广东省东莞市第二人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤1972民初12922号 原告：倪红，女，1988年4月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：默淑恒，广东商达（东莞）律师事务所律师。 被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋A212#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。 法定代表人：钟文志，该公司总经理。 两被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：张佩莎，广东约克律师事务所律师。 第三人：东莞市诚业按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树台商大厦2单元522号之一。统一社会信用代码为91441900MA4UTD021P。 法定代表人：黄燕嫦，该公司总经理。 原告倪红与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、第三人东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员黄方圆担任审判长，与人民陪审员陈晓晴、人民陪审员李少华组成合议庭于2018年12月5日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人默淑恒和两被告的共同委托诉讼代理人张佩莎到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.解除原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》；2.袁进邦返还原告购房款281000元及支付违约金（以281000元为基数，自2018年3月5日至2018年7月9日按照每日万分之三的标准计算为10621.8元，自2018年7月9日之后的按照每日万分之五的标准计算至购房款还清之日，暂计算至起诉之日为6364元）；3.袁进邦赔偿原告费用1500元；4.袁进邦赔偿原告为维权支付的律师费20000元；5.本案诉讼费、担保费由袁进邦承担；6.星汇园公司对袁进邦的上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年1月13日，原告与袁进邦及诚业公司签订《房屋买卖及居间合同》，袁进邦以产权分割销售的模式将位于广东省东莞市大岭山镇农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）之商铺出售给原告。合同对价款、物业交付方式、过户方式等事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了定金和首期款，并积极履行合同其他义务，但截至起诉之日，袁进邦根本没有按照承诺将物业产权分割出来，也根本无法办理转让过户登记手续，且据原告了解，案涉物业已被查封，合同实际上已经不能履行。原告认为，袁进邦迟迟未能完成产权分割，导致物业根本无法满足过户的条件，袁进邦根本无法履行过户义务，已经构成根本违约，原告有权要求袁进邦退还已收购房款并承担违约责任。合同约定原告将案涉购房款转入星汇园公司的银行账户，且是星汇园公司出具的收据给原告，即星汇园公司是案涉购房款的实际收款人和资金监管人，其负有监管购房款的义务。但据原告了解，星汇园公司根本就没有尽到资金监管的义务，原告及其他购房人的购房款已不在该银行账户中，且星汇园公司出租、出借银行结算账户的行为已经从根本上违法，其应当基于其过失乃至故意损失原告利益的行为以及违法行为给原告造成的损失承担赔偿责任。 被告袁进邦、星汇园公司共同辩称：第一，根据不动产登记暂行条例实施细则及房屋登记办法的规定，袁进邦有权分割涉案商铺。涉案商铺于2015年6月17日已获得东莞市城乡规划局核准，袁进邦也将批准后的图纸作为合同附件，原告在签约时也知晓房屋分割情况。合同签订后袁进邦从2016年12月开始也向东莞市大岭山房管所递交了分割房产变更登记的资料，没有怠于办理产权分割事宜。根据合同第十二条的约定，袁进邦于2017年4月30日向原告委托的星汇园公司交付了涉案商铺，星汇园公司也根据《委托经营管理协议》的约定支付了2017年5月1日至2018年6月的租金。第二，星汇园公司是有限公司，与袁进邦是委托代理关系，星汇园公司为袁进邦提供服务，受袁进邦委托接收涉案款项，接收后的款项也交付给袁进邦。第三，居间人已促成原告与袁进邦签订合约，居间费用由居间人收取，广东格雷兄弟律师事务所（下简称格雷律所）也对涉案合同进行了见证，该费用不应返还。第四，如果合同解除，原告要求两被告承担因本案支出的律师费、担保费没有依据。 第三人诚业公司未到庭陈述意见。 本院经审理查明：2017年1月13日，原告作为认购方，袁进邦作为出售方签订《商铺认购书》，约定认购物业、认购价格、付款方式及其他认购事项。基于上述《商铺认购书》，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、诚业公司作为丙方于当日签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00013852号），约定乙方向甲方购买位于东莞市大岭山镇农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺二楼04号铺，建筑面积为17.53平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为468000元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2017年1月19日前支付第一期楼款（含定金）231000元，余款187000元，乙方通过办理贷款支付，乙方须在收到甲方通知5个工作日内协助办理。如因乙方个人或配偶自身原因导致银行或其他相关机构拒绝贷款的，乙方同意将付款改为一次性付款。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章，见证方处加盖了格雷律所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其于2017年1月19日分别收到原告支付的涉案款项281000元（商铺定金及首期款）、1500元（代收律师费）。 本案诉讼过程中，本院根据原告的申请，裁定保全袁进邦的财产，并已实施。原告主张其为涉案诉讼支出律师费20000元，有相应的民事委托代理合同和发票为证。原告主张其为涉案诉讼支出财产保全担保费2552元，有发票为证。 另查明：坐落于东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第XXXXXX号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。原告主张袁进邦经催告后没有依约办理过户登记手续，致使合同目的无法实现。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为XXXXXX的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第XXXXXX号）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。 以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、商铺认购书、收款收据、《告各位业主函》附《调解协议书》、民事委托代理合同、律师费发票、担保费发票、《关于政府信息公开申请的答复》，两被告提交的行政诉讼答辩状、物业交付确认书，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同相对方均有约束力。根据原告与袁进邦的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权选择解除合同。袁进邦迟延履行办理产权过户登记手续，原告诉请解除与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》，符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求袁进邦返还商铺购房款281000元。至于违约金，应当自逾期办理过户之日（即2018年3月17日）起计算。原告主张2018年3月17日前的违约金，没有依据，本院不予支持。因袁进邦违约致使合同解除，按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算为11043.3元（281000元×0.0003×131天）；逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算为18546元（281000元×0.0005×132天），合计29589.3元。合同未约定此后的违约金，在袁进邦未返还购房款的情况下确实给原告造成了利息损失，原告可参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算以填补利息损失，超出部分本院予以驳回。 原告因涉案合同已支出费用1500元及律师费20000元，该损失应由违约方袁进邦赔偿。原告主张因涉案诉讼申请财产保全支出担保费2552元，该费用并非必然发生之费用，双方亦未对此进行约定，本院予以驳回。 根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，没有法律依据，本院予以驳回。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告倪红与被告袁进邦、第三人东莞市诚业按揭服务有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》（编号为第00013852号）； 二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告倪红返还购房款281000元及支付利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2018年12月5日计至购房款还清之日）、违约金29589.3元； 三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告倪红赔偿费用1500元及律师费损失20000元； 四、驳回原告倪红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取受理费8865元，保全费2115元，共计10980元，由被告袁进邦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审 判 长  黄方圆 人民陪审员  陈晓晴 人民陪审员  李少华 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  伦雪莹 李蕙儒 附：相关的主要法律条文（节选） 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。