广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初6664号原告：黄美灵，女，1988年12月28日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。被告：清远市建安投资置业有限公司，住所地清远市东城J22-1号区。法定代表人：陈华佑。委托诉讼代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。原告黄美灵与被告清远市建安投资置业有限公司（以下简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄美灵的委托诉讼代理人黎玉莹，被告建安公司的委托诉讼代理人黄艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美灵向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交楼违约金8769元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定如下：1.原告购买被告开发的位于清远市清城区东城××路××楼××号房屋，房屋总价款355000元；2.被告应当于2017年11月30日前，将具备经工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付使用，逾期交付的按已付房款的日万分之一支付违约金。原告依约支付全部购房款，但于2018年8月3日才收到原告收楼通知。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告建安公司辩称，一、答辩人迟延交付楼房是因为市政工程的原因造成的，答辩人不应当承担迟延交楼的赔偿责任。2016年9月29日,答辩人就为其开发的武警花园楼盘向清远市清城区水务局申请公共排水设施接驳，但直至2018年3月19日清远市清城区水务局才对公共排水设施接驳工程进行验收。同时，答辩人在2016年就向清远市自来水公司申请长期供水，但由于市政供水网没有在清远市武警景安花园1#至4#楼小区附近经过，若接驳市政供水网的则需要经过周边的楼盘(加州楼盘)。为此，答辩人与周边的楼盘协商处理，最终由答辩人与清远市加州房地开发有限公司共同分摊市政自水来管工程款，并且在2018年1月12日该楼盘的供水设施才验收合格。由于市政公共设施的原因才导致答辩人迟延交楼，根据合同附件补充协议第二条关于房屋交付第3点“因市政配套规划建设的延误及政府相关部门延误办理审批、备案、发证等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑工程被延误，则出卖人有权将该商品房交付之日顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负责任，也无须对买受人补偿任何费用”的约定，答辩人不应当承担迟延交楼的赔偿责任。二、答辩人开发的楼盘己竣工验收并且己通知原告收楼，答辩人不承担迟延交楼的赔偿责任。答辩人开发的楼盘在2018年7月4日通过竣工验收，答辩人己通知原告在2018年8月10日收楼，现有部分原告在2018年8月份收楼。答辩人自竣工验收之日起就通知原告在一个月内收楼，属于合理的期限，不能认定答辩人迟延交付楼房，同时有部分原告收到通知书后怠于收楼，答辩人也不承担原告迟延收楼期间的损失。三、假若要计算违约金，原告主张每日按房价款的万分之一计算过高，因原告没有提供证据证明迟延交付楼房对原告所造成的损失，请求法院予以调整。综上所述，答辩人迟延交楼是因为市政设施的原因才导致的，不应承担迟延交楼的赔偿责任，原告的主张缺乏事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，原告黄美灵与被告建安公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买其开发建设的位清远市清城区东城××楼××号号商品房，套内建筑面积为69.13平方米，总价款为355000元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。……”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”合同附件十一补充协议第二条第3点约定：“因市政配套规划建设的延误及政府相关部门延误办理审批、备案、发证等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程被延误，则出卖人有权将该商品房交付之日顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负责任，也无须对买受人补偿任何费用。”合同签订后，原告付清了购房款。2018年7月4日，涉案房屋所属楼栋建筑工程在清远市住房和城乡建设管理局办理了工程竣工验收备案。验收备案后不久，被告向原告发出收楼通知书，原告主张其在2018年8月3日收到该收楼通知书。对于原告主张的逾期交房违约金，其明确从2017年11月30日起每天按照房价款355000元的万分之1的标准计算至2018年8月3日。被告陈述如法院认定其应支付逾期交房违约金，则其对原告主张的逾期交房违约金计算起止时间没有异议，对每日万分之1的标准有异议，认为约定标准过高。诉讼中，被告提出涉案房屋竣工验收备案延误及逾期交房的主要原因是政府部门负责的市政配套（供水、排水设施）安装接驳的延误造成的，其陈述锦安花园50米之内没有供水、排水的市政管网，要接入市政管网只能接驳到附近的加州花园，因此被告需与加州花园的建设单位协商接驳方案、费用承担等问题。待被告与加州花园的建设单位谈好后，水务局才受理排水设施接驳申请，供水设施工程才能进行施工。上述排水、供水设施的接驳延误直接导致了楼盘的工程竣工验收备案延误进而导致逾期交付房屋。对于被告的该说法，其提供了以下几组证据：清远市公共排水设施接驳申请表、公共排水设施（长期）接驳核准意见书、公共排水设施（长期）接驳验收合格通知书、表后（户内）供水设施入网查验表。清远市公共排水设施接驳申请表的申请日期为人工书写的2016年9月29日，但受理号显示为2018-005且受理号上加盖了清远市清城区水务局的印章。公共排水设施（长期）接驳核准意见书、公共排水设施（长期）接驳验收合格通知书均由清远市清城区水务局于2018年3月19日出具，内容显示清远市清城区水务局于2018年3月19日受理了被告提交的公共排水设施长期接驳申请并在同一天对该公共排水设施长期接驳工程进行验收，认为接驳符合要求同意验收。表后（户内）供水设施入网查验表显示清远市供水拓展有限责任公司于2018年1月12日对锦安花园1#-4#及地下室的供水设施、连接工程进行验收，同意入网供水。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、个人贷款借据、契税完税证明，被告提供的清远市公共排水设施接驳申请表、公共排水设施（长期）接驳核准意见书、公共排水设施（长期）接驳验收合格通知书、表后（户内）供水设施入网查验表、竣工验收备案表、收楼通知书、挂号信函收据，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的逾期交房违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整。对于第1个争议焦点，原告黄美灵与被告建安公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告应依约在2017年11月30日前将经工程竣工验收备案及取得房屋测绘报告的商品房交付原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因是政府部门负责的市政配套（供水、排水设施）安装接驳的延误造成，对于其提出的抗辩理由，首先，被告提供的公共排水设施（长期）接驳核准意见书显示清远市清城区水务局于2018年3月19日受理了被告的排水设施长期接驳申请，该证据只可以说明水务部门在2018年3月19日受理了被告提出的排水设施接驳申请。被告提供的表后（户内）供水设施入网查验表显示被告建设的锦安花园内的供水设施工程最迟在2018年1月12日才施工完毕并在该日通过清远市供水拓展有限责任公司验收，同意该日开始入网供水。原告提供的上述证据只能表明水务部门受理被告排水设施接驳申请的时间以及供水部门对被告供水设施工程的验收时间，不足以证明被告将申请交到水务部门及供水部门后该两部门长期拖延受理及验收，不足以证明水务部门及供水部门对锦安花园的排水设施接驳、供水设施入网工程造成了延误。其次，若如被告所述，其在2016年9月29日就已向水务部门递交排水设施接驳申请，水务部门迟至2018年3月19日才受理申请，但同时其陈述由于楼盘附近没有排水、供水市政管网，所以其只能接驳到最近的加州花园。只有与加州花园协商好了施工方案、费用负担等事项后水务部门才受理申请。其与加州花园建设单位协商了一年时间，在2017年12月才协商好。由被告的该陈述来看，很明显，被告称其在2016年9月29日递交排水设施接驳申请而水务部门没受理，在2018年3月19日才受理的真实原因并不在于水务部门受理申请迟延，而是被告自身没有准备完善好申请的前期事宜，没有发挥主观能动性及早与加州花园建设单位协调好，故水务部门未受理其申请。因此，综合以上两点理由，被告没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套工程的延误以及政府部门迟延受理审批这一情况，被告并没有充足理由对合同约定的交楼期限进行顺延。被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第2个争议焦点，《商品房买卖合同》是原、被告双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以全部房价款的万分之1计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以全部房价款的万分之1的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，原告主张从2017年11月30日起计至2018年8月3日止，共计247天，被告也对该时间无异议，本院予以支持。经计算后，逾期交楼违约金为8769元（355000元×0.0001×247天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告清远市建安投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄美灵支付逾期交楼违约金8769元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告清远市建安投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一八年十二月三十日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。