广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初2896号原告：罗力广，男，汉族，1981年2月15日出生，住址：广东省珠海市香洲区。委托代理人：黄百雄、林立枢，均系广东方正联合律师事务所律师。被告一：东莞银行股份有限公司惠州分行，住所：惠州市江北云山西路4号德威大厦九楼。法定代表人：张亦。被告二：欧克光，男，1967年6月8日出生，住址：广东省深圳市盐田区。被告三：李红英，女，汉族，1971年10月16日出生，住址：广东省惠州市惠城区。原告罗力广诉被告东莞银行股份有限公司惠州分行、欧克光、李红英执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告罗力广诉称，2008年8月3日，余汉炖与被告二及被告三签订了《房屋转让协议书》，双方约定被告二及被告三将其名下的位惠州市××铁村村金源工业区101号共有房屋转让给余汉炖，转让价格为人民币60000元。该份协议经惠州市惠城区小金口街道小铁村民委员会及惠州市惠城区小金口街道小铁村石浪村民小组确认并见证。协议签订后，余汉炖便向被告二及被告三支付了全额购房款。于2015年4月1日，余汉炖在经欧克光同意后将上述房产合同权利义务转让给原告，原告向余汉炖支付转让款后将上述房屋占有使用至今。于2017年11月间，原告经了解得知，上述房屋因东莞银行股份有限公司惠州分行与被告二及被告三发生其他执行纠纷，向法院申请强制执行，法院以（2017）粤1302执7226号执行裁定书查封了原告享有实际权益的上述房产。为此，原告向法院提出执行异议，法院经审理作出（2018）粤1302执异22号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，并可在裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告与被告二、被告三签订的《房屋转让协议书》合法有效，原告依照合同约定向被告二及被告三支付了全部款项，上述房产也已实际交付使用，且原告对上述房产未能办理过户登记手续并无过错，为此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，法院将上述房产予以执行存在错误。综上所述，为维护自身的合法权益，特具状请求法院判令如原告所请：1、撤销由惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302执7226号执行裁定书中对位惠州市××铁村村金源工业区的查封，停止执行；2、被告二、被告三立即将位惠州市××铁村村金源工业区101号房屋的产权证书办至原告名下（价值60000元）；3、本案的诉讼费用由三被告承担。被告一东莞银行股份有限公司惠州分行辩称，一、根据物权法定原则，案涉房屋的权属人是欧克光与李红英，执行法院强制执行欧克光及李红英名下的财产合法合理。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据原告所提供的《房地产权证》显示，案涉不动产的权属人是本案被告欧克光及李红英。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条前半段的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，执行法院查封案涉房屋合法合理。原告在起诉状中的对该条款的引用实属断章取义。二惠州市××铁村村金源工业区101号属于小产权房，并不属于法律意义上的物权，且我国明确禁止小产权房交易，《房屋转让协议书》违反我国法律法规规定，属无效合同，原告不能以无效的转让合同阻碍本案的执行，更不能要求对小产权房确权。根据原告提供的《房地产权证》显示，案涉房屋所占用土地为住宅用途的集体土地，案涉房屋属于小产权房，并不属于我国法律所认可的产权，并不具有物权的性质。再者，我国明确禁止小产权房的流通，我国政府部门也多次发文指出小产权房的交易，因此，被告欧克光、李红英转让集体土地及地上住宅的行为无效，案涉《房屋转让协议书》为无效合同。原告不能以无效的转让合同阻碍本案的执行，更不能要求对小产权房确权。三、本案证据不能证明原告存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后半段规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据前述规定，第三人要求人民法院解除查封、扣押、冻结须符合如下四个条件：1、存在合法有效的买卖合同关系；2、已经支付全部价款；3、实际占有；4、对于未办理过户登记手续没有过错。但从原告所提供的证据来看，原告与被告欧克光、李红英之间签订的合同非合法有效的买卖合同关系，所谓的收据不能证明己经支付了全部价款，也不能证明其已经实际占有案涉房屋。再者，在长达多年的时间中，原告并没有申请或催促被告欧克光、李红英办理过户登记手续，其对于未办理过户手续显然存在过错。因此，本案原告并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。综上所述，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求法院对小产权房确权跟与我国法律、我国政策相悖，请法院驳回原告的请求，维护答辩人的合法权益。被告二欧克光、被告三李红英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。审理查明的事实经审理查明，案外人余汉炖与被告二欧克光、被告三李红英于2008年8月3日签订了《房屋转让协议书》，约定：被告二、三自愿将座落于惠州市××铁村金源工业区（房屋状况：房地产权证号：粤房地证字第××号、粤房地共证字第××号）房屋转卖给余汉炖永久性使用，同时土地也转让给余汉炖永久使用。该房屋为7层共14套，总建筑面积1321.14平方米，每套使用面积85平方米，每套成交价为6万元。房屋的土地使用权取得为划拨地。被告二、三在2008年8月3日将座落在惠州市××铁村金源工业区101号共有房屋面积85平方米交付划分给原告永久性使用。该份协议盖有惠州市惠城区小金口街道小铁村民委员会及惠州市惠城区小金口街道小铁村石浪村民小组印章。协议签订后，余汉炖向被告二、三支付了购房款，被告二、三于2008年12月11日出具了一份《收据》，载明：今收到惠州市小金口金源工业区房屋七层楼一十四户共面积1322平方米的款项，总价65万元，一次性已付清此房款。2015年4月1日，余汉炖以15.6万元将涉案房屋的权益转让给原告。原告称上述转让经被告二、三同意并经小金口街道小铁村民委员会确认。2017年10月17日，本院因被告一申请执行被告二、三、惠州市铠业实业有限公司借贷合同纠纷一案作出（2017）粤1302执7226号《执行裁定书》，裁定：查封被执行人李红英名下位于惠州市××铁村金源工业区（产权证号：C0404753共有证）的房屋产权。原告在执行过程中提出异议，本院于2018年1月23日作出（2018）粤1302执异24号《执行裁定书》，认为原告应通过执行异议之诉予以确定，方能排除执行，裁定驳回原告的执行异议请求。原告遂提起本案诉讼。原告认为其已支付全部购房款，涉案房屋交付后其占有使用至今，其对房屋未办理过户登记手续无过错。原告提交了交纳水电费的单据。本院就涉诉14套房产是否可分别办理房产证等去函惠州市房产管理局，该局复函称：经查，位于惠州市××铁村金源工业区（房地产权证号为粤房地证字第××号、粵房地共证字第××号），权属人为欧克光、李红英，该楼为7层住宅，整栋楼办理了《房地产权证》，未办理房屋分割手续，目前不符合按户办理转移登记的条件。已经办理房屋所有权初始登记的房屋原则上不再分割。如确要分割，其分割方案必需由出具该房屋规划许可、验收文件的规划部门或其上级部门核准，无消防、安全隐患，无利害关系人异议，由权属人提出书面申请，报我局会签或会审同意后方可办理。对于法院送达《协助执行通知书》要求不动产登记机构协助执行办理过户手续的，对要求协助执行的事项符合不动产登记相关规定，要求协助执行的不动产符合规划界限的基本单元划分要求房，不动产登记机构将按《协助执行通知书》的要求协助办理相关不动产登记手续。裁判理由与结果本案的争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。原告对涉案房屋享有足以阻却执行的权利，理由如下：首先，原告与被告二、三已在本院查封涉案房产前签订《房屋转让协议书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，根据原告提交的被告出具的收据及水电费缴费单据等证据，原告已付清了全部购房款并在本院查封之前已合法占有使用涉案房屋。第三，本案中无证据显示原告对于涉案房产未能登记在其名下存在过错。综上，原告要求停止对涉案房产的执行，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求将涉案房产过户至其名下的问题，根据惠州市房产管理局的复函，涉案房产目前不符合按户办理转移登记的条件，原告可待具备条件后再另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、停止本院（2017）粤1302执7226号对惠州市小金口镇小铁村金源工业区（产权证号：C0404753共有证）的执行程序。二、驳回原告罗力广的其他诉讼请求。本案受理费1300元（原告已预交），由原告罗力广负担650元，被告欧克光、李红英负担650元。当事人应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  蓝诗祥审 判 员  杨燕红人民陪审员  肖惠琳二〇一八年十二月六日法官助理张岳灵书记员李诗琪