福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初1404号 原告：福州联捷装饰工程有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路222号世贸茶亭臻园商业楼4#楼2层12商铺，统一社会信用代码91350103569296985T。 法定代表人：吴靖武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊标，福建航嘉律师事务所律师。 被告：福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，住所地福建省福清市融城镇江滨路78号新亚商业城A楼，统一社会信用代码：91350100589552405T。 法定代表人：薛丽建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚丽萍、龚丽梅，福建元一律师事务所律师。 第三人：王鸿潮，男，1991年2月5日出生，汉族，住址福建省闽侯县，现在国外。 第三人：程毓玲，女，1988年8月16日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告福州联捷装饰工程有限公司（以下简称联捷公司）与被告福建福清汇通农村商业银行股份有限公司（以下简称福清汇通银行）、第三人王鸿潮、程毓玲案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联捷公司的法定代表人吴靖武及委托诉讼代理人熊标与福清汇通银行的委托诉讼代理人龚丽萍到庭参加诉讼，第三人王鸿潮、程毓玲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联捷公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认联捷公司享有坐落于福州市鼓楼区车位在剩余租赁期限内的合法承租权，以及拍卖时享有同等价格的优先购买权；2.请求撤销对福州市鼓楼区车位的查封；3.本案的诉讼费用由福清汇通银行承担。诉讼过程中，联捷公司变更第一项诉讼请求为：依法确认联捷公司享有坐落于福州市鼓楼区车位在剩余租赁期限内的2018年2月1日至2019年1月31日期间的合法承租权，以及拍卖时享有同等价格的优先购买权。事实和理由：联捷公司与王鸿潮于2013年7月18日签订了一份《房产租赁合同》，约定王鸿潮将其名下的坐落于福州市鼓楼区温泉街道华林路201号华林大厦10层02室面积682.50平方米及地下2层27车位面积39.78平方米［房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号，国有土地使用证号：榕鼓国用（2013）第××号］租赁给联捷公司使用。每月租金为20000元，联捷公司应于每月18日支付当月的租金。由于王鸿潮在2013年3月14日向联捷公司借款3000000元（约定月利率为2.5分），经双方协商一致同意：联捷公司应支付给王鸿潮的租金在该借款和借款的利息中抵扣，如王鸿潮一次将该借款及剩余的利息支付给联捷公司，联捷公司则应按租赁合同约定向王鸿潮支付租金。借款叁佰万元由户名：王玉蝉的账号转入工商银行户名：王鸿潮，账号：62×××37。通过上述银行账号转账王鸿潮予以承认，银行转账凭证视同收据，租赁合同生效。合同签订后，王鸿潮就将该租赁标的交付给联捷公司使用至今。福清汇通银行因与王鸿潮、程毓玲金融借款合同纠纷一案，判决生效后申请福清市人民法院强制执行。福清市人民法院以（2016）闽0181执1134号执行裁定书，裁定查封了王鸿潮名下坐落于福州市鼓楼区车位［房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号，国有土地使用证号：榕鼓国用（2013）第××号］，后于2017年6月12日作出（2016）闽0181执1134号之二执行裁定，裁定拍卖王鸿潮名下的坐落于福州市鼓楼区车位［房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号，国有土地使用证号：榕鼓国用（2013）第××号］。联捷公司于2017年5月6日依法提出“解除查封上述房产，确认联捷公司对上述房屋享有承租权及拍卖时享有优先购买权或拍卖后退还联捷公司剩余的房屋租金”的执行异议。福清市人民法院经审查后作出（2017）闽0181执异84号执行裁定书，裁定驳回联捷公司提出的异议。综上所述，王鸿潮已将位于福州市鼓楼区车位租赁给联捷公司使用，我国法律对于租赁权有特殊的保护，“买卖不破租赁”、“承租人享有优先购买权”两种制度就是这种特殊保护的具体表现。承租人以“买卖不破租赁”要求执行法院对执行房产带租约进行拍卖的情况，最高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对于该问题做了明确规定，其中第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”故执行法院作出驳回联捷公司在执行程序中提出的执行异议是错误的。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，请求依法支持联捷公司的诉讼请求，以维护联捷公司的合法权益。 福清汇通银行辩称，联捷公司提出“请求法院依法确认联捷公司享有坐落于福州市鼓楼区车位在剩余租赁期限内的2018年2月1日至2019年1月31日期间的合法承租权，以及拍卖时享有同等价格的优先购买权；以及请求撤销对福州市鼓楼区车位的查封”之诉讼请求所依据的事实与理由不成立，依法应予以驳回。理由是： 一、联捷公司主张其与王鸿潮于2013年7月18日签订了一份《房屋租赁合同》，约定王鸿潮将其名下的坐落于福州市鼓楼区车位租赁给联捷公司使用。合同签订后，王鸿潮就将租赁标的物交付给联捷公司使用至今等，缺乏事实根据。㈠联捷公司提供的以王鸿潮为甲方与以联捷公司为乙方于2013年7月18日签订的《房产租赁合同》缺乏真实性、合法性。理由是：1.王鸿潮及程毓玲提供福州市鼓楼区温泉街道华林路201号华林大厦10层02室房屋、地下2层27车位作为抵押物向福清汇通银行申请贷款时，于2014年4月28日出具了《承诺书》，内容为：“现有抵押人王鸿潮、程毓玲的房产（坐落于福州市鼓楼区车位），目前没有出租，本人自用，同时抵押人将此房产作为抵押物与福建福清汇通农村商业银行股份有限公司设定抵押权，以担保王鸿潮、程毓玲向农商行贷款人民币6300000元，本人对以上承诺负真实责任。”由此可见，王鸿潮于2013年7月1日没有也不可能将涉案房屋出租给联捷公司使用，联捷公司提供的该份证据缺乏真实性；2.该《房产租赁合同》甲方落款系加盖署名“王鸿潮”的私章，而不是王鸿潮的签名，对于有书写能力的王鸿潮而言，签合同用私章而不是签名，有悖常理，且该私章是否为王鸿潮所有并由王鸿潮亲自加盖均无法确认，故该租赁合同缺乏真实性；3.《房产租赁合同》约定租赁期限为20年，月租金20000元，每平方米月租金27.77元，涉案房屋系办公用房，该月租金明显低于福州市鼓楼区房地产租金的市场价格，且20年租金不变，有悖市场行情；4.《房产租赁合同》约定王鸿潮向联捷公司借款3000000元本息抵扣租金，缺乏真实性。若按联捷公司主张，借款3000000元按月利率2.5分计算，每月利息是75000元，扣除每月20000元租金外，王鸿潮每月还应支付利息55000元,且借款期限多久，如何抵扣均不确定，该合同条款显然不真实。㈡联捷公司提供的中国工商银行个人业务凭证，该转账凭证的户名为“王玉蝉”，对方账户没有体现具体信息，该份证据只能证明2013年3月15日“王玉蝉”卡取3000000元，无法证明该款是联捷公司委托“王玉蝉”转账给王鸿潮，更不能证明该款系王鸿潮向联捷公司的借款。㈢联捷公司提供的《收款收据》，其中交款单位（或交款人）一栏均记载10层，无法证明是交纳涉案抵押物的物业、水电费；无法证明该款项由联捷公司交纳，更不能证明其在2013年7月就承租使用涉案抵押物。㈣联捷公司提供的《证明》缺乏真实性与合法性。该份证据加盖的是“福州华鸿物业管理公司公办室”的章，而非“福州华鸿物业管理公司”公章，亦未提供相应的物业管理合同，且王鸿潮于2014年4月28日向福清汇通银行提供的《承诺书》，承诺抵押物“目前没有出租，本人自用”。因此，该份证明缺乏真实性与合法性，不能证明联捷公司自2013年7月租赁涉案抵押物。 二、联捷公司以“买卖不破租赁”及“承租人享有优先购买权”为由，主张“法院作出驳回联捷公司在执行程序中提出的执行异议是错误的”，不成立。㈠《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”如前所述，联捷公司主张其2013年7月18日承租抵押房屋，无事实根据，本案不适用“买卖不破租赁”。㈡对涉案房租的查封、拍卖，并不影响承租人的优先购买权。 三、人民法院在执行申请执行人福清汇通银行与被执行人王鸿潮、程毓玲金融借款合同纠纷中作出的（2016）闽0181执1134号、1134之二号执行裁定书，以及针对联捷公司提出执行异议而依法作出的（2017）闽0181执异84号执行裁定书，符合法律规定。请求人民法院依法及时对涉案抵押房产进行处置，所得价款由福清汇通银行优先受偿。 综上所述，联捷公司提出的诉讼请求所基于的事实与理由均不成立，请求人民法院依法予以驳回，以切实维护福清汇通银行的合法权益。 王鸿潮未作陈述，亦未举证、质证。 程毓玲未作陈述，亦未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.联捷公司提供的《房产租赁合同》系打印件，且合同尾部甲方即出租方签章处加盖的是私章，在福清汇通银行对其真实性有异议情形下，联捷公司无法提供其他证据佐证该枚“王鸿潮”私章系本案第三人王鸿潮个人持有并使用的私章，故对该份《房产租赁合同》的真实性不予确认；2.中国工商银行个人业务凭证、借记卡账户历史明细清单、企业职工养老保险个人历年缴费明细表与《借条》可以证明案外人王玉婵向王鸿潮转账3,000,000元，无法证明王玉婵系受联捷公司委托向王鸿潮转账3,000,000元，故对联捷公司关于王鸿潮向其公司借款3,000,000元的证明对象不予采纳；3.《收款收据》可以证明联捷公司持有部分相关物业管理费用票据，无法证明系联捷公司租赁了案涉房产并由其缴纳了相关物业管理费用；4.福州华鸿物业管理有限公司办公室出具的《证明》系2018年2月5日出具，且证明内容与本院于2018年4月9日对联捷公司法定代表人吴靖武制作的询问笔录中“从2017年7.8月开始（公司）就基本停止营运了”的内容不符，故对其证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月12日，王鸿潮与福清汇通银行签订《最高额担保借款合同》向福清汇通银行借款6300000元。后因王鸿潮违约，福清汇通银行向本院提起金融借款合同纠纷之诉。本院于2016年1月19日作出（2015）融民初字第4349号民事判决，判决王鸿潮、程毓玲偿还借款6300000元及利息，并判决若王鸿潮未履行还款义务，福清汇通银行有权对王鸿潮提供抵押担保并记录在《他项权利证书》（榕房他证ＴＲ字第××号）上的不动产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因王鸿潮、程毓玲未在判决指定的期间履行还款义务，福清汇通银行向本院申请强制执行。在执行过程中，王鸿潮、程毓玲未按执行通知书确定的期间履行还款义务，本院依法查封了王鸿潮名下的坐落于福州市鼓楼区车位［房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号，国有土地使用证号：榕鼓国用（2013）第××号］。因王鸿潮仍不履行生效法律文书所确定的义务，本院于2017年6月12日作出（2016）闽0181执1134号之二执行裁定，裁定拍卖王鸿潮名下的坐落于福州市鼓楼区车位。2017年5月6日，联捷公司向本院提出执行异议，请求解除对上述不动产的查封，并请求确认联捷公司对上述不动产享有承租权及拍卖时享有优先购买权或者拍卖后退还联捷公司剩余的房屋租金。本院于2017年12月29日作出（2017）闽0181执异84号执行裁定，裁定驳回联捷公司提出的异议。2018年2月1日，联捷公司向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，根据查明的案件事实，联捷公司主张其对案涉执行不动产享有合法租赁权缺乏事实依据。具体理由：一、联捷公司主张系因王鸿潮欠其借款无力偿还而以案涉执行不动产的租金抵偿，并出具企业职工养老保险个人历年缴费明细表、《借条》等来证明案外人王玉婵系公司员工并代表公司出借借款。而联捷公司提供的证据显示，案外人王玉蝉向王鸿潮转账3,000,000元，并由王鸿潮向案外人王玉蝉出具《借条》，而不是向联捷公司出具《借条》，故对联捷公司主张其与王鸿潮之间存在3,000,000元的借款事实，不予确认。二、联捷公司提供的《房产租赁合同》出租方仅加盖“王鸿潮”私章，而无证据证明该私章系本案第三人王鸿潮持有并唯一使用的私人印章，故对联捷公司关于其与王鸿潮之间就案涉执行不动产确立了合法有效的租赁关系的主张，不予采纳。三、从王鸿潮出具给案外人王玉婵的《借条》内容可知，双方对借款利息、借款期限并未约定，而《房产租赁合同》却对借款利率明确描述为“约定的月利率为2.5分”，并约定租赁期限为20年（无形中将借款期限确定为20年）。联捷公司对《房产租赁合同》的内容实质上变更了借款的相关事项不仅无法作出合理解释，而且亦无法举证予以证明。四、本案执行的案涉不动产系办公用房，而《房产租赁合同》对长达20年租赁期限的租金采取定额支付方式亦与常理相悖。五、从联捷公司将诉讼请求中的“确认对案涉执行不动产的剩余租赁期限享有合法承租权”变更为“确认对案涉执行不动产在2018年2月1日至2019年1月31日期间享有合法承租权”，以及联捷公司在《询问笔录》中确认其公司自2017年7、8月份开始就基本停止营运等现象判断，联捷公司提起本案诉讼存在通过司法程序确认其对案涉不动产享有合法租赁权以便享有转租权之虞。综上所述，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，因联捷公司提供的现有证据无法证明其对案涉执行不动产享有足以排除强制执行的民事权益，故对联捷公司的诉讼请求，本院依法不予支持。王鸿潮、程毓玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项规定，判决如下： 驳回福州联捷装饰工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费36,400元，由福州联捷装饰工程有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起，福州联捷装饰工程有限公司、福建福清汇通农村商业银行股份有限公司、程毓玲在十五日内（王鸿潮在三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  严昌辉 人民陪审员  田 鹏 人民陪审员  林友清 二〇一八年十二月三日 书 记 员  刘 玮 -9-