广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初16280号原告(反诉被告)：朱华，男，1966年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：曾东汉，广东至简律师事务所律师。被告(反诉原告)：佛山市融科金属制品有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗商业大道仁星综合楼后面厂房之九，统一社会信用代码91440605MA4W0FBJXH。法定代表人：覃悠悠，亦系本案被告之一。委托诉讼代理人：覃永强，公司员工。被告：覃悠悠，男，1993年4月5日出生，汉族，住广西桂平市，委托诉讼代理人：覃永强，系覃悠悠父亲。被告：林侨榕，女，1992年9月21日出生，汉族，住广东省饶平县，原告朱华与被告林侨榕、覃悠悠、佛山市融科金属制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，被告融科公司、覃悠悠提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，并于2017年12月27日、2018年1月22日、10月23日适用简易程序审理了本案，原告的委托诉讼代理人曾东汉、被告覃悠悠、融科公司的共同委托诉讼代理人覃永强到庭参加了三次庭审，被告林侨榕经本院合法传唤均没有到庭。诉讼中，本院根据原告申请依法委托司法鉴定，及当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告林侨榕于2016年10月20日签订的《房屋租赁协议》；2.被告林侨榕腾空涉讼租赁物返还予原告；3.被告林侨榕向原告支付2017年7月1日至2017年8月31日的租金55592元（每月27796元），并自2017年9月1日起至被告实际返还涉讼租赁物日止按每月27796元向原告支付占有使用费，以及从2017年7月5日起至2017年8月4日止以27796元为本金按日千分之二标准计付违约金，从2017年8月5日起至实际清偿之日止以55592元为本金，按日千分之二标准计付违约金；4.被告林侨榕向原告支付已代缴2017年6月、7月水电费合共17038元；5.被告林侨榕支付的90112元履约保证金归原告所有；6.被告覃悠悠、佛山市融科金属制品有限公司对上述款项承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告林侨榕于2016年10月20日签订的《房屋租赁协议》中，被告覃悠悠、林侨榕、案外人张群霞及覃永强均参与在上述租赁物内经营被告佛山市融科金属制品有限公司（以下简称融科公司），租金、水电费长期不按约定缴付。截至目前，2017年7月、8月租金未交，水电费2017年6月、7月未交，且均经原告本人多次反复催告催讨至今无果，已严重损害原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告林侨榕是涉讼合同的相对方，覃悠悠与林侨榕系夫妻关系，应与覃悠悠共同承担本案责任，且两被告参与了融科公司的经营，实际使用了涉讼租赁物，融科公司以涉讼租赁物注册登记并实际使用涉讼租赁物，应对本案承担连带清偿责任。被告林侨榕经本院合法传唤没有到庭，但于2017年12月26日提交《民事答辩状》辩称，林侨榕与原告所签的租赁合同是林侨榕受被告融科公司委托授权的行为，承租的场地用作融科公司的经营场所使用，与林侨榕没有直接的关系，请求法院驳回原告对林侨榕的起诉。被告融科公司及覃悠悠对本诉共同辩称，被告林侨榕是经融科公司委托与原告签订了租赁合同，所承租的场地用于融科公司的经营场所，与林侨榕没有直接关系。被告覃悠悠出任融科公司的法定代表人，本案涉讼的租赁合同纠纷是由于融科公司经营周转时产生的欠费，与覃悠悠没有直接关系。原告提出的租金55592元并无真实依据，融科公司实欠7月份租金27796元及6月份、7月份的水电费17000元，但原告并没有向融科公司提供以上金额的真实依据。2017年8月7日，由于融科公司没有缴清2017年7月份的租金，原告对融科公司的经营场所作出强制性停电的措施，2017年8月7日至18日期间，融科公司曾多次与原告在支付租金的问题上进行了沟通，融科公司向原告征求先支付7月份所欠的租金和水电费，让原告放电生产，8月份的租金水电费在8月底结清，但原告不同意，要求融科公司支付原佛山市慧的铝制品有限公司所欠的租金转借款的20万元（另案处理）减去租赁保证金90112元后的109888元与7月、8月的租金水电费一起支付后才可以放电生产，否则没有商量的余地，直接要求融科公司搬走，并于2017年8月10日委托律师出律师函要求即日解除合同并在10日内搬走。可见此措施并不是以收取租金为目的，而是以阻止经营和霸占使用为目的的。事后由于融科公司没有筹到相应的资金，原告就不允许融科公司搬走场内任何设备到其他地方经营，将融科公司的资产全部非法占有并强行扣押，围蔽涉讼租赁物，变成了强霸强占行为。融科公司在没有办法生产的情况下，被迫在2017年8月20日将所有工人解散，现还欠工人工资尚未结清（另案处理），原告此举已经造成了融科公司严重的经济损失，融科公司请求原告给予融科公司适当的经济赔偿并要求原告退回融科公司已预交的90112元租赁保证金。融科公司的生产经营主要靠涉讼租赁物内的7台CNC加工中心、1台数控车床、4台锯床、4台冲床为基本经营工具，年均月加工产值为50万元左右。2017年8月20日后至今，原告一直不让融科公司清理私人物品及公司物品，直至2017年12月25日，融科公司回涉讼租赁物查看资产状况，发现涉讼租赁物内大部分固定设备已被拆除搬离，二楼办公场所也被全部擅自拆除及非法处理，租赁物内所有办公设备及公司重要资料、账簿等全部被原告在没有经过融科公司及融科公司其他债权人同意的情况下擅自非法处理。另补充：融科公司自2017年8月7日起因原告停水停电，已没有实际使用涉讼租赁物。2017年8月20日，原告更换涉讼租赁物大门的钥匙，被法院查封之后，被告于2017年9月中旬发现原告用钢结构封锁了涉讼租赁物，被告无法进入涉讼租赁物，故被告无需支付2017年8月7日后租金使用费。被告同意解除涉讼合同，对原告主张的租金标准没有异议，被告没有支付2017年7月1日之后的租金，不同意原告关于逾期支付租金利息，确认尚未向原告支付2017年6、7月的水电费，但具体金额不清楚，被告一直是直接向原告支付水电费的。融科公司的财物仍存放于租赁物内，为此融科公司向本院提出反诉请求：1.原告退回被告融科公司预支付的租赁保证金90112元；2.原告赔偿被告融科公司的经营损失费及资产损坏损失费共200000元；3.本案诉讼费用由原告承担。原告对被告融科公司的反诉辩称，覃永强、张群霞、覃悠悠及林侨榕全家均参与了在涉讼租赁物内经营被告融科公司，租金、水电费长期不按约定缴付，经原告反复催告均无果，基于此，原告委托代理人多次商请覃永强、张群霞、覃悠悠及林侨榕腾退涉讼租赁物无果，遂只会为避免扩大损失，将涉讼租赁物内二楼的物品腾挪归集到一楼管存，现场有治安队员见证，原告的自助行为没有造成被告融科公司任何损失，请驳回两被告的反诉请求。补充：被告主张经营损失费及资产损坏费不属于合同之诉的讼争范围，依法不在本案的审理范围内。覃悠悠对融科公司反诉无异议。林侨榕对融科公司的反诉请求没有答辩。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的，本院认定如下：原告出示清理归集管存现场记录，由原告自行制作，被告不予认可，本院对其证据证明效力不予认定。被告林侨榕出示授权租赁委托书虽为原件，但授权委托书落款时间早于融科公司工商核准登记时间，本院对该授权委托书真实性不予认可。被告覃悠悠、融科公司出示设备转让合同、转让设备清单均为原件，原告虽有异议但未举证推翻且原告非合同相对方，本院对该合同真实性予以认定；被告覃悠悠、融科公司出示现场照片，未显示拍摄时间、地点与本案相关，本院对其证据证明效力不予认定。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区石碣村委会仓库一，登记权属人为南海区石碣村仁星村民小组，规划用途为仓库，建筑面积1680平方米，一层框排架结构，已办理房地产权证，证号为粤房地权证佛字第××号，地号为0610042479。位于南海区石碣村委会的土地，登记土地使用权人为佛山市南海区石碣村仁星村民小组，已办理土地证，证号为佛府南国用（2009）第0604492号，地号为0610042479，土地用途由划拨工业用地变更为划拨批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。2016年10月20日，原告（甲方、出租方）与林侨榕签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海松岗商业大道石碣村仁星综合楼一后面临建、仓库（一）底层部分、二楼部分出租予乙方，租赁期限为自2016年11月1日到2019年7月31日止。租金计算标准：仓库（一）首层租金单价15.4元/平方米，面积1163平方米；仓库（一）二楼租金单价11元/平方米，面积420.3平方米；空地租金单价5.5元/平方米，面积616平方米；仓库（一）与综合楼一之间临建租金单价13.2元/平方米，面积142平方米；租金从2016年11月1日开始缴纳，每月租金合计为27796元；租金按月收取，每月5号前缴纳当月租金，如逾期支付的，甲方有权按租金每日千分之二收取乙方逾期滞纳金，直至乙方付清为止。乙方在本合同签订之日向甲方交纳90112元作为本合同的保证金。甲方按现状移交租赁标的；乙方必须按合同规定依时足额缴付租金；乙方逾期一月不能向甲方交纳租金的，视为乙方违约，任何一方构成违约时，违约一方应当以相当于违约当年半年租金总额向守约一方支付违约金，守约一方有权单方面解除合同。租赁期满，乙方在本标的物上增加的建筑物，增加的水、电等线路设施均无偿归甲方所有。每月水费按3.5元/吨计算，电费公摊10%、单价0.9元/度，装电容量费23元/度，水电费甲方只能开具收据。2016年12月1日，被告融科公司（乙方）与案外人佛山市慧的铝制品有限公司（甲方）签订《设备转让合同》，约定甲方同意将公司内的设备一批（附转让设备清单）以255000元的价格转让给乙方。合同附件《转让设备清单》中包括装修转手费100000元、办公设备20000元等。2017年6月1日，融科公司承诺：由于公司资金回笼出现问题，所以5月份租金、水电费需在6月7日付清，从6月开始，租金、水电费保证在当月29日付清，如不付清，后果自负。2017年8月10日，原告通过手机短信发送律师函，大致内容如下：因被告拖欠2017年7月、8月租金及未缴交2017年6月、7月水电费，原告主张解除与被告签订的《房屋租赁协议》，被告腾退租赁物，恢复原状交付予原告，清偿全部欠款。被告融科公司、覃悠悠确认于2017年8月13日收到上述函件。原告确认2017年6月电费6199.2元、水费210元、装电容量费1840元，7月电费6728.4元、水费220.5元、装电容量费1840元，合共17038.1元。原告确认收到租赁保证金90112元。被告融科公司核准成立于2016年11月23日。被告覃悠悠与林侨榕为夫妻关系，于2015年9月18日登记结婚。案外人广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行以佛山市慧的铝制品有限公司、覃永强、张群霞为被执行人，向本院申请强制执行，本院受理并立案，案号为（2018）粤0605执49号，后本院依法查封被执行人佛山市慧的铝制品有限公司位于佛山市南海区松岗石碣村委会仓库-2号的机械设备一批。2018年7月3日，案外人卢涛通过司法拍卖竞得该批设备所有权，并确认于2018年7月18日完成交接。诉讼中，本院根据被告融科公司、覃悠悠的申请，依法委托佛山市京信资产评估事务所对位于佛山市南海区松岗商业大道石碣村仁星综合楼一后临建、仓库（一）首层及二楼的装修现值进行评估。该公司于2018年8月27日出具《撤回评估申请函》，认为经作业人员于2018年4月19日前往现场查勘，发现内部原装修工程已被拆除、装修残料基本灭失，且标的区域已被重新利用，另当事人至今未能提供有效评估申报明细，就目前获得资料，无法对该装修工程的市场价值进行评估，申请撤回评估。经本院询问，原、被告均同意终止上述评估。庭审中，原告陈述，涉讼租赁物仓库（一）二楼，仓库一及综合楼之间的临建没有产权证亦没有办理规划报建手续；2017年9月下旬，原告将涉讼租赁物的大门上锁，禁止被告出入，2017年10月初，围蔽涉讼租赁物，2017年12月22日，原告将仓库（一）二层的残留物品归集存放于首层，现涉讼租赁物仓库（一）首层存放了法院查封的被告机械设备，仓库（一）二层已由原告进行装修使用，空地及仓库（一）与综合楼之间的临建由原告围蔽，现涉讼租赁物已由原告控制使用；原告确认涉讼租赁合同相对方为林侨榕。被告覃悠悠、融科公司陈述，2017年8月中下旬，被告曾回到租赁物拿出部分金属原料。原、被告覃悠悠、融科公司共同确认，涉讼租赁物是由佛山市慧的金属制品有限公司装修的，林侨榕承租涉讼租赁物后用于经营融科公司。本院认为，涉讼《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同）抬头处列明承租方为被告林侨榕个人，最后落款处亦由被告林侨榕本人署名，林侨榕虽辩称其代表融科公司承租涉讼租赁物，并非本案适格主体，但林侨榕并未举证证明签订涉讼合同时已向原告披露受融科公司委托签署涉讼合同，且被告融科公司于2016年11月23日成立后至本案诉讼接近2年仍未在合同上加盖公章，则融科公司就涉讼合同承租主体身份的并未明确，故林侨榕的抗辩依据不足，本院不予采信。原、被告均确认林侨榕承租涉讼租赁物后用于经营融科公司，且融科公司自认本案的债务为融科公司债务，故被告林侨榕作为租赁合同签订人、被告融科公司作为涉讼租赁物的实际使用人，均应作为涉讼合同相对方，有权主张涉讼租赁物的租赁债权及有义务承担涉讼租赁物的租赁债务。因涉讼租赁标的物包括仓库（一）首层1163平方米（以下简称首层）、仓库（一）二楼420.3平方米（以下简称二楼）、空地616平方米（以下简称空地）及仓库（一）与综合楼一之间临建142平方米（以下简称临建）。由于当事人均未能提供二楼与临建已办理规划报建手续，故原告与林侨榕签订的涉讼合同关于二楼与临建的部分无效。涉讼合同中关于租赁首层与空地的约定是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该部分约定合法有效。两被告作为承租方，有义务按时依约交纳租金（使用费），两被告逾期一个月未向原告支付租金，根据涉讼合同约定，两被告的行为也构成违约，本院对原告主张解除涉讼合同中关于首层及空地的租赁约定予以支持；原告作为出租方，提供合法适租的租赁物是出租方的义务，被告在签订涉讼合同前，均有义务审查租赁物是否适租，原告和被告对涉讼合同无效均有责任，涉讼合同关于二楼及临建的租赁约定无效，自始无效，本院对原告请求解除该部分约定不予支持。由于原告诉讼中确认已收回涉讼租赁物，故对原告相关诉请，本院不作重复处理。虽然涉讼合同中关于二层与临建部分的约定无效，但两被告实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的费用予原告，即林侨榕、融科公司应参照涉讼合同约定的标准向原告支付涉讼租赁物首层与空地的租金，及二楼与临建的场地使用费。诉讼中，原告陈述，于2017年9月下旬对涉讼租赁物上锁，禁止被告进入；被告融科公司陈述，2017年9月中旬，原告封锁涉讼租赁物，被告无法实际使用涉讼租赁物，故本院认定原告于2017年9月15日起已收回涉讼租赁物。现原告主张两被告按每月27796元的标准计付自2017年7月1日起至实际返还涉讼租赁物之日止的租金或使用费，被告融科公司作为实际使用人，确认自2017年7月1日起未支付租金或使用费予原告，且对原告主张的租金标准无异议，被告林侨榕作为付款义务履行方，未到庭提出异议，亦未举证证明已依约履行付款义务，故原告主张两被告按每月27796元标准计付2017年7月1日至2017年9月15日止的租金或使用费69490元，合理有据，原告上述诉请超出本院核定部分，本院不予支持。若原告认为涉讼租赁物首层存放被法院查封机械设备一批，致其权益受损可另循法律途径解决。关于原告主张两被告以欠付的2017年7月及8月的租金或使用费为本金计付违约金，因涉讼合同中关于涉讼租赁物首层与空地部分有效，两被告逾期支付租赁物首层与空地部分租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但原告依据涉讼合同关于两被告逾期支付当期租金应按日千分之二计收逾期滞纳金的约定主张违约金标准过高，本院酌定违约金调整为按日万分之五标准计算。根据涉讼合同约定，两被告应于每月5日前向原告支付当月的租金，现两被告未依约支付相应月份的租金，应分别以21298.2元（1163平方米×15.4元/平方米+616平方米×5.5元/平方米）为本金从2017年7月6日起、2017年8月6日起，各项均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付逾期违约金予原告。关于涉讼租赁物二楼与临建部分无效，合同无效，关于对该部分违约金的约定亦当然无效，但参照涉讼合同约定，两被告逾期支付使用费，给原告造成了资金占用损失，两被告应赔付相应损失予原告，本院酌定两被告以欠付场地使用费为本金从应付之次日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告，故两被告应以6497.7元（420.3平方米×11元/平方米+142平方米×13.2元/平方米）为本金分别从2017年7月6日起、2017年8月6日起，各项均至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告，超出核定部分，本院依法不予支持。原告主张两被告支付2017年6月、7月的水电费17038元。诉讼中，被告融科公司对向原告交纳水电费及原告主张的水电费数额无异议，被告林侨榕未到庭提出异议，且水电费属于正常使用租赁物必然发生的费用，原告主张被告支付2017年6月1日至2017年7月31日期间水电费的数额合理，本院对原告上述主张予以支持。关于合同约定的保证金，因涉讼合同并未约定被告违约，原告有权没收保证金，且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因无效合同取得的财产，应当予以返还，即无论涉讼合同有效部分或无效部分，原告主张没收被告支付保证金均不符合合同约定或法律规定，本院对原告该项主张不予支持。现涉讼合同双方已作结算处理，原告收取的保证金应返还予两被告，被告融科公司反诉主张原告返还保证金合理有据，本院予以支持。关于被告融科公司主张的经营损失及装修、设备损失的问题。一、因原告与两被告对涉讼租赁物内装修是慧的公司投入无异议，且两被告已举证证明其承接慧的公司资产支付的对价包括涉讼租赁物的装修及设备价值。二、因原告在诉讼中明确其于2017年9月对涉讼租赁物上锁、10月围蔽涉讼租赁物、12月22日自行对被告物品归集整理后对二楼已装修使用，即原告自行接收并使用涉讼租赁物。三、根据本院依法委托佛山市京信资产评估事务所出具《撤回评估申请函》，因涉讼租赁物内部原装修工程已被拆除、装修残料基本灭失，且标的区域已被重新利用，致使涉讼租赁物已不具备鉴定评估条件，且当事人未能提供未能提供有效评估申报明细，涉讼租赁物的装修价值已无法核定。因此，本院综合考虑上述情况，结合被告举证转让设备清单、被告的自认及双方过错程度，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条规定，酌定原告赔偿被告融科公司装修设备损失20000元。被告融科公司主张经营损失，但并未举证证明具体经营情况及损失数额，被告该项主张依据不足，本院不予支持。被告覃悠悠与被告林侨榕为夫妻关系，本案经审理确定债务发生在两被告夫妻关系存续期间，且覃悠悠担任融科公司法定代表人，可见本案债务属于夫妻关系存续期间共同经营产生的，故被告覃悠悠对被告林侨榕在本案确定的债务承担责任，合理有据，本院予以支持。被告林侨榕经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认朱华与林侨榕于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》中关于仓库（一）首层与空地租赁的部分解除；二、林侨榕、覃悠悠、佛山市融科金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月1日至2017年9月15日期间的租金及场地使用费69490元予朱华；三、林侨榕、覃悠悠、佛山市融科金属制品有限公司应以21298.2元为本金分别从2017年7月6日起、2017年8月6日起，各项均至实际付清之日止，按日万分之五的标准计付违约金予朱华，本项随上列第二项清；四、林侨榕、覃悠悠、佛山市融科金属制品有限公司应以6497.7元为本金分别从2017年7月6日起、2017年8月6日起，各项均至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予朱华，本项随上列第二项清；五、林侨榕、覃悠悠、佛山市融科金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月1日至2017年7月31日期间的水电费17038元予朱华；六、朱华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金90112元予佛山市融科金属制品有限公司；七、朱华应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿20000元予佛山市融科金属制品有限公司；八、驳回朱华的其他诉讼请求；九、驳回佛山市融科金属制品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费12972.68元，减半收取计6486.34元（朱华已预交），由朱华负担1556.72元，由林侨榕、覃悠悠、佛山市融科金属制品有限公司共同负担4929.62元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。朱华预交的案件受理费4929.62元，在本判决发生法律效力后经朱华书面申请，本院予以退还。本案反诉受理费减半收取计2825.84元（佛山市融科金属制品有限公司已预交），由佛山市融科金属制品有限公司负担1574.72元，朱华负担1251.12元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。佛山市融科金属制品有限公司预交的案件受理费1251.12元，在本判决发生法律效力后经佛山市融科金属制品有限公司书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年十二月二十九日书记员  李 慧