江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初3259号 原告：江苏中城投资集团有限公司，住所地南通市人民中路**南通大厦****。 法定代表人：许忠振，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何维，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董晓艳，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。 被告：南通市城市建设工程管理中心，住所地，住所地南通市工农路**iv> 法定代表人：陈波，该中心主任。 委托诉讼代理人：钟文凤，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张飞凤，南通市城市建设工程管理中心财务科长。 原告江苏中城投资集团有限公司（以下简称中城集团）与被告南通市城市建设工程管理中心（以下简称城建中心）合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年8月9日、11月16日公开开庭进行了审理。原告中城集团委托诉讼代理人何维、董晓艳，被告城建中心委托诉讼代理人钟文凤、张飞凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中城集团向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告在城南东苑的拆迁安置项目上产生的公共部位维修基金、审核费、保安费等费用766121.2元，并向原告支付自2002年6月24日起至实际还款日止的银行同期贷款利息损失。2.本案诉讼费用由被告支付。事实和理由：1999年左右，南通市政府决定对虹桥路东段进行拆迁，实施道路建设。拆迁工作由南通市政府牵头，组织包括原告在内的数家公司完成拆迁工作，同时对被拆迁户进行安置补偿。被告当时作为虹桥道路建设的具体承建单位，代表政府与原告等多家公司进行具体接洽与协调。2002年，城南东苑（虹桥东路）安置房安置结束以后，产生公共部位维修基金、审核费、保安费等费用共计766121.2元，被告承诺请示财政局后向原告支付，但迟迟未予支付。这十几年来，为结清上述费用，原告曾多次致函被告，但被告由于种种原因迟迟没有履行给付义务，也不与原告对账、结算上述资金费用。为维护自身合法权益，根据合同法之规定，原告现诉至法院，望人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告城建中心辩称：1.原告向被告主张766121.2元费用并无支付依据。首先，原告主张的费用只是被告报请市财政审核的数据，并非财政核付金额。其次，对原告主张在合同外增加76.6万余元费用，被告作为经办人书面向市财政局请示后，未能获得财政局的批准。而政府项目支出由财政审核把关，既是法律的要求，也是合同的要求。因此，原告的主张没有依据。2.原告提出利息主张同样没有依据。案涉合同项下并不存在确定的债权债务，原告以报核金额取代核付金额，显然不足以成为主张权利的依据。3.原告的主张超过了诉讼时效。案涉合同履行完毕至今已超过十五年，原告从未向被告主张过任何权利；退一万步讲，如果享有权利也早已过了时效，不受法律保护。综上，原告的主张不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：中城集团原名称为南通中城置业有限公司(以下简称中城公司)，城建中心原名称为南通市市政工程建设管理处(以下简称市政处)。1999年11月16日甲方市政处与乙方中城公司曾签订一份《关于虹桥路东段拆迁安置房合同》，2001年7月13日双方对上述合同进行修订，形成《虹桥路东段拆迁安置房合同》，载明，市委、市政府以及相关的职能部门都相当关注虹桥路东段拆迁安置房—城南东苑建设事宜，并专门对一年多以来建设过程中拆迁户以种种理由阻挡施工造成的经济损失作了批示。依据二〇〇一年六月四日宋家新和张庆平副市长对通建委［2001］158号、通财基［2001］14号“关于补贴虹桥路东段拆迁安置房建设损失费的请示”的批示精神，在市财政局和建设局主持下，经甲乙双方协商签订虹桥路东段拆迁安置房合同。城南东苑住宅组团总建筑面积调整为39560平方米，其中住宅建筑面积38100平方米，公建配套1460平方米。甲、乙双方商定虹桥路东段拆迁工程安置用房价格为1600元/平方米(此价格为安置房最终价，此外乙方不再向甲方收取其他任何费用，1600元/平方米中含政府收取的各项规费，如有政府批准减免的有关规费在房价中相应扣除)。交房时间为二〇〇二年二月底前全面交付，超过规定时间的过渡费由乙方承担。甲方需要安置房面积暂定为3.2万平方米(包括800平方米店面房)，安置房总价为3.2×1600=5120(万元)，最终以乙方向甲方提供的安置房实际面积结算。付款方式调整为：1.房屋基础完成后一周内付20%，计5120×20%=1024万元；2.房屋建至三层后一周内付20%，计5120×20%=1024万元；3.房屋主体封顶后一周内付20%，计5120×20%=1024万元；4.房屋竣工验收交付使用后一周内付10%，计5120×10%=512万元；5.余款交房后一年内按实结算，一次性付清。物业管理：双方商定城南东苑建成后统一由南通中城物业管理有限公司实施物业管理。为此，乙方物业管理公司在交接房屋时，向住户收取下列费用：1.装璜押金：1000元/套，一年后按规定返还给住户。2.公共部分维修基金：按物价局核定数收取。3.物业管理费：按等级标准收取(先收一年)。4.一次性垃圾费清运费：0.9元/平方米。5.代办水、电缴费卡，代收卡费。6.其它如煤气集资款、电子对讲门等按规定收代办费。以上费用收取，乙方须按有关政策规定执行。按规定塑钢门窗差价、车库、阁楼等费用由住户直接与乙方结算。甲、乙双方1999年11月16日签订的《关于虹桥路东段拆迁安置房合同》同时作废。 2002年1月8日，甲方中城公司曾与乙方南通市保安服务公司签订了一份《临时服务协议书》，载明甲方因城南东苑安置房业已施工完成，拟聘乙方保安人员承担所建十幢楼房的护楼任务。一个月的保安服务费为15000元。至2002年2月中城公司按约支付了保安费15000元。 2002年4月9日，甲方中城公司与乙方南通市崇川区环境卫生管理处签订了一份《环卫有偿服务协议书》，载明甲方委托乙方代运城南东苑、中城大厦小区十一幢住宅楼共计49000平方米生活垃圾，乙方一次性收取垃圾代运费49万元。至2003年5月12日，中城公司支付上述垃圾代运费49万元。 2002年6月24日，市政处曾就虹桥东路安置房与中城公司结算方式、金额问题向南通市财政局作出《关于城南东苑(虹桥东路)安置房结算请示》，其中载明，一、虹桥东路安置房在2002年1月30日安置工作已基本结束，虹桥东路安置房经统计共需建筑面积28470.60平方米，按照2001年7月13日签订安置房合同中的价格1600元/平方米计算，共需房款为45552960元；到目前为止已付给中城公司3570万元，尚余9852960元未付；二、塑钢材料差价733106.88元，向拆迁户已收450631.94元，差额部分282474.94元，中城公司现要求由市政处补足，根据购房合同中内容，建议不予增补；三、房管部门只审核住宅楼建筑面积，不审核使用面积，为了使拆迁户结算时对安置房的建使比例没有争议，决定要求中城公司对安置房的使用面积进行审核，从而增加了审核费用59000元，建议按分摊面积承担费用计40408.89元，列入工程成本；四、拆迁安置期间，由于拆迁安置矛盾激烈，为了不让拆迁户强占房屋，确保安全，所以要求中城公司请保安公司进行管理，发生保安费用为1.5万元，建议按分摊面积承担费用计10363.80元，列入工程成本……七、城南东苑共建安置房建筑面积40419.02平方米，虹桥东路需安置房建筑面积28470.60平方米，剩余建筑面积11948.42平方米安置城南东苑原地拆迁户，基本没有剩余房销售。物业管理委托中城物业公司管理，按照《江苏省物业管理条例》细则，应收取费用如下：(1)公共部分维修基金816821.51元，拆迁户已按拆一还一部分面积缴维修基金473434元，差额部分343387.51元，建议由市政处支付，列入虹桥东路工程成本。(2)生活垃圾清运处置费按建筑面积分摊，每平方米10元，计284706元。(3)通政发［1997］84号文第十四条之规定，一次性支付公共绿地护理费，按房屋主体造价的0.5%计87255元；二至七项费用合计为766121.20元。为了使拆迁户在7月15日前能够办理住户产权证手续，预防拆迁户上访，恳请该局领导尽快批示。 2003年3月27日，甲方市政处与乙方中城公司签订一份《关于虹桥路东段拆迁安置房款结算说明》，载明：一、根据2001年7月13日修订的虹桥路东段拆迁安置合同精神，乙方提供的安置房建筑面积为27682.84平方米，每平方米按1600元计算，共计安置房款为44292544元。二、甲方到目前为止已汇给乙方安置房款43700000元。三、根据上述二项情况，甲方尚欠乙方安置房款592544元。四、乙方提出要求甲方另增加的塑钢差价、公共部分维修基金差额，以及物业用房等费用，待政府协调后再另行结算。 另查明，2002年5月13日，中城公司支付了城南东苑商品房销售面积测量费58674.6元。 还查明，1997年4月16日南通市人民政府转发了南通市建设委员会制定的《南通市市区居住区绿化管理暂行办法》（通政办发[1997]84号），其中第七条规定，居住区的绿化建设，由居住区开发单位或建设单位负责，接受市城市绿化行政主管部门的检查和指导。第十四条，居住区绿化建设与管理资金的筹集与支出规定：（一）新建、改建、扩建的居住区，绿化建设与管理资金按居住区建设项目总投资的2%纳入项目建设计划。其中1.5%用于居住区的绿化建设，0.5%由居住区开发和建设单位在绿化建成移交时一次性拨给绿化接管单位。（二）已建成并实行物业管理的居住区，管理资金由物业管理公司从物业管理收费中列支。（三）居住区已移交而尚未实行物业管理的，管理资金由绿化管理单位从居住区环境卫生保洁费中列支；未移交的，由开发单位负责。 诉讼中，原告中城集团还提供了一份《应向市政收取的城南东苑相关物业管理费用》，经质证，被告城建中心不予认可。本院认为该份证据及相应的表格来源不明，对本案不具有证明力。 诉讼中，经原告中城集团申请，原市政处副主陈某,4忠到庭作证陈某,4忠表述，上述《关于城南东苑(虹桥东路)安置房结算请示》中第三项、第四项当时市政处的领导班子应该有决定权，第七项需请示。这个请示报告中的所有事项最终没有具体和原告结算，陈某,4忠离开前也没有批下来，最终有没有批下来不清楚。这部分费用市政处准备请示，如果能请示下来就由市政处承担，但是没有向被告承诺过。第三项、第四项原告是答应与被告结算的，第七项需要请示，看请示结果。 经质证，原告中城集团对陈某,4忠的证言没有异议，认为其反映的事实基本上是客观的。 被告城建中心认为，证人是在时隔十几年通过回忆反映的情况，不可避免的会出现记忆误差。但是证人有一点说的是对的，他肯定了政府项目的资金来源在于财政，费用支出必须得到财政认可，在实际操作当中经办人个人是无权代表政府决策的，但是证人认为审核费、保费某,4政处的领导班子是可以决定的，他说是可以先列入再报建设局审批，他这种说法是矛盾的，也就是说市政处的班子是无权决定的，本案的操作是向财政请示，这个操作明显也与证人的陈述不一致，所以证人的陈述与事实不相符，而且它是一个孤证，所以不能作为定案依据。 本院认为，证人证言有时受证人主观动机、参与事件的程度、记忆能力等主客观因素的影响，会偏离事实真相，应与本案中的其他证据相互核实后才能作为定案依据。 综合原、被告的诉辩意见及提供的证据，本案的争议焦点为：一、原告中城集团主张的各项费用是否有合理依据。二、原告中城集团的诉讼请求有未超过诉讼时效期间。对此本院分述如下。 对于争议焦点一，原告中城集团主张的各项费用包括审核费40408.89元、保安费10363.80元、公共绿地护理费87255元、公共部位维修基金343387.51元、生活垃圾清运费284706元，合计766121.20元。本院认为，原告中城集团作为安置房的提供方，其负有将配套齐全可以取得产权登记的安置房交付给被告城建中心的合同义务，对于安置对象为拆迁户，是否会产生如保安费、审核费等其他费用的问题，鉴于上述《虹桥路东段拆迁安置房合同》本身就是在“拆迁户以种种理由阻挡施工……”的背景下修订的，合同中亦强调了“此价格为安置房最终价，此外乙方不再向甲方收取其他任何费用，1600平方米中含政府收取的各项规费……”，故原告中城集团作为该合同的签订人对于上述问题应有预期。至于公共绿地护理费，南通市人民政府早在1997年即已转发相关规定，被告中城集团作为长期从事房地产开发的企业，对此应为明知，绿化项目本身也应作为安置房的配套项目一并提供，况且本案中原告中城集团并未提供其已交付公共绿地护理费的相关证据，该笔费用实际有未缴纳尚未可知。对于原告中城集团主张的公共部位维修基金、生活垃圾清运费等费用，参照上述《虹桥路东段拆迁安置房合同》中的约定，此类费用应由原告中城集团或原告的物业管理公司向住户收取，而非向被告城建中心主张权利，况且对于其中的公共部位维修基金原告中城集团在本案中亦未能提供证据证明已由其垫付。至于被告城建中心是否另行向原告中城集团承诺由被告支付上述各项费用，本院认为，被告虽然向南通市财政局所作出《关于城南东苑(虹桥东路)安置结算请示》并列明了各项费用，但该请示报告不构成对原告中城集团的承诺，事实上，双方在其后于2003年3月27日签订的《关于虹桥路东段拆迁安置房款结算说明》中，被告亦未明确向原告承诺上述相关费用由被告承担。至于证陈某,4忠所陈述部分费用有未承诺向被告给付的问题，其前后证言有矛盾，与双方签订的书面结算说明亦不吻合；其陈述的部分费用市政处有权决定是否给付，与请示报告亦不一致。对于被告是否向原告承诺增加给付相关费用的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，主张合同关系变更的一方当事人对引起合同关系变动的事实应承担举证责任，故在被告中城集团未能提供充分证据证明双方对于原《虹桥路东段拆迁安置房合同》中诸如“此价格为安置房最终价，此外乙方不再向甲方收取其他任何费用……”等条款进行变更的情况下，对于原告中城集团主张的上述各项费用及相应利息的诉讼请求，本院不予支持。 对于争议焦点二，本院认为，原、被告双方于2003年3月27日签订了《关于虹桥路东段拆迁安置房款结算说明》，其中第四条虽然载明对于乙方（即原告）提出要求甲方（即被告）另增加的塑钢差价、公共部分维修基金差额，以及物业用房等费用，待政府协调后再另行结算，但被告此前于2002年6月24日即已向南通市财政局请示，并注明该请示的目的是为了使拆迁户在7月15日前能够办理住户产权证手续，请求尽快批示。即使从2003年3月27日起算，考虑6个月左右合理的协调期间，此后被告仍未承诺或与原告另行签订结算协议，应视为原告所主张的权利受到了侵害，原告中城集团虽主张其曾数次向被告发函主张权利，但未能提供证据予以证明，原告中城集团至2018年6月25日才向本院递交诉状，提起本案诉讼，明显怠于主张权利，超过了法律规定的诉讼时效期间。至于原告中城集团在诉讼中主张双方还有其他债权债务未结算，双方互负债务，始终没有进行结算，被告有购房款在原告处，所以原告也以此购房款作为被告将来履行债务的保证，故而直到去年被告另案起诉原告要求给付房款后，原告才起诉被告的辩解，本院认为，本案中原告所主张的各项权利，其在发生后即已明确知晓，与其他债权债务关系的结算无关，也不影响原告向被告主张案涉权利，故对于原告中城集团的上述辩解本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下： 驳回原告江苏中城投资集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费9277元（已减半），由原告江苏中城投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费18554元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审判员  吴陈根 二〇一八年十二月二十八日 书记员  高玲玲