山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初6128号 原告（反诉被告）：苏堪华，男，1980年5月7日出生，汉族，住山东省鄄城县，系北京大成（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：于长进，男，1970年10月23日出生，汉族，住济南市，均系山东高信律师事务所律师。 第三人：山东中住房地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370102353479766P。 法定代表人：金田，董事长。 委托诉讼代理人：赵淑芳（系特别授权代理），女，系山东中住房地产经纪有限公司职工。 原告苏堪华与被告于长进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理，被告于长进于2018年7月30日申请追加第三人山东中住房地产经纪有限公司（以下简称山东中住公司），本院于2018年8月2日依法追加第三人山东中住公司参加诉讼，于2018年9月11日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏堪华及其委托诉讼代理人姚东东、被告于长进及其委托诉讼代理人陈红、李春艳、第三人山东中住公司的委托诉讼代理人赵淑芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏堪华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，交付涉案房产，并为原告办理房屋产权过户手续；2、本案全部诉讼费用由被告承担（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。事实与理由：2017年10月30日，原、被告双方签订了0000187号《房屋买卖合同》，合同约定，被告将位于济南市历城区XX房产出售给原告，房产总价款为253万元，原告于2017年11月15日前将首付款50万元支付给被告，其余部分办理按揭贷款，在银行放款之日由银行直接向被告交付。合同签订后，原告按时支付了首付款50万元，并将有关材料交由中介公司代为办理按揭贷款。但在办理房屋产权过户前，被告要求将房产的价格提高12万元，否则拒绝办理房产的过户手续。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求判令被告继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，交付涉案房产，并为原告办理房屋产权过户手续。 被告于长进辩称，第一，苏堪华不具备济南市房屋限购政策规定的购买房屋的条件，0000187号《房屋买卖合同》无法继续履行，并且在2018年1月15日合同交易期限及30天的宽限期均未取得购房资格。因此苏堪华主张继续履行合同违反济南市房屋限购政策，0000187号《房屋买卖合同》无法继续履行。第二、根据2017年10月2日《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第一条“购买住房商业贷款最低首付比例为30%”即75.9万元，涉案《房屋买卖合同》系2017年10月30日签订，首付款约定50万明显低于济南市限购政策，如果合同继续履行于长进将面临25.9万元房款没有可靠资金来源的风险。因此该合同无法继续履行。于长进有权解除与苏堪华及第三人签订的0000187号《房屋买卖合同》，依据原告苏堪华提交的三份共计50万于长进签字的首付款收到条证实原告苏堪华并没有按照《房屋买卖合同》第十三条第一款手写条款“甲乙双方约定银行贷款审批通过后且2018年1月15日前办理产权过户手续，银行审批补足部分过户当日由乙方直接打入甲方指定账户乙方无条件配合，如遇违约按本合同十二条违约责任执行。”和第四条第2款约定“2017年11月15日前支付首付款50万元，其余203万元贷款支付，如果不能办理贷款或贷款金额少于合同约定苏堪华乙方一次性补足。”的约定在2018年1月15日前交易期限内积极办理银行贷款，也没有及时一次性支付其余203万房款。苏堪华不积极履行付款义务导致《房屋买卖合同》的目的不能实现，构成根本违约。因此，于长进有权解除该合同。于长进已经于2018年5月19日晚20点11分，通知第三人的员工何平（何怡霏）解除合同。第三、在合同履行期限内于长进从来没有提高房产价格不履行《房屋买卖合同》的行为，本案《房屋买卖合同》不能履行的真正原因系苏堪华不符合济南市购房条件。第四、因原告苏堪华无购房资格及不支付购房款违约导致《房屋买卖合同》解除，原告苏堪华应支付于长进违约金及造成的损失。综上所述，原告苏堪华在签订合同之时就知道自己是非济南市户籍，并且没有缴纳社会保险金，受济政办法（2016）31号文第三条限制，而与于长进签订购房合同，故意隐瞒事实，并且在合同交易期限内没有支付其余购房款，导致合同履行不能。于长进为履行合同至今没有卖掉房屋，也无法购买新房，房价从去年签订合同后突飞猛进增长，给于长进购买新房造成了巨大损失。因此，于长进要求按照合同总房价30%主张违约金合理、合法，应予支持。第三人负有对购买人资格审查的义务及责任，但是第三人因过错没有尽到该责任及义务，导致于长进与苏堪华签订的房屋买卖合同无法履行，其应承担相应责任。于长进认为苏堪华应支付于长进的违约金及损失已经超出其支付的50万元，因此该50万苏堪华在支付违约金及损失时可以先扣除抵消一部分违约金及损失。 第三人山东中住公司述称，1、原告苏堪华、被告于长进与第三人于2017年10月30日签订了编号为0000187号房屋买卖合同，系三方真实意思表示，且无违法法律行政法规等强制性规定，系合法有效合同；2、本合同签订后，第三人一直积极督促双方履行合同及办理相关事宜；3、第三人将秉持公平公正原则，积极配合法庭调查，如实陈述相关情况。 于长进提出反诉请求：一、依法解除反诉人、被反诉人、第三人之间的0000187号《房屋买卖合同》；二、判令被反诉人支付反诉人违约金759000元；三、请依法判令被反诉人支付反诉人律师费6万元；四、反诉及本诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年10月30日，苏堪华、于长进及第三人签订了0000187号《房屋买卖合同》，合同约定于长进将自有的位于济南市历城区XX室房产出售给苏堪华，合同签订后，苏堪华支付了50万首付款，其他款项贷款支付。《合同》第十三条第一款约定“2018年1月15日前被反诉人通过银行贷款支付剩余房款，贷款不足部分由反被反诉人支付”。在约定的支付房款到来之日，苏堪华没有按照约定支付剩余房款，导致合同没法继续履行，苏堪华构成合同根本违约，因此苏堪华按照合同违约条款要求解除合同并要求苏堪华承担违约金及损失，请贵院依法裁判。 苏堪华辩称，于长进对合同内容进行了恶意曲解，苏堪华不存在于长进所述迟延付款的行为。第一，于长进反诉称苏堪华逾期付款是对《房屋买卖合同》的恶意曲解。根据《房屋买卖合同》第十三条的约定支付购房款及办理产权过户的顺序为：于长进先行办理产权过户手续，苏堪华将房屋抵押给银行后，由银行向于长进支付购房款，银行支付不足部分再由苏堪华向于长进支付。由于产权过户未成功办理，于长进无权要求苏堪华支付全部购房款。于长进主张苏堪华应当于2018年1月15日支付剩余购房款，没有事实与法律依据。第二，苏堪华不存在于长进所述迟延付款的行为。于长进请求按照总购房款的30%计算违约金，没有事实与法律依据。《房屋买卖合同》签订后，苏堪华按时支付了第一笔合同价款，并将全部社保材料提交给本案第三人，由第三人办理银行贷款审批及产权过户。由于政府实行了限购政策，房屋的产权无法办理过户。苏堪华本身并没有违约行为，于长进无权要求苏堪华赔偿其损失。另外，对于长进而言并不会因解除合同遭受损失。目前，济南市的房价处于平稳上涨的态势，涉案房屋所在区域属于新东站片区，房价更是快速上涨。如果被告主张合同解除，并将房屋另行转让，将会取得更高的收益，不会产生损失。因此，被答辩人主张按照总购房款的30%计算违约金显然不应得到支持。第三、被告反诉要求原告承担起律师费的请求不应得到支持。《房屋买卖合同》中约定违约方应赔偿相对方的损失，包括律师费、诉讼费用、交通费等。但是，被告及其代理律师在明知其反诉数额过高，违约金的计算不会得到支持的情况下，仍然按照该数额收取律师费，明显存在恶意，其该项请求不应得到支持。 第三人述称，同本诉的陈述意见。 本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的举证、质证及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2017年10月30日，于长进（出卖人、甲方）、苏堪华（买受人、乙方）在山东中住公司（居间人、丙方）的居间下签订房屋买卖合同（合同编号：0000187）一份，合同约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区XX室的房产给乙方，房屋所有权证书号XX，房屋所有权人为于长进，产别单独所有，房屋建筑面积为141.27平方米，附属设施包括固定装修、双气设施及公共维修基金，无抵押无租赁；成交价格253万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元，乙方于2017年11月5日前，将首付款50万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款203万元整，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，若有尾款，待该房屋权属过户等手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款；须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。合同第十二条违约责任1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。合同第十三条其他约定事项甲乙双方协商约定，银行贷款审批通过后且2018年1月15日前办理产权过户手续银行审批不足部分，过户当日由乙方直接打入甲方指定账户，甲乙双方无条件配合，如遇违约责任，按本合同第十二条违约责任执行。于长进在甲方处签字捺印予以确认，苏堪华在乙方处签字捺印予以确认，山东中住公司在丙方处加盖合同专用章，经办人陈娟、于文博签字予以确认。同日，苏堪华支付定金5万元，于长进出具定金收条。 2017年11月17日，于长进与苏堪华签订补充协议，约定双方友好协商一致，苏堪华首付款日期延迟至2017年11月24日，逾期则视为苏堪华违约，定金可不予退还，于长进可按主合同约定行使合同解除权。于长进在甲方处签名捺印予以确认，第三人工作人员何平代苏堪华在乙方处签名捺印。2017年11月24日，苏堪华支付涉案房屋购房款20万元，2017年11月28日，案外人杨琳琳支付涉案房屋购房款25万元。 2018年2月，苏堪华办理涉案房屋网签手续，因苏堪华不符合济南市限购政策而未果。因苏堪华无购房资格，原、被告及第三人先后两次就合同如何继续履行和是否解除合同共同进行协商，协商过程中于长进曾要求提高房价，但三方未达成一致意见。庭审中第三人山东中住公司陈述，在签订合同时询问过买方的购房资格和卖方的限售情况，苏堪华口头承诺其有购房资格。苏堪华对此辩称，其本身对济南市限购政策并不熟知，第三人未尽向苏堪华充分解释政策和履行核查是否具有购房资格的义务。 2018年5月19日，于长进通过微信向第三人山东中住公司发送解除房屋买卖合同通知书，内容载明：于长进（甲方）与苏堪华（乙方）于2017年10月30日在21世纪凤凰路店签订房屋买卖合同（编号0000187），合同约定乙方应在2018年1月15日前将未结清的购房款打入甲方指定账户，并办理过户手续。乙方至今未能履行合同。自2018年1月15日起，甲方通过各种形式多次催促乙方履行合同或进行协商，乙方未予以任何回应。因此，按合同约定和相关法律规定，甲方决定解除甲乙双方于2017年10月30日在21世纪凤凰路店签订的房屋买卖合同（编号0000187），并要求乙方及中介赔偿因乙方违约给甲方带来的损失，并保留通过法律途径进行进一步诉讼的权利。同日，山东中住公司工作人员何平将该解除房屋买卖合同通知书微信发送给案外人杨琳琳。 2018年7月30日，于长进与山东高信律师事务所签订聘请律师合同，委托该所律师出庭代理，支付律师费6万元。苏堪华与北京大成（济南）律师事务所签订委托代理协议，支付律师费3万元。 另查明，苏堪华与案外人杨琳琳于2015年7月9日育有一女，但二人未办理结婚登记手续。苏堪华户籍所在地为山东省鄄城县，自2014年4月至2016年6月在XX参保，并缴纳社会保险费。案外人杨琳琳毕业于XX，全日制本科学历，2018年1月至2018年8月在XX参保并缴纳社会保险费，并补缴自2017年8月至2017年12月的社会保险费。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发[2016]31号），通知主要内容为：……三、本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。2017年1月17日，济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，通知主要内容为：……三、无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前三年内连续24个月以上（含24个月）在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。 对双方争议的事实，认定如下：苏堪华主张在合同履行过程中，在其网签审查未通过后，于长进和第三人即知晓其没有购房资格，以案外人杨琳琳的名义申请办理贷款手续并通过审批应视为三方认可变更买受人为案外人杨琳琳，并提供杨琳琳的社保缴纳证明杨琳琳具有购房资格。于长进对此不认可。第三人述称办理杨琳琳银行贷款审批手续时三方均在现场,杨琳琳并未申请加入或者变更合同买受人。合同变更应是买卖双方协议一致的结果，在杨琳琳贷款审批手续通过之后三方并未就杨琳琳是否加入买卖合同或者变更买卖合同买受人进行协商确定达成一致意见，也未办理网签手续，故不能认定合同买受人变更为杨琳琳，本院对苏堪华上述主张不予采信。 本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系。苏堪华与于长进在第三人山东中住公司居间服务下签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。 本案焦点之一系房屋买卖合同是否应当解除。经查，苏堪华户籍所在地为山东省鄄城县，自2014年4月至2016年6月在XX公司参保，2016年6月之后无缴费记录，该情况不符合“无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前三年内连续24个月以上（含24个月）在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明”的限购政策，故苏堪华不具备购房资格，且在合同约定的2018年1月15日前通过银行贷款审批和办理过户的期限内及期限届满30日内，仍未取得购房资格，双方经协商未达成一致；苏堪华主张将房产过户至杨琳琳名下，因杨琳琳非合同相对人，双方未就变更买受人达成一致意见。房屋买卖合同无法继续履行，目的不能实现，合同应予解除，故对苏堪华主张原、被告继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，交付涉案房产，并过户至案外人杨琳琳名下的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告于长进主张解除反诉原告于长进、反诉被告苏堪华、第三人山东中住公司之间的0000187号《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 于长进称其已于2018年5月19日通过微信向第三人山东中住公司发送解除房屋买卖合同通知书，但第三人未将该解除房屋买卖合同通知书发送给苏堪华，而是发送给案外人杨琳琳，故合同解除时间应为反诉状送达之日即2018年8月6日。因合同解除，于长进应将已收取的购房款50万元返还给苏堪华。 本案焦点之二苏堪华不具备购房资格是否构成违约。第三人山东中住公司陈述，在签订合同时询问过买方的购房资格和卖方的限售情况，苏堪华口头承诺其有购房资格。苏堪华对此辩称，其本身对济南市限购政策并不熟知，第三人未尽向苏堪华充分解释政策和履行核查是否具有购房资格的义务。本院认为，原、被告及第三人于2017年10月30日签订涉案房屋买卖合同，济南市政府在2016年12月26日发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场平稳健康发展的通知》，2017年1月17日，济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，均先于双方签订合同的时间，上述通知对非本市户籍居住家庭能否购买本市住房作了明确规定。济南市限购政策性质上具有公共政策性质，应视为公众信息，对房屋买卖合同能否继续履行有重大影响，房屋买卖合同涉及到交易双方的切身利益，双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务，苏堪华应当对自身购房资格负担注意义务，现涉案房屋买卖合同因苏堪华不具备购房资格而不能履行应归责于苏堪华，苏堪华应当承担违约责任。第三人与苏堪华之间是居间服务关系，与本案非同一法律关系，第三人是否应当对苏堪华承担解释限购政策和核查购房资格的义务并不能排除苏堪华对房屋买卖合同违约责任的承担。 本案焦点之三系于长进提高房价是否构成违约。苏堪华主张在合同履行过程中于长进提高房价构成违约，应承担违约责任。经查，因苏堪华无购房资格，原、被告及第三人先后两次就合同如何继续履行和是否解除合同共同进行协商，协商过程中于长进曾要求提高房价，但三方并未达成一致意见，故于长进的加价行为不构成违约，无需承担违约责任。 因苏堪华构成违约，于长进要求苏堪华按照合同总价款的30%支付违约金759000元，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）>第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则的诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于损失问题，于长进称其欲出售涉案房屋后另行购买联排别墅，现因房价上涨无法购买并未提供有效证据证明。根据原、被告的举证情况、合同实际履行情况、房屋价格变动情况，本院酌情支持于长进违约金8万元。于长进主张律师费6万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、反诉原告于长进与反诉被告苏堪华于2017年10月30日签订的编号为0000187号的《房屋买卖合同》于2018年8月6日解除； 二、反诉原告于长进于本判决生效之日起十日内返还反诉被告苏堪华购房款50万元； 三、反诉被告苏堪华于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告于长进违约金8万元； 四、反诉被告苏堪华于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告于长进律师费6万元； 五、驳回原告苏堪华的全部诉讼请求； 六、驳回反诉原告于长进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告苏堪华负担。反诉费6045元，反诉原告于长进负担4445元，反诉被告苏堪华负担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨华 二〇一八年十二月三日 书记员  张盟