山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1312民初5081号 原告:杨某某，男，1971年2月20日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：岳增明，山东泰景律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：朱崇才，男，1989年1月21日生，汉族，住山东省莒南县。系公司法务。 委托诉讼代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。 原告杨某某与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人岳增明，被告荣盛公司的委托诉讼代理人朱崇才、庄栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原被告之间的房屋买卖合同成立；2.判令被告向原告交付涉案房屋（包括主房、储藏室、车位），判令被告在临沂市房产管理局办理涉案房屋买卖合同的网签以及备案登记，判令被告协助原告办理房屋产权登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中杨某某将诉讼请求变更为：1.请求法院依法确认原告与被告之间的房屋买卖合同成立、生效；2.请求判令原、被告双方继续履行合同，在原告付清购房款或者向公证处提存剩余购房款后三日内，被告向原告交付房屋（包括主房和储藏室）、在临沂市房产和住房保障局办理商品房买卖合同的网签以及合同备案；判令被告协助原告办理不动产产权登记手续，将涉案不动产产权登记于原告名下；第3项诉讼请求不变。事实与理由：2013年7月25日，荣盛公司向我销售其开发的“锦绣外滩”项目荣盛塞纳荣府住宅小区19号楼2单元1002室及储藏室-141号，约定主房面积181.11㎡，单价4360元/㎡，总价789640元，储藏室面积9.55㎡，单价1300元/㎡，总价12415元，两项合计房屋总价款802055元。我于荣盛公司出具“交款审核单”的当日即2013年7月25日按照双方的约定缴纳首付款242055元，剩余购房款56万元双方约定以房屋按揭贷款方式支付。但荣盛公司迟迟未予办理房屋按揭贷款。直至2017年8月24日，荣盛公司通知我说手续已办好，让我直接将剩余购房款以现金方式交付。我于2017年8月26日携带银行卡前往荣盛公司处准备一次性支付剩余购房款。我到荣盛公司后，荣盛公司工作人员告知我涉案房屋的房屋买卖合同被上级公司冻结，并拒收剩余房款。我因此多次找荣盛公司交涉未果。荣盛公司与我于2014年12月19日签订的《地下停车场车位买卖协议书》，我已按约定履行付款义务，荣盛公司至今未交付该车位（D1-173号）。综上，我已经履行合同义务，荣盛公司未履行其合同义务及法定义务，请求法院依法支持我的诉讼请求。 荣盛公司辩称，杨某某的诉求无事实依据，其诉讼请求应予驳回。杨某某提供的证据不能证实其诉讼请求，应承担举证不能的责任。房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定:“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定:“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。杨某某提交的证据是：1.杨某某身份证复印件，证明其诉讼主体资格；2.荣盛公司企业信息，证明荣盛公司的诉讼主体适格；3.照片6张，证明小区名称及具体房号；4.交款审核单，证明杨某某与荣盛公司之间已经就当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式达成一致，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方成立商品房买卖合同关系；5.临沂市房产交易管理中心查询资料，证明荣盛公司于2013年7月25日给杨某某办理涉案房屋的期房网上签约，荣盛公司未经原告同意于2016年1月12日单方办理期房签约注销手续，存在毁约行为；6.交房款单据6张，证明杨某某于2013年7月25日交纳购买商品房首付款242055元，后又交纳车位费54000元，杨某某履行了合同约定的交款义务；7.《车位买卖协议书》，该合同的签订证明杨某某与荣盛公司之间存在商品房买卖合同和车位买卖合同关系，因为车位不会对业主之外的人出售； 8.2017年8月份荣盛公司置业顾问姜依（微信昵称“姜委员长”）与杨某某微信对话截图及姜依的名片。再次确认杨某某与荣盛公司之间存在商品房买卖合同关系及具体的房号、面积、单价、总价、已付房款、剩余房款、交付方式等内容；9.证人唐某的书面证言及身份信息；10.证人杨某书面证言及身份信息；11.临沂市房产和住房保障局官网查询资料，证明2011年10月14日被告取得荣盛·塞纳荣府19号楼的预售许可证，证号为临房预售字第2011114号，证明杨某某与荣盛公司之间的商品房买卖合同合法有效；12.竣工验收备案表，证明涉案楼房荣盛·塞纳荣府19号楼于2013年9月25日竣工，2015年12月2日在临沂市住房和城乡建设局办理竣工验收备案，证明涉案商品房早已符合交房条件；13.临沂市不动产登记中心查询资料2份，证明荣盛·塞纳荣府19号楼已经于2016年2月25日由荣盛公司办理出不动产权证书（大产权证），证号临房权证河东区字第××号，荣盛公司完全有条件转移产权并为杨某某办理不动产权证书；14.证人唐某、杨某出庭作证，证明有关案件事实。荣盛公司没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换并质证。荣盛公司对杨某某的证据1、2无异议；对于证据3，只能证实荣盛公司开发的楼盘，照片中显示的房屋，杨某某与荣盛公司之间未签订任何协议、合同；对于证据4，真实性和关联性均有异议，未显示荣盛公司名称，不能证明杨某某的主张；对于证据5，只能证实杨某某与荣盛公司在临沂市房产交易管理中心进行期房网上签约，因杨某某的原因拒不签订房屋买卖合同、拒不交纳房款，期房签约自动注销；对于证据6，真实性无异议，但对证明内容有异议，该组收据仅能证明荣盛公司曾收取过杨某某款项的事实行为，不能证实双方之间形成房屋买卖合同关系；对于证据7，真实性无异议，但该协议书作为房屋买卖合同的从合同，主合同未成立，该协议未生效；对于证据8，杨某某未提供原始载体，不能证实该截图的真实性，且内容不完整；对于证据9，证人唐某的证人证言与出庭作证时的陈述相互矛盾；对于证据10，证人杨某与杨某某系叔侄关系，身份上存在利害关系；对于证据11、12、13真实性无异议，但与本案无关联性；对于证据14的质证意见同证据9、10的质证意见。为进一步查清案件事实，本院依法对案外人姜艳茹（微信名片名称：姜依；微信号：×××；微信昵称：姜委员长）进行了调查，杨某某对该调查笔录的质证意见是，对于调查笔录的三性均无异议，姜艳茹（姜依）在接受法院调查时所做的陈述能够证实她联系杨某某并通过杨某某联系李凤艳的行为均是根据荣盛公司领导的安排所作出的职务行为，能够证实价格审核单上面的三位工作人员均是荣盛公司的人员，审核单上的内容就是合同内容的主要组成部分，杨某某提供的关于单价、面积、总价在荣盛公司财务上均有记录，根据荣盛公司曾经给杨某某办理期房网上签约手续来看应当是双方签订书面合同在先，办理网签在后，双方之间已经签订过书面商品房买卖合同，只是荣盛公司未将合同交付给杨某某；荣盛公司对该调查笔录的质证意见是，对该调查笔录三性均有异议，是姜依的个人行为，并不能代表荣盛公司，我公司不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据分析如下：对杨某某提交的证据3的真实性予以确认；对证据4，结合对姜艳茹的调查及杨某某提供的首付款数额及微信对话内容，对该证据予以确认；对于证据5，因来源于相关职能部门，对该证据予以确认；对于证据6，因荣盛公司对其真实性无异议，本院予以确认；对于证据7，因杨某某已变更诉讼请求，该证据和其诉求没有关联性，本院不予确认；对于证据8，结合对微信注册人的调查，对微信对话内容的真实性予以确认；对于证据9、10及证据14，作证陈述内容并非其亲身感知或有利害关系，本院不予采信；对于证据11、12、13，荣盛公司对真实性无异议，尽管荣盛公司对关联性有异议，本院认为，该三份证据和本案具有关联性，对该三组证据，本院予以采纳。 根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2013年7月25日，杨某某向荣盛公司交纳首付款242055元且荣盛公司出具收据。荣盛公司相关置业顾问、销售主管、综合服务部等相关人员亦向杨某某出具了制式交款审核单，该审核单载明以下重要信息：客户名称为杨某某，对应房号为塞纳19-2-1002，面积为181.11，原单价5262，原总价953001，实际成交单价4360，实际成交总价789640，大写柒拾捌万玖仟陆佰肆拾零元。地下室房号-1041，面积9.55，单价1300，总价12415，应交首付金额242055，贷款金额56万，本次实际交款金额242055，大写贰拾肆万贰仟零佰伍拾伍元等信息。同日，荣盛公司将案涉房屋办理了期房网上签约手续，即网签。该网签登记显示，案涉房屋的原权利人为山东荣盛富翔地产开发有限公司，现权利人为杨某某。2016年1月12日，荣盛公司通过系统对该笔业务办理了期房网签注销手续。 2017年8月24日至26日，荣盛公司销售人员姜艳茹多次以微信通知杨某某交纳案涉房屋的剩余款项，微信中涉及的房号、面积、单价、总价及储藏室的房号、面积、单价、总价均与2013年7月25日的交款审核单的信息相符。 2011年10月14日，案涉房屋所在的19号楼办理了预售许可手续，2015年12月12日，案涉房屋所在的19号楼在临沂市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年2月25日，案涉房屋所在的19号楼办理了大产权证。 诉讼中，杨某某已申请对案涉房屋进行了保全查封。 本院认为，本案的争议焦点是：1.杨某某与荣盛公司之间是否存在房屋买卖合同。2.该房屋买卖合同是否有效。分析如下： 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第十条一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，作为案涉房屋出卖人的荣盛公司，已经收取了杨某某的首付款242055元，且在收取该款项的当日在系统上办理了网上签约手续，并由相关工作人员向杨某某出具了交款审核单。至2017年8月24日，荣盛公司的销售人员仍以微信通知杨某某交纳房款。同年8月26日，销售人员再次以微信方式确认案涉房屋的房号、总面积、单价、总价、已交款及剩余价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，本院认为，2013年7月25日，荣盛公司工作人员向杨某某出具的交款审核单及荣盛公司工作人员姜艳茹向杨某某发出的有关案涉房屋的微信对话内容，共同组成了商品房的预订协议，该协议应当认定为杨某某与荣盛公司之间的商品房买卖合同。 对于焦点二，《中华人民共和国合同法》第四十四条一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉房屋所在的19号楼已于2011年10月14日取得了预售许可手续。该时间早于杨某某交纳首付款及荣盛公司向杨某某出具交款审核单的时间。另外，杨某某与荣盛公司之间的商品房买卖合同亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。因此，杨某某与荣盛公司之间的商品房买卖合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，案涉房屋已经过验收并到相关主管部门备案，已达到交付条件，且无上述规定的除外情形。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，杨某某应依约向荣盛公司交纳剩余房款56万元，荣盛公司应依约向杨某某交付案涉房屋并履行办理产权过户过程中的相关协助义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条一款、第三十六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十二条一款（四）项、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、原告杨某某与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司之间的商品房买卖合同有效。 二、原告杨某某于本判决生效之日起十日内向被告山东荣盛富翔地产开发有限公司支付购房款56万元；被告山东荣盛富翔地产开发有限公司在原告杨某某付清房款后十日内向原告杨某某交付塞纳荣府19号楼2单元1002室及-141号储藏室。 三、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司协助原告杨某某办理案涉房屋产权证书的相关手续。 四、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11820元，减半收取计5910元，保全费4520元，共计10430元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李国锋 二〇一八年十二月十四日 法官助理王桂芝 书记员张峰