广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2806号上诉人（原审被告）：刘永通，男，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审被告）：刘曼莉，女，汉族，住清远市清城区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：薛蕙蕙，广东大观律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁苑冰，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏秋远，男，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：朱绍敏，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。原审第三人：清远市极速网盟投资管理有限公司。住所地：清远市新城广业街广泰楼B幢三层3011号。法定代表人：谭军勇。原审第三人：金群勇，男，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。原审第三人：清远市清城区一族奶茶店。住所地：清远市清城区麦围大街东二座首层第5卡。经营者：卢胜荣。上诉人刘永通、刘曼莉因与被上诉人苏秋远，原审第三人清远市极速网盟投资管理有限公司、金群勇、清远市清城区一族奶茶店房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘永通、刘曼莉上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判驳回苏秋远的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由苏秋远负担。事实和理由：1、一审判决错误认定商铺租赁的事实。刘永通、刘曼莉已经将涉案商铺转给了原审第三人，与苏秋远之间已经不存在租赁关系。刘永通、刘曼莉无需向苏秋远支付租金及其他费用。2、苏秋远向刘永通、刘曼莉收取的保证金也可以抵扣所有租金及电费。一审法院错误认定苏秋远2017年8月才收回涉案商铺，据此错误计算拖欠的租金达到64900元，认定事实严重错误。被上诉人苏秋远辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应当维持。刘永通、刘曼莉认为不存在租赁关系，没有事实依据，苏秋远与刘永通、刘曼莉没有达成过租赁合同解除协议，双方签订的合同仍然具有约束力。原审第三人金群勇答辩称：金群勇2017年4月的租金已经交给了苏秋远，并与2017年5月开始停止经营并通知苏秋远不再租用该商铺，同时将涉案商铺的钥匙交给了苏秋远，因此金群勇不存在拖欠租金的情况。涉案商铺一楼的其中一卡商铺早于2014年11月就分租给了清远市清城区一族奶茶店，在金群勇租用涉案商铺期间，租金一直由金群勇收取，从2017年5月后则重新由苏秋远收取了。苏秋远向金群勇主张租金和电费没有任何事实依据。原审第三人清远市极速网盟投资管理有限公司与原审第三人清远市清城区一族奶茶店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。苏秋远向一审法院起诉请求：1、判令解除刘永通、刘曼莉与苏秋远签订的《房屋租赁合同》；2、判令刘永通、刘曼莉立即离场以及向苏秋远支付从2017年4月1日至2017年7月31日的租金84000元并从2017年8月1日起按年利率24%支付滞纳金至清偿之日止；3、判令刘永通、刘曼莉立即向苏秋远支付电费10937.28元；4、案件诉讼费由刘永通、刘曼莉承担。一审诉讼过程中，苏秋远变更诉讼请求为：1、判令刘永通、刘曼莉立即离场并向苏秋远支付从2017年4月1日至2017年7月31日的租金74000元并从2017年8月1日起按年利率24%支付滞纳金至清偿之日止；2、判令刘永通、刘曼莉立即向苏秋远支付电费10937.28元；3、判令第三人极速网盟公司、金群勇对上述诉讼请求承担连带清偿责任；4、案件诉讼费由刘永通、刘曼莉及第三人承担。一审法院认定事实：2014年3月20日，苏秋远与清远市清城区凤城街道古城社区居民委员会签订了两份《承租合同》，约定该居委会将位于清远市清城区××大街××楼二号楼××以及××楼××、××、5卡铺位出租给苏秋远经营使用，租赁期限自2014年8月15日起至2019年8月14日止。经该居委会同意，苏秋远将其中的新北江医院凤城门诊正面一楼第三、第四两卡铺面及二楼的现状房屋出租给清远市清城区紫*网吧（该网吧的性质为个人独资企业，成立于2006年5月25日，投资人为刘永通，刘永通、刘曼莉自述实际经营者为刘永通及刘曼莉两人，网吧于2015年6月18日经工商行政管理部门核准注销）经营使用。双方于2014年4月15日签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年8月15日至2019年8月14日止，2014年8月15日至2017年8月14日期间的租金为21000元/月，2017年8月15日至2019年8月14日期间的租金为25200元/月；每月5号前付清当月租金，划入甲方（苏秋远）指定的银行账户。如乙方（紫*网吧）不按时交清，以所欠的租金额每天收取滞纳金2%计算，如超过一个月仍未交清租金则作为违约处理，甲方有权单方终止合同并可以自行处理乙方留在房屋内的物品；合同签订同时乙方需向甲方交纳保证金5万元，甲方在合同期满后三天内如数无息退回押金给乙方；甲方应于2014年8月15日起交付房屋给乙方使用。2014年4月30日，严灿森代表紫*网吧（乙方）与第三人极速网盟公司（甲方）签订一份《网吧收购协议》，约定由极速网盟公司收购紫*网吧，收购价格为69万元，包括该网吧的所有相关证照及设备；网吧转让后网吧的一切权力归甲方所有，包括网吧门面的承租权，网吧发生的一切财务、经营及其他与网吧有关的问题、事件均由甲方全权负责并承担。网吧转让后，紫*网吧原经营地址由极速网盟公司以清远市极速网盟投资管理有限公司麦围网吧的名义进行经营，紫*网吧退出经营，经营场所的租金亦由该极速网盟公司支付。2016年10月8日，第三人极速网盟公司（乙方）与第三人金群勇（甲方）就转让极速网盟公司下属的麦围网吧签订一份《网吧收购协议》。协议约定收购价格为50万元，购买价格包含了乙方支付的各种押金。之后，双方完成网吧交接，涉案场地由金群勇作网吧经营使用，场地的租金也由金群勇支付。第三人金群勇最后一次支付租金的时间是在2017年4月11日，金额为21000元，该租金是通过林艾*的银行账户转账至孔洁*的银行账户，苏秋远及第三人金群勇均确认该款项为涉案房屋自2017年3月15日至2017年4月14日期间的租金。对于租赁保证金的问题，苏秋远在2010年7月7日已收取刘永通、刘曼莉5万元保证金。对于租金的支付情况，苏秋远表示其只收到了至2017年4月14日止的租金，且刘永通、刘曼莉将商铺转让出去其并不知情，租金是谁交的其没有去考究。刘永通、刘曼莉表示紫*网吧与苏秋远之间的租赁合同在2014年4月30日即已终止履行，其也将转让的事实告知了苏秋远，之后刘永通、刘曼莉没有与苏秋远接触过，也没有使用租赁物。第三人金群勇则表示极速网盟公司与金群勇完成交接后，租金就是由金群勇支付的；此外，租赁场所中的其中一卡商铺早在2014年即转租给了第三人一族奶茶店，第三人金群勇在2017年5月已从租赁场所撤离，已将商铺钥匙交还给了苏秋远，但没有书面交接材料；一族奶茶店也在2017年5月开始直接将该卡商铺租金支付给苏秋远。苏秋远则陈述其是在2017年8月才收回涉案商铺，所以其主张的租金计算到2017年7月31日止；第三人一族奶茶店开始直接向其支付租金是在2017年6月，所以苏秋远同意在原先诉请的84000元租金基础上扣减一族奶茶店所交的两个月（2017年6月、7月）共计10000元的租金。对于苏秋远主张的电费问题，其提供了5张电费发票以及一份由清远新北江医院凤城诊所于2017年11月29日开具的证明。其中3张发票的购买方为苏秋远任法定代表人的新北江医院凤城门诊，金额分别为3184.53元（2017年3月1日至2017年4月1日的电费）、3191.28元（2017年4月1日至2017年5月1日的电费）、2754.15元（2017年5月1日至2017年6月1日的电费），共计9129.96元。另外2张发票的购买方为游戏机室，金额分别为2107.63元（2017年4月1日至2017年5月1日的电费及电费违约金）、3514.22元（2017年5月1日至2017年6月1日的电费），共计5621.85元。证明的主要内容为对于3张购买方为新北江医院凤城门诊的电费发票所反映的电费，该门诊使用的部分为2754.96元、其余的6375元电费是紫*网吧经营使用所产生，该电费由苏秋远代交，由苏秋远主张权利。苏秋远及第三人金群勇均承认租赁场所的电路确实是从新北江医院凤城门诊搭接过来的，但是网吧没有独立的电表。同时第三人金群勇表示网吧的电路没有连过游戏机室，游戏机室的电费与其无关。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件，双方当事人的争议焦点主要为：1、苏秋远主张租金、电费的支付义务主体是谁；2、租金应计算至何时，承租人应负担多少电费。对于第一个争议焦点，刘永通、刘曼莉与苏秋远双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。虽然紫*网吧在承租涉案房屋后不久即将紫*网吧整体转让给了第三人极速网盟公司，极速网盟公司在2016年10月8日又将极速网盟公司清城区麦围网吧转让给第三人金群勇，转让后由受让人极速网盟公司及金群勇支付租金，但是该事实并不能推定苏秋远已对紫*网吧与第三人之间的转让关系知情并认可由网吧的受让人极速网盟公司或者金群勇取代紫*网吧成为承租人，不能证明苏秋远认可由网吧的受让人与苏秋远重新建立租赁合同法律关系。刘永通、刘曼莉及第三人虽然陈述苏秋远知悉网吧转让情况并同意终止与紫*网吧的租赁合同的履行，转而由网吧受让人继续履行紫*网吧与苏秋远的租赁合同，但均未提供证据予以证明。在苏秋远予以否认的情况下，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，应由刘永通、刘曼莉及第三人承担举证不能的后果。因此，根据合同相对性原理，苏秋远请求支付租金的对象只能是《房屋租赁合同》中的承租人紫*网吧。由于紫*网吧已在2015年6月18日注销，而该网吧的实际经营者为刘永通、刘曼莉，因此，苏秋远有权要求网吧的实际经营者刘永通、刘曼莉承担合同责任。因此，对于苏秋远要求第三人极速网盟公司、金群勇承担责任的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点，苏秋远及第三人金群勇均确认租金已支付至2017年4月14日，因此，苏秋远主张的租金应从2017年4月15日起计算。至于截止时间，虽然第三人金群勇陈述其已在2017年5月将商铺交回给了苏秋远，但是其并未提供相关证据予以证明，因此，苏秋远收回商铺的时间以苏秋远确认的2017年8月为准。苏秋远主张租金计算至2017年7月31日止，一审法院予以支持，经计算，租金为64900元〔（21000元×3+21000元÷30天×17天）-苏秋远已收取一族奶茶店支付的租金10000元〕。由于苏秋远收取了紫*网吧支付的保证金5万元，按照合同约定，苏秋远应在租赁期满后退回，因此，该5万元可以在刘永通、刘曼莉应支付的租金64900元中进行抵减。苏秋远主张承租人违约逾期支付租金，其可没收该保证金，但租赁合同并无此约定。租金与保证金抵减后，刘永通、刘曼莉应支付的租金数额为14900元。除租金外，苏秋远还主张从2017年8月1日起开始计算滞纳金。对于滞纳金的计算，合同约定以所欠的租金额每天计算2%，该滞纳金的性质实质为承租人迟延支付租金的情形下而向出租人支付的违约金。承租人逾期支付租金给苏秋远造成的损失实际为苏秋远逾期未收到租金的利息损失，双方在合同中约定的逾期付租的滞纳金以逾付租金的日百分之二的标准进行计算，但该计算标准过分高于苏秋远的实际损失。因此，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院调整逾期支付租金的滞纳金为以拖欠的租金14900元为基数，按照年利率24%的标准自苏秋远主张之日2017年8月1日起计算至刘永通、刘曼莉实际清偿租金之日止。苏秋远主张按照年利率24%计算滞纳金，一审法院予以支持。对于电费的计算，苏秋远及第三人金群勇均确认租赁场所内的电路从苏秋远任法定代表人的清远新北江医院凤城诊所搭接过来，但又没有独立分表。因此，在无法分清租赁场所与凤城诊所实际电费的情况下，一审法院确定按照各占一半的原则进行分摊。故，刘永通、刘曼莉应负担的电费为4565元（9129.96元÷2）。对于发票抬头写明游戏机室的电费，由于第三人金群勇否认从游戏机室接电，苏秋远也无证据证明，故，苏秋远要求承租人负担该部分的电费事实依据不足，一审法院不予支持。对于苏秋远要求立即离场的诉讼请求，由于其自认已收回涉案商铺，其提出该诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、刘永通、刘曼莉于判决生效之日起10日内向苏秋远支付拖欠的租金14900元及滞纳金，滞纳金以14900元为基数，按照年利率24%的标准自2017年8月1日起计算至刘永通、刘曼莉实际清偿租金之日止；二、刘永通、刘曼莉于判决生效之日起10日内向苏秋远支付苏秋远已垫付的电费4565元；三、驳回苏秋远的其他诉讼请求。案件受理费1087元，由苏秋远负担838元、刘永通、刘曼莉负担249元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：1、刘永通、刘曼莉与被苏秋远的租赁合同是否已解除；2、苏秋远收取的50000元保证金是否可以折抵刘永通、刘曼莉的所有租金及电费。关于争议焦点一，2014年4月15日，苏秋远与刘永通、刘曼莉签订《房屋租赁合同》，将新北江医院凤城门诊正面一楼第三、第四两卡铺面及二楼的现状出租给清远市清城区紫*网吧（该网吧实际经营人为刘永通及刘曼莉，网吧已于2015年6月18日被核准注销）。2014年4月30日，严灿森代表紫*网吧与第三人极速网盟公司签订《网吧收购协议》，约定由极速网盟公司收购紫*网吧，收购价为69万元。极速网盟公司又于2016年10月8日将极速网盟公司清城区麦围网吧转让给第三人金群勇，转让后由受让人极速网盟公司及金群勇支付租金。刘永通和刘曼莉上诉称，已与苏秋远退出租赁合同关系，不应承担合同责任。本院认为，苏秋远向第三人收取租金的行为，只表明苏秋远对上诉人转租行为的认可，并不说明双方租赁合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，双方没有签订退出租赁关系的书面协议，苏秋远也不认可双方已退出租赁合同。上诉人未能充分举证证明双方退出租赁合同，应承担举证不能的后果。一审法院根据合同相对性原理，判决刘永通、刘曼莉承担合同责任正确，本院予以维持。上诉人主张租赁合同已解除，不承担合同责任没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，一审法院根据查明的事实，认定苏秋远主张的租金应计算至2017年7月31日止，共计64900元，并已与苏秋远收取的5万元保证金扣抵，确定刘永通、刘曼莉应支付的租金数额为14900元。一审判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1087元，由刘永通、刘曼莉负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  巢忠文二〇一八年十二月十四日书记员  梁琳培附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。