包头市九原区人民法院民事判决书（2018）内0207民初956号原告（反诉被告）：包头市明利房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：冯凯达，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄少轩，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王壹鸥，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：纪艳龙，男，1982年10月4日出生，汉族，无固定职业，住包头市。委托诉讼代理人：许敏（纪艳龙妻子），女，1985年5月16日出生，汉族，无固定职业，住包头市。委托诉讼代理人：宋安平，内蒙古丹树辰洋律师事务所律师。原告（反诉被告）包头市明利房地产开发有限责任公司（以下简称包头明利公司）与被告（反诉原告）纪艳龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中被告（反诉原告）纪艳龙提出反诉，本院裁定转为普通程序。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包头明利公司的委托诉讼代理人黄少轩、王壹鸥，被告（反诉原告）纪艳龙的委托诉讼代理人宋安平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）包头明利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》向原告支付剩余房款275000元及逾期利息（以275000元为本金，自2014年7月21日起计算至2018年7月1日为55949.9元）、违约金64782.45元（从2014年7月21日计算至2018年6月21日止，每月按房屋总价款的3‰计算）；2、判令被告支付从2018年7月2日起至房款付清之日止的逾期付款利息按照中国人民银行同期贷款利率计算3、判令被告支付从2018年6月22至房款付清之日期间的违约金；4、本案诉讼等全部费用由被告承担。事实和理由：2014年4月20日原、被告签订《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》，约定被告以459450元的价格购买原告开发的包头市××区假日·风景（暂定名）小区F区28栋107号的房屋，房屋建筑面积115平方米，被告支付首付款184450元，剩余275000元未付。合同约定了违约责任，及逾期付款利息和违约金。原告委托律师于2018年5月23日向被告送达律师函告知被告交清剩余房款及逾期付款利息和违约金，但被告一直未向原告支付剩余购房款。被告的行为已经违反合同，应当承担违约责任，故向人民法院起诉，维护原告合法权益。被告（反诉原告）纪艳龙辩称，被告不同意原告的诉讼请求。双方虽签订了有关房屋的买卖合同，合同约定了房屋的具体位置、价格、违约责任等，但对房屋的相关内容未作明确约定。我们购买的应当是正常的商品房，但原告向我们交付的并非正常的商品房，原告给该小区办理的不动产权证书看，其所提供的商品房有瑕疵。房屋土地性质取得方式为划拨，这个瑕疵对被告有重大影响，被告不同意继续履行原合同，请求变更合同的价款。被告（反诉原告）纪艳龙向本院提出反诉请求：1、请求变更双方签订的《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》，执行经济适用房价格，以每平米1800元计价；2、本诉及反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月20日，原、被告就包头市假日·风景（暂定名）F区28栋107号（现坐落于包头市××区号）商品房买卖，签订一份《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》，约定房屋面积115平米。每平米售价3995.21元，还对房屋交付及付款方式、产权办理进行了约定。后因反诉被告原因导致相关手续一直无法办理，为此反诉被告多次向反诉原告承诺。直到2018年1月18日，反诉被告才通知反诉原告，要求办理产权证、交纳剩余房款。经反诉原告了解，反诉被告能够办理的产权证书属于经济适用房，使用的土地系划拨，与双方签订合同时反诉被告的承诺完全不同。反诉原告认为，反诉被告在签订合同时向反诉原告隐瞒重要事实，导致反诉原告对房屋性质产生重大误解，且两种房屋在价格上有巨大差距，合同价款显失公平。并且，房屋现已经交付，反诉原告已装修使用至今。原告要求依照相关法律、法规等按照经济适用房的价格变更和履行合同。原告（反诉被告）包头明利公司对被告（反诉原告）纪艳龙的反诉辩称：一、根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，反诉原告应当提供证据证明涉案房屋属于经济适用房，且因房屋性质受到的损失；二、该房屋不属于经济适用房，房屋的性质以房权证表述内容予以确认；三、即便涉案房屋属于经济适用房，本案购房合同亦属于无效合同，双方应分别退房、退款，恢复合同履行前状态，而非变更合同条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告包头明利公司系包头市假日·风景住宅项目（现名称为“景富家园”小区）开发商。被告纪艳龙向原告包头明利公司购买其开发的包头市假日·风景（暂定名）小区F区28栋107号面积为115平方米的房屋，双方2014年4月20日订立《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》，该合同对双方买卖房屋的具体位置、购房价款、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告包头明利公司向被告纪艳龙交付了房屋，后被告纪艳龙经过装修已经入住、使用至今。按照合同约定，房屋单价每平米3995.21元，总价款459450元。本案涉案房屋原告包头明利公司已经交付被告纪艳龙，履行了合同义务。但经原告多次催要，被告至今仅向原告交付了首付款184450元，剩余275000元没有向原告交付。期间原告包头明利公司开发的涉及本案的房屋，一直没有办理相关的不动产权证书。2018年1月18日，原告包头明利公司向业主公告，通知业主提交相关的资料办理不动产权证书及贷款。部分业主办理了《不动产证书》，已办理的不动产证书上载明的内容显示：“共有情况：单独所有；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：划拨/城镇住宅；用途：城镇住宅用地/住宅”。原告（反诉被告）包头明利公司向本院提交以下证据：1、《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》。证实原、被告就包头市假日·风景（暂定名），现为包头市九原区麻池镇景富家园F区28栋107号房屋签订房屋定购合同，对房屋的坐落、总价款、付款方式、违约责任等有明确约定，2、首付款交费收据、《景富家园小区业主手册》。证实合同签订后原、被告办理了房屋交接手续。被告纪艳龙支付首付款184450元，尚欠购房款275000元；3、包头市人民政府关于印发《包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案》的通知（包府发【2016】34号）、包头市人民政府办公厅关于印发《包头市城市规划区房屋产权登记集中治理实施细则》的通知、《建设用地规划许可证》（地字第150207201600034号）、《建筑结构工程质量检测鉴定报告》、包头市九原区住房城乡建设和交通运输局（包九原住建交通发【2016】266号）《关于九原区办理房屋产权遗留问题需要进行房屋结构安全鉴定项目处理意见的函》、包头市九原区人民政府《关于确认九原区“景富家园”项目开工及竣工时间的函》、包头市九原区住房城乡建设和交通运输局《关于九原区景富家园项目工程质量情况的说明》（包九原住建交通发【2017】240号）、《包头市城乡建设委员会房屋产权登记集中治理工作项目意见确认表》、《包头市国土资源局房屋产权登记集中治理工作项目意见确认表》、包头市城市规划区房屋登记集中治理工作领导小组办公室《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》（函字第2017第064号）。证实包头市人民政府就2015年12月31日前已经交付使用、未办理产权登记的房屋集中治理出台的方案及具体细则，本案涉诉房屋属于集中治理范围、也办理了相关手续，建设项目的工程质量、开竣工时间、土地使用及规划经相关部门予以确认，包头明利公司已将相关材料转交包头市不动产登记局，已经具备办理不动产登记条件。4、蒙（2018）包头市不动产第00067320号《不动产登记证书》、蒙（2018）包头市不动产第00067319号，照片十张。证实部分业主已经实际取得了不动产登记证书；5、《致“景富家园”业主的一封信》、（2018）包安泰证内经字第2101号公证书。证实2018年原告以公告的形式通知业主提交相关资料办理不动产登记证及贷款，经催告被告一直未办理，也未支付剩余购房款。被告（反诉原告）纪艳龙向本院提交以下证据：1、《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同》，证实了双方签过房屋定购的合同，对房屋的坐落、面积、价款等都有约定，但没有对房屋建设用地的性质做明确约定；2、2014年原告包头明利公司的承诺书，证实当时原告未取得有关手续，向被告等购房者承诺2015年10月31日前取得相关手续，办理产权证书；3、原告给景富家园F区部分业主办理出的不动产登记证书的照片，证实已经给部分业主办理出来的不动产登记证书上载明的土地权利性质是划拨；4、增值税发票照片，被告欲证明原告在××区号业主王金华办理产权证过程中出具过的发票显示每平米单价1200元，但原告未予认可。本院认为，原告（反诉被告）包头明利公司与被告（反诉原告）纪艳龙双方签订《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》，所签合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同履行。合同签订后，被告纪艳龙向原告包头明利公司交付了首付房款，原告包头明利公司向被告纪艳龙交付了合同约定的房屋，原告包头明利公司一直未能给被告办理不动产登记证书。2018年1月18日，原告包头明利公司向业主公告，通知业主提交相关的资料办理不动产权证书及贷款。被告纪艳龙一直没有办理不动产权证书和贷款，也没有向原告支付剩余房款。原告包头明利公司要求被告纪艳龙支付剩余房款275000元的诉讼请求应予支持；涉案房屋一直未办理不动产权证书，原告于2018年1月18日开始向业主发出公告通知业主办理不动产权证书及贷款，故根据公平原则对原告包头明利公司请求的逾期付款利息予以支持，从能办理不动产权证书及贷款发出公告后计算，违约金部分不予支持。被告（反诉原告）纪艳龙认为：一、对合同中关于“房屋产权登记”条款存在重大误解，房屋使用的土地性质不应当是划拨，原告（反诉被告）包头明利公司所能够办理的不动产登记证书有瑕疵，给其造成了损失；二、因房屋的土地性质为划拨，原告（反诉被告）包头明利公司向其出售的房屋为经济适用房，应当按照经济适用房的价格变更合同。反诉原告纪艳龙提出要求反诉被告赔偿损失，但未明确是什么损失及具体数额，也没有提交相关损失的证据，其关于损失的主张不予支持；关于本案涉案的房屋是否为经济适用房，应当由相关部门予以认定，不属于人民法院处理的范围。现本案涉案的房屋已经能够办理相关的不动产登记证书对此双方无异议，原、被告双方签订合同中对房屋的权利性质也没有明确约定。且涉案房屋原告（反诉被告）包头明利公司已经交付被告（反诉原告）纪艳龙，并经其装修、实际入住使用至今。（反诉原告）纪艳龙在审理过程中一直表示认可双方签订的合同，不要求解除合同，只请求变更合同。合同的签订、变更双方必须遵守平等、公平、自愿原则，必须双方达成一致意见。单方的意志不能改变双方签订过的合同，不得将自已的意志强加给另一方，单方的意思表示不对双方产生约束力。反诉原告纪艳龙要求变更合同，反诉被告包头明利公司不同意变更，反诉原告纪艳龙要求变更合同的依据及理由均不充分，其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、被告纪艳龙支付原告包头市明利房地产开发有限责任公司购房款275000元；二、被告纪艳龙支付原告包头市明利房地产开发有限责任公司逾期未付购房款利息5932元（从2018年1月19日计算至2018年7月19日），今后的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率继续计算至房款付清之日止，利随本清；三、驳回原告包头市明利房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告纪艳龙的反诉请求。以上执行款项于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）7236元、由原告包头市明利房地产开发有限责任公司负担1722元，由被告纪艳龙负担5514元；反诉费100元由被告（反诉原告）纪艳龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 郭 俊审 判 员 费鸣华人民陪审员 王翠平 二〇一八年十二月十四日书 记 员 孙慧源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。