山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民再48号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：杜金福，男，1960年10月14日出生，汉族，住荣成市。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘治礼，男，1963年8月19日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：安玉滨，山东华夏明德律师事务所律师。申诉人杜金福因与被申诉人刘治礼农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）威民一终字第440号民事判决，向山东省人民检察院申诉。山东省人民检察院作出鲁检民（行）监[2007]37000000342号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民抗10号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。威海市人民检察院指派检察员刘琰琰、王艺出庭。申诉人杜金福、被申诉人刘治礼之委托诉讼代理人安玉滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，本院（2014）威民一终字第440号民事判决的基本事实缺乏证据证明。本案因刘治礼与杜金福买卖的房屋系农村宅基地上所建房屋，而杜金福并非桃树园村集体经济组织成员，双方的买卖行为违反了法律法规关于农村宅基地使用权流转的强制性规定，原审法院认定该房屋买卖契约无效正确。关于合同认定无效后的处理问题，合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘治礼2004年自愿将房屋卖给杜金福，杜金福已支付全部价款并实际接收、使用长达9年。2013年，在房屋价格上涨且面临拆迁的情况下，刘治礼以双方买卖行为违反法律强制性规定为由，要求杜金福返还房屋，致使杜金福再行购买相同条件房屋付出更大的代价，因此原审法院认定刘治礼应承担主要过错并无不当。一审庭审中，经法院释明，杜金福提出反诉，要求刘治礼赔偿因合同无效对其造成的经济损失，并且当庭提出请求法院委托鉴定部门进行核定，根据核定价值进行具体赔偿。原审法院对杜金福的鉴定要求并未予以评判，径行以杜金福与桃树园村村委会签订的拆迁协议约定的补偿价格每平方米1300元为依据认定了房屋的增值利益。但是，每平方米1300元的货币补偿权仅是当时拆迁方案的其中一种，杜金福在拆迁时并未选择该拆迁方案，而是选择将涉案原房屋置换成新建楼房，即涉案原房屋最终的拆迁利益并非每平方米1300元的货币补偿，而是置换后的新建楼房；该价格是2009年桃树园村村委会拟对涉案原房屋进行拆迁时所确定的涉案房屋的补偿标准，并不是2013年杜金福提出反诉时涉案房屋的实际价值，原审法院以此为依据计算房屋买卖合同认定无效后涉案房屋的增值利益明显不当。申诉人杜金福申诉称，一、其在荣成市石岛管理区已居住十余年，现在仅有一处住房，而被申诉人已有稳定的居所。原房屋诉前已经被拆迁，新房屋已不再占有宅基地，应依法给被申诉人货币补偿，而不应给实物补偿。原一二审判决将涉案房屋判给被申诉人适用法律错误，且造成申诉人无房可住，人为扩大、激化了社会矛盾。二、原一二审判决以每平方米1300元为基数确定损失数额缺乏有效证据证明，且显失公平，应按照市场价值赔偿申诉人的损失。请求撤销原一二审判决，依法改判。被申诉人刘治礼辩称，原一二审判决认定事实清楚，适用法律正确，抗诉机关的抗诉理由不能成立，请求维持上述判决。刘治礼向一审法院起诉请求：依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，确认杜金福与桃树园村委置换的楼房归其所有。杜金福在一审过程中反诉刘治礼要求依据鉴定部门核定的价值赔偿其经济损失。一审法院认定事实：2004年1月4日，杜金福、刘治礼签订房屋买卖契约一份，约定杜金福购买刘治礼所有的位于荣成市港湾街道办事处桃树园村130号(现编号)房产一处，价款为16000元。该房产项下宅基地登记卡载明的土地使用权人为刘治礼。上述合同签订后至今杜金福未取得荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会经济组织成员资格。2009年，杜金福与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会签订了拆迁协议，约定将涉诉房产拆迁，补偿价格为每平方米1300元，搬迁费为1200元。经荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会测算，核定涉诉房产拆迁面积为94.02平方米。现荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会已将涉案买卖房产所置换的楼房(13号楼3单元505室)一套交付杜金福使用，该楼面积为94.59平方米，地下室面积为15.66平方米，地下室价格为每平方米800元，楼房差额面积按每平方米1400元结算。2013年9月10日，刘治礼诉至原审法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求杜金福返还其置换的涉案房屋。杜金福以涉案合同有效提出抗辩并提起反诉，要求刘治礼赔偿合同被确认无效后的经济损失。一审法院判决：一、原告刘治礼与被告杜金福间于2004年1月4日签订的房屋买卖契约无效；二、被告杜金福将位于荣成市港湾街道办事处桃树园村130号房产所置换的楼房(13号楼3单元505室)返还给原告刘治礼。被告杜金福与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会间签订的拆迁协议之权益中的搬家费1200元归被告所有，其他权益归原告所有；三、原告刘治礼返还给被告杜金福购房款16000元；四、原告刘治礼给付被告杜金福房屋增值补偿款84980.8元[(1300元/平方米×94.02平方米-16000元)×80％]；五、原告刘治礼给付被告杜金福置换楼房差额面积补偿款798元[(94.59-94.02)平方米×1400平方米]；六、原告刘治礼给付被告杜金福地下室款12528元(15.66平方米×800元/平方米)。上述款项于判决生效后30日内执行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，反诉案件受理费3035元，合计3235元，原告刘治礼负担2308元，被告杜金福负担927元。杜金福不服一审判决，上诉请求：撤销原判并依法改判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院二审认为，《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定，其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外，以保护集体组织成员利益。本案中，杜金福非系涉案原房屋所在集体经济组织的成员，故杜金福与刘治礼之间的房屋买卖行为违反了法律法规对农村宅基地使用权流转的强制性规定，应认定杜金福与刘治礼之间的涉案房屋买卖契约无效。合同无效后，双方当事人应当互相返还相应财产。杜金福基于上述无效合同继续占有涉案原房屋的拆迁利益，缺乏事实及法律依据，应当予以返还。因杜金福已与荣成市港湾街道办事处桃树园村村民委员会签订了拆迁安置协议并将原房屋移交给该村村民委员会，且杜金福已经接收了置换的新房屋，故杜金福应将涉案原宅基地房屋转化的拆迁利益，即置换的13号楼3单元505室返还给刘治礼。关于原房屋的增值利益，涉案房屋所在村已经进行了拆迁并颁布了拆迁安置方案，明确载明了涉案房屋的置换价格，涉案原房屋的拆迁利益亦应根据该拆迁安置方案进行确定，故原审法院参照拆迁方案确定房屋价值并无不妥，予以照准。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本案再审中，当事人对涉案房屋被拆除后的安置房屋（即坐落于荣成市港湾街道办事处桃树园村13号楼3单元505室的房屋一套）之市场价值以及在该安置房屋判给己方或对方的情况下增值利益的计算和分配各自发表了意见。关于涉案房屋增值利益的计算问题，首先应确定原一审法庭辩论终结前房屋的市场价值。对此，申诉人杜金福主张原一审法庭辩论终结前安置房屋的市场价值为每平方米2400元，依据是，在取得安置房屋后不久，桃树园村小区7号楼的户主张选芝将其所有的该楼3单元405室以18万元的价格卖给他人。被申诉人主张原一审法庭辩论终结前安置房屋的市场价值为每平方米1300元。经查，桃树园村村民张选芝在拿到其安置房屋钥匙两三个月后将房屋以18万元的价格卖给在自家养貂的饲养员。关于房屋增值利益的分配比例，申诉人主张若安置房屋归申诉人所有，其愿意补偿给被申诉人2万元；被申诉人主张若安置房屋归申诉人所有，增值利益应以目前的房屋市场价值计算，被申诉人应分得增值利益的20%-30%。对于目前安置房屋的市场价值，被申诉人主张，邻近的玄镇村正在进行拆迁，置换楼房的方案是超出置换面积10%以内的部分按每平方米2600元的价格购买，超出置换面积10%以外的按每平方米4000元的价格购买，本案可以参照该方案。申诉人主张现在所住的安置房屋是其唯一住房。另查明，至2015年2月，涉案房屋的宅基地性质未发生变化。本院再审查明的其他事实与原一二审查明的事实一致。本院再审认为，本案再审中的争议焦点为：一、涉案原宅基地房屋转化的拆迁利益，即置换的13号楼3单元505室房屋是否应当返还，应归谁所有；二、涉案房屋的增值利益如何确定和分配。关于焦点问题一，《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定，其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外，以保护集体组织成员利益。本案中，杜金福不是涉案原房屋所在集体经济组织的成员，故杜金福与刘治礼之间的房屋买卖行为违反了法律法规对农村宅基地使用权流转的强制性规定，应认定杜金福与刘治礼之间的涉案房屋买卖契约无效。但涉案房屋买卖合同已经履行完毕并交付，2009年杜金福又与村委会签订拆迁安置协议，于2013年接收占有置换的新楼房，原房屋已经被拆除。根据本案的具体情况，置换房屋的处理首先应按照诚实信用原则，保护诚实守信一方的利益，同时又要尊重现状，维护社会稳定。涉案置换房屋是申诉人目前的唯一住房，房屋的处置涉及其居住权等基本权利，申诉人的基本权益应予以优先保障。故涉案原宅基地房屋转化的拆迁利益，即置换的13号楼3单元505室房屋不需返还，应归申诉人所有，申诉人应就房屋增值利益向被申诉人予以补偿。关于焦点问题二，经本院调查，对于原一审庭审法庭辩论终结前安置房屋的市场价值，可按申诉人认可的每平方米2400元计算，以此确定原房屋的增值利益，这样既不违背申诉人的意思表示，又不损害被申诉人的合法权益，也与市场行情基本相符。关于房屋增值利益的分配，被申诉人对涉案房屋买卖合同无效应承担主要过错，申诉人应补偿给其房屋增值利益的20%为宜。综上所述，检察机关的抗诉及申诉人的申诉理由成立，本院予以支持。原一二审判决认定事实和适用法律错误，依法应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）威民一终字第440号民事判决和荣成市人民法院（2013）荣石民初字第493号民事判决；二、位于荣成市港湾街道办事处桃树园村13号楼3单元505室房屋归申诉人杜金福所有；三、申诉人杜金福支付给被申诉人刘治礼房屋增值补偿款41929.60元[（2400元/平方米×94.02平方米-16000元）×20%]。上述第三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一审本诉案件受理费200元、反诉案件受理费3035元，共计3235元，申诉人杜金福负担647元，被申诉人刘治礼负担2588；二审案件受理费3235元，申诉人杜金福负担647元，被申诉人刘治礼负担2588元。本判决为终审判决。审判长  刘成军审判员  宋智慧审判员  方 波二〇一八年十二月二十九日法官助理陈曦书记员王金霞