湖北省十堰市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）鄂03行初17号原告陈新喜，男，汉族，1962年3月12日出生，住湖北省竹山县。被告湖北省竹山县人民政府。住所地，湖北省竹山县城关镇人民路92号。法定代表人陈建平，县长。出庭负责人陈鹤，副县长。委托诉讼代理人魏运桥，竹山县人民政府法制办干部。委托诉讼代理人樊随庸，湖北弘亚律师事务所律师。被告湖北省十堰市人民政府。住所地，湖北省十堰市茅箭区北京中路号。委托诉讼代理人毛大勇，十堰市人民政府法制办干部。委托诉讼代理人饶哲，十堰市人民政府法制办干部。原告陈新喜诉被告竹山县人民政府、十堰市人民政府房屋征收补偿决定及行政复议一案，于2018年5月8日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后，依法组成由审判员谭丹平担任审判长，审判员井家坤（主审）、宋志彪审判员参加的合议庭于2018年8月1日公开开庭审理了本案。原告陈新喜，被告竹山县人民政府的负责人陈鹤，委托诉讼代理人魏运桥、樊随庸，被告十堰市人民政府的委托诉讼代理人饶哲到庭参加了诉讼。本案经批准依法延长审限3个月，案现已审理终结。被告竹山县政府于2017年12月7日对原告计宝明的房屋作出竹政征补〔2017〕第010号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，主要内容为：房屋征收部门支付被征收人房屋征收补偿款人民币113432.3元，支付被征收人装饰装修和附属物补偿款人民币17451.50元，未经登记房屋面积72.88平方米补偿款211251.31元，搬迁补助费1117.40元，临时安置补助费4022.64元。被告十堰市人民政府于2018年3月21日对原告计宝明的复议申请作出十行复决字[2018]16号行政复议决定，以竹山县政府作出的房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，内容适当，决定维持竹山县人民政府作出的竹政征补〔2017〕第010号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。原告陈新喜提起本案的诉讼请求为：撤销被告竹山县人民政府竹政征补字【2017】第010号《国有土地上房屋征收补偿决定书》和被告十堰市人民政府十行复决字【2018】第16号行政复议决定。事实与理由：被告竹山县政府将原告的房屋纳入东门社区棚户区改造范围，并下发了棚改方案。按照方案规定，置换方式可以货币补偿或者产权置换两种方式。县房屋征收部门在东门区域内进行集中建房安置。原告选择在棚户区范围内选择还建房。后被告竹山县棚改指挥部明确只有一种货币补偿方式，不再进行产权置换，原告不满多次找房屋征收部门协商无果。被告竹山县人民政府于2017年12月7日对原告作出竹政征补字【2017】第010号《房屋征收补偿决定书》，原告不服向十堰市人民政府申请行政复议，十堰市人民政府于2018年3月21日作出维持原行政行为的十行复字[2018]16号行政复议决定。原告认为被告作出的房屋征收补偿决定违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，违反了党和国家有关政策，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1、原告的身份证复印件，拟证明本人的合法身份。证据2、房产证复印件，拟证明本人的房产情况。证据3、房产现状照片一张，拟证明房产现状。证据4、《房屋征收补偿决定》，拟证明被告作出房屋征收补偿决定的主要内容。证据5、《行政复议决定书》，拟证明被告十堰市人民政府作出复议决定的主要内容。被告竹山县人民政府辩称，1、原告陈新喜诉称竹山县政府没有提供产权调换的房屋不符合事实。2、被诉的《国有土地房屋征收补偿决定书》程序合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市县人民政府依照本条例按照征收补偿方案作出补偿决定。东门片区征收补偿方案规定的征收签约时间为2017年4月5日至2017年8月4日，原告在确定的签约期限内达不成补偿协议，房屋征收部门报请被告作出征收补偿决定。被告依法作出决定，程序合法。3、《国有土地房屋征收补偿决定书》认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，内容合理适当。《东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》等文件规定了对被征收人的安置补偿方式有货币补偿和房屋产权调换。被告选定了“千福.上庸城”、“莲花名苑”、“四季花城”三个楼盘作为政府代筹房源，供原告选择上述房源进行房屋产权调换。按照法律规定的程序，由被征收人选择确定了具有专业资质的永业行湖北土地房地产评估咨询有限公司，对原告的房屋价值进行了评估，评估的原告房屋的装饰装修物和附属物补偿款为人民币17451.50元、房屋补偿款113432.34元、搬迁补助费1117.40元、临时安置补助费4022.64元，未经登记房屋面积补偿款211251.31元，确定了被征收房屋的价值，原告对评估没有提出异议。被告在征收与补偿方案中给予了长时间的协商签约期限，房屋征收部门的工作人员也与原告在签约期内对补偿方式等进行了协商，没有达成补偿协议，被告决定对原告货币补偿符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条、第19条、第21条、第26条的规定。原告诉称房屋征收部门坚持货币置换的单一方式且货币补偿明显低于市场房价不符合事实，理由不成立。综上，被告所作的《国有土地房屋征收补偿决定书》，认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、补偿决定合理、程序合法，请判决依法维持，以促进利国利民的棚户区改造民生工程早日完成及广大困难群众的住房条件早日得到改善。被告竹山县人民政府在法定期限内向本院提交了下列证据：第一组：证据1、竹山县人民政府办公室统一社会信用代码。拟证明：竹山县人民政府负责区域内房屋征收和补偿工作（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条）。第二组：证据2、鄂发改投资〔2015〕513号文件；证据3、关于东门片区城市棚户区改造项目符合“十三五”规划通知；证据4、竹山县东门片区城市棚户区改造项目用地位置土地利用总体规划图。拟证明：东门片区城市棚户区改造项目建设活动符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条的规定。第三组：证据5、房屋征收部门拟定的征收补偿方案意见稿；证据6、竹山县人民政府公开征求意见的通告；证据7、公布照片11张；证据8、举行听证报告；证据9、听证会笔录；证据10、听证报告；证据11、社会稳定风险评估报告；证据12、政府常委会讨论文件；证据13、征收补偿费存款账户。拟证明：房屋征收补偿方案出台前程序合法，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10、11、12、13条的规定。第四组：证据14、关于印发竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案通知；证据15、竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案；证据16、竹山县人民政府关于对东门片区城市棚户区改造范围内房屋及其附属物实施征收的决定；证据17、补偿标准；证据18、公告照片；证据19、竹山县东门片区城市棚户区改造项目实施方案。拟证明：1、竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案、竹山县人民政府关于对东门片区城市棚户区改造范围内房屋及其附属物实施征收的决定、补偿标准等按照法律程序制定，具有法律效力；2、房屋征收部门与被征收人签约时间为：2017年4月5日至2017年8月4日。第五组：证据20、邀请评估机构的函、公告、遴选文件、评委签到表、报价和承诺确认表、报价得分表、评估机构遴选结果公示公告。拟证明：1、永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司当选为竹山县东片区城市棚户区改造项目评估机构；2、遴选程序符合规定。第六组：证据21、被征收房屋花名册。拟证明：原告房屋在征收范围的被征收房屋人。征收范围的被征收房屋人共计901户。第七组：证据22、房源采购资金监督管理协议；证据23、转账支票存根。拟证明：被告选定了“千福.上庸城”、“莲花名苑”、“四季花城”三个楼盘作为政府代筹房源供原告选择上述房源进行房屋产权调换。第八组：证据23、永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司报告书及送达回证。拟证明：证明原告房屋面积、位置、结构、使用性质、对被征收房屋价值的评估数额、搬迁、临时安置等补偿数额。第九组：证据24、洽谈笔录；证据25、房屋调查表、现场勘察笔录、未登记房屋调查申请书、被征收对象统计表；证据26、棚改工作人员的证明、照片。拟证明：证明与原告协商签订补偿协议过程，在签约期内未达成征收补偿协议。第十组：证据27、房屋征收部门向被告递交的作出征收决定的申请；证据28、竹山县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书；证据29、竹山县人民政府公告。拟证明：1、被告依法对被征收房屋作出补偿决定；2、告知了原告救济途径和时间；3、竹山县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书送达原告；4、程序合法。被告十堰市人民政府辩称，1、《十堰市人民政府行政复议决定书》（十行复决字〔2018〕16号）认定事实清楚，适用法律正确。被告受理原告的行政复议申请后，要求竹山县人民政府作出答辩，并根据竹山县人民政府提供的证据、依据，依法对案件事实进行了书面审核。经查：竹山县人民政府于2017年3月31日作出竹政发〔2017〕4号《竹山县人民政府关于对东门片区城市棚户区改造范围内房屋及附属物实施征收的决定》，对城关镇民族路以西，施洋路以东，纵横大道以北，东门街以南（含移民楼），公安局西侧部分区域，大街片区部分区域实施征收，并依法对竹政发〔2017〕4号征收决定及《竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》进行了公告。原告位于竹山县城××镇县××号房屋，处于征收范围之内。因竹山县人民政府房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，故竹山县人民政府依法按照《竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》，于2017年12月7日对申请人作出竹政征补〔2017〕第010号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。另查明竹山县人民政府选定了“千福·上庸城”“莲花名苑”“四季花城”三个楼盘作为政府代筹房源，原告可以选择上述房源进行房屋产权调换。被告认为，竹山县人民政府依照法定程序对外公布了征收决定和征收补偿方案。在房屋价值评估问题上，竹山县人民政府房屋征收部门依法定程序选择评估机构，原告对评估报告未向房地产评估机构申请复核。在与原告多次协商无果的情况下，竹山县人民政府作出竹政征补〔2017〕第010号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，同时代筹商品房源供原告进行产权调换选择，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定。竹山县人民政府作出的竹政征补〔2017〕第010号《国有土地上房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，证据确实充分，适用依据正确，程序合法，内容适当，依照《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，被告决定依法维持竹山县人民政府作出的竹政征补〔2017〕第010号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。2、《十堰市人民政府行政复议决定书》（十行复决字〔2018〕16号）的作出符合法定程序。原告向被告提出行政复议申请后，被告依法受理，要求竹山县人民政府作出答辩，经过书面审理后在法定期限内按法定程序作出了《十堰市人民政府行政复议决定书》（十行复决字〔2018〕16号），并依法将该文书送达被答辩人，复议程序合法。综上所述，被告作出的《十堰市人民政府行政复议决定书》（十行复决字〔2018〕16号）事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。原告诉讼请求缺乏法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告十堰市人民政府在法定期限内提交了以下证据：证据1、行政复议申请书；证据2、行政复议受理通知书；证据3、行政复议答复通知书；证据4、竹山县人民政府答复书；证据5、送达回证。拟证明市政府依法作出行政复议决定并依法进行送达。原告陈新喜对被告竹山县人民政府的证据发表如下质证意见：原告陈新喜对被告提供的第一至七组证据的真实性无异议，但认为在被告在实际执行时没有按照征收补偿方案来操作，实际只给予了货币补偿一种方式，没有按照以房换房以证换证的方式来执行；对第八组证据中，对评估报告及送达回证真实性无异议，但遗漏了楼阁，屋檐少了几个平方；对第十组证据中，对征收决定、补偿决定真实性无异议，对证明目的有异议，要求产权置换，原地还建。原告陈新喜对被告十堰市人民政府提供的证据均无异议。被告竹山县人民政府和十堰市人民政府对原告陈新喜提供的证据的真实性均无异议，但认为其不能证明被告作出的房屋征收补偿决定违法的证明目的。本院对各方提供的证据作出如下认证，被告提供的全部证据，原告对其真实性均无异议，经审查，证据符合法定形式，可以作为认定本案事实的依据，至于能否达到证据目的，将结合本案事实予以认定。原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。本院经审理查明，2015年，湖北省发改委和湖北省住房和城乡建设厅将东门片区城市棚户区改造项目纳入湖北省棚户区改造计划。竹山县人民政府组织有关部门对《竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（征求意见稿）进行论证，并于2016年4月26日发布通告，公开征求对补偿方案的意见，征求意见期限为2018年4月28日至5月27日。2016年5月，竹山县发展与改革局认定东门片区城市棚户区改造项目符合竹山县“十三五规划”和2016年年度国民经济和社会发展规划。2016年6月，竹山县国土资源局对竹山县东门片区城市棚户区改造项目出具用地位置土地利用总体规划图，认定该宗地用地总面积：17.237公顷，用地类型为城乡建设用地，符合竹山县土地利用总体规划。同时，竹山县住房与城乡建设局出具该项目规划用地红线图。被告于2016年6月20日举行了《竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》听证会，广泛听取社会各层面的意见和建议。被告于2016年8月制定了《竹山县东门片区城市棚户区改造项目实施方案》，成立了相应的东门片区棚户区改造项目指挥部。竹山县政府于2017年2月委托十堰鲲鹏资产评估事务所对东门片区城市区棚户区改造项目进行社会稳定风险评估，该事务所于2017年3月15日出具《房屋征收社会稳定风险评估报告》，经综合评价，该项目社会稳定风险程度为中等，目前已经采取了一些规避风险的措施，在一定程度上会起到降低以至消除社会风险的效果，建议该项目房屋征收可以实施。被告根据补偿方案征求意见情况和听证情况，对补偿方案作了进一步修改完善，并于2017年3月31日被告在作出《关于对东门片区城市棚户区改造范围内房屋及附属物实施征收的决定》（竹政发[2017]4号）的同时，正式作出《竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（竹政办发[2017]31号），对城关镇民族路以西，施洋路以东，纵横大道以北，东门街以南（含移民楼）；公安局西侧部分区域；大街片区部分区域实施征收，并依法对竹政发〔2017〕4号征收决定及《竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》进行了公告。2017年3月，被告启动房屋评估机构遴选工作，邀请在十堰房地产主管部门备案的房地产价格评估机构通过竞争性谈判方式，选取3家评估机构作为本次征收项目的评估机构供被征收人公开选择。后经遴选评审会评审，永业行（湖北）土地房地产评估有限公司、十堰联合房地产估价事务所、湖北恒佳房地产估价公司入围可以选择的3家评估机构，并依法进行公告。2017年4月5日至7日，东门棚改指挥部工作人员入户发放了征求意见表。2017年4月7日下午，东门片区棚改指挥部组织召开了评估机构公开选定会，经现场唱票、计票，并经公证处工作人员现场公证，选定东门片区城市棚户区改造房屋征收房地产价格评估机构为永业行（湖北）土地房地产评估有限公司，并将公选结果进行了公告。原告陈新喜位于竹山县城××镇县××号房屋，处于征收范围之内，竹山县房地产管理局于1989年9月9日为其房屋办理了房屋所有权证，房屋共3间，建筑面积为38.86平方米。后永业行（湖北）土地房地产评估有限公司对原告陈新喜被征收房屋及附属物进行评估，并出具（鄂）永房[2017]估字第3-351号分户评估报告，以2017年4月5日为估价时点，评估被征收人陈新喜的房屋总价为人民币324683.65元，评估被征收人陈新喜房屋装饰装修和附属物总价为17451.5元。评估报告于2017年10月10日留置送达给陈新喜。后指挥部工作人员多次与原告陈新喜协商补偿事宜，均未达成一致意见。因双方在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，故被告依法按照《竹山县东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》，于2017年12月7日对原告作出竹政征补〔2017〕第010号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，内容为：房屋征收部门支付被征收人房屋征收补偿款人民币113432.3元，支付被征收人装饰装修和附属物补偿款人民币17451.50元，未经登记房屋面积72.88平方米补偿款211251.31元，搬迁补助费1117.40元，临时安置补助费4022.64元。依法向原告陈新喜送达后，于2017年12月12日依法对征收补偿决定进行公告。后原告陈新喜不服该补偿决定，向十堰市人民政府申请复议，十堰市人民政府于2018年3月21日作出十行复决字[2018]16号行政复议决定。2017年6月27日，东门片区棚户区改造项目指挥部张贴《告全体东门片区棚户区居民书》，告知东门片区棚户区改造是县委、县政府今年的一项重大民生工程，其根本目的是为了彻底解决东门片区棚户区居民的恶劣居住环境，进一步提高居民的幸福指数，告知被征收人在规定的征收期限为2017年4月5日至8月4日，8月4日以前签订征收补偿安置协议的可以享受所有的补偿奖励政策，8月4日以后不再享有有关奖励政策。被告与三家房地产开发商签订了《房源采购资金监督管理协议》，将其开发的“千福·上庸城”“莲花名苑”“四季花城”三个楼盘作为政府代筹房源，保证被征收人能够在这三个楼盘有充足的房源，以政府与开发商协商的低于市场价格的优惠价格购买。另查明，东门片区城市棚户区改造项目征收土地面积约17.1公顷（256.5亩），被征收户约910户，大部分被征收户已经与房屋征收部门达成了房屋征收补偿协议，其中选择纯货币补偿安置230户，选择自购商品房补偿安置626户。目前仅剩余30余户还未达成协议。再查明，被告制定的《东门片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》第三条规定，被征收房屋已经办理权属登记的，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。第四条规定，住宅房屋征收补偿分为货币化安置补偿（包括纯货币补偿和被征收人选择购买政府代筹房源）和产权置换方式，货币化安置严格按照湖北省住建厅《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》（鄂建[2015]8号和《竹山县棚户区改造货币化安置实施细则》（竹政办发[2015]84号）的规定执行。产权置换主要针对城市房屋面积小、低收入居民和直管公房等居民。对自愿选择产权置换集体安置的居民，政府提供一定的帮助，县房屋征收部门在东门区域内进行集中建房安置，还建房为多层或者高层建筑，面积为60-90平方米。第五条对搬迁补助费和临时安置补助费用的标准进行了规定。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被告竹山县人民政府组成遴选委员会通过竞争性谈判方式公开遴选从市房管部门备案登记的评估机构中选出3家机构，并征求被征收人的意见，按照少数服从多数的原则选出永业行（湖北）土地房地产评估有限公司作为评估机构。该评估机构的选择符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条关于评估机构的选定的规定。评估机构以征收决定确定的征收时间2017年4月5日作为房屋估价时点，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定。评估机构根据房屋登记证载面积和附属物实物调查情况，评估出房屋和附属物的价值，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款、第十四条第二款的规定。陈新喜在收到《房屋评估报告》后规定的10日的异议期内，未向房地产价格评估机构申请复核，应视为对评估程序和报告结果内容的认可。故该评估结果可以作为被诉征收补偿决定的主要事实依据。根据该评估报告的结果，计算出需补偿给陈新喜房屋补偿款人民币324683.65元，支付陈新喜装饰装修和附属物补偿款人民币17451.5元，依据补偿方案规定的标准计算出搬迁补助费1117.20元，临时安置补助费4022.64元。由于补偿方案规定产权置换只针对城市房屋面积小、低收入居民和直管公房等居民，原告陈新喜不符合此要求，加上国务院、省政府当时要求积极推进棚户区改造货币化安置的政策，以降低房地产库存。据此，被告作出被诉补偿决定符合补偿方案的要求和当时的政策，同时政府为了让被征收人在市场上买得到住房，政府与三家开发商签订了房屋采购监督管理协议，能够保证在被征收人取得补偿资金后能够买到优惠房源。在本案诉讼过程中，本院多次组织与陈新喜协商，政府同时承诺在东门片区改建地段或者就近地段规划有住宅的，给予陈新喜产权置换的权利，双方协商的大门始终敞开。十堰市人民政府对陈新喜的复议申请，履行了受理、审查核实、讨论决定、送达等程序，其作出的复议决定程序合法。综上所述，被告竹山县政府作出的征收补偿决定，认定事实清楚，程序合法，符合补偿方案的规定，原告陈新喜要求撤销该征收补偿决定的诉讼请求，本院不予支持。原告要求撤销被告十堰市政府的复议决定的请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告陈新喜的诉讼请求。案件受理费用50元，由原告陈新喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院，同时应预交上诉案件受理费用50元，收款人：湖北省财政厅非税收入财政专户，账户：05×××69-1。开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行。缴款人采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时，必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”以免耽误立案。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  谭丹平审判员  井家坤审判员  宋志彪二〇一八年十二月二十九日法官助理何越书记员陶峰附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。