安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1622民初8430号 原告（反诉被告）：蒙城县玖隆国际佩高木门经营部，住所地蒙城县玖隆国际C区1#至15#楼中间门面房，注册号341622600573213。 经营者：张超，男，1977年4月3日出生，汉族，住蒙城县。 委托诉讼代理人：邓睿，安徽京奇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒙城县欧之泰物业管理有限公司，住所地蒙城县玖隆国际C区，统一社会信用代91341622573040878M。 法定代表人：陈超，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁长涛，安徽贾建国律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒙城县玖隆国际佩高木门经营部（以下简称佩高木门经营部）与被告（反诉原告）蒙城县欧之泰物业管理有限公司（以下简称欧之泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）皖1622民初2235号民事判决书，欧之泰公司不服提起上诉，亳州市中级人民法院认为一审判决书未针对当事人诉讼请求进行审理，发回本院重新审理，本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佩高木门经营部的委托诉讼代理人邓睿，被告欧之泰公司的委托诉讼代理人梁长涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佩高木门经营部向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的租赁合同；2、依法判令被告赔偿原告房屋装修费、经营损失、鉴定费用等各项费用共计15万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月1日，原被告签订房屋租赁协议，被告将坐落于玖隆国际C区1#至15#楼中间门面房租赁给原告使用，租期60个月，租赁期满，原告在同等条件下享有优先承租权。签订合同后，原告依据经营需要投入大量资金进行装修入驻出租物进行经营木门生意。经营两年内，积累一定商誉及人气。2016年4月27日，被告以书面形式告知经相关政府部门认定给原告出租物为私自占用公建设施，违反相关法律规定，不应当进行承租，应当拆除限期整改。原告迫于无奈寻找其他门面进行装修经营，生意每况愈下。被告将不适格的租赁物出租给原告使用已构成违约，对于其违约导致原告经营损失应当由原告承担。综上，依据合同法相关法律规定，特具此状，请求贵院依法判如所请。 欧之泰公司答辩并反诉称：1、原告提出的诉讼请求解除合同的条件不具备，原告一直占用租用的房屋至今，没有给付被告租金，也没有将房屋交付给被告，因此其诉称的损失不存在，装修房屋也未征得被告的同意，其损失应由其自己承担；2、由于原告租赁被告房屋至今，拖欠租赁费78000元尚未支付，原告据此以所谓的通知等拒付被告房屋租赁费，明显违背了原被告之前签订租赁合同的初衷，原告应依据双方签订合同的约定向被告支付拖欠的租赁78000元。基于上述两点意见，本案被告要求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉主张，本诉费用及反诉费用由本案的原告承担。 本院经审理认定事实如下，2014年5月1日，张超为经营木门生意与欧之泰公司签订租房协议一份，协议约定：欧之泰公司为甲方，张超为乙方，甲方自愿将自己位于玖隆国际C区1#至15#楼中间门面房室租给乙方使用，乙方自愿租赁，租期60个月，协议一年一签，租金一年一缴，首年租金26000元，从2014年5月1日起至2019年5月1日止，租赁期满乙方优先。乙方在使用期间要保持室内设备完好不受损坏，损坏赔偿。水电费缴纳时间为每月20—30日，请及时缴纳（双方签字后租金已交清）。租房前水电由甲方安装，并且顶面由甲方处理不漏雨水。租赁期间，合同不得转租，租金随市场房租走势而定。协议一式两份，甲乙双方签字后生效。张超承租房屋后，对房屋进行了装饰、装修。2014年9月11日，张超注册了名称为佩高木门经营部的个体工商户，营业执照上登记的名称佩高木门经营部，经营者张超，经营范围木门销售。 2016年4月27日，欧之泰公司向佩高木门经营部出具违章整改通知书一份，内容为：佩高精品木门，现接到蒙城县建设局、蒙城县市容管理局、蒙城县环卫所通知，你户所处房屋为私自占用公建设施，已违反国家相关法律，限你户于接到通知后五个工作日内恢复原貌，如不恢复将由政府相关部门进行强制整改。随后原告提起诉讼，佩高木门经营部已搬至他处经营。但原告一直持有该房钥匙，没有将房屋交付给被告。 欧之泰公司向佩高木门经营部出租的玖隆国际C区1#至15#楼中间的房屋系该小区的公建设施，欧之泰公司系该小区的物业管理单位。 另查明，佩高木门经营部已经支付欧之泰公司2年（2014年5月1日至2016年5月1日）的房屋租金合计52000元。 经安徽百友司法鉴定中心鉴定，截至鉴定基准日即2016年9月22日，佩高木门经营部承租的玖隆国际C区1#至15#楼中间的房屋装修价值为78172元，佩高木门经营部支付鉴定费用4000元。 上述事实，有营业执照、租房协议、违章整改通知书、司法鉴定意见书、当事人陈述等证据确认并在卷佐证。 本院认为：欧之泰公司将属其管理的房屋出租给佩高木门经营部，双方签订的租房协议合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。但该房屋属于公建设施，因欧之泰公司履行不能并向佩高木门经营部发放了整改通知书，佩高木门经营部要求解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。原告虽经安徽百友司法鉴定中心鉴定，截至鉴定基准日即2016年9月22日，佩高木门经营部承租的玖隆国际C区1#至15#楼中间的房屋装修价值为78172元。从本案查明的情况看，原告虽未经被告同意对房屋进行装修，但原告装修房屋本应按合同使用5年，由于被告的原因，原告余下3年未正常使用造成的损失，被告应适当给予赔偿，但考虑到原告一直持有该房钥匙，没有将房屋交付给被告的情况下，本院酌定被告赔偿（78172+4000）×60%×50%=24651.6元。原告主张的经营损失，证据不足，不予采信。因争议房屋属于公建设施，欧之泰公司履行不能向佩高木门经营部发放了整改通知书，被告反诉的租金损失应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十三条之规定，判决如下： 一、解除蒙城县玖隆国际佩高木门经营部（张超）与蒙城县欧之泰物业管理有限公司于2014年5月1日签订的租房协议； 二蒙城县欧之泰物业管理有限公司于判决生效10日内赔偿蒙城县玖隆国际佩高木门经营部（张超）损失24651.6元； 三、驳回蒙城县玖隆国际佩高木门经营部的其他诉讼请求。 四、驳回蒙城县欧之泰物业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，反诉费550元，蒙城县玖隆国际佩高木门经营部负担2800元，蒙城县欧之泰物业管理有限公司负担1250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  王宝琴 审 判 员  孙鹏程 人民陪审员  陈海侠 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  李 瑞 本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。