广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8958号原告：广州市稳能水电安装工程有限公司，住所地广州市白云区江高镇私企区流莲路3号A区自编1号首层（仅作办公用途）。法定代表人：江广春，总经理。委托诉讼代理人：马艳敏，广东文领律师事务所律师。被告：周泽华，男，1969年8月26日出生，汉族，身份证地址湖北省松滋市，委托诉讼代理人：李雷，甘肃精佑铭律师事务所律师。第三人：江俊图，男，1983年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州市稳能水电安装工程有限公司与被告周泽华，第三人江俊图房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市稳能水电安装工程有限公司的委托诉讼代理人马艳敏，被告周泽华的委托诉讼代理人李雷，第三人江俊图到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市稳能水电安装工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认我司与被告就租赁位于广州市白云区江高镇夏花三路496号红力大厦一层、二层、三层（建筑总面积为3270.6平方米）签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年6月26日解除；2.被告向我司支付拖欠的2018年4月至6月租金及管理费共计251919元（其中拖欠4月租金及管理费共88441元，5月租金及管理费共88441元，6月租金及管理费共75037元）；3.被告向我司支付欠付2018年4月至2018年6月的水电费共计56165元（其中4月应付水电费共43052.8元，5月应付水电费7353.4元，6月应付水电费5758.8元）；4.被告向我司支付因逾期支付租金、管理费、水电费的违约金共计261222元（因违约金约定为每日按欠缴费用总额的2%计算过高，违约金以不会超过当月的总欠费为限）；5.被告按照月利率2%的标准，向我司支付自2018年6月27日起至被告实际向我司偿还拖欠租金、管理费、水电费、违约金之日止的逾期履行利息（以租金、管理费、水电费、违约金之日止的逾期履行利息）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市白云区江高镇夏花三路496号（原自编600、602号）红力大厦一层、二层、三层的物业是广州市白云区江高镇江村村洪门经济合作社名下物业。该物业所在的综合楼整体于2013年4月12日取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2014年2月10日，洪门经济合作社与我司签订了一份《租赁合同》，将上述租赁物所在的综合楼整体出租给我司作为商业用途使用。根据合同约定，我司在2015年11月1日至2043年10月30日期间，有权将该物业的铺位转租、分租，与他人合作、联合经营。2016年12月25日，江广昌代表我司与被告的哥哥周泽云签订了一份租赁期限从2017年1月1日起至2031年12月31日止的《广州市房屋租赁合同》。该合同签订后，实际由广州市翰林酒店有限公司（以下简称翰林公司）使用租赁场地，上述合同约定的租金、管理费、水电费亦由翰林公司的法定代表人按月向我司转账至合同约定的收款账户。2018年3月27日，周泽云因需向我司退回租赁物中的首层全部商铺场地，与我司代表江广昌签订《补充协议书》一份，约定首层全部商铺场地退回我司后，继续承租租赁物时，租金需自2018年6月1日起，在应缴租金的基础上每月扣减10000元。双方对此达成了一致意见。后来，被告也在该《补充协议书》的乙方一栏签字并确认。2018年3月29日，被告与周泽云共同向我司提出要求将2016年12月25日签订的《广州市房屋租赁合同》中的承租人周泽云变更为被告，并重新签订租赁合同。基于此，我司代表江广昌于2018年3月29日与周泽云签订了《解除合同协议书》一份。我司并于当天委托对租赁物负责物业管理的广州红力物业管理有限公司（以下简称红力公司）的法定代表人江俊图代表我司，与被告重新签订了一份《广州市房屋租赁合同》。比照与周泽云签订的租赁合同，该租赁合同维持了租赁期限从2017年1月1日至2031年12月31日的约定，维持了以户名为江广昌的银行账户作为我司收款账户的约定，维持了首层大堂的保养、维护、电费、水费由被告负责等约定，仅仅对租赁场地的位置、面积作出了调整。另外，对于原告约定应由周泽云于2017年12月31日前向我司支付第二期押金50万元的部分，在该租赁合同中，改为了由被告在签订本租赁合同时，向我司支付押金共50万元。但签订合同后，被告一直未按约定支付押金、月租金、管理费、水电费等费用。对此，我司委托负责管理租赁物的物业服务公司红力公司，分别于2018年5月22日、5月25日、6月14日向被告及租赁物的占用方翰林公司发出《催缴通知书》，要求被告或翰林公司于通知的期限内，缴清因承租本租赁物拖欠的费用及违约金，否则将行使解除权，解除与被告签订的租赁合同。另外，江俊图也多次代表我司就上述事宜通过微信向被告联系，但至今未得到被告的回应。根据双方签订的租赁合同相关约定，我司认为，被告迟延支付租金、管理费、水电费等费用，且经我司一再催促后限期仍未履行的行为，已经严重违约，达到法定及约定的合同解除条件。因此，我司及负责管理租赁物业的红力公司于2018年6月21日共同通过寄送EMS的方式，向被告及实际使用方翰林公司发出《解除租赁合同函》，告知双方签订的租赁合同于2018年6月21日解除，并限期清点交接物品，腾空租赁场地。对于该函的邮寄过程，我司已进行了证据保全公证。由于此后被告并未按我司发出的通知履行腾空义务，且鉴于红力公司于2018年6月25日到租赁物现场时，发现被告及翰林公司的人员均已清场，红力公司于2018年7月1日将租赁物的钥匙交给了我司，我司确认已于2018年7月1日收回租赁物。我司认为，被告逾期支付各项费用的行为已构成违约，我司因此向被告提出解除合同后，被告至今未有异议，故我司与被告的租赁合同关系已终止。但被告仍需向我司补交欠付的租金、管理费、水电费及承担相应的违约责任。综上所述，为维护我司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告周泽华辩称，1.我认为根据双方合同约定，合同还在履行期内，不应当解除。2.即使要解除合同，因我花巨资对租赁物进行过装修，形成了添附物，原告应当给予我折价补偿。3.原告主体不适格，其诉讼主张没有事实和法律依据，应予驳回。第三人述称，我同意原告的诉讼请求。1.我于2018年3月29日与被告签订涉案租赁合同，实际是受原告的口头委托，因为我是红力公司的法定代表人，红力公司是受原告聘用，对红力大厦提供物业管理服务的企业，故我的签约行为是代表原告的签约行为。2.被告签订涉案的租赁合同，实际是一种续租行为，是为继续经营翰林公司而继续承租的，被告对实际出租人为原告早已知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的广州市房屋租赁合同、声明追认书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、解除合同申请书、解除合同协议书、补充协议书、收据、转账记录、发票、催缴通知书、文件接收确认单、微信聊天记录、解除合同通知函、邮寄凭证、妥投证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区江村夏花三路边（土名：红力园）的土地属于广州市白云区江高镇江村村民委员会的用地，该地块已取得广州市规划局于2013年4月12日核发的穗规地证[2013]143号《建设用地规划许可证》和于2014年4月22日核发的穗规建证[2014]679号《建设工程规划许可证》，根据上述许可证显示，上述地块用地性质为商业用地，该地块被批准建设规模为一幢地上六层、地下一层、地上建筑面积：3867平方米，地下建筑面积1246.3平方米，总建筑面积为5113.3平方米的建筑物。2014年2月10日，原告与广州市白云区江高镇江村村第十五经济合作社签订《租赁合同》，约定由原告向该合作社承租位于广州市白云区江高镇江村洪门（土名：红力园南的南边）的综合楼，建筑面积7200平方米。2016年12月25日，江广昌（出租人，甲方）与案外人周泽云（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市白云区江高镇夏花三路600号一层、二层、三层、六层、七层、八层出租给乙方作商业用途使用，面积约6800平方米，大堂分摊面积约238.6平方米，建筑面积（含公摊）共约7038.6平方米；租期共15年，从2017年1月1日至2031年12月31日止；甲方收款账户：江广昌，中国建设银行广州市江高支行，3327059980122240267等。周泽云承租上述场地后，用以经营酒店。2018年3月29日，周泽云向江广昌提交《解除合同申请书》，表示因其单方原因，无法继续履行双方签订的上述租赁合同，故申请提前解除、终止上述合同。同日，江广昌（甲方）与周泽云（乙方）签订《解除合同协议书》，约定：……二、由于乙方合同期限内未按上述租赁合同的双方约定，违反合同条款，经甲乙双方协商决定，自本协议签订之日起，上述租赁合同全部解除，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭，乙方所有债权、债务、税权、税务及经济纠纷等自行承担责任，均与甲方无关，甲方不负任何连带责任等。同日，江俊图（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区江高镇夏花三路496号红力大厦一层、二层、三层（以下简称涉案物业）出租给乙方作商业用途使用，建筑总面积约3270.6平方米；租赁期限15年，从2017年1月1日至2031日12月31日止；租金标准如下：2017年1月1日至2019年12月31日每月71954元……；管理费情况如下：2017年1月1日至2019年2月31日每月13083元；甲方收款账户：江广昌，中国建设银行广州市江高支行，XXXXXXXXXXXX；租金及管理费每次按月计收，乙方应在每月5号前向甲方交付租金及管理费，如逾期缴纳，则从5号起每逾期一天，乙方按欠缴费用总额的2%向甲方支付违约金，若逾期15日不交租金或管理费属乙方严重违约，乙方完全同意甲方即时收回出租场地，甲方有权终止本合同，履约保证金归甲方所有等。上述合同签订后，被告继续将涉案物业用以经营酒店。但一直未向出租方支付过租金、管理费和水电费，且经多次催促仍未缴纳。后原告向被告发出解除合同通知书，并于2018年7月1日收回了涉案物业。庭审中，原告表示第三人江俊图是其聘用的涉案场地所在的物业管理公司红力公司的法定代表人，本案涉案的租赁合同以江俊图作为出租人与被告签订合同是受其委托而签订，其才是实际的出租人。涉案租赁合同签订前的租赁合同出租人江广昌是其公司股东，江广昌亦是受其委托签订了租赁合同，故涉案租赁合同中约定还是由江广昌的账户收取租金，收取租金后由其财务人员统一开具收据，其对第三人江俊图签订租赁合同的行为予以追认。第三人江俊图对原告的上述陈述予以确认。原告为证明其为涉案场地的实际出租人，提交声明追认书、租金收据、江广昌出具的款项去向情况说明书等证据予以证明，被告认为上述证据均为原告单方出具，对三性不予确认。第三人对上述证据均予以确认。原告表示自2018年6月起，被告交回了部分面积场地，根据双方的约定，自2018年6月起少算10000元租金。另第三人表示涉案物业为一栋十层楼高的建筑物。本院认为，本案涉案的租赁合同虽由第三人江俊图与被告签订，但现第三人江俊图明确表示其受原告委托签订了涉案租赁合同，原告亦表示其为实际出租人，其对江俊图签订租赁合同的行为予以追认，结合涉案物业所在的楼宇由原告向广州市白云区江高镇江村村第十五经济合作社承租，收取租金的账户为原告指定的账户，收取租金后由原告的财务人员出具收据的情况，本院对涉案租赁合同的实际出租人为原告的主张予以采信。根据广州市规划局于2014年4月22日核发的穗规建证[2014]679号《建设工程规划许可证》显示，涉案物业所处的“红力园”地块批准建设的建筑规模为一幢地上六层、地下一层的建筑物，但现涉案物业所在楼宇实为一栋地上十层建筑物，由此表明，涉案物业所在楼宇并未按照建设工程规划可证的规定建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就涉案场地签订的《协议书》应为无效。现原告要求确认涉案的租赁合同于2018年6月26日解除于法不合，本院不予支持。虽上述租赁合同无效，但被告依法仍应向原告支付占用涉案物业期间产生的费用。被告至今未向原告支付使用涉案物业期间的费用，故原告要求被告支付2018年4月至6月期间占用涉案物业产生的费用有据，本院予以支持。因双方签订的租赁合同无效，故原告主张的租金应为场地占用费。租金和管理费的计付标准参照双方签订的租赁合同约定计付。根据上述租赁合同约定，原告主张的2018年4月至6月期间的租金为71954元/月、管理费为13083元/月，据此，2018年4月和5月的场地占用费和管理费应分别为85037元/月，因原告表示自2018年6月起因被告交还了部分面积场地，故场地占用费按每月减少10000元计收，故2018年6月的场地占用费和管理费共计为75037元。综上，本院对原告主张的2018年4月至6月期间的场地占用费和管理费共计85037×2＋75037=245111元予以支持，原告主张多出上述数额部分的诉请依据不足，本院不予支持。对于原告主张的水电费，原告提交应收账款证明水电费实际发生的数额，被告未提供反证证明水电费实际发生的数额低于原告的主张，故本院对原告的主张采信，原告要求被告支付2018年4月至6月的水电费共计56165元本院予以支持。因双方签订的租赁合同无效，且原告作为出租人对此亦存在错过，故原告要求被告支付逾期支付费用的违约金和逾期履行利息均于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告周泽华向原告广州市稳能水电安装工程有限公司支付欠付的2018年4月至6月的场地占用费和管理费共计245111元；二、本判决生效之日起五日内，被告周泽华向原告广州市稳能水电安装工程有限公司支付2018年4月至6月的水电费共计56165元；三、驳回原告广州市稳能水电安装工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9493.1元，由原告广州市稳能水电安装工程有限公司负担3674.1元，被告周泽华负担5819元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起来十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  严伟琦人民陪审员  何就娟二〇一八年十二月十四日书 记 员  任丽霞陈玉梅