安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1222民初7496号原告：中国人民银行太和县支行，住所地安徽省太和县人民中路48号，统一社会信用代码113412221520624700。负责人：宋峰，该行行长。委托诉讼代理人：张怀信，安徽多杰律师事务所律师。被告：段汝良，男，1955年6月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：张锡鼎，太和县城关法律服务所法律工作者。原告中国人民银行太和县支行与被告段汝良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民银行太和县支行的委托诉讼代理人张怀信、被告段汝良及其委托诉讼代理人张锡鼎到庭参加了诉讼。经段汝良申请，本院准许证人段汝良、王某出庭作证。本案现已审理终结。中国人民银行太和县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告段汝良限期腾空并搬出原告位于太和县人民中路48号人行大门南侧自北向南第4间、第5间门面房，将房屋返还给原告；2、判令被告按上年度年租金14万元的标准，自2017年12月15日起向原告支付逾期占用原告房屋的使用费至被告搬出并交还原告房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将本单位所有的位于太和县人民中路48号人行大门南侧自北向南第4间、第5间门面房（即门面5号）租赁给被告使用，租期五年，自2012年12月15日起至2017年12月14日止。租金按年给付，第一年租金为120000元，以后年份租金随行就市，适当调整。在租赁期内，被告未经原告书面同意，不得将租赁房屋转租或与他人互换房屋使用。在租赁期限届满时被告应把房屋交还原告。如续租，被告应提前3个月提出，经原告同意，双方重新签订租赁合同。原、被告签订上述合同后，在租赁期内均按约履行合同，后经双方协商，年租金逐年调整提高，第五年的租金为140000元。2016年12月19日，被告向原告支付了第五年租金140000元。在租赁合同到期前，原告接上级通知，门面房租赁到期后不得再对外出租，为此，原告提前通知被告等租户，租赁合同到期后不再续租，将按时收回出租房屋。租赁合同于2017年12月14日到期后，原、被告未再续签租赁合同，原告多次要求被告限期腾空并搬出，将房屋退还给原告，但被告以各种借口推脱，继续占用原告房屋在此经营，拒不退还原告房屋，严重侵害了原告的合法权益，为此，原告提起诉讼。段汝良辩称：一、中国人民银行太和县支行不具有本案诉讼主体资格，请求依法驳回其诉请。中国人民银行太和县支行对案涉出租房屋没有合法所有权，没有出租的资格，不是本案适格的诉讼主体。案涉出租房屋是中国人民银行太和县支行在1991年向段汝良和其他社会人员集资兴建的非法建筑，建设此房时，中国人民银行太和县支行无申请报告、建设许可、准建批文和土地证。中国人民银行太和县支行对此房屋没有合法所有权，进而也没有合法出租权，其与段汝良所签的房屋出租合同为无效合同。中国人民银行太和县支行于1997年7月14日所办的房产证不能证明其对案涉出租房屋具有合法所有权。二、由案涉出租房屋引发的债权债务应当合理清偿。中国人民银行太和县支行为建房向段汝良集资60000元，此60000元于1991年兴建该房时就已经收取了，1993年7月1日双方租赁开始，第一年租金是每间每月520元，全年应交12480元，60000元的集资款减去当年租金12480元，还剩47520元，此款被中国人民银行太和县支行无故占用着，到60000元抵完之前，中国人民银行太和县支行都在无故占用着段汝良投资的剩余资金。中国人民银行太和县支行的非法建筑主体完工后，水电没装、地面没做、卷闸门没安装，不敢动用本行资金，让段汝良对这些钱予以支付，中国人民银行太和县支行收取段汝良水电装修款3000元，安装卷闸门款4000元，做水泥地款4000元，共计11000元，至今，该11000元也未进行结算。中国人民银行太和县支行在1993年的房租为每年12480元，现在每年房租140000元，增长了11.25倍，段汝良的钱也应增值11.25倍，否则，中国人民银行太和县支行的房屋租金仍应按每年12480元计算。本院经审理认定事实如下：中国人民银行太和县支行的住所地为安徽省太和县人民中路48号,其于1991年1月10日取得安徽省太和县人民政府建设用地许可证，土地总面积为6.529亩，土地权属为国有。1992年5月18日，中国人民银行太和县支行取得建设工程规划许可证[公建（92）编号020号]，在其单位院内建设商住楼，其中，建设工程规划许可证审批表载明：批准文号为计基字（92）第061号，资金来源为自筹，另注明：此建筑位于人民中路西侧人行院中，是沿街建筑，建筑的东侧前沿应退到北边已建楼房前沿以西。房屋建成后，中国人民银行太和县支行于1997年7月14日取得房屋所有权证，登记编号为81282，房屋所有权人为中国人民银行太和县支行，所有权性质为公有，房屋坐落于人民中路48号，房屋共有3幢，其中，第2幢为2层建筑，砖混结构，建筑面积1042.58平方米，在平面图中的编号为“”，是北起中国人民银行太和县支行大门、南至太和县广播事业局、东临人民路的沿街建筑，房产证附记注明“第二幢南段有72.42㎡属公共厕所”。本案中，段汝良租赁的位于中国人民银行太和县支行大门南侧自北向南第4间、第5间一楼的门面房屋即在该第2幢建筑内。1993年7月1日，段汝良与中国人民银行太和县支行签订“房屋出租合同”，约定：中国人民银行太和县支行将门面房一楼第4-5间（从北向南）租给乙方，段汝良按中国人民银行太和县支行规定一次性缴纳一年房租费，每间520元，全年应缴12480元（一楼以集资款抵房租，抵完后另签合同）。2012年12月15日，中国人民银行太和县支行（甲方）与段汝良（乙方）签订“房屋租赁合同”，约定：甲方自愿将坐落在太和县城关镇人民中路48号门面5号的房屋出租给乙方使用，该房屋使用权取得方式为租用；租赁期限自2012年12月15日至2017年12月14日止；租金按年结算，第1年租金为120000元，以后年份租金随行就市，适当调整；乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方签订租赁合同；双方还对其他权利义务作了约定。段汝良已向中国人民银行太和县支行支付了2012年12月15日至2017年12月14日的房屋租金，其中2016年12月15日至2017年12月14日的房屋租金为140000元，2017年12月14日合同期限届满后,双方未再签订房屋租赁合同，段汝良也未再向中国人民银行太和县支行支付房屋租金,且至今未搬离租赁房屋。另查明：中国人民银行太和县支行在租赁期限届满前及届满后多次张贴告示告知门面房租户：2017年12月14日门面房租赁合同到期后，不再对外出租，中国人民银行太和县支行将按时收回出租的房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中国人民银行太和县支行举证的房屋所有权证书及登记档案、房屋租赁合同，可以证明其对段汝良租赁的位于中国人民银行太和县支行大门南侧自北向南第4间、第5间门面房具有所有权，其将该房屋出租给段汝良并无不当。中国人民银行太和县支行与段汝良签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，且段汝良已经按照合同约定履行了支付2012年12月15日至2017年12月14日房屋租金的义务。中国人民银行太和县支行在租赁期限届满前及届满后，多次张贴告示告知各门面房租户，门面房租赁到期后不再对外出租，中国人民银行太和县支行将按时收回出租的房屋，而段汝良在房屋租赁期限届满后，既未搬离租赁房屋也未向中国人民银行太和县支行支付房屋租金，因此，中国人民银行太和县支行要求段汝良搬离租赁房屋并按照上年度租金标准支付逾期占用房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。对于段汝良辩称的中国人民银行太和县支行为出租房屋安装卷闸门、水电、做水泥地而向其借支现金11000元的意见，因与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告段汝良于本判决生效之日起十五日内将位于中国人民银行太和县支行大门南侧自北向南第4间、第5间一楼门面房屋返还给原告中国人民银行太和县支行；二、被告段汝良自2017年12月15日起至返还租赁房屋时止以每年140000元的租金标准向原告中国人民银行太和县支行支付逾期房屋占用费。案件受理费100元，减半收取50元，由被告段汝良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张显中二〇一八年十二月二十八日书记员  贾泽宇附本判决所引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。