浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0803民初4633号 原告：毛加富男，1962年12月6日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：巫小勇，浙江兴衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚丹琳，浙江兴衢律师事务所律师。 被告：张顺军男，1979年6月27日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 原告毛加富与被告张顺军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日以（2018）浙0803立预1437号案件进行诉前登记，并依原告申请，本院于2018年11月7日依法采取诉前保全措施，查封了被告张顺军座落在浙江省兰溪市云山路131号5单元502室房地产（权证号：010082392、兰国用2016第002-03680号）及座落在衢州市衢江区东迹大道22号润园7-A房地产（权证号：浙20**衢州市不动产权第**）。同年12月11日本案立案受理。依法适用简易程序于2018年12月12日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人巫小勇、姚丹琳，被告张顺军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛加富诉称，2010年10月3日，原告与被告张顺军签订了《“衢江润园”项目房屋认购协议书》一份，约定被告将衢江区润园第7幢101号房屋出卖给原告，该房屋系排屋，建筑面积285.53+63（地下室）平方米，总价1680000元。认购协议书还约定，原告于2010年10月3日支付定金20000元，于2010年10月25日支付首付款840000元，并同时签订《二手房屋买卖合同》，并按被告通知及时办理余款的银行贷款手续，双方未在该认购协议书中约定房屋交付的时间。该认购协议书签订后，原告即支付被告定金20000元。经被告同意，原告延迟到2011年1月24日支付被告首付款820000元。2012年5月20日，原告与毛小清签订转让协议，将该房屋转让给毛小清。事后，毛小清一家就入住案涉房屋。2014年9月，毛小清提起民事诉讼，要求被告将案涉房屋过户给毛小清，后撤回起诉。2016年1月8日，原告以被告在未取得案涉房屋产权的情况下与其签订认购协议书，造成原告损失为由，向法院起诉，要求解除双方签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》，由被告返还购房款，一审法院经审理认为当时情形不符合合同解除条件，驳回了原告的诉讼请求，原告不服一审判决，提起上诉。在二审审理期间，双方在庭外达成了《和解协议书》，但在履行该《和解协议书》时，双方对有关费用的承担问题产生分歧，致使该《和解协议书》无法履行。2016年11月28日，二审法院作出（2016）浙08民终784号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告不服该二审判决，于2016年12月初向浙江省高级人民法院申请再审。在再审期间，案涉房屋于2016年12月28日过户到被告名下，2017年1月上旬，被告以该案涉房屋作抵押，向衢州市柯城农村商业银行股份有限公司双港支行贷款120000元。2017年4月，浙江省高级人民法院组织双方调解，未果。2017年4月15日，原告申请撤回再审申请，同年4月17日浙江省高级人民法院裁定准许原告撤回再审申请。2017年6月1日，案涉房屋因案外人章元虎诉张顺军、叶艳民间借贷纠纷一案，被浙江省兰溪市人民法院查封，现该案已进入执行程序。2017年6月22日，原告又向法院起诉，要求被告继续履行双方签订的认购协议书，一审法院以案涉房屋已被抵押，且因他案被浙江省兰溪市人民法院查封为由，认为履行该认购协议书已存在障碍，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，二审法院以原告要求履行合同并过户案涉房屋的请求不符合《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条、浙江省高级人民法院《关于审理案外人异议之诉和许可执行之诉案件的指导意见》第三条规定，驳回了原告的起诉。原告认为，其与被告签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》真实有效，应当受到法律保护。现因案涉房屋已被抵押，被告已严重违约，且因他案被浙江省兰溪市人民法院查封，客观上已无法履行该协议，双方签订的认购协议书应予以解除。为此，请求：1.判令解除原、被告签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》；2.责令被告双倍返还原告购房定金40000元；3.责令被告返还原告购房首付款820000元；4.责令被告赔偿原告定金及首付款共计840000元的利息损失389860.77元。 被告张顺军辩称，被告与原告毛加富确实在2010年10月3日签订了《“衢江润园”项目房屋认购协议书》，当时约定在同年10月25日由原告支付首付款840000元，后经协商，被告同意原告在2011年1月24日支付，因当时被告未取得案涉房屋的产权，故协议书中未约定房屋交付的时间。协议签订后，在2011年毛小清就将一些物品搬到案涉房屋内，后一直居住在该房屋内。2016年初，原告向法院起诉要求解除双方签订的认购协议书，一审法院判决驳回原告的诉请后，原告又向浙江省衢州市中级人民法院提起上诉，在二审审理期间，原、被告于2016年10月27日达成了《和解协议书》，该和解协议书约定被告同意将案涉房屋直接过户到原告指定的毛小清、徐希清名下，被告同意购房款减少15.5万元，由原告再支付被告68.5万元即可，该款汇入浙江省衢州市中级人民法院账户，待毛小清、徐希清取得案涉房屋的不动产权证后，该款由浙江省衢州市中级人民法院支付给被告，案涉房屋过户过程中产生的各种税、费由原告负担。和解协议签订后，原告反悔，甚至在被告再让步购房款7万元的情况下，原告仍不同意。在此情况下，浙江省衢州市中级人民法院才在2016年11月28日判决驳回原告的上诉，维持原判。被告认为，在2016年11月28日二审法院判决前，被告有条件将案涉房屋过户给原告，其不存在违约行为，反而是原告自己对《和解协议书》提出反悔，故被告没有理由承担2016年11月28日之前的利息损失。至于2016年11月28日之后，被告确实将案涉房屋进行抵押贷款，而且该房屋因另案已被浙江省兰溪市人民法院查封，被告已无法交付案涉房屋，表示同意解除原、被告签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》，返还原告的购房款及双倍定金。 原告提供以下证据以证实其主张：1.原、被告于2010年10月3日签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》一份，以证实双方约定被告将“衢江润园”项目第7幢101号房屋以1680000元的价款出卖给原告，付款方式为合同签订之日支付定金20000元，2010年10月25日支付首付款840000元，并签订《二手房屋买卖合同》，按被告通知及时办理余款的银行贷款手续；2.收款收据两份及原告在中国农业银行取款的业务回单一份；3.按照中国人民银行同期贷款基准利率分段计算的原告支付840000元的贷款利率损失计算清单一份，以证实自原告向被告付款之日起至2018年11月2日，原告的利息损失为389860.77元；4.（2016）浙0803民初99号及（2016）浙08民终784号民事判决书各一份，以证实原告曾于2016年1月8日向浙江省衢州市衢江区人民法院起诉，要求被告继续履行《“衢江润园”项目房屋认购协议书》，并赔偿其损失，在诉讼中原告将诉讼请求变更为依法解除双方签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》，返还购房款820000元，返还双倍定金40000元并赔偿原告损失504000元，同年6月23日，浙江省衢州市衢江区人民法院一审判决驳回原告的诉讼请求，原告不服提起上诉，浙江省衢州市中级人民法院于2016年11月28日判决驳回上诉，维持原判；5.2016年10月27日在二审审理期间，原、被告签订的《和解协议书》，以证实双方对该纠纷曾经达成和解协议，但因在履行过程中有关税费的承担问题产生分歧，致使该和解协议未履行；6.（2017）浙0803民初3082号民事判决书及（2018）浙08民终255号民事裁定书各一份，以证实原告在2017年6月22日向浙江省衢州市衢江区人民法院起诉，请求判令被告继续履行《“衢江润园”项目房屋认购协议书》，向原告交付案涉房屋并办理过户登记手续，解除被告在案涉房屋上设定的抵押权，赔偿原告838400元。2018年1月11日，浙江省衢州市衢江区人民法院以案涉房屋已设定抵押权且因另案被浙江省兰溪市人民法院查封，实际履行《“衢江润园”项目房屋认购协议书》已存在障碍为由，驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决，向浙江省衢州市中级人民法院提起上诉，2018年7月18日，该二审法院裁定驳回原告的起诉。 被告对上述证据均未表示异议，认为原、被告曾在2016年10月27日达成和解协议，当时被告具备交付房屋的条件，但尽管被告在购房款上作出让步，原告仍不同意过户，说明其在2016年11月28日浙江省衢州市中级人民法院作出判决前，被告未违约，其不应承担在此之前的利息损失。 被告未提供证据。 经以上举证质证，双方对原告提供的证据未表示异议，本院予以认定。 经审理查明，2010年10月3日，原告与被告张顺军签订了《“衢江润园”项目房屋认购协议书》一份，约定被告将衢江区润园第7幢101号房屋（即衢江区东迹大道22号润园7-A）出卖给原告，建筑面积285.53+63（地下室）平方米，总价1680000元。认购协议书还约定，原告于2010年10月3日支付定金20000元，于2010年10月25日支付首付款840000元，同时签订《二手房屋买卖合同》，并按被告通知及时办理余款的银行贷款手续。因当时该房屋尚未登记在被告名下，故双方未在该认购协议书中约定房屋交付的时间。该认购协议书签订后，原告即支付被告定金20000元。2011年1月24日，原告支付被告首付款820000元。2012年5月20日，原告与其妹毛小清签订转让协议，将该房屋转让给毛小清。事后，毛小清一家就入住案涉房屋。2014年9月，毛小清提起民事诉讼，要求被告将案涉房屋过户给毛小清，后撤回起诉。2016年1月8日，原告以被告在未取得案涉房屋产权的情况下与其签订认购协议书，造成原告损失为由，向本院起诉，要求解除双方签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》，由被告返还购房款。本院经审理认为当时情形不符合合同解除的法定要件，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，向浙江省衢州市中级人民法院提起上诉。在二审审理期间，双方在庭外达成了《和解协议书》，和解协议中被告同意将房屋总价让步了155000元，案涉房屋直接过户给毛小清和徐希清夫妇，过户过程中产生的税费由原告负担。但在履行该《和解协议书》过程中，因原告认为案涉房产过户所需税费远超正常的房产交易标准，在与被告协商税费的分担上产生分歧，致使该《和解协议书》无法继续履行。2016年11月28日，浙江省衢州市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。事后，原告不服二审判决，于2016年12月向浙江省高经人民法院申请再审，2017年4月17日，经原告申请，浙江省高经人民法院裁定准许原告撤回再审申请。其间，案涉房屋的产权于2016年12月28日从赖清云名下过户至被告张顺军名下；2017年1月5日，被告以该案涉房屋作抵押，向浙江衢州柯城农村商业银行股份有限公司双港支行贷款1200000元，设定抵押的期限自2017年1月5日至2037年1月4日。2017年6月1日，案涉房屋因案外人章元虎诉张顺军、叶艳民间借贷纠纷一案，被浙江省兰溪市人民法院查封，现该案已进入执行程序。2017年6月22日，原告又向法院起诉，要求被告继续履行双方签订的认购协议书，本院以案涉房屋已被抵押，且因他案被浙江省兰溪市人民法院查封为由，认为履行该认购协议书已存在障碍，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。二审法院以原告要求履行合同并过户案涉房屋的请求不符合《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条、浙江省高级人民法院《关于审理案外人异议之诉和许可执行之诉案件的指导意见》第三条规定，于2018年7月18日作出裁定，撤销了本院一审判决，并驳回了原告的起诉。为此，原告再次诉至本院。 另查明，自原告于2010年10月3日、2011年1月24日分别向被告支付定金20000元、购房款820000元起至2018年11月2日止，按照中国人民银行五年以上贷款基准利率计算，该840000元本金的贷款利息为389860.77元。 本院认为，2010年10月3日原、被告签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》虽然名为“认购协议书”，但该认购协议明确了所购房屋地点、面积、房款、支付定金及首付款的时间等合同主要内容，并且作为出卖人的被告已按照约定收受首付款，故该认购协议书在性质上应认定为房屋买卖合同。该合同系当事人真实意思表示，且内容合法，依法具有法律效力，各方当事人应全面履行各自义务。因在签订该合同时，被告张顺军尚未取得案涉衢江区东迹大道22号润园7-A房屋的所有权，故在被告取得案涉房屋产权前，客观上不能行使案涉房屋的过户手续及原告用该房屋作按揭贷款、向被告支付剩余房款手续，故被告有关其在有条件将案涉房屋过户给原告前未构成违约的抗辩意见，本院予以采纳。但是，在2016年12月28日被告已将案涉房屋过户到其名下后，被告未尊重其与原告签订的房屋买卖合同，明知案涉房屋已实际交付给原告，双方存在有关履行该房屋买卖合同的纠纷，仍将该房屋作抵押贷款，该抵押权至今尚未解除，被告的该行为系恶意违约，人为地阻却了房屋买卖合同的顺利履行；另外，案涉房屋因另案已被浙江省兰溪市人民法院查封，该案现已进入执行程序，客观上也使得将案涉房屋过户给原告的合同目的不能实现。综上，被告违约行为严重，已达到根本性违约，其迟延履行债务致使原告将案涉房屋过户到其名下的合同目的已不能实现，原告要求解除其与被告签订的该房屋买卖合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同被解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房款及定金，并赔偿该资金被占用期间利息损失的诉讼请求，本院予以支持。被告占用该款项的时间已超过五年，原告主张自付款之日至原告起诉之日以中国人民银行同期贷款基准利率计算该840000元的利息损失为389860.77元，该数额较合理，本院予以确认；被告抗辩在其有条件向原告过户该案涉房屋前，不构成违约，在此之前的利息损失不应由其承担。本院认为，合同法规定的解除合同后违约方赔偿损失的义务是指违约方因违约造成守约方的损失，本案中，被告将合同标的物—房屋作抵押贷款等违约行为造成原告不能实现其获得该房屋的合同目的，造成原告的损失明显，原告仅主张被告占用购房款期间的利息损失，该损失合理，并且与被告的违约行为具有因果关系，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。合同被解除后，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告毛加富与被告张顺军于2010年10月3日签订的《“衢江润园”项目房屋认购协议书》； 二、被告返还原告购房首付款820000元； 三、被告双倍返还原告购房定金40000元； 四、被告赔偿原告占用其定金及首付款840000元的利息损失389860.77元。 五、上述第二、三、四项，共计1249860.77元，被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费8024元，保全费5000元，合计13024元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员  陈淋欢 二〇一八年十二月二十八日 书记员  池丽娟