四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初2814号 原告：任斌，男，汉族，1977年10月27日生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充市银恒房地产开发有限公司，住所地：南充市顺庆区莲池路110号。 法定代表人：明银贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘笑颜，四川源泉律师事务所律师。 原告任斌与被告南充市银恒房地产开发有限公司（以下简称银恒房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告任斌的诉讼代理人郭祥宏、被告银恒房地产公司的诉讼代理人刘笑颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任斌向本院提出诉讼请求：1、判令银恒房地产公司限期履行向不动产登记机关提供房屋所有权登记资料义务并提供房产证给原告；2、判令银恒房地产公司因违约支付违约金5454元人民币；3、本案诉讼费由银恒房地产公司承担。事实和理由：2010年8月14日，原、被告就原高坪区鹤鸣路41号高坪区农资公司的蓝天宾馆职工宿舍及周边旧城（含原告住宅房）改造达成了“南充市房屋拆迁产权调换按照协议书”。协议约定了原告旧房基本情况和改造房的具体规划设计户型及装饰装修情况等。同时对新旧房按照补偿和新增附属设施及其它相关费用均有约定。特别是，协议还约定了：“甲方（被告）安置房源竣工并通知乙方（原告），乙方应在10日内与甲方办理完毕产权调换的结算，双方找补兑现后在办理进房入住手续并在房屋安置6个月，乙方将土地证、房产证原件交给甲方，由甲方办理完毕安置房的房产证、土地证并交付乙方。”原告按被告要求支付了补差款30300元，履行了全部义务，并于2012年8月28日入住了安置房（高坪大地锦绣小区4号楼20层2001号），办理房屋所有权证书是被告重要的义务，被告却拖延了多年到现在仍然没有一丝一毫的希望。被告违背诚实信用原则，给原告造成了直接的间接的经济损失。原告认为，无论是行政机关还是企事业单位对原告住房改造安置均有义务依据《物权法》等规定予以房屋确权登记。这种名义上为拆迁人的被告实际上是房地产开发经营者。综上所述，为了保护原告合法权益，否定被告不讲诚信的行为，依据《民法总则》、《物权法》、《合同法》及其有关司法解释规定，特依法起诉。 银恒房地产公司辩称：1、根据相关法律规定，承担违约责任前提是因出卖人的原因不能办理产权证书。本案中不能办理产权证书的原因是政府导致的，不是出卖人的原因。2、任斌已入住，对其并未造成损失。银恒房地产公司不应当承担责任。3、合同中没有约定违约责任，不应支持违约金。 经审理查明：2010年8月14日，任斌、银恒房地产公司签订了一份《南充市房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定：乙方（任斌）房屋坐落在高坪区，房屋使用性质为住宅，产权建筑面积35.42㎡。水智能户表壹户，电智能户表壹户，有线电视壹户，宽带壹户。甲方（银恒房地产公司）用于产权调换的安置房屋修建在拆迁乙方房屋就地范围内，其安置乙方的住宅房屋为符合国家质量安全标准的高层电梯公寓。其户型设计建造面积为三室厅约91㎡、108㎡左右;甲方同意按乙方原房屋产权建筑面积1＋1安置还房，再超安置还房的建筑面积20㎡内按每3000元／㎡结算，超面积一律按3000元／㎡结算；甲、乙双方在签订协议时，由乙方向甲方提供被拆迁房屋产权证、土地使用证复印件。甲方安置房源竣工并通知安置乙方，乙方应在10日内与甲方办理完毕产权调换的结算，双方找补兑现后再办理进房入住手续。乙方将土地证、房产证原件交予甲方，由甲方办理完毕安置房的产权证，土地证并交付乙方。在办理房产证时，安置还房建筑面积低于或等于被拆迁房屋产权建筑面积加补偿建筑面积，所涉税费由甲方承担，超过原被拆迁房屋产权建筑面积加补偿建筑面积的再超安置面积安置法律、法规的规定，甲乙双方各自承担应承担的税费。2012年8月28日，任斌与银恒房地产公司双方再次签订一份《大地·景秀拆迁还房确认书》，约定：因甲方“大地景秀”项目规划设计方案图所编楼号与市地名办现登记楼号不一致，导致乙方与甲方原初签拆迁安置协议楼号发生变化，无法办理房屋登记备案手续。为维护乙方权益，确保乙方办理产权时房号准确，并顺利办理产权备案登记。双方协商如下：乙方原房屋坐落在高坪区，房屋使用性质为住宅，产权建筑面积35.42㎡；乙方选择甲方提供的产权调换安置房为“大地·景秀”4号楼20层2001号，建筑面积（预测面积）为106.93㎡（最终面积以市房管局实测面积为准）。本协议生效后甲乙双方以前签订的所有协议，含双方于2010年8月4日签订的《南充市房屋拆迁产权调换安置协议书》同时废止，任斌于2014年3月4日入住该安置还房，并补房屋差价款30300元（扣除维修基金和其他费用）。 另查明，位于鹤鸣路49号“大地·景秀”项目由银恒房地产公司开发，方案于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地震后经鉴定为C级危房，为达到改善住房条件的目的，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府[2011]15号）。该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡（详见南府阅[2011]30号）。根据白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。为满足安置需要，高坪区以高府函[2012]111号、高府函[2012]204号、高府[2013]40号、高府函[2013]201号、高府[2013]138号、高府函[2014]142号、高府函[2014]175号等多次向市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理。同时指出：如评审中心已有的类似还房造价指标计算，需要增加的建筑面积应更高。并建议市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又分别以高府[2015]19号、高府[2015]20号、高府[2015]48号、高府[2015]78号、高府[2016]14号、高府[2016]35号等文件多次向市政府请示，请求将建筑面积增加到12204㎡。但安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月南充市规划局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。目前，银恒房地产公司已办理部分购房户产权证。 本院认为，本案的争议焦点是银恒房地产公司是否应当向任斌承担未办理房屋权属证书的违约责任？ 本案中，银恒房地产公司开发的“大地·景秀”项目于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地震后经鉴定为C级危房，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。为此，2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》，该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。但南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡。而根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。高坪区政府于2012年、2013年、2014年、2015年、2016年多次向市政府相关部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理，并建议市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。2016年3月，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，银恒房地产公司已为部分业主办理房屋权属证书。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据审理查明的事实，银恒房地产公司未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒房地产公司主观故意为之，而是因“大地·景秀”项目客观情况所制约，银恒房地产公司与任斌签订的《商品房买卖合同》中，对银恒房地产公司逾期为任斌办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒房地产公司承担违约责任，也是基于“大地·景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒房地产公司的意志为转移，非银恒房地产公司不正当地减轻或者免除己方责任，银恒房地产公司在2016年3月前对任斌不能按期取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒房地产公司应当积极地履行为任斌办理房屋权属证书的义务，但任斌提起诉讼时，银恒房地产公司仍未为任斌办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒房地产公司应当承担2016年3月后未能及时办理房屋权属证书的违约责任。虽然本案起因是房屋拆迁安置补偿，但因任斌原房屋面积较小，还房面积大，其支付了超面积的购房款。结合本案客观实际，银恒房地产公司承担的违约责任为按照任斌已付购房款总额的日万分之一给付任斌违约金，考虑不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，酌定计算期限为365天，该违约金计算为30300元×365天×0.0001=1105.95元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、限南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后180日内为任斌办理房屋所有权登记证书并交给任斌； 二、限南充市银恒房地产开发有限公司在判决生效后30日内给付任斌违约金1105.95元； 三、驳回原告任斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由任斌负担10元，南充市银恒房地产开发有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  蔡晓云 审 判 员  武 强 人民陪审员  钟 勇 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  姚 丹