云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）云民初204号原告：田棋妹，女，汉族，1965年10月14日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：滕永祥，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国农业银行股份有限公司安宁市支行。营业场所：云南省安宁市中华路133号。负责人：牛国华，该支行行长。委托诉讼代理人：赵丹阳，云南天外天律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：彭浩，云南天外天律师事务所律师，一般授权代理。第三人：云南安宁金成矿业集团有限公司。住所地：云南安宁市安海公路零公里处金成花园内。法定代表人：蒋勇。第三人：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢2楼。法定代表人：何东海。第三人：蒋勇，男，汉族，1971年10月31日生，住云南省安宁市。第三人：陈树昆，男，汉族，1960年4月23日生，住云南省安宁市。第三人：梁夏，男，汉族，1968年5月6日生，住云南省安宁市。以上五位第三人共同委托诉讼代理人：李灵，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。原告田棋妹与被告中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行），第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月15日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告田棋妹的委托诉讼代理人滕永祥，被告农行安宁支行的委托诉讼代理人赵丹阳，第三人昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的共同委托诉讼代理人李灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层B409号车位（红菱花园A2地块地下室负2层B409号车位，以下简称B409号车位）的强制执行，并解除对上述车位的查封；2.判决确认B409号车位归原告所有；3.判决被告农行安宁支行、第三人立即协助和配合原告办理B409号车位的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告是“赵、李家堆村城中村改造项目”中涉及的回迁户。2016年8月，项目改建进入最后阶段，开发商昆都房地产公司开始向回迁户分配回迁安置房，并以车位价款冲抵拖欠的过渡费。原告交付定金后，与昆都房地产公司签订了《车位认购确认书》及《商品房购销合同》，同时已用过渡费折抵方式付清车位价款20万元，并缴纳了车位契税、印花税、车位维修基金，昆都房地产公司也已将车位交付给原告使用。农行安宁支行因与昆都房地产公司的另案借贷纠纷，提出财产保全申请，云南省高级人民法院遂查封了昆都房地产公司的财产，其中包括原告所有的B409号车位。原告后提出执行异议，要求解除查封。2018年5月10日，云南省高级人民法院作出（2017）云执异259号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在送达之日起15日内向云南省高级人民法院另案提起诉讼。原告购买涉案车位后，虽然没有办理产权过户登记，但过错责任不在于原告。原告与昆都房地产公司之间存在合法有效的买卖关系，且原告已支付全部价款并占有标的物至今。原告诉至法院，请求判如所请。被告农行安宁支行辩称：1.被查封的车位属于昆都房地产公司所有，农行安宁支行的查封并无不当；2.在查封前，原告并未同昆都房地产公司签订合法、有效的书面合同，不能排除法院对车位的强制执行，原告提交的《车位认购确认书》没有昆都房地产公司的签章，庭审中提交的该份证据上的签章系后补，不具备真实性；3.原告用“过渡费”冲抵车位对价款，由于“过渡费”属于一般债权，不具有物权期待性，不能排除人民法院执行；4.原告提交的《商品房购销合同》名为购销合同，实为以物抵债协议，并非双方就车位买卖的真实意思表示，在完成车位变更登记之前，仍然属于债权请求权，并不能产生阻却排除法院强制执行的法律效果。第三人昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏共同述称，1.原告与昆都房地产公司签订了《车位认购确认书》和《商品房购销合同》合同真实有效；2.原告足额支付了车位价款，昆都房地产公司也已经将车位交付原告使用，买卖合同已经履行完毕；3.不动产证的确没有办理。原告为证明其诉讼主张，向本院递交了如下证据：证据一：《车位认购确认书》、《商品房购销合同》、《收据》2份、《回迁户交房结算单》。欲证明：原告与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》，车位总价20万元，契税6000元，印花税100元，维修基金3916.8元，共计210016.8元，原告通过现金和用过渡费抵扣的方式交清全部车位款。2016年12月24日，双方当事人对此予以确认。证据二：《车位使用协议书》。欲证明：昆都房地产公司已将车位移交给原告。证据三：《执行裁定书》。欲证明：原告向法院执行局提出执行异议但被驳回，原告有权提起执行异议之诉。被告农行安宁支行向本院提交了《执行裁定书》和商品房预售合同样本。欲证明：执行裁定确认，原告提交的《车位认购确认书》上没有昆都房地产公司签章，也不符合商品房买卖合同的形式要件，双方之间没有真实合法有效的买卖合同，属于以物抵债。第三人昆都房地产公司向本院提交了《商品房购销合同》的原件，项目回迁安置委托合同书及派员名单。欲证明：昆都房地产公司委托昆明飞鸽房地产经纪有限公司做车位认购，该公司工作人员同原告签订《车位认购确认书》。经质证，对原告提交的证据，被告农行安宁支行认可执行裁定书的三性，认可银行流水清单的真实性，但认为与本案无关，对其余证据的三性均不予认可；各第三人对四组证据的三性均予以认可。对被告提交的证据，原告及各第三人认可执行裁定书的真实性，对商品房预售合同样本的关联性及证明目的不予认可。对第三人昆都房地产公司提交的证据，原告及其他第三人对证据的三性均予以认可；被告农行安宁支行对证据的真实性认可，但对关联性和证明目的不予认可。本院认为，因原告提交的证据均有原件核对，昆都房地产公司作为签订合同的相对方及收款方，对证据的三性均予以认可，证据之间可相互印证，故本院对原告提交的全部证据予以采信。被告农行安宁支行提交的《执行裁定书》与原告提交的一致，本院予以采信；提交的商品房预售合同样本仅为云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局共同制定的合同示范文本，虽对商品房买卖双方签订买卖合同具有指导作用，但对认定其他样式买卖合同的效力并无影响，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。第三人昆都房地产公司提交的《商品房购销合同》与原告提交的一致，本院予以采信，项目回迁安置委托合同书及派员名单与其他证据可相互印证，本院予以采信。本院对当事人提交的证据附卷佐证。本院认定案件事实如下：2016年9月12日，原告与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》，载明原告购买B409号车位，车位总价为20万元，付款方式为过渡费折抵，具体为截止2016年7月31日所欠过渡费总额202787.57元，折抵后剩余过渡费金额2787.57元，需缴纳的相关费用10016.8元（契税6000元，印花税100元，维修基金3916.8元）。在《车位认购确认书》上，销售人员签字确认。同日，昆都房地产公司向原告出具两张《收据》，确认收到后者支付的车位款20万元、车位契税等合计10016.8元。2016年12月24日，双方又签订《商品房购销合同》，约定原告购买B409号车位，车位总金额同《车位认购确认书》一致，支付方式为过渡费抵扣18万元，实收现金2万元，并约定2016年12月24日前对车位进行现状移交。同日，双方签订《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，确认原告已经付清车位对价款，并签订《车位使用协议书》，将车位以现状移交原告使用。另查明，农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，本院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。本院随后作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园A2地块、红联城市广场A3地块一期、西园花园A5地块房产共计1074套，其中包括B409号车位。后原告提出执行异议，本院遂作出（2017）云执异259号执行裁定书，裁定查明原告提交的《车位认购确认书》复印件中并无昆都房地产公司签章，也未提供涉案车位的书面买卖合同，并以此为由，裁定驳回原告的异议请求。2018年9月11日，本院向原告送达裁定，原告于2018年9月21日提起本案诉讼。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告关于本案排除执行的诉讼请求能否成立？本院认为，首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两条规定之间并非自然排斥关系，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案情形如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应适用该条规定。其次，关于是否符合第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。尽管最初签订的《车位认购确认书》上没有加盖昆都房地产公司的公章，但该份确认书约定原告购买昆都房地产公司的车位，并对价款金额及支付方式进行了明确。确认单上除有原告签名外，还有销售人员的签字确认，昆都房地产公司对此也予以认可，销售人员签字的行为依法对昆都房地产公司发生法律效力。2016年12月24日，昆都房地产公司又与原告签订正式的《商品房购销合同》，再次对双方之间车位买卖进行确认。本案原告与第三人昆都房地产公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。被告农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，本院对其异议不予采信。本院认定，原告同昆都房地产之间的买卖合同系2016年9月12日即已成立，2016年12月24日再次确认，《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。尽管部分购车位款系用昆都房地产公司欠付的过渡费进行冲抵，但仅是双方当事人就款项支付方式达成的合意，对认定双方之间所形成合同性质为商品房买卖合同并无影响。2.车位占有。2016年12月24日，昆都房地产公司同原告签订《车位使用协议书》，载明：“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，庭审中，原告与昆都房地产公司对案涉车位已实际交付至原告均予认可，故案涉车位已由原告进行实际控制和管理。3.价款支付。原告购买的车位总价为20万元。原告提交的证据能够证明，原告通过现金和用昆都房地产公司欠付过渡费冲抵的方式，已经足额支付了车位全部价款及契税、印花税和维修基金。4.未办理过户登记原因。昆都房地产公司庭审中自认，由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争车位尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非原告。综上，原告对涉案车位的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。原告的该项诉讼请求与法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条第二款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由于涉案车位目前未依法进行产权登记，尚未记载于不动产登记簿，车位的所有权并未发生转移，原告请求判令车位归其所有，于法相悖，本院不予支持。原告与昆都房地产公司之间签订的合同成立并生效，当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行自身义务。在原告已付清车位对价款的情况下，昆都房地产公司的确负有将车位登记变更至原告名下的义务，但由于目前尚不具备办理产权登记的法定条件，原告对此亦予以认可，故对原告请求判令农行安宁支行、第三人立即协助和配合办理车位产权过户登记的诉请，本院不予支持。综上所述，原告对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求对涉案车位排除强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的规定》第三百一十二条规定，判决如下：一、解除对原告田棋妹购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层B409号车位（红菱花园A2地块地下室负2层B409号车位）的查封，不得执行上述车位；二、驳回原告田棋妹的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院（2017）云执异259号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王 超审判员 高 雁审判员 郭婷婷二〇一八年十二月二十六日法官助理邵钿茗书记员李丽梅