西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初7639号原告（反诉被告）：于海忠，男，汉族，1980年3月8日出生，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：李媛，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴相蓉，陕西明萌律师事务所律师。被告（反诉原告）：王鸿，女，汉族，1975年7月22日出生，住西安市碑林区。被告（反诉原告）：魏兵，男，汉族，1973年11月26日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王鸿，女，汉族，1975年7月22日出生，住西安市碑林区。系魏兵之妻。第三人：西安爱巢房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区丈八东路******世家星城**楼。法定代表人：冯攀，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，汉族，1989年2月3日出生，住陕西省礼泉县，系该公司员工。原告（反诉被告）于海忠与被告（反诉原告）王鸿、魏兵，第三人西安爱巢房地产营销策划有限公司（以下简称爱巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于海忠的委托诉讼代理人李媛，被告（反诉原告）王鸿、魏兵的委托诉讼代理人王鸿，第三人爱巢公司的委托诉讼代理人李伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）于海忠就本诉诉称，2017年4月27日于海忠与王鸿、魏兵在爱巢公司的居间下签订了《西安市存量房屋买卖三方合同》，合同约定，王鸿、魏兵将其所有的位于西安市雁塔区丈八路世家星城55号楼31402室的房屋出售给于海忠，房屋价款为120万元；于海忠向爱巢公司支付中介费36000元及代办按揭费13600元。同时合同约定若王鸿、魏兵不按合同约定履行，须向于海忠退还已经收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价款10％的违约金，爱巢公司收取的中介费不予退还，由王鸿、魏兵直接赔付给于海忠。2017年4月19日于海忠支付了购房定金6万元，同年5月双方签订《二手房交易结算资金监管协议》后王鸿、魏兵要求于海忠增加5万元购房款，于海忠拒绝后王鸿明确表示要求解除合同。5月15日于海忠贷款下来，但王鸿、魏兵拒绝履行其单方义务，经于海忠及爱巢公司多次催促后，王鸿、魏兵再次明确表示要求解除合同。王鸿、魏兵的行为已经构成违约，给于海忠造成巨大的经济损失，故诉至法院，请求判令：1、王鸿、魏兵返还于海忠定金60000元；2、王鸿、魏兵支付于海忠违约金120000元；3、王鸿、魏兵赔付于海忠中介费36000元及中介代办按揭费13600元，共计49600元；4、王鸿、魏兵支付于海忠房屋差价损失500000元；5、诉讼费由王鸿、魏兵承担。被告（反诉原告）王鸿、魏兵辩称并反诉称，合同法第六十七条规定:当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本合同中于海忠为合同先履约方，法律规定合同先履约对方必须先打款于监管账户，但于海忠未按合同约定时间打一分款到监管账户，实际行为表明于海忠决定不履行合同，违约在先。也由于于海忠的过错行为，并未如期（3个月内完成放全款到监管账户）履约，房管局才按规定撤销网签合同。于海忠的做法违背了此条款。二、根据合同法第六十条、第六十一条、第六十二条的规定，签订购房协议后，于海忠虽支付了小量定金，但支付后又找借口索要，其借口是王鸿、魏兵先把定金6万退回，于海忠要当“做首付款一部分再打款到监管账户”，该做法不符合交易习惯，也是于海忠的一面之辞。如果定金退还，于海忠没付首付款，又或者改主意不买房屋，于海忠可以毫无损失的违约，并且王鸿、魏兵无法监管对方是否能真实履约，失去定金的意义。而且于海忠没有付首付款就能批贷成功，不符合国家办理房贷的法规和程序，实属与中介勾结骗取国家贷款的行为。常规作法是于海忠先把首付款全打入监管账户，银行批准贷款，王鸿、魏兵收到全部房款后才能退回定金。而王鸿、魏兵当时答应于海忠要看到同贷函，于海忠付完首付款的凭证，王鸿、魏兵就退还于海忠定金，已表示出十足的诚意。但于海忠仍拒绝，显然另有所图。双方产生争议，本应协商继续履约，且合同对此未明确约定，不应作为对方不履行合同的理由。因此，由于于海忠过错行为，导致合同未如期履约，房管局才按规定撤销网签合同。三、王鸿、魏兵房屋从签合同至2018年3月近一年时间，一直空置未作他用，具备合法交易条件。于海忠去年撤诉后，一直没有和王鸿、魏兵联系协商房屋买卖事宜。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，2017年4月17日签署买卖合同起算，到于海忠起诉开庭后又撤诉时即2018年8月中旬，于海忠延迟支付房款已超过三个月，因此，王鸿于2017年8月中旬到房管局申请撤销网签合同，并向于海忠发出催告函，由于于海忠未按房管局要求重新起诉，因此，房管局依法撤销了网签合同。并且，于海忠收到申请解除合同的催告函后，至重新起诉时间已超过三个月。因此，应依法解除合同。合同存续期间，于海忠违约，耽误王鸿、魏兵再次出卖房屋的时机。根据二手房交易数据，王鸿、魏兵损失至少80万元，还有不能出租的成本（至少39800元）。鉴于合同约定的违约金已不足以弥补王鸿、魏兵损失，于海忠应支付王鸿、魏兵房屋差价损失80万元整。五、按购房合同约定，于海忠拒绝购房行为发生之日起5个工作日内，应支付王鸿、魏兵合同价款的百分之十作为违约金，共计12万元，于海忠先前已支付定金6万元，还需支付6万元。于海忠还应向王鸿、魏兵支付滞纳金。故王鸿、魏兵诉至法院，请求判令:1、解除合同；2、于海忠一次性支付剩余违约金60000元及相应的滞纳金318600元（按照房产合同国家法规标准每日合同价款的万分之五计算）；3、于海忠支付的中介费36000元及按揭费13600元，共计49600元由于海忠自己承担；4、诉讼费由于海忠承担；5、于海忠支付王鸿、魏兵耽误房屋出卖时机的差价损失800000元。第三人爱巢公司对本诉答辩称，请求法院支持于海忠的诉讼请求，对于海忠所述的事实全部认可。原告（反诉被告）于海忠对反诉答辩称，一、同意解除合同。二、于海忠不应向王鸿、魏兵支付违约金及滞纳金。2017年4月27日于海忠及王鸿、魏兵在爱巢公司的居间下签订了《西安市存量房屋买卖三方合同》。合同签订后，于海忠始终按合同约定履行合同行为，而王鸿、魏兵多次要求增加合同价款，最终拒绝出售房屋，导致合同目的无法实现。王鸿、魏兵的行为构成根本违约，而于海忠无违约行为，故，王鸿、魏兵要求于海忠支付违约金的请求既无事实根据，也无法律依据。三、于海忠支付的中介费及按揭服务费应由王鸿、魏兵承担。王鸿、魏兵构成根本违约，根据三方签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》第七条约定，中介已收取的费用不退，由违约方直接赔付给守约方。故，于海忠已向中介支付的费用应由王鸿、魏兵承担。四、于海忠不应向王鸿、魏兵支付房屋差价损失80万元。首先，于海忠与王鸿、魏兵及爱巢公司于2017年4月签订合同，合同签订后该案涉房屋小区房价一直处于上涨趋势，所以王鸿、魏兵多次以各种理由要求增加房屋价款，最终拒绝出售。于海忠及王鸿、魏兵合同约定的交易总价为120万，但王鸿、魏兵拒绝出售后自行在58同城二手房交易平台中挂售的价格为200万，足足比向于海忠出售时多出80万元，而非王鸿、魏兵所称的损失80万元。其次，王鸿、魏兵拒绝出售房屋，构成违约，即使自身存在损失也应由其自己承担。故，王鸿、魏兵主张的损失，即无事实根据，也无法律依据。综上，于海忠同意解除合同，王鸿、魏兵的其他诉讼请求望法院予以驳回。第三人爱巢公司对反诉答辩称，同意王鸿、魏兵要求解除合同的请求，请求法院驳回王鸿、魏兵的其余诉讼请求。经审理查明，2017年4月18日，委托方（甲方）于海忠与受托方（乙方）爱巢公司签订《认购意向协议》，约定，乙方为中介提供居间服务，买卖坐落于陕西省西安市××区××东路世家星城二期55幢3单元31402（东户）房屋一套，房屋总价款为1200000元，建筑面积为143.86平方米，甲方自愿向乙方支付意向金60000元，甲方以按揭形式购买上述房屋。本协议签订之日起至2017年4月25日终止，在委托期限内甲方不得单方终止协议，在委托期限内卖方签署《收定确认书》后，本意向金转为买房之购房定金。同时约定上述房产成交价含房屋内入墙装修、装饰、灯具、厨卫齐全。2017年4月19日，卖方（甲方）魏兵、王鸿与居间方（乙方）爱巢公司签订《收定确认书》，约定，乙方按照甲方委托已收取买方购房意向金，甲方同意将以下物业出售给买方，在签订本协议之时起，本意向金即转为买方之购房定金。物业地址位于西安市××区××东路××单元××室（东户），甲方确认该物业建筑面积为143.86元，房地产权证号码为1100100016-10-55-31402～1，不带家私电器。甲方确认该物业出售价格为1200000元整，此成交价包含所有房款及现有已缴纳和已发生之全部杂费。甲方确认收到乙方转交买方购房定金60000元，自收取之日起甲方不得再收取第三方定金。甲方确认买方购买方式为按揭贷款。同时约定以上房产成交价含房屋内入墙装修、装饰、灯具、厨卫齐全。2017年4月27日，甲方（房屋出卖人）魏兵、王鸿与乙方（房屋买受人）于海忠、丙方（居间方）爱巢公司签订《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定，甲方所售房屋坐落于西安市××区××东路世家星城××楼××单元××室，建筑面积为143.86平方米，房屋所有权证号为1100100016-10-55-31402～1，该房以现状按套售予乙方，成交价位为1200000元，其中购房定金为60000元；乙方按照按揭贷款方式付款；本合同签订之时，丙方已经促成成交，乙方应按本合同约定向丙方支付中介费和代书费36000元；甲方收到全部房款当日，甲方向乙方交付该房屋；该房屋内固定设施设备、房屋结构、管线及厨房和卫生间的固定设施应保持原状，房屋内现有装饰、装修、入墙（固定）家具、普通灯具由甲方随房赠送给乙方；违约责任部分约定，本合同签订后，甲方拒绝将房屋出售给乙方或甲方未经乙方同意自行提高房屋交易价格，变更付款条件，变更付款流程的，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同，要求甲方承担违约责任，甲方应在违约行为发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙双方的中介费不予退还，由甲方直接赔付给乙方。如乙方提供的办理该房屋产权转移登记的资料不完整、不真实或无效，导致乙方不符合房地产管理部门要求的购房资格，无法办理产权转移登记；乙方拒绝购买该房屋的。视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，要求乙方承担违约责任，乙方应在违约行为发生之日起5个工作日内，向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙双方的中介费不予退还，由乙方直接赔付给甲方。2017年4月19日，于海忠向王鸿支付定金60000元，王鸿哥哥向于海忠出具收条。2017年4月27日，于海忠向爱巢公司支付中介费36000元及代办按揭费13600元。2017年4月27日，于海忠、冯改娟与魏兵、王鸿签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，对房屋买卖合同进行了网签备案。2017年5月4日，于海忠、冯改娟及魏兵、王鸿、西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》。另查，2017年4月19日，爱巢公司向王鸿发送微信信息，将房屋买卖流程表发送给王鸿，在该流程表中显示，资金监管70万，客户64万房款+定金6万，由房管局监管。2017年5月4日，王鸿以装修和贷款周期时间资金成本为由，要求房款增加5万元，后要求解除合同。庭审中，于海忠妻子冯改娟到庭称其认可并同意于海忠以自己名义向法院诉讼，并要求魏兵、王鸿将款项直接赔付给于海忠。于海忠对其增加的要求王鸿、魏兵支付房屋差价损失500000元的诉请，未向本院缴纳案件受理费。上述事实，有认购意向协议、收定确认书、西安市存量房屋买卖居间合同、西安市存量房买卖合同（经纪机构版）、二手房交易结算资金监管协议、收据、微信聊天记录等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，于海忠与爱巢公司签订的《认购意向协议》，魏兵、王鸿与爱巢公司签订的《收定确认书》，于海忠与魏兵、王鸿及爱巢公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自义务。本案中，魏兵、王鸿要求解除与于海忠、爱巢公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》，于海忠、爱巢公司也同意解除合同，故于海忠、魏兵、王鸿、爱巢公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》解除。关于定金，三方签订的房屋买卖合同已经解除，魏兵、王鸿应向于海忠返还房屋定金60000元。关于违约责任，在认购意向协议、收定确认书、西安市存量房屋买卖居间合同中均约定房产成交价含房屋内入墙装修、装饰、灯具、厨卫齐全，而王鸿以装修和贷款周期时间资金成本为由，要求房款增加5万元，违反了合同约定，后王鸿提出解除合同构成违约，故魏兵、王鸿应当按照合同约定向于海忠支付违约金，故于海忠要求王鸿、魏兵支付违约金120000元的诉请，本院予以支持。关于中介费、代办按揭费，因系王鸿、魏兵违约，按照合同约定，该费用应由魏兵、王鸿承担。关于于海忠要求的房屋差价损失，因其未缴纳案件受理费，故对该诉请，本院不予处理。关于魏兵、王鸿的反诉请求，因三方均同意解除合同，故对魏兵、王鸿要求解除合同的诉请，本院予以支持。因本案中系王鸿、魏兵违约，对其其余反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）于海忠与被告（反诉原告）魏兵、王鸿、第三人西安爱巢房地产营销策划有限公司于2017年4月27日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》解除；二、被告（反诉原告）魏兵、王鸿于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）于海忠定金60000元；三、被告（反诉原告）魏兵、王鸿于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）于海忠违约金120000元；四、被告（反诉原告）魏兵、王鸿于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）于海忠中介费36000元、代办按揭费13600元；五、驳回原告（反诉被告）于海忠的其余本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）魏兵、王鸿的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费共12671元，其中本诉部分4744元、反诉部分7927元，均由被告（反诉原告）魏兵、王鸿承担。因原告（反诉被告）于海忠已预交本诉受理费，故被告（反诉原告）魏兵、王鸿应将该款与上述款项一并支付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 卢 帆人民陪审员 黄 琳人民陪审员 王红丽二〇一八年十二月二十六日书 记 员 李 栋打印：相丽华校对：李栋2018年月日送达