河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0326民初1659号原告：洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人，住所地：汝阳县城关镇人民路与涧河东路交叉口金桥快捷酒店310室。负责人：李小兵。委托诉讼代理人：孙锋亮，男，1992年5月19日生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：顾自强，男，1987年10月5日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：杜艳芳，女，1989年8月2日生，汉族，住汝阳县，系顾自强妻子。原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人（以下简称大宅门破产管理人）与被告顾自强买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理，依法适用普通程序，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告大宅门破产管理人的负责人李小兵及其委托诉讼代理人孙锋亮，被告顾自强的委托诉讼代理人杜艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大宅门破产管理人向本院提出诉讼请求：依法判令被告顾自强支付汝阳县林苑小区1-906房款104227元。事实与理由：顾自强于2012年4月11日向洛阳市大宅门房地产有限公司（以下简称大宅门公司）购买汝阳县林苑小区1-906房产，截止目前仍欠购房款104227元。大宅门公司于2016年1月13日被汝阳县人民法院裁定进行破产清算，同日指定洛阳润华企业破产清算服务有限公司为破产管理人，大宅门公司进入破产清算阶段，其权利、义务、债权债务都由管理人行使。顾自强曾于2016年9月8日向大宅门破产管理人书面认可欠房款金额。2018年4月大宅门破产管理人向顾自强催收所欠房款，顾自强未交纳。被告顾自强辩称，大宅门公司违约在先，没有履行自己的售房义务，大宅门破产管理人应当替代大宅门公司履行售房义务：一是为购房户办理房产证，二是将小区的消防设施安装到位，三是水电设施安装到位，四是按约定为购房户办理房贷。大宅门破产管理人不能只行使自己的权利而不履行卖方义务，只要其履行卖方义务，顾自强愿按约定支付购房款。并且，顾自强购房时已经交纳了暖气接入费，2017年6月份又向热力公司按每平方30元交纳了暖气接入费，存在重复交纳取暖费的情况。顾自强愿意继续履行买方义务，但要求大宅门破产管理人承担降低房价等违约责任。本院查明：顾自强于2012年4月11日认购大宅门公司开发的位于汝阳县杜鹃大道××小区××房产，约定总房款208455元。2012年4月11日大宅门公司向顾自强出具收据，确认顾自强已交纳购房款30000元,2012年12月16日出具收据，确认顾自强交纳购房款38455元，大宅门公司于2014年5月24日向顾自强交付了房屋。2015年9月3日出具收据，确认顾自强交纳购房款5000元，2015年9月15日出具收据，确认顾自强交纳购房款30773元，顾自强尚欠购房款104227元。由于林苑小区工程建设过程中涉嫌违反规划，政府相关部门将颁发的商品房预售许可证件收回，导致该房未能办理银行按揭贷款，亦未办理不动产权权利证书。2015年12月11日，大宅门公司以资不抵债为由向本院申请破产清算，本院于2016年1月13日作出（2016）豫0326民破1号民事裁定，受理大宅门公司的破产清算申请，并于同日指定洛阳润华企业破产清算服务有限公司担任管理人。2016年7月19日，本院作出（2016）豫0326民破1-2号民事裁定，宣告大宅门公司破产。大宅门公司进入破产程序后，大宅门破产管理人在清算债权债务过程中，协调为林苑小区业主办理不动产登记证书未果，向顾自强等尚未付清房款的业主催讨下欠房款亦无果，提起本案诉讼。案件审理过程中，双方均认为大宅门公司与业主间的房屋买卖关系系双方真实意思，并同意继续履行。顾自强要求大宅门破产管理人履行卖方义务，完善消防及水电设施，并承担违约责任，大宅门破产管理人认为林苑小区基础设施确实不完备，但能够满足业主基本生活所需，并愿意依法承担未办理房产证的违约责任。本院认为，大宅门破产管理人、顾自强均认可案件所涉及的房屋买卖行为系双方真实意思表示，并愿意继续履行。考虑到大宅门公司资不抵债已被裁定进行破产清算，以及大宅门管理人已拍卖林苑小区部分破产清算前尚未销售房产的事实，为避免业主利益遭受更大损害，对于双方继续维持房屋买卖关系并继续履行各自义务的意愿，本院予以准许。林苑小区房产尚不能办理不动产登记证书且基础设施不完备的事实客观存在，本案的争议核心在于大宅门破产管理人如何代为承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，由于顾自强未取得房屋权属证书系出卖人大宅门公司的原因，大宅门破产管理人应当就此违约行为，以中国人民银行同期贷款罚息标准代为支付违约金。按照中国人民银行的规定，逾期贷款利息的标准为同期贷款利率基础上加收30%-50%，本院酌定按在人民银行同期贷款年利率基础上加收50%计算。顾自强交足购房款68455元后，大宅门公司于2014年5月24日交付了房屋，逾期利息应从2014年8月24日起计算，2015年9月3日顾自强交纳购房款5000元，此后计息基数应为73455元，2015年9月15日顾自强交纳购房款30773元，此后计息基数应为104228元。上述购房款按逾期利息计算违约金至本院受理大宅门公司破产清算申请之日即2016年1月13日，计8889.44元。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。小区配套基础设施，应当达到同区域同档次小区的普通标准，因大宅门公司销售给业主的房屋配套设施不齐备，与其他小区有一定差距，导致业主日常生活不便，考虑该小区现阶段房产销售情况，大宅门公司还应当承担减少价款的违约责任，具体的违约责任按购房款总额的8%承担为宜。顾自强的购房款总额为208455元，减少价款数额为16676.40元。至于消防设施的完善，供水、供电设施的改进，因双方并无书面合同约定，顾自强等业主可通过业主委员会与大宅门破产管理人另行解决争议。综上，顾自强欠付购房款104227元，与大宅门破产管理人应当代为支付的违约金25565.84元抵销后，应当再支付购房款78661.16元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告顾自强于本判决生效之日起五日内支付原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人购房款78661.16元。二、驳回原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384元，由原告洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人承担1000元，被告顾自强承担1384元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  李刚强审判员  任素梅审判员  申山虎二〇一八年十二月二十四日书记员  王亚飞