广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0802民初4522号 原告：广西银光物业服务有限公司，住所地贵港市港北区荷城路897号龙凤嘉苑小区2号楼2单元。 法定代表人：江美银，总经理。 委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦俊廷，广西万益（贵港）律师事务所实习律师。 被告：戴世英，女，1970年6月5日出生，汉族，住贵港市覃塘区覃塘镇中山大道6号，现住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：黄恒燕，广西元丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨炯芳，广西元丰律师事务所律师。 原告广西银光物业服务有限公司与被告戴世英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄国、韦俊廷，被告的委托诉讼代理人黄恒燕、杨炯芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠原告的物业管理服务费13776.6元、代收专项维修资金3534.8元及违约金3923元（违约金暂计算至2017年8月31日止），合计21234.4元。事实和理由：被告在“九龙新城”小区购买商铺三套（九龙新城2号楼4单元101室、201室、301室）。2013年3月16日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，约定由原告对“九龙新城”进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，商铺按1元/平方米，代收生活垃圾处理费7元/月，维修资金每月每平方暂收0.1元，公摊水费每月按户、按系数合理分摊收取，违约金从逾期之日按日加收应交纳费用万分之五。被告身为“九龙新城”商铺业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务，自2015年4月至2017年8月，累计拖欠物业管理服务费13776.6元、代收专项维修资金3534.8元及违约金3923元（违约金暂计算至2017年8月31日止），合计21234.4元。期间原告多次催要，被告均以种种理由不予交纳。综上所述，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，望依法判如所请。 被告辩称，一、原告主张2015年4月至2017年4月物业费用已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权；二、原告没有按合同约定履行物业管理义务，其要求被告支付物业费没有事实依据；三、原告主张物业费超出范围，被告的物业租赁给王者主题酒店，原告没有履行到电梯的维护保养服务及其他物业服务；四、原告违约在先，本案不存在违约金。 本院经审理查明，被告系九龙新城小区2号楼4单元101室、201室、301室业主，建筑面积分别为116.19㎡、295.36㎡、443.04㎡，共计854.59㎡。2011年12月30日，原告与贵港市银光房地产有限公司签订了关于九龙新城小区《前期物业服务合同》，约定由原告对九龙新城小区进行物业管理。2013年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《[九龙新城]物业管理服务协议》，就双方的权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用等进行了约定。其中，物业管理服务费用包括以下：物业费：住宅按0.7元/㎡收取，商铺按1.0元/㎡收取；电梯维保费：住宅根据楼层高低不同，建筑面积不等，每月按户、按系数收取即2楼每月按10元/户，3楼按15元/户，4楼按20元/户，5楼按25元/户，6楼以上的每月按30元/户收取；公摊水、电费用：电梯、小区供水加压、发电机临时发电、公共照明等产生公摊电费，绿化、消防、清洁等产生公摊水费，根据物业功能、建筑面积不等，每月按户、按系数合理分摊收取；代收生活垃圾处置费：根据《贵港市市容和卫生管理条例》之规定，每月每户按7元收取。维修资金按每月每平米暂收0.10元的方式，在交纳物业管理费时收取直至达到房款2%的金额为止。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方嫌弃改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五的违约金，或在协调无效的情况下，次日实行暂停水、电供应。 上述合同签订后，原告履行了管理义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，原告在管理该小区过程中，也存在公共设施维护不到位的情形。2017年9月13日，原告贵港市港北区九龙新城小区业主委员会向本院起诉被告银光物业公司，请求确认贵港市银光房地产有限公司与银光物业公司签订的《前期物业服务合同》于2017年6月30日解除。本院于2017年12月8日作出（2017）桂0802民初3831号民事判决书，判决确认上述《前期物业服务合同》于2017年6月30日解除。根据原告的主张以及按合同的约定，本院确认截至2017年6月30日止，被告应交纳的各项费用为：物业管理服务费12659.22元(116.19平方米×1元/月/平方米×6个月+295.36平方米×0.6元/月/平方米×27个月+443.04平方米×0.6元/月/平方米×27个月)、代收专项维修资金3392.51元(116.19平方米×0.1元/月/平方米×6个月+295.36平方米×0.1元/月/平方米×45个月+443.04平方米×0.1元/月/平方米×45个月)，合计16051.73元。 以上事实，有营业执照、法定代表人身份证明、物业管理服务协议、物价局批复文件、缴费通知书、水费发票以及当事人陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，原告与贵港市九龙新城房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，以及与被告签订的《[九龙新城]物业管理服务协议》，均是合同双方的真实意思表示，并不违反法律规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定，严格履行合同义务，直至前期物业服务合同解除之日止。本案中原告依约为九龙新城小区提供了物业管理服务，被告应当按照合同的约定及时支付向银光物业公司支付物业管理费等相关费用。被告辩称其物业承租给王者主题酒店，不需原告提供相关物业服务。本院认为，双方并未在合同上对此进行约定，被告仍应按原物业服务合同履行义务。被告还辩称原告主张本案物业费用超过诉讼时效。本院认为，原告持续为被告所在的九龙新城小区提供物业管理服务，被告也持续拖欠原告物业费，被告的上述抗辩不符合法律规定，本院不予采纳。因原告自身也存在维护公共设施不到位的行为，故其主张违约金，本院不予支持。经本院核算，截至前期物业服务合同解除之日止，被告尚欠原告物业管理服务费、代收专项维修资金共计16051.73元，原告诉请的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第四项、第五项、第六项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告戴世英向原告广西银光物业服务有限公司支付物业管理服务费、代收专项维修资金合计16051.73元； 二、驳回原告广西银光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取为25元，由被告戴世英负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  叶星球 二〇一八年十二月八日 书记员  陈静君