广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初10159号原告：许肖雁，女，1934年4月14日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：陈菁菁，广东广信君达律师事务所律师。被告：闫喜玲，女，1980年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。被告：张颖娆，女，1963年11月16日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：谢莲军，广东正平天成律师事务所律师。原告许肖雁与被告闫喜玲、张颖娆物权保护纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许肖雁的委托诉讼代理人陈菁菁、被告闫喜玲及其委托诉讼代理人李辉洪、被告张颖娆及其委托诉讼代理人谢莲军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许肖雁向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即停止对原告位于广州市白云区同和村*自然村*园*街7号的房屋（以下称该房屋）的侵占、装修改建等行为，将房屋腾空清洁、恢复居住状态，交还给原告；2、判令被告闫喜玲向原告赔偿从2018年3月18日起至交还房屋之日止的房屋占用费暂计18000元（按每月5000元的租金标准计算，从2018年3月18日起暂计至2018年6月30日止）；3、判令被告张颖娆对被告闫喜玲赔偿的房屋占用费承担连带清偿责任；4、请求判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告在1995-1996年间向广州市白云区同和村购买白云区同和村*自然村*园*街7号宅基地及其上盖房屋（即该房屋）。1996年9月20日经广州市白云区房管部门登记，取得《农村（墟镇）宅基地使用证》（*字第*号），使用人为原告，宅基地占地面积为104平方米，地上建筑物为三层半楼房，总建筑面积189平方米。被告张颖娆系原告的女儿，90年代结婚、移居香港。由于被告张颖娆经常往返穗港两地，但在穗无住处，原告就让其回穗期间在该房屋住，原告不定期回去小住。近年，原告年事已高，减少了回该房屋的次数。原告在2017年6月发现被告张颖娆未与原告商量就将该房屋出租给案外人，遂清退了案外人。2017年12月，原告发现该房屋由被告闫喜玲占用并进行大型装修改建，原告立即与被告闫喜玲交涉要求退还房屋，并向白云区同和派出所报案，请求公安机关处理。但被告闫喜玲声称其向被告张颖娆“购买”了该房屋，拒绝停止装修及交还房屋，亦拒绝出示占用、装修房屋的相关依据。原告对同和村*自然村*园*街7号宅基地及其地上房屋的使用权的取得有合法依据，且获得国土房管部门的登记，是该房屋的合法使用权人。该房屋所在的土地属村集体所有，原告为该房屋的使用权人，依法不受任何人的非法侵占。被告闫喜玲及被告张颖娆均无权侵占、处分该房屋。被告闫喜玲与被告张颖娆对该房屋的“买卖”行为依法无效，该房屋唯一合法登记人是原告，两被告的行为构成侵权。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定及国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发2004234号）第四条第(十三项)“严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”的规定，被告闫喜玲声称向被告张颖娆“购买”该房屋，而侵占该房屋并进行大型装修改建是违法行为，侵害原告的合法权益。因此，原告特向法院提起诉讼，请法院依法查清事实，支持原告的全部诉请。被告闫喜玲辩称，1、闫喜玲未向被告张颖娆购买涉案房屋或对涉案房屋进行大型装修，与原告之间不存在任何权利义务、利害及关联关系，不是适格的被告主体。2、本案即使有争议，也只存在于原告与被告张颖娆之间，与闫喜玲没有任何关系。3、闫喜玲因与被告张颖娆是朋友和合作伙伴关系，在广州有固定的生意，经被告张颖娆同意偶尔到涉案房屋居住，曾购买一点家具放置在涉案房屋内，仅此而已。综上，请求法院驳回原告对闫喜玲的诉讼请求。被告张颖娆辩称，涉案房屋所有权及房屋占用的宅基地使用权均属于被告张颖娆，原告作为宅基地使用证名义上的持有人，对涉案房屋不享有任何实体权利。原告的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不受法律保护，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：一、原告故意隐瞒本案事实真相，编造涉案房屋及房屋占用的宅基地为其购买的虚假事实，意图以此达到侵占被告张颖娆财产的目的。被告张颖娆有充分的证据证明，涉案房屋是被告张颖娆实际出资购买且自始长期占有和使用。被告张颖娆依法拥有涉案房屋的合法所有权、房屋占用的宅基地使用权，这是不容争辩的客观事实。1、原告诉称涉案房屋宅基地及上盖房屋是其1995年-1996年间向广州市白云区同和村购买，但具体的购买时间、购买渠道等最基本的细节信息，以及涉案房屋购买价款等购房环节中最重要的核心信息在原告诉状中未提及且直接回避。原告用以支撑其诉请的所有证据仅仅只有《农村（墟镇）宅基地使用证存根》一份孤证，而且还是通过查册才取得的。对购房合同、房款交款凭证、宅基地使用证正本/复印件等关键性证据均无法出示，这有悖常理。因此，原告并非涉案房屋的出资购买人、权属人、使用人。2、原告故意编造与本案事实严重不符的虚假事实包括：（1）假称被告张颖娆“在穗无住处”而允许被告张颖娆在涉案房屋居住。实际上早在购买涉案房屋之前，被告张颖娆已在广州市天河区购买一套面积100多平方米的高档住宅，原告及其5个子女对此全部知情。（2）原告故意将涉案房屋的前承租人因租赁期满的正常退房说成被其清退，根据被告张颖娆提交的证据4显示，租赁合同的期限为2016年5月8日至2017年5月8日，也就是说早在原告所谓的清退行为发生前1个多月租赁期就已届满，双方也未有续签租赁合同。（3）原告在没有任何证据的情况下，凭空认定本案被告闫喜玲“购买”涉案房屋，所提供的报警回执与原告所述更没有任何丝毫关联，事实上被告张颖娆从未将涉案房屋转让给被告闫喜玲，被告闫喜玲是基于与被告张颖娆多年好友和生意伙伴关系借住而已。原告编造上述大量违背事实真相的假象之目的是为了非法占有涉案房屋。3、涉案房屋是被告张颖娆出资购买，并亲自办理了购房各环节的所有手续，持有与购房行为有关的全部证据原件，原告编造的谎言不攻自破。（1）1998年8月30日，被告张颖娆与中原地产有限公司签署《代理建房协议书》，由被告张颖娆出资购买中原地产有限公司开发建设的广州市*湖庄园3D51栋房屋，总价为53万元，被告张颖娆分3期交清全部房款53万元及交纳办理宅基地证的费用47250元，并取得编号*字第*号《宅基地使用证》原件。（2）涉案房屋自1999年交楼后，一直由被告张颖娆居住使用长达二十年之久，期间涉案房屋的管理费、水电费均由被告张颖娆交纳。*湖庄园管理处及其工作人员、被告张颖娆的左邻右舍均对被告张颖娆是涉案房屋的唯一业主、长期在此居住、使用涉案房屋情况极为了解。以上事实足以说明被告张颖娆是涉案房屋的合法使用权人，被告张颖娆的合法权益应得到法律保护。另外说明，涉案房屋所在的广州市*湖庄园，是由中原地产有限公司于1993年开始成片开发，1997年开始销售的颇具规模的住宅小区，基于该开发项目所占用土地为农村宅基地，故当时*湖庄园的销售模式均以双方签署《代理建房协议书》的方式进行，并非如原告所编造的涉案房屋是直接向白云区同和村购买。该开发行为及销售模式符合当时广州市相关政策规定，因此开发商才能为购买*湖庄园房屋的业主成功办理《宅基地使用证》（《代理建房协议书》第五条第1款约定“楼房建成后，甲方先负责协助乙方办理宅基地证手续”，第八条约定“购房一年内甲方负责办理房产证”）。后因政策变化无法办理房屋产权证，《宅基地使用证》出证时间也因需提前至1996年9月。二、被告为涉案房屋合法所有权人及房屋占用的宅基地实际使用人，原告仅为涉案房屋宅基地使用证的名义持有人，其对涉案房屋不享有任何实体权利。1、2000年9月26日，原告作为委托人出具的《关于房地产契约授权书》中已声明被告张颖娆对涉案房屋有使用拥有权，被告张颖娆作为受托人，原告其他5个子女张达球、张颖芬、张颖珊、张颖心、张颖雯作为证人在授权书上签字。2、2011年5月3日，原告在广州市白云区公证处办理的《遗嘱公证书》中原告也确认：“坐落在广州市白云区同和村*自然村*园*街7号的房屋[《农村（墟镇）宅基地使用证》*字第*号]是由女儿张颖娆出资合建以我的名义登记的，……”。遗嘱的内容是原告的真实意思表示，即便后来原告撤销该份遗嘱，但原告在遗嘱中确认过的相关事实并不会因此而被推翻或否定。3、2011年5月16日，原告再次出具的《声明书》又一次确认“……该房屋虽以我的名字登记，但实际上该房屋是我女儿张颖娆于1998年8月30日向中原地产有限公司出资购买的，……因1997年12月31日后停发宅基地使用证使用证及申请香港居留，故以我（许肖雁）的名义登记宅基地使用证，宅基地使用证出证日期为1996年9月20日……”。4、2011年5月16日，原告的6个子女张达球、张颖芬、张颖珊、张颖心、张颖雯及被告张颖娆共同出具《声明书》再次确认原告2011年5月16日《声明书》的事实。上述一系列证据与被告张颖娆提供的证据构成了完整、充分的证据链，足以推翻原告诉称的涉案房屋及占用的宅基地是由其出资购买的谎言，从而证实被告张颖娆是实际出资购买涉案房屋，拥有涉案房屋合法产权和使用权，原告仅为宅基地证的名义持有人的客观事实。三、被告张颖娆作为涉案房屋的实际出资购买人，理应享有房屋所有权及房屋所占有宅基地的使用权，司法实践中已有多宗认定房屋实际出资购买为产权人的判例。被告张颖娆的合法权益应当受到法律保护，不应当因宅基地使用证的名义登记人为原告而剥夺、损害被告张颖娆的权益。1、涉案房屋所占用土地为农村宅基地，具有不同于国有土地的特殊性，应当遵循“地随房走”的原则，本案同样适用于该原则。（1）物权法第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换，出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分。（2）最高人民法院（2016）最高法民申3285号《民事裁定书》（《民事审判指导与参与》第69辑）中认定，“……根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定，农村集体土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理。根据地随房走的一切原则，涉案宅基地使用权将与房屋一并实现流转。”2、关于涉案房屋产权证持有人与实际出资购买人不一致案件（借名买房）如何认定的问题，最高人民法院及北京市高级人民法院已有若干判例，只要借名人（实际出资购买人）能够提供其交纳购房款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料原件，并有银行或其他收费部门的公章，法院即可对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，进而认定实际出资人为房屋合法产权人的事实。[参考案例：（1）最高人民法院（2013）民申字第1370号《民事裁定书》；（2）北京市高级人民法院（2014）高民申字第02924号《民事裁定书》；（3）北京市高级人民法院（2014）高民申字第00789号《民事裁定书》]。本案中，被告张颖娆提供的9份核心证据全部为原件，并囊括了购房交易过程中所涉及的全部交易细节对应的所有凭据，不仅有被告张颖娆亲自签署的购房合同、房款支付凭证（发票）、盖有收款方公章的收款收据、缴纳物业管理费收据和已经成功取得的完整《宅基地使用证》原件等直接证据，并列举原告承认被告张颖娆为实际购买人、原告仅为涉案房屋占用宅基地证名义登记人等多份证据，以及多位证人证词作为有力支撑。而原告却无法提供任何可以反驳或推翻上述事实的证据。因此，被告张颖娆是涉案房屋的实际出资购买人，为涉案房屋合法产权人是无疑的客观事实，涉案房屋所占用的宅基地使用权理应归属被告张颖娆。四、本案不存在被告张颖娆将涉案房屋及占用的宅基地使用权赠与原告的情形，被告张颖娆从未以任何形式作出过赠与的意思表示。五、原告并非涉案房屋所有权人及房屋占用的宅基地使用人，其诉讼请求没有事实和法律依据。综上，涉案房屋所有权人及房屋占用的宅基地使用权均属被告张颖娆，原告无权对被告张颖娆主张任何实体权利，原告的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《农村（墟镇）宅基地使用证》、房屋现状照片、《声明书》、《关于房地产契约授权书》、《证明》、收款收据、《情况说明》、证人张某、文某、朱某的证言、《代理建房协议书》、*湖庄园销售宣传资料、房款付款凭证、《遗嘱公证书》、《撤销遗嘱声明书》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告许肖雁与被告张颖娆为母女关系。1998年8月30日，被告张颖娆出资53万元购买位于广州市白云区同和村*自然村*园*街7号的农村宅基地房屋。因1997年12月31日后停发宅基地使用证及被告张颖娆正申请香港居留的原因，被告张颖娆以原告许肖雁的名义登记取得《农村（墟镇）宅基地使用证》（*字第No.*号）。后被告张颖娆对涉案房屋进行装修、加建并占有、使用至今。2011年5月3日，原告许肖雁立下涉案房屋由被告张颖娆继承的遗嘱。同年5月16日，原告许肖雁及其子女以《声明书》的方式确认了被告张颖娆对涉案房屋出资、借名登记的事实。后被告张颖娆与原告许肖雁母女间发生矛盾。2014年9月3日，原告许肖雁作出《撤销遗嘱声明书》，称被告张颖娆对其不好，现决定将涉案房屋改由儿子张达球继承。2017年，原告许肖雁与张达球前往涉案房屋，要求被告张颖娆交还涉案房屋。期间，原告许肖雁发现涉案房屋出现大规模装修改造的情况，怀疑被告张颖娆未经其同意将涉案房屋卖给被告闫喜玲。2018年8月7日，原告许肖雁提起本案诉讼。另查明，上述《农村（墟镇）宅基地使用证》记载的发证日期为1996年9月20日，使用人姓名为许肖雁，宅基地座落同和村*自然村*园*街7号，占地面积104平方米，层数三层半，建筑面积189平方米。本院认为，本案为物权保护纠纷。被告张颖娆基于其实际出资购买的行为而占有、使用涉案房屋，并非无权占有。原告许肖雁虽系登的不动产物权所有人，但因其未出资且未实际占有、使用涉案房屋，故享有的不动产物权名不符实。只有在对被告张颖娆就涉案房屋的价值进行合理补偿后，原告许肖雁才能享有名实相符的不动产物权。因此，原告许肖雁对被告闫喜玲提出的诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。另外，对于原告许肖雁对被告闫喜玲提出的诉讼请求，因原告许肖雁提供的证据不能证实被告闫喜玲向被告张颖娆购买涉案房屋及装修的事实，故本院不予支持。需要指出的是，本案表面上是财产之争，实际上是原告许肖雁与被告张颖娆母女之间的矛盾。被告张颖娆作为女儿，应当与母亲处好关系，避免矛盾再次升级。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告许肖雁的全部诉讼请求。案件受理费250元，由原告许肖雁负担。如不服本判决，原告许肖雁、被告闫喜玲可以在判决书送达之日起十五日内，被告张颖娆可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  谭小雁人民陪审员  陈婉玲二〇一八年十二月二十七日书 记 员  林嘉仪