西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初8346号 西安景寓置业有限公司，住所地西安市莲湖区丰庆路86号景寓学府12号楼1单元19层04号房。 法定代表人：琚保卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨理论，陕西润海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所实习律师。 被告韩皓，女，1970年12月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：闵有民，陕西毕达律师事务所律师。 原告西安景寓置业有限公司（以下称景寓公司）诉被告韩皓商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景寓公司委托诉讼代理人杨理论、被告韩皓委托诉讼代理人闵有民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景寓公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告所签《商品房内部认购协议》，并判令被告支付违约金4万元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月12日，原被告签订《商品房内部认购协议》（以下简称《协议》），约定由被告购得原告位于西安市莲湖区景寓学府小区1XX号房屋。为明确双方权利义务，《协议》对涉案房屋基本情况、成交价格及付款方式等内容均做了明确约定。《协议》第二条明确涉案房屋建筑面积142.05平方米。《协议》第五条第2款明确，涉案房屋分两次付清总房款，原告给予被告7173元/㎡的优惠价格，签订本《协议》时被告付总房款的50%，计509462.32元。原告取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款。上述《协议》签订后，被告向原告支付首付款709462元，尚余373948元未支付（房屋面积实测后确定的最终未付房款）。2015年6月30日，在原告项目证件办理齐全后，原告即多次通知被告前来办理后续相关手续，然被告却迟迟不予办理。2018年1月25日，原告通过邮寄方式向被告送达编号为NO.2018.1.25-7号《告知函》，以书面方式明确告知被告在2018年1月31日前缴纳余款或及时完善办理按揭所需手续，如逾期交付剩余购房款或逾期办理按揭手续，原告将自2018年2月1日起停止该套房屋物业服务，并通过法律程序解除双方之间的购房协议，由此造成的法律后果及损失，也将由被告承担。然时至今日，被告始终未向原告支付剩余购房款，也迟迟不能与原告办理相关按揭手续。原告现只好将其起诉至人民法院，请求贵院在查明案件事实基础上依法支持原告所提诉讼请求。 被告韩皓辩称：原告诉请解除《商品房内部认购协议》无事实依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告诉称被告至今不履行合同主要义务，无事实根据。双方签订《商品房内部认购协议》具体约定如下：第二条第三项被告购买原告房屋142.05㎡；第五条第二款：签订本协议时被告按照约定向原告支付总房款的50%（即：509462.33元），在原告取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款。协议签订后，被告按照约定向原告支付了509462.33元。原告向被告交付房屋时，余款付款期限未到，原告又要求被告支付了贰拾万元（200000元），被告于2014年6月6日向其支付。至此，按照合同约定被告下欠原告购房款309462.32元。双方签订的本协议第四条约定：若该房屋测量面积与《商品房内部认购协议》中约定面积有差异，双方同意按照多退少补。被告支付第二笔贰拾万元后，原告于2014年6月12日将房屋交付被告，被告将房屋装修后至今在该房屋居住。原告在办理《商品房预售许可证》过程中经根据测量，被告购买的房屋实际为151.04㎡。因西安房价大幅度上涨，原告不守诚信、漫天要价，要求被告支付高额的余款，双方在履行余款时产生争议，并非原告诉称被告不愿履行付款义务。如果原告同意被告按照双方签订的《商品房内部认购协议》约定的余款309462.32元向其支付，被告可以随时将款项支付给原告。所以，原告诉称被告不支付余款无事实依据，而是因余款数额未定被告无法支付。二、原告将出售给被告的房屋，原告已经予以抵押，可能丧失向被告履行交付房屋的能力。至此，被告完全可以行使不安抗辩权。三、根据《合同法》规定，合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，双方并未达成协议解除《商品房内部认购协议》。根据法定解除的条件，根本不存在。对于原告发出的告知函，是原告为了达到解除合同获取利益的目的，单方做出而不具法律效力的个人行为，该告知函被告至今也未收到。另外，双方签订的协议未约定在原告取得《商品房预售许可证》后，什么时间被告向原告支付余款。总之，被告至今未付余款，不是被告不愿意履行合同，而是因双方余款数额未定无法支付。双方确定好余款数额，被告随时可将余款支付给原告。更严重的是原告可能丧失履行交付房屋的能力。所以，原告的主张无事实和法律根据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年12月12日甲方景寓公司与乙方韩皓签订《商品房内部认购协议》，约定由乙方购买甲方开发的位于本市丰庆路东段原建新村地块上建设商品房，暂定名为景寓学府，第XX号房，用途为住宅，建筑面积412.05平方米。第四条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。本协议约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方签署经房屋管理局备案的《商品房买卖合同》时，《商品房内部认购协议》约定的房屋位置与楼层、单价、交房日期、装修标准等内容不经乙方同意不得变更，若该房屋测量面积与《商品房内部认购协议》中约定面积有差异，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价，并在《商品房买卖合同》中对面积、总价等项目进行相应调整。第五条付款方式及期限，分期付款，分两次付清总房款，甲方给以7173元/平方米的优惠价格。签订本协议时买受人付总房款的50%，计伍拾零万玖仟肆佰陆贰元叁角叁分。在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款。协议签订后，被告支付购房款709462元，下余房款未付。2014年，原告将房屋交付被告使用至今。2015年6月26日，原告取得涉案房屋预售许可证，取得预售许可证后，原告向被告发送邮件，通知被告交纳剩余房款，被告称其未收到，其于2016年或2017年得知涉案房屋取得预售许可证，其未付余款的原因系因为余款数额没有确定及涉案房屋办理在建工程抵押。 原告于2015年10月向被告所购买涉案房屋地址及被告户籍所在地邮寄律师函，催告被告签订《商品房买卖合同》及付款事宜。2018年1月，原告再次向被告发出《告知函》，告知被告于2018年1月31日前缴纳余款或及时完善办理按揭所需要手续，如逾期交付剩余购房款或逾期办理按揭手续，其公司将自2018年2月1日起停止该套房屋物业服务，并通过法律程序解除双方之间的购房协议。2018年10月原告诉至本院，要求解除其与被告签订的《商品房内部认购协议》。 本院认为,原告与被告签订的《商品房内部认购协议》是双方当事人在平等协商的基础上形成的,是双方真实意思表示一致的结果,不违反法律及行政法规的强制性规定,该协议合法有效。双方当事人应当按照协议的约定,全面正当行使权力、履行义务,以保障对方当事人的合法权益。协议约定在原告取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款，原告取得预售许可证后，多次向被告发出通知要求签订《商品房买卖合同》并支付下余款项，被告称其未收到相关函件，但认可其自2014年房屋交付后一直居住至今，原告亦向涉案房屋邮寄函件，故可以认定原告已履行相应告知义务。原告景寓公司诉请解除《商品房内部认购协议》,因双方未约定解除条件,故依法应适用法定解除情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条,有下列情形之一的,当事人可以解除 合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案原告景寓公司以被告韩皓迟延履行合同主要义务为由请求解除合同,符合法律规定解除条件，本院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告应将被告已交付的709462元购房款退还被告，被告应将已交付的房屋退还原告，因涉案房屋被告已装修使用，因被告拒不配合提供其装修相关情况，故对房屋装修本案不做处理。关于原告要求被告支付违约金一节，无事实与法律依据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条之规定,判决如下: 解除原告西安景寓置业有限公司与被告韩皓于2010年12月12日签订的《商品房内部认购协议》； 本判决生效后十日内，原告西安景寓置业有限公司返还被告韩皓购房款709462元； 驳回原告西安景寓置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费800元（原告已预交），本院减半收取400元，由被告韩皓承担300元，原告自行承担100元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  韩武娜 二〇一八年十二月七日 书记员  路 瑶