上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初17783号原告：何金贵，男，1948年10月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：冯仲生，上海市中信正义律师事务所律师。被告：马银华，男，1960年12月6日出生，回族，户籍所在地新疆霍城县三宫乡东湾南路北一巷14号。原告何金贵与被告马银华房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何金贵的委托诉讼代理人冯仲生，被告马银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何金贵向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告2018年3月1日签订的《出租合同》于2018年7月17日解除；2、要求判令被告向原告返还上海市哈尔滨路XXX号房屋(以下简称系争房屋)；3、要求判令被告支付原告2018年6月1日至2018年7月16日期间的租金9,000元；4、要求判令被告支付原告2018年7月17日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按月租金6,000元标准计算。事实和理由：2018年3月1日，原告与被告签订《出租合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期两年，自2018年3月1日起至2020年2月29日止。合同明确约定租赁房屋作为居住使用。2018年4月，因被告将承租的系争居住房屋作为经营使用，且无证经营，被上海市虹口区市场监督管理局查封。被告将系争房屋用于违法经营，严重违反了国家有关法律法规的规定，违反了双方合同的约定，原告多次向被告提出解除合同，但被告置之不理，故要求判如所请，并同意返还被告租赁保证金6,000元。被告马银华辩称：若原告同意补偿被告装修费和转让费，则被告同意解除原、被告之间的《出租合同》并返还房屋，但解除的日期应为2018年4月11日(即市场监督局封门日期)，不同意原告的其余诉讼请求。原告曾与中介公司签订了五年期的租赁合同，通过中介公司将系争房屋对外转租经营饭馆。中介公司将系争房屋转租给案外人做菜饭骨头汤，菜饭骨头汤店主以30万元的转让费将系争房屋转让给案外人于沙甫和舍尔布经营拉面店，2015年5月于沙浦又以60万元的转让费将系争房屋转让给被告经营拉面店。被告与于沙甫签订了3年的租赁合同，月租金5,500元，一直交给菜饭骨头汤的店主，菜饭骨头汤店主将租金交给中介公司，中介公司将租金交给原告。2018年2月下旬，原告来到被告店里，称其是房东，要求被告直接与其签订租赁合同，并将房租涨到了每月6,000元。原告对系争房屋出租给中介公司后的历次转租及店铺转让情况是知晓的，也知道系争房屋出租以后一直以来的用途都是经营饭馆。原告与被告签订租赁合同时未向被告提出系争房屋只能用于居住，不能用于经营。被告不识字，签合同时并不知道上面的内容，原告当时口头跟被告表示，转让费很贵，让被告好好经营，不要被居民举报。原、被告合同约定的月租金是每月6,000元，系争房屋只有二十几平米，如仅用来居住，租金不可能达到每月6,000元。原告以被告违反合同约定，改变租赁用途，将系争房屋用于经营为由要求解除合同并无依据，且被告接手系争房屋时向于沙甫支付了60万元的转让费，接手后又对系争房屋进行了装修，被告仅经营了不到三年就被封门，损失很大，故要求原告对被告进行补偿，否则不同意解除合同并返还系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为原告承租的公房，底层统客23.30平方米，晒台搭建5.60平方米。2018年3月1日，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方，双方就系争房屋签订《出租合同》，约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变使用用途；甲方于2018年3月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年3月1日起至2020年2月29日止；月租金6,000元，乙方应于每季度(3、6、9、12月1日前)向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付违约金；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付租赁保证金6,000元；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的……合同签订后，被告向原告支付了2018年3月1日至2018年5月31日期间的租金18,000元、租赁保证金6,000元。被告将系争房屋用于经营拉面店。2018年4月11日，系争房屋被上海市虹口区市场监督管理局封门。2018年5月18日，原告向被告发出《解除出租合同告知书》，载明：“由于你严重违反出租合同规定，将居住房屋用于违法经营，我曾多次向你提出解除出租合同，但你置之不理。对此，特再书面函告：我们双方签订的出租合同解除。请你接到此通知后，立即办理解除合同手续，归还房屋”。原、被告至今未办理房屋交接。审理中，原告称：原告曾就系争房屋与中介公司签订了5年期的租赁合同，2018年2月份到期。中介公司定期向原告支付房租，原告对中介公司的转租详情并不知晓。2017年底因政府整改，系争房屋不能再用于开店，租赁合同到期后，原告就将系争房屋从中介处收回。房屋收回后，被告要求承租系争房屋，原告即表示系争房屋只能用于居住，不能用于经营。被告承租系争房屋后开了拉面店，也在里面居住。现同意租赁合同于2018年4月11日解除。审理中，本院就系争房屋2018年3月至2018年11月期间的租金价格向上海中原物业顾问有限公司进行询价，询价结果为：系争房屋在询价时点的客观合理的市场出租价格约为每月4,000元。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方均需依约履行。原、被告签订的《出租合同》明确约定，系争房屋的租赁用途为居住，不得擅自改变用途。被告主张原告口头同意其将系争房屋用于经营，现原告予以否认，被告并未提供证据加以证明，故本院不予采信。被告承租系争房屋后将其用于经营，被行政管理部门查封，既违反了合同的约定，也违反了相关规定，原告以此为由主张解除租赁合同，符合双方的约定，本院予以支持。被告主张在原告补偿装修费和转让费后才同意解除合同，缺乏依据，本院不予采纳。被告主张如合同解除，解除的时间应为封门之日即2018年4月11日，原告予以认可，故本院确认双方的租赁合同于2018年4月11日解除。被告至今未向原告返还房屋，原告主张被告腾空返还房屋，于法有据，本院予以支持。导致合同解除的责任在于被告，被告主张装修费损失，缺乏依据，本院不予采纳。原告主张被告支付占用期间的使用费，于法有据，本院予以支持。至于使用费的标准，考虑本案实际情况，本院酌情予以调低。被告已向原告支付租金和使用费至2018年5月31日，故使用费自2018年6月1日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：一、原告何金贵与被告马银华于2018年3月1日签订的《出租合同》于2018年4月11日解除；二、被告马银华应于本判决生效之日起10日内，携其物品搬离上海市哈尔滨路XXX号房屋，将前述房屋腾空并返还原告何金贵；三、被告马银华应于本判决生效之日起10日内，支付原告何金贵2018年6月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月2,000元标准支付；四、原告何金贵应于本判决生效之日起10日内，返还被告马银华租赁保证金6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告何金贵负担75元，被告马银华负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇一八年十二月二十八日书记员 管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……