广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初2759号原告：李启彪，男，1985年2月12日出生，汉族，住湖南省新邵县，委托诉讼代理人：陈芳群，广东安国律师事务所律师。被告：殷美弟，女，1980年1月20日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈勤，广东莲馨律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁文利，广东莲馨律师事务所实习律师。第三人：赵红，女，1986年1月3日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，委托诉讼代理人：谭应华，广东岭山律师事务所律师。原告李启彪与被告殷美弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依职权追加赵红为第三人参加诉讼。本案原适用简易程序审理，后裁定转为普通程序，于2018年7月24日公开开庭进行审理。原告李启彪的委托诉讼代理人陈芳群，被告殷美弟的委托诉讼代理人陈勤，第三人赵红及其委托诉讼代理人谭应华到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月，现已审理终结。原告李启彪向本院提出诉讼请求：1.解除李启彪与殷美弟之间签署的《买卖合同》；2.殷美弟向李启彪返还定金30000元，并支付违约金186000元；3.殷美弟向李启彪赔偿中介费27900元；4.殷美弟向李启彪支付律师费30000元；5.本案诉讼费由殷美弟承担。诉讼中，经本院准许，李启彪变更其第2项诉讼请求为殷美弟向李启彪返还定金共200000元及利息（利息以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至付清之日止），并支付违约金186000元。事实与理由：2016年9月27日，李启彪通过中介公司东莞市光源房地产中介有限公司金地分公司（以下称“中介公司”）购买殷美弟位于村新世纪领居130栋514房屋，双方并签署《房地产买卖及居间合同》，约定案涉房屋转让价格为930000元，李启彪须在签订合同的同时支付定金30000元给殷美弟，并支付服务佣金27900元给中介公司，剩余楼款900000元以银行按揭方式支付给殷美弟；并且，双方明确，案涉房屋有抵押，楼款未付清，尚欠银行约180000元，如一方违约，拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费，逾期支付楼款及不履行本合同项下其他义务的，逾期超过十天仍未履行，视为违约方自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任外，还有权要求违约方支付相当于房屋转让价款20%的违约金。上述《房地产买卖及居间合同》签订后，李启彪依约向殷美弟支付定金200000元，并履行了合同全部义务。但殷美弟不但不履行合同义务，还将案涉房屋另行出售给赵红，致使《房地产买卖及居间合同》无法继续履行。据此，殷美弟构成违约，并给李启彪造成巨大损失，李启彪请求判如所请。被告殷美弟辩称，第一，本案中私自转卖案涉房屋给赵红的并非殷美弟，而是李启彪，故李启彪作为违约方，不享有合同解除权。并且，殷美弟已就李启彪的违约行为另案主张解除合同及追究其违约责任。第二，李启彪向殷美弟支付的200000元，其中30000元是定金，另外170000元是购房款，并非200000元均为定金。第三，李启彪违约，其无权要求殷美弟支付违约金，其请求的利息也没有相关依据。第四，根据李启彪提交的佣金确认书显示，李启彪只支付了5200元中介费用，并非其诉请的27900元，且由于李启彪违约，中介费应由李启彪自行承担。第五，李启彪未提交证据证明其支付了律师费30000元，而且，殷美弟没有违约，无需承担律师费。第三人赵红述称，赵红支持李启彪解除合同，至于李启彪提交的证据，请法院依法认定，赵红并不知情。经审理查明：2016年9月27日，殷美弟作为卖方，李启彪作为买方，案外人东莞市光源房地产中介有限公司金地分公司作为居间方，共同签订《房地产买卖及居间合同》，约定殷美弟将其位于村新世纪领居130栋514的房屋作价930000元转让给李启彪。其中，关于定金支付、楼款付款方式和转付条件，该合同第四条约定，买方须于签订合同时支付定金30000元，余款900000元以银行按揭方式支付：1.买方须于签订《房管所买卖合同》的当天支付首期款330000元；2.剩余楼款570000元由买方通过担保公司提供担保办理贷款或银行按揭的手续，以所获得的贷款等额的部分向卖方支付，在买方完缴案涉房屋之过户税费及房管部门出具案涉房屋之过户受理回执单后由贷款银行直接划入卖方提供的银行账号内，如贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因、买方提供资料不全等不能通过银行审批或卖方、买方、居间方三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应在接到居间方通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，且所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约；3.买方须于签订合同后7个工作日内签订案涉房屋的贷款合同等相关贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，买卖双方应按银行要求全力配合办理银行按揭或公积金贷款手续，直至卖方收到按揭款为止，否则视不配合方为违约方。关于卖方楼款未付清的情形，合同第二条和第四条约定，案涉房屋有抵押，尚欠银行约180000元，买卖双方同意通过担保公司提供担保办理贷款，并以其中银行欠款数额为准，用于提前还贷，买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方，过程中所涉及到银行按揭及提前还贷手续的相关事宜由买卖双方与担保公司三方协商解决。关于过户手续，合同第四条和第五条约定，卖方须居间方协助办理案涉房屋的一手房地产权证，卖方应不可撤销委托居间方代办提前还贷及取回产权资料、产权交易过户等相关手续直到完成上述事项为止，买卖双方自签订合同之日起3天内委托居间方指定工作人员办理案涉房屋转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担的公证、交易费用；买卖双方须在收到居间方通知之日起5天内备齐办理案涉房屋产权过户所需相关资料，并同时到案涉房屋所属房管交易所办理产权过户手续并签署相关文件，否则视不配合方违约。关于居间服务费的支付，合同第七条约定，买卖双方在合同上签字即标志居间方促成交易，买卖双方应依法向居间方支付居间服务费，该居间服务费为27900元，由买方支付居间方，其中，签订合同时由买方即时支付17900元，在签订《房地产买卖合同》当天支付剩余10000元。关于违约责任，合同第八条约定，因卖方或买方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费、逾期支付楼款及不履行配合合同项下其他义务的，逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1%支付滞纳金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行合同，守约方有权解除合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求违约方支付相当于房屋转让价20%的违约金；若一方违约导致合同解除，居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；且如一方违约最终导致诉讼的，守约方因主张权利产生的费用，包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用，应由违约方承担。上述合同签订后，李启彪于2016年9月27日向殷美弟支付定金30000元，并且，李启彪、殷美弟及中介公司签订《定金收据》对付款事实予以确认。同年10月26日，李启彪与殷美弟签订《附加定金收据》，确认李启彪向殷美弟支付定金170000元，如卖方违约，须退回买方定金两倍的违约金及定金，并履行合同上的赔付条款，如买方违约，卖方没收定金及履行合同上的赔付条款。据此，李启彪主张其实际支付定金为200000元。除此之外，李启彪还于2016年9月27日向中介公司支付了中介费5200元。其后，李启彪称殷美弟一直未办理赎楼手续，导致交易迟延，并且，殷美弟于2017年6月22日与赵红签订《房地产买卖及居间合同》，将案涉房屋转让给赵红，故李启彪认为殷美弟构成违约。李启彪于2017年12月22日向本院递交本案起诉状等资料，要求解除案涉合同及由殷美弟承担违约责任。本院适用诉前调解程序，于2018年1月16日送达李启彪的起诉状给殷美弟。殷美弟收到材料后，于2018年5月29日向本院提起诉讼，称其是应李启彪的要求，与赵红签订《房地产买卖及居间合同》，并误以为赵红是李启彪的配偶，故与赵红签订合同实际是为了履行案涉合同，后来才发现李启彪与赵红并非夫妻，李启彪只是诱使殷美弟与赵红签订合同，以不再继续履行案涉合同，故殷美弟认为李启彪构成违约，要求解除案涉合同及由李启彪承担违约责任，该案案号为（2018）粤1972民初6983号。诉讼中，殷美弟提供其与中介公司叶小姐的微信记录、其与中介公司工作人员的对话录音及其与李启彪、赵红、中介公司工作人员的对话录音等为证。上述证据反映：1.2016年10月至2017年6月，中介公司的叶小姐一直催促殷美弟办理一手房产证及赎楼手续，并称李启彪的贷款已经审批通过，需要殷美弟尽快配合落实，殷美弟回复称其没有委托担保公司办理赎楼，而是自己办理，而直至2017年6月21日，殷美弟才回复称已经赎楼。2.中介公司的叶小姐于2017年6月20日称“客户那边说写另外一个人名字，我们的贷款要重新做过”，并问殷美弟何时有空配合到银行重新办理贷款，殷美弟同意配合，双方约在2017年6月22日办理，故殷美弟与赵红签订了《房地产买卖及居间合同》，但该合同在履行过程中也发生纠纷。3.在殷美弟与中介公司叶小姐的后续沟通过程中，殷美弟提出，因李启彪没有征求其同意，将案涉房屋卖给赵红，其现在不同意将案涉房屋出售给赵红，要求中介公司将其与赵红签署的合同取回，中介公司的叶小姐说李启彪是因为欠赵红钱才将案涉房屋转让给赵红，李启彪将案涉房屋转给赵红虽是李启彪不对，但现在不转也转了，赵红也办理了贷款，唯有继续办理手续才现实，且殷美弟与赵红签订的合同客观上也难以取回。4.殷美弟与中介公司工作人员的对话录音反映，殷美弟要求中介公司协助其取回或撤销其与赵红之间签订的合同。5.殷美弟与李启彪、赵红及中介公司工作人员的对话录音反映，2017年11月29日，各方就如何继续履行合同进行协商，期间李启彪、赵红曾同意按照殷美弟的要求，签署有关李启彪将案涉房屋转卖给赵红的协议，但当殷美弟一方提出如转让给赵红，不能按照930000元的价格，需要涨价时，李启彪和赵红即不同意签署相关协议，故各方协商不成，过程中，李启彪曾说其是因为欠赵红钱才将案涉房屋转给赵红。对以上证据，李启彪和赵红均不确认证据的真实性，认为内容有删减，且认为李启彪和赵红在协商过程中所作出的妥协不能作为本案的定案依据。另查，李启彪因本案诉讼于2017年12月12日与广东安国律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师事务所律师作为代理人处理案件事宜，双方约定律师费为50000元，而李启彪已于2018年5月17日支付了其中的30000元。再查，殷美弟与赵红就其双方之间签订的《房地产买卖及居间合同》所产生的纠纷，已各自提起（2018）粤1972民初6977号和（2018）粤1972民初2757号诉讼。以上事实，有《房地产买卖及居间合同》、《定金收据》、《附加定金收据》、《佣金确认书》、中国农业银行个人明细对账单、微信记录、对话录音、《民事委托代理合同》、律师费发票、（2018）粤1972民初6977号案的民事起诉状及本案庭前证据交换笔录、开庭笔录庭等在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李启彪、殷美弟及案外人中介公司于2016年9月27日签订的《房地产买卖及居间合同》是当事人的真实性意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，李启彪、殷美弟均应遵照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：合同履行过程中哪一方违约，应承担怎样的违约责任。首先，关于殷美弟提交的证据，李启彪、赵红虽不确认微信记录和对话录音的真实性，但其并未对微信记录和对话录音中对话人的身份予以否认，其针对微信记录和对话录音完整性所提出的异议，也没有提交足以反驳的相反证据，故本院对李启彪、赵红提出的异议不予采纳，认定微信记录和对话录音在本案中的证明力。则根据案涉合同第四条和第五条的约定，结合微信记录和对话录音的内容，案涉房屋一手房产证及赎楼的手续由殷美弟负责。但殷美弟经中介公司叶小姐从2016年10月起催促，直至2017年6月21日才回复称已经赎楼，过程中，未见殷美弟有任何合理的理由，故李启彪主张殷美弟存在延迟履行的违约行为，本院予以采纳。其次，关于殷美弟在合同履行过程中，与赵红签订《房地产买卖及居间合同》，将案涉房屋转让给赵红的事情。李启彪称殷美弟未经其同意将案涉房屋转让给赵红，其陈述不属实。从微信记录和对话录音的内容看，无论是中介公司的叶小姐还是李启彪或者赵红，都多次陈述李启彪要将案涉房屋转给赵红，原因是其与赵红之间有债权债务纠纷，故殷美弟才在中介公司的撮合下配合与赵红签署《房地产买卖及居间合同》，以继续案涉房屋的买卖交易。由此，在该事情上，不能认定殷美弟违反合同约定。相反，李启彪将案涉房屋转给赵红，可以反映李启彪已以其行为表明不履行案涉合同的主要债务，李启彪构成违约。基于以上事实，本院对李启彪的诉讼请求认定如下：第一，关于解除合同的问题。如前所述，李启彪将案涉房屋转给赵红，殷美弟同意配合，殷美弟并于2017年6月22日与赵红签订《房地产买卖及居间合同》，至此，李启彪与殷美弟不再履行案涉合同，本院视为李启彪与殷美弟基于案涉合同的房屋买卖合同关系于2017年6月22日解除。第二，关于定金及其利息的问题。根据《定金收据》和《附加定金收据》，李启彪向殷美弟支付的定金合计为200000元。殷美弟主张其中170000元是楼款，并非定金，与《附加定金收据》载明的内容不符，本院不予采纳。以上定金200000元，其数额超出主合同标的额的20%，超出部分即14000元（200000元-930000元×20%）应作为李启彪支付的楼款。现因案涉合同解除，且李启彪和殷美弟在合同履行过程中均存在违约行为，故李启彪诉请殷美弟返还定金186000元及楼款14000元，及返还前述款项的孳息，本院予以支持。其中，孳息以30000元为基数从2016年9月27日起，以170000元为基数从2016年10月26日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，计至付清之日止。第三，关于违约金、中介费、律师费的问题。由于李启彪在合同履行过程中亦存在违约行为，其诉请违约金及殷美弟承担中介费、律师费，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李启彪与被告殷美弟之间基于2016年9月27日《房地产买卖及居间合同》所形成的房屋买卖合同关系已解除；二、被告殷美弟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李启彪返还定金186000元及购房款14000元，并支付前述款项的孳息（以30000元为基数从2016年9月27日起，以170000元为基数从2016年10月26日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，计至付清之日止）；三、驳回原告李启彪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16824元，由原告李启彪承担13459元，被告殷美弟承担3365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  卢秀文人民陪审员  李少华人民陪审员  李松锦二〇一八年十二月二十六日书 记 员  陈桂朱附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。