济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8895号 原告：王霞，女，1978年10月19日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：唐宽磊、王飞，山东金诚诺律师事务所律师。 被告：邢树强，男，1962年12月3日出生，汉族，农民，住济南市。 委托诉讼代理人：邢学腾，山东德衡（济南）律师事务所律师。 原告王霞诉被告邢树强土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年10月12日、2018年12月11日两次公开开庭审理了本案。原告王霞的委托诉讼代理人唐宽磊、王飞（第二次未到庭），被告邢树强的委托诉讼代理人邢学腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的土地租赁合同书（履行期限自2015年3月17日-2035年3月16日），被告邢树强依法退还剩余租金160863.84元并支付利息损失（以160863.84元为基数，利息自2017年5月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、确认原、被告签订的土地租赁合同书（履行期限自2035年3月17日-2065年3月16日）无效，被告邢树强依法返还无效部分租金17万元并支付利息损失（以17万元为基数，按中国银行同期贷款利率自2018年9月11日计算至实际支付之日止）；3、判令被告邢树强返还厂房拆除变卖材料款11900元；4、判令被告邢树强支付原告王霞违约金48259元；5、诉讼费由被告邢树强承担。事实与理由：2015年3月17日，原、被告双方签订土地租赁合同书，约定被告邢树强将位于济南市历城区董家街道邢家洼村所属约4亩土地出租给原告王霞使用。合同约定每亩年租金为2250元，租金总额为45万元。合同签订后，原告王霞向被告邢树强支付租金共计35万元，2015年4月，原告王霞开始在该租赁土地上加盖钢结构厂房，直到2016年3月，钢结构厂房也未建设完成。2016年3月29日，原告王霞接到通知，因被告邢树强出租给原告王霞的土地未能取得合法手续，原告王霞在建设厂房系违章建筑，限一周内拆除。该房于2016年4、5月份已拆除，但被告邢树强只返还原告王霞拆除变卖材料款1万元。被告邢树强违反合同约定3.5条，涉案合同已经实际履行不能，故原告王霞享有解除权，并有权要求退回剩余租期租金并按照合同5.4条要求被告邢树强承担违约责任，并且厂房拆除后变卖的材料款应归原告王霞所有。 被告邢树强辩称：本租赁合同的样本由原告王霞提供，合同的内容是双方真实意思表示，是双方在平等自愿的基础上达成的合议，合同为有效合同；现在合同无法正常履行的原因，是由于原告王霞单方违约，其没有任何违反合同约定的情形，原告王霞主张返还租金没有法律依据；涉及厂房的加盖、拆除等行为，均为原告王霞的单方行为，邢树强自始至终并未参与；本案中情形不符合法律规定应解除及不符合合同约定解除的条件，由于原告王霞个人想法不能得到满足，与其无关，其不同意解除合同，合同应继续履行，原告王霞未按合同约定支付剩余租金，邢树强并未违约，不同意支付违约金。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。 本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，邢树强作为出租房（甲方）、王霞作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同书》一份，合同约定：一、甲方将山东省济南市历城区董家镇邢家洼所属土地约4亩的土地出租给乙方使用，土地四至及界址点座标，详见《租赁土地界址图》。二、1.租赁期限为50年，从2015年3月17日至2065年3月17日。2.租用该地的面积、金额：该租赁土地面积为4亩，（大写肆亩）；每亩年租金为￥2250元/亩，（大写贰仟贰佰伍拾元正）；租赁总额为￥450000，（大写肆拾伍万元整）。3.租金支付方式：租金的交纳采取合同签定之日起以银行转账方式分两年付清，第一年支付200000（大写贰拾万元整）、第二年支付（大写贰拾伍万元整）。三、……5.如果乙方改变土地用途，需要办理各种手续，由甲方负责办理相关手续并承担费用。……8.该土地若被国家或村集体征用，所得收益和相关补偿概由乙方单独享有，甲方不得主张任何权利，且甲方必须协助乙方实现上述权利，否则甲方应赔偿乙方在该地投入的所有费用。9.甲方必须保证和维护乙方利益，乙方在建房时产生的水、电、路等出现问题，由甲方出面解决。甲方办理好相关手续，水电费与村民享有同等待遇。……五、1.乙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金千分之一的违约金；如逾期超过60日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之一的违约金。……4.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的30%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的一切经济损失。庭审中，原、被告均认可涉案土地系集体土地中的农业用地，合同签订后，原告王霞共向被告邢树强支付35万元租金。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的合同系租赁合同还是承包合同。二、原告王霞主张《土地租赁合同书》（履行期限自2015年3月17日-2035年3月16日）解除有无事实及法律依据。三、原告王霞主张被告邢树强返还材料变卖款11900元有无事实及法律依据。 关于焦点一,原告王霞主张原、被告签订的《土地租赁合同书》系土地租赁合同，合同超过20年部分无效；关于合同无效部分，王霞要求邢树强返还无效部分租金17万元及利息（自2018年9月11日起至实际归还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告邢树强对此有异议，认为原、被告签订的合同系承包合同，应适用农村土地承包法，超过30年的部分无效。 对此，本院认为，在本案中，原、被告签订的合同，是个人之间对土地经营权属的一种约定，且依据合同的名称及内容，双方均系租赁的意思表示，故原、被告签订的合同系土地租赁合同。根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故原、被告签订的《土地租赁合同书》中超过二十年部分无效，即履行期限自2035年3月17日至2065年3月17日的部分无效。根据法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。故对于原告王霞要求被告邢树强返还无效部分租金17万元的诉讼请求，本院予以支持；因无效的合同自始没有法律约束力，被告邢树强收取原告王霞支付的17万元租金没有法律依据，故对于原告王霞主张的利息损失（以17万元为基数，自2018年9月11日起至实际归还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），本院予以支持。 关于焦点二,原告王霞提交2018年2月27日通话录音原始载体及书面材料各1份，结婚证1份，自述因起草合同时不规范，原、被告签订合同时，没有明确约定土地用途，合同签订时王霞不清楚土地性质，其向邢树强核实过，邢树强承诺原告可以建房，并承诺可以办理相关手续以改变土地用途；在后续合同履行过程中，邢树强曾以变更土地性质为由向王霞索取费用，但邢树强无法办理改变土地用途的相关手续；根据合同第3.5条及3.9条约定，因王霞租赁土地系用于建设厂房，邢树强有义务办理变更土地用途的相关手续及保证水、电、路的使用，而邢树强并未履行其上述义务，导致王霞建造的厂房被拆除；故王霞认为被告不履行主要义务，根据合同法第九十四条第三项规定，原告王霞有权解除合同并要求被告邢树强退还租金160863.84元（自2015年3月17日至2017年5月1日，共计766天，日租金每亩24.66元，占用期间租金19136.16元，18万元－19136.16元=160863.84元）及支付利息（自2017年5月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并按照合同第5.4条要求被告承担违约金48259元。被告邢树强对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，自述原、被告签订的合同并未明确约定土地使用用途，其未承诺所出租土地用于建设房屋，其在录音中陈述的房屋系用于储存农用工具的简易房屋；原、被告签订的合同没有明确约定土地用途，但其认为原告王霞应当知晓土地性质，因为涉案土地位于邢家洼村村内，邢家洼村截止目前都没有任何土地用于非农建设，依据原告王霞起草的合同来看，土地租金每亩每年2250元，此数额符合常规的耕地租赁费用；原、被告在签订合同时，原告王霞曾表述租赁土地系搞蔬菜种植，至于合同中所称的“建房”指的是简易房屋，用于储存相关农用工具；本案不符合法律规定解除合同的情况，其不同意解除合同及退还租金，因其并未违约，不同意支付违约金。 对此，本院认为，原、被告签订的土地租赁合同虽约定“如果一方改变土地用途，需要办理各种手续，由甲方负责办理相关手续并承担费用”（3.5条），“甲方必须保证和维护乙方利益，乙方在建房时产生的水、电、路等出现问题，由甲方出面解决”（3.9条），但该约定并未明确表明双方就变更土地用途已经达成一致,且被告自述原告租赁土地系用于蔬菜种植，合同中的“建房”系建造储存农用工具的简易房，且其亦按照耕地的租赁价格收取的租赁费，故本院认定，原、被告签订的租赁合同并未改变土地用途，双方签订的《土地租赁合同书》（履行期限自2015年3月17日-2035年3月16日）系有效合同，双方均应按照合同的约定履行权利、义务。原告王霞主张在合同履行过程中，其建设了厂房，改变了土地用途，故邢树强应该按照合同第3.5条及3.9条的规定，办理相关手续并承担费用；但因邢树强并未履行上述义务，致使王霞所建厂房被拆除，故主张被告邢树强不履行合同主要义务，要求解除合同。对此，本院认为，在合同履行过程中，原告王霞改变土地用途建造厂房的行为违反了法律规定，系违法行为，因违法行为给对方设定的义务本身就不具备合法性和正当性，邢树强不履行该义务的行为并无不当，未违反合同法的相关规定，亦不构成违约，故本院认定原告王霞要求解除《土地租赁合同书》（履行期限自2015年3月17日-2035年3月16日）、邢树强退还租金160863.84元及支付利息、邢树强承担违约金48259元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于焦点三，原告王霞主张的拆除变卖材料款，其提交录音及书面材料各1份，自述房屋拆除后，拆除变卖材料款共计21900元，被告邢树强只返还其1万元，被告邢树强应再向其返还11900元。被告邢树强对录音材料的真实性有异议，认为原告王霞未提交原始载体，该证据不能作为认定事实的依据，其没有收取原告王霞的材料款。 对此，本院认为，原告王霞未提交相应的录音原始载体，且未提交其他证据与视听资料的复制件相互佐证，且邢树强亦不认可其收取王霞的材料款11900元，故对于王霞的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、原、被告签订的《土地租赁合同书》中履行期限自2035年3月17日至2065年3月17日的部分无效。 二、限被告邢树强于本判决生效之日起十日内返还原告王霞租赁费17万元及利息损失（以17万元为基数，自2018年9月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 三、驳回原告王霞的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3274元，由原告王霞负担1000元、被告邢树强负担2274元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王聪 二〇一八年十二月二十日 书记员  彭鹏