成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初8314号 原告:成都心怡物业管理有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华府大道一段**附**。 法定代表人:郑桂泉，董事长。 委托诉讼代理人：龚盈盈，女，1984年1月16日出生，汉族，住四川省三台县，系原告员工。 委托诉讼代理人:曹元胤，四川舟楫律师事务所律师。 被告：胡钧，男，1969年5月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：胡亚琴，女，1972年6月14日出生，汉族，住成都市武侯区，系被告的妻子。 原告成都心怡物业管理有限公司（以下简称心怡公司）与被告胡钧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月20日作出（2016）川0116民初3462号民事判决。心怡公司不服，提出上诉。四川省成都市中级人民法院于2018年7月5日作出（2018）川01民终3916号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年7月26日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告心怡公司的委托诉讼代理人龚盈盈、曹元胤，被告胡钧的委托诉讼代理人胡亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告心怡公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的2010年8月1日起至2016年2月29日止的物业服务费12271.05元；2、判令被告向原告支付代垫的水费共计2595.12元；3、判令被告向原告支付代垫的电费共计8564.91元；4、判令被告向原告支付垃圾处置费256.5元；5、判令被告向原告支付欠缴上述物业服务费、水费、电费而产生的违约金（暂计算至2016年2月29日止，共计64419.96元）。事实和理由：被告系成都市左岸花都慷庭-B-402号房屋业主。本项目业主委员会经业主大会授权与原告于2007年8月6日签订了《左岸花都物业管理委托合同》，约定由原告向本项目全体业主提供物业服务。合同签订后，原告按照约定履行了物业服务。但自2010年8月1日起，被告拒不向原告缴纳相关费用。按照物业合同第二十一条的约定，被告欠交自2010年8月1日起至今的物业服务费、自2011年6月1日起至今的垃圾处置费以及由原告为其垫付的水、电费。被告的行为已经构成严重违约,原告有权向其主张欠交的全部费用及违约金，故原告提起诉讼。 被告胡钧辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系，第一届业主委员会在大部分业主不知情的情况下与原告签订的物业合同，属无效合同；原告在物业管理中就基本的保安、安防、保洁、物业养护均未提供有效服务，包括：保洁服务未向被告提供，被告家住在4楼，保洁只清扫到3楼；邻居装修修改下水道，被告积极反映给原告，原告回复不会影响我方，但不久后被告家下水道就堵塞了，后原告通知维修人员来修理，但修理过程中发生爆管，之后经过多次交涉才解决，由于原告监管不力给被告及家人造成极大的伤害；停在小区的车辆多次被划，甚至被砸玻璃被盗，而原告不能提供监控视频，其安保、安防未提供。原告收取物业费的标准与物价部门核定的标准严重不符，且存在利用全体业主共有的小区地面停车位收取停车费的情况。原告主张水电费、垃圾费等均不能出示相关依据。被告没有拖欠原告任何费用，不应承担任何违约责任，不应支付违约金。即便违约金成立，原告主张的每日千分之三的标准明显过高，原告并无损失，应当予以调减。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且超过了诉讼时效，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2007年8月6日，原告与作为双流县华阳镇左岸花都业主大会业主委员会签订《左岸花都物业管理委托合同》，约定原告为左岸花都小区提供物业管理服务。物业管理服务包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、天线、共用照明、消防设施等；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区内道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；共用绿地、花木、建筑小品（包括座椅板凳等）的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序及安全的管理；维护本物业内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与本物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、代收代缴水、电费；3、享受由原告提供有偿服务的费用。委托管理期限为3年，自2007年8月6日13时至2010年8月5日。物业费收费标准：一期D-house由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或者物业使用人收取；三期-house由原告按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或者物业使用人收取，上述费用由业主或者物业使用人在每月15日前自行向乙方缴纳。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日所欠金额的3‰缴纳滞纳金。原告15天内经三次书面催缴未果，原告有权通过法院强制追缴并且采取终止提供服务；业主和物业使用人逾期缴纳原告代收的水电费，从逾期之日起按每日所欠金额的3‰缴纳滞纳金。原告15天内经三次书面催缴未果，原告有权终止水电费供应等保障措施。2017年4月18日，原告与成都天府新区华阳街道左岸花都建筑区划业主大会签订《左岸花都物业服务合同》，约定原告为该小区继续提供物业管理服务。 被告系左岸花都3栋2单元4楼8号房屋的业主，于2004年7月2日办理入住接房手续，房屋建筑面积183.15平方米。后被告缴纳了物业管理费、水电费等费用。因下水管道堵塞等原因，被告未再缴纳从2010年8月起至今的物业管理费，从2011年6月1日起至今的水电费、生活垃圾处置费。原告作为小区物业服务机构代缴了左岸花都小区的水、电费等。 《成都市、各区（市）县城镇生活垃圾处理费收标准》载明双流县城镇居民收费标准为4.5元/户。 上述事实，有当事人身份信息、左岸花都物业管理委托合同、左岸花都物业服务合同、业主入住接房表、同栋102/201/302住户缴费情况、物业水电缴费凭证、胡钧最后一次缴纳物业管理费和水电费、生活垃圾处置费的票据以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，原告与双流县华阳镇左岸花都业主大会业主委员会于2007年8月6日签订《左岸花都物业管理委托合同》后，原告一直为该小区提供物业管理服务，直至2017年4月18日原告与成都天府新区华阳街道左岸花都建筑区划业主大会重新签订《左岸花都物业服务合同》，该两份合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。被告系该小区3栋2单元4楼8号房屋的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述两份物业合同对被告具有约束力。 关于原告主张的物业管理服务费和水电费、生活垃圾处置费是否超过诉讼时效。本院认为，被告欠交自2010年8月1日起至2016年2月29日止的物业服务费自2011年6月1日起至2016年2月29日止的水电费及生活垃圾处置费。庭审中原告提交的《左岸花都缴费通知单》及张贴照片，能够证明原告就上述费用多次在被告房屋处张贴催费函，且被告当庭陈述2014年水管堵塞解决后曾到原告处要求缴纳之后的相关费用，故原告主张的上述物业管理服务费和水电费、生活垃圾处置费并未超过诉讼时效。 关于原告要求被告支付2010年8月1日起至2016年2月29日止的物业管理服务费12271.05元。被告认为，因原告不履行物业管理义务导致被告房屋的下水道堵塞，原告的物业服务存在多种问题，故其有权拒绝缴纳物业管理服务费。本院认为，被告所举的照片等证据不能证明其抗辩主张，且按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告如认为原告的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。故对于原告主张的2010年8月1日起至2016年2月29日止的物业管理服务费12271.05元（183.15平方米×1元/平方米/月×67个月），本院予以支持。 关于原告要求被告支付其代垫的2011年6月1日起至2016年2月29日止的水费2595.12元、电费8564.91元，生活垃圾处置费256.5元。被告辩称，原告并未提交缴纳的依据。本院认为，原告提交了对被告房屋在此期间的水电费抄表记录、同栋102/201/302住户缴费情况以及被告最后一次缴纳水电费的票据，各证据中记载的数据相互吻合，能够证明水电费抄表记录的真实性，且原告已实际代为支付了上述费用，故对于原告的该部分主张，本院予以支持。 关于原告要求被告支付欠缴上述物业服务费、水费、电费而产生的违约金（暂计算至2016年2月29日止，共计64419.96元），被告认为每日3‰的约定过高，请求法院予以调整。本院认为，原告主张的违约金按照每日3‰的标准计算属约定过高，本院酌情调整为以每月当期未缴纳款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率分别从逾期之日起计算至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告胡钧于本判决生效后十日内向原告成都心怡物业管理有限公司支付2010年8月1日起至2016年2月29日止的物业管理服务费12271.05元及违约金（以每月当期未缴纳款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月16日起计算至付清之日止）； 二、被告胡钧于本判决生效后十日内向原告成都心怡物业管理有限公司支付2011年6月1日起至2016年2月29日止的水费2595.12元、电费8564.91元及违约金（以每月当期未缴纳款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月16日起计算至付清之日止）； 三、被告胡钧于本判决生效后十日内向原告成都心怡物业管理有限公司支付生活垃圾处置费256.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2002元，由被告胡钧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  袁冬梅 人民陪审员  沈成燕 二〇一八年十二月二十七日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  张 玲