重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初449号原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被告：秦鹏，男，1988年7月13日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，系该公司员工，男，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：张叶娟，系该公司员工，女，1971年3月4日出生，住重庆市大渡口区。原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告秦鹏，第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年11月29日进行了第一次公开开庭审理，原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被告秦鹏的委托诉讼代理人万伶到庭参加诉讼，第三人盛景公司未到庭应诉；于2018年12月20日进行了第二次公开开庭审理，原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，被告秦鹏的委托诉讼代理人万伶，第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案因需以另案判决作为依据，故本院于2019年2月18日中止本案审理。在另案生效判决作出后，本案现已恢复审理，并已审理终结。原告华融资产重庆分公司向本院提出起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢2单元X楼X号房屋许可执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）与盛景公司借款合同纠纷一案，经重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》裁定，变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，被告对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢2单元X楼X号房屋提出书面异议。重庆市第四中级人民法院于2018年7月24日作出（2018）渝04执异548号执行裁定书（以下简称原裁定），裁定中止对该房屋的执行。华融资产重庆分公司认为，本案中涉案房屋一直没有完成过户，被告对此存在过错。涉案房屋未办理网签，购房款支付方式为现金，无其他证据相印证，无法证明是否存在真实交易、真实交易的时间以及交易性质，存在以物抵债的可能。同时，因涉案房屋未办理过户登记，被告仅对第三人盛景公司享有债权，不能对抗原告享有的抵押权。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，该规定第二十八条、第二十九条并非第二十七条的例外规定。即使认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系例外规定，本案也应当适用第二十九条的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告的权利能否排除执行需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。该条规定的法理依据为“生存权大于其他权利”的精神，故此处的“用于居住”应理解为为了日常生活所需；且“买受人名下无其他居住用房”不应当仅限于被执行房屋所在辖区内。因涉案房屋为度假房，被告仅仅用于避暑居住，被告不在房屋所在地工作，也不在房屋所在地生活，房屋所在地辖区并非被告的经常居住地，被告在其经常居住地仍有其他可用于居住的房屋，其权利不足以排除执行。综上，原裁定系在认定事实不清且适用法律错误的情况下作出，若涉案房屋中止执行，将会严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。被告秦鹏辩称，被告对涉案房屋享有物权期待权，并非一般债权，据此享有排除原告执行的民事权益，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。事实和理由：1.被告与第三人在涉案房屋被人民法院查封前签订了商品房买卖合同，该合同对于房屋用途、坐落、价款、产权情况、产权过户等作了明确规定，更何况该合同签订时间是在第三人将房屋抵押给原告之前，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，没有损害原告的抵押权，是合法有效的合同。2.被告在人民法院查封前已经支付房屋全款并占有房屋，被告在签订合同时已经支付了房屋全款，领取了房屋钥匙，办理了房屋交接，并实际占有房屋至今。被告在购房时已经获取了房屋钥匙，就意味着房屋已经转移给被告，被告已对房屋实际占有，并对房屋进行了实际控制和管理，被告现已合法入住涉案房屋。3.尚未办理房屋登记是因为第三人未履行合同义务，被告与第三人签订的合同明确由第三人负责办理房屋网签、产权过户，并且被告在购房时，第三人在合同中声明房屋产权干净，不存在抵押，并承诺尽快办理房屋网签和产权证，但第三人目前为止未履行合同义务。4.被告向第三人购买的房屋是住宅，用于居住，被告在被执行房屋所在地石柱土家族自治县除涉案房屋以外无其他用于居住的房屋。5.原告对涉案房屋主张的抵押权不能抵抗被告的物权期待权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，该规定第二十八条是物权期待权的一般规定，第二十九条是特殊规定，只要案件的情况符合其中一条，人民法院应当支持相应的物权期待权。本案既符合第二十八条的规定，也符合第二十九条的规定，涉案房屋均能排除执行。６.原告诉称本案交易不是真实交易，但原告并未举示任何证据证明，与事实不符。同时，被告向第三人支付房款是根据第三人的要求支付的现金，原告在无任何证据证明的情况下，单方臆断交易的真实，不符合事实。第三人盛景公司提交的第一份书面意见述称，1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，盛景公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。针对涉案房屋与朱煜东起诉华融资产重庆分公司案外人执行异议之诉案中其中一套涉案房屋重合的问题，第三人盛景公司补充提交了一份书面意见述称，1.因海丰建设公司欠朱煜东借款，到期无法偿还，经朱煜东与海丰建设公司、盛景公司以及海丰控股公司的法定代表人肖华安协商一致。盛景公司将涉案房屋抵押给朱煜东。盛景公司与朱煜东签订了购房合同、装修合同，盛景公司出具房款、装修款、契税、大修基金、代收费用收据。经查阅，盛景公司处备案的涉案房屋购房合同签订人是朱煜东。2.因海丰建设公司欠刘勇借款到期无法偿还，刘勇对肖华安进行威逼、胁迫，肖华安迫于压力，将所有空白收据和合同签上肖华安的名字后交由刘勇，并由刘勇及其员工对收据及合同自行完善，再由肖华安安排的工作人员陈丛丽协助加盖相关印章。刘勇通过此种方式取得了大约七十套房屋，其中包括涉案房屋。3.刘勇取得涉案房屋后，再通过转让或出售或其他方式给秦鹏。4.现盛景公司并不清楚涉案房屋具体由谁实际占有使用。原告华融资产重庆分公司为支持其诉讼请求，向本院举示以下证据：8栋房屋的抵押权证和房产证，拟证明抵押权设立时间。被告质证认为，上述证据系复印件，对其真实性由人民法院核实。被告秦鹏为反驳原告的诉讼请求，向本院举示以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明被告与第三人于2014年9月1日签订购房合同，并对双方的权利义务作了约定；2.收据1张，拟证明被告于购房当日向第三人以现金方式一次性支付了涉案房屋的购房总款；被告已入住房屋，对房屋开始合法使用；3.居民身份证复印件，拟证明被告是本涉案案房屋的购房人。原告华融资产重庆分公司对被告举示的证据质证认为，1.商品房买卖合同形式上的真实性认可，但该合同并未办理网签，时间可以任意填写，仅需第三人加盖合同章即生效，但该合同不能证明存在真实交易，且不能达到被告的证明目的，实际上从2013年开始，房屋就一直存在抵押，2015年原告办理了现房抵押，被告无法办理房屋的产权证是一个客观存在的事实，因为一直存在他人的权利障碍；2.对购房款收据的真实性、合法性、关联性不认可，因收据载明现金支付，但没有相应的取款流水予以支撑，仅凭第三人单方提供的收据不能证明实际支付了房款；3.对身份证复印件真实性、合法性、关联性认可。第三人盛景公司未向本院举示证据。本院依职权调取了（2018）渝民终381号民事判决书，拟证明在另案朱煜东诉华融资产重庆分公司案外人执行异议之诉案中，重庆市高级人民法院已认定朱煜东对涉案房屋享有物权期待权，并判决不得执行涉案房屋。原告华融资产重庆分公司质证认为，对该份判决事实查明部分的真实性、合法性、关联性认可，该份证据足以认定秦鹏对案涉房屋不享有物权期待权。被告秦鹏质证认为，对该份证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。第三人盛景公司质证认为，对该份判决的真实性、合法性、关联性认可。上述证据，经本院审查认为，原告举示的证据、被告举示的身份证复印件以及本院依职权调取的证据，客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。被告举示的购房合同以及购房款收据，因第三人在书面说明中对此不认可，且涉案房屋存在两名购房人，故该两份证据的真实性存疑，本院不予采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明，因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月对涉案房屋办理了抵押登记。再查明，被告秦鹏举示的《商品房买卖合同》载明：2014年9月1日，第三人盛景公司与被告秦鹏签订《商品房买卖合同》，约定被告购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢2单元X楼X号房屋，房屋用途为住宅，房屋为装修房，总价款308668.6元，房产证委托盛景公司办理。秦鹏未与海丰建设公司签订装修合同。被告秦鹏举示的购房款收据载明：2014年9月1日，盛景公司收到秦鹏308668.6元购房款，付款方式为“现金”，但该收据上无出纳人员签名。同时，秦鹏未举示实际占有使用涉案房屋的证据。庭审中，秦鹏自认在经常居住地重庆市涪陵区有登记在其名下用于居住的房屋。秦鹏在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异548号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。华融资产重庆分公司于2018年8月16日收到该执行裁定书，并于2018年8月31日提起本案诉讼。涉案房屋与朱煜东起诉华融资产重庆分公司案外人执行异议之诉案中的房屋存在重合，且本院作出（2018）渝04民初359号民事判决，认定朱煜东对涉案房屋享有物权期待权，并判决不得执行涉案房屋。朱煜东、华融资产重庆分公司均不服该判决提起上诉，重庆市高级人民法院作出（2019）渝民终381号民事判决，维持原判。还查明，除本案外，与本案合并审理的其余十九件案件的所涉商品房买卖合同，均系在2014年9月1日签订，合同均约定房屋为装修房，各买受人未单独与海丰建设公司签订装修合同；盛景公司出具的购房款收据载明的时间均为2014年9月1日，收据载明的收款方式均为“现金”，且收据均无出纳人员签名。同时，包括本案在内的二十件案件所涉房屋与他人房屋存在重合，第三人盛景公司对重合原因所作解释与本案一致，其中部分房屋也在另案诉讼中。针对第三人盛景公司对其提交的两份书面意见存在矛盾的问题，庭审中第三人盛景公司表示第一份书面意见系针对涉明月绿洲小区房屋的执行异议案件统一制作的，鉴于本案有重复签订合同的问题，故盛景公司单独再进行了说明。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行；二、若被告不能排除执行，本案是否应准许执行涉案房屋。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、秦鹏对涉案房屋是否享有物权期待权。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向本院提起的为申请执行人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年7月14日作为本案的查封时间。其次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，秦鹏应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，秦鹏虽然举示了《商品房买卖合同》及购房款收据，但盛景公司陈述秦鹏所持有的涉案房屋购房合同及购房款收据，系盛景公司迫于刘勇的压力在空白合同和收据上盖的章，即盛景公司不认可其与秦鹏直接达成出售涉案房屋的合意，盛景公司也没有认可秦鹏直接通过现金方式向盛景公司支付了购房款。其次，秦鹏举示的证据不足以证明其购房现金来源及具备现金支付能力。再次，除本案外，在2014年9月1日还存在其他类似交易行为，且该类交易行为与明月绿洲小区其他房屋的交易行为存在差异，例如：购房合同约定房屋为装修房，各买受人未单独与海丰建设公司签订装修合同，购房款收据无财务人员签字。最后，另案已经认定朱煜东对案涉房屋享有物权期待权。综合上述理由，本院难以认定其举示的商品房买卖合同的有效性及收款收据的客观真实性。同时，秦鹏未举示证据证明其在人民法院查封前已合法占有了涉案房屋。因此，秦鹏举示的证据不足以证明其在人民法院查封前与盛景公司签订了合法有效的书面合同并合法占有涉案房屋，以及支付了全部购房款。秦鹏不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主张排除涉案房屋的执行。最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，由于秦鹏举示的证据不足以证明其在本院查封前与盛景公司签订了合法有效的书面合同并支付了购房款，加之秦鹏未举证证明在其经常居住地其名下无其他用于居住的房屋。因此，秦鹏不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，主张排除涉案房屋的执行。三、涉案房屋是否应准许执行。虽然秦鹏对涉案房屋不享有物权期待权，但由于在朱煜东起诉华融资产重庆分公司案外人执行异议之诉一案中，重庆市高级人民法院已作出（2019）渝民终381号生效民事判决，认定朱煜东对涉案房屋享有物权期待权，且判决不得执行涉案房屋。因此，本案若判决准许执行涉案房屋，则会导致针对涉案房屋出现相互矛盾的两种判决结果。基于此，尽管秦鹏对涉案房屋不享有物权期待权，但因他人对涉案房屋享有足以排除执行的物权期待权，涉案房屋不应准许执行，华融资产重庆分公司的诉讼请求应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。案件受理费5930.03元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  徐婷婷人民陪审员  冯成发人民陪审员  王贤江二〇一八年十二月六日法官 助理  王秀丽书 记 员  石 莹