安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖08民终2492号 上诉人（原审被告）：束晓，男，1980年11月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：谭克明，安徽甄昭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈前于，男，1977年9月26日出生，汉族，装修工人，住安徽省安庆市宜秀区。 被上诉人（原审原告）：胡亚，女，1987年3月16日出生，汉族，装修工人，与原告陈前于系夫妻关系，住安徽省安庆市宜秀区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨光辉，安徽中皖律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨艺，安徽中皖律师事务所实习律师。 原审第三人：安庆市昕诚房地产经纪有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区碧桂园山水云间小区270幢004室。 法定代表人：桂云苏，该公司总经理。 上诉人束晓因与被上诉人陈前于、胡亚、原审第三人安庆市昕诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省安庆市迎江区人民法院(2018)皖0802民初1649号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人束晓及委托诉讼代理人谭克明、被上诉人陈前于及被上诉人陈前于、胡亚的共同委托诉讼代理人杨光辉、杨艺到庭，原审第三人安庆市昕诚房地产经纪有限公司的法定代表人桂云苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 束晓上诉请求：1、双方签订《房屋买卖合同》从未依法成立；及陈前于、胡亚起诉条件不成就。基于上述二点，依法驳回二被上诉人的起诉；2、本案一审、二审诉讼费用，由陈前于、胡亚承担。事实与理由：1、由于案涉房屋共有人盛玉清未在合同上签字，该合同从未依法成立。2、陈前于、胡亚未依据合同进行诉前协调就起诉，起诉条件不成立。3、导致合同不能履行主要的过错责任是本案的陈前于、胡亚造成。房屋的共有人盛玉清既不是合同的当事人也不是本案的当事人，承担5万元的违约责任，于法无据，同时两被上诉人明知这一事实，仍然坚持同意购买，所以陈前于、胡亚有过错。 陈前于、胡亚辩称，1、束晓认为房屋买卖合同没有成立的理由不能成立：根据相关法律规定当事人采用书面形式订立合同的,自当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同自合同成立时生效；尽管盛玉清未在合同上签字,但不影响束晓与陈前于、胡亚之间合同的成立，根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为理由主张合同无效的，人民法院不予支持；盛玉清未在合同上签字只是影响合同的物权的转移，并不影响束晓与陈前于、胡亚之间合同的效力；从现有证据看盛玉清没有签订合同，所以陈前于、胡亚没有列其为当事人也没有向其主张违约责任，束晓认为盛玉清要承担5万元的违约金，没有事实依据，本案的违约方应当是束晓没有按照约定的期限提供房屋产权证书。陈前于、胡亚在2018年7月28日、7月30日共四次通知束晓要求继续履行合同，但束晓明确表示如果不接受涨价就不出卖房屋并告知陈前于、胡亚如果不行可以通过诉讼的方式解决，而合同第八条约定为在发生纠纷的十五日内而不是到第十五日为止，若协商不成可以申请仲裁或向法院起诉，在上诉人7月25日根本违约又协商无果的情况下，陈前于、胡亚提起诉讼符合该条约定，因此束晓的上诉理由不能成立。 安庆市昕诚房地产经纪有限公司述称，1、签订合同的时候束晓说盛玉清因为工作原因不能到场签订合同，但是已经商量好由其代签，而且束晓收了我们的意向金。合同上的签字、盖章均为有效，因为合同第十条规定自签字后立即生效；2、7月25日我方与束晓沟通并对束晓与陈前于、胡亚进行协调和沟通，但是束晓要求涨价6万元才愿意出售此房，束晓与陈前于、胡亚签订合同又不按合同履行,应承担违约责任。 陈前于、胡亚向一审法院起诉请求：1.判令解除三方签订的《不动产买卖合同》，被告向原告支付违约金10万元；2.判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年7月16日，陈前于、胡亚给付第三人昕诚经纪公司2万元定金，用于购买涉案房屋。2018年7月17日，被告束晓与原告陈前于、胡亚以及第三人昕诚经纪公司签订不动产买卖合同一份，合同约定束晓将坐落于安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城三期工程19幢1单元404室房屋出售给陈前于、胡亚，房屋成交价92万元。合同第三条第三款约定履约甲乙双方协议约定按以下（房票）种方式进行房屋交接：（1）甲方（即本案被告束晓）于收到全部房款当日向乙方（即本案原告陈前于、胡亚）交房。（2）甲方于前向乙方交房产证，甲方需在收到全部房款前向丙方（即本案第三人昕诚经纪公司）支付人民币（此处空白）元整作为交房保证，待不动产按合同约定顺利交接完毕后由丙方退还甲方。第五条其他约定：房票顺利排队，过户时间安排在2018年9月5日左右，结算日期由于政策影响，三方均不承担任何违约责任。第七条违约责任约定：甲乙双方如不能按上述条款履行合同则视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金人民币拾万元整，并承担由此带来的其他经济损失，同时违约方应向丙方支付本合同约定的全部佣金，丙方可在违约方的合同定金中扣除全额佣金，守约方可依据国家法律法规规定及本合同约定解除本合同，并享有保留追究违约方违约责任的权利。若因不可抗力导致不能履行合同的，可部分或全部免除违约责任。上述合同，陈前于、胡亚提交到法庭的均有三方当事人签名或者盖章，束晓提交到法庭的合同复印件，由陈前于、胡亚、束晓的签名，第三人业务经办人的签名，合同内容一致。同日，第三人昕诚经纪公司收取束晓3000元中介费，又给付束晓5000元交易定向金，约定交易完成后将该5000元退还昕诚经纪公司。合同订立后，束晓并未于合同约定的2018年7月25日前提供房产证给陈前于、胡亚，用于办理房票排队事宜，2018年7月28日和7月30日，陈前于、胡亚多次与束晓通话，要求束晓尽快交付房产证，履行合同义务，束晓以其妻不同意和要求加价60000元为由，未能交付房产证。至2018年7月28日，束晓仍然将涉案房屋出售的信息公示在网站上。 一审法院认为，涉案房屋买卖合同系各方当事人自愿签订的，合法有效。合同签订后，束晓未按合同约定提供房产证用于办理房票排队，致涉案合同不能依约履行，应当认定束晓违约，现陈前于、胡亚要求解除涉案不动产买卖合同，有事实依据，符合法律规定，应予支持；陈前于、胡亚还依据合同约定要求束晓给付违约金10万元，亦有事实依据，予以支持。束晓辩称要求继续履行合同，因陈前于、胡亚以束晓违约而拒绝，法院不予支持。束晓未到庭参加诉讼，应承担由此产生的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：一、解除2018年7月17日原告陈前于、胡亚与被告束晓、第三人安庆市昕诚房地产经纪有限公司签订的《不动产买卖合同》；二、被告束晓于本判决生效之日起十日内给付原告陈前于、胡亚违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告束晓负担（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将该款一并交至法院）。 二审庭审中双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实和一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原判决解除合同并判决上诉人向被上诉人支付违约金10万元是否有事实和法律依据。 民事法律关系尊重当事人的意思自治。案涉房屋买卖合同系各方当事人真实的意思表示，合法有效。该合同明确约定“甲乙双方如不能按上述条款履行合同则视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金人民币拾万元整，并承担由此带来的其他经济损失，同时违约方应向丙方支付本合同约定的全部佣金，丙方可在违约方的合同定金中扣除全额佣金，守约方可依据国家法律法规规定及本合同约定解除本合同，并享有保留追究违约方违约责任的权利。若因不可抗力导致不能履行合同的，可部分或全部免除违约责任”及“甲乙双方任何一方不能履行合同的，则愿意委托丙方在十五日内协调处理违约方的违约责任，若协调不成，可向安庆市仲裁委员会申请仲裁或向辖区人民法院诉讼解决”上述约定不违反法律规定，可作为解决争议的依据。合同签订后，束晓未按合同约定提供房产证用于办理房票排队，致案涉合同不能依约履行，应当认定束晓违约，并依约承担相应的违约责任。因此陈前于、胡亚要求解除合同，给付违约金10万元的请求有合同依据，符合法律规定，应予支持；故原审判决解除案涉合同并判决束晓向陈前于、胡亚支付违约金10万元有事实和法律依据。 综上所述，束晓的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由上诉人束晓负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  殷 平 审判员  江 韵 二〇一八年十二月二十一日 书记员  叶竹韵 符相关法律条文： 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；