贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4371号 上诉人（原审被告）：廖宇，男，汉族，1977年1月3日出生，住贵州省毕节市桂市路23-1号，现住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，该公司执业董事。 上诉人廖宇因与毕节市新进物业管理有限公司（以下至判决主文简称为“新进物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖宇上诉请求：撤销一审判决，驳回新进物业公司对廖宇的诉讼请求，一、二审诉讼费由新进物业公司承担。 事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定新进物业公司与七星关区倾城小区几任业主委会签订的合同有效，但未对新进物业公司是否已实际履行合同进行查实，与事实不符，存在明显错误。（1）按照新进物业公司与七星关区倾城小区几任业主委会签订的合同，合同均出现了违约责任条款“小区业主满意率达不到75%的情况下，业主有权拒缴物业服务费用”。并在补充条款中做了以下补充：“由甲方七星关倾城小区业主委员会委托乙方新进物业公司每六个月对倾城小区业主做满意率调查，调查率为100%，业主满意率达到75%以上，方能收取物业服务费等费用”，廖宇至今未看到任何由新进物业有限公司提供的满意率调查和满意率公示，一审法院仅仅只是依据新进物业公司的一句话就判定新进物业公司已实际履行完毕，新进物业公司应当负有举证责任，但廖宇至今未看到其履行的举证；另按照合同约定:“乙方毕节市新进物业管理有限公司应加强管理,采取有效措施防止私搭乱建”，至今新进物业公司也未采取有效措施处理；“乙方要加强安全保障”，至今倾城小区主要入口都无保安人员，小区安全根本无从谈起。综上，新进物业公司未按合同条款履约，存在严重问题，并不是廖宇未履约。一审法院认定：“毕节市新进物业管理有限公司已按照约定提供了物业服务，廖宇应按约定支付服务费”的说法存在明显错误。（2）一审法院以双重标准认定新进物业公司提供的合同有效性，存在明显错误。一审法院认定不合法的七星关区倾城.HOME小区业主委会成员陈烈芳代表业主委员会与新进物业公司分别于2015年2月3日和2016年5月20日签订了两份合同，被一审法院认有效，而七星关区倾城.HOME小区业主委会成员陈烈芳代表业委会于2015年11月与贵阳喜阳阳物业管理有限公司也签订了一份合同，被一审法院否定，同一代表签订的合同双重标准；另外，一审法院还认定新进物业公司与七星关区倾城小区另一业主委员会签订的合同有效，其认定事实就是只要是新进物业公司签订的合同都有效，属于严重错误。 2、一审法院以贵州省大方县人民法院对一例行政诉讼的判决作为其判定新进物业公司合同有效的依据，存在严重错误。2017年1月20日，毕节××××区倾城.HOME小区业主委员会向贵州省大方县人民法院提起行政诉讼，请求撤销毕节××××区房产事业局对毕节市七星关倾城小区一业主委员会作出的备案登记，贵州省大方县人民法院于2017年5月23日裁定驳回其起诉，该业主委员会提出上诉被贵州省毕节市中级人民法院驳回，但并未判定新进物业公司签订的合同有效，一审法院据此判定新进物业公司签订的合同有效与该例判决完全无关联，另外如该判决证明了毕节××××区倾城.HOME小区业主委员会的请求错误，那自2015年起，七星关区倾城.HOME小区业主委会成员陈烈芳代表业委会签订的合同均是无效合同，一审法院认定廖宇在此合同期间应缴纳物管费也存在错误。 3、一审判决适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，认定新进物业公司与该小区业委员会签订的物业服务合同对廖宇有效，适用法律错误。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十一条(四)选聘和解聘物业服务企业应由业主大会确定，毕节市七星关倾城小区自2015年起就从未召开过业主大会，根本就无业主大会同意的合法依据，新进物业公司与七星关区倾城小区业主委员会（代表张天伦）签订的合同并无相关招投标举证，严重违反了相关法律法规，也证明了新进物业公司非法霸占倾城小区进行强买强卖的事实。 4、新进物业公司严重侵害廖宇作为业主的利益，廖宇不应缴纳相关费用。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十二条规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，新进物业公司多次使用专项维修基金并未取得半数业主同意，严重侵害业主利益。 被上诉人新进物业公司二审未作答辩。 新进物业公司向一审法院起诉请求：1、判令廖宇立即支付2014年5月1日至2018年2月28日的物业管理费8,017.25元；2、本案的诉讼费由廖宇承担。 一审法院认定事实：2013年10月30日，新进物业公司（乙方）与毕节××××区倾城HOME小区业主委员会（甲方）签订《毕节××××区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同》，约定，在物业管理期间，实行物业服务费用包干制，该费用暂按以下标准计收。1、电梯房住宅：1.2元/月/平方米；2、商铺：2.00元/月/平方米；甲方监督乙方物业等级服务标准的实施，委托乙方对地下停车场、露天停车位实施管理，协助乙方做好物管工作的宣传和教育，协助乙方适时开展文化娱乐活动等；乙方按照物业服务等级标准对物业范围实施服务，并接受甲方及广大业主的监督，根据合同中收费项目和标准向业主或物业使用人收取物业服务费等；合同期间自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2015年2月3日，双方又签订《毕节××××区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。2016年5月20日，双方再次签订《毕节××××区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。2017年3月15日，新进物业公司与毕节××××区倾城小区业主委员会签订《毕节××××区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2016年11月1日至2019年4月30日止，收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。从2013年11月至今，廖宇所居住的毕节市××区××城小区一直是由新进物业公司提供物业管理服务。廖宇所居住的贵州省××市××区××城小区××号住宅面积为145.24平方米。廖宇自2014年5月1日起就未再向新进物业公司交付过的物业服务费。新进物业公司认为，廖宇违反约定，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至本院。2017年1月20日，毕节××××区倾城·HOME小区业主委员会向贵州省大方县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销毕节××××区房产事业局对毕节××××区倾城小区业主委员会作出的备案登记。贵州省大方县人民法院于2017年5月23日裁定驳回其起诉，该业主委员会不服，提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，廖宇系毕节××××区倾城小区的业主，新进物业公司与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。关于廖宇主张新进物业公司的服务未达到业主75%满意度、且小区业主委员会成立不合法，故新进物业公司的在2015年之后提供的服务属于强行服务的抗辩理由。首先，新进物业公司提供的入户调查表并未提供原件予以核对，无法核实其真实性，且对业主进行满意度调查应当由业主委员会与物业公司共同或者委托第三方开展更为客观真实，廖宇提交的入户调查表并不足以证明业主满意度的真实回访情况，故廖宇提交的证据并不足以达到廖宇的证明目的，应当承担举证不利的法律后果；其次，2016年5月20日签订的合同的约定服务期限为自2015年11月1日起至2016年10月31日止，已实际履行完毕,小区业主大会或全体业主未提出异议，应当视对该合同的追认,合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效；2017年3月15日签订的合同，尚在履行期限内，毕节××××区倾城·HOME小区业主委员会（原业主委员会）就签订合同的毕节××××区倾城小区业主委员会（新业主委员会）的备案登记有异议，就此提起行政诉讼，要求撤销该业主委员会的备案登记，已经两审终审，最终驳回其起诉。在该备案登记未撤销之前，是有权机关按程序作出的登记，新业主委员会具有主体资格，其与新进物业公司签订的物业服务合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。廖宇的该抗辩主张不成立，不予采纳。新进物业公司和廖宇应按合同约定各自履行义务，新进物业公司按照约定提供了物业服务，廖宇应按约定支付物业服务费。另外，对于廖宇提出未公示广告收益的收支状况以及未对小区进行有效管理等问题，廖宇并未提供证据予以证明，且对于物业服务企业不履行或者不完全履行其义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非以拒绝缴纳物业费用作为对抗手段，故对廖宇的该抗辩理由，不予采纳。若廖宇认为新进物业公司未履行合同约定，导致廖宇的合法权益受损，应当依法另行寻求法律救济。 根据新进物业公司提供的证据及新进物业公司的陈述，新进物业公司从2013年11月至今一直为该小区提供物业服务，廖宇交付了2013年11月1日至2014年4月30日的物业服务费，2014年5月起未交付物业服务费，至新进物业公司诉请的2018年2月28日共计欠费46个月，根据《物业服务管理委托合同书》之约定计算廖宇此期间的应付物业管理费为：145.24平方米×1.20元/月/平方米×46个月=8,017.25元。但根据廖宇提供的照片显示，新进物业公司在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，经综合考虑，对物业费酌情扣减10%，以90%予以支持，即8,017.25元×90%=7,215.52元。希望新进物业公司在今后的物业服务管理过程中，与业主增加沟通，多加听取业主的意见与合理建议，不断提高服务质量，力求以提升业主的居住品质为核心要务。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告廖宇于判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2014年5月1日至2018年2月28日期间的物业服务费7,215.52元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告廖宇负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审未查明新的案件事实，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：廖宇应否向新进物业公司交纳2014年5月1日至2018年2月28日期间的物业服务费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，新进物业公司自2013年10月30日与毕节××××区倾城HOME小区业主委员会（案涉毕节市七星关倾城小区原业主委员会）签订《毕节××××区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同》后，一直在案涉毕节市七星关倾城小区提供物业服务，在毕节××××区倾城小区业主委员会（案涉毕节市七星关倾城小区现业主委员会）成立前，新进物业公司与毕节××××区倾城HOME小区业主委员会多次续签了《毕节××××区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同》，合同的履行期限累算至2016年10月31日。毕节××××区倾城小区业主委员会依法成立后，新进物业公司又于2017年3月15日与毕节××××区倾城小区业主委员会补签了《毕节××××区倾城小区物业服务管理委托合同》，合同期限为：2016年11月1日至2019年4月30日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新进物业作为案涉毕节市七星关倾城小区原业主委员会和新业主委员会先后选定的物业服务企业，有权向该小区的业主廖宇主张支付物业服务费，廖宇未提交证据证明除新进物业公司外还有其他物业服务企业在该小区提供物业管理服务，廖宇也未提交证据证明其已经向新进物业公司交纳了2014年5月1日至2018年2月28日期间的物业服务费8,017.25元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条的规定，廖宇依法应当向新进物业公司交纳2014年5月1日至2018年2月28日期间物业服务费。但鉴于廖宇提交的证据能够证明新进物业在案涉毕节××××区倾城小区提供的物业管理服务存在瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院酌情扣减新进物业公司主张的物业服务费10%，判决廖宇向新进物业公司支付物业服务费7,215.52元并无不当。另外，毕节××××区倾城小区业主委员会系合法成立的事实，已经人民法院生效裁判文书认定，且毕节××××区倾城HOME小区业主委员会《毕节××××区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同》以及毕节××××区倾城小区业主委员会与新进物业公司签订《毕节××××区倾城小区物业服务管理委托合同》的行为是否征求过全体业主的意见，系案涉毕节××××区倾城小区业主内部的议事程序问题，并不能对抗新进物业公司的主张，不影响案涉物业服务合同的效力。廖宇的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，廖宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人廖宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 唐 琳 审 判 员 刘光全 二〇一八年十二月十七日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭