广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终4124号 上诉人（原审原告）：叶某站，男，1982年7月出生，汉族，住广西柳州市柳江区。 上诉人（原审原告）：何某术，女，1978年10月出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王传金，广西传金律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州某某房地产开发有限公司，住所地广西柳州市柳江区新兴工业园兴福路2号。 法定代表人：洪玉蕉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李炳田，广西华恒信律师事务所律师。 上诉人叶某站、何某术因与被上诉人柳州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初1132号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。何慎十担任法官助理，书记员张怡担任法庭记录。上诉人的委托诉讼代理人王传金，被上诉人的委托诉讼代理人李炳田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人叶某站、何某术上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的原诉请求。事实和理由：一、关于违反程序法的问题。关于超期立案，违反程序法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条“人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。”的规定，本案上诉人于2017年12月29日提出诉讼，一审法院当日收到诉状及证据，但未开据任何收到文件，2018年4月11日立案。从上诉人递交《民事起诉状》到立案时间长达103天，即使扣除一个月的立案前的调解期三十天，仍超过法律强性规定的73天。 二、关于认定事实的错误。 1.关于销量不动产统一发票与办理不动产权证之间的关系。首先，销售不动产统一发票(下称，发票)应何时开据。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，被上诉人开据发票的时间应是收到上诉人所交付的首付款时和收到上诉人银行贷款到帐时，而本案的银行贷款额到达被上诉人账上的时间均在交房前，那么被上诉人开据发票的时间应该最晚不超过2016年8月5日，但实际上被上诉人开据增值税发票的时间晚于交房时间。而根据国家税务总局的规定“2007年2月15日启用，从3月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项(含预收款)时，必须开具税务机关统一印制的《销售不动产统一发票》(以下简称《不动产发票》)。”由此可见，被上诉人开据增价税发票还是张废票。这张增值税发票与法规规定的开据时间拖延了两年。其次，根据一审主办法官向不动产中心收集的证据表明，销售不动产统一发票是不动产登记及办证必须具备的重要条件，没有发票不可能办理不动产登记及办证。而一审判决书中的“登记备案”与其法官自己收集的证据形成鲜明的冲突，“登记备案”的最基本的条件都不具备，何来“登记备案”且这个登记备案没有原始凭证的打印件。那么，从交房之日到开具发票之日这段时间被上诉人违约的时间已经是不容质疑的。其三，发票与办理不动产权登记、办理不动产证的关系。办理不动产登记和不动产权证的前置条件的第三项前置条件是发票，没有发票就无法办理所谓的登记备案和办理不动产权证。两者的关系是发票是进入不动产备案登记和办不动产权的“入场卷”，没有“入场卷”门都进不去。可见一审判决的枉法裁判程度有多严重，更有甚者，判决书第八页第十一行“……故某某公司违约程度较轻微。……”的本院认为让人实感奇葩。 2.关于约定与被上诉人的责任的关系。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……”从该条约定看，产权登记约定是出卖人的任何原因都无从改变出卖人违约的。一审判决书在《委托测绘协议书》(时间是2016年3月9日)和《房产测绘成果报告》(时间是2017年2月8日)的认定事实来看，这两份报告都是与约定的上诉人无关的，这是被上诉人份内应该做的份内事，同时也证明了被上诉人单方原因，导致应该在交房前履行的义务，拖延至《委托测绘协议书》一年零一个月后才履行《房产测绘成果报告》义务。一审法院以做文章显然平台失衡。 3.委托书及其他产权证人的相关资料与《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……”首先，解决一审法院时间概念和事件上的矛盾。判决书中“……在柳州市柳江区房地产管理所登记备案，……，20l7年4月25日，某某公司在兴福小苑公告栏张贴《通知》(一审法院仅凭一张无出处的通知来认定)，……《南国今报》……”。这里需要特别指出的是，即然有上诉人的个人资料、委托“登记备案”了，还有必要在要求上诉人提供同样的资料吗。显然，这两者之间必有一假，要么“登记备案”为假，要么，后面的公告为假，一审法院连真假都没审清楚，就来“本院认定”实属奇葩。其次，“登记备案”所需上诉人的各项资料从何而来，没有这些资料怎么“登记备案”，如果没有这些资料，所谓的“登记备案”就是国家机关出伪证。如果有这些资料说明一审法院枉法裁判。 4.关于被上诉人是否应当承担违约责任及责任如何承担的问题。一审判决书中“……故某某公司违约程度较轻微。因合同未约定某某公司支付逾期办证违约金的计算标准，叶某站、何某术亦未能举证证实其损失，故叶某站、何某术主张按年利率4.9％的两倍计算违约金属请求过高，综合考虑某某公司的违约程度及后果，本院酌情认定某某公司支付给叶某站、何某术逾期办证违约金724元，……”。首先，这里的“违约程度较轻微”应承担违约责任的法律依据没有，《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民注总则》只规定了违约责任的责任承担，没有规定“违约程度较轻微”，一审法院有司法解释权?既然没有司法解释权又有谁给了一审法院乱安法律用语权。其次，法律责任中只有违约应承担违约责任，没有“违约程度较轻微”应承担责任的，既然没有法律规定“违约程度较轻微?就不应承担违约责任，一审凭什么又判了724元?其三，《商品房买卖合同》第十五条已约定了违约责任的承担办法，根据《中华人民共和国合同法》约定大于法定原则，该条约定并没有违反法律强制性规定，一审法院否定合同约定有法律依据吗?再者，一审法院的“本院酌情认定某某公司支付给叶某站、何某术逾期办证违约金724元”有法律依据吗? 三、法律适用问题。 由于一审法院无视，对于在本案中存在的诸多违反法律强制性规定的事实而不顾，导致本案事实上认定的错误，因而其法律适用必然错误。 被上诉人某某公司辩称，一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉状所列的事实和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 上诉人向一审法院起诉请求：一、判决某某公司支付给叶某站、何某术逾期办证违约金39838.64元（该违约金以房屋总价为基数，按年利率4.9%的两倍为标准，暂从2016年8月5日计算至2017年12月31日，之后计算至房屋产权证下发之日时止）；二、本案诉讼费用由某某公司承担。 一审法院经审理查明，2016年11月15日，叶某站、何某术与某某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：叶某站、何某术购买由某某公司开发建设的位于柳州市柳江区新兴工业园兴福路2号XX房屋，房屋建筑面积80.63平方米，套内建筑面积74.13平方米，房屋总价款361899元，叶某站、何某术于2016年11月15日前付清房款的33%，即121899元，余款由叶某站、何某术向银行申请按揭贷款支付，相关手续费用由叶某站、何某术承担，叶某站、何某术应按银行要求提供贷款所需的全部资料和费用，并在接到某某公司通知后15个工作日内办妥所有贷款手续，因叶某站、何某术原因未能办理贷款或所贷款不足付清购房款余款的，叶某站、何某术应在接到某某公司通知后10个工作日内付清全部购房款，否则视为叶某站、何某术逾期付款，按合同承担违约责任；某某公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因某某公司的责任，叶某站、何某术不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：在具备办理商品房产权登记手续的情况下，叶某站、何某术应在某某公司通知办理《房屋所有权证》之日起90日内办理产权登记手续及房价款结算手续，否则视同叶某站、何某术违约，叶某站、何某术除应承担其所造成的所有法律责任外，还需按日向某某公司支付总房价款同期银行贷款利率的双倍利息作为违约金，至办理产权登记及房价款结算手续之日止，因政府相关政策变更的原因，某某公司无法办理权属登记备案的，登记时间顺延。此外，合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，涉案《商品房买卖合同》于2016年11月15日在柳州市柳江区房地产管理所登记备案，叶某站、何某术于2016年11月16日缴纳了上述房屋契税，某某公司于2017年7月7日开具买卖该房屋的增值税发票。后该房屋建筑工程和市政基础设施工程于2016年1月29日经竣工验收合格，于2016年10月20日登记备案。叶某站、何某术于2016年12月24日接收房屋，后即装修入住。2016年3月9日，某某公司委托柳江县远大房地产测绘有限公司对兴福小苑1-6栋房屋进行现场实测，双方签订了《委托测绘协议书》。2016年11月2日，某某公司向柳州市柳江区国土勘察测绘所提交对兴福小苑1-6栋房屋进行宗地测绘的申请，该所经测绘后于2016年12月26日制作完成上述宗地图。2017年2月8日，某某公司再次委托柳江县远大房地产测绘有限公司对兴福小苑1-6栋房屋进行分户测绘，双方签订了《委托测绘协议书》，后该公司经测绘，于2017年2月28日制作完成《房产测绘成果报告》。2017年4月25日，某某公司在兴福小苑公告栏张贴《通知》，告知兴福小苑业主尽快提交身份证原件及复印件、《商品房买卖合同》、购房发票及契税发票、结婚证或离婚证、丧偶证明等办理不动产产权证所需提交的材料。2017年7月19日，某某公司再次在《南国今报》上刊登催促兴福小苑业主提交办理不动产产权证所需材料的《通知》。2017年7月7日，叶某站、何某术填写《不动产登记申请表》及签署委托某某公司办理不动产产权证相关事宜的《承诺书》。2017年8月14日，某某公司将办理涉案房屋不动产产权证所需材料批量提交至柳州市柳江区不动产登记局，该局工作人员签收材料。2017年8月24日，柳州市柳江区不动产登记局受理涉案房屋的不动产产权证办理申请，涉案房屋的不动产产权于2017年9月29日登记完成。现叶某站、何某术认为，某某公司未依约为其办理不动产产权证的行为构成违约，遂诉至该院，并提出上述诉请。 另查明，柳州市柳江区人民政府（原柳江县人民政府）于2016年8月10日发布江政公[2016]9号公告，公告事项为：根据《不动产登记暂行条例》的相关规定和县政府工作安排，决定自2016年8月16日起在全县范围内实行不动产统一登记，柳江县不动产登记业务统一由柳江县不动产登记中心办理，因需要对登记系统进行升级调试，自2016年8月11日至15日暂停受理土地登记、房屋登记、房屋交易业务。 一审法院审理认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：某某公司是否构成逾期办证，叶某站、何某术诉请的逾期办证违约金是否有事实及法律依据。叶某站、何某术与某某公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。首先，涉案合同约定“某某公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因某某公司的责任，叶某站、何某术不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：在具备办理商品房产权登记手续的情况下，叶某站、何某术应在某某公司通知办理《房屋所有权证》之日起90日内办理产权登记手续及房价款结算手续，否则视同叶某站、何某术违约……因政府相关政策变更的原因，某某公司无法办理权属登记备案的，登记时间顺延”，虽该约定未明确在商品房交付使用后90日内某某公司应提交何种材料至产权登记机关备案，亦未明确叶某站、何某术应在何规定期限内取得房地产权属证书，但从订立合同的本质目的系叶某站、何某术应最终取得所购房屋的不动产产权证分析，某某公司在商品房交付使用后90日内应提交的材料为办理不动产产权证由其准备或完善的相关材料，包括商品房买卖合同备案、建设工程竣工验收备案、宗地图及房屋测绘材料等，根据本案查明的事实，商品房买卖合同备案及建设工程竣工验收备案未超过合同约定的90日，但宗地图及房屋测绘等材料的制作时间均已超过了合同约定的90日，故某某公司构成违约，应承担相应的逾期办证的违约责任。其次，从某某公司向相关部门申请宗地测绘、房屋实地测绘、房屋分户分栋测绘、通知叶某站、何某术提交相关材料及产权登记手续收件和完成等时间分析，涉案商品房交付使用后，某某公司也积极有序的准备办证所需的相关材料，并未有意拖延办证时间，且相关材料的提交亦需要叶某站、何某术的配合才能完成，现涉案房屋的不动产产权登记已完成，叶某站、何某术亦取得了所购房屋的不动产产权证，故某某公司违约程度较轻微。因合同未约定某某公司支付逾期办证违约金的计算标准，叶某站、何某术亦未能举证证实其损失，故叶某站、何某术主张按年利率4.9%的两倍计算违约金属请求过高，综合考虑某某公司的违约程度及后果，该院酌情认定某某公司支付给叶某站、何某术逾期办证违约金724元，叶某站、何某术诉请超出部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、柳州某某房地产开发有限公司支付给叶某站、何某术逾期办证违约金724元；二、驳回叶某站、何某术的其他诉讼请求。本案受理费796元（叶某站、何某术已预交），由叶某站、何某术负担782元，由柳州某某房地产开发有限公司负担14元。 二审审理期间，双方均未提交证据。 上诉人对一审查明的事实提出如下异议：一、对一审认定的备案登记的行为有异议，这个不是事实，因为备案必须有商品房的购房发票；二、被上诉人并未在公告栏张贴《通知》；三、柳江区人民政府公告没有载明截止时间。 本院对当事人争议事实的分析与认定：一、对于上诉人提出的事实异议一，本院认为，一审查明的备案登记系《商品房买卖合同》的备案登记，而上诉人所称需要购房发票的备案是办理不动产登记手续需要提交的材料，并非同一概念，故对于上诉人提出的该异议，本院不予采纳。二、对于上诉人提出的事实异议二，一审查明被上诉人在小区公告栏张贴《通知》，有被上诉人一审的提交证据在卷佐证，上诉人并未提出相应证据证明其主张的事实异议，故本院对上诉人提出的异议不予采纳。三、对于上诉人提出的事实异议三，本院认为，一审法院已经查明与本案有关的不动产登记机构的相关制度即“柳江县不动产登记中心因需要对登记系统进行升级调试，自2016年8月11日至15日暂停受理土地登记、房屋登记、房屋交易业务”，故上诉人提出的该异议，缺乏事实依据，本院不予支持。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人是否构成逾期办证；二、上诉人主张的逾期办证违约金是否有事实和法律依据。 针对争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。双方签订的合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.在具备办理商品房产权登记手续的情况下，买受人应在出卖人通知办理《房屋所有权证》之日起90日内办理产权登记手续及房价款结算手续。否则，视同买受人违约，买受人除应承担其所造成的所有法律责任外，还需按日向出卖人支付总房价款同期银行贷款的双倍利息作为违约金，至办理产权登记及房价款结算手续之日止。因政府相关政策变更的原因，出卖人无法办理权属登记备案的，登记时间顺延。”该约定对于被上诉人何时进行登记备案进行了明确约定，但未明确约定上诉人应在何规定期限内取得房地产权属证书。从日常经验判断可知，房屋所有权属证书的取得是以登记备案为前提，登记备案的时间越晚或拖延，必然导致房屋权属证书的取得也会相应的拖延。从本案查明的事实以及一审法院到柳州市柳江区不动产登记中心调查的情况来看，需要由被上诉人准备或完善的相关资料，包括商品房买卖合同备案、建设工程竣工验收备案、宗地图、房屋测绘材料、税票及发票等，被上诉人在提交材料时，商品房买卖合同备案及建设工程竣工验收备案未超过合同约定的90日，但宗地图及房屋测绘等材料的制作时间均已超过了合同约定的90日，被上诉人构成违约，应当承担相应的逾期办证的违约责任。一审法院对此认定正确，应予维持。上诉人在上诉状中主张的被上诉人开具的不动产统一发票的时间晚于购房款支付时间的问题。虽然《中华人民共和国发票管理办法》对于发票的开具时间有具体的规定，但是在本案中，发票的具体开具时间不影响法院对被上诉人逾期办证违约责任的认定，上诉人如认定被上诉人开具发票的时间损害上诉人其他权益的，上诉人可以另案诉讼。 针对争议焦点二，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人逾期办理房屋权属证书，构成违约，应当承担相应的违约责任，同时，被上诉人在违约之后并未怠于履行自己的义务，其亦积极向房屋登记管理部门提交相关办证材料，在合同未约定逾期办证违约金的计算标准以及上诉人未举证证明损失的情况下，根据被上诉人的违约情况及案件实际情况酌情认定被上诉人应当支付的逾期办证违约金数额并无不当，应予维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人叶某站、何某术的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币778元（上诉人叶某站、何某术已预交），由上诉人叶某站、何某术负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 李 佳 审 判 员 黄智文 二〇一八年十二月十二日 法官助理 何慎十 书 记 员 张 怡