贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0403民初1819号本诉原告（反诉被告）:张芳蓉，女，土家族，1989年7月8日出生，贵州省银江县人，现住贵州省印江县。本诉原告（反诉被告）：周江洪，男，土家族，1987年7月16日生，贵州省印江县人，住贵州省印江县。委托诉讼代理人：王彬彬、陈珊珊，系贵州群众律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开），住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陶文俊，系贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。本诉原告（反诉被告）张芳蓉、周江洪诉本诉被告（反诉原告）贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法由本院审判员韦启珏适用简易程序公开开庭进行了审理，各方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求，请求判决：一、判令被告按照《商品房买卖合同》（合同编号：贵安第一城13-3-5-4）的约定立即向原告交付案涉房屋并协助原告办理合同备案；二、判令被告支付逾期交房违约金直至实际交房之日止，违约金暂计至2018年10月17日为1521.29元；三、本诉诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年1月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市××预售商品房××套，项目名称为贵安第一城。合同第八条约定付款方式为首付款+银行按揭支付，第十一条约定房屋交付时间为2018年4月30日，十三条约定了逾期交房违约责任。合同签订当日，原告支付了首付款77370元，公共维修基金7727元及配套设施代收款4920元，共计90017元，依照合同约定，被告交房的期限早已经过，但至今未交付房屋；同时，2018年10月6日，被告向原告邮寄《关于解除的通知》，载明因原告未按照认购证明单的约定于2018年1月6日前与被告签订《商品房买卖合同》并支付相应价款，故被告将房屋另售,定金不退，但双方早于2018年1月6日即已签订了《商品房买卖合同》，综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，故原告起诉至人民法院，请求判如所请。本诉被告辩称：一、原告未按照合同约定交付首付款构成违约，请求驳回本诉原告诉讼请求。二、原告要求支付违约金，但按照合同的约定，违约的原因系因为买房人不能贷款，又未能在20日以内交清房款，故应予驳回。反诉原告向本院提出诉讼请求，请求判决：一、判令解除双方于2018年1月6日签订的编号为贵安第一城13-3-5-4的《商品房买卖合同》及补充协议；二、判令被告承担合同解除的违约责任，支付违约金30900元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年1月6日，双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于平坝区××云园路××城××楼××单元××房，总价款为386370元，支付方式为首付款+银行按揭支付；同时双方签订了《关于首付款补交承诺书》，书面承诺如遇首付款上调则按比例补足剩余首付款。合同签订后，被告按房屋总价款20%的比例支付了首期房款77370元；尔后，由于银行按揭首付比例上调至总房款30%，被告需补交剩余首付款；随后，原告销售代理通过电话、微信、短信多次通知被告补齐首付款，但被告一直不予配合。依照合同第十条“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”及补充协议第一条第四款第二项“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照逾期应付款的20%向出卖人支付违约金”的约定，被告逾期超过30日，在原告履行催告义务后，有权解除合同，并由被告承担违约金，违约金按照逾期应付款的10%计算为30900元。故原告向人民法院提起反诉，请求判如所请。反诉被告辩称：一、不同意被告诉请的解除商品房买卖合同以及补充协议，同时被告没有就补充协议对原告进行说明，原告根本不知晓自己签订了补充协议，故原告认为补充协议对原告没有法律约束力。二、即便法院认为补充协议对原告发生法律效力，其要求原告支付的违约金也过高，请求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，争议双方签订了合同编号为贵安第一城13-3-5-4的《商品房买卖合同》，约定由张芳蓉、周江洪购买精石房开公司开发的位于平坝区××云园路××城××单元××房，房屋总价款为386370元，付款方式为首付款+银行按揭付款，并约定房屋交付的时间为2018年4月30日；合同第八条第二款约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人”，第十条约定“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”；第十三条第1款第（2）项约定，逾期交付房屋超过30日，买受人有权退房，出卖人按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。同日，双方签订了《补充协议》，并对付款方式、期限及逾期付款和房屋交付作出变更，其中第1.2.2条约定如买受人在60日内未能获准银行贷款或全额银行贷款，买受人需在出卖人通知其15日内向出卖人一次性付清剩余房款，并按日承担已付房款万分之三的违约金；否则出卖人可通知解除合同，同时买受人承担总房款的10%的违约金，第1.4条第（2）项约定逾期支付房款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，但未对出卖人逾期交付房屋的违约责任作出变更和补充。合同签订当日，精石房开公司向张、周二人收取了房屋首付款77370元、公共维修基金7727元、代收配套费4920元；之后，由于购房首付款比例上调10%，精石房开工作人员分别于5月9日、9月23日告知二人补齐首付款，但张、周二人并未补足；2018年10月6日，精石房开向二人发送书面通知，内容为：因二人未按照《认购房屋证明单》的约定于2018年1月6日与精石房开公司签订《商品房买卖合同》，并支付相应款项，构成违约，故通知解除《认购房屋证明单》。2018年10月6日上午9时许，精石房开工作人员电话通知二人尽快到公司办理网签手续，否则房源打开销售，13时许，工作人员再次电话通知二人，该房源已打开销售；2018年10月24日，精石房开工作人员向张芳蓉发送短信，内容为因张、周二人未于2018年10月6日下午18时前来网签及办理相关购房手续，逾期办理，房源不保留，房款不退，另行销售。上述查明事实有：原告提供的1、原告身份证、被告工商信息各1份；2、《商品房买卖合同》复印件1份、收款收据1组；3、《关于解除的通知》1份；4、销售主任孙芹工作证复印件1份、与孙芹电话通话记录1份；被告提供的1、邮寄单及《关于解除的通知》1份，2、付款凭证4张、收款收据5张，3、通话记录1组、微信记录1组，4、《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份及原、被告当庭陈述为凭，足以认定。本院认为,本案争议的焦点是：一、本案违约责任如何认定，是否符合合同解除的约定或法定条件；二、逾期付款和逾期交房违约金是否应当承担，补充协议中的逾期付款违约金的约定是否合理，是否应当调整。本案中，争议双方签订商品房买卖合同，张、周二人依约向精石房开公司交付购房所需首付款及其他款项，该合同行为及内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法成立，且已实际履行，合同已然生效，双方应严格按照合同的约定履行合同义务。合同签订后，张、周二人向精石房开支付了房屋首付款和其他款项，之后，由于首付款比例上调，精石房开多次向其通知补足首付款，而张、周二人并未在20日内补足首付款，更未在20日内补足剩余房款，依照合同第八条第二款的约定，张、周二人已构成违约，精石房开公司有权解除案涉商品房买卖合同；又，二人逾期付款已超过30日以上，依照合同第十条的约定，行使解除权应当以书面通知对方为要件，而精石房开虽于2018年10月6日向张、周二人送达《关于解除的通知》，但由于该通知的内容并非表示解除《商品房买卖合同》，故其效力不及于本案案涉合同，后精石房开公司于2018年10月24日向二人发送短信表示“房源另行销售，房款不退”即为解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，精石房开诉请解除合同的主张，于法有据，本院予以支持并确认双方商品房买卖合同及补充协议于2018年10月24日解除；反之，因张、周二人未能履行前期付款的义务，精石房开则享有先履行抗辩权，其不予交付案涉房屋的行为未构成违约，对张、周二人请求被告履行合同并支付逾期交房违约金、协助办理备案手续的主张，于法无据，本院不予支持。精石房开主张依照《补充协议》约定的相关条款认定逾期付款的违约金。本院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》对于逾期付款违约责任的约定详实明确，且在合同中关于逾期付款和逾期交房所产生的违约责任的约定责任对等（逾期付款为：累计的逾期应付款的0.01%；逾期交房为：买受人全部已付款的0.01%。），故并无另行补充约定的必要性；同时，就《补充协议》所补充的内容看，一是补充协议所约定的逾期付款的违约金为累计的逾期应付款的20%，远远高于《商品房买卖合同》约定的0.01%，亦远远高于《商品房买卖合同》所约定的逾期交房的违约金为已付款的0.01%，造成严重的违约责任的义务负担失衡；二是补充协议本身仅就逾期付款的违约责任作出高于原合同的变更，而未就对应的逾期交房的违约责任作出变更，补充协议本身对于合同当事人各自违约责任的负担亦严重失衡；该补充协议显示公平，加重了对方当事人的责任负担，又该补充协议为精石房开事先拟定，并重复使用[本院审理的（2018）黔0403民初1877号案件亦为内容一致的《补充协议》]，属格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，补充协议中关于逾期付款违约责任的条款无效，对张、周二人不具有法律约束力，不应适用；本案违约金的标准应依照原商品房买卖合同相关条款进行计算，即买受人应当按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金为309000×0.01%=30.9元，同时合同解除后，精石房开公司应向张、周二人退还其已支付的购房款项，包括首付款77370元、公共维修基金7727元和配套费4920元，共计90017元。本案需要说明的问题。一、关于精石房开公司解除权行使的合法性问题。解除权系形成权，一经通知即产生法律效力，无需对方表意行为的确认，根据解除权的性质，一旦合同约定的解除权条件成就，解除权人即享有该项权利，在权利行使的期限内均可行使，除非双方达成新的合意，则视为合同履行的变更。具体到本案，依照合同第八条规定，精石房开公司通知张、周二人补足首付款，而张、周二人未依照合同约定在20日内补足后，精石房开即享有解除权，虽精石房开于2018年10月6日通知张、周二人进行网签，也仅可视为精石房开给予合同实现可能的救济机会，但由于双方最终未能达成新的合意，故未导致合同履行的变更，对解除权行使并不产生影响，精石房开公司行使解除权具有合法性。二、关于购房款项退还的问题。张、周二人支付了首付款77370元，应予退还；精石代收了配套费，但该配套费用实质为房屋交付后移交物业管理公司作为公共费用使用，现房屋未交付，配套费无可能移交，且本案合同既已解除，精石房开无交付房屋的可能性，则配套费产生的基础亦以消失，应予退还；公共维修基金虽为精石房开代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还；即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，但由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，故如不予退还则将造成房开二次出售房屋后重复收取的客观情形，故仍应予退还。综上所述，确认案涉合同及补充协议于2018年10月24日解除，扣除张、周二人承担的违约金后，精石房开公司应向二人退还购房款项89986.1元，张、周二人诉请于法无据，不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认张芳蓉、周江洪与贵州安顺精石房地产开发有限公司于2018年1月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2018年10月24日解除。二、贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向张芳蓉、周江洪退还购房款项89986.1元（已扣除张芳蓉、周江洪应承担的逾期付款违约金30.9元）。三、驳回张芳蓉、周江洪的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉原告张芳蓉、周江洪负担；反诉案件受理费1346元，减半收取673元，由反诉被告张芳蓉、周江洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  韦启珏二〇一八年十二月二十一日法官助理王俊书记员赵佳媛