贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4200号 上诉人（原审被告）：徐峰，男，汉族，1978年12月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节康泰物业管理有限公司，住所贵州省毕节市七星关区威西路**，统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：张秉政，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：赵文媛，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人徐峰因与被上诉人毕节康泰物业管理有限公司（以下至判决主文简称为“康泰物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐峰上诉请求：撤销一审判决，依法公开开庭审理本案，查明案件事实，驳回康泰物业的一审诉讼请求，本案诉讼费用全部由康泰物业承担。事实和理由：1、徐峰与康泰物业之间的《临时管理规约》第十条约定，物业费采取“包干制”方式收取，《前期物业服务合同》第四条约定，物业费收取标准为住宅1.0元/平方米/月，生活垃圾清运费为代收代缴10元/户/月，康泰物业重复收取垃圾清运费6元/平方米、装修费0.1元/平方米/天，楼道维护费为100元/户，结合七星关人民政府出台的相关文件，康泰物业在实际收取物业费时重复收取了包括徐峰在内的小区业主不合理的费用，徐峰已经在一审中提出强烈抗辩，一审判决未做任何说明。2、康泰物业存在众多违约和损害业主权益的行为，一审却主观判断为个别问题，因而推断康泰物业履行了主要的管理职责，康泰物业管理不充分的问题不是个别问题，关系到整个小区业主的居住环境和住行安全，康泰物业的行为已经构成严重违约，才会有上百家业主不愿意交纳物业费，一审判决酌情认定康泰物业承担10%的责任无依据，明显偏袒康泰物业。3、康泰物业作为本小区的前期物业，未对本小区进行物业承接查验，违反了《贵州省物业管理条例》，侵犯了徐峰和小区业主的知情权和选择权，一审判决视而不见。4、一审判决故意避开对本案判决有重大影响的证据，康泰物业与创美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》明确约定，本小区物业管理费从2017年9月1日起开始收取，本小区竣工验收备案时间为2016年2月29日，徐峰交纳物业费的时间应从2017年9月1日开始，康泰物业明知本小区消防至今验收不合格，故意强制提前收取徐峰2015年8月21日至2016年8月20日的物业费1,349元，生活垃圾清运费120元。一审判决未查证徐峰答辩状中主张康泰物业擅自将小区公共收益据为己有从未公示的事实进行审查，严重偏离公正。 被上诉人康泰物业二审未提交答辩意见。 康泰物业向一审法院起诉请求：1、判令徐峰在十日内支付康泰物业2016年8月21日至2017年8月20日的物业费1,349元，并支付滞纳金和违约金。其中，滞纳金以1,349元为基数，按每日千分之三的标准计算，计算期间为2016年4月1日起至实际支付完毕之日止；违约金以1,349元为基数，按每日千分之五的标准计算，计算期间为2016年4月1日起至实际支付完毕之日止。2、本案受理费由徐峰承担。以上暂计3,000元。 一审法院认定事实：康泰物业是创美世纪城小区的物业管理公司，徐峰是创美世纪城小区业主。2014年10月24日，康泰物业与徐峰签订了《前期物业协议》，合同就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业费用、违约责任等事项进行约定。其中，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：：住宅1元/月/平方米徐峰房屋的建筑面积为112.90平方米，约定康泰物业为徐峰另代缴垃圾清运费10元/平方米/月，徐峰于每年4月1日前向康泰物业缴纳物业费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三的滞纳金。合同附属的《临时管理规约》还约定了物业管理中双方的义务。合同履行过程中，徐峰还欠2016年8月21日至2017年8月20日的物业费1,349元未付。康泰物业起诉至一审法院。康泰物业在物业管理过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如消防设施不规范、杂物随意摆放、垃圾堆放不规范、搭建违章建筑、下水道水管漏水、车位积水、个别设施设备不能使用、油烟污染、摆摊不规范、个别单元入户门不能使用等问题。针对前述存在问题，康泰物业未能举证证明其已经充分履行了管理义务。 一审法院认为，康泰物业与徐峰签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。康泰物业已依约提供了主要的服务，徐峰应当按照约定支付物业费，康泰物业和徐峰对徐峰欠2016年8月21日至2017年8月20日的物业费1,349元的事实无争议，予以确认。鉴于康泰物业在提供物业管理服务的过程中未充分履行义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，康泰物业应对此承担相应的责任。经综合全案考虑，一审酌情认定康泰物业公司承担10%的责任。故对康泰物业主张徐峰支付物业费1,349元的诉请，支持1,349元×90%=1,214.1元。对于康泰物业主张徐峰支付滞纳金及违约金的诉请，分别按每日千分之三和每日千分之五的标准计付，该约定过高，可以未付款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付，期限自2017年8月21日至款项付清之日。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐峰于判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节康泰物业管理有限公司2016年8月21日至2017年8月20日的物业费1,214.10元，并以该金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月21日至款项付清之日期间的违约金；二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告徐峰负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：徐峰应否向康泰物业交纳2016年8月21日至2017年8月20日的物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，徐峰与康泰物业于2015年8月20日签订的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，足以证明徐峰与康泰物业于2015年8月20日建立物业服务合同关系，根据康泰物业提交的巡逻记录表、楼层保洁签到表、客服部值班日期、前台受理工作登记表、电梯定期检验报告、电梯日常维修保养项目暨内容单、消防系统设备巡检记录表、消防泵房日巡表、高压配单设备保养记录、发电机组巡查表、配电房巡查记录表等证据，结合双方当事人在一审庭审中陈述和自认的事实，康泰物业已经依约提供了主要的物业服务内容，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，徐峰应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用，徐峰拒绝向康泰物业交纳物业费于法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于康泰物业在提供物业管理服务的过程中未充分履行义务，涉案小区物业管理存在一定瑕疵，对于康泰物业请求徐峰支付的物业费1,349元，一审判决酌情扣减10%较为合理。根据合同的相对性原则，徐峰已经与康泰物业公司签订了《前期物业服务合同》并已实际接受了康泰物业公司提供的物业服务，徐峰以康泰物业与毕节创美房地产管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的内容不予交纳案涉物业费于法无据。徐峰的其他上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，徐峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  唐 琳 审判员  刘光全 二〇一八年十二月十七日 法官助理代珊 书记员蔡旭