江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终9173号上诉人（原审被告）：王伟校，男，1969年11月15日生，汉族，南京多彩轩家具有限公司总经理，户籍地广东省广州市荔湾区，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：单荣，江苏苏泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘卫国，男，1971年5月10日生，汉族，华能国际电力股份有限公司南京电厂职工，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘艳，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁勤，江苏圣典律师事务所律师。上诉人王伟校因与被上诉人刘卫国房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初5487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟校上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定上诉人违约的事实与合同已经解除的事实均不成立。一审法院据此认定王伟校在2018年4月6日后的7日内未履行162万补足贷款部分款项构成违约的事实认定，不能成立。上诉人没有迟延履行主要债务，而是在合理期限及能力范围内积极筹措，积极促成合同履行。即使上诉人存在迟延履行主债务行为，因被上诉人没有实施催告程序，或没有根据规定在催告后三个月之后解除合同，故被上诉人解除合同的行为不能产生解除合同的法律效力。刘卫国辩称：按照合同约定，上诉人应在2017年12月25日前与贷款银行签订合同，将资金划入存量房帐户中，最晚不得超过2018年2月28日送件。上诉人无视合同中关于履行节点的明确约定，从2017年11月31日签订合同至2018年4月25日被上诉人送达解除合同通知书，上诉人一共才支付了10万元定金。被上诉人解除合同符合合同约定及法律规定，且向上诉人实施了催告。刘卫国向一审法院起诉请求：1.判令刘卫国与王伟校签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》已于2018年4月25日解除；2.判令刘卫国收取的定金10万元不予返还；3.判令王伟校赔偿损失20万元。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为72.36平方米，以下简称案涉房屋）登记的所有权人为刘卫国。2017年11月30日，刘卫国（甲方）、王伟校（乙方）及南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）（丙方）签订了《南京市存量房交易合同》（经纪机构版），约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，甲、乙双方经协商一致，同意房屋转让价款为325万元，其中含定金10万元，尾款5万元；甲、乙双方同意将部分房款148万元，不存入监管账户，双方商定于送件当日由甲、乙双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为162万元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2017年12月25日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在贷款银行批准或者不批准之日起（此处空白）日内筹款补足；甲方同意乙方自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲、乙双方解除本合同，乙方承担违约责任并支付违约金1万元；乙方逾期支付房价款的，每逾期一日，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方定于银行贷款下至甲方账户后七日内正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋，双方定于交房前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲、乙双方同意，在本合同生效后九十五日内，共同向不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张解除交易合同网上备案；甲、乙方的违约责任：过户前如有一方违约，违约方按定金罚则承担违约责任；过户后如有一方违约，违约方按标的额的10%承担违约责任，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿；甲、乙、丙三方约定补充条款如下：乙方承诺能提供近三年内在南京本地累计缴满两年的社保证明，保证签贷时单身，家庭（本人及未成年子女）名下在南京无房，本人在全国范围内的所有房贷都结清，信用良好，有还款能力，如有不实，相关责任自负；2018年2月28日前乙方银行贷款审核通过后办理送件手续，送件当日乙方将首付款148万元直接支付给甲方；如因国家政策调整或因房屋自身条件不符导致乙方无法贷款或无法足额贷款，乙方无法以现金方式补足的，双方于接到丙方通知后五个工作日内至丙方处协商，协商不成，则合同解除，三方免责，合同解除当日甲方退还已收的全部定金，丙方退还已收的全部佣金，三方至房产局办理网签撤件手续；主条款与补充条款有冲突的内容，以补充条款为准等等。该合同签订后，王伟校给付刘卫国定金10万元。2018年1月初，刘卫国协助王伟校办理购买案涉房屋的贷款审批手续，但此次贷款审批手续于2018年1月中下旬确认未审核通过。后刘卫国同意王伟校变更贷款银行，再次协助王伟校办理贷款审批手续，但此次贷款审批手续于2018年4月6日确认仍未审核通过。2018年4月8日，我爱我家公司工作人员组织刘卫国、王伟校进行协商，王伟校提出通过再次变更贷款银行的方式办理贷款审批手续，直至贷款通过审批，并要求刘卫国协助办理相关贷款审批手续。2018年4月20日，刘卫国向我爱我家公司工作人员表示，如果两日内解除合同可以退还定金4万元，如果一周内解除合同可以退还3万元，如果超过一周不再协商。2018年4月23日，刘卫国向我爱我家公司工作人员再次进行沟通，询问与王伟校的沟通结果，我爱我家公司工作人员陈述王伟校不同意退还4万元的意见，不愿意签署解除合同的协议，如果退还10万元的话愿意。2018年4月25日，我爱我家公司工作人员再次组织刘卫国、王伟校进行协商。王伟校表示不同意解除合同，愿意于2018年5月4日前以现金方式支付购房款，刘卫国表示除非王伟校愿意承担违约责任即另行支付20万元，王伟校表示不同意。当日，刘卫国向王伟校、我爱我家公司送达解除合同通知书，并明确如王伟校及我爱我家公司在收到通知书次日，配合刘卫国完成办理解除合同的手续，酌情退还定金不超过2万元，如因王伟校原因未能在收到通知书次日完成办理解除合同的手续，定金10万元按照合同内容执行，同时刘卫国按照相关法律规定，主张王伟校承担违约责任。2018年5月8日、5月9日，王伟校分三次共向刘卫国转账162万元。2018年5月9日，刘卫国将162万元退还王伟校。2018年5月23日，王伟校因此次房屋买卖合同纠纷另案【（2018）苏0106民初5949号】诉至一审法院，请求判令刘卫国继续履行房屋买卖合同，协助办理权属转移登记手续，并支付违约金10万元。该案仍在审理过程中。一审审理中，刘卫国与王伟校一致确认案涉房屋自2017年12月至2018年4月处于持续上涨的态势。刘卫国陈述贷款审核未通过系因王伟校征信不良导致；王伟校陈述其委托我爱我家公司办理贷款手续，不清楚贷款未获审批的原因；我爱我家公司曾在另案中陈述第一次审核未通过系因银行不接受二手房的贷款申请，第二次未通过的具体原因不清楚，只听担保公司陈述客户资质比较差。王伟校另陈述其签订合同时名下有两套房屋，不具备购房条件，计划将房屋转移登记至前妻名下；且王伟校已在合同履行过程中，与前妻复婚一周左右又再次办理离婚手续，现具备购房条件。因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，刘卫国与王伟校就案涉房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同的解除问题。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，刘卫国在与王伟校签订房屋买卖合同后，积极履行合同义务，两次配合王伟校办理银行贷款审批手续，但王伟校仅支付定金10万元，在2018年4月6日第二次银行贷款审批确认未通过的情况下，非但未表示以现金方式补足贷款部分，进而要求刘卫国再次配合办理贷款审批手续。根据双方合同约定，若王伟校不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，王伟校同意在贷款银行批准或者不批准之日起此处空白日内筹款补足。虽然该条款对于筹款补足的时间未明确约定，结合双方合同约定的其他条款，即“双方定于银行贷款下至刘卫国账户后七日内正式交付房屋，于交房前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，并在办理送件当日向刘卫国支付首付款148万元”，应认定王伟校至迟应在七日内筹款补足贷款部分162万元，并在办理权属转移登记手续的当日支付首付款148万元。刘卫国于2018年4月20日、4月23日通过我爱我家公司工作人员表示解除合同，并于2018年4月25日向王伟校、我爱我家公司书面送达解除合同通知书，行使合同解除权，符合法律规定，刘卫国与王伟校之间的房屋买卖合同应自通知到达王伟校时即2018年4月25日解除。王伟校提出其对于未通过银行贷款审批没有过错的辩解意见。根据一审法院查明事实，王伟校在签订房屋买卖合同时，明知自身不具备购房条件，即使在合同履行过程中具备购房资质，但无证据证明其未通过银行贷款审批系因国家政策调整或因案涉房屋自身条件不符，故该辩解意见，一审法院不予采信。王伟校亦提出其明确以现金方式支付款项，并已实际履行付款义务，合同应继续履行的辩解意见。根据一审法院查明事实，王伟校在刘卫国具备合同解除权，并于2018年4月25日行使合同解除权的情况下，于2018年5月9日向刘卫国支付款项162万元，当日刘卫国即退还162万元，双方之间的房屋买卖合同已于2018年4月25日解除，故该项辩解意见，一审法院亦不予采信。刘卫国主张合同解除的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于违约责任的承担问题。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，刘卫国与王伟校在合同中亦明确约定，过户前如有一方违约，违约方按定金罚则承担违约责任。根据前述分析，刘卫国与王伟校就案涉房屋签订的房屋买卖合同解除，系因王伟校违约导致，王伟校应承担相应的违约责任。故刘卫国主张定金不予返还，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。刘卫国亦提出赔偿损失20万元的诉讼请求。因双方之间的房屋买卖合同已解除，案涉房屋的价格处于上涨态势，刘卫国亦未能举证证明在王伟校承担定金责任的情况下，其仍有损失，故该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、刘卫国与王伟校就南京市鼓楼区房屋签订的房屋买卖合同于2018年4月25日解除；二、刘卫国收取王伟校的定金10万元不予返还；三、驳回刘卫国的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，减半收取计2900元，由刘卫国负担1933元，王伟校负担967元。二审中，王伟校围绕上诉请求向本院提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。王伟校提交：1.王伟校购房证明，以证明王伟校签贷时具备购房资格，其积极履行了合同；2.上诉人王伟校名下银行流水明细，以证明截至2018年5月3日农业银行卡余额为2105355元，交通银行卡余额为1101807元，王伟校在2018年5月3日具备全款购房能力。经质证，刘卫国对证据1的真实性无法确认，且认为其不属于二审新证据。该购房证明开具时间为2018年1月5日，恰恰证明王伟校在2017年12月25日不具备购房资格，无法签订银行贷款合同。对证据2的真实性予以认可，但认为恰恰证明王伟校有履行能力而故意不履行合同。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘卫国与王伟校签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据合同约定，王伟校应向银行申请个人住房抵押贷款162万元用于支付房屋转让价款余额。如不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，转让价款不足部分，应筹款补足。现王伟校于2018年1月及2018年4月两次未通过贷款审批，刘卫国两次配合其办理贷款审批手续，已尽到配合协助义务。王伟校主张是因政策原因，而非其自身资信原因致贷款审批未通过，但未能提供证据予以证实，本院对此不予采信。双方虽约定贷款未通过可以现金方式补足，但王伟校将该款项转至刘卫国账户的时间早已超出双方约定的办理权属转移登记手续及支付首付款的时间。一审法院据此认定王伟校的行为构成违约，并无不当。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。刘卫国在双方多次协商未果的情况下，于2018年4月25日向王伟校、我爱我家公司书面送达解除合同通知书，行使合同解除权，符合法律规定。一审法院认定双方当事人之间的房屋买卖合同已于2018年4月25日解除，并无不当。王伟校关于刘卫国解除合同的行为不能产生解除合同的法律效力的上诉意见，本院不予采纳。因合同解除系因王伟校违约导致，王伟校应承担相应的违约责任。一审法院对刘卫国主张定金不予返还，予以支持，符合合同约定和法律规定。综上所述，王伟校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王伟校负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年十二月十九日书记员  朱亚芳