安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖08民终2676号 上诉人（原审被告）：吴冬冬，男，1995年5月2日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：张雪梅，女，汉族，1995年2月20日，现居住安徽省怀宁县，系吴冬冬妻子。 委托诉讼代理人：谢智鹏，怀宁县石牌镇法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：潘学同，男，1968年10月30日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：王宏武，安徽文法律师事务所律师。 上诉人潘学同与上诉人吴冬冬房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院(2018)皖0822民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人潘学同的委托诉讼代理人王宏武、上诉人吴冬冬的委托诉讼代理人张雪梅、谢智鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴冬冬上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回原审原告的诉讼请求。事实与理由：1、本案双方之间的房屋租赁合同系无效合同，潘学同的房屋至今未取得建设工程规划许可证及相关的批准手续。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条之规定，涉案租赁合同应当认定为无效。2、一审对涉案房屋的修复费用认定错误。评估报告不能作为本案的定案依据。该评估报告明显与实际情况不相符，二楼、三楼的墙面不需要重建，只需要刷粉就可以恢复原状。水电线路在火灾中并未完全损毁。该报告认定的损失明显超出了同类事项的修复费用。事故后潘学同不配合我方积极进行修复，有扩大损失的嫌疑。3、原审判定双方各承担50%的责任明显不当。涉案房屋的水电都是由出租方安装好后再交由承租方使用，造成事故的责任应当在出租方。如从公平原则来说吴冬冬的损失比潘学同的损失更大，吴冬冬在刚经营不到两个月，所购置的20余万元配件均在火灾中烧毁，无法评定损失，但损失是客观存在的。如从公平的角度，也应当是各自承担各自的损失。综上，请求二审依法改判。 潘学同答辩称：1、双方之间的房屋租赁合同合法有效，在一审中潘学同已提交当地居委会出具证明，证明该房屋的取得和该房屋是合法建筑，并提交缴纳规划服务费的收据，应视为取得建设规划部门的批准，因此合同有效；2、评估报告可以作为本案的定案依据，其该鉴定是法院委托程序合法并且上诉人吴冬冬在一审并未提出重新鉴定申请，评估中关于受损房屋1-3层是严重的烟熏至于墙面、顶棚、铝合金隔断、铝合金门以及水电安装是否需要重建专业的评估机构已经做出明确的评估意见，关于评估方法该评估报告采用了重置价格，另上诉人吴冬冬关于修复费用以及维修人员的意见均无事实依据，并且原审法院在鉴定时组织双方到场确定了评估标的，因此评估报告可以作为本案的定案依据；3、关于赔偿的责任比例，该赔偿比例对上诉人潘学同不公平，因此提出上诉并且受损房屋的修复费用属于必然发生的费用，评估报告已经明确修复的费用的具体金额，上诉人吴冬冬无任何证据证明潘学同女儿在本起事故中存在过错；4、上诉人吴冬冬称借款购买配件以及受损均无事实依据。综上，请求法院依法驳回上诉人吴冬冬的上诉请求。 潘学同上诉请求：1、撤销原判，依法改判吴冬冬赔偿上诉人房屋损失78882元及车辆损失7135元，租房损失5000元及受损房屋租金损失5333.33元，合计各项损失96350.33元。2、本案诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审对事故责任的划分错误。被上诉人承租房屋到事故发生之日有四个月之久，在此期间其并未提出过承租房屋存在瑕疵或者安全隐患。其在承租期间应当妥善保管和使用房屋，定期进行相关的检查，以防止安全隐患的发生。《事故认定书》并未认定事故是由线路故障所引起的。从一审中的相关调查笔录可以看出，事故的发生吴冬冬存在过错。2、事故后，潘学同为生活租赁他人房屋，支付租金的事实是客观存在的。租房损失应当予以支持。3、对于摩托车、电动自行车的损失7135元有《火灾价格认定结论书》、《火灾现场勘验笔录》为证，该损失应当支持。综上，请求二审支持我方的上诉请求。 吴冬冬答辩称：1、吴冬冬按照合同的定从事经营活动，而出租人交付给吴冬冬的房屋潘学同也在使用，因此潘学同是不完全交付房屋，火灾发生在午夜，该时间吴冬冬经营的物品只是存放，而潘学同居住屋内是需要途经出租房屋的，此时的安全防护及必要的检查和维护在潘学同，故该事故应由潘学同承担全部责任。其次怀宁县公安消防大队安全认定书并未排除线路老化引起火灾的可能，公安机关的现场勘验笔录描述的电源插头部位燃烧严重，该部位也是在租赁房屋的北侧西南区，张珍珠、吴冬冬、潘子谦的询问笔录反映了在该处有电脑和插排，但是不能证实就是电脑或插排出现故障而引发的，事故认定书同时还有不排除遗留火种，潘子谦的笔录证实其就在该房屋内二楼居住，起火时潘子谦还未睡，所以潘子谦当时在使用租赁房屋内的设施，应由潘学同承担全部责任。2、潘学同时提交了租赁合同和收条，但该收条和合同的真实性无法确认，也无其他证据证明其确实是在外租房居住；3、火灾损失价格认定结论书，认定的损失明显与事实不符，应不予采信。综上，应驳回上诉人潘学同的上诉请求。 潘学同向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告房屋损失78882元及车辆损失7135元（大阳摩托车与小刀电动车各一辆），合计86017元；2.判令被告吴冬冬赔偿原告潘学同房屋租金损失（其中原告承租他人房屋的租金为5000元，受损房屋租金每年8000元，自2018年3月16日起计算至房屋修复之日，截至2018年9月10日的租金损失为6244.39元）；3.由被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。 一审法院认定事实如下：2017年3月12日，潘学同（甲方）与吴冬冬（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于怀宁县门面房（连后面一间屋）租给乙方经营电动车修理业务，租赁期限自2017年3月15日至2018年3月15日，年租金为捌仟元整且一次性交清；租赁期间水电费由乙方自负；乙方租赁期间只限于经营电瓶车及修理业务，不得从事其它业务，更不得转租他人经营；乙方租赁期间店内及水电安全由乙方负责，租赁期间不得擅自改建房屋结构，须爱护房屋，损坏赔偿。合同签订后，潘学同及其家人仍在该房屋的二、三楼居住生活，且使用过程中需经过一楼。 2017年4月19日，吴冬冬经怀宁县市场监督管理局石牌市场监督管理所许可，在怀宁县从事个体工商户，登记字号为“怀宁县石牌路必达配件中心”，经营范围为电动车、摩托车等配件销售。 2017年6月29日00时50分，怀宁县的怀宁县石牌路必达配件中心发生火灾，火灾造成店面一楼受损，一至三层楼道烟熏严重。怀宁县公安消防大队于2017年8月16日作出怀公消火认字［2017］第0004号火灾事故认定书，对上述火灾起火原因认定如下：起火部位为怀宁县石牌路必达配件中心商店一楼北侧开间;起火点为怀宁县石牌路必达配件中心商店一楼北侧开间西南处;起火原因可以排除放火、外来火源、用火不慎、雷击、自燃引发火灾事故的可能，不能排除因电气故障、遗留火种引发火灾事故的可能。怀宁县公安消防大队在火灾现场勘验笔录中载明：路必达配件中心一层商铺总电源开关位于门面东侧外墙电表箱内，电表塑料部分已部分融化，电表上有屏幕，屏幕上已无数字显示。门面西侧墙中间部位电源插口处电源插片，电线表面绝缘部分已完全燃烧，露出金属部分，中间插口与右侧临近电源插口间电线暗敷在墙皮内，无保护措施，暗敷墙皮内电线绝缘部分已完全燃烧，露出金属部分。 诉讼中，法院根据潘学同的申请，委托安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司对怀宁县房屋火灾损失进行了评估，该公司评估意见为：截止于评估基准日2018年8月9日，对怀宁县火灾损失评估的公允市场价值为78882元，柒万捌仟捌佰捌拾贰元整。为此，潘学同支出评估费5000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、火灾事故责任如何确定；二、潘学同损失如何确定。 关于争议焦点一、根据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益，如果租赁物有使承租人不能够正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担责任。本案中，潘学同将房屋出租给吴冬冬经营使用，吴冬冬则应当合理使用和妥善保管好房屋。作为从事经营性质的承租人，吴冬冬使用中对于房屋可能存在的质量和安全隐患负有更高的安全注意义务，日常应加以必要的检查和防控，发现安全问题应及时予以修复，避免安全事故的发生。由于消防部门没有确认火灾原因，对火灾损失应当由可能引发火灾的责任主体承担。吴冬冬辩称消防部门事故认定书未能明确火灾的起因，其对火灾事故不负有责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案火灾发生在吴冬冬承租房屋期间，且起火点位于房屋内，吴冬冬没有提供证据证明火灾系外来火种所致，也没有证据证明其尽了日常安全管理责任，应承担举证不能的不利后果，应推定其对火灾的发生具有过错。潘学同作为房屋出租人，应负有将符合合同约定用途的房屋交付吴冬冬的义务，且应对房屋的设施定期进行必要的检查和维护，保持房屋的正常功能，防止存在安全隐患造成不利的后果，根据消防部门勘验结论，亦不能完全排除线路老化引发火灾的可能性，故本院根据公平原则结合查明的事实，认定原、被告的行为对本起事故的发生各负50%的责任。 关于争议焦点二、潘学同主张的各项损失中，1.房屋修复费用，因评估报告合法有效，吴冬冬虽对数额提出异议，但未提供相反证据推翻评估公司的评估结论，房屋修复费用按评估报告的意见确认为78882元。2.车辆损失，因潘学同未能提供证据证明其车辆在火灾中被烧毁，该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。3.租金损失，潘学同主张的租金损失包含两部分，其因自住房屋被烧毁而在外租房的租金及受损房屋的租金损失，（1）租房租金，潘学同未提供充分证据证明其确有必要且已在外租住，亦未提供充分证据证明租金的具体数额，故对其该项主张，本院不予支持；（2）受损房屋的租金损失，潘学同的房屋因火灾受损，在修复期间无法出租收益，租金损失属合理损失，潘学同主张按其与吴冬冬先期租赁价格8000元/年计算，依据充分；潘学同房屋损失经评估确定后，潘学同于2018年9月12日向本院明确了诉讼请求，为避免损失进一步扩大，潘学同应在合理期限内对房屋及时进行修复，根据房屋修复的实际工程量，本院将修复的合理期限酌定计算至2018年11月16日，故合同期满后的房屋租金损失可自2018年3月16日起计算至2018年11月16日，具体损失额为5333.33元（8000元÷12×8）。 综上所述，因潘学同、吴冬冬的行为对本起事故的发生各负50%的责任，故吴冬冬应赔偿潘学同因火灾造成的损失合计为42107.67元【（78882元+5333.33元）×50%】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十二条之规定，判决：一、被告吴冬冬于本判决生效之日起十五日内赔偿原告潘学同42107.67元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2230元，减半收取计1115元，由潘学同、吴冬冬各负担557.50元；评估费5000元，由潘学同、吴冬冬各负担2500元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，且未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、原判决潘学同、吴冬冬对本起事故各自承担50%的责任以及评估费是否正确；2、评估报告能否作为认定本次事故损失的定案依据；3、潘学同所主张的租赁他人房屋所产生的租金损失以及潘学同的车辆损失能否得到支持。 关于争议焦点一，在租赁期间，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益，如果租赁物有使承租人不能够正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担责任。本案中，消防部门不能明确确定火灾发生的原因，承租人和出租人均不能举证证明其完全履行了各自应当尽到的责任和义务。原审法院结合查明的事实以及消防部门的勘验结论，根据公平原则认定承租人与出租人各自承担50%的责任并无不当。本院予以维持。 关于争议焦点二，本案中评估报告是由具有专业资质的鉴定机构运用科学技术或者专门知识对本案涉及的火灾损失问题进行专门性鉴别和判断并提供评估意见的。此次评估程序合法，结论科学。在当事人没有实质性的证据足以推翻评估意见的情况下，人民法院应当采信评估意见。故原审依据评估报告作为本案事故的定损依据并无不当。 关于争议焦点三，当事人有责任就自己的主张提供证据，就租房租金，潘学同未就在外租房居住的必要性进行举证，且对其提交的租房合同的真实性无法确认，故原审对其该项主张不予支持并无不当。对于车辆损失，原审法院以潘学同未能提供证据证明其车辆在火灾中被烧毁，对其主张车辆损失不予支持亦无不当。 综上所述，潘学同、吴冬冬的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2009元，由上诉人潘学同负担1156元，上诉人吴冬冬负担853元。 本判决为终审判决。 审判长 江 韵 审判员 殷 平 审判员 潘 红 二〇一八年十二月二十四日 书记员 叶竹韵 附：本案适用的相关法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；