湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初2641号 原告：张爱民，男，1971年4月14日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：杨益，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉或撤诉等诉讼权利。 被告：袁芳，女，1973年10月13日出生，汉族，住湖南省株洲市。 被告：周声国，男，1969年9月9日出生，汉族，住湖南省株洲市。 被告袁芳、周声国的共同委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起反诉，参与调解，签收法律文书等。 第三人：株洲新环境房地产经纪有限公司，住所地为湖南省株洲市芦淞区沿江中路**大汉希尔顿国际****。 法定代表人：袁李，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭康涛，男，1983年3月9日出生，汉族，系株洲新环境房地产经纪有限公司职员。住湖南省株洲市。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：郭军，男，1984年12月20日出生，汉族，系株洲新环境房地产经纪有限公司职员。住湖南省株洲市。代理权限为一般代理。 原告张爱民与被告袁芳、周声国、第三人株洲新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法由审判员易红适用简易程序独任审判，书记员陶纯担任法庭记录。本案分别于2018年11月5日、2018年12月6日公开开庭进行了审理，被告袁芳、周声国的共同委托诉讼代理人陈卓、第三人新环境公司的委托诉讼代理人郭康涛两次开庭均到庭参加了诉讼，原告的委托诉讼代理人杨益、第三人新环境公司的委托诉讼代理人郭军第一次开庭到庭参加了诉讼，原告张爱民第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张爱民诉称：2018年6月6日，原告张爱民与被告袁芳、周声国（袁芳代签）、第三人新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买两被告坐落于株洲市天元区XXX路XXX号XXXX花园XX栋XXXX房，房屋总价为670,000元，原告于2018年6月6日支付定金20,000元、中介费13,400元，2018年9月10日前，两被告配合原告办理解除抵押、更换登记备案等相关手续，原告支付首付款290,000元。被告袁芳承诺被告周声国已知悉并同意此合同的全部条款，如被告袁芳违反承诺，导致合同被变更、撤销、解除的，被告袁芳需向原告赔偿房屋总价款10%作为违约金，如原、被告任何一方违约超过30日，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿房屋总价10%的违约金，违约方需承担守约方通过诉讼主张权利的律师费用。合同签订后，原告依约支付20,000元定金及13,400元中介服务费，但两被告至今拒绝配合原告办理相关房屋转让手续，已严重违反合同约定，原告已发函催告两被告，但两被告拒绝回应，现该地段房屋每平方米距签合同时已涨价数千元，原告急于在该地段购买房屋，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行房屋转让相关手续；2、两被告返还原告的定金损失20,000元；3、两被告返还原告中介服务费损失13,400元；4、两被告连带赔偿原告的律师费开销20,000元；5、两被告赔偿原告损失，按双方约定的违约金标准计算为67,000元；6、第三人新环境公司返还原告支付的1,000元不动产代办费用；7、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，经本院释明，原告明确将第2项诉讼请求变更为：由第三人新环境公司返还原告的定金损失20,000元；第3项诉讼请求变更为：由第三人新环境公司返还原告中介服务费损失13,400元。 被告袁芳辩称：1、本案应当追加天元区银海艳林房地产中介服务部作为本案的被告；2、原告诉请的定金、中介费被告袁芳没有收取，定金尚在天元区银海艳林房地产中介服务部，中介费非被告袁芳收取；3、原告要求被告赔偿律师费无法律依据，未提交相关证据予以证实；4、原告以及天元区银海艳林房地产中介服务部明知被告袁芳没有代理权限，也未能提交授权委托书、不动产登记证以及买卖合同等相关证据，在签订合同时原告以及管理方均有一定的过错，该合同符合合同失效的条件，至始无效，被告袁芳不应继续履行房屋转让的相关手续及赔偿相应的经济损失。 被告周声国辩称：1、被告周声国不是本案的适格主体；2、该案诉争的房屋系周声国个人财产，其从未授权他人进行房屋买卖交易，同时该案房屋买卖合同签订之时，被告周声国没有在场，也没在合同上签字，非其真实意思表达，故不应当承担任何的赔偿责任。 第三人新环境公司陈述称：周声国与袁芳系夫妻关系，涉案房屋登记在周声国名下，属于夫妻共同财产，但由于周声国在外地无法来办理相关手续；居间方天元区银海艳林房地产中介服务部如实告知了相关情况，原告以及被告袁芳表示同意签订合同并承担相应的风险，后来因周声国不能按时办理相关过户手续，袁芳不能如约履行，新环境公司已向被告袁芳、周声国发出了催告函，履行了居间义务，不存在违约行为。 本院经审理查明：2018年6月6日，原告张爱民（乙方）与被告周声国（甲方）、第三人新环境公司（丁方）、天元区银海艳林房地产中介服务部（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，主要内容为：丙方为丁方的授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方，甲、乙方双方均表示予以认可，四方在平等、自愿协商一致的基础上，订立此合同。第一条房屋概况：甲方自愿将坐落于株洲市天元区XXX路XXX号XXXX花园XX栋XXXX房的房屋出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为：90001XXXXX，建筑面积约为111.48平方米……第二条房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式：甲、乙方双方确认该房屋总售价为人民币陆拾柒万元整。双方约定付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款＋交房尾款。乙方于2018-6-6支付甲方购房定金人民币贰万元整，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，定金甲乙双方要求丁方指定账户托管；乙方在手续办理之时支付甲方购房首付款人民币贰拾玖万元整，提存于市国信公证处提存专用账户；乙方通过市公积金贷款向甲方支付购房款人民币叁拾伍万元整，办理贷款所需费用由乙方承担；交房时乙方支付甲方交房尾款人民币壹万元整；贷款、过户及其他手续办理甲、乙双方另行委托代办机构办理……第三条居间服务费的支付：签订本合同后，甲、乙方双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币陆仟柒佰元整，乙方应支付丙方居间费人民币壹万叁仟肆佰元整……第四条甲方的义务：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签定本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担，甲方在签定本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方，甲方应按约定时间收取房款并到房屋交易管理部门办理产权交接手续……第六条其他约定：如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人书面授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价10%的违约金以及向居间方赔偿总房价3%的款项……第七条违约责任：如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费……第九条其他约定：因产权人周声国未能到场签约，代理人袁芳承诺产权人周声国已悉知并授权同意本合同全部条款，代理人自愿承担无限担保责任。原告张爱民、被告袁芳代周声国在本合同上签字、捺印，第三人新环境公司、天元区银海艳林房地产中介服务部在合同上盖章予以确认。合同签订后，袁芳代周声国出具一份《定金收条》：今收到张爱民购买本人周声国位于天元区XXX路XXX号XXXX花园XX栋XXXX购房定金人民币贰万元整，产权证号：90001XXXXX。该定金托管于第三人新环境公司处。原告张爱民与第三人新环境公司签订一份《购买方委托办理协议》，原告张爱民在办理房屋买卖过程中需委托第三人新环境公司办理株洲市天元区XXX路XXX号XXXX花园XX栋XXXX房屋公积金贷款业务，原告向第三人支付服务费人民币壹仟元整。2018年6月6日，天元区银海艳林房地产中介服务部向原告张爱民出具《收款收据》一份，其内容为：今收到张爱民购XXXX花园XX栋XXXX房屋居间服务费13,400元、代办费1,000元。该费用均托管于第三人新环境公司处。之后，原告称两被告拒绝配合原告办理相关房屋转让手续，故诉至法院。请求判如所请。原告为维护自身的合法权益，特就本案的诉讼事宜委托予湖南弘一律师事务所，双方为此签订《委托代理协议书》一份，约定本案律师代理费为2万元，湖南弘一律师事务所出具相应金额的律师费发票。 另查明：被告周声国与被告袁芳于2013年8月29日登记离婚。2013年9月9日，被告周声国（乙方）与湖南亿帆房地产开发有限公司（甲方）签订《株洲市商品房（预）销售合同》一份，主要内容为：乙方向甲方购买《XXXX公园》天元区XXX路789号XXXX公园XX栋XXXX室房屋，暂定房屋总价款为507,457元。被告周声国于2013年9月5日支付房屋首付款197,457元。 上述事实，有原、被告身份信息或工商登记信息、《房屋买卖合同》、《定金收条》、《购买方委托办理协议》及《收款收据》、《委托代理协议书》及发票、《株洲市商品房（预）销售合同》及预收款专用凭据、被告周声国与袁芳的离婚证、证人证言及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为：本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原被告与天元区银海艳林房地产中介服务部、第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？2、原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 被告袁芳与周声国原系夫妻，双方于2013年8月29日办理了离婚手续，解除婚姻关系后，被告周声国与湖南亿帆房地产开发有限公司于2013年9月5日签订了《商品房预销售合同》，购买了位于天元区XXX路XXX号XXXX公园XX栋XXXX室房屋，该房屋的首付款系被告周声国支付，房屋贷款亦是由被告周声国偿还，故涉案房屋的所有权应归属于被告周声国。被告袁芳与周声国已解除婚姻关系，在无被告周声国授权的情况下，被告袁芳与原告签订《房屋买卖合同》，系无权处分行为，被告周声国事后也未对被告袁芳与原告签订《房屋买卖合同》的行为予以追认，并明确表示不同意将涉案房屋卖给本案原告，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。”故原被告与天元区银海艳林房地产中介服务部、第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》，未得到被告周声国的追认，则属于无效合同。故原告要求二被告继续履行房屋转让相关手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告要求第三人株洲新环境房地产经纪有限公司返还定金2万元、中介费13,400元、不动产代办费1,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案被告袁芳因合同收取的定金20,000元实际交由第三人新环境公司托管，中介服务费13,400元及不动产过户代办费1,000元也是由第三人新环境公司收取，故原告在审理过程中变更诉讼请求要求第三人新环境公司返还定金2万元及中介服务费13,400元、不动产过户费1,000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告袁芳、周声国赔偿原告的律师费用开销及违约损失67,000元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，被告袁芳在没有被告周声国授权的情况下，向原告承诺“产权人周声国已悉知并授权同意本合同全部条款”，与原告签订《房屋买卖合同》，明显存在重大过错。原告明知涉案房屋不属于被告袁芳个人所有，袁芳的代理行为有重大瑕疵，仍与被告袁芳签订《房屋买卖合同》，未尽到合理注意义务，原告对其损失亦存在过错，根据原被告过错的大小及原告的实际损失情况，本院确定被告袁芳应赔偿原告张爱民20,000元。关于原告要求被告赔偿律师费用20,000元的诉讼请求，本院认为，律师费系原告发生的实际损失，但律师费的计算标准过高，根据相关的律师收费标准和本案争议标的，本院确定被告袁芳应赔偿原告律师费损失3,000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、第三人株洲新环境房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张爱民定金20,000元、中介服务费13,400元、产权过户代办费1,000元，共计34,400元； 二、被告袁芳于本判决生效之日起七日内支付原告张爱民赔偿款20,000元、律师费3,000元； 三、驳回原告张爱民的其他诉讼请求。 如果被告、第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,728元，减半收取1,364元，由原告张爱民承担723元，由被告袁芳承担641元。 如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  易 红 二〇一八年十二月六日 书记员  陶 纯 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。