广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初14883号原告：秦岩，男，1980年11月27日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：王纯建，广东巨龙律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋A212#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：张佩莎，广东约克律师事务所律师。原告秦岩与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李子青担任审判长，与审判员黄方圆、人民陪审员陈晓晴组成合议庭于2018年11月21日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王纯建和两被告的共同委托诉讼代理人张佩莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原告与被告袁进邦签订的房屋买卖合同；2.两被告立即返还已付购房款282000元；3.两被告按每天万分之五的标准支付违约金，以282000元为基数自2016年10月13日起计至购房款还清之日，暂计至2018年9月7日为99264元；4.两被告赔偿费用1500元及律师费损失15000元；5.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原告与袁进邦签署《房屋买卖合同及居间合同》，约定原告购买其位于东莞市××农场村凯东新城商铺，且签约后，原告向星汇园公司支付购房款，袁进邦应在2017年5月1日前将所购商铺交付给原告。后又与星汇园公司签订了《委托经营管理协议》，约定原告将商铺交给星汇园公司管理，星汇园公司定期支付原告租金。截至起诉时，袁进邦仍然没有交付商铺给原告。星汇园公司也从2018年8月1日起没有支付租金。2018年8月之后，两被告多次通过微信方式通知原告到人民法院以调解的方式解除合同。两被告共同辩称：第一，根据《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，双方约定的解除合同日期还未到，应驳回原告的诉请。袁进邦没有怠于办理产权变更登记之恶意，袁进邦已就办证事宜多次与房管部门沟通，但是未得到明确的答复。袁进邦于2017年4月30日向原告交付了商铺，星汇园公司也依约支付了2017年5月至2018年6月的租金。因此，两被告认为原告暂时无权解除合同，两被告也无需承担返还楼款及其他违约责任。第二，原告主张的费用1500元已经使用，不应返还。第三，如果合同解除，原告要求两被告承担因本案支出的律师费没有依据。本院经审理查明：2016年9月13日，原告作为认购方，袁进邦作为出售方签订《商铺认购书》，约定认购物业、认购价格、付款方式及其他认购事项。基于上述《商铺认购书》，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）作为丙方于2016年9月17日签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00011902号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺二楼之85号，建筑面积为12.79平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为470000元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年9月30日前支付第一期楼款（含定金）282000元，余款在收到甲方通知后通过办理贷款支付。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章，见证方处加盖了广东格雷兄弟律师事务所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年9月13日、10月13日、10月13日收到原告支付的涉案款项50000元（商铺定金）、232000元（商铺首期款）、1500元（代收律师费）。2016年9月17日，原告为甲方，星汇园公司为乙方签订《委托经营管理协议》，约定甲方将向袁进邦购买的物业委托给乙方统一管理，统一代租，整体运营。委托运营期限36个月，即自2017年5月1日至2020年4月30日止。委托运营期内，无论乙方实际运营管理的情况如何，乙方均应从2017年5月1日起缴交租金。租金每个季度支付一次，每个季度的首月支付当季租金。2017年4月30日，袁进邦与星汇园公司签订物业交付确认书，确认签署确认书起视为物业交付完毕。另查明：坐落于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百个小商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。原告主张袁进邦经催告后没有依约进行产权分割并办理过户登记，致使合同目的无法实现，请求依法解除合同。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31号）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。原告主张其为涉案诉讼需支出律师费15000元，原告提交了委托代理合同为证。上述委托代理合同载明原告需支付律师费30000元，签订合同时支付10000元，余款在原告领到赔偿后2日内支付。原告没有提交其他证据证明上述律师费已支出。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、《商铺认购书》、《委托经营管理协议》、收款收据、委托代理合同，两被告提交的行政诉讼答辩状、物业交付确认书、东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权选择解除合同。袁进邦迟延履行办理产权过户登记手续，经原告起诉催告后在合理期限内仍未履行，原告诉请解除双方之间的房屋买卖合同，符合双方的约定以及法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求袁进邦返还商铺购房款282000元。至于逾期办理过户的违约金，应当自逾期办理过户之日（即2018年3月17日）起计算。原告主张2018年3月17日前的违约金，没有依据，本院不予支持。因袁进邦违约致使合同解除，按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算为11082.6元（282000元×0.0003×131天）；逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算为18612元（282000元×0.0005×132天），合计29694.6元。合同未约定此后的违约金，在原告选择解除合同且袁进邦未返还购房款的情况下确实给原告造成了利息损失，原告可参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算以填补利息损失，超出部分本院予以驳回。原告因涉案合同已支出费用1500元，该费用损失应由违约方袁进邦赔偿。原告主张其为涉案诉讼支出律师费15000元，原告没有提交证据证明上述损失已经实际产生，本院不予支持，原告可在该损失产生后再行主张。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，没有法律依据，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告秦岩与被告袁进邦签订的房屋买卖合同（编号为第00011902号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告秦岩返还购房款282000元并支付利息（以282000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2018年12月5日计至购房款还清之日）、违约金29694.6元；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告秦岩赔偿费用1500元；四、驳回原告秦岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费9658元，原告秦岩负担846元，被告袁进邦负担8812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李子青审 判 员  黄方圆人民陪审员  陈晓晴二〇一八年十二月二十一日书 记 员  伦雪莹李蕙儒附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。