大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初5971号原告：大连家和物业管理有限公司，统一社会信用代码91210203669234968E，住所地辽宁省大连市西岗区八一路群英阁5号楼2单元2层1号。法定代表人：杜江，系该公司经理。委托诉讼代理人：齐新，男，1993年6月8日生，汉族，系该公司法务专员，住址内蒙古兴安蒙突泉县。委托诉讼代理人：葛明慧，女，1998年9月5日生，汉族，系该公司法务专员，住址沈阳市苏家屯区。被告：刘振禄，男，1931年5月31日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘建军，系被告儿子，男，1962年1月22日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连家和物业管理有限公司与被告刘振禄物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连家和物业管理有限公司的委托诉讼代理人葛明慧、被告刘振禄的委托诉讼代理人刘建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连家和物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2010年11月19日-2017年12月31日的物业费及电梯费8,728.60元；2、判令被告支付违约金1,261元，合计9,989.60元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告大连家和物业管理有限公司于2008年11月5日与大连正道房屋开发有限公司签订怡心园小区前期物业服务合同（怡心园小区物业管理委托合同），约定物业费0.7元/月/平方米，并进入小区进行物业服务。被告刘振禄为怡心园小区6号楼2单元701室业主，房屋住宅面积为137.13平方米。服务期间原告认真履行合同义务。但是被告拖欠原告的物业费8,728.60元，根据物业服务合同第四条欠付违约金1261元（137.13×0.7×12×0.3%×365=1261元），原告多次催要但是被告至今仍未缴纳，故原告诉至法院。被告刘振禄辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，未交物业费的时间、房屋面积属实。不同意缴纳物业费的理由是这么多年原告没有向被告索要过物业费，诉讼时效有问题。原告的物业服务有很多问题存在，以前的物业公司和开发商是一家的，欠业主的违约金到现在也没有支付；房屋质量有问题，业主家被淹了原告也不给维修；现在房子无验收证明，还有超建的部分，被告交完全款后房产证至今不能办理；案涉小区至今没有成立业主委员会；原告不给业主开正规的发票，涉嫌偷税、漏税；原告应出示物价局物业费批文、物业费收取标准、服务资质等。费用的金额原告自己都弄不清楚，被告也计算不明白。现在原告起诉的诉讼时效已经过了，收取被告物业费和违约金无理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、2008年11月5日，原告作为乙方，与甲方即案涉房屋的开发单位大连正道房屋开发有限公司签订了《物业管理委托服务合同》，约定：甲方将怡心园小区委托乙方施行前期物业管理；乙方应根据《前期物业管理服务协议》的约定向产权人或使用人收取物业管理费用及其他费用。上述合同签订后，原告为案涉的怡心园小区提供物业服务至今。2、被告刘振禄系大连市甘井子区松江路怡心园小区6号楼2单元701室的业主，房屋建筑面积137.13平方米。2009年11月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》及其附件《房屋装饰装修管理协议》和《业主临时规约》，约定：甲方实施对怡心园小区物业管理服务；物业管理服务费由乙方按住宅建筑面积1.0元/月/平方米的标准交纳；乙方交纳费用的时间为首次预交一年物业管理服务费，次年每月25日前交纳；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。该合同还约定了双方的权利义务，服务的内容及标准及违约责任等内容。3、在上述合同履行过程中，原告主动将案涉小区住宅的物业费标准降低到0.7元/月/平方米，电梯费按照12元/月/户进行收取。被告于2009年11月18日取得案涉房屋的钥匙，并于同日向原告支付了一年的物业费。被告收房后，在案涉房屋居住至今。被告未交纳2010年11月19日至2017年12月31日的物业费及电梯费，拖欠物业费8,197.64元（0.7/月/平方米×137.13平方米×85个月零12天），电梯费1,024.80元（12元/月/户×85个月零12天），扣除2009年11月18日原告按1.0元/月/平方米标准多收的0.3元/月/平方米物业费493.60元，被告拖欠原告物业费和电梯费合计8,728.84元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应按《前期物业管理服务协议》约定的价格标准缴纳物业费。现原告根据案涉小区实际情况将《前期物业管理服务协议》约定的住宅1.0元/月/平方米的标准降低为0.7元/月/平方米的标准，减少了业主的物业费负担，原告自愿放弃部分权利的行为，符合法律规定，应予以准许，被告应按照每月每平方米0.7元的标准向原告交纳物业费。原告自该小区交付业主使用之日起至今一直在为案涉小区提供物业服务，原、被告之前形成物业服务合同关系，被告应向原告交纳2010年11月19日至2017年12月31日的物业服务费及电梯费8,728.84元。关于原告诉请的物业费、电梯费是否已超过诉讼时效的问题，原告认为其每年都向被告主张交纳相关费用，但并未提供充分有效的证据证明其已向被告催缴过案涉费用及催缴的具体时间，被告表示原告从未向被告方索要过其诉请的费用。本院认为，物业服务单位请求业主支付物业费和电梯费，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，《前期物业服务管理协议》约定：“乙方交纳费用的时间为首次预交一年物业管理服务费，次年每月25日前交纳”，即合同中约定以月为单位累计计算物业费和电梯费数额，属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，即物业费和电梯费应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，案涉产生于2015年10月1日之前的物业费和电梯费，因其在民法总则施行前已超过民法通则规定的二年诉讼时效，故，对于该部分物业费和电梯费主张，不应予以支持；案涉产生于2015年10月1日及之后的物业费和电梯费，因在民法总则施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故，对于该部分物业费和电梯费主张，应当予以支持。即被告应支付原告拖欠物业费2,591.76元（0.7/月/平方米×137.13平方米×27个月），电梯费324元（12元/月/户×27个月），扣除2009年11月18日原告按1.0元/月/平方米标准多收的0.3元/月/平方米物业费493.60元，被告拖欠原告物业费和电梯费合计2,422.16元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费及电梯费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的原告存在物业服务不到位一节，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。原告在履行物业服务合同当中确有需要改善的地方，存在一定的违约行为，但物业费是物业公司提供物业服务的基础条件，被告存在多年未交物业服务费却享受物业服务的情形，依法也应当承担相应的违约责任。且本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称案涉房屋开发商迟延交房和至今未办理产权证，应用违约金抵扣物业费的一节，原告对此不予认可。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告与房屋开发单位之间的房屋买卖合同纠纷与本案不是同一法律关系，不能一并处理。且原告虽系开发单位委托的物业服务企业，但原告与案涉小区开发单位不是同一法律主体，故被告与开发单位之间的纠纷不能作为其向原告拒缴物业费的合理抗辩理由。因此，被告的该项辩称，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘振禄于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连家和物业管理有限公司2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费及电梯费共计人民币2,422.16元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告刘振禄负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  曹翠华人民陪审员  张晓青二〇一八年十二月六日书 记 员  修建华附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。