中华人民共和国广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初13322号原告：陈赢（SAJITHNHALOOR），男，1975年5月31日出生，印度共和国国籍，委托诉讼代理人：周文迪，广东永隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：衷幼宾，广东永隽律师事务所律师。被告：佛山市南海广百地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市南海区里水镇洲村里广路**山海汇花园**楼办公****，统一社会信用代码914406055724361766。法定代表人：卜德华。委托诉讼代理人：赵宇轩，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张克俊，男，系该公司员工。原告陈赢与被告佛山市南海广百地产开发有限公司（下简称广百公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告陈赢的委托诉讼代理人周文迪、被告广百公司的委托诉讼代理人赵宇轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈赢向本院提出诉讼请求：广百公司赔偿陈赢房产证土地使用年限与合同约定土地使用年限不符的违约金404933.58元。广百公司承担本案诉讼费。事实和理由：陈赢与广百公司签订编号为20xxx02《广东省商品房买卖合同》，约定广百公司以944845元向陈赢出售其开发的佛山市南海区xxx室。广百公司以出让方式取得房屋的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地、批发零售、住宿餐饮、商务金融用地，土地使用年限自2011年11月22日至2081年3月21日。但陈赢房产证标明的土地使用年限40年。因广百公司未能向陈赢交付符合合同约定的土地使用年限的房产，其行为构成违约，应承担违约责任。故陈赢提起诉讼。陈赢在本次诉讼中提交了下列证据：1.陈赢护照（复印件，1份）、广百公司企业信用信息公示系统（打印件，1份），拟证明陈赢、广百公司的诉讼主体资格；2.编号为20xxx02《广东省商品房买卖合同》（原件，1份）、购房发票（原件，2张），拟证明陈赢向广百公司购买位于涉案房产，房款总价为944845元，陈赢已经全部支付该房款，合同第一条约定土地使用年限自2011年11月22日至2081年11月21日止，涉案房屋坐落于佛山市南海区里水镇洲村村委会地段；3.粤（2018）佛南不动产权第**房产证（原件，1份），拟证明涉案房屋使用年限为2011年11月22日至2051年3月21日止，为40年；4．佛府南国用xxx号土地使用证（复印件加盖广百公司公章，1份），拟证明广百公司取得佛山市南海区里水镇洲村委会地段土地使用权，使用权面积为42369.10平方米，取得价格为55208万元，该宗土地使用年限为出让年期：批发零售，住所餐饮，商务金融用地为四十年；5.碧桂园金沙国际广场认购书（原件，1份），拟证明广百公司在新的房屋买卖合同中约定的使用年限为40年房屋总价格也有大幅度下降；6.编号分别为20xxx02、20xxx02《广东省商品房买卖合同》（原件，各1份），拟证明为了办理陈赢的房产证，广百公司单方将合同第一项土地年限修改为2011年11月22日至2015年3月27日以满足房管局办证要求；7.编号为20xxx02的《商品房买卖合同（预售）》（原件，1份），拟证明广百公司出售的70年产权公寓的售价，与陈赢购买的房产价格相近，所以陈赢所购涉案房产售价应进行相应降低。广百公司答辩称：合同第一条仅是对涉案房屋所在项目土地证载信息的客观描述，并非陈赢、广百公司对涉案房屋土地使用权年限的约定，广百公司是根据项目土地证记载信息填写，且内容并未与证载信息相冲突。从合同、补充协议及交楼标准等约定可见，双方均知悉涉案房屋是商业办公性质，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为40年。涉案房屋的销售定价系根据建造成本（含土地成本）、税费、地段、地段等综合因素而形成的屋建造成本、土地成本、利息已由广百公司投入，与土地存续年限无关。陈赢通过交易获得商业性质的房屋，广百公司也依约交付了房屋，双方的合同目的已达成。综上，请法院驳回陈赢诉请。广百公司在本次诉讼中提交了下列证据：1.佛府南国用xxxx号土地使用权证（复印件，1份），拟证明合同第一条内容是根据土地证证载信息填写的；2.商品房预售许可证（复印件，1份），拟证明涉案房屋均已取得商品房预售资格，广百公司的销售行为符合法律规定；3．《商品房买卖合同》补充协议、山海汇花园写字楼装修交楼标准（原件，各1份），拟证明陈赢与广百公司从签署合同到补充协议、交付的约定，均以涉案房屋为商业办公用房作为约定的标准；4.编号为20xxx02、20xxx02、20xxx02的《商品房买卖合同（预售）》（原件，各1份），拟证明除涉案房屋以外的房屋的合同价格相近；5．写字楼租赁合同（原件，1份），拟证明广百公司在出售1109号商品房时该房屋已经存在租赁合同关系，因此与本案房屋的定价背景不同。经审查，陈赢与广百公司提供的证据来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认陈赢起诉属实。本院查明：广百公司以出让方式取得佛府南国用xxx号地块42369.10平方米土地使用权，规划用途为城镇住宅用地、批发零售、住宿餐饮、商务金融用地。2014年12月5日，广百公司就上述地块开发的山海汇花园取得商品房预售许可证。2016年4月25日，陈赢与广百公司签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定广百公司以944845元向陈赢出售在上述土地开发的佛山市南海区xxx室，建筑面积为60.34平方米，套内建筑面积为42.49平方米，单价为每平方米22236.80元，规划用途为商业（办公），土地使用年限自2011年11月22日至2081年3月27日。合同并对付款方式、交楼时间、违约责任等作了约定。合同履行后，陈赢办理了该屋的产权证，证号为粤（2018）佛南不动产权第××号，载明用途为商务金融用地、办公，共有宗地面积42369.10平方米、房屋建筑面积60.14平方米，国有建设用地使用期限2011年3月28日至2051年3月27日止。另查，山海汇花园10号楼办公1021室的建筑面积为50.56平方米，单价为22321.83元；902室的建筑面积51.48平方米，单价为22438.18元；1103室的建筑面积为81.40平方米，单价为22331.79元。上述三套房屋的签约时间均为2016年6月，规划用途均为商业（办公），土地使用权终止日期均为2051年3月27日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，因原告陈赢为印度共和国国籍居民，故本案属于涉外民事案件，在诉讼程序方面应适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为中华人民共和国法律，故本案准据法适用中华人民共和国法律审理。陈赢与广百公司签订《广东省商品房买卖合同》中约定的土地使用年限自2011年11月22日至2081年3月27日，而陈赢办理房产证后，记载的土地使用期限为2011年3月28日至2051年3月27日，本案争议的焦点是：据此，广百公司是否存在违约行为。第一、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第四项“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：商业、旅游、娱乐用地四十年。”的规定，本案涉案商铺产权证载明的用途为“商务金融用地、办公”，故该商铺国有建设用地使用期限自2011年3月28日至2051年3月27日止的记载符合规定。第二、陈赢与广百公司所签《广东省商品房买卖合同》约定涉案商铺的规划用途为商业（办公），而涉案商铺所办产权证载明的用途为“商务金融用地、办公”，与合同约定一致。第三、陈赢所购商铺是xxx室，单价为每平方米22236.80元，而同为10号楼的1021室、902室、1103室的单价均为22000多元，涉案物业与上述三套房屋的签约时间基本相同、位置基本相同、单价基本相同、规划用途相同，而上述三套房屋的土地使用权终止日期均为2051年3月27日，即40年，亦可判断陈赢所购商铺产权证记载的国有建设用地使用期限自2011年3月28日至2051年3月27日止既符合合同约定，又符合行政法规的规定。退一步分析，如广百公司以欺诈的方式、以合同约定土地使用期限为70年向陈赢出售涉案商铺，则涉案商铺的单价理应比上述三套物业高，在涉案商铺的用途、单价与同一位置的其他物业基本相同的情况下，双方虽在本案买卖合同中约定涉案商铺土地使用年限为70年，但并不能证明广百公司存在违约行为。第四、双方所签的《广东省商品房买卖合同》版本由行政部门提供，且经行政部门备案登记，合同虽约定涉案物业的土地使用年限自2011年11月22日至2081年3月27日，即70年，此瑕疵并非广百公司故意为之，不应归责于广百公司。综上，涉案物业从签约到办理产权证，没有证据显示广百公司存在违约行为，陈赢要求广百公司支付涉案物业产权证记载的土地使用年限与合同约定不一致的违约金的赔偿主张没有事实及法律根据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回陈赢的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取7374元（原告陈赢已预交），由原告陈赢负担。如不服本判决，原告陈赢可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市南海广百地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇一八年十二月二十九日法官助理刘晓媛书记员龙文媛