江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初3989号原告：牟晓霞，女，1981年3月12日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李玲惠，上海正源（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新文，男，1972年12月8日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，系原告牟晓霞丈夫。被告：苏州市相城区永顺农村小额贷款有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇湘洲路20号。法定代表人：陶国平，董事长。委托诉讼代理人：田莉、韩阳，江苏新苏律师事务所律师。第三人：袁学良，男，1973年3月20日生，汉族，住江苏省苏州市。第三人：韩英，女，1975年1月24日生，汉族，住江苏省苏州市。原告牟晓霞与被告苏州市相城区永顺农村小额贷款有限公司（以下简称永顺小贷公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长、代理审判员王玲主审、人民陪审员戴峥峥参加评议。审理中，原告牟晓霞申请追加袁学良、韩英作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告牟晓霞的委托诉讼代理人李玲惠、李新文，被告永顺小贷公司的委托诉讼代理人韩阳到庭参加诉讼。第三人袁学良、韩英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟晓霞向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对苏州工业园区天域花园26幢1802室的房屋享有使用权20年（自2015年8月12日至2035年8月11日止），且租金已经全部支付完毕。2、判决确认原告对上述房屋享有优先购买权。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求明确为请求判决确认2015年8月12日原告与两位第三人签订的房屋租赁合同书有效，原告对苏州工业园区天域花园26幢1802室的房屋享有使用权20年（自2015年8月12日至2035年8月11日止），且租金已经全部支付完毕；将第二项诉讼请求明确为原告愿意在法院就涉案房屋带租拍卖的情况下，参与第一拍竞买该房屋。事实和理由：原告与第三人袁学良、韩英于2015年8月12日签订《房屋租赁合同书》，约定原告承租第三人袁学良、韩英所有的包括争议房屋，即位于苏州工业园区天域花园26幢1802室在内的房屋，租赁期限为20年，租金总额为106万元，原告以“借款债权与租金等额相抵”的方式支付全部租金。原告与两位第三人签订的《房屋租赁合同书》是双方关于房屋租赁的真实意思表示，并非债权债务合同关系，且该合同书不违反法律法规的强制性规定，应为合法、有效。苏州市相城区人民法院在2015年8月14日查封讼争房屋，但原告在2015年8月12日即与两位第三人签订《房屋租赁合同书》并实际占有使用该房屋，故根据“买卖不破租赁”的法律规定，被告对讼争房屋的拍卖不得影响原告依法享有的租赁权，原告在租赁期限内有权继续占有使用涉案房屋。原告对法院作出的（2017）苏0507执异3号执行裁定书不服，故诉至法院。被告永顺小贷公司辩称，原告与第三人之间是借款合同关系而非租赁合同关系，故不适用买卖不破租赁原则，原告也并不享有优先购买权。同时，原告并无证据证明其在法院查封前即对涉案房屋实际占有、使用，故原告不应享有对涉案房屋的使用权。第三人袁学良、韩英均未作答辩。经审理查明，本案讼争房屋坐落于苏州工业园区天域花园26幢1802室房屋，袁学良、韩英二人共同共有。2015年8月12日，袁学良、韩英将该房屋抵押给中国民生银行股份有限公司苏州分公司（以下简称民生银行），债权数额为396万元，抵押登记时间为2015年8月12日，抵押期自2015年8月11日起至2018年8月11日止。2015年7月27日，永顺小贷公司作为原告，以苏州市创意灯光景观工程有限公司（以下简称创意灯光公司）、苏州市方大计算机有限公司（以下简称方大计算机公司）、钱育峰、杨巧珍、袁学良、韩英、苏州鑫汉置业有限公司（以下简称鑫汉公司）、唐如海、唐芯为被告诉至本院，请求判令创意灯光公司归还贷款本金900万元及相应利息、罚息，支付律师费，并承担该案诉讼费、保全费、公告费；方大计算机公司、钱育峰、杨巧珍、袁学良、韩英、鑫汉公司、唐如海、唐芯对创意灯光公司的上述债务承担连带清偿责任。2016年4月21日，本院作出（2015）相商初字第00595号民事判决书，判决：一、创意灯光公司于该判决生效之日起十日内归还永顺小贷公司借款本金900万元、利息227500元、律师费174012元，合计9401512元。同时，创意灯光公司还应承担以900万元为基数自2015年7月17日起至实际支付之日止的利息；二、方大计算机公司、钱育峰、杨巧珍、袁学良、韩英、鑫汉公司、唐如海、唐芯对创意灯光公司的上述债务（含诉讼费）承担连带清偿责任。方大计算机公司、钱育峰、杨巧珍、袁学良、韩英、鑫汉公司、唐如海、唐芯承担保证责任后，有权向创意灯光公司追偿。另，该案在审理过程中，本院依据永顺小贷公司申请，查封了本案讼争房屋。之后，该房屋又被苏州市吴中区人民法院、苏州市工业园区人民法院查封。现该房屋由牟晓霞居住。另查明，庭审中，牟晓霞提供由其作为承租人（乙方）、袁学良、韩英作为出租方（甲方），双方签订的《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方同意把苏州天域花园26幢1802室、国宾花园120幢102室、滨河路588号2幢B710、B709、B708室的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性；房屋用途为办公所用；租期自2015年8月12日起至2035年8月11日止；租金为106万元；付款方式为一次性付清。该合同在补充条款中还约定：（1）由于甲方不能按2015年8月10日签订的借款合同约定归还借款，甲方自愿将本合同约定的房屋出租给乙方，租金与借款等额相抵，租赁期内若甲方还清乙方全部借款（含本息违约金）则本合同自借款还清之日终止。（2）本合同第二条房屋用途更改为办公及居住。该合同还约定了其他事项。合同落款乙方签名处落款时间为2015年8月12日，甲方处未书写落款时间。合同签订后，牟晓霞未向原告支付涉案房屋租金。又查明，廖天文、牟晓霞作为原告，以袁学良、韩英、方大计算机公司、韩全男为被告诉至江西省鹰潭市月湖区人民法院，请求判令袁学良、韩英归还廖天文、牟晓霞借款1154730元及利息、违约金，并支付律师费用；方大计算机公司、韩全男对上述债务承担连带清偿责任。该院经审理后查明认定事实：2015年8月10日，袁学良、韩英、方大计算机公司、韩全男与廖天文、牟晓霞签订《借款合同》，约定袁学良、韩英向廖天文、牟晓霞借款345万元；借款用途为归还民生银行贷款；借款期限自2015年8月11日至2015年8月12日15时止；借款利息按月利率3%计付，利息支付时间为按月支付；方大计算机公司、韩全男自愿为袁学良、韩英的债务提供不可撤销的连带责任保证担保等内容。2015年8月11日，廖天文向袁学良汇款345万元。该案庭审中，廖天文、牟晓霞自认关于被告的还款情况为2015年8月12日租金抵付106万元；2015年8月18日，转让支付52万元等。截至2017年12月30日，袁学良、韩英尚欠廖天文、牟晓霞借款本金1177854元及利息41524万元。2018年11月22日，该院作出（2018）赣0602民初1193号民事判决书，认定袁学良、韩英尚欠廖天文、牟晓霞借款本金1154730元、截至2017年12月30日的利息41524元；因廖天文、牟晓霞未在保证期间内向保证人方大计算机公司、韩全男主张承担保证责任，保证期间已过，故其要求方大计算机公司、韩全男就袁学良、韩英所欠债务承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。该院并最终判决：一、袁学良、韩英于该判决生效之日起七日内返还廖天文、牟晓霞借款本金1154730元及利息41524元（利息计算至2017年12月30日，之后的利息以未还本金为基数，按年利率24%，计算至借款还清之日止）；二、驳回廖天文、牟晓霞的其他诉讼请求。再查明，本院在执行过程中，拟对本案讼争房屋，即位于苏州工业园区天域花园26幢1802室的房屋进行拍卖，并于2017年5月27日在该讼争房屋门口张贴了（2016）苏0507执3622-1号执行公告，要求袁学良、韩英及案外人在该公告张贴之日起15日内腾空室内房屋并将房屋移交本院处理；案外人认为对此房地产享有权利的，可在上述期限内向本院提供证据材料主张权利。后牟晓霞对本院“去除租约”拍卖讼争房屋等执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2018年6月11日作出（2017）苏0507执异3号执行裁定书，裁定驳回牟晓霞的异议请求。牟晓霞不服该裁定，遂诉讼来院。以上事实，由牟晓霞提供的（2017）苏0507执异3号执行裁定书一份、《房屋租赁合同书》一份、借款合同复印件一份、（2018）赣0602民初1193号民事判决书一份，永顺小贷公司提供的（2015）相商初字第00595号民事判决书复印件一份、不动产登记簿复印件一份及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案牟晓霞作为案外人，以涉案房屋的承租人身份提出对标的房屋带租约拍卖的请求，实际即为停止对（2016）苏0507执3622号执行裁定书中相关执行措施的执行，请求在租赁期内阻止向受让人移交占用的不动产。牟晓霞是否能在长达20年的租赁期内继续占用该房屋，本院分析认定如下：首先，从合同签订的背景和时间点看。牟晓霞陈述双方借款发生在2018年8月11日，并约定次日等贷款重新批下后即予还款。后因银行得知袁学良、韩英被法院查封的情况，故不再下放贷款给袁学良、韩英，并导致无法归还牟晓霞所借款项，双方在2015年8月12日即达成了以房屋租金抵付债务的《租赁合同书》。对此，本院认为，根据讼争房产的不动产登记簿显示，该房屋抵押给民生银行的登记时间为2015年8月12日，且抵押期限为自2015年8月11日起至2018年8月11日止，故应认为至少在2015年8月12日时，袁学良、韩英与民生银行的贷款审批仍在正常进行过程中。牟晓霞主张在2015年8月12日即得知袁学良、韩英无法还款，双方并进而在法院查封即2015年8月14日之前签订《房屋租赁合同书》，该时间点过于巧合，且牟晓霞就此亦未提供相应证据证明，结合《房屋租赁合同书》中袁学良、韩英未书写落款时间的情形，本院对牟晓霞所陈述的该合同书的签订、生效时间存疑。其次，从房屋的占有时间看。牟晓霞主张自2015年8月12日签订合同后即搬入该讼争房屋内实际占有、使用至今，但就此仅提供用户名为韩英，载明缴费账单为2015年10月，且付款时间为2016年1月28日的水费缴费支付宝回单复印件1份，单凭该单据实无法得出牟晓霞在2015年8月14日前即实际入住该讼争房屋且缴纳水费的推论。同时，按照牟晓霞方陈述，其在借款发生的次日，即借款到期日已知晓袁学良、韩英无法还款，并立即与之签订以借款抵付租金的合同，并于当日马上即搬入并实际占有房屋，实亦与常理不符。再次，从合同确定的租金水平和付款方式看。《房屋租赁合同书》约定包括讼争房屋在内的两套住宅及三套办公用房20年的租金仅106万元，即折算下来每处房产的每月租金仅883.33元，与该几处房产在当时租赁市场上的价格交较实为歧低，且就20年间租赁市场的价格上涨变化因素亦未予以真实考量。虽牟晓霞称这与一次性支付租金，且其中国宾花园房屋为毛坯房尚需装修投入，滨河路房屋位置不好等，但该租金差距仍过于巨大，以租金抵偿借款中的该租金约定实显示公平。最后，从合同性质而言。假使牟晓霞与袁学良、韩英确在2015年8月12日签订《房屋租赁合同》并实际占有讼争房屋，但该《房屋租赁合同》中亦明确约定，由于袁学良、韩英不能按借款合同约定归还借款，袁学良、韩英自愿将合同约定的房屋出租给牟晓霞，租金与借款等额相抵，租赁期内若袁学良、韩英还清牟晓霞全部借款（含本息、违约金）则合同自借款还清之日终止，从该合同内容看，牟晓霞为使自己的债权得到清偿，同意袁学良、韩英以二套住宅及三套办公房20年房屋使用权的方式抵付106万元的借款，且袁学良、韩英在租赁期内还清全部借款则合同终止。可见，《房屋租赁合同书》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，牟晓霞与袁学良、韩英之间签订的《房屋租赁合同书》为债权债务合同关系而非真实的房屋租赁合同，结合其双方约定的租金水平歧低情况，无法排除牟晓霞与袁学良、韩英之间存在恶意串通以侵害其他债权人利益的情形，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，牟晓霞陈述《房屋租赁合同书》在法院查封之前签订并实际占用房屋也不得对抗法院对讼争房屋的执行，法院可除去租赁关系后拍卖该讼争房产。本院在执行过程中要求牟晓霞腾清房屋进行拍卖并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告牟晓霞的诉讼请求。本案案件受理费为人民币14340元，由原告牟晓霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  丁亦辛代理审判员  王 玲人民陪审员  戴峥峥二〇一八年十二月二十日书 记 员  唐宽正