贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1834号原告：方文质，男，1960年10月20日出生，侗族，住贵州省黎平县。原告：王春兰，女，1961年3月17日出生，侗族，住贵州省黎平县。系原告方文质妻子。二原告委托诉讼代理人：吴学通，男，黎平县龙额镇法律服务所法律工作者。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，1965年6月3日出生，汉族，住重庆市璧山县。该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110608704。原告方文质、王春兰诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告方文质、王春兰于2018年10月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴宗礼独任审判，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告王春兰及原告方文质、王春兰的委托诉讼代理人吴学通，被告委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方文质、王春兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房不动产权证；3、判决被告支付原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金48113.63元（根据合同约定2016年6月30日至2018年10月10日止按日购房款342369元的6.18%即830天乘以342369元乘以6.18%除以365天计算为48113.63元）；4、判决被告支付原告逾期交房的违约金35360.62元（根据合同约定2016年3月31日至2017年11月10日止按日购房款342369元的6.18%即610天乘以342369元乘以6.18%除以365天计算为35360.62元）。共计：83474.25元；5、案件受理费判决被告承担。事实与理由：2015年3月30日，原告与被告签订黎平县德凤镇侗族风情园20幢1单元101号房的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园20幢1单元101号房、套内面积为94.19平方米，每平米3634.88元，购买总金额为人民币342369.00元。合同签订时原告于2015年3月28日支付人民币107369.00元给被告作为购房首付款、定金、工本费、登记费给被告，余款人民币235000元按合同约定以办理按揭贷款所需全部资料交给被告，并于2015年5月18日办理按揭贷款支付给被告完毕。但根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年6月30日将原告所购买商品房所有权转移登记给原告。合同还约定了被告向原告交付房屋条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。原告购买房屋至今未具备办证及交房条件，其被告行为己逾期构成违约，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条三款的约定，被告逾期交付办理商品房不动产权证书的，从逾期交房的次日起被告按日计算向原告支付全部已付款1%的违约金，因此，被告未在约定期限内对原告办理商品房不动产权证的行为承担违约责任，特依法向人民法院提起诉讼主张以上权利，请依法立案审理，并判决支持原告合法诉讼请求。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：一、即便本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”时间交付给被答辩人有答辩人客观上不能预知、不能克服的原因，对此答辩人没有过错，具有免责理由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权登记的义务履行完毕。被告的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可以认定答辩人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从被告提交的证据材料中足以证明答辩人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付原告办证非被告的单方原因造成，除了因政府机关的行政行为原因，还有原告一方没有履行义务的原因，非被告的过失、过错所致，被告不应对此承担责任。原告至今并未向被告出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系被告要求被告协助办理商品房转移，即便出现逾期办理房屋转移登记文书交付的结果，也是被告与原告双方的原因造成。二、原告违约在先，其约定的先行义务没有履行，即使被告在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书没有按照合同约定的时间交付原告，原告也没有理由要求被告承担支付逾期交房“违约金”和逾期交付办理房屋转移登记相关文书的“违约金”之和为83474.25元。按照被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十三条第(四)项第2小项约定“本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10项费用，并在接收该商品房时同时向出卖人出示相应的缴款凭证。(1)专项维修资金；(2)契税；(3)印花税；(4)颁证费用；(5)第二十条约定的物业服务费用；(6)供暖费；(7)装修保证……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”如今房屋已经交付，原告先行义务多项没有履行，原告已经违反合同的约定，违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行的债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，原告也没有理由向被告主张83474.25元的巨额“违约金”。原告向被告购买房屋支付的全部购房款仅为342369.00元，是否按时足额向答辩人支付购房款，原告应当依法向人民法院提供购房收款收据，如果不能举证的话，被告即不认可。根据原告的起诉状可以得知，其尚未根据合同的约定履行缴税、缴纳维修基金、物业管理费等先行义务，已经违约在先，“违约在先”者不能脱离法律规定和合同的约定，孤立、片面向违约在后的被告主张权利，即便原告支付了购房款，原告还得向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，原告向法院请求主张的两项“违约金”之和为85614.99元，无论被告是否存在逾期交房和逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，原告提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条的规定……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的有关规定，就本案来讲，如果讲因为被告违约给原告造成经济损失。假如被告存在逾期交房，请法院根据原告因此实际受到损失的时间，调减双方签订的预期办理转移登记文书的“违约金”。逾期交房和逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估损失评估鉴定的发起人应当由原告来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明原告举证不能，其对此应当承担法律后果。此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发(2012)7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)的通知》第八条第(三)款第2项的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张两项“违约金”之和不能超过被答辩人实际受到损失的30%。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和住诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”三、原告存在先行义务没有履行，存在违约在先的过错，提出的逾期交房、逾期办证“违约金”不应获得法律的支持。在本案中，原告提出的逾期交房“违约金”诉讼请求被告不予认可，就算认可也是认可实际交房时间，且交纳物业管理费等证据。其提出的诉讼请求依法不成立。综上所述，原告违约在先，存在先行义务多项没有履行的情形，所以，其起诉请求赔付违约金总额为83474.25元没有事实依据，也没有合法的道理，也明显过高，诉讼请求不成立。为此，请求法院依法判决驳回原告提出的违背事实的过高、无理支付“违约金”的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、身份证复印件，证明原告的身份；2、商品房买卖合同复印件，证明原告和被告的买卖合同关系，且原告已按照合同完成履行其权利义务；3、收款收据及中国农业银行贷款业务凭证，证明原告已交房款、登记费、手续费的事实。经庭审质证，被告对原告提交的上述证据均无异议。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号商品房，该商品房套内建筑面积94.19平方米，房屋总价款为342369元，约定交房日期为2016年3月31日前。《商品房买卖合同》第十三条第(四)项约定，双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。(1)专项维修资金；(2)契税；(3)印花税；(4)办证费用；(5)第二十一条约定的物业服务费用；(6)供暖费；(7)装修保证……。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋款342369元，契税、专项维修基金等相关费用至今未缴。2017年11月原告入住该房屋。原告购买房屋所在的20幢楼至今具备办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年10月30日原告向本院提起诉讼。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告付清购房款且不请求退房，合同仅有部分义务未履行完毕。故对原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》的诉求，本院予以支持。关于原告要求被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书并协助办理不动产权证的诉讼请求，因被告开发的20号楼至今尚未具备办证条件，无法立即取得办理商品房转移登记有关文书，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。结合本案实际情况，现原告不要求退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明其具体损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定，本院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记相关文书，原告请求违约金从2016年6月30日至2018年10月10日止。根据合同约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。故被告承担违约时间应从2016年7月1日起至2018年10月10日止，共计832天，原告要求830天，是原告对自己权利的处分，本院予以认可，逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金为：342369元×6.18%÷365×830天=48113.63元。原告诉讼请求本院予以支持。关于原告请求判决被告支付原告逾期交房的违约金35360.62元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第(四)项约定，原告委托被告代原告向相关单位缴纳专项维修资金、契税等税费。并约定买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。本案中，原告只交清了购房款，专项维修资金、契税等税费尚未缴纳，现被告抗辩原告未根据合同的约定履行缴税、缴纳维修基金、物业管理费等先行义务，已经违约在先，被告不应承担逾期交房的违约金理由成立，故对原告请求逾期交房的违约金35360.62元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告方文质、王春兰与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告方文质、王春兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金48113.63元；三、驳回原告方文质、王春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元，减半收取943元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担540元，原告方文质、王春兰负担403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  吴宗礼二〇一八年十二月四日书记员  聂晓彬