广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初2872号原告：史倩倩，女，1988年11月16日出生，汉族，住湖北省随县。原告：郭涛，男，1985年10月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。两原告的共同委托诉讼代理人：黄登平，广东敬业律师事务所律师。被告：珠海市恒荣房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇广安路26-48号梅雁大厦商住楼B座201房。法定代表人：罗邦明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告史倩倩、郭涛与被告珠海市恒荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄登平，被告的委托诉讼代理人梁浩裕、胡陵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金49,302.52元（以835,636元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年3月1日计算至房屋交付之日止，暂计至2018年10月12日止为49,302.52元）；2、被告支付逾期办证违约金3158.7元（以835,636元为本金，按每日万分之零点二的利率，自2018年4月6日起暂计至2018年10月12日，实际计算至交付完成之日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因购房需要，购买被告开发的位于珠海市××××房，总价为835,636元，双方于2016年6月15日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601030127），合同约定被告应于2017年2月28日向原告交付房屋，但至今被告未能按照合同约定交付房屋，未能依约办理房产证，应承担违约责任。原告遂起诉。原告提交的证据材料有：《珠海市商品房买卖合同》（预售）。被告在答辩期内向本院提交答辩状，辩称：1.原告在明知商品房买卖合同中约定的交付条件，也明知涉案房屋交付时未取得竣工验收备案表，已于2017年2月26日办理了交付手续，同意接收商品房，现又以商品房不具备合同约定的交付条件为由主张违约责任，不应得到支持。2.原告请求支付逾期办证违约金的截止日期现无法确定，其主张请求支付至被告“完成交付时”止没有任何依据。3.即使法院最终认定被告应当承担违约责任，原告在合同约定的交付时间前已接收房屋，未办理备案手续并未造成原告损失，即使损失也应参照租金标准，违约金过高，应扣除原告收房之日至2018年8月止的租金。被告向本院提交以下证据：1.恒荣花园业主入伙登记表；2.收楼入户声明；3.消防安全责任书；4.房地产评估报告；5.民事判决书。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告以按揭贷款方式购买由被告开发的位于金湾区红旗镇××“××”××房，总房款为人民币835,636元。合同第九条交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条交付时间和手续约定：“出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房”。第十二条逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（1.2不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。2.逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，……在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第1点承担违约责任”。第二十条房屋登记约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起400日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.合同继续履行，买受人不得以此为由解除本合同，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点二的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一”。合同订立后，原告付清了全部购房款835,636元。2017年2月26日，原告收到被告的收楼通知，前往恒荣花园签署了《恒荣花园业主入伙登记表》、《收楼入户声明》、《消防安全责任书》，实际接收了商品房。另查明，2017年9月18日，恒荣花园取得了房屋测绘报告。2018年8月28日，恒荣花园办理了《竣工验收备案表》。以上事实有双方提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为被告是否应承担逾期交房、办证违约责任及合同约定的违约金否过高。一、被告是否应承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，《商品房买卖合同（预售）》约定被告应在2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付原告使用，被告未能在合同约定的2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付原告，故应承担相应的违约责任。对被告辩称原告于2017年2月26日，在知道商品房不具备合同约定的交付条件，而办理了收楼手续，同意接收商品房，现又以商品房不具备合同约定的交付条件为由主张违约责任，不应得到支持之意见，本院认为，在2017年2月26日被告尚未取得测绘报告及竣工备案的情况下，被告应履行如实向原告的告知义务，以便原告在真实、自愿的情况下，决定是否同意在涉案房屋在不具备合同约定的交付条件下接收房屋。诉讼中，被告并未能举证证明其已经履行了如实告知义务，应对此承担不利后果。同时，基于诚实信用原则，被告在通知收楼时应履行如实向原告的告知义务，是因其先违约行为而应当承担的合同主要义务，该义务不得因原告对大宗商品交易应尽注意义务而免除，也不能以被告未出示备案表推定原告应当知道，故对被告此辩解意见本院不予采信。综上，关于原告提出被告逾期交房构成违约应承担逾期交房违约责任的主张，本院予以支持。原告主张被告至今未交付涉案房屋，逾期交房日期应计算至实际交付之日止；被告辩称涉案房屋已于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件。本院认为，根据合同约定，涉案房屋于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件，由于原告在备案之前已实际接收了房屋，不存在被告重复实际交付的情形，故本院确定被告交房时间为2018年8月28日。对原告主张由被告支付2018年8月28日之后的逾期交房违约金之请求，无事实和合同依据，本院不予支持。二、关于合同中对逾期交房违约金约定是否过高。综上，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法即按已付房款每日万分之一，违约金的支付期限自逾期之日起计至实际交付之日止，上述约定合法有效。故被告应以人民币835,636元为基数，按日万分之一，向原告支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止（合计545天）的违约金人民币45,542元（835,636元×0.0001×545天）。对被告辩称违约金过高应予调整之意见，因被告逾期交房给原告造成的损失范围并非仅限于租金损失，原告在收房后，也未将涉案房屋出租以获取额外收益，被告提供的租金评估报告不能作为计算原告实际损失的依据，故对被告此辩解意见本院不予采信。三、关于原告主张的逾期办证违约金。《商品房买卖合同》中约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起400日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由被告向原告支付逾期办证违约金，该约定合法有效。因本案被告存在逾期交房，且本院确定被告交付日期为2018年8月28日，应以此交付之日确定被告的办证期限，本案中，被告的办证期间仍未界满，故原告此诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告珠海市恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告史倩倩、郭涛支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止的逾期交房违约金45,542元；二、驳回原告史倩倩、郭涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计556元，由原告史倩倩、郭涛负担42元，被告珠海市恒荣房地产开发有限公司负担514元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郭美玲二〇一八年十二月二十八日法官助理赵思远书记员钟润华