徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初6599号原告：刘之军，男，1982年1月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：钱秀坤，江苏茂通（南京）律师事务所律师。被告：方博，男，1991年10月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：秦丽，女，1991年1月28日出生，汉族，住徐州市铜山区。二被告共同委托诉讼代理人：王宁，江苏永伦律师事务所律师。第三人：徐州弘旺房产经纪有限公司，住所地徐州市铜山区学苑路北，上海路西商住楼一、二层。法定代表人：许龙，该公司经理。原告刘之军与被告方博、秦丽、第三人徐州弘旺房产经纪有限公司（以下简称弘旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘之军及其委托诉讼代理人钱秀坤，被告方博及被告方博和秦丽的共同委托诉讼代理人王宁，第三人弘旺公司的法定代表人许龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘之军向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还定金4.9万元（被告应双倍返还定金，扣除被告已经返还的4.9万元，剩余4.9万元）、赔偿原告中介费1.8万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年3月29日在第三人弘旺公司的经纪下签订了关于铜山区万达华府9号楼1-1404室的买卖合同，由原告以120万元的价格购买被告共有的铜山区万达华府9号楼1-1404的房产。双方约定：2018年4月30日办理上述房产的过户手续（第十三条约定：原告负责帮忙还清被告的银行贷款，之后办理房屋迁户手续）；以银行按揭的方式付款，签订合同时原告支付定金5万元（实际约定为4.9万元）；若被告中途违约，应向原告双倍返还定金及支付中介费。同时双方在第十三条约定：如任何一方违约，违约方支付对方违约金房价的20%。合同签订后，原告按照合同约定给付了定金并于2018年4月20日垫资帮助被告还清了银行贷款。可被告迟迟没有配合原告办理过户手续，其中一个主要原因，是被告不符合二套房交易的条件，而被告一直隐瞒了这一重要情形，致使原告无法取得涉案房屋产权。鉴于被告原因致使合同无法继续履行，经过多次协商，被告仅退还了原告的定金4.9万元及垫资50万元，对应双倍返还的定金部分和中介费迟迟没有赔偿给原告。原告认为系被告的原因致使合同无法履行，被告己然构成违约，应当向原告承担违约责任。原告为了维护自身合法权益，特诉至贵院请求依法裁判。被告方博、秦丽辩称，一、被告没有任何的违约行为且没有隐瞒与涉案房屋有关不利于交易的信息。合同签订后，被告一直积极履行义务，但因徐州市政府的限购政策导致涉案房屋不满足交易条件，合同无法继续履行，该情况属于不可抗力，不能归责于原被告任何一方。二、在这种情况下，原被告于2018年5月15日协商一致解除了合同，由原告退还收据、不动产所有权证书等凭证，被告退还购房款54.9万元，双方互不追究责任。原告无权在合同解除后依据已经解除的合同另行追究被告的违约责任。三、合同的解除没有给原告造成重大经济损失，反倒使被告受损约50000元。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人弘旺公司述称，一、签订协议时，经办人许龙已告知被告方博如果不是首套房是无法交易的，被告方博称是首套房。二、第三人已将定金交给被告，原告已将中介费交第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2018年3月29日，原告刘之军（买方、乙方）和被告方博（卖方、甲方）在第三人弘旺公司（中介方）的居间下签订房地产买卖合同一份，约定：刘之军购买登记在方博、秦丽名下的位于铜山万达华府9号楼1-1404室的房屋，成交价格为120万元，甲乙双方同意在2018年4月30日办理上述房产证过户手续。甲乙双方同意以银行按揭的方式支付房款，签订本合同当日乙方支付购房定金5万元，房款下来付清余款115万元。合同第十一条约定了违约责任：1、若乙方中途违约，乙方不得向甲方索要定金，中介费则照常支付。若甲方中途违约，甲方应向乙方双倍返还定金及支付中介费。第十三条约定：甲乙双方同意，如任何一方违约，违约方支付对方违约金房价的20%，乙方负责帮忙还清甲方的银行贷款之后办理房屋过户手续。此房价为120万元甲方净得价。被告方博在协议下方甲方处签名捺印，原告刘之军在乙方处签名捺印，弘旺公司在中介方处盖章，许龙在经办人处签名。当天，原告向被告方博支付经双方约定降低后的定金4.9万元；被告将涉案房屋的不动产权证书原件交原告保管；第三人弘旺公司向原告出具收据，确认收到原告支付的中介服务费1.8万元。2018年4月20日，原告向被告方博的银行帐户转入50万元，用于还清涉案房屋的银行贷款。2018年5月初，被告办理了解押手续。2018年5月11日，二被告至徐州市不动产交易服务中心申请开具住房状况证明，证明中显示二被告在徐州市主城区范围内家庭拥有住房状况结果为无房产。当天下午，二被告至铜山区不动产交易服务中心申请开具住房状况证明时，被告知秦丽名下在铜山区内包括涉案房屋共有两处房产，涉案房屋不符合当时交易政策。因此原被告的合同未能继续履行，双方进行了协商，被告同意退还50万元和4.9万元。2018年6月19日，被告方博通过银行转账的方式将50万元购房款退还到原告指定的案外人王辉的银行帐户；2018年7月4日，被告方博将4.9万元购房定金以微信转账的方式退还到原告指定的案外人王辉的微信帐户。后原告将持有的收到原告5万元定金的收据返还被告。另查明，2016年4月2日，二被告和徐州万达广场置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房产。涉案房产登记在二被告名下，共有情况为共同共有。2017年6月1日起，徐州市政府实施徐政发[2017]33号文件，即《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》。该意见第6条规定，设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。2018年6月10日起，徐州市政府实施徐政办发（2018）89号文件，第三条规定，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。被告秦丽的户籍及涉案房屋产权登记的时候均符合上述规定，即涉案房屋不符合交易条件，以致双方签订的合同无法继续履行。再查明，2018年5月24日下午，被告方博和第三人法定代表人许龙的电话中，许龙称：“我中介费一分没收，啥都没有，我在中间我不更冤枉。我帮恁买房子，一分钱没落”。本院认为，原被告签订的房地产买卖合同合法有效，当事人均应依约履行义务。协议签订后，原告按约付清定金4.9万元，被告应依约履行协助办理房产证过户等义务。被告作为涉案房屋的产权人和出售方，对当地的房屋交易政策应当自行获知，但因被告秦丽自身拥有两套房产的情况下出售涉案房屋不符合徐州市政府文件要求，客观上无法在房屋交易管理部门办理相关手续，导致原告无法实现合同目的，被告的行为已构成违约。本院结合客观情况及原被告陈述，确认在原告接受被告退还的购房款时，原被告签订的房地产买卖合同已经因原告无法实现合同目的而经双方协商一致解除。合同解除后，原告有权主张被告承担相应违约责任。虽然被告秦丽本身未签订合同，但其认可方博的代理行为，应和被告方博共同承担违约责任。被告抗辩签订合同时被告的房产是符合当时市政府文件要求的，无证据证明，本院不予采信。被告抗辩合同解除后，被告退还原告购房款，双方的纠纷已经了结，无证据证明，原告依然有权主张损失。关于原告主张的各项损失：1、返还定金4.9万元。原告要求被告双倍返还定金，扣除已经返还的4.9万元，剩余4.9万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，本院予以支持。2、中介服务费1.8万元，原告仅提供收据，未提供发票，且在中介服务费收据出具日期后，弘旺公司的法定代表人许龙在和被告方博的电话中表示未收取中介费，故原告主张损失中介费1.8万元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告方博、秦丽于本判决生效后十日内向原告刘之军返还定金4.9万元；二、驳回原告刘之军的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由被告方博、秦丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  常江红人民陪审员  刘雪华人民陪审员  仇 彬二〇一八年十二月二十一日书 记 员  许 冰