广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0118执异187号 案外人：张岳康，男，1993年8月7日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：朱智锟、温建锋，广东德比律师事务所律师。 申请执行人：广州市增城华祥粮油商店，住所地：广州市增城区荔城街湘江路32号。 经营者：冯观祥。 委托代理人：陈庆林、刘碧云，广东来信律师事务所律师。 被执行人：陈镜芬，女，1987年11月9日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：王胜云，男，1985年7月15日出生，汉族，住广州市增城区。 本院在执行申请执行人广州市增城华祥粮油商店(以下简称华祥商店)申请执行被执行人陈镜芬、王胜云买卖合同纠纷一案中，案外人张岳康对本院作出(2018)粤0118民初4243号之一民事裁定书，查封登记在陈镜芬名下房屋的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人张岳康称，增城区人民法院在审理华祥商店诉陈镜芬、王胜云买卖合同纠纷一案[案号为(2018)粤0118民初4243号]中，于2018年6月25日根据华祥商店的财产保全申请，查封了登记在陈镜芬名下(预告登记)位于广州市增城区荔城街云山诗意花园3幢2503房（以下简称涉案房屋），本人不服因此提出执行异议，请求法院裁定撤销在(2018)粤0118民初4243号案件中查封陈镜芬名下涉案房屋的保全查封行为。事实、理由如下：2017年8月22日，在中介方广州市万好房地产代理有限公司的居间下，本人与陈镜芬、王胜云签订《房屋买卖合同》(N0：0000041)。约定本人购买陈镜芬、王胜云的涉案房屋，总价款为人民币l448000元整，定金20万元。由于该房屋没有发出房产证，因此双方约定首期款以同贷书多除少补。合同签订当天，本人通过银行转账方式支付定金2万元，王胜云出具2万元的《收款收据》，确认收到本人支付的购房定金2万元。2017年8月25日，本人依照合同约定通过现金方式支付定金3万元，通过银行转账方式支付定金15万元，共支付定金18万元。2017年8月31日，王胜云出具《收款收据》，确认收到本人支付的购房定金总计20万元。之后，由于房价上涨，同时陈镜芬、王胜云资金紧缺，因此萌生违约将涉案房屋另行出售的意图。于是陈镜芬、王胜云向本人提出需要将付款方式变更为一次性付款，否则将该房屋另行出售。基于涉案房屋升值空间较大，同时陈镜芬、王胜云欺骗本人谎称已经向银行申请了提前还款，房产证已经随时可以办理。只要本人一次性支付剩余楼款，立马可以办理提前还贷以及房屋过户手续。2018年5月18日，本人同意变更付款方式为一次性付款，双方因此于该日签订《房屋买卖补充协议》。当天在对涉案房屋检查现状后，双方就在房屋中剩余的家电、家俬达成作价2000元并随房屋一并交付本人的转让协议。本人在当天通过银行转账方式将全部剩余房款1248000元及2000元家电、家俬作价款支付给陈镜芬。陈镜芬、王胜云在该日将涉案房屋的业主卡及房门钥匙交付给了本人，双方办理了房屋交接手续。本人自始已经占有涉案房屋，成为该房屋的实际控制人。之后由于陈镜芬、王胜云拖欠华祥商店的货款，导致涉案房屋被法院查封。2018年8月l0日，本人向中国广州仲裁委员会申请仲裁，要求陈镜芬、王胜云协助办理房屋过户手续。2018年9月20日，中国广州仲裁委员会作出(2018)穗仲案字第25892号调解书，该调解书已经于2018年9月20日生效。该调解书确认：1、张岳康与陈镜芬、王胜云继续履行《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；2、陈镜芬、王胜云已经收齐张岳康支付的全部房款l448000元且在2018年5月18日将房屋交付给张岳康。3、陈镜芬、王胜云在2018年10月27日前还清中国农业银行股份有限公司广州秀北支行的抵押贷款并协助办理涂销抵押手续。4、陈镜芬、王胜云在办理完涂销抵押手续五日内协助办理过户手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，本人是善意购买方，在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款并合法占有涉案房屋，且非因异议人自身原因未办理过户登记，完全符合排除执行的法定条件。综上所述，本人是购买涉案房屋的合法权利人，本人与陈镜芬、王胜云是真实合法的房屋买卖，已经过中国广州仲裁委员会作出的生效调解书所确认。故请求法院撤销对涉案房屋执行保全的查封行为。 为证明自己的异议事实主张，张岳康向本院提交下列证据：１、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》；２、《收款收据》２张及招商银行账户历史交易明细表、《工商银行借记卡账户历史明细清单》各一份；３、业主卡及涉案房屋的房门钥匙（照片）；４、仲裁申请书、（2018）穗仲案字第25892号《调解书》及送达证明；５、(2018)粤0118民初4243号之一《民事裁定书》；６、涉案房屋的《产权情况表》。 申请执行人华祥商店称，不同意异议人的请求，理由如下：一、物权以登记为准。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。涉案房屋确权至今仍登记在陈镜芬名下，系陈镜芬所有，异议人对涉案房屋仍不享有物权。华祥商店就其与王胜云、陈镜芬之间的买卖合同纠纷依法向法院申请财产保全，不属于保全错误。二、异议人对涉案房屋的债权不足以排除保全查封行为。(一)异议人与陈镜芬、王胜云虽签订《房屋买卖合同》，但双方房屋买卖行为的真实性，缺乏证据支持。异议人在交易前，没有尽审慎义务，对涉案房屋进行交易前信息查询，无法确定其是否属于善意购买人或其在该房屋买卖交易无过错。(二)异议人占有房屋的时间真实性不能确定，证据不足。异议人与陈镜芬、王胜云在商事仲裁调解中关于房屋占有时间的确认，只是双方之间为达成调解协议的让步，未经商事仲裁等公证第三方的调查认定，无法证明异议人占有房屋的真实时间。房屋的占有，应以实际控制为准。现异议人仅提交涉案房屋的业主卡及房门钥匙照片，不足以证明其已实际控制、真实合法的占有涉案房屋。综上所述，异议人对于与陈镜芬、王胜云之间的房屋买卖交易真实性，异议人是否实际控制、有效占有涉案房屋及占有时间等争议，均证据不足，故其对涉案房屋的债权不足以排除法院的保全查封行为。 被执行人陈镜芬、王胜云均未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 本院查明，本院执行申请执行人华祥商店申请执行被执行人陈镜芬、王胜云买卖合同纠纷一案，执行依据为本院作出已经发生法律效力的(2018)粤0118民初4243号民事判决。该案判决王胜云、陈镜芬向华祥商店支付货款77137.3元及利息，并承担该案的诉讼受理费及诉讼保全费。在诉讼中，本院根据华祥商店的申请于2018年6月22日作出(2018)粤0118民初4243号之一民事裁定书，裁定：“查封被告陈镜芬所有的位于广州市增城区XX街XX号XX房（登记字号：18登记1255XX）。查封期限为三年，自二0一八年六月二十五日起至二0二一年六月二十四日止。”张岳康不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，（2018）穗仲案字第25892号《调解书》载明调解协议内容如下：“(一)双方确认张岳康与陈镜芬、王胜云继续履行于2017年8月22日签订的《房屋买卖合同》(N0.0000041)及2018年5月l8日签订的《房屋买卖合同补充协议》；(二)陈镜芬、王胜云确认于2018年5月18日已经收到张岳康向其支付的全部房款1448000元，并确认陈镜芬、王胜云在收齐上述款项当日将涉案房屋交付给张岳康；(三)陈镜芬、王胜云应于2018年10月27日前还清抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州秀北支行的抵押贷款，并协助张岳康办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；(四)陈镜芬、王胜云在办理完涂销抵押登记手续之日起五日内协助张岳康办理涉案房屋过户至张岳康名下的过户登记手续；(五)本案仲裁费27030元，由张岳康自行承担。”（2018）穗仲案字第25892号调解书在2018年9月20日送达张岳康和陈镜芬、王胜云签收，并于该日起发生法律效力。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”为保证生效判决的执行，本院在诉讼过程中于2018年6月22日根据申请人华祥商店的申请作出(2018)粤0118民初4243号之一民事裁定书，保全查封登记在被申请人陈镜芬名下的涉案房屋。本院在执行保全中查封涉案房屋的行为符合上述法律规定。 张岳康对涉案房屋主张所有权，要求本院撤销对涉案房屋执行保全的查封行为，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，故应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于张岳康的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈镜芬、王胜云依照(2018)粤0118民初4243号判决应履行金钱偿付的义务。从（2018）穗仲案字第25892号《调解书》内容可知：１、张岳康与陈镜芬、王胜云分别在2017年8月22日、2018年5月l8日签订了《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，该合同（协议）经签订即成立生效，并由仲裁委员会调解确认其效力并协议继续履行。本院在2018年6月25日查封了涉案房屋，因此本院认定张岳康与陈镜芬、王胜云签订合法有效的书面房屋买卖合同的时间在本院实施查封行为之前。仲裁调解书还确认陈镜芬、王胜云于2018年5月18日收齐张岳康支付的全部房款后于当日将涉案房屋交付给张岳康，故本院对张岳康主张涉案房屋交接的时间及事实予以采信，认定陈镜芬、王胜云于2018年5月18日将涉案房屋交付了张岳康，张岳康从该日起已合法占有使用涉案房屋，显然亦在本院于2018年6月22日查封之前。２、另外，仲裁调解书确认陈镜芬、王胜云于2018年5月18日收到张岳康支付的全部房款1448000元，陈镜芬、王胜云明确表示已收齐全部的购房款，该款与房屋买卖合同、补充协议的约定购房款金额一致，因此本院认定张岳康履行了全部房屋价款的给付义务。（2018）穗仲案字第25892号调解书已发生法律效力，无证据显示该调解书依法被撤销，故本院对其调解确认的事实予以采信。华祥商店主张陈镜芬、王胜云在仲裁调解中关于房屋占有时间的确认，只是双方之间为达成调解协议的让步。对此华祥商店未提出任何证据证明或反驳，故本院不予采信。3、按常理分析，张岳康作为买受人，理应希望尽快将涉案房屋的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。因此在没证据显示张岳康要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于张岳康自身原因致使涉案房屋未办理过户登记，也不能因此认定张岳康存在过错。而且从2018年5月18日张岳康支付完全部购房款及陈镜芬、王胜云将涉案房屋交付给张岳康占有使用，到本院于2018年6月25日查封涉案房屋仅一个月多的时间（在此期间陈镜芬、王胜云需办理还贷及涂销抵押手续），之后涉案房屋就因法院的查封行为而不能办理过户登记手续，故张岳康主张其对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错，符合情理及法律规定，本院予以采信。综上事实，本院认为张岳康与陈镜芬、王胜云之间买卖涉案房屋的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故张岳康的异议理由成立，对其解除对涉案房屋查封措施的请求，本院依法应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 撤销广东省广州市增城区人民法院作出的(2018)粤0118民初4243号之一《民事裁定书》，解除对陈镜芬所有的位于广州市增城区XX街XX号XX房（登记字号：18登记1255XX）的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  王桃金 人民陪审员  李彩珠 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  卢沛娴