沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初5181号原告：刘宏鹏，男，1980年8月18日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人:王宏宇、张汉驰，系辽宁中宇智博律师事务所律师。被告：沈阳特易购置业有限公司，住所地：沈阳市大**东北大马路**。法定代表人：王坚强。委托代理人：王晓轩、吴春伟，系北京金诚同达律师事务所律师。原告刘宏鹏与被告沈阳特易购置业有限公司（以下简称特易购公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日受理后，依法由审判员雷凯担任审判长并主审，与审判员郭福强、审判员贾雪艳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘宏鹏及其委托代理人王宏宇、张汉驰，被告沈阳特易购置业有限公司委托诉讼代理人吴春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年8月20日签订《店铺租赁合同，原告承租被告位于沈阳市大东区东北大马路113号乐都汇购物中心的L3F002、003、004、005号店铺，合同约定租赁期为99个月。合同第4.1.3约定，原告租金起算日是指购物中心开幕日，但是至今商场因招商率不超过50%仍没有开幕。合同签订后，被告收取原告租赁保证金93537.34元、装修保证金30000元，全面理性了合同义务，并原告投入了大量资金，进行装修，买大批设备。但被由于自身原因，乐都汇购物中心至今未开业，招商率不足50%期间，被告破与业户压力，自动把租金降低合同约定额的10%，但是仍无法弥补原告亏损，造成原告无法正常经营，损失巨大。被告在自身严重违约的情况下，却于2018年3月19日向原告提出解除合同。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求法院判令：1判令被告承担其单方解除合同的违约责任，赔偿违约金96460.39元；2、判令被告赔偿原告装修、固定资产、退会员卡等各种损失1837600.9元；3、判令被告返还租赁保证金93537.34元、装修保证金30000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、特易购公司已在原告入驻前已经开幕并持续经营，原告也使用店铺经营至今，特易购公司不存在违约行为。乐都汇购物中心于2013年8月15日开幕，至今仍处于持续营业状态，特易购公司并未违约行为。原告于2014年9月1日接收店铺，于2014年11月30日正式开业并营业至今，特易购公司已经向原告交付了满足经营条件的店铺。根据合同约定，原告的装修期在购物中心开幕日后结束，应当自装修结束的次日计算租金，原告未按合同约定支付租金，特易购公司依法行使合同解除权，是维护自身合法权益的正当行为也不构成违约。原告一方面主张购物中心没有开幕，一方面又在没有开业的购物中心中经营，事实上存在矛盾。二、原告以购物中心招商率不足50%没有开幕为由主张特易购公司构成违约没有依据，原告没有要求特易购公司承担违约责任的请求权基础。如前所述，原告入驻购物中心时购物中心已开业将近一年之久，原告对购物中心的经营情况是了解的。在招商及签订租赁合同时，特易购公司也没有对商场开业率作出任何承诺，在此情况下，原告主张特易购公司构成违约，实际上是将经营中的商业风险偷换成了合同风险，进而转嫁给了特易购公司。其主张没有任何合同依据及法律依据。本案是租赁合同纠纷，违约是赔偿的前提，在特易购公司没有违约行为，合同没有约定开业率的情况下，原告主张赔偿便没有基础，不应得到支持。三、原告主张的赔偿金额没有依据关于装修损失，根据合同法及租赁合同司法解释第十一条的规定，原告拖欠特易购公司租金、管理费等费用，其作为违约的一方，主张赔偿剩余期限内的装修残值损失不应得到法院支持。关于固定资产损失，原告无权主张该损失。即使原告有权主张该项损失，固定资产经过长期使用，其价值已经严重贬损，且原告所主张的固定资产并不属于商铺装修过程中形成的添附，也不属于不可移动的资产，原告应当对该部分资产进行变卖处理。原告直接以资产购买价格向特易购公司主张索赔没有依据。关于会员卡损失，原告注册的沈阳市大东区魔幻北海乐园注册资金为仅为5万元，性质为个体工商户，并不具备发行商业预付卡的条件，原告本身存在过错，无权向被告索赔。而且，原告发行预付卡取得的资金由原告取得，原告如果不能提供相应的服务，理应返还预付费用，该费用的返还不属于原告的实际损失，且魔幻乐园在沈阳有多家店铺，原告可以通过其他店铺提供服务。四、原告无权要求特易购公司返还租赁保证金及装修保证金。根据租赁合同约定，原告拖欠租金、管理费的行为已经构成违约，特易购公司有权不予返还保证金。即使法院认定应当返还保证金，也应当在原告拖欠特易购公司的费用中予以扣除。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，维护特易购公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，原、被告签订乐都汇购物中心《店铺租赁合同》，约定被告租用原告所有的位于乐都汇购物中心L3F002、003、004、005号的铺位，用于经营魔幻乐园项目，铺位面积为961平方米，租赁期限99个月，自交付之日起算。租金第一至第三租赁年度每月总计32153.46元或营业额的20%（按高者收取）、第四至第六租赁年度每月总计35076.50元或营业额的20%（按高者收取）、第七至第八租赁年度每月总计37999.54元或营业额的20%（按高者收取）。管理费每月总计14615.21元，装修期内，被告应按照每天每平方米0.50元支付管理费。合同签订后，被告缴纳给原告租赁保证金93537.34元，装修保证金为3万元。在原告租赁期间，原告用被告返还的3万元装修保证金抵消2015年4月1日之间的部分租金。原告从2015年4月1日起开始拖欠被告租金和管理费。2018年3月19日，被告特易购公司因原告拖欠租金、物业费、水电费等费用向原告邮件送达了解除合同通知函，在该通知函中特易购公司明确表示解除了原被告之间于2014年8月20日签订的《店铺租赁合同》。以上事实，有店铺租赁合同、解除合同通知函、原告向被告支付租赁保证金和装修保证金的银行转账记录以及被告出具的收款收据等证据及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的店铺租赁合同，合法有效，双方应恪守履行各自的义务，因原告逾期支付租金、管理费等费用导致合同解除，因此原告应当承担合同解除的违约责任，故对于原告要求被告承担其单方解除合同的违约责任，赔偿违约金96460.39元的主张本院无法支持。关于原告要求被告赔偿原告装修、固定资产、退会员卡等各种损失1837600.9元的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”由于本案的租赁合同系承租人拒绝缴纳租金导致租赁合同解除，因此原告要求特易购公司承担装修、固定资产、退会员卡等各项损失于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告返还租赁保证金93537.34元、装修保证金30000元的主张。由于原告作为承租人在租赁合同签订后向被告缴纳的租赁保证金是为了保证其能按合同约定而向出租人提供的担保。而被告特易购公司已经因原告的违约行为提起诉讼并要求本案原告承担相应的违约责任，因此被告应当返还原告租赁保证金。因原告已经用3万元装修保证金抵消了部分租金，故对于原告要求返还装修保证金的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳特易购置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘宏鹏租赁保证金93537.34元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23261元，由原告负担21000元，被告负担2261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 雷 凯审判员 贾雪艳审判员 郭福强二〇一八年十二月十二日书记员 高明月