广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23239号原告：文术建，男，1983年11月22日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园11幢102房，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告文术建与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文术建委托诉讼代理人翁均涛，被告双德公司委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文术建向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付逾期交房违约金26782元（以总房价298243元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止共计449天，按每日万分之二计算）；2．被告向原告支付逾期办证违约金7605元（以总房价298243元为基数，自2017年2月22日至2017年11月3日止共计255天，按每日万分之一计算）。事实与理由：2013年4月18日，原告与被告签订商品房屋买卖合同，约定原告以总价298243元购买被告开发的中山市神湾大道南157号德雅湾家园15幢303房；被告应于房屋交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。2018年原告了解到被告至2016年12月23日才完成建设工程竣工验收备案，被告的交付不符合法律规定且逾期办证违反合同约定，应承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告双德公司辩称，被告无需向原告支付逾期交付违约金与逾期办证违约金。1．原告已于2014年8月16日办理收楼手续，接收案涉房屋，故从收楼之日起，原告无权要求被告支付违约金。2．原告接收房屋时，房屋的供水、供电、电梯、消防等单项已通过政府有关部门的验收合格，案涉房屋工程也已竣工验收并通过中山市神湾镇住房和城乡建设局、中山市建设工程安全监督所的验收合格，符合房屋居住条件，未对原告权益造成侵害，原告从收楼至今房屋并无任何质量问题影响其使用权，且案涉房屋已通过政府部门的综合验收，取得了中山市建设工程竣工验收备案证，证实了案涉房屋不存在安全质量问题，若支持被告支付违约金将违背公平原则。3．原告收楼时已知悉案涉房屋未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，现原告以此为由要求被告承担逾期交付的责任，有违诚信原则，违背契约精神。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，原告的诉求是没有事实及法律依据。4.因有关政府部门验收方式变更，导致被告延误了案涉房屋小区的整体验收进度，于2016年12月23日方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，并非案涉房屋质量问题，原告无权以此要求被告支付逾期交楼违约金。5.原告提出的诉讼请求部分已过民法总则规定的三年的法定诉讼时效，对于超过诉讼时效的诉求部分，法院不应支持。6.根据商品房买卖合同的约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。原告已于2014年8月16日办理收楼手续，因此，办证期限应当从2014年8月17日起算,截止至被告提交办证资料给产权登记机关之日即2017年10月19日止。7．因有关政府部门验收方式变更，导致被告延误了案涉房屋小区的整体验收进度，于2016年12月23日方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，从而延误办证。根据合同约定，从房屋交付之日起至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的期间，应予以扣减。本院经审理认定事实如下：1．2013年4月18日，双德公司（出卖人）与文术建（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：①由文术建购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为298243元；②出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后（出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），将符合合同约定的商品房交付买受人使用，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门未能及时办理导致的延误，有关延误的事由和期限出卖人应出具有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；④出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，合同还约定了其他事项。2．文术建已交付全部购房款298243元，双德公司于2014年8月16日向文术建交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2014年4月14日通过验收并合格，文术建认为双德公司向其交付的商品房不仅要符合合同的约定，同时要符合国家法律法规的强制性规定，应当以取得竣工验收备案登记证作为交付前提。双德公司认为无论是建筑法、建筑质量管理条例、还是消防法均未明确规定商品房一定要经过规划、环保等条件作为验收合格的前提条件，文术建收楼时案涉房屋虽未取得竣工验收备案登记证，但案涉房屋的质量、水电等单项工程均已验收完毕，符合居住条件，且合同并未约定以取得竣工验收备案登记证为交付的依据，签署合同时中山市有相关行政部门亦并未强制要求以取得竣工验收备案登记证作为交付条件，文术建知晓双德公司并未取得竣工验收备案登记证仍办理收楼手续，双德公司的交付并未侵害其合法权益。4．2016年12月23日，双德公司取得了德雅湾家园（三期）商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。双德公司称其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但并未举证证明。5．2017年10月19日，双德公司向国土办证部门递件就案涉房屋的办证资料提交申请不动产权属登记。2017年11月3日，文术建取得案涉房屋不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第0261103号]。双德公司称其逾期办证系因政府部门变更了对案涉小区的验收方式，但并未举证证明。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是文术建与中山市双德房地产有限公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，文术建与中山市双德房地产有限公司虽然在合同中约定由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格后出具工程竣工验收报告并在2014年3月31日前进行交付，根据中山市国土部门的规定取得中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是商品房可以进行交付的基本条件，也是初步证明商品房质量的依据，双方当事人约定的交付标准如果高于该标准则依照双方的约定进行交付，因此中山市双德房地产有限公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才具备交付的基本条件。另，中山市双德房地产有限公司抗辩称文术建在收楼时已知晓案涉房屋并未取得竣工验收备案登记证的事实，且其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但均未举证证明。综上所述，中山市双德房地产有限公司构成逾期交付，应按合同约定承担逾期交付的违约责任，本院依法支持文术建关于中山市双德房地产有限公司逾期交付构成违约的主张。中山市双德房地产有限公司抗辩称文术建请求2015年10月1日至2016年12月23日期间的违约金部分已过诉讼时效，本案中，案涉违约金为按日累计计算的违约金，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其中2015年11月1日之前的违约金债权因已罹于诉讼时效，不应予以支持，因此中山市双德房地产有限公司的抗辩意见合理的部分本院予以采纳。另，因中山市双德房地产有限公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金24933.11元（以购房款298243元为基数，按日万分之二计算418日）。关于逾期办证的违约金问题。按照合同约定，中山市双德房地产有限公司应于2014年3月31日前将涉案商品房交付给文术建使用，并在之后的720个工作日内，即2017年2月16日前为文术建办理房地产权属证书，否则按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。中山市双德房地产有限公司于2017年10月19日向产权登记机关递交了需由其提交的材料，但不确认其违约事实，抗辩称系政府原因导致延误，但未举证证明，本院对文术建关于中山市双德房地产有限公司逾期办证构成违约的主张予以支持，中山市双德房地产有限公司应对其逾期办证的违约行为承担违约责任，按照约定文术建有权要求中山市双德房地产有限公司支付2017年2月16日至2017年10月18日期间的违约金，文术建主张中山市双德房地产有限公司支付2017年2月22日至2017年11月3日期间的违约金的诉请，本院对其诉请中合理的部分予以支持，因此中山市双德房地产有限公司应向文术建支付自2017年2月22日起至2017年10月18日止的逾期办证违约金为7128.01元（298243元×0.0001/日×239天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告文术建支付逾期交房违约金24933.11元；二、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告文术建支付逾期办证违约金7128.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取计330元（原告文术建已预交），由被告中山市双德房地产有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一八年十二月二十五日书记员  林振华吴泳丝