广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0804民初1165号原告：卢国强，男，汉族，1981年12月26日出生，住广东省湛江市坡头区，原告：林彦希，女，汉族，1986年12月21日出生，住广东省湛江市坡头区，两原告共同委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告：湛江地标投资有限公司，住所地：湛江市坡头区海湾南路2号。法定代表人：谢志杰，职务：总经理。委托诉讼代理人;陈怡，女，汉族，1989年4月17日出生，住广东省罗定市。系该被告公司职员。原告卢国强、林彦希诉被告湛江地标投资有限公司（以下简称地标公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告卢国强、林彦希的委托诉讼代理人李江、被告地标公司的委托诉讼代理人陈怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢国强、林彦希向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2018年7月28日止的延迟交房违约金38909.85元（以购房款598613元为基数，按年利率6%计算）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月28日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其位于湛江市坡头区海东广场6号楼【幢】22层2201房出让给原告，双方约定房屋总价款为598613元，首期房价款为158613元，另有440000元购房款通过银行贷款。原告根据合同的约定在接到被告的交款通知后，于2016年3月7日支付定金10万元，2016年5月3日支付购房款58613元给被告，又于2016年10月14日从银行贷款发放了440000元给被告，双方在该合同中约定“出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房”，但直到2018年7月28日被告才交房给原告，依照《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告应按日向原告支付全部房价款的万分之0.5的违约金。但原告认为该《商品房买卖合同》是格式合同，是被告自行制定的违约金，虽然签订合同时原告签名了，但这不是原告自愿的行为，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房买卖合同纠纷解释”）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金金额”，根据第二十九条：“（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，原告交付给被告的是人民币，按照民间借贷最低年利率计算利息是非常合理的。因此，原告特请求人民支持原告的诉讼请求。被告地标公司答辩称：一、涉案商品房买卖合同是当事人双方的真实意思表示，不存在欺骗或恶意隐瞒，格式文本不等同于法律上的“格式条款”，被答辩人作为独立的民事行为主体，应当对所签署的合同内容承担相应的法律责任。答辩人（即被告）与被答辩人（即原告）于2016年5月28日在答辩人处营销中心签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：Y2016004813，房屋代码为：2987128，合同约定被答辩人向答辩人购买位于湛江市××海湾大道南侧奋勇大道西侧海东广场××楼××房，该商品房单价为6622.56元，总价款为人民币598613元。根据《商品房买卖合同（预售）》第3页第1条：本合同……相应内容：第3条：买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款。由此可证明答辩人作为格式合同文本的提供方，已经在合同中明示购房者需审慎审查所签订的合同内容，如果购房者对其中的约定有异议，应当主动提出并予以协商，而本案被答辩人在合同签署过程中从未提出异议，这应当视同被答辩人在已经知晓并同意合同条款的情况下才签署的涉案合同。虽然涉案合同是答辩人提供的，但关于违约责任的约定是相对的，对被答辩人并没有显失公平，也不存在约定不明，因此不能随意更改合同约定，由购房者选择适用或不适用。二、合同对于违约责任已经有明确约定，在合同约定范围内若被答辩人认为答辩人严重违约，可以选择解除合同。答辩人于2017年11月14日以挂号信的方式通知被答辩人2017年11月22日前来收楼，被答辩人于2017年11月22日来到答辩人处物业中心办理收楼相关手续并对房屋进行查验，被答辩人对室内的工艺瑕疵小问题提出整改要求，答辩人的工作人员也对其提出的要求进行登记，主动承担相应的修复义务，但答辩人当时以室内有小问题拒绝收楼。答辩人物业中心把被答辩人所提出的整改问题维修完后再通知被答辩人来验收房屋，但被答辩人一直未来验收房屋，也未与开发商或者物业公司提出任何问题。直至2018年7月28日被答辩人才来验收房屋，2018年9月21日到答辩人处物业中心申请对房屋的装修，目前房屋正在装修阶段并基本装修完毕。在这期间，答辩人也根据对延期交楼所存在的情况给出相应的赔偿方案，但被答辩人没有给予任何回应。导致答辩人延期交房也因存在不可抗力因素台风的影响和国家政策宏观调控导致延期交房。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条之约定：“（1）逾期在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……按照5%计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按目计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。据此，若被答辩人选择继续履行合同的，则应当适用每日按“全部房款万分之一”的标准计算违约金；若被答辩人选择解除合同，则应当适用共计总房款5%的违约金计算标准。然而，对于被答辩人按照《商品房买卖合同纠纷解释》第十六条要求调整违约金的请求，被答辩人并不能证明双方约定的违约金标准过低，也不能证明延迟交房对其造成了明显高于违约金金额的损失，故该条款不适用本案，对于一个房屋买卖纠纷更无从适用民间借贷司法解释的标准。故此，答辩人特依照《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定，恳请法院查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，望依法判决。当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下的证据：1、原告的《居民身份证》复印件及被告的工商信息资料，证明原、被告的主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订了房屋买卖合同，约定房屋交付时间及违约金，证明被违约延期交房需承担违约责任，支付违约金；3、《发票》及一份《支付凭证》，证明原告已按合同约定全额支付了购房款给被告；4、《主机查询信息》复印件，证明原告2018年5月1日从银行贷款440000元给被告；5、《入住手册签约页》复印件，证明原告在2018年7月28日收楼；6、《个人贷款支付凭证》复印件，证明，原告贷款44万元，银行发放购房款到被告的账户时间是2016年10月14日。经审查，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的如下证据：1.原告的《居民身份证》复印件，证明原告的诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同》复印件，证明被告与原告的关系以及合同的约定条款，证明原告所主张违约金金额不符合合同约定。原告作为独立的民事行为主体，应当对所签署的合同内容承担相应的法律责任。经审查，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据3.《2013年-2017年湛江台风登陆记录》、《气象资料证明》、《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》、《光纤入户改造工作》复印件，原告对该证据有异议。经审查，本院认为上述证据与被告要证明的事实没有关联性，故对上述证据不予采信。根据原、被告的诉、辩意见及双方提供的证据，结合本案庭审的查明，本院认定事实如下：被告地标公司是从事房地产开发的有限公司。2016年5月28日，原告卢国强、林彦希与被告地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016004813），购买位于湛江市××海湾大道南侧、奋勇大道西侧海东广场××楼××房，该房建筑面积为110.97㎡，购房总价为598613元。《商品房买卖合同》第七条约定，由原告在签订本合同前支付首期购房款158613元，余下44万元由原告向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》第九条约定该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十一条约定被告应当在2017年7月1日前向原告交付该商品房；第十二条约定除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之零点五计算）；（2）逾期超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之一计算）。原告于2016年3月7日向被告支付定金10万元、于2016年5月3日支付向被告支付购房款58613元及于2016年5月28日与被告签订了商品房买卖合同，余下的44万也通过向银行贷款的方式于2016年10月14日前全部付清。但是，被告没有依约于2017年7月1日前将具备合同第九条约定交付条件的涉案房屋交给付给原告。2017年11月14日，被告通知原告在2017年11月22日收楼，但未能向原告提供合同约定的《建设工程竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》，原告以此为由拒绝接收涉案房屋。2018年7月28日，原告才接收了涉案房屋。本案开庭审理时，被告仍未能提供其于何时已取得《建设工程竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》的相关证据。被告辩称涉案房屋迟延交房是因台风天气作为不可抗力影响施工所致，不应承担迟延交房的违约责任。但被告提供的证据不能证明签订合同后台风天气对其施工造成影响致其延迟交房。被告还辩称政府关于对涉案房屋环保及光纤通信到户的要求是不可抗力也导致了迟延交房，但被告未能提供法律依据证明政府的要求属于不可抗力的范畴。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告就涉案商品房在2016年5月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。本案争议的焦点是：1、被告逾期交房应否承担违约责任？2、原告请求的逾期交房违约金应否支持？一、关于被告逾期交房应否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，原告与被告于2016年5月28日签订的《商品房买卖合同》中明确约定出卖人（即被告）应于2017年7月1日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的商品房交付给买受人（即原告）使用，但被告没有按上述约定的时间及约定的交房条件将涉案商品房交付给原告，违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，依《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，依法应向原告支付逾期交房违约金。至于被告辩称迟延交房的原因是因台风天气和政府关于对涉案房屋环保及光纤通信到户的要求不可抗力影响所致，不应承担迟延交房的违约责任。本院认为，被告提供的证据不能证明涉案合同签订后台风天气对其施工造成影响；另政府对涉案房屋关于环保及光纤通信到户的要求并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，且该情况也不属于不可抗力的情形；再有，作为房地产开发公司的被告对何时可以交付房屋应该心中有数后才在合同中约定交房的时间，这个风险被告是应该预见的。故被告上述辩称的不可抗力没有事实和法律依据，且与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符。因此，对被告上述的辩称意见，本院不予采纳。二、关于原告请求的逾期交房违约金应否支持的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告应在2017年7月1日将涉案房屋交付原告使用，但直到2018年7月28日被告才交付。被告交房违约的时间应自最后交付期限的第二天（即2017年7月2日）起计至实际交付之日（即2018年7月28日）止，共391日。按照《商品房买卖合同》第十二的约定，被告逾期391日交房，应以房屋总价款为基数按每日万分之一向原告计付违约金。因此，被告应向原告支付逾期交房的违约金为23405.77元（598613×0.0001×391天）。至于原告请求迟延交房违约金应按年利率6%计付的问题。本院认为，按每日万分之一计付违约金是原、被告在合同中的约定，是当事人的真实意思表示。原告称与被告签订的合同是格式条款，是被告自行制定的违约金，原告虽签名，却不是原告自愿行为。但原告对其说法未能提供证据证实。且原告没有依据证实其因被告逾期交房造成的损失低于合同约定的违约金损失。故原、被告应依合同的约定计付逾期交房违约金。原告主张参照民间借贷的相关法律规定按年利率6%计付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告湛江地标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢国强、林彦希支付逾期交房违约金23405.77元。二、驳回原告卢国强、林彦希的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费773元，减半收取387元，由原告卢国强、林彦希负担187元，被告湛江地标投资有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  严 建二〇一八年十二月二十七日代书记员  李嘉茹附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3.《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。