福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0481民初4370号 原告：福建铁路实业发展有限公司，住所地福州市晋安区华林路**,统一社会信用代码：91350000158147969W。 法定代表人：方立华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈芳辉，江西省商海律师事务所执业律师。 被告:福建美景投资有限公司，住，住所地永安市燕江东路**永安大厦一社会信用代码：91350481759387163X。 法定代表人：谭云涛，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：林志峰，福建绎富律师事务所执业律师。 原告福建铁路实业发展有限公司与被告福建美景投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。福建铁路实业发展有限公司委托诉讼代理人陈芳辉、福建美景投资有限公司委托诉讼代理人林志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建铁路实业发展有限公司提出诉讼请求：1、请求依法判令福建美景投资有限公司清偿所欠租金561，183.13元；2、请求法院判令福建美景投资有限公司自2018年1月1日起至清偿所欠租金止，按每日万分之五的标准向福建铁路实业发展有限公司支付逾期付款违约金（截止2018年9月30日已发生75，759.7元）；3、本案受理费由福建美景投资有限公司承担。事实与理由：2015年10月福建铁路实业发展有限公司将位于永安市燕江东路1319号产业（下称永安大厦）公开招租，本案福建美景投资有限公司中标，双方据此于2015年12月8日签订了为期10年的《永安大厦租赁合同》。2017年底，福建铁路实业发展有限公司因铁路生产布局调整，需将永安大厦划转南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司经营管理，尊遵循“房屋产权不破租赁”的原则，经双方协商一致，于2018年1月8日签订了永安大厦《房屋租赁合同主体变更协议》，自2018年1月8日起永安大厦出租人由福建铁路实业发展有限公司变更为南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司，剩余租期及权利义务由新出租人承接，福建铁路实业发展有限公司、福建美景投资有限公司双方对变更前的旧债经过清算，确认截止2017年12月31日止，福建美景投资有限公司尚欠福建铁路实业发展有限公司租金561，183.13元未付清，主体变更协议签订后，新出租人包括福建铁路实业发展有限公司多次催促福建美景投资有限公司偿还所欠租金未果，2018年7月9日福建铁路实业发展有限公司特别委托律师向福建美景投资有限公司发出《催收足迹律师函》仍无成效。为此，为维护福建铁路实业发展有限公司的合法权益，特向法院提起本案诉讼。 福建美景投资有限公司辩称：1、福建美景投资有限公司认为福建铁路实业发展有限公司主体不适格，（1）福建铁路实业发展有限公司与南昌铁路酒店资产管理有限公司进行有资产划转，资产划转时，其债权债务关系应一并划转，（2）、双方签订的房屋租赁合同主体变更协议第三条第四款约定，该条约定可视为福建铁路实业发展有限公司将其债权转让。综上可见福建铁路实业发展有限公司的主体并不适格。2、即便福建铁路实业发展有限公司的诉讼主体适格，三方签订的变更协议中，确认了所欠的租金金额，但并未对此约定违约金，因此，福建铁路实业发展有限公司主张的违约金没有事实依据。3、即便福建铁路实业发展有限公司主体适格，福建美景投资有限公司实际所欠的租金应为496，667元，是福建美景投资有限公司从2016年9月29日至2017年11月20日这个期间总共偿还了77万元的租金，加上押金40万元，共计117万元，而这期间的租金共计1，666，667元，扣除117万元，福建美景投资有限公司只要偿还496，667元。4、对福建美景投资有限公司的辩称福建铁路实业发展有限公司提出如下辩护意见：一、福建铁路实业发展有限公司诉讼主体合格。1、在福建铁路实业发展有限公司、福建美景投资有限公司双方既有合同租赁期间，虽然福建铁路实业发展有限公司上级将涉案房屋划转至南昌铁路酒店资产管理公司，出租人也随之变更，但并没有将既往债权随之转让。2、从三方签订的《房屋租赁合同主体变更协议》第4条规定上看，意思很清楚，其一、截止2017年12月31日出租人变更前，福建美景投资有限公司尚欠福建铁路实业发展有限公司租金561，183.13元，说明该债权由原告享有，不转移；其二、由南昌铁路酒店管理公司代福建铁路实业发展有限公司向福建美景投资有限公司收租金，是一种委托关系，不是债权转让关系。二、福建铁路实业发展有限公司主张每日万分之五的逾期付款违约金，合法有据。1、很明显，福建美景投资有限公司违约欠租从2017年6月就开始了，而福建铁路实业发展有限公司仅从2018年1月1日起开始主张违约金，已经很宽容。2、有合同根据，且不违反法律规定。《永安大厦租赁合同》第十二条明确规定，承租方逾期缴纳租金的，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五向出租方支付违约金。另外，按年利率18%的标准来追究违约金，标准远低于年24%的民间借贷合法利率，是适当的。三、诉讼请求的欠租金额561，183。13元，准确无误。1、在签订《房屋租赁合同主体变更协议》时，福建铁路实业发展有限公司、福建美景投资有限公司双方既往租金支付情况、欠付情况，是经过认真核对后才写进协议的。2、福建美景投资有限公司所提40万元履约保证金已抵冲租金，这一事实在《房屋租赁合同主体变更协议》第3条的规定中，已经交待很清楚。3、租金发票不能作为付款凭证。4、福建美景投资有限公司没有真凭实据来推翻既往事由，无一成立，纯属无的放矢。综上，福建美景投资有限公司的抗辩不能成立，法院不应采纳。 福建铁路实业发展有限公司围绕诉讼请求提供了证据一：政府部门公示信息，证明：福建美景投资有限公司企业注册登记信息。证据二：中标通知书，证明：在永安大厦公开招租投票中，福建美景投资有限公司以起租价100万元/年获得中标。证据三至四：永安大厦租赁合同、补充协议，证明：2015年12月8日双方正式签订房屋租赁合同及补充协议。协议第十一二条2款规定，承租人逾期支付费用的，每逾期一日按欠费总额万分之五向出租人支付违约金。证据五：房屋租赁合同主体变更协议，1、因铁路内部产生布局调整，经与福建美景投资有限公司协商一致，福建铁路实业发展有限公司、福建美景投资有限公司、新业主三方签订主体变更协议，福建铁路实业发展有限公司自2018年1月1日退出，同日新业主南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司接管。2、福建铁路实业发展有限公司、福建美景投资有限公司双方确认，截止2017年12月31日，福建美景投资有限公司尚欠福建铁路实业发展有限公司应收租金561，183.13元。证据六：催收租金律师函邮寄送达凭证，证明：2018年7月18日福建铁路实业发展有限公司委托律师向福建美景投资有限公司签发《催收租金律师函》，7月20日送达福建美景投资有限公司后没有任何成效。福建美景投资有限公司对福建铁路实业发展有限公司出示的证据经质证认为，证据一至六的真实性、合法性、关联性均无异议。福建美景投资有限公司围绕辩称向法院提交如下证据：电汇凭证、发票及收款收据，证明截止2017年12月31日，福建美景投资有限公司共支付77万元租金及40万元履约保证金给福建铁路实业发展有限公司，共计117万元，截止上述日期，福建美景投资有限公司需支付租金1，666，667元给福建铁路实业发展有限公司，抵扣已支付的117万元，福建美景投资有限公司尚欠福建铁路实业发展有限公司租金为496，667元，福建铁路实业发展有限公司主张福建美景投资有限公司应支付租金561，183.13元不符合事实。本院依法进行审查，对福建铁路实业发展有限公司所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并作为本案的定案证据予以采信。对福建美景投资有限公司提交的证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性因提供的发票凭证均是在双方租金结算前就产生的，只能用来证明福建美景投资有限公司曾向原告交纳过租金，但并不能用于作为双方对在此凭据之后经结算的租金予以充抵的证据来认定，故本院对福建美景投资有限公司提交的证据不作为本案的定案证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实除对逾期支付租金是否需支付违约金的事实与福建美景投资有限公司辩述的事实一致外，其他事实与福建铁路实业发展有限公司陈述的事实一致，本院予以确认。 本院认为，福建铁路实业发展有限公司与福建美景投资有限公司2015年12月8日签订的《永安大厦租赁合同》、《补充协议（一）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，福建铁路实业发展有限公司就按合同的约定将永安大厦交给福建美景投资有限公司使用。2018年1月8日，福建铁路实业发展有限公司、福建美景投资有限公司及第三方南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司签订了一份《房屋租赁合同主体变列更协议》，该协议约定从2018年1月1日起由原来的出租方福建铁路实业发展有限公司、承租方福建美景投资有限公司签订的《永安大厦租赁合同》、《补充协议（一）》的所有权利和义务转让给第三方南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司，出租方由原来的福建铁路实业发展有限公司变更为南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司。福建美景投资有限公司将原来交纳给福建铁路实业发展有限公司的履约保证金40万元充抵已经产生的所欠福建铁路实业发展有限公司的租金，同时还写明至2017年12月31日止，福建美景投资有限公司尚欠福建铁路实业发展有限公司租金561，183.13元，所欠租金由南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司代表福建铁路实业发展有限公司向福建美景投资有限公司催收。综上事实。本院认为，从2018年1月1日起福建铁路实业发展有限公司的权利义务转移给南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司，但2017年12月31日前福建美景投资有限公司所欠缴的租金因该变更主体协议中并没有将此欠款转移给南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司，因此本案的福建铁路实业发展有限公司具有诉讼主体资格。对福建美景投资有限公司辩称主体已变更的主张本院不予支持。对40万元履约保证金,在《房屋租赁合同主体变列更协议》中已明确充抵所欠福建铁路实业发展有限公司的租金，对至2017年12月31日止还欠福建铁路实业发展有限公司561，183.13元的租金进行了结算确认，为此，对福建铁路实业发展有限公司要求福建美景投资有限公司偿还租金561，183.13元的诉请，本院认为有事实依据，理由充分予以支持。对福建美景投资有限公司抗辩截止2017年12月31日，福建美景投资有限公司共支付77万元租金及40万元履约保证金给福建铁路实业发展有限公司，共计117万元，截止上述日期，福建美景投资有限公司需支付租金1，666，667元给福建铁路实业发展有限公司，抵扣已支付的117万元，福建美景投资有限公司尚欠福建铁路实业发展有限公司租金为496，667元，所提供相关的证据不够充分且其辩称的理由也无事实依据，对此辩称本院不予采纳。对福建铁路实业发展有限公司主张所欠租金应支付逾期付款违约金的请求，因双方签订的《房屋租赁合同主体变列更协议》中只明确由南昌铁路旅游酒店资产管理有限公司代收，并未约定支付时间也没约定逾期付款应支付违约金，而福建铁路实业发展有限公司依据《永安大厦租赁合同》第十二条乙方（福建美景投资有限公司）的违约责任中有约定逾期支付租金按日0.5‰计算，因《房屋租赁合同主体变列更协议》是比《永安大厦租赁合同》更后签订，视为对《永安大厦租赁合同》的变更，故福建铁路实业发展有限公司依《永安大厦租赁合同》来主张违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。对福建美景投资有限公司的辩称认为三方签订的变更协议中，确认了所欠的租金金额，但并未对此约定违约金，为此福建铁路实业发展有限公司主张的违约金没有事实依据，对此辩称理由充分且符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建美景投资有限公司应于本判决生效后十日内偿付福建铁路实业发展有限公司所欠租金561，183.13元； 二、驳回福建铁路实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10，169元，减半收取计5，084.5元，由福建铁路实业发展有限公司负担605元,由福建美景投资有限公司负担4，479.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  许锡文 二〇一八年十二月二十九日 书记员  杨 佳 附：本判决书适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。