湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0102民初10217号 原告：湖南东盛物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉路267号。 法定代表人：黄承国，总经理。 委托诉讼代理人：黄敏，女，汉族，住湖南省醴陵市，系该公司职员。 委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。 被告：长沙卡友信息服务股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦11楼。 法定代表人：张晓清，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：易建刚，湖南君信律师事务所律师。 被告：湖南省监狱后勤事务管理所，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段99号东成大厦14楼。 法定代表人：周代永，所长。 委托诉讼代理人：尹晓灵，女，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系办公室主任。 委托诉讼代理人：付志飞，男，汉族，住湖南省耒阳市，系政治处副主任。 被告：长沙五星博威物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韭菜园街道韶山北路1号中共湖南省委大院省委四区干部公寓楼2楼（整层）。 法定代表人：彭立华，总经理。 委托诉讼代理人：柳成柱，湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。 原告湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛物业公司）与被告长沙卡友信息服务股份有限公司（以下简称卡友公司）、湖南省监狱后勤事务管理所（以下简称监狱管理所）、长沙五星博威物业管理有限公司（以下简称五星博威）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告东盛物业公司的委托诉讼代理人黄敏、李欣欣，被告卡友公司的委托诉讼代理人易建刚，被告监狱管理所的委托诉讼代理人尹晓灵、付志飞，被告五星博威的委托诉讼代理人陈文中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告监狱管理所向原告支付物业管理费12190.37元；2、判令被告卡友公司、五星博威对上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原告与东成大厦业主委员会先后签订两份《物业管理委托合同书》。该合同的签订系双方真实意思表示，合法有效。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。被告监狱管理所系东成大厦2105、2106业主，《物业管理委托合同书》约定：原告为被告监狱管理所提供物业管理服务，被告监狱管理所应向原告支付相关费用。期间被告监狱管理所将房屋租赁给被告卡友公司使用。截止2016年3月，被告监狱管理所拖欠原告物业管理费等相关费用共计12190.37元。因被告监狱管理所及卡友公司表明该物业管理费已交给被告五星博威，故为维护原告的合法权益，要求以上被告承担共同偿还责任。 被告监狱管理所辩称：一、原告诉求无事实法律依据，因原告与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》第十五条明确约定，委托管理期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，原告诉求的物业管理费不在该期限之内，故被告没有义务再就东成大厦2105、2106物业向原告缴纳物业费；二、原告与东成大厦签订的合同于2015年12月31日终止，东成大厦第四届业主召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定不再与原告续签物业服务合同，并聘请了新的物业服务企业，为此，长沙市芙蓉区城乡建设局专此向原告出具了《关于要求依法交接物业项目的函》，故原告向被告收取2015年12月31日之后的物业管理费无事实和法律依据。 被告卡友公司辩称：一、原告收取公共分摊费缺乏法律依据；二、原告与业委会签订的《物业管理委托合同书》中没有约定灭鼠费，原告收取该费用无合同依据；三、原告与东成大厦签订的《物业管理委托合同书》已于2015年12月31日到期，且未续签。东成大厦业委会已经通知解聘原告，原告自2016年1月1日起已经不具备合法提供物业服务的资格；四、被告五星博威与东成大厦业委会签署了2016年度物业管理服务合同，被告卡友公司已经向五星博威公司支付了2016年1-6月份2105、2106房物业管理费、水费及电费共计23803.15元，其中1、2、3月份合计为15122.88元；五、本案诉讼费用由原告承担。 被告五星博威辩称：一、本案系物业服务合同纠纷，原被告之间不存在物业服务合同关系，被告五星博威与本案无法律关系；二、被告五星博威与东成大厦签订物业服务合同，收取相关物业管理费并代为收取水费、电费，与本案两被告没有法律担保关系，不应该与两被告承担连带清偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 2011年2月28日，原告与东成大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》约定：由原告向东成大厦小区业主（或使用人）提供物业管理服务，其中，住宅该改办公收费标准为物业管理费2.4元/平方米/月，水费3.08元/吨，电费0.897元/度，公共分摊费系数0.215元/平方米/月，合同期限为2011年1月1日至2015年12月31日。2015年12月28日，东成大厦（第四届）业主委员会与五星博威签订《长沙市芙蓉区东成大厦物业管理服务合同》，委托该公司对东成大厦实行物业管理服务，合同期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。2015年10月16日，东成大厦第四届业主委员会发出公告，声明原告与东成大厦的物业服务合同于2015年12月31日到期，2015年10月业主大会投票不再续聘；原告应于合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业单位办理交接手续。2015年11月27日，东成大厦业主委员会向东成大厦广大业主、物业使用人发出通知，告知原告与东成大厦业主委员会签订的物业服务合同于2015年12月31日到期，不再续聘。2016年1月起，各位业主和物业使用人的水电费、物业费不再向原告交纳。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向东盛物业公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，具明东成大厦成立第四届业主委员会后，组织召开了业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定不再与东盛物业公司续聘东成大厦项目物业服务合同，并已聘请了新的物业服务企业，依法要求东盛物业公司在2016年3月24日之前，将物业管理用房、相关财务账目及资料移交给东成大厦业主委员会新聘请的物业服务企业。东盛物业公司向东成大厦小区提供物业服务至2016年3月24日搬离，并为小区业主代缴了2016年1月至3月23日的水电费。 2014年6月16日，湖南万安达集团星城工贸有限责任公司（以下简称星城公司）与卡友公司签订《租赁合同》，合同约定，星城公司将其名下位于长沙市芙蓉中路二段91号东成大厦2105、2106号房屋出租给卡友公司使用，租期为3年，自2014年7月1日至2017年6月30日止，物业管理费、水、电费由物业管理部门向卡友公司收取。监狱管理所向本院出具证明：“根据国家监狱体制改革的要求，湖南省监狱后勤事务管理所相应成立了湖南万安达集团星城工贸有限责任公司，两者为两块牌子，一套人马，为同一法律关系。”因此本案被告监狱管理所系东成大厦2105、2106的业主，被告监狱管理所将以上房屋出租给被告卡友公司使用。卡友公司从2016年1月开始未向东盛物业公司缴纳物业管理费用。具体未交纳费用明细如下：1、2105号房：2016年1月应交物管费298.26元，水费59.14元，电费1518.62元，公摊费26.72元，合计1902.74元；2016年2月应交物管费298.26元，水费59.14元，电费2831.83元，公摊费26.72元，合计3215.95元；2016年3月1日至2016年3月23日止，应交物管费298.26÷31×23=221.3元，水费34.5元，电费1698.02元，公摊费26.72÷31×23=19.8元，合计1973.62元;2、2106号房：2016年1月应交物管费303.07元，水费0元，电费1001.05元，公摊费27.15元，合计1331.27元；2016年2月应交物管费303.07元，水费0元，电费1545.53元，公摊费27.15元，合计1875.75元；2016年3月1日至2016年3月23日止，应交物管费303.07÷31×23=224.9元，水费0元，电费486.17元，公摊费27.15÷31×23=20元，合计731.07元。 综上所述，从2016年1月1日至2016年3月23日，被告卡友公司尚欠原告东盛物业公司物业管理费1648.86元、水费152.78元、电费9081.22元，公摊费147.54元，合计11030.4元。 另查明，1、2016年1月21日，长沙市芙蓉区城建局作出编号为2016002号《业主委员会备案通知书》，给予东成大厦第四届业主委员会备案，本届业主委员会时间为2016年1月21日至2019年1月20日，任期3年；2、2016年6月6日，被告卡友公司将其租用的2105、2106号房屋从2016年1月至2016年3月的物业管理费、水费、电费全部交纳给了被告五星博威，共计15122.88元。 本院认为，本案争议焦点为三点：一、东盛物业公司公摊费的收取是否违规。双方合同对公摊费的收取作出了明确约定，该约定没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。卡友公司认为东盛物业公司违规收费，应向相关部门主张权利，而不能作为履行合同的抗辩，故卡友公司的上述辩称意见理由不成立，本院不予采信；二、东盛物业公司灭鼠费的收取是否违规。双方合同对灭鼠费的收取未作出明确约定。故东盛物业公司诉求由被告承担灭鼠费本院不予支持；三、东盛物业公司是否有权收取2016年1月至3月的物业管理费用。东成大厦第四届业主委员会备案时间为2016年1月21日，其与五星博威签订新的物业服务合同的时间为2015年12月26日，签订合同时尚未备案，其合法性待定。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向东盛物业公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，东盛物业公司在收到该函后即按要求在2016年3月24日搬离，故东盛物业公司在2015年12月31日合同到期后实际向小区提供物业服务至2016年3月23日，有权收取期间的物业服务费用。监狱管理所、卡友公司辩称东盛物业公司无权收取2016年1月至3月23日的物业费用的理由不成立，本院不予采信。东盛物业公司为卡友公司代缴了2016年1月、2月、3月的水费、电费，有权向其收取该期间的水费、电费。 本案中所涉及的《租赁合同》、《物业管理委托合同书》、《长沙市芙蓉区东成大厦物业管理服务合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应诚实全面履行。监狱管理所已将东成大厦2105、2106号房屋出租给卡友公司使用，根据《租赁合同》的约定，物业管理费，水电费及相关费用应由卡友公司自行向物业公司交纳，因此，监狱管理所对此不承担责任，原告要求监狱管理所承担责任的诉讼请求本院不予支持；卡友公司作为东成大厦2105、2106号房产的使用人，根据《长沙市芙蓉区东成大厦物业管理服务合同》的约定已将2016年1月至2016年3月23日的物业管理费、水电费交纳给五星博威公司，卡友公司无需再次承担支付义务，故东盛物业公司要求卡友公司支付物业管理费用、水电费的诉讼请求理由不成立，本院不予支持；因该时期实际的物业管理人应为原告东盛物业公司，五星博威无权向卡友公司收取上述费用，故原告东盛物业公司要求被告五星博威承担偿还责任，本院予以支持；根据《物业管理委托合同书》的约定，卡友公司需向原告东盛物业交纳公摊费，故原告东盛物业公司要求被告卡友公司支付2016年1月至2016年3月23日的公摊费，本院予以支持。以上应付物业管理费用、水电费、公摊费金额以本院核定的数额为准，超出部分，本院不予支持。 综上，2016年1月至2016年3月23日期间，实际为被告卡友公司提供物业管理服务的系原告东盛物业公司，该时期的水电费亦系东盛物业公司代缴，故被告五星博威应将其收取的卡友公司缴纳的2105、2106号房屋从2016年1月起至2016年3月23日止的物业管理费、水费、电费共计10882.86元支付给原告东盛物业公司；被告卡友公司应将2105、2106号房屋从2016年1月起至2016年3月23日止的公摊费147.54元支付给原告东盛物业公司。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告长沙五星博威物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖南东盛物业管理有限公司返还物业管理费、水费、电费共计10882.86元； 二、被告长沙卡友信息服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖南东盛物业管理有限公司支付公摊费147.54元 二、驳回原告湖南东盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105元，因适用简易程序减半收取52.5元，由原告湖南东盛物业管理有限公司负担5.5元，被告长沙五星博威物业管理有限公司负担47元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  向湘菱 二〇一八年十二月十八日 法官助理周某某 书记员陈某某