云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2524民初2224号原告：周云富，男，1965年10月4日生，汉族，云南省建水县人，现住云南省红河州建水县（未到庭）。原告：方艳飞，女，1970年10月6日生，汉族，云南省建水县人，现住云南省红河州建水县（未到庭）。委托诉讼代理人：刘雪嬿，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南新邦房地产开发有限公司。地址：云南省昆明市云波小区3幢1单元302号。建水县办公地点：建水县新邦花城小区后门商铺。法定代表人：奚天彪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭雪娇，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告周云富、方艳飞与被告云南新邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周云富、方艳飞的委托诉讼代理人刘雪嬿，被告云南新邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭雪娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周云富、方艳飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一次性支付逾期交房违约金44956元，并继续履行合同。2、判令被告一次性支付逾期办证违约金，从2016年10月15日起至暂计算至2018年9月20日止为36607元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月23日，原、被告签订了合同编号为：泰2013-152的《商品房购销合同》，双方约定将被告开发预售的位于建水县西部新区青山路旁“新邦花城?泰和花园”的8幢1单元1101号商品房出售给原告，套内建筑面积125.57平方米，房屋总价款为399425元。合同约定被告应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告。若逾期交房，30天内按每天10元支付违约金，30天后按原告已付款的0.02%乘逾期天数支付违约金。办完交房手续后90个工作日内向不动产登记机关申报房屋权属登记。合同签订后，原告履行了全部付款义务，按约定支付了契税、维修基金、配套设施费、代办不动产证等一切费用。而被告实际合法交房时间为2016年7月14日，逾期交房589天，被告应按合同约定支付违约金。被告应于2016年10月15日前向不动产登记机关办理房屋权属登记，但被告至今未提交办理不动产登记证的初始登记资料。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。云南新邦房地产开发有限公司辩称：根据双方签订的《商品房购销合同》约定，答辩人应于2014年12月31日前交房，以公告形式通知乙方办理交接手续。答辩人已于2014年12月26日通过报纸公告的形式通知原告“新邦花城·泰和花园”小区1、6、7、8幢于2014年12月31日办理交房手续，原告未在通知时间内到指定地点办理接房手续，根据合同约定应视为原告在2014年12月31日已接房。因此原告要求答辩人支付延期交房违约金是无理的，既无事实依据也无法律依据。根据双方签订的《商品房购销合同》约定“甲乙双方在办理完房屋交接手续后，乙方向甲方提交委托办理房产证、土地使用证的委托书及应由乙方提交办理所需证件和相关税费等款项后，甲方按国家相关规定在90个工作日内，向房产证登记机关申报房屋权属登记。如因乙方延迟提交证件和税费等款项，造成逾期登记的一切责任由乙方承担。”答辩人的义务是在原告提交委托办理房产证、土地使用证的委托书及应由原告提交办理时所需证件和相关税费等款项后，按国家相关规定在90个工作日内向房产证登记机关申报房屋权属登记。事实上答辩人自交房后就一直在积极协助办理相关事宜，但原告直到2018年8月才陆续交齐所需证件和相关税费等款项的材料，答辩人在收到相关材料后就立即向不动产中心申报办理不动产权证书。但办理不动产权证书属于政府机关的行政行为，其办理结果和办理周期不在答辩人可调整范围。答辩人向不动产中心申报办理不动产权证书，就已履行了自己应尽的义务和责任，其无任何违约行为。2014年11月24日国务院颁布《不动产登记暂行条例》并于2015年3月1日生效，也就是说在合同签订时约定的协助办理房产证、土地使用证因遇到新颁法规、政策调整不存在履行可能。综上所述，原告诉请要求云南新邦房地产开发有限公司支付延期交房违约金、逾期办证违约金并承担诉讼费用的请求无事实和法律依据，应当依法驳回。本院经审理认定事实如下：被告云南新邦房地产开发有限公司在建水县开发销售“新邦花城?泰和花园”小区商品房。2013年7月23日，原、被告双方签订了合同编号为：泰2013-152的《商品房购销合同》，双方约定将被告开发预售的位于建水县西部新区青山路旁“新邦花城?泰和花园”的8幢1单元1101号商品房出售给原告，套内建筑面积125.57平方米，房屋总价款为399425元。合同约定被告应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告。双方约定违约金为：若乙方（原告）违约逾期付款，30天内按每天10元支付违约金，30天后按乙方应付未付款数的0.02%乘逾期天数向甲方（被告）支付违约金；若甲方违约逾期交房，30天内按每天10元支付违约金，30天后按乙方已付款的0.02%乘逾期天数向乙方支付违约金。合同签订后，双方按约定各自履行着相关义务。2013年10月11日，被告单位以《会议纪要》形式对“新邦花城?泰和花园”1、6、7、8四个幢号及部分地下室地基基础部分工程验收。2014年12月16日，被告单位以《会议纪要》形式对“新邦花城?泰和花园”1、6、7、8四个幢号及部分地下室主体部分工程验收。2014年12月26日，被告方在相关报纸上刊登于2014年12月30、31日交房的公告。原告按约定履行了付款义务，于2015年6月11日接房领取钥匙。2016年7月14日，设计、勘察、监理、施工、建设单位共五个部门对“新邦花城?泰和花园”一、二、三、四期1、6、7、8幢建设工程进行竣工验收并备案。2018年10月11日，原告以被告实际合法交房时间为2016年7月14日，已逾期交房，被告应于2016年10月15日前向不动产登记机关办理房屋权属登记，但被告至今未提交办理不动产登记证的初始登记资料为由，要求被告按合同约定支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，并承担诉讼费，向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方所签的《商品房购销合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应按约履行。本案中，原、被告双方对公告交房时间、竣工验收时间及实际交房领取钥匙的时间均无异议，本院予以确认。原、被告争执的焦点问题是：被告方有无逾期交房和逾期办证的事实存在；被告方应否支付逾期交房和逾期办证的违约金。据此，（一）关于被告方有无逾期交房和逾期办证的事实存在的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”庭审中，被告方代理人以“两次《会议纪要》，于2014年12月26日被告方刊登交房公告后，以2014年12月31日即视为交房”的理由不能成立。因两次《会议纪要》只是对基础工程和主体工程的验收，而不是整个工程的竣工验收。本案工程的竣工验收时间为设计、勘察、监理、施工、建设单位共五个部门，对“新邦花城?泰和花园”一、二、三、四期1、6、7、8幢建设工程进行竣工验收，并备案的2016年7月14日，这一时间为合法的交房时间，故本案存在逾期交房的事实。另外，从双方提交的证据可得出，在原告方起诉前，被告方尚未向建水县不动产登记中心进行首次登记，被告方存在逾期办证的事实。（二）关于被告方应否支付逾期交房和逾期办证违约金的问题。（1）逾期交房违约金。本案双方约定的交房时间为2014年12月31日；另根据查明的事实，符合交房的合法时间认定为2016年7月14日，此两个时间段的期间为是否构成逾期交房或逾期多少天的合法参考天数。但鉴于原告已于2015年6月11日接房领取钥匙，实际占有使用了房屋，视为原告于此时间接收了竣工验收合格的商品房，被告不应再支付此时间后的逾期交房违约金，故被告应支付的逾期交房违约金为2015年1月1日至6月11日共161天[（30天×10元）＋（161天-30天）×399425元×0.02%]计10765元。（2）逾期办证违约金。本案虽然存在逾期办证的事实，但鉴于在双方履约期间，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施，办证由房地产管理部门转由国土资源管理部门办理，相关的操作程序、工作流程尚不完备，整个小区的房主未能及时提交办证所需的相关证件及资料等因素。同时，逾期办证并未给原告造成直接经济损失，由被告方支付违约金，违背公平原则。所以，被告方不应支付逾期办证违约金。故原告周云富、方艳飞请求被告支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。被告抗辩本案已过诉讼时效因不符合法律规定，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南新邦房地产开发有限公司在本判决生效后30天内，给付原告周云富、方艳飞逾期交房违约金人民币10765元。二、驳回原告周云富、方艳飞要求被告云南新邦房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，减半收取920元，由被告云南新邦房地产开发有限公司承担520元，原告周云富承担200元，原告方艳飞承担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  吴界谷二〇一八年十二月二十六日书记员  张羽祺