广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初7039号原告：吕春杰，男，1962年11月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托代理人：王友生，系广东品杰律师事务所律师。被告：林潮，男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州市恒潮地产服务有限责任公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号330铺，统一社会信用代码91440106MA59BAJY0N。法定代表人：陈健。原告吕春杰诉被告林潮、广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称恒潮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕春杰的委托代理人王友生到庭参加诉讼。被告林潮、恒潮公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕春杰诉称：2016年1月24日，原告与被告林潮双方签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买被告在广州市天河区体育东路39-45号二层453号铺，建筑面积3.858平方米，套内建筑面积为1.5875平方米，成交价为819623元；约定了上述商铺的交付时间为2016年10月1日，逾期超过15日，原告有权单方提出和决定解除本合同，被告应当自原告解除合同通知送达之日起30天内退还全部已付房款，并按已付房价款20%的标准向原告支付违约金。还约定被告应于收到原告所支付购房款之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将上述商铺的产权人变更至原告名下。合同签订后，原告即按照合同约定交付了款项、办理相关手续的费用等；但被告未能在约定的时间内交付上述商铺；未能在约定的时间内办理产权变更过户手续等；被告存在严重违约行为，原告多次与被告沟通，但被告都予以回避、推脱。原告依照合同约定于2017年11月14日向两被告邮寄解除合同的通知书，要求解除《商铺买卖合同》并且要求两被告退还所收取的款项，但两被告均拒绝接收该通知。综上，被告违反合同规定，违反宣传时的承诺，属严重违约，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告林潮签订的《商铺买卖合同》；2、被告林潮、被告恒潮公司共同返还收取的购房款849623元（含团购费30000元）及利息（利息以849623元为本金，按照银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计至实际返还之日止）,被告林潮、被告恒潮公司返还收取的税费25566元；3、被告林潮赔偿损失2900元（包括500元手续费用和2400元的办证费用）；4、被告林潮、被告恒潮公司承担本案全部诉讼费。被告林潮、恒潮公司均未作答辩。经审理查明：位于广州市天河区体育东路39-45号2453铺的房地产（以下简称案涉商铺）于2016年1月14日登记至被告林潮名下。相应的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉商铺的规划用途为商业，建筑面积为3.858平方米，套内建筑面积为1.5875平方米，共有情况为单独所有。2016年1月24日，原告（买受人）与被告林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人以819623元总价向出卖人购买案涉商铺；（第四条第一款）买受人应当按时将房款支付给出卖人，买受人按一次性付款的方式支付，2016年1月22日前支付总房款的63%（包含定金100000元）计519623元，2106年10月12日前支付剩余房款300000元；（第四条第三款第一项）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款；（第六条）l、经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；2、原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；3、有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条商铺交付第一款）出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人办理案涉商铺使用权的交接手续，案涉商铺交付时买受人应承担向出卖人支付全部房款（包括按揭款、违约金（若有）、税费）等全部款项后才具备收铺条件，如买受人未按约定履行完该等义务的，出卖人有权顺延办理交铺及交易过户手续，无需因此承相任何责任；（第七条第二款）买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理……（第七条第七款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第七条第九款）因买受人已委托经营管理公司对案涉商铺进行统一经营及管理，因此，收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续；（第八条出卖人逾期交付商铺的违约责任第二项）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金……（第九条第二款）出卖人应于买受人全部支付了购房价款之次日起（若买受人是按揭付款的，则在买受人取得按揭银行出具的同贷书后）210个工作日内办理交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、入件等手续），并在此期间内完成案涉商铺的交易过户登记的入件手续，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；（第九条第三款）出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条出卖人关于延迟交易过户及办证的违约责任第二项）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办理案涉商铺的交易过户手续的，逾期超过三个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起七天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期没有发出通知的，视买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行），出卖人应当自收到买受人解除合同通知之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，注：出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执；（第十二条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向案涉商铺所在地人民法院起诉；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应三日内书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不按时履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等内容。同日，原告还与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流天地公司）就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》及《〈商铺委托经营管理协议〉补充协议》，约定：原告委托该公司在约定期限内具体经营案涉商铺，委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期即2016年10月1日起开始计算，原告委托该公司办理案涉商铺的收楼手续等内容。关于案涉商铺的购房款支付情况，原告于2016年3月12日向被告林潮支付定金100000元和房款419623元、于2016年10月12日向被告林潮支付房款300000元；原告还于2016年10月12日向被告林潮交纳了预付税费25566元。上述款项的相应收据上所加盖的印章为被告恒潮公司印章。2017年11月14日，原告按照被告林潮在《合同》中确认的通讯地址向被告林潮邮寄了《解除合同通知书》（相应的EMS邮单上记载内件品名为关于案涉商铺解除合同的通知），以被告林潮未按照合同约定办理案涉商铺的产权变更手续，原告依约享有解除合同的权利为由通知被告林潮要求解除《合同》及要求被告林潮返还款项等。上述邮件因“查无此人，电话无人接听”而于2017年11月20日被退回。原告称在现场时，被告恒潮公司的工作人员要求缴纳团购金抵扣部分的购楼款，当时是由被告的工作人员现场（具体是哪个被告，原告也不太清楚）指引刷卡缴纳的团购费；原告为购买案涉商铺支付了预售预告／产权登记代理费2000元、委托公证费400元、签约手续费500元。为证明上述陈述，原告提供了以下证据：1、加盖有广东宏安信律师事务所印章的《通知书》（显示原告购买案涉商铺的产权登记代理费为2000元，委托公证费400元），2、加盖有案外人广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司）财务专用章的《收据》（记载收取了原告购买案涉商铺的团购费30000元），3、编号为0004709的《收据》（显示向原告收取了案涉商铺签约手续费500元；经手人一栏有简某某签名的。原告称签名人员为被告恒潮公司的工作人员）。另查，本院另案受理的案涉商铺所在的潮流站的其他商铺的买卖合同纠纷〔即（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称1550号案）；潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼〕的庭审中，泽信公司陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购费30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购费30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系。陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购费30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购费30000元等。在本院另案受理的案涉商铺所在的潮流站的其他商铺（编号：二层642号）的买卖合同纠纷〔即（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、恒潮公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称22579号案）〕审理过程中，被告林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及其相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。另，原告向本院申请撤回要求被告林潮支付违约金169924.6元的诉请。本院认为：原告上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。《合同》是原告及被告林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约切实履行。关于原告的第一项诉讼请求，根据《合同》第四条、第九条第二款、第三款、第十条第二项的约定，被告林潮办理交易递件手续的期限届满时间应为2017年8月11日（自2016年10月12日的次日计算210个工作日），而原告自2017年11月12日起因被告林潮逾期办证而享有解约权。经查，原告已经于2017年11月14日按照《合同》记载的被告林潮的通讯地址邮寄了《解除合同通知书》，结合该邮件的详情单备注的内容及被退回原因，根据公平原则，应认定上述解除合同的通知已经于退回之日即2017年11月20日到达被告林潮，并于该日发生解除《合同》的法律效力。原告第一项诉请，与本院上述认定不符，本院依法不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据《合同》第十条第二项的约定，被告林潮应在《合同》解除后的60天内即2018年1月19日前退还原告已付的全部购房款（含定金）819623元。被告林潮至今未予返还，构成违约，给原告造成了一定损失，原告现要求被告林潮返还上述购房款并自起诉之日即2018年3月20日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准支付利息至实际付清之日止，有事实和法律上的依据，且符合自愿原则，本院依法予以支持。关于原告要求被告林潮返还团购费30000元的诉讼请求，从原告关于团购费的陈述来看，原告作为买受人，是基于认为交纳团购费可获得案涉商铺购房款优惠的认知而支付团购费，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述、被告林潮在22579号案中的上述陈述，可认定上述款项系原告为案涉商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，如前所述，《合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告林潮应向原告返还团购费30000元，故本院对原告要求被告林潮返还团购费30000元的诉讼请求依法予以支持。原告预付被告林潮的交易税费25566元，属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，如前所述，《合同》已解除，现原告要求被告林潮返还，合法有理，本院依法予以支持。原告要求被告恒潮公司共同返还上述购房款及利息、上述团购费及利息、税费和要求被告林潮支付上述团购费利息的诉请，均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告林潮赔偿律师办证费2400元（即预售预告/产权登记代理费2000元和委托公证费400元）、签约手续费500元的诉讼请求，原告提交的《通知书》、编号为0004709的《收据》并不足以证明其因履行《合同》实际产生了上述费用损失，原告该项诉请缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。被告林潮、恒潮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告吕春杰返还购房款819623元；二、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告吕春杰支付购房款利息（以819623元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自2018年3月20日计至实际付清之日止）；三、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告吕春杰返还预付税费25566元；四、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告吕春杰返还团购费30000元；五、驳回原告吕春杰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12580元，由原告吕春杰负担42元，被告林潮负担12538元。保全费5000元，由原告吕春杰负担825元，被告林潮负担4175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  刘香玲人民陪审员  刘其勇二〇一八年十二月七日书 记 员  神晓琳谢丽军判决书已于2018年月日送达