广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21175号原告：梁燕红，女，1969年8月8日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号办公楼二楼，统一社会信用代码91440605551730384E。法定代表人：崔伟权。---委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告梁燕红与被告佛山市南海国昌投资有限公司(以下简称国昌公司)租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人钟琦、李昕，被告的委托诉讼代理人钟承霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付回购款718675元及利息，利息以年利率10%为标准，分别以126825元为本金从2018年4月1日起计、以169100元为本金从2018年7月1日起计、以169100元为本金从2018年9月1日起计、以253650元为本金从2018年11月1日起计至被告实际清偿之日止；2.被告向原告支付罚息，罚息以中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍为标准，以126825元为本金从2018年4月1日起计、以169100元为本金从2018年7月1日起计、以169100元为本金从2018年9月1日起计、以253650元为本金从2018年11月1日起计至被告实际清偿之日止；3.被告立即将商铺的使用权交付给原告直至被告足额支付回购款及利息、罚息予原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月5日，原告与案外人黄国源共同与被告签订《铺位租赁和场地使用合同》（以下简称原合同）、《委托经营合同》、《经营服务公约》，承租国昌新城市广场C1051、C1052铺位，后于2012年1月4日与被告签订《补充协议书》，于同年10月14日与被告签订《补充协议书（二）》，后因原告、黄国源与被告于2013年12月16日签订《铺位更名协议》，约定将C1052铺的使用权人从原告、黄国源两人变更为黄国源一人，将C1051铺的使用权人变更为原告一人，并另行与被告签订合同，但《经营服务公约》、《补充协议书》及《补充协议书（二）》不另行签订新的版本，但相应的权利义务随原合同的变更而变更。2013年12月16日，原、被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称租赁合同），约定被告将国昌新城市广场C1051号物业及相关配套场地（以下简称涉讼商铺）以845500元交付原告有偿经营使用，被告对该项目实施统一的经营管理。同日，双方签订《国昌新城市广场委托经营合同》（以下简称经营合同），约定原告将涉讼商铺的经营使用权交被告管理及使用，委托期内，原告自2012年11月1日起至2017年10月31日止按每月11310元标准收取经营回报。上述协议签订后，原告依约履行了合同，被告也按约定向原告支付了2012年11月1日至2017年10月31日的经营回报。按上述协议约定，原告在五年委托经营期满后书面通知被告解除协议。被告在2017年12月4日向原告出具《回执》，确认收到原告的《回购通知书》。2017年12月27日，双方签订《佛山南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称回购协议），约定被告分五期向原告支付回购款845500元，2017年12月31日前支付其中15%,2018年3月30日前支付15%，6月30日前支付20%，8月30日前支付20%，10月30日前支付30%；分期支付期间，被告以当期应付款余额为本金向原告支付自2017年11月1日起至付清回购款日止按年利率10%的标准计算的利息，利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时付清给原告；被告延期付款，应按人民银行同期年基准贷款利率双倍计算罚息；在未付清回购款及利息前，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有。回购协议签订后，被告仅按约定支付了第一期回购款，涉讼商铺则由被告自用或转租他人收取租金。因合同约定在被告未付清回购款及利息、罚息前，涉讼商铺使用权归原告所有，被告不得以任何理由变卖或抵押，故要求被告立即将涉讼商铺使用权交付给原告，直至被告足额支付回购款、利息及罚息，特提起本案诉讼。被告辩称，第一，涉讼回购协议应为无效协议。该协议是在大沥镇政府及全体长租户施加压力，被告承受严重的胁迫下无奈被逼签订的，该协议违反了公平合理原则，应为无效协议。第二，因回购协议为无效协议，被告仅应向原告返还回购款，不应支付利息及罚息。涉讼租赁合同第十二条约定，被告应将使用费无息退还予原告，原告主张的利息及罚息没有合同依据。第三，原告既要求被告支付回购款又要求被告交付涉讼商铺使用权的两个诉讼请求相矛盾，自原告向被告发出回购通知书且被告也出具回执之日起，意味着被告已向原告支付对价回购款的方式赎回商铺的使用权，原告负有向被告交付商铺使用权的义务，被告仅负有向原告支付对价回购款的义务，原、被告双方的租赁合同已终止履行。若支持原告的两项诉讼请求，无异于支持原告获取双重利益，利益严重失衡，违反了公平合理的基本原则。第四，被告从未对涉讼商铺使用权进行变卖和抵押，原告为未能提供证据证明被告有对涉讼商铺使用权进行变卖和抵押的行为会影响到回购款及利息的受偿，依法不应支持原告的诉请。第五，本案在计算被告应退还的使用费中应扣减5年委托经营期间的相应使用费：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的委经营合同向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的利益。倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费，则有失公平。其次，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后出租给商户的租金单价远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费，而且，原、被告在订立合同当时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，致使履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。最后，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年10月14日，原告、案外人黄国源与被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同补充协议（二）》（以下简称补充协议二），约定原告有权在五年委托经营期届满时书面通知被告解除合同，但该书面通知原告应当在委托经营期届满前提前180天送达被告，被告收到书面通知后，租赁合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，被告收回该物业并应在收回物业之日起30日内，一次将合同项下的全部使用费无息退还原告。合同还约定其它权利义务。2013年12月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称租赁合同），约定被告以845500元将国昌·新城市广场建筑面积约87平方米的涉讼商铺租给原告有偿使用20年。同日，原、被告签订《国昌·新城市广场委托经营合同》（以下简称经营合同），约定原告依约取得了涉讼商铺的经营使用权，原告自2012年11月1日起至2017年10月31日委托被告对涉讼商铺进行经营管理，被告应在每季度第二个月10-20日按约定标准向原告支付经营回报，延期付款，被告应自延期之日起按日万分之五向原告支付违约金，延期支付超过180天，原告有权单方面终止合同，收回物业自主经营。合同并约定其它权利义务。2017年12月4日，被告出具回执，确认收到原告提交的《回购通知书》，表示被告将按约定履行涉讼商铺的回购义务，在回购款未全额收取前，该铺位使用权、支配权属原告所有，双方的权利义务在原告全额收到回购款之日终止。2017年12月27日，原、被告签订《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称回购协议），约定被告按以下时间向原告支付回购款845500元：2017年12月31日前、2018年3月30日前各支付15%；2018年6月30日前、8月30日前各支付20%；2018年10月30日前支付30%。分期支付期间，被告以应付款余额为本金向原告支付自2017年11月1日起至付清回购款日止按年利率10%计算的利息，利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时付清给原告；被告延期付款，应按人民银行同期年基准贷款利率双倍计算罚息；在未付清回购款及利息前，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有；原、被告选择本方案后，不得另行选择其它和解方案。本条款是独立条款，主合同与本协议同时生效。双方并约定其它权利义务。2017年12月28日，被告向原告支付了第一期回购款126825元。2018年10月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认被告已向原告支付委托经营期间的全部经营回报款。本院认为：被告主张其系受胁迫情况下签订的回购协议，但并未提供相应的证据印证，本院对其主张不予采信。原、被告签订的回购协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于原告第1项诉请回购款的本息问题。回购协议约定，被告应在2018年10月30日前向原告支付全部回购款，但被告仅支付了一期回购款，余款718675元未付，故原告该项诉请中要求被告支付该款的主张有理，本院予以支持。因回购协议系被告未能在约定时间内履行租赁合同支付回购款而达成的，明确被告应付原告回购款的总额，并约定了具体的付款时间、金额，双方对各自的权利、义务、履约能力等均有充分的认知及判断，且被告亦依约支付了第一期回购款，被告已付的回报款属其使用场地的对价，现被告以经营困难、无力按原约定支付回购款、原告已取得相应收益等为由，要求在退还原告的回购款中扣减5年场地使用费的辩称明显于理不合、于法无据，本院对被告的此抗辩不予采信。根据回购协议约定，被告应自2017年11月1日起按年利率10%向原告支付回购款利息，故原告该项诉请中要求被告按上述利率标准支付126825元自2018年4月1日起、169100元自2018年7月1日起、169100元自2018年9月1日起、253650元自2018年11月1日起至实际清偿之日止利息的主张符合约定，本院予以支持。二、关于原告第2项诉请的回购款罚息问题。因回购协议明确约定了回购款支付的期限，同时明确被告逾期付款应自逾期日起以未付款项为本金按中国人民银行同期贷款利率二倍向原告支付罚息，故原告要求被告按该标准支付126825元自2018年4月1日起、169100元自2018年7月1日起，169100元自2018年9月1日起、253650元自2018年11月1日起至实际清偿之日止的罚息的主张符合约定，本院予以支持。三、关于原告第3项诉请要求被告交付商铺使用权问题。回购协议约定在付清回购款、利息前，被告不得以任何理由变卖或抵押场地使用权，铺位及场地使用权归原告所有，属被告承诺在付清回购款及利息前不得对场地使用权进行处置。现原告并未提供证据证明被告有对场地进行变卖或抵押行为，而在原告向被告发出回购通知书后，双方的租赁合同已终止履行。此后双方所签订的回购协议确定回购款支付方式，并明确不得变更和解方案，现被告未依约支付回购款，原告有权要求其承担违约责任，但并无权要求被告继续履行租赁合同。据此，本院对原告要求被告在未付清剩余回购款、利息、罚息前，将涉讼商铺使用权交付其所有的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款718675元，并以其中126825元为本金自2018年4月1日起、以169100元为本金自2018年7月1日起、以169100元为本金自2018年9月1日起、以253650元为本金自2018年11月1日起至实际清偿日止按年利率10%计付利息予梁燕红；二、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以126825元为本金自2018年4月1日起、以169100元为本金自2018年7月1日起、以169100元为本金自2018年9月1日起、以253650元为本金自2018年11月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率二倍计付罚息予梁燕红；三、驳回梁燕红的其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费11413.16元，减半收取计5706.58元（梁燕红已预交），由佛山市南海国昌投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费5706.58元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。梁燕红已预交的案件受理费5706.58元，在本判决发生法律效力后经梁燕红书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年十二月二十五日书记员  李 慧