广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4283号原告（反诉被告）:李枝成，男，1981年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师被告（反诉原告）:黄燕金，女，1983年10月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李燕纹，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告：中山市一加房地产有限公司，住所地1.广东省中山市东凤镇东海四路3号逸湖半岛花园20商铺;2广东省中山市东凤镇凤安路1号万科金色家园3幢14卡。法定代表人：曾丽燕。委托诉讼代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：程双，广东诺钧律师事务所律师助理。第三人:中山市建新地产中介有限公司，住所地广东省中山市东凤镇民乐社区厚德路56号1卡。法定代表人：叶癸凤。第三人：李伟彬，男，1988年12月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：刘开枝，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永欣，广东南鹏展法律师事务所律师助理。原告李枝成诉被告黄燕金、中山市一加房地产有限公司（以下简称一加公司）、第三人李伟彬及中山市建新地产中介有限公司（以下简称建新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理，2018年6月27日被告黄燕金提出反诉，后本院依法组成合议庭，于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告李枝成及其委托诉讼代理人姚志兵、被告黄燕金委托诉讼代理人李燕纹、第三人李伟彬及其委托诉讼代理人刘开枝到庭参加诉讼，被告一加公司、第三人建新公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李枝成向本院提出诉讼请求：1、判令黄燕金继续履行与李枝成于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》，同时黄燕金须协助李枝成办理相关房地产买卖手续；2、判令一加公司退还李枝成已向其缴纳的中介费5000元。诉讼中，李枝成变更原第二项诉讼请求为要求判令黄燕金支付李枝成已付中介费5000元，并增加诉讼请求为判令黄燕金赔偿李枝成已付律师费3万元。事实与理由：李枝成通过一加公司的介绍，于2017年12月14日与黄燕金签订《房屋买卖合同》，约定黄燕金将位于中山市东凤镇××佛××阳光花园××房[房产证号为：粤（2018）中山市不动产权第0009470号]出让给李枝成，价款为73万元，双方签订合同时黄燕金只出具了中山市商品房销售登记备案表。合同签订后李枝成于合同签订当日向黄燕金支付定金7万元，并向一加公司支付中介费5000元，之后李枝成一直催促黄燕金、一加公司按照合同约定的条款履行买卖合同，并将涉案房屋所有权人变更为李枝成，但黄燕金一直推脱至今仍未办理。2018年4月16日，李枝成发现黄燕金又与李伟彬签订《房屋买卖合同》，将已经出卖给李枝成的同一房产又出售给李伟彬，房屋售价为807500元，并收取李伟彬定金和部分房款。黄燕金一房二卖并收取两个买主的定金与部分房款，不仅严重失信而且是违法行为，严重损害了李枝成的合法利益。为此李枝成诉至法院。针对本诉，黄燕金答辩称，一、合同约定李枝成作为买方应当在黄燕金向抵押银行申请提前还款当天支付首期楼价款15万元，逾期超过10日的，黄燕金作为卖方有权解除合同。双方约定逾期支付房款超过10天守约方可以解除合同并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于楼价款30%的违约金、中介费以及因追究违约方而支出的律师费等全部费用。双方还约定卖方在出具产权证后10日内向抵押银行申请提前还贷，而首期款于卖方向银行申请提前还款当日支付。由此可知，如李枝成作为买方逾期支付首期款超过10日的，黄燕金有权解除合同并要求承担违约责任。二、黄燕金一直积极促进交易，但李枝成在黄燕金取得不动产权证书、向抵押银行申请提前还贷手续后近一个月内都未能支付15万元的首期款，已构成违约。双方签订合同后，黄燕金反复联系并催促开发商，于2018年3月7日得知3月10日可以拿到不动产权证书并要求李枝成做好付款准备，在此期间黄燕金通过多付钱等方式尝试早日拿到产权证书。2018年3月10日黄燕金从厦门到达中山从开发商处获取不动产权证书并告知一加公司，3月12日黄燕金在抵押行中山市工商银行申请提前还贷并要求李枝成支付首期款，但李枝成未支付。应李枝成贷款行中山农商行的要求和一加公司的建议，黄燕金在该行开户并办理银行卡，3月31日黄燕金告知一加公司4月3日抵押行扣款，一加公司也要求4月2日到中山，4月1日李枝成却通过一加公司告知取消4月2日的赎楼。4月2日黄燕金仍前往银行办理提前还贷手续并等待至4月4日，李枝成都未支付首期款，4月10日黄燕金不得不通知解除合同，此时距离黄燕金3月12日提前还贷申请登记已经整整28天，即李枝成逾期支付首期款28日。综上，因李枝成逾期支付首期款，故根据合同约定，黄燕金有权解除合同并于2018年4月10日行使解约权并解除合同，李枝成要求黄燕金继续履行合同、交付房屋，无事实及法律依据，依法应当驳回。针对本诉，第三人李伟彬称，请求法院查明原、被告的房地产买卖合同纠纷谁是违约方，这样有利于李伟彬与黄燕金之间房屋买卖合同的审理，具体本案的事实李伟彬不清楚。一加公司、建新公司未到庭，亦未提供任何答辩意见或证据。黄燕金向本院提出反诉请求：1、判令李枝成向黄燕金支付违约金14.9万元；2、判令李枝成补偿黄燕金因追究违约责任产生的律师费2万元。诉讼中黄燕金增加诉讼请求：1、判令解除双方于2017年12月14日签订的房屋买卖合同；2、判令李枝成补偿黄燕金因追究违约责任截止2018年7月5日已发生的差旅费1209元。事实与理由：2017年12月14日黄燕金作为卖方与李枝成签订《房屋买卖合同》，约定黄燕金将其诉争房屋转让给李枝成，价款为73万元，定金7万元，首期款15万元于卖方向抵押银行申请提前还款抵押登记当日支付，出具产权证后10日内卖方须向抵押银行申请提前还贷手续，双方还约定逾期10日仍未履行的，守约方可以解除合同并要求违约方承担定金责任或支付楼价款30%的违约金、中介费及律师费等。2018年3月10日黄燕金取得不动产权证，3月12日向抵押银行申请还贷并要求李枝成支付首期款，于4月2日-4日期间再次到中山要求李枝成支付首期款以完成提前还贷手续，但李枝成一直未支付，4月10日黄燕金不得不通知解除合同。另，黄燕金已收取定金7万元。黄燕金认为4月10日未支付，逾期超过10日黄燕金作为守约定有权解除合同并追究李枝成违约责任。针对反诉，李枝成答辩称，李枝成与黄燕金在履行合同的过程中，李枝成不存在违约，是黄燕金违约。黄燕金违约的根本事实就是一房二卖，而且前后两份合同的价款是不一样的，之后的售价比原来高了7万元，可以证实黄燕金为了获取不正当利益故意违约，违约行为明显。基于上述事实请求驳回黄燕金全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2017年12月14日李枝成作为买方与作为卖方的黄燕金及经纪方一加公司签订《房屋买卖合同》，约定：1、黄燕金将中山市东凤镇××佛××阳光花园××房出售给李枝成；2、转让款共计73万元，该物业交易过户所产生的所有税费及费用由卖方支付，其中买方支付18000元给经纪方的咨询服务费；3、如因卖方原因不能过户或者不卖或者加价，已收取的购房定金/楼价款要双倍赔偿给买方，同时卖方也要赔偿给经纪方咨询服务费人民币21900元，并承担经纪方由此产生的律师费；反之如因买方不买，卖方没收已收取的购房定金/楼价款，买方也要赔偿给经纪方咨询服务费21900元并承担经纪方的律师费；4、签订本合同买方支付7万元给卖方作为购房定金，签合同当日买方支付5000元给经纪的咨询服务费；买卖双方均知悉该物业尚未办理产权证，买卖双方同意待该物业出具产权证后再办理相关过户手续，产权证出具后买卖双方应备齐交易所需资料到银行/房屋登记机关办理申请买卖手续，卖方出具产权证后10日内须向抵押银行申请提前还贷手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与买卖方至房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。卖方应于卖方出具产权证后20日内签订购房抵押贷款申请文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。买卖双方应于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复，并且于卖方已还清银行贷款取得没有抵押的产权证后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。首期楼价款（不含定金）15万元于卖方向抵押银行申请提前还款抵押登记当日由买方支付给卖方，同时买方支付13000元给经纪方的剩余咨询服务费；楼价余款51万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额由买方以现金支付。5、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料（出具产权证起15日内要交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则逾期未超过十天的，违约方每逾期一日须向守约方按总房价千分之五支付违约金；逾期超过十天未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之三十的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之五支付违约金；合同未明确履行期限的，以守约方或委托第三方发出敦促履行通知之日起五日为履行期限。同日，黄燕金出具收据确认收到李枝成交来的定金7万元；一加公司出具收款收据确认收到李枝成咨询服务费5000元，该收据中记载李国祥为收款人。黄燕金称其于2018年3月12日申请提前还贷手续，但李枝成逾期支付购房款，故已向李枝成提出解除合同并要求予以赔偿。为此黄燕金提供陈恩山与李国祥聊天记录、提前还贷申请表等予以佐证。经查陈恩山与李国祥微信聊天记录显示：2018年3月10日前陈恩山将不动产权证书照片发给李国祥，李国祥称星期一办理；3月20日陈恩山询问李国祥对方的同贷书出来没，李国祥称快了就这几天；4月1日陈恩山称买家电话都不接，李国祥称:“他说等你筹够了再赎楼。”陈称:“明天一定要去，银行已经约好。”李称:“你余额够扣的，就可以办手续，扣不了就下次再办。”陈称:“我钱都花了，我怎么可能会再延期，银行已经都交代了明天办。”4月4日陈恩山称:“房产证早就出来了，我们也向银行递交了解压申请，钱一到银行就可以解压了，我们已经把钱打到了银行卡里。也请买方把合同约定的15万元付过来，这样就可以解压了。我老婆还在工商银行，如果钱今天付过来事情今天就可以办完。”4月8日陈恩山称:“房产证再就出来了，我们也向银行递交了解压申请，买家到现在没按合同约定的15万付过来，你说现在怎么办。”李称：“赎楼当天给你，没有不按照合同，约个时间把手续办好就可以了。”陈称：“4月4日我老婆在工行东凤支行办理解压，买家为什么不按合同约定的15万元付过来，当天就可以办完。”李称：“4月4日你没有提前预约怪谁呀，难道不用回家扫墓一直等你吗。还有4月2号约好过来，买家那边也到场了是你这边的原因导致赎楼手续办不了。”4月10日陈恩山称:“因为买方违约，一直没有付款，卖方决定解除合同，没收定金。”李枝成对微信聊天记录真实性予以确认，但称该记录可证实黄燕金存在违约，是因其无足额的钱偿还贷款所致。黄燕金提供的个人贷款提前还款申请审批表显示的日期为2018年3月12日，同日黄燕金在中山农村商业银行股份有限公司东凤支行营业部办理了开卡业务。李枝成称黄燕金存在一房二卖的违约行为，故要求黄燕金继续履行合同，并赔偿中介费和律师费。为此李枝成提供2018年4月16日黄燕金与李伟彬签订的《房屋买卖合同》及其与李国祥微信聊天记录予以佐证。经查，李枝成与李国祥聊天记录显示：3月31日李枝成称“刚刚业主打电话给我，说叫我凑多点前，他不够钱还清贷款。这个不是我的问题，你和他说清楚。”李国祥称早已说了。4月2日李国祥要求李枝成到工商银行并称黄燕金查询余额没有钱，李枝成称：“今天办不了的话，我下午要回家了。”李国祥称：“那个业主说下午筹钱。”对此黄燕金称并未要求李枝成多支付2万元，只是提前借支2万元后续会从贷款中扣除，4月4日黄燕金自筹了2万元如果李枝成早日支付15万元，黄燕金必然会更早借到2万元，不会将还款时间推后，且4月4日是不是清明节并不影响李枝成的付款行为，且清明节后李枝成仍未付款，故黄燕金系合法解除合同。另查明，黄燕金与陈恩山是夫妻关系。2018年4月16日黄燕金与李伟彬签订《房屋买卖合同》，约定以807500元将涉案房屋转让给李伟彬，同日黄燕金收取李伟彬定金40000元，2018年4月21日黄燕金再收取李伟彬定金40000元。还查明，2018年6月14日黄燕金与北京大成（厦门）律师事务所签订委托代理合同，约定由该所代理黄燕金与李枝成房屋买卖合同纠纷案，并约定律师费为2万元。2018年7月2日北京大成（厦门）律师事务所出具金额为2万元的厦门增值税普通发票。2018年4月19日，广东昊亮律师事务所出具金额为3万元、购买方名称为李枝成的广东增值税普通发票。本院认为，李枝成与黄燕金签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案争议焦点是违约责任的主体。李枝成称黄燕金一房二卖构成违约，黄燕金则称李枝成逾期付款构成违约。本院认为黄燕金主张其于2018年3月12日即向银行申请提前还款，但其提供的申请书并未显示银行盖章，黄燕金庭审中亦确认4月4日筹到2万元，足见2018年3月12日黄燕金并未完成向银行申请提前还贷手续，故黄燕金主张2018年3月12日系首期款15万元的支付日期，与事实不符，本院不予采信。根据双方确认的李枝成、陈恩山与李国祥微信聊天记录及黄燕金庭审陈述可知，2018年4月4日黄燕金方筹得款项并向银行申请解押，因此根据合同约定李枝成未于2018年4月14日前向黄燕金支付首期款15万元则黄燕金享有合同约定解除权。而本案中，黄燕金于2018年4月10日即提出解除合同，显见此时合同约定解除权条件并未成就，黄燕金行使解除权依法不能成立。故李枝成要求黄燕金继续履行双方于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》并协助李枝成办理相关手续，于法有据，本院予以支持。关于李枝成要求黄燕金支付律师费、中介费的主张，双方在合同中约定一方逾期10日未履行义务守约方可要求解除合同并要求对方赔偿中介服务费、律师费等损失，而本案中李枝成要求继续履行合同，故李枝成要求黄燕金支付中介服务费、律师费，于法无据，本院不予支持。关于黄燕金要求李枝成支付违约金、律师费及差旅费等的主张，上述本院已认定2018年4月10日黄燕金要求解除合同时李枝成并未构成逾期支付首付款10日以上，因此黄燕金以李枝成逾期支付首付款10日以上为由要求解除合同、按房价款30%支付违约金、赔偿律师费、差旅费等损失，均于法无据，本院不予支持。第三人一加公司、建新公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权、质证权，但不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款的规定，判决如下：一、被告黄燕金继续履行于2017年12月14日与原告李枝成签订的《房屋买卖合同》，原告李枝成于本判决生效之日起30日内向被告支付首付款15万元，被告黄燕金于收到首付款当日向银行申请提前还贷并办理涂销抵押登记手续；二、驳回原告李枝成的其他诉讼请求；三、驳回被告黄燕金的反诉请求。本诉案件受理费11150元，诉讼保全费4170元，合计15320元，由原告李枝成负担2320元，被告黄燕金负担13000元；反诉案件受理费1840元，由被告黄燕金负担（本诉案件受理费原告已缴纳，被告黄燕金应于本判决生效之日起七日内直接向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨靖华审判员  唐 成审判员  马孟秋二〇一八年十二月十八日书记员  梁少玲张艺达