甘肃省正宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘1025民初1804号原告：赵孝民，男，汉族，农民，住正宁县。委托诉讼代理人：董烜，陕西云德律师事务所律师。被告：魏兆瑞，男，汉族，农民，住正宁县。被告：彭有贵，男，汉族，农民，住正宁县。上列二被告的共同委托诉讼代理人：王兴平，甘肃三清律师事务所律师。原告赵孝民与被告魏兆瑞、彭有贵合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵孝民及其委托诉讼代理人董烜、被告魏兆瑞、彭有贵及其共同委托诉讼代理人王兴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵孝民向本院提出诉讼请求：1.判令被告魏兆瑞、彭有贵赔偿原告房屋损失263894元；2.判令本案诉讼费、鉴定费、评估费被告魏兆瑞、彭有贵承担。事实和理由：2011年8月原告与二被告签订《地皮租赁及房屋出售合同》，约定二被告向原告出售两层楼房上下4间，原告支付二被告房屋出售及地皮租赁费，原告如数向二被告支付合同款项后，二被告向原告交付房屋及钥匙。2015年涉案房屋地基下沉，原告找到二被告维权，后涉案房屋经维修加固告终，2018年7月涉案房屋地基不均匀沉降，经鉴定涉案房屋构成危房，完全失去使用价值。二被告交付的房屋不能依照其承诺办理相关产权证，且房屋根基不稳存在严重质量问题，涉案房屋建造时未处理好地基是造成涉案房屋丧失使用价值的根本原因，对此被告魏兆瑞、彭有贵应向原告承担违约责任。魏兆瑞、彭有贵辩称，其交付原告的房屋无质量问题，依据鉴定结论，原告房屋地基不均匀沉降系因赵孝民、路浩荣、魏虎平修建的自来水检查井进水侵入房屋地基使地基湿陷变形造成，责任不在魏兆瑞、彭有贵，原告应向赵孝民、路浩荣、魏虎平主张权利，原告的诉请缺乏事实根据，其诉讼理由不能成立，故请求法庭依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告魏兆瑞、彭有贵对原告提交的师银占证明提出异议，因师银占未出庭作证，其证言的真实性无法判断，故对该证言不予采信。2.被告魏兆瑞、彭有贵对甘肃世纪东兴工程咨询有限公司出具的价格评估报告提出异议，认为评估价格高于当地实际价格，因被告魏兆瑞、彭有贵未申请重新鉴定，故对该评估报告予以采信。3.原告对被告魏兆瑞、彭有贵提交的甘肃兰达铁科工程检测有限公司关于正宁县榆林子镇金华商城二期商住楼安全性鉴定报告及正宁县榆林子镇人民政府关于金华商城二期商住楼根基下陷的处理意见提出异议，不予认可，因二者关于楼房地基下陷的结论与原告申请鉴定，甘肃省建筑科学研究院出具的检验报告结论一致，故对被告魏兆瑞、彭有贵提交的上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年4月24日，魏兆瑞、彭有贵与榆林子镇下沟村村民师亚飞（师步海代理）签订耕地租赁合同，约定将榆林子镇下沟村师亚飞位于原牲口交易市场土坑的耕地租赁给魏兆瑞、彭有贵修建榆林子镇金华商城二期商住楼工程，租赁期限自2010年4月24日至2060年4月23日，期限50年。协议达成后魏兆瑞、彭有贵未办在理变更土地用途，亦未办理规划许可证、建设许可证的情况下回填该土坑并修建二层门面房。2010年12月1日魏兆瑞、彭有贵作为甲方，赵孝民作为乙方，双方签订《地皮租赁及房屋出售合同》，约定魏兆瑞、彭有贵将在涉案耕地上修建的楼房从南向北第18至19间上下两层出售给原告，并租赁给原告房屋所占用地皮99平方米，地皮租赁费及房屋出售款共计187000元。合同约定房屋所有权及地上建筑物永久属于乙方，地皮所有权属于甲方，租赁期限自2010年5月1日至2060年4月30日，共计50年。租赁期满后由甲乙双方协商地皮租赁事宜。合同签订后双方完成交付。2015年榆林子镇政府铺设排水管道，在原告楼房前挖的深渠中因雨水聚集造成楼房前的台阶下陷，魏兆瑞对楼房前的台阶下陷进行了处理，之后原告与路浩荣、魏虎平在魏兆瑞、彭有贵修建的楼房5×A轴线处修建自来水检查井1个。2016年涉案楼房前砂石路面硬化为水泥路面，该检查井一部分位于道路上。2018年6月原告等六人向榆林子镇人民政府反映金华商城二期商住楼工程部分根基因雨下陷，榆林子镇人民政府派工作组进行调查，对原告等六户进行过度安置，并委托甘肃兰达铁科工程检测有限公司对该楼房主体结构进行安全性鉴定，2018年9月6日甘肃兰达铁科工程检测有限公司作出安全性鉴定报告，鉴定意见为：该商住楼建筑标准和材质方面都达到国家住房验收标准，该商住楼上部承重墙体出现明显沉降裂缝探井位置受到不同程度外来水浸入后，地基土发生不同程度的湿陷变形，而使建筑物基础发生不均匀沉降，根据安全性鉴定评级，该商住楼必须立即采取措施，但是加固维修工程量大，费用相对较高，且施工难度大，从技术、经济、加固效果考虑，加固价值不大，建议拆除重建。榆林子镇人民政府多次调解未果。榆林子镇人民政府于2018年10月8日作出如下处理意见：该商住楼于2010年建成至今已8年时间，由住户和工程建设方商议购买，本次根基下陷，经核查判断为门前供水窖井内未水泥粉体，因暴雨导致雨水从窖井砖缝大面积渗入导致地基土含水饱和度较高，形成商住楼根基下陷。基于上述事实，榆林子镇人民政府决定双方各承担拆除重建资金的50%。原告于2018年10月22日向本院起诉，并于同年11月16日向本院提交司法鉴定申请，申请对其房屋沉陷原因及损失进行司法鉴定。庆阳市中级人民法院委托甘肃省建筑科学研究院对原告所属两层住宅楼地基下沉原因进行鉴定。2019年6月24日，甘肃省建筑科学研究院作出《检验报告》，结论为：1.根据检测结果，该房屋受损原因是该房屋5×A轴线处自来水检查井处进水，水渗流至该房屋地基，引起基础不均匀沉降所造成的;2.该房屋所在地区为湿陷性黄土区，地基土遇水湿陷后极易产生沉降,该楼地基土压实系数不满足《建筑地基基础设计规范》（BG50007-2002）的要求，使得地基抵抗变形能力减弱。2019年1月28日，庆阳市中级人民法院委托甘肃世纪东兴工程咨询有限公司对原告购置房屋引致的损失进行了价格评估，结论为：购置与房屋原状相类似的房屋价格为263894元。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。魏兆瑞、彭有贵在未经土地主管部门审批，私自改变土地使用性质，在耕地上修建房屋并出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十条：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”、《实施条例》第十九条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地总体利用规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地”的规定，故魏兆瑞、彭有贵与原告签订的《地皮租赁及房屋出售合同》违反法律规定，为无效合同，但原告的合法财产权益应受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告购买的房屋在居住过程中出现地基沉降墙体裂缝，经鉴定造成沉降的原因系楼房基土压实系数不满足《建筑地基基础设计规范》的要求，使得地基抵抗变形能力减弱，且原告、路浩荣、魏虎平在该房屋5×A轴线处修建的自来水检查井处进水，水渗流至该房屋地基，引起基础不均匀沉降所造成的，故对原告房屋损失应由魏兆瑞、彭有贵、魏虎平、路浩荣及原告共同承担。现原告要求魏兆瑞、彭有贵承担违约责任，因魏兆瑞、彭有贵交付原告的房屋楼房存在瑕疵，现该房屋不适宜返还原物，故魏兆瑞、彭有贵应承担违约责任，承担的责任比例确定为魏兆瑞、彭有贵共同承担原告房屋损失的30%，原告自负70%。经评估，原告的房屋损失确定为263894元，故魏兆瑞、彭有贵应当赔偿原告74168.2元，其余由原告自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十条《实施条例》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：魏兆瑞、彭有贵于本判决生效之日起十日内共同赔偿赵孝民房屋损失74168.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4040元，鉴定费6666.67元，评估费3500元共计14206.67元，由赵孝民负担9944.67元，魏兆瑞、彭有贵共同负担4262元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  杨会刚审 判 员  冯国柱人民陪审员  杨书堂二〇一九年十二月五日书 记 员  刘 媛