广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0502民初3194号 原告（反诉被告）：惠妍，女，汉族，现住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：徐晓飞，山西锋镝律师事务所律师。 被告（反诉原告）：喻还都，男，汉族，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师（同为被告易希琴的委托诉讼代理人）。 被告（反诉原告）：易希琴，女，汉族，1952年1月14日出生，现住广西北海市。 被告（反诉第三人）：广西世联华房地产代理有限公司，住所地广西北海市四川路。 法定代表人：罗玉贵。 委托诉讼代理人：张东方，男，汉族，出生，现住广西北海市，系广西世联华房地产代理有限公司员工。 原告（反诉被告）惠妍诉被告（反诉原告）喻还都、被告（反诉原告）易希琴及被告（反诉第三人）广西世联华房地产代理有限公司（下称“世联华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠妍及其委托诉讼代理人徐晓飞，被告（反诉原告）喻还都、被告（反诉原告）易希琴及其的委托诉讼代理人谭彩燕，被告（反诉第三人）世联华公司的委托诉讼代理人张东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠妍向本院提出的诉讼请求如下：1、判令被告喻还都、易希琴退还原告购房定金10000元；2、判令被告喻还都、易希琴支付违约金46000元；3、判令被告喻还都、易希琴支付原告中介费损失4600元；4、判令被告喻还都、易希琴支付原告评估费、保险费的损失5734元；5、判令被告喻还都、易希琴支付原告服务费、收入证明的损失4100元；6、判令世联华公司对以上承担连带责任；7、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年5月20日，惠妍（买方）喻还都、易希琴（卖方）通过居间方世联华公司签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：买方确认购买卖方名下位于徐屋南汉珠公司住宅楼703号，房屋售价46万元，首付款为10万元，购房定金5万元，尾款以银行按揭付款，签订合同当天支付1万元定金，余下4万元定金于过户手续当天与首付款一并支付给卖方。2018年5月22日，买方通过世联华公司将定金1万元支付给卖方。卖方怀疑买方个人征信无法办理银行按揭，要求待银行审核通过后，再与买方办理过户手续。2018年7月6日，买方征信通过，卖方又以各种理由推脱拒不履行合同，致合同无法法继续履行。另外，惠妍向世联华公司缴纳中介费服务费4600元，向北海市世华中天房地产投资有限公司缴纳房屋评估保险费5734元、服务费收入证明4100元，并由对方出具了对应的收款收据。惠妍为此诉至法院，提出上述诉讼请求。 喻还都、易希琴辩称：买方惠妍的主张没有事实和法律依据。1、卖方没有违约，卖方是通过世联华公司签订的买卖合同，合同约定约定了房屋售价、定金及首付款，还约定15天内办妥银行按揭手续，买方依约本合同生效后15天内办理手续；卖方确在2018年5月22日收到1万元定金，但没有任何人通知办理交付首付款的事宜，买方已构成违约；直到2018年7月3日，才向世联华公司打电话，交涉要求解除《房屋买卖合同》；买方与世联华公司直到今日也没有确认征信是否通过，卖方也不知情。2、买方要求卖方支付的服务费、评估费、保险费，与卖方无关，并非卖方违约，不应由卖方承担。3、中介费是世联华公司收取的，与卖方无关。 世联华公司辩称：1、世联华公司系涉案居间方，履行居间义务，促成了买卖双方订立《房屋买卖合同》，世联华公司在居间程中，并不存在过错；2、买卖双方签订合同后，卖方考虑到房屋尾款收取的风险，主动要求买方在办理房屋过户之前，提供征信查询，以便在办理过户的时候，办理银行按揭，而导致过户期限往后推延，此系三方协商一致的结果，根据买方提供的证据也可显示出，世联华公司也不存在违约；3、世联华公司将定金1万元交给了喻还都，双方合同继续履行，卖方喻还都要求先查询确认买方征信无误后在办理过户手续，故本案中喻还都构成根本违约，应承担买方主张的违约金。 喻还都、易希琴向本院提出反诉请求：1、判令解除喻还都、易希琴与惠妍及世联华公司签订《房屋买卖合同》；2、判令喻还都、易希琴有权没收惠妍交付的定金10000元；3、判令惠妍向喻还都、易希琴支付违约金46000元；4、判令惠妍承担本案所有诉讼费。事实及理由：2018年5月20日，喻还都、易希琴（卖方）通过居间方世联华公司与惠妍（买方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：卖方以46万元价格出售涉案房屋给买方，房屋定金5万元，首付款10万元，并于过户当天交付，过户手续于15日内办理。买方应于本合同生效后15日内办妥按揭贷款申请手续。另外，合同还约定，买方不能按合同约定买入该物业应按物业成交价的10%向卖方支付违约金。除2018年5月22日卖方收到第三人转付的1万元定金外，卖方未再接到买方或者第三人关于银行按揭手续是否办妥的通知以及何时办过户手续。依约，买方已逾期。直到2018年7月3日，卖方才向中介公司相关人员表示不愿再等待，希望解除《房屋买卖合同》，此时买方及第三人仍然无法告知银行按揭是否办妥，直到2018年7月9日卖方才被告知买方的征信于2018年7月6日通过，此时买方已经逾期48天，构成违约，引发纠纷。喻还都、易希琴为此诉至法院提出上述反诉请求。 惠妍针对反诉辩称：买方不同意解除《房屋买卖合同》，本案中是卖方违约。合同约定生效15日内，包括签署文件手续过户，办理银行按揭手续，导致手续办不下来的违约方是对方。 世联华公司针对反诉述称：1、世联华公司为居间方，房屋买卖合同是否继续履行，由买方与卖方确认；2、反诉方的其他请求与世联华公司无关。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 喻还都、易希琴于1985年5月28日登记结婚。 2018年5月20日，卖方喻还都、易希琴，买方惠妍，经纪方世联华公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：卖方出售其名下位于徐屋南汉珠公司住宅楼703号；物业成交价为46万元；签订合同同时支付5万元作为定金，定金自动转为房款；房屋首付款（不含定金）10万元，由买方在过户当天直接付给卖方；房价余款36万元以银行按揭付款即买方申请商业贷款，贷款36万元整，买方应在签订合同后15天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署文件、合同等。三方约定于15天到房产交易中心办理过户相关手续，交易中心受理过户之日起五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付4600元作为咨询及中介服务费。卖方若不能按本合同约定将物业售予买方，或者因为违约而无法该将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方若不能按本合同约定买入该物业，或者因违约无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方逾期支付楼款或者未按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权不在出售该物业。合同中还手书“买方交的伍万元预订房款，如果银行贷款不通过，伍万元归还买方。卖方收到全部尾款：叁拾陆万元整后，才交房给买方，在此期间产生的水电费均由卖方交，首付款仅收壹拾万元整，剩余首付款过户当天由世联华房地产公司补齐给卖方。”《买卖合同》卖方处有喻还都、易希琴签名，买方处有惠妍签名，经纪方处有世联华公司经办人庞亮签名。 NO.17197874《收款收据》载明“今收到惠妍交来徐屋南汉珠公司住宅楼703号之诚意金金额壹万元。”世联华公司NO.17207099《收款收据》载明“今收到惠妍交来徐屋南汉珠公司住宅楼703号之诚意金金额肆万元。”世联华公司NO.17200841《收款收据》载明“今收到惠妍交来徐屋南汉珠公司住宅楼703号服务费金额肆仟陆百元。”上述三张《收款收据》均加盖了广西世联华房地产代理有限公司财务专用章。2018年5月22日，付款户名为“黄颖”的账户向喻还都账户转账9500元，转账用途为徐屋南汉珠公司住宅楼703号诚转定。 N040020631《收款收据》载明“今收到惠妍交来徐屋南汉珠公司住宅楼703号评估费、保险费金额伍仟柒佰叁拾肆元。”N040020630《收款收据》载明“今收到惠妍交来徐屋南汉珠公司住宅楼703号服务费、收入证明、小票，金额肆仟壹佰元。”前述两张《收款收据》均加盖案外人“北海市世华中天房地产投资有限公司财务专用章”。惠妍提供的微信聊天截图显示的“卖汉珠703”截图显示：2018年7月6日，“卖汉珠703”提出不买房屋，并与其称之为“小庞”的微信用户交涉系谁违约的问题。 另查明：2018年4月2日，喻还都、易希琴（甲方）与世联华公司（乙方）签订《限时销售合同》（下称“销售合同”），销售合同约定：限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日至2018年7月3日；在符合交易净收价格42万元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前产生的一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等），按揭付款，买卖双方税费由买方支付，收齐楼款交房的情况下乙方即可全权代理甲方出售徐屋南汉珠公司住宅楼703号房屋。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。销售合同手书“卖方同意该物业以银行实际评估贷款可以贷款多少钱剩余为买方首付款，买方首付款最低为2万元，剩余房款为40万元由买方通过银行贷款方式支付给卖方。”销售合同的甲方处有喻还都、易希琴签名，乙方处有世联华公司印章及经办人余春英签名。同天，喻还都收到世联华公司的保证金500元。 再查明：喻还都在房屋买卖过程中，对惠妍是否能办理下按银行按揭贷款存疑，惠妍需进行贷款征信审核。惠妍称其确曾有两期银行按揭未及时清偿，应要求由银行进行了相应的贷款征信审核。惠妍称审核于2018年7月6日通过。喻还都称惠妍提供的微信截图中“卖汉珠703”是喻还都；2018年7月9日，其前去银行查看征信的目的是查看征信通过时间是否超过了合同约定的30天。 以上查明事实有涉案的《房屋买卖合同》《限时销售合同》《收款收据》及当事人陈述等在卷证实。 本院认为：买方惠妍、卖方喻还都、易希琴及经纪方世联华签订的《房屋买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履约。 关于《房屋买卖合同》是继续履行亦或解除的问题。 买卖双方在《房屋买卖合同》中，未对征信问题做出约定。签约后，卖方基于合理怀疑要求买方提供银行征信审核，以确保买方能够贷款支付剩余36万元购房款，买方亦同意进行征信审核，此系买卖双方履约过程中新增合同内容，属于房屋买卖过程中买方的其他义务。本案中，买卖双方约定了买方逾期支付楼款或者未按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权不在出售该物业。买方应于应约之日起30天内，对征信问题向卖方做出明确答复。买方未能及时做出明确答复，也未提供相应证据，即属于买方未及时履行其他义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现买方确未在应约之后30日，就征信问题给出明确答复，卖方解除合同的条件成就。卖方要求解除《房屋买卖合同》的请求，于法有据。本案中，买方、卖方及经纪方三方签订的《房屋买卖合同》应予解除。 买方交定金1万元，作为订房屋买卖合同的担保。庭审中，买方要求继续履行合同，与其要求卖方退还定金1万元的请求间，存在合同是继续履行还是解除的矛盾。当事人基于同一法律事实及法律关系，提出多个诉讼请求，各诉讼请求具备整体性及一定的关联性。结合买方要求赔偿中介费等损失的请求整体考虑，买方意图解除合同更具说服力。对买方庭审中要求继续履行合同的表述，本院不予采纳。 关于涉案定金，退还（本诉）亦或没收（反诉）的问题。买卖双方对银行贷款征信审核的问题未做约定。《房屋买卖合同》解除，系征信审核引发逾期所导致，属不可归因于买卖双方的事由。现因不可归责于当事人双方的事由，导致的房屋买卖合同解除的，出卖人应将定金返还买受人。买方要求卖方退还其已支付1万元定金，合法有据，本院予以支持；卖方要求没收1万元定金的请求，没有事实及法律依据本院不予支持。 关于违约金（本诉、反诉）问题。鉴于涉案《房屋买卖合同》解除，系不可归责于买卖双方的事由所导致，买卖双方均不构成违约，买方、卖方要求对方支付违约金的请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。 关于中介服务费、评估费、保险费、服务费、收入证明费（本诉）问题。世联华公司系居间方，为买卖双方提供中介服务，并已促成买卖双方签订房屋买卖合同，根据《房屋买卖合同》的约定，买方应于合同签订之日（2018年5月20日）向世联华支付4600元作为咨询及中介服务费。买方要求卖方支付中介服务费损失4600元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案中，买卖双方之间没有关于评估费、保险费、服务费、收入证明费用的约定；买方主张的上述费用亦未付给卖方，收款人为案外人北海市世华中天房地产投资有限公司。买方据此要求卖方支付评估费、保险费、服务费、收入证明等费用损失，亦缺乏事实基础，于法无据，本院亦不予支持。 关于世联华应否承担连带清偿责任（本诉）的问题。世联华公司系居间方，为买卖双方提供中介服务，并已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》。本案中，买方要求居间方承担连带清偿责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）惠妍与被告（反诉原告）喻还都、被告（反诉原告）易希琴、被告（反诉第三人）广西世联华房地产代理有限公司于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告喻还都、易希琴返还定金1万元给原告惠妍； 三、驳回原告惠妍对被告喻还都、易希琴的其他诉讼请求； 四、驳回原告惠妍对被告广西世联华房地产代理有限公司的诉讼请求； 五、驳回反诉原告喻还都、易希琴对反诉被告惠妍的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1560.84元，反诉案件受理费600元，由原告惠妍承担1560.84元，由反诉原告喻还都、易希琴承担600元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉1560.84元，反诉1200元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  顾裕婷 人民陪审员  欧伟光 二〇一八年十二月二十六日 法官 助理  甘秋爽 书 记 员  黄琳琳