广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初27744号原告（反诉被告）：深业鹏基（集团）有限公司，住所地深圳市福田区红岭北路1号，统一社会信用代码91440300190338159U。法定代表人：王明峰。委托代理人：梁华，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人：郭悦丽，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：许祥隆，男，汉族，1959年3月10日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人昌国徽：广东兆广律师事务所律师。上列原告深业鹏基（集团）有限公司诉被告许祥隆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告依法提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2018年11月7日对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁华、郭悦丽，被告的委托代理人昌国徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租用合同》，约定原告将位于深圳市福田区××、××、××、××、××共10间房屋，总共面积530.67平方米出租给被告使用，租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日止。《租赁合同》约定月租金为11400元（含5%增值税)，每月15日前向甲方交租，每逾期一天，按逾期金额的千分之五向甲方交滞纳金。《租用合同》第六条约定：乙方如有下列行为，甲方可立即终止合同，收回租赁房屋，不予退还保证金：1、欠租时间达一个月；……合同终止时，如乙方不退还房屋给甲方且房屋内有乙方物品，乙方同意甲方用公告形式通知乙方处置，在公告期满后乙方仍没有回应的，视为乙方同意放弃对租赁房屋内财物的所有权，甲方有权对房屋内财产进行处置，并不须承担任何责任。依据上述约定，被告应当每月15日之前向原告支付当月租金，但是被告自2017年5月起就未向原告支付6栋505、603-605、609、611-614号共计480.16平方米房屋的租金，上述房屋租金共计为10550元。根据《租用合同》第六条约定，被告欠租达一个月的，原告有权立即终止合同，收回租赁房屋，不予退还租赁保证金。2017年7月11日，原告通过邮政快递的方式向被告发出《通知》，明确租赁合同到期后，原告将收回物业，不再续签合同，要求被告在2017年8月5日前搬离且缴清所有费用。2018年5月8日，原告向被告发出《尽快缴款及腾退房屋通知》，要求被告清缴拖欠费用且将租赁房屋腾空，返还给原告。但至今被告仍未返还租赁房屋，一直占用房屋且未支付任何款项。综上所述，为维护原告自身合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付位于深圳市××区××、××、××、××共九间房屋租金31650元（自2017年5月1日至2017年7月31日，每月租金按照10550元计算）以及滞纳金50534.50元（按照每日千分之五的标准暂计至2018年4月30日）；2、被告向原告支付深圳市××区××、××、××、××共九间房屋自2017年8月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（自2017年8月1日至2018年4月30日，暂计94950元）以及逾期支付房屋占用费的逾期付款损失（按照每日千分之五标准暂计至2018年4月30日，金额为64566元）；3、被告将租赁房屋腾退并返还给原告；4、被告承担本案一切诉讼费用。被告辩称，一、被告无需向原告支付2017年5月份至2017年7月31号的滞纳金，被告承租原告涉案房屋多年，并签有书面的房屋租赁合同，最后一份合同的到期时间为2017年7月31号。自双方合作开始被告就严格按照双方约定的时间准时向原告支付租金，从未有过拖欠。2017年5月份，原告通知被告因涉案房屋已被纳入城市更新项目需要拆迁，因被告同时还是承租原告另外物业公司的法定代表人，原告就请托被告配合其做菜市场商贩安置工作，并答应被告可以暂缓缴纳租金，待双方达成一致后再进行具体结算。但因菜市场的物业一直没有得到妥善的解决，所以被告一直也未支付该2017年5月1日到2017年7月31号的房屋租金。二、2017年7月31号之后被告一直与原告就菜市场所涉物业进行协商，但因原告变更公司负责人，导致协商失败。此后被告多次与原告进行沟通，但均被原告拒绝。三、2017年7月31号之后，被告已经将房屋腾退给原告，房屋并非由被告实际占有，因此被告无需向原告支付房屋占用费以及向原告腾退房屋。被告反诉称，反诉人从2014年就开始承租被反诉人位于福田区××栋的涉案房屋，双方签有书面的《房屋租用合同》，反诉人也向被反诉人交纳了相应的租房及水电费押金。2017年5月份开始，被反诉人与反诉人沟通，说是承租房屋己经被福田区人民政府纳入城市更新项目，要求提前终止与反诉人间的租赁合同，在沟通过程中，被反诉人同意反诉人暂交租金，待谈妥后一起结算。但被反诉人违背诚信，提前终止合同。综上所述，被反诉人无正当理由单方提前终止租赁合同，违反了租用合同的约定，依法应承担退还押金的违约责任。因此，反诉人为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、被反诉人退还反诉人的租房押金17400元，水电费管理费押金5000元；2、本案的反诉费用由被反诉人承担。原告针对被告的反诉辩称，答辩人从未向被答辩人出具任何书面文件表明其同意被答辩人停止缴纳承租房屋租金，且就答辩人自2017年5月起未再向答辩人缴纳租金的违约行为，答辩人已于2017年7月11日，通过邮政快递EMS的方式向被答辩人寄出《通知》，明确《租赁合同》到期后，答辩人将收回物业，不再续签合同，要求被答辩人在2017年8月5日前搬离且交清所有费用。此外，2018年5月8日，答辩人又向被答辩人发出《尽快缴款及腾退房屋通知》，要求被答辩人清缴拖欠费用且将租赁房屋腾空，返还给答辩人。但至今，被答辩人仍未返还租赁房屋，一直占用房屋且未支付任何款项。综上所述，答辩人认为，双方之间《租赁合同》合法有效，双方应当按照《租赁合同》的约定履行权利义务。被答辩人未按《租赁合同》约定向答辩人支付承租房屋的租金，被答辩人构成严重违约，且被答辩人还存在拖欠承租房屋租金、租金滞纳金、房屋占用费、房屋占用费逾期付款损失的行为。根据《租赁合同》第六条约定，被答辩人欠租达一个月的，答辩人有权立即终止合同，收回租赁房屋，不予退还保证金。因此，被答辩人请求答辩人退还租赁保证金的请求，缺乏法律与事实依据，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的全部请求。经审理查明，原、被告双方于2000年建立租赁合同关系。2016年7月18日，原告（甲方）与被告（乙方）续签一份《房屋租用合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将位于深圳市××、××、××、××、××共10间房屋（面积共530.67平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日止。《租赁合同》约定月租金为11400元（含5%增值税)，每月15日前向甲方交租，每逾期一天，按逾期金额的千分之五向甲方交滞纳金，甲方收取的租赁保证金由原押金转入本合同。《租用合同》第六条约定：乙方如有下列行为，甲方可立即终止合同，收回租赁房屋，不予退还保证金：1、欠租时间达一个月；2、……。合同终止时，如乙方不退还房屋给甲方且房屋内有乙方物品，乙方同意甲方用公告形式通知乙方处置，在公告期满后乙方仍没有回应的，视为乙方同意放弃对租赁房屋内财物的所有权，甲方有权对房屋内财产进行处置，并不须承担任何责任。租赁合同第十条约定：在租赁期内，如甲方或政府有关部门需要，对租赁房屋收回进行规划改造，甲方提前一个月通知乙方即可解除合同，乙方应在通知的时间内无条件退租，并同意甲方不作任何经济赔偿。此外，租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，被告按照合同约定每月向原告支付租金。2017年5月1日开始，被告就位于深圳市××、××、××、××等九间房屋共计10550元租金未再向原告支付。被告称从2017年5月份开始，双方口头协商被告暂缓支付租金并由原告委托被告跟另案的商户进行沟通协商租赁合同的解除事宜。原告称其未曾同意被告暂缓支付租金。2017年7月11日，原告通过邮政快递方式向被告作为法定代表人的深圳市隆德安实业发展有限公司登记地址寄出一份《通知》，主要内容为：贵方承租的6栋505、603-605、609、611-614物业即将到期，合同到期后我司将收回物业，不再与您续签合同，请贵方在合同届满后5日内搬离上述物业，并将物业交还我司。该邮件因“电联非本人”而退回。租赁合同期限届满后，双方并未续签租赁合同。原告于2017年8月8日通过邮政快递方式向被告寄送《解除租赁合同通知书》，该邮件因“电联不通、查无此地址”而被退回。2018年5月8日，原告又以邮政快递的形式通知被告尽快缴款并腾退房屋，邮件同样被退回。被告庭审中否认收到原告寄出的上述通知。关于物业交还时间。被告称其在2017年8月1日既已退出案涉物业，原告称被告一直未将房屋腾空交还原告，也没有与原告办理交房手续。被告提交的照片显示原告于2018年8月8日对案涉房屋采取了贴上封条的控制措施。原告称614房间是2018年9月5日贴上封条的，其余是8月8日贴上封条的。另查，2014年8月18日，被告交纳案涉物业押金17400元、水电押金5000元。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方于2016年7月18日续签的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。租赁合同续签后，被告按照租赁合同于每月15日前向原告支付当月租金，但被告自2017年5月1日起就其中的9间房屋未再向原告支付任何租金，被告称双方于2017年5月份开始口头协商被告暂缓支付租金并由原告委托被告跟另案菜市场商户进行沟通协商租赁合同的解除事宜，但因原告对此予以否认，而被告亦未能提交充分的证据证明原告确系同意其暂缓支付租金，故被告未按租赁合同约定支付租金已构成违约，原告依据租赁合同约定有权没收押金。租赁合同于2017年7月31日到期，因原告并未与被告续签租赁合同，故双方租赁合同关系于2017年7月31日终止。关于原告租赁期限内的租金及滞纳金问题。被告自2017年5月1日起就未向原告支付租金，本院前述已认定被告未付租金行为已构成违约，故被告应将拖欠的租赁期限内的租金支付给原告并向原告支付滞纳金损失。原告主张被告支付2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金31650元，本院予以支持。关于滞纳金的标准问题，租赁合同约定被告逾期支付租金应按照每日5‰的标准向原告支付滞纳金，该滞纳金约定明显超过被告正常违约情形下应承担的惩罚性违约责任，也有违公平责任原则，被告答辩认为过高请求调整，本院予以支持，考虑到被告违约情形及因被告违约而给原告造成的实际损失情况，本院酌定被告按照每日万分之六的标准向原告支付滞纳金，原告主张按照每日万分之五计算滞纳金明显过高，对原告过高的滞纳金请求，本院不予支持。关于原告租赁期限届满以后的占有费及逾期支付房屋占有费的损失。被告称租赁合同届满后已于2017年8月1日退出案涉房屋，但被告并未提供任何交接记录或请求原告接受房屋的任何书面通知，被告的陈述没有证据支持，本院不予采信。被告提交的图片显示原告于2018年8月8日已对案涉房屋贴上封条，在没有其他证据证明原告在这之前已经提前收回房屋的情况下，该日期应视为原告已收回该房屋的日期，原告称614房是2018年9月5日贴上封条的，即便原告该陈述属实，由于原告在2018年8月8日已能对其他房间采取控制措施，其亦可以对614房采取控制措施，原告延后贴上封条，应视为原告故意扩大损失，2018年8月9日至2018年9月5日期间的损失不应由被告承担。由于本院前述已认定被告在租赁合同到期后仍占有租赁物至2018年8月8日，故被告应向原告支付该期间的房屋占有费并向原告承担逾期支付房屋占用费的损失。原告主张被告按照租赁期间的租金标准10550元支付占有使用费，合情合理，本院予以支持，被告应支付该期间的房屋占用费共计108222.58元。关于逾期支付房屋占有费的损失计算问题，原告主张按照每日千分之五的标准予以计算，因该标准明显超过被告正常违约情形下应承担的惩罚性违约责任，也有违公平责任原则，被告答辩认为过高请求调整，本院予以支持，考虑到被告违约情形及因被告违约而给原告造成的实际损失情况，本院酌定被告按照每日万分之六的标准向原告支付逾期支付房屋占用费损失，具体计算方式为：以每月应支付的房屋占有费10550元为基数，按照每日万分之六的标准，自每期房屋占有费应付之次日起（2017年8月份的逾期支付房屋占有费损失从8月16日起计算、9月份的逾期支付房屋占有费损失从9月16日起算，以此类推）计至实际清偿之日止。原告起诉还主张被告腾退房屋并返还给原告，因本院前述已认定原告在2018年8月8日已控制并收回房屋，原告该项诉讼请求已经实现，本院不再予以支持。关于被告反诉主张的退还租房押金17400元。根据租赁合同约定，在被告违约的情况下，原告有权没收租赁押金，原告当庭表示因被告违约已没收租赁押金，被告请求返还租赁押金，没有事实依据，本院不予支持。关于5000元水电费押金，该押金没有证据证明在原告逾期支付租金的情况下可以由原告没收，故原告应将该水电费押金退还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许祥隆应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告深业鹏基（集团）有限公司支付2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金31650元并支付相应的滞纳金【滞纳金以每月应支付的租金10550元为基数，按照每日万分之六的标准，自每期租金应付之次日起（2017年5月份租金的滞纳金从5月16日起计算、6月份租金的滞纳金从6月16日起算，以此类推）计至实际清偿之日止】；二、被告许祥隆应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告深业鹏基（集团）有限公司支付2017年8月1日至2018年8月8日期间的房屋占有费108222.58元并支付逾期支付占有费损失【损失以每月应支付的房屋占有费10550元为基数，按照每日万分之六的标准，自每期房屋占有费应付之次日起（2017年8月份的逾期支付房屋占有费损失从8月16日起计算、9月份的逾期支付房屋占有费损失从9月16日起算，以此类推）计至实际清偿之日止】；三、原告深业鹏基（集团）有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内将水电押金5000元退还给被告许祥隆；四、驳回原告深业鹏基（集团）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告许祥隆的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费4926元（原告已预交），由原告负担1795元，被告负担3131元；反诉案件受理费180元（被告已交纳），由原告负担50元，被告负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年十二月二十四日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。