福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初4472号 原告（反诉被告）：林秀娟，女，汉族，1970年11月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘德和，福建知信衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建山野物流有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区洪山镇国光村。 法定代表人：刘晓艳，董事长。 委托诉讼代理人：钱亮，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许流新，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）林秀娟与被告（反诉原告）福建山野物流有限公司（以下简称山野公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林秀娟的委托诉讼代理人刘德和，被告（反诉原告）山野公司的委托诉讼代理人钱亮、许流新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林秀娟向本院提出诉讼请求：1．确认2015年12月15日原告与被告签订的《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》已于2017年11月1日解除；2．判令被告退还原告履约保证金55000元；3．判令被告赔偿还原告经济损失781339.9元；4．本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2014年1月开始承租被告位于洪山镇国光村农产品交易中心1座A-D05、D06店铺用于经营海鲜批发。2015年12月15日，原被告双方又续签了《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》，合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，原告支付了履约保证金55000元。2017年6月10日，山野（洪山桥）农产品交易中心发生火灾，导致原告店铺内的鲜活海鲜死亡，店内设备设施遭受损坏，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为被告未提供安全的经营场所，对消防安全制度落实不力，导致原告因火灾遭受经济损失，被告对此应予以赔偿。因被告未提供安全经营场所且对原告损失未予赔偿，原告于2017年10月31日向被告发出合同解除函，解除双方于2015年12月15日签订的《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》。为维护原告合法权益，现特向法院提起诉讼，请求判如所请。附财产损失清单：1．海鲜损失：300396.9元，2．海鲜池及冻库设备损失：439000元，3．电视一台：2000元，4．监控设备损失：6400元（8个摄像头），5．电脑一台：4500元，6．验钞机一台：1800元，7．店铺装修损失：27243元，以上合计损失：781339.9元。 被告山野公司辩称，第一，没有任何法律或行政法规可以认定诉争房产不安全，农产品交易中心发生火灾事故不足以证实原告所承租的场地不安全，原告擅自解除合同已构成重大违约；第二，火灾并没有波及到原告所承租的房屋，并没有给原告造成直接经济损失。被告认为合同应当于2018年3月16日解除，履约保证金应由被告予以没收，被告不赔偿经济损失。 被告（反诉原告）山野公司向本院提出反诉请求：1．确认反诉原告与反诉被告于2015年12月15日签署的《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》于2018年3月16日解除；2．判令反诉被告立即支付场地使用费188679元，水电费26970元，管理费1960元，并按照日万分之五点四计算逾期付款违约金（暂计算至2018年8月31日止的违约金为38742.16元，此后以场地使用费、水电费、管理费合计217609元为本金，按日万分之五点四计算至反诉被告付清全部款项之日止）；3．确认履约保证金55000元归反诉原告所有；4．本案的诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2014年4月30日，反诉原告与反诉被告签署《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》（两份），约定反诉被告承租反诉原告位于福州市鼓楼区洪山镇国光村1座的场地编号为A-D5、D6的店面，约定：使用期限为2014年1月1日至2015年12月31日止；第一笔场地使用费以甲方本诉原告向本诉被告交付本场地之日起计算；履约保证金为55000元，反诉被告需要改造场地或者增设附属设施和设备的，必须提前通知甲方，得到甲方书面同意后方可实施；如果反诉被告不再使用甲方的场地或协议终止后，未经反诉原告许可，反诉被告不得拆除已装修部分或破坏场位构架，并无偿归甲方所有。2014年8月28日，反诉原告向反诉被告移交了A-D5、D6店面，并强调：对店面所有装修装饰和配套设施未经同意不得随便拆改，否则视为违约。2015年12月15日，双方签署《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》，反诉被告继续使用D5、D6店面，使用期限为2016年1月1日至2018年12月31日，2016年的使用费为18810元/月，2017年的使用费为19750元/月，2018年使用费为20738元/元；每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日支付三个月的使用费；水电费由本诉被告承担；拖延场地使用费按实欠使用费的日千分之十支付违约金；拖延水电费、管理费等按日百分之五支付滞纳金。同日，双方签署《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用补充协议》，明确：反诉被告应于每月5号向反诉原告支付场地管理费280元。前述租赁关系建立以来，反诉原告均不存在违约行为，但反诉被告不能按时履行支付使用费、水电费或管理费的义务，屡屡拖欠。反诉原告本着以和为贵的原则，均未向主张权利。2017年7月1日起，反诉被告不但纠正其违约行为，还无正当事由的拖延支付租金、水电费、管理费。期间还擅自解除合同。现截止2018年3月16日，反诉被告合计拖欠反诉原告费用人民币217609元，其中：场地使用费188679元、水电费26970元、管理费1960元。按日万分之五点四计，暂截至2018年8月31日，反诉被告已拖欠违约金38742.16元。此后应以217609元为本金（场地使用费、水电费、管理费），按日万分之五点四计算至本诉被告付清全部款项之日止。现为了维护反诉原告的正当权益，特诉至法院，请求判如所请。 原告（反诉被告）林秀娟辩称，第一，反诉原告要求反诉被告支付至2018年3月的场地使用费、管理费、水电费及违约金等没有事实和法律依据。首先，反诉原告与反诉被告于2015年12月15日签订的《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》已于2017年11月1日解除。根据双方签订的协议第十条第1款的约定，如反诉原告不能提供合法的经营场所，反诉原告有权解除本协议。但反诉原告所提供的场所因违反《消防法》等有关法律的规定，导致发生火灾事故，且反诉原告拒不赔偿反诉被告的损失，因此反诉被告有权解除合同。根据反诉被告提供的《解除合同函》以及邮件寄件单、查询单，反诉被告要求解除合同的通知已于2017年11月1日送达给反诉原告。依据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，反诉原告在收到《解除合同函》后并没有提出异议，也没有在合理的时间内请求法院确认解除合同的效力。因此反诉原告要求反诉被告支付合同解除后的场地使用费等费用没有事实和法律依据。其次，自2017年6月10日晚发生火灾之后至合同解除时，反诉被告并没有在租赁场地继续经营。在此期间反诉被告多次与反诉原告协商赔偿事宜但均未果，反诉被告要求拆除设备时反诉原告也不允许。因此反诉原告要求支付此期间的场地使用费等费用没有事实和法律依据。第二，本案系反诉原告未能提供符合法律规定的经营场所，造成反诉被告无法正常经营，反诉原告违约在先，反诉被告并没有违约，因此反诉原告无权没收55000元履约保证金。综上所述，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据及当事人提交原件供核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2014年4月30日，原告林秀娟和被告山野公司签订《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》两份，约定被告分别将位于福州市鼓楼区洪山镇国光村农产品交易中心1座编号A-D05、D06的场地（以下简称诉争场地）交给原告经营，期限至2015年12月31日止。 2015年12月15日，原告林秀娟和被告山野公司续签《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》一份（以下简称协议），协议约定：1．被告将诉争场地交给原告经营，经营种类为水产；2．场地使用期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，场地使用费每月18810元，逐年递增5%，从2017年1月1日起为每月19750元，如未按时足额缴纳，原告按欠缴金额的日千分之十支付违约金；3．被告收取原告55000元履约保证金，待本合同期满并付清一切费用后返还，未结费用可直接从保证金中扣除；4．被告应提供经营场所及经营条件，保障原告正常经营。同日，原告林秀娟和被告山野公司签订《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用补充协议》一份，约定原告每月应向被告支付场地管理费人民币280元。上述协议签订后，原告依约使用诉争场地。 2017年6月10日19点22分许，诉争场地所在的山野农产品交易中心发生火灾。福州市鼓楼区公安消防大队于2017年8月9日作出火灾事故调查报告，认定系该市场A-D21店面上方海鲜池制冷机电气故障引发火灾。该消防大队于2017年8月18日的请示中，认为被告山野公司在其下属的农产品交易中心在装修时，店面之间的分隔墙未分隔到顶，店面吊顶上方部分电线未使用PVC套管阻燃，屋顶使用可热材料装修，负有责任。消防部门于2017年6月14日亦对火灾直接财产损失进行了统计，原告所在的诉争场地申报损失金额为821650元，消防部门统计损失总额为281900元。2017年10月31日，原告向被告邮寄《解除合同函》一份，以被告未提供安全的经营场所导致发生火灾且未对原告进行赔偿为由主张解除协议，被告于次日收到该函。现原告提起本案诉讼，要求确认协议于2017年11月1日解除并由被告退还履约保证金及赔偿原告损失，被告提起反诉，要求确认协议于2018年3月16日解除并由原告（反诉被告）补缴未付场地使用费、水电费、管理费并支付逾期违约金，本案纠纷由此产生。 本院认为，公民、法人、其他组织之间依法成立的合同，受到我国法律的保护。原、被告之间于2015年12月15日签订的《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》及其补充协议，应为租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。被告作为出租人，依照合同约定及法律规定，理应为原告提供符合消防安全标准的租赁场所，保障其正常经营，但诉争场地所在的农产品交易中心在租期内发生火灾，且根据消防部门认定，被告负有责任，被告称交易中心所在地块系军产，不适用民用场所的消防规定，但被告将该场所作为民用设施出租经营，其理应遵守相关的消防规定，对其辩解本院不予采纳，其行为已构成违约，原告依法有权解除租赁合同并主张被告赔偿其因火灾造成的损失。故原告向被告发函，发生解除合同的效力，本院认定双方签订的本案协议于2017年11月1日解除。 至于原告的损失，根据消防部门的统计，其直接损失为281900元，被告称系原告自行申报，但在统计材料中可见原告申报的损失金额为821650元，281900元系消防部门统计的损失，消防部门在火灾发生后第一时间作出的统计，较为可信，本院予以采纳。另外，原告在诉争场地经营水产，而统计材料中列明的损失项目确未包括水产产品损失，原告提交的火灾发生前日和当日的进货单，虽无法证明其实际受到的准确损失，但考虑到水产产品的特殊性，火灾造成设备停运及环境污染，确会造成产品损失，根据本案具体情况和相应证据，本院酌定该项损失为10万元。综上，被告应向原告赔偿的火灾损失金额为人民币381900元。 关于被告的主张，双方均认可原告自2017年7月1日起未支付租金，协议虽于2017年11月1日解除，但根据被告提交的通话录音等证据，可以证明原告在此后并未搬离诉争场地，原告亦认可未办理交接手续，且被告于2018年3月17日又将诉争场地出租给原告的胞弟林清俤，林清俤沿用诉争场地继续经营水产，足见原告对诉争场地的使用延续至此时，故原告应按照协议约定的标准支付协议解除前的租金及协议解除后的占有使用费，即：19750元×6个月＋（19750元×1.05倍）×（2＋16/30）=171035元，履约保证金55000元可直接抵扣上述费用，故原告仍应向被告支付租金及占有使用费116035元。关于管理费，被告提供的收款收据可以证明原告已将管理费交至2017年9月份，原告应向被告缴纳从2017年10月份起的管理费，即280元×（5＋16/30）=1549.33元。关于水电费，原告对被告提交的收款收据的真实性无异议，被告提交的费用明细表虽系其自行制作，但该费用明细表可与收款收据中相应月份的水电费金额相对应，其真实性本院予以认可，故被告主张的欠缴水电费用：7369元＋14480元＋5044元=26893元，本院予以支持，超过部分不予支持。以上三项费用合计为人民币144477.33元。关于逾期付款违约金，原告因双方未能协商解决赔偿事宜而在火灾发生后停止支付租金，不能谓于法无据，故被告要求原告支付逾期违约金，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林秀娟与被告（反诉原告）福建山野物流有限公司于2015年12月15日签订的《山野（洪山桥）农产品交易中心场地使用协议》于2017年11月1日解除； 二、被告（反诉原告）福建山野物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林秀娟赔偿各项损失等共计人民币381900元； 三、原告（反诉被告）林秀娟于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）福建山野物流有限公司支付租金及占有使用费、管理费、水电费等共计人民币144477.33元； 四、驳回原告（反诉被告）林秀娟的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）福建山野物流有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费12163元（由原告预交），由原告（反诉被告）林秀娟负担6609元，被告（反诉原告）福建山野物流有限公司负担5554元；反诉受理费减半收取2572.5元（由被告预交），由原告（反诉被告）林秀娟负担1450元，被告（反诉原告）福建山野物流有限公司负担1122.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  张文祥 人民陪审员  钱拂晓 二〇一八年十二月十七日 法官助理方晓宇 书记员王耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。