贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1940号原告：杨胜翠，女，1975年12月4日出生，侗族，住贵州省黎平县，原告：刘宏恩，男，1976年11月27日出生，侗族，住贵州省黎平县，二原告委托代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师，执业证号：15226201710202019。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，1965年6月3日出生，汉族，住重庆市璧山县，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师，执业证号：15226199110609704。原告杨胜翠、刘宏恩诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告杨胜翠、刘宏恩于2018年11月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴晨独任审判，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告杨胜翠、刘宏恩的委托代理人彭双雄，被告委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨胜翠、刘宏恩向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期交房的违约金51650.00元（从2016年3月31日至2018年03月30日，共计两年，违约金为417882.00元×6.18%×2=51650.00元）；3、判决被告承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金51650.00元（暂从2016年6月30日至2018年6月29日，共计两年，违约金为417882.00元×6.18%×2=51650.00元）；4、判决被告继续履行后期逾期交房和逾期办理商品房转移登记违约金；5、判决被告退还代为收取原告的契税6268元和维修基金8358元；6、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计117926.00元。事实与理由：原告于2014年8月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××风情××号房屋，该合同约定商品房面积为131.01平方米，房屋总价款为417882.00元，合同约定被告应当于2016年3月31日前将商品房交付给原告，被告应当于2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告支付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修和水电开户、物业管理等、契税等所有费用均由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金及契税上交相关部门。时至今日，被告不仅未将办理商品房转移登记相关文书办结并交付给原告，甚至连房屋都未曾交付，被告多次忽悠、搪塞原告,没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务,其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实,被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,为维护法律的严肃性,维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定,特依法向人民法院起诉,请支持原告诉讼请求。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：一、原告提出的第1项、第4项、第5项诉讼请求不成立，没有事实依据和法律根据。原告提出的第1项诉求“判决被告立即将……20幢8层4号房转移登记的相关文书办结并交付给原告；”的诉求指代不清、不明，结合其诉状上“事实与理由”第2页相应的内容认为被告“违约”是因为被告没有将原告办理所购买房屋的“房产证”交付给原告，按照被告与原告签订的商品房买卖合同的相关约定，申请办理不动产权登记的申请主体是何人，应当认真研究双方签订的《商品房买卖合同》的约定和《补充协议》的约定，认证研究、分析双方的义务和先行义务，然后才能明确自己的责任，原告提出的诉求还为时过早。可能没有事实依据，也没有法律依据。原告提出的第4项诉求没有明确具体，有关“事实”尚未发生，是非过错尚未确定，其诉求不符合人民法院民事诉讼受理案件的条件，该诉求不应获得法律的支持；原告提出的第5项诉求没有符合合同的约定，也不属于人民法院审理民事案件的范围，该项诉求应依法判决驳回。二、被告不存在本案商品房产权转移登记的相关文书延迟交付原告的问题，被告依法不应该承担该项“违约责任”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的转移房屋所有权登记的义务履行完毕；被告的主要义务内容是向原告递交以下文书（复印件）包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案材料，即可以认定被告办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从被告提交的证据材料中足以证明被告在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件，合同履行之中，原告并没有向被告提出要求被告向其提供办理不动产权转移登记的相关文书，而是孤立、片面地认为被告负有给其独立完成产权转移办妥“房产证”的全部义务。被告面对的是众多的数以千计的购房户，原告没有主动前来被告公司认领不动产权转移登记“相关文书”，被告不能全部登门入户发送这些产权转移登记文书给原告，合同上也没有约定被告负有向原告登门入户发送不动产权转移登记相关文书的义务，更没有给购房户独立办理“产权证”的义务。诉讼之中，原告没有向法院举出任何一份证据能够证明其要求被告交付相关的不动产权转移登记的证据材料，原告至今并未向被告出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系被告要求被告协助办理商品房转移，即便存在房屋转移登记文书逾期交付的结果，也是原告的原因造成，不是被告的责任。所以，本案不存在被告不具备办理商品房产权转移登记的条件，而是原告没有向被告提出认领不动产权转移登记的明确要求。至于涉及被告的房屋产权转移登记的有关文书商品房买卖合同、购房发票、房屋转交书、商品房预售备案手续等文书早已经交付原告之手保存，有的如房屋质量验收备案、商品房交付使用备案、房开企业代码证、房开企业的营业执照、商品房预售许可证等文书早已经存档于被告的档案室，不是不能提交，而是原告没有前来领取。所以，被告不存在此项违约的情形，不应对此承担任何“违约责任”。三、即使被告存在逾期交付房屋给原告，即使存在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交接原告，责任不属于被告，原告也没有理由要求被告承担支付逾期交付房屋违约金51650元，没有理由要求被告支付原告办理房屋转移登记相关文书的“违约金”51650元。假如不考虑本答辩状所述的第一条、第二条的抗辩理由，原告也没有理由要求被告支付103300元的巨额“违约金”，原告向被告购买侗族风情园20幢8层4号房屋支付的全部购房款仅为417882元，是否按时足额向被告支付购房款，是否履行了缴税、支付房屋维修基金、物业管理费等先行义务，原告应依法向人民法院提供证据证明。即便原告支付了购房款，履行了缴税、交付维修基金等义务，原告还得向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，原告向法院请求主张的巨额“违约金”为103300元，无论被告是否逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，原告提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的有关规定。”就本案来讲，如果讲因为被告违约给原告造成经济损失。假如被告存在逾期交付产权转移登记文书的情况，请法院根据原告因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的“违约金”。逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由原告来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明原告举证能力不能，其对此应当承担法律后果；按照被告的“理由”和“逻辑”，将来被告开发建设“出卖”给被告的房屋不仅要无偿赠与原告，被告还得支付原告永无止境的“违约金”。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”请法院关注这一显示公平的结果。四、原告是否存在违约在先的过错，是否存在先期义务没有履行的情况，应当经过举证、质证之后才能确定。本案中，原告存在多计算逾期交房的不当违约金，请法院依照职权查明清楚。合同签订之后，原告是否按照第十三条第四项的约定交付专项维修基金、税费、办证费、物业管理费。装修保证金、装修垃圾清运费、水电开户费、装修期间的电梯使用费…原告应当举证证明，如果原告违约在先，没有损失存在，其所提出的诉讼请求即不能成立。综上所述，原告起诉陈述的逾期交付房产证和支付逾期办理房产证的“违约金”赔付请求与合同约定的事实不符，即便存在逾期交接产权转移登记文书给原告，也不是被告的责任。本案之中谁是谁非，谁对谁错，应当通过人民法院审理案件核实情况之后才能确定，通过审理如果原告提出的诉求没有事实依据，没有法律根据，请人民法院依法判决驳回其全部诉求。原告在举证期限内向本院提交以下三份证据：1、身份证复印件，证明原告主体适格；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告签订合同，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任；3、购房款、契税、公共维修基金等收据复印件，证明原告支付全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。经庭审质证，被告对原告提交证据1、2无异议，对证据3中关于公共维修基金、契税、印花税的收据复印件有异议，提出交款人的名字有涂改。被告在举证期限内及庭审中未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤街道××风情××幢，8层4号商品房，该商品房套内建筑面积139.01平方米，套内建筑面积115.38平方米，房屋总价款为417882.00元，约定交房日期为2016年3月31日前。《商品房买卖合同》第十三条第(四)项约定，双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用；（5）第二十条约定的物业服务费用；（7）装修保证金、装修垃圾清运费交房时交清；（8）水、电开户费用交房时交清；（9）装修期间电梯房使用费交房时交清；（10）按国家政策规定应该由买受人承担的其他费用。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款417882.00元。2018年3月原告开始装修房屋，装修完毕之后并入住。被告至今没有与原告办理房屋交接手续，被告也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告付清购房款且不请求退房，故对原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告的诉讼请求的诉求，本院予以支持。关于原告请求判决被告承担逾期交房违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条约定：（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同的第十二条第（1）（2）项的规定，逾期超过30日后，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告至今未向原告正式交付房屋，显然违反了上述交付房屋的约定时间，构成违约，理应承担违约责任，故对原告请求被告支付原告逾期交房的违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告逾期交房的违约金的问题。根据本案实际情况，现原告不退房，要求继续履行合同，被告逾期交付房屋，对原告的生活、房屋出租等收益势必造成影响，亦对原告的处分权造成了一定的影响。同时双方签订的合同约定逾期交付房屋出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金约定未高于中国人民银行《关于人民币贷款利息有关问题的通知》（银发【2003】251号）和银发【2015】325号文件规定，故本院予以采纳。关于违约金计算的时间截止日期问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”在庭审过程中，被告也表示该20幢房屋的多数业主已经实际入住，并且经本院调查核实，原告装修房屋的时间为2018年3月份，但双方均未向本院提供确切的时间，故折中处理为2018年3月15日为宜，本案的违约金计算时间从2016年4月1日至2018年3月15日止，逾期天数714天，故逾期交付房屋违约金为417882.00元×0.0001×714天=29836.77元。关于后期逾期交房违约金问题，因原告已装修入住，实际上已占有该房屋，已不存在后期逾期交房之说，故本院不予支持。关于被告辩称原告未尽先期履行义务，被告不存在违约或应免除违约责任的辩解意见，本院认为，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。原告未委托被告办证，开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。本案被告开发建设的20幢房屋尚未达到交房条件和办证条件，亦无法履行合同约定的义务，亦属违约，故对被告提出的辩解意见不予采纳。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定，本院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记相关文书，原告请求违约金从2016年6月30日至2018年6月29日止。根据合同约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。故被告承担违约时间应从2016年7月1日起至2018年6月29日止，逾期天数729天，逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金为：417882.00元×6.18%÷365×729天=51579.46元，原告请求超出部分，本院不予支持。原告诉求后期逾期办理商品房转移登记违约金问题，因违约事实客观真实持续存在，本院予以支持，起算时间应从原告主张的逾期违约金计算结束时间2018年6月29日的第二日起算，即应从2018年6月30日起，逾期违约金原告请求按照已付房款417882.00元和利率6.18％的标准计算，符合法律规定，本院亦予以支持。关于原告请求判决被告退还代为收取原告的契税和维修基金的诉求。被告提出原告提交的交纳专项维修基金、契税的收款收据票据出现涂改的意见，本院认为，经与该开票人书写的其他票据比对，涂改的字迹系开票人同一人书写，该票据出现涂改应为开票人笔误所致，同时被告也未能够举证证明该份收据上载明的付款人为其他业主，故对其辩解意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第十三条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向相关单位缴纳专项维修基金、契税，并在签订合同之日起当日内将上述费用交给被告，被告应当于缴费后15日内向原告交付相应缴款凭证，但被告至今未将代收的专项维修基金、契税交付相关部门，显然违反委托事项，损害了原告的权益，原告请求返还维修基金、契税，理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告杨胜翠、刘宏恩与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告杨胜翠、刘宏恩逾期交付房屋违约金29836.77元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告杨胜翠、刘宏恩逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金51579.46元；四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司支付原告杨胜翠、刘宏恩从2018年6月30日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款417882.00元，年利率6.18％计算，从2018年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；五、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告杨胜翠、刘宏恩公共维修基金8358.00元、契税6268.00元；六、驳回原告杨胜翠、刘宏恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2659.00元，减半收取1329.00元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1155.00元，原告杨胜翠、刘宏恩负担174.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  吴晨二〇一八年十二月二十八日书记员  谭蕾