福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0205民初744号 原告:厦门东芳物业管理有限公司，住所地福建省厦门市金鸡亭东芳山庄，统一社会信用代码9135020061201119X1。 法定代表人：许文悌，董事长。 委托诉讼代理人：钱毅容，福建远大联盟律师事务所律师。 被告:裕泰发展公司（英文名称：YUETAIDEVELOPMENTCOMPANY），住所地香港特别行政区医院道18号荣华阁18楼A室，登记证号码16032102-000-08-14-0。 代表人：张景源。 委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 原告厦门东芳物业管理有限公司（下称东芳物业公司）与被告裕泰发展公司（裕泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东芳物业公司的委托诉讼代理人钱毅容及被告裕泰公司的委托诉讼代理人吴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东芳物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令裕泰公司向东芳物业公司支付2012年10月至2016年12月期间尚欠的物业服务管理费222,032.2元（人民币，下同）、公共维修金25,605.3元、公摊电费3,733.2元、垃圾处理费969元，共计252,339.7元；二、判令裕泰公司向东芳物业公司支付逾期付款违约金（以欠费总额252,339.7元为基数，按日0.3%，自2016年9月8日起计算至实际全部付清之日止）。事实和理由：自2010年1月至今，裕泰公司接受东芳物业公司业主委员会委托，持续为东芳山庄小区提供物业管理服务，并依约履行了合同义务。根据合同约定，东芳物业公司有权收取相应的物业服务管理费、公共维修金、公摊电费等费用，业主违约未缴纳的，按日加收0.3%的违约金。裕泰公司系东芳山庄小区24、26、27、35、37、70、76号共计七套别墅（下称案涉别墅）的业主。虽经东方物业公司多次催缴，裕泰公司至今仍拖延缴纳2012年10月至2016年12月期间的各项物业服务管理费、公共维修金等共计252,339.7元。裕泰公司的拖欠行为严重损害了东芳物业公司的利益，为维护自身合同权益，东芳物业公司提起如上诉讼请求。 裕泰公司辩称，一、东芳物业公司主张裕泰公司缴纳物业管理费及公共维修金等没有任何的事实和法律依据。案涉别墅至今没有人居住，裕泰公司未居住在案涉的小区。东芳物业公司于2011年切断了案涉别墅的入户水管，裕泰公司根本无法进行居住和使用或进行出租，裕泰公司就此保留追究东芳物业公司的权利。此外，东芳物业公司从未向裕泰公司告知每栋别墅的物业管理费和公共维修金的具体计算方式和金额。二、东芳物业公司要求裕泰公司支付该期间的公摊电费没有任何的事实和法律依据。东芳物业公司未向裕泰公司公示过2012年10月至2016年12月期间的公摊电量及电费缴费情况；东芳物业公司在本案中只提供了一张出具日期为2012年11月份的公摊电费的计算方式，其未能举证2012年10月至2016年12月的公摊电量及电费缴费情况。三、东芳物业公司主张的缴交费用的期间是2012年10月至2016年12月，其除了提起本案的诉讼，至今未向裕泰公司进行过任何的催讨。因此东芳物业公司的所有诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，应予驳回。东芳物业公司主张通过邮件催讨费用，但是其举证的两次律师函所发送的主体均不是裕泰公司，裕泰公司亦从未收到相关律师函，不构成诉讼时效的中断。东芳物业公司在裕泰公司未缴纳物业管理费时就知道自己的权利受到侵害，其主张不清楚自己的权利未受害侵害没有事实和法律依据。根据最高人民法院民一庭的意见，诉讼时效在2017年10月1日前届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故东芳物业公司要求裕泰公司支付各项费用已经超过了法律规定的诉讼时效。四、如前所述，东芳物业公司的诉求请求已经超过法律规定的诉讼时效，其要求裕泰公司支付违约金没有事实和法律依据。此外，根据物业服务合同的约定，只有在东芳物业公司再次催讨业主不予缴纳的前提下，东芳物业公司方可按政府规定加收0.3%的滞纳违约金；但是在2012年10月至2016年12月期间，政府部门没有关于加收滞纳金的规定，且东芳物业公司也从未向裕泰公司催讨费用，裕泰公司也不存在经催讨仍逾期缴纳的情形。因此，东芳物业公司要求裕泰公司支付逾期付款滞纳金缺乏事实与法律依据。五、根据物业服务合同的约定，东芳物业公司需要将财务明细、公共维修金的情况每半年公布一次，且对道路地面要保持清洁，地面无杂物；但是其并非履行上述义务，案涉别墅门前到处是垃圾、车辆乱停放。此外东芳物业公司还切断了案涉别墅产的入户水管，在裕泰公司要求给予解释和处理的情况下，东芳物业公司至今未对该问题进行解释和处理。东芳物业公司在管理中存在诸多的问题，没有达到合同约定的服务质量和服务标准。六、东芳物业公司主张的滞纳金标准过高，具体由法院认定。 本院经审理认定事实如下： 一、裕泰公司系东芳山庄小区24、26、27、35、37、70、76号共计七套别墅（即案涉别墅）的登记产权人。该七套别墅的建筑面积分别为409.94平方米、409.94平方米、434.75平方米、416.84平方米、383.76平方米、402.9平方米、340.18平方米。 二、2009年12月31日，东芳物业公司与厦门东芳山庄业主委员会就委托东芳物业公司实行厦门东芳山庄住宅区物业服务管理事宜签订《物业服务管理合同》，约定：1.东芳物业公司代收代缴小区公共、公用的水电费和政府规定代收缴的项目费；2.东芳物业公司按建筑面积和以下标准向业主或物业使用人收取物业服务管理费和房屋维修金，其中物业服务管理费的收费标准为别墅每月每平方米1.50元，房屋公共维修金为每月每平方米0.20元；3.住宅区公摊电费按住户的建筑面积分摊，住宅楼道公摊电费按梯位的住户数分摊楼道灯和防盗门用电；4.房屋公共维修金由东芳物业公司负责代收代存；5.业主或物业使用人不按规定时间交纳物业管理服务费、水电费、房屋公共维修金等费用的，物业管理处再次通知其缴纳，若再逾期不缴纳，可按政府规定按日加收0.3%的滞纳违约金；6.委托管理期限暂定为二年，自2010年1月1日零时起至2011年12月31日24时止。合同到期后，延续执行至2014年12月31日。 2013年7月25日，业主委员会与东芳物业公司向东芳山庄全体业主公示《东芳山庄第四届第三次业主大会关于上调东芳山庄物业管理费表决结果公示》，主要内容有：“根据《厦门市物业管理若干规定》第十五条规定，此次《关于上调东芳山庄物业管理费表决》经业主大会表决通过。从2013年8月1日起东芳山庄物业管理费标准按新标准（别墅：1.8元/㎡.月……）执行”。 2014年12月31日，东芳物业公司与业主委员会就续聘东芳物业公司为东芳山庄物业管理企业事宜签订《东芳山庄物业服务合同》，约定委托管理期限自2015年1月1日零时起至2015年12月31日24时止，若双方没有利益冲突或业主大会没有改聘意愿，本合同主体可延续执行至第五届业主委员会任期满为止。 三、东芳物业公司提交《律师函》两份，拟证明其分别于2016年8月30日、2016年9月5日向裕泰公司催讨拖欠的2012年10月至2016年7月期间的物业管理费、公共维修金、公摊电费、垃圾处理费等。裕泰公司质证称，上述《律师函》的收件人分别为张杏元及厦门裕泰房地产开发有限公司，并非裕泰公司；且上述函件的寄送地址均非裕泰公司的地址。庭审时，裕泰公司陈述从未收到相关的催缴通知。 四、东芳物业公司提交案件受理通知书、调查令等，拟证明其直至2017年1月18日通过法院调查令向房管局查询后方知令其权利受损的义务人系裕泰公司。裕泰公司质证称该组证据真实性无异议，可以证明东芳物业公司存在管理失职，亦可以证明东芳物业公司从未向裕泰公司告知或催讨案涉别墅的相关费用。 五、2014年5月6日，裕泰公司发函东芳物业公司，称其系案涉别墅的所有权人，要求后者就案涉别墅切断供水事宜的事由及处理意见进行反馈。该函件右下方有手书“收悉，及时转呈东芳山庄业委会”的字样，并盖有东芳物业公司的公章。东芳物业公司对该证据真实性无异议，但质证称因裕泰公司未缴纳公维金，小区业委会在进行小区管网改造时未给其接入水管，此事与东芳物业公司无关。 六、裕泰公司提交照片，拟证明东方山庄小区道路地面垃圾成堆，车辆到处停放，东芳物业公司未尽合同约定的服务标准和质量。东芳物业公司对该组证据真实性不予认可，无法看出裕泰公司主张的管理问题。 七、东芳物业公司提交裕泰公司欠费清单、公摊电费计算表、公摊电费缴交凭证等证据，拟证明裕泰公司的欠费明细及总额。其中，裕泰公司欠费清单列明了案涉别墅于2012年10月至2016年12月期间拖欠的物业管理费、公维金、垃圾费、公摊电费等四项费用的计算标准及具体数额。根据案涉别墅的面积及收费标准，裕泰公司共拖欠物业管理费222,032.2元、公维金25605.3元、垃圾费969元、公摊电费3,733.2元，总计252,339.7元。 庭审中，裕泰公司确认：对于东芳物业公司主张的物业管理费的计算方式无意见，垃圾处理费无意见，公维金若是根据合同计算的，则无异议，公摊电费计算方式由法院认定。 针对公摊电费，东芳物业公司主张的计算方式为：每月公共照明电费总额/小区总建筑面积×每户建筑面积得出，其中每月照明总额是从电业局总表下设的分表中抄录。庭审中，本院询问抄表数据有无业委会或业委会指定的人确认，东芳物业公司称庭后核实。但在本院给予的期限内，东芳物业公司并未提交相关证据。裕泰公司对该项费用质证称：东芳物业公司提交的电力局支付款项的凭证，无法确定与本案小区有关，且金额是总金额，未区分原告主张的四种情况的电费金额，故该组证据无法区分公摊电费缴交的金额。 以上事实，有东芳物业公司提交的《物业服务管理合同》、业主委员会出具的《证明》、《东芳山庄物业服务合同》、《东芳山庄第三届业主委员会第十次会议纪要》、《东芳山庄第四届第三次业主大会关于上调东芳山庄物业管理费表决结果公示》、《东芳山庄小区电费公摊情况及明细》、律师函及EMS快递单、裕泰公司欠费清单、公摊电费计算表、公摊电费缴交凭证、案件受理通知书、调查令，裕泰公司提交的函及照片等及庭审笔录为证，本院予以确认。 本院认为，东芳物业公司系台商投资企业，讼争合同履行地为厦门市，故本案属福建省厦门市中级人民法院指定本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。 本案中，东芳物业公司与东方山庄业主委员会签订的《物业服务管理合同》及《东芳山庄物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，内容和形式均不违反法律强制性规定，合法有效。东方山庄业主委员会与东芳物业公司签订的物业服务合同适用于东芳山庄小区的全体业主，包括案涉别墅的业主裕泰公司。东芳物业公司履行了管理服务职责，裕泰公司是物业管理服务的直接受益人，且其所举证据并不足以证明东芳物业公司提供的物业服务未达到合同约定的服务质量和服务标准，故裕泰公司应按合同约定交纳物业服务管理费等相关费用。裕泰公司对东芳物业公司主张的物业管理费计算标准无异议，故东芳物业公司主张裕泰公司支付2012年10月至2016年12月期间物业费222,032.2元于法有据，应予支持。裕泰公司关于其并未入住案涉别墅及东芳物业公司未尽管理义务的抗辩理由，并无事实与法律依据，不予采纳。此外，裕泰公司抗辩称东芳物业公司从未向其催讨物业管理费，故相关债权已过诉讼时效。对此，本院认为，讼争物业服务合同并未就物业管理费的缴交时间进行约定，东芳物业公司有权随时要求裕泰公司履行，相应债权的诉讼时效应自东芳物业公司要求裕泰公司履行债务的宽限期届满之日起算。现有证据表明东芳物业公司在本案起诉前并未向裕泰公司催讨物业管理费，裕泰公司亦否认此前有收到东芳物业公司关于物业管理费的催讨通知。故东芳物业公司的相应诉讼请求并未超过诉讼时效。关于垃圾处理费，根据《厦门市城市生活垃圾处理费征收使用暂行办法》规定，垃圾处理费由物业管理公司代征，常住人口每户每月征收3元，裕泰公司对该项费用的亦无异议；故东芳物业公司要求裕泰公司缴交2012年10月至2016年12月期间的垃圾处理费969元应予支持。关于公维金，东芳物业公司收取的公共维修金属于代收性质，裕泰公司未缴交该部分费用造成其他业主损失，故东芳物业公司要求裕泰公司缴交2012年10月至2014年8月期间的公共维修金25,605.3元应予支持。关于公摊电费，东芳物业公司提交的公摊电费计算表系其单方制作，其中的每月照明数据系东芳物业公司自行抄录，并无业主或业主委员会的确认。故东芳物业公司据此主张裕泰公司承担公摊电费3,733.2元，证据不足，不予采信，相应诉讼请求不予支持。关于逾期付款违约金，东芳物业公司依据讼争物业服务合同约定的“……物业管理处再次通知其缴纳，若再逾期不缴纳，可按政府规定按日加收0.3%的滞纳违约金”主张裕泰公司支付自2016年9月8日起的逾期付款违约金，但东芳物业公司前后两次催缴讼争债权的对象均非裕泰公司，其直至起诉才第一次向裕泰公司催收讼争债权，故该违约金条款的适用条件并未成就，东芳物业公司的该项请求于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、裕泰发展公司于本判决生效之日起十日内支付厦门东芳物业管理有限公司物业服务管理222,032.2元、公共维修金25,605.3元、垃圾处理费969元，共计248,606.5元。 二、驳回厦门东芳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5,085元，适用简易程序减半收取2,542.5元，由厦门东芳物业管理有限公司负担42.5元，由裕泰发展公司负担2500元。 如裕泰发展公司未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，厦门东芳物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，裕泰发展公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈进杰 二〇一八年十二月十九日 法官助理张玲玲 代书记员 蔡鸿嘉 附本裁定适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。