江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初4923号原告：王金根，男，1956年9月15日生，汉族，住邳州市。被告：中国移动通信集团江苏有限公司邳州分公司，住所地邳州市运河街道奚仲路**。负责人：朱子曾，总经理。委托诉讼代理人：张雷，男，该公司员工。委托诉讼代理人：温婷婷，江苏汇君律师事务所律师。原告王金根与被告中国移动通信集团江苏有限公司邳州分公司（以下简称邳州移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金根，被告邳州移动公司诉讼代理人张雷、温婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金根向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金24000元、电费29000元及房屋损害赔偿金147000元，合计20万元；2、被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2008年12月18日，原、被告签订“场地租赁合同”，约定原告将其所有的锦江小区19号楼2单元604室出租给被告用于建设移动通讯基站，租期自2008年12月30日起至2018年12月30日止，租金每年12000元，原告提供电源，被告支付电费，被告无故迟延不交租金的，除补交外还应赔偿年租金20%。被告使用场地期间，因机房长期高温发热，造成原告屋面开裂渗水。2014年原告要求被告维修，被告答应安排专人负责防水修缮，但至今未解决。2016年后的租金电费也迟迟未交。请求判如所请。被告邳州移动公司辩称，1、关于租金和电费问题。首先，被告已根据合同约定按时足额支付租金至2016年12月31日，足额支付电费至2015年12月。其次，原告未提供合同约定的2017、2018年度租金的出租业发票，以及2016年度及之后年度电费的收据和缴纳电费的发票复印件，故尚未具备被告向原告支付租金和电费的条件，原告所诉租金和电费系因原告行为导致未能按照合同约定支付。再次，根据合同约定，场地基站电源系原告提供，2015年1月、2018年2月、2018年4月，原告多次对答辩人采取停电措施，且自2018年停电之后至今尚未恢复供电，造成基站无法使用，合同目的无法实现。根据合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。2、关于房屋损害赔偿问题。原告未向被告提供房屋存在损坏的资料，另自2008年“场地租赁合同”签订起，被告严格按照约定使用租赁物，原告对被告的使用行为亦未提出任何异议。另外，即便因年久失修造成房屋漏雨或者其他状况，根据合同法第二百一十八条之规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损耗的，不承担损害赔偿责任”。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于署名为“丁彦周”的书面意见，因无丁彦周亲笔签名，亦未加盖被告印章，故真实性本院不予确认。2、关于案涉房屋渗水与被告的使用房屋行为之间是否具有因果关系的问题，诉讼过程中，本院依原告的申请委托鉴定，南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2018年10月19日作出退卷函：“我单位于2018年10月18日进行了现场勘查，发现目前次卧屋面漏雨至今已有6年时间，被告相关设备已经搬走，屋面已经过多方多次修复并进行了注浆修复，我单位鉴定人员无法对此进行鉴定。为此我单位对本案进行退案处理。”因此，是否具有因果关系因证据不足无法查明，根据民事诉讼证据规则，应由原告王金根承担举证不能的法律后果。本院综合认定案件事实如下：2008年12月18日，原告王金根与被告邳州移动公司签订“场地租赁合同”一份，约定：原告将其位于邳州市出租给被告，用于建设移动通信基站；租赁期限自2008年12月30日起至2018年12月30日止；租金为每年12000元，1年作为一个付款周期，被告施工完毕后，原告提供12000元面额的出租业发票作为第一周期租金，以后每周期的第一年同月同样操作，被告收到出租业发票30天内，转账资金到原告账户；原告如果提供电源，电费按照1元/度计算，原告提供收据和交纳电费的发票复印件给被告报销；被告无故迟延1个月不交纳租金的，原告有权解除合同，被告除应补交所欠租金外，还应向原告赔偿年租金的20%；等内容。合同签订后，双方依约履行。2015年8月，因通讯基站存在高温问题，经双方协商，被告将基站搬迁到原告案涉房屋的阁楼，并于2015年8月26日支付原告6200元，原告为被告出具收条一份，内容为：“今收到邳州移动公司锦江机房修理费陆仟贰佰元整（6200）。收款人：王金根2015年8月26日”。诉讼过程中，原告申请对于：1、案涉房屋是否存在漏水问题；2、如存在，与被告的使用行为之间是否存在因果关系；3、维修费用进行鉴定，南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2018年10月19日作出退卷函，以因果关系无法鉴定为由将鉴定退回。原告王金根为此支出鉴定费2700元。另查明：被告邳州移动公司已向原告王金根交纳房屋租金至2016年，2017年度、2018年度的租金未交纳；被告邳州移动公司已向原告交纳电费至2015年，之后未再交纳；双方当事人庭审确认，在被告正常使用基站的情况下，如电表损坏，每年电费支出应为11000元；2015年及2018年2月，因原告王金根原因导致停电，通讯基站无法正常使用，2018年4月2日起，因被告未及时缴纳租金及之前的电费，原告王金根停止了对通讯基站的供电。本院认为，原、被告之间房屋租赁合同关系成立，且合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。关于房屋租金。对于租赁合同约定的年租金12000元双方均无异议，本院予以确认。双方的争议焦点为：1、原告未按合同约定提供出租业发票的情形下，被告是否有权拒付租金；2、2018年4月2日原告停止供电后，被告应付继续支付租金。本院认为，被告无权以原告未开具发票为由拒付租金，但自2018年4月2日起不应继续支付租金。其一，双方签订的“场地租赁合同”约定了“被告收到出租业发票30天内，转账资金到原告账户”，该条约定的意思是被告收到租金发票后，应于30日内支付租金，既约定了原告应向被告开具发票，又约定了被告的付款时间，但仅凭该条约定，并不足以得出原告不提供发票，被告即有权拒付租金的结论。故被告以原告未开具发票为由拒付租金，无合同依据及法律依据。其二，双方签订的“场地租赁合同”，并未明确约定被告迟延交纳房屋租金或电费时，原告有权停止供电，而合同法第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，即合同一方违约，并不意味着赋予了另一方违约的权利，原告完全可以采取解除合同或者要求另一方继续履行支付租金等合同义务的方式来维护自己的合法权益，因此，原告停止供电无合同依据或法律依据。而原告自2018年4月2日起停止供电至今，被告的通讯基站一直无法使用，合同价值无法体现，此系原告的违约行为所致，故该期间内的租金，被告不应支付。对于房屋租金，本院支持15059.04元（以每年12000元标准，自2016年12月30日起计算至2018年4月1日止）。关于电费。根据谁主张谁举证的民事诉讼证据规则，支付电费的举证责任应由房屋租赁方即被告承担，诉讼过程中被告并未提供证据证明，故原告关于被告已支付租金至2015年，之后的租金未再支付的主张，本院予以支持。对于正常使用基站的情况下，每年电费支出应为11000元的事实，双方均无异议，本院予以确认。如前所述，被告实际使用通讯基站至2018年4月1日，电费仅应自2015月12月30日起计算至该日。又因双方均确认因原告原因曾于2015年、2018年2月各停电一次，该停电的期间应相应扣除，考虑到被告提供证据证明停电的实际天数，本院酌情扣除2天。因此，对于电费，本院支持24775.08元（以每年11000元标准，自2015年12月30日起计算至2018年4月1日止，同时扣除2天）。关于房屋损坏赔偿金。该项请求因证据不足，本院无法支持。其一，虽然被告邳州移动公司于2015年8月26日向原告支付房屋维修金6200元，但对于该6200元是否用于案涉房屋渗水的维修，双方意见不一，且原告认为并非用于房屋渗水的维修，故仅凭该付款行为，不足以认定案涉房屋的渗水与被告的使用房屋行为具有因果关系。其二，为完成举证证明责任，原告向本院申请鉴定，但鉴定机构最终以因果关系无法鉴定为由将案卷退回。因此，案涉房屋渗水行为与被告的使用房屋行为之间有无因果关系，根据现有证据无法查明，对此被告应承担举证不能的法律后果，其该项请求本院不予支持。原告为此支持的鉴定费2700元，应由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团江苏有限公司邳州分公司支付原告王金根房屋租金15059.04元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告中国移动通信集团江苏有限公司邳州分公司支付原告王金根电费24775.08元元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告王金根的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告王金根负担3504元，被告中国移动通信集团江苏有限公司邳州分公司负担796元。鉴定费2700元，由原告王金根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟人民陪审员  李 斌人民陪审员  陈建梅二〇一八年十二月二十四日书 记 员  李慧敏