海南省东方市人民法院民事判决书（2018）琼9007民初1768号原告：卢想贵，男，1975年2月3日出生，汉族，东方市人。委托诉讼代理人：苏汝秀，海南鳞洲律师事务所律师。被告：吴毓雄，男，1969年3月13日出生，汉族，海南省东方市人，现住海南省海口市。第三人：庄烈雄，男，1964年8月20日出生，汉族，海南省东方市人，现住海南省海口市。第三人：王腾飞，男，1975年12月25日出生，汉族，海南省琼海市人，现住琼海市。委托诉讼代理人：王兆冠，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑛瑛，海南坤和律师事务所律师。原告卢想贵与被告吴毓雄及第三人庄烈雄、王腾飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢想贵及其委托诉讼代理人苏汝秀、被告吴毓雄、第三人王腾飞的委托诉讼代理人王兆冠、刘瑛瑛到庭参加诉讼。第三人庄烈雄经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢想贵向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年8月22日订立的《租赁合同》；2、判决被告赔偿原告的装修费等损失1579002.9元；3、由被告承担本案的诉讼费用和鉴定费用。事实与理由：2014年8月22日，原、被告双方订立《租赁合同》的主要条款约定：被告将位于东方大道佳捷酒店旁原名称为西环茶艺楼整栋出租给原告。出租房屋总面积1200平方米。租赁期限七年自2014年8月22日起至2021年8月21日止。租金每月25000元，按月支付。同时合同还约定被告给原告120天的免费装修期，不计租金。至2014年12月22日开始计租金。合同签订后，原告依约履行自己的义务按时缴纳租金。并根据所租房屋的用途分时段进行装修。2015年4月6日，海南睿迪建筑装饰设计工程有限公司对花梨铺面进行装修，共计支付装修费81686.9元；2015年5月13日，聘请东方百佳园建筑装饰设计工程有限公司对金湘楼餐厅进行装修，共计支付装修费1016530元；2017年4月7日，聘请海南睿迪建筑装饰设计工程有限公司对驾校铺面进行装修，共计支付装修费44731.5元；2017年4月21日，聘请东方百佳园建筑装饰设计工程有限公司对阿里巴巴烧烤园进行装修，共计支付装修费253390.2元；2017年6月3日，聘请海南睿迪建筑装饰设计工程有限公司对BBQ音乐烧烤园进行装修，支付装修费182664.3元。今年5月，因原告所租的房屋系空军部队的房屋，根据部队的政策要求不允许将其财产对外出租，因此，原、被告的租赁合同约定租赁期限至2021年8月21日止，距离合同履行期限界满时间还有3年，且原告所有装修均按10年的使用期装修的。现终止合同不仅给原告造成因经营可得利益的损失，也造成因经营需要造成原告装修房屋的损失。被告吴毓雄辩称：合同是否有效由法院来认定，合同是被告跟卢想贵签订的，被告也是跟别人承租的，这个责任不能全部由被告承担。至于装修的损失费，从原告提出的装修文件看是虚假的，不同意，不认同。对原告起诉的装修数额是不认可的。第三人庄烈雄未作答辩。第三人王腾飞述称：一、涉案的经营铺面是第三人王腾飞在2006年6月7日从95852部队承租过来的，在2006年6月23日，王腾飞又将上述铺面转租给庄烈雄，双方签订了租赁合同，但是本案的第三人庄烈雄从2014年1月1日起，不再支付铺面的租金，其认为双方的租赁关系已经自然终止；二、本案是原告跟被告之间的合同纠纷，根据合同的相对性原则，相关合同责任，只能由原告跟被告之间承担，与第三人无关，此外，第三人认为原告主张的赔偿项目和赔偿数额有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》《房地产司法鉴定估价报告》，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的《装饰装修工程施工合同》5份，因五份合同并无相应的支出凭证和其他证据予以佐证，且因本案已经对涉案房屋的装修残余价值进行鉴定，当事人对鉴定结果无异议，故对该证据本院不予采信。第三人庄烈雄经本院传票传唤未到庭，放弃对原、被告及第三人王腾飞证据进行质证的诉讼权利，这些证据材料在开庭过程中经原告的举证、被告及第三人王腾飞质证和本院的审查，来源合法，内容客观真实，可以采信。本院经审理查明认定事实如下：2006年6月7日，中国人民解放军95852部队（以下简称95852部队）（甲方）、琼海通达运输有限公司的法定代表人邓泽超（乙方）、王腾飞（丙方）签订《租赁合同》，约定经乙方同意将1997年10月28日87041部队和通达公司达成的协议书之经营权转给丙方。租赁范围和面积为甲方部队大门东侧（现佳捷酒店旁）临街铺面及土地共计5278平方米（包括本案涉案房屋）。租赁的期限为2006年7月1日至2021年6月30日止，租金为每年140000元。合同签订后，王腾飞又将铺面及土地转租给庄烈雄使用。庄烈雄又将位于95852部队大门东侧（现佳捷酒店旁）临街铺面的涉案房屋转租给吴毓雄使用。2014年8月22日，吴毓雄（甲方）与卢想贵（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于东方市东方大道新佳捷商务酒店旁原名称西环茶艺楼层整栋租赁给乙方使用。总面积1200平方米。房屋租赁用途为餐饮投资。乙方要改变房屋用途必须取得甲方同意方可执行且要合法经营。该房屋租赁期共柒年。自2014年8月22日至2021年8月21日止。房屋租金按每月25000元支付。房租按月支付，支付时间为每月15日前，不得拖欠。乙方支付甲方150000元作为押金，甲方开具押金收据给乙方。合同期满后，甲方验收无误，将全部押金退还乙方，不计利息。租赁期满后，如乙方不再租赁，由双方进行财产设施确认。乙方有权收回和处理属于自己所投资有价值性的公共设施和财产。甲方同意给乙方120天免费装修期，不计租金，至2014年12月22日开始计租金。租赁期间，乙方不得擅自将房屋全部或部分转租给他人，必须取得甲方同意可另行补充新协议。如遇政府征用所赔付经营投资商的损失与补偿款归乙方所有，产权归甲方。2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止一切有偿服务的工作。95852部队与王腾飞协商终止合同未果后，向法院提起诉讼。2018年4月11日，95852部队与王腾飞经协商达成和解协议，本院作出（2018）琼9007民初396号《民事调解书》。之后，被告王腾飞已经按照《民事调解书》将位于东方市××镇中国人民解放军95852部队营区大门东侧（佳捷酒店旁）临街二层商铺楼及土地（包括土地上的停车场、修理厂及足浴中心）腾空并返还给原告中国人民解放军95852部队，包括本案涉案房屋；原告95852部队不再收取被告王腾飞2014年1月1日至2018年6月20日期间的房屋占有使用费472500元。原告房屋被95852部队收回后，原、被告双方因赔偿的金额发生争议，遂原告向法院提起诉讼。原、被告委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案的房屋硬装修现在的残余价值进行评估，该公司于2018年10月24日作出《房地产司法鉴定估价报告》，鉴定意见：涉案的东方市八所镇东方大道新佳捷酒店（原西环茶艺）的花梨湾铺面、金湘楼铺面、驾校铺面、阿里巴巴烧烤园、BBQ音乐烧烤园房屋硬装修的评估市场重置价1213709元，扣减折旧后的价值（现在的残余价值）合计为人民币837707元。另查明，中国人民解放军87041部队因部队调整改革和保密任务需要，更改为中国人民解放军95852部队。涉讼房屋并无不动产权证书，也未取得建设工程规划许可证或相关职能部门批准建设。本院认为，本案争议的焦点为：一、合同是否有效，如果有效，是否应当解除；二、被告是否应当赔偿原告的装修损失及金额是多少。1关于合同是否有效，如果有效，是否应当解除的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原告在法庭辩论终结前并未向法庭提交已经取得建设工程规划许可证或相关职能部门批准建设的证据，本院认定涉讼房屋未取得合法建设手续。因此，95852部队与王腾飞签订的《租赁合同》无效，原、被告签订的《租赁合同》亦为无效合同。原告请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。二、被告是否应当赔偿原告的装修损失及金额是多少。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据无效合同的处理原则和党中央关于全面停止军队有偿服务的重大决策，原、被告之间签订的合同无效，原告的涉诉房屋已经被95852部队收回，被告应当折价支付给原告装修损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，对于原告装饰装修物的损失，应根据双方的过错情况来分担。被告明知出租地为国有划拨地，部队作为土地使用者不能出租，尚出租涉案房屋给原告使用，造成原告的损失存在过错；原告明知出租地是军事用地不能做为他用，仍租赁该房屋使用，未尽合理的审慎注意义务，并且原告未提供证据证明是在征得被告同意的情况下将该房屋租赁给他人使用并变更了部分房屋的用途，造成其经济损失也存在过错。根据本案实际情况，酌定被告承担70%的过错责任，原告承担30%的过错责任。根据《房地产司法鉴定估价报告》，现在装修的剩余价值为837707元，即被告应承担原告装修损失586394.9元（837707元×70%=586394.9元），原告自行承担装修损失251312.1元（837707元×30%=251312.1元）。第三人庄烈雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴毓雄于本判决生效之日起十日内向原告卢想贵支付装修损失586394.9元；二、驳回原告卢想贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19011元（原告卢想贵已预交），由原告卢想贵负担11976.93元，被告吴毓雄负担7034.07元。鉴定费用10000元，由原告卢想贵与被告吴毓雄各负担5000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 高筱妤审判员 郑海雄审判员 程亚奇 二○一八年十二月二十九日书记员 李 静附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(http://148.0.4.85/claw/javascript:SLC(21651,0))的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。引用统计。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。