西安市临潼区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0115民初3748号原告：闫院院，女，汉族，1981年12月7日出生，住西安市临潼区人民西路。委托诉讼代理人：张宏鸿，男，1979年10月25日出生，甘肃省谷县大庄乡，现住住西安市临潼区人民西路。系原告之丈夫。被告：陕西银顶置业有限公司，住所地：西安市新城区金花北路。法定代表人：杜成仕，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭玖菊，陕西宣齐律师事务所律师。原告闫院院与被告陕西银顶置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫院院之托诉讼代理人张宏鸿、被告陕西银顶置业有限公司之委托诉讼代理人谭玖菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫院院诉称，2009年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于西安市临潼区人民西路的银顶新城8幢A单元3层西户商品房一套，该套房屋的建筑面积为125.04平方米，每平米2464.11元，房屋价格总计307649元。该合同第九条及第十四条约定了违约责任等，合同签订后，原告按照合同约定交纳了购房款，被告至今未能依约履行期温泉到户的义务，经原告多次与被告及其委托的管理该小区的物业公司沟通，但被告均已各种理由推诿。被告陕西银顶置业有限公司辩称，一、原告主张“被告按照合同约定向原告供应温泉水”的诉讼请求没有依据，应予驳回。1、原告诉请“供应温泉水”不符合合同约定。根据合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，第4款的规定“温泉在小区全部交付使用时达到使用条件”，合同约定的是“达到使用条件”，合同附件三第15条：A温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件），约定的还是“达到使用条件”，合同中从未约定被告应承担供应温泉水的义务。2、原告将“达到使用条件”扩大解释为“供应温泉水”不符合合同法的法律规定。根据合同法第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实守信原则，确定该条款的真实意思”。本案中，对达到使用条件的解释不能脱离合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，此处出卖人承担的范围仅限于“基础设施正常运行”，是答辩人对温泉设施正常运行的承诺，而非原告诉请的：“供应温泉水”。二、答辩人已完全履行合同约定义务，不应承担违约责任。1、答辩人与西安市临潼区骊山风景区地热资源开发有限责任公司（简称地热公司）签订了供水协议，该供水协议合法有效。2、西安市临潼区地下水资源管理处对地热公司进行管理，收取水资源费，3、西安市临潼区水务局水政科对地热公司取水许可进行审批，地热公司自主经营，并已取得取水许可，4、地热公司已将温泉水管道铺设至银顶小区门口。5、西安市临潼区城建档案显示银顶今城小区内温泉设施已经竣工验收。三、银顶小区竣工后，答辩人已向原告交付房屋，并将小区全部设备、设施移交给物业公司管理，温泉设施的所有权和使用权归全体业主，温泉设施的运行和管理由物业公司负责。1、银顶小区依法竣工验收后，答辩人已按照法律规定向原告交房并办理了交房手续，小区的全部设备设施也移交物业公司管理和运行。2、温泉水费根据价格部门费用标准和运行费用公摊原则收取。2009年10月30日和31日，答辩人与西安铁峰物业管理有限责任公司签订前期物业服务合同和补充合同，补充合同第三条相关费用标准第8条约定，温泉水费根据价格部门费用标准和运行费用公摊原则收取。根据该约定可知，温泉水的运行实行公摊标准，该公摊标准意味着每位业主均要承担温泉水运行费用，但是在经小区物业公司按照程序进行温泉水摸底和登记程序时，却仅有16户业主进行了登记。银顶小区共有1300多户业主，入住率达到70%以上，仅有1.7%的业主愿意使用温泉水，在这种情况下，物业公司若启用温泉水系统，将会承担收不到温泉运行费用的风险，因为未登记的业主不会向物业公司交纳该项费用，物业公司必将承担巨额的运行费用。四、即便对“达到使用条件”作出有利于原告的解释，根据合同第十四条第二款“非出卖人过错，导致未达到使用条件，则出卖人免责”的规定。答辩人也不应承担违约责任。1、西安市临潼区房地产管理所对区住建局关于临潼区政府门户网站留言办理情况的回复称，目前银顶小区内温泉水设施已经具备，从2016年4月8日开始，铁峰物业公司在小区内公开征求业务意见，截止5月10日，只有13户业主愿意使用温泉水，物业公司回复，如要启用温泉水，成本太高，供应质量不能得到有效保障。2、为妥善处理业主的诉求，就温泉用水情况答辩人向地热公司发函，地热公司明确回复：经我司核实，在我司将供水管道接入至银顶今城小区之后，2008年12月我司与贵司签订了《供水协议》，在条件允许的情况下为银顶小区提供温泉水；关于温泉水价格。原协议约定用水价格为每吨5.5元，但随着各类供水费用的增加，现在温泉水价格为阶梯形水价，居民用水为每吨6元，温泉水资源税为每吨1元，超计划用水部分加价收费；使用者需要办理的手续。贵司虽与我司签订了《供水协议》，但是小区若要使用温泉水，还需要小区物业公司向我司申报年用水计划及用水量，并与我司签订《用水协议》，经我司上报至西安市临潼区地下水资源管理处批准通过后，我司才能向小区供应温泉水。面对原告的诉请，答辩人积极协调相关部分解决原告的诉请，但是要实现原告所理解的“供水”诉请，地热公司的回函已明确告知需小区物业公司按照相关程序办理，既可以实现用水的诉求。综上述意见，答辩人理解原告的心情和诉请，但是答辩人也希望原告以事实和法律为依据，理性认识自己的诉请，通过正确的途径解决面临的问题，因答辩人已完全履行合同约定义务，故原告的诉请应全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告是否正确履行原、被告间签订的《商品房买卖合同》四十四条第一款4项及《商品房买卖合同》附件三第15条约定义务的事实争议，即：温泉小区全部交付使用时达到使用条件。原告主张被告交付的房屋没有按合同约定达到温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）。为证明其主张原告提供了双方间的《商品房买卖合同》。被告主张按合同约定其交付的房屋及小区的温泉水管道已安装到位，其不是温泉水的供应主体，温泉水供应设施到位后，自己就已履行了合同约定的义务。为此被告提供了双方间的《商品房买卖合同》、交房验收表，其与西安市临潼区骊山风景区地热开发有限责任公司签订的《供水协议》等；其与陕西枣强玻璃钢有限公司签订的《产品购销合同》；其与物业公司签订的《前期物业服务合同》；《工作联系函》等；户内阀门照片。以证明其交付的房屋温泉水供应设施已达到使用条件且供应温泉水是物业公司的义务，与被告无关。本纠纷中原、被告双方对《商品房买卖合同》附件三第15条的约定理解发生分歧，原告认为条件约定的是温泉水到户，被告认为该条约定的是温泉设施达到使用条件。依据对格式合同发生理解分歧时应做出对提供方不利解释的法律规定。双方在《商品房买卖合同》第十四条一款4项约定为“温泉水在小区全部交付使用时达到使用条件”。在该合同附件三第15条约定：“A温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）”。本院认定，从双方买卖合同中均表述为“温泉水达到使用条件”的约定，而非被告认为的是温泉水设施达到使用条件，因此该约定明确并无歧义。同时由于原被告买卖的为商品房，原告购买的目的为使用。合同中该约定也应是从业主使用角度来衡量是否达到使用条件，不论是合同约定的温泉水到户，还是温泉水达到使用条件均应理解为温泉水达到业主能使用的条件。现争议房屋虽有温泉水管道，但因与供应温泉水的机构的协调不到位，致使供应温泉水的机构不供应温泉水，而不能实现房屋温泉水达到使用条件的合同约定，而与温泉水供应机构的协调是双方合同中被告承诺的温泉水达到使用条件而应由被告履行的义务，不属于原告的义务。因此，根据原告房屋温泉水的现实情况，本院认定被告没有正确履行合同的约定。被告虽提供了《供水协议》及《地热水使用摸底通知》，但争议房屋的温泉水不能使用说明该协议被告没有正确履行。被告提供的其他证据仅能证明其提供的硬件设施具备供应温泉水的条件。2、合同对温泉水达到使用条件为附期限的约定，没有附加其他条件，登记、交费等非合同约定的条件，是被告的单方行为，不构成对合同约定的变更。被告主张使用温泉要先交费。但其混淆了“使用温泉水”与“温泉水达到使用条件”的区别。依法使用温泉水理应交纳相应的使用费用，但本案争议的焦点为被告是否履行了“温泉水达到使用条件”的合同义务。依原、被告间的合同约定温泉水入户费用应包含在房价之中。虽合同附件五第三条4款中没有明确温泉水接入是否应另行交费，但依格式合同发生理解分歧时应作出对提供方不利解释的法律规定。同时结合合同该条约定的水、电、暖气、天然气达到使用条件而用户不再缴纳的情况，应理解为对原告购买的房屋“温泉水达到使用条件”，原告不应再另行交费，已包含在房价之中。另就使用温泉是否要先登记。依据原被告合同第十四条及该合同附件三均约定：温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）。从合同及附件的约定来看，合同对温泉水达到使用条件仅为附期限的民事行为，并未附加其他条件。现被告要求交费后方能使用温泉水，被告的行为实质是要求原告交纳温泉水供应的开通费用，而非是要求原告交纳温泉水使用费，是对合同的单方变更，不产生法律效力。3、合同中被告承诺的温泉水达到使用条件的条件已经成就。对合同约定的温泉水在小区全部交付使用时达到使用条件，原告主张是小区最后一栋楼交付为小区的全部交付，并提供了该小区第20号楼一业主交纳2014年6月物业费的票据及2014年11月、12月购买天然气的单据来证明其主张。被告主张小区的全部房屋销售完毕为小区全部交付。并提供了物业登记未收房、未销售房号名单及2016年12月1日的《商品房买卖合同》一份证明其主张。本院审查认定，原、被告间合同约定的是小区全部交付使用，应为小区最后的一栋楼交付业主，而非小区所有房屋全部卖出或交付。被告解释为小区所有房屋全部卖出并交付方为小区全部交付，是对合同约定的错误理解。因此，被告提供的证据不能证明小区全部交付时间。原告主张被告开发的小区最后交付的楼为第20栋楼，是从2014年6月开始交付。被告亦自认小区最后一期房屋为15、19、20号楼，该批楼房屋在2013年10月开始交付。因此，本院认定小区全部交付使用的时间以原告主张的2014年6月确定，被告承诺的温泉达到使用条件的条件已经成就。4、原、被告在《商品房买卖合同》中约定的违约金符合法律规定。原、被告在合同第14条约定：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：如因出卖人的原因未能达到使用条件，违约责任参见本合同第九条。合同第九条对出卖人违约时，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。该约定的违约金没有超过法律禁止性规定，且被告亦未就该违约金是否过高提出抗辩。因此，该违约金的约定符合法律规定。本院认为，本案双方争议焦点是被告履行合同是否达到了合同的约定，即温泉水是否达到使用标准，是否构成违约。原、被告间签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应正确履行合同确定的义务。依该合同第十四条约定：温泉在小区全部交付使用时达到使用条件。现被告交付原告的房屋中温泉水没有在承诺的期限内达到使用标准，又无证据证明有免责情况。因此被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告继续履行合同义务，使温泉水达到使用要求的主张，既符合合同约定，也符合法律规定。故对原告要求被告履行合同义务并按合同约定的违约金比例承担违约责任的请求，本院依法予以支持。被告以温泉水供应设备安装完毕，其已履行了合同义务，其非温泉水供应的主体，供应温泉水不知道是谁的义务等进行抗辩。因合同约定的温泉达到使用条件是从业主角度衡量要达到使用的条件。该约定不在于谁是供应温泉水的主体，而在于被告交付的房屋要达到使用的条件。被告可以不是供应温泉水的主体，但其却是合同约定的温泉水达到使用条件的义务主体。温泉水设施到位只能说是具备供水条件，而合同约定被告的义务是达到使用条件。故对被告主张温泉水供应设备安装完毕后其即履行了合同义务，管道内有无温泉水非其义务的抗辩，本院不予支持。被告主张合同中小区全部交付为小区房屋全部销售完毕的抗辩，因合同约定的是小区全部交付使用，而非小区所有房屋全部卖出或交付，被告解释是对合同约定的错误理解。故对其抗辩，本院不予采信。本案中小区最后一期房屋交付时间为2014年6月，现原告主张按2015年1月1日起算违约金的主张是对其权利的处分，本院予以准许。合同约定温泉在小区全部达到正常使用，该约定为附期限的民事行为，并没有附加任何条件，现被告增设交费、登记等附加条件，没有合同依据，故对被告的抗辩，本院不予采信。对被告主张使用温泉要交费的抗辩，因被告没有提供出双方间有温泉达到使用条件原告应另行交费的合同约定或合同之外协商达成要另行交费的变更约定。该抗辩没有合同依据，同时也混淆了“使用温泉水”交费与“温泉水达到使用条件”是否要交费的区别。因此，被告主张原告交费后就能使用的抗辩不能成立，本院依法不予支持。对被告提供的临潼区房地产管理所《关于临潼区政府门户网站留言办理情况的回复》中，载明的通知业主温泉水办理相关费用的公告。原告称未见在小区张贴，不知道有该公告，被告称非自己的义务。因该回复并非该纠纷双方形成的，对本案不具有直接的证明作用，因此该证据不能说明被告已正确履行了合同约定的温泉水达到使用的义务。综上所述，对原告的诉请依法予以支持，对被告的抗辩依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陕西银顶置业有限公司在判决生效之日起三十日内向闫院院履行将闫院院位于银顶今城小区8幢A单元3层西户房屋的温泉水达到使用条件的合同义务。二、陕西银顶置业有限公司从2015年1月1日起至闫院院位于银顶今城小区8幢A单元3层西户房屋的温泉水达到使用条件时为止，以307649元为基数，按日万分之二的比例向闫院院支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由陕西银顶置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  姚军政人民陪审员  陈志民人民陪审员  李建武二〇一八年十二月三日书 记 员  王 敏