山东省德州市德城区人民法院行 政 判 决 书（2018）鲁1402行初94号原告肖爱民，女，1956年12月24日出生，汉族，大专文化，群众,住德州市德城区。委托代理人肖国强，男，1954年10月26日出生，汉族，住德州市经济技术开发区，系原告哥哥。委托代理人王洪泉，山东益联律师事务所律师。被告德州市国土资源局，住所地德州市经济技术开发区长河大道359号。法定代表人赵明国，局长。出庭负责人刘春明,副局长委托代理人王志刚，该单位工作人员。委托代理人董桂荣，北京市京师（德州）律师事务所律师。第三人徐辉，男，1988年10月24日出生，汉族，住德州市德城区。委托代理人方振烽，北京市京师（德州）律师事务所律师。原告肖爱民不服被告德州市国土资源局不动产登记行为，于2018年10月8日向本院提起行政诉讼。本院于2018年10月8日立案后，向被告德州市国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2018年12月5日公开开庭审理了本案。原告肖爱民及委托代理人肖国强、王洪泉，被告德州市国土资源局负责人刘春明副局长、委托代理人王志刚、董桂荣，第三人徐辉的委托代理人方振烽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2018年6月20日，德州市国土资源局依据徐辉的申请，审批通过了坐落于东方家园19号楼3单元1层102号，单元号为371402001006GB00151F00193012，原不动产权证号为S162878的国有建设用地使用权、房屋所有权的登记，登记类型为国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（有房权证），为徐辉办理换发不动产权证书为鲁（2018）德州市不动产权第0015781号。原告肖爱民诉称，原告2016年4月将东方家园19号楼3单元102号住宅卖给了徐辉，由于双方对付款存在争议，原告则没有给徐辉办理土地使用权过户手续。今年5月徐辉在德州晚报刊登声明后，于6月12日到被告所属单位德州市不动产登记中心办理不动产转移登记。被告及所属单位德州市不动产登记中心未经认真审核，违反《不动产登记暂行条例》第十四条、第十九条的规定，为徐辉办理了不动产转移登记，侵害了原告的合法权益。为此向法院提出诉讼请求：一、撤销徐辉鲁2018德州市不动产权证产权第0015781号不动产的不动产登记。二、被告承担全部诉讼费用。原告肖爱民向本院提交了以下证据：证据一、房地产买卖合同，证明该合同为不动产登记材料之一，合同上有原告的联系电话，被告若需查验或询问可以联系到原告。证据二、结婚证，证明原告与马卫国于1981年1月结婚，为夫妻关系。证据三、房产证，证明涉案不动产的购买日期为2006年，即涉案不动产为原告与马卫国婚后购买，属夫妻共同共有。证据四、土地证，证明涉案房屋的土地使用权的权利人为原告，被告在权利人不知情的情况下，违法将该土地使用权转移登记至徐辉名下。证据五、徐辉5月8日在《德州晚报》刊登的声明，徐辉以报纸刊登的声明为幌子，向被告申请不动产转移登记，被告未尽到审查职责，违法扩大申请登记材料的种类和范围，将徐辉的声明纳入申请登记材料之中，并以声明为依据，启动了徐辉申请转移登记的程序，本应由双方申请的转移登记，被告违法确定由徐辉单方申请转移登记。证据六、不动产登记申请书，1、在该申请书中，本应由原告签字的地方，被告违法让徐辉代签；2、该申请书中没有原告的身份证明材料和信息，应该由原告填写的诸多栏目均为空白；3、徐辉在“登记原因证明文件”中提交的土地证是原告的土地证，被告不仅不履行审查职责，还在原告不知情的情况下，将该土地使用权违法转移登记至徐辉的名下。4、证明土地证和房产证不一致，有权属纠纷，被告不应予以登记。证据七、不动产登记询问笔录，1、被告违法只对徐辉单方询问并记录，而没有对原告询问并记录，为不合法。2、被告没有按照规定内容询问，找不到关于“申请登记的不动产是否存在共有人”等内容的询问笔录。3、该询问笔录没有询问人和应当作为被询问人的原告的签字或摁印，为不合法，被告未尽审慎审查义务。证据八、不动产登记审批表，1、被告将“转移登记”伪造成“首次登记”，使徐辉的单方登记由非法变为“合法”。2、被告对申请登记材料不认真履行审核职责，最终形成该不动产（房屋所有权和国有建设用地使用权）“系徐辉所有”且“产权明晰，无争议”的初审结论，通过了领导核定。3、被告违法为徐辉办理了鲁（2018）德州市不动产权第0015781号不动产权证书，属于登记错误。证据九、中国移动通信客户详单，证明徐辉在2016年4月26日和5月3日先后2次主动给原告打电话，此后不久便在《德州晚报》刊登声明。被告违法依此声明确定为徐辉办理不动产转移登记。证据十、不动产异议登记证明，证明原告发现徐辉非法进行不动产转移登记，向登记机关提交了异议登记申请，登记机关受理了申请并出具了该证明。证据十一、不动产（住宅类）买卖转移登记申报材料清单，证明被告依据法律法规的规定公布的不动产（住宅类）买卖转移登记申报材料清单。该清单中没有所谓的“声明”类材料。但是被告却违法违规，扩大申请材料的种类和范围，将徐辉的声明作为申请的依据，为徐辉办理不动产转移登记。证据十二、询问笔录样本。被告德州市国土资源局辩称，一、德州市国土资源局依申请为第三人办理不动产登记手续，尽到了审查义务。第三人徐辉2018年6月12日向答辩人申请不动产登记，并提交了《不动产登记申请书》，德国用（2008）第1-00664号《国有土地使用权证》、证载房屋所有权人为徐辉的房权证鲁德字第××号《房屋所有权证》、徐辉在《德州晚报》刊发的声明、房权证鲁德字第××号《房屋所有权证》、《房地产买卖合同》、专项维修资金业主过户凭证、完税凭证等材料。经德州市国土资源局对徐辉提交的材料进行审查，认为第三人提交的房权证鲁德字第××号《房屋所有权证》，德国用（2008）第1-00664号《国有土地使用权证》，能够证明徐辉为涉案房屋的真正权利人，尽到了审查义务。二、德州市国土资源局不但要依据《不动产登记暂行条例》的相关规定，也需要同时依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地应当一体，而房地产应当一体的原则是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押。当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押。俗称的“房随地走，地随房走”。综上，德州市国土资源局为徐辉办理不动产登记手续符合法律、法规规定，不应被撤销，应当驳回被答辩人肖爱民的诉讼请求。被告德州市国土资源局向本院提交了以下证据、依据：证据一、不动产登记审批表。证据二、不动产登记申请书。证据三、徐辉身份证明。证据四、德国用（2008）第1-00664号土地证。证据五、房权证鲁德字第××号房产证。证据六、德州晚报声明。证据七、房权证鲁德字第××号房产证。证据八、房地产买卖合同。证据九、专项维修资金业主户过户凭证。证据十、销售不动产统一发票。证据十一、税收缴款书。证据十二、房屋调查表、分户图、宗地图、证据十三、不动产登记收件单、询问笔录。以上证据证明被告依申请为第三人徐辉办理不动产登记手续，尽到了审慎的审查义务，符合法律、法规规定。德州市国土资源局作为德州市的不动产登记主管部门进行不动产登记，依据《不动产登记暂行条例》第六条行使法定职责，为行使其职责，德州市国土资源局为徐辉办理不动产登记依照徐辉的申请而为，法律依据是《不动产登记暂行条例》第十六条，《中华人民共和国物权法》第十一条。第三人述称，德州市国土资源局不动产登记合法有效，不存在违反法律规定的情形，不应被撤销。原告肖爱民于2016年4月将房屋出售给第三人徐辉，并办理了房产过户登记。后因琐事搁置了国有土地使用权证的过户登记。2018年徐辉多次电话联系被答辩人办理国有土地使用权过户登记，但被答辩人一直拒接，致使双方无法共同前往办理，故第三人徐辉单方申请办理了不动产登记。原告肖爱民在起诉状中自认将涉案房屋出售给了第三人徐辉，双方付款存在争议。综上可以看出不动产登记完成前，双方对不动产的权属不存在争议，只是对付款存在争议。第三人徐辉向不动产登记中心提交的材料全部真实。不动产登记中心依据答辩人提交的真实有效的材料办理了不动产登记，程序合法有效，所以不动产登记不应被撤销。第三人徐辉向本院提交了以下证据：证据一、民事起诉状以及传票，证明马卫国已经就涉案房产提起了民事诉讼。如果原告方坚持认为徐辉未取得涉案房屋的所有权，那么本案应当中止审理，待民事诉讼判决后，认定徐辉是否取得涉案房屋所有权，从而来确定本案的判决结果。证据二、房地产买卖合同和鲁德字第××号房产证，证明原告与第三人签订了房屋买卖合同以及取得了房屋所有权。证据三、打款记录，证明徐辉已向原告支付了购房款。证据四、物业证明，徐辉自2016年购买涉案房屋后一直在涉案房屋内居住，对涉案房屋实际占有并使用。经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性没有提出异议，但认为被告提交的证据不能证明涉案不动产登记行为合法主要异议有：1、涉案不动产权登记类型应为“转移登记”且第三人申请的亦为此类，并非被告登记的“首次登记”。2、涉案不动产权登记应为房屋买卖双方申请的登记，被告不应该在第三人单方申请下为其办理登记。3、被告在第三人提供的登记材料不合乎《不动产登记暂行条例》的规定，也没有进行实际调查，为第三人办理不动产权登记，并未尽到审查义务。第三人对被告提交的证据没有提出异议。本院对被告提交的证据真实性予以确认，是否能够证实登记行为的合法性将在本院认为部分进行阐述。被告及第三人对原告提交的证据没有提出异议，本院予以确认为有效证据。对第三人提交的证据，原告认为与本案没有关联性，被告认为第三人的证据证实原告与第三人的民事案件在审理过程中建议本案中止审理。本院经审查第三人提交的证据，其中房地产买卖合同被告已经提交，其余证据与本案没有关联性。关于被告中止审理的建议，将在本院认为部分进行阐述。经审理查明，2018年6月12日，徐辉向德州市国土资源局申请不动产登记，并提交了《不动产登记申请书》，德国用（2008）第1-00664号《国有土地使用权证》、证载房屋所有权人为徐辉的房权证鲁德字第××号《房屋所有权证》、徐辉在《德州晚报》刊发的声明、原房主为肖爱民的房权证鲁德字第××号《房屋所有权证》、《房地产买卖合同》、专项维修资金业主过户凭证、完税凭证等材料。德州市国土资源局对徐辉提交的材料进行审查后于2018年6月20日审批通过了徐辉的申请，为其办理了鲁（2018）德州市不动产权第0015781号不动产权登记，并将土地使用权人为肖爱民的土地使用权证德国用（2008）第1-00664号、房屋所有权人为徐辉的房权证鲁德字第××号《房屋所有权证》予以注销。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房产登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止审理。参照该规定，只有当事人以相关民事法律关系无效或者应当撤销为由提起行政诉讼的，法院应当裁定中止诉讼。本案原告并非以上述理由提起的行政诉讼，第三人申请中止诉讼的理由于法无据，本院应对被诉行政行为依法进行合法性审查。肖爱民的丈夫马卫国与徐辉、肖爱民房屋买卖合同纠纷一案不影响本案不动产权登记行为合法性的审理，对被告的中止审理申请本院不予准许。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。德州市国土资源局具有办理不动产登记的法定职权。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；……《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第一款规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。本案所涉不动产登记系原告肖爱民将房屋卖给第三人徐辉并办理了房屋产权过户登记，未办理该房屋所占土地使用权情况下，第三人徐辉向德州市国土资源局申请办理的不动产登记，不属于尚未登记的不动产首次登记申请，应由原告肖爱民与第三人徐辉双方共同申请。被告德州市国土资源局在审查第三人徐辉的不动产申请时，亦应尽到合理的审查义务。综上，被告德州市国土资源局仅凭第三人徐辉的单方申请为其办理不动产登记的行为不符合法定的程序规定，应当予以撤销。原告与第三人可以通过其他救济途径，待涉案不动产权确定后，再行进行不动产权登记。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决如下：撤销德州市国土资源局为第三人徐辉办理的鲁（2018）德州市不动产权第0015781号不动产权登记。案件受理费50元，由被告德州市国土资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  陈绪光人民陪审员  张 伦人民陪审员  王金菊二〇一八年十二月二十五日法官助理李欣欣书记员夏欣媛