海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2018）琼0105民初7554号原告（反诉被告）：褚玉岭，男，汉族，1978年5月29日出生，住河南省方城县，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：吴大勇，河南赫奕律师事务所律师。被告（反诉原告）：海口航瑞实业发展有限公司，住所地:海南省海口市秀英区滨海西路111号新国宾馆3109、3110房，统一社会信用代码：91460100676053399N。法定代表人：郝振河，董事长。委托诉讼代理人：王淼，女，法务经理。委托诉讼代理人：黄祖新，男，法务专员。原告褚玉岭与被告海口航瑞实业发展有限公司（以下简称“航瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月31日受理后，依法适用简易程序，并于2018年12月17日公开开庭进行了审理。被告航瑞公司当庭提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人吴大勇，被告（反诉原告）委托诉讼代理人黄祖新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚玉岭向本院提出诉讼请求：1.判令航瑞公司向褚玉岭支付逾期交房违约金544880元；2.本案的诉讼费用由航瑞公司承担。事实与理由：2017年，褚玉岭与航瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定：褚玉岭向航瑞公司购买其开发的位于海口市××区（幢）（单元）-1、1、2、3（层），建筑面积为447.44平方米，其中套内面积447.44平方米，房屋总价款9800000元，褚玉岭已支付全部房款；航瑞公司应当自2017年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付褚玉岭使用；航瑞公司未能按本合同约定的期限交房，应该赔偿违约金。上述合同签订后，褚玉岭已向航瑞公司支付了涉案房屋全部购房款，并于2017年11月21日依法取得了海口市住房和城乡建设局核发的涉案房屋的《商品房买卖合同备案确认表》。但航瑞公司并未依照合同约定的期限向褚玉岭交付房屋，违约时间是2017年11月30日至2018年4月18日，时间长达近5个月之久。褚玉岭认为，双方签订的《海口市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属于合法有效的合同，双方应严格依照合同约定行使权利、履行义务，现航瑞公司未能依约交房，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，应赔偿褚玉岭违约金共计544880元。航瑞公司针对褚玉岭的请求，辩称，涉案商品房经验收合格，航瑞公司已通知褚玉岭收房，但褚玉岭至今未收房，故其诉请支付逾期交房违约金无约定及法律依据。一、双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定该商品房交付条件为“经验收合格”，2017年12月6日，航瑞公司取得《工程竣工验收报告》，竣工验收结论为“工程质量合格，同意交付使用”，即涉案商品房已于2017年12月6日达到交付条件，并于2018年1月30日取得《建筑工程质量监督报告》，航瑞公司亦依照规定向海口市住房和城乡建设局予以备案。二、航瑞公司在本案中有两项义务，一是通知褚玉岭收房，二是交付经验收合格的房屋，涉案商品房于2017年12月6日经验收合格，航瑞公司分别于2017年11月16日、2018年4月18日向褚玉岭发出《客户验房通知书》，但褚玉岭至今未收房，褚玉岭以自身原因导致损失扩大的情形，有违诚实信用原则，故航瑞公司即使应承担逾期交房的违约责任，其违约的期间应为2017年12月1日至2017年12月6日。另航瑞公司因逾期交房所承担的违约金最高额不超过已付房价款的5%。航瑞公司向本院提出反诉请求：1.判令褚玉岭向航瑞公司支付2017年6月30日至2017年11月20日期间逾期付款违约金25740元（60万元×0.3‰×143天）；2.反诉费用由褚玉岭承担。事实和理由：双方签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议约定，褚玉岭应于2017年6月30日前支付全部购房款980万元，并约定逾期付款应承担的违约责任，而褚玉岭分别于2017年3月31日、2017年4月26日、2017年6月29日、2017年11月20日分四次向航瑞公司支付980万元购房款，其中2017年11月20日的付款已超出合同约定的付款期限，褚玉岭已构成违约，根据合同补充协议之约定，褚玉岭应按应付购房款每日万分之三标准向航瑞公司支付违约金。褚玉岭针对航瑞公司的反诉请求，答辩称，航瑞公司计算的逾期天数有误，比褚玉岭实际付款的时间多计算了一天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的《海口市商品房买卖合同备案表》、《购房款发票》，本院予以确认并在卷为证。对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：一、双方对于涉案房屋何时符合交付条件有异议，褚玉岭提交《海口市商品房买卖合同》及《海口市建设工程竣工验收备案表》，拟证明合同约定商品房经验收合格方可交付，而涉案商品房于2018年3月30日取得竣工验收备案证才符合交付条件；航瑞公司提交《工程竣工验收报告》、《建筑工程质量监督报告》、《海口市建设工程竣工验收备案表》，拟证明涉案商品房于2017年12月6日经验收合格，已符合交付条件。双方对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。因合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，且在“1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”和“3.该商品房经验收合格”两个交付条件可供选择的情况下，双方协商选择“该商品房经验收合格”作为涉案房屋的交付条件，本院认定该条款系双方自愿达成，并应按此条款进行交付。虽涉案商品房于2017年12月6日已取得《工程竣工验收报告》，但根据《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织涉及施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用，海口市建设工程质量安全监督站于2018年1月30日出具《建筑工程质量监督报告》，其验收组结论为“国瑞海涛阁工程质量合格，同意验收”，监督结论及意见为“同意该工程申请备案”，并于2018年3月20日取得《建设工程竣工验收备案表》，故本院认定2018年1月30日涉案商品房已经符合合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。二、双方对于航瑞公司通知收房义务的时间有异议，褚玉岭提交《客户验房通知书》（2018年4月18日），拟证明航瑞公司于2018年4月18日才通知其于2018年4月19日以后办理收房手续，航瑞公司对该份证据的真实性无异议；航瑞公司另提交《客户验房通知书》（2017年11月16日）及邮寄单、物流信息，拟证明其于2017年11月16日已履行通知收房的义务，褚玉岭质证表示其未收到2017年11月16日的《客户验房通知书》，且无法核查该邮件是否实际投递。本院认可《客户验房通知书》（2018年4月18日）的真实性，并认定航瑞公司已于2018年4月18日履行了通知收房义务，航瑞公司于2017年11月16日发出的《客户验房通知书》，因该时间节点涉案房屋仍未满足房屋交付条件，故该通知收房的行为不发生法律效力。三、双方对于褚玉岭支付购房款的时间有异议，航瑞公司提交三份《收据》及《购房款》，拟证明褚玉岭于2017年11月20日才完成支付购房款的义务，已违反合同约定。褚玉岭质证认为《收据》均为航瑞公司制作，无法核对真实的付款时间，真实的付款时间应以银行入账凭证为准。经核对双方提交的《购房款发票》以及庭审时双方的陈述，本院认定，褚玉岭支付60万元余款的时间为2017年11月20日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：褚玉岭经与航瑞公司协商，向航瑞公司认购海口市秀英区滨海西路南侧国瑞海涛阁D2-4#楼，并先后于2017年3月31日、2017年4月26日分别向航瑞公司支付20万、200万的购房款，双方于2017年6月29日就涉案房屋签订《海口市商品房买卖合同》，该合同约定购房总金额为980万元，褚玉岭应于2017年6月30日前全部付清。合同第六条约定：逾期付款的，每逾期一天，航瑞公司有权要求褚玉岭每日按应付而未付房价款的万分之三支付违约金。合同第八条约定：航瑞公司应当在2017年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付褚玉岭使用。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，航瑞公司应当在合同约定的交付日7日前，书面通知褚玉岭办理查验手续及褚玉岭应当携带的证明文件，褚玉岭应在收到该通知之日起1日内，会同航瑞公司对该房屋进行验收交接，如果褚玉岭因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。合同第十一条约定：航瑞公司未能按合同约定期限交房的，逾期90日内，每逾期一天，褚玉岭有权要求航瑞公司每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，褚玉岭有权单方解除合同，如褚玉岭要求继续履行合同的，航瑞公司按逾期日数每日向褚玉岭支付已付房价款万分之三的违约金；上述两款所发生的违约金最高额不得超过已付房价款的5%，除该违约金外航瑞公司不承担其他责任。该合同《补充协议》第六条第1款约定：商品房未按合同约定交付日期交付，逾期在90日内的，由航瑞公司按褚玉岭已付房价款每日万分之三的标准支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按褚玉岭已付房价款每日万分之四的标准计算；逾期超过180日的，褚玉岭有权解除合同，航瑞公司按褚玉岭已付房价款的5%支付违约金。合同签订当天，褚玉岭支付购房款700万元，并于2017年11月20日支付剩余购房款60万元，航瑞公司于当日开具980万元的购房发票，海口市住房和城乡建设局于2017年11月21日核发涉案房屋的《海口市商品房买卖合同备案表》。2018年4月18日，航瑞公司以EMS邮寄方式向褚玉岭寄送《客户验房通知书》，告知褚玉岭可自2018年4月19日至2018年4月30日期间办理收房手续。另查明：2017年12月6日，涉案工程取得《工程竣工验收报告》，海口市建设工程质量安全监督站于2018年1月30日作出监督登记号[2015]140号《建筑工程质量监督报告》，报告中验收组结论为：国瑞海涛阁工程质量合格，同意验收，监督结论及意见为同意该工程申请备案。2018年3月20日，航瑞公司取得海口市住房和城乡建设局核发的《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，褚玉岭与航瑞公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。因褚玉岭对于航瑞公司主张其存在逾期支付首付款的违约行为予以认可，仅认为航瑞公司计算的违约金方法有误，故本院认定褚玉岭存在逾期付款的违约行为，根据褚玉岭支付首付款的时间以及合同关于逾期付款违约责任的约定，本院认定褚玉岭应支付的逾期付款违约金为：2017年6月30日至2017年11月19日期间，按应付而未付的60万元购房款为基数，按每日万分之三计算为25560元（60万×0.3‰×142天），航瑞公司主张超过25560元部分，本院不予支持。本案的争议焦点为航瑞公司是否存在逾期交房的违约行为以及其应承担的违约责任问题。根据合同约定，航瑞公司应于2017年11月30日前将经验收合格的商品房交付给褚玉岭，并应在符合交付条件后以书面形式通知褚玉岭交房，而涉案房屋于2018年1月30日符合合同约定的交付条件、航瑞公司于2018年4月18日向褚玉岭发出《客户验房通知书》，其履行通知收房义务的时间为2018年4月18日，显然已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，故本院认定航瑞公司逾期交房的违约期间为2017年12月1日至2018年4月18日，逾期交房违约天数为138天。至于该逾期交房的违约金计算标准问题，合同第十一条以及合同补充协议第六条第一款均作出了相关约定，因合同补充协议第六条第一款约定“逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按乙方已付房价款每日万分之四的标准计算”，该约定已对合同第十一条约定的“逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金”进行了变更，故应适用变更后的合同补充协议第六条第一款的相关约定对违约金予以计算，因补充协议第六条第一款对于合同第十一条关于逾期违约金的总额不超过房屋总价款5%的约定并未予以变更，故褚玉岭主张的违约金总额不能超过已付房价款的5%。经计算，航瑞公司逾期138天交房，根据补充协议第六条第一款的约定，违约金为540960元（980万×0.4‰×138天），该数额已超过合同第十一条关于逾期违约金总额不超过已付房价款的5%即490000元的约定，故航瑞公司应支付的逾期交房违约金为490000元，褚玉岭主张超过490000元部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）海口航瑞实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）褚玉岭支付逾期交房的违约金490000元；二、原告（反诉被告）褚玉岭应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）支付逾期付款的违约金25560元；三、上述第一项、第二项相互抵消后，被告（反诉原告）海口航瑞实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）褚玉岭支付464440元；四、驳回原告（反诉被告）褚玉岭的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）海口航瑞实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9249元，减半收取4624元，由原告（反诉被告）褚玉岭负担466元，由被告（反诉原告）海口航瑞实业发展有限公司负担4158元；反诉受理费221元，由原告（反诉被告）褚玉岭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员杨明二〇一八年十二月十八日法官助理荣子玲书记员詹晓薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。审核：杨明撰稿：杨明校对：詹晓薇印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2018年12月18日印制（共印6份） {文书日期} 附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。