山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初4514号 原告：王文泉，男，1968年7月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王娟（系特别授权代理），山东思圆行方律师事务所律师。 被告：胡宪实，男，1943年9月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：胡涛（系特别授权代理），男，系胡宪实之子，住济南市。 原告王文泉与被告胡宪实房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王文泉及其委托诉讼代理人王娟，被告胡宪实及其委托诉讼代理人胡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王文泉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告王文泉与被告胡宪实于1999年12月4日签订的《房产买卖协议书》无效；2、判令被告将历城区xx室返还给原告，房产价值80万元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年12月4日原告王文泉与被告胡宪实签订《房产买卖协议书》，原告将本村旧村改造与其他家庭成员共同安置所得的一套房屋即历城区xx（原洪家楼镇xx）建筑面积为80余平方米，按每平米900元的价格出卖给被告，总房价为75000元。被告交付4万元后即入住该房屋，至今尚未付清全部房款。被告胡宪实户籍地为济南市，不是济南市历城区，涉案房屋系旧村改造回迁安置房，对该房屋的买卖实质上是变相买卖农村宅基地，由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质，由本集体经济组织成员无偿取得，非本集体经济组织成员无权取得。原被告间签署的《房产买卖协议书》违反了法律强制性规定应为无效合同，故此诉至法院请求法院确认原被告间签订的《房产买卖协议书》无效，并判令被告将涉案房屋返还给原告。 被告胡宪实辩称，一、协议有效：双方签订的《房屋买卖协议》是一种合同行为，其效力的认定应基于《合同法》的相关规定，是双方当事人真实意思表示，并按照约定已实际履行合同义务，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同。二、关于原告诉讼书中的事实与理由不接受，不认可：（一）原告诉请中称涉案房屋是与其家庭成员共同安置所得的一套房屋，跟当初签约合同说法不一致。事实是：原被告双方曾是同单位同事关系，1999年原告多次找到被告，称自己经营的汽修厂急需投资购进设备，强烈要求被告购买其名下的这套房屋，原告提交法庭的拆迁安置分房公证书上的签名证明了这一事实，准确说应该是其安置所得的多套房屋中的其中一套归属于原告王文泉的房屋，此房屋与家庭其他成员没有无关。（二）关于原告称支付首期房款后入住，至今尚未付清全部房款，关于这一模糊概念的答辩事实是：在原告王文泉自愿将其名下的xx，以每平方米900元价格（含产权价格）出售给被告人，因被告担心购买私人房屋留有后患，原告承诺绝对不会反悔，并提出房款可分期付清，先行支付4万元，房屋支配及收益归被告（胡宪实）所有，并承诺待产权证过户至被告名下付清余款，在众人见证下，共同约定了此项条款，是双方当事人真实意思表现，被告是按照合同约定履行义务，并非其他理由导致原告所说的至今尚未付清房款的说法。（三）原告主张的被告购买的房屋是变相买卖农村宅基地，非本集体经济组织成员无权取得的说法不属实，无法可依。事实是：根据被告证据，由山东省、市、区级政府关于七里河村土地收归国有、农户口转为城镇居民的相关批复文件来看，涉案房屋所在地于1995年已被征收为国有土地，原告王文泉的农民身份已转为城镇居民。综上可见，本涉案房屋买卖合同的签订时间是在1999年12月份，也就是说此房屋所在地的土地性质早已转变为国有土地，且原告王文泉的身份也早已由农民转为城镇居民，按照以上的强制性法律法规规定，本案原告王文泉以变相买卖农村宅基地和非本集体经济组织成员无权取得为由的诉讼请求纯属捏造事实，隐瞒真相，根本无凭无据，简直就是个荒唐的诉讼，人民法院应依法驳回原告诉讼请求，并承担全部诉讼费用。三、违背诚实信用原则，根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同自成立时生效，当事人双方行使权利，履行义务，应遵循诚实信用原则。四、关于恶意诉讼：被告认为原告王文泉的诉请捏造虚假理由，隐瞒事实真相，根本无法可依，多年来通过无理诉讼方式多次起诉，之前两次起诉都经庭审后无法胜诉，原告以补充新证据为由撤诉，但每次起诉并没有新的证据。综上所述，被告认为原、被告间签订的《房屋买卖协议》为有效合同，应受法律保护，被告坚信法官完全能够代表社会公众的正确理解和判断，公证公平的依法处理本案。 原告王文泉向本院提交以下证据：房产买卖协议书、公证书。被告胡宪实提交以下证据：山东省人民政府关于将济南市历城区洪楼镇七里河村土地农民的农村户口转为城镇居民户口的批复文件、济南市历城区人民政府关于同意七里河村村委会改建七里河居委会的批复、济南市人民政府关于历城区洪楼镇七里河村土地农民办理农业户口转非农业户口有关问题的通知、收到条。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据原被告的当庭陈述及上述证据，本院认定以下事实： 1991年10月22日，济南市历城区洪家楼镇七里河居民委员会进行旧村改造拆迁安置分房抽签大会，王文泉抽得本人安置的住宅楼房号为xx。 1999年12月4日，王文泉（甲方）、胡献实（乙方）签订房屋买卖协议书，协议约定：兹有历城区洪楼镇七里河村村民王文泉（以下简称甲方）自愿将私有房产xx两室一厅，建筑面积约80余平方米，以每平方米900元价格（包括产权）出售给济南燕山水泥厂职工胡献实（以下简称乙方），出售价格经协商共计人民币75000元。双方同意成交并达成以下协议：第一，因甲方产权未到位，不能及时转到乙方名下，采取分期付款方式，第一期预付4万元，其余部分房款待产权转入乙方名下后付清；第二，首期付款后房产支配权归乙方所有，所收益部分归乙方所有；第三，自协议生效起至产权转至乙方名下止，双方如有反悔，违约方赔偿对方损失1万元。就此协议，望双方共同遵守。生效期1999年12月4日。甲方王文泉及甲方证明人张红兵签字予以确认，乙方胡献实及乙方证明人郭广建签字予以确认。同日，胡献实支付房款4万元，王文泉出具收到条，胡宪实居住涉案房屋至今，剩余购房款35000元因双方未办理产权转移登记一直未付。合同中胡献实即本案被告胡宪实。王文泉以胡宪实系非本集体经济组织成员为由要求确认合同无效、返还涉案房屋，并于2018年5月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理。 另查明，原、被告均认可涉案房屋楼号从3号楼变更为13号楼，最终变更为14号楼。1995年1月10日，山东省人民政府鲁证字[1995]3号《山东省人民政府关于将济南市历城区洪楼镇七里河村无地农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》中载明：经研究，同意将济南市历城区洪楼镇七里河村1905人的农村户口转为城镇居民户口……对现有土地要登记造册，由历城区土地管理部门代政府收归国有，统一管理，国家、集体建设需要用地时，按国家有关规定依法办理有偿划拨土地审批手续。1995年1月20日，济南市人民政府济政字[1995]4号《济南市人民政府关于历城区洪楼镇七里河村无地农民办理农业户口转非农业户口有关问题的通知》中载明，同意历城区洪楼镇七里河村1905人，由农业户口转为非农业户口。1996年3月19日，济南市历城区人民政府文件济历城政发[1996]13号载明：同意七里河村委会改建七里河居委会。 本院认为，涉案房屋系拆迁安置房屋。原告王文泉主张涉案房屋系其与家庭成员共同安置所得，对涉案房屋的买卖实质上是变相买卖农村宅基地，被告作为非集体经济组织成员无权取得，双方的房屋买卖合同应属无效。经查，根据《山东省人民政府关于将济南市历城区洪楼镇七里河村无地农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》（鲁证字[1995]**）、《济南市人民政府关于历城区洪楼镇七里河村无地农民办理农业户口转非农业户口有关问题的通知》济政字[1995]**和《关于同意七里河村委会改建为七里河居委会的批复》（济历城政发[1996]13）文件，涉案房屋土地性质转变为国有土地，原告王文泉的农村村民身份转变为城市居民，七里河村委会改建为七里河居委会，涉案房屋的所在区域由农村变为城市。原、被告双方在签订房屋买卖协议书时，原告已不具备村民身份，涉案房屋所在土地性质变更为国有土地，故原告王文泉以被告非本村集体经济组织成员购买农民集体土地上房屋为由主张合同无效并要求被告胡宪实返还涉案房屋，无事实和法律依据，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王文泉的全部诉讼请求。 案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告王文泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨华 二〇一八年十二月十日 书记员  张盟