贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9578号原告：刘兴禹，男，1971年1月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司(原贵州省毕节地区房地产开发有限公司)，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，系该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：陆奎（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原告刘兴禹与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称：毕节市房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘兴禹、被告毕节市房开公司的委托诉讼代理人陆奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘兴禹向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告所购房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书交付原告；2.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金65,733.00元，违约金以原告已付总房款374,547.00元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款利息计算方式（暂按起诉之日起往前推三年计算，实际以相关产权证书交付原告之日计算结果为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市××区××杜鹃××道××家园××单元××房，原、被告在合同中对双方权利、义务作了明确约定。其中合同第八章第二项约定：出卖人负责在房屋交付之日起90日内申请商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人360日内登记完毕商品房所有权，相关费用由买受人承担。合同签订后，买受人按约定支付包括房屋契税等全部价款，按约定履行各项义务，而出卖人至今未办理产权转移给买受人。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及相关法律规定，因出卖人原因致使买受人仍未取得房屋产权证书，出卖人应当承担违约责任。但至今原告仍未取得房屋产权证书，无法行使房屋所有权，合法权益受到侵害。综上所述，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告毕节市房开公司辩称：本案中被答辩人据以主张的相关请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。一、答辩人本身无办证义务，答辩人与被答辩人合同中对办理房屋所有权证的约定不明。答辩人与被答辩人之间是无偿委托代理合同关系。根据《城市房地产开发管理条例》第三十三条的规定，办理房屋产权证的义务主体为被答辩人，答辩人只有代为协助办理的义务。合同的补充协议第七条7.2也明确约定“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”本案中，答辩人代为被答辩人办理房屋产权证，并未收取被答辩人任何办证费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定：“有偿的委托合同，因委托人的过错给受托人造成损失的，委托人可以可以要求赔偿损失。”答辩人在接受被答辩人委托后，一直积极为答辩人办理证件，不存在故意或重大过失，被答辩人无权要求答辩人进行赔偿。2018年1月30日，被答辩人才提供办理不动产权证所需的相关资料，并且书面委托答辩人代为办理不动产权证。2018年3月30日，被答辩人已经为答辩人办理了房屋交易（转让类）确认单。另，因该房屋系按揭贷款购买，根据当时办证部门的规定，未还清贷款的，暂缓办证。所以被答辩人至今未取得不动产证是被答辩人迟延交付材料和政府原因多因素造成，与答辩人无关。其中政府原因属于不可抗力。二、答辩人与被答辩人在合同中未约定办理房屋产权转移登记的日期，答辩人不存在违约的情形。答辩人与被答辩人于2012年6月18日签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”该条款约定的是涉案房屋的初始登记而非转移登记。而该条第三款中对转移登记的时间、违约金支付方式等均未进行约定。既无约定，答辩人当然不存在违约行为。三、答辩人一直在积极为被答辩人办理房屋产权证。答辩人作为国有全资房开企业，一直秉承“守合同、重信用”的原则，积极为被答辩人以及所有购买答辩人逸景私享家园房屋的业主办理房屋产权证。答辩人于2013年5月31日之前按时交房之后，就开始收集资料为被答辩人办理房产证。但答辩人为了响应政府政策，根据毕署通【2010】16号文件“毕节地区行政公署关于进一步加强建设用地性质及容积率调整管理的通知”之规定，为了节约用地，对“逸景私享家园”的规划设计进行调整，经七星关区城规委专家审查通过，后通过七星府复【2014】33号文件予以批复并补缴了相应的土地出让金，因此导致办证事宜被耽误。2014年，答辩人正式向办证机关递交了房屋初始登记资料，由于办理产权证还需要出房屋实测报告。因为办证机关实测时使用的计算软件与原预售登记时出的预测报告使用的计算软件不相符，对房屋面积的认定一直不能确定，直到2016年5月办证机关才将房屋面积确定下来，直到2017年2月15日，毕节市国土资源局不动产登记中心才将“逸景私享家园”的不动产权证书发放给答辩人。在答辩人早已具备办证且多次通知的情况下，被答辩人作为委托人直到2018年1月30日才向受托人即答辩人提交相关办证资料并书面委托答辩人代为办证。2018年3月30日，毕节市住建局已作出房屋交易（转让类）确认单。答辩人作为房地产开发企业，只有义务将办理不动产登记的相关资料按时提供给办证机关，至于办证机关什么时候将不动产登记证办理完毕，完全不是答辩人能够控制和掌握的。四、答辩人按照合同约定将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在任何损失。涉案房屋已经在被答辩人的实际控制之下，被答辩人购买该房屋的目的为居住用房，早已装修入住，其合同目的已经实现，是否办理房屋产权证书并不必然导致其损失的发生。事实上，已办理按揭贷款的房屋，不能用于二次抵押贷款，也就是被答辩人还清贷款之前，不管是否办理不动产权证，被答辩人均不能用该房屋再次抵押贷款，获取相关收益，即被答辩人不会因未获得不动产权证而遭受相关损失。双方签订的合同未对逾期办理产权证的违约金进行约定，现被答辩人主张答辩人赔偿损失，根据合同法相关规定，赔偿损失以守约实际发生了损失为基础，且赔偿损失系违约方对守约方的一种补偿性质的违约责任，如果被答辩人认为存在损失，应当对损失的具体金额进行举证后才能要求答辩人进行赔偿。五、被答辩人起诉要求答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第一条的规定“买受人向人民法院提起出卖人承担逾期办证违约责任的诉讼，人民法院应当受理。”第二条规定“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。”第五条规定“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。”被答辩人诉称答辩人应当于房屋交付后360日内登记完毕商品房所有权即2014年5月26日之前，时至被答辩人起诉之日已经长达四年零六个月。在此期间，被答辩人从未要求被答辩人支付违约金，根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”故该主张现已超过法定的诉讼时效。另外根据《民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，本案中被答辩人也未举证证明其主张的诉求在此期间中断过。因此，应当以起诉超过诉讼时效驳回其诉讼请求。综上所述，答辩人已按合同约定如实履行自己的义务，不存在任何违约行为，且答辩人与被答辩人之间就办理涉案房屋的产权证为无偿委托合同关系，答辩人一直积极为被答辩人办理证件，不存在故意或者重大过失，被答辩人无权要求答辩人进行赔偿。被答辩人主张支付违约金已超过诉讼时效，不应再得到法律的保护。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》，被告提交的营业执照正副本、法定代表人身份证明书及身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，认定如下：原告提交的销售不动产统一发票、房款收据、置业预算明细，该证据能够证明原告交纳相关费用的事实，本院予以采信。被告提交的竣工验收备案表、关于办理产权证的报告、毕节市商品房屋备案证明书、“BJD2009-12号”地块分楼栋核验的意见、不动产权证、原告提交给被告办证的相关材料、房屋交易（转让类）确认单，能够证明被告为涉案房屋办理权属手续开展工作，涉案房屋所在楼盘已经取得《不动产权证书》的事实，本院予以采信，但达不到被告关于不可抗力致使不能办理产权登记的证明目的。对被告提交的电话通知记录薄、电梯张贴的通知，因该记录薄上体现不出通话的两方、通知内容等相关信息，无其他证据印证；电梯张贴通知的告知方式双方合同中并无此约定，原告也不认可，故该证据达不到被告证明目的，不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年4月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市南部××区××杜鹃××道××“××.××家园”××单元××房，房号为A-2-503号的住房一套，房价款为375,382.00元，该房建筑面积为133.06平方米，套内建筑面积为115.27平方米。原告按合同约定支付了购房款。《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房；房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”合同未约定逾期办理房屋产权登记的违约责任。被告于2013年5月31日已经依约交付了房屋，原告向被告交纳了契税等费用18,100.73元，但直至该日期之后的360日内（至2014年5月26日），被告一直未办理完毕涉案房屋的所有权登记，原告诉至法院，请求判如所诉。另查明：涉案工程于2011年6月20日动工，2013年5月26日竣工验收，2013年5月31日交付房屋。2016年9月28日，该项目获得《毕节市商品房屋备案证明书》。2017年8月11日，该项目通过毕节市国土资源局的同意分割登记的核验意见。2018年2月8日，被告办理完毕整栋楼的《不动产权证》。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经在房产管理部门备案，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同约定被告应在2013年5月31日前向原告交付房屋，房屋交付后，被告应在360日内登记完毕该房屋所有权。被告依约履行了交付房屋义务，就应当在2014年5月26日前办理完毕房屋所有权手续，现涉案房屋已经验收，且办理了整栋楼的不动产登记手续，被告还未履行向原告办理涉案房屋登记手续的义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋权属登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称因相关职能部门及政策性原因导致延误办理房屋登记手续的抗辩。从查明的事实可看出，被告公司在建设施工涉案楼盘过程中，不存在因不可抗力而延误的情形，被告应于2014年5月26日前办理完毕产权登记手续，在该时间段内，被告应积极履行办理房屋产权登记义务。被告虽称在办证过程中，其只有提交相关资料的职责，职能部门核实办理相关手续不是被告能左右的，但是被告不能充分举证证明其提交审批资料的及时性，以及职能部门如何延误办理登记手续的事实。并且，即使被告辩称的职能部门延迟审批的情形属实，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，若因相关职能部门因素导致迟延办理产权登记手续，被告应根据诚实信用原则及时告知原告，并提供相关证明，采取相应的补救措施，但2014年5月26日至原告起诉之日，被告迟延办理登记手续已经长达四年之久，被告一直没有告知原告任何迟延履行合同原因的信息。此外，《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，在毕节××××、金海湖新区实施不动产统一登记。”我市不动产统一登记始于2016年9月30日，处于2014年5月26日之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，即使因不动产统一登记制度实施后，相关职能部门职权整合而影响被告办理房屋登记手续的事实属实，但因该事实发生于被告迟延办理登记手续之后，其仍不能免除违约责任。因此，被告关于因职能部门及政策性因素导致延误办理产权登记，不应承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。关于《商品房买卖合同》未约定逾期办理产权登记的违约责任，被告是否应赔偿原告该项违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，虽然《商品房买卖合同》未约定逾期办理产权登记的违约金，但被告仍应承担未履行该项义务的违约责任。对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年11月19日前是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年5月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2014年5月27日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，从起诉之日回溯3年即2015年11月19日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2015年11月19日之前即2014年5月27日至2015年11月18日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持。故违约金以原告主张已付购房款374,547.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，期限为自2015年11月19日至产权登记手续办理完毕之日。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将毕节市南部新区百里杜鹃大道“逸景.私享家园”第A幢2单元5层3号房（房号为A-2-503号）房屋的所有权转移登记给原告刘兴禹；二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于上述房屋所有权登记完毕之日起十日内支付原告刘兴禹逾期办理房屋所有权登记的违约金，违约金以原告刘兴禹主张的已付购房款374,547.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间为自2015年11月19日至涉案房屋产权转移登记手续办理完毕之日止；三、驳回原告刘兴禹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币722.00元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一八年十二月二十九日书记员  秦滋垚