广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异83号 异议人（保全被申请人、被告）：广东成威商贸发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道南海大道**财联大厦**，统一社会信用代码91440605749194927M。 法定代表人：吴志坚。 异议人（保全被申请人、被告）：佛山市高明丰业房地产有限公司，住所地广东，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文昌路**用代码91440608749194943N。 法定代表人：吴志坚。 两异议人共同委托代理人：许鹏程，广东盛元天得律师事务律师。 保全申请人（原告）：佛山农村商业银行股份有限公司张槎支行，住所地广东省佛，住所地广东省佛山市禅城区 法定代表人：黄志军，该支行行长。 委托代理人：秦豫，广东天地正律师事务所律师。 委托代理人：刘从美，广东天地正律师事务所实习律师。 保全被申请人（被告）：佛山市隆源贸易发展有限公司，住所地广东省佛，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文昌路** 法定代表人：吴志华。 保全被申请人（被告）：佛山市高明至诚投资有限公司，住所地广东省佛山市，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路****iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈俊丞。 保全被申请人（被告）：广东浩睿集团有限公司，住所地广东省佛山市高明，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文昌路** style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：吴志坚。 保全被申请人（被告）：吴志坚，男，汉族，1964年5月17日出生，住广东省佛山市高明区。 保全被申请人（被告）:吴志军，男，1966年12月27日出生，香港特别行政区居民。 保全被申请人（被告）:吴志华，男，1969年5月12日出生，澳门特别行政区居民。 保全被申请人（被告）：陈东伟，女，汉族，1970年5月21日出生，住广东省佛山市高明区。 保全被申请人（被告）：陈俊丞，男，汉族，1975年10月7日出生，住广东省佛山市高明区荷城街道文华路**。 佛山市禅城区人民法院(以下简称禅城区法院)在审理原告佛山农村商业银行股份有限公司张槎支行（以下简称佛山农商行张槎支行）诉被告广东成威商贸发展有限公司（以下简称成威公司）、佛山市隆源贸易发展有限公司（以下简称隆源公司）、佛山市高明至诚投资有限公司（以下简称至诚公司）、佛山市高明丰业房地产有限公司（以下简称丰业公司）、广东浩睿集团有限公司（以下简称浩睿公司）、吴志坚、吴志军、吴志华、陈东伟、陈俊丞金融借款合同纠纷一案中,因被告吴志军系香港特别行政区居民、吴志华系澳门特别行政区居民，且该案标的超过600万元，该院对该案件无管辖权，故作出（2017）粤0604民初16089号之一民事裁定书，裁定移送本院审理。本院于2018年1月5日立案受理后，根据佛山农商行张槎支行的财产保全申请及担保材料作出（2018）粤06民初4号民事裁定书，并依据该裁定书轮候查封成威公司所有的位于佛山市南海区XXX主楼及B副楼（以下简称建行大厦）的不动产权（权利证号为4991769）。后，成威公司、丰业公司向本院提起异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月17日公开进行听证。经本院依法通知，异议人成威公司及丰业公司的委托代理人许鹏程及保全申请人的委托代理人秦豫、刘从美到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人成威公司、丰业公司称，一、建行大厦价值4.801515亿元远超过佛山农商行张槎支行起诉的三件案件的总保全标的2.4533075亿元，法院查封建行大厦即已是超标的额查封，不应再查封其他任何财产、无故扩大异议人损失。2013年3月27日，成威公司和佛山农商行张槎支行签订佛山农商0105高抵字2013年第03XXX号《最高额抵押担保合同》，以成威公司的建行大厦（证号：粤房地证字第C4991XXX）为抵押物向佛山农商行张槎支行申请最高额本金为4.7亿元的最高额抵押贷款，建行大厦经评估作价4.70625亿元。实际发生的贷款本金共2.4295亿元【本案本金7045万元，（2017）粤0604民初16088号案本金7250万元、（2017）粤06民初224号案本金1亿元】，三案的总诉讼保全标的额为2.4533075亿元。佛山农商行张槎支行2013年3月27日签订《最高额抵押担保合同》时对建行大厦的评估价为4.70625亿元，可见佛山农商行张槎支行完全认可建行大厦的价值远超过其三案总债权及保全标的的事实。异议人为确定建行大厦现时价值，重新委托佛山农商行张槎支行认可的、在2013年签订《最高额抵押担保合同》时对建行大厦进行评估的同一家评估公司佛山市合富房地产评估有限公司（以下简称合富公司）对建行大厦重新评估，该公司2018年1月18日出具佛合富房估评字【201801】第012号评估报告对建行大厦的评估价为4.801515亿元。该评估价远高于佛山农商行张槎支行总债权2.4295亿元和上述三案总保全标的2.4533075亿元。 二、佛合富房估评字【201801】第012号评估报告对建行大厦4.801515亿元的评估价符合市场实情，真实可信。 1.该评估报告评估建行大厦平均单价为18537.8元/平方米，略低于周边房地产售价，原因是建行大厦有部分办公面积，拉低了平均单价。这是符合市场的现状和常识的。 2.出具该评估报告的评估公司是佛山农商行张槎支行认可的合富公司。合富公司对建行大厦非常熟悉，已经多次对建行大厦进行评估，其评估结果客观公正，得到佛山农商业行张槎支行认可。佛山农商行张槎支行和异议人及众被告办理本案最高额抵押贷款时就是依据合富公司对建行大厦4.7亿元的评估价确定抵押贷款最高限额，载入抵押合同，据此向异议人及众被告发放贷款。为客观公正计，本次建行大厦重新评估，异议人也是委托该公司进行评估。 3.合富公司多次对建行大厦进行评估，评估结果均符合市场情况。具体如下： （1）2010年10月7日，评估单价15000元/㎡，总价3.88518150亿元，佛合评字【N201010】第002号评估报告。 （2）2011年09月19日，评估单价15850元/㎡，总价4.10534180亿元，佛合评字【201109】第009号评估报告。 （3）2013年3月12日，评估单价18170元/㎡，总价4.70625亿元，佛合评字【201303】第013号评估报告。该评估价4.7亿元作为本案抵押贷款的最高限额，载入抵押合同，佛山农商行张槎支行正是据此向异议人及众被告发放贷款。 （4）2018年1月16日，评估单价18537.8元/㎡，总价4.801515亿元，佛合富房估评字【201801】第012号评估报告。即异议人在本案中提交的最新评估报告。 从这些评估报告可以看出，建行大厦的评估价是稳中有升，近年升值幅度小是因为部分办公楼拉低了均价，其评估总价并未出现畸高或畸低的反常情况，完全符合近几年房地产市场的实际情况和常识，真实可信。 三、本案被禅城区法院查封的财产价值约人民币1.563357亿元，也远超过本案诉讼保全标的额7122.4250万元。 1.成威公司的佛高国用（2010）第0408001号佛山市高明区荷城街富湾镇佛山监狱侧土地使用权，面积34629.62㎡，市场单价2245元/㎡，总价7800万元。 2.成威公司的佛高国用（2009）第0409661号佛山市高明区荷城街（富湾）南蓬山脚土地使用权，面积16580.3㎡，市场单价2245元/㎡，总价3700万元。 3.丰业公司持有的佛山市高明顺银村镇银行股份有限公司8.5%股权（出资额为1700万元），暂以1700万元计算。 4.中国光大银行股份有限公司佛山分行、中国建设银行股份有限公司佛山市分行、瀚蓝环境股份有限公司、安信证券股份有限公司佛山市分公司应付给成威公司的建行大厦的租金，该几个租户每月租金43.9465万元，禅城区法院未说明查封期限，计算至租赁届满日，总租金为2433.57万元。 上述被禅城区法院查封的财产价值合计人民币1.563357亿元，超过本案诉讼保全标的额71224250元。 四、佛山农商行张槎支行申请查封租金及抵押物以外的财产，其目的是造成异议人及众被告资金链断裂而破产，是违反公平正义和公序良俗的恶意查封申请。查封租金已经造成员工工资无法发放、水电费无法交纳的恶劣影响。 本案债权是有足值抵押物的抵押担保债权，即便不采取诉讼保全措施，抵押物也足以保证佛山农商行张槎支行的本案债权及其他两案债权的清偿。 本案已经查封了足值的建行大厦，佛山农商行张槎支行所有债权均有充分保障。现又查封抵押物以外的价值远远超过债权标的额的财产和成威公司最重要的现金流来源——租金，这是完全不必要和严重侵害异议人利益的。查封租金已经造成异议人不能正常经营，水电费无法交纳，员工工资无法发放，已经造成社会不稳定因素。 本案贷款刚刚展期，佛山农商行张槎支行就起诉提前还贷，这本是严重违约行为，现又恶意申请超标的额查封，阻断成威公司现金来源。佛山农商行张槎支行如此做法明显是企图阻断异议人正常经营、断裂异议人资金链、引起其他银行群体起诉的连锁反应，有违公平正义及公序良俗，是恶意的查封申请。人民法院断不能支持如此险恶的行径。 五、因佛山农商行张槎支行的恶意起诉和超标的额查封，异议人在（2017）粤0604民初16088号案中已提出以建行大厦置换该案查封财产的请求，禅城区法院已经支持异议人的主张，出具了（2018）粤0604执异4号《执行裁定书》，解除了该案的所有财产查封。本案情况和该案一样，请求法院维护公平正义，支持异议人请求。 综上所述，本案债权是有足额抵押担保的债权，查封抵押物建行大厦就足以保证佛山农商行张槎支行所有债权的受偿。现法院继续查封抵押物以外的价值人民币1.563357亿元的财产，严重超标的额，严重影响到了异议人的正常经营，已经造成了资金链断裂，后果极其严重，且对于本案债权的保障是完全无必要的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结”的规定，请求解除禅城区法院在原（2017）粤0604民初16089号案中查封的所有财产，具体如下： 1.解除对成威公司的佛高国用（2010）第0408XXX号佛山市高明区XXX土地使用权、佛高国用（2009）第0409XXX号佛山市高明区XXX土地使用权的查封。 2.解除对丰业公司持有的佛山市高明顺银村镇银行股份有限公司8.5%股权（出资额为1700万元）的查封。 3.解除对中国光大银行股份有限公司佛山分行、中国建设银行股份有限公司佛山市分行、瀚蓝环境股份有限公司、安信证券股份有限公司佛山市分公司和其他承租人应付给成威公司的建行大厦的租金的查封。 保全申请人佛山农商行张槎支行答辩称，一、该行对成威公司等债务人享有合法债权，法院查封合法。 （一）该行对成威公司等债务人享有合法债权。 2017年11月，该行针对至诚公司、成威公司及隆源公司名下共计2.4295亿元贷款分别向禅城区法院及本院提起诉讼并申请财产保全，具体如下：（币种：人民币） 序号被告案号诉讼标的抵押物管辖法院 1至诚公司（借款人）、隆源公司、成威公司昌泰公司、丰业公司、浩睿公司、家乐公司、吴志坚、陈东伟、陈俊丞、区佐朋 （2017）粤0604民初16088号7328.45万元（含贷款本金7250万元及律师费784500元）建行大厦禅城区法院 2成威公司（借款人）、隆源公司、至诚公司、吴志坚、吴志军、吴志华、陈东伟、陈俊丞、丰业公司、浩睿公司（2018）粤06民初4号（本案）71224250元（含借款本金7045万元及律师费774250元）建行大厦原由禅城区法院审理，后移送本院管辖 3隆源公司、（借款人）成威公司、至诚公司、丰业公司、浩睿公司、吴志坚、吴志军、吴志华、陈东伟、陈俊丞（2017）粤06民初224号100922000元（含借款本金1亿元及律师费922000元）建行大厦本院 以上三案，诉讼标的合计为245430750元，除成威公司提供的建行大厦外，没有其他抵押物。 （二）该行有权申请查封成威公司等债务人名下财产，禅城区法院及本院查封合法。 该行提起本案诉讼后，依法申请禅城区法院及本院查封了成威公司及各债务人如下财产： 1.股权 序号权属人所持股权的公司持股比例保全情况 1丰业公司佛山高明顺银村镇银行股份有限公司1.75% 轮候查封 2.应收账款 序号权利人出租的房产位置租户名称保全情况备注 1成威公司佛山市南海区桂城南海大道建行大厦1、2、3层4层部分位置中国建设银行股份有限公司佛山市分行已查封本案质押物 2佛山市南海区桂城南海大道建行大厦主楼7层安信证券股份有限公司佛山市分公司已查封 3佛山市南海区桂城南海大道建行大厦主楼8层，20层，B附楼首层部分中国光大银行股份有限公司广州分行已查封，查封后已搬离，不再产生租金收益 4佛山市南海区桂城南海大道建行大厦主楼9、10、11、12、21、22层瀚蓝环境股份有限公司已查封 3.房地产 序号权属人坐落查封情况备注 1成威公司佛山市高明区荷城街道（富湾）南蓬山脚（土地）已查封平安银行抵押物 2佛山市高明区荷城街道富湾镇佛山监狱侧（土地） 建行大厦轮候查封本案抵押物 上述涉案土地、租金及股权属于成威公司及丰业公司所有，禅城区法院及本院查封合法。 二、建行大厦目前的价值仅1.8亿元，却已被诉讼标的超2.45亿元的三个案件查封，异议人申请换封没有依据。该行诉隆源公司等一案【（2017）粤06民初224号】，诉讼标的约1亿元。起诉时，该行已向本院申请查封了建行大厦，目前，财产保全已完成，建行大厦被该案首封。该行诉至诚公司等一案【（2017）粤0604民初16088号】，诉讼标的约7300万元。该行起诉并申请财产保全后，丰业公司等债务人向禅城区法院提出查封异议，要求以建行大厦置换该案被查封的其他财产。后，禅城区法院作出（2018）粤0604执异4号执行裁定书，裁定查封建行大厦，解封该案其他被查封的财产。本案，该行于2018年2月1日向本院提交《补充查封申请》，申请补充查封建行大厦。目前，本院已完成补充保全事宜。上述三案，诉讼标的约2.45亿元。实际上，经国众联资产评估土地房地产估价有限公司评估，目前建行大厦的价值仅为1.8亿元。一方面，建行大厦已被本案查封，丰业公司等要求置换没有依据；另一方面，建行大厦目前1.8亿元的价值根本无法覆盖该行三案的债权金额，在本案查封建行大厦后，该行有权继续查封其他债务人名下财产，丰业公司等债务人申请换封没有依据。 三、禅城区法院及本院查封本案其他债务人名下财产合法，本案不存在超标的查封 （一）禅城区法院查封建行大厦租金合理合法。1.建行大厦为该行质押物，从实现应收账款质权及债权的角度出发，本案查封合理合法。物权法第二百零八条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。”《应收账款质押登记办法》第三条规定：“。债务人或者第三人将其合法拥有的应收账款出质给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人有权就该应收账款及其收益优先受偿。”《应收账款质押合同》第十一条约定：“成威公司应在我行处开立应收账款收入专户作为唯一的应收账款收入户；成威公司同意我行对收入专户内资金变动情况进行监控……”。本案，成威公司将建行大厦的租金收益质押给该行，作为三案成威公司等债务人所欠该行债务的担保，应收账款质押依法设立。质权人有权对应收账款进行占有或控制，一旦债务人无法清偿债务，质权人有权对应收账款优先受偿，出质人在未经质权人同意的情况下，根本无权处置应收账款。该行申请禅城区法院查封建行大厦租金收益，该院向各承租人送达《协助执行通知书》，此实际上是该行控制应收账款的有效手段，是应收账款质押实现的本意。否则，一旦解封，成威公司将租金收益挪作他用，该行的应收账款质押必然无法实现，在此情况下，法院更应当在本案中继续建行大厦租金收益。丰业公司及成威公司申请解封没有依据。2.本案查封建行大厦租金不存在超标的查封。本案，该行申请后，法院查封了建行大厦四租户的租金收益，该部分租金每月仅40余万元。一方面，禅城区法院查封后，中国光大银行股份有限公司佛山分行已搬离建行大厦，已不再产生租金收益；另一方面，建行大厦的租金收益为每月产生，未产生的部分，将来也都会变动。而本案查封的仅仅为目前存在的部分租金收益，而不是租赁期间的所有租金收益。在此情况下，成威公司等以租赁期间的所有租金收益计算，认为禅城区法院查封的建行大厦租金收益价值为2433.57万元没有依据。因此，建行大厦租金收益不存超标的查封，且为该行质押物，从实现质权及债权的角度出发，本案不应解除对建行大厦租金收益的查封。 （二）禅城区法院查封成威公司高明土地合理合法，不存在超标的查封。该行申请查封的成威公司名下位于佛山市高明区荷城街道（富湾）南蓬山脚、佛山市高明区荷城街道富湾镇佛山监狱侧的两块工业用地。该两块土地面积约77亩，且均为平安银行股份有限公司佛山分行的抵押物，担保的债权金额为1.15亿元，上述两土地需清偿完毕其分别担保的银行债务后，该行才能与成威公司等债务人的其他债权人按照比例分配两土地的剩余价值，且目前尚不能确定其是否还有剩余价值，不存在超标的查封。 （三）禅城区法院查封丰业公司持有的佛山市高明顺银村镇银行股份有限公司8.5%股权，不存在超标的查封。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款之规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”本案，禅城区法院查封的丰业公司该股份，仅为轮候查封。轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。因此，轮候查封不作为判断是否超标的查封的依据。对此，最高人民法院在审理兰州通用机器制造有限公司等执行异议一案【（2014）执复字第25号】中，持有相同观点。同时，该部分股权对应的出资额仅1700万元，远远不能覆盖本案债权。故，禅城区法院查封该股权合理合法，不存在超标的查封。 四、请法院维持对成威公司等债务人名下财产的查封 本案，建行大厦的价值仅1.8亿元，成威公司等债务人明知该房产已被诉讼标的达1亿元的案件查封后，先后在该行诉至诚公司案及本案中（两案诉讼标的超1.4亿元）申请用该房地产置换已查封的财产，建行大厦价值已明显不足以覆盖三案诉讼标的。因此，成威公司等债务人的目的在于转移资产，逃避债务。本案，该行申请查封建行大厦及其租金收益及其他债务人名下财产合理合法，且不存在超标的查封的情况。为确保该行债权的实现，请法院维持对本案债务人财产的查封。 综上所述，法院查封合法。各债务人要求换封无理，请求法院依法裁定驳回其异议申请。 异议人在异议期间向本院提交以下证据： 1.（2017）粤0604民初16089号案查封资产有关情况表、佛山农商行张槎支行债权抵押物建行大厦价值情况表各一份，拟证明本案抵押物价值远超保全申请人申请保全的三案总保全标的额2.4533075亿元和该房产抵押担保的总债权2.4295亿元，查封抵押物就足以担保三件案件的所有债权的清偿。法院在（2017）粤0604民初16089号案查封财产价值达到1.56亿元，远超过保全标的7122.4250万元。 2.（2018）粤0604执异4号《执行裁定书》一份，拟证明在（2017）粤0604民初16088号案中，法院支持异议人超标的额查封主张，并准许异议人以抵押物建行大厦置换该案所有查封财产的事实。 3.佛合评字【N201010】第002号评估报告一份，拟证明抵押物建行大厦2010年10月7日评估单价15000元/㎡，总价3.88518150亿元。 4.佛合评字【201109】第009号评估报告一份，拟证明抵押物建行大厦2011年9月19日评估单价15850元/㎡，总价4.10534180亿元。 5.佛合评字【201303】第013号评估报告一份，拟证明抵押物建行大厦2013年3月12日评估单价18170元/㎡，总价4.70625亿元。该次评估是佛山农商行张槎支行办理本案抵押贷款时的评估，该行认可该评估价并载入抵押合同，据此发放贷款。 6.佛合富房估评字【201801】第012号评估报告一份，拟证明抵押物建行大厦2018年1月16日的评估单价18537.8元/㎡，总价4.801515亿元。该评估报告现时有效。 7-8.佛兴评字【2014】02045号评估报告、TD2017(GM)WG0050网上挂牌出让公告及出让成交公示各一份，拟证明该部分查封财产现在价值1.15亿元，超过诉讼保全金额。本案查封为超标的额查封。 异议人当庭补充提交证据9.高明区刚成交的工业用地的价值一份，拟证明本案查封的工业用地价值160万元/亩左右，与上述证据相互印证。 经质证，保全申请人对异议人提交的证据发表以下意见： 1.对证据1的表中所列查封情况予以确认，对查封物价值不予确认；2.对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。首先，保全申请人已就该份异议申请复议，相应案件正在处理中，该裁定的结果不是最终结果，对本案无参考价值，该案的案情与本案不尽相同，查封财产也不一致。其次，实际上该裁定的最终裁决结果是以1.8亿元的基础作出的，即使结果是维持，建行大厦现在的价值是1.8亿元，而其担保的债务标的是2.4亿元，即使三案分摊1.8亿元，本案仍然有空间查封债务人的其他财产；3.对证据3-6的真实性无异议，但对其评估的结果、内容不予确认。保全申请人认为该四份评估报告并不真实反映建行大厦的价值。该四份评估报告横跨的时间是八年，但评估机构及估价人员一致，不具有参考价值，表述基本一致，保全申请人有理由相信是在之前的评估报告复制作出，特别采取的都是对比方法，四份评估报告均选取ABC三宗案例，但该三案例在四份评估报告的表述基本一致。保全申请人无法判断ABC案例是否存在，四份评估报告中的三案例，很可能实际上真的只有3个案例，实际上应有12个案例，不具有客观性、真实性。特别是评估报告4，其估价目的与本案不符，记载的目的是为了房地产抵押评估，与本案争议焦点不一致，且评估报告已经明确报告用途仅仅是用作抵押担保，不作其他用途，很显然该报告不能作为本案认定是否超标的查封的依据；4.对证据7-8，评估报告的评估时间是2014年，不能反映当前土地的价值，不能作为本案的价值参考；5.对补充证据9，拍卖的标的物是重整计划权益，是相应公司的股权，与直接拍卖土地是有区别的，且是重整阶段的拍卖，不能作为本案依据，因为本案只是普通诉讼，没有进入重整阶段。 保全申请人在异议审查期间向本院提交以下证据： 1-4.《流动资金借款合同》【编号：佛农商0106流借字2015第10001号】、《最高额抵押担保合同》【编号：佛农商0105高抵字2013第03001号】、《应收账款质押担保合同》【编号：佛农商0106应收账款质字2015第07001号】、《最高额保证担保借款合同》【编号：佛农商0106高保字2015第02001号】各一份，拟证明保全申请人对异议人等享有合法债权，依法有权申请查封本案抵押物、质押物及其他债务人名下财产。 5.《房地产估价报告》【估价报告编号：国众联评字（2018）第F-10056号】一份，拟证明建行大厦目前价值为1.8亿元。 6-7.《佛山市高明区不动产登记信息查询结果》两份、成威公司等债务人涉诉情况一份，拟证明：1.成威公司名下两块土地均为平安银行抵押物，担保的债权金额为1.15亿元；2.上述两块土地需清偿完担保的银行债务后，保全申请人才能与成威公司等债务人的其他债权人按照比例分配两土地的剩余价值；3.成威公司等债务人在佛山地区的银行债务高达2.1亿元，涉案房地产不足以清偿全部债务，本案不存在超标的查封。 8.建行大厦四租户的租赁合同各一份，拟证明：1.法院已查封建行大厦四租户的租金收益；2.佛山光大银行已搬离建行大厦，已不再产生租金收益；3.三租户的每月租金收益为362283.45元。 9-12.（2017）粤06民初224号民事裁定书及保全期限通知书、（2018）粤0604执异4号执行裁定书、2018年4月24日建行大厦不动产登记信息查询结果、（2018）粤06民初4号民事裁定书及保全期限通知书各一份，拟证明：1.建行大厦已经成为保全申请人诉隆源公司案、至诚公司两案的唯一查封物，而该两案合计标的约1.8亿元，已无剩余价值；2.若本案解封其他财产，仅查封建行大厦，则本案查封物明显不足，本案已保全财产并未超额。 保全申请人当庭补充提交证据13.南海大道相同地段的不同标的物的淘宝拍卖成交价，拟证明相同地段的标的物成交价为5000-8000元/㎡，没有异议人所称的那么高。该价值也是按照快速变现评估的价值。鉴于本案已进入诉讼程序，应当考虑快速变现的价值，保全申请人提供的评估报告更为合理，更贴近事实，依法应予以采纳。 经质证，异议人对保全申请人提交的证据发表以下意见： 1.对证据1-4的真实性无异议，对证明内容有异议，涉案借款没有到期，保全申请人提起诉讼是违约行为。《最高额抵押合同》也载明2013年的建行大厦价值是4.7亿元，证明双方也是认可该价值和该评估报告的；2.对证据5的真实性有异议，建行大厦的评估存在技术错误，违背市场常识；3.对证据6-7的真实性无异议，对证明内容有异议，查册记载的抵押金额是1770万元而非1.15亿元；4.对证据8的真实性无异议；5.对证据9-12的真实性无异议，目前三案保全标的是2.45亿元，抵押物都是建行大厦，而建行大厦目前价值是4.8亿元，远超保全标的，查封建行大厦以外的财产都是超标的查封；6.对补充证据13的真实性有异议，证明内容有异议，物业拍卖都是写字楼的拍卖价格，都是40年产权的，与建行大厦70产权的价值相差悬殊，不具参考意义。房地产的司法拍卖价格与市场价不一样，一般会低于市场价。房地产价格受地段影响大，4个物业都不是在同一区域，有的在南海，有的在禅城，与建行大厦相距甚远。建行大厦位于千灯湖广东金融城片区，该片区商住物业的价值在2.5万元-3万元，建行大厦的价格应参考该价格。该四份拍卖结果不具有普遍性，作为写字楼能否出租对其价格影响极大，异议人可以提交建行大厦相近的物业的价值作为参考，保全申请人提交的证据不具参考意见。 本院经审查认为，保全申请人对异议人提交的证据1中所列查封财产的真实性无异议，本院对该证据中的所列查封财产的真实性予以确认；对异议人提交的证据2-5的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据7已过有效期，本院对该证据不予采纳；对异议人提交的证据6，本院将结合本案事实，在本院认为部分予以论述；对异议人提交的证据8及补充证据9与本案无关，本院不予审查。 异议人对保全申请人提交的证据1-4、6-12的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对保全申请人提交的证据5真实性有异议，本院对该证据结合本案事实将在本院认为中予以论述；对证据13的真实性有异议，本院认为该证据与本案无关，本院对该证据不予审查。 本院经审理查明，农商行张槎支行诉成威公司、隆源公司、至诚公司、丰业公司、浩睿公司、吴志坚、吴志军、吴志华、陈东伟、陈俊丞金融借款合同纠纷一案,禅城区法院于2017年11月21日立案受理，案号为（2017）粤0604民初16089号。佛山农商行张槎支行于2017年11月21日提出财产保全申请，禅城区法院于同日作出（2017）粤0604民初16089号民事裁定书，裁定对成威公司、隆源公司、至诚公司、丰业公司、浩睿公司、吴志坚、吴志军、吴志华、陈东伟、陈俊丞的财产在价值71224250元内予以查封，或扣押、冻结其所有的同等价值的财产，并扣划其异地银行存款至法院账户。该院根据该民事裁定书及相应协助执行通知书查封：1.成威公司名下位于佛山市高明区XXX土地使用权，不动产权证书号为佛高国用（2010）第0408XXX号；位于佛山市高明区XXX土地使用权，不动产权证号为佛高国用（2009）第0409XXX号，查封时间为三年，自2017年11月24日至2020年11月23日。2.轮候查封丰业公司持有的佛山高明顺银村镇银行股份有限公司8.5%股权（出资额为1700万元）。3.查封中国光大银行股份有限公司佛山分行、中国建设银行股份有限公司佛山市分行、瀚蓝环境股份有限公司、安信证券股份有限公司佛山市分公司租赁成威公司名下的建行大厦的租金。2017年12月7日，该院经审查认为因被告吴志军系香港特别行政区居民、吴志华系澳门特别行政区居民，且该案标的超过600万元，该院对该案件无管辖权，故作出（2017）粤0604民初16089号之一民事裁定书，裁定移送本院审理。后，本院于2018年1月5日立案受理，案号为（2018）粤06民初4号。本院根据保全申请人佛山农商行张槎支行补充财产保全申请，作出（2018）粤06民初4号民事裁定书裁定：一、冻结成威公司、隆源公司、至诚公司、丰业公司、浩睿公司、吴志坚、吴志军、吴志华、陈东伟、陈俊丞银行存款71224250元或查封、扣押其相应价值的财产；二、对禅城区法院作出的（2017）粤0604民初16089号民事裁定所保全的财产继续采取保全措施。本院依据该裁定书轮候查封成威公司所有的建行大厦【保全案号为（2018）粤06执保33号】。 另查明一，成威公司名下位于佛山市高明区XXX证号为佛高国用（2010）第0408XXX号的土地使用权面积为34629.62平方米，于2014年2月25日办理抵押，抵押权人为平安银行股份有限公司佛山分行，抵押面积为34629.62平方米，他项权证号为佛高他项（2014）第0400XXX号。成威公司名下位于佛山市高明区XXX证号为佛高国用（2009）第0409XXX号的土地使用权面积为16580.3平方米，于2014年2月26日办理抵押，抵押权人为平安银行股份有限公司佛山分行，抵押面积16580.3平方米，抵押证号为佛高他项（2014）第0400XXX号。 另查明二，佛山农商行张槎支行与成威公司、隆源公司、至诚公司、丰业公司、浩睿公司、吴志坚、吴志军、吴志华、陈东伟、陈俊丞金融借款合同纠纷一案，本院根据佛山农商行张槎支行的财产保全申请作出（2017）粤06民初224号民事裁定书，裁定冻结成威公司、隆源公司、至诚公司、丰业公司、浩睿公司、吴志坚、吴志军、吴志华、陈东伟、陈俊丞银行存款100922000元或查封、扣押其相应价值的财产，并依据该裁定书保全查封成威公司名下的建行大厦【保全案号（2017）粤06执保273号】，查封期限为三年，自2017年11月28日至2020年11月27日止。 另查明三，佛山农商行张槎支行诉成威公司、隆源公司、至诚公司、丰业公司、浩睿公司、佛山市昌泰发展有限公司、佛山市高明区家乐物业管理有限公司、吴志坚、陈东伟、陈俊丞、区佐鹏金融借款合同纠纷一案，禅城区法院作出（2017）粤0604民初16088号民事裁定书裁定对成威公司、隆源公司、至诚公司、丰业公司、浩睿公司、佛山市昌泰发展有限公司、佛山市高明区家乐物业管理有限公司、吴志坚、、陈东伟、陈俊丞、区佐鹏的财产在价值73284500元内予以查封，或扣押、冻结其相应价值的财产，并扣划被申请人异地银行存款至法院账户。该院依据该裁定书查封丰业公司及成威公司名下相关财产。后成威公司、隆源公司、至诚公司、丰业公司不服上述查封行为，向该院提起异议请求查封本案抵押物建行大厦，解除对其他财产的查封。该院经审查作出（2018）粤0604执异4号执行裁定书，支持其异议请求。佛山农商行张槎支行不服上述裁定，向本院提起复议，本院依法受理，案号为（2018）粤06执复122号。本院于2018年12月14日作出（2018）粤06执复122号执行裁定书，裁定驳回复议申请人佛山农商行张槎支行的复议请求，维持禅城区法院(2018)粤0604执异4号执行裁定。 另查明四，建行大厦于2013年4月1日办理抵押，抵押权人为佛山农商行张槎支行，不动产登记证明号为0200041623，抵押面积为25901.21平方米；于2015年10月23日第二次办理抵押，抵押权人为李顺雄，不动产登记证明号为0212038622，抵押面积为25901.21平方米。 本院认为，本案争议的焦点为本案是否存在超标的查封问题。本案中，禅城区法院查封的财产有：1.中国光大银行股份有限公司佛山分行、中国建设银行股份有限公司佛山市分行、瀚蓝环境股份有限公司、安信证券股份有限公司佛山市分公司应付成威公司建行大厦的租金；2.成威公司名下位于佛山市高明区XXX证号为佛高国用（2010）第0408001号及位于佛山市高明区XXXX证号为佛高国用（2009）第0409XXX号的土地使用权两处；3.轮候查封丰业公司持有的佛山高明顺银村镇银行股份有限公司8.5%的股权（出资额为1700万元）。本院轮候查封了成威公司名下的建行大厦。异议人主张建行大厦价值4.801515亿元远超过佛山农商行张槎支行起诉的三个案件的总保全标的2.4533075亿元，法院查封建行大厦已是超标的额查封，不应再查封其他财产，并向本院提交佛合富房估评字[201801]第012号房地产抵押估价报告以证明其主张，而佛山农商行张槎支行则提交国众联评字(2018)第F-10056号《房地产估价报告》予以反驳。上述估价报告，前者显示建行大厦价值时点在2018年1月16日的价值为480151500元，后者显示建行大厦价值时点在同年1月19日的价值为180733216元，两份报告估价的价值时点相差几天，但估价结果相差巨大。对此，本院分析如下：首先，佛山农商行张槎支行先后与借款人至诚公司、成威公司、隆源公司所订立的借款合同，均以成威公司名下建行大厦作为抵押物提供抵押担保，佛山农商行张槎支行在审核上述三笔贷款及抵押担保财产时是以合富公司当时出具的估价报告为依据，表明其当时是认可合富公司出具的估价报告，对评估结果不持异议；其次，近年来，我国房地产市场的相关政策并未发生重大变化，建行大厦座落的本市南海区房地产价格未发生明显的下行趋势。综合上述事实，本院采纳成威公司提交的佛合富房估评字[201801]第012号房地产抵押估价报告，据此作为建行大厦价值的参考。若最终需要以网络司法拍卖方式处置建行大厦，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款的规定，建行大厦的起拍价即使参照评估价480151500元的七折确定，其起拍价为336106050元，仍远高于佛山农商行张槎支行向至诚公司、成威公司、隆源公司提起诉讼的三案的诉讼标的245330750元。根据上述司法解释第二十六条关于降价拍卖、变卖的规定，建行大厦在考虑降价拍卖等因素后，其最终变现价值仍高于上述三案的诉讼标的。因建行大厦为上述三案债权的抵押物，且由其中一个案件首查封，当建行大厦的变现价值覆盖上述三案诉讼标的的情况下，本院在（2008）粤06民初4号案中根据佛山农商行张槎支行的财产保全申请，虽轮候查封建行大厦，但已能够实现本案的保全目的。异议人主张查封建行大厦已能够实现上述三案的保全目的，故要求解除对名下其他财产的查封，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，异议人成威公司、丰业公司的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下： 一、解除对广东成威商贸发展有限公司名下位于佛山市高明区XXX证号为佛高国用（2010）第0408XXX号及位于佛山市高明区XXX证号为佛高国用（2009）第0409XXX号的土地使用权的查封； 二、解除对佛山市高明丰业房地产有限公司持有的佛山市高明顺银村镇银行股份有限公司8.5%股权（出资额为1700万元）的冻结； 三、解除对中国光大银行股份有限公司佛山分行、中国建设银行股份有限公司佛山市分行、瀚蓝环境股份有限公司、安信证券股份有限公司佛山市分公司应付给广东成威商贸发展有限公司的佛山市南海区桂城南海大道建行大厦主楼及B副楼的租金的冻结。 以上财产均在佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初16089号案中查封、冻结。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省高级法院申请复议。 审判长  张照栋 审判员  李蔚婕 审判员  尹小娜 二〇一八年十二月二十一日 书记员  梁佩玲