山东省青岛市即墨区人民法院行 政 判 决 书（2017）鲁0282行初54号原告王丕先，女，1963年6月30日出生，汉族，住即墨区。委托代理人王守福、王松，山东海政律师事务所律师。被告即墨市房产管理处，住所地：即墨区岙兰路1235号。组织机构代码：42784115-9。法定代表人周铭德，主任。委托代理人黄俊龙，山东文鼎律师事务所律师。一般代理。委托代理人毛元港，即墨市房产管理处政策法规科科长。第三人潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行。住所地即墨区振华街88号C区8号楼。统一社会信用代码：913702820773970341。负责人孙剑，行长。委托代理人魏河邦、徐宗健，山东文鸿律师事务所律师。第三人姜兆春，男，1963年2月7日出生，汉族，系青岛市即墨区人，现住址不明。原告王丕先不服被告即墨市房产管理处于2015年10月29日作出的即房抵字第押037290号《房屋抵押权证》的抵押登记行为，于2017年7月24日向本院提起行政诉讼。本院于2017年7月24日立案后，于2017年7月29日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行、姜兆春与本案的处理有法律上的利害关系，原告申请本院通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年3月27日公开开庭审理了本案。原告王丕先及委托代理人王守福、被告委托代理人黄俊龙、毛元港、第三人潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行委托代理人魏河邦到庭参加诉讼，第三人姜兆春经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告即墨市房产管理处经第三人潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行、姜兆春申请，于2015年10月28日作出即房抵字第押037290号《房屋抵押权证》，对登记在姜兆春名下位于青岛市××区××村镇市场大棚北侧房屋所有权证号为即房补字第××号、即房补字第××号房屋两套办理抵押登记。原告王丕先诉称，原告与第三人姜兆春原系夫妻关系，双方于2003年10月22日登记离婚，位于原××村镇大棚市场中××北侧××村××层门市房归原告所有，该房登记为两处房产，一处245.76平方米，一处368.64平方米（房屋所有权证号为即房补字第××号、即房补字第××号）。2017年7月，原告通过次子获悉，第三人潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行向法院提起民事诉讼，称姜兆春向该行借款，并以上述房产作抵押担保。原告认为原告系标的房产的所有权人，被告审查不严，违规办理抵押登记，依法应当撤销。原告王丕先提交的证据有离婚证和离婚协议书，证实涉案房屋原告与第三人姜兆春离婚时已经约定为原告所有。被告即墨市房产管理处辩称，一、被告对涉案房屋办理抵押登记的行为材料齐全、程序合法。2015年10月28日，第三人共同向被告申请办理最高额抵押权登记，经审查，其所提交材料符合相关法律规定，因此被告为其办理了抵押登记，抵押权证号为：即房抵字第押037290号。二、被告的行政行为适用法律准确。被告根据《房屋登记办法》第五十条、第五十一条办理最高额抵押权登记适用依据准确。综上所述，被告为第三人办理的抵押权登记行为符合法律规定。被告即墨市房产管理处向本院提交了证明行政行为合法性的以下证据、依据：1．登记申请书、询问笔录。2．申请人身份证明。3．房屋所有权证（即房补字第××号、即房补字第××号）。4．最高额抵押合同。5．最高额融资合同。6．房屋抵押权证存根。第三人潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行述称，第三人取得的抵押权属于善意取得，应依法受到保护。经庭审质证，原告王丕先对被告即墨市房产管理处提交的证据提出以下质证意见：1．对证据1申请书和询问笔录有异议，登记申请书记载登记申请的类型是初始登记和抵押权登记，原告认为初始登记和抵押权登记不可能同时进行，因此不是合法有效的证据。询问笔录原告认为对于登记机关以固定格式的询问笔录没有法律依据，形式上不合法。对其中问房屋是否为共有，固定格式应由两名申请人回答是或否。最后姜兆春写上的一句话“本人单身”上面没有询问内容。因此证据的1两份证据存在重大瑕疵且在形式上不合法，不能采信作为定案依据。2．对证据2真实性没有异议，但是证实不了被告方主张的事实。3．对证据3房权证真实性没有异议，但是该证是2009年被告为第三人姜兆春补发的，证件上附注被告也写的很明确原证时间为1998年8月28日。结合第三人姜兆春在笔录中自认现为单身以及被告提交的姜兆春的常住人口登记卡上姜兆春的婚姻状况为离婚，结合原证发放日期，因此被告应当审查姜兆春离婚时涉案房屋的权属分割。被告没有履行法定职责致使登记错误。4．对证据4-6真实性没有异议。针对原告的质证意见被告辩称，原告对登记申请书的异议，登记申请书系申请人自己填写，在初始登记前打对勾是打错了。关于原告所述审查婚姻状况，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此本案所涉及的房屋权属证书登记权利人为姜兆春且没有记载共有人，因此应认定姜兆春享有涉案房屋的所有权。第三人潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行对被告的证据没有异议。被告即墨市房产管理处对原告王丕先提交的证据提出以下质证意见：对该两份证据的真实性不予认可，即便是真实的，被告认为原告提交的两份证据与本案抵押权登记没有直接联系。第三人潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行对原告王丕先提交的证据提出以下质证意见：该两份证据系复印件，真实性不能确定。第三人取得的抵押权系善意取得，法院应予支持。本院对上述证据认证如下：原、被告提交的证据来源合法，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。经审理查明，原告王丕先与第三人姜兆春原系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间建设位于青岛市××区××村镇市场大棚北侧三层房屋两套，1998年8月28日办理房屋所有权登记，登记在第三人姜兆春名下，证号分别为：即房私字22230号和22229号。2003年10月原告王丕先和第三人姜兆春离婚，双方约定涉案房屋归原告王丕先所有，但未办理转移登记。2009年10月，第三人姜兆春到被告处申请补办了房屋所有权证，所有权证号分别为即房补字第××号和000509号。2015年10月26日，第三人姜兆春和潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行签订《最高额融资合同》、《最高额抵押合同》，合同约定，姜兆春以其名下的涉案房产以及即国用（2009）第134号《国有土地使用权证》登记在姜兆春名下的国用土地使用权设定抵押，所担保主债权最高本金为1,000,000元，期限为2015年10月26日至2018年10月25日，姜兆春和潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行均在该合同上签字、盖章。2015年10月28日，第三人姜兆春和潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行共同申请被告对涉案房屋办理抵押登记，提交了登记申请书、申请人身份证明、《房屋所有权证》、《最高额融资合同》、《最高额抵押合同》，经被告审查并对第三人姜兆春询问了涉案房屋是否为共有等情况，认为第三人的申请符合规定，办理了抵押登记，抵押权证号为：即房抵字第押037290号。另根据生效的（2016）鲁0282民初14465号民事判决书查明，2015年10月30日，姜兆春与潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行签订《个人借款合同》一份，主要约定：姜兆春向潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行借款1000000元用于购货，借款期限为2015年10月30日至2016年10月25日止，实际借款期限以借款借据为准；借款利率采用固定利率，年利率为8.4%，在合同有效期内利率不变；按月结息，每月的20日为结息日，借款到期，利随本清；潍坊银行即墨支行对姜兆春到期（含提前到期）应付而未付的借款本金及利息，自逾期之日起，按本合同确定的借款执行利率上浮50%计收罚息；对姜兆春不能按时支付的利息和逾期罚息，按逾期罚息利率计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算；姜兆春自愿承担因违反合同而产生的有关费用（不限于律师等费用）。庭审过程中，原告主张被告应适用《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定，办理共有房屋抵押登记必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。本院认为，本案争议的焦点问题：一、被告即墨市房产管理处对被诉抵押登记行为是否尽到审慎审查义务?二、本案所诉的抵押登记行为是否应当撤销？关于被告即墨市房产管理处对被诉抵押登记行为是否尽到审慎审查义务的问题。《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第五十一条规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。本案第三人依照上述规定提交了相应的材料，被告进行了审核。就本案争议的被告对被诉抵押登记行为是否尽到审慎审查义务的问题的核心是被告在房屋登记产权人明确的情况下，还是否有义务审查房屋登记产权以外的其他房屋共有情况或者涉案房屋系登记权利人以外的他人所有，这涉及到对房屋所有权的认定是否以物权登记为唯一的标准。按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，应当说除了法律另有规定外，不动产登记应是不动产物权变动的生效要件，是判断物权归属的根据。而法律规定不适用物权登记生效原则的情形，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条给予了明确的列举，其中没有明确对婚姻关系存续期间购买房屋的情况。但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，一般情况下，婚姻关系存续期间购买的房屋应当属于夫妻共同财产，除非夫妻双方另有约定。因此，基于婚姻法的上述规定，可以认为在夫妻关系存续期间购买的房屋，如果登记为一方的名下，一般情况下属于夫妻共同财产，特殊约定属于一方的除外，并不以物权登记为生效要件。也正是因为存在以物权登记为生效要件的例外，《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人；询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。即墨市房产管理处作为房屋登记的专门机关，对于登记的被抵押人有无房屋共有的情况负有特别的审查义务，本案被告依据《房屋登记办法》第十八条的规定对上述情况询问了第三人姜兆春，并由姜兆春签字确认并归档保留，应认定被告尽到了审慎审核的义务。关于原告主张的应适用《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定进行审查问题，该条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。而本案涉案房屋并没有登记为共有房屋，也没有《房屋共有权证》。关于本案所诉的抵押登记行为是否应当撤销问题，其实质在于潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行取得涉案担保物权是否属于善意取得，如构成善意取得，则不应撤销涉案抵押登记行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得需要符合三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行取得的抵押权属于担保物权，适用上述善意取得的规定。其在设立抵押之时并不知道处分人姜兆春无处分权，且向借款人支付了借款，已经办理了抵押权登记，完全符合善意取得的条件。因此，即使姜兆春构成无权处分，也不应撤销潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行已经取得的担保物权。综上，被告即墨市房产管理处办理涉案抵押登记尽到了审慎审查义务，其登记行为合法；潍坊银行股份有限公司青岛即墨支行构成善意取得，其担保物权应当予以保护。原告主张的被告未尽到审查义务以及庭审中提出的是否为善意取得应是民事诉讼审查范围的抗辩理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告王丕先要求撤销被告即墨市房产管理处于2015年10月29日作出即房抵字第押037290号《房屋抵押权证》的抵押登记行为的诉讼请求。案件受理费50元和公告费600元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李新峰人民陪审员  邵作正人民陪审员  苏 磊二〇一八年十二月十八日书 记 员  于维维附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。