山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1327民初4622号 原告（案外人）：滕云香，女，1974年10月1日出生，汉族，居民，住莒南县。 委托诉讼代理人：汲长芹，山东学法律师事务所律师。 被告（申请执行人）：莒南县民丰小额贷款股份有限公司，住所地山东省莒南县隆山路北段阜丰时代城**。 法定代表人：李学纯，公司董事长。 委托诉讼代理人：李世进，男，该公司部门经理。 委托诉讼代理人：张连英，女，该公司职工。 第三人（被执行人）：朱孔刚，男，1967年6月30日出生，汉族，居民，住莒南县。 委托诉讼代理人：崔可举，莒南县城区法律服务所法律工作者。 原告滕云香与被告莒南县民丰小额贷款股份有限公司（以下简称“民丰贷款公司”）、第三人朱孔刚案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滕云香，被告民丰贷款公司委托诉讼代理人李世进、张连英，第三人委托诉讼代理人崔可举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滕云香向本院提出诉讼请求：1.依法确认贵院查封的原告所有的位于莒南县中山名都6号楼1单元1101室楼房归原告所有，停止对该财产的执行，解除对上述财产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年3月14日经鲁房置换中介购买了第三人朱孔刚位于中山名都6号楼1单元1101室楼房一套，于2018年4月28日付完全款，并已入住。2018年5月17日，原告购买的楼房被民丰贷款公司申请保全，该财产保全是错误的，因原告经中介机构购买的楼房，交易真实有效，原告是善意取得。涉案楼房属原告个人合法财产。 民丰贷款公司辩称，原告诉称不成立，应予以驳回。涉案房产在不动产登记机构显示登记所有权人是第三人，并非原告，原告在执行异议中提供的房款收到条无实际金额交易，不能证明原告向第三人支付房款情况，收到条显示房款数额合计为85万元，与买卖合同预定的879000元不符，原告未支付879000元。根据法律规定，剩余差额27900元应交付法院执行。原告并非涉案房产的权利人。 朱孔刚述称，原告与第三人签订的房屋买卖协议不违反法律规定，应当支持原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。滕云香为证实自己的主张向法庭提交如下证据：1.身份证复印件一份；2.民事裁定书一份；3.买卖合同复印件一份，证明原告在中介机构购买房屋情况；4.买卖合同补充协议复印件一份，证明购房的补充协议；5.收据复印件一份，证明朱孔刚收到首付款情况；6.收到条复印件一份，证明原告2018年4月28日交清楼房款；7.电费收据3份，证明原告已入住；8.物业费收据一张，证明原告已入住；9.第三人常驻人口登记卡一张，证明第三人身份情况；10.鲁房置换的收款收据一张；11.2018年3月14日农信客户回单一份，证明2018年3月14日原告转款给第三人房款150000元；12.2018年4月28日农业银行交易明细及凭证，证明鲁房置换负责人孙梦个人账户为第三人偿还房贷446437.08元，向第三人个人转账253562.92元，共计700000元，第三人出具收条；13.供电公司收据联5张，证明该楼房所有的电费由原告缴纳并居住；14.物业费收据2张，证明原告为涉案楼房缴纳物业费2273元；15.取暖费收据一张，证明原告缴纳2018年取暖费；16.水费4张，证明原告缴纳水费；17.生活垃圾处理费收据2张，证明原告缴纳涉案房屋生活垃圾费，证据14至证据17证实涉案房屋由原告实际居住；18.短信截屏2张，证明中山名都售楼人员向第三人办理房产证的通知，直至2018年5月23日涉案房屋才具备办理房产证过户的条件，涉案房屋过户是由于客观条件决定，原告不存在过错；19.莒南县鲁房房屋置换中心营业执照及微信、支付宝二维码、孙梦银行账户信息照片，证明莒南鲁房房屋置换中心经营者系孙梦，以及其收款方式；20.2018年3月14日收款收据2份、购房意向书及相应转账记录，证明2018年3月14日，滕云香向中介机构莒南鲁房房屋置换中心付购房定金100000元，其中向孙梦转账支付80000元，微信支付购房意向金20000元，该定金根据合同约定由中介机构保管；21.2018年4月24日莒南鲁房房屋置换中心购房资金监管收据，证明2018年4月28日，原告付购房款现金3万元；22.原告2018年3月至2018年4月银行转账记录，证明2018年4月28日，原告银行转账付购房款70000元；23.原告与案外人魏强房屋买卖合同书、补充协议、买卖资金监管收据、农行转账回单、POS机签购单及相应转账记录，证明原告为筹集购房款，于2018年3月21日将自有房屋出卖给案外人魏强，魏强于2018年4月28日向中介机构支付购房款310000元，其中魏强银行转账至孙梦账户192000元，POS机支付100000元，微信扫码支付18000元。 民丰贷款公司对上述证据发表如下质证意见，对证据1、2、3、4、9无异议，认为证据2能够证明原告诉求不成立，买卖合同第五条约定房款是879000元，并未约定对应原告诉称7900元的中介费，与原告诉称不符。对证据5、6有异议，认为没有实际对应的资金交付记录，不能证明原告已实际支付涉案房款；对证据7不予认可，该电费明细系手机截屏复印件，没有对应的门牌号，不能证明其是为涉案楼房缴费电费；对证据8有异议，不能证明该涉案房产权利人是原告，现实中租赁户也能缴纳物业费；对证据10有异议，认为与买卖合同中约定的定金不符，不能证明涉案房款已交付给第三人；对证据11有异议，没有标注汇款用途，不能证实系涉案房款；对证据12有异议，孙梦汇给第三人的款项700000元，不能证实该款项来自于原告；对证据13至证据17有异议，不能证明原告是涉案房产的权利人，现实生活中租赁户也能缴纳相应的费用，其中证据14真实性有异议，存在重复开具；对证据18能够证明涉案房产的权利人是第三人。对证据19至证据23，认为根据证据规则41、42条规定，及山东省高院关于民事诉讼证据规则试行22条规定，当事人对于已经知道或应当知道的证据都应当在法庭辩论终结之前提交，原告提供的本次证据是在第二次庭审辩论之后提交，按照规定，不能作为有效证据使用，被告不予认可，原告所提供的本次证据所显示的付款均是原告支付给案外人孙梦及案外人魏强打给原告的，并未证实原告是何时何地以何种方式向第三人支付房屋买卖合同所约定的涉案房款；原告所提供的交付房款明细显示已支付880000元，这数额与原告之前庭审所述的已按照房屋买卖合同约定支付879000元不符，根据原告提供的第三人签字的收据及被告的了解，原告仍有29000元未实际支付给第三人，根据房屋买卖合同及房屋买卖补充协议的约定，该涉案房屋的房款、定金、中介费及房屋变更手续都是单独约定，不能混同，房屋变更手续费用均应由原告承担，不应从房款中扣除，对于29000元房款余额中介机构无权扣留，应交法院执行。 第三人朱孔刚对上述证据未发表质证意见。 民丰贷款公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：1.房产查询证明一份，证明涉案房产的权利人是第三人；2.民事调解书一份、民事裁定书一份，证明被告对第三人具有合法债权，对涉案房产的查封执行合法有效。 滕云香对上述证据发表如下质证意见：对证据1有异议，因为我2018年4月28日已经交清房款了，查档时间是2018年5月15日，楼房已经不是朱孔刚的了；对证据2有异议，调解书与我无关。朱孔刚欠款，不应查封我的房子。 第三人朱孔刚提交如下证据：1.房屋买卖合同一份，证明原告与第三人签订楼房买卖协议；2.房屋买卖合同补充协议一份，证明双方关于楼房的相关问题所作的补充协议；3.房屋权属代管收据一份，证明该楼房权属由莒南鲁房置换中心代管。滕云香对上述证据均无异议。民丰贷款公司对证据1-2有异议；对证据3认为与本案无关，不能证明涉案房屋由原告购买。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院认定如下： 1、2018年3月14日，朱孔刚（甲方、出售方）与滕云香（乙方、购买方）经莒南鲁房房屋置换中心（丙方）介绍签订房屋买卖合同书一份，约定朱孔刚将所有的中山名都6号楼1单元1101室房产出售给滕云香，权属证号为YS002783、YS002784；房产交易成交价为879000元；此合同签订当日乙方付100000元为购房定金；经甲乙双方协商并一致同意，2018年4月15日前办理房产更名，甲方此房按揭贷款由乙方代为结清，余款待2018年5月1日前一次性支付甲方。甲乙双方同意向丙方支付佣金费17790元，其中甲方负担9000元，乙方负担8790元。同日，三方签订（0005740）房屋买卖合同书补充协议一份，朱孔刚将涉案楼房购房单据原件交于莒南鲁房房屋置换中心。 2、2018年3月14日，滕云香通过银行转账给朱孔刚150000元，朱孔刚出具收据。 3、2018年3月14日，滕云香支付给莒南鲁房房屋置换中心100000元，用于购买涉案楼房的定金，其中通过银行转账给莒南鲁房房屋置换中心经营者孙梦80000元，通过微信转账20000元，莒南鲁房房屋置换中心出具收款收据。2018年4月9日，滕云香通过银行转账给孙梦220000元。2018年4月28日，滕云香通过银行转账支付给莒南鲁房房屋置换中心经营者孙梦70000元。滕云香通过以上方式共计转账给莒南鲁房房屋置换中心购房款390000元。2018年3月21日，滕云香、严家永（甲方、出卖方）与魏强（乙方、购买方），莒南鲁房房屋置换中心（丙方）签订房屋买卖合同书一份，约定滕云香、严家永将其所有的莒南县城黄海路裕隆家园10号楼3-502、-21楼房出售给魏强，权属证号为临房权证莒南字第××、60××73号，房产交易成交价为637000元。此合同签订当日乙方付30000元为购房定金；经甲乙双方协商并一致同意，2018年4月25日前待银行批款房产过户办结时一次性支付给甲方。2018年4月28日，魏强通过POS机刷卡转账给莒南鲁房房屋置换中心100000元，通过微信转账给莒南鲁房房屋置换中心18000元，魏强通过银行转账192000元给孙梦。魏强通过以上方式共交付购房款310000元给莒南鲁房房屋置换中心，莒南鲁房房屋置换中心出具购房资金监管收据。以上，莒南鲁房房屋置换中心通过收取滕云香购房款、代滕云香收取魏强购房款共计700000元。 4、2018年4月28日，莒南鲁房房屋置换中心经营者孙梦通过转账代朱孔刚偿还银行贷款本金及利息共计446437.08元，后通过银行转账给朱孔刚253562.92元。共计支付给朱孔刚700000元，朱孔刚出具收到条。 5、2018年4月28日，滕云香以现金方式向莒南鲁房房屋置换中心缴纳购房款30000元，同日，滕云香银行账户有取款25000元记录。莒南鲁房房屋置换中心出具购房资金监管收据，莒南鲁房房屋置换中心尚未将该款支付给朱孔刚。 6、滕云香于2018年4月起开始缴纳涉案楼房内电费，自2018年5月起开始缴纳涉案楼房的物业管理费。 7、另查明，本院在审理民丰贷款公司与朱孔刚等借款合同纠纷一案时，基于申请人民丰贷款公司的申请，于2018年5月16日作出（2018）鲁1327民初3140号财产保全民事裁定，对中山名都6号楼1单元1101室予以查封。滕云香对该查封提出复议请求，本院于2018年7月27日作出（2018）鲁1327民初3140号之一民事裁定书，裁定驳回滕云香的复议请求。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案争议焦点为滕云香对涉案的楼房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，滕云香对涉案楼房享有足以排除强制执行的民事权益，分析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，滕云香与朱孔刚经过房屋中介公司于2018年3月14日在查封前达成合法有效的买卖房屋协议。其次，2018年4月28日，滕云香通过直接转账给朱孔刚150000元，通过莒南鲁房房屋置换中心代为支付给朱孔刚700000元，共计支付给朱孔刚购房款850000元。另滕云香于2018年4月28日支付给莒南鲁房房屋置换中心购房款30000元，虽然莒南鲁房房屋置换中心尚未将该款支付给朱孔刚，但滕云香为购买涉案楼房已实际支付880000元。滕云香与朱孔刚就涉案楼房约定的交易交款为879000元，至本院于2018年5月16日对涉案楼房予以查封时，滕云香已支付全部楼房价款。再次，根据滕云香提供的水电费缴费凭证、物业费缴费凭证等可以看出自2018年4月起滕云香已实际占有使用涉案楼房。后因法院对涉案楼房查封而未能办理过户登记。 综上，滕云香对涉案楼房享有物权请求权，该权利能够阻却民丰贷款公司基于普通金钱类债权申请的强制执行，故对于滕云香要求停止对涉案楼房（莒南县城中山名都6号楼1单元1101室）的执行并确认楼房归其所有的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、确认莒南县城中山名都6号楼1单元1101室（权属证号为YS002783、YS002784）归滕云香所有； 二、停止对莒南县城中山名都6号楼1单元1101室（权属证号为YS002783、YS002784）的执行。 案件受理费10800元，由被告莒南县民丰小额贷款股份有限公司、朱孔刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 本院（2018）鲁1327民初3140号之一民事裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  付绍迎 人民陪审员  季桂梅 人民陪审员  郇 莉 二〇一八年十二月二十八日 法官 助理  王梦圆 书 记 员  史英华