广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3091号上诉人（原审原告）：连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司。法定代表人：黄伟祥，经理。委托诉讼代理人：朱国勇，广东威林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司。法定代表人：薄富明。委托诉讼代理人：吴剑辉，广东法行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司。法定代表人：杨国辉。上诉人连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司、连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司因与被上诉人连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷一案，不服连山壮族瑶族自治县人民法院（2018）粤1825民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司的全部诉讼请求；三、诉讼费由连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司、连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，案涉转让土地合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司违法转让划拨土地和厂房给连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司的行为无效；一审法院认定事实错误，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司并未放弃涉案厂房及土地的优先购买权，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司在收到连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司可以于5月18日付款的条件后，并未第一时间通知连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司，显然具有主观故意；一审法院适用法律不当，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司应向连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司支付两倍按金4万元的违约金；连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司请求连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司停止侵权行为于法有据，应予以支持。上诉人连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司没有给连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司行使优先受让权的时间构成违约属于认定事实不清。合同约定除连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司有优先购买权的同时，要求受让条件必须尽快付款，事实上连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司在5月9日前已电话告知连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司，在同等条件下，已有其他公司同意在5月18日前付清所有费用，即在付款时间上，连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司优于连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司。因此连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司无需退回20000元给连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司。连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司向一审法院起诉请求：一、依法确认连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司转让厂房和土地的所有权及使用权的行为无效；二、依法确认连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司对涉案的厂房和土地享有优先受让权；三、判令连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司支付两倍按金40000元给连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司；四、责令连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司停止对连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司的侵权行为；五、诉讼费用由连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司、连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司负担。一审法院认定事实：2013年5月29日,连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司与连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司签订了《租用合同书》。合同约定连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司租用连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司位于连山××自治县××镇明珠路××土地及厂房，租期为五年，即自2013年6月1日至2018年5月31日。租金为每年人民币65000元，一次性在每年的5月31日前预付。合同还明确约定，对连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司现有的固定设施及建筑结构，如房屋、水电、门窗、围墙等，在租用期间不得自行拆除，改建，除非得到连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司的书面同意。租期之内如果连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司决定将上述厂房及土地出售或转让或以股权出让，转名等方式处理，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司将有以同等条件及价格承接的第一优先权。连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司在租约签订时付出按金20000元等条款。合同签订后，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司依约支付了20000元按金给连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司。在合同履行期间，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司与连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司就东大转让事宜进行协商，但双方一直没有达成协议。2018年5月17日，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司与连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司签订《公司股权转让协议书》，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司将该公司的所有股东拥有的100%股权以人民币300万元转让给连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司，并收到连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司支付的300万元。连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司得知后，认为连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司侵犯了其优先购买权，遂向一审法院提起诉讼。另查明，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司在租用连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司厂房及土地期间，拆除了一间连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司建造的厂房。一审法院认为，该案为租赁合同纠纷。连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司与连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司签订的《租用合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应依法履行自己的义务。一、关于连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司请求确认连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司转让厂房和土地的所有权的行为无效的问题。《最高人民法院》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司请求确认连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司转让厂房和土地的所有权给连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司的行为无效，一审法院不予支持。二、关于连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司请求确认其对涉案的厂房和土地享有优先受让权的问题。现因连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司已经将涉案厂房及土地以转让股权的形式转让给连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司请求确认其对涉案的厂房和土地享有优先受让权已无法实现。如连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司认为连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司存在损害其优先受让权的，可依据上述规定，行使损害赔偿请求权。因连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司不同意变更诉讼请求，一审法院依法驳回连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司请求确认其对涉案的厂房和土地享有优先受让权的诉讼请求。三、关于连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司请求连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司支付两倍按金40000元的问题。合同约定，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司在租期之内如果连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司决定将涉案厂房及土地出售或转让或以股权出让，转名等方式处理，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司将有以同等条件及价格承接的第一优先权。连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司在接到连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司的购买请求后，没有给予连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司合理行使优先受让权的时间，构成违约。连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司在拆除连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司厂房时，没有取得连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司的书面同意，事后也没有得到连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司的追认，同样存在违约行为。至于连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司认为连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司逾期支持租金，存在违约行为，从连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司提供的信息截图来看，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司逾期交付租金，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司并没有追究连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司逾期交租的意思，也不存在经连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司催交而拒不交租金的情形，不视为连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司违约。综上，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司与连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司均存在违约行为，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司提出要求连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司双倍支付按金40000元的请求，一审法院不予支持。连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司主张没收连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司按金的意见，一审法院不予采纳。鉴于合同期限已满，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司应退还20000元按金给连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司。四、关于连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司请求连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司停止对连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司的侵权行为,因与该案不是同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及上述法律之规定，一审判决如下：一、限连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司在该判决生效之日起十天内退还20000元按金给连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司；二、驳回连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。案件受理费800元，由连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司负担400元，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司负担400元。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司转让行为是否侵害连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司的优先购买权；二、20000元按金应如何处理；三、连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司要求判令停止侵权的依据是否充分。关于连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司转让行为是否侵害连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司的优先购买权的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所谓优先购买权，是指在租赁合同的有效期内，出租人出卖租赁房屋的，在购买价格、购买时间、支付期限、支付方式等相同的条件下，承租人享有优于其他人购买该房屋的权利。经审查，本案中，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司在转让前，已通知过连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司。且连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司与连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司虽在购买价格上相同，但在支付期限及支付方式上明显后者优于前者。因此，连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司并不符合法律上规定的同等条件，故连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司主张其优先购买权受到侵害，缺乏事实依据。关于20000元按金应如何处理的问题。如前所述，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司并未侵害连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司同等条件下享有优先购买权。因此，连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司不构成违约。对于连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司上诉主张连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司双倍支付按金40000元的请求，一审判决未予支持，本院依法予以维持。对于连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司主张没收连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司按金的主张，因缺乏相关事实和法律依据，一审判决未予采纳，处理正确。关于连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司要求停止侵权的依据是否充分的问题。本案系租赁合同纠纷,合同相对方为连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司与连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司。连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司要求判令连山壮族瑶族自治县鹰扬机动车驾驶员培训有限公司停止侵权的主张显然与本案不属同一法律关系。一审法院不予处理并无不当，本院亦不作审查。当事人有争议，可另循法律途径解决。综上所述，上诉人连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。上诉人连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司的上诉主张部分理据充分，本院对其理据充分部分予以采纳，对理据不足部分予以驳回。一审法院认定事实虽有瑕疵，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人连山壮族瑶族自治县祥顺机动车驾驶员培训有限公司负担800元，由上诉人连山壮族瑶族自治县东大电子材料有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  成振平审判员  钟莹莹二〇一八年十二月七日书记员  潘丽泳