广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终3785号上诉人（原审原告）：黄爱兰，女，1975年4月15日出生，汉族，住广东省东莞市，上诉人（原审原告）：卢少云，女，1971年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市，共同委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张白烨，广东金词律师事务所律师辅助人员。被上诉人（原审被告）：何敏区，男，1970年2月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：周欣儿，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙春华，广东名道律师事务所律师。原审第三人：李正新，男，汉族，1977年8月7日出生，住广东省东莞市，原审第三人：李笑仪，女，1973年10月6日出生，汉族，住广东省东莞市，原审第三人：李智锋，女，1971年8月8日出生，汉族，住广东省东莞市，原审第三人：东莞市宅托邦置业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇飞龙山庄别墅区98号之三号铺。统一社会信用代码为91441900692489045R。法定代表人：黄燕华。上诉人黄爱兰、卢少云与被上诉人何敏区，原审第三人李正新、李笑仪、李智锋、东莞市宅托邦置业有限公司（以下简称宅托邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。黄爱兰、卢少云向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认黄爱兰、卢少云与李正新、李笑仪、李智锋签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，并判决李正新、李笑仪、李智锋协助办理过户手续至黄爱兰、卢少云名下（房产价值1450000元）；2.请求判决确认黄爱兰、卢少云对东莞市的房屋拥有合法所有权，并停止对该房产的执行；3.请求依法解除对上述房产的查封；4.案件诉讼费用由何敏区承担。原审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回黄爱兰、卢少云的全部诉讼请求。案件受理费17850元（黄爱兰、卢少云已预交），由黄爱兰、卢少云负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初1078号民事判决书。黄爱兰、卢少云不服原审判决，向本院提起上诉，黄爱兰、卢少云请求：1.撤销原审判决；2.改判支持黄爱兰、卢少云原审的诉讼请求。事实和理由：黄爱兰、卢少云认为原审法院认定黄爱兰、卢少云为《房屋买卖居间合同》的买受人黄爱兰、卢少云与李智峰、李笑仪、李正新在法院查封案涉房屋之前已签订合法有限的书面买卖合同且已支付全部价款，黄爱兰、卢少云在法院查封之前已实际占有案涉房屋是正确的；但认为本案的关键在于黄爱兰、卢少云对案涉房屋未能办理过户登记存在过错时不正确的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条进行了修正，因为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是最高人民法院专门针对办理执行异议案件作出的规定，并且施行在后，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定而不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。因此原审法院认定本案的关键在于黄爱兰、卢少云对案涉房产未能办理过户登记存在过错，并且认定黄爱兰、卢少云对于未能办理过户登记存在过错，据此驳回黄爱兰、卢少云的诉讼请求属法律错误。黄爱兰、卢少云认为本案案涉房产未能办理过户登记并不是因其自身原因未办理。1.黄爱兰、卢少云在《房屋买卖居间合同》签订后积极进行房屋过户登记，将全部房款支付给出卖人、办理委托手续公证，以上足以证明黄爱兰、卢少云并没有怠于办理过户登记；2.房屋买卖双方亲自到东莞市虎门房地产管理所办理过户登记时，虎门房地产管理所的工作人员只是说暂时可能无法过户，但也有可能过户并且收下买卖双方办理房屋过户登记所需的材料，根据虎门房地产管理所工作人员的答复，黄爱兰、卢少云有理由相信以后可以办理过户登记的。虎门房地产管理所的复函所说，我所工作人员当时已经明确将房屋的所有权与土地使用权主体不一致的客观情况如实告知交易双方，并声明该房产在现有政策下暂无法办理过户登记。此复函所说与当时对黄爱兰、卢少云的答复是不符的，是不真实的，不能作为本案认定案件事实的依据。3.黄爱兰、卢少云在签订《房屋买卖居间合同》时已审查了案涉房屋的产权登记状态，尽到了作为买受人的注意义务。案涉房屋的房地产权证权属人为李智峰，共有人为李笑仪、李正新。既然房产登记部门能为此三人进行产权登记，在国家法律没有修改的情况下，并且基于虎门房地产管理所工作人员只是说暂时可能无法过户，但也可能可以过户并且收下了买卖双方办理房产过户登记所需材料的情况下，黄爱兰、卢少云相信其对于本案房屋也可能进行过户登记。一审法院属于适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持黄爱兰、卢少云的上诉请求。何敏区、李正新、李笑仪、李智锋、宅托邦公司未在法定期限内向本院提交书面答辩状。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，案涉房屋为东莞市第二人民法院于2016年8月4日查封，黄爱兰、卢少云与原审第三人李智峰、李笑仪、李正新及宅托邦公司（居间人）于2012年10月15日在东莞市虎门房地产管理所工作人员见证下签署了房地产买卖合同；并于2012年9月26日至11月3日付清了购房款1450000元；2012年10月11日缴纳案涉房屋的维修基金；2012年11月开始占有使用案涉房屋并缴纳管理费和水电费。从以上事实看，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前合法占有该不动产；已支付全部价款”的情形。黄爱兰、卢少云就案涉房屋是否具有足以排除执行的权利，关键看黄爱兰、卢少云在购买第三人李正新、李笑仪、李智锋案涉房屋时是否因买受人黄爱兰、卢少云自身原因未办理过户登记。从双方陈述及东莞市虎门房地产管理所的复函看，黄爱兰、卢少云与第三人李正新、李笑仪、李智锋到东莞市虎门房地产管理所办理案涉房屋过户手续时，得知案涉房屋因土地问题在当时政策暂时无法办理过户登记，但黄爱兰、卢少云对交易作了公证，买卖合同也是在东莞市虎门房地产管理所工作人员见证下签署，证明了交易的真实性和交易过程的清晰无争议，在当时的条件下也采取了力所能及的保证交易安全的措施，付清了交易的价款，向东莞市虎门房地产管理所递交过户申请资料，也取得了案涉房屋的使用权和实际控制。本院认为，案涉房屋的交易真实、过程清晰，黄爱兰、卢少云在谨慎交易义务上存在一定瑕疵，但该过错并不足以导致黄爱兰、卢少云丧失对房屋的占有、控制和使用，黄爱兰、卢少云就案涉房屋已完成签订有效合同、足额付款、公证交易、递交过户申请资料等大部分手续。黄爱兰、卢少云向东莞市虎门房地产管理所递交过户申请资料，也表明了其办理过户登记的意愿，并非因为其自身原因不办理过户。因土地政策问题暂时不能过户的现状并不能否认案涉房屋交易的真实性，完成过户登记仍然是可能和可期的。原审判决以黄爱兰、卢少云在交易中存在的瑕疵认定为决定性过错，并否定黄爱兰、卢少云对案涉房屋具有排除执行的权利，并不妥当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审法院应停止对案涉房屋的查封和执行。此外，黄爱兰、卢少云在本案中同时主张对案涉房屋的所有权和请求李正新、李笑仪、李智锋协助办理过户手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条第二项，黄爱兰、卢少云提起本案诉讼旨在行使排除对案涉房屋执行的权利，该权利并不必然以黄爱兰、卢少云对案涉房屋的所有权为全部条件，且黄爱兰、卢少云主张对案涉房屋的所有权和请求李正新、李笑仪、李智锋协助办理过户手续，是确权之诉，在本案中一并处理并不合适，对黄爱兰、卢少云主张案涉房屋的所有权和请求李正新、李笑仪、李智锋协助办理过户手续，本案不予处理，黄爱兰、卢少云应另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，黄爱兰、卢少云与何敏区对原审认定的事实亦无异议，本院予以确认。黄爱兰、卢少云上诉的请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持。原审判决对黄爱兰、卢少云请求停止对案涉房屋的执行处理不当，本院予以纠正。由于黄爱兰、卢少云的上诉请求未得到全部支持，本院酌定其承担50%的一审和二审诉讼费。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初1078号民事判决。二、停止对东莞市虎门镇的房屋(粤房地证字第号)的执行。三、驳回黄爱兰、卢少云的其他诉讼请求。本案一审受理费17850元（黄爱兰、卢少云已预交），由黄爱兰、卢少云负担8925元，何敏区负担8925元。本案二审受理费17850元（黄爱兰、卢少云已预交），由黄爱兰、卢少云负担8925元，何敏区负担8925元。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一八年十二月二十一日书记员  温 敏