贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9122号原告:罗秀，女，汉族，1990年2月21日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。委托诉讼代理人：郑秋艳（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201511320078。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎荣昌（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201510771344。委托诉讼代理人：姚进（一般代理），贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201610401826。原告罗秀与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗秀委托诉讼代理人张競、郑秋艳，被告招商商置公司委托诉讼代理人姚进、郎荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付招商花园城E8幢25层4号(房号:E8-25-4)商品房转移登记的有关文书及产权证;2、判令被告以已付购房款378,712.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定64,116.40元);3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年9月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:BJHYC-EZ0492),约定由原告购买被告开发的位于毕节市城市南部新区招商花园城××号(房号:E8-25-4)商品房，合同约定的购房款总价为378,712.00元。本案合同签订后，原告即按照合同的约定向被告支付了房屋首付款118,712.00元，余款260,000.00通过银行按揭方式已支付完毕，并按照被告的要求，向其预付了契税、印花税、土地证办证费用、产权登记费、公共维修基金等费用，至此，原告完全履行了自己的付款义务。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当在2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。然而时至今日，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。因此被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告招商商置公司辩称：1.原告的诉请没有事实及法律依据，被告将房屋出售给原告后按期施工，证照齐全，并在合同约定时间内取得相应初始登记，符合合同订立时约定的办理转移登记的条件，并且也多次通知了原告，因此被告已按照合同约定履行相应的交付办理转移登记文书的义务，甚至有不少业主已经取得了产权证。2.之所以有部分业主未取得权属证书是因为毕节地区在2016年9月30日施行不动产统一登记改策，将房屋使用权证和土地使用权证统一归属为不动产权证，不能因为该政策的出台，否定被告已经按当时合同约定的条件履行相应义务，原告方不能因政策变动强行对合同的条款内容进行变更，因此被告已经按合同约定履行相应义务。3.办理转移登记是是双方约定共同办理的，对被告来说是一种协助义务。原告诉求中关于交付登记证书及产权证的诉求，因系政府行为，被告无法控制。本院经审理查明：2014年9月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ0492），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房；建筑面积105.01平方米，套内建筑面积86.53平方米；该商品房总价款为378,712.00元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款118,712.00元，余款260,000.00元以公积金贷款支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期同类存款利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款378,712.00元；2016年7月29日，被告向原告交付涉案房屋，并向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用；2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的E8幢楼的商品房备案证明书；2018年7月12日，被告取得涉案房屋所属的E8幢楼的不动产权证。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年7月29日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。同时，原、被告形成事实委托办证关系，被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故，对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E8幢楼的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已尽到告知原告的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年6月30日前，故应从2016年7月1日开始起算违约时间，如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务,而被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告，而庭审（2018年12月22日）中，被告提交涉案房屋所属的E8幢楼的商品房备案证明书及不动产权证书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告。故原告主张的违约金计算期限为：2016年7月1日至2018年12月22日止；关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额378,712.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额378,712.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月1日计算至2018年12月18日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告罗秀交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告罗秀办理涉案房屋的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗秀逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币378,712.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至2018年12月22日止）；三、驳回原告罗秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币701.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一八年十二月二十八日书记员  葛红霞