广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终4431号上诉人（原审原告、案外人）：杨俊文，男，汉族，1965年1月8日出生，住址：贵州省贵阳市乌当区，上诉人（原审原告、案外人）：何洪敏，女，汉族，1982年12月10日出生，住址：重庆市巫山县，以上两名上诉人共同委托诉讼代理人：全昌春，广东宝晟律师事务所律师；白梅芳，广东宝晟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：何标，男，汉族，1960年9月29日出生，住址：惠州市惠城区，委托诉讼代理人：魏宏强，广东瀛仁律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：惠州市永富源投资有限公司，住所地：惠州市河南岸渡船头村惠淡路******。法定代表人：何秒。委托诉讼代理人：肖日军、杨静，广东邦翰律师事务所律师。上诉人杨俊文、何洪敏因与被上诉人何标、惠州市永富源投资有限公司（以下简称“永富源公司”）案外人执行异议之诉一案，不服惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初8832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨俊文及其委托诉讼代理人全昌春、白梅芳以及被上诉人何标的委托诉讼代理人魏宏强、被上诉人永富源公司的委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨俊文、何洪敏上诉请求：1.请求法院撤销（2017）粤1302民初8832号民事判决第二项；2.请求依法改判，判决撤销惠城区人民法院作出的（2017）粤1302执异字第148号执异裁定，不得执行位于惠州市××富源××品××栋×单元××层××号房的房产（以下简称“案涉房产”）；3.请求依法改判，确认案涉房产的所有权归属于上诉人；4.请求依法改判，判决解除对案涉房产的查封，并判决永富源公司将案涉房产过户至上诉人的名下为上诉人办理权属证书；5.原一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人已向永富源公司全额支付案涉房产的购房款，且实际占有该房产，案涉房产未办理房屋过户手续是永富源公司所致，案涉房产已归属上诉人，二审法院应依法予以改判。上诉人与永富源公司签订《御品湾认购协议》，约定永富源公司将案涉房产出售给上诉人，价格为637830元。上诉人于签订合同当天向永富源公司支付了购房款40万元，在2016年2月24日向永富源公司支付了10万元，在2016年4月17日，永富源公司因经营困难，向上诉人的妹妹杨××借款10万元，约定在2016年4月21日归还。同时，永富源公司与杨××约定，如永富源公司无法还款，该款项抵扣上诉人未向永富源公司支付的购房款10万元，且自借款之日起至归还之日的利息抵扣剩余的购房款37830元。至此，上诉人向永富源公司支付了全额的购房款，永富源公司签订合同当天向上诉人交付了钥匙，但永富源公司在收到全部购房款后对上诉人避而不见，并拒绝办理房屋产权过户手续，导致案涉房产被惠城区人民法院查封。但上诉人已将案涉房屋装修完毕，且为使用该房屋购买了案涉房产小区的车位，上诉人已实际占有案涉房产，案涉房产未办理过户登记是因永富源公司拖延、拒绝办理过户手续所致，上诉人无过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案涉房屋的权属归属于上诉人，惠城区人民法院不得查封、冻结。二、即便上诉人未全额支付购房款，法院也需裁定不得执行案涉房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即便上诉人未全额支付购房款，但上诉人可按照惠城区人民法院的要求支付剩余购房款，惠城区人民法院不得执行案涉房产。综上所述，上诉人依据《民事诉讼法》第一百七十条至规定，向你院提出上诉，恳请依法支持上诉人的所有诉讼请求。何标辩称，上诉人的上诉理由不能成立，应当依法驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。永富源公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。杨俊文、何洪敏向一审法院诉讼请求：1.不得执行第三人永富源公司名下的案涉房屋；2.请求贵院裁决确认案涉房屋（房产价值人民币637830.00元）的所有权属于两原审原告。事实与理由：两原审原告于2016年2月1日已与第三人永富源公司签订了《御品湾认购协议》，以60万元一次性付款的方式购买了案涉房屋。两原审原告于2016年2月2日将购房款的40万转入《御品湾认购协议》中约定的何×名下，后在永富源公司的催促下于2016年2月24日将10万元的现金支付给永富源公司，该公司向两原审原告出具了上述两笔购房款的收据。后永富源公司声称于2015年初已经出售该房屋，但买方突然反悔不再购买，因此房屋未成功出售。但是，该房屋的物业管理费从上一位买家购房之日已经开始计算，至原审原告购买房屋时有近十个月的物业管理费处于欠缴的状态，如不将欠缴的物业管理费付清，两原审原告将无法入住该房屋。因此，永富源公司要求两原审原告须将房产出售之日即2015年4月1日起至2016年2月1日的物业管理费补缴完毕。两原审原告于2016年2月2日与惠州市华澜物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》并补交了从2015年4月1日至2016年3月1日的物业管理费。此后，在永富源公司将房屋的钥匙交于原审原告后，原审原告已经对该房屋进行了装修。后两原审原告为配套使用该房屋，于2016年3月24日买受了贵院拍卖的永富源御品湾地下车库B1层378号车位。但是，贵院于2016年5月3日作出了（2015）惠城法执字第1619号执行裁定书，查封了案涉房屋，导致原审原告无法办理房屋预售登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据上述事实，两原审原告已支付了大部分购房款,且实际占有该房屋，该房屋未能办理预售登记、过户手续是因为贵院在原审原告购买房屋后查封了该房屋。该房屋的权属应属于两原审原告。开庭前，原审原告增加了以下三项诉请：1、确认杨俊文、何洪敏与永富源公司于2016年2月1日签订的《御品湾认购协议》合法有效；2、判决永富源公司立即为原审原告办理案涉房屋的房地产权属证书；3、撤销（2017）粤1302执异字第148号异议裁定书，停止执行案涉房屋；事实和理由的内容与提交的民事起诉状一致，无变更和补充。一审法院认定如下事实：杨俊文、何洪敏（乙方）于2016年2月1日已与第三人永富源公司（甲方）签订了《御品湾认购协议书》一份，约定以637830元购买第三人永富源公司名下案涉房屋，付款方式为一次性付款，在签订认购书同时向甲方支付认购定金40万元，付款至“何×”名下在建行的账户[账号为：62×××22]，何洪敏于2016年2月2日支付了40万元至上述账号。2016年2月24日，第三人出具了《收款收据》一份给原审原告，确认收到了购房款10万元。2016年2月2日，上述案涉房屋交付给了原审原告使用，由杨俊文、何洪敏与物业管理公司惠州市华澜物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》并交付了2015年5月1日至2016年2月1日的物业管理费。另查，2017年6月27日，两原审原告对执行标的提出书面异议，一审法院于2017年7月31日作出(2017)粤1302执异字第148号执行异议裁定：驳回两原审原告的异议。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。杨俊文、何洪敏与永富源公司签订的《御品湾认购协议书》，该协议书已经具备房屋买卖合同的主要条款，且当事人依照该协议书负有支付房屋价款和交付房屋的义务，该协议应当认定为房屋买卖合同。该合同是杨俊文、何洪敏与永富源公司在协商一致、平等自愿的基础上达成，依法为合法有效的合同。但有效的合同并不必然发生物权的变动，只是当事人取得了变动物权的合同依据，该合同是否依法、依约履行完毕，才会发生物权的变动。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从本案相关证据来看，依照合同的约定原审原告应当予以一次性支付购房款，即便如原审原告所陈述，原审原告也只是支付了伍拾万元的房款给永富源公司，尚有137830元房屋价款未支付。据此，一审法院认为依照上述规定予以查封并无不当，原审原告要求停止执行、解除查封的诉讼请求没有法律依据，不予支持。遂判决：一、确认杨俊文、何洪敏与永富源公司签订的《御品湾认购协议书》为合法有效的合同。二、驳回杨俊文、何洪敏的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系案外人请求排除对执行标的物强制执行的诉讼；同时，本案又系二审案件，本院只在当事人的上诉请求范围内进行审理。根据执行异议之诉的特点及上诉人的上诉请求，本案争议焦点为上诉人杨俊文、何洪敏对案涉房屋是否享有民事权益及该民事权益是否足以排除对案涉房屋的强制执行。评析如下：首先，关于上诉人对案涉房屋是否享有民事权益的问题。本案两案外人起诉及上诉均主张其对案涉房产享有所有权，请求法院判决确认案涉房产归其所有，并判令永富源公司为其办理房地产权属证书。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房屋所有权的归属应根据不动产权属证书及登记情况确认。本案中，根据现有证据以及一审认定的双方均无争议的事实，上诉人杨俊文、何洪敏与永富源公司签订的《御品湾认购协议书》为合法有效的合同，但合同有效并不意味着合同权利人取得了约定标的物的所有权，在目前案涉房屋权属仍然登记在永富源公司名下的情况下，上诉人享有的是要求对方履行合同的请求权。由于案涉房屋已经被人民法院采取执行查封措施，案涉房屋物权的变动，既有待合同双方当事人按照约定履行合同义务，也需经执行程序变更或解除执行措施才能解决。因此，上诉人在本案中请求确认案涉房屋归其所有，本院依法不予支持。上诉人有意向将未支付的购房款交由执行法院执行以期获得对案涉房屋的解封，可在执行程序中提出。其次，关于上诉人对案涉房屋享有的权益能否排除强制执行的问题。本案作为案外人执行异议之诉，其实质既是案外人与被执行人对案涉标的物的权属纠纷，也是案外人对案涉标的物所享权益与申请执行人基于生效法律文书等执行依据项下请求权的优先效力纠纷。本案被上诉人作为申请执行人，其申请执行的虽为普通金钱债权，但其债权已经司法判决确认并已对被执行人名下案涉房屋采取了执行措施。此时，案外人除非对执行标的物享有所有权、共有权或其他法律规定的优先权，不足以排除对案涉房屋的强制执行。本案中，上诉人杨俊文、何洪敏与永富源公司签订的购房合同虽然有效，但双方均未依约履行全部合同义务。如前所述，上诉人享有的仅是要求对方履行合同的请求权，与申请执行人的债权比较，并不具有优先效力。那么，能否如上诉人所称依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条处理呢？本院认为，上诉人杨俊文、何洪敏与永富源公司在签订《御品湾认购协议书》的次日，且在上诉人未付清全部购房款的情况下即办理收楼手续有悖常理，此情况下上诉人对案涉房屋进行占有使用不能视为合法占有。另外，上诉人杨俊文、何洪敏也未能提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，因此，对其有关排除强制执行的诉请也不能依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定予以支持。综上所述，杨俊文、何洪敏的上诉请求理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10178元，由上诉人杨俊文、何洪敏负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一八年十二月二十九日法官助理任婷婷书记员刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。