湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民初561号原告：武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司，住所地：武汉市江岸区芦沟桥路**。现实际办公地点为武昌区雄楚大道华美达安可酒店12楼。法定代表人：汪昌镇，该公司董事长.委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。被告：武汉万吨冷储物流有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东一路**。法定代表人：谭垒，该公司总经理.委托诉讼代理人：熊娅婷，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章婷，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。原告武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司（以下简称美颂雅庭公司）与被告武汉万吨冷储物流有限公司（以下简称万吨冷储公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2013年3月25日受理后,于2015年6月5日以（2013）鄂武汉中民商初字第00116号民事判决书作出判决，万吨冷储公司不服，上诉于湖北省高级人民法院，湖北省高级人民法院于2018年2月9日作出（2016）鄂民终532号民事裁定书，将该案裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美颂雅庭公司的委托诉讼代理人李江涛，被告万吨冷储公司委托诉讼代理人熊娅婷、章婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美颂雅庭公司向本院提出诉讼请求：1、判令万吨冷储公司退还美颂雅庭公司房屋租赁押金30万元；2、判令万吨冷储公司支付美颂雅庭公司租赁房屋装修现值6159264.86元；3、判令万吨冷储公司支付美颂雅庭公司临时安置补偿费522710.40元、营业损失5627568.32元（含搬迁费、拆迁后减少的广告收入和需增加的广告投入、经营损失）；4、判令万吨冷储公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年12月22日，深圳市雅庭居家装饰设计工程有限公司（以下简称深圳雅庭公司）与万吨冷储公司签订了《房屋租赁合同书》，约定将万吨冷储公司位于武汉市武昌区徐东大街万吨冷库临街楼房共四层4355.92平方米的房屋及过道租赁给深圳雅庭公司使用（实际上是由美颂雅庭公司装修后使用、管理，并由美颂雅庭公司交纳租金）。约定深圳雅庭公司交纳合同履约押金30万元，合同的租赁期限为十年，从2007年4月1日起算租金。同时约定了合同的解除、变更及违约责任等事项。2008年12月深圳雅庭公司经过工商变更为深圳市美颂雅庭装修设计工程有限公司（以下简称深圳美颂雅庭公司），经万吨冷储公司同意，深圳美颂雅庭公司将其在《房屋租赁合同书》中的权利义务全部转让给了美颂雅庭公司，双方签订了书面的《合同转让协议》。2011年5月11日，万吨冷储公司突然通知美颂雅庭公司腾退租赁的房屋，称将按《房屋租赁合同》约定的违约条款处理腾退后的赔偿事宜。为此美颂雅庭公司依约定向万吨冷储公司提出装修损失、临时安置补偿和搬迁后的营业损失等费用（含搬迁费、拆迁后美颂雅庭公司减少的广告收入和需增加的广告投入、经营损失），并要求万吨冷储公司返回房屋租赁押金，但万吨冷储公司一直推脱赔偿事宜，并非法强制拆除了美颂雅庭公司承租的房屋，美颂雅庭公司多次向其主张损失，但万吨冷储公司仍对美颂雅庭公司的诉求置之不理，拒绝赔偿。为了维护原告的合法权益，只好诉至法院，望判如请。本案审理中，原告美颂雅庭公司提出增加诉请：5、判令万吨冷储公司支付美颂雅庭公司装修费用损失的资金占用损失，按中国人民银行同期贷款利率计算从2014年4月26日至实际给付之日止。被告武汉万吨冷储物流公司辩称，一、本案系因城市规划调整导致双方《房屋租赁合同》解除。《房屋租赁合同》第十一条明确约定，本合同有效期内，发生政府征用、收购、拆除出租房屋的，允许解除或变更合同。武汉大道综合改造工程属于合同约定的政府因规划调整导致必须拆除租赁房屋情形，《房屋租赁合同》依约可以解除。答辩人在接到政府部门下发的督办单后，曾多次向美颂雅庭公司发出《告知函》和《腾退通知》，希望美颂雅庭公司予以理解、支持和配合。因此，政府规划调整是《房屋租赁合同》解除的根本原因。湖北省高级人民法院在（2016）鄂民终532号民事裁定书本院认为部分也明确了本案系房屋租赁合同纠纷，故本案审理应以双方的《房屋租赁合同》为依据。二、本案《房屋租赁合同》解除的事由是因城市规划调整，政府要求配合城市规划对所涉房屋进行拆迁，答辩人不存在违约情况，因此不应适用该合同第十三条的约定。装修补偿标准应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，即未形成附合的装饰装修物如装饰灯具、洁具、小电器、招牌等由美颂雅庭公司拆除；对于已形成附合的装饰装修物，按剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由美颂雅庭公司、答辩人按照公平原则分担。因此，答辩人只须承担附合在租赁房屋上的装饰装修物在剩余租赁期内的50%残值损失。三、美颂雅庭公司诉求的租赁房屋装修现值既不符合《房屋租赁合同》约定，也没有合法有效的证据支持。美颂雅庭公司主张租赁房屋经过几次装修，共计支付装修费用11137022.51元，装修完毕后实际使用3年10个月，根据10年有效期计算，至拆迁时装修现值为6159264.86元。但美颂雅庭公司提交的装修票据实际总金额合计为9013562.54元，并且存在诸多瑕疵，不能作为合法有效的证据使用，更不能证明租赁房屋的实际装修费用及装修现值。首先，美颂雅庭公司提交的装修票据涉及的装修时间与《房屋租赁合同》约定的三个月装修期不符，美颂雅庭公司提交做为证据使用的装修票据绝大多数是在装修期之后，甚至延至2009年底，美颂雅庭公司长达几年时间的装修显然不符合常理，也不符合事实。其次，装修票据存在明显瑕疵。第一、部分票据时间空白。第二、购货方空白或非美颂雅庭公司，部分票据的购货方为茶港小区、荣冠花园、芦女士等非美颂雅庭公司的单位及个人。第三、部分票据的货物名称仅为材料、瓷砖、地板、玻璃等统称，没有货物具体名称、规格、单位、数量、单价等具体信息。第四、根据在湖北省国家税务局网站查询的发票信息，多数票据存在未被领用、开票主体不一致、上限金额不符等瑕疵，明显不是法律规定的有效票据。第五、部分票据显示的货物信息明显是可移动物品，如冰箱、灯具、花架、刷地机、吸尘器、动力箱、搅拌机等各种可移动物品，而万吨冷储公司提交的录像光盘中显示美颂雅庭公司实际将可移动物品全部搬走。第六、美颂雅庭公司用以证明装修所耗人工费的《人工费明细表》是美颂雅庭公司单方制作，其中没有装修项目、装修时间及人工费领取时间，且有些表格旁边还写着对应的合同编号，不排除是美颂雅庭公司为其客户装修所产生的人工费用。因此该表格均不能证明人工费对应的装修项目是本案所涉租赁房屋的装修。上述票据存在如此多的问题，美颂雅庭公司还恶意掺杂并非租赁房屋装修的票据以扩大可得利益，万吨冷储公司完全有理由怀疑美颂雅庭公司主张的装修金额的真实性。再次，美颂雅庭公司承租房屋是为了经营装饰装修公司，在租赁过程中，美颂雅庭公司因经营需要必然会多次装修其展示区域，且美颂雅庭公司也明确表示在租赁期内确实经过多次装修。在租赁合同解除时，若出租人需承担装修补偿，也应当仅计算承租人租赁时或租赁合同解除时的一次装修成本，如果将多次装修成本累积起来再计算装修价值，明显不符合常理，更是对出租人不公平。四、美颂雅庭公司诉求的临时安置补助费、营业损失超过《房屋租赁合同》约定的补偿范围和本案诉讼范围，《房屋租赁合同》中并没有约定，且临时安置补助费、营业损失不属于房屋租赁合同纠纷的诉讼范围。因此，美颂雅庭公司诉求的临时安置补助费、营业损失不应得到支持。综上所述，本案系房屋租赁合同纠纷，补偿范围仅限于已附合在租赁房屋上装修部分在剩余租赁期内的50%残值损失，不包括临时安置补助费、营业损失；美颂雅庭公司用以证明装修费用的票据存在严重瑕疵，应剔除掉不能作为有效证据使用的票据后再作为计算租赁房屋装修残值的依据。请贵院依法查明事实，维护答辩人的合法权益。原告美颂雅庭公司、被告万吨冷储公司均围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分述如下：万吨冷储公司对美颂雅庭公司提交的证据意见及认定如下：1、对《情况反映》有异议，该《情况反映》抬头是空白的，我方是否收到还需要查实。虽美颂雅庭公司提交了《情况反映》的原件，《情况反映》的抬头部分为空白，落款处加盖了美颂雅庭公司等公司的印章，该《情况反映》应作为当事人陈述，不符合证据形式要件，不作为证据采信；2、对装修图纸真实性有异议，是美颂雅庭公司单方制作，且看不出是使用的什么装修材料，对投资预算审批表、投资决算表的真实性不清楚，且没有具体时间，也为美颂雅庭公司单方制作。因装修图纸、投资预算审批表、投资决算表为美颂雅庭公司单方制作，本院不予采信。3、万吨冷储公司对美颂雅庭公司提交的装修费用清单、票据的真实性无异议，但装修票据存在明显瑕疵，仅认可部分票据，认可票据的金额为554503.71元，认为票据的瑕疵如下：第一、时间空白。部分票据没有出具时间，不能证明其对应的装修费用是在租赁期间发生的。第二、购货方空白或非美颂雅庭公司，部分票据的购货方为茶港小区、荣冠花园、芦女士等非美颂雅庭公司的单位及个人，不能证明其对应的装修费用是美颂雅庭公司为装修租赁房屋实际支出的，相反可以看出美颂雅庭公司为了争取不真实的装修价值，故意将其客户的票据混夹在证据当中。第三、项目不清。部分票据的货物名称仅为材料、瓷砖、地板、玻璃等统称，没有货物具体名称、规格、单位、数量、单价等具体信息，无法反映详细的购货信息及装修用途，更不能确认该票据是用于美颂雅庭公司租赁房屋的装修。第四、根据在湖北省国家税务局网站查询的发票信息，多数票据存在未被领用、开票主体不一致、上限金额不符等瑕疵，明显不是法律规定的有效票据，该部分假票据不能证明其对应的装修费用，更不应当作为合法有效的证据使用。第五、部分票据显示的货物信息明显是可移动物品，如冰箱、灯具、花架、刷地机、吸尘器、动力箱、搅拌机等各种可移动物品，而万吨冷储公司提交的录像光盘中显示美颂雅庭公司实际将可移动物品全部搬走，再一次证明美颂雅庭公司为了扩大装修残值，故意将这类票据混在里面作为证据使用。第六、美颂雅庭公司用以证明装修所耗人工费的《人工费明细表》是美颂雅庭公司单方制作，其中没有装修项目、装修时间及人工费领取时间，且有些表格旁边还写着对应的合同编号，不排除是美颂雅庭公司为其客户装修所产生的人工费用。因此该表格均不能证明人工费对应的装修项目是本案所涉租赁房屋的装修。第七、票据时间在2017年4月1日以后，已过装修期，不应计入装修残值。因万吨冷储公司对美颂雅庭公司提交票据的真实性无异议，仅对该票据是否作为计算装修残值存在异议，本院对票据的真实性予以认定，对予票据是否采信将在本院认为中进行阐述。4、对美颂雅庭公司拍摄的总部办公租赁房屋拆迁前装修后的照片真实性有异议，其中有“美颂雅庭装饰”字样的为本案涉案照片，其他照片中有很多可移动、可搬走的物品，不能反映被拆除房产的价值。因该照片为美颂雅庭公司提交，可反映对涉房屋进行了装修，与本案有关联性，本院对其真实性予以采信。5、万吨冷储公司对利润表真实性有异议，认为该表为美颂雅庭公司单方面制作。因该利润表为美颂雅庭公司单方制作，本院不予采信。美颂雅庭公司对万吨冷储公司提交的证据意见如下：1、对票据瑕疵清单的真实性有异议，为万吨冷储公司单方制作。因该清单实质为万吨冷储公司对美颂雅庭公司提交装修费用票据的质证意见，不符合证据要求，不作为证据采信；2、对武昌区徐家棚街办事处出具的《证明材料》的真实性有异议，认为是万吨冷储公司单方制作。因万吨冷储公司已提交该材料的原件，本院对该材料的真实性予以采信。3、对光盘真实性有异议，认为该光盘是万吨冷储公司单方制作，且能够证明万吨冷储公司在没有通知美颂雅庭公司的情况下，强行进入美颂雅庭公司的租赁房屋区域进行强制拆迁，如果双方在没有异议的情况下，根本不需要第三方见证，光盘是万吨冷储公司进行选择性拍摄。因该光盘为影像资料,美颂雅庭公司并未否认该影像为本案所涉装修现场，本院对光盘中的影像资料予以采信。本案原审期间，原告美颂雅庭公司申请提出鉴定申请，申请事项为：对美颂雅庭公司在租赁期间对租赁物进行装修的残值予以鉴定评估。经摇号，双方选定湖北衡平资产评估有限公司（以下简评估公司）为鉴定机构。2014年4月26日，评估公司作出鄂衡平评字[2014]第092号《资产评估报告书》。其鉴定评估结论为：采用相关评估方法得出武汉中级人民法院委托评估的房屋装修工程在评估基准日在房屋租赁合同规定的装修期内（2007年1-3月）房屋装修装饰工程评估值为747222元，在装修期后（2007年4月以后）的装饰工程评估值为4435611元，装饰工程评估值为5182833元。美颂雅庭公司、万吨冷储公司均认可评估公司在鉴定过程中无违法、违规的行为。美颂雅庭公司对《资产评估报告书》结论无异议，万吨冷储公司提出以下异议并向评估公司进行询问：1、对鉴定的依据是美颂雅庭公司提交的合计为900余万元的票据有异议；2、有些票据没有购买时间、有的票据供货方空白、有些未写明所购项目，虚假的票据没有剔出；3、报告中剔除48471元的票据是哪些票据，2008年及2009年发生的票据为何未剔出。评估公司回复：1、关于鉴定的依据，评估公司接受委托时没有实物可作为依据，鉴定中已要求提供相关图纸、预决算相关资料。但相关图纸里没有注明使用的是什么材料，有些图纸中只有地面，有的图纸只有吊顶，也没有注明具体是什么材料，无法依据图纸对装修价值进行计算。从万吨冷储公司提交的影像资料来看，现场确有装修，因此对涉案房屋采用据实评估和灭失情况的评估，类似于保险类评估。所以我方采用以票据作为旁证的方式进行鉴定。2、鉴定人员不是票据的鉴定单位，无法核验票据的真实性，有可能存在出票方开具不合规的发票的情形，但是购买材料的交易存在，因此以票据为鉴定依据；3、已将双方签订租赁合同之间发生的48471元票据进行剔除。美颂雅庭公司是对展示厅进行装修，作为参观、预览的样板间，在使用的过程中可能会对过去装修进行维护或更换，可能在装修期后产生零星的装修，因此没有将2008年及2009年的票据剔出。本院向评估公司询问：是否可仅依据影像资料进行鉴定，美颂雅庭公司提交的票据中是否存在可移动的物品，在鉴定中是否进行了区分，美颂雅庭公司提交的人工费明细表中的人工费是否全部计入了装修残值。评估公司回复：该影像资料可作为判断拆旧率的依据，但不能作为工程造价鉴定的依据。可移动物品分为两部分，一部分是装修时已经添附在墙面、地上、吊顶的物品，即使拆除了，一般也无法使用，价值灭失。还有一部分属于可以拆除的，但是无法判断拆除时该物品是否移出涉案房屋，已将可移动物品的金额计入装修残值，人工费是必然存在的，劳动力成本是应该计算在装修残值内，经计算，美颂雅庭公司提交的人工费明细表数额在200万左右，和总造价基本匹配，对人工费已全部采用了。本案审理中，本院要求评估公司对《资产评估报告书》中对（1）无购买时间、（2）“购方单位”栏空白或非武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司、（3）购买项目栏为空白，三种情形票据号码、类型及金额分别进行说明，扣除上述三种情形的票据后，对房屋租赁合同规定的装修期内（2007年1-3月）房屋装修装饰工程评估值，装修期后（2007年4月以后）的装修工程评估值进行计算说明。2018年6月13日，评估公司出具《武汉美颂雅庭装修设计工程有限公司徐东总部房屋装修工程司法鉴定评估项目票据归集补充说明》（以下简称《评估补充说明》），结论是：“根据武汉市中级人民法院委托函，对报告书中第6页至19页中评估范围中，无购买时间的票据总额为487582元；购方单位栏空白或非武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司的票据总额为224302.33元；购买项目栏为空白的票据为84733元。扣除以上三种情况的票据后，在房屋租赁合同约定的装修期内（2007年1-3月）的材料费票据总额为1795616.29元，人工费为555238.4元。在房屋租赁合同约定的装修期后（2007年4月1日后）的材料费票据总额为4323361.92元，人工费1494257.6元。根据委托补充鉴定函，扣除以上三种情形的票据后，则房屋租赁合同规定的装修期内（2007年1-3月）房屋装修装饰工程评估值调整为738738元。在房屋租赁合同规定装修期后（2007年4月以后）的装饰工程评估值为3997398元。则委托评估的装饰工程评估值调整为4736136元。”万吨冷储公司对《评估补充说明》的结论提出异议，认为部分票据仍存在问题，不应计入装修残值，具体如下：（1）6号票据序号53无开具时间；（2）4号票据序号33、34、36购货单位为雅庭洪山公司；（3）13号票据4、5，购货单位为雅庭洪山公司；（4）14号票据3、发票号码0020943，金额为1.2万，无开具时间；（5）17号票据31、33、34、35、36、37、38、39采购方是雅庭洪山公司、雅庭武汉波菲分公司。评估公司的回复如下：1、6号票据序号53与14号票据3均有开具时间；2、其他票据的购买单位有雅庭洪山公司与雅庭武汉波菲分公司，因无法区分美颂雅庭公司与雅庭洪山公司、雅庭武汉波菲分公司的关系，没有将该部分票据扣除。经查，4号票据序号33的票号为00238102，时间为2008年8月8日，购货单位为雅庭洪山公司，内容为装饰材料，金额为9900元；4号票据序号34的票号为00238103，时间为2008年8月8日，购货单位为雅庭洪山公司，内容为装饰材料，金额为9900元；4号票据序号36的票号为00238104，时间为2008年8月8日，购货单位为雅庭洪山公司，内容为装饰材料，金额为9900元；13号票据序号4的票号为01865948，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司洪山分公司内容为塑铝稳态管管件，金额为52831.21元；13号票据序号5的票号为01866070，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司洪山分公司内容为金牛管材管件，金额为100000元；17号票据序号31的票号为00171693，时间为2008年10月21日，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司洪山分公司，内容为油漆、固化剂，金额为97923元；17号票据序号33的票号为00171694，时间为2008年10月21日，购货单位为深圳市雅庭装饰洪山分公司，内容为稀释剂、乳胶漆，金额为78000元；17号票据序号34的时间为2007年6月6日，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司武汉波菲分公司，金额为11200元；17号票据序号35的票号为00019624，时间为2007年7月6日，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司武汉波菲分公司，内容为涂料，金额为13331元；17号票据序号36的票号为00019625，时间为2007年8月3日，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司武汉波菲分公司，内容为涂料，金额为7970元；17号票据序号37的票号为00019633，时间为2007年12月5日，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司武汉波菲分公司，内容为涂料一批，金额为24072元；17号票据序号38票号为00019632，时间为2007年12月5日，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司武汉波菲分公司，内容为涂料一批，金额为24635元；17号票据序号39的票号为00019631，时间为2007年10月9日，购货单位为深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司武汉波菲分公司，内容为涂料一批，金额为20505元，以上购货单位并非为美颂雅庭公司的票据金额合计为460167.21元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月22日，万吨冷储公司作为甲方与深圳雅庭公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同书》，约定：第一条万吨冷储公司将其位于武汉市武昌区徐东大街万吨冷库临街楼房共四层的房屋及过道4355.92平方米租赁给深圳雅庭公司使用；第二条首层及二、三、四层（统称主楼）的租赁期限为10年，自2007年1月1日起计。过道和后院空地及平房（统称场地及平房）的租赁期限不少于3年（亦自2007年1月1日起计），不超过10年，即甲方须保证乙方能够至少使用场地及平房叁年。甲方同意并保证，上述场地及平房在租赁期满三年后，甲方如需收回重新规划使用，须提前三个月通知乙方并自收回之日起不再计收该部分物业的租金（8万元）；……第四条主楼的租金为每年共计97万元整，场地及平房租金为每年共计8万元整，共计年租金105万元整，每三年递增一次，每次递增6%，即第一次递增的时间是2010年1月1日，甲方交付本合同约定的出租物业后，给予乙方三个月的免租金装修期，即乙方从2007年4月1日起计付租金；……第十一条本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1、发生不可抗力，使本合同无法履行。2、政府征用、收购、拆除出租房屋。3、甲、乙双方协商一致。发生第1项情形的，本合同终止，发生第2项情形的，本合同终止，甲方须按政府给予的装修部分拆迁补偿或收购价格予以经济补偿；第十三条因甲方原因包括违约致乙方不能正常使用出租物业的，乙方有权解除合同并书面通知甲方，甲方须退还押金并支付给乙方与押金等额的违约金，此外，甲方须就乙方的装修费用（按十年折旧或双方共同委托的评估价值）给予乙方100%经济赔偿；第十四条甲方无法律依据及合同依据单方解除合同的，须提前六个月书面通知乙方并支付给乙方与乙方所付押金等额的违约金，同时退还乙方所付押金，此外，甲方须就乙方的装修费用（按十年折旧或双方共同委托的评估价值）给予乙方100%的经济赔偿。甲方或乙方解除合同通知的提前时间少于六个月的，则自对方收到通知之日起满六个月之日的次日，方为合同终止日。终止日前，双方仍应履行各自的合同义务，双方就此另行达成协议的除外；双方合同期满终止后，乙方对该房屋的改造工程或者增加的设施归甲方所有；第十七条本合同一式二份，双方各执一份，自双方签订之日起生效。甲、乙双方在该合同签章处盖章。该合同签订后，深圳雅庭公司即依约租赁万吨冷储公司的房屋，在承租期间对租赁物予以装修改造。2009年2月12日，深圳雅庭公司与美颂雅庭公司签订一份《合同转让协议》，该合同约定的主要内容：深圳雅庭公司更名为深圳美颂雅庭公司，其与美颂雅庭公司双方重组，美颂雅庭公司系其子公司，并在重组中将其与万吨冷储公司签订的《房屋租赁合同书》项下的权利义务全部转让给美颂雅庭公司。2011年3月2日，武汉市城建重点工程现场指挥部向万吨冷储公司下达督办单，要求万吨冷储公司于2011年6月30日前完成万吨冷库地块的拆迁和临时绿化工作。2011年5月11日，万吨冷储公司向深圳美颂雅庭公司出具一份《告知函》，其内容为：我公司分别于2011年4月11日，4月21日就贵公司承租我司物业的腾退和拆迁事宜向贵司发出了《告知函》和《腾退通知》，贵司已收到上述文函。为尽快落实腾退拆迁事宜，我司再次函告如下：一、因武汉大道建设和纪念辛亥革命100周年活动的要求，武汉市城建重点工程办公室对我单位已下发督办通知，要求我单位必须按照市政府城建重点工程办公室的要求限期对临徐东大街物业门面进行腾退和拆除。并要求在6月底前全部拆除完毕。所以我司对临街物业门面的腾退和拆除时间不容商量和拖延。希望予以理解、支持和配合。二、希贵司接到此函告后，于本月13日下午五时前，书面向我司提交补偿依据及具体金额，若逾期未予回复视为贵方放弃补偿请求，望贵司予以重视和配合。同期，万吨冷储公司还向深圳美颂雅庭公司出具一份《腾退通知》，其内容为：贵司租赁我公司临徐东大街的物业门面及配套用房，因武汉大道建设，按市政府的要求，将于2011年6月底前拆除完毕。望贵司接此腾退通知后，提前做好腾退准备工作，务必于2011年5月30日前腾退完毕，如未在5月30日前腾退完毕，一切后果由贵公司自行承担。由于市政府重点建设工程致使双方无法继续履行合同，请贵司按贵我双方所签订《房屋租赁合同》具体条款，尽快与我公司协商处理腾退事宜。2011年8月6日，本案所涉的租赁物开始进行了拆迁。庭审中，万吨冷储公司确认拆除本案涉案房产时美颂雅庭公司不在场，双方未就拆迁达成补偿协议。万吨冷储公司于2011年6月15日后依据武汉市城建重点工程现场指挥部的要求将包括本案涉案房产进行拆除，至今未取得相应的补偿，该房产虽已拍卖转让，但仍登记在万吨冷储公司名下。本案争议的焦点为，1、万吨冷储公司是否应当向美颂雅庭公司支付装修费用。2、是否应当以评估公司作出的鉴定结论作为认定装修费用的数额。3、美颂雅庭公司请求的临时安置补助费、营业损失是否应支持的问题。1、万吨冷储公司是否应当向美颂雅庭公司支付装修费用。本院认为：万吨冷储公司与深圳雅庭公司签订的《房屋租赁合同书》，系当事人的真实意思表示，且在形式和内容上未违反我国法律规定，应认定有效。美颂雅庭公司作为深圳雅庭公司的子公司，受让了深圳雅庭公司与万吨冷储公司签订的《房屋租赁合同书》项下的权利义务，符合法律规定。万吨冷储公司于2011年5月11日依据武汉市城建重点工程现场指挥部向其下达的督办单，向美颂雅庭公司发出《告知函》，要求该单位在5月30日前腾退完毕。本案房产虽被政府相关部门列入拆除范围，但直至武汉大道早已建成通车，指挥部早已解散，万吨冷储公司也未与相关部门签订过拆迁补偿协议，更未获得任何拆迁补偿款。因此，美颂雅庭公司与万吨冷储公司间所涉的纠纷不能依《房屋租赁合同书》约定的“本合同终止，甲方须按政府给予的装修部分拆迁补偿或收购价格予以经济补偿”条款处置。鉴于万吨冷储公司在与美颂雅庭公司未就拆迁补偿问题达成协议的情况下，在租赁期间将美颂雅庭公司从租赁房屋强制迁出，导致《房屋租赁合同书》发生终止，且不可继续履行。现万吨冷储公司所有的武昌区徐东一路6号万吨冷库商业综合楼房产仍未被政府实际拆除，所在地块亦仍在万吨冷储公司名下，万吨冷储公司强制将美颂雅庭公司迁出的行为导致美颂雅庭公司不能正常使用租赁物，并造成美颂雅庭公司装修损失。根据《房屋租赁合同书》的约定：“因甲方原因包括违约致乙方不能正常使用出租物业的，乙方有权解除合同并书面通知甲方，甲方须退还押金并支付给乙方与押金等额的违约金，此外，甲方须就乙方的装修费用（按十年折旧或双方共同委托的评估价值）给予乙方100%经济赔偿”，万吨冷储公司应就美颂雅庭的装修费用,向赔偿美颂雅庭公司所投入的装修费用损失，退还押金30万元并支付给其与押金等额的违约金30万元。2、是否应当以评估公司作出的鉴定结论作为认定装修费用的数额。美颂雅庭公司与万吨冷储公司对于装修费用的计算依据存在争议，由于本案所涉房产已被拆除，美颂雅庭公司认为应依据其提交的装修费用票据作为鉴定依据，万吨冷储公司认为应依据其提交的影像资料作为鉴定依据。对于万吨冷储公司提交的影像资料是否能作为鉴定的依据的问题，本院向本案的鉴定机构评估公司进行了询问，评估公司回答该影像资料可作为判断折旧率的依据，但不能作为工程造价鉴定的依据。因影像资料为万吨冷储公司单方制作，虽有见证人，但该见证人并非为公证机构，不能证明该影像合法性及全面性，且鉴定机构仅凭影像资料无法对装修造价的价值作出评估。对万吨冷储公司提出仅依据其提交的影像资料作为鉴定依据的意见不予采信。万吨冷储公司对美颂雅庭公司用以证明其装修费用的票据提出异议，认为时间空白的、购货单位并非为美颂雅庭公司、购买项目空白的，合同约定装修期满后发生的、购买项目没有货物具体名称、规格、单位、数量的，以及经在湖北省国家税务局网站查询未被领用的、开票主体不一致、上限金额不符等瑕疵的、领用时间与发票售出时间不一致的、购买可移动物品的票据、《人工费明细表》中的人工费均不应计入装修费用的答辩意见,经查，美颂雅庭公司提交的票据中确有存在时间、购货单位、购买项目空白的情形，不能证明美颂雅庭公司在租赁期间内购买用于装修的物品，故，该部分票据不应计入装修残值。对于万吨冷储公司提出合同约定装修期满后发生的费用不应计入装修费用的答辩意见,经查，《房屋租赁合同》约定“万吨冷储公司交付本合同约定的出租物业后，给予美颂雅庭公司三个月的免租金装修期，即万吨冷储公司从2007年4月1日起计付租金”。该约定应为双方对三个月的装修期免收租金的约定，并非为装修期仅为三个月的约定。故对万吨冷储公司提出免租金装修期满后的票据不计入装修费用的答辩意见，本院不予支持。对于万吨冷储公司提出票据存在各种瑕疵的问题，因该票据为美颂雅庭公司购买装修物品出售方开具，出售方领用及使用的票据是否符合税务局的规定，票据是否写明项目的具体名称、规格、单位、数量，均属于出售方使用票据是否符合规范的问题。现建筑市场上个体工商户出具的发票确有诸多不规范的情形，而美颂雅庭公司作为购买方也无法对出售方出具的票据的真伪进行辩别，购买装修材料的事实存在，且万吨冷储公司也未提交证明美颂雅庭公司存在伪造票据的情形，故对万吨冷储公司提出瑕疵票据不计入装修费用的答辩意见，本院不予支持。关于万吨冷储公司提出购买可移动物品的票据是否计入装修费用，以及如何计算人工费的问题，评估公司已进行了回复，认为可移动物品分为两部分，一部分是装修时已经附在墙面、地上、吊顶的物品，即使拆除了，一般也无法使用，价值灭失，还有一部分属于可以拆除的，但是无法判断拆除时该物品是否移出涉案房屋，对于人工费进行了测算，与总造价基本匹配。因万吨冷储公司在双方未达成补偿协议，且美颂雅庭公司不在场的情况下将本案所涉租赁房产进行拆除，导致评估公司无法对现场进行评估鉴定，万吨冷储公司对此应承担对其不利的法律后果。故对于万吨冷储公司提出可移动物品的票据及人工费不应计入装修费用的答辩意见，本院不予支持。经评估公司进行补充鉴定，本案所涉装饰工程评估值扣除时间空白、购货单位并非为万吨冷储公司、票据上购买项目空白三种情形后，装修残值调整为4736136元。万吨冷储公司认为补充鉴定应将购货单位并非为本案原告的13张票据予以扣除。经查，补充鉴定结论中包括购货单位为雅庭洪山公司、雅庭武汉波菲分公司、深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司洪山分公司、深圳市雅庭装饰洪山分公司、深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司武汉波菲分公司的票据13张，金额为460167.21元。美颂雅庭公司未提交证据证明上述公司与其在涉案房产共同办公的证据，该票据不应计入装修残值，应从从评估值中予以扣除，扣除后，万吨冷储公司向美颂雅庭公司支付的装修费用损失为4275968.79元（计算方式：4736136元-460167.21元）。3、美颂雅庭公司请求的临时安置补助费、营业损失、资金占用费是否应支持的问题。万吨冷储公司认为美颂雅庭公司请求支付资金占用费已超过诉讼时效。经查，万吨冷储公司确认于2011年6月15日之后将本案所涉房产进行拆除，美颂雅庭公司向本院提起原一审诉讼的立案时间为2013年3月25日，该立案时间应视为美颂雅庭公司向万吨冷储公司主张权利的时间，美颂雅庭公司补充提出资金占用费的请求未超过诉讼时效。因双方之间签订的《房屋租赁合同书》已对因万吨冷储公司违约造成合同不能履行的责任作了约定，故在认定万吨冷储公司承担装修费用的损失4275968.79元及退还押金30万元并支付给其与押金等额的违约金30万元的基础上，还认定其承担安置补助费、营业损失、资金占用费显然不符合合同约定，且双方对装修的损失是否赔偿，以及赔偿的数额存在异议，美颂雅庭公司要求万吨冷储公司承担自2014年4月26日起的资金占用费，故，本院对美颂雅庭公司请求的安置补助费、营业损失、资金占用费均不予支持。综上，万吨冷储公司应向美颂雅庭公司支付装修费用损失4275968.79元，并退还押金30万元支付违约金30万元。对美颂雅庭公司其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉万吨冷储物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司支付装修费用的损失4275968.79元。二、被告武汉万吨冷储物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司退还押金30万元，并支付违约金30万元。二、驳回原告武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费104079元，由原告武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司负担41631.60元，被告武汉万吨冷储物流有限公司负担62447.40元。评估费64260元，由原告武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司负担25704元，被告武汉万吨冷储物流有限公司负担38556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  刘 隽审 判 员  蹇鹏飞人民陪审员  陈桂荣二○二○一八年十二月十四日书记员褚敬