黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初15562号原告（反诉被告）黑龙江同发物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区文景街88号-2号。法定代表人韩国忠，职务总经理。委托代理人王艳，黑龙江天驻律师事务所律师。被告（反诉原告）齐日忠，男，1952年5月11日生，汉族，户籍所在地哈尔滨市香坊区，现住哈尔滨市南岗区。委托代理人程效辉，男，1984年9月5日生，汉族，系被告女婿，住哈尔滨市南岗区。原告（反诉被告）黑龙江同发物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）齐日忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黑龙江同发物业管理有限责任公司(以下简称同发物业)委托代理人王艳、被告（反诉原告）齐日忠及其委托代理人程效辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黑龙江同发物业管理有限责任公司诉称，原告于2002年接管位于哈尔滨市南岗区先锋路馨悦家园的物业服务单位，被告于2002年入住该小区成为B栋1单元6层1号房屋业主，建筑面积125.83平方米，物业管理费按照建筑面积计算收取，故被告自2006年起至今未按时缴纳物业管理费共计8938.8元。原告多次向被告催要此款，被告至今未给付，故原告诉至人民法院，维护已交费业主的合法权益，望人民法院依法审判：一、请求判令被告支付拖欠2006年物业管理费770元；2007年物业管理费770元；2009年物业管理费770元；2010年至2016年每年物业管理费815.4元；2017年物业管理费921元，共计8938.8元；并要求每年度的物业费从下一年度的1月1日起至2018年1月1日，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。二、诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）齐日忠辩称，不同意原告的全部诉讼请求，诉讼时效已过，原告只能主张2016年、2017年、2018年的物业费，原告负有维修义务，从2006年开始没有交物业费是因为房屋一直在漏水，原告一直承诺给维修，2008年签了一份防水维修合同，工程保证期为十五年，所以被告在2008年交了800余元的物业费。原告有维修房屋的义务，但一直没有履行合同，所以被告也没有交物业费，原告公司的物业经理也承诺被告，房屋没有维修，就不用交物业费。被告（反诉原告）齐日忠反诉称，2006年至今，反诉原告所有的房屋由于外墙排水管道改变，出现屋内大量漏水，导致墙面脱落，常年阴湿，长期漏水冲刷玻璃窗，导致玻璃及框架受损，影响室内采光。在此期间，反诉原告多次找物业公司协调，物业承诺对其进行修缮，并同意在修缮完好之前，免除反诉原告物业费。但至今，物业公司一直未履行其义务，对相关漏水管道及漏水区域进行修缮，也从未告知反诉原告漏水的相关原因，给反诉原告房屋造成巨大损失。同时由于长期漏水原因，室内常年潮湿，导致反诉原告常年患湿疹皮肤病，反诉原告爱人患静风湿性关节炎等症病，常年就医，花费大量时间、金钱用于治疗疾病。现在根据相关法律，请求法院依法判决反诉被告承担相应责任，支持反诉原告的诉讼请求：一、判令反诉被告修缮位于哈尔滨市南岗区××家园××单元××号房屋整栋楼的外墙排水管道；修缮排水管道经过的被告房屋外墙；因排水不畅导致卧室内墙、客厅内墙渗水，要求修缮卧室的内墙、客厅的临近窗户的两面内墙及卧室和客厅的棚顶。二、要求反诉被告返还2008年物业费801.6元。三、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）黑龙江同发物业管理有限责任公司针对被告（反诉原告）齐日忠的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。一、被告所述排水管道并无漏水现象，而且每年原告对房屋的排水及防水均进行维护；二、被告的房屋漏水系房屋质量问题导致，不属于物业服务范畴。对于漏水造成的损失也不属于原告的责任。原告(反诉被告)黑龙江同发物业管理有限责任公司为证明其主张的事实成立，反驳被告（反诉原告）的反诉主张，向法院提交证据，被告（反诉原告）齐日忠质证情况如下：证据一、馨悦家园进户通知单一份、房屋进户验收单一份及房屋住户登记卡一张。证明被告于2001年入住本案小区，为该小区B栋1单元6楼1号的业主，其房屋的建筑面积为125.83平方米。被告（反诉原告）对证据一真实性及证明问题均无异议。证据二、物业管理合同、物业服务合同及哈尔滨市南岗区先锋路街道办事处鼎新社区居民委员会出具的证明各一份。证明原告系本案涉案小区的物业服务单位，自2002年开始对小区进行物业管理。物业合同明确载明该小区的公共设施、公共部位的大中修不包含在物业服务费用中，如发生大中修按维修项目统一维修，发生费用由乙方及其他业主共同承担。被告（反诉原告）对证据二物业管理合同的真实性及证明问题均无异议，物业服务合同有异议，没有被告的签字，被告也没有见过物业服务合同，对居民委员会出具的证明真实性及证明问题均无异议。证据三、2018年10月31日拍摄照片七张。证明被告所述房屋外排水管完好并无裂痕和脱落的情况，且因被告房屋质量导致外墙漏水，原告已及时刷防水胶处理进行维护。经被告报修，原告已派工程人员到现场拍照，可见被告外墙处有空调钻眼不排除被告房屋漏水系个人行为房屋钻眼导致。被告（反诉原告）对证据三真实性无异议，管道的照片证明不了管道排水是好的，空调孔是楼上住户的孔和被告家没有关系，被告家的空调孔在右侧，且漏水点也不是这个空调孔。证据四、（2016）黑0103民初11743号民事判决书一份。证明本案的物业服务合同虽未与被告签订，但依据业主大会和业主委员会指导规则第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或因业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下待行业主委员会的职责。物业服务合同经该生效判决已认定其具有合法性。被告（反诉原告）对证据四真实性及证明问题均无异议。被告（反诉原告）齐日忠为证明其反诉主张的事实成立，反驳原告（反诉被告）的主张，向法院提交证据，原告（反诉被告）黑龙江同发物业管理有限责任公司质证情况如下：证据一、2018年4月拍摄被告居住房屋外墙照片六张。证明外墙漏水，漏水的范围不在原告所述的空调孔，在阳台的正上方，左右两侧都漏水，左侧漏的比较严重。原告（反诉被告）对证据一真实性有异议，该照片无法证实系被告房屋外墙的情况，关联性有异议，该照片仅证明照片中所显示的房屋外有积冰，但无法证实该积冰的形成原因系排水管道漏水所致。证据二、2018年接到本案传票时拍摄的屋内损失照片八张。证明被告屋内的损失，包括玻璃的损失、客厅的损失、卧室的损失。原告（反诉被告）对证据二真实性有异议，该照片无法证实系被告房屋情况。关联性有异议，该照片无法证明房屋内漏水造成的原因系被告所述外墙漏水及排水管漏水所致。证据三、原、被告签订的物业管理合同一份。证明物业公司有维修、养护楼盖、屋顶、外墙、承重结构维修的义务。原告（反诉被告）对证据三真实性无异议，但合同中约定物业公司对公共区域仅限于管理、维护，但对于大中修不包括其内，大中修费用由住房维修基金或业主共同承担，而本案房屋自建成即存在质量问题，至今该房屋的漏水已需大修来进行整理，而业主对该费用均不承担，故物业公司也只能每年进行维护，但无法解决根本问题。证据四、2007年8月26日齐日忠和黑龙江同发物业管理有限公司、哈尔滨东海防水公司签订防水维修合同一份。证明合同规定为齐日忠做防水，但一直没有修好，物业公司经理承诺可以不交物业费，原告已经承诺为被告修缮房屋，承诺期限为15年。原告（反诉被告）对证据四真实性有异议，无法证实该合同的真实合法性，关联性有异议，该合同上仅有被告及乙方哈尔滨东海防水公司的签字及盖章，并无原告方公章及法人的签字，无法证实该合同与原告有关联性，故合同所约定的内容对原告并无法定关联性及约束力。本院确认，原告（反诉被告）所举证据一、二、三、四的真实性，本院予以确认；被告（反诉原告）所举证据一、二、三的真实性，本院予以确认；被告（反诉原告）所举证据四，因没有原告的公章，无法证明系与原告签订，本院不予采信。经本院审理查明，同发物业系哈尔滨市南岗区先锋路馨悦家园的物业服务单位，齐日忠系该小区B栋1单元6层1号房屋的所有权人。同发物业自2002年接管该小区提供物业管理服务至今。2001年11月21日同发物业与齐日忠签订物业管理合同，合同期限至2006年11月21日。2016年1月1日同发物业与哈尔滨市南岗区先锋路街道办事处签订了《物业服务合同》，合同期限至2018年12月31日。齐日忠于2002年进住涉案小区，一直正常缴纳物业费，直至2006年齐日忠家开始出现房屋外墙结冰、渗水及房屋漏水现象，致使齐日忠屋内遭受损失，因同发物业未能解决齐日忠房屋外墙结冰、渗水和内墙潮湿问题，齐日忠拒绝缴纳2006年物业费770元、2007年物业费770元、2009年物业费770元、2010年物业费815.4元、2011年物业费815.4元、2012年物业费815.4元、2013年物业费815.4元、2014年物业费815.4元、2015年物业费815.4元、2016年物业费815.4元、2017年物业费921元，共计8938.8元，同发物业多次向齐日忠催缴无果后起诉至法院。本院认为，同发物业于2001年11月21日与齐日忠签订物业管理合同，合同期限虽至2006年11月21日，但同发物业举示的证据能够证明自2002年至今，涉案小区一直由同发物业进行物业服务工作，齐日忠亦认可同发物业一直为涉案小区提供服务，故同发物业提供了物业服务，齐日忠在接受该服务后，即应当如期向同发物业缴纳相关费用。现同发物业起诉，要求齐日忠支付物业服务费8938.8元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于利息，齐日忠接受物业服务，未按期交纳物业费，同发物业请求齐日忠按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，符合法律规定，本院支持以2006年物业费770元为基数，自2007年1月1日起；以2007年物业费770元为基数，自2008年1月1日起；以2009年物业费770元为基数，自2010年1月1日起；以2010年物业费815.4元为基数，自2011年1月1日起，以2011年物业费815.4元为基数，自2012年1月1日起；以2012年物业费815.4元为基数，自2013年1月1日起；以2013年物业费815.4元为基数，自2014年1月1日起；以2014年物业费815.4元为基数，自2015年1月1日起；以2015年物业费815.4元为基数，自2016年1月1日起；以2016年物业费815.4元为基数，自2017年1月1日起；以2017年物业费921元为基数，自2018年1月1日起；上述均按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年1月1日止。关于诉讼时效，因齐日忠自2006年起开始不缴纳物业费至今，齐日忠未交纳物业费一直处于持续状态，并未超过诉讼时效，故关于齐日忠诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于齐日忠反诉要求修缮其所居住整栋楼的外墙排水管道，因齐日忠所居住房屋外墙排水管现没有裂痕、脱落，保存完好，同发物业对外墙排水管亦进行了防水维护，故对齐日忠反诉要求同发物业修缮其所居住整栋楼的外墙排水管道，本院不予支持。关于齐日忠反诉要求修缮排水管道经过的房屋外墙、因排水不畅导致卧室内墙、客厅内墙渗水，要求修缮卧室的内墙、客厅的临近窗户的两面内墙及卧室和客厅的棚顶，齐日忠庭审中陈述其居住的房屋外墙和内墙渗水的具体原因齐日忠不清楚，同时齐日忠未能举证证明上述问题系同发物业物业服务存在瑕疵所引起，故齐日忠的上述反诉请求，本院不予支持。关于齐日忠要求同发物业返还2008年物业费的反诉请求，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案齐日忠已向同发物业交付了2008年的物业费，同时亦接受了同发物业提供的物业管理服务，此间，物业服务合同双方已经履行完结，故齐日忠诉请同发物业返还2008年的物业费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告齐日忠于本判决生效之日起10日内给付原告黑龙江同发物业管理有限责任公司2006年物业费770元、2007年物业费770元、2009年物业费770元、2010年物业费815.4元、2011年物业费815.4元、2012年物业费815.4元、2013年物业费815.4元、2014年物业费815.4元、2015年物业费815.4元、2016年物业费815.4元、2017年物业费921元，共计8938.8元；二、被告齐日忠于本判决生效之日起10日内给付原告黑龙江同发物业管理有限责任公司物业费的利息（以2006年物业费770元为基数，自2007年1月1日起；以2007年物业费770元为基数，自2008年1月1日起；以2009年物业费770元为基数，自2010年1月1日起；以2010年物业费815.4元为基数，自2011年1月1日起，以2011年物业费815.4元为基数，自2012年1月1日起；以2012年物业费815.4元为基数，自2013年1月1日起；以2013年物业费815.4元为基数，自2014年1月1日起；以2014年物业费815.4元为基数，自2015年1月1日起；以2015年物业费815.4元为基数，自2016年1月1日起；以2016年物业费815.4元为基数，自2017年1月1日起；以2017年物业费921元为基数，自2018年1月1日起；上述均按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年1月1日止）。三、驳回被告齐日忠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告（反诉原告）齐日忠承担，反诉费50元，由被告（反诉原告）齐日忠承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  姜忠琦审 判 员  蒋月姣人民陪审员  梁 园二〇一八年十二月二十日书 记 员  李欣欣