广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初17664号原告深圳市香缇湾有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道共乐路香缇湾花园一栋1001至1018，统一社会信用代码9144030008832915XD。法定代表人马秋良，董事长。委托代理人邵秋红，广东深坪律师事务所律师。被告深圳华润万佳超级市场有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区翠竹街道水贝二路27号605、606室,统一社会信用代码914403006188547107。法定代表人蔡立斌，董事长。委托代理人徐佳佳，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系该公司法务。委托代理人刘丰，男，苗族，身份证住址湖南省绥宁县，系该公司法务。第三人深圳市中熙投资集团有限公司，住所地广东省深圳市宝安区8区建安路新圳路交汇处香槟广场四楼部份，统一社会信用代码91440300746647708W。法定代表人许明钦。原告深圳市香缇湾有限公司诉被告深圳华润万佳超级市场有限公司、第三人深圳市中熙投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市香缇湾有限公司的委托代理人邵秋红，被告深圳华润万佳超级市场有限公司的委托代理人刘丰到庭参加了诉讼，第三人深圳市中熙投资集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市香缇湾有限公司诉请：判令1、被告立即搬出原告承租的深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号房屋；2、被告自2016年9月1日起向原告支付房屋占用费至被告实际搬离之日止，暂计至2017年5月31日为人民币174,294.25元（其中2016年9月1日至2016年12月31日按人民币52.26元/平方米计算，2017年1月1日至2017年5月31日按人民币65.45元/平方米计算，自2017年6月1日起按照人民币200元/平方米计算）；3、被告支付原告所垫付的全部水电费、物业费至被告搬离之日，物业费自2016年9月1日起计算至2017年5月份为人民币14,625元，水费自2016年9月1日起计算至2017年5月份为人民币45元、电费自2016年9月1日起计算至2017年4月份为人民币86,776元。水费、电费及物业管理费合计：人民币101,446元；4、本案诉讼费用由被告承担。本案相关情况一、涉案房产的位置：深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号房屋的部分物业。二、租赁面积：325平方米。三、涉案房屋的产权人：第三人深圳市中熙投资集团有限公司拥有涉案房屋100%的产权。四、涉案房屋的出租及转租、履行的情况：2013年11月30日，第三人与案外人深圳市翠安实业有限公司签订《香缇湾一栋1001和1018租赁合同》一份，约定由案外人深圳市翠安实业有限公司承租涉案房产，即位于深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号房屋，建筑面积合计2,653.48平方米，租赁期限从2014年6月1日至2029年5月31日止，第三人给予案外人深圳市翠安实业有限公司免租期6个月，从2013年12月1日至2014年5月31日止；2014年6月1日至2017年5月31日期间，月租金标准为人民币50元/平方米/月租金，每月人民币132,674元；2017年6月1日至2020年5月31日期间，月租金标准为人民币52.50元/平方米/月租金，租金每月人民币139,307.70元；2020年6月1日至2023年5月31日期间，月租金标准为人民币55.13元/平方米/月租金，租金每月人民币146,286.35元……；案外人深圳市翠安实业有限公司应于每月10日前向第三人支付当月租金……。在该份租赁合同履行过程中，因案外人深圳市翠安实业有限公司自2014年6月份起开始不按时交租，2015年3月份起拖欠租金，第三人于2016年向本院提起诉讼，经（2016）粤0306民初6737号民事判决书判决：确认第三人与案外人深圳市翠安实业有限公司签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》解除……。2014年10月8日，被告与案外人深圳市翠安实业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号商业部分物业，建筑面积为325平方米，租赁期限10年，从2014年11月1日至2024年10月31日，免租期3个月，从2014年11月1日至2015年1月31日，计租期为免租期结束之日后，从2015年2月1日至2024年10月31日；第一个计租年租金每月每平方米人民币40元，从第二个计租年起租金按每年4%的幅度递增，即从2015年2月1日至2016年1月31日，每月租金为人民币13,000元；从2016年2月1日至2017年1月31日，每月租金为人民币13,520元；从2017年2月1日至2018年1月31日，每月租金为人民币14,061元；从2018年2月1日至2019年1月31日，每月租金为人民币14,623元……。被告称在2017年1月才知晓（2016）粤0306民初6737号案件，但未申请再审或办理其他程序。同时，被告提交了付款回单，证明其向案外人深圳市翠安实业有限公司支付了2016年9月至2017年2月期间的租金和物业管理费，以及2016年8月、9月的水电费。原告称在（2016）粤0306民初6737号民事判决书生效后，原告与第三人在2016年8月31日，签订《香缇湾一栋1001和1018租赁合同》一份，约定由原告承租涉案房产，租赁期限从2016年9月1日至2029年5月31日；2016年9月1日至2016年12月31日期间，租金每月人民币138,674元；2017年1月1日至2017年5月31日期间，租金每月人民币173,675元；2017年6月1日至2019年12月31日期间，租金每月人民币180,308.70元；2020年1月1日至2020年5月31日期间，租金每月人民币145,307.70元……。之后，原告曾多次联系被告要求被告与原告重新签订租赁合同，向原告缴纳租金，但被告拒不配合。为此，原告提交了《律师函》、快递单及查询单各两份，证明其分别在2017年5月10日、2017年5月17日向被告发送律师函，要求被告收到律师函七日内搬离并交付涉案物业，向原告缴纳2016年9月1日起至实际交付之日止的租金，逾期不履行交付物业及支付租金义务的，将按照市场标准即人民币200元/平方米自2016年9月1日起计算租金至搬离之日止……。五、关于原告主张被告搬离涉案房产的请求：予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案中第三人与案外人深圳市翠安实业有限公司签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》已经生效民事判决书判决解除，被告虽主张判决书存在问题，但未提供证据证明予以推翻；被告未以代支付租金和违约金的方式进行抗辩出租人的解除权，且被告自2017年3月开始未向任何主体缴纳租金及相关费用，故对其相应的抗辩本院不予采信。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条之规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。故案外人深圳市翠安实业有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》也应当随之解除。现原告已提供证据证明其与涉案房屋产权人即第三人签订新的《香缇湾一栋1001和1018租赁合同》，原告依法享有对涉案房屋的承租权及转租权，被告未能提供证据证明其与新的承租方签订了转租合同，鉴于其与案外人深圳市翠安实业有限公司签订的《房屋租赁合同》已解除，被告占用涉案房屋已无事实和法律依据，原告基于其享有的承租权和转租权要求被告搬离涉案房屋有事实和法律依据，本院予以支持。六、原告主张的房屋占有费及物业管理费：被告应当向原告支付2017年2月1日至2017年5月31日期间的占有使用费及物业管理费人民币53,625元，并从2017年6月1日起按照人民币52.50元/平方米的标准计算至实际搬离之日止。根据被告提交的证据显示其已向案外人深圳市翠安实业有限公司缴纳了2016年9月至2017年2月期间租金、物业管理费，鉴于原告未能提供2017年5月之前与被告进行协商的书面证据，被告称其在2017年1月才知晓（2016）粤0306民初6737号案件，与其向案外人深圳市翠安实业有限公司缴纳租金及物业管理费的事实基本吻合，故2016年9月至2017年2月期间租金、物业管理费原告无权向被告主张，如原告确实因此遭受了相应的经济损失，应当另循法律途径解决。但对于自2017年3月起的占有使用费及物业管理费的问题，因被告实际占有使用了涉案房产，被告自认在2017年1月知晓（2016）粤0306民初6737号案件，其应当清楚第三人与案外人深圳市翠安实业有限公司之间的租赁合同已解除，原告已提供证据证明其与第三人达成新租赁合同关系，故原告主张被告向其支付2017年3月起的占有使用费及物业管理费，有事实和法律依据。对于具体的支付标准，首先，原告被告均确认涉案房屋的物业管理费为人民币1,625元/月，本院予以确认。对于占有使用费的计算标准，原告主张2017年5月31日前的计算标准，应当以原告与第三人签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》约定的标准计算；2017年6月1日起的计算标准为律师函约定的人民币200元/平方米/月。被告则抗辩主张应当以其与案外人深圳市翠安实业有限公司签订的《房屋租赁合同》的标准计算。对此本院认为，被告与案外人签订的《房屋租赁合同》的计算标准低于第三人与案外人签订《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》约定标准；而原告与第三人签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》系新形成的租金标准，系其与第三人之间的约定，不应当适用此标准计算；原告向被告发送律师函系其单方行为，亦无法约束被告。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定的立法本意，涉案房屋占有使用费应当参照第三人与案外人深圳市翠安实业有限公司签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》对租金的约定标准，故对于原、被告对占有使用费的计算标准的主张，均无事实和法律依据，本院均不予支持。据此核算，被告应支付原告2017年3月1日至2017年5月31日期间的占有使用费及物业管理费人民币53,625元（人民币50元/平方米/月×325平方米×3个月+人民币1,625元/月×3个月）；2017年6月1日起则应当按照人民币52.50元/平方米/月的标准计算占有使用费，以人民币1,625元/月的标准计算物业管理费，均计至被告实际搬离之日止。被告如因上述支付标准问题对其造成经济损失，亦可另循法律途径解决。七、关于水电费：被告应当向原告支付2016年10月至2017年8月期间的水电费人民币64,175元。原、被告均确认被告从2016年10月未支付水电费、原告提交的水电费清单中记载的数据，以及按照水费人民币5元/立方米、电费按照人民币1.25元/度的计算标准。据此核算，2016年10月至2017年8月期间的水电费为人民币64,175元【人民币5元/立方米×（49立方米-39立方米）+人民币1.25元/度×（12,390度-10,680度）×30倍】。关于原告主张2017年9月起的水电费，因其未能提供证据予以证明，本院不予支持。八、关于其他需要说明的问题：第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃答辩及质证的权利，视为是对原告的证据及主张的认可。判决结果综上所述，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳华润万佳超级市场有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于深圳市宝安区西乡街道共乐路南侧香缇湾花园1栋1001、1018号的涉案房产；二、被告深圳华润万佳超级市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市香缇湾有限公司支付2017年3月1日至2017年5月31日期间的占有使用费及物业管理费人民币53,625元（并从2017年6月起应按人民币52.50元/平方米/月的标准计算占有使用费，按人民币1,625元/月的标准计算物业管理费，均计至被告实际搬离之日止）；三、被告深圳华润万佳超级市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市香缇湾有限公司支付2016年10月至2017年8月期间的水电费人民币64,175元；四、驳回原告深圳市香缇湾有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费人民币5,436元，由原告深圳市香缇湾有限公司负担人民币3,114元，由被告深圳华润万佳超级市场有限公司负担人民币2,322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    哲人民陪审员 王  秀  芳人民陪审员 谢  春  玲二〇一八年十二月二十四日书 记 员 成明丽（兼）书 记 员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：1、《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。