广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19162号原告（反诉被告）：钟亚辉，男，1978年11月15日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：宋建芬，广东凝思律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐佳，女，1987年1月19日出生，汉族，住杭州市西湖区，被告（反诉原告）：石隆隆，男，1988年4月18日出生，汉族，住杭州市西湖区，共同委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所实习律师。原告钟亚辉与被告徐佳、石隆隆房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月14日立案后，被告提出反诉，本院受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋建芬，两被告共同委托诉讼代理人杨德明、刘雅思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还购房定金440000元；2.两被告按照银行同期利息支付被告的利息（利息从2017年8月10日开始计算至付清之日止结束）；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2017年5月31日签订的《预售房买卖合同》、2017年7月27日签订的《存量房屋买卖合同》。两被告为夫妻关系，被告石隆隆已于2017年4月5日在浙江省瑞安市公证处公证全权委托被告徐佳代理处理签合同和办理贷款签名和交易过户手续。根据合同第二条约定原告以2450000元购买被告徐佳名下的位于佛山市南海区里水镇草场社区居委会白塔村白塔工业大道18号恒大金碧湾1号楼2302室的房屋，原告于2017年5月31日向被告徐佳的中国银行支付了10000元定金，2017年6月1日通过转账向被告徐佳的工商银行支付了180000元和以现金方式支付给中介公司10000元的中介服务费，该10000元中介公司已经退回给原告。两被告向原告出具了收款收据。原告于2017年8月1日向被告徐佳的工商银行转账支付了250000元部分首付款给被告赎楼。原告支付定金后，南海区2017年6月1日开始限购，同时政策对2017年6月1日前，对已网签或者支付购房定金的可以凭银行入款凭证继续交易，原告支付赎楼款后，被告以各种理由不配合原告贷款及办理交易过户。被告拖得时间太久，政策变化导致原告没有购房资格。根据合同约定，第十二条补充约定：1、产权人由乙方（买方）来决定；4、因国家政策导致不能交易，经双方协商，甲方将乙方交来的定金和赎楼款在10天内退回乙方（买方），不作任何赔偿也不计利息。原告多次与被告要求解除合同，被告均以各种理由拖拉，根据合同约定，被告应在2018年8月10日退回原告44万元。逾期应按照银行同期利息支付被告的利息。被告辩称，一、本案不存在履行不能及被告违约不履行的情形。涉讼房屋纠纷完全是因原告意图炒楼赚取差价后因市场不景气导致楼市下跌而恶意想解除合同逃避已方风险责任造成的。被告随时愿意和原告及其选定的合适买家进行交易，没有任何违约行为。1、原告是专门从事二手房屋买卖的职业经纪人，其与涉讼房屋中介方塘鑫公司的经纪代表李林花原是夫妻关系（听闻至今仍一起居住、生活），两人对佛山的二手房交易手续及政策非常了解。2017年5月31日，被告在公司的居间下与原告签订《预售房买卖合同》一份，约定被告将涉讼房屋以总价2450000元出卖给原告，合同对双方的权利义务作了详细的约定。为避免2017年6月1日起佛山市政府新实施的房地产市场调控政策的影响，原告抢在时间点2017年5月31日当晚通过银行向被告转账1万元定金，以便按原政策执行享有购房的资格。同时，为确保房屋能顺利交易，原告亦在合同中写明日后房屋产权人（新买家）由其决定，原告可选择、安排适格买家来履行本合同。另外，原告还积极找第三方缴交社保，通过种种方式来确保自已对涉讼房屋可以自由操控买卖以赚取巨额差价获利。原告向被告购房用于谋利赚取巨额差价的意图和目的是清楚的，被告和原告的房屋买卖交易自始至终不存在政策变化导致不能交易的情形。2、2017年7月27日，原告和被告另行签订《存量房买卖合同》一份，双方再次对各自的权利义务进行确认。该合同签订后，原告没有完全按约定履行自已的义务，表现为没有足额支付定金款项和足额出资赎契，单方开始违约。但为使交易顺利进行，被告仍积极配合进行后面的房屋提前还贷手续及房产证赎契、注销抵押等手续，造成被告为此多支付了不少费用。后因房地产交易市场不景气，房价下跌，原告觉得无利可图，便制造种种理由要求被告作降价处理并由其找第三方来接盘交易，还提出由被告承担一半的交易税费等等不合理的要求来逼被告就范。被告不同意作降价处理，原告便主动中止缴交社保，根本毁约，以政策变化为由强行要求诉讼解约和无理主张退款。二、本案是原告违约，被告没有任何违约行为。理应由原告向被告赔偿违约损失或者由双方按约定继续履行涉讼买卖合同。1、原告隐瞒是专门从事二手房屋买卖的职业经纪人的身份，与涉讼房屋的经纪人李林花串通在2017年6月1日佛山市政府实施新的房地产调控政策前，以买家的身份与被告签订房屋买卖合同，两人的目的是为了赚取房屋差价，损害被告的合法权益，亦有违职业经纪人诚实信用原则，过错在于原告方。原告与涉讼房屋的经纪人李林花原是夫妻，两人均是从事二手房屋买卖的职业经纪人，其隐瞒了已方的特殊身份，骗取被告的信任进行交易。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；等。原告串通前妻李林花赚取涉讼房屋倒卖差价，使被告的房屋得不到公平公正的交易机会，以支付低于总房款20%的金额锁定被告房屋，使被告错过最佳卖房机会。2、被告积极履行合同，原告却多次变更交易条件，反复违约。被告在签订合同后积极履行合同，积极办证、积极提前还贷。相反，被告没有足额给付定金，率先违约。另外，根据双方合同约定原告应该在办妥房产证后10日内将第二期房款300000元转账给被告归还银行贷款，涂销抵押登记，但原告只支付了25万元。被告于2017年7月25日获得房产证后，原告却以房价下跌、税费高等各种理由要求被告降价处理，当时被告提出如原告不具备购房资格可解除合同，但原告却坚持继续履行，否则要被告赔偿违约金。原告提出其可走绿色通道办好社保获取购房资格，但要求被告降房价补偿其损失，最后被告被逼无奈承诺如若原告本人可以一次补齐社保顺利进行交易便会在最后的尾款中减5万元费用作补偿。但原告却只是购买了2017年9月至11月共3个月的社保，之后便恶意终止缴交了。被告虽于2017年10月18日办妥涂销登记积极等候原告过户交易，但原告却以自身的实际行动选择放弃交易。按约定双方应在提前还贷后30个工作日内办理产权过户手续，原告应在成功递件回执当天向被告支付尾款，即被告至迟在2017年底可收取买房款。但时至今日，扣除提前还贷的款项，被告分文未收。3、原告承诺如若自已交易不能，会以佛山亲戚或适格买家的名义购买，但原告至今未能履约，违约责任在于原告。原告在签订合同时明确约定产权人由原告决定，就是为保证交易能顺利并必然完成，但在签订合同后，却要求被告一步步退让，原告自始未能与被告进行交易，也未用适格买家的名义与被告进行交易，现反过来要求返还购房款，违约意图明显。2018年初，涉讼房价已下跌至195万元左右，市场价下跌了50万元左右，成交量痿缩，还有价无市。此时原告曾找来一个买家应付交易，但该买家无心交易，既不到现场看房，又说资金紧张要两年后再过户交易以减免税费，还提出降房价处理，提出由被告帮其分摊税费等等不合理诉求，完全没有购房的诚意，也改变了合同的约定。同时，在房价下跌50万元之巨的环境下接盘明显不靠谱。尽管不靠谱，但只要原告按合同约定支付购房款，被告随时愿意交易，但原告及其指定的买家根本没有履约的诚意，完全是在作秀。4、被告没有任何违约，涉讼房屋没有出租、入租，没有任何权利限制，随时可继续进行交易。在房价下跌的大环境下卖家违约不配合交易，完全不符合常理。违约的根源在于原告炒楼失败，出现亏损而恶意解约。三、原告的违约给被告造成巨大经济损失，原告应按合同约定向被告赔偿总楼价30%的赔偿金735000元。1、如前所述，本案属原告违约，不再重述。2、原告的违约直接导致被告提前还贷60多万元，还额外向银行支付了8000多元的违约金。原告拖延交易，又造成被告楼价下跌50多万元。同时，原告以40多万元的代价锁住被告的房源，导致被告价值245万元的房子及资金流动不能，损失惨重。被告要求原告按合同约定赔偿损失，应得到法院的支持。综上所述，原告为赚取涉讼房屋倒卖的差价而与被告签订房屋买卖合同，但无奈事与愿违出现亏损而恶意违约拒绝继续履行合同，应承担由此产生的全部法律责任，并依约赔偿被告的全部经济损失。被告向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告赔偿房屋买卖的违约损失（含房屋跌价等经济损失）735000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付该款自起诉之日起至实际清偿之日止的利息；2.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是专门从事二手房屋买卖的职业经纪人，其与涉讼房屋中介方佛山塘鑫房地产代理有限公司（以下简称塘鑫公司）的经纪代表李林花是夫妻关系，两人对佛山的二手房交易手续及政策非常了解。2017年5月31日，两被告在塘鑫公司的居间下与原告签订《预售房买卖合同》一份，约定两被告将涉讼房屋以2450000元出卖给原告，合同对双方的权利义务作了明细的约定。为避免2017年6月1日起佛山市政府新实施的房地产市场调控政策的影响，原告抢在2017年5月31日当晚通过银行向被告转账10000元定金，以便按原政策执行享有购房的资格。同时，确保房屋能顺利交易，原告亦在合同中写明日后房屋产权人由其决定，原告可选择、安排适格买家来履行本合同。另外，原告还积极找第三方缴交社保，通过种种方式确保自己对涉讼房屋可以自由操控买卖以赚取巨额差价获利。原告向被告购房用于谋利赚取巨额差价的意图和目的清楚，双方的房屋买卖交易自始至终不存在政策变化导致不能交易的情形。2017年7月27日，双方另行签订了《存量房买卖合同》一份，双方再次对各自的权利义务进行确认。该合同签订后，原告没有完全按约定履行自己的义务，表现为没有足额支付定金款项和足额出资赎契，单方开始违约。但为交易顺利进行，被告仍积极配合进行后面的房屋提前还贷手续及房地产赎契、注销抵押等手续，造成被告为此多支付了不少费用。后因房地产交易市场不景气，房价下跌，原告觉得无利可图，便制造种种理由要求被告作降价处理并由其招第三方接盘交易。被告不同意做降价处理，原告便主动终止缴交社保，根本毁约，以政策变化为由强行要求诉讼解约和无理主张退款。被告认为，双方签订的两份合同合法有效，依法应受保护，双方应遵守执行。综上，被告不存在违约的情况。房价下跌，出卖人违约不符合常理。相反，是原告全程违约，并因市场环境下跌而选择终止交易，其应当承担由此产生的全部法律责任。同时，原告及其妻子是专门从事二手房买卖的职业经纪人，自买自卖，自我居间，违背经纪人忠诚、勤勉、尽职的职业道德，其恶意毁约，现反而提起诉讼要求被告退还购房款没有事实及法律依据。原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失，现其选择解除合同，则应按合同约定向被告进行经济赔偿。原告针对被告的反诉辩称，一、原告与被告签订的《预售房屋买卖合同》无效。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。由于预售商品房在转让行为发生时并未依法登记且领取权属证书，属禁止转让的房地产之列，房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其不能享有房屋所有权，因而根据《合同法》第五十二条第五项的规定，转让合同无效。再根据《商品房买卖合同(预售)》，取得房屋产权证之前，预购人不能与他人签订二手房屋买卖合同,和根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)第七条第一款的规定，“禁止商品房预购人将购买原未竣工的预售商品房再转让。在预售商品房竣工交付，预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”根据上述规定来看，被告在办理产权证之前，其不是房屋所有权人，不得将预购商品房转让给原告。所以说，原告钟亚辉与被告徐佳、石隆隆签订的《预售房屋买卖合同》，合同是无效的。所以被告需要退回原告的所有预付款44万元。被告的应当根据与原告签订《存量房屋买卖合同》第十二条《补充约定》第1点规定，被告应退回原告定金及赎楼款440000元。根据被告与原告签订《存量房屋买卖合同》第十二条《补充约定》规定，第1点，原告于2017年5月31日通过中国银行的ATM机向被告徐佳支付了10000元订金，2017年6月1日银行才从原告账户里扣款转账被告徐佳账户。（银行规定：通过ATM转账，需要24小时到账），所以该10000元的转账，银行流水显示付款时间为2017年6月1日。2017年6月1日原告再次向被告徐佳的工商银行支付了180000元的转账，共190000元的订金，（被告委托原告向中介公司支付了10000元现金作为被告向中介支付的中介方10000元，所以被告是向原告出具了20万元的收款收据，交易不成时，中介向原告退回了10000元的中介方，所以原告向被告实际是支付了19万元。），原告于2017年8月1日又一次向被告一的工商银行支付了250000元的转账支付了部分首付款给被告赎楼，实际共支付共计44万元。根据《存量房屋买卖合同》第十二条，补充约定，第一点，产权人由乙方（买家）来决定，原告与被告之间的房产交易价格是符合市场正常水平的，原告没有对被告做任何的隐瞒和欺诈。由被告来指定买家这也是被告和被告通过协商一致达成的约定，民事法律行为遵守当事人意识自治原则，是原告和被告自愿达成的真实意思的表示；2017年12月初，原告要求被告把房产过户给原告的亲戚，但是被告不同意和不配合把房子过户给原告的亲戚根据合同约定，是被告违约，所以被告的应当退回原告订金及赎楼款44万元。被告的应当根据与原告签订《存量房屋买卖合同》第十二条《补充约定》第4点规定，应退回原告定金及赎楼款440000元。根据《存量房屋买卖合同》第十二条《补充约定》第4点规定，因国家政策因素导致不能交易，经双方协商，甲方将乙方交来的定金和赎楼款在10天内退回给乙方（买家），不作任何赔偿也不计利息，的约定。原告向被告签订合同后，佛山市人民政府办公室于2017年5月31日颁发了【佛府办函（2017）326号】关于进一步加强房地产市场调控的通知，佛山二手房限购区域包括：禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域。非本市户籍居民在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套；执行时间为2017年6月1日零时。根据以上政策。导致原告没有购房资格，所以是政策变化导致原告没有购房资格。（因为原告不是本地户口、也没有佛山社保，付款也不是在2017年5月31日前，也没有签订《存量房买卖合同》即网签》，所以原告根本没有购房资格，是因国家政策因素导致不能交易），所以被告的应当退回原告订金及赎楼款44万元。四、根据《存量房屋买卖合同》及实际操作情况，被告不配合原告贷款和交易过户，是被告严重违约，所以被告应退回定金及赎楼款440000元。从2017年12月起，原告及房产中介几乎一个星期用电话和微信与被告沟通，但是被告要就是不接电话或者不回复信息，要就是答应了过来面谈，但是人就是没有出现过，到了2018年5月完全玩失联，导致《存量房屋买卖合同》根本无法履行，是被告严重违约，所以被告应退回定金及赎楼款440000元。综上所述，原告认为，根据原告与被告签订的《预售房屋买卖合同》无效。及《存量房屋买卖合同》第十二条《补充约定》，故原告要求退回原告订金及赎楼款44万元。望贵院查明事实，依法判决，维护原告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区里水镇草场社区居委会白塔村白塔工业大道8号恒大金碧湾1号楼2302室，登记权属人为被告徐佳。两被告为夫妻关系，徐佳委托石隆隆处理涉讼房屋买卖等事宜。2017年5月31日，两被告（卖方）、原告（买方）签订《预售房买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；总金额2450000元；该房地产暂未办妥房地产权证书，被告仅持有商品房预售合同；签订本合同时，产权人由原告决定；双方须遵守此交易合同，如有一方违约需赔偿守约方总楼价的30%作为赔偿金；付款方式：①定金200000元，②帮忙还赎楼款300000元，③尾款1950000元由银行放款，如放不下来此笔款由原告用现金方式支付被告；等等。同日，原告支付10000元予被告。2017年6月1日，原告支付180000元予被告。2017年6月19日，被告申请提供还贷。2017年7月25日，不动产登记部门核发涉讼房屋权属证书。2017年7月27日，两被告（卖方）、原告（买方）、塘鑫公司（中介方）签订《存量房买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；买卖双方共同出资赎契，被告出资180000元，原告出资300000元，原告应在签署本合同后5天内向原抵押贷款银行申请提前还款，被告收到银行提前还贷通知后应及时书面通知原告，原告应银行通知预约扣账日或之前，将赎楼款项存在被告供款账户内，原告款项一旦划入被告供楼账户即视为被告已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，被告不得挪用；房屋成交价款2450000元；产权人由原告决定；双方须遵守此存量房买卖合同，如一方违约需赔偿守约方总楼价的30%作为赔偿金；付款方式：①签约双方合同支付定金200000元，②帮忙赎楼支付300000元，③尾款1950000元由银行放款，如放不下来此笔款由原告用现金方式支付被告；因国家政策因素导致不能交易经双方协商，被告将原告交来的定金和赎楼款在10天内退回给原告，不作任何赔偿也不计利息；等等。2017年8月1日，原告支付250000元予被告。2017年10月18日，被告办理涉讼房屋抵押注销登记。2018年9月14日，原告提起诉讼。本院认为，原、被告就涉讼房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告所述的规定并非效力性、禁止性规定，原告认为合同无效的主张本院不予采纳。双方于2017年5月31日签订《预售房买卖合同》，涉讼房屋所在区域限购措施于2017年6月1日施行，即使原告其前不知悉限购政策，其后对自身是否具备购买条件、能否购买涉讼房屋是明知的，在此情况下仍于2017年7月24日继续签订《存量房买卖合同》、于2017年8月1日支付250000元，应自行承担相应的风险责任；而其后限购政策的实施并无其他变化，原告要求适用合同约定的政策变化条款缺乏理据。现因原告不具备购房资格致使合同无法履行，原告存在明显过错，被告请求原告承担违约责任的主张本院予以支持。但约定违约金标准过高，本院综合考虑房款支付、房屋交付等约定及实际期间，酌定按定金罚则进行处理，原告支付的定金200000元作予以没收、余款240000元予以退还，被告请求超出部分本院不予支持，原告请求超出部分及请求计付利息的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）钟亚辉支付予被告（反诉原告）徐佳、石隆隆的定金200000元归被告（反诉原告）徐佳、石隆隆所有；二、被告（反诉原告）徐佳、石隆隆应于本判决发生法律效力之日起十日内返还240000元予原告（反诉被告）钟亚辉；三、驳回原告（反诉被告）钟亚辉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐佳、石隆隆的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取3999.5元，财产保全费2720元，合共6719.5元（原告已预交），由原告负担2549.5元，由被告负担4170元。反诉受理费减半收取5575元（被告已预交），由原告负担2150元，由被告负担3425元。相抵后，原告多预交诉讼费的2020元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳2020元，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一八年十二月二十六日书记员  林浩成