文书内容v广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初3047号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇藤荣路****首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：孙艳，女，该公司员工。被告：王健东，男，1968年11月3日出生，汉族，户籍所在地:广东省韶关市。委托诉讼代理人：曾钰芬（系被告之妻），住广东省珠海市。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）与被告王健东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用小额速裁程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙艳、被告王健东及其委托诉讼代理人曾钰芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告现代物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告付清至2018年9月30日拖欠的物业管理费5092元及滞纳金1473.96元（按银行同期贷款利率的4倍计至2018年7月31日），可视对讲系统维护费、公摊水电费以及特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费等2359元（计至2018年6月30日）；2.判令被告向原告支付拖欠的物业费的滞纳金（自2018年8月1日计至付清之日）。事实和理由：被告是珠海市XX区XX镇XX路XX房的业主，房屋建筑面积为111.27平方米。被告与原告于2009年6月26日签订《前期物业管理服务协议（**名城）》、《珠海市XXX物业管理小区（临时）公约》及《XX房屋装修协议》，约定：1.小区住宅物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费402元；2.被告应交每月可视对讲系统维护费5元、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检及维保费等；3.业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告从2015年8月开始拖欠物业服务费，累计拖欠物业服务费5092元，拖欠可视对讲维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费等2359元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳。原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1.前期物业管理服务协议；2.催费资料；3.物业相关费用分摊明细表；4.32栋703房历年物业相关费用分摊明细汇总表；5.滞纳金、利息计算表；6.公告。被告王健东辩称，1.原告与被告所签《前期物业管理服务协议》已在法规上失效，双方已不存在合同关系。《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定：“物业服务合同期限一般不少于三年，不超过五年。”原、被告系于2009年6月26日签订《前期物业管理服务协议》，至今已经9年，早已超过法律规定的最长期限5年，因此所签订的协议法律上已失效。原告在明知合同已失效的情况下，没有提请小区业主召开业主大会进行续聘并重新与业主签订物业服务合同，因此，原告作为非法的物业服务企业起诉被告是不合法的。2.关于物业管理费及滞纳金等相关费用，原告收取电梯维保费后，未及时履行维护、维修电梯的义务，电梯故障率高，每次维修费用均由业主分摊而不是从每月电梯维保费中扣除；公摊电费金额超过正常使用及接受范围，且没有相关明细及情况说明；维修费没有发票，被告要求原告公开费用清单无果；可视对讲系统无法使用，不应交纳；鉴于原告违法、违约在先，滞纳金请求应予以驳回。3.原告未履行前期物业协议约定的职责和义务。清洁、安保人员聘用条件过宽过低、人数不足，与原告的管理费收取标准、服务协议内容等严重不符；清洁、安保、维护公共设施设备工作不到位，如未进行24小时巡逻，未及时杀灭蚊虫鼠蚁，未及时清理垃圾、对损坏公共设施设备的行为放任不管等；消防设备损坏，未定期维修保养，存在安全隐患；原告擅自接收广告业务、经营游泳池及违建改停车场出租，侵占业主权益，广告及经营游泳池的收益未公示也未支付给业主。被告向本院提交了如下证据：1.通知；2.分摊明细；3.照片。经审理查明，2009年6月26日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务等要求的。原告可经业主同意后制定相应标准。此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套的维护基金。物业服务费用章节载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统5元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。被告为XXXX房的业主，房屋面积为111.27平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为134元，原告主张，被告从2015年7月份开始欠缴物业费及各项费用。其中物业费从2015年8月到2018年9月共38个月，金额为5092元；可视对讲系统维护管理费是每月5元，从2015年7月至2018年6月共36个月，金额为180元；公摊电费从2015年7月至2018年6月共834元；公摊维修费从2016年2月至2018年6月共841元；电梯维保费每月14元，从2015年7月至2018年6月共36个月，金额为504元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细以及公告等予以佐证。2017年5月7日，原告以催费单形式向业主催收欠费。庭审中，被告承认签收了催费通知，但不认可被告的服务质量，要求被告整改而被告一直未整改。被告提交了一组照片用以证明原告存在违章建筑、消防设备未维护等。原告称，顶楼违建是私人加建，管理处在2017年已经下发了整改通知书并通知了城管部门。对于被告提出的其他服务问题，原告承认32栋可视对讲系统不能正常使用，自2018年9月1日起停止收取可视对讲系统维护费。原告还称电梯的保养不等同于维修，小区电梯使用已经超过10年，属于老龄态运作，出现故障时也会征询业主意见，再由原告垫资进行维修，进而由业主分摊，维修费用都有发票。在审理原告现代物业公司诉世纪名城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院于2018年7月10日会同部分业主及现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查，对业主反映的问题进行了查勘。本院发现，现代物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一是小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二是部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口链接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三是大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患，其中29栋大门因台风损坏，至今未修缮；四是小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费均不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。前述事实，已为本院生效判决予以认定。本院认为，本案的争议焦点如下：一、《前期物业管理服务协议》是否有效；二、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用；三、被告是否应当向原告交纳滞纳金，结合全案证据及庭审查明的事实评判如下：（一）《前期物业管理服务协议》是否有效。《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定：“物业服务合同期限一般不少于三年，不超过5年。”原、被告系于2009年6月26日签订《前期物业管理服务协议》，被告以合同签订至今已超过上述条例规定的最长期限为由，主张《前期物业管理服务协议》已失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定:“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《珠海经济特区物业管理条例》第六十条体现了对物业服务企业的监督管理，但并不构成影响合同效力的强制性规定。被告以此主张《前期物业管理服务协议》失效，本院不予支持。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。（二）被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用。被告在答辩状中提到的问题，本院已会同部分业主及物业公司人员进行了查勘：1.其所反映的卫生问题，以及原告存在维修不及时问题，本院在查勘中并未发现；2.关于可视对讲系统，本院在查勘中发现业主反映属实，原告确实存在怠于维修情形；3．关于消防设施问题，现代物业公司亦承认存在消防管断裂、消防管道无水问题，但是消防设备已经过了质保期，案涉的小区并无公共维修基金，维修消防管道需要大笔资金，而部分业主连物业费都不愿意缴纳，更不同意分摊维修费用，因此迟迟未能启动维修事宜，本院在勘查中，已经口头敦促物业服务公司尽快征求业主意见，启动维修事宜，在此期间，应当做好消防演练，检查小区各楼栋的灭火器，保证每层均有灭火设备，灭火设备均能够使用；4.关于物业公共部分用于出租及部分违建问题，在《前期物业管理服务协议》业已提到物业可以经业主同意对外出租，按比例分享出租收益：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套的维护基金。被告未提供在公告期间向原告提出异议的相应证据，且《前期物业管理服务协议》并未约定出租收益需支付给业主;至于部分违建问题，原告称属于业主行为，其已经向相关部门进行报告。前述本院在勘查中发现的问题，以及业主反映的其他问题，均属于物业公司服务瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是开发商以及业主的原因导致的，如违建、乱停乱放等问题，原告有义务及时通知开发商或联系售后服务商，或者向相关部门反映情况，督促其尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。被告作为业主，接受了原告提供的物业服务，就应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，对于上述原告在物业管理存在的瑕疵，是应对全体业主的权利而言，不能作为单个业主拒交管理费的理由。本案中，在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，势必影响其他业主的权益。同时，广大业主作为小区的主人，同样有义务公摊维护好小区环境，不要乱停乱放、乱扔垃圾、做有损于公共安全及公共秩序的事情。原告主张被告自2015年8月份开始拖欠物业服务费，按照双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，被告所有的房屋为111.27平方米，每月应向原告交纳的物业服务费为134元，至2018年9月30日，欠付2015年8月份至2018年9月份物业费5092元，本院予以认定。关于公摊及其他费用，公摊电费834元，公摊维修费841元，电梯维保费504元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细及公告等予以佐证，能够证明原告履行了维修义务，并履行了告知义务。被告应向原告支付前述各项费用。关于可视对讲系统维护费180元，经本院查勘，原告所管理小区多栋楼宇可视对讲系统均不能使用，原告未能尽到维护义务，其收取此项费用无事实依据，本院对可视对讲维护费180元不予支持。（三）被告是否应当向原告交纳滞纳金。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。二被告自2015年8月份开始拖欠物业服务费，原告在此期间亦有向其催告过，但其并未支付，虽然被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒绝交纳物业服务费。其未按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，原告主动调整为要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，虽然原告已经适当降低，因根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，根据公平原则，保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院对滞纳金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算。原告要求计算至实际付清之日，亦属合法合理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告王健东于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2015年8月1日至2018年9月30日期间的物业服务费5092元以及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）、公摊水电费、公摊维修费、电梯年检及维保费2179元；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额速裁程序减半收取25元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担4元，由被告王健东负担21元。本判决为终审判决。审判员  陈德玉二〇一八年十二月二十六日法官助理房晓书记员余德明附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截止日                  2015年第三季度              268              2015.7.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2015年第四季度              402              2015.10.11                  2016年第一季度              402              2016.1.11                  2016年第二季度              402              2016.4.11                  2016年第三季度              402              2016.7.11                  2016年第四季度              402              2016.10.11                  2017年第一季度              402              2017.1.11                  2017年第二季度              402              2017.4.11                  2017年第三季度              402              2017.7.11                  2017年第四季度              402              2017.10.11                  2018年第一季度              402              2018.1.11                  2018年第二季度              402              2018.4.11                  2018年第三季度              402              2018.7.11