四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民再39号 上诉人（原审原告）：宋小东，男，生于1973年11月2日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：周伟，四川皓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢运海，男，生于1967年7月6日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审被告）：任访华，女，生于1975年6月29日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审被告）：谢春芳，女，汉族，1975年3月1日出生，住四川省南充市嘉陵区。 上诉人宋小东因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民再1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋小东及其委托诉讼代理人周伟、被上诉人谢运海、谢春芳到庭参加诉讼，被上诉人任访华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原审原告宋小东与原审被告谢运海、任访华、谢春芳房屋买卖合同纠纷一案，四川省南充市嘉陵区人民法院于2016年6月1日作出（2016）川1304民初1137号民事调解书，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2017年1月10日作出（2017）川1304民监1号民事裁定，再审本案。 2016年4月25日，原审原告诉称，判令被告立即向原告交付位于南充市嘉陵区火花镇泥溪口村二组49号拆迁还房一套，并办理过户手续。事实和理由：2014年3月4日，被告谢运海、任访华在原告处借款45万元并出具借条一张，借条上明确了还款期限为2014年5月30日，借款到期后因被告无法如期归还，经双方协商后，被告谢运海、任访华自愿将其南充市嘉陵区火花镇泥溪口二组49号还房一套（面积103平方米）转让给原告宋小东抵押借款，并于2014年6月12日双方签订了《房屋转让合同》，合同约定了被告到国家还房时必须无条件配合原告宋小东办理相关房屋手续。2014年下半年原告得知还房一期已建成，便要求被告协助办理房屋过户手续，被告却一直推脱，故诉至法院。 原审被告谢运海、任访华辩称，借款是事实，同意用房屋抵偿债务。 原审查明，2014年3月4日被告谢运海、任访华因工程需要向原告宋小东借款450,000元，并约定2014年5月30日前还清。因被告谢运海、任访华到期后未归还借款，2014年6月12日二被告与原告宋小东达成《房屋转让合同》，约定二被告将其位于泥溪口还房一套转让给原告宋小东，双方债权、债务清结。后因被告未向原告交付房屋引发本纠纷。原审经调解，双方自愿达成如下协议：一、被告谢运海、任访华将其位于南充市嘉陵区火花镇泥溪口还房小区2号楼（幢）1单元28楼2号三室厅住房一套（系南充市嘉陵区经营城市管理局拆迁补偿安置房；面积约103.00㎡，最终以有关部门确认为准）出售给原告宋小东并归原告宋小东所有，被告谢运海、任访华在南充市嘉陵区经营城市管理局符合交付上述房屋条件时三日内向原告宋小东交付该房屋及有关手续（包括钥匙）；二、被告谢运海、任访华向原告宋小东所借450,000.00元及利息折抵购房款；三、被告谢运海、任访华在上述房屋符合办理有关证书时五日内协助原告宋小东办理诉争房屋过户有关手续；四、签订本协议后上述房屋所应补交费用及办理权属登记、过户等有关税费均由原告宋小东承担；五、被告谢春芳不承担任何责任。 该院再审过程中，原审原告称，我与被告经协商自愿达成调解协议，且调解书已生效，请求维持原调解书。 原审被告谢春芳辩称，原被告调解达成协议是事实，请求法院依法处理。 嘉陵区人民法院再审查明，2014年3月4日，谢运海、任访华向宋小东出具借条，载明：“今借到宋小东现金人民币大写肆拾伍万元正，定于2014年5月30日之前一次性付清。”同年6月12日，谢运海出具说明称“我借宋小东现金人民币肆拾伍万元正，并自愿以泥溪口还房一套，面积103平方米，转让给宋小东清偿此债务，情况属实”。当日，谢运海、任访华、谢春芳作为甲方，宋小东作为乙方，签订《房屋转让合同》，合同约定：“因甲方谢运海欠乙方宋小东人民币现金肆拾万元整，因目前无法如期归还，经双方协商达成以下条款：一、本人谢运海自愿将泥溪口还房一套，面积103平方米，折价肆拾万元人民币转让给宋小东，两人债权、债务就此两清。二、谢运海到国家还房时必须无条件配合宋小东办理相关该房屋手续（选房、过户等一切相关手续），但谢运海不负责该房屋一切过户转让费用。” 另查明，2008年4月3日，拆迁人南充市嘉陵区经营城市管理局作为甲方，产权人（即被拆迁人）谢运海作为乙方，签订《南充市嘉陵区住宅房屋（还房）协议》，约定谢运海将其所有的住宅房屋及其附属物交由甲方拆除，甲方按照安置原则还乙方三室厅房屋两套。2015年2月25日，该院在受理朱忠平、陈志超房屋买卖合同纠纷一案中，查封了谢运海、任访华的其中一套拆迁还房。2015年4月14日，四川省南充市顺庆区人民法院根据张德胜的申请，以（2015）顺庆民保字第58-1号民事裁定书查封了谢运海、任访华的该二套拆迁还房。2015年5月8日，该院立案受理唐富强申请执行谢运海、任访华租赁合同欠款纠纷一案，并于2015年10月29日再次将该二套拆迁还房查封。在前述查封中，谢运海、任访华的拆迁房还未安置。谢运海的该二套拆迁还房直到2016年5月才进行安置，安置后的还房位于南充市嘉陵区长城南路南溪佳苑2号楼1单元3-5号和2号楼1单元28-2号。该院执行局于2016年6月17日对二安置还房进行了续行查封。 四川省南充市嘉陵区人民法院再审认为，本案原审原告以房屋买卖合同法律关系提起民事诉讼，但根据原审被告谢运海、任访华向宋小东出具的借条以及双方签订的《房屋转让合同》来看，原被告之间的基础法律关系应当是民间借贷法律关系。双方签订买卖合同并非真的要买卖房屋，而是以买卖方式抵偿债务。双方约定以物抵债，合同的标的物不仅未形成，连位置、门牌等都尚未确定，原审原告享有的仅仅是期待权。因双方未到房地产管理部门办理转让登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，其物权尚未发生转移，该房屋仍属谢运海、任访华所有。原审原告宋小东向本院起诉之时，案涉房屋已经被我院及顺庆法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的法律行为无效”的规定，原审被告谢运海、任访华因不能偿还借款，将查封房屋的所有权转移给宋小东所有，违反了法律强制性规定，且侵害了他人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条“调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解的内容不得违反法律规定”之规定，本院（2016）川1304民初字第1137号民事调解书应当予以撤销。宋小东在原审中请求判令被告交付案涉房屋并办理过户手续，但该房屋因已被查封，原审被告显然无法向其履行交付义务，法院亦无法支持其要求办理过户的诉讼请求，故对宋小东的诉讼请求，应当予以驳回。该调解书被撤销后，原审原告宋小东可另行向原审被告主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条、第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决：撤销南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初字第1137号民事调解书；驳回宋小东的诉讼请求。 上诉人宋小东上诉称：尽管上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同购房款的支付是源于曾经的借款合同关系，但因借款到期被上诉人难以清偿债务，双方经协商将被上诉人的房屋出卖给上诉人，以实现双方权利义务的平衡，双方形成新的法律关系。房屋买卖系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不属《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的流押情形，房屋买卖合同应当成立并生效。房屋转让合同在法院查封前就已经签订，并支付全部房款，由于一审法院执行局以执行需要为由将房屋的所有档案及钥匙提走，导致房屋不能正常交付，不能办理过户登记，上诉人对此没有过错，上诉人对执行标的享有排除执行的民事权益，该房屋买卖行为有效，应当继续履行，故请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人谢运海、谢春芳辩称，房屋转让是真实的，请求将房屋判给宋小东。 本院查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案的焦点一是房屋转让合同是否有效，二是谢运海转让的房屋是否属法院查封的财产。第一、在房屋转让合同签订前，上诉人宋小东与被上诉人谢运海之间确实存在借款合同关系，但在谢运海不能偿还借款本息的情况下，经重新协商，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、房款支付、相关手续办理、费用承担等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期谢运海难以清偿债务时，通过将谢运海所有的拆迁还房出售给宋小东的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。虽然案涉房屋没有办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案涉房屋转让合同有效，上诉人宋小东对案涉房屋享有物权期待权。第二、房屋转让合同于2014年6月12日签订，嘉陵区人民法院2015年2月25日查封谢运海的一套还房，2015年4月14日，顺庆区人民法院对谢运海的2套还房予以查封。房屋买卖合同在法院查封之前就已经签订，谢运海转让房屋时，房屋并未被法院查封，其转让的并非法院查封的财产。原审以宋小东向法院起诉之时，案涉房屋已经被法院查封为由，认定谢运海、任访华将查封房屋的所有权转移给宋小东，违反了法律强制性规定与事实不符。 综上，原审在认定事实和适用法律方面均存在错误，上诉人宋小东的上诉理由成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民再1号民事判决； 二、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初1137号民事调解书。 上诉案件受理费100元由宋小东承担。 本判决为终审判决。 审判长  任勇旗 审判员  邹宏辉 审判员  鲜代秋 二〇一八年十二月二十八日 书记员  朱月红