达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0621民初4838号原告王旺，公民身份号码×××，男，汉族，个体户，1987年6月14日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托代理人刘海燕，内蒙古孚本律师事务所律师。被告达拉特旗凯祥房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇石化居委会十二街坊092号。法定代表人张志勤，总经理。原告王旺诉被告达拉特旗凯祥房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王旺及其委托代理人刘海燕、被告达拉特旗凯祥房地产开发有限责任公司（以下简称凯祥房地产公司）的法定代表人张志勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王旺向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房屋买卖协议》；2、依法判令被告返还购房款431102元，并按照中国人民银行贷款利率支付自2017年4月16日至实际给付之日期间的占用费用；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年4月16日，原告以顶账方式与被告签订《房屋买卖协议》，取得被告开发的达拉特旗贵府家园2号楼三单元九楼东户103.88平方米房屋一套。协议约定，乙方即原告在签订本合同时，房款一次性付清，甲方即被告应将该房屋交付乙方。签订协议当日，被告向原告出具431102元购房款收据一支，原告已履行合同义务，但时至今日，被告仍未按约履行合同义务，未向原告交付房屋。原告认为，被告已构成严重违约，失去最基本的诚信，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告王旺提供如下证据证明其主张：1、2017年4月16日，原告王旺与被告凯祥房地产公司签订的《房屋买卖协议》一份、收据一支，证明原告以431102元的价格购买被告开发的坐落于达拉特旗贵府家园2#楼三单元九楼东户房屋一套，上述款项于2017年4月16日履行完毕，被告应于合同签订时即2017年4月16日向原告交付房屋，逾期30日即视为毁约，被告至今未交房。被告凯祥房地产公司质证意见：对合同及收据的真实性认可，证明内容不认可，房屋是原告、被告以及刘某三方顶账而来的，我公司与原告不存在真实的买卖房屋关系。我公司并没有收取原告的购房款，签合同时并没有约定交付房屋的时间，只是说清等具备办理网签手续时才给原告办理手续交房。2、解除合同通知书一份、照片5张、企业信息一份，证明原告通知被告解除合同，尽到通知义务；被告已经张贴标语售房并办理网签手续、被告公司工商登记地址与实际住址不一致，无法送达解除通知书。被告凯祥房地产公司质证意见：解除通知我公司并没有收到；标语张贴过，但因为房产部门不允许张贴已经取下；企业信息对的，公司仍在该地址办公。3、2018年5月15日，原告向案外人刘某打下的收据一支，证明刘某将涉案房屋抵顶给原告作为所欠原告的租赁费，债务已经由刘某转让给了被告，并经过被告的同意。被告凯祥房地产公司质证意见：真实性及证明内容均不予认可，刘某在我公司工地上干活是事实，但我公司与刘某没有合同关系，不欠刘某款，我公司欠的是重包方吕振华的工程款，刘某是吕振华劳务工程的承包人。被告凯祥房地产公司辩称，我公司并非实际将房屋出卖于原告王旺，当时只是为了帮刘某解燃眉之急，才与原告签订上述抵顶协议。抵顶协议签订后，刘某又给我公司的法定代表人张志勤出具了欠条一支，所以我公司与原告之间并非普通的房屋买卖合同关系，也不存在不交房造成根本违约的情形，原告没有解除合同并要求我公司返还购房款的权利，具体事实和理由陈述如下：一、基本事实：2015年12月18日，我公司作为鄂尔多斯市康维老年服务中心与贵府佳园房屋建筑工程的发包方，与鄂尔多斯市兴林建安集团有限责任公司（以下简称兴林公司）签订《建筑工程施工合同》，由兴林公司承包上述房屋建筑工程。2016年5月8日，兴林公司又与包头市顺平建筑劳务有限责任公司（项目负责人为吕振华）签订《工程项目承建合同书》，合同项目名称为：贵府佳园小区2#楼，工程项目承建范围为：按建设方提供的施工图纸设计的要求范围内及图纸会审的内容。2016年5月8日包头市顺平建筑劳务有限公司指派施工人刘某到我公司的工地开始施工。施工过程中，我公司的法定代表人张志勤与刘某逐渐熟识。2018年，刘某找张志勤说，因其欠原告王旺的钱无法归还，看张志勤能否给他帮帮忙，解决他的燃眉之急。后张志勤出于同情，决定用正在施工建造的“期房”一套帮助刘某抵顶部分欠款，遂张志勤于2018年4月16日以凯祥房地产公司的名义与本案原告王旺签订了《房屋买卖协议》，当时为了日后方便统一办理房屋产权证书，所以双方将《房屋买卖协议》签订日期写为2017年4月16日，并给原告出具了购房款收条一支。而该《房屋买卖协议》签订后，刘某也给张志勤出具了欠条一支，欠款金额就是《房屋买卖协议》中约定的购房款金额，欠条签订日期也写成了2017年4月16日。所以双方没有争议的事实是，我公司根本没有收取原告王旺的购房款；原告王旺在签订《房屋买卖协议》时就清楚该交易房屋为“期房”的事实，并且清楚该交易房屋短期内不能完成交付的情况。故而，原告王旺不能以我公司迟延交付房屋，构成根本违约为由，主张解除双方的《房屋买卖协议》，并要求我公司返还购房款。二、基本理由：1、我公司在决定用在建期房帮助刘某与原告王旺抵顶欠款的时候，就已经明确说明该房屋为期房的事实。因此原告王旺在与我公司签订《房屋买卖协议》时，就表示了其愿意承担期房延迟交房的风险。而《房屋买卖协议》第三条约定“乙方（王旺）在签订本合同时，房款一次性付清，甲方（凯祥房地产公司）应将该房屋交付乙方”，虽然我公司给原告王旺出具过431102元的收条，但实际上原告王旺在签订合同时并没有给我公司付过任何房款；该交易房屋为期房的事实导致我公司在签订合同时根本不可能当即交付房屋，故原告对合同中“签合同时当即交房”的理解，并不是当时双方的真实意思表示。且协议当中并没有另行约定交房日期，因此并没有证据证明我公司迟延交房构成根本违约。原告不能以此为由，主张解除合同并返还其购房款。2、《房屋买卖协议》备注中约定“甲方（凯祥房地产公司）负责在房管局统一办理网签时，给乙方（王旺）办理所有相关手续。平米暂定103.88×4150元=431102元，在房屋交付时按实际平米为准。”此约定首先能够说明我公司有在房屋能够办理网签手续时给原告办理网签手续的义务，但现在房屋还不具备办理网签手续的条件，故办理网签手续的义务不能作为原告王旺解除合同违约的事由；其次根据该约定更能够说明，原告王旺在与我公司签订协议时，完全知道该房屋为“期房”和双方没有约定即时交付房屋的事实，否则实际平米不可能在合同签订时不确定，需要约定“按实际平米为准”。所以根据上述事实，我公司现在没有交房根本不构成违约，更谈不上严重违约，因此原告王旺不能依此解除合同。3、目前我公司即将建成包括协议中交易的房屋，只是还没有完善相关基础设施，不具备交房的条件，但是未来完全能够向原告王旺交付该房屋，不存在合同目的不能实现的情况。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。我公司根本不存在不履行交房义务的情形。首先我公司没有明确表明不履行交付义务；其次，也不存在迟延交房的情形，由于该交易房屋相关设施和手续还不完善，不具备交房及办理网签手续的条件，才没有给原告交付房屋。第三，现在并不存在合同目的不能实现的情形，该交易房屋即将建成，并在完善当中，待具备办理网签手续时我公司完全可以将该房屋交付给原告王旺，从而最终实现合同目的。综上所述，我公司并没有违反合同义务，更不存在严重违约导致合同目的不能实现的情形。则本着“保护交易”的原则，维持已经形成的合同关系，双方应继续按照已达成的《房屋买卖协议》完成相关交易。请求人民法院依法驳回原告王旺的诉讼请求。被告凯祥房地产公司提供如下反驳证据：证人刘某出庭证言，证明刘某欠原告王旺租赁费约380000-390000元，刘某分包了被告凯祥房地产公司建设工地上的劳务工程，涉案房产系被告凯祥房地产公司以抵顶欠刘某劳务工程款的方式顶账到原告名下，以偿还刘某所欠原告的租赁费。并且当时约定房屋的交付时间为完工后具备办理网签手续时。原告王旺质证意见：证人在被告工地上干活，涉案房屋系被告欠证人劳务费或工程款抵顶得来，被告对抵顶房屋是明知的。被告凯祥房地产公司质证意见：认可证人证言。经审理查明，2017年4月16日，原告王旺作为乙方与甲方被告凯祥房地产公司签订《房屋买卖协议》一份，约定一、甲方自愿将坐落在达拉特旗贵府家园2#楼三单元九楼东户房产出卖给乙方。二、双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币431102元。三、乙方在签订本合同时，房款一次性付清，甲方应将该房屋交付乙方。四、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付违约金，一方如不能按规定交付房屋或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付罚金，逾期30日视为毁约。五、本合同一式二份，甲乙各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。六、备注：甲方负责在房管局统一办理网签时，给乙方办理所有相关手续。平米暂定价103.88×4150=431102元，在房屋交付时按实际平米为准。上述协议实际签订日期为2018年4月16日，同日被告给原告出具收到原告购房款431102元、日期为2017年4月6日的收据一支。另查明，2018年5月15日，原告向案外人刘某打下收据一支，内容为：“今收到刘某位于达拉特旗贵府家园2#楼三单元9楼东户楼房一套，以偿还所欠王旺租赁费，所有欠款全部结清，双方互不相欠，无任何债务纠纷。交款人刘某、收款人王旺。”还查明，被告凯祥房地产公司开发建设鄂尔多斯市康维老年服务中心及贵府佳园房屋建筑工程，其又将工程承包给鄂尔多斯市兴林建安集团有限责任公司,与其签订《建筑工程施工合同》，2016年5月8日，兴林公司又与包头市顺平建筑劳务有限责任公司（项目负责人为吕振华）签订《工程项目承建合同书》。2016年5月8日包头市顺平建筑劳务有限公司指派施工人刘某到涉案工程工地上劳务施工。证人刘某出庭证明，涉案房产系被告凯祥房地产公司以抵顶欠其劳务工程款的方式顶账到原告名下，以偿还刘某所欠原告的租赁费。且当时约定房屋的交付时间是工程完工后具备办理网签手续时。现该房产尚未建成，不具备网签条件。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并已发生法律效力。被告向原告出具购房款收据，应视为被告对以债权债务抵顶购房款的方式的一种认可，双方均应依约履行合同义务。现原告认为合同约定的交付房屋时间为合同签订之日，被告逾期未交付房屋，构成违约，从而要求解除合同。故合同签订时对房屋交付时间的约定，系本案争议的焦点。根据双方当事人陈述、证人刘某证言以及合同内容看，原、被告双方实际签订合同日期为2018年4月16日。原告当庭认可涉案房屋现在仍没有建成，尚不具备办理网签的条件，则在合同签订之日该房屋并不具备网签条件。故本院对原告“合同签订之日交付房屋”的理解不予支持；根据现有证据原告并不能证明双方的合同存在不能继续履行的情形，故本院对其该项诉讼请求不予支持。原告的其余诉讼请求系解除合同后的法律后果，本院亦不予支持。综上，判决如下：驳回原告王旺的诉讼请求。案件受理费减半收取3883元，由原告王旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  高白玲二〇一八年十二月二十七日书记员  王莉平