贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3677号 上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：陈云良，男，1975年12月5日出生，汉族，住浙江省绍兴县。 委托诉讼代理人：张志诚，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：王鲜，女，1965年3月20日出生，汉族，住毕节市七星关区。 上诉人陈云良因与被上诉人王鲜房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2018)黔0502民初2234号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈云良向本院上诉请求：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2234号民事判决，将本案发回重审或改判支持陈云良的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由王鲜承担。事实及理由：依据陈国仙与王鲜双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”）第五条之约定，陈云良享有转租案涉门面的权利，即陈云良不存在须征得作为房屋所有权人的王鲜一方同意而作为合法转租案涉门面的前提条件。陈云良未将涉案门面转租的事实告知王鲜，仅违反了合同附随义务，不存在合同目的无法实现的根本违约行为，故案涉《合同》应获得继续履行。一审判决以陈云良未将案涉商铺转租案外人李宁的事实征得作为所有权人的王鲜同意为由判决驳回陈云良的诉讼请求，属于情理化断案，适用法律明显错误。因双方签订的案涉《合同》中并不存在关于合同的约定解除的相关条款，故案涉《合同》是否应当得到解除，应适用合同的法定解除规则。《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，适用本条法律规定的前提是出租人与承租人之间就租赁物的转租事宜处于未约定或约定不明状态。但在本案中，双方已在案涉《合同》第五条中约定王鲜允许陈云良在承租期限内转租，故依照民事法律“有约定从约定，无约定从法定”的权利自愿处分原则，陈云良将案涉门面转租给案外人李宁无需征得作为王鲜同意。其次，《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案陈云良已按约定的期限和金额向王鲜支付了案涉门面租金，不存在拒不或者经王鲜催告后在合理期限内仍未向王鲜履行租金支付义务的行为，王鲜获取租金的合同目的已实现，故陈云良未将涉案门面转租的事实告知王鲜的行为亦未违反前述法律规定。据此，陈云良未将案涉门面转租的事实告知陈云良，仅违反了合同附随义务，陈云良的行为并未达到导致案涉《合同》应得到法定解除的条件，故一审判决忽视陈云良按约享有的案涉门面转租权利，在未对案涉《合同》是否应得到法定解除进行论述的情况下，笼统的以陈云良违约为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，于法无据，适用法律存在明显错误。 王鲜答辩意见：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确公正，依法应当维持。陈云良未将转租事实告诉我，其与次承租人（第三方）签订的租赁协议与涉案《房屋租赁合同》约定的权利义务并不相符，其行为违反《房屋租赁合同》约定，据此解除《房屋租赁合同》符合法律规定。我与陈云良于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告知甲方，乙方转让或出租第三方时第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权力与义务不变”，该条约定包含了两个内容：一是约定我允许陈云良转租是附条件转租，即转租必须告知我，二是约定陈云良与次承租人（第三方）签订的合同条款需与我与陈云良于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》权利与义务一致。本案陈国仙（陈云良之妻）早在2013年将涉案门面以第年37万元的价格转租，转租期限至2020年3月21日，陈云良夫妻四年租时间就牟取近60万元的高额转租费，因担心我知道转租协议约定的权利义务与涉案《房屋租赁合同》并不一致，陈云良夫妻才蓄意不告知转租事实，因此，陈云良夫妻转租约定的权利义务与涉案《房屋租赁合同》并不一致，陈云良夫妻的行为构成违约。陈云良夫妻未按照约定期限和金额足支付我2017年5月至2018年5月17日租金，构成违约，我有权单方解除合同，同时，我享有继续追诉陈云良偿还我拖欠10000元租金的相关法律责任。我与陈云良签订的《房屋租赁合同》第三条约定，租金按年计算和支付，前四年（即2013年5月18日至2017年5月17日），每年租金为45000元后四年每年租金50000元。合同期内，乙方应在每年5月18日前支付下一年租金，先付租金后使用，如乙方不按时缴纳租金，视乙方违约，甲方有权终止合同。陈云良之妻陈国仙2017年4月4日通过建设银行转账给我的房屋租金是40000元，陈云良拖欠我的房租10000元至今还未付清。根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。陈云良与陈国仙系夫妻关系，根据地我、吴平（清毕路3-1号门面房主）、陈云良三方于2012年12月5日签订的补充协议上清楚说明：清毕路3-1号门面与清毕路3-2号门面打通共同出租给陈云良、陈国仙夫妇，有共同签署的房屋租赁合同三方协议为证（有照片及合同补充协议为证）。 陈云良向原审法院起诉请求：1.确认王鲜于2018年3月23日向原告发送的《解除房屋租赁合同告知声明》对陈云良不发生法律效力。2.判决王鲜继续履行双方于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》。3.本案诉讼费用由王鲜承担。 王鲜向原审法院反诉请求：1.解除双方于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》；2.判决陈云良支付拖欠王鲜2017年5月18日至2018年5月17日的租金10000元。3.诉讼费用由陈云良承担。 原审法院认定事实：王鲜将其所有的位于毕节市××区清××门面与××外人吴××市××区清××号门面打通同时出租给陈云良，双方于2012年12月5日签订《房屋租赁合同》，其中第五条明确规定：“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告知甲方，乙方转让或出租给第三方时，第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权力（利）与义务不变”。2017年3月19日，陈云良未告知王鲜及案外人吴平，擅自与李宁签订《房屋租赁合同》，将前述门面以370000元出租给李宁使用，租期为2019年4月1日-2020年3月31日止。2018年3月份，王鲜知道陈云良将前述门面转租后，于2018年3月20日向陈云良送达《解除房屋租赁合同告知声明》，告知陈云良合同于2018年3月31日终止，租金差价如数退还，要求其2018年3月31日前搬离门面。陈云良与王鲜签订的合同约定，2017年5月18日起，房屋租金为50000元，其妻陈国仙2017年给付的房屋租金是40000元，拖欠的10000元至今未付。 原审法院认为，本案为租赁合同纠纷案件,应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定,陈云良与王鲜签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。陈云良与被告签订的《租房协议》已约定“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告知甲方，乙方转让或出租给第三方时，第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权力（利）与义务不变。”本案中陈云良虽享有转租权，但其转租未遵守合同约定，已构成违约，被告有权提前解除合同。陈云良未按协议约定支付陈云良2016年10月1日至2017年10月1日租金10000元，其辩称系被告同意免收10000元租金，被告不予认可，陈云良未提交证据证明王鲜同意减少租金，因此，对王鲜请求陈云良支付2017年5月18日至2018年5月17日租金10000元的诉请，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决:一、驳回陈云良的诉讼请求。二、解除陈云良与王鲜于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》。三、陈云良于本判决生效之日起十五日内支付王鲜2017年5月18日至2018年5月17日房屋租金人民币10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币30元（已按简易程序减半收取），反诉案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由陈云良承担。 二审期间，当事人双方均未向本院提交新证据。 本案二审认定事实与原审认定一致。 本院认为：本案二审当事人双方的争点问题是出租人是否有权解除与陈云良签订的合同。陈云良作为承租人，依王鲜、陈云良于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》，陈云良将其承租的门面转租给第三人时，其合同义务应当告知出租人。本案承租人陈云良将其承租的门面转租给次承租人后，并未将这一事实告知出租人，违反了合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，该款规定了出租人在承租人未经出租人同意转租的法定解除权。本案中承租人陈云良转租的告知义务，依双方约定是约定义务，依《合同法》第二百二十四条第二款是法定义务，其上诉主张是附随义务没有事实和法律依据。王鲜的解除权在解除合同的通知到达时即发生法律效力，本院依法予以确认。 综上所述，陈云良的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由陈云良负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 田 川 审判员 徐 洪 二〇一八年十二月二十五日 书记员 张汝阳