广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1124号 原告：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区金花茶大道**。统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁其龙，广西万益(防城港)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕小东，广西万益(防城港)律师事务所律师。 被告：瞿湘荣。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港分行，，住所地防城港市港口区友谊路**统一社会信用代码：914506028993607593。 负责人：彭正强，该分行行长。 委托诉讼代理人：周勇，该行职员。 原告防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称皇家公司）与被告瞿湘荣、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行（以下简称工行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁其龙、吕小东，第三人工行防城港分行的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。被告瞿湘荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皇家公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付原告解除合同的违约金78869元；3.被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；4.解除原告、被告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》；5.被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；6.被告偿还原告代为支付的贷款利息44201.63元（贷款利息计至《个人购房借款担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的数额为准，暂计至2018年3月）；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的铜锣湾项目3-23A06号商品房，总房款为394343元，其中首付款为118343元，余款276000元通过向银行按揭贷款支付。第三人按原告、被告和第三人签订的《个人购房借款担保合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，截至2018年3月，已拖欠月供款74040元，其中利息为44201.63元，第三人要求原告代被告偿还上述债务，在原告开立的保证金账户中扣除了被告应付的月供款，因此导致被告实际未按《商品房买卖合同》履行完付款义务。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第2条第（4）、第（5）款和第5条（4）款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，并有权要求被告按总房款的20%支付违约金78869元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和第三人签订的《个人购房借款担保合同》。《个人购房借款担保合同》解除后，剩余贷款本金由原告返还第三人，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、第三人应协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记。 被告瞿湘荣未作答辩。 第三人工行防城港分行述称，对原告的请求没有异议，但认为原、被告须偿清贷款本息后，其方可协助办理注销撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续、撤销房屋预告登记手续及注销预购商品房贷款抵押登记。 本院经审理认定事实如下：2013年4月15日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于防城港市行政中心区，房屋建筑面积为87.19平方米，每平方米单价为4522.8元，总价款为394343元，交房时间为2014年3月31日前。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第2条关于银行按揭贷款及付款方式约定，……（4）因买受人原因致使买受人未能获得银行按揭（公积金）贷款，买受人应在出卖人通知发出后七日内一次性付清全部房款或提交书面退房通知，否则出卖人可解除合同，并可将该房屋另行出卖，并扣除合同总房款的20%作为违约金，余款退回买受人。买受人选择退房的，按照本协议第7条处理；（5）买受人在获得银行按揭（公积金）贷款后，应按借款合同的约定如期足额归还借款本息。买受人未依约归还借款本息的其后果自负，而因此造成出卖人损失，应予以赔偿；第5条关于交付约定，……（4）买受人未按本协议第2条第（5）款履行完毕前，出卖人可以拒绝交付房屋。若该房屋尚未取得房产证，出卖人有权解除合同，将该房屋作另行出售，买受人已交款中扣除应付款项后的余款退回买受人。若该房屋已取得房产证明，则出卖人有权以自己名义将房屋出租，视为代买受人出租，以出租收益冲抵买受人应付款项，直至冲抵完毕方予以交付。该《商品房买卖合同》于2013年6月8日办理备案登记。 另查明，2013年5月21日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订了一份《个人购房借款∕担保合同》（合同编号A：房信购字防港分行2013年0693号），约定被告向第三人借款276000元购买防城港市行政中心区并将该商品房抵押给第三人；原告对上述借款承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书时免除保证责任；《个人购房借款∕担保合同》第二十八条扣收约定，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。 再查明，2013年7月2日，原、被告双方办理了《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。2013年7月2日，被告与第三人办理了商品房预抵押登记，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告。2018年3月28日，第三人作出《借款人逾期还贷说明》，载明：“截至2018年3月，借款人逾期未归还本息累计37个月，合计为74040元（贷款本金29838.37元，利息44201.63元），上述款项已由担保人原告代为偿还”。 本院认为，一、关于原告请求解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金、偿还代付按揭贷款利息的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，该《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据合同附件四《补充协议》第二条第（5）款、第五条第（4）款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告偿还原告代为支付的贷款利息。对原告请求解除《商品房买卖合同》及要求被告偿还原告代为支付的暂计至2018年3月的贷款利息44201.63元（贷款利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告实际代为支付的数额为准）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付解除合同的违约金的问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件并无关于被告未按期偿还银行借款本息而解除合同违约金的约定，故原告请求支付该项违约金缺乏事实和法理依据，本院不予支持。 二、关于原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》的问题。原告、被告与第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同规定的义务。因被告逾期偿还贷款本息，且原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》，本院予以支持。 三、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告和第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》解除后，原、被告和第三人各方应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记、注销预购商品房贷款抵押登记等手续。现原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记，被告、第三人协助办理注销预购商品房贷款抵押登记等手续，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告防城港皇家房地产开发有限公司与被告瞿湘荣签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告防城港皇家房地产开发有限公司与被告瞿湘荣、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行签订的《个人购房借款∕担保合同》（合同编号A：房信购字防港分行2013年0693号）； 三、被告瞿湘荣在本判决生效之日起十日内向原告防城港皇家房地产开发有限公司偿还代为支付的暂计于2018年3月的贷款利息44201.63元（贷款利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告防城港皇家房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）； 四、被告瞿湘荣在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港皇家房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续； 五、被告瞿湘荣、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港皇家房地产开发有限公司办理注销预购商品房贷款抵押登记手续； 六、驳回原告防城港皇家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费2761.41元，减半收取计1380.71元，由原告防城港皇家房地产开发有限公司承担884.82元，被告瞿湘荣承担495.89元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2761.41元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一八年十二月二十一日 法官助理  姚国荃 书 记 员  庞 剑