山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初385号 原告（反诉被告）：孙敏芳，女，1970年7月8日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：尹兆龙，山东海沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁汝娜，山东海沃律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴涛，男，1964年9月19日出生，汉族，住青岛市市**。 原告（反诉被告）孙敏芳与被告（反诉原告）吴涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙敏芳及其委托诉讼代理人尹兆龙、丁汝娜、被告吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙敏芳向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、被告赔偿原告违约金72000元；本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为：原告将剩余房款35万元付给被告，被告配合将青岛市胶南市积米崖港区瑞港度假村1单元602房屋过户至原告名下，被告将涉案房屋交付给原告。事实和理由：2017年1月15日，原、被告通过中介签订房屋买卖合同，被告将青岛胶南市积米崖港区瑞港度假村1单元602房屋（房权证私字第××号）以人民币36万元卖给原告。现原告合同定金和首付款已经交付，被告却迟迟不配合原告过户，并且明确表示不出售房屋，现双方协商未果。原告认为双方买卖合同真实有效，二手房买卖中，卖方明确不履行合同，已经属于违约行为，原告有权请求被告继续履行合同，故原告提起诉讼。 被告吴涛辩称：原告在规定的期间内未与被告去办理贷款，而且被告未收到原告的首付款，原告的行为构成违约，买卖合同应该解除，应驳回原告的诉讼请求。 反诉原告吴涛向本院提出诉讼请求：1、确认吴涛与孙敏芳于2017年1月15日签订的关于积米崖港区度假村7号楼1单元602室的《青岛市存量房屋买卖合同》解除；2、孙敏芳支付吴涛违约金64700元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：吴涛与孙敏芳于2017年1月15日签订《青岛市存量房屋买卖合同》，房屋总价款36万元，孙敏芳应于2017年1月15日支付吴涛定金1万元，于2017年3月31日支付吴涛首付款13万元，21万元在2017年4月15日前办理银行贷款手续，剩余1万元作为物业交割保证金。合同签订后，孙敏芳支付定金1万元，至今仍未支付首付款13万元，甚至未按合同约定开通涉案房屋的理房通托管帐户，更未办理银行贷款手续，孙敏芳已严重违约。根据双方约定，吴涛有权要求孙敏芳支付违约金、解除合同。鉴定孙敏芳已严重违约，吴涛于2017年8月26日、2017年10月13日通过短信、通知函的方式通知孙敏芳解除合同，并保留追究其违约责任的权利。 反诉被告孙敏芳辩称：在买卖合同履行过程中，孙敏芳积极配合，不存在违约行为，应驳回吴涛的反诉请求。涉案房屋与胶南市积米崖港区瑞港度假村1单元502户房屋系吴涛、吴弘共同委托其父亲吴元亨办理的房屋交易手续，原合同约定涉案房屋价款为36万元，502户房屋价款为80万元，但在交易履行过程中，因涉案房屋无法办理银行贷款，于是中介与吴元亨达成一致意见，即增加502户银行贷款金额用于偿还涉案房屋的贷款即尾款，后原告与吴元亨达成了变更协议，将首付款变更为32万元，银行贷款变更为79万元，该变更协议名义上虽为502户房屋的变更协议，实际上协议的首付款以及银行贷款已包含了502户房屋及涉案房屋的首付款和银行贷款。因此，吴敏芳已按理房通房屋交易资金监管服务协议约定将购房款即首付款转入理房通帐户。2017年7月10日，银行贷款79万元已审批通过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年1月15日，孙敏芳与吴涛代理人吴元亨通过青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订青岛市存量房屋买卖合同，约定孙敏芳购买吴涛位于青岛市黄岛区积米崖港区瑞港度假村1单元602房屋一处，建筑面积为60.33平方米，产权证号为：房权证私字第××号，现为鲁（2017）青岛市黄岛区不动产权第××号，总价款为36万元；付款方式：孙敏芳于2017年1月15日交付给吴涛定金1万元，于2017年3月31日前交付首付款13万元到理房通托管，剩余21万元以银行贷款的形式支付给吴涛，孙敏芳因自身原因未获得贷款机构批准的，继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由孙敏芳自行负担；申请购房贷款：双方应于2017年4月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；权属转移登记：在银行批贷后十个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续；税费的承担：合同履行过程中，买卖双方根据国家及青岛市的相关规定按照双方约定缴纳各项税、费，因一方不按具体约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，违约方应当向守约方支付相当于房价款20%的违约金；吴涛确认不动产权证书满五年，是吴涛家庭名下唯一住房（山东省范围内），本次交易涉及的税费全部由孙敏芳负担；房屋的交付：吴涛收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内交付给孙敏芳。物业交割：在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由吴涛承担，交付日以后（含当日）发生的费用由孙敏芳承担,双方一致同意，孙敏芳从约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金于2017年3月31日前以理房通托管的方式支付出卖人；违约责任：出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，买受人出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。 签订合同当天，原告向被告支付定金1万元。2017年1月20日，原告交了居间代理费6840元。2017年3月27日，山东省青岛市市中公证处给被告吴涛出具（2017）青市中证民字第002939号公证书，证明吴涛和王萱于2017年3月24日到公证处，在委托书上签名。委托书的内容如下：吴涛委托吴元亨办理出售涉案房屋的相关手续，有权选择与确定买受人，与之协定合同条款、签订买卖合同，缴纳按规定或约定需要由转让人承担的各种税费、申办所有权转移登记、接受登记结果、向买受人履行按揭贷款等协助义务、代为领取售房款等。另外，原告还和吴元亨就吴涛涉案房屋的楼下即五楼的房主吴弘（吴元亨的女儿）签订了房屋买卖合同，约定买卖价款为80万元。 2017年3月18日，孙敏芳与吴弘的代理人吴元亨及北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通）就吴弘名下的房屋买卖签订监管服务协议，账户名称为吴元亨和孙敏芳，约定监管购房款28万元、物业交割保证金2万元，共计30万元；三方同意，监管期限为：自原告将第一笔监管资金足额存入监管账户之日起至理房通按本协议约定将监管资金划转之日止，最长不超过90个自然日，监管期限届满后，原告有权书面通知理房通将监管资金按原告要求退回原告理房通账户或原告付款账户；监管期间内，双方协商一致书面解除或终止该房屋的买卖合同，或者双方买卖合同被法院裁判解除或终止的，则双方应向理房通提交书面解除或者终止买卖合同的协议，或者任何一方可向理房通提交生效裁判文书，理房通收到书面解除或者终止买卖合同的协议或生效裁判文书之日起5个工作日将监管资金按原告要求退回至原告理房通账户或者原告付款账户；除本协议约定，原告存入本协议项下监管资金后，非经双方协商一致，任何一方不得要求理房通退回监管资金。协议签订当日，原告付至监管账户26万元，次日又付至监管账户4万元，共计30万元，现该款仍在理房通监管。后吴元亨又和孙敏芳签署了变更协议书，约定涉案房屋楼下吴弘房屋的总价款为113万元，于2017年2月28日前将首付款32万元（不包含前支付全部定金）以理房通托管的方式支付给出卖人，贷款金额为79万元。 2017年4月13日，青岛链家兴业房地产经纪有限公司的工作人员和吴元亨电话联系，双方确认涉案房屋的价款是36万元，加上五楼的房款80万元，共计116万元，为了方便贷款把涉案房屋价款变更为6万元，五楼吴弘的房屋价款为110万元，总价款还是116万元，双方再写一份变更单，通话后面工作人员又称“等于花了3万元买了阁楼”、“反正到咱手必须的116万元”。 孙敏芳交了房屋维修基金3076.83元。2017年8月26日，被告给中介工作人员发微信要求解除涉案买卖合同，中介工作人员将被告的该要求告知了原告，但原告不同意解除买卖合同。2017年10月13日，被告通过快递向原告发出通知要求解除合同，原告称其未收到该通知。2017年7月12日五楼即吴弘房屋名下的贷款审批通过。2017年7月16日，原告称贷款已经批下来，要求吴元亨尽快办理过户手续，吴元亨回复称其已经不能做委托公证了。 青岛链家兴业房地产经纪有限公司的工作人员刘辉在孙敏芳与吴弘房屋买卖合同纠纷案及本案中出庭作证称，原告到中介处看房是和吴元亨一起看的，到了交易的时候才发现五楼和六楼分别是吴弘、吴涛两个人的名字，所以就签订了两份合同；理房通要求必须有公证书才能办理托管手续，也就是说被告需办完公证书后才能交首付款，所以原告首付款的交款时间也推迟了；因为六楼是阁楼，不能贷款，所以就和吴元亨商量两个房子一起办理，刘辉和吴元亨曾协商过多次，双方通电话的时候都谈妥了，后来经公司经理提醒所以给双方的通话录了音，录音中说了五楼是110万元，后来算了一下应该是113万元，所以又说了阁楼是3万元；双方在交易大厅办理手续时又签订了变更协议书，签订变更协议书后原告还应当补交2万元首付款，但是因为吴元亨的爱人突然生病，没有时间处理卖房事宜，后来过了一段时间吴元亨的爱人去世，所以2万元就一直没有支付；4月份左右刘辉接到银行批贷的通知，给吴元亨打电话，吴元亨称不再管卖房事宜。现孙敏芳要求全款支付给吴涛剩余房款35万元，并要求吴涛按照合同约定支付孙敏芳违约金72000元。吴涛要求解除合同，孙敏芳支付违约金64700元。 对双方有争议的事实与证据，本院认定如下：1、关于涉案房屋为何未开通理房通托管帐户及原告为何未按原协议约定向被告支付首付款、办理贷款问题。原告称因吴涛名下的房屋无法办理银行贷款，双方为了办理贷款的需要签订了变更协议，双方同意以吴弘名下的房屋办理贷款，故吴涛名下房屋的首付款与吴弘名下房屋的首付款均存入了吴弘名下房屋的理房通帐户，而且为了办理贷款的需要，吴涛名下房屋的贷款实际是以吴弘名下房屋的名义办理的。被告吴涛则主张原告未按双方约定开通理房通托管帐户，亦未按约定支付涉案房屋的首付款和办理银行贷款手续。2、原、被告谁构成违约。原告主张被告吴涛拒不配合办理涉案房屋的买卖手续，被告构成违约。被告吴涛则主张原告未按约定开通理房通帐户、支付涉案房屋的首付款并办理银行贷款手续，故原告构成违约。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人均应按照买卖合同的约定全面履行各自的义务。原告提交的青岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员与吴元亨的通话录音、变更协议书以及刘辉的证言，能够形成一条完整的证据链条，可以证明原、被告在履行房屋买卖合同过程中为了办理贷款的需要，就涉案房屋的首付款支付等问题达成了一致的变更协议，即双方确认吴弘名下房屋和涉案房屋的买卖价款共计116万元，双方为了办理贷款的需要，将涉案房屋需贷款的数额以吴弘名下房屋的名义办理，可以确认双方仍认可涉案房屋的价格为36万元，变更协议书只是双方为了办理贷款的需要而签订的协议。关于原、被告谁违约问题，因原、被告为了办理贷款的需要对原买卖合同中的相关条款进行了变更，故吴涛主张原告未开通理房通帐户、支付首付款和办理银行贷款构成违约的主张，本院不予采纳；原、被告为了办理银行贷款，将首付款的金额提高到32万元，孙敏芳虽交首付款30万元，尚有2万元未付，但并不构成根本违约，且从双方到银行办理了吴弘名下房屋的贷款手续、原告交纳住房维修基金等来看，吴涛在此过程中并未向孙敏芳主张违约责任。2017年8月26日，吴涛以原告未付首付款等理由要求解除合同，原告并未同意。在孙敏芳与吴弘房屋买卖合同纠纷案中，双方约定在银行批贷后十个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续，银行贷款于2017年7月12日审批通过，原告于7月16日通知吴元亨办理房屋过户手续，吴弘于次日明确表示不卖房子了，导致合同无法履行。现原告要求继续履行合同，将剩余房款35万元支付给被告，符合法律规定，本院依法予以支持，被告应当按照合同约定办理房屋产权变更登记手续以及交付房屋。关于违约金，因原告也未按照合同约定交齐首付款，其本身也有违约行为，故对其要求被告支付违约金的主张本院依法不予支持。被告要求解除合同及要求原告支付违约金缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）孙敏芳于本判决生效之日起10日内支付给被告（反诉原告）吴涛剩余房款人民币350000元； 二、被告吴涛（反诉原告）于本判决生效之日起25日内协助原告孙敏芳（反诉被告）办理鲁（2017）青岛市黄岛区不动产权第××号房产（登记在吴涛名下的位于黄岛区积米崖港区南港路42号11栋3单元阁楼层01）变更登记手续（交易过程中所有税费由双方根据国家及青岛市的相关规定及双方合同中的约定缴纳）； 三、被告吴涛（反诉原告）于本判决生效之日起30日内结清涉案房屋的物业费、水电费等，并将涉案房屋交付给原告（反诉被告）孙敏芳； 四、驳回原告孙敏芳的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告吴涛的诉讼请求。 如果未按本判决确定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7780元，由原告孙敏芳负担1297元，由被告吴涛负担6483元。反诉费709元，由反诉原告吴涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期间届满之日起两年。 审 判 长  丁守兵 人民陪审员  杨仕彬 人民陪审员  张君甫 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  杨 鸣