包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2434号     上诉人（原审被告）：刘兴平，1965年10月21日出生，住包头市。   上诉人（原审被告）：弓早霞，女，1967年7月5日出生，住包头市。   二上诉人的委托诉讼代理人：宋安平，内蒙古丹树辰洋律师事务所律师；   被上诉人（原审原告）：裴保梅，女，1983年2月27日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：李尚林，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。   原审被告：包头市联邦置业有限责任公司。   法定代表人：武钰，董事长。   委托诉讼代理人：刘永强。   上诉人刘兴平、弓早霞与被上诉人裴保梅及原审被告包头市联邦置业有限责任公司（以下简称：联邦置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初3906号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   刘兴平、弓早霞上诉请求：一、依法撤销昆区法院(2018）内0203民初3906号民事判决第二、三项判决，改判驳回被上诉人相应的诉讼请求。事实与理由：1、双方签订的《房屋买卖合同》其效力及解除存疑因涉案房屋登记在上诉人刘兴平名下，上面并没有弓早霞的名字，双方虽然系夫妻关系，但从双方所签订房屋买卖合同及对方所举证看，并没有上诉人刘兴平签名和追认，也没他知情和在场的证据，故该合同的效力属于是有疑问的。从房产证上不难看到权利人只有刘兴平，被上诉人在签订合同时，应当向权利人刘兴平确认，同理，在合同的履行和解除时也应当向权利人确认，而被上诉人作出上述民事行为时，并未这样做，原审法律竟也认为合同己经解除，在没有上诉人刘兴平参与的诸民事行为中，却判决刘兴平承担民事责任，显失公平，也无法律依据。2、适用法律错误，定金和违约金条款同时适用违法事实上，因上诉人间有矛盾，刘兴平对于房屋买卖根本不知情，对后来的解除也不知情，没被授权和追认的合同有效吗？有效的合同未经授权就被解除，合理吗？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条，就违约金，人民法院若不支持免责抗辩的，应当向当事人释明是否申请调整违约金，据此可知原审法院审理案件有义务释明，未释明属于程序错误，据该条第二款规定，二审法院可以直接释明并改判。另外，原审判决第一项上诉人判决返还定金20000元；第二项判决上诉人支付违约金70000元；第三项判决上诉人支付9000元中介费。其中，中介费系被上诉人向中介人包头市联邦置业有限责任公司所交，上诉人并没收取被上诉人的中介费，此处，判令上诉人支付，是让上诉人承担对方的损失。由此可见，原判决将定金、违约金、赔偿同时适用，违反《合同法》第114、115、116条的规定，况且，原判决认为无证据证明被上诉人损失80000元，又判上诉人“向原告支付的70000元违约金可以弥补原告的损失”，岂不自相矛盾乎？综上所述，原审判决存在认定事实不清，适用法律错误。请求贵院依法查清事实，纠正错误，支持上诉人的诉讼请求。   裴保梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   裴保梅向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》解除，三被告向原告支付违约金70000元；2.三被告退还原告定金20000元；3.三被告赔偿原告中介费和贷款服务费14000元；4.三被告赔偿原告直接经济损失80000元；5.案件受理费、律师费由三被告承担。   一审法院经审理认定事实：被告弓早霞、刘兴平系夫妻。2018年4月11日，被告弓早霞代被告刘兴平与原告和被告联邦置业公司签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，被告弓早霞、刘兴平自愿将位于包头市××区房屋出售给原告，房屋总价款700000元；被告弓早霞、刘兴平需向被告联邦置业公司交纳中介服务费9000元，原告须向被告联邦置业公司交纳中介服务费9500元和贷款服务费5000元；原告须在2018年4月11日当天向被告弓早霞、刘兴平支付定金20000元，须在2018年6月11日前向被告弓早霞、刘兴平支付首付款360000元（含定金20000元）；剩余房款340000元待公积金贷款放款当日一次性支付给被告弓早霞、刘兴平；原告与被告弓早霞、刘兴平任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同约定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金金额的，责任方应据实赔偿，联邦置业公司所收取的中介服务费一律不予退还。   合同签订当日，原告向被告弓早霞支付了购房定金20000元，向被告联邦置业公司支付了中介服务费和贷款服务费14000元。2018年5月20日，原告的丈夫与被告弓早霞和被告联邦置业公司的工作人员一起协商，被告弓早霞要求原告多付首付款，原告的丈夫不同意。2018年6月4日，被告联邦置业公司的工作人员与被告弓早霞通话时，被告弓早霞表示不卖房子了。   庭审时，原告称其在2018年6月6日去被告联邦置业公司要求支付首付款时，被告联邦置业公司的工作人员表示被告弓早霞不同意出售房屋了。原告和三被告均认可被告联邦置业公司工作人员带原告去看房屋时，被告弓早霞和刘兴平均在场。原告和三被告均表示同意解除《房屋买卖（置换）合同》。被告联邦置业公司表示同意退还原告支付的贷款服务费5000元，但不同意退还中介服务费。   庭审时原告提供了网络截图和微信聊天记录，证明网络公布的本案所涉房屋在5月23日的售价是780000元，5月25日的售价是750000元，6月6日的售价是780000元，原告遭受了实际损失。被告弓早霞称这些售房信息不是其本人刊登的，是其他中介发布的，中介公司工作人员询问时其已经明确表示不卖房子了。   一审法院审理认为，被告弓早霞和刘兴平系夫妻关系，被告弓早霞代被告刘兴平为一定的民事行为符合日常情理。被告刘兴平认可被告联邦置业公司工作人员带原告去看房屋时其在场，说明被告刘兴平对被告弓早霞将房屋出售给原告一事知情。故本院对被告刘兴平的相关抗辩意见不予采信，对被告弓早霞、刘兴平与原告和被告联邦置业公司签订《房屋买卖（置换）合同》的事实予以确认。该合同合法有效，双方应当依合同约定履行相关权利义务。原告已经向被告弓早霞支付了定金20000元，双方约定原告在2018年6月11日前支付首付款360000元（含定金20000元），被告弓早霞在2018年6月4日表示不同意出售房屋，其行为已构成违约。各方均同意解除合同，故原告与被告弓早霞、刘兴平和被告联邦置业公司于2018年4月11日签订的《房屋买卖（置换）合同》应予解除，被告弓早霞、刘兴平应当将收取的20000元定金退还给原告。原告未提供证据证明《房屋买卖（置换）合同》已于2018年6月11日解除，本院对原告的相关诉讼请求不予支持。二被告的行为构成违约，合同约定一方拒绝履行合同需向对方支付房屋成交价10%的违约金，上半年包头市的房价基本处于上行趋势，原告要求被告弓早霞、刘兴平支付违约金70000元的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告联邦置业公司表示同意退还贷款服务费5000元，本院对原告要求被告联邦置业公司退还贷款服务费的诉讼请求予以支持。原告所交纳的中介费9000元（14000-5000），应当由违约方被告弓早霞、刘兴平承担。违约金是对守约方损失的弥补，违约方有支付违约金的义务，守约方有防止损失扩大的义务。原告在2018年6月6日已经得知被告弓早霞不同意出售房屋，原告未提供充分证据证明其遭受了经济损失80000元，被告弓早霞、刘兴平向原告支付的70000元违约金可以弥补原告的相应损失，故本院对原告要求三被告赔偿直接经济损失80000元的诉讼请求不予支持。《房屋买卖（置换）合同》未对律师费的承担作出约定，原告要求三被告支付律师费的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。原告要求被告联邦置业公司赔偿中介费、违约金、定金和直接经济损失的相关诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院亦不予支持。被告弓早霞的相关抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内返还原告裴保梅定金20000元；二、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内向原告裴保梅支付违约金70000元；三、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内向原告裴保梅支付中介费9000元；四、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告裴保梅贷款服务费5000元；五、驳回原告裴保梅的其他诉讼请求。案件受理费1990元（原告已预交），由被告刘兴平、弓早霞负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人刘兴平、弓早霞与被上诉人裴保梅及原审被告联邦置业三方签订的《房屋买卖（置换）合同》是几方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的规定，属于有效协议。合法有效合同受法律保护。被上诉人裴保梅按照双方所签合同将20000元定金交付上诉人弓早霞，该行为已经表明被上诉人裴保梅履行该合同的前期义务，但上诉人弓早霞却拒绝履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。上诉人刘兴平、弓早霞上诉提出没有刘兴平的签名和追认，所签协议存在效力问题，因上诉人刘兴平、弓早霞是夫妻关系且上诉人刘兴平看房时也在场，所以上诉人弓早霞卖房行为上诉人刘兴平已经构成默认。一审法院将定金与违约金同时适用，不符合法律规定，故上诉人刘兴平、弓早霞上诉该上诉请求成立，本院予以支持。   综上所述，上诉人刘兴平、弓早霞的上诉请求部分成立，部分应予支持；一审法院认定事实及适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初3906号民事判决第二、四项，即二、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内向原告裴保梅支付违约金70000元；四、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告裴保梅贷款服务费5000元；   二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初3906号民事判决第一、三、五项，即一、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内返还原告裴保梅定金20000元；三、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内向原告裴保梅支付中介费9000元；五、驳回原告裴保梅的其他诉讼请求；   三、原审被告联邦置业于本判决生效后十日内退还被上诉人裴保梅中介费9000元，   四、驳回被上诉人裴保梅的一审其他诉讼请求。   一、二审案件受理费5970元，由上诉人刘兴平、弓早霞承担4179元，被上诉人裴保梅承担1791。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一八年十二月四日   书记员 于 雁