河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终5123号上诉人（原审被告）：李新方，男，1961年12月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：程保才，驻马店市“148”法律服务所。被上诉人（原审原告）：王玉华，男，1968年1月22日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：乔龙，河南筑梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建衡，河南筑梦律师事务所律师（实习）。上诉人李新方因与被上诉人王玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初8064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李新方及其委托诉讼代理人程保才，被上诉人王玉华及其委托诉讼代理人乔龙、李建衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李新方上诉请求:撤销一审法院判决，依法改判上诉人支付租金22775.5元。事实和理由：1、关于原审认定上诉人还欠被上诉人第一年租金2万元的问题，不错是事实，但上诉人认为上诉人向被上诉人交纳有第一年押金2万元，应冲抵第一年的租金；2、关于原审认定上诉人还欠被上诉人2018年7月至9月三个月租金是错误的，第二年的房租应从2018年7月算至政府下达的拆迁通知书上载明的限期2018年8月17日，共计41天，按照房租全年价20万元每天合555元，上诉人还下欠被上诉人第二年房租22775.5元；3、上诉人承租的房屋期限为5年，因此上诉人就依照合同约定的5年进行长期投资，现上诉人只用了一年之久房屋就被拆迁了，虽是政府行为所致，但原审不但不判决赔偿上诉人就已经使上诉人受到巨大损失，还判决上诉人多支付1个月房租，显失公平。王玉华辩称，1、上诉人第一年只向答辩人支付了18万元租金，并向答辩人王玉华出具了2万元的欠条，上诉人在庭审中对此予以承认。上诉人所交2万元属于押金，用于保证双方合同的正常履行，确保双方不违约。一审法院没有把两者直接冲抵是正确的；2、一审法院判决上诉人暂付3个月的租金是正确的，2018年8月31日金河办事处在拆迁房屋上张贴《金河办事处通知》后，上诉人嫌拆迁补偿费太低就没有搬走，在原地继续经营。金河办事处在把拆迁补偿费提高后，上诉人于2018年10月20日搬离，上诉人在2018年9月后继续经营使用该租赁房屋，答辩人保留向上诉人继续追要房屋租金的权利；3、上诉人所称的因被拆迁遭受巨大损害是虚假事实，政府已对上诉人因拆迁造成的损失给予了足够的经济补偿，李新方已经把补偿款领走，不存在巨大损失。王玉华向一审法院起诉请求：要求判令李新方支付租金22万元。一审法院认定的事实，2017年6月15日，王玉华与李新方签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（王玉华）将位于驻马店市区内骏马路与××路交叉口门面房，出租给乙方（李新方）经营，租赁期限为2017年7月6日至2022年7月5日，年租金为200000元，签订合同时，乙方须向甲方一次性付清全年租金贰拾万元，以后每年度全年租金于每年的7月1日前，乙方向甲方一次性付清当年度全年租金，乙方须向甲方交押金20000元。合同签订后，王玉华依约将门面房交付李新方从事经营蔬菜等农副产品生意。被告李新方向王玉华支付第一年度的房屋租金18万元及押金2万元，下欠租金2万元未付。2017年10月2日，李新方王玉华出具欠条一份，载明：“欠王玉华房租金贰万元整，（20000元），李新方，2017年10月2日”。2017年7月，驻马店市人民政府对骏马路提升改造，对本案涉及的租赁房屋已列入征收拆迁范围，并通知门面经营者于2018年8月17日——2018年8月30日3日内寻找新址搬迁。李新方以无法履行合同为由未缴纳第二年度租赁费经王玉华催要无果成诉。截止本案庭审法庭辩论终结时，李新方仍在使用租赁门面房。另查明，本案租赁房屋登记不动产所有权为李野。2017年7月29日，王玉华（乙方）与李野（甲方）签订一份房屋租赁合同，合同载明：甲方（李野）将位于驻马店市驿城区骏马路北段紫金阁商场9间出租给乙方（王玉华），租赁期限为2017年7月29日至2022年7月28日，年租金为97200元，签订合同之日乙方须向甲方一次性付清第一年度全年租金，以后每年度全年租金于每年的6月15日前付清本年度租金。乙方须向甲方交押金20000元，从第二年起，租金按10%逐年递增9720元，即第三年递增20%，19440元。即第四年递增30%，29160元，即第五年递增40%，38880元。租金期间，乙方应严格遵守国家现行有关法律法规，甲乙双方均不得无故解除合同，甲方在合同期间内不能提前收回门面房，在合同期内，乙方有权，并可以将门面房转租给第三人，乙方租房出自用外，多用房屋，可自行对外出租门面房。庭审中，李新方提交了2018年7月10日的《驻马店市人民政府房屋征收决定公告（2018）1号》、2018年8月17日的《骏马路升级改造工程沿线门面的通知》、2018年7月25日的《河南驻马店经济开发区金河办事处通知》以及2018年8月31日的《金河办事处通知》四份政府拆迁的相关文件，用以租赁房屋被拆迁的事实。李新方对四份文件内容予以认可。上述事实，有房屋租赁合同，当事人陈述等证据在卷为据，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，王玉华将位于驻马店市区内骏马路与××路交叉口门面房9间租给李新方，双方签订的门面房租赁合同，合同双方当事人意思表示真实，内容未违反根据法律、行政法规的强制性规定，并事后征得房屋所有权人的追认，应确认为有效。合同成立后，王玉华依约将房屋交付给被告经营使用，但李新方未按合同约定的期限足额交纳租金下欠第一年租金2万元，有出具的欠条为凭，予以认定。李新方辩称王玉华说东九间押金就不再要了，抵租金的理由，因未提交有力证据证明自己主张的事实成立，不予采信。因此李新方辩称并没有拖欠王玉华2017年度的租金的理由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。故王玉华要求李新方支付2万元租金的诉讼请求，予以支持。因本案涉及的租赁房屋于2017年7月被驻马店市人民政府列入征收拆迁范围，并通知门面经营者寻找新址搬迁。可能造成李新方无法履行合同，属不可抗力不能继续履行合同，根据法律规定及拆迁的影响，应当免除租赁房屋被拆迁后李新方无法继续使用期间的租金，故王玉华要求李新方支付第二年全年租金20万元的诉讼请求，不予支持。但李新方应当支付其占有使用租赁房屋期间的租金，现一审法院暂时确定李新方支付2018年7月至9月的租金，计款5万元。如以后李新方继续使用租赁房屋，李新方可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、限李新方于判决生效后十日内向王玉华支付租金7万元。二、驳回王玉华的其它诉讼请求。案件受理费4600元，减半收取2300元，王玉华负担1500元，李新方负担800元。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人提交收条两份，拟证明2万元押金客观存在以及第一年的房租期限为2017年7月6日至2018年7月6日，要求予以冲抵第一年的房租。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。被上诉人对此发表质证意见称，对上述证明材料的真实性无异议，但是对证明目的有异议，首先不同意上诉人用押金冲抵第一年尚欠房租。上诉人第一年使用后，第二年没有交付房租，一审法院判决上诉人负担第二年的相关房租并无不当。二审庭审期间，本院询问被上诉人是否同意上诉人用2万元押金冲抵房屋租金。被上诉人称因为其在本案中未主张解除合同，违约金也未在本案中主张，押金也不要求本案中抵扣，其会在另案中提起诉讼，主张权利。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应依约全面履行各自义务。本案中，王玉华与李新方经协商达成一致，签订《门面房租赁合同》，约定王玉华将其承租的门面房转租于李新方使用，租期5年，李新方每年支付租金20万元。双方之间形成转租合同关系。该合同系双方的真实意思表示，事后亦经房屋所有人追认，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。王玉华已如约将案涉房屋交由李新方租用，李新方应依约按照实际租期支付相应的租赁费用。关于李新方应支付多少租金的问题。首先，对于第一年租期的租金。结合在卷双方当事人提供的证据及各自陈述，能够认定，李新方未按合同约定的期限足额交纳第一年的租金，截至目前，其仍欠2万元租金未予支付。由此，王玉华要求李新方支付该2万元租金，与法有据。至于李新方上诉称用已交纳的2万元押金抵偿该租赁费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。因此，李新方主张债务抵销，就必需满足上述法律条文规定的相关条件。在本案中，其主张用于抵销欠付租金的是其已交纳的2万元押金。而所谓押金，是指一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。由此可见，押金具有履约保证金的性质，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，才应予退还，在违约时还将会被扣除。而在本案中，双方当事人均未要求解除合同，王玉华亦表示李新方未按期交纳房租存在违约，不同意用抵押金予以抵扣，其将另行向李新方主张权利。由此可见，案涉租赁关系尚未解除，双方就房屋租赁仍存在纠纷，押金目前不具备退还条件，也就是说王玉华所负的返还李新方押金的义务尚未到期。由此，李新方要求用其交纳的押金抵偿其欠付的2万元租金，因不符合“当事人互负到期债务”的条件，不能成立，本院不予支持。其次，关于第二年租期应支付的租金。本案中，李新方在第一年租期届满后，仍然继续租用案涉房屋，2018年9月7日在一审法院庭审中李新方亦认可仍在使用该房屋。由此，一审法院结合上述客观事实，依据双方订立合同所约定的租金交纳期间，判令李新方先行支付3个月的租金符合实际，并无不当。至于李新方上诉称其在2018年7月6日后仅实际租用41天，应支付的租金22775.5元的问题。其该上诉理由缺乏事实基础且与自身陈述不符，不予支持。综上所述，李新方的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人李新方负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一八年十二月二十日书记员  曾 克