广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0404民初1939号原告：赵连有，男，1954年10月27日出生，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。被告：珠海市西部九环贸易有限公司，住所地：珠海市斗门区白蕉科技工业园虹桥一路25号105室。法定代表人：张迎秋，总经理。委托诉讼代理人：靳刚，男，系该公司员工。被告：珠海市南水镇农渔发展公司，住所地：珠海市南水镇南水街。法定代表人：郑连庆，总经理。第三人：珠海经济特区南水企业集团公司，住所地：珠海市南水镇南港路祥环花园5栋402房。法定代表人：刘显瑞，总经理。原告赵连有诉被告珠海市西部九环贸易有限公司（以下简称“九环公司”）、珠海市南水镇农渔发展公司（以下简称“南水农渔公司”），第三人珠海经济特区南水企业集团公司（以下简称“南水企业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵连有及其委托诉讼代理人陈柏泉，被告九环公司委托诉讼代理人靳刚，被告南水农渔公司的法定代表人郑连庆到庭参加诉讼。第三人南水企业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.停止对位于珠海市××水镇××Ａ5商铺（房产权证号：ＶＣ××88）、A6商铺（房产权证号：ＶＣ××89）的执行；2.确认位于珠海市××水镇××Ａ5商铺（房产权证号：ＶＣ××88）、A6商铺（房产权证号：ＶＣ××89）归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年2月12日，黄群辉与被告南水农渔公司签订《商品房购销合同》，1998年7月10日，黄群辉又与被告南水农渔公司签订《房地产买卖契约》，约定被告南水农渔公司将本案A5、A6商铺出售给黄群辉。双方同意于1998年9月30日前将房屋交付给黄群辉。合同签订后，黄群辉付清了房款，被告南水农渔公司交付了房屋。2005年12月25日，原告与黄群辉签订《房地产买卖合同》，黄群辉将上述商铺卖给原告。合同签订后，原告付清了房款，黄群辉交付了房屋。因被告南水农渔公司没有及时给黄群辉及原告办理过房手续，导致被告西部九环公司查封了仍登记在被告南水农渔公司名下的案涉房产，就此查封原告向法院提出执行异议，但被裁定驳回。原告认为，原告已与黄群辉签订了买卖合同，付清全部房价款，合法占有了涉案房产，为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请求法院判如所请。原告向本院提交了以下证据：1.房屋购销合同；2.房地产买卖契约；3.房地产转移登记申请表；4.珠海市房屋四至墙界申报表；5.中国农业银行进账单、收款收据；6.商铺出售表；7.税务发票；8.房地产买卖合同；9.进账单；10.收据；11.租赁合同；12.水、电费明细；13-14.房地产估价报告书；15.庭审笔录。被告九环公司辩称：原告对涉案商铺未办理过户登记手续存在过错，故应当驳回其对本案提起的异议之诉。被告九环公司未向本院提交证据。被告南水农渔公司在答辩期内未向本院提交答辩状，当庭辩称：原告的诉请合法有据，对其没有异议，应当予以支持。被告南水农渔公司未向本院提交证据。第三人南水企业公司没有提出意见，也未提交证据。经本院审理查明的事实如下：1998年2月12日，黄群辉与被告南水农渔公司签订《商品房购销合同》，约定：被告南水农渔公司以旧厂房拆建方式取得位于南水街南港路边14号的地块土地使用权，并在该地上所建名称为综合楼的建筑物，建筑层数为八层；黄群辉购买该地上建筑物第一幢底层5、6号房，建筑面积为66.6平方米，共两套，总价为人民币190,800元。1997年12月24日，被告南水农渔公司出具《收款收据》，确认收到黄群辉交来购买铺位预付款10万元。1998年7月10日，黄群辉又与被告南水农渔公司签订《房地产买卖契约》，约定：黄群辉向南水农渔公司购买位于南水镇××、××房，面积为77.88平方米，总价为人民币233,540元。同日，双方共同向房地产登记部门申请办理了上述房产的转移登记，但未能完成。1998年7月20日，黄群辉向南水镇财经办公室转款139,280元。后被告南水农渔公司将房屋交付给了黄群辉。2005年12月25日，原告与黄群辉签订《房地产买卖合同》，黄群辉将位于南水街××、6商铺卖给原告，总价款人民币240,000元。2005年12月29日，黄群辉向原告出具了已收到全部房款的收据，并将商铺交付给了原告。而被告南水农渔公司一直没有给黄群辉及原告办理过房手续，涉案房产则由原告对外出租至今。对于未能办理产权转移登记的原因，被告南水农渔公司当庭陈述：因南水农渔公司于1998年4月1日已经停止经营，被工商部门吊销了营业执照。办理房产证等公司原有的事务须经南水镇财经办签署意见，以致于未能完成房产转移登记手续。另查明，被告西部九环公司、南水农渔公司建设用地使用权转让合同纠纷一案[案号：（2017）粤0404民初1088号]，经法院依法判决南水农渔公司返还西部九环公司土地转让款及利息等，判决生效后，该案进入执行程序[案号：（2018）粤0404执280号]，法院依法查封了涉案房产，原告提出了执行异议，2018年7月4日，本院作出（2018）粤0404执异43号裁定书，裁定驳回了赵连有的异议请求。赵连有不服该裁定，遂向本院提出案外人执行异议之诉。上述事实，有商品房购销合同、房地产买卖契约、房地产转移登记申请表、收款收据、商铺买卖合同、商铺出售表、税务发票、收款收据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，一、关于是否应停止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定的：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告南水农渔公司与黄群辉签订的《房地产买卖契约》，以及黄群辉与原告签订的《房地产买卖合同》，均为双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，均合法有效。在人民法院查封前，黄群辉已于2005年12月29日将涉案房产交付给原告使用，且涉案房产一直由原告占有使用。原告也已于2005年12月29日付清了全部购房款。同时，黄群辉与被告南水农渔公司已于1998年7月共同向房地产登记部门申请办理涉案房产的转移登记，但由于被告南水农渔公司停业，后被吊销营业执照，未能办理过户登记并非买受人的原因。综上所述，本院认定原告对涉案房产具备足以排除执行的权利，该房产不得被强制执行，原告请求停止对涉案房产的执行合法有据，本院予以支持。二、关于涉案房产物权是否应确认为原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对不动产物权采用的登记生效原则，涉案房产仍登记在被告南水农渔公司名下，尚未发生物权变动的效力。原告依据合法有效的房屋买卖合同，享有请求房屋出卖方协助办理涉案房产变更登记至原告名下的债的请求权，而非物权。因此，原告主张确认物权没有法律依据，本院不予支持。因本案《房屋购销合同》、《房地产买卖契约》、《房地产买卖合同》均合法有效，原告可通过行使协助办理房产过户登记请求权的方式，向黄群辉与被告南水农渔公司主张协助原告办理涉案房产变更登记至原告名下，以此实现其物权。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：停止执行位于珠海市南水镇南港路14号A5商铺（房产权证号：ＶＣ××88）、A6商铺（房产权证号：ＶＣ××89）；驳回原告赵连有的其它诉讼请求。本案受理费人民币4950元，由被告珠海市西部九环贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  李洪涛人民陪审员  张水金人民陪审员  吴彦玲二〇一八年十二月十一日法官助理蒋必果书记员王恺