海南省高级人民法院   民事判决书   （2018）琼民终905号   上诉人(原审被告)：文昌市文城镇燎原村民委员会溪田欧村民小组。住所地：文昌市文城镇燎原村民委员会溪田欧村。   负责人：欧泽干，该村小组组长。   上诉人(原审被告)：文昌溪田欧置业有限公司。住所地：文昌市文城镇燎原村民委员会溪田欧村。   法定代表人：欧泽干，该公司董事长。   上列二上诉人共同委托诉讼代理人：吴承志，北京市两高律师事务所律师。   上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李镜秋，北京市两高律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：海南文昌青松房地产开发有限公司。住所地：文昌市文城镇燎原村民委员会溪田欧村旅游大道12号。   法定代表人：陈云华，该公司董事长。   委托诉讼代理人:吴开天，海南琼亚律师事务所律师。   上诉人文昌市文城镇燎原村民委员会溪田欧村民小组（以下简称溪田欧村小组）、文昌溪田欧置业有限公司（以下简称溪田欧置业公司）与被上诉人海南文昌青松房地产开发有限公司（以下简称青松公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院(2018)琼96民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人溪田欧村小组和溪田欧置业公司的共同委托诉讼代理人吴承志、李镜秋，被上诉人青松公司的委托诉讼代理人吴开天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   溪田欧村小组和溪田欧置业公司上诉请求:1.判令撤销海南省第一中级人民法院(2018)琼96民初160号民事判决，依法改判驳回青松公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由青松公司承担。主要事实与理由：一、本案双方当事人均不具备房地产开发经营资质，签订的《合作开发房地产合同》及《补充合同》均应被确认无效。溪田欧村小组与青松公司分别于2012年10月29日、2015年1月6日签订了两份《合作开发房地产合同》，于2015年1月26日、2015年8月1日签订了两份《补充合同》，于2015年10月28日签订了《合作开发房地产协议》，合同约定双方合作开发村民小组名下的集体所有土地。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当有具备持有房地产专业、建筑工程专业资格证书的相应专业技术人员、专职会计人员，并经企业登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。根据前述规定，房地产开发需要开发企业通过行政主管部门的审批，获得相应开发等级资质后，方可进行房地产经营开发。但截至目前为止，本案双方当事人均未取得相应的房地产开发经营资质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。二、一审法院未对涉案相关合同内容进行全面客观审查，导致事实认定错误。1.关于2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》效力的问题。该合同第六条约定:“在本合同订立之日起的7个工作日内，乙方向甲方支付定金人民币100万元。甲方应在乙方拿到销售许可证后7日之内将定金人民币100万元退还给乙方。若乙方在本合同签订之日起的一年内无法获得集体建设用地转为国有出让土地，100万元归甲方所有，且本合同自行解除。”可见，该合同属于附解除条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第45条规定，附解除条件的合同，自解除条件成就时失效。青松公司未在合同签订后一年内将集体建设用地转为国有出让土地，该合同所附解除条件成就，已依法失效。一审法院认定该合同有效，显属于事实认定错误。2.关于2015年1月6日签订的《合作开发房地产合同》及2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》效力的问题。2015年1月26日当事人双方签订的《房地产合作开发合同补充协议》第四条约定，如乙方(青松公司)在2016年1月26日前无法办理溪田欧民小组13.4亩国有划拨土地使用证，本合同自行解除。而涉案地块取得国有划拨土地使用证的时间为2016年7月27日，青松公司仍然未在该约定的时间之内履行约定义务，附解除条件合同的解除条件再一次成就，该补充协议第五条约定，《房地产合作开发合同》与本补充协议向抵触的，以本补充协议为准履行。因此，双方2015年1月6日签订的《合作开发房地产合同》及2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》因满足附解除条件，根据合同法第45条规定，该两份协议均于2016年1月26日失效。一审法院认定该合同有效，属于事实认定错误。3.关于2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》的性质及效力问题。该份协议虽然名称为《房地产合作开发合同补充协议》，但双方2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》因满足所附解除条件，于2013年10月28日失效。对于已经失效的合同，不可能存在再对其进行补充的问题。因此该份《房地产合作开发合同补充协议》的性质明显不应属于对已经失效合同的补充，而是双方达成的新的协议。根据该份《房地产合作开发合同补充协议》第六条约定:“本补充协议经甲、乙双方签名盖章并经甲方村民代表表决同意之日起生效。”然而，该协议虽然双方已经盖章，但直到目前为止仍未履行协议约定的经过甲方村民表决程序同意。根据合同法45条规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。因此，由于该协议的生效条件尚未成就，故该协议至今并未生效。一审法院认定该合同有效，属于事实认定错误。4.关于2016年4月22日《承诺书》的性质及效力问题。首先，《承诺书》属于单方允诺，一般仅是给允诺人自己设定某种义务，并不具有给他人设定义务的功能。一审法院认定承诺书具有要求青松公司继续履行办理土地性质变更义务的功能，与事实不符，与常理不符，尤其是《承诺书》也根本没有任何要求青松公司继续履行义务的约定内容，显然属于事实认定错误。其次，一审法院以溪田欧村小组在之前合同期限届满之后未主张解除合同，从而认定视为双方达成新的合意，没有事实及法律依据。双方之前的系列合同均属于附解除条件的合同，根据合同法规定，解除条件成就时，合同即失去效力，并不需要当事人以任何明示的行为主张解除。再次，一审法院认定青松公司依照《承诺书》内容继续出资办理涉案地块国有划拨手续，没有事实依据。涉案地块划拨手续的办理从材料申报至缴纳土地款及办理土地证均由溪田欧村小组及溪田欧置业公司单方完成，青松公司并未参与。本案诉讼中，青松公司也未提供证据证明相关手续是由其办理的。第四，一审法院认定该《承诺书》是在合同履行出现不可抗力的情况后，为让青松公司继续出资办理涉案地块的国有划拨手续的情况下出具的，显属一审法院事实认定错误。根据双方于2012年10月29日、2015年1月6日签订的《房地产合作开发合同》第十二条约定，因不可抗力造成本合同无法按期履行的，超过一年本合同自行解除，甲方(溪田欧村小组)无条件退还保证金及青苗费等一切费用。可见，当事人的真实意思是出现不可抗力的情况下合同自行解除。第五，从承诺书的内容来看，溪田欧村小组在《承诺书》中附加了其继续履行合同的前提条件是两个政府暂停文件取消。如果青松公司接受该承诺，溪田欧村小组继续履行合同必须具备两个政府暂停文件取消的前提。事实上，两个政府暂停文件至今并未取消，溪田欧村小组继续履行合同的条件尚不成就。因此，青松公司如果接受该承诺.则无权要求其继续履行合同。如果不接受该承诺，则整个《承诺书》内容无效。因此，一审法院以存在该《承诺书》为由，认定双方的合同并未解除，属于典型的事实认定错误及法律理解错误。三、被上诉人存在根本违约，涉案合同具备法定解除条件，经上诉人通知解除。1.青松公司没有履行办理相关手续的合同义务，属于根本违约。双方多份合同均约定由青松公司办理集体建设用地转为国有出让用地以及土地规划用途性质转为二类居住用地的报批手续，由青松公司办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证以及有关消防、环保、人防等报批手续。但是青松公司自合同签订之日起一直怠于行使该合同义务，上诉人为了尽快推进该项目，不得不自行办理相关手续。2.青松公司没有按约定向上诉人支付相关费用，多处构成违约。(1)2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》第二条第二款第五项的约定，取得国有划拨土地使用权证之日起一年内(2017年7月27日之前)向村民小组支付100万。但截至目前为止，青松公司没有支付该款项。(2)2015年1月6日签订的《房地产合作开发合同》约定，签订之日起7个工作日内青松公司支付定金50万元。但青松公司于2015年2月20日才支付50万元，远超过7个工作日。(3)2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》，约定青松公司应当自国有划拨土地使用证取得之日起一年内向村民小组支付100万元，但截至目前为止，溪田欧村小组也没有收到该笔款项。3.2018年1月30日，溪田欧村小组向青松公司发出《通知》，通知青松公司于收到通知之日起36日内履行付款义务，如逾期未履行，村民小组有权解除合同。但是，青松公司仍然没有履行付款义务。根据合同法第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。因此，2018年3月8日，上诉人向青松公司发出《合同解除通知函》。2018年3月21日，青松公司复函。根据合同法第96条解除合同的通知到达对方时合同解除。至此，双方合同已实际解除。综上所述，本案双方当事人作为均不具备开发房地产经营资质主体，违反国家法律法规的强制性规定，所签署的《合作开发房地产合同》应属无效合同。退一步讲，即便合同有效，相关合同及补充协议也因双方约定的附解除条件成就而失效。再退一步讲，即便不承认失效，但因青松公司构成根本违约并经上诉人依照法定程序予以解除。   青松公司辩称，一审开庭的时候经一审法院释明后，对方明确是合同解除，二审又提出合同无效。青松公司是房地产开发公司，具有房地产开发资质。上诉人强调约定解除，前提是合同有效才适用约定解除。青松公司认为涉案四份合同、补充协议最终转换成一份合作开发合同。第五份合同明确了合同的效力，不能以之前合同条款否定第五份合同的效力。第五份合同已经固定合作的内容。承诺书对履行合作方式、内容等做了一些变更。对合同解除方面，双方没有达成意思表示，双方仍然认为合同应该继续履行。事实上，上诉人的两块土地已经办成为国有划拨用地，现在涉案土地可以转化为出让用地。土地性质已经变更，已经达到国有出让用地的条件。基于第五份合同、承诺书及土地性质的变更，不存在上诉人所说的约定解除。上诉人认为承诺书属于要约，青松公司认为是上诉人作出的承诺，应该对所承诺内容进行履行。上诉人又提出法定解除，在法定解除条件下，不能享有发出解除合同函的效力，发函只能使用在约定解除方面。一审的时候上诉人也没有反诉解除合同，从行为本身来看，上诉人认可合同继续履行。上诉人认为青松公司欠款，那只是债权问题。青松公司已经为涉案项目投入五千万元，不构成根本违约。综上，合同签订事实、款项支付事实清楚，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。   青松公司一审诉讼请求：1.确认青松公司与溪田欧村小组于2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》、2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、2015年1月6日签订的《房地产合作开发合同》、2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、2015年10月28日签订的《合作开发房地产协议》为有效合同，判令溪田欧村小组、溪田欧置业公司继续履行上述五份合同。即判令溪田欧村小组、溪田欧置业公司协助青松公司将文国用（2016)第W0312980号《国有土地使用证》项下的21389.11平方米土地由国有划拨土地变更为国有出让用地；在土地变性后协助青松公司办理建设项目所需的用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证以及消防、环保、人防等报批手续，将土地交给青松公司并积极配合青松公司完成房地产项目的开发建设；2.本案诉讼费用由溪田欧村小组、溪田欧置业公司承担。   一审法院认定事实：2012年10月29日，青松公司与溪田欧村小组签订《合作开发房地产合同》，约定：溪田欧村小组提供坐落于文昌市××镇.92平方米（约合19.3亩）集体建设用地[证号：文集用(2010)第W0300156号]与青松公司合作开发房地产；青松公司负责合作项目建设资金，包括将上述集体建设用地使用权转为国有出让土地所需的一切手续及费用，并承担合作开发地块上的青苗和附着物补偿费用；合作分成采取实物（房产）分成的办法，溪田欧村小组分得本项目毛坯房房产的20%，青松公司分得80%；合同订立之日起七个工作日内青松公司向溪田欧村小组支付定金100万元，若青松公司在本合同订立之日起的壹年内无法获得集体建设用地转为国有出让土地，100万元定金归溪田欧村小组所有，且本合同自行解除；溪田欧村小组协助青松公司办理集体建设用地转为国有出让用地以及土地规划用途性质转为二类居住用地的报批手续，协助青松公司办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》以及有关消防、环保、人防等报批手续。2012年11月1日，青松公司向溪田欧村小组支付100万元定金。2015年8月1日，双方针对上述合同签订《房地产合作开发合同补充协议》，约定：溪田欧村小组20%的收益作价965万元（包括定金100万元，但不包括青苗及附属物费用），青松公司应自取得19.3亩（以国土证上载明的为准）土地的国有划拨土地使用证之日起一年内向溪田欧村小组支付100万元，余款765万元在第一笔款项支付后的两年内一次性支付完毕（原已支付的100万元定金也转为土地收益款），款项付清后，该项目所有产权归青松公司所有。   2015年1月6日，青松公司与溪田欧村小组针对坐落于文昌市××镇的8933.24平方米（约合13.4亩）集体建设用地[文府函（2013）53号批复项下的土地使用权]签订《房地产合作开发合同》，约定：溪田欧村小组出地、青松公司出资合作开发房地产；溪田欧村小组分得本项目毛坯房房产的15%，青松公司分得85%；合同订立之日起七个工作日内青松公司向溪田欧村小组支付定金50万元；溪田欧村小组全权委托青松公司通过成立由全体村民（户主）作为股东的置业股份有限开发公司的方式对该项目进行运作，并协助青松公司办理集体建设用地转为国有出让用地以及将现有土地规划用途性质转为二类居住用地或商住用地的报批手续，并协助办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证以及有关消防、环保、人防等报批手续。2015年1月26日，双方又针对该合同签订《房地产合作开发合同补充协议》，约定：溪田欧村小组15%的收益作价402万元（包括定金100万元，但不包括青苗及附属物费用），青松公司应自取得13.4亩（以国土证上载明的为准）土地的国有划拨土地使用证之日起一年内向溪田欧村小组支付100万元，余款252万元在第一笔款项支付后的两年内一次性支付完毕（原已支付的50万元定金也转为土地收益款），款项付清后，该项目所有产权归青松公司所有；如青松公司在2016年1月26日之前无法办理国有划拨土地使用证，本合同自行解除等。2015年2月20日，青松公司向溪田欧村小组支付50万元定金。   2015年10月28日，青松公司与溪田欧村小组再次签订《合作开发房地产协议》，约定：溪田欧村小组应筹备成立法人独资公司，筹备及成立公司的手续及资金由青松公司负担；溪田欧村小组应于法人独资公司成立后将合作的两块土地使用权变更登记至法人独资公司名下，变更的手续及资金由青松公司负担；两块土地的使用权变更至法人独资公司名下后溪田欧村小组应配合青松公司办理变更手续，此后溪田欧公司仅为挂名股东，不享有公司股权，不享受项目利润分配，不参与股东会议议事表决；在本项目合作过程中，青松公司承担了两块土地使用权转为国有土地所需的一切费用和手续，项目开发建设资金，开发地块上青苗和附着物补偿费用等，青松公司预计总投入资金5000万元，鉴于此，如溪田欧村小组拒不履行双方签订的一系列合同，青松公司有权要求溪田欧村小组实际履行合同所约定的义务，或要求溪田欧村小组赔偿青松公司为开发两地块投入的资金（包括但不限于两地块的土地使用证转为国有土地的费用、项目开发建设资金、开发地块上的青苗和附着物补偿费用等，并向青松公司支付总投入资金的20%作为违约金）。   2016年4月22日，溪田欧村小组向青松公司出具《承诺书》，载明：由于2016年2月24日海南省人民政府下达了土地开发和报建的两个暂停文件，致双方合作的地块短期内无法启动开发建设程序，符合合同约定的不可抗力情形。但溪田欧村小组原申报的自留地建设用地报告已于2016年3月31日经文昌市政府核实批准同意将该块土地以国有划拨形式给溪田欧村小组使用，如不及时办理有超期作废的可能。为此，青松公司同意出资办理完该地块的国有划拨土地使用证。溪田欧村小组作出如下承诺：1.原《房地产合作开发合同补充协议》第四款约定“青松公司须在取得国有划拨土地使用证之日起的7日内将溪田欧村小组19.3亩和13.4亩自留地的青苗款一次性支付给溪田欧村小组”，现延迟到在取得国有出让使用权证之日起7日内由青松公司支付给溪田欧村小组；2.在政府的两个暂停文件取消后，同意继续履行上述合同协议的合作条款，原合同协议继续有效，合同约定的合作期限顺延。   2018年1月30日，溪田欧村小组向青松公司发出通知，载明根据2012年12月29日签订的《房地产合作开发合同》第六条约定，若青松公司在本合同订立之日起一年内无法获得集体建设用地转为国有出让土地的，本合同自行解除。根据2015年1月6日签订的《房地产开发合作合同》第九条第二款第一项约定，青松公司负责办理集体建设用地转为国有出让土地所需的一切手续。根据2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》第四条第四款约定，如果青松公司在2016年1月26日之前无法办理国有划拨土地使用证，则合同自行解除。因青松公司未按照上述三份合同的约定履行义务，现上述三份合同已自行解除。根据2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》第二条第二款第五项约定，取得国有划拨土地使用权证之日起一年内（2017年7月27日）之前向甲方支付100万元人民币。截至目前，溪田欧村小组未收到相关款项。青松公司未按照约定的期限履行付款义务，已构成根本违约。现通知青松公司应于收到本通知之日起36日内履行付款义务。如逾期未履行，溪田欧村小组有权解除合同,并保留追究青松公司违约责任的权利。2018年3月8日，溪田欧村小组向青松公司发出《合同解除通知函》，函中所载内容与上一份函件基本一致，通知青松公司解除合同。2018年3月21日，青松公司向溪田欧村小组复函，称双方已于2016年4月22日根据合同中不可抗力条款重新进行约定，溪田欧村小组也出具了书面的《承诺书》，据此，溪田欧村小组无权单方解除合同。   溪田欧置业公司于2015年11月25日成立，注册资本1000万元，股东为溪田欧村小组。涉案的两块土地属于征地安置留用地，该地于2016年7月27日取得文国用（2016）第W0312980号划拨土地使用权证，土地使用权人为溪田欧置业公司，使用权类型为划拨商住用地，使用权面积为21389.11平方米。2017年12月15日，溪田欧村小组及溪田欧置业公司共同向文昌市国土资源局申请补办上述划拨商住征地安置留用地出让手续。文昌市政府分别于2017年12月26日以文府函[2017]1692号文和于2018年4月12日以文府函[2018]302号文批准补办该宗地划拨留用地出让手续，目前溪田欧置业公司尚未与文昌市国土资源局签订该村留用地《国有建设用地使用权出让合同》，也未办出让登记发证手续，相关批文有效期限为一年。   一审法院认为，本案的争议焦点是：一、青松公司与溪田欧村小组于2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》、2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、2015年1月6日签订的《房地产合作开发合同》、2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、2015年10月28日签订的《合作开发房地产协议》的效力；二、如有效，上述合同是否已经解除。   一、关于青松公司与溪田欧村小组签订的一系列合同及补充协议的效力问题。虽然上述合同签订时涉案土地的性质为集体用地，但合同并未约定开发建设集体用地，而是约定先将土地性质变更至符合法律规定的条件后才予以开发建设。现涉案土地已于2016年7月27日经文昌市人民政府批准变更为国有划拨商住用地使用权，于2018年4月12日经文昌市人民政府同意办理土地使用权出让手续。因此，溪田欧村小组主张上述合同无效没有法律依据。涉案土地登记在溪田欧置业公司名下依据的是青松公司及溪田欧村小组于2015年10月28日签订的《合作开发房地产协议》，溪田欧置业公司并非该地的原始权利人，故主张涉案土地由政府直接划拨登记至溪田欧置业公司名下，溪田欧村小组无权处分涉案土地，没有事实和法律依据，不予支持。溪田欧村小组另主张其为“基层群众性自治组织”，不具有转让土地的主体资格，且涉案土地因违反招拍挂程序而导致合同无效。因其依据的并非法律关于效力性禁止性规定，故对其主张不予采纳。综上，青松公司与溪田欧村小组签订的系列合同及补充协议是双方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合同有效。   二、关于青松公司与溪田欧村小组之间签订的合同是否已经解除的问题。溪田欧村小组以青松公司未在合同约定的期限内将土地变性，亦未在约定的期限内支付100万元为由，主张青松公司构成根本违约，合同已于2018年3月8日解除。一审法院认为，溪田欧村小组于2016年4月22日向青松公司出具《承诺书》，承诺在政府的两个暂停文件取消后，才继续履行合同的合作条款，合同约定的合作期限顺延。虽然《承诺书》未具体明确哪些合作条款暂缓履行，但结合《承诺书》是在合同履行出现不可抗力的情形后，为了让青松公司继续出资办理涉案地块的国有划拨手续的情况下而出具的，应认定暂缓履行合同的付款义务属《承诺书》中约定的暂缓履行合作条款之列，否则将增大青松公司的合作风险，导致合同的权利义务失衡。至于青松公司未在合同约定的期限内变更土地性质的问题，从上述《承诺书》亦可知，期限届满后，溪田欧村小组未主张解除合同，而是要求青松公司继续履行办理土地性质变更的义务，应视为双方已达成新的合意。青松公司依约出资办理完涉案土地的国有划拨手续后，溪田欧村小组又以青松公司未在期限内办理为由主张解除合同，没有事实根据且违反诚实信用原则，不予支持。溪田欧村小组主张《承诺书》仅有其单方承诺，青松公司未盖章确认，故《承诺书》不发生法律效力。因青松公司对《承诺书》的内容不持异议，也实际上照此内容继续出资办理涉案地块的国有划拨手续，故溪田欧村小组主张《承诺书》不发生法律效力，没有事实和法律依据，不予支持。据此，溪田欧村小组主张青松公司根本违约，没有事实和法律依据，不予支持，其于2018年3月8日向青松公司发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的法律效力，合同应继续履行。溪田欧村小组、溪田欧置业公司应依据合同的约定与青松公司相互配合将文国用（2016)第W0312980号《国有土地使用证》项下的21389.11平方米土地由国有划拨土地变更为国有出让用地。因办理建设项目所需的用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证以及消防、环保、人防等报批手续的前提是土地已完成出让手续，本案中，该条件尚未成就，故对原告要求两被告协助其办理建设项目所需的用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证以及消防、环保、人防等报批手续的诉求，不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、青松公司与溪田欧村小组于2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》、2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、2015年1月6日签订的《房地产合作开发合同》、2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、2015年10月28日签订的《合作开发房地产协议》有效；二、溪田欧村小组、溪田欧置业公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内与青松公司相互配合将文国用（2016)第W0312980号《国有土地使用证》项下的21389.11平方米土地由国有划拨土地变更为国有出让用地；三、驳回青松公司的其他诉讼请求。案件受理费417050元，由溪田欧村小组负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。溪田欧村小组和溪田欧置业公司提交《印章财务等移交后财务清理结算协议》用以证明，2015年11月至2018年1月期间，溪田欧置业公司财务、印章、银行账户等重要公司资料由青松公司实际保管和使用，青松公司已确认溪田欧置业公司账户资金使用与双方涉案的项目没有任何关联性。青松公司对该证据的真实性没有异议，但认为证明内容应以协议中所载明的内容为准。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案二审争议焦点合同效力以及合同是否解除没有关联性，本院对该证据不予以采信。   青松公司提交了四份证据。证据一进账单用以证明其于2016年1月7日向溪田欧置业公司转出696万元开办资金；证据二发票联用以证明其已代表溪田欧置业公司就划拨国有土地转为国有出让用地的办理支付了46000元的土地评估费；证据三监管账户协议用以证明为支付涉案土地的青苗补偿费600万元，双方就该笔款项设立共管账户，且600万也已经支付溪田欧村小组；证据四房地产开发企业资质证书用以证明其有房地产开发资质。溪田欧村小组和溪田欧置业公司对上述证据的真实性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可。本院对证据一、证据二、证据三的真实性予以确认，但上述三份证据与本案二审争议焦点合同效力以及合同是否解除没有关联性，本院对上述三份证据不予以采信。青松公司提交的证据四房地产开发企业资质证书，有原件核对且与本案具有关联性，本院予以采信。   双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见，并经当事人当庭确认，本案二审争议的焦点为：1.双方2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》、2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、2015年1月6日签订的《房地产合作开发合同》、2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、2015年10月28日签订的《合作开发房地产协议》是否有效；2.若上述合同及补充协议有效，上述合同是否已解除。   一、关于合同及补充协议的效力问题。双方分别于2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》、于2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、于2015年1月6日签订的《房地产合作开发合同》、于2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》、于2015年10月28日签订的《合作开发房地产协议》均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效合同。从上述合同及补充协议的内容来看，双方并未约定用上诉人名下的集体建设用地直接用于开发建设，而是约定先将土地性质变更至符合法律规定的国有出让用地后才进行开发建设。实际上，案涉土地也是依法定程序办理相关的土地变性手续，案涉土地已于2016年7月27日经文昌市人民政府批准变更为国有划拨商住用地使用权，于2018年4月12日经文昌市人民政府同意办理土地使用权出让手续。另外，青松公司为房地产开发公司，其营业范围包括房地产开发，也具有房地产开发资质，并不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的情形。因此，溪田欧村小组和溪田欧置业公司关于上述合同及补充协议违反法律行政法规效力性强制性规定而无效的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。   二、关于合同及补充协议是否已经解除的问题。（一）相关合同及补充协议是否自行解除的问题。溪田欧村小组和溪田欧置业公司以2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》约定“一年内无法获得集体建设用地转为国有出让土地，本合同自行解除”、2015年1月26日签订《房地产合作开发合同补充协议》约定“在2016年1月26日前无法办理国有划拨土地使用证，本合同自行解除”为附解除条件的合同，而涉案地块并未在约定时间内完成土地变性，主张2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》和2015年1月26日签订《房地产合作开发合同补充协议》在条件成就时已自行解除。虽然2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》约定，一年内无法获得集体建设用地转为国有出让土地，本合同自行解除。青松公司在2013年10月29日前未能将案涉集体建设用地转为国有出让土地。但溪田欧村小组并未行使2012年10月29日签订的《合作开发房地产合同》的解除权，而是于2015年8月1日与青松公司签订《房地产合作开发合同补充协议》、于2015年10月28日又与青松公司签订《合作开发房地产协议》，其以实际行动表明愿意继续履行合同。2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》虽约定，在2016年1月26日前无法办理国有划拨土地使用证，本合同自行解除。但溪田欧村小组于2016年4月22日向青松公司出具《承诺书》，承诺在政府的两个暂停文件取消后，才继续履行合同的合作条款，合同约定的合作期限顺延。因此，从双方于2015年8月1日签订《房地产合作开发合同补充协议》、于2015年10月28日签订《合作开发房地产协议》以及溪田欧村小组于2016年4月22日向青松公司出具《承诺书》的事实表明，在期限届满后，溪田欧村小组并未主张解除合同，而是以实际行动表明愿意继续履行合同。溪田欧村小组关于合同自行解除的主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。（二）关于青松公司是否构成根本违约的问题。溪田欧村小组和溪田欧置业公司以青松公司未在合同约定期限内将集体建设用地转为国有出让用地以及土地规划用途性质转为二类居住用地的报批手续、办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证以及有关消防、环保、人防等报批手续，亦未在约定的期限内支付两个100万元以及延期支付50万元为由，主张青松公司构成根本违约，合同已于2018年3月8日解除。如前所述，虽然青松公司未在合同约定期限内完成案涉地土地的变性，但溪田欧村小组与青松公司于2015年8月1日签订《房地产合作开发合同补充协议》、于2015年10月28日签订《合作开发房地产协议》以及溪田欧村小组于2016年4月22日向青松公司出具《承诺书》的事实说明，溪田欧村小组以实际行动表明愿意继续履行合同。而《承诺书》明确载明，承诺在政府的两个暂停文件取消后，才继续履行合同的合作条款，合同约定的合作期限顺延。实际上，办理案涉土地变性也已取得一定进展，案涉土地已于2016年7月27日经文昌市人民政府批准变更为国有划拨商住用地使用权，于2018年4月12日经文昌市人民政府同意办理土地使用权出让手续。而办理建设项目所需的用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证以及消防、环保、人防等报批手续的前提是土地已完成出让手续，本案中，该条件尚未成就，未办理建设项目所需的用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证以及消防、环保、人防等报批手续的诉求，不构成违约。2015年1月6日签订的《房地产合作开发合同》约定，签订之日起7个工作日内青松公司支付定金50万元。青松公司于2015年2月20日支付50万元，虽然超过7个工作日付款，但并未构成根本违约。虽然2015年1月26日签订的《房地产合作开发合同补充协议》和2015年8月1日签订的《房地产合作开发合同补充协议》，分别约定青松公司应当自国有划拨土地使用证取得之日起一年内（即2017年7月27日前）向村民小组支付100万元，但溪田欧村小组向青松公司出具的《承诺书》“承诺在政府的两个暂停文件取消后，才继续履行合同的合作条款，合同约定的合作期限顺延。”可见，溪田欧村小组以实际行动表明其愿意继续履行合同，只是前述五份合同和补充协议约定的不可抗力出现，前述五份合同的有关条款暂缓执行。因此，溪田欧村小组和溪田欧置业公司主张青松公司构成根本违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。故一审判决认定溪田欧村小组于2018年3月8日向青松公司发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的法律效力，合同应继续履行，并无不妥。   综上所述,溪田欧村小组和溪田欧置业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费486300元，由上诉人文昌市文城镇燎原村民委员会溪田欧村民小组、文昌溪田欧置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 朱润生   审 判 员 詹润红   审 判 员 王庆伟     二一八年十二月二十九日   法官助理 郑大朋   书 记 员 刘丙如   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。