江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初9300号 原告：陶士强，男，1964年7月27日出生，汉族，住江苏省东海县。 原告：沈太翠，女，1966年1月30日出生，汉族，住址同上。 被告：江苏万尚会经营管理有限公司，住所地东海县迎宾大道888号（245省道车庄村北）。 法定代表人：王彪铸，总经理。 被告：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住所地东海县石榴镇人民政府内财政所办公楼。 法定代表人：王春文，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：刘友青、丁雯玉，江苏道忠律师事务所律师。 原告陶士强、沈太翠与被告江苏万某经营管理有限公司（以下简称：万某公司）、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称：禧徕乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶士强、沈太翠，二被告共同委托诉讼代理人丁雯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶士强、沈太翠向本院提出诉讼请求：判令二被告给付2017年房屋租金36173元，违约金10852元，共计47025元。事实和理由：二被告在出售商铺时明确保证及《统一经营管理合同》约定给予购房款的8%/年回报，前三年的房屋租金冲抵购房款，第四年、第五年房屋租金以现金的形式于每年的12月1日至31日给付。被告在海报上公开地表示“10万平方米商业房只租不售，保障投资户赚钱”，这些销售广告和宣传资料对商品房合同订立以及房屋的价格的确定有重大影响的。被告的行为构成了合同法意义上的要约和承诺，10万平方米商业房只租不售，保障投资户赚钱构成《担保法》上担保。现合同规定的第一年支付租金期限已到，原告三番几次找被告讨要租金，被告再三推脱，于2018年1月8日称要钱没有，可以用2017年和2018年的房租租金冲抵购买单身公寓部分房款，只字不提违约赔偿事宜。被告用虚假高额的租金回报欺骗业主，其主观上根本就没有打算给业主回报款的意思，其行己经构成欺诈，应赔偿原告的损失。综上所述，二被告违反合同的约定，构成了合同违约，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告万某公司辩称，本案中禧徕乐公司与万某公司是两家具有独立法人独立主体的有限责任公司，且股东及高管的构成均不一致，二被告不应承担连带责任。关于本案原告诉求的租金部分被告予以认可，但违约金部分不认可，首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%一般认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，即违约金的数额不应超过造成损失的30%，具体损失原告方具有举证责任，不然将认定举证不能，原告承担不利后果，同时请求法庭考虑到本次案件将关系一系列索要租金的群体性事件，将关于被告公司的生存与发展，此次事件涉及五百多户的租户租金问题，若主张违约金，那么数额对于被告公司必将是无力承受的，且被告也不存在故意违约情形，故被告要求对于原告主张的违约金部分，不予支持。况且，类似群体性向企业索要租金及违约金的案例在南京出现过，且考虑企业实际运营情况，当时法院对违约金部分并未支持，请求法庭依法驳回原告对被告违约金部分的主张。 被告禧徕乐公司辩称，同被告万某公司答辩意见。 经审理查明：2013年11月15日，原告陶士强、沈太翠作为买受人与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告以343647元总价购买被告开发的商业营业用房一套，该房位于第C2幢1单元103室。2015年3月13日，二原告取得该房房权证。 另查明，2013年11月15日，原告陶士强、沈太翠（甲方）与被告万某公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：二、2-1甲方将万某精品建材馆C1幢103号商铺委托乙方管理经营，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日。2-2市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2-3在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，按￥36173元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。八、8-1任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照《商品房买卖合同》价款的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 再查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第4年租金。 以上事实，有当事人陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、房权证、《统一经营管理合同》等证据予以证实。 本院认为，原告陶士强、沈太翠与被告万某公司签订的《商品房买卖合同》以及与与被告万某公司签订的《统一经营管理合同》系当事人真实意思表示，均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万某公司未在约定期限内支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万某公司支付商铺第四年的租金，本院予以支持。 关于违约金，被告万某公司认为《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院根据被告实际经营情况酌情确定万某公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。 被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字盖章，但也没有向原告披露说明其与万某公司之间的关系，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的,开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后10日内向原告陶士强、沈太翠支付2017年房屋租金36173元及违约金（违约金计算方式：以36173元为本金，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计息,自2018年1月1日起计算至实际给付之日止）; 二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任; 三、驳回原告原告陶士强、沈太翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费976元，减半收取488元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币976元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。010000 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 吴鹏 二〇一八年十二月二十一日 法官助理 马跃 书 记 员 王玥 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。