河北省新乐市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0184民初2792号原告：李浩岩，女，1988年12月4日出生，汉族，住河北省新乐市。委托诉讼代理人：李杰，石家庄市新乐诚真法律服务所法律工作者。被告：杨敬远，男，1989年12月1日出生，汉族，住河北省新乐市。委托诉讼代理人：胡万清，河北国澳律师事务所律师。被告：林靖，女，1989年10月15日出生，汉族，河北省住新乐市。原告李浩岩与被告杨敬远、林靖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告李浩岩委托诉讼代理人李杰，被告杨敬远及其委托诉讼代理人胡万清到庭参加诉讼。被告林靖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李浩岩向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同并按照协议约定将新乐市锦绣东方小区9号楼1单元1501室房屋办理过户到原告名下。违约金、赔偿金将增加诉请。二、诉讼费、保全费及其他费用由被告负担。事实与理由：2016年11月21日原告与被告签订房屋买卖合同，原告购买被告杨敬远、林靖名下的新乐市锦绣东方小区9号楼I单元1501室的房产一套。原告已付清被告购房款61万元（包括银行贷款）。现被告没有按照约定将该房产办理过户到原告名下。原告多次找到被告，被告迟迟不予办理过户手续。被告杨敬远、林靖是夫妻关系。为维护原告的合法权益，请贵院依法支持原告诉请。杨敬远、林靖辩称，2016年10月，答辩人将位于锦绣东方小区9号楼1单元1501房屋委托中介机构石家庄道和房地产经纪有限公司出售，2016年11月21日，答辩人与李浩岩及中介方三方签订房屋买卖（置换）合同，约定答辩人将房屋出售给李浩岩，成交价610000元，买方交定金10000元，并约定其他条款。签订买卖合同时该房屋未取得产权证书，根据房地产管理法第37条的规定，未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。因原被告之间的交易违反上述法律的强制性规定，依据合同法第五十二条的规定，该合同应属于无效合同。另外，原告实际上是该买卖合同中介方的从业人员，且担任中介机构法定代表人职务，但答辩人委托中介机构销售该房屋时并不认识原告，原告当时告诉答辩人自己的姓名叫李雪，2016年11月签订合同时，原告说李浩岩有事来不了，让我代签，说客户已经将钱转到她卡上，由她转给答辩人，原告作为中介机构中介人员向答辩人隐瞒事实，故意违反规定将答辩人出售的房屋与原告自己进行交易损害答辩人的利益，《房地产经纪管理办法》第25条和《石家庄市房产中介服务管理办法》第24条、28条都禁止中介机构和中介机构的从业人员以自己的名义购买客户委托出售的房产或者是低价购买高价出售，所以从此两规定的角度来看，原告对本案诉争房屋不具备购买资格，所以双方签订的合同并不成立。另外，原告实际上也没有履行买卖合同义务，从第8条内容可以看出，过户时房产证姓名不确定，说明原告是利用从业人员的便利在倒卖房产，房款实际支付人是案外人强建中，不是原告，还有装修押金、房屋面积差价和维修基金，原告都没有向答辩人支付。综上，答辩人请求法院依法确认买卖合同无效或合同不成立。驳回原告对答辩人的诉请。经审理查明，2016年11月21日，原告李浩岩与被告杨敬远、林靖经中介机构石家庄道和房地产经纪有限公司中介签订《房屋买卖（置换）合同》一份，该合同约定：第一条：1.甲方（本案二被告）自愿将坐落在新乐市锦绣东方小区9号楼I单元1501室的房屋出售给乙方（本案原告）。2.房屋性质：所有权人：杨敬远，产权证号（无），房型：3-2-2，建筑面积约：134平米，楼层：15，总层数：18，地下室（小房）约：12平米，附属设施：毛坯。第二条：甲乙双方协商后实际成交价格为：人民币大写：陆拾壹万元整，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第四条：1.（1）乙方向甲方交付定金人民币大写壹万元整。第六条：违约责任：6.如甲乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应当向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介费一律不予退还。第八条：1.过户时，房产证姓名未定，于当时情况为准，甲方应全面配合。合同签订前，2016年11月6日交定金10000元，合同签订当日，给被告购房款385750元，截止到2018年4月9日将银行贷款本金及利息190500元全部还清（房贷由案外人强建中转账偿还）。2016年11月21日，被告将房屋相关的购房款发票、本费、服务费、契税发票、交房细则、装修施工许可证、地下室协议书、申请贷款审批表、贷款对账表、锦绣东方房屋使用说明、钥匙、房屋买卖合同、补充协议等交付给了原告。同日甲方（二被告杨敬远、林靖）与乙方（原告李浩岩）签订一份《房地产买卖协议》该协议约定：经甲乙双方协商同意就甲方锦绣东方9号楼1单元1501室房产转卖给乙方一事达成以下协议：一、此房为未办理房产证的按揭贷款房。二、该房以610000元成交买卖（大写：陆拾壹万元整），其中银行剩余214249.92元还以甲方名义贷款，实际还款人为乙方，等房产证下来后再办理相关转让手续。三、此房产约定于原房主房产证办下来时进行过户，原房主有义务第一时间通知乙方或丙方，三方共同去领取房产证并过户。过户费用由乙方承担，甲方应全面配合过户手续，如甲方私自领取房产证或者用房产证做其他交易或者抵押，原房主应赔偿乙方该房款的2倍（共计：122万元整）作为赔偿款，并配合乙方过户。四、乙方一年出现2次违约的行为，则视为本合同无效，首付款不退，定金不退。被告于领取房产证时间为2018年3月份，房产证上标注时间为2017年9月15日。被告称该房产已用于办理抵押贷款，贷款金额为450000元。且该房产因被告其他纠纷已被法院查封。本院认为，原被告对签订的《房屋买卖（置换）合同》的真实性无异议，原告已向被告交纳了房价款并还清了该房产按揭贷款，被告已经将房屋相关的房屋买卖合同、补充协议、购房款发票、地下室协议书等交付给了原告，以上事实清楚，本院予以认定。被告主张签订买卖合同时该房屋未取得产权证书，根据《城市房地产管理法》第37条的规定，未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。因原被告之间的交易违反上述法律的强制性规定，依据合同法第五十二条的规定，该合同应属于无效合同。另，被告主张原告作为中介机构中介人员向答辩人隐瞒事实，故意违反规定将被告出售的房屋与原告自己进行交易，损害了被告的利益，根据《房地产经纪管理办法》第25条和《石家庄市房产中介服务管理办法》第24条、28条的规定，都禁止中介机构和中介机构的从业人员以自己的名义购买客户委托出售的房产或者是低价购买高价出售，所以原告对本案诉争房屋不具备购买资格，双方签订的合同并不成立。对此本院认为，被告依据的《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》和《石家庄市房产中介服务管理办法》的相关条款均为管理性规定，不属于效力性强制规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案涉案房屋被告现已取得了房产证，故被告主张买卖合同无效，本院不予支持。被告在取得了房产证后，未按照合同约定履行过户手续，而将该房产用于抵押贷款，明显违反了诚实信用原则。另外，被告主张原告应当给付装修押金、房屋面积差价和维修基金，对此本院认为，原被告成交价款为该房产及包含地下室在内的总价款，并不存在房屋面积差价问题，至于装修押金、和维修基金在合同中未予以涉及，被告对此可另案主张。本案在审理的过程中，基于该房产已用于抵押贷款及被另案查封的情况，对原告已进行了释明，原告坚持诉请，本院认为，以上事实并不必然导致该房产不能过户，故本院对原告要求被告按照协议约定将新乐市锦绣东方小区9号楼1单元1501室房屋办理过户到原告名下的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：被告杨敬远、林靖于十五个工作日内协助原告李浩岩将新乐市锦绣东方小区9号楼1单元1501室房屋办理过户到原告李浩岩名下。案件受理费80元，保全申请费35780元，由被告杨敬远、林靖承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，或提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据复印件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李红朝人民陪审员  徐素敏人民陪审员  陈晓敬二〇一八年十二月二十日书 记 员  赵雨鹤