吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉07民终字2043号 上诉人（原审被告）松原市吉油房地产开发有限责任公司，住所地：松原市宁江区。 法定代表人：彭钊，董事长。 委托诉讼代理人：张万库，吉林石力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）宋艳琴，女，1976年8月19日生，汉族，住吉林省乾安县。 委托诉讼代理人：贾景国，吉林东镇律师事务所律师。 上诉人松原市吉油房地产开发有限责任公司（简称吉油房地产）因与被上诉人宋艳琴买卖合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2018）吉0702民初3767号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉油房地产的委托诉讼代理张万库、被上诉人宋艳琴的委托诉讼代理人贾景国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉油房地产上诉请求：撤销一审判决，依法驳回宋艳琴的诉讼请求。事实与理由：一、吉油房地产履行了房屋买卖合同的主要义务和协助义务，原审判决认定上诉人“未提供证据证明已经为宋艳琴提供办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”属于认定事实不清。原审判决查明诉讼双方订立商品房买卖合同以后，宋艳琴交付房款并接受吉油房地产交付的商品房。这表明当事人已经履行了买卖双方各自的主要义务。关于《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的开发商协助义务，吉油房地产已经按照法庭指挥于庭后提交了吉（2018）松原市不动产第0007072号、吉（2018）松原市不动产第0006744号不动产产权证书。这些证书表明，吉油房地产已经正在协助宋淑艳办理房屋所有权登记“提供必要的证明文件”。众所周知的是松原市不动产中心与土地局、住建局职能交接、交易税关联等网络建设上都推迟了产权登记的时间，这是吉油房地产力所不能及的事情，这并非是最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“出卖人的原因”。综合分析上述事实，吉油房地产对于案涉买卖合同并非根本违约，不具备解除买卖合同的法定条件。原审判决对吉油房地产的协助行为以及主客观原因熟视无睹，属于事实认定不清。二、原审判决“自2015年9月7日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息”缺乏合同依据。诉讼双方在商品房买卖合同关于产权登记的约定中排除了合同解除和赔偿损失条款。但是，原审判决第二项缺乏合同依据。即便是判决解除正确，亦应根据违约方在迟延履行期限届满后支付利息而非之前。三、宋艳琴占有使用商品房后的收益，原审判决未判返还，有失公允。案涉房屋为商企房，吉油房地产交付房屋后，宋艳琴即用于经营已近三年。依照合同法第五十八条和最高院（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中的意见，应由宋艳琴返还收益给吉油房地产。 宋艳琴二审辩称：一、本案案涉房屋自2015年9月6日交房至今，吉油房地产未能向产权登记部门提供案涉房屋办理土地使用证以及房屋产权证所需的必备完整的证明文件，导致今日无法办理产权登记是不争的事实。二、从《合同法》规定的解除合同情形来看，解除合同分法定解除和约定解除，根据《合同法》第九十四条规定，又根据《最高人民法院审理关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，本案符合上述法定解除情形。三、吉油房地产称未能办理产权登记不属于根本性违约，不具备解除买卖合同的法定条件无法律依据。宋艳琴认为，作为房地产开发企业协助房屋买受人及时完成产权登记是其法定义务，由于上诉人未按照合同约定以及法律规定时限及时完成协助产权登记义务，导致宋淑艳不能用此房屋办理抵押贷款，其已构成根本违约。根据《合同法》第九十七条、五十八条规定，有过错一方应当赔偿因此受到的损失，因此原审判决赔偿利息损失并无不当。四、宋艳琴购买案涉房屋后，投入近20万元进行装修，但是只实际经营了一年，该房屋一直闲置至今，连装修成本都没有收回，并没有经营收入。吉油房地产要求其返还近三年收益，并非不能解除合同的法定理由，不应当在本案中处理，应另行主张。 宋艳琴向一审法院起诉请求：一、解除宋艳琴与吉油房地产签订的商品房买卖合同；二、判令吉油房地产返还购房款2806171元并自2015年9月6日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；三、判令吉油房地产赔偿宋艳琴装修损失14.5万元。 一审法院经审理查明：2015年9月6日，宋艳琴与吉油房地产签订商品房买卖合同，宋艳琴购买吉油房地产开发建设的滨江嘉园二期5#49幢113号房，价款为2806171元。双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方协商解决。2015年9月6日宋淑艳交付全部购房款后接受房屋。宋艳琴对其所购房屋进行了装修。现宋艳琴购买房屋至今未办理产权证照。宋艳琴于2017年7月25日曾经向起诉吉油房地产，宁江区人民法院曾于2017年10月16日做出（2017）吉0702民初3796号民事裁定书，宁江区人民法院认为：“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年9月6日吉油房地产将房屋交付给宋艳琴，宋艳琴本次起诉不具有诉权，故驳回宋艳琴的起诉”，现该裁定已经生效。现宋艳琴购买的房屋尚不能办理房屋所有权登记，吉油房地产公司抗辩称宋艳琴所购买房屋因房产行政部门的原因未办理房屋产权证，但未向法院提供证据加以证实。另查明，宋艳琴主张装修损失但并未提供相关证据。 一审法院认为，宋艳琴与吉油房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。吉油房地产公司承认房屋于2015年9月6日交付给宋艳琴使用，至今未办理房屋所有权登记。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房地产开发企业履行的义务是协助义务，即“房地产开发企业应当协助房屋购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”房屋购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。吉油房地产公司未提供证据证明其已经为宋艳琴提供办理土地使用权变更和房屋所有权登记的手续。吉油房地产公司抗辩因房产行政部门的原因未办理房屋所有权证，但其未提供证据证明其主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，故宋艳琴主张解除商品房买卖合同的请求应当予以支持，吉油房地产公司应返还购房款2806171元，并自宋艳琴交款次日（2015年9月7日）起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。宋淑艳主张装修损失14.5万元，但并未提供证据予以支持，故其该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除宋艳琴与松原市吉油房地产开发有限责任公司于2015年9月6日签订的商品房买卖合同。二、松原市吉油房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给宋艳琴购买房屋款元及利息（并以本金2806171元自2015年9月7日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息）。三、驳回宋艳琴的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，吉油房地产作为案涉房屋的开发单位和出卖人，协助房屋购买人及时办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件既是其法定义务又是其约定义务。现案涉房屋已经交付使用三年之久，仍未取得相关产权证照手续，吉油房地产虽抗辩称系因房产行政部门的原因导致房屋证照未能办理，但其未能就此主张提交任何证据予以证明，故其抗辩理由不能成立。因吉油房地产无正当理由未能在法定期限内协助宋艳琴办理案涉房屋的产权证照手续，宋艳琴已具有合同的法定解除权，其一审诉请要求解除与吉油房地产之间的房屋买卖合同并要求返还已付购房款，于法有据，应予支持。 综上，吉油房地产的上诉主张缺乏事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。本案原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30410元，由上诉人松原市吉油房地产开发有限责任公司负担。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  刘祥芬 二〇一八年十二月十五日 书记员  张 丽