广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初2625号原告：吴星宇，男，1991年1月29日出生，汉族，身份证住址：罗定市。现住广州市天河区。原告：吴秋宇，男,1995年9月30日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：吴星宇，本案原告之一。被告：罗定市天元房地产开发有限公司，住所地：罗定市平南兴隆路23号，统一社会信用代码：91445381664962501K。负责人：彭炳元，董事长。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。原告吴星宇、吴秋宇与被告罗定市天元房地产开发有限公司（下称“天元公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴星宇及被告天元公司委托诉讼代理人黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴星宇、吴秋宇向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向两原告交付符合条件的××商住楼（二期）××栋××房；二、判令被告立即向两原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、判令被告向两原告支付从2017年3月19日到实际交付之日期间违约金。（暂计算到2018年11月12日，暂计金额104442.41元）；四、判令被告立即为两原告办理房地产权属证书，并向两原告按照以638666元为基数按年利率6%的标准支付违约金（从2018年12月20日起计算至实际办证为止）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系兄弟关系，2017年3月19日和被告签订《商品房认购书》，约定由原告购买被告开发的××商住楼（二期）××栋××房商品房（以下称“案涉房屋”），同日原告支付定金5万元。2017年4月2日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买上述房屋的价款为638666元，交付期限为2016年12月31日，达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则应当承担违约责任。同日，原告支付了首付款并于2017年5月3日办理了按揭贷款手续。但此后经原告多次催促交楼，被告的售楼小姐以已经离职为由拒绝协调，询问售楼部工作人员则回应房屋目前未达到交付条件暂无法交楼。原告多次发出《催办交楼事宜通知书》，但是被告均拒收快件。被告无正当理由不交付房屋的行为，已经违反了合同的约定，导致原告无法及时入住房屋，严重侵害原告的合法权益，应当依法承担违约责任。为此，原告特提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告天元公司辩称：驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋已于2014年6月10日完成地基与基础工程验收，于2015年6月15日已通过主体结构工程验收，于2015年12月30日完成电梯验收交付，于2016年1月7日已实现供水通水、给排水，且于住户领匙入场时亦已实现供电通电。因此，涉案房屋于2016年1月7日时已全面实现安全条件及居住条件，达到使用标准。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的交付并非房屋交付使用的必要条件。二、《商品房买卖合同》中约定交楼时间为2016年12月31日前，此时原、被告间的买卖合同关系尚未成立，合同签署时间2017年4月2日迟于约定交楼时间有悖于常理，视为没有约定交楼时间，应当由原、被告另行签署书面合同约定交楼时间。双方未有约定交楼时间的，被告无需承担违约责任，原告推定交付时间早于2017年4月2日显然不合理。三、根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”，原告自2017年8月27日已完成房屋钥匙签领，同意接收商品房，不得以商品房不具备交付条件为由向被告主张逾期交房违约责任。四、退一步而言，原告已实际接收并使用案涉房屋，合同约定的违约金明显高于原告的实际损失，依法应予以调整，参照房屋租金收益或年利率6%的标准进行认定至其房屋钥匙签领之日为宜。根据罗定市悦辉价格评估有限公司出具的评估报告书，涉案房屋涉案期间每月租金平均收益约为1300元，按合同约定的标准计算违约金则远远高出实际损失，本案违约金应以实际损失为基础，参照当地租金计算为宜。即使未能调整为按当地租金计算，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，亦应当调整为年利率6%的标准较适当，更符合公平公正原则。五、此外，原告于2017年8月27日已完成房屋钥匙签领，涉案房屋于2017年8月27日完成交付，自交付之日起至今未满720日，双方约定的产权登记期限尚未届满，被告不存在逾期办理房地产权属证书的违约行为，无需承担相应违约责任。综上，涉案房屋早已满足安全条件及居住条件，原告已于2017年8月27日完成房屋钥匙签领，正式接收使用案涉房屋，其主张逾期交房违约金、逾期办证违约金不应得到支持，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告合法权益。本院经审理认定事实如下：两原告是兄弟关系，被告天元公司是位于罗定市××商住楼（××）的房地产开发商。2017年3月19日，被告作为甲方，原告吴星宇作为乙方，双方签订了《商品房认购协议书》，约定乙方向甲方定购××商住小区××幢××房，乙方先交付定金50000元，4月8日前交付首期房款并签署《商品房买卖合同》。协议书签订当天，原告支付了20000元定金给被告，于2017年3月22日支付了30000元定金给被告。2017年4月2日，两原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住楼（二期）××幢××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为638666元。第六条约定付款方式为银行按揭：2017年4月2日前付清购房首期款人民币198666元，并在签订合同七天内在公司指定银行办理按揭贷款手续，贷款440000元。第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址、电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。另查明：在签订上述合同当天，原、被告双方同时签订了《首期楼款欠款协议书》，约定原告欠楼款88666元，定于2017年4月10日前免息还清给发展商。同一天，原告支付了购房款60000元给被告。2017年4月6日原告支付了购房款88666元给被告。2017年5月3日，原告通过贷款方式向被告支付了剩余购房款440000元。被告于2017年4月2日向原告出具了首期款198666元的发票，于2017年8月2日出具剩余房款440000元的发票。××商住楼（二期）地基与基础分部（子分部）工程于2014年6月10日验收，××商住楼（二期）—A幢、B幢主体结构分部（子分部）工程于2015年6月15日验收，××商住楼（二期）至今尚未取得《建筑工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》。原告吴星宇于2017年8月27日在住户钥匙移交明细表上签名，原告吴秋宇于2018年10月3日在住户钥匙移交明细表上签名并注明用于装修。原告吴星宇称其2017年8月27日签领钥匙是去看房子，看完后即将钥匙归还，原告吴秋宇2018年10月3日则被迫签领了全部钥匙。被告对此解释称原告吴星宇于2017年8月27日已签领房屋钥匙且并未归还，2018年10月3日被告向原告吴秋宇交付的是为方便装修工人入场装修而放置在物管处的装修钥匙。再查明，2018年8月24日，被告委托罗定市悦辉价格评估有限公司对××商住楼（二期）××幢××房和××幢××房在2015年1月至2018年12月的租金进行价格评估，标的于评估基准日（2018年8月24日）的总租金价格为67200元（××幢××房），57600元（××幢××房）。以上事实，有原告提供的身份证、企业信用信息公示报告、《商品房认购协议书》、《广东省商品房买卖合同》、发票、《个人购房借款/担保合同》、首期楼款欠款协议书等；被告提供的住户钥匙移交明细表、主体结构分部、地基与基础分部工程验收材料、罗定市供水集团有限公司给排水安装工程部发票、完工证，住户水、电费缴付收据，电梯监督检验报告，电梯定期检验报告，评估报告书等以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于原告请求被告立即向其交付涉案商品房并支付从2017年3月19日起的逾期交楼违约金的请求，双方当事人于2017年4月2日签订的《商品房买卖合同》虽然约定被告应当在2016年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。但双方之间的买卖关系在2017年4月2日前尚未成立，在该日前被告并无交付商品房的义务，因此，被告应在双方签订合同之日2017年4月2日履行交付涉案商品房给原告的义务。被告提出双方并未约定交楼时间，应由双方另行书面约定的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。原告认为其交付定金之日2017年3月19日为被告应交楼之日，理据同样不充分，本院不予支持。原告吴星宇在被告未能出示《建筑工程竣工验收报告》且并未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，自愿于2017年8月27日签领了涉案房屋的钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本院认为，原告吴星宇在签领涉案商品房的钥匙时已可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋。原告吴秋宇于2018年10月3日在住户钥匙移交明细表签名并不影响原告吴星宇已于2017年8月27日签领了涉案房屋钥匙的事实，故本院认定，2017年8月27日被告已将该房屋交付给原告使用。因此，原告请求被告继续履行合同约定交付房屋给原告的主张，没有事实依据，应予驳回。但现原告要求被告向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告仍需向原告提供。同时，此种情况下，视为原告同意被告向其交付未符合合同约定交付标准的楼房，并免除了收楼之后，被告未能交付符合合同约定的商品房的违约责任；但对于在原告收楼日之前的逾期交房责任，原告并未明确表示免除，因此，被告应支付从2017年4月3日起计至2017年8月27日止共147天的逾期交楼违约金给原告。对于逾期交楼违约金的计付标准问题，原告要求继续履行合同，根据合同第九条的约定，逾期不超过180日的，每日的违约金按已交付房价款万分之2计付；逾期超过180日后，每日的违约金按已交付房价款万分之3计付。被告作为合同的提供方，在合同中约定逾期交楼按上述方式计付违约金，违约金既具有对守约方的补偿性，也具有对违约方的惩罚性，现被告逾期交楼存在明显过错，应按合同约定标准计付违约金，对被告请求调整违约金的计算方法的抗辩主张，本院不予采纳。而根据被告开具的发票，原告2017年4月2日已向被告支付了首期购房款198666元，被告所称的双方签订的《首期楼款欠款协议书》，属于双方的另一法律关系，因此，本院认定原告于2017年4月2日前已向被告支付购房款198666元。而剩余购房款440000元原告已于2017年5月3日向被告支付，故逾期交楼违约金应分段计付。综上，被告应向原告支付的违约金为16136.78元（198666元×0.2‰×30天+638666元×0.2‰×117天）。对于原告要求被告立即办理涉案商品房房地产权属证实并支付逾期办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案。现涉案商品房于2017年8月27日交付给原告使用，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案的720日尚未届满，原告要求被告立即办理涉案商品房房地产权属证实并支付逾期办证违约金的请求，理据不足，应由驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市天元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴星宇、吴秋宇支付逾期交楼违约金16136.78元，并向原告吴星宇、吴秋宇交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、驳回原告吴星宇、吴秋宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元（原告已预交），由被告罗定市天元房地产开发有限公司负担184元，原告吴星宇、吴秋宇负担1010元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一八年十二月二十四日书记员  曾飞玲《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。