江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初8906号原告：宋继明，男，1947年5月5日，汉族，住东海县。委托代理人：孙振政，江苏苍梧律师事务所律师。被告：秦玉梅，女，1962年12月26日，汉族，住东海县。委托代理人:武建，江苏尚扬律师事务所律师。被告：秦泗颖（曾用名尚颖颖），女，1984年4月3日，汉族，住东海县。被告：尚连庆，男，1993年4月18日，汉族，住东海县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司东海县支行，住所地东海县牛山镇和平东路29号东盛晶城大院15幢。法定代表人：朱志贤，行长。委托代理人：徐敏，女，1985年10月1日生，汉族，住东海县，系银行员工。原告宋继明诉被告秦玉梅、秦泗颖、尚连庆、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司东海县支行（以下简称：邮储银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋继明及其委托代理人孙振政、被告秦玉梅及其委托代理人武建、被告秦泗颖、第三人邮储银行的委托代理人徐敏到庭参加诉讼，被告尚连庆经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋继明向本院提出诉讼请求：一、判令三被告协助原告办理东海县房屋（丘号73081171)产权变更登记手续（现价值约35万元）；二、被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2002年2月28日，原告与尚俊善签订《售房协议书》一份，约定原告以4.4万元购买尚俊善所有的位于东海县房屋（即1号楼一单元五楼东户）。原告付清购房款后，尚俊善交付了房屋及相关证件，原告及家人在该房内居住至今，但双方各种原因一直未能办理过户手续。近年来，原告试图联系尚俊善及其家人办理过户，一直未能如愿。近期，原告委托律师调查后，才知晓如下情况：1、尚俊善先生已于2014年8月10日去世；2、原告手中持有的老房产证已于2011年12月7日被尚俊善申请注销，其补办了新房产证，并加入共有人被告秦玉梅；3、2013年6月17日尚俊善向第三人邮储银行东海支行申请了一笔10年期贷款，并用此房办理抵押登记。4、被告秦玉梅与尚俊善系夫妻关系，双方曾于2003年10月27日离婚，又于2013年3月19日复婚。双方婚姻期间生育女儿秦泗颖、儿子尚连庆。原告认为本案房屋交易真实合法有效，合同相对方应予以配合办理过户手续。尚俊善及被告秦玉梅将已售房屋抵押贷款，有违诚信原则，应当予以纠正。特将本案纠纷提请贵院审理，望查明事实，定纷止争。被告秦玉梅辩称，原告将答辩人列为被告，主体不适格。答辩人与原告未签订任何房房买卖合同，原告以合同相对方要求答辩人协助其过户，明显主体不适格。涉案房产系夫妻共同财产，答辩人原系东海县粮食局下属单位员工，涉案的房产是通过答辩人在粮食系统上班工龄购买的单位房“房改房”，此房产取得时就属于秦玉梅与尚俊善夫妻共同财产，并不存在加入共有人之说。答辩人从始至终没有同意或授权他人出售房产，答辩人对于处分房产的行为不知情、不认可。答辩人认为尚俊善与原告之间不存在买卖合同关系。尚俊善在世从未向答辩人提及过涉案的房产被出售，如果尚俊善与原告之间存在房产买卖合同，为何不在签订合同及时要求过户，反而一直到尚俊善去世三、四年以后才要求过户，此行为明显与常理不符。答辩人认为此买卖合同不真实。原告提供协议中有关“尚俊善“签名，可能不是其本人签名，原告要求对其笔迹申请鉴定，以明辨是非。原告在诉称“双方各种原因一直未能办理过户手续”所述明显与事实不符。答辩人一直到收到传票，才得知房产出售事宜，之前根本不知情，其从来没有人找过答辩人协助房产过户事宜。原告起诉已过诉讼时效。遐一步讲，即使尚俊善与原告签订买卖合同，而买卖合同是债权，而自签订合同至今已有16年，早已过诉讼时效。综上，请法庭依法查明事实，驳回起诉，依法维护答辩人的合法权益。被告秦泗颖辩称，对于我父亲尚俊善的遗产，我没有继承，我与尚连庆沟通这个事情，我们意见一致，没有继承该房产。被告尚连庆未答辩。第三人邮储银行辩称，2013年6月19日，被告秦玉梅和尚俊善在我处贷款是按照正常程序办理的，对于房屋买卖的事情我们并不知情，而且原告诉状称房产证上的共有人是补加的，是不对的。经审理查明：被告秦玉梅与尚俊善系夫妻关系，生育有被告秦泗颖、尚连庆两名子女。2003年10月27日，秦玉梅与尚俊善在东海县民政局协议离婚，2013年3月19日，双方又复婚并办理结婚登记。尚俊善于2014年8月10日去世，2014年8月12日注销常住户口。原告与尚俊善于2002年2月28日签订《售房协议书》，约定原告以4.4万元购买尚俊善所有的位于东海县房屋，建筑面积78.15平方米，由原告一次性交给尚俊善，尚俊善收齐房款后将房产证及钥匙交给原告，室内装潢及空调、电话等附属设施归原告所有，产权过户费用由原告承担。审理中，原告提交了尚俊善交付的房产证原件，该房产证载明所有权人为尚俊善，未注明共有人信息，附记“房改成本价售房”，该证于1996年11月30颁发。原告主张协议当天尚俊善交付房产证及钥匙，自2002年居住使用上述房屋至今。2011年12月1日，尚俊善在东海县房管部门补办了诉争房屋的房产证，秦玉梅为共有人。2013年6月18日，尚俊善、秦玉梅在邮储银行贷款15万元，提供诉争房产抵押，并已办理抵押登记，目前抵押贷款尚未结清。以上事实，有当事人陈述、户籍信息查询表、户口注销证明、原告提交的售房协议书、老房产证原件、离婚登记审查处理表、结婚登记审查处理表、2011年12月1日东海县房产管理局补办的房产证、被告尚俊善、秦玉梅与邮储银行签订的贷款合同、他项权证及其他贷款资料等证据予以证实。审理中，本院向原告释明，诉争房屋在邮储银行贷款时设定抵押，只有贷款清偿抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，征求原告是否同意代为清偿剩余抵押贷款，原告在本院指定的期限内没有明确回复。本院认为，原告与尚俊善签订的《售房协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，根据查明的事实，应当能够认定诉争房屋系尚俊善和秦玉梅的夫妻共同财产，秦玉梅并未在售房协议书在签字，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，并不影响合同效力。2013年，诉争房屋仍登记在尚俊善及秦玉梅名下，邮储银行依据尚俊善及秦玉梅贷款时提供的产权证书等手续，办理抵押登记，依法取得诉争房屋的抵押权，并受法律保护。因上述贷款没有结清，抵押权尚未涤除，无法办理房屋所有权转移登记，经本院释明原告并不同意代为清偿债务消灭抵押权，故对于原告请求继续履行房屋买卖协议，协助办理产权过户的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宋继明的诉讼请求。案件受理费3275元（简易程序），由原告宋继明负担，已交纳。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6550元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 员 吴鹏二〇一八年十二月十三日法官助理 马跃书 记 员 王玥法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。