山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初4978号原告：韩丽瑄，女，1968年7月28日出生，汉族，山西大学第二附属医院医生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张霞，山西景民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张步红，山西景民律师事务所实习律师。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地山西省太原市迎泽区双塔北路79号1幢，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵艳琴，山西德珲律师事务所律师。原告韩丽瑄与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩丽瑄的委托诉讼代理人张霞、张步红及被告太原市鸿金宝物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵艳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩丽瑄向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即返还原告坐落于山西省太原市迎泽区双塔北路79号1幢B座1032号的商铺房屋，腾空房屋停止使用，将房屋恢复至原告房产证中平面图纸上的结构；2、判决被告支付原告太原市迎泽区双塔北路79号1幢B座1032号商铺房屋从2005年1月1日至该商铺实际返还之日止（暂计算至2018年8月31日）的租金151124元；3、判决被告支付原告以应付租金额为基数自逾期之日起至实际返还应付租金之日止（暂计算至2018年8月31日）的逾期支付租金违约金31340元；（以上租金及各违约金共计182464元）4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座1032号商铺，2004年6月17日，被告与原告签订了3年《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》。被告在未正常履约并且合同未到期时，又于2006年3月7日与原告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，租期自2006年1月1日至2015年12月31日，2011年10月15日，被告及案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司、鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。2008年12月2日，被告与案外人山西美特好连锁超市股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定租期及租金，被告长期对外收取商场租金，但是却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失，原告长期向被告主张均未果，现原告特提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告太原市鸿金宝物业管理有限公司辩称：1、原被告之间房屋租赁关系已经随着2009年1月1日，原告单方与八闽服饰公司签订商铺租赁经营协议后解除，原告商铺已经于2009年1月1日后不再由被告承租，原告要求被告返还商铺没有事实和法律依据。2、基于第一点，原告无权要求向被告主张2009年1月1日之后的租金。3、原告主张的2009年之前的租金已经超过诉讼时效。综上，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即：2004年1月15日，原告购买了位于太原市迎泽区双塔北路79号1幢B座1032号的商铺,购房合同面积40.42平米，实际面积38.68平米，原购房价294970元，实际购房价282272元，并于2006年7月8日取得该商铺的房屋所有权。2004年6月17日，原被告双方签订《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》，约定由被告租赁该商铺，租期3年（2005.1.1-2007.12.31），每年的租金分别为购房款的8%、9%、10%。2006年3月7日，原被告签订《广州白马（山西）服装市场租赁经营合同》，约定由被告租赁该商铺，租期10年（2006.1.1-2015.12.31），租金为实际购房款的9%，每年分两次支付租金，分别于每年的6月30日前一次性支付前半年租金，于12月31日前一次性支付后半年租金，且双方约定“乙方逾期支付甲方租金的，乙方应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金”，并注明“原返租合同作废”。2008年1月26日，原被告在原合同的基础上签订《商铺租赁补充协议（2）》，约定增加三年的启动期（2008.1.1-2010.12.31），每年的租金分别为7057元、8468元、9174元，三年启动期后按照原合同租金标准执行。2009年8月28日，原告与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》，约定租期20年（2009.1.1-2027.12.31）。2005年1月3日，原告收到被告支付的2005年租金23597.6元。2006年7月15日，原告收到被告支付的2006年前半年租金13273元，2007年1月27日，原告收到被告支付的2006年后半年租金13273元。2007年8月6日，原告收到被告支付的2007年前半年租金12702元，2008年1月26日，原告收到被告支付的2007年后半年租金的20%即2540元。2008年11月29日，原告收到被告支付的2008年前半年的租金3528元，2009年1月28日，原告收到被告支付的2008年后半年租金3528元。本院在庭审中查明，2009年、2010年上半年，被告向原告支付租金4234元和4587元。经本院调查，鸿金宝业主管理委员会未在相关部门备案。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法院提交了2007年2月10日被告太原市鸿金宝物业管理有限公司和案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《承包经营合同书》的复印件、2008年12月2日被告太原市鸿金宝物业管理有限公司、案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司和案外人山西美特好连锁超市股份有限公司签订的《房屋租赁合同》的复印件及2011年10月15日被告太原市鸿金宝物业管理有限公司、案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司和鸿金宝业主管理委员会签订的《商场移交协议》的复印件，证明多年来被告一直管理并对外出租原告的商铺，且目前商铺由山西美特好连锁超市股份有限公司实际占用。被告提出上述三份证据原告都没有提供原件，真实性不能确认，并向本院提交2009年8月28日原告和案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《商铺租赁经营协议》，主张原告签订此协议后单方面解除了与被告签订的租赁合同。针对被告提交上述协议，原告表明签订协议是当时向被告领取租金的前提，而且上述协议并未由原告保管。庭审中，被告认可2011年10月15日对商场进行移交的事实，即2009年8月28日原告与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《商铺租赁经营协议》并未导致原被告双方的合同解除，结合本院查明的2009年、2010年上半年被告向原告支付租金4234元和4587元的事实，被告仍对本案所涉商铺进行管理和出租，且针对原告提交的三份证据，被告未提供相反证据，故本院对被告的质证主张不予采纳，对原告主张予以采纳。原告向本院提交了《太原仲裁委员会（2015）并仲裁字第089号裁决书》，因与本案没有关联性，故本院不予认定。本院认为，原被告双方签订的《广州白马（山西）服装市场租赁经营合同》及《商铺租赁补充协议（2）》经双方签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效。2011年10月15日，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司、案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司和鸿金宝业主管理委员会签订了《商场移交协议》，但是经本院调查，鸿金宝业主管理委员会未在相关部门备案，不具备订立合同的民事行为能力，故该《商场移交协议》属于无效合同，被告应继续履行与原告签订的《广州白马（山西）服装市场租赁经营合同》及《商铺租赁补充协议（2）》。原、被告双方履行合同至2015年12月31日后并没有任何一方对《广州白马（山西）服装市场租赁经营合同》提出异议，应视为双方默认继续履行原合同，根据相关法律规定，《广州白马（山西）服装市场租赁经营合同》继续有效且租赁期限为不定期。被告继续履行原合同的行为造成了诉讼时效的中断，故被告提出的原告主张2009年之前的租金已过诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持；对原告要求被告支付欠付的租金及相应违约金的诉求，本院予以支持。但未发生的租金及违约金待发生后另行主张。截止至2018年8月31日，被告欠付原告的租金为：（1）2007年尚欠10162元（282272×9%÷2-2540=10162）；（2）2009年尚欠4234元（8468-4234=4234）；（3）2010年尚欠4587元（9174-4587=4587）；（4）2011年尚欠25404元（282272×9%=25404）；（5）2017年尚欠25404元（282272×9%=25404）；（6）2018年尚欠12702元（282272×9%÷2=12702），以上共计82493元。截止至2018年8月31日，被告应支付的违约金为：（1）2007年违约金从2008年1月1日至2018年8月31日共计3896天，10162×0．0001×3896＝3959元；（2）2009年违约金从2010年1月1日至2018年8月31日共计3165天，4234×0．0001×3165＝1340元；（3）2010年违约金从2011年1月1日至2018年8月31日共计2800天，4587×0．0001×2800＝1284元；（4）2011年上半年违约金从2011年7月1日至2018年8月31日共计2619天，25404÷2×0．0001×2619＝3327元；下半年违约金从2012年1月1日至2018年8月31日共计2435天，25404÷2×0．0001×2435＝3093元；（5）2017年上半年违约金从2017年7月1日至2018年8月31日共计427天，25404÷2×0．0001×427＝542元；下半年违约金从2018年1月1日至2018年8月31日共计243天，25404÷2×0．0001×243＝309元；以上共计13854元。以上租金及违约金共计96347元。由于原被告双方签订的《广州白马（山西）服装市场租赁经营合同》仍然有效，且由案外人山西美特好连锁超市股份有限公司实际使用，涉及到案外人的权益故原告主张被告返还商铺，停止使用并恢复原结构的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院部分支持原告韩丽瑄的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩丽瑄截止至2018年8月31日被告欠付的租金82493元，违约金13854元，共计96347元。二、驳回原告韩丽瑄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4009元，由原告韩丽瑄负担1892元，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担2117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员  刘恩翔人民陪审员  高军莉人民陪审员  赵建华二〇一八年十二月二十一日书 记 员  张新鹏附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。