山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初4651号 原告：王靖，女，汉族，1969年1月9日出生，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：程雅琼（系特别授权代理），系山东元序律师事务所律师。 被告：李桂珍，女，汉族，1954年6月18日出生，退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：郭先平、张玉玲（均系特别授权代理），均系山东高信律师事务所律师。 第三人：济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会，住所地济南市，统一社会信用代码55370112B48468139U。 负责人：崔金涛，村主任。 委托诉讼代理人：崔忠涛（系特别授权代理），男，系七里河社区党委委员。 原告王靖与被告李桂珍、第三人济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会（以下简称七里河居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王靖的委托诉讼代理人程雅琼、被告李桂珍的委托诉讼代理人张玉玲、第三人七里河居委会的委托诉讼代理人崔忠涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王靖向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告办理济南市历城区xx房产的不动产产权证书。二、请求依法判决被告协助原告办理济南市历城区xx室房产的不动产产权证书。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年9月28日与被告签订《房屋买卖合同》，双方约定由原告购买被告位于济南市历城区xx房屋一套，价格为285000元。合同签订后原告将购房款支付给了被告。2018年4月26日济南市历城区东风街道七里河社区居委会出具通知，通知说明涉案房产已经具备办证条件，10个工作日内携带相关手续到居委会办理办证相关事宜。原告自知道该通知后多次找被告协商，要求被告协助原告办理涉案房屋的产权证书，但被告一直拒绝配合原告办理。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 李桂珍辩称,原告从未找被告协商过办理不动产证的事宜，原告明知涉案房屋为旧村改造安置房，不具备办理房产证的条件，如具备房产证的办理条件时也应由拆迁单位按相关规定统一办理。原告非涉案房屋所在地居民，也不能取得涉案房屋的产权，双方关于产权约定条款属于无效条款，原告所诉没有事实和法律依据。具体理由如下：一、原、被告2005年9月28日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋使用权转让部分有效，在合同第5条明确约定可解除条件。被告已经通知原告，按合同约定解除合同，并要求原告返还房屋。双方签订合同之初，原告即已经了解到涉案房屋系旧村改造房产的性质，双方合同不涉及物权所有权转移。而关于房屋使用权的约定，被告已经按约行使《房屋买卖合同》的解除权，因此，原告的诉讼请求没有事实基础。二、双方《房屋买卖合同》第3条关于房产证办理和房产证过户的条款违反了《城市房地产法》、《土地管理法》、《物权法》的规定，根据《合同法》第52条之规定，属于无效条款。原告诉讼请求系基于无效条款提出，没有法律依据，依法应予驳回。理由如下：1、济南市xx房屋系七里河旧村改造时，因拆迁被告在本村宅基地上房屋而安置，土地性质为集体所有。原告不属于七里河社区集体经济组织成员，没有权利享受七里河社区集体经济利益。2、原、被告签订的《房屋买卖合同》并不是经过本农村集体经济组织同意的本农村集体经济组织成员之间的买卖。关于房屋产权办理与过户的约定，包含了集体土地权属转让，《土地管理法》作出了明确规定，集体土地权不能在非本村集体组织成员间进行。因此，以上条款违法且侵犯了集体和本集体其它成员的利益，应属无效。3、涉案房屋系建设于集体所有土地之上，时至今日，拆迁单位并不具备为被拆迁人统一办理房产证的条件。综上，双方签订的《房屋买卖合同》中关于房产证办理和过户的条款无效，且因涉及不动产物权登记的争议，不属于平等民事主体之间签订，按照我国当前对旧村改造房屋的规定，不属于人民法院受理的民事案件范围，原告诉讼请求没有事实与法律依据，请贵院依法驳回其全部诉讼请求。 第三人述称，原、被告之间的买卖属于个人行为，没有通过七里河居委会。但是现在为止涉及的土地出让金七里河居委会没有交纳。在2009年，七里河居委会通过中介给辖区内的部分房屋办理了房产证，后来成立不动产中心，必须要交土地出让金才给办证，按照拆迁安置协议，楼房产权证由甲方（村委会）统一办理，费用由甲方承担，但是现在时间比较长，费用比较高，居委会目前为止没有出政策统一交这个钱。2016-2017年，居委会配合几户村民办证，流程基本是居民持旧宅基地证、拆迁安置协议等资料经历城区建委审核之后重新签署新的产权调换协议，经过注销原宅基地证、开具首套房证明等程序，再缴纳相关税费后办理小证。 原告王靖围绕其诉讼请求提交公证书、房屋买卖合同、收到条、七里河居民委员会出具的证明、通知办证回执等证据；被告王靖提交房屋拆迁安置协议、公证书、解除合同通知书、邮政EMS快递单、查询单等证据；第三人提交了国有土地使用权证和不动产权证书，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据原被告的当庭陈述及上述证据，本院认定以下事实： 2000年9月12日，李桂珍（乙方）与济南市历城区洪家楼镇七里河居民委员会（甲方）签订旧村改造拆迁安置协议书，主要约定，因甲方旧村改造工程建设需要，甲方拆除乙方坐落于七里河合法建筑面积102.13平方米。甲方按乙方房产证上合法建筑面积拆一还一，互不找差价，产权调换的方式进行拆迁安置，固定安置在七里河住宅区内，甲方收回乙方原房产证，安置后的楼房产权归乙方所有，楼房产权证由甲方统一办理，费用由甲方承担。甲方安置乙方七里河住宅区内二室一厅住宅两套。（2003）济历城证民字第802号公证书记载，济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会于2003年5月6日在七里河文体活动中心进行分房抽签，被拆迁房屋所有权人李桂珍抽得住宅楼房号为xx。 2005年9月28日，李桂珍（卖方、甲方）与王靖（买方、乙方）签订房屋买卖合同约定，1、甲方将济南市xx的房屋产权卖给乙方，价格为28.5万元，包括地下室及太阳能、煤气现有配套设施；2、此房是旧村改造，至今没有办理房产证，自双方签字之日起，此房的产权归乙方所有；3、甲方按本居统一办法办理房产证并承担相应的费用。甲方房产证过户到乙方的费用由乙方承担；4、自双方签字起，此房屋原件的公证书（2003）济历城证民字第802号归乙方所有；5、如双方中的一方返回，按届时的该地段的房屋价格退房退款。例如：现房屋价格每平方米3000元，届时房屋价格每平方米3200元，就按届时房屋价格每平方米3200元退房退款。李桂珍在甲方处签字捺印予以确认，王靖在乙方处签字捺印予以确认。当日，王靖支付全部购房款28.5万元，李桂珍将涉案房产交付王靖。2008年10月28日，七里河居委会收取王靖代收房产证办理费32512.5元。 原告王靖提供回执一份，载明：“李桂珍：您在七里河小区安置的楼房已具备办理房产证条件，请您于2018年4月27日起十个工作日内，携带楼房相关手续，到居委会办理办证相关事宜。七里河社区居委会2018年4月26日”。七里河居委会盖章确认，李桂珍在收到人处签字。该回执上另有李桂珍手写“此房双方未协商好，暂不办理相关手续”。被告李桂珍辩称该回执内容与事实不符，涉案房产不具备办证条件。第三人对该回执无异议。 2018年6月18日，李桂珍向王靖发出解除合同通知书，载明：“……1、解除你我2005年9月28日签订《房屋买卖合同》。2、请你接本通知后三日内腾空济南市xx房屋及配属地下室并交付我方。3、如未在上述期限内腾空并交付我方房屋，视同你自愿按照同一期房屋所在地同类房屋租金3500元赔偿经济损失。”EMS邮件查询回单显示于2018年6月22日妥投。 根据案件审理情况，本院要求济南市国土资源局协助调查历城区七里河小区26号楼是否具备分户办证条件。济南市国土资源局复函[济国土资函（2018）348号]载明，因历城区东风街道七里河小区业主办理登记性质不同，包括拆迁产权调换、房改购房、商品房买卖等，依据你院提供的涉案房屋坐落信息，经查，仅有一户业主房屋原坐落于xx，后该业主申请坐落变更登记，变更后为xx，但该楼幢未办理分户数据整理，无法获取该楼幢具体结构、剩余房屋及办理初始登记情况，不动产登记系统无法确认是否为涉案房屋所在楼幢。后经质证核实确认，该复函中说明的七里河小区26号楼即为本案涉案楼幢。 另查明，涉案房产土地性质为国有划拨土地（历城国用xx号），使用权人为七里河居委会，七里河小区26号楼已经办理产权大证（xx号）。涉案房产所在的xx于2003年办理产权登记并取得房屋产权证书。 本院认为，涉案房屋系被告李桂珍通过产权调换获得的拆迁安置房，系其合法财产。被告李桂珍与原告王靖作为完全民事行为能力人，自愿达成的《房屋买卖合同》体现了双方真实意思表示，房屋交易价格也符合当时的市场行情，双方均应按照合同约定诚信履约。 被告李桂珍以涉案房屋系集体土地上的拆迁安置房，原告非七里河社区集体经济组织成员为由主张合同中关于产权登记和过户的约定无效，并依据合同第5条于2018年6月18日发出解除合同通知书要求解除房屋买卖合同，本院不予支持，理由如下：一、王靖已于合同签订当日支付全部购房款28.5万元，李桂珍亦将涉案房产交付王靖使用至今，涉案房屋土地性质已经变更为国有划拨土地，涉案房产所在的楼幢26号楼经过城市房管部门登记确权已办理产权大证，合同签订时的客观条件已经发生变化，被告以原告非七里河社区集体经济组织成员为由主张合同中产权登记和过户的约定无效的事由已经消灭。二、当事人不得擅自变更或者解除合同，原被告双方合同签订至今已十余年，如果允许当事人约定任意解除，便可能引起当事人擅自解除合同，不符合合同法鼓励交易、维护交易安全和稳定的立法目的，有违诚信原则和公平原则，原被告并未达成解除合同的合意,也不符合法定解除的情形。故被告上述辩称无事实和法律依据，本院不予支持。 涉案房屋系被告李桂珍通过旧村改造获得的拆迁安置房，拆迁安置房办理产权登记需要相关行政部门依据相关规定和政策予以办理，被告是否符合取得涉案房产产权登记的条件，现有证据无法证实。而原告请求被告协助办理涉案房屋过户手续又是以涉案房屋登记至被告名下为前提条件的，故对原告请求被告办理涉案房产的产权登记及协助原告办理涉案房屋产权转移的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王靖的全部诉讼请求。 案件受理费100元减半收取50元，由原告王靖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨华 二〇一八年十二月二十八日 书记员  张盟