西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)陕0113民初13682号 原告(反诉被告）：刘彦希，女，汉族，1977年3月20日出生，住西安市高新区。 委托诉讼代理人：王震，陕西博硕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：薛东华，男，汉族，1962年12月15日出生，住西安市雁塔区。 被告（反诉原告）：薛东丽，女，汉族，1953年8月2日出生，住西安市雁塔区。 共同委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：丁睿，陕西云德律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘彦希与被告（反诉原告）薛东华、薛东丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘彦希的委托诉讼代理人王震及两被告的共同委托诉讼代理人胡小青、丁睿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘彦希诉称，2017年9月1日原、被告签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市××新区××路××楼××室商用房屋一套，购房价款为140万元。合同同时约定原告需在2017年8月12日前向被告支付2万元定金，在原、被告办理完网签备案手续后再支付110万元购房款，剩余28万元购房款在原告取得房产证3日内支付。合同签订后，原告依约已于2017年8月12日向被告支付了2万元定金，并依约将公司迁入涉案房屋进行经营。然而此后，在原告要求被告办理网签备案手续时，被告严重违反合同约定，拒绝与原告办理网签备案手续。在原告坚持要求被告依照买卖合同约定履行合同时，被告向原告明确表示不再履行，并指令物业停电，使原告公司的经营受到了极大的影响。迫于无奈，原告只能依照被告的指令于2017年10月13日搬出房屋。原告认为，依法成立并生效的合同必须得到尊重和恪守。房屋买卖合同签订后，原告积极履行合同义务，依约向被告交纳了定金，但被告拒绝办理网签备案手续，并采取停电的方式逼迫原告搬出房屋。被告的行为不仅严重违反了合同约定，更有违民事法律诚实信用原则。现原告诉至本院，请求：1、判令被告立即支付原告违约金28万元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。 被告薛东华辩称，第一，原告与被告薛东丽之间签订的《二手房买卖合同》未经其授权，属于无权代理，此合同无效，依法应驳回原告的诉讼请求。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认；被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，薛东丽与原告签订的《二手房买卖合同》，薛东华并不知情，且在签订此合同的时候，薛东丽并未获得薛东华的授权，未向原告提供《授权委托书》，其行为属于无权代理，所签订的《二手房买卖合同》无效，依法应驳回原告的诉讼请求。第二，根据法律规定，原告与薛东丽之间签订的无效合同，不存在任何应承担违约金的情形，薛东华不应承担任何责任，依法应驳回原告的诉讼请求。索要违约金的前提是合同有效，而本案中薛东丽与原告签订的《二手房买卖合同》是无效的，根本不存在违约金和应承担违约金的任何情形。且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告曾于2017年8月向薛东丽支付2万元定金，薛东丽已于2017年10月13日退还，故原告并不存在任何损失；且原告与薛东丽签订合同时，明知该合同所涉及的房产在薛东华名下，且属于薛东华的婚后财产，而薛东华及其妻高瞻均在美国生活，且薛东丽并未获得薛东华的授权，就与薛东丽签订了《二手房买卖合同》，明显是恶意的行为，依法应驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，应当驳回。 被告薛东丽辩称，第一，根据法律规定，原告与薛东丽之间签订的合同是无效的，不存在任何应承担违约金的情形。根据法律规定，索要违约金的前提是双方签订的合同有效，而本案中，薛东丽与原告之间签订的《二手房买卖合同》是无效的，根本不存在违约金、应承担违约金的任何情形。第二，薛东丽已将收取原告的定金如数退还，故原告并不存在任何损失，且签订合同时，原告即知晓薛东丽并无权代理及处分该房产，依法应驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2017年10月13日，根据与原告的协商，薛东丽已将2万元定金如数返还，并将其占有使用本案涉案房屋时，给物业垫付的款项如数支付，故原告并不存在任何损失。且签订合同时原告即知晓，薛东丽并不是该涉案房屋的所有权人，且房屋所有权人并未向薛东丽出具任何授权委托手续，故原告是存在过错的，自身即应当承担相应的责任，无权起诉索要违约金，原告人的起诉有滥用司法资源之嫌，应依法应驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求无法律及事实依据，依法应当驳回。 两反诉原告诉称，2017年远在美国的反诉原告薛东华想要将其位于西安市高新区锦业路都市之门2号楼10912室商住房出售，请其姐姐反诉原告薛东丽帮忙留意合适买主。因为该房屋一直委托反诉原告薛东丽进行出租，故该房屋的钥匙在薛东丽处。2017年8月刘彦希找到薛东丽要求购买该房屋，经磋商后，薛东丽于2017年8月12日收取了刘彦希定金2万元，且刘彦希以丈量房屋面积为由要走了钥匙。后经薛东丽打听，自己无授权，且薛东华的房屋系夫妻共同财产，自己无权出售，便联系刘彦希告知其因自己无处分权，房屋无法办理过户，要求退还定金。但刘彦希坚称其认识相关部门工作人员，只要薛东华一人回国即可办理过户手续。2017年9月1日薛东丽在刘彦希的强烈要求及知晓其无代理权的情况下，与刘彦希签订《二手房买卖合同》。后薛东丽告知薛东华，房屋有人购买，让薛东华回国办理手续。但是，房屋过户手续并未办理成功，此时薛东华才知道薛东丽与刘彦希之间签订了《二手房买卖合同》，且刘彦希已经在该房屋中办公。2017年10月13日，在双方的多次沟通下，薛东丽向刘彦希返还收取的2万元定金，垫付的物业费、电费15551.66元及刘彦希投入2310元，共计37861.66元，后刘彦希搬出房屋，将钥匙交回薛东丽。根据法律规定，房屋买卖合同应具备主体资格有效、意思表示真实和符合法律法规政策规定三个有效条件，但本案涉及的合同并不满足这三个条件，故合同无效。且刘彦希占用薛东华所有房屋长达两个月，应按照当地房屋租金，向薛东华支付房屋占有使用费。现诉至本院，请求：1、依法判令被反诉人向反诉人薛东华支付房屋占有使用费19000元（2017年8月12日起至2017年10月12日止）；2、本案反诉费由被反诉人承担。 反诉被告刘彦希辩称，第一，涉案的合同是否是无效合同，应该按照合同法第52条的规定，涉案的合同并不属于合同法第52条无效的情形，所以应该有效；第二，依照买卖合同司法解释，即便是无权处分，并不导致合同无效，在本案中，反诉被告有充分证据证明薛东华对房屋的出售是知情的，更能说明合同是有效的；第三，反诉被告有证据证明在薛东华要求其办理房屋手续后其承诺在占用房屋期间不收取房屋占用费，所以对反诉人的请求依法应该驳回。 经审理查明，2017年9月1日被告薛东丽代被告（卖方，甲方）薛东华与原告（买方，乙方）刘彦希签订《二手房买卖合同》，约定甲方将其位于西安市高新区锦业路1号都市之门2号楼10912室（面积：140.98平方米，房屋所有权证号：西安市房权证高新区字第××号）出售给乙方，用途为办公。房屋总价款为140万元（其中110万元为单纯房屋价格，其余30万元为桌椅、文具等全部办公用具）。合同第三条关于付款方式约定：3.1，乙方以自有资金向甲方支付本合同购房款，乙方应于2017年8月12日前向甲方支付2万元定金（甲方确认乙方已支付上述定金）。3.2，在本合同签署之日起3日内，甲方代理人需安排办理甲方回国，并于甲方回国后与乙方直接签订合同；在签署新合同后3日内，甲乙双方在西安市房管局办理二手房买卖网签备案手续，乙方在甲方办理完房管局监管账户后3日内将110万元汇入甲方账户。3.3，在乙方交纳完毕出售房屋税费后3日内，甲方需配合乙方办理房产过户手续，不得以任何理由拖延阻挠，否则需要承担本合同约定的违约责任；3.4，在拿到出售房屋权属证书之日起3日内，乙方将剩余应支付的28万元直接支付给甲方或甲方指定的第三人；甲方及甲方代理人需配合乙方将经营地注册在出售房屋上的公司名称涤除，不得影响乙方在出售房屋上直接设立公司。合同第四条关于房屋的交付约定：4.1，除不可抗力等特殊情况外，甲方应于乙方交付完定金当日，将该房屋交付乙方用于自行装饰整顿，在乙方完全付清第二笔付款当日内，甲方将房屋权属证书过户给乙方。4.2，甲方将房屋交付乙方后，产生的水电及物业费等费用由乙方承担。合同第六条关于违约责任约定，甲方如违反本合同约定，不配合乙方过户，乙方有权直接通知甲方解除本合同；甲方应向乙方退还已支付的款项，并支付乙方总房价20%的违约金。原、被告在签订本合同前即于2017年8月12日办理了房屋交付手续，被告将房屋交付原告使用，原告于当日向被告支付定金2万元。后因被告未能按约办理网签手续，双方产生争议。2017年9月18日，被告对案涉房屋进行断电。后经双方协商，原告于2017年10月13日将案涉房屋交还被告薛东丽，薛东丽于当日书面确认双方对都市之门B栋912房屋及设施进行交接，且验收房屋及设施完整无损。同时，被告向原告退还定金2万元及原告垫付的物业费15551.66元（原告实际垫付18484.95元，扣除2017年8月12日至2017年10月12日原告使用期间的费用2933.29元），并向原告支付原告收房后对案涉房屋进行地毯清洗花费的750元、换柜子锁花费的600元及网络花费的960元等共计2310元，被告共向原告支付37861.66元。原告向被告出具收条予以确认。 同时查明，被告薛东华曾于2009年12月15日向其姐即被告薛东丽出具《委托书》，称其本人因故不能亲自前往办理“都市之门”所购商品房的后续事宜，故委托薛东丽代为办理“都市之门”B座10912室商品房的其他事宜。 庭审中，原告提交其与被告薛东华之间的录音，录音中薛东华表示其系诚心卖房，亦知道原告诚心买房，但因技术上无法操作，所以希望将房屋出租给原告。被告薛东华提交2015年10月28日其出具给被告薛东丽的《房屋租赁委托书》，载明其授权薛东丽代为处理其与租赁人杨海军关于案涉房屋的租赁事宜，并提交其和案外人杨海军就案涉房屋签订的租赁合同，预证明薛东华在处理案涉房屋事宜时，均会出具委托书，因此本案薛东华并不知情。 以上事实，有二手房买卖合同、房屋所有权证、委托书、收条、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，本案争议焦点为二手房买卖合同是否有效，被告行为是否构成违约，应否承担违约责任。庭审中被告薛东华辩称其对卖房一事并不知情，亦未授权薛东丽出售案涉房屋，薛东丽亦表示其在签订合同时并未取得薛东华的授权，因此二手房买卖合同无效，但：首先，薛东丽系薛东华大姐，且庭审中两被告认可薛东华准备出售案涉房屋，委托薛东丽询价，并且合同中明确约定在本合同签订之日起3日内，薛东丽安排办理薛东华回国，并与原告重新签订合同，办理网签备案手续，合同能明确约定仅3天时间薛东华回国办理出售事宜，若薛东丽未取得薛东华的授权而签订合同，不可能约定如此短的时间，这与常理不符；其次，在被告于2017年8月12日向原告支付定金后，被告即于当日将房屋交付原告使用，房屋作为不动产，系重要财产，若被告薛东丽未取得薛东华的授权，不可能将房屋交付原告使用，这与常理不符。因此，可以认定被告薛东丽系基于薛东华的授权而与原告签订二手房买卖合同。故原告与被告薛东华之间签订的二手房买卖合同合法有效。退一步讲，即使被告薛东丽在与原告签订房屋买卖合同时未取得被告薛东华的授权，但根据原告庭审中提交的录音显示被告薛东华对薛东丽出售房屋一事知晓后并未反对，而是与原告协商房屋出售的其他事宜，并表示其系诚心出售房屋，仅因为其配偶无法回国办理过户手续而致使合同无法履行，因此即使在签订合同时被告薛东华不知情，但根据录音可认定其对薛东丽代其出售房屋一事认可，并与原告协商出售房屋事宜，可认定薛东华对薛东丽无权代理行为予以追认。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”原告与被告薛东华之间签订的二手房买卖合同合法有效。被告薛东华回国后未与原告重新签订合同，亦未办理网签备案手续，因此其行为构成违约，根据《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于原告要求被告支付违约金的请求，本院依法应予支持。对于违约金数额的认定，双方在合同第六条约定，被告违约应向原告支付总房价20%作为违约金，但双方合同第3.2条第一句的约定约束的系代理人即被告薛东丽，对于薛东华的责任约定不明，仅约定薛东华在签署新合同后3日内双方办理网签备案手续，但薛东华应于何时与原告签订新合同约定不明，因此原告对于双方产生纠纷应承担部分责任，综合全案考虑，被告应向原告支付的违约金为18万元。 对于反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费的请求，因庭审已查明，原、被告双方约定被告于原告支付定金当日将房屋交付原告使用，即被告基于合同的约定将案涉房屋交付原告使用，因此原告对房屋的占有使用系基于买卖合同的约定而有权占有、自主占有，因此对于反诉原告要求反诉被告支付2017年8月12日至2017年10月12日期间占有使用费的请求，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告薛东华应于本判决生效之日起十五日内向原告刘彦希支付违约金18万元。 驳回原告刘彦希其余的诉讼请求。 驳回反诉原告薛东华、薛东丽的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5500元，由原告承担1980元，被告薛东华承担3520元。因原告已预交承担，由被告薛东华在向原告支付上述款项时一并付清。 反诉案件受理费138元，由两反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张元平 人民陪审员  陈 莉 人民陪审员  李 真 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  程 俊 打印：相丽华校对：程俊2018年月日送达