江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0621民初8333号原告：夏荣生，男，1981年11月25日生，住海安市。原告：王春兰，女，1979年3月30日生，住海安市。两原告共同委托诉讼代理人：李阳，江苏慧眼律师事务所律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地海安市南城街道安平西路105号。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：王长春，该公司职员。原告夏荣生、王春兰与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，并于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告王春兰及两原告共同委托诉讼代理人李阳、被告爱法公司的委托诉讼代理人王长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏荣生、王春兰向本院提出诉讼请求：请求判令被告协助原告办理案涉房屋的不动产权证；向原告支付房屋差价款86625元及逾期利息（自2018年1月31日起，按年利率6%计算，要求算至判决之日）；向原告支付自2017年8月1日起至2018年11月9日的违约金32620元；按商品房买卖合同第十五条规定向原告支付违约金7000元。事实与理由：2015年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的爱法山水国际商品房一套，价格为700000元；被告在2015年10月31日前将房屋交付原告使用。2018年1月30日，被告将案涉房屋钥匙交给原告。2018年11月9日，原告收到被告寄送的交房通知。期间，双方签订补充协议一份，但协议签订后，被告未能按期给付原告房屋差价款及违约金。现原告已对案涉房屋进行装修且已完工，但是被告迟迟不配合原告办理产权登记亦不支付房屋差价款及违约金。被告爱法公司辩称：（1）不办理不动产产权证的原因是因原告不愿意按合同约定缴纳房屋产权面积与合同约定面积差的房屋差价款（合同第5条）和房屋维修基金（合同附件四第6条），其中原告应缴纳的维修基金6330.15元（140.67平米×45元），面积差价款2902元。（2）双方并没有约定房屋差价款逾期退还需要承担利息，原告主张按照6%计算没有合同和法律依据。（3）原告已实际于2018年1月31日入住并装修使用，不应再承担相关违约责任。（4）逾期办证超过180天是由于原告拒绝支付维修基金房屋面积补差所致，被告不应承担责任。原、被告的补充协议第4条约定被告按照协议履行完毕后，被告不再承担任何违约金。对此应理解为被告只需退还上述房屋差价款。如被告逾期支付，则按照补充协议第5条赔偿由此造成的经济损失，也就是未支付款项的存款利息损失。故除了房屋差价款71702.5元之外，不同意承担任何违约责任。（5）原告的3、4项诉求矛盾，如原告11月9日收到房屋，那么依据买卖合同15条180天内应至2019年5月9日办理产权证（尚未到期）诉讼请求4不存在。如原告认可实际入驻时间为2018年1月31日，那么第3项诉求的截止时间应为2018年1月31日止。经审理查明：2015年4月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同。合同约定原告向被告购买其开发的位于海安市南城街道百花街8号爱法·山水国际10幢1105室商品房一套，合同总价款700000元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按测绘面积为准，买受人不得以面积差异为由解除合同，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，若产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，若产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%；买受人须于合同签订当日向出卖人支付首付款210000元，剩余购房款490000元在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；交房时间为2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋使用权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向爱法公司合计支付购房款700000元。2018年7月19日，爱法公司开具700000元的发票。2017年2月13日，原告王春兰与被告爱法公司签订协议，约定双方同意继续履行2015年4月3日签订的商品房买卖合同，爱法公司确保于2017年6月30日前办理交房手续；爱法公司同意将百花街8号10幢1105室房价定位4380元/平方米，房屋总价为613375元（140.04平方米×4380元/平方米，含车位一个），原房价700000元，差价86625元，该差价款在房屋交付前付清）；爱法公司同意按照商品房买卖合同第九条补偿原告违约金35770元（2015年11月1日至2017年3月31日），该款项在2017年4月30日前付清；2017年4月1日起至实际交房日的违约金在交房前一次性付清；原、被告按此协议履行完毕后，爱法公司不再承担任何违约责任，原告承诺在被告按此协议条款履行完毕后，不再行使合同解除权，继续履行该合同及相关补充协议。2017年5月24日，被告向原告支付35570元。2017年7月26日，被告向原告支付6370元，原告称该款系2017年4月1日至2017年7月31日的违约金，被告爱法公司称该款系差价。2018年1月30日，原告对案涉房屋进行装修，并交纳物业服务费2560元。此外，被告爱法公司主张在应付原告款项中扣减原告应缴纳的维修基金6330.15元和面积差价款2812元，原告表示同意。本院认为：原、被告就案涉房屋签订的买卖合同、协议，因不违反法律、行政法规禁止性的规定，应当认定为合法有效，双方均应当按约履行，逾期履行应当承担违约责任。依据补充协议约定，被告应当在房屋交付前付清差价86625元，因被告未按约履行，原告有权要求其按约退还并要求其承担逾期付款的利息损失。因双方对于逾期付款利息未有约定，原告主张按照年利率6%标准支付逾期利息缺乏依据，本院不予支持。被告应当自2018年1月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准支付原告利息损失至判决之日止（以不超过原告主张的年利率6%为限）。依据补充协议约定，被告应当在2017年6月30日前交付房屋，但是被告逾期未能交付，应当按照双方商品房买卖合同及补充协议约定按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告主张计算违约金至2018年11月9日，被告辩称应当计算至2018年1月30日，对此本院认为，原告于2018年1月30日接受案涉房屋时，案涉房屋并不具备交付条件，不能免除被告的违约责任。被告于2017年7月26日通过银行支付原告6370元未注明交易用途，双方对此产生争议。被告主张系退还差价，而原告称系2017年4月1日至2017年7月31日期间按合同约定计算违约金7483.18元，而原告称该6370元系该期间违约金，系对其自身权利的不利处分，本院予以准许，故被告应支付原告自2017年8月1日起至2018年11月9日止的逾期交房违约金32620元（70元/天×183天）。根据商品房买卖合同的约定，被告应当在交付房屋之日起180天内协助原告办理权属登记，因案涉房屋于2018年11月9日通知交付，至今未超过合同约定的期限，故原告要求被告支付逾期协助办理权属登记的违约金6800元，于法无据，本院不予支持。此外，被告要求在应付款项中扣减原告应缴纳的面积差价款2902元和房屋维修基金6330.15元，原告表示同意，本院予以准许。对于被告关于根据协议约定被告案协议履行完毕后不再承担任何违约金，应理解为被告只需退还房屋差价款，不应承担任何违约责任的抗辩，因双方协议中明确约定爱法公司同意按照商品房买卖合同的约定支付逾期交房的违约金，故对被告的该项抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后30日内协助原告夏荣生、王春兰办理位于海安市权属登记手续。二、被告江苏爱法投资发展有限公司退还原告夏荣生、王春兰房屋差价款86625元，并自2018年1月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率赔偿原告夏荣生、王春兰利息损失至判决之日止。三、被告江苏爱法投资发展有限公司支付原告夏荣生、王春兰逾期交房的违约金32620元。四、原告夏荣生、王春兰支付被告江苏爱法投资发展有限公司面积差价款2902元、房屋维修基金6330.15元。上述第二至四项相抵，被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后30日内履行完毕。如被告江苏爱法投资发展有限公司不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告夏荣生、王春兰的其他诉讼请求。案件受理费2825元减半收取1412元，由被告负担（该款已由原告垫付,被告于履行上述判决义务时一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2825元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  张小平二〇一八年十二月二十六日书记员  丁婷婷