广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17441号原告（反诉被告）:中山市欣意诚科技有限公司，住所地中山市东区白沙湾北苑商业街2号，统一社会信用代码91442000MA4W7JETX8。法定代表人：谷伟，总经理。委托诉讼代理人：吕洁非，广东鼎汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩琼，广东鼎汉律师事务所律师助理。被告：中山市东区白沙湾股份合作经济联合社，住所地中山市东区白沙湾中湾3号，组织机构代码C03891563。法定代表人：汤子孚，社长。委托诉讼代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁宏，广东金丰华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：罗君祥，男，1968年7月1日出生，汉族，身份证住址中山市东区，委托诉讼代理人：卢大文，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昌明，广东万里海天律师事务所实习律师。原告中山市欣意诚科技有限公司（以下简称欣意诚公司）诉被告中山市东区白沙湾股份合作经济联合社（以下简称白沙湾经联社）、罗君祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告罗君祥向本院提出反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欣意诚公司的委托诉讼代理人吕洁非，被告白沙湾经联社的法定代表人汤子孚及委托诉讼代理人何璟珊、被告（反诉原告）罗君祥及委托诉讼代理人卢大文、陈昌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣意诚公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告罗君祥于2017年10月15日签订的《厂房租赁合同》自2018年3月16日解除；二、判令两被告补偿原告被征收厂房的装修价值损失和搬迁费用损失69245元、停产停业损失28200.00元；合计97445元。事实与理由：2017年10月15日，原告法定代表人和被告罗君祥签订了《厂房租赁合同》，约定被告罗君祥将位于中山市白沙湾工业区南塘路39号之二（自编），出租给原告作为厂房使用，面积为344.4平方米，租赁期限为2年，自2017年10月15日起至2019年10月14日止，月租金为4700元，租赁保证金为10000元，当月租金应于每月15号前缴清。合同签订后，原告向被告罗君祥支付保证金10000元，并按期缴纳每月租金。之后原告搬迁至涉案租赁厂房并申请办理工商变更，被告白沙湾经联社才告知涉案厂房在征收拆迁范围不能出具证明给原告，并且告知原告，早在2017年9月份已通知被告罗君祥征收拆迁事宜，但被告罗君祥并未告知原告并继续将涉案厂房出租给原告收取租金。2018年1月3日，被告白沙湾经联社张贴搬迁通知，称因政府征地，原告承租的厂房位于征地范围内，要求原告于2018年3月31日前将企业搬迁完毕。但两被告获得了政府的拆迁补偿后，没有按照合同约定和法律规定支付原告应享有的拆迁补偿。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告白沙湾经联社辩称：1.从原告提供的厂房租赁合同来看，合同的双方是原告与罗君祥，我方并非合同相对方，且我方已依据与罗君祥之间的租赁合同约定履行了拆迁搬迁通知义务，因此原告将我方作为被告并诉请我方与罗君祥对原告的装修价值和搬迁费用等损失承担补偿责任没有任何事实与法律依据，请求法院驳回原告对我方的全部诉请。2.原告的主体不适格。从原告的提供的厂房租赁合同来看，承包方是谷伟，并非本案诉状所列明的原告。3.原告诉请罗君祥对原告的装修价值和搬迁费用等损失承担补偿责任亦没有任何事实与法律依据。根据厂房租赁合同约定，在租赁期间内，如因当地政府或村委建设发展征用上述用地时，双方应无条件服从归还土地给政府或村委发展使用。在征用时，甲方将合同定金退回乙方后，本合同则自行解除，互不追究对方的经济损失和经济责任，但甲方要提前60天通知乙方做好搬迁准备工作。原告在诉状中明确确认我方在2018年1月3日已张贴了搬迁通知，通知告知各租户必须在2018年3月31日搬迁完毕。因此被告履行相应的搬迁通知义务，按照合同的约定，租赁合同自行解决，双方互不追究对方的经济损失和经济责任。综上，原告将我方作为被告并诉请我方与罗君祥对原告的装修价值和搬迁费用等损失承担补偿责任没有任何事实与法律依据，请求法院驳回原告对我方的诉求。被告罗君祥辩称：1.被告与原告之间订立的租赁合同合法有效，被告并未通知原告解除租赁合同，双方应继续履行合同义务。2.租赁期间原告未按合同约定支付租金构成违约，被告可按合同约定不予归还保证金。3.按照合同约定，被告无需向原告补偿装修价值损失、搬迁费用及停产停业损失。4.原告提供的评估报告也不合法，不能证明原告的装修价值大小及搬迁费用多少。反诉原告(被告)罗君祥向本院提出反诉请求如下：1．判令反诉被告支付租金27600元（以月租金4700元为基数，自2018年3月15日起算至清偿之日止，暂计至2018年9月15日，即提反诉之日）；2．没收反诉被告的保证金10000元；4.判令反诉被告支付水费95元（自2018年3月15日起，以实际本诉原告垫付水费95元计算）。事实与理由：罗君祥与欣意诚公司于2017年10月15日签订厂房租赁合同，约定欣意诚公司向罗君祥租赁位于中山市白沙湾工业区南塘路39号之二厂房，每月租金为4700元，保证金为10000元，合同期从2017年10月15日至2019年10月14日止。合同签订后，因政府征地，罗君祥于2018年1月3日张贴搬迁通知并告知欣意诚公司于2018年3月31日前按原状腾出厂房。至起诉日，欣意诚公司仍占用租赁厂房并未交回给罗君祥。同时，欣意诚公司自2018年3月15日起至2018年9月15日拖欠罗君祥租金27600元和罗君祥垫付的水费95元。罗君祥多次催促，遭到欣意诚公司拒绝。综上，欣意诚公司拒交租金构成严重违约，请求法院支持罗君祥诉求。反诉被告欣意诚公司（原告）辩称：1.罗君祥要求支付2018年3月15日之后的租金没有依据，罗君祥在向我方出租涉案厂房时，当时的所在的地块已经被政府部门征收，但罗君祥却故意隐瞒该事实，骗取我方签订合同并一直支付租金，我方在2017年11月份由于经营地址没有办法变更至涉案厂房的地址，就已经开始另外的寻找新厂房，并没有将公司完全搬迁到涉案的厂房，而且自土地被政府部门征收之日起，罗君祥对该厂房就不享有租赁的权利，也没有收取租金的权利，但我方一直交至2018年3月15日的租金，相对罗君祥的欺骗隐瞒原告是很有合约精神，现在罗君祥还继续要求2018年3月份之后的租金是完全没有依据，而且罗君祥也没有证据显示其向白沙湾经联社一直支付租金至2018年9月15日。2.罗君祥所主张的收取保证金1万元没有依据，本案的合同未能继续履行的依据是涉案厂房的土地被政府征收，并不是我方违约。3.罗君祥要求我方支付水费没有依据，我方在2018年3月份之后就没有实际使用该厂房，所产生的一切费用跟我方没有关系。而且，我方在过去使用该厂房时每个月的水费只有5元，现在罗君祥主张是95元显然跟我方实际使用情况不相一致。被告白沙湾经联社述称：1.我方并非讼争租赁合同关系的当事人，罗君祥与欣意诚公司的纠纷与我方无关。2.由法院根据罗君祥和欣意诚公司提供的有关证据对罗君祥的反诉请求依法判决。本院经审理认定事实如下：白沙湾经联社将位于中山市白沙湾工业区南塘路39号之二土地出租罗君祥，罗君祥在该土地上建设厂房。2017年10月15日，罗君祥（甲方、出租方）和欣意诚公司的法定代表人谷伟（乙方、承租方）签订厂房租赁合同一份，约定罗君祥将前述土地厂房出租给欣意诚公司使用，租赁面积为344.4平方米，月租金为4700元，租赁期限为2年，自2017年10月15日起至2019年10月14日止，租赁保证金为10000元，乙方必须于每月15号前向甲方缴清当月租金，超过30天未向甲方缴纳租金，作为乙方违约处理，甲方有权单方面终止合同，收回厂房并继续追收其所拖欠的费用（如水电费及其他费用）；在合同期间内，因政府征用而导致乙方无法经营的，甲方应负责协助乙方向有关机构追讨乙方因此造成的损失；在租赁期间内，如因当地政府或村委建设发展征用上述用地时，双方应无条件服从归还土地给政府或村委发展使用，在征用时，甲方将合同定金退回乙方后，本合同则自行解除，互不追究对方的经济损失和经济责任，但甲方要提前60天通知乙方做好搬迁准备工作。合同还约定其他事项。合同签订后，欣意诚公司向被告罗君祥支付保证金10000元。2018年1月3日，白沙湾经联社发出搬迁通知，载明涉案厂房涉及政府征地范围，通知上述地址企业于2018年3月31日将涉案企业搬迁完毕，罗君祥将该搬迁通知传达给欣意诚公司。欣意诚公司就搬迁损失问题与罗君祥协商无果，诉讼来院。庭审中，各方确认欣意诚公司已搬离案涉租赁物，案涉租赁物已被征收拆除。关于欣意诚公司搬离具体时间，欣意诚公司陈述其在租赁过程中只搬了部分东西至案涉租赁物，2018年1月收到搬迁通知后，陆续将搬进去的东西再找新的厂房搬走，时间是在2018年3月之后；白沙湾经联社称其在2018年7月左右发现案涉租赁物已经被清空；罗君祥称不清楚时间。诉讼中，原告与两被告申请一个月调解期。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。白沙湾经联社将案涉土地出租罗君祥，罗君祥在该地块上建设厂房后与谷伟签订租赁合同，将涉案租赁物转租给欣意诚公司。谷伟作为欣意诚公司的法定代表人有权代表欣意诚公司与罗君祥签订《厂房租赁合同》，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。各方确认2018年1月3日，罗君祥将白沙湾经联社作出的要求承租商户于2018年3月31日前搬迁完毕的通知，送给欣意诚公司。罗君祥送达该通知，实际是向欣意诚公司作出双方租赁合同已不能继续履行而予以解除的意思表示，在此情形下欣意诚公司也实际不可能再继续正常使用租赁物。罗君祥发出的解除通知，符合双方租赁合同约定解除合同的条件，双方合同应予以解除。结合欣意诚公司已从租赁物上迁出并缴纳租金至2018年3月15日的事实，本院认定欣意诚公司与罗君祥签订的《厂房租赁合同》于2018年3月15日解除。关于欣意诚公司主张的损失。欣意诚公司主张罗君祥在明知案涉租赁物将被征用情况下与其签订租赁合同。一方面，欣意诚公司未能对主张事实举证予以证明；另一方面，欣意诚公司是案涉租赁物的次承租人，其作为市场行为主体，在与转租人罗君祥签订租赁合同时应对事关自身权益的租赁物重要信息谨慎审核以避免相应风险，如及时向出租人白沙湾经联社核实租赁物相关信息等，否则应依法律规定及合同约定自行承担后果。而在欣意诚公司与罗君祥签订的租赁合同中，对政府征用涉案土地情况发生时如何处理进行了约定，可见双方应对该情形有所考量。双方在合同中约定出现此情形时，罗君祥应提前60日通知搬迁并退回定金，欣意诚公司应无条件返还租赁物并不追究对方经济损失及责任，故对于欣意诚公司现主张要求罗君祥补偿其征收厂房的相关损失的请求，本院不予支持。同时，欣意诚公司称两被告获得政府拆迁补偿后没有按合同约定和法律规定支付给其，其未举证证明罗君祥基于案涉租赁物获得拆迁补偿的相关事实，故对其该项理由，本院亦不予采信。白沙湾经联社非欣意诚公司与罗君祥租赁合同当事人，依合同相对性原则，欣意诚公司无权要求白沙湾经联社承担案涉租赁合同相关责任，对欣意诚公司相关主张，本院亦不予支持。关于罗君祥反诉的租金、水费、没收保证金的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本院已认定双方租赁合同于2018年3月15日解除，欣意诚公司已缴纳2018年3月15日前的租金等费用，涉案厂房现已拆除，罗君祥未举证证明欣意诚公司在2018年3月15日后仍正常使用涉案厂房收益，故对罗君祥反诉的租金及水费，本院不予支持。按照合同约定，罗君祥应退回保证金，故对其要求没收保证金的主张，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告中山市欣意诚科技有限公司与被告罗君祥于2017年10月15日签订《厂房租赁合同》于2018年3月15日解除；二、驳回原告中山市欣意诚科技有限公司的其他诉讼请求；二、驳回反诉原告罗君祥的反诉请求。案件受理费2236元，减半收取1118元（原告欣意诚公司已预交），由欣意诚公司负担；反诉费371元（反诉原告罗君祥已预交），由罗君祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 高 尚二〇一八年十二月二十日书记员 郭小琪石丽娜