浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终2606号上诉人（原审被告）：北京博思汇众科技股份有限公司。住所地：北京市海淀区苏州街18号院4号楼18层1808室。统一社会信用代码：911101086869499651。法定代表人：宝胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：王龙、袁浩祥，上海骏丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴京御房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉善县大云镇创业路555号1幢1单元1101室。统一社会信用代码：91330421079722662T。法定代表人：孟惊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱晨，女，系公司员工。上诉人北京博思汇众科技股份有限公司（以下简称博思汇众公司）因与被上诉人嘉兴京御房地产开发有限公司（以下简称京御房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博思汇众公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判不支持京御房地产公司此三项请求；2.由京御房地产公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定本案案由为房屋租赁合同纠纷错误，未追加嘉善县人民政府、华夏幸福基业股份有限公司为第三人参加诉讼错误。博思汇众公司到嘉善县投资，与管理委员会商谈并签订《入区协议书》，该《入区协议书》第二条系双方对投资事宜做出的概况约定，关于项目选址由博思汇众公司与京御房地产公司对接。博思汇众公司与京御房地产公司签订的《房屋租赁合同》第二条、第十四条、第二十条约定了京御房地产公司对投资项目进行考核、项目扶持等内容，超出了租赁法律关系的权利义务，恰恰是关于管理委员会在招商时对包括博思汇众公司在内的所有投资者设定的权利义务。在整个招商引资过程中，管理委员会作为嘉善县人民政府的派出机构，代表政府职能部门与博思汇众公司沟通，并指派京御房地产公司和其他公司或部门与博思汇众公司对接。因此本案纠纷系招商引起的纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。为了查明案件事实，应追加嘉善县人民政府和华夏幸福基业股份有限公司为第三人。二、京御房地产公司对涉案房屋不具所有权，无权与博思汇众公司签订《房屋租赁合同》，该合同无效，京御房地产公司无权就涉案房屋主张任何权利。京御房地产公司一审时提供的证书、《建设用地规划许可证》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、竣工验收备案表等证据内容不一致，不能证明是同一处场地，更不能证明是涉案房屋。《竣工验收备案表》明确记载框架结构为地下一层、地上四至十二层，没有提及地上一至三层的验收情况，更不能证明涉案房屋三层属于京御房地产公司所有。三、一审认定京御房地产公司存在装饰损失，认定错误。京御房地产公司在一审庭审中自认涉案房屋在2017年4月就开始装修，同年5月28日前已经完工，但其提供的精装修合同在2017年9月15日还在讨论阶段，没有签订，上海青苹果建筑装潢工程有限公司开具的发票时间为2018年2月9日，且没有支付工程款的银行流水凭证。故京御房地产公司提供的装修方面的证据是伪造的，应依法追究相关人员的法律责任。京御房地产公司辩称，一、虽然租赁合同有约定招商的相关内容，但京御房地产公司是按照合同约定履行义务并主张权利，本案属于房屋租赁合同纠纷，博思汇众公司认为属于招商引资纠纷系偷换概念，其要求追加当事人的主张也是错误的。二、根据最高院的司法解释，涉案房屋租赁合同有效。京御房地产公司在2014年取得房屋规划许可证，租赁合同在2016年12月19日签订，合同合法有效。三、虽然装修合同订立的时间滞后，但不能否认装修的事实，京御房地产公司没有伪造证据。京御房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年12月9日订立的《房屋租赁合同》已于2018年2月24日解除。2.博思汇众公司支付租金402323元，支付各项违约金479877.5元（暂计算至2018年2月24日，主张至实际支付之日止），支付装修赔偿款560179元。3.博思汇众公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月19日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，出租方京御房地产公司（甲方）、承租方博思汇众公司（乙方），约定：甲方将其开发的上海人才创业园1期2号楼2-5层出租给乙方作为办公使用，建筑面积：第二层1367.4平方米、第三层1596.52平方米、第四层1596.52平方米、第五层1596.52平方米，共计6156.96平方米（暂定）。租赁期限：该房屋第三层租赁期限为2年，即从2017年5月1日起至2019年4月30日止。该房屋第二层、第四层及第五层租赁期限为1.5年，即从2017年11月1日起至2019年4月30日止。租赁费用：双方同意2017年5月1日至2019年4月30日止，该房屋第三层租金按0.42/（平方米·日）的标准计算（建筑面积）……租赁保证金为300000元。费用支付方式：租赁保证金的支付，乙方应于本合同签订之日起30日内向甲方支付房屋第三层的租赁保证金10万元，剩余30万元于2017年7月1日前全部付清。如乙方未在上述期限内足额支付保证金，甲方有权要求乙方继续支付且乙方每日应当按照逾期未付款项的5‰支付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。如乙方违约，甲方有权以保证金抵付乙方任何应付款项……租金的支付：租金为先付后用，租金缴付按季度付款。乙方应于租赁期开始前十日向甲方支付第一期租金，以后各期租金应于上期租金到期前十五日支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰。房屋的交付及返还：在乙方按期足额支付租赁保证金后，乙方应于2017年4月1日前与甲方或其委托的物业管理公司完成房屋第三层交付手续并进场进行设备安装及调试……京御房地产公司负责对该房屋进行简装（包括：地面、墙面、门窗、照明灯、窗帘，不包括：家具及软装等）装修，装修标准按400元/平方米计算，该房屋第三层室内装修期1个月，即从2017年4月1日起至2017年4月30日止。租赁期满之日或合同宣告解除之日乙方应向甲方返还该房屋及其附属设施，乙方应与甲方或其委托的物业管理公司完成房屋返还手续，双方结清各自应当承担的费用。乙方未在上述期限内返还房屋的，乙方同意甲方有权自行采取措施收取房屋，甲方有权自行处置房屋内乙方的物品及装修物、添置物，乙方应按约定租金的2倍向甲方支付迟延返还期内的房屋占用费。合同的解除：乙方不支付或逾期支付租金（价税合计）超过60日等情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方逾期交房超过60日等情形，乙方有权单方解除合同。违约责任：1.租赁期内，甲方需提前收回该房屋自用的，应提前30日书面通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按剩余租赁期限租金总额的50%支付违约金，并向乙方赔偿相应装修费用；2.租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按剩余租赁期限租金总额的50%支付违约金；3.乙方有违约情形，导致合同解除，按剩余租赁期限（合同解除之日起算）租金总额的50%向甲方支付违约金；……5.乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方有权要求乙方按照0.84元/平方米/天补交已履行租赁期限的租金差额，按照400元/平方米赔偿甲方简单装修费用，并要求乙方退还“项目经营考核与项目扶持”项下约定的扶持资金。双方同意，上述违约条款中提及的租金总额均按照本条款中约定的租金标准计取。租赁合同在第十四条约定了“项目经营考核与项目扶持”，博思汇众公司承诺投资期限、在租赁房屋办公的职员工数量及纳税额度。其中约定，自项目第三层房屋交付之日起满24个月，项目经审计落地投资额不低于35000万元。如果在上述期限内乙方项目经审计落地投资额未达到标准的，甲方有权解除合同。如果乙方项目经审计落地投资额达到约定标准的，甲方同意将乙方已缴纳房屋租金全部免除。当日，博思汇众公司还与长三角嘉善科技商务服务区管理委员会签订《入区协议书》一份，约定博思汇众公司在长三角嘉善科技商务服务区内投资设立企业，管委会负责项目培育引导和管理服务工作，协助博思汇众公司做好工商登记、申请政策奖励事宜。博思汇众公司承诺：在园区登记注册全资子公司，注册资本不低于1000万元（认缴制），经营范围：信息安全软硬件产品开发与销售、嵌入式系统开发、安全产品业务云平台、移动产品开发及服务。项目选址及面积：项目选址嘉善高铁新城上海人才创业园2幢；总需求面积为10000平方米，一期使用写字楼约6156.96平方米。博思汇众公司承诺项目2年内计划总投资40000万元，预计2年累计实现营业收入（开票额）6000万元，累计税收590万元等等。双方签订《房屋租赁合同》后，京御房地产公司于2017年4月中旬委托装潢公司对案涉房屋第三层进行装修，到2017年5月中旬完成简单装修，博思汇众公司由马楚楚负责装修对接，并通过微信与京御房地产公司方沟通联系。2018年2月9日，上海青苹果建筑装潢工程有限公司向京御房地产公司开具增值税专用发票，结算工程款449143元，尚余20%部分工程款未结。2017年5月下旬博思汇众公司派员陆续到位，开始筹备参加5月28日招商展会。至2017年10月注册成立浙江融自思联科技有限公司，之后博思汇众公司以当地无法落实招商承诺的政策为由，不再开展经营，但一直未与京御房地产公司协商退租事宜。2018年2月，京御房地产公司向博思汇众公司发出《合同解除函》，要求博思汇众公司在2月28日前支付租金、违约金、装修费共计2322126元，并办理房屋交接手续，清空承租房屋所有物品。博思汇众公司于2018年2月24日签收该文件。一审另查明，2014年6月6日京御房地产公司取得《建设用地规划许可证》，项目名称：嘉善高铁产业新城科创园，用地位置：嘉善县，用地性质：商务用地，用地面积：99901.4平方米，建设规模：总建筑面积167095.7平方米。同月12日京御房地产公司取得善国用（2014）00404436号出让土地，用途为金融商务用地，坐落于嘉善县，使用权面积47077.70㎡。同年9月25日，京御房地产公司取得《建设工程规划许可证》，项目名称：嘉善高铁产业新城科创园一期，位置：纬三路以南、嘉善大道以东、油车港以西、滨水公园以北，规模：建筑面积75568.07平方米。后于同年10月28日取得《建设工程施工许可证》。嘉善高铁产业新城科创园一期工程（A1～A5、B1～B3#楼）于2015年11月20日通过竣工验收，同月30日竣工验收备案。根据嘉善县公安消防大队备案受理凭证记载，2015年12月7日经网上备案受理系统竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。一审法院认为，案涉房屋在出租前已取得相应的建设工程规划许可证且已在建设主管部门竣工验收备案，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。博思汇众公司抗辩称本案是因招商产生的纠纷，双方之间不是房屋租赁纠纷，而是投资合同关系，是由于京御房地产公司及当地政府派出机构所承诺的条件没有兑现，导致博思汇众公司无法继续投资，京御房地产公司对此予以否认，一审认为在双方《房屋租赁合同》中虽然包含有博思汇众公司的投资承诺，但恰恰明确了投资承诺未达到标准的，京御房地产公司有权解除租赁合同，若能在第三层房屋交付之日24个月内完成落地投资额超过35000万元的，京御房地产公司可将博思汇众公司已缴房租全部免除，故本案双方房屋租赁关系并不因招商条件而消除，对于博思汇众公司的抗辩，不予采纳。双方租赁合同约定的租赁期限至2019年4月30日止，合同对支付租金的期限有明确约定，根据合同解除的条件，博思汇众公司除了交纳过第三层租赁保证金100000元之外，没有按约支付剩余保证金及房屋租金，属根本性违约，京御房地产公司有权单方解除合同，京御房地产公司已通知博思汇众公司解除合同，博思汇众公司于2018年2月24日签收，故京御房地产公司要求解除原、博思汇众公司之间合同，予以支持。合同解除后博思汇众公司应与京御房地产公司将涉案房屋退还。博思汇众公司提出并未实际入住、使用房屋，与事实不符，不予采信。博思汇众公司在人员撤离后未与京御房地产公司协商终止合同或办理退房交接手续，理应继续支付租金，双方在合同中约定了违约方的责任，其中“乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方有权要求乙方按照0.84元/平方米/天补交已履行租赁期限的租金差额”，故京御房地产公司要求博思汇众公司按约定标准支付至合同解除之日租金的请求，予以支持。根据“如乙方违约，甲方有权以保证金抵付乙方任何应付款项”约定，博思汇众公司已付的第三层租赁保证金100000元，可在未付租金中抵付。合同解除后博思汇众公司实际腾退前还需支付占有使用费，对于房屋的返还合同约定“租赁期满之日或合同宣告解除之日乙方应向甲方返还该房屋及其附属设施……乙方未在上述期限内返还房屋的，乙方同意甲方有权自行采取措施收取房屋，甲方有权自行处置房屋内乙方的物品及装修物、添置物，乙方应按约定租金的2倍向甲方支付迟延返还期内的房屋占用费”，在合同违约责任条款约定“乙方有违约情形，导致合同解除，按剩余租赁期限（合同解除之日起算）租金总额的50%向甲方支付违约金”，京御房地产公司请求的违约金剩余租金部分，实为占有使用费，但京御房地产公司计算至合同到期日没有依据，一审确认自2018年2月25日起至博思汇众公司实际腾退房屋之日止。双方合同约定“租金为先付后用，租金缴付按季度付款。乙方应于租赁期开始前十日向甲方支付第一期租金，以后各期租金应于上期租金到期前十五日支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰”，双方约定的滞纳金应被认定为逾期利息，但由于合同一方面约定“乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，……甲方有权要求乙方按照0.84元/平方米/天补交已履行租赁期限的租金差额”，已包含惩罚内容，另一方面又约定未按期支付租金的滞纳金，该利息标准约定过高，且当博思汇众公司一开始就没有支付租金时，京御房地产公司既没有要求博思汇众公司在合理期限内支付，也没有在博思汇众公司人员撤离之时及时采取适当措施防止损失扩大，对此项请求一审按中国人民银行同期同类贷款利率标准进行调整。此外，京御房地产公司未对租赁合同中的第二、四、五层提出主张，系对自身权利的处分，本案不作处理。在京御房地产公司按合同要求简单装修之后，博思汇众公司当时并未提出异议，且派员到租赁的办公区域内开展一定的工作，实际已开始使用租赁房屋。租赁合同对违约责任的约定中“乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方有权要求乙方……按照400元/平方米赔偿甲方简单装修费用应当按照约定支付装修款”，京御房地产公司按实际发生装修费金额560179元请求，低于双方的约定，予以照准。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认京御房地产公司与博思汇众公司2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月24日解除；二、博思汇众公司支付京御房地产公司租金402323元，已付租赁保证金100000元抵扣后，尚需支付租金302323元，并向京御房地产公司支付房屋占有使用费（计算方式：自2018年2月25日起，按日租金50%即670.54元的标准计算到博思汇众公司实际腾退之日止）；三、博思汇众公司支付京御房地产公司装修赔偿款560179元；四、博思汇众公司支付京御房地产公司房屋租金滞纳金：以61689.53元为基数支付京御房地产公司自2017年4月21日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金；以61689.53元为基数支付京御房地产公司自2017年7月16日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金；以61689.53元为基数支付京御房地产公司自2017年10月16日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金；以61689.53元为基数支付京御房地产公司自2018年1月16日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金。上述第二款至第四款所述款项，博思汇众公司应于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回京御房地产公司的其他诉讼请求。如果博思汇众公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17781元，减半收取8891元，由京御房地产公司负担1835元，博思汇众公司负担7056元。二审中，京御房地产公司提交了房产证原件一份，证明涉案房屋房产证于2018年10月29日办出，京御房地产公司对涉案房屋享有所有权。博思汇众公司质证后对真实性无异议，对关联性有异议，双方合同所涉房屋为上海创业园一期1-2号，该房产证与京御房地产公司一审中提供的许可证、消防验收手续等证据以及合同约定均不一致，与本案无关联。本院认证意见：证据真实性双方均无异议，真实性予以认定，虽然地址表述不一致，但从所附宗地图来看，与双方所签合同指向的是同一场地，与本案具有关联，可以证明待证事实，本院予以认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、本案的案由应如何确定，是否应当追加第三人；二、案涉房屋租赁合同是否有效；三、装修损失如何认定。关于焦点一。博思汇众公司认为案涉合同实质上应为投资合同。经查，双方所签订的合同名为“房屋租赁合同”，其中包含有京御房地产公司作为出租人将房屋交付博思汇众公司使用并由博思汇众公司作为承租人支付租金等内容。虽然合同中还包括诸如博思汇众公司对项目投资作出的承诺、京御房地产公司及其他部门对项目考核、扶持等其他内容，但并不能就此否认该合同具有房屋租赁关系的性质，在京御房地产公司明确指出本案仅解决房屋租赁问题的情形下，一审将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷并无不当。博思汇众公司要求追加第三人参加诉讼既欠缺依据，也没有必要。当然，博思汇众公司如认为双方或与其他相关方还存在其他争议，可根据相应的基础法律关系另行处理。关于争议焦点二。博思汇众公司认为京御房地产公司一审提交的证书、许可证、备案表中记载的内容不一致，不能证明是同一处场地，更不能证明是本案涉争房屋，并以此认为京御房地产公司对涉案房屋没有所有权，无权就该房屋签订合同，案涉房屋租赁合同应为无效，京御房地产公司无权主张租金和要求装修损失。本院注意到，虽然上述证据中有关地址表述不一致，但从所附宗地图来看，与双方所签订合同指向的是同一场地，且京御房地产公司在二审中提供了房屋产权证，能证明案涉房屋其具有所有权，双方所签租赁合同合法有效。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，京御房地产公司在与博思汇众公司签订合同时，已经取得建设工程规划许可证，双方所签订的合同应当认定有效。京御房地产公司可以依合同约定的租金标准主张租金和占有使用费，并请求赔偿因合同解除造成的损失。博思汇众公司认为京御房地产公司在本案中无权主张任何权利的理由缺乏法律依据。关于争议焦点三。从一审查明的事实来看，京御房地产公司确实已按合同要求对案涉房屋进行了简单装修，整个的装修过程均与博思汇众公司具体经办人马楚楚进行了联系沟通，马楚楚在一审出庭作证时也确认至2017年5月20日案涉房屋三层已经装修完毕，说明京御房地产公司对房屋具有装修的客观事实。虽然京御房地产公司提供的装修合同签订时间有所滞后，但博思汇众公司并不能据此否认案涉房屋已经进行了装修这一事实。且按照双方租赁合同对违约责任的约定“乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方有权要求乙方……按照400元/平方米赔偿甲方简单装修费用”，有关合同解除后装修损失的赔偿标准双方已有明确约定。京御房地产公司主张的装修损失数额在约定范围内，并未增加博思汇众公司的损失赔偿负担，故二审不再调整。综上所述，博思汇众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17781元，由上诉人北京博思汇众科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年十二月十三日书记员  赵婉沁