成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11358号 原告：成都宽宇物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区三洞桥路19号8层819室。 法定代表人：李斌，职务不详。 委托诉讼代理人：乐章汇，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丹，四川思沃律师事务所律师。 被告：周玮，女，1960年2月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒲际帆，四川凡高律师事务所律师。 原告成都宽宇物业管理有限公司（以下简称宽宇公司）与被告周玮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏丹，被告周玮的委托诉讼代理人蒲际帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物管费93968元(从2004年1月1日始暂计算至2018年5月1日止，实际应计算至付清之日)；2.请求判令被告向原告支付迟延支付滞纳金660631.8元(从2004年1月1日始暂计算至2018年3月1日止，实际应计算至付清物管费之日);3.请求判令被告承担案件受理费、公告费、执行费等诉讼费用。以上金额合计：754599.8元。事实与理由：被告为成都市金牛区业主，原告为御都花园小区物业管理有限公司。按照原告与业主委员会签订的物业管理合同，原告提供合同约定的物业管理服务，被告向原告缴纳物业管理费。合同还对物业管理费收费标准、滞纳金标准进行约定。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，但自2004年1月1日起，被告未按约向原告缴纳物业管理费。经原告多次催告，被告仍拒不缴纳。综上所述，原告认为，被告的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，依法起诉至法院，望支持原告的全部诉讼请求。 被告周玮辩称，1.被告所有的房屋至今未交付使用，答辩人应不予交纳物业管理服务费；2.即使应当交纳物管费，但2011年以前的物业管理服务费，原告不应收取；3.2015年8月14日以前产生的物业管理服务费的诉讼时效消灭；4.未超过诉讼时效部分即2015年8月14日以后产生的物业管理服务费，被告应减半收取；5.原告无权收取滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2001年12月28日，成都中普实业有限公司（以下简称中普实业公司、甲方）与被告成都中普物业管理有限公司（以下简称中普物业公司、乙方）签订《御都花园别墅前期物业管理委托合同》，约定中普物业公司为成都市的物业提供物业服务，约定物业费收费标准如下：联排别墅由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，独立别墅由乙方按建筑面积每月每平方米3.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金，委托管理期限从2001年12月28日起至业主委员会成立签定新的物业管理合同之日止，等等。 2003年12月10日，中普实业公司（甲方、出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告向中普公司购买合同项目房屋（车库），建筑层数地上4层，地下1层，建筑面积为281.81平方米。2010年2月4日，被告取得金牛区房屋产权，面积为259.58平方米，同时取得金牛区车库，面积为23.92平方米，上述房屋和车库统称案涉房屋，房屋产权登记的面积共计283.5平方米。 2011年9月30日，中普物业公司与原告签订了《授权委托书》，约定中普物业公司委托原告代表其进行成都市金牛区御都花园别墅物业服务费代收工作。2011年12月19日，金牛区御都花园业主大会（第二届业主委员会）（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《御都花园别墅物业委托管理服务合同》，约定原告为位于成都市的御都花园别墅提供物业服务，物业费标准为联排别墅按每月2.2元／㎡，独栋别墅按每月5月／㎡收取，物业费按月收取，并于每月25日前交纳，逾期两月后仍未交物管费、水电费的住户，则按每天0.3%收取滞纳金，合同期限从2012年1月1日起至2016年12月31日止，等等。2017年3月24日，金牛区御都花园第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《御都花园别墅物业委托管理服务合同》，约定原告为位于成都市的御都花园别墅提供物业服务，物业费标准为叠拼别墅按每月2.2元／㎡，独栋别墅按每月3.6元／月／㎡，商业用房按每月5元／㎡，住改商的物业按每月3.6元／月／㎡，物业费按月收取，逾期一个月后仍未交物管费、水费、电费、垃圾费的住户，则按每天千分之三收取滞纳金，合同期限从2017年1月1日起至2018年12月31日止，等等。 庭审中，原告提交的被告房屋欠费明细显示，被告从2004年1月1日到2018年5月1日期间未交纳物业费金额为93968元。原告还提交了2005年11月到2018年4月的催费通知单、照片和短信，拟证明原告以及中普公司向被告催缴物业费的事实。原告提交了其物业值班记录，显示2015年1月28日，原告值班记录第3条载明“周姐要接房，算费用。”，2015年1月20日，原告值班记录第4条载明“水：7，电：59”，2016年11月7日，原告值班记录第5条载明“11月21日来办理”，2016年11月29日，原告值班记录第11条载明“周姐告知12月5号过来办理接访相关事宜”，2017年4月20日，原告值班记录第9条载有“周姐的房屋有链家的中介看房，139××××5161”，2017年4月29日，原告值班记录第5条载有“中介看房，已通知108”，2018年3月19日，原告值班记录第12条载有“周玮，已去电催费、转告或走法律程序”，2018年8月30日，原告值班记录第3条载有“周姐，协商物业费缴纳，认为自己没有入住、交房，没有和物业签物业服务合同，不愿交纳费用，通过沟通，物业李经理承诺向公司申请所欠物业费按八折收取，周姐则不认同，说按1／3收取愿考虑，未达成一致。”，2018年9月21日，原告值班记录第8条记有经与被告代理人协商未达成一致。庭审中，双方一致认可被告至今未入住案涉房屋，双方一致认可被告房屋面积总共为283.5平方米。 以上事实，有原告企业信息、被告身份信息、御都花园别墅前期物业管理委托合同、商品房买卖合同、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2011年12月19日）、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2017年3月24日）、授权委托书、欠费明细、催费通知单、照片、短信、物业值班记录、房屋产权证和庭审笔录在案予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，御都花园别墅前期物业管理委托合同、商品房买卖合同、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2011年12月19日）、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2017年3月24日）、授权委托书均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，签订合同的各方当事人应当全面履行合同约定的权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述御都花园别墅前期物业管理委托合同、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2011年12月19日）、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2017年3月24日）对案涉小区的业主均具有约束力，即上述物业管理协议均对被告具有约束力。原告基于前期物业服务合同的中普物业公司委托取得向被告收取2004年1月1日到2011年12月31日期间的物业费权利，原告基于两份御都花园别墅物业委托管理服务合同取得向被告收取2012年1月1日到2018年5月1日期间物业费的权利。原告诉请被告支付2004年1月1日至2018年5月1日期间欠付的物业费，予以支持。按照合同约定的标准、欠付时间、房屋面积认定为90946.8元（1.6元/月/㎡×283.5㎡×96月＋2.2元/月/㎡×283.5㎡×76月）。 关于违约金，原告主张按照合同约定滞纳金的标准计算违约金，被告认为滞纳金不属于违约金，双方未约定违约金计算方式，同时原告主张的标准过高。本院认为物业服务合同中虽然采用滞纳金的名称，但根据其约定的内容系以业主和物业使用人逾期交纳物业费金额为基数收取的一定比例的金钱，符合法定的违约金的内涵，可以视为对违约金的约定。但原告未举证证明自己因被告违约造成的损失，故本院以原告的客观损失为基础酌定违约金计算方式如下：1、2004年1月1日到2011年12月31日的违约金，以当月欠付的金额453.6元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准，从2004年2月1日逐月计算至付清之日；2、2012年1月1日到2018年5月1日的违约金，以当月欠付的金额623.7元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准，从2012年2月1日逐月计算至付清之日。 被告辩称未与原告签订物业服务合同，故不应当缴纳物业费，该说法与上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定不符，不予采纳。被告认为案涉房屋至今未交房，被告至今未入住，未享受原告提供的物业服务，故不应当交纳物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，原告提供的催费通知单、照片、短信、物业值班记录足以证明原告已经通知被告交房，并多次向被告催收物业管理费，双方实际就物业费纠纷协商多次，足以证明原告履行了通知交房的义务和提供物业服务的义务。被告未举证证明其不收房的正当理由，被告未收房、未入住系被告自己对自己物业的自主处理，被告也未举证证明原告未履行物业服务义务，故以未交房、未入住的答辩对抗原告收取物业费的主张，于法无据，不予采纳。被告辩称，原告的部分物业费的诉请超过起诉期限，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，物业服务合同具有连续性，应当从最后一期费用履行期限届满之日开始计算诉讼时效，故本案诉讼时效未经过。被告认为原告应当减半收取物业服务费，无现行有效的法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下： 一、被告周玮于本判决生效之日起十日内向原告成都宽宇物业管理有限公司支付2004年1月1日至2018年5月1日期间物业费90946.8元并支付违约金，违约金计算方式如下：1、2004年1月1日到2011年12月31日的违约金，以当月欠付的金额453.6元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准，从2004年2月1日逐月计算至付清之日；2、2012年1月1日到2018年5月1日的违约金，以当月欠付的金额623.7元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准，从2012年2月1日逐月计算至付清之日； 二、驳回原告成都宽宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11346元，减半收取5673元，由被告周玮负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇一八年十二月七日 书记员  叶 婧