广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0105民初1428号 原告：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地：南宁市金凯路13号，统一社会信用代码：9145010019832443XF。 法定代表人：文强，董事长。 委托诉讼代理人：梁杰春，广西华尚律师事务所律师。 被告：刘艳艳，女，1968年10月1日出生，汉族，户籍所在地广西钦州市钦北区，现住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：李俊雄，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家桦，广西广合律师事务所实习律师。 被告：南宁市国凯物业服务有限责任公司，住所地：南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园一期6#楼5号商铺，统一社会信用代码：91450105715148957A。 法定代表人：张智宁，董事长。 委托诉讼代理人：张靖州，广西广天一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗华，该公司职员。 被告：莫国勇，男，1973年2月2日出生，汉族，户籍所在地南宁市，现住南宁市江南区。 被告：邓伟荣，男，1977年8月4日出生，壮族，户籍所在地南宁市，现住南宁市江南区。 原告南宁市国凯实业有限责任公司与被告刘艳艳、南宁市国凯物业服务有限责任公司、莫国勇、邓伟荣租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）的委托诉讼代理人梁杰春，被告刘艳艳的委托诉讼代理人李俊雄、陈家桦，被告南宁市国凯物业服务有限责任公司（以下简称国凯物业公司）的委托诉讼代理人张靖州、罗华，被告莫国勇，被告邓伟荣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国凯公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认被告刘艳艳与第三人莫国勇、邓伟荣之间签订的《10＋1商业大道xx栋地下停车场租赁协议》无效;二、判令两被告立即向原告返还位于南宁市江南区的房屋;三、判令两被告赔偿原告损失80000元;四、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于南宁市江南区约480平方米的房屋属原告所有。2015年6月16日被告刘艳艳与第三人莫国勇、邓伟荣签订了《10＋1商业大道32栋地下停车场租赁协议》，被告刘艳艳将上述原告所有的房屋出租给了第三人莫国勇、邓伟荣。被告刘艳艳称其是合法转租行为，然而，原告并没有授权给任何单位或个人将该房屋出租，原告也没有收取过被告任何钱款。两被告在未经原告同意的情况私自将该房屋对外出租，属于侵权行为。基于两被告的侵权行为，被告刘艳艳与第三人莫国勇、邓伟荣签订《10＋1商业大道xx栋地下停车场租赁协议》实属无效合同。两被告未经原告同意，擅自将原告房屋出租使用，严重侵犯了原告的合法权益，原告多次通知被告立即腾出房屋交还原告，但被告却置之不理。2016年7月28日，原告又向被告发出通知要求被告返还房屋或者协商解决，被告书面回复明确拒绝了原告的请求，被告至今仍未腾房，严重侵害了原告的合法权益，被告有没有事实和法律依据将原告将原告房屋对外出租并收取“租金”，被告应当赔偿原告损失，损失参照被告转租所得80000元计算。为保护原告的合法民事权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告将两位第三人追加为被告，并将诉讼请求变更为:一、判令四被告共同向原告返还南宁市江南区约480平方米的房屋；二、判令被告刘艳艳、国凯物业公司、莫国勇、邓伟荣共同赔偿原告80000元损失；三、判令本案诉讼费由两被告承担。 被告刘艳艳辩称：一、国凯公司与国凯物业公司之间属于物业委托管理关系，不是租赁合同关系，而被告刘艳艳与原告之间没有租赁合同关系，原告无权请求确认两被告签订的《10＋1商业大道xx栋地下停车场租赁协议》无效，也无权向被告刘艳艳主张任何权利；二、其次，如果国凯物业公司基于物业委托管理关系不具有房屋使用权，则国凯物业公司将涉案房屋出租未经房屋所有权人同意被占有，属于侵权法律关系，现房屋被第三人占有使用，原告应向第三人提出返还房屋的请求。同时，基于侵权法律关系，应由房屋实际占有使用人负责赔偿损失，故原告应将房屋实际占有人莫国勇、邓伟荣列为被告，而不是第三人。如果原告按照租赁合同关系主张返还房屋、赔偿损失，应向国凯物业公司主张，而不是向被告刘艳艳，因为是原告将房屋交给国凯物业公司的，被告刘艳艳是善意第三人，不应承担侵权责任。三、因第三人未支付租金，被告刘艳艳在本案中再次向第三人莫国勇、邓伟荣主张支付租金的权利，明确要求第三人支付拖欠的租金。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。 被告国凯物业公司辩称：一、国凯公司与国凯物业公司于2004年9月1日签订的《前期物业管理委托合同》，是延续执行至今的有效合同，国凯物业公司出租国凯公司委托管理的物业并收取租金，以维持物业管理方面的开支，符合合同约定，国凯物业公司无须承担本案任何责任，请求法院驳回国凯公司对国凯物业公司的无理之诉；二、本案诉讼费用应由国凯公司承担。 被告邓伟荣辩称：对原告的诉讼请求无异议，同意返还房屋，主要是认为被告刘艳艳没有案涉产权，所以被告邓伟荣就不交租金了，原告也有登记通知过邓伟荣，说不能交付租金给被告刘艳艳。 被告莫国勇辩称：莫国勇的答辩意见与被告邓伟荣的答辩意见一致。 根据原告的起诉以及四被告的答辩，归纳本案的争议焦点为：一、本案四被告是否实施了共同侵权行为？二、原告诉请被告刘艳艳、国凯物业公司、莫国勇、邓伟荣共同返还案涉房屋并赔偿损失80000元是否合法有据？三、原告要求四被告赔偿80000元损失的主张是否已过诉讼时效? 当事人围绕其诉讼请求依法提交证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年7月23日，国凯公司取得南宁市规划管理局颁发的江南区亭洪路Bx/Bxx#铺面建设工程规划许可证编号（2004）第723号。 2004年9月1日，国凯公司作为甲方，与作为乙方的国凯物业公司签订《前期物业管理委托合同》一份，双方约定：甲方委托乙方对南宁市江南区亭洪路10+1商业大道全段的住宅及商铺进行物业管理，管理事项为物业共用部位（包括楼盖屋顶、楼梯间、楼内车库）的日常维护和管理，乙方负责向业主和物业使用人收取各项费用，针对商业街的特点向业主及物业使用人提供特色商务服务，并合理收取费用。委托管理期限从2004年9月1日起至10+1商业大道业主委员会成立并签订物业管理委托合同止。 2004年11月2日，原告取得南宁市房产管理局颁发的南房预字（2004）第129号《商品房预售许可证》，预售范围为南宁市亭洪路10+1商业大道两侧的8、9、11、13、14、20、26、28、32、33号楼的商铺及住宅。 2013年11月4日，国凯公司取得南宁市规划管理局颁发的江南区亭洪路xx号Bx、Bxx号商住楼南宁市建设工程规划竣工验收合格证（2004）第0723号，载明楼栋为x栋，建筑分类为住宅、车库、商业，层数为地上x层、地下x层。 2014年11月2日，国凯物业公司作为甲方，与作为乙方的刘艳艳签订《10+1商业大道xx栋地下停车场租赁协议》一份，约定甲方将南宁市江南区亭洪路10+1商业大道xx栋地下车库（面积480㎡）出租给乙方，甲方于2015年7月1日将场地交付给乙方，租赁期限从2015年7月1日至2017年7月1日止。乙方每年一次性向甲方支付一年租金20000元。合同签订后，甲方将地下车库交付给了乙方，乙方先后向甲方支付租金共计88000元。 2015年6月16日，刘艳艳作为甲方，与作为乙方的莫国勇、邓伟荣签订《10+1商业大道xx栋地下停车场租赁协议》一份，约定甲方将南宁市江南区亭洪路10+1商业大道32栋地下车库（面积480㎡）出租给乙方，甲方于2015年7月1日将场地交付给乙方，租赁期限从2015年7月1日至2017年7月1日。乙方应提前6个月支付下一年的租金，租金标准为每年80000元。合同签订后，刘艳艳将地下车库交付给了莫国勇、邓伟荣使用至今。 2016年12月23日，国凯物业公司出具《证明》一份，证明刘艳艳于2014年7月1日至2018年6月30日时段承租南宁市江南区亭洪路10+1商业大道32栋地下室。 2017年8月22日，原告取得南宁市住房保障和房产管理局颁发的南房商备字（2017）第02642288号《商品房现售备案证明》，现售范围为南宁市亭洪路10+1商业大道15、16、18、27、29、31、32、33、40、42号楼的住宅、车库、商铺。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。本案案由应为返还原物纠纷，原定案由为租赁合同纠纷欠妥，现予以纠正。 一、关于四被告是否实施了共同侵权行为及原告诉请被告刘艳艳、国凯物业公司、莫国勇、邓伟荣共同返还案涉房屋并赔偿损失80000元是否合法有据问题。本案中，原告与被告国凯物业公司签订《前期物业管理委托合同》，双方约定由国凯公司委托国凯物业公司对南宁市亭洪路10+1商业大道两侧的住宅、车库、商铺管理和维护，并由国凯物业公司负责向业主及物业使用人收取物业服务费，未约定国凯物业公司可以将上述物业对外出租。现国凯物业公司公司将案涉车库出租给刘艳艳，刘艳艳又转租给莫国勇和邓伟荣，均未取得原告的书面同意或追认，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，原告有权要求四被告返还南宁市江南区亭洪路10+1商业大道32栋地下一层房屋，故四被告应向原告返还南宁市江南区亭洪路10+1商业大道xx栋地下x层房屋。 二、对于原告要求四被告按刘艳艳与莫国勇、邓伟荣签订的《10+1商业大道xx栋地下停车场租赁协议》约定的租金标准赔偿原告租金损失80000元问题。“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”，为《中华人民共和国物权法》第三十七条，明文规定。四被告侵占原告房屋，给原告造成的是占用期间的租金损失，故原告要求四被告按刘艳艳与莫国勇、邓伟荣签订的《10+1商业大道xx栋地下停车场租赁协议》约定的租金标准赔偿原告租金损失80000元，于法有据，本院予以支持。对于刘艳艳关于赔偿装修损失的抗辩理由，因刘艳艳仅是针对原告的诉请提出的抗辩理由，并未明确在本案中提起反诉请求，本案在此不予处理，刘艳艳可另案起诉要求处理。 三、关于原告要求四被告赔偿80000元损失的主张是否已过诉讼时效问题。“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，为《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，明文规定。本案中，四被告侵占原告房屋，给原告造成的是占用房屋期间的租金损失，该租金损失并非基于租赁合同关系所产生，而是四被告从2015年7月1日起持续侵占原告房屋客观上造成的损失，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的二年诉讼时效期间。而本案原告在2017年3月3日提起本案诉讼，距离原告房屋从2015年7月1日起被侵占明显未满二年，故被告刘艳艳关于原告主张的80000元租金损失已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。 综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告刘艳艳、南宁市国凯物业服务有限责任公司、莫国勇、邓伟荣向原告南宁市国凯实业有限责任公司返还南宁市江南区亭洪路10+1商业大道xx号楼地下一层房屋（车库）； 二、被告刘艳艳、南宁市国凯物业服务有限责任公司、莫国勇、邓伟荣向原告南宁市国凯实业有限责任公司赔偿损失80000元。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1800元,由被告刘艳艳、南宁市国凯物业服务有限责任公司、莫国勇、邓伟荣共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  包其剑 人民陪审员  麦志文 人民陪审员  陆 敏 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  李明凤 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 ——