广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初1971号原告：阮瑞霞，女，1964年03月17日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：成世鸿，广东维纳律师事务所律师。被告：余志伟，男，1955年08月12日出生，汉族，住广东省中山市，被告：郑志光，男，1956年09月19日出生，汉族，住广东省中山市，两被告共同委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。第三人：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司，住所地广东省中山市东区凯茵豪园商住小区A5幢地下，统一社会信用代码914420007247958060。主要负责人：钟锦绣。委托诉讼代理人：梁嘉琪，该司员工。委托诉讼代理人：莫敏静，该司员工。原告阮瑞霞与被告余志伟、郑志光商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法追加雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司（以下简称雅居乐物业凯茵豪园分公司）为第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮瑞霞委托诉讼代理人成世鸿，被告余志伟、郑志光共同委托诉讼代理人陈琦，雅居乐物业凯茵豪园分公司委托诉讼代理人梁嘉琪、莫敏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮瑞霞向本院提出诉讼请求：1.两被告立即按商品房购销合同交付标准交付中山市东区××园雅××房给原告，房屋标的186560元；2.两被告立即为原告办理位于中山市东区××园雅××房的房地产权属证书；3.两被告立即向原告支付逾期交房违约金暂计199335.78元；4.两被告立即向原告支付逾期办证违约金暂计176575.46元；以上暂合计562471.24元。事实与理由：原告阮瑞霞与中山市雅居乐房地产开发有限公司（以下称雅居乐房地产公司）于2000年1月3日签订了商品房购销合同，约定原告向雅居乐地产公司购买××幢××层××房（中山市东区××园雅××房），建筑面积55.03平方米，购房总款为186560元。合同还约定了雅居乐地产公司须于2000年12月31日前交付商品房，在交房之日起720天内取得房地产权属证书。但因涉案房屋存在严重质量问题，楼板多处严重裂缝，截至原告起诉之日，雅居乐地产公司仍未按照商品房购销合同交付标准交房。况且，中山市第一人民法院（2014)中一法民一初字第314号的生效民事判决书已经认定原告阮瑞霞拒绝收楼的理由正当，不构成违约。经原告查询，雅居乐地产公司已经注销，两被告为雅居乐地产公司股东，依法应当对雅居乐地产公司的债务承担法律责任。被告余志伟、郑志光辩称，1.雅居乐地产公司所交付的案涉房屋整体经验收合格。雅居乐房地产公司于2001年6月6日开具收楼纸，但原告无正当理由未按合同收楼，应当视雅居乐房地产公司已经交付房屋。2.退一步而言，2003年6月10日，原告收楼时发现的楼板裂纹亦只是属于质量瑕疵，且已经修复，原告无正当理由拒绝收楼，也应当按雅居乐地产公司修复后于2005年9月27日发出收楼通知书的时间视为原告已经收楼。3.案涉房屋未办理产权证书的责任不在雅居乐房地产公司。原告购买案涉房屋本应在收楼时交纳设施费10800元、办证手续费等费用方可办理产权证书。但原告无正当理由拒绝收楼且拒绝交纳上述费用，经雅居乐地产公司多次催促且向原告发出催付款律师函，但其至今仍未交纳。因此，雅居乐地产公司在原告拖欠办证费用的情况下，加上原告的身份证件已经超过有效期后也未向雅居乐地产公司提供最新证件，从而导致延误办证，责任不在雅居乐地产公司。4.原告的诉讼请求已超过诉讼时效。根据合同第十二条的规定，若雅居乐地产公司其余交付房屋超过6个月，则视为雅居乐地产公司不履行本合同，原告有权选择继续履行合同，并要求雅居乐房地产公司支付累计已付款3%的违约金。案涉房屋合同约定的交付期限为2000年12月31日前，若这么多年来原告一直认为自己未曾收楼，则其应早知道其收楼的权利受到侵害，而预告现于2018年长达17年后才提起逾期交付违约金之诉，已超法律规定的诉讼时效。第三人雅居乐物业凯茵豪园分公司述称，同意被告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2000年1月3日，阮瑞霞作为乙方与作为甲方的雅居乐房地产公司签订商品房购销合同，约定：乙方向雅居乐房地产公司购买位于中山市东区××村东侧××房（雅××房）；该商品房总价为186560元；甲方须于2000年12月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用；甲方如逾期超过6个月未将该商品房交付乙方使用，甲方按乙方累计已付款的3%项乙方支付违约金；乙方对该商品房提出重大质量问题，甲、乙双方产生争议时，以中山市建筑工程质量检测中心出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据；乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机构办理权属登记手续，甲方给予协助；如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起720天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方需在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失。该合同已于2000年1月3日办理中山市商品房销售合同登记备案证明表。商品房购销合同签订后，雅居乐房地产公司于2001年6月6月开具收楼纸，告知雅居乐物业凯茵豪园分公司协助阮瑞霞办理收楼手续。此后，雅居乐物业凯茵豪园分公司多次电话通知阮瑞霞收楼未果。2003年6月1日，雅居乐物业凯茵豪园分公司向阮瑞霞发出关于逾期收楼计息的最后通知，通知阮瑞霞于2003年6月15日前办理收楼手续，逾期则视为阮瑞霞对工程质量无异议，并追收此前两年的物业服务费合计2520元。2003年6月13日，雅居乐物业凯茵豪园分公司在阮瑞霞持有的上述通知上备注：“业主于2003年6月10日曾来收楼，但因室内存在有部分问题，现公司承诺维修好后，再通知业主收楼，关于逾期收楼计息的最后通知作无效处理。”2.涉案房产存在的质量问题为楼板产生多处明显裂缝。2004年4月2日，雅居乐房地产公司就该质量问题出具处理方案：1）将原环氧树脂胶封闭裂缝部位的环氧树脂及粉刷层彻底铲除，直至裸露砼板，清洗干净。2）沿裂缝并以裂缝为轨迹将砼板左右各凿除50mm宽，形状呈“八”字型，清洗干净。3）用合适压力向裂缝内注入环氧树脂胶，等凝固3～4小时后，用高强度环氧砂浆分多次将“八”字型砼板缺口抹平。4）在1条铲除范围内，满刷环氧树脂胶贴玻璃丝布一层（300mm宽，沿裂缝通长），要求贴紧、贴平、不得起皱，空鼓。5）订网孔10×10铅丝网一层（250mm宽，沿裂缝通长）。6）按原装修标准修复面层，要求平整、光滑，不存在明显色差。中山市建筑设计院有限公司在上述方案中加具意见“同意本方案”。中山市建设工程质量监督站在上述方案中加具意见“该裂缝为砼干缩裂缝，并不影响结构安全，同意按本方案处理。”之后，雅居乐物业凯茵豪园分公司按上述处理方案对涉案物业楼板进行维修，并分别于2005年9月27日、2010年10月12日向阮瑞霞发出书面收楼通知，阮瑞霞确认收到收楼通知，并前往查看涉案物业。3.雅居乐房地产公司于1997年6月26日核准成立，于2007年7月20日因股东、股东会、股东大会决议解散而被注销。余志伟、郑志光是雅居乐房地产公司注销前的登记股东。4.2015年9月30日，就雅居乐物业凯茵豪园分公司与阮瑞霞之间的物业服务合同纠纷，本院作出（2014）中一法民一初字第314号民事判决。该判决认定：市建设工程质量监督站在维修处理方案中加具可行性意见，但针对维修后的房屋，未有证据反映雅居乐房地产公司有根据商品房购销合同的约定向阮瑞霞出具由中山市建筑工程质量检测中心出具的书面工程质量评定意见，以证实维修后的物业符合合同约定的质量标准；因此，在此情形下，阮瑞霞拒绝收楼，理由正当，不构成违约。该判决已发生法律效力。庭审中，雅居乐地产公司主张中山市建筑工程质量检测中心已经更名为中山市建设工程质量检测中心有限公司。5.中山市人民政府于2002年8月26日出具商品房产权权属证明书，证明产权人雅居乐房地产公司取得了包括案涉房屋在内位于中山市东区××园雅××套房屋的产权。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房购销合同，系阮瑞霞与雅居乐房地产公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。阮瑞霞拒绝接收案涉房屋有正当理由，业已发生法律效力的本院（2014）中一法民一初字第314号民事判决所认定，且没有证据证明该判决作出后案涉房屋出现了新情况且具备了交付的条件，故本院在本案中予以确认。雅居乐房地产公司未能在2000年12月30日前向阮瑞霞交付符合合同约定的案涉房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任，继续向阮瑞霞交付案涉房屋，并自2001年1月1日向阮瑞霞计付违约金。对于违约金应否调整的问题。案涉合同约定的违约金为固定的已付款的3%，但雅居乐房地产公司逾期交房高达18年，继续沿用该违约金标准，不足以弥补阮瑞霞的损失，且不利于督促雅居乐房地产公司履行义务，故而，阮瑞霞请求将违约金的标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率按日计算，符合公平合理的原则，本院予以采信。关于逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”根据该指引体现的精神和原则，案涉违约金的诉讼时效自逾期之日起按日分别计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”就本案而言，违约金系普通债权按照民法通则的规定诉讼时效期间为二年，民法总则于2017年10月1日施行，2015年10月1日以前的违约金请求按照民法通则的规定已过诉讼时效，应当适用民法通则的规定，故阮瑞霞提出的该部分请求，本院不予支持。2015年10月2日以后的违约金请求，计至2017年10月1日尚未超过二年，诉讼时效应适用民法总则的规定为三年，阮瑞霞于2018年1月23日诉至本院，诉讼时效尚未届满。据此，雅居乐房地产公司应2015年10月2日按中国人民银行同期同类贷款利率向阮瑞霞计付逾期交房违约金。至于办证部分的诉讼请求，因合同约定雅居乐房地产公司履行协助义务的期限自阮瑞霞实际接收该商品房之日起算，而阮瑞霞至今未实际接收案涉房屋，相关履行期限尚未起算，故本院不予支持。雅居乐房地产公司未经清算即被注销，前述债务应由其股东余志伟、郑志光继续承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告余志伟、郑志光于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮瑞霞交付符合合同约定的中山市东区凯茵豪园雅翠街2幢403房；二、被告余志伟、郑志光于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮瑞支付逾期交房违约金（计算方式：以186560元为基数，自2015年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告余志伟、郑志光实际履行完毕本判决第一判项债务之日止）三、驳回原告阮瑞霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9424元（该款原告已预付），由原告阮瑞霞负担5796元，被告余志伟、郑志光负担3628元（该款被告余志伟、郑志光于本判决生效之日起七日内迳付原告阮瑞霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 陆  招  胜人民陪审员 郭  绮  文人民陪审员 林    祺二〇一八年十二月十八日书 记 员 梁敏霞黄怡凤