广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终9263号上诉人（原审被告）：李朝明，男，1981年11月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，上诉人（原审被告）：李慧洁，女，1984年9月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，以上两上诉人共同委托诉讼代理人：吕勇，广东沃土律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：温婉停，广东沃土律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：黄惠雁，男，1986年11月19日出生，汉族，住广东省惠来县，被上诉人（原审原告）：黄晓炫，男，1994年11月8日出生，汉族，住广东省揭西县，以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹颖，广东凡立（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇振兴西路**。法定代表人：何晓燕。上诉人李朝明、李慧洁与被上诉人黄惠雁、黄晓炫及原审第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，李朝明、李慧洁不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初6019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄惠雁、黄晓炫于2018年3月26日向一审法院提起诉讼，请求判令李朝明、李慧洁：一、解除2017年5月14日签订的《房地产买卖居间合约》（NO.0002434）中的买卖关系部分；二、返还黄惠雁、黄晓炫定金60000元；三、向黄惠雁、黄晓炫支付违约金195000元；四、承担黄惠雁、黄晓炫的中介服务费及咨询费损失29250元；五、赔偿黄惠雁、黄晓炫经济损失100000元；六、承担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除黄惠雁、黄晓炫与李朝明、李慧洁于2017年5月14日签订的编号为0002434的房地产买卖合同；二、限李朝明、李慧洁于判决发生法律效力之日起五日内退还黄惠雁、黄晓炫定金60000元；三、限李朝明、李慧洁于判决发生法律效力之日起五日内支付黄惠雁、黄晓炫违约金195000元；四、限李朝明、李慧洁于判决发生法律效力之日起五日内支付黄惠雁、黄晓炫居间服务费损失29250元；五、驳回黄惠雁、黄晓炫的其他诉讼请求。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初6019号民事判决。上诉人李朝明、李慧洁不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人一直依据春晓公司安排积极履行合同，没有违约。二、上诉人从未取得与黄惠雁、黄晓炫的联系方式，也从未表示不愿意继续履行合同。三、引发本案争议的原因是春晓公司侵吞2.5万元房屋差价。四、本案交易是在春晓公司欺诈的情况下达成的，依据《民法通则》第五十八条的规定，属于无效民事行为。且案涉房屋至今未取得权属证书，属于《城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让的房屋，如双方无法重新协商一致，不能继续完善合同前置条件，案涉合同属于无效合同，各方均应返还因此取得的财物。综上，请求判令：1.请求撤销一审判决，改判驳回黄惠雁、黄晓炫全部一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由黄惠雁、黄晓炫、春晓公司承担。被上诉人黄惠雁、黄晓炫答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。李朝明、李慧洁二审提交以下新证据：一、微信聊天记录，拟证明房屋买卖整个交涉过程；二、房屋中介管理系统照片，拟证明案涉房屋委托售价为95万元的事实；三、二手楼过户税费预算表、微信聊天记录，拟证明同行业的房地产中介公司收取服务报酬均在成交总价3%的幅度范围内，一般由买方支付；四、情况说明，拟证明李朝明、李慧洁一直积极履行合同义务办理房产证；五、与中介公司员工的录音笔录，拟证明中介告知查档需房证为办理好后才有查档必要，具体中介通知办理。中介公司明确查档是在房产证办理后为了减免税费才需要查档，故李朝明、李慧洁才没有去查档；六、深圳恒生医院出具的出生医学证明，拟证明2017年7月至8月期间，李慧洁生育小孩的事实。被上诉人黄惠雁、黄晓炫发表如下质证意见：一、上诉人提交的证据除了证据五外均是一审前已存在，不属于法律规定的新证据，请法院严格依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，采纳对方逾期提交证据的情况下，对此予以训诫或罚款。二、证据一三性不予确认。1、无法核实双方身份信息，上诉人没有提供微信双方的个人资料；2、从该证据第七八页可知上诉人拒不履行义务是以其未在案涉合同签字为由，而非中介侵吞2.5万元差价；3、该证据发生于2017年9月29日后，而上诉人应于2012017年5月23日前履行查档义务，于2017年6月24日前申请办理提前还贷手续；4、根据合同相对性原则，即使上诉人与中介发生纠纷，也不能当然免除上诉人履行合同的义务。三、证据二三性不予确认。无法核实证据来源，上诉人签署的案涉合同的售价为97.5万元，若上诉人的委托售价为95万元，中介方明显是在为上诉人增加收益。四、证据三三性不予确认。五、证据四三性不予确认。案涉三方当事人已于一审庭审明确申请办理提前还贷手续以及查档手续均与案涉房屋是否办理不动产权证无关。六、证据五三性不予确认。该证据形成于一审判决后，且录音中带有假设性诱导性提问，春晓公司员工陈述的交易流程与案涉合同完全相反也与交易习惯不符，双方合同义务与履行的方式期限均有明确约定，若双方对合同履行变更应当提供书面的证据予以证实。七、证据六真实性、合法性确认，关联性不予确认。李慧洁于2017年8月5日生育小孩，在其履行案涉合同义务期限届满一个半月后。原审第三人春晓公司发表如下质证意见：2018年2月6日、25日春晓公司均有电话联系上诉人告知其履行合同，2018年3月8日上诉人向春晓公司确定不再卖房。本案其他当事人二审未提交新证据。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为李朝明、李慧洁是否应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案证据显示李朝明、李慧洁怠于履行合同义务致使合同目的不能实现的事实具有高度可能性，一审确认该事实符合上述规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”李朝明、李慧洁怠于履行合同义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。一审判决李朝明、李慧洁承担违约责任，符合上述法律规定。李朝明、李慧洁上诉要求改判，理由不充分，依法不应支持。综上所述，李朝明、李慧洁的上诉请求缺乏依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为5564元，由上诉人李朝明、李慧洁负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  蒋小美审判员  邓潮辉审判员  钟满福二〇一八年十二月十三日书记员  许 奡叶栩婷