广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0804民初1122号原告：胡育珲，男，汉族，1980年11月5日出生，住广东省湛江市霞山区。原告：张小英，女，汉族，1981年10月14日出生，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：胡育珲，男，汉族，1980年11月5日出生，住广东省湛江市霞山区文明西路******，公民身份号码:4525011980********。系原告张小英的丈夫。被告：湛江地标投资有限公司，住所地：湛江市坡头区海湾南路**。法定代表人：谢志杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁海青，男，汉族，1982年9月16日出生，住，住广东省遂溪县该被告公司职员。委托诉讼代理人;陈怡，女，汉族，1989年4月17日出生，住，住广东省罗定市该被告公司职员。原告胡育珲、张小英诉被告湛江地标投资有限公司（以下简称地标公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告胡育珲、并作为原告张小英的委托诉讼代理人、被告地标公司的委托诉讼代理人梁海青、陈怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡育珲、张小英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2018年10月14日止的逾期交房违约金26834.1元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同编号：Y2016004196，房屋代码：2982821，约定被告将其位于湛江市坡头区海湾路2号海东广场7号楼【幢】2802房以569726元出售给原告，且于2017年7月1日交房。2017年11月22日，原告按开发商的通知前去收房。经检验发现：房内墙体有空鼓开裂等质量问题，且开发商无法提供《建设工程竣工验收备案表证明文件》和《房屋测绘报告》。根据《商品房买卖合同》第九条规定，商品房交付时，被告未提供《建设工程竣工验收备案表证明文件》和《房屋测绘报告》，且房内墙体有空鼓开裂等质量问题，不符合合同规定的交房条件，故原告拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由被告负担。2018年10月14日，原告在收到短信通知收房后，再次前去验收房屋，仍然发现阳台玻璃门的五金扣件断裂，存在质量问题，但由于个人原因接收了房屋。据此，被告已违反与原告签订的《商品房买卖合同》，逾期交房给原告，逾期时间自2017年7月1日至2018年10月14日，共471日。根据合同第十二条第一款第二项规定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，即26834.1元(569726元×0.0001×471天)。故被告应赔偿原告26834.1元的房屋逾期交付违约金。鉴于被告的行为已违反《商品房买卖合同》的约定，给原告造成了经济损失，为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，提起诉讼，请求依法判决被告承担逾期交房的违约金及全部诉讼费用。被告地标公司答辩称：答辩人（即被告）与被答辩人（即原告）于2016年5月14日在答辩人处营销中心签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：Y2016004196，房屋代码为：2982821，合同约定被答辩人向答辩人购买位于湛江市××海湾大道南侧奋勇大道西侧海东广场××楼××房，该商品房单价为6321.86元，总价款为人民币569726元。答辩人已在2017年11月份向被答辩人发出收楼通知书，通知2017年11月22日-24日前去收楼，被答辩人于2017年11月24日在答辩人的工作人员带领下到被答辩人所购买的商品房进行验收，在收楼过程中，答辩人也出示相关的资料，被答辩人在答辩人的工作人员的带领下所提出的整改问题进行登记维修，被答辩人所提出维修的问题整改完毕后，答辩人通过电话、短信的方式通知被答辩人前来验收，在这期间，答辩人也根据对延期交楼所存在的情况给出相应的赔偿方案，但答辩人没有给予任何回应。被答辩人所主张的“且房内墙体有空鼓等质量问题，不符合合同规定的交房条件，故拒绝收房”不符合合同第十一条第（三）第2小点“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题告由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”；第3小点：“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的……出卖人不承担逾期交房的违约责任；买受人应当自办理交房手续的时间届满之日起按日向出卖人支付总房价款的0.1%房屋代保管费；且自办理交房手续的时间届满之日起视为房屋已经自动交付，由房屋产生的各种风险及相关费用转移至买受人”。导致答辩人延期交房也因存在不可抗力因素台风的影响和国家政策宏观调控导致延期交房。故此，答辩人特依照《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定，恳请法院查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，望依法判决。当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下的证据：1.《商品房买卖合同》复印件，证明原告购买了被告的商品房；2.《购房发票》复印件，证明原告已经向被告付清了购房款；3.《交楼维修表》复印件两张，第一张《交楼维修表》没有日期，实际是2017年11月24日去验收的，原告方认为没有达到标准，存在瑕疵，且被告方没有出示《建设工程竣工验收本案表》和《房屋测绘报告》，第二张证明原告2018年10月14日验收该涉案商品房的时候没有达到收房的标准，但原告方因为准备装修已经签收房屋了；4.《收楼流程会签单》复印件，证明原告已于2018年10月14日收楼；5.《商品房交接确认表》复印件，证明原告已于2018年10月14日，和证明违约金应该计算至原告实际收楼的日期；6.《收楼通知书》复印件，证明原告方按照被告发的两份通知书按期去收房，原告方没有存在过错。经审查，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的如下证据：1.《业主通知记录》，证明2018年4月24日电话通知原告验收房屋；2.《电讯通的截图内容》，证明2018年10月10日我方再次以短信的方式通知业主验收房屋；3.《光纤入户新政策》、《湛江台风记录》、《湛江暴雨天记录》、《竣工验收新政策》均证明了存在不可抗拒因素导致的延期交房。经审查，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据3.《光纤入户新政策》、《湛江台风记录》、《湛江暴雨天记录》、《竣工验收新政策》均证明了存在不可抗拒因素导致的延期交房。原告对该证据有异议。经审查，本院认为上述证据与被告要证明的事实没有关联性，故对上述证据不予采信。4.《房屋测绘报告》复印件，证明2017年11月15日通知业主收楼的时候我方已经具备了《房屋测绘报告》。因该份报告是预测报告，不是合同约定的测绘报告，与本案没有关联性，故本院亦不予采信。根据原、被告的诉、辩意见及双方提供的证据，结合本案庭审的查明，本院认定事实如下：被告地标公司是从事房地产开发的有限公司。2016年5月14日，原告胡育珲、张小英与被告地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016004196），购买位于湛江市××海湾大道南侧、奋勇大道西侧海东广场××楼××房，该房建筑面积为112.02㎡，购房总价为569726元。《商品房买卖合同》第七条约定，由原告在签订本合同前支付首期购房款249726元，余下32万元由原告向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》第九条约定该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十一条约定被告应当在2017年7月1日前向原告交付该商品房；第十二条约定除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之零点五计算）；（2）逾期超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之一计算）。原告于合同签订当日（即2016年5月14日）向被告支付购房款249726元，余下的44万也通过向银行贷款的方式于2017年1月9日前全部付清。但是，被告没有依约于2017年7月1日前将具备合同第九条约定交付条件的涉案房屋交给付给原告。2017年11月14日，被告通知原告在2017年11月22日收楼，但未能提供合同约定的《建设工程竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》，原告以此为由拒绝接收涉案房屋。2018年10月14日（已逾期交房469天），原告才接收了涉案房屋。本案开庭审理时，被告仍未能提供其于何时已取得《建设工程竣工验收备案表》的相关证据。被告辩称涉案房屋迟延交房是因台风天气作为不可抗力影响施工所致，不应承担迟延交房的违约责任。但被告提供的证据不能证明签订合同后台风天气对其施工造成影响致其延迟交房。被告还辩称政府关于对涉案房屋环保及光纤通信到户的要求是不可抗力也导致了迟延交房，但被告未能提供法律依据证明政府的要求属于不可抗力的范畴。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，原告与被告于2016年5月14日签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即被告）应于2017年7月1日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的商品房交付给买受人（即原告）使用。被告地标公司没有按合同约定在2017年7月1日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的涉案商品房交付给原告，违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告地标公司的行为构成违约。依《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告地标公司应向原告支付违约金。关于违约金的计算，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告应在2017年7月1日将涉案房屋交付原告使用，但直到2018年10月14日被告才交付。被告交房违约的时间应自最后交付期限的第二天（即2017年7月2日）起计至实际交付之日（即2018年10月14日）止，共469日。按照《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告逾期469日交房，应以房屋总价款为基数按每日万分之一向原告计付违约金。因此，被告应向原告支付逾期交房的违约金为26720.15元（569726×0.0001×469天）。原告请求被告支付逾期交房违约金26834.1元（569726×0.0001×471天），没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告辩称迟延交房的原因是因台风天气和政府关于对涉案房屋环保及光纤通信到户的要求不可抗力影响所致，不应承担迟延交房的违约责任。本院认为，被告提供的证据不能证明涉案合同签订后台风天气对其施工造成影响；另政府对涉案房屋关于环保及光纤通信到户的要求并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，且该情况也不属于不可抗力的情形；再有，作为房地产开发公司的被告对何时可以交付房屋应该心中有数后才在合同中约定交房的时间，这个风险被告是应该预见的。故被告上述辩称的不可抗力没有事实和法律依据，且与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符。因此，对被告上述的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告湛江地标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡育珲、张小英支付逾期交房违约金26720.15元。二、驳回原告胡育珲、张小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费471元，减半收取236元，由被告湛江地标投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  严 建二〇一八年十二月二十八日代书记员  李嘉茹附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3.《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。