广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1202民初1002号 原告：河池市国土资源局，住所地：河池市颐园路120号，统一社会信用代码：11451200008045158A。 法定代表人：莫绍乾，该局局长。 委托诉讼代理人：罗政岐，广西政岐利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢新育，该局土地利用科科长。 被告：河池嘉联房地产开发有限公司，住所地：河池市金城江区南新东路159号，统一社会信用代码：91451200788439755A。 法定代表人：黄玉波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃融，广西鹏程律师事务所律师。 原告河池市国土资源局与被告河池嘉联房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理，被告于2018年6月4日以相关证据需调查收集为由申请延期举证。2018年7月5日，原告以被告庭前提交的证据材料较多，需要时间审阅材料，向本院申请延期开庭。2018年10月17日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人罗政岐、谢新育及被告委托诉讼代理人覃融到庭参加诉讼。庭审后，被告请求与原告进行庭外和解协商解决纠纷，原告无异议，和解宽限期届满双方最终未能达成一致。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付国有建设用地使用权出让金1100000元；2、判令被告支付自2015年15日起以1100000元为基数按日1‰计算违约金至付清之日止；3、由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2015年2月4日河池市人民政府作出《关于河池市嘉联房地产开发有限公司申请使用国有存量建设用地协议出让方案的批复》河政土批函[2015]23号，同意原告拟定的《河池市嘉联房地产开发有限公司申请使用国有存量建设用地协议出让方案》，将位于河池市.2平方米的国有土地使用权以协议出让方式转让给被告作住宅用地。原告根据上述批复于2015年1月13日与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定原告将坐落于河池市.2平方米，土地用途为住宅用地的国有建设用地使用权出让给被告，出让价为人民币1100000元。合同约定，原告于2015年5月14日前将出让土地交付给被告，被告自合同签订之日起30日内，即2015年5月14日之前，一次性向原告支付1100000元土地出让金，付清全部土地出让金后，持本合同和出让金缴费凭证等相关证明材料，申办国有建设用地使用权登记。合同签订后，被告未按合同约定向原告支付国有土地出让金，其行为已构成违约，根据合同第三十条约定，受让方（被告）不按时交付国有建设用地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延交付款的1‰向出让人缴纳违约金。为此，特提起本案诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，本案诉争的地块至今未经政府收储，我方从2006年11月起已取得该地块地上物，先后支出了800多万元，而原告对该地块没有分文的成本支出，原告对该地块无权行使出让权，原告的出让在法律上属于无权处分行为，因此，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》属无效合同。我方取得的该地块本身就是住宅用地，不存在改变用地性质问题，只涉及不缴出让金，就需要通过核算确定，原告的方案中有此说法，但具体落实却没有这样做，原告只想通过简单的方式就收取得巨额出让金，况且地块上有建筑物，根据国土资源部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》国土发（2010）151号文件规定，不得将“毛地”出让，原告的出让行为违反了该规定，是不能通过签订出让合同的方式来解决补缴出让金问题的，该出让合同当然不具合法性。原告提供合同文本不符合公平、公正、公开原则，原告对该地块无成本承担，不付出却收益违反公平原则，定价不公开，自定一口价，违背法定定价规范，在交易中没有将相关规定告知我方，最后定出的价格每平方米高达1450.805元，如加上我方前期支出的800多万元费用，每亩土地成本高达800多万元，这个价格无企业能够承受，因此，合同不公平。由于原告做法于法无据，我方签订合同后向原告提出异议，把补缴出让金问题以签订国有土地出让合同方式来解决行不通，但原告置之不理。为此，请求人民法院纠正原告的错误做法，维护我方的合法权益。 本院经审理认定法律事实如下：被告在2006年通过协议出让方式取得原河池市汽车销售总公司位于河池市.71平方米的国有土地使用权，用于“河池金碧湾小区”房地产开发，并于2007年通过挂牌出让方式由原商业用地变更为城镇混合住宅用地，2008年办理了相应的土地所有权证，证号为河国用（2008）第0031号。该宗地中有一栋原河池市汽车销售总公司职工房改住房楼，共有住户24户，该楼用地面积759.20平方米，土地属性为房改房用地，被告通过与该24户房改房住户签订房屋拆迁协议安置职工的方式，收回了该房改房的土地使用权证。河池市住房和城乡建设局批复，将上述758.20平方米国有土地规划给被告作为住宅建设用地，并颁发了相应的建设用地规划许可证。经被告申请，原告于2014年12月5日作出了关于《河池嘉联房地产开发有限公司申请使用国有存量建设用地协议出让方案》，该方案明确将上述758.20平方米国有土地使用权出让变更给被告作为住宅用地，出让年限为70年，自批准之日起计算，经原告会审拟定，被告应缴纳国有土地使用权出让金为1100000元；该方案报河池市人民政府批准后，双方签订土地出让合同，被告将应缴纳国有土地使用权出让金1100000元全额上缴国库，其他费用有被告被告另行按税费计缴标准缴纳；被告取得该宗土地使用权后，必须按政府相关部门批准的用地经济技术指标进行开发使用，注销原房改房住户的国有土地使用证。2015年2月4日，河池市人民政府作出河政函（2015）23号《关于河池嘉联房地产开发有限公司申请使用国有存量建设用地协议出让方案的批复》，同意原告拟定的《河池嘉联房地产开发有限公司申请使用国有存量建设用地协议出让方案》，将位于河池市.20平方米国有土地使用权以协议出让方式出让给被告作住宅用地。2015年4月7日，原告（出让人）与被告（受让人）签订了合同编号为：桂土出字[河池]201501号《国有建设用地使用权出让合同》，合同的主要内容为：“本合同项下出让宗地面积758.20平方米；宗地位于河池市，用途为住宅用地，按受让方及广西河池市汽车销售总公司出具的拆迁证明及约定，涉及的拆迁户之前已由受让方完成拆迁等安置事宜，并由广西河池市汽车销售总公司于2015年4月30日前将出让宗地交付给了受让人，按现状交付土地，如涉及地上及地下建（构）筑物、附着物的拆除工作，由受让人负债进行处置，费用由受让人承担。合同项下的国有建设用地使用权出让年限为70年，出让价款为1100000元，每平方米1450.805元，该款不包含受让方安置拆迁职工的各项补助费用，受让人同意在合同签订之日起30日內，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，受让人应当按照本合同的约定按时足额交付国有建设用地使用权出让价款，受让人不按时交付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延交付款项的１‰向出让人缴纳违约金；超过60日未付清全部土地出让价款并经出让人催交后仍不交付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人所交的定金不予返还；受让人还需赔偿出让人的其他经济损失。”合同还对其他事项作了约定。双方法定代表人均在合同相应项下签名并加盖了各自的公章。合同签订后，被告未能按合同约定支付相应的国有建设用地使用权出让价款，经原告催缴，被告均未能缴付，原告逐提起本案诉讼，提出前述之诉讼请求。 上述法律事实，有原告提交的《河池嘉联房地产开发有限公司申请使用国有存量建设用地协议出让方案》、河池市人民政府河政函（2015）23号《关于河池嘉联房地产开发有限公司申请使用国有存量建设用地协议出让方案的批复》、《国有建设用地使用权出让合同》、《缴款通知书》、缴款通知书送达回证、《催缴土地出让金律师函》及邮件凭证，被告提交的资产转让合同书及补充协议、河建规定（2007）21号文件《关于河池嘉联公司申请办理变更建设用地性质规划手续的批复》、河国用（2008）第0031号国有土地使用权证、河建规定点（2008）05号文件《关于河池市金碧花园小区详细规划设计方案的批复》、河建规定点（2011）10号文件《关于河池嘉联公司申请办理变更建设用地性质规划手续的批复》、 河建规定点（2012）24号文件《关于河池市金碧花园小区修改规划总平面图的批复》、嘉联公司支付的13单共计5448277.80元土地出让款及税金的凭证、嘉联公司与24户房改房户主签订的拆迁补偿协议及向他们支付共计6030324.35元的补偿款的转账凭证及收据、嘉联公司支付316226.00元给潘刚等12户房改房回迁安置费、嘉联公司为安置潘刚12户房改房户主而交付19016.44元税金的纳税凭证、嘉联公司自2006年11月至2013年7月期间为办理土地变更登记、测绘、调查、查档、过户等事项所开支的43单共127481.80元的相关凭证、嘉联公司收持的758.20平方米土地上的房改房的《房屋所有权证》（河房权证字第××号）总证、嘉联公司收持的住在758.20平方米土地上房改房的业主交付的房改房《房屋所有权证》、嘉联公司收持的住在758.20平方米土地上房改房的业主交的23本房改房的《国有土地使用权证》、广西河池汽车工业销售公司《证明》、河池市浩业土地评估事务所作出的河池浩业（2013）（估）字第575号《土地评估报告》、广西金嘉土地评估有限责任公司与广西义佳地产评估有限公司出作的河金嘉（2014）估字第B20013号《土地估价报告》（上述证据均为复印件），当事人的陈述以及庭审笔录等证据在卷为证。 综合原、被告双方的诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效；2、原告的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据。 本院认为，一、关于原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效的问题。案涉合同为以协议出让方式订立的《国有建设用地使用权出让合同》，所谓“协议”即为平等磋商、谈判，若无平等则无协商，所谓“合同”即为合意。故本案原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，应为双方在平等、自愿、协商一致基础上订立，合同内容并未违反我国法律效力性强制性的规范，未损害国家、集体或第三方的利益及社会公共利益，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。被告主张，案涉地块原告无权处分，不得出让“毛地”，且出让价格过高，原告没有按照《协议出让国有土地使用权规范》（试行）第6.3.3.1项的计算公式来定价即：应缴纳的土地使用权出让金＝拟出让时的土地使用权市场价格－拟出让时的划拨土地使用权权益价格；由于原告未公开透明，被告未能认真审查无奈地签订了这份违法合同。对此，本院剖析如下：首先，国有土地使用权协议出让，由市、县国土资源管理部门组织实施，原告符合该规定，有权依法行使国有土地使用权出让的职能，案涉758.20平方米土地原为职工房改房用地，其性质为国有划拨土地，即便被告通过拆迁协议安置职工的方式，获得职工房屋处置权，但土地性质并未改变，其亦应按照法律和相关规定，办理国有建设用地使用权的出让手续，并缴纳相应的国有建设用地使用权出让金；被告作为房地产开发商，属经营性企业，其通过拆迁安置方式收购职工房改住房用于房地产开发经营，与一般购买房屋用于自住的在主体上有着本质区别，被告应当知道相关土地政策及规定，向原告申请办理案涉758.20平方米国有建设用地使用权协议出让手续，经河池市人民政府批复批准，与原告签订了相应的《国有建设用地使用权出让合同》并实际占用后，又主张原告无权出让，理由不能成立；其次，被告主张《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》及《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的规范，均为国土资源部的部门规范性文件，并非法律、法规规范，该文件对国有土地使用权出让及出让金的计算和核定所作出的规定，属管理性规范而非强制性规范，更非效力性规范；若《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的价格规范具有强制性，也是针对行使国有土地出让职能的出让方而非受让方，从国有土地出让方式来看，招标、拍卖、挂牌出让均属典型市场商业运作模式，价高者得，目的在于国有土地资源规划利用效能和利益的最大化，为国家利益所在；而协议出让虽然具有商业属性，可就价格高低进行磋商，但若不对行使国有土地出让权的出让人进行规范管理，国有土地资源的利益就有可能因人为协议得不到基本保障，甚至有损国家利益；因此，可以得出该规范是对行使国有土地出让权的出让人在协议国有土地出让价格时底线的规范，而不能理解为受让人受让国有土地使用权价格上限的规范；我国《协议出让国有土地使用权规定》第四条规定，协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，《房地产管理法》等法律法规对国有土地使用权出让价格低于规定的，均作出了无效的效力性规范。纵观我国现行国有土地使用权协议出让的相关法律、法规，均是对国有土地使用权协议出让价格不能低于相关规定作了强制性规范，而对国有土地使用权受让人，协议受让国有土地使用权价格遵循的是市场价格规律，被告与原告自愿达成的1100000元的成交价，原告方并未违反国有土地使用权协议出让价格的底线规定，被告方应市场价格规律和商业利益以及对该地块市场价值、风险评判予以接受，双方已达成合意。故被告认为本案《国有建设用地使用权出让合同》对案涉地块计价过高、违法、无效的主张理由均不能成立，本院不予支持。被告认为《国有建设用地使用权出让合同》显失公平和其存在重大误解，但被告未在法定期限内行使撤销权，且已在案涉地块上实际开发建设项目工程，该主张的事由依法不属合同无效的情形，本院不予支持。综上，诉争合同为有效合同，对双方当事人均有拘束力。 关于原告的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据的问题；合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，合同当事人应当诚实信用地全面履行合同约定的义务，享有合同约定的权利。原告依约履行了相应的义务，依法享有合同约定的权利；被告未能履行支付国有建设用地使用权出让金的义务，已构成违约，应承担本案的违约责任。根据我国《房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”因此，原告请求被告支付合同约定的国有建设用地使用权出让金1100000元及违约金，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。但本案合同约定日1‰的违约金，换算为年利率达年36%，已超过同期银行贷款利率的六倍，明显过分高于企业的融资成本，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中明确指出：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”据此，被告主张调减违约金，本院予以支持。根据本案的具体情形，本院酌情在参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的基础上并上浮30%计算，即年（6.15%+6.15%×30%）＝8％对违约金予以调整，由被告以实际欠缴土地使用权出让金的金额为基数，从2015年5月15日（原告请求日）起计算至被告付清国有土地使用权出让金时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告河池嘉联房地产开发有限公司支付给原告河池市国土资源局国有建设用地使用权出让金1100000元； 二、由被告河池嘉联房地产开发有限公司支付给原告河池市国土资源局相应的违约金，违约金按年8％以被告实际欠缴国有建设用地使用权出让金的金额为基数，从2015年5月15日起计至被告付清土地使用权出让金时止； 三、驳回原告河池市国土资源局的其他诉讼请求。 案件受理费24770元（原告已预交），由被告负担21770元，原告负担3000元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人逾期不履行的，权利人可自判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者向与本院或同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费24770元，汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦江毅 审 判 员  石李春 人民陪审员  韦景秋 二〇一八年十二月二十一日 法官 助理  韦祖珍 书 记 员  王振院 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国房地产管理法》 第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。