广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20911号原告：谭阴全，男，1968年4月3日出生，汉族，住重庆市巫山县，原告：梁居珍，女，1970年1月29日出生，汉族，住重庆市巫山县，上列两原告共同委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园11幢102房，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告谭阴全、梁居珍与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭阴全、梁居珍的委托诉讼代理人翁均涛，被告双德公司委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭阴全、梁居珍向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付逾期交房违约金26760.4元（以总房价298000元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止共计449天，按每日万分之二计算）；2．被告向原告支付逾期办证违约金15019.2元（以总房价298000元为基数，自2016年8月23日至2018年1月8日止共计504天，按每日万分之一计算）。事实与理由：2013年2月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以总价298000元购买被告开发的中山市神湾大道南157号德雅湾家园12幢1001房；被告应于2013年9月30日前交房给原告，交付条件为取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程验收报告（即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格）；被告应于房屋交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。2018年原告了解到商品房必须办理竣工验收备案手续后方可交付和办理产权登记手续，被告的交付不符合法律规定且逾期办证违反合同约定，应承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告双德公司辩称，1．原告已于2013年11月26日办理收楼手续，接收案涉房屋，故从收楼之日起，原告无权要求被告支付违约金。2．《中山市商品房买卖合同》第八条约定的交付条件合法有效。原告接收房屋时，房屋的供水、供电、电梯、消防等单项已通过政府有关部门的验收合格，案涉房屋工程也已竣工验收并通过中山市神湾镇住房和城乡建设局、中山市建设工程安全监督所的验收合格，符合合同约定的交付条件，不存在逾期交楼，不应向原告支付违约金。3．原告收楼时案涉房屋符合居住条件，并未对原告的权益造侵害，原告收楼至今房屋并无任何质量问题影响其使用，且后来案涉房屋亦通过了政府部门的综合验收，取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证，证实了案涉房屋不存在安全质量问题。另，被告于2016年12月23日才取得工程竣工验收备案证系因政府验收方式发生变更，并非工程质量问题，若支持原告逾期交房违约金的请求将违反公平原则。4．合同约定的交付条件并非取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，原告收楼时已知悉案涉房屋未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，现原告又以此为由要求被告承担逾期交付的责任，有违诚信原则，违背契约精神。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十二条的规定，原告的诉求是没有事实及法律依据。5.被告已于2013年11月26日向原告交付房屋，办证期限应从该日的次日起算，计至720个工作日。另，合同明确约定被告履行的办证义务为提交办理产权登记备案的资料到产权登记机关备案，并非办妥案涉房屋的不动产权证，因此，被告办证义务的截止日期应当为提交办证资料到产权登记机构之日。本院经审理认定事实如下：1．2013年2月24日，双德公司（出卖人）与谭阴全、梁居珍（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：①由谭阴全、梁居珍购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为298000元；②出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后（出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），将符合合同约定的商品房交付买受人使用；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；④出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，合同还约定了其他事项。2．谭阴全、梁居珍已交付全部购房款298000元，双德公司于2013年11月26日向谭阴全、梁居珍交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2013年11月15日通过验收并合格，谭阴全、梁居珍认为案涉商品房不仅要符合合同的约定，同时要符合国家法律法规的强制性规定，应当以取得竣工验收备案登记证作为交付前提。双德公司认为无论是建筑法、建筑质量管理条例、还是消防法均未明确规定商品房一定要经过规划、环保等条件作为验收合格的前提条件，谭阴全、梁居珍收楼时案涉房屋虽未取得竣工验收备案登记证，但案涉房屋的质量、水电等单项工程均已验收完毕，符合居住条件，且合同并未约定以取得竣工验收备案登记证为交付的依据，签署合同时中山市有相关行政部门亦并未强制要求以取得竣工验收备案登记证作为交付条件，谭阴全、梁居珍知悉未取得竣工验收备案登记证仍办理收楼手续，并未侵害其合法权益。4．2016年12月23日，双德公司取得了德雅湾家园（一期）商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3384号）。双德公司称其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但并未举证证明。5．2017年12月25日，双德公司向国土办证部门递件就案涉房屋的办证资料提交申请不动产权属登记。2018年1月8日，谭阴全、梁居珍取得案涉房屋不动产权证书[粤（2018）中山市不动产权第0005400号]、[粤（2018）中山市不动产权第0005401号]。双德公司称其逾期办证系因政府部门变更了对案涉小区的验收方式，但并未举证证明。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是谭阴全、梁居珍与中山市双德房地产有限公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，谭阴全、梁居珍与中山市双德房地产有限公司虽然在合同中约定由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格后出具工程竣工验收报告并在2013年9月30日前进行交付，根据中山市国土部门的规定取得中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是商品房可以进行交付的基本条件，也是初步证明商品房质量的依据，双方当事人约定的交付标准如果高于该标准则依照双方的约定进行交付，因此中山市双德房地产有限公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才具备交付的基本条件。另，中山市双德房地产有限公司抗辩称谭阴全、梁居珍在收楼时已知晓案涉房屋并未取得竣工验收备案登记证的事实，但未举证证明。综上所述，中山市双德房地产有限公司构成逾期交付，应按合同约定承担逾期交付的违约责任，本院依法支持谭阴全、梁居珍关于中山市双德房地产有限公司逾期交付构成违约的主张，谭阴全、梁居珍要求中山市双德房地产有限公司支付从2015年10月1日起计至2016年12月23日止的违约金的请求，因中山市双德房地产有限公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金26760.4元（以购房款298000元为基数，按日万分之二计算449日）。关于逾期办证的违约金问题。按照合同约定，中山市双德房地产有限公司应于2013年9月30日前将涉案商品房交付给谭阴全、梁居珍使用，并在之后的720个工作日内，即2016年8月18日前为谭阴全、梁居珍办理房地产权属证书，否则按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。中山市双德房地产有限公司于2017年12月25日向产权登记机关递交了需由其提交的材料，但不确认其违约事实，抗辩称因政府原因导致办证延误，但未举证证明，本院对中山市双德房地产有限公司的抗辩意见不予采纳，支持谭阴全、梁居珍关于中山市双德房地产有限公司逾期办证构成违约的主张，中山市双德房地产有限公司应对其逾期办证的违约行为承担违约责任，按照约定谭阴全、梁居珍有权要求中山市双德房地产有限公司支付2016年8月18日至2017年12月24日止的违约金。谭阴全、梁居珍主张中山市双德房地产有限公司支付2016年8月23日至2018年1月8日期间的违约金的诉请，本院对其诉请中合理的部分予以支持，因此中山市双德房地产有限公司应向谭阴全、梁居珍支付自2016年8月23日起至2017年12月24日止的逾期办证违约金为14572.2元（298000元×0.0001/日×489天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭阴全、梁居珍支付逾期交房违约金26760.4元；二、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭阴全、梁居珍支付逾期办证违约金14572.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，减半收取计422元（原告已预交），由被告中山市双德房地产有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一八年十二月二十五日书记员  林振华吴晓芳