西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初6495号 原告（反诉被告）：杨鑫，男，汉族。 委托诉讼代理人：王晓琼、张小娟，北京大成（西安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩水莉，女，汉族。 委托诉讼代理人：张超，陕西哲勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁苗苗，陕西哲勤律师事务所实习律师。 第三人：西安立信房地产信息咨询有限公司第三分公司。 负责人：丁建梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王奎基，男，汉族。 原告杨鑫（反诉被告）与被告韩水莉（反诉原告）、第三人西安立信房地产信息咨询有限公司第三分公司（立信公司第三分公司）房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨鑫及其委托诉讼代理人王晓琼、张小娟、被告韩水莉及其委托诉讼代理人张超、梁苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉至法院，请求判令：1、被告限期返还其收取原告的定金10万元（含第三人代为保管的定金9万元），并向原告支付违约金65500元及赔偿原告支付的律师费1万元、中介费18900元、公告费300元及房屋增值部分（违约金不足部分）经济损失134950元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月5日，原告通过第三人看中被告位于莲湖区西举院巷xx号儿童医院家属院x院xx幢xxxxx室房屋一套，4月8日，原、被告及第三人签订了《定金合同》，约定该房屋交易价格为65.5万元，买方支付定金10万元以确立买卖关系，原告依约支付了10万元定金，被告给原告打了收条，收到房屋购房定金10万元，其中9万元由第三人代为保管。当日，三方又签订了《房屋买卖居间合同》，6月25日，原告突然收到被告委托律师发的律师函，通知原告，原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》已经因被告单方通知而解除。原告认为，被告单方解除合同的行为已构成严重违约，应依据《房屋买卖居间合同》第十一条第二项约定，承担违约责任。故诉至法院，要求判如所请。 被告辩称，被告并未收取购房定金10万元，原告只向被告支付了1万元购房定金，违约方在原告，原告未按期如约缴纳定金，被告不存在违约，原告要求被告返还10万元定金、支付违约金65500元及赔偿律师费1万元无据；第三人在本次居间中存在重大过错，且由原告的违约行为导致合同无法继续进行，要求被告承担中介费无据，公告费300元应由原告自行承担。原告既主张违约金又主张其经济损失，相互冲突，即使按照银行同期贷款利率，其经济损失也是微乎其微，原告主张134950元的经济损失无据，原告的诉讼请求应当依法驳回。被告为履行合同义务，多处筹集资金借款解押该房屋，期间产生利息29350元，应由原告承担。并依照《房屋买卖居间合同》第十二条承担被告为此支付的律师费9000元。为此提出反诉，请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告损失共计38350元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 原告对被告的反诉辩称，反诉原告称反诉被告未按时足额支付定金的说法与事实不符，称反诉被告与第三人恶意串通、私下网签，致使该房屋交易无法达成的说法不属实，正是由于反诉原告不配合网签，致使房屋交易无法达成。解押是反诉原告的合同义务，解押之后其房屋并未交付反诉被告，还在反诉原告名下，其主张的利息应由其自行承担。定金支付的多少不影响主合同的履行，定金合同不存在违约之说。合同中明确约定逾期交付购房款超过30日以上，出售方才有解除合同的权限，定金1万元虽然逾期1天支付被告，但不构成根本违约，购房款未达到支付条件，是反诉原告所致。中介公司在房地局对双方的交易行为进行备案，是合同履行的必然程序，其备案行为并未发生物权变化和交易实质性条件的变化，其反诉请求应予以驳回。 第三人述称，2018年4月8日买卖双方签订合同，4月9日双方口头同意办理网签手续，4月11日办理网签手续，因被告退押手续未办理完毕，第三人6月14日接到房地局通知，第三人被投诉，公司进行了整改，第三人的目的是促使买卖合同成立，不存在恶意串通。同意原告的诉讼请求及事实与理由。 经审理查明，2018年4月8日，原告（买方）与被告韩水莉（卖方）及第三人（居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定被告将位于西安市莲湖区西举院巷35号99幢2单元7层20702号、建筑面积98、11㎡房屋一套卖于原告，成交价65.5万元，原告应予本合同签订当日支付定金10万元，交居间方托管9万元，直接交予被告1万元，购房首付款27万元，贷款38.5万元，原告应于本合同签订80日内准备好购房首付款，并于银行审批3个工作日内存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户。买卖双方积极配合于2018年6月25日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续，若上述事实出现延误，由延误方承担违约责任。所需税费合计49302元（包括契税9825元、个税6550元、登记费80元、抵押登记费130元、中介费19650元、代办按揭费6840元、担保费1000元、评估费1965元、代办过户费600元）由买方承担。约定由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。第十一条第二项约定：卖方未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并支付该房屋成交价10%作违约金。同日，原告（买方）与被告韩水莉（卖方）及第三人（居间方）签订《买卖定金合同》，对于上述《房屋买卖居间合同》中关于定金的约定内容再次进行了约定确认。 2018年4月8日当日，被告向原告出具收款凭条一份，记载内容：今收到原告购本人房屋定金10万元其中9万元由第三人代为管理。该内容后面有手写“同意代为保管，韩水莉”内容。韩水莉认可该凭条落款签字捺印系其本人签字捺印事实。 原告举证其建设银行交易明细记载：2018年4月9日支付宝转韩水莉二次分别5000元，共1万元，韩水莉认可收到该1万元定金事实。2018年4月9日给第三人的法定代表人丁建梅支付宝转账四次每次9000元，共计3.6万元，2018年4月10日给丁建梅支付宝转账三次，二次9000元，一次6000元，共计2.4万元，共计支付丁建梅6万元。丁建梅到庭表示：对于原告给其转账6万元事实认可，并认可其系代表第三人保管的原告购房定金的事实。 另，原告举证案外人卓燕身份证、房屋所有权人为卓燕的房产证、原告与卓燕签订的《买卖定金合同》、原告建设银行交易明细清单、卓燕出具的《收款凭条》，记载2018年2月24日微信转账第三人5000元，2018年2月25日8次ATM机取款合计2万元，2018年2月25日微信转账第三人5000元。第三人对上述明细表示认可，并认可收到原告购房定金3万元事实，表示因原告与卓燕签订的购房定金合同之后未履行，该款为预留金可转定金，为此第三人还向原告出具了收款收据。 原告举证房屋买卖契、费清单及其交纳第三人佣金收据，记载原告交纳第三人18900元，第三人认可该费用是收取的中介费事实，并认可韩水莉丈夫未到场，韩水莉也未提交其丈夫书面委托手续，韩水莉只是口头称其丈夫同意出卖涉案房屋事实。原告举证委托代理协议及普通发票，证明本次诉讼花费律师费1万元事实，因无法向被告王宏林送达民事诉状等通过公告送达花费公告费300元，对此有收款收据。 2018年6月25日，被告通过律师向原告发律师函一份，认为：1、居间合同约定买方应于本合同签订当日支付定金10万元，其中9万元由居间方托管，1万元直接交予韩水莉，但原告在签订合同当日仅转了3万元？2、居间方在韩水莉不知情且未到场的情况下对韩水莉的房屋办理了网签手续，系违规操作，韩水莉投诉，已对居间方进行了处罚。函告：三方签订的《房屋买卖居间合同》自送达时立即解除，原告认可第三人转交其上述律师函事实。 原告举证西安市不动产登记簿记载，涉案房屋2018年8月20日进行了抵押登记，债务履行期限自2018年8月16日至2021年8月15日。 第三人作为房屋中介，经本院询问表示2018年4月8日到2018年6月25日期间二手房涨幅大约在百分之10到20之间不等，每平米涨500元-800元不等。 诉讼中，原告因系被告韩水莉与其签订的《房屋买卖居间合同》、《买卖定金合同》，故申请撤回了对被告王宏林的起诉。 上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《买卖定金合同》、银行交易明细、收款凭条、收款收据、普通发票、律师函及本院谈话笔录、庭审笔录等在卷为证。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》、《买卖定金合同》均系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，应为合法有效。均应依约履行。原告举证被告向原告出具的10万元定金收款凭条、其建设银行交易明细、丁建梅到庭的陈述以及原告与案外人卓燕签订的《买卖定金合同》、卓燕出具的《收款凭条》，能够形成证据链，证明原告已支付被告购房定金10万元的事实。虽原告于2018年4月10日支付剩余购房定金2.4万元，对此，原告举证的微信聊天记录记载被告截止2018年4月23日还通过微信陆续给第三人工作人员发涉案房屋需要的相关手续包括结婚证、户口本等，未见被告当时对此提出异议，且被告在2018年6月14日给西安市房产交易中心投诉第三人的投诉事由中，对于三方2018年4月8日晚6点签订上述合同表示认可，并称“当晚按合同约定买方付10万元定金，其只收到1万元，另外9万元第三人代收代管”，以及被告在2018年6月25日通过律师向第三人发的律师函中认可原告在签订合同当日仅转了3万元事实，均未见被告对此提出异议，故被告认为原告违约无据。原告依约交纳了购房定金，被告应依约配合办理房屋买卖网签手续，继续履行《房屋买卖居间合同》，由于被告未履行配合办理涉案房屋网签手续义务，并于2018年6月25日，向第三人发律师函，函告三方签订的《房屋买卖居间合同》自送达时立即解除。故被告上述行为构成违约。现原告根据客观事实表示双方合同无法履行，要求被告返还购房定金10万元（含第三人代为保管的定金9万元），本院予以准许。对于第三人代为保管的定金9万元，被告返还之后可另行向第三人主张。原告要求被告按照《房屋买卖居间合同》第十一条第二项约定，支付总购房款65.5万元的10%的违约金65500元一节，《房屋买卖居间合同》约定买卖双方积极配合于2018年6月25日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续，若上述事实出现延误，由延误方承担违约责任。截止2018年7月30日原告诉至法院，被告尚未依约配合办理涉案房屋网签手续，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求赔偿律师费1万元，《房屋买卖居间合同》对此有约定，原告举证有委托代理合同及律师费发票，本院予以支持。 原告要求支付中介费18900元，因《房屋买卖居间合同》对此未约定，且第三人认可韩水莉丈夫当时未到场，韩水莉也未提交其丈夫书面委托手续事实，故本院对此不予支持。原告要求支付公告费300元，诉讼中，原告因系被告韩水莉与其签订的《房屋买卖居间合同》、《买卖定金合同》，申请撤回了对被告王宏林的起诉，本院依法予以准许，故无法律依据，对此本院不予支持。原告要求支付房屋增值部分（违约金不足部分）经济损失134950元一节，因自2018年4月8日双方签订《房屋买卖居间合同》、《买卖定金合同》至2018年6月25日被告通过律师发律师函要求解除合同，期间时间较短，原告尚未办理银行按揭等相关手续，也未支付购房首付款，原告举证西安市不动产登记簿记载，涉案房屋2018年8月20日进行了抵押登记，原告应及时止损，加之经本院询问作为房屋中介机构的第三人，表示2018年4月8日到2018年6月25日期间二手房涨幅大约在10%-20%之间不等，每平米涨500元-800元不等等因素，被告依约支付原告违约金基本能够弥补其经济损失，本院酌情根据被告违约的具体情节，该项诉讼请求本院不予支持，对原告要求对涉案房屋升值部分进行评估鉴定本院不予采纳。 被告反诉认为原告违约要求原告赔偿借款利息20800、抵押贷款给别人的好处手续费8550元（没证据）、律师费9000元，无事实法律依据，本院不予支持。 被告称其在收款凭条上签字时第三人工作人员捂着上面的内容让其签字，第三人否认，被告对此未举证，且不符合常理，不予采信，被告称上述收款凭条上“同意代为保管，韩水莉”内容非其本人书写，但认可该凭条落款签字捺印系其本人签字捺印事实，故认定被告对该凭条的内容是知道并无异议。被告要求对该凭条上“同意代为保管，韩水莉”内容笔迹不能否认上述事实，故本院不予采纳。被告2018年6月14日曾向西安市房产交易管理中心投诉，称：按合同约定买方付10万元定金，其只收到了1万元，另外9万元第三人代收，代为监管（9万元未经其转给第三人），该中心对第三人未经业主同意私自网签行为给予5分计分处理并予以公示。这是对第三人的处理，不能证明原告存在违约行为事实。诉讼中，原告申请撤回了对被告王宏林的起诉，本院依法予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，被告韩水莉（反诉原告）退还原告杨鑫（反诉被告）购房定金10万元； 二、本判决生效后十日内，被告韩水莉（反诉原告）支付原告杨鑫（反诉被告）违约金65500元； 三、本判决生效后十日内，被告韩水莉（反诉原告）赔偿原告杨鑫（反诉被告）律师费1万元； 四、驳回原告杨鑫（反诉被告）其余之诉讼请求； 五、驳回被告韩水莉（反诉原告）全部之反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6245元，由被告韩水莉负担3325元，由原告杨鑫负担2920元（原告已预交，被告在本判决生效后十日内支付原告）。反诉费379元，由被告韩水莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郭蓉英 审 判 员  苏亦南 人民陪审员  姬 伟 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  刘 钰