山西省高级人民法院   民事裁定书   （2018）晋民申2800号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：汾阳市祥荣汽修厂。   委托诉讼代理人：曹晓东，汾阳市冀村镇法律服务所法律工作者。   被申请人（一审被告、二审上诉人）：山西昌瑞房地产开发有限公司。   法定代表人：赵志明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：石奋斌，北京建德律师事务所律师。   再审申请人汾阳市祥荣汽修厂与被申请人山西昌瑞房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，吕梁市中级人民法院做出（2018）晋11民终509号民事判决，已发生法律效力。申请人不服，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审查，现审查终结。   汾阳市祥荣汽修厂再审请求：1、依法撤销吕梁市中级人民法院（2018）晋11民终509号民事判决书；2、依法改判被申请人山西昌瑞房地产开发有限公司支付再审申请人从2017年8月7日至2018年5月31日的租金146466元；3、诉讼费用由被申请人承担。事实与理由为：1、原判决、裁定适用法律确有错误。再审申请人系王某某、张某某夫妇的继承人，王某某在世时，曾以家庭经营的方式开办了汾阳市祥荣汽修厂。2013年6月1日王某某与山西昌瑞房地产开发有限公司签订了房屋租赁协议书，2016年10月间，再审申请人之父王某某与被申请人因租赁合同纠纷曾诉至汾阳法院。本案在一审审理期间，再审申请人提供了与被申请人于2013年6月1日签订的房屋租赁协议书，该协议书载明租赁期限自2013年6月1至于2018年5月31日止，每年年租金为180000元，付款方式为合同生效后先付前两年租金360000，2015年6月1日前给付另两年的租金360000元，2017年6月1日给付剩余一年的租金180000元，并附有该租赁房屋现状的照片（双方无异议），之后双方如约履行。2016年10月间，再审申请人因催要租金诉至法院，期间，被申请人以租赁房屋是危房，应依法接触租赁合同，但山西光启司法鉴定所（2017）建鉴字第24号司法鉴定意见书鉴定意见为“山西昌瑞房地产开发有限公司租赁汾阳祥荣汽修厂房屋依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99，结构承载力基本满足正常使用要求，个协结构件处于危险状态，存在安全隐患，建议及时进行加固维修处理”，而一审法院据此判决于2017年8月日终止履行协议，没有法律依据，况且，该房屋并未丧失继续履行合同的条件，该房屋鉴定只是建议及时进行加固维修处理，并不存在解除合同的情形存在，何况被申请人在承租该房时，对该租赁物的情况知情和了解，该租赁房屋并不是危房，更不存在安全隐患。而危险房屋（简称危房）是指承重构件已经属于危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋，因此一、二审法院作出的判决显然是错误的。2、审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避。二审程序不合法，在二审期间审理本案的是合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》四十条之规定，合议庭的成员人数，必须是单数，而在整个审理过程中，只有两名审判人员参与审理，而再审申请人认为二审法院在审理期间，合议庭组成不合法，导致作出不合理的二审判决书，因此应予以撤销二审判决。   被申请人山西昌瑞房地产开发有限公司答辩称：本案一二审人民法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，审理程程序合法，应该予以维持?一、二审人民法院审判组织组成合法，符合民事诉讼法有关规定。在一审审理阶段，汾阳市人民法院，依法组成合议庭，并对当事人进行了书面告知，二审阶段吕梁市中级人民法院，依法组成合议庭，并书面告知，双方当事人在案件审理过程中，对合议庭组成，都没有提出异议。也没有提出回避申请。在庭审中，审判长均依法予以询问，并且当庭记录在案。再审申请人不是本案一审二审案件的当事人，依法不具有法律规定的主体资格，不具有提起再审申请的民事权利。一二审判决认定事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确。汾阳市祥荣汽修厂拒不按照合同约定，履行维修义务，承担维修费用，导致不能安全正常使用租赁房屋，严重违约，使得合同目的不能实现。由于房屋存在严重的承重梁裂缝、墙体开裂、漏水、外墙瓷砖脱落等质量问题和严重的损坏，以及围墙倒塌，导致不能正常使用。而且，随着时间的推移，房屋损坏问题日趋严重，楼顶女儿墙外倾严重，外墙瓷砖不时有脱落现象。根据双方签订的《房屋租赁协议书》第六条，甲乙双方权利和责任。第2款，租赁期间，因房屋结构、质量问题等因素，导致需对房屋进行维修，比如房屋漏水，房屋裂缝，水暖电主管线设施毁损等，所涉费用由甲方承担。根据以上事实和法律规定以及合同约定，再审申请人汾阳市祥荣汽修厂，已构成严重违约。租赁房屋存在严重安全隐患,且日益严重，已经严重危及广大顾客及公众的生命财产安全。承租人有权依照合同法第233条解除合同。司法鉴定意见明确说明，该出租房屋个别构建件处于危险状态，存在安全隐患。2016年5月31日承租人已经将房屋全部腾退，2017年6月，为了司法签定需要，由汾阳市人民法院加锁。承租人于2016年5月31日前通知出租人解除合同，并腾退房屋。出租人同意，并在出租房屋的窗户上，贴出招租广告，对房屋再次出租。由于其要价过高，导致没有人租赁,转而向承租人索要房租,索要不成，便起诉至法院。而且，甚至于起诉索要根本没有实际发生的冬季取暖费用。   本院经审查认为，2013年5月29日，本案双方当事人签订房屋租赁协议书。协议约定租赁期限从2013年6月1日起至2018年5月31日止，每年租金为180000元。租金支付方式为：合同生效后七日内先付前两年租金360000元，2015年6月1日给付另两年的租金360000元，2017年6月1日给付剩余一年的租金180000元。协议签订后，汾阳市祥荣汽修厂如约交付山西昌瑞房地产开发有限公司租赁物，山西昌瑞房地产开发有限公司也如约给付祥荣汽修两年租金360000元。2015年约定付款期限到期后，山西昌瑞房地产开发有限公司未如期给付租金，到该年8月底山西昌瑞房地产开发有限公司给付祥荣汽修租金180000元。2016年5月，山西昌瑞房地产开发有限公司从汾阳市祥荣汽修厂的房屋中搬离，山西昌瑞房地产开发有限公司也再未支付汾阳市祥荣汽修厂租金。2016年冬，由于无人缴纳取暖费，供热公司未为诉争的房屋供暖。承租人山西昌瑞房地产开发有限公司称其于2016年5月31日前通知出租人汾阳市祥荣汽修厂解除合同，汾阳市祥荣汽修厂同意山西昌瑞房地产开发有限公司腾退房屋，山西昌瑞房地产开发有限公司对此并未提供书面证据予以证实。本案争议焦点在于山西昌瑞房地产开发有限公司是否应当支付汾阳市祥荣汽修厂租赁合同约定期间的租金。依照双方租赁协议约定，山西昌瑞房地产开发有限公司应当提前支付租金，从2015年6月起，山西昌瑞房地产开发有限公司已出现违约，不再按约支付租金，2015年8月底山西昌瑞房地产开发有限公司给付祥荣汽修租金180000元后再未支付租金。在山西昌瑞房地产开发有限公司违约的情况下，汾阳市祥荣汽修厂对出租房屋情况未尽到注意义务，没有提前收回出租房屋，以至损失扩大，汾阳市祥荣汽修厂对自己的损失具有一定过错。原审法院对出租房屋进行鉴定，出租房屋存在一定的质量问题。原审判决综合本案案情，判令山西昌瑞房地产开发有限公司给付汾阳市汾阳市祥荣汽修厂租金213534元，对当事人双方均相对公平合理。此外，虽然王某某已故，但王某某并非本案当事人，因此王某某的子女不具有本案诉讼主体资格，无权对本案提起再审。综上，山西昌瑞房地产开发有限公司所提出的事实和理由不能推翻原审判决。山西昌瑞房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：   驳回汾阳市祥荣汽修厂的再审申请。   审判长 宋 霞   审判员 李晓轩   审判员 韩红斌     二〇一八年十二月七日   书记员 李 洋