黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑75民初1号原告(反诉被告)：夏元海，男，1978年10月7日出生，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人:夏仲良（系夏元海之父），住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人:李秋菊，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告(反诉原告):哈尔滨市双城区人民法院，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区堡旭大道。法定代表人：孔庆明，该院院长。委托诉讼代理人:刘平，男，该院办公室主任。委托诉讼代理人:邓文龙，黑龙江文龙律师事务所律师。原告(反诉被告)夏元海与被告(反诉原告)哈尔滨市双城区人民法院（以下简称双城法院）房屋买卖合同纠纷一案,前由哈尔滨市中级人民法院于2016年12月5日受理，后黑龙江省高级人民法院于2017年1月5日作出（2017）黑民辖1号民事裁定，指定由本院审理。本院于2017年1月17日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。夏元海及其委托诉讼代理人夏仲良、李秋菊，双城法院的委托诉讼代理人刘平、邓文龙和专家辅助人王秀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏元海向本院提出本诉诉讼请求：1.请求双城法院赔偿夏元海房屋租金损失11159069元;2.赔偿夏元海已赔付的工程款520000元；3.赔偿贷款利息差6779820元；4.诉讼费用由双城法院承担。事实和理由:夏元海与双城法院于2015年4月2日签订了“双城市人民法院办公业务用房及车库转让协议”,按照协议约定，交割日期为2015年7月1日。协议签订后，夏元海于2015年4月14日把房价款交到双城法院指定的账户，全面履行了合同约定的义务。但双城法院不按约定的2015年7月1日前向夏元海交付所转让的标的物。故请求赔偿房屋租金损失及因未能开工而赔偿给他人的工程款和因工程贷款而产生的贷款利息差额。双城法院辩称，夏元海主张的房屋租金损失，应当以具有相关资质的司法鉴定机构的司法鉴定意见为依据。对已赔付的工程款和贷款利息差额损失因不属于间接损失或可得利益损失，故不同意赔偿。双城法院向本院提出反诉请求：1.请求判令夏元海返还双城法院因房屋买卖产生的各项税费共计3210957.45元；2.反诉费用由夏元海负担。事实和理由:哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司与夏元海签订的《竞价协议》第五条第2项约定“标的物由委托人负责交割，房产移交前水、电、气及物业、供热费用由委托人承担，移交后所发生的费用（包括更名过户所产生的一切税、费及应由委托人承担的税费）均由买受人承担。”根据该约定，作为买受人的夏元海应当缴纳因房屋买卖所产生的相关税费。但实际上，为了房屋买卖合同的顺利履行，因房屋买卖所产生的相关税费共计3210957.45元均由双城法院缴纳。故夏元海应当偿还双城法院替夏元海缴纳的全部税费。请求依法支持反诉请求。夏元海辩称：1.双城法院反诉请求不构成反诉，因其提出的反诉理由是返还财产，与本案合同违约赔偿纠纷不属于同一法律关系，因此双城法院的反诉不成立；2.在夏元海与双城法院的办公业务用房及车库转让协议条款中并未明确约定房屋转让税费由谁缴纳，在2015年4月3日双方签订的补充协议中约定，标的房产交割的一切费用待甲方法定代表人能正常工作后双方研究确定，在未定前由乙方支付。在此期间双城法院法定代表人始终没有上班，而是在2015年5月新任院长到任，夏元海找到新任院长继续商量缴纳税款一事，双城法院于2015年6月9日自愿缴纳了该项应当由法院承担的全部税费，双城法院不应当反悔；3.双城法院是以实际行为履行了纳税人的义务并实际履行了双方在合同中没有最终书面确定的义务，对其实际履行夏元海表示接受，故双城法院无权反悔。在夏元海要求其承担违约责任并提起诉讼后提出反诉，是有违诚实信用的行为。请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。夏元海向本院提供以下证据：1.产权转让委托协议、委托拍卖合同、拍卖成交确认书各一份。用以证明夏元海在2015年3月13日通过公开竞价拍卖程序拍得双城法院的办公业务用房、车库及附属构筑物。拍卖公司于4月1日出具拍卖成交确认书,双方交易合法。2.双城市人民法院办公业务用房及车库转让协议一份。用以证明在拍卖结束后，双方当事人于2015年4月2日签订转让协议，约定双城法院将其所有的办公业务用房及车库转让给夏元海。受让标的不包括房产占用土地及院落土地价值，夏元海须另行交纳土地出让金。约定交付房产的期限为2015年7月1日前。3.补充协议一份。用以证明2015年4月3日，双方当事人签订补充协议，约定的内容主要是:标的房产交割一切费用待双城法院法定代表人伤愈能正常工作后双方研究确定，在未定前由乙方支付；房产交割时间定于2015年8月1日前。即双方对税费的约定及房产交付的时间进行了变更，税费承担问题由双方协商后再确定。4.黑龙江省地方税务局通用机打发票、黑龙江省单位往来资金结算票据、完税证明、办证联票据各一份。用以证明协议签订后，夏元海依照约定支付了转让款及土地出让金、税费等费用。5.夏元海房屋所有权证及哈尔滨堃宇房地产开发有限责任公司（以下简称堃宇公司）土地使用证各一份。用以证明夏元海依法履行合同约定义务及法定交纳税费的义务后，依法取得了涉案标的房屋的所有权证和院落的土地使用权。6.房屋租赁合同三份及九台惠民银行租房情况说明一份。用以证明内蒙古银行、哈尔滨银行、中国银行、九台惠民银行在双城区××等地段的房屋租金情况，从而证实涉案地段房屋租金价值情况，并据此要求双城法院赔偿其租金损失。7.双城法院原办公楼国有资产处置后移交确认书一份。用以证明双城法院直至2017年1月25日才腾出房产及院落，并出具移交确认书，严重违约，侵害了夏元海的合法权益。8.中国农业银行双城市支行房屋租赁合同一份。用以证明2007年12月5日双城农业银行与行政服务中心签订期限三年的租赁合同，租赁房屋的使用面积为80平方米，年租金为13万元，平均每平方米月租金98.5元。夏元海要求赔偿的租金损失数额，属于合理诉求。9.哈尔滨旭信房地产评估有限责任公司于2017年5月14日出具的哈旭信房估字（2017）第029号《房地产估价报告》一份。用以证明涉案房屋经过取得房地产评估资质的公司进行评估，涉案房屋19个月租金总额为14862541元。据此，夏元海增加房屋租金损失数额2266525元，请求按照评估报告的总额赔付。10.双城市城乡规划局情况说明一份。11.双城市国土资源局情况说明一份。12.哈尔滨市不动产登记中心双城分中心证明一份。13.2015年6月12日双城市规划局规划设计条件通知书及附件人和嘉园B区总平面图各一份。14.黑龙江省非税收入票据和2015年7月7日堃宇公司缴款收据各一份。以上五组证据用以证明涉案房产所附属的土地及建筑物的性质已于2015年7月经规划和审批为商服用途，原来法院办公楼办公用途的土地证已经作废，办公楼已经按照商服用途重新进行了出让，并缴纳了土地出让金。因此，在对涉案房产进行评估时，应当考虑到该部分房产的使用用途。堃宇公司于2017年11月27日出具的情况说明及该公司授权的工作人员何志国出庭证言。用以证明：（1）原法院办公楼目前所有权人仍为夏元海；（2）原法院办公楼于2015年7月重新规划为商服楼，但需要由夏元海交纳土地费等相关费用，因夏元海未交纳相关变更费用，原法院办公楼用途仍为办公用途；（3）从夏元海购买到车库拆除这段期间车库所占土地，夏元海可以主张权利和使用。车库拆除后车库所占用的土地及利益归堃宇公司所有。办公楼所占用的土地到本案诉讼文书生效前归夏元海使用和主张权利，诉讼文书生效之后与夏元海无关。堃宇公司不会就此期间的土地权益再向其他单位或个人主张权利。16.哈尔滨旭信房地产评估有限责任公司于2018年1月20日出具的哈旭信房估字（2018）第055号《房地产估价报告》。用以证明涉案办公楼的租赁损失为13162875元。17.经夏元海申请本院委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司于2018年11月15日作出的宝业恒京（2018）司字第025号房地产评估报告及评估费发票各一份，估价结果为：确定位于黑龙江省哈尔滨市双城区双城镇同兴路北侧、兴旺路东侧-776号地上1-4层办公楼和地下一层房屋于2015年8月2日至2017年1月25日的租金为694.72万元。用以证明其租金损失及预交评估费情况。经质证，双城法院对于上述证据1、2的真实性和证明问题均无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为关于税费的约定双方并没有进行变更，房屋过户所产生的所有税费，应由夏元海承担；对证据4的真实性无异议，对证明问题有异议，认为土地交款单位不是夏元海而是堃宇公司；对证据5的真实性无异议，但是认为房屋所有权证和土地使用权证的权利主体不同，房屋所有权人是夏元海，而土地使用权人是堃宇公司，堃宇公司所享有的权利，夏元海不具备行使权利的资格；对证据6和证据8的真实性均无异议，对证明问题有异议：一是两组证据中的合同、说明均与本案无关。二是两组证据中办公楼的面积和涉案办公楼的实际面积不符。三是涉案房屋租金应该进行司法鉴定。四是“双城区九台惠民银行租房情况”没有盖章，没有相关证据佐证,故均不应予以认可；对证据7的真实性无异议，认为正是可以确认双方交接的时间是2017年1月25日；对证据9的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该评估报告是夏元海单方委托的，缺少事实依据和法律依据，评估从委托到出报告只用一天时间，评估公司参照的事实依据是什么不清楚，故不予认可；对证据10-14，真实性无异议，对证明问题有异议：一是该五组证据证明案涉房产、土地的权利主体均是堃宇公司，未能体现是夏元海，故夏元海不具备本案诉讼主体资格。二是案涉土地、房产经过政府的审批，已确定堃宇公司享有主体资格，但是该房产无论是商服还是土地，在本案开庭前未正式投入使用，夏元海认为房产商服用途的时间应该从2015年7月份开始是错误的。三是夏元海与堃宇公司的房产和土地权属界定不清，尤其是夏元海向法庭提交的证据，同双城法院与夏元海签订的房产买卖协议相互矛盾，请求法院中止审理，或者是驳回夏元海的诉讼请求。四是案涉房屋的原使用性质是办公，夏元海取得房产后使用性质也是办公；对证据15，真实性无异议，但对证明问题有异议，夏元海所购买的房产使用性质是办公，购买后所办理的产权手续也是办公性质，未变更为商服性质。2015年7月堃宇公司在向相关行政机关办理土地手续期间，该房产所有权性质已发生变化，夏元海不具备本案权属资质和诉讼主体资格。堃宇公司不是本案当事人，堃宇公司与夏元海关于本案诉争房产权属有争议，堃宇公司无权通过出具证明材料将权利让与他人，故不予认可。对证人的意见亦不认可，证人只是堃宇公司的员工，权利处分超出所授权的范围，无权处理堃宇公司关于土地的使用等相关权利。夏元海购买的只是房产，并未购买土地，原法院办公楼等相关财产权利不归夏元海所有；对证据16，认为不属于新证据，且为单方委托,不能作为本案定案依据；对证据17，第五次庭审（第一次质证）时，对评估机构的评估资质和评估程序均无异议，但对评估的结果有异议，认为评估租金的数额过高且缺少依据。第六次庭审时，认为委托程序违法，评估程序违法，评估结果与实际损失不符。对夏元海提供的证据，本院认证如下：对证据1、2，因双城法院对于真实性和证明问题均无异议，故予以采信；对证据3，因双城法院对于真实性无异议，故予以采信，但因补充协议未明确约定税费的变更承担情况，故对双方税费承担方式已变更的证明内容不予确认；对证据4，真实性予以确认,但因黑龙江省单位往来资金结算票据上的土地保证金交款单位为堃宇公司,不能证明夏元海为交款人，对其他证明内容予以确认；对证据5，真实性予以确认，但土地使用权证上的土地使用权人是堃宇公司，故不能证明夏元海取得案涉房屋的土地使用权；对证据6和证据8，因两组证据与本案无关联性，故不予采信；证据7，真实性和证明问题均予以确认；证据9和16，因是夏元海在诉讼后，单方私自委托进行的鉴定，依法对该证据不予采信；对证据10-14，因双城法院对证据的真实性均无异议，故对真实性予以确认。但证据12显示土地使用权人是堃宇公司，证据13是对堃宇公司土地进行的规划，故对由夏元海交纳土地出让金和原法院办公楼已变更为商服用途的证明内容,不予确认；对证据15，经询问证人，其证实原法院办公楼在2015年7月重新规划后，如交纳相关变更费用可变更为商服楼，但因夏元海未交纳相关费用，目前使用性质仍为办公，故对证明原法院办公楼于2015年7月重新规划后为商服用途的证明内容不予确认，对其他内容予以确认；对证据17，该证据系由当事人申请经法院委托进行的评估，双城法院在第五次庭审时，对评估机构的评估资质和评估程序均无异议。第六次庭审时，认为委托程序违法，评估程序违法，但未提供证据予以证实。对评估结果认为与实际损失不符，亦未提供证据予以证实。故对该证据予以采信。双城法院向本院提供以下证据：2015年6月30日的记账凭证、2015年6月9日的税收缴款书、2015年6月10日的销售不动产统一发票各一份。用以证明双方交易的标的物总价款是20517300元，双城法院交纳税费是3210957.45元，该税费依据夏元海与拍卖公司签订的协议及相关法律规定，应由夏元海承担，故要求夏元海予以返还。2015年7月4日夏元海与哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司签订的竞价协议一份。用以证明根据竞价协议第五部分第2、3项的约定，因本案争议办公楼产权买卖所产生的所有税费、过户费等一切费用均应由夏元海承担，双城法院只承担房产移交前水电气费、物业费、供热费用。2017年1月25日夏元海向双城法院出具的承诺书一份。用以证明双城法院已预付房屋租金300万元，因夏元海缺少证据无法证实实际租金损失数额，请求法院依据鉴定结论确定租金损失后，再在300万元的基础上多退少补。复制于双城市房产住宅局的双城法院原办公楼房产档案和夏元海取得双城法院办公楼后的档案各一套。用以证明案涉房产在夏元海取得后，房产登记的使用性质依然是办公。5.复制于双城市城乡规划局的堃宇公司土地规划档案一套。6.复制于哈尔滨市不动产登记中心双城分中心的堃宇公司土地登记档案一套。以上两份证据，用以证明堃宇公司已于2015年7月以出让的形式取得了双城法院办公楼的土地使用权，房屋买卖合同约定的交付时间是2015年8月1日，该房产夏元海已不具备权利主体资格和诉讼主体资格。7.双城法院预付给夏元海300万元房屋租金的银行进账单等证据一组共八份。用以证明其于2017年1月26日预付给夏元海房屋租金300万元，按照夏元海的承诺应从判决总金额中扣除。8.经双城法院申请本院委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司于2018年3月19日作出的（北京）华源龙泰【2018】（评）字第170315号房地产估价报告一份，估价结果为：在双方当事人认可时间段内的案涉房地产租赁总价为378.92万元。用以证明案涉房地产租金损失情况。双城法院还申请了专家辅助人王秀辉出庭对宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司作出的宝业恒京[2018]司字第025号房地产估价报告进行质证。对于上述证据，夏元海质证认为，对证据1的真实性无异议，证明问题有异议，该组证据可以证实双城法院已自行缴纳应当承担的法定税费，实际履行了各自的法定缴纳税费的义务，双城法院的记账凭证中也已经明确的显示是由双城法院来承担自己部分的税费。双方签订补充协议的时间在竞拍协议之后，已经以补充协议的形式变更了竞拍税费的承担条款。因此，应当以双方实际履行为准；对证据2的真实性没有异议，对证明问题有异议。该份竞价协议已被夏元海出示的补充协议所替代，补充协议对税费的约定进行了变更；对证据3的真实性和证明内容均没有异议；对证据4、5、6的真实性无异议，对证明问题有异议。认为双城法院主张土地出让后土地性质及所审批的建筑物的性质已经转变为商服和住宅用途，因此原法院办公楼的房产和土地的权利人均为案外人堃宇公司，这一主张不能成立。理由如下：一是涉案房产客观存在，审批时该房产已经在双城法院非法占用中，而堃宇公司开发的项目无论目前是否交付使用，都不能改变涉案房产持续存在并由双城法院非法占用至2017年1月的客观事实。二是夏元海的损失客观存在；三是夏元海取得房产在先，堃宇公司取得土地使用权在后，办理审批手续也在夏元海取得房产之后，因此，法院应予保护在先权利；四是目前房产所有权仍登记在夏元海名下，案外人堃宇公司对涉案房产所有权乃至使用权均未提出异议，因此夏元海的诉请对堃宇公司的权利并不产生任何影响;五是夏元海提交的三个部门的证明及情况说明和双城法院提交的档案三组，并不发生任何矛盾，档案形成在先，三部门出证明时间在后，并没有如双城法院所主张房产所有权已经经过三部门证实归属堃宇公司；六是双城法院口述的各项调查及各部门人员反映的情况仅限于口述，未能提交证据加以证实，故不能认定为本案的客观事实。因此，无论与本案相关的土地使用权人主体为何人，均不影响夏元海作为房产的权利人主张所有权的权益；对证据7的真实性和证明内容均无异议，但认为应当先赔其损失后再扣除，因此不同意从判决总金额中扣除；对证据8，认为评估中存在出现场的两名评估人与出具报告的两名评估人不一致、未经法院许可任意接受未经核实确认过的案外人提交材料、评估时限严重违法等程序违法情况，且估价报告采用比较法进行评估却未体现出所选取的比对样本，因此估价报告依法不能作为裁判依据。对双城法院提供的证据，本院认证如下：因夏元海对证据1、2、3、7的真实性无异议，故本院予以采信；因夏元海对证据4的真实性无异议，且与本院调查的内容一致，故予以采信；对证据5、6，因夏元海对真实性无异议，故对真实性予以确认，但因办公楼的所有权人仍为夏元海，故对夏元海已不具备权利主体资格和诉讼主体资格的证明内容不予确认。对证据8，经当庭询问评估人，此次评估存在出具估价报告的两名评估人员在法院组织现场勘察时均未参加现场勘察及评估人员违规会见一方当事人委托诉讼代理人和单方收取案外人材料作为评估参考材料等违反《司法鉴定程序通则》规定的情况。因估价报告的评估程序存在严重瑕疵，故不予采信。依据双城法院申请，本院调取如下证据：1．对双城区城乡规划局工程审批科科长谭峰的调查笔录。证明内容为：双城区人和嘉园B区11836平方米土地的使用权人为堃宇公司，该土地面积包括原法院办公楼所占用的土地。原法院办公楼按照规划可以变更为商服用途，但是需要办理相关手续，只有办完相关手续后，产权性质才能变为商服。2．对双城区不动产登记中心登记科负责人乔晶的调查笔录。证明内容为：双城区人和嘉园B区11836平方米土地的使用权人为堃宇公司，该土地面积包括原法院办公楼所占用的土地。在不动产登记中心登记的日期是2015年12月31日，用地性质是商住。3.对双城区房产住宅局档案员迟扬的调查笔录。证明内容为：原双城法院办公楼（双城市产权证第1501004209号）产权人为夏元海，房屋的使用用途和性质为办公，未变更为商服性质。经质证，夏元海对上述三份证据的真实性和内容均无异议。认为可以证实夏元海具备本案诉讼主体资格，夏元海系本案的利害关系人可以作为本案原告主张权利,还可证实诉争房产所附土地已规划为商服用途。同时认为被调查人答复的房产使用用途为办公用途，仅可以说明在2015年6月夏元海办理产权证书当时的房屋使用性质，不能得出此后的房产实际用途情况，2015年7月份之后该房产的用途已规划为商服用途，要求以商服属性予以评估损失。对于上述证据，双城法院质证认为，对证据1、2,真实性和内容均无异议，但没有体现涉案房产的所有权人是夏元海，通过规划局的审批，办公楼和土地应审批到堃宇公司名下，权属登记并未确定归在夏元海名下，审批房产性质是商服，但是人和嘉园二期并未建设，所以不应以审批时间将产权性质变更为商服，在整体工程竣工验收并投入使用后，才能正式成为商服；对证据3的真实性和证人陈述的内容均无异议，但对于夏元海质证内容有异议，夏元海与双城法院签订房屋买卖合同后，到双城房产住宅局办理了产权登记，产权所有人是夏元海，房屋使用性质是办公，但是通过双城区国土资源局、双城区规划局等相关部门的审批后该房产已规划在堃宇公司开发的人和嘉园二期名下，而土地使用权人是堃宇公司，通过审批之后，夏元海已不具备该房产所有权人资格和诉讼主体资格。对本院调取的三份证据，本院认证如下：因双方当事人对证据的真实性和证明内容均无异议，故予以采信。本院经审理查明：2015年2月16日，双城法院与哈尔滨产权交易中心签订产权转让委托协议，委托将其所有的原双城市人民法院办公房产及附属构筑物公开挂牌交易。拟转让标的物的底价为20517300元。同日，哈尔滨产权交易中心与哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同，委托该公司拍卖原双城法院办公房产。2015年3月4日，哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司与夏元海签订竞价协议，协议约定：竞买人参加拍卖人于2015年3月13日9时左右在哈尔滨产权交易网动态报价大厅举行的双城市人民法院办公房产、车库及附属构筑物的拍卖会。竞买人针对本场意向标的就参加竞买的相关事宜与拍卖人达成此协议。其中第五条第1款约定，“买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证于2015年4月10日前签署《房产转让合同》，2015年7月1日移交房产，成交日至移交期间买受人可以办理房产更名过户手续（相关费用由买受人承担）”。第五条第2款约定“标的物由委托人负责交割，房产移交前水、电、气及物业、供热费用由委托人承担，移交后所发生的费用（包括更名过户所产生的一切税、费及应由委托人承担的税费）均由买受人承担”。夏元海认可签订竞拍协议时，双城法院不在场。2015年3月13日，夏元海通过公开竞价拍卖程序拍得双城法院委托挂牌交易的双城市人民法院办公房产及附属构筑物。2015年4月1日，夏元海交纳拍卖佣金后，拍卖人哈尔滨北方产权拍卖有限公司为其出具拍卖成交确认书。2015年4月2日，双方当事人签订“双城市人民法院办公业务用房及车库转让协议”，协议约定：双城市人民法院办公及业务用房（建筑面积6246.33平方米）、车库（建筑面积369.92平方米），经双城市国有资产管理委员会办公室批准进入哈尔滨产权交易中心进行公开拍卖，依法定程序最终由乙方（夏元海）拍卖取得。转让标的为双城市人民法院办公及业务用房及车库，进行网络竞价拍卖，建筑面积6616.25平方米，价格20527300元，乙方购买前应对标的物充分了解，该标的物有土地使用权证、有房屋所有权证。不包括房产占用土地及院落土地价值，乙方须另行交纳土地出让金。委托人承诺本次拍卖标的无债权债务纠纷，未做抵押或担保、已出租，没有涉及法律诉讼行为，无担保、抵押、反担保、财务承诺等重要法律文件及相关资料。如有纠纷由委托人承担经济责任。拍卖竞价成交后，乙方应于成交后十五日内将标的拍卖价款到达哈尔滨产权交易中心指定账户。乙方同意哈尔滨产权交易中心将标的拍卖价款到账后转入双城市财政局国库账户，交割日期为2015年7月1日。2015年4月3日，双方签订“补充协议”，协议内容为：标的房产交割一切费用（更名过户产生的税费等）待双城法院法定代表人伤愈能正常工作后双方研究确定，在未定前由夏元海支付，房产的交割时间定于2015年8月1日前。后双城法院法定代表人发生变更，双方对标的房产的交割费用未再达成任何协议。2015年6月9日，夏元海交纳购房款20517300元、单位权属变更交易税等1036123.65元。双城区法院为办理房屋权属变更交纳各项税款3210957.45元。双方办理了房屋权属变更登记。同日，夏元海取得案涉办公楼的房屋所有权证，房屋所有权人为夏元海。2015年7月31日双城市国土资源局与堃宇公司签订“国有建设用地使用权出让合同”，堃宇公司取得包括原双城法院办公楼占用土地在内的11836平方米土地，用于建设人和嘉园B区项目，用途为商住用地。由于双城法院未能按照双方约定的交割日期交付房屋，夏元海于2016年11月11日诉至哈尔滨市中级人民法院。后黑龙江省高级人民法院将该案指定至黑龙江省林区中级人民法院审理。诉讼中，夏元海放弃了其诉讼请求的第2项即赔偿夏元海已赔付的工程款520000元和第3项即赔偿贷款利息差额6779820元。明确诉讼请求为：1.双城法院赔偿夏元海房屋租金损失14862541元，其中增加诉讼请求数额为2266525元;2.诉讼费用由双城法院承担。2017年1月24日，双城法院搬出办公楼，双方进行了移交确认。2017年1月25日双方就先行给付部分租金达成协议，双城法院向夏元海预付案涉办公楼的租金损失300万元。夏元海出具承诺书，承诺内容为：双城法院通过与政府汇报，经政府批准预付夏元海办公楼的部分租金300万元，双方等待黑龙江省林区中级人民法院的裁决，如果法院裁决租金损失超过300万元，双城法院再向夏元海支付余下部分，如果法院裁决低于300万元，夏元海将多余租金返还给双城法院。诉讼中双方确认，原双城法院办公楼及车库经依法拍卖于2015年4月2日转让给夏元海，原双城法院办公楼及车库所附属的11836平方米土地使用权于2015年7月31日全部转让给堃宇公司。原双城法院办公及业务用房为地上四层，地下一层，建筑面积6246.33平方米。车库建筑面积369.92平方米，无产权证，已于2015年9月27日由夏元海拆除。双方同意办公楼租金损失的计算期间为2015年8月2日至2017年1月25日，车库损失的计算期间为2015年8月2日至2015年9月27日。办公楼按照堃宇公司规划审批,其使用用途可变更为商服，但夏元海未办理相关变更手续及交纳相关的费用，目前办公楼登记使用用途为办公。2018年1月10日，案涉办公楼的土地使用权人堃宇公司代表人员出庭作证表示，案涉车库地基所占用的土地，在夏元海购买车库到拆除期间归夏元海使用及主张权利，办公楼地基所占用的土地到本案诉讼文书生效前归夏元海使用和主张权利，堃宇公司不会就此再向其他单位或个人主张权利。车库拆除后车库所占用的土地归堃宇公司所有，办公楼占用土地在诉讼文书生效之后土地使用权归堃宇公司所有。除办公楼和车库地基所占用的土地外，周边土地和原法院院落的土地及相关权益属于堃宇公司,与夏元海无关。对于原双城法院办公及业务用房的租金损失，经双方协商确认，均同意由北京市范围内的司法鉴定评估机构进行评估。2017年5月17日，双城法院申请对案涉的双方转让合同中约定的标的物租赁费用进行鉴定。2017年8月30日，经本院委托，由北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对原双城法院办公及业务用房的延期交房租金损失进行评估。2018年3月19日北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司作出（北京）华源龙泰【2018】（评）字第170315号房地产估价报告，评估结果为在双方当事人认可时间段内的案涉房地产租赁总价378.92万元。经庭审质证，夏元海对此估价报告的评估程序提出异议，经当庭询问评估人，此次评估存在出具估价报告的两名评估人员在法院组织现场勘察时均未参加现场勘察及评估人员违规会见一方当事人委托诉讼代理人和单方收取案外人材料作为评估参考材料等违反《司法鉴定程序通则》规定的问题。该评估程序存在严重瑕疵，估价报告不能作为定案依据。故对夏元海提出重新鉴定的申请，予以准许。2018年9月30日本院启动第二次选择司法鉴定机构的程序，后因选出的两家北京司法鉴定机构在法院人员和双方当事人前去委托鉴定时，均拒绝予以评估，故第二次司法鉴定程序委托失败。在夏元海申请下，10月31日本院启动第三次选择司法鉴定机构程序，选定由宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉的办公用房自2015年8月2日起至2017年1月25日止，产生的房屋租赁费用损失进行评估。11月15日宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司作出宝业恒京（2018）司字第025号房地产评估报告，估价结果为：确定位于黑龙江省哈尔滨市双城区双城镇同兴路北侧、兴旺路东侧-776号地上1-4层办公楼和地下一层房屋于2015年8月2日至2017年1月25日的租金为694.72万元。评估费7万元。双城法院对评估报告的评估程序和估价结果有异议，但未能提供证据予以证实。另，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司同意全额退回双城法院预交的评估费，本院已通知双城法院办理退费。本案争议焦点为：1.本诉被告双城法院是否应当赔偿本诉原告夏元海因违反约定期限交付房屋产生的房屋租金损失14862541元；2.反诉被告夏元海是否应当返还反诉原告双城法院因房屋买卖产生的各项税费3210957.45元。本院认为，关于本诉被告双城法院是否应当赔偿原告夏元海房屋租金损失14862541元的问题。在双城法院与哈尔滨产权交易中心签订产权转让委托协议，委托将其案涉办公房产及附属构筑物公开挂牌交易，以及哈尔滨产权交易中心与哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同前提下，夏元海通过公开竞价拍卖程序拍得双城法院委托挂牌交易的办公房产及附属构筑物，并交纳拍卖佣金签署拍卖成交确认书后，双方当事人签订的“双城市人民法院办公业务用房及车库转让协议”及“补充协议”，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，均为有效合同，应受法律保护。因补充协议约定房产的交割时间为2015年8月1日前，故双城法院应当按照约定的时间交付案涉房产，其未按约定时间交付案涉房产的行为构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应当对延期交付房屋而给夏元海造成的租金损失承担赔偿责任。按照双方当事人确认的延误交付办公楼时间，租金损失计算期间为2015年8月2日起至2017年1月25日止，结合宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司作出的宝业恒京（2018）司字第025号房地产评估报告，应确定租金损失金额为694.72万元。因双城法院于诉讼期间已向夏元海预付房屋租金300万元，按照夏元海的承诺，该款应当予以扣减。扣减后，双城法院应当赔偿夏元海因违约交付房屋产生的房屋租金损失394.72万元。关于反诉被告夏元海是否应当返还反诉原告双城法院因房屋买卖产生的各项税费3210957.45元的问题。根据哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司与夏元海签订的竞价协议中第五条第1款“买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证于2015年4月10日前签署《房产转让合同》。2015年7月1日移交房产，成交日至移交期间买受人可以办理房产更名过户手续（相关费用由买受人承担）”及第2款“标的物由委托人负责交割，房产移交前水、电、气及物业、供热费用由委托人承担，移交后所发生的费用（包括更名过户所产生的一切税、费及应由委托人承担的税费）均由买受人承担”的约定，办理房产更名过户手续所产生的一切税、费及应由委托人承担的税费均应由买受人夏元海承担。同时，双方当事人签订的补充协议约定，“标的房产交割的一切费用待甲方法定代表人伤愈能正常工作后双方研究确定，在未定前由乙方支付”，即在双方未对标的房产交割的一切费用重新协商前，仍应由夏元海承担标的房产交割的一切费用。而在之后，双方未再对相关费用进行协商。因此，根据哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司与夏元海签订的竞价协议及双方当事人签订的补充协议，办理房产更名过户手续所产生的一切税、费及由双城法院承担的税费均应由买受人夏元海承担。故对于双城法院因办理房屋权属变更而交纳的各项税费人民币3210957.45元，应由夏元海予以返还。综上所述，夏元海部分本诉请求及双城法院的反诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本诉被告哈尔滨市双城区人民法院于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告夏元海房屋租金损失3947200元;二、反诉被告夏元海于本判决生效之日起十日内返还反诉原告哈尔滨市双城区人民法院因房屋买卖而交纳的各项税费3210957.45元;三、驳回本诉原告夏元海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费110975.25元，由哈尔滨市双城区人民法院负担52158.37元，由夏元海负担58816.88元。反诉案件受理费32487.66元，由夏元海负担。评估费7万元，由哈尔滨市双城区人民法院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  王峄东审判员  董春香审判员  于 威二〇一八年十二月二十九日法官助理邓尧书记员高世家附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。