安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0824民初2431号 原告：潜山市食品公司，曾用名潜山县食品公司，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路445号（原北街路84号），统一社会信用代码913408241539818665。 法定代表人：肖皖峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨平，安徽安潜律师事务所实习律师。 被告：安徽潜山天龙有限责任公司，住所地安徽省潜山市梅城镇北街路87号，统一社会信用代码91340824662904332M（1－1）。 法定代表人：张天虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾先云，安徽皖激扬律师事务所律师。 第三人：董德伟，男，1978年10月27日生，汉族，经商，户籍地安徽省阜阳市颖上县，现住安徽省潜山市。 原告潜山市食品公司（以下简称食品公司）与被告安徽潜山天龙有限责任公司（以下简称天龙公司）、第三人董德伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月25日公开开庭审理了本案。原告食品公司的法定代表人肖皖峰及其委托诉讼代理人邓访民、杨平，被告天龙公司的法定代表人张天虎及其委托诉讼代理人贾先云，第三人董德伟到庭参加诉讼。在本案审理中，经董德伟申请，本院追加董德伟为第三人参与诉讼。本案现已审理终结。 食品公司向本院提出诉讼请求：1、判令天龙公司停止占用食品公司租赁物，立即返还租赁物（潜山市梅城镇南岳路445号中天商厦的经营场地1－2层全部，3层6间）；2、判令天龙公司立即支付拖欠租金共计603333元（截止2018年8月17日）及后期占用费至交付房屋之日止（计算标准为76万元∕年）；3、由天龙公司负担本案诉讼费用。事实和理由：食品公司享有和管理中天商厦房屋，2008年经公开拍租，天龙公司以年租金76万元承租，双方于2008年5月25日签订《租赁合同书》，约定了租赁期限为五年及相关权利义务。合同到期后，天龙公司尚欠租金24万元，经主管部门批准，双方又于2013年7月18日在原租赁合同基础上，重新签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为五年及相关权利义务，对于前期拖欠租金待二轮租赁期内一并支付，在合同履行过程中，天龙公司除第一年按约支付租金76万元外，一直以租金过高为由，仅支付年租金70万元至合同到期。为此，食品公司于2018年6月4日书面通知天龙公司，要求按约交付租金及妥善安排租赁期满后清场工作，天龙公司也于2018年6月5日出具书面报告，对拖欠租金予以认可，并提出了相关要求，因其要求违反规定，经双方协商未果，现天龙公司拒不支付拖欠租金及继续占用租赁物，故提起本案诉讼。 天龙公司辩称，一、关于食品公司与天龙公司之间存在房屋租赁合同关系这一基本事实，天龙公司不持异议。二、对于食品公司关于天龙公司毫无根据的占用食品公司租赁物的诉称事实不予认可。双方于2013年7月18日签订了《房屋租赁合同书》，因租赁房屋需重新装修，征得食品公司时任负责人同意补足装修期间，租赁期限应顺延，另外，食品公司也同意天龙公司将部分房屋转租给第三人，转租租期至2018年11月16日止，故总租期应顺延至2019年1月27日。三、关于食品公司主张的租金问题。1、关于欠付租金数额。首轮租赁期间天龙公司欠付租金24万元，第二轮租赁期间天龙公司仅欠付租金30万元，双方在2018年7月30日的协商过程中已予确认，只不过双方未签字而已。2、关于天龙公司租金请求权应否支持问题。首轮租赁合同约定“合同订立之日首付第一年度租金，六月二十八日缴付次年租金”，据此，最迟支付期限应为2012年6月28日，食品公司于2018年8月21日起诉主张欠付租金，显已超过诉讼时效。第二轮租赁合同约定“合同订立之日（2013年7月18日）付清第一年度的租金，以后每年的6月18日付清次年度的租金”，根据食品公司开具的租金票据，天龙公司第一年仅付租金40万元，下欠租金30万元系第一年度的租金，现其提起诉讼，也已超过诉讼时效。因此，食品公司的租金诉讼请求不应得到支持。 董德伟述称，董德伟与天龙公司签订了房屋租赁合同，租赁了中天商厦一楼的两间门面房，租赁期限自2014年11月11日至2018年11月16日，租赁期间的租金已交付给天龙公司，董德伟的租赁期限尚没有到期。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：食品公司提交的如下证据。1、《租赁合同书》、《房屋租赁合同书》复印件各一份。天龙公司、董德伟对该组证据的真实性不持异议，但认为第一轮租赁合同是通过招标签订的，第二轮租赁合同是通过协议方式签订的，两份合同各自独立，且第二轮租赁合同的租赁截止时间并非2018年7月17日，食品公司已口头同意给予70天的装修期。本院认定该组证据客观真实，能反映食品公司与天龙公司分别于2008年5月25日、2013年7月18日先后签订两份租赁合同的事实，本院予以采信。2、通知复印件一份。天龙公司、董德伟对该份证据的真实性不持异议，但认为该份通知显示的租金拖欠金额为55万元，且发通知时即超过了诉讼时效。本院认定该份证据客观真实，能反映食品公司于2018年6月4日向天龙公司发出通知的事实，本院予以采信。3、报告复印件一份、情况说明复印件一份。天龙公司、董德伟对该组证据的真实性不持异议，但认为天龙公司在报告中仅陈述欠付租金的事实，并没有同意履行，所以不存在发生诉讼时效中断，对情况说明因证人没有出庭，且证人在情况说明中陈述第一轮拖欠的租金商务局表态以后再说。本院认定该组证据中报告客观真实，能反映天龙公司向食品公司出具报告反映相关租赁问题的事实，本院予以采信，该组证据中情况说明系证人的书面证言，因证人未出庭接受质询，其不符合证据的形式要件，本院不予采信。天龙公司提交的如下证据：1、《租赁合同书》、《房屋租赁合同书》复印件各一份。食品公司对该组证据的三性不持异议，但认为不能达到其举证目的，天龙公司将租赁的总期限与年度租金的交付时间分开是错误的。董德伟对该组证据不持异议。本院认定该组证据客观真实，能反映食品公司与天龙公司先后签订租赁合同的事实，本院予以采信。2、《补充协议》打印件一份。食品公司对该份证据持有异议，认为上述协议没有双方签字，属无效证据。董德伟对该份证据不持异议。本院认定该份证据未经协议双方签字认可，且无其他证据相印证，不具有证据效力，本院不予采信。董德伟提交的如下证据：《租赁协议》复印件一份。食品公司对该份证据持有异议，认为该份协议系天龙公司与董德伟签订的，与食品公司无关，转租行为没有征得食品公司同意，且转租的租赁期限超出了原租赁合同的租赁期限。天龙公司对该份证据不持异议。本院认定该份证据客观真实，能反映天龙公司与董德伟于2014年11月7日签订《租赁协议》的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年5月25日，食品公司（合同甲方）与天龙公司（合同乙方）签订一份《租赁合同书》，约定的主要内容为：甲方将所属的中天商厦一、二楼营业用房出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2008年7月18日至2013年7月17日止，甲方在三楼向乙方提供办公室、仓库各一间，每年租金76万元，乙方按年向甲方缴付租金，合同订立之日首付第一年度租金，6月28日缴付次年度租金，均用现金支付。 上述合同签订后，食品公司将位于潜山市梅城镇原北街路84号（现南岳路445号）中天商厦的一、二楼的全部房屋及三楼的两间房屋向天龙公司交付使用，天龙公司交付了第一年度租金76万元，之后，天龙公司以租金过高为由每年向食品公司支付租金70万元，合计欠付租金24万元。 2013年7月18日，食品公司（合同甲方）与天龙公司（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定的主要内容为：甲方将位于中天商厦一至二楼面积约1500平方米的营业用房出租给乙方使用，租赁期限五年，自2013年7月18日至2018年7月17日止，每年租金76万元，乙方用现金按年向甲方缴清租金，合同订立之日付清第一年度的租金，以后每年的6月18日付清次年度的租金，未经甲方许可，乙方不得转租经营或转借房屋，甲方无偿向乙提供办公室和仓库6间。 上述合同签订后，天龙公司继续租赁中天商厦的一、二楼的全部房屋，并无偿使用中天商厦三楼西边的六间房屋。自2013年8月9日起至2018年5月8日止，天龙公司分多次向食品公司交付租金合计350万元（其中2013年8月9日第一笔交付租金的收款收据中注明第二轮租金，2015年11月16日交付租金的收款收据中注明2014年－2015年度，自2017年9月12日至2018年5月8日交付租金的多份收款收据中均注明2017年7月－2018年7月，其余交付租金的收款收据中均未注明对应的租期年份），庭审中，食品公司确认上述已交付的350万元均系交纳第二轮租赁期间的租金，但未分年份开具收款收据，五年合计欠付租金30万元。 2014年11月7日，天龙公司（协议甲方）与董德伟（协议乙方）签订一份《租赁协议》，约定的主要内容为：甲方将潜山县梅城镇南岳路445号天龙服饰广场一楼门面两间出租给乙方使用，面积前面约70㎡、后面约40㎡，租赁期限自2014年11月11日至2018年11月16日止，乙方每年向甲方支付租金25.4万元，第一年租金于协议签订之日一次性付清，次年租金应在每年10月10日前一次性付清。 上述《租赁协议》签订后，天龙公司将中天商厦的一楼南边两间临街门面房屋转租给董德伟，董德伟利用该处门面经营蛋糕店至今，庭审中，天龙公司与董德伟一致确认董德伟已按协议约定将4年租金向天龙公司支付。 2018年6月4日，食品公司向天龙公司发出书面通知，截明：2013年7月18日双方签订的《房屋租赁合同书》于2018年7月17日期满，根据国有资产的规定，食品公司将对租赁物公开招标出租，要求天龙公司对尚欠本轮租期租金30万元和上轮租期租金25.53835万元于2018年6月30日前补缴，并妥善安排做好租赁期满的清场、返还租赁物等工作。 2018年6月5日，天龙公司向食品公司出具一份报告，截明：因天龙公司高价竞拍租赁中天商厦一、二楼商场，但在实际租赁期间，因网购冲击及门前无法停车，经多方申请，食品公司领导口头同意实际按年租金70万元支付。在两轮租赁期间，因多次装修，要求食品公司在2018年7月17日合同到期后延长5个月装修期。 因讼争双方为欠付租金、延长租期问题发生争议，食品公司遂诉至本院。 另查，1996年8月21日，食品公司取得潜山市梅城镇北街路84＃房屋的《房屋所有权证》（证号为潜梅公字第0180号），登记层数为四层，建筑面积为2422.93㎡，所有权人为潜山县食品公司。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉讼租赁合同期间是否届满，进而天龙公司应否返还租赁物；二、食品公司主张的租金请求权应否得到支持。针对上述争议焦点一，食品公司与天龙公司分别于2008年5月25日、2013年7月18日签订的《租赁合同书》、《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，应属合法有效。当事人应按合同约定全面履行各自的义务，天龙公司辩称食品公司曾口头同意顺延相应租赁期限，因其对该项主张未提供证据证明，本院不予采信，故双方第二轮签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期间已于2018年7月17日届满，天龙公司应按约返还租赁房屋。2014年11月7日，天龙公司与董德伟签订《租赁协议》，无论该转租行为是否征得出租人食品公司的同意，但转租协议约定的租赁期间超过出租人食品公司与承租人天龙公司约定的租赁期间，其超过部分的约定无效，董德伟理应对其转租范围内的租赁物承担连带返还之责。针对上述争议焦点二，食品公司与天龙公司第一轮签订的《租赁合同书》，虽约定每年租金76万元，但在履行过程中，除第一年度租金天龙公司已按约足额支付外，其余年份天龙公司均按70万元标准交付，四年欠付租金合计24万元，根据合同约定每年6月28日缴付次年度租金，依照同笔债务分期付款的诉讼时效自最后一笔履行届满日开始计算的规定，上述24万元债权的诉讼时效可自2012年6月29日起算，但在长达六年时间内，食品公司对该笔债权予以搁置，且也未提供证据证明其对上述债权的诉讼时效发生了中断或中止情形，现食品公司主张支付第一轮租赁期间拖欠租金24万元的诉求已超过诉讼时效，本院不予支持。双方签订的第二轮租赁合同，约定每年租金76万元，及约定合同订立之日付清第一年度的租金、以后每年的6月18日付清次年度租金的支付方式，但在履行过程中，天龙公司系分期交付租金，五年共计支付350万元、欠付30万元，根据租金的收款收据，不能确定30万元是哪年欠付，且依照同笔债务分期付款的诉讼时效自最后一笔履行届满日开始计算的规定，上述30万元债权的诉讼时效可自2017年6月19日起算，现食品公司对该笔债权主张权利，未超过诉讼时效，本院予以支持。租赁期间届满后，天龙公司实际占用租赁物期间，应按原租赁合同租金标准支付逾期腾房占有使用费。 综上所述，本院对食品公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条、二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、安徽潜山天龙有限责任公司于本判决生效之日起十五日内对潜山市梅城镇南岳路445号中天商厦一、二楼的全部房屋及三楼西边的六间房屋向潜山市食品公司返还；董德伟对上述一楼南边临街两间门面房屋的返还义务向潜山市食品公司承担连带责任。 二、安徽潜山天龙有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向潜山市食品公司支付拖欠租金30万元及逾期腾房占有使用费（具体金额自2018年7月18日起至实际腾房之日止参照年租金76万元的标准计算）。 三、驳回潜山市食品公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9834元，由潜山市食品公司负担2000元，由安徽潜山天龙有限责任公司负担7834元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  张文胜 审 判 员  李政海 人民陪审员  余汝郎 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  江菲菲 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。