山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初1051号原告：青岛正沃实业有限公司，住所地即墨市环秀办事处大韩村9号，统一社会信用代码91370282553959713E。法定代表人：崔峰科，职务：经理。委托诉讼代理人：韩鸿恩，北京天稳律师事务所律师。被告：鄢立静，女，1975年12月12日出生，汉族，住即墨市。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行，住所地青岛即墨市鹤山路59号，统一社会信用代码91370282679094735Y。负责人：王允东，职务：行长。委托诉讼代理人：周鹏，男，1988年11月15日出生，汉族，住即墨市。委托诉讼代理人：徐磊，男，1982年5月11日出生，汉族，住青岛市市南区。原告青岛正沃实业有限公司（以下简称正沃公司）诉被告鄢立静、第三人上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行（以下简称浦发银行即墨支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正沃公司的委托诉讼代理人韩鸿恩、被告鄢立静、第三人浦发银行即墨支行的委托诉讼代理人周鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛正沃实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的合同编号为201300092121《商品房预售合同》；二、判令被告于本判决生效之日起十日内将被告购买的即墨市嵩山三路7号佳源都市10号楼2单元801户房屋腾让给原告，并且协助原告撤销上述房屋在即墨市不动产登记中心的登记备案手续；三、判令解除第三人与被告签订编号69092013100358130301《个人购房担保借款合同》；四、判令原告返还第三人贷款本金591643.98元（截止2018年1月11日）；五、判令被告向原告支付律师代理费80000元【2000+6000（100000×6%）+45000（900000×5%）+27158（678949×4%）】；六、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年6月11日原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为201300092121《商品房预售合同》，约定：被告采用按揭贷款方式购买原告开发的即墨嵩山三路7号佳源都市10号楼2单元801户，建筑面积暂测148.24平方米，房款988949元，被告首付298949元，余款690000元向浦发银行即墨分行借款。该合同补充条款7.2.4约定：如乙方不能按与银行签订的《个人购房借款/担保合同》之约定向银行还款，造成银行从甲方（贷款保证人）保证金账户上扣款或发生诉讼等而由甲方先行代为偿付的，则乙方除应向甲方承担被扣款、代为偿付款每日万分之一违约金、甲方因诉讼等而产生律师费等所有费用外，还应赔偿甲方其他所有损失，且甲方有权单方面解除与乙方签订的《商品房预售合同》，此商品房所有权归甲方所有。2013年7月30日被告（借款人）、第三人（贷款人）、原告（贷款保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人借款690000元，用于购买佳源都市10号楼2单元801户。被告自2017年11月起不能偿还贷款，第三人自2017年11月、12月从原告账户划款共计4324.39元。用于代偿被告的贷款，截止2018年1月11日被告尚欠第三人贷款本金591643.98元。原告依据房屋预售合同补充条款7.2.4约定，于2018年1月2日向被告发出解除房屋预售合同并收回涉案801户房屋的通知书，被告置之不理。另外涉案房屋现在处于空置状态。请求法院支持原告的诉讼请求。被告鄢立静辩称，确实向原告购买了涉案房屋，确实向第三人贷款，贷了690000元。确实拖欠涉案房屋的银行贷款，从2017年11月开始拖欠的，一直拖欠到现在。我不同意解除合同，原告代我偿还银行的钱，我要还给原告。因为与对象离婚在房子上有纠纷所以没有偿还款项，以后按期偿还贷款。本院经审理认定事实如下：原告青岛正沃有限公司（甲方）与被告鄢立静（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201300092121），网上合同签订时间为2013年6月11日11时14分38秒，该合同主要约定：被告鄢立静向原告正沃公司购买位于即墨市嵩山三路7号《佳源都市》10号楼2单元8层801户房屋。房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6671.27元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币988949元。付款方式和付款期限：付款方式：按揭贷款支付，贷款方式：商业贷款。乙方于2013年6月11日与甲方签约，并付首付房款计298949元；乙方于2013年6月18日前应支付房款计690000元。交房条件：该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。交房时间：甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。违约责任：第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过180天后，甲方有权选择以补充条款第3条约定执行。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：合同继续履行，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止。补充条款：3、针对合同第七条的补充约定：买受人逾期付款的违约责任，按下列方式处理：根据逾期时间，分别处理（不作累加）。3.1.1逾期不超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；3.1.2逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第3.1.1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。3.1.4买受人选择按揭付款的，如因买受人原因不能办理贷款的，则作为逾期付款处理。如银行要求提高首付比例的，买受人须按银行要求增加首付。7.2.4如乙方不能按与银行签订的《个人购房借款/担保合同》之约定向银行还款，造成银行从甲方（即贷款合同的保证人）的保证金账户上扣款或发生诉讼等而由甲方先行代为偿付的，则乙方除应向甲方承担被扣款、代为偿付款每日万分之一的违约金、甲方因诉讼等而产生的律师费等所有费用外，还应赔偿甲方其他所有损失，且甲方有权单方面解除与乙方签订的《青岛市商品房预售合同》，此商品房所有权归出卖人所有。2013年7月30日，原告正沃公司（保证人）与被告鄢立静（借款人）、案外人上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额690000元；贷款期限预计自2013年至2033年；贷款利率为浮动利率。合同7.1条约定：为保障贷款人（下或称债权人）债权的实现，保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保。7.4条约定：保证人在本合同项下的保证期间为阶段性连带责任保证，即：保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自新约定的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。借款人没有依照本借款合同规定履行债务的，在上述约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。2013年6月3日，被告鄢立静支付定金20000元，2013年6月11日，被告鄢立静支付房款278949元。2013年7月31日上海浦东发展银行向原告正沃公司发放被告鄢立静购房贷款690000元。2017年11月至2018年11月29日，因被告鄢立静未能按期偿还购房贷款，原告正沃公司承担保证责任，代被告鄢立静偿还贷款本息共计57015.55元，其中本金29102.76元，利息、罚息27912.79元。截至2018年12月7日，被告鄢立静尚欠第三人浦发银行即墨支行购房贷款本金566928.73元、利息2083.46元、逾期违约金386.32元，共计569398.51元。2018年11月26日，被告鄢立静向本院交付633800元，用于偿付原告正沃公司代偿贷款本息及涉案房屋剩余贷款本息等。2018年12月20日，第三人浦发银行即墨支行领取涉案房屋剩余购房贷款本金566928.73元、利息2083.46元、逾期违约金386.32元，共计569398.51元。涉案房屋已于2013年12月2日取得预售许可证。原告正沃公司在诉讼中称涉案房屋尚未交付给被告鄢立静，被告鄢立静对此不予认可，称涉案房屋已交付给被告鄢立静，只是尚未领取钥匙。但是被告鄢立静未提交证据证明涉案房屋已经交付，因此本院确认涉案房屋仍由原告正沃公司控制。涉案房屋尚未办理房屋权属证书。2018年2月6日，原告正沃公司为本案诉讼向北京天稳律师事务所支付律师费80000元。以上事实，有原被告的当庭陈述，原告正沃公司提交的青岛市商品房预售合同、浦发银行业务凭证等证据在案佐证，且经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告正沃公司与被告鄢立静签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告正沃公司要求判令解除原告与被告签订的合同编号为201300092121《商品房预售合同》的主张，本院认为因被告未如期向银行清偿借款本息致使原告正沃公司承担保证责任，构成违约，但被告鄢立静在诉讼中将原告代偿本息及涉案房屋剩余贷款本息交至本院，原告正沃公司的合同目的已经实现，因此对于原告的该项主张本院不予支持。关于原告正沃公司要求被告鄢立静于本判决生效之日起十日内将被告购买的即墨市嵩山三路7号佳源都市10号楼2单元801户房屋腾让给原告，并协助原告撤销涉案房屋的登记备案手续的主张，因双方合同未解除，因此对原告的该主张本院不予支持。关于原告正沃公司要求解除第三人与被告签订的编号69092013100358130301《个人购房担保借款合同》及返还第三人贷款本金591643.98元（截止2018年1月11日）的主张，本院认为，原被告签订的《青岛市商品房预售合同》尚未解除，且被告鄢立静在诉讼中已将剩余贷款本息交至法院，因此对于原告的该项主张本院不予支持。关于原告正沃公司要求被告支付律师代理费80000元的主张，本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第7.2.4条，因被告未按约定向银行偿还贷款，造成银行从原告保证金账户上扣款或发生诉讼等而由原告先行代为偿付的，被告应向原告支付律师费。被告鄢立静抗辩称本案律师费过高，原告正沃公司称本案律师代理费是以商品房预售合同约定房款988949元及个人购房担保借款合同690000元确定案件总标的额为1678949元，依据山东省律师服务收费标准计算所得。根据本案诉讼情况，本院认为被告鄢立静应向原告正沃公司支付律师代理费51847元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鄢立静于判决生效后十日内支付原告青岛正沃实业有限公司为本案诉讼支付的律师费51847元；二、原告青岛正沃实业有限公司于判决生效后十日内到本院领取其代被告鄢立静偿还的贷款本息、罚息共计57015.55元；三、驳回原告青岛正沃实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19745元，由原告青岛正沃实业有限公司负担6055.51元，由被告鄢立静负担13689.49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘平平人民陪审员  刘昌启人民陪审员  张方志二〇一八年十二月二十四日法官助理张蕊书记员王文萃附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”