贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4423号 上诉人（原审被告）：徐锦，男，汉族，1989年3月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节康泰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路**，统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：张秉政，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：赵文媛，贵州本芳律师事务所实习律师。 上诉人徐锦因与被上诉人毕节康泰物业管理有限公司（以下至判决主文简称为“康泰物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐锦上诉请求：撤销一审判决，公开开庭审理本案，查明事实，依法改判驳回康泰物业的诉讼请求；本案诉讼费用由康泰物业承担。事实和理由：1、徐锦与康泰物业之间的《临时管理规约》第十条约定物业服务费采取“包干制”方式收取，《前期物业服务合同》第四条约定，物业费收取标准为住宅1.0元/平方米/月，生活垃圾清运费为代收代缴10元/户/月，康泰物业重复收取垃圾清运费6元/平方米、装修费0.1元/平方米/天，楼道维护费为100元/户，结合七星关人民政府出台的相关文件，康泰物业在实际收取物业费时重复收取了包括徐锦在内的小区业主不合理的费用，徐锦已经在一审中提出强烈抗辩，一审判决未作任何说明。2、康泰物业的物业服务不是存在一定“瑕疵”，而是不作为、乱作为，已经关系到整个创美二期全体业主的居住环境和住行安全，一审法院认定事实过于轻率，过于武断，故意规避康泰物业应该负有的违约责任，一审判决酌情认定康泰物业承担10%的责任无依据，明显偏袒康泰物业，一审判决对徐锦的答辩请求只字未提。3、康泰物业作为本小区的前期物业，在一期项目上只办公了几个月，导致属于一期的相关物业服务设备不翼而飞，也再没有物业服务小区相应的物业管理办公室及物业配套设施，小区内通常只有几个保安穿戴模样的身影，这实质是小区开发商与康泰物业为了掩盖转移一期业主相关财产的违法行为。康泰物业不是服务于业主，而是实施了侵害行为，为法不容。具体有：配合创美公司将小区公共配套设施不完善和瘫痪的情况包庇，部分财产转移到其他地方；保安睡觉、小区监控长期瘫痪，消防栓常年废弃，配电盘胡乱搭线；到处设卡，将消防车道当泊车位；小区采取开放式停车收费，严重危及业主生命和财产安全；小区内的卫生状况很差；还有，从始至终康泰物业未在本小区内公示过小区公共部分的收支情况。更甚有，康泰物业号称“二级资质企业”，但其所聘人员却素质低下，不仅阻挠一期业主委员会成立，还推升业主间的对立情绪。同时小区内的卫生和治安环境极差，导致徐锦的车辆多次被破坏，却因物业工作人员乱说话不能追偿，且入户门禁系统、消防设施、供水、通风、下水、排水加压泵、电梯、照明、绿地、道路等小区相关共用设施设备越来越差和一直瘫痪等情况严重存在等。徐锦向康泰物业交纳了第一年物业管理费后，康泰物业首先直接违反了相关物业服务要求，服务极为拙劣，肆意侵害业主权利。侵犯了徐锦和小区业主的知情权和选择权，一审判决视而不见。4、一审判决故意避开对本案判决有重大影响的证据，康泰物业与创美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》明确约定，本小区物业管理费从2017年9月1日起开始收取，按道理一期也不会低于免除两年物业服务费的标准。康泰物业作为前期物业，明知本小区消防至今验收不合格，还故意提前收取徐锦2015年3月14日至2016年3月13日的物业服务费112.84元，生活垃圾清运费120元。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《贵州省物业管理条例》第五十四条的规定，一审既不能认定徐锦违约，也不能判决徐锦承担违约责任。一审判决未查证徐锦答辩状中主张康泰物业擅自将小区公共收益据为己有从未公示的事实进行审查，严重偏离公正。 被上诉人康泰物业二审未作答辩。 康泰物业向一审法院起诉请求：1、判令徐锦在十日内支付康泰物业2016年3月14日至2018年3月13日的物业费2,747元、生活垃圾清运费240元；并支付滞纳金和违约金。其中，滞纳金以2,747元为基数，按每日千分之三的标准计算，计算期间为2017年4月1日其至实际支付完毕之日止；违约金以1,353元为基数，按每日千分之五的标准计算，计算期间为2017年4月1日起至实际支付完毕之日止。2、本案受理费由徐锦承担。案件审理过程中，康泰物业自愿撤回要求徐锦支付生活垃圾清运费240元的诉讼请求，保留其他诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年3月12日，康泰物业与徐锦签订《前期物业服务合同》，约定由康泰物业提供物业服务，徐锦支付物业服务费。服务费标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅1元/平方米/月，生活垃圾清运费10元/户/月，徐锦应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费和生活垃圾清运费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。康泰物业在交房后按照合同约定提供物业服务。徐锦缴纳了2015年3月14日至2016年3月13日的物业费。仍有2016年3月14日至2018年3月13日的物业费未交。欠付的物业费经康泰物业多次催告后徐锦仍然拒不履行支付义务。徐锦的物业建筑面积为114.45平方米，徐锦应交物业费为114.45×1×24=2,746.8元。 一审法院认为，康泰物业与徐锦签订的《前期物业服务合同》系康泰物业与徐锦之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对康泰物业与徐锦具有法律上的约束力，各方均应当按照合同的约定履行各自的义务。康泰物业已按照合同约定提供物业服务，但是其服务存在一定的瑕疵，如对小区设施设备的维护和管理不到位，小区环境较为混乱。但是该瑕疵服务行为并不足以全部抵扣徐锦应交纳的物业费，故对徐锦拒绝交纳全部物业费的行为，不予支持。关于徐锦物业面积以康泰物业与徐锦双方签订的前期物业服务合同上载明的建筑面积为准。结合康泰物业提供的物业服务情况，一审法院酌情扣减10%的物管费。故徐锦应向康泰物业交纳的2016年3月14日至2018年3月13日的物业费为2,746.8元×0.9=2,472.12元。由于徐锦逾期支付物业费，根据《前期物业服务合同》的约定，徐锦应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。由于该约定过分的高于徐锦逾期支付物业费给康泰物业造成的损失，因此，酌情依法予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍予以支持。对于康泰物业诉请的滞纳金和其余违约金，不予支持。徐锦应支付的违约金分段计算为：2016年3月14日至2017年3月13日未交物业费为114.45×1×12×0.9=1,236.06元，违约金应以1,236.06元为基数，从2017年4月1日起中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；2017年3月14日至2018年3月13日未交物业费为1,236.06元，违约金应以1,236.06元为基数，从2018年4月1日起中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐锦于判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节康泰物业管理有限公司2016年3月14日至2018年3月13日的物业费2,472.12元及逾期付款违约金，违约金分段计算为：从2017年4月1日起以1,236.06元为基数中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；从2018年4月1日起以1,236.06元为基数中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告徐锦承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：徐锦应否向康泰物业交纳2016年3月14日至2018年3月13日的物业服务费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，徐锦与康泰物业于2015年3月12日签订的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，足以证明徐锦与康泰物业于2015年3月12日建立物业服务合同关系，根据康泰物业提交的巡逻记录表、楼层保洁签到表、客服部值班日期、前台受理工作登记表、电梯定期检验报告、电梯日常维修保养项目暨内容单、消防系统设备巡检记录表、消防泵房日巡表、高压配单设备保养记录、发电机组巡查表、配电房巡查记录表等证据，结合双方当事人在一审庭审中陈述和自认的事实，康泰物业已经依约提供了主要的物业服务内容，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，徐锦应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，徐锦不向康泰物业交纳物业服务费于法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于康泰物业在提供物业管理服务的过程中未充分履行义务，涉案小区物业管理存在一定瑕疵，对于康泰物业请求徐锦支付的物业服务费2,746.8元，一审判决酌情扣减10%较为合理。根据合同的相对性原则，徐锦已经与康泰物业公司签订了《前期物业服务合同》并已实际接受了康泰物业公司提供的物业服务，徐锦以康泰物业与毕节创美房地产管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的内容不予交纳案涉物业服务费于法无据。徐锦的其他上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，徐锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐锦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 唐 琳 审 判 员 刘光全 二〇一八年十二月十七日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭