贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8644号原告：余岭，女，1987年10月18日出生，汉族，住贵州省金沙县，原告暨余岭委托诉讼代理人：罗昌隆，男，1982年2月17日出生，汉族，住贵州省大方县，系原告余岭丈夫。被告：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际5楼。统一社会信用代码：91520500736607251P。法定代表人：阮剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴智雯，贵州本芳律师事务所实习律师。原告罗昌隆、余岭与被告贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称“剑林房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨余岭委托诉讼代理人罗昌隆，被告剑林房开公司委托诉讼代理人方洪伟、吴智雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗昌隆、余岭向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同为原告所购买的商品房办理房屋产权转移登记并将转移登记的文书交付原告；2、判决被告支付原告违约金暂计为42274.34元（实际金额以444993.00元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款利率，向原告支付自2016年6月30日至被告交付涉案房屋产权证书之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年4月27日向被告购买位于毕节××××大道名为毕节·尚城国际第一幢1座3单元29层3号房，双方签订了《商品房买卖合同》，总价款444993.00元，原告首付89993元，剩余部分已按银行按揭方式支付，并约定被告于2016年6月30日前为原告办理商品房产权转移登记并交付相关文书。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了房款，被告在2016年5月23日向原告交付房屋，合同约定的办理产权转移登记的期限届满被告也未作为，时至今日原告依然未获得该房屋的房屋产权证书。原告认为被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告除应为原告办理产权转移登记并交付房屋证书之外还应支付原告违约金。综上，原告依照相关法律规定诉至法院，请求判如所诉。被告剑林房开公司辩称，一、针对答辩人要求被答辩人履行房屋过户义务的诉讼请求。从2016年9月30日起，涉案商品房所在的毕节市七星关区开展不动产统一登记业务后，不动产登记业务的办理主要依据《不动产登记暂行条例》。该《条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”案涉《商品房买卖合同补充协议》第一条第5、6项约定，在办理房屋产权过程中，出卖人只承担协助义务，且协助义务的前提是：第一、买受人提交相关资料并履行其他配合义务；第二、买受人提供物业已经缴清的相关凭证。据此，办理案涉商品房转移登记不管是约定还是法定，都需要被答辩人与答辩人双方共同向不动产登记部门申请办理，并提交各自持有的资料，答辩人已于2018年7月24日才交齐所有办证资料，但未提供物业管理服务费已经缴清的凭证，根据双方合同约定，原告未达到被告履行协助办证义务的前提条件，原告无权要求被告履行协助办证义务，在答辩人没有提交资料且配合的情况下答辩人无法履行相关义务。二、针对答辩人要求答辩人支付违约金的诉讼请求。第一、根据《补充协议》第一条第5、6项约定，由答辩人依照《房屋登记办法》的规定为其办理“房屋所有权证”，其期限为“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。然而在该期限内，《不动产登记暂行条例》已然施行，改变了原有商品房转移登记法定形式，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。合同订立后，因政府当局颁布新政策而导致合同不能履行的情形属于不可抗力因素。违约责任的承担，应当以“能为”而“不为”作为前提，根据《合同法》第117条第1款规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”所以，原告以答辩人未按约定为其办理“房屋所有权证”为由，主张答辩人承担违约责任，因不可抗力因素的产生，不属于答辩人“能为”而“不为”的情形，答辩人应当免除违约责任；第二、无论是原《房屋登记办法》，还是现行《不动产登记条例》及其《实施细则》，亦或是双方签订的《补充协议》第一条第5、6项，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求原告等购房户应当提供办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权答辩人办理的《委托书》及其他相应资料。原告至今未向答辩人提交相关资料，也未按约定支付答辩人委托费用，因其先义务未履行而主张答辩人承担违约责任，不应得到支持。同时也因为其先义务未履行导致办证时间还未起算；第三、抛开因原告未履行配合义务导致办证的起算时间还未开始不计，不动产登记法律调整为一体化办理，带来了许多规则上的改变。就毕节来说，毕节市中心城区于2016年9月30日起实施不动产统一登记，在办证条件上和以前相比多出了《水土保持报告》、《环评报告》、土地落宗、土地分户核验等。这些增加的条件均需要耗费时间方能完成，前已述及这些调整属于不可抗力，故应当给予答辩人合理时间去完成这些条件。经答辩人办理并作横向比较，这些增加的条件每一项的完成约需要四至六个月时间，故综合起来应当给予答辩人30个月左右的合理时间，该时间应当从2016年9月30日起算，即只要答辩人于2019年3月30日之前办理完成涉案房屋不动产权证书则应当免责。退一万步，抛开是否属于不可抗力不谈，根据《补充协议》第一条第6项约定，答辩人依照《房屋登记办法》的规定为被答辩人办理“房屋所有权”的前提为“买受人提交相关资料并履行其他配合义务，以及买受人提供物业已经缴清的相关凭证。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”，本案中，原告既未履行完毕相关配合义务（如提交办证资料等），也未提供物业管理服务费已缴清的单据，尚未达到合同约定的前提条件，合同中约定的期限也尚未起算，故答辩人不存在违约情形，答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。综上，被答辩人诉求于法无据，请求依法判决驳回其诉讼请求。根据当事人的陈述，结合认定的证据，本院确认以下事实：2016年4月27日，原告罗昌隆、余岭作为买受人，被告剑林房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元29层3号房屋，建筑面积125.35平方米，总价款为444993.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款89993.00元，余款355000.00元以银行按揭贷款支付；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任；本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效等内容。合同和补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款444993.00元，并支付办理房屋产权证及土地使用证费6928.52元。被告于2016年5月23日向原告交付房屋。至今，被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，涉案房屋所在楼盘于2018年7月12日取得竣工验收备案登记；2018年9月11日取得《毕节市商品房屋备案证明书》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。理由为：原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同补充协议》第二条第26项约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充，补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，与合同有冲突或者抵触的，以补充协议为准。限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。本案中，原告作为买受人，在办证过程中按规定提供相关资料并交付相关费用是其应当履行的义务；被告作为出卖人，协助办理产权登记是其法定义务。《补充协议》的内容，并未有免除被告责任，加重原告责任等情形。而合同遵循意思自治原则，合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，合同当事人均应遵守。涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均为原、被告双方自愿签订，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》”，即被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。而涉案房屋已于2016年5月23日交付，被告应于2016年5月23日之后的540工作日内，即2018年6月22日之前协助原告办理产权转移登记手续。对被告认为原告未履行配合义务的抗辩主张，如前所述，被告应在2018年6月22日之前协助原告办理产权转移登记手续，但被告直至2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，在此时间之前尚不具备办理涉案商品房转移登记的条件，现被告将未能如期办证归咎于原告未履行配合义务明显不符合客观逻辑，且原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告所举证据不能证明其已履行了通知义务，故对被告提出的该抗辩主张，本院不予采纳。现涉案房屋取得了《毕节市商品房屋备案证明书》，已具备办理房屋产权转移登记的条件，且双方合同约定原告委托被告代为办证，故原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持，但应以原告提交完毕办证所需的相关文书并支付办证所需税费作为前提条件。关于逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告双方合同约定的办证方式为“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”，按补充协议约定的时间推算，被告应于2018年6月22日前履行办理房屋所有权转移登记义务。但被告于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，具备办理涉案房屋产权转移登记的条件，故被告应承担逾期提交办理商品房转移登记相关文书的违约责任。而被告所举证据不能证明其已履行通知原告的义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年11月20日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。则被告逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金计算期限为：2018年6月23日至2018年11月20日。同时，原、被告在合同中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，对原告诉请的违约金，本院支持以已付房款444993.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋于2018年7月12日才竣工验收合格，被告于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，届时才具备办理转移登记的条件，故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为是不可抗力的抗辩主张不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告罗昌隆、余岭缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告罗昌隆、余岭办理位于毕节××××大道（兰苑花园对面）“毕节·尚城国际”第1幢3单元29层3号房屋的不动产权证书；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗昌隆、余岭逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以444993.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2018年6月23日起计算至2018年11月20日止；三、驳回原告罗昌隆、余岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币428.00元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年十二月十三日书记员  申开旭