广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终9960号上诉人（一审被告）：东莞市富兴房地产开发有限公司，住址：广东省东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园一期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人:刘学斌，执行董事。委托诉讼代理人：张兴东，东莞市富盈房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：袁铸峰，东莞市富盈房地产开发有限公司员工。被上诉人（一审原告）：梁丽华，女，1980年8月10日出生，汉族，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：刘素婷，广东信耀律师事务所律师。上诉人东莞市富兴房地产开发有限公司(以下简称富兴公司)因与被上诉人梁丽华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初6894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁丽华向一审法院提起诉讼，请求：1、判令富兴公司退还梁丽华购房款460000元及利息（利息：以本金460000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年5月23日起计至富兴公司还清购房款之日止）；2、判令富兴公司支付梁丽华购房违约金10000元；3、判令富兴公司赔偿梁丽华已支付的登记代办律师费、专项维修基金、契税、印花税合计18548元；4、判令富兴公司赔偿梁丽华支付的律师费20000元；5、本案诉讼费用由富兴公司承担。梁丽华于一审庭审中将第二项诉讼请求变更为：请求富兴公司支付违约金50000元，理由是根据《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，梁丽华已向富兴公司支付定金50000元，根据定金罚则，要求富兴公司双倍偿还定金，由于定金已转为房款，因此要求富兴公司还要承担50000元的违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条法律规定，判决：一、确认梁丽华与东莞市富兴房地产开发有限公司就位于常平镇××村富盈都市华府10幢办公914房签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201605235AA7A3257326）于2018年3月7日解除；二、限东莞市富兴房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向梁丽华返还购楼款460000元及利息（利息计算方法：以460000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年5月23日起计至实际清还日止）；三、限东莞市富兴房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向梁丽华支付违约金50000元；四、东莞市富兴房地产开发有限公司协助梁丽华办理契税、住宅专项维修资金的退回手续；五、驳回梁丽华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4643元，由梁丽华负担326元,东莞市富兴房地产开发有限公司负担4317元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初6894号民事判决。上诉人富兴公司向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、依法改判富兴公司无息返还购楼款460000元；3、依法改判富兴公司支付违约金230元；以上1-3项合计上诉争议金额为49770元。4、本案一审、二审诉讼费用均由梁丽华承担。事实与理由：（一）一审法院适用法律错误，重复计算了违约金和梁丽华的购房款利息。一审法院认定涉案合同自梁丽华的解除通知书到达富兴公司处之日（2018年3月7日）起解除，富兴公司对此予以认可。但一审法院认定富兴公司应自2016年5月5月23日起计算房款的利息至实际付清之日止系重复计算梁丽华的损失。其一，购房款利息损失实质就是梁丽华签订涉案房产买卖合同所产生的实际损失，一审法院已经判令富兴公司支付违约金50000元。合同法关于违约金的规定足以表明违约金系以补偿为主，以惩罚为辅，更侧重于对违约造成的损失的补偿，通常违约金以实际损失为上限。本案梁丽华除资金被占用导致的利息损失外，并未因本案合同产生其他任何实质性损失。违约金已然是对守约方因合同解除造成损失的补偿，一审法院既判令富兴公司支付自2016年5月23日以来的购房款利息损失，又判令支付违约金，该两项金额的支付周期当然有重复。根据一审法院的认定，富兴公司自判决生效之日起五日内具有返还购房款的义务，那么该义务同时所附的利息义务自然应与本金保持一致性，应自涉案纠纷判决生效之日起五日内开始计算至实际付清之日止。其二，纵观《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，涉及出卖人原因返还购房款及利息的规定仅有7条，适用的情形仅仅包括因出卖人恶意违约导致一倍惩罚性赔偿、面积差异、未取得权属证书、房贷担保合同这几种情形，此外并无任何法律规定出卖人需自收受购房款之日起返还利息。本案富兴公司并无任何恶意违约，逾期通知交房仅系一般违约，一审法院要求富兴公司承担违约金赔偿同时判令自收款之日起支付房款利息毫无法律依据。（二）一审法院认定按定金法则计算违约金系认定事实不清，合同并无定金法则条款，应按照合同约定的违约金条款进行计算，请求二审法院依法予以改判违约金为230元。《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》均为双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时，才能被宣告无效，并非只要是格式合同就一定无效。因此双方的合同是有效的，应该按照合同约定的“购房款的万分之五”计算违约金为230元。涉案合同中并未有任何一条明确约定涉案合同适用“定金法则”，同时梁丽华也并未提交任何“定金”票据，在未明确约定又无直接举证的前提下，仅以梁丽华毫无根据的“定金主张”就适用定金法则，系一审法院适用法律错误。再者，如上所述，涉案房产在富兴公司解除之前其实已经满足交付条件，富兴公司也有能力、有条件继续履行合同，法院应从合同的实际已履行和有无继续履行可能性为前提考虑合同是否应予以解除，直接解除合同并适用定金法则有悖合同法基本宗旨和原则。被上诉人梁丽华向本院答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，梁丽华于二审期间提交了POS机刷卡凭证、收款收据、借款协议、汇款通知单，拟证明其于2016年5月23日通过Pos机方式支付首期款230000元，通过向案外人刘学斌借款的方式向富兴公司支付尾款230000元。富兴公司确认该证据的真实性、关联性及合法性，确认梁丽华于2016年5月23日通过刷卡方式支付首期款230000元，但通过借款的方式支付的尾款是在签订借款协议之日起七个工作日后才到账。根据梁丽华提交的上述借款协议约定，案外人刘学斌同意在签订本协议后七个日历天内向梁丽华提供借款230000元，用于购买刘学斌的关联公司富兴公司开发的案涉房屋，借款期限为12个月，利息为0，梁丽华分12期向富兴公司偿还借款。另，富兴公司于一审庭审中确认梁丽华是一次性付清购房款460000元。对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人富兴公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案的争议焦点为：一、富兴公司是否应向梁丽华返还购房款的利息；二、梁丽华主张富兴公司应双倍返还定金是否成立。对此，本院分析如下：关于焦点一。购房款的利息应属于法定孳息，一审法院认定富兴公司应按中国人民银行同期同类贷款利率向梁丽华支付利息并无不当，本院予以维持。另，根据梁丽华二审提交的证据以及富兴公司的陈述可知，梁丽华于2016年5月23日通过Pos机方式支付首期款230000元，通过向案外人刘学斌借款的方式向富兴公司支付尾款230000元。富兴公司主张尾款是在签订借款协议之日起七个工作日后才到账，但并未提供相关的证据予以证实，且借款协议约定借款在该协议签订后七个日历天内提供，富兴公司于一审庭审中亦确认梁丽华是一次性付清购房款460000元，故对于富兴公司二审的该主张，本院不予采纳。一审法院认定购房款的利息以460000元为本金，自2016年5月23日起计至实际清还之日止并无不当，本院予以维持。关于焦点二。梁丽华一审期间明确其诉请的违约金50000元是基于定金罚则，故梁丽华诉请的该违约金实际上是定金。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定梁丽华于签订合同前已向富兴公司支付定金50000元的内容以及上述认定梁丽华于签订合同当天支付购房款的情况，一审法院认定梁丽华已向富兴公司交付了定金50000元并无不当。结合《商品房买卖合同（预售）》中《附件十一》补充协议第十条关于解除合同的补充约定第2点约定，可认定案涉合同约定的定金为违约定金。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，因富兴公司逾期交付房屋导致合同解除，故梁丽华有权要求富兴公司返还定金50000元。一审法院表述为富兴公司向梁丽华支付违约金存在瑕疵，但因不影响案件的处理结果，故本院对一审判项不作变更。综上所述，上诉人富兴公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1044.25元，由东莞市富兴房地产开发有限公司负担（已预交）。为终审判决。审审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一八年十二月二十四日书记员  梁玮珊