浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初882号 原告：嘉善华宏达置业有限公司。住所地：嘉善县罗星街道晋阳西路**。 法定代表人：陈韶华，执行董事。 委托诉讼代理人：薛荣华、金涛，浙江思贤律师事务所律师。 被告：施端鹏，男，1973年4月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告嘉善华宏达置业有限公司(以下简称华宏达公司)与被告施端鹏商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭审理了本案，原告嘉善华宏达置业有限公司委托诉讼代理人薛荣华、被告施端鹏到庭参诉讼。案经本院院长批准，审理期限延长六个月。本案现已审理终结。 原告华宏达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行2011年3月31日签订的《意向书》约定的付款义务，立即支付原告购房款27196175元，并支付违约金9380263元（违约金自2012年3月1日起至购房款付清之日止，按同期银行贷款基准利率计算，暂算至2017年12月31日），合计36576438元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月31日，原被告签订购房《意向书》，约定被告向原告购买位于，总层数5层，总建筑面积8124.58平方米的房产,房产总价格为6600万元。另外地下约15个车位及机房约500平方米使用权80万元和地下车库人防部分60到70个车位给被告使用，人防费由原告收取，由被告支付每年10万元费用。《意向书》签订后，被告于当天以陈德来名义支付原告购房定金200万元，又于2011年6月28日陈德来工行账户汇入原告账户618万元和农行账户汇入原告账户682万元，共计付款1500万元。《意向书》第五条规定，被告付清首付款2000万元，在2011年6月25日就可以进入装修；另一方面只有被告在2011年7月1日前付清首付款2000万元，原告才帮助被告办理按揭。所以被告找陈煜邦商量，最后由陈煜邦垫付500万元。并于2011年6月23日由陈煜邦出面与被告签订《补充协议》规定：“1、甲方（原告）同意给乙方（被告）先办理乐福苑3号楼4-5层的房屋产权证。2、乙方必须在8月31日前与甲方签订购房合同，并且到10月31日前支付500万元（垫付款）及各项办证费用给甲方，才能领取乐福苑3号楼4-5层的房屋产权证。本协议和原意向书上的条款具有同等法律效力，双方签字生效。”在办理银行按揭手续中，建行根据规定，贷款金额不超过首付款金额，同时为了减少风险让被告找几个人出面进行了按揭贷款，于是被告找来朋友胡绍取、叶增海、陈德来、胡克锐、丁建强、胡思华加上被告施端鹏等七人分别办理了2至5层92套房屋的按揭手续，到2012年8月92套房屋贷款总额1973万元。对此由原告与建行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》作担保。自2014年8月开始，双方多次诉讼至今，2015年原告向嘉兴仲裁委员会对92套房屋申请仲裁，审理中被告施端鹏承认胡绍取等六人的购房首付款都已付给被告施端鹏本人。2016年8月1日就仲裁管辖范围内的92套房屋作出裁决，裁决被告于裁决书送达之日支付原告购房首付款473825元。被告拒不履行，原告向嘉兴市中级人民法院申请执行，最后被告分期履行了该笔执行款。因此，根据《意向书》购买的价格6600万元，扣除被告已付购房款40203825元加上地下车位和机房使用权80万元及地下车库人防部分租金（暂定）60万元，共欠原告购房款27196175元。根据《意向书》第一条约定，被告应于2012年2月底付清购房款，被告已违约，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第1款规定计算违约金，暂算至2017年12月31日，计9380263元。原告认为，被告长期拖欠购房款的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告施端鹏答辩称：一、原告华宏达公司诉状陈述并非事实。1、2011年3月31日，我与华宏达公司签订《意向书》，约定购买乐福苑3号楼。双方约定是整体购买，此后，被告陆续付款给华宏达公司20500000元。2012年结算后，在2012年6月，华宏达公司与被告以及其他6位购房人共签订了92套房屋的《购房合同》，首付款总额20473825元。该首付款被告付清之后，华宏达公司才与我签订《购房合同》的。当时双方口头约定，待先签的92套房屋房产证办妥后，进行二次抵押贷款，用二次抵押贷款的款项支付剩余部分房屋的首付款，逐步完成《意向书》约定的3号楼整体房屋买卖。2、被告自行付款，并没有华宏达公司经理陈煜邦借款给被告。华宏达公司一会儿说是公司垫付的、一会儿说被告未支付、一会儿又说是陈煜邦个人借款给被告的，本次诉讼又称是陈煜邦为被告垫付的。事实是被告陆续支付了购房首付款后，华宏达公司才根据已付款金额与被告和其他购房人先签订了92套《商品房买卖合同》，签订后，华宏达公司又以被告和其他购房人未缴纳物业费、办证费等各项费用为由，拖延办理房产证。3、被告与其他购房人一起购房，并非为贷款。在《意向书》中明确约定，可以无条件更名的。被告只是为完成购房减少压力，才找来老乡、朋友一起购房的。二、针对华宏达公司的诉讼请求，被告提出意见如下：1、华宏达公司违约在先。被告并不是不支付剩余购房款，而是被告支付了部分购房款后，华宏达公司以各种理由拖延办理房产证，华宏达公司多次提出要求确权、解除《意向书》、支付租金、先支付办证费用等无理要求，并进行了诉讼。但就是对已经完成付款、贷款名下的房屋不办理房屋产权证书。华宏达公司的此种行为是明确的违约行为，其无理诉讼也均以败诉告终。2017年被告和其他购房人先后支付给了华宏达公司要求的办证费用。但华宏达公司又以各种理由拖延办证，至今还是大部分签订《房屋买卖合同》的房产未完成不动产证的办理。2、华宏达公司在履行《意向书》过程中，多次违约致使《意向书》中的约定无法继续履行。（1）华宏达公司没有按约定将房屋交付被告装修使用。《意向书》约定2011年6月25日被告可进入装修，但华宏达公司交付房屋延迟到2011年12月20日才完成的初始登记。（2）此后，双方又变更约定先办部分房屋的产权证，再进行二次抵押，用于支付后面的房款。但在双方签订了《房屋买卖合同》后，华宏达公司又一直不办理房屋转移登记。（3）双方《意向书》明确约定，第一次华宏达公司要帮助被告完成2200万元的贷款，但实际只贷款了1973万元，与合同约定明显不符。3、《意向书》中的约定，双方在实际履行中都进行了变更，均有事实可以佐证。（1）《意向书》中约定被告在2012年2月底前未付清房款，华宏达公司有权以2000万的价格收回底楼。但在法律规定的解除权行使期间，华宏达公司并未行使解除权。（2）《意向书》中约定，在签订购房协议时被告再付300万元，但当时华宏达公司也未要求被告支付。而是根据被告的已付款数额，先与被告和其他购买人签订了92套房屋的《商品房买卖合同》。（3）《意向书》中约定，地，地下15个车位及机房80万元防费的约定等等。华宏达公司在六年多的时间里从未提起，以前的多次诉讼中也从未主张过，因为在履行中双方已经达成一致，免除了被告的该项义务。双方在履行过程中对《意向书》约定作了多处变更，双方均没有异议，如有异议，在2012年6月就不会再继续办理、签订《商品房买卖合同》。4、华宏达公司无权要求被告先支付剩余房款，更无权要求被告支付利息。因为华宏达公司违约在先，并延续至今。被告未支付剩余购房款是行使不安抗辩权的合法行为，并非违约。双方在履行过程中，对款项支付双方变更为：“待先签的92套房屋房产证办妥后，进行二次抵押贷款，用二次抵押贷款的款项支付剩余部分房屋的首付款，逐步完成《意向书》约定的3号楼整体房屋的购买”。但合同签订、贷款发放后，甚至被告及其他购房人支付了华宏达公司要求的办证费后，至今华宏达公司也没有办理已签订合同的不动产权证。正因为被告及其他购房人支付了大部分房款后，却一直不能按约取得产权证书，所以被告才一直延迟支付剩余部分的房款。根据《合同法》第六十六条、第六十七条的规定，华宏达公司未完成办理产权证的，被告有权延迟支付剩余房款。因为华宏达公司的违约行为致使被告延迟支付剩余房款，所以被告迟延支付是合法行为，不应承担办证完成前支付剩余款项的义务，更不应承担迟延付款的利息。另外，按法律规定地下15个车位及机房80万元，人防费的约定等均已超过了诉讼时效，华宏达公司不具有胜诉权。双方房价约定是6500万元，因为华宏达公司无法按约交付房屋，所以在2011年年底支付全额房款，并不具有实际意义，相应的华宏达公司也没有权利要求房价按6600万元计算。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（原告提供的营业执照复印件、被告身份证复印件、意向书、建行转存凭证、建行回单、仲裁裁决书、民事裁定书、房屋租赁合同、被告提供的产权证复印件、补充协议、交房通知、证明），本院予以确认并在卷佐证，原告提供的进帐单及收据，证明被告已支付的款项，本院予以确认；人防工程质量监督书，证明乐福苑1#-3#楼经审查同意办理人防工程质量监督注册手续，本院予以确认；贷款利率计算表系原告自行制作，本院不作证据使用。 本院经审理认定事实如下： 2011年3月31日，原、被告签订《意向书》一份，约定被告施端鹏向原告华宏达公司购买位于嘉善县，总层数5层，总建筑面积8124.58平方米。《意向书》第1条约定：房屋总价格6600万元，签订《意向书》后，被告付定金200万元，2011年7月1日前付2000万元（包含200万元），之后签定购房协议付300万元，原告帮助被告代办房屋按揭约2200万元，一层总价按2000万元计算。如被告在2011年12月30日之前付清房款，双方商定房屋总价按6500万元，如到2012年2月30日之前付清房款，双方商定房屋总价按6600万元计算，如到2012年2月30日之前未付清房款，原告有权按2000万元收回底楼，但原告同意出租给被告，租金另议。第2条约定：此房屋地下车库人防部分原告保证60到70个车位给被告使用，人防费由原告收取按每年10万元，被告不使用原告不得收取，被告有权与人防部门直接签订协议，原告不得收取被告人防费。另外地下约15个车位及机房约500平方米，使用权出卖被告80万元（不包括总房价）。第5条约定：被告付清首付款2000万元在2011年6月25日可以进入装修。《意向书》还对产权更名、违约责任等作了约定。 《意向书》签订当日，被告支付定金200万元，原告出具收据一份，载明收取施端鹏定金200万元。2011年6月28日，被告分别支付给原告房款618万元、682万元。2011年7月1日原告出具收据一份，收取施端鹏房款1800万元。2012年6月左右，被告施端鹏及案外人胡绍取、胡思华、胡克锐、陈德来、叶增海、丁建强等七人分别与原告华宏达公司签订《商品房买卖合同》，计92套房产，合同总价款40203825元，首付款20473825元，向银行按揭贷款1973万元。按揭贷款1973万元已支付给原告。 另查明，2011年6月23日，原、被告签订《补充协议》一份，双方在2011年3月31日签订《意向书》的基础上补充二点：1、原告同意给被告先办理乐福苑3#楼4-5层的房屋产权证；2、被告必须在8月31日前与原告签订购房合同，并且到10月31日前支付500万元（含办证的各项费用）给原告才能领取乐福苑3#楼4-5层的房屋产权证。2011年11月30日，施端鹏与嘉善碧中海桑拿休闲有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将座落于嘉善县罗星街道晋阳西路518号的房屋（面积8120平方米）出租给碧中海桑拿休闲有限公司，租赁期限20年。 原告华宏达公司于2015年11月27日向嘉兴仲裁委员会申请仲裁，请求被申请人施端鹏、胡绍取、胡思华、胡克锐、陈德来、叶增海、丁建强支付购房款473825元、交清有关费用、办理房屋登记手续等。2016年8月1日，嘉兴仲裁委员会作出（2015）嘉仲字第229号裁决书，裁决施端鹏支付给嘉善华宏达置业有限公司购房首付款473825元。施端鹏不服，向嘉兴市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，嘉兴中院于2016年10月25日作出（2016）浙04民特17号民事裁定，驳回施端鹏关于撤销仲裁裁决的申请。后经嘉兴中院执行，施端鹏支付购房首付款473825元。 本院认为，原告华宏达公司与被告施端鹏签订的《意向书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该《意向书》应当认定为商品房买卖合同，《意向书》依法成立并生效，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《意向书》约定，如被告在2011年12月30日之前付清房款，双方商定房屋总价按6500万元计算，如到2012年2月底之前付清房款，双方商定房屋总价按6600万元计算。本案中，被告至今未付清房款，房屋总价应按6600万元计算，扣除被告已支付的房款40203825元（2000万元+1973万元+473825元），被告尚欠原告购房款25796175元。涉案房屋已交付给被告使用，被告已将房屋出租给碧中海桑拿休闲公司，被告也未提供证据其与人防部门直接签订协议交纳人防费，故原告主张按合同约定每年收取人防费10万元，自2012年起计算至2017年，共计60万元，本院予以支持。根据合同约定地下15个车位及机房约500平方米使用权出卖给被告80万元，原告主张被告支付80万元，本院予以支持。被告提出在合同履行过程中原告已经免除人防费和车位及机房使用费，没有提供相应的证据予以证实，本院不予采信。双方因履行《意向书》发生纠纷，原告已提出诉讼及仲裁主张权利，被告提出人防费和车位及机房使用费超过诉讼时效的意见，本院不予采信。综上，被告应支付原告购房款、人防费、车位及机房使用费共计27196175元。被告逾期支付购房款应支付违约金，以被告未付购房款25796175元为基数，自2012年3月1日起按同期银行贷款基准利率计算至付清日止。原告主张合理的违约金，本院予以支持。被告提出按照《合同法》第六十六条、第六十七条的规定，原告在未办理完成已经签订合同的92套房屋的产权证书的情况下，被告有权延迟支付剩余房款的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告施端鹏于本判决生效之日起十日内支付原告嘉善华宏达置业有限公司购房款、人防费、车位及机房使用费共计27196175元及逾期付款违约金：以25796175元为基数，自2012年3月1日起按同期银行贷款基准利率计算至付清日止； 二、驳回原告嘉善华宏达置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费224682元，诉讼保全费5000元，合计229682元，由被告施端鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陆平华 审 判 员  胡锦明 人民陪审员  朱伯庭 二〇一八年十二月七日 书 记 员  曹倩云