苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初8990号 原告：朱建路,男,1965年5月17日出生,汉族,住苏州市吴江区。 原告：费其华,女,1964年5月10日出生,汉族,住苏州市吴江区。 委托代理人：朱建路,男,1965年5月17日出生,汉族,住苏州市吴江区，系原告费其华丈夫。 被告:苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。 法定代表人:马伟进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李雪梅，系该公司员工。 原告朱建路、费其华与被告苏州欧普置业有限公司(以下简称欧普置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法由审判员范君、人民陪审员倪炳荣、徐彩娥组成合议庭适用普通程序于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告朱建路并作为原告费其华的委托代理人、被告欧普置业公司委托代理人李雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱建路、费其华向本院提出诉讼请求：1、被告欧普置业公司支付原告朱建路、费其华截止2018年1月17日的逾期交房违约金205014.24元（1073373元*0.05%/日*382日），并明确主张至实际交房之日；2、诉讼费由被告欧普置业公司承担。 事实和理由：2016年9月29日，原告与被告签署《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2016028603),被告将其开发的位于苏州市吴江区出售给原告，买卖合同中约定了当事人、项目建设依据、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等条款。其中购房总价1073373.00元；付款方式及期限为：2016年9月29日前原告支付首付款363373.00元，贷款710000.00元；交付期限为：2016年12月3日前具备该商品房竣工文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》和该商品房经验收合格；出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日为止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。 原告于2016年9月29日全部付清首款，后从浦发银行吴江支行贷款支付余额，2016年10月11日放款成功，并开始按月支付贷款利息。但是合同约定的交付房屋时间为2016年12月31日前，被告未将符合交房条件的涉案房屋交付给原告。截止2018年1月17日合计382天，己超过约定交付时间90日以上，故被告应支付截止时间的逾期交房违约金205014.24元(1073373.00元×0.05%×382)。 被告欧普置业公司辩称：对于逾期交房部分，被告在2016年5月份通过五方验收，验收合格后，房屋即具备了交付使用的条件，并且在之后被告也及时将房屋交付给了原告，因此对于逾期交房的违约金，被告方不认可；即便应当承担违约金，原告主张要求万分之五的标准予以主张，标准过高，应当按照案涉房屋所在地同类房屋租金标准计算相应的违约金。因政府水电市政等从事公共事业的单位导致延期验收的，不视为被告违约，逾期的时间在两个月左右。 本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，朱建路、费其华与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定朱建路、费其华购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方11850元，总价款1076928元。第六条约定，付款方式为2016年9月25日前，朱建路、费其华向欧普置业公司支付首付款366928元，贷款710000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。第八条约定，欧普置业公司应于2016年12月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给朱建路、费其华使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 朱建路、费其华已付清了房款总额1073373元（发票价格）。欧普置业公司直至2018年1月17日取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）后，即向朱建路、费其华交付案涉房屋。 庭后，欧普置业公司提交理想城消防工程竣工验收方案复印件，以此证明因市政工程延误，造成被告工程逾期，从而造成项目备案逾期。 以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、商品房交付使用通知书以及到庭当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告双方于2016年9月29日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，被告欧普置业公司应于2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给原告朱建路、费其华使用。被告欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告欧普置业公司应当向原告朱建路、费其华支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。至于欧普置业公司在庭后提交的消防工程竣工验收方案复印件即便为真实，也不能证实市政工程逾期必然导致欧普置业公司项目施工逾期，从而导致欧普置业公司备案逾期。欧普置业公司因此主张扣除相应期间，本院不予采信。 本案的争议焦点为：双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担。原告朱建路、费其华主张按合同约定的日万分之五计算。被告欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告朱建路、费其华因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给原告朱建路、费其华造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从2017年1月1日起至2018年1月16日止，计381天，应为163582.05元（1073373元×0.04%/日×381日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下: 被告苏州欧普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱建路、费其华支付自2017年1月日至2018年1月16日止的逾期交房违约金163582.05元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，户名：朱建路，开户行：中国农业银行芦墟支行，账号：62×××12） 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4376元，由原告朱建路、费其华负担804元，由被告苏州欧普置业有限公司负担3572元，被告苏州欧普置业有限公司应负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告朱建路、费其华，原告朱建路、费其华已预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  范 君 人民陪审员  倪炳荣 人民陪审员  徐彩娥    二〇一八年十二月十七日 书 记 员  秦 凯 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。