广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤民申4089号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市天河满江红商务活动中心。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：郭炳基，董事长。委托诉讼代理人：林旭明，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永泉，广东广信君达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市盈联物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：黎海斌。再审申请人广州市天河满江红商务活动中心（以下简称满江红中心）因与被申请人广州市盈联物业管理有限公司（以下简称盈联公司）买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2017）粤01民终11368号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。满江红中心申请再审称，1.满江红中心有新证据，即双方签订《经营权转让合同》后，盈联公司与满江红中心于2014年4月6日签订了新的《广州市房屋租赁合同》及《租赁场所防火责任书》，确认盈联公司向满江红中心以书面形式表示继续租赁大楼四楼及后座A座，继续履行之前签订的四楼及A座《承包合同》及《补充协议》，双方以实际行为表明，经营权的转让范围不包括案涉场地范围。盈联公司与满江红中心于2014年4月6日签订了新的《广州市房屋租赁合同》，按照该租赁合同第二、三条约定，盈联公司向满江红中心承租天河区中山大道195号四楼A座房产，在2006年12月1日至2028年5月31日依约向满江红中心每月支付租金8000元。由于盈联公司签订该合同时间发生在《经营权转让合同》之后，故即使涉案场包括在车陂出租场地之内，也应视为双方对涉案场地租赁的重新约定，更何况，盈联公司签订租赁合同是为了明确后座A座的租金金额及办理租赁备案登记手续。事实上，盈联公司一直在履行《承包合同》及《补充协议》，盈联公司对此一直是知情并认可的，盈联公司的行为与满江红中心主张的经营权转让的范围不包括后座A座的意思表示是一致的。另外，根据《租赁场所防火责任书》的内容显示“满江红中心将广州市天河区中山大道中195号四楼租赁给黎海斌作商业用途……”、“责任人黎海斌、日期为2014年4月6日”，由此可再次证明盈联公司在继续发行租赁合同的义务，与盈联公司主张经营权转让合同的范围包括了案涉场地的意思相违背，不合常理。2.二审判决认定我方向盈联公司转让经营权中包括富基公司租赁的物业范围，即后座B座，缺乏证据证明，后座B座的权益在2028年5月31日前归满江红中心所有。后座B座是满江红中心经车陂公司同意后自建的物业，根据我方与车陂公司合同约定，合同期内自建的物业由满江红中心收取收益。我方与盈联公司之间的《经营权转让合同》场地范围是基于我方与车陂公司签订的《合同书》的范围，但不包括后来我方自建的物业，即使车陂公司与盈联公司另行签订了出租协议，但也无权就我方享有权益的物业出租给盈联公司。且，我方与盈联公司签订《经营权转让合同》第三条约定，“因满江红中心与富基公司签订租赁合同，合同期限为2006年3月5日至2014年3月31日止，此期间富基公司的租金杂费由盈联公司代收，并交回满江红中心……”，即使我方与盈联公司签订《经营权转让合同》后，双方仍然就上述合同履行问题进行书面确认，可从证据《龙口大楼收入、支出统计表2012年8月至2015年1月》及富基公司租赁期间的发票可看出，满江红中心依约定按月收取富基公司租金杂费，并向富基公司开具租金发票，盈联公司也从未提出异议，并在对账单中盖章确认；另外，盈联公司盖章确认“黎海斌未交汇诚四楼及后座租金、水电费1051300元，”盈联公司确认拖欠满江红公司租金、水电费。由此可得出结论：盈联公司以实际行动表明《承包合同》继续有效，满江红中心的收租行为有合同依据，进一步推断出，双方的真实意思表示是，经营权转让范围不包括富基公司租赁的范围。再者，盈联公司法定代表人黎海斌在2014年3月28日签订了《租赁场所防火责任书》，确认在富基公司租赁合同到期后，盈联公司向满江红中心以书面形式表示继续租赁后座B座，由此证明盈联公司是在继续履行2006年11月1日签订的《承包合同》的。3.二审判决将满江红中心代收境丰公司和富基公司2012年8月至2013年11月水电费具体金额作为抵押盈联公司应支付的经营权转让权尾款，不符合逻辑。如前所述，满江红中心收取富基公司租金有合同依据，二审判决将富基公司的租金抵扣经营权转让尾款，没有事实依据。综上，满江红中心请求依法再审本案。本院认为：（一）关于满江红中心向盈联公司转让经营权范围的问题。首先，在1998年2月的合同中，满江红公司与车陂公司约定“满江红中心超过两个季度不缴应交款项作违约处理，车陂公司有权终止合同，合同期满后，满江红中心在场地内自建楼房及装修附建物等及不动产（包括水电设施）为车陂公司所有。”满江红中心的涉案自建部分在满江红中心与车陂公司发生纠纷之前已经完工，而正是由于满江红中心无法履行与车陂公司之间租赁合同，拖欠涉案“龙口工业区”租金，车陂公司一审诉至广州中院，二审上诉至本院，并在本院出具（2010）粤高法民一终字第145、146号《民事调解书》后，满江红中心仍然无法履行调解书确定的租金及相应违约金的给付义务并被申请强制执行，之后又因为不能继续支付新产生的租金而又被车陂公司诉至法院。在此情况下，满江红公司与盈联公司才在2012年签订了《经营权转让合同》。2015年，车陂公司也通过四方协议对满江红公司与盈联公司之间权利义务的概括转让进行了追认，结合2015年盈联公司、满江红公司、车陂公司以及满江红公司的法定代表人郭炳基签订的《协议书（龙口）》中第十条“自本协议生效之日起，甲方（车陂公司）确认乙方（满江红公司）对龙口综合大楼及附属场地租赁权利义务概括转移至丙方（盈联公司）。甲方双方之间就龙口综合大楼及附属场地租赁事宜所涉及的一切文件，包括但不限于合同、协议、补充合同、说明、证明、授权委托书、确认书等均予作废……乙方不得以本协议生效前的任何文件作为向甲、丙方或第三方主张权利或开展合作的依据”的明确约定，应认定转让部分是包括满江红公司自建的后座A座、后座B座及B座附楼。且按常理，如果满江红公司自建的后座A座、后座B座及B座附楼不包括在经营权转让合同中，则应在2015年9月四方签订的《协议书（龙口）》中亦应予以明确约定，但满江红中心在一、二审并未举证予以证明。然而，2016年4月盈联公司与车陂公司重新签订的《龙口工业区房地产租赁合同》中亦明确约定“车陂公司确认满江红中心对龙口工业区的租赁权利义务概括转移给盈联公司”，故，二审判决根据双方的举证及查明的事实，认定盈联公司在合同期内理应享有对涉案场地内包括满江红中心自建部分的使用权利，合理有据，并无不当。满江红中心在再审申请期间提交的2014年4月其与盈联公司签订的《广州市房屋租赁合同（B座附楼）》、满江红中心与盈联公司签订的《广州市房屋租赁合同（四楼A座）》以及两份《防火责任书》，均早于车陂公司、满江红中心、盈联公司、郭炳基四方于2015年9月签字确认的《协议书（龙口）》，也与2016年4月盈联公司与车陂公司重新签订的《龙口工业区房地产租赁合同》中的约定相悖，对该证据，本院不予采纳。综合各方举证及协议的签订及履行情况，本院认为，满江红中心主张其转让经营权部分不包括涉案自建房后座A座、后座B座及B座附楼部分，事实依据不足。因满江红中心向盈联公司转让部分不包括富基公司的租金的主张，与其在2012年8月18日向盈联公司转交的合同原件清单中包括本案争议的富基公司部分的事实相违背，故对该主张，本院亦不予支持。（二）关于盈联公司是否应向满江红中心支付经营权转让价款余款的问题。由于一审起诉时，满江红中心已经将其收到的部分租金与转让权尾款相抵扣，只是对于满江红中心收取的富基公司部分，究竟是否属于已经转让给盈联公司的权益存在异议。而结合满江红中心对其已经收到唐厨酒家租金共计2729808元，要求盈联公司支付转让款1970192元，又由于郭炳基个人账户转让给黎海斌的70万元不应认定为是满江红中心转让款退款，故而其主张盈联公司应支付的转让款尾款为1270192元。但是由于满江红中心实际收取了唐厨酒家2012年8月至2013年11月的租金，收取了富基公司2012年8月至2014年3月租金，其二审又主张应由盈联公司举证证实满江红中心收取的租金已经完全抵扣完毕转让款尾款，缺乏理据，二审判决不予支持，并无不当。由于满江红中心未提供证据证明2012年8月至2014年3月其收取的富基公司的租金少于1270192元，故而二审判决对其请求盈联公司支付转让款尾款的请求不予支持正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回广州市天河满江红商务活动中心的再审申请。审判长  陈良军审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇一八年十二月二十四日书记员  邹健君