贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2992号原告：袁子为，男，汉族，2000年1月16日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：周莉、王袁红，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添办事处奶牛场保利公园2010（3-1-A），统一社会信用代码91520112662995019R。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权代理）：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师。原告袁子为与被告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳保利房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告袁子为的委托诉讼代理人周莉、王袁红，被告贵阳保利房开公司的委托诉讼代理人毕驰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告袁子为向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照涉案房屋总价款的5%（即197024.9元）向原告支付赔偿金；（备注：该项金额包含高尔夫球场取缔、污水处理厂的修建以及小区内市政道路给原告造成的损害赔偿数额）；2、依法判令被告按照房屋总价款的0.2%（即7881元）向原告支付违约金；（备注：该项金额系被告未在约定期限内交付幼儿园和学校，按照合同第十二条第（三）第（1）项约定计算的违约金数额）；3、依法判决被告在本案判决生效后10日内履行房屋维修义务（包括主体漏水工程的维修以及恢复装修原状）若限期未履行维修义务，原告有权自行维修或委托第三方维修房屋，所产生的维修费用均由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系保利.公园2010组团（以下简称“该组团”）的开发商。2012年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的保利.公园2010组团第1-4栋1单元C层1号商品房，该商品房建筑面积为267.29㎡（套内建筑面积246.07㎡），购房款共计3940497元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但是，被告并未按照约定和承诺向原告提供该房屋的配套设施，严重影响了原告的居住环境和生活品质，主要有以下几个方面：1、关于高尔夫球场被取缔的问题，被告在该房屋销售过程中，持续在报纸、网络、微信、宣传册等不同媒介对其高尔夫球场配套设施进行宣传，被告在向原告销售涉案房屋时，高尔夫球场已经建成并实际运营，被告也将高尔夫球场作为该项目的主要配套设施进行宣传和销售，原告因自身对高尔夫运动的热爱，加之该房屋的高尔夫配套设施而选择购买了涉案房屋。但是，在2018年7月11日，被告对外宣传的高尔夫球场因自始未取得合法建设手续而被强制取缔，现该项目的高尔夫球场已经杂草丛生，根本无法使用，并且严重影响了原告的居住环境。事后。原告经调查得知被告所建高尔夫球场系违法违规建设，未取得合法建设手续。但被告在宣传时却故意隐瞒这一事实，现因被告的违法违规行为导致高尔夫球场被取缔，并给原告的生活环境造成了极大的影响，原告预期得到的有高尔夫球场的配套设施环境无法实现，被告的隐瞒甚至欺诈行为给原告造成了严重损害，应当承担赔偿责任。2、关于污水处理厂的问题，2017年底，原告得知该项目周边即将建设污水处理厂，但在原告购买该房屋时，被告并未告知该事实，被告明知该项目旁边即将修建污水处理厂，却故意隐瞒污水处理厂修建事宜，并对外宣传称该区域已规划为幼儿园，导致原告误以为该区域系修建幼儿园而作出错误的意思表示购买了一套邻近污水处理厂的房屋。被告故意隐瞒污水处理厂的行为，已经侵犯了原告的知情权、自主选择权等合法权益。同时，修建污水处理厂对原告居住范围内的空气、水质等环境影响非常巨大，并且会直接损害到临近居住人群的身体健康，被告的虚假宣传行为给原告造成的损害，依法应当承担赔偿责任。3、关于市政道路的问题，原告购买房屋时，被告销售人员告知原告该项目内道路是房开修建的小区道路，非市政道路。但是，原告入住房屋后才发现，该项目内道路实际为市政道路。现该市政道路人流量大、外来车辆多、环境嘈杂，大大增加了原告人身及财产的危险性，也使原告居住环境和生活品质大打折扣。4、关于幼儿园和学校的问题，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第三款约定：商业配套设施中的幼儿园应于2014年9月1日前竣工，但是，截止至原告起诉之日，合同约定的幼儿园和学校均未修建。被告逾期交付幼儿园至今已长达4年之久，致使原告家庭成员至今无法就近获得教育，必须到其他地方上学，严重影响了原告家庭成员的教育需求，给原告造成了严重的损失，应当承担违约责任。5、按照合同约定，被告应向原告交付符合质量标准的房屋，但房屋交付后出现漏水、墙体脱落等质量问题，严重降低了原告的居住环境，并给原告造成了经济损失。经原告多次催促维修，被告均未履行维修义务，被告的行为严重违约，应当承担违约责任。就被告存在的上述虚假宣传、欺诈销售以及合同违约之事实，原告与其他业主曾多次联系被告，要求予以解决，但被告均已各种理由推诿，经多次协商无果，原告为维护自身合法权益，特对被告依法起诉，请求法院判决支持如前诉请。被告贵阳保利房开公司辩称，1、原告诉请缺乏事实依据；2、关于高尔夫球场的问题，球场是在2014年修建的并投入使用，在2017年我方是根据政府要求进行拆除，不是被告的自身原因造成的；3、合同中没有对球场作为项目设施的约定，补充协议8.8条约定，双方对项目的宣传同意作为要约邀请，原告在协议中认可不作为是否购房的决定性条件；4、污水处理厂的修建主体不是被告方，修建范围不在项目范围内，与本案无关；5、幼儿园、学校问题，幼儿园按照建设工程许可证，在合同约定的时间内完成，是建设在公园2010紫薇郡，建设竣工时间是2013年7月4日，学校建成时间2014年，均符合商品房买卖合同的约定；5、对于小区市政道路，该道路属于市政道路。因此原告的诉请不应当得到支持，请依法驳回；6、对于原告增加的第三项，现在没有发现房屋质量有问题，也没有业主反映这个问题；7、对于房屋质量问题，进行过赔付，赔付金额转变为物业管理费，所以，原告提出的质量问题是不是新发生的，在庭审过程中再发表意见。经审理查明，保利公园2010项目于2009年经贵阳市发展和改革委员会以贵阳生态体育旅游基地及配套设施综合用地项目立项。2010年4月8日贵阳保利投资有限公司与中华人民共和国贵州省贵阳市国土资源局签订G〔10〕04号地块国有建设用地使用权出让合同，约定出让坐落于贵阳市××区新添办事处乌当奶牛场3096587㎡宗地给贵阳保利投资有限公司，出让宗地用途为生态旅游体育，酒店、文化娱乐设施及住宅用地。2011年贵阳市发展和改革委员会筑发改投字（2011）78号《关于贵阳保利投资房地产开发有限公司乌当区G〔10〕04地块综合开发一期项目登记备案的通知》载明“贵阳保利投资房地产开发有限公司乌当区G〔10〕04地块综合开发一期（暂定名：保利.公园2010），已经备案，主要建设内容住宅882610㎡、……幼儿园1200㎡、学校及教师公寓35250㎡、生态体育公园20000㎡……其他市政设施5750㎡……”。2012年8月30日，作为买受人的原告袁子为与作为出卖人的被告贵阳保利房开公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于贵阳市××区航天路172号保利.公园2010第1-4栋（1）单元C层1号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积267.29平方米。房屋总价款为3940497元。买受人采取一次性付款付款方式于2012年8月30日前支付全部房价款。房屋交付时间2012年12月28日。其中合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定……商业配套设施1幼儿园2014年9月1日前竣工；2学校2014年9月1日前竣工、……。以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于180日之内达到交付条件，届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款0.2%的违约金”。第十九条住宅保修责任约定为“商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在该商品房保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的出卖人应在收到买受人通知后10日内履行保修义务，买受人应当配合保修”。第二十六条销售广告及宣传资料约定为“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任”。该合同附件十二《补充协议》第二条关于交付条件以及期限的补充约定为：“……如遇该商品房非存在主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷外的未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题或合同第十四条第（二）款第3项之（1）-（6）之内容的，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补，保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，但在修补完毕前，买受人有权不予支付物业管理费……”。第8条其他约定8.8为“买受人自愿认同有关本商品房的出卖人之任何人员的口头承诺或无出卖人授权的书面说明不作为出卖人对所售商品房的承诺及出卖人使用的用于宣传该商品房小区的楼书、沙盘、样板房、媒体广告以及其他宣传品等仅作为要约邀请，不作为《商品房买卖合同》附件的内容，亦不作为对买受人是否购买该房屋产生决定性条件，若经双方明确将相关内容由买受人签字和出卖人盖章确认后作为本合同的附件，亦对双方产生合同效力”。合同签订后，原告按约支付购房款。被告将房屋交付给原告。另查明，根据《贵阳市乌当组团控制性详细规划》，保利公园2010项目航天路入口外延伸的道路属市政道路，道路南接航天路，北接138县道。贵阳市乌当奶牛场片区污水处理工程项目，用地红线与现状与保利公园地块红线冲突，利用保利球场地下空间，修建半地下式污水处理厂即半地下式组团布置形式（污水处理单元均采用地埋式，综合楼位于地上）的污水处理厂。该项目环评于2016年5月30日经市环保局批复同意，于2017年1月3日核发《建设项目选址意见书》，2017年4月10日核发《建设用地规划许可证》。保利公园2010幼儿园项目，原总规图在保利公园2010一期，后保利置业公司在实施中考虑幼儿园紧邻变电站和污水处理厂，调整建筑方案，申请将幼儿园调整至三期（揽胜）西北面，总图调整方案于2017年2月27日审定，217年3月6日核发《建设工程规划许可证》。保利公园2010紫薇郡建有幼儿园一所，建设竣工时间是2013年7月4日。保利公园2010一期3组团学校建设竣工时间2014年8月15日，该学校位置在保利公园2010一期，原告购买的房屋属于保利公园2010一期。贵阳保利房开公司在开发保利.公园2010项目时，在生态旅游体育基地用地范围内将高尔夫练习场扩建为18洞高尔夫球场。2017年9月26日国家督查组现场督查保利公园2010高尔夫球场清理整治工作，要求乌当区委、区政府责令保利置业公司整改，现保利.公园2010内的高尔夫球场已按国家政策清理整治。2018年7月11日《国家部位联合公布5个违法违规高尔夫球场取缔结果》贵州贵阳保利公园2010高尔夫球场在违法违规高尔夫球场取缔结果清单中。涉案房屋存在多处漏水、渗水、墙体开裂、脱落现象，原告曾报修。被告曾因房屋漏水、渗水、墙体开裂、脱落现象扣减原告应交物业费12000元。本院组织双方对涉案房进行勘验，房屋存在严重漏水、渗水、墙体开裂、脱落情况。上述事实有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》、信访事项处理意见书、宣传手册、《国务院办公厅暂停修建高尔夫球场的通知》、《国家发改委关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》、《国家部委联合公布5个违法违规高尔夫球场取缔结果》、照片、《贵阳市乌当奶牛场片区污水处理工程建设项目选址意见书》、《贵阳乌当奶牛场片区污水处理工程建设用地规划许可证》、《G(10)04地块国有建设使用权出让合同》、《贵阳市发展和改革委员会立项文件》、《乌当区发改委关于保利公园2010项目4-10号楼建筑项目备案通知》、建设工程规划许可证、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳市城乡规划局文件等证据佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，原告袁子为与被告贵阳保利房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，内容不违反法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。对于原告的第一项诉讼请求，双方在《商品房买卖合同》中未约定高尔夫球场是项目的配套设施，被告拆除高尔夫球场是按照国家政策进行的整改。原告销售时虽有高尔夫球场的宣传，但合同补充协议8.8条明确约定宣传品仅作为邀约邀请，不作为《商品房买卖合同》的附件内容，亦不作为买受人是否购买该房屋产生决定性条件。因此贵阳保利房开公司不应当就高尔夫球场的取缔，向原告承担违约责任。污水处理厂的选址，是政府行为，该项目是为保利公园2010等项目的污水处理服务的，是城市重要的必不可少的市政基础设施，设计属于地埋式处理方式，该项目环评经市环保局批复同意，为确保项目建成后对周边环境影响满足国家规范要求，政府答复规划审批将严格按照环评批复要求进行审查。且污水处理厂的修建主体并非保利置业公司，故被告不应就污水处理厂的修建，承担责任。小区市政道路属生活性城市市政道路，主要解决保利公园2010项目对外交通功能，是按照规划修建的服务功能道路，被告无过错。故原告的第一项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。对于原告第二项诉讼请求，双方合同约定幼儿园于2014年9月1日竣工，保利公园2010内至今未建成幼儿园，且已超过合同约定交付时间180日，被告构成违约，应承担违约责任，根据双方合同约定被告应按房屋总价款的0.2%赔偿原告违约金。原告购房总款为3940497元，违约金为3940497×0.2÷100＝7880.99元。对被告紫薇郡幼儿园是保利公园2010的配套设施的抗辩意见，因保利公园紫薇郡项目是保利公园二期项目，而保利公园2010项目是保利公园一期项目，保利公园2010项目在登记备案时已经明确一期项目建设内容包括1200㎡的幼儿园。故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。对于原告的第三项诉请，原告购买的房屋在保修期内存在严重漏水、渗水、墙体开裂、墙体脱落情况，原告曾就房屋质量问题向被告报修，本院组织双方到现场勘验，被告亦认可该事实，根据《商品房销售管理办法》第三十三条：“……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任。……”之规定，被告应对涉案房屋履行保修义务。据此、依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”、第一百七十九条“承担民事责任的方式有：……（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；……（九）支付违约金；…….”、第一百八十六条“因当事人一方的违约，损害对方人身权益，财产权益，受害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确、依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损失方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”、《商品房销售管理办法》第三十三“……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：一、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告袁子为所有的坐落于贵阳市××区航天路172号保利.公园2010第1-4栋（1）单元C层1号房屋进行修复（修复中损坏的装修一并修复）；二、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告袁子为违约金7881元；三、驳回原告袁子为的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2187元，由被告贵阳保利投资房地产开发有限公司负担84元，袁子为负担2103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员 陶 红二〇一八年十二月二十七日书记员 赵伶俐