广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0702民初808号 原告：蓝桂凤，男，1961年10月22日出生，壮族，住广西壮族自治区忻城县。 原告：王秀兰，女，1972年5月8日出生，布依族，住广西壮族自治区忻城县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：劳有城，广西方凯律师事务所律师。 被告：广西钦州泰禾运输集团有限责任公司（以下简称泰禾公司）。住所：钦州市南珠西大街100号。统一社会信用代码:91450700201130397X。 法定代表人：李阿娣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘小兴，广西政大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈业明，广西政大律师事务所律师。 被告：广州天与地置业有限公司（以下简称天与地公司）。住所：广州市越秀区大沙头三马路36号二层B809号。统一社会信用代码：91440101749947335E。 法定代表人：徐颖。 被告：钦州现代新街市市场管理有限公司（以下简称现代公司）。住所：钦州市南珠西大街北面盛世名门小区。统一社会信用代码：91450700599802682X。 法定代表人：黄锡华。 第三人：徐毅，男，1972年7月29日出生，住广东省广州市越秀区。 原告蓝桂凤、王秀兰诉被告泰禾公司、天与地公司、现代公司、第三人徐毅商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秀兰及其委托诉讼代理人劳有城，被告泰禾公司的委托诉讼代理人刘小兴、陈业明到庭参加诉讼。被告天与地公司、现代公司、第三人徐毅经本院合法无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 蓝桂凤、王秀兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与泰禾公司双方签订的《现代新街市认购协议》（编号：0000733、0000736）；2、请求判令三被告共同连带返还原告购铺款人民币叁拾叁万元（￥330000）以及商铺契税、办证费合计人民币壹万贰仟陆佰元（￥12600）。以上合计人民币叁拾肆万贰仟陆佰元（￥342600）；3、请求判令三被告共同连带偿还资金占用期间的利息【以人民币壹拾玖万元（￥190000元）为基数，按年利率6%，自2014年8月21日起暂计至2018年1月21日为人民币叁万捌仟玖佰伍元（￥38950元）；以人民币壹拾伍万贰仟陆佰元（￥152600元）为基数，按年利率6%，自2015年3月21日起暂计至2018年1月21日为人民币贰万伍仟玖佰肆拾贰元（￥25942元）。以上合计人民币陆万肆仟捌佰玖拾贰元（￥64892元）；以人民币叁拾肆万贰仟陆佰元（342600元）为基数，按年利率6%，自2018年1月22日起计，直至实际还清本息为止】；4、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2013年7月13日，两原告委托其女蓝静与被告泰禾公司签订了两份《现代新街市认购协议》（编号：0000733、0000736），约定认购由泰禾公司开发建设的位于钦州市南珠西大街100号现代新街市盛世名门店销售部认购了新街市第一层2-1073号、2-1099号商铺二间，同时，原告还交纳了认购商铺定金人民币50000元（其中的30000元为认购2-1073商铺的定金）。双方约定于2013年9月30日前签订《商品房买卖合同》，并要求原告交付两铺的首期楼款人民币320000元。2013年7、8月份，原告和其委托人蓝静分别向泰禾公司的包销商天与地公司支付了首期楼款人民币320000元。泰禾公司收到上述房款后给原告送达了《泰禾·盛世名门业主临时公约》确认原告系第一买受人的身份，但却没有依约与原告签订《商品房买卖合同》。2014年底，由于泰禾公司以“一次性付清全款可打折”作诱惑，于是蓝静于2014年12月11日到现代新街市售楼部刷卡支付了人民币280000元（其中的140000元为认购2-1073商铺的余款）以及两铺的契税和办证费人民币24950元（其中的12600元为2-1703的契税、办证费），泰禾公司还谎称之前开具的收款收据太多不易保管，于是把之前给原告开具的收款收据收回，并给蓝静开具了五张盖有现代公司公章的《收据》（编号：0519596、0519597、0623696、0623697、0623698）。泰禾公司收到上述款项之后，至今一直没有通知原告交房、办证的事宜。根据相关法律法规，原被告双方签订的《现代新街市认购协议》（编号：0000736）应当认定为没有约定交房期限的《商品房买卖合同》。鉴于泰禾公司收到原告购房款后迟延不交房致使合同目的不能实现的违约事实（现合同约定的标的物已分别登记备案在徐毅名下），根据相关法律规定，特此向贵院提起诉讼，望贵院依法判令支持原告的诉讼请求。 被告泰禾公司辩称，一、泰禾公司不是本案的适格被告。1、被答辩人蓝桂凤、王秀兰是与本案第三人徐毅签订的《房地产买卖契约》，签订日期是2014年12月11日，从《房地产买卖契约》可以看出，原告是非常清楚与其签订买卖合同的相对人是徐毅，答辩人泰禾公司不是上述房地产买卖合同的当事人；2、被答辩人蓝桂凤、王秀兰是向现代公司支付定金、购房款等款项，与答辩人泰禾公司无关；3、答辩人泰禾公司没有与被答辩人签订过任何认购协议书，被答辩人的《现代新街市认购协议书》不是答辩人泰禾公司与被答辩人签订，该认购协议书实际上是被答辩人与天与地公司或现代公司或徐毅签订的，与答辩人泰禾公司无关。（1）被答辩人与徐毅于2014年12月11日签订的《房地产买卖契约》约定的定金、房款的性质、金额、交纳时间与现代公司出具的“收据”记载的内容吻合，且上述款项已经转为被答辩人应交给徐毅的购房款。以上事实足以证明本案的买卖合同主体是被答辩人和徐毅，当被答辩人与徐毅签订《房地产买卖契约》时，《认购协议书》已经自动失效，已不存在解除的事实基础。（2）根据泰禾公司与天与地公司签订《商铺包销合同》以及补充协议可证明，由于天与地公司未能在《商铺包销合同》规定的9个月期限内100%完成销售任务，按《商铺包销合同》第一条第3款的约定，已经视为天与地公司于2013年5月29日对剩余商铺（含本案案涉的2-1073商铺）一次性买断，泰禾公司按《商铺包销合同》约定将上述商铺产权过户到天与地公司指定人员徐毅等人名下。2014年7月4日，钦州市房产局将本案案涉的2-1073商铺登记在本案第三人徐毅的名下。二、本案合同的解除权已超过法定除斥期间。1、本案不存约定解除情形；2、根据《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表面不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。综上所见，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为是三个月，对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。徐毅与被答辩人约定的交房时间是2016年1月1日，被答辩人向法院主张权利的时间在2018年1月22日之后，超出一年的除斥期间。同理，被答辩人行使《现代新街市认购协议》的解除权也已超出了一年除斥期间。三、本案违反了“一事不再理”的原则，构成重复起诉。应予以驳回被答辩人的起诉。民事诉讼法司法解释第247条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再起诉，同时符合以下条件下的，构成重复起诉：1、后诉与前诉的当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”而本案被答辩人先后提起的两个诉讼是完全符合上述的条件。被答辩人提起（2017）桂0702民初2259号、（2018）桂0702民初808号两案的当事人相同，被答辩人提起（2017）桂0702民初2259号、（2018）桂0702民初808号两案的诉讼标的相同，被答辩人提起（2017）桂0702民初2259号一案的诉讼请求包括了本案的诉讼请求，一身法院在审理（2017）桂0702民初2259号一案过程中被答辩人没有变更其诉讼请求，从始至终都与其民事起诉状的诉讼请求保持一致，一审法院于2017年12月27日作出（2017）桂0702民初2259号民事判决书，答辩人因对该判决不服而向钦州市中级人民法院提出上诉【案号（2018）桂07民终597号】，二审法院正在审理中。综上所述，答辩人认为被答辩人提起的（2018）桂0702民初808号一案与（2017）桂0702民初2259号一案已构成重复起诉，应依法裁定驳回被答辩人的起诉。 被告天与地公司、现代公司不到庭应诉，未作答辩。 第三人徐毅不到庭应诉，未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告泰禾公司（出卖人）以出让方式，取得了位于钦州市北面，编号为240180770的地块土地使用权。土地使用权出让合同号为钦国用(2008)第A0821号。该地块土地面积为27380.37平方米，用途为住宅用地。土地使用权限自2005年11月9日至2045年11月9日。被告泰禾公司经批准于钦州市北面地块建上设商品房，定名为泰禾·盛世名门，该项目于2012年8月30日取得预售许可证； 被告泰禾公司为了销售其开发建设的物业，泰禾公司（甲方）和天与地公司（乙方）于2012年2月28日签订《商铺包销合同》，约定：泰禾公司开发……商铺由甲方为委托方，乙方为受委托方，承担包干和买断销售代理工作；……若乙方在本合同生效后9个月内不能100%完成销售本合同项下的标的物，则甲方视同乙方一次性将本合同项下剩余物业买断，并将产权过户到乙方指定人员名下；……按重新分割产权后的图纸取得标的物全部单元的预售许可证，本合同生效；……本合同范围内买断后的剩余物业商铺证由甲方协助乙方办理;……乙方负责成立经营管理公司以对本合同项目范围内的后期进行招商及经营管理工作。并对本合同项目范围内后期的物业管理负责； 泰禾公司（甲方）和天与地公司（乙方）于2012年5月18日签订《补充协议》，约定：……鉴于项目在办理产权分拆及预售证过程中出现阻滞，原合同约定乙方应在预售证办理完毕后付清第二笔包销费15000000元给甲方，现乙方同意于2012年5月20日前支付10000000元给甲方，原合同当即生效； 泰禾公司（甲方）和天与地公司（乙方）于2013年5月29日再次签订《商铺包销合同补充协议》，约定：乙方已于2013年5月将《商铺包销合同》的所约定的人民币60000000元包销款全部支付给甲方，甲方亦正在按照乙方要求将本项目所剩余的存货过户给乙方指定的受让人（手续正在办理中）作为甲方应支付给乙方的房屋销售佣金； 2013年7月13日，蓝静（系两原告的女儿）受两原告的委托，以其名义（乙方）与泰禾公司（甲方）签订《现代新街市认购协议》，约定，认购2-1073号商铺，成交价格为370000元，于签订认购协议时，已支付定金30000元给甲方，并由甲方开具收据；乙方在签署本协议后，于2013年9月30日前到甲方处签署《商品房买卖合同》及有关文件，并交付首期楼款。首期160000元须于2013年9月30日前付清（已扣除定金），剩余楼款180000元须于甲方通知期限内申请办理银行按揭；签署《商品房买卖合同》后，认购协议自动失效。2013年8月21日，原告在盖有泰禾公司公章的《泰禾盛世名门业主临时公约》附件承诺书上签名，承诺书载明原告是2-1073号房的买受人。 2013年7月25日，原告向天与地公司转账支付50000元，2013年8月6日原告两次共向天与地公司转账支付了230000元（80000元＋150000元）,2013年8月20日原告向天与地公司转账40000元；2013年8月21日，蓝静、蓝桂凤、王秀兰签订承诺书，承诺遵守泰禾·盛世名门临时管理公约，泰禾公司向他们发出泰禾·盛世名门临时公约，承诺书载明原告为案涉商铺买受人。2014年12月11日，现代公司向原告出具《收款收据》，载明收到蓝静交来2-1073商铺房款28000元；2015年3月20日，现代公司出具《收据》两份给蓝静，分别载明交来2-1073商铺房契税及、办证费12350元和2-1073商铺款50000元。 2014年12月11日，原告（含蓝彬）与徐毅签订《房地产买卖契约》，约定，与原告向徐毅购买案涉的1073商铺，成交价格为330000元，2014年12月30日前一次性付清，购房定金30000元。2014年7月4日，案涉的2-1073商铺登记在徐毅名下，房屋所有权人为徐毅。2-1073号商铺因涉及第三人徐毅，而徐毅不是本院（2017）桂0702民初2259号案件当事人，本院在该案中未作审理。 上述事实，有原告提供的身份证复印件、被告的工商登记信息、《商铺包销合同》及补充协议、《现代新街市认购协议》、《泰禾·盛世名门业主临时公约》、收据、《房地产买卖契约》、银行转账凭证、房屋产权证等证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据泰禾公司和天与地公司签订的《商铺包销合同》和2012年5月18日的补充协议，《商铺包销合同》于2012年5月20日生效，约定，由天与地公司包销商铺，合同生效后9个月内不能100%完成销售本合同项下标的物，则甲方视同乙方一次性将本合同项下剩余的物业买断，并将产权过户到乙方指定人员名下。到2013年5月29日两被告再次签订《商铺包销合同补充协议》时已超过9个月，且该《商铺包销合同补充协议》已明确载明“甲方正在按照乙方要求将本项目所剩余的存货过户给乙方指定的受让人（手续正在办理中），作为甲方应支付给乙方的房屋销售佣金”，说明泰禾公司已于再次签订补充协议时即2013年5月29日已按《商铺包销合同》约定将没有销售的商铺（包括案涉的商铺）全部卖断给天与地公司，天与地公司已是案涉商铺的所有人。泰禾公司与原告于2013年7月13日签订认购书协议，此时泰禾公司已不是案涉商铺的所有人。 泰禾公司在《现代新街市认购协议》上盖章的时候，已将案涉的商铺卖给天与地公司，天与地公司与泰禾公司已不存在委托代理关系，代理权终止，但此时原告有足够的理由相信泰禾公司是案涉的2-1073号商铺的物权所有人或共有人，有权出售该商铺，有足够的理由相信天与地公司仍然受泰禾公司的委托销售案涉商铺，因为泰禾公司是该项目的开发公司，该认购协议甲方是泰禾公司，该认购协议有泰禾公司的盖章；天与地公司曾是商铺销售公司，与泰禾公司存在委托代理关系，销售部仍是原来的销售部。天与地公司在《现代新街市认购协议》履行期间，收取原告的上述款项，应视为代表泰禾公司收取，该代理行为有效，对泰禾公司应发生效力。 本案是商品房销售合同纠纷。原告签收泰禾公司盖有印章的《现代新街市认购协议》时，泰禾公司已不是案涉商铺的所有人，且原告没有证据证明泰禾公司仍有处分权，且商铺没有交付。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，泰禾公司不具备作为出卖人与原告签订《现代新街市认购协议》的资格。该《现代新街市认购协议》应是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，该协议自始没有法律约束力，原告主张解除该协议没有依据，本院不予支持。泰禾公司不具备出卖人资格却与原告签订协议，泰禾公司应对《现代新街市认购协议》的无效承担过错责任。 原告于2013年7月13日签收《现代新街市认购协议》，于2013年7月25日至2013年8月20日期间，共向天与地公司支付购房款330000元。原告于2014年12月11日才与第三人签订《房地产买卖契约》，被告泰禾公司也没有证据证明天与地公司为第三人徐毅收取上述购房款，而泰禾公司与天与地公司曾存在委托代理关系，原告支付的上述购房款应认定为是为履行《现代新街市认购协议》而向泰禾公司支付的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告泰禾公司应将上述款项返还给原告，同时，应向原告赔偿占用上述款项之利息。被告天与地公司在代理权终止后，仍以泰禾公司名义收取原告的上述费用，如未转交泰禾公司，泰禾公司对天与地公司享有追偿权，可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告广西钦州泰禾运输集团有限责任公司返还购房款及商铺契税和办证代收费共计342600元给原告蓝桂凤、王秀兰，并支付相应利息（利息计算办法：按年利率6%计算，以购房款330000元为基数，自2014年8月21日起计算至还清本息之日止；按年利率6%计算，以购房款12600元为基数，自2015年3月21日起计算至还清本息之日止）； 案件受理费7412元（原告已预交），公告费700元，合计人民币8112元，由被告广西钦州泰禾运输集团有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  郑召华 人民陪审员  吴 钧 人民陪审员  梁 映 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  陈虹辰