广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初7878号 原告（反诉被告）:南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司，住所地南宁市江南区壮锦大道19号B座206-6号,统一社会信用代码91450105MA5LA1MU8N。 法定代表人：谢伟洲，总经理。 委托诉讼代理人:陈聪，该公司员工。 被告（反诉原告）:陈秀娟，女，1993年1月17日出生，汉族，户籍住址广西北流市，现住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人:卢德飞，公民。 原告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司诉被告陈秀娟暨陈秀娟反诉南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称同享碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案,本院2018年10月30日受理后,依法适用普通程序于2019年3月7日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）同享碧桂园的委托诉讼代理人陈聪，被告（反诉原告）陈秀娟及其委托诉讼代理人卢德飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告同享碧桂园向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告于2018年1月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）及其合同附件、《委托装修合同》，解除时间为2018年8月17日；2.判令被告向原告支付违约金487907.7元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年1月21日签订了编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定被告购买原告开发的“碧桂园·公园壹号”项目XXXX号房，房屋总价款为809718元。付款方式为被告在合同签订时，即2018年1月21日支付第一期房款80972元，2018年2月21日前支付第二期房款88746元，2018年3月21日前支付第三期房款（银行按揭贷款）640000元。双方在合同附件六的补充协议中第三第2款约定：买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过90天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金121457.7元。原、被告双方于2018年1月21日另签订《委托装修合同》，合同约定被告委托原告对该房屋进行装修，被告支付装修费366450元，付款方式为贷款方式付款：即被告于合同签订之日向原告支付装修首付款36645元，2018年2月21日前支付二期款149805元，余款180000元由被告办理银行或其他金融机构装修贷款支付。如签署该合同之日起30日内银行或其他金融机构未放款或放款金额低于被告应付余款金额的，被告须在7日内将贷款全额或差额部分一次性支付给原告并付清该合同全部款项，否则视为被告逾期付款。被告逾期支付装修款超过30日的，原告有权解除合同，并有权要求被告支付装修总额366450元作为原告装修投入损失和违约金。如买卖合同因被告的原因导致该合同解除的，原告有权要求被告支付装修总额366450元作为原告装修投入损失和违约金。以上合同签订后，被告于2018年1月21日支付了第一期购房款80972元（含定金20000元）及第一期装修款36645元，第二期及第三期购房款、装修款至今均未支付，已逾期超过90天，经原告多次催告仍拒绝支付。被告行为已构成违约，原告有权解除合同，要求被告支付相应违约金。原告为维护自己权益诉至法院。 本诉被告陈秀娟辩称：1.被告陈秀娟不应承担违约责任，原告应将购房款本金全额返还被告陈秀娟；2.该商品房毛坯工程仍在建设中，被告陈秀娟对《委托装修合同》不构成违约；综上，原告主张不符合事实，无法律依据。原告发出的解除合同通知书的函被告方未收到，是本案进入诉讼程序后通过法院送达诉讼文书时才收到，收到日期为2018年11月21日。同意解除《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）及其合同附件、《委托装修合同》，解除时间为2018年11月21日，即法院送达被告方诉讼材料之日。确认被告方交予原告方的全部购房款本金为80972元、装修款36645元、预告登记调查费108元、公共维修基金9405.55元。 反诉原告陈秀娟向本院提出诉讼请求:1.判令解除反诉原告与反诉被告订立的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，解除时间为2018年11月21日；2.判令反诉被告返还已收取的购房款80972元（包括20000元定金）、物业专项维修基金9405.55元、装修款36645.00元、不动产预告登记调查费108元，共127135.55元给反诉原告。事实和理由:因反诉被告于2018年10月30日向法院起诉解除双方订立的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，反诉原告表示同意解除，因反诉被告已严重违约，致使合同不能继续履行，请求反诉被告返还已收取的购房款、装修款、不动产登记费、物业专项基金费共计127135.55元给反诉原告。请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告同享碧桂园辩称：1.同意解除双方签订的商品房买卖合同及装修合同，但不同意退还购房款及装修款十二万多元，反诉原告并未按合同约定交纳相关费用，应当承担违约责任，扣除违约金后尚有剩余的方可退还反诉原告。根据商品房买卖合同附件6合同补充协议第三条第二款约定，该房屋总房价款为809718元，15%的违约金为121457.7元，扣除其已支付的80972元，反诉原告应向反诉被告方支付40485.7元违约金；2.根据委托装修合同第五条第二款约定，合同约定的装修费总价为366450元，扣除其已交纳的36645元，其应向反诉被告支付违约金329805元。上述两项合计为370290元；3.公共维修基金9405.55元及预告登记调查费108元在扣除反诉原告应向反诉被告方支付的违约金后尚有剩余的可以退给反诉原告；4.不同意反诉原告提出的合同解除时间为2018年11月21日，以反诉被告方主张的合同解除时间为准，即解除合同通知书的函的发出时间，即使反诉原告因种种原因不能送达，也视为送达，且反诉原告在2018年8月18日已签收该通知的函。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.涉案合同的解除是哪一方的违约行为所致？2.涉案合同约定的本诉被告向本诉原告支付的违约金数额是否过高？应否予以调整？3.反诉被告应否向反诉原告退还购房款、装修款、物业专项维修基金、不动产预告登记调查费共计127135.55元？ 当事人围绕原告诉讼请求向本院依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月21日，原告同享碧桂园（卖方）与被告陈秀娟（买方）签订了合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》及附件、《委托装修合同》。《商品房买卖合同》约定同享碧桂园将位于南宁市江南区XX路XX号楼XX号房屋出售给被告陈秀娟。合同第七条约定：付款方式及期限为按揭分期付款。出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为809718元整；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.00%给出卖人，即80972元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2018年2月21日前，付该商品房总房价款的10.96%给出卖人，即88746元整；买受人必须在2018年3月21日前，付该商品房总房价款的79.04%（银行按揭款项）给出卖人，即640000元整。合同补充协议第三条第二款约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。《委托装修合同约定》约定：甲方（委托方）陈秀娟自愿委托乙方（承接方）同享碧桂园按本协议约定的装修标准对该商品房进行改造和装修，现甲方就委托乙方装修该房屋事宜进行进一步约定。第二条装修的费用及支付约定：甲方应向乙方支付的装修费人民币366450元整。按贷款方式支付：甲方应于本合同签订之日向乙方支付装修费首付款人民币36645元整，应于2018年2月21日前向乙方支付装修费二期款人民币149805元整，并且余款由甲方办理银行或其他金融机构装修贷款支付。甲方的余款应在签署本合同之日起60日内全部付清。第三条第2款约定：如签署本合同之日起30日内银行或其他金融机构未放款或放款金额低于甲方应付余额金额的，甲方须在7日内将贷款全额或者差额部分一次性支付给乙方并付清本合同全部款项。逾期仍未付清本合同全部款项的，视为甲方逾期付款；本合同生效后，陈秀娟逾期支付装修费超过30日的，同享碧桂园有权解除合同，并有权要求陈秀娟支付本合同第二条约定的装修费总额366450元作为同享碧桂园的装修投入损失和违约金；同享碧桂园解除本合同的，陈秀娟与同享碧桂园就该商品房签订的《商品房买卖合同》同步解除，本合同及《商品房买卖合同》自同享碧桂园向陈秀娟发出解除通知之日起解除。2017年12月29日，陈秀娟向同享碧桂园转账20000元作为购买南宁市江南区XX路XX号楼XX号房屋的定金；2018年1月21日，陈秀娟向同享碧桂园转账两笔款，分别为36645元装修款首期、60972元首期购房款。陈秀娟亦于商品房买卖合同签订当日将预告登记调查费108元、公共维修基金9405.55元支付给同享碧桂园。至今，陈秀娟未向同享碧桂园支付合同约定的剩余购房款和装修款，其购买的涉案房屋亦未竣工。 本院认为，关于本案商品房买卖合同的解除问题。根据涉案合同的约定，陈秀娟应于2018年2月21日前付总房价款的10.96%即88746元给出卖人，必须在2018年3月21日前付总房价款的79.04%（银行按揭款项）即640000元给出卖人。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。陈秀娟至今未能履行上述付款义务及委托装修合同约定的付款义务，已达到合同解除的条件，同享碧桂园根据合同的约定有权解除合同。现双方均诉请解除合同，本院予以确认，即解除2018年1月21日原告同享碧桂园（卖方）与被告陈秀娟（买方）签订的合同编号为QF201812100207的《商品房买卖合同》及其合同附件、《委托装修合同》。同享碧桂园提交的证据能够证实其有权解除合同并已按照陈秀娟的邮寄地址将解除合同通知书寄给被告陈秀娟，被告陈秀娟已于2018年8月18日签收。合同解除的时间应以该时间为准。 关于涉案合同履行中的违约问题。前已述及，陈秀娟未在约定时间内支付房款，逾期已超过90日，该行为已构成违约。涉案合同的解除系因陈秀娟的违约行为所致，其应当承担相应的违约责任。本案交易的房屋仍未竣工，装修并没有实质进行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，同享碧桂园主张的违约金过高，应予调整。经考量本案的合同内容、履行情况等因素后，本院酌定被告向原告支付的违约金为：未付购房款和装修款总额1058551元的5%即52927.55元。扣除应支付给同享碧桂园的违约金数额后，同享碧桂园须向陈秀娟退还的款项为：购房款28044.45元、装修款36645元、预告登记调查费108元、公共维修基金9405.55元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认本诉原告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司与本诉被告陈秀娟于2018年1月21日签订的合同编号为QF201812100207的《商品房买卖合同》及其合同附件、《委托装修合同》解除； 二、本诉被告陈秀娟向本诉原告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司支付违约金52927.55元； 三、驳回本诉原告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、扣除上述第二项应付违约金数额后，反诉被告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司退还反诉原告陈秀娟购房款28044.45元； 五、反诉被告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司退还反诉原告陈秀娟装修款36645元； 六、反诉被告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司退还反诉原告陈秀娟预告登记调查费108元； 七、反诉被告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司退还反诉原告陈秀娟公共维修基金9405.55元； 八、驳回反诉原告陈秀娟的其他诉讼请求； 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费8619元，由本诉原告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司负担6895元，由本诉被告陈秀娟负担1724元；反诉受理费1421元，由反诉被告南宁市同享碧桂园房地产开发有限公司负担427元，由反诉原告陈秀娟负担994元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。（户名：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；帐号：20×××28；注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”、汇款时请将开户行的全称写完整）。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  周均宁 人民陪审员  罗卫娟 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  韦绍锋