四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0183民初2927号 原告（反诉被告）：李江，男，1975年8月26日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：唐吉双，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：万江，男，1975年1月20日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。 原告李江与被告万江租赁合同纠纷一案，诉前本院依李江的申请作出了（2018）川0183财保124号民事裁定，裁定：在价值21万元的财产范围内对万江所有的财产采取保全措施。本案于2018年10月19日立案受理，被告万江提起反诉，本院依法予以受理。本案由审判员李耀东适用简易程序于2018年11月22日公开开庭进行审理。原告李江及其委托代理人唐吉双，被告万江及其委托代理人陶守良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李江向本院提出诉讼请求：1、依法确认李江与万江签订的《奶牛场租赁合同》已于2018年8月31日解除；2、判令万江退还李江租金111000元；3、判令万江向原告承担违约责任：支付违约金60000元，赔偿违约金不足以弥补的经济损失40000元，共计100000元。事实与理由：2016年12月5日，李江与万江签订了《奶牛场租赁合同》，约定了租赁场地、租金为148000元/年，租期为2016年5月29日至2019年5月31日止，同时约定了违约责任。2017年3月6日，李江与万江签订《奶牛场租赁补充协议》，对修建蓄液池和雨污分离设施等进行了补充约定，并将违约金调整为60000元。2018年4月30日，李江依约支付了2018年6月1日至2019年5月30日的租金148000元，却在2018年7月底收到邛崃市兴农农业发展有限公司（以下简称兴农公司）的律师函，得知万江与兴农公司的合同到期日为2018年8月30日，到期兴农公司将收回奶牛场，经协商，李江与万江于2018年8月31日解除了租赁合同并办理了租赁物交接手续。现就租金退还等事宜无法达成一致意见，故诉至法院。 被告（反诉原告）万江答辩并反诉称，李江与万江签订租赁合同及补充协议属实，但是李江与万江的合同并没有解除，李江并没有向万江移交租赁物，同时李江在租赁物使用过程中，违反合同约定，不遵守国家环保法规，并没有按照相关部门的要求进行整改，造成兴农公司不再续租给万江，由此造成的损失应当由李江自己承担。而由于李江的违约行为，造成兴农公司不再续租给万江，给万江造成了租赁物和租金的损失，现诉请法院判决：李江赔偿万江投资损失40000元和违约金60000元，共计100000元。 原告（反诉被告）李江针对反诉辩称，万江隐瞒自己租期不满三年的事实，超期租给李江，造成合同无法履行，兴农公司在合同到期后是否续租给万江，与李江没有关系，李江不存在违约行为，故应当驳回被告（反诉原告）万江的全部请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李江出示了照片4份、租赁合同和补充协议、收条、律师函一份、短信截屏打印件、移交证明、录音资料、收款收据、微信聊天记录打印件、李江制作的清单并申请了证人黄某1、蔡某出庭作证，万江出示了租赁合同、邛崃市环境保护局行政处罚听证告知书、修建蓄水池协议一份、清单一份、管道购买收据三份、营业执照复印件一份、动物防疫条件合格证复印件、建设项目环境影响登记表复印件一份、照片6份、移交清单并申请了证人黄某2、林某、杜某出庭作证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 一、李江与万江于2016年12月5日签订了《奶牛场租赁合同》，双方约定租金为148000元/年，租期为2016年5月29日至2019年5月31日，暂定为三年，奶牛场的面积约为46亩，其中约有13亩（主要涉及挤奶厅和部分牛棚）属于万江从邛崃市兴农农业发展有限公司处租用。双方于2017年3月6日签订了《奶牛场租赁补充协议》，合意变更违约金标准为60000元； 二、2018年4月30日，李江向万江交付了2018年6月1日至2019年5月30日的租金148000元，其中4000元因修缮废水沉淀池，原、被告口头协商予以扣除，李江支付了万江144000元； 三、2018年邛崃市环保局对养殖场使用人邛崃市平江奶牛养殖场（投资人：李江）下达了拟罚款100000元的行政处罚听证告知书； 四、邛崃市兴农农业发展有限公司于2018年7月21日发出律师函，律师函载明：要求万江做好奶牛场的腾退工作，在2018年8月30日租期届满前，将冉义华会奶牛场完整地腾交；2018年8月20日，邛崃市兴农农业发展有限公司向万江发出通知，通知载明：2018年5月3日，邛崃市环保局对养殖场使用人邛崃市平江奶牛养殖场（法定达标人：李江）下达了罚款100000元并限期3个月整改的决定，目前已经超过3个月的整改期，仍未对该奶牛养殖场进行整改，鉴于以上情况且与你的租赁合同于2018年8月30日到期，经我公司决定不再将奶牛养殖场出租给你使用……现再次通知你必须于2018年8月30日将奶牛养殖场腾退； 五、2018年8月31日，万江收到李江向其发出解除租赁合同的短信； 六、2018年8月31日，李江委托黄某1将涉案奶牛场整体移交给杜某，后李江通过电话向万江确认其委托杜某交接。 七、李江在租用奶牛场期间将部分场地转租给案外人。 本院认为，本案应首先确定原告李江于2018年8月31日向被告万江发出的解除合同的短信是否发生解除合同的法律效力。 李江与万江签订《奶牛场租赁合同》合法有效，受法律保护，认定本案合同解除短信的效力，要看合同解除的要件是否具备，既要符合《中华人民共和国合同法》第九十四条实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件。本案中，李江出具了照片、律师函一份，短信截屏、录音资料、移交清单并申请了证人黄某1出庭作证，拟证明：1、万江与案外人兴农公司签订的合同于2018年8月30日到期，且到期后兴农公司将不再续租给万江，致使李江的合同目的不能实现；2、李江已经向万江发出了解除合同的短信；3、李江的委托人黄某1和万江的委托人杜某已经就奶牛场进行了清点移交；综上李江与万江的合同已经于2018年8月31日解除；万江对上述证据质证认为，万江虽然收到了李江解除合同的短信，但是李江并没有合同解除权，为此万江出具了租赁合同、邛崃市环境保护局行政处罚听证告知书、关于腾退冉义华会村奶牛养殖场的通知书、整改通知书、照片、移交清单、修建蓄水池协议、清单、管道购买收据，拟证明系李江违反合同及环保规定，不使用已经修建好的排污设施，污水直排直放，才导致兴农公司不再续租给万江，万江没有违约，另外杜某是原告的工作人员，并不是被告委托人，李江与万江没有完成移交。本院认为，从李江出具的录音资料和证人杜某的证言可以看出，李江和万江已经就奶牛场的移交清点达成合意，由李江的委托人黄某1和万江的委托人杜某进行清点移交，并在移交清单上签名，由此可以认定李江与万江之间完成了清点移交。经本院审查认为，兴农公司与万江的租赁合同到期日为2018年8月30日，合同到期后，是否续租是兴农公司与万江之间的合同关系，现兴农公司选择不续租，是其真实意思表示，与李江无关，李江存在违反环境保护规定直排直放的行为，受到了邛崃市环境保护局的行政处罚，该行政行为与兴农公司的民事行为不存在必然关联性；李江与万江签订的奶牛场租赁合同在实际上无法继续履行的情况下，李江于2018年8月31日向万江发送的解除合同短信，在万江质证认为收到的情况下，本院依法认定该解除行为符合解除合同的要件，发生解除合同的法律效力，本院确认李江与万江于2016年12月5日签订的《奶牛场租赁合同》已于2018年8月31日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现本诉原告李江要求被告万江退还租金111000元，并出具了收条，证明其向万江足额支付了2018年6月1日至2019年5月30日的租金148000元，万江质证认为收到该笔租金，但是只认可收到144000元，另外4000元原、被告口头协议用于修缮废水沉淀池，但是只认可李江花费1600元。本院认为被告万江认可李江花费1600元请挖掘机修缮废水沉淀池，根据常理，本院可以推定李江支付了相应的人工费。综上，本院认为李江已经足额支付了万江2018年6月1日至2019年5月30日的租金148000元，现合同已经解除，本诉原告李江要求本诉被告万江退还租金111000元的请求符合法律规定，本院予以支持。 关于合同解除后的违约金及损失问题，李江出具了收款收据一份、微信聊天记录、奶款明细表、货物清单并申请证人蔡某出庭作证，拟证明若合同完整履行，李江可得的收入为240000元，但由于现在合同无法继续履行，李江的损失是原、被告补充协议约定的违约金60000元难以弥补的，故李江要求万江承担违约责任，支付李江的违约金共计100000元；万江质证认为，上述证据的真实性不予认可，李江购买的净乳机能否继续使用，与租赁合同没有关系，李江制作的清单都是单方制作，没有关联性，且是因为李江违反规定，造成环保问题才导致兴农公司不再续租给万江，最终导致合同无法继续履行，是李江违约，且李江的违约行为导致反诉原告投资在牛场的固定设施：院墙、大门、设备、地坪、水塔、彩钢棚、房屋在合同解除后无法使用，另李江将部分场地转租致使其遭受损失，故此反诉原告万江要求反诉被告李江赔偿反诉原告的违约金60000元和违约金难以弥补的损失40000元，共计100000元。本院认为，李江在庭审中陈述，从2014年起李江就已经在案涉牛场经营，期间经过多次转手，虽然李江陈述其不知晓万江与案外人兴农公司的合同多久到期，万江也没有直接证据证明其向李江披露了合同期限，但是，根据李江在案涉农场的经营期限及经营状况，本院推定李江应当知晓该合同期限，因此李江应对合同的解除承担相应的责任，合同解除后李江必然会产生损失但因其经营奶牛场自身存在环保不达标的问题，且其提供的证据不足以证明其损失的具体金额，本院兼顾本案的合同履行情况、过错程度及预期利益酌情确定万江支付李江违约金30000元。针对万江提出违约金及损失的请求，万江认为李江违反约定和环保规定在先，造成兴农公司不续租给万江，系李江违约，故李江应当向万江承担违约责任，赔偿损失及违约金100000元。本院认为，李江违法环保法规的行为已经受到邛崃市环境保护局的行政处罚，而兴农公司在与万江的租赁合同到期后选择不再续租系兴农公司的民事行为，与李江违反行政法规的行为不存在必然关联性，另对李江转租的行为，本院认为，双方已经完成了奶牛场的交接，现案外人基于李江的转租的行为继续使用奶牛场属于另一法律关系，万江可另行主张，故对万江要求反诉被告李江赔偿损失及违约金100000元的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李江与被告（反诉原告）万江于2016年12月5日签订的《奶牛场租赁合同》已于2018年8月31日解除； 二、被告（反诉原告）万江于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）李江租金111000元 三、被告（反诉原告）万江于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）李江违约金30000元； 四、驳回原告（反诉被告）李江的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）万江的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费（减半收取）2233元，由原告李江负担847元，被告万江负担1386元；反诉案件受理费（减半收取）1150元，由被告万江负担；财产保全费1570元，由原告李江负担516元，由被告万江负担1054元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李耀东 二〇一八年十二月二十五日 书记员  胡 皓