辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0302民初403号原告：王子聪，男，1989年11月17日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：程国彬，辽宁金科大律师事务所执业律师。被告：鞍山恒邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区千山东路196栋1-3层1号。法定代表人：江崇山。原告王子聪诉被告鞍山恒邦房地产开发有限公司（以下简称鞍山恒邦房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月30日公开开庭审理本案，原告王子聪及其委托诉讼代理人程国彬到庭参加了诉讼，鞍山恒邦房地产公司经传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王子聪向本院提出的诉讼请求：1.依法确认鞍山恒邦房地产公司与王子聪签订的《商品房买卖合同》合法有效：2.判令鞍山恒邦房地产公司继续履行合同向王子聪交付诉争房屋；3.请求判今鞍山恒邦房地产公司向王子聪支付逾期交房违约金，从2016年7月1日起到判决确认交付之日止；4.判令鞍山恒邦房地产公司协助王子聪办理房屋产权登记手续。5.判令鞍山恒邦房地产公司承担诉讼费和保全费。事实和理由：2015年4月13日，王子聪与鞍山恒邦房地产公司口头约定，鞍山恒邦房地产公司向王子聪借款500万元，借期l0个月。自2015年4月13日至2016年2月12日，前5个月的月利率为2%，后5个月的月利率为3%。当日，王子聪通过银行汇款的方式向鞍山恒邦房地产公司支付了借款499.9999万元，鞍山恒邦房地产公司为王子聪出具了500万元《收款收据》。此后鞍山恒邦房地产公司按照约定向王子聪支付了前5个月利息。后5个月借期开始时，即2015年9月14日，王子聪要求鞍山恒邦房地产公司提供借款担保，经双方协商，又与鞍山恒邦房地产公司签订一份《借款协议》，约定：借款金额及期限，乙方（王子聪）出借给甲方（鞍山恒邦房地产公司）500万元，借期暂定10个月，自2015年4月13日至2016年2月12日，甲方可提前还款，于订立本合同之时，乙方已经于2015年4月13日一次性给付甲方。二、借款利率及还款方式按每月利率前五个月的为2%，次月开始后5个月为3%，前四个月利息40万元已经支付，现支付利息总额为25万元，即为2015年8月14日至2015年10月13日款项。此后甲方应按每月先付利息，甲方保证按期归还借款，如果不能按期归还借款，甲方愿以万邦理想城二期35号楼101号房（产权产籍号42-105-34-1011）（公安地址：铁东区千山东路192栋1-3层2号）、万邦理想城二期39号楼1012号房（产权产籍号2-105-40-1012）（公安地址：铁东区千山东路192栋1-3层1号，即本案诉争房屋）、万邦理想城二期35号楼1012号房（产权产籍号42-105-34-1012）（公地址：铁东区千山东路192栋1-3层1号）作为抵押物。三、双方约定：l.乙方第一次借款支付给甲方后，双方签订《商品房买卖合同》，相关房屋建筑面积、买卖价款均依据《商品房买卖合同》，2.乙方对购买甲方房屋价款及相关约定有保密义务，不得向第三方透露任何对此房销售不利的信息。3.借款期限到期后，乙方配合甲方解除《商品房买卖合同》及相关手续，甲方还清借款后，双方协议终止。该《借款协议》签订后，双方按此约定签订了三份总价款为500万元的《商品房买卖合同》，约定王子聪购买鞍山恒邦房地产公司开发的万邦理想城二期39号楼1912号房（产权产籍号42-105-40-1012）、35号楼1011号房（产权产籍号42-105-34-1011）和35号楼1012号房（产权产籍号42-105-34-1012）。上述《借款协议》和《商品房买卖合同》签订后，至约定2016年2月l2日借款期限届满，鞍山恒邦房地产公司仅支付了利息却未偿还本金。2016年3月24日，王子聪向鞍山恒邦房地产公司催要时，鞍山恒邦房地产公司提出延期还款计划，承诺于2016年7月13日前还清500万元本金及利息60万元，如至2016年7月12日未还清本息，则尚欠的本息不再偿还，此尚欠偿还的本息抵顶王子聪购买的三户商品房，为担保上述本息的偿还找到陈国军作为担保人，三方签订了《协议书》。然而，至《协议书》约定的2016年7月13日还款期届满，鞍山恒邦房地产公司仍未偿还上述本息，王子聪向鞍山市铁东区人民法院提起诉讼，主张由鞍山恒邦房地产公司及担保人连带偿还借款本金500万元，并给付所欠的自2016年7月l3日起至判决给付之日止利息，以及由鞍山恒邦房地产公司以商品房买卖名义担保的房产承担担保责任。鞍山市铁东区人民法院于2017年12月20日作出判决，认为依据《协议书》中“如乙方（鞍山恒邦房地产公司在2016年7月13日前未还清上述本金和利息本，则尚欠的本金和利息不再偿还，此尚未偿还的借款本金和利息抵顶甲方购买的（产籍号42-105-34-101、42-105-34-1012、42-105-40-1012）商品房的价款”的约定，现鞍山恒邦房地产公司未按《协议书》约定还清欠款，根据上述约定，王子聪应首先对抵顶的三处商品房行使权利，故驳回了王子聪要求返还本息和以房担保的诉讼请求。鉴于上述情况，虽然鞍山恒邦房地产公司开发的上述商品房已停建一年多时间，但王子聪的合法权益应受到法律保护，王子聪无奈提起诉讼。鞍山恒邦房地产公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月14日，王子聪（乙方）与鞍山恒邦房地产公司（甲方）签订一份《借款协议》，上述协议约定：一、借款金额及期限。乙方出借给甲方人民币500万元，借款期暂定10个月，自2015年4月13日至2016年2月12日，甲方可提前还款，于订立本合同之时，乙方款项已经于2015年4月13日一次性给付甲方。二、借款利率及还款方式。按每月利率前五个月的为2%，次月开始后5个月为3%，前四个月利息40万元已经支付，现支付利息总额为25万，即为2015年8月14日至2015年10月13日款项。此后甲方应按每月先付利息。甲方保证按期归还借款，如果不能按期归还借款，甲方愿以万邦理想城二期35号楼1011号房（产籍号42-105-34-1011)（公安地址号：铁东区千山东路192栋1-3层2号）、万邦理想城二期39号楼1012号房（产权产籍号42-105-40-1012)（公安地址号：铁东区千山东路192栋1-3层1号）、万邦理想城二期35号楼1012号房（产权产籍号42-105-34-1012）（公安地址号：铁东区千山东路192栋1-3层1号）作为抵押物。三、双方约定：1.乙方第一次借款支付给甲方后，双方签订《商品房买卖合同》，相关房屋建筑面积、买卖价款均依据《商品房买卖合同》，2.乙方对购买甲方房屋价款及相关约定有保密义务，不得向第三方透露任何对甲方销售不利的信息。3.借款期限到期后，乙方配合甲方解除《商品房买卖合同》及相关手续，甲方还清借款后，双方协议终止。四、违约条款。1、如甲方到期后未还清贷款及利息，乙方有权执行《商品房买卖合同》。上述协议签订后，2015年9月23日，王子聪与恒邦地产公司签订三份《商品房买卖合同》，其中一份《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，王子聪购买恒邦地产公司开发建设的万邦理想城二期39号楼1012号房（产权产籍号2-105-40-1012）（公安地址：铁东区千山东路192栋1-3层1号，即本案诉争房屋），建筑面积为393.46平方米，房屋单价为4269.81元/平方米，总价款为1680000元。第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但至今鞍山恒邦房地产公司没有向王子聪交付房屋、亦没有配合王子聪办理本案诉争房屋的产权产籍手续。另查明,王子聪于2015年4月13日向鞍山恒邦房地产公司的账号汇款499.9999万元，鞍山恒邦房地产公司为王子聪出具了500万元收款收据。再查明,借款期限届满后，鞍山恒邦房地产公司未按约定偿还欠款，据此，王子聪（甲方）、鞍山恒邦房地产公司（乙方）、陈国军（担保人）于2016年3月24日，签订《协议书》一份，约定：鉴于乙方欠甲方人民币500万元（工程保证金）未付，且甲方购买乙方（产籍号42-105-34-1011、42-105-34-1012、42-105-40-1012）房屋尚未付款，经甲乙双方友好协商达成如下协议：一、乙方承诺在2016年7月13日前还清欠甲方500万元本金及利息60万元。付款方式如下：利息分二次还清，2016年3月13日付给甲方30万元，2016年5月13日前付给甲方30万元，本金500万元在2016年7月13日前还清。二、如乙方在2016年7月13日前未还清上述本金和利息，则尚欠的本金和利息不再偿还，此尚未偿还的借款本金和利息抵顶甲方购买的（产籍号42-105-34-1011、42-105-34-1012、42-105-40-1012）商品房的价款。还查明，鞍山恒邦房地产公司支付了2016年7月13日之前的利息，王子聪本金500万元及自2016年7月14日起的利息。还查明，2016年11月1日，王子聪就与鞍山恒邦房地产公司、陈国军借款合同纠纷一案起诉至我院，提出如下诉求：“1.依法判令鞍山恒邦房地产公司、陈国军连带偿还借款本金500万元，给付所欠的自2016年7月13日起至判决给付之日止的利息（上述借款利息暂计算至起诉为60万元）；2．依法判令鞍山恒邦房地产公司以商品房买卖名义担保的房屋承担担保责任”。我院于2017年12月20日做出（2016）辽0302民初5607号民事判决书，判决如下：“一、驳回王子聪的全部诉求；二、公告费900元，由王子聪承担”。上述判决已发生法律效力。本院认为，本案的争议焦点是：1.鞍山恒邦房地产公司与王子聪签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2.鞍山恒邦房地产公司是否应当继续履行合同向王子聪交付诉争房屋；3.鞍山恒邦房地产公司是否应当向王子聪支付逾期交房违约金；4.鞍山恒邦房地产公司是否应当协助王子聪办理房屋产权登记手续。关于王子聪提出的请求确认其与鞍山恒邦房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、请求鞍山恒邦房地产公司交付房屋、并协助其办理房屋产权登记手续一节，本案中，王子聪与鞍山恒邦房地产公司《借款协议》约定王子聪出借给鞍山恒邦房地产公司500万元，如到期不能偿还，以包括本案诉争房屋在内的三套房屋作为抵押，并签订了《商品房买卖合同》，之后鞍山恒邦房地产公司没有按照约定向王子聪偿还上述借款，故双方又签订了《协议书》，该协议约定，以鞍山恒邦房地产公司尚未偿还的借款本金和利息抵顶王子聪购买包括本案诉争房屋在内的三套商品房所应支付的商品房的价款。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示一致的结果、并不违反法律的强制性规定，合法有效，故对王子聪提出的请求确认其与鞍山恒邦房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效之诉求，予以支持。而双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2016年6月30日前，但鞍山恒邦房地产公司没有按照合同约定向王子聪交付房屋、亦没有配合王子聪办理该房屋的产权产籍登记手续，故其应当继续履行合同向王子聪交付本案诉争房屋、并配合王子聪办理产权产籍登记手续。综上，故对王子聪提出的上述诉求，均予以支持。关于王子聪提出的请求鞍山恒邦房地产公司支付逾期交房违约金一节，本案中，双方签订的合同约定的最后交付期限为2016年6月30日，故从2016年7月1日起鞍山恒邦房地产公司应当按照合同约定的已付房款的万分之一，即1680000元的万分之一，168元的标准向王子聪支付违约金，直至实际交付之日止。故对王子聪提出的上述请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、王子聪与鞍山恒邦房地产开发有限公司签订的关于买卖位于万邦理想城二期39号楼1012号房（产籍号42-105-40-1012、公安号为铁东区千山东路192栋1-3层1号）的《商品房买卖合同》合法有效；二、鞍山恒邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向王子聪交付位于万邦理想城二期39号楼1012号、产籍号42-105-40-1012房屋、并配合王子聪办理上述房屋的产权产籍登记手续；三、鞍山恒邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向王子聪支付逾期交房违约金（按照每日168元的标准，从2016年7月1日起至实际交房之日止）。如果鞍山恒邦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元、案件受理费20600元均由鞍山恒邦房地产开发有限公司负担（其中诉讼费及保全费已由王子聪垫付，执行前款时由鞍山恒邦房地产开发有限公司一并给付王子聪）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  鲍学娇人民陪审员  郭 婷二〇一八年十二月十二日代理书记员  牟新宇