陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕1021民初1523号 原告(反诉被告)屈洛军，男生于1969年7月2日，汉族，居民，住洛南县。 委托诉讼代理人雒毅、王静北京盈科律师事务所律师。 被告(反诉原告)洛南县供销电子商务有限公司，(以下简称洛南供销电商公司)住所地洛南县城关街道办迎宾大道西段鑫泰商贸城**楼。统一社会信用代码91611021MA70T07E7D。 法定代表人王敏锋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人邢少清，陕西金镂律师事务所律师。 被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司，，住所地洛南县四皓街道办柳林社区**统一社会信用代码91611021MA70T19H73。 法定代表人苏锋，任该公司执行董事。 原告(反诉被告)屈洛军与被告(反诉原告)洛南供销电商公司、被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺龙山适用简易程序独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)屈洛军及其委托诉讼代理人雒毅、王静，被告(反诉原告)洛南供销电商公司委托诉讼代理人邢少清，被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司法定代表人苏锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)屈洛军诉称，原告与被告洛南供销电商公司于2015年10月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自己所有的洛南县迎宾大道西段锦和国际酒店一、三楼房屋出租给被告洛南供销电商公司使用，年租金150000元，期限自2015年11月1日至2020年10月31日，共5年，租金按年交，每年到期前15日内交清全年房租。并约定租赁期间水电费由被告洛南供销电商公司承担；若被告洛南供销电商公司拖欠房租累计1个月以上的情况下，原告有权终止合同，收回房屋，被告洛南供销电商公司向原告支付总房租20％的违约金。合同签订后原告按约定将房屋交付给被告洛南供销电商公司，被告洛南供销电商公司也接手原告房屋并在内营业办公，但被告洛南供销电商公司自租赁之日至今一直未付原告分文租金，水电费也只支付了几个月，原告多次催要未果，无奈于2017年9月15日将三楼收回，一楼至今为被告洛南供销电商公司占用，既不交房租也不腾房，给原告造成巨大经济损失，现起诉要求一、解除原告与被告洛南供销电商公司之间订立的《房屋租赁合同》由被告洛南供销电商公司立即腾出房屋交回原告，二、要求被告洛南供销电商公司支付下欠原告房租365625元(暂计算至2018年10月31日)，三、要求被告洛南供销电商公司支付违约金150000元。同时答辩认为被告洛南供销电商公司的反诉理由不成立，要求驳回被告洛南供销电商公司的反诉请求。 被告(反诉原告)洛南供销电商公司辩称，承认原告与被告洛南供销电商公司签订的《房屋租赁合同》有效，并承认接手使用了原告部分房屋和未支付过原告房租的事实，答辩认为(以被告洛南供销电商公司庭审中陈述的观点为准)一、同意解除与原告所签订的房屋租赁合同；二、所租房屋三楼只使用到2016年6月12日，其余租赁的房屋自原告2017年3月30日拉闸停电封门等原因已无法正常使用，被告洛南供销电商公司只得另行租赁办公场地，给被告洛南供销电商公司造成巨大经济损失，后在2017年4月原告诉至法院后，法院为减少双方损失曾调解让被告腾房，因原告不配合，没有调解成功，致损失扩大。三、根据被告洛南供销电商公司原股东(包括原告屈洛军)与陕西寰泰旅游电子商务有限公司于2016年6月12日所签订的《股份转让协议》约定，2015年11月至2016年11月一年房租150000元由陕西寰泰旅游电子商务有限公司承担，原告在该协议上签字认可，该年房租不应要求被告洛南供销电商公司支付，被告洛南供销电商公司并未违约。四、即使认为被告洛南供销电商公司违约，原告所主张的违约金过高，不应支持，应调整到符合法律规定的范围。 被告洛南供销电商公司反诉请求：一、要求被反诉人赔偿反诉人装修残值245000元，货物及物品损失106186.75元，停业损失120000元。事实与理由，2017年3月30日被反诉人对反诉人承租的房屋拉闸停电封门等致反诉人无法正常使用，被反诉人只得另行租赁办公场地，造成反诉人装修好的房屋从此不能正常使用，致发生装修损失245000元、停业损失120000元的经济损失；2018年1月19日被反诉人房屋消防管道破裂致反诉人装修成果，货物及物品全部淹没，造成损失106186.75元。 被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司辩称，2016年6月12日被告洛南供销电商公司原股东城关供销商场、兑山供销社、永丰供销社、灵口供销社、屈洛军与被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司所签订的《股权转让协议》，只是为了配合陕西供销电子商务集团有限公司内部运营，才作的一个形式上的东西，未实际履行，没有实际意义，协议签订后实际租房的是被告洛南供销电商公司，用房的也是被告洛南供销电商公司，被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司根本没有使用这个房子，这一点被告洛南供销电商公司现法人代表是清楚的。被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司不应该，也不可能替他们承担房租。 经审理查明：原告与被告洛南供销电商公司于2015年10月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自己所有的洛南县迎宾大道西段锦和国际酒店一、三楼房屋出租给被告洛南供销电商公司使用，年租金150000元，期限自2015年11月1日至2020年10月31日，租期5年，租金按年交，每年到期前15日内交清全年房租。并约定租赁期间水电费由被告洛南供销电商公司承担；若被告洛南供销电商公司拖欠房租累计1个月以上，原告有权终止合同，收回房屋，被告洛南供销电商公司向原告支付总房租20％的违约金。合同签订后原告按约定将房屋交付被告洛南供销电商公司，被告洛南供销电商公司接手原告房屋，并使用三楼作会议室，一楼作产品展厅，被告洛南供销电商公司自租赁之日至今一直未付原告租金。原告于2017年9月15日将被告洛南供销电商公司在租赁房屋三楼内物品就地封存，收回了房屋三楼，被告占用原告一楼至今。被告洛南供销电商公司租赁期间至2016年7月13日下欠原告水电及维修费15577.40元，2017年3月30日原告为催收水电费曾对租赁房屋拉闸停电，但其后恢复用电。2018年1月19日因天气原因原告出租房屋消防管道破裂致被告洛南供销电商公司部分商品淹没。2018年夏天原告在被告洛南供销电商公司承租房屋门前竖立了一块广告牌。 另查明，2016年6月12日被告洛南供销电商公司原股东城关供销商场、兑山供销社、永丰供销社、灵口供销社、屈洛军与被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司签订《股权转让协议》一份，主要约定为﹕各股东将已装修好的一楼营运中心及三楼孵化中心(计800㎡)转让给被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司使用一年；2015年11月至2016年11月一年房租150000元由陕西寰泰旅游电子商务有限公司承担。签订后未实际履行，原告一楼仍为被告洛南供销电商公司使用，被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司并未接手。 上述事实有：《房屋租赁合同》一份，《股权转让协议》一份，被告公司资产负债表，被告公司原法人代表李民生，原会计常金婵证言材料，双方提供的照片，两次庭审笔录等证据在卷佐证，经质证认证予以确认。 本院认为，原告与被告洛南供销电商公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告交付了租赁房屋，被告洛南供销电商公司接手使用了原告房屋，就应当按照合同约定按时支付原告租赁费并承担水电费，被告洛南供销电商公司未按约支付房租，构成违约，原告提出解除租赁合同，被告洛南供销电商公司同意，应当予以解除；原告要求被告洛南供销电商公司支付房租的理由成立，应予支持，由于合同并未约定每层面积和租金各为多少，原告按一、三楼各半主张，公平合理，应予支持。三楼房租应自2015年11月1日计算至被告不再实际使用之日2017年9月15日为﹙一年零九个半月150000元÷2＋118750元÷2﹚134375元；被告洛南供销电商公司使用原告一楼至今未交付，原告请求一楼房租计算至2018年10月31日理由成立，应予支持，故一楼房租确定为﹙两年零11个月150000元÷2＋150000元÷2＋137500元÷2﹚218750元。一、三楼房租合计353125元。原告要求被告洛南供销电商公司支付拖欠水电费的请求，理由成立，亦应支持，具体拖欠数额以原告提供的被告洛南供销电商公司公司资产负债表上数字为准，确定为15577.40元，其余918.60元因原告提供的自书清单被告不认可，原告无其他证据证实不予确认。原告要求被告洛南供销电商公司支付违约金150000元的请求过高，被告请求调整到符合法律规定的范围，理由成立，应予支持。故违约金调整为以应支付相应房租为基数按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍利率计算利息的方式支付。双方均提供的《股权转让协议》违犯“公司法”效力性的强制性规定，为无效合同且未实际履行，被告以此请求2015年11月至2016年11月一年房租150000元由被告陕西寰泰旅游电子商务有限公司承担的理由不成立，本院不予支持。 原告与被告洛南供销电商公司所签订的《房屋租赁合同》明确约定：承租人拖欠房租累计1个月以上，出租人有权终止合同，收回房屋，并未约定终止合同后出租人要返还装修残值，现承租人已拖欠房租达两年以上，构成违约。合同履行不能的责任在被告洛南供销电商公司，故反诉人要求被反诉人返还装修残值245000元的请求不成立，本院不予支持。2017年3月30日原告为催收水电费曾对租赁房屋拉闸停电，其后恢复用电，虽然双方均未提供恢复用电的具体时间，原告自述房屋钥匙一直由被告掌握，自己并未锁门，被告也没有提供原告锁门封门的证据，2018年夏天原告在承租房屋门前竖立了一块广告牌，对被告使用一楼造成一定影响，原告认为广告牌是2018年8月竖的，被告认为是2018年6月就有，根据被告洛南供销电商公司提供的广告牌照片中路上行人穿短袖短裤的实际情况酌情确定该广告牌竖立时间应是洛南当地的盛夏即为2018年7月。因被告洛南供销电商公司一直使用原告房屋一楼未腾出属事实存在，停电时间长短虽无法确定，竖立广告牌时间也是酌情确定的，但因反诉人提供的证据不能确定因停电、竖广告牌是否造成了停业和具体确实的停业损失，故反诉人要求被反诉人赔偿停业损失120000元的请求因证据不足，本院不予支持。2018年1月19日因天气原因原告出租给被告洛南供销电商公司的房屋消防管道破裂致被告洛南供销电商公司部分商品淹没，但被告洛南供销电商公司提供的证据无法确定货物及物品的损失数额、数量、损坏程度，残值处理结果等，不能准确确定其主张的货物及物品损失就是106186.75元，故反诉人要求被反诉人赔偿货物及物品损失106186.75元的请求因证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条(二)款、第九十四条(四)款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下: 一、解除原告屈洛军与被告洛南县供销电子商务有限公司签订的《房屋租赁合同》；由被告洛南县供销电子商务有限公司在本判决书生效之日起十日内返还原告屈洛军房屋。 二、由被告洛南县供销电子商务有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告屈洛军房租353125元并承担相应利息。(三楼房租利息以134375元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的利率自2015年10月15日起计算至2017年9月15日至；一楼房租利息以218750元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的利率自2015年10月15日起计算至2018年10月31日至)。 三、由被告洛南县供销电子商务有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告屈洛军水电费15577.40元。 四、驳回反诉原告洛南县供销电子商务有限公司的反诉请求。 案件受理费9121元，减半收取4560.50元，诉讼保全费1740元由被告洛南县供销电子商务有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审判员  贺龙山 二〇一八年十二月二十五日 书记员  张亚楠