广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2819号原告：练小英，女，汉族，1980年11月8日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓静，广东广瀚律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营部经理。原告练小英诉被告广东东方月亮湾有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告练小英的委托诉讼代理人陆燕妮，被告广东东方月亮湾有限公司委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练小英向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理广东省阳西县沙扒镇月亮湾7栋2509号房的房地产权证（包括土地使用权证、房屋所有权证，房屋价值为344195元）。2、被告向原告赔偿延期办理上述房屋产权证的违约金10291.4元（违约金计算方式：344195元×0.01%×逾期天数299天，逾期天数计算方式：从2017年12月21日起至被告实际办理完毕房地产权证之日止，现暂时计算至2018年10月16日，计算得逾期天数299天）。3、被告向原告退还原告多支付的办证费用12187元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于阳西县沙××镇月亮××房的房产。房产的建筑面积为45.99平方米，套内建筑面积为34.59平方米。房屋交易总价为344195元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了全部购房款344195元，被告于2015年12月23日向原告出具购房款发票。被告于2015年12月30日为原告办理了交楼手续。根据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议附件四》第八条约定，被告应当在涉案商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续，否则应当支付延期办理房地产权证的违约金。然而，截至目前，被告仍未为原告办理上述产权证，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益。另外，被告在签订《商品房买卖合同》时，要求原告缴纳办证费用并告诉原告该笔费用按实际情况多退少补。然而，被告收取原告办证费用12187元后，并无告知原告该笔费用的去向，也没有告知原告，原告所交付的该笔费用包含哪些项目，所以，原告现要求被告退回该笔费用。因此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，一、被告同意尽快与原告共同申请该房屋权属转移登记手续，目前该房屋的大产权证正在阳西县不动产登记中心审核颁发，预计月底即可取得，之后被告会发函通知原告在收到该函三日内共同申请办理权属手续，该房屋不存在无法办证的障碍；二、对延期办证违约金，被告同意起算的日期以及计算的标准，但对于截止日期，应当截至到上述函件所注明的第三日，因为办理权属转移登记需要双方共同申请，而原告的时间被告无法控制，若原告没有按照办证函要求的三日内与被告共同申请办理权属转移登记手续，由此引起的延期办证不应当再由被告承担责任，对该违约金被告愿意在原告领取其产权证与原告合理合法协商解决；三、被告预收原告的办证费包括契税、维修基金以及其他相关办证费用，因目前尚未颁发原告名下的产权证书，仍有部分办证费用无法确定缴纳金额，故目前无法结算办证费，被告同意在原告领取其产权证的同时就办证费与原告据实结算，多退少补。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，原告练小英（买受人）以344195元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了购房款344195元给被告。另外，原告还支付了相关办证费用合共12187元给被告。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告2015年12月30日没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2018年12月10日向本院提起诉讼。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2016年3月10日出具阳西县沙扒月亮湾滨海旅游度假区一期金兰湾住宅小区1#、5#、6#、7#、8#楼的《广东省阳西县建设工程规划验收合格证》。另，被告尚未代原告为购买的涉案房屋缴纳契税。本案的法庭辩论终结时间为2018年12月26日。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。在庭审中，被告表示尽快为原告办理涉案房屋的权属转移登记手续，结合本案的实际情况，现本院要求被告在本判决发生法律效力之日起六十天内为原告办理涉案房屋的权属转移登记手续。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内（从2015年12月30日的次日起算720日），即在2017年12月20日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续，现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。本案的违约金暂计至法庭辩论终结日（2018年12月26日），此后的违约金，原告可另循法律途径主张权利，据此，本案逾期办证违约金应按房屋价款日万分之一从逾期办理之日即2017年12月21日计至2018年12月26日（共370天），违约金计为344195元×0.01%×370天＝12735.22元。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至原告的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定，原告请求被告退还原告多支付的办证费用，本院不予支持。原告可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与被告据实结算或另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内为原告练小英办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾7栋2509号房的商品房权属转移登记手续；二、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金12735.22元给原告练小英；三、驳回原告练小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，减半收取计231元，由原告练小英负担122元，被告广东东方月亮湾有限公司负担109元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  周卫民二〇一八年十二月二十七日书记员  苏开荣附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十四条【无名合同】本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。