广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1395号上诉人（原审原告）：阳西县志诚物业服务有限公司，住所地：阳西县新城**情侣路。法定代表人：邱秀仙，该公司经理。委托诉讼代理人：李孔文，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡娟兰，女，1971年1月5日出生，汉族，户籍地广东省阳西县。委托诉讼代理人：徐志坚，广东康凯律师事务所律师。上诉人阳西县志诚物业服务有限公司(以下简称志诚物业公司)与被上诉人蔡娟兰物业服务合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。志诚物业公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令蔡娟兰支付2014年3月13日至2018年2月11日的物业服务费11238.72元给志诚物业公司；三、判令蔡娟兰支付逾期违约金给志诚物业公司（各季度物业服务费的逾期违约金分别以各季度所欠物业服务费为基数从逾期之日起按每日0.3%计算，自2014年4月15日起暂计至2018年3月31日时止的逾期违约金共为24645.78元；2018年3月31日后的逾期违约金以所欠的物业服务费11238.72元为基数按每日0.3%支付，直至付清物业服务费与逾期违约金为止）。四、本案一审、二审诉讼费由蔡娟兰承担。事实和理由:一、原审法院认定志诚物业公司在提供服务的过程中存在明显瑕疵没有事实依据。志诚物业公司一直对蔡娟兰居住的小区实施规范的物业管理服务，为蔡娟兰提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。蔡娟兰称志诚物业公司未履行约定的服务不符合客观事实。蔡娟兰提出房屋存在多项问题为由认为其无需支付物业服务费，但未能提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的后果，其提出的抗辩理由不成立。原审法院认定志诚物业公司履行了《前期物业管理协议》所约定的义务，为蔡娟兰居住的小区提供了物业服务，但原审法院又以志诚物业公司在提供服务的过程中存在明显瑕疵为由驳回志诚物业公司对逾期违约金的诉讼请求，原审法院的判决没有依据且自相矛盾。二、一审法院对涉案物业服务费的标准认定错误。根据《前期物业服务协议》第四条第二款的约定，住宅的物业服务费交纳标准是每平方米1.2元／月。《前期物业服务协议》签订后，双方并没有就物业服务费标准的变更进行协商约定，物业服务费收费标准应按原《前期物业服务协议》约定的标准，即每平方米1.2元／月。志诚物业公司此前之所以按每平方米0.8元／月的标准收取物业服务费是出于尽快收回部分物业服务费，暂时减轻物业服务公司的营运资金周转压力，但这并不排除志诚物业公司日后要求业主按《前期物业服务协议》约定的标准补交物业服务费。三、原审法院驳回志诚物业公司对于逾期违约金的诉讼请求没有法律依据。根据《前期物业服务协议》第四条第一款的约定，蔡娟兰应在每季度15号前缴纳下一季度物业服务费，但蔡娟兰没有按照该约定缴纳2014年3月及此后的所有物业服务费。根据《前期物业服务协议》第八条第四款的约定，蔡娟兰不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，志诚物业公司有权要求蔡娟兰补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。志诚物业公司按照约定提供了物业服务，蔡娟兰无证据证明物业公司提供的服务存在不符合同约定的情形，就没有理由拒不缴纳物业服务费，也不应免除逾期交纳物业服务费的违约金。蔡娟兰辩称，一、志诚物业公司与蔡娟兰的物业服务费的标准是每月每平方0.8元，蔡娟兰的物业费是支付到2014年6月底。志诚物业公司一审提交的证据明细表中记载蔡娟兰实际缴费金额488.64元，每月的物业费是162.88元。蔡娟兰已经支付了3个月的物业费。二、志诚物业公司没有尽到合同约定的服务义务，在卫生、消防、安全隐患等方面存在重大的瑕疵。所以志诚物业公司请求支付违约金没有事实依据。三、志诚物业公司请求2018年3月31日之后的违约金没有事实和法律依据，因为志诚物业公司一审时没有请求，二审无需审理。志诚物业公司一审起诉请求：一、判令蔡娟兰立即支付截止2018年3月拖欠的物业费11238.72元及违约金24645.78元共35884.50元给志诚物业公司；二、本案诉讼费由蔡娟兰承担。一审法院查明的事实：蔡娟兰与阳西县汇福房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡娟兰购买位于阳西县xxx小区xxx单元。2014年3月13日，蔡娟兰与阳西县汇福房地产有限公司签订《房屋交接单》，阳西县汇福房地产有限公司于当日交付该商品房给蔡娟兰。同日，志诚物业公司与蔡娟兰签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业管理是指：自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理。本物业名称：阳西县xxx小区；坐落位置：xxx栋xxx单元；建筑面积：203.6平方米；第一条、双方的权利和义务：甲方（志诚物业公司）的权利和义务：1、对房屋共用部位、共同设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通和车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方（蔡娟兰）收取物业服务费用及其它相关费用；11、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上；乙方的权利和义务：2、监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其它相关费用；第二条、物业服务的内容：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共同设施设备及其运行的维护和管理：公用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；三、环境卫生：1、楼道、消防通道卫生保洁工作、公共环境卫生定时打扫；2、道路、景观小品、公共设施的清洁维护工作；3、生活垃圾及时清运，雨水、污水管道的疏通；四、公共秩序的维护：1、内容：（2）21小时门卫专职值班，小区24小时不定时按规定线路巡逻，对重点区域重点部位每2小时至少巡查一次；（3）每3日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，发现问题及时维修养护；第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方交纳费用时间：按季度缴纳，每季度15号前缴纳下一季度物业服务费用；二、物业服务费交纳标准：住宅、非住宅物业服务费按产权登记建筑面积计算：住宅每平方米1.2元/月，商铺每平方米1.2元/月；2、楼道灯、公共照明灯、清洁用水、公共绿化用水、电梯运行等公共用水、用电产生的实际费用按户分摊(建筑区域内所有业主均应相应分摊）；四、物业收费标准调整：2、政府有关部门如对物业服务费用标准做出调整，则物业服务费用标准按政府指导价格调整；第八条、违约责任：一、四方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金等内容。合同签订后，志诚物业公司履行《前期物业管理服务协议》所约定的权利义务，为蔡娟兰居住的小区提供物业服务。自2014年1月起，蔡娟兰以志诚物业公司未能提供相应的物业服务为由，拒绝支付物业服务费。另查明，志诚物业公司成立于2012年2月16日，经营范围包括物业服务；房地产中介代理等。志诚物业公司、蔡娟兰自签订《前期物业服务协议》时起，按照住宅每平方米0.8元/月标准交纳物业费。又查明，志诚物业公司提供物业服务至2018年2月10日。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中志诚物业公司作为具有独立的法人资格的物业服务企业与蔡娟兰签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且未悖法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行相应的义务。本案中，争议的焦点有：（一）关于物业服务时间计算至何时的问题。根据志诚物业公司、蔡娟兰提交的相关证据以及一审法院经调查核实的证据显示，志诚物业公司已于2018年2月11日停止物业服务，故志诚物业公司的物业服务费计算应从2014年7月1日计至2018年2月10日，共43个月10天，约43.33个月。志诚物业公司请求物业费计至2018年3月31日没有事实依据，一审法院不予支持。(二)关于物业服务费计算标准问题。志诚物业公司自从与蔡娟兰签订服务协议以来，一直按照住宅每平方米0.8元/月的标准收取物业服务费，现志诚物业公司主张按照协议约定的每平方米1.2元/月的标准计算物业服务费，违反公平和诚实信用原则，一审法院不予支持，应按实际支付的每平方米0.8元/月的标准计算物业服务费。蔡娟兰应付的物业服务费为7057.59元（203.6㎡×0.8元/㎡/月×43.33个月），超出上述物业服务费部分，一审法院不予支持。（三）关于违约金计付问题。虽然协议约定蔡娟兰从逾期之日起按每天0.3﹪交纳违约金，但因志诚物业公司在提供服务的过程中确实存在明显瑕疵，故其要求蔡娟兰支付违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，作出判决：一、限蔡娟兰在本判决生效之日起十日内支付尚欠2014年7月1日至2018年2月10日的物业服务费7057.59元给志诚物业公司；二、驳志诚物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费698元，减半收取计349元，由志诚物业公司负担280元，蔡娟兰负担69元。二审双方没有提供新证据.本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。本院另查明，蔡娟兰在一审提供《F座2018年应缴费一览表》，该表载明业主欠缴物业服务费的情况，其中物业服务费按每平方米0.8元/月的标准计收。志诚物业公司确认志诚物业公司张贴《F座2018年应缴费一览表》于小区公示栏中。蔡娟兰提供一组照片，照片显示小区存在消防栓损坏、住户的信箱缺失、电线凌乱、灭火器超过使用年限、商铺厨房油烟直接排到一楼花园等现象。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点：一、物业服务费的标准应如何确定。二、志诚物业公司请求蔡娟兰支付逾期违约金应否支持。对于争议焦点一，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费按每平方米1.2元/月的标准计算，但从查明的事实看，志诚物业公司从签订《前期物业管理服务协议》起就按每平方米0.8元/月的标准收取物业服务费，蔡娟兰提供的《F座2018年应缴费一览表》反映志诚物业公司也是按每平方米0.8元/月要求业主缴付物业服务费的。由此可见，双方以实际行为改变了《前期物业管理服务协议》对于物业服务费标准计算的约定，物业服务费计算标准已变更为每平方米0.8元/月。志诚物业公司上诉主张按每平方米1.2元/月标准计算物业服务费，理据不足，本院不予支持。对于争议焦点二，蔡娟兰在本案确实存在逾期缴纳物业服务的违约行为，但蔡娟兰提供照片反映小区存在消防栓损坏、住户的信箱缺失、电线凌乱、灭火器超过使用年限、商铺厨油烟直接排到一楼花园等现象，证实志诚物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，也存在违约的情况。综合考虑双方的违约情况，一审没有支持志诚物业公司要求蔡娟兰支付逾期违约金的主张，并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当，应予维持。志诚物业公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费521元，由阳西县志诚物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一八年十二月十八日法官助理陈欢欢书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。