山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初5212号原告：蒋建华，女，1953年10月10日出生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：蒋建丽（系原告妹妹），住新泰市。被告：泰安天宏房地产开发有限公司。住所地：泰安市南关大街1号。法定代表人：和歆伟，董事长。委托诉讼代理人：李长久，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘奎杰，男，系该公司员工。被告：泰安祥和置业有限公司。住所地：泰安市五马风味小吃一条街（东湖路7号）30号楼10号。法定代表人：张钱吉，董事长。委托诉讼代理人：许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。原告蒋建华与被告泰安天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）、泰安祥和置业有限公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋建华及其委托诉讼代理人蒋建丽，被告天宏公司的委托诉讼代理人李长久、刘奎杰，被告祥和公司的委托诉讼代理人许永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋建华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与天宏公司签订的订购高层住宅房协议书；2.返还购房款266000元；3.赔偿损失228000元；4.两被告承担连带责任；5.承担本案诉讼费及相关费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与天宏公司签订的订购高层住宅房协议书；2.判令被告返还购房款266000元；3.按买房价格2800元与现售房价格7300元差价额4500元×95平方，合计427500元赔偿；4.按违约责任支付违约金15960元；5.涉及本案的诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2010年6月22日，原告与天宏公司签订购房协议书，选购B区2号楼1单元1702室，房屋建筑面积95平方米，每平方米2800元，总房款266000元。协议书约定天宏公司交房时间为2012年12月底。协议书签订后，原告积极履行合同义务，实交购房款266000元，但天宏公司至今也没有履行合同向原告交付房屋，合同目的难以实现。为此，原告提起本案诉讼。被告天宏公司辩称，一、认可我公司与原告之间签订的协议为无效协议；二、同意返还原告交纳的购房款本金；三、原告要求按照房屋评估现值赔偿其损失没有法律依据。被告祥和公司辩称，一、答辩人系与南关社区居民委员会签订合作开发协议书，取得涉案房屋所在项目的建设开发权，并非承接被告天宏公司的建设项目。2013年5月4日，被告天宏公司与南关社区签订了《关于解除合作开发协议及补充协议的协议书》，约定解除了双方所签订的合作开发协议及补充协议。同日，答辩人与南关社区签订了合作开发协议书，取得了南关社区旧村改造工程的建设开发权，并非承继了天宏公司的项目。二、天宏公司与答辩人之间没有权利义务的承继关系，答辩人不应当对天宏公司的债务承担连带责任。天宏公司对于南关社区旧村改造项目前期拆迁等投入，在其与南关社区解除合同时已经明确放弃，该等放弃是基于天宏公司严重违反了其与南关社区签订的合作开发协议及补充协议，逾期建设多年，应向南关社区承担的违约责任。而答辩人则是与南关社区交接项目，并非原告所陈述的直接取得了天宏公司的投资。相反，为解决天宏公司与答辩人共同确认的509套天宏公司原购房户的遗留问题，答辩人须预留509套房屋，协助天宏公司解决509户购房问题，需额外支出一亿多成本，预留房屋价值更是高达四亿，不存在答辩人接受并占有天宏公司前期投资的情形，更不存在答辩人因此而受益的情形。天宏公司与答辩人是两个独立的法人单位，答辩人不应当对天宏公司的对外债务承担连带责任。三、原告与答辩人无直接的合同关系，答辩人无须向原告承担任何责任。原告所购买房屋位于改造项目A地块，而根据答辩人与天虹公司于2013年5月4日协议书约定，经核实，天宏公司与原社会购房户统计数据为509套，分别位于B地块259套，C地块18套，D地块35套，E地块197套，根据该协议书约定，原社会购房户退款的，由天宏公司自行承担退款责任。因此，对于原告所购买房屋，答辩人无协助天宏公司解决的义务，也没有与天宏公司承担连带责任的义务，更没有对原告直接承担责任的义务。四、原告要求按照涉案房产评估现值赔偿其经济损失无法律依据。根据合同法相关规定，赔偿损失的范围不应当超过签订合同时预见到的或应当预见到的损失。本案中，原告所要求的房屋现值损失在双方签订合同时是不能也不可能预见到的经济损失，不属于法律规定的赔偿范围。另根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件，适用法律若干问题的解释》精神，损失的范围仅包括合同双方当事人为签订和履行合同所支出的费用，显然房屋现值并不属于双方当事人为签订和履行合同所支出的费用。因此，原告要求按照房屋现值赔偿其损失没有法律依据。综上所述，答辩人认为答辩人与天宏公司之间没有权利义务承继关系，原告无权向答辩人主张权利，且原告要求的经济损失没有法律依据。为此，答辩人请求人民法院在查清事实的基础上依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月22日，原告与天宏公司签订订购高层住宅房协议书一份，原告为乙方，天宏公司为甲方。协议书约定：一、乙方向甲方订购中岳花园高层住宅房（预售许可证正在办理之中），即B区2号楼一单元1702室，建筑面积约95平方米（以实际面积为准），每平方米2800元，合计金额266000元；二、乙方同意向甲方预交人民币266000元作为购房定金，支付方式为一次付清；三、甲方必须严格按照工程设计要求保质保量，按时交付房屋；四、甲方同意交房时间为2012年12月底以前；五、由甲方负责办理房产证，如因甲方原因无法办理房产证，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失；六、如所购房屋存在质量问题，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失；七、乙方在甲方交付房屋之前如不满意，可在任何时候提出退款，甲方根据实际情况将所支付的房款全部退还；八、违约责任：1、甲方不能按时交房，每延期一个月向乙方支付已付金额的1‰违约金……。当日，原告交纳了全额购房款，天宏公司向原告出具收款收据一份。中岳花园系南关社区旧村改造项目，南关社区先后与天宏公司、祥和公司以及他们相互之间签订多份合同进行改造开发该项目。该项目共分A、B、C、D、E五个地块，其中A、B、C、E地块系捆绑开发，每个地块上均有回迁用地和开发用地；B、E地块已经建成部分楼房，C、D地块尚未拆建。天宏公司曾于2006年9月30日取得（2006）027号预售许可证，预售范围为6#、7#、9#、11#、13#及A-C商铺，但该预售许可证于2007年9月27日被撤销，撤销事由为天宏公司在未取得任何土地、规划、施工等相关手续的情况下违规开发建设南关中岳花园项目，隐瞒事实，骗取该项目的一期工程的预售许可证。另查明，2012年11月22日，被告天宏公司与案外人黄添福签订一份《合作开发协议书》。约定合作开发泰安市南关村旧村改造项目（中岳花园小区）E地块及相邻东北角地块。合作开发项目占地约58667平方米，折合约88亩。其中回迁用地18667平方米，折合28亩，规划建筑面积52791平方米（其中住宅45015平方米、商业4262平方米、公建1500平方米）；商品房建设用地约40000平方米，折合约60亩，规划占地33425平方米，规划建筑面积157731.2平方米（其中住宅142459.2平方米、商业15281平方米）。另有地块东北角用地约10亩，预计建设安置回迁房7000平方米，增加商住商品房50000平方米。该协议约定，天宏公司除按本协议约定取得拆迁包干费及超额项目收益外，不享有任何项目收益，也不承担项目亏损。项目拆迁包干费为人民币7500万元，由天宏公司负责项目地块的拆迁工作，除第2季度及以后的临安费以及回迁房建设费用以外的拆迁费用，全部由天宏公司包干承担。若项目住宅销售均价超过6200元/平方米，由福佳斯公司额外支付天宏公司超额项目收益金1500万元。协议书第五条，关于款项的支付安排部分约定，本协议签订后10日内，黄添福向天宏公司支付定金300万元，其余定金700万元则按天宏公司实施拆迁进度分期支付，每拆迁完成1户，支付定金7万元，定金直接折抵拆迁包干费。项目地块挂牌成交后15日内，黄添福及福佳斯公司向天宏公司支付拆迁包干费1000万元。其余拆迁包干费5500万元，由福佳斯公司在商品房销售回款额超过人民币2亿5千万元后，按超出人民币2亿5千万元后的净额的7%比例按季度分歧支付。或有的超额项目收益金1500万元待项目全部清算完成后，结算支付。该协议书同时约定，天宏公司负责协调清理因预售、借款等原因以天宏公司名义对外签订的房屋买卖合同（E区销售面积约为2万平方米，已经收房价款约1960万元），并承担相应责任，天宏公司已收取的房价款，项目公司不再要求返还。项目公司按原已经销售面积与原购房户重新签订房屋买卖合同，项目公司实收房价款3500元/平方米，项目公司实收房价款低于3500元/平方米的，天宏公司应向项目公司补足差价款；原购房户要求清退已收房价款的，由天宏公司负责清退，但相应面积的房屋按3500元/平方米出售给天宏公司或其指定第三人。双方还对拆迁、摘牌的具体工作以及违约责任等，进行了约定。天宏公司、冀焕明及黄添福在该协议书盖章或签字。2013年4月13日，被告天宏公司与案外人签订一份《泰安南关村旧村改造B区建设项目委托协议书》，就被告天宏公司委托黄添福进行B地块建设、销售等经营管理事宜进行了约定。该协议书约定，被告天宏公司除办理政府相关部门手续、协调处理拆迁及已经销售客户的纠纷等以外，将该建设项目后续整体运作事宜，均全权委托黄添福经营管理。该项目以被告天宏公司或其指定的第三人出资设立的项目公司（暂定名：泰安祥和置业有限公司，注册资金1000万元）名义运作，委托关系存续期间，项目公司60%的股权由被告天宏公司委托黄添福代为持有，并由黄添福担任法定代表人，委托关系终止时，项目公司股权全部登记至被告天宏公司或其指定的第三人名下。该协议书约定，委托代理期限二年，自该协议签订之日起计算，委托期间，该协议黄添福代垫款、借款及相关费用等全部收回时，则委托关系提前解除，并约定该项目的开发经营成本由被告天宏公司承担，项目盈亏均由被告天宏公司享有和承担，黄添福不承担任何项目亏损责任。该协议书第三条关于项目的委托费用计付款方式部分约定，委托费用按项目销售总金额的5%（被告天宏公司已经销售的约4万平方米商品房，按2.5%收取委托费）计取，费用自项目取得销售收入的次月起按上个月的销售额计算（上个月销售总额﹡5%）逐月支取。该协议书第四条中其他约定部分同时约定，黄添福继续执行被告天宏公司审定的施工图等方案以及天宏公司签订的施工合同、钢筋混凝土采购合同，除特殊情况外，不再进行其他调整，天宏公司对黄添福委托其间的经营行为均该款予以认可；黄添福委托的工作人员工资、费用，均纳入B地块的经营成本，由天宏公司承担，租赁住房办公场所费用、车辆及接待费用等费用，也由天宏公司承担，另行据实结算支付；项目销售代理公司由黄添福选定，销售代理费由天宏公司承担，房屋销售价格由双方商定后执行；项目公司注册及运作所须的全部资金（最高限额4000万元）均由黄添福以天宏公司名义筹集，并作为天宏公司的借款，由天宏公司承担还本付息的义务，筹措资金用于项目开发建设所需，借贷利率按3%/月计算，按季支付；项目房屋销售收入全额进入指定账号，由双方共同管理支配；为解决原天宏公司已经销售商品房问题，天宏公司负责协调谈判，提出解决处理方案，协调继续履行购房合同的，由购房户在B区第20#楼范围内选房，并签订新的购房合同，协调退还房价款的，在收到原购房户补交差价款的范围内，予以安排退款；本项目资金不足于偿还黄添福代垫款项、借款及相关费用时，被告天宏公司同意黄添福直接从E地块合作项目中天宏公司应得款项中扣取相应金额。2013年4月17日，黄添福与李长久作为出资人共同出资设立被告泰安祥和置业有限公司，其中黄添福出资600万元，李长久出资400万元。2013年4月9日，李长久向冀焕明出具代持股确认书一份，称其持有的祥和公司40%股权，系代冀焕明持有，首期出资款400万元系天宏公司、冀焕明共同向黄添福借款，实际出资人为冀焕明，已实际进入公司验资账户。2013年4月26日，被告天宏公司与被告祥和公司、案外人泰安福佳斯置业有限公司（下称福佳斯公司）签订一份《协议书》。该协议书约定，鉴于：1、2012年11月22日，天宏公司与福佳斯公司实际控制人黄添福先生签订《合作开发协议书》约定合作开发南关村旧村改造项目E地块的相关事宜，福佳斯公司系该地块的开发建设主体；2、2013年4月9日，天宏公司与福佳斯公司实际控制人黄添福先生签订《泰安南关村旧村改造B区建设项目委托协议书》，约定天宏公司委托黄添福先生进行B地块建设销售的相关事宜，祥和公司系该地块的开发建设主体；3、天宏公司拟与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居委会解除双方签订于2001年10月15日的《合作开发协议》及其《补充协议》。经双方协商一致，达成本协议。一、双方一致同意，由祥和公司与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居委会就合作开发南关村旧村改造项目签订《合作开发协议书》。二、祥和公司按前述与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居委会签订的《合作开发协议书》所约定享有的全部权利和义务，均由天宏公司与福佳斯公司双方按本协议约定享有和承担。具体如下：1、原天宏公司开发项目A地块所遗留问题和1992年拓宽南关路遗留问题（具体内容以祥和公司与村委会签订《合作开发协议书》约定为准），由天宏公司以祥和公司名义妥善处理，相关全部费用由天宏公司承担；2、给予南关村委会的预留地补偿费2000万元，均由天宏公司承担。首期款300万元，以祥和公司名义支付南关村委会。对村集体公建院落的安置补偿的房屋，除幼儿园（1725平方米）由福佳斯公司负责安置补偿外，其余均由天宏公司负责安置补偿。3、项目B地块开发建设的风险和收益，按《泰安南关村旧村改造B区建设项目委托协议书》之约定执行。4、项目E地块开发建设的风险和收益，按2012年11月22日的《合作开发协议书》之约定执行；5、项目C、D地块的开发建设，由天宏公司、福佳斯公司双方参照E地块《合作开发协议书》约定确定合作条件，具体条款由双方另行协商。三、天宏公司保证E地块办理土地出让手续时，由福佳斯公司摘牌取得使用权，由福佳斯公司开发经营。四、若Ｅ地块办理挂牌出让手续无法办理至福佳斯公司名下，应以祥和公司名义摘牌的，天宏公司及冀焕明直接或间接持有的祥和公司股权，则全部无条件归福佳斯公司所有，且福佳斯公司不必向天宏公司及冀焕明支付任何对价。天宏公司、冀焕明、祥和公司及福佳斯公司均在该协议书盖章或签字。2013年5月4日，泰安市泰山区岱庙街道南关社区居民委员会与天宏公司签订《关于解除合作开发协议及其补充协议的协议书》。双方一致同意即日起解除双方签订于2001年10月15日的《合作开发协议》及此后陆续签订的多份《补充协议》，上述《合作开发协议》及补充协议（书）均不再履行，双方在述《合作开发协议》及补充协议（书）履行过程中的其他款项往来，不再进行结算，双方互不承担返还责任，互不追究对方的任何责任。同日，泰安市泰山区岱庙街道南关社区居民委员会与祥和公司签订一份《合作开发协议书》，将原与天宏公司合作开发的改造项目，与祥和公司进行合作开发。双方对项目的基本情况、项目拆迁及回迁、项目的开发建设、项目的利益分配及违约责任等均进行了约定。该《合作开发协议书》同时约定，原天宏公司已支付的费用，祥和公司无须重复支付，本项目建设在协议签订后的所需后续资金全部由祥和公司投入；祥和公司要与原合作单位天宏公司就解决好社会购房户等遗留问题签订专项协议，并切实进行落实。同日，天宏公司与祥和公司也签订了一份《协议书》，协议主要内容为：因天宏公司已与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居民委员会解除改造项目《合作开发协议书》，由祥和公司作为该项目新的开发建设主体与泰安市泰山区岱庙街道南关社区居民委员会签订《合作开发协议书》。为妥善处理好社会购房户等遗留问题，达成本协议。一、天宏公司原与社会购房户签订房屋买卖合同的相关遗留问题，由天宏公司负责协调处理，祥和公司按本协议约定予以积极配合。二、祥和公司对天宏公司原购房户问题有充分的了解，根据经核实的原社会购房户统计数据（共计509套），祥和公司为天宏公司预留509套房源（约50900平方米），专门用于妥善解决社会购房户问题。三、祥和公司区别原购房合同约定的房屋所处不同地块，并按楼层高低搭配的原则，在本开发项目中的各个地块分别指定某整单元或某整栋的楼房集中预留相应数量房源，一般情况下，不予跨地块预留。其中，B地块259套、C地块18套、D地块35套、E地块197套。……六、价款内部控制和结算办法。1、内部控制价：社会购房户与乙方新签订的房屋买卖合同，住宅单价应不低于5500元/平方米，店面单价应不低于15000元/平方米。2、社会购房户原向天宏公司缴交的房价款，按银行同期贷款利率（7%/年）计算利息，连同本金一并用于折抵应交房款。差额部分由社会购房户直接缴交给祥和公司，差额销售款项全部归祥和公司所有。天宏公司原收取的房款本息，祥和公司不再要求返还。3、实际房屋销售单价高于或等于前述全部控制价的，双方互不支付任何款项，但实际房屋销售价格低于前述内部控制价的，天宏公司应向祥和公司赔偿低于内部控制价的差额部分。4、天宏公司向社会购房户承担退款责任的，对应的预留房源由祥和公司实际出售并收回全款后，按10万元/套的标准向天宏公司支付退款补助，但该补助款项应首先用于折抵天宏公司应付给祥和公司的相关款项，款项待全部社会购房户问题处理完毕后结算支付。5、除本合同约定外，天宏公司不享有改造项目的其他任何权利。本合同以外的其他债务纠纷，全部由天宏公司自行承担。2013年12月5日，天宏公司、冀焕明、祥和公司与黄添福、福佳斯公司又签订一份《泰安改造项目协议书》。该协议书的主要内容为：鉴于之前实际具有约束力的三份协议对双方在项目中的权利义务均有约定，对项目各个地块的利益分配均作了安排和处理。目前，改造项目的实际运作中，祥和公司作为作为天宏公司、冀焕明和黄添福、福佳斯公司双方共同享有项目权利的运作主体，但项目实际投资经营、管理运作均由黄添福、福佳斯公司负责。为进一步明确各方的法律地位和权利义务，经各方友好协商，特形成本协议，并作为对各方产生法律效力的最终文书，由各方信守之。一、各方共同确认，祥和公司由黄添福、福佳斯公司实际投资、运作管理，黄添福、福佳斯公司是祥和公司实际股东和出资人，不再是天宏公司、冀焕明委托黄添福、福佳斯公司及第三人李长久持股的企业，天宏公司、冀焕明不享有公司股东和出资人权益，但依据前述三份协议书所享有的经济利益应按本协议约定予以保护。二、天宏公司、冀焕明在项目中的如下经济利益仍归其所有。1、B地块由黄添福、福佳斯公司以祥和公司名义全权负责经营运作，不是天宏公司、冀焕明委托管理形式，不受委托期限、运作资金最高限额限制。但地块经营收益参照B区建设项目委托协议书约定的成本核算原则进行结算后的实际盈余和亏损均归天宏公司、冀焕明享有和承担。即全部销售收入除支付开发建设各项正常支出，以及黄添福、福佳斯公司计提总销售收入5%管理费和黄添福、福佳斯公司融资投入地块建设资金3%/月的利息后，若有盈余或亏损，均仍由天宏公司、冀焕明享有和承担。2、E地块由黄添福、福佳斯公司自行开发建设，自负盈亏。双方仍按E地块合作开发协议书约定原则进行结算。3、C、D地块中属于南关村旧村落范围，也由黄添福、福佳斯公司自主进行开发建设，自负盈亏。黄添福、福佳斯公司按2013年4月26日协议书第二条第5项约定给予天宏公司、冀焕明相应补偿金（补偿金=综合楼面地价1000元/平方米-拆迁安置及土地成本）。四、给予南关社区的预留地补偿2000万元（已付300万元）及集体公建院落安置房屋（幼儿园除外）按原约定由天宏公司、冀焕明承担。五、妥善处理好社会购房户问题，天宏公司、冀焕明具有不可推卸的责任和义务。解决处理原则按天宏公司、冀焕明与祥和公司的专项协议办理。其中，B地块的社会购房户在B区19号楼集中处理解决。C、D、E地块的社会购房户处理结算原则按E地块合作开发协议书相关约定处理，黄添福、福佳斯公司实际收购房户住宅价款不足3500元/平方米的，由天宏公司、冀焕明负责补足。六、本协议第二、三、四、五条约定的各款项结算支付时，就将全部各自应收、应付款项进行对抵，余额再作支付。七、天宏公司、冀焕明除本协议约定的利益外，不享有项目的其他权利。天宏公司、冀焕明应当妥善处理好自身的债权、债务，保证不至影响项目开发建设和黄添福、福佳斯公司的投资安全，确保项目顺利进行、有效化解矛盾。黄添福、福佳斯公司和祥和公司对项目运营所有投入，均为其合法财产，不对天宏公司、冀焕明的任何债务承担任何责任。仅当双方根据本协议约定最终对抵结算后，黄添福、福佳斯公司对天宏公司、冀焕明有到期应付款，才是归属于天宏公司、冀焕明的财产利益。在该部分财产利益范围内，黄添福、福佳斯公司（祥和公司）方可根据天宏公司、冀焕明要求或有关部门要求进行支付，不承担提前及超额支付义务。八、本协议为各方对南关项目开发建设相关事宜的最终约定，之前约定与本协议不一致的，均以本协议为准。除此后各方另有特别说明外，本协议具有最终的法律效力。天宏公司、冀焕明、祥和公司及黄添福在该协议书上盖章或签字。又查明，涉案项目用地现已登记在祥和公司名下，并以该公司名义办理的全部用地、规划、以及商品房预售许可等所有手续。2016年1月12日，祥和公司在泰山晚报A18版刊登了一份《告南关B区原天宏社区社会购房户书》，内容为：泰安祥和置业有限公司是改造项目的开发主体，背负着1000户南关村村民回迁安置及广大天宏社会购房户问题妥善处理的重任。公司进驻泰安三年，项目进展有目共睹。为项目涉及的近2000户拆迁村民、购房户的切身利益考虑，为工地上数百名农民工、承包商、材料商着想，我们不希望发生砸锅毁灶的悲剧事件，不愿意酿成不可收拾的混乱局面。为此，本公司决定自2016年元月11日起暂停B区19#楼对社会公开销售10天（至元月20日止）。在此期间，按天宏公司移交确认名单，19#楼现有房源230套，优先提供原B区天宏社会购房户认购，具体政策详见《原天宏公司B区住宅购房户处理明白纸》。安置认购期间：……安置购房均价5200元/㎡，不同楼层有少许差异。……凡未在安置认购期间签订《原天宏购房户购房确认书》的B区社会购房户，均视为放弃选择购房安置。同时，祥和公司在该报纸版面中还发布公告一份，题目为《原天宏公司B区住宅购房户处理明白纸》。大致内容为：一、购房户确认原则。根据天宏公司和祥和公司共同确认的B区购房户名单确定购房户。二、处置办法。1、安置房屋的安置在B区19号楼。2、要求退款的无息退还原购房款。三、购房安置程序。……。四、购房价格及结算办法……。五、退款处置程序……。现祥和公司已经取得该项目的6份预售许可证，取得了B区1、4、9、15、16、17、18、19、20、21号楼的预售资格。2016年1月20日，被告天宏公司与被告祥和公司签订确认一份《天宏公司、祥和公司共同确认B区安置住宅购房户名单》，双方共同确认275户，原告不在该双方确认的购房户名单中。因涉案楼盘至今未取得预售许可证，本院向原告释明其与天宏公司所签订的订购高层住宅房协议书为无效协议，原告认可本院对合同效力的认定，并坚持其他诉讼请求。关于原告主张的现售房价格7300元/平方米，原告主张涉案楼盘现销售价格在10000元/平方米以上，原告主张的价格远低于现实际销售价格。为此，原告提交销售清单一页，该清单系照片打印版本，主要内容包括房号、户型、建筑面积、销售单价、销售总价等内容，没有楼盘项目名称，销售价格在10730元/平方米-11060元/平方米之间。两被告对证据真实性有异议，质证认为房屋价格应以市场价为准，不是单方能够确定的。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原告与天宏公司所签订的《订购高层住宅房协议书》虽名为订购协议，但该协议书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受全额购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同，对此本院依法予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案楼盘至今未能办理预售许可证，依据该规定，本案《订购高层住宅房协议书》应为无效合同。合同无效，天宏公司收取的原告的购房款应予返还，故对原告要求天宏公司返还购房款266000元的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求天宏公司按照双方所签订协议书约定的买房价格2800元/平方米与现售房价格7300元/平方米计算差价损失的诉讼请求。虽然原告并未就涉案楼盘的现价值提交证据，但是涉案楼盘的现价值远超出原告主张的价格7300元/平方米系客观事实，不需要原告另行举证。原告主张以远低于涉案楼盘市场价格的标准计算其增值损失，系原告对自身权利的处分和放弃，本院予以确认，对原告要求按照价格7300元/平方米计算增值损失的请求本院予以支持。据此，原告的房屋增值损失为：95㎡×（7300元/㎡-2800元/㎡）=427500元。原告未审查天宏公司出售房屋的行为是否合法，是否具备预售许可证，其自身亦存在一定过错，依法应减轻天宏公司的责任，本院酌定天宏公司承担该损失70%的责任，即天宏公司应承担的份额为：427500元×70%=299250元。合同无效，合同关于违约责任的约定亦无效，故对原告要求天宏公司承担违约责任，支付违约金15960元的诉讼请求本院不予支持。关于祥和公司是否应承担责任及责任范围问题。本院认为，判断被告祥和公司就上述款项应否承担连带清偿责任，应主要审查判断被告天宏公司与被告祥和公司的关系。根据被告天宏公司与被告祥和公司就涉案南关社区旧村改造项目签订的一系列相关协议，本院认定被告祥和公司与被告天宏公司就涉案的泰安南关社区旧村改造项目，形成合作开发房地产的法律关系。具体理由如下：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产应当满足共同出资、共享利润、共担风险三个基本条件。而本案被告天宏公司与被告祥和公司就涉案的泰安南关社区旧村改造项目签署的一系列协议，完全符合上述条件。首先，对于被告天宏公司与被告祥和公司就涉案的南关社区旧村改造项目中法律关系的界定，应建立在改造项目的综合分析的基础之上，因为就整个项目而言，虽然存在A、B、C、D、E等地块的区分，但南关社区是作为一个整体项目对待的，每个具体的地块的盈亏利润比例亦均不相同，不存在单独运作某一个地块的可能。就整个南关社区旧村改造项目来看，双方确实存在着共同投资、共担风险、共享收益的约定和事实。关于共同投资，在被告天宏公司与南关社区解除双方就涉案旧村改造项目的合作协议时，对天宏公司前期的投入并未进行清算，被告祥和公司对天宏公司前期确有投入的事实亦并不否认，并主张按照2013年12月5日进行结算，足以认定双方就涉案项目存在共同投资的事实；况且，被告天宏公司就涉案的南关社区旧村改造项目的投资，也绝不仅仅是南关社区居委会账面上显示的B地块的投资情况；关于共享收益、共担风险。在双方2013年12月5日的协议中也均能明确体现，特别是关于E地块、C、D地块天宏公司的收益约定等方面，并且被告祥和公司亦一直称天宏公司在涉案项目中存在“或有收益”，这种或有收益正是共享收益、共担风险的体现。其次，涉案债务的产生，是因被告天宏公司进行涉案的泰安南关社区旧村改造项目而产生的，后天宏公司与南关社区解除了合作协议书，并由南关社区与被告祥和公司签署了合作协议，在同一天被告天宏公司解除合同、被告祥和公司签订合同过程中，双方并未对原天宏公司所欠债务进行处理，也未经债权人同意，造成原告债权悬空，被告天宏公司也丧失了履约能力，其依约定交付所购房屋的承诺无法由其单独实现，所购房屋也由被告祥和公司继续开发建设，但在天宏公司与祥和公司之间，实质上形成了就涉案项目的合作开发房地产的法律关系，被告祥和公司虽然在相关协议中明确其对涉案的B地块不承担风险，仅固定的收取投资、投资利息及管理费等，但这种约定恰恰说明被告祥和公司在与被告天宏公司洽谈涉案南关社区旧村改造项目时，对于B地块所面临的风险是明知的，甚至对于其他地块，被告祥和公司亦明知存在着天宏公司已经前期出售五百余套房产的事实，并同意参与对该五百余套房产的后续处理问题，则被告祥和公司有关对B地块风险不予承担的约定，不得对抗债权人。另外，根据双方签署的系列协议等事实，本院认定双方构成合作开发房地产的法律关系，则就涉案南关社区旧村改造项目来讲，被告祥和公司自然应当承担整个项目的全部风险，仅获取后期利益而不承担前期风险，既不符合合作开发房地产的基本特征，也不符合权利义务对等的民法原则，故被告祥和公司就涉案债务，应承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告泰安天宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋建华购房款266000元；二、被告泰安天宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋建华损失299250元；三、被告泰安祥和置业有限公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9452元，由被告泰安天宏房地产开发有限公司、泰安祥和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  孙其运人民陪审员  张灿国人民陪审员  张 建二〇一八年十二月二十一日书 记 员  辛 建