广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0225民初1565号 原告：刘建锋，男，1978年10月7日出生，汉族，住融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑肯真，广东尚情律师事务所律师。 被告：柳州市正居房地产有限责任公司，统一社会信用代码：914502007537025258，住所地：广西柳州市潭中西路西端北面。 法定代表人：郑日深，该公司董事长。 被告：郑日深，男，汉族，1962年8月10日出生，地址：柳州市城中区。 二被告共同委托诉讼代理人：蓝志祥，柳州市正居房地产有限责任公司总经理。 原告刘建锋诉被告柳州市正居房地产有限责任公司（以下简称正居公司）、郑日深关于商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人邓文强、郑肯真、被告正居公司、郑日深共同委托诉讼代理人蓝志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建锋向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告连带支付原告逾期办理产权登记的违约金，违约金自2015年12月29日起，以总房价181350元按照中国人民银行同期贷款利率6%计算至原告取得房屋产权证之日止，暂计至2018年10月1日止，违约金暂计29810.95元；2、请求判令被告在判决生效之日起30天内为原告办理融水镇珠砂路金山丽园第一幢三单元801号房的产权登记；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年12月9日，原被告在被告经营的融水分公司签订《商品房买卖合同》。原告以178275元购买被告位于融水镇珠砂路金山丽园第一幢三单元801号房，建筑面积71.31平方米。2016年3月8日，原告向被告支付补缴房屋面积款3075元，故房屋总价为181350元。《商品房买卖合同》第8条约定被告的交楼时间为2015年12月30日，但被告直到2015年12月29日向原告交付房屋。《商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在房屋交付使用后180天内为原告办理房地产权属证书，但截至起诉之日被告仍未向原告交付产权证书，故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。因原被告签订的《商品房买卖合同》中，被告承担的违约责任明显比原告逾期交房款的违约责任低，故根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17、18条的规定，法院应当对本案中的逾期交楼、逾期办理房屋产权登记的违约金予以调整。 原告对其陈述的事实向法庭提供了以下证据： 《商品房买卖合同》复印件、《个人购房担保借款合同》复印件、《收据》复印件（交首付的收据、交契税的收据、交付面积差价的收据、交付物业管理费的收据），用以证明：1、原被告双方签订商品房买卖合同，约定了价格、条件、时间及逾期交房、逾期办证的责任。2、收据证明原告已经按合同约定履行支付购房款的义务，并向被告交付了相应的契税。同时说明被告实际向原告交付房产的具体时间。 二被告共同答辩称，原告所述的合同内容及履行情况基本属实，原告所述的逾期交房事实也是真实存在的，但认为不存在违约情形，由于恶劣天气影响施工，被告正居公司依合同约定顺延了交房时间，交房时间应当以被告正居公司发布在《南国早报》上的交房公告时间为准。另外，原告对逾期交房的起诉已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告对被告的延期交房违约金的诉请。目前确实尚未办妥产权登记备案手续，但原告对延期办证的违约金诉请应按合同约定执行。 二被告为其辩解共同向法庭提交了以下证据： 《南国今报交房通知》复印件、《建设工程质量竣工验收意见书》复印件、《竣工验收备案表》复印件、《融水县气象局气象报告》复印件、《工程施工日记》复印件、《办理产权登记土地测绘发票》复印件，用以证明：1、南国今报的交房通知是被告正居公司最终的交房时间，业主应按该时间收房。2、备案表、验收意见书等证明了被告正居公司的工程进度及验收时间。3、气象报告证明被告正居公司在施工过程遭遇的降雨天气影响施工的天数。4、施工日志证明该降雨天数对施工工程的进展及进度。5、测绘发票证明被告正居公司已经提供相应产权登记备案的相应手续时间，而并非因被告正居公司原因导致不能进行产权登记备案。 经法庭组织原、被告双方对证据进行质证，被告对原告提供的所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为不能证实原告主张的交房时间。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明被告的证明目的。本院经审核认为，原告提供的证据，来源合法，客观真实，与本案有关联，可以作为认定本案事实的证据，对被告提交的证据中，《南国今报交房通知》并非原、被告双方签署的合同中约定的通知方式、《建设工程质量竣工验收意见书》、《竣工验收备案表》、《办理产权登记土地测绘发票》未能证实交房及产权登记备案时间，与本案无关，本院均不予采信。 根据当事人的举证和本院的认证，并结合当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 被告正居公司系个人独资企业，被告郑日深为其法定代表人及唯一股东，2015年12月9日，原告与被告正居公司签订《商品房买卖合同》。原告以178275元购买正居公司位于融水苗族自治县，建筑面积71.31平方米。后原告向被告正居公司补缴房屋面积差额3075元，故房屋总价为181350元。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的，按日向出卖人实付逾期应付款万分之三的违约金”，第八条约定“交楼时间为2015年12月30日，逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，出卖人可据实予以延期的情形有：1、遭遇不可抗力，且在发生之日起60日内告知原告；2、影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因，如交通管制、自然灾害、恶劣天气等”，第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因导致买受人未能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。2015年12月29日，被告正居公司通过物业公司与原告办理了交付房屋手续。至原告起诉之日，被告正居公司仍未办妥上述房屋权属登记备案手续。 本院认为，原告与被告正居公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告正居公司应按约定时间向原告交房，并于交房后180日内办理房屋权属登记备案。依据查明的事实，因正居公司未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致原告未能办理不动产权属证书，因此，正居公司还应承担逾期提交备案登记材料而导致原告无法按时取得产权证所造成的损失。现原告请求逾期办理产权登记的违约金，实际上是逾期不提供资料报不动产登记机关备案而导致原告未能办理不动产权属证书的损失。本案中，被告郑日深作为一人有限公司的股东，其未能举证证明企业财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，应当对正居公司债务承担连带责任。 关于逾期提交备案登记材料的违约金适用问题。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期提交产权登记备案需要承担的违约责任，明显低于原告逾期付款需要承担的违约责任，有失公平，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》对于公平原则的相关规定，本院酌情支持以已付购房款总额为基数，根据被告逾期天数，在扣除交房之日起180日办理产权登记备案的天数后，按照年利率6%计算违约金。原告提出按照年利率6%计算违约金的主张合情合理，没有超出法律规定的范围，本院予以支持，但根据合同约定，应当扣除180日的免责期，即对原告提出的诉讼请求中超出部分，本院不予支持。二被告提出延期办证的诉请应按合同约定执行，缺乏事实依据及法律根据，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下： 一、被告柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深于本案判决生效之日起五日内向原告刘建锋支付2015年12月29日起，扣除180日后计算至2018年10月1日期间逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金24445元； 二、被告柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深于本案判决生效之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理融水苗族自治县权属登记备案资料； 三、驳回原告刘建锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费545元，减半收取273元（原告已预交），由原告刘建锋负担49元，由被告柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深共同负担224元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  余宏伟 二〇一八年十二月二十一日 书记员  李可珍