广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22546号原告（反诉被告）：管钦阳，男，1976年4月12日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：叶辉华，广东睿广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹汉锋，广东睿广律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄瑞金，女，1951年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄国财，广东拓孚创展律师事务所律师。原告管钦阳与被告黄瑞金租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月6日立案后，被告提出反诉，本院受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告管钦阳及其委托诉讼代理人邹汉锋，被告的委托诉讼代理人黄国财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即解除原被告的租赁合同；2.被告向原告赔偿租赁厂房办公室和车间等装修费50000元、厂房搬迁费20000元、厂房搬迁期间因停工的经济损失30000元，及退还保证金10000元；3.被告承担本案受理费。事实和理由：原告从2015年12月9日起承租了被告承租的位于佛山市南海区丹灶镇东联上胡马沙开发区源丰大厦旁北面的厂房，面积共计598平方米。双方书面约定，租赁期为五年；租金的计算标准为每平方米8.5元，每月的厂房租金总计为5083元。合同签订后，原告如实履约，按时交付租金，并严格按照合同的其他约定履行。然而，2018年9月，村委会拆除了原告承租的部分厂房，面积约为85平方米，该厂房部分主要作经营的办公场所使用，拆除后对原告的正常经营活动造成了重大影响。随后，原告多次联系被告，要求被告应严格按照合同约定的面积履约，但均遭被告漠视。相反，被告却要求原告继续按照合同约定的租金标准按时交纳租金。原告随后多次尝试与被告沟通，但均无果而返。根据我国合同法及相关规定，被告的上述行为与事实已违反合同约定，也不符合诚实信用原则，构成违约，而较大面积的减少也给原告的经营活动造成极大影响，履约已明显与合同目的不相符合。原告多次尝试与被告联系沟通遭拒。被告辩称，被告同意解除双方的厂房租赁合同。被告要求原告立即搬离涉案厂房，并从搬离之日起按厂房租赁合同约定支付厂房使用费。被告不同意支付原告第2、3项诉讼请求。原告拖欠被告2018年9月份的租金5083元，是原告违约在先，按照厂房租赁合同的约定，被告有权收回涉案厂房的使用权。其次，原告在2018年9月份未经被告的允许擅自改造厂房的设施，同样地违反了合同约定。再次，这次被拆除涉案厂房的部分面积很少，被拆除的原因是村进行道路改造，而且被拆除部分是原告用于员工住宿，原告的行为违反了消防法的有关规定，已被村勒令整改。直至2018年12月5日，原告仍然未整改。因此，影响原告经营的并不是被告，而是原告自己。最后，自涉案厂房被拆除后，被告已同意原告的要求重新调整了厂房租金，由原来的5083元调整为4360.5元，原告已经按此标准从2018年10月份开始支付租金，共支付了三个月（即2018年10-12月份），综上，原告提起诉讼无任何事实和理由，是原告违反了合同约定，并单方终止合同，因此，请法院驳回原告第2、3项诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年9月厂房使用费5083元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从反诉之日起计至实际支付日止）；2.原告支付2018年12月份起至实际搬离涉案厂房的使用费及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从反诉之日起计至实际支付日止）；3.原告立即搬离位于佛山市南海区丹灶镇东联上胡马沙开发区源丰大厦旁北面的厂房；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告从2015年12月9日起承租被告出租的位于佛山市南海区丹灶镇东联上胡马沙开发区源丰大厦旁北面的厂房（即涉案厂房），面积为598平方米。双方约定租赁期为5年，每月的厂房使用费为5083元，自第四年起租金上浮。合同签订后，原告都按时交付使用费，直至2018年9月，原告以各种理由拖欠使用费，被告随后多次尝试与原告沟通，但均无果而返。原告针对被告的反诉辩称，原、被告约定的租赁面积为598平方米，2018年9月1日因被告原因厂房被拆除了90多平方米，占用途面积的七份之一，且拆除部分是原告办公室，办公室被拆除后，严重影响原告生产经营，合同目的已不能实现。被告已构成基本违约，应赔偿原告由此造成的各项损失，并退回合同保证金。2018年9月初，厂房已被拆除90多平方米，原告实际使用面积只有约500平方米，被告反诉中要求原告按原合同约定支付9月份租金依法无据。因被告违约在先，据此原告无法正常经营，造成原告装修费、停工费、搬迁费等各项损失约10万元。在被告依法履行合同及赔偿原告各项损失前，原告可基于抗辩权不支付租金。在被告依法赔偿原告各项损失后，原告同意在合理期间内搬离。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月9日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定将位于南海丹灶镇联上胡马沙开发区源丰大厦旁北面的厂房租给原告作为工业性质使用；厂房面积为598平方米，租赁期限从2015年12月9日起至2020年12月30日止；其中2017年1月1日至2018年12月30日租金为每月5083元；原告应于合同签订之时向被告支付租赁保证金10000元；被告逾期支付租金，被告按当月应收取费用总金额的5‰收取每天逾期滞纳金，如拖欠租金及费用满十五日的，均属违约行为，被告有权终止合同并收回厂房，且合同保证金不予退回；等等。原告已支付保证金10000元予被告。2018年9月，涉讼租赁物被拆除部分。原告已支付截止至2018年8月租金及2018年10月-12月租金每月4360.5元。本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告未能提供涉讼厂房规划、报建、验收备案、确权登记资料，租赁物不具备交付使用的条件，原、被告签订的《厂房租赁合同》依法无效，原告请求解除合同的主张本院不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理，原告请求被告返还保证金10000元、被告请求原告返还租赁物的主张本院予以支持。原告已实际占有使用涉讼租赁物，应参照约定计付使用费予被告。双方未能明确涉讼租赁具体被拆除日期，本院酌定2018年9月使用费按4360.5元计算，被告请求超出部分本院不予支持。双方就此发生争议，被告请求计付利息的主张本院不予支持。原告主张的被拆部分装修费用没有证据予以证实，涉讼租赁物亦非被告拆除；致合同无效，双方均存在过错；原告请求被告赔偿各项费用的主张缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄瑞金应于本判决发生法律效力之日起十日内返还10000元予原告（反诉被告）管钦阳；二、原告（反诉被告）管钦阳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还《厂房租赁合同》项下租赁物予被告（反诉原告）黄瑞金；三、原告（反诉被告）管钦阳应于本判决发生法律效力之日起十日支付2018年9月使用费4360.5元予被告（反诉原告）黄瑞金；四、原告（反诉被告）管钦阳应于本判决发生法律效力之日起十日支付从2019年1月1日起至上列第二项返还之日止按每月4360.5元计算的使用费予被告（反诉原告）黄瑞金；五、驳回原告（反诉被告）管钦阳的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄瑞金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1564.46元（原告已预交），由原告负担1539.46元，由被告负担25元。反诉受理费减半收取25元（被告已预交），由原告负担。相抵后，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一八年十二月二十日书记员  刘冬花