安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1802民初1798号原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区百汇商贸物流园一期建材五金大世界2幢407室，统一社会信用代码91341800584560078B。法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚玉龙，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨启杰，江苏博事达律师事务所律师。被告：金伟伟，男，1986年2月21日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称“万家公司”）诉被告金伟伟合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托诉讼代理人尚玉龙、杨启杰及被告金伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的租赁合同；2.被告立即腾空所租房屋，并交付给原告；3.被告立即支付截止2017年10月10日的租金120096.27元及逾期付款违约金（其中20839元自2013年2月25日起、20839元自2014年2月25日起、27786元自2014年11月25日起、6946.50元自2016年4月7日起、27940.37元自2017年3月27日起、15745.4元自起诉之日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照25元/㎡/月的标准，向原告支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的租金；4.被告立即支付截止2017年10月10日的物业服务费5359.61元及逾期付款违约金（其中555.72元自2012年10月1日起、555.72元自2013年4月1日起、555.72元自2013年10月1日起、555.72元自2014年4月1日起、555.72元自2014年10月1日起、555.72元自2015年4月1日起、277.86元自2016年4月7日起、1117.61元自2017年3月27日起、629.82元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日止，并按1元/㎡/月的标准，向原告支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的物业服务费；5.被告立即支付市场经营综合管理费5359.61元及逾期付款违约金（其中3334.32元自2015年12月25日起、277.86元自2016年4月7日起、1117.61元自2017年3月27日起、629.82元自起诉之日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按1元/㎡/月的标准，向原告支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日的市场经营综合管理服务费；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权原告对外出租，由此产生的权利义务均由原告承受。2012年12月23日、24日，原告与被告分别签订了《市场商业经营管理服务协议》、《房屋租赁合同》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆8栋210、212号商位交给被告开展约定的经营活动，并对租赁期限、租金标准、物业服务费、市场经营综合管理服务标准、各项费用支付时间及逾期付款违约金等内容进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告未支付租金、物业服务费、市场经营综合管理服务费等费用。金伟伟辩称，其仅经营几个月后就退出，租金不应按原告诉请计算；原告未履行管理义务，不应该收取管理费，且原告允诺的市场没有形成，导致承租户的经营状况不好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金伟伟未举证。对当事人无异议的授权书、房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议，本院予以确认并在卷佐证。金伟伟对万家公司提举的催告通知书、邮寄单件、快递单件查询记录有异议，认为未收到邮寄单件，对该组证据，本院认定如下，因房屋租赁合同中未载明承租方的通知与送达地址，且结合快递单件查询记录、万家公司所在位置及签收记录，该组证据达不到万家公司的证明目的，在金伟伟不予认可的情况下，万家公司应提举其他相关证据予以佐证其已将催告通知书送达金伟伟，故对该组证据，本院不予认定。根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称“百汇公司”）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年12月24日，万家公司（甲方）与金伟伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于宣城百汇商贸物流园一期小馆8栋2层210、212号房屋出租给乙方，建筑面积92.62平方米（以房地产权证所载建筑面积为准），该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数；租赁期限为3年，自2012年12月25日起至2015年12月24日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米25元，年租金为27786元，租金不含物业服务费、公共事业费及其他费用；第一年前3个月为免租期，后9个月计付租金20839元，于前3个月期满前一个月支付；第二年前3个月为免租期，后9个月计付租金20839元，于前3个月期满前一个月支付；第三年全年计付租金27786元，于第二年结束的前一个月支付；乙方应自房屋交付之日起，按1元/㎡/月的标准支付物业服务费，每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费应当在房屋交付之日支付；乙方需于合同终止之日起3日内撤离房屋，否则视为放弃房屋内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等及一切权利，甲方有权自行处置；租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满之日60日前签订新的租赁合同，逾期签订租赁合同的，甲方有权另行出租；乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，按日1‰支付欠费金额部分的迟延履行违约金，经书面催告后30日内仍未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方又签订《市场商业经营管理服务协议》，约定乙方自承租之日起按其承租房屋面积1元/月/㎡的标准向甲方交纳市场经营管理服务费，按市场商业运营管理公司的规定或通知的时间及时缴纳费用，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。2013年5月1日，宣城百汇商贸物流园开业。另查明，2018年度，本院受理万家公司诉各承租户同类案件数十件，各承租户抗辩市场未正常运营，万家公司亦未提供正常的物业服务，陈花梅等承租户（另案处理）并提供了公证书等证据予以证实。本院认为，万家公司与金伟伟签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》系双方自愿，合法有效，该协议内容包含了房屋租赁、物业服务及市场运营管理，系复合性合同。本案中，双方在约定的租赁期限届满前及之后均未就案涉商位继续使用协商一致并另行签署租赁合同，双方租赁关系已自租赁期限届满之日即2015年12月24日终止。根据房屋租赁合同的约定，金伟伟应在租赁期限届满3日内返还商位，金伟伟在庭审中称其经营两个月后即已离场，且室内物品已被清空。对此本院认为，一方面，租赁期满后双方关于案涉商位没有续租的意思表示，且根据合同约定金伟伟未在租赁期限届满之日即2015年12月24日起三日内清出房屋内的物品，万家公司有权予以处理；另一方面，万家公司不仅仅是案涉商位的出租方，更对案涉商位所在市场提供运营管理和物业服务，并对承租户约定了较高的服务费用，由此无论是从合同约定，亦或从利益因素考量，其对租赁期限届满后承租户仍继续占有使用承租商位负有举证责任，而且其作为市场的运营管理者亦具有举证能力。但万家公司并未提供证据证明金伟伟在租赁期满后仍继续占有使用案涉商位，而金伟伟亦未举证证明其在合同期内已与万家公司协商一致解除合同，故本院以合同期满即2015年12月24日视同金伟伟已腾空并返还案涉商位，万家公司可自行处置。综上，万家公司与金伟伟之间因租赁期限届满合同已终止，金伟伟亦腾空所租商铺，万家公司可自行处置，现万家公司诉请要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》、腾空并返还房屋已无意义，对其主张的合同终止后即自2015年12月25日起的房屋占用费、物业服务费、市场经营综合管理费及相应逾期付款违约金亦不予支持。对于万家公司主张合同内的各项费用，本院认为，万家公司提供了承租商位，金伟伟应按合同约定支付租金。因案涉商位所在市场系由万家公司统一运营和管理，万家公司提供的服务未达到预期效果，本院酌定对物业服务费、市场经营综合管理服务费均按0.5元/㎡/月标准计算。因金伟伟未按约支付各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算方法，但约定过高，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。具体费用计算如下：①关于租金。双方约定开业前为免租装修期和免租试营业期，宣城百汇商贸物流园未按约定于2012年10月1日开业，延迟至2013年5月1日开业，而延迟开业并非承租人原因导致，万家公司给予的合同期内的优惠政策应自正式开业后作相应顺延，故租金计付期限应自2013年5月1日至2015年12月24日，根据合同关于免租期的约定，金伟伟应于2013年6月30日前付2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金20839元、2014年6月30日前付2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金20839元、2015年3月30日前付2015年5月1日至2015年12月24日期间的租金18292元（27786元÷12个月÷30天×237天），共计59970元，并自逾期之日起支付相应的违约金，其中以20839元为基数自2013年7月1日起，以20839元为基数自2014年7月1日起，以18292元为基数自2015年4月1日起，均计算至实际给付之日止。②关于物业服务费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，金伟伟应分别于2012年12月25日、2013年6月9日前、2013年12月9日前、2014年6月9日前、2014年12月9日前、2015年6月9日前每次各付277.86元,共计1667.16元，并以277.86元为基数分别自2012年12月26日、2013年6月10日、2013年12月10日、2014年6月10日、2014年12月10日、2015年6月10日起支付逾期违约金至实际付款之日止。③关于市场经营综合管理服务费。因双方在市场商业经营管理服务协议中约定市场经营综合管理服务费支付时间按市场商业运营管理公司的规定或通知的时间及时缴纳，而在本案中，万家公司未能提举证据证明其已于2016年3月31日、2017年3月20日将催告通知书送达金伟伟，故对万家公司的起算点，本院不予支持，其可自起诉之日起要求金伟伟支付市场经营综合管理服务费1667.16元及逾期付款违约金（自2018年3月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告金伟伟于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司租金合计59970元及逾期付款违约金（其中以20839元为基数自2013年7月1日起，以20839元为基数自2014年7月1日起，以18292元为基数自2015年4月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）；二、被告金伟伟于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费1667.16元及逾期付款违约金（以277.86元为基数分别自2012年12月26日、2013年6月10日、2013年12月10日、2014年6月10日、2014年12月10日、2015年6月10日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；三、被告金伟伟于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司市场运营综合管理服务费1667.16元及逾期付款违约金（自2018年3月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；四、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取2168元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担1000元，被告金伟伟负担1168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 王 琼二〇一八年十二月二十一日书记员 章诚仪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……