广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂14民终765号 上诉人（一审原告）：中国农业银行股份有限公司凭祥市支行，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路**。统一社会信用代码：91451481899510921G。 负责人：高峰，行长。 委托诉讼代理人：曾德尚，男，中国农业银行股份有限公司凭祥市支行职员。 委托诉讼代理人：农林，男，中国农业银行股份有限公司崇左分行职员。 被上诉人（一审被告）：梁东，男，1985年7月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被上诉人（一审被告）：叶雨，女，1985年11月28日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 一审被告：广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司，住，住所地广西壮族自治区凭祥市南大路**一社会信用代码：914514817997336183。 法定代表人：高秀和。 委托诉讼代理人：秦香艳，女，广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司员工。 上诉人中国农业银行股份有限公司凭祥市支行（以下简称农行凭祥市支行）因与被上诉人梁东、叶雨、一审被告广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）金融借款合同纠纷一案，不服一审广西壮族自治区凭祥市人民法院（2018）桂1481民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 农行凭祥市支行上诉请求：撤销一审判决第四项，改判叶雨在抵押物价值范围内承担连带清偿责任，农行凭祥市支行对位于凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：农行凭祥市支行与梁东、叶雨签订的《个人购房担保借款合同》中，梁东、叶雨提供了抵押担保。2012年7月30日农行凭祥市支行与梁东、叶雨到凭祥市房地产管理所办理了抵押预告登记。根据《物权法》第十五条的规定，叶雨作为该笔借款的担保人应在抵押物价值范围内承担连带清偿责任。根据《物权法》第一百八十条第一款第（五）项和第一百八十七条的规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的方式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。本案中，梁东、叶雨以所购买的尚未取得产权证的不动产进行抵押并办理了抵押预告登记，当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时，如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订《个人购房担保借款合同》的本意。因此，农行凭祥市支行对位于凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 梁东、叶雨未提交书面答辩意见。 隆鑫公司辩称，隆鑫公司已于2014年为梁东办理了凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房产的房屋所有权证。其不应为本案借款承担连带清偿责任。 农行凭祥市支行向一审法院起诉请求：1．解除《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044），梁东立即向农行凭祥市支行归还贷款本金300439.85元、正常利息12172.86元、复利245.77元、罚息103.92元，共计312962.4元（正常利息、复利、罚息暂计至2018年5月10日，此后至债务履行完毕之日的正常利息、复利、罚息另计偿还）；2．梁东、叶雨对上述第一项债务承担抵押担保责任，农行凭祥市支行对位于凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3．隆鑫公司对上述第一项债务承担连带偿还责任。 一审法院认定事实：2012年6月26日，农行凭祥市支行与梁东、叶雨、隆鑫公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）。合同约定：借款人为梁东，借款用途为购买位于凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房，借款期限为2012年7月23日至2042年7月2日，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人隆鑫公司按合同约定提供保证担保。2012年7月30日，农行凭祥市支行与梁东、叶雨对凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房办理了抵押登记手续（凭房预凭祥镇字第20123695号）。2012年7月3日，农行凭祥市支行按合同约定将钱款划入隆鑫公司账户。梁东自2017年8月3日起未按合同约定按期足额偿还借款本息。至2018年5月10日，梁东尚欠农行凭祥市支行借款本金300439.85元、正常利息12172.86元、复利245.77元、罚息103.92元，共计312962.4元。 另查明，梁东、叶雨于2007年11月21日登记结婚。 一审法院认为，农行凭祥市支行与梁东、叶雨、隆鑫公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性的规定，合法有效，签订各方当事人应当按照约定履行自己的义务；农行凭祥市支行已按合同约定将钱款划入隆鑫公司账户，但梁东自2017年8月3日起未按合同约定按期足额偿还借款本息，致使农行凭祥市支行不能实现合同目的，农行凭祥市支行因此要求解除《个人购房担保借款合同》并要求梁东立即归还贷款本息的请求合法有据，一审法院予以支持。 对于农行凭祥市支行诉请隆鑫公司对其第一项债务承担连带偿还责任的问题，根据各方当事人签订的合同第三十三条，隆鑫公司作为梁东的阶段性保证人，其保证期间为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后贰年，现该抵押权登记还未办妥，故隆鑫公司仍应为梁东的该债务承担连带偿还责任，其在承担担保责任后，有权向梁东追偿。 梁东以其所预购的商品房为农行凭祥市支行设定抵押担保，农行凭祥市支行对此项请求权进行了预告登记，但由于梁东对该房尚未取得产权证，农行凭祥市支行作为该房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对该房已享有现实的抵押权。根据相关法律规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故农行凭祥市支行的抵押权并未设立，农行凭祥市支行要求对拍卖、变卖该房所得价款享有优先受偿权没有法律依据。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除农行凭祥市支行和梁东、叶雨、隆鑫公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）；二、梁东偿还农行凭祥市支行借款本金300439.85元及相应利息（从2017年8月4日起，按双方签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）约定的利率计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止）；三、隆鑫公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；其在承担担保责任后，有权向梁东追偿；四、驳回农行凭祥市支行其他诉讼请求。案件受理费5994元，减半收取计2997元，由梁东负担。 本院二审期间，隆鑫公司提交的新证据：从凭祥市不动产登记局处复印的凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房产的房屋所有权证存根(凭房权证凭祥镇字第××号）两页，证明隆鑫公司已于2014年为梁东办理了涉案房屋所有权证。 农行凭祥市支行未提交新证据，其对隆鑫公司提交新证据的质证意见：真实性、合法性、关联性均不予认可，且根据涉案借款合同第三十三条的约定，隆鑫公司仍应为梁东的涉案债务承担连带偿还责任。 本院对农行凭祥市支行提交的新证据的认证意见：该证据为复印件，且无出具部门盖章确认。本院对该证据的真实性无法确认。 农行凭祥市支行、隆鑫公司对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人的争议焦点是：一、叶雨、隆鑫公司是否应对本案债务承担连带清偿责任；二、农行凭祥市支行对本案办理了预购商品房抵押权预告登记的凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房产折价、拍卖、变卖所得款项是否享有优先受偿权。 一、关于叶雨、隆鑫公司是否应对本案借款承担连带偿还责任的问题。一审时，农行凭祥市支行的诉讼请求中并未要求叶雨对涉案借款承担共同偿还责任；根据本案借款合同的约定，叶雨仅作为抵押房屋的共有人签名同意抵押，并非该笔贷款的共同借款人也不是该笔贷款的保证人。故农行凭祥市支行要求叶雨基于担保承担连带清偿责任没有法律依据和事实依据，本院不予支持。隆鑫公司作为梁东在案涉借款合同项下的阶段性连带责任保证人，在案涉房产未办妥抵押登记手续的情况下，依据合同的约定应对梁东的案涉债务承担连带清偿责任。对隆鑫公司的抗辩意见本院不予支持。 二、关于抵押物优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押预告登记主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，其意义在于保全债权请求权，并非直接导致抵押权的设立。农行凭祥市支行作为案涉房屋抵押预告登记权利人，其享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，并非对案涉房屋享有现实的抵押权。故农行凭祥市支行上诉主张对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，农行凭祥市支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5994元，由上诉人中国农业银行股份有限公司凭祥市支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄智忠 审 判 员 陆有帅 审 判 员 陶园园 二〇一八年十二月二十日 法官助理 李宏琼 书 记 员 郑 磊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。