.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初8992号原告：李晓芳,女,1975年2月18日出生,公民身份号码×××,汉族,教师,现住赤峰市。委托诉讼代理人：孙景峰,内蒙古松川律师事务所律师。被告：赤峰中天房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区穆家营子镇龙王庙居委会19幢。法定代表人：赵振起，经理。委托诉讼代理人：刘志民、岳久博，北京市京师律师事务所律师。原告李晓芳诉被告赤峰中天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓芳及其委托诉讼代理人孙景峰、被告赤峰中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的房屋买卖合同。2、判令被告返还三倍购房款154万元。事实与理由：2012年，被告通过各种宣传媒介（包括:网络宣传、纸制品宣传等）对社会公众宣传被告开发建设的“赤峰御园峰会小区”楼盘正在公开向社会推广销售；宣传页面所涉内容详尽，涵盖“学区房”“精装修”“产权性质”等主要权利义务；经原告亲自到御园峰会小区售楼处咨询，工作人员介绍的情况与被告宣传的内容吻合:该小区系赤峰市住房和城乡建设委员会批准建设的普通住宅楼，位于赤峰二中旁、市政府边，精装小户型、学区房、5.8米层高空中小别墅，70年产权，投资居住两相宜，三年24％，年收益8％，升值有保障，等等并发给精美且内容详尽的宣传单及户型图。基于对被告广告宣传及售楼处工作人员介绍的信赖，原告决定购买赤峰御园峰会小区房产。2015年3月31日，原告同被告签订《商品房买卖合同》，认购御园峰会A座1-1-901室房产，交付全部购房款，合计766347元。截止目前，被告在房屋买卖过程中存在以下欺诈行为:一、被告交付的房屋装修与其宣传的“精”装修差别较大。被告装修使用的整体橱柜、地砖、墙砖、地板、灶具、洁具等均与其宣传使用的品牌不符，导致精装修严重缩水，精装变成了劣装。二、房屋设计用途及土地使用年限与被告宣传的严重不符。被告宣传称:房屋设计用途为“普通住宅”，产权年限为“70年”但实际上被告所交付的房屋设计用途为“写字楼”，土地使用年限也仅有“50年”三、原告购买的御园峰会小区房产并非“学区房”。2018年8月，原告得知所购买的房屋并不在赤峰市、县两级教育局划分的学区范围，而毗邻的几个小区均被列入“市二中国际学校小学部”的学区范围。为此，原告会同小区40多业主到赤峰市、松山区教育局求证，结论是，御园峰会小区不属于“学区”范围。综上，被告的上述行为均构成法律意义上的欺诈，其售楼时宣传的精装小户型、学区房、70年产权，投资居住两相宜、三年24％，年收益8％，升值有保障的宣传属于严重的虚假宣传。原告认为，被告采用虚假宣传手段故意欺诈消费者，严重违反《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律的规定，其虚假宣传的欺诈行为是误导原告作出错误判断、违背真实意思表示的根本原因，并最终导致原告的消费行为达不到预期效果而目的不能。因此，根据《消费者权益保护法》的相关规定，被告理应承担三倍返还房款的民事责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：原告所诉无事实和法律依据，请求予以驳回。一、原告提到“学区房”的问题，在原被告双方签订的房屋买卖合同中并未约定。因房地产交易是以向国家房产管理部门备案登记的生效合同为准，依法成立的合同应受到保护，且涉案房屋已取得房产证。二、中天公司向原告交付的房屋已按照御园峰会LOFT交付标准进行了装修，并不存在原告所主张的使用品牌不符、精装修缩水等问题。装修部门是中天公司赠送的，并不在房屋价款中。三、“学区房”商业广告并未邀约，对原、被告双方均无约束力，买卖合同明确写明了房屋的设计用途为写字楼，土地使用年限50年等信息。原告十分清楚涉案房屋未写字楼，原告在与中天公司签订合同时，不存在错误认识。被告向原告交付了符合商品房买卖合同约定的房屋，并无违约之处。根据《合同法》第十五条第一款、最高院关于商品房买卖合同司法解释第三条的规定，中天公司刊登的学区房的内容应当定性为要约邀请，该邀请并未载入商品房买卖合同。本案中的广告语的目的在于吸引潜在的购房人向中天公司发出购房的要约，该广告语的右下角已经明确即所有图片及文字仅供参考，所有内容均以最终法律文件和买卖合同为准，开发商保留最终解释权，明确了商业广告和商品房销售广告要约邀请的性质。该广告语亦不属于《合同法》第十五条第二款或最高院关于商品房买卖合同司法解释第三条但书规定的视为要约的情形。综上，不应认定为要约，双方签订的买卖合同明确提示了商品房用途和使用年限，原告明确知晓该情况。不动产属于大额财产，首要功能是居住，为选择学区而选购住房的特殊购房人不同于普通购房者，有理由相信其对当地的学区政策有更深入的了解。相对普通购房者更应尽到审慎义务，写字楼不同于普通住宅，购房人无法落户，子女无法就近入学应是普通生活常识。涉案房屋系不动产，不属于《消费者权益保护法》适用范围，最高院关于商品房买卖合同司法解释对此规定的很明确。赤峰二中实验学校学区内子女入学的问题，是由松山区政府来协调，而非开发商能够决定的事项。原告围绕诉讼请求提交了买卖合同、房款发票、房屋交付标准、宣传彩页、公证书及发票、室内装修情况图片、赤峰市教育局书面答复、对话录音、赤峰二中国际实验学校2018年秋季招生简章等证据，被告对真实性无异议。对对话录音，无其他证据佐证对话主体的身份，其内容亦不具有证明力，本院对其关联性不予采信；对原告提供的其他证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告围绕答辩意见提交了商品房买卖合同、广告宣传页、赤峰二中国际实验学校2018年招生答记者问记录等证据，原告无异议。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，被告赤峰中天房地产开发有限公司通过网络、报纸等媒体就其开发的松山区新城御园峰会小区发布宣传广告，主要宣传用语包括：“市府旁、学区房、5.8米复式空间、享装修”、“全功能loft公寓”、“精品商业MALL”、“5.8米绝版层高”、“学府中心：咫尺赤峰二中、国家级重点小学、市直、六一幼儿园”、“全装服务：一线品牌全装标配”等。后原告李晓芳向被告交付预订金，预订了该小区D座房屋一处。2015年3月31日，原告李晓芳与被告签订商品房买卖合同，约定被告赤峰中天房地产开发有限公司将御园峰会小区LOFT写字楼A座1-1-901室房屋出售给原告，价款为766347元，设计用途为写字楼，土地使用年限为2010年7月15日至2060年7月15日，房屋交付时间为2015年8月30日前，同时以书面形式予以交接，被告向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；但双方未就房屋设计、环境布局情况作出具体约定。合同签订后，原告按约定向被告交付购房款766347元，被告亦按约定将上述房屋交付原告。双方交接房屋时，被告同时向原告交付房屋交付标准明细，载明装修项目及分布，关于装修项目的品牌选用原则载明“建议”。原告现已取得涉案房屋的不动产所有权证。另查明，2018年7月5日，赤峰市教育局就中天御园峰会A、D座公寓房业主孩子入学问题出具书面答复，载明关于该问题，“赤峰市教育局已向赤峰市政府递交了报告。待市政府回复后，按义务教育‘以县为主’的管理体制，学区划分事宜由松山区教育局负责答复”。2018年7月12日，赤峰二中国际实验学校就其2018年秋季招生问题发布答记者问及招生简章，内容包括：“2018年暂定学区范围是....随着学校周边新建小区增多和学校有限的容量，学区将会在今后陆续调整”、“在学区内公寓居住的孩子入学问题由松山区人民政府调剂解决”。本院认为，依据原告的诉讼请求及理由，对本案所涉的事实作如下认定：关于原、被告所签订商品房买卖合同的效力。原告认为，被告在销售涉案房屋过程中存在虚假宣传，诱使原告与之签订合同，被告的行为构成欺诈。依据《合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，但原告并未在法定期间向人民法院或者仲裁机构请求变更或者撤销，即应视为原、被告所签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于原告主张被告在商品房销售中告知其对房屋装修、设计用途及土地使用年限的内容存在欺诈情形是否成立。被告的宣传广告系发生在双方签订商品房买卖合同之前，并以商品房买卖合同形式向原告发出要约，原告如认为合同内容与其广告宣传的内容不符，可以据此拒绝与被告签订商品房买卖合同，但原告与被告签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，即其对被告提供的合同文本内容进行承诺。其中，被告对装修内容的广告宣传未在商品房买卖合同中约定，但其向原告交付房屋所附带的装修，并以书面装修标准明细的形式向原告告知装修项目内容，根据《合同法》第三十七条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，双方关于装修内容的约定自被告接受房屋时成立。该明细并未载明装修指定使用的品牌，如原告认为该装修缩水，亦可在取得不动产登记前通过拒绝受领房屋、解除合同、向被告追究违约责任等方式进行救济，但原告占有并实际使用后，并未在法定期间内提出异议，故原告主张被告在商品房销售中告知其房屋装修中存在欺诈，不能成立。其次，本案商品房买卖合同中未隐瞒房屋用途性质为写字楼、土地使用年限为50年的真实情况，原告亦未举证曾与原告约定房屋用途为普通住宅、土地使用年限为70年，故原告称被告在商品房销售中告知其房屋用途为普通住宅、土地使用年限为70年，无事实依据，故不能成立。关于原告主张被告在商品房销售中对“学区房”的描述构成欺诈行为是否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”的规定，是指购房人信赖建设单位有关“开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，并直接促成了购房人决心购买相应的房屋。本案被告在对涉案商品房销售中作出了“学区房”、“学府中心：咫尺赤峰二中、国家级重点小学、市直、六一幼儿园”的广告宣传，明显侧重于对周边配套设施及位置坐落的宣传，而周边学校的配置并非属于被告开发规划范围内的设施，且学校是否坐落于涉案房屋所在小区周边很容易为买受人所鉴别；再者，A、D座公寓房业主孩子不能于2018年进入赤峰二中国际实验学校学习，系当地政府的政策调整，且该政策具有不确定性，被告对于涉案商品房坐落及周边学校配置的宣传，并不能构成保证该小区业主孩子入学周边学校的承诺。综上，被告在商品房销售中对“学区房”的描述，并不能诱导买受人作出错误的意思表示，应属于正常的商业宣传，原告认为被告“学区房”的广告宣传用语构成欺诈销售的主张不能成立。综合上述情况，原告认为被告存在的欺诈的内容包括：房屋装修、设计用途及土地使用年限、“学区房”用语等方面。其中，房屋及其附带的装修内容属于被告交付义务的一部分，应属于涉案合同内容的一部分；设计用途及土地使用年限，已经记载于合同内容；原告主张被告对“学区房”的广告宣传构成对商品房买卖合同的订立具有重大影响的要约，故原告因上述内容的争议提起本诉，即其所主张的纠纷系因签订和履行商品房买卖合同而产生，因此应按照处理商品房买卖合同纠纷的法律法规予以认定。原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，现双方在该合同中约定的义务已经履行完毕，原告亦已取得涉案房屋的物权，依照《合同法》第九十一条之规定，合同已经归于消灭，双方的解除权亦随之消灭，即原告无权主张解除涉案合同；原告主张被告在房屋装修、设计用途及土地使用年限存在虚假宣传情形，并依据《消费者权益保护法》向被告主张权利，即其认为本案属于侵权纠纷，但其主张解除合同并非《消费者权益保护法》规定的救济方式。综上，原告要求与被告解除上述合同，于法无据，本院不予支持。因原告主张被告构成的欺诈的情形不能成立，故对其要求被告依照《消费者权益保护法》规定给付其三倍房款的赔偿，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李晓芳对被告赤峰中天房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18660元，由原告李晓芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长 张莹莹审判员 董晓磊审判员 高莉莉 二0一八年十二月四日书记员 徐沛然