江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初19340号 原告：淮安市百扬置业顾问有限公司，住江苏省淮安市清河区天山华庭小区二区10-A幢902室。 法定代表人：黄欣蔚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。 被告滕其宏，男，1967年6月12日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人周伟成，江苏衡上律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘海浪，江苏名典律师事务所律师。 原告淮安市百扬置业顾问有限公司（以下简称百扬公司）与被告滕其宏商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭对本案进行了审理。原告百扬公司的委托诉讼代理人葛明、徐青，被告滕其宏的委托代理人周伟成、刘海浪两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百扬公司向本院提出诉讼请求：要求被告滕其宏给付原告销售佣金304219元。 事实和理由：2008年8月13日，原告与沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订销售代理合同，约定原告为其销售“新江南花园”房屋，原告向其收取销售佣金及溢价佣金。2009年10月1日，原告与沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订补充协议，约定沭阳县坤恒房地产开发有限公司将部分房屋用于冲抵工程款，原告就该部分房屋不再收取佣金，有关费用由项目经理承担。2012年11月，原告因沭阳县坤恒房地产开发有限公司未支付佣金将其诉至宿迁市中级人民法院。该法院认定由于被告滕其宏签字的房屋系抵充工程房屋，该部分佣金不再由沭阳县坤恒房地产开发有限公司承担，而应由被告滕其宏承担。现原告为被告滕其宏实际销售了部分房屋，双方之间虽未签订书面合同，未约定销售佣金计算标准，但基于原告与被告沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订了销售代理合同，且该合同约定的销售佣金计算标准较为真实地反映了销售佣金的市场价格。被告应按此标准向原告支付销售佣金。 被告滕其宏辩称：1、被告系沭阳县坤恒房地产开发有限公司总经理，不是项目经理。其在签约明细表上签字是履行职务行为，不能以签约明细表上有被告签字来认定相关房屋是抵给被告的。原告也没有证据证明被告系抵工程款房屋的项目经理；2、原告没有证据证明与项目经理之间存在委托销售合同关系，签约明细表不能证明原告与被告之间存在委托销售合同。根据原告提供的其与沭阳县坤恒房地产开发有限公司之间的委托销售合同来看，原告明知如果项目经理委托其销售房屋，必须与项目经理签订委托合同，相反原告没有与被告签订委托合同，则说明项目经理没有委托其销售房屋；3、签约明细表不能证明相关抵款房屋是原告销售的，因为抵款房办理过户登记，也要以商品房买卖的形式体现，因此，不能以签约明细表来认定原告受委托销售了房屋；4、原告主张参照其与沭阳县坤恒房地产开发有限公司之间的商品房委托代理销售合同的佣金标准来主张销售费用是没有依据的；5、原告提供的抵款房明细表中的119套房屋中有一部分房屋被法院认定由沭阳县坤恒房地产开发有限公司给付佣金，合计37套，涉及金额为9064259元。有一部分是原告退场后抵款的，合计12套，涉及金额为4703225元。有一部分是被告自住的房屋，合计1套，涉及金额为421660元。有一部分是明显标注其他的人。有一部分没有被告签字，合计8套，涉及金额1713147元。还有一部分只有被告签字而无项目经理签字，所以原告提供的签约明细表涉及的房屋与被告无关。 争对被告辩称，原告补充陈述，对于被告辩称已由宿迁市中级人民法院认定由沭阳县坤恒房地产开发有限公司给付佣金的37套房源涉（涉及金额为9064259元）及原告退场后抵款的房源12套（涉及金额为4703225元）同意从本案中扣除。关于房号为38-3-701室房屋是抵给案外人的，同意从本案中扣除。原告主张的119套房屋的销售价格合计为28892123元属实。 本院经审理认定事实如下：2008年8月13日，原告百扬公司（乙方）与沭阳县坤恒房地产开发有限公司（甲方）签订销售总代理合同，约定沭阳县坤恒房地产开发有限公司将定名为“新江南花园”的物业包括住宅、商业委托乙方为销售总代理。合同第二条约定，本合同自双方签订之日起生效直至自甲方取得委托总代理之该物业预售许可证并正式对外销售之日以后的24个月为止；第三条约定，所有该物业之广告及市场推广费用均由乙方承担，其广告及市场推广费用包括有关该物业的各项媒体广告、户外发布、公共媒体活动、展会、楼书、宣传海报、DM单页等所产生的一切费用；第八条约定，乙方实际成交的每套单位价格不得低于双方共同协商的该单位最低成交价格，唯甲方特批的成交价格除外，其优惠的价格还应算在甲方支付乙方佣金的比例之内。总代理期限内，该物业售出的每一套单位，甲方均须向乙方支付该单位的代理佣金，代理佣金分为两部分：A销售佣金销售回报以总销售价的1.5%结算给乙方；B奖励佣金（溢价部分）若某套成交单位实际成交价格高出该单位双方制定的最低成交价格，则甲方将该单位超出部分的销售金额的20%支付给乙方作为该单位的奖励佣金。 2009年5月23日,原告百扬公司（乙方）与沭阳县坤恒房地产开发有限公司（甲方）签订新江南销售代理合同补充协议，载明本补充协议是以原销售代理合同为基础,经双方友好协商统一达成的补充条款。协议第二条约定，总代理期限内，该物业售出的每一套单位，甲方均须向乙方支付该单位的代理佣金，代理佣金分为两部分：A.销售佣金调整为以总销售额的1.0%结算……B.奖励佣金（溢价部分）按原销售代理合同执行；第六条约定，新江南二期房源中抵工程款房源不计入代理销售范围，不计销售业绩，不结算销售佣金。一期房源除5号楼以外甲方不得作为抵工程款处理，否则算乙方业绩，并结算佣金。（一期项目房源如要抵给一期项目经理，需提前一星期告知销售公司，并双方确认）。在签订此补充协议后，甲方需确定并提交乙方二期所抵工程款房源（约500套），并向乙方提供房源明细。如未及时提供，则乙方如已销售抵工程款房源的，均作为乙方销售业绩，并结算佣金。凡销售部老客户（在销售部做过登记客户），均不得算为项目经理抵工程款客户，如经甲乙双方协商同意抵给项目经理，则需计入乙方业绩。在销售工程款所抵房源时，乙方须积极配合对客户进行项目介绍、核对价格、签约、按揭贷款等事宜，该房源销售有关费用由项目经理承担，乙方按房屋成交价1%收取服务费用。所抵工程款房源，如该房源项目经理要求委托乙方销售，须与乙方签订委托协议，乙方将根据实际情况，在不影响甲方利益的前提下帮助其进行销售，每套房源向项目经理收取一定销售费用。第七条约定，乙方承担项目推广的广告费用其中包括电视媒体，户外广告，印刷宣传单页，条幅，楼书户型单页等。促销礼品，庆典，展会不在广告费范畴，乙方提出计划后报甲方审批，此费用由甲方承担。 其后，原告为沭阳县坤恒房地产开发有限公司销售房屋，双方发生纠纷，原告百扬公司以沭阳县坤恒房地产开发有限公司为被告诉至江苏省宿迁市中级人民法院。该院于2015年5月5日作出（2012）宿中商初字第0161号民事判决，沭阳县坤恒房地产开发有限公司提供的两名证人腾某,4、仲某,4均系该项目的承建商即项目经理，沭阳县坤恒房地产开发有限公司亦抵账了部分房屋给该二人。该两名证人在该案中均陈述抵账的房屋由原告单位的销售员仲芹负责销售。同时，证人仲某,4陈述：销售公司销售抵款房屋不一定要项目经理签字，如销售价格便宜则要项目经理本人签名，如不便宜则不需要项目经理签字。证人腾某,4陈述：销售公司销售房屋的时候是要通知我们的，我们要签字的，如果我不在的话我的家里人可以去代签的。该事实亦经百扬公司提供的原销售部员工证言所证实。上述判决认定原告百扬公司自2011年10月1日起从案涉项目销售部退场。 另查明，被告滕其宏系沭阳县坤恒房地产开发有限公司股东并及和总经理。沭阳县坤恒房地产开发有限公司以部分房屋向其抵充所分利润或所退股金，原告为被告滕其宏销售了部分房屋。 庭审中，原、被告一致确认原告主张的涉案119套房屋中，已由宿迁市中级人民法院在（2012）宿中商初字第0161号民事判决中认定由沭阳县坤恒房地产开发有限公司给付佣金的房源为37套（涉及金额为9064259元）、原告退场后抵款的房源12套（涉及金额为4703225元）、房号为38-3-701室房屋（金额为239564元）是抵给案外人的，上述50套房屋的销售佣金与被告无关。原告主张佣金所依据的其他房源均在（2012）宿中商初字第0161号民事判决所认定的《抵工程款分户明细》中。该判决认定《抵工程款分户明细》中载明的房源产生的佣金不应由沭阳县坤恒房地产开发有限公司支付而应由项目经理或者由股东承担。 经原、被告双方确认，本案争议焦点为：原告是否有权要求被告滕其宏按照1%标准向其支付房屋销售佣金。 关于本案争议焦点，即原告是否有权要求被告滕其宏按照1%标准向其支付房屋销售佣金问题。 原告认为，其虽未与被告滕其宏签订委托销售合同，但其按照被告滕其宏指示和要求实际进行了销售，被告滕其宏接受了其劳动成果，并从中受益，可以说明其与被告滕其宏之间存在委托代理销售合同关系。另原告主张的销售佣金低于市场标准，应予支持。 被告滕其宏认为，其与原告之间不存在委托合同关系，原告提供的签约明细表系复印件，对真实性不予认可，故原告无权主张佣金。 本院认为，原告有权按照1%标准向被告滕其宏主张销售佣金，理由为：首先，原告虽未与被告滕其宏签订书面委托合同，但是原告实际已为被告滕其宏销售了房屋。原告提供的签约明细表上均有原告工作人员签字确认，说明原告参与了房屋销售。其次，原告作为涉案小区房屋的销售总代理，其不仅承担所有该物业之广告及市场推广费用，还负责寻找客源，原告为此付出了相应劳务。即使存在被告自带“客户”的情况，但起码原告前期的广告宣传及推广在一定程度上会对购房者的购买心理产生正面影响，更不用说原告为促成房屋交易付出的其他资源。故百扬公司提供了涉案房屋销售的前期广告宣传、市场推广、签约，备案等服务，以及销售人员的工资等成本，理应得到相应的补偿。第三，原告虽没有与被告滕其宏约定销售佣金及奖励佣金的比例，但是结合原告与沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订的新江南销售代理合同补充协议中的约定，在销售工程款所抵房源时，原告方须积极配合对客户进行项目介绍、核对价格、签约、按揭贷款等事宜，该房源销售有关费用由项目经理承担，原告方按房屋成交价1%收取服务费用，考虑到包括被告滕其宏系沭阳县坤恒房地产开发有限公司股东和总经理，被告滕其宏应当明知该约定，并同意该约定。另外，从该补充协议来看，抵工程款房屋并非少数，而已达500余套。原告积极配合对客户进行项目介绍、核对价格、签约、按揭贷款等事宜，应认定为原告为此付出了成本。由此可见，原告不可能不收取费用。综上，原告要求被告滕其宏按照1%标准支付销售佣金并无不妥，本院予以支持。综上，原告与被告滕其宏之间存在事实上的商品房委托代理销售合同关系，原告已为被告滕其宏销售房屋，被告滕其宏应向原告支付销售佣金。鉴于被告滕其宏与沭阳县坤恒房地产开发有限公司之间的特殊关系，应推定被告滕其宏明知并同意涉案补充协议中关于销售工程款所抵房源佣金标准的约定。现原告要求被告滕其宏按照补充协议中约定的1%标准给付房屋销售佣金，并无不妥，本院予以支持。 庭审中，原、被告一致确认已由宿迁市中级人民法院在（2012）宿中商初字第0161号民事判决中认定由沭阳县坤恒房地产开发有限公司给付佣金的房源为37套（涉及金额为9064259元）、原告退场后抵款的房源12套（涉及金额为4703225元）、房号为38-3-701室房屋（金额为239564元）所对应的佣金应从原告主张的佣金扣除，本院予以确认。 关于被告辩称原告提供的销售签约明细表系复印件，对证据的真实性不予认可的问题。本院认为，原告提供的上述签约明细表系从宿迁市中级人民法院（2012）宿中商初字第0161号民事案件卷宗复印而来且加盖该院档案室公章，故本院对其真实性予以确认。结合上述判决中已认定涉案房屋系抵工程款房源且签约明细表中要么有被告签名要么有销售人员的相关标注为被告所有，故本院对被告的辩解理由不予采信。因该案件中认定涉案房屋的佣金应由原告向项目经理或者股东主张，故原告根据其提供的销售房屋明细表，其自认为被告滕其宏销售的房屋总计119套，房屋总价为28892123元。房号为30-4-102室房屋（价值421660元）抵充给被告后由被告自行居住，并未另行出售，原告不可能就该房屋为被告提供销售服务，故原告无权向被告主张上述房屋的佣金。房号为35-2-402室房屋（房屋价值为328111元）的签约明细表中并无被告滕其宏签名，并不能证明该房屋系抵给被告，故原告无权向被告主张上述房屋的佣金。房号为46-4-102室房屋（房屋价值186000元）的签约明细表中载明“同意按186000元销售滕其军”字样，虽然被告在该签约明细表中签名，但结合被告系沭阳县坤恒房地产开发有限公司股东和总经理，被告的签名行为明显属于职务行为，该房屋的销售佣金不应由被告承担，故原告无权向被告主张上述房屋的佣金。被告辩称由案外人周凤梅签字确认的3套房屋系抵给案外人周凤梅，与其无关。但并未提供证据证实案外人周凤梅系案涉工程的实际施工人，亦未提供证据证实案外人周凤梅在沭阳县坤恒房地产开发有限公司担任职务的事实。结合被告认可案外人周凤梅系其妻子，根据被告与案外人周凤梅的特殊关系，本院依法认定由案外人周凤格签字确认的3份签约明细表中载明的3套房屋系抵给被告，原告有权要求被告支付相应的佣金。综上，被告滕其宏应向原告给付房屋销售佣金139493.04元【（28892123元-9064259元-4703225元-239564元-421660元-328111元-186000元）×1%）】。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下： 一、被告滕其宏应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告淮安市百扬置业顾问有限公司房屋销售佣金139493.04元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5864元，由原告淮安市百扬置业顾问有限公司负担3000元，由被告滕其宏负担2864元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费5864元。 审 判 长  肖 云 人民陪审员  张苏淮 人民陪审员  陈儒健 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  徐 静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。