河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0110民初4212号原告于明洋，男，1986年5月2日生，住北京市房山区。委托代理人陈标冲，北京金诚同达律师事务所律师。被告石家庄伟轩房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**新石中路与石铜路交口东行200米路南西引利小区**楼付**，统一社会信用代码91130100MA07K2JL0D。法定代表人张亮，该公司总经理。委托代理人陈曦，该公司员工。原告于明洋与被告石家庄伟轩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告于明洋及其委托代理人陈标冲、被告石家庄伟轩房地产开发有限公司的委托代理人陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于明洋提出如下诉讼请求：1、确认编号为0000014的《恒大林溪郡商品房认购书》（下称“认购书”）无效，解除编号为8518020809423057913的《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）、解除原、被告于2018年6月25日签署的《室内装修委托合同》；2、原告依据编号为BJSJZLXJ0000340的《无理由退房协议书》（下称“协议书”）行使无理由退房权，被告为原告办理恒大石家庄林溪郡项目楼盘17幢2单元1303房退房手续，返还原告已支付的房款、装修款其计人民币1075445元（不含按揭贷款利息）。事实与理由：1、原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）于2017年6月25日签订编号为0000014的《认购书》，约定乙方认购恒大石家庄林溪郡项目楼盘7幢2单元1303房，该商品房建筑面积共78.99平方米，其中套内建筑面积61.28平方米，按建筑面积计算，单价为10779.95元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为13895.37元/平方米；总金额为851508元：乙方同意签署本认购书时，支付人民币10000元整作为定金，定金在签订《买卖合同》后转入房款；乙方须于2017年6月27日前支付首期房款161508元（不含定金）,同时签署《买卖合同》，余款680000元由银行提供按揭贷款。经查，截至2017年6月25日，被告未取得恒大林溪郡项目17号楼的房屋预售许可。2017年6月25日，原告同时与被告签署编号为BJSJZLXJ0000340的《协议书》并约定：1、如原告（乙方）按《认购书》及《买卖合同》约定履行到期义务，同时在履行《买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《买卖合同》及《协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利；2、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已经完全履行完中。当日，原告收到由恒大地产集团有限公司出具的《无理由退房承诺书》（下称“《承诺书》”）。双方签署《认购书》及《协议书》当日，被告要求原告签署《室内装修委托合同》（下称“《装修合同》”），该合同为格式条款，合同约定：原告（甲方）委托被告（乙方）全权负责林溪带项目楼盘7幢2单元1303房屋装修，包干价为319910元；（原告至今未取得《装修合同》正式文本）。2、甲方在2017年6月25日前向乙方一次性缴纳95973元，2017年12月25日前缴纳127964元，2018年6月25前付清剩余款项(95973元）。2017年6月18日，原告向被告支付定金10000元；2017年6月25日支付房屋首付款161508元、首期装修款95973元；2017年12月26日支付第二期装修款127964元；并按照被告统一安排，于2017年9月办理按揭贷款手续，9月28日与平安银行股份有限公司石家庄分行签订编号为B20170811000001的《房地产买卖抵押贷款合同》。已通过银行按揭贷款，总计支付680000元房屋余款。截至日前，原告已向被告支付各款项共计1075445元（包括851508元房款全款、223937元房屋装修款）。原告由于贷款后经济紧张，急需《买卖合同》提取住房公积金，但经原告多次要求、催促，被告均以种种理由拖延不签，最终于208年2月8日与原告签署编号为8518020809423057913的《买卖合同》，但仍拒绝提供正式合同文本，直至2018年8月15日，原告方取得合同正式文本。《买卖合同》约定：1、林溪郡项目楼盘17幢2单元1303的房屋面积按建筑面积计算，单价为10779.95元/平方米，总价款为851508元；2、房屋交付时间为2020年6月30日；《买卖合同》中约定的各项支付房款义务原告已于合同签订前(2018年2月8日）全部履行完毕。原告迫于经济压力，于2018年3月4日提出依照《协议书》及《承诺书》退房，被告拒绝。后提出原告须先还清银行贷款等种种不合理条件。原告已于2018年8月21日向被告发送律师函，书面要求被告退房，通过被告提供的地址、被告工商登记注册地址均无法送达，后将律师函寄送给被告销售陈婷，其拒收。原告认为：1、《认购书》约定了房屋价款、支付方式且原告已在2017年6月18日、6月25日分别支付了定金、首期房款、部分装修款共计267481元，《认购书》的性质应为商品房预售合同，与《买卖合同》的性质相同。原、被告双方签订《认购书》当日，被告未取得恒大林溪郡项目17号楼的房屋预售许可,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购书》应被认定为无效。2、被告通过强制原告订立《装修合同》变相抬高房屋价格，导致原告实际认购的房价远高于《认购书》中约定的房屋总价。期间曾威胁若不按时交纳装修款，将收取“每日千分之一的罚款”，并收回房屋。按套内建筑面积计算，房屋单价已达17549.69元/平方米。该行为违反了石家庄住房和城市建设局2017年6月29日发布的《石家庄市关于进一步完善商品房价格调控的措施》（下称“《措施》”）,超过了该《措施》规定的商品房预售价格上限，违反了石家庄市的政策规定。此外，由于被告屡屡拖延《买卖合同》的签署时间，且在2018年2月签署后，拒绝提供合同正式文本，经原告多次催促，直至2018年8月15日才提供，此举导致原告此前一直无法提取住房公积金，在违规高房价的基础上，再次加剧了原告购房经济压力，损害了原告的合法权益，被告的种种行径均有违守法守约、守信的商业准则，原告现已无法与被告达成商品房交易的意愿。3、被告在2018年2月8日与原告签订《买卖合同》后，未在三十日内办理合同备案，违反了法律规定及《买卖合同》约定。按照《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，被告应于签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。然而，《买卖合同》显示，被告于2018年8月13日才办理合同备案。被告此举违反法律规定，侵害了购房者的合法权益，同时也违反了《买卖合同》第十九条的约定，构成违约。4、原、被告双方基于真实意思表示签订《协议书》未违反国家法律强制性规定，该《协议书》真实有效，其约定了《认购书》、《买卖合同》、《装修合同》的解除条件，《协议书》对“无理由退房”的限制无效。《协议书》为被告提供的格式条款，对“无理由退房”附加了严格的限制性条件--原告须“按《认购书》及《买卖合同》约定履行到期义务，同时在履行《买卖合同》中不存在任何违约行为”，构成对原告“无理由退房”权利的限制。然而，按照通常理解，“无理由退房”应是指当购房者主观不愿完成本次交易，即享有退房权利，对《认购书》、《买卖合同》、《装修合同》享有解除权。而被告与原告签订《认购书》之前向未向原告明确告知、解释该《协议书》“无理由退房”的具体内容，有违公平和诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十条，提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效。因此，《协议书》对“无理由退房”的限制无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。综上所述，原告与被告约定了《认购书》、《买卖合同》、《装修合同》的解除条件，现原告主观不愿继续本次交易，且房屋尚未交付有权行使解除权。在本案中，原告已按《认购书》及《买卖合同》约定履行到期义务，已向被告缴纳各款项共计人民币1075445元，无任何违约行为。而被告则实施了诸多不当行为，如：在签订《协议书》恶意限制原告权利、取得商品房预售许可证前即与原告签订《认购书》、利用《装修合同》制定高房价，规避政府调控房价的政策、在签订《买卖合同》后未及时办理合同备案，并向提供正式合同文本等，其种种行径违反了法律规定、诚实信用原则及合同约定，构成对原告的欺诈、侵犯了原告的知情权、公平交易权。现原告已通过口头、书面通知被告行使解除权，被告仍拒绝退房，并提出与《协议书》约定相悖的不合理退房条件，特向贵院起诉，请贵院支持原告的各项诉讼请求。被告石家庄伟轩房地产开发有限公司辩称，1、《认购书》、《商品房买卖合同》、《室内装修合同》合法有效，原告所述不属于合同约定及法律规定的解除条件，应依法驳回。首先，被告于2017年8月31日取得预售证，2018年2月8日与原告签订《商品房买卖合同》，虽2017年6月签订《认购书》，但应以《商品房买卖合同》为准，不存在合同无效。2、被告迟延交纳装修款，存在违约，不适用无理由退房。原告在起诉之日仍未交纳2018年6月25日应交纳的装修款95973元，已产生违约金1286.04元，故不符合无理由退房条件。3、退一步讲，原告在不符合解除条件的情况下执意要求解除合同应承担违约责任，按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。原告提交如下证据：1、2017年6月25日原、被告签订的《恒大林溪郡商品房认购书》，约定原告认购恒大石家庄林溪郡项目楼盘7幢2单元1303房，总金额为851508元，定金10000元，定金在签订《买卖合同》后转入房款；乙方须于2017年6月27日前支付首期房款161508元（不含定金）,同时签署《买卖合同》，余款680000元由银行提供按揭贷款。2、《无理由退房协议书》，证明双方于2017年6月25日签订该协议书，约定了原告的无理由退房权。3、《无理由退房承诺书》，证明被告向原告承诺原告享有无理由退房权。4、《商品房买卖合同》，证明双方于2018年2月8日签署《商品房买卖合同》。5、2017年的《室内装修委托合同》（复印件，系原告在与被告签字时用手机拍的，原件没有给原告），证明被告通过《室内装修委托合同》，变相抬高房屋总价款。6、2017年9月28日借款人于明洋、吴文婷与贷款人（抵押权人）平安银行股份有限公司石家庄分行、保证人石家庄伟轩房地产开发有限公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，载明贷款金额68万元，贷款期限360个月，以恒大林溪郡二期17幢2单元1303房产提供抵押担保。经各方协商一致，可修改或解除本合同。7、编号为0215928的收据【附银行流水】，证明原告向被告支付定金10000元、首期房款161508元，共计171508元。8、编号为0215929的收据【附银行流水】，证明原告于2017年6月25日向被告支付装修款95973元。9、编号为6132596的收据【附银行流水】，证明原告于2017年12月26日向被告支付装修款人民币127964元。10、个人贷款出账凭证，平安银行股份有限公司石家庄分行出具，证明银行已将原告所贷680000元房款转入被告账户。11、鹿泉区行政审批局2017年办理商品房预售情况公示，载明被告的本案争议房屋于2017年8月31日取得预售资格。证明2017年6月25日被告未取得恒大石家庄林溪郡项目楼盘17幢楼的房屋预售资格。12、2018年3月4日原告与被告置业顾问关旭凯的通话录音，证明2018年3月4日被告仍拒绝提供《商品房买卖合同》正式文本，被告拒绝原告的退房要求。13、顺丰速递运单底单，证明原告于2018年8月21日根据被告在《商品房买卖合同》中提供的地址向被告寄送律师函要求退房，无法送达；后分别以公司注册地址、置业顾问陈婷地址寄送，仍无法送达。原告称上述证据说明原告已支付了全部的购房款，装修款已支付70%，剩余30%尚未支付。被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1、2真实性无异议。证据3与被告无关。对证据4真实性无异议。对证据5真实性无异议，但证明目的不认可，是在双方真实意思情况下签订的，合法有效。对证据6-11真实性无异议。对证据12真实性不认可，无法确定对方的身份，其也没有权利代表被告公司。对证据13真实性不认可，在2018年8月21日商品房合同的义务已经履行完毕了，原告不享有解除权。原告补充称，合同约定2020年交房，现在属于期房。本院经审理确认如下事实：2017年6月25日原、被告签订《恒大林溪郡商品房认购书》，约定原告认购恒大石家庄林溪郡项目楼盘17幢2单元1303房，总金额为851508元。同日的《无理由退房协议书》，约定原告可以退房。原告签名的《室内装修委托合同》载明原告委托被告装修房屋。原告购买的房屋于2017年8月31日取得预售资格。2017年9月28日借款人于明洋、吴文婷与贷款人（抵押权人）平安银行股份有限公司石家庄分行、保证人石家庄伟轩房地产开发有限公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，载明贷款金额68万元，贷款期限360个月，以恒大林溪郡二期17幢2单元1303房产提供抵押担保。2018年2月8日原、被告签订《商品房买卖合同》。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告于明洋与被告石家庄伟轩房地产开发有限公司签订《恒大林溪郡商品房认购书》后房屋取得预售许可，可认定有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订《无理由退房协议书》，约定原告可以退房，该约定对被告具有约束力，但原告系贷款购房，以《商品房买卖合同》为基础的《房地产买卖抵押贷款合同》涉及案外人，单纯解除《商品房买卖合同》可能损害第三人权益，故原告诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告于明洋的诉讼请求。本案诉讼费14479元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  杨彦明人民陪审员  冯 雪人民陪审员  高静怡二〇一八年十二月二十一日书 记 员  王晓然