广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初22352号原告：广东华侨房产开发公司，住所地广州市越秀区环市东路450号-452号。法定代表人：尹健,职务总经理。委托诉讼代理人：李维佳、张晓莉，广东连越律师事务所律师。被告：陆小清（也是被告彭嘉仪的监护人），女，1963年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：彭嘉仪，女，1988年2月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：陆伟行，男，1989年12月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：谭嘉欣，女，1989年12月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上列四被告共同委托诉讼代理人：岑永胜、梁裕操，广东宏港律师事务所律师。原告广东华侨房产开发公司与被告陆小清、彭嘉仪、陆伟行、谭嘉欣物权保护纠纷一案，本院于2018年6月6日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李维佳，四被告及其委托诉讼代理人岑永胜、梁裕操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空广州市越秀区瑶华中街165号401房，并将该房屋交还给原告；2、判令被告向原告支付广州市越秀区瑶华中街165号401房的房屋使用费（按对应年份广州市租金参考价标准，自本案起诉之日往前计算三年，此后按照上述标准计算至被告将房屋交还给原告之日止）。事实和理由：原告为广州市越秀区瑶华中街瑶台花园165号401房的产权人。1996年2月11日，原告与被告陆小清母亲陈群弟签订《房屋拆迁安置协议》，约定将陈群弟作为被拆迁人搬迁至广州市瑶台花园D4梯第四层401房（即原广州市白云区广花二路瑶华中街165号401房，现地址变更为：广州市越秀区瑶华中街165号401房），使用面积为55.97平方米。陈群弟是原拆迁房屋的使用人，属于政府安置人员。经原告了解，被拆迁人陈群弟现已去世，四被告作为陈群弟的亲属一直居住在涉案房屋，至今从未向原告提出要求承租涉案房屋，也未向原告缴纳房屋使用费。原告自2017年以来，多次要求四被告腾退房屋或重新与原告签订租赁协议、支付涉案房屋的使用费等，但四被告始终视若无睹。为维护原告合法权益，2017年7月14日原告向四被告发出书面通知，要求四被告在2017年7月31日前与原告签订合同，并补缴前两年的租金，否则原告将依法收回房屋，但四被告仍不予理睬。原告认为，四被告在其亲属陈群弟去世后已经无权继续居住涉案房屋，应当及时将涉案房屋交还原告，但四被告继续居住在涉案房屋内，并且未向原告支付任何费用，上述行为已经严重损害原告的合法权益。综上所述，四被告未经原告同意居住在涉案房屋，没有任何法律和事实依据，应当立即腾退涉案房屋将房屋交还原告，并应当向原告支付占用房屋期间的占用费。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。四被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我方是根据陈群弟与原告签订的属于永迁性质的房屋拆迁安置协议而入住涉讼房屋，故被告享有永久居住权。原来被拆迁的房屋是公房性质，我方按照公房租金标准交付涉讼房屋的租金，且原告在获得涉讼房屋的产权也已经知道房屋的权利状态和使用状态。原告是接受上述状态而去获得房屋所有权，所以原告应该承接相应的义务。而且原告起诉也确认了陈群弟即合同签订人是属于政府安置人员，而且根据永迁协议上面记载是有七名被安置人员，其中包括被告陆小清及其女儿彭嘉仪。目前彭嘉仪是没有民事行为能力，属于残疾人。被告及其女儿的户籍所在地登记在涉讼房屋。有关的房屋安置拆迁协议是双方的真实意思表示，是有效的合同。根据协议约定，被告是永迁到涉讼房屋，且回迁后签订租赁合同的义务是在原告。是原告没有主动和我方签订租赁合同，而原被告的租赁状态根据永迁协议是长期有效的。且涉讼房屋的性质是公房性质，所以对于租金标准应该按照政府公布的有关公房租金标准计算。我方也愿意向原告支付相应公房标准的租金。原告不能单方解除租赁关系并收回房屋；2、对于租金的诉讼时效，在民法总则中租金只适用一年的特殊诉讼时效，所以原告可以追讨的租金只能是有效至2017年10月2日；3、对于租金标准是因为原告声称要按照一般的市场租金标准，所以双方一直无法达成租金标准的协议。而根据涉讼房屋的情况，我方承租房屋应该适用我方提交证据的租金标准。且当时我方认为永迁协议是物权的性质；4、涉讼房屋自回迁后的维修基金和管理费是由我方支付，所以我方是业主的性质，而非单纯是租赁关系。经审理查明：据2017年7月13日的房产登记号：2009交登字1519827号《广州市不动产登记查册表》记载：白云区广花二路瑶华中街165号401房的权属人为原告，登记时间2009年11月16日，建筑面积64.7813平方米，使用性质为居住用房。2017年3月23日，广州市公安局越秀区分局矿泉街派出所出具《证明》证实白云区广花二路瑶华中街165号401房，现地址变更为越秀区瑶华中街165号401房。1996年2月11日，原告（甲方、拆迁人）与陈群弟（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字145号房屋拆迁许可证批准，拆除珠光路108号2楼的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，承租面积17.54方米，有正式户口的实际居住人口7人(其中独生子女2人)。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：三、永迁办法：1.甲方应于一九九六年四月十五日前，在瑶台花园（第D4梯)第四层，产权属于（公）有的401套间，使用面积50平方米安置给乙方永迁居住。2.甲方应提前一个月以书面形式通知乙方永迁，乙方必须依期永迁。在永迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。如乙方逾期十天仍不永迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理。十、其它事项：1、乙方入住后，按甲方安置乙方的使用面积向甲方缴纳租金。3、乙方原在册人口为7人，二人独生，因乙方自动放弃二人安置，所以按乙方5人，二人独生安置永迁等。1996年4月，原告安置拆迁户永迁涉案房屋。2017年7月14日，原告向被告送达《通知》，其中内容为：瑶台花园各永迁户：我公司拥有位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园24套房屋，房号分别为：165号201、205、206、208、305东、305西、401、405、605、701、801、805、806;237号205；306、405、406之一、506、605、705、706、706之一、805、806房。各永迁户自1996年动迁至上述各房屋后，至今整整20年一直没有交纳租金。为维护国有资产的价值及保护各永迁户的权益，经我公司研究决定瑶台花园拆迁安置房处置意见如下：一、在今年7月31日前与我司签订《租赁合同》的永迁户，按优惠价格20元/月每平方米计算租金，租赁期限为3年。签订《租赁合同》的同时，永迁户应按每平方米20元/月的标准缴交前两年占用房屋的费用。二、对于一直不交纳前两年占用房屋的费用及不与我司联系协商签订《租赁合同》的房屋实际占用人，公司将通过报警或诉讼等方式依法妥善解决，回收房屋等。2018年4月26日，广东君厚律师事务所向被告送达《通知》，其中内容为：瑶台花园165号楼401室住户：你好！位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园165号楼401房是广东华侨房产开发公司的物业。该物业目前由贵住户占用。为依法妥善处理因贵住户占用上述物业而存在的纠纷，广东华侨房产开发公司委托广东君厚律师事务所作为其代理人，全权处理上述物业目前存在的纷争。为此，请贵住户在接到本通知三个工作日内，向我们提供目前房产的实际居住人员信息，该等人员居住在上述房屋的依据等基本材料。若贵住户对继续使用该有任何想法或要求的，也可一并向我们当面提出，我们将根据贵住户提供的相关信息及要求，综合各方意见,在法律允许的范围内，依法处理上述房屋目前存在的纷争。若贵住户在收到本通知的三个工作日内，没有向我们提供相关信息，我们将采取必要的法律途径解决。届时，若贵住户不仅可能面临居住的房屋被收回的风险，还可能需承担因此而增加的额外费用。请贵住户慎重考虑，以做出明确的决定等。陈群弟于2001年2月13日死亡。据2018年8月31日广州市公安局珠光街派出所出具的（2018）穗公越（珠光）第0071306号《户籍档案查询摘抄记录》记载：珠光路108号二楼：户主:陈群弟，女，1934年1月15日出生;夫:陆暖培，1933年8月25日出生；子:陆锦通，1963年4月14日出生；女:陆小清，1963年9月12日出生；外孙:彭嘉仪，1988年2月1日出生;媳:黄雪妹，1968年11月27日出生；孙:陆伟行，1989年12月23日出生。黄雪妹于2011年3月20日死亡。陆锦通于2009年12月1日死亡。被告陆伟行与被告谭嘉欣于2012年7月10日登记结婚。据2018年8月29日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，被告陆小清、陆伟行名下没有房屋。原告与被告既没有签订租赁合同，也没有交收租金。被告陈述：上述拆迁协议注明的实际居住人口7人包括陈群弟、陆暖培、陆锦通、黄雪妹，被告陆小清、彭嘉仪、陆伟行。放弃安置的2人包括陆暖培、陆锦通。涉案房屋现由被告陆小清、彭嘉仪、陆伟行、谭嘉欣共4人居住。涉案房屋的户籍有被告陆小清、彭嘉仪2人。本院认为：原告拆迁被告原承租的珠光路108号2楼房屋，然后安置被告永迁涉案房屋，虽然原被告既没有签订租赁合同，也没有交收租金，但原被告已形成了不定期的租赁关系，故原告可随时要求解除合同收回房屋。因被告目前没有其他房屋可供搬迁，涉案房屋可让被告暂住一段时间，暂住期内，被告应另寻房屋，以便期限届满将房屋腾空交回给原告。根据公平合理原则，被告应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向原告交纳房屋使用费。关于诉讼时效问题，首先，原被告之间存在租赁关系，而该租赁关系至今未解除，被告向原告交纳的是租金，并非房屋占用费，故应适用《中华人民共和国民法通则》关于租金一年的诉讼时效。其次，鉴于原告在2017年7月14日向被告主张租金，故根据相关法律规定2016年7月14日前的租金已超过诉讼时效，不予保护，被告应向原告支付2016年7月14日起的租金。关于被告认为根据房屋拆迁安置协议的约定，原告安置被告回迁的涉案房屋应为公房，原告无权收回，且应按公房标准交纳租金的问题，因本案为物权保护纠纷，只处理原被告之前的租赁关系问题，并不处理原被告之间的拆迁安置问题，被告认为原告没有履行房屋拆迁安置协议的约定安置公房给其回迁属于另一法律关系，本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告陆小清、彭嘉仪、陆伟行、谭嘉欣应于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区瑶华中街165号401房，暂住期一年，暂住期满，被告陆小清、彭嘉仪、陆伟行、谭嘉欣（含同住人员）应将上述广州市越秀区瑶华中街165号401房腾空交回给原告广东华侨房产开发公司；二、被告陆小清、彭嘉仪、陆伟行、谭嘉欣应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2016年7月14日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区瑶华中街165号401房的租金（参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价确定）一次性支付给原告广东华侨房产开发公司；本判决发生法律效力之次日起，被告陆小清、彭嘉仪、陆伟行、谭嘉欣应按上述标准逐月向原告广东华侨房产开发公司支付房屋使用费至将上述房屋腾空交回给原告广东华侨房产开发公司时止；三、驳回原告广东华侨房产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费807.50元，由原告广东华侨房产开发公司负担269.50元，被告陆小清、彭嘉仪、陆伟行、谭嘉欣共同负担538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  何海年人民陪审员  丁乃娟二〇一八年十二月二十八日书 记 员  戴 鹏法庭记录陈佳璇