上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初10020号原告：上海君宁公共租赁住房运营有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王维贞，执行董事。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海雷哲置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈晖，总经理。第三人：上海新上铁实业发展集团有限公司，住所地上海市。法定代表人：魏勇杰，总经理。委托诉讼代理人：乔增南，上海宇天律师事务所律师。原告上海君宁公共租赁住房运营有限公司(以下简称“君宁公司”)与被告上海雷哲置业有限公司(以下简称“雷哲置业”)、第三人上海新上铁实业发展集团有限公司(以下简称“新上铁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月18日公开开庭进行了审理，此后本院依法追加新上铁公司为本案第三人，并于2018年10月16日、2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周懿懿，被告的法定代表人陈晖，第三人新上铁公司的委托诉讼代理人乔增南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君宁公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付上海市松江区松汇东路XXX号房屋；2.被告赔偿原告违约金2,852,097元(币种为人民币，以下同)。审理中，原告君宁公司变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告违约金2,852,097元。事实和理由：2016年8月15日，原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市松江区松汇东路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，作为宾馆、酒店式公寓等商业经营。双方约定了租期、免租期、年租金、交房时间、违约金等。原告依约向被告提供57万租赁保证金的支票后，立即开展了一系列招商工作，并委托了设计院作了施工方案设计和施工准备。但被告以涉案房屋产证未办出为由迟迟未向原告交付房屋。2016年11月起，原告不断通过电话、微信等方式催促被告先行交付房屋，但被告仍不同意。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告雷哲置业辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方的租赁合同没有成立和生效，双方本身就不存在履行房屋租赁合同的情况。原、被告在合同中约定于2018年8月31日前签订正式正式合同，又约定原告需在支付租赁保证金的同时支付第一期租金，后原告只能以支票支付租赁保证金，无法支付租金，故被告未收取租赁保证金，也未与原告签订正式合同。被告履行合同的能力在缔约时并无问题，当时未交付房屋的原因就是原告未按约支付租赁保证金和租金。此外，即便被告违约，原告主张的违约金也过高。第三人新上铁公司辩称，在原告起诉前，第三人对原告和被告之间签订的合同不知情。被告和案外人上海雷哲实业有限公司(以下简称“雷哲实业”)此前系从案外人上海铁路分局南站综合服务有限公司(以下简称“南站公司”)处取得涉案房屋的建设开发权。上海铁路局在2014年将涉案房屋的经营管理权从案外人上海铁路分局南站综合服务有限公司处收回，交由第三人管理，被告已经丧失涉案房屋的出租权。此后，第三人和被告雷哲置业、案外人雷哲实业一直在处理善后事宜。2017年10月左右，涉案房屋办理出房地产权证，登记在上海铁路局名下。上海铁路局和第三人均不认可被告享有涉案房屋的出租权利。经审理查明：2016年8月15日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租于原告。合同约定如下：房屋权利人为上海铁路局，房屋坐落上海市松江区松汇东路XXX号；甲、乙双方约定于2016年8月31日之前签订正式的租赁合同；甲方应于2016年10月16日前向乙方交付房屋；房屋租赁期自2016年10月16日起至2033年1月15日止，共16年零3个月；其中2016年10月16日起至2018年1月15日止为免租装修期(15个月)；第1-3年(2018年1月16日至2021年1月15日)租金为每年6,845,035元……租金每三年环比递增12%；租金支付方式为付六押一，先付后用；乙方应于本合同签订后10个工作日内，将房屋保证金57万元的支票交付给甲方，另并按约将首期6个月的租金支票开具后交付给甲方；租金支付方式都为每6个月支付一次，逾期支付的，每逾期一日需按日租金的0.3%支付违约金，每期租金在到期日后的7天内支付；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的乙方应向另一方按月租金的10倍支付违约金：1.甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付……。签订前述合同时，被告向原告出示了上海市住房和城乡建设管理委员会于2016年3月24日向南站公司出具的《建设工程竣工验收备案证书》和2011年6月27日南站公司向被告出具载有南站公司授权被告全面负责松汇东路XXX号项目的投资、建设、经营、管理工作的《授权书》。前述合同签订后，原告就57万元租赁保证金向被告开具支票一张，被告于同日就该57万元租赁保证金向原告开具《收款收据》一张，但被告到期未提请收款。2016年8月26日，被告要求原告重新开具支票一张，原告向其开具后，被告在支票到期前仍未提请收款。关于被告未向银行提请收款的原因，被告称原告在第一次向其交付支票时称账户上暂时没钱，故被告从未向银行兑现支票。当时之所以开具57万元的收据给原告，是因为被告收到了支票，而原告称虽然账户里暂时没钱，但处于待收状态，一旦有钱其就可提请收款。前一张支票的有效期经过后，被告和原告说换张支票，原告也向被告开具了新的支票，但原告在更换支票时仍告知被告账户内没钱，故被告仍未提请收款，并在第二次支票到期后电话通知原告，要求其在下次连同租赁保证金和租金的支票一并交付被告。因为原告最终未另行向其提供租金的支票，被告和原告也未再签订正式的房屋租赁合同。对被告的相关陈述，原告表示否认。经查，原告曾于2016年8月22日向支票对应账户汇入100万元，截至2016年8月30日，该账户内的存款余额始终维持于57万元以上。2016年10月27日，原告向被告发送短信称：“陈总您好，上次碰面至今又一个多月，不知您处事情处理得如何了？预计什么时候可以交房进场啊？？？”2016年10月28日，被告的法定代表人陈晖回复原告称：“宁总，关于合作条件还有部分需要协调，您这么晚发信还如此咄咄逼人的口气我实在无语！！！”2016年11月20日，原告向被告发送短信称：“陈总，周末好，不知你们事情处理得如何了啊？能否告知下预计什么时候可以交房啊？好让我们也好安排后续的很多工作进展啊……”同日，被告的法定代表人陈晖回复原告称：“房产证还在办理中，还好当时没有收您的钱，否则我赔款都赔不起啊！产证办好通知您再行协调。谢谢宁总！”此后原告又多次询问被告涉案房屋的产证办理事宜，并敦促被告尽快交房。审理中，第三人作为上海铁路局委托经营管理涉案房屋的单位，向本院出示了上海市静安区人民法院的调解书及相关执行公告，载明被告及雷哲实业负有将涉案房屋返还第三人之义务，并明确表示涉案房屋无法再由被告出租于原告。为此，原告于2018年10月16日当庭向被告表示要求解除原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》。另查明：关于《上海市房屋租赁合同》相关条款的理解，原、被告在“甲、乙双方约定于2016年8月31日之前签订正式的租赁合同”和“乙方应于本合同签订后10个工作日内，将房屋保证金57万元的支票交付给甲方，另并按约将首期6个月的租金支票开具后交付给甲方”两个条款上存在争议。对于前者，被告认为双方之间只是达成了缔约意向，尚未签订正式合同；原告则认为该条款仅意味着双方需为工商证照办理等行政审批事宜签订一份形式上的房屋租赁合同，又称合同补充条款中关于原告在承租房屋后将在涉案房屋处重新注册一家新公司并与被告按照本合同条款重新签订租赁合同的约定也可以印证这一点。对于后者，被告认为该条款说明原告在交付租赁保证金支票的同时还需向被告开具首期6个月租金的支票；原告则认为该条款的意思并非同时支付，而是参照合同约定的租金支付时间交付支票，且被告在收取租赁保证金支票时事实上也未针对该问题向原告提出。以上事实，有上海市房屋租赁合同、建设工程竣工验收备案证书、授权书、收款收据、支票存根、短信记录、微信记录、民事调解书、执行公告、当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：一、关于原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》的定性和效力认定。虽然《上海市房屋租赁合同》的相关条款已较为完备，但原、被告在《上海市房屋租赁合同》中明确于2016年8月31日之前签订正式的租赁合同，已显示在未来另行订立本约之意思表示，故本院认定《上海市房屋租赁合同》的性质为预约合同。原告称该条款中在未来签订的仅为形式上的合同，与合同的相关约定不符，亦难以与合同其他条款形成逻辑上一贯的解释，本院不予采信。现原、被告均在合同上签字盖章，且合同的相关约定并未违反法律、法规的强制性规定，合同已经成立和生效，对于被告关于合同未成立和生效的辩称意见，本院不予采信。二、关于被告在本案中应当承担的责任。预约合同成立后，当事人非因正常磋商不成而无法订立本约，需承担相应的违约责任。被告虽辩称原告未能按约向其提供租金支票，故而未能签订正式的房屋租赁合同，但从双方合同条款的约定来看，原告租赁涉案房屋的装修免租期长达十五个月，双方后续仍需在磋商后订立正式合同，且事实上被告在收取原告租赁保证金支票时并未向原告一并索取租金支票，因此本院认为原告关于租金支票交付时间的解释更符合双方缔约时的真实意思表示，本院予以采信。被告又称其与原告仍需就后续订立合同的若干条款进行协商，尚未达成一致，但是被告在审理中所称条款均属履约细节而非缔约细节。现原告基于被告出具的南站公司持有的《建设工程竣工验收备案证书》和南站公司出具的《授权书》与被告订立合同，具有一定的信赖利益，在缔约后已按约向被告提供租赁保证金支票，被告因自身原因未提请收款，且无正当理由未与被告订立正式的房屋租赁合同，且事实上也已丧失了涉案房屋的出租权，故原告当庭提出解除合同于法有据，被告理应就预约合同承担相应的违约责任。鉴于被告在本案中提出违约金过高的抗辩意见，本院综合考虑本案实际情况，酌情将被告需向原告支付的违约金调整为25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海君宁公共租赁住房运营有限公司与被告上海雷哲置业有限公司之间于2016年8月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年10月16日解除；二、被告上海雷哲置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告上海君宁公共租赁住房运营有限公司支付违约金25万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,617元，减半收取计14,808.5元，由原告上海君宁公共租赁住房运营有限公司负担12,283.5元(已付)，由被告上海雷哲置业有限公司负担2,525元(于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一八年十二月十二日书记员  孙灵杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。法律条文