江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0802民初2750号原告（反诉被告）：吉州区金玲酒家，住所地：吉州区井冈山大道217号区工商局内，统一社会信用代码：92360802MA35Q9150U。经营者：葛金玲，男，1962年6月8日出生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：万丹，江西律星律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉安市吉州区市场和质量监督管理局，住所地：吉州区井冈山大道217号，统一社会信用代码：1136100335652813XT。法定代表人：张锦云，局长。委托诉讼代理人：李月明，江西吉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾强，江西吉泰律师事务所律师。原告吉州区金玲酒家与被告吉安市吉州区市场和质量监督管理局合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉州区金玲酒家的经营者葛金玲及其委托诉讼代理人万丹、被告吉安市吉州区市场和质量监督管理局的委托诉讼代理人李月明、曾强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿装修财产损失146923.8元、违约保证金20000元、拍卖佣金及产权交易手续费9650元、可得利益损失271890元，共计448463.8元。事实和理由：2015年4月，原告通过内部投标取得被告食堂2年的承包经营权。承包期满后，被告对食堂的经营权进行公开拍卖。2017年8月15日，原告通过竞卖形式再次取得代食堂5年的经营权。2017年8月27日，双方签订了《食堂承包经营合同》，原告支付了保证金10000元及拍卖佣金等费用。合同约定：租赁期限为5年（众2017年9月1日至2022年8月30日止），被告现有干职约171人在食堂用餐，市值利润不超过10%等。原告在履约过程中，投入巨资对食堂进行装修、装潢。2018年3月，被告以搭建食堂的蓝皮棚被吉州区政府强制拆除，食堂经营场所不足为由口头通知终止与原告签订的合同，要求原告搬离清场。同时被告委托江西德隆房地产土地估价事务所有限公司对食堂内的装饰装修等进行审计，审定造价为44823.8元。被告的上述行为属严重违约，造成原告装修财产损失，经营目的及可得利益无法实现。被告辩称，被告解除合同的行为不是违约行为，解除合同的原因是由于吉安市人民政府办公室文件要求彻底拆除城区的彩钢棚以及原告未按约交纳承包经营费。政府行为属于不可抗力，原告拖欠承包经营费，被告也可以单方解除合同。被告依法无须承担合同解除的损害赔偿责任，原告的诉请应予驳回。退一步说，即便被告违约，原告主张40多万元赔偿也缺乏事实和法律依据。违约赔偿应尊重合同意思自治原则，有约定从约定。合同规定“甲方违约应双倍支付给乙方履约保证金，并还应承担违约给乙方造成的直接经济损失；乙方违约甲方有权不退还乙方履约保证金，乙方应承担违约给甲方带来的直接经济损失”。按此约定，被告只是赔偿直接经济损失，原告无权要求可得利益损失。因原告拖欠承包经营费，其无权要求退还履约保证金。原告主张的102100元财产损失是原告自行估价的，该财产还在食堂房屋内，原告可自行搬走，不属于损失，且该财产大部分是第一次承包时原告带来的，不是为第二次承包购置的，原告不能主张赔偿。原告应当举证证明装修是否发生，装修的时间及费用。拍卖佣金属直接经济损失，但原告必须扣除9个月有效承包经营期内应当分摊的佣金费用。原、被告签订的《食堂承包经营合同》约定：承包费为每月5500元，承包经营费按月交纳，每月二十日之前交纳当月承包经营费给甲方指定账户上。拖延超过三十日甲方有权单方解除合同，造成的损失全部由乙方承担；食堂所用水电、天然气由乙方按计量器具的用量交费或由甲方派员向乙方收取；乙方按甲方的要求自备食堂消费系统和消费卡。合同签订后至今，原告拖欠了4个月的承包经营费22000元未交纳。2018年3月15日，吉安市人民政府办公室下发吉府办（2018）51号文要求对城区所有蓝色彩钢棚彻底拆除，案涉食堂的彩钢棚被责令限期拆除，这一客观情况是无法预见、不能避免并不能克服的，影响到食堂承包经营合同的履行。2018年5月28日，被告向原告送达了《关于终止食堂承包经营合同的通知》，依法终止了承包合同。此时，被告的干部职工用餐卡上尚有约60000元未消费，但原告拒绝结清用餐卡上的余额，并在未缴清承包经营费的情况下一直继续占用原食堂三个房间、一个仓库，按每月2500元占用费计算，原告应支付占用费7500元。为此，反诉原告提出反诉，请求判令：1、反诉被告吉州区金玲酒家结清水电、天然气费用，立即搬离占用的房屋；2、反诉被告支付2018年5月28日前承包经营费22000元，确认反诉原告有权不退还履约保证金10000元；3、反诉被告支付2018年6月至8月的食堂房间占用费7500元，并按每月2500元的标准计算至搬离之日止；4、反诉被告向反诉原告返还用餐卡未消费余额60000元。针对反诉原告的反诉，反诉被告辩称，反诉原告提供的租赁物系违法搭建物，在责令自行拆除后，无法提供安全、稳定的经营场所，致使合同目的无法实现，属严重违约。承包合同约定乙方在上一轮承包期内添置的资产在本合同承包期满后，无偿归甲方所有。对乙方未经甲方同意留存的物品，甲方有权视为垃圾处理。反诉原告诉请侵占食堂房间内在大部分物品为其自己所有，其他物品可按合同约定处理。故反诉原告要求反诉被告支付占用费理由不充分。反诉原告提及的水电、天然气费用都是独立装表，反诉原告未垫付费用，用餐卡费用是反诉原告职工的福利，未消费的费用都发放至职工个人消费卡中，应由职工本人主张权利。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2015年4月，原告取得被告食堂2年的承包经营权。承包期满后，被告对食堂的经营权进行公开拍卖。2017年8月15日，原告通过竞拍再次取得被告食堂5年的经营权，原告分别支付了拍卖佣金8000元，产权交易手续费1650元。2017年8月27日，被告为甲方，原告为乙方，双方签订了《食堂承包经营合同》，约定：租赁期限为五年，自2017年9月1日起至2022年8月30日止。承包费为每月5500元。承包经营费按月交纳，每月二十日之前交纳当月承包经营费给甲方指定账户上。拖延超过三十天甲方有权单方解除合同，造成的损失全部由乙方承担。乙方应在签订合同前向甲方支付1万元作为履约保证金，合同届满时，若乙方承包经营期间无违约则其履约保证金甲方一次性退回（不计付利息）。甲方按其食堂（含食堂房屋、厨房、厨具、餐具）的现状交付给乙方使用（经甲、乙双方协商，交付时间为2017年8月27日），双方派员对食堂厨房、厨具、餐具进行清点建册并签字确认，合同期满后除合理损耗外，其它应如数归还甲方。食堂所用水、电、天然气由乙方按计量器具的用量交费或由甲方派员向乙方收取。承包期间，乙方独立经营，自负盈亏。乙方应按干净、整洁、亮堂的要求对食堂进行整体装修，并开辟甲方干部职工专属用餐区。装修时不得损坏房屋主体结构，装修费由乙方自行承担。承包期满，乙方对食堂的装修、装潢等均无偿归甲方所有，甲方不给予任何作价补偿。甲方确定在食堂用工作餐的前提是乙方按要求对食堂进行装修完毕。双方还应遵守下列约定：乙方应按甲方的要求自备食堂消费系统和消费卡；乙方应在确保甲方干职用工作餐的前提下，再开展对外经营；甲方现有在食堂用工作餐的干职约171人左右，如乙方直接提供物或食材给干职，市值利润不得超过10%，干部职工消费卡每年年底清一次归零；甲方干职用餐费用每一个月凭乙方正式发票结算一次，甲方收到发票后按区财政局规定的报账时间，每一个月将上一个月用餐费用付至乙方指定的账户，如未支付且无合理说明则视为违约。违约责任为：甲方违约应双倍支付给乙方履约保证金，并还应承担违约给乙方造成的直接经济损失；乙方违约甲方有权不退还乙方的履约保证金，乙方还应承担其违约给甲方带来的直接经济损失。其他约定：乙方在上一轮承包期内添置的资产（详见现承包人资产清单）在本合同承包期满后，乙方对食堂的装修、装潢无偿归甲方所有。合同签订后，原告向被告交纳了10000元履约保证金，承包费支付到2018年3月。被告向原告支付了该局的干部职工2018年3月份的餐费，原告将相应金额餐费充值到被告干部职工的就餐卡内。2018年3月，吉安市吉州区城市管理综合执法局向被告送达了责令停止违法（章）行为通知书，查明：你单位食堂有违章搭建物，责令你单位于2018年3月25日前自行拆除、恢复原状。同年5月4日，吉安市吉州区城市管理综合执法局再次向被告送达了责令停止违法（章）行为通知书，责令被告单位于2018年5月20日自行拆除违章搭建构筑物。2018年5月28日，被告向原告送达了“关于终止食堂承包经营合同的通知”，内容为：因吉州区政府开展拆除蓝皮棚工作，发送通知限我局在规定的期限内（2018年5月底前）必须拆除搭建食堂的蓝皮棚。由于蓝皮棚是食堂场地的组成部分，蓝皮棚被政府强制拆除后，将导致我局食堂场所不足。这一无法预见、不能避免、不能克服的客观情况变化，影响到我局与你方在2017年8月27日续订的《食堂承包经营合同》的履行。为此，我局依法终止你方与我局签订的食堂承包经营合同。现通知以下事项：一、请你方于2018年5月底前，按合同约定的原定消费方式结清全局干部职工用餐卡上的余额；二、如你方未在政府限期拆除前及时搬离清场，所造成的一切损失由你方自行承担；三、因终止合同所产生的纠纷，本着友好、协商的原则，可双方协商解除，如协商未达成一致意见，可通过司法途径予以解决。之后，搭建食堂的蓝皮棚被拆除。对当事人争议的事实，原告提供了如下证据：1、江西德隆房地产土地估价事务所有限公司（以下简称德隆公司）出具的房屋装修明细表、附属物明细表各一份，吉安市锦源工程造价咨询有限责任公司（以下简称锦源公司）出具的审核报告一份，证明食堂装修装饰费用的金额；2、税收完税证明二份，证明原告食堂的月营业额为5万元，反算出原告个人月收入为11275元。被告对德隆公司出具的两份明细表提出异议，该鉴定缺乏合法要件，没有鉴定资质，锦源公司出具的审核报告真实性、合法性、关联性均有异议，鉴定的工程是相聚缘酒楼，不是金玲酒家，该报告没有预算员签字，不应把电风扇计算在内，拆迁工程的预算不属于装修损失。完税证明与本案无关。被告提供了如下证据：1、食堂饭卡余额统计表，证明被告干部职工用餐卡尚有62268.5元未结清；2、光盘一张，证明原告占用被告食堂房间，未搬离。原告对统计表的真实性无异议，但提出应扣除10%的利润和7%的税金。光盘真实性无异议，因被告没有派人与原告办理交接，食堂里的财物原、被告均置办了一部分，且合同约定五年后归被告所有。本院对上述证据认定如下：原告证据1、锦源公司出具的审核报告中写明是对吉州区市场和质量监督管理局食堂拆迁工程预算审核的报告，且是由被告委托进行预算审计的，应予认定。2、不能作为原告的收入证明。被告证据1、可以认定被告干部职工用餐卡尚有62268.5元未消费。2、不能证明原告占用被告房屋。本院认为，原、被告签订的《食堂承包经营合同》合法有效，在合同履行中，被告向原告送达了解除合同的通知，引发本案争议，争议焦点为：1、被告是否存在违约行为？2、原告主张的损失金额能否认定？3、被告的反诉请求是否应当支持？关于争议焦点1：被告终止合同的理由是搭建食堂的彩钢棚被拆除，吉安市吉州区城市管理综合执法局作出的责令停止违法（章）行为通知书认定该彩钢棚属于违章搭建构筑物，在与原告签订合同时，被告对合同履行中违建彩钢棚可能被拆除的结果应当预知，政府拆除违章建筑不属于不可抗力，故应认定合同无法继续履行是被告的违约行为导致。关于争议焦点2：原告主张的损失为装修财产损失146923.8元、违约保证金20000元、拍卖佣金及产权交易手续费9650元、可得利益损失271890元。经被告委托，锦源公司出具的审核报告认定食堂装饰工程的预算造价为187096.24元，考虑被告实际经营8个月，本院醒情按75%折算，食堂装修及财物损失金额为140322.18元。履约保证金属合同约定的违约金，因原告已主张实际损失赔偿，其又要求双倍返还履约保证金，不符合法律规定，本院不予支持。拍卖佣金及产权交易手续费9650元属实际损失，结合原告实际经营时间，本院认定由被告承担7700元。合同约定违约赔偿损失范围为直接损失，原告主张的可得利益损失属于间接损失，故该项损失不予认定。关于争议焦点3：原、被告的承包经营合同解除后，双方未办理食堂财物的交接手续，不能认定原告占用被告房屋，被告反诉请求原告支付房屋占用费7500元，本院不予支持，但原告应在被告主张后办理房屋交接手续。被告并未举证明原告拖欠了水、电、天然气费，故该项诉请证据不足，本院不予支持。2018年3月，相关部门已送达了责令拆除彩钢棚的通知，被告的餐费也仅支付到3月，原告在合同存在履行不能的情形下有权停交剩余的承包费，被告反诉要求原告支付2018年5月28日之前的承包费，本院不予支持。被告向原告支付职工餐费是基于承包经营合同的约定，在合同解除后，被告有权要求原告退还就餐卡内未消费的余额，因原告已开具餐费税票，原告要求扣除7%税金和10%利润后退款，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条规定，判决如下：一、被告吉安市吉州区市场和质量监督管理局赔偿原告吉州区金玲酒家装修及财产损失140322.18元、拍卖佣金及产权交易手续费7700元，限判决生效后十日内履行完毕；二、被告吉安市吉州区市场和质量监督管理局返还原告吉州区金玲酒家履约保证金10000元，限判决生效后十日内履行完毕；三、反诉被告吉州区金玲酒家于判决生效后十日内与反诉原告吉安市吉州区市场和质量监督管理局办理食堂财物的交接手续，将房屋交还给反诉原告；四、反诉被告吉州区金玲酒家返还反诉原告吉安市吉州区市场和质量监督管理局就餐卡餐费余额51682.8元，限判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告吉州区金玲酒家的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告吉安市吉州区市场和质量监督管理局的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4014元，减半收取计2007元，由原告吉州区金玲酒家负担1307元，被告吉安市吉州区市场和质量监督管理局负担700元，反诉费881元，由反诉原告吉安市吉州区市场和质量监督管理局负担381元，反诉被告吉州区金玲酒家负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  张黎晖二〇一八年十二月二十九日书记员  刘丽娟