广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1481民初1096号 原告：万勇军，男，1995年11月16日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：刘晟，广西横原律师事务所执业律师。 被告：凭祥市南兴房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区凭祥市行政新区人劳局办公楼旁（南兴盛世）。统一社会信用代码：9145148169985747XJ。 法定代表人：肖宝忠。 原告万勇军与被告凭祥市南兴房地产开发有限公司（以下简称南兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告万勇军委托诉讼代理人刘晟到庭参加诉讼，被告南兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万勇军向本院提出诉讼请求：1.判令南兴公司按合同约定的交付条件和标准履行交房义务；2.判令南兴公司支付逾期交付违约金3446.54元（以全部购房款为基数，按每日万分之一暂计至2018年8月20日，全部违约金计至达到交付条件并办理房屋交付之日止）；3.判令南兴公司继续履行对房屋外侧铝合金窗及结构板墙的施工；4.诉讼费由南兴公司负担。事实和理由：万勇军于2016年8月1日与南兴公司签订《商品房买卖合同》，购买南兴公司位于凭祥市兴﹒盛世国际7幢1单元1903号房屋，购房总金额420310元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条约定，南兴公司应于2018年5月30日前将商品房交付万勇军使用。同时，合同约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。但，截止起诉之日，万勇军仍未收到南兴公司的收房通知书，该公司也未向其说明逾期交房的原因，未出示符合交付条件的证明文件，房屋部分基础设施设备等仍在施工过程中。关于要求南兴公司继续履行铝合金窗及结构板墙委托施工的问题。双方在签订商品房买卖合同时，南兴公司称因房屋结构板空间无墙体，为保证房屋铝合金窗施工安全及楼栋外立面的统一，双方约定由万勇军委托南兴公司统一施工，后其已将铝合金窗款900元支付给南兴公司，双方形成事实的委托合同关系。南兴公司应按约定继续履行安装铝合金窗的义务。 万勇军向本院提交证据《商品房买卖合同》，拟证明万勇军与南兴公司签订商品房买卖合同，南兴公司未按合同约定交付房屋的事实，证据《铝合金收款收据》拟证明双方达成安装铝合金窗的委托协议，形成事实的委托合同关系，本院认为，南兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供证据，应视为其放弃举证、质证的权利。万勇军提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，为有效证据，依法予以认定。 为查清案件事实，本院依法向凭祥市住房和城乡建设局核实，截止2018年11月25日，南兴公司的南兴盛世国际小区第七幢、第八幢楼盘未办理验收备案登记。 本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，万勇军与南兴公司签订商品房买卖合同一份，万勇军购买了南兴公司开发的坐落于凭祥市兴·盛世国际7幢1单元1903号商品房，总房款420310元。合同约定南兴公司应在2018年5月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、具备通水、通电等条件的商品房交付万勇军使用，并约定如南兴公司逾期交付房屋，则按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。在合同的履行过程中，万勇军依约向南兴公司支付了房屋价款。南兴公司没有按合同约定的期限交付房屋，截止2018年11月25日，该商品房未办理验收备案登记。 本院认为，万勇军与南兴公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。万勇军履行了合同约定的付款义务后，南兴公司未在合同约定的期限内交付房屋，应按照合同约定承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉南兴盛世国际小区第七幢、第八幢尚未办理竣工验收，不符合交付条件。合同中约定的南兴公司的交房义务，目前属事实上和法律上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本院对万勇军要求南兴公司交房的诉讼请求，不予支持。万勇军可待房屋具备交房条件后，另行依法主张权利。 关于计算逾期交房违约金的问题。双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2018年5月30日前，故违约金的起算时间为2018年5月31日，合同还约定如果出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。则，截止2018年8月20日，逾期交房82天，逾期违约金为420310元×0.0001×82天=3446.54元。故,对于万勇军要求南兴公司支付逾期交房违约金3446.54元的诉讼请求予以支持。因南兴公司何时能够交付房屋的时间尚不能确定，逾期交房违约金本院暂支持至万勇军诉请的2018年8月20日止。 关于万勇军要求南兴公司继续履行对房屋铝合金窗及结构板墙进行施工的问题。因万勇军自认对房屋外侧铝合金窗及结构板墙进行施工系其与南兴公司在签订商品房买卖合同之外双方达成的委托合同，故，该委托合同关系，不是本案商品房销售合同纠纷的审理范围，由双方当事人另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、凭祥市南兴房地产开发有限公司向万勇军支付逾期交房违约金3446.54元； 二、驳回万勇军的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由凭祥市南兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  冷应洪 人民陪审员  文梦妮 人民陪审员  唐慧英 二〇一八年十二月二十八日 法官助理吴学娟 书记员廖文聆 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。