成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初11413号 原告（反诉被告）：刘书名，男，1978年8月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：罗玉琴，四川典章律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘桂芬，女，1958年3月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 原告刘书名与被告刘桂芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理后，被告刘桂芬提起反诉，本院经审查后依法受理并决定与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年11月14日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘书名及其委托诉讼代理人罗玉琴、被告（反诉原告）刘桂芬及其委托诉讼代理人徐芳秀均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解，但未达成和解协议，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘书名向本院提出本诉诉讼请求：1.判令刘桂芬退还刘书名铺面转让费40000元及押金2000元；2.判令刘桂芬支付退还费用利息至全部退还时止（从起诉之日起算，按年利率6%计息）；3.判令刘桂芬返还刘书名因装修所产生的地砖费用4000元；4.判令刘桂芬承担本案的诉讼费。 事实和理由：刘书名从2011年10月25日开始租赁刘桂芬位于锦江区和平街20号的商铺至2018年已有多年，2011年10月在刘桂芬之夫吴英贵手中承租过来，当时交了40000元的转让费用和押金2000元，可收取他人转让费弥补此转让费的损失，且房东无条件改变合同。2012年9月刘桂芬之夫吴英贵去世，商铺由刘桂芬委托刘书名管理。刘桂芬于2018年2月要收回商铺且不同意刘书名转租的情况下，以起诉方式与刘书名解除了租赁合同，但因刘书名当时没有反诉，刘书名交给刘桂芬的转让费及押金未得到法院处理。因装修案涉租赁房屋，产生了4000元的地砖款，刘桂芬应予退还。 被告（反诉原告）刘桂芬针对本诉辩称，1、转让费40000元不是由刘桂芬经手收取，即使刘桂芬收到了该40000元转让费，但该租赁合同已经履行完毕，刘桂芬不应当退还；2、刘书名在履行房屋租赁合同过程中多次逾期缴纳且未足额缴纳租金，且对房屋有损坏，因此其交付的押金不应当退还，因转让费和押金不成立，故对应的利息不应当支付。3、当初交付给刘书名案涉租赁房屋时，是已经装修好的铺面，完全具备营业条件，其后刘书名再进行装修，是其自愿行为，其主张的地砖款不应由刘桂芬承担。 被告（反诉原告）刘桂芬向本院提出反诉诉讼请求：1.判令刘书名支付3个月租金12600元；2.判令刘书名将位于成都市锦江区和平街20号的商铺恢复原状并赔偿经济损失20000元，庭审中刘桂芬明确该20000元的组成为3个月的空置期租金损失12000元和8000元恢复房屋原状的费用；3.判令刘书名支付燃气费765.86元；4.本诉、反诉案件受理费由刘书名承担。 事实和理由：刘书名于2011年开始租赁刘桂芬位于锦江区和平街20号的商铺，根据房屋租赁合同约定，刘书名应当按时支付租金，租赁期限至2016年11月2日。租赁合同期满后，刘书名长期拖欠租金且不足额支付租金，刘桂芬为此于今年2月诉至法院，要求解除租赁合同，刘书名腾退商铺。经法院调解双方达成调解协议，由刘书名腾退商铺。因刘书名拒不履行法院的生效文书，刘桂芬申请强制执行后收回商铺，这期间3个月，刘书名未向刘桂芬支付房租。刘桂芬收回房屋后，发现刘书名将商铺内砸得稀烂，根本无法继续使用，为了维护自己的合法权益，特向法院提起反诉。 原告（反诉被告）刘书名针对反诉辩称，1、认可刘桂芬反诉主张的3个月租金12600元，之所以延迟腾退房屋，原因在于双方对转让费的退还未达成一致意见，即便如此，仍认可12600元的租金；2、其承租门面的范围包含成都市锦江区和平街20号1栋4单元1楼1号原住宅部分和临时搭建部分，和平街20号1栋4单元1楼1号原住宅部分刘书名已按原状腾退，临时搭建部分为违章建筑，刘书名在腾退时将搭建部分的白色墙角砖敲下来，但该搭建部分为违章建筑，故不需要恢复原状；3、刘书名于2018年6月底腾退案涉租赁房屋，其后2018年7月2日起该房屋内就搬入货物堆放，因此不认可刘桂芬主张的空置期损失，即便认可恢复的费用也仅有500元的卫生清洁费；4、认可刘桂芬主张的燃气费765.86元。 本院经审理认定事实如下：2004年，刘桂芬的丈夫吴英贵将位于成都市锦江区和平街二十号一栋四单元一楼一号住宅破墙开店用于经营。期间，吴英贵将该铺面进行扩建。2011年10月25日，刘书名与吴英贵签订《房屋租赁合同》，约定吴英贵将位于成都市锦江区和平街二十号一栋四单元一楼一号朝向竹林巷22号门面租于刘书名。租赁期限为2011年11月1日至2016年11月2日；每月房租4000元，押金2000元，房租每两月交一次，在合同有效期内房租不能上下浮动，房租不拖欠，如过期不交，吴英贵有权处理此房屋；合同有效期内水电费及此门面产生的费用由刘书名承担；合同有效期内刘书名有权将房屋转让给第三方和改变经营项目，吴英贵无条件改变合同；合同期满后，在同等条件下刘书名有优租权，如刘书名续合同，房租每年递增5%。合同签订当日，刘书名支付了转让费40000元和押金2000元，吴英贵分别出具收据。2012年9月，刘桂芬的丈夫吴英贵因病去世。2013年1月16日，刘桂芬取得位于成都市锦江区和平街20号1栋4单元1层1号房屋（建筑面积42.09平方米）的产权登记。2014年6月20日，刘桂芬向刘书名出具《委托书》，载明“现至以后刘桂芬将位于锦江区和平街20号1栋4单元1层1号朝向和平街与朝向竹林巷22号铺面委托刘书名全权办理（转让、租）。房屋租金由刘书名承担。” 2017年10月27日，成都市规划管理局下发《限期拆除违法建设决定书》，该局认定锦江区竹林巷22号修建（或使用）的房屋属违法建设，责令于2017年11月15日之前予以拆除，逾期将采取强制拆除措施。庭审中刘书名确认该决定书所称的竹林巷22号违法建筑即为承租的刘桂芬门面中在和平街20号1栋4单元1楼1号原住宅部分外的临时搭建部分。 2018年2月24日，刘桂芬以刘书名拖欠租金、长期霸占房屋为由将刘书名诉至本院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及刘桂芬出具的《委托书》，并要求刘书名补足拖欠的房屋租金13420元和腾退承租的门面。本院受理该案后，经本院主持调解，双方达成调解协议：1、刘桂芬与刘书名一致同意解除2014年6月20日以刘桂芬名义向刘书名出具的《委托书》；2、刘书名于2018年4月20日前将位于成都市锦江区和平街二十号一栋四单元一楼一号朝向竹林巷22号的门面腾退给刘桂芬；3、刘桂芬自愿放弃本案其他诉讼请求。本院为此作出（2018）川0104民初2243号民事调解书并送达给双方。其后，因刘书名未按约定腾退门面，刘桂芬向本院申请强制执行，直至2018年6月底，刘书名将案涉门面腾退给刘桂芬。刘桂芬反诉主张刘书名支付截至腾退时的租金12600元，刘书名当庭予以认可。刘桂芬反诉主张刘书名支付尚欠的燃气费765.86元，刘书名亦当庭予以认可。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：刘书名提交的《房屋租赁合同》、《委托书》、转让费收据、押金收据、照片及《限期拆除违法建设决定书》、（2018）川0104民初2243号民事调解书，刘桂芬提交的照片、《城市管理行政处罚决定书》、燃气费代缴票据。 本院认为，本案中，刘书名承认刘桂芬反诉主张的租金12600元及燃气费765.86元，本院予以确认。 关于刘书名主张的返还铺面转让费40000元及自起诉之日起的利息问题。刘书名称，吴英贵是案涉门面的所有权人，同时依据《房屋租赁合同》中“合同有效期内刘书名有权将房屋转让给第三方和改变经营项目，吴英贵无条件改变合同”的约定，要求刘桂芬退还门面转让费。本院认为，门面转让费是一种转让门面使用权而在转让时一次性收取的费用，费用的收取主体为该门面的前承租人或门面的所有人，费用高低取决于双方对门面本身获利能力的认知和市场供求关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”的规定，门面转让费可看作租赁市场的一种交易习惯。本案中，刘书名承租案涉门面时支付门面转让费也符合交易习惯，亦为刘书名和吴英贵双方意思自治的结果，双方应该予以遵守。在双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，刘书名亦获得了门面的租赁使用权，刘书名亦未举证证明刘桂芬有违反该合同条款阻挠其转让或转租的情形，相反刘桂芬还向其出具《委托书》同意其转租或转让。同时，双方签订的《房屋租赁合同》中亦未对门面转让费的返还进行约定，故刘书名要求返还该门面转让费及利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于刘书名主张的返还押金2000元及自起诉之日起的利息问题。刘桂芬辩称，因刘书名在履行租赁合同过程中多次逾期且未足额缴纳租金，腾退门面时故意将房屋损毁，故收取的押金2000元不予退还。本院认为，押金实为履行租赁合同的保证金，在生效的本院（2018）川0104民初2243号民事调解书中，双方已经对刘桂芬诉称的欠付租金达成一致意见，刘桂芬已经在该案中放弃租金的诉讼请求，故在本案中刘桂芬以租金问题抗辩押金的退还不能成立；对于刘桂芬辩称的刘书名在腾退房屋时将房屋损毁的意见，因其所称的屋内设施设备的损毁除了其自身陈述外，并无其他证据证明，同时，刘书名亦不予以认可对屋内设施设备有损毁情形，至于刘书名自认的将屋外墙角的白色墙砖敲毁的问题，本院认为，结合成都市规划管理局下发的《限期拆除违法建设决定书》，该屋外墙角的白色墙砖应属于违法建筑的内容，故不能以此抗辩押金的退还。因腾退房屋后，刘桂芬未及时退还押金，会给刘书名造成资金占用利息损失，故本院确认刘桂芬向刘书名支付自起诉之日即2018年9月27日起至实际退还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的资金占用利息。 关于刘书名主张的装修地砖款4000元，虽刘桂芬承认刘书名对案涉租赁门面有装修的事实，但其认为该装修为刘书名的自愿行为，且当初交付租赁物时刘桂芬已经对案涉门面进行装修，具备营业条件，同时刘书名并未举证证明地砖费用发生的真实性，故刘桂芬对该费用不予认可。本院认为，因刘书名并未举证证明地砖费用发生的真实性，庭审中本院征求其是否申请鉴定的意见时也明确表示不要求鉴定，故本院对该费用不予支持。 关于刘桂芬反诉主张的空置期租金损失12000元和商铺恢复原状费用8000元的问题。根据本案查明的事实，涉案门面由和平街20号1栋4单元1楼1号原住宅部分和临时搭建部分两部分构成，临时搭建部分已经被相关行政部门认定为违法建筑，同时，刘书名称2018年7月2日起该案涉门面内就堆放有货物，并提交了照片拟证明刘桂芬已将租赁物出租他人，对此刘桂芬并未提交证据予以反驳，故刘桂芬再行主张空置期租金损失，于法无据；关于恢复原状问题，因刘桂芬并未提交证据证明刘书名腾退房屋时未将房屋恢复原状，而刘书名自认其敲毁的屋外墙角白色墙砖部分亦为违法建筑的内容，故本院对刘桂芬反诉主张的恢复原状并赔偿经济损失不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘桂芬应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）刘书名押金2000元并支付资金占用利息（以尚未退还的押金2000元为基数，自2018年9月27日起至实际退还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 二、原告（反诉被告）刘书名应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）刘桂芬租金12600元和燃气费765.86元，共计13365.86元； 三、驳回原告（反诉被告）刘书名的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘桂芬的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费950元，原告（反诉被告）刘书名负担900元，被告（反诉原告）刘桂芬负担50元；反诉案件受理费634元，原告（反诉被告）刘书名负担134元，被告（反诉原告）刘桂芬负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  刘清容 人民陪审员  董丽琴 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  梁 意