广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2811号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳山县大富电通电子商行。经营者：龚丽霞。上诉人（原审被告、反诉原告）：龚丽霞，女，汉族，住阳山县。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳嘉晟，广东观上律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）:中国电信集团有限公司清远分公司。负责人：戴平。委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。上诉人阳山县大富电通电子商行、龚丽霞因与上诉人中国电信集团有限公司清远分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2018）粤1823民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳山大富电通电子商行、龚丽霞上诉请求：1、撤销原判。2、支持上诉人的原诉反诉请求。事实和理由：1、阳山大富电通电子商行于2014年7月4日到阳山电信公司综合部办公室缴纳了承租三间店铺的顶手费用，收款人为时任阳山电信综合部经理，其行为应界定为代表电信公司收取新租户的顶手费用，中国电信集团有限公司清远分公司如果终止租赁合同，阳山电信公司应当按照现在商铺的装修价值估价进行赔偿。2、双方在签订合同时，中国电信集团有限公司清远分公司明确要求阳山大富电通电子商行经营其业务，阳山大富电通电子商行所有投入装修经营上的费用，都是应中国电信集团有限公司清远分公司的要求而付出的，中国电信集团有限公司清远分公司应对装修剩余价值的损失负主要责任。3、中国电信集团有限公司清远分公司收取顶手费用在先，签订合同在后，导致《房屋租赁合同》第4.3条违背我方的意愿，严重侵犯我方利益，该条款应为无效。上诉人中国电信集团有限公司清远分公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决第五项，改判由阳山大富电通电子商行、龚丽霞向中国电信集团有限公司清远分公司支付逾期交付租金的违约金164462.40元；2、上诉费用由阳山大富电通电子商行、龚丽霞承担。事实和理由：1、一审法院举证责任分配错误，不采信中国电信集团有限公司清远分公司的证据，没有查清该逾期交付租金的事实，是错误的。中国电信集团有限公司清远分公司提交的12张收取租金凭证，已经完成了举证责任。2、中国电信集团有限公司清远分公司是否阳山大富电通电子商行、龚丽霞主张逾期交租违约金的权利，或者何时向被上诉人主张逾期交租违约金权利，属于中国电信集团有限公司清远分公司意思自治的范围，任何单位和个人都不能干涉。《律师函》没有提及主张逾期交租违约金请求，不能代表中国电信集团有限公司清远分公司书面明确放弃了主张逾期交租违约金的诉求。3、中国电信集团有限公司清远分公司的诉请具有事实和法律依据。根据合同第五条5.3约定，被上诉人逾期交付租金，应承担违约责任，按照合同约定计算逾期缴纳的违约金为12690×3%×432天＝164462.40元。中国电信集团有限公司清远分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令阳山大富电通电子商行、龚丽霞向中国电信集团有限公司清远分公司支付逾期交付租金的违约金164462.4元；2、请求法院判令阳山大富电通电子商行、龚丽霞向中国电信集团有限公司清远分公司支付2018年1月1日至2018年1月17日的房屋租金2397元；3、请求法院判令阳山大富电通电子商行、龚丽霞立即向中国电信集团有限公司清远分公司返还房屋并恢复原状，并自2018年1月18日起按4230元每月租金标准向中国电信集团有限公司清远分公司支付房屋占用费至返还房屋并恢复原状之日止；4、请求法院判令阳山大富电通电子商行、龚丽霞向中国电信集团有限公司清远分公司支付按房屋占用期间租金总额20%计算的违约金（暂计至2018年3月16日阳山大富电通电子商行、龚丽霞应付房屋占用费为8037元，则违约金暂计为1607.4元）；5、本案诉讼费由阳山大富电通电子商行、龚丽霞承担。一审法院认定事实：2014年9月17日，中国电信集团有限公司清远分公司作为甲方与阳山大富电通电子商行、龚丽霞作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在阳山阳城镇**大道**号首层临街商铺的房屋出租给乙方作代理电信业务用途使用。租赁期为三年，从2014年9月1日至2017年12月21日。租金4320元每月。租金按季结算，由乙方在每季度第1个月的10日前以现金方式交付下一结算周期的租金给甲方。乙方在签订本合同后五日内须向甲方支付三个月租金作为定金，即12690元，甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余定金不计息返还乙方。租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供7日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。因使用需要，乙方可以自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备。租赁期届满或本合同终止或解除后，乙方负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；乙方未拆除部分，甲方不予任何赔偿。如乙方需要继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与甲方协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或乙方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止。2017年11月30日，阳山大富电通电子商行、龚丽霞向中国电信集团有限公司清远分公司提交《申请继续承租房屋的函》，就继续承租案涉商铺相关事宜与中国电信集团有限公司清远分公司协商。2018年1月8日，中国电信集团有限公司清远分公司委托广东捷高律师事务所向阳山大富电通电子商行、龚丽霞发送《律师函》，告知阳山大富电通电子商行、龚丽霞不同意续租并限阳山大富电通电子商行、龚丽霞七日内搬迁撤场。2018年3月10日，中国电信集团有限公司清远分公司收取了阳山大富电通电子商行、龚丽霞租金12690元。另查明，阳山大富电通电子商行、龚丽霞承租了案涉商铺以后，对案涉商铺进行了装修并实际经营至今。中国电信集团有限公司清远分公司确认收到阳山大富电通电子商行、龚丽霞支付的租赁期内的租金，但认为大富商行支付的十二次租金合计逾期天数432天。阳山大富电通电子商行、龚丽霞对中国电信集团有限公司清远分公司提交的收款收据记载的日期不认可，并认为没有逾期交付租金，不构成违约。再查明，阳山大富电通电子商行为个体户，经营者为龚丽霞。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据中国电信集团有限公司清远分公司、阳山大富电通电子商行、龚丽霞双方的诉请及答辩意见，本案的争议焦点为：一、中国电信集团有限公司清远分公司与阳山大富电通电子商行、龚丽霞房屋租赁合同关系是否已终结；二、中国电信集团有限公司清远分公司主张的违约金、房屋租金等应否支持。关于争议焦点一。中国电信集团有限公司清远分公司与阳山大富电通电子商行、龚丽霞对于双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期没有异议，双方争议的是2017年12月31日以后是否延续了《房屋租赁合同》。首先，阳山大富电通电子商行、龚丽霞虽然根据《房屋租赁合同》的约定，在合同期满前30天向中国电信集团有限公司清远分公司提交了《申请继续承租房屋的函》，但没有提交新的租赁合同等材料证实双方就续租事宜达成协议，且中国电信集团有限公司清远分公司在《律师函》中明确告知阳山大富电通电子商行、龚丽霞不同意续租，因此一审法院确认中国电信集团有限公司清远分公司与阳山大富电通电子商行、龚丽霞之间没有就案涉商铺达成新的租赁协议。其次，对于中国电信集团有限公司清远分公司收取阳山大富电通电子商行、龚丽霞租金12690元的行为可否视为中国电信集团有限公司清远分公司以实际履行行为延续了《房屋租赁合同》，对此一审法院分析以下：因中国电信集团有限公司清远分公司已明确告知阳山大富电通电子商行、龚丽霞不同意续租，并限定阳山大富电通电子商行、龚丽霞于2018年1月25日以前撤场。直至2018年3月23日，阳山大富电通电子商行、龚丽霞仍未撤场，实际占用了中国电信集团有限公司清远分公司的案涉商铺，根据《房屋租赁合同》3.5条“租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供7日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算”约定，中国电信集团有限公司清远分公司有权向阳山大富电通电子商行、龚丽霞收取宽限期租金，在阳山大富电通电子商行、龚丽霞超出宽限期还占用案涉商铺超过接近两个月的时间的情况下，电信阳山公司收取阳山大富电通电子商行、龚丽霞交纳的“租金”12690元的行为，实际上是对电信阳山公司损失的赔偿。在没有其他材料能证明电信阳山公司改变了其于2018年1月18日《律师函》中不同意续租的意思表示的情况下，就此收取“租金”的行为认定中国电信集团有限公司清远分公司以实际履行行为延续了《房屋租赁合同》不符合法律规定。综上，虽然中国电信集团有限公司清远分公司与阳山大富电通电子商行、龚丽霞《房屋租赁合同》已于2017年12月31日已届满，但因中国电信集团有限公司清远分公司没有提交相关证据证实在2018年1月18日以前有向阳山大富电通电子商行、龚丽霞表明异议，因此一审法院确认双方之间的房屋租赁合同关系在2018年1月1日至1月18日之间为不定期租赁关系，并在1月18日终结，根据双方约定，应从2018年1月18日起算7天宽限期，至起诉之日已超过宽限期，故阳山大富电通电子商行、龚丽霞应当把涉案商铺交还中国电信集团有限公司清远分公司。关于争议焦点二。中国电信集团有限公司清远分公司主张逾期交租违约金164462.4元的依据为12期租金收款收据上记载的时间，而12张收款收据均是中国电信集团有限公司清远分公司内部开具的票据，在阳山大富电通电子商行、龚丽霞否认12张收款收据上记载的交租时间的情况下，中国电信集团有限公司清远分公司应当进一步举证证明其主张。结合中国电信集团有限公司清远分公司发出的《律师函》中亦没有提及该违约金事宜，因此一审法院对中国电信集团有限公司清远分公司主张违约金164462.4元不予支持。关于《房屋租赁合同》解除后房屋占用费问题。因阳山大富电通电子商行、龚丽霞至今仍实际占用案涉商铺，根据《房屋租赁合同》第3.5条约定“宽限期内租金比照上月租金按日计算”、第5.5条约定“租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金”。对于阳山大富电通电子商行、龚丽霞超出宽限期占用商铺的占用费计算应参照租期内租金计算。关于中国电信集团有限公司清远分公司主张房屋占用期间租金总额20%计算违约金，符合《房屋租赁合同》第5.5条约定，一审法院予以支持。关于阳山大富电通电子商行、龚丽霞主张的顶手费问题，因阳山大富电通电子商行、龚丽霞未能举证证明收款人身份且《房屋租赁合同》中对此未进行约定，阳山大富电通电子商行、龚丽霞可另循途径解决。关于阳山大富电通电子商行、龚丽霞主张的装修费问题，因《房屋租赁合同》第4.3条“因使用需要，乙方可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备…租赁期届满或本合同终止或解除后，乙方负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；乙方未拆除部分，甲方不予任何补偿。”约定，阳山大富电通电子商行、龚丽霞应自行负担装修费用，在交还案涉商铺前可以自行拆除添附物，但不能破坏房屋主体结构。关于阳山大富电通电子商行、龚丽霞主张的清理化粪池费用，没有提出应当由中国电信集团有限公司清远分公司负担的依据，一审法院不予支持。因此，截至2018年6月21日，阳山大富电通电子商行、龚丽霞应支付：2018年1月1日至6月21日租金及占用费用24111元（4230元÷30×171=24111元），2018年1月18日至6月21日违约金：4342.8元（4230元÷30×154×20%=4342.8）。以上合计28453.8元（24111元+4342.8元=28453.8元）。因中国电信集团有限公司清远分公司已收取阳山大富电通电子商行、龚丽霞12690元押金及12690元押金合计25380元，阳山大富电通电子商行、龚丽霞还需支付3073.8元给中国电信集团有限公司清远分公司。因阳山大富电通电子商行、龚丽霞属于个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。中国电信集团有限公司清远分公司请求经营者龚丽霞承担责任于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五、二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，规定，一审法院作出如下判决：一、阳山大富电通电子商行、龚丽霞于判决生效之日起十日内支付3073.8元给中国电信集团有限公司清远分公司；二、阳山大富电通电子商行、龚丽霞于判决生效之日起十日内返还广东省阳山阳城镇**大道**号首层临街商铺给中国电信集团有限公司清远分公司；三、阳山大富电通电子商行、龚丽霞于判决生效之日起十日内支付占用费（自2018年6月21日起至实际返还广东省阳山阳城镇**大道**号首层临街商铺之日止，以每月4230元标准计算）给中国电信集团有限公司清远分公司；四、阳山大富电通电子商行、龚丽霞于判决生效之日起十日内支付违约金（以本判决第三项确定的占用费为基数，以20%为系数计算）给中国电信集团有限公司清远分公司；五、驳回中国电信集团有限公司清远分公司其他诉讼请求；六、驳回反诉阳山大富电通电子商行、龚丽霞的反诉请求。案件受理费3670元、反诉费100元，由中国电信集团有限公司清远分公司负担3000元，由阳山大富电通电子商行、龚丽霞负担770元。二审中，上诉人阳山大富电通电子商行提交证据一份：录音光盘及文字叙述，拟证明租金缴交迟延责任在电信公司一方，每次按合同约定时间到阳山电信营业厅缴交租金时，都因为电信公司没有下发内部收款单而不能按时缴交。上诉人中国电信集团有限公司清远分公司的质证意见是，对该证据的三性均不予认可。本院认为，该证据不能达到证明目的，不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人上诉主张是否应当得到支持。中国电信集团有限公司清远分公司上诉认为，阳山大富电通电子商行、龚丽霞应当承担逾期交付租金的违约金164462.4元。根据一审查明的事实，2014年9月17日，中国电信集团有限公司清远分公司与阳山大富电通电子商行签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期为三年，从2014年9月1日至2017年12月31日止。租金每月4620元，租金按季计算，在每一个季度第一个月的10日前以现金方式交付下一结算周期的租金。至合同期满，中国电信集团有限公司清远分公司确认收到阳山大富电通电子商行在租赁期内的租金。虽然阳山大富电通电子商行没有完全按合同约定的期限交纳租金，但没有证据表明中国电信集团有限公司清远分公司对此持有异议。中国电信集团有限公司清远分公司也没有按合同约定提出解除合同，而是对阳山大富电通电子商行这种缴款方式默认。合同期满后，中国电信集团有限公司清远分公司不同意续租，并于2018年1月8日向阳山大富电通电子商行发出《律师函》，该函中也未提到违约金问题。同时，中国电信集团有限公司清远分公司主张阳山大富电通电子商行违约天数为432天，并提交了收款收据，阳山大富电通电子商行对收据上的日期并不认可，中国电信集团有限公司清远分公司主张的违约天数没有证据证实。综上，一审法院没有支持中国电信集团有限公司清远分公司主张的违约金164462.4元并无不当，本院予以维持。关于阳山大富电通电子商行上诉主张的顶手费及装修费问题。由于合同中并没有顶手费的约定，当事人可另循途径解决。按合同约定，合同期满后，由阳山大富电通电子商行自行拆除添附物，一审法院认为，阳山大富电通电子商行应自行负担装修费用也无不当，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人阳山县大富电通电子商行、龚丽霞预交的二审案件受理费100元，由上诉人阳山县大富电通电子商行、龚丽霞负担。上诉人中国电信集团有限公司清远分公司预交的二审案件受理费3589元，由上诉人中国电信集团有限公司清远分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  巢忠文二〇一八年十二月十三日书记员  潘丽泳