广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初18494号原告（反诉被告）：张某某，男，汉族，身份证住址江苏省赣梳县，委托诉讼代理人：梁某某，广东卓建律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳某某某某创业孵化有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：魏某某。委托诉讼代理人：晏某，广东乐辉律师事务所律师。原告（反诉被告）张某某（以下简称原告）与被告（反诉原告）深圳某某某某创业孵化有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，被告在举证期内提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对两案进行了合并审理，原告委托诉讼代理人梁某某、被告委托诉讼代理人晏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还履约保证金103680元（人民币，下同）；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告承担2018年8月1日至2018年8月4日租金、物业管理费、水电费合计6920.19元，以及承担相应迟延付款滞纳金（计算至实际付款日）；2.原告向被告承担违约责任，违约金合计129600元（其中包含律师费30000元）；3.原告承担本案全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，首先，涉案的租赁房屋并没有不动产权利证书也没有规划许可证，因此双方签订的租赁合同属于无效。其次就算双方签订的合同属于有效合同，原告在2018年7月末已将涉案的租赁房屋交还被告，因此2018年8月1日至4日的租金、物业管理费和水电费等的反诉请求没有事实根据。原告早在2018年3月份就已告知被告不再续租，并且根据被告的建议以同意转租的方式将涉案房屋转租出去，从2018年3月到2018年7月，原告一直承担租金，让被告将房屋转租出去，因此被告有充分的时间去减少因原告不再续租而导致的损失，原告已经承担了转租期间的所有租金，不应该再承担违约金，事实上在原告搬走后的2018年8月，被告已将涉案房屋转租给案外人深圳某某科技有限公司，因此被告并没有发生实质上的经济损失。综上所述，被告的请求缺乏事实和法律根据，不应予以支持。本案相关情况双方有争议的事项为第四项、第五项，其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区坂田某某某工业城某某某大厦位于北方向的XXX房。二、涉案房产性质：原告称产权人是深圳市某某某集团有限公司。经本院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询，涉案某某某大厦建设单位为深圳市某某某集团有限公司，于2012年10月10日取得某某某大厦的《建设工程规划许可证》（深规土建许字LG-2012-0094号），并于2018年2月9日变更建设工程规划许可，重新取得《建设工程规划许可证》[深规土建许字LG-2012-0094（改1）号]。三、租赁合同相关情况：2016年12月20日，深圳市某某某集团有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《某某某工业城房产租赁合同》，租赁期为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。2017年8月19日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年8月21日起至2020年8月20日止，首年租金为25920元/月，首年物业管理费及其他费用（含空调、消防设施设备等改造工程有偿使用费）4320元/月，原告应于2017年8月19日前向被告交付履约保证金103680元，分别为租赁保证金77760元、物业管理及其他费用保证金12960元、水电保证金12960元。各类保证金用于担保原告全面、适当履行合同约定义务，任何时候均不能抵作租金、滞纳金、违约金、赔偿金、物业管理费及其他费用、水电费等费用。否则，即视为原告根本违约。房屋租金、物业管理费、物业本体维修基金及其他费用付款方式为应付款月份1号前向被告支付，逾期按月应付款每日5‰支付逾期滞纳金给被告。合同第八条另约定，依本合同约定应视为根本违约的其他事项（包括但不限于原告中途违约，要求提前解除/终止合同）。合同履行期间，因原告根本违约导致租赁合同解除的，原告无权要求返还履约保证金等所有保证金，同时还应承担被告因此蒙受的个性化装修损失、房屋空置期无收益的损失，再次招商佣金损失等损失；此外，原告还应另行支付给被告五个月的租金的违约金，在合同解除时一次性支付给被告。合同第十一条约定，双方就合同发生纠纷，律师费用由败诉方承担。合同另对其事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年8月19日前向被告交付房屋保证金、管理费押金、水电押金103680元。原告提出解除房屋租赁合同后，缴清了统计月份为2018年6月缴费通知单上的相关费用即2018年5月21日至2018年6月20日的水电、2018年7月1日至2018年7月31日的物业管理费、专项维修基金及租金共计32980.74元。被告于2018年8月1日出具统计月份为2018年7月缴费通知单显示，原告2018年6月21日至2018年8月4日的水电费用为3004.21元。四、关于原、被告房屋租赁合同的解除时间：2018年8月4日，原告向被告发送“张某某要求贵公司退还保证金”的邮件，邮件内容显示“……在2018年7月末，本人已将所有物品搬离租赁房屋，并将租赁房屋回复原状，同时告知王灶源在该月末退租，解除双方租赁合同。2018年8月3日，本人已将租赁房屋的钥匙退还贵公司。……”。庭审中，原告主张其2018年3月份就已向被告提出解除合同，后在2018年7月末将所有物品搬离租赁房屋，并将租赁房屋回复原状，虽然2018年8月3日才将租赁房屋的钥匙退还被告，但被告双方的租赁合同已于2018年7月31日解除，并缴清了相关费用。被告主张原、被告间的租赁合同于2018年8月4日解除，以原告发送的退租邮件到达被告邮箱系统时间计算，原告应承担2018年8月1日至2018年8月4日租金3344.52元、物业管理费557.42元、专项维修基金13.94元、水电费3004.21元，合计6920.19元，以及承担相应迟延付款滞纳金（计算至实际付款日）。五、其他需要说明的事项：原告提交的深圳某某科技有限公司工商信息显示该公司登记的住所为涉案房屋位置即深圳市龙岗区坂田街道某某某工业城某某某大厦XXX室，记载的核准日期为2018年9月7日。判决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告向原告转租涉案房屋，虽未举证证明其已取得深圳市某某某集团有限公司同意，但该公司并未在知道或应当知道该转租事宜后的六个月内提出异议，且被告与原告签订的房屋租赁合同租赁期为2017年8月21日至2020年8月20日，并未超过《某某某工业城房产租赁合同》中约定的租赁期，故被告与原告签订房屋租赁合同属于有效合同。关于原告主张要求被告向原告退还履约保证金103680元的本诉请求，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方合同中虽明确约定合同履行期间，因原告根本违约导致租赁合同解除的，原告无权要求返还履约保证金等所有保证金，但该条款明显加重了原告的义务显失公平，部分无效。关于租赁保证金，是为保障出租方利益，防止承租人在租赁期内发生违约责任而造成出租方的损失而缴纳，本院认为，原告于2018年8月3日交还钥匙给被告，双方的房屋租赁合同关系于该日实际解除，原告提前解除房屋租赁合同，违反了房屋租赁合同第八条第五项的约定，属于约定的根本违约情形，故原告无权要求被告返还租赁保证金77760元。关于物业管理及其他费用保证金12960元、水电保证金12960元，因该费用缴纳的初衷即在预防原告在不交上述费用时，可予以抵扣，以减少被告的损失。本案中，原告虽缴清了2018年7月份的相关费用，但其怠于履行自己的义务，直至2018年8月3日才将涉案租赁房屋的钥匙退还被告，应承担由此导致的不利后果，故本院对被告反诉要求原告承担支付2018年8月1日至2018年8月3日发生的租金、物业管理费、水电费用予以支持，即原告应支付被告2018年8月1日至2018年8月3日的租金2508.39元（25920÷31×3）、物业管理费418.06（4320÷31×3）、水电费200.29元（3004.31÷45×3），合计3126.74元，超出部分，本院不予支持；关于被告反诉要求相关费用迟延付款滞纳金的请求，原告前期每月付款记录都很及时，拖欠2018年8月相关费用系因双方对履约保证金的退还产生分歧所致，故对被告主张的每日5‰支付逾期滞纳金的反诉请求，本院不予支持，被告应在原告缴清2018年8月1日至2018年8月3日的租金、物业管理费、水电费合计3126.74元后，退还原告的物业管理及其他费用保证金12960元及水电保证金12960元。关于被告反诉要求原告支付违约金129600元（含律师费30000元）的主张，本院认为，被告并未因原告单方解除合同而遭受实际损失，原告从2018年3月起即与被告交涉房屋转租事宜，租金如期缴至2018年7月底，被告于2018年8月已将涉案房屋置换给案外人深圳某某科技有限公司，且原告已缴纳相当于3个月租金的租赁保证金，高于市场行情，违约金的支付应考虑无过错方的实际损失大小以及过错方的过错程度，以补偿性为主，惩罚性为辅，原告支付的租赁保证金足以弥补被告的损失，故本院对被告该项反诉请求不予支持。关于被告反诉律师费的主张，符合房屋租赁合同第十一条的约定，并有被告提交的增值税普通发票为证，本院予以采信，但应按被告的胜诉比例来承担，即原告应支付被告律师费损失880.6元（3126.74÷106520.19×30000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张某某应支付被告（反诉原告）深圳某某某某创业孵化有限公司2018年8月1日至2018年8月3日租金、物业管理费、水电费合计3126.74元；二、原告（反诉被告）张某某应支付被告（反诉原告）深圳某某某某创业孵化有限公司律师费损失880.6元；三、被告（反诉原告）深圳某某某某创业孵化有限公司应退还原告（反诉被告）张某某物业管理及其他费用保证金12960元及水电保证金12960元；四、驳回原告（反诉被告）张某某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳某某某某创业孵化有限公司其他反诉请求。以上第一至三项数额相互抵付，被告（反诉原告）深圳某某某某创业孵化有限公司应支付给原告（反诉被告）张某某21912.66元，限被告（反诉原告）深圳某某某某创业孵化有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2374元，减半收取计1187元（原告已预交），由原告负担891元，由被告负担296元；反诉部分受理费1515.2元（被告已预交），由原告负担46.85元，由被告负担1468.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李琼玲二〇一八年十二月二十九日书记员  张淑惠