西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13522号原告：乔静，女，汉族，1981年10月2日出生，住西安市雁塔区，委托代理人：潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托代理人：张志清，北京德恒（西安）律师事务所律师。被告：郑伟，男，汉族，1982年5月10日出生，住西安市曲江新区，被告：夏萌，女，汉族，1983年9月13日出生，住西安市曲江新区，共同委托代理人：苑玉领，陕西三井律师事务所律师。第三人：陕西宝徕房地产经纪有限公司，住所地：西安市浐灞生态区浐河西路1号龙湖香醍漫步25幢1单元1层1F108号房。法定代表人：陈华，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：孟亚刚，男，汉族，1995年3月2日出生，住陕西省兴平市，系该公司员工。原告乔静与被告郑伟、夏萌、第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司（以下简称宝徕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告乔静及其委托代理人张志清到庭参加诉讼，被告郑伟、夏萌的共同委托代理人苑玉领到庭参加诉讼，第三人宝徕公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，第二次开庭原告乔静及其委托代理人张志清、潘宁到庭参加诉讼，被告夏萌的委托代理人苑玉领，被告郑伟及其委托代理人苑玉领到庭参加诉讼，第三人宝徕公司的委托代理人孟亚刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔静诉称，2017年1月19日，原告与被告及第三人宝徕公司签订房屋买卖合同，合同约定，被告将其位于西安市曲江新区芙蓉西路9号12幢11602室房屋一套出售给原告；房屋总价款为1,000,000元，原告应在合同签订之日向被告支付定金50,000元；在合同签订30日内准备好购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款400,000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，剩余600,000元房款由原告向银行申请办理按揭贷款。同时，被告应在房屋过户当天将该房屋交付给原告。此外，三方在合同中约定，若任意一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行或不按居间方通知履行相应义务的则视为违约，违约方须赔偿成交价格20%的违约金给守约方。合同签订后，原告按约向被告支付了定金50,000元，被告亦向原告出具了收据，表示已收到该笔款项。同时，双方口头约定，待上述房屋具备办理过户手续条件后，被告积极配合原告办理房屋过户手续。但在原告准备好房屋首付款后，被告却通知原告房屋不卖了，并拒绝配合办理任何相关手续。原告认为，被告系因近期西安市房价大涨的原因才拒绝出售房屋的，其行为不仅违反了双方合同约定，更违背了诚实信用原则，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告返还定金50,000元；2、被告向原告赔偿违约金200,000元、中介费损失40,000元，律师代理费40,000元及房屋差价损失700,000元；3、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由被告承担。被告郑伟、夏萌共同辩称，三方买卖合同视为可变更、可撤销合同。案涉房屋未满五年，属于政府限制交易房屋，不允许上市交易。案涉房屋买卖合同不能履行，不是由于被告造成，而是不符合国家政策，客观上不能履行。原告既主张赔偿违约金，又主张赔偿其房屋差价等损失，属于重复扩大违约责任，原告的主张不符合法律规定。综上，要求法院驳回原告要求赔偿违约金及损失的诉讼请求。第三人宝徕公司陈述意见，被告不享有合同解除权，同时，在原告诉讼方式解决纠纷的情况下，被告又同意履行合同，2018年7月20日，被告毁约导致合同不能履行。同意解除房屋买卖合同。经审理查明，2018年1月19日，甲方郑伟、夏萌与乙方乔静及丙方宝徕公司签订房屋买卖合同，合同约定，甲方所售房屋坐落位置为雁塔区芙蓉西路××明珠××单元××室，不动产权证编号为：1024142，商品房买卖合同登记号为：Y13077525，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为1,000,000元，该房屋价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用；乙方应于本合同签订当日支付定金40,000元；乙方采取银行贷款付款方式；乙方应于本协议签订30日内准备好购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款400,000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，乙方领取房产证户，资金解除监管，由监管银行将全部房款自动划转到甲方账户；乙方选择申办贷款支付剩余房款600,000元；甲、乙双方签订本合同当日起接到中介通知后7个工作日内到房屋管理部门现场办理房屋产权转移登记，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方；作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经达成；甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间报酬共计40,000元；本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行或不按居间方通知履行相应义务的则视为违约，违约方须赔偿成交价20%的违约金给守约方。2018年1月19日，乔静向郑伟转账50,000元。同日，郑伟出具收条一份，内容为：“本人郑伟，身份证号：，今收到本人名下位于西安市雁塔区××明珠××单元××室，购买方乔静，身份证号：，支付的房屋定金人民币50,000元整”。2018年3月15日下午，被告郑伟说“那房子什么时候交易，这都3月中旬了”，宝徕公司的员工小刘说“目前还是过户不了，网签不满五年暂时还是做不了。只能说是等到可以做网签不满五或者7月份网签满五年以后才能正常过户”，郑伟说“当时你们不是说找人了，3月份能过吗，你着直接拖了7个月，早知道这样我就不签合同了”，小刘说“当时是说3月份有可能能做，现在国家还是查的挺严的。目前还是做不了，一旦能做了我第一时间会通知你的。我也想早点过户，这样我才会早点拿到提成。我们提成只有你们双方过完户才能发放”。2018年7月20日，郑伟说“帅哥，你现在也不在中介干了，你和我说实话，你们当时和我签合同时说的3月份能过户是不是在忽悠我”，小刘说“郑哥，这个真没有。按照当时的政策3月份完全是可以过户的，但你也知道年后的政策一直在变”。2018年4月25日，郑伟与宝徕公司的员工微信显示，郑伟说“月底了，我退房退定金，过两天我就去你们店”，宝徕公司员工“收到，明天给你打电话”。4月28日，郑伟说“你们约的人约到了吗”，宝徕公司的员工说“明天早上10点15分左右你过来吧”。另查明，涉案房屋登记在郑伟名下，登记时间为2016年7月29日，商品房买卖合同备案时间为2013年7月9日，网签时间为2013年7月7日。庭审中，原告要求增加诉讼请求：解除其与被告签订的房屋买卖三方合同。并申请对涉案房屋及编号为1F141地下车位价值进行评估。上述事实，有房屋买卖合同、银行转账凭证、收条、通话视频、短信截图、微信截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案中，虽然房屋买卖合同约定的房屋产权转移登记日期为接到中介通知后七个工作日内，但根据被告提供的微信截图可知，原告与被告及第三人约定的房屋产权转移登记的时间为2017年3月，而在2017年3月时，涉案房屋因为政策原因不具备出售条件，房屋买卖合同无法继续履行，后虽然房屋具备交易条件，但因原告与被告及第三人未能协商一致，被告不同意继续履行合同，故原告要求解除其与被告签订的房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。庭审中，原告称合同于2018年7月16日解除，但其提供的证据未能证明合同已经解除，被告称合同已于2018年4月解除，但其提供的证据未能证明其向原告及第三人行使解除权，故对于原、被告所称的合同已经解除的陈述，本院依法不予采信。合同解除后，被告应当返还原告已支付的50,000元定金，故原告要求被告向其返还50,000元定金的诉请，本院依法予以支持。本案中，涉案房屋不具备上市交易条件，但第三人仍然提供居间服务，承诺2018年3月办理房屋产权转移登记，致使合同无法继续履行，原告与被告在合同履行过程中均无违约行为，故原告申请对房屋差价损失进行鉴定，本院依法不予同意，因此，原告要求被告向其赔偿违约金200,000元、中介费损失40,000元、律师费40,000元及房屋差价损失700,000元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告乔静与被告郑伟、夏萌及第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同。二、被告郑伟、夏萌于本判决生效之日起十日内向原告乔静退还定金50,000元。三、驳回原告乔静其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14,070元，由原告乔静承担7,035元，被告郑伟、夏萌承担7,035元。因原告乔静已预交，被告郑伟、夏萌将其应当承担的部分并上述款项支付给原告乔静。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  查新民人民陪审员  吕华艳二〇一八年十二月二十一日书 记 员  刘 欢打印：扈艳红校对：鲁蔓2018年月日送达