南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0118民初3714号原告：中国农业银行股份有限公司南京高淳支行，住所地南京市高淳区淳溪街道宝塔路2号。法定代表人：薛爱平，该行行长。委托诉讼代理人：周云巧，江苏奋发律师事务所律师。被告：杨亚军，男，1991年2月19日生，汉族，住南京市高淳区。被告：杨方平，男，1970年5月14日生，汉族，住南京市高淳区。被告：虞萍，女，1966年9月17日生，汉族，住南京市高淳区。被告：南京市高淳区碧桂园房地产开发有限公司，住所地南京市高淳区淳溪街道宝塔路350号-13。法定代表人：刘森峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊萃萃，女，1994年2月17日生，汉族，住江西省丰城市。系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行（以下简称高淳农行）诉被告杨亚军、杨方平、虞萍、南京市高淳区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称高淳碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高淳农行的委托诉讼代理人周云巧、被告高淳碧桂园公司的委托诉讼代理人熊萃萃到庭参加诉讼，被告杨亚军、杨方平、虞萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高淳农行向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨亚军立即归还原告借款本金497321.02元及相应利息、罚息、复利（暂计算至2018年7月23日为8373.44元，此后按合同约定计算至实际还清之日止）；2.判令被告杨亚军支付律师费33139元；3.判令被告杨方平、虞萍、高淳碧桂园房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任；4.判令原告对被告杨亚军名下位于高淳区的房屋处置所得款项，在抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权；5判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月21日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》、《南京市高淳区房地产抵押合同》，约定被告杨亚军向原告借款510000元，用于购买房产，借款期限为30年，年利率为4.41%，被告杨亚军将所购的位于高淳区的房屋作为抵押物以担保原告债权的实现，并在高淳区房管局进行了预告抵押登记。同时被告杨方平、虞萍作为连带保证人，承诺对该笔债务承担连带清偿责任。被告高淳碧桂园公司同意在被告杨亚军取得房地产权属证书，并办妥以原告高淳农行为抵押权人的抵押登记手续之前对此笔借款承担连带保证责任。合同对双方的权利义务均进行了约定。上述合同签订后，原告高淳农行按约发放了此笔贷款，但是被告杨亚军未按照合同约定还本付息，被告杨方平、虞萍、高淳碧桂园公司亦未履行保证责任。为此，原告高淳农行诉至法院，请求判如所请。被告高淳碧桂园公司辩称，原告高淳农行应在处置购房者所购房产后，就不足部分再向我方请求承担连带清偿责任；原告高淳农行主张的律师代理费无任何有效依据，请原告高淳农行提供相应发票及转账业务凭证以证明律师费用具体金额。被告杨亚军、杨方平、虞萍未作答辩，亦未提供证据。围绕自己的诉讼请求，原告高淳农行向本院提交了如下证据：个人购房担保借款合同、借款凭证、南京市高淳区房地产抵押合同、划款扣款授权书、个人住房借款本息清单、还款清单、委托代理合同、律师代理费发票各一份。经质证，被告高淳碧桂园公司对原告高淳农行提交的证据的真实性均无异议，但对原告高淳农行要求其承担连带清偿责任的证明目的不予认可，认为同一债权既有保证又有物的担保时，应当先适用物的担保；原告高淳农行主张律师费无有效依据。被告杨亚军、杨方平、虞萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证的权利。经审查，原告高淳农行所举证据来源合法，内容真实，可以证明相关事实，本院依法对原告高淳农行提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原告高淳农行、被告高淳碧桂园公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨方平、杨亚军系父子关系，被告杨方平、虞萍系夫妻关系。2016年8月21日，原告高淳农行（贷款人、抵押权人）与被告杨亚军（借款人、抵押人）、杨方平、虞萍（保证人）、高淳碧桂园公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告杨亚军向原告高淳农行借款金额为人民币伍拾壹万元整，借款用途为购买住房，被告杨亚军购买的房产位于高淳区；借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定；借款人未按照双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入高淳碧桂园公司的账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款采用的担保方式为保证和阶段性保证+抵押，由被告杨方平、虞萍提供连带责任保证，由被告高淳碧桂园公司作为阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，抵押物即为被告杨亚军所购买的房屋。保证及抵押担保的范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人（抵押人）承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2016年8月16日，被告杨方平、虞萍向原告高淳农行出具承担连带清偿贷款责任承诺书，表示愿意对被告杨亚军向原告高淳农行申请个人住房贷款伍拾壹万元承担共同还款责任。2016年8月21日，原告高淳农行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告杨亚军（甲方、借款人、抵押人）、高淳碧桂园公司（丙方、开发商、担保人）签订《南京市高淳区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），合同约定：本合同所对应担保的主债合同是《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款金额为510000元；房屋位于南京市高淳区，甲方将该商品房抵押给乙方，抵押担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项；甲方连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。三方同意在本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。2016年8月23日，南京市高淳区房地产管理所在合同登记机关处加盖抵押登记专用章。2016年8月24日，原告高淳农行向被告杨亚军发放贷款510000元，正常执行利率为年利率4.41%，逾期执行利率为年利率6.615%。此后，被告杨亚军未能按约归还借款本息，构成违约，截止2018年7月23日，尚欠原告高淳农行借款本金497321.02元，利息、罚息、复利8373.44元。另查明，2018年7月30日，原告高淳农行与江苏奋发律师事务所签订委托代理合同1份，委托该所代理原告高淳农行与被告杨亚军、杨方平、虞萍、高淳碧桂园公司借款合同纠纷一案，律师代理费为33139元。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市高淳区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告杨亚军未按约定履行还本付息的义务，应负引起纠纷的责任。被告杨方平、虞萍作为保证人并出具承担连带清偿贷款责任承诺书，愿意对被告杨亚军的该笔住房贷款承担共同还款责任，此约定系当事人的真实意思表示，亦未违反法律行政法规强制性规定，本院予以认可，故对原告高淳农行要求被告杨方平、虞萍承担连带保证责任的诉讼请求，本院亦予支持。被告高淳碧桂园公司作为阶段性连带责任保证人，在被告杨亚军未履行合同义务且未取得房地产权属证书的情况下，应当依照约定承担连带保证责任。被告杨方平、虞萍、高淳碧桂园公司在承担保证责任后，有权向债务人杨亚军追偿。关于律师代理费，因双方在合同中明确约定了律师费的负担，原告高淳农行主张律师代理费33139元的计收标准也未超出规定标准，本院予以确认。关于案涉房产的抵押，因正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，可以认定抵押有效。被告杨亚军以其位于南京市高淳区的房产为其与原告高淳农行的住房贷款提供抵押担保时，并未取得该房产的所有权，被告杨亚军与原告高淳农行、被告高淳碧桂园公司签订的《南京市高淳区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）办理了抵押预告登记，在被告杨亚军未能依约履行还本付息的义务时，原告高淳农行有权处分被抵押的房产优先清偿其借款。综上，原告高淳农行的诉讼请求，证据充足、理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨亚军应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行借款本金497321.02元及相应利息、逾期利息（算至2018年7月23日为8373.44元，自2018年7月24日起按合同约定利率、逾期利率计算至实际付清之日止）并承担律师代理费33139元；二、如被告杨亚军未能偿还上述款项，原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行有权对被告杨亚军的抵押物位于南京市高淳区的房产，以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告杨方平、虞萍、南京市高淳区碧桂园房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9188元、保全费3770元，共计12958元，由被告杨亚军、杨方平、虞萍、南京市高淳区碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 陈 强人民陪审员 陈 瑛人民陪审员 陈淑静二〇一八年十二月二十五日法官 助理 袁家伟书 记 员 宦雅慧