贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0425民初1107号原告：赵某某，男，1973年11月26日生，汉族，户籍地：贵州省紫云苗族布依族自治县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。原告：韦某某，女，1974年7月20日生，布依族，户籍地：贵州省紫云苗族布依族自治县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。系赵某某妻子。被告：安顺某某房地产开发有限责任公司紫云分公司，住所地：贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇格凸大道中段。营业执照注册号：*************。负责人：郭某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张志辉，贵州巨人律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告赵某某、韦某某诉被告安顺某某房地产开发有限责任公司紫云分公司（以下简称“某某紫云分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员景贵政担任独任审判，于2018年9月10日、2018年12月11日公开开庭进行审理。原告赵某某、韦某某，被告某某紫云分公司委托诉讼代理人张志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某、韦某某向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令被告退还原告多支付的11-1-2号铺面的房价款200160元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本金实际退还完毕之日止;2、请求人民法院判令解除以下10个商铺的合同，被告退还原告支付的11-1-8、11-1-9、11-1-10、11-1-11、12-1-1、12-1-2、12-1-3、12-1-4、12-1-5、12-1-6号铺面的购房款共计人民币5149955.2元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息。至本金实际退还完毕之日止;3.请求人民法院判令被告按照原告支付的11-1-8、11-1-9、11-1-10、11-1-11、12-1-1、12-1-2、12-1-3、12-1-4、12-1-5、12-1-6号铺面总价款的10%，承担违约责任;4.本案诉讼费判令由被告承担。事实及理由:原被告双方于2013年9月14日签订了关于原告购买被告商铺的《协议书》，内容约定如下:1.乙方向甲方购买贵州省安顺市××县××城市广场××商铺1616间，序号为11-1-2、11-1-3、11-1-4、11-1-5、11-1-6、11-1-7、11-1-8、11-1-9、11-1-10、11-1-11、12-1-1、12-1-2、12-1-3、12-1-4、12-1-5、12-1-6。面积为1128.54m2,单价为6880元/m2，总价款为7764355.2元。2.付款方式为分期付款，即乙方应于本协议签订时向甲方支付房款3000000元，于2014年3月31日前支付2000000元，于2014年6月30日前支付2764355.2元。3、甲方应在2013年12月31日前将11-1-2、11-1-3、11-1-4、11-1-5、11-1-6、11-1-7号6个铺面产权办理完毕移交原告;其余的商铺产权证应于原告付清房款后一个月内办理完毕并移交乙方，如甲方未能按照本协议的约定时间给乙方办理房产证，超过两个月的，乙方可以要求退房，甲方退还乙方已付房款，同时甲方向乙方支付总房价款的10%的违约金。协议签订后，原告如约向被告支付了上述房款。但是在被告移交房屋给原告时，原告发现11-1-2号铺面后半部分的32m2层高不足1.7米，为此，原告多次找到被告交涉，要求予以处理并退还多支付的购房款，当时被告口头答应在办理房产证时不将上述有异议的面积计算在内，但是在2013年12月31日被告按约办理并移交给原告的6个铺面时，原告发现被告并未将层高有异议部分面积扣除，后在多次交涉未果的情况下，原告拒绝支付余款100000元。原告认为，被告移交的11-1-2号铺面的层高违反了住建部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)》文件中对房屋层高的相关规定，即商品房层高须高于2.2米的约定，构成违约，原告有权拒绝支付尾款100000元，并要求被告退回自己已支付的购房款，同时还有权追究被告的违约责任。时至今日，被告也仅仅为原告办理了11-1-2、11-1-3、11-1-4、11-1-5、11-1-6、11-1-7号6个铺面产权，剩余的11-1-8、11-1-9、11-1-10、11-1-11、12-1-1、12-1-2、12-1-3、12-1-4、12-1-5、12-1-6号铺面产权一直未能办理，被告未能按时办理房产证的行为违反了双方签订的《协议》第7条的约定，构成根本违约，理应承担《协议书》中约定的违约责任，即退回原告缴纳的上述购房款并承担违约责任。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律的禁止性规定，对双方均具有约束力。被告未能按照合同约定履行自己义务，不仅违反了双方签订的合同的约定，同时也给原告造成了巨大损失。原告在此期间多次找到被告要求予以处理上述房产证办理事宜，但是被告均以各种理由推诿，原告无奈只能诉至法院，请求人民法院依法支持原告诉请，以维护社会的公平正义。被告某某紫云分公司辩称，原告诉求不符合客观事实，请法院驳回其全部诉求。双方协议约定，原告应该在全部购房款交付完毕后被告再办理产权证。被告的铺面只有一少部分层高不足1.7米的，并不是全部。该商铺为现房，签订协议和房屋交付房屋时，原告事先已经知情。且原告所称层高不足的11-1-2号商铺产权证已经办理交付原告。被告没有违反法律法规。原告所称的层高规定只是城建部门的内部建议，不能作为案件审理的裁判依据。根据该通知第三条，计算房屋面积时应当高于2.2米。涉案商铺大部分高于2.2米，只有小部分不足2.2米，但是在房屋权属归属已经确定。现产权证已经将该不足部分产权归属进行了明确。所以原告所使用的该通知不是法律依据。协议被告已经全部履行完毕，是原告违约在先，原告付款没有一次是按照双方约定时间履行付款的，被告之所以至今没有办理剩余十个商铺的产权证是因为原告尚欠购房款十多万元未支付。房屋在2013年12月份全部交付给原告使用，原告也在当年将商铺全部租出去。协议书是原告赵某某与被告签订，韦某某与本案无关，故韦某某不具备诉讼主体资格。原告赵某某向被告购买商铺是金额巨大的商品房交易，双方在购房之前也认真看过现房，原告明知房屋状态签订协议，现原告以此为由，拒绝支付购房款是无理取闹。被告合同义务是交房办理产权证，附条件是原告按照合同约定支付全部房款，但是原告并没有按约定按时按期足额交购房款，系原告违约，被告并没有违约。原告诉请没有法律依据，不符合客观事实。请法院驳回原告所有诉求。同时对原告拖欠被告的购房款，被告保留诉权，另行主张。本案当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据，1、原告提交的身份证，2、被告提交的营业执照、负责人证明、负责人身份证。经本院审查，以上证据来源合法、真实客观、证实当事人诉讼主体资格，本院予以采信。对于双方当事人有异议的证据，审查认定如下，1、原告提交的《协议书》1份、被告出具的《证明》1份，房屋产权证6本，照片1组，用于证明原、被告签订房屋销售协议，原告已支付房款760万，剩余103467.2元未支付，是因在使用中发现11-1-2房屋层高不足，要求被告返还房款赔偿违约损失，才未交付余款，现未办理10个商铺产权证，被告违约，要求解除未办理产权证的10个铺面买卖协议，返还房屋价款、支付违约金。被告对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为协议书对房屋层高没有约定，双方签订协议时，房屋为现房，原告明知房屋情况，协议约定的房款交付期限，原告多次逾期，系原告违约，被告公司向原告出具的交款证明，可以证实至今原告仍有10多万元房款未交付，完全是原告违约，协议合法有效，不应解除。经本院审查，原、被告签订的协议中，没有对房屋层高进行约定，为此，本院对证据的真实性予以认定，对原告以11-1-2号房屋部分层高不足，要求赔偿和解除未办理房屋产权证的10个铺面买卖协议的证明目的，不予认定。3、对原告提交的建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》建住房【2002】74号。用于证明11-1-2号房屋层高不足，违反规定，构成违约，要求赔偿和解除其他未办理产权证房屋协议。被告对真实性无异议，但认为，该证据仅是一个通知，不是法律、法规和强制性规范文件，不能作为案件裁判依据，同时，原告诉指的11-1-2号房屋已办理产权登记，并不违反相关规定。经本院审查，该通知系国家建设部对房屋登记时面积计算的通知，本案层高11-1-2号房屋已办理登记，不足2.2米面积只是该房屋的一部分，层高不足房屋并没有完全失去使用功能。对原告的证明目的，本院不予认定。4、被告提交的《协议书》和照片6张，用于证明双方签订协议书后，被告已将16个铺面交付原告使用，并出租收取租金。原告对协议和照片的真实性无异议，但认为已办理产权证的11-1-2号层高不足才未交付余款，系被告违约。经本院审查，该协议与原告提交的协议相同，对证据的三性予以认定。5、对原告申请本院委托贵州正业工程技术投资有限公司作出的贵正危鉴【2018】-50号司法鉴定意见书和报告补充说明，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为鉴定机构测量的是地面到板底的净高度，按通常所称层高应当包含板面厚度，同时，虽然有6.5m2层高不足2.2米，但没有失去使用功能，该房已交付价款，办理产权证，交易已经完成结束，不能解除，其他10个铺面未办理产权证系原告未交付全部价款，与部分层高不足的铺面没有关联性，不是解除协议的理由。经本院审查，该组证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以认定。根据当事人的诉辩陈述，结合本院审查认定的证据，本院认定以下事实，原告赵某某与原告韦某某系夫妻关系。2013年9月14日，以原告赵某某为乙方，被告某某紫云分公司为甲方，双方签订《协议书》，协议内容为，一、乙方贵州省安顺市××县××城市广场××商铺16广场的商铺16间，序号为：11-1-2、11-1-3、11-1-4、11-1-5、11-1-6、11-1-7、11-1-8、11-1-9、11-1-10、11-1-11、12-1-1、12-1-2、12-1-3、12-1-4、12-1-5、12-1-6。面积：1128.54m2,单价：6880元/m2，总价：7764355.2元。二、付款方式：乙方采取分期付款的方式支付房款，具体付款时间及金额如下：乙方在本协议签订时向甲方支付房款3000000元，2014年3月31日前支付房款2000000元，2014年6月30日前支付2764355.2元。三、签订本协议后，甲方向乙方交付以上房房屋，乙方可以使用以上房屋，但在乙方全部房款以及税费未付清之前，房屋所有权仍归甲方所有，待乙方全部付清房款之后所有权由甲方转移给乙方。四、房屋验收：以上房屋已经相关部门验收合格，如乙方收到房屋后发现的质量问题，乙方应该在3天内以书面形式通知甲方，甲方会在7天内及时处理。如在乙方收到房屋3天内，未以书面形式向甲方提出房屋有质量问题，则视为房屋合格。乙方在使用期间产生的维修，由乙方负责。五、房屋产权办理：甲方在2013年12月31日前将11-1-2、11-1-3、11-1-4、11-1-5、11-1-6、11-1-7号6个铺面产权办理完毕移交原告;其余的商铺产权证应于原告付清房款后一个月内办理完毕并移交乙方，其余商铺的房产证在乙方将房款付清后一个月内由甲方办理并移交给乙方。六、相关税费：双方约定由乙方承担。七、甲方违约责任：在办理产权证过程中，乙方应该积极配合甲方。如甲方未按本协议第五条约定的时限给乙方办理11-1-2、11-1-3、11-1-4、11-1-5、11-1-6、11-1-7号6个铺面产权，本协议第二条约定的付款期限向后延期。如剩余十个商铺的产权未按约定时间办理并移交给乙方，甲方向乙方每天支付已付房款的1%作为违约金。如甲方超过约定期限两个月未将上述十个产权证办理给乙方，乙方可以要求退房，甲方退还乙方已付房款，同时甲方向乙方支付总房价款的10%的违约金。如因乙方不配合办理相关手续，不视为甲方违约。八、乙方违约责任：如乙方超过本协议第二条约定的期限向甲方支付房款，每延期一天，乙方向甲方支付总房价的1%作为违约金。如延期超过两个月，甲方有权无条件收回以上房屋，同时，乙方向甲方支付总房价的15%作为违约金，剩余房款甲方退还乙方。九、本协议属临时协议但与《商品房买卖合同》具有同等的法律效应，待甲方办理产权证前，签订正式《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》的时间以甲方通知时间为准，签订正式《商品房买卖合同》后此协议依然生效。协议签订后，原告向被告支付房款760万元。被告也将协议所指的将16个铺面交付给原告管理使用。2013年12月11日，被告办理房号为11-1-2、11-1-3、11-1-4、11-1-5、11-1-6、11-1-7号6个铺面产权证，并将6个产权证交给原告。原告在使用中，以发现11-1-2号铺面后半部分的层高不足1.7米为由，拒绝交付剩余房款。2017年10月12日，被告某某紫云分公司向原告出具《证明》1份，证明案涉16间房屋合计面积1119.69平方米，价款7703467.20元，已付款760万元，剩余103467.2元未付。原告以被告口头承诺层高不足面积不计算在房屋面积内，被告办理的11-1-2号产权证包含层高不足部分，被告违约为由。向本院提出如前诉请。本案在审理过程中，原告申请本院对层高不足部分房屋进行鉴定，本院依法委托贵州正业工程技术投资有限公司对原告诉称的11-1-2号房屋进行鉴定，鉴定机构作出贵正危鉴【2018】-50号司法鉴定意见书和报告补充说明，经鉴定，11-1-2号房屋套内实测面积为：81.35m2。平顶房间实测面积51.55m2。坡屋顶房间实测面积29.80m2。净高不足2.2米的实测面积为6.50m2。本案焦点，1、原、被告签订的商品房销售协议书是否成立生效。2、被告在履行协议中是否存在违约而解除协议的情形。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定。本案焦点1，原告赵某某与被告某某紫云分公司就案涉商品房屋的买卖签订《协议书》，协议书对销售房屋范围面积、价款、付款方式、违约责任等进行约定，符合商品房销售合同要件，系双方真实意思表示，协议不违反法律、法规强制性规定，合法有效，合同成立并生效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按合同约定履行权利义务。在双方签订的协议书中，仅对房屋总面积、单价和总价款进行约定，并未对房屋的层高和建筑结构进行约定，双方认可签订协议时房屋系现房，可以视为原告知道或应当知道房屋情况。房屋于2013年9月签订销售协议后，交付原告使用，并于同年12月办理房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第（一）项：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤消权的当事人自知道或者应当知道撤消事由之日起一年内没有行驶撤消权；”的规定，原告于2018年8月向本院起诉，诉请撤消协议中对11-1-2号房屋价款约定，判令被告退还原告多支付的11-1-2号铺面的房价款200160元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本金实际退还完毕之日止。其主张已超过法律规定行驶撤销权的期限，撤销权消灭。对该主张，本院不予支持。本案焦点2，根据双方签订的协议约定，房屋产权办理在2013年12月31日前办理11-1-2、11-1-3、11-1-4、11-1-5、11-1-6、11-1-7号6个铺面产权，其余的于原告付清房款后一个月内办理，如逾期两个月未办理原告可以要求退房。协议签订，房屋交付后，被告已按约定办理前6个铺面的产权证交付原告。后10个铺面产权证办理，在原告付清房款1个月内办理，因原告未先履行交付房款义务，被告有权拒绝履行办证义务，为此，被告没有办理后10个铺面产权证，不属于违约行为。为此，原告请求判令解除房号为11-1-8、11-1-9、11-1-10、11-1-11、12-1-1、12-1-2、12-1-3、12-1-4、12-1-5、12-1-6号10个铺面销售协议，返还购房款共计人民币5149955.2元，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本金实际退还完毕之日止，并承担支付10铺面总价款的10%违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。根据以上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵某某、韦某某的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取26428元，评估鉴定费15000元，共计41428元。由原告赵某某、韦某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  景贵政二〇一八年十二月十一日法官助理卜国赛书记员冷雪华