山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初3044号 原告：孙长明，男，1955年12月10日出生，汉族，住山东省济南市， 被告：济南昌润置业有限公司，住所地：济南市商河县。 法定代表人：史理民。 委托诉讼代理人：李淑婧，山东环周律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南泺源支行，住所地：济南市。 主要负责人：荣梅，该支行行长。 委托诉讼代理人：宋伟，女，该支行职工。 委托诉讼代理人：裘学军，男，该支行职工。 原告孙长明与被告济南昌润置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司济南泺源支行（以下简称“工商银行泺源支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙长明，被告济南昌润置业有限公司的委托诉讼代理人李淑靖，第三人工商银行泺源支行的委托诉讼代理人宋伟、裘学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙长明向本院提出诉讼请求：1、判令确认孙长明与济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》解除；2、判令解除孙长明与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同及担保合同》；3、判令济南昌润置业有限公司向孙长明返还已付首付款160311元、已偿还贷款324112.92元（包括本金196062.11元，利息128050.82元）以及已付首付款160311元和已偿还贷款324112.92元的利息（自2005年12月19日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年12月8日，孙长明与济南昌润置业有限公司签订编号为XX的《商品房销售合同》一份，约定孙长明购买济南昌润置业有限公司开发的位于商河县温泉路1号XX的商品房一套，房屋总价款530311元，孙长明于2005年12月10日向济南昌润置业有限公司支付了首付款160311元，剩余购房款370000元办理按揭贷款由第三人工商银行泺源支行向济南昌润置业有限公司直接支付。其后因济南昌润置业有限公司无法交房，孙长明与济南昌润置业有限公司于2013年3月16日签订《退房协议》一份，约定解除双方签订的《商品房销售合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，为维护孙长明的合法权益，诉至法院，望判如所请。 济南昌润置业有限公司辩称，本司认可与孙长明签订过商品房买卖合同，也承认由于自身原因无法交付房屋，已经与孙长明解除上述买卖合同。我方认可公司与孙长明及工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》，至于是否应当解除，请求法院依法判决。对于孙长明要求本司返还首付款及以偿还的贷款本息等，因本司已进入破产重整程序，由法庭判决后建议孙长明申报债权。 工商银行泺源支行述称，一、孙长明要求解除与本行签订的《个人购房借款合同》的诉求违反一事不再理原则，构成重复起诉，且该合同纠纷非贵院管辖，贵院不应审理应予驳回。本行诉孙长明、济南昌润置业有限公司《个人购房借款合同》纠纷案，济南市天桥区人民法院于2017年10月19日下达（2016）鲁0105民初7060号民事判决书，确认孙长明与本行签订的《个人购房借款合同》合法有效及被告的违约事实，该案2017年11月9日进入强制执行程序后。本案孙长明于2018年1月向山东省济南市中级人民法院申请再审，中院于2018年10月30日下达（2018）鲁01民再113号民事裁定书，裁定该案发回济南市天桥区法院重审。故本案孙长明第2项诉讼请求是就已经提起的诉讼事项的再次起诉，违反了一事不再理原则，构成重复起诉。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第三十四条规定，及孙长明与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》第四十二条明确约定合同纠纷解决方式，协商不成的，“向贷款人所在地人民法院提起诉讼”，故本案应由贷款人（工商银行泺源支行）住所地济南市。因孙长明是历下法院的退休员工，故由济南中院指定济南市天桥区法院审理。因此贵院对孙长明此诉求不应审理，应依法予以驳回。二、孙长明的解除权未在行使期限内行使，无权解除商品房销售合同。孙长明出具的《退房协议》基本要素缺失，无法确认真实性，应认定为无效证据。1、孙长明与济南昌润置业有限公司于2005年12月18日签订《商品房销售合同》以购买本案涉案房屋。合同约定房屋交付日期为2007年7月1日，逾期交付房屋达120日，买受人有权解除合同。据此约定孙长明的解除权发生之日为2007年10月29日。但在2007年10月29日至2008年10月28日期间内，孙长明未向济南昌润置业有限公司提出解除合同的主张而导致其解除权行使期限已过，从而孙长明的解除权消灭。因此孙长明再无权主张解除该《商品房销售合同》。２、孙长明与济南昌润置业有限公司私下签订《退房协议》的行为属恶意串通，损害第三方利益，符合《合同法》第五十二条，认定合同无效的情形。孙长明与济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》第十条约定，“买受人退房的┉如为银行按揭，按揭贷款部分，由甲乙双方与银行协商解决”。但孙长明与济南昌润置业有限公司均未通知本行，也未向本行提出解除或变更三方签订的《个人购房借款合同》，严重损害了本行的利益，应认定为无效。本行与孙长明、济南昌润置业有限公司签订的《个人购房借款合同》第十四条约定“贷款人和借款人双方任何一方需变更合同借贷条款，均须书面通知对方，经双方协商一致，达成书面意见，同时征得担保人书面同意方可变更”。孙长明与济南昌润置业有限公司私下签订《退房协议》约定“剩余贷款由被申请人（济南昌润置业有限公司）负责偿还”属对《个人购房借款合同》条款的重大变更，但其双方均未通知本行，应认定为无效。从2013年3月16日至2018年5月孙长明申请再审，长达5年多时间，期间因贷款出现违约，本行多次向借款人及保证人催收，孙长明和济南昌润置业有限公司均未告知本行有《退房协议》，如确实存在私下签订的《退房协议》，其刻意隐瞒的行为应认定为恶意串通，损害第三方利益，符合《合同法》第五十二条，认定合同无效的情形。3、且此《退房协议》公章残缺不全，既非原《商品房销售合同》加盖的“济南昌润置业有限公司合同专用章”，也与孙长明与工商银行济南泺源支行及济南昌润置业有限公司三方签订的《个人购房借款合同》所盖公章不一致，且无法人或授权代表签章（签字），文本格式简单不规范、基本要素缺失如同儿戏，济南昌润置业有限公司仅仅是口头承认有此协议，协议的真实性无法确认。故此证据应认定为无效证据。三、涉案《个人购房借款合同》合同合法有效，合同义务人应履约承担还款责任。孙长明从未向本行提出解除《个人购房借款合同》申请，或向法院起诉解除《个人购房借款合同》，该合同合法有效。根据合同法中合同相对性原则以及《个人购房借款合同》主体的权利义务，孙长明应当履约承担还款责任。济南昌润置业有限公司作为合同的担保人，应承担连带还款责任。根据山东省商河县人民法院（２０１５）商商破字第１－３号、１－４号民事裁定书，裁定批准济南昌润置业有限公司重整计划，确认本行债权其中孙长明借款合同担保债权179165.01元，按裁定清偿比例实际清偿额为53749.5元，济南昌润置业有限公司已按期履行了第二次清偿。根据我国《企业破产法》第一百二十四条?破产人的保证人和其他连带债务人，在破产程序终结后，对债权人依照破产清算程序未受清偿的债权，依法继续承担清偿责任。故此笔借款本行未受清偿的部分债权，应由孙长明承担还款责任。综上所述，孙长明与济南昌润置业有限公司的《商品房销售合同》及工商银行泺源支行与孙长明、济南昌润置业有限公司的《个人购房借款合同》均不存在解除事由，应当继续履行。请求法院对孙长明为达到其逃避还款责任的非法目的滥用司法程序、违背公序良俗，严重侵害第三方的利益的行为予以否定，驳回其诉讼请求。 经审理本院认定，2005年12月8日，孙长明与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房销售合同》一份，该合同与本案有关的内容如下：合同第三条约定孙长明向济南昌润置业有限公司购买其开发的位于商河县温泉路1号XX的商品房一套；第四条约定该商品房总价款为530311元。第六条约定双方采取银行按揭付款,买受人应于2005年12月10日前交纳首付款（人民币）160311元整，同时必须提交办理按揭贷款所需的全部资料；其余房款计370000元整，由买受人申请办理银行按揭贷款；贷款申请获得批准后，买受人须自出卖人发出通知之日起七个工作日内办理完毕按揭贷款手续。第八条约定出卖人应当在2007年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理（各项责任不累加）：1、按照国家相关规定，如出卖人在本合同规定交付之日起120日内（不包含本数）向买受人交付房屋，出卖人应按照买受人已付房款每天万分之二向买受人支付违约金，违约金自出卖人在本合同规定交付之日算起。2、除遇到人力不可抗的火灾、水灾、地震等自然灾害外，逾期交付达120天（不包含本数），出卖人仍未交付的，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人在接到书面通知书10日内，与买受人解除合同，并退还买受人所付房款，同时承担违约金，违约金按银行的同期定期存款利率（一年）计算（以买受人已交的购房款为基数）（自本合同规定交付之日算起）。 孙长明购买济南昌润置业有限公司开发的位于商河县温泉路1号XXX的商品房总房款为530311元，首付款160311元孙长明已于2005年12月10日交付济南昌润置业有限公司。2005年12月15日本案孙长明与济南昌润置业有限公司、工商银行泺源支行签订《个人购房借款合同》。合同约定贷款人为工商银行泺源支行，借款人为孙长明，保证人为济南昌润置业有限公司。该合同与本案有关的内容如下：合同第一条约定贷款金额370000元；第二条约定贷款用途为用于借款人购买坐落于济南市商河县温泉路1号XX住房，建筑面积为184.2平方米；第三条约定贷款利率为月利率千分之4.59；第四条约定贷款期限为15年。自2005年12月15日起至2020年12月14日止。第十一条约定贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行。现该贷款孙长明已偿还本金196062.11元，利息128050.82元,且已经停止继续还贷。 济南市天桥区人民法院于2016年12月13日立案受理了原告工商银行泺源支行诉被告孙长明、济南昌润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，做出（2016）鲁0105民初7060号民事判决书。孙长明对该判决不服，向山东省济南市中级人民法院提起再审，2018年10月30日，济南市中级人民法院做出（2018）鲁01民再113号民事裁定书，裁定该案发回济南市天桥区人民法院重审。 涉案房屋至今济南昌润置业有限公司未交付孙长明使用。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、孙长明与济南昌润置业有限公司之间签订的《退房协议》效力；二、孙长明与工商银行泺源支行之间签订的《个人购房借款合同》是否符合解除条件；三、孙长明主张首付款、还款本息及首付款和还款本息利息的数额及依据。 关于焦点问题一、孙长明与济南昌润置业有限公司之间签订的《退房协议》效力。 孙长明与济南昌润置业有限公司认可双方于2013年3月16日签订《退房协议》一份。该协议内容为“出卖人：济南昌润置业有限公司买受人：孙长明合同约定于2007年7月1日前将房屋交付买受人。由于出卖人的资金出现问题，不能将房屋按时交付给买受人，现经双方协商自签订本协议之日，买受人退房，并解除双方签订的《商品房买卖合同》，双方债权债务全部结清，互不承担法律责任。买受人在中国工商银行股份有限公司济南泺源支行的剩余贷款由出卖人负责偿还。出卖人：济南昌润置业有限公司（摁章）2013年3月16日买受人：孙长明2013年3月16日”。工商银行泺源支行对该《退房协议》的真实性存有异议。 本院认为，孙长明与济南昌润置业有限公司签订《商品房销售合同》约定购买济南昌润置业有限公司开发的位于商河县温泉路1号XX的商品房一套，因原被告双方签订的《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的《商品房销售合同》约定被告在2007年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。除遇到不可抗力的火灾、水灾、地震等自然灾害外，逾期交付达120天（不包含本数），出卖人仍未交付的，买受人有权解除合同。涉案房屋至今未交付，孙长明与济南昌润置业有限公司在2013年协商退房符合情理，工商银行泺源支行虽主张孙长明依据合同约定主张解除合同，孙长明未在法律规定的自解除条件成就之日起的一年内行使解除权，即已错失了其法定权利，法院不应对此支持。对此，本院认为，孙长明与济南昌润置业有限公司之间签订的《商品房销售合同》对合同的解除条件已作约定，且涉案房屋济南昌润置业有限公司截止2013年未能交付使用，孙长明与济南昌润置业有限公司均同意解除合同，虽《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。但该规定适用于合同一方主张解除合同，而合同相对方不同意解除合同的情形，如合同签订的双方均同意解除合同，则不应受合同解除权行使合理期限的限制。故对第三人的上述陈述本院不予采信。 关于焦点问题二、孙长明与工商银行泺源支行之间签订的《个人购房借款合同》是否符合解除条件。 孙长明主张其与济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》解除后，孙长明与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》也应当解除。对此济南昌润置业有限公司请求法院依法裁决，工商银行泺源支行主张该合同不应解除，理由：1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第三十四条规定，及孙长明与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》第四十二条明确约定合同纠纷解决方式，协商不成的，“向贷款人所在地人民法院提起诉讼”，故本案应由贷款人（工商银行泺源支行）住所地济南市。因孙长明是历下法院的退休员工，故由济南中院指定济南市天桥区法院审理。因此贵院对孙长明此诉求不应审理，应依法予以驳回。2、孙长明要求解除与本行及济南昌润置业有限公司签订的《个人购房借款合同》的诉求违反一事不再理的原则，构成重复起诉。 本院认为，本案中虽工商银行泺源支行提出上述理由，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房销售合同的当事人一方请求确认商品房销售合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房销售合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房销售合同纠纷合并审理。本案中，虽工商银行泺源支行诉孙长明、济南昌润置业有限公司金融借款合同纠纷一案济南中院已裁定发回济南市天桥区人民法院重审，该案可以与本案合并审理。故对工商银行泺源支行的该主张，本院不予采信。孙长明请求解除其与工商银行泺源支行签订的《个人购房借款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房销售合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，孙长明与济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》已解除，致使孙长明与工商银行泺源支行签订《个人购房借款合同》的目的无法实现，故其请求解除《个人购房借款合同》于法有据，本院予以支持。 关于焦点问题三、孙长明主张首付款、还款本息及首付款和还款本息利息的数额及依据。 孙长明主张签订《退房协议》时济南昌润置业有限公司的唐艳、王兵承诺次日退还首付款及已偿还贷款本息，但至今也没有收到上述款项，也联系不上唐艳和王兵了，所以要求济南昌润置业有限公司返还已付的首付款160311元、已偿还的贷款本息324112.92元（本金196062.11元、利息128050.82元），及上述两项款项的利息（利息自2005年12月10日起至判决生效之日止按照同期同类银行存款利率计算）。济南昌润置业有限公司对于签订了《退房协议》及无法交付房屋的事实认可，但对于是否已经退还给孙长明首付款及已偿还的贷款本息，需要休庭后落实，如已经偿还，休庭后七日内向法庭提交相关证据，逾期视为放弃权利。对孙长明所述的上述两项款项的利息计算方式，无异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房销售合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故济南昌润置业有限公司应将其收受的孙长明支付的首付款160311元及已偿还的借款本息（本金196062.11元、利息128050.82元）返还孙长明。另孙长明主张首付款及已偿付贷款本息利息（自2005年12月10日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类银行存款利率计算），本院认为，因孙长明与济南昌润置业有限公司之间签订的《商品房销售合同》已就合同解除后的损失计算标准作出约定，即出卖人与买受人解除合同，并退还买受人所付房款，同时承担违约金，违约金按银行的同期定期存款利率（一年）计算，故本院对孙长明主张的首付款及已偿付贷款本息利息认定为以首付款160311元为基数，自2005年12月10日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类银行存款利率计算；以每月偿还借款本息数额为基数，自每期还贷之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类银行存款利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告孙长明与被告济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》解除； 二、原告孙长明与第三人中国工商银行股份有限公司济南泺源支行《个人购房借款合同》于本判决生效之日起解除； 三、被告济南昌润置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙长明已付购房首付款160311元及利息[以首付款160311元为基数，自2005年12月10日起至判决生效之日止按中国人民银行同期定期存款利率（一年）计算]； 四、被告济南昌润置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告孙长明已偿还的借款本息324112.92元（其中本金196062.11元，利息128050.82元）及利息（以每月偿还借款本息数额为基数，自每期还贷之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期定期存款利率（一年）计算）; 五、驳回原告孙长明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8566元，减半收取4283元，由被告济南昌润置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 李 倩 二〇一八年十二月六日 书记员 张文彬