重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初4347号原告：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号,统一社会信用代码915001075520438506。法定代表人：熊敏，职务执行董事。委托代理人：刘露露，女，汉族，1987年4月17日生，住重庆市江北区，系公司员工。委托代理人：李雪梅，女，汉族，1987年9月25日生，住重庆市云阳县，系公司员工。被告：林丽芳，女，汉族，1972年2月21日生，住福建省莆田市秀屿区。委托代理人：霍发帅，重庆德威律师事务所律师。原告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司诉被告林丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘露露、李雪梅与被告林丽芳及其委托代理人霍发帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司诉称，2014年6月28日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的房屋，被告采取按揭付款方式支付房款。合同签订后，原告将房屋交付被告。后因被告未按期向按揭贷款银行偿还贷款，法院判决原告承担连带清偿责任。原告已向银行履行生效判决所确定的义务。因被告怠于履行个人贷款合同的还款义务，致使原告承担了担保责任，双方约定的合同解除权已经成就，原告有权解除合同并要求被告承担相应的法律责任。原告现向本院起诉请求判决：（一）确认原、被告于2014年6月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；（二）被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签；（三）被告返还九龙坡区锦虹二路X号X幢X-X号房屋；（四）被告向原告支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、诉讼费10486元、律师费25026元，共计85534.98元。被告林丽芳辩称，不同意解除合同。双方的合同是格式合同，有关解除条款系无效条款，原告未进行特别说明。双方合同已履行完毕。原告因案涉贷款向银行承担责任依据的调解书，被告并不知情，非被告授权签名，不能作为本案证据使用。如原告归还贷款事实属实，原被告形成担保追偿法律关系，原告无权解除合同，被告愿意向原告承担原告垫付的款项。案涉房屋由被告儿子按月偿还贷款，被告未收到银行或法院发出的相关通知文书，被告的逾期还款行为仅应向银行承担违约责任，与原告无关。被告仅有该套房屋，如原告解除收回房屋，将影响被告的居住权利。原告怠于履行办证义务，只是案涉房屋未办证，也是导致其承担担保责任的原因，原告为被告提供的担保是阶段性担保，若原告及时办证，担保责任就免除，原告违约在先，无权解除合同。经审理查明，2014年6月28日，原告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（甲方）与被告林丽芳（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5765081），约定乙方向甲方购买重庆市九龙坡区华福大道北段X号X幢（暂定）X-X房屋；总成交价为945782元；付款方式为按揭付款，合同签订当日支付首期房款285782元，余款66万元须在合同签订前办理完毕银行按揭贷款申请手续。附件五《合同补充协议》约定，在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方可享有如下权利：如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，3个月后甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还，同时乙方必须在原告履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续；乙方确认《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址；甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。2014年6月28日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：本人由于资金周转问题向金碧物业有限公司重庆分公司借款用于认购重庆恒大雅苑25号306号房，双方已于2014年6月28日签订借款协议，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完借款协议约定的所借款项之次日，如借款还清日早于合同约定办证起算日期的，则仍按原合同执行。之后，原告以担保方名义与被告、中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定由被告向银行贷款66万元存入原告账户作为购房款；在领取《房屋所有权证》之前，如被告不按期清偿债务，原告保证代被告履行该项义务，若原告履行该项义务后，原告可按有关规定处分抵押物。2014年8月11日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（105字第201408081050039号），进行了上述预购商品房买卖合同登记备案。2014年8月11日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（105渝预告【2014】字第19575号），将上述预购商品房进行了预告登记。2014年8月12日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（105渝预告【2014】字第19576号），将上述预购商品房抵押权进行了预告登记。2014年9月28日，原告将案涉房屋交付被告。2017年，被告未按约偿还贷款本息，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向本院起诉要求被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利、律师费、诉讼费，并要求原告就该笔欠款承担连带清偿责任。2017年2月24日，该院作出（2017）渝0103民初2674号民事调解书，确认由被告向银行偿还2017年2月20日尚欠的逾期借款本金5585.40元及利息8340.44元、罚息0.39元、复利20.1元，2017年2月21日之后未到期的借款本金615419.60元及利息由被告按贷款合同约定按月归还，被告支付律师费25026元；若被告未按期履行上述义务，银行有权就上述所欠全部借款本金、利息、罚息、复利及律师费申请强制执行；由原告对上述付款义务向银行承担连带清偿责任。并由原告承担案件受理费5243元。2017年10月30日，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行出具《收条》，载明：收到原告代偿的林丽芳案款706539.98元。2018年1月5日，原告按照《重庆市商品房买卖合同》中载明的被告送达地址向其发出《关于解除的通知》，函告解除与被告签订的上述《重庆市商品房买卖合同》。另查明，本案合同约定的房屋坐落地址经房管局登记后变更为九龙坡区锦虹二路X号X幢X-X号，该房屋预告登记在被告林丽芳名下，尚未办产权证，有抵押、无限制。庭审中，原、被告一致认可如下事实：被告已按合同约定支付了首付款，并办理按揭贷款付清了全款，也支付了契税等相关费用；原告举示的调解书已生效。原告称，原告不存在逾期办证行为，虽合同约定期限已过，但被告另行出具的承诺书变更了期限，办证条件未成就；本案房屋的抵押是预抵押，产权仍在原告名下，未在被告名下。被告称，原告存在逾期办证违约行为，从交房时间及合同约定的办证时间可看出，未办证原因是原告的原因，被告在签订合同时就按原告要求提交了全部办证资料及费用；无法确认承诺书及借款协议的真实性，是否存在借款不清楚，即使真实，从内容上看实质是零首付，违法违规，属无效民事行为，且承诺内容为格式条款，原告未尽到提示义务；案涉房屋接房后已装修入住至今；原告举示的调解书程序违法，庭后十日内提交书面说明，逾期未提交，视为未启动纠错程序（被告未提交相应说明或依据）。上述事实，有当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、承诺书、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、重庆市土地房屋预购登记证明两份、收楼证明书、民事调解书、收条、解除《重庆市商品房买卖合同》通知书、EMS快递回单、不动产查询证明等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，不属于无效格式合同的情形，合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。被告通过银行按揭方式向原告支付房款，但未按期偿还贷款，导致作为贷款保证人的原告对其贷款相应债务承担了保证责任。被告向原告出具承诺变更了办证起算时间，现无证据证明原告存在逾期办证违约行为，按双方合同约定，原告解除合同的条件已成就，有权解除双方的商品房买卖合同。原告于2018年1月5日按照合同约定的地址向被告发出解除合同的书面通知，按约定已履行通知义务，双方的重庆市商品房买卖合同》于2018年1月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记、抵押权预告登记、网签均是为实现买卖合同的目的，而在行政管理部门履行的登记手续。买卖合同解除后，双方应共同办理登记注销手续，并返还房屋，以恢复房屋出售前的登记状态。因此，被告应当协助原告办理本案房屋的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记、网签注销手续，并返还房屋。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因被告怠于履行清偿银行贷款义务，原告向银行承担了保证责任，按生效法律文书偿还了本金、利息（包括利息、罚息、复利）、案件受理费、律师费等各项费用。因原被告双方的房屋买卖合同已解除，原告偿还银行的本金应视为归还被告的部分房款，原告不应向被告追偿，原告有权向被告追偿除本金外的其他费用85534.98元（706539.98元-615419.60-5585.40元）。故对原告请求被告支付代为偿还的利息（包括利息、罚息、复利）、案件受理费、律师费等费用共计85534.98元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：原告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司与被告林丽芳签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5765081）于2018年1月24日解除；被告林丽芳于本判决生效之日起十日内协助原告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司注销九龙坡区锦虹二路2号7幢3-6号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案（105字第201408081050039号）、重庆市土地房屋预告登记（105渝预告【2014】字第19575号及105渝预告【2014】字第19576号）及网签手续；被告林丽芳于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司返还九龙坡区锦虹二路X号X幢X-X号房屋；被告林丽芳于本判决生效之日起十日内给付原告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司代为偿还的利息（包括利息、罚息、复利）、案件受理费、律师费等费用共计85534.98元。本案案件受理费3902元，由原告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司承担1902元，被告林丽芳承担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  谭 炼人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一八年十二月十九日书 记 员  夏溢璘