福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽民终1119号 上诉人（一审被告）：石狮市名翔影院管理有限公司。住所地：福建省石狮市宝岛中路339号泰禾广场六楼。统一社会信用代码：91350581M0001C594A。 法定代表人：任红旗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨志远，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：石狮泰禾广场投资有限公司。住所地：福建省泉州市石狮市宝岛中路339号。统一社会信用代码：91350581062287377W。 法定代表人：朱进康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。 一审被告：星美国际影院有限公司（SMIINTERNATIONALCINEMASLIMITED）。住所地：香港特别行政区中环皇后大道中99号中环中心67楼1、2、13室。香港公司编号：1270050。 代表人：杨荣兵，该公司董事。 上诉人石狮市名翔影院管理有限公司因与被上诉人石狮泰禾广场投资有限公司及一审被告星美国际影院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民初458号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2018年11月6日召集本案当事人进行了调查询问，上诉人名翔公司的委托代理人杨志远、被上诉人泰禾公司的委托代理人张炳华、郑淑红到庭参加诉讼。一审被告星美公司经合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。 原告泰禾公司一审提出诉讼请求：1、确认其与被告名翔公司、星美公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2013－XMKF－3005）及附件、相关补充协议于2018年4月9日解除；2、名翔公司向泰禾公司返还其承租的福建省石狮泰禾广场5－6层场地（具体范围以《房屋租赁合同》补充协议附件《租赁场所平面图》为准）；3、名翔公司向泰禾公司支付违约金1266666.67元；4、名翔公司向泰禾公司支付拖欠的租金1171207.78元，并自逾期付款之日起按逾期金额日3‰的标准支付违约金至实际付款之日止（暂计至起诉之日，违约金为554361.87元）；5、名翔公司向泰禾公司支付拖欠的水费5395.8元、电费638152.61元；6、名翔公司按照《房屋租赁合同》第5.2条约定的租金标准支付自《房屋租赁合同》解除之日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费；7、星美公司对名翔公司返还租赁场所、支付租金、物业管理费、水电费及违约金等义务承担连带保证责任；8、本案诉讼费由名翔公司、星美公司承担。 一审法院查明：2014年5月15日，泰禾公司与星美公司签订1份2013－ＸＭＫＦ－3005号《房屋租赁合同》（内附《房屋租赁合同附件》），合同约定：星美公司向泰禾公司租赁坐落于福建省石狮市场地用于经营“星美国际影城”电影院及配套服务项目，计租面积5097.2平方米，租赁期限为15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日止，租金标准按照年度保底租金和提成租金二者取高原则的计算方式计算（第一至三年租赁年度，年保底租金为190万元／年，提成租金为净票房提成比例14%；第四至六年租赁年度，年保底租金为210万元／年，提成租金为净票房提成比例15%；第七至九年租赁年度，年保底租金为230万元／年，提成租金为净票房提成比例16%；第十至十二年租赁年度，年保底租金为255万元／年，提成租金为净票房提成比例17%；第十三至十五年租赁年度，年保底租金为280万元／年，无提成租金）。保底租金按月预付，星美公司应于每月25日前（如为国家法定节、假日，则顺延至其后的第一个工作日）向泰禾公司支付下月度保底租金，月应付保底租金为当年度年保底租金的1／12，不足一月的按天数收取；年底票房净收入提成租金按年度结算，在每年的1月20日前星美公司对上一年度的电影净票房收入进行结算，结算时以保底租金为基础，年度票房净收入提成租金超出保底租金标准的部分应于结算完毕后的一个月内补齐；星美公司未及时支付租金、物业服务费或其他费用，逾期超过30日的，泰禾公司有权选择提前解除本合同，星美公司应于合同解除之日起60日内向泰禾公司支付所有应交纳的费用，同时星美公司应于合同解除之日起60日内按合同约定的相应租赁年度租金标准向泰禾公司支付8个月租金的违约金，并赔偿泰禾公司因此而遭受的损失；任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。双方地址以本合同开篇规定的双方各自的通信地址为准（直到一方向另一方发出书面通知更改该地址为止），如以人手传送，于送达时视为已接收，如以传真形式进行，则以传真接收人确认接到传真时视为已送达，如以邮寄送达的，按上述地址投邮后第二日中午12：00（北京时间）视为送达，任何一方变更通信地址的，应当提前5个工作日以书面形式通知另一方，否则不得以此为由进行抗辩等。 2015年4月29日，泰禾公司与星美公司签订1份《〈房屋租赁合同〉补充协议》（内附附件《租赁场所平面图》）。《〈房屋租赁合同〉补充协议》确认原合同第3.1条租赁场所计租面积变更为5790.26平方米，乙方的租金及物业服务费用，仍按原合同约定的标准支付，本协议与原合同约定不符之处，以补充协议为准等。 2015年7月10日，泰禾公司、星美公司、名翔公司就《房屋租赁合同》权利义务转让事宜共同签订1份2015－XMMA－2990号《补充协议书》，约定：自2015年8月15日起，星美公司将其与泰禾公司签订的上述原合同中的全部权利义务转让给名翔公司，名翔公司对星美公司在本协议生效之前履行原合同的行为均予以追认并承担相应责任，星美公司就名翔公司履行原合同义务承担连带保证责任。 名翔公司承租后，未能依约按时支付租金和交付水电费，自2017年8月份起的租金至今未付。2018年4月9日，泰禾公司向星美公司、名翔公司分别发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，告知因星美公司、名翔公司多次拖欠租金、物业费及水电费，已严重违约，决定解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求星美公司、名翔公司于2018年4月16日前迁出租赁的房屋，结清费用，支付违约金并赔偿损失。《解除〈房屋租赁合同〉通知书》于2018年4月10日邮寄投递至合同约定的地址，并均已签收。 现名翔公司尚欠泰禾公司截止至2018年4月10日的租金1171207.78元，截止至2018年4月4日的水费5395.8元，截止至2018年3月份的电费638152.61元。泰禾公司经催讨未果，遂于2018年5月14日诉至法院。 一审法院认为：本案系原告泰禾公司与被告名翔公司、星美公司之间因房屋租赁合同关系产生的纠纷，因被告星美公司系香港公司法人，本案属涉港民商事案件，应参照涉外案件处理。《房屋租赁合同》中明确约定适用内地法律作为解决合同纠纷的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，该院依法适用内地法律作为本案的准据法。 泰禾公司与星美公司签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》，泰禾公司、星美公司、名翔公司共同签订的《补充协议书》系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，应认定为合法有效，当事人均应依约履行。星美公司签订《房屋租赁合同》和《〈房屋租赁合同〉补充协议》后，取得了租赁的房屋。2015年7月10日，泰禾公司、星美公司、名翔公司共同签订《补充协议书》，星美公司将房屋租赁合同的全部权利义务转让给名翔公司，并对名翔公司履行原合同义务承担连带保证责任。根据《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《补充协议书》的约定，名翔公司应依约按月预付租金。但名翔公司在履行租赁合同中，未能按月支付租金，自2017年8月份起的租金就未能足额支付，已经构成违约，应承担相应的违约责任。 《房屋租赁合同》第12.5条约定，名翔公司未及时支付租金、物业服务费或其他费用，逾期超过30日的，泰禾公司有权提前解除合同。名翔公司自2017年8月份起逾期支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，泰禾公司有权要求解除租赁合同。 《房屋租赁合同》第17.1条约定：“任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。双方地址以本合同开篇规定的甲乙双方各自的通信地址为准（直到一方向另一方发出书面通知更改该地址为止）。如以人手传送，于送达时视为已接收。如以传真形式进行，则以传真接收人确认接到传真时视为已送达。如以邮寄送达的，按上述地址投邮后第二（2）日中午12：00（北京时间）视为送达，任何一方变更通信地址的，应当提前5个工作日以书面形式通知另一方，否则不得以此为由进行抗辩。”2018年4月9日，泰禾公司依据《补充协议书》载明的地址向名翔公司发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，告知《房屋租赁合同》于2018年4月9日解除。2018年4月10日，名翔公司签收《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，泰禾公司与名翔公司之间的房屋租赁合同自2018年4月10日解除。根据《房屋租赁合同》第11.1条的约定，名翔公司应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁标的，并将租赁标的及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给泰禾公司。因此，泰禾公司有权要求名翔公司向其返还承租的石狮泰禾广场5－6层场地。 根据《房屋租赁合同》第12.5条约定：名翔公司有未及时支付租金情形的，泰禾公司有权选择提前解除本合同。名翔公司应于合同解除之日起60日内向泰禾公司支付所应交纳的费用；同时名翔公司应于合同解除之日起60日内按本合同约定的相应租赁年度租金标准向泰禾公司支付8个月租金的违约金，并赔偿泰禾公司因此而遭受的损失。故泰禾公司请求名翔公司按第一至三租赁年度的年保底租金190万元为基数支付违约金，具有事实依据和法律依据，该院予以支持。根据《房屋租赁合同》第12.5条的约定，名翔公司应于合同解除之日起60日内向泰禾公司支付所应交纳的费用，即名翔公司应在2018年6月9日前向泰禾公司支付尚欠的租金和水电费，还应赔偿自2018年6月10日起的逾期付款资金占用损失。但泰禾公司要求名翔公司支付自逾期付款之日起按日3‰的标准支付逾期违约金的主张，缺乏合同依据，对超出部分，该院不予支持。 根据《房屋租赁合同》第12.5条的约定，合同解除之日起60日内的逾期付款违约金已不再计付。因此，双方关于按年度租金标准支付8个月租金的违约金约定，并不存在约定过高的情形。名翔公司关于违约金支付标准过高的主张，该院不予支持，名翔公司应向泰禾公司支付违约金1266666.67元。 根据合同的约定，名翔公司应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁标的，鉴于名翔公司至今仍占有使用租赁的房屋，其依法应按《房屋租赁合同》租金标准向泰禾公司支付自2018年4月11日起的房屋占用费。 星美公司、名翔公司交由泰禾公司保管的30万元履约保证金由双方另行处理。 星美公司在《补充协议书》盖章，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定以及《补充协议书》的约定，星美公司应对名翔公司的本案全部债务向泰禾公司承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，星美公司承担保证责任后，依法对名翔公司享有追偿权。 综上所述，泰禾公司诉讼请求，有理部分，予以支持；无理部分，应予驳回。名翔公司的抗辩，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。星美公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、第一百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，一审法院判决如下： 一、确认原告石狮泰禾广场投资有限公司与被告星美国际影院有限公司签订的2013－XMKF－3005号《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》，原告石狮泰禾广场投资有限公司与被告星美国际影院有限公司、石狮市名翔影院管理有限公司签订的2015－XMMA－2990号《补充协议书》于2018年4月10日解除； 二、被告石狮市名翔影院管理有限公司应于本判决生效后七日内将坐落于福建省石狮市场地返还给原告石狮泰禾广场投资有限公司； 三、被告石狮市名翔影院管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告石狮泰禾广场投资有限公司支付尚欠的房屋租金1171207.78元，并偿付自2018年6月9日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的资金占用损失； 四、被告石狮市名翔影院管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告石狮泰禾广场投资有限公司支付自2018年4月11日起至房屋实际返还之日止按年租金190万元标准计算的房屋占用费； 五、被告石狮市名翔影院管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告石狮泰禾广场投资有限公司支付拖欠的水费5395.8元、电费638152.61元； 六、被告石狮市名翔影院管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告石狮泰禾广场投资有限公司支付合同解除违约金1266666.67元； 七、被告星美国际影院有限公司对被告石狮市名翔影院管理有限公司上述金钱债务的清偿承担连带保证责任。被告星美国际影院有限公司承担连带保证责任后，有权向被告石狮市名翔影院管理有限公司追偿； 八、驳回原告石狮泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。 一审宣判后，名翔公司上诉称：1、一审认定事实的证据不足。案涉房屋租赁合同及补充协议均在香港签订，具有涉外性质，应参照在国外形成的证据需要经过公证认证的有关审查规定处理，否则不具有证明效力。2、一审被告星美公司不应承担连带保证责任。本案中被上诉人泰禾公司于2018年4月9日向上诉人寄送《解除通知书》，该时间节点与其应履行主债务届满期间相隔6个月以上，根据担保法第26条规定，星美公司可免除保证责任。3、一审违约金适用过高。泰禾公司在本案中并未证明其实际损失，且其预期利益也将以上诉人支付租金和占有期间使用费得到补偿，按8个月的租金计算违约金过分高于泰禾公司所受实际损失，依法应予调减。4、一审法院判令解除租赁合同不利于维护正常社会经济秩序，违反公平原则。因此，请求撤销原判或发回重审。 被上诉人泰禾公司答辩称：1、本案证据均形成于国内，原审对证据的审查符合法律规定。2、2015年7月10日三方签订《补充协议书》明确约定，星美公司将其与泰禾公司签署的《房屋租赁合同》之全部权利义务转让给名翔公司，星美公司对名翔公司履行该合同义务承担连带保证责任。案涉租赁合同约定的租赁期限长达15年，合同主债务履行期限在泰禾公司提出解除合同时尚未届满，名翔公司以本案超出主债务履行期限届满6个月为由要求免除星美公司的保证责任缺乏依据。在名翔公司履行本案合同出现违约时，泰禾公司即同时向名翔公司、星美公司主张承担合同责任，泰禾公司在本案前因名翔公司拖欠租金而对其提起的另一诉讼中，亦有要求星美公司承担连带保证责任。本案泰禾公司一审诉请星美公司依合同承担连带保证责任后，星美公司既无答辩也无上诉。3、案涉《房屋租赁合同》约定的违约金系当事人真实意思表示，数额合理，不存在过高情况。4、名翔公司屡次严重违反合同约定，致本案合同目的无法实现，其无诚意的行为已构成根本违约，泰禾公司依约解除合同，有充分的事实和法律依据。因此，请求驳回上诉，维持原判。 本院认为，鉴于一审被告星美公司系在香港注册的公司法人，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外案件适用集中管辖的规定。一审法院根据案涉《房屋租赁合同》中关于适用内地法律的明确约定，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以确认。 二审期间，上诉人名翔公司与被上诉人泰禾公司对一审查明的事实无异议，本院予以确认。到庭当事人均没有提交新的证据。 围绕名翔公司的上诉请求和泰禾公司的辩驳意见，结合在案事实与证据，本院作以下分析认定： 1、本案主要证据的证明效力问题。名翔公司二审提出案涉房屋租赁合同及补充协议均在香港签订，属于境外形成的证据，未经公证认证，不具有证明效力。但名翔公司对这一说法并没有提供予以佐证的依据，况且，在一审泰禾公司出示这些证据以供质证时，名翔公司未否认其真实性，更未质疑其效力，再加上名翔公司在二审调查时明确表示对一审查明的事实不持异议，而查明事实当中就包括了在确认案涉合同真实性的基础上，证明本案债权债务关系和担保关系成立的基本事实。因此，对名翔公司该项主张及理由不予采信。 2、星美公司的连带保证责任能否免除的问题。从三方约定看，泰禾公司作为甲方、星美公司作为乙方、名翔公司作为丙方于2015年7月10日签订《补充协议书》，明确约定星美公司转让其全部的原合同权利义务给名翔公司，并承诺就名翔公司履行原合同义务承担连带保证责任，表明案涉房屋租赁合同的主债务由名翔公司承继，星美公司作为担保人出现。从法律规定看，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定了连带责任保证的保证人免除保证责任的两种情形，一是在合同约定的保证期间，二是在主债务履行期届满之日起六个月内，债权人未要求保证人承担保证责任。前述《补充协议书》未约定保证期间，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限是自2016年5月1日起至2031年4月30日止，在本案合同未予确认解除之前，主债务履行期届满之日即为2031年4月30日。即使按照泰禾公司将《解除〈房屋租赁合同〉通知书》投递后，名翔公司已于2018年4月10日签收的这一天算，主债务履行期也未届满。由此可见，本案所涉星美公司的连带保证责任均不具备免除保证责任的两种情形，从而亦不适用《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款的规定。从星美公司在本案诉讼中的行为表现看，当泰禾公司诉请星美公司承担连带保证责任时，星美公司一、二审均不到庭，系自动放弃庭审陈述、举证、质证、辩论等权利，应自行承担于己不利的法律后果。一审宣判后其也没上诉。综上，星美公司的连带保证责任不能免除，名翔公司关于免除星美公司连带保证责任的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 3、适用违约金有无过高的问题。案涉《房屋租赁合同》第12.5条明文约定，承租方逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过30日的，出租方有权解除合同，并要求承租方支付8个月租金作为违约金。该项约定是双方当事人的自愿合意，并未违反法律规定，而且一审法院在判决中已经考虑到调整平衡，对泰禾公司要求名翔公司支付自逾期付款之日起按日3‰的标准计付逾期违约金的主张不予支持，所以，本案违约金不存在适用过高的问题，一审所作处理并无不当，对名翔公司调减违约金之请求不予采纳。 4、解除本案合同的依据问题。根据在案证据显示，名翔公司确实存在拖欠租金等违约事实，依据本案房屋租赁合同的规定，泰禾公司有权单方解除合同。为此，泰禾公司于2018年4月9日向名翔公司、星美公司发出了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，2018年4月10日，名翔公司签收了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，可确认泰禾公司与名翔公司之间的房屋租赁合同自2018年4月10日解除。二审泰禾公司向法庭提供了本案成讼之前，泰禾公司已另案就房屋租赁合同纠纷起诉名翔公司、星美公司，石狮法院和泉州中院分别作出（2016）闽0581民初3061号、（2017）闽05民终6880号判决的材料，体现出本案矛盾纠纷由来已久、反复多次交涉、结怨甚深等过程。因此，泰禾公司提出由于名翔公司根本违约造成案涉合同的目的无法实现，请求确认解除合同具有充分的事实依据和法律依据，应当得到支持。 本院认为，本案《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》及《补充协议书》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。名翔公司违约在先，泰禾公司主张解除合同、返还租赁场地、支付尚欠租金、资金占用费、房屋占用费、拖欠的水电费和违约金等及要求星美公司承担连带保证责任的诉请具有事实和法律依据，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；名翔公司上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费168735元由上诉人石狮市名翔影院管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 婴 审判员 陈少苓 审判员 黄志江 二〇一八年十二月二十六日 法官助理谢振麒 书记员周心烛 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。