安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1182民初257号 原告：明光市人民政府明光街道办事处，住所地安徽省明光市龙山路80号。统一社会信用代码11341182003223293M。 负责人：卞齐国，主任。 委托代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 被告：明光市新世纪锦江之星快捷酒店，住所地安徽省明光市横山路。 经营者：牛国民，男，1975年8月30日生，汉族，住安徽省明光市。 委托代理人：贺兆伟，安徽马玉真律师事务所律师。 原告明光市人民政府明光街道办事处与被告明光市新世纪锦江之星快捷酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明光市人民政府明光街道办事处委托代理人冯天浪，被告明光市新世纪锦江之星快捷酒店经营者牛国民及其委托代理人贺兆伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告明光市人民政府明光街道办事处向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除原被告之间的租赁关系；2.被告立即将位于明光市间门面房及向南4间门面房返还给原告；3.被告按每月6698.7元标准支付租金（8.1元／每月每平方米×827平方米），从2014年12月10日至交付房屋之日止。事实和理由：2014年11月26日15时，原告就其所有的明光市间门面房及向南4间门面房租赁权进行招投标，被告以8.1元／每平方米每月中标。2014年12月5日，安徽华瑞工程咨询有限公司及原告向被告出具中标通知书，中标通知书要求被告于2014年12月10日17时到原告处签订房屋租赁合同。被告不仅没有按照约定的时间与原告签订租赁合同，反而从2014年12月10日开始实际占用原告出租的房屋，并且未经原告同意擅自改变房屋结构进行装潢。2015年6月24日，原告再次向被告送达书面通知，要求被告到原告处签订租赁合同、交纳租金，被告予以拒绝。原告因此提起诉讼。 被告明光市新世纪锦江之星快捷酒店辩称：1.原被告之间的租赁关系无效。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经消防验收合格。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；2.原被告在招投标时就已明确，案涉房屋中标后只能用于经营餐饮、宾馆，但被告从拿到房屋至今未曾经营一天，唯一的原因就是原告无法提供房屋相关合法手续导致被告无法办理营业执照、无法经营。被告根本达不到其租赁房屋的目的。无法使用房屋就不存在占有使用费，原告要求被告支付占有使用费于法无据；3.原告作为政府部门公信力较高，被告无法预料到以公开招投标方式对外出租的房屋手续不全、对于导致租赁关系无效的结果，原告存在重大过错，应承担全部责任；4.在原告赔偿我方投入损失260万元及营业损失320万元（每年80万元）的前提下，被告愿意让出房屋，同时支付原告房屋租金。 本院经审理认定事实如下：明光市龙泉花苑小区系原告所属林庄村梁郢新农村建设拆迁安置房屋，位于，建设单位为明光街道林庄村民委员会。2013年5月3日，林庄村梁郢新农村建设二期工程取得建设工程规划许可证（证号建字341182201304014号），建设规模住宅30254平方米。工程于2010年9月20日开工建设，2011年6月20日完工。2011年6月20日，建设、监理、施工、设计单位在工程竣工验收报告上盖章确认验收合格。规划部门于2014年2月13日、环保部门于2017年3月27日签字盖章确认验收合格。公安消防部门没有在竣工验收报告上出具验收意见。2017年4月2日，林庄村梁郢新农村建设二期工程（南区）的第30栋取得房地产权证，证号皖（2017）明光市不动产权第0001882号，权利人为明光市明光街道林庄村村民委员会（05576958-9）。 2014年10月20日，明光街道林庄村民委员会授权原告，就上述林庄村梁郢新农村建设二期工程（南区）第30栋中的门面房十年租赁权对外招标并签订租赁合同。2014年11月，原告作为招标人，委托安徽华瑞工程咨询有限公司为招标代理机构，对外发布了招标公告。在投标邀请书中载明：投标人需具有餐饮或宾馆（服务行业）资格并需提供营业执照复印件，承租方应自行到现场实地踏勘，认真审阅招标文件，并依据《合同法》起草租赁合同书，如有疑问须在竞租前向招标人提出。开标时间2014年11月26日。房屋为一楼12间门面房及一楼向南4间门面房（注：楼上还有六层住宅房屋），面积827平方米。被告报名经审核准予参加投标，并于2014年11月26日按要求向原告缴纳投标保证金10000元。2014年12月5日，原告及安徽华瑞工程咨询有限公司向被告发送中标通知书，载明：确定被告为中标人，中标价8.1元/每平方米每月（注：每月总计租金6698.7元），被告收到中标通知书后，于17时前到原告处与招标人签订合同。被告以原告不能提供案涉房屋的消防验收合格文件等为由，没有与原告签订书面房屋租赁合同。2015年6月24日，原告通知被告签订租赁协议、缴纳房租，2016年3月20日，原告委托安徽马玉真律师事务所发函被告，要求被告签订租赁合同、缴纳房租，否则将追究被告的违约责任。被告仍以上述理由没有签订合同、缴纳房租。2017年4月1日，被告委托安徽会峰律师事务所发函原告，称：被告中标后已陆续投入约200万元对房屋进行装潢，因原告不能提供消防验收合格文件导致无法经营，要求原告提供消防验收合格文件，然后签订房屋租赁合同，并赔偿被告经营损失60万元。被告当庭陈述：其中标前原告即将案涉房屋交付被告进行装潢。被告承认：至今没有缴纳过案涉房屋租金，案涉房屋一楼向南4间门面房，其一直用于经营饭店至今，未能领取营业执照。 本案审理中，被告于2018年2月提起反诉，要求：1.确认原被告之间的租赁关系无效；2.判令明光市人民政府明光街道办事处赔偿附合的装饰装修物损失、未形成附合的装饰装修物折价损失，以及经营可得利益损失暂定1万元（依法评估后另行追加）。被告同时申请对案涉租赁房屋附合装饰装修物损失、未形成附合的装饰装修物折价损失，以及经营可得利益损失进行评估。2018年2月26日，本院依法委托安徽中信工程咨询有限责任公司对装饰装修物的造价进行鉴定。2018年10月15日，因被告未能按鉴定机构要求提供材料及缴纳鉴定费，鉴定机构作退案处理将鉴定案件退回我院。2018年10月17日，我院向被告发函一份:你单位申请对位于明光市龙泉花苑的宾馆、酒店经营可得利益损失进行评估，至今未向我院提供评估相关的证据材料，不具备评估的必要条件。本院不予启动评估程序。同日，我院向被告发出终止鉴定告知书一份：你单位申请对位于明光市龙泉花苑小区的门面房附合装饰装修物损失、未形成附合的装饰装修物的造价进行鉴定，由于你单位至今未交纳鉴定费用和补充相关证据材料，安徽中信工程咨询有限责任公司退回此案，本院决定终止本次鉴定工作。2018年11月9日，被告撤回反诉，本院裁定予以准许。 另查明，被告明光市新世纪锦江之星快捷酒店为个体工商户，被告提供的营业执照载明的发照时间为2013年4月12日，经营范围：许可经营项目：中型餐馆、住宿服务。原经营场所位于明光市，后因拆迁被拆除。 本院认为，首先，案涉房屋于2013年5月3日取得建设工程规划许可证，2017年4月2日取得房地产权证,不违反法律对出租房屋的条件要求。被告主张案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，出租人与承租人订立的租赁合同无效的观点不能成立；其次，原告就案涉房屋的租赁权以公开招标的方式发出要约邀请，被告参加竞标，以8.1元/每平方米每月的报价中标，原被告之间就合同的主要条款达成一致。被告当庭承认其中标前原告即将案涉房屋交付被告，虽然有约定双方于中标后签订书面合同，根据《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故原被告之间就案涉房屋的租赁合同成立。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此原被告之间的房屋租赁合同成立并生效。 从原告的招标文件要求：投标人需具有餐饮或宾馆（服务行业）资格并需提供营业执照复印件可以看出，案涉房屋招租的使用范围为餐饮或宾馆行业，因案涉房屋竣工验收时公安消防部门没有在竣工验收报告上出具验收意见，以致被告接受房屋后未能办理特种行业经营许可证最终未能合法开业经营。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。根据该条规定，被告此时对原告就案涉租赁合同享有法定解除权，被告应当及时行使解除权解除合同，避免损失的进一步扩大。然而，从被告的：“在原告赔偿我方投入损失260万元及营业损失320万元（每年80万元）的前提下，被告愿意让出房屋，同时支付原告房屋租金”的辩称可以看出，被告在明知租赁合同已经不能履行的情况下，仍然故意占有案涉房屋不愿让出，致使损失继续扩大，被告对此持有明显的故意。同时，被告承认案涉房屋一楼向南4间门面房，其一直用于经营饭店至今，没有缴纳过租金。虽然被告声称未能领取饭店的营业执照，但其客观上一直在使用该房屋事实存在，理应支付租金。故对原告要求解除合同、返还房屋的请求予以支持，被告同时应当按照双方约定的租金标准支付原告房屋租金。鉴于被告开始时占有房屋具有合同依据及合理性，酌定被告自约定的合同签订日2014年12月10日后宽限3个月起向原告支付租金，即自2015年3月11日起开始支付租金。被告前期缴纳的投标保证金10000元，从其应支付的租金中扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除原被告之间的房屋租赁合同； 二、被告明光市新世纪锦江之星快捷酒店将案涉位于明光市龙泉花苑小区南组团30号楼12间门面房及向南4间门面房返还给原告明光市人民政府明光街道办事处； 三、被告明光市新世纪锦江之星快捷酒店按每月6698.7元标准支付原告明光市人民政府明光街道办事处租金，自2015年3月11日至房屋实际交付之日止。被告前期缴纳的投标保证金10000元，从其应支付的租金中扣除。 以上二、三两项均于本判决生效后十日内履行完毕。 受理费4917元，减半收取2458.5元，由原告明光市人民政府明光街道办事处负担158.5元，被告明光市新世纪锦江之星快捷酒店负担2300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  郎守军 二〇一八年十二月一日 书记员  宋玲玲 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。