广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初442号原告曹钰。委托诉讼代理人叶启富。委托诉讼代理人王宪锋。被告邓露萍。被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司。法定代表人：廖传强。委托诉讼代理人林君君。原告曹钰诉被告邓露萍、佳兆业物业管理（深圳）有限公司（以下简称佳兆业公司）相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹钰的委托诉讼代理人叶启富、被告佳兆业公司委托诉讼代理人林君君均到庭参加诉讼，被告邓露萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请：1、两被告拆除原告房屋外的顶棚，由此产生的费用由两被告承担；2、两被告对原告房屋厨房、卫生间等天花板上的下水管道恢复原状，对下水管道滴水等问题予以修复，由此产生的费用由两被告承担；3、两被告向原告赔偿损失人民币20万元（暂计算至2017年11月27日，以后据实计算）；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告佳兆业公司辩称：1、本案系相邻关系纠纷，答辩人作为物业服务单位，主体不适格；2、被答辩人的损失与答辩人不存在任何因果关系，针对被告一加建顶棚行为，答辩人已请求龙岗区布吉执法队对被告一的违规行为进行处理，针对被告一私自改造下水管，答辩人已向被告一下发《整改通知书》，要求其恢复原状；3、答辩人已经履行答辩人的管理职责，依法不应当承担任何责任；4、被答辩人请求赔偿20万元人民币无事实依据，未提供任何证据证明其损失。被告邓露萍未应诉、未答辩。经审理查明，深圳市龙岗区布吉街道xx小区xx号楼706房产系原告所有，现房屋是毛坯房，一直无人居住；深圳市龙岗区布吉街道木棉湾村xx小区xx号806号房产，即原告楼上，系被告邓露萍所有，被告佳兆业公司为原告及被告邓露萍房产所在的物业提供管理服务。2005年5月28日，原告与被告佳兆业公司签订《前期物业管理服务协议》。协议第一条第一款第一项规定对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第九条第五款规定乙方装修时违反《装修指南》、《装修管理协议书》以及法律、法规有关规定的，甲方有权要求乙方整改，恢复原状、赔偿经济损失；第九条第六款规定乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部分、共用设施、设备，甲方有权责令整改、恢复原状，赔偿经济损失。同日，原告签订《业主公约》，公约第一条第（二）款第五项规定业主如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，并填写申请表，向物业管理公司申报登记、同物业管理公司签订装饰装修管理协议并缴交装修押金后方可按规定施工；按有关法律法规及当地政府规定，需相关行政主管部门审批的，必须报经相关行政主管部门审批同意后方可施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否定视违章情况予以扣除并责令限期整改；第十四项第一目规定不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；第二目规定不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；公约第三条第一款规定违反本公约业主义务条款规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改；第二款规定因违反本公约或不遵守本物业业主大会、业主委员会的决议、决定，而造成其他业主、非业主使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。另，两被告及施工单位三方签订《装修管理协议》，生效日期为2009年7月15日。协议第一条第六款规定装修完毕，被告邓露萍与施工单位验收合格后，双方向被告佳兆业公司提出检查申请。若无违章装修行为，可在装修检查合格20个工作日凭《物业装修许可证》原件、《装修日检记录表》、《装修人员临时出入证》退还装修押金。协议落款有被告佳兆业公司盖章、被告邓露萍及施工单位签字确认。2009年1月20日，被告佳兆业公司出具编号0012452装修许可证，装修内容包括水管改造。2009年9月10日，《装修申请表》显示被告邓露萍申请装修内容包括浇楼板。同日，被告佳兆业公司出具编号0004471装修许可证的装修内容包括浇楼板。另外，被告邓露萍向被告佳兆业公司出具《业户自行装修申明》，表明在被明确告知自行装修所带来的严重后果（供电、给排水、渗漏水、质量保修等现有及后续问题）和相关政府法律文件后，被告邓露萍仍要求自行装修，并自行承担因装修引起本房屋及房屋相邻设施（备）或公共设施（备）的任何责任及后果。2010年6月29日，被告邓露萍出具一份《承诺书》，承诺其自行承担在阳台安装雨棚后所产生的后果。2010年7月13日，被告佳兆业公司向深圳市龙岗区布吉执法队出具关于可园5B806房号业主违规搭建的报告，内容概要为被告邓露萍违规搭建雨棚，改变了建筑外观，影响房屋主体结构安全，存在严重安全隐患。已下发《建规装修停工、整改通知书》，业主拒不整改，请求给予工作指导及对违规行为进行处理。被告佳兆业公司称执法大队查看后，认为顶棚是塑料材质且没有封窗，所以没有拆除，但并未就该陈述提交相关证据证明。2017年5月12日，顾客投诉处理记录表显示，原告向被告佳兆业公司投诉其家中楼上的下水管在未从正门进入且未破坏门锁的情况下被人改造管道。处理跟进显示2017年5月12日，原告家中门锁未被破坏，两个洗水间管道都被改动过，被告邓露萍到原告家中查看时表示愿意整改处理，双方自行协商；2017年9月17日，被告邓露萍不出面不处理，原告欲起诉。2017年7月11日，顾客投诉处理记录表显示，原告再次投诉，被告物业管理公司现场查看时请被告邓露萍到原告家中沟通，其承认私改行为并答应恢复原状，具体事宜双方自行协商。处理跟进显示2017年7月20日，原告的委托人答复被告邓露萍尚未修复，具体事宜正在沟通；2017年8月28日，原告的委托人表示被告邓露萍仍未修复，询问能否协助催促其尽快修复；2017年9月7日，被告佳兆业公司向被告邓露萍下发《整改通知书》，要求其尽快修复消除影响。2017年9月7日，被告佳兆业公司向被告邓露萍下发《维修整改通知函》，内容概要为物业服务中心接到原告来电反映自家洗手间上方下水道被改造现象，经现场查看为被告邓露萍私自改变洗手间原有下水道位置和用途，影响原告将来的装修和居住，请被告邓露萍尽快将下水道恢复原状。再查，经原告申请，本院调查取得了涉案房屋厨房及卫生间的下水道相关设计图，显示被告邓露萍装修时确实对上述地方进行了改动，原、被告各方对上述设计图真实性无异议。上述事实，有《房地产证》、收款收据、《委托银行自动转账收款协议书》、涉案房产内外的照片、视频、前期物业管理服务协议、《装修管理协议》、顾客投诉处理记录表、承诺书、关于可园5B806号业主违规搭建的报告、维修整改通知函、《竣工图》予以证实。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告在诉讼中有提供答辩意见及相关证据反驳原告请求的权利，本案被告邓露萍在本院向其送达诉状及证据副本后未提供答辩及证据，视为其对相关权利的放弃。本案系相邻关系纠纷，现有证据足以证明被告邓露萍私自搭建房屋外的顶棚，并对原告房屋厨房、卫生间等天花板上的下水管道进行了修改，造成下水管道滴水的事实，故对原告要求被告邓露萍拆除顶棚并对下水管道恢复原状、修复滴水的诉求，予以支持。由此所产生的费用也由被告邓露萍自行负责，具体以实际支出为准，故对原告由此提出的评估请求，不予准许。因被告邓露萍的上述侵权行为，导致原告无法装修入住，房屋空置产生损失，被告邓露萍理应对此进行赔偿。原告称其在2015年年底就打算入住，但并未提交相应证据予以证明，现有证据仅显示其2017年5月12日开始进行了相关投诉，故在此之前所产生的房屋空置并无证据表明系被告邓露萍行为引起，且房屋本身是毛坯状态，装修好到可以出租的状态应当给予一定的合理期间，该合理期间的空置责任也不应由被告邓露萍承担，故本院按照一般常理给予四个月的装修期，房屋空置损失从2017年8月13日开始起算；另原告要求以每月8000元的标准进行计算，但仅提供的是同类小区租房网站截图，无法有效证明该标准的合理性，2017年深圳市指导租金显示xx小区xx号楼的月租为30元/平方米，原告房屋面积为101.3平方米，即每月3035.7元，2018年尚未有公开的房屋租金指导价格，因每年租金均有一定的变化，本院统一酌定标准为3100元每月，计算至被告邓露萍恢复原状之日止。关于被告佳兆业公司的责任。根据《装修协议》等证据，可知业主装修前需向被告物业管理公司先申请，装修完毕后，还需要其检查合格才可退还押金。被告邓露萍按照协议规定，提交装修申请，并获得装修许可证，证明了被告邓露萍改造水管及浇楼板等装修行为已预先经过被告佳兆业公司的许可。另外，《业主自行装修申明》及被告邓露萍承诺书，进一步证明被告佳兆业公司对此知情并允许。虽被告佳兆业公司称被告邓露萍的行为系其个人的侵权行为，并出具《维修整改通知函》及关于违规搭建的报告等证据证明其采取了措施，但该证据系被告佳兆业公司单方面作出的文件，无法证明已送达至被告邓露萍处，此外，其所称的执法队的后续处理情况也并无证据予以佐证，被告邓露萍签署的自行承担一切责任的承诺，系两被告之间的约定，该约定对原告并不产生相应法律效果，且被告佳兆业公司放任被告邓露萍自行修改下水管道造成本次诉讼，应属于不作为侵权，故其对被告邓露萍的上述义务应承担督促及补充赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《物业管理条例》第三十五条，第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓露萍于本判决生效之日起三十日内拆除其在深圳市龙岗区布吉街道木棉湾村xx小区xx号806房间私自搭建的房屋外顶棚、对其在该房屋内厨房、卫生间等地方进行的下水管道修改恢复原状、并对下水管道滴水现象予以修复；二、被告邓露萍于本判决生效之日起三日内向原告曹钰支付房屋空置损失（以3100元每月为标准，自2017年8月13日计算至被告邓露萍完成上述第一项确定的修复义务时止）；三、被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司对上述第一项确定的被告邓露萍的的拆除及修复义务承担督促、协助责任，对上述第二项确定的被告邓露萍的赔偿义务承担补充赔偿责任；四、驳回原告曹钰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，依法支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（原告已预交），由被告邓露萍、佳兆业物业管理（深圳）有限公司负担2300元，原告曹钰负担2000元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  许 光人民陪审员  饶尚发人民陪审员  董青春二〇一八年十二月二十日书 记 员  杨 宏