广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初3295号原告:林建镰，男，汉族，1974年10月12日出生，住福建省莆田市秀屿区。原告：刘亚友，女，汉族，1971年11月9日出生，住广东省清远市清新区。以上原告共同委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园5幢201商铺。法定代表人：马军，董事长。委托诉讼代理人：谢坚荣、陆嘉敏，均系广东亨信律师事务所律师。原告林建镰、刘亚友诉被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何慧文、被告委托诉讼代理人陆嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建镰、刘亚友向本院提出的诉讼请求：1、被告合创公司立即为原告林建镰、刘亚友购买的坐落于清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园4幢306房屋办理权属证书。2、被告合创公司向原告林建镰、刘亚友支付逾期交房违约金（自2016年7月1日起至实际交房之日止按日计付已付房价款的万分之三，计至2016年11月6日为10755元）。3、被告合创公司向原告林建镰、刘亚友支付逾期办证违约金（自2017年2月7日起至办到房地产权属证书之日止按日计付已付房价款280102元的万分之一，暂计至2018年8月1日为15153元）。4、本案诉讼费用全部由被告合创公司负担。事实和理由：一、2015年4月10日，林建镰、刘亚友与合创公司签订《商品房买卖合同》约定，购买合创公司开发的位于清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园4幢306房屋，房屋总价款280102元。《商品房买卖合同》第八条约定，合创公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付林建镰、刘亚友使用。林建镰、刘亚友已按约定支付全部购房款，但合创公司于2016年11月6日才交付房屋，应按合同约定支付逾期交房违约金，计至2016年11月6日为128日。二、《商品房买卖合同》第十五条约定，合创公司应在商品房交付使用后90日内，报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条规定“买卖合同第十五条补充：如因出卖人的责任导致买受人不能在合同规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人应按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直到取得该商品房的房地产权证，买受人同意不解除合同”。林建镰、刘亚友至今尚未取得房地产权属证书，合创公司应按合同约定从逾期的次日起支付逾期办证违约金。被告合创公司答辩称：一、部分住户主张的收楼时间有误，应以合创公司提交的证据显示的收楼时间为准。二、应区分不同情形计算逾期交房违约金：在房屋竣工验收日期以前收楼的，应当自合同约定房屋交付日期第二日起计算至实际交付房屋之日止；在房屋验收日期以后收楼的，应当自合同约定房屋交付日期第二日起计算至房屋竣工验收合格之日止。三、已将大部分涉案房屋资料报房产登记机关备案，主张的逾期办证违约金超出法律规定范围，应予纠正。合创公司办证期限应从实际接收房屋之日起计算90日，超过90日后开始计算逾期办证违约金，计算截止日期为合创公司提交备案资料之日止。四、因市政工程迟延及回迁房税收问题，合创公司开发的“恒信嘉园”项目未能在约定的期限内办理房屋产权登记，不是合创公司故意或过失造成。且主张的逾期办证违约金标准过高，请求适当减轻违约责任。原告林建镰、刘亚友围绕诉讼请求提交的证据：1、身份证，拟证明林建镰、刘亚友诉讼主体资格；2、企业登记信息，拟证明合创公司的诉讼主体资格；3、《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，拟证明双方形成买卖合同关系的事实；4、购房款发票，拟证明已支付全部购房款的事实；5、完税证，拟证明已缴纳购房契税的事实。被告合创公司对原告林建镰、刘亚友以上证据的质证意见如下：对证据1、2、3、4、5的三性均无异议。被告合创公司围绕答辩提交的证据：1、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋竣工验收时间；2、收楼表格，拟证明收楼时间；3、管道煤气报装合同、交工验收证书，拟证明因第三方管道煤气公司迟延交付工程，导致涉案房屋逾期验收；4、办证明细表，拟证明合创公司已在2018年10月22日提交涉案房屋的办证资料。原告林建镰、刘亚友对被告合创公司以上证据的质证意见如下：对证据1、2、3的三性均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议。经审理查明，本院认定事实如下：2015年4月10日，林建镰、刘亚友（买受人）与合创公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，约定林建镰、刘亚友购买合创公司开发的位于清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园4幢306房，总价款280102元。第八条约定2016年6月30日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，合创公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第九条约定如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证，买受人同意不解除买卖合同。合同签订后，林建镰、刘亚友依约向合创公司支付全部购房款。2016年11月6日，合创公司将房屋交付林建镰、刘亚友使用。2017年4月24日，涉案房屋办理竣工验收合格备案。合创公司于2018年10月22日向清远市清新区不动产登记中心递交了涉案房屋的办证资料，林建镰、刘亚友至今尚未取得房屋产权登记证书。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。合创公司与林建镰、刘亚友签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金。合创公司没有依照合同约定于2016年6月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。合创公司于2016年11月6日将涉案房屋交付林建镰、刘亚友使用，逾期交房时间为129天。林建镰、刘亚友请求合创公司支付从2016年7月1日起至2016年11月6日止的逾期交房违约金为10755元（280102元×0.0003×128天），是其对自身权利的合法处分，应予支持。三、关于逾期办证违约金。依照合同约定，合创公司应当在房屋交付后90日内（即2017年2月4日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合创公司没有依约为林建镰、刘亚友办理房地产权证书，已构成违约，故林建镰、刘亚友请求从2017年2月7日起以280102元为基数按日万分之一计付逾期办证违约金至办妥产权登记之日止，应予支持。由于合创公司于2018年10月22日向清远市清新区不动产登记中心递交了涉案房屋的办证资料，无证据证明合创公司尚有其他办理产权登记资料需要提交，故对林建镰、刘亚友要求判令合创公司继续履行办证义务，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告林建镰、刘亚友的逾期交房违约金10755元，于本判决生效之日起10日内付清。二、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告林建镰、刘亚友的逾期办证违约金（从2017年2月7日起以280102元为基数按日万分之一计付至办妥产权登记之日止），于本判决生效之日起10日内支付应付部分，以后每6个月支付一次。三、驳回原告林建镰、刘亚友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费224元，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。此款原告林建镰、刘亚友已预交，本院不作退回，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告林建镰、刘亚友。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖淑雯二〇一八年十二月二十一日书记员  林志邦附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。