广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3116号上诉人（原审原告）：沈能排，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：刘萃，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：英德市和平广场资产管理有限公司。法定代表人：麦柏英。委托诉讼代理人：郭必坤，广东德众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：英德市和平房地产开发有限责任公司。法定代表人：黎寿兴。委托诉讼代理人：张帮练，广东清豪律师事务所律师。原审第三人：刘志辉，男，汉族，住广东省英德市。原审第三人：陆韶结，女，汉族，住广东省英德市。原审第三人：黎忠韶，男，汉族，住广东省英德市。上诉人沈能排因与被上诉人英德市和平广场资产管理有限公司（以下简称和平资产管理公司）、英德市和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平房地产公司）、原审第三人刘志辉、陆韶结、黎忠韶排除妨害纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈能排上诉请求：1、撤销原审判决，改判为被上诉人对侵占上诉人位于英德市英城镇和平中路东利民路南B501物业的面积的排除妨碍，将侵占的面积归还上诉人使用。2、判令本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决没有对上诉人提交的(2017)英德市不动产权第0012312号不动产权证证据以及电房占用该不动产权证登记面积的事实进行认定。上诉人提交自己作为权利人的(2017)英德市不动产权第0012312号不动产权证(简称不动产权证)作为证据，一审判决没有对不动产权证证据三性进行认定，也没有作为用于判案依据。该不动产权证是由物权登记政府部门出具的，是位于英德市英城镇和平中路东利民路南B501物业(简称涉案物业)产权证，是确认涉案物业物权权利人和面积的法律依据。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在没有任何证据证明该证登记内容有错误的情况下，该不动产权证是有效。应作为本案判决的重要依据，而一审法院在认定事实中完全没有对不动产权证进行陈述和认定。在庭审中二被上诉人都确认由被上诉人英德市和平房地产开发有限责任公司建造的以及现在由被上诉人英德市和平广场资产管理有限公司管理的电梯机房，是建造在不动产权证中附图页登记的房屋平面图上的部分面积之上。该电梯机房导致作为涉案物业权利人不能使用该部分面积，故涉案物业部分面积遭受侵占的事实是非常清楚明确的，该事实是本案最重要事实，但一审判决却没有对该事实进行查明。二、一审判决认为房屋产权是按房屋购买的现状确定，而不是按不动产权证登记为准，是适用法律错误。在一审判决第5页第二段6-8行中认为上诉人受让房屋是了解房屋现状，上诉人取得的房屋产权当然也不包括占用不动产权证登记涉案物业房屋部分面积的电梯机房。这个认定是完全违反了《物权法》的第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”即不动产的产权应以不动产权属证书为依据，而不是依据房屋现状确定。三、一审判决认为被上诉人和平房地产公司出售涉案房屋已向购买者充分说明房屋现状与产权证登记面积有差别的情况，该认定事实错误。首先，在本案中没有当事人提交了被上诉人和平房地产公司售涉案房屋已向购买者充分说明房屋现状与产权证登记面积有差别的情况的证据，一审法院仅仅依据由一审法院依职权增加的一个从没参加庭审的第三人出具的一份单方说明书，而该份说明书依据证据规则根本不能作为认定本案事实的证据，而一审法院却仅仅依据该说明书认定被上诉人和平房地产公司出售涉案房屋已向购买者充分说明房屋现状与产权证登记面积有差别的情况，是认定事实错误。其次，根据物权法第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”即如果被上诉人和平房地产公司认为涉案房屋产权证登记面积有差别情况应向政府不动产登记部门提出，对不动产产权进行更正，没有进行更正的，涉案房屋产权面积就应按不动产权证登记为准。再次，在一审庭审中第三人陆韶结确认，他们夫妇一直以来根本不知道涉案房屋现状与产权证登记面积有差别的情况。当时出卖涉案物业时，首先是将该物业的房产证给了沈能排看，而涉案物业的当时房产证登记房产面积与粤(2017)英德市不动产权第0012312号不动产权证书是一致的，都是112.91平方米，且没有存在任何瑕疵。双方看房时，第三人刘志辉和陆韶结夫妇只告诉沈能排涉案物业的隔壁是电梯机房，由于他们夫妇不知涉案房屋存在现状与产权证登记面积有差别的情况，所以也根本不可能告知上诉人该情况。故一审认定被上诉人和平房地产公司出售涉案房屋已向购买者充分说明房屋现状与产权证登记面积有差别的情况，该认定事实错误。四、原审判决认为被上诉人和平房地产公司不是在上诉人沈能排购买房子后才占用涉案物业面积改作它用，上诉人主张被上诉人非法占用其房屋面积，要求排除妨碍没有事实依据，是认定事实不清适用法律不当。l、被上诉人和平房地产公司在涉案房屋的产权证登记面积上建造电梯电房，是妨碍权利人上诉人沈能排使用其涉案房产部分面积的行为，对上诉人沈能排来说就是非法占用。电梯机房的建设需要进行报建，应在建筑的规划图中进行规划。本案在涉案物业建造的电梯电房没有提交任何进行规划和报建的证明。该电梯机房只是被上诉人和平房地产公司建成该栋建造并办理竣工后，为了其1-4楼的商铺便于出售，违法进行加建，是非法侵占涉案物业部分面积。2、被上诉人和平房地产公司无论何时占用涉案物业面积改作它用，只要上诉人成为涉案物业的权利人，根据《物权法》相关规定，上诉人有法律依据要求排除妨碍。五、被上诉人和平资产管理公司作为涉案物业管理人，其管理行为妨碍上诉人对涉案物业的部分面积使用，一审判决认为其不是排除妨碍的主体，适用法律错误。被上诉人和平广场资产管理有限公司庭审中确认侵占涉案物业部分面积的电房是由其管理，并收取管理费。被上诉人英德市和平广场资产管理有限公司作为不法侵占物的管理人，管理和使用侵占涉案物业的电梯机房以及涉案物业，亦是涉案物业的物业管理人，并从中得到利益，就有责任为涉案物业权利人排除妨碍。故作为涉案物业的管理人，被上诉人和平广场资产管理有限公司是排除妨碍主体。1、被上诉人和平房地产开发有限公司的电房的建设的确建设在上诉人涉案房产证的面积中，并有占有的行为。2、被上诉人没有任何证据证明对上诉人房屋所有权的面积合法占有。3、占有房屋的权属面积中的电房在竣工验收中不存在，是违法建筑。4、上诉人购买房屋时到现场看过，也看到房产证的面积，并不知道购买时电房占有房产证面积的位置。5、和平资产公司对电房及上诉人房屋具有管理的职责，作为管理人有职责对侵权排除妨害的义务。6、根据陆韶结陈述，在屋内建了墙后才将门口改过来的，原来是从机房进入房屋的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决理由违背宪法和物权法的基本精神，请贵院在二审中进一步查明事实，分清是非，依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人英德市和平广场资产管理有限公司书面答辩称：沈能排的一审诉求，不管是从房屋买卖合同的角度，或者是物权的角度看，都是既无事实依据也无法律依据，乏善可陈，故被一审法院依法驳回，实属理所当然，法所必然。为便于二审法院查明本案事实，答辩人针对被答辩人提起的上诉，再将一审的答辩观点重述如下:①从合同法上看A:沈能排是从刘志辉、陆韶结手中购买的房屋，基于合同的相对性原理，如果沈能排认为其所购买的房屋与产权证记载的房屋面积有差异而受到损害，那么，其应当找出卖者理论才对。沈能排的诉求违背了这一常情常理及合同法上的相对性原则，硬要把答辩人列为本案的被告，违背了日常生活经验法则和常情常理，故一审法院驳回其诉求，是正确的。B:从房屋买卖合同的交易习惯上看，对普通市民来说，购买房屋是一项重大的投资，必定是审慎而为的。而本案的事实是:沈能排与刘志辉、陆韶结是按套购买涉案房屋的。在购买之前，沈能排已对房屋的现状进行了审慎的察看，因为合符其心意才会购买。也就是说，房屋的面积、结构与价格都合符其心意，他才会与原屋主签订买卖合同。在这种情况下，其与原屋主所签订的合同是合法有效的，且已履行完毕。所以，其现在反悔，或者另行主张房屋现状之外的权利，是没有合同法上的依据。②从物权法上看，基于房屋买卖是一项重大的投资，沈能排必然在购买房屋之前已对房屋的现状进行了认真的察看，对房屋的实际面积、结构、价格都有审慎的了解，并合符其心意，才会出资购买。据此，沈能排对其欲购买的物权以及该物权是否有瑕疵是有充分了解的。物权法明确规定，原物权人可以在物上设定物的负担。而前手物权人一经设定物的负担并将这种物的负担告知给后手物权人，那么，在后手物权人取得物权后，这种物的负担同样对后手物权人具有约束力。本案中，涉案的房屋的流转过程是:英德市和平房地产开发有限公司→黎忠韶→刘志辉、陆韶结→沈能排。在这一系列产权变更的过程中，没有任何证据证明前手物权人对沈能排有物权瑕疵的隐瞒。从物权是否受损的角度上考量:沈能排的诉求也是应当予以驳回的。因为:涉案房屋其中的一间卧室，在大楼建设的过程中，是作了变更的。即一至四层的商场，在设计图纸之外，经建设部门和原设计单位的同意，在原有的两条电扶梯之外，增设了一条立式电梯，用于一至四层商场的货梯。而与这一变更相对应的是，在五层的B50l套房中，将其中一间房间切出约4㎡左右，用作商场的电梯机房。但B5Ol套房的开发商在办理产权证时对B5Ol房的面积未作修订，而是在出售该套房给第一手物权人黎忠韶时，说明了这一事实，并在价格给予优惠。显然，黎忠韶以优惠价购买并接受了该套房，他并不认为自己的物权受到了损害。黎忠韶在出售该套房屋时，也对刘志辉、陆韶结说明了这一情况，其购买该套房，也没有认为自己的物权受到了损害，也知道自己的物权有瑕疵。根据庭审查明的事实，在刘、陆二人将涉案的B501房出卖给沈能排时，沈能排不但实际察看了房屋，且出卖人也将上述情况告知了沈能排。显然，沈能排对其房屋是有充分了解的，对其物上负担也是知情的，并不存在所谓的物权受到损害的事实。③从侵权责任法的角度上看:即使不考虑合同法上的因素、不考虑物权法上的因素，单从侵权责任法的角度上看，沈能排的诉求也是应当予以驳回的。因为:假如沈能排的物权受到了损害，那么，他首先应当确定侵权者。而从本案查明的事实来看，B501套房内某一房间切出4㎡左右作为一至四层的电梯机房，而电梯机房的权利人是一至四层的商户，据此，沈能排应当起诉一至四层的商户，才合符基本的逻辑。英德市和平广场资产管理有限公司只是后设立的一间物业管理公司，该公司管理的物业是基于一至四层的商户委托、五层以上住户的委托、和平房地产开发有限公司的委托而对整栋和平广场大厦的物业进行管理。而管理的职责只限于商业垃圾与生活垃圾的清运、公共部位地板的清洁卫生以及公共部位照明电灯和住户电梯的维护。在履行上述物业管理职责的过程中，英德市和平广场资产管理有限公司没有使用沈能排的物业，根本不存在妨碍沈能排物权的任何情形。所以，沈能排指责英德市和平广场资产管理有限公司对其物权构成损害，实在令人匪夷所思。综上所述，沈能排的诉求既无事实依据，也无法律依据，且违背常情常理，一审法院依法驳回其诉讼请求，是理所当然，法所必然的。请二审法院予以维持，并驳回上诉人的上诉请求。被上诉人英德市和平广场资产管理有限公司书面答辩称：一、原审判决认定被答辩人所取得的房屋产权不包括被用作电梯机房及天井的部分，认定事实清楚。二、原审判决认定答辩人出售涉案房屋已向购买者充分说明房屋现状与产权登记面积有差异的情况，认定事实清楚。三、被答辩人的诉讼请求既无事实和法律依据，也不可能实现。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。被答辩人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人沈能排向原审法院起诉请求：1﹑判令英德市和平广场资产管理有限公司、英德市和平房地产开发有限责任公司对占有沈能排房屋的部分面积排除妨害并返还沈能排使用；2﹑判令英德市和平广场资产管理有限公司、英德市和平房地产开发有限责任公司承担本案诉讼费。原审法院认定事实：涉案房屋位于英德市**中路**路南“**广场”**房，由和平房地产公司开发建设。2004年和平房地产公司将该房屋出售给第三人黎忠韶，房地产权证登记的房屋建筑面积为112.91㎡。第三人黎忠韶承认开发商出售房屋时已向其说明产权证登记的房屋部分面积（约13㎡）被占作它用（电梯机房及天井），并同意接受房屋现状购买。第三人黎忠韶后来又将房屋出卖给第三人刘志辉、陆韶结两夫妇，第三人陆韶结亦承认受让房屋时已了解房屋现状并予接受，此后房屋现状（面积）一直没有改变。2017年3月第三人刘志辉、陆韶结将房屋转让给沈能排，转让协议载明“该物业是以签约时之现状售予买方，而买方已检查或已授权代表检查该物业，故买方不得借此拒绝交易”。和平资产管理公司是涉案房屋所在小区的物业管理公司。原审法院认为：沈能排持有的房地产权证虽然载明房屋的建筑面积为112.91㎡，但和平房地产公司在出售房屋时已向购买者充分说明房屋现状与产权证登记面积有差别的情况，即和平房地产公司出售的房屋并不包括房屋产权证登记面积中被用作电梯机房及天井的部分面积。沈能排取得房屋所有权为继受取得，沈能排从第三人刘志辉、陆韶结处受让房屋时已了解房屋的现状，其所取得的房屋产权当然也不包括上述被用作电梯机房及天井的部分。涉案房屋从建设完成、初次出售至今现状没有发生过改变，和平房地产公司亦不是在沈能排取得房屋产权后才占用房屋面积改作它用。和平资产管理公司只是物业管理方，涉案房屋使用状况的改变与其无关。沈能排主张英德市和平广场资产管理有限公司、英德市和平房地产开发有限责任公司非法占用其房屋部分面积，要求排除妨害没有事实依据，原审法院不予支持。第三人刘志辉、黎忠韶经原审法院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年8月8日作出（2018）粤1881民初2006号民事判决：驳回沈能排的诉讼请求。本案受理费100元，由沈能排负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，本案系排除妨害纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人是否构成侵权，应否承担排除妨害恢复原状的责任。本案中，虽然涉案房屋的产权登记的建筑面积为112.91㎡，但根据查明的事实，和平房地产公司第一次出售涉案房屋给第三人黎忠韶时，第三人黎忠韶承认开发商出售房屋时已向其说明产权证登记的房屋部分面积（约13㎡）被占作它用（电梯机房及天井），并同意接受房屋现状购买。上诉人从第三人刘志辉、陆韶结处受让房屋时，已了解涉案房屋的现状，且到现场实地看过房，应当知道其所取得的房屋产权并不包括上述被用作电梯机房及天井的部分。鉴于涉案房屋从建设完成、初次出售至今现状没有发生过改变，而上诉人在清楚涉案房屋现状的情况下仍然购买是其对涉案房屋现状的认可，况且，和平房地产公司亦不是在沈能排取得房屋产权后才占用房屋面积改作它用，故原审法院认定和平房地产公司的行为及和平资产管理公司的行为不构成侵权并驳回上诉人请求排除妨害的诉讼请求正确。上诉人以两被上诉人的行为构成侵权为由，要求排除妨害的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人沈能排的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈能排负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  巢忠文二〇一八年十二月十五日书记员  潘丽泳