河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终13292号上诉人（原审原告、申请执行人）：解巧凤，女，1974年7月12日出生，汉族，河北省新乐市人，住。上诉人（原审原告、申请执行人）：石庆国，男，1971年3月24日出生，汉族，河北省新乐市人，住。二上诉人委托诉讼代理人：卢书彦、张江，河北冀石律师事务所律师。上诉人（原审被告、被执行人）：高军辉，男，1979年10月15日出生，汉族，河北省新乐市人，住新乐市。上诉人（原审被告、被执行人）：宋玉普，女，1979年10月12日出生，汉族，河北省新乐市人，住新乐市。二上诉人委托诉讼代理人：陈伟，河北晟舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：范峰，男，1984年5月5日出生，汉族，河北省新乐市人，住新乐市。委托诉讼代理人：张江涛，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。上诉人解巧凤、石庆国、高军辉、宋玉普因与被上诉人范峰执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2017）冀0184民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。解巧凤、石庆国上诉请求：一、依法撤销（2017）冀0184民初2854号民事判决书。二、改判恢复石家庄市奥北公元小区3-2-604室房产的执行程序。三、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对事实认定错误有：1.一审判决将被上诉人范峰与高军辉之间的房产买卖合同的效力认定为有效，属于认定事实错误：（1）该房屋买卖合同虽然表面上发生在2016年10月28日，但该房产因属于被上诉人高军辉与宋玉普的夫妻共同财产，宋玉普对于房屋买卖合同并没有签字确认买卖行为，高军辉的买卖行为未经共有权人同意，属于无权处分行为。2017年6月5日被上诉人宋玉普以被上诉人高军辉与范峰为被告，起诉过（2017）冀（0184）民初2769号民事案件，要求确认买卖合同无效。（2）依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日施行）第三十八条规定“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及（六）未依法登记领取权属证书的；”本案中被上诉人范峰与高军辉签订的房产买卖合同时违反了上述法律的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的无效合同的情形，是无效合同。因此，本案房屋买卖合同是无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，不能产生权利抗辩的法律效力。2.一审法院关于被上诉人支付房款事实认定错误（1）一审法院认定被上诉人范峰与高军辉之间存在50万元债权的证据不足。（2）一审法院认定所谓剩余房款1155288.45元是“高军辉与宋玉普不能偿还按揭贷款本息及过户费基本相当，差额不大”语焉不详，与事实不符。（3）一审法院“可视为已经支付完毕购房款”与前文“剩余房款1155288.45元”购房款自相矛盾：既然剩余100多万未支付，又何来支付完毕？既然支付完毕，又何来剩余100多万购房款？3.一审法院关于被上诉人范峰对争议房屋的实际占有的时间点认定错误：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的占有是指“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，本案中，范峰主张占有的证据是无法印证的“租房合同”和房屋钥匙的照片；而上诉人提供的2017年8月8日高军辉夫妇打开房屋后所展现的房屋水泥麻面现状照片以及水电表均为0的照片以及拍摄照片时的视频资料（附有书面说明），抗辩高军辉并未向范峰交付房产，范峰也无权出租房屋，说明范峰出租房屋的事实不能，范峰并没有实际占有房产。4.一审法院关于不能办理房产过户的归因认定错误：本案被上诉人高军辉与被上诉人范峰之间因债务或者因购房行为产生的均是合同之债，不是物权之债。既然购房合同是合同之债，在双方均没有履行完毕合同约定的义务（范峰应付全款、高军辉应协助范峰办理过户）之前，合同的标的物被法院依照法律程序查封，高军辉履行对房产的交付（过户）义务已经事实不能，双方应当按照《合同法》规定，解除合同、解决纠纷。范峰没有该房的物权凭证，对上诉人申请查封的标的物提出的执行异议就不能成立。5.一审法院认定争议房屋为“准不动产”，属于事实认定错误：首先，准不动产是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，准不动产物权客体即船舶、航空器、机动车、企业机器设备等特殊物品，并不针对房屋、因为房屋为不动产，一审法院将房屋作为准不动产，偷换了“准不动产”的概念。其次，一审法院认定被上诉人高军辉购买的房屋是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，”房屋产权在登记变更前归房屋开发商所有，并非被上诉人高军辉所有，高军辉自然不能取得房屋的所有权，也就无权处分该房屋，进而范峰也就无法合法占有该房屋，一审法院认定范峰占有该房屋明显混淆了合法占有和非法占有的概念，属于认定事实错误。高军辉、宋玉普上诉请求：1、请求法院依法撤销新乐市人民法院（2017）冀0184民初2854号民事判决书，依法改判或发还重审。2、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审判决存在严重的事实不清、证据不足，适用法律错误，审理程序混乱违法，严重损害了上诉人权益。第一、一审判决存在严重的事实认定错误。被上诉人范峰没有提出执行异议的诉讼主体资格，上诉人与范峰不存在以房抵债的有效协议。一审中，由于上诉人因患脑血栓治疗未能及时到庭，一审判决下达后，上诉人发现一审判决存在严重的事实认定错误。一审判决第五页第六点记载：“2016年10月28日，被告范峰提交的其母同日执笔所写“以房抵债”字据，称被告高军辉按有手印，而且在“本院认为”部分，判决书第14页，判决书记载“范峰持有以房抵债字据，虽然被告高军辉、宋玉普未出庭予以确认，但50万借款确有借条和出借款项依据，因此可以认定50万借款应以房抵债。上述内容严重违反了法律规定，而且不是事实。第二处重大的认定错误之处，在一审判决第14页，判决按照被告范峰的描述计算后得出结论“剩余购房款与被告高军辉宋玉普不能偿还的按揭贷款本息及过户相当，差额不大，可以视为已经支付完毕购房款”面对价值上百万的不动产权益，一审判决的用词相当不严谨。第三处重大的事实认定错误，在一审判决第六页，被告提出：“被告范峰提出房屋买卖合同后，被告范峰称通过银行转账给被告宋玉普款10万元。”实际情况呢，被告自己提交的证据显示其合同日期是2016年10月28日签订，而转款时间是2016年10月26日。一审判决却在判决书第11页替被告解释“被告范峰在签订契约前两日转款被宋玉普10万元认定为购房款”请问一审判决认定的法律依据是什么？第二、本案存在审理程序混乱违法，侵害了上诉人权益。第三、由于上诉人身体原因，患脑血栓后遗症，语言能力和右半身肢体能力受损，右手无法书写。诉讼期间正值其患病期间。只要是正常人，肉眼就可以分辨出被上诉人提交的合同和“以房抵债”字据“高军辉”字样，明显不一致。如此重大的差异，居然任由被上诉人解释称代书，既然同“以房抵债”字据可以代书，那么同一天的合同为什么不代书呢？这种明显违背常理常识的问题，应当引起法官重视，起码应当依法确认合同意思是否上诉人真实意思表示，而不是在上诉人因病缺席的情况下，由他人任意解说，甚至是法院用“可以”之类的字眼替上诉人进行意思表示。第四、上诉人给被上诉人出具过101万的总欠条，包含了之前的50万元欠款和利息、替上诉人缴纳的房贷，经双方核对，而且上诉人发现还算多了至今未纠正。范峰答辩称，答辩人购房行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定条件，应当依法排除争议房产的执行。理由如下：1、根据《中华人民共和国》物权法第十五条规定，答辩人与高军辉签订房屋卖房契约系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的效力性规定。答辩人按双方约定用债权及部分现金付清了购房款，高军辉也按合同约定交付了房屋并给付了房产证、购房收据、业主手册等全部购房资料及全套门禁卡及钥匙，且后续该房屋产生的所有费用及贷款均由答辩人支付。虽然该房屋买卖合同具有以物抵债的性质，但是以物抵债并不是法律禁止的行为，因此答辩人与高军辉签订的房屋卖房契约成立并生效。本案，虽然购房合同签订后，没有办理产权过户手续，但是并不影响该买卖合同的效力。另，高军辉购买房屋时离异单身，该房屋属于高军辉个人财产，宋玉普无权对房屋主张权利，高军辉自开发商购买房屋价格为136万余元，答辩人与高军辉约定的房屋价格为194万余元，答辩人已支付对价，且高军辉已将房屋交付答辩人实际占有，即使宋玉普不知情，答辩人构成善意取得。答辩人与高军辉签订房屋卖房契约的时间为2016年10月28日，早于解巧凤、石庆国与高军辉、宋玉普之间的民间借贷纠纷（该纠纷于2017年1月3日在新乐市人民法院立案），且双方对以债抵房约定意思表示清楚，上述事实应予以认定。2、所谓合法占有，是指债权人对债务人的财产依法取得管领、控制和收益的权利。高军辉在与答辩人签订购房协议的当天将购房合同、购房票据交付答辩人，2016年11月15日高军辉、宋玉普与答辩人及其母亲秦香容前往争议房产所在物业办理入住手续，期间所有签字均系宋玉普所签，包括业主信息登记表中范峰的名字也系其填写，在物业处办理完毕交房后，高军辉、宋玉普将业主手册、前期物业服务协议临时管理约定、住宅交房通知书、房屋验收表、施工管理规定和整套3张门禁卡及全部7把钥匙交付给答辩人，宋玉普对答辩人与高军辉之间的房产买卖执行并积极履行交付房产。交房时须缴纳的电费50元、维修基金、契税、绘图费31244和补交平米差价1439元均由答辩人支付。答辩人又于2016年11月16日缴纳物业费3647元、水费500、取暖费2842元，2017年5月交电费50元，2017年8月31日支付物业费3674元，2017年9月7日交电费50元，2017年9月7日电费收据上载收据上载明年度累计用电度101度，收房后答辩人将房屋出租给他人，上述一系列事实均能体现房屋由答辩人占有这一事实。3、答辩人一审提交的借条及相应银行转账明细单足以证实高军辉向答辩人借款50万这一事实，截止答辩人与高军辉签订房屋卖房契约时，依据高军辉2016年10月28日出具的"以房抵债”字据载明高军辉仍拖欠答辩人本金50万元，按月息2分计息。答辩人与高军辉商定以房抵债后，答辩人在与高军辉签订房屋卖房契约前两日，给高军辉配偶宋玉普转账10万元，2016年11月4日宋玉普支取答辩人银行存款4万元，即使高军辉向答辩人借款未还及答辩人购买高军辉房屋外，双方并无其他经济往来，故应认定答辩人14万元支付购房款。4、争议房屋已在房管局备案，并取得备案书，目前并不具备过户条件，答辩人一直积极支付贷款，答辩人不存在过错，房屋不能过户的原因不能归责于答辩人。二、解巧凤、石庆国与高军辉、宋玉普民间借贷纠纷一案中，解巧凤、石庆国申请法院查封高军辉财产除本案争议房产外，还有化肥厂宿舍房产一套、水岸花都房产一套、雪佛兰越野轿车一台，上述两套房产及车辆没有争议且足以偿还解巧凤、石庆国的债务，且解巧凤、石庆国与高军辉、宋玉普存在亲属关系，其提起执行异议之诉明显存在恶意，违背诚实信用原则。三、本案一审近一年期间，高军辉、宋玉普经一审法院依法合法传唤拒不到庭，一审法院有权缺席审理并判决，高军辉、宋玉普怠于行使自己权利，对此应承担不利后果。综上所述，答辩人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。解巧凤、石庆国向一审法院起诉请求：1．新乐市人民法院依法恢复对位于石家庄市奥北公元小区3-2-604楼房的执行；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：二原告与被告高军辉、宋玉普夫妻的民间借贷纠纷一案，已经新乐市人民法院（2017）年冀01**民初5号民事调解书确认。诉讼中，新乐市人民法院作出（2017）冀0184民初5号裁定，裁定查封二被告（高军辉、宋玉普）的石家庄市奥北公元小区楼3号楼2单元604室房产。后由于被告高军辉、宋玉普未按调解书履行义务，二原告申请人民法院强制执行。在执行过程中，被告范峰向法院提出执行异议，称自己已经买受该房产。新乐市人民法院随作出（2017）冀0184执异26号执行裁定书裁定中止对石家庄奥北公元3号楼2单元604室的执行。原告认为被告范峰与高军辉之间的买卖合同所产生的是债务关系，没有办理过户。既然没有办理的过户手续，那么就不能产生物权转移的效力，该房产所有人应当依登记的所有人为物权所有人。范峰以约定债权关系对抗《中华人民共和国物权法》关于物权转移的强制性规定，所提出执行异议显然不能成立。但现依法提出执行异议之诉，请求查明事实，准所诉请。一审法院认定事实：被告高军辉与被告宋玉普系夫妻关系。2015年11月11日，被告高军辉与石家庄荣泰房地产开发有限公司签订了预售商品房合同备案书，备案书编号为NO:2015110718201594748号，即前述被告范峰提交证据（二）。备案书中载明，由被告高军辉按揭购买该公司石家庄市奥北公元小区3号楼2单元604室商品房,房屋面积151.8平米，单价每平方米8996.5元，总价款为1365669元。以贷款方式付款：买受人于2015年11月07日前支付首期房价款415669元，占全部价款的30%，余款950000元办理了借期300个月（25年）的按揭贷款。合同约定，石家庄荣泰房地产开发有限公司在该商品房交付之日起720工作日内办理该商品房的房屋所有权证书。该房屋于2016年11月15日交付被告高军辉，与被告高军辉签订了物业前期服务合同。现该房屋仍未办理不动产登记。原被告对被告高军辉商品房预售合同没有异议，本院予以认定；2016年10月28日，被告高军辉与被告范峰签订房屋买卖契约，约定截至本契约签订之日被告高军辉、宋玉普已支付11个月的贷款月供，每月5364.33元，共计59007.63元。约定高军辉将该处预售商品房卖给被告范峰。房屋买卖契约第三项约定，房屋转让价为1943040元。双方签订的房屋卖房契约第五项约定，被告高军辉将所有与按揭房屋相关凭证（原始合同、税单、缴款凭证等）及房屋钥匙交于乙方验收，并共同到房屋管理机关备案，公证处公证，以及到所属物业管理公司登记；第六项约定，被告范峰每月代被告高军辉支付按揭贷款95万元的月供5364.33元；契约第七项约定，“该房屋能够办理房产过户手续时，被告高军辉应负责提前归还该房屋的银行按揭贷款及息，迅急办理解押手续，所有产生的费用应有被告高军辉负责缴纳；被告高军辉办理完产权证后应在十日内为被告范峰办理过户手续，被告高军辉如果在此期限内不能办理房产相关手续，视为被告高军辉违约”；契约第十五项约定，“上述房产办理过户手续所需缴纳的费用由被告高军辉承担，被告高军辉应当无条件协助提供被告范峰办理与过户有关的相关手续；从双方签订的契约看，第六项约定，被告范峰每月代被告高军辉支付按揭贷款95万元的月供5364.33元；而契约第七项又约定，“该房屋能够办理房产过户手续时，被告高军辉应负责提前归还该房屋的银行按揭贷款及息办理解押手续，所有产生的费用应有被告高军辉负责缴纳；该房屋能够办理房产过户手续时，应当是石家庄荣泰房地产开发有限公司在该商品房交付之日起720工作日内办理该商品房的房屋所有权证书。该房屋于2016年11月15日交付被告高军辉，也就是到720个工作日/年250个工作日x12个月=35个月时，被告高军辉取得房产证能够为被告范峰办理房产过户手续。此时，被告范峰代被告高军辉支付了35个月的月供，被告高军辉提前归还银行按揭贷款及息办理解押。这样，5364.33元x35=187751.55元为应支付的月供，可在购房款中扣除。被告范峰称关于支付购房款的所列清单中的“购房款1943040元减银行按揭贷款95万”等，因不符合合同约定和未经高军辉、宋玉普确认，故应不予认定。关于双方房屋卖房契约的履行即房屋价款1943040元的支付问题，有被告范峰出示的借条及相应的银行转账明细单予以证实，应当认定被告范峰所称借款50万元。被告范峰在签订契约前两日转款给被告宋玉普10万元，虽未经被告高军辉或宋玉普确认为购房款，但该笔银行转账由于没有其他事由，故应认定已经支付的购房款；被告范峰称2016年11月4日支付现金4万元，无证据予以支持，也无被告高军辉或宋玉普收房款收据予以确认。故该4万元不能认定就是已经支付的购房款；被告范峰称代被告高军辉向银行支付该房屋按揭贷款95万元的月供5364.33元，提交农业银行个人明细对账单显示2016年12月26日、2017年5月16日、6月20日、7月16日、8月17日共五次经范峰的银行账户转账给高军辉专用还贷账户的月供，所提供的2016年11月17日、2017年2月16日、3月14日、4月8日户名高军辉缴纳月供的银行汇款小票，被告范峰称该款系自己所出，经法院调取银行汇款业务凭证可证实。所以被告范峰自合同签订后一直由其代被告高军辉支付按揭月供。被告范峰称其在该房屋物业管理公司、开发商处领取该房屋钥匙7把及门禁卡3个，证明该房屋已经交付，原告提交的2017年8月8日被告宋玉普手持钥匙的照片，不应认定其就是持有的该房屋钥匙，且从被告范峰称被告宋玉普本人填写的业主信息登记表看，家庭成员情况栏填有“范峰、马贤”二人，范峰以家庭成员身份出现，说明其已经认可房屋买卖的事实，被告高军辉、宋玉普与被告范峰对该房屋钥匙进行了交接，虽无证据证明交接时间，但可以推定交接时间为2016年11月15日缴纳的相关费用之日。被告范峰称该房屋已由其对外出租，有出租协议予以证明。虽然原告解巧凤、石庆国提出的被告宋玉普、高军辉2017年8月8日房屋内部毛坯及电表零用电量照片，但不能证明就是该房屋的照片，照片与该房屋使用情况无关联性，故应认定被告范峰已对该房屋占有、收益或控制。另查明，因被告高军辉、宋玉普自2015年1月17日至2016年7月6日，分八次向原告解巧凤、石庆国借款共计98万元，原告解巧凤、石庆国于2017年1月3日向本院提起诉讼，本院以（2017）冀0184民初5号案件立案，同日原告向本院申请财产保全，本院于同年1月4日裁定查封被告高军辉上述房屋，1月5日送达石家庄荣泰房地产开发有限公司对该房产手续予以冻结。2017年2月14日该案调解结案，二被告于2017年4月14日前偿还二原告本金98万元为清（如到期不能偿还本金，二被告应当偿还上述本金利息，自2016年12月1日起计算至给付之日止，利率按年利率24%计算）。本院（2017）冀0184民初5号原告解巧凤、石庆国诉被告高军辉、宋玉普民间借贷案件调解笔录中显示，被告高军辉、宋玉普曾同意“在还清本息前对查封二被告的房产及车辆不能解封”。同年4月17日，原告向本院申请执行。执行过程中，被告范峰作为案外人向本院提出执行标的异议，本院以（2017）冀0184执异26号执行异议案件进行执行异议审查，被告高军辉、宋玉普分别向本院提交了书面答辩状，书面答辩状显示被告高军辉答辩为，被告范峰未按合同约定办理过户登记及公证机关公证。当时该房产市价是每平米17200元，被告范峰以12800元的单价以房抵账，并非本人自愿，侵害了我的权益。请求法院依法驳回被告范峰的异议，继续执行调解书中的交付内容。被告宋玉普答辩为，该房产购买付的月供系我院被告高军辉夫妻共同支付，被告高军辉与被告范峰签订的合同我并不知晓，我本人知道后并不认可，所以合同无效。请求法院依法驳回被告范峰的异议，继续执行调解书中的交付内容。2017年6月5日，被告宋玉普以被告高军辉、被告范峰为被告提起确认合同效力的民事诉讼，主张被告高军辉与被告范峰签订的买卖该房屋的协议，其作为配偶由于买卖该房屋的协议没有经其同意，擅自处分了夫妻共同财产，要求确认无效。本院以（2017）冀0184民初2769号案件立案后，被告宋玉普撤诉，本院依法予以准许撤诉。2017年7月7日，本院以（2017）冀0184执异26号执行异议裁定书裁定：中止对位于石家庄市奥北公园小区3楼2单元604楼房的执行。原告对裁定不服，于2017年9月1日向本院提起执行异议诉讼。一审法院认为：本案中被告范锋购买被告高军辉的该处预售商品房，是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，被告高军辉办理了房屋产权预售备案登记，虽没有取得房屋产权证书，但应属于登记在被告高军辉名下的“准不动产”。故可以参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的“作为买受人的被告范峰对登记在被执行人高军辉名下的不动产提出异议”的前提条件适用。在人民法院查封之前被告范峰与被告高军辉已签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前被告范峰已合法占有该不动产，且非因买受人被告范峰自身原因未办理过户登记。关于支付购房款问题，被告范峰持有“以房抵债”字据，虽然被告高军辉宋玉普未出庭予以确认，但50万借款确有借条和出借款项依据，因此可认定50万元的借款应“以房抵债”；被告范峰与被告高军辉签订房屋买卖契约前转账10万元也应作为预付的购房款；被告范峰代付按揭贷款月供到能够办理过户之日的合计（或预计）支付款187751.55元。共计为787751.55元。剩余购房款1943040-787751.55=1155288.45元未付。与被告高军辉宋玉普不能偿还按揭贷款本息基本相当，差额不大，可以视为已经支付完毕购房款。因此被告范峰的执行异议符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四个法定要件,被告范峰提出的异议可以排除法院对该房屋的执行。被告高军辉、宋玉普经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决为：驳回原告解巧凤、石庆国的诉讼请求。本院二审期间，被上诉人范峰称该处房产是高军辉和宋玉普离婚后高军辉购买的，上诉人高军辉认可期间离过婚，两个多月后复婚了，称具体复婚和买房时间记不清了。上诉人高军辉称房屋为毛坯房，未居住过，被上诉人范峰也认可房屋未居住过，现在仍为毛坯房。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，双方诉争的主要焦点问题是被上诉人范峰是否享有足以排除该诉争房产强制执行的民事权益。范峰购买高军辉的该处预售商品房，是登记在房地产开发企业名下的商品房，高军辉办理了房屋产权预售备案登记，虽没有取得房屋产权证书，但符合相关法律规定，故可以参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的“作为买受人的范峰对登记在被执行人高军辉名下的不动产提出异议”的前提条件适用。关于房屋买卖合同效力问题。上诉人解巧凤、石庆国称“该房产因属于被上诉人高军辉与宋玉普的夫妻共同财产，宋玉普对于房屋买卖合同并没有签字确认买卖行为，高军辉的买卖行为未经共有权人同意，属于无权处分行为。”范峰称该处房产是高军辉和宋玉普离婚后高军辉个人购买的，高军辉有处分权；高军辉对离婚事实并不否认，庭后也并未提交证据证明买房时系婚姻存续期间，由此可以认定高军辉对该房屋完全具有处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即使在婚姻关系存续期间高军辉处分该房屋时宋玉普不知情，范峰系善意第三人，买卖合同也有法律效力。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中范峰提交的2016年10月28日高军辉与其签订的房屋卖房契约系双方真实的意思表示，范峰按双方约定用债权及部分现金付清了购房款，高军辉也按合同约定交付了房屋并给付了购房收据等全部购房资料及全套门禁卡及钥匙，且后续该房屋产生的所有费用及贷款均由范峰支付，虽然该房屋卖房契约具有以物抵债的性质，但并不违反法律法规的效力性规定，因此被上诉人与高军辉签订的房屋卖房契约成立并生效。因此一审法院的认定并无不当。关于支付购房款问题，被上诉人范峰持有“以房抵债”字据，上诉人高军辉作为完全民事行为能力人，在该字据上签名按手印予以确认，在一审、二审法庭审理期间，其对该字据是一直认可的。被上诉人范峰一审提交的借条及相应银行转账明细单足以证实上诉人高军辉向被上诉人范峰借款50万元这一事实，2016年10月28日高军辉出具的“以房抵债”字据中载明高军辉拖欠被上诉人范峰本金50万元，按月息2分计息，因此一审法院认定50万元借款应属购房款并无不当。关于范峰与高军辉签订房屋卖房契约前转账10万元。范峰称该10万元为预付的购房款；高军辉并未提供证据证明双方有其他经济来往，故一审法院认定该10万元作为预付的购房款并无不当。关于被上诉人范峰代付按揭贷款月供到能够办理过户之日的合计（或预计）支付款187751.55元。范峰提交农业银行个人明细对账单显示经范峰的银行账户转账给高军辉专用还贷账户的月供，以及所提供的户名高军辉缴纳月供的银行汇款小票，范峰称该款系自己所出，经一审法院调取银行汇款业务凭证可证实。所以范峰自合同签订后一直由其代高军辉支付按揭月供，直至上诉人高军辉将贷款银行账户恶意注销，导致无法还款。综上范峰支付购房款三笔共计为787751.55元。剩余购房款1943040-787751.55=1155288.45元未付。与上诉人高军辉宋玉普不能偿还按揭贷款本息基本相当，差额不大，可以视为已经支付完毕购房款。退一步讲，即便被上诉人未支付完毕购房款，在双方房屋卖房契约有效且未解除的情况下，高军辉享有的仅仅是向被上诉人主张剩余房款的权利，而无权对房屋提出任何主张。高军辉与范峰签订的房屋卖房契约虽然尚未办理过户登记，但是范峰已支付完毕购房款，履行完毕合同的主要义务，因此一审法院的认定并无不当。关于房屋的合法占有问题。一审中被上诉人范峰称其在该房屋物业管理公司、开发商处领取房屋钥匙7把及门禁卡3个，以及高军辉将购房合同、票据等手续交给范峰持有，证明该房屋已经交付，之后物业费、水电费等均由范峰缴纳。且从一审中范峰称宋玉普本人填写的业主信息登记表看，家庭成员情况栏填有“范峰、马贤”二人，范峰以家庭成员身份出现，说明宋玉普已经认可房屋买卖的事实。上诉人高军辉称房屋为毛坯房，未居住过；被上诉人范峰也认可房屋未居住过，现在仍为毛坯房。该毛坯事实不影响范峰对该房屋的占有、使用和收益。且范峰称该房屋已由其对外出租，有出租协议予以证明。另被上诉人范峰占有该诉争房屋的时间为2016年，该诉争房屋被查封的时间为2017年，可知在人民法院查封之前被上诉人范峰已合法占有了该诉争房屋。因此，一审认定被上诉人范峰已对该房屋占有、收益或控制正确。另争议房屋已在房管局备案，并取得备案书，目前并不具备过户条件，被上诉人范峰一直积极支付贷款，不存在过错，房屋不能过户的原因不能归责于范峰。综上，在人民法院查封之前被上诉人范峰与上诉人高军辉已签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前被上诉人范峰已合法占有该不动产，且并非因买受人范峰自身原因未办理过户登记，已视为支付完毕了全部购房款。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定要件，被上诉人范峰享有足以排除该诉争房屋强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。解巧凤、石庆国、高军辉、宋玉普的上诉请求不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元由上诉人解巧凤、石庆国共同负担80元，上诉人高军辉、宋玉普共同负担80元。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  杨根山审判员  卢 亮二〇一八年十二月五日书记员  马 莹