天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初31994号原告：李增强，男，1979年9月6日出生，汉族，自由职业,住天津市滨海新区，委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。被告：张义军，男，1957年3月3日出生，汉族，中国银行退休职工，住天津市滨海新区，委托诉讼代理人：王爱华，女，1961年5月21日出生，汉族，中国银行退休职工，住天津市滨海新区，委托诉讼代理人：李鑫，天津津港律师事务所律师。被告：天津市永乐汇房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区融科心贻湾8-1-101。法定代表人：李国江，总经理。委托诉讼代理人：郭玲，女，1981年11月3日出生，天津市永乐汇房地产经纪有限公司区域经理。原告李增强与被告张义军、天津市永乐汇房地产经纪有限公司（以下简称永乐汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐占国、被告张义军及其委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。被告永乐汇公司委托诉讼代理人郭玲于2018年11月14日庭审中到庭，但2018年12月6日的庭审，经本院传票传唤，无正当理由并未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李增强向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告张义军承担违约责任支付原告违约金人民币413000元整；3、判令被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司承担违约金责任向原告返还中介费（中介公司收费1300元，办件费1400元，评估费16500元）合计59200元整；4、判令二被告连带承担违约责任向原告返还定金人民币100000元整；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月26日，原、被告在天津市永乐汇房地产经纪有限公司居间介绍下签署了《房屋买卖居间合同》，合同约定原告（即买方）购买被告（即卖方）所有的天津市滨海新区房屋，房价款为人民币4130000（肆佰壹拾叁万）元整。签约当天，双方约定买方预付定金人民币100000（壹拾万）元整。于2018年9月20日支付被告张义军首付款人民币1900000（壹佰玖拾万）元整。含定金100000（壹拾万）元。剩余款项为按揭贷款（按银行实际放款日）。根据本买卖合同条款约定，卖方于收到买方贷款款项（即人民币2230000万元整）后3个工作日内，将该房屋交付买方，交付标志为卖方将该房屋的钥匙交付买方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算确认无欠费。签约当日，永乐汇房地产工作人员再三保证该房屋违建“小院”部分已经拆除。可以过户交易；因此三方约定，“买卖双方经协商假如房屋涉及拆违建部分露台情况下，双方无条件认可配合；在打协议当日，因为违建无法进行下一步，双方解除合同，卖方定金不予退还，买方找中介负责退还壹拾万元定金及中介费用59200元整（中介公司收费41300元，办件费1400元，评估费16500元）。”且根据买卖合同约定，如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成。则卖方须返还定金予买方，并且卖方应向买方支付该房屋实际成交价的10%作为违约金。现因违法建筑部分导致无法正常交易。且卖方附加条件要把首付款全都交给他之后才予以协助拆除违建。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告张义军未按合同约定按时交付房屋。且未做到无条件配合拆除违建。已构成违约。天津市永乐汇房地产经纪有限公司因违建问题无法履行中介义务构成违约。故原告起诉。被告张义军辩称，我方不同意原告诉讼请求，我方不存在违约情况，我方一直积极履行合同，原告方在购买涉案房屋时就知道房屋存在违建情况，且合同中也对于违建问题进行了约定。我方要求继续履行合同，不得随意解除。被告永乐汇公司辩称，涉案房屋买卖合同，我们公司从一开始介绍房屋信息以来，我方只是知道存在违建，但是不知道冻结的情况。我方在合同中的十一条也约定了关于违建的情况双方应该积极配合，我方也一直在积极协调。对于原告对我方的诉讼请求，对于违建的事实情况，我方和原告都是知晓的。但是这个房屋被冻结和之后房主说之前跟别人还有一个交易，我方都是不知道的。我们已经履行了中介服务，中介费不予退还，关于评估费用已经发生，不能退还。现在涉案房屋交易还没有打网签，因为违建所有房屋被冻结了，如果违建被拆除了的话，就可以解除冻结，是可以正常办理手续了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的房屋买卖居间合同、收条、转账记录、中介公司收费收据、被告张义军提交的房屋产权证、房屋买卖居间合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细，系建设银行出具，本院予以采信。2、被告的证人证言，因证人与被告系朋友关系，本院对其证言无法采信。本院经审理认定事实如下：2018年8月26日，原告作为买方，被告张义军作为卖方，被告永乐汇公司作为居间方，共同签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买XXX号房屋，成交价格为4130000元，定金100000元，买方须于2018年9月20日前将首付款筹齐按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构，卖方同时将已收的定金一同存入该机构办理代收代付手续。双方还约定如一方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，按照实际成交价10%作为违约金。备注中注明：1、卖方承诺该房屋无任何债权债务纠纷问题及附属设施欠费。2、买卖双方经协商认可如该房屋涉及拆违建部分露台的情况下，买卖双方无条件认可配合。3、卖方收到全款的金额以评估值为准，剩余部分买方须打协议当天作为差额房款交于卖方。4、在打协议当日因为违建无法进行下一步，双方解除合同，卖方定金不予退还，买方找中介负责退还100000元定金及中介费用。5、买卖双方（除违建原因）卖方不卖或买方不买的话，中介费用不予退还。该合同签订后，原告向被告张义军支付定金100000元，张义军出具定金收条，内容为：今收到李增强交来美XXX房屋定金100000元整，如若中途李增强不买了，定金不退。被告永乐汇公司收取原告中介信息服务费41300元，办件费1400元，永乐汇公司人员郭玲收取李增强评估费1650元。因涉诉房屋存在违建，被房管部门冻结交易，未能在合同约定的2018年9月20日前办理网签手续，双方无法办理后续买卖手续，故原告起诉。本院认为，三方签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，各方应当全面履行合同义务。对于原告主张的解除合同问题，因双方对于房屋存在违建被冻结交易的事实均不持异议，现房屋的违建状况并未改变，故合同无法继续履行，应予解除。原告主张二被告连带承担返还定金100000元的责任，但根据三方合同约定“因为违建无法进行下一步，双方解除合同，卖方定金不予退还，买方找中介负责退还100000元定金及中介费用”，因签约时三方当事人对于违建情况均有预见，且被告永乐汇公司作为房屋中介机构，相较原告与被告张义军而言，对于房产信息的掌握以及房屋买卖流程的认知更具专业性，该公司在合同中手写增加的条款，更应当优于打印条款的约定内容，故被告永乐汇公司应当承担向原告退还100000元定金及中介费用的责任，原告主张由被告张义军承担连带责任，没有合同依据。对于被告永乐汇公司向原告收取的办件费、代收评估费，因买卖合同解除，该费用并未发生，被告永乐汇公司应当退还原告。对于原告向被告张义军主张的违约金，因系违建造成合同无法继续履行，而被告张义军不同意拆除违建，应当认定其存在违约行为。被告张义军抗辩称合同约定的违约金过高，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，并参考实际情况确定违约金是否应当调整。因原告陈述其实际损失为在外租房的损失，但并未提交证据，本院考虑签订买卖合同时被告张义军确实提及违建问题，并考虑合同履行情况以及房地产市场行情，认定原告主张的违约金过高，根据上述司法解释的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定被告张义军向原告赔偿违约金60000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告李增强与被告张义军、天津市永乐汇房地产经纪有限公司签订的关于XXX号房屋的《房屋买卖居间合同》；二、被告张义军于本判决生效之日起十日内给付原告李增强违约金60000元；三、被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李增强定金100000元、中介费41300元、办件费1400元、评估费16500元；四、驳回原告李增强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计616元（原告已预交），由原告负担200元，由被告张义军负担216元，应于本判决生效之日起十日内给付原告，由被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司负担200元，应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  吕东辉二〇一八年十二月十八日书 记 员  龙孟燕