山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2018）晋0214民初809号原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司，统一社会信用代码×××，住所地山西省大同市平城区。法定代表人张某1，总经理。委托代理人刘某，男，山西焦点律师事务所律师。委托代理人张某2，男，山西焦点律师事务所律师。被告张某3,男,汉族,住所地山西省大同市。原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司诉被告张某3租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邱慧丽独任审理，于2018年12月17日在本院法庭对该案进行了公开审理，原告的委托代理人刘某、张某2、被告张某3均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司诉称，2012年6月4日大同市帝盛物业管理有限责任公司与被告签订了《地煤公司幼儿园租赁合同》和《地煤公司幼儿园租赁合同补充协议》,约定被告租赁恒安景园B3,租金每年21.5万元,租赁时间从2014年9月1日至2024年9月1日。后因情势变更,双方于2016年12月31日解除上述合同,合同解除后,被告尚欠大同市帝盛物业管理有限责任公司租赁费39.4万元,物业管理费6.19万元、采暖费7.27万元。2018年8月11日,大同市帝盛物业管理有限责任公司将上述债权转让给了原告,并书面通知了被告。2017年1月1日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,租赁恒安景园B3,年租金21.5万元,租赁期限自2017年1月1日至2024年12月31日。后因情势变更,双方于2018年4月30日解除上述合同。合同解除后,被告给原告出具了两份还款计划书,承诺于2018年4月底前,归还原告租赁费12.5万元(从2017年1月1日至2017年12月31日),2018年7月7日前归还原告租赁费7.1667万元(从2018年1月1日至2018年4月30日)。根据双方签订的《房屋租赁合同》承租人有本合同第六条一款所列行为的,应按合同年租金的20%向出租人支付违约金。被告至今未及时支付拖欠的租赁费,明显构成违约。故请求判令：被告支付原告租赁费59.0667万元、物业管理费6.19万元、采暖费7.27万元、违约金4.3万元，诉讼费用由被告承担。原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司提供如下证据证明自己的主张：1.2012年6月4日《地煤公司幼儿园租赁合同》、《地煤公司幼儿园租赁合同补充协议》各一份；2.原告与被告签订的2017年1月1日的《房屋租赁合同》、2018年4月30日的《解除房屋租赁合同协议书》各一份；3.2017年12月21日、2018年4月18日被告的“还款计划”各一份；4.2018年8月11日大同市帝盛物业管理有限责任公司的“债权转让通知书”、顺丰的“包裹查询单”各一份。被告张某3的答辩及质证意见：对原告举证的真实性没有异议，但是2017年“还款计划”的12.5万元我已经还了；物业费按1块钱收费的标准不合理，应按0.3元的标准计算；我不同意支付违约金；租赁房屋出现问题，我自己花钱维修，这部分费用应从租赁费中扣除，我不认可收三年的采暖费；大同市帝盛物业管理有限责任公司与我签订的《解除房屋租赁合同协议书》约定“双方互不追究对方的违约责任”，故不应对曾经产生的费用向我主张了。被告张某3提供如下证据证明自己的主张：1.2016年12月31日的《解除房屋租赁合同协议书》一份；2.被告制作的景园B区幼儿园欠费“明细表”一页；3.被告制作的“凯旋幼儿园维修项目”一份；4.2017年10月25日被告与大同市云西热力有限责任公司签订的“城市供热协议”一份；5.2015年1月至2016年8月购买6.5万元电缆、0.63万元蹲便及配件、8.398万元外墙粉刷、2.9万元内墙粉刷等的“收款收据”五张；凯旋幼儿园2018年8月的14日工程材料款0.1万元、8月20日工程材料款6万元的“收据”各一张。原告的质证意见：认可被告已经支付12.5万元租赁费；不主张采暖费72700元；被告对未结清的债务应支付；票据不是房屋需要维修的支出，不同意折抵租赁费。本院通过庭审现查明，2012年6月4日大同市帝盛物业管理有限责任公司将大同市恒安景园2812㎡的B3房屋出租给承租人被告张某3，用于幼儿园经营使用，双方签订《地煤公司幼儿园租赁合同》、《地煤公司幼儿园租赁合同补充协议》,合同约定：租金21.5万元/年,租赁期限十年。后因情势变更,双方于2016年12月31日签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定解除合同；至此，被告张某3尚欠出租人租赁费等费用没有偿清。2017年1月1日原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司将上述房屋出租给承租人被告张某3，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：租金21.5万元/年,租赁期限八年。同年12月21日被告张某3对至2017年底未付的12.5万元租赁费，给原告出具“还款计划”，后对该款项进行了清偿。2018年4月30日双方签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定解除租赁合同。2018年4月18日被告张某3对2018年的1月1日至4月30日未付的7.1667万元租赁费，给原告出具“还款计划”，承诺于同年7月7日前结清。大同市帝盛物业管理有限责任公司将被告张某3尚未清偿的租赁费等费用的债权转让给了原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司,并于2018年8月11日书面通知被告张某3。经原告多次催要，被告张某3尚欠原告：1.至2016年底的租赁费39.4万元、物业管理费6.19万元；2.2018年的1月1日至4月30日的租赁费7.1667万元，共计欠款52.7567万元至今未还。上述事实，有原告、被告的举证及庭审当事人双方的质证、陈述予以证实，证据充分，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。公民、法人的合法的民事权益受法律保护。大同市帝盛物业管理有限责任公司、原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司分别与被告张某3签订的《地煤公司幼儿园租赁合同》、《地煤公司幼儿园租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》及《解除房屋租赁合同协议书》系当事人的真实意思表示，符合法律的规定，均系有效合同。大同市帝盛物业管理有限责任公司将债权转让给原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司，合法有效，原告依法行使追偿权，本院予以支持。原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司作为出租人履行了交付出租房屋给被告的义务，被告张某3作为承租人对租赁物进行使用、收益，应依约履行支付租金的义务，对尚未给付的租金应承担相应的债务清偿责任。原告当庭表示对采暖费7.27万元不主张，本院予以支持。因当事人在二份《解除房屋租赁合同协议书》中均明确约定“双方互不追究对方的违约责任”，故原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司主张被告张某3承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。该约定是对当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所依法产生的法律责任的不追究，而不是对债务人应履行清偿责任的不追究，故被告关于不承担清偿拖欠大同市帝盛物业管理有限责任公司的租赁费等费用的辩解意见，本院不予支持。被告张某3举证2015年至2016年间支出的收款收据，其内容不能证明是租赁物房屋存在修缮必要的合理支出；被告张某3与原告在2018年4月30日已约定解除了租赁合同，故被告举证2018年8月的二笔工程材料款与本案修缮租赁房屋没有关系；综上，被告张某3关于以维修租赁房屋的费用冲减租赁费的辩解意见，本院不予支持。原告主张的物业费，其收费标准在政府规定的合理收费标准的范围内，故被告张某3关于不认可物业费收费标准的辩解意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、二百一十二条、二百一十三条、二百二十一条、二百二十六条的规定，判决如下：一、被告张某3于本判决生效后三十日内偿还原告大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司租赁费、物业管理费共计52.7567万元；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11482元，减半收取5741元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 邱慧丽 二0一八年十二月二十一日书记员 王雅倩