四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0802民初3177号 原告（反诉被告）：马清国，男，回族，生于1971年11月12日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：吴伟，四川有同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙誉城，男，汉族，生于1989年2月10日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：冯艳，四川同方正律师事务所广元分所律师。 原告（反诉被告）马清国与被告（反诉原告）孙誉城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，于2017年9月5日作出（2017）川0802民初1966号民事判决书。被告孙誉城不服该判决书提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）川08民终150号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）川0802民初1966号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年6月19日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马清国及委托诉讼代理人吴伟、被告（反诉原告）孙誉城及委托诉讼代理人冯艳出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马清国向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即将该房屋使用权移交原告使用；2、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理该房屋不动产权属证书；3、请求人民法院依法判令被告因不履行协议应付原告违约金25万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经平等、友好多次协商，被告自愿将位于广元市利州区东坝办事处苴国路御锦湾9幢1-1-1号房屋一套及地下室以50万元的价格卖给原告，双方签订协议，被告向原告出具收条1张，提供商品房屋买卖合同1份，身份证复印件、户口簿复印件，原告准备付钱时发现没有房产证和土地使用证，问其原由，被告称因该房屋被抵押贷款，因无力偿还贷款自愿将此房屋出售还贷后才可以拿到房产证和土地使用证。原、被告再次协商后又签订房屋债权转让协议书，原告按被告要求，向被告指定账户存入现金人民币壹拾万伍仟元整，转账叁拾玖万伍仟元，合计人民币伍拾万元，原告和被告在广元市绵阳市商业银行拿到了被告的房屋所有权证，原告要求被告去办理房屋所有权证，被告称以找不到土地使用证不能办为由拒不办理。原、被告又到广元日报刊登遗失声明，后原告得知被告土地使用证并未丢失，怕损害原告利益，原告于2017年3月27日向利州区人民法院提出了诉前财产保全，被告得知后又将土地使用证交与了原告，原告要求被告按协议约定一同去办理该房屋的所有手续和交付房屋的使用权，被告拒不办理，故向法院起诉。 被告孙誉城辩称，1、不是因为房价上涨不给原告过户的，原告有黑恶势力背景，签订协议不是被告自愿的，原告把被告女朋友的车押在手上迫使被告签了不公平的协议；2、关于双方买卖合同签订过程，合同约定给被告10万元保证金取车，后来又被原告涂改然后捺印，当时原告长期从事放高利贷职业，合同也是原告写的，并不是被告真实意思表示，原告的合同本来就带有欺骗性质，因为被告女朋友车子被押，因此后来被告没有办理过户手续导致这次诉讼。 针对原告的本诉，被告（反诉原告）孙誉城向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判决驳回被反诉人的诉讼请求；2、请求人民法院判决解除（变更：撤销）马清国与孙誉城的房屋买卖合同（重大误解；显失公平；欺诈行为）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年3月15日上列当事人签订的房屋买卖协议约定：房屋价款50万元，显失公平。孙誉城所购房屋总价款是825000元，根据我国合同法相关规定，显失公平的合同可以申请撤销。 原告马清国针对被告孙誉城的反诉请求辩称，1、第一项请求不是诉讼请求，只是本诉的抗辩请求；2、反诉请求第二项不符合合同法可撤销合同的构成要件，因此本案合同合法有效不应当被撤销，请求法院驳回被告的反诉请求。 原告（反诉被告）马清国为证明其主张，向本院提供了以下证据： 证据1、2017年3月15日签订的房屋买卖协议；证明原被告双方权利义务关系。 证据2、原告向被告转账的转款凭证2份，共计50万元；证明原告按照合同约定履行了付款义务。 证据3、被告向原告出具的收条一份，被告收到购房款50万元；证明原告履行了付款义务，被告予以认可。 证据4、涉案房屋土地证及房产证；证明原告付款后，被告已将该房屋的所有权证书交付给原告，同时履行了交付房屋的义务。 证据5-1、阳光物业有限公司的物业费收据和装修押金； 证据5-2、阳光物业给原告出具的办理水电气的证明； 证据5-3、御景湾房屋装饰装修合同；证明原告已实际占有使用该房屋。 证据6、2017年6月13日被告及其母亲给原告出具的欠条一份及同日原告给被告及其母亲出具的收条一份；证明双方的借贷关系是已经结清，和本案的房屋买卖没有任何关系。 证据7、遗失声明复印件两份；证明原被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，没有胁迫，声明是被告自己登载的，是被告积极履行房屋买卖合同。 证据8、广元中级人民法院（2016）川08执116号之五执行裁定书复印件；证明在2017年10月份左右御景湾房屋的成交价格不足4300元每平方米，双方交易价格并没有显失公平，没有背离市场价格，被告所说的80万元的房款是在5年前的房价，去年房价已经回落到4300元。 被告（反诉原告）孙誉城对原告（反诉被告）马清国提供的50万元转款凭证2份、被告向原告出具的50万购房款收条一份、遗失声明两份三性均无异议，但认为证据1原、被告2017年3月15日签订的房屋买卖协议，原告是同意给10万元保证金，后来又涂改，且合同第三项违反常理；证据4涉案房屋土地证及房产证是真实的，但不能证明原告的证明目的，房屋还是清水房，还未投入使用；证据5-1阳光物业有限公司的物业费收据和装修押金的真实性不清楚，房屋至今还是清水房；证据5-2阳光物业给原告出具的办理水电气的证明真实性有异议；证据5-3御景湾房屋装饰装修合同有异议，被告未将钥匙给原告；证据6被告及其母亲2017年6月13日给原告出具的欠条一份及同日原告给被告及其母亲出具的收条一份有异议，原告是2017年3月15日买的房子，当时买房子就包括欠条这笔钱，原告口头承诺给被告70万元，合同上却约定50万元是因为原告承诺把李京蓉的车取出来；证据8广元中级人民法院（2016）川08执116号之五执行裁定书是2016年，且拍卖的房子位置比较差，而被告卖房子是2017年，房屋情况也不一样。 被告（反诉原告）孙誉城针对本诉、反诉举证： 证据1、被告的行政处罚决定书一份；证明被告没有职业没有经济来源。 证据2、被告的姨妈邓小红的农业银行交易清单一份；证明被告实际购买案涉房屋时房款是其姨妈支付的。 证据3-1、报警记录；证明被告没有办理过户是有原因的，因为原告没有履行其口头承诺的70万元，只支付了50万元。 证据3-2、报警登记表；证明因为原告没有履行承诺，所以被告到原告店上闹事。 证据4、收条复印件；证明收条没有被告签字，原告与被告母亲没有任何债务关系。 证据5、刑事判决书。 原告（反诉被告）马清国对被告（反诉原告）孙誉城提供的证据3-1报警记录、证据3-2报警登记表三性无异议，对证明目的有异议，证明2017年4月12日李京蓉和被告打砸原告店铺，原告才是本案受害者。对证据4收条，原告在购买房屋后，被告将钥匙给了原告，装修时发现被告两次更换了房屋门锁，因此原告报警。对证据5刑事判决书关联性有异议，与本案没有关系，不能否认原告有前科，但有前科的人也能买房子。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下:2017年3月15日,马清国与孙誉城签订《房屋买卖协议》，协议约定孙誉城将其位于广元市利州区东坝办事处苴国路御锦湾9幢1-1-1号住房（建筑面积139.39平方米）及地下室，以50万元的价款出售给马清国。协议签订时，孙誉城须无条件协助马清国办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由孙誉城负责，并由孙誉城承担转让的房屋及土地税费。协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议，如因重大客观原因导致本协议的解除，孙誉城应按照下述两种算法取高值返还马清国：①本房屋协议转让金额本金及利息，利息按年息50%计算，计算期自协议签订日起算；②解除协议时，本房屋市场评估价，并赔偿马清国的房屋装修费用、搬迁等损失。马清国在孙誉城交付房屋后一次性将房款交付孙誉城。 协议签订当日，孙誉城向马清国出具收条一张，内容载明：“今收到马清国购房款现金大写伍拾万元整（¥500000元整）”。 2017年3月20日，马清国通过其中国工商银行账户向孙誉城绵阳市商业银行账户汇款395000元，同时将105000元现金存入孙誉城绵阳市商业银行账户。 庭审同时查明，2012年12月27日，孙誉城与广元东合时代房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以825000元价格购买位于广元市利州区东坝办事处苴国路御锦湾9幢1-1-1号商品房一套（建筑面积139.31平方米）。房屋登记为孙誉城单独所有，房产证号为广房权证城字第201506190××××号，土地证号为广国用（2015）第86&tim**;×号，土地使用权人为孙誉城。 2015年11月13日，孙誉城以其所有的御锦湾9栋1-1-1号房屋为抵押向绵阳市商业银行贷款500000元并办理了抵押登记，2017年3月21日办理了房产证注销抵押登记，同年4月7日办理了注销土地抵押登记。 2017年3月23日，孙誉城在广元日报发布《遗失声明》，内容载明：“孙誉城不慎将广国用（2015）第86××号国有土地使用证遗失，特声明作废”。 2017年4月12日，马清国向广元市公安局利州区分局雪峰派出所报警，报警内容为：在雪峰芸香社区二手汽车有人砸门面。经民警到达现场了解情况后，系李京蓉自己的一辆白色奔驰被其前男友孙誉城擅自抵押给了马清国。今日00时许，李京蓉到马清国开在芸香社区的誉升汽车销售公司讨要说法，双方为此发生矛盾，期间李京蓉将马清国店铺内的一套茶具、一把桃木凳等小东西砸坏，后马清国遂报警求助，被砸物品总价值大概2000元左右。 2017年4月16日，马清国占有房屋并与广元阳光物业服务有限公司签订《御锦湾小区房屋装饰装修管理协议》，约定了位于御锦湾9幢1-1-1号（建筑面积139.31平方米）房屋的装饰装修管理服务事宜，装饰装修期限自2017年4月16日至2017年7月15日止，并约定了相关费用。同日，广元阳光物业服务有限公司收到马清国缴纳装修押金2000元、管理费279元、装修垃圾费697元、物业费2106元并出具了收据。 2017年6月13日，马清国出具收条一张，内容载明：“今收到孙誉城的母亲邓小琳还借款拾柒万叁仟元，其中包括孙誉城用李京蓉的奔驰轿车于2017年2月18日在我处抵押借款拾贰万元整，以后孙誉城2017年1月19日借款肆万元整，2017年3月18日借款壹万元整和2017年2月18日至2017年5月18日的借款利息贰万元整。今日2017年6月13日实收拾柒万叁仟元整，下欠壹万柒仟元整2017年6月15日还清，至此，我与孙誉城之间的债务全部结清”。同日，孙誉城、邓小琳向马清国出具欠条一张，内容载明：“今欠到马清国的孙誉城欠款壹万柒仟元整，小写17000.00元。归还期15号，壹万柒仟元归还后，孙誉城与马清国的一切债务全部结清”。 2017年7月6日，马清国向广元市公安局利州区分局东坝派出所报警，报警内容为：东坝御锦湾物业部有人求助。民警到达现场，经了解为马清国从原御锦湾9栋1-1-1业主处购买了房子，但现在双方为价格问题发生纠纷，民警现场对马清国进行了法律宣讲教育，建议走司法渠道解决房屋购买纠纷。 本院认为，原、被告于2017年3月15日签订《房屋买卖协议》后，原告依协议约定付清购房款并占有房屋，协议主要内容已履行完毕，协议应依法成立并合法有效。对原告请求依法判令被告立即为原告办理该房屋不动产权属证书的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。 对原告主张的违约金25万元的问题。原、被告在协议中只约定了当协议解除时，被告应当承担责任的方式，并未对不履行协助义务的违约责任进行约定。同时，违约金的主要功能是补偿性的，原告在庭审中也未就相关损失提交证据。故对原告的该项主张，本院不予支持。 本案在审理中，被告孙誉城认为以825000元购买的房屋，以500000元卖给马清国，显失公平。故提出反诉，请求撤销双方于2017年3月15日签订的《房屋买卖协议》。 构成民事法律行为成立时显失公平的要件为1.须一方有利用对方危困或者弱势之行为；2.须一方有利用对方危困或者弱势，牟取不正当利益之故意；3.民事法律行为之作出是利用危困或者弱势之行为的结果；4.该民事法律行为于成立之初时显失公平。具体到本案，反诉原告孙誉城于2012年12月27日在广元东合时代房地产开发有限公司以825000元价格购买位于广元市利州区东坝办事处苴国路御锦湾9幢1-1-1号商品房一套（建筑面积139.31平方米），2017年3月15日,以500000元的价格卖给反诉被告马清国，从表面上看，其买与卖时隔不到5年，价格相差300000元，超乎常理。但首先商品的价格由其价值与供求等因素决定，住宅商品化是住宅作为一种商品，亦要受到价值与供求等因素的影响。其次，反诉原告孙誉城作为完全民事行为能力人，其能够明确辨别自己的行为，应当对其民事行为承担责任。再次，反诉原告孙誉城应对其反诉请求承担举证责任，在庭审中提交的证据不能达到证明构成民事法律行为成立时显失公平的要件要求。故对反诉原告孙誉城的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙誉城在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）马清国将位于广元市利州区东坝办事处苴国路御锦湾9栋1-1-1房屋的房地产权证过户登记至原告（反诉被告）马清国名下； 二、驳回原告（反诉被告）马清国其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）孙誉城的反诉请求。 本诉案件受理费5050元，由原告（反诉被告）马清国负担4950元，被告（反诉原告）孙誉城负担100元。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）孙誉城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  黄首明 人民陪审员  唐 华 人民陪审员  王治平 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  张琼分