黑龙江省宾县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0125民初3804号原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会，住所地黑龙江省宾县宾州镇西城街水保新楼。负责人单西亮，职务业主委员会主任。委托代理人尹贻红，女，1968年11月10日生，汉族，法律工作者，住黑龙江省宾县。被告黑龙江省水土保持科学研究院，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区景江西路**（工农大街与景江西路交汇处）。法定代表人高士军，职务院长。委托代理人李鑫，男，1980年9月23日生，汉族，该单位职工，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托代理人胡松涛，男，1977年10月27日生，蒙古族，该单位法律顾问，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被告郑续，男，1972年2月14日生，汉族，个体户，住黑龙江省宾县。委托代理人张志广，黑龙江张志广律师事务所律师。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会与被告黑龙江省水土保持科学研究院、郑续物权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘佳泉适用简易程序独任审理，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会负责人单西亮及委托代理人尹贻红、被告黑龙江省水土保持科学研究院委托代理人李鑫、胡松涛、被告郑续及委托代理人张志广到庭参加了诉讼。被告黑龙江省水土保持科学研究院法定代表人高士军经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会诉称，一、请求人民法院依法判令二被告签订的水保新楼A-1的锅炉房、水房的房屋买卖合同无效，并判令该锅炉房、水房归原告所有；二、诉讼费用由二被告承担。被告黑龙江省水土保持科学研究院辩称，1、原告所述被告研究院处分的资产是由被告研究院向上级报告，省财政厅批复后依法处分的，所以被告没有房屋买卖合同也没有处分争议财产，因此原告诉称的房屋买卖合同无效不符合事实，原告诉讼被告不适格；2、黑龙江省财政厅依法处置国有资产均是登记在被告研究院名下的依法取得的权属证明的相应财产，根据法律规定及黑龙江省省级行政事业单位国有资产处置办法的规定，其处置的行为合法有效，不属于原告所述无处分权利；3、被告研究院在省财政厅依法处分本案涉及的国有资产后，依法向通过拍卖、竞买买受人郑续移交相应的国有资产，并将物业及物业措施设备一并移交给买授人郑续，原告所称的锅炉房、水房并没有实际占有，原告所述不符合实际情况；综上所述，应驳回原告对被告研究院的诉讼请求。被告郑续辩称，1、请法院查清事实驳回原告的全部无理诉讼请求；2、被告郑续2012年6月份经黑龙江省龙州拍卖有限公司拍卖取得的原被告研究院单位的土地和相关办公室及锅炉房等地上建筑物的所有权，当时拍卖单位是黑龙江省财政厅委托龙州拍卖公司进行拍卖，属于国有资产，本案中诉状所称的二被告之间存在合同关系不属实，因此原告要求确定二被告之间买卖合同无效没有事实依据；3、被告郑续所购的资产早在2001年黑龙江省水土保持研究所就已经取得了锅炉房、水房房屋的产权证和8千多平方米的土地使用权，此时所谓的宾县水保新楼A-1栋楼还没有盖，至于水保新楼A-1栋是怎么私接到被告研究院的锅炉房、水房内不清楚，本案中不存在水保新楼A-1栋业主委员会对该早已产生的物权具有所有权，最为郑续通过拍卖确认后，对拍卖所得的财产进行了过户更名均登记在郑续名下，其已取得了争议的锅炉房、水房的物权。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会为证明自己的主张成立，向法庭提供证据如下：证据一，宾县物业管理公告、文件各一份，用以证明保新楼A-1栋业主委员会成立，具备主体资格。被告黑龙江省水土保持科学研究院质证认为，对真实性无异议，该证据可证明原告成立在2017年4月7日，在此之前被告研究院经省财政厅依法对国有资产处置后，将处置的国有资产及物业配套设施设备移交给买受人郑续，并且由买受人郑续一直管理物业，持续多年，在被告研究院移交时该业主委员会并未成立，因此被告研究院将物业移交给被告郑续一并管理符合法律规定。被告郑续质证无异议。被告黑龙江省水土保持科学研究院为证明自己的主张成立，向法庭提供证据如下：证据一，省财政厅关于同意黑龙江省水土保持科学研究所转让房产的批复、黑龙江省科学技术厅关于对黑龙江省水土保持科学研究所办公楼房产执行“重大国有资产处置”的函各一份，用以证明被告研究院将原址的办公楼、锅炉房等国有资产依据法律规定向上级申报，得到省财政厅批复后，省财政厅根据有关规定依法对权属明晰的国有资产进行评估、公开拍卖程序进行出售，不属于原告所称无处分权行为，且该处分主体为黑龙江省财政厅，并不是原告称二被告之间存在买卖合同。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会质证认为，省财政厅关于同意黑龙江省水土保持科学研究所转让房产的批复、黑龙江省科学技术厅关于处理国有资产的函处分的资产关于车库办公楼等财产，并包括原告所诉的水房、锅炉房，水房、锅炉房不属于国有资产，同时水房、锅炉房属于原告的附属设施。文件第二页的锅炉房是跟办公楼车库连着的，并不是原告所述的锅炉房。被告郑续质证认为，对该证据真实性无异议，对证明的问题无异议，证据第二页也注明了包括锅炉房。水房、锅炉房属于国有资产。证据二，资产评估报告源升资评字（2012）第004号一份，用以证明黑龙江省财政厅依法对所处分的报告名下的国有资产依法进行评估符合法律程序，可以证实本案所涉财产均系权属关系明晰，均具有权属证明且登记在被告研究院名下，该处分的国有资产仅对评估报告及证据一中列明的财产进行处分，其他的均未进行处分。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会质证认为，对该证据有异议，与本案没有关系，其主张的锅炉房和水房不是被告举示资产评估报告中的国有资产。被告郑续质证认为，对该证据无异议，该资产评估报告中都有锅炉房等及土地占有面积都有详细记载，都是属于国有资产。证据三，国有资产评估项目备案表一份，用以证明黑龙江省财政厅依法对国有资产进行拍卖出售，二被告之间没有合同关系，且处分的是证据一、证据二中列明的财产进行处分，其他的均未进行处分，买受人已支付款项，款项已进入黑龙江省财政厅账户。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会质证认为，对该证据有异议，与本案没有关系，第一被告处分国有资产并不包括原告向二被告主张的锅炉房和水房。而且第一被告举得证据一也不包括本案诉争的锅炉房和水房。被告郑续质证无异议。证据四，物业移交协议书一份，用以证明2012年10月15日被告研究院将办公楼、锅炉房等财产移交给买受人郑续，由被告郑续占有使用至今，业主对郑续对该物业进行管理并未提出异议。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会质证认为，对该证据有异议，第一被告处分的国有资产，但原告所诉的是属于全体业主所有的锅炉房、水房水保新楼A-1栋配套设施。被告郑续质证无异议，证明其购买的资产与水保新楼A-1栋没有关系。证据五，黑龙江省机构编制委员会文件一份，用以证明黑龙江省水土保持科学研究所更名为黑龙江省水土保持科学研究院。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会质证无异议。被告郑续质证无异议。被告郑续为证明自己的主张成立，向法庭提供证据如下：证据一，房照一份，用以证明在我们购得前产权属于国有资产，权属归被告研究院。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会质证认为，对该证据真实性无异议，但原告诉争的锅炉房跟被告所述的锅炉房不是一个，被告所述的是前楼车库的锅炉房，我们诉争的是后楼的锅炉房和水房。被告黑龙江省水土保持科学研究院质证无异议。证据二，房屋产权证、国有土地使用权证各一份，用以证明国有资产在被告郑续购得后更名在本人名下面积是，宗地图标明8559.24平方米，不包括水保新楼A-1栋及他们的锅炉房。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会质证认为，关于房屋产权证，国有资产车库和锅炉房是359.16平方米，但不是原告主张的锅炉房、水房，与被告郑续的是相邻的，我们的锅炉房、水房是160平方米，卖给郑续的不包括我们的锅炉房、水房，被告郑续对我们的锅炉房、水房没有使用权；关于国有土地使用权证，，地宗图不包括我们诉争的锅炉房、水房，国有资产第一被告处分给第二被告的不包括我们诉争的锅炉房、水房被告郑续占有使用就应返还。被告黑龙江省水土保持科学研究院质证无异议。证据三，拍卖通知单、拍卖成交确认书、拍卖成交确认书补充条款各一份，用以证明被告郑续是从黑龙江省财政厅国有资产监督管理局拍卖购买的国有财产，其中购买时包括本案的锅炉房、水房、办公楼及土地使用权。原告宾县水保新楼A-1栋业主委员会质证认为，第一被告处分的国有资产办公楼和车库及办公楼的锅炉房，并不包括原告诉争的锅炉房和水房。被告黑龙江省水土保持科学研究院质证无异议。独任审判员 对原、被告提供的证据分别进行了分析与认定，原告证据一系宾县物业管理公告、文件各一份，能够证明原告具备主体资格，做定案的证据采信。被告黑龙江省水土保持科学研究院证据一系省财政厅关于同意黑龙江省水土保持科学研究所转让房产的批复、黑龙江省科学技术厅关于对黑龙江省水土保持科学研究所办公楼房产执行“重大国有资产处置”的函各一份，证明黑龙江省水土保持科学研究处分国有资产经过了审批程序，做定案的证据采信。被告黑龙江省水土保持科学研究院证据二系资产评估报告源升资评字（2012）第004号一份，证明黑龙江省水土保持科学研究处分国有资产程序合法，做定案的证据采信。被告黑龙江省水土保持科学研究院证据三系国有资产评估项目备案表一份，能够证明评估的资产明细，做定案的证据采信。被告黑龙江省水土保持科学研究院证据四系物业移交协议书一份，能够证明物业移交的情况，做定案的证据采信。被告黑龙江省水土保持科学研究院证据五系黑龙江省机构编制委员会文件一份，能够证明被告更名的事实，做定案的证据采信。被告郑续证据一系房照一份，能够证明锅炉房和车库是国有资产，做定案的证据采信。被告郑续证据二系房屋产权证、国有土地使用权证各一份，能够证明被告郑续将竞买的锅炉房和车库及院落的土地办理了更名过户，做定案的证据采信。被告郑续证据三系拍卖通知单、拍卖成交确认书、拍卖成交确认书补充条款各一份，能够证明被告郑续竞买的国有资产的明细，做定案的证据采信。经审理查明，原被告黑龙江省水土保持科学研究所经黑龙江省人民政府批准迁址哈尔滨市城区，经黑龙江省财政厅批准转让被告黑龙江省水土保持科学研究所房产，经黑龙江源升资产评估有限公司评估，经黑龙江龙洲拍卖有限公司公开拍卖，2012年6月被告郑续竞买了原被告黑龙江省水土保持科学研究所的国有资产。拍卖成交确认书及《拍卖成交确认书》补充条款载明被告郑续通过竞拍买到原被告黑龙江省水土保持科学研究所如下财产：“前楼办公楼，房屋所有权证号为：西字第2064号、后院车库及锅炉房，房屋所有权证号为：西字第2302号、后院办公楼，无产权证，面积约700平方米、整个院落及地上附着物”。原被告黑龙江省水土保持科学研究所于2014年8月更名为黑龙江省水土保持科学研究院。被告郑续竞买上述国有资产后，原被告黑龙江省水土保持科学研究所于2012年10月15日将小区物业管理移交被告郑续全面管理。2017年4月7日经宾县物业管理办公室批准水保所新楼A1栋业主委员会成立，成立后水保所新楼A1栋物业由该楼业主委员会管理。现原告诉讼来院，一、请求人民法院依法判令二被告签订的水保新楼A-1的锅炉房、水房的房屋买卖合同无效，并判令该锅炉房、水房归原告所有；二、诉讼费用由二被告承担。本院认为，被告郑续与被告黑龙江省水土保持科学研究院之间未签订买卖合同。被告黑龙江省水土保持科学研究院的前身黑龙江省水土保持科学研究所的资产属于国有资产，2012年6月原黑龙江省水土保持科学研究所的国有资产是通过国有资产处理程序处理的，被告郑续是通过公开竞拍竞买了原黑龙江省水土保持科学研究所的国有资产。但是被告郑续竞买的国有资产不包括水保新楼A1的锅炉房、水房。水保新楼A-1的锅炉房、水房是水保新楼A1栋楼房的附属设施，按照物权法的规定该锅炉房、水房的所有权归该楼房的所有业主。因此原告请求人民法院依法判令二被告签订的水保新楼A1的锅炉房、水房的房屋买卖合同无效无事实依据和法律依据，应当驳回原告的该项诉讼请求。水保新楼A-1的锅炉房、水房归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，判决如下：水保新楼A1栋的锅炉房、水房所有权归原告所有；驳回原告的其他诉讼请求案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告负担，已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员刘佳泉二Ｏ一八年十二月十八日书记员曹扬