海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初8242号原告：李晓燕，女，1964年2月11日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：长春市二道区。委托诉讼代理人：蔡晓斌，海南建亚律师事务所律师。被告：海南诗波特投资有限公司，住所地：三亚市吉阳区荔枝沟社区万科森林度假公园商业小镇万科地产办公区。委托诉讼代理人：杨昌利、何金穗，广东金桥百信律师事务所律师。原告李晓燕与被告海南诗波特投资有限公司(简称诗波特公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告李晓燕的委托诉讼代理人蔡晓斌，被告诗波特公司的委托诉讼代理人杨昌利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓燕向本院提出诉讼请求：诗波特公司向李晓燕支付逾期办理房屋产权证的违约金100514.9元(违约金按已付房款日万分之一，自2015年11月21日至2018年7月15日)。事实与理由：李晓燕、诗波特公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定由李晓燕购买诗波特公司开发的位于三亚市××路房屋。李晓燕在合同签订后依约向诗波特公司支付了购房款，但诗波特公司并未能在合同约定期限内向产权登记机关提供办证资料，导致李晓燕的房屋产权证书迟迟未能办理，且诗波特公司也未按照合同第十五条约定向李晓燕支付违约金。诗波特公司辩称，因为办理房屋产权转移登记(以下简称分户证)的义务在于李晓燕，诗波特公司的办证义务在于递交办理房屋初始登记所需的诗波特公司方资料。李晓燕、诗波特公司签订的《商品房买卖合同》并未约定诗波特公司需为李晓燕办理分户证，李晓燕并未向诗波特公司出具授权委托书要求诗波特公司代为办理分户证。诗波特公司迟延提交办理大证的资料，是因为测绘公司、不动产登记中心等客观因素限制，非诗波特公司主观意志所能决定和改变，诗波特公司不存在过错，不应承担违约责任。诗波特公司在办理分户证过程中积极履行义务并不存在主观过错，李晓燕在办理分户证过程中未按诗波特公司通知时间缴纳费用和提供资料应承担不利后果，李晓燕在办理房屋交付手续后应立即去税务部门缴纳契税，并将契税完税凭证交于诗波特公司，但李晓燕迟迟没有缴纳。无奈之下诗波特公司向李晓燕寄发《提供办证资料及缴纳办证税费通知》，要求李晓燕在收到函件后一个月内缴纳相关费用(契税)和提供相关资料(业主身份证复印件)。但李晓燕收到材料后迟延多月才将契税打入诗波特公司银行账户。即便法院认定诗波特公司在办理大证过程中存在过错，但李晓燕计算违约金方式及金额有误，且违约金过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、李晓燕提供了3份证据，即《商品房买卖合同》、付款凭证、缴纳契税凭证，具有真实性，并认定2018年4月18日，李晓燕缴纳契税。二、诗波特公司提供了3组证据。1、第1组证据具有真实性，并认定2014年7月7日，诗波特公司将涉案商品房交付李晓燕。2、第2组证据具有真实性、关联性，并认定2016年11月16日，诗波特公司将《提供办证资料及缴纳办证税费的通知》邮寄给李晓燕。邮寄单上的邮寄地点是“吉林省长春市××区”，邮寄方式与《商品房买卖合同》中李晓燕的地址、邮政编码、联系电话相同，回执查询：“本人收”，日期为2016年11月23日。2018年4月18日，李晓燕向诗波特公司账户支付契税等相关费用。3、第3组证据本院予以采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。并查明如下事实：2012年9月21日，诗波特公司(出卖人)与李晓燕(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于三亚市××区房，总房价1039451元;出卖人应当在2014年6月3日前将房屋交付买受人使用。其中，第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证的义务；若因出卖人的过错延迟递交上述资料的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金等。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条第1项约定：若买受人自行或委托第三方办理《土地房屋权证》的，买受人应在出卖人报产权登记机关备案之日起30日内递交办理《土地房屋权证》的所需资料，若因买受人自身迟延导致《土地房屋权证》办理迟延的，与出卖人无关。若买卖双方同意由出卖人办理该套房屋的《土地房屋权证》，买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理《土地房屋权证》所需的办证资料及相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人无权向出卖人主张违约责任;第十一条关于“书面通知”的补充约定：一方联系方式如有变更，应在变更后五天内书面通知对方;通知采取邮寄送达(包括挂号信或特快专递)的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，因接收方原因未收到通知(包括但不限于接收方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方或其他不可归责于通知方的情形等)的，视为已送达。李晓燕已向诗波特公司支付了全部购房款1039451元。2014年7月7日，诗波特公司将涉案商品房交付李晓燕。2016年12月6日，诗波特公司向三亚市不动产登记中心递交了新建商品房初始登记资料。2016年11月16日，诗波特公司向李晓燕邮寄《提供办证资料及缴纳办证税费的通知》，通知李晓燕务必于2016年12月15日前将身份证、户口本、婚姻证明和缴纳契税等需要李晓燕提供的资料提供给诗波特公司办证组。2016年12月26日，三亚市不动产登记中心向诗波特公司核发了万科·湖心岛一期酒店3#楼的《不动产权证》(大证)。2018年4月18日，李晓燕向诗波特公司账户支付契税等相关费用，2018年7月26日，诗波特公司向三亚市不动产登记中心递交了商品房权属转移登记资料。李晓燕尚未取得所购买房屋的分户证，李晓燕遂提起诉讼。本院认为，诗波特公司与李晓燕签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系有效合同。2014年7月7日，诗波特公司将涉案商品房交付李晓燕。诗波特公司应在365个工作日内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。但诗波特公司未履行合同，已违约，其每日应按李晓燕已付房款的万分之一向李晓燕支付违约金。本案的焦点是：诗波特公司支付违约金的起止时间。《商品房买卖合同》同时约定了诗波特公司逾期交房的违约责任，李晓燕在本案中请求诗波特公司承担的是逾期办证的违约责任，故诗波特公司逾期办证的时间应从其实际交房时间起计算。2014年7月7日，诗波特公司将涉案商品房交付李晓燕，之后的365个工作日，至2015年12月22日，诗波特公司承担逾期办证违约责任的起算时间为2015年12月23日。《合同补充协议》第八条是对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定。2016年12月6日，诗波特公司向三亚市不动产登记中心递交了新建商品房初始登记资料。2016年12月26日，诗波特公司取得拟售房产初始登记。诗波特公司已经通知李晓燕提供办证资料及缴纳办证税费，李晓燕未在诗波特公司通知的时间内及时提供办理分户证所需的办证资料及缴纳相关费用，逾期办理分户证的责任由李晓燕承担。2016年12月26日，诗波特公司取得拟售房产初始登记，故确认诗波特公司支付违约金的截止时间为2016年12月26日，其承担违约责任的时间自2015年12月23日起至2016年12月26日为370天，违约金为38459.69元(1039451元×0.0001×370天)。《商品房买卖合同》并未约定如因测绘公司、不动产登记中心的因素，诗波特公司提供办证资料的期限可以推迟，诗波特公司也不能举证证明存在上述因素，诗波特公司关于其不存在过错，不应承担违约责任的抗辩无事实根据。该合同约定，诗波特公司每日按李晓燕已付房款的万分之一向李晓燕支付违约金。经过折算，该项约定的违约金并不超过年利率的6%，并不过高，诗波特公司请求调整不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告海南诗波特投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李晓燕支付违约金38459.69元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2310元(李晓燕已预交2891元)，由原告李晓燕负担1426元，由被告海南诗波特投资有限公司负担884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢增秀人民陪审员 黄景清人民陪审员 陈少珍 二〇一八年十二月二十五日书 记 员 孙 惠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。