广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初10696号原告：佛山市南海区筑运贸易有限公司，住所地：佛山市南海区丹灶镇联沙村洲头开发区洲头股份合作经济社自建铺位B栋402室，统一社会信用代码91440605324899104J。法定代表人：陈亚海，经理。委托诉讼代理人：黄伟键，广东信广律师事务所律师。被告：佛山市力创电力科技有限公司，住所地：佛山市南海区丹灶镇华南五金产业基地迎金二路2号车间A首层31号，统一社会信用代码91440605MA4UH53H6L。法定代表人：吴桂森。委托诉讼代理人：黎卫国，广东睿广律师事务所律师。原告佛山市南海区筑运贸易有限公司诉被告佛山市力创电力科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序于同年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟键、被告的委托诉讼代理人黎卫国到庭参加诉讼。诉讼中，因原、被告对原告已收取分租户的租金数额存在争议，本院依职权追加分租户胡水华、邹海珍、张丽华、胡建明、叶康作为第三人参加诉讼，后原、被告经核实，对原告已收取分租户的租金数额达成一致，本院依法通知胡水华、邹海珍、张丽华、胡建明、叶康退出诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.解除原告与被告于2016年9月23日签订的《物业租赁合同》；2.被告立即将《物业租赁合同》项下物业使用权交还原告使用；3.被告立即支付自2016年9月23日起计算至实际交还物业之日止的租金予原告（租金标准为2017年8月1日-2018年9月30日每月129144.4元；2018年10月1日-2019年9月30日每月161430.5元；2019年10月1日-2020年9月30日每月169502.03元）；4.被告立即支付逾期支付租金的违约金予原告（按月2%从2017年8月6日开始计算至被告实际付清之日止）；5.被告已支付的押金220000元归原告所有；6.被告立即支付押金68288.8元予原告；7.被告立即支付2018年4月的水电费20084.71元予原告；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月23日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区丹灶镇联沙村洲头村民小组“沙气塘”地段商业楼1的1至2层物业出租给被告使用；被告每月5日前按《租金支付明细表》规定的金额向原告支付租金；租赁押金及水电费押金合共288288.8元应于合同签订后5个工作日内支付给原告；原告给予被告10个月的免租优惠期，但若被告不按约付租，则原告有权取消该优惠并要求被告支付优惠期间的应付租金；被告逾期付租的，每逾期一天，应按所欠租金的1‰向与原告支付违约金；逾期超过30天的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告按约将物业交付被告使用，但被告仅向原告支付了押金220000元后，就没有向原告支付过任何费用。经原告多次追讨，被告于2018年5月17日向原告书面承诺限期支付欠租，但承诺期届满，被告仍分文未付。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为此原告特提起诉讼。被告辩称，一、没有证据证明原告有出租权利。本案的标的物业房地产权属人为佛山市南海区丹灶镇联沙村沙头股份合作经济社。原告未能提供证据证明其有出租的权利。二、原告在2018年6月止所产生租金为1291444元。原、被告2016年9月23日签订的《物业租赁合同》1.3租赁期限15年，自2016年10月1日起至2031年9月30日止，其中1.5约定前10个月免收租金，即原告从2017年8月1日才计租，到2018年6月1日租金为129144.4元×10个月=1291444元。三、原告故意隐瞒二层不能作餐饮用途显属违约，二层物业不应计租。《物业租赁合同》1.3款租赁用途：乙方承诺租赁该物业仅用作餐饮、超市、银行、娱乐（此业务须经甲方同意），不得从事KTV、水疗、沐足、酒店、旅业使用。因此原告已作明确租赁物业可以由被告用作餐饮。但由于原告隐瞒了二楼（租赁面积3419.15平方米）只可用作开放式办公、沐足的消防限制（详见“佛山市公安消防支队南海区大队建设工程消防设计审核意见书”），致使被告无法用作餐饮用途。至今无法招租、二层（包括原告自持的三、四层）至今仍空空荡荡，其过错完全在原告，依法不应计租，应剔除租金3419.15平方米×20元/平方×10个月=683830元。四、1、从2018年6月起，原告收取1-2号铺、5-6号铺、10号铺、16号铺。其中1-2号铺月租15360元×4个月=61440元，5-6号铺从2018年7月起收取租金15360元×3个月=46080，10号铺7680元×4个月=30720元，11-12号铺14400元×4个月=57600元，16号铺2000元×4个月=8000元，原告合计收取租金203840元。2、原告已交租40600元。3、原告要求被告提供给沙头股份经济合作社60平方米办公室，不应计算租金。即应扣减10个月×60平方米×20元/平方=12000元。综上，原告1-3项已收租金256440元。被告欠租金为351174元（1291444元-683830元-256440元）。五、原告提供物业面积只有5857平方米。经被告测量原告出租物业面积有5857平方米，双方合同约定6457.22平方米是原告夸大不实的租赁面积。依据事实被告只应按实际租赁面积5857平方米计租。六、违约金应按中国人民银行同期贷款利率计付利息。《物业租赁合同》9.4.乙方如逾期交付租金，每逾期一日依约拖欠租金的1‰向甲方支付违约金。这个约定违反法律规定。应按中国人民银行同期贷款利息计付。七、由于原告故意隐瞒二层使用用途，明显原告违约在先，且被告拖欠租金主要原因在于二层不能按双方约定餐饮用途故而无法招租。被告不存在明显过错，被告不同意解除《物业租赁合同》，请求法院驳回原告的诉请第1项。八、由于原告故意隐瞒二层物业用途不能用作餐饮，违约在先，因此要求被告已支付的押金220000元归原告，没有事实和法律依据，应驳回原告的诉请第5项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的收据，为原件，本院对其真实性予以确认；2.被告出示的报建设工程消防审计审核意见书，原告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以确认；3.被告出示的恒福广场北座租户2018年6-9月份应收款，本院结合原、被告的陈述综合审查认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2016年9月23日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区丹灶镇联沙村洲头村民小组“沙气塘”地段商业楼1的1至2层（公摊部分面积除外）的物业出租给乙方，经双方确认本合同租赁面积（即计租面积）为6457.22（含公摊部分面积）平方米，乙方承诺仅用作餐饮、超市、银行、娱乐（此业态须经甲方同意，不得从事KTV、水疗、沐足、酒店、旅业）使用，租期自2016年10月1日起至2031年9月30日止，前10个月免收租金，第11个月起至第二年租金为20元/平方米/月，第三年租金为25元/平方米/月，第四年起租金开始递增计算，具体租金计算方式详见《租金支付明细表》，以上租金为不含税租金；配备用电负荷300千瓦；租赁押金为两个月租金即258288.8元，于签署合同后5个工作日内支付；用电押金为30000元，在签署合同后5个工作日内支付，如乙方的月均电费达到25000元/月的，乙方需再向甲方支付20000元用电押金；物业交付使用日期2016年9月24日；乙方应按照本合同附表《租金支付明细表》规定的时间及金额向甲方支付租金，甲方指定收取租金银行账户名称为李奇维；甲方委托物业管理公司对租赁房屋及租赁房屋所在的园区进行园区运营服务（含物业管理），甲方委托的物业管理公司与乙方另行签订《物业管理服务协议》并向乙方收取物业服务等有关费用；租赁期满或乙方单方解除合同或甲方根据本合同约定解除合同后，乙方对租赁房屋进行装修、添附而产生的添附物（包括但不限于：租赁房屋内的水、电、气、消防等设施以及其他所有因拆除会损坏租赁房屋外观或正常使用的物品或内外装修）无偿归甲方所有，乙方的办公设备、空调等可移动物品仍归乙方所有；租赁期间，如乙方不履行本合同约定的，则甲方有权取消全部租金优惠期间优惠，对于乙方已享受租金优惠的期间，乙方应按该期间对应的月租金标准向甲方补齐租金差额；合同约定的甲方有权单方解除合同的情形下，甲方有权按合同押金相同的金额要求乙方支付违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿，乙方应立即将物业交还给甲方，且乙方向甲方所交纳的押金归甲方所有，甲方无须向乙方支付任何补偿、赔偿或违约金；乙方如逾期交付租金，每逾期一日应按所拖欠租金的1‰向甲方支付违约金；乙方如逾期交付租金或逾期支付水电费等有关费用超过30天，甲方有权单方解除本合同并有权要求乙方按本合同押金相同的金额向甲方支付违约金；等等。《租金支付明细表》载明：租赁面积6457.22平方米，前10个月的月租金为0元，第11、12个月、第2年的月租金为129144.4元，第3年的月租金为161430.5元，第4年……，乙方须于每月5号前向甲方支付当月租金。原告于2016年9月24日将涉讼租赁物交付予被告使用。被告已支付押金220000元予原告。2018年3月17日，被告方向原告方转账支付30000元，注明用途为“福通广场吴永洪支付2018年1月租金”。2018年4月8日，被告方向原告方转账支付10600元，注明用途为“福通广场吴永洪3月交2万租金，补交欠10600元”。2018年5月17日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《物业租赁合同补充协议书》（以下简称补充协议），确认乙方拖欠甲方押金及10个月的租金合计1359732.8元，并约定：1.乙方在2018年5月30日前一次性支付500000元、在2018年6月15日前一次性支付500000元、在2018年6月30日前一次性支付360000元；2.自2018年6月份起，甲方有权直接向乙方的分租户直接收取租金，所收取的租金不足以支付乙方所欠甲方款项的，由乙方补足；3.甲方有权对乙方尚未对外分租的商铺进行监管，乙方与分租户签订的所有合同、文件须向甲方提交一份原件进行备案，乙方不得一次性收取分租户超过三个月的租金，如须收取超过3个月租金的，必须经甲方书面同意；4.如乙方不按上述约定履行的，甲方有权解除合同，按合同约定追究乙方违约责任。另查明，佛山市南海区丹灶镇联沙村洲头村民小组“沙气塘”地段商业楼1于2016年4月8日办理了产权登记，四层，建筑面积为13502.06平方米。佛山市南海区丹灶镇联沙村洲头村民小组“沙气塘”地段商业楼1、2建设工程消防设计方案为耐火等级二级，首层作商铺使用，二至四层作开放式办公、沐足使用，消防部门经审核后认为消防设计合格。被告出示的照片显示涉讼租赁物的二层为空置状态。原告于2018年6月21日提起本案诉讼，本案应诉材料于2018年8月16日送达予被告。诉讼中，原、被告一致确认：涉讼租赁物首层由分租户实际使用；被告已付清2018年4月前的水电费，涉讼租赁物2018年4月水电费为24632.24元，次承租人支付了4547.53元；补充协议中“押金及10个月的租金1359732.8元”具体为68288.8元押金和2017年8月1日至2018年5月30日的租金；原告收取了首层1-2、10、11-12、16号铺2018年6月的租金39240元以及首层1-2、5-6、10、11-12、16号铺2018年7月至9月的租金163800元，合计203040元，1-2号铺月租金为15360元、5-6号铺月租金为15360元、10号铺月租金为7680元、11-12号铺月租金为14400元，16号铺月租金为1800元。原告陈述：原告同意分租户继续使用涉讼租赁物；被告未向原告支付过租金，被告支付的40600元为物业管理费。被告陈述：被告支付了40600元租金予原告，由于经营亏损，故被告没有按照补充协议履行。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼租赁物已办理产权登记，原、被告签订的《物业租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告主张其支付予原告的40600元为租金，原告则认为是物业管理费。对此，本院具体分析如下：涉讼合同约定被告自2016年10月1日起承租涉讼租赁物，前10个月免收租金，第11个月起至第二年租金为129144.4元/月，原、被告于2018年5月17日签订补充协议确认被告拖欠原告押金和2017年8月1日至2018年5月30日的租金共1359732.8元，其中押金68288.8元。由此可知，双方在补充协议中确认拖欠的租金数额为1291444元（1359732.8元-68288.8元），正好是2017年8月1日至2018年5月30日共10个月的租金，而被告支付40600元予原告的时间在签订补充协议之前，如为租金，双方应在补充协议确认的欠款金额中扣除，但双方并未在补充协议中扣除，故视为双方已协商一致确认40600元不属于租金。因此，本院对被告的上述主张不予采纳。原、被告在补充协议中确认被告拖欠原告2017年8月1日至2018年5月30日共10个月的租金并约定了具体支付时间及金额，如被告未按补充协议约定履行的，原告有权解除涉讼合同。补充协议签订后，被告未支付拖欠的租金予原告，故原告请求解除涉讼合同合法有理。合同自通知到达对方时解除。本案应诉材料于2018年8月16日送达被告，本院据此确认涉讼合同于2018年8月16日解除。合同解除，被告应返还涉讼租赁物予原告。涉讼租赁物的二层为空置状态，原告不存在收回的障碍，涉讼租赁物首层由分租户占有使用，原告同意分租户继续使用，故应视为原告已于涉讼合同解除之日即2018年8月16日已收回涉讼租赁物。因此，本院对原告返还涉讼租赁物的请求不再予以支持。被告辩称涉讼租赁物面积仅有5857平方米，应按该面积计算租金。对此，本院认为，原、被告于2016年9月23日签订涉讼合同时，涉讼租赁物已存在，双方清楚知悉涉讼租赁物的现状，在涉讼合同载明租赁面积为6457.22平方米的情况下，被告仍签订涉讼合同，即被告对租赁面积是认可的；且双方于2018年5月17日签订的补充协议，所计算的租金亦是按照涉讼合同约定的租赁面积、租赁单价计算的，被告也未对租赁面积提出异议。因此，本院对被告的上述辩解意见不予采纳，被告请求对涉讼租赁物进行测绘，没有必要，本院不予准许。被告辩称涉讼租赁物二层不能作餐饮用途，无法招租而空置，故不应计算租金。对此，本院认为，涉讼合同并未限定被告只能将涉讼租赁物二层作餐饮使用，即使涉讼租赁物二层的消防设计为作开放式办公、沐足使用，被告可作涉讼合同约定的其他用途，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。被告主张其应原告的要求提供了涉讼租赁物中60平方米办公室给沙头经济社使用，该部分面积不应计算租金，但被告未提供相关证据予以证实，且原告不予确认，故本院不予采纳。被告违约致合同解除，依约定被告不再享有免租优惠。被告尚未支付租金予原告，故被告应按涉讼合同的约定支付2016年10月1日起至涉讼合同解除之日即2018年8月16日止的租金2907831.97元（129144.4元/月×22个月16天），扣减原告已收取分租户截至2018年8月16日的租金122020.64元[39240元+（15360元+15360元+7680元+14400元+1800元）×1个月16天）]，被告还应支付租金差额2785811.33元（2907831.97元-122020.64元）予原告。原告请求的租金超过上述核定的部分，本院不予支持。按涉讼合同约定，被告应于每月5号前向原告支付当月租金，每逾期一日按拖欠租金的1‰向原告支付违约金，原、被告亦在补充协议中确认被告拖欠原告1359732.8元，包含2017年8月1日至2018年5月30日的租金1291444元，并约定在2018年5月30日前一次性支付500000元、2018年6月15日前支付500000元、2018年6月30日前支付360000元。被告尚未支付2017年8月1日起的租金，故应支付逾期违约金予原告。但涉讼合同约定的违约金标准过高，原告调整为按月2%即年利率24%的标准计算，不违反法律规定，本院予以支持。但2016年10月1日至2017年7月31日期间为涉讼合同约定的优惠期间，被告是否应补齐该期间的租金经本院审理而确定，该期间的租金不应计算逾期违约金。因此，被告应以500000元为本金自2018年5月31日起、以500000元为本金自2018年6月16日起、以291444元（1291444元-500000元-500000元）为本金自2018年7月1日起、以129144.4元为本金自2018年6月6日起、以129144.4元为本金自2018年7月6日起、以66655.17元（129144.4元÷31天×16天）为本金自2018年8月6日起，均至实际清偿之日止按年利率24%的标准计算违约金予原告。原告请求的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。涉讼合同因被告违约而解除，被告应承担相应的违约责任。根据涉讼合同的约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权单方解除合同且被告所交纳的押金归原告所有。被告尚未支付2017年8月1日起的租金，已构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。被告已向原告支付押金220000元，原告请求归其所有，符合合同约定，本院予以支持。涉讼合同中关于被告向原告交纳租赁押金258288.8元的约定是签约当事人的真实意思表示。根据合同约定，在被告构成合同约定的情形时，原告有权解除涉讼合同并没收原告交纳的押金，故该押金的约定性质上属于以金钱设定的质押。依照《中华人民共和国担保法》第六十四条第二款的规定，涉讼押金的约定属于实践性合同，需以押金实际交付为生效条件。被告向原告支付了220000元押金，未支付剩余的68288.8元，故涉讼合同项下关于68288.8元押金的约定并未生效。虽然双方在补充协议中确认被告还应支付押金68288.8元予原告，但该约定是以继续履行涉讼合同为前提的，在涉讼合同已解除的情况下，原告无权要求被告再支付押金68288.8元。因此，原告请求被告支付押金68288.8元没有法律依据，本院不予支持。原、被告确认涉讼租赁物2018年4月水电费为24632.24元，次承租人支付了4547.53元，故原告请求被告支付2018年4月的水电费20084.71元（24632.24元-4547.53元），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区筑运贸易有限公司与被告佛山市力创电力科技有限公司于2016年9月23日签订的《物业租赁合同》于2018年8月16日解除；二、被告佛山市力创电力科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至2018年8月16日的租金差额2785811.33元予原告佛山市南海区筑运贸易有限公司；三、被告佛山市力创电力科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以500000元为本金自2018年5月31日起、以500000元为本金自2018年6月16日起、以291444元为本金自2018年7月1日起、以129144.4元为本金自2018年6月6日起、以129144.4元为本金自2018年7月6日起、以66655.17元为本金自2018年8月6日起，均至实际清偿之日止按年利率24%的标准计算违约金予原告佛山市南海区筑运贸易有限公司；四、被告佛山市力创电力科技有限公司支付的押金220000元归原告佛山市南海区筑运贸易有限公司所有；五、被告佛山市力创电力科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费20084.71元予原告佛山市南海区筑运贸易有限公司；六、驳回原告佛山市南海区筑运贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费248578.18元，减半收取124289.09元，财产保全费3520元，合计127809.09元（原告已预交），由被告负担。原告多预交的诉讼费127809.09元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的诉讼费127809.09元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一八年十二月五日书记员  云凯欣