广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初6977号原告：殷美弟，女，1980年1月20日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈勤，广东莲馨律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶杏贤，广东莲馨律师事务所律师。被告：赵红，女，1986年1月3日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，委托诉讼代理人：陈芳群，广东安国律师事务所律师。第三人：李启彪，男，1985年2月12日出生，汉族，住湖南省新邵县，委托诉讼代理人：谭应华，广东岭山律师事务所律师。原告殷美弟与被告赵红、第三人李启彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月24日公开开庭进行审理。原告殷美弟的委托诉讼代理人陈勤，被告赵红及其委托诉讼代理人陈芳群，第三人李启彪的委托诉讼代理人谭应华到庭参加诉讼。本案因当事人申请调解，调解的期间不计入审限，现已审理终结。原告殷美弟向本院提出诉讼请求：1.将殷美弟与赵红之间签订的《房地产买卖及居间合同》的转让价款变更为1120000元；2.解除殷美弟与赵红之间的《房地产买卖及居间合同》；3.赵红向殷美弟支付违约金224000元；4.本案诉讼费由赵红承担。事实与理由：2017年6月22日，殷美弟与赵红签订《房地产买卖及居间合同》，约定殷美弟将其位于村新世纪领居130栋514的房屋转让给赵红。但该合同是基于重大误解而签订，具体表现如下：第一，殷美弟于2016年9月27日与李启彪、居间方东莞市光源房地产中介有限公司金地分公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定殷美弟将案涉房屋转让给李启彪，转让价款为930000元。该合同签订后，李启彪于2016年11月底至12月初时告知殷美弟，因其贷款申请未能通过审批，其欲以其配偶的名义申请贷款。后李启彪出国，殷美弟无法与其取得联系。2017年6月20日，居间方告知殷美弟，李启彪要换人出房产证，需要办理新的银行贷款手续，殷美弟以为李启彪是要换其配偶出房产证，于是根据居间方的通知，于2017年6月22日前往银行配合办理贷款手续，与赵红签订了案涉《房地产买卖及居间合同》，并向赵红出具了定金收据，确认已收取定金30000元，但实际上，该款为2016年9月27日合同项下李启彪向殷美弟支付的定金30000元，殷美弟并没有收取赵红任何款项，殷美弟签订2017年6月22日的合同及出具定金收据，均是为了配合办理贷款手续，而非进行实际交易。第二，2016年9月27日至2017年6月22日期间，案涉房屋同小区的房价已上涨至每平方米16000元，即案涉房屋的总价上涨了约190000元。售房者一房二卖通常是为了追求更高的转让款，然而，殷美弟2017年6月22日与赵红签订《房地产买卖及居间合同》，约定的转让总价款与原来2016年9月27日签订的合同约定的转让总价款一样，依然是930000元。出现此不合理的情形是因殷美弟以为案涉合同是为了办理银行贷款手续而签订，是履行2016年9月27日的《房地产买卖及居间合同》。第三，2017年6月22日的《房地产买卖及居间合同》使用的是原来居间方的格式合同，且合同中约定了居间服务费，但居间方却未在该合同上签章，居间方也未曾向赵红收取居间服务费。第四，本案中，殷美弟于2017年6月22日匆忙签订案涉合同，以至于未发现案涉合同中有关房屋面积的约定与实际面积存在重大差距。基于以上理由，签订案涉合同是基于重大误解实施的法律行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，殷美弟有权申请变更案涉合同的转让总价款为1120000元。此外，案涉合同签订后，赵红一直未向殷美弟支付定金，已经违约。2017年6月28日，赵红因信用问题无法通过贷款审批。按照约定，赵红应于2017年7月28日前向殷美弟一次性支付楼款，或办理完毕新的贷款手续，否则视为赵红违约。但经殷美弟多番催促，赵红均以各种理由拖延，拒不支付楼款或办理新的贷款手续。2017年8月29日，赵红告知殷美弟其欲一次性付款，之后又拒不与殷美弟联系。赵红的行为已经严重违约，殷美弟可以单方解除合同，但殷美弟仍希望可以继续履行合同，故协助赵红申请新贷款，新贷款于2017年9月13日已经通过电子审批，需要赵红前往银行提交书面材料进行面审。殷美弟要求赵红尽快办理贷款手续，并要求赵红当天下午开始着手办理。赵红接到殷美弟的通知后，实际一直拒不去办理贷款手续，被迫无奈，殷美弟要求赵红在2017年10月31日前支付全部楼款。然而，直至2017年11月10日，赵红仍未向殷美弟支付过任何转让款。赵红的以上行为已经构成违约，故殷美弟提起诉讼，请求判如所请。被告赵红辩称，第一，殷美弟提出的诉讼请求自相矛盾，其第1项诉讼请求实际是要求继续履行合同，第2项、第3项诉讼请求又是解除合同，且其第1项诉讼请求属于确认之诉，第3项诉讼请求属于违约之诉，案由也不同，故不能在同一案件中进行处理。第二，殷美弟的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。理由如下：1.殷美弟一方面以重大误解为由申请变更合同，另一方面又认为其是因配合贷款而与赵红签订案涉合同，其一方面否认合同的效力，另一方面否认合同存在，存在逻辑混乱。2.案涉合同是各方当事人的真实意思表示，殷美弟应遵守合同约定，诚信履行合同义务，其以市场房价上涨为由拒绝履行合同没有依据，其行为已构成违约。因此，殷美弟不具备解除合同的权利，如其单方解除合同，应向赵红承担解除合同的违约责任。3.殷美弟自愿将案涉房屋出售给赵红并签订合同，并不构成重大误解，其主张变更合同没有事实依据。4.赵红从未向殷美弟声称其与李启彪是夫妻，对此事实，不管是从殷美弟与中介公司的对话，还是李启彪的陈述均可证实，殷美弟与赵红重签合同到谈判到去银行办理按揭手续，均是殷美弟与赵红双方完成，殷美弟没有任何理由认为赵红与李启彪是夫妻，更不能以此作为重大误解的理由，变更合同内容。5.案涉合同签订后，赵红积极履行了合同义务，也到银行办理了按揭事宜，尽管过程曲折，但最终成功通过银行审批，获得同贷书，由此充分证明赵红具备购房能力。6.在殷美弟同意赵红以按揭方式支付房款，及赵红取得同贷书的情况下，殷美弟以房价上涨为由要求加价，并拒绝履行合同义务，其行为明显违约。综上，违反合同约定的是殷美弟，并非赵红，赵红无需向殷美弟承担任何责任。第三人李启彪述称，赵红与殷美弟签订的房屋买卖合同与李启彪无关，请法院依法裁判。经审理查明：2016年9月27日，殷美弟作为卖方，李启彪作为买方，案外人东莞市光源房地产中介有限公司金地分公司作为居间方，共同签订《房地产买卖及居间合同》，约定殷美弟将其位于村新世纪领居130栋514号、建筑面积为70.03平方米的房屋作价930000元转让给李启彪。其中，关于定金支付、楼款付款方式和转付条件，该合同第四条约定，买方须于签订合同时支付定金30000元，余款900000元以银行按揭方式支付：1.买方须于签订《房管所买卖合同》的当天支付首期款330000元；2.剩余楼款570000元由买方通过担保公司提供担保办理贷款或银行按揭的手续，以所获得的贷款等额的部分向卖方支付，在买方完缴案涉房屋之过户税费及房管部门出具案涉房屋之过户受理回执单后由贷款银行直接划入卖方提供的银行账号内，如贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因、买方提供资料不全等不能通过银行审批或卖方、买方、居间方三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应在接到居间方通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，且所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约；3.买方须于签订合同后7个工作日内签订案涉房屋的贷款合同等相关贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，买卖双方应按银行要求全力配合办理银行按揭或公积金贷款手续，直至卖方收到按揭款为止，否则视不配合方为违约方。关于卖方楼款未付清的情形，合同第二条和第四条约定，案涉房屋有抵押，尚欠银行约180000元，买卖双方同意通过担保公司提供担保办理贷款，并以其中银行欠款数额为准，用于提前还贷，买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方，过程中所涉及到银行按揭及提前还贷手续的相关事宜由买卖双方与担保公司三方协商解决。关于过户手续，合同第四条和第五条约定，卖方须居间方协助办理案涉房屋的一手房地产权证，卖方应不可撤销委托居间方代办提前还贷及取回产权资料、产权交易过户等相关手续直到完成上述事项为止，买卖双方自签订合同之日起3天内委托居间方指定工作人员办理案涉房屋转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担的公证、交易费用；买卖双方须在收到居间方通知之日起5天内备齐办理案涉房屋产权过户所需相关资料，并同时到案涉房屋所属房管交易所办理产权过户手续并签署相关文件，否则视不配合方违约。关于违约责任，合同第八条约定，因卖方或买方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费、逾期支付楼款及不履行配合合同项下其他义务的，逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1%支付滞纳金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行合同，守约方有权解除合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求违约方支付相当于房屋转让价20%的违约金；若一方违约导致合同解除，居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；且如一方违约最终导致诉讼的，守约方因主张权利产生的费用，包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用，应由违约方承担。上述合同签订后，李启彪于2016年9月27日向殷美弟支付定金30000元，李启彪、殷美弟及中介公司还签订《定金收据》，对付款事实予以确认。同年10月26日，李启彪与殷美弟签订《附加定金收据》，确认李启彪向殷美弟支付定金170000元，即李启彪向殷美弟合计支付200000元。2017年6月22日，殷美弟与赵红签订《房地产买卖及居间合同》，将前述位于村新世纪领居130栋514号的房屋转让给赵红。该合同除了建筑面积写为134平方米及中介公司没有盖章以外，其余内容与2016年9月27日的《房地产买卖及居间合同》内容相同。同日，殷美弟与赵红也签订《定金收据》，确认赵红向殷美弟支付了定金30000元。殷美弟称，案涉合同即2017年6月22日签订的《房地产买卖及居间合同》是殷美弟应李启彪的要求，并在误以为赵红是李启彪的配偶，为方便李启彪办理贷款手续的情况下才与赵红签订，其后双方发生纠纷，殷美弟才知悉李启彪与赵红并非夫妻，实际是李启彪不想履行其与殷美弟于2016年9月27日签订的《房地产买卖及居间合同》，才诱使殷美弟签订案涉合同，殷美弟针对案涉合同也未向赵红收取分文。殷美弟还称，赵红在案涉合同履行过程中存在诸多违约情形。殷美弟对其主张提交其与中介公司叶小姐的微信记录、其与中介公司工作人员的对话录音及其与李启彪、赵红、中介公司工作人员的对话录音等为证。上述证据反映：1.2016年10月至2017年6月，中介公司叶小姐一直催促殷美弟办理一手房产证及赎楼手续，并称李启彪的贷款已审批通过，需要殷美弟尽快配合落实，殷美弟直至2017年6月21日才回复称已经在办理赎楼。2.中介公司叶小姐于2017年6月20日称“客户那边说写另外一个人名字，我们的贷款要重新做过”，并问殷美弟何时有空配合到银行重新办理贷款，殷美弟同意配合，双方约在2017年6月22日办理，故殷美弟与赵红于2017年6月22日签订案涉合同。期间，中介公司叶小姐曾要求殷美弟将李启彪支付的200000元转回给李启彪，再由赵红将款项转回给殷美弟，以此办理新的贷款手续，但殷美弟不同意转回200000元。3.2017年6月22日和2017年6月28日，中介公司叶小姐告知殷美弟，赵红因征信问题，无法办理贷款，赵红想将案涉房屋摆出来卖。由此，殷美弟从2017年8月起多次要求中介公司叶小姐催促赵红履行合同，殷美弟自己也催促赵红履行合同，赵红的回复大多是正在筹钱，要求缓缓。直至2017年10月、11月期间，中介公司叶小姐才称银行受理了赵红的贷款申请，要求殷美弟配合办理房管所签订合同和过户的手续。4.在上述殷美弟与中介公司叶小姐的沟通过程中，殷美弟曾提出，因李启彪没有征求其同意，将案涉房屋卖给赵红，其不同意将案涉房屋出售给赵红，要求中介公司将其与赵红签署的合同取回。中介公司的叶小姐说李启彪是因为欠赵红钱才将案涉房屋转给赵红，李启彪将案涉房屋转给赵红虽是李启彪不对，但现在不转也转了，赵红也办理了贷款手续，唯有继续办理手续才现实，且殷美弟与赵红签订的合同客观上也难以取回。5.殷美弟与中介公司其他工作人员的对话录音反映，殷美弟要求中介公司协助其取回或撤销其与赵红之间签订的合同；同时，殷美弟提出，案涉合同约定的房屋建筑面积有误。中介公司的工作人员承认案涉合同记载的房屋建筑面积不对。6.殷美弟与李启彪、赵红及中介公司工作人员的对话录音反映，2017年11月29日，各方就如何继续履行合同的问题进行协商，期间李启彪、赵红曾同意按照殷美弟的要求，签署有关李启彪将案涉房屋转卖给赵红的协议，并且，赵红同意将案涉合同记载的房屋建筑面积134平方米修改为70.03平方米；在殷美弟一方提出没有收到赵红的30000元定金，要求销毁相关定金收据时，赵红也表示“ok啊，这个东西我们可以取消啊，没有问题”；但其后当殷美弟一方提出如案涉房屋转让给赵红，不能按照930000元的价格，需要涨价时，李启彪和赵红即不同意签署相关协议，各方协商不成。过程中，李启彪曾说其是因为欠赵红钱才将案涉房屋转给赵红。对于上述殷美弟的陈述及其提交的证据，赵红和李启彪不予确认。赵红称案涉合同是双方的真实意思表示，且赵红已按合同约定向殷美弟支付现金30000元作为定金，并于2017年11月13日取得银行的《同意贷款意向书》，殷美弟要求解除合同，实际是因房价上涨，其不同意按照原价出售案涉房屋给赵红。对此，赵红已另案提起（2018）粤1972民初2757号诉讼，要求继续履行合同及要求殷美弟承担违约责任。对于微信记录和对话录音，赵红和李启彪均不确认其真实性，认为内容有删减，且认为李启彪和赵红在协商过程中所作出的妥协不能作为本案的定案依据。另查，殷美弟已于2017年12月28日办理了案涉房屋的抵押登记注销手续。李启彪与殷美弟就其双方之间签订的《房地产买卖及居间合同》也产生了纠纷，并已各自提起（2018）粤1972民初2759号和（2018）粤1972民初6983号诉讼。以上事实，有各方当事人的陈述、《房地产买卖及居间合同》、《定金收据》、微信记录、对话录音、房地产权证等在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：一、殷美弟提交的微信记录和对话录音是否具有证明力；二、案涉合同履行过程中哪一方违约。对焦点一，赵红、李启彪虽不确认微信记录和对话录音的真实性，但其并未对微信记录和对话录音中对话人的身份予以否认，其针对微信记录和对话录音完整性所提出的异议，也没有提交足以反驳的相反证据，故本院对赵红、李启彪提出的异议不予采纳，认定微信记录和对话录音在本案中的证明力。根据微信记录和对话录音，可以反映无论是中介公司叶小姐还是赵红或者李启彪，都多次陈述是李启彪要将案涉房屋转给赵红，原因是李启彪与赵红之间有债权债务纠纷，故殷美弟才在中介公司的撮合下与赵红签署案涉合同，以继续案涉房屋的买卖交易。过程中，未见殷美弟对于签订案涉合同存在重大误解的因素。殷美弟陈述的以为赵红是李启彪的配偶，或者以为签订案涉合同是为了办理贷款手续等，都不能否定殷美弟已认可案涉房屋的买卖交易相对方为赵红的事实。因此，本院认定案涉合同是殷美弟与赵红的真实性意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，殷美弟与赵红均应遵照合同的约定履行各自的义务。现殷美弟以存在重大误解为由要求变更合同约定的转让总价款，没有依据，本院不予支持。对焦点二，根据案涉合同第四条的约定，赵红应于签订合同时支付定金30000元给殷美弟，余款900000元以银行按揭方式支付。本案中，虽然赵红与殷美弟签订了《定金收据》，显示赵红已向殷美弟支付了定金30000元，但殷美弟否认实际收到该30000元，殷美弟的陈述与对话录音中赵红同意取消《定金收据》的陈述相吻合，故在赵红未对其付款事实进一步举证的情形下，结合案涉合同的签订过程，本院有理由相信殷美弟所述未实际收取赵红定金的事实属实。即针对案涉合同，赵红未向殷美弟支付分文。而赵红办理的贷款，也是在案涉合同签订后的四个多月后才取得银行的《同意贷款意向书》，期间中介公司和殷美弟曾多次催促赵红，但均未见赵红有合理的理由推迟，故殷美弟认为赵红在付款和申请贷款的问题上存在迟延履行的违约行为，本院予以采纳。关于殷美弟的履约情况，从本案的证据看，殷美弟在案涉合同履行前期虽有积极配合赵红或中介公司办理相关手续，可在2017年10月、11月时，殷美弟考虑到房价上涨，而不同意继续履行案涉合同，并拒绝配合赵红或中介公司到房管所签合同及办理过户手续，殷美弟的意图和不履行合同义务的行为十分明显，故殷美弟也存在违约的情形。基于此，赵红和殷美弟在案涉合同履行过程中均存在违约行为，且双方的违约行为已致使案涉合同的合同目的不能实现，故殷美弟提出解除案涉合同，本院予以支持。至于殷美弟要求赵红支付违约金，由于本案中赵红和殷美弟均存在违约，且违约程度相当，依法其应当各自承担相应的责任，故本院认为殷美弟的该项诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告殷美弟与被告赵红于2017年6月22日签订的《房地产买卖及居间合同》已解除；二、驳回原告殷美弟的其他诉讼请求。本案受理费16896元，由原告殷美弟和被告赵红各承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  卢秀文审 判 员  黄方圆人民陪审员  陈炯棠二〇一八年十二月二十六日书 记 员  陈桂朱附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。