湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘13民初57号 原告：姜文中，男，1969年4月7日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋兴南，湖南晨晖律师事务所律师。 被告：洪顺富，男，1969年6月26日出生，汉族，台湾地区居民，现住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：贺春林，湖南宇能律师事务所律师。 第三人：湖南金晖置业有限公司。住所地：湖南省娄底市娄星区。 法定代表人：洪向东，该公司董事长。 原告姜文中因与被告洪顺富、第三人湖南金晖置业有限公司（以下简称金晖公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2016年12月16日受理后，依法作出（2016）湘13民初72号民事判决，原告姜文中不服，向湖南省高级人民法院提起上诉，湖南省高级人民法院于2018年3月29日以（2017）湘民终581号民事裁定将本案发回重审。本院于2018年4月20日受理后，依法组成合议庭于2018年9月4日、2018年10月18日两次公开开庭进行了审理。原告姜文中及其委托诉讼代理人刘俊生、蒋兴南，被告洪顺富及其委托诉讼代理人贺春林到庭参加诉讼。第三人湖南金晖置业有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告姜文中向本院起诉请求：1、对位于娄底市娄星区吉星路与建设路交叉处金和天下9号栋110、210、310、111、211、311、112及10号栋101、201、301、302、202、102号房屋停止执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月11日，原告姜文中与第三人金晖公司就金和天下9号栋llO、210、310、111、211、311、112号房屋签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为5056480元。同日，原告姜文中与第三人金晖公司就金和天下10号栋101、201、301、302、202、102号房屋签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为4891232元。两个合同的总价款为9947712元。《商品房买卖合同》签订前，原告姜文中分别于2013年2月5日、2013年2月20日、2013年2月26日向第三人金晖公司支付购房款210万元、100万元、150万元。原告姜文中于合同签订当日向第三人金晖公司支付购房款540万元，合计支付1000万元（其中52288元为预交的部分办证税费）。2014年4月8日，第三人金晖公司将上述房屋交付原告姜文中，原告姜文中与湖南智达房地产物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，领取了房屋钥匙。其中9-111、10-102等房屋的电表也是以原告姜文中的名义开户，原告姜文中从2014年8月14日开始为上述房屋缴纳电费。房屋交付后，原告姜文中委托其妻子袁铁波于2014年7月1日将部分门面出租给深圳市赛格导航科技股份有限公司娄底分公司、于2015年6月26日将部分门面出租给长沙市雅隆堂电子商务有限公司。原告姜文中所购买的上述房屋因第三人金晖公司办理了在建工程抵押，不能网签备案，不能办理房屋产权登记。2015年7月16日，娄底市娄星区人民法院作出(2015)娄星民保字第142号协助执行通知书，查封了上述房屋。2016年10月25日，娄底市中级人民法院作出(2016)湘13执29、30号之一执行裁定书，裁定对上述房屋进行拍卖。2016年10月28日，原告姜文中向娄底市中级人民法院提出执行异议。2016年11月29日，娄底市中级人民法院作出(2016)湘13执异73号执行裁定书，裁定驳回姜文中的异议。综上所述，本案执行标的（房屋）虽未过户登记在原告名下，但原告在娄星区人民法院查封上述房屋前，已与第三人金晖公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已支付了全部房款，已合法占有上述房屋并对外出租，原告取得的物权期待权应予保护。据此，娄星区人民法院查封上述房屋，娄底市中级人民法院裁定拍卖上述房屋，侵害了原告的合法权益。 被告洪顺富答辩称：1、姜文中在“民事起诉状”中陈述其于2013年3月11日与第三人签订购买了9号栋、10号栋部分门面（或房屋）的《商品房买卖合同》是虚假的。(1)姜文中陈述在与第三人金晖公司于2013年3月11日签订“一次性付款”的《商品房买卖合同》之前，已经于2013年2月5日、2月20日、2月26日汇款给第三人460万元（含2月5日汇付的“货款”210万元，其他250万元未注明或标注款项用途），但第三人金晖公司在收到购房人姜文中460万元巨款后，却不及时开具“收款收据”给姜文中，且姜文中也未及时向第三人索取相关收款收据，明显不合逻辑与常规。(2)姜文中自2013年2月5日开始汇款给第三人金晖公司购房时，相互之间并没有任何书面的“购房置业意向书”，并且前后三次汇付金额达460万元，直到2013年3月11日再汇付540万元。但第三人金晖公司于同年3月11日一并出具给姜文中的四份“收款收据”上载明的金额，却不能与姜文中已经汇付的金额一一相对应。(3)姜文中与第三人金晖公司于2013年3月11日签订的两份《商品房买卖合同》编号一样，均为GF-2000-0171，但却均无具体的合同备案编号且均系“空白”，而出自于房产局的每一份《商品房买卖合同》均是有具体的合同备案号，且每一份合同的编号不一样。(4)根据姜文中为证明自己购房而提供的“转账凭证、收款收据、记账凭证”等证据，足以说明在2013年3月11日无购房事实的发生：①除2013年3月11日“转账凭证”（仅一份述明）述明系“房款”外，其他三笔均未注明系“房款”，并且其中一笔（2013年2月5日）明确述明系“货款”；②“收款收据”金额10368930元与姜文中“转账凭证”汇付金额1000万元相矛盾；③“记账凭证”金额1000万元与“转账凭证”金额一致，但与“收款收据”金额10368930元相矛盾；且“记账凭证”编号的“时间顺序”与“编号顺序”相反，即2月29日的“记账凭证”编号为70号，而2月28日的“记账凭证”编号却为72、73号、3月30日的“记账凭证”编号却为36号。④四份金晖公司的“记账凭证”上“会计主管”、“出纳”、“审核”、“制单”栏均无人签名。⑤“记账凭证”中有一张日期为2013年2月29日的，但2013年2月份没有“29日”。根据上述事实，结合答辩人洪顺富提供的证据一，即《有关金晖置业若干事项的协议书》第四条所反映的客观事实，很明显，姜文中称其于2013年3月11日已经花巨资购买了“在一年后即2014年5月21日由第三人金晖公司以其已经购买的9、10号栋部分房产等物折抵给其妻袁铁波，作为其妻袁铁波入股投资第三人的投资与回报”之事实是虚假的。如果被答辩人姜文中已经于2013年3月11日花巨资购买了9-10栋部分门面与房屋，那么在2014年5月21日，在姜文中与其妻袁铁波均作为当事一方参与协商的前提下，能够与第三人金晖公司等当事人达成以已经购买的房屋再次折抵自己入股第三人金晖公司的“投资与回报”吗？2、根据姜文中与其妻袁铁波及洪向东与其妻陈红苗、案外人金和康年公司、金和鸿运公司共七方，于2014年5月21日签订的《有关金晖置业若干事项的协议书》内容，可以得出如下结论：(1)2013年3月11日姜文中没有花巨资购买该协议书第四条中所述明的9、10栋等部分房屋或门面。2、姜文中在本案中提交的《商品房买卖合同》及相应的“收款收据”均是事后伪造的。(3)姜文中在其“民事起诉状”中述明的办理了水、电表登记手续的9号栋部分房屋或门面系依据该协议书第六条约定临时办理的，金晖公司在当时仅仅只是将其自己所有的部分门面的“使用权”交给袁铁波使用，而并不是姜文中或袁铁波花钱购买而来。(4)该协议书第四条约定的折抵给袁铁波“投资与回报”的9、10号栋部分门面，也并不是袁铁波或姜文中花钱购买而得，仅是各方协议约定折抵袁铁波的“投资与回报”。3、根据《有关金晖置业若干事项的协议书》相关条款，结合娄星区人民法院相关查封裁定书，并根据娄底中院执行局在执行答辩人与第三人金晖公司案件过程中下发的相关法律文书，同时结合《物权法》第九条之规定，原告姜文中的诉求不能得到支持。理由如下：(1)《有关金晖置业若干事项的协议书》中仅仅只是约定将9、10号栋部分门面或房屋折抵给袁铁波，作为其“投资与回报”，但是在各方签订该协议书之后到现在，第三人金晖公司并未依据该协议书第四条约定的时间，与袁铁波或姜文中一同到房产局办理上述“不动产”的合法变更登记手续。(2)在“不动产”没有到房产局办理合法变更登记手续之前，其不动产权属当然不发生变更或转移，在不动产权属未发生变更或转移之前，申请执行人洪顺富（属于善意的第三人）申请查封上述“不动产”而由法院下发的“民事裁定书”效力，不因姜文中或袁铁波与第三人等在查封之前签订的内部协议而失效，即姜文中、袁铁波与第三人金晖公司签订的“协议书”仅对签约各方产生约束力，但对洪顺富不产生法律效力。(3)大量的证据已经证实（包括第三人金晖公司自证），现诉争的9、10号栋部分房屋或门面的权属还是属于第三人金晖公司，并没有合法变更登记在袁铁波或姜文中名下，故依据《物权法》第九条之规定，姜文中的诉求很明显得不到支持。4、据本案证据反映，可以得出原告姜文中与第三人金晖公司恶意串通、损害答辩人合法权益的结论。退一步来讲，即使原告姜文中购买房屋的情况属实，其主观过错也相当明显：(1)2011年5月31日、12月1日，金晖公司与工商银行签订两份《房地产借款合同》贷款1.6亿元时，姜文中与其妻袁铁波均为“担保人”，姜文中对金晖公司的在建工程开发、房产抵押等情况是非常清楚的；(2)金晖公司于2011年12月1日对诉争房屋或门面办理在建工程（房屋）抵押到工商银行名下的事实，作为金晖公司股东或“担保人”的姜文中与袁铁波是明知的；(3)在诉争房屋于2011年12月1日办理抵押之后，同年12月8日，抵押权人工商银行下发文件，明确了“抵押房屋之售房合同均需银行盖章，房屋按揭同样也需要银行盖章才能办理”。对此，姜文中或袁铁波也是清楚、明知的；(4)姜文中在明知金晖公司房屋已办理在建工程抵押及抵押权人已下发文件明确金晖公司出售房屋条件即必须银行盖章之前提下，还“绕开”工商银行，“串通”金晖公司，购买金晖公司名下房屋，主观过错相当明显；(5)作为金晖公司向工商银行借款“担保人”的姜文中、袁铁波等人，在金晖公司未偿还借款且担保人未履行担保职责前提下，却回避抵押权人下发的售房文件具体规定，与金晖公司串通，签订“抵押房屋”买卖合同，至少在当时，也系恶意串通，损害了抵押权人的合法权益；即使2013年3月11日签定《商品房买卖合同》的事实存在，也应系无效；(6)2014年5月21日签订的《有关金晖置业若干事项的协议书》，系对金晖公司与其他各方权利义务的内部约定，对善意第三人不具有约束力，如果姜文中否定该协议的存在，则其对与其妻袁铁波在2015年5月21日以“担保人”身份参与娄底中院审理的金晖公司与工商银行借贷案件中的相关事实无法解释，至少其不能否定在该案中的身份及明知诉争房屋系抵押给了工商银行且未解押的事实；如此反推，金晖公司与姜文中恶意购房的事实成立；(7)姜文中曾在娄底仲裁委与金晖公司串通申请仲裁、意欲通过“仲裁”损害答辩人权益的事实，足以说明姜文中与金晖公司恶意串通、损害答辩人权益的客观事实存在；(8)姜文中在向娄底中院执行局出具的“执行异议申请书”与其在起诉书中就同一事实不同的表述，也足以说明其前后不一、自相矛盾、弄虚作假的事实。综上所述，答辩人洪顺富认为：原告姜文中在明知相关事实的前提下，故意伪造证据，意图达到其不正当之目的，损害答辩人的合法权益，故请求法院在依法追究原告与第三人金晖公司相关法律责任前提下，依法驳回原告的诉求。 第三人金晖公司没有提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在下列案件事实中分别阐述。 一、双方无争议的事实。 2016年1月18日，娄底仲裁委员会作出娄仲裁字[2015]24号仲裁裁决：一、湖南金晖置业有限公司返还给洪顺富房屋面积差价款1802220元；并承担资金占用期间的利息432532.8元（自2014年10月17日至2015年10月17日止）。二、湖南金晖置业有限公司支付给洪顺富违约金1000000元。以上二项合计3234752.8元，由湖南金晖置业有限公司在裁决书送达之日起十天内支付给洪顺富。三、由湖南金晖置业有限公司在2016年12月28日前将洪顺富购买湖南金晖置业有限公司位于娄星区吉星路与建设路交叉处西北角所建0001幢01-04、201-202、204-205、09-11、208-210共计十四个门面的房屋登记证及土地使用权证交付给洪顺富。2016年1月18日，娄底仲裁委员会作出娄仲裁字[2015]30号仲裁裁决：一、湖南金晖置业有限公司支付给洪顺富租金976000元。二、湖南金晖置业有限公司支付给洪顺富违约金292800元。以上二项合计1268800元，由湖南金晖置业有限公司在裁决书送达之日起十天内支付给洪顺富。在娄底仲裁委员会仲裁中，娄底市娄星区人民法院于2015年7月16日作出（2015）娄星民保字第142号民事裁定书，并向娄底市房地产管理局送达协助执行通知书，查封金晖公司名下所有的位于吉星路与建设路交叉处金和天下9号栋110、210、310、111、211、311、112以及10号栋101、201、301、302、202、102的房产。洪顺富于2016年2月26日申请强制执行，本院于2016年10月25日作出(2016）湘13执29、30号之一执行裁定书和协助执行通知书，裁定拍卖金晖公司名下所有的位于吉星路与建设路交叉处金和天下9号栋111、211、311以及10号栋101、201、301、102、202、302的房产。为此,姜文中提出执行异议，认为涉案房产为姜文中所有，请求裁定停止对涉案房产的执行措施。2016年11月29日，本院作出（2016）湘13执异73号执行裁定书，裁定驳回案外人姜文中的异议。姜文中对该执行裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，姜文中妻子袁铁波原系金晖公司的股东，于2014年6月3日从金晖公司退股。金晖公司于2011年5月至12月向中国工商银行股份有限公司街心支行借款1.6亿元，并以金和天下小区项目在建工程等作为抵押物，涉案金和天下9、10号栋房产包括在该抵押物内。2015年5月21日，中国工商银行股份有限公司街心支行向本院起诉金晖公司等要求清偿上述借款本息，经本院组织调解达成（2015）娄中民二初字第56号民事调解书，确认金晖公司应在2015年5月24日以前清偿所欠中国工商银行股份有限公司街心支行借款本金5943.0626万元，利息422.509347万元（利息计至2015年5月5日，之后利息按合同约定继续计算），中国工商银行股份有限公司街心支行有权就金晖公司提供的抵押物优先受偿。后中国工商银行股份有限公司街心支行申请强制执行该（2015）娄中民二初字第56号民事调解书，经本院执行，用以物抵债方式，以涉案9号栋、10号栋房屋以外的部分抵押物抵偿了中国工商银行股份有限公司街心支行对该案的全部债权。 二、双方当事人有争议的事实。 洪顺富认为姜文中所述房屋转让事实系虚构，是金晖公司为逃避债务，与姜文中恶意串通所为。本院审查认为，姜文中与金晖公司之间的房屋买卖合同关系，有房屋买卖合同、真实的银行转账流水、姜文中在洪顺富申请查封以前就接收并使用涉案房屋等证据予以佐证，真实性可以认定。洪顺富关于姜文中与金晖公司之间房屋买卖合同没有备案的观点，因备案并非房屋买卖合同的生效条件，故洪顺富该理由不成立。洪顺富关于购房款在签订房屋买卖合同之前部分支付、房款收据与转账金额不符的问题。本院经审查认为，在签订房屋买卖合同一个月前支付部分房款并不违背交易习惯。金晖公司向姜文中开具的购房款收据是根据两份购房合同的总金额开具，不是针对单次转账出具的收据，故洪顺富关于金晖公司购房收据与转款凭证不符的理由也不成立。根据本案现有证据，本院认定：2013年3月11日，姜文中与金晖公司就位于吉星路与建设路交叉处的金和天下9号栋llO、210、310、111、211、311、112号房屋签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为5056480元。同日，双方就金和天下10号栋101、201、301、302、202、102号房屋签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为4891232元。两份合同的总价款为9947712元。《商品房买卖合同》签订前，姜文中分别于2013年2月5日、2013年2月20日、2013年2月26日向金晖公司分别转账汇款210万元、100万元、150万元。姜文中于合同签订当日向金晖公司转账支付购房款540万元，姜文中在该540万元转账凭证上备注为房款。签订合同当日，金晖公司就所收到的房款向姜文中出具了两张金额分别为5056480元与4891232元的购房款收据，同时开具了金额为213914元和207304元的契税和办证费收据。2014年4月8日，金晖公司将上述房屋交付姜文中，姜文中与湖南智达房地产物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并领取了房屋钥匙。其中9-111、10-102等房屋的电表以姜文中的名义开户，姜文中从2014年8月14日开始为上述房屋缴纳了电费。房屋交付后，姜文中委托其妻子袁铁波于2015年6月26日将部分门面出租给长沙市雅隆堂电子商务有限公司。 另查明，洪顺富在庭审中申请对涉案的2013年3月11日《商品房买卖合同》与2013年3月11日《收款收据》上的“湖南金晖置业有限公司”公章及“湖南金晖置业有限公司财务专用章”进行“公章形成时间”鉴定和《有关金晖置业若干事项的协议书》上姜文中的签名与姜文中提交的2013年3月11日的《商品房买卖合同》中买受人姜文中的本人签名进行签名同一性鉴定。在本院司法技术室组织摇号选定鉴定机构后，洪顺富又以鉴定没有作用为由撤回了全部鉴定申请。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姜文中在娄底市娄星区人民法院于2015年7月16日查封之前的2013年3月11日已签订合法有效的书面买卖合同；姜文中于2014年4月8日就涉案的10个门面签订了前期物业服务协议，以姜文中名义开户的9号栋111号、10号栋102号电费收据及姜文中的妻子袁铁波于2015年6月26日将涉案房屋出租给长沙市雅隆堂电子商务有限公司的《房屋租赁合同》等证据可以证明姜文中在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；且已支付无争议的房屋价款540万元和有争议的于2013年2月5日、2013年2月20日、2013年2月26日分别向金晖公司支付210万元（备注为货款）、100万元（无备注）、150万元（无备注）的银行汇款；由于涉案争议房屋前期抵押在中国工商银行股份有限公司街心支行，后期由于被娄底市娄星区人民法院于2015年7月16日查封，故可认定为非因买受人姜文中自身原因未办理过户登记的情形。同时，金晖公司法定代表人洪向东向本院作出了书面陈述和说明，认可姜文中的付款并与金晖公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买了本案争议的9号栋、10栋房产。综上，故可认定姜文中根据本院（2016）湘13执异73号执行裁定提起执行异议之诉，部分符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，人民法院应予部分支持。 至于洪顺富认为本案所涉商品房买卖行为是虚假的问题。洪顺富提交了《有关金晖置业若干事项的协议书》，《金晖公司股东股份转让协议》，金晖公司与付聪、付艳、姜文中签订的《债权转让协议》及在2015年5月工商银行起诉金晖公司金融借贷合同纠纷等案件中相关法律文书等证据来证实《有关金晖置业若干事项的协议书》的真实存在和姜文中对本案所涉商品房购买行为的虚假。经查，洪顺富提交的《有关金晖置业若干事项的协议书》，系复印件，没有提供原件，对复印件的来源虽称系从金晖公司业务员刘助庆处复印，但金晖公司法定代表人洪向东及姜文中举证证明刘助庆未向洪顺富提供任何股东决议性质的文件。本院根据洪顺富的申请，责令姜文中提交《有关金晖置业若干事项的协议书》的原件，但姜文中否定该协议书的存在。况且洪顺富在庭审中申请对涉案的2013年3月11日签订的两份《商品房买卖合同》与2013年3月11日开具的四份《收款收据》上的“湖南金晖置业有限公司”公章及“湖南金晖置业有限公司财务专用章”进行“公章形成时间”鉴定和对《有关金晖置业若干事项的协议书》上姜文中的签名与姜文中提交的2013年3月11日的签订的《商品房买卖合同》中买受人姜文中本人的签名进行签名同一性鉴定。在本院司法技术室组织摇号选定鉴定机构后，洪顺富又以鉴定没有作用为由撤回了全部鉴定申请。至于在2015年5月工商银行起诉金晖公司金融借贷合同纠纷一案、2016年3月金晖公司因被娄底市娄星区法院解除查封案外人邓灿云的金和天下11栋225号商铺案、在付聪付艳1014万元借款纠纷一案中，姜文中及其妻子袁铁波均没有提出自己已经购买了本案所涉房产，也不能推断出姜文中没有购买本案争议房屋的结论。故双方争议的《有关金晖置业若干事项的协议书》是否存在、内容是否真实均存在疑问，不能作为本案定案的证据。 综上所述，原告姜文中在人民法院查封之前与第三人金晖公司已签订合法有效的书面房屋买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，对部分标的支付了全部价款，且非因其自身原因未办理过户登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、停止对第三人湖南金晖置业有限公司名下的位于湖南省娄底市娄星区吉星路与建设路交叉处金和天下10号栋101、201、301、102、202、302号及9号栋110、210、310、112号房产的执行； 二、驳回原告姜文中对第三人湖南金晖置业有限公司名下的位于湖南省娄底市娄星区吉星路与建设路交叉处金和天下9号栋111、211、311号房产停止执行的诉讼请求；准予被告洪顺富对第三人湖南金晖置业有限公司名下的位于湖南省娄底市娄星区吉星路与建设路交叉处金和天下9号栋111、211、311号房产申请继续执行； 三、驳回原告姜文中的其他诉讼请求。 案件受理费100元。由原告姜文中负担50元，由被告洪顺富负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长 彭 旦 审判员 蒋国保 审判员 刘 威 二〇一八年十二月三日 书记员 刘 娟 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。