湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初2739号原告：十堰市祥安房地产有限责任公司。住所地：湖北省十堰经济技术开发区。法定代表人：王福双，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚成国，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王忠民，男，该公司副总经理。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解等。被告：张国华，男，1972年7月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：李敏（系张国华妻子），女，1978年2月9日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。二被告共同委托诉讼代理人：李舫，湖北武当律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。原告十堰市祥安房地产有限责任公司（以下简称祥安公司）与被告张国华、李敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥安公司的委托诉讼代理人龚成国、王忠民、被告张国华、李敏的共同委托诉讼代理人李舫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥安公司向本院提出诉讼请求:1.判令二被告立即支付购房款6236474.01元，并自2017年10月24日起按日万分之八承担违约金直至房款付清之日止；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2010年9月，原告开发建设“祥安国际花园”项目，为了更好地服务业主，依据规划，原告在“祥安国际花园”建设幼儿园用房一座（四层，共计面积2362.72㎡）。2013年7月9日，被告张国华与原告签订《商品房买卖合同》，购买该房屋用于开办幼儿园。2013年9月，原告向被告交付该房屋。2016年6月14日，二被告与原告签订正式的《商品房预售合同》，约定单价6771.86元，共计房款1600万元。合同签订后，截止2017年10月24日，被告通过湖北东锐消防工程有限公司共向原告以工程款抵付房款9763525.99元，欠款6236474.01元经原告多次催要无果。双方《商品房预售合同》第七条“买受人逾期付款违约责任”条款约定：“逾期超过三十天，出卖人同意继续履行合同的，买受人自应付款期限的第二日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。”二被告应自2017年10月25日起按应付款的日万分之八支付违约金。被告张国华、李敏辩称：祥安公司起诉状中所述事实不符合实际，诉讼请求不合理。祥安公司于2013年7月9日称，2013年12月28日前，涉案幼儿园房屋办妥竣工验收备案手续，并取得《十堰市商品房销售备案证》，用1600万元工程款抵付房款直至冲抵完毕。2016年6月14日，祥安公司谎称涉案幼儿园房屋可以办理按揭贷款付房款，何时办妥按揭贷款却不得而知。也就是说，无论是用工程款抵付房款，还是用按揭贷款付房款，双方都没有约定张国华、李敏应当于2017年10月24日付清房款。祥安公司主张张国华、李敏一次性立即付清房款6236474.01元，并自2017年10月24日起按日利率万分之八赔偿违约金直至房款付清之日止，缺乏事实根据和法律依据。根据相关法律法规及司法解释的规定，张国华、李敏请求驳回祥安公司的诉求，或者用说理疏导方式劝说祥安公司撤回起诉，由双方另行协议付款方式和时间。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月，祥安公司与张国华签订《十堰市商品房买卖合同》，张国华购买祥安公司投资建设的位于十堰经济技术开发区××街办的祥安东城国际花园幼儿园用房。上述合同约定：该商品房总价款为1600万元；在签订此合同后，张国华以湖北东锐消防工程有限公司承包的祥安公司的所有消防工程款向祥安公司分期抵付，总房款1600万元整，直至冲抵完毕。办理房屋产权证前支付相关税费及房屋维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准等。2013年9月，祥安公司向张国华、李敏交付了涉案房屋。2016年6月14日，祥安公司与张国华、李敏签订《商品房预售合同》。该合同约定：张国华、李敏所购商品房为祥安公司投资建设的祥安东城国际花园x幢x单元x-x号（xx㎡）、x-x号（xx㎡）、x-x号（xx㎡）、x-x号（xx㎡）房（共计xx㎡，即祥安东城国际花园幼儿园用房，简称涉案房屋），上述商品房单价为每平方米6771.86元，总价款为1600万元；张国华、李敏于2016年6月14日前付（首付款）房款800万元（冲抵湖北东锐消防工程有限公司工程款），剩余房款800万元整双方通过银行按揭贷款方式支付，贷款年限及贷款额度以贷款银行批准为准，政府规定的住房维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准；张国华、李敏应在签订本合同之后按银行要求提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在十日内将资料交给祥安公司，若张国华、李敏未按期提供按揭所需全部资料，则每逾期一日，张国华、李敏应按上述贷款金额的万分之五向祥安公司支付违约金；若因张国华、李敏原因银行不受理按揭贷款业务，应在接到祥安公司或银行通知后10日内向祥安公司申请转换付款方式，逾期视为张国华、李敏违约，按张国华、李敏逾期付款的违约责任处理。上述《商品房预售合同》对张国华、李敏逾期付款的违约责任约定为：张国华、李敏如未按本合同规定的时间付款，逾期在五日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，张国华、李敏按日向祥安公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，祥安公司有权解除合同，祥安公司解除合同的，张国华、李敏按累计应付款的10%向祥安公司支付违约金，祥安公司应向张国华、李敏退还累计已付款，张国华、李敏愿意继续履行合同的，经祥安公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，张国华、李敏按日向祥安公司支付逾期应付款万分之八的违约金等。祥安东城国际花园项目的消防安装工程由湖北东锐消防工程有限公司施工。经祥安公司和湖北东锐消防工程有限公司确认，湖北东锐消防工程有限公司施工的xxxx花园x-x号楼及地下室消防安装工程、x-x号楼地下室及x号楼消防安装工程、x号、x号、x号楼地下室双帘双轨防火卷帘工程工程造价共计9898525.99元。通过冲抵祥安公司应支付湖北东锐消防工程有限公司的工程款方式，抵付张国华、李敏应支付祥安公司的部分涉案房屋购房款，得到了湖北东锐消防工程有限公司认可。通过冲抵祥安公司应支付湖北东锐消防工程有限公司的工程款后，张国华、李敏尚欠祥安公司部分购房款未予支付。祥安公司向张国华、李敏发出催款通知，张国华、李敏于2018年4月2日回复按双方签订的合同条款执行。祥安公司向张国华、李敏催要欠付的购房款未果，引起诉讼。另查明：涉案房屋于2016年8月16日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。张国华、李敏购买涉案房屋用于开办十堰经济技术开发区东城幼儿园（校长李敏），并已取得民办学校办学许可证和民办非企业单位登记证书。本院认为：祥安公司和张国华、李敏于2016年6月14日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同应视为对祥安公司与张国华于2013年7月签订的《十堰市商品房买卖合同》约定内容的变更，祥安公司和张国华、李敏应依照双方于2016年6月14日签订的《商品房预售合同》约定履行各自的权利义务。祥安公司已将涉案房屋交付给张国华、李敏占有使用，张国华、李敏应当向祥安公司支付购房款1600万元。祥安公司认可张国华、李敏已通过湖北东锐消防工程有限公司以工程款抵付涉案房屋购房款9763525.99元。祥安东城国际花园项目消防安装相关工程因工程造价审计支出审计费用13.5万元，祥安公司未能提交相关证据以证明该13.5万元审计费用应由湖北东锐消防工程有限公司负担，故该13.5万元审计费用不应当从祥安公司应支付湖北东锐消防工程有限公司的9898525.99元工程款中扣除。上述9898525.99元工程款抵付涉案房屋购房款后，张国华、李敏还应当向祥安公司支付剩余购房款6101474.01元（16000000-9898525.99）。张国华、李敏未能通过银行按揭贷款方式支付祥安公司剩余购房款，应当及时转换付款方式。张国华、李敏主张剩余未付购房款应继续通过湖北东锐消防工程有限公司工程款抵付，缺乏事实依据。《商品房预售合同》对关于上述剩余未付购房款的违约金的起算时间约定不明，祥安公司主张该违约金自2017年10月24日起算，亦缺乏充分的事实依据，祥安公司主张的上述违约金可自该公司起诉之日（2018年7月4日）起，以未付购房款金额为基数进行计算。祥安公司主张张国华、李敏按照日利率万分之八承担违约金，该利率超过了法定标准，祥安公司主张的违约金可按照年利率24%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告张国华、李敏支付原告十堰市祥安房地产有限责任公司购房款6101474.01元及违约金（以6101474.01元为基数，从2018年7月4日起计算至付清之日止，按照年利率24%计算）；二、驳回原告十堰市祥安房地产有限责任公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十五日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55455元，减半收取计27727.5元，由原告十堰市祥安房地产有限责任公司负担600元，由被告张国华、李敏负担27127.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇一八年十二月十二日书记员 陈方芳