广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7606号原告：叶伟银，女，1968年8月5日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。被告：清远市嘉源房地产开发有限公司，住所地清远市新城西七号区连江西路四号嘉源新城内。法定代表人：刘锦洪。原告叶伟银与被告清远市嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶伟银的委托诉讼代理人罗莲君到庭参加诉讼，被告清远市嘉源房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶伟银向本院提出诉讼请求：一、确认合同补充协议第11条关于“本合同第十五条关于产权登记的约定：‘如因出卖人责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书’该规定以实际验收备案后90天办理权属登记”的约定无效；二、判令被告在房屋交付之日起90日内将位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸三号楼15层02号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；三、判令被告向原告支付逾期办证违约金（以总购房价款712358元为基数，按每年百分之一，从2013年10月28日起计算至被告将办理位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸三号楼15层02号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止，暂计算至2018年9月1日为34524.97元）；四、判令被告向原告支付逾期交付违约金（以总购房价款712358元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，从2013年7月1日起计算至2013年7月30日止为3387.97元）以上合共379121.94元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年2月4日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸三号楼15层02号房屋，该房屋建筑面积143.13平方米，总房价为712358元。合同签定后，原告依约向被告付清了房价712358元，被告于2013年7月1日将房屋交付给原告使用后至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然《合同补充协议》第11条约定“本合同第十五条关于产权登记的约定：‘如因出卖人责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书’该规定以实际验收备案后90天办理权属登记。”，但该条款为被告制作并重复使用，属于格式条款，被告并未尽合理的方式提醒原告注意涉案合同的免责条款，且该条款无限扩被告的权利，极端限制了原告的合法权利，利益显失公平，应为无效条款。另外，《商品房合同》第九条和第十五条的违约金约定，该违约金为固定金额，在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金明显过低，不符合公平原则，应当予以调整。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判准原告的诉讼请求。被告嘉源公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年2月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸三号楼15层02号商品房出售给原告，套内建筑面积为143.13平方米，房屋总价款为712358元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.15的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。3、如因买受人不协助或故意阻扰出卖人办理房地产权属证书的，出卖人有权追究买受人的违约金。”合同附件四--合同补充协议第11条约定：“本合同第十五条关于产权登记的约定，‘如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书’该规定以实际验收备案后90天办理权属登记。”合同签订后，原告向被告付清了房屋总价款712358元，并于2013年7月30日对涉案房屋进行了验收并收取了房屋钥匙。截至庭审结束时止，涉案房屋所在三号楼尚未完成工程竣工验收备案，被告并不能办理房屋产权的首次登记。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票，被告提供的收楼水电表确认书、业主钥匙移交单、楼宇验收记录表以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。关于合同补充协议第11条的内容是否无效的问题。合同补充协议是由被告拟定并反复使用，补充协议第11条的约定实质上对《商品房买卖合同》协助办理房屋产权的期限进行了变更。鉴于在涉案房屋已经具备竣工验收备案条件的情况下，被告故意拖延办理涉案房屋竣工验收备案，利用该条款恶意规避及无限期拖延办理房屋产权证书的义务，排除了原告要求办证的正当合法权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，合同补充协议第11条属无效条款。因此，对于原告提出的第1项诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否存在逾期交房的违约行为，如果存在该违约行为，逾期交房违约金应如何计算。原告已向被告付清购房价款，按约定被告应于2013年7月1日前将涉案商品房交付给原告居住使用。原告实际收楼时间为2013年7月30日，原告收楼后即享有了房屋的占有、使用、收益等权利，房屋处于原告的控制支配之下。虽然涉案商品房尚未经过工程竣工验收合格及竣工验收备案，但可以认定被告在2013年7月30日即已完成了交付房屋的合同义务。因此，被告于2013年7月30日交付房屋给原告超出了合同约定的交付期限，构成违约，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，《商品房买卖合同》第九条虽然约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.15的违约金。”但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。虽然原告在本案中并无举证证明其实际损失的数额，但是约定的违约金数额显然不足以弥补原告因被告逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金过低。因此，对于逾期交房违约金本院酌情调整为以原告已付房价款712358元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，应按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从约定的交楼期限届满的次日起即从2013年7月2日起计至被告向原告实际交付房屋之日—2013年7月30日止。关于涉案房屋是否具备办证条件的问题。根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定可知，只有办理了房屋产权的首次登记，不动产登记部门才能办理房屋产权的转移登记手续。被告表示涉案房屋尚未办理产权的首次登记，而原告对此也未提供证据证明涉案房屋已办理了产权的首次登记，因此，对于原告要求判令被告协助办证将涉案房屋产权转移登记至其名下的诉请，因事实依据不足，本院在本案中不予支持。原告可待房屋办理了产权的首次登记后另行主张权利。关于被告是否存在逾期协助办证的违约行为，如果存在该违约行为，逾期办证违约金应如何计算。由于合同补充协议第11条的内容无效，对于协助办证的期限，被告应按照合同第十五条的约定在原告收楼（2013年7月30日）后90日（2013年10月28日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。截至庭审结束时止，被告仍未履行该协助办证义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于该违约金的标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.02%，是不变的金额，仅为142.47元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款712358元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2013年10月29日起计算。对于截止时间，应按照合同第十五条的约定计算至被告将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告叶伟银与被告清远市嘉源房地产开发有限公司于2013年2月4日所签订的《商品房买卖合同》附件四—合同补充协议第11条的内容无效；二、被告清远市嘉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告叶伟银支付逾期交房违约金（该违约金以原告已付房价款712358元为基数从2013年7月2日起按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准进行计算至2013年7月30日止）；三、被告清远市嘉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告叶伟银支付逾期办证违约金（该违约金以原告已付房价款712358元为基数，按年利率1%的标准从2013年10月29日起计算至被告将办理清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸三号楼15层02号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；四、驳回原告叶伟银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元，减半收取计339元，由被告清远市嘉源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一八年十二月二十五日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。