广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16162号原告：林丽萍，女，1969年6月16日出生，汉族，住广东省中山市，原告：萧浩华，男，1999年4月6日出生，汉族，住广东省中山市，上列两原告共同委托诉讼代理人:黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人:黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。被告：胡松娥，女，1975年12月26日出生，汉族，住广东省中山市东区，第三人：中山市雅正房地产中介有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山港大道123号铂爵山花园2区4卡商铺，统一社会信用代码91442000MA51MJ5M03。法定代表人：刘志峰。第三人：中国农业银行股份有限公司中山石岐支行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦首层之1，统一社会信用代码91442000725993169L。负责人：梁杰燊，行长。委托诉讼代理人：何炳根，公司员工。委托诉讼代理人：杨洁雅，公司员工。原告林丽萍、萧浩华与被告胡松娥以及第三人中山市雅正房地产中介有限公司（以下简称雅正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，根据原告林丽萍、萧浩华申请，依法追加中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（以下简称农行石岐支行）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林丽萍、萧浩华共同委托诉讼代理人黄炳星，被告胡松娥，第三人雅正公司法定代表人刘志峰，第三人农行石歧支行委托诉讼代理人何炳根、杨洁雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林丽萍、萧浩华向本院提出诉讼请求：被告胡松娥继续履行房地产买卖合同，协助将中山市南区××花园××房[不动产证书号：粤（2017）0015234]的所有权转移登记到原告名下。事实与理由：原、被告通过第三人雅正公司居间介绍，于2018年5月30日签订房地产买卖合同，由原告以4550000元购买被告位于中山市南区××花园××房。合同约定：签订合同时原告向被告支付定金200000元、2018年6月10日前再向被告支付首期房价款1300000元，原、被告在中山市国土资源局签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）当日支付3050000元；被告收到原告的定金及首期房价款1500000元后七日内，到银行办理注销抵押登记，并在2018年7月25日前与原告办理房地产过户手续。但该格式合同约定被告违约时，原告“不可要求进一步赔偿或逼使”被告履行合同既显失公平，也违反了合同法第107条的规定。合同签订后当天，原告依约向被告支付了定金200000元，又于2018年6月7日向被告支付了房价款1300000元，合计1500000元。但被告违约，故意拖延时间不协助原告办理房地产的更名过户手续。原告为此曾于2018年7月21日通过快递催告被告定出时间到国土房管部门签署广东省房地产买卖合同及办理过户手续，并撤销合同“唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的格式条款。同时原告通过快递请求第三人雅正公司与被告联系，商定签合同时间及撤销上述不公平条款。第三人雅正公司虽反复与被告联系要求其履行合同办理过户手续，但被告仍不与原告联系，更不协助原告办理过户手续。近日第三人雅正公司告知原告，被告要求将房价款增加至5100000元，才同意为原告办理产权转移登记过户手续。被告的行为严重违反诚实信用原则和合同法的规定，损害了原告的合法权益，故原告特提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告变更诉求为：1.解除原、被告于2018年5月30日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；2.被告向原告双倍返还定金400000元；3.被告返还购房款1300000元，并从2018年6月7日起至实际返还该款止按银行同期同类贷款利率支付利息；4.被告向原告返还中介费15000元。原告林丽萍、萧浩华对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.胡松娥身份证复印件；2.房地产买卖合同；3.不动产权证书复印件；4.收款收据及转账凭证；5.转账凭证；6.中山市不动产登记资料证明表；7.两份EMS快递单、催告函；8.录音资料以及光盘。被告胡松娥辩称，被告与原告于2018年5月30日签订合同后，就按照约定到第三人农行石岐支行办理提前还款注销抵押手续，但在2018年6月18日被告父亲腿关节坏死及心脏病需要做手术，被告回河南照料，期间被告同第三人雅正公司的法定代表人刘志峰说明了情况。2018年8月，被告回到中山，就给原告打电话说明情况，商议房产过户事宜。但原告让第三人雅正公司和被告联系，通知其已提起诉讼，并让被告继续履行合同，被告也同意了，但于2018年10月原告又要求赔钱，不要房子。被告不是根本性违约，因为父亲生病才耽误了时间，被告没有将房价增加至5100000元，被告请求继续履行合同，原告按合同支付剩余尾款，双方即时到有关部门办理涉案房产的过户手续，被告不同意承担中介费用。被告胡松娥对其辩解意见在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.医院证明；3.通话记录。第三人雅正公司述称:1.原、被告在第三人雅正公司促成下于2018年5月30日签订房地产买卖合同，购买位于中山市南区××花园××号的房地产，购房总价为4550000元，合同约定定金200000元于签约当天支付，第二笔购房款1300000元于2018年6月10日前付清，第三笔购房款3050000元由被告先注销贷款抵押后在过户时原告一次性支付。签订合同时涉案房屋的产权状态是抵押给了第三人农行石岐支行，要完成过户必须结清贷款。合同约定被告于2018年7月20日前办理赎楼手续以及注销抵押手续，并将房屋过户至原告。2.合同签订后，原告在2018年5月30日支付定金给被告，在2018年6月7日向被告支付了1300000元，合同约定由原告支付中介费，原告在签订合同当天支付了15000元。3.合同签订后关于被告办理注销手续的经过：在2018年7月25日前约定办理注销抵押并过户,第三人雅正公司一直致电要求被告按时到第三人农行石岐支行办理申请注销手续，被告刚开始告知有申请提前还款，但被告并没有还款。被告大概在2018年7月初告知第三人雅正公司其去外省了，没有在中山，很多事情需要咨询其老公，要等被告老公回中山再商量注销的事宜。被告出差这期间第三人雅正公司一直电话联系被告。2018年7月31日第三人雅正公司致电被告时，被告告知不想再履行合同，想加价到5300000元再出售，若原告能给5100000元，被告也愿意。当天第三人雅正公司也有当面找过被告，被告表示同意支付违约金，解除合同。之后第三人雅正公司马上告知原告该情况，原告不同意。整个交易过程中，原告很有诚意想购买涉案房屋，每个星期都有电话咨询第三人雅正公司。4.第三人雅正公司知道原告向被告发出催告函，但不知道被告是否已收到。第三人雅正公司对其陈述意见在举证期限内以中山市不动产登记资料证明表复印件为证。第三人农业银行述称:1.其不知悉原、被告双方的房产买卖情况，被告作为借款人向其申请贷款，涉案房屋已办妥抵押登记手续，其作为抵押权人无论原、被告之间如何履行买卖合同，只有在贷款及相关费用完全结清情况下，其方可协助办理注销抵押登记手续；2.截止2018年10月31日，被告尚欠其本金1392229.46元，目前是正常还贷，被告大概在2018年6月11日向其申请提前还贷，其也有告知被告要还款多少，但被告在指定的期限内没有还清，故涉案房屋仍未注销抵押登记。第三人农业银行对其陈述意见在举证期限内提交以下证据：1.个人购房担保贷款借款合同；2.放款凭证；3.他项权证；4.系统截屏。本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，林丽萍、萧浩华（买方）与胡松娥（卖方）、雅正公司（居间方）签订房地产买卖合同，约定：双方通过居间方提供服务出售及购入位于广东省××南区××花园××房，转让成交价为4550000元；定金200000元，买方同意在签署合同时向卖方支付，卖方需将该物业的产权证或相关正式法律文书原件放于经纪方处以备过户之用；首期楼款1300000元于2018年6月10日前付清；尾款3050000元，买方须在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）当日支付；合同签订时物业现状为无查封有抵押；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应向居间方支付30000元作为居间服务费；如买方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该物业转让于任何人，但卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，买方有权要求卖方返还双倍定金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；卖方或买方任何一方未能依合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付给经纪方违约金30000元，买方须付给经纪方违约金30000元；备注（如备注与合同前述条款有冲突的，以备注条款为准）卖方自行赎楼，自卖方收到买方付首期合计1500000元七日内买方须办理银行注销手续，卖方于2018年7月25日前办理完成注销手续并房产过户。合同还约定了其他内容。合同签订当天，林丽萍向胡松娥支付了定金200000元，向雅正公司支付了中介费15000元。同年6月7日，林丽萍向胡松娥支付购房款1300000元。同年6月11日，胡松娥向农行石岐支行申请提前还贷，但未在指定的期限内偿还银行贷款。同年7月21日，林丽萍向胡松娥发出催告函，告知：胡松娥与雅正公司在2018年7月25日前定出到国土房管部门办理签署广东省房地产买卖合同及办理过户手续的时间并告知林丽萍，以便三方共同到国土管理部门办理手续。同日，林丽萍向雅正公司发出函件，告知：现已2018年7月21日，胡松娥至今未通知去办理过户手续，其已向胡松娥发出催告函要求在2018年7月25日前到中山市国土资源局××广东省房地产买卖合同，请雅正公司与胡松娥商定具体时间，并书面通知其及雅正公司共同到国土房管部门办理过户手续。后因胡松娥未在合同约定的期限内协助林丽萍、萧浩华办理涉案房屋的过户手续，林丽萍、萧浩华遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，林丽萍、萧浩华提交的雅正公司法定代表人刘志峰与胡松娥的电话录音显示：2018年8月11日，胡松娥于通话中称“……你也知道我回老家，也是刚来这里……我们再协商一下，在家不停地打电话给我……我都说了你不要打”刘志峰回复“……如果按照正常的想把交易继续下去，萧太（林丽萍）那边必须要加钱对吧，整个房价里面要加钱，要加到什么价格？”胡松娥回答“对……他这边出到5300000元，萧太这边，这边的话，我5100000元给她，考虑一下，如果不行的话，我只能不履行合同。这边你叫萧太考虑一下吧，好吧，我这边也是让到这个地步的话，还是考虑这边”，刘志峰回答“那好，我先跟她说一下，你的意思是让她出5100000元，然后把交易继续下去，对吧？”胡松娥回复：“对。”又查，截止2018年5月30日的中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市南区××花园××房[不动产证书号：粤（2017）0015234]的房地产即涉案房屋，权利人为胡松娥；于2017年1月23日抵押给农行石岐支行，被担保主债权数额为1736000元。庭审中，胡松娥辩称其因回去河南省照顾生病的父亲，故未在房地产买卖合同约定的2018年7月25日前向农行石岐支行办理提前还款手续以及协助林丽萍、萧浩华办理涉案房屋的过户手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。林丽萍、萧浩华与胡松娥、雅正公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，林丽萍、萧浩华作为买方已依约履行支付定金及购房款的合同义务，但胡松娥作为卖方经林丽萍、萧浩华及雅正公司多次催告后未在合同约定的履行期限内办理注销抵押手续以及协助林丽萍、萧浩华办理过户手续，并在诉讼中要求雅正公司向林丽萍、萧浩华转达加价才同意继续履行合同的意愿，胡松娥前述行为已构成根本违约，现林丽萍、萧浩华提出解除双方于房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系的诉求，事实清楚，理据充分，本院予以支持。本案因胡松娥违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定以及房屋买卖合同关于“如卖方（即胡松娥）未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，买方（即林丽萍、萧浩华）有权要求卖方返还双倍定金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定，林丽萍、萧浩华要求返还购房款1300000元以及双倍返还定金400000元（200000元×20%），符合前述法律规定及双方约定，本院均予以支持。对于林丽萍、萧浩华主张的1300000元购房款的利息诉求，因林丽萍、萧浩华未能提供证据证明前述双倍返还定金不足以弥补其利息损失，存在重复计算之嫌，故本院对该诉求不予支持。对于林丽萍、萧浩华主张的中介费损失15000元，房地产买卖合同明确约定了中介费由买方即林丽萍、萧浩华承担，并未约定林丽萍、萧浩华作为守约方可向违约方即胡松娥追偿，故本院对其该诉求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告林丽萍、萧浩华与被告胡松娥于2018年5月30日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告胡松娥于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林丽萍、萧浩华双倍返还购房定金400000元；三、被告胡松娥于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林丽萍、萧浩华返还购房款1300000元；四、驳回原告林丽萍、萧浩华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20235元,诉讼保全费5000元,合共25235元（原告林丽萍已预交26600元），由原告林丽萍、萧浩华负担221元，被告胡松娥负担25014元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年十二月二十日书 记 员  姚 班黄怡凤