襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0691民初2226号原告：童萍，女，1982年11月3日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区，委托诉讼代理人：黄志勇，男，1980年11月10日出生，汉族，系童萍之夫，委托诉讼代理人：杨修理，湖北开运律师事务所律师。被告：湖北义城物流实业有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区长虹北路，统一社会信用代码XXXX。法定代表人：潘世义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，湖北春园律师事务所律师。原告童萍与被告湖北义城物流实业有限公司（以下简称义城物流公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年5月10日立案后，于2016年10月24日作出（2016）鄂0691民初1239号民事判决：一、解除原告童萍、被告湖北义城物流实业有限公司2015年3月8日签订的租赁合同；二、被告湖北义城物流实业有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告童萍退还100000元押金；三、驳回原告童萍的其他诉讼请求。童萍、义城物流公司均不服判决提起上诉，2017年8月30日，襄阳市中级人民法院作出（2017）鄂06民终273号民事裁定，撤销本院（2016）鄂0691民初1239号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告童萍的委托诉讼代理人黄志勇、杨修理，被告义城物流公司的委托诉讼代理人张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。童萍向本院提出诉讼请求：1.依法确认童萍、义城物流公司于2015年3月8日签订的《租赁合同》无效；2.判令义城物流公司退还押金100000元、返还租金100000元，共计200000元；3.如义城物流公司愿意继续利用童萍在承租土地上建造物，判令义城物流公司对童萍的投入予以补偿；4.本案诉讼费由义城物流公司负担。事实和理由：2014年7月，童萍授权黄志勇与义城物流公司协商场地租赁事宜，并于同年7月25日向义城物流公司支付100000元押金。2015年3月8日，童萍与义城物流公司签订了《租赁合同书》，约定义城物流公司将位于陆寨韩岗路口的13.5亩土地出租给童萍使用，租赁期限五年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止。第一年租金200000元，以后每年递增租金20000元。童萍须向义城物流公司交付场地押金100000元。合同签订后，童萍分两次向义城物流公司支付了第一年租金200000元，并投入一定的资金建造了部分房屋、围墙、广告招牌、路标等。由于双方签订的合同属无效合同，童萍不能有效使用合同中的土地。故诉至法院，请求依法裁决。在审理过程中，童萍变更第3项诉讼请求为：案涉地面建造物由童萍拆除。义城物流公司辩称，1.童萍、义城物流公司签订的《租赁合同》有效，应受法律保护。该合同是童萍、义城物流公司在平等自愿的基础上签订，且不违反法律的强制性规定，义城物流公司向法院提交的土地利用总体规划图可以证实，陆寨租赁给义城物流公司使用的土地属于建设性用地，依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四条、第六十三条的规定，我国法律并未强制性禁止农村建设性用地的合法流转，故童萍、义城物流公司签订的租赁合同应受法律保护。2.童萍已将租赁土地用于二手车交易市场场地使用，并将部分场地和房屋转租给他人使用，故不存在童萍所称的不能有效使用土地的情形，义城物流公司申明保留对童萍提起反诉，或者另行起诉以追究其违约责任的权利。3.童萍请求退还土地租金及押金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。按照租赁合同约定，义城物流公司已将土地及地上建筑物交付童萍实际占有使用长达一年之久，且童萍违约未租满五年，其所缴纳的押金及第一年土地租金不应退还。4.童萍确实在承租的土地上建造了部分房屋，但是面积不详，且未经义城物流公司同意而私自搭建，租赁合同中对相关情况也未作约定。义城物流公司不同意对这些房屋支付任何费用，也不同意童萍拆除。童萍围绕诉讼请求、义城物流公司围绕抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.义城物流公司对童萍所举2015年3月8日，童萍、义城物流公司签订的《租赁合同》一份的真实性无异议，对童萍举出该项证据的证明对象有异议。并认为合同属有效合同，应受法律保护。场地一直在由童萍使用，并且童萍转租给他人使用。童萍举出该项证据的证明对象为义城物流公司将陆寨韩岗路口13.5亩土地租赁给童萍，租期五年，从2015年4月1日起至2020年3月31日止；而2016年4月1日之前，义城物流公司已将土地收回。说明双方签订的合同无论是否有效，义城物流公司均应将收取童萍的押金10万元退还给童萍。双方当事人对上述合同的订立并无异议，故对该项证据，本院予以采信。对合同的效力问题，涉及本案事实的分析与认定，本院下文评述。2.义城物流公司对童萍所举2004年8月13日，陆寨居委会与潘兵义签订的《土地承包合同》一份的真实性无异议，对童萍举出该项证据的证明对象有异议。并认为合同属有效合同，应受法律保护。童萍举出该项证据的证明对象为义城物流公司出租给童萍的土地使用权是农村集体所有的土地使用权，违反了《土地管理法》第六十三条规定，属无效合同，按无效合同处理原则，童萍按每亩300元的标准给付其“承包费”后应当将多收取的费用退还童萍，童萍主张的是100000元，超出的100000元部分自愿放弃。双方当事人对该项证据的真实性不持异议，本院予以采信。对案涉土地使用权性质，本院下文评述。3.义城物流公司对童萍所举2015年3月8日，租金98000元的收据一份、2015年7月2日，租金200000元的收据一份（包含2015年3月8日租金98000元）、2015年7月25日押金100000元的收据一份的真实性、合法性无异议，但认为不存在返还问题，义城物流公司是按合同收取的。童萍举出该项证据的证明对象为，童萍向义城物流公司支付了押金100000元及2015年4月1日至2016年3月31日的租金200000元，由于合同无效且义城物流公司在2016年4月1日之前已收回了土地，说明义城物流公司应当在按每亩每年300元的标准扣留应向陆寨委会交纳的承包费后，将其多收的租金退还给童萍，并将押金全额退还给童萍。双方当事人对童萍向义城物流公司支付押金100000元、租金200000元并无异议，故对上述证据，本院予以采信。义城物流公司是否收回案涉土地及是否应当向童萍返还款项，涉及案件事实认定和实体处理，本院下文评述。4.义城物流公司对童萍所举童萍在承租的土地上建造的房屋的照片的真实性不持异议，但认为不能证明童萍现在应拆除房屋，合同对建筑物有约定。童萍举出该项证据的证明对象为童萍建造房屋的客观事实及童萍请求法院判令允许童萍拆除所建房屋有事实依据。义城物流公司对该项证据的真实性不持异议，故本院予以采信。童萍是否有权拆除案涉房屋，本院下文评述。5.义城物流公司对童萍所举本案原审庭审笔录一份提出异议，认为童萍在2016年4月1日第一年租期到期后，撤出场地，义城物流公司去看，童萍将场地租给别人，义城物流公司至今未收回场地。童萍举出该项证据的证明对象为义城物流公司已于2016年4月1日前收回房屋场地。该项证据系本案原审庭审笔录，是案件原审庭审过程的载体，故本院予以采信。6.童萍对义城物流公司所举2004年8月13日，陆寨委会与潘兵义签订的《土地承包合同》一份的真实性无异议，但认为该合同与义城物流公司无关联性，因该合同承租人为潘兵义，而土地出租给童萍的是义城物流公司，无证据证明潘兵义与义城物流公司有关联性；潘兵义与陆寨委会签的土地承包合同，该土地性质为农村集体所有土地，不得用于建设，义城物流公司将此块土地出租给童萍，违反《土地管理法》第六十三条规定，双方之间租赁行为无效。义城物流公司举出该项证据的证明对象为该公司享有土地使用权。首先，童萍自己也举出了该项证据，证明案涉土地使用权的来源；其次，经本院当庭询问，童萍承认2015年3月8日双方签订的《租赁合同》，甲方代表签名潘兵义，和2014年7月25日收据上经手人签名潘兵义，是潘兵义本人所签，故对该项证据本院予以采信。7.童萍对义城物流公司所举土地利用总体规划图一份提出异议，认为没有土地管理部门及规划部门的章，没有出具图纸的部门的单位名称，从该图纸上不能看出这块土地是建设用地，这块土地如果是建设用地，应该有非农业建设用地规划许可证，义城物流公司在无许可证情况下，便称该块地属建设用地无事实依据。义城物流公司举出该项证据的证明对象为案涉土地性质是建设用地而不是农业用地，案涉土地在规划范围内。该项证据只是一份“规划图”，而非规划许可证，也没有加盖相关单位的公章，不符合有效证据的形式要件，故本院不予采信。8.童萍对义城物流公司所举2015年5月23日，“义隆二手车市场老板”与加俊晓签订的租赁合同一份；2015年5月7日、2015年7月20日、2016年3月2日、2016年3月4日收据各一份等证据中的合同及收据的真实性无异议，但认为该合同属于童萍还在承租期内与他人签订的，不能说明现今童萍仍将房屋出租给他人。义城物流公司举出该项证据的证明对象为童萍将场地转租给别人并收取了租金、押金的事实。因童萍对上述证据的真实性不持异议，故本院予以采信。上述童萍的转租行为的效力及对童萍与义城物流公司请求权与抗辩权的影响，本院下文评述。9.对本院于2018年9月12日向襄阳高新技术产业开发区团山镇陆寨社区居民委员会（以下简称陆寨社区）调取的《证明》一份，童萍经质证对真实性无异议，并认为该证据说明义城物流公司出租给童萍的土地的性质是农业用地，并不是非农业建设用地，义城物流公司将其中的部分土地出租给童萍，双方签订的租赁合同违反了《土地管理法》第六十三条规定，属无效合同。义城物流公司经质证对真实性无异议，对证明上载明的土地性质为农民集体所有的证明内容有异议，并认为义城物流公司签订合同是在2005年，其提供的规划图已经说明了土地性质，村委会无权出具土地性质的证明，土地交给义城物流公司时是停车场。案涉土地，属于陆寨社区集体所有，该社区当然有能力出具证明，证实案涉土地性质和相关权证办理情况。故对该项证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月13日，襄樊高新技术产业开发区团山镇陆寨村民委员会（以下简称陆寨委会）作为甲方，与作为乙方的潘兵义签订《土地承包合同》一份。合同约定，甲方现有土地26亩（六组17亩、七组9亩），经双方协商同意，承包期限为15年，从2004年3月1日至2019年3月1日止。2005年10月15日，襄樊高新技术产业开发区团山镇法律服务所作出襄高XXXX《见证书》，对上述合同的签订进行见证。2014年7月25日，黄志勇向义城物流公司支付押金100000元。2015年3月8日，潘兵义代表义城物流公司作为甲方、出租方，与作为乙方、承租方的童萍签订《租赁合同书》一份。合同约定，甲方将位于陆寨韩岗路口的13.5亩土地出租给童萍使用，租赁期限五年（自2015年4月1日起至2020年3月31日止）。其中，第一年租金200000元，以后每年租金递增20000元。租金按年支付，乙方在承租期内每年的最后一个公历月前，将下年租金以现金或转账方式一次性交付到甲方。签约时，乙方必须交付场地押金100000元，该押金不冲抵房租，合同到期后或解约后，甲方在不拖欠任何费用的情况下返还押金。合同签订的当日，童萍向义城物流公司支付98000元；2015年4月6日，支付100000元；2015年7月2日，支付2000元。童萍共计向义城公司支付押金100000元、租金200000元。义城物流公司分别于2014年7月25日、2015年4月6日、2015年7月2日向童萍出具收据三张以示无异。合同签订后，义城物流公司将合同约定的土地交由童萍占有使用，童萍在占有使用土地期间，在没有办理建设工程规划许可证的情况下，自行建设若干建筑物，并将其中部分建筑物转租给第三人使用，收取了相应的租金。2016年4月1日前，义城物流公司要求童萍支付第二年的租金或退出土地，随即对案涉土地，童萍退出，义城物流公司予以接收。经本院调取，2018年9月12日，陆寨社区向本院出具书面证明，载明：你院调查的（2017）鄂0691民初2226号案件中，2004年8月13日，陆寨委会（现更名陆寨社区）与潘兵义签订的《土地承包合同》中约定的出租土地26亩（六组17亩、七组9亩）中，土地性质为农民集体所有土地，未办理用地许可，也未办理建设工地规划许可及建房许可。村委会也未召开村民代表大会或村民会议同意将该土地由潘兵义名义转包他人。陆寨社区只是将该土地按合同约定租给潘兵义使用，具体如何使用是潘兵义个人行为，与陆寨社区无关。本案争议的焦点为：1.案涉租赁合同的效力；2.童萍、义城物流公司各自应当承担的责任；3.对童萍在案涉土地上建筑物的处理。针对焦点1，童萍认为，案涉租赁合同违反了法律禁止性规定，属无效合同。从义城物流公司出租土地的来源来看，来源于陆寨委会，土地的性质是农业用地，法律允许农业用地流转，但是不允许用于非农业建设，义城物流公司提交的规划图上面没有任何印章也没有说明该图纸来源于哪家单位，不能证明图纸上所指向的这块土地的土地性质。法庭向陆寨调取的案涉土地性质证明，该证明明确表述该土地性质属农业用地。如果属于非农业建设用地，陆寨居委会应有非农业建设用地许可证，但是其仍证明是农业用地，根据《土地管理法》第六十三条规定，农民及其所有的土地使用权不得转让或用于非农业建设，双方签订的合同违反了该条规定，应属无效合同。义城物流公司认为，案涉租赁合同是合法有效的，应受法律保护。协议是平等自愿签订的，没有违反法律强制性规定，故合法有效。本院认为，首先，潘兵义与陆寨委会签订承包合同，取得案涉土地的承包经营权后，虽义城物流公司对案涉土地并无出租的权利，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”规定，在案涉租赁合同中，潘兵义代表甲方签名；2014年7月25日收据上，潘兵义作为经手人签名，足以认定权利人潘兵义同意义城物流公司以出租人的身份将案涉土地使用权出租。故义城物流公司对案涉土地已经取得出租的权利。其次，2015年3月8日，义城物流公司与童萍签订的《租赁合同书》，系对农民集体土地租赁并用于非农业建设，根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”规定，因违反国家法律效力性强制性规定，当属无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”、《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”规定，童萍与义城物流公司的上述合同行为，自始不具有法律约束力。针对焦点2，童萍认为，义城物流公司作为土地的出租方，对合同的无效应承担主要的过错责任。童萍的过错责任，应当按潘兵义与陆寨居委会签订的合同标准每亩每年300元来承担。因合同无效，押金100000元应当予以退还。200000元的租金，童萍只主张要求义城物流公司退还100000元，符合合同无效的处理规定，没有超出范围，请求支持童萍的诉讼请求。义城物流公司认为，童萍请求退还土地租金及押金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。按照租赁合同约定，义城物流公司已将土地及地上建筑物交付童萍实际占有使用长达一年之久，且童萍违约未租满五年，其所缴纳的押金及第一年土地租金不应退还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，童萍基于案涉无效合同取得的土地，应当向义城物流公司返还。义城物流公司虽辩称未实际接收土地，但首先，在本案原审于2016年8月10日开庭审理时，审判长发问：“这块土地，原告什么时间退出的，被告什么时间开始在使用的？”童萍回答：“2016年4月1号之前两至三天”，义城物流公司不仅未反对，而且回答：“2016年4月1号之前”，义城物流公司的回答，是其真实意思的表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”规定，对义城物流公司于2016年4月1日之前已经实际接收案涉土地的事实，已经足以认定。其次，义城物流公司对其该抗辩主张，未举证证实。再次，1.义城物流公司虽辩称“童萍已将部分场地和房屋转租给他人使用”，但未对该事实所产生的相应法律后果提出相应的权利或抗辩主张；2.义城物流公司虽举出相关合同、收据等证据证实童萍曾将部分房屋、场地出租他人，但仅凭上述证据不能证实在童萍退出并由义城物流公司接收土地后，上述证据中载明的“他人”还在继续使用房屋、土地，即在本院确认义城物流公司已经接收案涉土地的同时，其并未举证证实案涉土地上还有因基于童萍的转租他人而导致义城物流公司对该土地行使权利之阻却；3.义城物流公司如果有证据证实存在上述第2点，可另行主张权利。故对义城物流公司该项抗辩主张，因缺乏抗辩权基础规范，本院不予支持。对案涉土地，已无需童萍返还。义城物流公司基于案涉无效合同取得的押金100000元、租金200000元，因童萍已经实际使用案涉土地一年，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，应当向义城物流公司支付合同约定的一年的占有使用费200000元。对押金100000元，当由义城物流公司返还给童萍。针对焦点3，童萍认为，按合同法规定，合同无效应当相互返还，义城物流公司明确承认童萍做了实际投入建造了房屋，该部分建筑物应当由童萍拆走符合合同无效的处理原则。义城物流公司认为，童萍确实在承租的土地上建造了部分房屋，但是面积不详，且属于童萍未经义城物流公司同意，私自搭建，租赁合同中对相关情况也未作约定。义城物流公司不同意对这些房屋支付任何费用，也不同意童萍拆除。本院认为，童萍在案涉土地上的建筑物，系在农民集体土地上建设，未取得建设工程规划许可证，系非法建筑。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”指导意见，该非法建筑及其他建造物的处理，不是当由人民法院审理的民事争议范围，故本院不予处理。综上所述，对童萍要求确认童萍与义城物流公司于2015年3月8日签订的《租赁合同》无效、义城物流公司返还100000元的诉讼请求，本院予以支持；对童萍超出此诉讼请求之外的其他诉讼请求，本院均不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项，《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、确认童萍与湖北义城物流实业有限公司于2015年3月8日签订的《租赁合同》无效；二、湖北义城物流实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向童萍返还100000元；三、驳回童萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由童萍负担2150元，湖北义城物流实业有限公司负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 军人民陪审员  刘爱华人民陪审员  谭泽梅二〇一八年十二月十二日书 记 员  李丹晖