江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初7006号 原告:胡必荣,女,1976年9月2日出生，汉族,住江苏省海州区。 原告:刘巧,女,1985年2月15日出生，汉族,住东海县。 二原告共同委托诉讼代理人：门建武，江苏润国律师事务所律师。 被告：利群时代商贸有限公司，住所地江苏南通经济开发区上海路。 法定代表人：崔磊，总经理。 委托诉讼代理人：卢文钰，系公司员工。 原告胡必荣、刘巧与被告利某时代商贸有限公司（以下简称利某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘巧及其与胡必荣的共同委托诉讼代理人门建武、被告利某公司的委托诉讼代理人卢文钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡必荣、刘巧向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的场地租赁经营合同；2、判令被告连带返还合同押金9183元，返还代收货款2500元；返还已经交付但未能营业期间租金2500元；3、判令被告赔偿装修损失3万元，赔偿经营损失8万元。4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年12月7日，原告与被告签订关于原告在被告东海店场地经营的场地租赁经营合同，租期自2017年1月1日至12月31日。合同签订后，原告胡必荣与刘巧合伙经营千姿彩饰品、玩具。为经营需要，根据厂家要求，对场地进行了必要的装修，投入资金4万多元。原告经营65天后，被告就因消防不合格被查封，全商场停止经营至今未回复营业，致使原告合同目的无法实现。原告认为，被告作为专业的商场经营者，应依法保证出租场所能够合法经营，有义务保证消防、卫生等符合国家规定。被告不能保障以上条件，致使商场被责令停业至今未能恢复营业，己经构成根本性违约。原告有权依法要求解除合同，并有权要求被告赔偿原告因被告违约造成的各项损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持诉讼请求。 被告利某公司辩称:1、与被告签订《商铺场地租赁合同》的主体为胡必荣，依据合同相对性原则，刘巧与被告并不存在租赁关系，无权以租赁合同为依据向被告主张权利，故刘巧不具备本案的诉讼主体资格。2、原告要求解除原被告签订的场地租赁经营合同，请法院依法判决。3、原告要求被告连带返还合同押金9183元、返还已经交付但未能营业期间租金2500元，无事实和法律依据，其转租行为构成违约，应承担相应的违约责任。即使原告未构成违约，其也应当出具被告收取原告押金的收款原始单据，以证明其实际支付情况及金额。4、原告要求被告赔偿装修损失3万元，赔偿经营损失8万元，无任何事实及法律依据。原被告双方签订的合同中并无任何有关被告应承担原告装修款项的约定，反而在合同第15.18条约定设计和装修费用应由原告自行承担，且原告应提供装修合同、银行转账等支付凭证及相应的发票以证明自己的实际支出。原被告双方签订的合同中无任何有关被告应承担原告经济损失的约定，且原告违约在先，无权要求被告承担损失。5、原告所有的诉讼请求均以被告构成根本违约为前提，然而事实是原告的转租行为构成违约的事实发生在先，故原告的诉请缺乏事实和法律依据。综上，原告诉请无事实和法律依据，请法院依法查清案件事实,驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2016年12月7日，江苏乐某特商业有限公司（甲方）与原告胡必荣（乙方）签订《商铺场地租赁合同》，部分内容为：第一条、租赁场地位于乐某特东海店一层，建筑面积14平方米。第二条、乙方承租租赁场地用于经营饰品项目。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。第五条、月租金人民币3061元。在整个租赁期内，乙方以每壹个月为一个租金支付周期，乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金。乙方在本合同签署后之日起三日内向甲方支付押金人民币9183元（大写：玖仟壹佰捌拾叁整）。本合同提前解除或者到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金。管理费每月63.84元。第十八条、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，本合同在甲方书面通知乙方之日终止。甲方有权终止本合同的次日收回租赁场地，且乙方已交纳的押金、已支付未发生的租金等款项作为违约金不予退还。1、未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁场地转租、转让、转借、调换使用或者擅自与他人合作经营的；2、擅自改变本合同规定的租赁用途或经营目的。……第二十三条、如乙方同意甲方顾客使用甲方的IC卡进行结账消费，则甲方按照消费金额的95%向乙方结算。该合同有江苏乐某特商业有限公司合同专用章签章。 被告利某公司举证2016年双方签订的租赁合同，约定月租金2915元，押金8745元。认为2017年未签订合同，不认可原告举证的上述合同真实性，2017年成立的合同为无固定期限租赁合同，双方可以随时解除，被告不存在违约。 江苏乐某特商业有限公司于2017年2月8日向原告出具押金收据9183元。原告于2017年2月24日向江苏乐某特商业有限公司银行转账3663.08元。原告提交了67张千姿彩IC卡结账单共计4783.5元，陈述当时江苏乐某特商业有限公司已返还一半2272.16元（4783.5元×95%÷2）。被告对于上述票据的真实性予以认可。 原告申请对于涉案店面装修损失进行鉴定。本院根据鉴定程序委托江苏建恒工程咨询有限公司进行鉴定，该公司于2018年11月16日出具苏建恒鉴[2018]011号鉴定报告，鉴定结果意见为:千姿彩饰品店铺鉴定工程造价为30097.02元。鉴定情况说明：1、鉴定造价按合格工程计价。2、鉴定价按现行装修重置价计价。3、因鉴定资料中未见装修合同等文件，故鉴定价中规费及税金不予计取。4、鉴定价未考虑装修使用期限摊销。5、集成吊顶不予计价。原告花费鉴定费3000元。被告提出对该鉴定报告的鉴定依据有异议，认为无法确认鉴定的物品是否是原场地中的物品；鉴定价未考虑装修使用期限摊销，无法客观证明现有装修价值。原告主张其装修到闭店仅两个月零六天，装修的价值至少要考虑一年以上，被告至少要承担10个月的损失。 2018年8月29日，江苏乐某特商业有限公司变更为利某时代商贸有限公司。乐某特东海店于2017年3月7日停止营业。 以上事实，有当事人的当庭陈述及原告提供的房屋租赁合同、交纳租金及押金的单据、IC卡交易小票、等证据予以证实。 本院认为，2016年12月7日，江苏乐某特商业有限公司与原告胡必荣签订的《商铺场地租赁合同》，系当事人真实意思表示，均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告利某公司不认可其真实性，但未提交证据予以证实，结合合同约定的押金9183元，原告也提交押金票据9183元，被告对于票据的真实性认可，故被告对合同真实性有异议，本院不予采纳，对原告举证的2017年度租赁合同的真实性依法予以确认。原告刘巧主张和原告胡必荣是合伙关系共同经营涉案店铺，但没有证据予以证明，本院不予采信，原告刘巧的诉讼请求依法不予支持。现乐某特东海店于2017年3月7日因消防原因闭店整改，至今未恢复营业，导致原告胡必荣无法继续使用该租赁场地，该合同已实际履行不能，同时也超过了合同约定的履行期限，原告要求解除该合同，本院予以支持。 被告辩称，原告的转租行为构成违约，但未提交证据证明原告存在转租，被告承担举证不能的责任，本院不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，此合同解除是因为江苏乐某特商业有限公司停止营业违约造成，应当赔偿原告的相关损失。江苏乐某特商业有限公司应该根据合同关于押金的约定向原告返还押金9183元。关于2017年3月租金，原告已预交3061元，乐某特东海县店于2017年3月7日停止营业，江苏乐某特商业有限公司应向原告返还无法使用租赁场地期间的租金2468.54元[3061元／31天×（31天-6天）]。关于顾客使用IC卡消费账单，合同约定乐某特公司按照消费金额的95%向原告结算，原告举证IC卡结账单票据，江苏乐某特商业有限公司已返还一半，被告应支付尚未返还的2272.16元。 关于原告主张的装修损失，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装修装饰损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。根据鉴定结论，鉴定的造价中不包括未形成附合的可挪动的物品，也未考虑规费及税金等损失，对该鉴定结论意见客观公正，本院予以采信。双方签订的合同为一年期限，原告已装修使用2个月零6天的时间，被告提出鉴定价未考虑装修使用期限摊销，原告主张被告应承担剩余10个月的装修损失，具有合理性，本院予以认定，故对原告的装修损失中的25080.85元本院予以支持。 关于原告主张的经营损失，因乐某特公司自身的原因导致合同无法继续履行，造成了原告正常经营情况下的逾期利益损失，故应赔偿原告合理期限内的经营损失，虽然原告提供的证据不足以证明其实际经营收入情况，但乐某特的闭店行为确实导致了原告客观上的经营损失，原告在对方违约时也应积极采取措施防止损失的进一步扩大。综合考虑原告胡必荣的店面规模、租金数额、支出成本等因素，参照同类行业在岗职工平均工资标准，本院酌情认定原告经营损失为18000元。 江苏乐某特商业有限公司变更为利某时代商贸有限公司。江苏乐某特商业有限公司上述债务由变更后的利某时代商贸有限公司承继。 综上，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告胡必荣与江苏乐天玛特商业有限公司签订的《商铺场地租赁合同》； 二、被告利群时代商贸有限公司于本判决生效后10日内向原告胡必荣返还押金9183元、租金2468.54元、超市卡代收货款2272.16元、装修损失25080.85元、经营损失18000元，合计57004.55元； 三、驳回原告刘巧的诉讼请求及原告胡必荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元减半收取1392元，鉴定费3000元，合计4392元由被告利群时代商贸有限公司负担（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币2784元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。0100 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  李 梅 二〇一八年十二月二十七日 法官助理  朱 琪 书 记 员  宋紫阳 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。