广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初8074号原告：辛俊涛，男，1986年4月4日出生，汉族，住陕西省富平县，原告：黄俏丽，女，1983年12月3日出生，汉族，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区北江一路8号龙汇领峰二号楼一梯2层03号。法定代表人：杨华里，该公司董事。委托诉讼代理人：朱嘉欣，该公司员工。原告辛俊涛、黄俏丽与被告清远市金炜达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辛俊涛、黄俏丽的委托诉讼代理人黄艳明，被告清远市金炜达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛俊涛、黄俏丽向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于清远市××××号龙汇领峰一号楼4层06号房屋的房地产权证由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权到原告名下的登记手续；2、被告支付违约金[从2015年4月1日起以总房价547089元为基数按年利率1%计算暂计至2018年9月30日止为19148元；从2018年10月1日起按上述标准计至被告提供资料产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止]给原告；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年3月14日，原告作为买受人，与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市××××号龙汇领峰一号楼4层06号房一套，购房总价款为547089元。合同签订后原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。关于产权登记事宜，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。在合同签订后，原告按照合同约定按时支付了所有购房款，但是被告并没有依照合同约定交付经市建设局竣工验收合格的房屋给原告，也没有及时为原告办理产权证。几年来原告虽多次催告，被告一直不肯协助办理产权证及提供房屋验收合格证明，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰，因此，原告要求被告立即为其办理房屋房地产权属证。鉴于被告的行为严重违反合同约定，原告要求被告承担违约责任，由于合同约定的逾期办证按出卖人按已付房屋总价款的0.5%向买受人支付违约金，该违约金远远低于买受人的损失且该违约金为不变金额，对原告显然不公。根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十条规定，原告主张被告应当按照已付购房款总额为基数按年利率1%的标准向原告支付逾期办证违约金暂计至2018年9月30日为19148元，即：2015年4月1日至2018年9月30日，547089元×1%÷12个月×42个月＝19148元。日后违约金从2018年10月1日起按上述标准计至被告提供资料产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止。被告清远市金炜达房地产开发有限公司辩称：1、被答辩人诉请答辩人承担逾期办证违约金是没有法律依据的，答辩人和案外人王为理合作开发龙汇领峰项目，涉案房屋实际是案外人王为理投资开发建设的，被答辩人应向案外人王为理主张诉请；2、政府相关部门环保督查工作使该涉案房屋不能按期竣工验收，逾期办证的责任也不是答辩人自身的原因造成的；3、被答辩人要求支付逾期办证违约金的起算时间和调高逾期办证违约金违反合同约定和没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，原告辛俊涛、黄俏丽（买受人）与被告清远市金炜达房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房；该商品房为清远市××××号龙汇领峰一号楼4层06号；该商品房按套出售，总金额547089元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告辛俊涛、黄俏丽依约付清了全部房款，被告清远市金炜达房地产开发有限公司亦出具了发票给原告辛俊涛、黄俏丽；2015年5月28日，原告辛俊涛、黄俏丽实际办理了收楼手续。但是，至法庭辩论终结时止，涉案房屋没有经过建设工程竣工验收备案。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告辛俊涛、黄俏丽与被告清远市金炜达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。本案的争议焦点有：1、目前条件下，原告能否请求被告限期协助办理涉案房屋产权转移登记；2、被告是否存在逾期协助办证的违约行为并应承担相应违约责任；3、如果被告应承担逾期协助办证的违约责任，逾期协助办证违约金如何计算。对于第一个争议焦点，根据我国相关法律的规定，建设工程竣工验收合格是办理相关产权转移登记的先决条件，在原、被告双方均无提供证据证明涉案房屋已竣工验收合格的情况下，原告请求被告交付涉案房屋并协助办理涉案房屋产权转移登记违反了法律法规的规定，在法律上无法履行，因此，对于原告辛俊涛、黄俏丽的第一项诉讼请求，本院不予支持，原告辛俊涛、黄俏丽可在条件成就后另行处理该问题。对于第二个争议焦点，根据清远市城乡规划局2018年4月25日出具的《关于龙汇领峰楼盘等相关问题的情况报告》载明，2015年9月、12月被告清远市金炜达房地产开发有限公司系因未按图施工、整改未到位及未理顺用地手续而没有通过规划条件核实，可以看出逾期协助办证的违约责任在被告清远市金炜达房地产开发有限公司，被告清远市金炜达房地产开发有限公司存在逾期协助办证的违约行为；至于被告清远市金炜达房地产开发有限公司与案外人王为理的纠纷，属于另一层法律关系，与原告辛俊涛、黄俏丽无关，且《商品房买卖合同》是原告辛俊涛、黄俏丽与被告清远市金炜达房地产开发有限公司所签订，根据合同的相对性，被告清远市金炜达房地产开发有限公司应予承担合同约定的相关违约责任。对于第三个争议焦点，如前所述，被告清远市金炜达房地产开发有限公司构成逾期协助办证违约，依照约定应承担违约责任。依照双方的约定，被告清远市金炜达房地产开发有限公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案原告辛俊涛、黄俏丽是在2015年5月28日办理的收楼手续，故逾期协助办证违约金的起算时间，从2015年8月27日起计算。至于被告清远市金炜达房地产开发有限公司所主张的540个工作日，是指办妥《房地产权证》的期限，并非本案原告辛俊涛、黄俏丽主张的协助办证的期限；双方约定的逾期协助办证违约金为已付房价款的0.5%，是不变的金额，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等，该违约金显然过低，不符合公平原则，根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情支持逾期协助办证违约金为以原告已付购房款547089元为基数按照年利率1%的标准计算。因此，对于原告辛俊涛、黄俏丽的第二项诉讼请求，本院予以部分支持，即被告清远市金炜达房地产开发有限公司应向原告辛俊涛、黄俏丽支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款547089元为基数按照年利率1%的标准自2015年8月27日起计付至被告清远市金炜达房地产开发有限公司将办理位于清远市××××号龙汇领峰一号楼4层06号房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告辛俊涛、黄俏丽支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款547089元为基数按照年利率1%的标准自2015年8月27日起计付至被告清远市金炜达房地产开发有限公司将办理位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰一号楼4层06号房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告辛俊涛、黄俏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，由原告辛俊涛、黄俏丽负担10元，被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 李 航二〇一八年十二月十九日书记员 毛敏灵附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。