中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初17064号原告：古坚明(FURUGENAKIRA)，男，1959年11月22日出生，现住上海市长宁区。原告：陈艳，女，1963年1月9日出生，汉族，住上海市长宁区。上列两原告共同的委托诉讼代理人：汤顺舟，上海美易律师事务所律师。被告：陈奇，男，1934年11月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈东(系陈奇之子)，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李仲国，男，现住上海市浦东新区。原告古坚明、陈艳与被告陈奇其他合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告陈艳及两原告共同的委托诉讼代理人汤顺舟，被告陈奇的委托诉讼代理人陈东、李仲国到庭参加了诉讼。庭审后，双方当事人均向本院递交了补充证据材料，故本案于2018年10月9日再次公开开庭进行了审理。原告陈艳及两原告共同的委托诉讼代理人汤顺舟，被告陈奇的委托诉讼代理人陈东、李仲国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古坚明、陈艳向本院提出如下诉讼请求：1.确认坐落于上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)归原告古坚明、陈艳所有。2.被告协助两原告办理上述房屋的过户手续。事实与理由如下：原告古坚明、陈艳系夫妻关系(1992年12月在日本登记结婚)，被告陈奇系原告陈艳之父。1994年，原告古坚明受所在单位日本大阪电机工业株式会社指派到本市筹建办事处，为解决在沪居住问题，需在沪购买房屋。因当时涉案房屋为内销商品房，两原告不具备购房的主体资格，经与被告协商，由两原告出资，由被告作为代持人购买了涉案房屋。双方口头约定，待政策允许时，将涉案房屋过户至原告名下。购买涉案房屋的所有文件均在两原告处。涉案房屋交付后，由原告古坚明所在日本大阪电机工业株式会社经营使用。2003年至2004年期间，原告陈艳回国，作为全职主妇，居住在涉案房屋内。2009年，为了改善居住环境，两原告在沪他处另行租房居住。此后，涉案房屋由原告陈艳对外出租，租金亦由原告陈艳收取。涉案房屋在使用过程中所发生的水、电、煤等费用均由两原告缴纳。本世纪初，本市取消内外销房后，两原告遂要求被告配合办理涉案房屋的过户手续，但被告一直拖延至今未予协助。根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，两原告是涉案房屋的实际出资人、购买人，该房屋的产权理当归属两原告。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。审理中，经法院释明，两原告明确本案诉讼请求的基础为合同之诉，并据此变更诉讼请求为：要求判令被告将涉案房屋过户至两原告名下，过户期间所发生的费用均由两原告负担。原告围绕其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1．公证书、户籍档案摘录，旨在证明：1)两原告系夫妻关系。2)公证文书上载明的地址即涉案房屋。3)原告陈艳与被告系父女关系。被告对上述证据材料的真实性无异议，但对关联性不予认可。2．原告古坚明于1993年度日本纳税证明(包括翻译件)及原告陈艳的工资明细(包括翻译件)，旨在证明1993年原告古坚明的年收入已经达到4,400,000日元，折合人民币300,000元(以下币种均为人民币)。原告陈艳于1993年4月至1994年3月期间的年收入为200,000元。两人年收入合计500,000元。被告对上述证据材料的真实性无法确认，且认为与本案并无关联。3．《商品房买卖合同》、《上海市房地产权证》、契税文件、房款支付发票、转移手续费、登记费收据、印花税凭证、维修基金缴纳凭证、环卫费的缴纳凭证、煤气初装费、防盗门的购置安装费、物业费凭据，旨在证明涉案房屋由两原告出资购买并缴纳相关费用。被告对上述证据材料的真实性、合法性均认可，但对关联性不予认可。理由如下：证据材料上所有名称均为被告，发票联上所有收据的名字均为被告，故所有款项均由被告支付。即使原告持有《商品房买卖合同》，亦无法证明涉案房屋属于原告。提请法庭注意：虽然其对《上海市房地产权证》的真实性予以认可，但上述产证是被告长期找不到的产证，已经报遗失，且产证上的产权人姓名也是被告。4.水电煤抄件数、电话维修费、物业费凭证、《房屋租赁合同》(3份)，旨在证明两原告对外出租涉案房屋并收取费用。被告对上述证据材料的真实性予以认可，但对关联性不予认可。5.信函(2018年4月18日)，旨在证明被告自认涉案房屋一直不在其控制中。被告对上述证据材料的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，理由如下：书信人是被告，收信人是大阪公司，这是出租人和承租人间的信件往来，故不认可该信函的关联性。6.拘留通知，旨在证明被告的品性。被告对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。7.工作证，旨在证明原告古坚明于1994年来沪开拓业务，1994年底居住在涉案房屋内。被告对上述证据材料的真实性予以认可，但对关联性不予认可。提请法庭注意：工作证明确了原告古坚明的派驻地点不在涉案房屋。8.户口簿、原告陈艳的身份证、华侨回国定居证，旨在证明原告陈艳为上海户籍，目前不处于限购状态。被告认为上述证据材料与本案无关联。被告陈奇辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告持有涉案房屋的《上海市房地产权证》，涉案房屋的产权人为被告。二、被告是《商品房买卖合同》载明的购买方，故被告持有的产权证合法有效。三、涉案房屋的付款人为被告，被告持有开发商出具的收据，收据上载明的付款人为被告，故涉案房屋的实际付款人为被告。四、被告因年迈，跟随儿子生活，但拥有涉案房屋合法的居民户口簿，是涉案房屋的常驻居民，对涉案房屋享有法定的居住权。五、被告家庭经济富裕，具备购房能力。1956年，被告担任人民解放军政治部干事，1969年，被告携带14年巨额转业费回到上海，成为厂长等，获得多项荣誉，63岁退休。退休后，被告兼任多家公司法定代表人，被告之子拥有多家公司。六、被告购买涉案房屋有其客观原因。涉案房屋系本市首个万科品牌房屋，属于稀缺产品，具备升值保值价值。此外，鉴于之前日本大阪相关公司需要租借办公室，特别指定了涉案房屋所在小区的样板房。1994年1月17日，被告支付了涉案房屋的购房定金，同年2月21日，被告支付了首付款306,400元。涉案房屋交付后，被告将房屋交由日本大阪公司使用。七、原告陈艳至今是中国人，具备购房资格，原告陈艳称无资格购买内销商品房与事实不符。同样，原告古坚明持有中国居民身份证，亦具备购买内销商品房的购房资格。九、原告从未要求被告将涉案房屋过户至其名下，原告也没有递交相应证据予以证明。十、涉案房屋由被告与相关公司签订了10年租约，并由相关公司支付了10年的租金。十一、原告称涉案房屋的实际付款人为原告，没有付款证明。涉案房屋购买至今已长达24年，原告数十年与父母失联。原告古坚明在日本是外来打工者，收入较低，经济条件较差。1994年期间，两原告没有购买涉案房屋的能力。十二、涉案房屋的实际控制人不是原告。被告围绕其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.《不动产权证书》，旨在证明涉案房屋属被告所有。原告对上述证据材料的真实性予以认可。提请法庭注意：此证颁发于2017年3月16日。2.户口簿复印件，旨在证明被告对涉案房屋享有居住权。原告对上述证据材料的真实性予以认可，但对关联性不认可。提请法庭注意：被告于2017年9月21日才将户籍迁入涉案房屋。3.《房屋租赁合同》，旨在证明涉案房屋交付后，其将涉案房屋出租给日本大阪电机工业株式会社使用，十年租金由其收取。原告对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均不认可。该证据材料是由日文形成，应当视为境外形成证据，理应经过日本公证机关公证并经中国使领馆认证，方可成为合法有效的证据。4.工商登记资料，旨在证明原告古坚明有合法的中国身份，具备购买内销房的主体资格。原告对上述证据材料的真实性、关联性、合法性均不予认可。提请法庭注意：原告古坚明是日本公民，没有中国国籍。上述证据材料上所记载的人员与原告古坚明非同一人。针对被告的辩称意见，原告作如下补充陈述：一、被告自称有能力购买涉案房屋有违事实。被告是机器厂企联大厦的管理人员，而非总经理。1993年期间，被告的月收入仅为200元-300元，无力出资购买涉案房屋。二、涉案房屋交付至今，被告不仅从未进入过涉案房屋，且对涉案房屋的具体地址亦不清楚。直到2017年年初，被告出售了位于本市岭南路房屋时，因税收问题，方从相关部门处了解到涉案房屋的地址。三、被告为了儿子，由此想要占某涉案房屋，以涉案房屋产权证遗失为由补办涉案房屋的房地产权证，并将户口迁入涉案房屋，以图占某涉案房屋。本院在听取双方的举证、质证意见后，对双方提供的证据材料发表如下认证意见：两原告提供的证据材料1-5，7-8，被告提供的证据材料1-2具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。原告提供的证据材料6，与本案待证事实并无关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力不予确认。被告提供的证据材料3，属外文证据，被告未提供由具有翻译资质的机构翻译的中文译本，且该证据材料无其他证据材料相印证，故本院对该证据材料的对本案的证明力不予确认。被告提供的证据材料4，与本案待证事实并无关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告系原告陈艳的父亲。1994年5月26日，案外人上海万科房地产有限公司(签约甲方)与被告陈奇(签约乙方)签订《商品房买卖合同》，合同约定乙方以366,684元的价格向甲方受让涉案房屋。1997年6月9日，涉案房屋登记在被告名下。2008年8月30日，原告陈艳以2,600元/月的价格将涉案房屋出租给案外人马赫居住使用，租赁期限自2008年9月15日起至2009年9月14日止。2009年10月25日，原告陈艳以3,000元/月的价格将涉案房屋出租给案外人蒋贵临居住使用，租赁期限自2009年11月4日起至2011年11月3日止。2015年6月,原告陈艳将涉案房屋出租给案外人邢同伶居住使用，租赁期限至2018年6月2日止。2017年3月16日，被告办理了涉案房屋的《不动产权证书》。2017年9月21日，被告将其户籍从本市天山四村XXX号XXX室迁入涉案房屋。2018年3月14日，陈奇作为原告，以案外人邢同伶作为被告，以排除妨害为由向法院提起诉讼【案号：(2018)沪0112民初9466号】。在该案庭审过程中，陈奇作为原告向法院陈述了以下与本案有关的事实：1.涉案房屋系其从他人处购得，属二手房交易，购买后办理了房地产权证，产证下发后即由其保管。2.购买涉案房屋后，涉案房屋一直由其控制、使用。3.其手中持有的产证是于2017年3月16日补发的，原产证登记的时间为1997年6月9日，但好像找不到了。4.其对案外人邢同伶如何擅自进入涉案房屋居住的情况并不清楚。5.虽然涉案房屋实际由其控制，但其仅是偶尔居住，其间隔几个月就会去涉案房屋处看看，最长间隔时间为一年。6.2017年9月，其偶尔路过涉案房屋外面时发现案外人邢同伶居住在涉案房屋内。发现此情况前，涉案房屋由女儿陈艳使用了一段时间，但从未告知其要将涉案房屋对外出租。7.涉案房屋的物业管理费、公共事业费均由其委托他人支付，但没有支付凭证。8.涉案房屋有时让女儿、儿子、朋友偶尔居住。2018年4月18日，被告出具《信函》一份，上载：“尊敬的大阪电机工业(株)直本进社长，好久不见，可否安好！……关于上海万科城市花园8区11号301室的房屋，根据我们的约定的内容10年租约、续租再商议。10年租约早已过期，最近，由于我无处居住，前往此房屋要求居住权，发现里面为贵公司出租租客，并了解到贵公司将此房屋出租多年。我目前正通过法律手段驱逐租客，给您带来不便，望谅解。我已年迈，身体欠佳，目前无自己住处，希望有居住处养老，以下提我的要求：1.由于租赁协议早已过期，请归还我的房屋，让我居住养老。2.请归还我的房产证书。3.请支付租赁协议10年以后的14年租金(钱不重要，可以商量)。……”另查明，两原告持有与涉案房屋有关的下列文件原件：1.《商品房买卖合同》；2.《上海市房地产权证》(颁发于1997年6月9日)；3.契税文件；4.房款支付发票；5.转移手续费、登记费收据；6.印花税凭证；7.维修基金缴纳凭证；8.环卫费的缴纳凭证；9.煤气初装费收据；10.防盗门的购置安装费凭证；11.水电煤气费凭证；12.物业管理费收据。本案审理过程中，被告就下两节事实进行了陈述：1.其与两原告自2002年起就没有往来。期间，原告陈艳仅在被告的妻子过世(2006年)、被告的岳母过世(2009年)来过。2.其虽85岁高龄，但精神很好，有生之年一直依靠儿子生活。妻子在过世前曾告诉其，原告可能会提起析产诉讼。为避免其过世后子女间产生遗产纠纷，其出售了之前居住的房屋，并需收回涉案房屋的使用权。其至涉案房屋现场察看时，发现涉案房屋被案外人占某，故向法院提起了排除妨害的诉讼，要求案外人向其返还涉案房屋。本案的争议焦点：两原告与被告间就涉案房屋是否存在借名购房协议？本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，两原告为证明其与被告间存在借名购房协议关系，向本院提供了涉案房屋的《商品房买卖合同》、《上海市房地产权证》(颁发于1997年6月9日)、契税文件、购房款发票、手续费收据、维修基金缴纳凭证、煤气初装费收据、水电煤气费凭证、物业管理费发票及三份《房屋租赁合同》，上述证据可以形成完整的证据链证明涉案房屋由两原告实际控制使用、出租收益的事实。被告认为涉案房屋属其所有，其与两原告间不存在借名购房协议，但被告就涉案房屋在交付后的实际控制、使用情况、相关费用的缴纳情况、房产证的持有情况、与两原告间的关系情况等事实的陈述在本案中、在(2018)沪0112民初9466号案件中的陈述存在诸多矛盾之处，且上述陈述与被告于2018年4月18日出具的《信函》内容亦不一致。因涉案房屋购买于1994年，距离目前已长达24年，两原告与被告虽未能就涉案房屋的出资情况进行举证，但两原告提供的证据使本院有理由相信两原告与被告间存在借名购房的协议。基于此，现两原告向法院提起诉讼，要求被告配合其办理涉案房屋的过户手续，并自愿承担过户期间所发生的费用的诉讼请求，于法有据，本院当予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条之规定，判决如下：被告陈奇于本判决生效之日起十日内协助原告古坚明、陈艳办理上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋过户登记至原告古坚明、陈艳名下，办理过户手续期间所发生的相关费用由原告古坚明、陈艳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,800元，由原告古坚明、陈艳负担。财产保全费5,000元，由原告古坚明、陈艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  邓红霞人民陪审员  石定伟二〇一八年十二月二十四日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。