安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0102民初11022号 原告：章桂骏，男，1982年11月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：合肥中皖辉达物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路江晨园B-9幢5层，统一社会信用代码913401007964039044。 法定代表人：李德著，该公司总经理。 委托诉讼代理人：忽军，安徽典兴律师事务所律师。 被告：合肥金雅迪置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路与琅琊山路交口金雅迪大厦B2708室，统一社会信用代码9134130075296008X2。 法定代表人：楼金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卞士彬，男，1992年12月30日出生，汉族，住安徽省寿县，该公司法务。 原告章桂骏诉被告合肥中皖辉达物业管理有限公司（以下简称中皖辉达公司）、合肥金雅迪置业有限公司（以下简称金雅迪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月7日公开开庭进行了审理。原告章桂骏、被告中皖辉达公司的委托诉讼代理人忽军、被告金雅迪置业公司的委托诉讼代理人卞士彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告章桂骏向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付半年（2017年元月15日至7月14日）委托经营收益租金24690元，利息1310元，合计26000元；2、判令两被告退还六年半扣付的收益租金35658元；3、判令两被告补交多使用商铺32天租金收益4810元；4、判令被告合肥金雅迪置业有限公司承担本案担保责任；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2007年3月11日购买合肥市金雅迪大厦B区216号商铺，面积为30.1平方米，购买时由开发商统一委托给被告中皖辉达公司管理经营，并签订了委托经营管理协议书。合同约定，自2010年7月15日起，被告每年向原告支付收益租金54865.92元，具体支付方式为每年的7月15日和次年1月15日，收益应产生的税收由原告支付。被告金雅迪置业公司出具了担保书，且该合同执行六年半来，每年原告只收到49380元，每年欠付人民币5485.92元（54865.92元减去49380元），六年半共计扣付35658元，不出示税收发票，也不说明事由。被告于2017年1月1日至今，擅自欠付半年的收益租金24690元。另外被告于2017年8月16日才将商铺钥匙交回，多使用商铺32天，应补交房租收益4810元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告中皖辉达公司辩称：1、其不是本案的适格被告，与原告签订的管理协议书之后并没有实际履行合同，而是由原告和金雅迪置业公司在履行这份合同，由金雅迪公司将原告的房屋对外进行招租，并由金雅迪公司收取承租人的租金，并按照合同约定将租金支付给原告，因此原告起诉没有事实及法律依据；2、原告诉请的利息是没有计算依据的，第2、3项的诉请也是没有事实依据的，因为已经超过了法律规定的诉讼时效，而且原告存在提前收回房屋的行为，构成违约，因此该项诉请无事实和法律依据；3、我公司退出协议后，被告金雅迪置业公司将涉案房屋对外统一招商和出租，并且由金雅迪置业公司支付房租费，向税务机关缴纳租赁费的税费，因此我方不是合同的履行主体，所以原告将我方列为被告是错误的。另外，金雅迪置业公司和原告在履行租赁协议期间已经按照合同约定将总收益超额支付给了原告，之所以存在差额是原告应当承担的税费以及公摊部分的电费、物业管理费以及电梯的管理费等费用，因此金雅迪置业公司在履行合同期间没有任何违约行为，恰是原告最后半年将房屋提前收回，对外进行招商，违约的是原告，因此请法院驳回原告的各项诉请。 被告金雅迪置业公司辩称：1、我公司已经按照合同约定将租金支付给原告，并代为扣除了全部为原告应承担的税金、电梯、公摊物业费及公共区域的水电费及电梯维修费等费用。所以我公司没有违约行为；2、原告在双方约定的租赁期间将房屋提前收回，构成违约，无权要求我方支付诉请的标的。请法院驳回原告的诉请；3、原告诉请的利息是没有计算依据的，第2、3项的诉请也是没有事实依据的，因为已经超过了法律规定的诉讼时效，而且原告存在提前收回房屋的行为，构成违约，因此该项诉请无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2007年4月2日，原告与被告中皖辉达公司签订《委托经营管理协议书》一份，约定甲方（原告）将其购买的合肥市金雅迪大厦B区216号商铺（面积为30.08平方米）委托给乙方（中皖辉达公司）经营管理，委托期限为十年（自2007年7月15日至2017年7月14日）；乙方对委托项目可以代为出租，代为管理及收取租金、代为维护等；乙方承诺在其经营管理过程中，保证甲方在十年内对该项目的总收益（即租金）为384061.44元，如乙方对该项目实际经营收益低于上述金额，由乙方自行补足余额；如乙方对该项目实际经营收益高于上述金额，高于部分作为乙方的经营管理费用，归乙方所有；结算方式约定为：1、乙方自2010年7月15日起每年向甲方支付收益共计54865.92元；2、乙方每年支付甲方的收益，分两次向甲方支付，每次支付收益金额为每年应付收益金额的一半，具体支付时间为每年的7月15日和次年1月15日；3、甲方上述收益中应产生的税收（按国家税收标准计算）由甲方承担，乙方有权从每项应付甲方的收益中直接代扣。双方在该协议中还约定金雅迪置业公司提供其所有的位于合肥市金雅迪大厦约1300平方米商铺（或其他相同价值房产）作为乙方对金雅迪大厦B座第一层至第三层商铺约3200平方米委托经营收益的履约担保。同年2月3日，金雅迪置业公司出具担保书一份，承诺：“本公司愿意用合肥市金雅迪大厦B座第四层共1300平方米的房产（或其他相同价值房产）作为合肥辉达物业管理有限公司履约担保。担保的范围为：合肥辉达物业管理有限公司为履行合肥金雅迪大厦B座第一层至第三层商铺约3200平方米委托经营收益的履约担保”。 上述合同签订后，被告中皖辉达公司依约将案涉商铺出租给第三人，银行流水显示，自2012年1月21日至2013年1月15日期间，被告每期向原告支付租金24690元，2013年7月15日支付原告租金23455元，2014年1月15日至2016年7月14日每期向原告支付租金24690元。原告主张2017年1月15日至2017年7月14日期间的租金未支付，每次支付租金与年租金标准相差5485.92元。 上述事实，有原告与中皖辉达公司签订的《委托经营管理协议》、金雅迪置业公司出具的担保书、原告收取租金的银行流水、案涉商铺的产权证明、原告身份证明及两被告企业登记信息、补充协议、关于要求辉达物业公司履约支付租金的请求函及送达的照片、授权确认书、材料交接单以及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为:案涉委托经营管理协议系由中皖辉达公司与原告签订，协议中约定的权利义务关系主体均为原告及中皖辉达公司，金雅迪置业公司系协议的履约担保人，金雅迪公司向原告支付租金的事实并不足以表明其为合同签订及履行责任主体，两被告辩称协议系中皖辉达公司代金雅迪置业公司与原告签订、实际应由金雅迪置业公司和原告履行合同因此中皖辉达公司不是本案适格被告的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，被告中皖辉达公司应当承担合同主体责任。 关于2017年1月15日至7月14日期间的租金被告是否应当支付的问题，本院认为：首先，两被告主张原告于2017年4月自行招商将案涉商铺出租他人，单方解除了合同，原告违约在先，故两被告无需支付原告2017年1月15日至7月14日期间的租金。被告为此提交原告等业主签署的授权确认书及材料交接单予以证明其主张，但其中记载的内容仅能反映各业主拟委托代表成立临时招商小组对商铺另行招商的意向，并不能证明原告在合同期内已将案涉商铺自行出租他人、单方解除合同的事实，两被告此节主张，缺乏有效证据加以证明，本院不予采纳；其次，两被告辩称在扣除原告应付税金后，其支付的租金数额已远远超过合同约定的十年收益总额为384061.44元，故无需支付2017年1月15日至7月14日期间的租金。结合协议第二.2条及第三.1条的约定及合同实际履行情形，可以认定384061.44元应为2010年至2017年期间七年的租金收益，并非被告所主张的十年收益；同时被告亦未举证证明其在该七年内向原告支付租金的总额及代缴税金的金额，现主张付款数额已超出合同约定的租金数额，缺乏证据证明，本院不予采纳。至于是否应当扣除税金的问题，依照双方协议约定，被告确有权代扣原告应付税金，但原告亦有权知晓被告扣付的税金数额的计算依据，因此被告有义务向原告提交完整有效的代付税金凭证和原告应当分摊的税金数额及计算依据，以供原告核实，但直至本案审理终结，被告仍未出示有效纳税凭证及分摊明细，以致本院无法核定应扣的税金数额，依法应承担举证不能的不利后果，故原告请求被告足额支付2017年上半年租金收益24690元，本院予以支持。若被告确为原告代缴相关税金，可持有效证据另案向原告追偿。根据协议约定，该租金应当于当年1月15日支付，被告逾期未予支付，原告主张当按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付逾期利息损失，计算至2018年11月3日止，本院予以支持，但最高不得超过原告主张的1310元。 关于原告主张被告支付2010年7月15日至2017年1月14日期间扣付的租金收益问题。被告辩称扣付的租金系根据协议约定扣除的税金，且已超过诉讼时效期间，原告无权主张。本院认为，上述期间的租金原告在每次收取时就已知道并不足额，但其直至2018年11月3日才提起本案诉讼向被告主张权利，依照《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的相关规定，原告收到最后一笔租金时间为2016年7月15日（2016年7月15日至2017年1月14日），已超过法定的诉讼时效期间（该笔租金自起算之日起至2017年10月1日超过一年诉讼时效期间，不适用民法总则关于三年诉讼时效的规定），故原告主张被告支付2010年7月15日至2017年1月14日期间扣付的租金收益均已超过诉讼时效期间，本院不予支持。 关于原告主张被告补交多使用32天商铺租金收益问题。委托经营管理协议当中规定的管理期限是2007年7月15日至2017年7月14日，故该合同终止的期限应是2017年7月14日，原告主张2017年8月16日才收回涉案商铺，被告不能提供相反证据证明，本院予以采信。原告主张被告补交多使用32天商铺租金收益4810元，本院予以支持。 被告金雅迪置业公司承诺以金雅迪大厦约1300平方米的房产作为包括案涉商铺在内的相关商铺3200平方米委托经营收益的履约担保，该担保性质上应属于抵押担保，由于当事人双方未对押抵物设立抵押登记，金雅迪置业公司应当在抵押财产范围内为案涉合同债务向原告承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥中皖辉达物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告章桂骏自2017年1月15日至2017年7月14日期间的租金收益24690元，并自2017年1月15日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付原告利息损失，至2018年11月3日止，但不得超过原告主张的1310元； 二、被告合肥中皖辉达物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告章桂骏2017年7月15日至2017年8月16日期间租金收益4810元； 三、被告合肥金雅迪置业有限公司对前款一、二项确定的债务在抵押财产范围内向原告章桂骏承担连带责任； 四、驳回原告章桂骏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1460元，减半收取730元，由原告章桂骏负担392元，被告合肥中皖辉达物业管理有限公司负担338元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王天利 二〇一八年十二月二十五日 书记员  冯 艳 附本案适用法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （三）延付或者拒付租金的； 三《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 三、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。