广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9958号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：颜某翔，男，汉族，1986年11月26日出生，住广州市番禺区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科公司”）诉被告颜某翔物业服务合同纠纷一案，本院2018年10月15日立案后，被告颜某翔对适用小额诉讼程序提出异议，本院依法变更适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁火琼、被告颜某翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告2016年7月至2018年8月的物业服务费人民币10660.04元及违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠物业服务费为基数，每日按千分之一的比例至报告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为4351.7元；2、判令被告立即支付给原告2016年8月至2018年8月的各项公共用电公摊费人民币751.02元、公共用水公摊费人民币9.26元；3、判令被告立即支付原告2017年1月至2018年8月的住宅水费人民币376.52元；4、判令被告立即支付原告2016年11月的有偿维修费人民币20元，以上三项共计16168.54元；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与涉案房屋开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务。但自2016年7月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费、住宅水费、水电公摊费，原告多次书面催缴无效。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律的践踏，被告侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时缴纳物业服务费的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按照合同约定向原告支付拖欠的费用及违约金。望法院判如所请。被告颜某翔辩称，在2016年7月份因房屋质量问题我没有收楼，我是2016年8月才收楼的。在原告方提交的客户钥匙-物品签收单，显示业主签收时间是2016年8月7日所以我是从2016年8月才收楼入住，应该从2016年8月才起算物业管理费。特别强调我答辩状中的第4点，对原告的收费标准提出异议，认为违反公平原则。违约金也不应该收取，是因为原告的物业服务没有达到我的要求所有我才不交物业服务费。经审理查明：2012年8月23日，广州番禺向信房地产有限公司作为“开发建设单位（甲方）”、原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科公司”）作为“物业服务企业（乙方）”签订《新光城市花园（四、五期）前期物业服务协议》，该协议约定：甲方委托乙方对新光城市花园四、五期提供前期物业服务事宜，物业名称为新光城市花园四、五期，坐落在广州市番禺区南村镇兴南大道368号；本合同有效期为三年，自2012年8月23日至2015年8月22日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：五期A6/A7/A8/A9/A10/A11/A12栋：4.3元/月.平方米；如果业主大会决议改变业主共有物业经营收益用途的，业主缴纳物业服务费的标准应做相应调整；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金……。同日，广州市番禺向信房地产有限公司（甲方）、原告万科公司（乙方）、广州市万合房地产有限公司（丙方）签订了《权利义务转移协议书》，约定甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》的权利义务概括转移给丙方，自协议生效之日起由丙方全面承担甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》中的权利义务。另查明，位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园五期一街17号2504登记在被告颜某翔名下（产权证号：07033619，以下简称涉讼房屋），登记时间为2015年5月7日，建筑面积为77.3358平方米。2011年8月7日，颜某翔办理了涉讼房屋的收楼手续，签署了《客户钥匙/物品签收单》、《“社区一卡通”开户申请表》，签收了入户大门钥匙（含施工钥匙）、主人房钥匙、次卧房钥匙、书房钥匙、入户花园门钥匙、信箱钥匙、手报器钥匙、其它钥匙、社区一卡通、水塞。其中《万科欧泊公共水电费分摊办法》规定：本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备，庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯，消防控制中心运行产生的水电费用，供水、供电未实行抄表到户之前供水供电总表与业主（用户）分表之和的差额部分由小区业主（用户）合理分摊；并列明具体分摊的公式。原告万科公司已经交纳了案涉物业小区自2016年10月至2018年8月的水费、污水处理费与电费，并在诉讼中提供相应的水电费发票予以证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告万科公司与广州市番禺向信房地产有限公司、广州市万合房地产有限公司签订的《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》第五条的约定可知，合同于2015年8月22日到期后，在原告万科公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科公司的决议并签订新的物业服务合同的情况下，该合同继续有效，对涉案小区业主与物业公司双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告万科公司根据物业服务合同及补充协议的约定为新光城市花园（四、五期）小区物业提供了物业管理服务，被告颜某翔作为新光城市花园（四、五期）小区物业的业主，应受《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款利息等违约责任。被告颜某翔已签收涉案房屋的钥匙，物业管理费应从被告颜某翔签收涉案房屋钥匙的时间开始计收，故原告万科公司请求被告颜某翔支付自2016年7月起至2018年8月的物业服务费10660.04元，合法有据，本院予以支持。关于原告万科公司主张的违约金问题。被告颜某翔不按时支付物业服务费，显属违约，但原告万科公司主张按每日千分之一的标准计算违约金明显偏高，根据本案的具体情况，本院酌定被告颜某翔从逾期之次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金，且违约金以不超过当月物业服务费本金为限。关于原告万科公司诉请的水费。原告万科公司在诉讼中提交了水费发票证明其已代为交纳了包括案涉房屋等物业在内的水费，本院对原告垫付水费的事实予以确认。对于垫付的水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额，原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但结合《万科欧泊公共水电费分摊办法》，原告关于按照被告每月实际使用情况计算水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认被告颜某翔应向原告万科公司支付2016年8月至2018年8月的公共用电公摊费人民币751.2元、公共用水公摊费人民币9.26元，支付2017年1月至2018年8月的住宅水费376.52元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告简永俭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年10月至2018年8月的物业服务费人民币9434.99元及违约金（违约金以每月应交纳物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业服务费之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业服务费）；二、被告简永俭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年10月至2018年8月的公共用电公摊费人民币711.89元、公共用水公摊费人民币9.01元；三、被告简永俭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年1月至2018年8月的住宅水费92.19元。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费71元，由被告简永俭负担。本判决为终审判决。审判员  朱丽晖二〇一八年十二月十八日书记员  李芷晴