山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初3016号 原告：李秀洁，女，1994年3月2日出生，汉族，住山东省商河县，现住山东省商河县 委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东艳，商河曙光法律服务所法律工作者。 被告：孙杰，男，1984年1月1日出生，汉族，住山东省济宁市嘉祥县， 委托诉讼代理人：崔长亮，山东鲁祯律师事务所律师。 原告李秀洁与被告孙杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀洁及其委托诉讼代理人路光亮，被告孙杰的委托诉讼代理人崔长亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李秀洁向本院提出诉讼请求：1.依法确认李秀洁与孙杰于2016年2月15日签订的《购房协议》有效并履行；2.依法确认位于商河县XXXXX归李秀洁所有，孙杰协助办理房屋过户手续，过户费由孙杰承担；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：李秀洁系商河县许商街道办事处班家村村民，因房屋拆迁欲购买楼房一处，孙杰原系商河县公安局干警，因工作调动至济宁市嘉祥县公安局，欲出售位于商河县XXXXX房产，2016年2月15日双方签订《购房协议》一份，约定李秀洁以330000元购买孙杰所有的上述房屋，协议约定了具体付款方式，过户费用由孙杰承担，签订购房协议当日李秀洁支付孙杰购房金30000元，签订合同一周内，李秀洁依约又转账给孙杰30000元。双方约定2016年8月15日前，孙杰拿着自己的房产证配合李秀洁办理上述房产过户的同时，李秀洁支付上述房屋余款270000元。签订合同当日李秀洁入住了上述房屋使用至今。2016年8月10日（合同约定的6月内），李秀洁备足了上述270000元购房余款后通知了孙杰带着自己的房产证来商河，协助李秀洁办理过户，孙杰于8月12日到李秀洁家中后，孙杰称自己的房产证还没拿到，暂时无法配合李秀洁办理过户。因孙杰未办理房产证，孙杰也无法协助李秀洁办理过户手续。故双方商量，余款李秀洁以出借的方式支付给孙杰90000元房款，孙杰办理自己的房产证后配合李秀洁过户时支付剩余的180000元。2017年11月27日李秀洁将剩余房款转账给孙杰之后，李秀洁多次催促孙杰配合办理过户手续，孙杰置之不理。综上，李秀洁购买的上述房屋，因孙杰迟迟未办理房产证，导致合同不能按照约定的时间办理过户，孙杰的行为构成违约。无奈，根据《物权法》等相关法律规定，诉至贵院，望判如所请。 孙杰辩称，孙杰未将涉案房屋过户到李秀洁名下系因李秀洁多次违约行为引起，符合法律规定，且李秀洁应当支付给孙杰各项款项共计81291.2元，在孙杰未将上述款项支付完毕前，孙杰拒绝将涉案房屋过户到李秀洁名下。具体事实与理由如下：1.李秀洁未按协议约定如期履行支付购房款的义务，并造成了孙杰经济损失13500元，李秀洁应当予以赔偿。孙杰与李秀洁签订《购房协议》后，如约于合同签订当日将房屋交付给李秀洁使用，但是李秀洁却未如约履行其方应尽的全部义务。根据协议第三条约定，李秀洁应“自签订协议之日起半年内，甲方将购房余款贰拾柒万元付给乙方”，即原李秀洁应于2016年8月15日前支付给孙杰27万元购房款。但是，李秀洁在2016年8月12日支付9万元购房款后，剩余18万购房款经多次催要，直至2017年11月27日方才给付，逾期支付达15个月。李秀洁在违约逾期支付购房款期间内，应当支付孙杰利息13500元，利息计算方式为：以18万元为基数，自2016年8月15日起计算至2017年11月27日，按年息6%计算。2.因涉案房屋在农业银行有抵押贷款，每月还贷数额为1660元，因此，李秀洁与孙杰在《购房协议》中第四条约定：“在甲方未付清购房余额前，由乙方还的房贷在甲方还清购房款余额时在额外补偿给乙方”，即李秀洁即便不按照协议第三条支付购房款并补偿孙杰代还的贷款，也应当于2017年11月27日支付完全部购房款当日支付给答辩人2016年2月至2017年11月所代付的贷款36520元，至今的利息为2191.2元（利息计算方式为：以36520万元为基数，自2017年11月27日起计算至2018年11月7日，按年息6%计算），共计38711.2元。3.根据上述第一项及第二项所述，李秀洁于2017年11月27日除支付全部购房款外，还应当支付孙杰经济损失13500元及代付的贷款38711.2元，上述款项共计52211.2元。但该款孙杰多次向李秀洁催要，李秀洁至今仍拒不支付。因李秀洁的多次违约行为在先，孙杰根据《合同法》第67条的规定，所以未将涉案房屋过户到李秀洁名下，符合法律规定。4.鉴于李秀洁存在上述第三项的违约行为，所以孙杰未将涉案房屋过户到李秀洁名下，孙杰自2017年12月至今为涉案房屋偿还贷款19920元。根据李秀洁违约的事实，以及李秀洁已于2016年2月15日以实际入住涉案房屋的事实，结合公平公正的法律原则，该款项应当由李秀洁支付给孙杰。5.孙杰为涉案房屋缴纳契税及维修基金7500元，另外提前一次性还清涉案房屋银行贷款需要多支付给银行一个月的房贷1660元，根据双方的协商，李秀洁认可上述款项由其支付，因此，该9160元李秀洁应该支付给孙杰。6.李秀洁与孙杰是就涉案XXX号房屋达成的房屋买卖协议，并未就2号41号储藏室达成买卖协议，李秀洁关于储藏室的诉求没有事实和法律的依据。综上所述，李秀洁应支付给孙杰的总款项为81291.2元，但该款李秀洁至今未付，因李秀洁的多次违约行为在先，孙杰根据《合同法》第67条的规定，所以未将涉案房屋过户到李秀洁名下，符合法律规定。孙杰请求人民法院依法查明案件事实，根据相关法律规定，驳回李秀洁的诉讼请求。 李秀洁与孙杰围绕诉讼请求依法提交了证据，根据李秀洁陈述、孙杰的答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月15日，李秀洁与孙杰签订《购房协议》一份，该《购房协议》约定：“甲方姓名：李秀洁（摁印）甲方：李秀洁（摁印）2016年2月15日（摁印）乙方：孙杰（摁印）2016年2月15日（摁印）”合同签订当日，孙杰将涉案房屋交付李秀洁使用，但主张储藏室仅是让李秀洁使用，双方关于储藏室并未达成买卖合意。李秀洁与孙杰签订上述《购房协议》时，涉案房屋尚未办理产权登记，涉案房屋孙杰进行产权登记的时间为2016年10月10日。 李秀洁交付购房款情况：2016年2月15日协议签订当日，李秀洁现金支付孙杰购房款30000元，之后一周内李秀洁通过转账方式支付孙杰购房款30000元，2016年8月12日李秀洁以借款的形式向孙杰支付购房款90000元，2017年11月27日李秀洁通过转账的方式支付孙杰购房款180000元，四笔共计330000元。 本院认为，因李秀洁与孙杰双方签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当继续履行。该协议对双方均具有约束力，双方均需按照协议约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、李秀洁与孙杰关于XXXX储藏室是否达成买卖合意；二、李秀洁请求确认位于商河县XXXXX房屋归李秀洁所有、孙杰协助办理房屋过户手续、过户费由孙杰承担的事实和依据。 关于焦点问题一、李秀洁与孙杰关于XXXX储藏室是否达成买卖合意。 李秀洁主张涉案房屋李秀洁购买时孙杰协商一致，房屋与储藏室是一体的，总价330000元包括储藏室，但是在李秀洁家中孙杰手写购房协议时，因李秀洁文化水平有限，没有再落实到书面，但是口头约定购买的房屋包括地下室，并且在签订协议当日，孙杰将房屋及储藏室钥匙都已经给了李秀洁。孙杰主张关于储藏室，双方没有达成买卖的协议，从合同中的第六条可以看出，双方已将家具等物品做了详细的规定，从常理来看，小件物品都作出规定，地下室如果达成了买卖合议也应当载入合同当中。从本案的房屋交易价格来看，孙杰自开发商处购买的房屋总价为359374元，这个价款是包含地下室的，但孙杰出卖给李秀洁的房屋价款为330000元，在房价普遍上涨的情况下，孙杰不可能将房屋及地下室降价出卖。因此330000元的购房款只是购买涉案XXXX房屋的款项。 对此本院认为，李秀洁与孙杰签订的《购房协议》中并没有明确约定双方买卖的房屋除去涉案XXXX外还包括2号楼41号储藏室，虽李秀洁主张涉案房屋交付时孙杰一并将储藏室的钥匙交给李秀洁，但并不能就此认定李秀洁与孙杰之间已经就尚河名郡2号楼41号储藏室达成买卖合意，故对李秀洁请求确认尚河名郡2号楼41号储藏室归其所有，孙杰协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点问题二、李秀洁请求确认位于商河县XXXXX房屋归李秀洁所有、孙杰协助办理房屋过户手续、过户费由孙杰承担的事实和依据。 李秀洁主张根据双方签订的协议书及李秀洁支付全部房款的事实，涉案房屋应归原告所有，孙杰应协助办理过户手续，过户费应由被告承担。孙杰答辩意见同答辩状，过户费同意按照合同履行。 本院认为，李秀洁与孙杰双方签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方均具有约束力，双方均需按照协议约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案XXXXX房屋尚未办理过户手续，故李秀洁主张该房归其所有的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于李秀洁主张的孙杰协助办理房屋过户手续，本院认为，双方签订的《购房协议》约定购房款为330000元，李秀洁支付完330000元购房款后孙杰方可协助李秀洁办理涉案房屋的过户手续，该约定根据常理应理解为李秀洁支付完330000元购房款后孙杰随即应履行协助李秀洁办理涉案房屋的过户手续的义务。虽李秀洁支付购房款的时间晚于双方约定的缴款日期，但在双方约定的最后交款时间孙杰尚未对涉案房屋办理产权登记，亦无法履行协助李秀洁办理涉案房屋过户的相关手续的义务，又因双方签订的《购房协议》未约定逾期交款的违约责任，且李秀洁现已缴纳全部购房款，XXXXX房屋孙杰也已办理产权登记，孙杰协助李秀洁办理房屋过户手续的条件已成就，故李秀洁请求孙杰协助办理XXXXX房屋过户的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于孙杰主张的经济损失、补偿贷款、偿还贷款、缴纳契税及维修基金、提前还贷多支付一个月的贷款，因孙杰在本案中未反诉，本院不予处理。另因双方签订的《购房协议》约定过户费用由孙杰承担，且孙杰同意过户费按照合同履行，故对李秀洁主张的过户费用由孙杰承担于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下： 一、原告李秀洁与被告孙杰于2016年2月15日签订的《购房协议》有效并继续履行； 二、被告孙杰于本判决生效后二十日内向原告李秀洁履行商河县XXXXX房屋不动产权转移登记的义务，不动产权转移登记费用由被告孙杰承担； 三、驳回原告李秀洁的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告孙杰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 李 倩 二〇一八年十二月七日 书记员 张文彬