江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终5475号上诉人（原审原告）：邢印荣，女，1953年9月14日出生，汉族，徐州市百货公司退休职工，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：武军，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵月平，男，1966年6月18日出生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙刚，江苏运通律师事务所律师。上诉人邢印荣因与被上诉人赵月平排除妨害纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初5639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邢印荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、诉争房屋已经办理房产过户手续，上诉人已经取得了诉争房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果，上诉人对诉争房屋享有所有权。2、上诉人在向被上诉人多次主张权利，要求被上诉人搬离诉争房屋未果的情况下，上诉人基于物上请求权向一审法院提起排除妨害之诉，请求一审法院保护其物权的诉请有事实和法律依据。被上诉人的购房合同已经无法履行，应另寻法律途径解决。3、一审法院就上诉人的诉请及诉讼主体是否得当的问题，未向上诉人进行法律释明。被上诉人赵月平辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邢印荣向一审法院起诉请求：判令赵月平限期搬出徐州市房屋。一审法院查明，1999年7月20日，邢印荣与徐州市盛泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由邢印荣购买西安北路小北门3#拆迁余房305号房，房屋建筑面积65.24平方米，价款38000元。2006年9月，邢印荣办理了徐州市房屋所有权证及土地使用权证。赵月平陈述其系从秦毅刚的助手吴科建处取得的房屋，当时房屋是处于空置状态，赵月平自2001年7月20日起搬进西安北路小北门3#-305室房屋（即诉争房屋）居住至今。庭审中，赵月平还陈述涉案房屋另外的房款2.5万元是在2001年底复兴路铁路小学附近交给了秦毅刚，收条赵月平找不到了，让秦毅刚办房证，但是秦毅刚不给办，后来就找不到秦毅刚了。另，2017年1月3日，邢印荣丈夫陈德寅到庭陈述，其是徐州市鸿雁房地产开发公司的法定代表人，当时盛泉公司经理王广山系其战友。大概在1999年前，盛泉公司在有尾房，三处一共有十几套房屋，当时陈德寅就以徐州市鸿雁房地产开发公司的名义将房屋都购买了下来。当时付了一部分定金，并没有将房屋全款付清。有人购买房屋的时候，陈德寅再去找盛泉公司办手续，再统一结算尾款。在2007年左右，因欠盛泉公司尾款，盛泉公司还将陈德寅和徐州市鸿雁房地产开发公司起诉到了鼓楼区人民法院，后来双方达成和解，陈德寅将房屋款给清，盛泉公司撤诉。涉及本案305室当时是以陈德寅妻子邢印荣的名义购买的，签了商品房买卖合同，是邢印荣在二环西路盛泉公司签的，2006年办的房证。2007年盛泉公司起诉陈德寅时，就将全部剩余房款给了盛泉公司，然后盛泉公司撤诉。针对陈德寅的上述陈述，一审法院至鼓楼法院调取了鼓楼区人民法院于2007年5月9日立案受理的盛泉公司起诉陈德寅和徐州市鸿雁房地产开发公司鼓民一初字第1021号案件卷宗和2007年1月30日立案受理的邢述强诉盛泉公司、陈德寅和徐州市鸿雁房地产开发公司、朱学文鼓民一初字第357号案件卷宗。在1021号案件中记载2001年4月9日，盛泉公司（甲方）与徐州市鸿雁房地产开发公司（乙方）签订《购房协议》一份，盛泉公司将包含有本案诉争的305室房屋在内的共计11套房屋出售给徐州市鸿雁房地产开发公司，并注明在协议签订后三日内将11套房屋的钥匙移交给徐州市鸿雁房地产开发公司，协议签订后一个月内徐州市鸿雁房地产开发公司支付50%的房款，剩余50%房款于2001年12月31日前付清。2006年8月28日陈德寅向盛泉公司出具《欠据》一份，其中记载陈德寅尚欠本案诉争的西安北路小北门3#305室房款。2007年6月13日，盛泉公司撤回1021号案件的起诉。一审法院认为，根据目前当事人提交的证据以及鼓楼区人民法院卷宗中反映的情况，可以看出邢印荣与盛泉公司签订有商品房买卖合同，且盛泉公司与徐州市鸿雁房地产开发公司、陈德寅（即邢印荣的丈夫陈德寅）在包含本案诉争房屋在内的房款发生纠纷并诉至徐州市鼓楼区人民法院，后陈德寅、徐州市鸿雁房地产开发公司与盛泉公司达成和解协议由陈德寅支付房款，且陈德寅陆续进行了履行，邢印荣取得诉争房屋的所有权证书。根据陈德寅的陈述，其系在从盛泉公司取得涉案房屋后，因案外人秦毅刚借用而将涉案房屋的钥匙交给了秦毅刚。在秦毅刚将房屋交付给赵月平使用时，涉案房屋依然登记在盛泉公司名下，赵月平陈述是基于相信秦毅刚系盛泉公司的销售人员向其交付了房款，且从秦毅刚的手中取得涉案房屋并居住长达十余年，期间没有人向其主张权利。综合相关证据，赵月平对于涉案房屋的占有具有合法性、正当性。因此，邢印荣基于物权保护要求赵月平迁出位于徐州市房屋的请求，不能成立。陈德寅或邢印荣可以基于借用合同关系向其出借房屋的相对方或相应义务人主张权利。判决：驳回邢印荣的诉讼请求。案件受理费80元，由邢印荣负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。对一审法院查明事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，上诉人邢印荣取得涉案房屋的产权证书，系涉案房屋的登记所有权人，并提供商品房买卖合同等证据，较为完整的陈述了其对涉案房屋产权取得的经过，应推定其为涉案房屋的合法所有权人，享有涉案房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”赵月平现虽实际占有涉案房屋，但其并未取得涉案房屋的产权证书，只有在其证明自己对涉案房屋的占有具有合法性、正当性的情况下，才可以对抗房屋登记所有权人邢印荣基于物权请求权提出的要求其搬出涉案房屋的诉请。赵月平主张其系从盛泉公司销售经理秦毅刚处购买涉案房屋并取得对涉案房屋的占有。首先，赵月平提供的2001年7月20日收款人署名为秦毅刚的收条，因秦毅刚已经去世无法核实该收条的出具情况；该收条内容亦未明确指向涉案房屋，更无法反映剩余房款及房屋的实际交付情况。其次，赵月平提供1999年盛泉公司与案外人刘斌、高雪梅签订的与涉案房屋同楼其他房屋的商品房买卖合同的卖方委托代理人注明为“秦毅刚”，职务为销售主管，主张涉案房屋系赵月平自盛泉公司购买，秦毅刚出具的购房款收条系职务行为。赵月平提供的两份购房合同的时间发生在其提供的2001年7月20日的收条之前，其无证据证明其主张的秦毅刚收取其15000元时秦毅刚是否仍系盛泉公司销售主管，且案外人刘斌、高雪梅作为房屋购买者均持有房屋买卖合同，秦毅刚只是作为销售主管签字，合同均加盖盛泉公司印章。赵月平无盛泉公司签订的房屋买卖合同，亦无房屋购买发票，并无充分证据证实其与盛泉公司达成房屋买卖合意，从盛泉公司处购买涉案房屋。再次，赵月平提供的证人崔某虽提及与赵月平一起交房款、取得房屋钥匙，但证人崔某亦陈述其与盛泉公司签订了房屋买卖合同、取得了缴费发票亦办理了产权证，赵月平与崔某一同购房，却无相关购房手续，居住涉案房屋多年却一直未办理产权证书，不符合常理。在现有证据条件下，赵月平不足以证实其继续占有涉案房屋的合法权利来源，邢印荣要求赵月平迁出涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。综上所述，邢印荣的上诉请求成立，一审判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初5639号民事判决；二、赵月平于本判决生效后90日内迁出徐州市房屋。一审案件受理费80元，由赵月平负担。二审案件受理费80元，由赵月平负担。本判决为终审判决。审判长  沈慧娟审判员  陈 禹审判员  赵淑霞二〇一八年十二月二十一日书记员  杨荔媛