云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初8604号原告：拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司。统一社会信用代码：91320585051834400X。住所：太仓经济开发区广州东路116号。法定代表人：白彩平,该公司经理。委托诉讼代理人：高宏阳，系公司员工,特别授权代理。被告：云南百富盈商业有限公司。统一社会信用代码：91530100MA6K7CP30J。住所：云南省昆明市五华区人民中路39号银顺广场(傲城)21楼F区。法定代表人：瞿剑敏,该公司总经理。委托诉讼代理人：张水璠，系公司法务部员工，特别授权代理。第三人：云南栢昇商业管理有限公司。统一社会信用代码：91530000061595087Q。住所：云南省昆明市五华区人民中路39号傲城大厦21楼G区。法定代表人：张进瓶,该公司总经理。委托诉讼代理人：王媛媛，系公司法务部员工，特别授权代理。原告拉夏贝尔服饰(太仓)有限公司诉被告云南百富盈商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，被告于2018年8月14日向本院提交追加申请，要求追加云南栢昇商业管理有限公司作为本案第三人参与诉讼，本院予以准许，并于2018年11月7日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高宏阳，被告的委托诉讼代理人张水璠，第三人的委托诉讼代理人王媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付装修、灯具、地板、员工工资等各项损失193567.42元；2、判令被告返还履约保证金30000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年原告与被告签订《公园1903商铺租赁合同》，约定原告租赁位于昆明市西山区前卫西路公园1903商业广场2-2/1-03号商铺，租赁期限为2015年5月1日起至2021年4月30日，原告向被告缴纳保证金30000元，合同对相关权利义务进行了约定。在合同履行过程中，被告于2017年10月11日开始以电路问题停止向原告供电。2017年11月9日，被告将原告租赁的铺面进行封闭，原告因此无法正常经营及撤柜。现就原告所受损失，诉至法院。被告答辩称,2017年4月18日原告明确要解除租赁合同并以书面的形式向被告方送达，但在租赁期间原告一直存在迟延缴付租金和不按合同约定给商铺购买保险的违约行为，被告是因为原告一直存在违约行为而依据合同行使的单方解除权并没收履约保证金，因此产生的损失应该由原告自行承担。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人答辩称,原告在承租期间有违约行为，第三人告知原告后,原告仍不进行解决，被告可依据合同的单方解除权对合同进行解除。因此应该驳回原告的全部诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告及第三人对原告提交的以下证据有异议：一、云南堃驰房地产有限公司和被告签订的《委托授权书》，第三人所发布的《关于公司主体变更告知函》和《关于公司主体变更催促函》，欲证明：合同主体由云南栢昇有限公司变更为云南百富盈商业有限公司。经质证，被告认为该组证据系复印件，不符合证据形式要件，对该证据不予认可。第三人对该组证据认可。本院认为，该组证据虽系复印件，但能与其他证据形成证据链，本院对上述证据予以采信。二、2017年9月15日原告发出的经营联络函，欲证明：联络函里明确表明在双方未达成一致的情况下，不同意被告单方解除合同。经质证，被告对该组证据真实性认可，但认为该证据是该类联络函的其中部分，不具有完整的证明力，对该证据不予认可。第三人以该证据与其无关，对该证据不予质证。本院认为，因被告对该组证据予以认可，本院对该证据予以采信。三、2017年11月5日原告发函要求恢复供电，欲证明：自2017年10月11日起被告停止供电。经质证，被告认为该组证据系复印件，且没有相应原件进行核对，对该证据不予认可。第三人以该证据与其无关，对该证据不予质证。本院认为，该组证据系复印件，且没有相关证据进行佐证，难以形成证据链，本院对该证据不予采信。四、分包项目装修施工合同、地砖订购合同、固定资产订购小合同、灯具订购合同、地板订购合同，欲证明：商铺装修费共花费金额223306元，剩余合同期限内未分摊金额129331.4元；地砖采购共花费金额28196元，剩余合同期限内未分摊金额16330.18元；固定资产订购共花费金额19080元，剩余合同期限内未分摊金额11050.5元；灯具订购共花费金额40849元，剩余合同期限内未分摊金额23658.38元；地板订购共花费金额1911元，剩余合同期限内未分摊金额1106.78元。经质证，被告认为该组证据系装修费用，与其无关，对该证据不予认可。第三人认为该组证据与本案无关联，对该组证据不予认可。本院认为，该组证据与案件并无关联，本院不予采信五、人工损失明细，欲证明：自2017年10月11日停电到2017年11月9日撤柜共造成人工损失12090元。经质证，被告认为该组证据系复印件，且没有其他证据相佐证，对该证据不予采信。第三人认为该证据没有公章且没有纳税证据进行佐证，不符合证据规则，对该证据不予认可。本院认为，该组证据系复印件，没有其他证据相佐证，且没有形成相应的证据链，对该证据不予采信。六、缴费通知单及付款申请单，欲证明：双方在核账结束后，被告会提供缴费通知单给原告，作为原告的缴费依据。同时，缴费通知单有付款时间，被告变更了合同里约定的结算时间。原告不存在逾期支付租金等情况。经质证，被告认为该组证据中的缴费单仅为缴费单据的一部分，不能完整反映案件客观事实，且缴费时间与合同约定时间不一致，对该证据不予认可。第三人认为该组证据系被告发给原告的，其无法对该组证据的真实性进行核对。本院认为，该组证据符合证据规则，本院对该组证据予以采信，至于证明内容本院将于本案说理部分阐述。七、保险单，欲证明:原告已为该租赁商铺购买了相关保险。经质证，被告认为该保险期限与合同约定的保险期限不一致，对于该组证据被告不予认可。第三人对该证据的真实性认可。本院认为，该组证据与案件具有关联性，保险单能有助于对合同履行情况的案件事实的认定，且能形成证据链，本院对该证据予以采信,至于证明内容本院将于案件说理部分进行阐述。八、2017年11月5日原告发函，欲证明：双方对于原告2017年4月1日申请撤场并未达成一致意见，同时要求被告承担2017年10月11日至11月6日停电期间给原告造成的损失。经质证，被告认为该组证据其并未收到，并且该组证据是复印件且没有相关证据佐证，故对该证据不予认可。第三人认为该证据系原被告双方间的函件往来其未参与，故对此不予质证。本院认为，该组证据是复印件，没有其他证据进行佐证，且未和相关证据形成证据链，本院对该证据不予采信。原告及第三人对被告提交的以下证据有异议：一、自2016年5月起至2017年9月原告缴纳凭证，欲证明：1、原告在租赁期间每一期均未按合同约定缴纳租金；2、原告2016年10月租金向本案第三人缴纳，自2016年11月起租金向本案被告缴纳；3、2017年9月租金本应于2017年10月15日缴纳，但经过催告后于2017年11月3日缴纳。经质证，原告对该组证据认可，但对被告的证明目的不认可，原告认为该组证据能够证明双方在缴纳租金的过程中形成了交易习惯。第三人认为其未参与租金缴纳过程，故对此不予质证。本院认为，因原告对该组证据予以认可，本院对上述证据予以采信，至于证明内容本院将于本案说理部分阐述。二、2017年4月1日经营联络函件、2017年4月18日回复函件；2017年9月7日函件；2017年11月1日函件；2017年11月7日函件、2017年11月10日函件；2017年11月8日回函、2017年11月10日回函，欲证明：1、原告合同履行期间内因自身原因提出解除合同撤场；2、被告最早催原告缴纳款项的时间是2017年9月17日；3、被告按照合同约定向原告催告费用及保险单问题，并在函件中明确合同解除后的铺面交还事宜；4、被告为维护自身合法权益在函件发出后按照明确事宜处理合同基础相关事宜；5、被告已收到原告函件。经质证，原告对2017年4月1日经营联络函件、2017年4月18日回复函件认可，但原告认为2017年4月1日经营联络函件并非其真实意思表达，且2017年4月18日回复函件能够证明被告并未同意解除合同和撤场；原告对2017年9月7日函件认可，但原告认为其并未同意被告函件的内容；原告对2017年11月1日函件认可，但原告认为被告并未对提交保险凭证及缴费提出异议；原告对2017年11月7日函件、2017年11月10日函件均认可，但对于2017年11月7日函件原告认为被告没有合同的单方解除权，对于2017年11月10日日函件，原告认为其未参加被告进行的封铺过程，并认为在该封铺过程中其缴费凭证及货品丢失；原告对2017年11月8日回函、2017年11月10日回函均认可，但对2017年11月8日回函被告单方解除合同行为不认同，对2017年11月10日回函，认为被告单方封闭铺面违反合同约定。第三人认为其未参与该组函件来往行为，故对此不予质证。本院认为，因原告对该组证据予以认可，本院对上述证据予以采信。三、2017年11月9日闭铺记录、2017年11月14日腾铺记录、2017年11月21日货品交接记录、闭铺、腾铺、货品交接录像记录、2017年12月26日提货证明，欲证明：1、被告按照函件通知时间进行了闭铺、腾铺，并通知了原告；2、被告已分两次与原告完成部分货品交还事宜。经质证，原告因其未参与闭铺、腾铺和货品交接过程，无法确认该组证据的真实性，故对该组证据不予认可。第三人认为其未参与该过程，故对不予质证。本院认为，该组证据，被告进行了详细的记录，具有客观性，本院对上述证据予以采信。四、发票一张，欲证明:以该发票所记录的金额，来确认被告恢复铺面所产生的费用。经质证，原告认为被告所提交的是复印件，且没有相关证据进行佐证，故不予认可。第三人认为该发票的往来其未参与，故对此不予质证。本院认为，该证据虽系被告所提交的复印件，但有恢复铺面的事实相佐证，故对该证据本院予以采信。原告及被告对第三人提交的以下证据有异议:一、租赁合同和补充协议，欲证明：1、第三人与原告签订合同及补充协议为2015年；2、合同已经明确保证金、租金、物业费的缴纳时间及标准。经质证，原告对该组证据认可。被告对该组证据认可，但认为第三人交铺时间违反合同约定，所以相应相关费用的缴纳时间应当顺延且第三人也并未提出异议。本院认为，因原被告对该组证据予以认可，本院对上述证据予以采信。二、保证金回单、2016年5月-6月租金回单、2016年7月租金回单、2016年8月租金回单、2016年9月租金回单，欲证明：1、原告并未按照合同约定按期缴纳保证金，而是2016年4月21日缴纳；2、自2016年5月至2016年9月原告从未按照合同按期缴纳过租金。经质证，原告对于保证金回单和租金回单的真实性认可，但其认为保证金未按照合同约定时间进行缴纳的原因是由于第三人未按照合同约定时间进行商铺交付，其租金缴纳时间延期的原因是由于第三人未按时交付店铺所造成的，不存在违约行为。被告对该组证据认可，但提请法庭注意保证金缴纳的时间。本院认为，原被告对该保证金回单和租金回单的真实性认可。本院对该组证据的真实性予以采信。本院认定本案法律事实如下：2015年原告（乙方）与第三人（甲方）签订《公园1903商铺租赁合同》，约定：甲方将位于昆明市西山区前卫西路公园1903商业广场2-2,1-03号商铺，共计419平方米的商铺出租给乙方，用于经营零售批发服装、鞋帽、箱包，品牌是LaChapelleSPORTModifier。计租日以公园1903商业广场正式对外营业为准，租赁期限为2015年5月1日至2021年4月30日，实际计租日以甲方通知为准。甲乙双方在合同第4条第2款对租金计算方式进行了约定，并要求每月10日前乙方向甲方申报上个月的税前营业额，双方并在每月15日前对上个月的租金进行结算。每逾期一日应按逾期交付金额的3‰支付日违约金。合同第15条第4款约定，乙方拖欠支付租金超过30日仍不支付，甲方有权单方终止本合同。甲乙双方在合同第10条中约定：在商铺装修和整个承租期间由乙方购买可能发生的各种风险类型的保险，乙方在商铺交付完成和开业之日起10日内向甲方提供保险单凭证，若乙方逾期30日仍未购买保险，甲方有权解除合同，保证金不予返还，损失由乙方承担。合同第12条第2款约定，甲方行使单方解除权后，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使所交还的铺面恢复原状。双方合同第12条第4款约定，乙方未依照第12条第1款定交还商铺，甲方有权将铺内一切动产强制搬离,甲方强制搬离与保管过程中所产生的费用由乙方自行承担。原被告一致确认：2016年5月、6月所产生的租金，被告于2016年7月25日支付；2016年7月所产生的租金，被告于2016年8月25日支付；2016年8月所产生的租金，被告于2016年9月23日支付；2016年9月所产生的租金，被告于2016年10月25日支付。2016年11月的租金，被告于2017年1月12日支付；2016年12月1日至2016年12月31日所产生的租金，被告于2017年1月20日支付；2016年12月1日至2017年1月31日所产生的租金，被告于2017年3月16日支付；2017年2月、2017年3月、2017年4月，所产生的租金，被告于2017年6月30日支付；2017年5月所产生的租金，被告于2017年7月24日支付；2017年6月、2017年7月所产生的租金，被告于2017年8月18日支付；2017年8月所产生的租金，被告于2017年9月20日支付；2017年9月所产生的租金，被告于2017年11月2日支付。被告认为其中2016年12月1日至2016年12月31和2016年12月1日至2017年1月31日的缴费通知通知单所显示的产生租金的日期存在覆盖，且载明了具体缴费时间与合同约定的缴费时间不一致，所缴费时间应当以缴费通知单载明时间为准。原告陈述其向被告主张2016年6月起至2017年11月的违约金。原告在合同履行过程中在中国平安财产保险股份有限公司购买了自2015年11月29日上午0时至2016年11月28日下午24时止的财产一切险；上海拉夏贝尔服饰有限公司在在中国太平洋财产保险股份有限公司为原告购买2016年11月29日0时起至2016年12月31日24时止的财产一切险，和自2016年1月28日0时起至2017年1月27日24时止的公众责任险。在2017年10月10日被告发出公告前，原告未向被告提交相应的保险凭证。2017年4月1日,原告向被告发函,要求解除合同并撤柜2017年4月18日，被告回函，并未对原告的请求给予答复。2017年9月7日，被告向原告发函，表示同意原告2017年4月1日合同解除并撤柜的请求，并要求原告于2017年9月15日以前撤店。2017年9月15日，原告回函表示不同意被告要求其撤柜的请求。2017年10月10日，被告向原告发《关于解除双方租赁合同的函》，以原告在合同履行过程中存在违约行为，要求按照双方所签订的合同相关条款解除合同，并要求原告搬离商铺。原告在2017年11月9日以前并未按照被告的要求搬离商铺，被告于2017年11月9日21:50对店铺进行了封闭并全程录像并记录。被告于2017年11月14日12:40至2017年11月14日17:49对该铺面进行清铺。之后被告将货物进行了存储，并对商铺内部进行了拆除还原为商铺原状。另经庭审查明，云南堃驰房地产有限公司系该争议商铺的物权人，其委托第三人进行管理，之后其将原被委托人即第三人变更为被告并授予被告管理权，且第三人和原告所签订的原合同内容由被告继受。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告和第三人签订并为被告所继受的《公园1903商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，且合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。双方合同约定每月15日前支付上一月租金，庭审中查明原告从2016年6月至2017年11期间并未按时支付租金，均存在逾期支付行为。原告抗辩称按照缴费通知单上所记载缴费时间进行缴费是双方的交易习惯。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同法有关条款或者交易习惯确定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”依据法律的规定，交易习惯是在就履行时间没有约定或约定不明确的情况下可以协议补充，原被告在合同中约定每月15日以前对上个月的租金进行结算，且该缴费行为并非当地或某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法，因此按照缴费通知单所记载时间进行缴费并非原被告双方的习惯做法。至于原告提交的被告所出具的两份存在覆盖的缴费通知单，在时间上出现了重合，原告无法确定缴纳租金的时间并与被告进行协商，因此其在该段时间内迟延履行租金的行为，本院认为不存在违约。在其余时间段，原告未能按照合同的约定按期缴纳租金，本院认为原告构成违约。合同第10条第1款和第2款约定：在商品装修和整个承租期间由原告购买可能发生的各种风险类型的保险，原告在商铺交付完成和开业之日起10日内向被告提供保险单凭证，若原告逾期30日仍未购买保险，被告有权解除合同。原告认为其购买了保险，并举证其在合同履行过程中其在中国平安财产保险股份有限公司购买了自2015年11月29日上午0时至2016年11月28日下午24时止的财产一切险；上海拉夏贝尔服饰有限公司在在中国太平洋财产保险股份有限公司为原告购买2016年11月29日0时起至2016年12月31日24时止的财产一切险，和自2016年1月28日0时起至2017年1月27日24时止的公众责任险。被告认为原告购买的保险期间不能覆盖双方在合同中所约定的期间。本院认为原被告双方在规定该条款的目的在于有效的规避被告在使用该铺面整个过程中可能产生的各种风险。原告长期未按合同约定购买保险，使得商铺可能存在的风险长期存在没有被有效的规避，因此原告在合同履行过程中因未按时购买保险而构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据合同第15条第4款和第10条第1款、第2款约定，基于原告迟延缴纳租金和不按时购买保险的违约行为，被告获得单方解除权，合同解除后原告的保证金不予返还，原告自行承担损失并不得要求被告赔偿其装修损失。因此，基于被告单方解除权对原告产生的损失，由原告自行承担，且保证金不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费4654元（原告已预交），由原告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  余国平人民陪审员  吴锡莲二〇一八年十二月十四日书 记 员  邹雨青