上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28119号原告：施苏杰，男，1995年2月10日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：汤海荣，江苏清竹律师事务所律师。被告：上海极富房地产开发有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：张宁，执行董事。委托诉讼代理人：万力，男。委托诉讼代理人：张琨，男。原告施苏杰与被告上海极富房地产开发有限公司(以下简称极富公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理，并适用简易程序于2018年11月3日公开开庭予以审理。原告施苏杰及其委托诉讼代理人汤海荣，被告的委托诉讼代理人万力、张琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施苏杰向本院提起诉讼请求：1.判令被告协助原告办理上海市闵行区申虹路958弄虹桥富力悦都办公楼27幢7号401室不动产转让登记手续；2.判令被告支付迟延交付上海市闵行区申虹路958弄虹桥富力悦都办公楼27幢7号401室房屋的违约金人民币(币种下同)93,672.91元；3.判令被告支付上海市闵行区申虹路958弄虹桥富力悦都办公楼27幢7号401室自2017年11月3日至2018年7月30日期间的逾期办证违约金787,437.94元，自2018年7月31日至被告履行完毕办证义务时止，以原告已付购房款14,636,393元为基数，按日万分之二标准计付逾期办证违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月6日，原告施苏杰与被告极富公司签署编号为“XXXXXXXXXXXX”的上海市商品房预售合同一份，商品房预售合同明确，原告施苏杰购买座落于上海市闵行区申虹路958弄虹桥富力悦都办公8号楼(现定名27幢)7号401室房屋。房屋建筑面积为332.61平方米，单价为44004.67元/平方米，401室房屋总价款为14,636,393元。对于房屋买卖的其他相关事项，商品房预售合同亦进行书面约定。合同签立后，原告施苏杰按约履行付款义务，根据合同约定，被告公司应当在2017年6月30日前向原告交付房屋。但原告未能按约履行，2017年8月2日通知原告交房，原告缴纳所购房屋物业管理费。根据法律规定，被告在房屋交付后90日内，应当协助原告办理系争房屋的不动产转让登记手续，即办理小产证，但原告多次催促，被告未予协助办理，故原告以讼称事由诉至法院。被告极富公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告公司于2017年7月25日通知原告收房，是原告自身原因未能按期收房，故交房时间应为2017年7月25日。2、依据预售合同正文第十四条之约定，办证时间应自交房之日起150日内，依据该方式计算，应到2017年12月22日左右。其原告主张的逾期办证违约金计算标准并无依据，被告认为应按照银行贷款利率计算。经审理查明，2016年10月11日，原告为购买本案系争房屋，向被告支付定金30万元，此后又于2016年12月20日支付房款4,090,919元。2017年1月6日，被告极富公司(卖方、签约甲方)与原告施苏杰(买方、签约乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买申虹路958弄《虹桥富力悦都(办公8号楼)》7号4层401室房屋，政府批准的规划为办公；据甲方暂测该房屋建筑面积为332.61平方米，其中套内建筑面积为206.34平方米，公用分摊面积为126.27平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为44,004.67元，乙方购买该房屋的总房价款14,636,393元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天计算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天计算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；乙方于2017年1月6日与甲方签约，并付首付款4,390,919元，乙方于2017年3月6日前应支付房款4,390,917元，乙方于2017年6月6日前应支付房款5,854,557元等。合同补充条款一还约定：关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志，乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》，乙方取得了该房屋的主要入户钥匙，乙方缴纳了物业管理费，根据本合同及补充条款规定视为交房的；该房屋的交付条件以合同第十条约定为准，合同第十条关于甲方承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务，合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指竣工验收报告；甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，包括但不限于全部房价款、逾期付款的违约金(若有)、物业专项维修基金、物业管理费、由甲方垫付的公共事业费(包括电表费、有线电视初装费及水费等)，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权拒绝交付房屋，且不承担合同第十二条约定的逾期交房违约责任，由此产生的后果由乙方自行承担，若乙方尚有费用未付清，甲方未拒绝交付房屋的，甲方保留追究乙方责任的权利；乙方应在甲方书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，如乙方因任何原因未收到甲方的交房通知，则乙方有义务按本合同约定的交房期限前往该房屋所在地办理房屋交接手续，否则视为乙方逾期收房，由乙方承担相关责任；若乙方未按照约定付清所有费用，甲方有权拒绝乙方办理产证的要求，由此产生的后果由乙方自行承担；乙方承诺最晚应于甲方取得大产证后60日内前往甲方处签署《房屋交接书》，最晚应于甲方取得大产证后150天内取得该房屋的小产证，否则每逾期一日，按房价款总额万分之二向甲方支付违约金；甲方未乙方按揭贷款承担保证责任，若由于乙方原因(包括但不限于乙方不及时签署《房屋交接书》，不及时办理小产证等)，甲方的保证责任未能在取得大产证之日起150天内解除的，每逾期一日，乙方按房价款总额万分之二向甲方支付违约金，由于乙方未及时足额归还按揭贷款，造成甲方承担保证责任，甲方除有权向乙方追偿外，还有权单方面解除合同。甲方解除合同的，乙方需支付合同总价10%的违约金，已经支付的房款，甲方在扣除相关费用后予以退换，不足的部分，由甲方进一步向乙方追偿。甲方向乙方追偿的部分，包括但不限于甲方基于保证责任而支付的费用，乙方的房屋使用费、违约金、赔偿金，以及甲方未保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2017年3月6日向被告支付房款4,390,917元，后又于2017年6月9日向被告支付房款5,854,557元。被告于2017年7月31日向原告开具了金额分别为9,999,999元及4,636,394元的购房发票二张。2017年8月2日，原告至被告处办理系争商铺的交接手续，签署了《[虹桥富力悦都]房屋交付使用通知书》一份。原告于当日支付了房款滞纳金3,345.71元，被告就该款项开具发票。原告并于当日向广州天力物业发展有限公司上海分公司支付了自2017年8月1日起至2018年5月31日止的物业管理费93,130.80元，自2018年6月1日止2018年7月31日止的物业管理费18,626.16元，广州天力物业发展有限公司上海分公司分别开具发票。另查明，被告极富公司于本案诉讼过程中尚未取得上海市闵行区申虹路958弄27幢7号房屋的不动产权证。上述事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、购房款支付凭证一组、购房发票一组、物业费发票二张、上海市不动产登记簿，由被告极富公司提交的《[虹桥富力悦都]房屋交付使用通知书》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。关于原告要求被告配合办理过户的诉讼请求，因被告尚未取得本案所涉房屋的不动产权证，并不具备将房屋过户给原告的客观条件，原告的该项诉讼请求，本院现难以支持。而本案争议焦点为，被告是否存逾期交房及逾期配合办理小产证之违约行为。关于争议焦点一，双方于预售合同中约定：“甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方”，双方实际于2017年8月2日才办理相应之房屋交接手续，已超过合同约定的时间。就此被告认为已于2017年7月25日通知原告交付房屋，但并未向本院提交相应证据予以证明，关于被告的该抗辩意见，本院不予采信。但本院注意到，预售合同补充条款中还约定：“甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，包括但不限于全部房价款、逾期付款的违约金(若有)、物业专项维修基金、物业管理费、由甲方垫付的公共事业费(包括电表费、有线电视初装费及水费等)，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权拒绝交付房屋，且不承担合同第十二条约定的逾期交房违约责任，由此产生的后果由乙方自行承担”。双方合同履行过程中，原告迟延支付最后一笔房款，并因此于2017年8月2日向被告支付了逾期付款违约金3,345.71元，即原告于2017年8月2日才付清全部费用，被告于上述款项结清后交付房屋，符合合同约定，并未违约，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，对于办理小产证的时间，合同约定为：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，即办理小产证的时间依托于被告取得大产证的时间，但合同中并未约定大产证办理的最后期限，故被告何时配合原告办理房屋过户手续、申领房地产权证属未定状态。在此情况下，被告迟迟不取得大产证，原告办理小产证的时间遥遥无期。就此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”，即被告应于2017年10月31日前配合原告办理房屋过户手续，现被告未能按期履行已属违约，原告要求被告自2017年11月3日起承担逾期过户违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期过户违约金计算标准，被告认为合同中并未约定逾期过户违约金计算标准，故因按照中国人民银行贷款利率计算。本院认为，双方的预售合同中确未约定逾期过户违约金计算标准，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。另依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定：“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，现依据中国人民银行公布的一年到五年期贷款基准利率为4.75%，上浮后利率标准也未到日万分之二，原告主张的该利率标准并无依据，本院依据罚息利率计息标准确定被告以14,636,393元为本金，按照日万分之一点七的标准，向原告支付自2017年11月3日起至配合过户之日止的逾期办理过户违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内以14,636,393元为本金，按照日万分之一点七的标准，向原告施苏杰支付自2017年11月3日起至配合过户之日止的逾期过户违约金；二、驳回原告施苏杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,306.56元，由被告上海极富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年十二月二十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。