贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民初95号 原告：威宁彝族回族苗族自治县糖业烟酒公司，住所地：贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县草海镇新兴路136号。 法定代表人：张俊刚，该公司经理。 委托代理人：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。 委托代理人：余佳虎，贵州浩锐律师事务所律师。 被告：贵州深宏房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区神奇路8号经协大厦18层1号。 法定代表人：杨敏，系该公司总经理。 委托代理人：陈正华，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。 委托代理人：周龙华，系该公司经理。 第三人：息烽锦绣华居房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市息烽县永靖镇文化路10号。 法定代表人：陶自强，该公司总经理。 委托代理人：刘采利，系该公司法律顾问。 原告威宁彝族回族苗族自治县糖业烟酒公司（以下简称为糖业公司）与被告贵州深宏房地产开发有限公司（以下简称为深宏公司）及第三人息烽锦绣华居房地产开发有限公司（以下简称为息烽公司）债务转移合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案。深宏公司在本案审理过程中提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议，深宏公司不服上诉于贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民辖终127号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年11月21日公开开庭审理了本案，原告糖业公司法定代表人张俊刚及其代理人余佳虎，被告深宏公司代理人陈正华、周龙华，第三人息烽公司代理人刘采利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告依约履行房地产开发协议，支付原开发面积内新建一楼门面（即威宁县新兴路“华庭苑”2号楼一楼门面）面积的百分之七十产权价值8755078元； 2、请求判令被告赔偿上述一楼门面从2009年11月1日 至2018年1月30日租金损失； 3、第三人对上述义务承担连带支付责任。 4、请求判令本案全部诉讼费(包括保全费和勘验评估费) 由被告和第三人承担。 事实和理由：原告与息烽县城市建设综合开发公司（即息烽锦绣华居房地产开发有限公司）分别于2003年12月16日和2004年4月26日签订房地产开发协议，双方约定将原告办公室、仓库、空地等自有地块的房地产权交由息烽公司开发，建成后回补新建一楼面积的百分之七十产权面积给原告。2004年在合同签订之后，息烽公司开始进场施工。2004年4月26日签订的开发协议的补充协议同时还约定了竣工时间为建筑施工队进场之日起的第12个月。房屋修建完成后，原告找到息烽公司要求履行协议回补门面，得知息烽公司已于2009年将威宁县“华庭苑”项目转让给被告深宏公司。且在2009年7月20日被告和息烽公司签订的付款备忘录第4条对二公司签订的房地产项目转让合同中第5.2条作出了细化。第4条约定“甲方（息烽公司）应还房给糖业公司，由乙方（深宏公司）与该公司（糖业公司）和县政府及主管部门协商处理，以解决甲方之前承担的还房问题，以后，无论还房价值多少，均由乙方享有或承担，并抵冲乙方应付给甲方的尾款”。由此可见深宏公司是认同并同意履行原告与息烽公司签订的房地产开发协议。现经初步测量应当回补面积约700平米（现市场价值约为1500万元），原告多次找到被告深宏公司要求履行协议回补门面无果，故诉来法院请求判如所诉。 被告辩称：一、原告的诉讼时效已经过期。不论是按照原告与第三人之间的合同签订时间2003年12月16日及2004年4月26日计算，还是按被告与第三人之间的合同签订时间2009年7月20日计算，原告的诉讼时效都已早过期。原告所列举的信访材料是针对其他主体提出不能产生诉讼时效中断的结果，原告的职工的行为不能产生原告的诉讼时效中断的法律后果，也不符合《民法总则》第一百九十五条规定的诉讼时效中断情形。 二、政府的会议纪要明确了被告不是承担义务的主体。威宁县人民政府文件《关于息烽县城市综合开发公司与贵州深宏房地产开发有限公司对威宁县华庭小区遗留问题处理方案进行答复的会议纪要》（威府专议[2009]116号）第六条明确规定：“糖烟酒公司纳入前期开发遗留问题处理，即：在贵州深宏房地产开发有限公司的监督下，由息烽县城市综合开发公司威宁项目部妥善处理。”该文件第一页明确注明：被告与第三人（息烽公司）向政府共同提交了《解决华庭苑遗留问题的实施方案》，这就表明第三人（息烽公司）对此不但知情而且同意，与被告意思表示一致。 三、原告所称“被告认同并同意履行原告与第三人签订的房地产开发协议”与事实不符。 四、原告断章取义，将项目转让款支付备忘录的第一条第4款故意孤立地错误地进行解释。被告与第三人签订的合同，以及备忘录的第一条开宗明义就指出：项目转让款的总额是1300万元，而备忘录的第一条第1、2、3款分别明确是435万元、200万元和280万元，三项加总为915万元，由此可知第4款的总额最多为1300万元减去915万元等于385万元。而且，这385万元还可抵充被告应付给第三人的尾款。而原告的诉讼请求高达1800万元，严重背离事实。即使是对于第4款的385万元，被告仍然有权行使以下抗辩权。 五、原告与第三人签订的合同未经相关行政部门审批，内容存在严重瑕疵，属于有重大漏洞的合同，因此所谓的合同义务无法转移。两份合同均规定"开发占地面积以土地使用权证载明的为准"，而原告没有举证证明有没有土地使用权证，载明的面积是多少，应当承担举证不利的后果。同样的瑕疵比比皆是，例如"新建一楼总面积的百分之七十的产权面积"无法确定、"办理相应的规划许可证、拆迁许可证、建设用地批准书、土地出让合同等手续十二天内完成"均没有举证证明等等。 六、原告没有任何证据证明在合理期限内作出了同意所谓“债务转移”的意思表示。原告根本没有明示作出相关意思表示，因此所谓"债务转移"根本不能成立。 七、即使原告错误地认为第三人将合同义务转移给了被告，被告仍然有权行使承担人的抗辩权对抗原告。原告与第三人签订的合同约定：“职工住房按拆一还一、新旧补差价的方式调换（超原面积部分按市场价自行补差）”。仅计算此项，被告还给原告职工的房屋差价就已经超过385万元的额度，更不需要承担原告的任何其他责任。 八、在第三人与被告签订合同后，第三人没有履行以下合同义务:一、没有开完税发票；二、没有提交完相关资料；三、第三人保证的拆迁还房面积不超过4200平方米，但第三人合同还房和未拆除的房子大大超过42O0平方米，超过部分近1100平方米（价值约为320万元）应由第三人承担；四、因第三人未移交相关资料，致被告不能向政府提交基础设施配套费缴费清单，使被告受损150万元左右。即使原告认为第三人将合同义务转移给了被告，被告仍然有权行使抗辩权。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费和其他费用由原告承担。 第三人诉称：房开项目“华庭苑”在2009年已经转让给深宏公司，按照约定由深宏公司还原告的门面房，原告已同意该转让行为，并且已经向深宏公司主张权益，要求履行还房义务，息烽公司已经退出该合同关系，不再承担合同义务。应由深宏公司承担，原告诉请第三人承担连带责任没有事实及法律依据，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证（各方当事人对真实性无异议的证据，本院采纳作为案件事实的依据，但对于当事人的证明目的本院将在本院查明事实和本院认为部分进行综合认定）。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的证据4，信访材料及证明（内容为原告职工向相关部门反映情况）不能证明是原告主张其涉案合同权利，达不到该证明目的，本院不予采纳。 2、被告提交的证据3、4，还房给糖业公司职工汇总表、还房合同、实际回迁还房面积汇总表、房屋拆迁补偿协议汇总表等，该两组证据，被告已明确并不是履行本案房地产开发协议约定的还房义务。本院认为该两组证据与本案不具备关联性，不予采纳。 3、经原告申请，本院委托贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司针对威宁县新兴路华庭苑2号楼一楼70%的门面价值及该一楼门面从2009年7月1日至2018年1月30日止的同路段租金进行评估。该公司出具了黔亚太房评【2018】0155号房地产估价报告。被告质证对评估报告的依据及评估方法提出异议，但未能提供充分反驳证据,本院认为被告的质证意见缺乏事实和法律依据，不足以推翻专业机构作出的黔亚太房评【2018】0155号房地产估价报告的评估结论，对此意见不予采纳，本院采纳该份估价报告作为定案依据。 4、原告提交的房屋产权证，具备证据三性，本院予以采纳，以此确认涉案土地上的原房屋系原告的公司厂房。 5、原告提交的土地使用权申请登记收件记录，鉴于该份记录单印章模糊不清，原告也不能明确盖章单位的准确名称，也无其他辅助证据证明该份记录的准确内容及真实性，本院对此证据不予采纳。 6、深宏公司提交的付款依据（证明项目转让款支付备案录前三笔款项的实际支付情况），因多为复印件，涉及到多个案外人,也无辅助证据予以证明,本院不能确认其真实性不予采纳。 本院查明：原告糖业公司与息烽县城市建设综合开发公司（该公司于2015年11月3日更名为息烽锦绣华居房地产开发有限公司）分别于2003年12月16日、2004年4月26日、2004年5月13日签订房地产开发协议及补充协议，双方约定将原告仓库、仓库旁的空地等自有地块的房地产权交由息烽公司开发，建房及相关办理证件的资金由息烽公司出资，建成后息烽公司回补新建一楼面积的百分之七十产权面积给原告，开发占地面积约1000平方米，以土地使用权证载明的为准，竣工时间以建筑施工队进场算起，12个月内完成。2009年7月20日，息烽公司将威宁县“华庭苑”部分项目转让给深宏公司,双方就此签订了书面的房地产项目转让合同。息烽公司与深宏公司就转让的房地产项目还签订了转让款支付备忘录，该备忘录约定项目转让款共计1300万元，分四笔支付,分别是息烽公司应付给贵州信诚典当有限责任公司的借款435万元由深宏公司支付，息烽公司应退还张宁交房款200万元由深宏公司支付，息烽公司应退还购房定金款280万元由深宏公司审查后将该款付给息烽公司由息烽公司自行处理。息烽公司应还房给糖业公司，由深宏公司与糖业公司和县政府及主管部门协商处理，以解决息烽公司之前承担的还房问题，以后，无论还房价值多少，均由深宏公司享有或承担，并抵冲深宏公司应付给息烽公司的尾款。深宏公司按照上述方式履行支付款项，深宏公司不再承担其他任何付款责任。之后涉案土地上修建了威宁县新兴路“华庭苑”2号楼。原告诉来法院要求判如所诉。 本院审理中，经糖业公司申请，本院委托贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司对威宁县新兴路“华庭苑”2号楼一楼70%的门面价值及一楼门面从2009年7月1日至2018年1月30日止的同路段租金进行评估，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司评估后作出房地产估价报告，评估结论为威宁县新兴路“华庭苑”2号楼一楼70%的门面价值（2018年3月20日的市场价值）为8755078元，一楼门面从2009年7月1日至2018年1月30日止的同路段月平均租金分别为37、43、45、47、51、54、65、68、73元每平方米。 另查明：三方均未通过书面或口头合同等方式明确履行还房义务（即交付涉案房屋一楼门面的70%）的准确时间。原告未能举证证明其在本案起诉之前曾向被告、第三人要求履行房地产开发协议的还房义务（即交付涉案房屋一楼门面的70%）。 综合分析原、被告的诉辩主张及举证质证意见，本案当事人争议的焦点是：一、本案债务转移是否成立，糖业公司诉请主张的还房义务应否得到支持，息烽公司、深宏公司对糖业烟酒公司主张的还房义务是否承担责任，承担何责任，承担多少责任;二、本案起诉的诉讼时效是否超期;三、糖业公司主张的租金损失诉请应否予以支持。 本院认为，一、关于本案债务转移是否成立，糖业公司诉请主张的还房义务应否得到支持，息烽公司、深宏公司对糖业烟酒公司主张的还房义务是否承担责任，承担何责任，承担多少责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2003、2004年，糖业公司与息烽公司达成房地产开发协议就糖业公司原公司厂房、仓库等占地进行开发，双方约定息烽公司开发后的房地产一楼房屋面积70%的产权属于糖业公司。2009年，息烽公司将其开发的威宁县华庭苑项目部分转让给深宏公司，双方签订了项目转让款支付备忘录针对糖业公司的还房义务约定由深宏公司承担，但双方约定深宏公司的支付总款为1300万元，总共分四笔支付，扣除前三项付款义务，糖业公司还房义务涉及的金额为385万元。依照上述法律规定，糖业公司与息烽公司达成的房地产开发协议以及息烽公司与深宏公司达成的房地产项目转让合同及转让款支付备忘录系签订双方真实意思表示，依法成立生效，各方均应遵照履行。依照项目转让款支付备忘录的约定，息烽公司将涉及到糖业公司还房义务中385万元的债务转移给深宏公司承担，糖业公司起诉深宏公司承担其还房义务表示其同意该债务转移，故本院确认糖业公司还房义务中385万元的债务由息烽公司转移给深宏公司承担，糖业公司还房义务中超出385万元的部分仍由房地产开发协议另一方当事人，即息烽公司依照合同约定予以承担。基于本案房地产评估报告，威宁县新兴路“华庭苑”2号楼一楼70%的门面价值（2018年3月20日的市场价值）为8755078元，则其中385万元由深宏公司支付给糖业公司，4905078元由息烽公司支付给糖业公司。糖业公司诉请深宏公司与息烽公司承担连带支付责任没有法律依据，本院不予支持。 二、关于本案起诉的诉讼时效是否超期的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。两年诉讼时效应从当事人知道或应当知道其权利受到侵害起算。本案中，糖业公司与息烽公司关于还房义务的履行时间未明确约定，糖业公司于本案起诉之日，即2017年5月17日起诉法院要求深宏公司承担还房义务，之后在本案审理中变更诉请要求息烽公司对还房义务承担连带责任。依照上述法律规定，糖业公司在本案审理过程中要求息烽公司对还房义务承担连带责任视为其要求息烽公司履行双方合同约定的还房义务，息烽公司在合理期限内仍不履行其还房义务，糖业公司才知道其权利受到侵害，其起诉的诉讼时效才开始起算，故糖业公司对本案的起诉未超过法定的两年诉讼时效期间。深宏公司辩称本案起诉已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 三、关于糖业公司主张的租金损失诉请应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，糖业公司于2017年5月17日向本院起诉要求被告、第三人承担涉案还房义务，被告、第三人至今均未予以履行。现有证据不能确认本案起诉之前，糖业公司曾向息烽公司或深宏公司要求履行还房义务。依照上述法律规定，糖业公司不能举证证明其在本案起诉之前曾向息烽公司或深宏公司要求履行还房义务，本院根据现有证据确认糖业公司主张其权利的时间是本案立案之日，即2017年5月17日，因第三人在原告主张其合同权利后仍未履行合同义务构成违约，应承担糖业公司的违约损失，即糖业公司诉请主张的租金损失，本院确认由第三人承担从本案立案之日，即2017年5月17日至评估最后的基准日，即2018年1月30日期间的租金损失，具体为736.28平方米×0.7×73元/30天×253天=317295元。被告对超出房地产项目转让合同及转让款支付备案录约定的385万元范围外的合同债务不承担责任，故被告对租金损失不承担责任。 深宏公司辩称其不是承担还房义务的主体，其与息烽公司的合同有重大漏洞导致合同义务无法转移，糖业公司未作出同意债务转移意思表示，息烽公司存在违约，深宏公司有权行使抗辩权的抗辩理由依据不足，与已成立生效的房地产开发协议以及房地产项目转让合同及转让款支付备案录约定的合同义务相悖，且息烽公司在房地产项目转让合同中违约不构成深宏公司不履行其已受让的部分还房债务的合法抗辩理由，故本院对此辩称不予采纳。 关于深宏公司辩称其还给原告职工的房屋差价就已经超过385万元的额度，更不需要承担原告的任何其他责任的答辩意见，经查，深宏公司办理的房屋拆迁安置事宜与其与息烽公司达成的房地产项目转让合同及转让款支付备案录约定的深宏公司承担的还房给糖业公司的义务系两项不同的内容，不能混为一谈，深宏公司该意见不能成为其拒绝按照房地产项目转让合同及转让款支付备案录的约定履行还房义务中的385万元债务的合法抗辩理由，本院不予采纳。 息烽公司辩称息烽公司已退出合同关系不再承担合同义务的抗辩理由与房地产项目转让合同及转让款支付备案录约定的金额相悖，即息烽公司与深宏公司签订的转让款支付备案录约定深宏公司的支付总款为1300万元，总共分四笔支付，扣除前三项付款义务，糖业公司还房义务涉及的金额为385万元，息烽公司对超出385万元部分的还房义务仍应承担履行责任，故本院对此辩称不予采纳。 综上所述，针对糖业公司的诉请，本院支持由深宏公司支付385万元房屋款（门面款）给糖业公司，息烽公司支付4905078元房屋款给糖业公司，由息烽公司承担租金损失317295元。糖业公司的其他诉请因证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告贵州深宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告威宁彝族回族苗族自治县糖业烟酒公司房屋款3850000元，由第三人息烽锦绣华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告威宁彝族回族苗族自治县糖业烟酒公司房屋款4905078元； 二、由三人息烽锦绣华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告威宁彝族回族苗族自治县糖业烟酒公司租金损失317295元； 三、驳回原告威宁彝族回族苗族自治县糖业烟酒公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费129800元，由贵州深宏房地产开发有限公司负担57079元，由第三人息烽锦绣华居房地产开发有限公司负担72721元。评估费70000元，由贵州深宏房地产开发有限公司负担15391元，由第三人息烽锦绣华居房地产开发有限公司负担20609元，由原告威宁彝族回族苗族自治县糖业烟酒公司负担34000元。保全费5000元，由第三人息烽锦绣华居房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（附上诉状的word格式光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院，逾期不上诉则本判决发生法律效力。 当事人逾期未上诉致本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。 审判长  黄世军 审判员  刘光全 审判员  唐 琳 二〇一八年十二月十七日 书记员  邱诗韵