广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初38583号原告：联强电子（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区沙嘴工业村126栋，统一社会信用代码91440300618839828B。法定代表人：董志鸿，该司董事长。委托代理人：刘永辉，男，汉族，1967年6月15日出生，身份住址广东省丰顺县，该司员工。委托代理人：邱全峰，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被告：邝烈全，男，汉族，1963年8月28日出生，身份住址广东省深圳市。委托代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。上列原告联强电子（深圳）有限公司诉被告邝烈全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理后，依法由本院审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、叶钧如组成合议庭适用普通程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘永辉、邱全峰、被告委托代理人王云彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2009年11月签署《租赁合同补充协议》，约定由被告承租原告转租的金地工业区金地美食街x栋房产，签署协议到期之后，双方于2015年5月签订《房屋租赁展期合同》，合同对于租金、合同终止条件等做出详细约定。原告认为被告未经原告同意擅自转租、改建、加建造成房屋安全以及消防隐患，且被告还存在拖欠租金以及收到原告发出的通知后没有按照约定清空并退回租赁房产，存在根本违约行为，因此原告要求解除合同并要求被告承担相应法律责任。请求法院判令：1、被告支付5个月租金17.5万元；2、被告擅自改建造成的原告损失50万元；3、被告支付逾期付款违约金4.9万元；4、双方租赁合同解除；5、被告承担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求：第一项诉讼请求应为2018年4月份到2018年9月份，共计6个月的租金21万元；并明确第三项诉讼请求违约金按照双方补充协议的约定，截止到2018年9月30日的违约金合计为112175元，9月30日之后每个月的违约金为31500元，违约金计算至实际支付租金为止。被告辩称：1、2018年4月份开始，因原告到处张贴拆迁通知导致租户没办法正常经营，并造成了巨大的经济损失，尤其是今年8月2日开始，原告违法对租赁物进行停水、停电，更增加了租户的损失，这本应该是原告向被告赔偿的事实，而不是原告要求被告支付租金的问题；2、被告加建第四层达400余平方米这是事实，这是被告在租赁的装修期得到原告的同意进行加建的，是为了租户自住需要。因此，原告没有权利请求被告赔偿，更没有造成原告的损失。因此，原告要求赔偿损失50万缺乏事实和法律依据；3、关于是否解除租赁合同，涉案的房产已经在2018年10月14日凌晨12点到3点之间被原告强行拆除，也就是说本案已经不存在适租的租赁物，也就不存在是否解除的问题。作为法律程序是解除，如果判定解除就要履行，或者可以申请法院强制执行，目前不存在履行的对象，也就不存在这项诉讼请求。同时，因为原告的强行拆除，导致4个租户以及被告产生极大的经济损失，原告已经涉嫌故意损坏公私财物罪。请法院在查明事实后，中止本案的审理，裁定将该案移交公安机关立案侦查，以追究原告的刑事责任和维护被告以及案外人的财产权损失；4、原告强行拆迁并使用假的公安机关治安巡逻员的黑恶势力，公安机关没有及时立案侦查，据被告了解，所有租户已向省市纪委及监察委进行举报，举报沙头派出所作为黑恶势力保护伞的犯罪行为。金地集团的下属开发商新沙公司和金地工作站以及原告，究竟谁是强拆的人，在什么时间段强拆，上述强拆人对被告和其他的实际使用人进行怎样的补偿调解，和怎么处置实际使用人的财产安置，这些实际情况在金地工作站均有会议记录，因特殊原因被告的代理人没办法取得相关的材料，也请法院对2018年10月11日、14日的会议记录进行调取，才能详细了解相关的案件真相。请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于深圳市福田区沙嘴路与金地一路交接处金地工业区配餐中心项目的用地单位为金地（集团）股份有限公司（以下简称金地公司），上述项目栋数为x栋，层数为x层，建筑面积4913平方米。批准使用时间自2016年5月17日至2018年5月17日止。2009年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，协议约定每月房租、水电费、煤气费、物业费、有线电视费以及其它因乙方承租产生的费用支付日为当月5日前。超过前述时间甲方仍未收到租金，甲方有权采取停水电等措施，乙方应承担由此引起的全部后果；甲方已经明示甲方属于转租方，因此双方一致同意办理本合同及补充协议的备案手续。因为备案产生的费用以及因为房屋租赁产生的应当支付的其他税费，由双方按照相关规定各自承担应当缴纳的部分。双方在签署本合同时已经知悉双方租赁的标的为临时建筑，因此双方无权以此为由要求确认本合同及补充协议为无效合同。否则，双方均无权要求对方给予任何赔偿以及补偿。在本合同及补充协议租赁的期限届满时，未形成附和的装饰装修物，乙方在征求甲方书面同意之后可以拆除，因为拆除造成房屋损毁的，乙方应当恢复原状。已经形成附和的装饰装修物，乙方不得拆除、移动、搬迁，否则应当恢复原状并赔偿给甲方造成的损失。乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，金额为拖欠日乘以月租金的千分之五。乙方拖欠30日以上的，除支付前述违约金之外，甲方还可以按照本合同第十九条的约定处理。乙方租用租赁房屋的期限自2010年2月1日至2015年1月31日止，甲乙双方确认合同租期内租金为每平方米每月人民币20元，月租金总额人民币11480元，租赁合同每年向租赁部门办理备案登记手续。该合同并无第十九条条款。庭审中，双方确认涉案承租物业金地食街x栋属于金地工业区配餐中心项目，但原告出租给被告的物业为x层。双方并未签订租赁合同，而仅签订了补充协议，所以该第十九条是原准备签署而未签署的租赁合同中的条款。2015年5月1日，原告法定代表人董志鸿（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁展期合同》，合同约定甲乙双方于2009年11月1日签订的补充协议（以下简称《租赁合同》）已于2015年1月31日期满，双方同意对租赁合同展期事宜达成如下协议：《租赁合同》自本协议签订之日起变更为无固定期限的租赁方式。自本协议签订之日起，甲方在拆迁单位下发金地工业区拆迁通知或配餐中心整体拆迁情况下可提前一个月通知乙方终止《租赁合同》和本协议。乙方须于甲方发出终止通知后30日内搬离租赁物业，并将租赁物业返还给甲方。《租赁合同》和本协议因此而终止的，甲方对乙方不承担违约或赔偿责任，乙方因此发生的实际损失（包括但不限于人员遣散、装修、经营损失、搬迁费用等）及预期利益损失由乙方自行承担。拆迁单位对建筑物有装修装饰补偿由乙方所得，与甲方无关。展期期间的租金为每月人民币叁万伍仟元，其中叁万元现金支付和五仟元餐厅使用券。展期期间，乙方拖欠壹个月租金，或乙方拖欠租金累计达人民币35000元的，甲方可随时终止《租赁合同》和本协议：甲方基于本条约定终止《租赁合同》和本协议的，《租赁合同》和本协议于甲方发出终止通知之日起终止，乙方须于甲方发出终止通知后30日内搬离租赁物业，并将租赁物业返还给甲方。《租赁合同》和本协议基于本条约定而终止的，甲方对乙方不承担违约或赔偿责任，乙方因此发生的实际损失（包括但不限于人员遣散、装修、经营损失、搬迁费用等）及预期利益损失由乙方自行承担。展期期间，如发生租赁物业所在片区实施城市更新或政府征收等客观实际情况，视为《租赁合同》和本协议无法继续履行。自政府批准租赁物业所在片区城市更新单元计划（指租赁物业所在片区，经政府批准列入深圳市城市更新单元规划制定计划或深圳市城市更新单元计划）后或政府发出征收决定后，甲方可随时提前30天通知乙方终止本合同，本合同自甲方通知的终止日起终止。乙方必须在本合同终止后60日内搬离租赁物业并将租赁物业返还给甲方；《租赁合同》和本协议基于上述城市更新或政府征收等客观实际情况而终止的，甲乙双方互不承担违约或赔偿责任，甲乙各方因此发生的实际损失（包括但不限于人员遣散、装修、经营损失、搬迁费用等）及预期利益损失由甲乙各方自行承担。《租赁合同》和本协议终止后，乙方在本协议约定期限内拒不自行搬离的，视为乙方已在本协议约定期满后自动将租赁物业交还给甲方，并视为乙方自动放弃存放于租赁物业内的所有物品（包括但不限于财物、货物、设施、设备、工具等等）的所有权和处置权，甲方可自行处置且无须向乙方（承租方）说明或返还，乙方不得就此向甲方主张任何损失赔偿。展期期间，双方按照本协议约定执行，本协议未做约定的，按照《租赁合同》约定执行。本协议约定与《租赁合同》约定不一致的，以本协议约定为准。签订上述协议和合同后，被告将原告出租给被告的三层物业分租给案外人使用，并在天台上加建第四层。被告也未按照展期合同约定每月支付3万元租金及5000元餐券，而是每月直接支付租金35000元。在展期合同履行过程中，金地工业区纳入城市更新单元。2018年2月28日，深圳市福田区城市更新局向金地公司发出《关于拆除金地工业区配餐中心临时建筑的函》。函件载明金地公司建设的金地工业区配餐中心为临时建筑，根据深规土（2018）76号文件，金地工业区城市更新单元规划已经批准，该临时建筑所在用地属于在更新单元实施中应清退的国有未出让用地，且已纳入金地工业区城市更新单元拆除范围。要求金地公司于2018年4月30日前自行拆除上述用地上的临时建筑物，将该用地统筹纳入金地工业区城市更新单元一并实施改造并按程序移交给政府。被告主张更新局向金地公司出具上述函件后，原告2018年3月即已告知实际承租人涉案物业即将拆除并要求实际承租人搬离，导致实际承租人拒绝向被告支付租金，被告遂于2018年4月开始未向原告支付租金。因被告未能支付租金也未搬离涉案物业，2018年7月10日原告向金地公司发出《关于对金地食街x栋停水电事宜的申请书》，申请书载明原告与被告签订的展期合同约定被告拖欠租金一个月或者拆迁单位下发拆迁通知后，被告应当搬离物业并将租赁物业返还原告。目前被告逾期支付租金超过3个月，且原告2018年5月将相关拆除金地工业区配餐中心临时建筑的函已发送给被告，但被告不予理睬也没有支付租金。申请对金地食街x栋采取停水电措施。2018年7月11日，原告向被告发出《通知函》，通知函中称双方展期合同约定如果被告拖欠租金一个月或者拆迁单位下发拆迁通知后，原告可以终止合同，被告应搬离租赁物业并将租赁物业返还原告。目前被告逾期支付租金超过3个月，且原告2018年5月将相关拆除金地工业区配餐中心临时建筑函的通知已经发送给被告，但被告未能按期交付租金，现原告再次通知被告，双方租赁合同已经终止，要求被告按照合同约定立即支付全部租金并交回租赁房产。被告收到原告通知后，委托律师于2018年7月13日向原告发出《律师函》，函件中称原告在无任何理由的情况下，直接向被告的租户发出拆迁的通知函，影响承租方的正常经营，致使租户暂停向被告支付租金，被告迫于无奈也无法向原告支付租金，被告会说服承租人支付租金，然后被告将如数支付租金。但如果原告对涉案房产采取停水电的不法措施造成的一切经济损失，由原告承担全部责任。2018年7月14日，金地公司向被告发出《关于对金地食街x栋停水电的通知》，被告立即向金地公司及深圳市金地物业管理有限公司做出复函。称对于金地公司因政府收回金地配餐中心用地而提前解除房屋租赁合同表示理解，并愿意予以配合。但金地公司提前解除房屋租赁合同，必然给被告造成装修装饰损失以及停业损失等。在损失赔偿或补偿事宜协商一致后，被告愿意退出租赁场地。金地公司未就损失赔偿或补偿与被告进行任何沟通和协商就单方宣布强行停水停电，损失被告权益。2018年7月25日，被告向原告发函要求原告协助办理涉案物业索赔事宜的函。要求原告协助被告向金地公司就装修装饰进行索赔。2018年7月30日，被告及实际承租人若干向金地公司、金地物业公司以及原告共同发出《关于不得对金地食街x栋停水电的函》，重申了对损失进行赔偿或补偿的要求，并要求不得停水电。2018年8月2日，原告向金地物业公司发出函件，称2018年7月30日金地公司按照原告申请停止租赁房屋水电供应之时，遭到身份不明之人阻扰，但金地管理处怠于履行职责，放纵租客违法行为。当日原告与被告电话联系磋商被告搬离事宜，但被告有意拖延。金地物业公司应按照业主方的文件要求采取停水停电措施。收到上述函件后，金地物业公司于2018年8月2日停止对涉案场地的供水供电。但被告依然未搬离涉案物业。2018年9月10日，金地公司向原告发出《通知函》，要求原告最迟于2018年9月21日前自行向有关部门结清水电气、光纤、电话费等相关费用后腾空物业并交还金地公司，否则金地公司将自行收回房屋并清理，在清拆过程中造成的任何财产损失，该公司不负责。次日，原告向被告发出《通告》，称2018年9月10日收到业主方的通知。按照业主通知要求，通知被告于9月21日之前腾空物业并交回租赁房产。原告并将该通告粘贴在租赁物业的一至三层租户门口。2018年9月29日，金地公司向原告、金地工业区配餐中心所有房屋实际使用人和占用人发出《限期搬离和实施房屋拆除的通知》，告知原告、实际使用人和占用人于2018年10月5日前搬离金地工业区配餐中心，搬走所有所属物品。该公司将于2018年10月5日后择时对金地工业区配餐中心进行拆除。次日，原告向被告发出《限期搬离通知》，要求被告2018年10月5日前搬离。并将限期搬离通知与金地公司2018年9月29日发出的通知一并粘贴在涉案物业门口。双方确认，涉案物业于2018年10月14日拆除。原告主张系金地公司自行拆除，被告则主张是原告实施的拆除行为。之后，本院向原告释明，因临时建筑规划许可证的批准使用时间截至2018年5月17日止，原告是否就合同的效力问题变更诉讼请求。原告答复称，坚持原诉讼请求，不变更和增加其他诉讼请求。本院认为，原告与被告之间成立房屋租赁合同关系，原告诉请要求判决双方租赁合同解除，但原告向被告出租的涉案美食街x栋房产所在的金地工业区配餐中心临时建筑规划许可证注明该临时建筑的层数为两层，而涉案房产出租给被告时为3层建筑，即第三层建筑并未取得相关建筑许可证，也就是说原告与被告之间房屋租赁合同关系中超过上述建筑规划许可证允许建设的范围的部分为无效合同。并且上述临时建筑规划许可证的批准使用时间截至2018年5月17日止。该日之后并无核发机关批准能继续使用。该日之后双方之间形成的房屋租赁合同关系亦为无效合同。即便双方存在部分有效的房屋租赁合同关系，2018年5月17日之后，该合同也全部归于无效。原告诉请要求法院判令解除双方之间的房屋租赁合同关系，本院不予支持。合同虽部分无效，被告占用涉案房屋的租金（包括占有使用费）也理应予以支付。被告自2018年4月开始未能支付租金（占有使用费），原告据此有权要求被告支付2018年4月至2018年9月的租金（占有使用费）21万元。至于原告主张要求被告支付擅自改建造成的原告损失50万元。原告当庭确认该部分损失系因被告存在违法搭建而可能需要原告拆除，原告预估的费用。但原告在本案中并未提交任何证据证明该部分损失已实际发生且具体的损失金额，应就此承担举证不能的法律后果，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于逾期付款违约金问题，因合同为部分无效合同，原告亦未提交证据证明有效部分的面积，对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邝烈全应于本判决生效之日起十日内向原告联强电子（深圳）有限公司支付2018年4月至2018年9月租金（占有使用费）210000元；二、驳回原告联强电子（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11390元（已由原告预交），由原告负担8086元，由被告负担3304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年十二月二十九日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣