安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初6373号 原告：姚慧林，男，1978年1月2日出生，汉族，初中文化，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章佩敏，安徽金皖律师事务所实习律师。 被告：宣城市鑫达房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区溪口镇黄渡乡一山街道，统一社会代码913418026742250628。 法定代表人：李红霞，担任公司执行董事。 委托诉讼代理人：汤学辉，该公司职工。 被告：杜平，男，1963年9月1日出生，汉族，初中文化，务工，住安徽省宣城市宣州区。 原告姚慧林与被告宣城市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达房地产公司）、杜平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告姚慧林及其委托诉讼代理人毛家云、章佩敏，被告鑫达房地产公司的委托诉讼代理人汤学辉，被告杜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚慧林向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《宣城市峄山新城商品房销售合同》；2、判令两被告返还原告购房款333560元；3、判令两被告返还原告购房款利息、承担违约金及赔偿责任等共计333560元；4、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，法庭要求原告明确购房款利息、违约金、赔偿责任各为多少，原告称333560元就是按照不超过已付购房款一倍即被告已付购房款333560元计算的。事实和理由：2013年3月9日，原告购买了被告鑫达房地产公司开发的宣城市峄山新城第2幢一至二层06号房，与被告杜平签订《宣城市峄山新城商品房销售合同》。原告于当日支付购房款尾款100000元，支付购房款共计333560元。2013年12月7日，原告拿到房屋钥匙，并对房屋进行占有、使用和管理。合同签订时，被告杜平称该房屋无产权证，无法进行登记备案。2018年10月，原告发现自己购买的房产在芜湖县人民法院淘宝网司法拍卖平台上被拍卖。后原告前往房管局了解，涉案房屋已经与第三人进行网签。根据原告与被告签订的《宣城市峄山新城商品房销售合同》第八条的约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”，原告认为被告鑫达房地产公司违反了合同约定义务，导致该房屋涉及产权纠纷、债权债务纠纷，使得原告与被告签订的商品房销售合同的目的无法实现。被告杜平在与原告签订合同时隐瞒了相关事实，并在合同签订后未能秉持诚实信用原则，违反合同义务，损害了原告的合法权益。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，原告无法取得该房屋，现请求解除合同、返还已付购房款、利息及赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 被告鑫达房地产公司辩称：一、2013年原告购买了涉案的房屋，当时被告卖房的时候，一切手续还不完备，包括土地证，建委开工许可证，规划证都没有拿到。原告与被告签订的合同是被告公司印刷的，原告一次性付清了购房款，双方买卖关系成立。二、2016年，被告公司陆续将土地证，建委开工许可证，规划证办理下来并在房管局备案。被告公司最初只建造了1号楼，后来被告公司资金出现问题，就用了2号楼包括原告房屋在内的已在房管局备案的15套房屋，向一个住在芜湖县湾沚的人借款80万元并用上述房屋抵押，在被告公司给付借款部分的利息后就没有继续还款，后来出借人向芜湖县人民法院提起了诉讼，芜湖县人民法院对案涉的房屋进行拍卖，但涉案房屋到目前没有人购买。被告公司将原告购买的房屋向外抵押贷款是不对，但事情依法发生了，被告希望原告不要解除合同，再给予被告公司一点时间，如到时被告公司不能将芜湖县人民法院的案件处理好，将原告购买的房屋还给原告，导致涉案房屋被拍卖了，被告公司还有其他房屋可以给原告方安置其他的房屋。如到时双方仍达不成统一意见，被告公司会返还原告的购房款。 被告杜平辩称：其与鑫达房地产公司现在没有任何关系。2013年，鑫达房地产公司聘请被告为销售人员对外销售房屋，被告在聘用期间只是代理公司拟定合同。2015年，被告辞职，对后来鑫达房地产公司将原告的房屋对外抵押的事情不清楚，对原告诉请被告不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求进行了举证质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并佐卷。对于有争议的证据，本院认定如下：原告提交收据4份，证明原告已付清房款、垃圾费，并拿到涉案房屋的钥匙，履行合同主要义务。被告鑫达房地产公司的质证意见为，原告仅提交270000元的购房收据，对于剩余的款项，被告需要核实原告是否付清房款。被告杜平的质证意见为：需要核实原告是否付清购房款。经审查，两被告对于原告提交的证据的真实性无异议，本院予以确认。对于证明目的，以本院确认的事实为准。 本院经审理认定事实如下：2012年8月24日，原告向被告鑫达房地产公司支付定金5000元。2012年8月26日，原告向被告鑫达房地产公司支购房付款首付178560元。被告鑫达房地产公司就收到的款项分别向原告出具收据二份。 2013年3月9日，被告鑫达房地产公司与原告签订《宣城市峄山新城商品房销售合同》，被告鑫达房地产公司将峄山新城第2幢一至二层06号房屋，面积为107.96平米，以3090元/平米的价格出售给原告。该合同中约定原告一次性付清全部购房款333560元。第十条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人支付违约金”。出卖人宣城市鑫达房地产开发有限公司（公司印章）代理人签字杜平买受人姚慧林2013年3月9日。签订合同当日，原告第三次支付100000元的购房款，被告鑫达房地产公司向原告出具收据一份。2013年12月7日，被告鑫达房地产公司将涉案房屋交付给原告至今。双方一直未办理房屋产权过户手续。 2018年10月25日，原告发现涉案的房屋被芜湖县人民法院于2018年10月12日挂在淘宝网司法拍卖平台上对外进行拍卖。2018年12月5日，原告到宣城市不动产登记中心查询，宣城市不动产登记中心出具查询结果证明一份，内容为：“2018年12月5日，姚慧林（身份证号码：3425011978××××××××）提出不动产登记资料查询申请，查询宣州区黄渡乡峄山街道峄山太子参商贸城2幢6号不动产登记信息，经查询，宣州区黄渡乡峄山街道峄山太子参商贸城2幢6号不动产办理过合同备案登记，目前合同备案在芮传海名下”。 庭审中，被告鑫达房地产公司称“2013年时公司聘用杜平售卖房屋。涉案房屋售卖给原告时，当时手续不齐全，办不了房产证。2016年手续齐全了，但公司的资金出现了问题，当时向案外人芮传海借款800000元，把包括原告房屋在内的共计15套房屋直接登记在芮传海的名下”。杜平称“原告是选择一次性付款，我没有看收据他是不是一次性付清了，我的权限是签订合同，钥匙是在财务那里拿的”。庭审后，被告鑫达房地产公司的法定代表人称，涉案房屋在被告处的购房款票据金额为283560元与原告提交的给法庭的购房票据一致。 另查，案外人芮传海于2016年10月12日以李红霞、汤学辉、宣城市鑫达房地产开发有限公司为被告，向芜湖县人民法院提起民间借贷纠纷之诉。2016年11月9日，芜湖县人民法院做出（2016）皖0221民初2707号民事调解书，调解内容为：一、被告李红霞、汤学辉、宣城市鑫达房地产开发有限公司欠原告芮传海借款本金80万元，于2016年11月30日前返还40万元，2016年12月31日前返还其余40万元，并自2016年7月23日起按照月利率2%计算给付利息，息随本清；如被告李红霞、汤学辉、宣城市鑫达房地产开发有限公司不能按上述期限还款，则原告芮传海可以就三位被告所欠余款全额（含利息）向人民法院申请强制执行，原告芮传海对被告宣城市鑫达房地产开发有限公司提供担保的15套房屋（座落在安徽省宣城市宣州区拍卖、变卖后所得价款有优先受偿权。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。2013年3月9日，被告鑫达房地产公司与原告签订《宣城市峄山新城商品房销售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告按照合同的约定支付购房款283560元，同时，被告鑫达房地产公司将涉案的房屋交付给原告使用至今。2016年，被告鑫达房地产公司向芮传海借款，把包括出售给原告在内的共计15间房屋备案在出借人芮传海的名下，被告鑫达房地产公司明知涉案房屋已出售给原告，在未告知原告的情形下，将已售卖给原告的房屋为其在芮传海处的借款提供抵押，并备案登记在芮传海名下，属于恶意违约，且涉案房屋现被芜湖县人民法院通过淘宝网司法拍卖平台对外拍卖，虽涉案房屋已交付给原告，但原告签订合同的目的不能实现，涉案房屋所有权上存在权利瑕疵，故对原告主张解除2013年3月9日，被告鑫达房地产公司与原告签订《宣城市峄山新城商品房销售合同》，被告鑫达房地产公司返还已付购房款的诉讼请求，本院予以支持，已付购房款以原告实际交纳的购房款283560元为准。被告鑫达房地产公司恶意违约，应承担购房款利息、承担违约金及赔偿责任，但本案中，原告实际支付购房款为283560元，在原告交付上述购房款后被告就将涉案房屋交付给原告使用至今，对原告主张被告鑫达房地产公司支付购房款利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持，对原告主张被告鑫达房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持，庭审中，原告经法庭释明后不具体划分购房款利息、违约金、赔偿责任各为多少，本院酌定，被告鑫达房地产公司赔偿原告150000元。关于原告对于要求被告杜平承担责任的诉讼请求，庭审中，被告鑫达房地产公司陈述当时被告杜平系聘用人员，被告杜平与原告签订合同系履行职务行为，对原告要求被告杜平的返还购房款及给付购房款利息、违约金并承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。原告在被告鑫达房地产公司返还涉案购房款后应将涉案房屋返还给被告鑫达房地产公司。被告鑫达房地产公司不同意解除合同，亦未向本院提起反诉，鉴于本院判决解除合同，被告鑫达房地产公司可就返还涉案房屋另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、解除原告姚慧林与被告宣城市鑫达房地产开发有限公司于2013年3月9日签订《宣城市峄山新城商品房销售合同》， 二、被告宣城市鑫达房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告姚慧林购房款283560元； 三、被告宣城市鑫达房地产开发有限公司赔偿原告姚慧林150000元； 四、驳回原告姚慧林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10471元，由原告姚慧林负担2660元，被告宣城市鑫达房地产开发有限公司负担7811。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  徐 琛 人民陪审员  周江生 人民陪审员  刘晓萍 二〇一八年十二月七日 书 记 员  臧凯利 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条第一款第（一）项具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。