广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1421民初852号 原告（反诉被告）：广西空港投资开发有限责任公司，住所地扶绥县新宁镇空港大道东22号空港大厦主楼8层801号办公室，统一社会信用代码：91451421070614286A。 法定代表人：吴勇威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗小清，广西建邦律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邓丽莉，广西建邦律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈永生，男，1960年8月15日出生，壮族，工程师，住广西扶绥县。 第三人（反诉被告）：扶绥县文化馆，住所地广西扶绥县新宁镇新华街6号。统一社会信用代码：12451421G38320364Y。 法定代表人：卢玲勤，该馆馆长。 第三人：韦春新，女，1978年3月28日出生，壮族，个体户，住广西扶绥县。 原告（反诉被告）广西空港投资开发有限责任公司（以下简称空港投资公司）与被告（反诉原告）陈永生、马善芳返还原物纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序进行审理。2018年10月22日，空港投资公司申请撤回对马善芳的起诉，本院经审查后作出裁定予以准许。因扶绥县文化馆（以下简称：县文化馆）及韦春新与本案存在法律上的利害关系，本院依法追加县文化馆及韦春新作为第三人参加诉讼。2018年10月30日，本院受理陈永生提出的反诉请求。并于2018年12月5日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告空港投资公司委托诉讼代理人罗小清、邓丽莉，被告陈永生，第三人县文化馆法定代表人卢玲勤，第三人韦春新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 空港投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈永生立即清空位于扶绥县房屋内的所有物品，并将该房屋交还给空港投资公司；2、判令陈永生向空港投资公司支付房屋占用费66670元（按照6667元／月的标准，从2017年8月9日暂计至2018年6月8日，以后应续计至陈永生实际交还房屋之日止）。事实与理由：1997年3月7日，县文化馆与陈永生签订了一份《联营建房使用权合同书》，约定：县文化馆将其拥有的位于松江街104号（现为扶绥县建设用地（东邻吴杰用地建房，西邻苏叶琳建地用房，南至松江街道内，北接小河沟，前宽9.04米，后宽约8.40米，长19米）交由陈永生出资建设三层楼房，房屋建成后，陈永生可获得20年房屋使用权，即从1997年8月8日至2017年8月8日，所有收益归陈永生享有；使用期满后，陈永生须保持原有用水、用电畅通，门窗、卫生间不得损坏，完整交县文化馆使用，不得拆除等等。扶绥县公证处对《联营建房使用权合同书》进行了公证。合同书签订后，陈永生依约建成了三层房屋，并实际占有、使用、收益。2009年，扶绥县人民政府将陈永生承建的房屋从房屋原产权人县文化馆调拨给广西扶绥县城市开发投资有限公司；2016年，扶绥县人民政府又将该地块及地上附着物无偿划拨给空港投资公司，空港投资公司于2017年2月15日取得《不动产权证书》【桂（2017）扶绥县不动产权第0000998号】。2017年8月4日，陈永生发函给县文化馆及空港投资公司，要求延长上述房产使用期限10年，对超出实际建筑面积约400平方米，按每平方米2000元给予补偿。上述无理要求遭到空港投资公司拒绝后，陈永生拒不按合同约定在使用期满后将房屋交还给空港投资公司。2017年9月7日，空港投资公司在涉案房屋一层铺面门口张贴《通知》，催促陈永生结清水电等费用，将房屋清空后交还空港投资公司，逾期不搬迁造成空港投资公司的经济损失，空港投资公司将通过法律途径解决。陈永生不仅置之不理，还继续对一、二楼铺面进行装修，并出租给旺旺网吧、歌菲琳品牌女装集合店等商户使用，三楼由陈永生继续占用。2018年4月25日，空港投资公司再次在涉案房屋一层铺面门口张贴《关于停止对扶绥县装修行为的通知》，要求陈永生立即停止装修，将房屋交还空港投资公司，但陈永生仍置之不理。空港投资公司认为，县文化馆与陈永生签订的《联营建房使用权合同书》合法有效，陈永生已依约享有房屋20年使用权，其应在使用期限届满后，即2017年8月9日，将房屋交还空港投资公司，陈永生拒不交还已严重损害空港投资公司对房屋的收益权，由此造成的损失应由陈永生予以赔偿，空港投资公司要求陈永生立即交还房屋，并按陈永生将占用房屋出租所收取的租金标准（年租金8万元，月租金6667元）向空港投资公司支付房屋占用费。为维护空港投资公司的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第34条、第245条等相关法律规定，特向法院提起诉讼。庭审中，空港投资公司认为，韦春新目前实际占用涉案房产一楼和二楼，用于经营歌菲琳服装店，其占用没有合法依据，为此，空港投资公司增加诉讼请求，即要求韦春新立即清空位于扶绥县的所有物品，并将上述楼房交还空港投资公司。 陈永生辩称，1.空港投资公司在起诉状中阐述的标的与事实不符，而且隐瞒事实。空港投资公司诉称合同书签订后，陈永生依约建成了三层房屋。而事实是该栋楼为四层（含楼顶简易房约200平方米），因为是简易层，故陈永生未将其列入补偿范畴。1997年3月7日，陈永生与县文化馆签订的《联营建房使用权合同书》，主要约定由陈永生承建县文化馆的一栋房屋，房屋位于扶绥县，占地面积为前宽9.04米，后宽8.4米，长19米，合同约定该建设用地面积为76平方米，建筑面积为228平方米，到期后无偿返还县文化馆使用。由于该地位于县繁华商业区，当时因地制宜，经县文化馆法定代表人同意增加建筑面积，因此建成后，实际占地面积为192平方米。其中属县文化馆使用的土地160平方米，闲置空地面积32平方米，建筑物的实际面积为637平方米，比双方约定的多出了400平方米左右，加上四楼简易房的面积200平方米，涉案房屋实际面积远远超出了陈永生与文化馆约定的建筑面积。就多出的占地面积及建筑面积，陈永生多次与县文化馆沟通要求另立协议，延长使用期10年，当时县文化馆法定代表人的意见是合同时间较长，到时再协商解决。后因县政府将国有资产收回，该房屋的不动产权证登记在空港投资公司名下。建筑超出合同的面积，是陈永生的投资理应得到合理补偿。但空港投资公司在处理房屋交接过程中，一直拒绝并回避这一合理要求。2.空港投资公司应与县文化馆对建筑物超出约定建设部分对陈永生予以补偿。空港投资公司对建筑用地及建筑面积超出合同约定是明知的，其作为建筑物现在的所有权人应按市场价格给予补偿，县文化馆应对补偿承担连带责任。在双方或三方未移交、办理补偿妥当之前，该楼房建筑物的2/3面积是陈永生所有，1/3为县文化馆所有，因此，空港投资公司提出返还房屋并赔偿租金损失是不能成立的，应驳回空港投资公司的诉讼请求。 县文化馆述称，对空港投资公司提出的诉讼请求，以及其所陈述的事实与理由均没有异议。 韦春新述称，对空港投资公司提出的诉讼请求不认可，韦春新将依照法院最终裁决履行自身义务。 陈永生向本院提出反诉请求：1.判令空港投资公司补偿陈永生房屋建造费用800000元（按每平方米2000元计），2.延长使用涉案房屋10年；3.县文化馆对第1项诉讼请求承担连带责任。事实及理由与答辩意见一致。 空港投资公司针对反诉辩称，《联营建房使用权合同书》履行期限届满后，陈永生与县文化馆及空港投资公司均没有就超面积建设部分的处理达成一致意见，陈永生已经对超建部分无偿使用了20年。根据《合同法》第61条规定，合同生效后当事人就质量价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据合同有关条款约定，陈永生应当在2017年8月8日将房屋无条件交还空港投资公司，陈永生的反诉请求没有合同依据及法律依据，应予驳回。 县文化馆述称，应驳回陈永生的诉讼请求，县文化馆与空港投资公司的答辩意见一致。 韦春新述称，对陈永生的反诉请求没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.空港投资公司提交的《联营建房使用权合同书》及公证书，拟证实县文化馆与陈永生所签合同约定的内容，陈永后应于2017年8月9日返还房屋。陈永生对该证据真实性、合法性及关联性没有异议，但认为该合同在公证时实际建筑面积与合同约定面积不一致。各方当事人对该组证据的真实性、合法性及关联性没有异议，本院予以确认，可作为定案依据；2.空港投资公司提交的张贴《通知》照片，拟证实多次通知陈永生交还房屋。陈永生提出没有收到该通知，但在庭审中认可空港投资公司多次电话通知其交还房屋，因此，本院对该证据予以认定。3.空港投资公司提交马善芳与黄日进、卢证羽签订的《房屋租赁协议书》，拟证明陈永生将占用房屋出租所收取的租金标准为年租金8万元，月租金6667元，陈永生应按此租金标准向空港投资公司支付房屋占用费。陈永生对该证据真实性有异议，不认可按此租金标准支付房屋占用费。因该证据约定的出租房屋为扶绥县松江街239号，不能认定系涉案房屋，故不予认定。4.陈永提交的《关于联营建房使用权合同及即将期满有关问题的申请》，拟证明涉案合同到期后，陈永生去函提出移交意见和补偿问题。空港投资公司认为该证据只有复印件，对其真实性有异议，且证据上馆长吴益增的签字为证人证言，证人未出庭接受各方质询，不予认定。县文化馆对该证据真实性有异议，原馆长吴益增书写的“情况属实”无法确认其所表达的真实意思。因该证据未能证明县文化馆已与陈永生达成新的协议内容，对陈永生的证明目的，本院不予确认。5.陈永生提交的给县文化馆领导去函、《关于联营建房使用权合同期满处理意见函》、县文化馆《证明》，拟证明陈永生曾向县文化馆去函要求处理交接事宜和补偿问题。空港投资公司对该组证据真实性、合法性没有异议，但认为属于陈永生个人单方陈述及主张，县文化馆与陈永生并没有就超建面积如何处理达成协议。该组证据仅为陈永生的个人意见和要求，不能作为定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1997年3月7日，县文化馆与陈永生签订一份《联营建房使用权合同书》，约定：县文化馆将其拥有的位于松江街104号（现为扶绥县建设用地（东邻吴杰用地建房，西邻苏叶琳建地用房，南至松江街道内，北接小河沟，前宽9.04米，后宽约8.4米，长19米）交由陈永生出资建设，陈永生取得20年使用权;承建工程期限五个月，即从1997年3月8日至8月8日止，工程竣工后，使用权从1997年8月8日起算至2017年8月8日止；县文化负责办理建设用地手续，各项费用由陈永生承担；陈永生承建启用楼房建筑前后达三层以上（以平街道面算起），打基脚负荷保证五层（含低层）；陈永生承建使用期间，安装水、电设备，使用权期满后，陈永生须保持原有用水、用电畅通，门窗、卫生间不得损坏，完整交给县文化馆使用，不得拆除（不含空调设置及摆设等用具）；陈永生享有使用权期间，由陈永生单独经营管理，所有收入归陈永生所有等主要内容。同日，县文化馆和陈永生对上述合同办理了公证登记。合同签订后，陈永生依约对上述地块进行了投资建设，依合同约定，县文化馆享有的土地使用面积约为160平方米，在实际建设中，陈永生超出上述用地范围建设，超面积约30平方米。陈永生对投资建设的房地产依合同约定占有、使用、收益。2009年，扶绥县人民政府将涉案房屋由原产权人县文化馆调拨给广西扶绥县城市开发投资有限公司；2016年，扶绥县人民政府又将上述地块及地上附着物无偿划拨给空港投资公司，2017年2月15日，空港投资公司取得涉案地块及地上房产的《不动产权证书》【桂（2017）扶绥县不动产权第0000998号】，该《不动产权证书》载明宗地面积185.57平方米，房屋建筑面积632.01平方米。在本案合同履行期届满前后，陈永生分别于2017年8月4日、2017年12月30日、2018年4月26日向县文化馆提出申请或去函，要求延长使用权10年及对其认为超出实际建筑面积约400平方米，按每平方米2000元给予补偿。空港投资公司拒绝了陈永生提出的要求，并多次通过电话和张贴通知书的方式通知陈永生清空涉案房屋，及时归还涉案房屋。陈永生因提出的要求得不到满足而拒绝将房屋归还空港投资公司，且在合同期届满后还将涉案房屋一楼前座及二楼后座出租给歌菲琳品牌女装店商户使用。空港投资公司因与陈永生就归还房产事宜无法达成一致意见，为此而成讼。 另查明，涉案房屋的一楼前座（约20平方米）、二楼后座（约100平方米）现由韦春新租用，韦春新每月支付给陈永生租金5000元。（陈永生于2017年月日将涉案房产出租给马善芳收取租金为80000元/每年。） 综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1.空港投资公司对超出合同约定的涉案房产是否享有所有权，要求陈永生腾房返还房屋并赔偿损失是否有事实和法律依据；2.第三人韦春新作为涉案房屋一楼前座、二楼后座的实际使用人，是否有腾房返还房屋的义务；3.陈永生以实际建筑面积超出合同约定建筑面积为由，反诉要求空港投资公司按照市场价值补偿80万元并延长使用期限10年是否有事实与法律依据；4.扶绥县文化馆应否承担连带责任。 本院认为，依法成立的合同受到法律保护，各方当事人应当全面履行合同义务。县文化馆与陈永生签订的《联营建房使用权合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方应严格履行合同义务。 关于第一个焦点，本案，各方当事人对空港投资公司取得涉案房产所有权均没有异议，本院予以确认。空港投资公司于2017年2月15日取得涉案房产权属之后，依法承接县文化馆在在涉案《联营建房使用权合同书》中的权利和义务。在合同履行期限届满后，空港投资公司有权要求陈永生依合同约定返还房产。陈永生主张在履行合同进行投资建设中，其实际投资建设面积超出合同约定建筑面积，因此在未对其进行补偿前，该房产应属于其所有。根据物权法相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。陈永生未能提供证据证明其对超出合同约定的占地面积建设部分拥有不动产权。在庭审中，陈永生亦确认空港投资公司取得的涉案房产不动产权证中的建筑面积与其实际投资建设面积一致，故，空港投资公司要求陈永生退还涉案房产于法有据，本院予以支持。然而，县文化馆与陈永生签订的合同里双方并没有约定具体投资建筑面积，合同的第五条约定：“乙方承建启用楼房建筑前后达三层以上（以平街道面算起），打基脚负荷保证五层（含低层），平街道层起各层设卫生间两间，上下楼梯要各一米二见光，直通三层天面。”该合同条款约定陈永生应当投资建设三层楼以上的建筑面积，却没有约定投资建筑面积上限,另外，陈永生认为合同约定建筑占地面积为前宽9.04米，后宽8.4米，长19米，而其实际投资建设占地面积为192平方，多出合同约定的占地面积建设属于他的私有财产，应得到补偿。陈永生在履行合同期间对涉案房产已经依约享有实际占有、使用、收益，合同履行期限届满后，其要求空港投资公司和县文化馆补偿800000元及延长使用期限10年的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。由于陈永生在合同履行期限届满后，未能与空港投资公司达成新协议的情形下，拒不返还财产，已构成根本性违约，应承担违约及侵权责任。空港投资公司主张陈永生应按每月支付6667元房屋占用费的计算标准，从逾期返还涉案房产之日即2017年8月9日起计至陈永生交还房屋之日止，空港投资公司为此提供了马善芳与黄日进、卢证羽签订的《房屋租赁协议书》予以佐证，以此证明涉案房产于2014年10月16日至2017年8月5日的租金收入水平，陈永生虽不予认可却未能提供证据予以反驳，因此，对空港投资公司此项主张，本院予以采纳。至于第三人韦春新是否有腾房返还房屋的义务，其作为目前涉案房屋一楼前座、二楼后座的实际使用人，在空港投资公司依法收回涉案房产时应予以配合，将其所租用的房屋腾空并交还给空港投资公司，因此，对空港投资公司此项主张，本院予以支持。对于县文化馆应否承担连带责任的问题，由于本案中空港投资公司无需对陈永生承担任何的违约责任，故此，县文化馆亦不应承担任何连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第三十四、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第七款、第十五条第一款第四项及第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、陈永生应于本案生效判决生效之日起三十日内清空位于扶绥县房屋内的所有物品，并将该房屋返还给广西空港投资开发有限责任公司； 二、韦春新应于本案生效判决生效之日起三十日内清空位于扶绥县后座内的所有物品，并将上述房屋返还给广西空港投资开发有限责任公司； 三、陈永生应于本案生效判决生效之日起十日内支付给广西空港投资开发有限责任公司房屋占用费（按每月6667元，从2017年8月9日起计至陈永生交还上述房产之日止）； 四、驳回陈永生的反诉请求。 付款义务人应按生效判决规定的期限履行义务，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1467元，反诉受理费5900元，由陈永生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  黄玉琴 审 判 员  潘扬标 人民陪审员  钟 锐 二〇一八年十二月二十九日 法官 助理  许皓景 书 记 员  陆慧妍 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。