广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初2115号原告：黄颂敬，男，1988年12月18日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：李达帮、刘运洪，系广东莞信律师事务所律师、律师助理。被告：许耀茹，女，1968年2月25日出生，汉族，住郑州市中原区，被告：杜金华，男，1964年2月12日出生，汉族，住河南省方城县，两被告共同委托诉讼代理人曾小锋、何润洪，均系广东奥朝律师事务所律师。原告黄颂敬诉被告许耀茹、杜金华物权保护纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李达帮，被告许耀茹、杜金华的共同委托诉讼代理人曾小锋、何润洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：一、两被告停止侵害，立即从原告房屋搬走，并向原告返还位于东莞市××××期中信凯旋城艾丽舍区1座201号的房屋；二、两被告向原告共同致富房屋占有费（自2017年9月8日起按照5000元/月的标准计算至实际腾空房间之日止）；三、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年8月21日在揭西县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞得位于东莞市××××期中信凯旋城艾丽舍区1座201号房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）。上述房产是由于被告许耀茹与他人有民间借贷纠纷而被揭西县人民法院执行拍卖的，被告杜金华系被告许耀茹的配偶，两被告共同居住在内。2017年8月14日前，原告已全额支付房款，实际取得上述房屋所有权。且揭西县法院也为原告出具裁定书与协助执行通知书。但是，原告直至现在仍无法正常入住，因为两被告一直拒绝搬离案涉房屋，明确表示不向原告返还房屋。原告多次联系被告协商解决未果，故提起本案诉讼。两被告共同辩称：一、根据“买卖不破租赁”原则，原告无权要求被告清空房屋，亦无权要求被告支付房屋占用费。其一，被告与第三人就涉案房屋签订租赁合同的时间远在原告取得房屋所有权之前。涉案房屋已由被告于2010年2月25日出租给本案第三人居住，双方签订了书面的《房屋租赁托管协议》。前述合约生效后，被告将房屋交付第三人使用，亦按照合约收取相应租金，而原告通过司法拍卖购买涉案房屋时间为2017年8月21日。从时间上看，原告取得涉案房屋所有权时间远晚于被告和第三人建立租赁关系时间，涉案房屋已存在合法有效的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条明确了“买卖不破租赁”之原则。因此，原告即使通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，也不影响涉案房屋上已经存在的租赁合同的效力，该租赁合同项下的承租人有权依照房屋租赁合同继续使用该房屋。其二，被告和第三人就涉案房屋签订租赁合同的时间早于揭西县法院于2014年6月26日查封涉案房屋时间。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案涉案房屋并不存在司法解释但书情形，并不能排除适用买卖不破租赁原则。二、原告要求清空涉案房屋，应该向实际占有使用该房屋的主体主张，被告并非适格对象。如前所述，本案房屋已经由被告于2010年租给第三人使用，被告非涉案房屋的实际占有使用人。况且，鉴于被告与第三人之间的《房屋租赁托管协议》合法有效，被告无权也无法擅自终止房屋租赁关系。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，揭西县人民法院依据（2016）粤5222执58号之一执行裁定书，通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖被执行人许耀茹名下位于东莞市××××期中信凯旋城艾丽舍区1座201号房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号，以下简称“案涉房屋”），该拍卖标的物介绍描述：标的现状尚未腾空（目前由被告许耀茹居住使用），暂无人主张租赁权利，房产按现状拍卖，法院不负责清场交付。2017年3月9日在案涉房屋及一楼公告栏张贴（2016）粤5222执58号公告，告知被执行人许耀茹及上述房屋居住人于2017年3月20日自行迁出该房屋，到期仍不履行将依法强制执行的事实。2017年8月21日，原告竞得案涉房屋，揭西县人民法院于2017年8月30日以（2016）粤5222执58号之二执行裁定书，裁定案涉房屋的房地产权为原告享有。被告杜金华于2017年9月11日对广东省揭西县人民法院（2016）粤5222执58号之二执行裁定书提出执行异议申请，该申请书载有杜金华和许耀茹的联系电话（分别为136××××1296、139××××1387）及杜金华主张：“案涉拍卖房屋，尚有与申请人杜金华与被申请执行人许耀茹同住的年迈的老母亲和未成年的孩子，是众人唯一的栖身之所，……。”等内容，广东省揭西县人民法院经审查作出（2017）粤5222执异9号执行裁定书，驳回杜金华的异议请求。根据（2016）粤5222执58号之二执行裁定书及揭西县人民法院2017年9月7日作出的（2016）粤5222执58号协助执行通知书，案涉房屋于2017年11月8日办理了产权变更登记手续，原登记的产权人许耀茹变更为原告黄颂敬，房产证号为：粤（2017）东莞不动产权第0264170号。原告主张其取得案涉房屋权属后，要求两被告腾房，但两被告予以拒绝，并提供了与其与手机号139××××1387、136××××1296的短信记录，该短信记录显示有原告要求对方搬走及支付房屋占用费，但对方以“清场可以！血流成河”等言语相威胁并明确予以拒绝的内容。另查，揭西县人民法院于2014年6月25日对案涉房屋予以查封，之后并予以续封，续封公告亦在案涉房屋处张贴。但两被告认为，两被告与案外人杜成于2010年2月25日签订《房屋租赁托管协议》，并于2010年3月1日交付杜成使用，该协议签订时间在原告取得案涉房屋所有权之前，也在揭西县人民法院查封之前，即案涉房屋在原告取得所有权或法院查封时，已存在合法有效的租赁合同关系，原告要求两被告腾房的主张依据不足，应予驳回。为证明两被告上述主张，两被告提供了《房屋租赁托管协议》、银行账户历史明细清单、查封、扣押财产清单等证据予以证实，上述证据显示，两被告与案外人杜成于2010年2月25日签订《房屋租赁托管协议》，约定两被告将其所有的案涉房屋托管给杜成，托管期共30年，租金3500元/月，付款方式：一次性付20年房租为840000元，一次性抵债款672000元。对于租金支付情况，两被告陈述，杜成于2010年2月26日向被告许耀茹转账支付了1100000元，该款用于支付租金，该租金与协议约定的租金存有差异的原因是：双方约定按照租金3500元/月计算20年为840000元，考虑到承租人一次性支付，所以在协议中约定按照672000元一次性支付租金，后由于两被告的经营原因，要求杜成把后10年的租金420000元也支付了，最后双方确认按照1100000元的标准支付30年的租金。原告对两被告上述主张均不予确认。以上事实，有拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、房产查询结果、房屋租赁托管协议、银行账户历史明细清单、查封、扣押财产清单、调查材料等证据以及本院的庭审笔录、质证笔录附卷为据。本院认为，本案诉争焦点为：原告要求两被告返还案涉房屋的诉求能否成立；两被告应否向原告支付房屋占用费，其数额如何确定。原告通过网拍竞得案涉房屋，揭西县人民法院于2017年8月30日以（2016）粤5222执58号之二执行裁定书，确认案涉房屋权属为原告。2017年11月8日，案涉房屋的产权登记在原告名下。两被告提交《房屋租赁托管协议》及银行流水，拟证实案涉房屋在原告取得权属之前已出租给案外人杜成，且不具有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的除外情形，并以此对抗原告之诉求，对此，本院认为，其一，《房屋租赁托管协议》显示的签订时间虽早于原告取得案涉房屋权属的时间，但该协议约定一次性预付20年租金不符合一般交易习惯。同时，两被告提供的转账记录，显示案外人杜成于2010年2月26日付款1100000元亦与该协议约定的租金数额不吻合，两被告之陈述难以采信；其二，广东省揭西县人民法院在对案涉房屋的查封、执行过程中，均在案涉房屋张贴有公告，但并无案外人提出查封或执行异议，相反，被告杜金华却提出执行异议，并在执行异议申请书中主张案涉房屋尚由两被告及家属同住，可见，案涉房屋并无租赁交付的事实；其三，原告提供了其与手机号139××××1387、136××××1296的短信记录，两被告仅确认手机号139××××1387的使用人为被告许耀茹，但不确认手机号136××××1296的使用人为两被告之一，而被告杜金华向广东省揭西县人民法院提交的执行异议申请书中，清楚地显示杜金华为手机号136××××1296的使用人，两被告的主张显然有悖诚信。基于上述分析，两被告以《房屋租赁托管协议》作为抗辩的理据不足，本院依法不予采信，两被告申请案外人杜成参与本案诉讼以查明事实的主张，经审查实无必要，对该申请本院不予受理。两被告无合法根据占有使用原告依法取得的案涉房屋，原告作为该房屋新的不动产权属人，有权要求两被告予以返还，两被告并应承担相应的占用费。原告以5000元/月的标准要求两被告支付自2017年9月8日起至实际腾空房屋之日止的占用费，经查，案涉房屋于2017年8月30日确权至原告名下，原告主张起算点自2017年9月8日起算，系原告对其自身权利处分且不损害两被告之利益，予以支持。对原告主张的占用费标准，本院综合考虑案涉房屋位置、面积、楼层及同小区房屋租金等因素，酌定该占用费标准以4500元/月予以认定，对原告该项超出部分诉求，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许耀茹、杜金华于本判决发生法律效力之日起七日内从东莞市东城区东泰二期中信凯旋城艾丽舍区1座201号房屋搬离；二、被告许耀茹、杜金华于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告黄颂敬房屋占用费（占用费自2017年9月8日起按4500元/月的标准计算至实际腾空房间之日止）；三、驳回原告黄颂敬本案的其他诉讼请求。如果被告许耀茹、杜金华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已由原告黄颂敬预交），该款由被告许耀茹、杜金华共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹国雄二〇一八年十二月二十四日书记员  孙 全附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。