江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初1563号原告：钱仁元，男，1960年8月2日出生，汉族，住苏州市。原告：孙福英，女，1961年3月25日出生，汉族，住苏州市。原告：曹凤根，男，1964年1月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：蒋美娟，女，1966年3月21日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：冯雄泉，男，1962年9月15日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告：王香宝，女，1963年7月15日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告：赵金福，男，1963年4月26日出生，汉族，住苏州市。原告：陆金英，女，1963年8月15日出生，汉族，住苏州市。上述八原告的委托诉讼代理人：赵俊彥，江苏永德律师事务所律师。被告：苏州市相城区智海商务广场业主委员会，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖西路777号704室。负责人：王冬丽，主任。委托诉讼代理人：季婕，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范玉刚，该业主委员会执行秘书。第三人：苏州市谦鋆晶龙物业管理有限公司，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖西路777号704室。法定代表人：范玉刚，总经理。委托诉讼代理人：孙小梅，江苏熠达律师事务所律师。原告钱仁元、孙福英、曹凤根、蒋美娟、冯雄泉、王香宝、赵金福、陆金英与被告苏州市相城区智海商务广场业主委员会（以下简称智海广场业委会）、第三人苏州市谦鋆晶龙物业管理有限公司（以下简称谦鋆晶龙物业公司）业主撤销权纠纷一案,本院于2018年3月20日立案后,依法适用简易程序审理。本案于2018年4月18日公开开庭进行了审理。八原告的委托诉讼代理人赵俊彥，被告智海广场业委会委托诉讼代理人季婕、范玉刚（又系谦鋆晶龙物业公司法定代表人），第三人谦鋆晶龙物业公司的委托诉讼代理人孙小梅到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法裁定转普通程序审理，并依法组成合议庭。本案于2018年10月19日公开开庭进行了审理。八原告的委托诉讼代理人赵俊彥，被告智海广场业委会委托诉讼代理人季婕、范玉刚（又系谦鋆晶龙物业公司法定代表人），第三人谦鋆晶龙物业公司的委托诉讼代理人孙小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱仁元、孙福英、曹凤根、蒋美娟、冯雄泉、王香宝、赵金福、陆金英诉称，坐落于苏州市相城区的智海商务广场物业，由宾馆、商务办公等房屋组成，物业总建筑面积28686.24平方米（含不计容面积5805.11平方米，主要为地下室），即建筑物总面积为22881.13平方米。八原告系智海商务广场宾馆及部分商务办公房屋的所有权人，作为业主，八原告依法享有建筑物专有部分面积11640.85平方米，超过建筑物总面积的50%。2017年6月起，被告智海广场业委会在未召开业主大会、未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意的情况下，擅自决定选聘第三人谦鋆晶龙物业公司作为新的物业服务公司。八原告认为，被告智海广场业委会的上述决定，违反了《物权法》第七十六条规定的法定程序、侵害了八原告等业主的合法权益，依法应予撤销。就上述事宜，八原告一再与被告智海广场业委会交涉并提请相关部门介入，但被告智海广场业委会拒不改正亦拒不服从属地社区的指导及监督，导致目前广场物业管理混乱、纠纷不断。为此，八原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：1.撤销被告智海广场业委会作出的选聘第三人谦鋆晶龙物业公司作为苏州市相城区智海商务广场物业服务公司的决定；2.本案诉讼费用由被告智海广场业委会承担。被告智海广场业委会辩称，其选举第三人作为智海广场物业管理人的决定并没有侵害原告方的合法权益，反而对原告有利。首先，基于当时的特殊背景，被告选举第三人对当时已经混乱不堪的智海广场物业进行管理，是有利于原告方的；其次，被告作出的决定是合法的，因智海广场决定由被告对物业实施自主管理，是经过全体业主同意的，迫于当时的特殊情况，其对自主管理形式采取了以范玉刚的名义建立了业委会名下的物业公司，而法律并没有对业委会自治管理的方式做特殊规定，故其认为聘请第三人接管智海广场物业工作的决定是合法的。综上，请求法院驳回八原告的诉讼请求。第三人谦鋆晶龙物业公司辩称，智海商务广场经业委会决定自主管理，自治方案对自己管理的管理人内容、标准、费用有详细的管理方案。本案涉及的范玉刚是业委会的执行秘书，因后来多种原因成立了物业公司，一是业委会聘请的物业服务人员无法以业委会的名义缴纳社保，二是业委会不能开具发票，三是供电局不同意将配电房转交给业委会管理，必须要交给物业公司管理，但实际上还是业委会在管理，故智海商务广场的管理模式仍然是自治管理，并没有侵害原告方的利益，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告钱仁元、孙福英、曹凤根、蒋美娟、冯雄泉、王香宝、赵金福、陆金英系智海商务广场业主。2017年3月，苏州市相城区智海商务广场召开全体业主大会，会议形式为书面，总业主人数106人，总建筑面积28686.24平方米，发放选票数97，收回选票数有效票97，弃权票0,废票0,其他0,通过表决事项业主人数97人，占总人数的91.5%，通过表决事项房屋面积27887.77平方米，占总面积的97.21%，会议作出决定：1、根据业主签名的表决票，通过智海商务广场《业主管理规约草案修改稿》和《议事规则草案修订稿》；2、根据业主签名的选票，选出智海商务广场第一届业主委员会成员。2017年3月27日，智海商务广场业委会成立后将备案手续提交至苏州市相城区住房和城乡建设局，并经核实符合备案条件，予以备案。其中物业管理区域概况：物业名称为苏州市相城区智海商务广场，座落于苏州市相城区，房屋总建筑面积28686.24平方米，总套数207套，业主委员会名单：王冬丽为主任，卜永保为副主任，陈玉、钱伟锋、杨米文为委员。2017年5月18日，经过智海商务广场业主大会投票表决，智海商务广场业委会作出决定：1、罢免前期物业苏州城邦物业管理有限公司；2、智海商务广场由智海商务广场业委会自治管理；3、智海商务广场停车收费；4、聘请范玉刚为智海商务广场业委会执行秘书。同年5月26日，智海商务广场业委会作出《智海商务广场业主委员会会议决议》，会议一致同意全权委托范玉刚主持业委会的正常工作，具体决议如下：一、具体负责做好物业公司向业主委员会的交接工作，五月底前通知及联系协调，6月1日起具体实施。二、从6月1日起，由业委会的名义聘请2到3人配合业委会做好物业交接，过度的日常工作安排、人员落实、工资待遇由执行秘书全权处置。三、业委会日常工作的经费支出目前由执行秘书一人垫付，为此决定从6月1日起，公告全体业主物业费及公共设施收益全部由业委会责任人员收讫。原物业将不能进行收取。四、为确保业委会顺利的接管智海广场，本着对全体业主高度负责的精神，业委会已做好了过渡期可能出现的突发事件处置的应急预案，过渡期的一切日常事务处置均由执行秘书全权处理，并做好备案记录。同年6月9日，智海商务广场业委会与苏州诚邦物业管理有限公司办理了交接手续。2017年6月17日，智海商务广场业委会出具《授权委托书》，内容为：“兹有相城区智海商务广场业主委员会实际需要：一、业委会自治无启动资金来源；二、高压配电房过户需要；三、业委会无法对业主开具正规发票；四、物业管理人员需要买意外保险。造成无法开展工作，经业委会全体成员投票决定，现全权委托范玉刚尽快成立业委会管辖下的物业公司并担任法人，由其筹集所有前期投入所需的一切资金及广场的对外活动等事务。”同年6月20日，智海商务广场业委会发布《公告》，内容为“苏州市相城区智海商务广场全体业主：由于前期诚邦物业公司管理混乱，现由业委会接收管理。从2017年6月1日接管来看，业委会面临很多困难，如高压配电房过户，广场很多设施老化处于瘫痪状态，业委会无法开具正规发票等等，而业委会又无资金来源，全靠秘书范玉刚一个人垫付智海的所有开支，如电费、办公费、人员工资、设施维修等，由于个别大业主不配合业委会工作不交物业费想拖垮业委会，现由业委会聘请苏州市谦鋆晶龙物业管理有限公司垫资入驻，如广大业主有疑问或不同意见，请于公告10日内到业委会反应，公告期满后如没有接到业主反应情况，视为一致通过，业委会将全权代表，请苏州市谦鋆晶龙物业管理有限公司入驻管理智海商务广场。特此公告，公告于2017年6月20日至2017年6月30日。”嗣后，智海商务广场业委会经过业主大会就聘请物业公司进行了意见征集表决，其中“是否同意选聘苏州市谦鋆晶龙物业管理有限公司”的表决票，同意业主为104户，过半数以上；不同意为2户，其中包括原告方。2017年7月1日，智海商务广场业委会作为委托方（甲方）与谦鋆晶龙物业公司作为受委托方（乙方）签订了《苏州市物业服务合同》，甲方通过协议选聘方式将智海商务广场委托乙方实行物业服务，委托服务期限三年，自2017年7月1日起至2020年7月1日止。该合同约定：物业基本情况、物业服务费收费标准、缴费时间、甲方乙方的各自权利义务等。该合同还约定了其他事项。合同签订后，谦鋆晶龙物业公司对智海商务广场进行了物业管理。后原告方与被告智海商务广场业委会、第三人谦鋆晶龙物业公司发生纠纷，并向相关部门进行举报，认为智海商务广场业委会未经业主同意，授权谦鋆晶龙物业公司进行物业管理，违反了《苏州市住宅区物业管理条例》第十四条的规定，要求相关部门进行处理。2017年9月30日，苏州市相城区元和街道御窑社区居民委员会向智海商务广场全体业主发出《指导意见书》，明确：“1、根据《苏州市住宅区物业管理条例》第十六条规定，业主委员会不得从事经营活动；2、根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。请智海商务广场全体业主配合，监督业主委员会依法选聘物业服务企业，依法维护自身权益。”但谦鋆晶龙物业公司至今还在对智海商务广场进行物业管理，故原告诉至法院。另查明，2017年7月15日，智海商务广场业委会将其制定的《智海商务广场业主委员会自治方案》（以下简称“自治方案”）报苏州市相城区住房和城乡建设局物业科审核。再查明，苏州市相城区智海商务广场为地下一层地上十四层房屋，建筑面积为28686.24平方米（含不计容面积5805.11平方米）。其中：宾馆面积为11459.81平方米，商务办公面积为11424.32平方米；不计容面积为5805.11平方米，地下室面积为5687.71平方米，即实际建筑物总面积为22884.13平方米。而位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路789号房屋的房屋所有权人为钱仁元，按份共有人为孙福英、曹凤根、蒋美娟、冯雄泉、王香宝、赵金福、陆金英，建筑面积为11640.85平方米，占有实际建筑物总面积过半数。上述事实，有当事人提供的业主委员会备案申请表、备案回执、建设工程规划验收合格证、物业交接清单、相城区便民服务中心交办单、指导意见书、房屋所有权证、智海商务广场业主委员会自治方案、会议决议、苏州市物业服务合同、授权委托书、表决票以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，目的是保障业主监督业主委员会依法从事自治管理等活动。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项及国务院《物业管理条例》第十一条第（四）项的规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告在代表全体业主确定小区物业服务企业时，应当遵守上述“双过半同意”的原则。而本案中，根据被告智海商务广场业委会提供的证据，能够证实涉案物业自智海商务广场业委会成立后，通过全体业主大会投票表决，并经智海商务广场业委会会议决定，苏州市相城区智海商务广场物业由智海商务广场业委会自治管理，因其在自治管理中出现的相关问题无法解决，后被告决定通过全体业主大会投票表决选聘物业公司进行管理。虽被告在选聘物业公司时，通过全体业主投票表决结果，有104户业主表示同意选聘谦鋆晶龙物业公司对苏州市相城区智海商务广场物业进行管理，同意的业主占总人数过半，但有2户表示不同意，其中包括业主原告，因原告的房屋建筑面积为11640.85平方米，占有建筑物总面积22884.13平方米过半数，即投票表决同意的业主占有建筑物总面积未过半数，故被告在决定与第三人签订案涉合同之前，未征得“双过半同意”，不符合法律规定。故原告诉请要求撤销被告选聘物业服务企业的行为，有事实与法律依据，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：撤销被告苏州市相城区智海商务广场业主委员会作出的与第三人苏州市谦鋆晶龙物业管理有限公司签订《苏州市物业服务合同》的决定。本案案件受理费人民币80元，由被告苏州市相城区智海商务广场业主委员会负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起三日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  卢秋明人民陪审员  周云生人民陪审员  徐秀英二〇一八年十二月十一日书 记 员  李 益