安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1823民初232号原告：李超音，男，1958年11月14日生，汉族，居民，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈学邦，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：查立新，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：翟红升，男，1953年7月1日生，汉族，居民，住安徽省泾县。被告暨被告翟红升的委托诉讼代理人：翟志宏，男，1958年2月14日生，汉族，居民，住安徽省泾县桃花潭镇厚岸街道柳溪路。被告：查子刚，男，1944年11月28日生，汉族，居民，住上海市卢湾区。被告：查贵芬，女，1944年4月4日生，汉族，居民，住安徽省池州市贵池区。被告暨被告查子刚、查贵芬的委托诉讼代理人：翟学军，男，1962年10月15日生，汉族，居民，住安徽省泾县迎宾路灌区宿舍二幢一单元302室。原告李超音诉被告翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭于2018年3月12日和12月4日两次公开开庭进行了审理。原告李超音的委托诉讼代理人查立新，被告暨被告翟红升的委托诉讼代理人翟志宏，被告暨被告查子刚、查贵芬的委托诉讼代理人翟学军到庭参加了诉讼。现已审理终结。李超音向本院提出诉讼请求：1、翟红升、翟志宏、翟学军共同偿还李超音购房款75000元及自2003年12月14日起至还清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；2、翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军共同偿还李超音房屋维修、重建所投入的费用计204000元;3、诉讼费用由翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军承担。事实和理由：2003年12月10日，李超音与查祥傲签订了房屋买卖合同，翟红升、翟志宏、翟学军均作为合同的卖方签名，合同转让价款为75000元。合同签订后，李超音依约向翟红升、翟志宏、翟学军支付了房款75000元。在此后的十多年里，李超音陆续投入了大量资金和人力、物力对该民居进行了保护性维修，避免了老宅进一步恶化，确保了这栋老宅既保持了原有风貌，又经历了风雨的威胁；李超音对该老宅倾注了大量心血，而且为保护老宅，李超音还专门出资委托该屋的邻居韦文彬对老宅代为看护照管。但是，2014年10月，翟家三兄弟之一的翟学军联合查子刚、查贵芬向法院提起诉讼，要求确认合同无效；后经泾县人民法院审理于2015年9月7日作出一审判决，认为涉案老宅系农村集体土地使用权，李超音系城镇人口，不得购买农村宅基地，判决房屋买卖合同无效；李超音不服提起上诉，宣城市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。现诉至法院。翟红升、翟志宏辩称：首先，买卖房屋不存在利息，因为房屋款不等同于借款，也不是存款；其次，不存在维修费和重建费：一是李超音没有真实有效的证据证明及合法的评估报告，二是维修费用事实上是李超音在前、中间房中拆除原来厢房的费用，根本没有进行所谓的维修，其这种行为违反了文物保护的相关法律法规，三是费用计算上存在明显错误，如灭治白蚂蚁根本就是免费的，李超音也将之计算在维修费用之中。综上，李超音提出的补偿要求，没有事实和法律依据，请求法院驳回李超音不合理的诉讼请求。查子刚、查贵芬、翟学军辩称：首先，爱日堂房屋买卖合同中，房屋产权共有人查子刚、查贵芬、翟学军三人不知情，未签字，未收款，没有过错，根据法律规定，没有还款和赔偿的责任和义务；其次，合同被确认无效后，合同的过错方是李超音和中间人查从发，李超音作为购买方，有责任和义务审查自己的购房行为是否符合法律和政策等规定，因此由此造成的损失应由其自己承担；第三，合同在判决无效后，翟学军多次请求李超音将账号发过来，将房款返还，但李超音一直不予理睬，且房款不是存款或借款，不存在利息，另李超音使用期间也产生了可观的经济效益，故对其利息主张不予认可；第四，李超音事实上没有对房屋进行过维修，只有拆除破坏原状行为，没有有效证据加以证明，另其拆除行为违反相关法律法规。综上，李超音的诉请没有事实和依据，请求驳回其诉讼请求。本案在审理过程中，李超音于2018年3月12日向本院申请对房屋维修费用造价进行评估鉴定，本院依法委托芜湖华瑞房地产土地资产评估工程咨询有限公司予以评估鉴定，该公司于2018年11月15日作出造价鉴定意见书，爱日堂房屋维修费用经鉴定不确定造价（有争议造价）为140002.94元，确定造价（无争议造价）为0元。芜湖华瑞房地产土地资产评估工程咨询有限公司现变更为北京华瑞行房地产评估咨询有限公司。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对双方当事人经质证无异议的证据，其中由李超音递交的房屋卖契1份、收条2张、民事判决书复印件2份及查子刚、查贵芬、翟学军提交的身份证复印件3份等，本院予以确认并在卷佐证；对双方有异议的由李超音提交的修缮及维护费用的情况说明、照片73张、韦文彬证词1份、发票1份、收据1份和评估鉴定书1份及查子刚、查贵芬、翟学军提交的农村私有房屋登记清册1份、告知书1份、两网简报复印件1份、翟茂林等4人证词复印件1份、发言稿复印件1份等证据，本院将结合其他相关证据、案件事实及法律进行综合阐述。本院经审理认定事实如下：爱日堂属于2001年全国重点文物保护单位查济古民居建筑群的组成部分，案涉房屋现系翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军所有。2003年12月10日，李超音与查祥傲（又名查祥芬、查荃芬，系翟红升、翟志宏、查贵芬、翟学军之母亲，2014年11月13日死亡，）签订了《房屋卖契》，该卖契内容载明：今甲方年事已高，无力维修年近七百年的明清故居。因不忍祖辈遗产化为废墟瓦砾，故愿将坐落于厚岸查村外浪村民组爱日堂中进居自己部分的居住房（两间）与屋舍两面园子可居权转让给有维修能力的南京李超音先生。……其中第六条约定：乙方购房后保证不拆除，竭力维修，保持古民居的原有风貌等。房屋卖契签订后，李超音依约向翟红升、翟志宏支付了房款75000元；查祥傲仍在爱日堂其中一间房屋内居住多年。李超音购得房屋后，按照房屋卖契的约定，陆续投入了资金和人力、物力对案涉房屋进行了保护性维修，确保了这栋老宅保持了原有风貌，并出资委托该屋的邻居韦文彬对老宅代为看护照管。2014年10月，翟学军、查子刚、查贵芬以翟红升、翟志宏未经房屋所有权人同意，擅自处置他人财产为由，向本院提起诉讼，要求确认合同无效；后经本院审理认为城镇居民购买农村宅基地上建设的房屋而签订的房屋买卖合同，因违反法律和国家政策，属于无效合同为由，于2015年9月7日作出（2014）泾民一初字第01452号民事判决书，判决查祥傲与李超音于2003年12月10日签订的《房屋卖契》无效；李超音不服提起上诉，宣城市中级人民法院经审理于2016年1月12日作出（2015）宣中民一终字第00774号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现诉至法院。本院认为：依据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定：首先，房屋卖契被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，李超音支付的购房款用于查祥傲生病住院花费，翟红升、翟志宏、翟学军作为查祥傲之子，亦是房屋的受益人，应承担返还责任；查子刚、查贵芬、翟学军在案涉房屋已增值的情况下，在房屋合同履行十一年后提起确认合同无效之诉，应当考虑李超音的经济损失，而李超音要求按银行同期同类贷款利率计算利息，并不违反法律规定，故对李超音要求翟红升、翟志宏、翟学军偿还购房款及利息的诉讼请求，本院依法予以采信；其次，案涉房屋维修费用如何认定？房屋卖契中明确约定了李超音作为房屋的受让人，“要竭力维修，保持古民居的原有风貌”，而事实上案涉房屋在受让期间通过李超音保护性的修缮依然依旧，而修缮费用双方发生争议，所以本院对评估鉴定机构“房屋维修费用经鉴定不确定造价（有争议造价）为140002.94元”意见予以采信，翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军作为该房屋的所有人亦是受益人，应当承担案涉房屋的维修费用；第三，李超音是否存在过错责任？因李超音与查祥傲签订的房屋卖契被确认无效是因为违反了国家相关法律法规及政策的规定，故双方应承担相应的责任，李超音依据房屋卖契的约定，对房屋进行了保护性的修缮行为没有过错。翟红升、翟志宏关于购房款不存在利息、案涉房屋有可观收益及不存在维修费用和查子刚、查贵芬、翟学军关于其没有过错责任、李超音存在过错、其准备返还购房款及不存在维修费用的抗辩，因其没有提交有效证据予以证明，没有事实和法律依据，本院依法不予支持；翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军关于李超音违法购买古民居一事，不是人民法院管辖范围，其可以向有关权力机关举报。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告翟红升、翟志宏、翟学军于本判决生效后十五日内返还原告李超音购房款75000元及自2003年12月14日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。二、被告翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军于判决生效后十五日内支付原告李超音房屋维修款140002.94元。三、驳回原告李超音其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6483元，由原告李超音承担2034元，由被告翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军承担4449元；鉴定费15000元，由原告李超音承担4706元，由被告翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军承担10294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  唐晓明人民陪审员  汤越吟人民陪审员  曹 芳二〇一八年十二月十二日书 记 员  方 杰附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。