河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初6257号原告：李建中，男，1963年6月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张新士，河南千字文律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：河南晟烨置业有限公司，住所地郑州市管城区城东路94号2号楼1区7层1号。法定代表人：冯老豹，总经理。委托诉讼代理人：何中民，男，1959年10月31日出生，住郑州市金水区，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：朱超杰，河南元慧师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：河南金地置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面。法定代表人：周善庆。委托诉讼代理人：毛学谦、李磊，北京华泰（郑州）律师事务所律师，委托权限：一般授权。原告李建中与被告河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨公司）、被告河南金地置业有限公司（以下简称金地公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，第一次公开开庭进行审理时，原告李建中及其委托诉讼代理人张新士，被告晟烨公司的委托诉讼代理人何中民、朱超杰，被告金地公司的委托诉讼代理人毛学谦到庭参加诉讼。第二次公开开庭进行审理时，原告李建中及其委托诉讼代理人张新士，被告金地公司的委托诉讼代理人毛学谦到庭参加诉讼，被告晟烨公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，原告拥有郑州市郑东新区商都路36号5号商铺附26号商铺一套，建筑面积108.15平方米，套内建筑面积99.6平方米，房产证号郑房权证字第××号。2010年12月24日，二被告与原告达成《拆迁补偿协议》，协议约定：因二被告对郑州市金地塑钢市场拆迁改造，需拆除原告的上述商铺，二被告将改造后的旭日龙园三、五号楼下商铺按照1:1的面积置换给原告，位置有原告优先挑选，二被告负责办理产权证，并承担一切税、费；二被告补偿给原告自2010年1月1日起至2011年12月31日的租金为90846元，若到期不能交房，按月每平方米75元向原告补偿租金。2011年4月16日，双方签订《拆迁赔偿补充协议》，约定双方签订的《内部认购协议》是对原告拆迁补偿的补充；双方应认真履行《拆迁补偿协议》及《内部认购协议》，否则，另一方有权要求继续履行合同外。还可以要求对方承担合同总标的（市场价）双倍的违约金，并赔偿由此造成的损失。协议签订后，二被告将原告的商铺拆除。后经双方协商，二被告承诺将三号楼下一层121号商铺面积55.71平方米、122号商铺面积60.75平方米置换给原告，但至今未交付；双方在《拆迁补偿协议》中约定的逾期交房租金，二被告仅支付到2012年9月1日，此后租金经原告多次催要，二被告至今未支付。故请求法院，1、判令二被告赔偿房款损失1189650元，并赔偿一倍损失；2、判令二被告向原告支付自2012年9月1日起至2018年8月10日止（暂定）的租金（计租面积108.15平方米，按每平方米75元计算）计581306.25元；3、二被告承担本案的全部诉讼费。被告晟烨公司辩称，拆迁补偿协议未生效，协议约定需公正后生效；根据双方的拆迁补偿协议甲方为两个公司，对该补偿协议的变更补充应该双方一致同意；对交房前的租金达成了新的约定；该项目未竣工验收，不具备交付条件不具备办理产权证的条件；原告未付款违反了内部认购协议的约定，无权要求违约金，综上应驳回原告的诉讼请求。被告金地公司辩称：原告的诉讼请求不应得到支持，原告主张权利所依据的补偿协议，约定了两种补偿方式，原告的诉讼请求所主张的商铺因客观原因无法交付，且该协议也不具备生效条件，被告愿意以实际的拆迁，按双方约定的实际标准补偿。另，一、原告的第一项诉讼请求的变更应当是建立在双方签订的补偿协议的基础上，但原告并未提出解除双方签订的拆迁补偿安置合同，原告变更诉讼请求缺乏事实依据；二、原告主张赔偿房款按照每平方米1.1万元标准计算，无事实根据，对主张的的赔偿相当于房款一倍损失的诉讼请求，无法律依据。双方签订的拆迁安置补偿合同项下的商铺位置、面积明确具体，应结合现在的市场价格来确定，而不能依据法院办理他案中的房屋评估报告作为确定房款的依据；三、双方解除合同后，应当赔偿原告的原房屋价款及相应的损失，其相应的损失可以有两种方式确定，一是现房屋价值与拆迁补偿安置合同所约定的每平方4800元的差额，另一种是对未及时交付房屋的价值参照银行同期贷款利率标准进行赔偿，原告所主张的赔偿房款一倍的损失，并赔偿房屋租金损失无事实和法律依据。经审理查明，二被告联合对商都路36号郑州金地塑钢市场进行拆迁改造。郑州市郑东新区商都路36号5号商铺附26号（房产证号：郑房权证字第××号）系原告李建中单独所有，建筑面积108.15平方米。2010年12月24日原、被告三方签订的《拆迁补偿协议》约定，原告要求将郑东新区商都路36号院金地塑钢市场内商铺与二被告开发的五、三号楼下商铺108.15平方米按照1:1进行置换。二被告补偿给原告租金自2010年1月1日起至2011年12月31日止，每平方每月35元。二年合计玖万零捌佰肆拾陆元整，一次性补给原告。若逾期不能交房，逾期之日起租金每月每平方按75元补偿给原告。二被告互为连带，若违约，原告可以向以上两公司任何一方追偿。该协议甲方落款处有二被告签章及授权人何中民的签字。2011年4月16日二被告作为甲方、原告作为乙方的《拆迁赔偿补充协议》约定，原双方2010年12月24日双方签订的拆迁补偿协议第四条：“本协议经公证后双方签字生效”修改为“本协议经双方签字或盖章后生效，双方同意不再进行公证”，该补充协议仅有原告和被告晟烨公司签章，被告金地公司未签章。2013年1月23日原告李建中收到被告金地公司支付的租金4万元并向被告金地公司出具收据写明“今收到河南金地置业有限公司交来2012年1月-12月租金共计捌万元整，此次付肆万元整，下欠肆万元整。”2016年10月21日由晟烨公司何中民向原告李建中出具承诺字据写明，李建中在3号楼121号商铺55.71㎡、3号楼122号商铺60.75㎡。二被告指定置换给原告的郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西3号楼1层121号商铺于2014年2月19日网签备案在王翠敏名下；郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西3号楼1层122号商铺于2014年4月22日网签备案在徐磊刚名下。另查明，本院受理的张翼、王松晨等人分别申请执行二被告的执行案件中，本院委托河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西3号楼、5号楼1层12套商铺进行评估，根据该公司于2017年9月18日出具的房地产估价报告书显示，12套商铺的单价在11000元左右，略有差别。以上事实，由原告提交的房产证书、拆迁补偿协议、拆迁赔偿补充协议、被告出具的置换商铺的明细、被告出具的承诺、租金收据、房地产估价报告、121、122号商铺产权登记信息等证据及本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告三方之间签订的《拆迁补偿协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，对当事人各方均具有法律约束力，各方应按照约定履行义务。关于二被告辩称《拆迁补偿协议》未生效的意见，本案《拆迁补偿协议》签订后，双方已经履行，实际上已变更了协议生效方式，且《拆迁赔偿补充协议》有被告晟烨公司的签章，由于二被告系共同的拆迁主体，原告有理由相信《拆迁赔偿补充协议》系二被告的意思表示，二被告的该项辩解意见，本院不予采纳。根据协议约定二被告应当将其开发的三、五号楼下商铺108.15平方米按照拆除的原告商铺面积进行1:1置换，另根据晟烨公司何中民出具的承诺，二被告应将其开发的3号楼121号商铺55.71㎡、122号商铺60.75㎡置换给原告李建中。现因二被告指定给原告的两处商铺仍登记在他人名下，二被告无法对原告履行交付该两处商铺的义务，故原告要求被告按照应得补偿面积108.15平方米赔偿房款损失的诉讼请求，理由成立，原告参照法院执行过程中委托的鉴定机构出具的评估报告书中所能确定的每平方米11000元的市场价格为标准计算，并不不当，故本院对原告主张二被告赔偿房款损失1189650元（108.15平方米×11000元）的诉讼请求，予以支持关于原告主张二被告支付租金的诉讼请求。根据《拆迁补偿协议》约定的交房前租金为每平方米35元，逾期交房的租金为每平方米75元，以及双方认可的2012年全年租金为8万元、已经支付4万元的事实，本院对原告主张的交房日期为2012年5月1日及二被告向原告支付租金至2012年8月31日的事实，予以认定。现二被告逾期交付房屋，应当按照约定的每平方米75元的标准支付租金，故对原告主张的租金，本院以计租面积108.15平方米，每月每平方米75元的标准，自2012年9月1日起计算至本判决确定的赔偿房款之日止，予以支持。原告主张房款一倍损失的违约赔偿的诉讼请求，本案中原告已经主张二被告支付未交付房屋期间的租金，该租金足以弥补原告的损失，原告主张的房款一倍损失的违约赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南晟烨置业有限公司、被告河南金地置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告李建中赔偿房款1189650元；二、被告河南晟烨置业有限公司、被告河南金地置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告李建中支付自2012年9月1日起计算至本判决确定的赔偿房款之日止的租金（计算方式为：计租面积108.15平方米，每月每平方米75元）；三、驳回原告李建中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30485元，保全费5000元，由原告李建中负担12250元，由被告河南晟烨置业有限公司、被告河南金地置业有限公司负担23235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  冯佩新人民陪审员  董金海二〇一八年十二月二十九日书 记 员  张瑞冬