上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初18168号原告(案外人)：金弟，男，1971年12月20日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。被告(申请执行人)：张怡雯，女，1977年4月3日生，汉族，住上海市长宁区。被告(申请执行人)：张怡蘅，女，1977年4月3日生。委托诉讼代理人：张怡雯。被告(申请执行人)：张韧，男，1971年10月2日生，汉族，住上海市静安区。被告(申请执行人)：许小姣，女，1949年11月1日生，汉族，住上海市长宁区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：李琳，乐天(上海)律师事务所律师。被告(被执行人)：上海江诚房地产发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张钢宁，总经理。委托诉讼代理人：于胜寒，上海市金石律师事务所律师。原告金弟与被告张怡雯、张怡蘅、张韧、许小姣、上海江诚房地产发展有限公司(以下简称江诚房地产公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月16日作出了(2016)沪0117民初7264号民事判决，被告张怡雯、张怡蘅、张韧、许小姣不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2018年7月31日作出(2018)沪01民终6955号民事裁定书裁定，撤销上海市松江区人民法院(2016)沪0117民初7264号民事判决，本案发回上海市松江区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程玉鹏、徐超，被告张怡雯同时作为张怡蘅的委托诉讼代理人，被告张韧、许小姣的共同委托诉讼代理人李琳，被告江诚房地产公司的委托诉讼代理人于胜寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)为原告所有；2.停止对系争房屋的执行。事实和理由：原告与被告江诚房地产公司于2001年签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告江诚房地产公司购买系争房屋，总价为226,674元。合同签订后，原告依约向被告江诚房地产公司支付了全部房款并取得房屋销售发票，并实际占有使用系争房屋。2015年9月，在原告办理系争房屋产权过户过程中，得知系争房屋因张序敏与被告江诚房地产公司之间的纠纷而被本院查封，故原告提出执行异议，但被驳回,故原告提起案外人执行异议之诉。被告张怡雯、张怡蘅共同辩称：原申请执行人张序敏与被告江诚房地产公司之间的调解书先于原告的起诉，应当得到执行，且原告提供的证据不足，对房屋预售合同的真实性不予认可。被告张韧、许小姣共同辩称：首先，原告并非系争房屋登记的权利人，不享有物权；再次，原告提供的与被告江诚房地产公司之间签订的预售合同相比其他预售合同在格式上、内容上存在较大的差异，并非双方真实意思的表示，也没有得到真实的履行，原告对于系争房屋的付款表述前后矛盾，也没有直接证据证明原告付清了房款；最后，原告并无证据证明其通过合法的方式获得了系争房屋的交付，也无法证明其实际占有并居住在系争房屋之内。被告江诚房地产公司辩称：系争房屋确实登记在被告江诚房地产公司名下，由于公司公章管理的问题，存在空白合同外流、发票、交接书上敲有公司的公章，但就本案涉案标的来说，被告江诚房地产公司从未出卖给任何人，也从未与原告签订过买卖合同，从未取得原告支付的任何房款，原告所提供的房屋预售合同、交接书等都是虚假的。另外，被告江诚房地产公司主张其与其余四被告之间的债务已经履行完毕，张序敏从被告江诚房地产公司获得的33%的济宁汇诚投资有限公司的股权产生的收益足以清偿剩余的利息，故双方之间的欠款已经结清了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方均无异议的(2010)松民二(商)初字第358号民事调解书、(2012)松执字第1726号执行裁定书、确认书、上海市不动产登记簿信息，本院确认无异议的事实如下：被告张怡雯、张怡蘅、张韧、许小姣的近亲属张序敏与被告江诚房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2010年4月27日出具了(2010)松民二(商)初字第358号民事调解书，调解书载明“被告上海江诚房地产发展有限公司于2010年6月30日前返还原告张序敏借款本金11,200,000元并支付借款利息3,000,000元……”。2011年12月27日，张序敏以被告江诚房地产公司仅返还11,700,000元为由申请强制执行余款2,500,000元，本院以(2012)松执字第1726号立案受理。执行过程中，被告江诚房地产公司出具了双方于2010年4月27日签订的确认书，该确认书载明“同意被告以其持有的‘济宁汇诚投资有限公司’33%股权及其投资的‘山东汶上江诚中都置业有限公司’出借给‘济宁汇诚投资有限公司’的300万元(叁佰万元)折抵其应偿还原告的本金，并同意被告延期三年偿还借款利息300万元(大写叁佰万元)”，以此主张债务尚未到期。执行法官据此征询了申请执行人张序敏的委托代理人高国荣，其确认了该确认书的真实性，并同意待承诺到期后再予以执行。2012年9月19日，本院出具(2012)松执字第1726号执行裁定书，裁定：“申请执行人张序敏与被执行人上海江诚房地产发展有限公司民间借贷纠纷一案的本次执行程序终结。”在该案的执行过程中，本院首次查封了被告江诚房地产公司名下座落于上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号XXX室房屋。(查封期限：2012年9月19日至2014年9月18日)。查封到期后因没有及时续封，本院第二次查封该房屋的期限为2015年10月9日至2018年10月8日。该次查封到期后，因申请执行人方没有及时向承办法官提交续封申请，本院的第三次查封期限自2018年10月19日至2021年10月18日。2015年9月29日，原告缴纳了系争房屋的契税3,392.23元，但在办理过户过程中发现房屋被查封，遂提出异议，本院以(2015)松执异字第127号立案。在该案的审查过程中，因发现原申请执行人张序敏死亡，2016年3月22日本院以(2016)沪0117执异43号执行裁定书，变更本案的被告张怡雯、张怡蘅、张韧、许小姣为(2012)松执字第1726号案件的申请执行人。嗣后，恢复了(2015)松执异字第127号案件的审理，并于2016年4月7日出具裁定，驳回原告的异议，原告遂提起案外人执行异议之诉。关于双方所争议的原告购买并占有使用上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号XXX室房屋这一事实，原告提供了如下证据：1、2001年7月6日原告与被告江诚房地产公司签订的《上海市商品房预售合同》及附件，证明双方房屋买卖事实的存在；2、2004年8月31日房地产业销售统一发票，证明原告付清了全部的房款；3、2001年7月6日房屋交接书，证明房屋已经交接给原告，同时印证原告已经付清款项；4、2015年、2016年的物业费发票2份，证明原告一直居住在系争房屋之内。被告张怡雯、张怡蘅、张韧、许小姣、江诚房地产公司认为，证据四物业费发票无法证明原告一直占有使用该房屋至于证据一至三的真实性、合法性均不予认可，并提出了以下质证意见：1、原告对于《上海市商品房预售合同》签订日期的描述前后矛盾，对于合同签订、房屋交接、钱款支付、发票开具的具体情况均不清楚；2、系争房屋所在的地址在1999年3月23日就已经更名为南期昌路，但是房屋销售合同仍然使用了“南其昌”路；3、《上海市商品房预售合同》中大量的重要条款均为空白，附件一为付款方式和付款期限，但这一页存在重大的瑕疵，姓名一栏应当是购房人的名字，但却是“陆均”；附件二，房屋的建筑设计及平面图，应当是所购买的房屋，但却是401和402的平面图；大部分的合同附件骑缝章有2个，一个为复印件，显然从其他合同中复印后粘贴至该合同；4、系争房屋的《上海市房地产权证》即大产证于2003年8月13日完成登记，证书号码为沪房地松字(2003)第014193号，但是原告所提供的《上海市商品房预售合同》和房屋交接书中载明的证书号码却是沪松房字〈98〉第014193号和沪松房字(98)第02063号，均是错误的；5、房屋交接书的日期与签订合同日期相同，不符合常理，且在房屋交接书中对买受人已付清房款的表述一栏为空白，可以说明原告并未付款。为此，被告江诚房地产公司提供了沪地办[1999]11号关于同意松江新城区南期昌路等十三条道路命名的批复、沪房地松字(2003)第014193号上海市房地产权证以及其他购房人的《上海市商品房预售合同》、房屋交接书以佐证其观点。原告针对上述质证意见质辩称：既然被告江诚房地产公司确认了合同、发票以及交接书上公章的真实性，那么上述证据就是真实的，若是属于被告江诚房地产公司的内部管理混乱空白合同外流所致，也不能对抗原告。整个合同的签订和履行都是销售人员主导的，原告的妻子在2001年在售楼处签订了简易的房屋买卖合同，随后分5、6次以现金方式支付房款，一开始都是由开发商出具了收据，最后一次支付的时候，将所有收据收回开具了正式发票。付清款项后在2003年、2004年的时候签订了正式的合同，并交房、装修入住。原告当时仅是负责签字，具体的细节当时都是原告的妻子操作的，现在其已经去世，所以原告本人并不清楚，况且已经间隔10年之久许多细节也无法陈述清楚了。对于迟迟没有办理产证的原因，原告陈述是因为妻子一直在生病，自己也不懂法律，认为是否办证也不影响其正常的使用，所以一直拖延至2015年，因为将系争房屋卖给了他人，所以缴纳了契税打算过户,才发现房屋被查封，目前房屋已经交由下家居住。对于上述双方争议的事实以及原告的请求是否能够得到支持，本院论述如下：针对原告第一项关于确权的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号XXX室房屋现登记在被告江诚房地产公司名下，虽然原告主张双方签订了房屋预售合同并支付了房款、占有了房屋，但即便该合同真实有效，该合同也尚未履行完毕，房屋产权也没有进行变更登记，故系争房屋的物权归属对合同相对方以外的人来说仍然为江诚房地产公司，原告要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告第二项诉讼请求，要求中止对系争房屋的执行，关键在于确认原告是否享有足以排除执行的物权期待权？参照司法实践中的相关规定，对房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，原告提供了《上海市商品房预售合同》、购房发票以及房屋交接书，对于该些证据上公章的真实性被告江诚房地产公司虽然并未否认，但本案系案外人执行异议之诉纠纷，并非仅仅是原告与被告江诚房地产公司之间的房屋买卖纠纷，案外人即某某的请求是否成立需要考量其主张是否能够排除作为申请执行人的本案被告张怡雯、张怡蘅、张韧、许小姣债权的执行，因此在证据的审查上原告需要提供签订合同、支付对价、受领房屋等具体交易细节证据以佐证原告与被告江诚房地产公司之间房屋买卖合同的真实性、合法性，进而才能产生对抗执行的效力。但本案原告对房屋买卖合同签订、付款这两个关键节点的陈述在案件异议审查、一审阶段前后矛盾，直至本案的重审开庭，原告的陈述依然含糊其辞；而在证据方面，原告所提供《上海市商品房预售合同》及附件、房屋交接书，存在日期、产证号码、路名、平面图等多处错误之处，对此被告均提出了质疑，本院亦予以认同，但作为原告并未给予合理的解释；最后，按照原告自述其在2003年、2004年就已经付清了全款、签订了正式的合同、占有使用房屋，但直到本案第一次查封系争房屋即2012年，在长达近10年的时间里，原告并未办理房屋的过户手续，其理由为妻子生病以及不懂法律，均属于其自身原因所致。因此，纵览原告的证据及其陈述,不足以证明其与被告江诚房地产公司之间就系争房屋买卖合同的真实性、合法性，故原告要求中止对系争房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。关于审理中，被告江诚房地产公司提出其与被告张怡雯、张怡蘅、张韧、许小姣之间就本院(2010)松民二(商)初字第358号民事调解书的债务均已经结清的主张，本院在庭审中明确告知在庭审后一周内就其主张向案件的执行法官提出，通过执行异议程序主张自己的权利。但一周后经本院核实被告江诚房地产公司既未向执行法官提出,也没有启动执行异议程序，故对于被告江诚房地产公司提出债务已经结清的辩称意见本院不予采信，也不影响本案的正常审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告金弟的诉讼请求。案件受理费4,692元，由原告金弟负担(已付)。如不服本判决，原告金弟、被告张怡雯、张韧、许小姣、上海江诚房地产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告张怡蘅可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐晓枫审 判 员  周 轶人民陪审员  张春龙二〇一八年十二月二十七日书 记 员  赵 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。