成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6372号 原告（反诉被告）：王雪伟，女，1975年9月12日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：裴家勤，四川海峡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭宏，女，1978年1月21日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：周开阳，四川顺泰律师事务所律师。 第三人：徐良伟，男，1974年1月25日出生，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）王雪伟与被告（反诉原告）彭宏、第三人徐良伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王雪伟及其委托诉讼代理人裴家勤、被告（反诉原告）彭宏的委托诉讼代理人周开阳、第三人徐良伟的委托诉讼代理人王智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雪伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认王雪伟与彭宏于2016年11月21日签订的关于东升街道房屋及车位的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令彭宏立即协助王雪伟办理关于东升街道房屋及车位的过户登记手续。事实和理由：王雪伟于2016年11月因拆迁继续寻找房屋居住，经中介公司介绍，于2016年11月21日签订了关于东升街道房屋及车位的《房屋买卖合同》，合同总价480000元。合同约定，签订合同时王雪伟支付了定金20000元，待彭宏取得产权证后支付140000元，其余320000元通过银行贷款支付给彭宏，彭宏于2016年11月30日前交付房屋，彭宏协助王雪伟办理房屋产权过户手续。2016年11月24日，双方又签订了补充协议，约定王雪伟在2016年11月30日以前支付彭宏50000元购房款，彭宏交付房屋并且协助办理房屋装修手续。王雪伟向彭宏交付了房款50000元，彭宏向王雪伟交付了房屋（含车位）。现彭宏已经取得了产权证，具备了产权过户条件，经催促彭宏办理过户手续未果，特依法提起诉讼。 彭宏辩称，王雪伟知道彭宏未取得徐良伟同意处分夫妻共同财产，合同应当无效，起诉中称2016年11月24日签订补充协议不是事实，是2016年11月21日签订的，是王雪伟知道没有取得徐良伟同意出售涉案房屋才签订的补充协议，明确约定王雪伟装修后，彭宏不卖房屋需赔偿装修损失，说明王雪伟知道徐良伟没有同意出售房屋；对于诉讼请求中提到确认合同有效，说明王雪伟也认为合同效力存在问题。 徐良伟述称，王雪伟与彭宏签订房屋买卖合同，是彭宏与徐良伟争吵时发生的，房屋是共有的，彭宏不能单独处置，中介方也存在问题，根据相关规定未取得房屋共有人同意、未取得权属证书的房屋不能交易，双方签订的协议应当无效；本案所涉房屋限售也限购，王雪伟不具备购买房屋条件，案涉房屋也不能出售。 彭宏向本院提出反诉请求：1.确认王雪伟与彭宏签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2.判令王雪伟立即将位于东升街道房屋及车位返还给彭宏。事实及理由：2016年11月21日，彭宏与王雪伟签订《房屋买卖合同》及《补充协议》约定王雪伟购买彭宏位于东升街道房屋及车位。因案涉房屋系彭宏伟及徐良伟夫妻共同财产，在签订合同时，彭宏未经徐良伟同意，损害了第三人利益的合同应属无效，故请求支持彭宏的反诉请求。 王雪伟针对彭宏的反诉辩称，彭宏的反诉请求不能成立，应当驳回：1.彭宏在出售案涉房屋时，房产登记在彭宏一人名下，彭宏拥有个人处分权，双方签订的合同应当有效，对于共有人的定义应当是产权证载明的共有人，产权证具有公示性；2.在彭宏出售房屋的过程中，未提出房屋系与徐良伟共有，徐良伟的名字是在2018年4月13日恶意添加上去的，此时徐良伟已经知道房屋出售的事实；3.彭宏是通过中介公开挂牌出售房屋，并不针对王雪伟个人，中介及王雪伟也询问过是否有共有人，彭宏说没有共有人，之后对售价进行了协商，没有损害徐良伟的利益，合同应当有效。 徐良伟述称，彭宏在出售房屋时，中介与王雪伟问过有没有共有人，中介询问过其丈夫是否知晓此事，彭宏说你不管，他不知道此事，案涉房屋属于夫妻共有财产，对于共同财产的转让必须经得共有人同意；关于为什么要加上徐良伟的名字，是因为2018年4月份徐良伟担心房屋出售的行为对其造成损失，才将名字加上去的。 本院经审理后认定事实如下：2016年11月21日，王雪伟与彭宏签订《房屋买卖合同》，约定彭宏将位于东升街道房屋（带一个产权车位，车位号：138栋-1楼1号）出售给王雪伟，合同总价480000元，签订合同时王雪伟向彭宏支付定金20000元，首付款140000元于彭宏取得此房的产权证3个工作日由王雪伟支付彭宏，尾款320000元由王雪伟向银行贷款支付至彭宏指定账户。同时约定过户费用均由王雪伟承担（含房屋及车位过户费用）。还约定：“五、甲（彭宏）乙（王雪伟）双方约定甲方取得产权证乙方贷款审批通过15个工作日之日到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商，协商结果以本合同特别约定内容为准。如果双方清楚房屋不动产证（或产权证、国土证）正在办理过程中，事后任何一方以无证为由主张合同无效或解除合同属违约……八、房产交接：（1）甲乙双方约定交房时间为2016年11月30日之前……十四、特别约定……2、由于房屋不动产证（产权证、国土证）正在办理中，三方对过户时间作如下约定：①甲方保证此房无抵押、无查封、无冻结等任何形式的产权纠纷，②乙方保证无任何不良信用记录，③甲方必须协助乙方办理房屋及车位产权过户手续……” 后王雪伟与彭宏签订《补充协议》一份，载明：“兹有乙方购买甲方位于双流区东升街道房屋和位于双流区东升街道车位，并在成都大唐房屋中介有限公司签订二手房买卖合同（合同编号：2162244），今双方协商，乙方于2016年11月30日之前合计支付甲方50000元整的3个工作日之内，甲方将此房交接给乙方，并协助乙方办理装修许可证。甲乙双方除了遵守合同中约定的第九项第1条违约责任外，还应遵守以下违约责任：乙方装修后甲方不卖，甲方须赔偿乙方装修所需一切费用……” 2016年11月21日，王雪伟向彭宏转账支付定金20000元；2016年11月24日，王雪伟向彭宏转账支付定金30000元，共计支付定金50000元。2016年11月24日，彭宏向王雪伟出具收条一张，载明：“今收到王雪伟购我位于东升街道房屋的房款50000元（大写：人民币伍万元），余额430000（大写：人民币肆拾叁万元整）未付清。有收款人彭宏签字捺印，见证人郭某签字。彭宏已向王雪伟交付房屋（含车位），王雪伟接收房屋后进行了全面装修并入住至今。 另查明，彭宏与徐良伟于2000年3月25日登记结婚，彭宏于2010年8月28日与成都宗申高科创业投资有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。案涉房屋及车位于2010年12月6日签约备案于彭宏个人名下，案涉房屋于2017年11月17日登记于彭宏个人名下，于2018年4月13日更正所有权登记于徐良伟与彭宏两人名下，份额为各50%；案涉车位于2018年1月24日登记于彭宏名下。 庭审中，王雪伟自愿将剩余房款一次性支付给彭宏。 以上事实，有王雪伟、彭宏及徐良伟各方陈述、当事人身份信息、《房屋买卖合同》及补充协议、房屋权属登记信息单、转款凭证、居住证明、房屋信息摘要3、收条、录音等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，关于王雪伟与彭宏签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是否有效的问题。王雪伟、彭宏双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。彭宏于2010年8月28日购买了案涉房屋，该房屋登记取得案涉房屋所有权发生于其与徐良伟夫妻关系存续期间，且双方并未约定该房屋属一方所有，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（五）其他应当归共同所有的财产”的规定，案涉房屋在签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时应当是徐良伟、彭宏的共同财产。虽然案涉房屋是徐良伟、彭宏的共同财产，但案涉房屋在王雪伟与彭宏签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时签约备案于彭宏一人名下，且后来房屋的产权证也办理至彭宏个人名下，王雪伟有理由相信彭宏是房屋的所有权人，彭宏有权对案涉房屋进行处分，王雪伟与彭宏签订合同系属于善意的行为。结合王雪伟提供的与徐良伟的录音证据可以看出，徐良伟对案涉房屋出售给王雪伟的情况是清楚知晓的，即使徐良伟在彭宏与王雪伟签订合同时对案涉房屋具有共同所有权，因其权利未能进行公示，故其不能对抗基于公示而相信房屋归彭宏个人所有的善意相对人王雪伟，故王雪伟与彭宏签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》可以履行，彭宏均应协助王雪伟办理案涉房屋及车位的过户手续。因在彭宏取得案涉房屋的权属证书后，徐良伟又以变更产权登记的形式将其名字登记在案涉房屋上，彭宏、徐良伟的上述行为存在明显的恶意，徐良伟亦应当协助王雪伟办理上述房屋的过户手续。合同签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方的真实交易发生在限购政策出台前，故彭宏对王雪伟不具有购房资格的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，案涉合同有效，应当继续履行，彭宏主张确认合同无效并由王雪伟返还房屋及车位无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王雪伟与被告（反诉原告）彭宏于2016年11月21日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效； 二、原告（反诉被告）王雪伟于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）彭宏支付剩余房款430000元； 三、被告（反诉原告）彭宏、第三人徐良伟于原告（反诉被告）王雪伟支付完毕上述第二项房款后立即协助原告（反诉被告）王雪伟办理位于成都市双流区东升街道房屋及车位的过户登记手续，将房屋及车位过户至原告（反诉被告）王雪伟名下； 四、驳回被告（反诉原告）彭宏的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件（本诉）受理费4250元，案件（反诉）受理费50元，共计4300元，由被告（反诉原告）彭宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一八年十二月十七日 法官助理 张 旖 书 记 员 冯子豪