广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终843号 上诉人(原审原告)：黄舒祺，女，汉族，1993年3月29日出生，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：石冰，广西漓江律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西盛科房地产有限公司，住所南宁市良庆区龙佑街1号，统一社会信用代码91450100723055988D。 法定代表人：任泽君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄涛，广西欣源律师事务所律师。 上诉人黄舒祺因被上诉人广西盛科房地产有限公司（以下简称盛科公司）商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2017）桂0108民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 黄舒祺上诉请求：一、维持南宁市良庆区人民法院（2017）桂0108民初2525号民事判决第一项；二、撤销南宁市良庆区人民法院（2017）桂0108民初2525号民事判决第二项；三、改判解除黄舒祺与盛科公司签订的《盛科城住宅、车位认购协议书》、《盛科城房号确认书（A2栋2505号房）》、《盛科城车位确认书（A310号车位）》；四、改判盛科公司返还黄舒祺已付购房款387907元的利息，自2013年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至还清购房款之日止；五、改判盛科公司赔偿黄舒祺房屋差价利益损失383001元；六、改判盛科公司赔偿黄舒祺已付购房款一倍损失387907元；七、一、二审案件受理费由盛科公司负担。事实和理由：一、一审法院为将黄舒祺与盛科公司签订的确认书及认购可以按本约合同处理，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，黄舒祺与盛科公司签订的确认书和认购协议应认定为商品房买卖合同。二、一审判决认定黄舒祺与盛科公司签订的确认书及认购协议已经解除，不符合法律规定，也不符合客观事实。本案中，黄舒祺并未违约，不存在法律规定合同解除的情形，盛科公司不享有解除权。盛科公司也未向黄舒祺发送过解除合同通知，没有产生合同解除的法律后果。1、盛科公司没有通知黄舒祺签订商品房买卖合同，也没有证据证实盛科公司向黄舒祺预留电话发送任何通知，不存在黄舒祺接到通知不去签合同的违约情形；2、蓝某不是黄舒祺的购房委托代理人，向蓝某发通知并不及于黄舒祺，且蓝某一审庭审作证时明确表明从未收到任何电话；3、黄涛律师向黄舒祺邮寄文件的地址是被盛科公司杜撰的，并非黄舒祺所留，且黄涛律师邮寄的文件没有注明所寄文件的任何内容，没有注明其与盛科公司之间的关系，蓝某拒收也是理所当然。黄涛律师邮寄《律师函》并非解除合同的通知，而是要求黄舒祺到盛科公司签订《商品房买卖合同》的通知，即便《律师函》送达黄舒祺，也不发生合同解除的法律效力。同时，盛科公司以《律师函》的形式向黄舒祺发出通知，不符合合同约定及法定的形式，不能视为是盛科公司向黄舒祺发出的通知，对黄舒祺不具约束力。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，盛科公司将涉案房屋授予第三人，致使黄舒祺无法取得房屋，黄舒祺有权请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求被上诉人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。一审法院驳回黄舒祺的其他诉请请求，明显适用法律错误。 盛科公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄舒祺的上诉请求。 黄舒祺向一审法院起诉请求：1.解除黄舒祺、盛科公司签订的《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》《“盛科城”车位确认书(A310号车位)》《盛科城住宅、车位认购协议》；2.判令盛科公司返还黄舒祺已付购房款387907元，并自2013年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至还清购房款之日止；3.判令盛科公司赔偿黄舒祺房屋差价利益损失383001元；4.判令盛科公司赔偿黄舒祺已付购房款一倍损失387907元。 一审法院查明：2012年10月27日，黄舒祺与盛科公司签订《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》和《“盛科城”车位确认书(A310号车位)》，约定黄舒祺认购盛科公司开发建设的位于南宁市五象新区宋厢路与博艺路交汇处的盛科城A2号楼2502号商品房和A310号车位。《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》载明：2502号房建筑面积97.03平方米(最终以房产部门测绘为准)，认购单价6552.76元/㎡，认购总价635814元。首期款30%计190741元须于2012年11月9日前付清(已含购房定金)，还载明盛科公司收款的开户行、户名和账号。认购条款约定：1.认购方须于2012年11月9日前到银行交付首期款。2.认购方付完首期款后，携此确认书、定金收据、银行交款回执、身份证件到盛科公司签订《盛科城住宅定向开发买卖协议》及办理相关购房手续。3.如认购方未能在上述规定期限内办理完以上手续的，则视为认购方违约，出售方有权对上述物业另行处置，所付定金不予退还。4.该物业的建筑工程按政府有关主管部门最后核准的设计图纸施工建设。5.该物业只作住宅用途使用。6.本认购书未尽事宜，由《盛科城住宅定向开发买卖协议》详尽说明。7.本认购书一式二份，认购方一份、出售方一份，具有相同法律效力。《“盛科城”车位确认书(A310号车位)》载明认购车位总价14万元，首期款30%计4.2万元须于2012年11月9日前付清。认购条款内容与《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》内容一致。盛科公司在该二份确认书落款处的出售方处加盖公章，黄舒祺在该二份确认书落款处的认购方处签名。签订该二份确认书时，黄舒祺在广西大学就读，其在二份确认书上预留的联系电话为案外人蓝某的手机号码。庭审中，黄舒祺表示因其上学，其父母居住于桂林市，为了方便之后购房相关事宜的联系，其留其朋友蓝某的手机号码。黄舒祺签订上述确认书当日，蓝某亦与盛科公司签订认购盛科城A7栋2905号商品房和A246号车位的房号确认书和车位确认书，付款方式和付款期限及认购条款与黄舒祺签订的房号确认书和车位确认书内容一致。蓝某在该二份确认书上留的联系电话为其手机号码，该号码与黄舒祺签订二份确认书预留的联系电话为相同号码。 2012年11月8日，案外人蓝某根据盛科公司的通知前往盛科公司就其认购的房屋和车位签订《盛科城住宅、车位认购协议》，并代理黄舒祺与盛科公司就黄舒祺认购的商品房和车位签订《盛科城住宅、车位认购协议》，协议载明认购的房屋和车位的位置、面积、价格和确认书约定的内容一致。黄舒祺的《盛科城住宅、车位认购协议》“付款时间、金额和方式”条款约定：第一期款232744元(含定金)最迟于2012年11月9日支付；第二期款155163元付款时间为2013年1月31日前；第三期款387907元于项目具备办理按揭条件时，甲方通知乙方自行准备按揭所需材料，甲方协助乙方办理按揭手续，并在一个月内办理完毕。如因乙方自身原因或不具备银行按揭条件而无法办理按揭付款的，乙方须转为货币付款，并在本楼栋封顶一个月内付清余款；如不需要按揭的客户在本楼栋封顶后一个月内付清余款。乙方须按照本协议约定的付款方式及应付金额，在约定的期限内支付至甲方指定的账户，甲方应在乙方每期付款之日起十日内开具收款收据给乙方。交房时间：2015年12月31日。“乙方退房与更名的处理”条款约定，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》后，到南宁市房产局办理有关商品房买卖合同备案手续前，允许乙方有一次更名机会，且不收取任何费用。协议第七条“《商品房买卖合同》的签订”条款约定：乙方认购的住宅取得商品房预售许可证之日起15日内，甲方应与乙方签订《商品房买卖合同》，并按相关规定到南宁市房产局办理有关商品房买卖合同备案手续；乙方应在接到甲方以信函、手机短信、传真等形式的通知之日起十五个工作日内，到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》《盛科城业主临时规约》及与物业管理公司签订《前期物业服务协议》，同时向甲方交清管道燃气安装开户费、物业专项维修资金及首期物业管理费等相关费用；甲方书面通知送达的地址、号码，以乙方留载于本协议的下述地址与手机号码为准。协议还对违约责任等相关事项进行了约定。蓝某就其本人认购的商品房和车位签订的《盛科城住宅、车位认购协议》，除楼号、房号、车位号和价款等基本信息不同外，其他内容与黄舒祺的协议内容一致。蓝某代理黄舒祺签订认购协议后，已将协议书交给黄舒祺。黄舒祺持有的认购协议上未留联系地址和联系电话，盛科公司持有的认购协议载留的地址和联系电话与蓝某本人的认购协议载留的地址和联系电话一致，但地址和联系电话不是蓝某书写。 黄舒祺向盛科公司支付的款项共计387907元，分别为2012年10月25日支付定金3万元，2012年11月8日支付首期房款160744元、首期车位款4.2万元，2013年3月22日支付第二期房款127163元、第二期车位款2.8万元。之后由于房号进行调整，黄舒祺认购的2502号房的房号调整为2501号。 盛科城一期(A区)于2014年10月17日取得预售许可证。蓝某认购的楼栋号A7栋在盛科城A区取得预售许可证后变更为A5栋。2014年11月27日，蓝某就其认购的房屋和车位提出更名申请，申请由其名字更名为其外甥女张怿蓝(2000年1月28日出生)。张怿蓝的法定监护人张澄清、蓝悦于2014年12月21日填写《盛科城特殊申请表》，申请事项为延期签合同，申请原因及内容为：“本人因原业主外出旅游无法回来写更名申请，故申请延期于2014年12月31日前过来签购房合同，如逾期自行承担相应责任。”蓝某之后在更名申请表上签了名。2014年12月27日，蓝某和张怿蓝的法定监护人张澄清、蓝悦向盛科公司提交一份《代付房款声明》，载明蓝某自愿替购房人张怿蓝支付所认购的盛科城A5栋2单元2905号房的房款466688元。 2015年11月18日，广西欣源律师事务所黄涛律师(本案盛科公司的委托诉讼代理人)向黄舒祺发出律师函，律师函包括三方面的内容，第一方面内容为黄舒祺与盛科公司签订的《盛科城住宅、车位认购协议》相关约定及履行情况；第二方面内容为盛科公司的主张：1.要求黄舒祺携带《盛科城住宅、车位认购协议》、身份证原件、户口簿原件、已缴款凭证原件，于2015年12月10日前到盛科公司签订《商品房买卖合同》，并支付逾期付款违约金16821.42元(载明违约金的计算方式)，逾期不签订《商品房买卖合同》和支付违约金，盛科公司将根据协议约定解除双方签订的《盛科城住宅、车位认购协议》，解除的通知自2015年12月11日起生效，盛科公司自2015年12月11日起将转售黄舒祺认购的房屋。若未在2015年12月10日前签订《商品房买卖合同》和支付违约金，黄舒祺应自2015年12月11日起15个工作日内前往盛科公司办理退款事宜。第三方面内容为该律师的意见。该律师函于2015年11月18日通过邮政公司EMS快递方式寄往蓝某在其认购协议上留的住址，手机号码为蓝某认购协议的手机号码，收件人写黄舒祺。邮件未被蓝某签收，于2015年11月21日退回广西欣源律师事务所黄涛律师，退回原因为电话非邮件上的收件人的电话，电话拒收邮件。2016年2月10日，盛科公司将2501号房销售给案外人黄腾。 一审法院认为，黄舒祺与盛科公司就购买盛科公司开发的盛科城2502号(之后变更房号为2501号)《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》《“盛科城”车位确认书(A310号车位)》以及黄舒祺委托案外人蓝某代其与盛科公司签订的《盛科城住宅、车位认购协议》，是黄舒祺与盛科公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购协议虽然载明了房号、面积和价款等基本情况，但协议里亦明确双方签订认购协议时A区楼盘尚未取得预售许可证，取得预售许可证后，双方需签订《商品房买卖合同》，故该认购协议的法律性质为预约合同。黄舒祺主张该协议属本约合同，无事实和法律依据，本院不予采信。 关于合同是否已解除的问题。黄舒祺因其为在校大学生，其父母在外地居住，而在签订《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》《“盛科城”车位确认书(A310号车位)》时就买卖案涉房屋和车位事宜预留案外人蓝某的联系电话，以方便盛科公司联系和沟通，此后，盛科公司亦通过蓝某的联系电话与蓝某进行联系，通知黄舒祺签订《盛科城住宅、车位认购协议》，黄舒祺亦是委托蓝某代其签订认购协议。蓝某亦同时在盛科城A区认购有商品房和车位，其二人同时与盛科公司签订确认书和认购协议，认购协议书上亦载明认购人需要预留认购人的联系电话和通信地址，而蓝某在代黄舒祺签订认购协议时未预留黄舒祺的通信地址和联系电话，仅在其本人的认购协议上预留了其通信地址和联系电话，结合黄舒祺主张其为在校大学生，其预留蓝某的联系电话系为方便盛科公司就买卖商品房和车位事宜进行联系的意见，本院认为黄舒祺已将其接收盛科公司就买卖商品房和车位事宜发出的通知授权给蓝某接收后再转告。A区楼盘2014年10月17日取得预售许可证后，盛科公司通知蓝某前往公司签订商品房买卖合同，蓝某及其外甥女的法定监护人提出了将蓝某认购的商品房和车位变更到其外甥女名下后签订买卖合同，并承诺该房和车位款由蓝某代为支付，故蓝某知道盛科公司就A区通知签订商品房买卖合同的时间和要求，黄舒祺预留蓝某的联系电话，蓝某在代理黄舒祺签订认购协议时亦未预留黄舒祺的联系电话和通信地址，故本院认为蓝某已将盛科公司通知签订商品房买卖合同的期限和要求告知了黄舒祺。黄舒祺未在盛科公司要求的期限内前往盛科公司签订商品房买卖合同，盛科公司委托律师向黄舒祺发出律师函，就签订商品房的期限予以展期及展期内拒不签订商品房的后果进行了告知，蓝某接到邮政快递公司的电话后拒收邮件，视为该邮件已送达，视为黄舒祺已知悉邮件的内容。根据双方签订的认购协议约定，盛科公司具有解除认购协议的解除权，黄舒祺认购的商品房和车位协议于2015年12月11日解除。黄舒祺诉请解除《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》《“盛科城”车位确认书(A310号车位)》《盛科城住宅、车位认购协议》，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于购房款返还和赔偿房屋差价利益损失、一倍购房款损失的问题。认购协议解除后，盛科公司应返还黄舒祺预付的购287907元、车位款7万元合计357907元。关于定金3万元应否退回的问题。双方签订的认购协议对定金条款并无约定，定金3万元系在《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》有约定，根据该确认书约定，该定金系就认购方于2012年11月9日前支付首期款和签署《盛科城住宅定向开发买卖协议》及办理相关购房手续而约定，并非针对签订商品房买卖合同的保证，故盛科公司主张不退回定金，因无事实和法律依据，本院不予支持，该定金其亦应退回黄舒祺。关于利息问题。黄舒祺在接到盛科公司签订商品房买卖合同的通知及展期签订合同的律师函后，均未与盛科公司签订商品房买卖合同，根据认购协议的约定，盛科公司仅应无息退回购房款和车位款，黄舒祺诉请利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上理由，因盛科公司无违约行为，黄舒祺主张房屋差价利益损失和一倍购房款损失无事实和法律依据，本院不予支持。此外，盛科公司委托律师发的律师函件已要求黄舒祺自2015年12月11日起15个工作日内前往盛科公司办理退款事宜，黄舒祺未前往办理，故退款产生的诉讼费应由黄舒祺承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、盛科公司于本判决生效之日起7日内返还黄舒祺购房定金3万元、购房款287907元、车位款7万元，合计387907元；二、驳回黄舒祺的其他诉讼请求。案件受理费15229元，由黄舒祺负担。 对于一审判决查明的事实，黄舒祺提出以下异议：1、第六页地二行至第四行“黄舒祺持有的认购协议上……认购协议上载留的地址和联系电话一致”，盛科公司持有的认购协议上载签订时没有载留黄舒祺地址的，该认购协议书上的地址是盛科公司自己添加的，证人蓝某也证明其在代黄舒祺签订合同的事地址是空白的。2、第七页第一段倒数第六行至第七行，“该律师函于2015年11月18日……认购协议上留的住址”有异议，异议内容同上。盛科公司对一审判决认定的事实无异议。 本院经审查认为，一审法院已经确认黄舒祺持有的认购协议上未留联系地址和联系电话，盛科公司持有的认购协议载留的地址和联系电话与蓝某本人的认购协议载留的地址和联系电话一致，但地址和联系电话不是蓝某书写。因此，对黄舒祺的异议，本院不予采纳。 本院查明事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，关于讼争的确认书、认购协议书是否已经解除的问题。黄舒祺在签订《“盛科城”房号确认书(A2栋2502号房)》《“盛科城”车位确认书(A310号车位)》时预留的是案外人蓝某的联系电话，此后，盛科公司亦通过蓝某的联系电话通知黄舒祺签订《盛科城住宅、车位认购协议》，黄舒祺亦是委托蓝某代其签订认购协议。因黄舒祺主张其为在校大学生，其预留蓝某的联系电话系为方便盛科公司就买卖商品房和车位事宜进行联系的意见，且并未提供其他联系方式，应认为黄舒祺已将其接收盛科公司就买卖商品房和车位事宜发出的通知授权给蓝某接收后再转告。A区楼盘2014年10月17日取得预售许可证后，盛科公司通知蓝某前往公司签订商品房买卖合同，蓝某及其外甥女的法定监护人提出了将蓝某认购的商品房和车位变更到其外甥女名下后签订买卖合同，并承诺该房和车位款由蓝某代为支付，故蓝某知道盛科公司就A区通知签订商品房买卖合同的时间和要求，黄舒祺预留蓝某的联系电话，蓝某在代理黄舒祺签订认购协议时亦未预留黄舒祺的联系电话和通信地址，故本院认为蓝某已将盛科公司通知签订商品房买卖合同的期限和要求告知了黄舒祺。黄舒祺未在盛科公司要求的期限内前往盛科公司签订商品房买卖合同，盛科公司委托律师向黄舒祺发出律师函，就签订商品房的期限予以展期及展期内拒不签订商品房的后果进行了告知，蓝某接到邮政快递公司的电话后拒收邮件，视为该邮件已送达，视为黄舒祺已知悉邮件的内容。根据双方签订的认购协议约定，盛科公司具有解除认购协议的解除权，黄舒祺认购的商品房和车位协议于2015年12月11日解除。 关于赔偿房屋差价利益损失、一倍购房款损失以及已支付房款的利息问题。因盛科公司无违约行为，盛科公司已经按黄舒祺预留的联系人通知蓝某签订《商品房买卖合同》，履行了通知义务。虽然蓝某称其并未接到盛科公司的通知，但是蓝某本人认购的房屋却在2014年12月份进行了更名并签订《商品房买卖合同》，且蓝某与黄舒祺认购的房屋和车位均是同一期开发的A区楼盘，故蓝某主张其不知情与黄舒祺所购买房屋是否同时签订《商品房买卖合同》意见，本院不予采纳。因盛科公司已经按照黄舒祺预留的联系电话履行了通知义务，黄舒祺并未及时与盛科公司签订正式的《商品房买卖合同》，因此，黄舒祺主张房屋差价利益损失和一倍购房款损失无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。关于利息问题。黄舒祺在接到盛科公司签订商品房买卖合同的通知及展期签订合同的律师函后，均未与盛科公司签订商品房买卖合同，根据认购协议的约定，盛科公司仅应无息退回购房款和车位款，黄舒祺诉请利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。 综上所述，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。黄舒祺的上诉无理由，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费11509元，由黄舒祺负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  曾 涛 二〇一八年十一月三十日 书记员  谢沁园 附本案相关法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。