河北省张家口市万全区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0708民初1279号原告：刘全德，男，1950年7月18日，汉族，张家口市万全区。委托诉讼代理人：白玉梅（系原告妻子），1962年9月18日出生，汉族，住张家口市万全区。委托诉讼代理人：王乐鹏，河北天权律师事务所律师。被告：张波娜，女，1951年12月10日，汉族，住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：闫智广，河北隆业律师事务所律师。原告刘全德与被告张波娜确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘全德及其委托诉讼代理人白玉梅、王乐鹏，被告张波娜及其委托诉讼代理人闫智广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘全德向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认我与被告签订的《买卖房屋协议》无效，判令被告向我返还坐落于万全区间半住宅房屋及院落；二、我向被告返还实际收到的卖房款62000元，被告向我返还我与刘全海共有的房屋产权证；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：我系涉案房屋所在地的万全区万全镇东南村村民；被告张波娜，系张家口市桥西区城镇居民，退休职工；上列我与被告，系买卖涉案房屋的出卖人与买受人的关系。1981车9月19日，我的父亲刘魁取得位于万全区.78平方米的农村居民宅基地使用权，并在该宅基地上建造了227.2平方米的三间半住宅房屋。1990年5月，我与案外人我的弟弟刘全海家庭析产，我分得上述三间半房屋其中的二间房屋，我的弟弟刘全海分得一间半房屋，并经原万全县万全镇土地管理站确权分别登记在我名下二间房屋、我的弟弟刘全海名下一间半房屋，房屋大门我与我的弟弟刘全海共有，房屋产权登记为我与我的弟弟刘全海共有产权。2010年11月21日，我趁上述一间半房屋所有人我的弟弟刘全海不在村里，在宣化打工时不知情的情况下，将登记在我名下的上述二间房屋和登记在我弟弟刘全海名下的上述一间半房屋出卖给了被告张波娜，并于出卖房屋的当日2010年11月21日我与被告张波娜的代理人李瑞林签订了--份《买卖房屋协议》书。该房屋买卖合同的主要内容是：我有民主街110号三间半房屋带小院，总建筑面积227.2平方米房屋，卖给被告张波娜名下，人民币75000元，过户费被告张波娜负担，我负责在一个月之内搬走。但在我与被告实际履行房屋买卖协议时真实的房屋交易价是62000元，我与被告签订的《买卖房屋协议》中的房价75000元，是被告的代理人李瑞林先打印好协议书的房价75000元，后找我签的字，75000元房价不是真的房屋交易价，真实的房屋交易价是62000元，实际履行价也是62000元。我与被告签订上述《买卖房屋协议》之后，我按约在一个月之内将上述房屋腾清并交给了被告的代理人李瑞林。之后，被告及被告的代理人李端林一直将上述三间半房屋上锁未入住。期间的2014年秋季，我的弟弟上述一间半房层所有人刘全海在宣化传间听说原告将其一间半房屋出卖给他人，我的弟弟刘全海回到村里找我问个明白。一开始我还隐瞒说没有买卖，后在我的弟弟刘全海的多次追问下实在隐瞒不下去了，我才说出出卖房屋的实情，当即遭到了我的弟弟刘全海的责骂，并要求我立即找买受房屋人要回其上述一间半房屋。之后，原告一拖再拖，未给我的弟弟刘全海要回其名下的上述一间半房屋至今。综上，我认为，我与被告的房屋买卖协议虽是双方的真实意思表示，但涉案房屋为农村宅基地房屋，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，并是本农对集体经组织成员享有的特有权利，与享有者的待定的身份相联系，非集体经济组织成员的被告不能取得农村宅基地使用权。我与被告签订的《买卖房屋协议》因涉案房屋与土地不可分离的性质，在买卖涉案房屋时，也处分了涉案房屋的宅基地使用权，被告张波娜是张家口市桥西区城市居民，不是涉案房屋所在地的农村集体经济组织成员，双方对涉案房屋的买卖，实际上也买卖了宅基地的使用权。因此，我与被告买卖宅基地房屋的同时，将房屋的宅基地使用权向本集体经济组织以外的被告张波娜城市居民进行了转让，该行为转让是法律法规所明确禁止的，我与被告擅自转让涉案房屋和宅基地，未经集体经济组织批准，且至今未办理过户登记手续，应属无效买卖。同时，国家现行政策也严格禁止城镇居民在农村购买宅基地或房屋的行为，国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”。综上，我与被告签订的《买卖房屋协议》，违反了《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；和《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，应属无效买卖。为此，我提起诉讼，请求人民法院依照《土地管理法）》第六十三条、《合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判如所请。被告张波娜辩称，一、原告与我签订的房屋买卖协议，不是宅基地转让协议，我向原告购买的是房屋。二、我向原告购买的房屋系城镇私有房屋，而非宅基地房屋，原告与我签订的协议并没有违反规定，属于合法有效的合同。三：本案所涉房屋已经纳入政府征收拆迁范围，已经出具了征收拆迁公告，鉴于以上，我请求人民法院查清事实后依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：原告的父亲刘魁系万全区万全镇东南村村民，1981车9月19日，刘魁取得位于万全区土地的宅基地使用权，并在该宅基地上建造了三间半房屋，1988年取得了房屋所有权证书。1990年5月，原告与其弟弟刘全海家庭析产，原告分得上述房屋中的二间，刘全海分得上述房屋中一间半，大门共有，当时万全县万全镇土地管理站对其盖章确认。原告系万全区万全镇东南村村民。后原告于2010年将该宅基地上的三间半房屋及院落卖给被告张波娜，并签订买卖房屋协议，该协议载明：“甲方：有民主街110房屋一处带小院房屋证是刘魁的所有权（刘全德产权全部继承，不牵涉弟兄）乙方：张波娜甲方有民主街110三间半房子带小院，总建筑面积227.2平方米，买给乙方张波娜名下，人民币75000元整（柒万伍仟元整）。在75000元内包括过户费，归乙方张波娜负担，甲方不负担过户费。甲方负责在一个月之内搬走。甲乙双方公平交易，甲方在任何时候决不反悔。”被告购房款实际履行中给付原告62000元。另查明：被告张波娜户籍地址为张家口市桥东区小区，非万全区万全镇东南村村民。本案所涉房屋已由被告占有多年，现该房屋已列入政府征收范围，但未签订征收补偿协议。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提供的买卖房屋协议，原告提供的房产证复印件、宅基地使用证复印件，原、被告的户籍信息予以证实，足以认定。本院认为，根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。即农村宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区，如在试点地区，可按照国家政策及相关指导意见处理，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同应认定无效，本案所涉购房协议签订时，标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，原告刘全德将房屋转给非本集体经济组织成员的张波娜，违反了我国法律、行政规定的强制性规定，依法应确认该购房协议无效。因该房屋已列入2014年万全卫城城墙内侧15米，外侧50米的房屋征收范围，已不具备返还条件。双方可就拆迁补偿款另行主张权利。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘全德与被告张波娜于2010年11月21日签订的买卖房屋协议无效；二、驳回原告刘全德其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张波娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  张建琴人民陪审员  梁 君二〇一八年十二月二十六日书 记 员  秦红燕附相关法律规定《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。