河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民再105号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:河北计经鸿翔房地产开发有限公司。住所地：沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧。组织机构代码：67990238－4。法定代表人：魏永强，经理。委托诉讼代理人：杨坤，河北福鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚兰，河北福鑫律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张平元，男，1958年9月23日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，河北宁昌律师事务所律师。原审原告张平元与原审被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，运河区人民法院于2015年10月22日作出（2015）运民初字第1774号民事判决。鸿翔房地产公司不服，提出上诉，本院于2016年4月25日作出（2016）冀09民终964号民事判决，已经发生法律效力。鸿翔房地产公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年6月26日作出（2018）冀民申2008号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人鸿翔房地产公司委托诉讼代理人杨坤、张亚兰，被申请人张平元委托诉讼代理人孙占栋、张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告张平元诉称，2008年原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，合同中约定被告应于2010年12月向原告交付房屋，但时至2014年3月被告在原告多次催促下才仓促予以交付，并且被告交付的6号楼3单元1103室与约定设计严重不符。另被告还违法向原告收取了燃气初装费。被告以上多项违约行为给原告造成了巨额的经济损失。故诉请法院判令被告给付原告房屋迟延交付违约金12996元；被告向原告支付其所交付房屋缺失阳台带来的经济损失11332元；被告退还燃气初装费2600元；被告承担诉讼费用。原审被告鸿翔房地产公司辩称，要求驳回原告的起诉。1、关于违约金，交房时已经按照约定支付了过渡费，并且按照沧州市拆迁管理办法过渡费应当给付22583元，实际支付26006元，多支付3513元。且双方协议中并未约定迟延交房违约金的计算方式和依据。2、关于阳台缺失，被告交付的房屋并不存在阳台缺失，且面积也没有少于合同约定。原告根据户型示意图作为证据起诉，但该图明确写明仅供参考最终以施工图纸为准，双方在签订安置协议时并未明确约定交付房屋必须带有阳台。因此原告要求交付房屋有阳台没有合同依据，同时原告按阳台的面积计算损失既没有法律依据也没有事实依据。3、燃气初装费，双方签订拆迁协议时该房价当中不含燃气初装费，仅对安置楼房的价格进行约定。根据合同法和民法通则的相关规定应按照合同订立时的真实意思表示确定合同当中是否含有燃气初装费。河北省物价局的文件以及沧州市物价局的文件当中明确要求不再收燃气初装费的楼房是新建商品房。对于拆迁安置的楼房，河北省物价局文件中没有明确文字表述，沧州市物价局对安置拆迁房屋进行了明确解释，在2011年1月1日之前签订安置合同的并在合同中注明安置价格视为房价中不含天燃气初装费。本案中，被告交付的房屋是拆迁安置房屋不是新建商品房，依法所收取的燃气初装费应当不予退还。2015年6月9日新华区有类似情况当时业主咨询了沧州市物价局，物价局在沧州晚报上对于该情况予以书面回答，明确拆迁安置房屋中允许单独收取燃气初装费，且不予退还。综上，我方认为原告的起诉无事实法律依据，请求法院驳回。运河区人民法院（2015）运民初字第1774号民事判决查明，2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月14日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，协议中约定被告应于2010年12月13日前向原告交付房屋，过渡费为每月6元／㎡元以及回迁安置等问题。其中，许官屯二期拆迁安置办法还规定，补偿价格折算面积小于安置楼实际面积的，10㎡以内执行安置价格，超过10㎡以上执行安置楼市场价结算，但一共不能超过20㎡。协议签订后，原告的房屋被拆除，面积为55.3㎡。2008年12月27日，原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表和交房标准选取了6号楼3单元1103室，面积为83.07㎡，其中南阳台面积3.78㎡。同时对超出置换面积部分，10㎡以内按拆迁安置价格2998元/㎡的标准，10㎡以外按市场安置价格3968元/㎡的标准，向被告交纳了40368元房款。2014年3月被告向原告交付6号楼3单元1103室房屋，面积为80.61㎡。该房屋南阳台改为飘窗。被告于2014年4月25日收取原告的燃气集资费2600元，同日原告向被告又交纳了30237元房款。另查明，被告按照被拆迁面积实际向原告支付双倍过渡费为26096元。运河区人民法院（2015）运民初字第1774号民事判决认为，原告与被告鸿翔房地产公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图选取了房屋，户型图亦是约束双方行为的合同组成部分。关于原告诉求的退还天然气初装费。根据省、市相关文件，天然气初装费属于行政性强制收费，是否属价格违法行为不属于法院民事受案范围，当事人可依据价格法及价格违法行为处罚规定向政府价格主管部门投诉。对该项请求，本院另行制作裁定处理。关于原告诉求的有关阳台缺失损失。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》，对阳台的定义为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台与飘窗并不是同一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告的这种变更已不可逆转，并无法采取其他的补救措施，原告为此而受到的损失是客观存在的，按缺失阳台面积计算损失，符合公平原则。被告应赔偿原告的此项损失11332元（2998元*3.78㎡=11332元）。关于原告诉求的房屋迟延交付违约金。原、被告在拆迁协议中约定被告于2010年12月13日前向原告交付房屋，被告未按约定履行，已构成违约，应承担违约责任。被告已按被拆迁房屋面积支付原告逾期双倍过渡费，属于对原过渡费约定的变更，现被告反悔，要求扣除多支付的部分，缺乏依据，本院不予支持。原告主张按照选房面积与拆迁面积之差额面积乘以双倍过渡费计算违约金，因被告已支付置换面积逾期过渡费，故原告的该计算方法存在对交叉部分重复计算问题，本院不予采纳。被告虽支付了被拆迁房屋所置换面积的过渡费，但对于原告置换后多选的面积且其在选房时又交纳了房款的部分，被告应赔偿延期履行的损失。该损失应根据拆迁安置办法的规定，将先期交纳的房款折算房屋面积，该房屋面积逾期过渡费参照已支付的逾期过渡费标准计算。故被告应支付给原告的房屋迟延交付违约金为5905元【〔（40368元-2998元/㎡×10㎡）÷3968元/㎡+10㎡〕×12元/月/㎡×39个月=5905元】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告张平元因阳台缺失造成的经济损失11332元；二、被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告张平元房屋迟延交付违约金5905元。以上两项限判决生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，由原告承担124元，由被告承担303元。宣判后，鸿翔房地产公司不服，上诉至本院。其主要上诉理由：1、原审认定阳台缺失，并赔偿被上诉人经济损失错误。2、原审法院判决上诉人给付迟延交房违约金，没有事实及法律依据。被上诉人张平元辩称：一审判决正确，维持原判。本院（2016）冀09民终964号民事判决查明，双方当事人对诉争安置楼的户型图均无异议。但上诉人认为户型应以最终施工图为准，同时称最终的施工图与户型图稍微不一致，对不一致处与被上诉人没有进行协商。其他事实与原审查明一致。本院（2016）冀09民终1241号民事判决认为，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在2008年12月14日双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有一处南阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，上诉人在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与被上诉人协商一致也未按上述规定的期限书面通知被上诉人。综上，上诉人上述行为已经构成了违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿被上诉人因此而造成的损失。对于损失的确定，原审以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，该计算方式符合客观事实，且与上诉人因违约给被上诉人造成的损失相当。综上，诉争楼房存在阳台缺失，且因阳台缺失而给被上诉人造成的损失，原审计算标准无误。故上诉人称“原审法院认定阳台缺失，并应赔偿被上诉人经济损失错误”不成立，本院不予支持。上诉人主张原判上诉人给付被上诉人违约金没有事实及法律依据问题，因上诉人确实未按约定交付房屋，已经构成违约，应承担违约责任；原审按照被上诉人先期缴纳的房款折算房屋面积并参照逾期过度费的标准，计算上诉人迟延交付房屋违约金，处理正确。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担。河北计经鸿翔房地产开发有限公司申请再审称，原审法院审查认定的基本事实即申请人将“阳台”该为“飘窗”完全错误，且无任何证据支持。本案争议的房屋，不存在任何户型图与施工图的修改和变动，申请人交付的房屋与户型图、施工图完全一致，未损害被申请人的利益。被申请人张平在原审中提交的证据，也不能证明其基本事实和赔偿主张。再审查明，被申请人张平元主张其名下6号楼3单元1103室与约定设计严重不符，缺失阳台。并提交了其选房时的户型图作为证据。本院再审的过程中，申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司提交了该房的施工图，经过对比施工图与户型图，未发现有阳台缺失情形，只是户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间。部分平窗改为飘窗。其他事实与原一审查明一致。本院再审认为，综合本案全部证据，关于被申请人张平元房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。平窗改为飘窗也未减损涉案房屋的价值和使用功能。但申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在施工的过程中，未对阳台空间进行合理的区分，虽然未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人的主观感受,也给被申请人生活带来一定不便。基于以上理由，本院酌定由申请人对被申请人进行补偿。综合本案案情，本院认为该套住房补偿5000元较为适宜。原一审判决对房屋迟延交付违约金的认定无误，应予维持。综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）冀09民终964号民事判决及沧州市运河区人民法院（2015）运民初字第1774号民事判决第一项；二、维持沧州市运河区人民法院（2015）运民初字第1774号民事判决第二项，即河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿张平元房屋迟延交付违约金5905元；三、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人张平元人民币5000元。上述给付内容限本判决生效之日起十五日内履行完毕。四、驳回被申请人张平元其他诉讼请求。一审案件受理费427元，二审案件受理费300元，均由再审申请人承担。本判决为终审判决。审判长  张凤梅审判员  张兆阳审判员  冷树青二〇一八年十二月二十日书记员  刘晓晴