浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终2712号上诉人（原审原告）：杜群娟，女，1974年3月29日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：汪正一、汪佳欢，浙江紫薇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周孟孟，男，1995年2月23日出生，汉族，住安徽省颍上县。上诉人杜群娟与被上诉人周孟孟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初5850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜群娟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由周孟孟负担。事实和理由：一审混淆了预期违约合同解除权和根本违约合同解除权的概念。根据我国法律规定，解约催告只发生在因迟延履行引起的合同解除之中，而不适用于预期违约解除合同。根据合同法第九十四条第二款规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。正是在合同履行过程中周孟孟在电话中明确告知房屋中介涉案房屋已经卖给他人，且已经收受他人定金，预期违约，才导致杜群娟作出解除合同的意思表示。杜群娟行使法定解除权，起诉状副本到达周孟孟之日即发生合同解除的效果，并非一定要构成根本违约才可解除。周孟孟在收到起诉状副本即解除通知后到7月底才出面要求继续履行合同，显然已无继续履行的可能。既然由于周孟孟预期违约使杜群娟解除合同，违背诚实信用原则，理应承担相应的违约责任，适用定金罚则。周孟孟未进行答辩。杜群娟向一审法院起诉请求：1、请求解除《房屋买卖居间合同》，判令周孟孟赔偿定金200000元，并支付自起诉之日起至实际给付之日止，以200000元为基数，按银行同期贷款基准利率计算的利息损失；2、判令本案诉讼费用及保函费用由周孟孟承担。庭审过程中，杜群娟放弃利息损失的诉请，并明确了保函费用为500元。一审法院认定事实：2018年6月18日，杜群娟与周孟孟及海宁市诚启房产经纪有限公司（以下简称诚启公司）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：卖方周孟孟将坐落于海宁市桂花城23幢1单元201室房屋出售给买方杜群娟，房屋成交价为1740000元，首付款900000元于过户当天支付给卖方，尾款840000元于不动产权证办理完毕银行贷款审批通过后由银行直接打入卖方银行卡。另约定：“甲方（买方）为表示对丙方（诚启公司）提供的房地产购买诚意，同意向丙方支付意向金200000元整（本意向金在乙方签署本协议前，仅系丙方受甲方委托向乙方确认成交价的依据）。”“乙方在签订本协议后，则视为乙方同意甲方的购买条件，丙方所收甲方的意向金转为购房定金，…若甲方未能依照本合同约定签订《海宁市房屋买卖契约》违约不买，则已支付的定金不予返还（含由丙方代为保管的定金），若乙方未能按照本合同约定签订《海宁市房屋买卖契约》违约不卖或相关权利人提出异议，则应向甲方双倍返还定金。…”同日，杜群娟向诚启公司支付200000元，诚启公司向杜群娟出具代收购房定金收据一份。2018年7月3日，就涉案房屋买卖合同履行情况，诚启公司工作人员通过电话通知周孟孟继续履行合同，周孟孟回复“我现在房子我叔已经给我卖掉了呀”“钱我已经都收了，房子就等到期过户给别人了…”。另查明，涉案房屋契证填发时间为2016年7月25日，办理不定产权登记时间为2016年7月28日。杜群娟向一审法院申请财产保全支付了诉讼财产保全保险保费500元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、周孟孟的行为是否构成根本违约进而导致杜群娟可以行使合同解除权；二、杜群娟要求周孟孟适用定金罚则赔偿一倍定金的诉请是否合法有据。关于焦点一，杜群娟认为，周孟孟在7月3日的通话中已明确表示其已将涉案房屋另卖他人并已收取了定金，周孟孟系以自己的言行表达了不履行主要债务的故意，已构成根本违约。周孟孟认为，即使该通话被认定为系拒绝履行合同的意思表示，也是履行期限届满之前的预期违约行为，其已于7月底通知了杜群娟继续履行合同，且至今仍愿意继续履行合同。一审认为，双方之间签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思的表示，依法成立，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定的内容诚信履行自己的义务。关于周孟孟在履行期限届满之前告知中介其已将涉案房屋另售的行为，是否构成根本违约，应先明确该行为是否已致使合同目的无法实现。根据庭审查明情况，涉案房屋当前仍登记在周孟孟名下且无其他不良权利负担（按揭贷款除外），周孟孟亦愿意继续履行合同，故杜群娟通过签订购房合同取得房屋所有权的合同目的仍具有法律上和事实上的履行可能。虽然周孟孟在合同履行过程中曾有过拒绝履行合同的意思表示，但该行为宜认定为履行瑕疵，不构成根本违约。因此从维护交易稳定性和鼓励交易方面考虑，杜群娟在不具备合同法定解除的条件下，请求解除买卖合同于法无据，不予支持。关于焦点二，杜群娟认为定金条款已生效，在周孟孟违约的情况下，杜群娟有权根据定金罚则要求周孟孟赔偿一倍定金。周孟孟认为，本案中杜群娟未向周孟孟交付定金，周孟孟也没有授权诚启公司代收定金，故定金条款不生效；且合同中的定金条款是格式条款，限制了周孟孟收取定金的权利，亦是无效条款；故杜群娟无权要求双倍返还定金。一审认为，定金合同是一种负有先行给付义务的实践合同，从实际交付定金之日起生效。交付定金的目的是为了发挥定金的担保功能。本案中杜群娟已于房屋买卖居间合同签订当天向诚启公司交付200000元意向金，并根据合同约定，周孟孟签订协议后，该意向金即转为购房定金，故杜群娟虽未直接向周孟孟交付该定金，但该定金自交付至诚启公司处已具有担保的功能，应予以认定。同时，合同中关于定金条款的规定，虽系格式条款，但并不存在提供格式条款一方排除对方主要权利的约定，合同签订后，周孟孟仍有权要求诚启公司交付杜群娟已支付的购房定金，本案中周孟孟未从诚启公司处收取购房定金，系其对自身权利的处分。综上，一审确认涉案合同的定金条款生效。关于杜群娟主张周孟孟赔偿一倍定金的诉请，因适用定金罚则是对不履行合同的当事人一方的制裁，是以过错为原则，本案中周孟孟行为尚未构成根本违约，故杜群娟主张于法无据，不予支持。杜群娟以诉讼方式通知周孟孟解除房屋买卖合同，案件审理过程中，周孟孟也书面同意于收到起诉状副本之日（2018年7月24日）起解除与杜群娟签订的房屋买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，应当认定双方之间就房屋买卖合同关系已达成了解除的一致意思表示。对于双方当事人协商一致解除协议的效力，依法应当确认。对于双方与诚启公司签订的居间合同，不属于本案讼争范围，暂不作处理。另，由于本案中周孟孟未构成违约，杜群娟要求其承担诉讼财产保全保险保费缺乏事实和法律依据。不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杜群娟与周孟孟就海宁市长安镇桂花城23幢1单元201室房屋成立的买卖合同关系于2018年7月24日解除；二、驳回杜群娟的其余诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，财产保全申请费1520元，合计3670元，由杜群娟负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，双方及亲属曾于2018年6月24日在诚启公司处就合同履行事宜进行了协商，但双方对具体过户时间没有达成一致，协商过程中双方均有解除合同的意思表示。本院认为，2018年6月18日杜群娟与周孟孟及诚启公司签订的《房屋买卖居间合同》，关于具体过户时间没有约定，三方虽曾于2018年6月24日进行了协商，但从双方认可的录音记录来看，双方对具体的过户时间最终并没有达成一致，且双方协商过程中均有过解除合同的意思表示。之后，双方虽均前往中介公司表示要求继续履行合同，但上述意思均系单方意思表示，无法证明上述意思表示已经到达对方且已经达成合意。由于双方对合同关键条款无法协商一致，导致合同无法履行，现双方均愿意解除合同，不能归责于其中一方。杜群娟上诉认为周孟孟的行为已经构成预期违约，符合《合同法》第九十四条第二项之情形，其享有法定解除权。但根据现有证据无法确定双方已就合同履行期限达成一致，该条款的适用前提并不具备。何况，杜群娟也没有确切证据证明涉案房屋已经另行出卖，该房屋仍登记在周孟孟名下，周孟孟在一审时也愿意继续履行合同，故只要双方能通过磋商达成一致意见，杜群娟取得房屋所有权的合同目的仍能实现。再则，根据《房屋买卖居间合同》的约定，定金双倍返还的前提是周孟孟“未能按照本合同约定签订《海宁市房屋买卖契约》违约不卖或相关权利人提出异议”，则当前双方并未签订过《海宁市房屋买卖契约》，也没有相关权利人提出过异议，杜群娟要求适用定金罚则的条件也不具备。综上，杜群娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人杜群娟负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年十二月二十四日书记员  赵婉沁