广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0802民初4255号 原告：广西达佳投资发展有限公司，住所地广西贵港市中山北路15号（联邦国际）2幢1403号。统一社会信用代码：9145080007909976X1。 法定代表人：龚迪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢有波，男，1971年7月1日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，1992年3月1日出生，汉族，住广西凤山县。 被告：广西贵港市城市投资发展集团有限公司，住所地广西贵港市布山大道天河花园小区5#商铺。统一社会信用代码：91450800711464289G。 法定代表人：卢世文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱绍欢、傅县清，分别系广西诚济律师事务所律师、实习律师。 被告：贵港市国土资源局，住所地广西贵港市荷城路1032号。 法定代表人：张建文，该局局长。 委托诉讼代理人：翁杰常、李文旺，均系广西万益（贵港）律师事务所律师。 原告广西达佳投资发展有限公司（以下简称达佳公司）诉被告广西贵港市城市投资发展集团有限公司（以下简称城投公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，达佳公司申请追加贵港市国土资源局（以下简称贵港国土局）为本案被告，本院予以准许，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告达佳公司的委托诉讼代理人谢有波、孙文琦，被告城投公司的委托诉讼代理人朱绍欢，被告贵港国土局的委托诉讼代理人翁杰常、李文旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带返还原告土地前期投入价值利益2500.02万元及资金占用费（计算方法：以2500.02万元为基数从起诉之日2017年10月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2、判令两被告连带赔偿原告咨询费损失2.5万元、评估费损失3.5万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：贵港市兴港投资发展有限责任公司（以下简称兴港公司）于1999年11月8日成立，是贵港市人民政府国有资产监督管理委员会控股的有限责任公司，其经营范围包括：接受政府委托，承接市本级棚户区改造项目及保障性住房项目建设及房地产开发经营等。2017年10月1日，兴港公司在贵港市教育培训中心地块内文华雅苑项目区域张贴了《关于贵港市棚户区改造项目（二期）文华雅苑安置区施工告知书》称其据市委市政府工作部署拟对该项目进行土方开挖作业，并在中国招标网上发布“广西贵港市棚户区改造项目（二期）文华雅苑安置区EPC招标公告”进行公开招标，原告方得知该项目开发建设已经由兴港公司承接并正在项目施工。 该项目源于2013年8月原告根据贵港国土局公开挂牌出让参与竞买缴纳了土地竞买保证金800万元，并以7646万元最高价竞买成交所得并签订了《国有建设用地使用权出让合同》。由于贵港国土局申请，2017年7月25日贵港仲裁委员会做出了（2017）贵仲字第38、38-1号裁决书，裁决解除《国有建设用地使用权出让合同》。 原告本着诚信原则，投入大量人力与资金于2013年11月完成该项目的前期勘察、设计、方案报批，在2013年11月13日领到《贵港市发展和改革委员会关于同意贵港市文华雅苑建设项目备案的通知》、在2013年12月18日领到《建设用地规划许可证》，同时原告对该项目进行“三通一平”和前期安全施工工程施工，并积极处理施工过程引发的电线杆迁移及处理对施工造成的各种阻挠问题。直至今日，原告在该项目投入巨额资金，且并未得到任何成本与收益。原告前期投入所完成的工作业经广西中天银资产评估有限责任公司进行评估并做出评估结论：在评估基准日2017年6月13日，贵港市教育培训中心地块内宗地开发费用市场价值为2500.02万元。原告前期投入资金进行的场地平整等施工，完成该宗地块“三通一平”完成的工作，也是该地块开发、利用所必经的前期准备工作和必需的投入开支，原告的前期投入利益已经添附在该出让土地上，原告已经不可能将该部分投入拆除收回。 诉讼中，贵港市兴港投资发展有限责任公司于2018年4月9日到贵港市工商行政管理局办理了变更登记手续，企业名称变更为“广西贵港市城市投资发展集团有限公司”。 如今，被告城投公司成为原告投入巨额资金完成出让地块的“三通一平”、项目设计和前期安全施工投入的费用价值2500.02万元的受益人，理应由被告城投公司返还原告对该部分巨额投入的价值利益。另因需要对出让地块的“三通一平”及相关必要的设计和前期安全施工等前期工程进行价值评估，产生的咨询费2.5万元、评估费3.5万元，原告已经支出，给原告造成的损失，应由被告赔偿给原告。特依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 2018年1月10日，原告申请追加贵港国土局为本案被告，理由是《国有建设用地使用权出让合同》是原告与贵港国土局签订，涉诉土地是原告通过招拍挂形式从出让人贵港国土局总竞买所得，请求贵港国土局与城投公司对本案债务承担连带责任。 被告城投公司辩称：1、原告未取得涉案土地的土地使用权，根据仲裁委的裁决书认定原告没有按照与贵港国土局合同履行交付土地保证金，最终被贵港国土局回收土地，原告并没有取得土地使用权的前提下，投入资金开发建设，也不符合城市房地产开发管理的规定，因此，原告所投入资金所有的风险应由原告自行承担。2、原告在投入资金进行开发建设过程中，未取得施工许可证，也违反了建设施工管理办法的规定，因此，原告前期投入建设属于违章建筑，所造成的损失应由原告自行承担。3、被告城投公司依法取得涉案土地，该土地被回收后由贵港市人民政府依法划拨给城投公司，相应原告所投入的资金建设应由贵港市人民政府与原告之间的法律关系决定，城投公司取得的土地与原告无关。4、原告所投入的资金建设并不完全符合城投公司开发建设的目的，在城投公司提交证据中立项批复文件，原告与城投公司的立项规模并不一致，并没有取得原告的任何利益。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告贵港国土局辩称：1、2013年10月30日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》。2013年10月31日，依合同约定，双方完成了涉案土地“按现状土地条件实际”交接。由于达佳公司只支付了其中的800万元后，未能按约定全部支付土地出让价款。贵港国土局向贵港仲裁委员会申请仲裁，2017年7月25日，贵港仲裁委员会作出（2017）贵仲字第38、38-1号裁决书，解除了《国有建设用地使用权出让合同》。达佳公司接收涉案土地后，在未交清土地出让价款，未取得土地使用权证，也未依法依规办理涉案工程的施工许可证并取得开工单的情况下，私自开工。因此，涉案工程属于违法建筑〔构筑）物，达佳公司应对自身的违法行为承担全部责任。2、根据贵港市人民政府的批复，贵港国土局于2017年11月29日将涉案土地使用权划拨给兴港公司，划拨价款23598975元，并进行了交付，并没有对涉案工程进行任何处置。综上，涉案是由于达佳公司单方面违约、违法造成的，其后果应由达佳公司承担，且涉案工程属于违法建筑（构筑）物，贵港国土局并没有对涉案工程进行任何的处置和占有，也没有因涉案工程获得任何利益。请求法院驳回原告对贵港国土局的诉讼请求。 原告对其主张事实提供如下证据：1、营业执照；2、统一社会信用信息；3、告知书；4、《国有建设土地使用权出让合同》；5、《建设用地规划许可证》、《规划涉及方案文本》报建、《规划总平面图》报建、文化雅苑项目设计施工图；6、现场原状及施工过程图片；7、（2017）贵仲字第38、38-1号裁决书、送达回证；8、工程造价咨询报告书、资产评估报告、咨询费评估费发票；9、招标公告；10、《协议书》；11、《贵港市发展和改革委员会关于同意贵港市文华雅苑建设项目备案的通知》（贵发改备案[2013]146号；12、《关于2013年市本级限价房项目请求减免土地违约金的请示》；13、《关于请求市政府支持2013年市本级限价房文华雅苑项目建设问题的请示》；14、《关于贵港市国土资源局2015年11月25日告知书的回复》；15、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）；16、国士资源部等三部门印发《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）；17、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）；18、《关于公司名称变更的函》；19、《共同委托评估鉴定协议书》；20、工程造价咨询委托书；21、《文华雅苑工程造价咨询报告书》。 被告城投公司提供如下证据：1、营业执照、企业名称变更通知书；2、贵发改投资[2017]273号文件；3、图纸目录；4、《国有建设用地划拨决定书》；5、不动产权证书；6、《裁决书》。 被告贵港国土局提供如下证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》；2、《国有建设用地交地确认书》；3、《裁决书》；4、《贵港市人民政府关于收回贵港市教育委员会27.015亩及贵港市公安局交通警察支队20.182亩国有土地使用权的批复》；5、《贵港市人民政府关于同意贵港市兴港投资发展有限责任公司办理贵港市棚户区改造项目（二期）文华雅苑安置区国有建设用地使用权划拨手续的批复》；6、《国有建设用地划拨决定书》；7、《国有建设用地交地确认书》。 原告达佳公司、被告城投公司、贵港国土局对上述证据的质证意见：被告城投公司、贵港国土局对原告提供证据8的真实性有异议外，三方对其余证据的真实性均无异议。本院认为原告提供的证据8是原告单方面委托第三方作出的工程造价评估，被告对该造价评估结果不予认可，不作为本案定案依据。上述的其余证据，三方对证据的真实性均无异议，作为本案的定案依据，并确认如下事实： 贵港市兴港投资发展有限责任公司于2018年4月9日到贵港市工商行政管理局办理了变更登记手续，企业名称变更为“广西贵港市城市投资发展集团有限公司”。 2013年10月31日，达佳公司与贵港国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定贵港国土局向达佳公司出让位于贵港市教育培训中心地块内（市西侧）的面积18000平方米宗地，贵港国土局同意在2013年10月31日前交付给达佳公司，在交付土地时该宗地按现状土地条件交付。出让价款为7646万元，扣除已交的保证金800万元，达佳公司在本合同签订之日起30日内交清剩余的价款。该宗地用于住宅项目建设，并在该宗地范围内配套建设经济适用住房、廉租住房行政府保障性住房。因履行合同发生争议，协商不成的，提交贵港仲裁委员会仲裁。 2013年10月31日，贵港国土局将涉案土地交付给原告，之后，原告投入大量人力与资金完成该项目的前期勘察、设计、方案报批，进行“三通一平”和前期安全施工工程施工。2017年6月，原告就前期投入所完成的工作委托广西方中工程造价咨询有限公司、广西中天银资产评估有限责任公司分别进行造价咨询、资产评估，资产评估结论：在评估基准日2017年6月13日，贵港市教育培训中心地块内宗地开发费用市场价值为2500.02万元。咨询费2.5万元，评估费3.5万元。 贵港国土局以达佳公司没有交清土地出让价款为由向贵港仲裁委员申请仲裁。2017年7月25日，贵港仲裁委员会经过审理后作出（2017）贵仲字第38、38-1号裁决，认为达佳公司没有按合同约定的期限交清出让价款，构成违约，贵港国土局请求解除《国有建设用地使用权出让合同》，依据充分，予以支持。认为达佳公司已交的履约保证金800万元在签订成交确认书后转化为定金，因达佳公司构成违约，贵港国土局无需返还定金800万元给达佳公司。认为关于达佳公司已经实施地块“三通一平”各项费及项目前期投资费用的承担问题，经达佳公司委托有资质的评估公司进行评估，达佳公司对该地块实施“三通一平”及项目土方开挖、基坑支护、围墙砌筑等前期投资费用为2500万元，由于达佳公司在没有缴清土地出让价款的情况下即投入资金对涉案地块进行开发建设，对所产生的费用，达佳公司与贵港市国土资源局没有在《国有建设用地使用权出让合同》中约定仲裁条款，达佳公司可另行主张权利。裁决如下：一、解除贵港国土局与达佳公司签订《国有建设用地使用权出让合同》；二、驳回贵港国土局的其他仲裁请求；三、驳回达佳公司的仲裁反请求申请。 2017年10月20日，达佳公司起诉至法院，请求土地前期投入价值利益。 2018年4月24日，达佳公司、贵港国土局、城投公司签订《共同委托评估鉴定协议书》，约定三方就达佳公司所完成“文华雅苑”工程造价和开发费用同意共同委托第三方评估机构广西合生工程造价咨询有限公司（以下简称合生公司）重新鉴定。 2018年4月26日，达佳公司、贵港国土局、城投公司向合生公司出具工程造价咨询委托书。合生公司接受委托后开展相关工作，于2018年7月26日作出合生造价（2018）结字第036号《文华雅苑工程造价咨询报告书》，造价咨询意见：本项目前期开发费为24933125.84元，其中，工程建设其他费用4957130.15元，建筑安装工程费用19975995.69元。建筑安装工程费用19975995.69元，包括场地平整2506060.97元、围墙砌筑198265.47元、石方开挖5623054.71元、基坑支护8546280.48元、土方开挖3102334.06元。 另查明：2017年11月29日，贵港国土局出具《国有建设用地划拨决定书》，将坐落于贵港市平安路与兴贵路交汇处西南角31465.30平方米宗地（包含涉案土地）划拨给兴港公司，批准机关为贵港市人民政府，该宗地用途为城镇住宅，用于建设贵港市棚户区改造项目（二期）文华雅苑安置区项目。兴港公司交纳了23598975元土地划拨款。2018年5月29日，该宗地办理了不动产权证，证号为桂（2018）贵港市不动产权第0008979号，权利人为城投公司。2018年6月份，城投公司进入涉案土地施工。 本院认为，本案的争议焦点：原告达佳公司请求被告贵港国土局、城投公司返还主张前期投入利益2500.02万元是否有法律依据？ 1、达佳公司主张的前期投入利益范围包括“三通一平”、土方开挖、基坑支护、围墙砌筑等项目投资。 2、根据贵港仲裁委员会作出（2017）贵仲字第38、38-1号裁决认为：由于达佳公司在没有缴清土地出让价款的情况下即投入资金对涉案地块进行开发建设，对所产生的费用，达佳公司与贵港国土局没有在《国有建设用地使用权出让合同》中约定仲裁条款，达佳公司可另行主张权利。因此，达佳公司主张的前期投入利益不属《国有建设用地使用权出让合同》中约定的权利义务。 3、达佳公司在履行《国有建设用地使用权出让合同》中存在违约，但其已承担了违约责任，贵港国土局无需返还定金800万元给达佳公司，即达佳公司因违约已损失800万元，造成了巨大经济损失。 4、城投公司支付了23598975元划拨款后于2018年5月29日办理了桂（2018）贵港市不动产权第0008979号不动产权证，合法取得了涉案土地的使用权。但附属于涉案土地上的“三通一平”、土方开挖、基坑支护、围墙砌筑等权利，属于达佳公司所有，又因这些权利无法从涉案土地上拆分。城投公司在涉案土地上进行投资建设，也要使用“三通一平”、土方开挖、基坑支护、围墙砌筑等项目，因此从中受益，同时使达佳公司受损。 5、关于达佳公司的前期投入是多少？达佳公司、贵港国土局、城投公司三方共同同意委托合生公司进行工程造价咨询，合生公司接受委托后开展相关工作，并作出合生造价（2018）结字第036号《文华雅苑工程造价咨询报告书》，造价咨询意见：本项目前期开发费为24933125.84元，其中，工程建设其他费用4957130.15元，建筑安装工程费用19975995.69元。本院认为，该造价咨询意见是客观真实的，予以采信。 综合上述理由，又根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。涉案土地前期投入利益的权利人是达佳公司，但最终得到前期投入利益的是城投公司，城投公司受益并致达佳公司受损，因此，应由受益人将受益的利益返还给受损人，所以，原告请求被告城投公司返还给原告土地前期投入价值利益24933125.84万元，于法有据，予以支持，超出部分，没有事实和法律依据，不予支持。 关于原告请求被告城投公司支付资金占用费，本院认为涉案土地前期投入价值利益是多少没有经造价评估无法确定，被告城投公司也不存在故意延期付款行为，所以，原告请求被告城投公司支付资金占用费，于法无据，本院不予支持。 贵港国土局不是涉案土地前期投入利益的受益人，依法不承担返还义务，所以，原告请求贵港国土局（与城投公司）承担连带返还土地前期投入价值利益及资金占用费，于法无据，不予支持。 原告请求两被告连带赔偿原告咨询费损失2.5万元、评估费损失3.5万元，本院认为这两项损失是原告单方面委托第三方作出的工程造价咨询的费用，不属原告前期投入价值利益损失，因此，原告该项请求，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西贵港市城市投资发展集团有限公司返还给原告广西达佳投资发展有限公司土地前期投入价值利益24933125.84万元； 二、驳回原告广西达佳投资发展有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费167101元，由原告广西达佳投资发展有限公司负担851元，被告广西贵港市城市投资发展集团有限公司负担166250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费167101元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡盛赋 人民陪审员  梁 艳 人民陪审员  张 雪 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  余钰名