广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1882民初1475号原告：刘林，男，住广东省白云区。委托代理人：罗健章，系广东法行律师事务所律师。委托代理人：朱绍敏，系广东法行律师事务所律师。被告：连州市碧桂园房地产开发有限公司。地址：连州市连州镇滨江路8号综合楼首层大堂。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：郑宁珍，该公司员工。委托代理人：于长兴，该公司员工。原告刘林诉被告连州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称连州碧桂园）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗健章，被告连州碧桂园委托代理人于长兴、郑宁珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月15日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，购买被告出售的连州碧桂园幸福里**座**号预售商品房。该商品房项目位于连州市××镇城北滨江片区，合同约定层高为4.4米。合同签订后，原告依约支付了商品房全部价款，直至2016年6月，原告听说商品房层高不足3米，于是前往工地查看，发现层高与合同约定相差甚远，真的不足3米。原告认为，被告销售涉诉房屋时，介绍其销售的房屋层高是4.4米，并且原告看房时被告所展示的样板房层高亦达到4.4米高，正是看到样板房的层高才决定购买涉案房屋，并且签订商品房买卖合同，合同约定交付的商品房层高4.4米。根据一般人购房常理，签订购买合同前会通过查看样板房对拟购买房屋的朝向、采光、内部格局、层高等做出一个直观的判断，作为其购买房屋的重要参考。本案中，被告向原告展示的样板房层高为4.4米，加之主合同第三条明确约定层高为4.4米，对原告造成其所购买房屋高为4.4米的重大误解。尽管《补充协议》第一条第二款约定层高以实测为准，但并未对层高做出具体的变更，不足以改变原告对层高为4.4米的认识，这也是被告利用其优势、经验地位而制定好的格式合同条款，是明显对原告不利的，因此签订合同时原告存在重大误解。对此，原告己向法院提起诉讼，并经二审广东省清远市中级人民法院作出【（2017）粵18民终218号】生效判决认定：“尽管《补充协议》第一条第二款约定层高以实测为准，但并未对层高做出具体的变更，不足以改变原告对层高为4.4米的认识，故上诉人主张签订合同时存在重大误解，本院予以采纳。”及“由于涉案房屋位于一楼，现整栋楼房己经建成并交付使用，涉案房屋的层高己经固定，事实上无法改变。即使撤销《补充协议书》第一条第二款，涉案房屋的层高也无法变更为4.4米。上诉人如认为其权利受损，则应当通过主张赔偿损失对等方式救济。”原告同意参照连州市人民法院（2018）粤1882民初282号民事判决对本案进行判决，被告应承担的赔偿额：房屋层高误差比例(1.44/4.4)×权重系数(0.6)×房屋总价(622943元)=122323元。据此，请求判令：一、被告赔偿原告因签订合同时存在重大误解造成的损失122323元；二、被告承担全部诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告提交证据如下：1、原告身份证复印件、被告的企业信用信息，原被告的诉讼主体资格；2、《广东省商品房买卖合同》、附件《补充协议书》、发票联、完税凭证复印件，证明事实：原告购买房屋存在重大误解；3、连州市人民法院（2016）粤1882民初674号民事判决书，证明事实：被告交付的房屋层高与样板房、合同约定不符；4、清远市中级人民法院（2018）粤18民终218号民事判决书，证明事实：中院已认定原告签订合同时存在重大误解，可向被告主张赔偿损失救济。经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议；对证据2真实性没有异议，关联系有异议，我们认为涉案的房屋变更为大于或者等于2.6米，与交付原告的房屋实际一致的；对证据3真实性没有异议，判决认定涉案房屋当时测量的2.86米是房屋净高，不是层高，层高要加上楼板的厚度，在当时勘验笔录有记录；对证据4真实性没有异议，关联性有异议，原告诉称被告有欺诈的嫌疑，但中院认定双方只是对签订的协议有误解，没有对是否存在重大误解进行实质认定，必须以本案认定的为准。被告连州碧桂园辩称：一、补充协议已经对涉案房屋的层高进行了变更，补充协议约定的房屋层高与实际可以交付的房屋层高以及报建图纸标明的房屋层高是一致的，原被告双方并不存在重大误解，涉案房屋的层高应以补充协议约定的为准，被告不存在违约行为。1、原告与被告签署的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的层高为4.4米是出于被告营销人员录入错误造成的，并非双方真实意思表示。2、原告与被告签署的《补充协议书》（以下简称“补充协议”）第一条第二款已经将涉案房屋的层高变更为大于或等于2.6米，与被告实际可以交付的房屋层高是一致的。补充协议是双方真实意思表示，没有任何证据证明原告在签署补充协议时受到了欺诈或者胁迫，补充协议应为完全合法有效，涉案房屋的层高应以补充协议约定的为准。3、涉案房屋的报建施工图上标明的房屋层高为3米，报建的房屋层高与补充协议约定的房屋层高是一致的，施工图报建的时间为2014年10月份，早于《商品房买卖合同》签署的日期2015年5月15日，进一步证明涉案房屋的层高应为3米左右。4、同时期其他多位房屋买受人购买的同一社区相同户型层高为3米的房屋的单价与涉案房屋的单价大致相同，从常理上分析，涉案房屋的层高也应为3米左右。二、原告主张按照广东省高级人民法院的判例，以层高误差比例乘以层高权重系数0.6乘以房屋总价的方法计算赔偿金，即便被告存在违约行为，被告认为该系数明显过高，应调至0.3至0.4为宜。原告在起诉状中主张按照连州市人民法院（2018）粤1882民初282号民事判决来计算赔偿金，该案援引省高院（2017)粤民申1365号民事裁定书的认定，认为本案层高权重系数应取为0.6,被告认为该系数过高，应取为0.3至0.4为宜，理由如下：1、在商品房买卖交易中，相比于面积误差，层高误差对商品房价值的影响较小，目前并无法律法规或者司法解释对此问题做出明文的规定，双方签署的合同也没有进行约定。2、根据我国的法律适用规则，只有法律法规和最高院的司法解释才可以援引为裁判依据，各级法院作出的判例不能援引为裁判依据，只能参考使用。而每个案件的具体案情千差万别，统一适用一个系数标准显然是不合理的，权重系统应取为多少，应根据每个案件的具体案情、违约一方的过错程度、另一方受到的损害大小等因素综合判断。3、住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》第5.5.1条规定，住宅层高宜为2.8m。被告可以交付的房屋层高为3米，符合国家标准的要求。4、在本案中，涉案房屋报建的层高为3米，而且双方在补充协议中己经将涉案房屋的层高由主合同约定的4.4米调整为大于或者等于2.6米，两者与被告实际可以交付的层高是一致的，因此，假使法院认为被告存在违约，被告的过错程度也是很小的，如取0.6的权重系数，对被告明显不公。5、在房价普遍快速上涨的行情下，相比于原告向被告支付的购房款，涉案房屋己经大幅升值，原告已经取得了不菲的预期利益，如原告再向被告主张高额的损失，与合同法规定的赔偿金应与损失相当的原则是相违背的。三、涉案房屋层高静高为2.86米，层高应不少于3米，即使采用层高误差比例乘以层高系数的方式计算赔偿金，层高应取3米。综上，涉案层高符合补充协议及法律规定，被告没有违约，即使法院认定被告违约，层高权重系数取0.6明显过高，原告主张的赔偿金明显过高，应予调低。被告连州碧桂园提交证据如下：1、业主黄某、吴某与被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2、业主邓某与被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议；3、业主唐某与被告签署《商品房买卖合同》补充协议。经质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3真实性没有异议，关联性有异议，虽然他们签订的三份商品房买卖协议，不能等于原告就放弃了主张相应赔偿，中级法院的生效判决已经说明原告可以向被告主张赔偿的权利。经审理查明，2015年5月15日，原告与被告连州碧桂园签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：746104225521***），以总金额622943元的价格购买被告连州碧桂园建设的连州市连州碧桂园幸福里**座**号房屋。该合同第三条载明：“该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为4.4米，建筑层数地上11层，地下0层该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共125.56平方米，其中，套内建筑面积105.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.22平方米。”附件一：房屋平面图注明“12座/8号楼”。《补充协议书》系《广东省商品房买卖合同》的附件四即《合同补充协议》项下的部分内容，由原、被告签名、捺印或盖章确认。该补充协议载明：“买卖双方就《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供买卖双方共同遵守。买受人向出卖人购买的商品房为位于幸福里**座**号洋房/联体住宅一幢（套）（简称该商品房）。该商品房的预测面积除合同第三条第4款的约定外，另有花园预测面积0.00平方米。买卖双方一致同意该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受。”另查明，原告所购房屋在连州市住房和城乡建设局备案的层高为3米，本院在审理（2016）粤1882民初674号案时经现场测量涉案房屋大厅净高2.86米,样板房1座101房厅的净高为4.288米、2座101房厅的净高为4.43米。本院受理原告刘林诉被告连州市碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，案号：（2018）粤18民初565号，原告诉讼请求：“一、撤销原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》的附件《补充协议书》的第一条第二款；二、本案诉讼费由被告承担。”本院审理后作出（2017）粤1882民初565号民事判决，判决：“驳回原告刘林的诉讼请求。”原告不服该判决提起上诉，清远市中级人民法院审理后作出（2018）粤18民终218号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《广东省商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。本案纠纷系因涉案商品房的实际层高与合同约定层高不符而引起，根据原被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、被告应否承担违约责任。合同第三条载明：“该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为4.4米。”原、被告双方虽在《补充协议》中约定“该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受。”被告向原告展示的样板房净层高约4.4米，加之合同第三条约定层高4.4米，且合同文本是被告单方提供的，给原告造成其购买的房屋层高为4.4米的误解，原告购买商品房时是难以做到详尽了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料，对商品房层高的确认一般只能依赖于合同的约定和样板房展示的实际层高，鉴于此，原告有理由相信被告在合同中关于层高4.4米的意思表示，《补充协议》亦未对层高作出具体的变更，故原报建时的层高不应作为双方达成的真实意愿，应认定双方对合同记载的4.4米层高达成合意。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其交付商品房的实际层高与合同约定不符，该情形即构成瑕疵履行，即使商品房实际层高符合国家强制性标准，也构成违约。综合以上分析，本案中被告的行为客观上已构成违约情形，且无论其主观上是否有过错，无论是否存在故意抑或疏忽，均应依法承担违约责任。2、在既无法律明确规定又无合同约定的情形下被告应如何承担违约责任，即层高误差赔偿标准应如何确定。原告在本案中要求被告承担违约责任的方式为赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光等有关居住的舒适度方面与预期相比均有下降，致使原告的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，从而造成原告的损失，其损失大小应主要体现为符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价。根据案件的实际情况进行综合考量，对于商品房而言，房屋面积误差与层高误差对房屋总价影响的权重系数并不一致。目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯主要是按总建筑面积计价（房屋总价=总建筑面积×面积单价）。因此，面积误差对房屋总价影响的权重系数为1,面积减少的比例即为房屋总价相应减少的比例。除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别需求的房屋外，对普通住宅而言，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响。在层高达到或超过国家强制标准的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，故此时层高变化对普通人在使用房屋时所起的影响作用要小于面积变化的影响作用。虽然购房者最终获得的是空间使用权，但如前分析，由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同样比例的减少空间体积，层高降低导致空间体积纵向减少对住户的影响，要明显小于面积减少导致空间体积横向减少带来的影响。由此可以认定，在层高达到或超过国家强制标准的情形下，层高对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。鉴于以上分析，并以面积对房屋总价的影响权重系数为1作参考，在层高达到国家强制标准的前提下，层高对于房屋总价的影响权重系数应酌定为0.6为宜。被告辩称涉案房屋测量的层高为净高，实际层高至少为3米，结合被告在住建部门备案的规划设计图纸载明层高为3米，本院认定被告交付的层高应为3米。因此，结合本案实际，房屋层高误差比绝对值为：（合同约定层高4.4米-交付层高3米）×100%/合同约定层高4.4米=31.82%，故房屋层高误差赔偿标准的计算公式应为：房屋层高误差比绝对值×权重系数×房屋总价。根据上述公式计算出被告应赔偿给原告的金额为31.82%×0.6×622943元=118932.28元。原告诉请超过该数额的部分，理据不足，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连州市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿人民币118932.28元给原告刘林；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1373.23元，由被告连州市碧桂园房地产开发有限公司负担1339.32元，由原告刘林负担33.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法法院。审判员  欧学强二〇一八年十二月十四日法官助理陆思廷书记员成芳宁附：本案相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。