山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2018）晋05民初233号原告（案外人）：张某1，女，1975年4月4日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：邱某，山西权洲律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南源泰建筑有限公司，住所地林州市兴林路3号204室。法定代表人：马某，任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛某，北京盈科（晋城）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：高平市弘基房地产开发有限责任公司，住所地山西省高平市康乐街82号4楼。法定代表人：张某2，任公司经理。第三人（被执行人）：泽州县房地产综合开发总公司，住所地山西省晋城市岭杰小区。法定代表人：王某，任公司董事长。原告张某1与被告河南源泰建筑有限公司（以下简称为河南源泰公司）、第三人高平市弘基房地产开发有限责任公司（以下简称为高平弘基公司）、第三人泽州县房地产综合开发总公司（以下简称为泽州房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人邱某、被告河南源泰公司的委托诉讼代理人吴某、牛某到庭参加诉讼。第三人高平弘基公司、第三人泽州房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张某1向本院起诉请求：1.撤销（2018）晋05执异35号执行裁定书；2.依法判令不得执行原告所有的晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺（第23幢16号房），并判令立即解除对原告所有的晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺的查封等强制措施。3.依法确认原告为晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺（第23幢16号房）的所有权人；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.原告张某1是案涉房产的所有权人，法院在对第三人实施强制执行时，不得执行案涉房产；2.原告已经实际占有了案涉房产。原告与第三人于2011年6月4日签订了《商品房买卖合同》，并于2011年6月20日、2012年7月1日向物业公司交纳了物业费、水费、电费等，可以证明原告对案涉房产已经实际占有；3.案涉房产未办理过户登记手续的原因是第三人之间存在纠纷，原告对房屋未办理过户登记无过错；4.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案涉（2018）晋05执异35号执行裁定书存在适用法律错误。河南源泰公司辩称，虽然泽州房地产公司与被答辩人张某1于2013年5月22日签订了《商品房买卖合同》并进行了登记备案，但答辩人河南源泰公司在此之前，即2013年2月已经占有了案涉岭杰小区23号商住楼所有的商铺及房屋，并在所有墙面及门窗上喷有“此房有纠纷，禁止销售，如有购房者，后果自负”字样，并禁止出入。2014年9月，答辩人还将岭杰小区23号商住楼所有门窗用钢筋封堵，因此自2013年2月始，案涉房屋便一直由答辩人占用，被答辩人张某1未实际占有案涉房屋，泽州县锐华物业有限公司给被答辩人出具预交水费、电费及物业费的收据，也仅能证明被答辩人缴纳了相应费用，不能证明被答辩人实际占有了案涉房屋。被答辩人张某1在明知岭杰小区23号商住楼有纠纷的情况下，仍与泽州房地产公司签订《商品房买卖合同》，应当预知该房屋不能办理房产证，因此，对于未办理房屋过户登记手续被答辩人张某1具有过错。第三人高平弘基公司的收款收据不能证明被答辩人已经支付了全部房款。被答辩人张某1虽与泽州房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉房屋并未交付给被答辩人，也没有办理房屋的过户登记手续，被答辩人张某1依据《商品房买卖合同》仅是享有了合同债权，其不是案涉房屋的所有权人，因此张某1对案涉房屋享有的权利不能排除强制执行。本案执行行为发生在2014年2月，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日施行，晋城市中级人民法院（2018）晋05执异35号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条正确。第三人泽州房地产公司、第三人高平弘基公司未到庭，未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张某1主张其对案涉晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺（第23幢16号房）享有所有权。提供证据：1.2011年6月3日《商品房买卖合同》一份，用于证明原告张某1与泽州房地产公司于2011年6月3日签订房屋买卖合同，并进行了备案登记。2.2011年6月8日购房款收据一支，用于证明张某1向高平弘基公司项目开发部交纳房款4395440元。3.2011年6月8日资金清算转账专用凭证一份，用于证明张某1向高平弘基公司项目开发部的账号转款4460000元。4.2011年6月20日、2012年7月1日物业费收据各一支、2012年7月1日预交水电费收据一支，用于证明原告张某1向泽州县锐华物业管理有限公司交纳物业费及水电费。5.电卡一张，用于证明原告领取了房屋电卡，实际占有了房屋。6.23号商住楼照片三张，用于证明23号楼实际上已有很多住户入住。被告河南源泰公司对证据1、证据2的真实性无异议，但认为《商品房买卖合同》只能证明原告张某1与第三人泽州房地产公司之间是买卖合同关系，原告张某1根据合同取得了债权，没有取得案涉房屋的所有权；原告张某1商铺价值400多万元，与另案的秦路、路改萍、李粉芸所诉商铺价格差距较大；水电费、物业费均属于预交费用，不能证明张某1对案涉房屋进行了实际占有，而且收据上显示的物业公司名称与另案显示的物业公司名称不符；电卡上显示不出是案涉小区及案涉房屋使用的电卡，对该证据的关联性持异议原告张某1提供的照片显示不出拍摄时间，不能证明原告的主张。本院认为，被告河南源泰公司对原告张某1提供的证据1、2、3、4、5、的真实性未提异议，故本院对如上6项证据予以采信。原告张某1提供证据6（照片三张），述称是2015年拍摄，因无法核实照片所照情况的真实性，故本院不予采信。被告河南源泰公司述称，案涉23号商住楼因存在质量问题，一直没有向第三人交付，所以原告张某1根本不可能实际占有案涉房屋。提供证据：1.2013年1月6日《整改通知书》一份，用于证明泽州县建筑工程质量安全监督站于2013年1月6日向泽州县房地产公司及河南省建筑安装有限公司发出整改通知，指出岭杰小区23号住宅楼经验收存在质量问题，要求限期整改。2.2014年5月7日《通知》一份，用于证明泽州县建筑工程质量安全监督站于2014年5月7日向建设开发单位泽州房地产公司、施工单位河南源泰公司发出通知，指出二单位对《整改通知书》未书面回复，整改情况不详，目前不具备竣工复验条件，要求尽快整改并组织复验。3.2014年12月4日泽州县建筑工程质量安全监督站证明一份，证明内容与证据2的证明内容一致。4.（2013）晋市法民初字第13号民事判决书一份，用于证明案涉房屋未交付张某1。5.（2014）泽民初字第1198号民事判决书、（2014）泽民初字第1199号民事判决书，用于证明河南源泰公司在2013年2月即对案涉23号楼实际占有，并在门上喷涂有“此房有纠纷禁止销售”字样。6.（2015）泽民初字第819号民事判决书、（2015）泽民初字第820号民事判决书、（2015）泽民初字第821号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1335号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1336号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1337号民事判决书各一份，用于证明案涉23号楼一直由被告河南源泰公司实际占有，原告张某1未实际占有案涉房屋。原告张某1对被告河南源泰公司所举证据的真实性无异议，但认为原告所举3张照片可以证明案涉23号楼的大部分房产已有住户入住，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条只是规定了购房者要实际占有房屋，并未规定房屋必须达到法律上的交付条件。原告张某1是在2011年签订购房合同，对于房屋后来是否能够交付不应归责于原告张某1。被告河南源泰公司所举的判决书并没有否认原告张某1对案涉房屋的占有。本院认为，原告张某1对被告河南源泰公司所举6项证据的真实性无异议，故本院对被告河南源泰公司所举6项证据予以采信。根据如上采信证据，本院确认如下事实：泽州房地产公司与高平弘基公司签订有合作协议，共同开发岭杰小区51.73亩土地的商品房住宅小区，约定共同组建项目开发部，于2006年1月16日确定开发部的名称为“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部”（以下简称为“高平弘基公司项目开发部”），在对51.73亩土地的开发、经营活动中，由高平弘基公司项目开发部全面行使独立开发、经营权，不受高平弘基公司和泽州房地产公司任何一方的领导和干涉。被告河南源泰公司原名为信阳源泰建筑有限公司（2013年9月17日更为现名）。该公司经招投标取得了位于岭杰小区23号商住楼的工程项目。在施工过程中，泽州房地产公司又向该公司增加了附属工程建设任务。2011年10月1日，岭杰小区23号商住楼及附属工程竣工。2012年10月12日，工程验收合格。期间，高平弘基公司对该工程的住宅部分予以使用。2013年1月6日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改。2014年5月7日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，至2014年12月4日止，泽州房地产公司未通知质监站对该工程竣工复验实施监督。2013年，河南源泰公司（当时名称为信阳源泰建筑有限公司）以泽州房地产公司、高平弘基公司为被告，向本院提起诉讼。要求法院判决二被告连带偿还所欠原告的工程款16931113.64元，并承担相应同期银行贷款利息。2013年6月17日，本院作出（2013）晋市法民初字第13号民事判决，判决：泽州房地产公司与高平弘基公司连带偿还信阳源泰建筑有限公司工程款16931113.64元及利息。该判决为生效判决。后经河南源泰公司申请，进入执行程序。本院在执行河南源泰公司与泽州房地产公司、高平弘基公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2014年2月19日作出（2013）晋市法执字第54-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人高平弘基公司在本市辖区岭杰小区开发修建的23号商住楼13号、14号、15号、16号商铺以及该楼第8单元8101室、8102室、8201室、8202室；未经本院许可不得擅自处分上述财产；查封期间由被执行人高平弘基公司保管。执行案外人张某1于2014年3月6日，向本院提出执行异议。本院于2014年5月9日作出（2013）晋市法执字第53-2号执行裁定，驳回异议人张某1的异议申请。张某1不服，向山西省高级人民法院申请复议。山西省高级人民法院于2014年7月3日作出（2014）晋执复字第18号执行裁定书，裁定撤销晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-2号执行裁定。河南源泰公司向最高人民法院申诉。最高人民法院于2016年9月29日作出（2016）最高法执监292号执行裁定书，裁定撤销山西省高级人民法院（2014）晋执复字第18号执行裁定和晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-2号执行裁定，本案由晋城市中级人民法院重新审查处理。2018年10月8日，本院作出（2018）晋05执异35号执行裁定书，裁定驳回张某1的异议申请。张某1不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2011年6月3日，第三人泽州房地产公司作为出卖人、原告张某1作为买受人，签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记。合同约定，买受人购买的商品房系预售商品房，房号为岭杰小区第23幢16号房，系商业用房性质，总价款为4395440元。付款方式为其他方式。所涉款项汇入：高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部，开户行：晋城银行城区支行，账号：×××。出卖人应当于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但对于因国家政策原因造成工程延误或因出现国内技术原因不能解决的技术问题致使工程延误的，出卖人可据实予以延期。合同还约定了违约责任等条款。2011年6月8日，张某1向合同约定的高平宏基公司项目部账号转账4460000元。当日，高平弘基公司向张某1出具收款收据，内容为：“今收到张某1人民币4395440元，系付23号楼16号商铺”。2011年6月20日、2012年7月1日，张某1向泽州县锐华物业管理有限公司分别交纳2011年6月3日至2012年6月3日及2012年6月3日至2013年6月3日的物业费各4208.40元，2012年7月1日，还向物业公司预交水费电费200元，泽州县锐华物业管理有限公司分别出具了收据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉岭杰小区23号楼系泽州房地产公司、高平弘基公司合作开发，工程于2011年10月1日竣工，且于2012年10月12日验收合格，该楼虽未进行物权登记，但根据前述物权法的规定，应当认定在案涉23号楼事实上建造完成之日，泽州房地产公司、高平弘基公司就取得了对该楼的物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案所涉房屋并未登记于张某1名下，不应当认定张某1对案涉房屋享有所有权。原告张某1与被告泽州房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。合同生效后，张某1按照合同约定，于2011年6月8日以银行转账的形式一次性向出卖人指定的单位账号交纳了购房款，收款单位高平弘基公司项目开发部于同一天出具收款收据，符合一般购房习惯，且证据相互之间在时间上可以相互印证，足以证明原告张某1全额支付房款的真实性。原告张某1于2011年6月20日向物业公司交纳了一年的物业费，且于2012年7月1日再次交纳新一年度的物业费，足以证明张某1对案涉房屋进行了持续占有和管理，符合一般购房人占有房屋后正常管领状态。虽然张某1未能提供其2013年以后的物业费交费凭证，但结合2013年河南源泰公司与第三人之间发生纠纷，河南源泰公司对案涉房屋进行封堵的事实，应当确认张某1是因他人间的纠纷导致其中断了对案涉房屋的实际占有，对于案涉房屋未进行过户登记不具有过错。综上所述，原告张某1虽未取得对案涉房屋的所有权，但其已经实际支付了案涉房屋的全部价款，对案涉房屋进行了实际占有，且其对于房屋的未进行过户登记不具有过错，故原告张某1享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、不得执行晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺（第23幢16号房）；二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。本院（2013）晋市法执字第54-1号执行裁定书对于市岭杰小区第23号商住楼16号商铺作出的裁定内容于本判决生效时自动失效。案件受理费41964元，由原告张某1、被告河南源泰建筑有限公司各负担20982元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长 张艳丽审 判 员 周秋萍审 判 员 马 晋 二○一八年十二月二十五日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超