广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1146号上诉人（原审被告）：阳春市畅达房地产有限公司，住所地广东省阳春市春城畅达新城第13栋。法定代表人：谢汝文，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧敏，广东源满律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈金玉，女，1986年9月8日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭光锐，广东春洲律师事务所律师。上诉人阳春市畅达房地产有限公司（以下简称畅达房地产公司）因与被上诉人陈金玉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。畅达房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回陈金玉的全部诉讼请求；（二）本案一、二审案件受理费由陈金玉负担。事实与理由：（一）畅达房地产公司于2015年10月已开始电话通知3幢2单元的业主办理房屋收房手续，大部分业主从2015年10月底开始相继办理了收房手续。由于收楼后，业主即需要缴纳物业费，陈金玉因个人原因，不顾畅达房地产公司的电话通知，故意拖延、不办理收房手续。畅达房地产公司后来被迫通过寄挂号信的方式通知陈金玉收楼。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款规定，陈金玉无正当理由拒绝收房，应视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付，畅达房地产公司不应承担逾期交付责任。二、涉案商品房未能如约交付及取得权属证书，不是畅达房地产公司的原因造成，畅达房地产公司不予承担违约责任。1.是陈金玉自身原因导致涉案商品房逾期办理权属证书，与畅达房地产公司无关。畅达房地产公司已在合同约定的期间内提交应由畅达房地产公司提交的材料给产权登记机关备案，完成了协助义务。2.2016年政府机构改革，调整部门职能，设立不动产登记局（中心），造成产权登记工作受到影响，部分业主未能及时办理不动产权证。（三）一审法院认定的违约金过高，应予以调整。一审诉讼过程中，畅达房地产公司明确提出，如果法院最终认定畅达房地产公司承担违约责任，由于合同约定的违约金明显偏高，而且没有造成陈金玉实际损失，请求一审法院对违约金进行适当调整。综上所述，请求二审法院支持畅达房地产公司的上诉请求。陈金玉答辩称：（一）畅达房地产公司上诉主张在约定时间内通知陈金玉收房的理由不成立。1.涉案商品房的《商品房权属登记证书》载明涉案楼盘的竣工时间为2016年1月27日，在约定的交房日期前涉案楼盘仍在施工，因此不存在交房给陈金玉的基础条件。2.合同第十一条已明确约定以书面通知方式通知交房，畅达房地产公司主张以电话通知的方式通知陈金玉收房不符合约定，畅达房地产公司亦未能提供曾电话通知陈金玉收房的证据予以证明。事实上畅达房地产公司不但没有以电话方式通知陈金玉收房，相反，陈金玉多次打电话给畅达房地产公司的工作人员催问何时能交付房屋，畅达房地产公司一直搪塞陈金玉。3.畅达房地产公司与陈金玉就涉案商品房的实际交付日期是2016年3月25日，此前陈金玉急需用涉案房屋结婚，若在约定的日期前畅达房地产公司通知陈金玉收房，陈金玉必然收房，不存在陈金玉拖延收房的可能性。4.同一幢楼其他住户是否提前收房与本案无关，不能以此推断并证明畅达房地产公司曾电话通知陈金玉收房。（二）涉案商品房未能按约交付及办理权属证书，根本原因和过错完全在于畅达房地产公司。1.涉案楼盘的竣工时间为2016年1月27日，畅达房地产公司是开发人和出卖人，迟延竣工的责任在于畅达房地产公司。2.畅达房地产公司认为因政府机构改革，部门职能调整所致的不能及时办理权属登记理由不成立。3.不存在陈金玉迟延提交申请文件的情形。陈金玉在2015年2月6日前已将办证所需全部材料提交给畅达房地产公司，并在2015年1月7日已交付办证费用30000元给畅达房地产公司。畅达房地产公司引用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定主张无法及时办证的过错在于陈金玉不当。（三）双方合同已明确约定了违约金的计算方法，该计算方法并无超出法律规定的限度。畅达房地产公司构成迟延交房和迟延办证，且过错在于畅达房地产公司，一审法院根据双方约定判决畅达房地产公司支付违约金给陈金玉正确。综上所述，请求二审法院驳回畅达房地产公司的上诉请求。陈金玉向一审法院起诉请求：（一）畅达房地产公司向陈金玉支付逾期交房违约金42975.67元（以支付房价款584703元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2015年10月31日起计算至2016年3月25日共147天）；（二）畅达房地产公司向陈金玉支付逾期办证违约金29235.15元；三、畅达房地产公司承担一审案件受理费。一审法院认定事实：2015年1月23日，陈金玉（买受人）与畅达房地产公司（出卖人）签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015011289），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳春市xxx小区xxx房，该商品房建筑面积142.63平方米，房价总额为584703元。首期款已付人民币284803元，余下300000元办理银行按揭。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自陈金玉解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由买卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。2015年1月7日，畅达房地产公司收到陈金玉支付的办证费30000元，并向陈金玉出具收款收据一份。2015年4月20日，陈金玉通过银行按揭的方式支付了余下购房款300000元给畅达房地产公司。2017年9月22日，陈金玉以畅达房地产公司迟延交付房屋及怠于履行办证登记义务，应承担违约责任为由向阳春市人民法院提起诉讼，请求如诉称。2017年11月16日，阳春市人民法院依法去函阳春市国土资源局调查涉案房屋权属转移登记的相关情况。2017年11月22日，阳春市国土资源局函复如下：阳春市畅达房地产公司有向我局不动产登记中心递交申请材料申请将阳春市xxx小区xxx房从畅达房地产公司名下转移登记到陈金玉名下。双方于2015年2月6日提交《广东省商品房买卖合同》《阳春市房地产登记申请书（预告登记）》、申请人身份证明、委托书、关于预告登记的约定等材料向阳春市住建局房地产交易所申请办理预购商品房预告登记。阳春市住建局房地产交易所于2015年2月6日受理了权利人为陈金玉、义务人为阳春市畅达房地产公司的预告登记，于2015年3月2日发出了权利人为陈金玉的预购商品房预告登记证明。因市畅达房地产公司未提交房屋竣工验收报告且未完善税费及缴清住宅专项维修资金，未达到不动产登记条件，故不能为申请人办理不动产权证。申请人双方于2017年9月14日向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续。阳春市不动产登记中心于2017年10月25日发出了权利人为陈金玉的不动产权证。2017年12月5日，阳江市中级人民法院作出（2017）粤17民辖5号民事裁定，裁定本案由广东省阳西县人民法院审理。另查明，权利人为陈金玉的不动产权证记载，涉案房屋的竣工时间为2016年1月27日。2016年3月18日，畅达房地产公司通过邮政挂号信的方式向陈金玉发出《收楼通知书》。2016年3月25日，畅达房地产公司正式将涉案房屋交付给陈金玉使用。一审法院认为，陈金玉与畅达房地产公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，陈金玉已依约付清购房款和相关费用给畅达房地产公司，但畅达房地产公司对其延迟交付房屋及延迟办理涉案房屋的权属转移登记手续的行为存在违约予以否认。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳如下：（一）畅达房地产公司是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房的违约金；（二）畅达房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金。关于焦点一，按照合同约定，畅达房地产公司理应于2015年10月30日前将具备交付条件的涉案房屋交付给陈金玉，但畅达房地产公司于2016年3月25日才正式将涉案房屋交付给陈金玉使用，其行为确已构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。现陈金玉请求畅达房地产公司支付逾期交房的违约金，应予以支持。陈金玉请求的逾期交房违约金应按合同约定的计算方法并以逾期147天计算为584703元×0.05%×147天=42975.67元。畅达房地产公司以于2015年10月底向同一幢楼同一单元的业主发出《收楼通知书》，同一幢楼同一单元的其他业主能够顺利办理收楼手续，畅达房地产公司不通知陈金玉收楼与常理不合为由，辩称逾期交房不是畅达房地产公司造成的，而是陈金玉自己的原因造成的，但未能提供充分的证据予以证明，该抗辩理由不成立，应不予采纳。关于焦点二，畅达房地产公司在2016年3月25日将涉案房屋实际交付给陈金玉，其理应依约在涉案房屋交付使用后60日内即2016年5月24日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其于2017年9月14日才向产权登记机关提交齐全的不动产登记手续，致使产权登记机关于2017年10月25日才发出涉案房屋的不动产权证。据此，畅达房地产公司的行为已构成违约，依法应当承担逾期办证的违约责任。现陈金玉请求畅达房地产公司支付逾期办证的违约金，应予以支持。陈金玉请求的违约金应按合同约定的计算方法计算为584703元×5%=29235.15元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限畅达房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金42975.67元给陈金玉；二、限畅达房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金29235.15元给陈金玉。一审案件受理费1606元，由畅达房地产公司负担。二审中，陈金玉提交了《结婚证》，拟证明陈金玉与华世雄于2015年10月17日在阳春市民政局登记结婚，陈金玉需用涉案房屋结婚，不存在拒绝收房的情况。畅达房地产公司质证认为该证据与陈金玉是否拒绝收房没有关联性。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在买受人诉畅达房地产公司商品房预售合同纠纷系列案中，畅达房地产公司主张其已在2016年1月将办理涉案商品房权属初始登记的资料提交不动产权登记中心，由于不动产权登记中心的职能调整致使涉案楼盘的初始登记在2016年10月31日才完成，导致逾期办理涉案商品房不动产登记，不应承担违约责任，并申请二审法院对涉案商品房提交初始登记资料的时间进行调查。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。陈金玉与畅达房地产公司就涉案商品房在2015年1月23日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应予以确认。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：（一）畅达房地产公司是否存在逾期交房的违约行为，违约金数额应否调整；（二）畅达房地产公司是否存在逾期办证的违约行为。关于焦点一，本案中，陈金玉已依约向畅达房地产公司履行了付款义务，但畅达房地产公司在收款后却未能按合同约定在2015年10月30日前将经验收合格的涉案商品房交付陈金玉使用，畅达房地产公司的行为已构成违约。畅达房地产公司主张其已电话通知陈金玉收房，是陈金玉故意拖延收房导致双方未能在约定的日期前办理涉案商品房交付手续，未能提交证据证明，陈金玉亦否认收到畅达房地产公司的电话通知。而根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。畅达房地产公司主张通知陈金玉收房的方式不符合合同约定，故畅达房地产公司的上述主张理据不足，本院不予采信。陈金玉主张畅达房地产公司逾期交房违约，理据充分，本院予以支持。至于违约金的计算问题，畅达房地产公司主张按照合同约定的方式计算违约金明显偏高而请求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，陈金玉未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，陈金玉的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如果按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，畅达房地产公司每日应向陈金玉支付的逾期交房违约金为292.36元（584703元×0.0005），即每月的逾期交房违约金为8770.80元（292.36元×30天），已明显超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定将逾期交房的违约金调整为按每日万分之二点五计算，即每月的违约金为4385.28元（584703元×0.00025×30）。按照调整后的计算标准，畅达房地产公司逾期交房147天，畅达房地产公司应支付给陈金玉的逾期交房违约金为21487.84元（584703元×0.00025×147天）。关于焦点二，按照合同约定，畅达房地产公司应在涉案商品房交付陈金玉后的60日内即2016年5月24日前将办理权属登记需由畅达房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，但其在2017年9月14日才将相关资料提交产权登记机关申请办理不动产登记，畅达房地产公司的上述行为已违反了合同约定，依法应当承担逾期办证的违约责任。对于畅达房地产公司请求二审法院对涉案商品房提交初始登记资料时间进行调查的申请，由于一审法院已去函阳春市国土资源局，阳春市国土资源局复函明确载明畅达房地产公司于2017年9月14日向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续，故对畅达房地产公司的调查申请，本院不予批准。一审法院根据合同约定的方法计算畅达房地产公司应支付的违约金为29235.15元（584703元×0.05）恰当，应予维持。畅达房地产公司主张逾期办证的违约金过高应予调整，未能提交证据证实，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对逾期交房的违约金计算处理欠妥，本院予以纠正。畅达房地产公司部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初90号民事判决第二项；二、变更广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初90号民事判决第一项为：阳春市畅达房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金21487.84元给陈金玉；三、驳回陈金玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1606元，由陈金玉负担482元，阳春市畅达房地产有限公司负担1124元；二审案件受理费1605元，由阳春市畅达房地产有限公司负担1124元，陈金玉负担481元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一八年十二月四日法官助理李凤霞书记员詹礼迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；