海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018琼01民初439号原告(申请执行人)：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司，住所地海口市大同路38号国际商业大厦，统一社会信用代码：914600007138666136。法定代表人：林海，该公司总经理。委托诉讼代理人：王子健，海南方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，海南方圆律师事务所律师。被告（案外人）：娜格娅，女，1981年3月14日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区聚隆长街2号院集资5号楼5单元7号，公民身份号码：150102198103140047。委托诉讼代理人：宝祥，1953年12月9日出生，蒙古族，住呼和浩特市回民区通道北街12号院3号楼2单元14号，公民身份号码：150103195312090034，系娜格娅父亲。被告（被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司，住所地琼海市银海路白鹭洲小区一楼，统一社会信用代码：91469002552790354D。法定代表人：王开明，该司董事长。委托诉讼代理人：陈志刚，该司员工。被告（被执行人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司，原住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路218号楼。现下落不明。法定代表人：李学军，该司执行董事。被告（被执行人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，原住址内蒙古自治区呼和浩特市新城区华侨新村，公民身份号码：152728195410100015。现下落不明。原告中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）与被告娜格娅、海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光申请执行人执行异议之诉-案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。东方资产海南分公司的委托诉讼代理人王子健、李艳、娜格娅的委托代理人宝祥、冠中公司的委托诉讼代理人陈志刚到庭参加诉讼。国太公司、陈国光经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方资产海南分公司向本院提出诉讼请求：请求判决许可对位于海南省琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期718号房产的执行。事实与理由：2015年7月17日，海口中院作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决，判决东方资产海口办事处享有[海国用（2010）第1386号]土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物、[海国用（2010）第1148号]、[海国用（2011）第0011号]土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权。在执行过程中，娜格娅提出执行异议。执行法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定的理由不成立的，具体如下：东方资产海口办事处享有的抵押权合法有效，已被法院判决所确认，根据《物权法》191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”即，冠中公司未经抵押权人同意不得转让涉案房屋，转让行为无效，抵押权人仍享有抵押权，因此本案可以继续执行，这是其一。其二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定适用的前提条件是“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”显然，娜格娅所拥有的债权无法排除物权抵押权的执行。其三、涉案房屋，仅作为娜格娅在海南过冬使用的房子或者投资用的房子，无法证明其唯一性，娜格娅亦不能提供付款凭证；故无法满足该二十九条的要件。综上，请求法院判决许可对涉案房屋的执行。娜格娅辩称，一、东方资产海南分公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，娜格娅与案外人冠中公司在人民法院对涉案的房屋（即位于海南省琼海市博鳌镇海滨接西侧碧海云天一期1幢7层718号）进行查封之前已经签订书面的购房合同，娜格娅已经交纳了全部的购房款，并已实际占有、使用涉案的房屋，虽涉案房产未办理过户手续，但并不是娜格娅的过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，东方资产海南分公司的诉讼请求没有法律依据，海口市中级人民法院作出的（2017）琼01执异360号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、从实际情况上来说，东方资产海南分公司申请执行的房屋是娜格娅的唯一居住用房，娜格娅名下没有其他任何用于居住的房屋。因此，从保障娜格娅居住权的立法背景来看，也应当依法中止对涉案房屋的执行。冠中公司辩称：《房屋预售许可证》是合法出售房屋的唯一依据，有效期为一年，需每年延期，否则无法合法卖房及出具网签合同。冠中公司有房管部门颁发的《房屋预售许可证》，属于合法出售房屋。业主看见冠中公司取得商品房预售许可证后，即认可为合法销售房屋。东方资产海南分公司于2015年1月16日向冠中公司发出《同意预售许可证延期的函》，同意冠中公司项目的预售许可证延期一年到2016年的年中，说明东方资产海南分公司知悉冠中公司销售房屋，允许冠中公司继续对外出售房屋，而且东方资产海南分公司从2013年到2015年一直在冠中公司设立的中国银行及其他银行帐户支取利息及本金共2900多万元，这些款项均为售房所得收入，并且允许中国银行办理相关房屋按揭业务，冠中公司在未向东方资产海南分公司贷款即并未抵押之前就一直使用网签合同的内容及条款，并且部分业主的合同已经交给东方资产海南分公司存档，东方资产海南分公司对冠中公司所交合同的内容并无异议，说明东方资产海南分公司是知悉和同意《合同条款》的相关内容的。在2012年底到2015年东方资产海南分公司的四位员工刘园、方来旺、郑毅军、曾孝武和冠中公司有超过146封的来往电子邮件，邮件内容包括椰林美景和碧海云天项目工程进度、施工许可证及预售许可证的取得及各个时间段椰林美景和碧海云天项目的销售情况台账。而且根据东方资产海南分公司提交的第4份证据显示，冠中公司已经同意对方补选东方资产海南分公司的曾孝武经理为我公司执行董事，参与冠中公司的日常销售监督管理，但冠中公司不可能强迫曾孝武经理履行此日常销售监督管理的职责。以上充分说明东方资产海南分公司是知悉和允许冠中公司对外销售房屋的，根据最高院相关案例的法律精神，同意销售就是代表放弃抵押权，故请求判决驳回东方资产海南分公司的所有诉讼请求，涂销冠中公司在83号裁定书生效之前已经合法售出的合法买受人的房产上的抵押权。国太公司、陈国光未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据，本院审理查明以下事实：2014年10月19日，本院受理东方资产海南分公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产海南分公司起诉请求：1.冠中公司向东方资产海南分公司偿还借款本金4100万元及违约金l87.5万元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；2.东方资产海南分公司对海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司1OO%的股权享有优先受偿权；3.国太公司、陈国光对上述款项承担连带清偿责任；4.冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产海南分公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。本院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决：一、冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产海南分公司借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息1575000元；二、冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产海南分公司支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产海南分公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；三、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市嘉积镇嘉积经济开发区新潮综合区【海国用(2010)第1386号】土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市博鳌镇海滨街【海国用(2010)第1148号】、【海国用(2011)第0011号】土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对国太公司提供质押的冠中公司l00%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如东方资产海南分公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产海南分公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；六、驳回东方资产海南分公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南分公司达成和解协议为由申请撤回上诉，海南省高级人民法院于2015年11月4日以(2015)琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。（2014）海中法民一初字第83号民事判决生效后，东方资产海南分公司向本院申请强制执行，本院于2016年3月17日作出执行裁定，对包括娜格娅购买的琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期718号房产在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。娜格娅为此提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求法院解除查封，中止执行。经本院执行局审查，认为娜格娅与冠中公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订了商品房买卖合同，且已支付全部购房款，并已实际占用使用涉案房产，其对涉案房产未办理过户并无过错，故娜格娅提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，遂裁定中止对娜格娅购买的琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期718号房产的执行。东方资产海南分公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2012年4月18日，琼海市住房保障与房产管理局对琼海市博鳌镇滨海街西侧碧海云天一期颁发（2012）海房预字0024号房产预售许可证，有效期至2013年4月18日，后经批准延期至2014年6月7日。2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产海南分公司发函，承诺同意东方资产海南分公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产海南分公司。2012年12月26日，东方资产海南分公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南分公司对琼海市博鳌镇海滨街、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。2015年1月16日，东方资产海南分公司向琼海市住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“海南冠中房地产开发公司已经将其位于琼海市嘉积经济开发区园林美景项目和位于博鳌镇滨海路的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记手续。再查明，娜格娅与冠中公司于2014年1月12日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定娜格娅购买海南省琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期7层718号房产，房屋建筑面积122.04平方米，每平方米6500元，总金额793260元，合同还约定了其他事项。合同签订当日，冠中公司向娜格娅出具收据3份，载明收到购房款793260元、装修款305100元。2014年10月27日，冠中公司向娜格娅出具收据，载明收到其交纳的2014年8月1日至2015年7月31日的物业费2929元。冠中公司向娜格娅出具的收据载明已收到其交纳的税费3525元。娜格娅的父亲宝祥分别于2012年3月15日、3月18日、6月6日向陈国光转账支付5笔款项共计7704000元。国太公司于2012年2月24日、3月14日、3月15日出具收据，载明收到宝华借给该司的款项共计6000000元。2012年6月6日，国太公司向宝祥出具收据，载明收到其借给陈国光的款项1000000元。娜格娅主张上述款项后用于冲抵本案的购房款。冠中公司称其对国太公司与宝祥之间的具体借款情况不清楚。上述事实，有当事人提交的（2014）海中法民一初字第83号民事判决书、执行裁定书、销售和资金监管承诺书、承诺书、收条、琼海市房产预售许可证、琼海市商品房买卖合同、付款收据等收据、转账凭证、海他项（2013）第0036号证、《关于同意办理预售许可证延期的函》及当事人陈述等证据予以佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉是否予以支持，应以案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为判断基础。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽娜格娅提交的《琼海市商品房买卖合同》的签订时间在本院查封涉案房产之前，但其并未向冠中公司实际支付购房款。因冠中公司、国太公司与陈国光均系独立民事主体，宝华及宝祥出借给国太公司及陈国光的款项并不等同于直接向冠中公司出借的款项，故娜格娅辩称上述借款已用于冲抵其应向冠中公司支付的购房款依据不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因娜格娅提交的证据不足以证明其已向冠中公司支付购房款，故其不享有足以排除强制执行的民事权益，东方资产海南分公司的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，缺席判决如下：准许执行本院（2016）琼01执58号执行裁定中查封的海南省琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期718号房产。案件受理费100元，由被告娜格娅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 谢焕怡审 判 员 李玉民人民陪审员 黄清霞 二〇一八年十二月十七日书 记 员 武梅帆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。