江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初4903号原告：翟国玲，女，1971年9月29日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：朱佳、陈渊，江苏冠文（南通）律师事务所律师。被告：赵静波，男，1957年8月2日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：赵水平、王倩，江苏信阳光律师事务所律师。第三人：南通市城镇房地产开发有限公司，住所地南通市城港路28号。法定代表人：严曙峰，董事长。原告翟国玲与被告赵静波及第三人南通市城镇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其代理人、被告及其代理人赵水平到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当事由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告赵静波继续履行与原告于2017年2月14日签订的《房地产买卖合同》；2、依法判令被告赵静波立即办理南通市融悦华庭22幢2704号房屋及22幢B307号车库权属登记手续，第三人南通市城镇房地产开发有限公司予以协助，赵静波于取得上述房屋权属登记后立即协助原告将前述房屋过户登记至原告名下；3、依法判令被告赵静波支付违约金106400元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告通过崇川区儒家房产中介服务部于2017年2月14日就南通市融悦华庭22幢2704号房屋及22幢B307号车库签订房屋买卖合同，原告按约履行了全部义务，案涉房屋开发商已于2017年7月3日通知办证，按约被告应于7月23日前配合办证，而案涉房屋被司法查封，被告未配合过户，已然构成违约。原告已经通过执行异议程序提存了剩余应付房款，且异议申请获得支持，被告至今推脱不予过户。为维护自身合法权益，原告诉至法院并提出上述诉请。被告辩称：首先，原告未按约给付房款，也未将办证资料交付给被告，原告构成根本违约，故不同意继续履行案涉合同；其次，被告并不违约，不应承担违约金，即便被告违约，原告主张的违约金也偏高，原告已经拿房没有损失。第三人未到庭陈述。经审理查明：2017年2月15日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定了如下事项：1、被告向第三人购买位于南通市房屋（含车库22幢B307室）；2、房屋总价219004.4元，车库总价14304元，合计233308.4元；3、第三人应当于2015年9月30日前将验收合格的房屋交付给被告，并在交付后730日内将办证需由卖方提供的资料报登记机关备案。当日，第三人收取了上述全额房款。上述合同签订的前一日，原告翟国玲（买方）与被告赵静波（卖方）在居间方港闸区佳健房屋中介服务部的介绍之下签订《房地产买卖合同》一份，约定了如下事项：1、买方向卖方购买位于南通市房屋（含相应车库）；2、成交总价为532000元；3、卖方出具的产权证明材料为拆迁协议；4、签订本合同时买方支付定金2万元并由居间方交付给卖方，双方于拿房产证时办理产权过户手续，同时买方支付262000元给卖方；5、交房时间为2017年2月15日，同时买方支付房款25万元，任何一方逾期须按每日成交总价的1%赔付相对方，合同继续履行；6、若卖方违约则应双倍赔付定金并按成交总价的20%赔付给买方。当日，居间方代为收取了原告定金2万元。次日，原告又通过银行转账方式向被告指定的账户汇付了房款28万元。当月16日，双方补充约定：原告应于2月21日再付房款5万元，余182000元在拿房产证之前付清。当日，原告拿房。21日，原告如约向被告支付了房款5万元。2017年7月3日，第三人在《南通日报》上发出“产权移交公告”，通告融悦华庭拆迁购房户自当日起携带买卖合同、结算单等手续前往该公司（城港路28号）领取办证手续。原告遂通过居间方催告被告配合过户但未果，被告则于10月通过居间方催告原告支付剩余房款。11月3日，原告诉至本院主张被告配合过户，后于12月18日申请撤诉。12月21日，原告将剩余房款182000元提存至海门市人民法院。另查明：自2017年5月起，案涉房屋因被告他案诉讼被陆续司法查封，后原告对此司法查封提出执行异议，本院于2018年3月裁定中止对案涉房屋的执行，截至本案宣判前，案涉房屋上的司法查封皆已解除。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同》、收条（3张）、南通农商行流水单、付款清单、（2018）苏0602执异19号执行裁定书、《南通日报》、签收单、证人证言、不动产登记中心受理决定书、收据、（2017）苏0602民初5880号民事裁定书、催缴函及当事人陈述等证据在卷佐证，可资认定。本院认为：案涉《房地产买卖合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应当按约履行义务。案涉房屋所在小区的产权移交公告登报后，被告应当按约及时配合原告办理过户手续，然而被告至今未能配合将案涉房屋转移登记至原告名下，已构成违约，原告主张被告继续履行案涉合同于法有据。由于案涉房屋尚在第三人名下，鉴于第三人履行办证义务的条件已具备，且对过户给被告未提出异议，第三人应当在没有履行障碍的情况下依法将案涉房屋过户至被告名下，尔后被告再将案涉房屋过户至原告名下。关于原告主张的违约金，本院认为：被告未按约及时配合过户构成迟延履行，在本院认定被告应继续履行合同的基础上，其抗辩违约金过高的主张成立，本院酌情对违约金予以调低。鉴于原告未就自身损失作出合理说明，本院酌定以原告已付房款为基数并按银行逾期罚息利率的1.3倍即银行同期贷款利率的1.95倍计算违约金。这里需要说明两个问题。其一，被告抗辩其催告原告支付剩余房款而原告拒不支付构成违约，对此本院认为：当事人的补充约定确实变更了双方在合同书上的约定，即原告应先行支付剩余房款尔后被告配合其过户，但原告并不构成违约，因为原告未予付款并通过居间方催告被告办证是行使不安抗辩权的行为：案涉房屋基于被告的原因被司法查封显属被告丧失过户能力的情形，原告有权中止履行自己的付款义务。而被告经催告后在合理期限内仍未恢复履行能力亦未提供履约担保则其构成违约，故被告上述抗辩主张不能成立。其二，关于原告主张违约金的起算日期，应当以被告的违约行为成立时为准，第三人公告办证事宜后原告通过居间方催告被告在一周内解决查封问题，但被告未能在合理期限内解决，据此，本院酌定被告自2017年7月24日起支付迟延违约金，具体方法如下：以35（2+28+5）万元为基数，自2017年7月24日起计算至同年12月21日止；以532000元为基数，自2017年12月22日起计算至被告实际转移登记之日止，总额以原告诉请金额106400元为限。此外，第三人经本院合法传唤拒不到庭应诉，视为其放弃陈述和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人南通市城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将南通市房屋（含车库22幢B307室）转移登记至被告赵静波名下。二、被告赵静波于第三人履行上述判项义务后十日内将上述房屋转移登记至原告翟国玲名下。三、被告赵静波于本判决生效之日起十日内按银行同期贷款利率的1.95倍赔偿原告翟国玲违约金（以35万元为基数，自2017年7月24日起计算至同年12月21日止；以532000万元为基数，自2017年12月22日起计算至被告实际转移登记之日止，总额以原告诉请金额106400元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10184元，减半收取计人民币5092元，保全费3120元，合计8212元，由被告赵静波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10184元。开户信息如下：户名“江苏省南通市中级人民法院”、账号“46×××65”、开户行“中国银行南通市濠南路支行”。审 判 员 袁好峰二〇一八年十二月十三日法官助理 顾 彬书 记 员 吴 帅