浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0602民初10485号之一 原告：沈锡瑛，女，1989年11月25日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：徐炎锋，男，1985年7月28日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市上虞区。 被告：王敏，女，1987年4月12日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：章志强，绍兴市东方法律服务所法律工作者。 原告沈锡瑛与被告王敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年11月6日、同年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐炎锋、被告委托诉讼代理人章志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈锡瑛向本院提出以下诉讼请求：1.申请法院判令被告返还定金计5万元，并承担违约金10万元及房屋中介居间费19950元，合计169950元；2.本案诉讼费由被告承担。第一次庭审中，原告沈锡瑛变更诉讼请求：1.申请法院判令被告双倍返还定金10万元，并支付违约金10万元，合计20万元；2.被告支付房屋中介居间费实际支付1万元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告对房屋中介居间费作了撤诉，经本院释明，原告最终将诉讼请求变更为：请求判令解除房屋买卖合同，并由被告双倍返还定金。事实与理由：2018年3月31日，原告沈锡瑛与被告王敏及居间方一并签订了商品房买卖合同一份，合同约定被告将其所共有的坐落于绍兴市越城区海亮御园5幢202室的房屋出售给原告，成交价格为133万元，定金5万元。原告于当日将定金5万元支付给了被告。原告已准备好了购房款后，要求被告按商品房买卖合同约定进行交易，被告却迟迟不肯履行。 被告王敏辩称：1.原、被告之间不是合同主体，本案项下房屋买卖合同不成立，是效力待定。被告王敏将房屋买卖给原告沈锡瑛，被告不是房屋所有人，也没有取得代理权，其拿着户口本及商品房买卖合同不能证明其有权代理。将房屋出卖，刚开始是效力待定，后来没有得到公公追认，房屋买卖合同不成立，原告的诉讼请求不符合法律规定。2.由于本案项下房屋买卖合同不成立，所以不存在定金、违约金、中介费的问题。3.房屋中介是专业机构，但在本案中仅凭想象在卖房子，房屋中介不负责，且房屋买卖合同不成立，被告无需支付中介费。4.房屋买卖合同不成立，只存在定金5万元的返还问题。除返还定金5万元外，请求驳回原告其他诉讼请求。5.不同意原告变更诉讼请求，已经超过举证期限。 本院经审理认定事实如下：2018年3月31日，被告王敏持其公公孔伟林向绍兴海亮置业有限公司购买绍兴市越城区御锦园5幢202室住宅一套（建筑面积128.18平方米）的浙江省商品房买卖合同，通过房屋中介绍兴市鑫茂房地产经纪有限公司，与原告沈锡瑛签订《房屋买卖合同》一份，合同中，甲方为被告王敏，乙方为原告沈锡瑛，丙方为绍兴市鑫茂房地产经纪有限公司，合同约定甲方王敏将上述房屋转让给乙方沈锡瑛，总房款为133万元；定金5万元，于协议签署时支付；居间服务费19950元，于协议签署时支付了1万元；甲方于付完全款后腾出该房屋，将该房屋钥匙交于乙方并办理物业交接；乙方付完全款当日，甲方应当天更名到乙方名下；任何一方违约，违约方须向另一方赔偿违约金10万元整，并承担丙方应收取的居间服务费。协议还对其他事项进行了约定。上述协议甲方签字处由王敏签字捺印，乙方签字处由沈锡瑛签字捺印。同日，原告沈锡瑛转账至被告王敏账户5万元，被告王敏出具收到5万元购房定金的收据给原告沈锡瑛。同日，原告沈锡瑛转账至房屋中介绍兴市鑫茂房地产经济有限公司经办人李小燕账户1万元，李小燕出具收款收据给原告沈锡瑛。后因被告王敏不是房屋所有人，致买卖不成。同时查明，被告王敏与孔伟林系儿媳。 以上事实由原告提供的房屋买卖合同1份、户口本复印件1份、智慧柜员机业务回执1份、定金收据1份、支付宝转账记录打印件1份、收款收据1份、浙江省商品房买卖合同复印件1份及当事人的庭审陈述所证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案《房屋买卖合同》实际系原告沈锡瑛与被告王敏之间签订，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告王敏认为其非案涉房屋所有权人，未取得房屋所有人孔伟林的授权出卖房屋，事后房屋所有人孔伟林也未予追认，合同应为无效的意见，本院不予采信；房屋所有人孔伟林未予追认，仅对其不发生法律效力。本案因被告未取得案涉房屋所有权人同意导致案涉房屋无法交付，原告合同目的无法实现，现原告于2018年11月6日庭审中要求解除案涉房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据相关法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中被告未履行合同约定的交付房屋义务，已构成违约，原告要求被告返还双倍定金，于法有据，故对其诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告沈锡瑛与被告王敏于2018年3月31日签订的房屋买卖合同于2018年11月6日解除； 二、被告王敏应于本判决生效之日起三十日内支付给原告沈锡瑛双倍定金计人民币10万元； 三、驳回原告沈锡瑛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1850元，由被告王敏负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员 严政六 二〇一八年十二月十八日 代书记员 郭婷婷 ? 附页： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。