广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初487号原告（反诉被告）：深圳市车之彩汽车销售服务有限公司（以下简称车之彩公司），住所地：深圳市盐田区盐田街道北山路134号安迅物流大厦四楼402室，统一社会信用代码：91440300724718579X。法定代表人：刘英，系公司监事。委托代理人：黄子婷，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市新日通物流有限公司（以下简称新日通公司），住所地：深圳市盐田区东海道侧东海丽景花园4栋206，统一社会信用代码：914403007586143139。法定代表人：李日芳，该公司总经理。被告：李日芳，男，汉族，1965年6月8日出生，户籍地址:广东省深圳市盐田区。上述被告共同委托代理人：张海标，广东世超律师事务所律师。上述被告共同委托代理人：张灿标，广东世超律师事务所律师。上列原被告土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄子婷、被告新日通公司的法定代表人李日芳与两被告的共同委托代理人张海标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月15日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，双方约定：原告因为经营汽车销售和售后服务业务需要租赁场地，被告将位于深圳市××区××村旁金龟花木场土地出租给原告使用，土地面积9000平方米，月租金6万元，被告交付租赁土地时收取原告租赁保证金12万元，被告收到租金后向原告开具发票。租赁期限自2016年9月15日起至2021年9月14日止，被告应在2016年7月15日前将租赁场地交付原告，由原告负责装修。双方还约定：被告应确保租赁土地及其附属设施能实现租赁目的，符合原告租赁用途，因被告的故意或过失，致使原告在租赁期限内受到人身或财产损害，原告有权向被告请求相应赔偿；如租期达不到约定年限由此造成的损失，双方约定未达租期的租金损失被告按月计算足额足月支付给原告作为补偿。后原、被告双方又于2017年5月6日签订《土地租赁合同补充协议》约定：因坪西公路改扩建道路施工，致使双方对之前合同部分条款变更为：租期由原来的2016年9月15日至2021年9月14日调整为2017年4月1日至2022年3月31日，被告同意免租期两个月作为原告对场地的建设期，即从2017年6月1日起计租；租金由原金额6万元调整为每月租金54000元。原合同其他约定项目不变。合同签订后，原告依约向被告支付租赁保证金和租金等，且花费大量资金对租赁场地进行装修。2018年3月5日，坪山国土局以租赁土地不符合使用性质为有，将租赁场地房屋拆除、围墙推倒、路面破坏、4个集装箱板房压平，并要求原告停止营业，该事件共造成原告直接经济损失353000元和间接经济损失100万元，原告认为，被告违反合同约定，将不符合租赁用途的场地出租给原告，给原告造成巨大经济损失，依法应当赔偿原告。租赁合同签订后，被告李日芳自愿加入到租赁合同关系中，应与被告新日通公司连带向原告承担租赁合同项下相应的权力义务责任。但被告至今采取回避态度，拒不承担法律责任，为维护自己的合法权益，原告请求法院判令：1.两被告连带赔偿原告经济损失共计人民币961300元；2.租赁合同解除，两被告连带返还原告租金12万元；3.两被告承担本案诉讼费。被告新日通公司辩称，一、新日通公司于2016年7月15日与涉案土地权利人深圳市美加达公路工程有限公司签署《深圳市土地及房屋租赁合同书》，从深圳市美加达公路工程有限公司处取得涉案土地的租赁权，新日通公司仅向原告转租9000平方米的土地，在双方签署的《土地租赁合同》中显示并没有出租固定建筑物。原告未经新日通公司及有关各方同意并未经审批自行抢建搭建，由原告自行承担相应后果，所谓的损失由原告自行承担，与新日通公司无关。根据双方2016年7月15日签署的《土地租赁合同》第十四条约定，本合同有效期内对租赁土地进行改建、扩建或装修的由双方另行签订书面协议，按规定经有关部门批准的，应报请批准方可进行。原告所主张的临时施工建设、搭建、装修等行为均未经新日通公司同意亦无从获知，也没有经过有关部门批准，原告对自己的行为应自行承担后果，其主张的经济损失完全没有法律依据，应当予以驳回。二、原告从2017年11月起开始拖欠租金，截止2018年2月份累计拖欠租金14000元，2018年3月1日起原告未再支付任何租金，构成根本性违约，租赁合同已经解除，但是原告至今未将土地交还给新日通公司，应当承担相应的违约责任。三、根据合同相对性原则，被告李日芳不是合同的当事人，本案与被告李日芳无关，请求驳回原告对被告李日芳的诉讼请求。被告新日通公司诉称，反诉原告与反诉被告双方于2016年7月15日签订了《土地租赁合同》，2017年5月6日，另行签署了《土地租赁合同（补充协议）》，确认反诉原告于2017年4月1日起将以上土地出租给反诉被告使用，水电费自2017年4月1日起计，并将原合同约定的月租金6万元调整为5.4万元，租赁期限调整为2017年4月1日至2022年3月31日。反诉被告在2017年11月1日至2018年2月28日期间，未足额支付租金。自2018年3月1日起，再无支付租金，因上述拖欠租金的行为，反诉原告解除了与反诉被告的原合同与补充协议，并依约没收租赁保证金12万元，但是反诉被告至今未将土地归还反诉原告，反诉被告的上述行为已经构成根本违约，理当承担违约责任，支付所欠租金并归还土地。请求法院判令：1.反诉被告向反诉原告支付2017年11月1日至2018年2月28日期间拖欠的租金14000元；2.反诉被告向反诉原告支付2018年3月1日起至租赁土地归还反诉人之日止的租金，暂计至2018年7月15日的租金为243000元；3.反诉被告向反诉原告缴纳的租赁保证金12万元归反诉原告所有；以上暂合计为377000元。4.本案诉讼费用由反诉被告支付。原告辩称，第一，针对被告第一项反诉拖欠租金的问题，根据原被告签订的土地租赁合同第八条及双方之间的约定，在原告支付租金之后，被告应该开具发票给原告，但是被告一直没有开具发票给原告，所以原告才少支付了一部分租金，被告不开发票及不开收据的行为会给原告造成一部分损失。第二，原告认为不需要支付2018年3月1日至归还土地之日的租金，理由如下：一、根据原被告双方签订的土地租赁合同第十八条约定出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失向甲方请求损害赔偿，第二款甲方违反本合同第十条第一款约定使乙方无法实现承租目的的，除追究甲方的损害赔偿责任或违约责任，乙方还可根据上述情形解除合同或向甲方提出变更条款，自甲方收到通知至乙方获得赔偿期间，不需向甲方交付租金。二、因被告出租的土地性质不符合合同约定的用处，导致原告被规土局行政处罚，规土局2018年3月5日之后拆除了原告租赁场地上的相关设施，导致实质上该租赁土地已无法使用。且原告自受行政处罚之后，未能再使用该租赁土地。三、被告要求租赁保证金归被告所有，我方认为没有依据。理由如下：1.原被告双方签订的土地租赁合同第八条，甲方向乙方返还保证金的条件是租期届满，现原告根据合同第十八条约定已请求法院解除合同，解除之日租期自然届满。2.根据担保法第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。由这条规定可以看出，定金是要退回给原告。3.合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。具体到本案土地租赁合同解除了，后面就不用再履行了，定金就要退还给原告。经审理查明，原告与被告新日通公司于2016年7月15日签订《土地租赁合同》，约定：1.被告将位于深圳市××区××村旁金龟花木场土地出租给原告使用；2.租金为60000元/月；3.原告应于每个季度第1个月10日前向被告交付租金，被告收取租金时，应向原告开具税务发票，原告拖欠租金，应向被告支付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘月租金的5%，原告拖欠租金超过1个月的，被告可解除本合同；4.租赁期自2016年9月15日至2021年9月14日，租赁土地用途是汽车销售和售后服务；5.被告交付租赁土地，可收取2个月租金的租赁保证金，被告向原告返还保证金的条件为租期届满；6.被告应确保交付的租赁土地及其附属设施能实现租赁目的，符合乙方租赁用途，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。确保原告场地出入口畅通，不可重复出租场地。被告协助原告经营中证件办理及各种手续的审批。因被告的故意或过失，致使原告在租赁期限内受到人身或财产损害，原告有权向被告请求相应赔偿；7.本合同有效期内，原、被告双方对租赁土地进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，如按规定须经有关部门批准的，应报请批准方可进行；8.不予退还租赁保证金的情形包括：（1）原告拖欠租赁达30天以上；（2）原告拖欠可能导致被告损失的各项费用达10万元以上；（3）原告利用租赁土地进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（4）原告擅自改变租赁土地用途的；（5）原告违反合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，被告还可依据上述情形解除合同或向原告提出变更合同条款。因坪西公路改扩建道路施工，合同一直无法履行，双方于2017年5月6日签订了《土地租赁合同（补充协议）》，将原合同租期调整为2017年4月1日至2022年3月31日，租金调整为54000元，同时约定免租两个月，即从2017年6月1日起计租，租赁期间被告所持有的变压器交由原告使用，维修费用由原告负责，原合同其他约定项目不变。此补充协议经双方盖章签字生效并具有与原合同同等的法律效力。《土地租赁合同》签订当日，原告向被告法人李日芳支付租赁保证金120000元及一个月租金60000元。随后，原告对涉案土地进行前期修整，共计支出前期场地平整费用77440元、围墙栏杆建设29980元、变压器费用24000元、4间箱柜式办公设施105000元。2018年2月27日，深圳市坪山区规划土地监察局作出《限期拆除通知书》，限原告于2018年3月3日前自行拆除上述违法临时建筑物、构筑物、设施。2018年3月5日，坪山规土局以租赁土地不符合使用性质为由，将租赁场地房屋拆除、围墙推倒、路面破坏、4个集装箱板房压平，并要求原告停止营业。深圳市坪山区规划土地监察局作出实施行政强制措施通知书，决定于2018年5月2日12时00分对原告承租的涉案土地即坪山区石井街道金龟社区坪葵路153号停车场进行查封。被告新日通公司于2018年7月23日以邮寄方式向原告发出《解除通知》，该解除通知记载：因原告长时间拖欠租金，现正式通知原告解除双方签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同（补充协议）》，并没收租赁保证金120000元，原告应在收到本通知起3天内向支付所拖欠租金28.4万元，并将租赁土地归还。另查，双方确认租金缴纳至2018年2月份，因被告新日通公司未按合同约定开具发票给原告，截至2018年2月份，原告确实少交了部分租金。再查，涉案土地的权利人为案外人深圳市美加达公路工程有限公司，土地用途为农用地（林地），非建设用地。案外人深圳市美加达公路工程有限公司将涉案土地承租给被告新日通公司，被告新日通公司将土地转租给原告。根据被告提交的与案外人深圳市美加达公路工程有限公司签订的《土地及房屋租赁合同》第十六条约定：租赁期间，乙方（即本案被告）不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。原告主张被告在订立合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供了虚假情况，对给原告造成的损失，应当承担损害赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；第十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在本案中，双方签订的《土地租赁合同》明确约定土地用途为汽车销售和售后服务。《土地租赁合同》第十条约定，被告新日通公司应确保交付的租赁土地及附属设施能实现租赁目的，符合原告租赁用途。被告未对土地用途进行变更登记，即将土地租赁给原告作为汽车销售和售后服务，使原告达不到使用目的。双方签订的《土地租赁协议》及《土地租赁合同（补充协议）》损害了社会公共利益且违反了法律的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”原告主张被告返还租赁保证金120000元，于法有据，本院予以支持。关于原告的损失：1.原告提交的付款申请书、银行转账流水明细，证明原告为经营汽车销售的前期修整费用为236420元（前期场地平整费用77440元+围墙栏杆建设29980元+变压器费用24000元+4间箱柜式办公设施105000元）。被告新日通公司作为出租人，在尚未办理农用地转用审批手续的情况下，改变土地用途，将农用地出租给被告作为汽车销售和售后服务，对合同无效存在重大过错；原告作为承租人，在签订合同时未尽审慎义务，亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。原告对涉案土地进行修整后，经营了一段时间取得一定的收益，故上述损失并非全部损失。本院根据公平原则，结合双方的过错程度，剔除原告经营获利部分，酌情判令被告新日通公司还承担原告损失的70%，原告自行承担30%。即被告新日通公司应当支付原告损失165494元。2.2018年3月5日至2018年5月5日未能营业的损失20万元，本院认为，2018年2月27日，深圳市坪山区规划土地监察局已作出限期拆除通知书，2018年3月5日，坪山规土局已对涉案土地的建筑物进行拆除，原告主张该部分费用没有事实依据，本院不予支持。3.2018年3月5日至2022年3月31日期间未达租期的租金损失524880元，没有事实依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求：1.2017年11月1日至2018年2月28日的租金14000元，合同虽无效，原告实际占有使用涉案土地，且原告当庭确认因被告未开发票才少缴租金，该费用原告应予以支付。2.关于2018年3月1日起至租赁土地归还之日止的租金，2018年3月5日，坪山规划土地监察局已对涉案土地的建筑物进行拆除，在客观上，双方的合同无法继续履行，目的无法实现，本院认为原告无需支付被告租金。关于被告李日芳是否应承担连带赔偿责任：被告李日芳并非《土地租赁合同》的当事人，原告未提交证据证实李日芳与被告公司人格存在混同，逃避债务，严重损害债权人利益的情形，故原告主张被告李日芳承担连带赔偿责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市新日通物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市车之彩汽车销售服务有限公司经济损失165494元。二、被告深圳市新日通物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市车之彩汽车销售服务有限公司租赁保证金120000元；三、原告深圳市车之彩汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市新日通物流有限公司租金14000元；四、驳回原告深圳市车之彩汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市新日通物流有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7266元（原告已预缴），由原告负担5348元，被告负担1918元；反诉受理费1739元，由原告负担65元，被告负担1674元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  阳云其二〇一八年十二月十二日书记员  陈 婕