广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15576号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，任职总经理。委托代理人：李碧云、肖守华，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：沈洪彬，男，1973年11月14日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，委托代理人：王学勤、苏继平，均为四川上同律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告沈洪彬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月2日公开开庭对本案进行了审理。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的委托代理人李碧云，被告沈洪彬的委托代理人王学勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编50055号商铺后，于2012年7月10日与我公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意我公司为该商铺提供有偿物业服务。该协议约定，该商铺的物业管理费按季结算，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；若被告逾期缴纳，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一支付违约金，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五支付违约金。另外，该协议还对我公司与被告之间的其他权利义务作了相关约定。但被告自签订协议并接收商铺后，至今拖欠我公司2012年10月10日至2015年7月2日期间的管理费共231949.5元。经我公司多次催促，被告仍拒绝支付上述管理费。故我公司特向法院提起诉讼，请求判令被告向我公司支付2012年10月10日至2015年7月2日期间的管理费共231949.5元；被告支付因拖欠上述物业管理费而承担的违约金（违约金从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付，并以231949.5元为限）；被告承担本案诉讼费用。被告沈洪彬辩称：原告并未提供证据证明其提供了协议约定的物业服务。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，原告应提供的服务里包括了中央空调系统以及消防设施等，但涉案的商铺并未提供中央空调及消防设施。我方与其他业主曾多次因没有消防设施和中央空调一事向原告提出异议，当时原告曾承诺：在中央空调修复完毕可以使用前，其不收取物管费。涉案商铺的中央空调是在2016年2月份才可以使用，所以我们并未支付2016年2月前的物管费。原告现要求我们支付2016年2月份之前的物管费，违反了其承诺，也缺乏依据，不应得到支持。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》的第一条第一款第二项，原告请求的第一笔物管费的应缴期限是2012年7月10日，最后一笔物业费的应缴期限是2015年6月20日。原告于2018年9月6日提起本案诉讼，其未能举证证明期间存在时效中止、中断的情形，故原告请求的物管费超过了诉讼时效，法院应当依法予以驳回该诉讼请求。我方认为原告起诉的违约金计算过高，应当适当予以降低。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定，由于原告没有证据证明其损失程度，故我方认为应当按照银行同期贷款利率调整比较适当。经审理查明：2012年7月10日，原告与被告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。该协议约定，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编50055号商铺……现被告同意接受原告为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为7077.2元；物业管理费从2012年7月10日起计收，签订协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费21231.6元，此后被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同。该协议约定，原告应负责珠江国际纺织城共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括中央空调系统、消防设施等；原告应保证保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；原告负责对珠江国际纺织城共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理；“物业管理服务质量”包括房屋及设施、设备的维修，保养制度完备，运行正常，设备维修及时，无事故隐患，消防监控设备设施完好，排除火灾事故隐患，等。该协议约定，若被告违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五支付违约金，且原告有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用。该协议约定，被告保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更应立即书面通知原告，否则如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由被告自行承担；原告按本协议确定的被告通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达被告；被告同意自该商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准；鉴于被告在所承租的该商铺内经营，故被告亦同意原告可直接将该通知贴在该商铺上并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知。该协议注明被告的通讯地址为“广州市站前路11#A2003房”。该协议签订后，被告于2012年7月10日向原告支付了物业管理费21231.6元。被告于同日签署《物业使用承诺书》，内容为确认被告是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城C区五楼50055号商铺租户，于年月日接收该商铺，经验收其证明商铺内设备设施完好并同意接收；其承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件内容，并承诺按时交纳一切有关费用。因被告未支付其他物业管理费，原告于2016年8月19日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，催促被告于2016年8月24日前支付2012年10月1日至2015年9月30日期间的物业管理费，该邮件收件地址为“广州市站前路xx房”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件被“退回妥投”。原告又于2017年7月21日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，催促被告于2017年7月27日前支付上述物业管理费，该邮件收件地址为“广州市站前路xx房”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件被“退回妥投”。原告向被告追索物业管理费未果，遂提起本案诉讼。庭审中，被告主张其还缴纳了装修押金，要求在其应付的物业管理费中予以扣除，对此原告不予确认。被告对原告在本案中主张的物业管理费截止日期即2015年7月2日不持异议。被告主张其曾就涉案商铺没有中央空调、消防设施的问题向原告提出异议，对此原告不予确认，且原告不确认曾承诺不收取物业管理费。原告表示因被告拖欠物业管理费，导致其须让其他人代垫其支出，产生了代垫费用、代垫利息等其他损失。对于被告提出的诉讼时效抗辩，原告表示其每年均有对被告进行催缴物业管理费；根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，基于同一合同引起的连续的债权债务，诉讼时效应自最后一期起算，故被告应缴物业管理费应自2015年7月2日起计算诉讼时效；根据《中华人民共和国民法总则》的规定，本案应适用三年的诉讼时效，故原告认为其主张并未超过诉讼时效。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。依据该协议约定，被告应自2012年7月10日起向原告支付物业管理费。现被告仅支付了2012年7月10日至2012年10月9日期间的物业管理费，故被告仍欠付2012年10月10日至2015年7月2日期间的物业管理费。被告以原告未提供中央空调系统以及消防设施等物业管理服务为由，辩称其无须支付物业管理费。因被告已出具《物业使用承诺书》确认涉案商铺内设备设施完好并同意接收，被告又未能提供证据证明其已就涉案商铺的中央空调系统及消防设施等问题向原告提出异议，更未能提供证据证明原告曾承诺因中央空调系统及消防设施等问题而同意被告不支付物业管理费，故被告该抗辩意见缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于诉讼时效问题。原告在本案中主张的物业管理费截止至2015年7月2日，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，即2015年7月2日的物业管理费应在2015年6月30日前支付。则依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告主张物业管理费的诉讼请求的诉讼时效截止日应最迟不超过2017年6月30日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，上述诉讼时效期间截止日期在2017年10月1日前，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，而应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。原告于2016年8月19日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，原告向被告在该协议中确定的通讯地址邮寄该函件被“退回妥投”，则视为该函件于寄出之日五天后即2016年8月24日送达被告。又依据上述协议，被告应于2014年6月30日前支付2014年7月至9月期间的物业管理费，则在被告未支付该部分物业管理费的情况下，原告应在2014年6月30日起两年内对被告主张权利。现原告于2016年8月24日才对被告进行有效催缴，催缴时2014年7月至9月期间的物业管理费已过诉讼时效。同理，2014年7月以前的物业管理费的缴纳截止日期更早于2014年6月30日，原告于2016年8月24日进行催缴时，该部分物业管理费均已过诉讼时效。故原告在本案中主张的2012年10月10日至2014年9月30日期间的物业管理费已过诉讼时效，本院不予支持。原告以其主张的物业管理费是基于同一合同引起的连续的债权债务为由，主张诉讼时效应自最后一期物业管理费起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，该法律规定是针对分期履行的同一债务。本案中原告主张的物业管理费是分期产生的不同债务，每一笔物业管理费所针对的均是不同时期的物业管理服务，故物业管理费并非约定可分期履行的同一债务。因此原告该意见缺乏法律依据，本院对此不予支持。如前所述，原告又于2017年7月21日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该函件应视为于2017年7月26日送达被告。则原告在本案中主张的2014年10月1日至2015年7月2日期间的物业管理费，原告已分别于2016年8月24日、2017年7月26日进行有效催缴，均构成诉讼时效中断。故该部分物业管理费没有超过诉讼时效，本院予以支持。该部分物业管理费共计64166.61元（7077.2元/月×9个月＋7077.2元/月÷30天/月×2天）。被告应立即向原告支付该部分物业管理费。关于违约金问题。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告如逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额千分之一支付违约金；逾期超过十日则从第十一日开始每日按应付未付金额千分之五支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠2014年10月1日至2015年7月2日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费21231.6元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。被告要求调整违约金的标准依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：一、被告沈洪彬在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编50055号商铺2014年10月1日至2015年7月2日期间的物业管理费64166.61元（每月按7077.2元计算）；二、被告沈洪彬在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠2014年10月1日至2015年7月2日的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费21231.6元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金为限）；三、驳回原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8258.5元，由原告广东珠江商业地产物业服务有限公司负担5967.94元，被告沈洪彬负担2290.56元。被告沈洪彬应在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹子彦人民陪审员  陈桂莲人民陪审员  邓惠芬二〇一八年十二月二十五日书 记 员  杨晓燕付璇