湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0181民初8205号原告：黄卫红男，1972年1月31日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：刘洪，湖南纬地律师事务所律师。被告：陈任华男，1962年2月15日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：杨祖国，湖南中奕律师事务所律师。被告：何建平男，1969年1月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：任华女，1974年8月20日出生，汉族，住湖南省南县。原告黄卫红与被告陈任华、何建平、任华租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄卫红的委托诉讼代理人刘洪，被告陈任华的委托诉讼代理人杨祖国到庭参加诉讼，被告任华在庭审质证环节到庭参加诉讼，被告何建平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄卫红向本院提出诉讼请求：判决三被告共同赔偿原告因“盛世金柜KTV”停业造成的各项损失102.39万元；2、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2010年5月案外人周良印与被告陈任华签订《房屋租赁合同》，承租被告陈任华所有的位于浏阳市镇头镇开源路的整栋房屋用于经营“周一商务酒店”。2011年案外人周良印将“周一商务酒店”的四、五楼转租给张瑞经营“盛世金柜KTV”，租期至2026年。2014年5月31日，案外人周良印与原告黄卫红、被告何建平、任华、陈任华达成协议，周良印与被告陈任华解除租赁关系，自2014年6月1日起由原告黄卫红、被告何建平、任华作为承租方继续整体承租被告陈任华房屋，原、被告按照原《房屋租赁合同》继续履行相关的权利义务。此后，周良印与张瑞2011年签订的合同中黄卫红作为甲方签字确认，张瑞与黄卫红按照原合同签订的条款履行相关权利义务。2016年5月26日张瑞将“盛世金柜KTV”以16.8万元的价格转让给王今岩，2016年8月底王今岩以31.8万元的价格转让给原告黄卫红，黄卫红受让后，花费了10万元对“盛世金柜KTV”进行部分装修。2016年11月10日“周一商务酒店”整栋房屋因没有消防手续，被浏阳市公安消防大队查封，造成“周一商务酒店”四、五楼“盛世金柜KTV”无法营业至今。2016年12月原告黄卫红、被告何建平、任华向法院起诉要求与被告陈任华解除租赁合同关系，该案庭审过程中，原、被告达成一致对“周一商务酒店”整栋房屋的损失进行评估，本案起诉前，中联资产评估集团湖南华信有限公司作出了“周一商务酒店”房屋四、五楼价格鉴定结论：“周一商务酒店”房屋四、五楼装修、设施设备及营业损失在价格认定基准日（期间）的市场价值为人民币壹佰零贰万叁千玖佰元整（￥102.39万元）。原告认为，造成原告停业的原因系原告黄卫红、被告何建平、任华租赁的被告陈任华所有的房屋无法办理消防手续造成的，故三被告应当赔偿原告的所有损失，现双方就赔偿事项无法达成一致，原告诉至法院。被告陈任华辩称：1、被告陈任华不是合同的当事人，故被告陈任华不是本案适格主体。2、原告黄卫红是“周一商务酒店”的承租人，在租赁之时对该房屋不能办理消防手续是完全知情的；“盛世金柜KTV”在经营过程中未办理营业执照，故原告对此造成的损失应当承担主要责任。3、鉴定意见的各项费用：（1）装修造价：鉴定报告中以2016年6月10日作为装修构建时间来计算成新率是错误的，对被告陈任华不公；《工程造价鉴定意见书》认定装修造价中包含企业管理费、安全文明施工费、规费、税费、工伤保险费等费用并未实际产生，应当予以扣减；给水、给排水等消防工程由被告陈任华建筑房屋时安装，该费用15400元应当扣减；原告运用电梯运送装修材料，故垂直运输费也应当扣减；（2）设施设备：原告是在2016年转让的“盛世金柜KTV”，转让时设施设备就已经存在，故鉴定机构以2015年5月30日作为购置时间计算成新率是错误的，对被告陈任华不公；设施设备中含有茶叶、饮料等，存有保质期，该部分扩大损失应当由原告方承担；（3）营业损失：原告在鉴定过程中仅提供简单的流水账目，该账目不具备鉴定营业损失的条件，且鉴定机构也只对该账目进行简单的相加，故该鉴定结论不能采信。被告何建平、任华均无答辩。本案经审理认定事实如下：本案经审理认定事实如下：2010年5月7日，被告陈任华为出租方（甲方），案外人周良印为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“一、出租房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋位于浏阳市镇头镇开元路。该房屋实测建筑面积为3600平方米；房屋主体建筑结构为钢混框架；土地用途为商住，房屋类型为商住。1.2如果甲方原因（如土地用途和房屋类型原因或没有产权证等）导致乙方无法在该房屋所在地办理相关证照和营业手续的，甲方应承担全部责任；由此产生的费用由甲方承担，因此延误的租期免费顺延，给乙方造成的相关损失，甲方负责赔偿。二、租赁用途2.1甲乙双方同意，租赁该房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。三、交付日期和租赁期限3.1甲、乙双方约定，甲方将房屋交付乙方，该房屋租赁期自2010年6月15日（起租日）起至2025年6月15日止共计15年。……五、配套设施及其他相关约定5.3消防：甲方出租的房屋必须满足消防安全要求，并为乙方负责办理消防合格证，如果因为甲方没有及时办理证件，而造成乙方损失的，由甲方负责全部赔偿责任。六、房屋使用要求和维修责任6.5乙方办理消防、特业、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。……八、转租、转让、交换和抵押8.1房屋租赁期间，甲方同意乙方因经营需要出租客房或转租部分场所；同意乙方因经营需要将该房屋全部转租给乙方的关联方，甲方同意配合办理与该关联方的相关租赁手续；在不影响甲方利益的前提下，甲方应允许乙方整体转租给非关联方。九、解除本合同的条件9.3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：9.3.2甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；十、违约责任10.5若甲方出租的房屋没有土地证、产权证或提供土地证的土地用途、产权证的房屋类型不符合商业用途的，甲方承诺负责办理该房屋类型变更手续或尽快办理产权证，由此产生费用甲方承担，因此延误租期免费顺延，给乙方造成损失甲方负责赔偿。若因此无法正常履行本合同，甲方除赔偿乙方所有实际投入外，还需按租赁存续期内租金总额的2倍向乙方支付违约金”。周良印签署上述合同系代表案外人周良印、杨敏强、周一峰、罗卫东四人执行合伙事务。该合同签订后，周良印等四人承租房屋至2014年5月。该房屋共12层，周良印等四人承租房屋后，分别将1楼部分面积，2～7楼转租给其他四位（或表述为四方）次承租人。周良印等四人利用1楼的其余部分面积、8～12楼合伙经营“周一商务酒店”的客房住宿。期间，案外人谭晖与张瑞合伙，于2011年3月20日与周良印签订房屋租赁合同，约定周良印为代表将涉案房屋的四、五层租赁给谭晖、张瑞经营“KTV”，租赁期限为2011年8月1日至2020年7月31日。合同对租金支付方式、配套设施、解除条件、返还时状态、违约责任等事项均进行了约定。配套设施的约定为：“4.1水：甲方为乙方提供自来水进水管接口到租赁屋内，保证乙方的用水量，甲方提供给乙方的用水性质为商业用途，并给乙方安装独立的水表进行计量”。违约责任的约定为：“8.2乙方在承租期应当注意安全防范，如因过失过错造成房屋损坏、损毁，乙方应承担赔偿责任。8.3因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任赔偿乙方经济损失”。合同签订后，谭晖、张瑞即对涉案房屋进行装修后经营。该“KTV”没有办理工商注册登记，对外以“盛世金柜KTV”名义进行经营。2014年5月31日，黄卫红与周良印、陈任华达成协议，约定周良印与陈任华解除租赁关系，自2014年6月1日起由黄卫红作为承租方继续整体承租陈任华的房屋，黄卫红与陈任华按照原2010年5月7日《房屋租赁合同》继续履行相关的权利义务。2014年6月1日，黄卫红、何建平、任华签订《周一商务酒店合伙经营协议书》，约定共同投资经营，共负盈利，共担风险。黄卫红等三人进场后，与谭晖、张瑞约定权利义务继续按照2011年3月20日周良印经手的房屋租赁合同履行。2016年5月26日，张瑞与案外人王今岩（别名王勇）签订《转让合同》，王今岩以16.8万元接收了“盛世金柜KTV”，黄卫红表示同意并在转让合同上签名确认。同年9月1日，王今岩将“盛世金柜KTV”作价31.8万元转让给黄卫红，双方签订了《股权转让协议》。黄卫红自此单独经营“盛世金柜KTV”。该“KTV”自谭晖、张瑞至黄卫红，一直没有办理工商注册登记。2016年6月30日，浏阳市公安消防大队查明周一商务酒店未经消防安全检查擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款之规定，作出浏公（消）决字[2016]第0026号公安行政处罚决定书，对“周一商务酒店”责令停业并处罚款3万元。同年11月4日，浏阳市公安消防大队作出浏公（消）催字[2016]0003号催告书，要求“周一商务酒店”立即停止营业。同年11月10日，浏阳市公安消防大队作出浏公（消）强执决字[2016]0002号行政强制执行决定书，对“周一商务酒店”进行了停止营业的强制执行，整栋建筑物被消防查封，所有经营户自此开始停业。至今，涉案房屋仍未通过消防验收。2017年1月17日，黄卫红、何建平、任华向本院以房屋租赁合同纠纷起诉陈任华，本院于2018年11月7日作出(2017)湘0181民初311号民事判决书，判决黄卫红、何建平、任华与陈任华2014年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月1日已解除，何建平等三人向陈任华交还房屋。现该判决书已经生效。在该案审理过程中，本案原告黄卫红就涉案房屋四、五层楼的房屋装修工程造价进行鉴定。经本院委托，国众联建设工程管理顾问有限公司于2017年12月7日作出《工程造价鉴定意见书》，对装修工程造价评估为331622.88元，其中垂直运输费用为4088.41元。原、被告有争议的安装工程内给水主管、排水主管、消防管道、喷淋设备造价为16016.52元（单列）。原告申请对涉案房屋四、五层楼的房屋装修残值，设备设施（电器、家具等）价值，营业损失（原告主张自2016年11月10日至现场勘查日2017年3月29日）进行鉴定。经本院委托，中联资产评估集团湖南华信有限公司于2018年9月28日作出《价格鉴定结论书》，评估房屋装修、设备设施在2016年11月10日价值分别为33.38万元、47.66万元，评估营业损失为21.35万元。其中原、被告有争议的安装工程内给水主管、排水主管、消防管道、喷淋设备部分在2016年11月10日的价值为15400元。庭审中，针对以上设施设备，原告认为其取回没有利用价值，不同意取回。被告陈任华不同意接收。上述鉴定费用共计26600元，其中原告缴纳12400元，被告任华缴纳7200元，被告陈任华缴纳7000元。另查明：1、涉案房屋建筑总层数为12层，建筑面积为3683.92平方米，在住房保障局的房屋登记信息表显示，该房屋5楼（含）以下为服务业用途，以上为住宅用途，登记所有权人此前为陈任华，后变更为陈福建（系陈任华之子），陈任华占49%份额。2、关于消防问题，在本院审理的(2017)湘0181民初311号案件中，黄卫红、何建平、任华陈述为建筑物的设计、构造存在缺陷，只有一个消防通道，故建筑物的土建消防（即一次消防）不能通过验收，导致黄卫红等三人不能进行周一商务酒店营业前的消防安全检查（即二次消防）。被告陈任华对黄卫红等所述需要经过一次消防和二次消防认可，但认为导致不能通过一次消防的原因在于建筑物的用途为商住用途，并非纯商业用途，因住宅部分实质用于商业，故不能办理消防合格验收。被告陈任华在本案审理中另陈述，消防问题至今仍未解决，但目前已经将建筑物用途变更为商业。3、经本院对中联资产评估集团湖南华信有限公司的《价格鉴定结论书》中设施设备损失项目核查，其中食品项目类（如小吃饮料等）的基准日价格合计为32512.5元，现食品均已经过期，不能再利用。本院认为,被告陈任华系涉案房屋的所有权人，其与黄卫红、何建平、任华签订房屋租赁合同，将房屋交付被告何建平等三人使用、收益，被告陈任华收取何建平等三人的租金，双方构成房屋租赁法律关系，被告陈任华系出租人，何建平等三人系承租人。何建平等三人利用房屋经营”周一商务酒店”，将四、五楼交由黄卫红经营“盛世金柜KTV”，收取租金，双方构成房屋转租法律关系，黄卫红系次承租人。何建平等三人与被告陈任华的租赁合同中约定可以转租，租赁合同和转租合同均系各当事人真实意思表示，均不违反国家法律、法规的强制性规定，均为合法有效。本院在此前的诉讼中，已判决解除了陈任华与黄卫红、何建平、任华的租赁合同，该判决已经发生法律效力。根据涉案房屋的实际情况，本院现亦可确认何建平等三人与黄卫红的转租合同因合同目的不能实现，应予解除。本案中，由于黄卫红既是承租人之一，又是次承租人，故黄卫红没有将本人列为被告系客观情况，本院予以确认。本案的争议焦点为两点，一是原告的损失如何认定；二是原告的损失由谁承担。一、关于原告的损失认定。原告诉请的损失主要分三部分，（一）是房屋装修损失；（二）是设施设备损失；（三）经营损失。关于（一）房屋装修损失。原告对鉴定意见无异议。被告陈任华提出给排水主管、消防管道、喷淋设备的装修残值15400元不应计入原告损失的意见，与事实相符，本院予以扣除。被告提出原告装修时系使用电梯运送物料，应扣除垂直运输费的意见，亦部分与事实相符（不排除部分物料为人工运输的事实），垂直运输费在造价中鉴定为4088.41元，因该费用未在残值鉴定中体现，故本院酌定予以扣除2500元。最终，本院参照鉴定机构意见，结合原、被告陈述和所提交证据，认定2016年11月10日（认定基准日）的装修残值为31.59万元。（二）设施设备损失，经鉴定为47.66万元。（三）经营损失（原告主张自2016年11月10日至现场勘查日2017年3月29日），经鉴定为21.35万元。被告陈任华提出应核减其他损失的辩论意见，与事实不符，本院不予采信。二、关于原告的损失承担。本案中涉及到出租人、承租人和次承租人三方当事人的权利义务。首先，出租人和承租人在合同中约定了“整栋建筑作为酒店及酒店相关配套经营使用，且出租人承诺建筑物满足消防安全要求，办理消防合格证，若造成承租人损失，出租人负全部责任”等内容。出租人交付未经过消防验收合格的房屋给承租人作商业用途，最后导致整栋房屋的经营户无法进行消防安全检查而被查封，出租人应当对租赁合同的解除承担主要责任。其次，承租人将房屋四、五层转租给次承租人经营“盛世金柜KTV”，次承租人基于转租合同的有效性，对“盛世金柜KTV”所在的楼层房屋即具有用益物权，依法享有占有、使用和收益的权利。由于浏阳市公安局消防大队将“盛世金柜KTV”作为“周一商务酒店”的经营配套一并进行了查封，导致次承租人不能进行经营盈利，致使次承租人与承租人的转租合同解除，用益物权灭失。再次，次承租人用益物权灭失的责任主要在于出租人。次承租人经营的“盛世金柜KTV”被查封的原因系没有经过经营场所的消防安全检查，但消防安全检查的前提为建筑物的消防验收合格，建筑物应经过消防验收合格系法律强制性规定，亦是出租人对承租人的承诺，而涉案建筑物现在还没有办理好消防验收合格。最后，关于出租人提出的按照合同相对性原理，出租人不应承担次承租人损失的辩论意见。我国《物权法》规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因本案并非转租合同的自然终止，次承租人作为用益物权的被侵害人有权向侵权人即出租人主张权利。承租人与出租人的合同中明确约定了若因出租人过错造成承租人的损失，出租人负全部责任。次承租人的损失对承租人进行主张，亦可视为承租人的损失。故本案实际构成了侵权和合同的竞合，本案的承租人不负赔偿责任，由出租人按照责任比例对次承租人进行赔偿符合法律规定及租赁合同约定。考虑到次承租人自身没有尽到查验消防合格的义务，没有通过消防安全检查即进行装修和经营，应适当减轻出租人的赔偿责任。次承租人即原告主张的房屋装修损失，本院根据双方的责任主次、过错程度，各自订立合同等情况，原告主张的装修损失，由出租人即被告陈任华赔偿60%即189540元（315900元×60%）。原告主张的设施设备损失中，除食品类物品外，应由被告陈任华赔偿60%即266452元[（476600元－32513）×60%];食品类物品系原告能自行处置而未处置导致损失扩大，扩大损失不能归责于被告，本院根据实际情况酌定减少被告陈任华的赔偿责任，由被告陈任华赔偿20%即6503元（32513元×20%）；设施设备合计272955元。被告陈任华提出不同意接收设施设备的意见，因设施设备均系针对“盛世金柜KTV”所专门配备，具有专用属性，若原告自行取回则无法重复利用，会造成当事人更大的损失，故由作为出租人的被告陈任华保留房屋的装修及设施设备更符合有利生产、经济效益的原则。原告主张经营损失21.35万元，该损失系“盛世金柜KTV”被浏阳市公安消防大队强制停业后所产生，因原告的经营没有取得行政机关的许可，该损失不具有合法性，原告的主张没有法律依据，本院不予支持。另，鉴定费用共26600元，应当由原告负担40%即10640元，由被告陈任华负担60%即15960元，现被告陈任华已负担7000元，还应向原告支付8960元。综上，被告陈任华共应支付原告471455元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈任华于本判决生效后五日内支付黄卫红471455元；二、驳回黄卫红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14016元，减半收取7008元，由黄卫红负担3808元，由陈任华负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周立二〇一八年十二月三十一日书记员  张慧附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。3、《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。