安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0802民初1836号 原告：陈涛，男，1993年2月25日出生，汉族，住安庆市迎江区。 被告：安庆市凯润房地产开发有限公司，住所地安庆市皖江大道**。 法定代表人：孔贵生，总经理。 委托诉讼代理人：陶运莹，公司员工。 委托诉讼代理人：徐飞，安徽引江律师事务所律师。 原告陈涛与被告安庆市凯润房地产开发有限公司（以下简称凯润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛、被告凯润公司的委托诉讼代理人陶运莹、徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿变更规划违约责任的违约金20万元（以被告违约加层所获取的利润为计算标准）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月13日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告一次性支付购房款475999元取得被告建设的位于迎江区华中北侧大发宜景城三期工程X栋X单元X室的商品房。原告根据当时售楼书及沙盘图示，住宅西南面将兴建**的商铺和小区西大门，且因售房时被告所称的靠近小区西大门，交通便利而比其他楼栋均价稍贵的情况下依然选择了该9栋楼。被告在2015年11月向原告交付了商品房，因面积误差，实际成交金额485306元。时至2018年6月6日，被告取得小区土地使用权已达十年之久，小区西大门迟迟未建设，被告却在未获得正式规划许可，也未征得利害关系人原告同意的情况下单方面擅自搬运机器进场施工，此举严重侵害了原告作为业主的合法权益，另外被告新规划的《大发宜景城商业综合体规划建筑设计方案》在原告住宅旁兴建的33层高层住宅严重侵害了原告住宅的相邻权及采光权，并且直接带来原告房屋贬值的经济损失。综上所述，被告编制的《大发宜景城商业综合体规划建筑设计方案》侵害了原告的合法利益，被告虚假宣传并违背合同约定，且未经原告同意，擅自变更小区规划，使得容积率增大、绿化面积减少、扩大建筑总面积以及带来房屋贬值的负面影响，直接损害到原告的合法权益，故提起诉讼。 被告辩称，1、大发宜景城项目分5期建设，1-3期已全部交付，4期交付部分，原告所称的在建33层高层在9号楼西南面，系5期建设工程，被告的建设已获得了规划批准。3期9号楼销售时，并没有向原告等购买者宣传周边不会兴建高层，当时宣传也仅针对3期而进行。2、涉案争议的施工地块属5期工程，该地块系1、2期遗留地块，因为2010年政府拓宽潜江路，导致旁边的部分地块一直没有规划，现本案所涉施工地块是严格按相关部门规划和许可施工的，被告并未擅自变更规划和施工。另外原告所述的小区西大门建设问题，因为整个大发小区尚未建好，在整个小区建成后，西大门肯定在规划范围内。综上，原告的诉求没有依据，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中原告提供的《国有土地出让合同》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，被告提供的发改委文件、《会议纪要》规划许可证、施工许可证、土地使用权证、《商品住房销售价格备案表》，当事人对真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提供的大发宜景城总规划图（2008年）及三期规划图，经庭后向规划部门了解，该两份图纸分别属于整体修建性规划和分期建筑设计规划，分期建筑设计规划结合当时相关情况作相关调整是允许的，故该组证据不能证明被告存在相关违法行为。2、原告提供的沙盘模型照片、售楼规划照片，被告抗辩原告提供的照片分别是一期和三期的沙盘的模型照片，而原告亦没有其他证据佐证其提交的涉及到三期西南面建筑内容的照片是三期销售时的沙盘宣传照片，故该组证据达不到原告的证明目的。3、原告提供的施工照片，即使被告前期存在违法施工问题，现被告的施工行为现已获得许可，故该组证据达不到原告的证明目的。4、原告提供的2013年12月23日安庆市城乡规划局网页下载内容，该证据证明了大发宜景城地块退让潜江路的事实，但不能达到原告的证明目的。5、原告提供的相邻业主的书面证词、证人出庭证言，因为相关证人均是9号楼业主，本案处理结果与其存在利害关系，并且证人所述的被告虚假宣传并无其他证据佐证，故证人证词及证言达不到原告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于迎江区华中北侧大发宜景城三期工程X幢X单元X室。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致的该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。 另查明，原告所购的大发宜景城三期工程于2013年开始预售，2015年交付业主。三期商品房交付时，9号楼西南面方向尚未有建筑物。根据2008年批准的大发宜景城修建性详细规划反映，该地块规划的建筑物是一个4-5屋商业楼一个16层住宅楼。2018年8月、9月，被告分别取得了该地块的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，该地块规划建设商业综合体项目，其中包括建一栋16层LOFT商业办公楼、一栋33层住宅楼和二层的商业街，该商业综合体项目目前正在建设中。原告认为根据2008年规划和被告销售时的宣传，9号楼西南面目前的建筑方案系被告变更规划，应承担违约责任。 另外，经本院向安庆市规划部门了解，查明如下事实：2008年批准了大发宜景城修建性详细规划，原则同意按此规划方案编制建筑设计规划方案，大发宜景城项目建设中，每一期工程建设时均会申报该期建筑设计规划方案，具体内容对比2008年的整体修建性规划会有所调整。涉案地块目前的规划系因为潜江路的拓宽等原因，2008年的规划方案无法实施而作出相应调整，但大发宜景城整体建设主要建筑指标没有变动。 本院认为，被告目前施工建设的大发宜景城商业综合体项目已通过规划和施工审批，建设本身具有合法依据。本案争议的焦点是，被告是否据此对原告承担违约责任，对此本院分析认为，第一，虽然根据《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，商品房销售宣传广告就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房的订立存在重大影响的，可以视为要约。但本案中原告并未有充分证据证明被告在商品房销售时宣传或向购买者承诺过9号楼西南面不会兴建高层建筑，故原告以虚假宣传要求被告承担违约责任没有事实依据。第二，对比2008年的整体规划，涉案地块的规划有所调整，但涉案地块属于三期工程之外的周边范围，并未纳入三期工程规划范围，大发宜景城项目分期建设，每一期建设过程中均需根据当时的具体情况申报建筑设计规划方案。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告购置三期商品房后对于三期周边范围地块的规划调整被告没有告知原告的合同义务，并且被告也并未在合同中对三期商品房的周边建筑物高度作出相关承诺，故原告要求被告承担变更规划的违约责任没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告陈涛的诉讼请求。 案件受理费2150元由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  潘小红 二〇一八年十二月五日 书记员  奚方颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法诉讼法》 第六十四条：当事人对自己的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。