湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初9851号原告：长沙常青藤物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路三段**美洲故事**商业中心**。法定代表人：王建和，董事长。委托诉讼代理人：刘力立，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌朝敏，湖南天地人律师事务所律师。被告：邓淑芳，女，1971年6月22日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：罗光宇，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓添鹏，湖南银联律师事务所律师。原告长沙常青藤物业管理有限公司(以下简称原告)与被告邓淑芳（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。本院于2018年6月19日做出（2018）湘0111民初2429号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。被告在二审中陈述其与原告通讯的地址为湖南省涟源市水洞底镇羊角村八组。长沙市中级人民法院经审理查明认为，由于被告与原告的通讯地址为湖南省涟源市水洞底镇羊角村八组，原告按照上述地址给被告邮寄物业费催交通知并无不妥，同时根据被告在二审的答辩意见以及原告提交的2017年7月27日的EMS邮寄单，被告应收到了原告2017年7月27日邮寄的物业费催交律师函，故对该律师函催交且已产生的物业费，应认定原告已履行了书面催交义务，一审法院对其起诉予以驳回不当，但对之后至2018年6月30日的物业费，因原告未提供相应证据证明其在起诉前进行过催交，故一审法院对该阶段物业费的起诉予以驳回并无不妥。长沙市中级人民法院于2018年8月27日做出（2018）湘01民终6926号民事裁定，裁定：一、撤销本院做出的（2018）湘0111民初2429号民事裁定；二、指令本院继续审理。本院依法组成合议庭，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘力立、谌朝敏和被告的委托诉讼代理人邓添鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付欠缴的物业服务费100406.4元（暂计算至2018年6月30日）；2、被告向原告支付违约金（滞纳金）64159.69元【暂计算至2017年9月30日，2017年10月1日起至实际清偿之日止的违约金（滞纳金）仍应由被告承担】，以上两项共计164566.09元。事实和理由：2011年8月30日，被告与长沙德普置业发展有限公司（以下简称德普置业）签订《商品房买卖合同》，购买了位于长沙市雨花区万家丽中路三段189号美洲故事楼盘E7-102号别墅。德普置业委托原告为美洲故事小区提供前期物业服务，同时，被告与德普置业签订的《商品房买卖合同》附件约定：（1）物业服务费标准为4元/月/平方米；（2）物业服务费支付方式采取以年为缴费周期，提前预付的方式；（3）逾期支付物业管理费的按每天以应付款总额1‰的标准计付滞纳金。被告收房后，依约缴纳了2013年7月1日至2014年6月30日的物业服务费。2014年7月1日至今，被告未再向原告支付物业服务费。期间，原告多次催收未果，截至2018年6月30日，被告共计拖欠物业服务费100406.4元（每月应缴2091.8元，共欠费48个月）；截至2017年9月30日，被告应支付违约金（滞纳金）64159.69元。被告辩称，1、原告一直未按物业合同约定履行相应义务。被告购买的别墅先后两次遭受积水浸泡，原告从未按物业合同约定履行义务，导致被告财产受损。根据《前期物业服务合同》（简称物业合同）第四、五条规定，原告应对墙面、上下水管道等共用设施进行维修养护、管理。但2015年5月1日，与被告相邻的E7-101别墅被雨水浸泡，其围墙倒塌，大量积水涌入被告别墅，无法排出。围墙仅被雨水浸泡便发生倒塌，且被告别墅遭受积水浸泡，排水管道无法及时将积水排除，可见原告对该处公共设施未严格按照服务合同进行维修养护。根据物业合同第九条、第十五条规定，原告应安排人员在物业区域内巡查，服务质量要求中约定急修需在20分钟内到现场、小修需在1小时内到现场。在发生第一次积水事件时，别墅积水高达40多公分，原告对此置之不理，直至几天后，积水自然退却，才通知被告，导致大量装修材料毁损。2017年7月1日，被告别墅再次遭受积水浸泡，直至被告发现，原告才姗姗来迟。积水浸泡事故屡次发生，原告却未采取有效措施防止损失的扩大与产生，迫使被告自房屋交付以来，居住安全无法得到保障，一直无法正常入住；2、被告不存在违约行为。被告一直积极与原告协商处理别墅浸泡导致的损失赔付问题，从未正式入住，享受原告的物业服务。第一次浸泡事故发生时，被告别墅正在进行木工部分的装修，导致大量金丝楠木材料及机械设备遭受毁损。原告制作了损失清单，并承诺用物业费抵扣损失。之后，因双方对赔付金额和主排水管整改问题存在争议，未达成一致意见。第二次浸泡事故导致被告装修好的大理石地板全部被淹坏。因第一次浸泡事件损失双方尚未处理完毕，原告拒绝为被告第二次浸泡事件损失情况制作清单，拒绝履行物业服务义务。针对原告的违约行为，被告有权要求原告先履行合同约定的义务，隐患消除之前，中止支付物业费用。《前期物业服务合同》作为双务合同，被告交付物业服务费用的前提是原告如约提供物业管理服务，保障业主的合法权益。因原告未履行服务、服务质量达不到合同约定，且在主排水管排水能力不足的问题突显后，原告仍不愿意采取任何措施预防、处理，导致损失的扩大，严重违反了合同约定的以及相关法律规定的物业管理服务义务，已构成严重违约，被告无需支付违约金。综上，原告未能按约提供物业管理服务，已构成违约，被告不存在损害原告合法利益的情形。故请求法院查清事实，依法判决，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及与原件核对无异的《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、美洲故事房屋交付验收单、钥匙交接单、物业费收据本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2011年8月30日，被告（买受人）与长沙德普置业发展有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110446102），约定：1、买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区万家丽中路三段189号美洲故事项目中第E7栋102号房屋，该商品房的建筑面积为522.95平方米；2、出卖人以邀标方式选聘原告对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年12月30日起至业主委员会成立之日止，收费暂定4元/平方米/月，最终以物价局核定收费标准为准，收费的起始时间为交房入伙通知确定的日期起。其他事项、服务标准、双方的权利义务详见附件五《前期物业服务合同》。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：1、原告提供物业服务内容包括公共设施设备的日常维修养护、运行和管理，共同设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、配电系统、消防系统、保安系统、二次供水系统等；2、物业服务期限为2010年12月30日至业主委员会成立之日止，收费暂定4元/平方米/月，最终以物价部门核定收费价格为准，由业主按年预交物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之一。2013年9月12日，被告按照4元/平方米/月标准向原告缴纳了2013年7月1日至2014年6月30日的物业管理费25102元。之后，被告未向原告缴纳物业管理费。原告诉称其向被告催交未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告明确其主张的物业服务费的起止时间为2014年7月1日至2018年6月30日。原告为证明其向被告催交了物业管理费，提供了以下证据：2016年12月21日的《物业费缴纳通知书》及EMS邮寄单、2017年7月27日的《律师函》EMS邮寄单、2017年10月16日的《律师函》、通话详单、短信截图和长沙市中级人民法院2018年8月24日的谈话笔录予以佐证。被告对上述通知书及邮寄单、通话详单不予认可，其未收到上述通知书；对律师函和邮寄单、短信截图的真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；对谈话笔录的真实性、合法性和关联性无异议。被告在2018年8月24日的谈话笔录中确认其在本案起诉前已收到2017年7月的《律师函》。上述2017年10月16日的《律师函》载明：被告自2014年7月起未向原告缴纳物业管理费，期间，原告多次催交未果。截至2017年9月，被告共计拖欠物业管理费100406.4元（含预缴2017年度物业费）。被告逾期缴纳物业管理费的行为违反了相关约定，原告有权要求被告支付拖欠的物业管理费100406.4元和以应付款总额为基数按日1‰标准计算的滞纳金。被告收到本函之日起三日内向原告缴纳截至2017年9月的物业管理费100406.4元。逾期，将通过法律向被告追偿，并主张逾期付款滞纳金。被告在本案审理过程中为证明诉争房屋所在小区公共设施存在隐患，原告在明知主排水管排水能力不足的情况下未采取合理有效的措施阻止损害的再次发生，导致被告家中被大雨积水浸泡产生巨额损失，提供了律师调查笔录(书面证人证言)、排水口照片、原告于2015年5月5日出具的别墅损失清单、积水照片、证人证言等予以佐证。原告质证认为，律师调查笔录及证言证实证人负责诉争房屋的装修，对房屋内的整体情况有注意义务以及对房屋内装修材料有保管义务，诉争房屋内部因雨水产生大量积水无法被及时发现从而出现被告所述的浸泡问题，且与被告违规挖酒窖有关联，原告无诉争房屋的钥匙故无法及时发现；对排水口照片有异议，该照片仅能反映有积水，不能证明小区公共设施设备存在隐患，与本案不具有关联性；对损失清单的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议，该清单仅记录房屋因积水造成部分财产损失的情况，无法证明原告确认赔偿的相关承诺；对积水照片的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议，不能证明与原告的公共物业管理措施有直接的因果关系。另查明，2009年6月，原告（乙方）与诉争房屋的建设方长沙德普置业发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：1、甲方将美洲故事项目委托乙方实行物业管理，乙方物业服务内容包括：制定物业管理服务工作计划，并组织实施；房屋建筑共用部位的日常共用部位的日常维护、养护和管理；公共设施设备的日常维修养护、构建筑的维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、公共照明、配电系统等；2、物业服务期限为2010年12月30日至业主委员会与其他物业服务企业签订《物业服务合同》之日止；3、物业服务费收费标准暂定为4元/平方米/月，以物价部门核准的收费价格为准。费用构成包括物业区域内的人力资源费用、设备运行维护费用、公共能源费、保洁绿化费、保险费用、固定资产折旧费用等；由乙方按年向业主预收；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费的千分之五。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与诉争房屋建设方长沙德普置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，被告应按照上述《前期物业服务合同》的约定向原告缴纳物业服务费。1、关于物业服务费。根据审理查明的事实，原告于2017年7月向原告书面催缴了物业管理费，被告对此予以确认。虽然原、被告双方未提供原告2017年7月的律师函，但根据2016年12月21日的《物业费缴纳通知书》、2017年10月16日的《律师函》以及《前期物业服务合同》的约定，被告按年向原告预收物业服务费，故本院对原告主张其在2017年7月向被告书面催交了2014年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费100406.4元（包括预交2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费）的主张予以支持。被告未按照合同约定向原告缴纳上述物业服务费，故原告请求被告支付2014年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费100406.4元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；2、关于违约金（滞纳金）。本案诉争房屋于2015年5月1日因大雨积水被浸泡造成装修损失，原告与被告于2015年5月5日对损失进行了清理，原告为此出具了损失清单。之后，原告与被告就浸泡损失未能达成一致协议。2017年7月，诉争房屋因大雨再次浸泡遭受损失。原、被告就两次大雨造成被告的损失未能一致协商，本院根据审理查明的事实并结合公平原则，对原告主张的以欠付物业服务费为基数自起诉之日即2018年4月3日起至实际清偿之日止按照日万分之五计算的违约金予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告邓淑芳于本判决生效后10日内支付原告长沙常青藤物业管理有限公司截至2018年4月3日的物业管理费100406.4元及违约金（以100406.4元为基数自2017年8月1日起至实际清偿之日止按照日万分之五计算）；二、驳回原告长沙常青藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3591元，由被告邓淑芳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓红梅人民陪审员  胡伟俊人民陪审员  戴 伟二〇一八年十二月十七日书 记 员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。