云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2527民初2370号原告：高洪才，男，1956年2月5日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。原告：廖兴菊，女，1960年2月2日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。系原告高洪才之妻。二原告之共同委托诉讼代理人：李正兴，云南颐高律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：高洪光，男，1963年4月9日生，汉族，居民，住泸西县。被告：王莲芬，女，1965年3月16日生，汉族，居民，泸西县。系被告高洪光之妻。二被告之共同委托诉讼代理人：刘树胜，云南明彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告高洪才、廖兴菊诉被告高洪光、王莲芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告高洪才、廖兴菊之共同委托诉讼代理人李正兴、被告高洪光、王莲芬之共同委托诉讼代理人刘树胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高洪才、廖兴菊向本院提起诉讼，请求依法判决：1.依法解除《高丰大厦出租合同》；2.被告支付自2018年3月23日至2018年9月22日期间的房屋租金人民币10万元、违约金人民币5万元，两项共计人民币15万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告高洪文与被告高洪光系兄弟关系，之前兄弟三人共同建盖了位于泸西县的高丰大厦。后经协商一致兄弟三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证。2014年3月22日，被告提出为了方便出租，由被告统一承租整栋高丰大厦（除自住部分）后，再对外整体出租。随后被告以各种理由要求原告以远远低于市场价的20万／年的租金承租了原告外所有的高丰大厦房屋（除了16楼外），随后对外出租给包括皇朝大酒店在内的承租人开展经营活动，从中收取巨额差价，严重损害了原告的利益。自2016年3月开始，被告因其关联企业及家庭内部债台高筑等原因停止支付租金，原告多次催要被告均拒不支付。经过原告起诉主张2016年9月23日至2018年3月22日期间的租金，贵院作出（2018）云2527民初567号民事判决书，确认被告违约并要求被告支付拖欠款项35万元。判决书现已生效，但被告至今仍然分文未付。原被告之间签订的租赁合同本身已经严重的显失公平，加之被告拖欠租金等违约行为已经严重侵害原告的合法利益，故而起诉，请求法院依法判决。被告高洪光、王莲芬辩称，第一，原被告签订的房屋租赁合同是双方自愿协商签订的，不存在欺诈或显示公平，合同上约定的20万元租金实际是被告给高洪才的生活费。第二，双方签订的房屋租赁合同并没有约定过合同解除条件。第三，欠租金是事实，但在合同履行中，双方存在多笔债务关系，双方口头约定用租金抵扣债务，所以被告才没有支付原告租金，被告并没有恶意拖欠，是想等双方的所有债务关系处理清楚后，再给付相应租金。第四，房屋租赁合同的第三条第二款、第八款可以看出，大厦是被告出资建盖的，出于家庭原因，其将部分房产赠与被告，但原告必须无条件出租房屋给被告，双方存在附条件的赠与关系，所以原告必须提供房产给被告经营使用。原被告存在其他债权债务关系，还涉及到建盖高丰大厦的出资问题，不能简单地按租赁合同处理本案。第五，高洪光已经把第一层大厅、整个第二层、第九到十五层，分别出租给薇薇新娘和皇朝大酒店进行经营，次承租人已经进行了精装修并投入大量资金，如果解除租赁合同，将会对次承租人造成巨大损失。之前的案件已经把次承租人列为第三人，他们已经明确表示不愿意再与其他人签订租赁合同。大厦的房屋每一层都属于三家所有，没有明显的界限，不便于分割。综上，原被告签订的租赁合同不应该解除，应继续履行。经审理，本院确认本案事实如下：原告高洪才与被告高洪光系亲兄弟，高洪才、高洪光、高洪文兄弟三人共同建盖位于泸西县的高丰大厦，三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证。2014年3月22日，高洪光、王莲芬与高洪才、廖兴菊签订《高丰大厦出租合同》，由其统一承租整栋高丰大厦（除高洪才、廖兴菊自住部分），再对外整体出租，高洪光、王莲芬以每年20万的租金承租了高洪才、廖兴菊所有部分的高丰大厦房屋，对外出租给包括泸西皇朝大酒店、泸西薇薇新娘婚纱摄影店在内的几家承租人开展经营活动。双方在合同中约定：高洪光以合同签订时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用，违约金为5万元。2014年至2015年的租金已全部结清，2016年的租金，高洪光、王莲芬仅支付了10万元，剩余的10万元及2017年的租金，高洪光、王莲芬未按约支付。2018年3月2日，高洪才、廖兴菊向本院提起诉讼，请求法院：一、依法解除《高丰大厦出租合同》；二、判令被告高洪光、王莲芬支付2016年3月23日至2018年3月22日期间的房屋租金人民币30万元，违约金人民币5万元，两项合计人民币35万元；三、被告承担案件受理费。2018年5月28日，本院就高洪才、廖兴菊与高洪光、王莲芬房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）云2527民初567号民事判决，判决：一、由被告高洪光、王莲芬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告高洪才、廖兴菊2016年9月23日至2018年3月22日期间的房屋租金人民币30万元,违约金人民币5万元，合计人民币35万元。二、驳回原告高洪才、廖兴菊其他诉讼请求。原告高洪才、廖兴菊、被告高洪光、王莲芬均不服该判决，向云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院提起上诉。2018年10月8日，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出（2018）云25民终1233号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。至今，高洪光、王莲芬未按判决履行给付义务。2018年的租金应于2018年2月22日前支付，但高洪光、王连芬至今未支付，高洪才、廖兴菊多次催要未果，故诉至法院。本院认为，原告高洪才、廖兴菊与被告高洪光、王莲芬签订的《高丰大厦出租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，任何一方均不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延改选其他为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方当事人签订的《高丰大厦出租合同》约定“乙方经签定时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用”，根据这一约定，被告应于2018年2月22日支付2018年度的租金，被告未按期限约定支付租金，存在违约事实，依法应当承担违约责任。双方合同约定租赁期限为15年，合同中并没有约定合同的解除条件。从合同中约定“由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方（高洪光、王莲芬）承担，但甲方应将土地证、房产证等证件提供陆年给乙方作贷款使用，并配合签字担保，时间以签定合同之日算起”、“乙方在经营中甲方不得以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉影响乙方正常经营，乙方有权向甲方追回前期建盖大厦工程款，利息按银行同期贷款计算，甲方负责赔偿乙方在经营中装修及其他费用损失”的内容看，本案中的租赁关系还涉及担保关系及建盖大厦的出资权利义务因素。双方在合同中约定，高洪光一方承租房屋后可以转租、分租，高洪光一方承租房屋后是整体经营使用，对外出租的次承租人又投资对该房屋进行装修经营，如解除合同将会对次承租人造成重大损失，不利于维护合同的稳定性及保护各方当事人合法权益。双方签订的租赁合同的目的并非不能实现。综上，原、被告签订的《高丰大厦出租合同》不宜解除，应当继续履行。被告高洪光、王莲芬应按合同约定交付2018年的租金10万元，并承担违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、继续履行原告高洪才、廖兴菊被告高洪光、王莲芬于2014年3月22日签订的《高丰大厦出租合同》；二、由被告高洪光、王莲芬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告高洪才、廖兴菊2018年3月23日至2018年9月22日期间的房屋租金人民币10万元,违约金人民币5万元，合计人民币15万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告高洪光、王莲芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  方晓奕二〇一八年十二月二十六日书记员  段飞飞