安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初8231号原告:合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会，住所地合肥市包河区淝河路中段，组织机构代码00299278-7。法定代表人：张永红，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：许青森，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈云龙，安徽美林律师事务所律师。被告：王家树,男,1966年9月14日出生,汉族,住合肥市包河区。委托诉讼代理人：许文春，安徽国恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玲，安徽国恒律师事务所律师。原告合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会（以下简称“平塘王村委会”）诉被告王家树确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平塘王村委会法定代表人张永红及其委托诉讼代理人许青森、陈云龙，被告王家树及其委托诉讼代理人许文春、孙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平塘王村委会向本院提出诉讼请求：一、确认其于2008年7月30日与被告王家树签订的《协议书》及双方于2009年2月10日签订的《补充协议》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：平塘王村委会于2008年7月30日与王家树签订《协议书》一份，约定：平塘王村委会将村委会集体所有的位于平塘王村自建区兴平路以东，中心沟以南，具体以测绘图纸为准的土地19.725亩及自建区14幢、15幢、16幢、18幢及三层厂房转让给王家树，以价款6245400元折抵平塘王村委会欠付王家树的的工程款债务。2009年2月10日，平塘王村委会与王家树签订《补充协议》，约定：平塘王村委会将工业园区内13幢、17幢厂房作价2884920元抵偿给王家树，用于抵付欠付王家树的工程款。因涉案的土地及房屋建设时未依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办征用手续转为国有土地，也未按规划审批程序批准，依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，其建设为违法建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。为此，合肥市国土资源局于2005年12月20日，做出合国土资监【2005】84号《土地行政处罚决定书》，要求原告退还非法占用的10万平方米集体土地。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号第一项严格执行土地用途管制制度规定：实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。另根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及到处分村集体财产情形，必须经村民会议决定后方可办理。本案在处置资产过程中并未经村民会议表决决定，侵犯了村民的集体合法利益。故平塘王村委会与王家树签订的《协议书》无论从程序及实体内容均违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效协议。被告王家树辩称：案涉协议合法有效，协议涉及的房屋在转让时业已办证，表明该房屋符合当时用地和城市规划，其转让不违反法律禁止性规定；案涉房屋资产处置依据村民委员会组织法规定的程序进行，程序合法；王家树是当地村民，按照房屋原来用途依法转让完全合法；诉状中涉及的土地行政处罚决定书与本案无关，处罚决定书未向被处罚单位送达，也没有提交公示，不产生法律效力，且处罚决定书的制发时间至今已过十余年，并未履行。经审理查明：2005年12月20日，合肥市国土资源局针对合肥市平塘王集体资产经营有限公司未经批准于2002年4月占用淝河路南10万平方米（合150亩）集体土地建厂房的行为作出合国土资监〔2005〕84号《土地行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的10万平方米集体土地及交付200万元罚款。2008年7月30日，原告平塘王村委会（甲方）与被告王家树（乙方）签订《协议书》一份，载明：“甲方转让给乙方的土地及厂房系位于平塘王村自建区兴平路以东、中心沟以南，具体以测绘图为准，土地面积19.725亩，标准厂房4幢，三层厂房一幢，4幢厂房面积计4848平方米，价格以800元/平方米，计3878400元（含附属物），三层厂房约9900平方米，系乙方自建，甲方所有；因甲方未付工程款，经双方协商，双方经协商，以厂房抵工程款，不计算工程量，附属物建筑面积一道纳入上述总工程，该厂房共占地19.725亩，土地使用权转让价格以12万元/亩，土地厂房合计6245400元，以上款项全部以工程款抵厂房一次性付清，不足部分乙方以现金或转帐方式支付甲方；厂房和土地使用权转让给乙方后，甲方积极协助乙方办理规划及土地报批手续，并向乙方提供所需的材料和证明，办证所需的一切费用由乙方承担等”。2009年2月10日，平塘王村委会（甲方）与王家树（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“乙方在甲方施工的工程量现审计结束，甲方欠乙方工程款计2989157元，现无资金兑现，乙方提出增加购买2幢钢结构厂房；位置位于项目区13号、17号厂房，另外值班室一块土地，钢结构厂房面积2424平方米，每平方米800元，计1939200元，占地6.947亩，作价12万元/亩，计833640元，值班室面积30平方米，每平方米1000元，计3万元，占地面积0.684亩，作价12万元/亩，计82080元。上述四项合计2884920元，从工程款中一次性扣除；房屋产权从2009年2月10日起交给乙方，并收取租金；其他事项按2008年7月30日执行”。上述两份协议签订后，平塘王村委会按约向王家树交付案涉厂房及土地。另查：案涉厂房登记的房屋所有权人为平塘王村委会；案涉土地性质属农村集体土地。再查：2008年5月12日，平塘王村党总支委、平塘王村委会向淝河镇党委、政府上报《关于处置平塘王村集体资产初步方案的报告》。2008年7月22日，由原平塘王村党总支书记刘家贵主持召开村党总支及村委会会议，同意将村自建的位于兴平路以东、中心沟以南的土地及厂房出让给王家树、刘德标。2008年7月24日，由原平塘王村主任王家荣主持召开村民代表会议，同意前述处置方案，并形成《关于处置平塘王村集体资产的决议》。上述事实，有原告平塘王村委会提供的《土地行政处罚决定书》、《协议书》、《补充协议》，被告王家树提供的《协议书》、《房屋所有权证》、《关于处置平塘王村集体资产初步方案的报告》、会议记录、《关于处置平塘王村集体资产的决议》及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：未经村民大会或村民代表大会讨论决定的事项是否无效是本案的争议焦点之一。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条虽规定了原告平塘王村委会与被告王家树签订的《协议书》及《补充协议》属于需经村民大会或村民代表大会讨论决定的事项，但未明确规定未经讨论决定即属无效。该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，并不属于效力性强制性规定。未经村民大会或村民代表大会讨论决定属于程序瑕疵，该瑕疵不能否定村委会对外签订协议的效力，不能作为认定协议书是否有效的法律依据，否则将使合同相对人的权利处于不稳定状态。平塘王村委会以双方签订的《协议书》及《补充协议》并未经村民会议表决决定，侵犯了村民的集体合法利益，在程序上违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效协议的主张，无法律依据，本院不予认可。案涉《协议书》及《补充协议》的效力问题是本案的争议焦点之二。协议约定，平塘王村委会向王家树转让厂房和土地，协议书签订后，平塘王村委会、王家树均按协议约定履行了各自义务。根据王家树提供的证据能够证明，转让的厂房已取得房屋产权证书，系合法建筑，但案涉厂房至今仍登记在平塘王村委会名下，王家树未办理产权变更登记。法律规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王家树购买的案涉厂房虽未办理产权变更登记，不能引起物权变动，但转让该不动产的行为系双方真实意思表示，所签订的涉及厂房转让内容协议对双方具有约束力，应为合法有效。关于转让的案涉土地，法律规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。案涉土地属农村集体土地，王家树未提供证据证明其与平塘王村委会签订的涉及土地转让已经有批准权的人民政府批准，故涉及土地转让内容的协议违反法律强制性规定，应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会与被告王家树于2008年7月30日签订的《协议书》中涉及转让的19.725亩土地使用权部分及于2009年2月10日签订的《补充协议》中涉及转让的7.631亩土地使用权部分的内容无效；二、驳回原告合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告王家树负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  姜文强人民陪审员  沈建华人民陪审员  张 瑞二〇一八年十二月四日书 记 员  李 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。