海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初633号原告：范美霞，女，1977年8月1日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被告：北京建工集团有限责任公司海南分公司，住所地海南省海口市海甸岛沿江三东路中大公寓20楼3单元401，统一社会信用代码91460000201263368D。法定代表人：冯晓杰，经理。委托诉讼代理人：刘军，北京市康博律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱融，北京市康博律师事务所实习律师。被告：海南豫财实业发展联合总公司，登记住所地海南省海口市龙华路合力大厦五层内，注册号4600001004569。法定代表人：刘宏勋。原告范美霞与被告北京建工集团有限责任公司海南分公司（以下简称北京建工分公司）、海南豫财实业发展联合总公司（以下简称豫财公司）案外人执行异议之诉-案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告范美霞的委托诉讼代理人李传申，被告北京建工分公司的委托诉讼代理人刘军、钱融到庭参加诉讼。被告豫财公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范美霞向本院提出诉讼请求：1.确认海南时间物业管理有限公司与原告签订《房屋买卖合同书》合法有效；判令被告豫财公司将海口市海甸岛和平大道碧海云天小区云天阁20层2006房办理不动产权证到原告范美霞名下；2.判令被告北京建工分公司解除海口市海甸岛和平大道碧海云天小区云天阁20层2006房查封并停止执行；3.全部诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告北京建工分公司申请查封并执行原告购买的房屋，原告提出执行异议，海口市中级人民法院作出（2018）琼01执异597号执行裁定书驳回原告的异议，原告认为该裁定书存在严重的错误。一、认定事实错误。（一）连续查封认定错误。1.公告没有以前查封继续查封的时间，2018年5月14日海口市中级人民法院2018琼01执恢128号公告中，仅仅陈述在执行中查封涉案房产，并没有陈述保全事实，也没有继续查封的事实。2.查封时间有空档，期间有未查封的空档时间。裁定书第二页查明，2006年3月13日，以（2006）美民保字第13号和13-1民事裁定，查封涉案房产[预售证为琼（2005）0127号]，在执行中，海口市中级人民法院继续查封，2015年3月17日，海口市中级人民法院以2015海中法执恢字第40号执行裁定，又继续查封上述房产，查封期限为三年。对此，《中华人民共和国民事诉讼法〉》于2012年8月31日通过，自2013年1月1日起施行。不动产的查封期限原来为二年，新民诉法改为三年。2006年3月13日至2008年3月12日为查封期限（二年），2015年3月17日至2018年3月16日为查封时间（三年）；自2008年3月13日至2015年3月17日为未查封期，这期间有没有续封，没有看到法院的任何查封裁定，因此属于未查封的时间。3.裁定书没有明确连续查封的时间，没有连续查封的证据，既然没有证据，法院依据什么作出查封是连续的、合法有效的认定。因此，裁定书认定连续查封缺乏事实依据。（二）原告购房时间正好是法院未查封的时间。被告豫财公司与海南时间物业管理有限公司签订的《售房授权合同书》，授权销售时间为2009年3月18日至2010年12月底。原告签订《房屋买卖合同书》为2010年9月16日，签合同时房屋未查封。裁定认定原告购买的房屋在法院查封期限以内，明显与事实不符。客观上，原告签订合同《房屋买卖合同书》是在法院未查封期限以内，法院裁定颠倒黑白。（三）查封房号不明确。查封裁定系查封海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天小区B栋云天阁19-21层，显然与原告主张的海口市××道房，房产房号不一致。显然，法院认定的查封房号与原告主张的房屋房号不一致，被告的查封存在严重的瑕疵。（四）遗漏重要事实。原告于2010年9月16日与海南时间物业管理有限公司签订《房屋买卖合同书》，海南时间物业管理有限公司将海口市海甸岛和平大道碧海云天小区云天阁20层2006房出售给原告，价格为430000元，房屋建筑面积为78平方米。海南时间物业管理有限公司持有被告豫财公司出具的《售房授权合同书》，约定“授权乙方销售碧海云天小区未售出楼房，销售款用作该小区诸多问题。”《房屋买卖合同书》签署后，原告一次性交付购房款现金430000元给海南时间物业管理有限公司，海南时间物业管理有限公司出具《收据》，海南时间物业管理有限公司将房屋交付原告，原告将房屋装修后入住，原告一直居住至今，缴纳全部物业水电费用。原告签订合同以后，交付全部购房款，并装修，入住多年，交付物业水电等全部费用，裁定书没有认定以上事实。二、适用法律错误。1.原告购买房屋是在法院未查封时间，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，该条规定仅仅适用于法院查封期以内的情况，不适用于查封期限以外的情况，法院适用该条驳回原告异议显然错误。2.裁定认定原告不是善意购买显然错误。原告合法签订《房屋买卖合同书》，交付购房全部款项，将房屋装修，实际使用，并使用多年。原告购买房屋完全属于善意购买，完全符合《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》的规定。《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》内容为：“河北省高级人民法院：你院《关于被执行人转卖法院查封财产第三人善意取得是否应予保护的请示》收悉。经研究，答复如下：人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。但鉴于所请示的案件中，有关法院在执行本案时，对液化气铁路罐车的查封手续不够完备，因此在处理时对申请执行人和买受人的利益均应给予照顾，具体可对罐车或其变价款在申请执行人和买受人之间进行公平合理分配。”这份答复已经明确，要保护买受人的权益，法院裁定驳回原告的异议，违背法院复函的保护善意第三人的精神。3.裁定违背法律规定。原告交付购房全款，并且已经实际入住，一直占有使用房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告认为法院查封错误，裁定书驳回原告的异议完全违背法律规定。4.原告先购买房屋，法院查封在后。原告在2010年9月16日购买房屋，购买时房屋并没有查封；法院于2015年3月17日才查封。因此，原告购买房屋在先，法院查封在后。综上，原告请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，停止执行原告购买的房屋。被告北京建工分公司答辩称：原告范美霞对涉案2006号房屋不享有排除法院强制执行的实体权益。其起诉理由是认为597号执行异议裁定书有错误，诉讼请求是要求继续履行合同和要求豫财公司办理过户手续，而非主张对房屋享有实体权益，应驳回其诉讼请求。首先，签订2006号房屋书面合同时间2010年9月16日处在法院查封期间，生效的（2012）海中执异字24号民事裁定本院查明部分已载明查封的具体期间。其次，原告诉状自称“海南时间物业管理有限公司收到收据，将房屋交给其使用”。可见，取得房屋时间应当在2010年9月16日以后。原告提交2018年5月29日信建物业公司证明载明，取得房屋的时间是2009年10月，与其自述时间提前1年。两者陈述不一致。无论哪个时间取得，均在法院查封期间取得涉案房屋。再次，原告未取得该房产的物权，仅是合同债权。即便是期待的物权，也不能阻却法院对标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、冻结、扣押的财产做出转移、设立权利负担或其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占用查封财产的，人民法院可以依据申请执行人的申请或依据职权解除其占有或排除其妨碍。”原告购买被法院查封的房屋，不应受保护。原告购买房屋目的在于抵销被执行人此前所欠发电机执行案款13万元，双方不存在真实房屋买卖意思表示。以抵账方式购买房屋不同于全部支付购房款的房屋买受人。2010年9月进入执行程序，被执行人没有收到任何购房款项且无其他财产执行情况下，如果确认原告享有阻却和优先法院强制执行的权利，那被告北京建工分公司自2006年3月以来进行的所有查封和保全还有什么意义。再次，原告起诉状中自称一次性交付购房款现金43万元给海南时间物业管理有限公司。2018年5月29日《案外人异议申请书》又自认一次性交付购房款现金38万元现金给海南时间物业管理有限公司。陈述矛盾，不予采信。其实际支付仅购房款25万元，仍有部分购房款至今未支付。最后，原告自身存在过错，导致至今未办理过户登记。相比其他购房人，原告应具有更高的注意义务。其夫妻知晓海南鸿江机电公司因85000元货款与被告豫财公司发生诉讼并执行未果，明知豫财公司有不诚信履约和未执结的案款，且已失踪多年，房屋买卖合同和售房授权合同书也多次明确提示涉案小区存在资金、水电、消防、房产证重大安全等诸多问题情况下，仍轻率购买问题房产，未审查房屋是否存在抵押、司法查封、预售许可证是否过期等权利障碍，未尽合理注意义务。补充，本案系案外人执行异议之诉，非房屋买卖合同纠纷。审理范围是案外人是否享有阻却执行标的物的转让和交付的实体权利。在出卖人海南时间物业管理有限公司未参与诉讼情况下，房屋买卖合同效力认定及继续履行问题不宜在执行异议之诉审理范围内。法院对标的物强制执行也不妨碍原告的合同权益，其与案外人时间物业公司合同纠纷可另循救济途径解决。另，原告将至今没有取得涉案房屋物权的原因全部推卸给被告豫财公司及海南时间物业管理有限公司，不符合事实，也是不公正的。根据被告北京建工分公司提交的有关被告豫财公司经营状况的证据可以证明该公司当时已经停业，没有办法正常经营，从2007年就未进行年检。豫财公司在停业的状况下仍然签署购房合同，买房人未尽基本的审核义务。而且涉案房屋预售许可证在2006年11月26日以后就已经过期，按照司法解释相关规定没有预售许可证出售房屋的买卖合同属于无效合同。原告从海南时间物业管理有限公司购买豫财公司的房屋有重大过错，海南时间物业管理有限公司跟买房人签订购房合同时已经多次表示房产证存在一些问题，房屋存在相当大的问题，这样的情况下买房人仍然购买，现在没有办理过户由买房人自身承担责任。综上，原告不享有足以排除执行的实体权益，起诉理由不能成立，恳请法院驳回诉讼请求。被告豫财公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月17日，根据北京建工分公司的诉前财产保全申请，海口市美兰区人民法院作出（2006）美民保字第13号民事裁定，查封豫财公司座落于海口市××道的2500平方米房产（预售许可证号：琼[2005]0127号）。海口市美兰区人民法院（2006）美民保字第13号裁定书及协助执行通知书于2006年3月21日送达至海口市房产管理局，后因豫财公司提出查封的房产价值超过其欠款数额，要求解除已被查封的部分房产，经审查，2006年4月3日，海口市美兰区人民法院作出（2006）美民保字第13-1号民事裁定，解除对豫财公司座落于海口市××道第22层房产的查封，海口市美兰区人民法院（2006）美民保字第13-1号裁定书于2006年4月5日送达给双方当事人，同时该裁定书及协助执行通知书也于同日送达至海口市房产管理局，后在北京建工分公司向海口市美兰区人民法院起诉豫财公司工程承包合同纠纷一案中，豫财公司提出反诉，反诉标的额为2000万元，超出海口市美兰区人民法院级别管辖权限，故海口市美兰区人民法院将该案移送本院处理。在诉讼过程中，经北京建工分公司申请，本院于2008年3月13日、2009年3月19日和2010年3月12日，分别作出（2006）海中法民二初字第57号、57-1号、57-2号民事裁定，继续查封豫财公司位于海口市××道房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）。上述裁定书及协助执行通知书也分别于2008年3月17日、2009年3月19日、2010年3月17日送达至海口市房产管理局（后变更为海口市住房和城乡建设局）。2009年8月20日，本院作出（2006）海中法民二初字第57号民事判决，判决：一、豫财公司于判决生效之日起十日内向北京建工分公司支付所欠工程款2087212.41元；二、驳回北京建工分公司的其他诉讼请求；三、驳回豫财公司的其他反诉请求。双方当事人均不服上述判决，向海南省高级人民法院提起上诉。海南省高级人民法院于2010年5月7日作出（2009）琼民一终字第45号民事判决，判决：一、撤销本院（2006）海中法民二初字第57号民事判书；二、豫财公司于判决生效之日起十日内向北京建工分公司支付工程款2611600元；三、驳回北京建工分公司的其他诉讼请求；四、驳回豫财公司的其他反诉请求。上述判决生效后，豫财公司未自动履行。2010年9月10日，北京建工分公司向本院申请强制执行，同时申请继续查封在诉前保全时查封的豫财公司的上述房产。2011年3月16日，本院作出（2010）海中法执字第309-1号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市××道房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为一年。本院（2010）海中法执字第309-1号执行裁定书及协助执行通知书于2011年3月17日送达至海口市住房和城乡建设局。2012年1月5日，本院作出（2010）海中法执字第309-2号执行裁定，终结海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决的本次执行程序。2012年3月8日，北京建工分公司向本院申请恢复执行，本院重新立案恢复执行海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2012年3月15日，本院作出（2012）海中法执字第105号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市××道房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为一年。本院（2012）海中法执字第105号执行裁定书及协助执行通知书于2012年3月16日送达至海口市住房和城乡建设局。此后本院裁定终结该次执行。2013年3月7日，本院依据北京建工分公司的申请，第二次重新立案恢复执行海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2013年3月13日，本院作出（2013）海中法执字第264-1号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市××道房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为一年。本院（2013）海中法执字第264-1号执行裁定书及协助执行通知书分别于2013年3月14日送达至海口市住房和城乡建设局。此后本院裁定终结该次执行。2014年2月19日，本院依据北京建工分公司的申请，第三次重新立案恢复执行海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2014年3月10日，本院作出（2014）海中法执字第108号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市××道房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为一年。本院（2014）海中法执字第108号执行裁定书及协助执行通知书分别于2014年3月13日送达至海口市住房和城乡建设局。此后本院裁定终结该次执行。2015年本院依据北京建工分公司的申请，第四次重新立案恢复执行海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2015年3月17日，本院作出（2015）海中法执恢字第40号执行裁定，继续查封豫财公司名下的位于海口市××道房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为三年。本院（2015）海中法执恢字第40号执行裁定书及协助执行通知书于2015年3月16日送达至海口市住房和城乡建设局（查封期间为2015年3月16日至2018年3月15日）。此后本院裁定终结该次执行。2018年本院依据北京建工分公司向本院申请恢复执行，第五次重新立案恢复执行。2018年4月24日，本院作出（2018）琼01执恢128号执行裁定，查封豫财公司名下的位于海口市××道房产（预售许可证号：琼[(2005)0127号]）；查封期限为三年。2018年5月14日，本院作出（2018）琼01执恢128号公告，公告已查封豫财公司名下的位于海口市××道、1902、1903、1904、1905号，20层2001、2002、2003、2004、2005、2006号，21层2101（跃层）、2105（跃层）房产。范美霞以其已购买涉案云天阁20层2006房为由，向本院提出执行异议。本院作出（2018）琼01执异597号执行裁定书，认为范美霞购买涉案房产时该房产处在人民法院查封的状态，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定保护的情形，并认为根据最高人民法院[1999]执他字第21号《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》的规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度规定，遂裁定：驳回范美霞的异议请求。范美霞不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查，2009年3月18日，豫财公司与案外人海南时间物业管理有限公司签订《售房授权合同书》，约定：豫财公司授权海南时间物业管理有限公司销售碧海云天小区未售出楼房，销售款用作该小区尚待急于解决诸多问题的费用；协议有效期至2010年12月底。2010年9月16日，范美霞与海南时间物业管理公司签订《房屋买卖合同书》，约定：海口市海甸岛和平大道碧海云天小区云天阁20层2006房出卖给范美霞，该房面积78平方米，总价430000元。当日，范美霞（买方）与海南时间物业管理公司（卖方）还签订《碧海云天“云天阁2006室”房屋买卖补充协议》，约定：碧海云天“云天阁2006室”面积为78平方米，约定的买卖协议价格为430000元，其中买方所属的在碧海云天小区内的发电机组以130000元转让给卖方，其抵减后买方应付给卖方300000元；协议签订后买方支付250000元给卖方指定的银行账户，待卖方将其出售的房产办理好房产证及相关证件给买方后，买方再支付50000元给卖方。签订合同当日，范美霞向海南时间物业管理公司时任法定代表人赵连军转账购房款250000元，同时海南时间物业管理公司向范美霞出具收条，载明收到范美霞购房款380000元，并注明其中包含发电机一台130000元在内共计380000元。随后，涉案房屋交付范美霞占有使用。本案诉讼中，范美霞出具承诺书，请求云天阁20层2006房办证至其名下，其将剩余50000元房款交给法院处置。上述事实，有海口市美兰区人民法院（2006）美民保字第13号裁定书、本院（2006）海中法民二初字第57号民事判决书、海南省高级人民法院（2009）琼民一终字第45号民事判决书、本院（2012）海中法执异字第24号、第25号执行裁定书、本院（2013）海中法执字第264-1号执行裁定书、本院（2014）海中法执字第108号执行裁定书、本院（2015）海中法执恢字第40号执行裁定书、从海口市房屋交易与产权管理中心调取的相关房屋查封状态材料、本院（2018）琼01执恢128号执行裁定书、本院（2018）琼01执恢128号公告、本院（2018）琼01执异597号执行裁定书、《售房授权合同书》、《房屋买卖合同书》、《碧海云天“云天阁2006室”房屋买卖补充协议》、转账凭证、收条、物业费缴纳凭证、承诺书以及当事人陈述、证据交换笔录、开庭笔录予以证实。本院认为：本案中，海南时间物业管理有限公司在取得豫财公司售房授权的期限内，与原告范美霞于2010年9月16日签订涉案云天阁20层2006房的《房屋买卖合同书》，但在本次查封前，涉案房屋从2006年3月21日至2018年3月15日持续处在法院的查封状态之中。豫财公司明知涉案房屋系法院已查封的房产，仍擅自将其已被查封的涉案房屋授权海南时间物业管理有限公司出卖给原告范美霞，而原告范美霞在涉案房屋已被房产部门进行查封登记的情况下仍购买涉案房屋，未尽到审慎的审查义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）表明，被执行人擅自将其已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。依据上述法律、司法解释及司法指导性文件(http://192.0.100.105/lib/zyfl/ZyflSearch.aspxxiaoli_id_gjfl=0302“”http://192.0.100.105/lib/zyfl/_blank)的规定，在涉案房屋被查封期间对涉案房屋的买卖行为依法不得对抗查封申请人北京建工分公司，原告范美霞与海南时间物业管理有限公司于2010年9月16日签订的《房屋买卖合同书》，违反了不得转让被查封房产的法律规定，损害了北京建工分公司的查封权益，应属无效合同。因此，原告范美霞对涉案房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项与第二十九条第一项规定保护的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告范美霞诉请停止执行涉案房屋，本院不予支持。原告范美霞在庭审时主张本院对涉案房屋的有关续封未经海南省高级人民法院批准而不符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的规定，对此，由于法院续封的内部审批手续并不影响法院查封裁定及房产部门查封登记的对外效力，且北京建工分公司也举证了本院请示高院对涉案房屋进行续封并经海南省高级人民法院同意续封的有关材料，故本院对原告的该主张不予采纳。对于原告范美霞诉请豫财公司将涉案房屋的不动产权证办理到原告名下，该诉请属于合同债权请求而非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定的可以在案外人执行异议之诉中一并裁判的确权请求，故该诉请不属于本案审理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告范美霞的诉讼请求。案件受理费100元（原告范美霞已预缴7750元），由原告范美霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 杨 曦审 判 员 林志勇人民陪审员 冯薪霞 二〇一八年十二月三十一日书 记 员 李 晶速 录 员 李 萍附：相关法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三）依法收回土地使用权的;（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。