广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6306号原告：王声金，男，1951年5月13日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。原告：王菊英，女，1961年8月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上列两原告的共同委托代理人：高新国，广东兆鹏律师事务所律师。被告：王东匡，男，1957年11月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：王嘉龙，男，1988年5月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系王东匡儿子。委托代理人：张林妹，女，1967年12月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系王东匡妻子。原告王声金、王菊英诉被告王东匡共有纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王声金、王菊英及其委托代理人高新国、被告王东匡及其委托代理人王嘉龙、张林妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王声金、王菊英向本院提出诉讼请求，1、请求判令王东匡配合办理位于增城市××城镇××西××至××楼的房产（房产证号：06××04）过户手续；2、请求判令被告支付使用和租赁该房屋租金82667元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：王声金、王菊英及被告继承其父亲王惠民的位于增城市××城镇××至××楼的房产（房产证号：06××04），经增城区人民法院判决【（2017）粤0183民初3684号】，三人各继承三分之一的产权份额。此房产目前还登记在双方去世父亲王惠民名下，现王声金、王菊英需要去房产登记部门办理过户手续办理房产证件，但被告拒不配合。该涉案房产分上下二层。首层面积为40.17平方米，二层面积为35.88平方米。首层被隔开为对等两半，其中一半于2016年3月21日至2018年3月20日出租，租金为3300元一个月，王菊英、王声金和被告共三人一起轮流按月收取租金。首层另一半及二层均由被告独自占用，用于自己经营。2018年5月22日至2021年8月25日，原告出租的首层一半又重新租给另一人，月租金为3200元，此半间房屋无法到达二层，也无卫生间等用水设施，被告也拒不配合新租客办理工商信息登记。而此时，被告也将自己独占的首层另一半及二层出租，租金超过4000元。被告自2016年1月独自占用该房屋首层另一半及二层以来，一直独自占有其所占房屋收益。王声金、王菊英认为，一方面被告应配合王声金、王菊英去房产登记部门办理房屋过户手续。另一方面，由被告独自占用和出租的该房屋首层另一半及二层的收益，王声金、王菊英应占有三分之二的份额。由被告独自占用和使用的首层另一半及二层收益按月4000元计算，从2016年1月计算至2018年9月10日，收益共为124000元，王声金、王菊英应占有三分之二的份额，计算为82667元。王声金、王菊英多次和被告协商，被告拒不配合和理睬王声金、王菊英。王声金、王菊英为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如诉请。被告王东匡辩称，一、王东匡意愿和解，完成涉案房产的继承手续。法院已判决王东匡与王声金、王菊英共同承继，王声金、王菊英约王东匡办理产权过户手续，王东匡也同意前往配合办理涉案房产的产权过户手续，但王东匡提出应将母亲多年的退休工资、银行存款、葬补费、医疗补助等一并结算，王声金、王菊英却不愿意配合。由于双方对此不能达成一致意见，导致涉案房产至今没有办理继承过户手续。三、王东匡不同意王声金、王菊英二人提出租金从2016年1月计算至2018年9月。理由为：王声金、王菊英要求收取4000元每月的租金，明显高于市场价格，王东匡只使用涉案房产首层的20平方用于经营，二楼是用于存放先人骨灰和拜祭祖先。王声金、王菊英曾告知王东匡，因王东匡生活较困难，并一直在涉案房产侍奉母亲至终，愿让王东匡在涉案房产经营，不收取租金，所以王东匡才一直在涉案房产进行经营。王东匡经营的牛杂店位于西园路××内巷，巷子为暗小巷，尽头不通大街，无商业价值，因王东匡在巷口以小推车形式经营牛杂数年，后搬回涉案房产经营，并且为小巷铺路、做广告等的大量工作，从而使该涉案房产有了价值。三、2018年3月20日，王声金、王菊英把涉案房产首层的一半房屋再租给他人，每月租金3200元，没有叫王东匡参与签订租赁合同，租金亦由王声金、王菊英收取。王东匡认为王声金、王菊英先选择了经济效益高的一边房屋进行出租，王东匡与妻子继续共同在小巷一边店铺经营牛杂店。由于王东匡夫妇年纪大，身体不好，家中孙子需要人照看，遂在2018年9月将经营的牛杂店的首层另一半及二层房屋出租给他人使用，每月租金2000元，其中二楼为住房。对于此事，王东匡也没有叫王声金、王菊英二人参与。王东匡是次子，一直以来跟随父母居住了六十年，大小事情都是由王东匡夫妇担当。王东匡母亲交代房屋一半是由母亲收租养老，小巷一边给被告做生意养家。而且涉案房产是房改住房，有王东匡夫妇和父亲四人申请购买，王东匡夫妇也出了钱购买，有单据为实。经审理查明：1990年2月17日，位于增城区荔城街西园路西三巷三号1-2楼房产登记的产权人为王惠民、张梅，属房改房，房屋建筑面积共79.76平方米，共两层，首层面积40.17平方米，二层面积39.59平方米。王惠民与张梅是夫妻关系，双方共生育王声金、王东匡、王菊英三子女。王惠民于1990年11月23日死亡，张梅于2015年12月15日死亡，王惠民父母先于王惠民死亡，张梅父母先于张梅死亡，王惠民与张梅两人生前均未立遗嘱。2016年3月21日，王声金、王菊英与王东匡共同将涉案房产首层的其中一半约20平方米商铺给出租给何立逵经营使用，双方签署了《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年3月21日至2018年3月20日止，每月租金3300元。以上租金由王声金、王菊英与王东匡每人每月轮流收取租金。2017年6月2日，王声金向本院提起诉讼，要求确认涉案房产由王声金、王东匡、王菊英各享有三分之一产权份额，本院受理案号为（2017）粤0183民初3684号。2017年8月14日本院作出（2017）粤0183民初3684号民事判决书，认定涉案房产的产权人为王惠民、张梅，对于王东匡主张涉案房产是王东匡夫妻与王惠民、张梅四人共有的主张不予采纳，判决涉案房产由王声金、王东匡与王菊英各继承三分之一的产权份额。上述判决书于2017年9月2日发生法律效力。2018年5月22日，王声金、王菊英将涉案房产首层其中一半约20平方米商铺（原出租给何立逵使用的部分首层商铺）出租给周新宇使用，并与周新宇签订《铺位租赁合同》，约定租赁期限从2018年5月22日至2021年8月25日止，租期三年，每月租金3200元正，每月租金由王声金、王菊英收取。本院为查明涉案房产是否具备登记过户条件的问题，向广州市增城区国土资源和规划局发函了解相关情况。2018年9月27日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划协查〔2018〕526号《广州市国土资源和规划委员会关于增城市××城镇××西××至××楼相关情况的复函》，内容为位于增城市荔城镇西园路西3巷3号1至2楼房屋的权属人为张梅、王惠民，《房屋所有权证》证号为粤房字第××号，《国有土地使用证》证号为1988第0012025-01250106925号，房屋性质为房改房，土地使用权取得方式为划拨，尚未办理土地有偿使用手续；权利人需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记；截至2018年9月20日，该房屋无查封、无抵押情况等情况。王声金、王菊英与王东匡对上述复函内容均无异议，均同意按复函的内容办理过户，并同意按份额支付土地出让金以及办理涉案房产商品化的相关费用。本案审理过程中：一、王声金、王菊英陈述以下内容，1、因为张梅在2015年12月份去世，而且王东匡占用首层另一半商铺用于经营收益，所以王声金、王菊英从2016年开始要向王东匡主张相应份额的租金。2、涉案房产二层曾存放过王惠民的骨灰20年，在张梅去世之后，就将王惠民的骨灰一并移走了，此后二楼再也没有父母的杂物，二楼就由王东匡占用。3、王声金、王菊英占用的涉案房产首层其中一半商铺只有15平方米，王东匡占用的首层另一半商铺有20平方米。二、被告陈述以下内容，1、涉案房产首层其中的20平方商铺和二楼虽然由王东匡使用，但王东匡在2018年9月才将这部分房屋进行出租收益，在张梅去世后至2018年9月出租之前，涉案房产二楼并非由王东匡使用，而是用于存放父母的杂物和骨灰；在2018年9月出租之前，涉案房产首层另一半20平方米的商铺是王东匡用于经营使用。2、王声金与王菊英占用涉案房产首层的一半大概20平方米的商铺，王东匡占用涉案房产首层的另一半20平方米的商铺。3、王东匡同意向王声金、王菊英支付租金，但只同意从法院判决王东匡与王声金、王菊英对涉案房产按份共有之日起支付租金，可参考同地段房屋的市场租金向王声金、王菊英支付三分之二的租金，但王东匡不同意涉案房产二楼的租金，因二楼在王东匡出租之前一直都是空置。三、王东匡提供其与张益勤于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》复印件，拟证明其占用的涉案房产首层另一半20平方米的商铺租金低于王声金、王菊英主张的租金的事实。《房屋租赁合同》内容为王东匡将涉案房产的30平方米的房屋出租给张益勤使用，租赁期限自2018年9月1日起至2021年9月1日止，第一年每月租金2000元（一楼1600元，二楼400元），第二年每月租金每月3000元（一楼2500元，二楼500元）等。王声金、王菊英对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，王声金、王菊英认为上述合同中约定的租金与市场价格不符，王东匡存在故意制造虚假合同隐瞒租金的嫌疑。庭审过后，王声金、王菊英以王东匡正积极配合办理房屋产权过户手续为由，申请撤回第一项要求王东匡配合办理涉案房产过户手续的诉讼请求。另查明，2017年12月，广州市住房和城乡建设委员会与广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》载明增城区荔城街西园路地段楼梯居住用房的租金参考价为每月每平方米9元、商业用房租金参考价为每月每平方米60元。本院认为，涉案房产登记在王声金、王菊英与王东匡的父母王惠民、张梅名下，在王惠民、张梅死亡后，王声金、王东匡与王菊英对涉案房产享有法定继承的权利，涉案房产即属于王惠民、张梅的继承人王声金、王菊英与王东匡共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，王声金、王菊英与王东匡自张梅死亡之后对涉案房产共同享有占有、使用、收益的权利。本院作出的（2017）粤0183民初3684号民事判决书已确认王声金、王菊英与王东匡对涉案房产各继承三分之一的产权份额。结合查明的事实，在张梅死亡后，王声金、王菊英与王东匡于2016年3月共同将现由王声金、王菊英占有的涉案房产首层的其中一半约20平方米商铺出租给何立逵使用至2018年3月20日止，出租期间的租金收益由三人共同收取，而涉案房产首层另一半约20平方米商铺则一直由王东匡自行经营使用。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，王声金、王菊英对于由王东匡占有使用的涉案房产首层另一半约20平方米商铺亦享有三分之二的使用或者收益的权利。因此，王声金、王菊英主张王东匡支付2016年1月1日至2018年9月10日期间涉案房产首期另一半约20平方米商铺三分之二的占有使用费（租金），亦属合理。至于涉案房产二楼的问题，王声金、王菊英称自张梅死亡后涉案房产二楼一直由王东匡独自使用，但王声金、王菊英未提供充分的证据证明王东匡在2016年1月至2018年9月之前独自占有使用涉案房产二楼或者收取二楼租金收益，王东匡对此亦不予认可，故本院不予采信。庭审中，王东匡自认在2018年9月开始将涉案房产二楼连同其占有使用的首层另一半约20平方米一并出租给他人使用。因此，王东匡应向王声金、王菊英支付涉案房产二楼2018年9月1日至9月10日期间三分之二的租金收益。王声金、王菊英主张按每月4000元的标准计算占有涉案房产的收益份额，但王声金、王菊英未提供充分证据予以证明王东匡占用的房屋收益每月达4000元之多，因此本院对于王声金、王菊英的上述主张不予采纳。本院认为，王声金、王菊英主张的涉案房产占有使用收益问题，应参照《2017年广州市房屋租金参考价》关于涉案房产所在地段即××路段的租金参考价格计算为宜，其中涉案房产首层为商铺，应按照商业用房租金参考价每月每平方米60元计算，二楼应按照楼梯居住用房的租金参考价每月每平方米9元计算。经计算，涉案房屋首层20平方米商铺每月租金价格为1200元（20平方米×60元/月·平方米），每月租金价格的三分之二份额为800元，自2016年1月1日至2018年9月10日止三分之二份额的占有使用费为25866.67元｛（800元/月×32个月＋800元/月÷30日×10日）×2/3｝；二楼房屋每月租金价格为356.31元（39.59平方米×9元/月·平方米），每月租金价格的三分之二份额为237.54元，自2018年9月1日至同月10日止三分之二份额的占有使用费为79.18元（237.54元/月÷30日×10日）。承上分析，王声金、王菊英主张王东匡支付涉案房屋首层20平方米商铺2016年1月1日至2018年9月10日期间三分之二份额的占有使用费25866.67元以及涉案房屋二楼2018年9月1日至同月10日期间三分之二份额的占有使用费79.18元，合理合法，本院予以支持。王声金、王菊英诉请的使用费超出上述金额部分的，于法无据，本院不予支持。庭审中，王东匡表明愿意配合王声金、王菊英办理涉案房产过户手续，并同意按份额支付涉案房产土地出让金以及办理涉案房产商品化的相关费用。庭审过后，王声金、王菊英以王东匡正积极配合办理房屋产权过户手续为由，申请撤回要求王东匡配合办理涉案房产过户手续的诉讼请求。王声金、王菊英撤回该项诉讼请求，是对其权利的自行处分，并不违反相关法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王东匡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王声金、王菊英支付位于增城区荔城街西园路西三巷三号1－2楼房产首层20平方米商铺自2016年1月1日至2018年9月10日止的占有使用费25866.67元以及涉案房屋二楼2018年9月1日至2018年9月10日期间的占有使用费79.18元。二、驳回原告王声金、王菊英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费933.30元，由原告王声金、王菊英负担640.30元，被告王东匡负担293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一八年十二月三日书记员  姚俊焕周思珍