安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0104民初7184号 原告：崔雪堂，男，1997年3月13日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高虎，江苏浩然风律师事务所律师。 被告:安徽骏誉投资置业有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心34层，统一社会信用代码913401000570007148（1-1）。 法定代表人：李应亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。 原告崔雪堂与被告安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称安徽骏誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告崔雪堂的委托诉讼代理人梁斌、高虎，被告安徽骏誉公司的委托诉讼代理人龚英亮、万应旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 崔雪堂向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月9日，原告同被告签订商品房买卖合同，约定将被告开发的位于安徽省合肥市蜀山区商业用房出售给原告，合同约定面积30.54㎡，建筑面积为14.67㎡，房屋价款1472646元；《合同》第8条约定，涉案房屋交付日期为2017年6月30日前，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。该条约定的交付条件为“该商品房取得《建筑工程规划许可证（正本）》”。双方另对付款期限与方式、违约责任、设备房屋相关装饰及基础设施的承诺等做了约定。合同签订后，原告依约按照付款期限支付了相应的房款，但是被告在双方履约的过程中存在严重的违约行为，导致原告享有依约定解除该《合同》的权利，具体如下：一、《商品房买卖合同》第8条关于交付条件的约定应属无效条款。1、该条款系被告公司单方面提供的、重复使用的格式文本。且该条款对原告的权益影响重大，公司作为格式条款提供方并未举证证明其已经就该条款可能存在的商业风险向原告进行了提示和说明；2、该条款明显减轻了被告公司的责任。如果按照该条款的约定，一旦商品房取得规划许可证书，被告公司即可就商品房向原告完成交付，明显是在减轻自己的将具备必要使用条件的房屋交付给购房者的合同义务，同时排除了购房者取得具备必要使用条件房屋的权利。商品房交付对于开发商的要求不仅仅在于取得规划许可证，还在于开发商转移占有的商品房能够满足购房者基本使用、经营之需，这同时也是商品房交付的意义所在和购房者购房的目的所在。3、该条款应属无效条款。依据《建筑法》第61条第2款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，同时，根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定以及安徽省住建厅建房［2004］275号文件精神，房屋未经验收合格不得交付使用，上述规定系法律、行政法规的强制性规定，被告制定的关于交付条件的格式条款严重违反法律、行政法规的强制性规定，依据《合同法》第40条、第52条、《合同违法行为监督处理办法》第9条规定，该格式条款应属无效条款，故被告单方制定的“该商品房取得《建筑工程规划许可证（正本）》”的交付条件应属无效，关于涉案房屋的实际交付期限应以验收合格为准。二、被告公司在履约过程中存在其他导致合同目的不能实现的违约行为。1、涉案房屋实际层高与约定不符。《商品房买卖司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”被告前期的宣传手册上主打涉案房屋层高为6米，该宣传具体确定，应视为要约，应作为涉案合同的一部分。但涉案房屋实际层高与约定严重不符，影响了房屋的空间尺寸及采光、通风等；2、涉案房屋质量存在严重问题。涉案房屋由于在设计、建造过程中存有质量问题，导致无法正常的排气、排水等，墙皮存有严重的阴水现象，质量严重不合格。3、被告至今未向原告出具消防等验收合格的证明。根据被告宣传，涉案项目土地面积为66563.47㎡，依据《建筑工程消防监督审核管理规定》第13条第3款规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：被告声称涉案工程已经达到交付条件，但是原告至今尚未看到消防验收合格的相关文件，原告所购商品房，应当满足其基本的经营需要，被告未曾公示涉案房屋通过消防验收及其他验收合格的相关文件。原告认为，原告依约支付了购房款，但是被告在指定的交房期限（即在2017年6月30日前经验收合格）及宽延期30天内未能完成交付。依据《合同》第9条规定，原告有权要求解除与被告签订的《商品房销售合同》。被告逾期交房的行为构成严重违约，其行为严重违反了法律的规定，导致原、被告之间合作的基础不复存在，且被告的违约行为已经达到了双方约定的解除合同的条件。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 安徽骏誉公司辩称：一、《商品房买卖合同》第8条约定合法有效。1、双方当事人签字确认，是真实意思表示；2、该约定有法律依据。根据《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》第十三条规定：未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设工程，不得交付使用，房地产管理部门不予房屋权属登记。另外该规定第十一、十二条规定，取得规划正本必须提供与该工程项目有关的全部竣工验收合格资料：（一）建设行政主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明；（二）建设工程涉及的消防、环保、人防、市容、卫生、文广等相关职能部门出具的建设工程专项认可或验收意见；（三）建设工程涉及的供水、供电、燃气、通信、城市集中供热等相关单位出具的已经接入城市基础设施网络系统的相关材料；（四）法律、法规规定的其他竣工验收的相关材料。因此，合同第8条约定有事实和法律依据，应当合法有效。二、被告没有原告诉称的违约行为，更没有导致合同目的无法实现。本商品房买卖合同的目的是商业使用，目前商铺现状完全满足商业使用的合同目的，且讼争的商铺临近的其他商户已经在正常的开业经营。本次诉讼中也有多家商户也在开业经营。具体答辩如下：1、关于涉案层高为6米的意见。首先，广告单上明确注明广告内容为要约邀请，仅供参考，不作为销售承诺及合同附件，买卖双方权利义务以政府最后批文及双方签订的法律文件为准。其次，广告宣传特别指出部分商铺层高为6米，不是指所有商铺的层高均为6米。根据中华人民共和国住房和城乡建设部出台的《住宅设计规范》，层高指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2、在取得《建设工程规划许可证（正本）》前，该房屋质量已经由政府建筑质量主管部门综合验收合格。3、在取得《建设工程规划许可证（正本）》前，该房屋已经由消防部门验收合格。三、《合同附件四》第十三条第2款约定，原告行使合同约定解除权的期间为知道或应当知道合同具有解除情形起10日，否则视为放弃解除权，同时该解除权最迟还应在双方办理交房手续之日前行使。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，本案原告已经失去行使解除权的权利。且原告已经收房并且已经办理了房产证，根据双方买卖合同约定，双方权利义务已经履行完毕，原告要求解除合同没有法律依据。综上，不存在原告诉称的事实理由，应当驳回其诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（见附录1），本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔雪堂提供的证据一、二、六及证据四中的商业广告，符合证据的三性，本院予以认可；对证据四中的短信截图因未提供原始载体，对其三性不予认可；对证据三、五、七的真实性予以认可，但无法达到其证明目的。对安徽骏誉公司提供的证据一、二、三、四、五的三性予以认可。 本院经审理认定事实如下：安徽骏誉公司是位于合肥市政务区、万佛湖以北天珑广场项目的开发商。该项目商业部分从销售之初，通过销售广告、宣传海报等方式对外进行宣传。其在宣传海报上用大字凸显“6米层高”字样，该句右下侧用小字标注“部分物业为6米层高”。整个宣传海报的底部用小字标注“本广告图片及所示内容仅供参考，因楼层、位置等差别，不同商品房的结构、面积等可能不同......本资料仅作为邀约邀请，不作为销售承诺及合同附件，买卖双方权利义务以政府最后的批文及双方签订的法律文件为准”。 2016年9月5日，崔雪堂（买受人）与安徽骏誉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人经批准，在合肥市政务区、万佛路以北地块上建设商品房，定名为天珑广场，建设工程规划许可证号为合规政建民许2014017号，施工许可证号为34013714060901Ｓ01；买受人购买的商品房为预售商品房。买受人购买出卖人建设的上述项目中第Ｂ商幢-1层1243室，该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，未约定层高，建筑层数地下3层；商品房合同约定建筑面积共30.54平方米，其中套内建筑面积14.67平方米，公共部位与公用房屋分摊面积15.87平方米。总房价为1472646元（单价为48220.24元／平方米）；买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币361553元，应在2016年9月5日前支付给出卖人；剩余房款人民币381093元，应在2016年9月26日前支付给出卖人；剩余房款人民币730000元办理按揭贷款。合同第八条约定交付期限为：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建筑工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人延期交房的违约责任：逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过30天，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1的违约金。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交付时，室内电话、有线电视管线到户内多媒体箱；房屋交付时，预留给水点；房屋交付时，水通、电通、路通（水、电费按商业用水、电收取）；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按本合同第九条执行等内容。 上述合同签订后，崔雪堂依约向安徽骏誉公司支付了购房款。 2017年6月19日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对天珑广场项目建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施（包括自管部分）出具验收意见：竣检合格，可以送电；验收通过。同日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对珑广场项目建设工程联合竣工验收供电方案（包括自管部分）核实意见结论为：通过验收。 2017年6月21日，合肥市公安消防支队出具合公消验字[2017]第0171号建设工程消防验收意见书，意见书载明，安徽骏誉投资置业有限公司申报的天珑广场1-3#、5#办公楼、6-8商业及地下室工程（合公消验凭字[2017]第0169号）经综合评定该工程消防验收合格。 2017年6月29日，合肥供水集团有限公司客户服务中心出具供水工程竣工验收合格证明，载明对安徽骏誉公司的1-3、5号办公楼、商业4号（商业南区）、北区5号裙房商业6-8号商业、9-14号住宅楼的供水工程进行验收，验收结论为合格。 2017年7月24日，安徽骏誉公司“天珑广场”5幢裙房商业及6-8幢商业、地下室北区获得建设工程规划许可证。许可证上载明其取得供电、人防、消防、环保部门意见，原则上同意办理安徽骏誉投资置业有限公司“天珑广场”建设工程规划许可证；北区地下室建筑功能为商业、地下车库，地下2层。 2017年7月26日，安徽骏誉公司向崔雪堂发出交房通知书。要求其在7月28日之前到天珑广场项目物业服务中心办理收房及费用结算手续。 2017年8月6日，崔雪堂办理了涉案商铺的接房手续，并在物业交付流转表上签字。崔雪堂当庭确认，其已经办理了涉案商铺的房产证。 本院认为，崔雪堂、安徽骏誉公司所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 本案中，原告主张解除合同主要集中在以下四点：1、原告认为涉案房屋应当经过综合验收合格后方能交付，故《商品房买卖合同》第8条关于交付条件的条款属于格式条款，减轻了被告的责任，该条款应属无效。本院认为，涉案商品房约定的交付条件是取得《建设工程规划许可证（正本）》。该交付条件在签订涉案合同时适用的《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》中明确规定，合肥市市区范围内新建、扩建、改建的建设工程如未取得《建设工程规划许可证（正本）》，不得交付使用，房地产管理部门不予房屋权属登记。而取得《建设工程规划许可证（正本）》就必须提供与该工程项目相关的竣工验收资料（《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》第2条、第11-13条）。根据该暂行规定的内容，凡需取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设项目，必须进行相应的竣工验收后，方能发放。安徽骏誉公司以此作为房屋的交付条件符合规定，并无不妥，原告的主张无事实和法律依据，故对原告的主张本院不予支持。 2、原告认为安徽骏誉公司前期的销售广告和宣传资料均主打涉案房屋层高为6米，而被告实际交付的房屋层高与约定不符。本院认为，首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，原、被告提供的广告宣传页中已载明该广告仅供参考，广告内容不作为合同要约，故安徽骏誉公司并未存在就涉案房屋及设施作出具体确定的说明或允诺，崔雪堂亦未证明该宣传页对涉案房屋价格的确定有重大影响。崔雪堂作为商铺购买人，应该知道购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其本身也应对宣传广告中所包含的不确定性存在合理预期。其次，原告作为购房人在签订购房合同时亦应尽到一定的审慎义务，对合同重要条款、事项进行核查。原、被告签订的涉案合同中并没有对层高做出约定，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。由于我国目前对商业建筑设计没有制定明确的国家标准和行业标准，故涉案商铺层高应符合的是合同目的，即该房屋的现有层高能够使其具备商业使用的目的，而不是符合广告宣传的约定。原告提供的证据无法证明涉案商铺的现有层高致使其不具备商业使用的功能，故本院对其主张不予支持。另外，原告还主张开发商对外宣传的6米层高可一层变两层，明火餐饮等与实际不符，但根据原告提供的广告宣传彩页及购房合同，均未见有相关的宣传及约定，原告对此项主张，未能提供有效证据予以证明，故本院不予支持。 3、原告认为安徽骏誉公司未达涉案合同约定的通水、通电的交房条件，且未向原告出具消防等验收证明。本案中，安徽骏誉公司在通知收房前已经取得了《建设工程规划许可证（正本）》，供电、供水、消防工程均经供电、供水及消防验收部门验收合格，初步达到了交房条件。在被告已经提交证据证明电通、水通、消防工程验收合格的情况下，原告方未能提供有效反证予以证明。本院对此解除合同的主张不予支持。 4、原告认为安徽骏誉公司交付的房屋质量存在严重问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，由于质量问题解除房屋买卖合同的条件为：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。”即只有在房屋主体结构质量不合格的情况下，才能解除房屋买卖合同。本案中，原告当庭认可其并未对房屋做出质量检测，房屋的主体结构也未发现问题，故对于原告以此为由解除合同的主张，本院不予支持。 综上所述，被告在履行合同过程中的行为既未达到合同约定的解除条件，也未达到交付的房屋致使原告不能实现其合同目的法定解除条件。同时，也不符合因主体结构质量问题而导致合同解除的条件，故对原告要求解除《商品房买卖合同》主张，本院不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告崔雪堂的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告崔雪堂负担。 如不服本判决，应当在本判决书送达后起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  丁 淳 人民陪审员  刘敬萱 人民陪审员  周 雷 二〇一八年十二月七日 书 记 员  武 娟 附1：本案证据目录 原告对其主张提供如下证据： 证据一：商品房销售合同； 证据内容：双方对涉案房屋的座落、面积、价款及商品房交付方式及期限等进行约定； 证明目的：原被告之间存在商品房买卖合同关系。 证据二：原告付款凭据一份； 证据内容：原告按照合同约定的支付了价款； 证明目的：原告完成了支付款项的义务。 证据三：市公安局、市规划局2017年7月29日联合回复截图一份； 证据内容：涉案房屋至2017年7月29日尚未投入使用，消防验收尚未进行； 证明目的：被告在合同约定的期限内未按照法律规定通过消防验收，依照合同约定，原告可以行使合同解除权。 证据四：被告商业广告二张及置业顾问短信截图一张； 证据内容：被告对外宣传实际层高6米； 证明目的：依据《商品房买卖合同司法解释》第3条，该宣传应作为被告对层高的允诺。 证据五：2017年8月6日业主与被告公司工作人员就通水通电及交房问题沟通的视频二份、8月8日电视新闻视频一份、8月25日业主至涉案商品房处现场拍摄视频二份； 证据内容：因涉案商品房至视频拍摄日期时尚不具备交付条件； 证明目的：结合证据三，证实涉案房屋至2017年7月30日前并未达成竣工，原告享有解除合同的权利。 证据六：被告宣传图一份； 证据内容：被告对外宣传涉案商品房设计为美食街，截至2017年8月25日，尚未完成通水通气； 证明目的：结合证据三、证据五，证实涉案商品房在2017年8月25日未完成通水通电，原告购房目的不能实现，原告享有解除合同的权利。 证据七：2017年10月11日天珑广场施工现场图片三张； 证据内容：天珑广场截至图片拍摄之日，尚未完成竣工； 证明目的：结合上述证据，证实截至图片拍摄之日止，被告实际上仍未完成竣工 被告对其主张提供如下证据： 证据一、证据名称：1、建设工程消防验收意见书；2、《建设工程规划核实合格证》；3、竣工验收备案表。 证明目的：1、证明涉案商铺已经通过消防部门验收合格；2、证明涉案商铺符合规划要求，于2017年7月20日取得竣工验收备案表，不存在质量问题，符合交付要求。 证据二、证据名称：1、《建设工程规划许可证（正本）》（节选）；2、供水工程竣工验收合格证明、建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施验收意见、建设工程联合竣工验收供电方案核实意见。 证明目的：1、证明被告于2017年7月24日取得《建设工程规划许可证（正本）》，符合法律法规的规定及合同第八条约定的交付条件；2、被告通知交房时已经水通、电通。 证据三、证据名称：1、《江淮晨报》、《安徽商报》报纸公告、交房通知书及快递单。 证明目的：1、证明被告在取得《建设工程规划许可证（正本）》后通知业主收房，办理交房手续，并在报纸上发布交房公告，通知业主收房的事实。 证据四、证据名称：1、宣传图片；2、施工图纸； 证明目的：1、证明被告在宣传时已经明示天珑广场部分物业层高6米；2、被告已明确告知广告宣传内容仅供参考，宣传为要约邀请，不作为销售承诺及合同附件，买卖双方权利义务以政府最后批文及双方签订的法律文件为准；3、涉案工程按图施工，不存在实际层高与约定不符的情形。 针对已经收房的，补充证据五：物业交付流转表。 证明：合同已经履行完毕，业主已经收房。 针对统营的三户，补充证据六：天珑广场商铺租赁合同以及商铺租赁协议。 证明：原告的商铺已经对外出租，原告已经实际占有了案涉商铺。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。