广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初15155号原告（反诉被告）：陈焕章，女，1975年6月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告（反诉原告）：佛山信基百年置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：张伟新。委托诉讼代理人：邓钜章，被告公司员工。原告陈焕章诉被告佛山信基百年置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出（2018）粤0605民初15155号民事裁定予以驳回，被告未提起上诉。诉讼中，被告提起反诉，经审查本院决定受理并与本诉合并审理，后本案依法适用简易程序，于同年11月15日、12月7日公开开庭进行了审理，原告陈焕章、被告的委托诉讼代理人邓钜章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付以购房款总价550000元为本金自2017年5月31日起至2017年12月22日止按日万分之四标准计算的逾期交房违约金45320元，及自2018年1月1日起至被告实际支付逾期交房违约金之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号为20161025046802，以下简称涉讼合同），约定被告应在2017年5月30日前向原告交付房屋，否则需向原告支付逾期交房的违约金。现被告已经逾期交楼，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告需自约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止按日计付违约金。2017年1月27日，原告向被告支付首期购房款280000元，余款270000元办理银行按揭。2016年10月25日，原告与被告签订《补充协议》，但该补充协议未经房地产交易登记机构办理备案确认手续不具备法律效力，应视为无效协议。2017年12月22日，被告向原告发出收楼通知，并单方面根据补充协议计算逾期交房违约金，要求原告签署确认，原告认为解决方法不合理，与被告交涉均无果，为维护权益，原告提起本案诉讼。补充：被告于2017年12月22日通知原告收楼，原告主张利息自2018年1月1日起算。被告辩称，第一，被告认为原告主张的违约金计算方式应以日万分之一作为标准，按原告实际支付的房款作为本金计算，理由如下：根据双方签订的补充协议第五条第十点约定，被告逾期交房250个工作日之内的，按照原告已付的房款按日万分之一计算违约金，同时，原告存在延期付款的情况，截至原告收楼之日尚未付清所有购房款，具体付款情况详见被告举证的证据2房款支付情况及违约金明细表打印件。第二，被告认为原告主张的违约金过高，按照涉讼房屋的使用性质及所处区域同期房屋租金计算，原告的损失实际远低于其诉请的违约金，因此被告请求法院对原告主张的违约金予以调整。第三，被告认为原告主张的利息没有合同及法律依据，请法院予以驳回。第四，在本案中原告存在迟延交付购房款的事实，应按照合同约定向被告支付违约金3411元，该部分违约金应在原告主张的逾期交房违约金中予以扣除。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付延期付款违约金，包括以270000元为本金按日万分之二标准计算的2016年11月25日至2017年1月18日的按揭款违约金2916元，以4914元为本金按日万分之二标准分别计算的2016年11月15日至2016年11月21日的首期款逾期付款违约金5.9元、2017年10月15日至2017年10月16日的首期款逾期付款违约金0.98元、2018年4月15日至2018年4月17日的首期款逾期付款违约金1.96元，合共2924.84元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年10月25日，原告与被告签订涉讼合同及补充协议，约定原告以550000元向被告购买位于佛山市南海区*****号房，原告应向被告支付280000元首期款，余款270000元房款通过按揭方式于2016年11月25日前支付，但因原告资金不足，其向被告以《承诺书》的方式申请将其中17万元首付款，以分期计息的方式向被告支付。签订上述合同后，直至2017年1月18日，原告才通过按揭方式向被告支付尾款，逾期付款时间为54天。此外，原告在分期向被告支付首期款过程中出现三次逾期付款的情况，分别是2016年11月逾期6天、2017年10月逾期1天、2018年4月逾期2天。根据涉讼合同第八条约定，原告逾期支付按揭款应按日万分之二的标准向被告支付违约金2916元，按日万分之二的标准计付逾期支付首付款的违约金。原告针对被告反诉辩称，第一，不同意支付被告主张的按揭款违约金，按照涉讼合同第七条约定，按揭款的付款方式应于2016年11月25日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，并非按揭款支付时间为2016年11月25日。而且银行的按揭款到账时间为2017年1月18日，属于合理范围内的支付时间，故原告认为无需支付按揭款违约金。第二，同意支付首期款逾期付款违约金，对被告主张的违约金计算标准无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告出示承诺书为原件，被告虽有异议，但对承诺书中被告的公章真实性未提出异议，本院对该承诺书真实性予以认定。本院综合采信的证据及当事人陈述，认定如下事实：2016年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161025046802），约定被告将涉讼房屋以总价550000元售予原告；签约前原告已向被告支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，原告应于预售合同网上签订之日起3日内支付280000元，余款270000元应于2016年11月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；原告逾期付款在90日内，应按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超90日且被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之四的违约金；被告应于2017年5月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用；涉讼房屋达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；原告未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或被告书面通知的最后交付期限届满（以日期较前者为准）即视为交付；除不可抗力外，被告逾期交付在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。同日，原、被告还签订《补充协议》，对上述《商品房买卖合同（预售）》补充约定：（第五条第10款）被告未按照合同第十一条约定的时间将商品房交付原告的，逾期在250个工作日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过250个工作日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之二的违约金。同日，原告还签署声明，该声明补充协议中针对买卖合同部分内容作出的变更调整条款不属于不合理减轻/免除被告责任的条款，也不属于不合理加重原告责任/排除原告主要权利的条款，原告已充分理解买卖合同及补充协议条款的含义及其对自身权益的影响且无异议，自愿签署买卖合同及补充协议并严格遵守执行。同日，原、被告还签订《承诺书》，约定：原告为购买涉讼房屋就首期余款110000元向被告申请2年分期支付并按年利率3.6%支付利息，原告承诺在2016年11月15日至2018年10月15日分24期连本带息偿还117920元，每期偿还4914元，每期还款的日期在每个月15日前；如原告逾期还款的，自任何一期还款截止日次日起满一个月，则每日按借款总额的万分之五向被告支付违约金，若任何一期逾期还款满两个月，则每日按借款总额的万分之十向被告支付违约金，若任何一期逾期还款满三个月，则每日按借款总额的万分之二十向被告支付违约金，若任何一期逾期还款超过三个月的，则被告有权解除合同及无条件收回涉讼房屋，原告支付的定金不予退还，且被告有权从原告已交纳的房款中扣除原告未能及时偿还的借款、利息及相应违约金；如原告逾期还清款项的，被告有权顺延办理房屋交付手续。2017年1月4日，原告与广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行签订《楼宇按揭合同》，原告申请按揭贷款270000。2017年10月24日，涉讼房屋所在信基广场3号楼取得竣工验收备案表。2017年12月15日，被告向原告邮寄《信基广场交楼通知书》，该邮件于同月16日妥投。另查明，截至庭审辩论终结之时，原告均有依照《承诺书》的约定履行各期的还款义务。2018年8月14日，原告提起本案诉讼。原、被告均确认，被告通知原告于2017年12月22日收楼。原、被告均同意若经法院审理查明原告须向被告支付延期付款违约金或被告须向原告支付逾期交房违约金，则违约金可以相互抵扣。被告确认原告于2018年10月15日已付清全部购房款。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的涉讼合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同约定，被告应于2017年5月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用，但被告于2017年12月15日才邮寄《信基广场交楼通知书》通知原告于2017年12月22日交付涉讼房屋，故被告已经构成逾期交楼，原告主张逾期交楼违约金符合双方约定，本院予以采纳。虽被告辩称，根据补充协议约定被告逾期在250个工作日之内的，合同继续履行，违约金应以已付房价款为本金按日万分之一计算，但该补充协议是被告提供的格式合同条款，该补充协议并未对原告逾期支付购房款等违约行为也作对等约定，结合涉讼合同的约定，两者对原、被告违约责任作出明显不对等约定，单方面减轻了被告的违约责任，故补充协议的上述条款明显存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，依法应为无效条款。因此，原告诉请被告按日计算向被告支付全部房价款万分之四的违约金符合双方约定，理据充分，本院予以采纳；被告的相关抗辩理据不足，本院不予采纳。因涉讼合同约定逾期交付的起止时间为约定交付时间的次日至实际交付之日止，原、被告均确认被告通知原告2017年12月22日收楼，原告亦主张违约金计至2017年12月22日，故被告应向原告支付从2017年5月31日起至2017年12月22日止按日万分之四标准计算的违约金45320元（550000元×0.0004×205天）。原告主张被告支付以逾期交房违约金为本金计算利息，本院认为原告请求的逾期交房违约金实为因被告逾期交房行为承担违约责任，原告主张的资金占用利息损失已纳入上述违约责任的考量范畴，原告无证据证明其实际损失超出违约金范围，原告损失已经得到填补，如重复支持，相对于原告的损失过高，故原告主张被告支付利息依据不足，本院不予支持。关于被告主张原告支付逾期付款违约金，包括按揭款及首期款逾期付款违约金。原告同意支付被告主张的首期款逾期付款违约金8.84元（5.9元+0.98元+1.96元），本院予以照准。关于按揭款逾期付款违约金，涉讼合同约定，房款270000元，原告应于2016年11月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。双方于2016年10月25日签订涉讼合同，原告于2017年1月4日与银行签订按揭贷款合同，被告确认于同月18日收到按揭贷款，可见原告从申请按揭贷款至银行发放贷款的时间即2016年10月25日至2017年1月18日，不足3个月的时间，属于在合理的期限范围内，且被告并未举证证明原告未在2016年11月25日前申请办理银行按揭手续，原告亦无法控制银行审批流程及时间。综上，被告主张原告支付按揭款逾期付款违约金没有事实和合同依据，本院不予支持。原告和被告均同意若经法院审理查明原告须向被告支付逾期付款违约金或被告须向原告支付逾期交房违约金，则违约金可以相互抵扣；经核算，被告尚需向原告支付逾期交房违约金45311.16元（45320元-8.84元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、佛山信基百年置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45311.16元予原告陈焕章；二、驳回陈焕章其他诉讼请求；三、驳回佛山信基百年置业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费962.7元，减半收取计481.35元（陈焕章已预交），由陈焕章负担14.85元，佛山信基百年置业有限公司负担466.5元并应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。本案反诉受理费25元（佛山信基百年置业有限公司已预交），由佛山信基百年置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年十二月二十一日书记员  李 慧