广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初20427号原告：刘瑞明，女，汉族，1974年10月16日出生，住广东省东莞市，委托代理人：刘瑞芝，系刘瑞明的亲属，本案的原告。原告：刘浩榆，女，汉族，1970年10月12日出生，住广东省东莞市，原告：刘瑞芝，女，汉族，1973年5月21日出生，住广东省东莞市，被告：谢建华，男，汉族，1981年11月27日出生，住广东省廉江市，原告刘瑞明、刘浩榆、刘瑞芝诉被告谢建华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周淑君适用小额诉讼程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理，原告刘浩榆、刘瑞芝，被告谢建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2018年6月30日解除；2.被告支付自2018年3月至6月的租金共计14000元及迟延履行违约金（按每日1‰的标准从2018年3月6日起计算至付清之日，暂计至起诉之日为3500元*1‰*780天=2730元）；3.被告支付2016年1月至2017年6月的电费合计6899.28元；4.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2011年9月8日，三原告与被告签订《租赁合同》，双方就位于东莞市樟木头镇××阳光海岸花园××、××号商铺（下称“该商铺”）物业租赁事宜约定如下：租赁面积106.73平方米，租赁期限自2011年11月1日起至2019年10月30日止，期间2011年11月1日起至2014年10月30日，租金每月人民币2700元；从2014年11月1日起至2017年10月30日，租金每月人民币3000元；从2017年11月1日起至2019年10月30日，租金每月人民币3500元，承租方应于每月5日前支付当月租金。同时约定，若被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，延迟超过10日，原告有权单方解除合同。上述合同签订后，原告依约交付该商铺给被告使用，但被告承租期间拖欠租金及水电费，经原告多次催告仍未清偿。被告自2018年3月5日开始，从未依约按时向原告支付租金，至今拖欠原告租金以及物业服务费、水电费，原告遂于2018年6月26日发送通知函给被告正式告知解除双方于2011年9月签订的《租赁合同》，被告于2018年6月28日签收该通知函。被告谢建华辩称，被告确实欠原告的租金、水电费及管理费，但因为案涉的房屋系毛坯交付，系被告装修的，因为原来的房子渗水，造成其装修损失，其一直与管理处和业主沟通，管理处说开发商已经搬走了，造成其需多次修复，且管理处的马经理同意被告自己修复，修复的金额从管理费中扣，但马经理现已不在职了，故被告找不到人赔偿，管理处也很清楚漏水的事情是一整排房屋都漏水，让业主联名去找开发商处理，但现在开发商仍未处理。本院经审理认定事实如下：2011年9月8日，原告刘浩榆、刘瑞芝、刘瑞明与被告谢建华签订一份《租赁合同》，约定三原告将案涉位于东莞市樟木头镇加州阳光海岸花园139号、140号物业租赁给被告谢建华，租赁期自2011年11月1日至2019年10月30日；2011年11月1日起至2014年10月30日期间租金每月2700元，2014年11月1日至2017年10月30日期间租金每月3000元，2017年11月1日起至2019年10月30日期间租金每月3500元，被告应在每月5日前支付当月租金；被告应在本合同签订之时向三原告支付9000元作为押金；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由被告支付；被告交付租金方式为银行转账，租金转入刘浩榆指定账户（开户行：广发银行石龙支行，户名：刘浩榆，账号：68×××41）；被告应妥善使用房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用被告自行承担，如系正常使用造成损坏，则原告应在接到被告通知后及时组织维修，所需费用由原告负担；被告应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，原告有权加收拖欠部分1‰滞纳金，如拖欠租金超过10天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过6000元，原告有权立即单方解除合同；如因被告违约而导致原告单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，被告应在接到原告解除合同通知书之日或合同期限届满之日起7日内搬出该房地产，同时结清费用。合同还约定了其他内容。2018年6月26日，三原告通过EMS快递向被告发出《解除租赁合同的通知》，以被告欠缴2018年3月至6月份的租金及2016年2月至7月水电费6899.27元、2011年至今的物业管理费23878.36元构成违约为由，根据《租赁合同》第四条规定，告知被告从即日起解除双方签订的《租赁合同》。被告确认已于2018年6月26日收到该《解除租赁合同的通知》。根据原告提交且经被告确认的《电费明细表》，截止2018年8月29日，被告尚欠三原告2016年1月1日至2017年6月30日的电费合计6899.28元。另查明，涉案位于东莞市××头镇东城区石马河边山水华府4幢139号房屋权属人为刘浩榆、刘瑞芝、刘瑞明，房产证号分别为粤房地权证莞字第××号、22××44号、22××45号；东莞市××头镇东城区石马河边山水华府4幢140号房屋权属人为刘浩榆、刘瑞芝、刘瑞明，房产证号分别为粤房地权证莞字第××号、22××47号、22××48号。加州阳光海岸花园系富盈山水华府的别名。庭审中，三原告主张被告曾向其提过房屋漏水的问题，但后来被告称去找物业管理处处理，之后再没有跟三原告反馈过，三原告以为被告已和管理处协商处理好了，且后来三原告也已经处理好了漏水问题。被告称目前仍不清楚具体漏水的原因，其对漏水问题自行修缮过一次，被告确认其未经三原告同意将案涉房屋以每月4500元的租金价格转租给了案外人，因房屋漏水造成其损失，故其希望从转租给他人所得的租金收益中弥补，故被告不同意解除合同。双方庭审中确认关于管理费的问题将私下另行协商处理，目前原告尚未支付管理费，因房屋漏水问题，需待与管理处沟通协商管理费具体缴纳金额。以上事实，有《租赁合同》、房产证、《电费明细表》、《解除租赁合同的通知》、快递单以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据合同的约定，被告拖欠房租累计超过10日，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过6000元的，三原告有权单方解除合同，被告应在接到三原告解除合同通知之日起7日内搬出房屋，同时结清费用。因被告拖欠原告数月的租金、及水电费未按时交纳，故三原告有权依约解除合同，被告确认已于2018年6月26日收到三原告的《解除租赁合同的通知》，故三原告要求确认双方签订的《租赁合同》已解除，符合约定及法律规定，本院予以支持。根据《租赁合同》约定，从2017年11月1日至2019年10月30日的租金每月为3500元，每月5日前缴纳，被告确认其拖欠三原告2018年3月至6月租金合计14000元，本院对此予以确认。《租赁合同》约定被告每逾期缴纳租金一日需加收拖欠部分1‰的违约金，故三原告要求被告从2018年3月6日起按每日1‰的标准支付违约金至实际付清之日，被告亦对此标准没有异议，故本院予以支持。根据《电费明细表》统计得出，2016年1月1日至2017年6月30日的电费合计6899.28元，被告亦确认其尚未支付，本院予以确认。综上，被告应向三原告支付2018年3月至6月的租金14000元、电费6899.28元，以及从2018年3月6日起按每日1‰的标准支付违约金至付清之日。被告关于房屋漏水的损失问题，双方庭审确认房屋漏水原因尚未明确，且被告未提起反诉，本院在本案中不予处理。即便漏水给被告造成了损失，也不足以构成被告长期拖欠电费、租金的合理抗辩。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、确认原告刘瑞明、刘浩榆、刘瑞芝与被告谢建华于2011年9月8日签订的《租赁合同》于2018年6月26日已解除；二、限被告谢建华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘瑞明、刘浩榆、刘瑞芝支付2018年3月至2018年6月的租金14000元及违约金（以14000元为本金，从2018年3月6日起按每日1‰的标准支付至实际付清之日）；三、限被告谢建华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘瑞明、刘浩榆、刘瑞芝支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的电费6899.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费195元（原告已预缴），由被告谢建华负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  周淑君二〇一八年十二月二十七日书记员  吴珮君附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。