呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初5808号原告:刘伟锋，男，1979年9月20日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：王海水，锡盟苏尼特右旗公信法律服务所法律工作者。原告:杨云霞，女，1982年6月2日出生，蒙古族，731电台工作人员。委托诉讼代理人：王海水，锡盟苏尼特右旗公信法律服务所法律工作者。被告:齐熙泽，女，1983年12月15日出生，蒙古族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：朱教海，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴建芳，内蒙古文盛律师事务所律师。第三人:王玮，男，1980年3月25日出生，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：孙存明，内蒙古河洋律师事务所律师。第三人:王娟，女，1982年9月13日出生，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：孙存明，内蒙古河洋律师事务所律师。第三人:栗小燕，女，1974年2月13日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李纪平，内蒙古新广律师事务所律师。原告刘伟锋、杨云霞诉被告齐熙泽、第三人王玮、王娟、栗小燕委托合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟锋、刘伟锋和杨云霞的委托诉讼代理人王海水、被告齐熙泽的委托诉讼代理人朱教海和戴建芳、第三人王玮和王娟的委托诉讼代理人孙存明、第三人栗小燕的委托诉讼代理人李纪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟锋、杨云霞向本院提出诉讼请求：1、请求齐熙泽返还卖楼款还贷剩余额656600元(卖楼款1804100元-1147500元贷款及利息=656600元)；2、请求齐熙泽返还卖楼款656600元利息至还清余款时止(从2016年7月8日暂计算至2018年7月8日为656600元×0.005×24个月=78792元)；3、诉讼费由齐熙泽承担。事实和理由：刘伟锋、杨云霞于2013年3月4日在内蒙古海亮房地产开发有限公司海亮广场售楼接待中心签订了《商品房买卖合同》。回民区中山西路海亮广场A座1805（呼房权证回民区字第2016121297、2016121298号）,楼房总面积:229.63㎡,总造价:1804100元，于2016年6月6日交税办理房产证。因为买房资金紧张,刘伟锋、杨云霞通过朋友齐熙泽向栗小燕贷款1200000元(实借1125000元,工行转账1125000元),借条写了1200000元,月息约定2分,借期一个月，用刚购买的前述房屋做抵押担保贷款，以偿还之前工商银行的贷款。由于借期短、利息高、债权人催款急,只好委托齐煕泽把抵押的房产卖掉还栗小燕的贷款，2016年7月8日双方签订《委托书》,并在呼和浩特市北方公证处公证。同日，齐熙泽将抵押的房产原价1804100元卖给王玮、王娟夫妻俩。当时银行账户上实际转账给齐熙泽1253000元。2016年7月19日,产权变更交易价1804100元。齐熙泽代刘伟锋、杨云霞偿还栗小燕贷款应为本金1125000元、一个月利息22500元,合计1147500元。剩余卖楼款刘伟锋、杨云霞多次打电话向齐熙泽讨要,其以剩余卖楼款还未结清为由,一直拒绝返还，其行为违反了《合同法》第401条“受托人应当按照委托人的要求,报告委托事务的处理情况。委托合同终止时,受托人应当报告委托事务的结果”、第404条“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人”、第406条“有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失”。综上,请求法院查清事实,判如所请。齐熙泽辩称，针对诉讼请求：一、通过刘伟锋、杨云霞的诉讼请求阐明了齐熙泽在委托合同当中的一部分委托权限即代为偿还贷款。因为诉讼请求要求齐熙泽返还卖楼款还贷剩余额656600元，说明委托人已授权还款权限；二、既然要求返还，那肯定是基于不当得利，只有在齐熙泽收到或存在不当利益才存在返还的问题，本案中齐熙泽在履行委托合同中没有存在任何不当利益，没有收取任何不当利益。所以说不存在返还的问题；三、本案中实际成交价就是1253000元，没有剩余款，何来返还？所谓的利息更无从谈起；针对事实理由：一、根据刘伟锋、杨云霞主张的事实，其委托齐熙泽卖房的目的就是为偿还栗小燕的贷款，公证书明确载明其授权范围，因为案涉房屋性质本身是抵押，如果说受托人不代为偿还贷款的话，那么将无法解除抵押即无法办理房屋过户登记手续。所以代为偿还栗小燕的贷款是委托权限的应有之义；二、案涉房屋买卖的成交价是由刘伟锋、杨云霞与王玮、王娟双方最终确定，齐熙泽只是在双方确定好价款以后受托签订合同；三、合同约定的成交价为1253000元，王玮、王娟已分别于2016年7月19日、2016年7月21日分两笔全部支付完毕，没有所谓剩余款。刘伟锋、杨云霞以网签价格1804100元起诉要求返还剩余款，是因为根据相关规定商业房产在进行二手房出售时还要缴纳相应税款，刘伟锋、杨云霞当初是以1804100元购得该房屋，用原来的1804100元的税票抵扣可以节省部分费用，所以在最终网签合同中签订价格是按照1804110元，但该价格并非双方真实交易价格。因涉及交税问题，现实中二手房交易的实际成交价与网签价都不一样；四、刘伟锋、杨云霞所列举的合同法第401条、404条、406条直接就否定了其诉讼请求：首先，本案不涉及第401条所规定的受托人应按委托人的要求报告处理情况，因为委托合同中已确定委托权限，受托人无义务汇报按委托权限去办理的事项，且委托的最终目的是还贷款；其次，只有受托人处理委托事务取得了财产或取得了不当财产，应当返还；再次，第406条与事实无关。综上，刘伟锋、杨云霞的诉讼请求不能成立。王玮、王娟述称，双方签订的委托合同合法有效，双方已按合同约定履行了各自的义务，王玮、王娟从未给过齐熙泽1804100元，本案涉及的房屋买卖合同已由生效判决书所确认。2017年7月11内蒙古自治区苏尼特右旗人民法院受理了以案外人呼斯楞为原告，刘伟锋、杨云霞为被告，王玮、王娟为第三人的撤销之诉。呼斯楞认为本案房屋售价1250000元低于市场价，请求撤销本案房屋买卖合同，该法院认为，房屋买卖合同中约定价格未经过评估，系双方合意达成的交易价格，由合同双方自行约定，故无法认定王玮、王娟明知不合理低价转让的事实。该案庭审中，刘伟锋亦提出齐熙泽出售该房屋的价格未得到其授权，对齐熙泽低价出售该房屋的行为不予认可。该院作出（2017）内2524民初325号民事判决书，驳回了呼斯楞的诉讼请求，且内蒙古自治区锡林浩特市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）内25民终478号民事判决书维持原判。另，网签价格仅为行政机关行政备案，合同约定的成交价格才是当事人的真实意识表示，且已据此实际履行完毕。综上，委托合同及房屋买卖合同均有效，请求人民法院依法驳回刘伟锋、杨云霞的诉讼请求。栗小燕述称，一、刘伟锋、杨云霞将栗小燕列为第三人不符合法律规定。属于主体设置不当。本案系委托合同纠纷，栗小燕不是委托合同的相对人，不受委托合同的约束，栗小燕跟刘伟锋、杨云霞之间是借款合同关系。另，栗小燕既非有独立请求权的第三人，也非无独立请求权的第三人，本案判决结果与栗小燕没有法律上的利害关系，从刘伟锋、杨云霞的诉讼请求来看栗小燕也只是一个证人的角色；二、刘伟锋、杨云霞主张实际借款金额为1125000元与事实不符，在2015年5月27日刘伟锋、杨云霞给栗小燕出示了借到120万元借款的借据及收据。同时，在2015年6月6日刘伟锋、杨云霞跟栗小燕双方又按照120万的借款金额进行了公证。2015年5月27日栗小燕通过银行转账支付825000元，现金支付75000元，合计120万元；三、当时要卖这个房的话，须先办理房屋产权证，所以栗小燕给刘伟锋、杨云霞垫付了56868元，该笔款项是栗小燕在房产局通过刷卡形式支付。目前，刘伟锋、杨云霞已归还1253000元，尚欠两个月利息48000元及垫付款30868元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据-《内蒙古房地产税收申报征收情况表》、发票三张、完税证明两张、《国家税务总局公告（2016年第73号）》、《委托书》、《公证书》、《抵押借款合同》、《借据》、《收据》、《承诺书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、刘伟锋借记卡账户历史明细清单、（2017）内2524民初325号民事判决书、（2018）内25民终478号民事判决书、《房屋买卖合同》、齐熙泽银行账户流水，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于刘伟锋、杨云霞是否委托齐熙泽以卖房所得价款偿还对栗小燕所负债务，刘伟锋、杨云霞在起诉状中明确述称“由于借期短、利息高、债权人催款急,只好委托齐煕泽把抵押的房产卖掉还栗小燕的贷款”，齐煕泽、王玮、王娟亦予以认可，故本院予以认定；2、关于齐熙泽代理刘伟锋、杨云霞与王玮签订《房屋买卖合同》的实际交易价，已生效的（2018）内25民终478号民事判决已认定实际交易价格为125.3万元，《房屋买卖合同》及齐熙泽银行账户流水亦予以佐证，王玮、王娟也予以认可，故本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，认定实际交易价为125.3万元。3、刘伟锋、齐熙泽所提交的微信聊天记录，聊天记录的完整性无法查证，且聊天记录内容不明确，无法直接证明待证事实，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘伟锋与杨云霞系夫妻。2013年二人以180.41万元的交易价格购得呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805号房屋。2016年5月27日，栗小燕向刘伟锋转账支付112.5万元，刘伟锋、杨云霞向栗小燕出具借据及收据，借据及收据均载明借款本金为120万元，借款期限自2016年5月28日至2016年6月27日。2016年6月6日，刘伟锋、杨云霞与栗小燕签订《抵押借款合同》并于同日办理公证赋予该合同强制执行效力。该合同约定刘伟锋、杨云霞向栗小燕借款120万元用于资金周转，借款期限为1个月，自2016年6月6日至2016年7月5日止，借款月利率为2%，逾期利息仍按月利率2%计算，刘伟锋、杨云霞以其二人共同所有的呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805的房屋为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、违约金和实现抵押权的费用。刘伟锋、杨云霞与齐熙泽达成口头委托合同，约定由刘伟锋、杨云霞委托齐熙泽代理其二人出卖其二人所有的呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805的房屋，以偿还其二人对栗小燕所负债务，并于2016年7月8日向齐熙泽出具《委托书》并办理公证，该委托书载明“委托事项：委托人系夫妻关系，二人拟将其共同所有的坐落于呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805的房屋（房屋所有权证号：呼房权证回民区字第**、呼房权证回民区字第**，建筑面积：229.63平方米）出售，买方需向银行申请住房贷款，因委托人工作较忙，特委托受托人在银行和房产权局办理下列事项：一、委托人在银行办理的事项有：1、签订房屋交易合同或协议、办理合同或协议与公证；2、以受托人个人名义开立个人账户、修改密码、补磁、注销账户；3、签订《个人在交易住房贷款支付协议》；签订二手房监管协议等相关合同，办理二手房按揭贷款等相关事宜；4、支取银行贷款。二、受托人在房产局办理的事项有：1、签订买卖契约，领取售房款；2、办理过户登记的相关事宜，并签署相关文件。三、在档案馆调取上述房屋的相关档案材料。受托人在授权范围内所签署的有关文件，委托人均予认可，由此在法律上所产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期限至办理完上述事宜止。受托人有转委托权。委托人：杨云霞、刘伟锋（签字捺印）”。2016年7月8日，齐熙泽代理刘伟锋、杨云霞与王玮签订《房屋买卖合同》，约定刘伟锋、杨云霞将前述呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805的房屋出卖给王玮，约定的成交价为125.3万元，购房款于过户前支付119万元，过户后支付剩余的6.3万元。签订合同后，双方办理了网签备案手续，备案的房屋交易价格为180.41万元。王玮于2016年7月19日向齐熙泽转账支付119万元，齐熙泽收到该笔款项后又将该笔款项全额转账支付给栗小燕。完成案涉房屋过户后，王玮于2016年7月21日向齐熙泽转账支付6.3万元，齐熙泽收到该笔款项后又将该笔款项全额转账支付给栗小燕。本院认为，刘伟锋、杨云霞与齐熙泽达成口头委托合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，刘伟锋、杨云霞向齐熙泽出具的《委托书》明确载明了委托事项及权限，刘伟锋、杨云霞与齐熙泽之间成立委托代理关系。双方口头委托合同明确约定齐熙泽代理刘伟锋、杨云霞出售案涉房屋以偿还其二人对栗小燕所负债务，故齐熙泽应依约将其代理出售房屋所得价金转付栗小燕以清偿刘伟锋、杨云霞所负债务，偿还债务后，代售房屋价金如有剩余，依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人”的规定及代理法律关系的原理，委托人刘伟锋、杨云霞有权请求受托人齐熙泽予以返还。但本案中，齐熙泽已将代售房屋所得全部价款转付栗小燕，刘伟锋、杨云霞所举证据不足以证明齐熙泽代刘伟锋、杨云霞偿还栗小燕借款后尚有剩余，且该剩余款项由齐熙泽持有，其主张以网签备案价格作为认定实际交易价格的主张亦缺乏依据，故其诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，刘伟锋、杨云霞的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘伟锋、杨云霞的全部诉讼请求。案件受理费11154元（刘伟锋、杨云霞已预交），由刘伟锋、杨云霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 迟 玉 青人民陪审员 斯琴高娃人民陪审员 刘 继 广 二〇一八年十二月二十四日书 记 员 武 惠 敏