宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书 （2018）宁0381民初2305号   原告：青铜峡市馨园物业有限公司，住所地青铜峡市小坝北苑小区，统一社会信用代码91640381684210366A。法定代表人：杨帆，该公司经理。委托诉讼代理人：薛磊，宁夏青禾律师事务所律师，特别授权代理。被告：青铜峡市第三幼儿园，住所地青铜峡市北苑小区内。负责人：赵菁华，该园园长。委托诉讼代理人：蒋贵春，男，该园工作人员，特别授权代理。被告：青铜峡市第二幼儿园，住所地青铜峡市小坝南街，统一社会信用代码12642102454720256H。法定代表人：刘晖，该园园长。委托诉讼代理人：魏芬，女，该园工作人员，特别授权代理。被告：青铜峡市教育局，住所地青铜峡市小坝银河街116号,统一社会信用代码116421020101375298。负责人：于建华，该局局长。委托诉讼代理人：赵国保，宁夏古峡律师事务所律师，特别授权代理。原告青铜峡市馨园物业有限公司(以下简称馨园物业公司)与被告青铜峡市第二幼儿园（以下简称第二幼儿园）、青铜峡市第三幼儿园（以下简称第三幼儿园）、青铜峡市教育局（以下简称教育局）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂、当事人争议大，依法转换为普通程序、公开开庭进行了审理。原告的法定代表人杨帆及其委托诉讼代理人薛磊，被告第二幼儿园的委托诉讼代理人魏芬、第三幼儿园的委托诉讼代理人蒋贵春、教育局的委托诉讼代理人赵国保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨园物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求三被告支付拖欠原告物业服务费156470元（其中2004年至2005年：3100㎡×0.3元/㎡×24个月为22320元；2006年至2008年：3100㎡×0.4元/㎡×36个月为44640元；2009年至2012年：3100㎡×0.45元/㎡×48个月为66960元；2013年：3100㎡×0.50元/㎡×12个月为18600元；2014年：3100㎡×0.5元/㎡×9个月为13950元。共计166470元，已付1万元），并支付逾期付款违约金36170元（欠款的23%），合计192640元；2、诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告系青铜峡市北苑小区业主，2004年至2014年9月原告系北苑小区物业服务企业。在此期间原告为被告提供物业服务，被告应当支付原告物业费166470元，经过多次催要支付1万元，下剩156470元经原告多次派员前往收取，被告以各种理由相互推诿不付。原告与青铜峡市北苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。第三幼儿园系小区业主，应按合同约定交纳物业费用。第三幼儿园是第二幼儿园分院，第二幼儿园也应承担给付责任，青铜峡市教育局系上级主管部门，应承担给付责任。第三幼儿园辩称，我方不交物业费是因物业公司未提供服务，垃圾清运和安保措施、院内的清扫都是我们自己承担。第二幼儿园辩称，第三幼儿园算是第二幼儿园的分院，但经济一直独立，我方不承担责任。请求依法驳回原告的诉求。教育局辩称，幼儿园是公办幼儿园，教育局是主管部门，如承担物业费，法律没有要求主管部门承担费用的规定；原告要求承担物业费是因被告系北苑小区的业主，但三被告均不是北苑小区的业主。幼儿园系教育局下属公益单位，自己开发建设于2012年，被告不是购买建设单位房屋的所有权人，不是业主。原告没有为被告提供物业服务，其与业主大会、业主委员会签订的服务合同对被告没有约束力，故不承担交纳物业费的义务。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的物业服务合同，被告不持异议，其中2004年至2007年的合同，与原告成立时间不符，真实性难以认定，证据效力不予确认。原告所举其他证据，被告第二幼儿园、第三幼儿园均无异议，被告教育局对证据的真实性、合法性和关联性没有意见，对证明目的不予认可，认为证据对被告没有约束力。对上述证据记载内容的真实性予以确认。被告教育局提交的宁夏回族自治区教育厅宁教基（2012）343号《自治区教育厅关于灵武市幼儿园等7所幼儿园被确定为自治区级示范性幼儿园的通知》，以及交纳垃圾处理费发票与本案不具关联性，证据效力不作确认，对其他证据记载内容的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：青铜峡市北苑小区自2000年起由多家开发商开发建设。东邻永丰北路，南邻青铜峡市佳旺家私城，西至建民北街，北至银河街，东、南面均有围墙与外界相隔。小区大门向北面对银河街，东、西两面留有行人出入的小门。第三幼儿园系教育局2003年9月经批准立项建设，由青铜峡市政府划拨土地，建设单位为青铜峡市第二幼儿园，建设工程规划许可证记载的建筑面积为2434.7平方米。2004年9月投入使用，至今未办理产权登记手续，未办理登记注册。对外使用第二幼儿园印章。原告提交的《第二幼儿园2018年部门预算-单位概况》记载:青铜峡市第二幼儿园始建于1989年（分园青铜峡市第三幼儿园创建于2003年，2004年投入使用），直属青铜峡市教育局管理，全额拨款，二级事业单位。是一所区级示范类幼儿园，主要从事3-6岁幼儿学前教育工作。幼儿园占地面积7011.41平方米（其中二幼3860.41平方米，三幼3151平方米）。庭审中，原、被告双方一致陈述第三幼儿园现有建筑面积为3100平方米。馨园物业公司成立于2008年3月6日，2009年11月12日取得物业服务资质证书，资质等级为三级。自成立以来一直为北苑小区提供物业服务，至2014年9月30日。馨园物业公司自2008年至2013年，每年与青铜峡市裕民街道北苑社区业主委员会签订北苑小区物业管理委托服务合同，或物业服务合同，除合同期限、收费标准外，其他内容基本相同。合同约定的物业为青铜峡市裕民街道北苑小区，提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理事项：1.房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等沉重机构部位、外墙面、楼梯间、单元门、声控灯、走廊通道、门厅）的维修、养护和管理；2.房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明线路、配电系统、天线、暖气干线管道、高压水泵房，楼内外消防设施设备）的维修、养护、运行和管理服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物（道路、室外上下水管道，化粪池、雨水井、污水井、自行车棚、停车场、路灯）的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑物等的养护和管理；5、本物业规划红线内属配套服务设施的维修养护和管理；6、公共环境（公共场所、房屋共用部位）的清洁卫生，垃圾收集、清运等；7.交通和车辆行驶及停泊的管理；8.配合和协助公安机关做好物业服务区域内的公共秩序、消防、交通协管事项，进行安全监控和巡视等保安工作，全力维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫、执勤、电动门管理，以及共用设施设备安全防盗等。收费标准：2008年办公用房每月每平方米0.4元，2009年至2012年每月每平方米0.45元，2013年每月每平方米0.5元。2011年，第三幼儿园向馨园物业公司交纳物业费4000元。2012年3月20日，原告向第三幼儿园发出《物业服务费催缴通知书》，通知其于2012年3月20日前交纳物业服务费，第三幼儿园未予交纳。2015年5月25日，馨园物业公司与北苑小区业主委员会签订《北苑小区物业移交协议书》，约定：馨园物业公司确保三日内交清占用北苑小区物业公共用房；馨园物业公司服务于市三幼2004年-2014年期间的物业服务费和2014年之前北苑小区业主拖欠的物业服务费由馨园物业公司追缴。经现场查看，第三幼儿园现共有一处两层楼办公、一处三层楼教学场所，位于北苑小区内。幼儿园有自己独立的大门，办公教学场所外围均修建有围墙，围墙内绿化、清洁均由第三幼儿园自行负责，幼儿园也自行聘请有安保及清洁人员。北苑小区系封闭式管理小区，在小区入口设有安保门岗，进入第三幼儿园均需通过原告所设置的门岗。幼儿园门口距小区大门口较近，馨园物业公司提供物业服务期间，每日接送幼儿时间，馨园物业公司派有专门保安维持秩序、引导车辆停放。为确保卫生，馨园物业公司在第三幼儿园门口附近增设两个垃圾箱。第三幼儿园所用消防及排水系统等均为北苑小区消防及排水系统的一部分。另查明，青铜峡市物价局青价字（2006）26号文件《青铜峡市物价局关于普通住宅物业服务费等有关事项的通知》记载：普通住宅小区物业管理区域内的商业用房、办公用房以及公益性用房物业服务费实行市场调节价，也可按住宅物业服务费的130-150%由业主与物业管理企业协商确定。青价字（2014）38号文件《关于调整青铜峡市普通住宅物业服务费收费有关事项的通知》记载：普通住宅小区物业管理区域内的商业用房、办公用房以及公益性用房物业服务费实行市场调节价，由物业服务企业与业主协商确定，并报物价部门备案。本院认为，本案争议的焦点：第三幼儿园诉讼主体资格问题、案涉《物业服务合同》的约束力问题、物业服务费及违约金承担问题、教育局承担责任问题。一、第三幼儿园诉讼主体资格问题。公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。国家实行幼儿园登记注册制度，依照教育法和幼儿园管理条例的规定，第三幼儿园作为学前教育机构应当依照规定进行登记注册。第三幼儿园未提交其依法成立的相关资料，不具备进行民事活动和民事诉讼的主体资格，其进行民事活动的责任应当由第二幼儿园承担。原告将第三幼儿园列为本案共同被告不符合法律规定，应依法予以驳回，为减少诉累，与原告的其他请求一并处理。二、案涉《物业服务合同》的约束力问题。首先，根据在案证据及双方当事人陈述，北苑小区属于一个独立的物业管理区域。第三幼儿园建在北苑小区内，是由政府规划设置的、必要的小区配套教育机构。幼儿园供水、供电、供暖、排污系统、消防系统等与北苑小区共用同一设备设施，与北苑小区属于同一物业管理区域。其次，第三幼儿园作为北苑小区的一部分，置身于小区大环境中，在安保、清洁、小区公共设备设施维护等方面享受到了小区的整体条件，馨园物业公司对小区的道路、水电、管网、绿化、安防等配套设施进行了日常维护管养，第三幼儿园在客观上享受了小区的道路、环境等基础设施服务。再次，第三幼儿园当庭关于原告对公共部分提供服务的事实认可，说明其作为北苑小区的一部分享受到馨园物业所提供的物管服务自始知晓；在后期开办过程中也未明确表示过拒绝接受服务，并向馨园物业公司交纳过费用，表明对馨园物业公司向其提供物业服务表示接受。馨园物业公司提供北苑小区及第三幼儿园园外的外围服务，其提供的物业服务是对物业的公共部分而非建筑物内部专有部分。第三幼儿园自有保洁、保安，不能以此证实其未接受馨园物业公司提供的物业服务。综上，第三幼儿园所使用的物业虽系第二幼儿园自建，但北苑社区业主委员会作为北苑小区物业管理区域内的组织，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对第二幼儿园具有约束力。馨园物业有权要求第二幼儿园支付相应的物业服务费。三、物业服务费及违约金承担问题。第三幼儿园享受了原告提供的物业服务，应由第二幼儿园交纳2008年3月至2014年9月期间的物业服务费。交费标准根据物业服务合同约定，2014年未签订合同，根据原告提供物业服务的事实，参照2013年标准支付。其中2008年为12400元（3100㎡×0.4元/㎡×10个月），2009年至2012年为66960元（3100㎡×0.45元/㎡×48个月），2013年至2014年9月为32550元（3100㎡×0.5元/㎡×21个月），共计111910元，原告自认已付1万元予以扣减，应交费用为101910元。原告成立于2008年3月，主张此前费用缺乏依据，不予支持。双方对于应否交纳物业费有争议，不能认定第二幼儿园存在违反合同约定的行为，原告主张违约金的请求不予支持。四、教育局承担责任问题。教育局系主管部门，不是合同相对方，原告要求教育局承担民事责任无事实依据和法律依据。综上所述，第二幼儿园关于馨园物业公司未提供服务、不承担物业费的抗辩不能成立。原告的诉求成立部分应予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：一、驳回原告青铜峡市馨园物业有限公司对青铜峡市第三幼儿园的起诉；二、被告青铜峡市第二幼儿园支付原告青铜峡市馨园物业有限公司2008年3月至2014年9月物业服务费111910元，已付10000元，再付101910元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告青铜峡市馨园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4153元，原告青铜峡市馨园物业有限公司负担1826元，被告青铜峡市第二幼儿园负担2327元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。         审  判  长   蒋宁侠  人 民 陪 审 员   王淑琴  人 民 陪 审 员   贾丽萍    二〇一八年十二月二十八日   书  记  员   包怡婷  （2018）宁0381民初第2305号民事判决书附件引用法律条文《中华人民共和国民法总则》第五十八条 法人应当依法成立。  法人应当有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费。法人成立的具体条件和程序，依照法律、行政法规的规定。  设立法人，法律、行政法规规定须经有关机关批准的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：  （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；  （二）有明确的被告；  （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；  （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。