广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21942号原告：覃丽珍，女，1991年10月6日出生，汉族，住广西桂平市，委托诉讼代理人：林安娜，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱慧仪，广东翔宇律师事务所实习律师。被告：李奋鹏，男，1981年9月15日出生，汉族，住广东省梅县，被告：杨秋月，女，1980年7月12日出生，汉族，住广东省梅县，上列被告委托诉讼代理人：欧金辉，广东盈进律师事务所律师。上列被告委托诉讼代理人：蓝贞，广东盈进律师事务所实习律师。原告覃丽珍与被告李奋鹏、杨秋月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃丽珍的委托诉讼代理人林安娜，被告李奋鹏、杨秋月及其委托诉讼代理人欧金辉、蓝贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃丽珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的二手房买卖及居间服务合同（含信息告知书、节点确认书）；2.判令被告李奋鹏、杨秋月向原告返还定金120000元；3.判令被告李奋鹏、杨秋月向原告支付违约金240000元；4.判令被告李奋鹏、杨秋月返还原告向第三人交纳的中介费9720元；5.判令被告李奋鹏、杨秋月承担因原告诉讼产生的律师费7000元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。庭审中，原告覃丽珍明确第1项诉求解除二手房买卖及居间合同中的房屋买卖合同。事实与理由：2018年6月16日，原告与被告李奋鹏、杨秋月及中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）签订了二手房买卖及居间服务合同、家私家电清单、信息告知书及交易节点确认书，约定由原告购买被告李奋鹏、杨秋月位于中山市××××房，不动产权证号：HTN20100600，购房总价810000元。签订合同后，原告依约支付了120000元定金及向乐有家公司支付了居间费9720元，由于涉案房产被法院查封，无法过户。2018年6月22日，双方签订查封状态风险告知书，被告李奋鹏、杨秋月承诺于2018年8月10日前办理完涉案房产的解封手续，若未能按时办理完解封手续，则原合同自动解除，被告李奋鹏、杨秋月应将收讫的定金返还给原告，还需支付违约金240000元。依据二手房买卖及居间服务合同、查封状态风险告知书约定，被告存在逾期未完成迁户、解封涉案房屋等情况，构成违约，合同无法继续履行，合同约定的解除条件已成就。故原告根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。原告覃丽珍为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.二手房买卖及居间服务合同；2.家私家电清单；3.交易节点确认书；4.信息告知书；5.查封状态风险告知书；6.中国农业银行个人明细对账单；7.收款收据；8.微信聊天记录；9.邮件；10.民事案件委托代理协议；11.发票。被告李奋鹏、杨秋月辩称：一、被告本着诚实守信的基本原则，积极履行合同主要义务，积极促进交易完成。原告认为被告违约、合同无法继续履行，要求解除合同无事实依据。查封状态风险告知书第2条约定“卖方于2018年8月10日前办理完该房产的解封手续，则按原合同继续履行；若卖方未能按时办理完解封手续，则原合同自动解除。”被告账号为80×××26的中山农村商业银行的账户明细查询显示，被告在自身经济拮据的情况下，于同年6月25日开始积极筹钱还款，于7月2日将银行所有欠款还清，已于8月10日前办理完还清贷款、向银行提出解封请求等一系列申请解封的手续。原告主张被告逾期未办理解封手续、要求解除合同，无事实依据。2018年9月12日，中山市第一人民法院已经解除了对涉案房屋的查封。二、原告未按合同约定支付定金，原告要求被告返还定金120000元，无事实依据。2018年6月16日，被告与原告双方签订二手房买卖及居间服务合同，约定“定金120000元，签订时支付20000元，3个工作日内再支付100000元，其中定金20000元由乐有家公司监管。”这表明双方一开始达成的合意为100000元定金直接支付给被告，20000元定金乐有家公司监管。但原告除签订合同当日向乐有家公司汇去20000元监管定金外，至今未按约定向被告支付其余的100000元定金。定金合同属于实践性合同，自定金给付人交付定金之日起生效。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的约定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”原告未按照二手房买卖及居间服务合同的约定支付定金，被告至今从未从原告处实际收取到任何款项。原告要求被告返还定金120000元无事实依据。原告未按约定支付定金，违约在先，且至今未按交易节点确认书向银行申请购房贷款。被告本着诚实守信的原则，希望促成合同履行。但原告却反称是被告违约，显然违背基础事实。三、被告已按照合同约定履行义务，不存在重大违约行为。被告逾期未能办理迁户，系因被告之外的原因所致。原告要求高额违约金，无事实依据。“卖方于2018年8月10日前办理完该房产的解封手续”，是对履行过程的描述，而非对房屋状态的一种描述。被告已按照约定于2018年8月10日前履行还清欠款、向银行提出解封请求等己方能做的而且应该做的一切手续，至于最终何时解除查封，是由银行、执行法院、国土等多个部门的工作流程、工作效率决定，这些并不在被告的控制范围内。2018年6月份至今，中山房价持续回落。如本案买卖合同不能继续履行，原告不会因此受到损失，反而可以以更低的价格购买到同类房子。原告从8月底就已经反复提出不买被告的房屋。原告在被告不存在重大违约行为的情况下，要求被告支付违约金，是缺乏事实基础的。并且，原告主张的违约金数额远远超出实际损失，法庭不应支持。四、原告要求被告返还向乐有家公司缴纳的中介费9720元，于法无据。乐有家公司并非本案的诉讼当事人，原告向案外人支付的费用，系另一法律关系。原告要求被告返还向案外人支付的9720元，系混淆法律关系，于法无据。五、原告要求被告承担本案的律师费、诉讼费、保全费，也缺乏事实依据。如前所述，被告不存在违约行为，本案的律师费、诉讼费、保全费不应由被告承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。庭审中，被告李奋鹏、杨秋月补充答辩意见为同意解除合同。被告李奋鹏、杨秋月对其辩解向本院提交的证据有：1.户名为李奋鹏、账户为80×××26的中山农村商业银行账户明细查询一份；2.中山市不动产登记资料证明表；3.中山市第一人民法院结案通知书；4.与中山农村商业银行股份有限公司的业务经理的微信聊天记录；5.（2018）粤2071执2878号执行通知书复印件、现金缴款单2份、杨秋月欠供明细表。本院经审理认定事实如下：2018年6月16日，覃丽珍（买方）与李奋鹏、杨秋月（卖方）及乐有家公司（居间方）签订二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301044719），约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××××房，建筑面积为73.14平方米。买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为有抵押、无租约。该房产转让总价款为810000元。该房产交易定金共120000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金20000元，本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金100000元。买卖双方同意定金支付方式为定金托管，将定金20000元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意具备经买方书面同意并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态的条件后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户。买卖双方协商一致约定买方按按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。经买卖双方协商，交易税费及其他费用（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由买方承担。该房地产所附着的户口，卖方承诺于2018年8月31日前迁出，逾期则依本合同约定承担违约责任。买卖双方同意家私家电按有附带家私家电出售，卖方须于交房时将家私家电清单所列之物一同交付买方。买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管。鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金19440元，卖方应支付佣金3000元，佣金应在签订本合同时付清；若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或可要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。合同还约定了其它相关事项。合同尾部所附收据载明，兹收到买方覃丽珍交付购买位于中山市××××房的定金20000元，收款人处有李奋鹏、杨秋月的签名捺印。同日，李奋鹏、杨秋月（卖方）、覃丽珍（买方）、乐有家公司（居间方）签订交易节点确认书，约定买卖双方通过居间方的居间服务签订了编号为50301044719的二手房买卖及居间服务合同（以下简称原合同），买卖双方同意按照如下流程进行交易：1.买方支付定金、居间方收取佣金：买方须根据原合同约定向卖方支付定金，卖方应于签署本确认书当日将房地产权证、国有土地使用证/不动产权证书原件交予居间方托管。买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金。2.买卖双方申请按揭贷款：买方意向贷款金额为600000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年6月前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。3.银行出具贷款批复函：按揭贷款金额以银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）为准，若银行批复的贷款金额加上本合同约定的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的，不足部分由买方于办理递件过户前支付。4.买卖双方办理首期款监管：买方须于取得银行贷款批复函之日起7个工作日内支付首期款80000元至买卖双方约定的银行监管账户。5.卖方赎楼、注销抵押登记：赎楼产生的赎楼担保费及服务费、提前还款罚息、短期借款利息，由卖方承担。交易节点确认书还约定了其他事项。同日，李奋鹏、杨秋月（卖方）与覃丽珍（买方）签订家私家电清单，确认涉案房屋附有的家私家电。同日，李奋鹏、杨秋月（卖方）、覃丽珍（买方）与乐有家公司（居间方）签订了信息告知书，告知涉案房地产是个人产权、供楼无逾期等情况。2018年6月22日，李奋鹏、杨秋月（卖方）与覃丽珍（买方）签订查封状态风险告知书，载明买卖双方通过居间方的居间服务签订了合同编号为50301044719的中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称原合同），现三方协商一致就原合同条款达成如下补充协议：三方签订原合同前，已查明该房产处于被法院查封状态（查封原因：断供房贷），居间方已告知在房产处于查封状态下交易存在无法顺利过户、卖方违约买方难以追回已付楼款等风险，但买卖双方执意继续交易，并声明因房产被查封所发生的任何纠纷由买卖双方协商解决，与居间方无关。若卖方于2018年8月10日前办理完该房产的解封手续，则按原合同继续履行；若卖方未能按时办理完解封手续，则原合同自动解除，卖方应将已收讫的定金返还给买方（由居间方监管的，由居间方退回买方），卖方还需向买方支付违约金240000元。同时，卖方须向居间方支付佣金24300元。卖方并承诺在2018年6月25日前申请房产自行赎楼解封房产。告知书还载明了其他事项。合同签订后，覃丽珍向乐有家公司支付佣金9720元、监管定金20000元、100000元，乐有家公司出具电子收款收据予以确认。根据中国农业银行个人明细对账单显示，覃丽珍分别于2018年6月17日、2018年6月22日向乐有家公司转账支付20000元、9720元、100000元。2018年9月29日，覃丽珍（甲方）与广东翔宇律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理协议，约定甲方于签约时向乙方支付律师费7000元，协议还约定了其他事项。2018年10月11日，广东翔宇律师事务所开具发票，载明覃丽珍向其支付律师费7000元。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案房地产的权利人为李奋鹏、杨秋月，登记时间为2010年12月28日；涉案房地产于2011年6月22日抵押予中山市农村信用合作联社，抵押金额为156000元；本院依中山农村商业银行股份有限公司的申请于2018年4月2日查封了涉案房地产，后于2018年9月12日解除查封；本院依覃丽珍的诉讼保全申请于2018年11月6日查封了涉案房地产。又查，中山农村商业银行股份有限公司于2018年7月2日出具现金缴款单，显示杨秋月现金支付应付待清算贷款款项126331.61元。2018年12月6日，本院作出（2018）粤2071执2978号结案通知书，载明申请执行人中山农村商业银行股份有限公司要求被执行人杨秋月、李奋鹏、中山市绿茵豪庭贸易发展有限公司按（2017）粤2071民初13703号民事判决书履行义务，本院以执行完毕方式结案。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。覃丽珍与李奋鹏、杨秋月签订的二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、信息告知书、查封状态风险告知书是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于：一、是可归责于哪一方的原因导致合同无法继续履行；二、违约责任如何承担。关于焦点一。根据查封状态风险告知书关于：“若卖方于2018年8月10日前办理完该房产的解封手续，则按二手房买卖及居间服务合同继续履行；若卖方未能按时办理完解封手续，则二手房买卖及居间服务合同自动解除，卖方应将已收讫的定金返还给买方（由居间方监管的，由居间方退回买方），卖方还需向买方支付违约金240000元。同时，卖方须向居间方支付佣金24300元。卖方并承诺在2018年6月25日前申请房产自行赎楼解封房产。”的约定，结合中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案房地产于2018年9月12日解除查封，李奋鹏、杨秋月未依约于2018年8月10日前办理完该房产的解封手续，其行为已构成违约。虽李奋鹏、杨秋月辩称其从2018年6月25日开始向中山农村商业银行股份有限公司还款，且有向银行申请解封，但并未提交书面申请等证据予以证明，该抗辩理由不足，本院不予采纳。另李奋鹏、杨秋月辩称覃丽珍未依约向其支付定金100000元，导致其多方筹集资金才把赎楼的款项筹齐，是覃丽珍违约在先。对此，覃丽珍提交收款收据及银行流水显示其于2018年6月22日向乐有家公司支付监管定金100000元。庭审中，李奋鹏、杨秋月确认覃丽珍向居间方支付了定金100000元后，居间方有告知李奋鹏、杨秋月。对于定金100000元的支付方式变更后，居间方有履行告知义务，且李奋鹏、杨秋月对此未提出异议，应视为三方同意对定金100000元的支付方式进行了变更。因此，覃丽珍已依约按时足额支付定金120000元。李奋鹏、杨秋月的抗辩理据不充分，本院不予采纳。故是可归责于李奋鹏、杨秋月的原因致合同不能继续履行，应由李奋鹏、杨秋月承担违约责任。根据查封状态风险告知书关于：“若卖方未能按时办理完解封手续，则二手房买卖及居间服务合同自动解除”的约定，李奋鹏、杨秋月未依约于2018年8月10日前办理完该房产的解封手续，则涉案二手房买卖及居间服务合同自动解除，即双方之间的二手房买卖及居间服务合同已于2018年8月11日解除。关于焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，因是可归责于李奋鹏、杨秋月的原因致使合同不能继续履行，李奋鹏、杨秋月应对合同解除承担相应违约责任。根据查封状态风险告知书关于：“若卖方未能按时办理完解封手续，则二手房买卖及居间服务合同自动解除，卖方应将已收讫的定金返还给买方（由居间方监管的，由居间方退回买方），卖方还需向买方支付违约金240000元。同时，卖方须向居间方支付佣金24300元。”的约定，结合覃丽珍提交的居间方乐有家公司出具的收款收据显示其支付的定金120000元均由居间方监管，按约定应由居间方退回覃丽珍，覃丽珍主张李奋鹏、杨秋月向其返还定金120000元的诉求，理据不充分，本院不予支持。关于违约金，根据前述查封状态风险告知书的约定，李奋鹏、杨秋月未能按时办理完解封手续，则覃丽珍主张李奋鹏、杨秋月向其支付违约金240000元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于中介费，根据涉案二手房买卖及居间服务合同关于：“若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。”的约定，因是可归责于李奋鹏、杨秋月的原因致使合同无法继续履行，覃丽珍作为守约方依约可直接向违约方李奋鹏、杨秋月追偿中介费，覃丽珍提交的乐有家公司出具的收款收据显示其向居间方支付了中介费9720元，故覃丽珍主张李奋鹏、杨秋月返还中介费9720元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于律师费，根据涉案二手房买卖及居间服务合同关于：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，……，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”的约定，覃丽珍提交民事案件委托代理协议及发票显示其为主张涉案权益实际支出律师费7000元，由于是可归责于李奋鹏、杨秋月的原因致使合同不能继续履行，故覃丽珍主张李奋鹏、杨秋月向其支付律师费7000元的诉求，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告覃丽珍与被告李奋鹏、杨秋月及中山市乐有家房地产经纪有限公司签订的二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301044719）中的房屋买卖合同部分于2018年8月11日解除；二、被告李奋鹏、杨秋月于本判决发生法律效力之日起七日内向原告覃丽珍支付违约金240000元；三、被告李奋鹏、杨秋月于本判决发生法律效力之日起七日内向原告覃丽珍返还中介费9720元；四、被告李奋鹏、杨秋月于本判决发生法律效力之日起七日内向原告覃丽珍支付律师费7000元；五、驳回原告覃丽珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6950元，减半收取3475元，诉讼保全费2404元，合计5879元（原告覃丽珍已预交），由原告覃丽珍负担1873元，由被告李奋鹏、杨秋月负担4006元（被告李奋鹏、杨秋月负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告覃丽珍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一八年十二月十四日法官助理邹安妮书记员杨平丽