河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民再36号再审上诉人（原审被告）：河北安吉宏业机械股份有限公司（原河北宏业机械股份有限公司），住所地河北省泊头市南仓街461号，统一社会信用代码：911309001095520285。法定代表人：冉兴，公司董事长。再审上诉人（原审被告）：泊头市安泰房地产开发有限公司，住所地泊头市解放东路196号。法定代表人：刘越，执行董事。二上诉人委托诉讼代理人：赵志强，河北理苑律师事务所律师。再审被上诉人（原审原告）：靳立华，男，1977年1月1日出生，汉族，职工，住泊头市。委托诉讼代理人：齐娜，靳立华之妻。委托诉讼代理人：刘剑，河北浮阳律师事务所律师。原审被告：王文国，男，1968年4月出生，汉族，住泊头市。原审第三人：河北元康建筑工程有限公司（原泊头市宏大建筑工程有限公司），住所地泊头市解放东路196号，统一信用代码：911309811095522982.法定代表人：韩海成，总经理。委托诉讼代理人：赵志强，河北理苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏治义，该公司副总经理。原审原告靳立华与原审被告河北安吉宏业机械股份有限公司(以下简称宏业公司)、原审被告泊头市安泰房地产开发有限公司(以下简称安泰公司)、原审被告王文国、原审第三人河北元康建筑工程有限公司（以下简称元康公司）房屋买卖合同纠纷一案，泊头市人民法院于2012年10月25日作出(2009)泊民初字第1869号民事判决，宏业公司提出上诉，本院于2013年5月3日作出(2013)沧民终字第657号民事裁定，撤销泊头市人民法院(2009)泊民初字第1869号民事判决，发回重审。泊头市人民法院于2014年6月10日作出(2013)泊民初字第989号民事判决，靳立华提出上诉，本院于2015年12月18日作出(2015)沧民终字第3395号民事判决，已经发生法律效力。靳立华和宏业公司、安泰公司向河北省高级人民院提出申请再审，河北省高级人民法院于2016年9月29日作出(2016)冀民申2714号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后，于2017年2月17日作出(2016)冀09民再95号民事裁定，撤销本院(2015)沧民终字第3395号民事判决和泊头市人民法院(2013)泊民初字第989号民事判决，发回泊头市人民法院重审。泊头市人民法院于2017年12月20日作出（2017）冀0981民再2号民事判决。宏业公司和安泰公司均不服，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏业公司、安泰公司委托诉讼代理人赵志强，被上诉人靳立华委托诉讼代理人齐娜、刘剑，原审第三人元康公司委托诉讼代理人苏治义、赵志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告靳立华提出诉讼请求：1、判令被告按购房协议履行义务，交付所购房屋钥匙；2、承担违约金18960元，赔偿其他经济损失15000元。事实和理由：2005年11月1日与被告签订购房协议，原告购买被告开发的宏业新村小区14号楼1单元102室住宅楼一处，总价值160000元，并于2005年10月24日首付给被告安泰公司房款32000元，其余128000元按揭贷款，由原告分月向中国银行泊头支行还贷付息。几年来不知为什么，二被告不给付原告房屋钥匙，原告持购房合同、首付款凭据、还贷付息存折、办理的房屋登记证明等相关手续与被告交涉未果，耽误原告居住或出租，造成原告精神创伤和经济损失，无奈诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。一审被告宏业公司辩称，对原告主张交付房屋和违约金及经济损失的诉讼请求不予认可。作为原告，首先应当履行给付购房款义务，按合同约定原告应交纳首付款32000元、贷款128000元，但因原告自身原因未履行合同义务。由于原告未贷款和交纳房款，致使合同无法履行，我方要求解除双方订立的商品方买卖合同，如依法不能解除合同，原告应交纳全部购房款160000元并承担违约金。一审被告安泰公司辩称，本案所涉房屋，宏业公司是实际出卖人，我公司只是合作开发一方，原告向我公司主张交付房屋和违约金不当。原告作为商品房买卖合同的购买方，应向出售方履行购房付款义务，原告未履行合同义务，致使商品房买卖合同无法履行，我方要求解除合同。一审被告王文国辩称，原告的买卖合同与我无关。宏业公司、安泰公司提出反诉请求：判令解除双方订立的商品房买卖合同。事实与理由：2005年11月1日，二反诉原告与反诉被告订立一份商品房买卖合同，反诉原告将宏业新村14幢1单元102号房屋出售给反诉被告，合同约定反诉被告交首付款人民币32000元，贷款128000元。由于反诉被告至今未履行交款和贷款义务，致使该商品房买卖合同无法履行，请求判令解除双方订立的商品房买卖合同。另外，订立的商品房买卖合同是反诉被告靳立华提交的，通过调取房屋登记，到现在没有看到合同的原件，二反诉原告只是在2009年诉讼中才看到的反诉被告靳立华提交的复印件，要求反诉被告靳立华一方提交合同的原件。重审中补充意见称，其与原审原告不存在真实的房屋买卖合同关系，反诉中提到订立商品房买卖合同是基于原告起诉状中所称的房屋买卖合同所做的叙述，当时没有看到商品房买卖合同。靳立华对宏业公司、安泰公司的反诉辩称，反诉原告要求解除商品房买卖合同的主张不能成立，依法应驳回反诉请求。靳立华购房过程在起诉状中已经说清，并向法院提交证据证明已交首付款32000元，在中国银行泊头支行贷款128000元，按宏业公司给泊头支行出具的结算办法承诺书，将贷款交给了宏大建筑有限公司宏业新村项目部经理王文国后，为反诉被告购房办理房产证，证号为房权证字第××号(包括26.45平方米车库)，该证抵押在房产局，房产局为中国银行泊头支行出具了他项权利证，反诉被告靳立华取得了宏业新村14号楼1单元102号房屋所有权。反诉原告称靳立华未交首付款32000元和未贷款128000元，要求解除购房合同理由不充分，应驳回反诉原告的反诉请求。重审中补充答辩称，一、原审被告反诉状中明确陈述2005年11月1日，二反诉原告与反诉被告订立一份商品房买卖合同，其诉求要求解除商品房买卖合同，属于二反诉原告的自认，也就是认可双方之间已经订立了商品房买卖合同，其接到原告的诉状后对双方是否存在商品房买卖合同进行核实，才提起相应的反诉，其代理人辩解是在没有见到商品房买卖合同的情况下提出的反诉显然有悖常理。二、双方之间订立的商品房买卖合同合法有效，在合同订立前，反诉被告向反诉原告交纳购房首付款32000元，订立合同后按照合同约定办理涉案房屋的贷款，中国银行泊头支行按照反诉原告的指示将贷款转入反诉被告的账户，后贷款也是按照反诉原告的指示由原宏大公司项目经理王文国收取，反诉被告全面履行了合同义务，不存在任何的违约行为，反诉原告要求解除合同没有事实和法律依据。三、根据最高院关于审理商品房买卖合同的相关规定，解除权的行使期限为一年，反诉原告提出解除合同的反诉请求已超过了该解除权的行使期限。综上所述，请依法驳回被告的反诉请求。第三人元康公司述称，与原告之间不存在任何法律关系。泊头市人民法院（2017）冀0981民再2号民事案件审理过程中，原告靳立华围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、双方于2005年11月1日签订的商品房买卖合同(复印件)，证实双方合同关系的存在；2、2005年10月24日安泰公司收取原告购房首付款32000元收据一份(复印件)；3、2005年11月1日原告与中国银行泊头支行签订的个人购房借款担保合同以及在借款手续中被告宏业公司给中国银行泊头支行出具的函件一份(均为复印件)，证据2、3证实原告向被告支付购房首付款及按揭贷款128000元已按被告的指示进行了支付。另外，依据靳立华的申请，泊头法院院调取了以下证据:1、涉案房屋在房产登记机关办理房屋所有权登记的档案资料。其中商品房买卖合同和房屋所有权、土地使用权转移申请表等资料原件均登记出让人为宏业公司和安泰公司，并加盖了两公司公章，受让人为靳立华；2、靳立华在中国银行泊头支行按揭贷款的档案资料。其中房款32000元收据原件记载交款人为靳立华、收款人盖有安泰公司公章，商品房买卖合同原件盖有宏业公司和安泰公司公章，登记买受人为靳立华，个人购房借款担保合同等资料原件中借款人、抵押人为靳立华。上述证据中两份商品房买卖合同尾部买受人签字处靳立华未签字。被告宏业公司和安泰公司对上述证据的质证意见：不认可商品房买卖合同的真实性和合法性，原审中我方多次要求原告提交原件，其未能提供；法院调取的商品房买卖合同虽有卖方印章，但买方在合同上没有签字，购房作为生活中的重大事项，原告在合同上不签字，不符合常理，对卖方印章的真实性不认可，要求进行司法鉴定；首付款收据日期是2005年10月24日，买卖合同日期是2005年11月1日，按常理应先订立商品房买卖合同，对收据的真实性不认可，要求对公章进行司法鉴定；对中国银行泊头支行的个人借款合同及提供的相关证件，因我方没有参与，也没有收到该笔贷款，对其真实性不发表意见，其中2005年11月2日的借款借据明显的写明借款转入以下宏业基建账户，上面有原告签字，显然不是原告陈述的交给了王文国；房产登记档案中房地产买卖契约上面虽有原告的姓名，但和银行贷款中原告的姓名明显不是同一人书写，我方要求对房屋所有权转移申请表上面宏业公司的印章和原告的签名进行司法鉴定；对宏业公司向中国银行泊头支行于2005年5月17日出具的函件真实性认可，但原告诉称的房屋与函件没有关系，宏业公司抵顶给宏大公司的房屋在函中写明由宏大公司对外销售，原告提交的合同和收据明显与宏大公司无关。第三人元康公司对上述证据的质证意见：对合同、收据、银行贷款合同以及房产登记档案，当时的宏大公司没有参与，对其真实性不清楚，对于宏业公司给中国银行泊头支行出具的函件真实性认可。元康公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，宏业公司也从未将14号娄一单元102室抵顶给元康公司作为工程款。原告靳立华对调取的证据没有异议。宏业公司、安泰公司就其辩解和反诉请求提交了以下证据：1、元康公司出具的证明一份，证明涉案的宏业新村14号楼一单元102室及另外二套房屋不在抵顶工程款的商品房范围内，也没有委托他人收取该三套房的商品房工程款；2、2012年12月10日宏业公司与元康公司关于宏业新村小区工程款决算的补充说明一份，证明本案所涉房屋不在抵顶工程款的范围内；3、沧州市中级人民法院(2016)冀09行终191号行政判决，证明原告的房产证已经被撤销。靳立华对宏业公司、安泰公司提交证据的质证意见：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均不认可。证明中所说的三套房屋不在抵顶工程款的范围内不具有真实性，该两份证据不能否定宏业公司出具给银行函件的真实性和关联性，函件出具的时间是2005年，二份证明中载明宏业公司和元康公司进行决算的时间是2009年8月28日，充分说明了原告贷款时被告和第三人并没有完全结算清工程款，被告宏业公司将相关函件交给银行，导致改变了按揭贷款支付方式，借款合同中约定款项转入被告银行账户，后来改变支付方式是被告函件造成的。元康公司证明中说没有委托他人收取房屋的款项不属实，事实上王文国作为元康公司的项目经理和管理人员不仅收取了本案所涉房屋的房款，还收取了其它房款，二份证据不能否定买卖合同的真实性。对证据3的真实性没有异议，需要说明该行政判决作出的前提是沧州市中级人民法院(2015)沧民终字第3395号民事判决，现已被撤销并再审，故该份行政判决的判决基础已不存在，我方已对此提起再审，该份行政判决不能否定原、被告双方商品房买卖合同的真实存在。第三人元康公司质证意见：对原审被告提交的证据认可，本案所涉房屋不在抵顶工程款的范围内，且抵顶给元康公司的房屋由元康公司进行销售，房款由元康公司收取，从原告陈述可以看出其是购买了抵顶工程款的房屋，但元康公司与原告之间没有签订任何房屋买卖合同也没有收到房款。靳立华为证明原审被告的陈述及举证以及第三人的陈述不具有真实性，提交了以下证据：1、本院(2013)泊民初字第51号民事判决书(复印件)，证实王文国系元康公司的项目经理，而并非一般施工人员；2、2006年9月1日，原宏大公司出具给宏业新村售楼处存根(复印件)一份，上面有宏大公司印章和王文国作为经理签字，该证据是由王文国提供的，原件在王文国手中，该存根中载明14号楼202室即被告提交的元康公司出具的证明中所涉及的其中一套，在2006年9月1日由宏大公司进行销售并办理了购房手续，印证了元康公司出具的证明该房不在抵顶范围之内是虚假的；3、寇志强、李雪证人证言各一份，二人证明购房的情形与原告是一样的，在银行的贷款打入借款人账户后由宏大公司项目经理王文国支取。宏业公司、安泰公司对以上证据质证意见：对证据1判决书系复印件由法院核实，不认可王文国是元康公司的项目经理，房款应由财务人员收取，王文国无权收取购房款；对证2存根复印件不认可，上面14号楼202室没有注明单元号，如果存根是真实的盖有宏大公司印章，原告方向宏大公司交款也应有该手续；对二份证人证言不认可，没有出庭。元康公司质证意见：同意宏业公司和安泰公司的质证意见，另外王文国作为宏大公司的一般工作人员无权收取任何款项，按照宏业公司给银行出具的函件房款应转入宏大公司账户而不是个人收取，贷款应以转账的方式由原告账户直接转入宏大公司账户。根据宏业公司、安泰公司的申请，泊头市法院委托鉴定机关对该院调取的商品房买卖合同、房款首付款收据和房屋所有权、土地使用权转移申请表中加盖的河北宏业机械股份有限公司和泊头市安泰房地产开发有限公司的印章进行了司法鉴定，鉴定意见：一、商品房买卖合同和房款首付款收据中泊头市安泰房地产开发有限公司印章与样本上的印章是同一枚印章盖印；房屋所有权、土地使用权转移申请表中泊头市安泰房地产开发有限公司印章与样本上的印章不是同一枚印章盖印。二、商品房买卖合同中河北宏业机械股份有限公司印章与样本中其中六份印章是同一枚印章盖印；房屋所有权、土地使用权转移申请表中河北宏业机械股份有限公司印章与样本中其中四份是同一枚印章盖印。靳立华对鉴定意见二没有异议，对鉴定意见一中部分有异议，认为选取样本的时间跨度较大，该鉴定结论足以证实双方买卖合同关系的成立，不再申请补充鉴定。宏业公司、安泰公司对鉴定意见一中第二部分无异议，对第一部分有异议，称收据应加盖财务专用章，应与其它的收据进行比对，选取产权转移申请表作样本不当，同样合同也应与其它的商品房买卖合同进行比对，鉴定意见不能证明收据和合同的真实性；对鉴定意见二有异议，通过鉴定检材上的河北宏业机械股份有限公司印章不是同一枚，而宏业公司仅有一枚印章，两份检材印章不一致不能说明与宏业公司真实的印章相一致，选取样本时应当合同与合同进行比对，本案有必要进行补充鉴定。第三人元康公司同意二原审被告的质证意见。经过当事人进行质证，对各方无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，该院认定如下：1、原审原告提交的商品房买卖合同复印件、首付款收据复印件以及购房借款担保合同复印件，与本院调取的房产登记档案资料和银行贷款资料原件相一致，均应予以采信。2、对原审被告宏业公司、安泰公司提交的元康公司出具的证明和决算补充说明没有其他证据相佐证，无法印证其真实性，故不予采信。3、对原审原告提交的本院(2013)泊民初字第51号民事判决的真实性予以认定，存根和证人证言无法印证其真实性，不予采信。4、对司法鉴定意见书，各方当事人虽有异议，但均未提出正当理由及补充鉴定申请，对此本院予以采信。泊头市人民法院（2017）冀0981民再2号民事判决认定：2005年10月24日原审原告靳立华通过原审被告王文国经手向原审被告安泰公司交纳购房首付款32000元，11月1日靳立华持原审被告宏业公司、安泰公司盖章的商品房买卖合同，在中国银行泊头支行办理了抵押贷款手续贷款128000元，并持商品房买卖合同、宏业公司盖章的房屋所有权和土地使用权转移申请表、安泰公司盖章的房地产买卖契约等手续，在房产登记部门完成了房产登记手续，办理了房屋所有权证，证号为泊房权证字第××号。沧州市中级人民法院(2016)冀09行终191号行政判决所依据的沧州市中级人民法院作出的(2015)沧民终字第3395号民事判决在沧州市中级人民法院再审时被撤销。泊头市人民法院（2017）冀0981民再2号民事判决认为，原审原告靳立华虽然未在商品房买卖合同中买受人签字处签字，但其对商品房买卖合同认可且已按合同约定履行了交纳首付款和银行贷款的义务，并依据该商品房买卖合同办理了银行按揭贷款和房产登记手续。原审被告宏业公司和安泰公司虽否认与原审原告之间的商品房买卖合同关系，也否认其收到了房款，但安泰公司为原审原告出具了收到购房首付款的收据，且在原审原告办理房产登记过程中宏业公司和安泰公司也出具了所需的手续资料。因此，原审原告与原审被告宏业公司、安泰公司之间的商品房买卖合同关系已经成立。原审被告王文国作为第三人元康公司承建宏业新村项目的项目经理，在本院其他诉讼案件中已经确认，且在王文国收取原审原告的购房首付款后由安泰公司出具了收据，因此其收取原审原告房款的行为应视为职务行为，原审被告宏业公司、安泰公司主张未收到本案所涉房屋的房款，其应与第三人元康公司进行结算。原审原告靳立华已按商品房买卖合同履行了交纳购房首付款32000元和银行贷款128000元的义务，因此其要求原审被告宏业公司和安泰公司交付房屋应予支持。宏业公司和安泰公司以靳立华未履行购房付款义务，要求解除商品房买卖合同的理由不能成立，其请求不予支持。原审被告宏业公司、安泰公司未按合同约定履行交付房屋的义务，应按合同约定向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金，因此原审原告靳立华要求支付违约金18960元，应予支持，但其要求赔偿其他经济损失15000无证据证明，不予支持。本案经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、限原审被告河北安吉宏业机械股份有限公司、泊头市安泰房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内将宏业新村小区14号楼1单元102室楼房交付原审原告靳立华，并给付靳立华违约金18960元；二、驳回河北安吉宏业机械股份有限公司、泊头市安泰房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4229元，由靳立华负担327元，河北安吉宏业机械股份有限公司、泊头市安泰房地产开发有限公司负担3901元。反诉费50元，由河北安吉宏业机械股份有限公司、泊头市安泰房地产开发有限公司负担。宏业公司和安泰公司上诉请求：1、撤销泊头市人民法院（2017）冀0981民再2号民事判决，依法改判，驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，认定缺乏事实根据，适用法律错误。一、泊头法院再审判决认定被上诉人按合同约定履行了交纳首付款和银行贷款的义务，王文国收取购房首付款和房款应视为职务行为，认定事实错误，缺乏事实根据。1、作为首付款的收据，经过司法鉴定，出现了两枚印章，且一审司法鉴定选取的样本没有经过上诉人质证，上诉人不认可该收款收据的真实性；2、被上诉人主张交纳首付款，应承担举证责任，其将首付款交给王文国，不符合商品房买卖合同的约定；3、被上诉人明知应将银行贷款交付上诉人，其交给王文国，不符合合同约定，后果只能由被上诉人承担；4、原审认定王文国收取购房款为职务行为没有事实依据，上诉人没有给王文国授权，王文国也不是二上诉人职工，其职务行为从何而来；5、被上诉人向上诉人没有履行支付购房款义务。二、被上诉人没有履行支付购房款义务，上诉人有权解除商品房买卖合同，房屋所有权归上诉人。三、被上诉人没有履行支付房款的合同义务，违约在先，其无权向上诉人主张违约金，再一审判决支持被上诉人违约金请求，缺乏公平公正。被上诉人靳立华辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实及法律依据，首先在原审当中上诉人收取房屋首付款的收据经鉴定印章为同一枚，并不存在两枚印章。其次，被上诉人靳立华向上诉人缴纳了房屋的首付款，并按照约定办理房屋按揭贷款，向上诉人履行了支付房款的义务。而上诉人违反约定没有向被上诉人交付房屋，应当履行合同义务并承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审第三人元康公司述称，同意上诉人的意见。靳立华与上诉人之间的房屋买卖合同，与第三人无关。靳立华应当向上诉人履行付款义务。本院再审二审查明事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，结合上诉人宏业公司给中国银行泊头支行的函件及泊头市人民法院（2013）泊民初字第51号民事判决及王文国在原审中的陈述，可以认定王文国系元康公司（原泊头市宏大建筑有限公司）的项目经理。被上诉人靳立华依据上述函件及商品房买卖合同的约定，将购房首付款交付安泰公司。安泰公司也为被上诉人出具购房首付款收据，并且为被上诉人办理房产登记过程中出具所需资料。被上诉人按照函件要求办理银行贷款并将贷款交付元康公司项目经理王文国，已经尽到善良管理人的注意义务，主观上善意无过失，应认定其已按照合同约定履行了支付购房款的义务。至于王文国作为元康公司项目经理与元康公司之间是否有代收购房款的约定，其是否有权收取涉案购房款，涉案房屋是否属于上诉人抵付元康公司的工程款，属于上诉人与元康公司及王文国之间的法律关系，上诉人可以另行起诉解决。上诉人在房屋买卖合同上加盖公章，被上诉人也已经支付购房款，双方房屋买卖合同成立并生效。上诉人应当按照合同约定时间将涉案房屋交付被上诉人。其逾期不交付房屋，已构成违约，原审判令其支付违约金并无不当。上诉人没有法定理由，主张解除涉案房屋买卖合同，不应得到支持。原审判决驳回其反诉请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3929元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  张兆阳审判员  张凤梅审判员  冷树青二〇一八年十二月二十日书记员  王凌波