广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初4355号 原告：广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市跃进路90-1号水榭花都商业楼，统一社会信用代码：914502057512160806。 法定代表人：栾莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨惠珍，女，该公司副经理。 委托诉讼代理人：梁志伟，男，该公司副主任。 被告：叶兰枝，女，1965年2月19日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：肖强寿，男，1959年4月29日出生，汉族，户籍所在地：福建省周宁县，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区，系被告叶兰枝的丈夫。 原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司与被告叶兰枝物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于同年12月7日公开开庭进行了审理。原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨惠珍、梁志伟，被告叶兰枝的委托诉讼代理人肖强寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2015年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费2258.88元、单元路灯费117元、滞纳金1091元，合计3466.88元；2.被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告于2007年6月1日与被告签订了《“丽阳天下”前期物业管理服务协议》，并按协议约定为被告提供物业管理服务。被告理应按协议的约定向原告交纳物业服务费，交纳标准为：按协议约定及物价局批文，2015年1月1日以后按0.65元/㎡/月进行交纳。经原告多次催收，被告自2015年1月至今未向原告交纳物业服务费。故原告诉至法院，请求依法判决。 被告叶兰枝辩称，被告购买的房屋尚未入住，至今仍为毛坯房，2015年以前的物业服务费已经结清。2015年之后，由于房屋内下水管道污水外冒，原告一直没有通知被告，隔壁邻居反映情况后被告才知道，给被告造成极大损失。现被告想出售该房屋，但由于污水污染的影响，无法出售，严重损害了被告的利益，所以被告才不交纳物业服务费，原告还应赔偿被告的损失。 本院经审理认定事实如下：原告系2003年6月12日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2006年3月进驻柳州市“丽阳天下”小区提供物业服务。被告是该小区10栋3单元2-1的业主，该房屋建筑面积为89.12平方米。2007年6月1日，原告与被告签订《“丽阳天下”前期物业管理服务协议》，约定：由原告为丽阳天下小区提供前期物业服务；住宅物业服务费按房屋建筑面积每月0.45元/㎡计收；业主和物业使用人应于每月5日前交纳当月物业管理费，逾期交纳物业管理费和其他费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的5‰加收滞纳金；等等。协议签订后，被告已依约支付物业服务费至2014年12月31日。2014年11月25日，原告将丽阳天下小区的物业服务费调整至0.65元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案。原告于2017年5月12日向被告发出《物业费催告函》，向被告催收2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费，并将《物业费催告函》张贴于被告居住的“丽阳天下”小区10栋3单元2-1房门口，后又于2018年3月27日通过发送短信等方式向被告催收2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。原告于2018年6月30日撤离“丽阳天下”小区，不再为该小区提供物业服务。为追索被告欠交的物业服务费，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，原告曾于2017年6月违法砍伐丽阳天下小区内绿地上树木，并被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局作出行政处罚决定，责令立即改正，处罚款4000元。 本院认为，原告与被告签订的《“丽阳天下”前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。协议签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该协议约束，履行相应义务。考虑原告在提供物业服务时，存在违法砍伐小区内树木、破坏小区绿化环境等行为，在行使物业管理职能时亦有不足之处，根据实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告仅对被告2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费进行催收，因此，被告应向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1876.9元[（0.65元／平方米／月×89.12平方米×36个月）×90%]。对于原告主张的2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费，因未经过催收，本院不予支持。至于被告提出的因其房屋被下水道污水污染要求原告赔偿损失，可由被告另循其他途径解决。关于原告主张的单元路灯费，原告未能提供证据证实单元路灯费的数额及缴费凭据，原告主张的3元/月亦未得到被告的认可，本院对此不予支持。关于原告主张的滞纳金，虽有合同约定，但由于被告系因对原告提供的物业服务有意见而不交纳物业费，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，且从本案查明的事实看，原告上调物业服务费时未能做好前期沟通工作，在小区服务管理上确实存在一定的瑕疵，小区公共部位、公共设施检修及维护不足，被告不交纳物业费存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张要求被告支付滞纳金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告叶兰枝应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1876.9元； 二、驳回原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取计25元，由被告叶兰枝负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱张燕 二〇一八年十二月二十六日 书记员  邱少涵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。