贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1942号原告:韩基长,男,汉族,1984年10月13日出生,住贵州省黎平县。原告：石家颖，女，侗族，1988年9月9日出生，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师，执业证号：15226201710202019。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110608704。原告韩基长、石家颖诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年11月13日立案后。依法由审判员杨朝军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩基长及其委托诉讼代理人彭双雄,被告的委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》,立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期交房违约金60894元(暂从2016年3月31日计算到2018年3月30日,共计2年,违约金为492666元×6.18%×2=60894元)。3、判决被告承担逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金60894元（暂从2016年6月30日计算到2018年6月29日，共计两年，违约金为492666×6.18%×2=60894元)。4、判决被告继续履行后期逾期交房（从2018年3月31日起计算到被告实际交房之日止）和逾期办理商品房转移登记相关文书违约金（从2018年6月30日起计算到被告实际办理商品房转移登记之日止）；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2014年11月12日与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××风情××号房屋,该合同约定商品房面积为132.69平方米,房屋总价款为492666元,合同约定被告应当于2016年6月30日前将商品房转移登记相关文书交付给原告,合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后,原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款,房屋维修和水电开户、物业管理、契税等所有费用,被告至今仍然未将代为收取的契税及维修基金尚未交付至相关部门。时至今日，被告不仅未交付办理产权转移登记相关文书，甚至连房屋都未曾交付。鉴于以上事实,被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,为维护法律的严肃性,维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定,特依法向人民法院起诉,请立案审理,并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1、答辩人不负有为被答辩人办理商品房转移登记的义务，被答辩人的诉求没有事实依据，也没有法律根据，诉求不能成立；2、被答辩人没有理由要求答辩人承担支付逾期办理商品房转移登记的违约金60894元，该诉求没有事实依据；3、被答辩人诉求逾期交房违约金60894元没有事实依据，其诉求超过了法定的诉讼时效期间，依法不应支持。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、原告身份证复印件,证明原告作为适合的诉讼主体;2、《商品房买卖合同》复印件,证明原、被告签订合同,原告已经按照合同要求履行完合同义务,被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告,被告的行为已经严重违反合同约定,被告迟延交房和迟延交付相关文书,理应承担违约责任;3、购房款、契税、公共维修金、物业管理费等收据复印件,证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用,原告已经切实履行合同义务,被告应当承担违约责任。经庭审举证质证，被告对原告提交的证据表示：对于证据1三性均没有异议;对证据2真实性没有异议,对证明内容和对象有异议,原告没有按照约定时间履行先行义务,没有交契税和公共维修基金;对证据3真实性没有异议,但是对于契税和维修基金的这两张单据与原告诉求关联性有异议,我方认为原告没有按照约定的时间履行义务。被告在举证期限内未向本院提交证据，经法庭允许，原告同意，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司当庭提交一份贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表复印件,证明原告购买该套房屋在2016年6月份已经通过备案,符合居住和登记的条件。经庭审质证，原告对被告当庭提交的证据表示：因为看不到原件,我们对该份证据真实性不认可,对该份证据关联性也有异议,房屋的竣工和房屋的交付是两个概念,被告没有提出房屋交付条件的相关证据。经审理查明：2014年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积132.69平方米，房屋总价款为492666元。约定交房日期为2016年3月31日前。合同第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款，后于2017年8月23日缴纳了契税、专项维修基金等相关费用。同时查明:涉案房屋所在的8栋楼已于2016年3月24日通过房屋建筑工程竣工验收备案，工程质量等级评为合格，可以交付使用。经被告请求，本院对原告购买的该套房屋现场勘查，原告承认对所购买的黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋已装修入住。原告原在法庭上陈述从未见过房屋，没有装修入住系虚假陈述。原告恣意作与事实不符的虚假陈述，藐视法庭，应承担不利的法律后果。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告因被告未向其交付商品房及交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，案经本院调解无效。上述事实，有原、被告双方陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，本院予以支持。关于原告请求被告承担逾期交付商品房违约金60894元的问题。本院认为，原告于2017年8月23日才缴纳了专项维修基金，被告辩称根据合同第13条的约定及法律规定，被告在此之前可以拒绝交房，符合合同约定及法律规定，本院予以认定。且原告在交房问题上在庭审中作了虚假陈述，使原告对此诉求事实的陈述丧失了可信度。故对原告的该项诉求本院不予支持。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告违约的起止时间，原告请求从2016年6月30日起计算至2018年6月29日两年违约时间，因双方《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”按上述约定，被告违约的时间应当从2016年6月30日的下一日即应从2016年7月1日起算，即违约金应当从2016年7月1日起算至原告请求的两年，即2018年7月1日止。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：492666元×6.18%×2年=60894元，本院予以支持。原告诉求被告继续履行后期逾期交付商品房转移登记相关文书违约金，从2018年6月30日起计算到被告实际办理商品房转移登记之日止。因2018年7月1日前已计算，故应从2018年7月2日起计算。因被告所建第8幢楼的违约事实客观真实持续存在，本院予以支持；逾期违约金原告请求按照已付房款492666元和利率6.18％的标准计算系对自己权益处分，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告韩基长、石家颖和被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后将商品房转移登记的相关文书交付给原告。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告韩基长、石家颖逾期交付商品房转移登记有关文书违约金60894元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司支付原告韩基长、石家颖从2018年7月2日起直至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款492666元，按年利率6.18％计算，从2018年7月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2736元，减半收取1368元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担684元，原告负担684元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨朝军二〇一八年十二月二十六日书记员  石丹丹