广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0602民初2022号 原告：广西金凯利置业有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道**阳光海岸营销中心。统一社会信用代码：9145010076580780XH。 法定代表人：王泽权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孔维星，该公司员工。 被告：广西慷隆建筑装饰工程有限公司，住，住所地防城港市港口区西湾广场紫荆小区F23一社会信用代码：9145060069279973XJ。 法定代表人：高雪峰。 委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李靖，广西海狮律师事务所实习律师。 原告广西金凯利置业有限公司（以下简称“金凯利公司”）诉被告广西慷隆建筑装饰工程有限公司（以下简称“慷隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金凯利公司的委托诉讼代理人孔维星、被告慷隆公司的法定代表人高雪峰及其委托诉讼代理人潘昆龙到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠款503029元及利息376403.5元（利息以503029元为基数，按年利率24%/年的标准，自2015年8月1日暂计至2018年9月12日，共计1138天，计算至实际清偿之日止）；2.判令被告向原告支付商铺恢复费用277723.93元及利息9906.75元（利息以277723.93元为基数，按年利率6%的标准，自2018年2月8日起暂计2018年9月12日，共计217天，计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用、保全费用、公告费用、执行费用由被告承担。 事实和理由：2014年8月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于阳光海岸三期一组团2号楼二层商铺2-22至2-33、2-35至2-39出租给被告，租赁建筑面积共计1384.29平方米（含公摊面积）。租赁期间为3年，即自2014年10月1日期至2017年9月30日止。免租期自2014年7月25日至2014年9月30日，免租期间房屋租金免交但其他费用不免。自2014年10月1日起至2015年9月30日止，每季度租金总额124587元，其中含现金64587元，另加市场折后最低价等值60000元的家具建材货物。由于被告违约拖欠租金，并于2015年7月31日退场。原告向被告索要租金未果且被告一直拖欠租金，2016年5月11日，双方签订《广西慷隆装饰工程有限公司（阳光生活家）欠费明细确认单》，确认双方的房屋租赁合同于2015年7月31日终止，截止该日被告欠费503029元。至起诉之日止，被告仍未偿还欠款。被告在退场后，亦不将出租的商铺恢复原状。原告遂委托第三方即防城港市天昊装修工程有限公司支付恢复费用277723.93元，按照《房屋租赁合同》的约定，该费用应当由被告承担。 被告慷隆公司辩称，1.被告非适格的被告，被告应为防城港市阳光生活家·家居建材有限公司（以下简称“阳光生活家公司”）或各股东。原告为了盘活商铺，与被告商谈引进一个家具城，且愿给被告一定的优惠政策。经被告的联系，阳光生活家公司入住承租的商铺。由于阳光生活家公司未来得及注册成立，由慷隆公司代为与原告签订房屋租赁合同。阳光生活家公司成立后，涉案商铺一直由阳光生活家公司的各股东使用经营。2.原告请求被告支付503029元与事实不符，且该款项中含有的违约金及租赁合同履约保证金82058元存在严重不合理之处，明显违反公平原则，依法应当调整。被告欠原告租金及物业费用应为165290元（被告在2014年10月1日至2015年7月31日期间的租金及物业费用应为415290元、被告实际支付250000元、以家电代金券的形式支付48000元、以20套公寓的装修款冲抵50000元、以“龙光·阳光海岸”项目三期1#楼公寓精装款项15.2万元冲抵租赁协议）。而原告请求被告支付违约金却为182058元，该款项高于所欠的租金及物业费用，请求法院将违约金调整为20%以内为宜，且不应当再重复计算违约利息。3.原告请求被告支付商铺恢复费用277723.93元没有事实和法律依据，不应予以支持。双方于2015年7月31日终止合同后，被告已清理商铺存放物品并将原租赁的商铺返还给原告，被告还支付了2681元的委托物业恢复36-39#商品房排水系统费用。另自被告的介绍，原告将商品房租赁给了广西协港装饰工程有限公司经营。三年后，原告以商铺恢复原状为由请求被告支付费用的诉讼请求无依据，且原告请求的费用明显过高。原告另不将被告的70多万元的工程款予以抵消租金和物业费用，亦不支付被告的工程款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1，被告提供的证据5、6予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据2即《房屋租赁合同》，该证据与本案查明事实有关，予以采信；原告提供的证据3即《广西慷隆建筑装饰有限公司（阳光生活家）欠费明细确认单》，该证据与本案查明事实有关，予以采信；原告提供的证据4-10即《防城港阳光海岸项目2017年度零星工程承包合同》、《开工令》、《合同进度款结算登记表》、《合同执行情况表》、《防城港阳光海岸项目2017年度零星工程结算材料》、《竣工结算协议》、《发票》，该证据不能证实原告对涉案租赁商铺恢复原状的费用，不予采信。对原告提请骆智荣出庭佐证作出的证言，该证人系原告员工，且其非涉案商铺再装修的实际人员及工程核算人员，对其作出的证言不予采信；被告自认其确实到现场沟通恢复商铺的事宜，但协商未果，则对原告申请的证人邱某出庭作出的原告通知被告协商恢复商铺的事实予以采信；对原告补充的证据《银行转账凭证》，该证据与本案查明事实无关，不予采信；对原告补充的证据《物业缴费凭证》，该证据无物业公司盖章，无法确认在2015年8月1日至2018年9月底之间涉案商铺无水电费的真实性，不予采信。对被告提供的证据1、2、3、4即企业信息查询单、股东身份证复印件、股东合作协议书、《民事判决书》，该证据不能证实防城港阳光生活家家具建材有限公司（以下简称阳光生活家公司）系合同当事人，且与本案查明事实无关，不予采信；对被告提供的证据7、8即企业信息查询单、现场照片宣传资料，广西协港装饰工程有限公司的宣传情况等与本案查明事实无关，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月2日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。约定：一、1.甲方同意将位于龙光·阳光海岸北部湾大道位置的三期一组团2号楼二层商铺2-22、2-23、2-24、2-25、2-26、2-27、2-28、2-29、2-30、2-31、2-32、2-33、2-35、2-36、2-37、2-38、2-39（以下简称“租赁物”）出租给乙方，约定租赁建筑面积为1384.29平方米（含公摊面积）。该租赁物用途为商业，乙方应按前述用途使用租赁物。二、1.租赁期限为3年，即自2014年10月1日起至2017年9同月30日止。每年的10月1日至次年的9月30日为一个租赁年度。七、第2款第二项合同解除或终止时，若甲方要求乙方恢复原状的，乙方应予恢复。恢复房屋原状后，甲方于收到乙方提交的有关凭证之日起10个工作日内无息返还恢复保证金。若经催告，乙方未予及时恢复的，甲方有权没收恢复保证金，并自行户委托第三方代为恢复，所需费用由乙方承担。十一、第1款约定“乙方应于本租赁合同终止或解除之日将租赁物清扫干净并无瑕疵地返还甲方，若有瑕疵的，乙方应先行恢复……”。十二、第2款乙方逾期交租金的，应按欠付金额每天3‰的笔录支付逾期违约金。3.因乙方请求，经甲方同意提前解除合同的，乙方已缴的租赁保证金不予退还。5.乙方违约单方无故解除合同的，乙方的租赁保证金不予退还。同时，乙方还须支付合同解除时三个月租金额度的违约金，乙方的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。合同中还对租金等进行了约定。 2016年5月11日，原、被告确认了《广西慷隆装饰工程有限公司（阳光生活家）欠费明细确认单》（以下简称《欠费确认单》）。确认：起始租期为2014年7月25日（免租期截止2014年7月25日-9月30日）、起始租赁日2014年10月1日、合同终止日期为2015年7月31日。合计欠费503029元（含租金、物业费用（委托物业恢复36-39#商铺排水系统）、合同约定的违约金等费用）。备注二：1.租期内应付现金租金、违约金共39.8348万元，已付5万元，未付34.8348万元；2.租期内应付“家居建材等价物”20万元，已付4.8万元，未付15.2万元；3.上述欠费统计日期为2015年7月31日。 另查明，被告自认系其经营不善才与原告解除《房屋租赁合同》。 本院认为，一、关于合同相对人的问题。被告辩称从物业管理费收据上显示租赁商铺的实际使用人为阳光生活家公司，其受该公司的委托代理签订合同。经查，原、被告签订《房屋租赁合同》时，阳光生活家公司尚未成立，且在被告不承租涉案商铺后双方还确认了《欠费确认单》，则被告在承租涉案商铺后将该铺面作为经营家具城进行使用，与其法定代表人再与其他发起人成立阳光生活家公司并不冲突。因此，本院认可原、被告系涉案合同的相对人。被告的上述辩称理由不成立，不予采信。 二、关于被告向原告支付租金、排水系统恢复原状费用及违约金等的问题。经查，原、被告在《《欠费确认单》中确认，至2015年7月31日合同终止时，被告尚欠原告租金及等价货物款项共计317290元，且原、被告对该金额均无异议，则本院对被告欠原告租金及物业费共计及等价货物款项共计317290元予以确认。但对该欠款中的物业欠费2681元（委托物业恢复36-39#商铺排水系统），该费用被告认为系恢复原状的费用。原告称该费用非物业欠费，则该《欠费确认单》作为原告因退租与被告对租金等的核算，本院认可该费用为涉案商铺排水系统的恢复费用为宜，但对被告辩称该费用系涉案商铺恢复原状的全部费用理由不成立，不予认可。被告辩称其承担违约金183058元过高，请求法院予以调整。本案，《欠费确认单》中显示，解除合同违约金为83058元（两个月租金）、租赁合同履约保证金100000元。而双方在合同第十二条违约责任中第3款约定“因乙方请求，经甲方同意提前解除合同的，乙方已缴的租赁保证金不予退还。”由于被告自认因经营不善才提出解除《房屋租赁合同》，从被告过错程度、合同的履行情况等多方面因素来看，被告自2015年7月31日终止合同后至今尚未向原告支付过拖欠的租金、违约金等费用，本院认为对该违约金等费用不宜予以调整为宜。鉴于被告尚未向原告支付拖欠的租金、违约金等费用共计503029元，应向原告支付利息，但原告请求利息按照年利率24%计算无事实和法律依据，本院认为利息以中国人民银行同期贷款利率从2015年8月1日起算至清偿之日止。对原告超过的诉讼请求，不予采信。 三、关于原告请求被告支付涉案商铺恢复原状及支付利息的问题。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第十一条合同的终止或解除第1款约定“乙方应于本租赁合同终止或解除之日将租赁物清扫干净并无瑕疵地返还甲方，若有瑕疵的，乙方应先行恢复……”，即双方在合同中并未约定向被告交付的租赁商铺的原状及恢复原状的具体要求。而原告在双方终止合同后近一年八个月才将阳光海岸项目2017年度零星工程交由防城港市天昊装饰工程有限公司施工，且该施工非仅对涉案商铺进行恢复原状。原告另提供的《防城港阳光海岸项目2017年度零星工程结算造价汇总表》中虽显示三期一组团2号楼2-22到2-35商铺恢复工程造价为277723.93元，但从原告提供的《阳光海岸三期-2号楼商铺恢复工程报价单》中显示的工程内容为装修内容，则原告提供的证据不能证实是对涉案商铺恢复原状所产生的费用。因此，对原告请求被告支付恢复原状款项及利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西慷隆建筑装饰工程有限公司在判决生效之日起十日内向原告广西金凯利置业有限公司支付欠款共计503029元及利息（以503029元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年8月1日计算至清偿之日止）； 二、驳回原告广西金凯利置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费15303.57元、减半收取7651.78元，由原告广西金凯利置业有限公司负担3849.84元、被告广西慷隆建筑装饰工程有限公司负担3801.94元。 上述应付款项，义务人逾期履行的应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费15303.57元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 陈 燕 二〇一八年十二月十五日 书记员 杜奎淳