.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事裁定书（2018）内0404民初9036号原告：江雪茹，女，1979年4月2日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：孙景峰,内蒙古松川律师事务所律师。被告：赤峰中天房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区穆家营子镇龙王庙居委会19幢。法定代表人：赵振起，经理。委托诉讼代理人：刘志民、岳久博，北京市京师律师事务所律师。原告江雪茹诉被告赤峰中天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江雪茹及其委托诉讼代理人孙景峰、被告赤峰中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除齐某与被告之间签订的商品房买卖合同。2、判令被告返还三倍购房款90万元。事实与理由：2012年，被告通过各种宣传媒介（包括:网络宣传、纸制品宣传等）对社会公众宣传被告开发建设的“赤峰御园峰会小区”楼盘正在公开向社会推广销售；宣传页面所涉内容详尽，涵盖“学区房”“精装修”“产权性质”等主要权利义务；经原告亲自到御园峰会小区售楼处咨询，工作人员介绍的情况与被告宣传的内容吻合:该小区系赤峰市住房和城乡建设委员会批准建设的普通住宅楼，位于赤峰二中旁、市政府边，精装小户型、学区房、5.8米层高空中小别墅，70年产权，投资居住两相宜，三年24％，年收益8％，升值有保障，等等并发给精美且内容详尽的宣传单及户型图。基于对被告广告宣传及售楼处工作人员介绍的信赖，原告决定购买赤峰御园峰会小区房产。2014年5月27日，齐某与被告签订《商品房买卖合同》，认购御园峰会A座-2-2-711室房产，交付全部购房款，合计446957元。2016年6月，原告与齐某签订房屋买卖合同，承继了齐某对御园峰会A座-2-2-711室房产的全部权利与义务。截止目前，被告在房屋买卖过程中存在以下欺诈行为:一、被告交付的房屋装修与其宣传的“精”装修差别较大。被告装修使用的整体橱柜、地砖、墙砖、地板、灶具、洁具等均与其宣传使用的品牌不符，导致精装修严重缩水，精装变成了劣装。二、房屋设计用途及土地使用年限与被告宣传的严重不符。被告宣传称:房屋设计用途为“普通住宅”，产权年限为“70年”但实际上被告所交付的房屋设计用途为“写字楼”，土地使用年限也仅有“50年”三、原告购买的御园峰会小区房产并非“学区房”。2018年8月，原告得知所购买的房屋并不在赤峰市、县两级教育局划分的学区范围，而毗邻的几个小区均被列入“市二中国际学校小学部”的学区范围。为此，原告会同小区40多业主到赤峰市、松山区教育局求证，结论是，御园峰会小区不属于“学区”范围。综上，被告的上述行为均构成法律意义上的欺诈，其售楼时宣传的精装小户型、学区房、70年产权，投资居住两相宜、三年24％，年收益8％，升值有保障的宣传属于严重的虚假宣传。原告认为，被告采用虚假宣传手段故意欺诈消费者，严重违反《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律的规定，其虚假宣传的欺诈行为是误导原告作出错误判断、违背真实意思表示的根本原因，并最终导致原告的消费行为达不到预期效果而目的不能。因此，根据《消费者权益保护法》的相关规定，被告理应承担三倍返还房款的民事责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：原告所诉无事实和法律依据，请求予以驳回。一、原告提到“学区房”的问题，在原被告双方签订的房屋买卖合同中并未约定。因房地产交易是以向国家房产管理部门备案登记的生效合同为准，依法成立的合同应受到保护，且涉案房屋已取得房产证。二、中天公司向原告交付的房屋已按照御园峰会LOFT交付标准进行了装修，并不存在原告所主张的使用品牌不符、精装修缩水等问题。装修部门是中天公司赠送的，并不在房屋价款中。三、“学区房”商业广告并未邀约，对原、被告双方均无约束力，买卖合同明确写明了房屋的设计用途为写字楼，土地使用年限50年等信息。原告十分清楚涉案房屋未写字楼，原告在与中天公司签订合同时，不存在错误认识。被告向原告交付了符合商品房买卖合同约定的房屋，并无违约之处。根据《合同法》第十五条第一款、最高院关于商品房买卖合同司法解释第三条的规定，中天公司刊登的学区房的内容应当定性为要约邀请，该邀请并未载入商品房买卖合同。本案中的广告语的目的在于吸引潜在的购房人向中天公司发出购房的要约，该广告语的右下角已经明确即所有图片及文字仅供参考，所有内容均以最终法律文件和买卖合同为准，开发商保留最终解释权，明确了商业广告和商品房销售广告要约邀请的性质。该广告语亦不属于《合同法》第十五条第二款或最高院关于商品房买卖合同司法解释第三条但书规定的视为要约的情形。综上，不应认定为要约，双方签订的买卖合同明确提示了商品房用途和使用年限，原告明确知晓该情况。不动产属于大额财产，首要功能是居住，为选择学区而选购住房的特殊购房人不同于普通购房者，有理由相信其对当地的学区政策有更深入的了解。相对普通购房者更应尽到审慎义务，写字楼不同于普通住宅，购房人无法落户，子女无法就近入学应是普通生活常识。涉案房屋系不动产，不属于《消费者权益保护法》适用范围，最高院关于商品房买卖合同司法解释对此规定的很明确。赤峰二中实验学校学区内子女入学的问题，是由松山区政府来协调，而非开发商能够决定的事项。原告围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、买卖合同、房款发票、房屋交付标准、宣传彩页、公证书及发票、室内装修情况图片、赤峰市教育局书面答复、对话录音、赤峰二中国际实验学校2018年秋季招生简章、上访信等证据，被告对真实性无异议，对上访信的关联性持有异议。对商品房买卖合同、买卖合同、房款发票，本院经审查予以确认并在卷佐证；对房屋交付标准、宣传彩页、公证书及发票、室内装修情况图片、赤峰市教育局书面答复、对话录音、赤峰二中国际实验学校2018年秋季招生简章、上访信等证据，原、被告不存在合同关系，上述证据与本案均不具有关联性，本院不予采信。被告围绕答辩意见提交了商品房买卖合同、广告宣传页、赤峰二中国际实验学校2018年招生答记者问记录等证据，原告无异议。对商品房买卖合同，本院经审查予以确认并在卷佐证；广告宣传页、赤峰二中国际实验学校2018年招生答记者问记录等证据，与本案均不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月27日，案外人齐某与被告签订商品房买卖合同，约定被告赤峰中天房地产开发有限公司将御园峰会小区LOFT写字楼A座-2-2-711室房屋出售给齐某，价款为446957元，设计用途为写字楼，土地使用年限为2010年7月15日至2060年7月15日。被告向齐某交付了上述房屋，齐某取得了涉案房屋的所有权证（112021616159）。2016年7月，原告与齐某签订房屋买卖合同，齐某将涉案房屋出售给原告，并载明房屋用途为写字楼。原告现已取得涉案房屋的不动产所有权证。本院认为，被告赤峰中天房地产开发有限公司与案外人齐某签订了商品房买卖合同，齐某取得房屋所有权后将涉案房屋转让给原告，表明被告与齐某双方约定的合同义务已经履行完毕，齐某亦已取得涉案房屋的物权，依照《合同法》第九十一条之规定，合同已经归于消灭，双方的权利义务终止，故不存在齐某转让合同之债的事实。原告江雪茹与案外人齐某签订了房屋买卖合同，其与齐某互为合同相对人，且其受让房屋所有权系齐某所有，故原告与被告不存在权利义务关系。综上，依据合同相对性原则，原告无权向被告主张权利，原告的主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告江雪茹的起诉。原告江雪茹预交的案件受理费6400元，予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 张莹莹 二0一八年十二月十四日书记员 徐沛然