沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初2896号原告：于哲，男，汉族，1982年3月9日出生，住址：沈阳市和平区。委托代理人：李娜，系辽宁昊星律师事务所律师。委托代理人：李昕桐，系辽宁昊星律师事务所实习律师。被告：王仁山，男，汉族，1977年12月2日出生，住址：黑龙江省逊克县。被告：赵强，男，汉族，1971年9月16日出生，住址：辽宁省沈阳市沈河区。委托代理人：金阳，女，汉族，1977年5月5日出生，住址：沈阳市大东区，系赵强爱人。原告于哲与被告王仁山、赵强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告于哲及其委托代理人李娜、李昕桐，被告王仁山，被告赵强的委托代理人金阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于哲诉称：原告系沈阳市大东区X门房屋的房屋所有权人，该房屋系原告于2017年9月从李艳洁处取得。2016年9月30日，李艳洁与被告赵强签订房屋租赁协议，将房屋出租给赵强用于经营，月租金为10834元，并约定如有一方违约须向对方赔偿一个月的房租。原告依法取得房屋后发现并与李艳洁核实，被告赵强在租赁期间未经李艳洁同意将房屋私自转租给本案被告王仁山，违反了房屋租赁协议的约定，侵害了房屋所有权人的合法权益。因此，原告诉至贵院，请求法院判令：1、依法解除房屋租赁协议并判令被告赵强返还位于沈阳市大东区X门的房屋，被告王仁山承担腾空并交还房屋的责任；2、依法判令被告赵强向原告支付房屋租金54170元变更为要求被告赵强向原告支付房租141383元，从2017年9月20日-2018年10月20日，之后的租金按照每月11375元至实际交房之日止；3、依法判令被告赵强向原告支付违约金10834元变更为22209元；4、请求被告支付逾期缴纳房费的利息暂计5094.07元。5、依法判令二被告承担本案的全部诉讼费用。被告王仁山辩称：我是2016年9月20日之前从赵强手里兑的，兑费11万元，房租6.5万元。我一起给的赵强，半年的房租跟兑费我一共给了赵强17.5万元。我没有见到过李艳洁，也没有跟她通过电话，都是赵强联系的。2017年下半年我又交过一次房租，我跟赵强一起去银行，赵强提供的银行，向李艳洁支付了半年房租，我房租交到2017年9月20日，之后再也没有交过房租。原告在2017年9月20日之前就找过我，让我腾房，我把这个情况也跟原告说了，我是从赵强手里兑的房屋，我不同意腾房，我跟赵强兑的时候签订的合同是签订的5年，是按照5年做的计划，我从赵强手里兑的时候就是一个棋牌室，我现在还是继续在经营。被告赵强辩称：我是2012年从李艳洁手里租来的，签订了一年的合同，之后就没再签订合同，从2013年到2016年就没有签订合同。2016年又开始与李艳洁签订了租期为5年的房屋租赁合同，签订合同之后我就不想干，把店铺兑给王仁山。是2016年9月20日把店铺兑给了王仁山，当时也告诉了李艳洁，她也收取了王仁山一年的房租。2016年的房租是我和王仁山一起去银行交的钱，因为是上打租。2017年的上半年王仁山也交了房租，房主也收取了.然后原告给我打电话，说我应该交一年的房租，我不认识原告，也不知道李艳洁什么时候把房子卖的。我房租交给李艳洁一直到2016年9月20日，这时候转租给王仁山，然后王仁山就给李艳洁一年的房租。合同上写2017年9月份买过来，一直到2018年的现在，原告说我没给他房租，之前我并不知道房子换房主了，没有人和我联系，原房主也没有跟我说房子卖出去了。我不了解情况。经审理查明：原告于哲系沈阳市大东区X门房屋的所有权人，于2017年9月15日取得该房屋的不动产登记证书。该房屋的原所有权人系案外人李艳洁。2016年9月3日，案外人李艳洁与被告赵强签订房屋租赁协议三份，协议约定李艳洁将位于大东区X门的房屋出租给赵强，第一份协议的租期为2年，从2016年9月20日至2018年9月20日，租金为半年65000元；第二份协议的租期为2年，从2018年9月20日至2020年9月20日，租金为半年68250元；第三份协议的租期为1年，从2020年9月20日至2021年9月20日，租金为半年71660元.三份协议均约定赵强不得中途将房屋转租给他人，如有一方违约，需向对方赔偿一个月房租。房屋租金采取上打租的方式，半年一缴纳房租。2016年9月20日，赵强（甲方）和王仁山（乙方）签订房屋转让协议，协议约定甲方将所承租李艳洁的门市转让给乙方，转让费的价格为110000元，加上半年的房租65000元（2016年9月20日至2017年3月20日），共计支付175000元。在房屋租用期内，房屋产权人有更改或变动需由甲方进行沟通调解，相关责任和损失由甲方负责。王仁山支付给李艳洁从2016年9月20日至2017年9月19日的房屋租金，在此之后并未支付房租。在庭审中，王仁山自认案涉房屋由其在经营使用。以上事实，有不动产登记证书、房屋租赁协议三份、房屋转让协议等证据及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，被告赵强与案外人李艳洁签订房屋租赁协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵守该协议的约定。原告于哲作为案涉房屋的新的产权人，根据买卖不破租赁的基本原则，于哲承继了李艳洁在租赁协议的权利义务，亦应受到该租赁协议的约束。在赵强与李艳洁签订的租赁协议中约定，赵强不得再租赁期内将房屋转租给他人，但赵强在签订房屋租赁协议后不久就将所租用的房屋转租给被告王仁山，赵强已经违反合同约定，且赵强在2017年9月20日之后并未向于哲支付案涉房屋的租金，构成根本违约，导致原告于哲的合同目的无法实现，故对于原告于哲要求解除房屋租赁协议的主张予以支持。房屋租赁协议解除后，被告赵强和案涉房屋的实际占有人王仁山应当将位于沈阳市大东区X门的房屋腾退并交还给原告于哲。虽然赵强与王仁山签订的房屋转让协议中约定由王仁山支付房屋租金，但是由于该房屋转让协议并未经李艳洁同意，且事后也未能经李艳洁追认，因此赵强仍为承租人承担给付租金的责任，故赵强应当支付于哲从2017年9月20日至2018年12月19日的租金共计164125元（65000元*2+68250元÷2）。对于2018年12月20日之后的房屋租金因未能实际发生，本院不予审理，原告可另案主张。由于租赁协议中约定赵强不得将房屋中途转租给他人使用，但赵强违反该约定，因此应当支付原告于哲一个月房屋的租金10834元（65000元÷6个月）。由于被告赵强未能按双方之间的约定缴纳房屋租金，因此对于原告要求被告赵强支付房屋租金利息的主张予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除李艳洁与被告赵强之间于2016年9月3日签订的房屋租赁协议；二、被告赵强、王仁山于本判决发生法律效力后10日内腾退并交还给原告于哲位于沈阳市大东区X门的房屋；三、被告赵强于本判决发生法律效力后10日内给付原告于哲租金164125元；四、被告赵强于本判决发生法律效力后10日内给付原告于哲违约金10834元；五、被告赵强于本判决发生法律效力后10日内给付原告于哲租金65000元的利息（自2017年9月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、被告赵强于本判决发生法律效力后10日内给付原告于哲租金65000元的利息（自2018年3月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；七、被告赵强于本判决发生法律效力后10日内给付原告于哲租金34125元的利息（自2018年9月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；八、驳回原被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13327元，由被告赵强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 雷 凯审判员 贾雪艳审判员 郭福强二〇一八年十二月十日书记员 高明月