西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初7531号 原告：张铭，男，1987年3月16日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：曹梦珍，女，1988年6月14日出生，汉族，住址同上，系原告张铭之妻。 被告：田涛，男，1980年11月16日出生，汉族，户籍地：陕西省咸阳市渭城区。 被告：王海娟，女，1984年11月25日出生，汉族，户籍地：陕西省咸阳市渭城区，系被告田涛之妻。 二被告共同委托诉讼代理人：高战辉，陕西丰东律师事务所律师。 第三人：西安恒春阁房地产营销策划有限公司，住所地：西安市未央区。 法定代表人：刘少伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵西伟，男，1988年1月1日出生，汉族，该公司第一分公司负责人。 第三人：中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行，住所地：西安市雁塔区。 负责人：荆斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：付士河，陕西郎恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周雷，陕西郎恒律师事务所律师。 原告张铭诉被告田涛、王海娟、第三人西安恒春阁房地产营销策划有限公司（以下简称恒春阁公司）、中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称昆明路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王晓萤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张铭及委托诉讼代理人曹梦珍、被告田涛及委托诉讼代理人高战辉、第三人恒春阁公司委托诉讼代理人赵西伟、第三人昆明路支行委托诉讼代理人付士河、周磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张铭向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》，配合将涉案房屋过户至原告；2、判令两被告配合中国农业银行西安昆明路支行办理抵押注销手续；3、判令两被告在房屋过户日将房屋及合同附件约定的附属设施设备、相关物品交付至原告；4、判令两被告结清该房屋交付前发生的所有费用，包括物业管理费、供暖、水、电、燃气、电视、网络、固定设施维修费等费用；5、判令被告向原告承担逾期交房违约金17850元（暂算至2018年9月7日），以后仍主张；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月6日，原告张铭与被告田涛，通过第三人恒春阁公司（系房天下加盟店），签订了《西安市存量房屋买卖合同》。合同约定，乙方以1275000元的价格购买甲方位于西安市莲湖区大兴东路××号×幢×单元×××××房屋，合同签订日，乙方直接支付给甲方定金205000元，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款420000元存入资金监管账户，并申请公积金贷款650000元以支付房款；甲乙双方自本合同签订之日起100个工作日内（应为7月27日）备齐所有过户资料，甲乙双方在10个工作日内（应为8月10日）到房管局办理过户手续，甲方应当在收到房屋全款3日内，将该房屋交付给乙方。2018年4月21日甲乙双方在第三人恒春阁公司见证下，又签订了《补充协议》，协议约定甲乙双方积极配合办理网签、面签、资金监管及银行尾款垫资等事宜，甲乙双方积极配合居间方办理公积金贷款，公积金贷款应在2018年5月20日之前审批通过，若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定时间内审批通过，则时间自动顺延。根据合同约定，原告在签订合同当日支付给被告205000元定金，并备齐了首付款420000元。因被告房产证尚未办理，被告又一度想违约反悔，手续办理一再拖延，在居间方多次协调被告时间后，原、被告双方在2018年4月27日才完成了网签手续，原告按照于网签当天完成了公积金贷款申请并提交了相关资料，并于2018年5月10日将首付款420000元存入资金监管账户，公积金贷款于2018年6月13日审批通过。之后，被告怠于履行合同，拒不办理涉案房屋银行抵押注销手续，并于2018年6月20日向原告发出了《关于解除通知书》，要求解除合同，由原告承担违约责任。原告认为真正违约者是被告，无奈于2018年6月29日要求居间方向被告发出《合同履约居间方催告函》，被告拒收该催告函，涉案合同至今无法履行。2018年7月4日原告公积金贷款650000元已放款，进入资金监管账户，原告已根据合同约定履行了房屋过户前自己的全部的义务，原告并无违约之处，被告拒不进行涉案房屋抵押注销手续，导致无法取得房产证，不能进行房屋过户交易手续。过户手续逾期直接造成房屋交付逾期，交房逾期时间暂按过户逾期时间计算，从2018年8月11日暂算至2018年9月7日（上诉日），违约金暂为17850元。请求人民法院查清案件事实，保护原告人的合法权益。 被告田涛、王海娟辩称：原告所述与事实不符。根据原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，原告未按照合同约定办理公积金贷款审批手续，已构成违约，原告应承担相应的违约责任。因此，希望法院驳回原告诉请。 第三人恒春阁公司述称：双方最初签订的合同上约定了办理贷款的期限，但补充协议约定的是按照正常流程办理，没有约定具体办理下来贷款的时间，最后公积金贷款办下来用了大概二十多天，不到一个月。公积金办理的拖延不是因为原告的原因。 第三人昆明路支行述称：是否支持原告的诉讼请求，取决于买卖合同和补充协议能否履行。在剩余欠款本息尚未清偿完毕前，银行有权拒绝向包括原、被告在内的任何主体办理蔚蓝锦城小区9号楼2单元23层22302号房屋抵押注销及过户事宜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人均对真实性无异议的证据：《房地产经纪服务事项告知书》、《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、定金及居间费收款收据、原告及第三人恒春阁公司微信截图、原被告通话录音、被告与第三人恒春阁公司通话录音、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、《二手房交易结算资金监管协议》、资金监管账户信息、首付款入账凭证及进账单、房屋所在小区名称证明、《西安个人住房公积金借款合同》、公积金贷款补充资料、《关于解除通知书》、《合同履约居间方催告函》、公积金发放证明、加急费收条及微信转账截图、个人住房公积金贷款业务须知、被告与公积金贷款银行通话录音、被告与原告、第三人恒春阁公司之间的微信截图、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年11月30日，被告田涛、王海娟与第三人昆明路支行、案外人陕西天朗实业有限公司共同签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告田涛为购买位于西安市莲湖区大兴东路49号蔚蓝锦城小区×号楼×单元×××××室房屋，以该房为抵押向第三人昆明路支行借款480000元；借款期限约定为360个月。同日，被告田涛、王海娟与第三人昆明路支行签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》一份，约定将西安市莲湖区大兴东路49号蔚蓝锦城小区×号楼×单元×××××室房屋抵押给第三人昆明路支行。2013年2月5日，第三人昆明路支行向被告田涛发放贷款480000元。 2018年3月6日，原告张铭（买受方、乙方）与被告田涛（出售方、甲方）签订了《西安市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定，甲方所售房屋坐落为西安市莲湖区大兴东路××号×幢×单元×××××室，建筑面积约为92.83平方米，随同转让的附属设施、设备：空调×3（两挂机、一柜机）、燃气灶×1、抽油烟机×1、热水器×1。房子精装修，保持良好，厨卫固定设施不动。该房屋已经设定抵押，甲方应于2018年5月30日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为1275000元。该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气（管道煤气）初装费、有限电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）。乙方应于本合同签订当日将定金205000元直接交于甲方。若甲方违约双倍返还乙方定金；若乙方违约甲方不退还乙方定金。乙方应于本协议签订之日起40日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款420000元存入资金监管账户进行资金监管，乙方选择公积金贷款支付剩余房款650000元。乙方交于甲方的定金，甲方用于还自己本房屋银行尾款用，此定金不纳入资金监管账户，网签价为1070000元。甲、乙双方自签订本合同当日起，100个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲、乙双方被其所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续。甲方应当在收到房屋全款三日内将该房屋交付给乙方。在房屋交付日以前发生的所有费用由甲方承担，若有剩余则由乙方将剩余为用完之费用折合现金给予甲方，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。过户日前产生的上述费用甲方应于过户日前先行结清，过户后至交付日产生的费用由甲方于交付日前结清。关于违约责任双方在合同中约定“本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行；本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。违约责任分别以下列方式处理：1、如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后，甲方须配合乙方办理注销网上签约等手续，如未办理乙方可单独追究甲方的违约责任。2、如乙方违约，乙方应按照成交总价的百分之十向甲方支付违约金。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。另解除合同后，乙方须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理出甲方可单独追究乙方违约责任。本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：1、逾期在三十日之内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房当日支付，合同继续履行。2、逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付房屋成交价百分之十的违约金；乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付完成之日。本合同签署后，若乙方未能按约向甲方支付房款，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：1、逾期在三十日之内，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行。2、逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同。甲方主张解除本合同的，乙方应在接到甲方节约通知之日起七日内退房，并且向甲方支付房屋成交价百分之十的违约金。甲方退付乙方已付房款本金，乙方实际占有使用甲方房屋的，参照同地段租金计付甲方房屋使用费用。甲方不主张解除合同的，乙方应继续履行本合同，同时向甲方支付违约金，按未付房价款每日万分之五计算至实际交付房款之日。”关于争议解决方式约定，双方发生纠纷协商解决不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。该合同还约定，“各方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更和补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同所涉房产办理过户时签署的《西安市二手房买卖合同》（行业内称网签合同）仅用做办理房产过户手续使用，如《西安市二手房买卖合同》与本合同约定不一致时，以本合同为准。”该合同签订时，原告张铭、被告田涛均《西安市存量房屋买卖合同》上签字、捺印，被告王海娟在共有权人栏签字。同日，原告张铭与被告田涛、第三人恒春阁公司签订《居间服务合同》一份，约定买卖双方在居间方的居间服务下就坐落于西安市莲湖区大兴东路××号×幢×单元×××××室的房屋签订了《房屋买卖合同》，由买方向居间方支付居间服务费16050元。买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合办理交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除合同或变更本协议。该《西安市存量房买卖合同》及《居间服务合同》签订后，2018年3月6日，原告张铭向被告田涛支付了购房定金205000元，田涛向张铭出具了《收款收据》；同日，原告张铭向第三人恒春阁公司支付了居间服务费16050元、评估费3210元、按揭服务费11700元，合计30960元，第三人恒春阁公司向原告出具了《收款收据》。2018年3月7日，第三人恒春阁公司工作人员赵西伟向原告张铭出具了《收条》一份，载明：“今收到购房者张铭交来加急办证费用5000元用于居间方赵西伟区办理西安市大兴东路××号×幢×单元×××××室房产证用。”2018年4月21日，原告张铭（乙方）与被告田涛（甲方）在居间方第三人恒春阁公司见证下共同签订了《补充协议》一份，载明：“甲乙双方于2018年3月6日在房天下房屋中介公司蔚蓝君城店签订了位于西安市莲湖区大兴东路××号×幢×单元×××××室房屋买卖合同。现针对签订的三方买卖合同做出如下补充条款、补充条款与主合同有同等法律效应、甲乙双方签字即可生效。1、甲乙双方签订的买卖合同成交价为1070000元，此成交价双方约定为房管局网签价格。2018年3月6日当天乙方已经支付甲方购房款205000元，此款项不纳入网签价以及资金监管账户。故房屋实际成交价为1275000元，主合同价为网签价、特此补充。2、甲乙双方约定双方积极配合办理网签面签等资金监管以及银行尾款垫资等事宜。甲乙双方应积极配合居间方办理公积金贷款、公积金贷款应在2018年5月20日之前审批通过。若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定时间内审批通过，则时间自动顺延。3、由于甲方此交易房屋银行尾款大约有450000元。待乙方公积金贷款审批通过，通过第三方垫资还甲方银行尾款时，甲方拿出200000元配合第三方垫资公司一并还入此房产的贷款银行。在此交易中，甲乙成交价为净拿价，此交易中所产生的所有税费以及垫资所产生的所有手续费均有乙方承担。4、此补充协议一式三份，甲乙双方各执一份，居间方执留一份，甲乙双方签字即可生效，此补充协议与主合同具有共同法律效应。”原告张铭、被告田涛均在该《补充协议》上签字捺印。2018年4月27日，原告张铭（买方）与其妻子曹梦珍（买方）、被告田涛（卖方）在西安市住房保障和房屋管理局签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号：C18022167）即网签合同。2018年5月10日，原告张铭（乙方）、原告妻子曹梦珍（乙方）、被告田涛（甲方）和案外人西安市置诚资产管理有限公司（丙方）共同签订了《二手房交易结算资金监管协议》并于华夏银行开设了资金监管账户。同日，原告张铭向资金监管账户中存入420000元首付款。2018年6月13日，原告张明（借款人、抵押人）、原告妻子曹梦珍（抵押人）与案外人华夏银行股份有限公司西安分行（贷款人）、西安市住房置业融资担保有限公司（保证人、抵押权人）共同签订了《西安个人住房公积金借款合同》（合同编号：2018061312010008），约定原告向华夏银行股份有限公司西安分行贷款650000元购买西安市莲湖区大兴东路×幢×单元措××层×××××号房产，贷款期限为23年，贷款利率为3.25%。2018年6月20日，被告田涛向原告张铭、第三人恒春阁公司发出《关于解除通知书》，认为原告首付款逾期并且于双方约定的2018年5月20日贷款未获审批，故主张“1、自本通知送达买方之日起自动解除《合同》；2、按照《合同》约定买方违约则守约方不退还买方定金，并向守约方支付房屋成交价百分之十的违约金，以及买方承担的其他违约责任；3、本通知送达之日起，7日内买方积极配合通知人办理退房一切手续（包括解除网签合同及其他），否则造成通知人的一切损失由买方承担。本合同送达之日起，5日内将违约金及其他违约费用支付给通知人，如若逾期，则须支付按违约金的万分之五的滞纳金。”2018年6月28日，第三人恒春阁公司向被告田涛发出《合同履约居间方催告函》，催告被告田涛按约还清银行尾款、配合原告张铭办理交易过户手续、积极履行相关义务，要求被告田涛“收到此函件之日起7日内联系我公司和买方张铭继续履约、积极还清银行贷款事宜及配合后续过户手续。如您不愿意继续履行合同约定或者对继续履行合同约定有异议的，也望贵方收到此函7日内书面回复我方，否则买方有权限根据合同约定诉诸法律，追究相应责任。”2018年7月4日，华夏银行股份有限公司西安分行将公积金借款650000元发放至资金监管账户。之后，双方就涉案房屋买卖解除抵押、过户等事宜未达成一致，原告张铭诉至本院，产生本案诉讼。 本案审理过程中，原告张铭为保证合同继续履行，同意代被告田涛、王海娟偿还欠付第三人昆明路支行的贷款本息，以涤除房屋上的抵押权，并于2018年12月7日将440000元作为履约保证金存入本院执行款专户。 本院认为，张铭与田涛、王海娟之间签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，双方均应全面、适当履行。本案中，张铭已经依据合同约定向田涛、王海娟支付了定金205000元，履行了买方在合同约定中的该阶段的全部义务。在网签备案合同及资金监管协议签订后，原告张铭积极履行公积金贷款手续的办理，于2018年5月10日向该资金监管账户存入首付款450000元。虽然原告张铭于2018年5月20日未获得公积金贷款审批，贷款金额未进入资金监管账户，但该贷款迟延系贷款银行审批流程所限，并非原告张铭不履行合同义务，双方在《补充协议》中也约定“若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定时间内审批通过，则时间自动顺延”，并且双方《西安市存量房屋买卖合同》中约定的双方应于本合同签订之日起100个工作日备齐所有过户资料和所需房款，原告张铭的公积金贷款发放日为2018年7月4日，距原、被告房屋买卖合同签订日尚不足100个工作日，由此可见，原告张铭全部购房款进入资金监管账户符合合同约定，并无违约行为。2018年6月20日，被告田涛、王海娟向原告张铭发出解除合同通知，系其拒绝履行合同义务的违约行为，该解除通知并不产生解除合同的法律效力。原告张铭购房款已经全部存至资金监管账户中，被告田涛、王海娟应当履行向第三人昆明路支行偿还按揭贷款的义务，并申请第三人昆明路支行办理解除抵押手续，以利于涉案房屋过户手续办理，但其拒绝继续履行合同义务，已经构成根本违约。原告张铭为保障房屋买卖合同继续履行，涤除涉案房屋上抵押权，主动要求代被告田涛、王海娟偿还银行贷款，并已经将440000元存入本院执行款专户。民事法律行为应遵守诚信原则，为维护交易安全，保障诚信守约方的合法利益，本院确定由原告张铭代被告田涛、王海娟偿还第三人昆明路支行贷款本息，第三人昆明路支行协助原告张铭办理撤押手续，被告田涛、王海娟配合原告将涉案房屋过户至原告张铭名下，并向原告张铭交付本案房屋，交房时，还应将房屋买卖合同约定的房屋内附随物品空调三台、抽油烟机一台、热水器一台、燃气灶一台同时交付。原告张铭代被告田涛、王海娟垫付的昆明路支行的贷款本息，可在过户手续办理完成后，从应向被告支付的购房款中予以扣除。双方房屋买卖合同约定，双方应于备齐所有过户资料和所需房款后十个工作日内到房地局办理过户手续，并由被告在取得购房款三日向原告张铭交付房屋，但被告田涛、王海娟办理房屋过户手续、拒绝向原告张铭交房，故其应承担逾期交房的违约责任，按照合同约定，其交房之日最迟为2018年7月23日，故其应自2018年7月24日起，向原告张铭承担逾期交房违约金，原告张铭主张自2018年8月11日起计算逾期交房违约金，在约定期限范围内，予以支持。因双方在合同中约定逾期交房违约金为总房价款的日万分之五，该约定过高，本院酌定违约金自2018年8月11日起，按照该地段房屋市场租金价格每月3500元计算至其实际交房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告张铭与被告田涛、王海娟之间2018年3月6日签订的《西安市存量房屋买卖合同》继续履行； 二、原告张铭于本判决生效后三日内代被告田涛、王海娟偿还第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行截止2018年9月30日贷款本息439517.29元； 二、第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行在贷款清偿后十日内协助原告张铭办理位于西安市莲湖区大兴东路××号×幢×单元×××××室房屋的抵押撤销手续； 三、被告田涛、王海娟于抵押撤销登记完成后三日内配合原告张铭将位于西安市莲湖区大兴东路××号×幢×单元×××××室房屋过户至原告张铭名下； 四、被告田涛、王海娟于过户手续办理完成后将西安市莲湖区大兴东路××号×幢×单元×××××室房屋及房屋内附随物品空调三台（柜机一台、挂机两台）、抽油烟机一台、热水器一台、燃气灶一台交付原告张铭使用，并结清交房之前的物业管理费、供暖、水、电、燃气、电视、网络、固定设施维修等相关物业费用； 五、被告田涛、王海娟于本判决生效后十日内支付原告张铭逾期交房违约金，违约金以3500元为标准自2018年8月11日起计算至实际交房之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14590元，原告张铭已预交，本院减半收取后，由被告田涛、王海娟承担7295元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王晓萤 二〇一八年十二月十日 书记员  赵 逸