湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘10民初288号 原告（执行案外人）：蔡玉华，女，1980年10月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被告（申请执行人）：谭飞兰，女，1970年7月3日出生，汉族，住湖南省郴州市。 第三人（被执行人）：郴州市金源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人:邓申明。 委托诉讼代理人：孙志红，公司总经理。 原告蔡玉华与被告谭飞兰、第三人郴州市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告蔡玉华，被告谭飞兰，第三人金源公司的委托诉讼代理人孙志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡玉华向本院提出诉讼请求：1.立即停止对蔡玉华所有的位于湖南省郴州市北湖区南岭大道刘仙岭金源·棕榈园的x号房产的执行；2.本案诉讼费由谭飞兰承担。事实和理由：2013年10月27日，蔡玉华与金源公司签订《认购书》，金源公司将湖南省郴州市北湖区南岭大道刘仙岭金源．棕榈园的预售许可证为x房、面积49平方米的住房，以单价为3080元出售给蔡玉华。《认购书》签订后蔡玉华向金源公司支付了首付款75442元，所付房款超过了总房款的50%。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，蔡玉华在金源公司房屋被查封之前就已经签订《认购书》，《认购书》约定了单价、面积及付款方式，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，金源公司也按约定收受了购房款，《认购书》应当认定为商品房买卖合同，故应认定蔡玉华与金源公司已签订了《商品房买卖合同》。蔡玉华所购房屋是用于居住且其名下无其他居住房屋。综上，蔡玉华已经取得该房屋的所有权，金源公司应配合蔡玉华办理房屋过户手续。法院根据债权人谭飞兰的请求执行蔡玉华的房产错误，请求法院立即停止执行。 谭飞兰辩称：1.谭飞兰诉金源公司、邓森林民间借贷纠纷一案法院已经作出生效判决，金源公司在生效判决确定的期限内未履行还款义务，谭飞兰依法向法院申请强制执行，法院于2017年4月19日查封了金源公司名下78套房产（含案涉房屋），蔡玉华提出执行异议没有事实和法律依据。2018年6月26日，法院作出（2018）湘10执异35号执行裁定书，认为蔡玉华与金源公司虽然签订了《认购书》，但并未交付房屋，且蔡玉华已付房款未超过总房款的50%，依法驳回蔡玉华的异议申请符合法律定；2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住址；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，本案中，案涉房产至今登记在金源公司名下，在被法院查封之前，蔡玉华与金源公司仅签订《认购书》，该《认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，《认购书》第四条约定，“签署《认购书》后，乙方需按约定的付款时间及已选择的付款方式缴纳房款（其中首付款自动转为购房款）并签署《商品房预售买卖合同》，逾期不办理者，视为自动放弃认购权，出售方无须知照认购方并有权对其预购的单位另行处理，所付首付款不予退还。”可见蔡玉华与金源公司未就商品房买卖合同的签订达成最终的合意，故蔡玉华与金源公司之间未签订《商品房买卖合同》。案涉房屋在被法院查封之前，蔡玉华已付款未超过总房款的50%，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让”之规定，蔡玉华即便在查封后又支付了相应房款，也不能达到所有权转移的法律效果。综上蔡玉华不享有能够排除执行的权益，请求驳回蔡玉华的诉讼请求。 金源公司述称，房产局测绘前每间房都有一代号，这个代号与房产局测绘后确定的房号是一致的；团购协议就是商品房买卖合同，案涉房子在被查封之前已经签订了团购协议并预付了部分房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡玉华向本院提交证据一房产预测绘报告书，拟证明x号房屋测绘面积为47.53平方米；证据二房屋价格表，拟证明认购书中约定的房价为3080元/平方米，九楼以下每层楼减少20元/平方米，x房在九楼以下，房价为3060元/平方米；证据三（2018）湘10执35号执行裁定书，拟证明蔡玉华执行异议被驳回；证据四《认购书》、房款的收款收据及银行付款凭证、无房证明，拟证明蔡玉华购买了案涉811号房，且支付了部分房款，除了案涉房屋蔡玉华无其他房产；证据五蔡玉华、李兰禄常住人口登记卡，拟证明蔡玉华系李兰禄的儿媳。谭飞兰质证认为，对证据一、二的真实性、合法性均无异议，但该证据没有蔡玉华的名字，不能证明蔡玉华是争议房屋的买受人。对证据三无异议。对证据四中除无房证明之外的证据不予认可。《认购书》上的名字与蔡玉华不符，《认购书》显示签订的时间为2013年10月27日，但根据无折存款回单的时间显示，第一次付款的60000元的时间是2011年6月20日，而金源公司收款收据出具的时间是2011年4月20日，另15442元是在查封之后交的。对证据五无异议。金源公司对该五份证据无异议。谭飞兰提交（2015）湘高法民一终字第19号民事判决书，拟证明谭飞兰依法申请执行的依据。蔡玉华、金源公司对该份证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.谭飞兰、金源公司对蔡玉华所提供的证据一、二、三、五及证据四中的无房证明的真实性均无异议，对以上证据予以采信。对蔡玉华所提交的证据四中的《认购书》、无折存款回单、收款收据因金源公司系交易方，金源公司对以上证据予以认可，且证据二真实性也无异议，故对蔡玉华所提交的证据四中的《认购书》、无折存款回单、收款收据予以采信。2.对谭飞兰所提交的证据蔡玉华、金源公司均无异议，依法予以采信。 经审理查明：2011年，李兰禄（蔡玉华）交纳了60000元至五中团购小组易国辉处以团购房的形式预购金源公司房产，金源公司出具60000元的收款收据。2013年，易国辉将团购房预付款付至金源公司账户，金源公司出具了收款收据，2013年10月27日金源公司（甲方）与李兰禄、蔡玉华（乙方）签订《认购书》，《认购书》约定：一、经甲乙双方友好协商，甲方现向乙方出售位于刘仙岭南岭大道旁由甲方兴建的金源·棕榈园房地产项目商品房壹套，建筑面积约49平方米；二、甲乙双方同意并且确定，该房地产的单价为3080元／㎡；三、付款方式：1.乙方签订本《认购书》时，须向甲方交纳总房款的40%，在乙方签署正式的《商品房预售买卖合同》后，此款作为购房款的首付款。（对余款是一次性付款还是银行按揭方式支付未选择）……七、房屋的建筑面积以郴州市房屋测绘大队实际测量为准。如交房时建筑面积与本《认购书》约定面积有出入，按实际面积实行购房款多退少补（在电话号码旁边空白处备注“2＃”）。2016年11月4日经郴州市房屋测绘队测绘金源·棕榈园2#811的建筑面积为47.53平方米。按合同约定价每平方米3060元（3080元一20元）计算，房款总价145441．8元。2003年金源公司收到李兰禄、蔡玉华于2011年预交至五中团购小组易国辉处60000元预购房款，所交款不足总房款的50％。嗣后，双方并没有按2013年10月27日签订的《认购书》约定“签订正式的商品房预售合同”。2017年11月21日，蔡玉华虽再次支付15442元购房款，金源公司于次日即2017年11月22日出具了收到蔡玉华金源·棕榈园2#811购房款15442元的收据。但此时案涉房屋已被法院查封。 另查明，房屋价格表上显示，“蔡玉华，x房，47.53,3060,60000,15,442,145442”；据郴州市不动产档案馆2017年10月13日出具的查询结果，蔡玉华名下无房产。 谭飞兰因与金源公司、邓森林民间借贷纠纷一案，向本院申请强制执行，本院于2017年4月19日向郴州市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求查封金源公司名下金源·棕榈园包括预售证号2017-0038房号为x的房产在内的78套房产，查封期限为2017年4月19日至2020年4月18日止。在案件执行过程中，蔡玉华向本院提出书面异议申请，2018年6月26日，本院作出（2018）湘10执异35号裁定书，裁定驳回蔡玉华的异议请求。蔡玉华即向本院提出了执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点为：蔡玉华对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，结合本院查明的事实，案涉房产登记在金源公司名下，蔡玉华与金源地产之间未签订正式的购房合同，仅签订了《认购书》，在《认购书》中，双方对房屋的面积、单价、认购款等进行了约定，对房屋的房号并未注明，故从《认购书》的内容来看，《认购书》并不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的对商品房买卖合同的要求，故《认购书》并不具有商品房买卖合同的性质。 案涉x号房实际面积为47.53㎡，按照团购协议价格计算（3080元／㎡-20元／㎡=3060元／㎡），房屋总价款应为145441.8元（3060元／㎡×47.53㎡），案涉房屋2017年4月19日被依法查封，蔡玉华在2017年4月19日之前仅支付了60000元预付款，并未超过合同约定总价款的百分之五十。虽2017年11月21日，蔡玉华再行向金源公司支付了15442元，与之前支付的60000元相加，超过了合同约定总价款的百分之五十，但该15442元系案涉房屋被查封冻结之后所交房款，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”之禁止性规定，蔡玉华所交房款总和不应被认定为超过合同约定总价款的百分之五十。综上蔡玉华未能证明其对811号房享有足以能够排除执行的权益，对其主张依法不予支持。 综上所述，本院对蔡玉华的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回蔡玉华的诉讼请求。 案件受理费80元，由蔡玉华负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 欧阳萍 审 判 员 王 洪 审 判 员 谢末钢 二〇一八年十二月二十日 法官助理 曹钰婕 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行； （二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。