江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终8244号上诉人（原审被告）：石伯虎，男，1993年1月17日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：吴量，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玥，江苏光亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙艳慧，女，1974年6月7曰出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人石伯虎与被上诉人孙艳慧房屋买卖合同纠纷一案，上诉人石伯虎不服徐州市鼓楼区人民法院作出的（2017）苏0302民初4362号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。上诉人石伯虎向本院提出上诉：1、撤销原判，发回重审或者依法改判；2、上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、1、一审法院认定事实不清，双方并未就解除涉案买卖协议达成一致。被上诉人在一审中提供的微信聊天记录缺少原件进行核对，无法确认其真实性，且即使是真实的也不连续，不能反映出事实的真相。即使上诉人告知被上诉人不再购买涉案房屋，要求其退还已收款项，被上诉人当时并未同意，也未退还已收款项。参照《合同法》对于要约和承诺的规定，结合微信聊天的及时性，在上诉人向被上诉人发出解除合同的要约后被上诉人未及时承诺，要约已经失效。结合被上诉人提供的《期限履行合同通知书》的内容来看，被上诉人并未同意解除双方签订的买卖协议，双方并未就解除达成协商一致。本案应当认定双方成立新要约，上诉人要求继续履行合同，双方就解除买卖协议未达成一致意见，双方签订的协议并未解除，依然有效。一审中被上诉人的请求权基础来源于法定解除权，一审法院并未适用法定解除权的相关规定以及举证责任的划分，草率的运用协商一致解除权解除该房屋。2、一审法院在设定举证责任分配上存在错误，并且没有平等的分配举证责任。一审法院设定上诉人要举证证明被上诉人存在违约的行为，然而在一审中被上诉人陈述“有口头协议，约定是原告方办理好涉案房屋的房产证后，被告付清房款，再进行过户”，然而，被上诉人所陈述的履行方式、履行顺序并没有向法庭举证证明。3、根据被上诉人在一审中提供的微信聊天记录，一审法院并没有从全局的角度以及证据来源进行综合分析，从被上诉人提供的证据上可以明确看出，其存在违约行为。二、一审法院适用法律错误。被上诉人孙艳慧答辩认为：上诉人的上诉理由不成立。当初卖房子是有原因的，其中缘由都告诉了上诉人，当初约定的是对方先给我16万元，和我一起去银行把银行贷款本身剩余的16万元还上，再给我一部分钱还房租和孩子教育费用。对方称过几天把剩余的购房款给我，但是他只给了16万元，后期就没有再给钱了。我认为对方和我的买卖是诚心诚意的，我把房子给他住了，后来上诉人称房子不要了，对方知道我拿不出16万元，都交给银行还贷款了，他也没有钱给我了，就说房子不要了，让我退还他16万元。3月8日我带着16万元过来，但是对方又说让我给他20万元，说房子装修了，我要求进房子看上诉人不让。对方要求继续履行合同的请求不能成立。孙艳慧向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年11月4日签订的《房屋买卖协议》；2、判令石伯虎将徐州市鼓楼区清水湾B14-2-802室房屋返还给孙艳慧；诉讼费用由石伯虎承担。一审法院经审理查明：2016年9月11日，孙艳慧将坐落于清水湾B14#-2-802室交付石伯虎。2016年11月4日，石伯虎（即甲方）与孙艳慧（即乙方）签订《房屋买卖协议》一份，内容如下：“甲方买乙方清水湾B14.2.802房子，已交订金壹拾陆万元整（￥160000￥），经双方同意如有一方违约退还订金双倍，如乙方违约退还甲方个人装潢费（另算），原有订金合同作废，仅以此合同为准，售房价全款（伍拾柒万伍仟元整）（￥575000￥）”。另查明，坐落于本市清水湾B14#-2-802室系孙艳慧单独所有，徐州市不动产登记局于2016年11月25日向孙艳慧核发该房屋的不动产权证书。还查明，孙艳慧与石伯虎就涉案房屋的剩余房款的支付和产权过户的问题协商未果。此后，孙艳慧于2017年2月20日以微信的方式向石伯虎提出协商如何继续履行双方签订的《房屋买卖协议》，但石伯虎以孙艳慧违约为由，通过微信告知孙艳慧不再购买涉案房屋，并要求孙艳慧退还已收款项。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致,可以解除合同。就本案而言，双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。双方就涉案房屋的价款支付、产权过户等内容虽未在双方签订的《房屋买卖协议》中进行约定，但双方可以协议补充，不能达成补充协议的，也应依法处理或确认。而石伯虎在孙艳慧提出与其协商如何履行继续《房屋买卖协议》后，却以孙艳慧违约为由，明确告知孙艳慧不再购买涉案房屋，并要求孙艳慧退还已收款项，即石伯虎已向孙艳慧发出了解除《房屋买卖协议》的意思表示。此后，孙艳慧以提起诉讼的方式亦明确表示要求解除《房屋买卖协议》。自孙艳慧解除《房屋买卖协议》的意思表示到达石伯虎之时，双方就解除《房屋买卖协议》这一事项达成一致，即双方签订的《房屋买卖协议》就此解除。因此，孙艳慧要求解除双方于2016年11月4日签订的《房屋买卖协议》应予以支持。需要说明的是：1、虽然石伯虎以孙艳慧违约为由向孙艳慧发出解除《房屋买卖协议》的意思表示，但石伯虎截至法庭辩论终结之日也未能举证证明孙艳慧存在违约情形；2、依据一审法院对《房屋买卖协议》解除情形的认定，在双方签订的《房屋买卖协议》解除后，石伯虎才在审理过程中提出继续履行《房屋买卖协议》，一审法院对此不予采纳，亦不影响一审法院对于解除情形的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，孙艳慧要求石伯虎返还涉案房屋，合法有据，一审法院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除孙艳慧与石伯虎于2016年11月4日签订的《房屋买卖协议》；二、石伯虎于判决生效之日起三十日内将坐落于本市清水湾B14-2-802室返还给孙艳慧。案件受理费9630元，由石伯虎负担。二审期间，上诉人石伯虎提供短信聊天记录打印件六页，以证明：1、被上诉人存在违约行为，恶意不履行过户义务。2、上诉人多次要求被上诉人对于房屋进行评估。过户等请求。3、结合被上诉人一审中提供的微信记录，其自认聊天时间为2017年1月24日、2月20日，可以明确看出上诉人是具备购买条件，可以支付购房款，然而被上诉人仅要求支付购房款，并不涉及向上诉人履行过户义务。孙艳慧质证称，对5月8日、5月9日的短信记录不认可，对上诉人提交的其他短信记录认可，应该是和上诉人母亲的聊天记录，但是不认可上诉人的证明目的。被上诉人孙艳慧提供如下证据：徐州市公安局平台发送的短信记录打印件一份，以证明2017年4月9日被上诉人来徐州和上诉人协商房屋买卖的事宜，对方使用暴力，被上诉人报警了。另提供书面申请一份，请求二审法院调取2017年3月8日的报警记录。上诉人质证称，对证据三性均持有异议，即使存在拨打110的情况，也不能完全证明被上诉人的证明目的，进一步也可以说明若存在因房屋买卖所进行的报警行为，也恰恰说明双方针对房屋买卖过程中款项的支付、过户的时间等并没有进行详细的约定和说明，在没有约定和说明的情况均应当按照不动产部门的要求进行办理。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人石伯虎与被上诉人孙艳慧签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。石伯虎作为房屋买受人，在孙艳慧早已将涉案房屋交付的情况下，应及时履行支付购房款的义务。然而在双方多次的微信往来中可以看到，孙艳慧希望石伯虎尽快付款，石伯虎最初答应把余款一次性付清，后因为涉案房屋的过户问题多次表示不愿再购买涉案房屋的强烈意愿。在双方因房屋购买问题发生矛盾后孙艳慧向下达《期限履行合同通知书》后，虽有联系孙艳慧但仍未按照对方的要求在期限内支付剩余购房款，构成根本违约，孙艳慧以提起诉讼的方式亦明确表示要求解除《房屋买卖协议》，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。石伯虎在二审中提交的证据不能够证明其主张，对于孙艳慧提出的调取报警记录的申请，本院亦认为无需调取，故不予支持。综上，上诉人石伯虎的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9630元，由上诉人石伯虎负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇一八年十二月二十三日书记员  汤璐菲