浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初3200号 原告（执行案外人）：王汉东，男，1968年12月22日出生，汉族，户籍所在地乐清市，现住嘉善县。 委托诉讼代理人：盛方，浙江思贤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：金鑫明，男，1953年8月5日出生，汉族，住嘉善县。 被告（申请执行人）：嘉善县农商联小额贷款有限公司，住所地嘉善县罗星街道车站南路**，统一社会信用代码91330421056859420T。 法定代表人：邱彤，董事长。 委托诉讼代理人：张奇、陆雨辰，浙江子城律师事务所律师。 被告（申请执行人）：冯建明，男，1971年11月1日出生，汉族，住嘉善县。 被告（申请执行人）：张根发，男，1950年8月30日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：袁立中，浙江东方正大律师事务所律师。 第三人（被执行人）：嘉善大众房地产开发有限公司，住所地嘉善县魏塘街，住所地嘉善县魏塘街道中信街**1330421774391666C。 法定代表人：钱华庭，总经理。 第三人（被执行人）：钱华庭，男，1955年8月5日出生，汉族，住嘉善县。 第三人（被执行人）：沈通海，男，1954年6月28日出生，汉族，住嘉善县。 原告王汉东与被告金鑫明、嘉善县农商联小额贷款有限公司（以下简称农商联公司）、冯建明、张根发、第三人嘉善大众房地产开发有限公司（以下简称大众房产公司）、钱华庭、沈通海案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人盛方，被告金鑫明、被告农商联公司的委托诉讼代理人陆雨辰、被告冯建明、被告张根发的委托诉讼代理人袁立中，第三人钱华庭（暨大众房产公司法定代表人）、沈通海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王汉东向本院提出诉讼请求：不得对嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室房屋强制执行。事实和理由：1.原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款并己合法占有该不动产。2011年1月25日，原告因经营“嘉善正泰电器销售有限公司”需要向第三人嘉善大众房地产开发有限公司购买其开发建造的坐落于嘉善县，编号为华庭公寓8单元302室－313室。原告与第三人签订了《商品房买卖合同》（预售）三份，并已备案登记。合同签订后，原告分别于2011年1月27日和2012年1月11日分两次支付了全部购房款。2011年3月31日，原告还以妻子、儿子的名义向第三人购买了华庭公寓案涉房产下面对应位置的一层、二层商铺以作为公司的经营场所。2013年5月原告对案涉房产作为仓库进行了装修，并存放商品至今。2.案涉房屋未办理过户登记并非原告自身原因。第三人未按合同约定向原告交付《土地使用权证书》、《房屋所有权证》，直至2017年12月17日在原告多次催告的情况下，第三人的工作人员经过多次查找，才将办理案涉房产转移登记所需的资料交付给原告。原告在第三人没有退还房屋结算差价的情况下，于2017年12月20日缴纳了契税，之后才得知案涉房产已被嘉善县人民法院查封不能办理案涉房产的转移登记。原告遂于2018年5月4日提出执行异议，但被驳回。综上，原告认为案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，应该排除执行，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告金鑫明答辩称，（2018）浙0421执异11号执行裁定合法有据，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告农商联公司答辩称：原告并不符合《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定情形，不能据此排除执行。1.原告关于购房并付清款项的证据并不充分，有理由怀疑其实际支付的款项是借款并非是购房款，双方签署的这个房屋买卖合同仅仅是第三人对原告以房抵债的承诺。2.原告于2011年1月25日订立商品房买卖合同，但直至2017年12月20日才支付契税，开始办理过户登记，其曾在执行过程中向法院陈述系因办理产权证税费较高，资金紧张而未能办理，故未办理过户登记系其自身原因。3.原告购买房屋并非用于居住，也不符合司法解释第二十九条规定，不能排除执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告冯建明答辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告张根发答辩称，（2018）浙0421执11号执行裁定书认定事实准确，适用法律正确，应予以维持，请求驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1.原告未办理房产证系其自身资金紧张没有及时办理，也没有积极催促开发商及时办理，怠于行使自己的权利；2.原告未对涉案的单身公寓进行合法占有，其擅自将其改为商业仓储并未用于合法的居住用途；3.原告并未实际取得涉案房屋的所有权，目前房屋仍归第三人嘉善大众房地产开发有限公司所有。 第三人大众房产公司暨钱华庭述称，原告关于案涉商品房买卖证据清楚，合法有效，法院不能继续查封。 第三人沈通海述称，大众房产公司确实将涉案房屋卖给了原告，没有办理房产证是因为大众房产公司经营困难资金紧张，不能退还房屋结算价与预售款的差价用于交税；当时法院查封房产只是办了查封登记，没有实地查封，公司也没有告知，原告是不知道的。所以迟迟没有办房产证并不是原告的原因。 原告围绕诉讼请求依法提交了（2018）浙0421执异11号执行裁定书、商品房买卖合同、备案记录、销售不动产发票（预售）和银行回单、水费缴费卡电费立户表、照片、装修安装说明、交付办证材料及产权登记的说明、销售不动产发票（结算）及契税缴款书等证据，其他当事人未提交证据，本院出示了执行过程和执行异议审查中的相关材料。原告申请的证人凌某（大众房产公司销售人员）、曹某（大众房产公司出纳）到庭作证。本院组织当事人进行了举证和质证。 为查明房屋实际状况，本院于2018年8月15日下午对案涉房屋进行了现场勘查并拍照记录在案，还查阅了百度地图全景照片2014年9月17日和2016年3月11日的历史影像。被告张根发认为原告改变了房屋用途将单身公寓用于商业仓储，其他当事人对本院勘查记录无异议。 本院经审查认为上述书证均符合证据的形式要件，本院对其真实性予以确认；关于装修说明记载的货梯、拆除部分隔墙等情况，本院已对现场进行勘查；关于交付办证材料及产权登记的说明，出具证明的人员已出庭作证。被告对此提出的不符合证据要求及对证明内容的异议，本院不予采纳。关于被告提出的付款及是否合法占有使用房屋等方面的异议，本院在裁判说理部分予以阐释。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 金鑫明与大众房产公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月2日出具（2016）浙0421民初2033号民事调解书。因大众房产公司未自觉履行，金鑫明申请强制执行，本院于2016年7月11日立案受理（申请执行标的金额1006900元），案号（2016）浙0421执1378号。本院在执行过程中于2016年7月20日对大众房产公司名下位于嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元302室、303室、304室、306室、308室、311室、312室、313室的8套房产予以查封，查封期限三年。 农商联公司与钱华庭、大众房产公司、沈通海、陶建明小额借款合同纠纷执行一案，本院于2016年1月12日出具（2015）嘉善商初字第1248号民事调解书。因钱华庭、大众房产公司、沈通海未自觉履行，农商联公司申请强制执行，本院于2016年6月2日立案受理（申请执行标的金额284814.82元），案号（2016）浙0421执126号。在执行过程中，本院于2016年7月26日对大众房产公司名下位于嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元305室、307室、309室、310室的4套房产予以查封，查封期限三年。 张根发与大众房产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日作出（2017）浙0421民初510号民事判决。因大众房产公司未自觉履行，张根发申请强制执行，本院于2017年6月21日立案受理（申请执行标的金额93013.42元），案号（2017）浙0421执1305号。在执行过程中，本院于2017年11月3日大众房产公司名下位于嘉善县的房产轮候查封，查封期限三年。 冯建明与大众房产公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月14日作出（2016）浙0421民初431号民事判决。因大众房产公司未自觉履行，冯建明申请强制执行，本院于2016年5月26日立案受理（申请执行标的金额140774元），案号（2016）浙0421执967号。 在上述案件执行过程中，异议人王汉东就被查封财产权利向本院提出执行异议。本院经审查后认为，王汉东购买案涉房产并非用于居住，且因自身原因未办理产权登记手续，该情形不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项、第二十八条第（四）项之规定，其所提执行异议不成立，对其要求解除案涉房产查封措施的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，于2018年6月5日作出（2018）浙0421执异11号执行裁定，驳回异议人王汉东的执行异议。王汉东不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。 2011年1月25日，王汉东与嘉善大众房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，所购商品房系预售商品房，共计12套，为华庭公寓商住楼8单元302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室，备案合同编号分别为20110100448、20110100449、20110100451，备案时间均为2011年1月25日。上述12套房屋面积为41.36平方米至61.26平方米不等，合同第三条商品房基本情况中载明用途为住宅，合同所附房型平面图注明“单身公寓”。合同第九条约定的房屋交付时间为2014年12月30日前。合同签订后，王汉东于2011年1月27日就案涉房产向嘉善大众房地产开发有限公司支付首期预售购房款共计1466164元，于2012年1月6日由其妻吴少蓉支付预售购房款共计1318488元，合计2784652元，上述房款开具了销售不动产统一发票（预售）。大众房产公司于2013年11月30日开具5份销售不动产统一发票（结算），于2014年1月17日开具7份销售不动产统一发票（结算），因房屋实测面积与合同面积差，上述12套房屋结算房款为2655848元，按合同价款应退款128804元。房屋按期交付后，大众房产公司因当时经营困难未能退还房屋差价，也未给王汉东代办好房屋土地证书。2017年12月17日，王汉东向大众房产公司索要案涉12套房产及一二楼商铺的房屋初始登记证书、结算发票等材料，随后至嘉善县不动产登记中心申请办理不动产登记，并于2017年12月20日缴纳契税，其中案涉12套房产契税共计79675.44元。王汉东在领取2018年3月29日登记发证的一二楼商铺的不动产权证时得知，案涉12套房产因被法院查封无法办理过户。王汉东妻子吴少蓉在2018年3月29日、5月15日向本院所作执行调查笔录中均陈述，因办理产权证税费较高而当时自己资金紧张，故未能及时办理产权登记手续。 另查明，案涉12套房屋的初始登记时间为2013年11月13日，登记规划用途为住宅。王汉东妻子吴少蓉和儿子王嘉帆于2011年3月11日向大众房产公司购买了涉案房产下面一楼二楼的商铺，合同价款10753959元，于2018年3月29日办理不动产转移登记，登记用途为商业，该商铺现登记为嘉善正泰电器销售有限公司经营地址。房屋实测面积与合同面积差16.15平方米，按合同价计算需退差价款122481.60元。经现场勘查，案涉房屋与一二楼商铺以内部钢架楼梯相连，一二楼为经营销售大厅，三楼作为仓库用于存放销售的机电设备等，其中南北各4套已打通为各一大间，商铺和三楼房屋与外部公共楼梯已封闭，内部自行安装有一部货梯。根据百度地图全景照片历史影像，2014年9月17日、2016年3月11日拍摄的照片显示，嘉善正泰电器销售有限公司该处经营场所当时的外观与现状基本一致。 本院认为，本案系王汉东主张其对金鑫明、农商联公司、冯建明、张根发申请执行的现登记在被执行人大众房产公司名下的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。本案王汉东与大众房产公司关于案涉12套房屋买卖有经备案的商品房买卖合同为据，并有正规的预售、结算销售不动产发票以及相应的银行转款凭证证实购房款已经付清，且上述房屋买卖早于本院查封之前。被告金鑫明、农商联公司关于王汉东与大众房产公司之间可能存在以房抵债并非房屋买卖的抗辩意见，无任何依据和凭据，本院不予采纳。本案争议的焦点是：王汉东是否已合法占有涉案房屋，未办理不动产登记是否系王汉东自身原因。 1.关于王汉东是否已合法占有涉案房屋。经现场勘查，王汉东占有涉案房屋属实，且至少在2014年9月17日之前已实际占有，早于本院查封时间。张根发认为王汉东擅自将住宅房改为仓储用房，违反法律规定，并非合法占用。本院认为，王汉东系基于合法有效的商品房买卖合同，在合同约定的时间因出卖人的交付而接收占有了涉案房屋，应认定为合法占有。物权包括占有、使用、收益和处分的权利，王汉东改变房屋用途，属于其使用违反规划法、物权法的相关规定；同时要考虑到涉案房屋所在楼宇系商住楼，而非普通居民住宅，其将与一二层商铺相连的三层单身公寓改为仓储用房，不影响其占有涉案房屋本身的合法性。 2.关于未办理不动产登记是否系王汉东自身原因。王汉东妻子吴少蓉在本院执行中作为代理人向本院作了陈述，表示因办理产权证税费较高而己方资金紧张，故之前未能及时办理产权登记手续。本院据此认定系其自身原因没有办理房产登记。现其委托诉讼代理人在本案诉讼中表示吴少蓉当初该表述不当，王汉东经营的公司规模较大，有充足的资金缴纳契税，当时因为大众房产公司交房时承诺代办房产证，因其经营困难应当退还房屋差价款而没有退还，该笔退款足以支付缴纳契税等房产登记所需费用，自己不应额外多交一笔钱，之后自己多次催促但大众房产公司始终没有退钱也没有告知有关情况，故而拖延至2017年12月17日，才从大众房产公司拿到相关材料去缴纳契税办理房屋登记。大众房产公司对此亦予认可，表示当时房产证一般都是代办，当初确实没有退钱去给原告办理房产登记。被告农商联公司认为原告方推翻自己之前向法院所作陈述，应不予采纳；金鑫明认为大众房产公司在2014年曾归还其借款70万元，所以大众房产公司无法退款的理由不存在。对此，本院认为应结合本案具体情形予以考察。大众房产公司认可应退款而未退的情况属实，而且本案中张根发的债权也是其购买与涉案房屋在同一楼宇的房屋产生的应退款项及逾期利息。王汉东2017年12月20日实际缴纳的契税金额合计为79675.44元，涉案房屋系从开发商处购买的一手商品房，办理权证除契税外不需交纳其他大额费用，不存在二手房交易中因交易间隔时间长短而转让税费有明显差异的情形，且该笔契税的总金额明显小于应退款金额，因此，原告以及第三人所称因大众房产公司无钱退款以用于缴纳契税而致延迟办证的说法，相比较王汉东自己资金困难没有缴税办证的陈述更合乎常理。虽然案涉12套房产大众房产公司的初始登记时间为2013年11月13日，但本案中没有证据证实大众房产公司已即时向王汉东交付该权证，要求王汉东自行办理转移登记，或者告知了相关事项。从王汉东在2017年12月20日前去缴纳契税准备办理权证的情况看，原告应该并不知道初始登记证书、结算发票等早已留存在大众房产公司，也不知道房屋已被查封。实际上，王汉东妻儿出资1000余万元购买的一二楼商铺，也是直到2017年12月17日拿到房屋初始登记证书、结算发票之后才去办理房产登记，于2018年3月29日才取得不动产权证。至于农商联公司认为王汉东对于大众房产公司迟延办证应及时提起诉讼，本院认为对于普通的民事主体，不能将诉讼维权视为必需的手段，不能据此认为买受人有过错。综上，本院认为未办理不动产登记主要是由于大众房产公司未及时交付初始登记证书、结算发票，因经营困难没有退款用于代办支付契税，也没有明确向王汉东告知有关情况所致，王汉东虽然在办理涉案房屋登记中存在迟延的情况，但不存在过错，不宜认定为未办理登记系由于自身的原因。 从本案所涉四笔债权的发生时间和性质来看，金鑫明的200万元借款最早发生于2013年5月4日，起诉前已归还本息120万元；农商联公司的100万元借款发生于2013年11月3日，起诉前已归还本金20万元及部分利息，调解后又已归还40万元，大众房产公司系连带责任保证人。该两笔债权均发生于本案房屋买卖合同签约、付款之后；张根发的债权系其购买与涉案房屋在同一楼宇的大众房产公司613室房屋，因面积差产生的退款及逾期利息；冯建明的10万元借款发生于2009年12月11日，但当天还同时与大众房产公司签订了《华庭公寓房产意向协议书》，今后可抵作房款，后因房屋未能按期建造才起诉要求归还借款。综上，本院认为，与原告王汉东作为涉案房屋买受人的物权期待权相比，上述金钱债权不应优先。 关于本案的法律适用，在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》分别在第二十八条、第二十九条作了不同的规定。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用。本案中王汉东购买涉案房屋并非自用居住，可适用第二十八条规定来审查其主张是否可以排除执行。 综上，王汉东就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对涉案房产执行的诉讼请求应予支持。据此，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 不得对嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室房屋强制执行。 【本院（2018）浙0421执异11号执行裁定于本判决生效时自动失效】 案件受理费18530元，由原告王汉东负担2530元，被告金鑫明负担10560元，由被告嘉善县农商联小额贷款有限公司负担2988元，由被告冯建明负担976元，由被告张根发负担1476元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  钱 骏 人民陪审员  朱伯庭 人民陪审员  王卫平 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  沈 华