山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初6206号 原告：张文建，男，1971年9月20日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：高强、刘迅（系特别授权代理），系山东齐鲁律师事务所律师。 被告：陈志华，男，1945年9月30日出生，汉族，住济南市。 被告：王宪美，女，1948年8月25日出生，汉族，住济南市。 被告：黄延芳，女，1973年7月10日出生，汉族，住济南市。 被告：陈锦程，男，1998年5月26日出生，汉族，住济南市。 四被告共同委托诉讼代理人：俞新泉，戴任全（均系一般代理），均系江苏金朝阳律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司济南经七路支行，住所地济南市，统一社会信用代码91370100964731481P。 负责人：邢鸿雁，行长。 委托诉讼代理人：沙拥军、孙文超（系一般授权代理），系中国建设银行股份有限公司济南经七路支行职工。 第三人：张文联，女，1968年2月6日出生，汉族，住福建省厦门市， 原告张文建与被告陈志华、王宪美、黄延芳、陈锦程，第三人中国建设银行股份有限公司济南经七路支行（以下简称建设银行经七路支行）、张文联房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张文建及其委托诉讼代理人高强、刘迅，被告黄延芳，第三人建设银行经七路支行委托诉讼代理人沙拥军，第三人张文联到庭参加诉讼。因案情复杂，依法转为普通程序于2018年9月19日再次开庭进行了审理，原告张文建的委托诉讼代理人高强，被告黄延芳及四被告共同委托诉讼代理人俞新泉，第三人建设银行经七路支行委托诉讼代理人沙拥军、孙文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文建向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令原告张文建代被告陈志华、王宪美、黄延芳、陈锦程向第三人中国建设银行股份有限公司济南经七路支行还清剩余购房贷款（约3.5万元）；二、请求法院依法判令第三人中国建设银行股份有限公司济南经七路支行收到上述款项后，办理坐落于济南市（房产证号：**）不动产的抵押权注销登记手续；三、请求贵院依法判令被告陈志华、王宪美、黄延芳、陈锦程协助原告张文建，将登记在陈彬名下、坐落于济南市（房产证号：**）不动产转移登记至原告张文建名下；四、诉讼费用由四被告负担。事实与理由：2009年5月，原告张文建在山东亿家乐房产经纪咨询有限公司的居间下，欲购买案外人王百奎名下的坐落于济南市号不动产，总房款458000元，其中首付款138000元，剩余购房款320000元通过银行贷款支付。因个人信用问题，原告张文建担心贷款审批不能通过，遂找到好友陈彬（公民身份号码xx）帮忙，请陈彬顶名购买上述不动产，所有费用包括首付款、每月银行按揭均由张文建支付。2009年5月18日，原告张文建的姐姐第三人张文联代张文建向王百奎支付首付款138000元。次日，王百奎收到该款项，并将上述房屋交付原告张文建居住使用。2009年7月15日，出卖人王百奎与买受人陈彬签订《济南市存量房屋买卖协议》（网签协议）。2009年7月24日，上述不动产登记在陈彬名下，房产证号xx。陈彬以该不动产为抵押物向第三人中国建设银行股份有限公司济南经七路支行贷款32万元支付尾款，该贷款由原告张文建按月偿还，至今大约还有35000元未偿还。陈彬后来将房产证交给张文建保管。2012年9月28日陈彬死亡。陈彬的父亲是被告陈志华，母亲是被告王宪美，配偶是被告黄延芳。陈彬与被告黄延芳婚后育有独生子被告陈锦程。原告张文建认为，王百奎与陈彬签订的《房屋买卖合同》《济南市存量房买卖协议》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。张文建让陈彬顶名购买上述不动产，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。陈彬死亡后，其权利义务由四被告继承。现四被告拒不协助原告进行转移登记，严重侵犯原告张文建的合法权益。另，原告张文建具备在济南市限购区域的购房资格，涉案房产亦不受限售政策的影响；原告张文建可以一次性代陈彬将剩余贷款还清。为维护原告张文建的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，特诉至贵院，望判如所请。 被告陈志华、王宪美、陈锦程辩称，被告对原告陈述的事实及主张的诉讼请求不认可。被告从未听说过原告要求配合过户的事情，在陈彬生前也从未听其提起过曾经为原告顶名买房的事实。按照法律规定，房屋产权以登记为准，请法庭查明事实依法驳回原告的请求。 被告黄延芳辩称，黄延芳对购买住房和办理贷款是知情的，对涉案房屋是否是顶名购买黄延芳不清楚。 第三人建设银行经七路支行述称，陈彬、黄延芳作为借款人在建设银行经七路支行申请贷款，并与建设银行经七路支行签订借款合同及以涉案房产提供抵押担保，建设银行经七路支行也按借款合同约定发放了贷款，目前贷款尚未结清，故请求法院依法维护债权人的合法债权和抵押权。 第三人张文联述称，张文联认可原告张文建所陈述的事实与主张的请求，张文建购买的138000元首付款与部分银行按揭款是由张文联替张文建支付的，张文联不向张文建主张任何权利。涉案房屋属于张文建所有，四被告应当配合张文建进行涉案房屋的转移登记。 原告围绕其诉讼请求提供如下证据：山东亿家乐房产经纪咨询有限公司出具的情况说明、出卖人王百奎出具的证明、张文联齐鲁银行历史交易流水、底联、王百奎建行活期账户明细、陈彬偿还按揭贷款的建行卡、《济南市存量房屋买卖协议》、房屋权属状况信息、房产证、中国光大银行对私活期对账单一宗52页、派出所证明、结婚登记申请书、被告王宪美履历表、原告户籍证明、结婚证、户口本，济南市房屋登记信息查询结果证明2份、《房屋赠与协议》、《房屋买卖合同》、建设银行陈彬名下火气账户明细。被告围绕其答辩意见提供了齐鲁银行2013年1月10日活期存入回单。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下： 2009年4月22日，原告张文建（买方、乙方）与案外人王百奎（卖方、甲方）在济南亿家乐房产经纪咨询有限公司（居间方、丙方）的居间下签订房屋买卖合同（合同编号0000640），合同约定：甲方自愿出售位于济南市历下区xx的房产给乙方，房屋所有权证书号xx，房屋建筑面积82.08平方米，成交价格413000元。乙方应于2009年4月22日向甲方支付定金5000元，乙方应于2009年5月10日过户前支付143000元，余款32万元于银行放款当日交付甲方。其他事项约定：甲乙双方协商乙方贷款打入甲方账号27万元整，剩余5万元打入乙方账号。王百奎在甲方处签字捺印，张文建在乙方处签字捺印，山东亿家乐房产经纪咨询有限公司在丙方处加盖公章予以确认。被告主张该份房屋买卖合同存在原告伪造的可能性，且是举证期限届满之后提交的证据，不予认可。本院认为该证据系书证原件，虽逾期提供但与本案事实认定直接相关，被告未提供相反证据证实该合同系伪造，故本院对该房屋买卖合同真实性及证明力予以确认。 2009年7月15日，王百奎（甲方、卖方）与陈彬（乙方、买方）签订济南市存量房买卖协议，协议约定：甲方出售坐落于历下区xx，所有权证号xx，建筑面积82.08平方米，房屋价款36万元。王百奎在甲方处签字捺印予以确认，陈彬在乙方处签字捺印予以确认。2009年7月24日，涉案房屋登记至陈彬名下，房产证号xx，房屋坐落历下区xx，权属取得方式为二手房买卖。 合同签订后，2009年5月18日，第三人张文联通过齐鲁银行股份有限公司济南济钢支行向案外人王百奎转账支付首付款138000元，王百奎于2009年5月19日收到上述首付款。陈彬在中国建设银行股份有限公司济南经七路支行通过涉案房屋抵押贷款32万元，债务履行期限为2009年8月10日至2019年8月10日。陈彬在中国建设银行股份有限公司济南经七路支行开立账号为xx的还款账户，根据该账户活期账户明细显示，自2009年9月15日至2012年9月17日，以现金存入方式偿还每月贷款，自2012年10月15日至今，分别通过尾号为4662、0316、8782、2517、5773、1936、4878的账号转账偿还每月贷款。第三人建设银行经七路支行陈述陈彬名下的按揭贷款还款情况正常，截止到2018年10月18日尚欠余额35300元，具体以银行系统数据为准。原告张文建主张因其一直持有陈彬名下的还贷银行卡，2009年9月15日至2012年9月17日的贷款偿还系其本人现金存入偿还，2012年10月之后的贷款分别是通过张文建尾号为4662、0316、8782的账户、第三人张文联尾号为5773、2517的账户、张文建母亲杨庆珠尾号为1936的账户、张文建的姐夫杨连起尾号为4878的账户偿还每月贷款，并提供上述转款账号的银行业务凭证或者交易明细清单为证。被告对2012年10月之后的还款系原告和案外第三人偿还无异议，但对2009年9月15日至2012年9月17日以现金存入方式偿还的贷款主张不排除系陈彬生前偿还，但未提交证据予以证实，本院不予采信。 2012年5月29日，陈彬（赠与人）与张文建（受让人）签订房屋赠与协议，协议约定：陈彬现有产权属于自己的房屋一套，现赠与给张文建，订立如下赠与协议：1、赠与房屋坐落在济南市xx的楼房一套，门牌为703号，面积为82.08平方米；2、双方同时约定，此房屋为赠与人陈彬的最终赠送；3、协议签订后，双方不得反悔。陈彬在赠与人处签字捺印，张文建在受让人处签字捺印予以确认。 被告黄延芳提交齐鲁银行2013年1月10日活期存入回单一份，内容载明：通过齐鲁银行济钢支行向户名为张文建，账号为xx的账户以现金存入的方式存入65000元。被告黄延芳主张当时陈彬已经去世，因张文建资金周转困难，被告黄延芳将陈彬的抚恤金取出转给原告使用，证明原被告两家在陈彬去世前后关系非常好，经济上有往来。原告张文健认为该证据与顶名购房无关联性，该65000元系张文建自己存入自己账户，与陈彬的抚恤金无关，也不是借款关系。本院认为该齐鲁银行2013年1月10日活期存入回单无法体现转账目的，与涉案房屋的购买无关联性，本院不予采信。 另查明，原告张文建自王百奎交付涉案房屋起至今一直居住在涉案房屋内，四被告及陈彬未曾在涉案房屋内居住过。陈彬于2012年9月28日去世，陈彬的父亲陈志华、母亲王宪美、妻子黄延芳、儿子陈锦程系其全部法定继承人。第三人张文联系原告张文建的姐姐。原告张文建持有陈彬名下偿还按揭贷款的建设银行卡、涉案房屋产权证书、房屋买卖合同、济南市存量房买卖合同、赠与合同。经在济南市房屋档案馆查询，张文建、邱风霞夫妻在济南市高新区有办公用房一套，无其他房屋登记信息。 本院认为，本案的焦点是原告张文建与陈彬之间就涉案房屋是否存在口头借名买房协议。原告主张因自身征信问题无法办理贷款提出以陈彬的名义购买房屋，双方达成借名买房的口头约定；被告陈志华、王宪美、黄延芳、陈锦程对此不认可，辩称因陈彬已经去世，四被告对其与原告是否存在借名买房协议并不知情，房屋产权应以登记为准。经查，原告张文建与王百奎于2009年4月22日签订的房屋买卖合同、陈彬与王百奎于2009年7月15日签订的存量房买卖协议均系出卖人王百奎对同一房屋的处置。根据银行转账记录、银行业务凭证或者交易明细清单、案涉房产银行按揭贷款还款账户明细等可以证实房屋首付款系通过第三人张文联账户转至王百奎账户，第三人张文联亦认可该款项系替张文建支付首付款，案涉房屋按揭贷款自2012年10月起至今系原告张文建及其亲属通过银行转账的方式偿还每月贷款，被告未能提出证据证明陈彬及其家人支付过任何购房款项。涉案房屋一直由原告居住使用，在陈彬去世六年之久四被告未向原告主张权利，不符合常理。陈彬在去世前与原告张文建签订房产赠与协议，亦可以佐证借名买房关系的存在。综上，上述证据相互印证可以证实原告张文建为涉案房屋的实际购买人，本院对原告张文建与陈彬之间的口头借名买房协议予以确认，济南市室实际买受人为原告张文建，陈彬为名义买受人。该协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定诚信履行各自的义务，否则应承担违约责任。陈彬死亡后，其与原告张文建口头借名买房协议中的权利义务应由其继承人即本案四名被告享有和承担。 原告张文建自愿代被告陈志华、王宪美、黄延芳、陈锦程向第三人建设银行经七路支行还清剩余购房贷款本息，第三人建设银行经七路支行对代偿事宜表示服从法院判决。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。对原告张文建自愿代偿涉案房产剩余贷款本息的主张，本院予以支持。上述购房贷款还清后，第三人理应协助办理涉案房屋的抵押权注销登记手续。四被告作为陈彬的法定继承人，应在原告张文建代偿完毕银行贷款本息并办理完毕抵押权注销后协助张文建办理涉案房屋的权属转移登记手续，产生的相关税费由原告张文建自行承担。但应适当给四被告留出一定的履行义务的时间，本院酌定10日为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张文建于本判决生效之日起十日内代被告陈志华、王宪美、黄延芳、陈锦程向第三人中国建设银行股份有限公司济南经七路支行一次性清偿因购买济南市号房屋而申请的银行剩余贷款本息（以该行具体结算数额为准）。 二、第三人中国建设银行股份有限公司济南经七路支行于原告张文建代偿完毕上述第一项全部银行贷款本息后十日内，协助办理济南市室（房屋所有权证号：xx）不动产的抵押权注销登记手续。 三、被告陈志华、王宪美、黄延芳、陈锦程在上述抵押权注销登记手续办理完毕之日起十日内，协助原告张文建将登记在陈彬名下、坐落于济南市室（房屋所有权证号：xx）权属转移登记至原告张文建名下，相关税费由原告张文建自行承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，由被告陈志华、王宪美、黄延芳、陈锦程共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 杨华人民陪审员曹桂莲人民陪审员张百静 二〇一八年十二月二十七日 书记员 张                盟