大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初9049号原告大连添翼物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村。法定代表人张桂林，总经理。委托代理人于泓泽，辽宁法大律师事务所律师。委托代理人张婷，辽宁法大律师事务所律师。被告芦琪，女，1988年2月22日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人厉涛，1982年3月13日生，汉族，住大连市甘井子区。原告大连添翼物业服务有限公司与被告芦琪物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告大连添翼物业服务有限公司的委托代理人于泓泽，被告芦琪及其委托代理人厉涛出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付自2015年7月23日至2018年6月30日欠缴物业费6354元及自2015年7月10日起至实际偿付日止按照日千分之三计算的逾期缴费违约金（截至2018年6月1日，暂计算为10365.35元）共计人民币16719.35元。事实与理由：原告与大连中冶京诚置业有限公司签订《前期物业服务合同》，接受开发商委托为其开发的中冶蓝城E区住宅提供前期物业服务。根据合同约定，服务费标准为每月每平方米2元，物业费按季交纳，并应于每季首月10日前完成交费，在10日及以后交纳视为逾期，每逾期一日按欠交总额的0.3%的标准支付违约金。被告在购买辛虹园的商品房后，于2013年1月23日对原告与开发商签订的《前期物业合同》及开发商拟定的《（临时）管理规约》签字予以确认并办理了入住手续。2015年6月17日，被告向原告交纳了自2014年7月23日至2015年7月22日的物业费2160元，但自2015年7月23日，被告便停止交费。原告已经按照约定履行了义务，被告不交费构成违约，故依据相关法律规定，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的物业费数额错误，原告索要违约金过高。我在购房时与原告签订了协议，该协议是购房合同的捆绑，在购房前我们根本没有听说原告的物业公司。我没有违约，原告说多次催交物业费，我方认为根本没有多次催交。我确实是自2015年7月23日起停止交纳物业费，但我有自己的原因。2015年物业管理人员到我家催交物业费，同意被告新购置车辆可以免费停在地下车库3个月作为补偿，被告次日交纳了1年的物业费。2015年10月初，被告向物业公司表示已购置车辆请物业履行承诺，物业公司表示不同意。此后物业公司自知理亏，到2018年前从未催交。物业公司违背了契约精神和诚信制度，我们予以反对。并且原告物业服务不周，管理不善。参照2018年大连市住宅物业服务标准，原告提供的合同上的标准差很多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：原告（乙方）曾与大连中冶京诚置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》附《前期物业管理服务质量标准（住宅服务标准）》、《（临时）管理规约》，约定：甲方选聘乙方对中冶蓝城E区提供前期物业服务事宜。乙方收取物业服务费标准为2元/月/平方米，业主应于本物业交付之日起向乙方交纳物业费，按季交纳，业主应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业管理服务费，逾期承担违约责任，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2012年1月1日起至业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告系中冶蓝城的业主，于2013年1月23日办理完成入住手续，并在《业主确认函》上签字。《业主确认函》载明：买受人同意在业主大会聘任物业服务企业之前，由原告提供物业服务，物业服务费为2元/月/平方米。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《业主临时管理规约》以及出卖人与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》。如违反约定本人同意承担违约责任。另，案涉小区至今未成立业主委员会，原告为案涉小区提供物业服务至今。被告办理入住后自2015年7月23日起欠交物业费，自2015年7月23日至2018年6月30日拖欠数额合计6354元。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务质量标准（住宅服务标准）》、《（临时）管理规约》、《业主确认函》、当事人陈述、《交房手续流转表》、《交房验收单》、《收款收据》等证明材料及庭审笔录在案为凭。以上证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与大连中冶京诚置业有限公司签订的《前期物业服务合同》附《前期物业管理服务质量标准（住宅服务标准）》、《（临时）管理规约》，被告签字认可的《业主确认函》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行义务。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，不应借故拖欠。因此原告诉请被告交纳自2015年7月23日至2018年6月30日的物业费6354元具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于被告所称的绿化被破坏、物业工作人员态度不好等物业服务未达到相关标准的一节，因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来确认，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。在此前提下，被告拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称房屋窗户和墙之间有裂缝一节，因房屋质量问题属于房屋出卖人的责任范围，与原告无关，就相关主张被告可另行诉讼。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善之处，存在一定的违约行为，亦应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告芦琪于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连添翼物业服务有限公司自2015年7月23日至2018年6月30日的物业服务费6354元。二、驳回原告大连添翼物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元（原告已预交），由原告大连添翼物业服务有限公司负担275元，由被告芦琪负担105元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连添翼物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郝姝妮人民陪审员  孙香凤人民陪审员  王传伟二〇一八年十二月二十四日书 记 员  杨海燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的