包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2207号     上诉人（原审被告）：恒大地产集团包头有限公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：宋文江,该公司董事长。   委托诉讼代理人：袁晓凯。   委托诉讼代理人：邬浩东。   被上诉人（原审原告）：张春,男，1982年3月6日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：张远，九原区法律援助中心法律援助律师。   上诉人恒大地产集团包头有限公司因与被上诉人张春商品房销售合同纠纷一案，不服包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。上诉人恒大地产集团包头有限公司的委托诉讼代理人邬浩东，被上诉人张春、委托诉讼代理人张远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   恒大地产集团包头有限公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，事实和理由：2016年2月21日，被上诉人就上诉人迟延交楼事宜向上诉人出具承诺书，承诺书明确了上诉人于2013年11月18日向被告寄发了售楼通知书，同时第三条第四条约定上诉人支付其84138.6元，原告不在追究答辩人的违约责任，承诺书被告签字确认。上诉人2017年1月份将相关款项支付至原告提供账户，双方就此事已处理完毕。因此，一审法院认定的交房时间错误，应当予以改判。被上诉人所购房屋于2013年具备了房屋交付条件，一审法院认定事实错误。被上诉人房屋所属楼栋于2013年便完成了五方验收，因此其房屋在上述时间已经具备了交付条件。房屋质量问题与迟延交付房屋是两个不同的法律问题，一审法院适用法律错误。纵使被上诉人所以购房屋存在质量问题，上诉人承担的是保修责任，而非迟延交房的责任。   张春辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。   张春向一审法院起诉请求：1.判令被告恒大地产集团包头有限公司履行商品房买卖合同，立即交付房屋；2.判令被告恒大地产集团包头有限公司支付迟延交房违约金164492元（2013年11月18日至2018年7月18日，共计1703天，每天按照交付房款的万分之一96.59元乘以1703天）；3.要求被告恒大地产集团包头有限公司按购房合同约定的违约标准支付违约金，即每日96.59元标准支付从2018年7月18日至实际交付房屋之日止的违约金；4.本案的诉讼费由被告恒大地产集团包头有限公司承担。   一审法院认定事实：2010年6月15日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0009522），合同约定原告张春购买被告恒大地产集团包头有限公司开发的包头市××区精装修房屋一套，建筑面积为175.4平方米，总价款为965935元，被告恒大地产集团包头有限公司应于2011年6月30日前将验收合格的商品房交付原告张春使用，原告张春于2010年6月18日前支付首期房款295935元、余款67万元须在2010年6月18日前办理完毕银行按揭手续，双方对于逾期交付商品房的处理在附件五第四条约定为“按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、对于逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2010年6月15日，原告张春向被告恒大地产集团包头有限公司交首付款295935元，余款67万元于2010年7月29日在中信银行包头分行办理了银行按揭贷款，依约履行了付款义务。2016年2月21日，原告张春在被告恒大地产集团包头有限公司提供的承诺书上签字，承诺书的主要内容为：“按照合同约定贵司应当于2011年6月30日前交付房屋，截止贵司于2013年11月18日寄出收楼通知书之日止，贵司已经逾期交付房屋871天，根据合同约定贵司应当支付违约金，经过双方友好协商，现就逾期交付房屋违约金的相关事宜本人自愿做以下承诺：1、本人确认并认可贵司所交付的房屋符合双方合同约定及国家法律规定的交楼标准；2、本人自愿接收该房屋，贵司对该房屋的质量保证将按商品房质量保证书的内容履行保证责任；3、贵司按照合同约定的方式计算违约金，一次性向本人支付80350.2元部分逾期交楼违约金和12月物业费作为逾期交楼违约金，共计84138.6元；4、本人将不再追究贵司的违约责任，贵我双方再无任何争议；5、对此问题处理达成的一致协议不向任何第三方透漏，且本人不参与任何其他业主对贵司及开发商的不利行为；6、如果本人违反以上内容，造成贵司或恒大地产集团其他损失的，贵司有权对本人采取法律手段进行处理”，原告张春在承诺书左下方手写内容为“事实公认：自2013年11月18日至今2016年2月21日，该房屋因工程质量问题，致本人未能入住，在此期间的一切损失及违约金未给。本人未收到过收楼通知书”。本案所涉房屋，至今未交付。对上述事实，本院予以确认。   原告张春提供了：1、《包头市商品房买卖合同》原件1份，证明：双方购房的事实，约定的付款及交房日期，原告张春有权主张违约金；2、《收款收据》、《个人借款凭证》原件各1份，证明：原告张春已经按合同全部履行了付款义务；3、2013年11月10日至2018年3月16日照片原件14张，证明：房屋因质量问题所以不能收房，其中的质量问题包括房屋被水泡过，地暖重修，地板不平重新铺等；4、《报修记录表》打印件1份，证明：2013-2017年原告张春房屋的维修记录，证明房屋至今还存在质量问题。被告恒大地产集团包头有限公司对证据1的真实性认可，房屋的违约金已经给付过原告张春了；对证据2的真实性及证明目的均认可；对证据3的真实性及证明目的均不认可，无法确定是原告张春房屋内出现的问题，质量问题和逾期交房是两个法律问题；对证据4的真实性及证明目的均不认可，没有被告恒大地产集团包头有限公司的任何签字及盖章，其中表上2014年1月27日上的报事人多次变更，无法采信。本院对证据1、2的真实性予以认定，对证据3、4的真实性因为被告恒大地产集团包头有限公司不认可，无法认定。   被告恒大地产集团包头有限公司提供了：1、《承诺书》原件1份，证明：1）我公司于2013年11月18日向原告张春寄发了收楼通知书；2）根据承诺书第三条、第四条约定，原告张春同意我公司支付其84138.6元违约金，并不再追究我公司的违约责任，因此我公司不应当再次承担违约责任；2、《客户回单》复印件1份，证明：我公司于2017年1月20日扣除银行划扣的保证金70739.78元后，支付了原告张春违约金13398.82元；3、《包头市商品房买卖合同》原件1份，证明：合同附件五第四条约定买受人未按收楼通知书规定的日期办理房屋验收交接手续，则自通知书规定之日第二日起该房屋的风险责任由买受人承担，因此至今未收楼的损失应当由原告张春承担；4、《五方验收表》复印件1页，证明：原告张春所购楼栋已于2013年具备交付条件。原告张春对证据1的真实性认可，证明目的不认可，当时是因为我没地方住，向被告恒大地产集团包头有限公司申请给我交房，被告恒大地产集团包头有限公司说让我签字后，才给我申请交房、给我钥匙，承诺书上约定给我违约金到2013年11月18日止的违约金及金额，但是一直没给我，对于2013年11月18日之前的房屋质量我们再无争议；对证据２的真实性认可，我收到13398.82元；对证据３的真实性认可，证明目的不认可，合同约定的交房日期，但被告恒大地产集团包头有限公司一直没有交房，被告恒大地产集团包头有限公司一直违约到现在，没有超过时效；对证据４认为和本案没有关系，我不认可。本院对证据1-3的真实性认可，对证据4因为是复印件，对其真实性无法认定。   一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告恒大地产集团包头有限公司至今未交付房屋，故原告张春要求被告恒大地产集团包头有限公司继续履行双方签订的合同、立即交付房屋及每天按照交付房款的万分之一96.59元支付自2013年11月18日至实际交付房屋之日的违约金，本院予以支持。至于被告恒大地产集团包头有限公司提出2016年2月21日原告张春就迟延交楼事宜已出具承诺书，双方就迟延交楼事宜已达成一致意见，双方就此事已经处理完毕，应驳回原告张春诉讼请求的主张，因为原告张春书写的承诺书解决的违约金至2013年11月18日，原告张春亲笔在承诺书上另注明“自2013年11月18日至今2016年2月21日，该房屋因工程质量问题，致本人未能入住，在此期间的一切损失及违约金未给”，该内容反映出原告张春并未放弃之后的违约金，不能认定为双方对之后的违约行为达成了一致意见，且被告恒大地产集团包头有限公司未举证证明其于2013年11月18日寄出了收楼通知书，其提供的承诺书明显对己方至今未交房的违约行为减轻责任，故对其抗辩理由，不予支持；至于被告恒大地产集团包头有限公司主张原告张春所购房屋所属楼栋已于2013年年初完成了竣工验收，具备了交付条件，因此违约情形于2013年11月18日截止，但楼栋竣工不能证明被告恒大地产集团包头有限公司向原告张春交付了符合约定的精装修房屋，且事实是至今未交付，故被告恒大地产集团包头有限公司的抗辩理由，不予支持；至于被告恒大地产集团包头有限公司主张原告张春的诉讼请求已超过诉讼时效，被告恒大地产集团包头有限公司至今未交付房屋，违约情形一直持续，故该项抗辩理由，不予支持。   综上所述，应支持原告张春的诉讼请求。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告恒大地产集团包头有限公司继续履行与原告张春签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0009522）；二、被告恒大地产集团包头有限公司向原告张春交付包头市九原区恒大华府27-306精装修房屋一套；三、被告恒大地产集团包头有限公司按照每日96.59元的标准支付自2013年11月18日起至实际交付房屋之日止的违约金。   以上判项于本判决生效后十日内履行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3586元，减半收取计1793元，由被告恒大地产集团包头有限公司负担。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上诉人恒大地产集团包头有限公司在履行合同过程中，未按约定交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于上诉人恒大地产集团包头有限公司提出的一审法院认定的交房时间错误，应当予以改判等的上诉理由，2016年2月21日，被上诉人张春就迟延交楼等事宜与上诉人恒大地产集团包头有限公司签订承诺书，该承诺书中明确载明被上诉人张春自愿接收该房屋及逾期交楼违约金等相关事宜，说明被上诉人张春于2016年2月21日接收了涉案房屋。因此，上诉人恒大地产集团包头有限公司的违约责任也应截止至2016年2月21日。虽被上诉人张春在承诺书中写明自“2013年11月18日至今2016年2月21日，该房屋因工程质量问题，致本人未能入住，在此期间的一切损失及违约金未给”，但其接收了上诉人恒大地产集团包头有限公司支付的从约定交房日起至2013年11月18日止期间的违约金，故其主张至2018年7月18日止的违约金无事实和法律依据，一审法院判决至实际交付房屋之日止的违约金不当，应予纠正。上诉人恒大地产集团包头有限公司提出不承担违约责任的抗辩应视为对违约金的约定过高要求适当调整的行为意思表示，综合本案情形，对迟延交房的违约金应适当调整为0.5?。   综上所述，上诉人恒大地产集团包头有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1031号民事判决的第一、二项，即一、被告恒大地产集团包头有限公司继续履行与原告张春签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0009522）；二、被告恒大地产集团包头有限公司向原告张春交付包头市九原区恒大华府27-306精装修房屋一套；   二、撤销包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1031号民事判决的第三项，即被告恒大地产集团包头有限公司按照每日96.59元的标准支付自2013年11月18日起至实际交付房屋之日止的违约金；   三、变更包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1031号民事判决的第三项为：上诉人恒大地产集团包头有限公司按照每日48.3元的标准支付自2013年11月18日起至2016年2月21日止的违约金；   四、驳回被上诉人张春一审的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费5379元，由上诉人恒大地产集团包头有限公司负担3586元，由被上诉人张春负担1793元。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一八年十二月十日   书记员 于 雁