贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初6553号原告：汪超，男，1984年1月15日出生，土家族，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：张競、郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎荣昌、姚进，贵州中创联律师事务所律师。原告汪超与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张競、郑秋艳，被告招商商置公司委托代理人郎荣昌、姚进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪超向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理并交付招商花园城D4幢11层4号房（房号：D4-11-4）商品房转移登记的有关文书及产权证；二、请求判令被告以541293.00元购房本金为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2015年3月22日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计115189.62元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城D4幢11层4号房（房号：D4-11-4）商品房，房屋总价款为541293.00元，当日原告支付了首付款261293.00元，剩余280000.00元房款原告通过公积金贷款方式于2014年5月26日已支付完毕，据此，原告已经完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条之约定，被告应当于2014年12月31日前向原告交付房屋，同时，《商品房买卖合同》第二十二条，对于何时取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的具体时间未作出约定。至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司答辩称，被告在合同签订后，按期施工竣工，并且在合同约定的时间内取得初始登记，也向原告进行了按期交付，并不存在违约行为，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回。另外补充一点，合同第二十二条第三款第四项明确约定是原、被告双方到房产部门共同办理商品房转移登记。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月23日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第D4幢11层4号房，房号为D4-11-4。建筑面积127.71平方米，总房款541293.00元；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第三条约定：“关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款541293.00元。2014年12月22日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证等费用，但截止庭审之日，仍未缴纳相应的契税。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年5月21日为涉案商品房所属的D4幢颁发了《商品房备案证明书》以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费、土地证等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。2014年12月22日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证等费用，足以证实被告已经履行通知原告应当缴纳相关税费的义务，但原告直至庭审之日仍未向缴清相应的契税。根据双方签订的附件十二《补充协议》3.2条：“如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。”之约定，在原告未缴清相关税费之前，被告为其办理权属登记的时间应当顺延，且不应承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告汪超缴纳交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告汪超办理涉案商品房的不动产权证书；二、驳回原告汪超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302.00元，由原告汪超承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年十二月二十五日书记员  申开旭