贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0111民初4232号原告：周瑞，男，1987年10月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：张毅葭，贵州浅山律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201211134424。委托诉讼代理人：黄谊欣，贵州浅山律师事务所律师实习律师，一般代理。被告：贵州华辉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号世贸广场A栋18层6号。法定代表人：罗军，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗辉，该公司法务部主任，特别代理。委托诉讼代理人：腾建东，该公司员工，特别代理。第三人：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：段建生，该分公司总经理。委托诉讼代理人：谢虹，贵州仪程律师事务所律师，一般代理，执业证号：15201200811933321。委托诉讼代理人：马云峰，贵州仪程律师事务所律师，一般代理，执业证号：15201201710502243。原告周瑞与被告贵州华辉房地产开发有限公司（以下简称：华辉公司）及第三人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，于2016年12月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年1月11日，该案依法转为普通程序审理。2017年2月6日，因需以其他案件的审理结果为依据中止审理，2018年7月18日，本案恢复审理，同年8月7日依法由审判员魏彩霞担任审判长，与审判员高燕、人民陪审员潘善斌组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张毅葭，被告华辉公司委托诉讼代理人腾建东，第三人华融贵州分公司委托诉讼代理人谢虹、马云峰到庭参加诉讼。现已审理终结。原告周瑞向本院提出诉讼请求:1.确认原被告签订的房屋买卖合同有效。2.判令被告为原告办理房屋网签备案手续；3.判令被告协助原告办理房屋权属登记手续。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月7日，原告与被告经协商一致签订了房屋买卖合同，合同约定：原告向被告购买位于贵阳市××区××路××号的“康城?花溪”8幢1-6-4房屋，房屋价款530686元。协议签订后，原告依约向被告支付购房款160686元，被告向原告交付房屋并入住至今，但被告未就该房屋为原告办理网签备案和房屋权属登记手续，并且案涉房屋又由于被告进行抵押至第三人，故经原告多次联系被告要求其履行合同义务未果，原告认为双方之间签订的房屋买卖合同有效，被告与第三人的抵押行为发生在本案房屋买卖合同签订之后，且第三人在签订抵押合同时大多业主已入住，第三人并未尽职到现场查勘评估项目的在建情况，故根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告已支付房款且实际占有房屋，并对此无过错，实质上已系该案涉房屋的所有权人。被告与第三人签订抵押协议依据的《债务重组协议》违反了法律的强制性规定应属无效合同，而其从合同即抵押协议应属于无效合同，依此办理的抵押登记也应被撤销。故原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告华辉公司辩称，因案涉房屋办理有抵押登记，因此原被告之间签订的买卖合同违反法律的强制性规定，应属无效合同，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人华融贵州分公司述称，案涉房屋的土地性质属于划拨，而房屋的性质属于经济适用房，并办理有在建工程抵押登记。根据贵州省高级人民法院作出的我公司诉华辉公司合同纠纷一案（2017）黔民终825号终审判决的认定，被告与第三人的抵押行为合法有效，并且办理了抵押登记，第三人对于案涉房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，且案涉康城花溪项目系经济适用住房，原告并未举证证明其符合购买经济适用住房的主体资格条件，因此原被告之间的房屋买卖合同不符合商品房销售办法的相关规定，更违背了法律的强制性规定，应属于无效合同，故请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年3月23日，贵阳市城乡规划局花溪分局以贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司（于2011年12月2日更名为贵州黔聚源光电科技有限公司，以下简称黔聚源公司）、华辉公司为建设单位作出建字520000200910170号筑规建字2009（花溪）004号《建设工程规划许可证》。2009年12月28日，贵阳市发展和改革委员会作出筑发改投字【2009】926号《贵阳市发展和改革委员会贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司花溪区云上职工经济适用房项目登记备案的通知》，同意对贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司贵阳市花溪区云上职工经济适用房项目进行备案。2010年2月12日，贵阳市人民政府作出筑地字（2010）30号《贵阳市人民政府关于贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司申请用地的批复》，同意将位于花溪区××××村红线图范围内（25906.65平方米）土地划拨给贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司作为经济适用房用地。2010年3月2日，贵阳市花溪区人民政府向贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司颁发花溪国用（2010）第12649号《国有土地使用权证》，确认土地使用面积为25906.65平方米、使用用途为经济适用房、使用权类型为划拨。2010年4月6日，贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司与被告华辉公司签订《住房代建合同》，约定贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司委托被告华辉公司代建“康城·花溪”经济适用房项目，代建人对该项目报批及工程建设全权负责。委托人同意代建人以本建设项目和本项目土地抵押进行融资，融资资金由代建人负责使用和归还，因融资所发生的费用及利息委托人同意进入项目开发成本。2011年8月17日，贵阳市人民政府作出筑地字（2011）147号《贵阳市人民政府关于贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司、华辉公司申请用地的批复》，同意将位于花溪区××××村红线图范围内（25906.65平方米）土地划拨给贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司、华辉公司作为经济适用房用地，原筑地字（2011）30号批复废止。2011年8月26日，贵阳市花溪区人民政府向贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司颁发花溪国用（2011）第12649号《国有土地使用权证》，确认土地使用面积为25906.65平方米、使用用途为经济适用房、使用权类型为划拨，并明确系根据贵阳市人民政府筑地字（2011）147号文件追加主体。2013年9月11日，被告华辉公司与贵阳市国土局签署《国有建设用地使用权出让合同》【编号为520111-2013-CR-0090】，约定被告华辉公司以出让方式取得宗地编号为100-01-201301639号宗地其中1062.72平方米土地的使用权。2010年12月1日，被告华辉公司因开发“康城·花溪”项目，向六盘水商行借款5000万元人民币，双方签订了编号为P600120100100063的《房地产借款合同》，合同约定：华辉公司向六盘水商行借款5000万元用于“康城·花溪”项目建设。借款期限为36个月，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。贷款为固定利率，合同期内不调整。贷款利率为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮80%。2011年3月31日，还本2000万元；2013年12月30日，偿还3000万元。同日，六盘水商行与被告华辉公司、贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司签订编号为P600120100200091号的《抵押合同》，约定被告华辉公司以“康城?花溪”在建工程作为抵押，担保的主债权为六盘水商行依据其与被告华辉公司签订的P600120100100063号《房地产借款合同》而享有的对债务人华辉公司的债权，抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费）。2012年12月12日，双方就“康城?花溪”项目中住宅40549.39平方米、商业852.58平方米、车库7750.84平方米办理抵押登记（权利证书编号：筑房建花溪字第J1200032号）。2012年8月7日，原告作为乙方与甲方被告签订《认购协议书》，协议约定：一、乙方所认购房源为“康城?花溪”8栋1单元6层4号，建筑面积为149.89平方米，单价为3540.5元/m2，总价530686元，首付160686元占总价款的30％，维修基金为10614元，预告登记费80元。二、双方签订本《认购协议书》后，乙方承诺保证在当日内将双方约定的房款交清，如在约定时间内未交清以上房款，视作乙方自动放弃该房源的购买权，甲方有权将该房源另行销售，由此产生的责任与甲方无关，由乙方自行承担。三、乙方自签订此《认购协议书》后都不予以更改购房人姓名，禁止一切炒房行为，一经发现将取消乙方购房价格。四、乙方在约定时间内交清以上房款时，应同时按甲方要求将个人的住房信息等资料如实提供给甲方，甲方将根据乙方所提供资料按购买经济适用住房的相关规定到区、市相关部门办理相关手续，如由于乙方所提供资料不真实或者乙方自身原因导致不具备购买经济适用住房条件的，本《认购协议书》自动失效；如甲方通过申报乙方条件能满足办理经济适用住房相关手续的，甲方再与乙方正式签订《商品房买卖合同》。甲方承诺以上工作在签订本《认购协议书》之日起90天内办理完相关手续。五、本协议自动失效后60天内，甲方将乙方所交房款不计取任何利息退还给乙方。”当日，原告与被告同时签订了一份与上述合同内容（除“认购房源”的房屋编号）完全一致的《认购协议书》，该协议书中载明“认购房源”为“栋1单元5层1号”。合同签订当日，原告向被告支付了购房款共计160686元、维修基金10614元、预告登记费80元，被告开具给原告的收到购房款的《收款收据》上载明“今收到周瑞交来8-1-5-1房款壹拾陆万零陆佰捌拾陆元整”。2014年10月22日，贵州华辉房地产开发有限公司康城花溪校区物业服务中心出具《证明》，载明“兹有我公司位于贵阳市××区××路××住宅小区××单元××室房屋业主周瑞，于2014年10月1日入住…”。诉讼过程中，原、被告确认实际交易房屋为8栋1单元6层4号。2012年11月23日，华辉公司在《贵州都市报》刊登《交房通知》，通知“康城?花溪”一期1、2、4、8、9号楼的业主，华辉公司将于11月25日至11月29日按栋号分批次交房。原告现已收房入住。2013年3月9日，六盘水商行决定于2012年12月15日将被告华辉公司贷款余款合计4300万元纳入次级类贷款进行管理。2013年3月18日，华辉公司召开股东会形成股东会决议如下：1、同意华融贵州分公司收购六盘水商行对被告华辉公司的贷款债权人民币4300万元后，同意按照华融贵州分公司的要求和条件对上述债务进行重组；2、同意为本公司的债务向华融贵州分公司提供在建工程抵押担保；3、同意用“康城?花溪”房地产项目房屋销售收入及其他经营所得的全部收益作为华融贵州分公司债权本金和重组收益的还款保证。2013年3月22日，被告华辉公司再次召开股东会形成股东会决议，同意华融贵州分公司收购华辉公司向六盘水商行贷款4300万元的债务。2013年3月26日，华融贵州分公司（受让方）与六盘水商行（转让方）、华辉公司（债务人）签订编号为贵州Y25130002-1号《债权转让协议》，约定六盘水商行将编号P600120100100063的《房地产借款合同》项下转让方对债权人享有的债权，包括主债权、与主债权相关的担保权利等从权利、转让方在资产文件项下享有的所有其他权利（包括但不限于追索诉讼费用的权利），以及由该等权利转化而成的相关权益。截止转让的基准日（即2013年3月26日）债权本金余额为4300万元，利息余额为零。至转让日起，与债权人有关的全部权利至转让方转移至受让方，受让方由此替代转让方享有债权。受让方支付转让款后10个工作日内，转让方应解除原抵押登记，并配合受让方及债务人办理完毕贵州Y25130002-4号《抵押担保协议书》项下抵押物的第一顺位抵押登记，受让方取得相应抵押物的抵押登记他项权利证明。之后在2013年3月29日，注销了抵押权人为六盘水商行的抵押登记。2013年3月26日，华融贵州分公司（甲方）与华辉公司（乙方）签订编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》，约定：甲方与六盘水商行2013年3月26日签订编号为贵州Y25130002-1号《债权转让协议》，六盘水商行以其对乙方拥有的本金为4300万元的债权及其项下相关权益（包括但不限于原贷款债权担保权利等）全部转让给甲方，甲方因此依法对被告华辉公司享有相应债权。乙方同意按照本协议约定进行债务重组，按本协议约定的期限、方式归还重组债务本金及支付重组收益。重组债务金额为4300万元；重组期限24个月，自2013年3月26日起至2015年3月25日止。乙方提供其开发的“康城·花溪”项目部分在建工程，其中住宅197套面积共计27049.66平方米、车库90个面积5203.64平方米的车位为本协议项下债务提供担保，双方另行签订编号为贵州Y25130002-4的《抵押担保协议》。同日，华融贵州分公司（甲方）与华辉公司（乙方）签订了编号为贵州Y25130002-4的《抵押协议》，约定华辉公司提供其开发的“康城?花溪”项目部分在建工程，其中住宅197套面积共计27049.66平方米、车库90个为编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》项下4300万元的主债权设定抵押担保。抵押担保的范围包括编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》项下的重组债务本金、重组收益、违约金、损害赔偿金、应向甲方支付的其他款项、以及为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。抵押权的效力及于抵押物毁损、灭失、附合、混合或者被征收、征用等原因而产生的保险金、赔偿金、补偿金或者其他形式的替代物。协议生效后，双方应履行约定义务，任何一方不完全履行本协议约定的，应承当相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。如因一方原因造成本协议无效、抵押权未有效设立或抵押物价值减少或导致甲方未及时充分行使抵押权，乙方应赔偿甲方的全部损失。2013年4月1日，贵阳市花溪区房屋产权监理所以华融贵州分公司为抵押权人，在债权数额4300万元的范围内对197套住宅及90个车位办理了抵押登记（权利证书编号：筑房建花溪字第J1300010号）。由于被告华辉公司未能依约如期还款，华融公司（甲方）与华辉公司（乙方）、罗军（保证人）于2014年9月25日签订《补充协议》，约定截止2015年12月30日，剩余债务本金余额为2580万元。经乙方申请，甲方同意对《债务重组协议》项下部分债务给予12个月还款宽限期，从2014年9月25日起计算，乙方应在2015年9月25日之前归还不少于4300万元本金，2016年3月25日之前偿还剩余本金。此后，华融公司（甲方）与华辉公司（乙方）、罗军（丙方）签订《﹤债务重组协议﹥之补充协议》，约定截止2015年12月30日，剩余债务本金余额为2350万元。经乙方申请，甲方同意对《债务重组协议》项下部分债务给予还款宽限期。展期本金重组债务的还款期限展期至2016年3月25日与剩余重组债务本金一并清偿。在履行债务重组协议及其补充协议的过程中，因华辉公司向华融贵州分公司陆续归还部分借款，华融贵州分公司作为抵押权人先后六次向贵阳市花溪区房地产权监理所申请抵押权变更登记，所办理的最后一次抵押权变更登记(2015年1月28日）形成的他项权证号为筑房建花溪字第J1500005号，载明的抵押物为“花溪云上村康城花溪158套住宅和90个车库”。案涉房屋在该抵押登记的158套住宅之内。审理中，本案另查明如下事实：1、因华辉公司未按《债务重组协议》、《债务重组协议之补充协议》的约定向华融贵州分公司履行债务，华融贵州分公司向华辉公司书面催收未果遂向贵阳市中级人民法院对华辉公司、保证人罗军和罗琼媛提起诉讼，请求判令：(1)华辉公司偿还重组债务本金23,500,000元，并依据合同约定的计算方式支付重组债务收益及重组债务违约金。重组债务收益计算至全部本金清偿完毕之日止，重组债务违约金计算至全部本金及重组收益清偿完毕之日止。（截止2016年5月13日，重组收益为5,858,119.44元，重组债务违约金为893,931.56元）。(2)华辉公司承担抵押担保责任并以其抵押财产变现所得优先清偿原告重组债务本金、重组债务收益及重组债务违约金。(3)罗军、罗琼媛对上述重组债务本金、重组债务收益、重组债务违约金承担连带保证责任。市中院经审理于2017年6月30日作出（2016）黔01民初646号民事判决，判决书认定《债务转让协议》、《债务重组协议》合法有效，判决内容为：“一、被告贵州华辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司重组本金2350万元及重组收益（重组收益以2350万元为基数按照24%/年计算，自2014年12月31日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、被告罗军在本判决第一项所确定的债务范围内承担连带保证责任。三、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其余诉讼请求。”宣判后，华融贵州分公司向贵州省高级人民法院提起上诉，经省高院二审，于2018年6月25日作出（2017）黔民终825号民事判决，判决“一、维持贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初646号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初646号民事判决第二项、第三项；三、罗军对本判决第一项所确定的债务承担连带保证责任，罗军实际承担保证责任后，有权向贵州华辉房地产开发有限公司追偿；四、中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司在本判决第一项所确定的债权范围内对编号为筑房建花溪字第J1500005号《他项权证书》项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。”该判决现已生效。2、花溪区住房和城乡建设局于2016年12月12日出具《证明》，载明“康城?花溪”项目占地总建筑面积72889.38平方米，规划有住宅9栋，含有部分营业房及车库（其中：住房505套，营业用房28套，车库179个）。该项目分两期建设：第1、2、4、8、9栋为一期，2011年10月18日取得《贵阳市商品房预售许可证》【（2011）筑商房预字第119】，批准预售面积32869.35平方米，批准预售住宅240套，截止2016年12月12日已全部交房入住，房开公司完成网签备案130户；第3、5、6、7栋为二期，2012年4月5日取得《贵阳市商品房预售许可证》【（2012）筑商房预字第120】，批准预售面积32633.18平方米，批准预售住宅265套，截止2016年12月12日，已由该局于2014年10月组织物管公司交钥匙装修入住，现已领取钥匙装修202户，房开公司完成网签备案207户。在预售许可证中均载明系“经审查具备商品房预售条件”。3、除本案原告对被告提起诉讼外，案涉“康城?花溪”住宅小区的96户业主亦同时提起诉讼，诉讼请求与本案相同。4、第二次庭审后，“康城·花溪”业主代表向本院提交华辉公司于2013年3月27日分别出具给华融公司的《申请》复印件以及出具给贵阳市花溪区房地产权监理所的《具结保证书》复印件。复印件内容主要载明华辉公司对于其向华融公司贷款4300万元的抵押物在建工程情况属实，并无重复抵押、无禁止转让、无债权债务纠纷。业主认为既然房屋已经竣工验收并且交房，并不具备办理在建工程抵押登记的条件。2018年8月24日，本院依法向贵阳市花溪区住房和城乡建设局调查“康城?花溪”经济适用房项目是否办理了竣工验收手续，该局于8月28日复函载明“经我局监管站查阅，贵州华辉房地产开发有限公司开发建设的康城·花溪经济适用房项目并未在我局监管站提出申请办理竣工验收手续。”5、诉讼过程中，本院向原告释明是否愿意支付剩余未付购房款，原告未在限定期限内支付《认购协议书》项下约定总房价中的未付款项370000元。上述事实，有《认购协议书》、收款收据、交房公告、复函、（2017）黔民终825号民事判决、商品房预售许可证、营业执照、金融许可证、负责人身份证明、住房代建合同、住房代建合同补充协议、六盘水市商业银行房地产业借款合同、保证合同、抵押协议、他项权证、债权转让协议、债务重组协议、抵押协议、抵押物清单、证明等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，结合原、被告以及第三人的诉辩意见和举证情况、庭审查明的事实，本案争议的焦点为：一是原告是否具备购买经济适用住房的资格条件，案涉《认购协议书》的效力问题；二是在案涉房屋已经设定有抵押登记的情况下，原告主张办理网签备案以及房屋权属登记手续能否支持。本院就此分别综合分析如下：一、关于争议焦点一。首先，原告虽与被告签订的系《认购协议书》，但根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有权权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，上述协议约定有所购房屋的楼栋号、建筑面积、单价、总价、付款方式、维修基金金额、预告登记费金额等主要内容，具备了房屋买卖合同的基本内容和特征，并已部分履行，应当认定原被告之间存在商品房买卖合同关系。其次，根据《经济适用住房管理办法》第二十五条“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准”之规定，“康城·花溪”项目是经济适用住房，虽然本案原告并未举证证明其具备上述所规定的购买经适房的条件，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，《经济适用住房管理办法》对于购买经济适用住房的条件规定是政策管理强制性规定，而并非系效力性强制性规定，且原告在2012年已经与被告签订了购房合同，支付了部分购房价款，因此原告与被告签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认，故对于原告诉请确认案涉合同有效应予支持，对被告及第三人的意见，本院不予采信。二、关于争议焦点二。首先，对于原告主张办理网签备案的诉请，网签是网上签约的简称，在电子商务领域又可称为电子缔约、合同网签，即是指交易双方签订合同后，到房地产登记管理部门进行备案，并公布到网络上。网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。原告所主张的备案是指购房者和开发商签订合同后，在房产管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式，备案应当以网签为前提。因此，从网签、备案的含义和实施目的来看，二者都是为了防止开发商对于预售的房屋一房多卖，便于房地产管理部门进行管理，并非是购房者办理产权登记的必经程序，因此对于原告主张被告为其办理房屋网签备案手续的诉请不应予以支持。其次，对于被告是否应协助为原告办理案涉房屋的产权登记的问题。被告作为案涉“康城·花溪”经济适用住房项目的开发商，在与本案原告签订商品房买卖合同、通知业主交房时已经完善了项目立项备案以及土地审批手续，并且在2011年10月18日和2012年4月5日已经取得了《贵阳市商品房预售许可证》，具备了房屋的销售条件，故被告向原告销售房屋的行为合法有效。案涉房屋买卖合同虽然均在被告与六盘水商行对“康城·花溪”项目设定的在建工程抵押期间购买，但是该抵押已在2013年3月29日进行了注销，在被告与第三人以及六盘水商行签订了《债权转让协议》之后于2013年4月1日对包含案涉房屋在内的房屋重新进行了抵押登记，而根据原告与被告签订合同的时间来看，是在2013年4月1日前签署，且被告已经于2012年11月23日在《贵州都市报》刊登《交房通知》，通知一期1、2、4、8、9号楼的业主在2012年11月25日至11月29日按栋号分批次交房。故从原告与被告签订合同的时间和被告通知交付的时间、抵押权人为六盘水商行的在建工程抵押登记的注销时间、第三人作为抵押权人对案涉房屋办理抵押登记的这几个时间节点来看，原告与被告签订合同以及大多数业主被通知收房的时间早于2013年4月1日重新办理抵押登记的时间，而在原抵押权人六盘水商行的抵押登记注销后，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，原告向被告所购房屋并不处于抵押登记状态，被告与第三人基于债权转让而重新于2013年4月1日设定的抵押登记并非是担保物权的转让而是基于抵押物权的重新设立，而对于案涉房屋抵押登记的撤销和重新设定，作为购房人的原告并不知晓，且其是否知晓也不属购房人的法定义务，故2013年4月1日设定的抵押登记效力对于已经支付了全部价款、现已收房入住的原告而言并不能产生溯及力，故在案涉房屋同时存在抵押权和债权的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2012】16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终825号民事判决中虽判决华融贵州分公司对于其对华辉公司所享有的23500000元重组本金及重组收益在编号为筑房建花溪字第J1500005号《他项权证书》项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但这并不影响已经支付了全部购房款并且已经实际长期居住的购房者对所购房屋依法享有所有权，但因原告在案涉认购协议签订后，仅向被告支付了购房款160686元，尚有370000元购房款未付，经本院释明后亦未予支付，故因原告未能全面完整履行其合同义务，办理案涉房屋所有权的条件并未成就，因此其诉请被告协助办理案涉房屋产权登记手续本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2012】16号）第一条、第二条，《经济适用住房管理办法》第二十五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告周瑞与被告贵州华辉房地产开发有限公司于2012年8月7日签订的《认购协议书》有效。二、驳回原告周瑞的其余诉讼请求。案件受理费600元，由原告周瑞负担400元，被告贵州华辉房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 长 魏      彩      霞审 判 员 高             燕人民陪审员 潘善斌二Ο一八年十二月二十九日书 记 员 姚             梅