安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初3800号原告：张学军，男，1969年5月28日出生，汉族，初中文化，农民，住安徽省临泉县。被告：阜阳金牛房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市清河东路**金牛小区**楼**，统一社会信用代码91341200719906006D(1-1)。法定代表人：程子侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹维敬，该公司副经理。委托诉讼代理人：孙兰杰，该公司法律顾问。原告张学军诉被告阜阳金牛房地产开发有限公司（以下简称金牛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理，于2017年12月22日作出（2017）皖1202民初5313号民事判决书，金牛公司不服，提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2018）皖12民终751号民事裁定书，以原判基本属实不清，适用法律不当为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2018年6月20日重新立案，留出一个月自行调解未果，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张学军、被告金牛公司委托诉讼代理人尹维敬、孙兰杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张学军向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交付房屋违约金及逾期办证违约金合计243535元（暂计算至起诉之日，请求判令至办理产权登记之日）；2、被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。诉讼期间，原告增加诉讼请求：被告继续履行合同并立即为原告办理房屋所有权登记手续。事实和理由：2010年6月18日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告开发的阜阳天韵怡城小区21302室房屋，总金额为530000元，首期付款为160000元，余款370000元办理银行按揭。被告应当在2010年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同时，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已按约履行了合同的全部付款义务，而被告应交付的房屋逾期至2012年6月尚未达到交付条件，且至今仍不能办理房屋产权登记手续。根据双方签订的房屋买卖合同约定出卖人逾期交房和逾期办证的违约责任的约定，原告自2012年以来多次找到被告要求支付违约金并协助办理产权登记，但被告一直推托不予配合。综上，被告逾期交房、逾期办证，已严重违约，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。金牛公司辩称，一、根据合同，2010年12月31日之前交付房屋钥匙，但该时间由于接近春节，原告于春节过后就领取钥匙，随后对房屋进行占有装饰管理使用，该房屋经勘查、设计、施工、监理、建设单位等五部门综合验收合格，这说明被告交付的房屋是验收合格的房屋，根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，这说明被告并没有迟延交付房屋。二、原告诉讼请求早已超过法律规定的诉讼时效。三、实测面积大于合同约定面积，原告应补差价，但原告不愿意补交差价，导致迟延办证，迟延办证的原因不在被告而在原告。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年6月18日张学军与金牛公司签订商品房买卖合同，该合同与本案有关联的主要内容：第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买阜阳天韵怡城小区1#2#3#8#21302号房。第四条，计价方式与价款，1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6057.84元，总金额530000元整。第六条，付款方式及期限，3、其他方式银行按揭：首付总房款的30.18%，人民币160000元，余款人民币370000元，办理银行按揭，合同签订后十五个工作日内办理完毕，否则按合同第七条处理。第八条，交付期限，出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任，1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.025%赔偿买受人损失。3、由于政策因素或主管部门的原因暂时不能办理产权登记的，日期相应延长，最长不超过两年。合同签订后，张学军按约向金牛公司支付了首付款并办理了购房按揭贷款。2011年2月金牛公司向张学军交付了位于阜阳天韵怡城小区1#2#3#8#21302号房钥匙。2011年6月17日涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2012年11月19日阜阳市公安消防支队颍州区大队出具函，载明：“阜阳市金牛房地产开发有限公司：你单位天韵怡城1#-7#、9#楼新建工程，已经消防竣工验收备案抽查合格，备案号为：340000WYS120017014。结果已在安徽消防网消防办事大厅公告，可在该大厅公告信息中查阅。此函二〇一二年十一月十九日”。2013年2月26日金牛公司取得涉案房屋房地产权属证书（房地权证阜字第**），2013年7月20日阜阳市房地产管理局下发通知：“天韵怡城小区业主：天韵怡城小区1#2#3#6#楼各项手续完善，具备办理房产证条件，请各业主抓紧时间前来办理，由金牛公司办证领导小组协助办理，办证时间为2013年7月20日至2013年8月20日，逾期未办理者，我局不再受理投诉，由业主持相关手续自行办理。特此通知阜阳市房产局2013年7月20日”。张学军以被告逾期交房、逾期办证为由向本院提起诉讼,要求被告支付违约金并协助办证。上述事实，由身份证、商品房买卖合同、房地产测绘报告、颍州区公安消防大队函、阜阳市房地产管理局关于天韵怡城小区业主办证的通知、金牛公司房房地权证阜字第**房证及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。依据原、被告签订合同中对房屋交付期限及标准的约定，被告应于2010年12月31日前交付经验收合格的房屋，而被告于2011年2月才向原告交付房屋钥匙，案涉房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格时间是2011年6月17日，消防竣工验收合格的时间是2012年11月19日，该时点已具备交房条件，2012年11月19日视为交房时间，被告已构成逾期交房。但合法权利应及时请求法律保护，逾期不行使将丧失胜诉权。已过时效的债权，义务人主张抗辩的，权利的请求权被阻却，义务免于履行。当然对于诉讼时效问题，被告不抗辩，法院不主动适用，既然被告在本案中进行抗辩，本院就应平等保护。因《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效为2年，原告2017年8月29日向本院提起诉讼，早已超过法律规定的诉讼时效。另外，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条规定了，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人(建设单位)组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据,但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。第5条规定了，出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。被告在原一审法院辩论终结前就已提供了完整的《工程竣工验收报告》，因此对原告主张的逾期交房违约金的请求，本院不予支持。对原告主张的逾期办证违约金，我国法律规定有逾期交房违约金、逾期办证违约金。因出卖人的原因没有按期交房的，至实际交房之日止，出卖人应当承担逾期交房违约金。从实际交房之日按合同约定期间，因出卖人的原因不能按时办证的，出卖人应当承担逾期办证违约金。从合同约定的交房之日至实际交房之日，这段时间，出卖人不能既承担逾期交房违约金，又承担逾期办证违约金。因此逾期办证违约金应从实际交房或视为交房加365的次日计算。从消防竣工验收合格视为交房时间2012年11月19日加365的次日即2013年11月20日视为逾期办证的起点，但2013年7月20日阜阳市房地产管理局通知案涉小区业主办证时间为2013年7月20日至2013年8月20日，具备办证条件并没有逾期，因办证需原、被告共同配合才能完成，原告主张逾期办证违约金，不予支持。但原告在本案中主张被告协助办证，符合法律规定，应予支持。被告抗辩房屋实测面积大于合同约定面积，认为原告应补差价的问题，因被告未反诉，本院在本案中不予审查处理，如有纠纷双方可以另行主张。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告阜阳金牛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张学军办理房屋所有权登记手续；二、驳回原告张学军的其他诉讼请求。案件受理费4952元，由原告张学军负担2476元，被告阜阳金牛房地产开发有限公司负担2476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓静审 判 员  马怀利人民陪审员  尤 红二〇一八年十二月十三日书 记 员  吕情情