湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂06民申87号申诉人（原审被告)：余贤兵，男，1973年11月10日出生，汉族，宜品国际大酒店有限公司酒店经理，住宜城市宜品国际大酒店有限公司（宜城市，委托诉讼代理人：陈辉照，湖北崇法律师事务所律师。原审被告：任国俊，男，1978年2月23日出生，汉族，住宜城市，被申诉人(原审原告)：宜城市土地储备中心，住所地宜城市中华路35号，统一社会信用代码124206845942238098。法定代表人：刘海涛，该单位总经理。申诉人余贤兵因与被申诉人宜城市土地贮备中心（下称土地贮备中心）、任国俊租赁合同纠纷一案，不服宜城市人民法院于2017年12月20日作出的（2017）鄂0684民初2622号民事判决，向本院提出申诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。申诉人余贤兵申诉称：2013年12月12日，被告土地储备中心委托湖北东方拍卖有限公司对宜城车站商务中心承租经营权进行拍卖，任国俊竞拍获得十年承租经营权，年租金160万元，后因其他缘故，任国俊放弃了竞拍所取得的房屋使用权，没有交付租赁款额，也未按约定与被申请人签订房屋租赁使用合同，竞拍行为没有实际履行。余贤兵经被告同意实际租赁使用了诉争的房屋，但余贤兵一是没有竞拍取得使用权，二是申请人与被申请人之间至今没有签订房屋租赁使用合同，余贤兵实际租赁使用该房屋与任国俊竞拍权的该房屋使用权没有直接关系，被申请人拍卖该房屋的条件和约定不能约束余贤兵。故被申请人依据其拍卖条件向余贤兵按每年160万元租价要求支付租金无依据。本案诉争的拍卖时包括余贤兵实际承租经营时，出租房屋未经消防验收，至今还未竣工验收，被告违法出租，存在重大安全隐患。鉴于上述事实，申请人认为：被申请人出租给申请人的房屋行为（合同）依法无效。2014年初，申请人承租诉争的宜城市新汽车站商务中心房屋时，既没有消防验收，也没有竣工验收，存在重大安全质量隐患，原告承租后在消防工程建设方投资建设到2015年5月9日才经过消防验收，但直到现在租赁建筑物尚未办理竣工验收，存在重大安全质量隐患，申请人一直不敢投资使用，经营受到严重影响。依据《合同法》第五十四条关于违反法律法规强制性规定的合同无效；《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”；《消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体院场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商店、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ok厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（三）本条第一项、第二项规定以外的单位建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。依据前述规定，本案诉争的租赁物是汽车站内的大型人员密集场所公共建筑，出租用于酒店、餐饮、歌舞厅等娱乐性经营；建筑面积8748.7平方米，高度为54.3米。属“依法应当进行消防验收的建设工程”，“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。无论是《建筑法》还是《消防法》都对本案诉争的出租房屋未经竣工验收和消防验收而出租的行为作出了强制性规定，所以依据《合同法》第五十四条规定，宜城市土地储备中心将本案诉争情形的房屋出租的行为（合同）依法无效。申请人在原审中反复强调租赁行为（合同）依法无效，而原审判决回避申请人的上诉理由和事实，只是以“租赁房屋是经过规划许可建造的，故余贤兵与土地储备中心形成有效的房屋租赁合同”。申请人认为，未经规划许可建造的房屋出租无效，未竣工验收和消防验收的房屋出租无效，未经竣工验收和消防验收的房屋出租行为依法仍然无效。故申请人认为，原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，应依法撤销，进而判决诉争房屋的租赁行为（合同）无效，按无效合同处理本案。请求：1.撤销（2017）鄂0684民初2622号民事裁定书。2.确认原被告之间实际租赁关系（合同）无效。3.被申请人承担案件诉讼费用。本院经审查认为，本案查明的事实是：2013年11月22日，土地储备中心委托湖北东方拍卖有限公司对宜城市新车站商务中心承租经营权进行拍卖。2013年12月10日，湖北东方拍卖有限公司发出《竞买须知》。《竞买须知》第一项说明标的物简况，告知标的物建筑总面积为8747.7㎡，共13层，总高度54.35米，房屋全部为框架结构，外墙已完成装饰，内部为毛坯；第二项竞买登记告知：竞买者应于拍卖会前自行查看标的物，充分了解拍卖标的物的现状和瑕疵，凭保证金收据和竞买登记表领取竞价号牌及《竞买须知》，竞买人一经举牌参与应价即视为已行使了解权，并认可拍卖标的物之一切现状，认可本公司拍卖业务规则和竞买须知，并对自己的行为负责；第四项告知：拍卖成交后，买受人须在15日内付清成交款及拍卖佣金，买受人付清成交款及佣金后，办理相关证件过户手续，办理所需的各种税费由买受人承租。拍卖成交后，竞买人即转变为承租人，其所交的竞买保证金自动转为房屋租金，承租人必须在成交之日起5个工作日内签订该商务中心承租合同，并缴清第一年租金。承租人在以后每年的同日向出租人缴清当年的租金；第五项约定买受人须向本公司支付总成交额的5%的佣金。2013年12月12日，湖北东方拍卖有限公司将拍卖标的展示，并制作了《拍卖标的展示记录》。记录载明，竞买人到现场勘察了标的，并查阅了拍卖文件，认可了拍卖标的现状且无其他异议。任国俊于2013年12月12日在《拍卖标的展示记录》、《竞买申请》、《竞买须知》签名捺印，填写了《湖北东方拍卖有限公司竞买登记表》。《湖北东方拍卖有限公司竞买登记表》登记竞买标的为宜城襄沙大道酒店十年经营权，竞买人承诺：本人已充分了解、查勘了拍卖标的物的质量现状，并查阅了拍卖人提供的关于本人欲购标的物的相关资料，本人谨此确认所竞买标的物与拍卖人提供的资料相符。湖北东方拍卖有限公司竞买说明告知任国俊，买受人另需和委托方签订《酒店租赁合同》，此合同和竞买须知具有同等合同效力。拍卖前，任国俊缴纳了保证金50万元。2013年12月12日，宜城襄沙大道酒店（即宜城车站商务中心）十年经营权进行拍卖，任国俊以每年160万租金、十年租金总额1600万元的价格竞拍成交。任国俊缴纳的保证金50万元转为拍卖佣金。嗣后，任国俊未与土地储备中心签订房屋租赁合同，也未按照《竞买须知》在5个工作日内签订房屋租赁合同。2013年12月25日，余贤兵以任国俊合伙人身份向宜城市建设投资经营有限公司转账100万元，用于支付宜城襄沙大道酒店租金。土地储备中心给余贤兵出具了100万元收据，事由是宜城车站商务中心租金。嗣后，余贤兵投入资金完成了宜城车站商务中心尾期工程及建筑物本身和酒店的消防建设工程。2014年3月18日，余贤兵自然人独资注册成立了宜城市宜品国际大酒店（以下简称宜品酒店）。2015年1月28日，宜品酒店正式开始营业。2015年5月12日，宜城市公安局消防大队向宜品酒店颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2015年5月18日市公安局向宜品酒店颁发了特种行业许可证。宜品酒店在营运过程中，发现前期未布置中央空调机房，对酒店营运产生影响，市政府遂同意建造机房，拟建筑面积为276276平方米。余贤兵遂投资建造了机房。嗣后，余贤兵未缴纳租金，土地储备中心也未对余贤兵支付的工程款进行结算。另外查明，原审庭审中，余贤兵特别授权的委托代理人当庭认可双方“租赁关系属实。”（原审卷P210）由上述事实可见，土地储备中心委托湖北东方拍卖有限公司对宜城市新车站商务中心承租经营权进行拍卖。且对租赁物商务中心的现状进行了告知：标的物建筑总面积为8747.7㎡，共13层，总高度54.35米，房屋全部为框架结构，外墙已完成装饰，内部为毛坯；竞买者应于拍卖会前自行查看标的物，充分了解拍卖标的物的现状和瑕疵，竞买人一经举牌参与应价即视为已行使了解权，并认可拍卖标的物之一切现状。同时，出租人土地储备中心出租标的是“宜城市新车站商务中心经营权”，并未设定承租人租赁该标的后如何经营使用。因此，土地储备中心公开要约出租标的物的行为没有违反法律和行政法规的强制性规定，其与拍卖最高价承诺者订立的租赁合同合法有效。余贤兵承租该标的后自行选择经营宜品酒店，理应依法建设完善消防等设施，并取得相关经营许可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。申诉人余贤兵请求再审的理由不符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回余贤兵的申诉。如不服本裁定，可在收到裁定书后向人民检察院申请检察建议或抗诉。审判长 张 强审判员 王启飞审判员 刘 敏二〇一八年十二月二十一日书记员 姜竞帆