江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终8444号 上诉人（原审原告）：邱丽伟，男，1979年11月21日出生，汉族，住上海市普陀区。 上诉人（原审原告）：陆喜春，男，1978年12月26日出生，汉族，住上海市普陀区。 上诉人（原审原告）：潘爱玉，男，1974年3月29日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 上诉人（原审原告）：昆山竹昊机电有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金竹路18号5号房。 法定代表人：陆喜春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王飞，江苏四善律师事务所律师，代理上述四上诉人。 委托诉讼代理人：钟慧成，江苏四善律师事务所律师，代理上述四上诉人。 被上诉人（原审被告）：昆山亚欣金属制品有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇合丰开发区金竹路。 法定代表人：沙玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈焕青，江苏传承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王依，江苏传承律师事务所律师。 上诉人邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、昆山竹昊机电有限公司（以下简称竹昊公司）因与被上诉人昆山亚欣金属制品有限公司（以下简称亚欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初18555民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由亚欣公司承担。事实与理由：一、一审法院仅以昆山市陆家镇人民政府（以下简称陆家镇政府）出具的回函认定《资产转让协议》事实上无法履行，无法办理变更登记，事实认定错误，适用法律错误。1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定，本案土地使用权及地上建筑物所有权的转让应由昆山市国土资源局（以下简称昆山国土局）审批，而不是由陆家镇政府来认定。昆山国土局的回函并没有认定涉案土地不可分割转让，各方应当根据回函要求积极办理相关审批手续。陆家镇政府超越职权作出的回函不具有法律效力。2、双方《资产转让协议》签署于2017年4月1日，而陆家镇政府的回函出具于2018年6月，引用的是昆山市人民政府2018年2月下发的规定。3、我方一审中只是要求亚欣公司配合办理变更登记以及交付房屋，并不是要求政府部门颁发新不动产权证，法院判决亚欣公司配合办理后，双方还会走政府审批程序，此时可由政府进行详细审批。一审法院不应当超越法院职权干涉民事主体的民事行为。4、江苏省高级人民法院于2014年3月31日作出的（2013）苏商终字第0257号民事判决与本案情况相似，江苏省高级人民法院在案涉土地仍未满足分割转让条件的情形下，判决继续履行合同，并办理完成土地使用权过户的相关手续。二、本次转让因亚欣公司拒绝履行配合义务，导致转让拖延至2018年尚未完成，亚欣公司构成根本违约，不应由我方承担不利后果。一审法院已经查明我方根据双方的《资产转让协议》履行转让款的支付义务，而亚欣公司一直拒绝按约履行涉案不动产转让的审批义务、报税义务及交付义务，才导致本案诉讼的发生。厂房土地转让，一般从开始办理到取得新不动产证的办理周期在三个月以内，如果亚欣公司积极配合，转让在2017年年中就应办理完毕。协议中对于过户办理时间也有明确约定，为合同签订后6个月内。《昆山市工业用地再开发及交易管理办法（试行）》由昆山市人民政府2018年2月3日正式发布，陆家镇政府依据该规定出具回函认为案涉地块不具备分割转让条件，建议不予分割转让。可见案涉地块的土地使用权分割转让在2017年并不具备履行障碍，而是亚欣公司不积极及时履行变更转让义务所致。三、即便涉案土地最终不可分割转让，《资产转让协议》也可以继续履行。在存在替代交易方式的情况下，从鼓励交易的原则看，不应当草率认定合同无法履行。我方及关联案件中购买其余部分厂房的李克俭、端木薇薇均同意并已经开始共同设立有限责任公司来接收目标资产，也可以采用增资方式或者公司吸收合并的方式，以五方成立的公司接收目标资产。这类操作方式并不涉及土地分割转让，没有不能履行的障碍。该交易方式也能达到资产转让协议双方的转让目的，合法可行。四、合同中关于交付义务的约定是独立于办理变更登记约定的，没有约定任何前置条件。不论何时可以办理变更登记，在合同有效的情况下，亚欣公司理应配合办理交付，法院应当判决亚欣公司履行房屋交付义务。五、亚欣公司拒不履行房屋交付义务，构成严重违约，应当承担逾期交房违约金，并承担我方的律师费损失。我方已经按约履行付款义务，亚欣公司未积极履行房屋交付义务。即便法院认为无法变更土地使用权及产权登记导致无法交付房屋，陆家镇政府回函出具于2018年6月，至少在此之前，亚欣公司不应拒绝交付房屋。六、亚欣公司恶意违约深层原因是昆山厂房土地价格自2017年5月以来翻倍式增长，亚欣公司违反诚实信用原则，恶意加价，拒绝履约，违约故意明显。 亚欣公司辩称，一审法院驳回邱丽伟等人诉讼请求的事实清楚，证据充分，请求驳回上诉。 邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司向一审法院起诉请求：一、亚欣公司继续履行双方签订的资产转让协议；二、亚欣公司立即交付昆山市18号5号及相关的协议中约定的无证建筑；三、亚欣公司协助竹昊公司办理位于昆山市相应的土地使用权不动产权转移登记手续；四、亚欣公司支付竹昊公司逾期交房违约金120000元；五、本案的诉讼费、保全费由亚欣公司承担；后将第四项诉讼请求变更为：亚欣公司支付竹昊公司逾期交房违约金120000元（暂计算至2017年12月31日，按照1000元/天计算至实际交付之日）。 一审法院认定事实：亚欣公司取得昆集用（2005）字第22005110014号集体土地使用权，坐落于昆山市西侧，地号1100101258，使用权面积为16379.9平方米，在上述土地上分别有昆山市18号9号房（昆房权证陆家字第××号，建筑面积3160.71平方米，以下简称9号房）、10号房（昆房权证陆家字第××号，建筑面积3160.71平方米，以下简称10号房），5号房（昆房权证陆家字第××号，建筑面积1736.22平方米，以下简称5号房）、6号房（昆房权证陆家字第××号，建筑面积1736.22平方米，以下简称6号房）。 2017年4月1日，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉（甲方、受让方）与亚欣公司（乙方，转让方）签订《资产转让协议》，约定，“一、转让资产明细，1.房屋为5号房、6号房、7号（1736平方米没有房产证），2.土地为昆山市西侧16379.9平方米的集体土地使用权，其中东面的5号房和6号房厂房下的约14亩土地使用权（具体面积从9号房、10号房厂房花墙向西6米处进行测绘，若实测后面积多于或少于14亩，以实测面积为准，北面围栏精华铝业，南面及西面属于亚欣公司所有），3.配套设施包括但不限于：室外道路、门卫、路灯、配电房、电力设施、消防、给排水及装修等地上建筑物及附属设施（具体以实际交付交接为准），5号房、6号房厂房和9号房、10号房厂房间的围墙费用由甲方和乙方各承担一半，单独变压器、配电250KVA及变电费用由乙方负责，6号房厂房吊车两台，10T和5T各一台，7号厂房5T一台，5号房厂房吊车两台，10T和5T各一台；二、转让模式及目的资产交付时间，1.乙方及股东均表示同意乙方将其名下的目标资产转让给甲方（甲方成立的有限责任公司），乙方同意配合转让过户登记，……9.7号厂房于2017年6月30日交房，6号房厂房于2017年12月31日交房，5号房厂房于2017年6月30日交房，办公室1大厅西面的办公室于2017年4月30日交房，东面办公区于2017年12月31日前交付甲方，备注：6号房或5号房中任何一幢于2017年6月30日前交房；三、转让对价及支付，转让款1680万元分三笔支付，在本协议书签订之日当天，甲方向乙方支付定金300万，2017年4月25日，甲方向乙方支付700万，办理厂房过户，双方到不动产交易中心盖章、签字当日，甲方向乙方支付630万，此两项同时进行，乙方将所有房产及与本房产相关的所有证件交接给甲方后当天乙方支付50万”。协议还对其他事项进行了约定。 协议签订后，2017年4月至5月期间，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉陆续支付亚欣公司转让款1130万元。2017年10月27日起，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司占有6号房，《资产转让协议》所涉其余房屋，亚欣公司未交付邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司，同时，《资产转让协议》中所涉的房屋及土地未办理过户手续，遂引起纠纷。 一审另查明，亚欣公司签订资产转让协议将9号房、10号房以及9号房和10号房厂房下的宗地上的无产证的建筑物转让给案外人李克俭、端木薇薇、苏州方昶精密机电有限公司，上述房屋及土地也未办理过户手续，李克俭、端木薇薇、苏州方昶精密机电有限公司亦提起诉讼。 一审又查明，亚欣公司主张坐落于昆山市西侧昆集用（2005）字第22005110014号土地不可以分割转让，因此，一审法院于2018年4月24日向昆山国土局发函征询“9号房、10号房和5号房、6号房及土地能否分别过户至两案原告名下（土地采用共用宗转让方式）？如能办理，请告知具体办理需要的手续”，昆山国土局于2018年5月8日回函“鉴于土地使用权出让合同中未明确共有方式分割转让事宜，在盘活存量建设用地过程中，在依法依规的前提下，如涉及企业提出共用方式分割转让土地的，建议由属地政府召集规划、国土、住建、环保、消防等部门会商，综合考虑符合安全、环保、消防等因素，经会商认定是否予以分割转让”。一审法院于2018年5月31日要求陆家镇政府召集规划、国土、住建、环保、消防等部门会商进行认定是否予以分割转让，陆家镇政府于2018年6月14日回函“6月12日，我镇就该问题召开专题协调会，经过认真分析研判，会议明确昆山亚欣金属制品有限公司部分地块在高铁100米控制线范围内，且总规上该地块的用地性质为公园绿地；昆山竹昊机电有限公司及苏州方昶精密机电有限公司不属于转型升级盘活存量项目。根据《昆山市工业用地再开发及交易管理办法（试行）》[昆政发（2018）7号]第四章第十四条（二）‘在符合当前城市规划及项目准入要求的前提下，经相关程序批准，工用地可以办理共用宗土地转让手续’，故该地块不具备分割转让条件，建议不予分割转让”。 一审再查明，竹昊公司于2017年5月22日成立，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉系自然人股东。 上述事实由邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司提供的《资产转让协议》、房产证、土地证、企业信用信息、付款凭证、一审法院依职权调取的函件及当事人在庭审中的陈述予以证实。 一审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，亚欣公司分别签订资产转让协议将5号房、6号房、7号（1736平方米没有房产证）转让给邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司，将9号房、10号房以及9号和10号厂房下的宗地上的无产证的建筑物转让给案外人，但是，5号房、6号房、9号房、10号房共用一宗土地，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司提出按照土地共用宗转让方式办理过户手续，根据现有证据，5号房、6号房、9号房、10号房所属的项下地块即昆集用（2005）字第22005110014号土地不具备分割转让条件，昆集用（2005）字第22005110014号土地使用权无法分割登记至邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司及案外人名下，而目前实行房屋、土地的不动产统一登记，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司无法仅就5号房、6号房的房屋所有权的权属进行变更登记，因此，双方签订的《资产转让协议》事实上无法履行，一审法院对于邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司要求亚欣公司继续履行《资产转让协议》、办理不动产权转移登记的诉讼请求不予支持。 关于房屋的交付。亚欣公司向邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司交付房屋的基础系邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司可取得协议所涉的房屋所有权及土地使用权，目前，《资产转让协议》事实上无法履行，上述房屋所有权及土地使用权无法完成权属变更登记，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司无法取得房屋所有权及土地使用权，要求亚欣公司交付房屋的诉讼请求不应得到支持。 关于逾期交房违约金。由于《资产转让协议》事实上不能履行，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司要求亚欣公司交付房屋的诉讼请求不能得到支持，那么，亚欣公司未交付房屋的行为便不能认定为逾期交付。邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司可凭相关证据另行主张合同解除后的损失的赔偿。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，一审法院判决：驳回邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、昆山竹昊机电有限公司的全部诉讼请求。案件受理费122600元，财产保全费5000元，合计127600元，由邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、昆山竹昊机电有限公司负担。 二审经审理查明，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉（甲方）与亚欣公司（乙方）签订的《资产转让协议》的第二条第3项约定“各方约定于本协议签订之日起六个月内将上述资产过户给甲方”。 二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。 二审中，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司提供以下新证据：1、另案中当事人端木薇薇与沙品亚的短信往来文字整理稿一份，证明关联案件中的受让方一直在催促亚欣公司履行结清欠款、交税、配合盖章等合同义务，但亚欣公司拒不履行；2、沙品亚与我方代办证的律师孔令梅之间的录音光盘及相应通话记录整理稿一份，证明亚欣公司不同意继续履行合同，并要求增加交易价格，意图违约；3、《关于请求继续履行合同的情况说明》一份，证明我方及关联案件受让方一致同意如分割转让无法办理，可由亚欣公司将涉案房地产整体转让给两案受让方共同设立的有限责任公司，资产转让协议不构成事实履行不能。 对于上述新证据，亚欣公司质证认为：1、对于现有短信来往内容认可，但是存在删减的事实。从完整内容看，沙品亚的短信回复指出另案买受人没有按约付款的问题，不能达到对方的证明目的；2、对于录音的真实性、合法性、关联性均不认可。孔令梅作为一名职业律师，应当知道录音证据的采集需征得本人同意，所以这份录音并不能排除存在删减情况，即使就录音内容来看，也无法证明我方拒不履行合同义务，从内容上来看，我方配合办理审批相关资料，是对方一直在纠结、追问、增加相关价款事宜，我方并没有增加款项的真实意思表示；3、对于情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方代理律师在协调整个案件的过程中并不知道这份情况说明的存在。其次，该情况说明的说明人中两公司均没有签章，形成时间无法确定。对于该份情况说明，内容的履行方式、过错承担、违约责任承担以及其他支付价款的形式均不予认可，也不同意该份情况说明的相关的交易方式。另外，证据1、2与本案无直接关联。 二审中，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司陈述不清楚是否可以采取原分割转让方式进行转让，所以尚未与另案当事人共同设立公司。 以上事实由邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司提供的短信往来记录文字稿、录音光盘、《关于请求继续履行合同的情况说明》以及当事人陈述予以证实。 本院认为，双方当事人签订的《资产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自合同义务。上述协议签订后，资产受让方邱丽伟、陆喜春、潘爱玉已经支付完毕办理厂房过户前应付的全部转让款，转让方亚欣公司应当履行交付转让资产及配合办理产权过户登记手续的义务。协议中对涉案房屋的交付时间有明确约定，包括2017年4月30日、2017年6月30日及2017年12月31日，过户时间为协议签订后六个月内即2017年10月1日前，但亚欣公司既未交付房屋，亦未配合办理产权过户相应手续，构成违约。亚欣公司认为其未交付房屋及未能办理过户手续是因为政府部门回复涉案土地无法分割转让，故其不构成违约。对此，本院认为，陆家镇政府认为涉案土地不能分割转让的依据是昆山市政府于2018年2月3日发布的《昆山市工业用地再开发及交易管理办法（试行）》文件，亚欣公司并未举证证明2018年2月3日之前涉案土地不能分割转让的证据，而依据转让协议约定，该日期之前亚欣公司即负有交付转让资产及协助办理相应过户登记手续的合同义务，因此亚欣公司未按约履行合同义务仍然构成违约。 邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司的诉讼请求是继续履行协议，故协议是否具有可履行性，属于法院应当依法查明的内容。本案中，根据昆山国土局的回函显示，涉案土地是否可以分割转让的认定，应由陆家镇政府召集规划、国土、住建、环保、消防等部门进行会商并确定，一审法院为此也要求陆家镇政府召集上述部门会商，最终陆家镇政府回函明确目前涉案土地不具备分割转让条件，一审法院据此认定双方当事人签订的《资产转让协议》事实上已无法履行并无不当。邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司主张的江苏省高级人民法院（2013）苏商终字第0257号民事判决涉及的事实情况与本案情况并不相同，江苏省高级人民法院在该案中的处理原则不适用于本案。邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司上诉认为能否分割转让应由昆山国土局是否批准为准，但如前所述，昆山国土局已回函明确由陆家镇政府召集相关部门会商后确定，故该项上诉理由不能成立。关于其与另案受让方商议共同设立公司受让涉案土地的问题，因双方目前并未实际共同设立公司，该公司能否设立及能否受让均具有不确定性，对该项上诉理由本院亦不予采纳。邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司上诉认为亚欣公司应当交付受让资产而未交付，构成违约，应按约支付逾期交房违约金，对此，本院认为，涉案土地无法分割转让、受让资产无法交付已成事实，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司可另案主张因亚欣公司违约导致合同无法履行的违约责任，而其主张的逾期交付违约金系基于资产得以转让为前提，故其该项上诉理由亦不予采纳。 综上所述，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费122600元，由上诉人邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、昆山竹昊机电有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨恩乾 审判员  顾 平 审判员  郭 锐 二〇一八年十二月十二日 书记员  袁丽媛 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。