广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初23097号原告（反诉被告）：伍敏坚。委托诉讼代理人：李琦、郑茵瑜，广东康格律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华村，组织证明书：粤农集字第060403012000号。负责人：何淡平，社长。委托诉讼代理人：敖斌，广东领路律师事务所律师。原告伍敏坚诉被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琦、郑茵瑜，被告委托诉讼代理人敖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告履约保证金80000元；2.被告赔偿原告经济损失565100元，计算依据：（5200㎡×30元-42980元）×5个月=565100元；3.由被告承担本案的案件受理费。诉讼中，原告变更第二项诉请为572000元，计算依据为（30元-8元）×5200平方米×5个月。30元是石湾镇街道办支付给被告的新的租金标准，8元是原告向被告支付的租金，5200平方米是涉案物业的面积，5个月是被告向原告提出解除合同到合同到期的期间。事实与理由：2013年10月10日，原告和被告签订《租赁合同》将被告名下的位于禅城区北围工业园东侧40号的一块面积为6467平方米的空地出租给原告搭建厂房转租他人使用，租期自2013年10月10日至2014年10月9日，双方于2014年10月10日，续签了租赁合同，租赁面积确定为5200平方米，月租金为42980元，租赁保证金8万元不变，合同期到2018年10月8日。2018年5月，被告突然通知原告，由于租赁标的位于中交佛山投资发展有限公司（下简称中交公司）承建的佛山地铁二号线的开发范围，双方合同必须立即终止，但口头提出中交公司给予的补偿会全额转交给原告，因为中交公司是以土地租赁代替土地征收的形式获得土地使用权，也就是被告在2018年5月份开始，已经按照每平方30元的租金标准向新的承租方中交公司收取租金，原告轻信被告负责人的诺言，将次承租人都予以适当的安置以及向佛山市禅城区石湾镇街道办事处（下简称石湾镇街道办）方面承诺将搬迁费补助直接向次承租人支付，中交公司委托石湾镇街道办具体承办涉案地块的移交事宜，有关补偿的资金由中交公司支付给石湾镇街道办并转支给被告。但令人意想不到的是，当被告眼见原告将后续事宜处理妥当之际却突然翻脸，说之前承诺的给予每月按照30元一方的租金作为违约补偿支付到双方合同到期为止的方案无法通过村委“两会”表决同意，同时发出一份通知，告知原告双方的合同终止，只承诺从5月15日至8月15日免租，其余再没有任何补偿。被告的出尔反尔以及单方终止合同的行为已经造成原告严重的经济损失。现原告已经收到被告的解约通知，现根据《合同法》第九十七条的规定，要求被告返还履约保证金以及赔偿损失。恳请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告在民事起诉状中所列举的事实及理由与实际不符。1.被告从未向原告承诺，将中交公司交纳的涉案土地租金转付给原告。2.至今为止，就涉案出租土地，被告未从中交公司收到分文租金。二、原告起诉要求被告退回8万元保证金无任何事实依据。原告从2018年3月1日起就没有向被告交纳涉案土地租金，依被告与原告订立的《租赁合同》约定，原告逾期交纳租金构成违约，被告有权没收原告交纳的保证金而不予退回。三、补偿款是中交公司支付给被告的租地租金，与原告无关。1.佛山地铁二号线的建设占用被告涉案厂房范围内的土地，中交公司向被告支付占用土地租金，这是被告与中交公司之间的合同对价关系，与原告无关。2.2014年12月4日，被告与原告订立的《租赁合同》第十三条第一款第（二）项已经明确约定，遇国家征用开路，政府作出的所有补偿归被告，被告收到全部补偿后，限期原告自行拆除，不作任何补偿。据此约定中交公司支付的补偿款归被告所有，与原告无关。四、原告要求被告赔偿经济损失无事实和法律依据。1.2014年12月4日，被告与原告订立《租赁合同》，由被告将涉案厂房出租给原告使用，租赁期自2014年10月10日至2018年10月9日。由于该地段在佛山地铁二号线开发范围，因此，双方特别约定，如遇国家征用开路等，原告应在被告发出通知2个月内迁出完毕，政府对厂房及用地作出的所有补偿归被告，被告收到全部补偿后，限期自行拆除，不作任何补偿。2.2018年3月，佛山地铁二号线的建设已逼近涉案厂房范围。同年5月，被告向原告发出特急通知，要求2个月内搬走财产，移交涉案厂房给被告。然而，原告接被告通知后，未与被告订立《搬迁协议》，也未及时将涉案厂房移交被告，而是一直占用涉案厂房至2018年8月31日止。3.原告虽然于2018年8月31日移交了厂房给被告，但是，这是原告履行《租赁合同》约定的义务。而依《租赁合同》约定，被告有权对原告不作任何经济补偿。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：原告支付1.租金249600元（2018年3月至8月，41600元/月）；2.垃圾费10400元（2018年1月至8月，1300元/月）；3.电费47660.50元（2018年5月至8月）；4.水费3980元（2018年4月至8月）；5.本案的诉讼费全部由原告承担。事实与理由：2014年12月4日，被告与原告订立《租赁合同》，由被告将涉案厂房出租给原告使用，租赁期自2014年10月10日至2018年10月9日。由于该地段在佛山地铁二号线经过范围，因此，双方特别约定，如遇国家征用开路等，原告应在被告发出通知2个月内迁出完毕，政府对厂房及用地作出的所有补偿归被告所有，对原告不作任何补偿。2018年3月，佛山地铁二号线的建设已逼近涉案厂房范围。同年5月，被告向原告发出特急通知，要求2个月内搬迁，移交涉案厂房给被告。然而，原告接通知后，未及时将涉案厂房移交出来，而是一直占用涉案厂房至2018年8月31日止。后来，原告虽然于2018年8月31日移交出了厂房，但是，自2018年3月始的租金，还有其它各项费用却一直未交，原告的行为已构成违约，严重损害了被告的合法权益。综上，被告特向法院起诉，请求法院依法判准被告的诉讼请求。原告（反诉被告）辩称：原告确认是从2018年3月1日开始没有支付租金，但是被告在2018年3月已经向原告通知关于搬迁、终止合同的事情，双方口头约定通过租赁保证金抵扣的形式解决部分所欠租金的问题，以及后面其他补偿落实到位后一并结算。补偿是指中交公司给予的30元/平方米的租金补偿。由于垃圾费是半年支付一次，上半年垃圾费应当在2018年6月缴纳，原告认为垃圾费以及管理费属于租金的一部分，由于被告已经出具书面承诺免除原告及次承租人2018年5月-8月的租金，所以该费用应予以一并免除。对被告主张的水电费有异议，被告未经原告确认，抄表员与被告有利害关系，对于其主张的数额不确认，交由法院酌情处理。诉讼中，原告就本、反诉提交以下证据：1.原告身份证，被告组织机构代码证。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租赁合同》（2013年9月18日）、《租赁合同》（2014年12月4日）、押金收据。证明：①原告与被告于2013年9月18日签订《租赁合同》（旧），约定自2013年10月10日起至2014年10月9日期间，由原告承租湾华村北围工业区东侧40号6467平方米的土地。双方于2014年12月4日续签《租赁合同》（新），约定2014年10月10日起至2018年10月9日期间，由原告承租湾华村北围工业区东侧40号5200平方米的土地，每月租金、杂费等合计42980元；②被告已经收取原告8万元的租赁押金。3.特急通知。证明被告于2018年5月10日向原告发出通知，单方提出解除合同的效力并要求原告在2018年5月30日前交还场地。4.《承诺书》。证明原告遵照被告要求，为顺利完成搬迁和维护社会稳定，向石湾镇街道办承诺将搬迁补偿费直接支付给《承诺书》中列明的次承租人。5.被告单方的承诺（2018年8月13日）。证明被告于2018年8月13日向原告及所有次承租人发出通知，明确告知原告，终止双方《租赁合同》并提出相关补偿方案：免除原告2018年5月15日至2018年8月15日期间应缴纳的租金；原告认为被告的意思表示不明确，附带条件过于苛刻，实际上涉案厂房已经如期移交第三人街道办拆除并没有影响工程进度。该证据背景是石湾镇街道办已经从2018年5月开始按照30元/平方米的标准向被告支付租金。6.支付对象确认表复印件。证明石湾镇街道办曾于2018年7月30日向被告发出通知，要求被告明确对各次承租人的搬迁费补偿并要求在9月1日前移交厂房。7.转租给其他租户的《租赁合同》12份。证明原告按照每平方米8元的成本承租湾华村北围工业区东侧40号的厂房后，再以每平方13-16.50元不等的租金转租给次租户使用，但由于被告单方提出解除合同，造成原告严重的经济损失。8.被告与石湾镇街道办的合同复印件、石湾镇街道农村集体组织收据（电子）复印件、对公账户跨机构出（入）账通知书复印件。证明：①被告与石湾镇街道办签订合同，因佛山市城市轨道交通二号线一期工程（禅城段）建设施工需要，约定自2018年4月1日起至2018年11月30日期间，被告将其土地及地上物出租予石湾镇街道办，石湾镇街道办则按照空地租金为每月11元/平方米，地上物租金为30元/平方米的标准，向被告共计支付1524341.04元补偿费；②根据电子收据及入账通知书显示，被告已于2018年7月19日收悉该笔款项；③进一步证明，被告与第三人石湾镇街道办在以往的操作模式均是通过租赁形式取得土地使用权并非国家征收。9.地铁施工现场照片2张。证明中交公司是向被告租用涉案租赁厂房用地的地铁工程建设单位。诉讼中，被告就本、反诉提交以下证据：1.被告组织机构证明书、法定代表人身份证明书、原告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.2018年湾华股份社租金收入明细表、租金电子收据11张。证明原告拖欠被告2018年3月至8月期间的租金249600元，每月租金为41600元。3.垃圾费电子收据2张。证明原告拖欠被告2018年1月至8月的垃圾费10400元,每月1300元。4.用电收费登记卡、电费电子收据3张。证明原告拖欠2018年5月至8月的电费47660.50元。5.用水收费登记卡、水费电子收据1张。证明原告拖欠被告2018年4月-8月水费39800元。6.何永流身份证明。证明何永流是被告水电表抄表员。7.次承租人李雨轩、左敏贤、林强友三人的证人证言及相应的身份证复印件。证明原告的实际搬离时间是2018年8月，最迟的租户是8月31日搬走。8.原告承租场地现场照片2张。证明照片是在2018年8月15日拍摄，原告在2018年8月15日仍未搬离。9.佛山轨道三号线函（2017）91号、《关于加快实施三号线工程东平站-湾华站区间房屋及厂房拆迁的通知》。证明政府征用涉案租赁土地。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、5、6、9，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据4为原告自行出具，原告亦自述未有向次承租人代付相关费用，故本院不予采纳；证据7能提供原件核对，被告虽有异议，但未举证予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据8，仅证明其他地段的租赁情况，与本案不存在关联性，本院不予采纳。被告的证据1、3、8，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2、4、5中的电子收据，原告对真实性无异议，本院确认其真实性，而其中的租金明细表、用电收费登记卡、用水收费登记卡，原告有异议，因系被告单方制作，其证明内容能否成立，本院将综合全案证据以及采信的事实待后论述；证据6，仅能证明抄表员的身份，于案件事实并无证明力，本院不予采纳；证据7属证人证言，证人均未出庭作证并接受各方质询，其证明内容能否成立，本院将综合全案证据以及采信的事实待后论述；证据9，为有权行政机关出具的通知及附件，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年9月18日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要约定如下：一、甲方将其位于北围工业区东侧40号，面积6467平方米的土地使用权租给乙方作场地使用，由双方负责人签订确认。二、租赁期限为一年，从2013年10月10日起至2014年10月9日止。三、乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：其中：1、租金：每月租金25868元，每年租金310416元。2、垃圾费每月808元……2013年9月22日，被告出具电子收据确认收取原告的租场地押金80000元。2014年12月4日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）再次签订《租赁合同》，主要约定：一、甲方将其位于湾华村北围工业区东侧40号，建筑面积5200平方米的厂房的使用权租给乙方作厂房使用，双方交接时共同清点，由双方负责人签名确认。二、租赁期为四年，从2014年10月10日起至2018年10月9日止。三、乙方在租赁期内应向甲方每月缴纳如下费用：①厂房每月41600元……③垃圾费每月1300元。④管理费每月80元。每月合计缴纳42980元，每月交纳一次，乙方须于每月10号前用现金或银行转账支付给甲方……四、乙方向甲方支付保证金80000元，于本合同签订之日3天内交付给甲方，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约，甲方必须在合同期满或终止日起十五天内将保证金退还给乙方，不计利息……十三、合同续约和终止……（二）有下列情形之一者，合同自行终止，双方互不追究责任：遇国家征用开路等或经联社改造开发的出租厂房/商铺，乙方应在甲方发出通知2个月内迁出完毕，厂房及用地政府作出的所有补偿归经联社，经联社收到全部补偿后，限期乙方自行拆除，不作任何补偿。合同期满后，所有地上建筑物水电设施等归经联社所有。后原告（甲方）将涉案物业分别转租给李雨轩、梁伟龙、李建平、林强友、梁杰、左敏贤、叶兴明、谢滨海、严宏强、陈炳均、蔡柱东等（乙方）作厂房、工业用途，并分别签订《租赁合同》。其中，租赁合同第十一条第9点约定如下：在合同履行期间，出租屋的水电费用由乙方承担，每月的水电费用由甲方抄表计算派水电费单，乙方如对水电费有异议，需在收到水电费单后三天内向甲方提出书面异议并到甲方处填写异议单及签收异议回执，逾期视为对水电费无异议。2018年5月10日，被告向原告发出《特急通知》，内容如下：伍敏坚租户，接上级政府部门特急通知，你租赁湾华股份社的物业厂房位置处于地铁三号线施工范围，基于安全考虑，必须将你所租赁的厂房尽快搬离清空，2018年5月12日后起对你的租赁场地作搬迁评估，并于2018年5月30日前签订搬迁协议及随时移交场地。2018年7月20日，原告出具《承诺书》，内容为：为配合佛山市地铁3号线东平至湾华区间临时用地工厂搬迁需要，现将搬迁补偿费直接给以下租户：1.李雨轩、2.梁伟龙、3.李建平，4.林强友，5.陈健桃，6.左敏贤，7.叶兴明，8.曾德焕，9.严宏强。2018年7月30日，石湾镇街道国土城建和水务局向被告发出《通知》如下：以下是贵社与租户伍敏坚租赁厂房（佛山市地铁三号线东平站-湾华区间临时用地厂房拆除范围）的搬迁评估明细，请贵社尽快明确以下款项的支付对象，并于2018年9月1日前清空厂房移交场地给我局。附表内容为：1、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之1-2号，被征收人：佛山卓越轩门业有限公司，搬迁评估费：10200元；2、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之3-4号，被征收人：梁伟龙，搬迁评估费：9060元；3、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之5-6号，被征收人：李建平，搬迁评估费：24180元；4、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之7-9号，被征收人：华晟，搬迁评估费：52414元；5、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之10号，被征收人：梁杰，搬迁评估费：8860元；6、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之11号，被征收人：左敏贤，搬迁评估费：28520元；7、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之13号，被征收人：德尔木地板，搬迁评估费：8000元；8、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之14号，被征收人：叶兴明，搬迁评估费：12000元；9、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之15号，被征收人：谢滨海，搬迁评估费：7300元；10、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之16-17号，被征收人：金宏福五金加工厂，搬迁评估费：43770元；11、佛山市禅城区湾华北围工业区东侧40号之18-19号，被征收人：严宏强，搬迁评估费：80650元。2018年8月13日，被告向原告发出通知：关于湾华工业区文华路上盖厂房，地铁3号线东平站、湾华站区间临时用地厂房拆除，村制定了以下方案：1.为配合地铁施工前期自建厂房部分从8月15日实施停水停电并终止合同，故免去伍敏坚由5月15日至8月15日合计3个月租金。2.所有租户在8月15日前搬迁完，街道下拨给各次租户厂搬迁评估费（按附表支付）。如果租户在8月20日还未搬迁完，将不享有免租且搬迁费不作补偿，并收回占用厂房租金至搬迁完毕为止。另查明一，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局于2018年5月9日向被告发出《关于加快实施三号线工程东平站-湾华站区间房屋及厂房拆迁的通知》，内容为：根据佛山城市轨道交通三号线工程工期进度计划要求，施工单位近期需对东平站-湾华站区间进行盾构施工开挖工作，由于施工需下穿湾华村，需对其地上建筑物进行拆除，为不影响施工进度及保障人身财产安全，保证佛山城市轨道交通三号线工程总体进度计划如期完成，望你村积极配合，请于2018年5月15日前对涉及征拆范围内的房屋做好提前告知工作。另外通知涉及的厂房租户尽快搬离，并于2018年6月30日前签订厂房拆迁补偿协议，并移交场地给我街道。附件：1、临时用地范围图；2、佛山市城市轨道交通三号线发展有限公司于2017年11月9日向禅城区土地和房屋征收中心发出《佛山市城市轨道交通三号线发展有限公司关于加快实施三号线工程东平站-湾华站区间房屋及厂房拆迁的函》，内容为：三号线工程东平站-湾华站区间禅城段内涉及部分厂房及房屋的拆迁…….盾构施工预计将于2018年5月1日开始下穿湾华村，涉及的厂房及房屋需进行拆除。且由于需对拆除后的桩基础进行检测、处理等，因此为保证盾构施工的顺利进行，请贵中心协调相关单位，于2018年4月1日前完成东平站-湾华站区间禅城段内涉及的厂房及房屋拆除工作。再查明，2017年8月28日，原告与次承租人林强友签订《租赁合同》，约定林强友向原告承租湾华北围工业区（7、8、9）号，建筑面积为778平方米，租期从2017年9月1日至2018年10月9日。林强友向被告提供证明一份，上载：我是于2018年8月21日搬走的。2017年4月1日，原告与次承租人李雨轩签订《租赁合同》，约定李雨轩向原告承租湾华北围工业区（1）号，建筑面积为520平方米，租期从2017年4月1日至2018年10月9日。李雨轩向被告提供证明一份，上载：我是于2018年8月31日搬走的。原、被告共同确认：涉案厂房没有办理报批报建手续。原、被告均没有向各次承租人支付搬迁费。原告陈述，在第一份租赁合同期间，原告在租赁土地建起了厂房，后来原告将厂房转租给次承租人使用。次承租人已于2018年8月20日前搬迁完毕。被告陈述：第一份租赁合同约定的租赁标的物是空地，原告在承租的空地上搭建厂房，按照合同约定，合同到期后空地上盖物归被告所有，所以第二份租赁合同约定的租赁标的物是厂房。有两租户未能在2018年8月20日前搬迁。大部分次承租人是在2018年8月1日至2018年8月20日陆续搬离，有两个次承租人是迟于2018年8月20日搬离。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告双方确认涉案租赁物无报建手续资料，故依据上述法律规定，原、被告于2014年12月4日签订的《租赁合同》应属无效。关于原告诉请的履约保证金。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《租赁合同》无效，故被告收取原告的保证金80000元应予以返还，原告诉请有法律依据，本院予以支持。关于原告以被告与下一手承租人的租金差额诉请的经济损失。首先，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，导致涉案房屋租赁合同无效的，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。上述法律所限定的损失范围限于信赖利益的损失，损失包括直接损失和间接损失，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，原告主张以被告与下一手承租人的租金差额作为损失并不属于信赖利益的损失的范围；第二，原告为兴建租赁物的一方，明知租赁物无报批报建手续仍与被告签订房屋租赁合同，而被告作为集体土地管理者，将没有报批报建手续的厂房出租给原告，原、被告对房屋租赁合同的无效均存在过错；第三，原告主张被告曾经承诺支付补偿，但未举证证明，被告亦予以否认，故原告应承担举证不能的法律责任；第四，根据采信的证据，搬迁补偿费用的受益人为各次承租人，并无证据证明作为承租人的原告属于补偿的范围，原告亦确认未有向各次承租人代付补偿款。综上，原告以被告与下一手承租人的租金差额主张赔偿损失于法无据，本院不予支持。对原告申请调取被告与石湾镇街道办签订的租赁合同不予准许。关于被告诉请的租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《租赁合同》为无效合同，但原告实际占有并使用涉案房屋，故被告应向原告支付占有使用费。关于原告抗辩认为2018年5月15日至2018年8月15日期间的占有使用费可予以免除的问题。原告作为承租人，对交还租赁物负有举证的责任，且从原告收到被告于2018年8月13日发出的通知所载明的内容可知，原告已明确知悉免租的前提条件，因原告未能举证证明已于2018年8月20日前交还全部厂房，故应承担举证不能的法律后果。被告认为次承租人中除了李雨轩于2018年8月31日搬走、林强友于2018年8月21日搬走外，其余次承租人均已于2018年8月20日前搬走，本院予以采信。因其余次承租人已搬迁完毕，根据公平合理原则，本院参考原告提供其与李雨轩、林强友签订的《租赁合同》所约定的租赁面积计算2018年5月16日至两次承租人实际搬迁日的占有使用费，结合原、被告确定，原告自2018年3月起无支付租金的事实，经计算，原告应付占有使用费为137832.63元【103329.10元（2018年3月至2018年5月15日）+14627.04元（李雨轩2018年5月16日至2018年8月31日）+19876.49元（林强友2018年5月16日至2018年8月21日）】。被告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告诉请的垃圾费。虽涉案房屋租赁合同无效，但原告作为承租人，应承担承租期间的垃圾费用。如前所述，原告作为承租人未举证证明交还物业的时间，根据被告确认次承租人已于2018年8月陆续搬离，故本院酌定8月的垃圾费按50%收取，参照租赁合同的约定标准，原告应向被告支付垃圾费9750元。原告主张被告承诺垃圾费予以减免，但未举证证明，故本院不予采纳。被告诉请超出部分，本院不予支持。至于电费、水费。虽涉案房屋租赁合同无效，但原告作为承租人，应承担承租期间的电费、水费。第一，被告就原告的水、电费使用读数提供收费登记卡予以证明；第二，依据原告与次承租人签订的租赁合同的约定，原告有义务对次承租人使用的水电费的金额进行核算，即原告应该对水电的使用情况知情，原告对被告诉请的水电费金额有异议，但未举证予以反驳，应承担举证不能的法律责任；第三，根据被告提供以往的水电费的收据显示，被告主张的水电费数额与过往的差别不大，即被告诉请的金额在合理范围。综上，对被告诉请的水电费均予以支持。关于原告申请追加广东省佛山市禅城区石湾镇街道办事处以及中交佛山投资发展有限公司作为本案第三人，因上述第三人并非本案必要诉讼参与人，故对原告追加当事人申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告伍敏坚返还保证金80000元；二、原告伍敏坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付占有使用费137832.63元；三、原告伍敏坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付垃圾费9750元；四、原告伍敏坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付电费47660.50元；五、原告伍敏坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付水费3980元；六、驳回原告伍敏坚的其他本诉请求；七、驳回被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取5126元，由原告伍敏坚负担4511元，被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社负担615元；反诉受理费2987元，由原告伍敏坚负担1912元，被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年十二月十日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。