江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终9454号 上诉人（原审原告）：俞为民，男，1963年4月6日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任海燕，江苏苏诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陆萍，女，1970年9月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被上诉人（原审第三人）：宗小成，男，1973年1月10日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 被上诉人（原审第三人）：徐红娟，女，1974年12月22日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：李刚，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 上诉人俞为民因与被上诉人陆萍、宗小成、徐红娟案外人执行异议之诉一案，不服苏州市相城区人民法院作出（2017）苏0507民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人俞为民上诉请求：撤销一审判决，并依法改判俞为民对位于苏州市相城区享有20年的租赁权，并中止执行，或将本案发回重审。一、二审诉讼费由陆萍、宗小成、徐红娟承担。事实理由：1、俞为民与宗小成之间存在真实的租赁关系，并未规避法律。2012年至2013年期间，俞为民通过银行转账等方式向宗小成借款5595.2万元，后因宗小成无力偿还，2013年4月1日双方签订房屋租赁协议，协议约定租期20年，租金共计360万元，租金一次性冲抵借款。虽然相城法院做出的（2014）相刑二初字第107号刑事判决中认定“2012年4月至12月期间，宗小成以资金过桥生意缺少资金为借口，以月息5％-7％的高利率为诱饵，非法吸收俞为民存款1960.846万元，未造成损失。”实际上，俞为民当时未向公安机关申报全部债权。虽然刑事判决中认定宗小成已经归还2461.14万元，但尚欠3134.06万元未归还。2、一审法院适用法律错误，本案租赁在抵押之前，依据物权法第一百九十条，租赁权应予保护。 陆萍与宗小成、徐红娟民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年7月1日作出（2015）相民初字第02039号民事判决，判决：一、徐红娟对于（2014）相刑二初字第00107号刑事判决主文第二项所明确的追缴宗小成涉案财产并发还陆萍不足的部分在4850000元范围内承担共同清偿责任。二、宗小成、徐红娟共同支付陆萍以4850000元为本金按年利率24%自2013年7月15日起计算至实际给付之日止的利息等。该判决发生法律效力后，根据陆萍申请，一审法院于2016年11月4日立案执行，案号为（2016）苏0507执3255号。在该案执行过程中，一审法院依法作出（2016）苏0507执3255号之一执行裁定书裁定去除宗小成与俞为民的租赁关系。俞为民不服该执行裁定书，向一审法院提出执行异议,一审法院于2017年8月30日作出（2017）苏0507执异12号执行裁定书，裁定驳回俞为民的异议请求。俞为民向一审法院遂提起诉讼，请求判令：一、对位于苏州市相城区房屋中止执行。二、确认俞为民享有苏州市相城区房屋20年的租赁权。三、诉讼费用由陆萍承担。 一审法院查明事实：涉案房屋坐落于相城区，建筑面积425.05平方米，登记所有权人为宗小成及徐红娟。 俞为民一审中中提供一份其与宗小成签订的《房屋租赁协议》，载明：“因宗小成（身份证）欠俞为民（身份证）借款人民币740万元，暂无力偿还，现宗小成将自身所有的苏州市黄埭镇春秋路5号舒景花园46幢102室房屋租赁给俞为民使用，租赁期限20年，自2013年4月1日至2033年3月30日止。每年租金18万元，共计租金360万元。租金360万元一次性冲抵所借俞为民的欠款，房屋使用过程中发生的水、电、气等费用由俞为民负责支付，物业管理费及可能发生的装修维护费用也由俞为民负责，宗小成不负责任。租赁期满，如宗小成仍未还清所欠俞为民的借款，则俞为民有权按照上述租赁条件继续使用该房屋，直至租金冲抵完毕上述借款为止。本协议一式二份，由俞为民、宗小成签字生效”。落款时间为2013年4月1日。 2013年7月12日，该涉案房屋设定以陆萍为权利人的他项权，权利价值为250万元。 2013年8月2日，宗小成因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被刑事拘留，同年9月6日被逮捕。检察机关于2014年6月13日向一审法院提起公诉。一审法院于2015年9月14日作出（2014）相刑二初字第00107号刑事判决书，其中认定：“6.2012年4月至12月期间，被告人宗小成以做资金“过桥”生意缺少资金为借口，以月息5%-7%的高利率为诱饵，非法吸收俞为民存款人民币1960.846万元，未造成损失。关于被告人宗小成非法吸收存款的数额及造成损失数额，根据被告人宗小成的供述、被害人俞为民的陈述，并结合审计报告，足以认定被告人宗小成非法吸收俞为民存款的数额为人民币1960.846万元。关于造成损失的数额，根据审计报告，被告人宗小成已归还被害人俞为民人民币1511.14万元，另以股份作价人民币950万元归还俞为民，合计已归还合计人民币2461.14万元，故未造成被害人俞为民损失。10.2013年7月，被告人宗小成以做生意缺少资金为借口，以月息2%的高利率为诱饵，非法吸收陆萍存款人民币500万元，造成损失人民币485万元”等，并据此判决：“一、被告人宗小成犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币三十万元。二、公安机关于案发后查封、冻结的相关涉案财产发还被害人，不足部分继续予以追缴”。该判决已发生法律效力。 关于俞为民与宗小成之间的借贷事实，一审诉讼中俞为民提供了用款申请单、民间借款协议、银行转账记录、证明及银行承兑汇票复印件、清单等证据，证明俞为民向宗小成出借款项的事实。俞为民在一审2018年4月12日的证据交换中陈述，其通过工商银行一共向宗小成转账311万，并非诉状上写的261万，在宗小成的公安审计报告中，还漏了一笔220万没有写进去，另外有一笔100万元是由俞为民农业银行卡转到宗小成卡上的，俞为民直接转给宗小成有2371.846万元。俞为民在2018年5月17日的开庭中陈述，签房屋租赁的时候宗小成欠我四、五千万，还有三千多万是我为宗小成担保的，四、五千万没有向经侦大队申报，当时只申报了农行上的往来，其他都没说。诉讼中俞为民确认其与宗小成签订租赁协议时没有对双方结欠款项结算过，其也没有起诉过宗小成，但是在2017年9月底起诉了宗小成控制的一个公司，后来把宗小成个人也追加进来了。宗小成对俞为民提供的结欠款项部分的证据质证认为这些证据其在经侦大队都看过，其与俞为民的借贷关系在刑事判决中都已作了认定。陆萍和徐红娟均质证认为对借款情况不清楚。 关于俞为民就涉案房屋的租赁事实，其提供了房屋租赁协议、房屋装饰工程合同复印件，房屋装修付款收据复印件、家具购买收据复印件、物业缴费收据复印件，证明其已对租赁房屋进行装修并实际占有使用诉争房屋。宗小成质证认为当初俞为民在场时其签过有其名字的空白纸张，关于租赁协议和房屋装修的事实都不清楚。陆萍质证认为对这些证据的情况其不清楚，其抵押的时候去看过房子，宗小成也给过其房子钥匙，抵押的时候看过房子是空的，认可房子的价值所以才做的抵押。其不知道里面有租赁的事情。徐红娟质证认为不认可租赁事实。 一审法院认为：俞为民在本案中举证的其与宗小成签订的《房屋租赁协议》，虽名为租赁，但实为俞为民为使自已的债权得到清偿，将涉案房屋的20年租金折抵其借款，该租赁协议系俞为民以其对宗小成的债权冲抵房屋租金的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，且合同还约定租期20年，租赁期满未还清借款则继续租赁使用直至冲抵完毕借款，该约定也存在变相规避法律之嫌。此外，俞为民在租赁协议中的所谓债权并未通过诉讼或者仲裁等方式予以确认，其在庭审中的陈述及举证亦无法证明涉案债权的存在，且亦与生效刑事判决书认定的宗小成已经偿还完毕俞为民的债权、未造成俞为民损失的事实相矛盾。故仅凭俞为民提供的《房屋租赁协议》，一审法院认为不足以认定俞为民与宗小成之间存在真实的租赁关系，故俞为民在本案中要求对位于苏州市相城区房屋中止执行及确认俞为民享有苏州市相城区房屋20年的租赁权的主张均不能成立，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回俞为民的诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币35600元，由俞为民负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，俞为民所主张的债权系在签订《房屋租赁协议》前发生的借贷关系，俞为民为使自己的债权得到清偿，以要求宗小成让渡本案房屋使用权的方式抵偿借款。因此，本案中的《房屋租赁协议》虽名为租赁，实际系债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，该合同之债不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。《房屋租赁协议》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。对俞为民主张租赁权的请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35600元，由上诉人俞为民承担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 岚 审判员 丁 兵 审判员 水天庆 二〇一八年十二月二十日 法官助理刘钰 书记员钱曦