广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初41279号原告:戴洁，女，汉族，1988年04月03日出生，住址广东省深圳市福田区，被告:韩改玲，女，汉族，1978年08月14日出生，住址广东省深圳市福田区，上列原告戴洁诉被告韩改玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告戴洁、被告韩改玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还押金6000元；2、被告返还7月22日至8月9日期间共计19天租金1838.71元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2018年6月24日，原、被告签订《出租房屋协议书》，由原告承租被告所有的位于广东省××区××××号房屋，租赁期限自2018年7月10日至2019年7月9日，租金每月3000元，押金6000元，被告以合同期与租期相差半个月为由，另外要求原告支付500元，当天原告完成支付第一个月租金、押金、额外费用共计9500元给被告。6月25日原告与被告沟通房屋墙面脏、厕所窗户损坏等问题，原告同意重新粉刷墙面并修理窗户。7月2日房东告知原告墙面己经粉刷好。7月10日原告搬进租住房屋，发现房屋内有刺鼻气味，且多日未散去。7月19日双方协商一致由原告帮被告找租客，并由被告和新租客重新签合同。7月20日原告找到新租客并介绍给被告，被告表示同意。7月21日根据被告要求，新租客交付3000元定金。7月22日原告搬离蓝天绿都家园10338号房屋，并取得被告同意。7月23日被告验收房屋，且未提出房屋及屋内设施损坏，并与新租客签订租房合同，从2018年7月22日起租。由于原告已根据被告要求找到新租客签订合同，完成相关义务，和被告多次沟通返还押金和剩余房租，被告同意退还，但双方未能就退还金额达成一致，故诉至法院。被告辩称，一、原告违约在先，不遵守合约精神。（一）原告与被告2018年6月24日签订出租房屋协议，双方约定租住日期未到提出退房，押金做为违约金，不予退还，并需结清物业所产生的相关费用。不到合同期退房的，租金和押金不退。协议签订日期为一年，即2018年7月10日至2019年7月9日，原告于2018年7月20日提出退房。（二）原告提出退房，给被告造成了损失6200元，具体损失如下：1、因原告空出的半个月的租金15天×100元=1500元；2、因原告处理的1米2的床1500元、1米2的床垫800元、冰箱1000元、沙发600元，小计3900元；3、因原告粉刷墙800元。（三）原告说被告以合同日期与租期相差半个月为由，另外要求原告支付500元，事实上这500元是中介费。在住一年的前提下给原告空了半个月。（四）签订合同的前两天，原告已看过房，很满意。签合同当天，原告提出被告的冰箱、床、床垫、沙发她不用，要用自己的，当时被告不同意，要整套出租。原告就说深圳房价贵，暂买不起房，要在这里住三至五年（当时原告要签二年，但考虑到租金的每年变化，然后一年一签）到时候她们搬走，就把沙发、床、床垫、冰箱留下。或者从外面买来给我补齐。考虑到她们住的时间长，又稳定、安全，同意并处理了被告自己的沙发、床、床垫、冰箱。6月25日，原告发信息给被告说要刷墙和修理窗户,被告觉得修理窗户理所当然，刷墙要考虑一下，但最终也不好拒绝。7月2日，被告发信息给原告己粉刷好墙，请原告验收。7月9日，原告发信息给被告说电视机的事情，并没提出房子有味道。二、原告证据部分录音不完整，不符合客观事实，不代表被告的真实意思。（一）原告说被告双方达成一致意见退钱方案反悔，并以自己要配新家具为由，要求原告出钱。事实上原告的录音不完整，最前面的主要部分没有录音内容。7月21日，新租客加了被告微信，新租客在原告的指引下，向被告交了3000元押金，交钱之后，新租客说洗衣机、冰箱、床、沙发、茶几、鞋柜都不需要给他配。之后被告找原告商量此事，被告提出不用原告配冰箱、床、床垫、沙发，直接做500元就好，原告配冰箱、床、床垫、沙发也是要花钱的。并没有对退钱方案反悔，只是家具的部分因新租客说不要才找原告商量的。原告说可以从收垃圾那里拿回来，不用花钱。最终原告又说二手市场200元可以买到。（二）原告说被告承认退钱，但就退还金额提出重新沟通。事实上7月25晚上22点04分，原告打电话给被告提出要退押金和剩余租金。被告说按之前谈好的5000元，只是家具的事没谈好，不知道是做200元还是500元，所以问原告要退多少，并没提出重新沟通。但原告还是要7800元，要不就去诉讼解决。被告不想太麻烦就于22点30分又打电话给原告说家具的事算了，直接退原告5000元，并微信截图发了之前达成协议的图片原告，原告还是坚持诉讼。（三）原告说新租客自己购买冰箱、床、沙发和洗衣机等家具，并不存在被告前期所述配备新的家具，即被告并未产生损失。事实上被告本打算给新租客配齐家私家电，但新租客一直坚持自己买，最终新租客洗衣机也不要。但新租客买的家私家电是他个人财产，他搬走后，也不会留给被告。被告因原告处理的冰箱、床、床垫、沙发，这就是损失，和新租客自己买不买没什么关系。三、原告第二次违约（口头协议）。7月19日，原告说刷墙有味道，最终叫装修师傅过去看了，原告提出要转租，被告不同意转租，原告就说先看看再说。7月20日原告通知被告己找好新的房子，原告把房子出租的信息也发出去了。最终原告与被告达成共同口头协议：补齐冰箱、床、床垫、沙发，被告退原告5000元。7月20日当晚，原告说找好新租客，新租客也同意配好床、床垫、冰箱、沙发。7月21日新租客说不要配床、床垫、冰箱、沙发，原告与被告就家具一事沟通了好久，最终原告说家具的事以后可以沟通，要被告先开放行条。7月22日，原告搬走，被告觉得500元也没什么大事，发信息给原告，检查完房子没问题就退钱给原告，原告同意。7月23号，和新租客签完合同，找原告交钥匙并退钱给原告，原告一直联系不上，电话和微信都不回，无奈为了安全考虑，被告自己去买新锁换上。7月25日晚上22点4分，原告反悔口头协议，找被告要剩余押金和租金，要7800元。被告截图给原告说之前说好的5000元，原告不同意，坚持诉讼解决。8月30日，福田人民法院调解，被告不想在此事上纠缠，被告还是同意执行口头协议，原告不同意。综上所述，被告对原告仁至义尽，被告所有的行为均为正当行使权利的行为，没有对原告太过苛刻，原告两次违反合约，致被告的损失于不顾。原告的诉求于法无据，纯属无理要求，诉讼费应由原告承担。根据《合同法》第一百一十四条（违约金），当事人可以约定违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。新租客已住进去，请原告执行口头协议。被告保持不变，按口头协议同意退原告5000元，减去原告应配床和床垫200元，减去应付的水电管理费102.07元，换锁80元，合计：4617.93元。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告人的合法权益。经审理查明，2018年6月24日，原、被告签订《出租房屋协议书》（以下简称“租赁合同”），约定由原告承租被告所有的位于广东省××区××号房屋，租赁期限自2018年7月10日至2019年7月9日，租金每月3000元，押金6000元。租赁合同第二条第2款约定：租赁期内，原告应于每月10日将租金存入业主账户，逾期3日不缴纳房屋租金视为违约，被告有权委托物业公司停水停电，同时押金将抵扣房租。如果原告租住日期未到合同日期提出退房，押金不予退还，并需结清物业产生的相关费用。此外，租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，原告向被告支付了押金6000元及包含首月租金3000元在内的3500元。因原告不需要被告配置的冰箱、床、床垫、沙发，被告自行将上述物品处置。2018年6月25日，原告向被告提出墙面脏和窗户坏了，要求被告粉刷墙面和维修窗户，后被告安排人员粉刷了墙面并对窗户进行了维修。原告根据合同约定于2018年7月10日搬进租赁房屋居住。7月19日许，原告向被告提出退房并沟通为被告寻找新的租客。7月20日，被告同意原告退房并同意退还押金5000元，但要求原告补齐冰箱、床、床垫、沙发，7月21日至25日，双方多次沟通退还押金事宜，但未能达成一致。原告于7月20日搬离案涉房屋，被告于7月23日与新的租客签订租赁合同。庭审中，本院询问原告退房的理由，原告称被告粉刷墙面后，房屋内味道比较大，经过一段时间后还是有味道，原告于是向被告提出退房。被告确认原告以房屋内有味道为由提出退房，但被告不认可原告退房的理由，被告的新租客入住后并未表示过房屋内有味道，被告之所以同意原告退房，是因为原告已经找到新的房子。庭审中，被告表示同意退还押金5000元，但需要扣除换锁80元、7月份的管理费102、07元、应配置的床和床垫200元，即被告同意退还原告4617.93元。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。租赁合同签订后，原告向被告支付了押金和首月租金，被告根据原告的要求对房屋进行了粉刷，之后原告按照合同约定的日期入住。租赁合同履行十天时，原告向被告提出退房，虽然被告同意原告退房，但双方对退房后的押金退还及赔偿损失等问题并未达成一致，因此，案涉租赁合同仅应视为被告同意与原告终止租赁合同的履行，不能视为被告已免除原告可能承担的违约责任，双方之间争议的押金及赔偿损失问题仍应围绕双方签订的租赁合同认定。原告在入住租赁房屋第十天时提出退房，虽然原告以粉刷墙面后房屋内味道比较大为由而提出退房，但被告对原告退房理由并不认可，且原告也未提交证据证明案涉房屋因粉刷墙面产生异味且该异味足以威胁原告的身心健康，因此，原告提出退房理由并不成立，原告退房行为已构成违约，原告应向被告承担违约责任。根据租赁合同第二条第2款约定，原告在租赁期限提出退房，被告可不予退还押金，因此，被告有权没收原告支付的6000元押金。原告主张被告退还押金6000元，缺乏事实依据，本院不予支持，但因被告答辩在扣除部分损失后同意退还原告4617.93元，该表示视为被告自愿放弃部分权益，本院予以确认。原告还主张被告返还剩余租金1838.71元，因是原告违约提前退房，故该损失应由原告自行承担，即便该损失被告应退还给原告，在被告有权没收押金的情况下，该部分损失亦在被告同意退还4617.93元的金额之内，不存在被告再向原告退还剩余租金的问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韩改玲应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴洁退还4617.93元；二、驳回原告戴洁的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费50元（原告已预交），由原告戴洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 刘  紫  薇二〇一八年十二月三十日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。