四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川08民初83号 原告（反诉被告）:广元市万安旧货交易有限责任公司。住所地：广元市利州经济开发区郑州路41号。 法定代表人：安登远，总经理。 委托诉讼代理人：徐兰芳，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小红，四川力发律师事务所律师。 原告（反诉被告）:安登远,男,生于1956年4月20日,汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：朱明哲，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:广元万融房地产开发有限公司。住所地：广元市利州区南河广州路41号。 法定代表人：昝清林，执行董事。 委托诉讼代理人：母长明，四川广府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。 原告（反诉被告）广元市万安旧货交易有限责任公司（以下简称万安公司）、安登远与被告（反诉原告）广元万融房地产开发有限公司（以下简称万融公司）房屋拆迁补偿安置纠纷一案，本院于2017年6月28日依法受理，分别于2017年1月11日、2017年9月6日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。万安公司法定代表人安登远及其委托诉讼代理人徐兰芳、徐小红，安登远的委托诉讼代理人朱明哲，万融公司委托诉讼代理人母长明、杨玲到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告万安公司、安登远诉请：1、解除与万融公司签订的《联合开发“万安商贸大厦”协议书》及相关补充协议；2、万融公司依约还房并承担房屋过渡费至实际还房时止，其中截止2017年6月过渡费为1572.7万元；3、万融公司承担违约金2000万元及诉讼费。诉讼过程中，万安公司及安登远将第一项诉讼请求变更为：与万融公司签订的《联合开发“万安商贸大厦”协议书》及相关补充协议已经履行的部分继续履行，对未履行的部分请求确认解除。过渡安置费按该项目一期占用安登远的土地对应的比例支付。 事实和理由：原告拥有广元市南河旧货商场营业房17474.2㎡及相应土地万融公司与原告多次协商，由其拆除原告的房屋和土地进行开发建设“万安商贸大厦”（后称万融•盛世）。双方分别于2011年7月12日、2013年3月20日、2013年5月22日、2013年6月5日、2014年1月4日先后签订了《联合开发“万安商贸大厦”协议书》、补充协议、补充协议（二）、协议条款认定、联合开发万安商贸城补充协议（三）、房屋产权置换补偿协议等协议。根据约定，万融公司承诺向原告还营业房面积17000㎡（位置为万融•盛世项目的一、二、三层），住房7套（面积770㎡），写字楼500㎡（六层），地下负一层车位10个（房屋产权置换补偿协议第二条）。房屋产权置换补偿协议第三条确定修建时间为2013年3月20日至2016年3月20日，协议还约定了万融公司支付过渡费（每月60元/㎡）直到实际交房。另外，根据《联合开发“万安商贸大厦”协议书》约定，违约后支付违约金2000万元。 现万融公司修建的万融•盛世一期主体已完工并进行了销售，但万融公司不但未依约还房，还将应还给原告的房屋销售给他人，且逾期到现在也未支付过渡费，拖欠1572.7万元。同时，万融公司违约停工1年多至起诉之时尚未复工。 万融公司辩称，原告与万融公司之间形成的是联合开发协议关系；合同中未约定解除条件，本案也不适用法定解除条件，原告诉请解除合同没有依据，且被告已投入巨额资金，解除合同还会产生巨大社会风险，故该协议不应当解除；按照联合开发关系，双方应当共担风险，原告未按约向万融公司交付土地，不应主张过渡费，且因其违约在先，其主张违约金没有事实依据。 诉讼过程中，万融公司提出反诉，请求：1、确认反诉被告向万融公司发送的解除合同通知书无效；2、确认双方于2011年7月12日签订的《联合开发“万安商贸大厦”协议书》及后续签订的补充协议、房屋产权置换补偿协议中约定的万融公司向反诉被告还营业房面积17000㎡、住房7套、写字楼500㎡、地下负一层车位10个，以及支付过渡费（每月60元/㎡）直到实际交房的保底条款无效；3、判令双方重新确定分配方案，按投资比例承担风险、分配利润；4、判令反诉被告继续履行《联合开发“万安商贸大厦”协议书》及后续签订的补充协议，为反诉人办理相关手续，不得阻止万融公司拆除与反诉被告联合开发投入的旧房屋及附属设施；5、判令反诉被告承担居民住宅户8600多㎡的拆迁补偿费及还建房屋；6、判令反诉被告退还前期准备金500万元；7、判令反诉被告承担违约金2000万元及诉讼费。事实和理由：关于诉请一，系因反诉被告解除合同既无法定解除事由，也无合同约定解除事由，其解除行为不符合合同法对解除合同的相关规定，且解除合同后将造成严重社会矛盾。关于诉请二、三，一是万融公司与反诉被告之间形成的是反诉被告提供土地、万融公司投资的联合开发协议。双方签订的《联合开发“万安商贸大厦”协议书》中约定：在执行合同开发项目中，发生的盈亏均由万融公司承担，与反诉被告无关，项目竣工后必须还建反诉被告应得的商品房面积17000㎡、住房7套、写字楼500㎡、地下负一层车位10个，不仅不算公摊面积，而且还应向反诉被告支付过渡费（每月60元/㎡）直到实际交房。其条款明显是保底条款，属加重万融公司责任，排除反诉被告责任。按《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条关于保底条款的规定，保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依据保底条款收取的固定利润应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。本案中，双方所签《联合开发“万安商贸大厦”协议书》及后续签订的补充协议、房屋产权置换补偿协议中约定的保底条款应当无效，双方应重新确定分配方案。二是反诉被告并未按协议约定向万融公司交付土地，反诉被告按合同约定应交付的土地与实际提供的土地严重不符。按《联合开发“万安商贸大厦”协议书》约定，反诉被告是以旧货商场、居民住宅的两宗土地共18.12亩、持有的两宗土地的土地证〔（1999）第××××号、（1999）第×××号〕为联合开发条件，保证所提供的两宗土地没有抵押、没有债务、没有产权纠纷。同时在补充协议还约定了，在18.12亩建设用地的基础上增加3亩以上的土地，万融公司才向反诉被告还营业房面积17000㎡、住房7套、写字楼500㎡、地下负一层车位10个，以及支付过渡费（每月60元/㎡）。而反诉被告向万融公司实际提供的土地仅8.32亩，因此不应按该约定向其还房及支付过渡费。关于诉请四，双方签订协议后，万融公司投入巨资，对该范围内的原有房屋进行了拆迁安置补偿，约定了还建房屋，办理了商品房预售许可证。在建商品房已大部分出售和确认给了购房业主和拆迁户。关于诉请五、六，双方于2011年7月12日签订的补充协议中明确约定，反诉被告投资交付给万融公司18.12亩土地，在此基础上增加3亩以上的土地，办理相关手续，取得界址图，由万融公司成立万安房地产开发有限公司进行开发经营，若反诉被告未能落实新增建设用地面积，反诉被告退还万融公司前期准备金500万元。但是在合同履行过程中，万融公司发现反诉被告已将广国用（1999）第××××号国有土地使用权面积8018.27㎡中的6600多平方米转让给了何小琼等60多户个人，该宗土地实际仅剩余1486.27㎡的国有土地使用权。反诉被告按合同约定的增加3亩以上的土地也不能为万融公司办理产权证，反诉被告客观上仅能向万融公司交付8.32亩的建设用地使用权。故反诉被告理应承担不能按约向万融公司交付建设用地使用权部分的违约责任。关于诉请七，在协议履行过程中，反诉被告不但不按约履行交付土地的义务，还向主管部门致函阻止万融公司办理相关手续，致使双方联合开发的万融•盛世项目不能办理银行按揭贷款，造成资金链断裂，项目不能正常推进，迫使万融公司对外高息融资产生巨额利息损失，造成项目不能按约向购房业主按期交房的社会矛盾风险。因其违约，理应按约承担违约责任。 针对万融公司的反诉，万安公司辩称，除本诉意见外，新增如下意见：万融公司严重违约，万安公司与安登远已给予充分时间让其履行合同，但万融公司不能履行，故原告依据法律法规予以解除，解除合同通知合法有效。原告与被告之间并非土地转让合同法律关系。原告未再次将约定拆除的房产转让。原告履行了合同约定的配合义务。房屋拆迁安置补偿合同约定不违反法律强制性规定，合法有效。原告拥有物权，万融公司要求重新确认没有法律依据。本案是万融公司违约，其主张违约金没有事实和法律依据。已经履行的部分继续履行，未履行的部分请求确认解除。 安登远同意万安公司答辩意见，并认为其主张合同解除程序符合法律规定。合同是双方真实意思表示，双方签订的一系列协议证明双方之间不属于土地转让关系和联合开发关系。万融公司请求变更为土地转让合同没有法律依据。62户居民的土地使用权在第一次开发协议中明确约定由万融公司通过拆迁还建取得，这部分土地不由被反诉人提供。约定还房面积17474㎡中没有产权的部分是在现场进行测量确认的，这部分房屋的合法性是建设行政部门确认的。万融公司要求变更土地价款的请求不符合双方合同约定，万融公司从来没有给原告支付过土地价款，他所支付的都是合同约定的过渡费用和房屋装修损失等费用。安登远没有违约行为。本案涉及的房屋土地在一期开发过程中已经按照合同约定交付，导致不能变更登记的是万融公司的过错，反诉人现在还有950万元贷款没有偿还，是因万融公司不按贷款合同约定偿还所有借款导致土地无法过户。合同中写明联合开发其目的是万融公司为了减少500万元的土地过户费，实际上合同约定独立开发独立承担责任。万融公司由于停工2年，最后补偿了300万元延长了1年多时间。 万安公司及安登远为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组系双方身份关系的证据，双方均无异议，本院予以采信。第二组证据包括2011年7月12日所签《联合开发“万安商贸大厦”协议书》，2013年3月20日所签补充协议（二），2013年5月22日万邦公司出具的协议条款认定，2013年6月5日所签补充协议（三），2014年1月4日所签房屋产权置换补偿协议，2011年9月10日万融公司与安登远签订的联合改造《万安旧货商场》协议书，2016年11月9日万融公司出具的证明等书证。拟证实1、双方就还房面积、过渡补偿等事项进行了明确约定，最终双方约定万融公司向原告还营业房17000㎡、住房770㎡、写字楼500㎡及车位10个；2、双方所签系列协议本质系拆迁安置补偿协议，双方之间系开发商与还建户的关系。 万融公司质证认为双方所签联合开发协议真实，但不认可原告的举证目的，且部分内容不符合法律规定，不能证明万融公司应当承担8600㎡的拆迁安置费用；500万元是对新增3亩土地过渡费用的约定，原告应按约定向被告万融公司提供21.12亩土地；对补充协议三的三性有异议，不认可证明目的，且该协议第四条是附条件条款。依据该约定，该协议并未生效；产权置换补偿协议真实，但第六条、第七条明确约定了双方并非产权置换而是联合开发；安登远个人与万融公司所签协议系双方恶意串通，规避法律责任所签协议，且内容与2011年7月12日所签联合开发协议不一致，应当以7月12日所签协议内容为准；万融公司出具的证明不合法，该承诺损害了万融公司债权人的利益，承诺无效。 该组证据中，双方对证据真实性均无异议，虽万融公司对其中安登远与万融公司所签协议、万融公司出具的证明合法性提出异议，但并未提供证据予以证实，本院对本组证据予以采信。 第三组证据包括土地证及收条、房产证、营业房租赁合同、协议书、催款通知书、抵押合同等书证。拟证明原告已按约提供了房屋、土地及产权证的交付义务；拆迁前，万安公司拥有17389.81㎡营业房，土地使用权面积12084.85㎡，以及三亩土地（含住户）。协议签订后，万安公司即另行签订租赁协议租用场地经营，原房屋即交付万融公司拆迁建设使用；原告按约将部分房产证、土地证为被告万融公司及其关联公司办理抵押担保借款，但被告万融公司不偿还借款，担保所涉土地及房屋系其改造范围内，原告并无违约行为。 万融公司质证认为土地证及收条真实，但不认可其举证目的及关联性；原告并未按约交付土地，不能证明其按约定提供了所有产权证，也不能证明原告合法拥有17389.81㎡营业房。营业房租赁合同真实，但与本案无关；协议书、催款通知书及抵押合同虽真实，但协议书中张仲平未签时间，与本案无关，不能达到原告证明目的。 万融公司虽对张仲平签字的协议书有异议，但该协议书盖有万顺公司印章、张仲平亦签字，无签字时间尚不足否定其真实性。本组证据本院予以采信。对于证明目的，本院结合全案在卷证据综合认定。 第四组证据包括1、万融•盛世一期一、二、三层平面图，拟证明应还房屋为一期一、二、三层全部营业房；2、2015年10月15日万安公司对外公告、广元市房地产管理处查询项目信息、对本院（2017）川08财保1号民事裁定书提出的异议申请、（2017）0101074号商品房买卖合同及进账单，拟证明万融公司违约将应对还给原告的房屋销售给他人；3、关于尽快协商解决“万安商贸大厦”开发建设中存在的有关问题的函、回复函、关于旧货市场搬回原地经营的函及快递单，关于暂缓办理广元万融•盛世一期土地手续的报告，拟证明原告多次督促万融公司履行合同，但其拒绝履行；4、（2016）川0802民初3461号案件应诉通知书及（2017）文鉴2873号司法鉴定意见书，拟证明万融公司违反约定引发诉讼，权利人申请保全将应还建给原告的房屋查封；（2017）广恒信内证字第472号公证书，拟证明项目长期处于停工状态，万融公司构成违约，原告可以解除合同；解除合同通知书及邮寄签收单，拟证实解除通知已于2017年6月5日送达万融公司，合同自此已解除。 万融公司质证认为，原告未按约定交付土地，不能达到应将万融•盛世一期一、二、三层全部还建给原告的证明目的；万安公司的公告及关于尽快协商解决“万安商贸大厦”开发建设中存在的有关问题的函均属单方陈述，三性均不认可；第二部分证据仅认可其真实性；回复函真实，但不能达到其证明目的；暂缓办理手续的报告三性及证明目的均不认可；司法文书、鉴定文书及公证文书真实，但不能达到其证明目的，也与本案无关；解除通知书的三性及证明目的不认可。 第五组证据包括广规建住（2011）191号文件、广府阅（2011）52号文件、广府阅（2014）19号文件，拟证明万安旧货市场为旧城改造项目，原、被告之间是拆迁户与开发商的关系，并非联营，涉案项目享受的是旧城改造政策。对该组证据，万融公司认为真实合法，但不能达到证明目的，不能改变双方系联合开发涉案项目的事实。 该两组证据均系书证，本院予以采信。能否达到原告举证目的，本院综合其他证据予以认定。 万融公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组：2011年7月12日《联合开发“万安商贸大厦”协议书》及补充协议。拟证明与二反诉被告建立了联合开发房地产的法律关系，开发过程中，万融公司的义务是提供资金，二反诉被告的义务是按房地一体原则提供土地及地上房屋，而不是交付自己持有的土地使用权证。合同约定中没有安登远，也没有约定提供开发前还是开发后的土地证，合同中土地使用证没有约定明确，补充协议变更了反诉被告的义务，约定其向万融公司提供21.12亩土地及地上17474㎡房屋后，万融公司才负有向二反诉被告履行合同约定的义务。二反诉被告自认在其拥有的土地上有4900㎡的房屋没有房产证，不享有合法产权的事实。居民住房8600㎡在二反诉被告的土地上，万融公司与各业主达成补偿协议后，即取得居民住房占用8600㎡的土地使用权，二反诉被告不应再以此从万融公司取得利益，应从反诉人向被二反诉被告履行还建17000㎡等义务中扣除居民住宅8600㎡的面积和过渡安置费用。协议中没有约定解除合同的事由及条件。被反诉人违约应向反诉人承担违约金2000万元。 万安公司质证认为，1、真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，协议最后签字是安登远，没有万安公司，合同签订时双方明确了证上指向的是安登远不是万安公司。协议和补充协议上看不出需要安登远把土地转到万安公司名下。 第二组包括（1999）第××××号国有建设用地使用权证、（2010）第×××7号国有建设用地使用权证，以及房权证城Ｅ字第××号房产证。拟证明万安公司并不拥有涉案合同约定的土地使用权，使用权是安登远个人，但第××××号权证只有1486.27平方米的土地使用权属安登远个人，安登远两宗土地实际只拥有5552.85平方米（即8.325亩）的建设用地使用权，安登远客观已不能按合同约定履行义务，构成根本违约。安登远在履行联合开发协议的过程中继续违约，于2013年11月26日将应当提供给反诉人的建设用地使用权转让给案外人陈凯、张先荣。安登远持有土地使用权证，但万安公司持有房屋所有权证，两者房地分离，不能证明安登远拥有的两宗土地上拥有17474㎡营业房的合法产权，事实上万安公司只合法拥有营业房的面积为9254㎡。房地分离造成万融公司履行合同义务的对象不明确。 万安公司质证认为，最终确认的面积是双方签字确认的，也认可按此面积还房，双方对安登远自己没办产权的部分房屋也予以认可，18.12亩土地包含居民住房用地面积。 第三组包括《关于暂缓办理关于万融•盛世一期土地手续的报告》、2017川08财保1号民事裁定书、2017川08财保1号协助执行通知书、2017川08财保1号查封公告。拟证明二反诉被告继续故意违约，不向反诉人交付土地及房屋，继续扩大损失，二反诉被告应对消除违约责任前的行为承担违约责任。 万安公司质证认为，真实性、客观性无异议，对关联性和证明目的有异议，原告是按合同提供了资料并由被告出具收条，被告要融资贷款原告也完全配合。原告是在被告多次违约的情况下采取的抗辩权，安登远个人签订的协议只是用于报建，安登远和万安公司的义务是一致的。 第四组包括2017广恒信内证字第472号公证书、工作记录。拟证明安登远的房屋没有实际交付给万融公司拆迁，也没有为万融公司办理产权登记，万安公司构成根本违约，不能要求我们还房及要求万融公司支付过渡安置费。 万安公司质证认为，真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议，达不到证明目的，有证据证明房屋已经交付。 第五组包括转款凭证、现金收据4张、万安博物馆建筑决算表。证明反诉人按合同约定向安登远支付1530万元，向万安公司支付710万元，共计2240万，且反诉人已按合同约定为反诉被告修建了博物馆，完全履行了合同义务。 万安公司质证认为，被告支付的费用和博物馆的修建费用都是他自己的合同义务，是拆迁的附条件行为，因为原告垫付了部分材料，万融公司应当支付这部分费用。 第六组：27份《房屋产权置换补偿协议》及相关补偿凭证。拟证明虽这27户居民住房计8600㎡的土地原登记在安登远所持有的（1999）第××××号国有建设用地使用权证上，但土地及房屋的取得是万融公司通过与所有业主独立签订安置协议并履行安置补偿手续才取得6531.86㎡国有土地使用权，与安登远及万安公司均无关。安登远剩余的土地使用权面积为5552.85平方，安登远无权处分土地使用权6531.86平方，安登远构成根本违约，二被反诉人向少交付土地12.8亩的事实，不能根据18.12亩来算补偿款。 万安公司质证认为，补充协议约定18.12亩的包含居民的土地证在内，协议中说明面积以房产证为准，原告的还建面积中涉及住房部分由万融公司与业主自行协商。 第七组包括被拆除的粮油公司28户住房的《房屋产权置换补偿协议》、房产证及土地证、各种补偿相关凭证。拟证明合同约定的被反诉人应该履行交付3亩土地，但未履行该义务。而是由万融公司自行与粮油公司28户业主协商完成，万融公司不应按合同约定向他们还建房屋。 万安公司质证认为，协议中约定的增加3亩土地以实际为准，3亩给500万元的费用变更为拆迁过度补偿费，这组证据与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的，这3亩土地与粮油批发中心的土地是并非约定的同宗土地。 第八组证据为建设工程规划修建方案。拟证明万融公司与被反诉人重新建成的“万安商贸大厦”的容积率为6.7，但拆除反诉被告持有的（1999）第××××号国有建设用地使用权证地上的17474㎡房屋容积率已达11.7，照此计算，反诉人拆除反诉被告的房屋后，出资重新修建的房屋全部还建给反诉被告，另还需向政府购买土地向反诉被告修建7518㎡的房屋。证明二反诉被告是无偿从万融公司取得还建房屋，违背了权利义务对等原则，不符合双方合同目的。 万安公司质证认为，这组证据不具有关联性，这个项目还包括万融•盛世二期所有的项目。 第九组证据拟证实被反诉人违约不交付土地，反诉人不能办理按揭贷款，给反诉人造成巨额资金及利息损失，实际损失远远大于违约金2000万的事实（证据因政府工作组审计故暂未提交）。 万安公司质证认为，不能证明是原告违约，万融公司未提供相应证据。土地不能过户的原因是万融公司不按约定偿还银行贷款，不能注销抵押登记所致。 第十组：结合安登远个人与万融公司签订的2011年9月10日改造万安旧货商场协议书及收据和相关报建手续、工程规划许可证、施工许可证。拟证明安登远要提供土地，万融公司才应还建，联合开发主体是安登远，万融公司与安登远个人之间的开发协议已经实际履行，现在要求还房的条件不成立。 万安公司质证认为，该协议上的签字没有原告的签字也没有安登远本人的签字，也注明了此协议只供报建使用，该协议的时间是在2011年9月，在后面几年签的协议都改变内容，该协议不能证明双方是联合开发。 安登远对万融公司提交的证据质证认为，同意万安公司的质证意见，并认为，安登远是万安公司法人，其行为也代表其个人。写报告要求暂缓办理土地过户手续是在被告违约行为下采取的补救措施。申请办理公证是对现场现状进行证据保全。安登远已经履行了合同约定的义务。所有付款都是按双方协议约定支付，目前还有部分未付够。万融公司第六组证据真实性无法确认，不能证明安登远无法交付土地18.12亩，交付的方法都有明确约定。第七组证据中，这3亩土地没有办土地证，实际上增加了一个过道1.4亩的土地，是安登远购买的只是没有办土地证。整个面积可以修12万多㎡，还建后还剩9万多㎡，合同是可以履行的。第十组证据中2011年9月10日改造万安旧货商场协议书签订的时候万融公司还没成立，是虚假的，我申请司法鉴定。 万融公司提交的与二原告提交一致的证据本院予以采信。其另提交的与居民签订的还建协议及补充手续相互印证，本院予以采信。证明目的本院结合全案证据予以认定。安登远质证称要申请司法鉴定，但其并未提交书面材料。 针对万融公司提出的反诉，万安公司除本诉中提交的证据外，另提交以下证据： 第一组：房屋测绘报告，证明还没拆除部分属于原告的房子有1万多平方米。 第二组：借款、贷款、催款通知书、抵押合同等，证明原告完全履行了义务，合同约定原告配合融资的义务原告已履行，并作为担保人承担了风险。 第三组：住建局文件、会议纪要、项目用地规划许可、建设许可等证件，拟证明旧城改造广元市政府有规范性文件，要求先补后拆，原、被告基于文件中的规定签订合同，项目由万融公司独自开发。 第四组：联合改造协议书，证明万融公司以万安公司名义报建，但万安公司及安登远未签字，不属于合作法律关系。 第五组：万融公司出具的证明一份、（2016）川0802民初3461号案件民事起诉状、判决书、上诉状，证明双方不是联合开发关系，是万融公司独立开发。 另补充以下证据：1、会议纪要一份、备案通知书、涉案项目回复等证据，证明涉案项目是万融公司独立开发。2、中标通知书、建设用地规划许可证等4份证据，进一步证明相关部门确定万融公司为项目开发主体。3、万融公司的报告，明确了前期不需要过户，后期才需要过户，证明并非万融公司所说原告根本违约导致损失和项目停工。4、土地勘测报告书，确定总用地面积21.92亩，图纸中扣除粮油居民28户的土地后还有19亩多，合同约定的增加3亩土地实际确仅交付1亩多，但原告没有违反约定。500万元系过渡费，没有对增加的一亩多地收取任何费用，证明我们交付的土地面积是符合双方约定的。5、调解书，4300多平米的虽然没有办房产证但是通过人民法院调解确认的。 万融公司质证认为对收到安登远个人的广国用（1999）第××××号土地证和广国用（2010）第×××7号土地证无异议，但此两份权属证书仅是安登远个人的，并非万安公司所有，不能证明万安公司已按合同约定履行了交付土地的义务。安登远个人的广国用（1999）第××××号及广国用（2010）第×××7号土地证上的使用权面积不足双方约定面积，不能证明万安公司已按合同约定向反诉人交付了18.12亩土地。 对房权证城Ｅ字第××号房产证三性及证明目的均有异议。对测绘报告中万安公司没有拆除房屋面积为11008.44㎡无异议。营业房租赁合同、借款合同、抵押合同及借款展期协议真实、合法，但与本案不具有关联性，也不能达到反诉被告的举证目的。万安公司将通过《联合开发》已处分给万融公司的房屋，又对外向借款人昝莉萍提供担保，证明万安公司违约不向万融公司履行合同义务的事实，不能证明其履行了积极配合融资的合同义务。万安公司举证的《抵押贷款》合同中的广房权证字第××号房产证载明房屋所有权人为万安公司，座落于广元市利州区，房屋结构为混合结构，房屋总层数为4层，但房屋建筑面积为4627.05㎡，房权证城Ｅ字第××号房产证的平面图与该证中的房屋平面图相同，与其提交的房屋测绘报告书中的平面图一致。以上证据证实万安公司在同一宗土地上持有多个房产证，两证房屋建筑面积不一致，真实性无法确认。既不能证明万安公司拥有17389.81㎡营业房的事实，更不能证明万安公司拥有的房屋坐落在安登远拥有的土地上。且万安公司利用一物两证进行多个处分行为，其既以房权证城Ｅ字第××号房产证证载的房屋与万安公司联合开发，又以广房权证字第××号房产证为昝莉萍提供抵押贷款，也证明了被反诉人违约，未按合同约定向反诉人履行义务。万安公司要求万融公司按1：1还建17000㎡营业用房没有事实依据。万融公司与安登远之间是联合开发法律关系，部分报建手续等都是双方确认的。 对于补充证据，其认为不能证明双方之间并非联合开发。广规建051号通知书证明双方是联合开发。借条与本案不具有关联性，张仲平个人借款500万与本案没有关联性。调解书内容不能证明安登远取得4300平方房屋面积的权利。勘验报告和图纸中涉及的28户居民房屋是万融公司拆的。 安登远对万安公司提交证据的三性及证明目的均予以认可。 安登远提交2份证据，一是本案诉讼期间万融公司与万安公司签订的土地过户协议，证明万融•盛世项目1期和2期土地要分开处理，1期的土地过户给万融公司，2期的土地另外处理。二是诉讼过程中万融公司出具的承诺书，证明确认了应该还建给万融公司的楼营业房和住房的情况。 万安公司质证同意安登远的举证意见。 万融公司质证认为，对安登远提交的2份证据真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，第×××7号的土地万安公司无处分权。 以上证据中，原告并无证据证实（2016）川0802民初3461号案件已有生效裁判，所涉相关材料本院不作为认定案件事实的证据采信。其余证据材料当事人对其真实性均无异议，本院作为认定案件事实的证据采信。证明目的综合全案证据予以认定。 根据双方当事人所举有效证据及陈述，本院认定以下事实：万安公司成立于1999年10月，法定代表人为安登远。广元万邦房地产有限公司（以下简称万邦公司）于2011年8月登记成立，法定代表人为昝清林。万融公司由原万邦公司于2013年5月经企业名称变更而来。 2011年7月12日，万安公司（甲方）与甘正华、宁开斌（乙方）签订《联合开发“万安商贸大厦”协议书》，该协议最后由安登远、甘正华、宁开斌签名，万安公司并未加盖印章。双方协议，自愿联合开发“广元市南河旧货商场”，对其实行整体拆除，重新修建“万安商贸大厦”。具体协议： 一、甲方以现旧货商场、居民住宅的两宗用地共18.12亩（以实测为准）持有的两宗用地的土地证〔详见（1999）第×××号、（1999）第×××号〕为联合开发条件。甲方保证所提供的两宗土地证没有抵押、没有债务、没有产权纠纷。 1、甲方为乙方提供土地证后，不再为乙方提供任何拆迁和建设资金，也不为乙方提供办理土地证延期手续的所有资金。 2、甲方要求乙方对该两宗土地上现有的商场营业房和住宅整体拆除重建后，还建相应的建筑面积。 （1）商场按照1:1的比例还够商场原有面积共计17474.2㎡，其中东面6亩土地上的建筑物系营业用房，有土地证，没有房产证，约4700㎡，包括在乙方还建面积之内。另外德兴楼的200㎡营业房面积也没有办房产证，包括在还建面积之内。 （2）居民住宅房原有面积大约8600㎡（以房产证为准），乙方与业主协商按照政府要求的补偿标准还够拆迁面积。 （3）在新建住房楼的每栋楼的5-6层之间无偿为甲方提供10套住宅房，每套面积不低于130㎡，另外无偿提供10个地下车位。 二、乙方以全部注入拆迁、重建所需的资金为联合开发条件。 1、乙方注入资金拆迁、重建后，首先还清甲方的营业用房所有面积，有权自主经营，在满足甲方条件后，独立享有一切收益。 2、建房所需“一书两证”由乙方负责办理，设计方案必须经甲方签字认可。 3、甲方负责为乙方衔接办理“规划”方案，争取最高容积率…… 三、甲、乙双方的其他责任和义务 1、甲方现拥有营业房面积17474.2㎡，按商场实有面积不算公摊，乙方必须按1:1的比例还够原有面积，甲方考虑到乙方拆除重建后的实际情况，不要求乙方原貌补偿，但乙方必须首先在其新建营业房中用第一层的营业房进行补偿；如第一层面积达不到要求的补偿数，可依次用第二层的全部、第三层的全部进行补偿；如前三层的全部营业房面积都达不到应补偿面积，再经双方协商，可以用第四层营业房补偿，也可以按当时的售价折价补偿。 2、“南河旧货商场”现有居民住宅房8600㎡，其拆迁、补偿事宜由乙方按照国家的拆迁政策与住宅户商谈拆迁事宜，甲方负责做好协调、服务工作，并派人进行协助，甲方所派人员的工作由乙方支付。 3、乙方在与甲方签订合同时，必须给甲方支付1300万元“前期准备费”。其中200万元由甲方用于此工程的前期开办费，乙方对甲方实行前期开办费包干使用，不足部分由甲方自行解决，并不得以此影响开工时间。甲方正式收到该款后，乙方无正当理由或因乙方原因而中止合同时，甲方不退还乙方交付的200万元前期准备费。 甲方收到乙方的1300万元前期准备费后，甲乙双方的合同即正式生效。 4、乙方在正式进场施工前，必须向甲方交清1000万元的项目开发“保证金”，在项目工程竣工验收合格后，由甲方视乙方履约情况分期返还，并不计利息。 甲方收到该1000万元保证金后，才能够正式同意乙方拆迁地面建筑。若乙方因资金不足或其他未经甲方认可的原因而提出中止合同时，甲方不退还该款。 5、甲方原出租的，旧货商城之外的7家经营户的搬迁补偿，由乙方在甲方与他们签订的原出租协议条款内进行协商，并负责支付补偿费。 四、违约责任的约定 4、乙方正式承建该工程项目后，必须按进度施工……如果乙方无故停工半个月以上，并且发生明显影响工程进度和质量现象，甲方有权要求乙方中止执行合同，限期自行拆除设备和已施工部分，甲方对乙方不给予任何经济补偿，并由甲方重新选择施工队伍或开发商，乙方不得以此向甲方提出任何补偿要求。 五、附则 1、乙方向甲方交付1300万元前期费用后，双方再签订此协议书。经甲乙双方签字后，此协议书正式生效。乙方与甲方签订该协议后，如有一方违约，另一方可凭此协议书起诉对方，要求赔偿金额为2000万元。 2、甲乙双方签订该协议书后，乙方若超出60天未向甲方交纳或没有交付够1000万元，则该协议书废止执行…… 3、乙方在执行合同开发项目中发生的亏盈均与甲方无关。乙方在项目竣工后，必须首先还够甲方应得商场面积，面积计算方法按图纸的建筑面积1:1比例，不算公摊面积。 同日，安登远、甘正华、宁开斌签订前述协议的《补充协议》，约定： 一、关于还面积的问题，甲方同意将还营业房面积调整至17000㎡。住宅10套，其中130㎡的户型5套，100㎡的户型5套，车位10个。 二、乙方同意在签订前述协议后3日内向甲方转款1300万元，甲方负责协助乙方组建“万安房地产开发有限公司”。甲方负责交付给乙方18.12亩土地证（包括居民的土地在内）。乙方成立的“万安房地产开发有限公司”（暂定名），享有一切自主开发经营权，并独立承担经济、民事责任。 三、甲方在18.12亩建设用地基础上增加3亩以上土地（以实际为准），由甲方办理相关手续，取得界址图，乙方配合。 四、乙方承诺在签订前述协议后，承建“万安博物馆”的主体工程（8400㎡），乙方无偿资助甲方700万元。 五、甲方不再收取乙方项目开发保证金1000万元。乙方另外给甲方新增前期准备金600万元。其中乙方在甲方交付界址图时付500万元（另外100万元包括在已支付的1300万元内）。乙方交付甲方500万元后，甲方负责还清甲方所承担旧货市场所欠的债务；如果甲方未能落实新增建设用地面积，此款甲方退还乙方。 六、甲方在乙方签订此合同之前，与其他方签订的《联合开发协议书》及相关约定，由甲方负责处理解除，不得因此影响本协议的履行。 七、此补充协议与《联合开发协议书》具有同等法律效力，《联合开发协议书》中涉及以上补充条款约定内容的，以此补充协议书约定内容为准，双方签字盖章生效。 2013年3月20日，万安公司（甲方）与张仲平、昝清林、张明东（乙方）签订《补充协议二》，安登远、张仲平、昝清林、张明东四人均在该协议上签字。协议约定：双方就甘正华、宁开斌为乙方代表于2011年7月12日所签订的《联合开发“万安商贸大厦”协议书》和《补充协议》，再行签订“补充协议（二）”。 一、原签订的联合开发“万安商贸大厦”协议书和补充协议内容不变，（甘正华、宁开斌为乙方代表于2011年7月12日所签订的《联合开发“万安商贸大厦”协议书》和《补充协议》的乙方主体，由乙方张仲平、昝清林、张明东三人所替换）。 二、合同履行期间，以签订本“补充协议（二）”之日起计算三年时间。 三、原联合开发“万安商贸大厦”协议书签订之日起至今已达二十个月，乙方补偿甲方300万元作为补偿，此款不再有任何调整。 四、乙方给甲方修建的“万安博物馆”主体工程，不论造价多少，双方约定按700万元结算，万安公司垫付的材料款120万元，由乙方支付给甲方（甲方需提供票据），其700万元属乙方履行联合开发“万安商贸大厦”协议书和补充协议所附的条件。 五、在履行联合开发“万安商贸大厦”协议书和补充协议中，万安公司指定人员与乙方（同意）的昝清林联系。在本“补充协议（二）”签订之日起两日内广元市顺达建筑公司将“万安博物馆”工程移交给甲方。 六、乙方在本“补充协议（二）”签订之日起30内支付120万元，乙方承认支付甲方300万元补偿款，在2013年10月30日前付清。 2013年5月22日，万邦公司出具《协议条款认定书》，万邦公司加盖印章，昝清林签字。该认定书明确： 1、就甘正华、宁开斌于2011年7月12日签订的《联合开发“万安商贸大厦”协议书》和《补充协议》及2013年3月20日由昝清林、张仲平、张明东签订的《补充协议书（二）》，其中2011年7月12签订的《补充协议》的第五条中的500万元为新增3亩土地相关费用现变更为搬迁过渡补偿费。 2、土地总面积21.12亩，包括住户的土地分摊面积在内。 以上两点已通过开发该项目的万邦公司认定没有异议，此为最后确认，以此为准。 3、现在装修的1、2楼，售房部和法定代表人昝清林的广元市鑫阳投资理财信息咨询有限公司的办公用房均未收取任何费用，如税务机关要收取任何相关税费均由昝清林负责交纳。 对该确认书，昝清林陈述，因万安旧货市场改建项目最开始由顺达公司负责，后来变更为万邦公司负责，最后才是由昝清林担任法定代表人的万融公司负责，所以该协议书中昝清林签字进行了确认。 2013年6月5日，万安公司与万融公司签订《联合开发万安商贸城补充协议三》，约定： 一、原以自然人甘正华、宁开斌、张仲平、张明东、昝清林签订的联合开发协议及补充协议、补充协议一、补充协议二及其他相关协议全部生效。现签订与万安商贸城相关协议以万融公司法人昝清林签字为准，甲方不再与乙方的自然人签订任何协议。 二、原甲、乙双方联合开发协议现变更为由昝清林为法人的万融公司独家开发，甲乙双方关系为还建房与开发商的关系。 三、甲方考虑到乙方开发中资金链的问题，甲方联系南充樊光斌补偿给乙方前期费用4400万元为条件整体转让，乙方坚决不同意并承诺按照规委会设计方案整体开发。自张仲平、张明东、昝清林签订补充协议日期算起（即3月20日签订补充协议二时），乙方三年内若不向甲方一次性移交17000平方米营业用房，乙方自愿按每月60/平方米承担租金补偿给甲方。 四、原开发协议任何条款不变，如需变更以补充协议为准。 2014年1月4日，万融公司（甲方）与万安公司（乙方）签订《房屋产权置换补偿协议》，约定双方就《联合开发万安商贸大厦》协议书及补充协议有关约定，签订本《房屋产权置换补偿协议书》： 一、甲方拆除乙方坐落于广元市利州区××办事处××路（旧货市场营业房17474.2平方米），部分有房产证，《国有土地使用证》（1999）第××××号；（1999）第×××号。 二、房屋产权置换，按《联合开发万安商贸大厦》补充协议 1、甲方应还乙方营业房面积17000平方米。还房原则按原开发协议及补充协议还房，初设方案的第一层、第二层、第三层，除甲方拆除粮油批发市场住宅楼东南角293㎡外，其余全部置换给乙方，以初设方案的图纸甲乙双方划红线加盖公章，法人签字为准。 2、还住房7套，面积为770㎡，如六套还（应为不）够面积，套数依次增加，楼层乙方确认。还写字楼500㎡，楼层为第六层靠正信公司和太星药业一边。 3、还地下负一层太星药业方向车位10个，待车位划线后，乙方优先选择。 三、置换房屋过渡补偿 1、根据《联合开发万安商贸大厦》协议书，甲方付给乙方旧货市场过渡费及装修费3年（2011年7月12日至2014年7月12日），甲乙双方协商过渡费及装修费1600万元，前期开办费200万元，由于2013年3月20日又签订补充协议，甲方提出开发日期从2013年3月20日开始，其中时间（2011年7月12日至2013年3月20日）已经过去了一年零八个月，但甲方仍未开发，双方协商甲方补给乙方过渡费300万元。在2013年10月30日前付清，如未付清按原开发协议执行，2013年3月20日所签补充协议作废（经核实该300万元已付清）。付清300万元后，开发日期从2013年3月20日至2016年3月20日止，开发时间为三年。甲方给乙方的补偿也是三年，如甲方三年向乙方交不了营业房按补充协议三执行。 四、甲方负责办理所置换房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，其税、费按国家相关政策由甲方负责缴纳。 五、原乙方1747.2㎡（应为17474.2㎡）的商业用房，一部分没有房产证。但也属于还建面积之内，双方无异议，房屋建好后，甲方还给乙方商场时，乙方不补任何费用，税费均由甲方承担，其中三楼茗月轩茶楼和茶楼上面的四楼不包括在还建面积17000㎡之中（此两处房屋为私人产权与公司无关），如茗月轩茶楼提前终止合同，租赁方要求赔偿，按原协议中的第三条第五款由甲方负责赔付。在执行过程中，具体条款按照开发协议和补充协议执行。 六、特别约定 1、以乙方名义在绵阳商业银行广元分行帮甲方贷款伍佰万元整（5000000元），本息由甲方负责偿还。 2、根据联合开发万安商贸大厦协议书第三条第二款约定，“南河旧货商场”现有居民住宅房，其拆迁、补偿事宜，由甲方按照国家规定的拆迁政策与住宅主商谈拆迁事宜，乙方负责做好协商、服务工作，并派人进行协作，乙方派出人员的工资由甲方支付。 3、根据《联合开发万安商贸大厦协议书》第三条第五款约定，乙方原出租的除旧货市场之外的7家经营户，即：大明汽车修理厂、茗月轩茶楼，刘莎舞蹈艺术学校、常来旅馆、山城火锅店和烟酒商店的搬迁补偿，由甲方在乙方与他们签订的原出租协议条款内进行协商，并负责支付补偿费。乙方从中做好协调工作。如果因为甲方补偿不到位而影响搬迁和正式施工，均由甲方承担自己的损失和相应的责任。 4、根据《联合开发万安商贸大厦协议书》第五条第四款约定，甲方交付给乙方的商场面积，必须进行初装修，其中：门窗要有玻璃、地坪要贴地板砖（1米×1米的黄色地板砖），墙面要做乳胶漆，并且做到水通、电通、消防设施验收合格。强、弱电、宽带齐全。 5、为保证建设资金需要，甲方在商业银行融资，在房产证、土地证未过户到甲方前乙方要积极配合，所融资金乙方参与资金监管，保证资金全部用于工程建设。 6、以前签订的所有协议一律有效，补偿搬迁费1800万元，其中2011年7月21日签订的《补充协议》的第五条中500万元实为搬迁过渡费，现再次注明，甲方付给乙方的所有款项，都属于搬迁安置装修补偿费，为此置换的营业房和住房及车库，甲乙双方所产生的费税均由甲方负责交纳。 七、根据联合开发万安商贸大厦协议第四条第一款约定，甲乙双方履行合同过程中，如果遇到不可抗力的自然灾害因素而导致无法履约的，经过双方协商，不视为违约责任。 另查明，2011年9月，万融公司与安登远签订联合改造万安旧货商场协议书，在该协议书中约定，安登远提供土地使用权，万融公司提供项目全部拆迁和建设资金，并对其他事项进行了约定。该协议尾部昝清林签字注明“此协议只共报件（建）使用。” 2014年1月，安登远、万融公司取得万融•盛世一期建设工程规划许可证，次年5月和8月先后取得该项目建设用地规划许可证和建设工程施工许可证，亦取得预售许可证。 2014年9月29日，万融公司出具收条，载明收到安登远国有土地证广国用（1999）字第××××号、广国用（2010）第×××7号原件两本，用于万融•盛世项目报建手续。 2016年11月，万融公司出具证明，载明：我公司与万安公司之间为还建房与开发商的关系。“万融•盛世”项目（原为“万安商贸城”）系我公司独自开发，万安公司不应承担该项目工程款支付的连带责任。万融公司在该证明上加盖印章，昝清林签字。 万融•盛世一期于2012年进场，2015年10月主体完工后即停工，对于停工原因，安登远陈述是因开发商万融公司资金短缺，万融公司认为是因原告方未提供土地使用权证，不能办理按揭贷款。后经利州区政府组织双方协调，2018年6月30日复工。 广国用（1999）字第××××号国有土地使用证土地使用权人为安登远，使用权类型为出让。该证书载明，原使用权面积为8018.27㎡。2010年8月3日，该宗地因分摊给何小琼等60户国有土地使用权6438.46㎡，2013年11月26日，该宗地再次分摊给陈凯等国有土地使用权93.54㎡，现该宗地剩余土地面积为1486.27㎡。广国用（2010）第×××7号国有土地使用证土地使用权人为安登远，使用权类型为出让。该证书载明，原使用权面积为4066.58㎡。以上两宗土地安登远拥有土地使用权面积合计5552.85㎡（折合8.325亩）。2010年，万安公司取得广国用（2010）第×××1号出让土地使用权证，证载面积为1679.67㎡（万安公司未提供×××0号土地权证）。 2002年9月，万安公司取得房屋所有权证房权证城Ｅ字第××号，该房屋坐落于市中区，幢号为1、2号，总面积为17389.81㎡。该权证载明：1幢总面积16478.26㎡，其中住宅6494.11㎡，营业房9254.10㎡，办公730.05㎡；已集资住宅1279.94㎡，余4014.17㎡，已集资办公730.05㎡。2幢总面积911.548㎡，已集资营业房、办公房181.69㎡，余729.858㎡。第一幢一层4627.05㎡、第二层4607.05㎡，已分割登记在万安公司名下。 2010年5月，万安公司取得广房权城字第××号、1××1号权证，载明房屋坐落于广元市利州区××办事处××路××号，房屋总层数4层，权证房屋分别为1层2层，面积均为4627.05㎡（万安公司陈述1××0号和1××1号房产对应的土地使用权证是×××1号和×××0号土地证，故这部分房屋应是从由Ｅ字第××号分割出来）。万安公司持有的广房权城字第××号产权证载明其是坐落于广元市中区××办事处××路××号的产权人，其中一层系面积为234.06㎡的营业用房，住宅为2-1号，面积为126.39㎡。2003年11月，安登远取得房权证字第××号产权证，房屋坐落于××路××号的，总层数为2层，建筑面积为138.24㎡，其中营业用房66.36㎡，办公用房71.88㎡。安登远陈述，以上四处房产均坐落于安登远持有的证号为广国用（1999）字第××××号的土地上。 安登远陈述，万融•盛世一期所用土地中有4066.58㎡属于其所有，土地权证号为广国用（2010）第×××7号。该土地上其有面积为6400㎡的房屋，其中4300㎡是广元工商银行处置资产时购买，但没有房产证，也没有手续。另外自己修建了1700㎡的房屋，新建的房屋没有审批手续，是经过南河居委会同意的，但均未提供证据证实。关于4300㎡的房产，本院（1997）广经初字第19号民事调解书载明，广元市粮油批发中心按双方协议偿还中国工商银行广元分行贷款本息。逾期不付即以广元市粮油批发中心位于南河开发区的办公楼（建筑面积4300㎡）、宿舍楼、交易大厅清偿债务。 2012年1月7日，万安公司、安登远与顺达公司、张仲平（合作开发商）签订协议书，同意拆除旧货市场东侧凤凰技术学校范围内的建筑物，拆除后的土地作为顺达公司合作开发用地。 2014年1月4日，万融公司、万安公司及昝清林、安登远均在（万融•盛世）一层、二层、三～五层平面图中相应范围用红笔标注位置的图纸上签字、签章。原告主张此图为双方议定的归万安公司所有的还建房位置图。 2015年10月11日，万安公司在广元日报刊登公告，称万融•盛世一期一、二、三层营业房及相应住房、办公用房及车位归其所有。 原告提交的广元市房地产管理处房屋登记信息查询信息显示，万融•盛世1-1～1-6、2-1、2-2、3-1～3-3商业用房已全部网签。 2016年4月25日，万安公司向万融公司致函，告知因万融公司在万安商城建设中存在的问题，一是根据2013年3月20日签订的《补充协议二》第二条约定，整个万安商城开发已于2016年3月21日到期，但目前一期开发尚未完成。要求恢复一期未拆除的原旧货商场营业用房以用于经营，减少双方损失。要求万融公司尽快与其协商一期还房、二期是否开发等有关事项。二是根据2013年6月5日签订的《补充协议三》第三条约定，万融公司应补偿超期造成的补偿120万元。三是要求协商因万融公司擅自变更置换营业房的设计对其造成的损失问题。四是要求万融公司解决万安公司为其贷款提供抵押担保的借款偿还及担保手续解除等事项。 收到万安公司该函件后，同年5月3日万融公司复函称：开发时间尚未到期，不应支付补偿费、不存在擅自变更设计的问题，对于抵押担保借款，因万融公司一直按时支付银行贷款本息，且在开发期间，因土地证未过户给万融公司，不应解除担保。 2016年5月7日，万安公司再次致函万融公司，称因万融公司履约不力造成其重大损失，要求万融公司搬出万融•盛世二期原旧货市场中存放的设施设备、撤离人员，恢复相关设施，以便其将租房经营的旧货市场搬回原场所重新经营。 同月26日，万安公司向广元市建设局书面报告，称因万融公司无力履行原双方协议，在双方就协议的继续履行未达成新的解决办法前，应暂缓办理该项目一期土地手续。 2017年8月30日，经万安公司申请，广元市恒信公证处对原旧货市场部分现存建筑及室内现状进行了证据保全。 2011年7月，市住建局向市人民政府报送《关于对万安旧货交易市场进行改造的请示》。同年9月10日市政府组织召开会议并形成广府阅〔2011〕52号会议纪要，其中对万安旧货市场改造的问题明确为“……容积率按规委会审定的方案执行。”2014年4月19日广府阅〔2014〕19号会议纪要明确，万安旧货市场改造享受旧城改造政策，不再享受市政府之前确定的灾害后建政策。 2014年7月9日，市住建局作出《关于万融•盛世一期初步设计的批复》，项目总用地面积14615.32㎡（含二期），总建筑面积70573.8㎡，地上建筑面积中B、C栋商业面积均为8203.55㎡。万融•盛世设计方案显示，该项目总用地面积14615.32㎡，总建筑面积122069㎡，容积率6.7。 2017年6月2日，万安公司向万融公司发出解除通知书，称因万融公司修建的万融•盛世一期主体已完工并进行了销售，但万融公司未按约定还房，且将应还建给万安公司的房屋销售给他人，也未向万安公司支付过渡费，万融公司停工已超过一年之久尚未复工，以上行为构成违约，万安公司通知解除双方之前签订的联合开发协议及相关补充协议、协议条款认定及补偿协议等协议书，并要求万融公司支付过渡费、承担违约责任，偿还为其担保的贷款及利息。 2016年11月9日，万融公司出具证明证实其与万安公司之间系开发商与还建户的关系。万融•盛世项目由万融公司独立开发。 本案所涉借款及担保部分的事实： 2011年12月9日，张仲平出具借条，载明借到万安公司500万元，此款系绵商行贷款，我公司应承担全部借款本息及因此引起的一切责任。顺达公司在该借条上签章。2012年12月13日，顺达公司、昝清林出具借条，载明借到万安公司于2012年12月13日在绵阳市商业银行广元市分行贷款500万元，顺达公司在该借条上签章。2014年1月21日，万融公司出具承诺书，载明因旧货市场拆迁改造资金需要，以张焕顺为借款主体，用万安公司二楼营业房（房产证Ｅ-××号、土地证（2012）××××号）于2014年1月21日在昭化信用社办理抵押贷款950万元。贷款本息由万融公司偿还。 2015年12月6日，安登远以广国用（2010）第×××7号国有土地使用权证为亿虹公司在绵商行广元分户的500万元贷款担保并办理了抵押登记。 对借款事实，昝清林陈述，张仲平出具借条的500万元由万安公司贷款，实际由顺达公司由于为万安公司修建万安博物馆，现在这笔贷款借款主体已变更为亿虹商贸公司，本息是由万融公司在负责偿还。昝清林与和昝清林出具的借条实际上就是张仲平这笔500万元的借款。万安公司为暂莉萍担保贷款的450万元属实，该笔资金亦用于万融•盛世项目。 2017年9月11日，万融公司向利州区南河办事处提交的书面报告中项目现状原因（一）中称，2016年7月前，因不要求开发土地必须是开发公司所有，故对销售房屋、签订购房合同、办理预告登记及银行按揭贷款均无影响。但2016年8月不动产中心成立后，办理预告登记要求土地必须登记在开发公司名下。安登远也以未支付过渡费为由要求国土局暂缓办理土地过户手续…… 另查明，2011年7月5日至2013年4月22日，顺达公司、万邦公司、万融公司及昝清林先后向安登远、万安公司及万安公司员工杨丽丽转款、支付现金共计2240万元，其中向安登远支付1530万元，向万安公司支付710万元。 2013年12月25日，万融公司与顺达公司制作万安博物馆建筑决算表，双方同意按900万元办理万安博物馆工程决算。安登远认可万融公司修建的万安博物馆是当初双方协议整个拆迁安置的条件之一。 2013年6月至2016年1月，顺达公司、万融公司先后与坐落在安登远持有的（1999）第××××号国有建设用地使用权证上的27户居民（已经将土地划出，但没有单独办理土地使用权证）签订《房屋产权安置补偿协议》，并支付了相应补偿金，收回了27户居民的房屋产权证，共涉及土地面积1119㎡。诉讼中，双方认可这部分土地上还有28户居民未与万融公司达成拆迁安置协议。 2013年7月至2013年10月，顺达公司、万融公司先后与原粮油批发中心住宿楼的28户居民签订《房屋产权安置补偿协议》，并支付了相应补偿金，收回所涉的房屋产权证、国有土地使用权证，28户居民的住房土地面积计1425.55㎡（折合2.14亩）。 安登远认可其参与了涉案项目所有协议的签订过程。对协议中约定的置换17000多平方米房屋面积，其解释其中有产权证的面积是14000多平方米，没有房产证的3000多平方米，五亩多的土地（即粮油批发市场）有土地证无房产证，但都系万安公司所有，最终双方确定置换面积为17000㎡。 关于过渡费，昝清林认为，万安公司一楼有部分营业房、二楼的招待所和三楼的茶楼一直未向万融公司交付，房租也一直由万安公司及安登远收取，故这部分物业不应计付过渡费。按照对应面积，其已支付的过渡费已支付到2018年底，不应再给付过渡费。万安公司认可所协议拆迁的所有房屋中有一个旅馆200㎡确实一直未移交，其余部分已全部移交给万融公司。 再查明，万融公司于2017年12月5日出具承诺书，承诺在万融•盛世一期中还建万安公司1-3楼营业房4700㎡，住房7套770㎡。 2017年12月14日，万融公司与万安公司签订《关于土地过户权利协议》，载明，根据利州区万融•盛世项目协调领导小组的协调，为该项目尽快恢复建设，双方达成以下协议： 一、万安公司将土地证×××7号4066.58㎡按相关要求暂过户到万融公司，过户后保证按工作组协调时间开工。 二、按照《房屋产权置换补偿协议》等相关协议的规定，万融公司在万融•盛世一期竣工后将一楼、二楼、三楼营业房4700㎡还建给万安公司，同时将住房7套770㎡（具体位置已协定）还给万安公司。 三、一二期土地分宗后，必须按照《房屋产权置换补偿协议》中条款规定在10个月内将置换的营业房、住房交付使用。并约定一期其他问题和二期问题以法院裁决为准。 本院认为，本案争议焦点为：1、本案当事人主体是否适格；2、本案法律关系；3、双方所签联合开发协议及相关补充协议是否符合解除条件，是否应当解除；4、违约事实及违约责任的认定；万安公司及安登远主张的过渡费应当如何计算。 关于争议焦点一。本案当事人在签署相关协议时，历经多次合同主体的变更，故对本案当事人主体的认定，应当结合协议签订过程、当事人诉讼中的陈述等综合予以认定。在签订2011年7月12日的联合开发协议时，协议中万安公司虽未加盖公司印章，但其法定代表人安登远在协议中签名，安登远的行为后果应当由其法人万安公司承受。至2013年6月5日，万安公司与万融公司签订《联合开发万安商贸城补充协议三》，双方明确约定：原以自然人甘正华、宁开斌、张仲平、张明东、昝清林签订的与本案相关的一系列补充协议及其他法律文书全部生效。以后再签订与万安商贸城相关协议以万融公司法人昝清林签字为准。”应当认定，万安公司与万融公司均是本案适格当事人。安登远是万安公司法定代表人，也是涉案项目所占用土地的所有权人，且诉讼中万安公司与安登远对彼此的行为予以认可，项目的实施显然与其具有法律上的利害关系，故安登远亦是本案适格当事人。 关于争议焦点二。万安公司和安登远与万融公司通过签订一系列合同约定各自权利和义务。对于双方之间形成的法律关系，应当根据双方协议的内容、各自权利等查明的事实予以确认。本案中，2013年6月5日，万安公司与万融公司签订的《联合开发万安商贸城补充协议三》第二条明确约定，万融盛世项目由昝清林为法人的万融公司独家开发，万安公司与万融公司之间是还建房与开发商的关系，该意思表示并无歧义，且有房屋产权置换补偿协议及2016年11月万融公司出具证明等证据予以佐证，故应当认定，万安公司与万融公司之间的法律关系为房屋拆迁补偿安置纠纷，双方所签合同是各自真实意思表示，合法有效。万融公司主张本案法律关系为合作开发房地产合同纠纷，如是，则双方基本的法律特征在于共同投资、共享收益、共担风险。但综合其与安登远、万融公司签订的系列协议，并不能得出安登远、万融公司以其原有土地、房产作为投资，并愿与万融公司分担经营风险的意思表示，故万融公司主张的法律关系与本案查明事实不符。基于上诉理由，万融公司请求判令双方重新确定分配方案，按投资比例承担风险、分配利润的主张没有事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点三。为确保被拆迁群众的权益、推进项目实施、防止出现烂尾楼，万安公司与万融公司在利州区政府协调下已达成新的协议，首先双方应当按照该协议履行各自义务，即万安公司应当将约定的土地过户到万融公司名下，以便万融公司融通资金，确保项目顺利推进，万融公司则应按双方达成的约定，按约定面积、位置向万安公司履行还房义务。除此之外，因涉及到项目第二期的履行问题，必须结合双方协议基础、已履行合同内容以及整个项目涉及群众众多等因素综合予以考虑。万融公司与万安公司、安登远达成的拆迁补偿内容、前期补偿费的支付，以及承诺一期优先补偿的基础在于能够整体取得全部约定用地的开发权，并结合规划建筑设计，双方综合评估后达成的利益平衡，并非单纯基于一期用地、拆房即约定向万安公司及安登远一期部分的还房面积，二期的还房亦非基于仅利用其二期土地、拆除二期房屋的面积而约定还房面积。双方协商时约定万融公司应当为万安公司修建博物馆一座，该约定同样是基于项目整体开发而约定，且已实际履行。现安登远及万安公司主张仅履行项目一期，而解除项目二期并按比例对其还房，违背了双方当初协议的本意及初衷，超出当初双方协议基础，也将致双方利益失衡，更容易将涉案项目陷入“烂尾楼”困境而造成更大不利影响。结合双方诉讼中达成新的履行合同协议，结合本案实际，万安公司及安登远主张解除合同的请求，本院不予支持。 应当说明的是，本院基于双方在诉讼中达成新的协议而未解除双方所签合同，其目的在于确保项目顺利实施，确保被拆迁群众住房权益等，被告万融公司应当积极履行合同义务，加强项目资金、建设、销售等环节的管理，确保项目顺利推进，避免所有群众利益受损，避免出现“烂尾楼”工程。若后期再次出现项目陷入长期停滞、原告方合同目的无法实现之情形，原告方有权依法主张解除合同，以避免双方损失过度扩大。 关于原告和被告均主张的违约责任问题，该约定见于2011年7月12日《联合开发“万安商贸大厦”协议书》附则部分第一项约定“签订该协议后，如有一方违约，另一方可凭此协议书起诉对方，要求赔偿金额为2000万元。”合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况支付一定数额的违约金……”根据法律规定，双方约定违约金时，应当明确约定具体违约情况，以及约定具体的违约金数额，而非笼而统之地规定一方违约即应支付违约金。否则，不利于合同履行目的的实现，亦可能造成双方权利义务严重失衡，有违公平合理原则。本案中，双方虽约定了具体的违约金数额，但并未约定在哪些具体情况下承担如此严重的违约后果，此约定实质属于约定不明。且本案审理过程中，在当地政府组织协调下，双方已达成新的履行意见，目前正按该意见积极协调力量推进项目。双方对合同的履行已达成新的协议，在协议履行过程中当事人主张违约责任，不符合法律规定。结合目前整个项目推进现状、进度，本院对双方所主张的违约金均不予支持。 对于万安公司及安登远主张的过渡费，根据双方所签协议，万融公司应于2016年3月20日完成整个项目为期三年的开发，并按约定向原告方还房，现万融公司未能履行义务，且欲继续开发项目，理应向原告方支付过渡费。对于过渡费的标准，本院参照双方前期过渡费的标准计算。万融公司前三年支付的过渡费为1800万元，补偿面积为17000㎡，即按30元/月.㎡在支付过渡费。从2016年4月至2018年12月30日共32个月，万融公司应参照此标准向原告方支付过渡费。万安公司自认有200㎡的房屋未交付，则应从已付过渡费中扣除该部分房屋3年的过渡费648000元。结合目前整个项目所处现状，本院确定由万融公司向万安公司、安登远支付此期间的过渡费1500万元。 万安公司及安登远主张万融公司还房，此义务本是万融公司理应承担的合同义务，但该项目目前尚不具备房屋交付条件，原告方请求还房尚不能履行。但待交付房屋时机成就时，万融公司应按原双方协议，以及新达成的约定，按约定面积、位置积极向万安公司和安登远履行还房义务。 万融公司请求确认双方所签协议中涉及还房面积、类型及支付过渡费等条款无效，虽万安公司部分房屋产权确没有证据予以证实，但双方从首次协商并签订协议之日起，对还房面积、还房位置及期限均进行过多次协议并确认，直至本案诉讼中，双方对一期的还房问题依然在协商之中，故对还房面积，应由双方自行协商处理，或在解除合同后在依据各自提交的证据另行处理。过渡费条款双方在补充协议三中明确进行了约定，且无违反法律禁止性规定之情形，万融公司也未提交证据证实该约定显著高于同地段在拆迁安置中的过渡费标准，万融公司请求确认过渡费条款无效没有法律依据，本院不予支持。 万融公司与原告所签系列协议中均约定涉及居民住宅的房屋，由万融公司一方自行与各住户协商并签订拆迁安置补偿协议，其请求由原告方承担居民住宅户8600多㎡的拆迁补偿费及还建房屋，与双方合同约定不符。 万融公司主张原告方应当退还其前期准备金500万元，2013年5月22日的《协议条款认定书》第一条即明确载明，双方于2011年7月12签订的《补充协议》的第五条中的500万元为新增3亩土地相关费用现变更为搬迁过渡补偿费，2014年1月4日，万融公司（甲方）与万安公司（乙方）签订《房屋产权置换补偿协议》第六部分第五条再次明确“补偿搬迁费1800万元，其中2011年7月21日签订的《补充协议》的第五条中500万元实为搬迁过渡费，现再次注明，甲方付给乙方的所有款项，都属于搬迁安置装修补偿费。”这些约定并无歧义，也不违反法律规定。万融公司的主张与双方约定不符，其请求本院不予支持。 综上，万安公司及安登远主张解除合同与本案查明的事实不符，其主张万融公司承担过渡费的合理部分，本院予以支持。万融公司主张确认解除合同无效，因本院未支持万安公司及安登远解除合同的请求，万融公司该请求已无需审查。万融公司其余反诉理由不能成立，其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、广元万融房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付广元市万安旧货交易有限责任公司、安登远从2016年4月至2018年12月30日期间的过渡费1500万元； 二、驳回安登远、广元市万安旧货交易有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回广元万融房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费220435元，由广元万融房地产开发有限公司负担11万元，广元市万安旧货交易有限责任公司及安登远负担110435元。反诉诉讼费135900元，由广元万融房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  王振茂 审 判 员  陈明义 人民陪审员  吴显月 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  王梦琪