广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14225号原告：佛山市营鹰消防智控技术有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座1101室，统一社会信用代码91440605757882818K。法定代表人：富三江。委托诉讼代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芯，广东沁森律师事务所实习人员。被告：佛山亿能置业有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座702室，统一社会信用代码91440600551715694W。法定代表人：高森。委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志芬，广东群豪律师事务所律师。第三人：广东振兴建设股份有限公司，住所地：广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号主楼15楼（部位：自编1502A、1506、1508房），统一社会信用代码91440000190329965X。法定代表人：富三伟。委托诉讼代理人：刘惠萍，广东沁森律师事务所律师。原告佛山市营鹰消防智控技术有限公司(下简称“营鹰公司”)诉被告佛山亿能置业有限公司（下简称“亿能公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日受理后，依法适用简易程序，并于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡金婷、李芯，被告的委托诉讼代理人孙志芬到庭参加了第一次庭审，在第一次庭审后，本院依法追加了广东振兴建设股份有限公司（下简称“振兴公司”）作为本案第三人参加诉讼。本院于2018年10月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡金婷、李芯，被告的委托诉讼代理人孙志芬、第三人振兴公司的委托诉讼代理人刘惠萍到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人向本院申请调解期，本院在本案中作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告履行《广东省房地产买卖合同》义务，向原告交付经验收合格的位于广东省佛山市南海桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座1104室的房屋（下简称“1104室”）。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月13日，原被告签订《广东省房地产买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于1104室的房屋，房屋价款为2204720元，被告应于2016年1月5日将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告已支付了涉讼房屋的相应对价，被告于2015年11月25日向原告出具涉讼房屋发票，双方已就购房款结算完毕。被告为原告办理了涉讼房屋的过户登记手续，原告于2015年11月30日取得涉讼房屋所有权。2017年8月9日、2018年1月4日原告催告被告履行交付房屋义务，但是被告至今仍未履行向原告交付房屋的义务。原告认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容不存在任何违反法律、法规强制性规定的情形，合同内容合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。依据双方签订的合同约定以及根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百七十九条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《房地产管理法》第二十七条等有关法律法规规定，被告应于2016年1月5日履行向原告交付经验收合格的房屋义务。被告经原告催告至今未履行交房义务的行为已违反合同约定以及法律规定义务，给原告造成了巨大的经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，请判如所请。被告辩称，1、原告提起的本案诉讼属于重复诉讼，违反一事不再理原则，依法应不予受理，受理后也应当驳回起诉。本案中，原告以被告为被告，以《广东省商品房买卖合同》、《合作协议》等为基本事实，提起房屋买卖合同诉讼，与其在南海区人民法院提起的房屋买卖合同纠纷诉讼的被告相同、事实相同、法律关系相同，故应属同一诉讼。原告此前在2017年9月25日已提起涉讼房屋的房屋买卖合同纠纷，案号为（2017）粤0605民初14874、14880、14884、14889、14893、14898、14912、14914、14916号，原告在该九案以与本案的事实理由进行诉讼，要求被告支付逾期交付房屋损失，法院已判决认定原告不是涉讼房屋的购买者，无权提出主张，驳回其全部诉讼请求。2、原告至今仍未支付涉讼商品房的购房款，无权要求交付商品房。根据《合同法》规定，买受人未支付价款，出售人有权拒绝交付，从《广东省商品房买卖合同》第二条、第四条可知，原告应先支付购房款，被告才配合办理交付，且本案原告至今仍未支付购房款，也未证明其确已支付全部购房款。3、本案的审理因须等另案的审理结果作为依据，依法应中止审理。因本案原告与其关联公司振兴公司未支付涉讼商品房的购房款，被告已先于本案提起诉讼，案号（2017）粤0605民初8185号，请求原告与振兴公司支付购房款19850505.03元，两公司的实际控制人及股东富三伟承担连带责任，该案一审法院已于2017年9月26日作出判决，认定振兴公司是涉讼商品房的购买方，涉讼九套商品房的价款为19850505.03元，振兴公司应承担支付购房款义务，只是一审法院认为涉讼九套商品房的购房款的支付条件尚未成就，因此驳回了亿能公司支付购房款的诉讼请求。该案一审判决后，该案被告营鹰、振兴公司、富三伟未上诉，亿能公司上诉，上诉请求撤销一审判决，判决营鹰公司、振兴公司支付购房款19850505.03元，两公司的实际控制人及股东富三伟承担连带责任，该案二审维持一审判决后，亿能公司已经向广东省高院申请再审。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，第三人认为被告应当向原告交付涉案的9套房屋，对于房屋不动产，房产证以及国土房管局的查册资料均显示涉案的九套房屋已经在原告名下，物权是一种所有权、绝对权、对世权，不能因为被告的所谓生效判决中的个别认定而对抗房管局的查册资料以及房产证，根据2018年9月19日第一次开庭的笔录可以看出，被告至今未向原告交付涉案的九套房产，其在2017粤0605民初8185号案件中要求所谓的撤销原告与被告之间的房屋买卖合同，要求原告支付购房款的诉讼请求已经被二审终审驳回全部诉讼请求。因此，考虑到物权的是一种对世权，无论是否存在8185号案件的认定，在没有生效判决撤销涉案九套房屋的产权证明之前，涉案九套房屋归属原告所有，被告理应向原告交付涉案房产，以及未交付需承担相应的违约责任。第三人认为被告的答辩中的理由不成立：1.原告提起的九案中并不属于重复诉讼，本案是要求被告交付房产，其在答辩意见中的14874-14916等9案中是要求被告支付逾期交房的损失，两者并不冲突；2.被告认为原告没有支付涉案购房款无权要求支付商品房的答辩事由不成立，根据2017粤0605民初8185号判决以及2018粤0605民中1389号判决书，被告在当中要求原告、第三人支付涉案购房款的请求已经被法院全部驳回，其所谓未支付购房款的抗辩不能对抗原告对涉案九套房产的所有权；3.被告认为本案的审理需等另案的审理结果作为依据，所谓另案的审理结果是他对8185号案件提起了再审申请，根据我国民诉法的相关规定，再审不影响执行，更何况被告只是提交了所谓的一张证据清单，并不构成依法应该中止审理的法定事由，请法官不予认定。4.第三人在今天庭审有提交第三人与被告签署的合作协议以及装修工程施工合同，根据合作协议以及装修工程施工合同，第三人承接佛山亿能公司不低于3000万人民币的装修工程金额，双方对于第三人已经履行的份额双方也有初步的认可，根据双方认可的金额将合作协议书中认定的14套房屋在双方认可的金额之下变更为涉案的九套房屋，也就是说作为第三人已经支付了9套房屋的对价，第三人也有权指定任何一方作为涉案房屋的业主，被告协助过户，因此不存在被告所称未支付对价，其有权不交付房屋的事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭各方进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证5录音资料及录音内容整理、举证6《催办交付房屋通知书》及快递查询单，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定；被告举证3，被告没有提交证据原件予以核对，被告及第三人均有异议，本院对该证据的真实性不予确认。综合本院采信的证据及各方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：涉讼房产是位于佛山市南海桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座1104室，登记房地产权属人为原告，证号：粤房地权证佛字第××号，发证日期为2015年11月30日。2015年1月4日，亿能公司与振兴公司签订《合作协议》，约定：振兴公司向亿能公司认购亿能国际广场主楼第11层及第12层01、02单元，其中第11层公布的单价为14995.83元/平方米；全部房产的结算价为公布价的7折，共2402万元；振兴公司在签订协议当日起，开始承接原告装修工程，购房款将从装修工程款中扣除，双方最终结算时，款项对冲之后不足部分以现金补足。同日，亿能公司与振兴公司签订《装修工程施工合同》，约定：亿能公司委托振兴公司对亿能国际广场各楼层进行装修，亿能公司承诺委托振兴公司实施的工程总合同额不低于3000万元；上述款项依据双方的《合作协议》优先支付购房款。2016年1月13日，营鹰公司、亿能公司签订一份《房地产买卖合同》（即涉讼合同），约定：亿能公司出售涉讼房产予营鹰公司，出售总价为2204720元；营鹰公司于2015年12月31日前支付房款2204720元，营鹰公司付清购房款时，亿能公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给营鹰公司；双方同意于2016年1月5日由亿能公司将涉讼房产交付给营鹰公司使用。同日，营鹰公司与亿能公司签订了另外八份《房地产买卖合同》，约定：营鹰公司向亿能公司购买亿能国际广场2座1101-1103、1105-1109房，亿能公司于2016年1月5日向营鹰公司交付该些房产。2016年11月22日，亿能公司向营鹰公司发出《亿能国际广场收楼通知书》，告知：营鹰公司于2016年11月25日至2016年12月1日前办理收楼手续。2016年12月1日，营鹰公司向亿能公司发出《关于“亿能国际广场收楼通知书”的回复函》，称：房屋未具备交楼条件、无法正常使用，不同意办理收楼手续。2016年12月21日，亿能公司向营鹰公司发出《催办理交付手续通知书》，通知营鹰公司于2016年12月30日17：30时前办理收楼手续。2017年6月2日，亿能公司起诉振兴公司、营鹰公司、富三伟房屋买卖合同纠纷，要求振兴公司、营鹰公司支付亿能国际广场11楼整层共九套商品房的购房款19850498.5元及利息等，本院经审理后作出（2017）粤0605民初8185号民事判决书，判决驳回亿能公司全部诉讼请求。后亿能公司不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年4月18日作出（2018）粤06民终1389号民事判决，认定：亿能公司与振兴公司的相关负责人已达成降低签约价以减少税费支出、实际价格按《合作协议》执行的合意……涉案九套商品房的价款应从《装修工程施工合同》项下的工程款中抵扣，因双方确认《装修工程施工合同》项下的工程尚未结算，以装修工程款抵扣房屋价款即支付涉讼房产购房款的条件尚未成就……振兴公司作为涉讼房产的购买方，应承担支付购房价款的义务，营鹰公司经振兴公司指定与亿能公司签订《房地产买卖合同》，符合亿能公司与振兴公司于《合作协议》中的约定，并未改变振兴公司才是涉讼房产实际购买人的事实，且《合作协议》、《房地产买卖合同》均未约定营鹰公司应对振兴公司购买涉讼房产的行为承担付款义务；并判令：驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。上述的事实已由营鹰公司与亿能公司另案房屋买卖合同纠纷一案【案号（2017）粤0605民初14914号】的民事判决书予以确认,营鹰公司向本院提出亿能公司向营鹰公司支付逾期交房损失（按同地段同类房屋租金2016年月标准55元/平方米及2017年月标准58元/平方米计算，自2016年1月6日至判决确定的给付之日，暂计至2017年8月14日为299279元）的诉讼请求。本院经审查，作出驳回营鹰公司的全部诉讼请求的判决。营鹰公司不服该民事判决书，并向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）粤06民终8959号民事判决书，对（2017）粤0605民初14914号民事判决书所认定的事实予以确认，并认为该判决认定事实清楚，适用法律正确，并维持了原判。上述两民事判决书已发生法律效力。在（2018）粤06民终8959号案审理过程中核查,营鹰公司确认《房地产买卖合同》中约定的2015年12月31日前支付购房款这一条款并未履行，购房款的支付实际按振兴公司与亿能公司签订的《合作协议》履行即以装修工程款抵扣购房款。本案诉讼中，亿能公司陈述：亿能公司与振兴公司之间的装修工程尚未结算。本案诉讼中，振兴公司陈述：2016年1月之前，亿能公司与振兴公司已就当时已装修部分有初步结算，并且根据该结算款将合作协议中约定的11套房屋变更为9套并过户到原告名下。本院认为，在（2017）粤0605民初14914号案原告营鹰公司（即本案原告）在该案中主张要求被告亿能公司（即本案被告）支付逾期交房（1104室）损失，在本案中，营鹰公司又要求亿能公司交付1104室，14914号案与本案争议焦点基本相同，均为以下争议焦点为：1、营鹰公司是否替代振兴公司成为涉讼房屋买卖合同的相对方。2、亿能公司交房的条件是否成就。涉讼《合作协议》和《房地产买卖合同》系为履行《合作协议》而补充签订，营鹰公司名为买受人，并非付款方，只是作为涉讼房屋的接收人，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”之规定，本案中接受涉讼房屋的权利由营鹰公司享有，振兴公司仍负有支付购房款的义务，故涉讼房屋的权利只是部分转让，营鹰公司作为房屋接收人加入到原合同关系中。《房地产买卖合同》并非独立存在的合同，营鹰公司亦未完全取代振兴公司成为涉讼房屋买卖合同的主体，仅为合同的受益人，故营鹰公司主张其作为合同的相对方与事实和法律不符，本院不予支持。鉴于亿能公司已将涉讼房屋登记至营鹰公司名下，并不存在违约的故意，而营鹰公司及振兴公司均未能提供相应的结算凭据证明装修工程已结算,在双方尚未结算、亿能公司尚未收取购房款的情形之下，亿能公司主张交房的条件尚未成就与事实和法律相符，本院予以支持。营鹰公司认为交房的条件已成就，要求亿能交付涉讼房屋明显缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回佛山市营鹰消防智控技术有限公司的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取12218.88元（佛山市营鹰消防智控技术有限公司已预交），由佛山市营鹰消防智控技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉叶二〇一八年十二月十四日书记员  伦健安