贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终4460号 上诉人（原审被告）：田凤祥，男，1956年8月29日出生，土家族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：陈胜义，贵州省织金县中心法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：蒋仕群，女，1954年6月3日出生，土家族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：陈胜义，贵州省织金县中心法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：田策羽，男，1996年2月23日出生，土家族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：陈胜义，贵州省织金县中心法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告）：熊元桂，男，1953年5月11日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：郭斌，贵州和侣律师事务所律师。 被上诉人(原审原告）：刘恩芬，女，1953年10月8日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：郭斌，贵州和侣律师事务所律师。 被上诉人(原审原告）：熊鑫，男，1978年8月19日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：郭斌，贵州和侣律师事务所律师。 被上诉人(原审原告）：熊基凯，男，1980年10月9日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：郭斌，贵州和侣律师事务所律师。 上诉人田凤祥、蒋仕群、田策羽因与被上诉人熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯确认合同无效纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2018）黔0524民初3297号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。 上诉人田凤祥、蒋仕群、田策羽的上诉请求是：一、撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实与理由：一审判决书内容不完整，未载明案件的争议焦点，导致适用法律错误，判决结果错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款第一项规定：“判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由”。《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十六条规定：“人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求当事人的意见”，据此，案件的争议焦点是判决文书不可缺少的组成部分，而一审判决文书恰恰缺少这一重要部分，导致适用法律错误，判决结果错误。一审判决认定事实错误。一审判决书第9页第2-7行称：“依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，该买卖行为违法，侵害集体经济组织成员权益，应当认定为无效”，该认定错误。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定并不能够直接认定房屋买卖行为违法与房屋买卖行为无效，该条文所认定的是合同无效情形。其次，所谓集体经济组织成员，是指在该集体经济组织生产，或生活在该组织，与该集体经济组织发生权利、义务的人。集体经济组织成员是指个人，而不是指集体或其他组织与单位，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，宅基地属于农民集体所有，而不属于个人所有，不属于集体经济组织成员所有，使用涉案宅基地的人除了上诉人外，又无其他第三人，不管本案房屋买卖行为是否违法，该行为均不会侵害集体经济组织成员权益，同时，行为违法并不必然导致行为无效，所以，一审判决认定事实错误。一审判决适用法律错误，主要表现在以下几个方面：第一、一审判决书第9页倒数第8行适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，纯属适用法律条款不清楚，不明确，不具体。因为《中华人民共和国合同法》第五十二条包含了五项内容，而每一项内容又完全不同，一审判决认定合同无效，但并未具体指明《立卖房屋文约》内容违反《中华人民共和国合同法》第五十二条中的那一项之规定，不可能双方当事人所签订的《立卖房屋文约》全都违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）至（五）项的内容。第二、一审判决书第9页第2-7行判决主文适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定认定买卖行为违法，认定买卖行为无效，系适用法律严重错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的内容无法认定房屋买卖行为违法，也无法认定买卖行为无效，该法律条文只适用于认定合同的效力，不适用于认定民事行为违法与无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。效力性强制性规定是指法律、行政法规中具有某种情节明确规定合同无效的条款，一审判决书第8页适用了《中华人民共和国物权法》与《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，同时论述了很多法理原则，但未具体指明这些相关规定出自那一个具体法律条款的内容，同时，《中华人民共和国物权法》与《中华人民共和国土地管理法》的所有条款中没有那一条明确规定非本集体经济组织成员转让本集体经济组织成员房屋与宅基地的行为属于无效行为，所以，本案不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定认定《立卖房屋文约》无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该条文并未明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地及房屋，只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设。本案所涉集体所有土地系宅基地，其使用目的是用于农民建房自住，而不是用于非农建设，且该条文只限于空闲的农村土地，本案中的涉案土地已于2011年建成房屋，并依法办理了《土地使用权证书》和《房屋产权证书》。本条文所称的土地转让是指单独转让土地使用权的情形，不涉及房屋，本案是将房屋连同房屋占地一起转让，不符合适用该法律条文的情形，且该法律条也不属于效力性强制性条文。同时，从《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定也可看出，法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及宅基地上的房屋，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。本案中，双方当事人于2018年3月27日签订的《立卖房屋文约》系双方当事人的真实意思表示，既未损害集体利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有关认定合同无效的法定情形，也不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条关于民事行为无效的情形。本案上诉人在一审时提供的证据织房权证八步镇字第XXX号与织房权证八步镇字第XXX1号《房屋所有权证书》中已明确了该房屋属于商业住宅，商业住宅与农村普通住宅的土地使用年限、产权性质、使用用途等方面不同，商业房产的买卖不受任何限制，可以在市场上流通，所以，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，确认《立卖房文约》无效，属于适用法律错误。本案是确认合同无效纠纷，该纠纷是由买卖房屋行为引起的，我国法律目前并没有明确规定非本集体经济组织成员购买本集体经济组织成员房屋及宅基地的行为属于无效行为以及所签订的房屋买卖合同属于无效合同。一审判决私自为被上诉人增加证据的证明目的，影响了案件的公正判决。一审判决书第4页被上诉人提交的证据3，收条、织金农村商业银行结算业务申请书，证明目的：“用以证明四原告向三被告支付购房款200000元，因双方签订的协议无效，三被告应当返还”。被告田凤祥、蒋仕群、田策羽对该组证据无异议。其中，“因双方签订的协议无效，三被告应当返还”的内容是一审法院私自增加的，被上诉人的证明目的无此内容，只要二审法院查听一审法院2018年8月1日上午9:30分开庭的庭审录音便知。既然上诉人对双方签订的协议无效无异议，对返还20万元的购房定金无异议，那上诉人还有什么必要请求驳回被上诉人的诉讼请求呢。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《立卖房屋文约》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，并未侵害集体经济组织或其成员权益，并未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，不属于合同无效情形，一审判决认定事实错误，适用法律错误，且判决主文不完整，判决结果错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。二审中，上诉人补充上诉理由：本案案由定性错误，不应定性为确认合同无效纠纷，应定性为解除合同纠纷。 被上诉人答辩的主要理由是一、依照物权法和土地管理法的相关规定，非本集体经济组织成员不能获得宅基地使用权。二、被答辩人与答辩人在签订《立卖房屋文约》存在欺诈。三、被答辩人出卖给答辩人的房屋占地面积已经超过了一户一宅基地的占用面积，属于被答辩人侵占而成。 被上诉人熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯向一审法院起诉请求：一、确认四原告与三被告签订的《立卖房屋文约》协议无效；二、请求判决三被告连带返还四原告支付的200000元购房款。 一审查明：原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯属于织金县双堰街道办居民。2018年3月26日，原告熊元桂与被告田凤祥初步达成购房协议后，熊元桂向被告田凤祥支付了10000元的购房意向款。同年3月27日，原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯与被告田凤祥、蒋仕群、田策羽达成《立卖房屋文约》，由被告田凤祥、蒋仕群、田策羽将位于织金县八步街道办事处水塘居委会的房屋（织房权证八步镇字第XXX1号、第XXX号，集体土地使用证字号织国土集用（2014）第XXX12号、XXX11号）出卖给原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯，合同签订当日原告熊元桂将190000元购房款通过银行转入被告蒋仕群名下银行账户内，当日被告田凤祥出具收条一张给原告熊元桂收执，同时双方签订了《预交买房定金协议书》约定已支付的200000元属购房定金，余款购房款1606800元4个月内付清。2018年7月18日，原告熊元桂到织金县不动产登记中心咨询办理本案所购买房屋的登记事宜时，织金县不动产登记局出具《告知书》，称因房屋坐落于“水塘村困牛组粑粑店”（证号：织房权证八步镇字第XXX1号、第XXX号，集体土地使用证字号织国土集用（2014）第XXX12号、XXX11号），熊元桂提交的材料显示住所地为“贵州省织金县XXX号”，不属于“水塘村”集体成员，故织金县不动产登记中心不予受理熊元桂所提交的不动产转移登记事宜。另查明，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽在本案中出售的房屋位于织金县八步街道办事处水塘居委会，房屋所占用的土地属织金县八步街道办事处水塘居委会集体所有。 一审法院认为，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽在本案中出售的房屋建造于织金县八步街道办事处水塘居委会集体所有的土地上，属建造在农村宅基地上的房屋。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，在房地一体的原则下，本案中的房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，三被告处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律明确禁止的。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，集体所有的土地依法由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；宅基地属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从上述法律规定可知，农村宅基地使用权具有福利和社会保障功能，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织内部成员即农民，非本集体经济组织成员不能申请或者变相取得农村宅基地的使用权。故宅基地使用权转让应具备法定条件，经集体经济组织同意并在同一集体经济组织内部成员之间转让是法定条件之一。而本案中，原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯并不具有织金县八步街道办事处水塘居委会集体经济组织成员资格，根本不具备同一集体经济组织成员之间转让宅基地的法定条件，四原告依法不能取得农村集体土地使用权，本案中双方签订的《立卖房屋文约》，该合同虽系双方当事人的真实意思表示，但因讼争标的为农村宅基地及宅基地上的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该买卖行为违法，侵害了集体经济组织成员权益，应当认定为无效，在本案中，四原告在房屋买卖活动中也有一定的过错。故一审法院对四原告要求确认与三被告签订的《立卖房屋文约》无效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因无效合同自始无效，故对三被告称该《立卖房屋文约》有效，四原告违约的辩解理由，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽应当返还原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯支付的购房款200000元。因购买房屋系原、被告双方过错所引起，故原、被告双方均应承担诉讼费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决如下：一、原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯与被告田凤祥、蒋仕群、田策羽于2018年3月27日签订的《立卖房屋文约》无效；二、由被告田凤祥、蒋仕群、田策羽于本判决生效后十日内一次性返还原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯购房款200000元。案件受理费4300，减半收取计2150元，由原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯负担1075元，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽负担1075元。 二审中，上诉人新提交的证据有：村委会证明一份。证明涉案宅基地来源。 被上诉人质证认为，该组证据不属于新证据，不认可该组证据，不管上诉人的土地是否属于上诉人自留地，已经转换为宅基地性质，应当接受土地管理法以及农村宅基地使用条件的规定，由于其超过了使用的宅基地面积范围，其自留地转换为宅基地，即使二审法院认为本证明与本案具有关联，但也达不到上诉人证明目的。 本院对该证据认定为，该证据真实，与待证事项相关联，予以确认。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、案由如何认定；二、双方签订的立卖房屋文约是否有效。 对于焦点一：本院认为，被上诉人起诉主张的是要求确认涉案《立卖房屋文约》无效，故一审将案由确定为确认合同无效纠纷，并无不当。 对于焦点二：关于《立卖房屋文约》，被上诉人为城镇居民，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条“加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，已经明确禁止城镇居民在农村购买宅基地，故涉案《立卖房屋文约》违反前述规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的无效情形，应当认定无效。至于上诉人提出一审裁判文书存在的问题，不论存在与否，均不足以影响对《立卖房屋文约》的效力认定，故不再采纳。 综上所述，一审适用法律正确，判决结果正确。上诉人的上诉理由不足以支持其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元由上诉人自行负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 徐 洪 审判员 田 川 二〇一八年十二月九日 书记员 郑勤文