山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8864号 原告：段德勇，男，1987年3月10日出生，汉族，无业，住济南市。 原告：段乃宝，男，1967年3月6日出生，汉族，无业，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律服务工作者。 被告：陈建民，女，1959年2月28日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：吴明佑，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 第三人：济南景祥房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郝彬经理。 原告段德勇、段乃宝与被告陈建民、第三人济南景祥房地产经纪有限公司（简称景祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月22日公共开庭进行了审理。原告段乃宝及两原告共同委托代理人王玉萍，被告陈建民及其委托代理人吴明佑到庭参加了诉讼。第三人景祥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 段德勇、段乃宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈建民腾房，将坐落于济南市历城区东城苏苑二期东城大厦*室及*号地下室交付两原告；被告陈建民支付两原告违约金264000元、交通费1000元、诉讼代理费15000元，共计28万元；2、诉讼费由被告陈建民承担。审理中，经本院释明，原告段德勇、段乃宝表示，如房屋买卖合同无效，变更诉讼请求为：判令被告陈建民返还两原告购房款88万元，并支付利息损失（以88万元为基数，自2017年12月19日至款项实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；被告陈建民赔偿两原告房屋升值损失35万元、更名费30912元、中介费1万元，并支付房租2万元（每月2000元，计算十个月）。事实与理由：两原告系父子关系。2017年10月13日，原告段德勇与被告陈建民签订了《房屋买卖合同》，被告陈建民自愿将坐落于济南市历城区东城苏苑二期东城大厦*室（建筑面积110.4平方米）的房产及地下室*号（建筑面积12.54平方米）出售给原告，房屋总价款88万元。原、被告共同委托第三人景祥公司见证了双方房屋买卖行为。根据双方《房屋买卖合同》约定，原告段德勇在2017年11月30日前向被告陈建民缴纳全部购房款，被告陈建民应在收到购房款后两日内将涉案房产交付原告。两原告按照约定缴纳了全部购房款，2017年12月19日被告陈建民也将涉案房产变更到原告段乃宝名下，但被告陈建民至今未向原告交房。经原告多次催找，被告陈建民至今不腾房，构成严重违约。因此，为维护两原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 陈建民辩称，该房产为济南市历城区王舍人街道苏家村的旧村改造房屋，并非市场上的商品房。两原告也并非苏家村的集体经济组织成员，因此该合同效力存在缺陷，恳请法庭驳回两原告的诉讼请求。原、被告在签订房屋买卖合同时，两原告完全了解房屋当时的租赁情况，并且两原告在向被告陈建民交付购房款时也将相应的房屋租赁费予以扣留。因此，两原告对涉案房产的租赁情况是完全明知的。在两原告支付购房款当天，被告陈建民协助原告段乃宝到苏家村村委会办理了房屋过户手续，并到涉案房产屋内进行了勘察，并告知租户房屋过户的情况。因此，被告陈建民不存在违约的情况。即使有损失，也应当由两原告自行承担。另外，原告段乃宝并非涉案买卖合同的相对方，因此不具有诉讼主体资格，其起诉应当予以驳回。 第三人景祥公司（缺席）未答辩。 经审理本院认定事实如下： 涉案房屋济南市历城区王舍人街道苏家村东城苏苑II期东城大厦小区第*号（建筑面积110.4平方米）及地下室*号（建筑面积12.54平方米）是被告陈建民以其父亲陈汝玺的名义于2009年12月14日与济南市历城区王舍人街道苏家村委会（简称苏家村委会）签订《房屋购销合同》取得，总价款338712元，房款由被告陈建民全部支付。陈汝玺于2012年2月18日去世。 原告段乃宝系原告段德勇的父亲。2017年10月13日，原告段德勇（买受人，乙方）与被告陈建民（出卖人，甲方）经玛雅房屋景祥加盟店（即景祥公司，居间人，丙方）居间服务，签订房屋买卖合同，约定被告陈建民将涉案房屋出售给原告段德勇，房屋总价款88万元。合同主要约定，房屋所有权人为陈汝玺，房屋无抵押无租赁；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元。甲方自本合同签订时将《商品房买卖合同》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；乙方应当于2017年11月30日前，支付人民币83万元整；改合同与税费由乙方承担。另合同第十一条第二款约定：甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同价30%的违约金，具体承担哪一种违约金，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等等）。第十一条第六款约定：甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的2%）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。同日，两原告支付被告陈建民定金5万元，并向景祥公司支付佣金1万元。 合同签订后，经被告陈建民协调，2017年10月6日，陈汝玺之女*签署放弃继承权声明书。2017年11月6日，陈汝玺之子之*签署放弃继承权声明书。2017年11月7日，陈玉玺之女*签署放弃继承权声明书。 2017年12月19日，原告段乃宝通过中国建设银行向被告陈建民中国工商银行账户*6445通过手机转账支付825500元。同日，被告陈建民向原告段乃宝出具收条一份，载明：今收到段乃宝购买济南市历城区东城苏苑路*户房屋购房全款88万元（其中定金5万元），并注明：扣除租客租赁费4500元，实收875500元。同日，被告陈建民配合原告段乃宝到苏家村委会对原房屋购销合同进行了变更，改签到原告段乃宝名下。原告段乃宝向苏家村委会支付东城苏苑购房合同变更手续费30912元（110.4平方米×280元/平方米）。 另查明：被告陈建民在房屋出售前与案外人李伟就涉案房屋签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年9月1日至2019年9月1日，月租金1500元。原、被告签订房屋买卖合同时，曾与居间人一起去看房，当时李伟及家人在此居住。此后，原、被告及居间人曾与李伟沟通过，李伟拒绝提前搬走，双方未能达成一致。目前涉案房屋仍由李伟及家人居住使用。 本院认为，原告段德勇与被告陈建民交易的房屋是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，系小产权房，且原告段德勇并非苏家村集体经济组织成员，故双方签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告明知该房是小产权房且两原告不具备苏家村集体经济组织成员资格而进行房屋交易，均具有过错，且过错程度相当。因合同无效，被告陈建民应返还原告段德勇支付的购房款875500元。两原告主张利息损失，因资金由被告陈建民占用且房屋未交付，故本院对此予以支持。关于赔偿损失，因合同无效而产生的赔偿损失的责任属于缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失。房屋升值损失应列入赔偿损失考虑范围。关于两原告主张的房屋升值损失，未提交证据证实且数额过高，根据原、被告的当庭陈述并结合市场行情，本院酌定被告陈建民赔偿原告段德勇7万元。关于两原告主张的佣金1万元及更名费30912元，本院酌定被告陈建民各赔偿50%。对于两原告主张的房租2万元，不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈建民于本判决生效之日起十日内返还原告段德勇购房款875500元。 二、被告陈建民于本判决生效之日起十日内赔偿原告段德勇利息损失（以875500元为基数，自2017年12月19日开始至实际返还之日止，按银行同期贷款基准利率计算） 三、被告陈建民于本判决生效之日起十日内赔偿原告段德勇佣金损失5000元。 四、被告陈建民于本判决生效之日起十日内赔偿原告段德勇更名费损失15456元。 五、被告陈建民于本判决生效之日起十日内赔偿原告段德勇房屋升值损失7万元。 六、驳回原告段德勇、段乃宝的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务本息或支付迟延履行金。 案件受理费减半收取8209元，由原告段德勇、段乃宝负担2066元，被告陈建民负担6143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇一八年十二月七日 法官助理 孙莉莉 书 记 员 王汝瑶