广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1387号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：姚味，女，1956年7月15日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人姚味商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院于2018年9月11日作出的（2018）粤1721民初1280号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2016年6月26日起至2017年3月24日止、按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算。事实与理由：涉案商品房在2017年3月24日已具备办证条件，但由于办证部门的业务系统升级导致延迟；月亮湾公司在2017年3月24日向姚味邮寄了《关于协助办理不动产的函》。月亮湾公司认为，由于办证部门原因导致从2017年3月25日逾期办证属于不可抗力的第三方原因，不应由月亮湾公司承担责任。另外，逾期办证还涉及施工单位广西华南建设集团有限公司拒不移交工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素，并非月亮湾公司单方原因造成。姚味辩称：（一）月亮湾公司没有在合同约定期限内办理商品房权属登记到姚味名下，依约应承担违约责任。（二）月亮湾公司主张其逾期办证后因办证部门系统升级属于不可抗力，不应承担此后逾期办证的违约责任没有依据。本案中，如月亮湾公司能在合同约定期限内为姚味办证，是完全可以避免因办证部门升级而延迟的情况。即使办证部门系统升级是属于不可抗力，但该情况是发生在月亮湾公司迟延履行办证义务之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，也不应免除月亮湾公司所应承担的违约责任。（三）月亮湾公司主张逾期办证是因施工单位造成的，逾期办证的违约金应按房价款日万分之一计得结果的60%支付，没有依据。即使月亮湾公司主张逾期办证是因施工单位造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，月亮湾公司也应依约支付违约金给姚味。姚味一审起诉请求：（一）月亮湾公司立即向姚味支付逾期办理商品房权属到姚味名下的违约金14220元；（二）本案诉讼费用由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2012年11月27日，姚味以290205元的价格向月亮湾公司购买其位于阳西县xxx小区xxx房的房屋，双方签订了一份《商品房买卖合同》，并在该合同第十五条对产权登记进行了约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，姚味付清该商品房的购房款给月亮湾公司。2014年7月5日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给姚味使用。其后，姚味认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂起诉至一审法院。一审法院另查明，阳西县不动产登记中心于2017年2月28日向社会公众发出“该中心将在近段时间转换新系统，系统转换期间个别业务办理可能会受到影响”等相关内容的告示，该中心于2017年3月24日书面复函月亮湾公司，认为xxx小区xxx楼符合办证条件，但由于新旧系统转换时期，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，具体时间请等候通知。月亮湾公司于2017年9月4日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，要求姚味收到函件后十五日内协助办理房屋产权登记手续，并于当天投寄给姚味，该函于同年9月5日被签收。2017年10月16日，阳西县不动产登记中心受理了姚味的办证申请。2017年11月7日，阳西县国土资源局向姚味颁发了该商品房的不动产权证书。一审法院认为，月亮湾公司、姚味签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。月亮湾公司、姚味应按合同的约定行使权利和履行义务。根据合同的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2014年7月5日的次日起算720日），即在2016年6月25日前为姚味办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。综合月亮湾公司、姚味的诉辩意见，本案的争议焦点为月亮湾公司按合同的约定计付给姚味的逾期办证违约金应计至何时。月亮湾公司主张涉案商品房于2017年3月24日已具备办证条件，由于办证部门业务系统升级导致延迟办证，该情况属于不可抗力的第三方原因，月亮湾公司不应承担办证部门导致的延期办证责任。由于阳西县不动产登记局因转换新旧办证系统，暂时无法入件办理相关手续的情况是在月亮湾公司存在逾期办证违约行为过程中出现，即使该情况如月亮湾公司所主张的属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，月亮湾公司认为不应由其承担办证部门原因导致的逾期办证责任，缺乏法律依据。此外，因姚味于2017年9月5日收到月亮湾公司发出的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，该函要求姚味收到函件十五日内协助月亮湾公司共同办理房屋产权登记手续。姚味收函后，应当及时协助月亮湾公司办理房屋权属转移登记，姚味未能及时协助办理，应由姚味承担责任，故对于姚味请求2017年9月20日之后的违约金，应不予支持。据此，本案逾期办证违约金应按房屋价款日万分之一从逾期办理之日即2016年6月26日计至2017年9月20日，即290205元×0.01%×451天=13088.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下：限月亮湾公司于本判决生效后十日内支付违约金13088.24给姚味。一审案件受理费156元，减半收取78元,由姚味负担14元，月亮湾公司负担64元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。姚味、月亮湾公司均向本院申请书面审理本案。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，姚味与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对月亮湾公司自2016年6月26日起存在逾期办证的违约行为没有异议，应予确认。月亮湾公司认为逾期办证存在涉及施工单位拒不移交工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是月亮湾公司计付给姚味的逾期办证违约金应计至何时。月亮湾公司上诉主张涉案商品房在2017年3月24日已具备办证条件，由于办证部门业务系统升级导致延迟办证，该情况属于不可抗力的第三方原因，月亮湾公司不应承担办证部门导致的延期办证责任。由于阳西县不动产登记局因转换新旧办证系统，暂时无法入件办理相关手续的情况是在月亮湾公司存在逾期办证违约行为过程中出现，即使该情况如月亮湾公司所主张的属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，月亮湾公司认为不应由其承担办证部门原因导致的逾期办证责任，缺乏法律依据。姚味于2017年9月5日才收到月亮湾公司发出的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，要协助月亮湾公司共同办理房屋产权登记到姚味名下的手续，一审认定月亮湾公司从2016年6月26日起至2017年9月20日止按房屋价款日万分之一计付逾期办证违约金给姚味，判决月亮湾公司支付逾期办证违约金13088.24元给姚味，姚味对此没有提起上诉，本院予以维持。月亮湾公司主张违约金应从2016年6月26日起至2017年3月24日止按房价日万分之一所得款项的60%计付，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一八年十二月十三日法官助理陈欢欢书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。