湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终3554号上诉人(原审被告)：襄阳海容房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区环山路55号。法定代表人：林金河，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈刚、刘晓雨，湖北长久律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵小英，男，1980年7月14日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：赵睿，湖北维思德律师事务所律师。上诉人襄阳海容房地产开发有限公司(以下简称海容公司)因与被上诉人赵小英房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海容公司的委托诉讼代理人陈刚、刘晓雨，被上诉人赵小英及其委托诉讼代理人赵睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海容公司上诉请求：1.请求撤销原判，依法驳回赵小英的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵小英承担。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误。1.原审判决错误认定上诉人否认与赵小英之间存在商品房买卖合同关系，实际上上诉人从未否认与赵小英存在商品房买卖合同关系的事实。因公司人员流动量大，房屋买卖及相关资料也非常大，并没有查询到相关合同，但从未否认双方商品房买卖合同关系。赵小英在开庭时举出工商部门回复函后，上诉人在庭后积极查询，短时间内未查询到相关情况，后因赵小英变更诉讼请求，重新开庭审理，上诉人于2018年7月11日第二次庭审中向法庭阐明上诉人未收到调查情况回复函，其真实性无法认定，并非态度消极，拖延诉讼。2.原审判决错误认定双方之间的商品房买卖合同关系于2018年5月23日成立，双方商品房买卖合同关系自2016年9月17日付清首付款199353元之日便已成立。3.原审判决错误认定上诉人在本案开庭前未将双方签订的商品房买卖合同交付赵小英，上诉人在合同签订后即已将合同文本交付给赵小英。4.原审判决错误认为如果未将合同文本送交赵小英，赵小英不能确定商品房买卖合同关系成立，没有事实和法律依据。5.赵小英提出确认解除合同通知书无效的诉讼请求时，已超过3个月期限，一审法院支持其诉讼请求严重违反法律规定。赵小英迟迟未办理借款的原因在于其根本不符合公积金贷款条件，无法办理公积金贷款，且赵小英后因涉嫌刑事案件，上诉人无法联系到赵小英，导致上诉人长期无法收到房屋价款而提出解除合同。赵小英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。赵小英向一审法院起诉请求：1.判令海容公司返还2016年9月17日赵小英和海容公司签订的骧龙国际楼盘购房合同文本，继续履行购房合同并向赵小英赔偿违约金20000元；2.判令海容公司返还和购房合同与购房协议面积不符而多交的购房款14353元，并支付该购房款利息；3.由海容公司承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼过程中，赵小英变更第一项诉讼请求为确认海容公司发出的解除合同通知书没有法律效力，撤回判令海容公司继续履行购房合同并向赵小英赔偿违约金20000元的诉讼请求。一审法院认定事实：1、赵小英、海容公司成立商品房买卖合同关系。双方约定：出卖人：海容公司，买受人：赵小英。第三条，买受人所购商品房的基本情况：第A7幢1单元4层1号房，建筑面积共116.64平方米。第四条，计价方式与价款：按建筑面积算，该商品房单价为（人民币）每平方米4195.41元，总金额（人民币）肆拾捌万玖千叁百伍拾叁元整。第六条，付款方式及期限：3.其他方式买受人支付首付款（含定金）人民币壹拾玖万玖千叁百伍拾叁元整（￥199353），余款人民币贰拾玖万元整（￥290000）由买受人办理银行（含公积金管理部门，下同）贷款支付。买受人于本合同签订之日起10日内办理完毕银行贷款手续。第七条，买受人逾期付款的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），(2)逾期超过60日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。双方还就其他事宜进行了约定。2、赵小英支付购房款199353元。3、2018年2月8日海容公司给赵小英解除《商品房买卖合同》通知书。内容为：赵小英您与我公司签订《商品房买卖合同》，选购了骧龙国际项目编号为A7幢1单元4层1号房屋。经公司营销部门核查，您在签订《商品房买卖合同》后尚未付清房款，我公司工作人员多次通知您按合同约定办理房款支付手续，但您至今仍未付清剩余房屋价款。我公司认为，您欠付房屋价款的行为已严重违反双方签订的合同，现根据法律法规的规定及双方合同的约定，我公司就相关事宜通知如下：1、解除您与我公司签订的《商品房买卖合同》，2、请您持本通知书及已付房屋价款的收据原件到我公司办理费用结算手续，我公司将依照合同约定在扣除违约金等相关费用后将剩余房屋价款返还给您。双方对下列事实有争议，一审法院作如下分析认定。赵小英主张，合同文本赵小英签字后，由海容公司盖章。但是海容公司未将加盖好印章的合同书交给赵小英。海容公司否认赵小英主张的此节事实。赵小英即举出襄阳市住房保障和房屋管理局“关于襄阳海容房地产开发有限公司‘骧龙国际’业主赵小英信访调查情况的回复”予以证明。该回复的内容为：1.赵小英诉求开发企业存在三个方面的问题：（1）购房合同和购房协议不符；（2）至今未拿到购房合同及发票；（3）贷款手续拖延且有欺诈行为。要求协调解决。2.调查协处情况：（1）经调查，开发企业未查询到与赵小英签订了商品房买卖合同。（2）通过襄阳市住房保障和房屋管理局市场执法人员与开发企业的协调沟通，开发企业已同意对赵小英所购房屋按照市场价格购买并给予一定优惠，同时也可以为赵小英全额退换已付的购房款项。海容公司质证：核实真实性后三日内予以回复。但海容公司在三日内并未回复，在2018年7月11日庭审时，仍然对此证据的真实性不陈述观点，既不否定，也不肯定。一审法院认为，对相对方提出的证据，在真实性上既不肯定，也不否定，是消极拖延诉讼的行为，应否定这种行为。一审法院认定该证据真实。在此回复中，明确说明，“开发企业未查询到与您签订了商品房买卖合同，了解您当初购房属工商局组织团购选房，原交纳购房款预存工商局管理账户的资金在项目开盘后转入开发企业账户，后由于您与公安机关其他事宜，导致未能及时在规定时间办理好后续的贷款手续。”海容公司否认与赵小英形成了商品房买卖关系，何以将合同文本交付赵小英。且海容公司在接受国家行政机关调查时，否认与赵小英有商品房买卖合同，这种以利益需求为准回应国家机关的调查询问，而不是以客观事实为准予以回应的做法，是不诚信的，应当予以否定。故赵小英主张的此节事实成立。一审法院认为，赵小英、海容公司之间形成的商品房买卖合同关系成立且合法有效。海容公司没有将加盖印章的合同书交给赵小英，对于赵小英来讲，没拿到加盖印章的合同书，就不能确定双方商品房买卖合同关系的成立。海容公司在2018年5月23日第一次庭审时举出合同书。此时应当是赵小英确信商品房买卖关系成立的节点。此时解除合同的意思表示对赵小英才具有法律意义。如果商品房买卖关系本身就未成立，何以解除。故赵小英在确信合同关系成立后，提出确认解除合同无效是合法提出，一审法院予以审查。在合同书未到达赵小英的情况下，赵小英尚不知合同是否成立，海容公司即通知解除合同，理由是赵小英未履行付款义务。赵小英不能确信合同成立，则合同书中的义务是否已成为法律约束的义务赵小英也不能确定。让一个合同当事人去履行尚不能确定的义务是不科学的。故海容公司解除合同通知无效，原合同仍具有法律的约束力。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，判决如下：被告襄阳海容房地产开发有限公司2018年2月8日送达给原告赵小英的解除《商品房买卖合同》通知书无效，原合同具有法律约束力。案件受理费329元，由被告襄阳海容房地产开发有限公司负担。经二审审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，赵小英与海容公司签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效,对双方当事人均有法律约束力。关于海容公司以赵小英未付清购房款违约为由解除《商品房买卖合同》效力问题，是本案双方当事人争议的焦点问题。对此本院认为，依法成立的合同，是确定双方当事人权利义务关系的合同依据，双方当事人均应遵照履行。赵小英起诉称其于2016年9月17日与海容公司签订《商品房买卖合同》，但海容公司迟迟未向其交付该公司亦签字盖章的合同，海容公司对此不予认可并在一审法院于2018年5月23日开庭审理时提交了签订时间为2016年12月2日的《商品房买卖合同》，海容公司于本案二审庭审时称2016年12月2日已将合同交给了赵小英，但未提供证据证明，且从赵小英提供的襄阳市住房保障和房屋管理局于2017年12月26日出具的“关于襄阳海容房地产开发有限公司‘骧龙国际’业主赵小英信访调查情况的回复”内容看海容公司未将商品房买卖合同交付给赵小英是赵小英信访原因之一，且该回复亦载明海容公司未查询到与赵小英签订了商品房买卖合同，故海容公司已将合同交付赵小英的陈述不实亦未做出合理解释。2016年12月2日的《商品房买卖合同》约定“本合同自双方签订之日起生效”，因海容公司至本案诉讼前未将该合同交付给赵小英而至本案一审法院第一次开庭审理时才作为证据提交，导致赵小英无法确认合同生效时间并按该合同约定履行。在海容公司未将商品房买卖合同交付给赵小英的情况下即以赵小英未按期支付购房款违约要求解除合同不能成立；同时赵小英已实际支付首付款199353元，赵小英将办理余款的按揭贷款手续提交给海容公司后，海容公司未提供充足证据证明系归责于赵小英的原因致贷款未能发放。因此一审判决确认海容公司于2018年2月8日送达给赵小英的解除合同通知无效，并无不当。海容公司对此提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，海容公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元，由上诉人襄阳海容房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇一八年十二月十八日书记员  刘秋华