广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2438号原告：吴意崧，女，汉族，1960年9月4日出生，户籍所在地广东省佛山市南海区，经常居住地广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：钟伟生，男，汉族，1962年8月29日出生，住广东省佛山市南海区，系原告丈夫。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营部经理。原告吴意崧诉被告广东东方月亮湾有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴意崧及其委托诉讼代理人钟伟生、被告广东东方月亮湾有限公司委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴意崧向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理金兰湾1栋1514号商品房的房地产权属证书；2、判令被告向原告支付延期办理房屋产权证的违约金13223.80元（暂计至2018年10月29日逾期392天，从2018年10月30日至实际办妥交付产权证之日的违约金另行计算）；3、判令被告退还已多收原告的契税款6723.70元给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月23日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014091439），合同约定被告将金兰湾1栋1514号商品房出售给原告。根据该合同第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第八条的约定处理；《补充协议》第八条产权登记第2款的约定：原告同意委托被告或被告指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，被告应该在该商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内，为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议时，原告一次性付清了该商品房的全部房价款（人民币337342元），合同成立生效，同时，原告向被告支付了委托代办该商品房产权转移登记所需的全部税、费等共11938元，原告依照被告的《收楼通知书》，与被告签署了《收楼文件接收清单》，办理了交收楼手续，按要求交齐了办理该商品房买卖、登记、转移、产权证等所需的各种证件、资料。按照合同上述约定计算，2014年9月23日2015年10月13日2017年10月2日时被告为该商品房办理产权登记至原告名下，交付产权证给原告得到最后期限，但是被告至2018年10月29日止，仍未办妥，交付产权证给原告。二、如因被告的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，被告按买受人己交房价款的万分之一向原告支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。被告应于2015年10月13日原告收楼后720日内即2017年10月2日前完成产权转移登记，为该商品房办理不动产权证书至原告名下。但是，被告从2017年10月2日起开始违约，应以已付房款337342元为基数，按每日万分之一支付违约金13223.80元给原告。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，首先涉案房屋已经取得被告名下的大产权证，被告也已经在2018年11月26日发函给原告要求共同办理该房屋权属转移登记手续，该函已经在2018年11月27日由原告本人签收，现双方已经约好在2018年12月7日下午共同办理该房屋权属转移登记手续，该手续办完后即等待阳西县不动产登记中心颁发原告名下的产权证书；二、对于延期办证违约金，被告愿意在原告取得其产权证书的同时，与原告合理合法协商处理；三、被告预收原告的办证费，包括契税、物业维修基金以及其它办证费用等，由于目前尚未申请办理取得原告名下的产权证书，仍有部分费用需要等待相关办证部门最终确定相关的办证费用，因此，目前无法单独结算包括契税等办证费用，被告愿意在原告取得该房屋产权证书后，就办证费问题与原告据实结算，多退少补。本院经审理认定事实如下：2014年9月23日，原告吴意崧（买受人）以337342元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了购房款339630元(含补交的2288元)给被告。另外，原告还支付了相关办证费用合共11938元（其中契税为10120元）给被告。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告2015年10月13日没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2018年11月2日向本院提起诉讼。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2016年3月10日出具阳西县沙扒月亮湾滨海旅游度假区一期金兰湾住宅小区1#、5#、6#、7#、8#楼的《广东省阳西县建设工程规划验收合格证》，被告广东东方月亮湾有限公司为金兰湾1栋1514号商品房缴纳了契税3396.30元给相关部门。被告于2018年10月13日2018年11月26日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并于当天投寄给原告，该函于同年11月27日被签收。《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》中载明：“我司正在为您办理不动产权证，烦请您在收到该函协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。……2、与我司约定到阳西不动产中心签署申请书时间”等内容。在诉讼过程中,原、被告双方于2018年12月7日共同到阳西县不动产登记中心提交了办理涉案房屋的权属证书的相关资料，阳西县不动产登记中心于当天受理了原告的办证申请。原告庭审中要求违约金从2017年10月2日起计算，且要求被告退还因房屋面积大了要补交的2288元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。在本案中，由于阳西县不动产登记中心于2018年12月7日受理了原告的办证申请，故原告请求被告为其办理阳西县沙××镇月亮××房的商品房权属转移登记手续的请求已履行完毕。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内（从2015年10月13日的次日起算720日），即在2017年10月3日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续，现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款339630元为计算基数，按日万分之一从2017年10月4日计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日止。现原告请求按337342元房价款计付违约金，本院予以准许。原告请求从2017年10月2日起计付违约金，本院不予支持。原告请求退还因房屋交付时存在面积误差而增加的2288元，按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积差异处理约定，差异值为0.6%至3%以内的应多退少补，现原告请求退还增加的2288元，没有合法依据，本院亦不予支持，原告可待房屋权属证书办理好后，根据房屋权属证书所登记的具体面积，按合同约定主张权利。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至原告的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定，原告请求被告退还多收的契税，本院不予支持。原告可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与被告据实结算或另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在办理好涉案商品房权属转移登记之日起的十日内支付违约金给原告吴意崧（以房屋价款337342元为计算基数，按日万分之一从2017年10月4日起计至涉案商品房的权属证书登记至原告吴意崧名下之日止）；二、驳回原告吴意崧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，减半收取计149元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  周卫民二〇一八年十二月二十七日书记员  苏开荣附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十四条【无名合同】本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。