江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初10195号 原告：李志刚，男，1985年6月24日出生，汉族，住江苏省东海县。 原告：刘基霞，女，1986年9月25日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：薄振戈、李贵春，江苏连政律师事务所律师。 被告:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司,住所地江苏省东海县石榴镇万尚会家居生活广场。 法定代表人：王春文，执行董事。 被告:江苏万尚会经营管理有限公司,住所地江苏省东海县迎宾大道888号（245省道车庄北）。 法定代表人：王彪铸，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。 原告李志刚、刘基霞与被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称禧徕乐公司）、江苏万某会经营管理有限公司（以下简称万某会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告李志刚、刘基霞委托诉讼代理人薄振戈，被告禧徕乐公司、被告万某会公司共同委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志刚、刘基霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告李志刚、刘基霞万某会B6-128号商铺2017、2018年租金73356元、违约金104532元，共计176898元；2、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年与禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》，同时与万某会公司签订《统一经营管理合同》，合同约定被告应于2017年12月31前，2018年12月31日前依照合同约定支付原告2年租金。到期后，经原告多次催要，被告至今拒绝支付，已经构成违约，理应承担违约责任。二被告是一个不可分割的经营主体，不但在同一办公场所，由同一销售人员销售商铺，而且被告禧徕乐公司在与原告签订购买商铺的认购协议书中明确规定，购买商铺的同时应与被告万某会公司签订《统一经营管理合同》，二者完全符合关联公司的法律构成要件，应作为共同被告，承担合同违约责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。 被告禧徕乐公司辩称，一、原告所诉部分内容与事实不符。原告诉称两被告是一个不可分割的经营主体，应作为共同被告，承担合同违约责任与事实不符。因为，我公司与江苏万某会经营菅理有限公司均为独立的企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。二、原告要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。如上所述，我公司与江苏万某会经营管理有限公司均为独立的企业法人，应独立承担民事责任，而原告是与江苏万某会经营管理有限公司签订统一经营管理合同的，根据合同相对性的原则，我公司没有向原告支付租金的合同义务，故原告要求我公司对涉案租金及违约金承担给付责任的主张没有事实和法律依据，不能成立。综上，原告所诉部分内容与事实不符，要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。为维护我公司的合法权益，请依法驳回原告对我公司的起诉。 被告万某会公司辩称，一、我公司未能按约支付原告的租金实属事出有因。鉴于万某会国际家居生活广场处于市场培育初期，故商铺的出租率不甚理想，我公司为尽快招揽商户入驻，凝聚人气，给予了商户减租或部分免租的优惠政策，以致已经对外出租之商铺收取的租金也较低，我公司将收取商户的租金除用于必要的水电费用、物业管理等开支外，全部用于了市场的宣传推广及市场培育，以致我公司的经营实际一直处于亏损运营状态。也因此，我公司尚欠包括本案原告在内的600余户业主的2017、2018年度租金合计5000余万元而无力支付。虽然我公司欠付租金已属违约，但我公司认为，我公司为培育市场而付出了大量人力、物力、财力是非常值得的。经过五年多的市场培育，万某会国际家居生活广场得到了长足发展，市场管理已经逐渐步入正轨，各项工作稳步推进，市场逐渐凝聚了人气，商铺出租率逐年提高，租金收益也逐年增加，实现了购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。二、原告要求我公司支付高额违约金的诉讼请求不能成立。1、原告主张的违约金明显过高，远远超过了因拖欠租金所能造成的利息损失。2、鉴于我公司已无力支付到期租金，如再判令我公司支付违约金，则更不利于涉案纠纷的妥善解决。故我公司请求人民法院对原告主张的违约金不予支持。三、本案应以调解结案为宜。1、在本案之前，为妥善解决拖欠600余户业主共计5000余万元租金的给付问题，我公司积极与广大业主沟通协商，就拖欠租金问题取得了绝大部分业主的理解和谅解。目前，已有300余户业主与我公司签订了以房抵租协议，我公司用在建的万某会尚城公馆商品房充抵应付租金。现在，仍有部分业主正在陆续与我公司签订以房柢租协议。2、从我公司提交的连云港市中级人民法院（2018)苏07民终3374号、3375号、4192号民事调解书看，此前一审法院判决我公司支付租金及违约金的案件，在二审中均已达成了调解协议,由我公司以万某会尚城公馆房产充抵欠付租金，并且彼案原告均主动放弃了要求我公司支付逾期付款违约金的诉求，收到了案结事了的良好效果。 本院经审理认定事实如下：2013年7月26日，原告李志刚、刘基霞与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告李志刚、刘基霞以348441元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。原告李志刚、刘基霞于2015年3月16日获得涉案房屋的产权证书。 另查明，2013年7月26日，原告李志刚与被告万某会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限5年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前3年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第4年至第5年，每年支付一次租金36678元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 再查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第4年租金。 上述事实，有原告提供的《统一经营管理合同》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证及双方当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，《统一经营管理合同》是原告李志刚和被告万某会公司签订的，系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万某会公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告李志刚要求被告万某会公司支付商铺第四年的租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，被告万某会公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院酌情确定被告万某会公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。 根据合同相对性，涉案《统一经营管理合同》仅有原告李志刚一人签字，故本院对原告刘基霞要求被告支付租金及违约金的诉讼请求不予支持。 关于第五年租金，由于原告与被告万某会公司之间约定的第五年租金支付时间为2018年12月1日至2018年12月31日，合同约定的第五年租金履行期尚未届满，故原告要求被告万某会公司支付第五年的租金及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万某会公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李志刚支付租金36678元及违约金（以36678元为本金，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计息,自2018年1月1日起计算至实际给付之日止）; 二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任; 三、驳回原告李志刚其他诉讼请求； 四、驳回原告刘基霞全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费3838元，减半收取1919元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担959.5元，原告李志刚、刘基霞负担959.5元（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费3838元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  侯书宇 二〇一八年十二月二十二日 书记员  霍学聪 上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。