安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1688号 上诉人（原审原告）：合肥云天通信科技有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽洲大道**-1香港城E段**。 法定代表人：胡文俊，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王冲，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢海林，安徽浩谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王勇进，男，1967年3月15日出生，汉族，个体户，住安徽省马鞍山市花山区。 上诉人合肥云天通信科技有限公司（以下简称云天通信公司）因与被上诉人王勇进房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2018）皖0503民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 云天通信公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由王勇进承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对部分事实认定错误。1、其与王勇进签订的书面租赁合同期限已届满，相关权利义务已经履行完毕。2014年8月12日，其与王勇进签订一份《房屋租赁合同》，约定由其承租王勇进位于安徽省马鞍山市花山区门面房从事商业经营使用，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金为16万元，租房押金3万元于租赁合同期满后由王勇进无息退还。合同签订后，其依约向王勇进支付了押金并按时交纳了租金，王勇进也实际交付案涉房屋给其进行经营，双方的租赁合同已于2017年8月31日租赁期届满。2、租赁合同到期后，其与王勇进的实际租赁行为应认定为不定期租赁合同关系，案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，其继续使用案涉房屋，并按照惯例缴纳房租，王勇进对其继续使用案涉房屋的事实并未提出异议，双方就租赁期限也未进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3、其已于王勇进协商一致解除了案涉租赁合同，本案一审过程中，其提供的相关证据足以表明王勇进在2018年2月初已经通知其2018年2月底后将不再租赁，王勇进对这一事实在一审时也已认可，王勇进也于2018年2月5日在案涉房屋门口张贴了“门面出租”的告示牌。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，虽然其可以随时解除租赁合同，但在其解除合同之前，仍通知了王勇进并与王勇进协商达成一致意见。二、一审法院适用法律错误，案涉租赁合同解除后，王勇进应当按约退还押金并支付资金占用期间的利息损失。一审法院虽然适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六的规定，认定合同期满后，其与王勇进之间的租赁行为构成不定期租赁合同关系，但却并没有适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁合同解除以及《中华人民共和国合同法》第九十三条关于协商解除合同的相关条款，而这些条款的适用均涉及本案的争议焦点。一审法院选择性地适用法律，导致判决结果错误。此外，一审法院回避案件争议焦点，无故增加当事人诉累，一审法院以王勇进未提起反诉、鉴于双方就案涉租赁合同还存在其他争议为由，对其诉讼请求暂不予支持，明显错误。王勇进虽然有提起反诉的权利，但是在一审法院已明确释明后王勇进仍没有提起反诉的情况下，一审法院应当判决王勇进另案起诉，而不应该以王勇进未提起反诉为由不支持其诉讼请求。退一步说，即使本案不适用不定期租赁合同的解除条款，在协商解除合同的情况下，王勇进也应当退还押金并向其支付利息损失。 王勇进辩称，一、一审法院认定事实清楚，案涉租赁合同的租赁期限为2014年9月1日至2017年8月31日，合同到期后，云天通信公司继续使用案涉房屋，并于2017年9月28日向其支付了8万元作为房租，双方因此形成不定期租赁关系，其与云天通信公司并未协商一致解除租赁合同，原合同应当继续有效，根据合同约定，云天通信公司应当提前三个月与其协商办理退租手续，云天通信公司未履行提前通知的义务，构成违约。二、一审法院适用法律正确，云天通信公司违约在先，其有理由不退还房屋押金。根据案涉租赁合同的约定，云天通信公司如不按时缴付房屋租金，每天按滞交租金金额的百分之三十向其赔偿，云天通信公司如超出15天未支付房租，其有权解除案涉合同并不退还押金。实际情况是，云天通信公司多次逾期缴付租金，有一笔租金的缴纳日期比应缴租金日期足足晚了27天，其有权按照合同约定，不退还押金。 云天通信公司向一审法院起诉请求：1.判令王勇进返还其房屋押金30000元，并按年利率6%支付利息，自2018年3月1日至实际返还之日;2.由王勇进承担案件诉讼费用。 一审法院经审理认定如下事实：2014年8月12日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，约定云天通信公司承租王勇进位于安徽省马鞍山市花山区门面房，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金为16万元，租房押金为3万元，云天通信公司租用房屋期满应提前3个月与王勇进办理退租手续，云天通信公司如需续租应提前三个月向王勇进提出申请，经双方商定后另行办理续租手续，否则王勇进有权对外招租。合同到期后，云天通信公司继续使用案涉房屋，并交纳租金。2018年2月1日，云天通信公司向王勇进提出解除合同，并搬离案涉房屋，云天通信公司要求王勇进退还押金，遭到王勇进拒绝，故诉至法院。 一审法院经审理认为，双方在租赁合同到期后，云天通信公司继续承租案涉房屋并交纳租金，王勇进没有异议，双方构成不定期租赁关系，原合同继续有效。根据双方在合同中的约定，云天通信公司应提前三个月通知王勇进办理退租手续。云天通信公司未履行该义务构成违约，王勇进虽抗辩要求云天通信公司赔偿损失，但因其未提起反诉，故不应予以处理，王勇进可另行起诉。鉴于双方就案涉合同还存有其他争议，故对云天通信公司主张退还押金，暂不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,作出如下判决:驳回云天通信公司全部诉讼请求。案件受理费275元，由云天通信公司负担。 二审中，云天通信公司为支持其上诉请求，向本院提交民事起诉状复印件一份，该起诉状内容是王勇进向一审法院起诉要求云天通信公司支付案涉房屋租金滞纳金，并赔偿未提前三个月办理退租手续造成的经济损失，用以证明王勇进认可双方的租赁合同于2017年8月31日到期，2017年9月1日至2018年2月28日双方履行的是不定期租赁合同。 王勇进质证认为，对该证据的真实性没有异议，双方存在不定期租赁合同关系是事实，但是双方并没有协商解除原租赁合同，原合同内容仍是有效的。 本院认证意见为：云天通信公司所举证据具有真实性、合法性，亦与本案存在关联性，予以认定。 二审查明的案件基本事实与一审一致。 另查明，王勇进与云天通信公司在案涉《房屋租赁合同》第（一）条中约定：“甲方（王勇进）出租房屋的年租金为16万元，租房押金3万元，押金等租房合同期满后由甲方无息偿还乙方（云天通信公司）。”云天通信公司交纳租金至2018年2月28日。 再查明，王勇进已经向一审法院起诉要求云天通信公司支付案涉房屋租金滞纳金，并赔偿未提前三个月办理退租手续造成的经济损失。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：云天通信公司诉请王勇进退还案涉租赁合同押金30000元，是否有事实及法律依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方的租赁合同到期后，云天通信公司继续承租案涉房屋并交纳租金，王勇进没有异议，原租赁合同继续有效，但双方租赁期限为不定期，构成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。具体到本案中，2018年2月1日，云天通信公司向王勇进提出解除合同，并搬离案涉房屋，云天通信公司亦向王勇进交付了截至2018年2月28日的房租，故该不定期租赁合同于2018年2月28日依法解除，云天通信公司依法行使合同解除权，不构成违约。根据双方关于押金的约定，王勇进应当在租房合同期满后无息退还给云天通信公司，双方的不定期租赁合同业已解除，因此对于云天通信公司要求王勇进返还其30000元押金的诉请，予以支持。至于云天通信公司主张的资金占用利息，其要求自2018年3月1日起至实际返还押金之日，按照年利率6%的标准进行计算，于法有据，亦予以支持。 综上，一审法院认定事实部分不清，适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2018）皖0503民初2018号民事判决； 二、王勇进于本判决生效之日起七日内向合肥云天通信科技有限公司返还押金30000元，并支付自2018年3月1日起，按照年利率6%计算至押金实际付清之日止。 如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，均由王勇进负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曹悝元 审 判 员  赵丽萍 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  倪清怡