河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初8943号原告尹纪伟，男，1982年8月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告包东圈，男，1942年6月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告张桂花，女，1957年6月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告柴小印，男，1975年4月6日出生，汉族，住河南省正阳县。原告陈青义，男，1948年6月4日出生，汉族，住河南省汝南县。原告王建伟，男，1974年4月27日出生，汉族，住河南省遂平县。原告张新建，男，1967年4月16日出生，汉族，住河南省遂平县。原告李瑞，女，1966年6月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。八原告共同委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。被告驻马店市贸易广场业主委员会。住所地：驻马店市驿城区贸易广场。代表人胡中海，主任。委托代理人尹建华，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。被告驻马店市净睿物业服务有限公司。住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口西北角（城中心花园**楼独单元第**2204）。法定代表人肖金辉，经理。委托代理人姜娜，河南筑梦律师事务所律师。原告尹纪伟、包东圈、张桂花、柴小印、陈青义、王建伟、张新建、李瑞与被告驻马店市贸易广场业主委员会（以下简称贸易广场业委会）、被告驻马店市净睿物业服务有限公司（以下简称净睿物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹纪伟、包东圈、张桂花、柴小印、陈青义、王建伟、张新建、李瑞及八原告的委托代理人蔡海彬，被告贸易广场业委会的委托代理人尹建华，被告净睿物业公司的法定代表人肖金辉及委托代理人姜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹纪伟、包东圈、张桂花、柴小印、陈青义、王建伟、张新建、李瑞诉称，2018年因被告净睿物业公司诉原告等物业服务合同要求原告支付物业费一案，原告得知2018年4月26日被告净睿物业公司与贸易广场业委会签订一份物业服务合同，约定有关贸易广场物业管理的相关权利义务。原告认为，业主委员会的成立及选聘物业依法应当召开业主大会，而未召开业主大会，被告净睿物业公司与贸易广场业委会签订的物业服务合同主体违法、程序违法，且侵害全体业主的利益应当无效。请求：一、确认驻马店市贸易广场业主委员会成立不合法；二、确认2018年4月26日驻马店市贸易广场业主委员会与驻马店市净睿物业服务有限公司签订的物业服务合同无效。被告贸易广场业委会辩称，1、驻马店市贸易广场业主委员会于2015年9月16日成立，是在街道办事处、社区居委会参与指导下，通过业主代表参加召开业主大会选举成立，已备案通过。2、2015年业主大会通过决议选聘了亿海物业服务有限公司，当时亿海物业服务有限公司投资近30万，因业主不缴纳物业费致使亿海物业服务有限公司无法继续经营，将合同转给瑞隆物业服务有限公司。瑞隆物业服务有限公司在贸易广场又增加基础设施投资27万元，又因业主不缴纳物业费，陷资金断裂无法经营，在合同未到期的情况下，为配合城市创文创卫，业委会在上级领导的要求下，委托招标公司通过招投标方式招聘物业公司来接替瑞隆物业服务有限公司，净睿物业接转瑞隆物业服务有限公司的合同，瑞隆物业服务有限公司合同未到期，其进驻期间完善小区基础设施投资近60万元，依合同约定业委会代表业主应返还亿海物业服务有限公司、瑞隆物业服务有限公司的投资款，净睿物业公司中标后替业主返还该笔投资款，故此净睿物业公司与瑞隆物业服务有限公司属合同转让。3、净睿物业公司入驻后投入了大量的资金，提供了优质的服务，没有侵犯业主的合法权益，原告不能代表大部分业主，其提起该案诉讼的目的是为了拒缴物业费，为的是个人的私利。4、原告的请求已超过一年的除斥期间，业主大会于2015年9月召开，其形成的决议已超过三年，原告已失去撤销权。5、原告的主体不适格。解聘物业服务公司应经业主大会决议，八名原告提起诉讼，其主体不适格。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告净睿物业公司辩称：1、原告主体不适格，选聘、解聘物业服务公司是业主大会的权利，部分业主无该项权利。2、净睿物业公司是在看到公告，通过合法的招、投标手续，中标后，与经过备案的贸易广场业委会签订合同，与前物业服务公司按照法律规定进行交接，向相关部门进行合法备案，程序合法，在提供物业服务的过程中，不存在违约情形。入住贸易广场后，为更好的服务业主，投入资金近60万元，以原告为代表的部分业主，因拒交物业费，多次到物业公司闹事，扰乱物业管理秩序，现以原告为代表的部分业主，因闹事已由政法委打黑办移交东风派出所，正在处理中。综上，原告的主体不适格，被告入住程序合法，物业服务合同有效，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，一、2018年4月26日，被告贸易广场业委会（甲方）与被告净睿物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定：第一条物业基本情况：物业名称驻马店贸易广场，建筑面积120000平方米，物业管理区域东至农业路，南至红星路，西至南海路，北至雪松路；第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件四）。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理；第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业1.2元/月·平方米；第三十五条本合同期限自2018年4月26日起至2030年4月25日止等条款。合同签订前，被告净睿物业公司已进驻贸易广场。合同履行中，八原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交：一、业主代表选举结果36份。原告称，贸易广场36栋楼的住户选举了40位业主代表，40位业主代表又选出了8个诉讼代表作为本案原告，该8位原告代表了贸易广场三分之二以上业主的合法权益。原告用以证明：1、贸易广场三分之二业主均不认可召开业主大会并成立业主委员会；2、贸易广场三分之二业主均不认可诉争物业服务合同；3、40位业主代表推选了8位诉讼代表人。4、依据物权法76条、物业管理条例10、11、12条，业主委员会的成立应当召开业主大会，而本案业主委员会在成立时并没有召开业主大会。选聘物业和决定共同事项的重大决策应当是三分之二过半数额的业主通过，本案的诉讼远远超过了诉讼业主数额。二、8位诉讼代表的购房合同及房产证复印件。原告用以证明八原告系贸易广场业主。三、2018年3月1日第一被告贸易广场业委会与第二被告净睿物业公司签订的物业服务合同一份，2018年4月26日第一被告贸易广场业委会与第二被告净睿物业公司签订的物业服务合同一份。证明：第一被告与第二被告在2018年4月26日签订了物业服务合同，但是根据第一被告与第二被告的答辩，第一被告答辩明确表示和第二被告签订物业服务合同系转让行为，第二被告答辩明确表示是按招投标正常走的程序，这更加印证了第一、第二被告签订的所谓物业服务合同的违法性。四、第一被告贸易广场业委会选举和被告证据材料。来源：第二被告净睿物业公司起诉业主索要物业费时，第二被告提交的。用以证明：第一被告选举业主委员会计票记过报告单，其中选举张运宏为业主委员会委员，张运宏就不是贸易广场业主，且在住房管理中心备案时，并没有第一被告成立时选举材料和召开业主大会材料。第一被告贸易广场业委会质证称：对证据一真实性有异议，1、该证据是复印件；2、签名业主代表的身份无法核实；3、没有对应召开业主大会，应是在街道办事处、社区居委会派员参加的指导下召开，应加盖有街道办事处、社区居委会加盖公章；4、召开业主大会应当是小区户数过半、建筑面积过半，原告提交的证据并没有显示建筑面积过半；5、业主委员会是个组织，每个小区都应该成立业主委员会，业主委员会不存在成立违法，只有业主大会的决议是否合法，故原告的请求不应得到支持；6、业主大会的决议即便违法，原告只有行使撤销权的权利，但是行使撤销权，应当是在一年内提出，贸易广场业主委员会于2015年成立，经过上级政府备案，现原告已失去撤销权，故原告提交的证据不能作为证据提供；7、依据民事诉讼法，推荐诉讼代表人不能超过2人，原告推举的诉讼代表人不合法。对证据二，八位原告是业主的身份无异议，但其是原告的主体资格不适格。原告提起的诉讼应当有业主大会形成决议，授权原告，且其诉讼代表人不能超过2人。该诉讼请求属于集体利益，应经业主大会形成决议。对证据三，真实性无异议。2018年3月1日的合同是瑞龙物业服务有限公司退出贸易广场，第二被告暂时管理、提供服务，签订的合同；后经过招标，净睿物业公司中标后，与第一被告签订的物业服务合同，两份合同并不存在矛盾。同时净睿物业公司与瑞龙物业服务有限公司签订有转让合同，净睿物业公司向瑞龙物业服务有限公司支付近60万元的转让费，瑞龙物业服务有限公司将其建设的基础设施转让给净睿物业公司。对证据四，真实性无异议，选举时间是2015年9月16日召开的业主大会，召开大会地点为东风街道办事处参与指导下，社区居委会参加的情况下召开的业主大会，故业主委员会的成立是2015年9月16日选举产生，房管局备案时间是2017年3月6日，并不矛盾。第二被告净睿物业公司质证称：对证据一真实性有异议，1、原告所提供的证据仅显示业主的姓名及电话，并未提交房产证及购房合同，无法查实建筑面积及业主户数双过半，也无法查实签字的人是贸易广场的业主。2、原告提交的证据并不显示业主授权的内容及授权的期限。3、每栋楼的推选代表的人数并不是每栋楼的全部业主，无法查实是否户数过半。4、原告陈述此次选举是在居委会指导下进行的，根据物业管理条例，召开业主大会应是街道办事处负责召集，相关政府负责人参与。对证据二，除柴小印、陈青义外的业主身份无异议，柴小印仅是购房合同，并未过户，并没有陈青义的业主证明。对该8位的原告主体资格不认可。对证据四，同意第一被告意见。诉讼中，第一被告贸易广场业委会提交：一、业主委员会选举时计票结果报告单一份。用以证明：2015年9月11日召开的业主大会，是在东风办事处及雪松路东段居委会参与指导下选举成立的业主委员会，业主委员会成立合法。二、2017年3月6日业主委员会备案表，与原告提交的证据四一致。用以以明：第一被告通过法定程序已向上级管理部门申请备案。三、驻马店市住房管理中心网站公示的驻马店市中心城区业主委员会一览表一份。用以证明：业主委员会经过了合法备案。原告质证称：对证据一、二真实性无异议，对证据三真实性有异议，对三组证据证明的内容均有异议。第一被告认可是2015年成立的业主委员会，且是在居委会和办事处的指导下成立的，但第一被告未提交相关证据证明召开业主大会的事实。2015年的物业管理条例和现在使用的物业管理条例是不一致的，2017年对物业管理条例进行了修改，修改的主要内容是在办事处、居委会的指导下成立业主委员会，所以第一被告成立是依据新的物业管理条例还是依据老的物业管理条例。住房管理中心的备案并不能给第一被告披上合法的外衣，合法不合法是依据是否违反了物业管理条例的规定，第一被告的成立违反了物业管理条例的规定，没有召开业主大会，没有召开业主大会也就谈不上业主户数有没有过半的问题。业主大会的召开首先是应该在小区张贴公告，召开业主大会，并公布业主委员会主任、副主任、委员、计票人名单，然后召开业主大会，选举业主委员会，第一被告的成立不合法。第二被告净睿物业公司质证称：对证一、二、三真实性及证明问题均无异议。诉讼中，第二被告净睿物业公司提交：一、第二被告营业执照复印件一份。证明：驻马店市净睿物业系合法成立，具有物业管理资质，2017年全国统一取消资质证书。二、2018年4月2日刊登招标公告的报纸（第十一版）、招标公告、投标书、招投标备案材料、中标通知书。用以证明：2018年4月2日，贸易广场在报纸上发布招标公告，委托河南安厦工程管理有限公司作为招投标代理机构公开招聘物业服务企业，净睿物业看到招标公告，按照合法程序投标、竞标、中标并签订合同。三、光盘一份。在2018年4月26日，第二被告中标后，入住贸易广场的情况。四、移交协议、交割设备付费清单、收条、欠条。用以证明：第二被告入住时向上两家物业公司支付款项共计58万余元，瑞龙物业服务有限公司与净睿物业公司存在转让合同关系。五、备案证明2份。用以证明：经过招投标，中标入住后，第二被告依法向相关部门进行了备案。综上以上证据证明：第二被告是经过合法的招投标、中标并入住，对于第一被告是否召开业主大会与我方无关，我方是善意的相对人。原告质证称：第二被告提交的证据与本案无关联性，第二被告没有提交其物业选聘经过业主大会选聘的相关证据。物业公司收费标准及所签订的合同内容均是物业管理条例当中第10、11条规定的其他重大事项，也是应当召开业主大会且应当进行公示，且合同签订后，由第二被告管理该小区也应当公告，在另案第二被告撤诉案件中，第二被告知道选聘物业没有召开大会的事实，及知道没有在小区张贴拟选聘物业公司的相关材料，在另案中，第二被告的法人参与了庭审，也认可了上述事实，在后期开庭的几个案件当中，补了几份公告，拍了几张照片，但这些均不能证明，第二被告入住时进行了公示义务，但是这些证据均不能证明选聘物业的合法性，因第一被告成立违法，故第一被告不具备选聘物业的主体资格，选聘物业时，也未召开业主大会，所以原告的第二项诉讼请求应当支持。第一被告贸易广场业委会质证称：对第二被告提交的证据真实性及证明问题均无异议。上述事实，有原告提交的业主代表选举结果、8位诉讼代表的购房合同及房产证、物业服务合同、另案诉讼中的证据材料，被告贸易广场业委会提交的业主委员会选举时计票结果报告单、2017年3月6日业主委员会备案表、驻马店市住房管理中心网站公示的驻马店市中心城区业主委员会一览表，被告净睿物业公司提交招标公告报纸、招标公告、投标书、招投标备案材料、中标通知书、光盘、移交协议、交割设备付费清单、收条、欠条、备案证明等，以及原、被告的陈述在卷，经当庭质证，据以认定。本院认为，一、关于业主委员会的成立是否合法。本案中，八原告以业主的身份，并以业主委员会的成立未召开业主大会进行选举为由，请求法院确认贸易广场业委会成立不合法；而被告贸易广场业委会辩称，“驻马店市贸易广场业主委员会”于2015年9月16日成立，是在街道办事处、社区居委会参与指导下，通过业主代表参加召开业主大会选举成立，已备案通过。上述争议，系原告针对业主委员会选举提出异议而产生的争议，不属于民事争议，即不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，本院另行制作裁定予以驳回。二、关于《物业服务合同》是否有效。本案中，被告贸易广场业委会通过招标的方式选聘物业服务企业，被告净睿物业公司参与投标、竞标，中标后二被告于2018年4月26日签订有物业服务合同。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，贸易广场业委会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定为有效合同。又根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，业主享有的是撤销权。而本案原告以业主委员会选聘物业服务企业未召开业主大会程序违法，且侵害全体业主的利益为由，请求确认被告贸易广场业委会与被告净睿物业公司签订的物业服务合同无效，与上述法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告尹纪伟、包东圈、张桂花、柴小印、陈青义、王建伟、张新建、李瑞请求确认被告驻马店市贸易广场业主委员会与被告驻马店市净睿物业服务有限公司于2018年4月26日签订的物业服务合同为无效的诉讼请求。案件受理费300元，由八原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张建立审判员  张伟光审判员  王晓贞二〇一八年十二月十二日书记员  王 鹏