.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初1789号原告：内蒙古茂联物业服务有限公司。法定代表人：吴树发，总经理。委托诉讼代理人：兰晓燕，内蒙古茂联物业服务有限公司项目部副经理。委托诉讼代理人：王雅楠，内蒙古茂联物业服务有限公司项目部副经理。被告：郑芳，女，汉族，1976年3月28日出生，包头市不动产登记中心职员，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：安鹏（系被告郑芳之夫），男，1976年12月18日出生，无职业，现住内蒙古自治区包头市。原告内蒙古茂联物业服务有限公司诉被告郑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古茂联物业服务有限公司的委托诉讼代理人兰晓燕、王雅楠、被告郑芳及其委托诉讼代理人安鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古茂联物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告2011年8月1日至2018年9月30日应收的物业费共16213元；2.依法判令被告承担案件诉讼费。事实和理由：被告郑芳系鹿港小镇小区1栋1711号房屋的业主，其房屋建筑面积为127.38㎡。自2011年8月1日至2018年9月30日，被告郑芳共欠原告内蒙古茂联物业服务有限公司物业管理费16213元。被告郑芳辩称，认可原告主张的被告的住房栋号、面积,但是包头锐利房地产开发有限公司、原告从未向被告交付过《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因此开发商和原告未履行商品房交付义务，被告不承担未交付商品房的物业费。包头锐利房地产开发有限公司与被告签订的《包头市商品房买卖合同》中约定由被告与物业公司签订物业合同，包头锐利房地产开发有限公司与原告签订的物业合同未经被告追认，合同无效。原告没有经过招投标，原告与开发商签订的物业合同违法。原告属于四级物业公司，无权签订20万平米以上物业服务合同。《前期物业合同》没有约定收费标准，但是原告执行的收费标准高于相关规定，也高于其四级物业收费标准。本案涉及的房屋，被告一直未入住，空置房物业费应当按照50%收取，且原告履行物业管理存在瑕疵。原告于2011年起未积极主张收取物业费，已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告郑芳系包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇小区1栋1711号房屋的业主，该房屋建筑面积为127.38㎡。2008年，包头锐利房地产开发有限公司作为鹿港小镇的建设单位与包头市德邦物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），委托管理期限从2008年7月1日至2011年7月1日。2011年7月1日，包头锐利房地产开发有限公司作为鹿港小镇的建设单位与包头市德邦物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），委托管理期限自2011年7月1日至2018年6月30日。2016年10月14日，包头锐利房地产开发有限公司与包头市德邦物业服务有限责任公司签订了《关于前期物业服务合同补充协议》，确认经双方同意，将合同期限顺延为小区业主委员会成立，业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》为止。三份物业合同均约定包头市德邦物业服务有限责任公司为鹿港小镇小区提供前期物业服务，《物业服务合同》第六条第一项约定“物业管理服务费的收费标准为每月1.48元/m2”。2016年4月27日，包头市德邦物业服务有限责任公司更名为内蒙古茂联物业服务有限公司。自2011年8月1日至2018年9月30日，被告累计欠物业管理费16213元。1、原告提供的原告的营业执照及《企业名称变更核准通知书》复印件一份，物业公司资质证书一份，证明原告具有合法资质对本小区进行服务以及原告的名称进行过变更。2、原告提供的原告与开发商签订的《前期物业服务合同》两份、《关于前期物业服务合同补充协议》一份，证明建设单位包头锐利房地产开发有限公司与包头市德邦物业服务有限责任公司签订该合同。3、原告提供的《入住合约》（即《房屋委托代管合同》）一份，证明业主与物业公司签订了物业服务合同。4、原告提供的水电费交付凭证、公共能耗、电梯维修年检、垃圾清运、防水维护的相关合同及花费凭证一份，证明原告物业管理情况及相关费用支出。5、原告提供的物业服务照片一组、业主信息需求表及物业公司为业主派工服务的清单，证明原告为被告提供的日常服务是真实存在的，保证了居民的正常生活。6、被告郑芳提供的建设部印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知复印件一份，用于证明开发商交付商品房时应当同时交付住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告也没有验收过房屋，不需要交纳物业费。7、被告郑芳提供的包头市商品房买卖合同复印件一份，证明被告购买鹿港小镇房屋及与开发商约定由被告签订物业服务合同，开发商无权代表被告签订物业服务合同。8、被告郑芳提供的内蒙古自治区物业管理条例复印件一份，证明开发商应当采取招标方式确定前期物业管理企业，并且前期物业管理企业应具备相应资质等级。9、被告郑芳提供的重新修订《包头市住宅物业管理服务收费暂行办法》复印件一份，证明物业公司收费应实行政府定价，茂联物业公司收费标准商于政府定价标准。同时证明已售出空置房应按标准50％收取物业费。10、被告郑芳提供的内蒙古自治区物业服务收费管理办法复印件一份，证明物业收费实行政府定价，收费标准由各盟市价格主管部门和房地产部门制定。11、被告郑芳提供的《物业服务企业资质管理办法》和《包头市物业服务企业资质管理实施细则》复印件一份，证明物业管理企业资质实行等级管理，三级资质企业管理20万平米以下物业，原告的资质等级无权管理24万平米小区。12、被告郑芳提供的前期物业服务合同、续签前期物业服务订物业合同和补充协议复印件一份，证明原告与开发商锐包头锐利房地产开发有限公司签订物业合同，小区物业面积，物业缴费按年收取，原告的资质等级及收费标准等。13、被告郑芳提供的包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书复印件一份，证明原告履行物业管理存在瑕疵。14、被告郑芳提供的房屋照片复印件8张，证明购买的商品房一直未入住。15、被告郑芳提供的鹿港小镇小区内照片复印件4张，证明原告没有完全履行物业管理义务。本院认为，原告内蒙古茂联物业服务有限公司与包头锐利房地产开发有限公司签订的两份《物业服务合同》，均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该物业服务合同对鹿港小镇的全体业主均具有约束力。原告如约为被告郑芳提供了物业管理服务，被告郑芳作为包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇小区的业主，被告理应按合同约定履行交纳物业管理费的义务。因原告与包头锐利房地产开发有限公司双方签订的合同中约定每年10月1日前交纳下一年度的物业管理费，故对原告要求被告郑芳交纳自2011年8月1日至2018年9月30日的物业管理费16213元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告辩称原告履行物业管理存在瑕疵的相关问题，因被告提供证据不足，故对被告该辩解本院不予采信。被告提供的《包头市住宅物业管理服务收费暂行办法》及其他复印件没有发布机关、发布文号、发布时间等，被告也无法证明其提供证据的证实性，本院也无法查实。被告关于原告没有收费许可证属于违规收费、原告在签订合同时未取得物业服务企业相应资质、原告没有经过招标属于违法的辩称，没有事实及法律依据，也未提交相关证据证明，故对被告的上述辩称，本院不予采纳。被告辩称原告主张已超过诉讼时效，因为原告为被告居住小区持续性的提供物业服务，原告对发生拖欠物业费住户也有催缴，故对被告该辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告郑芳于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古茂联物业服务有限公司物业管理费16213元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取计113元（原告内蒙古茂联物业服务有限公司已预交），由被告郑芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 李震霖 二〇一八年十二月十八日书记员 高 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。