广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初1846号原告:刘一宁，男，汉族，1951年5月27日出生，身份证地址：广州市越秀区。委托代理人：黄家球，广东讯法律师事务所律师。原告:刘晓鸣，女，汉族，1957年6月3日出生，美籍华人，美国身份证号2156××××1136，原身份证住址：广州市。被告:中国农业银行股份有限公司惠州分行，住所：惠州市惠州大道江北段15号。负责人：晏杰。委托代理人：吴承校，广东凯扬律师事务所律师。委托代理人：陈慧，广东凯扬律师事务所助理律师。第三人:惠州市房产管理局，住所地：惠州市江北34号小区校园东路房产交易大厦。法定代表人：袁贵平，局长。委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。原告刘一宁、刘晓鸣诉被告中国农业银行股份有限公司惠州分行、第三人惠州市房产管理局所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并分别于2018年5月8日、2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告刘一宁及其委托代理人黄家球，被告中国农业银行股份有限公司惠州分行的委托代理人吴承校，第三人惠州市房产管理局的委托代理人李乾到庭参加诉讼，原告刘晓鸣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告刘一宁、刘晓鸣诉称：经广东省惠州住房和城乡规划建设局（以下简称“住建局”）档案馆查证，中国农业银行股份有限公司广东省惠州分行（以下简称“农行”）拆建补偿交付给刘仑建筑面积183.36平方米房屋的原报建材料至今还滞留在惠州住建局，还没有通过规划验收和办好产权证。原告认为，农行违反了1993年4月22日由广东省惠州公证处《拆建房屋协议书》公证书（（1993惠市证民字第××号）第4条和第6条的约定，同时认为拆建补偿交付房屋的手续不但要符合合同的约定也必须同时符合法律规定，即:房屋交付必须同时符合《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定，否则交付约定和交付行为均属无效，只通过竣工验收合格证但未取得规划验收合格证交房的行为是违法的.双方的合同虽然没有明确约定交付的房屋必须取得规划验收合格证，但根据相关法律规定，建筑工程必须经规划验收合格，才能投入使用，而且《拆建房屋协议书》公证书中的第4条中已约定“经有关部门验收合格并办好一切手续”应包括房屋交付必须通过规划验收并取得规划验收合格证和产权证。交付的房屋未经规划验收合格和办好产权证就交付使用的行为既不符合合同的约定也违反了相关法律的规定,民事行为必须同时符合合同约定和相关法律强制性规定。原告不能视为被告已经全面履行了《拆建房屋协议书》公证书中约定的义务,根据《合同法》第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;第114条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于被告违约违法造成了原告的实际损失:初步计算，房屋有证和无证的差价损失人民币48万元，协议公证书中逾期交付房屋的补偿金69500元（还未计算利息），交房后至今的租金差额损失139000元，名誉损失及精神损害补偿20万元,上述四项费用总计888500元。此外，还有原告无法继承、无法转让的损失以及长期影响《刘仑故居》挂牌等损失。业主刘仑基于与被告的法律关系，生前先后不断地催促被告办理产权证,但被告都无从回应，2013年8月1日刘仑过世后，原告为了继承业主刘仑的遗产，也不断地与被告联系沟通、发给被告两次要求补偿的报告以及催告函，但被告都不理不睬，其行为损害了原告的利益。为维护自已的合法权益，原告根据我国相关法律规定,特向贵院起诉，请判如所请。1、判被告按照协议公证书中“经有关部门验收合格并办好一切手续，的约定赔给原告与本案诉讼的房屋同地区、同面积、不低于市场价的房屋。（该层屋价值约120万人民币）2、判由于被告赔给原告由于违约违法所造成原告的实际损失.其中房屋有证和无证的差价损失人民币48万元，协议公证书中逾期交付房屋的补偿金69500元（还未计算利息），交房后至今的租金差额损失139000元，名誉损失及精神损害补偿20万元，上述四项费用总计888500元;此外，还有原告无法继承、无法转让的损失以及长期影响《刘仑故居》挂牌等损失。3、判令被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中原告刘一宁作为申请人向本院提交《变更诉讼请求申请书》变更诉讼请求为：1、请求确认涉案房屋一、二层为原告及第三人刘晓鸣所有，中国农业银行股份有限公司惠州分行依法应当协助办理产权登记手续；2、判令由被告赔给原告因逾期交付房屋的补偿金69500元、租金损失300000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被被告中国农业银行股份有限公司惠州分行辩称:认可原告的事实和理由部分，事情确实如此。对原告第一项诉讼请求没有意见，确实是原告方的。但对租金损失30万元有意见，涉案房产不一定出租，即使出租但租金计算标准太高。第三人惠州房产管理局述称：本案诉争的是民事主体之间的纠纷，与答辩人的行政职权无关，不应追加答辩人为本案第三人。根据原告起诉状及变更后的诉讼请求可以明显得知：案涉纠纷的原因、发生过程等均与答辩人无关，原告无权在其主张案涉的民事权利的诉讼中追加答辩人为第三人。查明的案件事实经审理查明，案外人刘仑为惠州市××号（产权证号：粤房字第××）房屋的所有权人，1993年2月17日，刘仑作为甲方与惠州东平建筑工程队作为乙方及惠州惠城区农业银行作为丙方签订一份《拆建房屋协议书》，主要约定内容为：“经三方协商，甲方同意将惠州桥西××巷××号刘宅旧房整栋及空地的占地面积61.12平方米1平方米赔3平方米给甲方（共建筑面积188.86平方米）。乙、丙将瓦房及空地兴建惠州惠城区农业银行兴建综合大楼。具体条款如下：……（二）乙方在姚屋巷××栋占地面积70平方米的八层框架结构楼房给刘仑，其中刘仑所得建筑面积183.86平方米（含阳台杂物间面积）其余楼层归乙丙方，由乙丙方安排，如套房面积（即183.36平方米）不符，双方以不超过10平方米为准，以当时建筑每平方米造价多除少补。若超过按当时地皮和建筑造价一起计算。……（六）从签订公证和搬迁日起，乙方在壹年内交付新宅给甲方使用，若延期，由乙方每月每户另补人民币500元。”原告提交一份编号为（1993）惠市证民字第××号的《公证书》载明：“兹证明刘仓与惠州东平建筑工程队黄观禄、中国农业银行惠州惠城支行黄俊宜于一九九三年四月二十二日在我公证员面前，在前面的‘拆建房屋协议书’上签字。乙丙方印鉴和三方代表人签名属实。一九九三年四月二十二日。”2005年10月份，被告将涉案房屋交付给刘仑。本院向案外人严丽华所作的《询问笔录》载明：“审：现涉案房产位于惠州市××××层是否由你在使用和管理？严：是的。审：严以祥、严以光以及严丽珠与你分别是何关系？严：严以祥是我父亲，严以光是我叔叔，严丽珠是我姐姐。审：涉案房产的产权是如何确认的？严：涉案房产的第一、二层属刘仑所有，第三层属于我父亲严以祥所有。审：现能否找到严以光及其继承人？严：找不到，也无其相关信息，严以光没有儿女没有结婚，据说已经逝世。”另外，中国农业银行惠州惠城支行作为甲方与严丽珠作为乙方于2005年12月26日签订一份《房屋拆建补偿补充协议》显示：“……二、房产证的办理。该房产的建设工程规划许可证已登记在严以祥、刘仑（一、二楼的产权人）名下，在严以祥去世后，因严以光或其继承人仍未出现，该房因客观原因，无法办理房产证至严以光或其继承人名下。”庭审期间，原、被告均认可：“之所以未能办理涉案房屋产权登记的理由如下：当时涉案房产在拆迁补偿后办理产权登记，房管局要求严以祥到场，但严以祥已在2001年1月份去世且无法找到其在台湾的继承人严以光，导致涉案房产的产权登记迟迟未能办理，现由严以祥外甥女严丽华代管涉案房产。因此我方起诉要求对涉案房屋的一、二层予以确权。”被告提交一份编号为：惠城规证（2005）0××号的《建设工程规划许可证》显示南门姚屋巷1-3号房屋的建设单位为刘仑、严以祥。原告刘一宁提交《关于刘仑故居补偿方案的报告》及《关于刘仑故居补偿方案的再次报告》以证明原告多次向被告催告，要求其履行义务，并提交一份《办理惠州市××号（刘仑）房屋产权证的催告函》以证明被告经原告催告后至今未能单独为涉案房屋办理产权证。另查，刘仑于2013年8月1日死亡，原告提交的死亡证明书中显示：“其妻杨少娟于2018年4月4日死亡”，刘仑与杨少娟生前生育子女有刘一宁、刘抗、刘卫国、刘晓鸣，其中原告提交的广州市公证处于2017年8月7日出具的《公证书》显示：“刘仑的父亲、母亲均先于其死亡。其中刘卫国于2010年11月29日在美国病逝，刘卫国生前无任何子女。”其中原告提交的广州市公证处于2018年5月9日出具的《公证书》显示：“刘抗于2018年5月9日签订一份《放弃继承权声明书》，该《放弃继承权声明书》载明：‘声明人：刘抗，男，一九五三年五月十三日出生，公民身份号码：。我的父亲刘仑（男，一九一三年一月二十二日）于二〇一三年八月一日在广东省广州市死亡，其死亡后遗有以下财产：座落在惠州市××号房屋（原房屋所有权证号：粤房字第××号）以刘仑名义登记，该房被拆迁回迁在座落于惠州市南门××号房屋，惠州市南门××号房屋刘仑名下的产权份额依法属于刘仑与妻子杨少娟的夫妻共有财产，因无约定，各占二分之一份额。依法，我是刘仑上述遗产的合法继承人之一，现我自愿放弃对上述遗产的继承权利，今后上述遗产与我无涉。特此声明。本声明经我慎重考虑后作出，决不反悔。声明人：刘抗。2018年5月9日’。”另查，原告刘一宁提交的由刘仑故居监管人、惠州东坡画院副院长梁力文及刘仑故居管理人、惠州东坡文化协会副会长李杰出具的一份《情况说明》载明：“位于惠州市××门路××号民宅，是经市里批准后于2005年10月建成的“刘仑故居”，一二层共计180多平方米。12年多来，因没有房产证一直空置。据了解，姚屋巷1号年久失修的居民楼同等面积房屋出租2000元左右，2号老楼也有1300元以上，而本栋新楼却因没有房产证没人租用，每月损失租金2000元以上，即每年2.5万左右，12年半高达30多万元，损失很大。鉴于该栋是十年左右新建楼，短期内很难拆迁，建议相关部门为其补办房产证件。特此说明。”另查，原告刘晓鸣向本院提交了一份《情况说明》，载明：“本人被追加原告需做不放弃继承父亲刘仑惠州祖屋房产权确认的公证，现为不愿办公证的根本原因作笔述说明情况：根据继承法我为第一顺序继承人，但我不共识其第一顺序继承人的3人签名内部《声明》公证的无凭自说法，以及我尚不知所有遗产项目清单数据并无权涉及文物管理，这是侵害了我的合法权利！所以，根据内部情况无法办理公证，对我而言是为难！请法院赦谅。就一案一办审理两项案由推测，若“违约金”赔给出庭原告后法院不过问了，也有可能产生后续因法院不知另有内部《声明》而做出的不共识分配问题忧虑，为使利益问题化解不至恶化发展，确保遗产文物安妥，本案关系非仅案由“局部”对错判决。本人看法仅为惠州人民法院和地方政府参考，具体问题具体分析也足对历史的负责。讲究方式方法处埋问题适宜亲情不伤文物不损，从而真正达成在合情合理合法的获础上所建立的更长远更有意义的完美！大家告祥如意！”又查，庭审笔录显示：“审：涉案房产的土地使用权现在谁名下？被代：据了解在被告名下。当时涉案房产系以刘仑、严以祥共同报建。审：涉案拆迁补偿房产的第一、二层归刘仑所有，第三层归严以祥所有，对此有无争议？原告：无争议。被代：无争议。审：你请求被告赔偿逾期交付房产的补偿金的理由？原代；按协议中以每月补偿500元共计11年7个月计算。审：涉案房产的第一、二层能否办理相关权属登记？第三人：不清楚。审：如可以办理相关权属登记，被告是否需要协助原告办理相关权属登记？第三人：需要。”审：虽然原、被告均称在涉案拆迁补偿房产中对刘仑的份额与严以祥的份额均无争议，是否仍应追加严以祥的继承人作为本案当事人？原告：严以祥的继承人严以光在台湾现已下落不明，我方没有其联系方式、地址及身份信息，我方不清楚其是否死亡或有其他继承人，故无法追加严以祥或其相关继承人作为本案第三人。被代：因严以祥的继承人或代管人并未向我方反映过对涉案房产的第一、二层存在权属纠纷，因此我方认为不需要追加第三人。原代：我方承诺，如严以祥的继承人因涉案房产的第一、二、三层的产权纠纷向我方和刘晓鸣或被告进行主张权利，我方同意对涉案房产的确权进行再审，并承担由此而产生的赔偿责任及其他责任。审：现能否找到严以祥的继承人？被代：找不到，我方对严以祥继承人的相关身份信息、联系方式、地址均不清楚。审：虽然现无法找到严以祥的继承人，也没有相关身份信息、联系方式、地址，但涉案房产的第三层的现状如何？原告：涉案房产的第三层的现状是由严丽华代管，我方多次找过严丽华，严丽华称没有严以祥继承人的相关身份信息、联系方式、地址，严丽华也两次去过台湾，均未找到严以祥的继承人。裁判理由和结果本院认为，本案中，根据《公证书》的内容，案外人刘仑之子刘卫国已先于刘仑死亡且生前无任何子女，刘仑死亡后，其妻杨少娟于2018年4月4日死亡，其子刘抗已公证放弃对涉案房屋的继承，故本案中刘仑之子刘一宁及刘仑之女刘晓鸣作为刘仑的继承人起诉请求确认惠州市南门××号房屋的第一、第二层归其所有的主体适格。刘仑生前与惠州东平建筑工程队及惠州惠城区农业银行（即被告）签订的《拆建房屋协议书》系各方当事人的真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。上述《拆建房屋协议书》约定，拆除刘仑所有的原来的房屋后，新建的惠州市南门××号房屋的第一、第二层应属刘仑所有，刘仑已按合同约定进行搬迁，刘仑原有的惠州市××号房屋亦已被被告拆除，即刘仑已履行了相应的义务，被告应当将涉案房屋交付给刘仑且办理相关产权证书，故新建的惠州市南门××号房屋的第一、第二层应属刘仑所有，刘仑死亡后，原告刘一宁及原告刘晓鸣作为刘仑的继承人请求确认惠州市南门××号房屋的第一、第二层应属原告刘一宁及原告刘晓鸣所有的诉请，理由正当，且被告在庭审中亦予以认可，故本院予以支持，同时，被告有义务协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。关于被告是否应向原告赔偿逾期交付房屋补偿金69500元的问题，《拆建房屋协议书》约定，从签订公证和搬迁日起，惠州东平建筑工程队作为乙方在壹年内交付新宅给甲方使用，若延期，由乙方每月每户另补人民币500元。”由于惠州东平建筑工程队未按约定在签订公证和搬迁日起一年内向原告交付涉案房屋，被告作为《拆建房屋协议书》直接的权利义务相对方及受益人，且被告在庭审中亦未否认不应由被告向原告支付违约金，故本案中应由被告向原告支付违约金，违约金自1994年4月22日（签订公证日后一年）起至交付涉案房屋即2005年10月份止按每月500元计算，共计68500元（137月×500元/月＝68500元）。至于租金损失的问题，由于原告诉请的是交房以后的租金损失，因被告已于2005年10月份将涉案房屋交付给原告，虽然被告未能按约定为涉案房屋办理产权证，但并不影响原告对涉案房屋的使用，且涉案房屋并不一定用于出租，被告亦未委托有相关资质的评估机构对其租金进行评估并出具相应的评估报告，故对原告请求被告向其赔偿租金损失的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认位于惠州市南门姚屋巷1-3号房屋的第一、第二层属于原告刘一宁及原告刘晓鸣所有；被告中国农业银行股份有限公司惠州分行应当协助原告刘一宁及原告刘晓鸣办理位于惠州市南门姚屋巷1-3号房屋的第一、第二层的产权登记手续。二、被告中国农业银行股份有限公司惠州分行应于本判决生效之日起十日内向原告刘一宁及原告刘晓鸣支付违约金人民币68500元。三、驳回原告刘一宁及原告刘晓鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6943元(原告已预交6343元)，由原告刘一宁负担5624元，被告中国农业银行股份有限公司惠州分行负担1319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  张永生审 判 员  贺晔晖人民陪审员  杨仕华二〇一八年十二月十日法官助理周家琪书记员杨毅韬附：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国继承法》第十条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国继承法》第二十五条：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。