云南省富源县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0325民初1931号原告：曹云志，男，汉族，1969年4月23日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。委托诉讼代理人：保丽菠，云南胜境律师事务所律师，特别授权代理。被告：樊则祥，男，汉族，1966年2月19日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。委托诉讼代理人：李党周，云南洪兴律师事务所律师，特别授权代理。第三人：保英，女，回族，1968年7月24日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。第三人：赵峥嵘，男，汉族，1964年10月6日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。原告曹云志与被告樊则祥、第三人保英、赵峥嵘执行异议之诉一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告曹云志及其委托诉讼代理人保丽菠、被告樊则祥及其委托诉讼代理人李党周、第三人保英到庭参加诉讼。第三人赵峥嵘经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告曹云志向本院提出诉讼请求：1、要求停止对富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16层16-D室，房权证号为02××74号，建筑面积为117.56平方米的房屋执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告与第三人保英签订房屋买卖协议有效，并确认原告对位于富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16层16-D室，房权证号为02××74号，建筑面积为117.56平方米的房屋拥有所有权；3、案件受理费由二被告承担。事实与理由：经朋友介绍，原告在2015年4月30日以300953.6元的价款受让第三人保英所有，位于富源县，房权证号为02××74号，建筑面积为117.56平方米的房屋，因该房屋系按揭贷款购买，在双方签订本协议的当日，扣除该房屋银行贷款余额92776.8元外，余下的208176.8元房款，原告以现金的方式一次性支付给保英，并约定自2015年5月起，该房屋的物管费到至今都是原告交的，该房屋在银行的贷款也一直是原告偿还着。即在2015年5月至2017年2月期间，仍旧是以第三人保英的银行卡偿还着银行的贷款。到2017年3月，为了方便，原告就到银行加了自己的银行账户来偿还银行的房贷，到2018年4月，原告听说上述房屋可以办理房屋不动产权证了，就将上述房屋在银行的房贷余额80800元一次性还清，拿到了该房屋的房产证。后原告与第三人保英联系，叫第三人保英协助办理上述房屋不动产登记，但在准备办理不动产登记所需要的材料过程中，得知该房屋已被法院查封，办不了转移登记，原告于是质问第三人保英怎么会发生这样的事，第三人保英也很诧异，原告无奈，随即向法院提起案外人执行异议申请。在2018年8月20日，贵院以房屋买卖合同必须要经过登记才生效为由作出云南省富源县人民法院（2018）云0325执异3号“驳回原告的案外人执行异议”执行裁定书。原告认为自己早在2015年4月30日就与被告签订了房屋买卖合同，原告履行了支付第三人保英相应房款的主要义务，第三人保英履行了交付房屋给原告的主要义务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故此，向法院起诉，支持原告诉讼请求。被告樊则祥的答辩意见为:1、原告提供的证据关联性不强，证据的真实性无法得到证实，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所需法律条件；2、原告片面孤立的引用《中华人民共和国物权法》，但却忽略了条文还设置了“除法律另有规定外”，因为该法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；3、原告将保英列为被告，说明第三人保英同样否定原告的诉讼请求和答辩主张；4、第三人保英一直存在恶意隐瞒事实真相、转移财产的行为，不能排除该涉案房屋买卖协议是为了逃避债务而“制造”出来的可能。综合上述答辩意见，原告对涉案房屋没有所有权，不具有排除妨碍的理由，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人保英对原告主张的事实及诉讼请求没有提出异议。第三人赵峥嵘没有到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。其中原告曹云志向本院提交如下书证：1、富源县人民法院（2018）云0325执异3号裁定书一份，欲证明原告于2018年8月6日向法院提出案外人执行异议申请，被裁定驳回异议请求；2、《商品房买卖合同》一份，欲证明2009年11月，第三人保英、赵峥嵘按揭购买了本案中所争议的房屋；3、离婚协议书及离婚证各一份，证明2015年2月9日，第三人保英、赵峥嵘办理了离婚手续，并将本案中涉案房屋分割给了被告保英；4、代办产权证委托书一份、《房屋买卖协议》一份、收条一份、房产证一份，欲证明原告与第三人保英于2015年4月30日签订了房屋买卖协议，约定原告曹云志支付300953.6元向保英购买本案涉案房屋（富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16层16-D室），签约当日原告曹云志一次性支付了除银行未还按揭款外的208176.8元，第三人保英出具了收条一份，证明原告曹云志支付了购房款及2015年7月20日房产管理部门对该房产进行了登记，颁发了房屋产权证，房屋所有权人为本案第三人保英；5、银行流水5份和物业管理费收据2份，欲证明原告曹云志与第三人保英签订房屋买卖协议后，房屋的按揭贷款及物业管理费都是由原告曹云志缴纳的；6、金搏房地产开发公司公告一份、代办产权证委托书一份、房屋登记查询信息函一份、金搏房地产情况说明一份，用于证明本案涉案房屋因客观原因未能办理土地使用权登记，故无法办理房屋的不动产变更登记；7、富源县人民法院（2015）富民初字第909号民事判决书和富源县房地产管理局档案摘抄表各一份，欲证明被告保英与第三人赵峥嵘因婚姻存续期间债务而被判决承担责任，富源县人民法院在执行过程中于2016年4月14日对涉案房屋进行了查封。经质证，被告樊则祥对原告提交的《房屋买卖协议》有异议，认为第三人保英对樊则祥负有债务，有可能故意转移财产的嫌疑，因为买卖协议没有公证，协议内容的真实性、客观性存在异议，合同的签订时间无法查证；银行流水和物业费收据的真实性、合法性没有意见，但不能证明从2015年5月后的按揭款和物业费系原告曹云志缴纳的，相反证明按揭款于2017年3月以前均是第三人保英支付的；关于土地使用权的情况说明的真实性、合法性予以认可，但不同意原告的证明目的，根据相关规定，即使没有土地使用权证，同样可以办理房产证。对原告曹云志提交的其他证据没有意见。第三人保英对原告曹云志所提交的证据没有异议，并认为自己并没有欠樊则祥钱。被告樊则祥依据自己的答辩主张，向本院提交如下证据：1、司法鉴定意见书，欲证明樊则祥申请执行赵峥嵘、保英一案中，经富源县人民法院委托，鉴定机构对房屋价值进行了评估，从照片及鉴定情况来看，2017年4月5日前房屋没有被任何人占有使用；2、档案摘抄表（鉴定文书附页中），证明2015年10月29日保英用此房屋向工商银行抵押贷款，已办理了抵押登记，登记时间为2015年10月29日，没有终止时间；3、富源县人民法院（2015）富民初字第909号民事判决书一份，证明保英对樊则祥负有债务的事实。原告曹云志的质证意见认为，对鉴定文书的三性没有意见，不同意被告樊则祥的证明目的，照片反映不出房屋的管理使用情况，且现场查看也没有保英的签字；档案摘抄表没有签章，没有真实性，与原告提交的不一致，房屋并没有抵押贷款的情况；判决书的三性没有意见，但不认同被告樊则祥的证明目的。第三人保英认为樊则祥提交的证据不真实，自己没有办理过房屋抵押贷款，也不知道房屋已经被法院查封了。第三人保英、赵峥嵘均没有向本院提交证据。综合各方当事人的质证意见，本院认证认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据认定如下：从诉讼主体来看，第三人保英在庭审答辩、质证过程中，对原告曹云志所提出的案件事实主张、诉讼请求均未提出异议，按照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百零七条的规定，保英的诉讼主体地位应当确认为本案诉讼第三人；原告曹云志所提交的房屋转让协议、收条等欲证实与被告保英关于涉案房屋买卖合同签订及履行的书证，因合同相对人保英系本案利害关系人，双方关于合同签订及履行必然会产生相应的怀疑，但根据举证规则来确认，被告樊则祥未能提交相应的证据来证实上述书证系后期伪造，且是否进行公证并非房屋买卖合同的生效条件，因此上述书证的真实性与合法性本院予以采信；因不动产登记政策的变化，本地不动产登记管理部门要求变更房屋登记需要提交土地使用权证，故原告提交的《情况说明》与规定相符，该书证证明的事实本院予以采信。被告樊则祥提交的《司法鉴定意见书》的真实性、合法性本院予以采信，但鉴定书所附照片不能直接反应出房屋的管理使用情况，被告樊则祥的证明观点不予支持；该文书中反应涉案房屋的抵押登记的附页因无房管部门签章，真实性不予确认，不认定房屋于2015年10月29日办理抵押登记的情况。根据当事人各方所举证据和各自的质证意见，本院依据认证的证据确认如下法律事实：第三人保英、赵峥嵘原系夫妻，2015年2月9日双方协议离婚，约定夫妻共有的富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16-D号房屋归被告保英所有。2015年4月30日，第三人保英与本案原告曹云志签订《房屋买卖协议》，约定第三人保英将名下富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16-D号房产作价300953.60元转让给原告曹云志，签约当日即支付了208176.8元，余下按揭款92776.8元由曹云志负责偿还等相关权利义务。被告樊则祥于2015年6月9日向我院提起诉讼，诉请第三人赵峥嵘偿还借款20万元及保英承担连带清偿责任，经审理后，我院支持了樊则祥的诉讼请求，该案判决生效后，樊则祥申请强制执行。在执行过程中，我院于2016年4月14日对保英名下富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16-D号房产进行了执行查封。2018年4月，原告曹云志将所有按揭欠款还清后欲办理房产过户登记时，发现该房产已被人民法院查封。对此，原告曹云志于2018年8月6日向本院提出执行异议，要求解除该房产的查封，本院受理后，以（2018）云0325执异3号民事裁定书裁定驳回曹云志的异议请求。现原告曹云志不服上述裁定，向本院提起执行异议之诉，要求解除查封并确认该房屋其享有所有权。本院认为，执行异议之诉的审查范围应当包括案外人的权利是否真实存在的确认之诉，案外人的权利能否阻且执行的形成之诉两部分。首先，针对确认之诉来判断，原告曹云志与第三人保英（被执行人）于2015年4月30日签订了《房屋买卖协议》，根据《民法总则》、《中华人民共和国合同法》的相关民事行为效力的规定，原告曹云志、第三人保英为完全民事行为能力人，协议中所约定的权利义务是双方的真实意思表示，且合同内容并没有违反法律禁止性规定，该合同亦并非在登记才生效的法律规定范围之内，故该《房屋买卖协议》自成立时即生效；从法律利益保护的角度来看，在保障交易公正的同时，应当首先保护真实的权利状态；本案中《房屋买卖协议》合同签订之时，原告曹云志支付对价后，该房屋的实体权利已经发生了转移，没有进行房屋变更登记所影响的仅是房屋产权转移的公示效力，不排除原告曹云志从房屋买卖协议中所获取了房屋的占有、使用的权利；因此，原告曹云志对富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16-D号房产享有所有权，本院予以确认。其次，从形成之诉来判断，执行异议依附于执行程序，对权利归属的判断标准依据权利外观主义原则进行形式主义审查；执行异议之诉为独立的民事诉讼程序，需要综合全案证据，根据当事人的交易安排对真实权利状态进行实质判断，二者之间的事实认定、法律适用存在明显差异；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对权利归属的认定标准仅适用于执行异议审查程序，不能扩大适用到异议之诉案件中；因此，本院所作出的（2018）云0325执异3号民事裁定书只是依据房管部门登记的权属来进行形式审查，该裁定书所认定的事实及裁定结果并非既定事实，不为本案裁判依据所用。本院通过强制执行程序的目的是查找并处置被执行人保英的财产，将处置所得用于偿还所欠被告樊则祥的债务；执行对象的范围严格限定于被执行人保英自身的财产，无法定理由，不得随意扩张。根据本案对富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16-D号房产实体权利归属的查证，该房产并非被执行人保英的财产，原告曹云志所提交的证据能够证明其对该房产享有实体权利，该事实能够阻且本院对该房产的强制执行程序，应当解除该房产的执行查封。原告的诉讼请求有事实基础及法律依据，本院予以支持。被告樊则祥提出的答辩主张，与本院查明事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、本院确认原告曹云志与第三人保英于2015年4月30日签订的《房屋买卖协议》合法有效；确认原告曹云志对登记于第三人保英名下的富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16-D号房产（房权证号02××74，建筑面积117.56平方米）享有所有权；二、本判决生效后三日内解除对富源县城园林路金博盛璟3幢1单元16-D号房产的查封措施，并停止对该房产的强制执行。本案受理费人民币100元，由被告樊则祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  陈 超人民陪审员  龚龙学人民陪审员  肖植雄二〇一八年十二月二十九日书 记 员  文春芳