海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2017）琼0271民初7616号   原告：刘功，男，汉族，1941年11月28日出生，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市道里区。   原告：刘海澜，女，汉族，1971年5月19日出生，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市道里区。   委托诉讼代理人：刘玉红，女，汉族，1947年8月25日出生，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市道里区，系刘海澜母亲。   被告：深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司，住所地海南省三亚市滨海路**。   法定代表人：刘宏，该公司总经理。   被告：刘宏，男，汉族，1968年12月28日出生，公民身份号码×××，住河南省郑州市。   以上二被告共同委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所律师。   被告：贾红杰，男，汉族，1968年6月8日出生，公民身份号码×××，现下落不明。   原告刘功、原告刘海澜与被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司(以下简称：泰宏公司)、被告刘宏、被告贾红杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理，于2015年8月7日作出（2015）城民一初字第2206号民事判决，刘功、刘海澜和泰宏公司均不服提出上诉，三亚市中级人民法院于2016年3月17日作出(2015)三亚民一终字第545号民事裁定，撤销本院(2015)城民一初字第2206号民事判决，本案发回本院重审。本院重新依法组成合议庭，于2016年11月10日作出（2016）琼0271民初4648号民事判决，泰宏公司、刘宏均不服提出上诉，三亚市中级人民法院于2017年8月2日作出（2017）琼02民终468号民事裁定，撤销本院（2016）琼0271民初4648号民事判决，本案发回本院重审。本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年3月26日、2018年11月16日公开开庭进行了审理，原告刘功及刘海澜的委托代理人刘玉红、被告泰宏公司及刘宏的共同委托诉讼代理人范照亮均到庭参加诉讼。被告贾红杰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告刘功、刘海澜向本院提出诉讼请求：1.被告利用商品房买卖合同进行欺诈，2013年2月5日其被骗与被告签商品房买卖合同交定金220000元，依法赔偿其所交定金660000元，并支付利息按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》年利率按受法律保护的24%支付利息264000元；2.被告撬门强占其住宅，盗走其家中财产价值31220元，由刘宏、贾红杰承担，其无处居住，被告承担租房费38980元；3.被告承担一、二审全部诉讼费、公告费、交通费、文书打印费13870.2元，去上级法院申诉、上诉上访交通费、住宿费共6881.4元，室内固定设施价值9709元（被刘宏卖给第三方），原籍、诉讼法院间交通费42170元（33140元+9030元）；4.刘宏对泰宏公司债务承担连带责任。   诉讼过程中，刘功、刘海澜明确其诉讼请求为：1.泰宏公司与刘宏利用合同欺诈，其要求泰宏公司赔偿其三倍定金660000元并支付利息264000元（利息以220000元为基数，自2013年2月23日起按年利率24%计算至2018年7月30日止），并由刘宏承担连带责任；2.刘宏、贾红杰撬门强占其住宅，盗走其家中财产，由刘宏、贾红杰共同赔偿31220元；3.其无处居住，由宏泰公司承担房租费38980元，一、二审全部诉讼费、公告费、交通费、文书打印费13870.2元，去上级法院申诉、上诉上访交通费、住宿费共6881.4元，室内固定设施价值9709元（被刘宏卖给第三方），原籍、诉讼法院间交通费42170元（33140元+9030元），前述共计111610.6元，并由刘宏承担连带责任。   事实和理由：刘功与泰宏公司所签《房屋购买合同》系泰宏公司经理刘宏欺诈购房人欺诈合同。2013年2月5日，泰宏公司隐瞒：1.大元大厦九、十层产权非自己所有的事实，三亚市房地产权属登记信息查询结果大元大厦九、十层产权权利人是陕西省国际信托股份有限公司，《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，这是对房地产转让的强制性规定；2.三亚市政府三令五申通知、责令、通告泰宏公司停止销售大元大厦九、十层房产，均有三住建函（2011）100号关于停止销售大元大厦九、十层产权的紧急通知、三住建（2012）151号通知、2013年2月5日《三亚晨报》刊登的通知予以证明，泰宏公司顽固坚持欺诈行为，不收手继续以身试法。当时，刘功不了解以上实情，与泰宏公司签订《房屋购买合同》，并三次共交定金220000元。泰宏公司明知所售房产为他人所有其无权销售，政府亦三令五申不允许其销售，但仍继续销售欺诈购房人定金房款，属主观故意欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第113条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条的规定，应严惩判泰宏公司赔偿其三倍定金660000元。   2013年6月，大元大厦物业致电刘功，告知其房屋已被刘宏、贾红杰撬开，物品被搬走。2014年6月23日新风派出所派人打开大元大厦1011室，发现屋内财产被刘宏及贾红杰盗走，财产价值31220元，同时将房产及刘功屋内固定资产转卖给第三人王某，迫使刘功租房居住。   刘宏欺诈购房人事实清楚、证据确实充分。西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00012号民事判决解除刘宏与西安京祥公司于2010年签订的协议书，刘宏以第三人名义起诉、上诉均被西安市中院、陕西省高院驳回。依据《中华人民共和国合同法》第20条规定，刘宏作为泰宏公司经理、法人，本人财产与公司财产混同，依法应对泰宏公司债务承担连带责任。   另外，本案自2013年4月9日起三次诉至法院，前两次按撤诉处理，第三次起诉经三亚市城郊人民法院判决后，三亚市中级人民法院两次发回重审，耗时5年多，刘功认为按照《中华人民共和国民事诉讼法》第70条规定，本案属再次发回重审。现为维护当事人的合法权益，请求法院秉公执法，支持刘功、刘海澜的诉讼请求。   被告泰宏公司及刘宏共同辩称，一、刘功、刘宏、贾红杰不是本案适格的当事人。本案的诉讼标的是房屋买卖合同法律关系，依据合同相对性原理，唯有合同的当事人才是本案适格的诉讼主体。该房屋买卖合同实际签约主体是刘海澜和泰宏公司，刘功只是刘海澜签约的代理人，合同中的权利义务也是由刘海澜享有和承担，故刘功并非合同当事人，其作为刘功主体身份参与本案诉讼不适格。同理，另一签约当事人是具有法人资格和诉讼主体资格的泰宏公司，刘宏是公司法定代表人，贾红杰是公司工作人员，他们所从事的行为是代表行为及代理行为，由此产生的法律后果、合同权利义务是由公司来承受的，所以刘功将刘宏及贾红杰列为本案共同被告也是错误的。   泰宏公司与刘海澜签订的房屋买卖合同真实有效，刘功要求泰宏公司三倍返还定金并支付利息的请求没有事实及法律依据。首先，依据合同法原理,判定合同是否有效应从签约主体的行为能力、意思表示是否一致、有无违反法律强制性规定的要素来进行审查。结合本案，该合同是刘功与泰宏公司经协商一致共同达成的，双方均具备签约能力且意思表示真实，其内容与形式于法不悖，由此该合同应认定为合法、有效的合同。其次，刘功诉称泰宏公司故意隐瞒涉案房屋非自己所有与事实不符。涉案房屋是泰宏公司从西安京祥投资咨询有限公司(以下简称西安京祥公司)处购买，双方签有房屋买卖协议书，且协议书的效力已经三亚市城郊人民法院(2012)城民二重初字第26号民事判决书予以了确认，泰宏公司将涉案房屋转让给刘功是基于西安京祥公司处受让的权利，且刘功也同意接受，双方的交易行为并无不当，不论是从合法性的角度，还是出于维护交易秩序的角度也应认定合同有效。再次，依据该合同第三条、第四条的约定，刘功未能在约定的时间向泰宏公司支付购房款的，泰宏公司有权单方面解除合同，并有权将涉案房屋另行转让，定金不予退还。事实上，刘功是由于未能在合同约定的2013年5月1日前付清购房余款，属违约在先，泰宏公司才不予退还定金的，泰宏公司也是依据合同行事，故刘功要求三倍返还定金并支付利息的要求于法无据。   刘功要求泰宏公司和刘宏承担租房费用、赔偿损失等请求同样无事实及法律依据。依据双方签订的合同约定，刘功、刘海澜应在2013年5月1日前付清房款，由于二人未在约定期限内履行付款义务才导致合同的解除，过错在刘功、刘海澜一方，故由此产生的所有费用应由刘功、刘海澜自行承担，况且，刘功、刘海澜也未能提供充分的证据证明其所遭受的损失的具体数额，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，刘功的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请法院依法予以驳回其诉讼请求。   被告贾红杰未作答辩，未提交书面意见，亦未提供证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年2月5日刘功(代刘海澜）与泰宏公司签订《房屋购买合同》，约定：刘功购买位于三亚市××区的房屋，建筑面积为46.56平方米；该房屋协议价格为646625元，本协议签署时，刘功支付定金150000元，剩余房款496625元在2013年5月1日前付清；刘功未能按照本协议第三条约定的时间，向泰宏公司按期交付购房款余额的，泰宏公司有权单方解除本协议，并有权将该物业另行转让，刘功所付定金不予退还等。合同签订后，刘功以刘海澜名义于2013年2月5日向泰宏公司支付两笔定金分别为100000元及50000元、于2018年2月23日支付70000元，共计向泰宏公司支付了定金及购房款共220000元。2013年4月8日，刘功从三亚市国土环境资源信息中心得知大元大厦九层和十层的权利人不是泰宏公司，其于2013年4月9日曾向本院起诉要求泰宏公司退还定金，法院2013年6月7日裁定按撤诉处理。2014年1月22日，刘功再次起诉，2014年7月28日法院再次裁定按撤诉处理。   另查明，2009年11月陕西省国际信托股份有限公司(以下简称陕西信托公司)将三亚市河西区和平街大元大厦第9-10层共两层房产转让给西安京祥公司，产权变更手续尚未办理完毕。2010年2月26日，西安京祥公司又将上述房产转让给泰宏公司，双方签订了《协议书》，出售房产的建筑面积500-600平方米，价格8000元/平方米，总价约4800000元，自泰宏公司付款之日起正式生效，若2010年5月30日前，泰宏公司未能付清全款至西安京祥公司账户，则本协议自动失效。之后泰宏公司只支付了定金100000元，余款一直未付，西安京祥公司后向法院起诉解除其与泰宏公司签订的《协议书》，西安市中级人民法院于2013年9月4日作出(2013)西民二初字第00012号民事判决书，判决解除西安京祥公司与泰宏公司签订的《协议书》，该判决已发生法律效力。   2012年3月22日三亚市住房和城乡建设局向泰宏公司发出三住建[2012]151号《通知》，主要内容：“经查档，大元大厦第九、十层的房产未登记在你公司名下...，现责令你公司停止对大元大厦第九、十层房产的销售，取消其销售场所。已销售的，应做好与购房人的协调工作，并退还购房人已收取的费用。”2013年2月5日，三亚市住房和城乡建设局在《三亚晨报》上向泰宏公司发出《通知》：“...现责令你公司停止对大元大厦第九、十层房产的销售，取消其销售场所。否则，因此产生的一切后果由公司承担。”   再查，深圳市泰宏房地产经纪有限公司的法定代表人为刘宏，其股东现有两位，注册资本共100万元，其中刘宏出资90万元，占90%；腰根红出资10万元，占10%。泰宏公司系深圳市泰宏房地产经纪有限公司的分支机构，于2010年10月22日在三亚市工商行政管理局登记成立，领取了《营业执照》，负责人为刘宏。贾红杰系公司一般员工。   在案外人张某作为原告起诉被告泰宏公司、被告刘宏房屋买卖合同纠纷一案中，三亚市中级人民法院作出(2015)三亚民一终字第14号民事判决，认定泰宏公司与张某于2010年12月签订的购买大元大厦9008房、1001房、1019房的三份《商品房转让协议》系无效合同。该民事判决已发生法律效力。   庭审过程中，刘功表示对于涉案房屋实际购买人是刘功，刘海澜的委托代理人出庭且未提出异议。另，本院多次向刘功、刘海澜释明要求明确其主张《房屋购买合同》的效力问题，刘功、刘海澜均当庭表示不作明确表态。   以上事实有《信息查询结果》、《紧急通知》、《通知》、《房屋购买合同》、《收据》、《民事判决书》、《民事裁定书》及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。   对有争议的事实认定如下：1.刘功陈述2013年6月，涉案房屋物业致电刘功，告知其房屋已被刘宏、贾红杰撬开，拿走屋内物品价值31220元，并更换了锁头，同时泰宏公司将房产及价值9709元的室内固定设施一并转卖给案外人王某，为此刘功曾向公安机关报案，但公安机关未予立案受理。但刘功、刘海澜未能举证证明上述主张，应承担举证不能的不利后果，对其该项陈述本院不予采信。   2.刘功、刘海澜举证《租房合同》、《收据》证明因其无处居住，由刘海洋为其租赁房屋产生租房费38980元，泰宏公司、刘宏对该证据的关联性不予认可。前述证据经本院审查，该《租房合同》的签订人为甲方王莉、乙方吴富国、丙方刘海洋，刘海洋系刘功儿子，《收据》亦载明收到刘海洋转租房屋租金及押金费用，刘海洋并非为本案原告，故对《租房合同》、《收据》的关联性，本院不予采信。   3.刘功、刘海澜举证《费用清单》及收据、动车票、航空运输电子客票单、发票，主张此次房屋买卖合同纠纷一事多次从原籍至三亚上访于海南省高级法院、三亚市人民政府、三亚市公安局及三亚两级法院，经济损失有诉讼费、公告费、交通费、文书打印费、上访申诉交通住宿费。泰宏公司、刘宏主张《费用清单》系刘功单方制作，不予认可，对收据等票据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，但主张刘功、刘海澜诉讼过程中产生的相应交通费、住宿费由法院酌情认定。前述证据经本院审查，《费用清单》系刘功单方制作，对其证明效力本院不予采信，对收据、动车票、航空运输电子客票单、发票内容真实，形式合法，证明效力本院予以采信。   本院认为，一、关于合同主体。因刘功是以刘海澜名义购买房屋并付款的，所以刘海澜是当然的合同主体。刘功作为实际付款人和代为签署合同的人，庭审中表示当初签订合同时是有意向过户至刘海澜名下，实际是自己居住，刘海澜的委托代理人庭审中对刘功的说法未提出异议，结合刘功与刘海澜系父女的特殊关系，涉案合同可以确认刘功和刘海澜是共同的购买人，刘功有权主张合同权利。   二、关于合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。这是对房地产转让的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，违反法律、法规强制性规定的合同应认定为无效。本案中，虽然泰宏公司在与刘功签订购房合同之前已与涉案房屋的权利人西安京祥公司签订了《协议书》，但泰宏公司对于该份《协议书》只履行了一小部分义务，其不仅未取得涉案房屋的权属证书，且因合同违约，《协议书》被西安市中级人民法院生效判决解除。所以泰宏公司将自己不享有任何权利的房屋转让给刘功，违反了法律、法规的强制性规定，且三亚市中级人民法院(2015)三亚民一终字第14号民事判决书已生效，该判决认定泰宏公司与张某签订的《商品房转让协议》为无效合同，故本案《房屋购买合同》应认定为无效。合同无效的法律后果即泰宏公司因该合同取得的财产返还给刘功和刘海澜。刘功、刘海澜已支付购房款220000元，泰宏公司应当返还。2012年3月22日三亚市住房和城乡建设局就向泰宏公司发出《通知》，责令其停止对大元大厦第九、十层房产的销售，并于2013年2月5日通过《三亚晨报》再次发出上述通知。刘功与泰宏公司签订《房屋购买合同》前未审查涉案房屋的所有权归属及房屋产权证等材料，未尽到认真审查的注意义务，存在一定的过失，另庭审过程中，刘功、刘海澜拒绝对《房屋购买合同》效力作出明确表态，故刘功、刘海澜主张泰宏公司利用《房屋购买合同》进行欺诈要求三倍返还定金660000元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。   三、关于赔偿损失。合同法规定，对于合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。泰宏公司明知自己对涉案房屋未取得权属证书，却将房屋转让给刘功和刘海澜，从而导致合同无效，泰宏公司负有过错，应当赔偿刘功、刘海澜因此所受到的损失，但损失范围应限定在必要合理范围，主要有以下几项：   1.利息损失。泰宏公司应当赔偿占用刘功、刘海澜资金期间的利息损失，自刘功、刘海澜向泰宏公司支付最后一笔购房款次日即2013年2月24日起算。《房屋购买合同》未对该利息损失进行约定，刘功、刘海澜主张按照年利率24%计算利息没有事实和法律依据，本院不予支持，酌定为参照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息。   2.刘功、刘海澜主张无处居住产生租房费用38980元，没有事实根据，本院不予支持。   3.刘功、刘海澜室内固定设施损失9709元，刘功、刘海澜未能举证证明涉案房屋内的门窗、油烟机等设备由刘宏转卖给案外人王某，应承担举证不能的不利后果，对其该项主张，本院不予支持。   4.关于刘功、刘海澜主张的一、二审全部诉讼费、公告费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，诉讼费、公告费由法院根据案件情况决定负担数额，故对刘功、刘海澜的该项主张，不予支持。   5.因处理纠纷产生的交通费、住宿费、文书打印费等其他损失。刘功、刘海澜不是三亚本地人，其为处理涉案纠纷一事往来哈尔滨和三亚，发生了一定的交通费和住宿费，属于因合同无效导致的损失，泰宏公司应当予以适当赔偿。刘功、刘海澜主张发生上述损失，但其中有部分并不是合同无效导致的必要合理损失，结合案件实际情况，本院酌情确定泰宏公司应赔偿刘功、刘海澜交通费、住宿费等其他损失50000元。   四、关于责任承担。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，涉案合同的双方当事人系刘功、刘海澜和泰宏公司，收取刘功、刘海澜购房款的也是泰宏公司，所以因合同无效导致的法律后果也应由泰宏公司承担。刘宏是泰宏公司的负责人，不是合同当事人，不应承担合同责任。贾红杰是泰宏公司的员工，其行为是代表公司的，贾红杰个人不应承担合同责任。   五、关于刘功、刘海澜主张刘宏、贾红杰盗走其家中财产价值31220元要求赔偿问题，不属于本案审理民事纠纷范围，本案不作处理。   贾红杰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘功、刘海澜已支付购房款220000元及利息(利息以220000元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2013年2月24日计算至实际给付之日止）；   二、被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘功、刘海澜交通费、住宿费、文书打印费等其他损失50000元；   三、驳回原告刘功、刘海澜的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费10266元(原告刘功申请缓交)，公告费780元，合计11046元，由原告刘功、刘海澜负担6815元，被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司负担4231元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 蒋 倩   审 判 员 赵 程   人民陪审员 林剑梅     二○一八年十二月六日   书 记 员 陆理卫   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   (三)以合法形式掩盖非法目的；   (四)损害社会公共利益；   (五)违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。