江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0211民初4187号 原告:无锡龙世太湖科技发展有限公司,住所地无锡市滨湖经济技术开发区二期A1-1、2、4、5、6、7、8块。 法定代表人：朱铮伟,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴琳，北京德恒（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玉，北京德恒（无锡）律师事务所律师。 被告:无锡华艾供应链管理有限公司,住所地无锡市高浪东路999号C1号楼2层西侧1-5轴。 法定代表人：殷秀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐淳桢，江苏君金律师事务所律师。 原告无锡龙世太湖科技发展有限公司（以下简称龙世公司）诉被告无锡华艾供应链管理有限公司（以下简称华艾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告龙世公司的委托诉讼代理人周玉，被告华艾公司的委托诉讼代理人徐淳桢到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告龙世公司向本院提出诉讼请求：1、判令华艾公司向其支付欠缴租金618976元及违约金253389.47元（暂计至2018年7月15日，实际计至被告付清租金之日）；2、判令华艾向其支付合同履约保证金50000元并在被告补交之后由其予以没收；3、本案诉讼费由华艾公司承担。事实和理由：2016年，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定其将位于无锡市轴928平方米的房屋出租给华艾公司，租金每月27840元，租期五年。华艾公司租赁后未向其支付履约保证金，也未支付自2016年8月15日起算的租金。华艾公司亦未能按照约定的租赁期承租房屋，在承租不到2年的时间于今年6月自行腾退房屋导致双方合同提前终止，不符合减免租金的情形。华艾公司逾期缴纳租金，应按合同约定按照每期欠缴金额的日千分之一向其支付违约金。且华艾公司已提前退房，应向其补交保证金5万元由其予以没收。 被告华艾公司辩称：并不存在其拖欠租金及保证金的事实。根据其与无锡太湖城管理委员会签订的《关于无锡华艾供应链管理有限公司落户无锡太湖城管理委员会园区的协议》（以下简称《落户协议》），其享有2年的免租期。其搬出时，尚在2年免租期内，且其搬离时已通知龙世公司。《落户协议》约定的减免政策中即使太湖城管委会出具书面意见对减免租金进行酌情减少或取消，也应当是补交而非其恶意拖欠，故不应产生违约金。且太湖城管委会至今未就租金减免政策提出过酌情减少或取消。龙世公司主张的违约金计算标准过高，不应超过欠付租金总额的20%，请求按银行贷款利率计算。关于保证金5万元，其中3万元是由案外人贝乐运动科技无锡有限公司变更至涉案房屋后将该公司交付给龙世公司的保证金3万元转作其向龙世公司支付的保证金，另外2万元其已向龙世公司进行了补交。综上，请求驳回龙世公司的诉讼请求。 经审理查明：位于无锡市房屋系龙世公司所有。2016年，龙世公司（甲方）与华艾公司（乙方）签订书面《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将无锡市楼2层西侧1-5轴（以下简称涉案房屋），建筑面积约928平方米租给乙方使用，租赁期限自2016年8月15日起至2021年8月14日止；月租金为27840元，年租金为334080元，季租金为83520元；租金按季支付，每期租金在当期第一个月的10号前交清；合同签订时，乙方应当向甲方缴纳履约保证金5万元，合同终止且乙方已交清租金及其他费用并迁出时甲方应将履约保证金退回乙方，但是享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予退回，如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除；租赁期间，非经对方同意，任何一方都不得擅自解除合同，如甲方确需收回自用，必须提前三十日以书面通知乙方，租金计算至乙方实际将房屋交还甲方之日，甲方向乙方退回履约保证金，另补偿一方迁让的损失，补偿额不超过相当于两个月的房租租金，如乙方确有事因提前退房的，应当提前三十日以书面通知甲方，甲方不退回履约保证金，租金计算至乙方实际将房屋交还甲方之日所在的月的月末；乙方逾期交付租金的，每逾期一日甲方按欠付房租金额的1‰向乙方收取违约金。合同另约定“乙方从入园起三个月内税务注册登记未至无锡（滨湖）国家传感信息中心所在地的，乙方每月按月租金的20%向甲方支付违约金，一年内仍未进行税务注册登记并纳税的，则甲方有权解除合同；双方签署的《关于无锡华艾供应链管理有限公司落户无锡太湖城管理委员会园区的协议》与本合同同时生效”。合同签订后，龙世公司将涉案房屋交付华艾公司使用。华艾公司未支付过租金，已于2018年6月21迁出。 另查明，在签署上述《房屋租赁合同》时，无锡太湖城管理委员会（甲方）与华艾公司（乙方）又签署《落户协议》一份，约定：一、协议期限本协议自签订之日起，有效期5年。二、协议事项在甲方的支持下，乙方在甲方区域内设立无锡华艾供应链管理有限公司，注册资本500万元，专业致力于电子产品、通用设备的研发与销售，同时将贝乐运动科技无锡有限公司变更至C1楼2层西侧1-5轴。三、甲方权利与义务以乙方全面切实履行其本协议项下的义务为前提条件，甲方承诺全面履行如下各项义务：1、甲方全力支持协调乙方公司进驻园区的各项事宜，协助乙方办理项目工商税务登记注册的相关手续办理。2、甲方将高浪东路999号C1楼2层西侧1-5轴（约928平方米）的办公用房租用给乙方使用，房屋租金实行“两免”的优惠政策。四、乙方权利与义务1、乙方负责在甲方园区设立注册1家独立核算的新公司。2、根据乙方发展目标：公司成立后，第一年销售达超800万元、税收达超32万元，第二年销售达超1000万元、税收达超40万元，第三至五年的年销售达超1500万元、年税收达超60万元。如果乙方在成立后一定时期内在太湖城未能按照预期经营业绩实现销售的，甲方有权酌情减少或取消对乙方的房屋租金减免及相关政策扶持。 庭审中，龙世公司对《落户协议》对其约束力予以认可，但认为华艾公司享受2年免租期的优惠政策有两个前提条件，必须达到协议约定的销售及税收目标，合同履行满5年；但华艾公司履行合同未满2年，且纳税不达标。对于《房屋租赁合同》状态，双方一致确认已于2018年6月21日解除。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《落户协议》及当事人陈述笔录等在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中《落户协议》，虽非本案原被告双方签署，但双方均对该协议予以认可，且从两份协议的内容可看出，《落户协议》与《房屋租赁合同》具有相关性，是对双方入户租赁事宜权利义务的全面约定，故龙世公司与华艾公司均应全面对照两份协议履行各自义务。首先，根据《房屋租赁合同》，龙世公司作为出租人已履行了交付租赁物的主要合同义务，华艾公司作为承租人应履行支付租金的主要合同义务。其次，根据《落户协议》，华艾公司确实享有2年免租期的优惠政策，但结合落户协议及《房屋租赁合同》中关于优惠政策的相关约定，华艾公司享受2年免租期的前提是作为入住园区的承租企业，能满足相应的销售额及纳税额要求。且根据两份合同的期限均为5年的约定，《落户协议》中“乙方全面切实履行本协议项下义务”应内含有华艾公司租赁满五年的意思。现华艾公司未能举证其达到了相应的销售额及纳税额要求，且在未满2年的情况下即退租迁出涉案房屋，显然不符合“全面切实履行义务”的享受2年免租政策的前提要求。故对于龙世公司要求华艾公司支付自2018年8月15日至2018年6月21日期间的618976元租金的诉请，本院予以支持。 关于逾期付款违约金，根据双方关于免租期的约定，租赁初始，华艾公司未按《房屋租赁合同》约定的付款期限支付租金，具有合理理由。华艾公司从签订协议至迁出长达近两年时间未缴纳分文租金，龙世公司亦未提供其催讨的证据，也可看出，在前期租赁过程中，龙世公司对华艾公司欠付租金存在默许。结合市场资金成本及华艾公司迁出时间，本院酌定对结欠的租金618976元由华艾公司自本案立案时即2018年7月10日起至给付之日止按每日万分之五支付逾期付款违约金。 关于保证金5万元，根据双方《房屋租赁合同》约定，该款应于签订合同时缴纳，并在华艾公司出现提前终止履行合同等违约情形时由龙世公司扣除。对于该款的缴纳，华艾公司负有举证责任。现华艾公司主张贝乐运动科技无锡有限公司向龙世公司缴纳的保证金3万元已转为本案租赁保证金，但并未提供贝乐运动科技无锡有限公司与龙世公司对此一致认可的证据，对此意见，本院不予采信。华艾公司亦未提供缴纳另外2万元的证据，故在龙世公司未对此认可的情况下，本院对此意见亦不予采信。但根据双方《房屋租赁合同》关于保证金的约定，该保证金在华艾公司未违约时，由龙世公司退回，在华艾公司违约时，由龙世公司没收，故该保证金系定金性质的保证金。按法律规定，定金属实践性合同，以交纳定金为准。双方合同履行过程中，华艾公司未缴纳，现合同已解除，保证金缴纳后用以担保合同履行的目的已不存在。故对龙世公司要求华艾公司再支付5万元保证金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十五、第一百四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告无锡华艾供应链管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告无锡龙世太湖科技发展有限公司支付欠付租金618976元及逾期付款违约金（以618976元为基数，自2018年7月10日至给付之日止，按每日万分之五计算）。 二、驳回原告无锡龙世太湖科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告无锡华艾供应链管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13258元，由原告无锡龙世太湖科技发展有限公司负担2258元，由被告无锡华艾供应链管理有限公司负担11000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  郁 松 人民陪审员  邱新华 人民陪审员  张建英 二〇一八年十二月六日 法官 助理  吴传杰 书 记 员  陈燕萍 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法总则》： 第一百四十二条第一款有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》： 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。