江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初6796号 原告（反诉被告）:赵冬艳,女,1994年5月15日生,汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：孙宗贤，江苏恒旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萌，江苏恒旭律师事务所律师。 被告（反诉原告）:孙俪,女,1981年10月27日出生,汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。 被告（反诉原告）:刘福春,男,1977年9月6日出生,汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。 原告赵冬艳与被告孙俪、刘某春商品房买卖合同纠纷一案，本院2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年8月30日和2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告赵冬艳及其委托诉讼代理人孙宗贤、王萌，被告孙俪、刘某春及其委托诉讼代理人马海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵冬艳（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告将牛山镇牛山北路288号香堤国际11幢1-2702室房屋所有权证及土地使用权证变更登记至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金30000元；3、双方中介费用由被告承担；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月3日，原被告双方经第三人东海县创盈房产中介有限公司（后更名为东海县锦讯商务信息咨询有限公司）居间介绍签订《房屋买卖契约书》一份。协议约定，被告自愿将牛山镇牛山北路288号香堤国际11幢1-2702室房屋及储存间一间卖与原告，房屋总价为765000元。原告先付定金200000元，余款以银行按揭方式支付，被告于2018年7月30日前必须过户，否则违约。同时合同还约定，如一方违反合同约定，违约方应于5日内向对方支付双倍定金的违约金，并承担双方中介费用等。上述协议签订后，原告于当日向被告支付定金200000元，但被告却未能按协议约定将涉案房屋变更登记至原告名下，经原告多次催促被告以各种理由拒不配合。综上，原告认为，原被告双方之间签订的购房协议系双方真实意思表示，合法有效，被告未能按合同约定履行变更登记手续，明显违约，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请依法判准所请。 被告孙俪、刘福春（反诉原告）辩称，截至开庭当日，原告未按照合同约定履行银行审批贷款手续的义务，致使合同无法继续履行。本案的违约方在原告，而不是被告。被告在原告起诉之前，多次通过电话及短信催告原告办理银行贷款审批手续，在接到原告起诉之后，又于8月22日向原告发函，关于继续履行房屋买卖契约，并支付购房余款，但截至开庭前，原告并未按照当初合同约定履行审批贷款及支付购房首付款，因此，原告的主张无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。 被告孙俪、刘福春（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖契约书》；2、判令被反诉人支付反诉人人民币违约金20万元及中介费人民币3000元，合计人民币203000元整。事实和理由：2017年7月3日，被反诉人与反诉人通过房屋中介东海县创盈房产中介有限公司（后更名为东海县锦讯商务信息咨询有限公司）介绍签订一份《房屋买卖契约》，约定反诉人向被反诉人出卖位于牛山镇牛山北路288号香堤国际11幢1-2702室房屋。合同约定双方定于2018年7月2日去银行贷款，银行审批成功后即去过户。但直至今日，本反诉人仍旧未成功办理银行贷款审批手续。为此，反诉人多次与被反诉人沟通，希望被反诉人尽快办理银行贷款审批，完成过户，但被反诉人置之不理，还因此向法院提出诉讼，起诉反诉人办理过户手续。根据合同第八条规定“房产交接前，被反诉人付清购房尾款，该房产的所有权归被反诉人”，但被反诉人一直不办理银行贷款，反诉人也未收到全部房款，如何过户？被反诉人的违约行为直接导致反诉人的合同目的无法实现，严重损害了反诉人的合法权益。为此，反诉人特提起反诉，请求法院判令解除合同并判令被反诉人向反诉人承担违约赔偿责任。 原告赵冬艳（反诉被告）辩称，反诉人的反诉请求不能成立，应当予以驳回。其反诉请求要求解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同，无事实和法律依据。事实上，在反诉人与被反诉人签订房屋买卖协议后，被反诉人支付20万元定金后，按照合同约定双方应当于2018年7月2日到银行办理贷款手续，但事实上反诉人并没有按照合同约定履行相应的银行贷款手续，导致被反诉人无法通过银行按揭支付余下尾款，根据合同约定，反诉人行为构成违约，无权要求解除合同，其要求被反诉人支付反诉违约金及中介费更无事实和法律依据。 经审理查明：2017年7月3日，原告赵冬艳与被告孙俪、刘福春经中介机构东海县创盈房产中介有限公司（后更名为东海县锦讯商务信息咨询有限公司）居间介绍，签订《房屋买卖契约书》，约定赵冬艳购买孙俪、刘福春所有的东海县牛山镇牛山北路288号香堤国际11幢1-2702室房屋及储存间一间，总价为765000元，赵冬艳先付款20万元订金，余款待该房产满两年后以银行按揭方式支付（契税发票时间是2016年6月28日）；双方定于2018年7月2日去银行贷款，银行审批成功后即去过户，2018年7月30日前必须过户，双方互相配合，超过该时间即属违约。该契约书第10条约定，如一方违反本合同条款，违约方应于5日内向对方支付双倍定金的违约金，并由违约方承担双方中介费。当日，赵冬艳向孙俪支付订金20万元，孙俪出具收条。 2018年7月11日，原、被告双方相约来到巨龙公馆小区楼下的中国银行办理房贷相关手续，银行要求提供24万首付款流水，之前的20万订金收条无法认定，双方在协商提供首付款打流水的问题上发生矛盾分歧，贷款未能成功办理。 另查明，被告孙俪、刘某春购买涉案房屋时，在连云港市住房公积金管理中心办理房屋抵押贷款30万元，期限120个月，诉讼中，截止2018年10月26日，孙俪、刘某春尚欠连云港市住房公积金管理中心贷款本金231510.14。原告赵冬艳表示愿意用剩余购房款代偿孙俪、刘某春欠付贷款，以便涤除抵押权，同时要求被告协助办理涉案房屋抵押权注销手续。 2018年12月4日，原告将剩余购房款56.5万元（总价76.5万元－已付购房订金20万元）提存在本院。 以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖契约书》、订金收条、聊天记录、证人证言、个人住房公积金贷款情况表及明细表等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应按涉案合同约定履行各自的权利义务。根据合同约定，原告先付20万元购房订金，剩余房款等房产契税满2年后，以银行按揭贷款方式支付。2018年7月11日，双方在前往办理贷款审批时，因银行要求提供首付款24万元银行流水，双方经协商发生争议，不能按银行要求提供首付款银行流水，由于双方在合同中对此并无约定，因银行内部贷款政策及审核方式，导致双方不能按合同约定继续履行，不能归责于房屋买卖双方，故原被告均以对方违反合同约定，不配合办理银行贷款审批手续，构成违约，本院不予认定，对各自要求对方支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 审理中，原告请求继续履行合同，并愿意以现金方式支付剩余购房款，符合法律规定，应予支持。被告要求解除房屋买卖合同，因当事人并未约定解除合同的条件，在不能通过银行贷款支付剩余房款的情况下，原告愿意一次性支付剩余房款，并提存到法院，能够继续履行，其次，本案也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同的情形，故被告反诉请求解除涉案房屋买卖合同，无事实及法律依据，本院不予采纳。 本案诉争房屋已在连云港市住房公积金管理中心贷款时设定抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。本案诉讼中，原告为涤除诉争房屋上的抵押权，便于诉争《房屋买卖契约》的继续履行，其愿意用剩余购房款代为被告偿还全部银行贷款，并将剩余购房款56.5万元提存在本院，至此原告的购房付款义务履行完毕。原告代孙俪、刘某春向连云港市住房公积金管理中心的欠款，应从其支付的56.5万元购房款中予以扣除，剩余部分应支付给孙俪、刘某春。贷款结清后，孙俪、刘某春应协助原告注销在诉争房屋上设立的抵押权，后将涉案房屋过户至原告名下。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉原告赵冬艳于本判决发生法律效力后十日内向连云港市住房公积金管理中心还清本诉被告孙俪、刘富春所欠贷款231510.14（截止2018年10月26日，具体数额以连云港市住房公积金管理中心在清偿之日的明细为准）； 二、本诉被告孙俪、刘富春在本诉原告赵冬艳还清上述贷款之日起十日内协助办理东海县牛山镇牛山北路288号香堤国际11幢1-2702室房产的抵押登记注销手续； 三、本诉被告孙俪、刘富春于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助本诉原告赵冬艳将上述房屋产权过户至本诉原告赵冬艳名下； 四、驳回本诉原告赵冬艳的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告孙俪、刘富的反诉请求。 本诉案件受理费5875元（简易程序），其中赵冬艳负担875元，孙俪、刘富负担5000元；反诉案件受理费5875元，由孙俪、刘富负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉案件受理费11750元，反诉案件受理费11750）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 吴鹏 二〇一八年十二月六日 法官助理 马跃 书 记 员 王玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 ……… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。