上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初16172号原告(反诉被告)：上海小马过河投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵承霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨志伟。委托诉讼代理人：李婷。被告(反诉原告)：冯梦霄，男，1994年12月19日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：杨和龙，上海远同律师事务所律师。第三人：上海新城创域房地产有限公司，住所地上海市嘉定区澄浏中路XXX号XXX室。法定代表人：丁明芳，执行董事。委托诉讼代理人：张成刚。委托诉讼代理人：刘永辉。原告(反诉被告)上海小马过河投资管理有限公司(以下称“小马公司”)与被告(反诉原告)冯梦霄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。审理中，本院依法追加上海新城创域房地产有限公司(以下称“新城创域公司”)作为本案第三人参加诉讼。小马公司委托诉讼代理人杨志伟、李婷，冯梦霄及其委托诉讼代理人杨和龙，新城创域公司委托诉讼代理人刘永辉、张成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小马公司向本院提出诉讼请求：1、确认小马公司与冯梦霄签订的《商铺租赁合同》于2016年12月22日解除；2、判令冯梦霄向小马公司支付2016年12月1日至2016年12月22日期间的租金人民币(以下币种同)5,248.01元；3、判令冯梦霄向小马公司支付逾期交纳租金违约金582.38元(违约金每日按照未付款项千分之三即15.74元计算)；4、判令冯梦霄向小马公司支付解除合同违约金14,242.3元；5、判令冯梦霄依约补足免租期期间租金7,257.72元(按照每日234.12元计算，自2016年8月10日起计算至2016年9月9日止)；6、判令冯梦霄注销登记在系争房屋的工商登记信息。7、判令冯梦霄支付2016年12月23日至2017年8月31日的占用费117,996.48元(每日按照日租金的两倍计算)。事实与理由：小马公司与冯梦霄于2016年8月16日签订《租赁合同》，合同约定冯梦霄承租小马公司拥有经营管理权的位于上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号(17号楼)位于第1层共1间的商铺(以下称“系争房屋”)，租期为2016年9月10日至2019年9月9日。冯梦霄将该商铺用于经营。冯梦霄应于2016年11月15日前缴纳租金，因其未如期缴纳租金，经小马公司多次向其催缴无果，小马公司依照合同约定与冯梦霄于2016年12月22日解除合同。因冯梦霄的行为已经构成严重违约，且给小马公司造成严重经济损失，故小马公司涉诉。冯梦霄辩称，同意注销工商登记信息的诉讼请求，但不同意小马公司的其余诉讼请求。合同签订前，小马公司在对系争房屋所在商业街进行推广宣传时曾向冯梦霄承诺日后将会有知名企业入驻商业楼，此处人流量巨大，招商基本完成，经营前景利好，小马公司将会负责商业街的运营，对商业街进行宣传，冯梦霄基于上述宣传内容与小马公司签订了租赁合同。合同签订后，冯梦霄按约支付了保证金及租金，但小马公司及新城创域公司对商业街运营管理不善，且因系争房屋不符合开设餐饮店的条件，导致冯梦霄无法办出卫生许可证等相关经营证照，冯梦霄租赁房屋的目的无法实现，故违约方为小马公司，即便冯梦霄构成违约，双方签订的是格式合同，小马公司主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。此外，上述情况发生后，冯梦霄多次与小马公司、新城创域公司交涉，两公司向冯梦霄表示可解除租赁合同，但至今未对冯梦霄的经济损失予以赔偿，亦未退还履约保证金等款项。据此，冯梦霄向本院提出反诉诉讼请求：1、判令小马公司退还冯梦霄房屋租金19,159元；2、判令小马公司退还冯梦霄履约保证金21,363元；3、判令小马公司退还冯梦霄物业费3,512元；4、判令小马公司赔偿冯梦霄系争房屋装修费用32,000元。针对冯梦霄的反诉诉讼请求，小马公司辩称，租赁保证金同意依约处理，优先抵扣应付租金等款项，不同意冯梦霄的其余反诉诉讼请求。一、冯梦霄未按约支付租金，违约在先，小马公司无需赔偿其损失。二、小马公司已经提供了相关办证材料，冯梦霄无法办理出相关证照的原因在其自身。新城创域公司述称，一、直至本案庭审之日，新城创域公司作为合同一方当事人才首次知悉小马公司曾向租户发送解约通知函，此前从未收悉过。现因三方无法达成一致，故同意解除合同，合同解除时间请求法院在保证第三人权益的基础上酌定。二、根据租赁合同约定，合同解除后，履约保证金应予优先抵扣违约金、租金、房屋占用费及相关赔偿费用，故请求法院予以优先抵扣。三、新城创域公司不存在冯梦霄所称的违约行为，与新城创域公司无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，小马公司(甲方)、冯梦霄(乙方)及新城创域公司(丙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方负责租赁房屋的招商代理及运营服务(含物业、商业管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有权在上述期限内，以自己名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约、租赁物返还交接等事项；系争房屋位于第1层，共1间，建筑面积约58.53平方米；乙方承诺租赁该房屋之用途仅作为餐饮，品牌为蜀川冒菜；乙方应于2016年8月10日进场装修，并于2016年9月9日装修结束；租赁期限为36个月，自2016年9月10日起至2019年9月9日止，上述租赁期限起始日期即为装修期届满之日；系争房屋的租金标准为自2016年9月10日起至2017年9月9日的日租金为4元/㎡/天，年租金为85,454元，自2017年9月10日起至2018年9月9日的日租金为4元/㎡/天，年租金为85,454元，自2018年9月10日起至2019年9月9日的日租金为4.28元/㎡/天，年租金为91,436元；首期(即2016年9月10日至2016年11月30日)的租金19,159元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即2016年12月1日至2017年2月28日租金21,363元的缴纳时间为2016年11月5日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方账户，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方账户；履约保证金为21,363元，签订合同时乙方当场予以支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方，履约保证金支付至丙方账户；乙方应于2016年8月10日前向甲方一次性支付2016年8月10日至2016年12月31日的综合物业管理费即3,512元；除本合同第七条第二款约定外，在合同期内乙方如有以下行为的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付数额为二个月租金的违约金(以最后一年月租金为准)、收回该房屋、不予退还履约保证金，并有权要求乙方支付装修免租期(若有)之间租金及物业管理费：(1)擅自改变物业用途的，(2)逾期支付租金或其他应付费用达30日及以上……；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任且经甲方催告后仍未予支付的，……在不影响甲方权利或补救的前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金，违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用。合同附件一装修及设施、设备情况中甲、乙方共同确认甲方已向乙方交房，交房时间为2016年8月10日。后因冯梦霄欠付租金，小马公司以冯梦霄违约为由，诉至法院。另查，系争房屋的权利人为案外人金某某。金某某与案外人上海新城万嘉房地产有限公司(以下称“新城万嘉公司”)签订《委托经营管理协议》，将系争房屋委托给新城万嘉公司经营管理。2016年1月1日，新城万嘉公司(甲方)、上海置天投资管理有限公司(乙方，系小马公司的前身)及新城创域公司(丙方)共同签订《商业运营委托管理合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区新城香溢璟庭1期项目委托乙方提供招商代理及运营服务(含物业管理)；乙方对本项目的运营管理服务期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；运营管理范围及内容包括对项目的整体招商、项目开业后的运营管理工作等；租户的租赁保证金数额由甲方确定，由丙方负责收取，丙方向承租人出具保证金收据；该项目物业由乙方物业公司统一运营管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托经营管理协议》签订补充协议一份，明确部分商铺乙方不进行招商，乙方实际招商面积为18336平方米(包括本案系争房屋)等。庭审中，冯梦霄为证明系争房屋不符合开办餐饮店条件，无法办出相关证照提交了《企业登记代理协议书》、录音、《上海市嘉定区环保局审批意见》各一份，小马公司认为《企业登记代理协议书》是案外人所某，与本案无关，对录音的真实性不予认可，对《上海市嘉定区环保局审批意见》真实性无异议，是小马公司提供给冯梦霄的，此后涉案商场亦取得正式的项目竣工环境保护验收合格材料，小马公司已尽到相关配合义务。审理中，1、小马公司与冯梦霄一致确认冯梦霄已付租金19,159元及物业费3,512元，租金已付至2016年11月30日。新城创域公司确认已收取本案的租赁保证金21,363元。2、冯梦霄表示其已于2017年1月底2月初搬离系争房屋，并将系争房屋的钥匙交给小马公司工作人员，未办理书面的房屋交接手续，但未就实际搬离时间进行举证；小马公司不认可冯梦霄已于2017年1月搬离并将钥匙交付其工作人员，并表示从未收到过冯梦霄的搬离通知，直至2017年8月31日，其发现系争房屋无人经营，故自行收回了房屋。3、在系争房屋所在商业街有小马公司工作人员常驻办公，负责维护客户关系、配合办理工商登记、卫生检查、定期收取租金等相关事宜。4、小马公司表示若法院未能对其主张的合同解除日期予以支持的，要求由法院判决解除。三方一致同意将租赁保证金在冯梦霄的应付款中一并予以扣除。5、冯梦霄已于2018年11月30日将注册在系争房屋的工商登记信息予以注销。本院认为，冯梦霄与小马公司、新城创域公司签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，各方均应按约履行。关于本诉部分，合同签订后，小马公司已按约交付房屋，冯梦霄理应按约支付租金。现冯梦霄仅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超过30日，根据合同约定，小马公司有权行使合同解除权，但因本案所涉合同为三方合同，小马公司在本案诉讼前发出的解除合同通知未送达新城创域公司，尚未发生合同解除的法律效果，故对小马公司及冯梦霄各自认可的合同解除日，本院均无法确认。鉴于冯梦霄已实际搬离系争房屋，小马公司亦已实际收回房屋，合同已无法继续履行，现小马公司主张由本院判决解除合同，本院予以照准。现小马公司主张至其实际收回系争房屋即2017年8月31日的租金及占有使用费，因本案租赁合同解除在后，尚不存在占有使用费问题。虽然冯梦霄辩称其已于2017年1月底2月初搬离系争房屋，但小马公司对此不予认可，且冯梦霄并未就其抗辩的搬离日期以及搬离后是否已告知小马公司收房并将房屋钥匙交还小马公司进行举证，亦未与小马公司办理过房屋交接手续，本院对该辩称意见无法采信，冯梦霄应当承担相应的举证不能的不利后果。故租金截止日期可依小马公司主张的2017年8月31日计算。关于租金的支付标准，因小马公司负有涉案商场的招商运营及管理义务，且自认有工作人员常驻现场办公，定期上门收取租金，但其在冯梦霄未按约支付后续租金的情况下，疏于对系争房屋状况进行跟踪了解，未能及时收回房屋以防止损失扩大，存在过错，故本院酌情扣减20%的租金。经本院核算，冯梦霄需支付小马公司租金51,319.1元，冯梦霄已付的租赁保证金21,363元可予以先行抵扣。故对于小马公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。关于解约违约金，本院兼顾双方当事人的过错程度，酌情确定解约违约金为11,393.87元。关于小马公司主张的免租期租金7,257.72元，因符合双方合同约定，可予支持。关于小马公司要求冯梦霄注销工商登记信息的诉请，因冯梦霄已于本案审理中将登记在系争房屋的工商信息予以注销，故本院不再另行判明。关于反诉部分，冯梦霄认为因系争房屋无法办理相关证照致使其租赁目的无法实现，故要求小马公司返还租金、物业费，因系争房屋已实际交付冯梦霄经营使用，且小马公司对此亦不予认可，故本院不予支持。关于租赁保证金，因已在本诉中一并处理，故不再另行判明。关于冯梦霄主张的装修损失，因冯梦霄违约导致涉案租赁合同解除，其主张出租人赔偿装饰装修损失的，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、解除原告上海小马过河投资管理有限公司、被告冯梦霄以及第三人上海新城创域房地产有限公司签订的关于上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号房屋的《商铺租赁合同》；二、被告冯梦霄应于本判决生效之日起十日内给付原告上海小马过河投资管理有限公司房屋租金51,319.1元(被告冯梦霄已支付的履约保证金21,363元可予抵扣)；三、被告冯梦霄应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海小马过河投资管理有限公司解除合同违约金11,393.87元；四、被告冯梦霄应于本判决生效之日起十日内支付原告上海小马过河投资管理有限公司自2016年8月10日起至2016年9月9日止的免租期期间租金7,257.72元；五、原告上海小马过河投资管理有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持。六、驳回被告冯梦霄的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,206元，减半收取1,603元，由原告上海小马过河投资管理有限公司负担772元，由被告冯梦霄负担831元，反诉受理费850元，由被告冯梦霄负担。(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一八年十二月二十八日书记员  韩 坤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……