四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初8172号 原告：叶波，男，1985年2月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：杜勇，四川经纬通律师事务所律师。特别授权。 被告：冯雪梅，女，1975年12月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：万能，男，1979年11月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告叶波与被告冯雪梅、被告万能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶波及其委托诉讼代理人杜勇，被告冯雪梅，被告万能均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶波向本院提出诉讼请求：1.确认叶波与冯雪梅之间的《租房协议》无效；2.冯雪梅、万能退还叶波租金120000元及保证金20000元；3.冯雪梅、万能赔偿叶波各项损失386073元；4.冯雪梅、万能承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2017年6月24日，叶波与冯雪梅、万能签订《租房协议》，约定将万能租赁的冯雪梅所称其所有的位于成都市青羊区的房屋及空地转由叶波继续租赁，用于餐饮经营，租赁期限为三年。《协议》签订后，叶波依约支付了半年租金120000元、保证金20000及转让费76000元。其间，叶波因办理各项证照时多次催问冯雪梅房屋产权情况，但冯雪梅均以各种理由推脱，不提供房屋产权信息。2017年9月13日，叶波得知该房屋早在2014年就被成都市规划管理局确认为违法建设，（［2014］4096号）《强制拆除违法建设决定书》明确该处违法建设须于2017年10月12日前拆除。这一突发情况导致叶波的餐饮项目无法继续经营，前期投入也化为乌有。此后，叶波多次找冯雪梅、万能协商，但冯雪梅、万能均不予理睬。叶波为维护自身合法权益，起诉来院。 被告冯雪梅辩称，1.冯雪梅在出租该房时已明确告知叶波该房系自己修建的，没有产权；2.叶波是因为自己经营管理不善，然后撤出的，水电费也没有结清。叶波于2017年12月26日通知冯雪梅不租了，要求退还保证金，但没有将钥匙予以交还。政府是在叶波关门四个月后才拆除房屋的。综上，原告叶波的诉讼请求不成立，请求予以驳回。 被告万能辩称，三方签订合同是将万能租用的冯雪梅的房屋未到期的部分转给叶波。叶波向万能支付了家电家具转让费76000元及剩下半年的租金120000元、保证金20000元。在签订合同时，冯雪梅告知了叶波案涉房屋系违章建筑。至于房屋拆迁时间万能并不清楚。综上，原告叶波的诉讼请求不成立，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年6月，冯雪梅（甲方）与叶波（乙方）、万能签订《租房协议》，协议载明：经三方协商，此合同协议由原乙方万能转让给叶波，所有条款不变，由叶波继续履行乙方义务及享受乙方权利，甲方认可此次转让；经甲乙双方友好协商，甲方转租部分自营场地房屋及空地（地址：成都市青羊区），约为200平方米给乙方经营；租赁期间从2017年1月1日至2020年1月1日止，共三年；租金每年240000万元，缴纳方式为先付后用，年交240000万元，提前一个月支付下次租金；甲方收取保证金20000元，签订合同当日给付，每月的18号乙方结清上个月产生的水、电费；未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋及场地做任何修建、改建；该租赁房屋及场地如遇拆迁，甲方应返还乙方未使用完的租金本金及保证本金；乙方租赁用途为餐饮，租赁期间未经甲方同意，不得改变租赁用途；所租赁的200平方米房屋及场地，如遇政府拆迁所给予甲方的赔偿款项，甲方应拿出70%给予乙方，其余30%归甲方所有，合同以甲方收到全款时方能生效。协议尾部有冯雪梅、万能与叶波的签名并捺手印。 因万能已向冯雪梅支付保证金20000元、2017年1月1日至12月31日租金240000元，故上述合同签订后，叶波共向万能转款216000元，包括：家具家电转让费76000元、保证金20000元、2017年7月1日至2017年12月31日租金120000元。叶波于2017年7月1日进场使用案涉房屋。 2017年9月13日，叶波收到成都市青羊区治理违法建设工作协调小组办公室、成都市青羊区人民政府东坡街道办事处和成都绕城高速公路（西段）有限责任公司联合出具的《通知》，载明：2014年11月5日，成都市规划管理局向成都开源路通公路工程有限公司开具《强制拆除违法建设决定书》（[2014]4096号），确认青羊区贝森路149号至153号内修建的房屋属违法建设。该处违法建设须于2017年10月12日前自行拆除。逾期市规划管理局将进行强制拆除。 庭审中，叶波陈述：租赁案涉房屋时，冯雪梅未告知系违章建筑，经营过程中不能办理营业执照，后接到拆迁通知，致使其不能正常营业，故于2017年12月中旬搬走，2017年12月底电话告知冯雪梅撤场事宜，并要求冯雪梅对损失进行赔偿。案涉房屋于2018年2月左右被强制拆除；冯雪梅陈述，双方在签订合同时就向叶波告知了案涉房屋系自己搭建，故以低于市场价的租金租给叶波。2017年12月底叶波电话告知进行撤场。案涉房屋于2018年4月被强制拆除。 对于上述当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。 叶波为证明其损失，提交支付凭证、装修工艺报价表、收款收据、送货单、记账簿、银行交易明细予以证明。叶波陈述其损失包括：1.转让费76000元、装修费共计176903元、购买灯具16349元、购买餐具、厨具34625元、购买其他设备109096元，以上共计412973元，以上费用扣除设备处理所得金额26900元，叶波的损失为386073元（412973元-26900元）。冯雪梅上述证据的真实性无异议，但认为与冯雪梅无关，不能达到叶波的证明目的；万能认为上述证据无法核实真实性，且与其无关。 本院认为，叶波、冯雪梅、万能于2017年6月在原冯雪梅与万能签订的《租房协议》的基础上，将合同主体变更为冯雪梅与叶波，故案涉合同的相对方为叶波与冯雪梅，由此产生的权利义务应由叶波、冯雪梅享有和承担。 案涉房屋系违法建设，冯雪梅并未取得该房房屋产权就与叶波签订《租房协议》。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，冯雪梅与叶波签订的《租房协议》应属无效合同。现叶波主张双方签订的《租房协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。 叶波自2017年7月至12月底占有使用案涉房屋，按照《租房协议》关于房屋月租金为20000元的约定及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，叶波应当支付7-12月的房屋占有使用费（即20000元×6个月=120000元）。现叶波要求冯雪梅退还房屋租金120000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，现叶波要求冯雪梅退还保证金20000元，符合法律规定，本院予以支持。 另，冯雪梅明将未经合法批准的房屋进行出租；从《租房协议》的内容、冯雪梅及万能的陈述可以认定，叶波承租该房屋时亦应当知晓该房屋属于违章搭建。因此，冯雪梅、叶波对《租房协议》无效均有过错，应当各自承担相应的责任。根据《租房协议》约定，未经冯雪梅书面同意，叶波不得将承租的房屋及场地做任何修建、改建。本案中，叶波未举证证明其对案涉房屋进行装修经过冯雪梅同意，故其要求冯雪梅承担装修损失的诉讼请求，本院不予支持。另，叶波关于要求冯雪梅支付转让费，购买设备、餐具等费用的诉讼请求，因无法律依据，本院亦不予支持。 叶波要求万能承担民事责任，根据合同相对性，万能并非合同相对方，故叶波要求其承担责任的诉讼请求本院不予支持。 综上，原告叶波的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告叶波与被告冯雪梅签订的《租房协议》无效； 二、被告冯雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶波退还保证金20000元； 三、驳回原告叶波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9050元，保全费3120元，合计12170元，由原告叶波负担11000元，由被告冯雪梅负担1170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 琴 人民陪审员 高 萍 人民陪审员 彭淑清 二〇一八年十二月十四日 书 记 员 洪 莹 速 录 员 张 荣