山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1312民初6120号 原告:李某某，男，1969年3月21日生，汉族，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。 被告：临沂市河东区某某综合开发有限公司，住所地：临沂市河**府前街**。 法定代表人：杨涛，经理。 委托诉讼代理人：陈少军，山东登高律师事务所律师。 原告李某某与被告临沂市河东区某某综合开发有限公司（以下简称城市建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人颜丙虎，被告城市建设公司的委托诉讼代理人陈少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计26341.4元（违约金自2015年7月1日至2017年4月8日止每日按原告已付房价款万分之一计算）；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金（违约金自逾期之日至实际能够办理不动产权属证书之日止每日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、案件受理费等均由被告承担。事实与理由：2014年6月11日，原被告签订商品房买卖合同（合同编号：YS382213），合同约定：原告购买被告开发建设的位于临沂市河东区水晶明珠A10号楼2单元2501号商品房，建筑面积为119.56平方米，房屋价款为406504元，被告应于2015年7月1日前向原告交付上述房屋，逾期交付房屋被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，交付房屋后90日内办理不动产权属证书，逾期承担违约责任，截至原告起诉之日，被告存在逾期交房行为且未提供办理房屋权属证书的材料，导致原告所购房屋无法办理不动产权属证书。综上，双方约定的逾期交房及逾期办证违约金过低，请求贵院依法提高且被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告城市建设公司辩称，原告所诉没有法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，对于诉讼请求一、根据商品房预售合同第8条之约定由于政府规划等原因造成延期交房可不予支付违约金；其诉讼请求第二项、商品房预售合同没有此约定，原告要求按同期人民银行贷款利率支付违约金，没有合同依据。涉案房屋的实际交付时间大约在2016年11月左右，签属房屋交接单的时间只是统一办理交验手续而形成的，不是实际交接房屋的唯一证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：证据1、商品房预售合同一份，2014年6月11日原、被告签订商品房买卖合同，合同第8条、第9条、第15条、分别对交房时间逾期交房、违约责任、产权登记有明确约定，被告逾期交房、逾期提交办理房屋产权登记材料，依法承担违约责任；证据2、2017年4月8日临时收费单一份，证明原告收房办理装修。证据3、首付款收据、建设银行个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、借款合同各一份，证明原告付清房款。被告未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换并质证。被告对原告的证据1的真实性无异议，认为该合同的第八条第2款第２项明确约定，因政府相关部门的要求造成工期的顺延，可以对交房时间相应顺延，对涉案房屋交付之前，临沂市人民政府因创城而多次通知停止施工，由此造成的延期交房，不应由被告承担违约责任，同时，合同的十五条第２项明确约定了逾期办证的违约金的计算方式，基于合同交易，尊重双方当事人意思自治的原则，在原、被告没有约定调整的情况下，原告单方变更该项约定，要求按照贷款利息计算违约金，缺少法律基础，也不符合法律规定。对于证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，收费发生在交房之后，实际交房日期是2016年11月初。对于证据3无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、质证，本院认定事实如下：原、被告双方于2014年6月11日签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS382213。约定原告购买由被告开发的位于河东区凤凰大街与顺和路交汇处的住宅用房一套，即A10号楼2单元2501号房，房屋代码是2164975。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人；2、由于政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；……。该合同第九条关于逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之1（该比率不小于第⑴项中的比率）的违约金。”该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之1向买受人支付违约金。” 合同签订后，原告李某某以首付加按揭贷款的方式付清该房款406504元。 本院认为，本案的争议焦点应是：一、逾期交房，被告是否承担违约责任；二、逾期办理房屋产权证书，被告是否承担违约责任。 对于争议焦点一，原告李某某与被告城市建设公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行，原告李某某已按约定缴纳购房款，被告城市建设公司应按照合同约定于2015年7月1日前向原告交付符合约定条件的商品房。被告未按照约定期限将验收合格的商品房交付原告已构成违约，故被告应按照合同约定承担其因迟延履行产生的违约金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”虽然被告主张实际交房时间为2016年11月初，但未提供相关证据予以证实，故本院对该主张不予采信。合同第八条对于延期交房约定：“由于政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的”因被告未提供证据证明政府等相关部门对项目施工进行调整，被告的抗辩理由无事实依据，本院依法不予支持。根据原告的证据，对于原告主张的实际交付时间为2017年4月8日，本院予以采信。故被告的违约时间为647天，即自2015年7月2日始至2017年4月8日止，按照双方合同的约定，被告应支付原告逾期交房违约金26300.81元。 对于争议焦点二，《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”在判决前，被告仍然未取得案涉楼房的大产权证，说明被告仍然未按约定将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据原、被告双方的约定，被告违约时间的起算点应为交房后的90天后，即被告应不迟于2017年7月7日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告没有证据证明其已于2017年7月7日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述分析，原告没有按时办理产权证书，和被告没有及时履行约定义务有直接的因果关系，被告的过错是明显的，应承担违约责任。对于逾期办理房产证违约金计算方式，原告要求法院进行调整，要求按照中国人民银行贷款利率计算，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额……”，故违约金是否过低，应以违约行为给对方造成的损失为参考标准，对该损失数额原告李某某应负举证责任，原告未能提供证据证明实际损失数额，故对于原告提高违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，双方在合同中明确约定了逾期办证违约责任为“按已付房价款的万分之1向买受人支付违约金。”根据上述两法律规定，对于逾期办证的违约金应按照房价款的万分之1计算，即被告应支付原告逾期办证违约金40.65元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告临沂市河东区某某综合开发有限公司支付原告李某某逾期交房违约金26300.81元。 二、被告临沂市河东区某某综合开发有限公司支付原告李某某逾期办理产权证违约金40.65元。 以上给付款项，于本判决生效之日起十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 案件受理费460元，减半收取计230元，由被告临沂市河东区某某综合开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李国锋 二〇一八年十二月二十八日 法官助理王桂芝 书记员张峰