广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初4673号原告：广东富港物业服务有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区富佳中街13号首层，统一社会信用代码91440115668118260K。负责人：游继平，职务总经理。委托诉讼代理人：梁文丹，男，1985年4月10日出生，系该公司职员。委托诉讼代理人：陈军，男，1977年12月28日出生，系该公司职员。被告：吴木辉，男，汉族，1979年11月10日出生，住广州市天河区，原告广东富港物业服务有限公司南沙分公司诉被告吴木辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东富港物业服务有限公司南沙分公司的委托诉讼代理人陈军、梁文丹到庭参加了诉讼，被告吴木辉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告系富佳南街119号202铺业主。根据《富佳花园前期物业管理服务协议》，约定原告为业主提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业企业签订《物业管理合同》生效时止，物业服务费按建筑面积每月3元/平方米计算，因业主原因空置房屋照常交费，每月10日前通过银行转账或到管理处交现金。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。原告提供水费、电费、燃煤气费等代收代缴收费服务。2009年6月5日，被告办理收楼手续，使用案涉商铺，原告向被告提供了物业管理服务，被告应依约支付服务费等费用，但被告至今没有支付，已构成违约。据此，原告请求判令：一、被告向原告支付2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业服务费27224.4元（2268.7元/月×12个月）；二、被告向原告支付2015年3月1日起至2015年4月30日止、2017年6月1日起至2017年6月30日止、2017年12月1日起至2017年12月31日止的代收电费32016.3元；三、被告向原告支付2017年12月1日起至2017年12月31日止代收水费50元；四、被告向原告支付欠付物业服务费违约金（以每月欠付物业服务费2268.7元为本金，按照每日万分之五的标准，分别从次月6日起计算至付清之日止，违约金不以本金为限）；五、被告承担本案诉讼费。被告吴木辉无答辩。经审理查明：2011年5月20日，被告（买方，乙方）与广州市富港实业有限公司（卖方，甲方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定被告购买广州市南沙区进港大道富佳南街119号202房（以下统称案涉商铺），商品房用途为商铺，建筑面积756.22平方米。甲方选聘具有相应资质的佛山市三水广场物业经营管理有限公司南沙分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自本合同签订之日起至本项目业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积商铺8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当在2011年7月1日前将案涉商铺交付乙方使用。原告提供《商铺租赁合同》，以证明广州市富港实业有限公司于2009年5月31日与案外人洪军签订《商铺租赁合同》，将案涉商铺出租给案外人，租赁期限从2009年6月1日至2015年5月31日。2009年6月5日，广州市富港实业有限公司交付案涉商铺，由李良业办理收楼手续并签署了《房屋交接记录单》、《商户消防安全管理责任书》。原告提交了一份《委托书》打印件，以证明被告委托李良业交纳案涉商铺包括管理费、水费、电费等在内的一切费用。2017年8月30日，广东富港投资集团有限公司与广东富港物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由广东富港物业服务有限公司对广州市南沙区富佳花园提供前期物业服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺为6元/平方米/月。业主应于物业交付之日起交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前履行交纳当月物业服务费的义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1%的标准向乙方支付违约金。合同期限从2017年8月30日起至2021年8月29日（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会决定重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止）。原告提供了广东省广州市国家税务局通用机打发票、广东增值税专用发票，以证明其代被告交纳了相关的水费和电费。原告提供了费用催缴函及快递查询单，以证明其多次向被告催缴案涉商铺物业服务费和水电费。另查明，根据广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市不动产登记查册表》，案涉商铺权属人为被告，建筑面积756.2247平方米，规划用途为商业，登记日期为2011年8月12日。广东富港物业服务有限公司于2016年1月1日作出证明载明“我公司已向广州市国土资源和房屋管理局南沙分局办理了位于广州市南沙区富佳中街富佳花园项目的前期物业管理服务中标备案。现决定由广东富港物业服务有限公司南沙分公司全权履行该项目的前期物业管理服务内容，按《前期物业服务合同》约定的收费标准向业主/使用人收取物业管理服务费，代收代缴水电费及主张违约金等权利。由广东富港物业服务有限公司南沙分公司独立经营核算”。本院认为:本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方虽未签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广东富港投资集团有限公司与广东富港物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。在广东富港物业服务有限公司已确定由原告对案涉商铺进行物业服务，收取相关物业服务费、代收代缴水电费及违约金，由原告独立经营核算的情况下，原告有权主张本案债权。关于原告主张的物业服务费及违约金的问题。广州市富港实业有限公司将案涉商铺出售给被告前已出租给案外人，并由案外人办理了收楼手续，且案涉商铺权属已于2011年8月12日登记至被告名下，故视为被告已收楼。被告收楼后，应按约定向原告支付物业服务费，但被告自2017年9月1日起未按时缴交物业服务费，构成违约。《商品房（一手现房）买卖合同》约定物业服务费为8元/月/平方米，《前期物业服务合同》约定物业服务费为6元/月/平方米，现原告主张按照3元/月/平方米计算，每月物业服务费为2268.7元（756.22平方米×3元/月/平方米），属于对自身权利的处分，不违反相关法律的规定，本院予以照准。故原告要求被告支付2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业服务费27224.4元（2268.7元/月×12个月）合理有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月的物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1%的标准支付违约金，现原告要求被告支付以每月欠付物业服务费2268.7元为本金，按每日0.05%的标准，分别从次月6日起至付清款项之日止的违约金，属于对自身权利的处分，不违反相关法律的规定，本院予以照准，但每月物业服务费的违约金数额以当月拖欠的物业服务费本金为限。原告主张违约金总额不以物业服务费为限，本院不予支持。关于原告主张的电费和水费的问题。原告提供的证据足以证明其代被告交纳2015年3月1日起至2015年4月30日止、2017年6月1日起至2017年6月30日止、2017年12月1日起至2017年12月31日止的电费32016.3元及2017年12月1日起至2017年12月31日止的水费50元，且被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，故原告该项诉请合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告吴木辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司南沙分公司支付2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业服务费27224.4元及其违约金(违约金的计算方法：各以当月应缴的物业服务费2268.7元为本金，分别从次月6日起至当月物业服务费费付清之日止，按每日万分之五的标准计算；每月物业服务费的违约金数额以当月拖欠的物业服务费本金为限）；二、被告吴木辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司南沙分公司支付2015年3月1日起至2015年4月30日止、2017年6月1日起至2017年6月30日止、2017年12月1日起至2017年12月31日止的电费32016.3元；三、被告吴木辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司南沙分公司支付2017年12月1日起至2017年12月31日止的水费50元；四、驳回原告广东富港物业服务有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1329.6元，由被告吴木辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  老善涵人民陪审员  张帮明二〇一八年十二月二十七日书 记 员  谢芝华