福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初17997号 原告：林淑真，女，1950年7月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 法定代理人：贺有銮（系林淑真的丈夫），男，1934年12月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告：贺有銮，男，1934年12月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：贺英，福建谨而信律师事务所律师。 被告：胡庆毅，男，1965年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑英明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告林淑真、贺有銮与被告胡庆毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林淑真、贺有銮的共同委托诉讼代理人贺英，被告胡庆毅的委托诉讼代理人郑英明、涂萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林淑真、贺有銮向本院提出诉讼请求：1.胡庆毅立即腾房，不得毁坏装修；2.胡庆毅赔偿破坏性装修导致的房屋损失50000元；3.胡庆毅支付占有使用费（按每月3500元，从2018年1月29日起计至实际腾房之日止）。事实和理由：2013年1月，胡庆毅经人介绍向林淑真、贺有銮求租厦门市思明区涵光路3号102室房屋，胡庆毅利用林淑真、贺有銮年事已高、不熟悉租赁市场行情等弱势条件，签订了每月租金为1500元、租赁期为五年的显失公平的租赁合同（同期同等房源租金约2500至2800元），双方约定每年按物价上浮调整租金，租赁到期重新订立合同。2015年底，林淑真、贺有銮夫妻年老多病需人照顾与女儿同住，发现胡庆毅一直未履行上浮租金的约定，遂与其口头协议2016年按物价调整租金至每月2000元，2017年调整至每月2100元。因租赁地点错误且上涨租金数额不明确等原因，双方于2016年6月18日签订了更正租赁地点的协议，租期、租金不变，并约定合同到期重新订立合同，若续租胡庆毅届时可在市场行情同等条件下优先行使承租权，往后每年租金增加10%。2018年1月28日合同履行结束，林淑真、贺有銮的代理人提前一个月向胡庆毅发出不再续租通知，但胡庆毅擅自强行延长租期至2021年，未经协商单方定下月租金为2310元，而小区同期房源月租金应为3500元左右。2018年2月1日，胡庆毅在林淑真、贺有銮代理人明示拒绝的情况下，仍将钱汇至林淑真、贺有銮代理人的支付宝账户，以此为由拒不返还房屋。胡庆毅系厦门市民，其租赁用途为商务会所及食品酒类仓库。胡庆毅拒不腾房的行为，严重侵害林淑真、贺有銮的利益，其为装修擅自拆除房屋承重结构，损害了建筑安全性。 胡庆毅辩称，一、林淑真、贺有銮无权要求胡庆毅腾退房屋，林淑真、贺有銮诉请胡庆毅按每月3500元交付占有使用费至实际腾房之日，没有合同和法律依据，应予驳回。继2013年林淑真、贺有銮与胡庆毅签订了《房屋租赁合同》后，2016年6月18日双方又签订了一份《租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月29日起至2021年1月29日止，2018年1月29日起至2021年1月29日止的租金每年上调10%（在2100元基础上）。胡庆毅严格按照《租赁合同》约定的时间和标准向林淑真、贺有銮支付了租金，胡庆毅已付清了自承租房屋之日起至2019年1月30日止的租金。林淑真、贺有銮将其所有的一套房屋隔成两小套分别出租，林淑真、贺有銮出租给胡庆毅的房屋仅为其中的半套，面积仅50平方米左右，两小套房屋的水电表至2015年后才分开单设，林淑真、贺有銮拿同小区同地段房屋租金行情比较，没有任何依据。若按胡庆毅现在每月所付租金的两倍计，林淑真、贺有銮所得租金已明显高于同小区同地段房屋租金标准。二、林淑真、贺有銮诉请胡庆毅赔偿破坏性装修导致的房屋损失50000元，没有事实和法律依据，应予驳回。林淑真、贺有銮出租给胡庆毅的房屋是异常老旧的房屋，胡庆毅承租时房屋破败不堪，墙面发黄，涂料脱落，地板所铺的老旧红土砖已完全破损，水管漏水、没有电视、没有管道煤气，没有宽带接入，根本无法住人。胡庆毅承租后投资了近150000元进行装修才能正常居住使用，胡庆毅的装修行为让原本破败不堪的房屋焕然一新。综上所述，请法院驳回林淑真、贺有銮的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2013年1月29日，贺有銮与胡庆毅签订一份《房屋租赁合同》，约定如下：贺有銮将连江县凤城镇八一六东路63号房屋出租给胡庆毅，租赁用途为会所，租赁期限自2013年1月29日起至2018年1月28日止，每月租金为1500元，每季度付一次。审理中，林淑真、贺有銮与胡庆毅均确认上述租赁地址有误，实际租赁地址为厦门市思明区涵光路3号汇成花园银兰楼底层B单元（102室）。 因上述《房屋租赁合同》约定的租赁地址有误等原因，贺有銮（甲方）与胡庆毅（乙方）于2016年6月18日又签订一份《租赁合同》，约定如下：甲方将厦门市思明区涵光路3号汇成花园银兰楼底层B单元（102室）房屋出租给乙方作会所使用；租期自2013年1月29日至2018年1月29日，共60个月；月租金1500元，每三个月三日前支付；租赁期间，无特殊情况，甲乙双方不得私自随意加减租金或更改终止合同租赁期；租赁期满后，同等条件下，乙方享有优先续租权，但须提前一个月与甲方协商，双方重新订立租赁合同。该合同还手书了以下条款：2016年1月29日至2017年1月29日租金每月上调至2000元整；2017年1月29日至2018年1月29日租金每月上调至2100元整；2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）。该合同条款由贺英（即林淑真、贺有銮的本案委托诉讼代理人）起草，贺有銮在合同尾部签字，胡庆毅在合同的首部和尾部签字。该合同一式两份，贺有銮与胡庆毅各执一份。两份合同由贺英起草、贺有銮签字后邮寄给胡庆毅，胡庆毅签字后回寄一份给贺有銮，胡庆毅自己保留一份。审理中，胡庆毅当庭出示其所持有的合同原件，林淑真、贺有銮表示其所持有的合同原件已遗失。从胡庆毅当庭出示的合同原件来看，上述手书条款中“2016年1月29日至2017年1月29日租金每月上调至2000元整；2017年1月29日至2018年1月29日租金每月上调至2100元整”与合同的其他部分书写墨迹相同，“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”与合同的其他部分书写墨迹不同，并且上述书写墨迹不同的文字从肉眼来看书写笔迹也存在一定差异。贺英当庭表示“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字不是其书写。胡庆毅当庭表示“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字也不是其书写，其收到两份合同时，上述文字就已经存在了。 上述租赁合同签订后，贺有銮依约将讼争房屋交付给胡庆毅使用，胡庆毅依约向贺有銮支付租金，其中部分租金由贺英的支付宝账户代收。 2017年12月8日，贺英向胡庆毅发送短信，通知租赁合同于1月29日到期，林淑真、贺有銮欲收回房屋。胡庆毅回复短信称“合同之前已寄出。后三年续租。租金以原月租金2100元为基数每年增加10%为准。”之后，贺英与胡庆毅就租赁双方是否达成了续租三年的合意产生争议。2018年1月25日，贺英向胡庆毅发送短信，再次通知胡庆毅与贺有銮签订的合同截止本月28日到期，请胡庆毅按时腾房，贺英将不再收取胡庆毅的租金，请勿汇租。 双方发生争议后，胡庆毅仍然于2018年1月31日、2018年5月1日、2018年7月30日、2018年10月31日向贺英的支付宝账户支付“租金”，每次均支付三个月“租金”6930元。 审理中，林淑真、贺有銮申请对房屋因装修遭受的建筑损失，即因胡庆毅破坏房屋承重结构而产生修复费用进行鉴定。胡庆毅认为林淑真、贺有銮无法举证证明其将房屋交付给胡庆毅时的状态，进而无法举证证明是胡庆毅破坏房屋承重结构，故无法鉴定。此外，胡庆毅主张林淑真、贺有銮将其所有的一套房屋隔成两小套分别出租，林淑真、贺有銮出租给胡庆毅的房屋仅为其中的半套。林淑真、贺有銮表示，其确有将一套房屋隔成两小套出租，但仅在过道上加了一堵墙，其余部分没有改动。 关于讼争租赁合同的出租人，林淑真、贺有銮认为其二人系夫妻关系，林淑真是智力残疾人，贺有銮在上述《房屋租赁合同》和《租赁合同》上签字，既代表贺有銮自己，又代表林淑真，故林淑真、贺有銮是讼争租赁合同的共同出租人。胡庆毅表示，胡庆毅有听说林淑真、贺有銮是夫妻关系，但不知道林淑真的智力情况，胡庆毅是与贺有銮协商并签署讼争租赁合同，对于讼争租赁合同的出租人由法院认定，胡庆毅不发表意见。 综上，本院认为，贺有銮与胡庆毅签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。林淑真、贺有銮主张其二人是上述两份租赁合同的共同出租人，胡庆毅对此未提出异议，结合林淑真的残疾情况以及林淑真、贺有銮的夫妻关系，本院对林淑真、贺有銮关于其二人是共同出租人的主张予以采纳。 关于租赁期限问题，租赁双方对于是否达成续租三年（2018年1月29日至2021年1月29日）的合意争议较大。本院综合双方的陈述和在案证据分析如下，首先，从第一份《房屋租赁合同》到第二份《租赁合同》，租赁双方均约定租赁期限五年，从2013年1月29日起至2018年1月29日止。其次，第二份《租赁合同》上手书的“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字与双方约定的租赁期限相矛盾。第二份《租赁合同》签订于2016年6月18日，若双方当时已达成续租三年的合意，并在合同上手书“2016年1月29日至2017年1月29日租金每月上调至2000元整；2017年1月29日至2018年1月29日租金每月上调至2100元整；2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字，又为何会约定租赁期限至2018年1月29日止？这样的约定明显前后矛盾。再次，从第二份《租赁合同》的合同文本来看，“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字的外观特征与合同的其他部分差异明显。若租赁双方在第二份《租赁合同》起草、签订时就已达成续租三年的合意，那么起草人在拟定《租赁合同》时应一次性书写完成，相关书写文字不应存在外观特征上的明显差异。并且，从《租赁合同》的邮寄过程来看，双方也不存在多次协商、反复修改合同的情况。综上，胡庆毅作为主张达成续租三年合意的一方，应对“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等手书文字系出租方的真实意思表示承担举证责任，现胡庆毅不能举证证明上述手书文字为出租方所写，亦不能举示其他证据佐证租赁双方已达成续租三年的合意，故本院认定双方之间的租赁期限于2018年1月29日届满，双方并未达成续租三年的合意。 租赁期限届满后，胡庆毅应将讼争房屋返还给林淑真、贺有銮，林淑真、贺有銮诉请胡庆毅按现状（不得毁坏装修）腾空返还讼争房屋，符合法律规定，本院予以支持。 双方发生争议后，胡庆毅已按照2310元/月（2100元/月×110%）的标准分四次向林淑真、贺有銮支付占有使用费至2019年1月29日。若胡庆毅未于2019年1月30日前返还讼争房屋，还应自2019年1月30日起按照2520元/月（2100元/月×120%，该标准按胡庆毅主张的续租三年的租金上调幅度确定）向林淑真、贺有銮支付占有使用费至实际返还之日止。林淑真、贺有銮请求按3500元/月的标准计算占有使用费，证据不足，本院不予支持。 林淑真、贺有銮主张胡庆毅破坏了讼争房屋的承重结构，但并未举证证明其将讼争房屋交付给胡庆毅时的状态，且林淑真、贺有銮在将讼争房屋出租给胡庆毅之前已对讼争房屋的布局进行了改变（将一套房屋隔成两小套），故对于林淑真、贺有銮提出的损失鉴定申请，本院不予采纳，对林淑真、贺有銮提出的胡庆毅赔偿破坏性装修导致的房屋损失50000元的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告胡庆毅于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区涵光路3号汇成花园银兰楼底层B单元（102室）房屋按现状腾空返还给原告林淑真、贺有銮； 二、被告胡庆毅于本判决生效之日起十日内向原告林淑真、贺有銮支付占有使用费（按2520元/月的标准，自2019年1月30日起计至实际腾空返还上述房屋之日止）； 三、驳回原告林淑真、贺有銮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为773元，由原告林淑真、贺有銮负担673元，被告胡庆毅负担100元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇一八年十二月十二日 代书记员 楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。