贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初11131号 原告：贵州广嘉房地产开发有限公司（以下简称广嘉房开公司），注册在本市云岩区威清路83号。 法定代表人：晏福平，公司董事长。 委托诉讼代理人：王凯林，国浩律师（贵阳）事务所律师。 委托诉讼代理人：冀萌，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。 被告：向某某，女，1991年12月2生，汉族，住本市南明区。 被告：中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行，注册地在本市云岩区中山西路30号。 负责人：饶陨年，行长。 委托诉讼代理人：卢建光，男，银行员工。 原告贵州广嘉房地产开发有限公司（以下简称广嘉房开公司）与被告向某某、中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行（以下简称工行中西支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广嘉房开公司的委托诉讼代理人王凯林、冀萌到庭参加诉讼，被告向某某、工行中西支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广嘉房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告向某某向原告立即支付代付款90，272.85元，并按原告代付款的10%计算支付违约金（暂算至2018年9月20日为9027.29元），直至被告清偿完毕所有代付款之日止；3、判令被告向某某协助原告到房管部门办理注销《商品房买卖合同》、房屋预告登记、房屋备案登记，如被告向某某不配合时，原告有权单方办理注销《商品房买卖合同》、房屋预告登记、房屋备案登记；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：2013年10月8日，原告将其建设的xx堡见xx路xx小区x期第xx号楼x单元x层x号房屋售与被告，双方签订《商品房买卖合同》，房屋总价为2，259，971元。同时约定付款方式为贷款方式付款，首付款为729，971元，余款153万元以银行按揭方式支付。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定“原告担保期内若因被告拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致原告代为偿还的，被告应在接甲方通知之日起十日内全额返还原告代付款及该费用10%的违约金；如甲方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿……若被告未按规定时间支付的，原告可以按《商品房买卖合同》第十条第1款追究被告的违约责任”、“被告同意并授权原告在上述情况下（第一条中第1、2款）解除合同时，原告有权单方面或以乙方委托代理人身份代表被告到有关职能部门办理《商品房买卖合同》终止及相关手续，并签署办理手续所需的一切文件”。2014年5月30日，被告向贷款人工行中西支行贷款153万元，并由原告承担阶段性连带责任保证至抵押登记手续办理完毕及贷款人收到房屋他项权证书，三方签订《个人购房借款/担保合同》。截至2018年6月12日，原告已为被告代付款11，000.21元。原告已于2018年7月2日向被告确认地址邮寄送达《关于清偿代付款的通知》，2018年8月13日邮寄送达《解除合同通知书》。截止目前，被告仍未按约向原告支付代付款及违约金。原告为维护自身合法权益，特诉请如前。 被告向某某、工行中西支行未作辩称。 本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，原告与被告向某某签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告将其建设的位于本市××龙洞路××龙洞××龙洞路住宅小区××楼××单元××层××房屋××与被告，房屋建筑面积为232.23平方米，总房价款为225，997，1元；被告向某某应于合同签订之日交付首期购房款729，971元，余款153万元以银行按揭贷款方式支付。合同第十条约定：“逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。”合同还对其他事宜进行了约定。双方同时还签订了一份《补充协议》，约定：“……双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后5日内以书面形式或在《贵州都市报》发布信息通知对方；涉及书面形式通知（挂号信投递）的，以寄出之日（邮戳为准）起5日视为送达；如未通知所产生的一切后果自行负责。……”该协议第一条约定：“第一条、对《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限的补充。1、甲方（原告）担保期内若因乙（被告）方拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致甲方代为偿还的，乙方应在接甲方通知之日起十日内全额返还甲方代付款及该费用的10%的违约金；如甲方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿；若乙方未按规定时间支付的，甲方可以按《商品房买卖合同》第十条第一款追究乙方的违约责任；……3、乙方在此同意并授权甲方，甲方在上述情况下（第一条中第1、2款）解除合同时，甲方有权单方面或以乙方委托代理人身份代表乙方到有关职能部门办理《商品房买卖合同》终止及其相关手续，并签署办理手续所需的一切文件。”合同签订后，被告向某某于当日支付了首期购房款729，971元。 2014年5月30日，被告工行中西支行作为贷款人，被告向某某作为借款人和抵押人，原告广嘉房开公司作为保证人，三方签订了《个人购房款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款153万元，借款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率确定为年利率6.55%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日重新确定；借款人以按月等额本息还款的方式偿还贷款本息，不享有宽限期；保证人自愿向贷款人提供连带保证责任，保证责任的范围为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。若涉案房屋的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该条件满足后到期的借款人债务免除保证责任。合同签订后，被告工行中西支行于2014年5月30日向被告向某某发放了贷款153万元，借款到期日为2034年5月30日，当期执行利率为年利率6.55%。同年6月27日，被告工行中西支行与被告向某某在贵阳市房屋产权监理处对抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，取得编号为筑房预南明字第Y145xxxx号的《预购商品房抵押权预告登记证》。 在合同的履行过程中，被告向某某从2014年12月30日起开始出现逾期还款情况，之后有连续4个月、累计32次未按时足额偿还到期贷款本息。原告广嘉房开公司作为贷款保证人开始为被告向某某代偿到期贷款本息。截止到2018年12月14日，原告广嘉房开公司共计为被告向某某代偿了银行贷款本金90，689.43元，利息118,986.40元。被告向某某自己偿还了贷款本金117,495.87元，利息220,755.22元， 由于被告向某某不能按约偿还贷款本息，被告工行中西支行以其已构成根本性违约为由，于2017年10月向贵阳市云岩区人民法院起诉，诉请判令被告向某某偿还贷款本金1，363，194.6元及利息、欠息、复息及罚息，并承担其为实现债权所产生的各项费用，同时要求判令广嘉房开公司对上述款项承担连带偿还责任。 同年10月18日，贵阳市云岩区人民法院作出（2018）黔0103民初1892号民事判决：一、向某某于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行借款本金1，321，851.64元及相应罚息和复息（本金暂计算至2018年9月30日，之后的罚息和复息分别按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定的罚息利率计算至全部款项付清之日止，遇基准利率调整的，自调整之日后次年1月1日重新确定罚息利率）；二、贵州广嘉房地产开发有限公司对向某某的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行其余诉讼请求。该判决已经生效。 2018年7月3日，原告广嘉房开公司根据《商品房买卖合同》中所确定的地址及电话，通过EMS向被告向某某邮寄送达了《关于清偿代付款的通知》，签收信息显示为他人代收。同年8月10日，原告广嘉房开公司以同样方式向被告向某某送达了《解除合同通知书》。该通知书载明：“向某某：自本通知书发出之日，即时解除双方于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。你方在收到本通知书五日内，请联系我方办理交接和结算事宜。”该通知书因“原址查无此人”、“电联关机”原因而被退回。 另查，本市南明区xx堡见xx路xx小区x期第xx号楼x单元x层x号房屋现登记的产权所有人为原告。 基于原告的诉讼请求中，既诉请要求解除《商品房买卖合同》，又诉请要求返还其因承担保证责任所代为偿还的贷款本金，这两项请求属于原告同时享有的解除权与追偿权，但二者之间属于请求权的竞合，只能择一行使。审理中，经本院释明，原告选择行使解除权。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行义务。首先，对于原告主张的解除权。根据《商品房买卖合同》第十条之规定，若买受人逾期付款超过30日，则出卖人有权解除合同，同时应当书面通知买受人，并由出卖人退还买受人全部已付款。本案中，被告向某某逾期付款超过30日的事实成立，且原告也按约送达了《解除合同通知书》，故原告要求解除《商品房买卖合同》于法有据，本院依法予以支持。同时，原告亦应当按照合同约定退还被告向某某全部已付款项，包括首付购房款729，971元及已经偿还的贷款本金117,495.87元，但应当扣除原告代为偿还的贷款利息118,986.40元。至于《个人购房借款/担保合同》的解除问题，因贵阳市云岩区人民法院已对此作出判决，且判决已经生效，故根据一事不再理原则，本院对原告的该项诉请予以驳回。由于《商品房买卖合同》的解除，被告向某某有义务协助原告办理涉案商品房的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续。对于原告诉请的要求被告向某某支付代付款的10%的违约金的主张，因该代偿款金额目前尚未确定，故本案中暂不予处理。待代偿款金额确定后，原告可另行诉讼解决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除贵州广嘉房地产开发有限公司与向某某于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、向某某于本判决书生效之日起三日内协助贵州广嘉房地产开发有限公司办理本市南明区xx堡见xx路xx小区x期第14号楼三单元8层1号商品房的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续； 三、贵州广嘉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还向某某已支付的购房首付款729，971元、贷款本金117,495.87元，合计847，466.85；扣除贵州广嘉房地产开发有限公司代为偿还的贷款利息118,986.4元，贵州广嘉房地产开发有限公司实际应退还向某某728，480.47元； 四、驳回贵州广嘉房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2483元，减半收取计1242元，由贵州广嘉房地产开发有限公司负担1212元，向某某负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  涂竹君 二〇一八年十二月十六日 书记员  伍云霄