江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初2837号 原告：南京紫竹物业管理服务股份有限公司，住所地在南京市玄武区徐庄软件园研发三区F幢C区4楼。 法定代表人：张胜，董事长。 委托诉讼代理人：李品宁，江苏苏鼎原律师事务所律师。 原告：章才正，男，1970年5月20日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹茹梅，江苏天茂律师事务所实习律师。 原告南京紫竹物业管理服务股份有限公司（以下简称紫竹物业)诉被告章才正物业服务合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告紫竹物业委托诉讼代理人李品宁、被告章才正委托诉讼代理人尤金福和詹茹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫竹物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业费135268.30元、公摊水电费40104元（被告名下20套房屋的物业费从2010年5月25日至2014年5月24日，其中一套××室房屋在2016年9月25日已卖，其余19套自2016年6月1日至2018年3月31日，共70个月的物业费及公摊水电费，其中915室只主张2010年5月25日至2014年5月24日)，合计175372.30元；被告承担诉讼费用。事实和理由：2007年1月1日，原告和明发集团南京房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，此后原告又二次和南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会签订了《物业管理服务合同》，三份合同均约定由原告对明发滨江新城（二期)进行物业管理服务。原告按约对小区进行物业管理至今。被告系明发滨江新城×幢××、××、××、××、××、××、××、××、××、××（2016年9月23日卖出)、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室房屋的所有权人。虽经原告催要，被告拒缴2010年5月24日至2018年3月31日的物业费公摊水电费。 被告章才正辩称，原告主张的2010年5月25日至2014年5月24日期间的物业费和公摊水电费根据第一份前期物业服务合同的期限，该部分物业费已超过诉讼时效。原告主张的物业费2元/月/平方米标准没有依据。对于原告认为公摊水电费每月40元的收费标准不予认可。原告的2016年6月1日至2018年1月31日的水电费和物业费标准计算错误。公摊水电费标准应按建筑面积分摊，不应按业委会说明的标准14元/月收取。2017年3月9日被告刷卡支付13021元物业费。被告已交纳了2014年5月24日至2016年5月期间的物业费，说明原告已放弃了自2010年5月25日至2014年5月24日期间的物业费。2017年2月25日被告××室房屋发生火灾，给被告造成重大损失，由于消防栓没有水，导致灭火不及时，原告应承担维修保养义务。被告保留要求原告赔偿损失的权利。被告请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，原告紫竹物业系由南京紫竹物业管理有限公司于2016年1月4日经企业名称变更登记。2007年1月1日，南京紫竹物业管理有限公司与明发集团南京房地产开发有限公司签订《明发滨江新城二期前期物业管理合同》，约定由其为明发滨江新城二期小区提供物业服务，期限自2007年1月1日起至业主委员会成立后招标选聘新的物业管理公司并签订合同之日止；物业服务费标准小高层住宅为0.7元/月/平方米、商铺为2元/月/平方米；电梯费另计；公共能源费另外分摊。 2015年6月1日，南京紫竹物业管理有限公司又与南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会签订《明发滨江新城二期小区物业管理服务合同》，合同期限自2015年6月1日至2017年5月31日。六片区281-282栋（一楼商铺，二至四楼为商业)。物业费小高层为0.7元/月/平方米、商业用房1.8元/月/平方米、公寓楼2元/月/平方米，各业主承担的分摊标准=费用分摊标准×业主户建筑面积×每户分摊系数。 2017年7月18日，原告与该小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，期限自2017年7月18日至2020年7月17日止，物业费小高层0.7元/月/平方米、商业用房1.8元/月/平方米、公寓楼2元/月/平方米。 原告自签订前期物业服务合同后，一直持续为小区提供物业管理服务至今。 被告章才正系明发滨江新城×幢××、××、××、××、××、××、××、××、××、××（2016年9月23日卖出)、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室房屋的所有权人。涉案房屋的建筑面积分别为××室50.67平方米、××室50.25平方米、××室50.25平方米、××室50.17平方米、××室50.27平方米、××室50.17平方米、××室50.27平方米、××室50.67平方米、××室50.67平方米、××室50.68平方米、××室51.27平方米、××室50.44平方米、××室47.12平方米、××室46.57平方米、××室47.12平方米、××室47.12平方米、××室47.09平方米、××室47.12平方米、××室47.09平方米、××室47.12平方米，总面积为982.13平方米。 被告当庭提供已交纳2014年5月24日至2016年5月31日的物业费及公摊水电费收据，原告对被告提供的收据予以认可。被告提供2017年3月8日支付原告13021元的交易回单，拟证明被告已支付涉案房屋的物业费及公摊水电费。原告对此有异议，原告提供该笔款项对应的收据、业主登记表、入户登记通知书，分别为×栋××室、×栋××室费用，业主分别为章艾惜、章宏浩，二人均为被告的子女。 2018年1月15日，南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员后向南京市浦口区人民法院出具说明一份，载明明发滨江新城（二期)初期由于小区入住率低，明发集团南京房地产开发有限公司、紫竹物业约定，以1楼20元、2楼以上30元的固定标准每月按户收取公摊水电费。2015年5月，业委会与紫竹物业约定，每月按1楼9元、2至11楼14元、12至20楼16元、21至29楼18元的固定标准按户收取公摊水电费。 2018年1月18日，南京市浦口区明发滨江新城二区业主委员会出具补充说明，载明明发集团南京房地产开发有限公司、紫竹物业约定：×幢酒店式公寓每月每套按40元的固定标准收取公摊水电费，对此×幢业主均无异议。自2015年6月1日起每月按1楼9元、2至11楼14元、12至20楼16元、21至27楼18元的固定标准按户收取公摊水电费。 上述事实，有当事人提供的前期物业管理合同、物业管理服务合同、权属登记申请书、收据、说明、付款凭证、照片、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告紫竹物业先后与明发集团南京房地产开发有限公司、涉案小区业委会签订物业管理服务合同，对小区全体业主具有约束力。被告章才正作为业主，应当缴纳相关物业管理费用。对于被告关于原告起诉的2014年5月24日之前物业费和公摊水电费已过诉讼时效的意见，被告认为被告先后缴纳了2014年5月24日至2016年5月31日两年的物业费和公摊水电费，此前的物业管理费及公摊水电费应视为原告放弃。原告认为放弃应当明示，不认可被告的已过诉讼时效意见。本院认为，在被告缴纳物业费及公摊水电费时，原告应当告知被告补交此前的物业费及公摊水电费。原告收取被告当期的物业费及公摊水电费，若仍不放弃此前原告所欠费用，应当提供证据证明在收取被告物业费及公摊水电费后仍向被告主张了此前所欠费用，而原告并未提供此部分证据。本院对原告关于2014年5月24日之前被告所欠物业费和公摊水电费已过诉讼时效的意见予以采纳。 对被告关于原告主张的物业费及公摊水电费标准与物业合同不符的意见，本院认为，涉案房屋系公寓楼，原告所述物业费标准系小高层0.7元元/月/平方米的标准，故本院对被告关于涉案房屋物业费标准的意见不予采纳。原告提供的业主委员会说明、被告实际缴纳公摊水电费亦是按照每月40元支付的事实均能印证被告应按照业主委员会说明的标准支付公摊水电费，本院对被告关于公摊水电费标准的意见不予采纳。 被告应当支付原告其所有的20套房屋自2016年6月1日至2018年3月31日的物业费及公摊水电费（××室计算到2016年9月24日)，其中物业费22月×931.45平方米×2元/月/平方米+50.68平方米×2元/月/平方米×4月=41389.24元；公摊水电费22月×14元/月×19套+4月×14元/月=5908元。被告所交13021元的物业费并非涉案房屋的费用，故对被告此部分费用的意见不予采纳。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法很若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告章才正于本判决生效之日起五日内支付原告南京紫竹物业管理服务股份有限公司位于浦口区明发滨江新城×幢的20套房屋自2016年6月1日至2018年3月31日（××室计算至2016年9月24日)物业费41389.24元、公摊水电费5908元，合计47297.24元（房号为××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室）； 二、驳回原告原告南京紫竹物业管理服务股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2245元，由原告南京紫竹物业管理服务股份有限公司承担1638元，被告章才正承担607元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费2245元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  徐晓燕 人民陪审员  葛 梅 二〇一八年十二月二十八日 法官 助理  张 枫 书 记 员  胡 颖