江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初2339号原告：赵静，男，1986年4月9日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：赵群（赵静弟弟），男，1989年3月24日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：汪克银，男，1976年10月14日出生，汉族，住南京市溧水区。第三人：陶自芬（汪克银妻子），女，1978年7月16日出生，汉族，住南京市溧水区。第三人：汪秀雯（汪克银女儿），女，2001年5月28日出生，汉族，住南京市溧水区。第三人：汪思宇（汪克银女儿），女，2008年9月26日出生，汉族，住南京市溧水区。汪秀雯及汪思宇法定代理人：陶自芬。原告赵静与被告汪克银、第三人陶自芬、汪秀雯、汪思宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案转为普通程序，于2018年10月16日公开开庭审理。原告赵静的委托诉讼代理人赵群，被告汪克银、第三人陶自芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵静向本院提出诉讼请求：1.请求解除与被告之间的房屋买卖合同；2.请求判决被告返还原告购房款67.5万元并支付利息（自付款之日起至实际还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判决被告支付原告装修损失1万元；4.请求判决被告赔偿房屋差价损失20万元。事实和理由：2017年9月26日，原、被告签订房屋买卖合同，约定房屋价款103万元，根据合同约定，原告已经向被告支付房款67.5万元，另外35.5万元在过户时一并向被告支付，随后被告向原告交付了钥匙。2018年春节后，原告打算装修房屋时，被告多次阻挠并更换钥匙，强行收回了房屋。此后，原告多次找到被告协商，被告拒绝交付房屋，也不同意返还购房款，被告的行为已形成欺诈，严重侵害了原告的合法权益。如今被告更是不接原告电话。现请求法院判如所请。被告汪克银辩称，被告同意解除与原告订立的房屋买卖合同。被告认可原告支付了购房款64.5万元，不同意支付购房款的利息；原告主张的装修损失1万元过高，最多一两千元；原告主张的差价损失，被告不同意支付。第三人陶自芬、汪秀雯、汪思宇陈述，对原告要求与被告解除房屋买卖合同没有异议。第三人不同意该房屋买卖，被告汪克银知道涉案房屋是夫妻双方共同财产，但汪克银卖房时未经第三人的同意，且原告在购房时对涉案房屋是夫妻共同财产是明知的。第三人并未收到原告支付的购房款，汪克银签字收到的购房款只有64.5万元，还有3万元是袁振洋拿走的。对房子的差价，被告及第三人也有损失，不可能支付给原告。本院经审理查明事实如下：2012年11月21日，汪克银原居住地溧水区永阳街道中山村琉璃桥村房屋拆迁，汪克银作为被拆迁人获得位于溧水区房屋一套。2017年9月26日，汪克银（作为出卖人、甲方）与赵静（作为买受人、乙方）签订《安置房买卖合同》，约定甲方将该房屋出售给乙方，房屋建筑面积123.21平方米，房屋总价为103万元。合同第二条约定：本合同所述房屋为汪克银的家庭（夫妻）共同财产。合同第四条约定付款时间与办法：甲乙双方同意以银行卡转账方式付款，并已在2017年9月26日将首付款（定金）人民币30万元整交付甲方，首付款付款当时甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途；第二笔房款人民币40万元整由甲方监督乙方在银行贷款来结清第二笔房款，乙方全权配合甲方付清第二笔房款，第三笔（尾款）房款33万元整于甲方将本合同所属房屋中的全部户口迁出并将此房房产证、土地证（如有）过户到乙方的当日付给乙方。合同第六条约定甲方违约责任赔付：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，只要甲方违约按此条款赔付：1.只要违约就按乙方支付总金额（七十万乘以二）来支付给乙方，当做房价的增值与地理位置的偏差；2.如甲方违约赔付金额没有全部付清之前，此房抵押在乙方手里一个月内没有付清影响乙方去其他地方买房此房归乙方，并之前的合同尾款作废不支付；3.如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，以及甲方承诺妻子（陶自芬）在签订合同一个月内签字和后期家庭纠纷影响乙方的居住和使用时，按违约处理。合同第九条约定本合同主体：甲方是汪克银共1人，委托代理人为袁振洋即甲方代表人，甲方及甲方代表人保证出售本房屋、签订合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意；乙方是赵静，代表人是赵静。合同落款处有汪克银、赵静签字。合同签订后，赵静共直接向汪克银支付购房款64.5万元，最后一笔款项的支付时间为2017年11月28日。2017年11月5日，赵静向袁振洋支付3万元，由袁振洋向赵静出具收据，注明购房款及代签。赵静支付了上述款项后，汪克银向赵静交付了涉案房屋的钥匙，赵静着手进行房屋装修。2018年春节后，汪克银以其妻子陶自芬不同意出售涉案房屋为由，强行收回房屋并更换了涉案房屋的门锁及钥匙。据庭审中双方陈述及现场勘验，涉案房屋进行了砸墙、水电管道铺设，室内堆有未使用的腻子、地板等。本院认为，案涉南京市溧水区的房屋系汪克银、陶自芬的夫妻共同共有财产，汪克银与赵静在签订该房屋买卖合同时，陶自芬并未到场签字，汪克银也并未持有陶自芬的授权材料，且陶自芬于庭审中明确表示不同意出售涉案房屋，因此，根据现有证据并不能证明陶自芬在汪克银签订涉案房屋买卖合同时同意出售涉案房屋，或在签订合同后表示过追认，本院认定汪克银在与赵静签订合同时，未取得房屋共有权人陶自芬的同意，签订合同后亦未获得陶自芬的追认，故汪克银处分涉案房屋属无权处分。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本案中汪克银与赵静签订买卖合同处分涉案房屋虽系无权处分，但合同应属有效，因涉案房屋共有权人陶自芬并未同意将房屋出售给赵静，导致现案涉房屋无法产生物权转移的法律效果，故对赵静要求解除与汪克银签订的《安置房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于赵静请求汪克银返还购房款67.5万元并支付利息的诉讼请求，因双方买卖合同解除，汪克银应当将收取的购房款返还赵静并按照同期银行贷款利率向赵静支付利息。关于汪克银收取的购房款数额的认定，汪克银对由袁振洋收取的3万元购房款不予认可，本院认为，袁振洋系汪克银出售房屋的委托代理人，袁振洋收取购房款并出具收据直接对汪克银发生法律效力，因此，本院认定汪克银收取的购房款数额为67.5万元，汪克银应当向赵静返还购房款67.5万元及利息（自最后一笔款项支付之日起以67.5万元为基数按同期银行贷款利率计算）。汪克银的行为已经构成根本违约，作为合同违约方应当向赵静承担相应的违约责任。1.关于赵静主张的房屋装修损失，赵静在房屋交付后已经对涉案房屋进行了墙体、水电等装修改造，且因涉案房屋的门锁钥匙被更换，赵静无法将房屋内未使用的装修材料取回，考虑到赵静对涉案房屋的装修投入，本院酌情认定赵静的装修损失为6000元。2.关于赵静主张的房屋差价损失，汪克银与赵静签订的房屋买卖合同约定违约责任为甲方违约按照乙方支付总金额（七十万乘以二）来支付乙方当做房价的增值与地理位置的偏差。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合考虑双方的违约情况、赵静订立合同时未尽到合理审慎的注意义务等情况，并考虑涉案房屋所在地段房屋价格的市场行情，本院酌情认定汪克银向赵静赔偿损失共计200000元。上述损失合计206000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵静与被告汪克银于2017年9月26日签订的《安置房买卖合同》；二、被告汪克银于本判决生效之日起十日内一次性返还原告赵静购房款67.5万元及利息（自2017年11月28日起以67.5万元为基数按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止）；三、被告汪克银于本判决生效之日起十日内一次性向原告赵静赔偿损失206000元；四、驳回原告赵静的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6625元，保全费4020元，合计10645元，由被告汪克银负担（此款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内一次性将此款支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  高长春人民陪审员  桂祈琴二〇一八年十二月二十八日书 记 员  郑长玲