上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0110执异200号案外人：上海华云轩贸易有限公司，住所地上海市闵行区莘建路XXX号XXX室。法定代表人：唐德才，公司总经理。委托诉讼代理人：霍一鼎，浙江天复律师事务所律师。申请执行人：盛京银行股份有限公司上海分行，住所地上海市长宁区。负责人：张允，行长。委托诉讼代理人：郭闯。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。被执行人：中煤龙源煤炭销售有限公司，住所地甘肃省西宁市。法定代表人：王志友，董事长。在本院执行(2015)杨执字第2046号申请执行人盛京银行股份有限公司上海分行(下简称盛京银行)与被执行人中煤龙源煤炭销售有限公司(下简称中煤公司)公证债权文书纠纷一案中，因被执行人中煤公司未能履行生效法律文书所确定的付款义务，本院裁定拍卖中煤公司名下的上海市杨浦区逸仙路XXX-XXX号房屋(下简称系争房屋)。案外人上海华云轩贸易有限公司(下简称华云轩公司)以对系争房屋享有实体权利为由向本院提出执行异议申请。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人华云轩公司称，其于2014年10月30日与被执行人中煤公司签订《房屋租赁合同》，约定由案外人承租系争房屋，租金标准为每年150万元，支付方式为十年租金一次性付清，并支付押金250万元，此时系争房屋未被法院查封也未设置抵押权。在合同签订后，案外人按约履行了租金及押金支付义务，于2015年2月12日一次性将十年租金1,500万元及押金250万元交付中煤公司，并已经实际占有使用系争房屋。案外人对系争房屋享有的合法租赁权利应当受到保护。在该租赁合同履行过程中，被执行人中煤公司曾以房屋另有用途为由要求解除租赁合同，案外人为某某于2015年3月诉至法院要求继续履行租赁合同，该案经法院主持调解双方已经签订调解书，确认双方签订的租赁合同继续履行。因此，案外人对系争房屋享有的合法承租权利也已得到司法确认。故请求在负担其与被执行人中煤公司建立的租赁合同关系情况下拍卖系争房屋。申请执行人盛京银行辩称，案外人华云轩公司主张其对系争房屋享有租赁权的主要依据为其已向中煤公司支付了1,750万元的租金及押金，为此案外人提交了支付凭证及收款收据加以证明，但根据浙江省杭州市江干区人民法院就另案作出的生效判决，案外人华云轩公司支付的该1,750万元系其向中煤公司交付的借款，故不存在案外人向中煤公司支付租金及押金的事实，案外人与中煤公司之间就系争房屋没有真实的房屋租赁合同关系，双方存在恶意串通并提供虚假证据的情形。且根据相关刑事判决认定的事实，案外人对系争房屋实际占有使用的时间应为2016年10月，而系争房屋于2014年11月即已被设置抵押权，并于同月被法院查封。因此，案外人华云轩公司对系争房屋的实际占有使用时间也晚于上述抵押权设置及查封时间，故不得对抗抵押债权的行使。据此，请求法院驳回案外人华云轩公司的异议请求。被执行人中煤公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审查查明，系争房屋建筑面积为4,489.12平方米，原登记权利人为上海华宏资产管理有限公司(下简称华宏公司)。2012年3月1日，华宏公司曾与上海郑闽实业发展有限公司(下简称郑闽公司)签订房屋租赁合同，约定华宏公司将系争房屋出租于郑闽公司，租期为15年6个月，自2012年3月5日起至2027年10月4日，其中免租期为6个月，15年租金共计7,140万元。2012年12月4日，本院以(2012)杨执字第5203号案件受理了重庆市两江新区润通小额贷款有限公司与重庆郎晴物资有限公司、重庆厦浩贸易有限公司、重庆富储物资有限公司及华宏公司公证债权文书执行一案。在该案执行中，因上列被执行人均未能履行还款义务，本院裁定拍卖登记在华宏公司名下的系争房屋，并决定在负担郑闽公司租约情况下拍卖系争房屋，后中煤公司通过竞买方式拍得系争房屋，并于2014年10月16日办理了产权登记。2014年11月14日，申请执行人盛京银行在系争房屋上设定最高额抵押，抵押限额为1亿元。2014年11月11日，盛京银行与中煤公司签订《盛京银行最高额综合授信合同》、《盛京银行最高额抵押合同》，约定盛京银行同意向中煤公司提供总金额不超过1亿元授信额度，被执行人中煤公司以系争房屋为上述借款提供抵押担保。上海市黄浦公证处为上述合同出具了(2014)沪黄证经字第13609、13610号赋予强制执行效力的公证债权文书。2015年6月10日，上海市黄浦公证处出具(2015)沪黄证执字第225号执行证书，该执行证书查明盛京银行以承兑商业汇票方式向中煤公司交付了1.4亿元，但此后被执行人中煤公司未能按期还款，已构成逾期还款，据此该执行证书确认盛京银行可持执行证书向法院申请强制执行，被执行人为中煤公司，执行标的为：截止2015年5月29日欠付本金7,000万元、利息35万元、违约金30.8万元，至实际清偿之日止应向申请执行人盛京银行支付的利息及罚息，以及申请执行人盛京银行为实现债权所支付的费用(包括公证费16万元)。执行标的物为系争房屋。2014年11月27日，天津市武清区人民法院以(2014)武民保字第54号民事裁定书正式查封系争房屋并续封至今。此后，系争房屋又被广东省高级人民法院及本院在内的多家法院轮候查封。2015年7月1日，盛京银行向本院提出强制执行申请，要求中煤公司偿付执行证书确定的执行标的金额，并要求拍卖系争房屋，以拍卖所得价款优先清偿债务。本院受理后，以(2015)杨执字第2046号案件立案执行。在执行中，因系争房屋被天津市武清区人民法院正式查封，本院暂无法对房屋予以处置。2015年11月9日，天津市武清区人民法院将系争房屋处置权移交本院行使。2016年7月29日，本院作出(2015)杨执字第2046号执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。另查明，案外人华云轩公司于2015年3月27日以中煤公司未能履行房屋租赁合同为由起诉至本院，请求判令中煤公司继续履行双方之间签订的房屋租赁合同。在该案中华云轩公司主张的事实理由：其于2014年10月30日就系争房屋与中煤公司签订房屋租赁合同，合同签订后华云轩公司已于2015年2月12日按中煤公司指示支付了租金1,500万元及押金250万元。现中煤公司却以房屋另有用途为由要求解除租赁合同，故作如上诉请。其随案提交下列证据：1、落款时间为2014年10月30日，签约双方为华云轩公司与中煤公司的《房屋租赁合同》。该合同约定：中煤公司将系争房屋出租于华云轩公司，并最迟在2014年11月5日之前交付；租赁期限自2014年10月30日至2024年10月29日；房屋年租金为150万元，租金支付方式为十年租金1,500万元一次性支付，中煤公司指定租金由徐州乾丰物资贸易有限公司收取；租赁押金为250万元；2、时间为2015年2月12日的兴业银行电子银行业务回单，该回单载明付款人为华云轩公司，收款人为徐州乾丰物资贸易有限公司，金额为1,750万元，用途为“借款”；3、中煤公司出具的落款时间为2015年2月15日的收据，内容为收到系争房屋租金1,500万元及押金250万元；4、中煤公司向华云轩公司发出的落款时间为2015年3月16日的解除租赁合同通知书。该案审理中，华云轩公司与中煤公司于2015年4月14日签订了(2015)杨民四(民)初字第1262号民事调解书，调解书主文内容为：华云轩公司与中煤公司于2014年10月30日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》继续履行。2015年4月17日，中煤公司与郑闽公司签订《补偿协议》，该协议约定有以下内容：中煤公司通过司法拍卖购得系争房屋产权，郑闽公司是竞拍前系争房屋的承租人和转包者；现郑闽公司向中煤公司转让此前与原房屋所有者华宏公司签订的租赁协议，并在约定时间内清退部分已经转租出去的租户，中煤公司根据清退情况向郑闽公司补偿350万元，协议并对郑闽公司分期清退房屋时间及中煤公司的补偿款支付时间进行了约定。协议另约定：本协议签署后，郑闽公司即终止华宏大厦物业管理权，仅负责原租户清场工作。华宏大厦物业管理由中煤公司另行安排。再查明，浙江省杭州市江干区人民法院于2017年9月29日作出(2017)浙0104民初56号民事判决书，判令中煤公司应支付浙江来杰贸易有限公司(下简称来杰公司)借款本金1,750万元并支付逾期利息。该判决书查明如下事实：来杰公司与华云轩公司之间存在借款合同关系，来杰公司于2015年2月3日及同年2月12日分别向华云轩公司交付借款1,000万元及800万元，共计1,800万元。2015年2月9日，华云轩公司与中煤公司签订借款合同，约定中煤公司向华云轩公司借款1,800万元用作购买煤炭货款之用，中煤公司指定借款由华云轩公司直接划付至徐州乾丰物资贸易有限公司账户。2015年2月12日，华云轩公司向徐州乾丰物资贸易有限公司账户汇款1,750万元。2015年5月20日，华云轩公司与来杰公司签订《债权转让协议》，约定华云轩公司将对中煤公司享有的1,750万元债权转让于来杰公司。后来杰公司向中煤公司发出债权转让通知，华云轩公司亦在2015年9月11日向中煤公司出具《债权转让告知函》，言明该公司与中煤公司曾签订借款合同，华云轩公司已经将1,750万元借款交付中煤公司，要求中煤公司向来杰公司履行还款义务。在该案审理期间，中煤公司与华云轩公司均辩称双方之间不存在1,750万元的借款事实，华云轩公司于2015年2月12日向徐州乾丰物资贸易有限公司支付的1,750万元并非向中煤公司支付的借款，而是依据双方之间就系争房屋签订的房屋租赁合同所支付的房屋租金及押金，且该房屋租赁合同已经本院确认为事实。对此，江干区法院认为，该1,750万元从汇款时间、汇款金额及汇款指定账户亦或是华云轩公司在汇款凭证上标注的用途上均与华云轩公司与中煤公司于2015年2月9日签订的借款合同的内容对应，结合华云轩公司出具的《债权转让协议》内容，该款应认定为借款而非华云轩公司向中煤公司支付的房屋租金。该判决书作出后，中煤公司向浙江省杭州市中级人民法院提出上诉，2017年12月27日该院作出(2017)浙01民终8566号民事裁定书，以中煤公司未按时缴纳二审案件受理费为由，裁定按中煤公司自动撤回上诉处理。2017年8月28日，本院就张亚飞等人聚众斗殴罪一案作出(2017)沪0110刑初字第745号刑事判决，对张亚飞等10名被告人分别判处一年六个月至二年三个月有期徒刑的刑事处罚，判决书并查明：2016年12月1日，张亚飞为争本市逸仙路XXX-XXX号华宏大厦物业管理权，在遭华云轩公司一方人员强行“清场”后，纠集员工“反清场”，并纠集同案被告人找人“撑场面”，后张亚飞等在华宏大厦三楼办公室与华云轩公司一方人员互殴。在本案审查中，郑闽公司确认张亚飞等人系其员工。本案审查中，当事人均确认系争房屋现由华云轩公司实际控制。本院认为，综合本案审查中当事人的诉辩称意见，本案当事人的争议焦点为华云轩公司有否支付租金行为及是否在系争房屋被查封之前即对其占有使用。本案中，华云轩公司主张其在与中煤公司签订租赁合同后已履行了租金及押金的支付义务，但根据浙江省杭州市江干区人民法院作出的(2017)浙0104民初56号民事判决书所认定的事实，华云轩公司于2015年2月12日向徐州乾丰物资贸易有限公司支付的1,750万元系华云轩公司向中煤公司支付的借款而并非租金，因此虽然华云轩公司与中煤公司曾达成继续履行双方所定租赁合同的调解协议，但华云轩公司在租赁合同履行过程中没有租金支付的履约事实，在此情况下中煤公司却仍向华云轩公司出具已收取租金及押金的收款收据，华云轩公司并以该收据为主要证据主张对系争房屋享有承租权，明显具有不合理性。本案审查中查明，在中煤公司与华云轩公司租赁合同签约时间晚于郑闽公司租赁合同订立时间的情况下，双方所约定的租金标准反而较之中煤公司与郑闽公司之间确定的租金标准剧减，也不符合租金市场标准及商业规律。根据法律规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此，华云轩公司应对其在系争房屋被法院查封之前实际占有使用系争房屋承担举证责任。而根据本案审查中所查明的事实，系争房屋于2014年11月27日即被法院查封，虽然华云轩公司提交的租赁合同显示其与中煤公司签约时间早于上述查封日期，但其未能提交证据证明其于上述查封日期之间已占有使用系争房屋，对此应承担举证不能的法律责任。且本院在审理张亚飞等人聚众斗殴罪一案中也查明，华云轩公司与郑闽公司于2016年12月1日曾为争夺系争房屋的控制权派员互殴，该事实亦与华云轩公司之主张相悖。因此，对华云轩公司于系争房屋被查封之前即已占有使用之事实，本院不予认定。综上所述，对华云轩公司请求在负担其与中煤公司之间租赁合同的情况下拍卖系争房屋的异议请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回上海华云轩贸易有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  施文汇审 判 员  何 群人民陪审员  刘海根二〇一八年十二月六日书 记 员  姚晓冬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。