广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初2180号原告（反诉被告）：佛山市高明区升荣园艺用品有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道（三洲）兴创路西侧，统一社会信用代码914406080537828865。法定代表人：周金荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何宽军，广东广宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洁文，广东广宽律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨庆海，男，1971年2月20日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：张小琴（系杨庆海的妻子），女，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：朱春媛，广东毅隽达律师事务所律师。被告：张小琴，女，1977年7月10日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：朱春媛，广东毅隽达律师事务所律师。原告（反诉被告）佛山市高明区升荣园艺用品有限公司（以下简称“升荣园艺公司”）与被告（反诉原告）杨庆海、被告张小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案。杨庆海在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查，依法驳回杨庆海的管辖权异议。后本院依法适用普通程序，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。升荣园艺公司的委托诉讼代理人何宽军、刘洁文，张小琴，杨庆海和张小琴的共同委托诉讼代理人朱春媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升荣园艺公司向本院提出如下本诉诉讼请求：1．确认升荣园艺公司与杨庆海于2017年8月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；2．杨庆海向升荣园艺公司支付自2017年9月25日起至2018年5月31日止拖欠的租金234789元及利息（自到期日计算至实际支付日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，判决确定支付日届满计算加倍利息；暂计至2018年6月30日为3578元）；3．杨庆海向升荣园艺公司支付拖欠的水、电费合计10663.9元；4．押金12万元归升荣园艺公司所有，杨庆海支付升荣园艺公司违约金3万元；5．杨庆海承担本案的诉讼费；6．张小琴对上述第二至第五项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2017年8月29日，升荣园艺公司与杨庆海签订涉案《房屋租赁合同》，约定升荣园艺公司将自有的位于高明区××街道××路××内××楼××、××楼××、××楼××层共238间房屋出租给杨庆海使用。合同对租期、租金标准、房屋租赁期间相关费用的支付、违约责任、押金等进行了明确的约定。合同签订当天，杨庆海向升荣园艺公司支付了部分押金12万元，尚拖欠3万元的押金至今仍未支付。合同签订后，升荣园艺公司分别于2017年9月25日、2018年2月1日、2018年3月20日将涉案2号楼、6号楼、5号楼的钥匙或磁卡交付杨庆海。杨庆海将涉案租赁物委托张小琴转租收租使用，并与次承租人签订了《住房出租合同》，杨庆海向次承租人收取了截止2018年5月份的租金及水、电费；其中水、电费共收取了租户23771.9元，但杨庆海仅向升荣园艺公司支付了其中的13108元，仍拖欠水、电费共10663.9元。由于杨庆海长期拖欠租金，经升荣园艺公司多番催收，仍拒绝支付拖欠的租金及3万元押金，且杨庆海在收取租户水电费后也不向升荣园艺公司支付，其严重迟延履行合同债务，致使升荣园艺公司租赁合同目的不能实现，符合合同约定的单方解除的条件。为降低经济损失，升荣园艺公司也与各次承租人协商沟通，要求各次承租人从2018年6月份起的租金改向升荣园艺公司支付；升荣园艺公司与杨庆海的租赁合同事实上已经于2018年5月31日终止履行。另外，合同约定杨庆海拖欠租金时，升荣园艺公司有单方解除合同及没收押金的权利；双方于合同中约定的押金虽然有多个担保内容与适用条件，但拖欠租金而没收押金的约定实际为违约金，所以杨庆海已经支付的押金12万元应当归升荣园艺公司所有，杨庆海另外须支付违约金3万元。张小琴与杨庆海是夫妻关系，因涉案债务是夫妻关系存续期间的共同债务，张小琴应承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，升荣园艺公司特提起诉讼。杨庆海针对本诉辩称：1．关于合同解除时间问题。2018年5月2日，升荣园艺公司用暴力手段将杨庆海打伤并将其家人驱赶。2018年5月3日，升荣园艺公司贴出《换租入住通知函》，强行收回涉案房屋并实际占有使用获取收益。因此，《房屋租赁合同》于2018年5月3日已被升荣园艺公司单方解除。2．杨庆海不存在拖欠租金的问题。2017年8月29日，杨庆海与升荣园艺公司签订《房屋租赁合同》。由于合同版本是升荣园艺公司提供的格式合同，且涉案房屋在签订合同时尚不具备交付使用的条件，故双方还按租赁行业的交易习惯就免租期及押金进行了口头约定，即待升荣园艺公司完善每栋楼的水、电、床、电梯等一切设施后，升荣园艺公司给予杨庆海每栋楼2个月的免租期，杨庆海交付剩余3万元押金给升荣园艺公司。升荣园艺公司诉称杨庆海长期拖欠租金及3万元押金与事实严重不符。事实是2018年4月，涉案房屋的水、电、床设施陆续完善，杨庆海向升荣园艺公司支付剩余的3万元押金，但升荣园艺公司法定代表人的妻子宾君娥拒收。后升荣园艺公司与杨庆海商谈从何时开始计算租金的问题，升荣园艺公司要求从2018年4月开始收取半个月租金，杨庆海称从2018年5月开始支付租金，双方发生争议，升荣园艺公司利用社会上的人员来收取租金，继而发生殴打杨庆海的事件。基于该事件的发生，双方失去合作的基础。杨庆海前期投入资金对涉案房屋添加附属设施，该部分的利益归属于升荣园艺公司，杨庆海应支付的部分租金与之相冲抵，无需向升荣园艺公司支付租金。3．杨庆海已按照双方约定按时将水电费交付给升荣园艺公司，不存在拖欠水电费的问题。升荣园艺公司按杨庆海收取租户水电费的金额与其收取杨庆海的金额产生的差价计算拖欠水电费是没有事实依据的。杨庆海收取次承租人的水电费是杨庆海和次承租人之间的约定，根据合同的相对性原则，该费用与升荣园艺公司无关。4．关于押金和违约金的问题。由于是升荣园艺公司单方解除合同，相反，升荣园艺公司应按合同约定退还杨庆海实际交付的押金并赔偿押金一倍的损失。综上，升荣园艺公司的起诉与事实严重不符，请法院驳回其全部的诉讼请求。张小琴辩称：张小琴不是涉案合同的相对方，不应在本案中作为被告参与诉讼。杨庆海向本院提出如下反诉请求：1．升荣园艺公司退回杨庆海押金12万元及赔偿杨庆海损失15万元；2．反诉费用由升荣园艺公司承担。事实与理由：2017年8月29日，杨庆海与升荣园艺公司签订《房屋租赁合同》，约定：升荣园艺公司出租位于高明区××街道××路××楼××、××楼××、××楼××层给杨庆海使用。租赁期限共六年，2017年9月1日起升荣园艺公司将出租屋交付杨庆海使用至2023年8月30日，具体租期以实际交付为准，租期顺延。在房屋租赁期间，任何一方均不能随意提出终止合同。如果升荣园艺公司违约则应赔偿杨庆海押金一倍的损失，如果杨庆海违约升荣园艺公司则没收押金。押金15万元，该押金用于保障房屋内设备完好，三幢楼每个房间均需配置双层床1个等。合同签订后，杨庆海交付12万元的押金给升荣园艺公司，由于涉案房屋在2017年9月1日不具备交付使用的条件，升荣园艺公司未在该时间将房屋交付给杨庆海。后双方口头协商待每栋楼安装电梯及监控设备、车辆库房等完善后，杨庆海支付3万元押金给升荣园艺公司，升荣园艺公司给予杨庆海每栋楼2个月免租期。2017年11月升荣园艺公司将2号楼的钥匙交付给杨庆海。为吸引更多的租客，杨庆海为每间房间添置热水器、床垫，并四处张贴招租广告。至2017年11月30日，杨庆海与14个租客签订了租赁合同。杨庆海购买的5号楼热水器尚未安装完毕，由于接近春节为了保管需要，杨庆海于2018年2月10日向升荣园艺公司要来房门磁卡但此时房屋是不具备交付使用条件的。2018年3月20日升荣园艺公司交付6号楼的房门磁卡。2018年4月，升荣园艺公司和杨庆海协商收取各栋楼房租金的起始时间，双方未谈妥。2018年5月2日升荣园艺公司利用社会上的闲散人员将杨庆海及其儿子打伤，强行将杨庆海赶走，并于2018年5月3日出具《换租入住通知函》张贴在涉案房屋的入口处，单方终止合同，给杨庆海造成巨大损失。综上，升荣园艺公司单方终止合同的行为，构成严重违约，根据合同约定，升荣园艺公司应赔偿杨庆海押金一倍的损失，并退还杨庆海已交付的12万元押金。升荣园艺公司针对反诉辩称：杨庆海的反诉请求没有事实和法律依据，理由如下：1．双方签订的合同第4页附件约定了房屋交付标准，并不是杨庆海所认为的标准，故杨庆海认为房屋交付不具备使用条件没有事实依据。2．房屋交付使用长达数月，杨庆海一直没有就交付问题提出异议，现提出房屋交付不符合双方约定不合常理。杨庆海称房屋交付不符合标准完全是为其拖欠租金所找的借口。3．签订房屋租赁合同后，双方没有再就房屋交付标准及免租期进行任何协商并签订相关协议，因此杨庆海的反诉请求没有事实和法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．升荣园艺公司提交的证据：证据2，杨庆海和张小琴对其中的不动产权证真实性无异议；对房屋租赁合同第3页手写字体部分有异议，对该合同的其他内容无异议。经审查，杨庆海和张小琴手持的合同文本并没有第3页手写字体，故本院采纳两人的质证意见，对不动产权证的真实性予以确认，对房屋租赁合同第3页手写字体部分不予确认，对合同的其他内容予以确认。证据3，杨庆海和张小琴对真实性无异议，本院确认该证据的真实性。证据4，杨庆海和张小琴对该组证据中张小琴签名的真实性无异议，并确认编号为6998610收据上记载的时间是真实的，对其余2份收据记载的时间有异议，认为并非真实时间，存在倒签情形。本院认为，两人已确认签名的真实性，对于时间虽有异议但未提供反证，本院确认该组证据的真实性。证据5，杨庆海和张小琴对2份统计表不认可，认为是原告单方制作；对2018年4月30日止的水电表底的三性不予确认；对136份2号楼A栋水电费收款收据/送货单及56份6号楼C栋水电费收款收据/送货单的真实性无异议。经审查，本院认为统计表和水电表底均是升荣园艺公司单方制作，没有杨庆海和张小琴的签名确认，本院不予确认；本院确认136份2号楼A栋水电费收款收据/送货单及56份6号楼C栋水电费收款收据/送货单的真实性。证据6，杨庆海和张小琴对该组证据的真实性无异议，本院确认其真实性。2．杨庆海和张小琴提交的证据：证据1，升荣园艺公司对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性。证据2，升荣园艺公司对该证据的三性不予认可，经审查，本院确认该证据的真实性，但认为该证据单独不能证明案件事实。证据3，升荣园艺公司对该证据的真实性不予认可，经审查，结合双方庭审的陈述，本院确认该证据的真实性。证据4，升荣园艺公司对收据的真实性无异议，对水电费统计表有异议。经审查，本院确认收据的真实性；对于水电费统计表，因没有升荣园艺公司方的签名或盖章确认，本院不予确认。证据5，升荣园艺公司对该证据的真实性无异议，本院确认其真实性。证据6，升荣园艺公司对该组证据三性不认可，经审查，3份收款收据（商品名称为樱花热水器40L）没有收款单位盖章，亦未显示购买人信息，本院无法确认其真实性；收据（广告招牌费用）和送货单均不能单独证明案件事实，本院无法确认其关联性。证据7，升荣园艺公司对合同的真实性不认可，认为没有原件，并认为是杨庆海、张小琴与次承租人的合同履行情况，与本案无关；对微信聊天记录，认为无法确认沟通的另一方，且认为与本案无关。经审查，本院认为升荣园艺公司的质证意见合理，本院对该组证据不予确认。证据8，升荣园艺公司认为无法证实录音形成时间及过程，且从杨庆海、张小琴提供的文字稿来看，升荣园艺公司并没有就免租期及变更房屋的交付标准作出任何承诺。录音只是反映了双方进行电话沟通协商的过程，并未能证明双方达成了任何实质性约定。经审查，本院认为升荣园艺公司的质证意见合理，本院对该证据的证明内容不予确认。证人曾某的证言，升荣园艺公司有异议，认为证人与杨庆海是老乡，并且双方合伙做生意，与杨庆海存在利害关系，因此其证人证言的可信度相对较低。经审查，本院认为升荣园艺公司的质证意见合理，本院对该证人证言不予采信。根据双方当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，升荣园艺公司的法定代表人周金荣与杨庆海签订《房屋租赁合同》，约定：升荣园艺公司将位于佛山市高明区荷城街道兴创路1号其公司内2号楼2-5层、5号楼2-6层、6号楼2-6层出租给杨庆海使用；租赁期限为6年，从2017年9月1日起将出租房屋交付杨庆海使用至2023年8月30日，具体租期以实际交付时为准，租赁期顺延；月租金为人民币51440元，其中2号楼13440元、5号楼17000元、6号楼21000元，每月10日前支付租金；租赁期间，杨庆海使用水、电、燃气、电话、物业以及其他由其租赁使用而产生的费用由杨庆海承担；逾期未交付租金的，升荣园艺公司有权解除合同、收回房屋、没收押金；押金150000元；等。杨庆海于2017年8月29日支付升荣园艺公司押金120000元。升荣园艺公司于2017年9月25日将涉案2号楼交付杨庆海使用，于2018年2月1日将涉案6号楼交付杨庆海使用，于2018年3月20日将涉案5号楼交付杨庆海使用。2018年4月3日，杨庆海向升荣园艺公司支付租房水电费13108元。2018年5月2日，升荣园艺公司通知杨庆海解除《房屋租赁合同》，双方发生冲突，张小琴向佛山市公安局高明分局西江新城派出所报案。2018年5月3日，升荣园艺公司张贴《换租入住通知函》告知各租户从2018年5月3日起不能交付租金给张小琴，并表示5月3日之后再交付给张小琴的租金收据不能使用，5月份另交租金才能入住，并要求租户看到通知后于5月12日前办理押金换租手续，重新签订租赁合同和办理门口磁卡。另查，杨庆海与张小琴是夫妻关系。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》是原、被告的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，是合法有效的，对双方具有约束力。关于升荣园艺公司要求确认其与杨庆海签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除的问题。双方对于合同解除没有争议，本院予以确认。关于合同解除的时间，升荣园艺公司主张以其取得对涉案房屋的占有并向次承租人收取租金之日为时间点，其认为杨庆海方收取了部分租户2018年5月份的租金和水电费，故合同的解除时间为2018年5月31日。杨庆海辩称升荣园艺公司于2018年5月3日已单方解除合同。升荣园艺公司庭审中自认是根据双方签订的合同第十条的约定，以杨庆海逾期未交付租金为由主张解除合同，并承认曾告知杨庆海解除，但双方发生冲突，并引发刑事案件，结合杨庆海提交的《受案回执》，本院认定升荣园艺公司于2018年5月2日通知杨庆海解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，本院确认双方解除合同的时间为2018年5月2日。关于升荣园艺公司要求杨庆海支付租金的问题。杨庆海辩称双方约定了免租期，另外其投入资金添加附属设施，该部分利益归属升荣园艺公司，与应付租金相抵，故不存在拖欠租金情形。本院认为，杨庆海提交的证据未能证明双方对于免租期达成一致意见，故其应承担举证不能的不利后果，本院对其该答辩意见不予采纳。关于杨庆海添加附属设施问题，升荣园艺公司庭审中表示同意杨庆海取回，即杨庆海可另行主张，故不存在相抵的情形。根据合同约定的2号楼、5号楼和6号楼的月租金，结合本院认定的涉案房屋交付时间及合同解除时间，杨庆海应向升荣园艺公司支付2号楼从2017年9月25日至2018年5月2日的租金97664元（13440元/月×7个月＋13440元/月÷30天/月×8天）；支付5号楼从2018年3月20日至2018年5月2日的租金24366.67元（17000元/月×1个月＋17000元/月÷30天/月×13天）；支付6号楼从2018年2月1日至2018年5月2日的租金64400元（21000元/月×3个月＋21000元/月÷30天/月×2天）；综上，杨庆海应向升荣园艺公司支付租金合计186430.67元（97664元＋24366.67元＋64400元）。升荣园艺公司主张过高的部分，本院不予支持。关于升荣园艺公司主张杨庆海支付利息的问题。升荣园艺公司庭审称杨庆海拖欠租金属于资金占用成本，根据双方的合同约定，若杨庆海逾期未支付租金，升荣园艺公司有权解除合同，收回房屋，没收押金，合同并未约定其他违约责任，考虑到升荣园艺公司已主张没收押金及涉案合同的履行情况，本院对该请求不予支持。关于升荣园艺公司主张杨庆海支付的12万元押金归其所有，并要求杨庆海支付违约金3万元的问题。本院认为，杨庆海存在逾期未支付租金的情形，升荣园艺公司有权根据合同没收押金，合同约定押金为15万元，但杨庆海仅支付了12万元，尚有3万元未支付，虽其提出双方达成关于押金的口头协议，但其提供的证据未能证明，故升荣园艺公司主张杨庆海支付的12万元押金归其所有，并要求杨庆海支付3万元符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。关于原告主张水电费问题。杨庆海辩称升荣园艺公司根据杨庆海收取租户水电费的金额与其收取杨庆海的金额产生的差价计算拖欠水电费没有事实依据。杨庆海收取次承租人的水电费是杨庆海和次承租人之间的约定，根据合同的相对性原则，该费用与升荣园艺公司无关。本院认为，杨庆海的答辩意见合理，另外，杨庆海已于2018年4月3日支付了截止至2018年3月31日的租房水电费13108元，升荣园艺公司未能提供有效证据证明2018年4月1日至2018年5月2日杨庆海应付的水电费数额，其应承担举证不能的不利后果，本院对该请求不予支持。关于原告主张张小琴对杨庆海的债务承担连带责任的问题。张小琴与杨庆海是夫妻关系，根据庭审中提交的证据，张小琴有参与涉案的房屋租赁事务，即夫妻共同生产经营，故本院认为升荣园艺公司主张涉案债务属于夫妻共同债务，要求张小琴承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。关于杨庆海主张升荣园艺公司退回押金12万元及赔偿损失15万元的问题。杨庆海称升荣园艺公司单方终止合同，构成严重违约，根据合同约定，升荣园艺公司违约应赔偿杨庆海押金一倍的损失。本院认为，升荣园艺公司是在杨庆海存在逾期未交付租金的情况下根据合同约定主张解除合同，其解除合同的行为是符合法律规定和双方约定的，并非杨庆海所称的构成严重违约，亦并非随意提出终止，故杨庆海主张升荣园艺公司退回押金和赔偿损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市高明区升荣园艺用品有限公司与被告（反诉原告）杨庆海于2017年8月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月2日解除；二、被告（反诉原告）杨庆海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市高明区升荣园艺用品有限公司支付租金186430.67元；三、被告（反诉原告）杨庆海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市高明区升荣园艺用品有限公司支付押金30000元；四、押金120000元归原告（反诉被告）佛山市高明区升荣园艺用品有限公司所有；五、被告张小琴对上述第二、三项承担连带清偿责任；六、驳回原告（反诉被告）佛山市高明区升荣园艺用品有限公司的其他本诉请求；七、驳回被告（反诉原告）杨庆海的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7285元，佛山市高明区升荣园艺用品有限公司已预交，由其负担1143元，由杨庆海、张小琴负担6142元。佛山市高明区升荣园艺用品有限公司多预交的受理费6142元，由其在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。杨庆海、张小琴负担的受理费6142元，由杨庆海、张小琴在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。反诉受理费2675元，杨庆海已预交，由杨庆海负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  伍翠婷审 判 员  伍燕霞人民陪审员  麦翔鸿二〇一八年十二月二十六日法官助理袁泳怡书记员蓝碧莹