安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1222民初5719号原告：沈洁,女,1980年8月23日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：张怀信，安徽多杰律师事务所律师。被告：太和县三建置业有限公司，住所地安徽省太和县建设路（北侧）16号。统一社会信用代码91341222152060678D。法定代表人：车洪前，该公司经理。委托诉讼代理人：李涛，安徽相和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤，该公司员工。原告沈洁诉被告太和县三建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月12日公开开庭进行了审理。原告沈洁及其委托诉讼代理人张怀信、被告太和县三建置业有限公司的委托诉讼代理人李坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈洁诉称：2014年7月30日，沈洁与太和县三建置业有限公司签订《商铺内部认购协议》（编号：122493），约定由沈洁购买太和县三建置业有限公司开发的位于太和县祥和路于太和大道交叉口望和购物中心项目的第一层284号铺，建筑面积24.6㎡，单价13788.57元/㎡，总房价339199元。协议第三条约定付款方式为按揭贷款，太和县三建置业有限公司承诺在购房总价折扣后，自正式开业第四年至第十五年给予不同比率的保底回报；协议第四条约定，签订本协议时沈洁付认购金169600元。协议第五条约定，因太和县三建置业有限公司原因导致不能签订正式的《商铺买卖合同》，太和县三建置业有限公司将向沈洁支付认购总房款20%的违约金，并全部退还已付认购金和支付相应的银行利息。签订协议当日，沈洁按约向太和县三建置业有限公司支付商铺认购金169600元，太和县三建置业有限公司给沈洁开具《专用收据》一张。在签订上述协议时，为让沈洁放心交款，太和县三建置业有限公司公司法定代表人车洪前在协议第七条的后面亲笔写上“最低交房时间为2015年7月29日”。在沈洁与太和县三建置业有限公司签订协议后至2018年6月份之前，太和县三建置业有限公司既未通知沈洁前去签订正式合同，也未通知向沈洁交房，沈洁曾多次联系太和县三建置业有限公司何时交房等，太和县三建置业有限公司总以各种理由推诿。近日，太和县三建置业有限公司通知沈洁前去签订正式《商品房买卖合同》，收回并废止《商铺内部认购协议》，沈洁发现双方约定的房号由“一屋284号铺”变更为“3#东区1173铺”，商铺建筑面积由约定的“24.6㎡”变更为“26.35㎡”。新的《商品房买卖合同》约定内容明显对沈洁不利，而且太和县三建置业有限公司不承诺一定能办好房产证，因此，沈洁不同意与太和县三建置业有限公司签订新的《商品房买卖合同》。沈洁认为，双方签订的《商铺内部认购协议》明确约定了拟购商品房的位置、面积、价款、违约责任等且能够实际履行，且太和县三建置业有限公司已按约收取了沈洁认购款，该协议应当认定为商品房买卖合同，依法成立并有效。太和县三建置业有限公司提供的新房号不能证明与原房号位置一致，且面积比约定面积多1.75㎡，面积误差比绝对值为7.11%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，沈洁有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。因沈洁要求太和县三建置业有限公司退换房款并赔偿损失，遭太和县三建置业有限公司拒绝。沈洁被逼无奈特此起诉，请求，1、依法判决解除沈洁和太和县三建置业有限公司于2014年7月30日签订的《商铺内部认购协议》（编号：122493），太和县三建置业有限公司向沈洁返还购房款169600元。2、依法判决太和县三建置业有限公司向沈洁支付上述购房款被占用期间的利息，自2014年7月30日起，按中国人民银行公布的同期贷款年利率6.4%（三至五年期）计算至清偿之日止。3、依法判决太和县三建置业有限公司向沈洁支付购房总款20%的违约金，即67840元。4、本案的诉讼费以及沈洁为行使债权支付的律师费等有关费用由太和县三建置业有限公司负担。太和县三建置业有限公司辩称：1、被答辩人与答辩人签订的《商铺内部认购协议》不属于商品房买卖合同，应属于预约合同。答辩人认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方签订的《商铺内部认购协议》，虽然是双方的真实意思表示，但该认购协议的条款不具备商品房买卖的核心要件，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议没有对商品房的具体情况，商品房的付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公告设施的交付承诺和有关权益、责任，公告配套建筑的产权归属，面积差异处理方式，产权登记有关事宜等主要内容作出约定，依据《商品房买卖合同案件解释》第五条的规定，该协议属于商品房买卖预约合同，而不属于商品房买卖合同，应视为以将来签商品房买卖合同为目的的预约合同。本协议是签订买卖合同前所签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认。简单来说，即是答辩人承诺在一定期限内保证不将房屋卖给除被答辩人以外的第三人，被答辩人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与答辩人就买卖房屋事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。综上理由，被答辩人起诉适用《商品房买卖合同案件解释》第十条规定是明显错误的，该条规定适用情形是“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”。首先，双方未签订商品房买卖合同，不适用该条规定。其次，双方签订的《商铺内部认购协议》时，答辩人已经告知实际套内建筑面积或者建筑面积应当以签订正式商品房买卖合同时为准。2、被答辩人诉请无任何法律及事实依据。既然《商铺内部认购协议》属于预约合同，那么与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，预约合同约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务。认购协议中约定的铺位号、房屋面积和价款属于预约合同的内容，是为将来能够订立正式商品房买卖合同发生的行为，最终应当以本合同的约定为准。被答辩人以铺位号变更、房屋面积变更、价款变更为由请求解除合同并要求答辩人承担违约责任无任何法律依据。3、被答辩人支付的认购金169600元应当认定为定金性质，根据被答辩人的违约行为应当适用定金罚则。认购协议中第四条明确约定认购金169600元为定金性质，顾名思义为定金条款，是为了保障买受人于出卖人之间能够订立房屋买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。在答辩人多次通知其签订正式合同未果的情况下，被答辩人自己在诉状中认可其拒绝签订正式《商品房买卖合同》，应认定为其拒绝订立本约，应当适用定金罚则承担违约责任。综上所述：被答辩人的诉求与事实不符，且起诉时适用法律错误，答辩人自始不存在任何过错及违约行为。法院应当依法驳回其全部诉讼请求，并按照《合同法》、《担保法》规定，判决解除双方签订的认购协议的同时，被答辩人支付的定金不应予以返还。本院经审理认定事实如下：2014年7月30日，沈洁（认购人）与太和县三建置业有限公司（出卖人）签订《商铺内部认购协议》，合同编号为：122494，协议约定，沈洁购买太和县三建置业有限公司开发的位于太和县祥和路与太和大道交叉口望和购物中心项目的第一层284号铺，建筑面积24.6㎡，单价13788.57元/㎡，总房价339199元，付款方式按揭贷款，认购定金169600元。协议第五条约定，自正式《商铺买卖合同》签订后，本认购协议的效力即行终止。如因认购方原因导致《商铺买卖合同》在出卖人通知的时间内无法签订，认购方需支付出卖方总房款20%的违约金，出卖方有权将该商铺另行出售给第三方。如因出卖方原因导致《商铺买卖合同》在出卖人通知的时间内无法签订，出卖方将同等支付认购总房款20%的违约金，并全部退回已付认购定金并支付相应的银行利息。双方在协议第七条的下方又增加一款：今日已付款10万定金，七天之内补齐首付，逾期不补属违约行为，定金没收，此房对外出售。最低交房时间为2015年7月29日。协议还约定了其它事项。《商铺内部认购协议》签订后，沈洁按约定向太和县三建置业有限公司支付认购商铺定金169600元，太和县三建置业有限公司给沈洁出具收据一张。因太和县三建置业有限公司未按照《商铺内部认购协议》的约定与沈洁签订房屋买卖合同，沈洁提起诉讼。本院认为，沈洁与太和县三建置业有限公司签订的《商铺内部认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，太和县三建置业有限公司取得了商品房预售许可，故该《商铺内部认购协议》为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定。商品房的认购、订立、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同内容，且出卖人已按约收受购房款的，该协议认定为商品房买卖合同。依据上述法律规定，该《商铺内部认购协议》虽非商品房买卖合同，但《商铺内部认购协议》对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、交房时间以及违约责任等都有明确约定，而且，太和县三建置业有限公司已按约收受沈洁认购房款169600元，该《商铺内部认购协议》应认定为房屋买卖合同。沈洁主张解除双方签订的《商铺内部认购协议》，太和县三建置业有限公司同意解除，对沈洁的该项主张，本院予以支持。《商铺内部认购协议》约定的交房时间为2015年7月29日，太和县三建置业有限公司没有按约向沈洁交付认购协议约定的房屋，应承担违约责任。以《商铺内部认购协议》约定，太和县三建置业有限公司应向沈洁支付认购房总款20%的违约金，并全部退还已认购定金并支付相应的银行利息。故沈洁主张太和县三建置业有限公司返还购房款169600元并支付上述购房款被占用期间的利息【利息自2014年7月30日起，按中国人民银行公布的同期贷款年利率6.4%（三至五年期）计算至清偿之日止。】以及违约金67840元的请求，本院予以支持。《商铺内部认购协议》对支付律师费没有约定，沈洁主张律师费的请求，本院不予支持。太和县三建置业有限公司没有证据证明沈洁不同意签订《商铺内部认购协议》约定房屋的买卖合同，其不承担违约责任、不返还沈洁认购金169600元的辩解，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第十六条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、解除原告沈洁与被告太和县三建置业有限公司于2014年7月39日签订的《商铺内部认购协议》。二、被告太和县三建置业有限公司返还原告沈洁购房款169600元及利息【利息自2014年7月30日起，按中国人民银行公布的同期贷款年利率6.4%（三至五年期）计算至清偿之日止】。三、被告太和县三建置业有限公司向原告沈洁支付违约金67840元。四、驳回原告沈洁的其它诉讼请求。上述二、三项于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4862元，由被告太和县三建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张显中人民陪审员  田玉鹤人民陪审员  朱晓玲二〇一八年十二月二十五日书 记 员  朱青青附本判决书所用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。