河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初2129号原告张健，男，1983年12月8日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县。委托代理人孟瑶，河北燕祥律师事务所律师。委托代理人张娟，女，1982年2月7日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县，系原告姐姐。被告刘景操，男，1989年1月9日出生，汉族，住吉林省梅河口市。被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县厂谭路东窝坨村段。统一社会信用代码91131028MAO7RBPOX8法定代表人：葛占杰，总经理。委托代理人石晓玲，河北张国庆律师事务所律师。原告张健与被告刘景操、被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司（以下简称兴达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张健及其委托代理人孟瑶、被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司委托代理人石晓玲到庭参加诉讼，被告刘景操经本院依法公告送达开庭传票，公告期满无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张健诉称，2016年11月23日，原告张健与被告刘景操经被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，同时签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。合同约定：原告购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋，总价款1620000元。合同签订当日，原告支付给被告刘景操购房款1100000元（含定金300000元），但被告一直未履行合同义务，没有将房屋交付原告也没有办理物业交接。后原告得知，被告刘景操已将涉案房屋于2016年1月30日出售给案外人杨玉玲，且被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司作为居间方，应对受托事项及居间服务承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、房屋状况等证明材料，但本案中中介方没有核实涉案房屋的现状和相关材料，本案属于一房二卖，二被告的行为给原告造成巨大损失，故原告诉至法院，请求依法判令：解除原、被告于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》；被告刘景操返还原告张健购房款1100000元及利息（以1100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算自2016年11月23日起至实际付清之日止）；被告刘景操赔偿原告张健已付定金的双倍违约金60万元；被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司返还原告张健已付的居间服务费32400元；本案的诉讼费、律师费、保全费等由二被告共同承担。被告刘景操未答辩。被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司辩称：同意解除双方签订房屋买卖合同；依据定金罚则及定金收据中的条款，该定金协议对合同主条款变更，诉讼请求110万元包括定金30万元，应该请求返回30万元；原告要求我方承担连带责任没有法律依据。被告公司不应该对被告刘景操“一房二卖”行为承担赔偿责任：被告兴达公司已经尽了居间人应尽的必要的、谨慎审查义务，房源信息及其他信息并无不实之处，不存在欺诈或者故意隐瞒情形；居间人向委托人已如实报告，不存在提供虚假情况损害委托人利益。居间人完成居间服务，已实际发生的居间服务费不应返还。经审理查明，原告张健与被告刘景操通过居间方大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司于2016年11月23日签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》，合同约定：原告购买被告刘景操位于大厂回族自治县房屋，总价款1620000元，购房定金300000元，首付款800000元，共计1100000元，已于签订合同当日履行完毕，剩余房款520000元在银行放款之日由银行交付被告。合同约定：买受人交付定金300000元当日（即2016年11月23日）出卖人应该将房屋交付给买受人使用，合同第七条约定“若出卖方将房屋出卖给第三人，导致原告不能取得房屋所有权的，原告有权退房，被告应当自退房通知书送达之日起十五内退还原告全部已付购房款，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，并按原告累计已付购房款的双倍支付违约金。”另查明，2016年11月23日，甲方（被告刘景操）与乙方（原告张健）、丙方（被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司）签订《居间服务合同》，第二条，甲乙双方同意乙方向丙方支付中介费32400元；第四条违约责任（三）“……。甲方或者乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”合同签订后，刘景操向大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司提交了《商品房买卖合同》【出卖人：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司、买受人刘景操】复印件，但加盖了大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司销售合同专用章、骑缝章及委托代理人丁轶的个人印章，以及幸福基业物业服务有限公司大厂分公司物业费收款收据、取暖费收款收据、补差款收款收据、契税收款收据、房产工本费收款收据。再查明，2016年1月30日，在三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间服务下,案外人杨玉玲委托代理人李家彪与被告刘景操签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定杨玉玲购买被告刘景操所有的河北省廊坊市大厂回族自治县普通商品住宅第0009幢01单元16层1602号房屋，房屋价款为860000元，房屋状态为毛坯，合同签订当日给付定金30000元、首付款470000元，其余购房款在银行放款之日由银行交付；关于房屋交付，合同约定办理完成物业交接手续当日交付。当日，案外人杨玉玲与被告刘景操共同到幸福基业物业服务有限公司大厂分公司办理了涉案房屋的物业交接手续，被告刘景操将《商品房买卖合同》原件、涉案房屋购电卡、水电气热一卡通卡交付杨玉玲，后案外人杨玉玲对涉案房屋进行装修。以上事实在（2018）冀1028民初1130号民事判决书已予以确认，且该判决已经生效。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》各1份、首付款收据1张、首付款收据1张、中介服务费收据1张、中国农业银行客户回单4张、（2018）冀1028民初1130号民事判决书1份复印件、及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，合同依法成立、生效后，当事人均应遵约守诺，诚信、善意、全面履行合同约定义务。违反合同约定，应当承担相应违约责任。原、被告签订的《房屋买卖合同》体现当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应予维护。原告按照合同约定已履行了支付首付款（含定金）义务，但涉案房屋在原告签订合同、付款之前，被告刘景操就已将涉案房屋先行出售给案外人杨玉玲，且与案外人已完成了交付、装修，导致原告房屋买卖合同目的已然无法实现，依法应予以解除，故对原告解除2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》的诉求，本院依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故，对原告主张被告应返还购房款1100000元予以维护，并按合同约定从2016年11月23日起支付原告按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告在明知房屋已出售给案外人杨玉玲的情况下，故意向原告隐瞒客观事实，再次与原告签订房屋买卖合同，收受原告购房款，被告刘景操的行为属于“一房二卖”，具有明显主观恶意，严重损害原告利益，应当依法承担相应的赔偿责任。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关“一房二卖”的出卖方所应负赔偿责任，对原告主张由被告刘景操赔偿原告违约金损失60万元，于法并无不当，本院予以支持。对于原告主张的律师费，因未提交相应证据，本院不予维护。关于原告主张被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司退还原告居间服务费32400元，并与被告刘景操就原告损失承担连带赔偿责任的诉求。房产经纪有限公司作为专业的房屋买卖居间方，应当对所提供的服务履行严格、谨慎的审查义务。原告向居间方交纳了居间服务费32400元，理应取得要求居间方提供客观真实房屋媒介服务信息的权利。被告刘景操向居间方提交的《商品房买卖合同》复印件，虽然加盖了原公司印章及代理人个人印章，但居间方对此应进行必要的调查核实，以避免因出卖方证据造假致居间方向买受方提供虚假信息，进而损害委托人利益。被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司抗辩居间人已尽到了必要、谨慎的审查义务，并依与原、被告签订的《居间服务合同》反驳居间方不存在过错，应由出卖方担责。基于《居间服务合同》系居间方提供的格式合同，对于合同条款中约定的减轻格式合同提供方责任的，依法应当作出不利于格式合同提供一方的解释。且，对出卖方刘景操提供的《商品房买卖合同》文本存在的明显瑕疵，居间方亦未举证证明其向买受方采取合理的方式进行了必要的风险提示或警示。故，被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司抗辩理据不足，本院不予采信。但，原告主张二被告应承担连带责任的诉请亦缺乏明确依据，本院亦不予支持。结合被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司的过错程度，本院酌定其退还原告居间服务费32400元，并按原告已交房款1100000元（含定金300000元）的30%比例承担损害赔偿责任，兴达公司履行赔偿义务后，有权向被告刘景操进行追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十五条，参照《最高人民法院》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张健与被告刘景操、被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘景操于本判决生效之日起十日内，返还原告张健购房款1100000元（含定金300000元）及利息（以1100000元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，自2016年11月23日起至实际付清之日止），并赔偿原告张健违约金损失60万元。三、被告大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告张健居间服务费32400元；并在原告已付购房款1100000元（含定金300000元）范围内，按30%比例即330000元向原告承担损害赔偿责任。兴达公司履行赔偿义务后，有权向被告刘景操进行追偿。四、驳回原告张健其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10270元，财产保全费5000元，共计15270元，由被告刘景操负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。审判长  乔纪云审判员  范红达审判员  刘爱国二〇一八年十二月二十六日书记员  王 旭