广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初2336号原告（反诉被告）：深圳新宏泽包装有限公司，住所地：深圳市龙华区观澜街道库坑社区大富工业区10号深圳新宏泽包装有限公司101，统一社会信用代码：91440300752517408B。法定代表人：肖海兰，该司总经理。委托代理人：吕晓丹，广东华商律师事务所律师。委托代理人：牛万春，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市奥瑞克科技有限公司，住所地：深圳市龙华区观澜街道库坑社区大富工业区10号深圳新宏泽包装有限公司501，统一社会信用代码：91440300MA5ETWHL4R。法定代表人：汪伟。委托代理人：陈嘉豪，广东国晖律师事务所律师。委托代理人：喻鑫，该司员工。上列原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕晓丹、牛万春，被告委托代理人陈嘉豪、喻鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、确认原告与被告于2018年1月12日签订的编号为XHZ20180112的《租赁合同书》于2018年5月31日正式解除；2、确认原告有权不予退还被告于2018年1月26日支付的履约保证金人民币909287.58元；3、被告支付原告自2018年1月16日至2018年6月2日期间租金人民币2082561.88元、租金税金人民币226441.94元、逾期付款违约金人民币393630.6元，合计人民币2702634.42元（其中，2018年4月24日起至2018年6月2日期间的逾期支付租金和税金的违约金人民币393630.6元，以人民币1009309.22元为基数，按照每日百分之一的标准计算，自2018年6月3日起，以人民币2309003.82元为基数，按照每日百分之一的标准计算至全部款项清偿之日止）；4、被告支付原告2018年6月1日-2日期间的物业管理费人民币2457.53元、违约金人民币712.68元，合计人民币3170.21元（其中，违约金以人民币2457.53元为基数，按照每日百分之一的标准计算，自2018年6月2日暂计至2018年6月30日，实际计付至全部款项清偿之日止）；5、被告支付原告2018年5月水电费人民币13400.89元、违约金人民币3886.26元，合计人民币17287.15元（其中，利息以人民币13400.89元为基数，按照每日百分之一的标准计算，自2018年6月2日暂计至2018年6月30日，实际计付至全部款项清偿之日止）；6、被告立即将其公司注册地址从原告物业迁离；（以下合计人民币3632379.36元）；7、被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年1月12日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订合同编号为XHZ20180112的《租赁合同书》，约定原告将位于深圳市龙华××观澜街道××路工业园办公楼、宿舍出租给被告，租赁期限自2018年1月16日起至2028年1月15日止。合同签订当日，原告与被告签订《移交确认书》，将租赁物交付被告使用。但经原告多次催促，被告未依《租赁合同书》第六条第2款约定于2018年4月24日前支付正式计租金后的首贰月即2018年5月1日至2018年6月30日期间租金人民币909287.58元。原告迫于无奈遂于2018年5月28日向被告再次发出《催告函》，要求被告于2018年5月30日24:00前支付所有拖欠费用，否则《租赁合同书》于2018年5月30日24:00立即解除，被告应于2018年6月2日24:00前搬出交还租赁物。但被告在收到上述《催告函》后，仍未支付任何拖欠费用，且已于2018年6月2日搬出交还租赁物。原告认为，《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，被告应当严格履行合同义务。被告经原告多次催告，未依《租赁合同书》第六条第2款约定支付租金的行为，严重违反了《租赁合同书》的明确约定，原告有权解除《租赁合同书》并不予退还被告已支付的履约保证金，原告并有权向被告追偿欠缴的租金、管理费或水电费等费用。同时，原告还有权依据《租赁合同书》第六条第5款约定要求被告支付逾期支付租金、物业管理费、水电费等费用的违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告答辩并反诉称：原、被告签订租赁合同的目的是用于办学用途，并且在签订合同之前多次与原告的代表人谢晓丽告知办学需要的硬性条件，例如消防、避震以及需要有18000平米的租赁面积，并且需要办理十年的租赁凭证，该要求是相关部门的硬性规定，若没有达到，将会直接导致被告办学不成功。原告的代表谢晓丽也多次口头答应我方也有录音及微信予以证实。但是直至原告去办理租赁凭证时，被告才得知首先被告的土地性质是工业用途，并且被告租赁给原告的厂房已经抵押给浦发银行，且浦发银行出具同意出租抵押物的证明，证明上列明租赁期限届满之日最晚不得晚于2020年4月1日，也就是最多只同意原告为被告办理两年的租赁凭证，这是被告所提交的证据8受理量化表及《技工学校设立评审表》所明确列明的否决项，只要达不到受理量化表所要求的18000平米建筑面积及十年租赁凭证，直接导致办学失败。正因原告的隐瞒合同的重要事实，导致租赁物无法办理18000平米的十年租赁凭证。以致被告签订合同时的目的即办学的目的无法实现。原、被告签订《租赁合同书》后，被告于2018年1月25日向原告支付租赁保证金人民币909287.58元，同日，被告与深圳市和谐家园物业管理有限公司签署了《物业管理协议》，被告已实际支付物业费及水电费185707.04元；2018年4月6日，被告与深圳市民佳信装饰设计工程有限公司签署了《工程合同》，约定深圳市民佳信装饰设计工程有限公司承接租赁场所的装修事宜，装修工程款为40276元，目前施工完毕，被告已支付全部装修工程款；被告为了申报学校购买了办公用品、宿舍用品、招聘教师等员工共花费618075.29元。为保障被告的合法权益，被告反诉请求：1、请求判令解除双方签订的《租赁合同书》；2、请求判令被反诉人返还反诉人租赁保证金909287.58元；3、请求法院判令被反诉人以909287.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月25日至实际给付之日支付反诉人资金占用费（暂计至2018年6月19日，资金占用费为16041.35元）；4、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人财产损失844058.33元；5、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。以上合计：1769387.26元。反诉被告答辩称：一、奥瑞克公司未依《租赁合同书》第六条第2款约定于2018年4月24日前支付首贰月租金，构成严重违约，导致新宏泽公司合同目的无法实现，奥瑞克公司作为违约方，无权要求解除合同。新宏泽公司基于奥瑞克公司上述严重违约行为，已于2018年5月28日发出《催告函》：“我司现依据《租赁合同书》第六条第6款、第7款约定，请贵司于2018年5月30日24:00前支付所有拖欠租金，如贵司逾期未付，则上述《租赁合同书》于2018年5月30日24:00立即解除，贵司应于2018年6月2日24:00前搬出交还租赁物。”（详见我方提交证据29页）但奥瑞克公司在收到上述《催告函》后，仍未支付任何拖欠费用，并于2018年6月1日发出《律师函》提出解除《租赁合同书》，且已于2018年6月2日搬出交还租赁物。因此，涉案《租赁合同书》已于2018年5月31日正式解除。二、《租赁合同书》签订后，新宏泽公司即积极安排人员全力协助奥瑞克公司办理租赁证及其他证照并按照奥瑞克公司要求提供相关资料。本案租赁证已于3月29日办理完毕并交给奥瑞克公司（见我方提交证据4，P16-P23）。而奥瑞克公司反诉状中提及的另案租赁证的资料亦于1月30日配合奥瑞克公司提交至房屋管理所，但因奥瑞克公司资料准备不齐全的问题进行了3次补交，直至新宏泽化妆品公司财务于4月25日催收保证金与租金时，奥瑞克公司才首次向新宏泽化妆品公司提出租赁证暂未办好，并以此为由拒付保证金与租金。事实上，涉案宿舍楼抵押给银行并不影响租赁证的办理，奥瑞克公司迟迟不配合在《有关租金收取账户更改的补充协议》上盖章，是导致租赁证最终未能办理的关键因素。三、奥瑞克公司在签订《租赁合同书》之前、之时、之后均对租赁物的土地性质、建筑物用途完全知情。（一）《租赁合同书》载明新宏泽公司与奥瑞克公司地址均在“大富工业区”，双方地理位置上为邻居，奥瑞克公司对租赁物作过多次考察。（二）《租赁合同书》多处载明“工业区”“工业园”“水电均为工业用途”，且合同第一条第3款约定：“租赁物符合承租人的各项使用要求，租赁物移交前，承租人已经对办公楼、宿舍及配套房屋、附属设施进行了检验和试用，并确认该办公楼、宿舍及配套房屋与附属设施符合其使用要求，并签署租赁物数量、质量移交确认书。”（三）奥瑞克公司提交的证据2《房产证》也能证明其对涉案租赁物的土地性质、建筑物用途是知情的，不存在所谓的一直隐瞒的情况。四、奥瑞克公司办学失败的原因不应归责于新宏泽公司。根据奥瑞克公司提交的证据8“受理量化表”第12项“深圳市技工学校教学场地证明材料”（奥瑞克公司提交证据第35页）仅对占地面积、校舍建筑面积作出要求，并未要求办学用地为非工业用地。奥瑞克公司亦未举证证明办学失败是因新宏泽公司原因或土地性质的原因导致，实践中，技工学校的筹办时间长达1-2年，常常因为合作伙伴退出、或错过招生季节导致办学成本增大，造成项目夭折，从奥瑞克公司提交证据第193页奥瑞克公司发给新宏泽公司的《沟通函》的内容亦可看出这一点。综上，新宏泽公司作为出租方，仅负有按照约定交付租赁物的主要合同义务，并不能保证承租人经营上的成败，奥瑞克公司作为教学培训机构，理应对办学所需场地的条件、要求有充分的认识和判断，对筹办时长有明确的预期，对商业风险有相当的心理准备，奥瑞克公司经过系统评估承租新宏泽公司场地作办学之用，在遭遇困难之后将责任牵强附会的推给新宏泽公司并违反合同约定拒绝履行付款义务，已然有悖诚实信用之商业准则，严重损害新宏泽公司合法的民事权益，请求法院支持新宏泽公司诉讼请求并驳回奥瑞克公司的反诉请求。本案相关情况租赁纠纷的发生经过：2018年1月12日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订合同编号为XHZ20180112的《租赁合同书》，约定原告将位于深圳市龙华××观澜街道××路工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米，宿舍1栋租赁面积5218.16平方米出租给被告，双方一致确认租赁物符合承租人的各项使用要求，租赁物移交以前，承租人已经对办公楼、宿舍及配套房屋、附属设施进行了检验和试用，并确认该办公楼、宿舍及配套房屋与附属设施符合其使用要求，并签署租赁物数量、质量移交确认书。移交确认书是出租人已依约交付了租赁物，且交付的租赁物完全符合承租人的各项要求的证明，如果双方并未实际签署移交确认书，承租人支付首期租金的行为，与移交确认书具有同等的效力和证明力。出租人同意承租人对租赁物进行装修、装饰、改造等，但承租人的装修方案必须征得出租人的书面签章同意，费用由承租人自理，装修图纸应交出租人一份存档，承租人的装修、改造方案涉及需要报有关部门审批的，承租人还应当报有关部门审批。承租人装修、装饰或改造必需严格按照法律法规实施并满足政府行政主管部门的要求，承租人装修、装饰或改造后的消防验收由承租人自行办理，出租人提供必要的协助，所需费用由承租人承担。承租人应当严格按照相关规定取得己办理消防手续的相关证明，如承租人未能取得消防验收合格等相关证明，由此所造成的一切责任由承租人承担。承租人承租租赁物的用途为办公、办学。承租人使用租赁物，应当符合法律、法规、规章、规范性文件的规定，且不违反租赁物的规划、设计用途。如承租人需变更用途，须经出租人书面同意。因转变功能所需办理的全部手续由承租人按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由承租人自行承担。租赁期限自2018年1月16日起至2028年1月15日止，共计10年。承租人按时足额给付履约保证金后，出租人给予承租人的免租期自2018年1月16日起至2018年4月30日止，2018年5月1日为正式计租金起始日。免租期系出租人在承租人承诺租赁期限为10年的前提下做出的租金减免，如承租人因任何原因提前解除合同或导致合同被解除，承租人承诺按照合同第六条约定的租金标准支付出租人免租期间的租金。免租期内仅减免租金，租金外的其他费用如水电费、管理费，垃圾清运费、税费等仍应按合同正常缴纳。本协议签订后，承租人应当在2018年1月26日向出租人交付租赁保证金人民币909287.58元，该保证金是承租人全面如约履行合同的担保。承租人如逾期未缴纳租金或管理费、水电费等费用超过30日的，经出租人催促后三个工作日内仍不缴纳的，出租人有权解除合同，履约保证金不予退还。出租人并有权向承租人追偿欠缴的租金、管理费或水电费等费用。承租人承租的厂房第一年租金为每月37元／平方米，从第二年开始每年在上一年的基础上递增5%。每月租金为人民币454643.79元。并约定租赁单价均为不含税价，合同项下租赁税费按照国家规定缴纳，由承租人全额承担，税费随租金同时间由承租人支付给出租人。2018年5月1日至2018年6月30日两个月租金人民币909287.58元，承租人应于2018年4月24日前以转账形式向出租人付清。2018年7月1日的租金每月租金人民币454643.79元应于当月的1日前以转帐方式支付给出租人。水费和电费按承租人实际使用量根据当地供水局、供电局标准收取，不包含在租金收取范围。承租人应当在每月收到水电费单据后五日内以现金形式向出租人支付代缴水电费及滞纳金（如有）。承租人应依约按时交纳租金、物业管理费和水电费等费用，承租人逾期支付租金或物业管理费或水电费等费用的，每延迟壹日，应按迟延交付租金或物业管理费或水电费等费用总额的百分之一向出租人支付滞纳金。延迟支付款项的滞纳金计算公式为：迟延支付的自然日天数乘以迟延支付的款项总额再乘以百分之一。关于合同的解除与变更、撤销：1、出租人与承租人协商一致，可以书面解除本合同，也可以变更、撤销本合同。2、任何一方非因约定事由或者法定事由，不得单方解除租赁合同，也不得单方变更、撤销本租赁合同。3、由于不可抗力不能履行合同，可以解除本合同，也可以撤销或者变更本合同。4、未经出租人的同意，承租人不得提前终止本合同，如承租人需要提前解约的，须提前3个月书面通知出租人，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a出租人已书面同意，且承租人向出租人交回了恢复原状后的租赁物；b交清免租期、承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c应于本合同提前终止前一日或之前向出租人支付当月租金的叁倍款项作为赔偿;d已按本合同约定处理了承租人的装修装饰物;承租人在履行完毕上述义务后5日内，出租人将租赁保证金无息退还给承租人。5、无论何种原因造成本合同终止，承租人均应于合同终止日后的三日内迁离租赁物，将租赁物清理干净、恢复原状并将其返还给出租人。承租人的装修、装饰物按本合同第八条第2项处理。如承租人归还租赁物时不清理杂物，则出租人对清理该杂物产生的费用由承租人负责。承租人逾期不迁离或不返还租赁物，应向出租人加倍支付租金，但出租人有权书面通知承租人其不接受双倍租金,并有权收回租赁物，将租赁物内的物品搬离租赁物场地，出租人不负保管责任，按废弃物处置。违约责任：1．任何—方单方面解除合同或违反本合同约定给对方造成损失的，或者在本合同其他条款中约定应承担违约责任的，均应当承担违约责任，并赔偿对方全部的经济损失。合同还约定其他的权利义务。合同签订当日，原告与被告签订《移交确认书》，将租赁物交付被告使用。被告接收房屋并委托深圳市和谐家园物业管理有限公司进场对租赁物进行管理。并在上述租赁房产开始筹办深圳市深信技工学校及深圳市龙华区中职职业技能培训学校。2018年1月26日，被告向原告缴纳履约保证金人民币909287.58元。2018年4月24日，被告未依约缴纳2018年5月、6月租金909287.58元，经原告多次催促无果，2018年5月28日，原告向被告再次发出《催告函》，要求被告于2018年5月30日24:00前支付所有拖欠费用，否则《租赁合同书》于2018年5月30日24:00立即解除，被告应于2018年6月2日24:00前搬出交还租赁物。被告收到上述《催告函》后，至2018年5月30日止仍未向原告缴纳拖欠的租金等费用。2018年6月1日向原告发出律师函，以原告刻意隐瞒租赁标的物的使用用途是工业用地，导致被告无法实现办学目的，继续履行《租赁合同书》将损失被告的合法权益为由，通知原告解除双方签订的《租赁合同书》。2018年6月2日被告将租赁房产内的物品搬出，并将涉案房产交还原告。双方因租金及经济损失问题，遂诉至法院。另查，上述涉案房产每月被告应向原告缴纳物业管理费36863.01元，原、被告双方庭审确认：被告已付2018年5月31日的物业管理费合计165883.54元，尚欠原告2018年6月1日至6月2日物业管理费2457.53元。被告缴纳水电费20863.23元，尚欠原告水电费13400.89元。又查，2018年3月31日，被告与案外人新宏泽化妆品（深圳）有限公司签署了《租赁合同书》(合同编号：HXZ20180401)，约定被告承租新宏泽化妆品（深圳）有限公司所有的位于深圳市龙华××观澜街道××路厂区的新宏泽化妆品宿舍（权利人为新宏泽化妆品（深圳）有限公司，房地产证号为深房地字第××号），用途为宿舍，租赁面积为6384.38平方米，租赁期限为2018牟4月1日至2028年3月31日，月租金为191531.4元。上述涉案房产已抵押给上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行。该行同意后新宏泽化妆品（深圳）有限公司出租涉案房产至2020年4月1日。后因被告办学未获批准，被告认为导致办学未果责任是由于出租方未能办理房屋租赁许可证的原因导致，遂向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0309民初2390号。二、其他需要说明的事项：1、本案涉案办公楼及宿舍的办理土地用途为工业用地，权利人为被告，已办理房地产证（房地产证号为深房地字第××号），原、被告已向租赁部门申请办理涉案房产的房屋租赁许可证。2018年3月29日，涉案房产中新宏泽工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米已取得房屋租赁许可证，宿舍楼取得一楼面积980平方米的房屋租赁许可证。其余涉案房产房屋租赁许可证尚未批复。在申报办理房屋租赁许可证的过程中，原、被告双方又签订一份《深圳市房屋租赁合同书》作为办理租赁备案证明之用。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的：1.编号XHZ20180112《租赁合同书》及《承诺函》、2.涉案租赁物房产证、3.移交确认书、4.租赁备案证明、5.2018年5月3日联系函、6.2018年5月9日告知函、7.2018年5月13日申请函、8.2018年5月28日催告函、9.被告工商信息查询单、被告提供的：1.租赁合同书、2.房产证、3.告知函、4.装修回复函、5.预先核准通知书、6.履约保证金909287.58元，物业管理费165883.54元、水电费20823.63元支付凭证、7.房屋租赁合同、8.安全管理责任书、9.房屋租赁合同（住宅）、10.安全管理责任书、11.同意出租抵押物证明、12.受理量化表等证据及庭审笔录在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。判决结果本院认为，本案争议的焦点有以下几点：一、关于本案定性问题。本案涉案办公楼及宿舍的办理土地用途为工业用地，权利人为被告，已办理房地产证（房地产证号为深房地字第××号），符合房屋出租的条件。在本案中，原、被告双方于2018年1月12日签订XHZ20180112的《租赁合同书》明确约定：承租人承租租赁物的用途为办公、办学。承租人使用租赁物，应当符合法律、法规、规章、规范性文件的规定，且不违反租赁物的规划、设计用途。如承租人需变更用途，须经出租人书面同意。因转变功能所需办理的全部手续由承租人按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由承租人自行承担。而双方在《租赁合同书》中也明确载明：双方一致确认租赁物符合承租人的各项使用要求，租赁物移交以前，承租人已经对办公楼、宿舍及配套房屋、附属设施进行了检验和试用，并确认该办公楼、宿舍及配套房屋与附属设施符合其使用要求，承租人装修、装饰或改造后的消防验收由承租人自行办理，出租人提供必要的协助，所需费用由承租人承担。承租人应当严格按照相关规定取得己办理消防手续的相关证明，如承租人未能取得消防验收合格等相关证明，由此所造成的一切责任由承租人承担。因此，由于涉案房产已取得房地产证，本案被告在租赁涉案房产时也已知悉、清楚该房产的土地用途为工业用地，合同亦明确约定由被告办理变更用途手续、消防手续等相关手续，同时还约定办理手续的费用由被告承担。故原、被告双方于2018年1月12日签订XHZ20180112的《租赁合同书》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约履行。二、关于被告认为办学未果是因原告未能办理十年期限的租赁许可证及涉案房产面积不足18000平方米导致的问题。本院认为，关于租赁许可证的问题。原、被告双方签订的《租赁合同书》对需要办理十年期限的租赁许可证及办理时间并没有作出约定，在本案中原告已根据被告的要求申报了办理十年期的租赁许可证，且已于2018年3月29日取得涉案房产中新宏泽工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米的十年期房屋租赁许可证，取得涉案宿舍楼一楼面积980平方米的十年期房屋租赁许可证。其余涉案房产租赁许可证尚在办理过程中，已履行对被告的要求，不构成为违约。关于涉案房产仅为12000多平方米，不足18000平方米造成办学失败的问题。本案被告明知涉案房产仅为12000多平方米，仍与原告签订《租赁合同书》租赁涉案房产，该房产面积在《租赁合同书》中亦有明确载明，因此，涉案房产面积不足18000平方米导致办学失败的责任在于被告，与原告无关。关于2018年3月31日被告与案外人新宏泽化妆品（深圳）有限公司签署了租赁面积6384.38平方米的宿舍的《租赁合同书》(合同编号：HXZ20180401)，引起纠纷，被告认为案外人新宏泽化妆品（深圳）有限公司出租面积6384.38平方米的宿舍未能办理10年期限的租赁许可证导致办学不成功，故要求原告承担责任。本院认为，案外人新宏泽化妆品（深圳）有限公司与本案原告是两个独立的法人主体，各自独立承担法律责任，被告该项主张没有事实及法律依据，本院不予采纳。三、关于原告诉请确认2018年1月12日签订的编号为XHZ20180112《租赁合同书》于2018年5月31日正式解除的问题。根据《租赁合同书》约定，被告应于2018年4月24日缴纳2018年5月、6月租金909287.58元。但被告一直拒不支付。2018年5月28日，原告向被告发出《催告函》，要求被告于2018年5月30日24:00前支付所有拖欠费用，否则《租赁合同书》于2018年5月30日24:00立即解除。被告收到上述《催告函》后，至2018年5月30日止仍未向原告缴纳拖欠的租金等费用。因此，根据合同法第九十四条、第九十六条规定，本院确认原、被告双方于2018年1月12日签订的编号为XHZ20180112《租赁合同书》于2018年5月31日解除；四、关于履约保证金的问题。根据原、被告双方于2018年1月12日签订XHZ20180112的《租赁合同书》约定，被告向原告支付的履约保证金人民币909287.58元是作为承租人全面履行合同的担保。由于被告在履行期限届满之前，已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同已因被告的违约行为而解除，故原告于2018年1月26日收取的履约保证金人民币909287.58元根据合同约定不予退还被告。原告该项诉请有理，本院予以支持。被告反诉请求退还履约保证金909287.58元，因被告构成根本违约，本院不予支持。五、关于原告诉请被告支付2018年1月16日至6月2日期间的租金2082561.88元、租金税金226441.94元及逾期付款违约金393630.60元的问题。被告向原告租赁涉案房产，应依约向原告支付租金及相关的费用。但被告自租赁之日起即违约没有向原告支付任何的租金。因此原告诉请支付占用期间的租金有理，本院予以支持。在本案中，被告使用涉案房产自2018年1月16日至2018年6月2日。双方签订的合同虽然约定2018年1月16日至4月30日是免租期，租金自2018月5月1日起按每月租金人民币454643.79元（不含税，税费由被告承担）计付。但同时约定承租人因任何原因提前解除合同或导致合同被解除，承租人承诺按照合同第六条约定的租金标准支付出租人免租期间的租金。故被告仍应按上述标准支付免租期内的租金。经本院核算，被告应向原告支付2018年1月16日至2018年6月2日占用涉案房产期间的租金为人民币2076206.65元（454643.79元×4.5个月＋454643.79元÷30天×2天），被告应于支付给原告。关于原告诉请被告支付租赁期限的税费问题，合同约定由被告承担。但原告没有提供证据证明涉案房产缴纳税费的证据及每月应缴纳税费金额的证据，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。关于逾期支付租金违约金问题，合同约定按每日1％标准计付，该约定过高，本院调整为按银行同期贷款利率的四倍计付，自2018年6月3日起计至付清之日止。六、关于2018年6月1日-2日物业管理费2457.53元、2018年5月水电费13400.89元，已经双方庭审确认，被告依法应支付给原告。原告请求支付拖欠物业管理费、水电费的违约金，亦应按银行同期贷款利率的四倍计付，自2018年6月3日起计至付清之日止。七、关于原告诉请被告立即将其公司注册地址从原告物业迁离问题。不属于法院的受案范围，本院不作处理，原告可向相关职能部门申请处理。八、关于反诉原告的反诉请求反诉被告支付经济损失844058.33元问题，包括为办学购买及花费的办公设备、工资、装修等费用。其中教师工资442019元，办公设备、宿舍用品176056.29元，物业费、水电费185707.04元，装修款40276元。由于反诉原告未按合同约定支付租金及相关费用，且已明确表示不履行合同，构成根本违约，故反诉原告的因合同解除的经济损失应由其自付，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳新宏泽包装有限公司与被告（反诉原告）深圳市奥瑞克科技有限公司双方签订的编号为XHZ20180112《租赁合同书》于2018年5月31日解除；二、原告（反诉被告）深圳新宏泽包装有限公司于2018年1月26日收取被告（反诉原告）深圳市奥瑞克科技有限公司的履约保证金人民币909287.58元不予退还；三、被告（反诉原告）深圳市奥瑞克科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告深圳新宏泽包装有限公司2018年1月16日至2018年6月2日占用涉案房产期间的租金人民币2076206.65元及违约金（违约金以人民币2076206.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付，自2018年6月3日起计至款项付清之日止）；四、被告（反诉原告）深圳市奥瑞克科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告深圳新宏泽包装有限公司2018年6月1日一2日物业管理费2457.53元、2018年5月水电费13400.89元及违约金（违约金以人民币15858.42元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付，自2018年6月3日起计至款项付清之日止）；五、驳回原告深圳新宏泽包装有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳市奥瑞克科技有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币17930元，保全费5000元，由原告（反诉被告）深圳新宏泽包装有限公司负担2930元，被告（反诉原告）深圳市奥瑞克科技有限公司负担20000元。反诉受理费10362元，反诉保全费5000元，由被告（反诉原告）深圳市奥瑞克科技有限公司负担。本诉受理费及保全费原告（反诉被告）已预交，反诉受理费被告（反诉原告）已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴  庆  林二〇一八年十二月十二日书记员 杨雪怡（兼）书记员 邓  燕  玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。