安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1726号 上诉人（原审原告）：王传明，男，1972年2月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：刘金柱，安徽净源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马鞍山市明都置业有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区佳山路40-406室。 法定代表人：闻家明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹学丰，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏鹏，安徽长城律师事务所律师（实习）。 上诉人王传明因与被上诉人马鞍山市明都置业有限责任公司（以下简称明都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2018）皖0503民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王传明上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、由明都公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、案涉房屋登记在明都公司名下，权属明确，且无抵押、保全，具备过户条件。而自行车棚属于该小区业主共同所有，明都公司在签订合同中是无权处置的。案涉合同第九条明确约定，临时自行车棚是否拆除和搬迁不影响本合同的执行和法律效力，房屋和车棚属于各自独立的建筑物，在订立合同时把业主共有的车棚拆除作为房屋过户的条件，于法无据。2、在合同签订长达四年多的时间内，明都公司都没有通知及协助其办理房屋过户手续，且占有其14万元的购房资金，明显具有恶意，具有违约行为。 明都公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王传明的上诉请求。一、案涉房屋不具备过户条件。双方在签订意向协议时，均知道案涉房屋系征迁置换房屋，存在无法交易的风险，案涉房屋能够买卖的前提条件是其能够将案涉房屋临时自行车棚拆除，并能够交付案涉房屋，如上述条件无法成就，则双方所签订的意向协议解除。一审已查明案涉房屋包括自行车棚仍由小区业主共同使用，并且无法拆除或搬迁。案涉协议已经无法履行，王传明要求将案涉房屋过户登记到王传明名下缺乏事实和法律依据。二、其不存在恶意占用王传明资金的情况。考虑到临时车棚无法拆除、案涉房屋无法交付，其才没有通知王传明履行后续付款义务，而是多次通知王传明退还购房款14万元，但王传明一直拒绝提供银行账户，也拒绝领取退还款项。 王传明向一审法院起诉请求：1.依法判令明都公司继续履行《房屋买卖合同》，并协助其办理房屋过户手续；2.明都公司支付其违约金42000元；3.案件诉讼费由明都公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2014年1月3日，明都公司（甲方）与王传明（乙方）签订《香樟园5栋房屋买卖意向合同》一份，与案件有关联的约定有：第一条、甲方所售房屋位于马鞍山市花山区，建筑面积为64.32平方米；第二条、房屋总价款为28万元，乙方于合同签订之日支付购房意向金14万元，待具备办理该房屋正式过户手续时自动转为购房款，乙方收到甲方书面通知后10日内付清剩余购房款14万元，甲方收到乙方上述款项后向乙方开具已收款项等额正式收据；第三条、双方同意乙方付清约定的房屋总价款120日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因甲方原因乙方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续所需期限内取得房屋所有权证书的，乙方有权退房，甲方应当自收到退房通知之日起10日内退还乙方全部已付房款；第四条、甲方应当在房屋过户到乙方名下且乙方付清房屋总价款后15日内将该房屋交付于乙方，房屋的交付标准为现状交付，乙方已实地查看过该房屋，对房屋置换办理的情况和进度、房屋质量、破损情况、装饰装修、产权年限等均已详细了解并无任何异议，甲方对该房屋没有任何维修和保修的责任和义务，该房屋的质量、维修等问题由乙方自行解决并承担相关费用；第五条、甲方未按合同第四条约定的期限将该房屋交付乙方，逾期15日内的，自第四条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方应向乙方支付已付房价款每日千分之一标准的违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，乙方有权退房；第九条、本合同签订时，香樟园5栋一层房屋临时自行车车棚拆除和搬迁时间尚未明确，乙方对此表示理解并无异议，临时自行车车棚是否拆除和搬迁不影响本合同的执行力和法律效力，待甲方明确自行车车棚是否拆除和搬迁后书面通知乙方，若确定自行车车棚可拆除和搬迁，则乙方应自收到甲方书面通知之日起10日内交清房屋剩余购房款并与甲方办理房屋过户手续，若确定自行车车棚不可拆除和搬迁，则本合同自动解除，甲方退还乙方已交房屋购房款（不计利息）。截至2014年1月3日，王传明已支付明都公司14万元，后明都公司一直未通知王传明支付剩余14万元购房款。位于马鞍山市花山区房屋产权登记在明都公司名下。合同签订时该房屋周围建造有自行车车棚，现该车棚尚未拆除、搬迁。诉讼中，香樟园小区业主委员会出具一份证明称，上述自行车车棚由香樟园小区业主委员会统一管理，作为香樟园小区全体业主自行车、电动车停放使用，无法予以拆除。 一审法院认为,依据相关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。王传明与明都公司签订的《香樟园5栋房屋买卖意向合同》虽名为意向合同，但该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且明都公司已经按照约定收受王传明支付的14万元购房款，故该合同应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定，明都公司将案涉房屋过户至王传明名下的条件为确定自行车车棚可拆除和搬迁，王传明自收到明都公司书面通知之日起10日内交清房屋剩余购房款，而该车棚尚未拆除、搬迁，王传明未收到通知支付剩余购房款，双方约定的过户条件并未成就，且依据相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，因此该车棚不属于明都公司专有，明都公司无权决定该车棚的拆除与搬迁，王传明未提供证据证明系明都公司故意阻止该车棚拆除、搬迁之条件成就，故对王传明要求明都公司将案涉房屋过户给其的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院于2018年9月20日作出如下判决：驳回王传明的诉讼请求。案件受理费850元，减半收取计425元，由王传明负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审确认一审查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决驳回王传明的诉讼请求，是否有事实及法律依据。 本院认为，明都公司与王传明签订的《香樟园5栋房屋买卖意向合同》性质系商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订时，案涉房屋周围建造有自行车车棚，王传明在签订合同时，已实地查看过案涉房屋，对案涉房屋状况及置换办理情况是知晓的。对王传明提出的案涉合同把业主共有车棚的拆除作为房屋过户条件于法无据的上诉理由，不予采信。双方在合同中约定，明都公司将案涉房屋过户至王传明名下的条件为确定自行车车棚可拆除和搬迁，现该车棚尚未拆除、搬迁，且经香樟园小区业主委员会证明，亦无法予以拆除，故双方约定的房屋过户条件并未成就。王传明亦未提供证据证明系明都公司故意阻止该车棚拆除、搬迁之条件成就，故明都公司不存在违约行为。王传明关于明都公司应将案涉房屋过户给其以及支付违约金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。 综上所述，王传明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由王传明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曹悝元 审 判 员  赵丽萍 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  倪清怡