四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初5140号 原告:张治平,男,1971年10月25日出生,汉族,住四川省简阳市。 原告:朱蓉秀,女,1975年6月1日出生,汉族,住四川省简阳市。 上列原告委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 被告:简阳市宏馨房地产开发有限公司,住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼,统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君,董事长。 委托诉讼代理人：王秀贵，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鄢芝，系该公司员工。 原告张治平、朱蓉秀与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张治平、朱蓉秀的委托诉讼代理人雷曾袁，宏馨房地产的委托诉讼代理人王秀贵、鄢芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张治平、朱蓉秀向本院提出诉讼请求：1、判令宏馨房地产立即支付违约金9900元;2、判令宏馨房地产承担诉讼费用。事实和理由：2013年3月5日，张治平、朱蓉秀作为买受人与作为出卖人的宏馨房地产签订了《商品房买卖合同》及《香山和苑补充协议》，约定宏馨房地产将位于简阳市射洪坝街道办事处鳌山路109号11栋2单元2层1号房屋出售给张治平、朱蓉秀，房屋总价款553322.00元。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”，并且双方签订的《商品房买卖合同》约定：“买受人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。”并约定买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，出卖人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。合同签订后，张治平、朱蓉秀向宏馨房地产支付了全部购房款及代办产权的所有税费。但宏馨房地产未按照合同约定的期限内取得初始登记，也未完成所有权转移登记。经过张治平、朱蓉秀多次催促，宏馨房地产于2016年10月之后才取得初始登记，于2017年1月12日才将房屋所有权证书交付张治平、朱蓉秀。 张治平、朱蓉秀认为双方依法签订《商品房买卖合同》对合同当事人都具有约束力，当事人应当全面履行合同约定义务，宏馨房地产逾期办理房屋所有权证书的行为已经构成违约，应当承担违约责任，立即支付违约金，故提出如上诉讼请求。 宏馨房地产辩称,张治平、朱蓉秀、宏馨房地产签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》属实，逾期办证不是宏馨房地产的原因，宏馨房地产在2011年就取得了楼栋的土地使用证，因修建鳌山公园规划调整的原因导致宏馨房地产原办土地使用证被收回，在2016年11月才重新取得楼栋土地使用证，按张治平、朱蓉秀、宏馨房地产签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，规划调整属于不可抗力，故宏馨房地产不应当承担逾期办证的违约责任。违约金的性质是惩罚性和补偿性，宏馨房地产已向张治平、朱蓉秀办理了不动产所有权证书，也没有给张治平、朱蓉秀造成损失，请求人民法院依法驳回张治平、朱蓉秀的诉讼请求。 经审理查明，双方于2013年3月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，宏馨房地产将其开发的“香山和苑”11幢2-2-1号的商品房，以每平方米4110.56元的价格出售予张治平、朱蓉秀，房屋总价553322.00元。合同第十一条约定，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十条约定，产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、。2、见补充协议（二）转移登记，……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。……（2）见补充协议。合同第二十五条规定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，对《合同》第二十条第（一）款第（2）项的补充约定：如因出卖人责任使买受人未能在《合同》约定期限内取得该商品房所在楼栋大产权证（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等原因或政府因素除外），买受人不退房，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行；若买受人退房的，出卖人于买受人协助出卖人在房管局办理完毕商品房备案注销手续、办理完毕与物业管理公司相关手续或银行按揭等手续后150日内退还买受人已付房款，并从前述手续完备之日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付违约金。若买受人不予配合，视为不愿退房。补充协议第十一条约定，对《合同》第二十条第（二）款第1项第（2）种方式的补充约定：若买受人委托出卖人代为办理转移登记，应在该商品房交付时，向出卖人出具《授权委托书》，且买受人向出卖人支付办理产权登记的相关税费及维修基金。甲乙双方依照国家规定的比例各自承担办证发生的税、费。买受人应在接到出卖人通知后15日内到场协助出卖人办理相关产权登记手续。如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理或非因出卖人原因逾期取得产权证书，买受人无权追究出卖人违约责任。补充协议第十二条约定，对《合同》第二十条第（二）项第2款第（2）条的补充约定：如因出卖人责任使买受人未能在交房之日后730日内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书，买受人未能在取得房屋所有权证书后365日内取得国有土地使用权证书（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等或政府因素除外），买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行；若买受人退房的，出卖人于买受人协助出卖人在房管局办理完毕商品房备案注销手续、办理完毕与物业管理公司相关手续或清偿银行按揭等手续后150日内退还买受人相应房款，并从前述手续完备之日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付违约金。若买受人不予配合，视为不愿退房。该商品房所在楼栋的所有权证未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房屋所有权证书延期取得，两者违约金不作累加。补充协议第十五条约定，对《合同》第二十五条的补充约定：“不可抗力”包括如下情形：1、人力不可抗拒的自然灾害。自然灾害认定标准：六级以上的地震；六级以上的大风；24小时以内30mm以上的大雨；自然原因发生的火灾等。2、执行政府的法规、规章等强制性文件或行政命令。3、战争、动乱等社会原因所产生的不可抗力因素。4、非因买卖双方过错而发生的其他意外事件也应被视为不可抗力因素。若不可抗力的发生为发生区域众所周知，则发生方无须另行通知对方。补充协议还对买卖合同其他一些条款进行了补充约定。合同签订后，张治平、朱蓉秀向宏馨房地产支付了全部购房款546951.11元及代办产权证的税费，宏馨房地产在合同约定的期限内交付了房屋。 另查明，2007年宏馨房地产拍得2007-58号地块，2009年根据简阳市城市建设工作领导小组第一次建设审批例会议定事项的会议记要精神，规划部门为提升城市形象，优化资源于2010年10月对2007-58号地块规划红线图进行了优化调整，重新出具了A-23-10号地块规划红线图，但该规划并未告知国土部门。宏馨房地产根据调整后的规划红线图于2010年12月9日报简阳市城市规划委会审查通过。在2011年11月9日取得了案涉楼栋的土地使用权证。2014年10月国土部门审核中发现用地问题，致函简阳市规划局，简阳市规划局于2015年4月8日复函国土部门，“经复核，“香山和苑”现在实际用地边界与2007-58号地块规划红线图用地边界部分不重叠。但该项目的建设与A-23-10号地块红线和规委会审定的方案一致，符合规划。主贵局重新审定2007-58号地块用地边界，并完善相关手续。简阳市政府对用地问题进行了研究。2015年6月15日简阳市政府第35次议事纪要第六项载明，关于审议“香山和苑”项目占地问题的议题会议议定：鉴于该项目建设超出出让范围占地4420平方米是因规划调整原因造成，同意不对超出让范围占地行为进行处罚。收回因规划道路调整退出的4264平方米国有土地使用权，用新增加的土地面积4420平方米作为补偿，按现行楼地面积价格补交超地上计容建筑面积9583.41平方米（其中商业7214.95平方米，住宅2368.46平方米）的土地价款，其中：商业楼面地价2600元/平方米，住宅楼面地价1000元/平方米。2015年11月17日简阳市第72次政府议事纪要第九项载明，审议“香山和苑”土地供应存在的问题会议议定：秉着“出让合同是拍卖须知的延续，出让合同的重大条款不得突破拍卖须知”的原则，原则同意市国土资源局与市政府法制办、市规划局会商后提出的处理意见。（一）鉴于2007-58号地块规划用途为居住用地，居住用地可兼容20%以内的商业用地。因该宗地出让面积为41191平方米，规划容积率不大于1.8，按可兼容20%商业计算，计容建筑面积14829平方米；本次核查实际修建商业计容建筑面积7214.95平方米，因此，“香山和苑”项目超计容建筑面积9583.41平方米均按住宅楼面地价1000元/平方米收取土地价款。（二）鉴于《国有建设用地使用权拍卖出让须知》已明确“本宗土地属毛地拍卖，土地竞得人需自行承担该宗土地的场地平整等费用”，且《成交确认书》中再次表明“根据东城新区城市基础设施建设的需要，为确保政府性工程建设的顺利推进，该宗土地的竞得人须按照规划标高，无条件、无偿提供土石方给市政府指定的建设单位取土”，由简阳市宏馨房地产开发有限公司按出让须知的约定自行承担2007-58号地块的场地平整等费用。2016年10月14日简阳市人民政府以简府地【2016】83号文件作出决定，依法注销宏馨房地产在2011年11月9日取得的案涉楼栋的国有土地使用证，要求宏馨房地产在接文后及时到相关部门办理登记手续，核发《国有土地使用证》。2016年4月11日宏馨房地产发出告香山和苑全体业主书，告知了规划变更事项，2016年11月4日宏馨房地产重新取得了调整规划后的《国有土地使用证》，并在2017年1月12日，为张治平、朱蓉秀办理了不动产权证书。 再查明，经询国土部门的相关人员，案涉建筑占地与土地使用书的土地范围不一致时，宏馨房地产不能使用原《国有土地使用证》办理房屋产权登记。 以上事实，有双方的陈述及答辩，原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房发票、不动产登记证书、房屋信息查询记录,简规函【2015】73号及宏馨房地产提供的简阳市政府议事纪要、简阳市人民政府文件、国有土地使用权收回补偿协议、非税收入缴款书、规划前后宗地图，国有土地使用证、简阳市国土资源局关于核定“香山和苑”项目用地范围的函、告香山和苑全体业主书以及通知书和本院依职权调查原简阳市国土资源局土地供后监管科科长李光英、简阳市国土局资源局土地储备中心副主任金龙的询问笔录等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。宏馨房地产在2011年9月6日取得案涉房屋的土地使用权证，但在2014年10月简阳市国土资源局致函简阳市规划局时，宏馨房地产已不能凭原有《国有土地使用证》办理初始登记和转移登记。简阳市规划局在2015年4月8日明确“香山和苑”现在实际用地边界与2007-58号地块规划红线图用地边界部分不重叠。项目的建设与A-23-10号地块红线和规委会审定的方案一致，符合规划。后经简阳市政府第35次议事纪要明确，该项目建设超出出让范围占地4420平方米是因规划调整原因造成，至此，证明宏馨房地产的修建没有违反相关规定。2016年10月14日，简阳市人民政府作出决定，依法注销宏馨房地产在2011年11月9日取得的案涉楼栋的《国有土地使用证》。从国土部门2014年10月的调查开始至简阳市人民政府作出决定期间，宏馨房地产只能等待处理决定，因此，迟延办证均属政府因素所致。2016年11月4日，宏馨房地产依据简阳市人民政府的决定重新取得了调整规划后的《国有土地使用证》，宏馨房地产才具备合法办理楼栋所有权证的条件，此时已超出了合同约定的2015年12月31日前取得楼栋所有权证（初始登记）和转移登记的期限。因此，宏馨房地产未及时办理初始登记和转移登记是由于政府规划的调整，符合双方约定的政府因素除外的免责事由，亦属于双方补充协议中约定的不可抗力事由，宏馨房地产未能按约定时间办理初始登记、转移登记的原因不能归责于宏馨房地产。在双方约定的不可抗力事由消除后不久，宏馨房地产及时地取得了楼栋的初始登记，且于2017年1月12日为张治平、朱蓉秀办理了不动产所有权证书，初始登记及转移登记的办理均在合理的期限内。综上所述，对张治平、朱蓉秀要求宏馨房地产承担逾期办证违约金9900元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十七条，《不动产登记暂行条例》第十八条的规定，判决如下： 驳回张治平、朱蓉秀的诉讼请求。 案件受理费25元，由张治平、朱蓉秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张晋华 二〇一八年十二月二十八日 书记员  朱 玲