广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初5406号原告：梁映茜，女，1973年1月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：侯双龙、黎玉梅，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师及实习人员。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，任职总经理。委托诉讼代理人：涂月芬、赖卫城，均为该公司职员。原告梁映茜诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年7月4日、2018年10月10日、2018年11月29日公开开庭对本案进行了审理。原告梁映茜的委托代理人侯双龙，被告广州市富基房地产开发有限公司的委托代理人涂月芬、赖卫城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁映茜诉称：我与被告签订《商品房买卖合同》，约定我向被告购买富基广场的房屋，被告应于2014年12月31日前将合格的商品房交付给我。由于被告没有按合同约定的时间交付房屋，我曾多次起诉至法院。贵院、广州市中级人民法院对此作出判决，判令被告在判决生效之日起十日内，每日按房屋价款总额的万分之二向我支付延期交房违约金至判决生效之日即2018年1月2日。该判决生效后，被告依然没有履行合同义务，将符合法律规定及合同约定的房屋交付给我。被告的行为已构成违约，应承担向我支付逾期交付房屋违约金的违约责任。故我特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金[以2664753元为本金，按照每日万分之二的标准计算，从2018年1月3日起计算至被告按法律规定和合同约定的交付条件（合同第十二条、第十五条）并实际交付房屋之日止]；2、诉讼费由被告承担。被告广州市富基房地产开发有限公司辩称：一、我公司己办妥房屋所在楼宇的大确权手续并己取得权属证书。二、广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终318号、广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民一提字第36号民事判决书均认为，以工程竣工验收备案表作为法定交房条件，没有合同和法律依据。三、广州市中级人民法院对同楼盘类似案件所做出的判决，我公司已经提出再审申请，且己由广东省高级人民法院受理。四、富基广场Bl、B2栋楼从2009年9月16日取得施工许可证之日起至2014年9月18日工程竣工验收之日止，其间的异常天气共有180个工作日，该异常天气属于合同约定的顺延交房时间且不追究违约责任的免责情形。五、富基广场属旧城改造项目，在开发建设过程中不但要将部分用地借给地铁公司施工使用，地铁公司还需在我公司的地块上建设临时风亭，并将永久风亭和地铁通道规划和搬迁至Bl、B2栋物业内；基于此，我公司与原告在合同中约定如因地铁通道和风亭工程导致迟延规划验收、迟延交楼的，我公司可以顺延交楼时间并免责。六、2017年8月10日形成的会议纪要已经明确地铁风亭和风道的验收记录作为后续项目竣工验收依据，至原告起诉时地铁公司仍未对地铁通道和风亭进行全面竣工验收，所以我公司仍无法办妥工程竣工验收备案表。七、在合同合法有效的情况下，此前案件的一、二审法院却没有认真审查合同第十四条约定的内容和事实根据，不但对我公司提出的天气异常和地铁施工原因拖延规划验收的事实和证据不予采纳，而且在业主没有证据证明其损失的情况下，还将违约金标准从万分之零点五调高至万分之二，法院的此判决属于法律适用错误。八、我公司与原告签订的《补充协议》合法有效，并无备案表的约定，而且本案使用的并由政府职能部门制定的《商品房买卖预售合同》也无备案表的规定。九、双方将交房条件进行更改，原告对此己充分了解和理解。十、法院擅自将《建设工程竣工验收备案表》确定为交付房屋的法定条件，没有法律依据；且即使退一步讲，广东省或广州市地方政府也没有将《建设工程竣工验收备案表》纳入地方性立法，也没有法律依据。十一、相关案件的判决对我公司造成巨大损失，因市政工程的原因让我公司一方承担巨大损失，显然是不公平的。综上，恳请法院认定我公司因异常天气顺延180个工作日交楼符合合同约定，因地铁施工通道和风亭顺延交楼属合同约定的免责事由，认定将竣工验收备案表作为交房的法定条件不符合合同和法律规定。退一步讲，即使违约，也应按合同约定的总款每日万分之零点五的标准计算，事实上该标准也足以弥补原告的损失。因此，请法院驳回原告的不合理诉求。经审理查明：原、被告于2014年12月4日签订《广州市商品房预售合同》，订明原告向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编B1、B2栋）第自编B2幢xx层xx号房，房价总额2664753元。该合同约定（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。该合同约定（第十三条）房屋交付：被告应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。该合同约定（第十四条）延期交房的违约责任：每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如有遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质情况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。该合同约定（第十五条）房屋交付时的有关资料：原、被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告，（八）项应交由原告填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生逾期交付责任由被告承担；原告应当向被告提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。该合同约定（第二十九条）关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。原、被告同日签订《补充协议》。该协议对上述《广州市商品房预售合同》第十二条交房条件另行约定为：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮。该协议对上述《广州市商品房预售合同》第十五条房屋交付时的有关资料另行约定为：原、被告双方同意，双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告出示有关该商品房的下列资料，供原告查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《房地产（住宅）质量保证书》、（三）建设单位出具的《房地产（住宅）使用说明书》，上述第（一）项文件被告负责向原告出示原件查阅，不提供复印件；第（二）、（三）项文件由被告出示原件，并可以提供复印件。该协议对上述《广州市商品房预售合同》第二十九条关于通知的约定另行约定为：（一）被告有关通知、文件等向原告在《广州市商品房预售合同》列明的原告或者原告委托代理人的通讯地址送达文件，无论原告或其委托代理人签收与否，均视为有效送达；（二）原告改变通讯地址、联系电话、传真号码或者电子邮箱地址的，必须立即书面通知被告；否则，被告向本合同列明的通讯地址实施的送达，视为已合法送达，且由此造成的所有损失和一切后果，均由原告承担；（三）如原告是两人或两人以上的，被告的有关通知、文件向原告中的任何一人实施的送达行为，均视为向原告所有人员的送达。签订上述合同及协议后，原告依约付清了全部购房款给被告。原、被告曾因上述《广州市商品房预售合同》发生的迟延交房问题纠纷而多次向本院提起诉讼，相关生效判决书确认房屋交付标准为符合法定交付条件（取得《工程竣工验收备案表》）和房屋买卖合同约定交付条件（具备供水、供电、供煤气及通邮条件），被告应支付的迟延交房违约金的标准为每日按已付房价款的万分之二计算。被告已按上述判决认定的标准向原告支付迟延交房违约金至2018年1月2日。其后原告认为被告仍未履行交付房屋义务，遂提起本案诉讼。涉案房屋所在楼宇于2018年7月26日取得《工程竣工验收备案表》、2017年5月12日取得《永久水表安装完毕证明书》、2015年4月18日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、2014年9月16日取得《客户受电工程竣工检验意见书》，2014年5月16日被告与广州市邮政投递局签订《委托制作维护信报箱协议书》，信箱现已装妥。被告于2018年8月3日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于该通知发出之日起10日内（如最后一日遇国家法定节假日的，相应顺延）前往被告处办理收楼及其他相关手续。邮寄该《收楼通知书》的EMS寄件单填写的收件人联系方式与原告在《广州市商品房预售合同》所留通讯方式相符。原告否认收到该《收楼通知书》。被告提供《EMS妥投证明》显示该邮件被本人签收。被告于2018年8月8日将《收楼通知书》及相应EMS寄件单作为证据交到本院，本院于2018年8月13日将该证据送达原告。原告表示虽然被告已取得涉案房屋所在楼宇的《工程竣工验收备案表》，但不确认涉案房屋已符合法定的交房条件。原告指出被告并未提供涉案楼宇的环保验收材料。对此被告表示目前环保部门已经取消环保验收，由开发单位自主组织验收后，在全国建设项目竣工环境保护验收信息系统中申报相关环评资料。被告提供全国建设项目竣工环境保护验收信息系统的网页截图，拟证明涉案楼宇已符合环保方面的要求。原告又指出被告并未提供涉案楼宇的人防验收材料。对此被告主张《工程竣工验收备案表》中第17点“民防验收意见”即为合同约定的“人防验收”。原告再指出涉案楼宇并未开通永久用水，目前水费仍由物业管理公司代收，并非由自来水公司抄表到户收取水费。对此被告表示自来水公司已对涉案楼宇安装永久供水设施；自来水公司要求每一户业主均要与其签订委托协议，其才会上门抄表到户；因目前部分业主并未与自来水公司办妥相关手续，故自来水公司未能抄表到户。原告提供《同意变更规划确认书》，主张部分业主前往被告处办理收房手续时，被告要求该业主签订上述确认书同意被告加建富基广场自编B3栋房屋，其才同意办理交房。原告据此主张被告该行为属拒绝交付房屋，则被告应继续承担逾期交付房屋的违约金直至被告实际交付房屋之日止。对此被告表示，其与业主签订的房屋买卖合同中已约定了业主同意加建B3栋，但因规划部门认为若其将所有购房合同提交申报规划材料太多，建议其让业主另行签订书面文件，故其根据规划部门的建议让业主在收房时签订上述确认书；其并非要求业主签订上述确认书才同意交付房屋。经法庭释明，被告明确同意原告在不签订同意被告加建富基广场自编B3栋房屋的文件的情况下办理房屋交付手续。本院认为：对于被告提出涉案房屋交付标准问题、违约金计算标准问题，涉案楼盘的相关生效判决对此已经做出认定及处理，本案不再赘述。本案中，被告已于2018年7月26日取得涉案房屋所在楼宇的《工程竣工验收备案表》，故涉案房屋已符合房屋交付的法定条件。原告主张涉案房屋仍未符合房屋交付的法定条件，理据不充分，本院不予采纳。被告提交了公共服务单位出具的供水、供气、供电、通邮等相关文件，足以证实涉案房屋满足供水、供电、供气、通邮等必要居住条件，已符合房屋买卖合同约定交付条件。原告主张涉案房屋仍未符合房屋交付的约定条件，依据不足，本院不予支持。在涉案房屋符合交付的法定条件和约定条件后，被告按原告在《广州市商品房预售合同》所留通讯联系方式向原告寄发《收楼通知书》，已履行通知收楼的义务，收楼时间为2018年8月13日前。原告主张被告未履行通知收楼义务，理据不足，本院不予采纳。在涉案房屋符合收楼条件，被告履行通知收楼义务后，原告仍不收楼的，被告不再承担迟延交楼的违约责任，故本案迟延交楼违约金应计算至2018年8月13日止。被告主张违约金标准过高，违约金标准应按每日万分之零点五计算，依据不足，本院不予采纳。对于原告主张迟延交楼违约金应计算至被告实际交付房屋之日止的意见。原告并未举证证明其已按被告寄发的《收楼通知书》前往被告处办理收楼手续，且被告拒绝为其办理收楼手续。即原告未能举证证明被告存在拒绝交付房屋的情形，原告应承担举证不能的不利后果。故原告该主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。若其后原告认为被告仍有拒绝交楼的情形，原告可另循法律途径主张权利。对于被告提出的免责事由，被告在涉案项目规划、设计阶段已经清楚知道项目用地部分用于地铁二号线施工；而且，被告按照地铁公司要求就相关地铁工程进行设计、施工的时间也早于涉案房屋买卖合同签订的时间，即地铁工程施工对涉案项目进度的影响并非不可预见，被告对地铁工程施工造成的影响预期不足，由此造成的风险应自行承担。被告主张依据《广州市商品房预售合同》第十四条第2款约定应当免除其违约责任，理由不成立，本院不予采纳。对于被告提出异常天气扣除的问题，因双方确认之前生效判决已对合同签订之后至约定收楼之日的异常天气予以扣除，而合同签订前的异常天气被告是明知的，其现要求扣除缺乏依据，故本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告梁映茜支付迟延交楼的违约金（从2018年1月3日起至2018年8月13日止，每日按2664753元的万分之二的标准计算，违约金累计总额以本金为限）。二、驳回原告梁映茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1505.4元由被告广州市富基房地产开发有限公司负担。被告广州市富基房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费直接支付给原告梁映茜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹子彦人民陪审员  冯彩霞人民陪审员  李润娥二〇一八年十二月二十日书 记 员  杨晓燕王海珊付璇