天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初12206号原告：天津天孚物业管理有限公司，住所地天津市天津经济技术开发区洞庭路76号。法定代表人：刘长进，该公司董事长。委托诉讼代理人：高爽，女，该公司员工。被告：颜萍，女，1975年1月21日出生，汉族，天津市海德尼斯工贸发展有限公司会计，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘伟（被告之夫），男，1973年1月29日出生，汉族，天津市海德尼斯工贸发展有限公司会计，住天津市南开区。原告天津天孚物业管理有限公司（以下简称天孚物业公司）与被告颜萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天孚物业公司的委托诉讼代理人高爽、被告颜萍的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天孚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交自2014年10月1日至2017年3月31日期间共30个月的物业费5105.4元；2.判令被告按每日千分之一的标准支付违约金至欠费付清之日止；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2014年10月1日与业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定2014年10月1日至2015年12月31日由原告向格调花园、兰庭全体业主提供物业服务。2014年1月1日至9月30日期间，延续2012年至2013年签订的《天津市住宅物业服务合同》，2016年1月1日至12月31日期间，延续2014年至2015年签订的《天津市住宅物业服务合同》，2017年1月1日至2017年3月31日期间，延续2016年签订的《天津市住宅物业服务合同》，上述协议对原被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等内容都作出了明确具体的规定。合同签订后，原告依照合同约定，对小区业主提供了完善的物业服务，被告作为小区业主应交纳物业服务费。被告房屋面积为130.91平方米，物业服务费收费标准为1.3元/月/平方米，每月应交170.18元，被告欠交自2014年10月1日至2017年3月31日期间共计30月的物业服务费5105.4元，为维护原告合法权益，故诉至本院。被告颜萍辩称，不同意原告的诉讼请求：1.对物业服务合同的真实性有异议，后面两份合同是后期补的，原告应提供2014年10月1日前与被告签订的合同，物业服务合同系业委会签订，业委会主任应当到庭;2.2014年11月29日家中被盗，公安侦查阶段发现物业区域内监控不存在，物业没有做好防范措施，我方要求加装防盗窗，原告不同意；3.原告发过催缴通知单，我方的反馈意见，原告没有答复。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，具有物业管理壹级资质。2014年10月1日，原告与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将格调花园、兰庭小区委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2014年10月1日起至2015年12月31日终止，物业管理服务费标准为住宅每月每平方米1.30元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.50元的标准由业主于每月10日前交纳。合同另约定，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的千分之一比例交纳违约金。合同到期后，2016年1月1日，原告与天津市天江格调花园、兰庭业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日终止。上述两份合同除服务期限外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。两份合同分别于2014年11月10日、2016年11月2日经天津市南开区物业管理办公室进行了备案。2017年1月1日，天津市天江格调花园、兰庭业主会出具证明证实，合同到期后，原告继续按原合同规定的内容和收费标准为天江格调花园、兰庭小区提供了物业服务。另查，通过本院另案查明，2017年4月1日，案外人天津泰达格调物业管理有限公司与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订了新的《天津市住宅物业服务合同》，由天津泰达格调物业管理有限公司为该小区提供物业服务。再查，被告颜萍系格调兰庭2-1-102室房屋产权人，房屋建筑面积130.91平方米，拖欠自2014年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费5105.49元（1.3元/月/平方米×130.91平方米×30月=5105.49元），现原告就此期间所欠的物业服务费主张5105.40元。本院认为，原告与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。2017年1月1日至2017年3月31日期间，原告一直按最初的服务标准提供物业服务，被告也接受了原告提供的服务，双方之间形成了事实服务合同。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。关于自2014年10月1日至2017年3月31日期间的物业费，原告主张数额低于实际应交费用，系原告自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。关于被告提出的房屋被盗问题，物业服务企业对小区安全的管理限于日常安全秩序的维护，是一种防范性安全保卫活动，小区内单元门门口有门禁设备，并且门岗有对外来人员和车辆的询问登记制度，物业服务的范围并不仅仅是公共秩序维护和安全管理，亦包括日常综合管理、卫生清洁、绿化养护等范畴，上述服务内容并无主次之分，业主不能仅以认为物业服务企业未做好安保工作拒绝交纳全额物业服务费用。被告家中被盗抢一事（公安机关已立案受理），与本案非属于同一法律关系，应另行解决，希望物业服务企业在以后的工作中在安保方面予以加强完善，对小区的日常安全秩序进行维护，保障小区业主的权益，因此对于被告应交纳的物业服务费用应酌情减免5％为宜。综合考量被告的当庭陈述、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，原告对被告提供的服务存在瑕疵，被告应给付原告自2014年10月1日至2017年3月31日期间物业费5105.40元的95%，计4850.13元。关于原告要求被告支付逾期未交纳物业服务费产生违约金的诉讼请求，鉴于原告对被告提供的服务存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费用，不宜适用合同的违约责任，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告颜萍给付原告天津天孚物业管理有限公司自2014年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费4850.13元；二、驳回原告天津天孚物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告颜萍负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津天孚物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一八年十二月二十日法官助理金红双书记员王韶华附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。