云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2331民初1080号原告：罗朝金，男，1967年2月10日生，彝族，云南省楚雄市人，大学文化，住楚雄市。委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告：云南浩龙房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915323317998549035。法定代表人：罗润，系该公司总经理。住所：禄丰县金山镇龙城路。委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：张加旺，男，1968年11月29日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县。委托诉讼代理人：夏迎中、张晓红，云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司。统一社会信用代码：91532331086356904M。法定代表人：胡贵林，系该公司执行董事。住所：云南省禄丰县仁兴镇。委托诉讼代理人：夏迎中、张晓红，云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：胡艳琼，女，1982年8月2日生，汉族，云南省禄丰县人，住云南省禄丰县，系张加旺之妻。委托诉讼代理人：夏迎中、张晓红，系云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司（以下简称“浩龙公司”）与被告张加旺、禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司（以下简称“嘉骏驾校”）、胡艳琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，于2017年8月8日作出民事裁定书。原告罗朝金、浩龙公司不服本院裁定书，向楚雄彝族自治州中级人民法院提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2018年4月23日作出民事裁定书：撤销禄丰县民法院（2017）云2331民初103号民事裁定，指令禄丰县人民法院审理。本院于2018年6月7日立案，依法适用普通程序，于2018年11月8日第一次公开开庭进行审理，原告罗朝金、浩龙公司的共同委托诉讼代理人方芳，被告张加旺、嘉骏驾校的共同委托诉讼代理人夏迎中到庭参加诉讼，胡艳琼因无法直接送达应诉材料，本院依法通过2018年8月7日《人民法院报》公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、风险告知书及开庭传票等材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案第一次开庭本院依法缺席审理。根据案件审理的需要本院于12月13日第二次公开开庭进行了审理，原告罗朝金、浩龙公司的共同委托诉讼代理人方芳，被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼的共同委托诉讼代理人张晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗朝金、浩龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决四被告连带清偿其因购买龙达花园龙源苑3幢2单元302号房（建筑面积：138.75平方米，产权证号：00××18），所欠原告的购房款485625元（当庭明确此项费用由四被告连带支付给罗朝金）；2.判决四被告连带清偿其因购买禄丰县龙达花园龙源苑3幢2单元302号房，原告代付的契税3746元，代付普通住房维修基金9713元，普通住房办证登记费80元，交易手续费416元，合计13955元（当庭明确此项费用由四被告连带支付给浩龙公司）；3.请求四被告连带赔偿原告因被告违约导致的损失10000元（当庭明确为律师代理费，计算方式为第1、2项诉讼请求的数额加总乘以2%）；4.本案诉讼费、保全费和担保费由四被告连带承担。事实和理由：2015年8月5日原告罗朝金与被告张加旺、嘉骏驾校签订《借款协议》，约定被告张加旺向原告罗朝金借款用于向原告浩龙公司购买位于“龙达花园龙源苑”的住宅及“浩龙佳园”的商铺，具体购房人由被告张加旺指定。本案涉案商铺购买价格485625元整，被告嘉骏驾校作为担保人承担连带保证责任，并向原告罗朝金提供了经营权作为抵押。同时协议还约定，如涉案住宅及商铺未设置抵押，则在被告未如期归还借款的情况下，原告罗朝金作为第一权利人无条件享有涉案住宅和商铺的处置权。协议签订后，被告张加旺指定被告胡艳琼作为龙达花园龙源苑3幢2单元302号房的购房人。为降低税收成本，经被告张加旺请求，原告同意张加盛按虚假低价，计人民币249750元购买上述涉案住宅，但原、被告均认可上述商铺的实际购买价为人民币485625元。在此前提条件下，原告罗朝金向被告胡艳琼的银行账户转入了上述涉案商铺的购房款（非实际购房价，而是被告提出的虚假低价）计人民币249750元整。被告胡艳琼以上述价格与原告浩龙公司签订了《商品房购销合同》，并用原告罗朝金向其转账的金额进行了支付。为顺利办理土地证和房产证，原告应被告要求，为被告垫付了上述住宅的税费和手续费共计人民币13955元。后上述住宅的土地证和房产证，均已办至被告张加旺、胡艳琼名下。现因被告违约，未向原告支付上述借款，特向法院起诉，请求依法支持原告诉请。被告张加旺辩称：1、答辩人与罗朝金之间的《借贷协议》没有损害国家、集体和第三人利益，不存在欺诈胁迫或乘人之危，双方按协议履行与第三人房权登记人无关。2、本案按民间借贷关系，本人未实际收到借款，答辩人只取得由登记的产权人持有的房产的权利，该权利属于登记的产权人与答辩人之间的另一法律关系，由权属登记人与答辩人自行解决。但至今房屋权利证书除富滇银行抵押的9本外其余全部在原告控制之中，原告未交付答辩人及登记的产权人。3、原告罗朝金是云南浩龙房地产开发有限公司持有90%股权的股东，其借款未实际支付而是用于开支购买公司房地产，现在房地产绝大部分尚在其控制之中，答辩人及其登记的产权人无法行使物权权利。4、双方并没有降低税收成本的约定，房产买卖和登记是买卖双方的约定，房地产也未登记在答辩人名下，而是买卖双方当时的真实意思表示。5、原告已经表明购房人已经通过收取答辩人指定的借款而按合同约定的价款付清了房款，原告云南浩龙房地产开发有限公司起诉支付房款属于重复起诉，罗朝金向登记的产权人起诉借款属于错列当事人。6、禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司、禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司在借款协议中表明是提供抵押而非保证人，并且2015年10月已将张加旺持有的禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司96%的股权以原价转移给罗朝金抵作借款，抵款部分属于对借款的重复请求。现原告已将该公司改名为禄丰聚元矸石页岩红砖有限公司。综上，本案原告请求法律关系混乱事实不成立，答辩人与原告仅存借贷关系，其请求房屋买卖差价答辩人不予追认、不予认可。原告的证据无法支持其请求，请法院判决驳回原告的全部诉讼请求。被告嘉骏驾校辩称：1、本案涉及房屋买卖和借贷两个法律关系，原告方只能选择一个法律关系主张权利或者放弃其中一个权力。2、本案原告起诉的诉讼请求中写明的是追究购房欠款，是买卖法律关系，该关系与借款协议是不同的两个法律关系。合同具有相对性，房屋买卖的相对方并非答辩人，答辩人在房屋买卖中没有作过任何承诺。答辩人不应承担任何责任。3、原告罗朝金不是房屋买卖的卖方、也不是买方，其无权作为主张房屋欠款的主体；同理，云南浩龙房地产开发有限公司不是民间借贷的主体，不能作为民间借贷法律关系的原告。（《民事诉讼法》第119条（一）规定：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。）4、根据《商品房购销合同》约定，本案房屋产权人已经依据合同第六条支付了卖方与其所签合同约定的购房价款，原告在诉状中已经予以确认，本合同第十三条三、2约定“单方面变更合同一律无效”。现原告方认为合同书面约定价格与口头约定不符，对产权人而言无任何证据，在诉讼中要求增加属于单方面变更合同内容的无效行为。依据《中华人民共和国物权法》第二条（“物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”）、第九条（“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”）、第十四条（“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”），本案房屋产权证登记的被告已依法独立取得房屋产权，应当依法受法律保护。原告对产权人诉讼是在滥用诉权。至于登记的产权人与张加旺的关系是另外的法律关系，与本案无关。5、原告云南浩龙房地产开发有限公司与产权人被告所签的买卖合同经禄丰县住房和城乡建设管理局备案，之后办理了产权证，并且办理产权证是卖方代为办理的，现卖方作为原告起诉否定买卖合同约定的价款，等同于该合同最主要的条款被否决，等于该合同并非双方当事人的真实意思表示，等于当时原告方是视合同行为为儿戏，是违背商业规则的。6、原告已经表明购房人已经通过收取借款而按合同约定的价款付清了房款，但现在主张提出为避税而形成的差价欠款。第一没有事实依据，双方所签买卖合同并非存在一方以欺诈、胁迫或者乘人之危使对方违背真实意思表示；第二如果该避税约定存在则属于依据《中华人民共和国合同法》第52条规定以合法形式掩盖非法目的或恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的无效约定，并且在欠款差额成立的情况下则偷税犯罪成立，应依法追究偷税罪的刑事责任；第三，该房产买卖已发生的全部税收是按房屋买卖双方《商品房购销合同》约定的价格计算征缴，如该降低税收负担的说法可以支持的话，即形成支持偷税这一非法甚至是犯罪行为。7、虽然罗朝金是云南浩龙房地产开发有限公司的股东，但本案贷款人罗朝金与卖房方云南浩龙房地产开发有限公司依法属于两个不同的独立的法律关系的主体。在借款协议中，相对人是罗朝金和张加旺，房屋买受人和卖方云南浩龙房地产开发有限公司并没有在借款协议中签字和表态、并不予追认，因此两借贷人之间约定的向房屋买受人转移的债务、义务及设定的责任，房屋买受人不应承担任何法律义务。同样，《商品房购销合同》的相对人是登记的产权人和云南浩龙房地产开发有限公司，两人没有经借款协议人罗朝金、张加旺同意认可而将责任和义务转移给借贷人双方的行为同样属于无效。8、答辩人在借款协议中表明是提供经营权作为抵押的抵押人而非保证人（《借款协议》第三条2、“丙方禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司向甲方提供从2016年1月1日起10年的经营权作为抵押，为乙方的借款承担连带保证。”），该抵押未依法登记因此应属于无效。9、作为借款协议的法律关系中，尚有禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司提供抵押物作为担保人（《借款协议》第三条1），并且该公司已将张加旺持有的96%的股权以原价转移给罗朝金，并已将公司改名，本案作为借款纠纷案件处理则原告的起诉遗漏禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司作为当事人应当参加诉讼。10、从借款的角度看本案，借款协议是合法有效的协议，贷款人明知借款的用途和借款人指定的流向，双方履行借款合同或因借款合同发生的争议，与房屋权属登记人是无关的，以借贷纠纷将房权人列为被告是错误的。11、对于缴纳税费的事，房屋购销合同中已有约定，但由于购房人支付房款的银行卡一直由原告方保管、持有和使用至今，税费究竟是哪一个原告所付，答辩人及购房人不得而知，购房人至今也未收到购房款收据原件及纳税凭证原件。12、罗朝金是云南浩龙房地产开发有限公司90%的大股东，其通过个人借款，又约定用公司的房地产担保，是在变相转移公司资产。综上，本案原告请求法律关系混乱事实不成立，答辩人不承担保证责任，原告请求房屋买卖差价系涉嫌犯罪行为。请法院判决驳回原告的全部诉讼请求。被告胡艳琼未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告罗朝金、浩龙公司提交原告罗朝金身份证复印件，浩龙公司营业执照复印件，内资企业基本信息登记表，浩龙公司法定代表人罗润身份证复印件、户口本复印件，欲共同证实：（1）原告主体适格；（2）原告罗朝金系浩龙公司的控股股东，其与浩龙公司法定代表人罗润为父子关系，也即原告罗朝金系原告浩龙公司的实际控制人。经被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼质证对真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，认为因本案原告主张的请求与其确定的基础法律关系无法形成法律上的因果逻辑联系。本院认为，该组证据系相关职能部门颁发的证件、证照的复印件，能证实罗朝金的自然人的基本情况及浩龙公司工商登记情况，本院对真实性、合法性予以采信，本案原、被告认为基础法律关系是民间借贷，案由是民间借贷纠纷，但原告的诉求却是要求被告返还购房款及其他涉房费用，根据审理查明的事实及全案证据，本案的基础法律关系应为房屋买卖合同法律关系，案由应为商品房销售合同纠纷，故两原告主体适格。2.原告罗朝金、浩龙公司提交被告张加旺身份证复印件，胡艳琼身份证复印件，张加旺与胡艳琼结婚证复印件，企业信用信息公示报告，欲共同证实：被告主体适格。经被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼质证对真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，认为：（1）因本案原告主张的法律关系不明，材料无法证明张加旺是借款关系的适格法律主体还是在房屋买卖合同中的适格主体，从原告的诉求来看，是不清楚的。（2）该组证据只能证实被告张加旺、胡艳琼等人具有完全民事行为能力人，而无法证实其在本案中是适格的主体。（3）购房人的身份信息只能证实原告方持有并认可购房人的真实身份和信息，及双方的房屋买卖关系；交易系真实交易而非虚假交易。本院认为，该组证据系相关职能部门颁发的证件、证照的复印件，能证实张加旺、胡艳琼的自然人的基本情况，张加旺、胡艳琼当时的婚姻状况及嘉骏驾校工商登记情况，本院对真实性、合法性予以采信，同前所述本案的基础法律关系为房屋买卖合同法律关系，案由应为商品房销售合同纠纷，故四被告主体适格。3.原告罗朝金、浩龙公司提交借款协议，商品房购销合同（浩龙公司与胡艳琼等人签订），云南禄丰鑫旺经贸有限责任公司向浩龙房地产购房人员进行银行卡、存折及身份证移交的清单，企业信用信息公示报告，商品房购销合同（禄丰县兴龙源房地产开发有限公司与杨志强、刘志华等人签订），原告罗朝金向被告的转款凭证、进账单，欲共同证实：（1）被告张加旺向原告借款用于购买涉案房屋，被告嘉骏驾校就被告张加旺的上述借款行为向原告承担连带责任。涉案房屋的实际成交价为485625元。（2）借款协议签订后，被告张加旺所实际控股的公司（即云南禄丰鑫旺经贸有限责任公司）向原告移交了被告指定的购房人名单及相关资料，被告胡艳琼即为被告张加旺指定的购房人。（3）为降低税费，经被告张加旺要求，原告浩龙公司与被告张加旺、胡艳琼双方按虚假低价签署了购房合同。（4）原、被告之间所认可的房屋的实际价格为485625元，与同地段的商铺价格相当。（5）被告用原告罗朝金向其转款的金额向原告浩龙公司支付了购房款。经被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼对该组证据分别质证如下：（1）对借款协议真实性、合法性认可，关联性不认可，认为：①作为借款纠纷，但借款协议的借款人张加旺并未实际收到借款，借款由贷款人直接支付第三方用于购房，以买房人为借款人，则借款金额为房款，此时与张加旺、嘉骏驾校无关、无合同的相对性，没有借款协议约定的5300万元的借款金额，案件拆分后成为新的借款关系，更没有理由支持房屋买卖的所谓价差。②房屋买卖相对人并非借款协议相对方。③买卖的相对人和借贷的相对人并非同一主体，原、被告都必须与法律关系相对应；（2）对房屋价格清单的真实性、合法性、关联性不认可，认为：①该清单系原告方且不清楚是第一原告还是第二原告的单方意思表示，并非与被告方达成的合意。②被告方不予认可、不予追认；（3）对商品房购销合同的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为：作为买卖合同纠纷，则本案与张加旺、嘉骏驾校无关联，且已支付的房款不能作为房屋欠款重复起诉；若作为借款纠纷则原告方须证实购房人与其存在借款关系，否则案件不能将5300万元借款协议拆分，所谓的房款价差、税费也不能作为借款来起诉；（4）对银行卡、存折、身份证移交清单的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为：①移交人是赵雪梅而非云南禄丰鑫旺经贸有限责任公司或张加旺。②即使为借款，但出借人控制收款卡，借款并未全面履行交付；若为买卖，则付货款多少完全由卖方控制，根本不可能存在少付房款或拖欠房款的可能，因此约定房款价差不存在。③赵雪梅移交材料并无借款人的授权委托书。（5）对企业信用信息公示报告的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该信息所反映的主体云南鑫旺经贸有限责任公司是独立的法人与本案原、被告之间纠纷没有关联；（6）对杨志强等人商品房购销合同真实性、合法性认可，关联性不认可，认为：①该组材料证实房地产买卖价格是以合同约定为准，且经备案登记的合同是双方履行的依据。②对于价格因环境、谈判、数量的因素而变化，除非国家统一定价的商品，否则没有可比性。③别人的合同与被告买方和原告所签的合同的内容均对各方具有约束力，而不是任意可以调换（浩龙公司用龙源公司的合同证实价格虚低，同理龙源公司及其客户也可以用浩龙公司的合同证实价格虚高）。（7）对转款凭证、进账单真实性、合法性认可，关联性不认可，认为：①转款、取款及办理进账均为原告罗朝金和其控股的浩龙地产的单方所为，房屋定价是原告自己定好后自行交付“借款”然后又自行支付“房款”，除被告方实际收到房产以外的买卖，均为原告方自己对自己的交易。②该款与借款协议约定的需支付的标的5300万元因拆解后不是同一回事。本院认为，（1）借款协议上有出借人罗朝金、借款人张加旺签名捺印，加盖了担保人禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司、嘉骏驾校的印章，故对真实性予以采信，能证实罗朝金与张加旺签订借款协议，约定了相关内容的事实，对该事实本院予以确认。（2）房屋价格清单系浩龙公司单方制作，无任何被告的签名或盖章，故对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予采信。（3）商品房购销合同（浩龙公司与张加旺、胡艳琼等人签订）上有合同相对人的签章或签名捺印，对真实性本院予以采信，能证实浩龙公司与相应的合同相对人签订了商品房购销合同，合同载明了价款、付款方式、交付方式，产权登记等的事实，对该事实本院予以确认。（4）云南禄丰鑫旺经贸有限责任公司向浩龙房地产购房人员进行银行卡、存折及身份证移交的清单，清单上有张加旺、罗朝金指定办理人的签名，结合本案到庭商品房销售合同的乙方当事人的陈述能证实涉案系列案件的商品房销售合同的乙方将银行卡、存折及身份证原件移交给张加旺指定的人员，再由其将银行卡、存折及身份证原件移交给浩龙公司控制办理与商品房买卖合同相关事宜的事实，对该事实本院予以确认。（5）企业信用信息公示报告能反映云南禄丰鑫旺经贸有限责任公司工商登记情况，本院对真实性、合法性予以采信，但该公司不是本案的当事人，故本院对关联性、证明目的不予采信。（6）商品房购销合同（禄丰县兴龙源房地产开发有限公司与杨志强、刘志华等人签订）因合同的双方并非本案的当事人，与本案无关，故本院对真实性、合法性及证明目的不作评判。（7）转款凭证、进账单，该组证据系银行的取款、存款回单及进账单，本院对真实性、合法性予以采信，能证实罗朝金分别于2015年8月26日向胡艳琼账（卡）号6231900000029558299转款249750元，于2015年8月26日从胡艳琼账（卡）号6231900000029558299取款，款项最后转入浩龙公司的事实，对该事实本院予以确认，但不能证实原告的证明目的。4.原告罗朝金、浩龙公司提交禄丰县房地产管理所档案查阅摘抄表（产权号：00××18），公务员二期商铺契税、印花税办证缴费明细表，农村信用合作社转账支票存根（契税），进账单（契税），农村信用合作社转账支票存根（印花税），进账单（印花税），龙达花园—龙源苑小区住房维修基金缴费明细表，云南省农村信用社结算业务申请书（住房维修基金），公务员二期交易手续费缴费一览表，云南省农村信用社结算业务申请书（商铺交易手续费），公务员二期登记缴费一览表，云南省非税收入收款收据，欲共同证实：按照《借款协议》的约定，因借款购买涉案房屋所需的税、费应由被告张加旺指定的涉案房屋买受人承担，但被告却未支付上述费用，而是原告为被告垫付了涉案房屋落户所需的各项税、费合计13955元，上述费用被告应偿还给原告。经被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼质证对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为：（1）原告方未经授权所缴税的行为是履行房屋购销合同不属于借款的内容；（2）缴税款、费用的人是云南浩龙房地产开发有限公司而非贷款人罗朝金，云南浩龙房地产开发有限公司不是借款人。本院认为，档案查阅摘抄表加盖了相关部门档案查询专用章，对真实性、合法性本院予以采信，能证实摘抄表中载明的房产至2017年5月11日的登记状况。该组证据的其余证据能证实浩龙公司代张加旺指定购房人向相关部门交纳了商品房购销合同对应房产产生的契税、印花税等费用，对该事实本院予以采信。5.原告罗朝金、浩龙公司提交保单保函、裁定书，云南省增值税普通发票，委托代理合同，云南增值税普通发票，云南省律师服务费收费管理实施办法，欲共同证实：原告为实现其债权而支出的包括保全担保费、律师费等在内的各项必要费用，根据《借款协议》约定，上述费用理应由被告承担。经被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼质证对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为：（1）原告方包括借款人在内重复诉讼、借款未到期起诉、属于恶意扩大诉讼标的增加诉讼成本之诉。（2）产权登记是确权但不等于物权交付，至今原告尚有14套商铺房产及权属证书未交付，仍属于原告控制之中。本院认为，该组证据能证实原告因申请保全支付了保全担保费，聘请律师产生了律师费，但对原告的证明目的，本院将综合全案证据作综合采信。6.被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼提交股权转让协议，禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司登记信息，欲共同证实：（1）张加旺因向罗朝金借款，已将禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司96%的股权抵转给罗朝金作为借款5300万元的保证，自2015年10月9日至今3年砖厂因股权转让后，罗朝金违约履行合同导致停业的损失应当进行核算抵扣借款。（2）罗朝金已于2015年10月15日将受让股权登记到其指定人的名下。经原告罗朝金、浩龙公司质证对股权转让协议的真实性、合法性、关联性不认可，不能证实被告的证明目的，认为该协议没有履行，股权转让协议是张加旺与方德亮签订，并非是张加旺与罗朝金签订。对禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司登记信息真实性、合法性认可，关联性不认可，认为变更是张加旺变更成方德亮和尹有学与本案无关，在张加旺转给方德亮时，出资仅是49.73万元，是转让后方德亮增资到497.28万元。本院认为，股权转让协议的内容能反映出罗朝金和张加旺就股权转让事宜约定各自权利义务，但就被告提交的现有证据不能反映出被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼欲证实的目的，且股权转让与本案不属于同一法律关系，故对股权转让协议本院不作评判。登记信息表能证实禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司工商登记情况，本院对真实性、合法性予以采信，但该公司不是本案的当事人，故本院对关联性、证明目的不予采信。7.被告张加旺、嘉骏驾校、胡艳琼提交云南浩龙房地产开发有限公司登记信息，欲证实罗朝金系云南浩龙房地产开发有限公司持股90%的控股股东，其私人借款给他人购买公司房地产涉嫌转移公司资产。经原告罗朝金、浩龙公司质证对真实性、合法性、关联性认可，但认为不能证实被告的证明目的。本院认为，该证据能证实浩龙公司工商登记情况，本院对真实性、合法性予以采信，但不能证实被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年8月5日，原告罗朝金（甲方、出借人），被告张加旺（乙方、借款人），被告嘉骏驾校（丙方、担保人），禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司（丙方、担保人）四方签订了《借款协议》，约定：乙方借款用于向浩龙公司购买位于“龙达花园龙源苑”住宅15套及“浩龙佳园”商铺28间；乙方向甲方借款人民币53000000元，借款不计付利息；借款期限为签订借款合同之日起至2017年12月31日止；在乙方指定的买受人与浩龙公司签订《商品房购销合同》，并缴纳购房中除购房款以外的税、费后，甲方按照浩龙公司的要求，足额将全部借款通过银行付款的方式一次性支付到浩龙公司指定的账户；协议还对担保、还款方式、违约责任、争议解决及其他事项进行了约定。协议签订后，2015年8月19日，被告张加旺、胡艳琼（买受人、乙方）与原告浩龙公司（出卖人、甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：乙方购买甲方开发的禄丰县公务员二期专普房3幢2单元第2号房，面积138.75平方米，商铺按套计价，总价款为249750元，乙方一次性付款（乙方于2015年8月19日一次性支付甲方购房款249750元），甲方代乙方办理房屋权属证书，乙方应提供办理权属证书的相关资料及承担办证过程中的一切税费，合同还约定了其他事项。合同上有原告浩龙公司的签章及被告张加旺、胡艳琼的签名捺印。同日，被告张加旺、胡艳琼（买受人、乙方）与原告浩龙公司（出卖人、甲方）签订了《商品房购销合同补充协议》，双方对首付款及期限、房屋交接、税费承担进行了补充约定。协议上有原告浩龙公司的签章及被告张加旺、胡艳琼的签名捺印。后原告浩龙公司为被告胡艳琼代缴了该房屋的相关税费及其他费用13955元（其中：契税3746.25元、维修基金9712.5元、住房登记费80元、交易手续费416.25元），并为该住房办理了房屋产权证书【房产证号：00××18】，房屋坐落于，所有权人为被告胡艳琼，共有人为被告张加旺，但原告浩龙公司未向被告张加旺、胡艳琼实际交付该商铺，也未向被告张加旺、胡艳琼交付房屋产权证书。案涉商铺于2015年9月16日被设定抵押权，抵押权人为禄丰龙城富滇村镇银行股份有限公司。另查明，被告胡艳琼参与签订《商品房购销合同》、办理银行等事项均由被告张加旺安排完成，之后被告胡艳琼的身份证原件及所办的银行卡均交由张加旺指定的人员，由其交给浩龙公司，由原告浩龙公司持有胡艳琼、张加旺身份证原件及所办的银行卡用于办理购房相关事务。该房屋购房款249750元由原告罗朝金先向被告胡艳琼银行账户转款，再由浩龙公司从该公司持有的胡艳琼卡上转入该公司账户完成房款的支付，购买此幢房产被告张加旺、胡艳琼未支付原告罗朝金、浩龙公司任何款项。原告罗朝金系原告浩龙公司的大股东、实际控制人。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、本案中各方当事人主体是否适格？二、《借款协议》、《商品房购销合同》是否有效成立？三、如何认定案涉房屋的价款？四、对本案原告的诉讼请求应否予以支持？关于焦点一。本院认为，本案审理过程中，虽然原告与被告张加旺、嘉骏驾校均认为本案的基础法律关系是民间借贷，案由是民间借贷纠纷，但原告的诉讼请求却是要求几被告共同返还购房款及其他涉房费用，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”根据双方的陈述及所举证据，本案的基础法律关系应当根据已查明的事实确定为房屋买卖合同法律关系，案由应确定为商品房销售合同纠纷。原告浩龙公司、被告张加旺、胡艳琼系商品房购销合同的双方当事人，虽然原告罗朝金和被告张加旺、嘉骏驾校没有在《商品房购销合同》上签名盖章，但均实际参与并操控胡艳琼等人签订商品房销售合同，是本案的利害关系人，故上述当事人均是本案的适格主体。关于焦点二。本院认为，根据当事人陈述及本院查明的事实，本案当事人之间的关系是商品房销售合同法律关系。原告罗朝金和被告张加旺、嘉骏驾校签订《借款协议》，约定由张加旺向罗朝金借款用于张加旺指定的购房人向浩龙公司购房，但根据本案查明的事实，《借款协议》指向的购房人在所谓的购房活动中均被罗朝金、浩龙公司和张加旺操控，且在案涉房屋产权登记后，张加旺等人将此系列案涉的大部房产进行抵押向相关金融机构借款，结合张加旺、浩龙公司等当事人对胡艳琼签订《商品房购销合同》的操控行为表现，应认定《借款协议》无效；整个购房过程均是由张加旺、罗朝金和浩龙公司操控完成，被告胡艳琼只是到场签名、提供身份证办理银行卡及房产登记等，其未向浩龙公司支付过任何款项，张加旺及胡艳琼并非因实际购买住房而与浩龙公司签订《商品房购销合同》。案涉房屋产权虽登记在被告胡艳琼、张加旺名下，但并未将案涉房屋及产权交付胡艳琼、张加旺管理和收执，故应认定《商品房购销合同》无效。无效合同对各方当事人自始没有法律约束力。对于各方因《借款协议》、《商品房购销合同》取得的财产，应当依法予以返还，不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿。关于焦点三。原告方认为房屋价款应按房屋价格清单确定的金额进行认定，被告张加旺则认为应按购房合同中确定的金额进行认定，审理中，经本院对案涉房屋价格及可能产生的后果进行释明，双方均不要求对案涉房屋进行价格评估。本院认为，《商品房购销合同》签订后，原告罗朝金根据合同确定的价款通过被告胡艳琼的银行账户向浩龙公司支付了购房款，原告浩龙公司也根据购房合同价款向相关部门代被告张加旺指定的购房人缴纳了房屋契税及其他费用，购房合同也依法依规进行了备案登记，应视为双方对案涉房屋的价款的认可，故房屋可按双方签订的《商品房购销合同》价款予以认定。关于焦点四。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的《借款协议》、《商品房购销合同》无效，因此双方依合同取得的财产应当依法予以返还。但经本院审理查明，案涉的房产已经设置抵押权，返还案涉房产的目的不可能实现，为减少当事人的损失，应由被告张加旺依法予以返还原告罗朝金代张加旺指定购房人所支付给原告浩龙公司的购房款249750元。因原告罗朝金、浩龙公司和被告张加旺对造成涉案合同无效均有过错，对给原告浩龙公司为被告张加旺指定的购房人代缴的契税等费用而造成的损失13955元，由原告和被告张加旺各承担一半（即6978元）。对原告方主张的律师费10000元，本院认为，律师费是原告为实现自己债权而支出的费用，该项费用不是原告实现债权所产生的必然费用，且原告对本案发生有一定过错，故对原告的此项主张，本院不予支持。对于原告主张的担保费，本院认为，原告方为诉讼保全提供担保是其法定义务，是为实现其自身合法权益所为，由此产生的费用依法应由其本人负担，其主张本院不予支持。对于原告方要求被告嘉骏驾校、胡艳琼共同承担偿还责任的主张，本院认为，因双方签订的《借款协议》、《商品房购销合同》无效，合同中的保证条款亦无效，原告方要求嘉骏驾校承担保证责任的主张本院不予支持；被告胡艳琼虽然在《商品房购销合同》上签名，但无法证实胡艳琼本人因该合同取得相关利益，原告方要求被告胡艳琼承担偿还责任的主张本院亦不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、由被告张加旺返还原告罗朝金代交的购房款249750元；二、由被告张加旺偿还原告云南浩龙房地产开发有限公司代缴的契税等费用6978元；三、驳回原告罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述支付义务，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。案件受理费8896元（已交），由原告罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司负担4496元，由被告张加旺负担4400元。保全费2965元、公告费300元，由被告张加旺负担。以上被告张加旺应负担的诉讼费、保全费、公告费合计7665元（因原告罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司已预交，现由被告张加旺在支付上述款项时一并支付给原告罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  李玲红审判员  王丽丽审判员  李春华二〇一八年十二月二十七日书记员  侯绍玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。