广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初3422号 原告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区东葛路。统一社会信用代码：91450103054353442U。 负责人：刘飞。 委托诉讼代理人：曾浩珂，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：王思懿，女，该公司法务。 被告：林丽梅，女，1980年1月28日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：莫洲，广西昭盛律师事务所律师。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称“世华公司”）与被告林丽梅居间合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司之委托诉讼代理人王思懿，被告林丽梅及其委托诉讼代理人莫洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还限时销售保证金1000元；2、判令被告支付违约金30000元（房产委托交易价格750000元的4%）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年3月2日，原、被告签订《限时销售合同》，约定被告将其名下位于南宁市房屋委托原告出售，委托期限2018年3月2日至2018年6月15日，售价750000元。合同签订后，原告将1000元保证金转账到被告账户，被告向原告出具保证金收款收据。原告依约找到买家，并于2018年3月31日与买家签订《承购意向书》且收取买家诚意金20000元，但被告拒绝出售房屋。被告行为违约，根据合同第四条约定，应向原告返还保证金1000元，并支付涉案房产委托交易价格的4%即30000元作为违约金。 被告林丽梅辩称，一、被告作为法人分支机构，不具备合同主体资格，涉案合同属于效力待定合同，在广西世华房地产代理有限公司未做追认且被告已作出合同解除意思表示的情形下，合同未生效，合同约定对被告不具有法律约束力。二、涉案合同属于格式合同，原告关于独家委托的合同条款排除被告的主要权利、免除原告责任，应当认定为无效条款。1、原告利用其信息不对等的市场优势地位所设立的独家委托格式条款剥夺被告不动产所有权的处分权能，属于排除对方主要权利的行为。2、原告在设置独家委托限制的情形下所做出的违约责任分配，轻重失当，属于免除其责任，加重对方责任的行为。三、被告在缔约后意外妊娠并施终止术，保持现有居所及生活安宁对于身体恢复具有重要意义，此种情形属于不可预见的重大情势变更，如继续履行合同将严重损害被告人身权益，构成加害履行。四、如暂不考虑原告与第三方签约的真实性，在被告依法解除合同后，原告在代理权终止的情形下无视合同履行不能的事实，继续与第三方签订合同并由此产生相关违约风险，原告明知损失风险必然发生仍恣意施行，违反合同止损义务，由此造成的法律责任及损失应由原告自行承担。五、被告深知对于本案类型的诉讼，根据本地区的司法实践，法庭将判决被告承担一定的法律责任，但恳请法庭在促进市场交易和维护社会公平之间作出合理裁量，结合本案重大情势变更的客观事实，维护被告合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月2日，原告世华公司（乙方）与被告林丽梅（甲方）签订《限时销售合同》一份，约定：“一、限时销售的房地产基本情况：1、房地产地址：西乡塘区安园东路9号桃花源B组团3号楼1单元304号，房产证号：02××33；……二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1、交易净收价格:750000元……2、付款方式：按揭或一次性付款皆可；3、交易税费：买卖双方税费由买方支付；4、交房时间：卖方收齐全部楼款5个工作日内。三、限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2018年6月15日。四、限时销售保证金：……乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金1000元。乙方保证如未在本合同第三条规定的销售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此销售保证金；如乙方在销售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。……七、限时销售（独家委托）期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。八、限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方如下账户：账号:62×××49；户名：林丽梅；开户行：中国建设银行，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。……十、限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售（独家委托）期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。十一、乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产。甲方承诺不与乙方介绍的买家私下进行交易。十二、若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。……十四、乙方可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方发送通知、文件、资料。乙方发送至甲方如下通讯方式之一，即视为已送达：甲方确认其有效的通讯电话为182××××8534；微信账号为182××××8534。如乙方邮寄给甲方有关资料，甲方确认邮寄地址为南宁市西乡塘区安园路9号桃花源小区B组团3号楼1单元304号。相关邮寄资料自乙方邮寄之日起五日内视为送达。如甲方变更上述通讯信息，须及时告知乙方，否则乙方按上述通讯方式发送、邮寄仍视为送达。……”其中，合同第四条、第七条、第八条、第十条、第十一条、第十二条均以字体加粗形式标示。合同还约定了其他事项。 同日，被告出具收到定金1000元的收款收据，备注载明：以实时到账为准。 2018年3月5日，原告委托案外人董静向被告转账1000元。 2018年3月31日，原告世华公司（甲方，代理方）与案外人罗玉梅（乙方，买方）签订一份《承购意向书（买方）》，约定：“一、通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对位于南宁桃花源B组团3号楼1单元304号房物业有购买意向，并向业主林女士提出如下签约条件：……2、售价：750000元；……4、付款方式：按揭付款；5、交易税费：买方承担；6、其他约定：空房出售。二、乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的3%向甲方支付咨询及中介服务费。三、乙方在签订本合同同时同意交付人民币20000元给甲方代为保管，作为购买该物业的诚意金。……”意向书还约定了其他事项。 同日，案外人罗玉梅向原告转账支付20000元。 2018年3月24日，被告向原告工作人员发送微信信息，告知因被告刚做完人流手术需要时间休养、买新房的房款有困难等原因，被告欲向原告退还保证金1000元，不再出售涉案房屋。 2018年3月25日至2018年3月30日期间，原告工作人员多次向被告发送微信及短信信息，告知原告已为被告找到符合购买涉案房产的买家，希望被告接到通知后在通知时间内到原告公司与买家签署《房屋买卖合同》。 位于南宁市房屋（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）登记在被告林丽梅名下。 原告世华公司于2012年8月28日成立，于2016年9月8日登记领取营业执照，营业期限为2012年8月28日至2022年8月28日，经营范围为房地产商品交易居间、行纪、代理；房地产投资咨询、房地产营销策划。 本院认为，原告虽不具有法人资格，但其作为其他组织，依法设立并领取营业执照，有权与平等主体的其他自然人签订关于设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的《限时销售合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应恪守。 关于格式条款是否无效的问题。被告认为关于独家委托的合同条款排除被告的主要权利，免除原告责任，属于格式条款，应当认定无效。本案中，合同第十条、第十一条、第十二条，均为原告方为重复使用而预先拟定的，原告未能举证证明其在订立合同时就上述条款与被告协商，故应认定为格式条款。但原告并无免除其责任、加重被告责任或者排除被告作为合同相对方的主要权利的情形，且合同第四条、第七条、第八条、第十条、第十一条、第十二条均以字体加粗形式提请被告注意，现被告未能举证证明合同条款有违反《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第十条的情形，其主张《限时销售合同》条款系格式条款而无效，无事实及法律依据，本院不予采纳。 关于被告辩称其因意外妊娠施终止术需保持现有居所休养是否属于情势变更的问题。所谓的“情势变更原则”指的是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同的基础动摇或丧失，若继续维护合同原有效力则会显失公平或者不能实现合同目的，因而允许当事人请求变更合同或者解除合同。具体至本案，被告辩称的其因意外妊娠施终止术需保持现有居所休养的事实并不会导致居间法律行为基础丧失，不会导致居间合同目的不能实现，更不会造成对价关系障碍，不会有损合同权利义务的公平实现，原告主张适用情势变更原则，继续履行合同将构成加害履行，理由不能成立。 关于保证金的返还及违约责任的问题。原告依约在限时销售期限内为被告找到符合委托条件的买家，但被告未按合同约定与买家签订《房屋买卖合同》，依据《限时销售合同》第四条约定，被告应向原告返还限时销售保证金1000元。被告未按合同约定履行合同，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担违约责任。至于4%违约金，庭审中，被告请求法庭合理裁量本案违约金，依据《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务费收费管理有关问题的通知》（桂价费〔2013〕33号）第二条“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格3%，具体收费标准由双方协商确定”之规定，若本案独家代理行为完成，原告应获得代理费用应不超过约定成交价格的3%，故本院酌定将违约金数额调整为22500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林丽梅向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司返还限时销售保证金1000元； 二、被告林丽梅向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司支付违约金22500元。 案件受理费575元（原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司已预交），由原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司负担139元，被告林丽梅负担436元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇一八年十一月二日 书 记 员  黄黎欣