江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0729民初965号原告：袁伟军，男，1974年11月12日出生，汉族，住全南县。委托诉讼代理人：黄晨东，江西全丰律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：陈军敏，男，1969年3月16日出生，汉族，住全南县。原告袁伟军与被告陈军敏合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告袁伟军的委托诉讼代理人黄晨东、被告陈军敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁伟军向本院提出诉讼请求：判决被告把位于全南县新城A区金龙大道其帮原告所兴建的房屋交付给原告（房屋国有土地使用证号为：全国用2014第745号），并责令被告停止侵占。事实和理由：2013年7月20日，被告与李少菁等7人签订《建房协议书》，约定李少菁等7人将位于全南县新城A区金龙大道的一栋楼房建筑工程承包给被告施工建设。在施工过程中，李少菁将其国有土地使用权转让给原告，并约定建房费用由原告承受，所建房屋归原告所有。该栋楼房于2015年6月份建好，房屋建好后，原告多次向被告表示按建房协议单价结算建造费用，但由于被告要求的建造费用过高不合理，致使双方对被告的实际建造费用无法进行结算。2018年3月，被告向全南县人民法院起诉要求原告支付工程款208,048元和停工损失240,000元及违约金50,000元，在诉讼过程中，即2018年6月6日原告与被告就被告的建造费用进行结算，经结算原告应付被告工程款193,358元。结算后被告撤回起诉。现原告要求被告按双方的结算数额领取其房屋建造费用193,358元，并要求其交付房屋给原告，遭被告拒绝，被告还侵占该房屋，在该房屋内设置其工作办公室。为此特诉讼至贵院，请求人民法院按照原告的诉求依法进行判决。被告陈军敏辩称，2013年7月20日，李少菁等七人与本人签订了《建房协议》，约定由本人承建位于全南县金龙大道的房产。在施工过程中，因李少菁违约导致停工，后由本人垫资将房产建好。因本人是与李少菁签订的《建房合同》，而不是与原告袁伟军，原告袁伟军与李少菁签订的转让合同属于另一法律关系，与本人无关。请求法院驳回原告的起诉。因李少菁违约导致本人建房中损失严重，如原告袁伟军同意按本人与李少菁签订的《建房协议》履行合同，本人愿意将房产交付于原告袁伟军。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告袁伟军提交：建设工程平面规划图审批表一份，建设工程立面规划图审批表一份，建设用地规划许可证一份，建设工程规划许可证一份，建房协议一份，土地转卖协议一份，全国用（2014）第745号国有土地使用证一份，（2018）赣0729民初247号案件的起诉状、答辩状、传票、民事裁定书等计七张，商住楼工程结算清单一份。被告陈军敏提交：通知及清单各一份。原告袁伟军、被告陈军敏对对方提交的证据均无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月份，案外人李少菁等七人向县政府部门申请建设一栋七人共墙的四层房屋，其中李少菁与何贵文、廖东升（廖云帆）共墙。之后，李少菁于2013年3月13日取得建设用地规划许可证（地字第360729201303010补办号）、于2013年4月25日取得建设工程规划许可证（建字第360729201301045号），建设位置为：全南县新城A区金龙大道，用地面积：67.5㎡，建设规模：245.53㎡。2013年7月20日，李少菁等七人将包括案涉房屋在内的房屋以包工包料的方式发包给无相应建筑施工资质的本案被告陈军敏，并签订了一份《建房协议》，约定：本工程设计为框架四层，每层约600㎡，总面积约2,400㎡，总造价约1,300,000元；承包性质为包工包料；承包价格为实际投影面积和斜顶面积为1.8米以下折半，超过1.8米按2/3算面积，每平方米546元计算，楼层高度一层为4.8米、二层为3.3米，三层以上为3米，如甲方增做至七层，定要乙方施工，价格按此单价计算；外墙瓷板和斜顶的彩瓦，由甲方负责，如要乙方贴外墙和屋斜面栏板的彩瓦施工则按每平方米23元工资计算给乙方；付款方式：乙方每浇好一层楼面后付本层的50%约165,000元，每砌好一层墙后付本层的20%约65,000元，每粉好一层内墙后付本层的20%约65,000元，扣除2%的质量保证以外，余款在全部工程完工后二个月内付清，余下的2%一年内付清，如未付清余款，则按每天5%利息算给乙方，如中途甲方资金不到位，乙方有权停工，还要甲方补给乙方的误工费每天2,000元，如果甲、乙两方单方违约，违约的一方要给对方违约金50,000元。之后，被告陈军敏开始承建工程，第一层建好之后，李少菁按《建房协议》的约定支付了工程款18,400元。第二层建好之后，李少菁未按《建房协议》的约定支付工程款，导致被告陈军敏停工数月。在被告陈军敏停工期间，李少菁作为甲方与本案原告袁伟军作为乙方于2014年4月16日签订了一份《土地转卖协议》，约定：经甲、乙双方友好协商，甲方同意将全南县城厢镇新城金龙大道A区（粮食局旁边）一块正在建筑商住楼的67.5平方米[土地证号：全国用（2007）字第294号]综合用土地及地上在建建筑物转卖给乙方；该转卖土地按每平方米2,000元进行计算，总价计135,000元；该土地转让的所涉及的所有税费由乙方负责，但甲方有义务配合乙方完成过户手续；乙方承接后，由乙方继续和相邻人共同出资承建商住楼，过户后所发生的在建商住楼的所有费用全部由乙方承担；在建商住楼完工验收后，所办的商住楼房产证由乙方决定产权归属，且以后进行转让、出售，甲方均无权干预。《土地转卖协议》签订之后，原告袁伟军于2014年5月12日办理了产权证号为全国用（2014）第745号的位于全南县新城××道××67.5㎡国有土地使用权证。原告袁伟军从李少菁处受让该土地使用权及在建房屋后，也未按《建房协议》的约定支付工程款。经被告陈军敏向李少菁及原告袁伟军催告后，李少菁及原告袁伟军仍未支付工程款，但在其他发包人的劝说下，被告陈军敏继续建设第三层及第四层楼房。被告陈军敏承建的包括案涉房屋在内的主体工程于2015年2月17日完工，其附属工程在2015年六月份左右完工。因原告袁伟军一直未支付工程款，被告陈军敏则一直占用该栋楼房。2018年3月19日，本案被告陈军敏以原告的身份向本院提起建设工程施工合同诉讼，要求袁伟军、李少菁支付工程款208,048元及利息、误工费240,000元、违约金50,000元。在本院审理过程中，陈军敏于2018年6月26日申请撤诉，本院予以准许，并作出了（2018）赣0729民初247号民事裁定书。在撤诉之前，陈军敏与袁伟军在2018年6月6日对商住楼工程款进行了结算，房屋工程款为149,522元（167,922元-李少菁已支付18,400元），附属设施工程款为43,836元，则袁伟军应支付给陈军敏的工程款数额为193,358元（房屋工程款149,522元＋附属设施工程款43,836元）。双方结算后，被告陈军敏仍提出除工程款外，原告袁伟军还应支付相应的利息、误工费及违约金，因双方协商不一致，原告袁伟军提起本次诉讼，要求被告陈军敏领取双方结算的工程款193358元，并将全南县新城A区金龙大道的房屋交付给原告袁伟军。本院认为，关于原告袁伟军的主体是否适格问题。本案中，李少菁将其全南县新城××道××67.5㎡土地使用权及在该土地上建造的房屋转让给了原告袁伟军，双方签订了《土地转卖协议》，且将该土地的使用权登记在原告袁伟军的名下。被告陈军敏在建第三层楼房之前就已知晓这一情况，且其与原告袁伟军在2018年6月6日对商住楼工程款进行了确认，这足以说明被告陈军敏对原告袁伟军的发包人身份是认可的，故被告陈军敏关于原告袁伟军主体不适格的抗辩，本院不予采纳。关于原告袁伟军要求被告陈军敏交付房屋问题。本院认为，承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的实际施工人与建设施工企业签订的建筑施工合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。而在建设工程施工合同中，建设工程的施工过程，就是承包人将劳务及建筑材料物化到建设工程的过程。基于这一特殊性，合同无效，发包人取得的财产形式上是承包人建设的工程，实际上是承包人对工程建设投入的劳务及建筑材料（一般是工程款），故而无法适用无效恢复原状的返还原则，只能折价补偿。因被告陈军敏未取得建筑施工企业资质，导致合同无效，而原告袁伟军要求被告陈军敏交付房屋，并且与被告陈军敏进行了结算，可认定原告袁伟军认可该房屋的建设工程质量已达到工程使用要求。现因合同无效，则原告袁伟军取得房屋，被告陈军敏取得工程款，工程款按照双方于2018年6月6日结算的193,358元（房屋工程款149,522元＋附属设施工程款43,836元）确定。但原告袁伟军受让土地及房屋后，未及时支付工程款，对被告陈军敏造成了损失，而李少菁与被告陈军敏签订的《建房协议》中约定了“每天5%利息、误工费每天2,000元、违约金50,000元”等违约条款，现因合同无效，该违约条款亦无效，但仍可作为参考，则本院确定未付工程款应以月利率2%计算资金占用期间的利息，其中工程款149,522元自2015年2月18日计算至工程款支付完毕之日止，附属设施工程款43,836元自2015年6月1日起计算至工程款支付完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条规定，判决如下：一、原告袁伟军于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈军敏支付工程款149,522元，并自2015年2月18日起至工程款支付完毕止按月利率2%计算资金占用期间的利息；二、原告袁伟军于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈军敏支付附属设施工程款43,836元，并自2015年6月1日起至工程款支付完毕止按月利率2%计算资金占用期间的利息；三、被告陈军敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁伟军交付位于全南县新城A区金龙大道的一至四层房屋[国有土地使用证：全国用（2014）第745号；土地使用权人：袁伟军；使用权面积：67.5㎡]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预付），由原告袁伟军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  谭梦薇人民陪审员  邓华金人民陪审员  陈小梅二〇一八年十二月十九日代理书记员  李 琪附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。