河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0903民初4042号原告：沧州市易安物业服务有限公司统一社会信用代码：9113090066527599XA法定代表人：叶炳明，总经理。委托诉讼代理人：刘桂兰，公司员工。委托诉讼代理人：吕敏，河北建平（东光）律师事务所律师。被告：秦双成，男，1972年2月2日出生，汉族，住北京市崇文区。被告：杨立新，女，1970年2月1日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：杨荣艳，河北沧狮律师事务所律师。原告沧州市易安物业服务有限公司与被告秦双成、杨立新物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告沧州市易安物业服务有限公司委托诉讼代理人刘桂兰、吕敏，被告秦双成、杨立新委托诉讼代理人杨荣艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沧州市易安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.缴纳2015、2016、2017、2018年度拖欠物业服务费共计176796元整；2.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：沧州市金鼎领域业主委员会聘请并委托我公司对金鼎领域小区实施物业服务管理并签订了物业管理委托合同。我公司为本小区提供保洁、秩序维护、公共设施维修、绿化的养护等事实服务。由于被告2014-2017年度物业费未能及时缴纳拖欠至今，已给我公司造成了经济损失，依照《中华人民共和国物业法》、《中华人民共和国合同法》及相关规定诉至贵院，请贵院依法查明事实作出公正裁判。秦双成、杨立新辩称，原告的诉求不能成立，依法应驳回其诉求。1.原告所持的《物业管理服务合同》对被告没有约束力。原告并未通知被告参加业主委员会成员的选举，说明被告不属于金鼎小区业主，签订的物业管理服务合同与被告无关。被告的门市独立于金鼎住宅小区之外，与小区没有任何公用绿化、设施设备关系。2.当时买房时，开发商即告知要求被告自行物业管理，自行负责水电暖气，及电梯的维修保养，以及治安等。在交房后，被告的门市出租前，被告自行负责上述物业管理事项，出租后由承租人自行负责上述物业管理事项。被告的门市楼没有用金鼎领域住宅小区内业主的公用设备、公用通道、公用绿化等。原告根本没有提供物业服务的空间，其也未提供过物业服务。我方的门市楼为独立于金鼎小区的物业管理区域之外，不受该区域的物业企业的约束，所以原告要求收取物业费没有任何依据。3.按照我方与承租人的约定以及惯例，物业费应由物业实际使用人支付，我方已将所有门市出租给不同商户，所以我方不应支付任何物业费。但是我方也有证据证明承租人均是自行物业管理，原告未给其提供过任何物业服务，原告也没有向承租人收取物业费的理由。4.原告起诉的2015年10月2日前的物业费已经超过诉讼时效，应该驳回该部分的诉求。综上，应驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月26日原告沧州市易安物业服务有限公司与沧州市金鼎领域小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同第一条物业基本情况约定，1、物业名称：沧州市金鼎领域小区；2、物业类型：高档住宅小区；3、坐落位置：沧州市运河区开元大道西侧；4、四至范围：东至开元南大道，西至规划路，南至规划路，北至御河路；5、小区总建筑面积：25.6106万平方米；其中住宅18.4718万平方米，商业面积7.1387万平方米。合同第九条物业服务费的收缴约定，1、物业费由业主按其拥有的建筑面积缴纳。住宅楼从2014年11月23日至2015年11月23日，住宅楼按0.77元/平方米/月，其中包含1号楼A座；商业为1号楼B座2.7元/平方米/月；商业楼C座3.0元/平方米/月，外围商业，包括A、B区1.5元/平方米/月。其他项目有：电梯费、公共照明，地下车库车位管理费。2、计费时间：从2014年11月23日至2017年2月28日；3、缴费时间：每年缴纳一次，自每年的5月1日至6月30日。2015年签订的《物业管理服务合同》到期后，双方又续签了《物业管理服务合同》，合同期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。被告系沧州市金鼎领域小区B区101-102-103-104-301房屋的业主，其房屋面积分别为2455.55平方米。在《物业管理服务合同》约定的期限内，原告依约履行了义务。缴费期后，被告未向原告缴纳物业费。2018年2月28日，原告在被告门口张贴催收通知，但被告仍未向原告缴纳物业费。本院认为，《河北省物业管理条例实施细则》第二条规定，本规定适用于本省行政区域内按行政建制设立的市、镇住宅区的物业管理。第三条规定，本规定所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的共用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由市、县物业管理主管部门划定。本案案涉房屋坐落在金鼎领域小区，属于金鼎领域非住宅房屋。本案业主委员会代表业主与原告易安物业公司签订的物业管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按约履行。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案物业合同对被告具有约束力。现被告未能按期交纳物业费，属于违约行为，应承担违约责任。且根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行支付指导价，别墅、业主大会成立后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第十一条规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业合同中约定。本案涉案房屋系商业用房属于其他非住宅，物业服务实行市场调节价管理，由业主与物业管理企业协商，在物业服务合同中约定。本案中原告所主张的物业费并未超出合同中约定的标准。故对原告依合同主张物业费的请求，本院应予支持。被告无证据证明，原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，其为方便自身经营，投入部分涉及物业服务的支出，不是减免物业费的法定理由。关于诉讼时效问题，原告于2018年2月28日在被告门口张贴催收通知，视为向被告主张权利，本案原告请求要求2016年度、2017年度、2018年度的物业费不超过法定诉讼时效期间。2015年度物业费超过两年诉讼时效期间，对原告该项诉求，本院不予支持。根据物业管理服务合同约定，本院依法确定自2015年11月23日至2018年11月22日被告应向原告缴纳的物业费为2455.55平方米×1.5元/平方米×36个月=132599.7元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告秦双成、杨立新于判决生效后十日内支付原告沧州市易安物业服务有限公司物业费132599.7元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3835元，由原告承担959元，被告承担2876元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  高 伟人民陪审员  骆桂萍人民陪审员  张建华二〇一八年十二月十八日书 记 员  白金奎