河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初2996号原告：王同旺,男,汉族,1945年11月5日生，住址洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张孝英，女，汉族，1949年7月11日生，住河南省洛阳市西工区，系原告妻子，特别授权。委托诉讼代理人：周建辉，北京市汉威律师事务所律师，一般代理。被告：洛阳海筑置业有限公司，地址：洛阳市洛龙区开元大道与唐坊街交叉口工海国际广场1号楼29层2905室，统一社会信用代码：914103000808294087。法定代表人：马高生，总经理。委托诉讼代理人：张龙雪，女，汉族，1990年5月29日生，住河南省偃师市，系公司员工，特别授权。被告：崔功海，男，汉族，1979年11月22日生，住陕西省旬阳县。委托诉讼代理人：余祥东，河南绿剑律师事务所律师，特别授权。原告王同旺诉被告洛阳海筑置业有限公司（以下简称海筑公司）、崔功海房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王同旺及其委托诉讼代理人张孝英、周建辉和被告海筑公司的委托诉讼代理人张龙雪及被告崔功海的委托诉讼代理人余祥东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的商品房认购合同；2、判令二被告返还购房款伍拾玖万叁仟元整；3、判令二被告支付违约金壹仟壹佰捌拾陆元整；4、判令二被告支付逾期支付的利息；5、判令二被告承担本诉讼的全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2016年9月21日签订两份购房合同，购买被告开发的工海国际广场商品房两套，支付房款593000元。合同约定：被告在2017年8月31日交将商品房交付给认购方使用；出让方如未按本合同规定的期限将该商品房交付给认购方使用逾期超过30日后，认购方有权解除合同。认购方解除合同，出让方应当自认购方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按认购方累计己付款的2‰支付违约金。期间崔功海多次承诺将购房款返还，并多次以个人名义签署还款协议，直至诉讼之日被告既不交房，也拒不退还房款，原告现居住的房屋面临拆迁，经多方协商对方均不予理睬，故诉至法院恳请法院依法查明事实，判令二被告承担连带退还购房款伍拾玖万叁仟元支付违约金壹仟壹佰捌拾陆元的责任，判令二被告支付逾期支付的利息并承担本案的全部诉讼费用。被告海筑公司辩称：因本项目投资巨大两个多亿，现资金短缺致使部分工程没有完工，导致没有按合同约定交房，正因为没有资金运作才没有按时交房，原告要求解除合同，我公司没有资金偿还，只有房（注：原告所欠房款是原借款，含利息一起，因公司没有资金支付才用房抵款）。现在我公司已商谈好施工单位以房抵工程款来完成收尾工程。2018年8月中旬开始施工，预计2019年8月左右全部完工交房。我公司意见：因确实没有资金解决，如果原告同意合同可继续履行，尽快将收尾工程完善，尽早给原告交房，按合同约定承担违约金，如果原告坚持要求解除合同，我公司尽力解决返其款项，我公司已在2018年9月12日支付2万，2018年9月18日支付1万，2018年12月7日支付1万，共计4万元，款项请在原告的诉求中扣减。被告崔功海辩称：本案崔功海不应作为被告，原告诉讼请求是解除合同返还购房款，崔功海不是原告签订合同的相对方，不应承担责任。被告是洛阳海筑置业有限公司的经理，是原告购房和协商解除合同退还购房款的公司经办人，其签字和书写的行为系履行公司职务行为，意见是公司的意见，个人不应该承担责任，但是崔功海还愿意帮助原告与被告公司协商返还房款。依据原被告无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原被告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：一、被告海筑公司的法定代表人于2017年9月25日由被告崔功海变更为马高生，该公司股东为崔功海和洛阳工海集团有限公司（以下简称工海公司）；工海公司的法定代表人于2017年9月25日由被告崔功海变更为马高生，该公司股东为崔功海和崔功宝。二、2014年9月19日，原告在工海公司的房屋出售客户信息登记表上登记了个人信息和预购买房屋信息，同日，工海集团向原告出具2万元房款收据一份，2014年9月23日，工海集团又向原告出具473039元房款收据一份。2014年9月24日，原告再次就同一房屋在工海公司的房屋出售客户信息登记表上登记，该登记表载明房屋坐落于明鑫亿万国际花园6#楼2单元8层03A1号，房屋面积134.27㎡，内部优惠500元/㎡，实际单价3672元/㎡，总金额493039元，付款方式为2014年9月30日前付清全款。二、2015年7月28日，被告崔功海向原告出具文字材料一份，内容为“王同旺：本金一笔￥70000本金二笔60000，以上两笔还款时间2015年8月18日本息一次结清。有关房款第一次付款2015.9.18日第二次付款2015.10.18日总款为￥490000，分两次还清不计息。最终的还款时间不得超过2015年10月31日，如超过以上最终时间按照月息4分计算直至还清以上款项为止。以上责任由崔功海全权负法律责任。”，并加盖工海公司公章。三、2016年9月21日，原告作为认购方与被告海筑公司作为出让方签订合同编号为GH201609210001的《工海国际广场商品房认购合同》一份，合同约定原告购买被告位于洛阳市经济开发区开元大道26号北侧工海国际广场1栋8层B18号房屋，建筑面积暂测为67㎡，单价4500元/㎡，总金额301500元，原告于2016年9月21日付清总房款的100%，被告应在2017年8月31日前将房屋交付原告，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按原告累计付款的2‰支付违约金。同日，原告作为认购方与被告海筑公司作为出让方又签订合同编号为GH201609210002的《工海国际广场商品房认购合同》一份，合同约定原告购买被告位于洛阳市经济开发区开元大道26号北侧工海国际广场1栋8层B19号房屋，建筑面积暂测为67㎡，单价4500元/㎡，总金额301500元，原告于2016年9月21日付清总房款的100%，被告应在2017年8月31日前将房屋交付原告，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按原告累计付款的2‰支付违约金。原告称上述两份合同系工海公司无法履行2014年9月24日的购房协议后，原告与被告海筑公司双方在2016年9月21日达成换购房协议。同日，被告海筑公司向原告出具房款收据一份，金额为593000元，下方备注实际房款603000元，减免10000元。四、2018年3月15日，被告崔功海向原告出具文字材料一份，内容为“关于王同旺资金问题2018年5月1日至10号解决￥20000元，11日至20日解决150000元，余款2018年6月1日至5日双方到场再定时间。崔功海负责。”。五、被告海筑公司通过其员工张元智的账户于2018年9月12日支付原告20000元，于2018年9月18日支付原告10000元，于2018年12月7日支付原告10000元，上述共计40000元，被告要求从原告起诉金额中扣除。六、庭审中，原告确认2016年9月21日的收据金额已包含了2014年两张收据的金额，原告称并未借款给工海公司，就是购房款，被告海筑公司和崔功海则称本案房屋系向原告借款未还双方协商以物抵债，但同意解除购房合同并认可原告主张返还房款的金额。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同应当受到法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与被告海筑公司签订的两份《工海国际广场商品房认购合同》系双方的真实意思表示，合法有效。合同约定被告海筑公司应在2017年8月31日前将房屋交付原告，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款，并按原告累计付款的2‰支付违约金，但被告海筑公司至今未能向原告交房，原告主张解除上述认购合同本院予以支持，被告海筑公司应当返还原告购房款。二被告称本案房款原系借款，后双方达成协议以物抵债签订买卖合同，原告不予认可，称系购房款，双方各执一词，但无论是借款还是购房款，本案认购合同均为双方合意签订，被告海筑公司亦同意解除合同并按合同金额返还房款，故被告海筑公司应当返还房款593000元，并按合同约定的2‰支付违约金，原告的诉讼请求本院予以支持。关于被告崔功海的责任承担问题，因崔功海在2018年3月15日出具的文字材料中，并没有承担返还房款的意思表示，故本案中本院认定崔功海的行为系代表被告海筑公司的职务行为，驳回原告对被告崔功海的诉讼请求。本院查明第五中，被告海筑公司已支付的40000元，应当从房款593000元中予以扣除，余款553000元被告海筑公司应当予以返还。关于原告主张的违约金2‰，因不显示是全部价款的2‰，还是日2‰或月2‰，故本院按原告主张的总房款的2‰予以认定，即593000元×2‰=1186元。关于原告主张的逾期付款利息，因被告海筑公司未按2018年3月15日的文字材料中的期限支付合计170000元（20000元+150000元），故对该170000元应从2018年5月10日（计算20000元）和5月20日（计算150000元）开始按中国人民银行同期贷款利率计算利息至该款项实际支付之日止（时间段按被告华一公司2018年9月12日支付的20000元、2018年9月18日支付的10000元、2018年12月7日支付的10000元，分段计算）。余款423000元（593000元-170000元），因未约定支付期限，故从原告立案之日2018年5月28日开始计算利息至本金实际支付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、原告王同旺与被告洛阳海筑置业有限公司签订的两份《工海国际广场商品房认购合同》予以解除。二、被告洛阳海筑置业有限公司返还原告王同旺购房款553000元、违约金1186元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率分段计算：从2018年5月10日开始计算20000元至该款实际支付之日；从2018年5月20日开始计算150000元至该款项实际支付之日，其中已付的本金分段计算；从2018年5月28日开始计算423000元至该款项实际支付之日）。三、驳回原告王同旺的其他诉讼请求。本案受理费9842元，由被告洛阳海筑置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈 雷代理审判员  曹艳敏人民陪审员  段国华二〇一八年十二月二十一日书 记 员  商格格