河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民终6120号上诉人（原审被告）：姬海英，女，1976年3月29日出生，汉族，职业，住沧州市新华区。被上诉人（原审原告）：沧州市甲源物业服务有限公司。住所地：沧州市新华区新华中路鼓楼广场商住区。统一社会信用代码：91130902678525222A。法定代表人：顾俊荣，该公司经理。委托诉讼代理人：赵常瑜，河北铭鉴律师事务所律师。上诉人姬海英因与被上诉人沧州市甲源物业服务有限公司（以下简称甲源物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姬海英上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、2017年4月小区鼓楼业委会成立，业委会多次向甲源物业反映服务差各种问题，甲源物业拒不整改，鼓楼业委会于2017年7月向甲源物业下达《解聘物业服务通知书》，并报送了鼓楼居委会、建北办事处、新华区住建局物业科、沧州市住建局物业科。2017年10月业委会安排新签订物业合同的物业公司进场，因甲源物业不交接才被迫停止。请求法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定审判。2、甲源物业在一审时，只提供了与上诉人签订的《前期物业服务协议》、《承诺书》作为起诉证据。3、一审判决上诉人支付物业费，但甲源物业违反《合同法》、《前期物业服务协议》、《消防法》、《物业管理条例》没有任何判决，甲源物业应该按照《协议》履行两三年前就该履行而拒不履行的维修保养义务，并对堵塞居民出行的消防安全通道，造成居民出行困难和安全伤害作出道歉和赔偿。4、一审确认本案系物业服务合同纠纷。对甲源物业擅自占用绿地建停车场并私搭乱建认为与本案不属于同一法律关系，未予审理。上诉人认为甲源物业占用绿地违建停车场且收费违反规定，应按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定审判。5、一审判决中称双方在履行《前期物业服务协议》过程中，虽然有些问题不属于甲源物业的服务内容，但甲源物业应尽最大努力协调好关系，更好地对业主进行服务，达到业主满意。上诉人认为判决内容错误。6、一审判决确认甲源物业服务有瑕疵，但以物业服务具有不可计量性特点为由，硬性判决上诉人按甲源物业计算的收费金额的90%支付给甲源物业，事实不清，证据不明。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人甲源物业辩称，1、上诉人与被上诉人已经签订前期物业服务协议，该协议合法有效。2、被上诉人至今仍为小区业主提供物业服务。上诉人称与被上诉人解聘没有任何证据予以支持。同时根据相关法律的规定，业主委员会无权自行解聘物业服务企业。3、上诉人未能提供有效的证据证明甲源物业服务存在质量问题。若其认为存在问题可以通过合法的途径要求被上诉人纠正。但这不能成为其拒绝交纳物业费的合法理由。4、对于上诉人拖欠的物业费数额，被上诉人已经有所让步，我方一审并没有主张违约金。综上请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。甲源物业向一审法院起诉请求：1、判令被告给付甲源物业所欠物业管理服务费用3642.66元（2015年4月29日至2018年3月29日，变更后诉求）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告姬海英系沧州市新华区鼓楼广场商住小区8号楼1502室（协议建筑面积为90.10㎡、实际建筑面积86.73㎡）业主，2014年4月29日姬海英与原告就上述房屋分别签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，由原告为沧州市鼓楼广场商住小区提供物业服务，物业服务费每平方米每月1.2元，被告于当日按照协议建筑面积向原告交纳了一年的物业费。之后被告再未交纳物业服务费，自2015年4月29日至2018年3月29日姬海英欠物业费3642.66元（86.73㎡×1.2元∕月×35个月）。以上事实有原告提交的《前期物业服务协议》、《承诺书》、入住缴费明细单、验房单、业主资料登记表、商品房买卖合同，被告提交的光盘、照片、业委会反映问题的通知等证据及当事人当庭陈述予以证明。对上述证据均在卷予以佐证。一审法院认为，原、被告对双方签订的《前期物业服务协议》、《承诺书》真实性无异议，该协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于被告辩称与原告解聘，未提交证据证明，一审法院不予支持。被告对于拖欠物业费的事实无争议，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，既符合合同约定，又符合法律规定，一审法院予以支持。物业服务过程具有持续性、物业服务标准具有不可计量性等特点，虽然原告为被告提供的服务存在垃圾处理不及时、安全保卫不到位的瑕疵，但不能以上述物业服务存在瑕疵为由而拒交物业服务费。被告拒不支付物业服务费的行为不但侵害了原告的合法权益，且长期不交纳物业费会带来物业服务水平下降的恶性循环，也终会影响所有业主享受优质物业服务的权益。综合本案原告确实存在一定的违约行为，故对其主张的物业费酌减百分之十，酌定被告承担90%的物业服务费，即被告应交纳的物业服务费数额为3278.39元（86.73㎡×1.2元∕月×35个月×90%）。本案系物业服务合同纠纷，被告辩称的房屋质量纠纷、物业公司擅自占用绿地建停车场并私搭乱建与本案不属于同一法律关系，应分别处理。被告以上述理由抗辩，不同意交纳物业费，该意见缺乏法律依据，一审法院不予采纳。原、被告在履行《前期物业服务协议》过程中，虽然有些问题不属于原告的服务内容，但原告应尽最大努力协调好关系，更好地对业主进行服务，达到业主满意。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告姬海英于本判决生效之日起五日内给付原告沧州市甲源物业服务有限公司自2015年4月29日至2018年3月29日的物业服务费3278.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担22.5元，原告承担2.5元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”对于双方的物业服务合同，上诉人既未通过与被上诉人协商一致解除合同，而其提交的证据，也不足以证明涉案合同符合上述法律规定的解除条件，该合同双方权利义务并未终止，故上诉人请求依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定处理，没有事实和法律依据，本院不予支持。如甲源物业存在擅自占用绿地建停车场和其他私搭乱建行为，亦与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行提起诉讼，要求其予以拆除。因上诉人并未提交证据证实，甲源物业存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费行为，故其主张按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定处理，没有事实依据，本院不予支持。原审依据查明的物业服务所存在的诸多问题，已经认定被上诉人确实存在一定的违约行为，并据此酌情裁量减少物业费的百分之十，上诉人未提交新的证据证明仍应对物业费进行酌减，故本院对原审的自由裁量内容依法予以认定。综上所述，姬海英的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姬海英负担。本判决为终审判决。审判长  张友僧审判员  范秉华审判员  高 娜二〇一八年十二月二十四日书记员  孙 伟