广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初4054号 原告：孙桂英，1960年3月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人:冯晋流，广西金狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周柏任，广西金狮律师事务所律师。 被告：闭凤琼，女，1985年9月13日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人:简佳桂，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖斌，广西同望律师事务所实习律师。 第三人：广西南宁市昌成地产经纪有限公司，住所地南宁市白沙大道109号龙光普罗旺斯紫罗兰庄园15号楼15-105号。统一社会信用代码914501080836363290。 法定代表人：黄俊璋，总经理。 委托诉讼代理人:李永添，该公司员工。 原告孙桂英诉被告闭凤琼、第三人广西南宁市昌成地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年6月13日立案后，依法适用普通程序于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告孙桂英的委托诉讼代理人周柏任,被告闭凤琼的委托诉讼代理人简佳桂、赖斌,第三人广西南宁市昌成地产经纪有限公司的法定代表人黄俊璋及委托诉讼代理人李永添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙桂英向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止至2017年11月3日至2018年4月27日的违约金63360元。（违约金自2017年11月3日起每日按照合同标的额360000元的千分之一计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原告因资金周转困难通过房产中介机构广西南宁市昌成地产经纪有限公司居中介绍与被告于2017年8月19日签订《房屋买卖合同》（合同编号：NNXXXXXX67），原告将其所有的位于五一路XXX房出卖给被告。购房金额360000元，原告支付首期房款100000元，合同签订时已付定金20000元转为购房款，余款240000元以银行按揭方式支付。合同签订后，原告依照合同约定积极协助被告办理按揭贷款申请手续所需资料。但银行按揭审批却迟迟未获批准，且被告强烈要求原告先交付房屋并办理过户手续。原告基于自身资金周转困难的考虑，为促成交易顺利进行，同意被告的请求，于2017年11月2日与被告到房产部门办理房屋过户手续。房屋过户很长一段时间后原告仍然未收到剩余购房款。对此原告曾多次找被告沟通关于剩余房款支付事宜，被告拒绝沟通。直至2018年4月28日，原告接到广西北部湾银行琅东支行的通知：房屋按揭贷款已经批准下来，放款时间为2018年4月28日，但该笔款项需在2018年5月15日后才可提取使用。原告接到通知后到银行询问贷款审批迟迟未获批准的原因，银行告知系被告未及时向银行提交按揭贷款所需材料造成，银行在2018年3月29日才接到被告提交的按揭贷款申请资料。原告认为《房屋买卖合同》已明确约定被告应在合同签订后10天内办妥按揭贷款申请手续，因此被告怠于履行自己的义务明显已构成违约。根据《房屋买卖合同》第二条第3款第（3）项B之规定，房屋过户当日，被告应以现金方式向原告支付银行贷款额与申请贷款额即房屋余款的差额，否则视为逾期付款。故依据《房屋买卖合同》第四条第4款之规定，原告有权要求被告逾期付款日即房屋过户的次日起按照千分之一向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法准予所请。 被告闭凤琼辩称：1.原告诉求缺乏事实及法律依据，被告按照双方签订的房屋买卖合同向银行申请办理按揭贷款的申请手续，也将所有尾款支付给卖方，原告主张被告违约但未提出被告具体违反合同哪一条；2.即使被告存在违约行为，原告主张违约金过高；3.按合同约定，被告须按时办妥按揭贷款手续，该申请手续于2017年8月30日已办妥；4.原告诉状陈述部分与事实不符。 第三人广西南宁市昌成地产经济有限公司述称：三方合约于2017年8月19日签订，签订合同时未办理经济适用房转商品房的手续，2017年8月30日到银行办理按揭面签。2017年9月18日业主办理经济适用房转商品房换证手续。2017年10月20日转商品房手续办理完毕将资料补齐到银行审批按揭。2017年10月31日银行贷款审批手续通过，贷款额度为240000元。2017年11月2日办理交税过户手续，当日卖方将房屋交付买方（此时未交付杂物房）。因涉案房屋属于经济适用房，申请上市需要时间，办理过户的过程当中南宁市青秀区房产局通知因买方曾经申请过廉租房需要撤销，第三人查档时未发现该情况，买方于2017年12月6日通知第三人有过申请廉租房的记录并称撤销该记录需要三个月的时间；银行贷款方面因为客户无法要求银行何时放款，银行按其资金是否充足决定何时发放贷款，客户是无法左右的；按照正常的流程，在申请的第二日起20个工作日内即可以办理房屋产权证书，即在2017年12月1日左右可办理新证。2018年2月26日，房屋过户至买方名下，取得新的房产证，之后七个工作日办理抵押手续。2018年3月29日抵押办理完成。银行在2018年4月28日放款，2018年5月15日贷款才可以实际使用。合同未约定办理时限，但交易过程都是正常进行的，只是过户过程当中买方需撤销廉租房申请记录，故过户的时间有些过长。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.被告闭凤琼是否存在逾期付款的违约行为？其应否向原告孙桂英支付相应的违约金？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于五一路XXX房系原告孙桂英于2001年9月购买的经济适用房。原告孙桂英（卖方）与被告闭凤琼（买方）、第三人广西南宁市昌成地产有限公司（经纪方）于2017年8月19日签订《房屋买卖合同》（合同编号：NNXXXX67），合同约定：原告将其所有的位于五一路XXX房出卖给被告，建筑面积为62.78平方米，总价款为360000元；此次交易所产生的税费按照相关部门规定买卖双方各付各税，并承诺如实申报成交价格及税费，如买卖双方虚假申报的，须自行承担相应的法律责任；被告付款方式为（1）定金20000元，签订本合同时支付，自动转为房款；（2）首付款100000元，由买方在买卖双方至房管部门过户当日直接支付给卖方；（3）房价余款240000元，被告选择向银行按揭付款的方式支付，买方应在10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提交资料，签署有关文件/合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在买卖双方至房管部门过户当日以现金支付给卖方，否则视为逾期付款；合同第三条关于物业的交付三方约定于卖方办妥上市证明手续，买方银行按揭预审批通过到房产交易中心办理过户相关手续；卖方交付该物业予买方使用之日期为买卖双方过户当日；合同第四条第3项约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；合同第四条第四项约定买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。 上述合同签订时，被告未办理经济适用房转商品房的手续。2017年8月30日，被告到银行办理按揭面签。2017年9月18日，原告办理经济适用房转商品房换证手续。2017年10月20日，转商品房手续办理完毕将资料补齐到银行审批按揭。2017年10月31日，被告申请的银行贷款审批手续通过，贷款额度为240000元。2017年11月2日，合同当事人办理交税过户手续，当日卖方将房屋交付买方（此时未交付杂物房）。办理过户的过程当中南宁市青秀区房产局通知，因买方曾经有申请过廉租房的记录需要撤销，第三人查档时未发现该情况。买方于2017年12月6日通知第三人因其有过申请廉租房的记录并称撤销该记录需要约三个月的时间。按照正常的流程，在申请过户的第二日起20个工作日内即可以办理新的房屋产权证书，即在2017年12月1日左右可办理新证。因过户过程当中买方需撤销廉租房申请的记录，至2018年2月26日涉案房屋才过户至买方名下，取得新的房产证，之后七个工作日办理抵押手续，于2018年3月29日抵押办理完成。贷款银行在2018年4月28日放款给卖方。2018年5月15日贷款才可以实际使用。 本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中原告在被告未付清余款240000元的情况下，已于2017年11月2日即过户当日将涉案房屋交付给被告使用，被告至此开始享有涉案房屋的居住使用权，从中获得相应的利益。尽管合同没有约定按揭贷款的办理期限，但是被告负有告知相关事项，及时办理相关贷款手续以付清余款的义务。合同当事人在签订合同时均知悉涉案房屋为经济适用房，被告申请廉租房的事项是影响到房屋过户交易的一个重要事项。从交易过程看，被告并没有及时将该事项告知其他合同当事人，以致于房屋的过户时间延长了三个月，原告的售房余款也因此不能及时获得。故办理银行贷款过程中，因被告注销廉租房手续延长的三个月系因被告未及时履行通知义务的原因所致，其对原告造成的损失应承担相应的赔偿责任。鉴于双方合同约定的违约金赔偿标准过高，应当予以调整。经考量本案的合同内容、履行情况等因素后，本院认为原告的损失额的基数应以未付清款项240000元计算较为合理，其赔偿的损失标准则按照中国人民银行规定的金融机构同期一至五年贷款基准利率的130%，即6.37%计算较为合理。据此，本院判定被告向原告赔偿损失为：以240000元为基数，按照年利率6.37%计算，支付期限自2017年12月起至2018年2月止，合计3个月，数额为3822元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告闭凤琼向原告孙桂英赔偿损失3822元； 驳回原告孙桂英的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1384元（已由原告孙桂英预交），由被告闭凤琼承担1000元，由原告孙桂英负担384元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  刘小英 人民陪审员  陆 敏 二〇一八年十二月八日 书 记 员  韦绍锋