黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0102民初4942号原告（反诉被告）：孙庆军，男，1966年1月8日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：李跃明，黑龙江彤阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司，代码91230103672123759D，住所地哈尔滨南岗区清华大街**尚熙雅轩******商服。法定代表人：杨春伟，总经理。委托诉讼代理人：刘建华，该公司行政经理。原告孙庆军与被告哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司（以下简称华伟康健大药房）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙庆军及其委托诉讼代理人李跃明，被告华伟康健大药房委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙庆军向本院提出诉讼请求：1、判令华伟康健大药房履行房屋租赁合同，收取租金80600元；2、判令华伟康健大药房将被损毁的租赁房屋墙壁及展架恢复原状；3、判令华伟康健大药房赔偿因其破坏的租赁房屋墙壁及断电造成的营业损失82600元（日700元暂时计算至8月28日，实际损失计算至孙庆军能够正常经营为止）。事实和理由：2017年3月1日孙庆军与华伟康健大药房签订房屋租赁合同，约定租期四年，为2017年3月12日至2021年3月11日，约定租金为年付，2017年3月12日至2018年3月11日75000元，2018年3月12日至2019年3月11日80600元，2019年3月12日至2020年3月11日86200元，2020年3月12日至2021年3月11日91800元，付款时间为每年2月11日。孙庆军按约定缴纳2017年3月12日至2018年3月11日第一年房租，2018年2月初孙庆军要求缴纳2018年3月12日至2019年3月11日房租时，华伟康健大药房以各种理由拒不收取。华伟康健大药房辩称：华伟康健大药房已严格执行双方租赁合同的约定，给孙庆军充分时间交纳租金，但孙庆军至今未交纳房屋租金仍然非法占有该房屋，故孙庆军违约在先。按照合同规定华伟康健大药房已完成提示、催缴租金的义务，根据双方签订的房屋租赁合同约定，孙庆军应于2018年2月11日向华伟康健大药房支付2018年3月至2019年3月的租金，截止至答辩日止孙庆军仍然侵占争议房屋，并不支付租金。华伟康健大药房在2018年3月至4月间多次向孙庆军发出催缴通知（有送达时拍摄照片送达人证言为证）。孙庆军在租赁期间及违约期间共欠华伟康健大药房电费1845.9元，华伟康健大药房于2018年4月25日向孙庆军本人送发通知函，通知孙庆军三日内缴清所有费用并搬离该房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第三十四条之规定，孙庆军增加诉讼请求已超过法定时限，请法庭综合考虑本案，驳回孙庆军增加诉讼请求的申请。如果法庭认为孙庆军没有超出提出增加诉讼请求时间，华伟康健大药房答辩意见如下：墙体出现裂痕，避免伤人，出租方有维修义务，在修缮过程中导致墙体破损。电力虽是商品，但电力系国家垄断行业由国家电力部门管理，停电行为只能由相关电力部门作出，孙庆军欠缴大额电费，是被电力部门停电，与华伟康健大药房无关。华伟康健大药房法定代表人被处罚与本案无关，被处罚原因是因夜晚修缮房屋扰民导致处罚。孙庆军所要求的营业损失，其无直接证据证明，如果孙庆军所述一天营业额能达到700元的纯收入是真实的，那么孙庆军为什么还会拖欠电费及房屋租金？本案系孙庆军拖欠租金、欠缴电费违约在先，华伟康健大药房无违约行为且华伟康健大药房在孙庆军违约后向其多次发函催告，让孙庆军搬离房屋，但孙庆军长时间非法占用房屋拒不搬迁也不缴纳租金及电费，为此华伟康健大药房已提出反诉。华伟康健大药房向本院提出反诉请求：1、解除孙庆军与华伟康健大药房于2017年3月1日签订的房屋租赁合同；2、要求孙庆军支付违约金66720元；3、要求孙庆军给付占用期间租金20150元、电费1845.90元；4、要求孙庆军从租赁房屋中迁出。事实和理由：2017年3月1日孙庆军与华伟康健大药房签订房屋租赁合同，约定租期四年，如孙庆军违约，应向华伟康健大药房支付合同标的总额20%的违约金。孙庆军仅交纳了2017年3月12日至2018年3月11日的租金，但按租赁合同的约定，孙庆军应于2018年2月11日交纳2018年3月12日至2019年3月11日的租金80600元，虽经华伟康健大药房对此催收，截止到反诉日孙庆军仍未交纳房屋租金。至2018年5月22日，孙庆军共拖欠占用期间房屋租金20150元、电费1845.90元，应支付违约金66720元，以上合计88715.90元。孙庆军对华伟康健大药房的反诉辩称：本案的事实是孙庆军要求交纳租金及其他费用，履行房屋租赁合同，华伟康健大药房拒不收取，华伟康健大药房提出的反诉，既没有法律依据，也没有合同依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据A2录音，该证据无其他证据相佐证，本院不予采信。证据A32018年5月2日报警案件登记表2份、视频，华伟康健大药房对报警案件登记表真实性无异议，本院对真实性予以确认；视频与本案不具有关联性，本院不予采信。证据A4行政处罚决定书、视频，与本案具有关联性，本院予以采信。证据A52018年7月22日报警案件登记表、受案回执，对真实性予以确认，与本案不具有关联性，本院不予采信。证据A6孙庆军从门店收银机中打出的营业流水8张及银行流水3张，系孙庆军自行制作，无其他证据相佐证，本院不予采信。证据A7照片4张，结合证据A4，本院予以采信。证据B12018年3月31日照片1张、证据B22018年4月14日照片2张、证据B32018年4月24日照片2张、证据B42018年4月25日照片2张，通知函内容中虽然有出具时间，但是无其他证据证明其具体张贴通知函时间及是否向孙庆军送达该通知函，故对以上证据本院不予采信。证据B5视频2份，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明：华伟康健大药房将其从案外人处租赁的房屋中的一部分转租给孙庆伟经营淳朵蛋糕店，双方于2017年3月1日签订房屋租赁合同，该合同主要约定：华伟康健大药房将坐落于哈尔滨市××工农大街××层（建筑面积约50平方米）房屋租赁给孙庆军，租期四年（2017年3月12日至2021年3月11日止）；租赁费为年付，2017年3月12日至2018年3月11日75000元、2018年3月12日至2019年3月11日80600元、2019年3月12日至2020年3月11日86200元、2020年3月12日至2021年3月11日91800元；付款时间为每年2月11日，水电费押金2000元；自合同签订之日起，任何一方擅自违约解除合同的，应向对方按合同标的总额的20%支付违约金；合同中华伟康健大药房将孙庆军交付租金的银行账户及收款人姓名予以标注。签订合同当日，孙庆军支付第一年房租75000元。2018年5月4日哈尔滨市公安局道里分局作出哈里公（工农）行罚决字[2018]918号行政处罚决定书，因华伟康健大药房法定代表人杨春伟指使公司员工将哈尔滨市道里区工农大街567号淳朵食品店与华伟康健大药房的间隔砸坏，致使蛋糕店内食品受损，对杨春伟进行行政拘留十日的行政处罚。庭审过程中，孙庆军对欠付电费1840元的事实予以认可。自2015年5月3日起，孙庆军未再经营淳朵食品店，涉案房屋一直闭店至今。孙庆军未在2018年2月11日交付2018年3月12日至2019年3月11日房租。本院认为：华伟康健大药房与孙庆军签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定履行。合同中约定交付房租的时间为每年2月11日，孙庆军没有按时交纳房租，孙庆军辩称其曾向华伟康健大药房要求交纳房租，但是华伟康健大药房不收取才导致孙庆军无法交付房租的主张，因华伟康健大药房在租赁合同中标注了一个收款账户及收款人，在华伟康健大药房无理由不收取租金的情况下，孙庆军可以通过银行转账的方式交付租金，故其该项答辩主张本院不予采纳。因孙庆军未按期交纳房租，华伟康健大药房要求解除双方签订的租赁合同的诉请，本院予以支持，合同解除后，孙庆军应从案涉房屋中迁出。因2018年5月2日华伟康健大药房法定代表人指使其员工将双方之间的墙壁砸坏致使孙庆军经营的蛋糕房自5月3日起闭店，即使孙庆军未按时交纳房租，华伟康健大药房亦不能采取这种方式影响孙庆军使用案涉房屋，故责任在于华伟康健大药房，孙庆军交付拖欠房租至2018年5月2日即可；因双方的租赁合同不能继续履行，孙庆军要求被告将案涉房屋墙壁恢复原状的诉请，已经与孙庆军无关，本院不予支持；孙庆军要求将其涉案房屋中的展架恢复原状的诉请，因展架毁损系由华伟康健大药房砸墙造成的，华伟康健大药房应按照孙庆军提交的照片恢复展柜原状后交付给孙庆军，故对该项诉请，本院予以支持。孙庆军要求华伟康健大药房赔偿营业损失的诉请，因其举示的证据系其单方制作，证据不足，本院不予支持。因孙庆军在庭审中对欠付电费的事实予以确认，故孙庆军应向华伟康健大药房交付租金1845.90元。关于华伟康健大药房要求孙庆军支付违约金66720元的问题。孙庆军未按时交付租金，存在违约行为，而华伟康健大药房在孙庆军继续使用案涉房屋的情况下，以破坏案涉房屋墙壁的手段影响孙庆军使用案涉房屋，亦存在为了解除合同的不当行为，故本院综合全案，对华伟康健大药房的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙庆军与被告哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司2017年3月1日签订的房屋租赁合同；二、原告孙庆军于本判决生效之日起三十日内给付被告哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司租金11482.74元；三、被告哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内将其破坏的位于哈尔滨市道里区工农大街567号1层（建筑面积约50平方米）房屋中的展架按照原告孙庆军提交的照片中的样子恢复原状交付给原告孙庆军；四、原告孙庆军于本判决生效之日起三十日内从坐落于哈尔滨市道里区工农大街567号1层（建筑面积约50平方米）房屋中迁出；五、原告孙庆军于本判决生效之日起三十日内给付被告哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司电费1845.90元；六、驳回原告（反诉被告）孙庆军的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费5582元，由原告孙庆军负担3825元，被告哈尔滨华伟康健大药房连锁有限公司负担1757元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘新颜人民陪审员  吴 倩人民陪审员  孙 曦二〇一八年十二月十六日书 记 员  王 悦