广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7749号原告：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地广州市天河区体育西路189号。法定代表人：林昭远，董事长。委托诉讼代理人：许玉祥、米蕾，均为广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广州市海珠区宝鑫宾馆，住所地广州市海珠区宝岗大道289、291、299、301号二层B商铺。法定代表人：汤辉军，总经理。被告：汤辉军，男，汉族，1969年8月16日出生，住湖北省黄石市黄石港区，两被告共同委托诉讼代理人：刘任男、吴晓桦，分别为广东瑞科律师事务所律师、实习律师。原告广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称“城建公司”）诉被告广州市海珠区宝鑫宾馆（以下简称“宝鑫宾馆”）、汤辉军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许玉祥、米蕾，被告汤辉军，两被告的共同委托诉讼代理人刘任男到庭参加了诉讼。本院依法审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月16日，原告与被告宝鑫宾馆签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区宝岗大道289、291、299、301号二层商铺（以下简称“涉案物业”）出租给被告宝鑫宾馆作商业用途使用，建筑面积820.37㎡，租赁期限为2013年4月1日至2016年4月30日。2014年3月24日，双方又签订了新的《广州市房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日；2016年5月1日至2017年4月30日期间月租金为49222元，2017年5月1日至2018年4月30日期间月租金为51683元，2018年5月1日至2019年4月30日期间月租金为54267元；租金按月结算，被告宝鑫宾馆在每月的第5日前按现金或支票付款方式缴付租金给原告；若被告宝鑫宾馆逾期缴付租金，每逾期一日，被告宝鑫宾馆须按当月租金额的3%向原告支付违约金。合同履行过程中，被告宝鑫宾馆长期存在逾期缴纳租金的违约行为，且2014年7月，被告宝鑫宾馆对涉案物业进行装修，因装修不当、防水措施未做足致涉案物业严重受损、频繁漏水，虽经原告多次交涉，被告宝鑫宾馆仍未能有效整改，严重影响了楼下及周边商铺的正常经营。在因长期漏水造成楼下天花坠落物掉下并砸伤楼下京翰教育培训机构员工后，原告于2016年7月8日再次向被告宝鑫宾馆发出《告知函》，要求被告宝鑫宾馆彻底修复因违规装修造成的物业损坏并彻底解决漏水问题，否则原告将于2016年7月12日对涉案物业采取断水断电处理。被告宝鑫宾馆收到该《告知函》后仍未采取任何有效修复措施。为杜绝坠落物砸人事件再次发生，原告只得于2016年7月12日对涉案物业断水断电，自断水断电之日起，被告未再缴纳租金、水电排污费、物业管理费。随后，原告于2016年8月23日向广州市海珠区人民法院起诉两被告，请求判令解除双方之间的合同，被告宝鑫宾馆返还涉案物业、支付逾期交租的违约金、修复漏水地板，并要求被告汤辉军承担连带清偿责任。该案一审审理过程中，被告宝鑫宾馆于2016年8月至9月期间自行与物业公司协商恢复了约半个月的水电供应，但被告宝鑫宾馆仍未采取任何修复措施，且恢复供水后楼下又陷入了严重漏水的状态，为避免损失进一步扩大，原告只得再次对涉案物业断水断电。经审理，广州市海珠区人民法院一审支持了原告的全部诉讼请求。两被告不服提起上诉，广州市中级人民法院于2017年11月13日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，虽经原告多次沟通，被告宝鑫宾馆仍未腾退及归还涉案物业，原告只得于2017年12月5日向法院申请强制执行，经法院多次协调，原告于2018年5月14日收回涉案物业。原告认为：一、在上一案件判决生效前，原告与被告宝鑫宾馆之间仍存在合法有效的房屋租赁合同关系，被告宝鑫宾馆应按照合同约定向原告支付租金及逾期付款的违约金。上述案件诉讼期间，被告宝鑫宾馆累计拖欠原告租金781714元，违约金781714元。二、上述案件判决生效后，被告宝鑫宾馆应立即腾退并向原告交还涉案物业，但被告宝鑫宾馆无视生效判决，仍长期占用房屋，直至2018年5月14日才向原告交还房屋，因此，被告宝鑫宾馆需向原告支付从判决生效到交还房屋期间房屋占用费312210元及惩罚性利息10299元。三、被告宝鑫宾馆需向原告支付其租赁期间及房屋占用期间产生的并由原告代为缴纳的水、电、排污费2364.6元，物业管理费80251元。四、被告宝鑫宾馆为个人独资企业，被告汤辉军为被告宝鑫宾馆的投资人，应当对被告宝鑫宾馆的债务承担无限连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国个人独资企业法》等相关法律规定，起诉请求判令：1、被告宝鑫宾馆向原告支付2016年7月至2017年11月的租金781714元及逾期付款的违约金（从2016年7月6日起计至实际清偿之日止，每日按当月应付租金3%的标准计算，以租金781714元为限）；2、被告宝鑫宾馆向原告支付房屋占用费312210元（从2017年11月14日起至2018年5月14日，参照合同约定的同期租金标准计算，其中，2017年11月14日至2018年4月30日期间每月租金为51683元，2018年5月1日至2018年5月14日期间每月租金为54267元）及惩罚性利息（以312210元为本金，从2017年11月14日起计至2018年5月14日止共计182天，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算）；3、被告宝鑫宾馆向原告支付原告代为缴纳的2016年7月1日至2016年9月26日期间的水、电、排污费2364.6元；4、被告宝鑫宾馆向原告支付原告代为缴纳的2016年7月1日至2018年5月14日期间的物业管理费80251元（893平方米×4元/平方米/月=3572元/月）；5、被告汤辉军对被告宝鑫宾馆的上述债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案全部诉讼费用。两被告辩称：被告在2016年7月前每月缴纳了租金，2016年7月之后没有缴纳租金，因为原告于2016年7月12日对涉案物业采取断水断电、贴封条的违约行为，造成涉案物业无法正常使用，原告上述行为一直延续到（2017）粤01民终19313号案件判决。原告断水断电的原因只是被告的装修行为影响其他物业，但是该装修没有对涉案物业造成实际上损失，不应适用《中华人民共和国合同法》相关规定解除双方之间的租赁合同，原告断水断电违反合同约定，造成被告无法正常使用涉案物业，合同目的无法实现，故合同解除，被告停止缴纳租金。被告于2014年5月1日开始承租涉案商铺，承租两年多就发生了涉案纠纷，原告的上述行为导致被告无法正常经营，收益受损。涉案物业实际上是在原告控制之下，原告没有采取措施防止损失扩大，扩大的损失不应由被告承担。与租金相比，被告的经营损失更大，从公平原则考量，被告不应承担缴纳租金的责任。原告诉称被告于2016年8月至9月恢复了水电，此陈述与事实不符。被告从未自行恢复水电。上述案件判决后，被告自行清理自己的私人财物，并未拒绝履行判决，没有实际占用涉案物业，所谓的交还钥匙只是形式。涉案物业在原告控制之下,无须支付原告诉请的水电、排污费、物业管理费。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：据房管部门于2008年2月25日核发的房地产证记载：原告是海珠区宝岗大道289，291，299，301号二层房屋权属人。原告与被告宝鑫宾馆曾签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告将涉案物业出租给被告宝鑫宾馆用作商业用途使用，租赁期限为2013年4月1日至2016年4月30日；其中2014年5月1日至2015年4月30日的月租金为44323元，2015年5月1日至2016年4月30日的月租金为46539元等。该合同于2013年4月16日经房管部门登记备案。2014年3月24日，上述双方又签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同与前述合同格式相同，合同约定：原告将涉案物业出租给被告宝鑫宾馆用作商业用途使用；租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日，其中：2016年5月1日至2017年4月30日的月租金为49222元、2017年5月1日至2018年4月30日的月租金为51683元、2018年5月1日至2019年4月30日的月租金为54267元；租金按月结算，由被告宝鑫宾馆在每月的第5日前按现金或支票的方式缴付租金给原告；发现被告宝鑫宾馆擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者被告宝鑫宾馆拖欠租金壹个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；被告宝鑫宾馆的权利和义务：依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，被告宝鑫宾馆须按当月租金额的3%向原告支付违约金；等。工商部门于2014年4月23日核发的被告宝鑫宾馆的《营业执照》记载投资人为汤辉军。原告曾因与两被告发生房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2017年7月18日以（2016）粤0105民初6666号民事判决书判决如下：一、解除原告与被告宝鑫宾馆于2014年3月24日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、被告宝鑫宾馆于本判决生效之日起10日内将广州市海珠区宝岗大道289，291，299，301号二层房屋交还给原告；三、被告宝鑫宾馆于本判决生效之日起10日内聘请有资质的单位对广州市海珠区宝岗大道289，291，299，301号二层房屋漏水部分进行维修；四、被告宝鑫宾馆于本判决生效之日起10日内向原告支付滞纳金269517.39元；五、被告汤辉军对被告宝鑫宾馆的上述第二、三、四项中的债务承担连带责任。本院在该案中认为：被告宝鑫宾馆漏水对涉案物业下方用户造成了实际影响，符合《中华人民共和国合同法》二百一十九条关于解除合同的规定；两被告不愿面对现实及时解决问题，上述合同无法继续履行；原告在2016年7月12日对涉案物业实施了停水停电，被告也从此之后未支付租金，双方的合同实际也已停止履行；因此，原告关于解除与被告宝鑫宾馆的租赁合同、被告宝鑫宾馆返还涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；等。两被告对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院以（2017）粤01民终19313号民事判决书判决如下：驳回上诉，维持原判。该民事判决书于2017年11月14日生效。该民事判决书查明如下事实：广东稳固检测鉴定有限公司对涉案物业漏水原因进行鉴定；该鉴定公司于2017年4月24日出具了稳固鉴字[2017]0999号《房屋完损性鉴定报告》，其中鉴定结论记载：评定宝岗大道289、291、299、301号二层B商铺房屋为“一般损坏房”，主体结构可安全使用，但对房屋有渗漏损坏部位应作修缮处理；导致楼下京翰教育天花板底出现渗水的主要原因是二层商铺卫生间用水通过楼板裂缝向下发生渗漏所致；等。该院在该案中认为：在合同履行过程中，房屋发生漏水情况，经鉴定机构鉴定，漏水原因是由被告宝鑫宾馆所致，一审法院基于被告宝鑫宾馆不当装修使用造成漏水、被告宝鑫宾馆缺乏积极解决问题的态度、以及合同已实际停止履行等因素，判决解除双方之间的房屋租赁合同，被告宝鑫宾馆返还房屋，并无不当；等。2017年12月5日，原告依据（2017）粤01民终19313号民事判决书向本院申请执行，要求两被告交还涉案物业，聘请有资质的单位对涉案物业漏水部分进行维修，支付滞纳金269517.39元、鉴定费18000元、迟延履行金。本院于2018年5月23日作出（2017）粤0105执6626号民事裁定书,两被告于2018年5月14日将上述房屋腾空并将钥匙交付给原告,原告确认关于要求两被告交还房屋的执行请求已经履行完毕。原告于2018年7月5日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认如下事实：被告宝鑫宾馆支付租金至2016年6月，2016年7月的租金缴纳了43000元；每月物业管理费为3572元，被告宝鑫宾馆缴纳至2016年6月。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《告知函》，拟证明原告要求被告宝鑫宾馆彻底修复房屋漏水问题，否则将于2016年7月12日对涉案物业断水断电。2、《催交款通知》及邮寄单、投递证明（19份），拟证明原告向被告催缴租金及违约金；3、《关于宝鑫宾馆拖欠水、电、管理费的催收函》及邮寄底单、投递证明，拟证明原告向被告催缴水、电、排污费及物业管理费；4、可逸名庭服务中心于2016年9月28日出具的《交款通知单》、于2017年4月19日出具的《催款通知单》，拟证明应两被告的要求，物业公司于2016年8月至9月期间恢复了约半个月的水电供应，被告宝鑫宾馆未缴纳该期间的水、电、排污费；5、广州越秀物业发展有限公司可逸名庭服务中心出具的《宝鑫宾馆欠缴管理费》，拟证明被告宝鑫宾馆未缴纳2016年7月至2018年5月期间的物业管理费；6、广东省增值税专用发票，载明原告缴交了可逸名庭-综合楼103自2016年7月起至2018年6月30日止的物业管理费，拟证明原告代被告宝鑫宾馆支付了物业管理费；7、广州越秀物业发展有限公司可逸名庭服务中心于2018年6月19日出具的《证明》，主要内容：海珠区宝岗大道289、291、299、301号二层即广州越秀物业发展有限公司管理范围内的“可逸名庭-综合楼103”；管理费、水电费的收缴均开具该门牌的发票；拟证明涉案物业又称可逸名庭-综合楼103。两被告质证表示：对证据1的真实性、合法性均有异议，其没有收到；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，未收到该催缴通知单；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，属于原告单方证据，由原告自行制作；对证据6形式上的真实性、合法性均没有异议，但与本案无关；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该《证明》不符合证据的形式，应由法定代表人签名或盖章。本院认为：关于2016年7月至2017年11月的租金，生效法律文书判决原告与被告宝鑫宾馆签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年11月14日予以解除，在此之前关于租赁合同中的权益仍应受到保护，原告应依约提供租赁物给被告宝鑫宾馆，被告宝鑫宾馆应将租赁期间的租金支付给原告。从生效法律文书查明的事实可知，原告因被告宝鑫宾馆不当装修使用造成漏水，从2016年7月12日开始对涉案物业断水断电。被告租赁涉案物业用于经营宾馆，原告的断水断电行为导致被告宝鑫宾馆无法正常经营。因此，对造成涉案物业2016年7月12日至2017年11月14日期间因空置而导致的损失，双方均负有责任。因此，2016年7月12日至2017年11月14日期间的租金，应由原告和被告宝鑫宾馆各负担一半。故被告宝鑫宾馆应向原告支付上述期间的租金404485元[其中，2016年7月12日至2017年4月30日期间的租金为237377元（49222元/月÷31天/月×20天×50%＋49222元/月×9×50%）,2017年5月1日至2017年11月14日期间的租金为167108元（51683元/月×6×50%＋51683元/月÷30天/月×14天×50%）]。诉讼中，原告确认被告宝鑫宾馆已缴纳2016年7月的租金43000元，经核算，2016年7月1日至11日期间租金为17466元（49222元÷31天/月×11天），被告宝鑫宾馆已缴纳的25534元在上述租金进行扣减。因此，被告应向原告支付上述期间的租金为378951元。原告要求两被告支付逾期支付上述租金的违约金，如上所述，被告未缴纳租金事出有因，故对原告的该诉请，本院不予支持。关于2017年11月至2018年5月14日的房屋占用费，生效法律文书判决被告宝鑫宾馆应于判决生效之日起10日内将涉案物业交还给原告，但被告宝鑫宾馆直至2018年5月14日才将涉案物业交还，因此，原告要求被告宝鑫宾馆支付2017年11月15日至2017年11月23日期间的占用费合法有理，本院予以支持，占用费应按照本院上述认定的2016年7月12日至2017年11月14日期间的租金标准计算为宜，经核算，2017年11月15日至2017年11月23日期间的占用费7752元（51683元/月÷30天/月×9天×50%）。原告要求被告支付上述占用费的利息，如上所述，被告未缴纳占用费事出有因，故对原告的该诉请，本院亦不予支持。原告要求被告宝鑫宾馆支付从2017年11月24日起至2018年5月14日止的房屋占用费，属于两被告迟延履行判决其他义务应当支付的迟延履行金，原告应在执行程序中要求解决，故本院对原告该诉请不作处理。原告要求被告宝鑫宾馆支付其代为缴纳的水、电、排污费2364.6元，但未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。关于原告要求被告宝鑫宾馆支付其代为缴纳的物业管理费问题，被告宝鑫宾馆确认其每月物业管理费为3572元，原告主张其已代缴涉案房屋的物业管理费，提交了发票及物业公司出具的《证明》，被告宝鑫宾馆虽对上述证据不予确认，但未提交证据予以反驳，且发票所载金额与涉案房屋的物业管理费金额一致，本院对原告的该主张予以合理采信。诉讼中双方确认物业管理费缴至2016年6月，故原告应按照每月3572元向被告支付2016年7月1日至2016年7月11日期间的物业管理费。如上所述，原告于2016年7月12日对涉案物业停水停电，被告宝鑫宾馆也实际无法使用涉案物业进行经营，因此，本院酌情认定被告宝鑫宾馆按照每月3572元的50%即每月1786元支付2016年7月12日至2017年11月23日期间的物业管理费。生效判决判令被告宝鑫宾馆应在2017年11月23日前将涉案物业交还给原告，但被告宝鑫宾馆拒不履行生效判决，继续占有使用涉案物业，故被告宝鑫宾馆应按照每月3572元支付2017年11月24日至2018年5月14日期间的物业管理费。被告宝鑫宾馆为个人独资企业，故根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，原告要求被告汤辉军对被告宝鑫宾馆的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国个人独资企业法》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市海珠区宝鑫宾馆在本判决生效之日起十五日内向原告广州城建开发兴业房地产中介有限公司支付2016年7月12日至2017年11月14日期间的租金378951元；二、被告广州市海珠区宝鑫宾馆在本判决生效之日起十五日内向原告支付2017年11月15日至2017年11月23日期间的房屋占用费7752元；三、被告广州市海珠区宝鑫宾馆在本判决生效之日起十五日内向原告支付2016年7月1日至至2018年5月14日期间的物业管理费（其中，2016年7月1日至2016年7月11日期间的物业管理费，按照每月3572元计算；2016年7月12日至2017年11月23日期间的物业管理费，按照每月1786元计算；2017年11月24日至2018年5月14日期间的物业管理费，按照每月3572元计算）；四、被告汤辉军对被告宝鑫宾馆的上述第一、二、三项中的债务承担连带责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22517元，由原告负担17522元，两被告负担4995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  欧桂馨人民陪审员  刘美芳二〇一八年十二月二十一日书 记 员  刘 淼陈秋贻