天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初13749号原告：李秀岚，女，1976年6月6日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：陈亚楠，天津臻恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，天津臻恒律师事务所律师。被告：赵志崎，男，1960年9月19日出生，汉族，天津市中意资产评估有限公司董事长，住天津市河西区。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼23层01、02、03、04、05、06、07、08、09室。统一社会信用代码：911201047972646279法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：钟怡，该公司法务。原告李秀岚与被告赵志崎，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李秀岚的委托诉讼代理人张宇、陈亚楠，被告赵志崎，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人钟怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李秀岚向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令解除原、被告双方签订的编号100001090038的《房产交易合同》及补充协议；2、请求依法判令被告交付的1260000元定金不予退还；3、请求依法判令被告腾空交还天津市河西区交口君禧华庭4号楼-1-2104房屋，并按照6000元／月的标准支付原告自2018年6月1日至房屋实际交付日止的房屋使用费（暂计算至2018年9月30日为24000元）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年8月11日，原、被告双方签订编号100001090038的《房产交易合同》及相关补充协议，第三人为居间方；合同约定被告购买原告所有的坐落于天津市河西区交口君禧华庭4号楼-1-2104的房屋，房屋面积为94.64平方米，房屋价款6300000元。合同签订后，被告交付原告1250000元的房屋定金，原告将房屋实际交付被告，后被告因个人原因未能在合同约定的时间即2018年5月1日前办理相关手续，原、被告双方经协商于2018年4月22日签订补充协议，约定被告追加支付1050000元的房屋定金，办理相关手续的时间不得超过2018年6月15日，同时被告按照6000元／月的标准支付原告作为超出时间的房屋使用费。然而被告一再拖延，消极履行合同义务，原告基于友好协商的原则，同意被告于2018年10月1日前全款购买本案标的房屋，双方签署《补充协议》明确上述义务，后被告多次明确表示不能按照合同及补充协议约定履行合同义务，被告的行为已构成根本违约。综上为维护原告权益，特向贵院起诉，望判如所请。原告李秀岚为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、不动产权证书，证明原告系天津市河西区交口房屋的所有权人；2、《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议，证明原、被告双方的买卖合同关系及各自的权利义务，其中被告应于2018年10月1日前全款购买本案标的房屋；3、《解除合同通知书》、EMS快递单及签收记录，证明原告已按照合同约定履行了通知义务。被告赵志崎辩称，不同意原告诉讼请求。我签订合同时跟原告讲的很清楚，我与我爱人名下不具备购买该房屋的条件。一直都说由于我女儿在美国读研究生，房子是给我女儿买的，合同是我签订的。因为我女儿回不来，所以由我签订房产交易合同。我女儿是6月初回来的，我与我爱人夫妻名下有2套房屋，自始至终我都无法买房。而且在6月30日去办理过户，也是带着我女儿去的，房管局称我女儿名下有一套房，是与我爱人共有的，因为女儿名下有一套房，且在未婚情况下不允许购买第二套住房，所以过户未办理。合同虽然是我签订的，但客观是一回事，法律是另一回事。因为我知道我与我爱人无法购房，一直都说是我女儿买房。我一共交给原告2306000元房款，所有钱都写的是定金。双方约定的定金是1260000元，原告违规超出国家规定多收了我1000000元的定金。被告赵志崎就其主张向本院提交如下证据：1、收条4张、证明1张、补充协议1张，证明我已给付原告2306000元的房款。第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称：原告所述合同签订情况属实，但后期的补充协议，是原、被告私下签订的。被告所述我公司不清楚，但合同中没有体现是被告的女儿买房，只体现是被告买房。定金1250000元是三方合同约定的，且在国家规定的20%范围之内，我公司对定金超过200000元以上都有一个买售风险的告知，在签订合同的时候主体是被告，但被告表示了是给他女儿购买，且他女儿有购买资质。现由于交易没有过户，没有实际促成该笔交易，所以我公司也没有收取中介费。评估费是由于已经发生了，所以收取了。第三人就其主张未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据2，被告表示对其真实性认可，但证明目的不认可。本院认为该证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以认可。被告提交的证据1，原告表示不认可，但认可收到被告给付的2306000元。本院认为该证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月11日，原告李秀岚、被告赵志崎与第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订了《房屋交易合同》，约定被告赵志崎购买原告李秀岚名下的坐落于天津市河西区号房屋，该房屋建筑面积为94.64平方米，总价款为6300000元。约定被告于2018年3月1日支付给原告1250000元作为定金，如被告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归原告所有，原告有权再将该房屋转让给任何人；如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则原告须双倍返还定金给被告。除已支付的定金外被告购买该房屋的其他款项共计5050000元，通过贷款方式支付。双方须于2018年5月1日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时被告将除定金之外的其它首付款存入该机构，原告将已收取的定金存入该机构，被告应于交付全部首付款后5个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。《房屋交易合同》签订当天，原、被告对编号为100001090038的《房屋交易合同》达成两份《补充协议》，约定：被告于2018年3月1日之前给付原告1250000元作为定金。其中500000元于2017年8月25日之前交齐，其中750000元于2018年3月1日之前交齐。原告承诺被告在2017年10月1日之前将本房屋腾空，并交付于被告使用。2018年4月22日，原、被告达成第三份《补充协议》，约定：1、经原、被告双方协定，被告于2018年5月1日前将壹佰零伍万元交予甲方（此壹佰零伍万视为追加定金）；2、被告承诺原告，如办手续日期超过2018年5月1日且不超过2018年6月15日，被告承诺给予原告六千元/月作为超出时间的房租补偿；3、被告承诺原告，办理手续日期不得超过2018年6月15日。如原、被告双方有一方未能履行补充协议1、2、3条条款，视为根本性违约。按双方已签订的《房产交易合同》执行。本补充协议作为房产交易合同的一部分，一式三份具有同等法律效力。2018年6月3日，原、被告签订第四份补充议协，约定：原、被告协商于2018年7月1日前去房管局办理相关手续，被告于7月10日之前将首付款存到《天津市存量房屋买卖协议》资金监管账户，之前被告给予原告的230万元定金（包括追加定金）不给予返还，以400万元的价格到房管局打《天津市存量房屋买卖协议》。本补充协议作为房产交易合同的一部分，一式三份具有同等法律效力。2018年6月27日，原、被告签订第五份补充议协，约定：经原、被告双方协商，被告于2018年10月1日之前全款过户购买河西区吴家窑大街与卫津南路交口君禧华庭4号楼-1-2104的房屋。2017年8月24日，被告向原告支付购房定金500000元，2018年2月28日，被告向原告支付购房定金750000元，原告收到上述定金后向被告出具了收条；2018年4月28日，被告向原告支付购房追加定金1050000元，案外人高海（原告之夫）代原告出具了收条。同日，被告向原告支付了6000元房屋租金，原告向被告出具了收条。因被告赵志崎未按《补充协议》约定于2018年10月1日办理过户手续。2018年9月25日，原告向被告发出解除合同通知书，载明：“……另贵我双方2018年6月27日签订《补充协议》，约定贵方应于2018年10月1日前全款过户购买天津市河西区吴家窑大街与卫津南路交口君禧华庭4号楼-1-2104房屋。针对上述情况，我方及居间方多次与贵方沟通房屋买卖合同履行情况，贵方明确表示不能按《房产交易合同》及《补充协议》的约定履行付款义务。鉴于上述情况，贵方的行为已经构成根本违约，我方根据《房产交易合同》与贵方解除本合同。请贵方在收到本通知之日起于2018年9月30日前腾空交还本合同标的房屋，并按合同约定承担违约责任，支付房屋使用费等。我方保留追究贵方法律责任的权利。”被告赵志崎于2018年9月27日收到《解除合同通知书》。现被告赵志崎仍占有使用涉诉房屋。本院认为，原、被告双方及第三人于2017年8月11日所签订的《房产交易合同》以及原、被告双方签订的五份补充协议，系各方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。原、被告双方应当本着诚实信用的原则履行各自义务。被告赵志崎一再拖延履行《房产交易合同》，也未能按照双方最后一份《补充协议》的约定于2018年10月1日全款购买涉诉房屋。综上，被告赵志崎已构成违约。故对原告主张请求解除《房产交易合同》及相关《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩的该房屋系其女儿购买，合同系被告代女儿签署一事，因被告没有提交证据佐证，故本院不予认可。关于原告主张基于定金罚则，被告交付的1260000元定金不予退还的诉讼请求。本案中合同约定的房屋总价款为6300000元，被告在合同签订后，先后向原告实际支付了共计2306000元定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。故双方约定的定金最高额应为1260000元。现因被告违约，原告请求不再返还被告1260000元定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当将涉诉房屋交还原告，并支付房屋占有使用费。原告于2017年9月底将涉诉房屋实际交付给被告，原告主张的第三份《补充协议》中约定，“如办手续日期超过2018年5月1日且不超过2018年6月15日，被告承诺给予原告6000元/月作为超出时间的房租补偿。”基于该约定，原告主张自2018年6月1日起要求被告向其支付房屋占有使用费，因被告已给付了原告2018年5月1日至2018年6月15日的房屋使用费6000元，故原告主张被告给付房屋使用费应自2018年6月16日起至实际交还涉诉房屋之日止的房屋使用费，按照6000元/月计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告李秀岚与被告赵志崎于2018年8月11日签订的编号为100001090038的《房产交易合同》及相关《补充协议》；二、被告赵志崎给付原告李秀岚的购房定金1260000元归原告李秀岚所有；三、本判决生效之日起十日内，被告赵志崎将坐落于天津市河西区交口君禧华庭4号楼-1-2104的房屋腾空并交还原告李秀岚；四、本判决生效之日起十日内，被告赵志崎支付原告李秀岚自2018年6月16日起至实际交还涉诉房屋之日止的房屋使用费（按照6000元/月的标准计算）；五、驳回原告李秀岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16356元，减半收取8178元，由被告赵志崎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张宁宁二〇一八年十二月二十日法官助理黄海洲书记员刘静婷《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。