黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初1572号原告：中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行，住所地黑龙江省大庆市龙凤区凤阳路2号，统一社会信用代码912306038294117251。负责人：冯宇，该行行长。委托诉讼代理人：田野春，女，1975年9月11日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行副行长，住黑龙江省大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：王军，黑龙江华兴律师事务所律师。被告：李晓峰，男，1987年9月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区，被告：何晓楠，女，1989年3月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区，被告:大庆市龙凤区城建投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙腾路1号,统一社会信用代码91230603569864217N。法定代表人:程相文，该公司总经理。委托诉讼代理人:王洋，女，1990年5月6日出生，汉族，大庆市龙凤区城建投资开发有限公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区，原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行(以下简称工商银行)与被告李晓峰、何晓楠、大庆市龙凤区城建投资开发有限公司（以下简称城投公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后依法适用普通程序于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人田野春、王军，被告李晓峰，被告城投公司委托诉讼代理人王洋到庭参加诉讼，被告何晓楠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李晓峰、何晓楠偿还借款本金272358.21元及截止到2018年1月14日的利息4772.56元，合计277130.77元，并按照借款合同约定的利率、罚息、复利的标准支付自2018年1月15日起至实际给付之日止的利息；2、判令被告城投公司对上述债务承担连带清偿责任（即连带保证责任）；3、判令被告城投公司对上述第一项债务承担质押担保责任，以账号为09×××94的保证金账户中的全部资金为限优先予以偿还；4、确认原告与被告李晓峰、何晓楠之间的《个人购房借款/担保合同》中抵押条款有效，如二被告不能如期足额偿还欠款，将龙凤区吉祥馨苑A12-1-1503室拍卖变卖后所得价款偿还原告并支付因拍卖、变卖所产生的一切费用；5、判令三被告承担本案律师费、诉讼费、保全费、邮寄费。庭审中，原告称因城投公司在原告起诉后又偿还了部分欠款，故第一项诉讼请求变更为请求判令被告李晓峰、何晓楠偿还截至2018年9月28日的欠本金256258.17元，并按照借款合同约定的利率、罚息、复利的标准支付自2018年9月29日起至实际给付之日止的利息；第五项诉请变更为判令三被告承担本案律师费、诉讼费。事实和理由：2014年7月29日被告李晓峰、何晓楠与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额为32.2万元，用于购买房屋，借款期限为20年。被告李晓峰、何晓楠以其购买的龙凤区吉祥馨苑A12-1-1503室房屋提供抵押担保，此外双方还对贷款利率、罚息、违约责任、抵押担保范围、争议解决方式等内容进行约定。原告按合同约定向被告发放贷款32.2万元，并于当日将该笔贷款全部转入被告城投公司的一般账户中。在借款合同履行过程中，借款人被告多次违约，截至2018年1月14日已连续4次未还款，累计22次违约。根据借款人与原告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任14.1.L项和14.2（4）、（6）项的规定，借款人连续3次或者累计6次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项及所产生的利息、罚息及其它费用并承担违约责任。被告违约后经原告多次催收无果，故提出以上诉讼请求。被告李晓峰辩称，被告李晓峰已经偿还部分欠款，因资金短缺所以没有按时偿还，现同意重新偿还房贷。城投公司的钱也同意偿还，但是不同意给付利息及违约金。一年前城投公司要求被告李晓峰支付违约金及利息，并给被告李晓峰发件要求一次性偿还五、六万元，被告李晓峰没有那么多钱所以没给。同意调解。被告何晓楠未到庭，亦未提交答辩意见。被告城投公司辩称，一、城投公司主张同时解除买卖合同与借款合同，因为两个合同继续履行均没有实际意义，都是出卖人自己给自己还款，请求法院依法判决解除两个合同。关于原告诉请的罚息和复利，城投公司认为原告的损失没有那么多，根据《中华人名共和国合同法》第114条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另外关于复利最高法《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第7条规定出借人不得将利息计入本金谋取高利。二、本案是两个法律关系，李晓峰在两个法律关系中均是根本违约。本案城投公司与李晓峰夫妇为商品房屋买卖合同法律关系，李晓峰夫妇与工商银行是借款合同法律关系，城投公司作为该借款合同中李晓峰的担保人。首先在李晓峰与工商银行的借款合同当中，李晓峰夫妇借款的本金为32.2万元，自2016年开始拒绝还款，之后工商银行开始在城投公司在工商银行的担保资金账户里扣款，自2016年到现在一直都是城投公司在还款，借款人李晓峰夫妇以其实际行为明确表示拒绝还款，其借款数额总数为32.2万元，减去我方代为垫付的71774.86元，自其签署借款合同以来，根本就没有履行还款义务，从其行为来看也不打算继续还款，继续履行还款义务已经没有任何可能。所谓的履行，也是由城投公司继续承担还款责任，依法应解除其《借款合同》。因为城投公司本身就是房屋出卖人，在本次借款合同纠纷中由城投公司也就是出卖人继续承担担保责任，没有任何实际意义。第二，在李晓峰夫妇与城投公司的《商品房买卖合同》合同当中，李晓峰仅支付了首付139065元，后期的32.2万元全部是贷款，但是其完全不偿还贷款的行为，导致城投公司也即出卖人一直被扣款承担担保责任。也就是自己出卖的房产，自己偿还借款。从其行为上看，人不但失联，而且后期还款已完全没有可能性，所以两个合同法律关系均无继续履行的可能性与必要性。原告工商银行为主张自己的诉讼请求，向法庭提供了如下证据：证据一，《个人借款/担保合同》、担保函、按揭贷款合作协议复印件各一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明：1、2014年7月29日原告与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款金额为人民币32.2万元，借款期限为20年，双方合同第四条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的按每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率。合同第九条约定：借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）还款的贷款，贷款人有权按照上述合同约定利率的的基础上增加50%的标准计收罚息：对不能按时支付的利息，按照这一罚息利率的标准计收复利。2、双方还约定用被告所有的吉祥馨苑小区A12－1－1503室房屋做抵押。3、大庆市龙凤区城建投资开发有限公司对被告李晓峰、何晓楠的偿还义务承担连带还款义务。原告有权从大庆市龙凤区城建投资开发有限公司在原告处账户为09×××94的保证金账户内以全部资金为限扣收贷款本息。经质证，被告李晓峰对该组证据无异议。被告城投发表质证意见称，无异议，但是该组证据证明不了还款情况。证据二，个人借款凭证一份，证明原告按合同约定于2014年8月14日向被告发放贷款32.2万元。经质证，被告李晓峰、城投公司对该证据无异议。证据三,自营历史明细表机打件一份，欲证明1、截至2018年9月28日，被告已连续6次未按时足额还款，根据双方签订的《个人购房借款／担保合同》第十四条违约及违约责任14.1.L项和14.2(4).(6)项的规定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并承担违约责任。2、2018年9月28日，被告欠原告本金256258.17元，利息0元；3、截至2018年9月28日累计从被告城投公司扣除69330.82元质押保证金。经质证，被告李晓峰对该组证据无异议。被告城投发表质证意见称，对真实性无异议，恰恰可以证明被告李晓峰一直没有还款，都是由城投公司承担还款责任。证据四，诉讼委托代理合同一份，欲证明1、原告因本案诉讼应当支付的律师代理费为实际收回款项的8%，代理期限是案件执行完毕；2、在一审诉讼阶段的代理费以诉讼请求277109.06为基数按照《大庆市律师服务收费管理办法》计算律师代理费为22168元。3、结合双方《个人借款/担保合同》第十七条中律师费由借款人及担保人承担的约定，律师本案一审律师代理费22168元应由被告承担。经质证，被告李晓峰、城投公司对该证据无异议。被告城投公司依法向法庭出示《商品房买卖合同》复印件一份、其他应收款明细账机打复印件一份，欲证明2014年6月4日李晓峰与城投公司形成了商品房买卖合同的法律关系，购买吉祥馨苑A区12号1单元011503号房屋。合同总价款为461065元，首付139065元，贷款32万元。李晓峰自2016年一直没有偿还任何贷款，导致城投公司一直被扣款，至今已达71774.86元。李晓峰失联至今，义务继续履行已无可能性。李向峰在借款合同和买卖合同中均根本违约，继续履行既无可能，也无任何实际意义，被告继续承担担保责任易导致买卖合同无法实现，依法均应解除买卖合同和借款合同。经质证，原告发表质证意见称，对合同无异议，对还款明细不认可证据体现的2018年10月21日的扣款。被告李晓峰发表质证意见称，对真实性无异议，不同意一次性还款，也不同意拍卖房屋，要求分期还款，李晓峰有分期还款的能力。本院对原告工商银行及被告城投公司提交上述证据的真实性予以确认。被告李晓峰未向法庭出示证据。被告何晓楠未到庭参加诉讼，视为放弃举证、举证的权利。依据原、被告的陈述及提交的证据，本院确认案件事实如下：2014年6月4日，被告李晓峰与被告城投公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告李晓峰购买被告城投公司发开的吉祥馨苑小区A12号楼1单元1503号房屋。2014年7月29日，被告李晓峰、何晓楠与原告工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定原告工商银行向被告李晓峰、何晓楠发放个人购置住房贷款32.2万元，用于购买吉祥馨苑小区A12号楼1单元1503号房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；被告李晓峰、何晓楠授权原告工商银行将贷款一次性划入城投公司0905060319248058261账户；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告李晓峰、何晓楠以其购买的吉祥馨苑小区A12号楼1单元1503号房屋作为抵押物提供抵押担保，但尚未办理抵押登记。2014年7月29日，被告城投公司向原告工商银行出具《担保函》一份，承诺同意作为被告李晓峰的保证人，为被告李晓峰在借款合同项下发放的个人住房贷款32.2万元提供阶段性连带责任保证担保，担保期限为贷款发放之日起至借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告工商银行之日止。保证期间为自借款合同确定的每期还款日之次日起2年，如提前收回贷款的保证期间为向借款人通知的还款日之次日起2年，担保范围为借款合同项下贷款本金、利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。城投公司同意对李晓峰个人住房贷款承担保证金担保责任，并开立保证金账户，保证金金额为16100元。如借款人未按借款合同约定履行还款义务时可从保证金账户和中国工商银行其他分支机构开立的所有账户扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用。原告工商银行与被告城投公司就大庆市龙凤区吉祥馨苑小区签订了《按揭贷款业务合作协议》一份，约定原告作为城投公司开发的龙凤区吉祥馨苑小区项目的贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供住房贷款。城投公司在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权利证》交原告抵押之前，龙凤城投公司同意为借款人提供阶段性连带责任保证。并在原告指定账户存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金。2014年8月14日，原告工商银行向被告李晓峰发放贷款32.2万，当期执行年利率6.8775%，逾期年利率10.32%，贷款到期日为2034年8月14日。被告李晓峰、何晓楠自2016年开始未按照合同约定按期还款。截止至2018年9月28日被告李晓峰、何晓楠欠工商银行本金256258.17元，原告工商银行已从城投公司保证金账户中扣收城投公司69330.82元。本院认为，原告工商银行与被告李晓峰、何晓楠签订的《个人购房借款/担保合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告工商银行按照合同约定向被告李晓峰、何晓楠支付贷款32.2万元，但被告李晓峰、何晓楠未按时足额偿还贷款本息连续超过三个月且累计超过六次，构成违约，原告根据合同约定有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，并要求被告李晓峰、何晓楠立即清偿未偿还借款以及所产生的利息、罚息和复利。截止至2018年9月28日，被告李晓峰、何晓楠欠本金256258.17元，应予支付原告。原、被告关于利息、罚息、复利的约定未违反法律规定。原告要求被告按照双方合同约定的利率、罚息、复利标准支付自2018年9月29日起至实际给付之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。被告城投公司为被告李晓峰向原告的借款提供保证金担保责任及连带责任保证，且未超出保证期间，原告可对城投公司保证金账户中存款优先受偿，且对李晓峰、何晓楠的上述全部债务承担连带保证责任。原告请求将吉祥馨苑小区A12号1门1503号房屋拍卖变卖后所得款偿还借款,因该房屋未办理抵押登记，不产生抵押效力，本院不予支持。关于律师费主张，虽原、被告约定律师费应由被告承担，但因代理方式为风险代理，原告尚未实际支出律师代理费，故本院对原告的律师费主张不予支持。原告可待律师费实际产生后向被告主张。关于被告城投公司要求解除借款合同的主张，因城投公司不是该合同的当事人，无权要求解除，本院不予支持。关于被告城投公司要求解除其与被告李晓峰买卖合同的主张，因该买卖合同是否解除均不影响被告城投公司与原告之间的保证合同关系及质押合同关系，被告城投公司仍应履行其担保义务，被告城投公司可根据其担保义务的履行情况向李晓峰、何晓楠行使追偿权。关于城投公司要求调整违约金及不应收取复利的主张，因银行系专门的资金放贷盈利性金融机构，贷款人未按期偿还贷款确会给其造成经营性损失，而合同约定的利息、罚息和复利亦未超过法律规定的标准，故本院对原告主张的利息、罚息和复利不予调整。被告何晓楠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第六十三条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李晓峰、何晓楠于本判决生效之日起七日内返还原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行借款本金256258.17元，并按照双方《个人借款/担保合同》约定的利率、罚息、复利标准支付自2018年9月29日起至被告实际给付之日止期间的利息（以256258.17元为基数计算）；二、原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行对被告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司在原告处开立的账号为09×××94的保证金账户内的资金在本判决第一项范围内可以优先受偿；三、被告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司对本判决第一项与被告李晓峰、何晓楠承担连带给付责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5457元，公告费300元，由被告李晓峰、何晓楠负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长 张 迪人民陪审员 林 君人民陪审员 孟范忠二〇一八年十二月三日书 记 员 徐艳飞附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带保证责任的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六十三条本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。