江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初8110号 原告：史俊红，女，1977年11月20日出生，汉族，住东海县。 原告：霍中举，男，1976年3月22日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：史俊红，系原告霍中举之妻。 被告：江苏省禧徕乐房地产有限公司。住所地东海县石榴镇万尚会家居生活广场。 法定代表人：王春文，执行董事。 被告：江苏省万尚会经营管理有限公司。住所地东海县迎宾大道888号245省道车庄北。 法定代表人：王彪铸，执行董事。 二被告的共同委托诉讼代理人：刘友青、丁雯玉，江苏道忠律师事务所律师。 原告史俊红、霍中举与被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称禧徕乐公司）、江苏万某会经营管理有限公司（以下简称万某会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史俊红兼原告霍中举的委托代理人、被告禧徕乐公司和被告万某会公司的共同委托诉讼代理人丁雯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史俊红、霍中举向本院提出诉讼请求：请求二被告给付2017年房租租金34987元，违约金10496元，共计45483元。事实与理由：第一、二被告在出售商铺时明确保证及《统一经营管理合同》约定给予购房款的8%每年回报率，前三年的房屋租金冲抵购房款，第四年、第五年房屋租金以现金的形式于每年的12月1日至31日给付。并在海报上公开地表示“10万平方米商业房只租不售，保障投资户赚钱”。这些销售广告和宣传资料对商品房合同订立以及房屋价格的确定有重大影响。第二被告的行为构成了合同法意义上的要约和承诺，10万平方米商业房只租不售，保障投资户赚钱构成《担保法》上的担保。而今合同规定的第一年付现金期己到，原告三番五次找被告讨要租金，被告一再推脱，到了12月31日最后期限了，仍没有明确答复，2018年1月8日终于给了说法，不支付租金，只同意用2017年和2018年的房租租金冲抵购买新的公寓。只字不提违约赔偿事宜。第三，被告只有图纸上的所谓的单身公寓，被告是否取得单身公寓的建设规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房销售许可证都存疑。被告做为专业房地产开发商最起码的专业知识都没有。所谓的确认书，最基本的价格条款都没有，又在欺骗善良的业主。其目的就是不给租金及约定的违约金。第四，被告用虚假高额的租金回报欺骗业主购买，从被告的行为，究其主观上，根本就没有打算给业主回报款的意思，其行己经构成欺诈，故意欺骗业主，请被告赔偿原告的损失。综上所述，二被告违反合同的约定构成了合同违约，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 二被告共同辩称，一、本案中禧徕乐公司与万某会公司不应承担连带责任，本案中二被告是两家具有独立法人、独立主体的有限责任公司，且股东及高管的构成均不一致，故本案二被告不应承担连带责任。二、关于本案原告诉求的租金部分被告予以认可，但违约金部分被告不认可。首先，根据《最高院关于适用若干问题的解释（二）》中第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，即违约金的数额不应超过造成损失的30%，具体损失原告方具有举证责任，不然将认定举证不能，由原告承担不利后果，同时请求法庭考虑到本次案件将关联一系列索要租金的群体性事件，将关乎被告公司的生存发展，此次事件涉及500多户租户的租金问题，若主张违约金那么高数额对于被告必将是无力承受的，且被告也不存在故意违约的情形，故被告要求对于原告主张的违约金部分不予支持。况且类似群体性向企业索要租金及违约金的案例，在南京出现过，且考虑企业实际运营情况当时法院对违约金部分并未支持，请求法庭合理审查后依法驳回原告对被告违约金部分的主张。 本院经审理认定事实如下：2013年2月4日，原告史俊红、霍中举与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告史俊红、霍中举以332377元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。 同日，原告史俊红、霍中举（甲方）与被告万某会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》（合同编号：GF-2000-0171），约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限5年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前3年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第4年至第5年，每年支付一次租金34987元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 另查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第4年租金。 上述事实，有原告提供的《统一经营管理合同》、《商品房买卖合同》及双方当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，《统一经营管理合同》是原告和被告万某会公司签订的，系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万某会公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万某会公司支付商铺第四年的租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，被告万某会公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以驳回。本院认为，当事人主张约定的违约金过高，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院酌情确定被告万某会公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。 关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万某会公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告史俊红、霍中举支付租金34987元及违约金（以34987元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算）; 二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任; 三、驳回原告史俊红、霍中举的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费938元，减半收取469元，原告史俊红、霍中举负担114元，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担382元（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费938元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  曹 建 二〇一八年十二月二十七日 法官助理  刘腾腾 书 记 员  陈玉杰 上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。