河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初5886号原告：李春芳，女，1962年10月15日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭军，男，1967年6月18日出生，汉族，户籍所在地山西省闻喜县，现住北京市海淀区。被告：三河市宝佳林园种植有限公司，住所地河北省三河市皇庄镇孙各庄村，统一社会信用代码91131082MA08B4W68K。法定代表人：周子湘，该公司总经理。被告：周子湘，男，1985年1月10日出生，汉族，现住河北省三河市。被告：张俊华，女，1961年3月6日出生，汉族，现住河北省三河市。三被告共同委托诉讼代理人：郭向前，河北唤民律师事务所律师。原告李春芳与被告三河市宝佳林园种植有限公司（以下简称宝佳林园公司）、周子湘、张俊华租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春芳及其委托诉讼代理人郭军，被告周子湘及三被告的共同委托诉讼代理人郭向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告宝佳林园公司签订的承包合同；2、判令三被告返还原告租赁费148000元；3、判令三被告赔偿原告修房损失7000元并支付违约金44400元；4、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年3月21日，被告周子湘、张俊华共同认缴出资500万元注册成立了三河市宝佳林园种植有限公司经营租地种植业务，在未经批准的情况下该公司改变土地用途，把种植地分割成小块用来建造大棚及房屋，并在北京发布广告进行分割租赁。2017年8月20日，被告宝佳林园公司使用原告的银行卡向案外人大厂回族自治县林园果蔬专业合作社付款10000元并出具定金收据。2017年8月27日，被告宝佳林园公司与原告签订名为承包、实为租赁的《缘生态农庄承包合同》，约定大棚位置为B排2号，面积为260平方米，承包期限为两个租赁期，其中第一租赁期自2017年8月30日至2030年3月5日，第二租赁期自2030年3月5日至2045年3月5日；交工日期约定为2017年8月30日，原告一次性支付大棚租赁费148000元，被告宝佳林园公司按期收取管理费1500元/年，饮用水费3.8元/吨，浇灌水费1元/吨，电费1元/度；合同第九条约定了合同解除及终止的条件包括“不能及时提供大棚或所提供的大棚不符合使用条件，严重影响乙方正常使用的”，第十三条违约责任写明“单方违约导致一方要求解除合同，违约方或提出方应按照承包总额的30%的标准向对方支付违约金”。合同签订后，被告宝佳林园公司用原告银行卡再次向案外人大厂回族自治县林园果蔬专业合作社刷卡支付138000元，连同10000元定金共计支付148000元，并向原告出具了收据。被告宝佳林园公司交付财产后，原告安装大门花费7000元，但2018年3月份原告去看房时发现约300亩100多家小院已成为一片废墟。原告向被告方询问原因，被告宝佳林园公司派出的员工戴海涛答复系政府以非法建设为由下令该公司自行拆除的，但在原告提出退款时戴海涛默不作声。后原告向有关部门信访，有关部门告知原告通过法律途径解决。原告无奈提起诉讼，请法院依法维护原告的合法权益。被告宝佳林园公司、周子湘、张俊华辩称，一、原告与被告宝佳林园公司签订的合同是合法有效的，且合同约定的主要义务已经履行完毕，原告请求返还租赁费没有法律依据；二、被告宝佳林园公司没有违约行为，农用大棚系被第三方政府部门拆除，被告已经提起行政诉讼，因此原告关于违约金的请求无法律依据；三、被告周子湘与张俊华已经实缴出资，不应承担连带责任；四、原告主张的修房损失无法律依据，被告不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：庭审中，原告提交以被告宝佳林园公司为甲方、原告李春芳为乙方，双方于2017年8月27日签订的《缘生态农庄承包合同》一份，合同约定甲方将农业种植大棚单元编号为B排2号大棚承包给乙方，大棚使用面积260㎡，由甲乙双方签字确认；分为两个租赁期执行：第一租赁期自2017年8月30日至2030年3月5日，第二租赁期自2030年3月5日至2045年3月5日；交工日期为2017年8月30日，日光温室大棚租赁费为148000元，付款方式为一次性；甲方按期收取管理费1500元/年，饮用水费3.8元/吨，浇灌水费1元/吨，电费1元/度；违约责任写明“单方违约导致一方要求解除合同或因单方面原因提出解除合同导致合同解除的，违约方或提出方应按照承包总额的30%的标准向对方支付违约金”。在《缘生态农庄承包合同》后所附的交付标准包括：1、农业种植大棚主体结构完成；2、农业种植大棚配房彩钢安装完成，外墙粉刷涂料；3、水、电接入每户及正常使用，每栋大棚独立水电表、渗水井；4、园区道路铺装完成，场地平整；5、路灯安装完成；6、园区绿化完成；7、园区排水系统铺装好；8、宽带入户。合同签订后，原告于2017年8月27日共计交纳租赁费148000元，被告宝佳林园公司向原告出具了收据。三被告对原告提交的承包合同及收据予以认可。被告表示：其已依据合同约定的时间即2017年8月30日将大棚交付给原告使用，交付时已经按照合同交付标准完工，但涉案大棚于2018年6月27日下午被三河市皇庄镇人民政府及三河市城市管理行政执法局整体拆除，拆除原因不清楚。原告对被告所述的大棚拆除情况没有异议，也认可大棚已实际交付，但表示无法使用，被告提出需交5000元才让其进门装修使用。庭审中，被告提交三河市皇庄镇孙各庄村民委员会于2016年9月30日出具的证明一份，内容为：“兹有我村村民周福林在村西老果园有承包地80亩，经营种植蔬菜大棚、水果采摘”；提交以周福林、张俊华、周子湘为甲方，三河市宝佳林园种植有限公司为乙方，双方签订的《转让承包土地转让协议》一份，主要内容为：周福林在有承包老果园地，将其中约36亩（南至核桃树，北至沟，东至院墙，西至道）于2017年3月转让给乙方经营，转让期限为28年，自2017年3月至2045年3月；土地承包经营权作价为五百万元作为共同出资交付给公司（其中周子湘占60%股份，张俊华占40%股份）。被告表示：周福林与张俊华系夫妻关系，周子湘系周福林与张俊华之子。原告表示：村委会出具的证明与本案无关联性，《转让承包土地转让协议》并非承包合同，也没有签订日期，即使周福林确实转让了该块土地，也应有孙各庄村委会同意转让并加盖公章的法律文件。根据原告提交的被告宝佳林园公司的工商信息显示，被告周子湘和张俊华系该公司的股东，其中周子湘系该公司的法定代表人和执行董事，被告张俊华系该公司的监事；周子湘持股比例为60%，认缴出资额为300万元，张俊华持股比例为40%，认缴出资额为200万元。被告表示：被告周子湘和张俊华是以承包的土地作价500元出资的。另经本院核实，三河市国土资源局已于2017年7月10日对被告宝佳林园公司的法定代表人周子湘下达了行政处罚决定书，责令其向三河市皇庄镇孙各庄村村民委员会退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并处罚款人民币24900元。本院于2018年3月12日作出行政裁定书，裁定准予强制执行，由三河市人民政府和辖区政府及相关部门具体组织实施。2018年6月27日，三河市皇庄镇人民政府对周子湘在的土地上擅自建造的大棚进行了强制拆除，包括原告租赁的大棚。关于原告主张的修房损失，原告提交三河宝林彩钢复合板厂于2017年10月26日出具的收据一张，内容为：“贾广齐今天收到李春芳交来三河市皇庄镇孙各庄村大棚缘生态B2室装阳光板和人工费共计人民币5000元整”。原告表示：该损失包括在原告主张的修房损失7000元之内。被告对原告提交的上述证据不予认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中，原告与被告宝佳林园公司签订的《缘生态农庄承包合同》租赁期限自2017年8月30日至2045年3月5日，期限较长，双方约定的支付租金的方式为一次性支付，不符合一般租赁租金的交付方式；同时合同后所附的八条交付标准明显超出了农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住的条件。该合同实际系以租代卖，并改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告向被告宝佳林园公司交纳了租赁费，因原告已实际占有使用一段时间大棚，故返还的租赁费应按照实际使用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为144000元，过高部分不予支持。因合同被确认无效，故原告主张的违约金没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的修房损失，因双方均有过错，本院酌定被告宝佳林园公司赔偿原告3000元。原告主张由被告周子湘和被告张俊华负连带责任，其主张没有法律依据，本院不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李春芳与被告三河市宝佳林园种植有限公司于2017年8月27日签订的《缘生态农庄承包合同》无效。二、被告三河市宝佳林园种植有限公司于本判决生效后十日内返还原告李春芳租赁费144000元。三、被告三河市宝佳林园种植有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李春芳修房损失3000元。四、驳回原告李春芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4288元，由原告李春芳负担1000元，被告三河市宝佳林园种植有限公司负担3288元（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王双领人民陪审员  李少波人民陪审员  贺祥安二〇一八年十二月二十七日书 记 员  吴美怡