山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2508号上诉人（原审原告）：郭某1，男，1961年10月8日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：岳某，山西盈甲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大同市宇鑫房地产开发有限责任公司，住所地大同市雁同西路北侧。法定代表人：郭某2，该公司经理。委托诉讼代理人：白某，山西宝翰律师事务所律师。上诉人郭某1因与上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司（以下简称宇鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初969民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭某1的委托诉讼代理人岳某，上诉人宇鑫房公司的委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某1上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、改判被上诉人承担利息60万元（2008年5月2日至2018年5月1日），并从2018年5月2日起按年利率的6％支付至本息全部还清之日；3、改判被上诉人支付上诉人租房费用125000元（2008年1月1日至2018年5月1目，每年12000元）；4、诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为:按照双方签订《拆迁安置合同》中约定：“甲方（被上诉人）保证在2008年5月1日前，将划给乙方（上诉人）盖房及活动场地所占地盘腾出使之具备施工条件，如因甲方任何原因，造成乙方不能建房，甲方应支付乙方补偿款100万元。”由此确定被上诉人给付上诉人补偿款时间应为2008年5月1日前，并不是一审法院所认定的《拆迁安置合同》未约定100万元补偿款给付时间。被上诉人未按约定及时给付上诉人拆迁补偿款，无故占用上诉人应得的100万元资金，上诉人主张其占有资金期间的法定利息，符合法律规定，应予支持。被上诉人自从拆迁涉案房屋后，上诉人一直租房居住。通过被上诉人提供的租房补助收条，也证实上诉人在未安置之前，被上诉人应当支付租房费用，且按两户计租。被上诉人至今未安置上诉人，也未按约定支付补偿款。所以上诉人主张从拆迁之日起，至起诉之日止的租房费用，符合法律规定，应予支持。宇鑫公司答辩称，上诉人要求利息和房屋租金没有事实和法律依据。上诉人的房屋是采用现金补偿的方式进行安置的，在拆除上诉人房屋的时候我方已经以现金的方式对他的住宅一共200多平米进行了现金补偿，补偿金额为271400元，同时在补偿的时候我方给他支付了5600元的两年房屋租金作为过渡，所以再要求租房费是没有依据的。关于利息，我们认为没有依据，因为在合同中没有约定要给他利息。且造成不能给上诉人安排一块空地，是因为政府规划。原来房屋规划是经济适用房，后来变成商品房开发。土地性质由划拨变成了出让，由于这种原因导致我方不能给上诉人一方安置提供场地，所以利息不应当支付。宇鑫公司上诉请求：1、依法撤销原判第一项判决内容，改判上诉人不承担给付郭某1拆迁补偿款100万元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为：原审法院认定“双方签订的《拆迁安置合同》内容不违反法律禁止性规定，为有效合同”、“如何办理土地建设规划与如何给被上诉人补偿无关”为由判决让上诉人给付被上诉人补偿款100万元错误。一、上诉人没有过错，造成不能履行合同的原因是政府规划发生了调整。在上诉人与被上诉人签订《拆迁安置合同》时，该片土地被批准为建设经济适用房，项目名称为“晋北丽园”，土地为划拨性质。合同签订后，因政府规划发生调整，该片土地变更为商品房，土地变更为出让土地，项目名称为“北都丽园”。双方履行合同的基础不存在。一方面，根据《拆迁安置合同》第五条约定，上诉人支付100万元补偿款的前提条件是如因甲方原因造成不能建房的，甲方应按拆迁给乙方补偿人民币100万元。现在，造成不能建房的原因是政府“规划”发生了调整，由经济适用房变更为商品房开发，土地性质由“划拨”变更为“出让”，是政府的原因而非上诉人的原因，上诉人没有过错，被上诉人不能够依据该条约定让上诉人支付100万元的补偿款。而且，该条约定类似于违约条款，即使上诉人存在违约行为让上诉人承担100万元的违约责任，违约责任也明显偏高。另一方面，双方履行合同的基础已经不存在。虽然该片楼盘系上诉人开发，但是土地是上诉人从政府手中以拍卖方式购得，如果再向上诉人支付100万元土地补偿款，则上诉人花了两份钱购买土地。第三、土地用途及规划发生变化后，拆迁补偿的主体也发生了变化。上诉人从政府购买土地是净地，拆迁补偿的主体不是上诉人，上诉人没有义务向被上诉人支付土地补偿款。二、双方签订的《拆迁安置合同》中关于土地补偿部分的条款无效。土地是国家或集体所有，任何人均不能够私自买卖。上诉人与被上诉人在合同中对土地进行折价的买卖行为违反效力禁止性规定，属于无效行为。故上诉人没有义务向被上诉人支付土地补偿款。三、退一步讲，即使存在补偿行为，也不约定按照100万元的标准均系给付。根据《拆迁安置合同》第二条约定：房屋及院落价值为100万元。上诉人已经给付被上诉人房屋补偿款271400元。让上诉人再向被上诉人支付100万元不公平也违反合同约定。郭某1答辩称，1、宇鑫房地产公司拆迁的郭某1的房屋，应按双方签订拆迁安置合同约定履行补偿义务，至于宇鑫房地产不管以划拨还是出让方式向政府取得土地，均不得对抗双方签订的拆迁安置合同，宇鑫房地产称拆迁的院落土地系向政府所购，但其并没有将与郭某1的拆迁安置事宜移交政府，郭某1也未得到政府任何补偿；2、拆迁安置合同约定的补偿办法分为现金补偿和划拨地块补偿两部分，如因土地原因不能建房，另补偿郭某1100万元，并不是宇鑫房地产公司误解的补偿办法分为房屋补偿和土地补偿两部分，所以安置合同中不存在土地买卖条款的约定；3、按划拨地块补偿办法，宇鑫房地产公司，应在所建小区给郭某1390平米的建筑面积，并在四周规划250平米的活动场地，该经济价值远远高于100万元得不偿，所以针对郭某1取得100万元补偿显属偏低，并不是宇鑫房地产公司认为补偿100万元不公平。郭某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告拆迁补偿款100万元及利息60万(2008年5月2日至2018年5月1日），并从2018年5月2日之日起按年利率的6%支付至本息全部还清之日。2.请求判决被告支付原告的租房费用125000元(2008年1月1日至2018年5月1日，每年12000元）。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2007年12月9日原告与被告签订《拆迁安置合同》一份，约定甲方（被告）由于开发需要，需拆迁乙方（原告）私产院落一处，为保证双方的利益，经双方协商达成协议：一、被拆迁房地址：大同市站东水磨街2号院。二、被拆房情况：院东西长17米，南北17米，计289平方米。房屋建筑面积：北方170平方米，配方66平方米，计236平方米。房屋及院落价值100万元。三、拆迁补偿办法：1.甲方在所建小区12号楼北侧地段给乙方划出东西直线长26米，南北直线款15米，面积390平方米地皮一块，具体位置以规划图为准，由乙方在该地上自建三层楼房一座，在本楼四周无条件同意乙方根据需要围不少于250平方米的活动场地，所占活动场地乙方有终身使用权。2.所建房屋施工费用由乙方承担，由甲方负责办理规划建设施工等一切手续及房屋建成后的产权手续，费用由甲方负担，房屋产权办到乙方名下，归乙方所有。3.甲方应无偿给乙方所建楼房提供水源、电源、暖气、煤气源头，……。4.现金补偿：拆除乙方房屋236平方米，1150元/㎡，共计贰拾柒万壹仟肆佰元（271400元）由甲方一次性付给乙方。四、物业管理及收费，……。五、回迁时间及违约责任：被拆迁方乙方应在合同签订并公证生效之日起20日内搬出交给甲方。甲方保证在2008年5月1日前将划给乙方该房及活动场地所占地盘腾出使之具备施工条件，如因甲方任何原因造成乙方不能建房，甲方应按拆迁给乙方补偿壹佰万元。六、附加条件：……。2017年12月11日，被告给付原告拆迁补偿费271400元、搬家补助费800元、租房补助费5600元。一审法院认为，原、被告签订的《拆迁安置合同》是双方真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。被告拆迁原告房屋院落后，理应按合同约定履行补偿义务，故原告要求被告支付拆迁补偿款100万元的理由正当，该院予以支持。原告要求被告支付利息、租房费的依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告郭某1拆迁补偿金100万元；二、驳回原告郭某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20325元，由被告负担11783元，由原告负担8542元。二审中，郭某1、宇鑫公司均未向本院提交新证据，且均对原判认定的事实无异议，本院对原判认定的事实予以确认。对当事人在二审中争议的问题，本院总结如下：1、原判判令宇鑫公司给付郭某1拆迁补偿款100万元是否正确？2、宇鑫公司是否应当给付郭某1拆迁补偿款利息及租房费用？关于宇鑫公司给付郭某1拆迁补偿款100万元是否正确的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2007年12月9日，宇鑫公司与郭某1签订了《拆迁安置合同》，该合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在该合同中载明：“二、被拆房情况：院东西长17米，南北17米，计289平方米。房屋建筑面积：北方170平方米，配方66平方米，计236平方米。房屋及院落价值100万元”。三、拆迁补偿办法：4.现金补偿，拆除乙方房屋236平方米，1150元/㎡，共计贰拾柒万壹仟肆佰元（271400元）由甲方一次性付给乙方。……五、回迁时间及违约责任：被拆迁方乙方应在合同签订并公证生效之日起20日内搬出交给甲方。甲方保证在2008年5月1日前将划给乙方该房及活动场地所占地盘腾出使之具备施工条件，如因甲方任何原因造成乙方不能建房，甲方应按拆迁给乙方补偿壹佰万元。”依据双方上述合同约定，应认定双方约定的涉案房屋及院落现金补偿为100万元。因2017年12月11日，宇鑫公司已经将涉案房屋现金补偿271400元给付给了郭某1，故剩余现金补偿款应为1000000元-271400元=728600元。原判此判项错误，应予纠正。关于宇鑫公司是否应当给付郭某1拆迁补偿款利息的问题。郭某1要求宇鑫公司承担利息60万元（2008年5月2日至2018年5月1日）并从2018年5月2日起按年利率的6％支付至本息全部还清之日，本院认为，双方当事人虽未在合同中约定利息，但宇鑫公司未按约全部支付郭某1现金补偿款，郭某1主张资金占用期间的利息损失符合法律规定，故宇鑫公司应以728600元为基数按年利率6%给付郭某1从2008年5月2日起至还清之日止的利息。原判对利息未予支持不妥，本院予以纠正。关于宇鑫公司是否应当给付郭某1租房费用的问题，本院认为，因宇鑫公司与郭某1在《拆迁安置合同》中对租房费用未予约定，原判对此不予支持，并无不当。综上，上诉人郭某1、上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司的部分上诉理由成立，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初969民事判决；二、大同市宇鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付郭某1拆迁补偿金728600元，并以728600元为基数，按照年利率6%计算，给付郭某1从2008年5月1日起至还清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20325元、二审案件受理费24850元，共计45175元，由大同市宇鑫房地产开发有限责任公司负担30539元、由郭某1负担14636元。本判决为终审判决。审判长 常 春审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二〇一八年十二月二十八日书记员 宁俊艳