盖的成房公司印章以及收据上加盖的印章的真伪申请司法鉴定。李发友、苏玉如对证人杨某（在成房公司处买房，成房公司已将房屋交付的买受人）的房屋买卖合同及附件上印章和收据上印章是否与李发友、苏玉如案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》出卖人栏加盖的成房公司印章及收据上加盖的印章一致申请鉴定。 2018年9月17日，四川旭日司法鉴定中心出具《文书司法鉴定意见书》，该意见书载明：1、4份客户姓名为“李发友苏玉如”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文与2份客户姓名为“程晓莉杨某”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成；2、2份客户姓名为“陈晓莉杨某”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是其在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章盖印形成；3、买受人为“李发友苏玉如”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“李发友苏玉如”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文与买受人为“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“陈晓莉杨某”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成；4、买受人为“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“陈晓莉杨某”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文不是其在成都市公安局青羊区分局备案的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章盖印形成。5、4份客户姓名为“李发友苏玉如”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是其在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是其在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章盖印形成；6、买受人为“李发友苏玉如”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“李发友苏玉如”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“李发友苏玉如”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文不是其在成都市公安局青羊区分局备案的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章盖印形成。 以上事实，有当事人在庭审中的一致陈述，有原告提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、付款凭证、收据、《文书司法鉴定意见书》、证明、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的效力问题；2、被告成房公司是否应当履行向李发友、苏玉如的交房义务及承担逾期交房违约金；3.被告成房公司是否应当履行协助李发友、苏玉如办理转移登记义务；4.成房公司是否应该赔偿李发友、苏玉如律师费损失。 关于案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的效力问题。吴辉曾是派遣到成房公司的销售人员，其利用经手、管理成房公司“西蜀甲府”房屋销售的职务便利与李发友、苏玉如签署案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》。同时，四川旭日司法鉴定中心出具《文书司法鉴定意见书》也认定“李发友苏玉如”的《收款收据》中收款专用章印章印文是成房公司在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文，“李发友苏玉如”的《四川省商品房买卖合同（预售）》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文与成房公司另一成功购房人“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成。且吴辉出售给案外人杨某的房屋，成房公司也予以认可，并履行了交房义务。据此，本院认为，对于该鉴定意见，被告无相反证据可以辩驳，对该鉴定意见予以采信。陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》中加盖的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章，应当认定成房公司曾经使用过的印章，李发友、苏玉如的《四川省商品房买卖合同（预售）》中的出卖人加盖的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章，与该印章一致，李发友、苏玉如根据杨某的成功购房经验，完全有理由相信：吴辉是成房公司的销售人员，其具有销售成房公司案涉房屋的权限。吴辉出具与加盖成功购房人商品房买卖合同上出卖人一致的印章印文的《四川省商品房买卖合同（预售）》，且其出具《收款收据》中收款专用章印章印文与成房公司在成都市公安局备案印章印文一致。同时，对于商品房买卖合同上印章与成房公司在公安局备案的印章是否一致，一般普通人根本无法判断，要求李发友、苏玉如对房屋买卖合同印章的真实性具备超越普通人的辨别程度和审慎审查义务是对善意买受人的苛求。因此吴辉虽然在销售案涉房屋时已经不再是成房公司的销售人员，其对外宣称仍是成房公司销售人员，李发友、苏玉如完全有理由相信吴辉具有销售成房公司房屋的权限，吴辉向李发友、苏玉如销售房屋、签订合同、收取房款的行为，构成表见代理，该行为对成房公司发生效力，成房公司应承担相应的法律责任。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》有效，原、被告应当按照合同约定履行相应的合同义务。 被告成房公司是否应当履行向李发友、苏玉如的交房义务及承担逾期交房违约金。成房公司是“西蜀甲府”的开发商，成房公司曾经销售人员出售房屋，已构成表见代理，由成房公司承担出卖人的法律责任。李发友、苏玉如已按约支付房屋价款。作为案涉房屋买卖合同出卖人，应当按照合同约定为李发友、苏玉如交付案涉房屋。合同约定的交付房屋的时间已到，成房公司未向李发友、苏玉如交付案涉房屋，成房公司应当按照合同约定履行交房义务并承担逾期交房违约金。 关于成房公司是否应当协助李发友、苏玉如办理房屋产权登记义务。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，成房公司应当按照合同约定履行协助办理转移登记的义务。但合同约定的协助转移登记时间为案涉房屋使用之日起730日内，现案涉房屋尚未交房，合同约定的协助办理转移登记尚未到期，因此，李发友、苏玉如的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于成房公司是否应该赔偿李发友、苏玉如律师费损失。因李发友、苏玉如未提交证据证明律师费系直接、必然产生的费用，也未提交成房公司应当承担律师费损失的充分证据，因此，对于该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都成房置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李发友、苏玉如交付位于成都市郫都区“西蜀甲府”4幢1层15号房屋。 二、被告成都成房置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李发友、苏玉如支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以357285元为基数，按每日万分之一点五为标准，从2017年7月1日起至实际交房为止）。 二、驳回原告李发友、苏玉如的其他诉讼请求。 案件受理费3575元，由被告成都成房置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇一八年十二月二十八日 书记员  黄 椰