沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0112民再3号再审申请人冯华，男，汉族，1952年6月10日出生，无职业，沈阳市沈河区。委托代理人闫杰，系东陵区兰天法律服务所法律工作者。委托代理人李远新，系辽宁法源法律服务所律师。再审被申请人赵宇（原审原告），女，1982年7月26日出生，汉族，系辽阳市电视台职员，住址辽宁省辽阳市白塔区。委托代理人徐立安，男，1963年7月9日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。再审被申请人王阳（原审被告），男，1978年5月4日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。委托代理人王亚香，系辽宁首丰律师事务所律师。原审原告赵宇与原审被告王阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，于2015年6月6日作出了[2015]浑南民二初字第1124号民事判决书，判决书发生法律效力后，案外人冯华对该审判决不服向本院申请再审，本院依据（2016）辽0112民申3号民事裁定书提起再审。于2017年1月23日立案受理后，由本院审判员李占龙担任审判长并主审、与审判员唐常红、刘海英另行组成合议庭公开开庭进行了审理。现已审理终结。再审申请人冯华向本院提出的再审请求为：请求法院依照事实和证据对沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第1124号民事判决予以再审并撤销第一、二项判决，确认位于沈阳市新城子区.1平方米的厂房及土地归申诉人冯华所有。理由：1、申诉人冯华对此房产具有担保物权。此房产所有人王阳在2013年6月-2014年7月向招商银行贷款12000000元，冯华以自己的房产为其提供担保，同时王阳将此房产作为反抵押物抵给冯华，王阳不能偿还贷款时，此房产归冯华所有，拍卖后偿还银行贷款，被申诉人王阳与冯华在2014年5月、2014年7月、2015年2月10日已经签订协议，对上述事项已做明确约定。在2015年初王阳已无力偿还贷款，王阳已同意将此房产及此房产的一切权属转让给冯华，过户手续正在办理中。王阳未经冯华同意，也未明确告知冯华，隐瞒此房产已抵押给冯华的事实的情况下将此房产转让给赵宇等人，侵害了申诉人冯华的合法权益。2、在2014年5月申诉人冯华和被申诉人王阳已经签订还款协议（见附件），协议中签订王阳如不能按期偿还招商银行贷款，冯华代为偿还的款项，王阳用此房产的使用权来抵偿冯华，冯华对此房产有二十年的无偿使用权，此房产使用时间从贷款发放日开始（2013年-2033年），王阳隐瞒事实将此房产转让给赵宇等人，冯华并不知情，明显损害了申诉人冯华的合法权益。3、2015年初王阳的公司其他经营项目发生严重亏损，无法偿还银行贷款，为保证此房产过户到冯华名下，冯华及其子冯晓东已经在沈阳市和平区法院起诉，判决生效后和平法院已经下执行裁定，查封此房产，且为首封。浑南法院在未经调查清楚的情况下即判决并将执行此房产更名为赵宇是不当的。再审被申请人赵宇（原审原告）再审辨称,再审申请人的请求没有事实依据，申请人提出用房产抵押贷款没有事实，我与王阳签订的房屋买卖合同合法有效，被浑南区法院判决认定合法有效，2015年8月25日已经办理过户手续，在浑南区房屋登记所已经登记。再审被申请人王阳（原审被告）再审辨称,2015年2月12日，共有2份协议，1份是双方的协议，即赵宇和王阳的，还有1份四方协议，双方的协议只是一部分权利义务约定，应以四方协议所约定的全部的权利为准，并且赵宇未按协议履行义务，也未实际交付房款，再审申请人所依据的反抵押承诺协议书约定的反抵押物为棋盘山酒店项目及浑南区永安村农业项目，请法院查明王阳与赵宇的约定是否为同一物上的权利。再审被申请人赵宇（原审原告）原审诉称，被告王阳于2015年2月12日与原告赵宇签订房产转让协议，约定将位于沈阳市新城子区万元的价格转让原告赵宇。原告赵宇依协议约定支付了全部房款，但被告王阳至今没有办理房产更名过户手续。双方约定的办理更名过户费用50万元（多退少补）只包括本次房屋买卖的更名过户费及被告王阳为原告赵宇代办营业执照、消防验收的费用，不包括被告王阳从他人处购买房屋的更名过户费，且应在被告王阳办理完毕后支付。原告赵宇2015年4月1日第一次付款38.1万元，是经被告王阳同意的，此后付款均是按照合同约定履行，原告赵宇第一次延期付款并未影响合同的全面履行。原告赵宇起诉，请求判令：1、确认原、被告所签订的房产转让协议合法有效；2、被告协助办理更名过户手续；3、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。再审被申请人王阳（原审被告）原审辨称，双方在履行约定过程中，原告赵宇存在违约行为：1、合同第三条明确写明办理更名费用由原告赵宇承担，双方原定过户费用共50万元（包括本次房屋买卖的更名过户费和此前的两次更名过户费、被告王阳为原告赵宇代办营业执照、消防验收的费用），由原告赵宇承担，目前为止原告赵宇没有支付，因此被告王阳没有配合办理更名过户的义务；2、原告赵宇没有按照合同约定及时付款。被告王阳对房产转让的事实没有异议，对原告赵宇的诉讼请求没有异议，但是本案的诉讼费用应由原告赵宇承担。本院再审查明，2011年3月12日，李德田与辽宁宝亨集团有限公司（以下简称“宝亨集团”）、沈阳宝亨彩色包装有限公司（以下简称“宝亨包装公司”）签订房地产经纪合同，约定：宝亨集团、宝亨包装公司将位于沈阳市新城子区的厂房（面积2367.1平方米）转让给李德田，价款136万元；李德田于2011年3月12日前将购房款支付给宝亨集团、宝亨包装公司；宝亨集团、宝亨包装公司于2011年3月12日将房屋交付给李德田。合同落款处加盖宝亨集团、宝亨包装公司及法定代表人徐晓翠名章、案外人徐柏军的签名。合同签订后，宝亨集团为王阳开具房款为136万元的收据，并加盖宝亨集团公章与徐柏军签名，徐晓翠将房屋交付给李德田，但宝亨集团、宝亨包装公司没有为李德田办理房屋所有权证。2014年2月26日，李德田为王阳出具收条，确认收到王阳支付的购房款136万元。2014年3月1日，王阳与李德田签订房屋买卖协议，约定李德田将本案争议房屋转让给王阳，价款136万元。李德田向王阳交付了房屋，但未能为王阳办理房屋权属证书。本案争议房屋于1996年登记与宝亨集团名下，1999年12月1日登记于宝亨包装公司名下。宝亨集团成立于1995年2月8日，法定代表人徐晓翠，徐柏军任宝亨集团董事。宝亨包装公司成立于1998年6月12日，两名股东分别是宝亨集团和金穗（自然人），两名股东出资比例各占50%。宝亨集团、宝亨包装公司均因未按期年检被吊销营业执照。因宝亨集团、宝亨包装公司、李德田未为王阳办理房屋更名过户手续，王阳于2014年9月起诉至沈阳市沈北新区人民法院，2015年1月沈阳市沈北新区人民法院作出（2014）北新民初字第4231号民事判决书，判决：一、宝亨包装公司于判决发生法律效力后30日内协助李德田办理位于沈阳市新城子区的厂房（面积2367.1平方米，房屋所有权证村房字第××号）的权属变更手续（费用由王阳自愿承担），房屋所有权人登记为李德田；二、李德田于宝亨包装公司为其办理房屋所有权证后30日内，协助王阳办理上述房屋所有权证（费用由王阳自愿承担），房屋所有权人登记为王阳。该判决已发生法律效力。2014年2月26日，原审被告王阳与沈阳棋盘山国际风景旅游开发区望滨街道南三家子社区委员会签订土地租赁协议，约定：南三家子社区委员会将村里原宝亨院内闲置的集体土地租赁给被告办敬老院或（办厂）使用，期限30年，从2014年2月26日至2044年2月26日，面积19.16亩，价格700元/亩/年，共计402,360元，一次性付清。2015年2月12日，原告神原、被告签订房产转让协议，约定：依据（2014）北新民初字第4231号民事判决签订本协议，原审被告王阳同意将坐落于沈阳市新城子区望滨乡南三家子村，面积为2367.1平方米的房产转让给原审原告赵宇，价格310万元；赵宇需在3月20日前第一次付款不少于35万元，余款275万元在4月30前付清，赵宇将款打到王阳指定的招商银行北站支行户名王阳，卡号62×××77的金葵花卡里；王阳最迟需在2015年2月15日开始办理更名过户手续，以向办件机关递交更名手续或向法院申请执行为准，如未履行视为违约，赵宇有起诉的权利；办理更名费用由赵宇承担；在本协议生效并更名至原告名下之前，与本协议中所涉房产产生的一切债务由王阳承担，更名到赵宇名下后产生的债务由赵宇承担；（2014）北新民初字第4231号民事判决书作为本协议的附件；本合同在履约过程中，如发生争议，双方应协商解决，解决不成，可向沈阳市沈北新区人民法院诉讼。另外，双方口头约定，办理更名过户手续费用及王阳为赵宇代办营业执照、消防验收的费用共计50万元，多退少补，但对该50万元是否包括（2014）北新民初字第4231号民事判决被告自愿承担的两笔更名过户费用有争议。合同签订后，赵宇于2015年4月1日向被告62×××77的银行卡汇入38.1万元，于2015年4月3日分6次向被告62×××77的银行卡共汇入271.9万元。双方因办理更名过户费用的负担问题产生纠纷，王阳未配合赵宇办理更名过户手续。赵宇起诉来院。另查明，2014年2月20日、2014年3月20日、2014年5月20日沈阳岳昕智能科技有限公司（法定代表人韩健）与招商银行股份有限公司沈阳分行分别签订了3份贷款协议，共计贷款800万元；2014年2月17日沈阳山水昕景观园林绿化工程有限公司（法定代表人王阳）与招商银行股份有限公司沈阳分行分别签订了1份贷款协议，共计贷款300万元，以上贷款均为公司贷款，不是王阳个人贷款，与王阳个人房产无关。2014年5月20日王阳与冯华的还款计划，内容为：“协议中签订王阳如不能按期偿还招商银行贷款，冯华代为偿还的款项，王阳用此房产的使用权来抵偿冯华，冯华对此房产有二十年的无偿使用权，此房产使用时间从贷款发放日开始（2013年-2033年）”，该还款计划出具时，王阳还没有取得争议房产的所有权，（2014）北新民初字第4231号民事判决书落款的日期为2015年1月5日。王阳认为该协议已失效，2015年重新签订了协议。王阳与冯华所签订的协议书、反抵押承诺协议书均加盖沈阳山水昕景观园林绿化工程有限公司的公章，王阳签字，且没有办理抵押登记。本案再审过程中,经本院委托至辽宁华清房地产土地评估有限公司对涉案房产进行价格鉴定，鉴定机构退回申请。本院再审认为，根据再审查明的事实，争议房产再审申请人冯华虽提出已作为反抵押物，但没有办理抵押登记，不符合《物权法》关于不动产抵押登记的规定，抵押合同未生效，故再审申请人冯华的申诉理由不成立，本院不予支持。至于原审原、被告之间的买卖协议是否有效问题，因原审时双方对买卖的事实均没有异议，再审时王阳答辩称当时确有卖房还债的意思表示，故原审判决并无不当，应予维持。关于争议房产的价格及是否实际履行问题，因赵宇与王阳之间还存在借贷关系，交易价格是否建立在此基础上无法确定，况且双方又签订了四方协议，该房产经本院委托鉴定2次被退回，因此对交易价格是否过低问题，本院不予再行审查；房款履行是否真实，王阳在再审中未提交充分的证据加以证明，且原审时对已给付房款未提出异议，故本院应认定购房款已实际交付。依照《中华人民共和国物权法》第八十七条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用的解释第四百零七条之规定，判决如下：驳回再审申请人冯华的再审申请。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  李占龙审判员  唐常红审判员  刘海英二〇一八年十二月二十四日书记员  杨 柳