广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11282号原告：陈燕贞，女，1946年12月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。原告陈燕贞与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈燕贞的委托诉讼代理人林闻娥、梁靖宇，被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕贞向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交楼违约金（从2016年11月30日开始计至被告具备交楼条件并交付房屋之日止，违约金以房屋总价款485392元为基数，按照人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，暂计至2018年10月26日为40262元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2015年1月29日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告把其所有的位于广州市花都区狮岭镇泰福大街XX号XXX房出售给原告。合同约定按套内建筑面积计算房价，房屋总价款为485392元，分期付款方式付款。合同附件七第三条第4款约定，被告可将涉案房屋提前至2016年11月30日前交付给原告装修。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第十一条的规定，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案，被告至今没有取得工程竣工验收备案表，涉案房屋不具备交房条件，从而没有将涉案房屋交付给原告。被告现已逾期交房超过365日，根据合同第十四条第2款第（3）点，被告应当每日按照总房价款0.008%的标准向原告支付违约金。由于合同约定的违约金过低无法弥补原告的损失，因此，依据合同法114条的规定，原告有权要求将违约金调高至人民银行同期逾期贷款利率。原告多次要求被告支付违约金，但被告置之不理。被告元邦公司辩称，一、涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，原告以房屋未取得工程竣工验收备案表，不具备交房条件为由拒不收楼，缺乏事实和法律依据。二、原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算迟延交楼违约金，我方认为该项请求不符合合同约定，不同意按该标准支付，应按合同约定的分段、分标准履行。三、原告诉请按照提前交付时间作为逾期交房违约金起算时间，不符合合同约定，我方不予认可。逾期交房违约金起算时间应以商品房买卖合同第十三条约定为准。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北的山清水秀花园的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2015年1月29日，元邦公司（甲方、卖方）与陈燕贞（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇泰福大街39号2801房，总金额为485392元，分期付款方式支付房款。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2．（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方所欠的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）约定：1、甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。3、在交付期限前，乙方应付清所有房价款，并缴纳物业专项维修资金及相关入住费用，否则，甲方有权相应推迟交付时间。4、甲方可将上述商品房提前至2016年11月30日前交付给乙方装修；乙方清楚上述日期为甲方提前将毛坯商品房交付给乙方装修，甲方无须按本合同第十二条、第十五条及补充协议的约定提供或出示相关资料文件。第十四条关于通知的约定（对合同第二十九条的补充）：乙方声明所提供的资料全属真实正确。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担。甲方有权根据实际情况对该商品房作出处理。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，陈燕贞向元邦公司付清了全部房价款，元邦公司没有按约定将涉案房屋交付给陈燕贞使用。2018年9月12日，元邦公司通知陈燕贞收楼，陈燕贞到现场收楼时认为元邦公司未取得涉案房屋的竣工验收备案表，不符合交楼条件，拒绝收楼。元邦公司于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年11月26日按陈燕贞在商品房买卖合同预留的通讯地址邮寄收楼催告函，告知陈燕贞其已取得竣工验收备案表，通知陈燕贞于2018年12月1日前收楼，逾期，视为同意收楼。EMS查询单显示邮件于2018年11月27日他人收。陈燕贞称其没有收到收楼催告函，违约金应计至其收到催告函并实际收楼之日止。陈燕贞至今未办理收楼手续。陈燕贞认为合同约定的违约金标准低于其实际损失，要求调整违约金的标准为银行同期逾期贷款利率。另查明，广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，广州市花都区狮岭镇除御华园小区之外的其他区域电梯楼租金参考价为4元或5元每月每平方米。本院认为，陈燕贞与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。陈燕贞已经付清了房价款，元邦公司没有按照合同第十三条的约定在2017年3月30日前将涉案房屋交付陈燕贞使用，构成违约，应当承担逾期交楼的违约责任。根据合同第十四条的约定，逾期交楼的违约金应自合同第十三条约定的交房日期的次日即2017年3月31日起计至陈燕贞收楼之日止。元邦公司在2018年11月16日取得竣工验收备案表后，向陈燕贞发出收楼催告函，通知陈燕贞于2018年12月1日前收楼。陈燕贞虽称其没有收到该收楼通知，但邮件显示已妥投，且根据补充协议第十四条的约定，应视为陈燕贞收到该通知。因此，逾期交楼违约金应计至2018年12月1日止，共611天。陈燕贞要求按合同附件七补充协议第三条第4款约定的提前交付的装修时间（2016年11月30日）起算逾期交楼违约金，没有依据，本院不予采纳。陈燕贞认为合同约定的违约金标准低于其实际损失，对此陈燕贞并未提交充分证据予以证明，因此，陈燕贞请求调整违约金标准按人民银行同期逾期贷款利率计算，依据不足。双方签订的合同约定了逾期交楼违约金的计算方式，元邦公司应当按照双方约定承担违约责任。本案中，元邦公司迟延交楼时间为611天，根据合同第十四条第2款第（3）点的约定，逾期交楼超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，因此，元邦公司应向陈燕贞支付违约金23725.96元（485392元×0.008%×611天）。陈燕贞诉请中超出上述金额部分，本院不予支持。元邦公司抗辩认为违约金应分段分标准计算，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈燕贞支付逾期交楼违约金23725.96元；二、驳回原告陈燕贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403.3元，由原告陈燕贞负担165.6元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担237.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一八年十二月六日书记员  李晓君