河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民再97号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:河北计经鸿翔房地产开发有限公司。住所地：沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧。组织机构代码：67990238－4。法定代表人：魏永强，经理。委托诉讼代理人：杨坤，河北福鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚兰，河北福鑫律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙向军，男，汉族，1956年8月10日生，住河北省沧州市新华区。委托诉讼代理人：孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，河北宁昌律师事务所律师。原审原告孙向军与原审被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，运河区人民法院于2017年3月28日作出（2017）冀0903民初776号民事判决。鸿翔房地产公司不服，提出上诉，本院于2017年9月22日作出（2017）冀09民终4953号民事判决，已经发生法律效力。鸿翔房地产公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年6月26日作出（2018）冀民申3829号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人鸿翔房地产公司委托诉讼代理人杨坤、张亚兰，被申请人孙向军委托诉讼代理人孙占栋、张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告孙向军诉称，2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造，2009年12月3日原告与被告签订《城市房屋拆迁补偿协议》，后根据被告提供的户型图、安置价格表原告选取了2号楼2单元1302室（阳台面积为3.42㎡）一套房产。原告入住后发现该房产的阳台变成了飘窗。阳台在原告的日常生活中发挥着不可替代的作用，但被告却在未征得原告的同意下，擅自将户型图中注明的阳台变成了飘窗。被告的该行为已经构成严重违约，为此原告多次请求被告赔偿原告由此造成的损失以及违约金，但被告却迟迟不予履行。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令被告依法支付原告其因阳台缺失给原告造成的经济损失11073.96元及违约金1107.396元；诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告主张我公司“交付的楼房没有承诺的阳台”完全与事实不符，其诉称的损失没有任何依据。我公司交付的房屋与户型图、施工图一致，户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改没有违反约定。其次，提供户型示意图中明确提示，即该户型图仅供参考，最终以施工图为准。第三、我公司交付的楼房中没有阳台缺失，如果说有阳台缺失，应当是我公司交房时面积减少，但涉案的楼房面积并没有减少。其实本案争议的焦点是在户型朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动的情况下，对原户型图标注为阳台的空间位置是否具备阳台的功能或者说是否符合国家设计规范中对阳台的要求，按原告所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。我们认为交付的房屋并不影响原告活动和进行晾晒衣物。我公司是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行的施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门已从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，在民事判决中否定这一行政认定行为，属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序。在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台有争议应由规划主管部门处理或通过行政诉讼来进行处理而不应在民事诉讼程序中处理。二、假设本案我公司交房存在违约事实，那么原告的损失应当按合同约定计算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算，本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，原告自己计算的方法赔偿损失没有合同和法律依据。三、原告的诉讼已过了诉讼时效，原告在接收交房时双方对逾期交房增加的过渡费、面积差等都进行了结算。双方已无争议，如果有也应从交房之日起算时效，在这之前原告从未向我公司主张过权利,已经过了两年的诉讼时效。运河区人民法院（2017）冀0903民初776号民事判决查明，2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2009年12月3日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城2号楼2单元1302室（安置价格为3238元/㎡），户型图中注明了涉案房屋设计有3.42㎡的南阳台。被告于2015年6月23日向原告交付了上述房屋，并办理了房款的实际结算。交房后原告发现上述房屋中没有户型图中约定的阳台，只有飘窗。原、被告就阳台问题发生争议，原告于2016年8月1日诉至本院，本院经诉前调解未果后于2017年2月21日立案受理了此案。运河区人民法院（2017）冀0903民初776号民事判决认为，原告与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的公告，其中对“阳台”定义为：“供使用者进行活动或晾晒衣服的建筑空间”；对＂飘窗＂定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中在2009年12月4日双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，被告提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台1个，而被告在向原告交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，被告在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与原告协商一致也未按上述规定的期限书面通知原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，被告已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿原告因此造成的损失。关于原告诉求的有关阳台缺失带来的经济损失问题。因被告在户型图中注明了涉案房屋设计有南阳台，但被告交付给原告的房屋没有符合规范中定义的阳台部分，而是以飘窗取代。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台与飘窗都不是同一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于损失的确定，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，本院认为该计算方式符合客观事实，且与被告因违约给原告造成的损失相当。故被告应赔偿原告的此项损失为11073.96元（3.42㎡×3238元/㎡）。对原告主张的违约金问题，因原、被告之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对原告要求违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告主张原告起诉已过诉讼时效的问题，因原、被告之间于2015年6月23日办理了房屋交付手续，原告于2016年8月1日诉至本院，因此原告起诉并未超过两年的诉讼时效，对被告的该主张，证据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告孙向军因阳台缺失造成的经济损失11073.96元，限判决书生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被告承担。鸿翔房地产公司上诉请求：撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初字776号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定阳台缺失，并应赔偿被上诉人经济损失是错误的。1.被上诉人诉称的房屋，不存在任何户型图与施工图的修改或变动；上诉人交付的房屋与户型图、施工图一致，户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改没有违反约定。被上诉人无任何证据证实实际交付的房屋与户型图不符。经实地勘查，证实房屋进深、面宽、面积、格局均与户型图相符。如果说有阳台缺失，应当是房屋时面积减少，房屋的进深、面宽发生变化，而实际上这些均无变化。2.其实本案争议的焦点是在户型朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动的情况下，对原户型图标注为阳台的空间位置是否叫阳台，是否就不具备阳台的功能或者说是不符合国家设计范中对阳台的要求。按被上诉人所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。本案房屋中这个位置房屋并不影响被上诉人活动和进行晾晒衣物。（1）规划部门批准的施工图中，对争议位置注明为阳台。上诉人是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行的施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门己从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，在民事判决中否定这一行政认定行为，属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序。在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台有争议应由规划主管部门处理或通过行政诉讼来进行处理而不应在民事诉讼程序中处理。(2)专业审图机构认定争议位置为阳台符合国家规范。上诉人提供的审图意见证明被告的施工蔽图是经过专业机构审查合格的，也就是说专业机构对争议位置为阳苔是认可的。(3）建设部门组织的多方联合验收报告认定施工方完成了施工图纸的施工容，质量合格。竣工验收报告证实被告是按照施I图进行的施工，经验收合格。二、假设本案上诉人交房存在违约事实，那么，原告人的损失应当按合同约定讨算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算，本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，原告自己计算的方法赔偿损失没有合同和法律依据。被上诉人孙向军辩称，一审法院认定阳台缺失不具有阳台功能认定正确。理由：1.阳台缺失为不争事实，一审时，我方提交了户型图、拆迁协议、阳台照片及一审法官现场核实，可以证实开发商并没有给居民建设阳台，根据建设工程建筑面积计算规范2.0.22条阳台的定义为“附设于建筑物外墙，设有栏杆或者栏板，可供人活动的室外空间”但开发商给居民提供的所谓的面积第一不具有独立性，第二不具有室外性，第三不具有上下水功能，不能晾晒衣物，因此可以认定开发商并没有提供阳台。此外，根据最高院关于商品房买卖协议第三条的规定，户型图与拆迁补偿协议为一体，户型图中标明阳台却没有给付阳台，这是开发商承担赔偿责任的重要前提。另需要说明开发商一直谈面积不缺少的问题，我方强调一点，开发商提供面积相符的房屋是其法定义务，即使其提供大于绝对值3%的面积，根据最高院商品房买卖协议第14条的规定，应视为开发商对老百姓的赠与，且居民不需要承担任何费用，这是法律规定，即使开发商在原空间搭建上户型图，户型图描述的室外阳台也是其法定的义务，并不属于对百姓的恩赐。综上，请求驳回开发商的上诉请求。本院（2017）冀09民终4953号民事判决查明的案件基本事实及证据均与一审判决相一致。本院（2017）冀09民终4953号民事判决认为，本案争议焦点为:上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司是否存在违约行为，一审法院确定的违约损失数额是否妥当。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有1个南阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，上诉人在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与被上诉人协商一致也未按上述规定的期限书面通知被上诉人。综上，上诉人以上行为已经构成了违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿被上诉人因此而造成的损失。对于损失的确定，一审以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，该计算方式符合客观事实，且与上诉人因违约给被上诉人造成的损失相当。综上，诉争楼房存在阳台缺失，且因阳台缺失而给被上诉人造成的损失，一审计算标准得当。综上所述，上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担。河北计经鸿翔房地产开发有限公司申请再审称，（一）原一、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。首先，被申请人交付的房屋阳台的建筑形式、位置、面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。其次，涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付被申请人实际使用多年，根本不存在缺失阳台的问题，如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序和行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。最后，被申请人主张阳台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审中被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，原审法院未将举证责任分配予被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。（二）一审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。首先，申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。其次，房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结算，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则，原审按照阳台面积计算损失实际支持了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。（三）原审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，而一、二审法院未履行上述程序，违反法律规定。本院再审查明，2008年被申请人所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2009年12月3日，再审申请人与被申请人签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后被申请人根据再审申请人提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城2号楼2单元1302室，户型图中注明了涉案房屋设计有3.42㎡的南阳台。另查明，被申请人孙向军主张其名下2号楼2单元1302室与约定设计严重不符，缺失阳台。并提交了其选房时的户型图，该户型图标注的2号楼2单元1302室（B2户型，面积80.69㎡）作为证据。本院再审的过程中，申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司提交了B2户型施工图，经过对比施工图与户型图，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的差异，也未发现阳台缺失情形，只是户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间。部分平窗改为飘窗。其他事实与原审查明一致。本院再审认为，综合本案全部证据，被申请人孙向军房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。诉争房屋平窗改飘窗也未减损房屋的价值和使用功能。但申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在施工的过程中，未对涉案房屋阳台空间进行合理的区分。虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人的主观感受，也给被申请人生活带来一定的不便，基于以上理由，本院酌定由申请人对被申请人进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定该住房应补偿5000元较为适宜。综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀09民终4953号民事判决及沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初776民事判决；二、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人孙向军人民币5000元。限判决书生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回被申请人孙向军其他诉讼请求。一审案件受理费52元，二审案件受理费77元，均由再审申请人承担。本判决为终审判决。审判长  张凤梅审判员  张兆阳审判员  冷树青二〇一八年十二月二十日书记员  刘晓晴