山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁14民初40号原告（申请执行人）：德州农村商业银行股份有限公司（原德州市德城区农村信用合作联社），住所地山东省德州市大学西路1576号。法定代表人：李友山，董事长。委托诉讼代理人：艾宪松，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦伟霞，山东众成清泰（德州）律师事务所实习律师。被告（执行案外人）：张秀敏，男，1965年3月3日出生，汉族，住山东省德州市平原县。委托诉讼代理人：袁晓晖，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告（被执行人）：德州市金田电讯器材有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路。法定代表人：徐天中，经理。被告（被执行人）：德州市德城区长城饭店，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路。负责人：王洪，经理。第三人：德州大乾房地产开发有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路。法定代表人：徐天中，总经理。诉讼代表人：德州大乾房地产开发有限公司管理人，住所地德州市庆云县商城大街尚客优酒店615室。委托诉讼代理人：张新军，山东鲁浩律师事务所律师。原告德州农村商业银行股份有限公司(原德州市德城区农村信用合和联社，以下简称德州农商行）与被告张秀敏、德州市金田电讯器材有限公司（以下简称金田公司）、德州市德城区长城饭店（以下简称长城饭店）、第三人德州大乾房地产开发有限公司（以下简称大乾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月26日立案后，因（2018）鲁14民初45号案件于2018年6月29日中止审理，于2018年11月30日恢复审理，恢复审理后，依法适用普通程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告德州农商行的委托诉讼代理人艾宪松、綦伟霞，被告张秀敏的委托诉讼代理人袁晓晖、白云鹏，第三人大乾公司的委托诉讼代理人张新军到庭参加诉讼，被告金田公司、长城饭店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院对被告金田公司、长城饭店缺席审理，本案现已审理终结。原告德州农商行向本院提出诉讼请求：1准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年8月17日，原告与被告长城饭店签订了《最高额抵押合同》《房地产抵押清单》，被告长城饭店以位于德州市德城区天衢工业园办事处科海路、房屋所有权证号为10××53号的房产等3套房产提供抵押担保。2012年8月21日，德州市房产管理交易中心对以上抵押房屋进行了一般抵押登记，并为原告颁发了他项权证。2013年8月20日，长城饭店向原告提出借款申请，并提供《最高额抵押合同》进行抵押担保。2013年8月24日，双方签订《流动资金借款合同》，约定原告向被告长城饭店发放贷款550万元，期限自2013年8月24日至2014年8月15日止。2013年9月11日，上述《流动资金借款合同》经德州市众信公证处进行公证，出具(2013)德众信证经字第2994号具有强制执行效力的债权文书公证书。该笔贷款抵押手续齐全、合法有效，原告对涉案房产依法享有抵押权。后原告依据德州市众信公证处出具的执行证书申请强制执行，法院依法查封了长城饭店名下房屋所有权证号为10××53号的房产。2017年11月17日，被告张秀敏对执行标的提出书面异议，贵院于2017年12月25日作出(2017)鲁14执异225号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。经查，涉案10××53号房产的登记所有权人始终为长城饭店，其取得房产证的时间为2007年，该房屋占用土地的使用权人也是长城饭店。被告张秀敏主张其于2008年5月18日在大乾公司购得涉案房产，但与其签订商品房买卖合同的卖方当事人为大乾公司，而非长城饭店，虽然两个被告单位的法定代表人均为徐天中，但两单位是分别独立的企业法人，长城饭店享有独立的财产权利，大乾公司无权对长城饭店的房产进行处分，大乾公司与被告张秀敏签订的商品房买卖合同对长城饭店不产生任何约束力，对涉案房产也不产生任何物权变更效力，大乾公司无权出售该房，并且张秀敏应该明知该房产登记在长城饭店名下，长城饭店系该房产的合法权利人，仍与大乾公司签订商品房买卖合同。因此，张秀敏不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错买受人，其与大乾公司签订的商品房买卖合同并非合法有效的合同，凭该合同亦无法办理过户手续，且其没有实际占用该房产。综上所述，张秀敏对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院依法判决准许执行该执行标的，以维护原告的合法权益。被告张秀敏辩称，一、张秀敏对涉案房屋签订有合法的商品房买卖合同。大乾公司、长城饭店的法人人格混同，合同签订主体适格。长城饭店对大乾公司2008年以自己名义销售登记在长城饭店名下的房产明知且认可，大乾公司、长城饭店共同承担《商品房买卖合同》中约定的合同义务。张秀敏与大乾公司签订《商品房买卖合同》后，大乾公司、长城饭店向张秀敏交付了涉案房屋，张秀敏合法占有至今，长城饭店并没有提出任何异议。大乾公司、长城饭店是否已经协助张秀敏将涉案房屋的产权过户到张秀敏名下，不影响《商品房买卖合同》的效力。二、张秀敏已经交纳了全部购房款、房屋过户费、暖气开口费等费用。三、张秀敏自与大乾公司签订《商品房买卖合同》并合法占有涉案房屋时，即对涉案房屋拥有物权期待权。大乾公司、长城饭店在2008年5月18日向张秀敏交付了房屋，张秀敏早已经合法占有涉案房屋至今，长城饭店在2007年7月6日基于合法建造涉案楼盘在德州市房地产管理局进行房屋权属初始登记，不影响张秀敏享有涉案房屋的物权期待权。四、张秀敏对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除本案件的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，张秀敏已经支付了全部价款并实际占有了房屋，虽然没有办理过户手续，但是张秀敏对此并没有任何过错，人民法院对张秀敏拥有所有的房屋，不得查封、扣押、冻结，因此人民法院更不能采取强制执行措施。本案件应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行。五、德州农商行所主张的抵押权，因为成立时间晚于张秀敏的物权期待权，因此应该保护成立在先的物权期待权。六、德州农商行所主张的抵押权应该予以涂销。综上，张秀敏对涉案房屋拥有物权期待权，并足以排除本案件的执行，请依法驳回德州农商行的诉讼请求。被告金田公司、长城饭店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行答辩，亦未提交书面答辩状。第三人大乾公司述称，同意被告张秀敏的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况2012年8月17日，长城饭店与德州农商行订立（德城区联社公司一部）高抵字（2012）年第0368号《最高额抵押合同》，约定长城饭店担保的主债权自2012年8月17日至2015年8月16日，在人民币550万元的最高余额内，抵押人依据与长城饭店的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有对债务人的债权。抵押财产编号为20120368-1、20120368-2、20120368-3的房地产抵押清单。其中20120368-2号房地产抵押清单载明房产所有权人：长城饭店，土地使用权人：长城饭店，土地使用权类型及证号：出让，德国用（2007）第178号，房产证号：房权证鲁德字第××号。2012年8月21日，德州农信社取得房他证字第××号他项权证，种类为一般抵押登记。2013年8月24日，借款人长城饭店与贷款人德州农信社签订编号为（德城区联社公司一部）流借字（2013）年第0517号《流动资金借款合同》，约定借款金额为550万元，借款期限自2013年8月24日至2014年8月15日止。担保方式为最高额抵押担保，担保人长城饭店与贷款人签订编号为（德城区联社公司一部）高抵字（2013）年第0368号《最高额抵押合同》。2013年8月24日，长城饭店、德州农商行向山东省德州市众信公证处申请对上述《流动资金借款合同》公证赋予强制执行效力。山东省德州市众信公证处于2013年9月11日出具（2013）德众信证经字第2994号公证书。2014年9月5日，应德州农商行申请，山东省德州市众信公证处出具（2014）德众信执字第148号执行证书。后，德州农商行向本院申请强制执行，本院于2014年9月25日作出（2014）德中执字第287-1号执行裁定书，查封了案涉房产。于2015年6月27日作出（2014）德中执字第285-2号执行裁定书，裁定：对被执行人长城饭店设定抵押的财产（房权证号：鲁德字第××号、10××52号、10××53号，土地使用权证号：德国用2007第178号）准予采取评估拍卖、变卖等方式依法变价，申请执行人德州农商行有权就处置所得价款在550万元借款本金、利息以及其他实现债权的费用等抵押权担保范围内优先受偿。在执行过程中，张秀敏向本院提出执行异议。本院作出（2017）鲁14执异225号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。二、案涉房产买卖合同的签订、履行情况2008年5月18日，张秀敏与大乾公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：出卖人为大乾公司，买受人为张秀敏。项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于科海路、编号为01的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为德国用〔2017〕第176号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名坤宁府小区，建设工程规划许可证号为（2006）第12-01-01，施工许可证号为德城建（2006）第1006号。买卖人购买的商品房为现房，商品房预售许可证号为（德）房预售证号008号。买受人购买第6幢19号房，该商品房的用途为商住。建筑面积80.22平方米。计价方式与付款：单价为每平方米3580元，总金额287188元。付款方式及期限：2008年5月18日交够首付143012元，贷8万元，回租5年，抵应收房款（租金）64176元。2008年5月张秀敏交定金2万元，大乾公司出具编号为0072751的收款收据，2008年5月18日交首付款123012元，大乾公司出具了编号为0311029的收款收据，交天然气开口费、暖气开口费等22144元，大乾公司出具了编号为0311028的收款收据。2008年6月5日，张秀敏与中国建设银行股份有限公司德州分行订立《个人住房（商业用房）借款合同》，向中国建设银行股份有限公司德州分行借款8万元，借款用途：售房人，德州大乾房地产开发有限公司，该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，该房屋性质为商用房，房屋坐落坤宁府小区6幢1单元19号，同日张秀敏将剩余房款8万元汇入大乾公司账户。三、与本案有关的其他情况（一）与案涉房屋有关的其他事实1.案涉房产建成于1996年，房屋取得方式为自建房，产别为单位资管产，长城饭店于2008年9月2日取得房产证，房产证号为鲁德字第××号，至今尚未办理过户登记手续。2.张秀敏购买的坤宁府小区6幢19号门市房是房权证号为鲁德字第××号房产证中的房屋的一部分，大乾公司将该房产出售给张秀敏、苏本明等五人。3.2008年5月18日，大乾公司与张秀敏签订《房屋租赁协议》，约定大乾公司租赁张秀敏的案涉房产，租赁期间自2008年5月18日至2013年5月17日。张秀敏称，租赁到期后，该房产曾租赁给某日化店，现在出租给某中介公司。（二）关于大乾公司与长城饭店大乾公司的法定代表人为徐天中，山东德州天中集团有限公司（以下简称天中公司）出资1600万元，占出资比例的80%，徐天中出资400万元，占出资比例的20%，经营范围包括房地产开发经营（凭许可证经营）；房屋销售；建筑材料（不含木材）、消防器材销售（国家限制和禁止的除外）。长城饭店成立于2003年4月24日，系徐天中投资9.8万元设立的个人独资企业，经营范围：主、副食加工、销售；房产经营，住所地与大乾公司相同，2016年长城饭店的投资人变更为王洪。本院认为，本案的争议焦点为张秀敏对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准许执行案涉房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十七条有但书，即法律、司法解释另有规定的不适用本条。第二十八条规定的是买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形，第二十七条的但书部分应包括本规定第二十八条，理由如下：在执行程序对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权。2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》首次对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。2004年3月1日生效的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院又在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，优先于抵押权而保护买受人的物权期待权，与第二十七条的规定及立法理念并不矛盾，买受人的物权期待权为法律规定的优先保护的特殊债权。本案中德州农商行对案涉房产享有抵押权，符合第二十七条规定的情形，但第二十七条有但书，本案中张秀敏的情形符合第二十七条但书的规定，即符合第二十八条买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形的规定，下面分述如下：一、张秀敏就案涉房产在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。结合本案情况，案涉《商品房买卖合同》应认定为有效合同，理由如下：1.虽然案涉房屋的所有权登记在长城饭店名下，但大乾公司法人为徐天中，长城饭店为徐天中投资设立的个人独资企业，长城饭店对大乾公司2009年以自己名义销售登记在长城饭店名下的房产应为明知且认可。坤宁府小区的其他房产均是通过大乾公司进行销售，且其中的76户已经办理了房屋的过户登记手续。大乾公司与张秀敏签订房屋买卖合同是长城饭店、大乾公司、张秀敏三方当事人的真实意思表示。2.《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。案涉房屋于2007年竣工验收并以单位自管房的形式申请了房产初始登记（登记于长城饭店名下），张秀敏与大乾公司签订房屋买卖合同的时间为2008年，虽未办理商品房预售许可证，但商品房预售制度仅约束期房的销售，并不约束现房销售，因此，在案涉房产具备国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的前提下，对房屋的销售不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。二、张秀敏在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。本院作出查封裁定的日期为2014年9月25日。2008年5月18日，张秀敏已全部缴纳物业基金、契税、暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费等费用；2008年5月18日，大乾公司与张秀敏签订《房屋租赁协议》，张秀敏将房屋反租给大乾公司，租赁期间自2008年5月18日至2013年5月17日。由此可认定，大乾公司在2008年5月18日已将案涉房产实际交付给张秀敏使用，张秀敏通过对外租赁的方式取得房屋收益。张秀敏在法院查封之前已经实际合法占有案涉房产。三、张秀敏已支付全部价款。《商品房买卖合同》第六条约定，房款总价287188元，首付143012元，贷（款）8万元，回租五年，抵应收房款（租金）64176元，故张秀敏应交房款223012元，张秀敏支付定金2万元，以现金方式支付123012元，以银行贷款方式支付8万元，张秀敏已支付全部价款。四、非因张秀敏自身原因未办理过户登记。张秀敏已经缴纳相关税费，并一直要求长城饭店、大乾公司为其办理房屋过户登记手续，但因长城饭店、大乾公司原因，未能将房屋过户给张秀敏，并非张秀敏消极不行使登记权利，因此，未将物权变更登记的原因不可归责于张秀敏。综上所述，张秀敏对案涉房产享有足以排除强制执行的物权期待权，不应准予对案涉房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告德州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费5608元，由原告德州农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  刘玉福审判员  高晓敏审判员  张小雪二〇一八年十二月十八日书记员  杨 杰