内蒙古自治区二连浩特市人民法院民事判决书（2018）内2501民初213号原告：韩美利，女，1966年3月15日出生，汉族，务工，住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：任霞，内蒙古口岸线律师事务所律师。被告：赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区王府花园二期48号楼1-301室。法定代表人：周启明，董事长。委托诉讼代理人：付旭光，内蒙古旭盈律师事务所律师。原告韩美利与被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司（以下简称“天隆公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩美利及其委托诉讼代理人任霞，被告天隆公司委托诉讼代理人付旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩美利向本院提出诉讼请求：1.依法解除购房合同，被告全额退还原告购房款142730元；2.按照103.43平方米市场价补足购房差额255019.10元；3.被告赔偿原告因房屋支出的维修基金、入网费合计8000元；4.被告赔偿房屋装修损失40458元；5.诉讼费、鉴定费等由被告承担。事实和理由：原告于2008年6月26日购买了被告“龙城花园小区”2号楼2单元02051户房，已装修居住。因该房屋出现墙体裂缝、地基下沉、混凝土不达标等严重质量问题，现原告为了维护自身合法权益，对开发商提起诉讼，诉如所请，望法院依法判决。被告天隆公司辩称，1.原、被告之间不存在商品房销售合同关系，被告并不是商品房买卖合同的出卖人，不是责任主体。原告未直接与被告签订《商品房买卖合同》，原告的购房款亦未直接交付给被告。涉案龙城小区1号住宅楼工程建设单位不是被告天隆公司，工程由樊宏军个人申请立项，政府主管部门颁发的规划许可证、公证书等材料载明该工程建设单位为樊宏军个人，政府建设部门颁发的建设工程施工许可证中记载龙城小区住宅楼项目二期工程的建设单位也是樊宏军个人，说明涉案房屋的实际建设人为案外人樊宏军。被告出示法庭的公证书、土地使用证意在证明樊宏军授权案外人郭志远在龙城小区建造房屋等办理相关事项，涉案龙城小区的土地使用权人、建设单位为樊宏军个人。我方从住建局调取的招投标、备案资料及公证书意在证明樊宏军个人在2003年就已取得了龙城小区的土地证书，授权郭志远代为签订商品房买卖合同，充分说明了该小区的建设人是樊宏军个人。所以，我方认为原告诉讼主体不适格，我方申请追加樊宏军参加诉讼；2.被告在案件发生前对龙城小区房屋质量问题并不了解，分公司立项，总公司并不知情。龙城小区3、4、8号楼系列案后，被告的房产及账户被查封、冻结，自此才对该系列案有所了解。2014年由樊宏军与政府协商，为了促进社会稳定，减少社会矛盾，由被告天隆公司出面办理该小区相关事宜，各项资金由樊宏军支付、提供担保等。按照上述约定对龙城小区3、4号楼进行置换，对8号楼进行相应赔偿。后1、2号楼起诉后樊宏军不在履行与被告天隆公司协商义务。现我公司要求法院以事实为依据对本案进行公正裁判；3.樊宏军私刻本案公章，应追究其刑事责任，但我方没有申请对公章进行鉴定是因为不具备检材条件。我方现暂时也未向公安机关报案，根据庭审审查情况再酌情定夺。本院经审理认定事实如下：2008年6月26日，原告购买被告天隆公司开发的二连浩特市龙城花园小区2号楼2单元02051号房屋一套，建筑面积103.43平方米。原告提供与被告签订的《商品房买卖合同》中，仅体现了该涉案商品房的具体位置，但商品房的单价及总价款的计算方式处均为空白，未填写具体数额。原告已取得该涉案房屋产权证（二房权证2008字第XXXX号）。原告主张被告返还购房款142730元、维修基金、入网费8000元，庭审时原告陈述以现金方式一次性支付被告，但未提供书面证据予以证明支付款项的具体数额，本院依职权向二连浩特市国土资源局调取该商品房购置契税等，国土部门回复无留存及记录，本院最终无法查证。原告在入住所购买的住宅楼后，发现房屋存在质量问题，向本院提起诉讼及申请对房屋质量进行鉴定。本院根据原告申请，依法委托鉴定机构对涉案房屋进行房屋质量鉴定，经内蒙古自治区建设工程质量检测中心作出的2018-05建筑工程质量鉴定书，鉴定结论为墙体砌筑砂浆强度等级较低，不满足设计要求，房屋主体结构工程质量不符合国家建设标准；由于砌筑砂浆强度较低，削弱了建筑物的整体性和墙体的承载力，已对建筑物的主体结构安全构成影响；根据《民用建筑可靠性鉴定标准》中的有关规定，该建筑上部承重结构安全性评定等级Du级；建议建设单位随时观测墙体裂缝的发展情况，尽快对产生裂缝的墙体和砌筑砂浆不满足设计要求的墙体进行补强处理。在诉讼中又经原告申请对所居住的房屋进行室内装修损失鉴定，本院依法委托锡林郭勒鑫诚远建设项目管理有限公司对原告室内装修损失进行了鉴定，原告的装修损失鉴定后，损失数额为40458元。上述原告申请鉴定的事项共计产生鉴定费3431.60元。原告提交的从二连浩特市住房和城乡建设局调取的2018年10月商品房销售情况信息表数据统计显示，同期二连浩特市住宅小区的楼房销售均价为2465.62元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。按照商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的主张，应予支持。本案中原告所购买的被告的房屋质量等级为DU级且墙体出现了裂缝，严重影响了正常居住使用，故原告请求解除商品房买卖合同，赔偿损失的主张，本院予以支持。因原告不能提供证据证实购买上述涉案商品房实际支付款项的具体数额，故本院参照同小区、同楼层、同面积、同期商品房的购买价格计算，认定本案原告购买涉案商品房每平米单价为1100元，房屋总价款为113773元，与原告当时购买房屋单价产生的差价款为141246.08元[103.43平方米×（2465.62元－1100元）]。合同解除后原告交纳的购房款应当退还，以庭审查明数额113773元为准。关于装修损失应当以鉴定报告鉴定数额计算，原告的装修损失数额应为40458元。原告请求被告按现行市场价补购房款差额，被告出售的房屋存在质量问题，根据合同法的规定属根本违约，被告应赔偿原告房屋差价款数额141246.08元。关于原告主张被告赔偿维修基金、入网费8000元，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告韩美利与被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性退还原告韩美利购房款113773元，原告韩美利应同时返还被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司涉案房屋；三、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性赔偿原告韩美利房屋差价款141246.08元、装修损失40458元，共计181704.08元；四、驳回原告韩美利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。利息按同期人民银行流动资金借贷利率计算。案件受理费7993元（原告已缓交），由被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司负担5732元，由原告韩美利负担2261元；鉴定费3431.60元，由被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 赛西雅拉图审 判 员 王   源人民陪审员 于 慧 丰 二○一八年十二月十九日书 记 员 杨 树 军