海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民初210号原告（案外人）：高亚他，男，1976年12月2日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：苏蕾，海南惠海律师事务所律师。被告（申请执行人）：海南海控小额贷款有限公司，住所地海南省洋浦经济开发区吉浦路凯丰城市广场1#综合楼西单元6楼603房。法定代表人：李晓刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张夜枫,该公司法务。委托诉讼代理人：刘彬,该公司法务。被告（被申请执行人）：海南江海集团有限公司，住所地海南省三亚市南边海路154号。法定代表人：陈日沈，该公司董事长。委托诉讼代理人：李忠雄，该公司办公室主任。被告：陈日沈，男，1955年10月20日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：李忠雄，基本信息同上。原告高亚他与被告海南海控小额贷款有限公司（以下简称海控公司）、海南江海集团有限公司（以下简称江海公司）、陈日沈案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高亚他的委托诉讼代理人苏蕾，被告海控公司的委托诉讼代理人张夜枫、刘彬，江海公司、陈日沈的共同委托诉讼代理人李忠雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高亚他向本院起诉请求：1.依法判决不得执行高亚他购买位于三亚市××路房，并解除对上述房屋的查封。2.判决确认高亚他与江海公司于2016年11月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效。3.本案诉讼费由海控公司、江海公司、陈日沈承担。事实和理由：2011年1月5日，三亚鹿回头景观大道项目征收了江海公司的厂房和设备，三亚市城乡和建设局便将同心家园一期九套房与江海公司进行置换。2016年11月17日，高亚他与江海公司签订了《房屋买卖合同》，约定将该九套房屋中的C3-805房出售给高亚他，购房价款为91万元。同日，高亚他支付了购房款86万元，剩余的5万元过户后再支付。2016年11月17日，江海公司将房屋交付给高亚他，高亚他于次年正式入住并交纳物业费等生活费用，已经实际占有涉案房屋。2016年10月27日涉案房屋因海控公司与江海公司、陈日沈借贷合同纠纷一案被三亚市中级人民法院查封，该执行裁定虽然开始在高亚他购买房屋之前作出的，但未按规定送达被执行人，未通知涉案房屋的管理人，亦未在涉案房屋张贴封条，该执行裁定未生效。高亚他在购买房屋时在三亚市住建局查询了解情况，已尽到合理注意义务，也已经支付全部的房款并实际占有涉案房屋。法院直到2018年6月11日才张贴查封的公告，查封没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。故法院以该房屋属于政策性保障住房驳回高亚他提出的书面执行异议无法律依据。综上，为维护高亚他的合法权益，特提起执行异议之诉，望判如所请。海控公司辩称，一、（2018）琼02执异46号裁定书认定涉案房屋为政策性住房，高亚他与江海公司签订《房屋买卖合同》时涉案房屋已经处于查封状态，江海公司在无权处分的情况下以低于同地段房产的市场价格转让财产。因此，高亚他与江海公司签订的《房屋买卖合同》无效。二、江海公司将涉案房屋出卖属于处置公司资产的行为，在未经公司股东会出具同意处置的股东会决议，其转让行为违法。三、高亚他未将购房款直接支付给江海公司，而是支付给不认识的第三人。可知，高亚他对涉案房屋已被查封的事实是知晓的，但在低价购房的利益驱使下与江海公司签订房屋买卖合同。四、高亚他未向江海公司支付全部购房款，未达到可对抗执行的程度。且高亚他提交的物业收费等凭证证实其是在2017年5月后入住，其占有行为发生在法院立案执行之后，亦不符合排除执行的情形。五、高亚他在购房后未积极到相关部门咨询合同备案事宜，应自行承担合同无效的法律后果。综上，请求法院查明事实，驳回高亚他的请求。江海公司、陈日沈共同辩称，同意高亚他的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷。本院认定以下事实：2009年11月，三亚市鹿回头景观大道项目征收了海南江海实业有限公司的厂房和设备，但未予补偿。2011年1月5日，三亚市住房和城乡建设局与江海公司就补偿事宜签订《鹿回头景观大道项目房屋拆迁补偿安置协议》，第一条约定房屋拆迁补偿选择货币补偿与房产置换相结合方式补偿；第二条约定房产置换，甲方（住建局）提供位于同心家园一期九套房共计1066.06平方米，用于置换等面积的拆迁宿舍房产面积996.9平方米给乙方（江海公司），多出安置面积69.16平方米按安置房成本价（暂定1939元/平方米）134101.24元给甲方，待三亚市保障性住房建设工作领导小组办公室最终确认该建安成本后再多退少补。双方还就其他事项进行了约定。2014年6月25日，海南省三亚市公证处就海控公司与陈日沈、江海公司借贷合同纠纷一案作出（2014）三证执字第2号《执行证书》，海控公司可持该执行证书向人民法院申请执行，被执行人为陈日沈及江海公司，执行标的为9287333.32元。海控公司向本院申请执行，本院于2016年10月27日作出（2016）琼02执恢4号之一执行裁定，查封、拍卖包括涉案房屋在内的共计九套房产。2016年7月13日，海南江海实业有限公司更名为海南江海集团有限公司。2016年11月17日，江海公司（甲方）与高亚他(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定江海公司将C3-805号房出卖给高亚他，建筑面积118.99平方米，房屋总价款为91万元。房屋价款分两期支付，在签订合同当日支付首期房屋价款86万元，余款5万元待房屋过户至乙方后，乙方取得房屋产权证当日支付。2016年11月17日，高亚他的弟媳罗亚花代高亚他向江海公司指定的户名为赵矛的工商银行账户×××转账支付了86万元房款，江海公司出具了收据。高亚他提供物业收费收据、天然气收费收据，主张其已入住该房。2018年6月11日，本院作出（2018）琼02执恢30、31号公告，并在涉案房屋上张贴，责令江海公司和房屋内居住人员自行清场搬离。2018年7月9日，高亚他对执行涉案房屋提出书面异议，本院经审查作出（2018）琼02执异46号执行裁定，驳回高亚他的异议请求。2018年8月31日，高亚他向本院提起本案诉讼，请求判如所请。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、涉案房屋是否不得执行。关于争议焦点一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；……（六）未依法登记领取权属证书的；……”涉案房屋为江海公司取得的回迁安置房，尚未取得权属证书。且本院已于2016年10月27日对涉案房屋作出查封裁定，江海公司与高亚他于2016年11月1日签订《房屋买卖合同》，违反了上述法律强制规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，本案房屋买卖合同无效。关于争议焦点二，因双方签订的《房屋买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产应予返还。故高亚他对涉案房屋不享有占有权，不享有排除强制执行的民事权益。高亚他另主张其属于善意取得涉案房屋，该主张不成立。善意取得要求第三人受让该不动产时是善意的，不知道或者不应当知道出卖人为非法转让。本案高亚他明知江海公司未取得涉案房屋的权属证书，仍然购买，且是在法院查封之后，其不符合善意取得的构成要件，不享有排除执行民事权益。高亚他主张不得执行涉案房屋理由不成立，不予支持。综上，高亚他的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二、六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告高亚他的诉讼请求。案件受理费12900元，由高亚他负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 范启鹏审判员 扆成塘审判员 林道贤 二〇一八年十二月十七日书记员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：……（2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；……（六）未依法登记领取权属证书的；……《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。......