山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0203民初4343号原告：巩长永，男，1984年3月23日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：李坤，山东鲁青律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绍永，山东鲁青律师事务所律师。被告：李明涛，男，1978年12月8日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。被告：曹淑霞，女，1983年11月24日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。原告巩长永与被告李明涛、被告曹淑霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告巩长永及其委托诉讼代理人李坤、张绍永、被告李明涛、曹淑霞的委托诉讼代理人牟海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩长永向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋买卖合同于2017年4月24日解除；2、被告向原告返还定金2万元；3、被告向原告支付违约金18万元；4、被告赔偿原告房屋差价损失（具体数额以评估数据为准）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月12日原被告通过中介签订房屋买卖合同，约定原告以90万元的价格购买被告所有的青岛市佳木斯路*户房屋（以下简称涉案房屋）。原告已支付定金2万元，被告却因房屋价格上涨而拒绝继续履行合同，导致原告以更高的价格另行购买他处房屋，给原告造成经济损失，根据双方合同约定，被告应承担违约责任，故要求判如所请。被告李明涛、曹淑霞辩称，同意原告第1项请求，被告在合同履行期间并无违约行为，要求驳回原告的其他请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据以及陈述，本院予以查明事实如下：涉案房屋登记在李明涛名下，曹淑霞系共有权人。2017年3月12日原被告通过青岛链家兴业房产经纪有限公司签订青岛市存量房屋买卖合同，约定被告李明涛、曹淑霞将涉案房屋出售给原告，成交价格90万元，合同签订当日原告支付定金2万元，2017年3月30日支付首付款25万元，贷款63万元，双方于2017年3月20日前共同办理贷款申请手续。合同第十条违约责任中约定，被告拒绝出售该房屋或擅自提高房屋交易价格的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务内容。合同签订后，原告已向被告支付购房定金2万元。根据原、被告双方有争议的证据和陈述，本院予以认定如下：1、原告为证明被告违约，拒绝履行合同，提供了两段通话录音。一段是2017年3月20日原告妻子与李明涛的对话（音频文件186××××****-20170320073931.amr），另一段是原告与李明涛的谈话(音频文件186××××****-20170401102807.amr)。该两段录音内容显示，李明涛表示因拿不出产权证，该房屋不能出售了，家里老人不同意卖房，二手房价格上涨，建议原告看看新楼盘。被告对该两段录音的真实性不予认可，原告申请对该两段录音的完整性和同一性进行鉴定，本院委托天津市津实司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定过程中，鉴定中心表示第二段录音高频损失严重，不符合鉴定条件，无法做同一性鉴定，因此原告表示放弃对第二段录音的鉴定申请，仍要求对第一段录音进行鉴定。2018年12月3日该鉴定中心作出了津津实（2018）声像鉴字第14号司法鉴定意见书，鉴定结论为：音频文件(186××××****-20170320073931.amr)未发现经过剪辑处理。同时该鉴定中心出具终止鉴定告知书，称由于李明涛未按照指定时间到该中心录取样本，以致该中心无法开展语音同一性后续鉴定工作，因此决定终止录音证据中记录的“李明涛”的声音与李明涛本人声音同一性鉴定。原告预交鉴定费2800元。原告对该鉴定结论和终止鉴定告知书均无异议。被告对鉴定意见书和告知书真实性没有异议，但称李明涛在国外，无法赴现场参与鉴定。本院认为第二段录音不能鉴定，属于原告举证不能，对该段录音证据，本院不予采信；第一段录音未发现被剪辑，对该段录音真实性予以确认，由于被告未按照鉴定部门要求前去录取样本，导致录音的同一性不能鉴定，该后果应由被告自行承担，应推定该录音中的声音为李明涛的声音，对该段录音证据，本院予以采信，通过该录音可以证明系被告拒绝继续履行合同。2、原告为证明房屋差价损失，申请对涉案房屋在2017年4月的市场价值进行评估，本院委托青岛天荣土地房地产评估有限公司进行了评估，该公司出具了青天荣房评字（2018）第170号房地产估价报告，评估结论为：涉案房屋2017年4月的市场价值为121.54万元。原告预交评估费5600元。原被告对该评估报告没有异议，但被告认为在未确定违约主体的情况下，该评估报告不能作为本案证据使用。对该评估报告本院予以采信。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据原告提供的录音证据，可以证明合同履行期间，被告表示不再履行合同，导致双方的合同无法履行终结，被告已构成违约，原告要求确认双方的合同于2017年4月24日解除，被告同意该时间解除合同，本院予以准许；由于被告违约导致合同解除，被告应承担违约责任，原告要求被告退还定金2万元，本院予以支持；《中华人民共和合同第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，可以看出，违约金具有弥补性，当事人主张的违约金和造成的实际损失应大致相当，本案中因被告违约造成房屋差价损失31.54万元，原告主张违约金18万元，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持，该违约金不足以弥补原告的实际损失，原告要求赔偿实际损失，符合法律规定，但对于实际损失的赔偿数额，根据上述法律规定，应以13.54万元（31.54万元－18万元＝13.54万元）为宜，原告要求赔偿31.54万元，高出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告巩长永与被告李明涛、被告曹淑霞就青岛市佳木斯路*户房屋签订的青岛市存量房买卖合同于2017年4月24日解除；二、被告李明涛、曹淑霞向原告巩长永退还购房定金2万元；三、被告李明涛、曹淑霞向原告巩长永支付违约金18万元；四、被告李明涛、曹淑霞赔偿原告巩长永房屋差价损失13.54万元；五、鉴定费2800元，由被告李明涛、曹淑霞负担；六、评估费5600元，由被告李明涛、曹淑霞负担。上述二至六项，由被告李明涛、曹淑霞于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8954元、财产保全费2020元，共计10974元（原告已预交），由原告巩长永负担3127元，被告李明涛、曹淑霞负担7847元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  于建芝人民陪审员  张惠琴二〇一八年十二月十七日书 记 员  林 洁