山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初4041号原告：刘某某，女，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：朱士燚，山东慧勤律师事务所律师。被告：王某，男，汉族，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：曹兴群，山东海之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：付董董，山东海之信律师事务所律师。原告刘某某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱士燚、被告王某及其委托诉讼代理人付董董到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告王某赔偿原告滞纳金50000元。2、判令被告支付欠交的水电费、卫生费2226元；3、被告支付自2018年5月1日至被告实际迁出之日的房屋占有使用费（以原租金标准计算）。4、判令解除双方的房屋租赁合同；5、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年5月1日签订“房屋租赁合同”，由原告将位于青岛市市北区镇平一路建材厂院内的青岛嘉青祥梅工贸有限公司原车间厂房一楼及中院建筑面积共1000平方米租给被告使用，租金每年十万元。租赁期限自2015年5月1日至2019年9月17日。后双方于2016年4月10日签订补充协议，约定严格按合同提前一个月缴纳房租，若迟交则每天支付滞纳金，按每年房租总额10万元的5%计收。如拖欠超过十天，原告有权终止合同，被告在十天内清除搬离场地。合同履行过程中被告经原告许可将部分房屋转租他人，且不讲究保持卫生。2018年4月1日被告应交付租金但未交付，并且拖欠2018年2月至4月的水电费、卫生费共2100元。被告的违约行为极大的损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求依法判决。被告辩称，1、租赁合同约定甲方保证乙方正常的仓储办公使用。因二楼三楼原告租给民工居住，扔下大量生活垃圾，并在屋顶随意小便，造成铁皮瓦屋漏，大小便流下污染被告所仓储货物，无法正常使用。多次要求原告维修，原告一直不予维修。2、租赁合同约定，如遇国家征用拆迁，合同送自然终止双方均无条件执行。2018年4月，青岛市政府张贴关于拆除铁路沿线违章建筑的通知，并有市北城管通知要拆除被告所租赁的房屋。被告通知原告因为拆除需要搬迁，要求原告退还未到期房租，原告短信回复不退还未到期房租。3、租赁合同约定因房租设施老化等原因致使该房屋或其他内部设施出现损坏或发生故障，甲方应及时负责维修保证乙方正常使用。多处房顶坍塌损毁，屋顶排水槽变形开裂，院内无排水管道，造成安全隐患并大面积漏雨，原告从未维修。2017年冬天水管冻坏，多次告知原告前来维修，但水管破裂至今没有维修。4、租赁合同约定甲方每月18号之前收取水电卫生费，按实际租房户均摊。转租问题为原告租给第三方梁云飞使用，并且房租水电费均为原告向第三方梁云飞收取，被告并未转租。每年房租水电费均为被告和第三方梁云飞均摊，由原告单独收取。原告2018年3月29日下午7点26分短信通知，各家两个月费用是546元。2018年4月23日上午9时31分短信通知，2、3、4月份水电费为1444.8元。并不存在原告所提出的2100元。5、在2017年冬天水管冻坏，原告接到被告通知后，短信回复年后维修，但是年后一直没有前来维修。原告还在2018年3月26日短信通知水管漏水一百多吨，要求被告支付53吨水费。水管冻坏后，被告安排专人管理水管总阀，平时全部关闭，并且水表前端水管完好，被告用水都有水表为准。6、原告从未按照实际使用数量收取水费。每个月最少收水费5吨，从15年开始至今，水表一共显示118吨，但原告每月最少五吨，最多十吨收取被告水费。7、合同为原被告签署，但实际为被告和第三方梁云飞共同使用，被告和梁云飞均摊水电房租费用并单独和原告结算。原告只起诉被告为责任承担人并不合理合法。8、涉案被告承租的是违章建筑，原、被告的房屋租赁无效，原告系租赁青岛市建材厂的厂房，其无权转租，并且其与建材厂的合同至2019年3月份止。9、2018年开始，被告承租的部分房屋及内部设施严重老化，不能保证被告的正常使用，且给被告造成了巨大的经济损失。10、涉案原告出租的部分是被告与梁云飞共同租赁，两人每年各自承担租金50000元。并各自分摊水电费、卫生费。综上，原告的请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市市北区镇平路一号建材厂院内的青岛嘉青祥梅工贸有限公司原车间厂房一楼及中院租给乙方使用。用途为仓储办公，建筑面积为1000平方米，每年每平方米租金为100元，总计每年10万元。该房屋的租赁期限自2015年5月1日至2019年9月17日。房屋租金按每年二次分批支付结清（2015年付款时间：第一次65000元，已于2015年5月1日付清。第二次35000元，时间为2015年10月15日前付清。）实际支付时间为每次约定付款时间前30天，2016年以后具体付款时间参照2015年付款，以此类推。逾期视为拖延并承担每天5‰的滞纳金。合同约定，甲方每月18号之前收取水电卫生费，按实际租房户均摊。2016年4月10日，双方再次签订《补充协议》，约定：“每年租金，严格按合同办，提前一个月交纳，如超过时间每天需交滞纳金，按每年总额房租10万的5%收取，甲方只需拖交10天，过时间不交租金费，甲方有权停电、停水、中止合同、乙方在10天内清处场地。”合同签订后，原告将涉案房屋及场地交付被告租赁使用至今。原告主张被告缴纳房租至2018年4月30日，而被告则主张其房租缴纳至2018年10月15日，但在本院限定的期限内被告未向法庭举证予以证明。另，原告主张涉案房屋的产权人是青岛房地产物业发展总公司，该公司将涉案房屋授权青岛房产建材厂对外租赁。2001年9月6日青岛房产建材厂（出租方）与青岛嘉青祥梅工贸有限公司（承租方）签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，出租青岛市镇平路一号场内及门前围墙内院子，且青岛房产建材厂同意青岛嘉青祥梅工贸有限公司将上述房屋和场地对外转租。原告称嘉青祥梅公司的法定代表人李斌为原告之子，原告为实际经营者。另查，2009年11月25日，青岛市规划局四方分局向青岛房地产物业发展总公司发放《临时建设工程规划许可证》，载明临时建筑位置位于青岛市四方区镇平路1号，建筑面积为2620平方米，使用期限自发证之日起一年内有效，并注明应当在批准的使用期限内自行拆除。原、被告对涉案房屋为临时建筑均无异议，且均认可该临建房屋到期后，未办理相应的审批建设手续。本院认为，涉案房屋为临时建筑，使用期限自2009年11月25日至2010年11月24日，到期后涉案房屋并未办理相关的建设审批手续，而原告与被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》的时间为2015年5月1日，临建许可证早已过期。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，违约条款亦无效，故原告根据合同要求被告支付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告主张的房屋占有使用费，本院予以支持。原告主张被告缴纳房租至2018年4月30日，而被告则主张其房租缴纳至2018年10月15日，但在本院限定的期限内被告未向法庭举证予以证明，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳，被告的房屋占有使用费应自2018年5月1日开始计算。根据庭审及当事人提交的证据，可以认定涉案房屋存在漏雨、顶棚坍塌等情况，本院认为，因房屋怠于修缮而影响正常使用的，房屋占有使用费应酌情予以减少。根据双方签订的房屋租赁合同，本院酌情认定，原告主张的房屋占有使用费，自2018年5月1日起至被告实际迁出之日止，按每月6000元计算。原告主张的水电费、卫生费，未提交有效证据予以证明，本院不予支持，原告若有新证据可另行主张权利。被告主张涉案房屋由被告与案外人梁云飞共同租赁，但未提交有效证据予以证明，本院对该抗辩意见不予支持。被告主张因房屋破损导致被告的仓储物品受损，因被告以就该纠纷向法院另行提起诉讼，故本案中不再予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条、第五条规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某房屋占有使用费（自2018年5月1日起至被告王某实际迁出之日止，按每月6000元计算）。二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费2678元，财产保全费541元，由原告刘某某负担1597元，被告王某负担1622元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 婷人民陪审员  于敬乐人民陪审员  祁国庆二〇一八年十二月二十六日书 记 员  王予予