四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初12837号 原告（反诉被告）：董光才，男，汉族，1958年8月23日出生，住四川省泸州市江阳区。 被告（反诉原告）：四川众联宜居房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区天府三街69号1栋15层1504号。 法定代表人：齐金梅，总经理。 委托诉讼代理人：王立，男，汉族，1976年6月30日出生，住黑龙江省讷河市，系公司员工。 原告（反诉被告，以下仍称原告）董光才诉被告四川众联宜居房地产经纪有限公司（反诉原告，以下仍称被告简称众联宜居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本院于2018年8月30日、2018年12月19日公开开庭进行了审理，原告董光才、被告众联宜居公司委托诉讼代理人王立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董光才向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同，被告退还房屋；2、判令被告按双方签订的合同支付所欠高新区青年城2幢1单元1414号房屋从2018年1月15日至2018年7月15日租金16,800元；3、判令被告赔付违约金2,800元。事实及理由：原告与被告于2017年9月19日签订了《房屋出租委托合同》，按合同约定，被告本应于2018年1月12日和2018年4月12日分别支付原告方第二期、第三期租金各8,400元，但被告没有履行应尽的义务，反而继续占有着房屋，既不支付租金也不退还房屋给原告。按合同第九条补充协议，原告方有权收回房屋，并按合同第六条违约责任的规定追究被告方违约责任。被告一直不履行自己的应尽义务，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。 众联宜居公司答辩称：原告交付给被告方的房子有两处不合格的地方，第一是甲醛超标无法正常居住，关于这个问题被告方请了专业机构做检测并出具了检测报告。第二是涉案房屋违反了国家关于商品房住宅的强制性规定，根据《中华人民共共和国国家标准住宅建筑规范》第八条第四款关于燃气安装的规定，“套内的燃气设备应设置在厨房或与厨房相连的阳台内。”但是涉案房屋的燃气具安装在了卫生间，致使燃气公司长期未开通燃气，房屋无法正常进行出租。根据以上两点，原告交付的房屋不合规定，我方合同目的不能实现，此合同为无效合同，原告应当返还我方已经支付的房租以及涉案房屋的检测费用。 众联宜居公司提出反诉称，原、被告双方于2017年9月19日签订《房屋出租委托合同》，约定将案涉房屋委托给众联宜居公司对外出租。合同签订后，众联宜居公司在对外出租案涉房屋过程中发现案涉房屋存在违规装修不能开通燃气和室内甲醛超标问题。根据《中华人民共共和国国家标准住宅建筑规范》第八章第四款第四条规定“套内燃气设备应设置在厨房或与厨房链接的阳台内。”本案涉案房屋的燃气热水器设置在卫生间和《成都市政府住宅租赁管理办法规定》第九条“租赁住房及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备给排水、供电等必要的基本条件。有下列情形之一的住房不得出租：1．属于违法建筑的；2．被鉴定为危险住房的；3．违反规定改变住房使用性质的；4．法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形”的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，众联宜居公司认为双方签订的《出租委托合同》应当无效。由此，提出反诉请求：1．判令原告退还被告从2017年10月15日至2018年1月14日房租5,600元；2．判令原告承担涉案房屋的检测费960元。 董光才针对反诉答辩称，案涉合同是被告草拟提供的，被告称案涉房屋的相关设施违反国家规定，但原告未看到有鉴定书鉴定案涉房屋违反国家规定。此外，关于燃气的问题，该燃气的安装是符合国家规定的，被告并未提供证据证明燃气安装不合格。关于甲醛超标的问题，根据被告提交的《甲醛报告书》第2页第8条的载明“本报告不得用于法庭举证、职业打假。”该报告书只是一个简单的检测，不能证明房屋甲醛超标不适合居住的目的。并且从报告上可以看出1414号房屋的A房间是合格的，B1、B2检测出来的数值与规定数值的偏差在20%以内，是符合行业规定的，所以被告认为合同无效的两个理由不成立。 经本院审理查明：一、2017年9月19日，董光才与众联宜居公司签订《房屋出租委托合同》，约定：1、董光才将位于高新区中和街道新华社区3组嘉年华青年城2幢1单元1414号房屋委托给众联宜居公司对外出租，委托出租期间从2017年10月15日起至2019年10月14日止共计24个月；2、董光才同意合同签订后，每年预留出30天不计算租金，作为众联宜居公司接洽承租工作期，从2017年11月15日开始计算租金，即自签订合同之日起每年众联宜居公司向董光才支付11个月的房租；3、房屋每月租金为2,800元，按季缴付，即第一次2017年9月19日（5,600元），第二次2018年1月12日（8,400元），第三次2018年4月12日（8,400元），第四次2018年7月12日（8400）…；4、委托期内，众联宜居公司提前退租的，应赔偿董光才一个月的合同约定的月租金为违约金。 二、上述合同签订当日，董光才将案涉房屋的钥匙交给了众联宜居公司，众联宜居公司当即就安排了人员入住。 三、2017年9月21日，众联宜居公司向董光才支付了两个月租金5,600元，之后未再向董光才支付过租金。 四、2017年9月19日，董光才与成都天府新区天兴能燃气有限公司就案涉房屋签订了《供用气合同》（居民用气），案涉房屋于2017年10月30日启封通气。 五、2018年5月4日，四川愉康环保工程有限公司受众联宜居公司委托，对案涉房屋出具了室内空气检验/检测报告，对房间内甲醛、笨和TVOC值进行检测和评价，其中载明卧室A三项评价合格，卧室B1、B2甲醛值0.105，评价不合格，其余两项值均合格，同时在该鉴定报告说明第8条载明“未经本公司同意，本报告不得用于法庭举证、职业打假…．．”，此次鉴定众联宜居公司花去鉴定费960元。 六、2018年7月5日，众联宜居公司向董光才交接了案涉房屋的钥匙，董光才自此收回了案涉房屋。 以上事实有庭审笔录，原、被告提交的《房屋出租委托合同》、《环保监测报告》、房间照片、检测费收据、汇款凭条、收条等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同签订后原、被告之间实质形成的是何种法律关系。二、案涉合同效力应如何认定。 一、关于案涉合同签订后原、被告之间实质形成的法律关系的问题。当事人签订合同后认定双方实质形成何种法律关系，不应该仅从合同的名称来进行认定，而应该根据合同规定的具体内容及事后的实际履行情况进行综合判断。在本案中，原、被告签订的《房屋出租委托合同》，从合同规定的内容来看，原告将涉案房屋委托给被告对外出租，原告只是按照双方约定的月租金标准向被告收取租金，无论案涉房屋有无实际对外出租被告均要向原告承担每年支付11月租金的义务；从原、被告双方实际履行合同的情况看，被告已按合同约定期限向原告支付了2个月的租金5,600元。结合以上两点，双方的签订的合同虽然在名称上有委托二字，但实质系房屋赁租合同，双方之间实际形成的是租赁合同法律关系，并非委托合同法律关系。 二、关于案涉合同的效力问题。《中华人民共共和国国家标准住宅建筑规范》第八章第四款第四条规定“套内燃气设备应设置在厨房或与厨房链接的阳台内”。该条款为管理性规范，非效力性强制规范。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”的规定，被告以案涉房屋违反《中华人民共共和国国家标准住宅建筑规范》第八章第四款第四条和成都市有关住宅租赁相关规定为由，主张原、被告双方签订的《房屋出租委托合同》无效理由不成立。故原、被告签订的《房屋出租委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。 在双方履行合同过程中，被告仅支付了2个月（2017年11月15日至2018年1月15日）租金5,600元后，就未再向原告支付过租金，构成了根本性违约，原告有权要求解除双方的合同，并要求被告支付房屋使用期间的租金及承担违约责任。结合已查明的事实，原告于2018年7月5日收回了案涉房屋，该时间应当认定为双方的合同解除时间，未付租金应当认定为15,773元（2018年1月16日至2018年7月5日），根据双方的合同约定，违约金应按一个月标准计算，金额为2,800元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、原告董光才与被告四川众联宜居房地产经纪有限公司在2017年9月19日签订的《房屋出租委托合同》于2018年7月5日解除； 二、被告四川众联宜居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董光才房屋租金15,773元； 三、被告四川众联宜居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董光才违约金2,800元； 四、驳回原告董光才的其他诉讼请求； 五、驳回被告四川众联宜居房地产经纪有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取740元，反诉受理费减半收取50元，均由被告四川众联宜居房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇一八年十二月十九日 书记员  赵 鑫