江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初10928号原告：赵言林，男，1986年11月10日生，汉族。委托诉讼代理人：李三星，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂祥，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被告：王梅，女，1976年2月22日生，汉族。委托诉讼代理人：胡明龙，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。原告赵言林与被告王梅农村建房施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告赵言林及其委托诉讼代理人王桂祥、被告王梅及其委托诉讼代理人胡明龙到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，原告赵言林及其委托诉讼代理人李三星、被告王梅及其委托诉讼代理人胡明龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵言林向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向其支付临时搭建房费用182000元，并向其支付迟延支付搭建房费用的违约金5000元；2.被告承担本案诉讼费用。如果法院认定《建房合同》无效，则对于违约金的诉讼请求变更为要求被告自2018年6月14日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至付款之日止。事实和理由：2018年6月12日，被告为搭建临时用房与其签订《建房合同》，约定其为被告在南京市汤山社区永久公墓东侧搭建临时用房，双方按照包工包料600元/平方米的固定单价进行结算，如被告违约应向其支付违约金5000元。2018年6月12日开工前，被告向其预付临时搭建房屋材料费用100000元，截止至2018年6月13日，其累计为被告新建临时用房340平方米，翻建临时用房130平方米，按照合同约定被告应向其支付临时搭建房费用共计282000元，但被告仅支付了材料费用100000元，余款182000元至今未付。2018年6月13日，因被告未按照法律规定办理搭建临时用房审批手续，江宁区城市管理综合行政执法大队汤山中队将被告临时用房认定为违建并强制拆除，被告在房屋被强制拆除后拒绝向其支付剩余搭建房费用。2018年6月13日下午，为被告搭建临时用房的几十名民工向其索要劳务报酬，为平息纠纷，在南京市公安局江宁分局汤山派出所的居中调解下，其又筹集资金27900元垫付民工报酬（已扣除已给付部分）。其另为搭建临时用房支付建筑材料费、设备租赁费共计143256元。综上，被告拒不支付临时搭建房费用的行为损害了其合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告王梅辩称：1.原、被告双方于2018年6月12日签订的《建房合同》因违反了有关农村集体土地使用权的法律法规而无效，原告的诉请无法律依据，法院应予驳回。2.争议建筑物已经被地方人民政府认定为违章建筑而被依法强制拆除，拆除违建案件应当由人民政府管辖，不属于法院管辖范围。3.即使按照《建房合同》来认定，该合同也无明确的建筑面积和建筑物的标准，更无对建筑物的验收标准，原告应当对其的诉讼请求负有详实的举证义务。4.根据原告所提交的《人民调解协议书》，涉案建筑物产生的民工工资仅为27900元，已由被告向原告支付的100000中全部支付给了参与建筑的民工，剩余的款项也足以给付原告诉请的所谓临时搭建房费用。综上，请求法院驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2018年6月12日，原告赵言林（乙方）与被告王梅（甲方）签订《建房合同》一份，约定乙方为甲方建房，按600元/平方；乙方必须按甲方提出的要求（另见书面材料）包质包量施工，不经甲方同意，乙方无权修改变动，如乙方修改，甲方有权停工，所产生损失由乙方自理；施工中所发生一切工伤事故，由乙方负责；施工中由于甲方人为原因造成一切损失由甲方负责赔偿；付款方式为开工之后付造价50%，四沿齐付30%，其余竣工验收后一次性付清，不得拖欠；本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后生效，如甲方违约需要支付对方违约金5000元整。该合同未载明具体的建房面积、开工时间、竣工时间。该合同签订后，王梅共支付赵言林100000元，分别于2018年6月12日晚上8时许、临近晚上12时各支付了50000元。赵言林于2018年6月12日晚上8时左右开始组织工人建造涉案房屋，包含新建房屋和翻建房屋两部分。赵言林为王梅所新建的房屋以及翻建的房屋于2018年6月13日上午8时左右被强制拆除。另查明，南京市公安局江宁分局汤山派出所出具《接处警工作登记表》，载明处警时间为2018年6月13日，处警经过及结果为“据了解系赵言林等召集刘某等83名民工连夜突击盖违建房，今晨被城管将所盖房屋推掉，为此刘某等83名民工向赵言林等人讨要工资。经工作赵言林等与刘某等协商备齐工资27900元，发放给工人。后续工作由赵言林等人自行解决。”刘某等人于2018年6月13日当日向赵言林出具收条一份，载明“今收到赵言林给付汤山工地工人工资27900元整。”审理中，经现场勘验，新建房屋长为31米，宽为11米；翻建房屋长为12米，宽为11米；现场遗留有房屋拆除后的红砖、灰砖、蓝色瓦、木料等建筑材料。赵言林就其主张新建房屋、翻建房屋的面积以及建设时间、竣工时间申请证人出庭作证。证人谢某出庭陈述，其与赵言林是朋友，赵言林委托其购买本案建房的材料，并委托其在赵言林没有空的情况下对施工现场进行管理，赵言林支付其工钱，但目前分文未付；盖房子当天晚上大约7时许其见到了王梅，城管拆房屋前王梅一直在现场，城管拆房子时王梅坐车走了；新建房屋大约340平方米，翻建房屋大约130平方米；翻建房屋是房顶掀掉重做，翻建房屋已全部竣工；新建房屋基本竣工，仅是大约有一半的地坪没有做好，内外墙已经粉刷完毕，水电没有安装，门窗有无安装记不清了。证人刘某出庭陈述，赵言林找其带工人来汤山干活，其找了八十几个工人，建房子的时候其见到了王梅，王梅一直在现场，大概一天一夜；翻建的房屋盖好了，翻建是加高二三十公分、粉墙、重新盖瓦，老房子内增加两道隔墙；新建房屋也建好了，屋面、琉璃瓦、内外墙粉刷都做好了，但还有一间地坪没有做，门窗全部安装，水电没有安装；新建房屋为28.5米×12米，翻建房屋为12米×11米；没有施工图纸，施工范围和尺寸等要求是赵言林告诉其的；对于新建房屋与翻建房屋，赵言林与其均按照150元/平方米结算；其的报酬赵言林已经全部付清，总额为七万零四五百元，是通过公安机关处理的。赵言林认为两证人证言能够证明其建房的时间、面积及房屋竣工情况，同时也证实建房过程中被告在现场。王梅认为证人谢某系原告方的现场管理人员，与本案有利害关系，证人与原告之间至少存在雇佣与被雇佣的关系，其证言不可信，法院不应予以采纳；证人刘某的证言可以反映建造的尺寸、范围和要求均是由赵言林单方指定的，王梅并未在现场指挥，可见，涉案房屋的搭建违背了被告的意愿，超出的面积系原告为了多拿钱而扩大的损失，应当由原告自行承担；证人陈述原告向其支付了报酬7万余元，与工人工资的一般标准不符，对于原告自行扩大的损失，应当由原告自行负责。对于王梅要求赵言林新建房屋的面积及翻建房屋的价格，王梅主张其仅要求赵言林新建100平方米的房屋，翻建房屋打包价为50000元，并申请证人杨某出庭作证。证人杨某出庭陈述，其与原、被告均是于2018年6月份认识，原告为被告建房是其牵头介绍的，当时被告跟其说要建100平方米的房屋，其也跟原告说建设100平方米房屋，单价为600元/平方米，该价格包含建房、地坪、内外墙粉刷，成毛坯状态，不包含门窗；除了建100平方米房屋外还有一两百平方米的老房子要换瓦，打包价为50000元；施工时其并不在场，其是城管来拆除后，原、被告打电话给其，其赶到现场的；施工当晚王梅给了其50000元转交给了施工方，对于王梅给其钱的地点其记不清了，对于给钱的具体时间其先陈述是签合同后、开工前给的，后又陈述记不清是开工前还是开工后了。王梅认为杨某的证言可信。赵言林认为杨某的证言大部分是虚假的，证人对王梅交给其的50000元的时间、地点无法说清，回答原告发问时支支吾吾，故其有理由认为证人的证言是虚假的。上述事实，有《建房合同》、《接处警工作登记表》、勘验笔录、证人证言、视听资料及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据法律规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案系原告赵言林基于其与被告王梅签订的《建房合同》而提起的诉讼，并非系有关确认违法建筑物权属的纠纷或者是针对违法建筑实施的具体行政行为提起的诉讼，故不论涉案新建房屋及翻建房屋是否是违法建筑，本案均非王梅所主张的拆除违法建筑纠纷，而是原告赵言林与被告王梅之间关于《建房合同》的履行而产生的纠纷，因此本案系农村建房施工合同纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。故对王梅认为本案不属于人民法院主管范围的抗辩意见，因与事实及法律规定不符，本院不予采纳。根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告赵言林与被告王梅签订的《建房合同》系农村建房施工合同，性质上属于承揽合同。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。对于王梅认为《建房合同》违反了农村集体土地管理的有关法律规定因而无效的意见，因王梅系定作人，赵言林系承揽人，王梅在未办理合法建设审批手续的情况下要求承揽人赵言林建设房屋，即使该行为违反了有关法律规定，但此系王梅的过错，赵言林对此并无过错，王梅违反有关法律规定的事实并不导致原告赵言林与被告王梅之间的承揽合同即《建房合同》无效，王梅也未提供证据证明《建房合同》存在合同法规定的合同无效的法定情形，故对王梅关于《建房合同》无效的抗辩意见，本院不予采纳。原告赵言林与被告王梅签订的《建房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约全面履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽然涉案新建房、翻建房屋均已被拆除，根据前述认定，王梅作为定作人应当承担涉案新建房屋、翻建房屋被强制拆除的后果，赵言林作为承揽人有权就其完成的工作成果依据合同约定向王梅主张报酬。经过现场勘验，新建房屋的面积为341平方米（31米×11米），翻建房屋的面积为132平方米（12米×11米），因赵言林诉请主张的新建房屋面积为340平方米，翻建房屋面积为130平方米，均低于现场勘验的面积，故本院对于赵言林主张的新建房屋面积340平方米、翻建房屋面积130平方米予以认定。对于新建房屋、翻建房屋的完成状况，赵言林提供了视听资料并申请证人出庭作证，虽然两名证人与赵言林有一定关联，但是此二人的证言能够相互印证，且能与视听资料相互佐证，故本院对于两名证人陈述的翻建房屋已经完工以及新建房屋屋面与内外墙粉刷已经完成、部分地坪未施工的事实予以采信。对于翻建房屋的价格，赵言林主张按照《建房合同》约定的单价结算，因《建房合同》并未明确载明翻建房屋与新建房屋的单价是否一致，且赵言林自述的翻建房屋与新建房屋的工作内容明显不一致，赵言林要求对于翻建房屋按照新建房屋的单价结算无事实与法律依据，本院不予采纳。王梅自认翻建房屋的打包价为50000元，并申请证人杨某出庭作证，结合新建房屋与翻建房屋工作内容的差异判断，本院认为王梅主张翻建房屋的总价为50000元并无明显不当，在赵言林未能提供充分证据证明双方关于翻建房屋价格的具体约定的情况下，应当由赵言林承担举证不能的法律后果，故本院对于王梅主张的翻建房屋总价50000元予以认定，王梅应当支付赵言林翻建房屋总价款50000元。对于新建房屋的价款，因赵言林并未完成双方约定的新建房屋的全部工作量，故本院结合赵言林实际组织施工的情况及已完成施工状况酌定王梅支付赵言林新建房屋总价款163200元。对于王梅关于其仅要求赵言林新建房屋100平方米，故对于超过该面积的部分系赵言林恶意扩大的损失，其不应当承担责任的意见，本院认为，双方签订的《建房合同》并未明确载明建房面积，虽然王梅申请的证人杨某陈述其告知了赵言林新建房屋100平方米，但该证人证言系孤证，且赵言林申请的两名证人均陈述施工过程中王梅在场，王梅亦自认其在施工当日晚上8时许以及24时前分两次支付建房报酬各50000元，可见王梅知道或者应当知道赵言林组织施工的情况，王梅并未予以制止，可以证明原、被告双方在合同履行过程中确认了建房位置与四至范围，故对王梅关于超出100平方米的新建房屋系赵言林恶意扩大的损失的主张，本院不予采纳。王梅应当按照赵言林实际完成的工作内容支付报酬。综上，王梅共应当支付赵言林建房（含翻建）价款合计213200元，扣除王梅已经支付的100000元，王梅仍应支付113200元。因涉案新建房屋、翻建房屋均于2018年6月13日被拆除，该合同无法继续履行，故王梅应当于当日支付赵言林已完成工作任务的报酬，但王梅没有及时、足额支付，应当承担违约责任。故对赵言林依据《建房合同》的约定主张违约金5000元的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百五十一条第一款、第二百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告王梅支付原告赵言林建房价款113200元、违约金5000元，合计118200元，均于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回原告赵言林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2020元，由原告赵言林负担743元，由被告王梅负担1277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张映秋二〇一八年十二月二十六日书记员  陈蒙怡