上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初14611号原告：华爱明，男，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：俞雯君，女，汉族，住上海市徐汇区。原告华爱明与被告俞雯君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华爱明及其委托诉讼代理人高军、被告俞雯君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋贬值损失人民币(以下币种同)200万元。事实和理由：原告是上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2015年12月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋出租给被告，租期5年，自2015年12月6日至2020年12月5日止；租金每月3,300元；并约定未经原告同意被告不得转租。合同签订后，原告将该房屋交付给被告。但是后来原告发现被告本人并不居住在该房屋，而是擅自安排了另外两个人居住，其中一个人50多岁，乘轮椅。原告当即提出异议，要求被告改正，不得转租。但是被告并没有整改。2018年1月12日，居住在系争房屋的老人从该房屋高坠身亡。公安机关的结论是排除他杀，应该是自杀身亡。后被告提出解约，原告同意了，并退还了押金。2018年5月27日，原告又将系争房屋以每月3,500元的租金出租给案外人刘某，刘某对该房屋进行装修期间得知了房屋内存在非正常死亡事件，当场向原告提出解约，并要求原告赔偿装修损失。原告只能和刘某解约并退还全款16,000元(包括2,000元装修费)。后原告向周围的房产中介了解，被告知系争房屋属于“凶宅”，如果出售，降价50%都无人购买。该房屋正常的市场价为400万元，现已贬值200万元以上。后原告只能将系争房屋低价出租给了中介。原告认为，依据合同法60条、107条和109条，被告作为承租人没有妥善保管和使用系争房屋，造成房屋内的非正常死亡，应当赔偿房屋贬值损失，故涉诉。被告辩称，不同意原告诉讼请求。其舅舅吴刚因系孤寡老人，为方便就近照顾，被告接受其委托代签了租房合同，后吴刚居住于系争房屋，并不存在转租。吴刚无重大疾病，生活起居可以自理，平时被告父母会予以照顾帮助，买菜送餐。后吴刚意外坠楼(并非自杀，现场并无遗书，无证据证明系自杀)，原、被告协商终止了租赁合同，原告退还了押金，尚未到期的2个月租金作为补偿未予退还。原告主张的房屋贬值损失实际没有发生，房屋的结构设施等并未发生任何损害，其使用价值亦未降低，原告也未将该房屋实际出售，其主张的“损失”仅为其主观认为的可能性。原告并无证据证明意外坠楼对该房屋造成了实际价值贬损。本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，华爱明与俞雯君签订了《房屋租赁合同》，约定华爱明将其所有的系争房屋出租给俞雯君，约定租赁期限为2015年12月6日至2020年12月5日，租金3,300元/月，三个月一付，第二年租金涨200元，第三、四、五年每年涨100元；合同约定，未经华爱明书面同意，不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人。上述合同签订后，系争房屋由俞雯君的舅舅吴刚实际使用。2018年1月12日，吴刚从系争房屋阳台坠落至底楼死亡。公安机关出具的“居民死亡确认书”上记载的主要死亡原因为“高坠”。后华爱明与俞雯君协商终止了租赁合同，华爱明于同年1月27日返还俞雯君押金3,300元，已付至2018年3月5日的租金不再返还。对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。但对华爱明是否有权要求俞雯君赔偿因吴刚坠楼导致的房屋贬值损失，双方意见不一。华爱明为证明其主张，向本院提交证据如下：1、2018年5月27日其与案外人刘某签订的租赁合同、解约协议和撤销合同补充协议，证明出现自杀事件对房子的出租造成了影响；2、2018年6月10日其和中介工作人员刘思涛签订的租赁合同和收取租金凭证，证明因自杀事件，系争房屋租金降至2,000元/月；3、南京碎尸案凶宅评估的新闻报道，证明凶宅是会影响房价的，房屋按照市场价50%评估。俞雯君对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但这是华爱明和后续租客的事情，与其无关；对证据2，真实性无异议；对证据3，认为吴刚并未在系争房屋内死亡且系意外死亡，系争房屋并不构成凶宅。俞雯君为证明其意见，向本院提交证据如下：1、居民死亡确认书，证明吴刚主要死亡原因是高坠，不是自杀；2、三张照片，证明房屋在华爱明起诉后，还是有人住的，可以出租。华爱明对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性认可，证明目的不认可，死亡原因是非正常死亡，非正常死亡包括了自杀，虽无法完全确认是自杀，但这种可能性非常大；对证据2，真实性无异议，之后是降价出租的。本院认为，本案主要争议焦点为：一、吴刚的坠亡事件是否造成了系争房屋的价值贬损？二、俞雯君是否存在未正当使用和保管租赁物的情况？针对第一个争议焦点，吴刚的坠亡事件是否造成了系争房屋的价值贬损。坠楼事件发生后，系争房屋的结构和设施并未发生任何损害，使用价值亦未降低，华爱明也未将房屋实际出售，其所称的“损失”仅是一种可能性，并未实际发生；其主张的与承租人解约以及另行低价出租给中介人员，是其与承租人协商的结果，无法直接证明房屋价值的贬损；此外，并非所有人会因房屋曾发生坠楼事件而对该房屋的居住产生忌讳，譬如目前系争房屋的承租人并未将其视为个人禁忌；其向中介询问了解需降低一半价格出售，但并未提供证据，且以中介人员的主观认定来确定损失及金额并不客观；其提供的南京碎尸案凶宅评估的新闻报道中载明房屋按照市场价50%进行了评估，但系争房屋的情况明显与该新闻中的“凶宅”不同，吴刚并非恶劣性质的他杀，公安机关出具的居民死亡确认书中载明的死亡原因为“高坠”亦无法直接推定为自杀，吴刚从阳台坠落至一楼亦非死于系争房屋，故无法直接参考该报道中陈述的评估标准。因此，本案中并无直接证据证明坠楼事件对系争房屋造成了实际价值贬损。针对第二个争议焦点，俞雯君是否存在未正当使用和保管租赁物的情况。合同虽约定未经同意不得转租，但俞雯君将系争房屋承租后给其舅舅吴刚居住并不构成法律意义上的转租，且俞雯君的该行为不会必然导致房屋价值贬损；吴刚的坠楼原因无法确定，且俞雯君对吴刚并无法律上的扶养义务。吴刚平时独居，生活能自理，其坠楼并非俞雯君所能控制，亦超出了俞雯君应承担的合理注意义务的限度范围。因此，华爱明主张俞雯君未照顾好老人造成其自杀而亡系对租赁物未正当使用和保管的意见，本院不予采纳。此外，双方已经协商终止了租赁合同，华爱明退还了押金，剩余租金作为补偿未予退还。综上，华爱明要求俞雯君赔偿房屋贬值损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告华爱明要求被告俞雯君赔偿上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋贬值损失200万元的诉讼请求。本案受理费22,800元，减半收取11,400元，由原告华爱明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一八年十二月二十一日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。