眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1402民初3655号 原告（反诉被告）：帅必艺，男，1972年6月5日出生，汉族，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：曾建勇，四川维是律师事务所律师。 被告（反诉原告）：程哲渊，男，1975年3月5日出生，汉族，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：罗富安，四川贤济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文艳，四川贤济律师事务所律师。 原告（反诉被告）帅必艺与被告（反诉原告）程哲渊房屋买卖合同纠纷一案，眉山市彭山区人民法院于2018年7月18日立案后，四川省眉山市中级人民法院于2018年8月1日作出（2018）川14民辖5号民事裁定书，裁定本案由东坡区人民法院审理。本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）帅必艺及其委托诉讼代理人曾建勇、被告（反诉原告）程哲渊的委托诉讼代理人罗富安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告帅必艺向本院提出诉讼请求：判令程哲渊协助帅必艺办理彭山县房权证彭溪镇字第××号房屋所有权过户登记手续，及彭国用（2002）第01054号国有土地使用权过户登记手续。事实及理由：帅必艺、程哲渊于2012年12月2日签订《房屋买卖合同》、《国有土地使用权转让合同》，其中《房屋买卖合同》约定价款为100万元，《国有土地使用权转让合同》约定价款为205万元。合同签订后，帅必艺依约向程哲渊陆续转款304万元，由于程哲渊所卖房地产存在一定瑕疵，增加了过户的难度，经帅必艺努力后，在可以办理过户手续时，程哲渊却拒绝配合帅必艺办理过户手续。为维护自己的合法权益，特诉至法院。 本诉被告程哲渊辩称，程哲渊愿意协助帅必艺办理不动产权过户手续。按照双方约定，房屋重建后产权手续应先办理到程哲渊名下，再过户到帅必艺名下，而现在帅必艺要求将老房子的房产证及国有土地使用证过户到帅必艺名下，故其诉讼请求不当。帅必艺有意拖延办理新证时间，在合同履行过程中存在违约行为。 反诉原告程哲渊向本院提出反诉请求：判令帅必艺支付程哲渊房款1万元及违约金40万元。庭审中，程哲渊将违约金变更为398256元。事实及理由：程哲渊与帅必艺于2012年12月2日签订《房屋买卖合同》、《国有土地使用权转让合同》，将案涉房地产进行转让。约定价款共计305万元，逾期未支付以剩余款项按银行同期贷款利率的4倍计算违约金，帅必艺在新修建的房屋竣工验收后30日内，程哲渊协助办理过户。2014年12月3日，帅必艺将房屋修建好后，怠于履行义务，未按约通知程哲渊协助办理过户，以达到拖延支付剩余款项100万元的目的。鉴于帅必艺的违约行为损害了程哲渊的合法权益，故诉至法院。 反诉被告帅必艺辩称，帅必艺在合同履行过程中没有违约行为，不应当支付违约金。程哲渊至今没有协助帅必艺办理产权证，所以尾款1万元没有到支付时间。 围绕本诉，帅必艺提交了《房屋买卖合同》、《国有土地使用权转让合同》、转款凭证、程哲渊出具的收条、程哲渊的房产证、程哲渊的土地使用权证、毛文静的土地使用权证、眉山市彭山区人民政府（2018）28号文件。上述证据证明根据合同约定，帅必艺不存在违约行为，因程哲渊交付的房产及地产存在瑕疵，导致房地产都不能过户；程哲渊按约支付购房购地款205万元，此后又陆续支付部分款项，共计支付了304万元；帅必艺所购房屋位于毛文静的土地上，现帅必艺已购买了毛文静的土地；2018年3月22日，彭山区人民政府同意程哲渊将房地产过户给帅必艺，帅必艺付款没有违约，程哲渊收款后不履行过户义务。 程哲渊就本诉没有提交相关证据，对帅必艺提交的证据的真实性、合法性均无异议，但认为其出卖的房地产没有瑕疵，根据合同约定程哲渊是配合帅必艺办理过户手续；帅必艺所付款项除205万元之外的99万元是在程哲渊催促下支付的；毛文静的土地使用权证与本案无关；眉山市彭山区人民政府（2018）28号文件没有提供申请时间，交易方式与双方合同约定不符。 围绕反诉，程哲渊提交了《房屋买卖合同》、《国有土地使用权转让合同》、转款凭证、程哲渊的父亲发给帅必艺的书面告知书、彭民政（2014）153号文件、医疗审核材料。上述证据拟证明合同约定了逾期付款违约金的计算方式，帅必艺没有按约履行新建房屋办证义务，导致尾款支付条件不成立，帅必艺应承担违约责任；帅必艺支付款项违约，尾款1万元也应支付违约金；程哲渊的父亲于2015年曾书面要求帅必艺支付房款办理过户；帅必艺新修房屋的竣工时间应当在其获准开办医院的时间即2014年12月5日前。 帅必艺就反诉没有提交相关证据，在简易程序审理过程中，帅必艺对程哲渊提交的上述证据真实性均没有异议，在本案转为普通程序审理中，帅必艺对程哲渊父亲发出的书面告知书的真实性提出异议，认为该告知书是复印件且看不清楚，帅必艺没有收到过，对其他证据的真实性没有异议。但认为对双方违约所约定的违约金计算方式对帅必艺不公平，根据合同约定，程哲渊事先就意识到了房产是有问题的，帅必艺所购房屋无法过户；帅必艺在修建医院过程中程哲渊至今没有协助帅必艺办理过户手续；转款凭证不能证明帅必艺有违约行为。 经审理，本院认定事实如下：2012年12月2日，程哲渊作为甲方，帅必艺作为乙方签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方将其位于彭山县，二楼一底砖混结构，六间商铺、四套住宅，产权证号：彭山县房权证彭溪镇字第Ｐ-××8出售给乙方，甲方保证该房屋拥有完整的权利；附属设施概况：位于房屋后面院内的深井一口和水、电等设施；出卖价格100万元；合同签订后三日内，乙方支付甲方购房款50万元整；甲方收到乙方支付首笔购房款后，由乙方具体办理有关房产过户、产权手续，甲方积极配合，待房产过户到乙方名下当日，乙方应向甲方付清全部购房款，过户税费（含甲、乙双方）均由乙方承担；甲方在2013年3月31日前将房屋附属设施交给乙方，因他人占有房屋及附属设施导致不能按期交付乙方有权行使原属甲方权利，甲方予以配合；乙方如迟延支付购房款，以剩余购房款按银行同期贷款利息的四倍赔偿甲方损失；如因双方以外原因导致房产手续不能办理过户，乙方向甲方支付完所有购房款后，甲方承认乙方对房产的所有权，乙方永久拥有房产的占有、使用权利，甲方及其配偶、继承人不得对乙方拥有的房产提出任何所有权、使用权主张。 2012年12月2日，程哲渊作为甲方，帅必艺作为乙方签订《国有土地使用权转让合同》，主要约定本合同所涉土地位于彭山县，地号：22-001-0070253，国有土地使用权证号：彭国用（2002）第01054号，地类为城镇混合，使用权类型为出让，甲方保证对该土地拥有完整的权利；转让金为205万元，乙方在本合同签订之日支付甲方定金10万元，合同签订后三日内支付95万元，定金在最后结清转让款时转为土地使用权转让款，合同签订后半年内，乙方支付转让款50万元，甲方办理好所涉土地所有房屋产权证，并按合同第七条的约定与乙方签订房屋买卖合同的当日，乙方支付剩余转让款，逾期未支付的，以剩余款项按银行同期贷款利息的四倍支付违约金；所涉土地转让中所产生的税费（含甲乙双方）由乙方承担；合同生效后，乙方以甲方名义在所涉土地上修建房屋，房屋规划、设计、报建、施工等由乙方负责，甲方不得干涉，费用由乙方承担，甲方应向乙方提供相关证件并配合在相关文件上签字；合同所涉土地上修建房屋竣工验收后，甲方配合乙方在30日内以甲方名义办理房屋产权证书，所需税费（含甲乙双方）由乙方承担；甲方在颁发房屋产权证书之日起10日内与乙方另行签订所涉土地上修建房屋的买卖合同，将房屋转让给乙方（只签订合同不另行支付购房款），合同价款为本合同约定的国有土地所有权转让款和乙方修建房屋所花费用总和，税费（含甲乙双方）由乙方承担；如因双方以外原因致使本合同涉及土地、房产手续客观上不能办理过户时，当乙方向甲方支付完所有转让款后，甲方承认乙方拥有该土地的使用权、房产的所有权，乙方永久拥有该土地、房产占有、使用权利，甲方及其配偶、继承人不得对乙方拥有的该土地、房产提出任何所有权、使用权主张。 协议签订当天，程哲渊将房产证、土地使用权证交与帅必艺，帅必艺于次日支付程哲渊155万元，于2013年6月3日付款50万元，于2016年1月29日付款70万元，于2017年8月31日付款29万元。庭审中，对已付款，双方均认可帅必艺支付的第一笔155万元，其中有50万元是履行《房屋买卖合同》的付款义务，105万元是履行《国有土地使用权转让合同》的付款义务；对此后的付款帅必艺称没有分房款还是土地款，程哲渊认为是先支付的土地款。 2018年2月9日，帅必艺以程哲渊的名义向彭山区国土分局提出将程哲渊位于位于彭山区的房屋（产权证号：彭山县房权证彭溪镇字第××（Ｐ-02）号）、国有土地使用权（土地使用权证号：彭国用（2002）第01054号）转让给帅必艺、王戈的申请。彭山区国土分局就此向彭山区人民政府提出关于程哲渊转让土地使用权的请求，彭山区人民政府于2018年3月22日作出（2018）28号眉山市彭山区人民政府领导批文，批示内容：同意程哲渊将位于彭武路的彭国用（2002）第01054号土地使用权和土地上建筑物（彭山县房权证彭溪镇字第××（Ｐ-02）号）转让给帅必艺、王戈，土地转让后终止年限不变（2042年8月22日），转让过程中涉及的相关税、费，由转让双方按规定缴清后，按程序办理不动产登记。后帅必艺要求程哲渊办理房产、地产过户登记手续未果，故诉至法院。本案在审理过程中，王戈明确表示不作为原告参加诉讼，同意案涉房地产均过户至帅必艺名下。 另根据帅必艺、程哲渊的当庭陈述及帅必艺的国有土地使用权证、房屋所有权证、毛文静的国有土地使用权证上载明的信息，可以证实程哲渊的土地使用权证对应的土地与案外人毛文静的土地使用权证对应的土地相邻，程哲渊的房屋修建在毛文静的土地上，但房产登记在程哲渊的名下，同时毛文静的土地使用权证的宗地图上载明了程哲渊的房屋信息，而程哲渊的土地使用权证的宗地图上没有载明其房屋信息，由此出现了程哲渊的房产、地产登记信息与房产、地产实际情形存在不匹配的情况，对该情况，帅必艺在向程哲渊购买房产、地产时双方均明知。帅必艺向程哲渊购买房产及地产后，在程哲渊的土地上新修了建筑物，没有拆除毛文静的土地上的建筑物。帅必艺在新修筑物时仅办理了临时规划许可证，没有办理其他修建手续，完工后没有进行竣工验收也未办理新修房屋的产权证。帅必艺任法定代表人的眉山彭山帅氏医院于2014年12月16日取得民办非企业准予登记的批复，帅必艺认可医院于2014年12月开始实际使用新修房屋。庭审中，帅必艺陈述是因程哲渊交付的房产、地产存在瑕疵才导致其无法办理新修房屋的修建手续，房屋修建完毕后无法竣工验收、无法办理产权证。 另查明，2015年中国人民银行同期贷款利率一至五年为年利率5.75%。 本院认为：一、关于本诉，帅必艺所购买的程哲渊的房产及地产登记存在房地不匹配的情况，但根据眉山市彭山区人民政府的批示，程哲渊的房产、地产可以办理过户登记手续。故帅必艺、程哲渊于2012年12月2日签订的《房屋买卖合同》、《国有土地使用权转让合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。虽然双方在合同中对办理房产、地产过户手续的时间没有进行约定，但帅必艺仅欠尾款1万元，履行了绝大部分的付款义务。经眉山市彭山区人民政府批示后，现该房、地产均可以办理过户手续，故对帅必艺要求程哲渊办理房产、地产过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于反诉，程哲渊应收取的款项分为房屋转让款及土地使用权转让款两部分。 关于房屋转让款的支付时间：双方在签订《房屋买卖合同》、《国有土地使用权转让合同》时，均明知程哲渊的房产、地产登记信息与房地产的实际情况不匹配，可能导致办证不能的情况，并且双方在《房屋买卖合同》中，并没有约定办理过户登记的时间，而房屋转让尾款双方约定是在房产过户至帅必艺当天付清，说明双方对房屋尾款的支付时间也没有明确约定。同时程哲渊作为卖方，其有办理过户登记的主导性，但在本案中没有证据证明其认为对方故意迟延办证后程哲渊有过主动申请办理过户登记的行为，故对程哲渊关于帅必艺故意拖延办理房产过户手续达到拖延支付剩余房款的的诉讼理由，本院不予采信。就房屋转让款帅必艺不存在迟延支付的情况，也就不存在应当支付违约金的情况。 关于土地使用权转让款的支付：帅必艺称在合同履行过程中，因其受让的程哲渊的房产、地产存在瑕疵，故其在该土地上新修房屋时办理了临时规划许可证后，无法办理其他修建手续，导致新建房屋无法竣工验收、无法办理产权证，付款条件不成就。本院认为，帅必艺在修建房屋时应当取得相应的修建手续，其在没有取得修建手续的情况下应停止修建，并将相关情况通报程哲渊，对合同履行过程中出现的新情况进行协商，特别是对付款方式、时间进行变更。但根据帅必艺的陈述，其在未取得修建手续的情况下进行房屋修建，新修的房屋至今没有办理产权证，但帅必艺并没有因此要求变更或终止合同履行而是要求继续履行合同，又因帅必艺认可其于2014年12月开始实际使用房屋，在其已占有使用房屋的情况下，帅必艺应当在其实际使用房屋的当月即2014年12月底付清土地使用权转让尾款。帅必艺首次付款155万元中有50万元系支付的购房款，105万元是支付的土地使用权转让款；庭审中，程哲渊认为帅必艺已支付的款项是先行支付的土地转让款，根据帅必艺后期付款情况，截至2014年12月底，帅必艺尚欠土地使用权转让款为50万元（205万元-105万元-50万元），2016年1月29日帅必艺付清土地使用权转让款。在此期间，帅必艺共计逾期付款1年零29天，按双方合同约定计算违约金124137元（50万元×5.75%×4+50万元×5.75%÷365天×4×29天）。 因双方在《房屋买卖合同》中约定房产过户当日，帅必艺付清全部购房款。故在程哲渊协助帅必艺办理了房产过户手续当天，帅必艺应当支付程哲渊购房尾款1万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告程哲渊于本判决生效之日起二十日内协助本诉原告帅必艺办理位于的房屋（产权证号：彭山县房权证彭溪镇字第××（Ｐ-02）号）及位于彭山县的土地使用权（土地使用权证号：彭国用（2002）第01054号）的过户登记手续； 二、反诉被告帅必艺于上述房产过户登记当天支付反诉原告程哲渊购房尾款1万元； 三、反诉被告帅必艺于本判决生效之日起二十日内支付反诉原告程哲渊违约金124137元； 四、驳回反诉原告程哲渊的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由本诉被告程哲渊负担；反诉案件受理费3725元，由反诉原告程哲渊负担2507元，反诉被告帅必艺负担1218元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  白琼花 人民陪审员  周定远 人民陪审员  郭 钊 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  陈 思