浙江省舟山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙09执复13号 复议申请人(申请执行人):中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行，统一社会信用代码91330204711191763N，住所地浙江省宁波市鄞州区兴宁路**。 负责人：王焰平，该支行行长。 委托代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。 被执行人：岱山铭京房地产开发有限公司,住所地浙江,住所地浙江省岱山县衢山镇鼠浪小区三星北路**> 法定代表人:韩远路,该公司董事长。 复议申请人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行不服舟山市岱山县人民法院于2018年8月28日作出的（2018）浙0921执异12号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本院审查期间，复议申请人不服岱山法院作出的（2018）浙0921执异11号、（2018）浙0921执异13号执行裁定，向本院再次分别提出复议请求。考虑到该异议、复议事由均为同一执行行为产生，本院予以合并审查，现已审查终结。 舟山市岱山县人民法院（以下简称岱山法院）在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行（以下简称兴宁工行）与被执行人岱山铭京房地产开发有限公司（以下简称铭京公司）金融借款合同纠纷以及申请执行人王燕玉与被执行人铭京公司、韩远路、宁波杜湖电器实业有限公司、宁波海路火机实业有限公司、宁波海路电器有限公司保证合同纠纷案中，复议申请人兴宁工行于2018年7月30日对岱山法院委托评估、拍卖铭京公司名下位于岱山县衢山镇海景花园住宅小区在建工程项目（以下简称海景花园）的行为提出书面异议。兴宁工行认为：1.拍卖行为违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的条款。要求“竞买人必须是具有独立法人资格的房地产企业。竞买人如非岱山县注册的房地产公司，则竞买人须另行在岱山县注册具有独立法人资格的房地产公司进行开发建设，同时竞买人在该公司的直接持股比例不得低于50%”、“竞买人需提供预售合同解除的凭据及原始不动产销售发票，否则无法再次销售。拍卖报名前，竞买人必须取得上述88套房屋预购者同意解除合同的凭据，方可报名竞拍”，严重违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、第二十九条的规定；2.舟山市普陀远航资产评估有限公司出具的海景花园评估报告中对标的评估价值明显过低，评估价格违法，严重损害了抵押人兴宁工行的利益；3.评估报告中评估类型及评估方法选择不合理且存在矛盾之处，评估依据违法；4.评估机构未获得兴宁工行的同意和认可，评估过程中未依法通知兴宁工行到场，评估程序违法；5.评估报告评估的价格严重低于市场价值，若依据该评估报告评估的价值将评估标的成功拍卖，成交价格将严重低于市场价值，从而将严重侵害兴宁工行的利益。请求依法撤销对海景花园的司法拍卖。2018年7月31日，兴宁工行对评估报告书提出异议，认为：1.评估报告中对评估标的的评估价值明显过低，评估价格违法，严重损害了债权人利益。2014年对评估标的估价为21529.76万元，其中土地使用权估价为10305.17万元，而2018年评估价为10190.62万元，其中土地使用权估价为5570.56万元，产生了有违于经济规律和全国住宅用地成交价格背道而驰的“倒挂”。2.评估报告中，评估类型及评估方法选择不合理且存在矛盾之处，评估依据违法。2014年评估类型采用的是市场价值，评估方法采用的是成本途经及其方法。2018年选择的是清算价值，评估方法房屋建筑物采用的是成本法，土地使用权采用的是基准地价系数修正法，自相矛盾。3.评估报告现场勘验程序违法。评估公司没有履行通知兴宁工行到场，在兴宁工行毫不知情的情况下完成现场勘验，系程序不合法。请求：1.撤销舟普评报（2018）第146号资产评估报告；2.依法对海景花园另选评估机构，重新评估；3.中止对海景花园的拍卖程序，同时撤回委托拍卖。2018年9月13日，兴宁工行对拍卖行为提出异议，认为：1.评估程序严重违反法律的程序性规定，在评估机构选择上，未对债权人履行通知义务，也未听取债权人意见；评估报告未及时发送给兴宁工行，不符合法律规定；评估报告异议尚未作出最终裁定，在此次拍卖活动中不能作为拍卖价格的依据；撤销原评估报告后，应重新确定处置参考价，进而确定拍卖起拍价。2.拍卖公告有众多违法之处，损害兴宁工行的合法权益，应予撤销。请求依法撤销对海景花园的司法拍卖，重新进行估价拍卖。 岱山法院查明，2012年10月23日岱山法院受理王燕玉与铭京公司、韩远路、宁波杜湖电器实业有限公司、宁波海路火机实业有限公司、宁波海路电器有限公司保证合同纠纷案，并于当日作出（2012）舟岱商初字第381号民事调解书。 工行兴宁支行与铭京公司金融借款合同纠纷，经宁波市中级人民法院主持调解，该院于2014年7月16日作出（2014）浙甬商初字第20号民事调解书，后该院将对铭京公司的财产处置权移交岱山法院。 2015年1月至7月期间，岱山法院将铭京公司所有的海景花园及万豪商业中心项目（买受人需将已预售的房屋214套连同所占土地使用权无条件交付给岱山铭京房地产开发有限公司或房屋预售方）进行三次拍卖、一次变卖,均因无人报名而流拍。 2017年1月10日，岱山法院就王燕玉与铭京公司、韩远路、宁波杜湖电器实业有限公司、宁波海路火机实业有限公司、宁波海路电器有限公司保证合同纠纷执行一案，决定对海景花园进行评估，并依法委托舟山市普陀远航资产评估有限公司评估。2018年5月15日，该评估公司对委托书所涉及的海景花园房屋建筑安装工程及土地使用权，以2017年11月1日为基准日进行了评估，形成了舟普评报（2018）第146号资产评估报告。 2018年7月5日，岱山法院发布拍卖公告，就海景花园再次启动司法拍卖，要求“竞买人必须是具有独立法人资格的房地产企业。竞买人如非岱山县注册的房地产公司，则竞买人须另行在岱山县注册具有独立法人资格的房地产公司进行开发建设，同时竞买人在该公司的直接持股比例不得低于50%”、“竞买人需提供预售合同解除的凭据及原始不动产销售发票，否则无法再次销售。拍卖报名前，竞买人必须取得上述88套房屋预购者同意解除合同的凭据，方可报名竞拍”，拍卖时间为8月6日-7日。2018年9月3日，岱山法院终止该次拍卖。同日，经修改拍卖公告后，重新启动拍卖。 岱山法院认为，该院在2018年7月5日的拍卖公告中对竞买人设置条件，有所不妥，但已终止该次拍卖，并重新启动拍卖程序，故兴宁工行要求撤销2018年8月6日-7日的拍卖，已没有事实依据，应予驳回；对被执行人的财产进行委托评估，符合法律规定，对于评估、拍卖机构的产生，严格依法依规选定，财产的评估价格，由有资质的评估机构根据专业规则评审而定，评估机构充分考虑评估目的是反映评估范围内的资产在评估基准日的非市场价值，结合资产的自身条件、利用方式和使用状态，同时也考虑了资产评估时的市场条件，采用的价值类型为清算价值，并无不当；兴宁工行以舟山市普陀远航资产评估有限公司舟普评报（2018）第146号评估报告违法、拍卖公告违法为由均已向该院提出执行异议，在收到执行异议裁定书后均已向舟山市中级人民法院申请复议，现仍在复议程序中，在舟山市中级人民法院未作出最终决定前，兴宁工行仍以相同理由提出执行异议，其理由不能成立。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，分别作出（2018）浙0921执异11号、（2018）浙0921执异12号、（2018）浙0921执异13号执行裁定，裁定驳回兴宁工行的异议。 复议申请人兴宁工行向本院申请复议称，1、岱山法院在异议裁定中称“本院重新启动拍卖，在拍卖公告中，对竞买人的资格没有设置限定条件”与事实不符，从发布的两次公告来看，附加条件并没有被取消，而仅仅是更换了一种表达方式；2、岱山法院在评估机构的选择等程序上，违反法律规定，舟山市普陀远航资产评估公司未依据专业规则对海景花园进行评审；3、岱山法院执行行为违背程序正义原则，置抵押权人的合法权益于不顾。请求本院撤销（2018）浙0921执异11号、（2018）浙0921执异12号、（2018）浙0921执异13号执行裁定，重新启动评估拍卖程序。 本院查明事实与岱山法院查明的一致。 本院认为，因岱山法院在2018年11月23日开拍日前已撤回对铭京公司名下海景花园的网络拍卖行为，复议申请人兴宁工行就拍卖公告中对竞买人设置条件的复议请求已无事实基础，本院不再予以审查。关于舟普评报（2018）第146号评估报告，经本院调查核实，其采用的评估方法存在争议，对复议申请人有重大利益影响，岱山法院仅从评估机构选定、人员资格方面进行了审查，而未对评估报告进行审查，对兴宁公司提出的重新评估要求也未予审查，有失公正，应予纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项、第（四）项的规定，裁定如下： 一、驳回中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行复议申请，维持岱山县人民法院（2018）浙0921执异11号、（2018）浙0921执异13号执行裁定。 二、撤销（2018）浙0921执异12号执行裁定，发回岱山县人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吴红伟 审 判 员 肖太河 审 判 员 张 伟 二〇一八年十一月二十九日 代书记员 沈佳敏