贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2480号原告：杨嘉林，男，1958年11月30日出生，汉族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：金家特，贵州慎行律师事务所律师，执业证号15201200610960519。委托诉讼代理人：赖雨亭，贵州慎行律师事务所实习律师，证号2301180411115。被告：赵鹏，男，1980年10月27日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市南明区，现住址不详。被告：丁丽娜，女，1978年11月28日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市小河区，现住址不详。原告杨嘉林与被告赵鹏、丁丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨嘉林及委托诉讼代理人金家特、赖雨亭到庭参加诉讼，被告赵鹏、丁丽娜经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨嘉林向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年3月30日签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告返还原告已付购房款160000元；3.被告支付原告违约金48000元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年3月30日，原告与被告签订《房屋买卖居间合同》。约定被告将其位于贵阳市××龙××路××单元××号房屋转让给原告，房屋总价为260000元。付款方式为：1.合同签订当日支付定金10000元冲抵房款；2.被告提交偿还银行按揭贷款当日原告支付购房款150000元；3.其余款项100000元在房屋过户当日支付。合同第十条约定：被告收到原告定金后以任何借口不卖或出售给他人，属于中途违约，如已收到房款，按已收到房款金额的30%支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款160000元，被告向按揭银行办理了提前还贷并由按揭银行办理了房屋抵押解除手续。被告于2017年5月6日将房屋向原告交付。因上述房屋系经济适用房，房屋过户必须由被告持不动产登记证向国土部门缴纳土地出让金后双方方可办理过户手续。经原告了解，截止起诉之日，被告并未向国土部门缴纳土地出让金，导致原告无法与被告办理房屋过户手续。经原告多次催促，要求被告尽快交纳土地收益金确保上述房屋及时过户，被告均以种种理由推诿。现被告拒绝接听原告电话，双方无法沟通，导致原告合同目的不能实现。现诉请法院依法判决。被告赵鹏、丁丽娜经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，原、被告经他人介绍签订了房屋买卖合同，约定二被告将其位于乌当××路××单元××号房屋转让给原告，转让价格为260000元，包括房屋现有装修、水、电、煤气、有线电视开户及房屋维修基金费用。合同主要约定：一、原告于2017年3月30日交纳购房定金10000元给二被告，届时冲抵房款；二、原告于提前还款当日支付购房款150000元，尾款100000元于办理过户当日支付给二被告；三、交易过程中产生的税费由原告负担，被告收到首付款当日将房屋移交给原告使用；四、二被告收到原告定金后以任何借口不卖或出售给他人，属于中途违约，需双倍定金返还给原告，如二被告已经收到房款，并按已收到房款金额的30%支付原告违约金，如果原告支付定金后放弃购房，定金不退，如原告已付房款，则按已付房款的30%支付违约金给二被告；五、如果原、被告任何一方不积极配合办理房屋相关手续，每超一日按房屋成交总价的0.1%向对方支付违约金，超过15日视为违约属于自动放弃该房交易，违约责任按前述方式执行，按已付购房款的30%支付违约金。达成协议后，原告于合同签订之日向二被告交纳了购房定金10000元，被告赵鹏向原告出具了收到定金的收条。2017年5月4日，原告通过银行转账方式向被告赵鹏交付了购房款150000元，被告赵鹏出具了收到原告交纳购房首期款的收条。2017年5月6日，原、被告双方办理了房屋移交手续，房屋交付给原告，同时，双方对房屋内的家俱、家电、水、电、煤气、有线电视等进行了清点，并签署了《房屋移交清单》。另查明，涉案房屋为二被告向贵州中城房地产开发有限公司购买，双方于2011年3月19日签订了《商品房买卖合同》，房屋位于贵阳市××区新天街道办事处幸福里第1-2幢2单元2层1号，建筑面积为69.40平方米，总价款为219543元，其中153000元为按揭贷款方式支付。同时查明，涉案房屋所在地块为贵州中城房地产开发有限公司通过划拨方式取得，规划用途为经济适用住房。由于房屋性质为经济适用房，房屋过户须向国土部门缴纳土地出让金，但由于被告未向国土部门缴纳土地出让金，导致涉案房屋无法办理房屋过户手续，原告为此诉至本院。本院认为，原告杨嘉林与被告赵鹏、丁丽娜签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。原告按照约定向二被告支付了购房定金及购房首付款共计160000元，虽然购房尾款100000元并未支付，但根据双方约定，购房尾款需在办理完房屋过户之日支付，故支付尾款100000元的条件尚未成就。本案中，涉案房屋性质为经济适用房，而众所周知，办理经济适用房的过户手续时，需要补交土地收益金，否则房屋的过户手续无法完成。虽然原、被告双方在进行交易时并未明确约定涉案房屋的土地收益金由谁交纳，但作为被告，其将房屋对外转让，应当保证房屋的过户手续能够完成，但由于其自身原因，导致房屋过户手续无法完成，故二被告已经构成违约。由于二被告的违约行为，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，原告有权要求解除合同，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”、第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告诉请解除其与二被告之间签订的房屋买卖合同有事实依据和法律依据，本院予以支持。本案中，因房屋买卖合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求二被告返还已经支付包括定金10000元在内的购房款160000元，本院予以支持。对于原告诉请二被告支付违约金48000元的诉请。本案中，正是由于被告的违约行为，导致房屋买卖合同无法继续履行，原告合同目的无法实现而最终选择解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定并结合原、被告双方之间的约定，被告应承担支付违约金的义务，故原告诉请二被告按已付购房款160000元的30%支付违约金48000元有法律依据和合同依据，本院予以支持。对于合同解除后房屋的返还事宜，应由原、被告另行协商解决，本案中不作处理。被告赵鹏、丁丽娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上，依照中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、解除原告杨嘉林与被告赵鹏、丁丽娜于2017年3月30日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告被告赵鹏、丁丽娜于本判决生效之日起十日返还给原告杨嘉林购房款人民币160000元；三、被告赵鹏、丁丽娜于本判决生效之日起五日内给付原告杨嘉林违约金人民币48000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元、财产保全费1620元，共计人民币6040元，由被告赵鹏、丁丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  梁国辉人民陪审员  汤忠芬人民陪审员  罗祯贵二〇一八年十二月五日书 记 员  孙 毅