上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初20748号原告(反诉被告)：上海山海企业(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周新国，总经理。原告(反诉被告)：上海山海企业(集团)有限公司仓储分公司，住所地上海市宝山区。负责人：堵锦明，经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：龚尧。被告(反诉原告)：上海场南建材市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：田喜太，经理。委托诉讼代理人：张志宏，上海市震旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：茅永涛，上海市震旦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司仓储分公司(以下简称“山海仓储”)与被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司(以下简称“场南建材”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，场南建材提起反诉，本院依法追加上海山海企业(集团)有限公司(以下简称“山海集团”)作为共同原告及共同反诉被告参加诉讼。本院依法适用普通程序对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)山海集团及山海仓储的共同委托诉讼代理人顾玉红、龚尧，被告(反诉原告)场南建材的法定代表人田喜太及委托诉讼代理人张志宏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)山海集团和山海仓储向法院提出诉讼请求：1、判令场南建材立即搬离租赁场所，并将租赁房屋、场地腾退后恢复原状交还山海仓储；2、判令场南建材支付2014年拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)1,977,323.76元；3、判令场南建材按照每年336万元的标准支付2016年1月1日至实际腾退办理之日止的房屋场地使用费；4、判令场南建材支付2016年10月份的消防用水水费143,820.98元。事实与理由：2003年8月28日，山海仓储与场南建材签订《租赁协议》，约定山海仓储将上海市沪太路XXX弄XXX号约18,000平方米的土地(以下简称“系争土地”)出租给场南建材经营使用，并根据场南建材的要求建造约9,000平方米的二层仓库，租赁期限自2006年1月1日至2015年12月30日。2016年1月5日，山海仓储向场南建材发出告知书，表示双方租赁合同期限已满，系争房屋、土地不再续租，要求场南建材于2016年3月31日前结清租金和水电等费用后将房屋、土地返还给山海仓储，但场南建材置之不理，故向法院提起诉讼。被告(反诉原告)场南建材辩称，不同意解除合同，双方于2015年8月28日签署《补充协议》，约定继续履行原租赁合同关系。根据租金对账单，双方已结清2015年12月31日前的租金，并无拖欠租金情况。2016年起，因对方擅自主张解约，造成场南建材重大损失，故暂未支付租金。2016年1月天气比较冷，导致公共消防水管爆裂(消防水管是地下的)，这部分水费不应该由场南建材承担。综上，不同意山海集团及山海仓储的诉讼请求。被告(反诉原告)场南建材提出反诉请求：1、判对方赔偿经营损失4,897,457元；2、如法院判令解除租赁合同，则要求对方赔偿固定添附物、装潢等损失1,500万元；3、判令对方补偿市场搬迁费用300万元。原告(反诉被告)山海集团及山海仓储针对反诉辩称，不同意反诉诉请，即便存在《补充协议》，依照合同法及司法解释属于不定期租赁合同，山海仓储可以随时解除。山海仓储认为双方的租赁期限已届满，场南建材的固定添附物及装潢在租赁期限内已经使用完毕，要求补偿缺乏相应的事实法律依据。另外，场南建材在场地内的固定添附物是违法搭建，根据相关规定，都必须拆除。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于租赁基本事实：2003年8月28日，山海仓储(甲方)与场南建材(乙方)签订《租赁协议》。协议约定，甲方将系争土地(约18,000平方)租给乙方使用，甲方同意根据乙方的要求建造约9,000平方二层仓库，铺建其余水泥场地，并提供相应水、电、通讯等配套设施；仓库租金单价0.5元/平方米/天，年租金1,642,500元，土地面积13,500平方米，租金单价0.235元/平方米/天，年租金1,157,962元，协商年租金280万元；租金按季交付，先付后用，五年内不变，第六年调整为308万元，第九年调整为336万元；租赁期限自2006年1月1日至2015年12月30日，届时双方如无异议，乙方有优先续租权；租赁期内，乙方承担所有水、电、通讯等费用；年租金经竣工后双方确定为280万元整(包括仓库建筑、水泥场地及仓库西侧场地)，递增按第三条执行。2003年5月31日，山海集团取得在系争土地上新建仓库的建设用地规划许可证，用地面积29,000平方米。2003年10月23日，取得建设工程规划许可证，建设规模9,435平方米。仓库竣工后即交付场南建材开展经营。2014年6月，场南建材在租赁场地的西侧场地上搭建“红木馆”。2015年8月28日，双方签订《补充协议》约定，因租赁物长期未维修，从2016年1月1日起，租赁物的维修费用由乙方承担支付，从2016年1月1日起开始租金暂不再做调整，按每年308万元计算；双方同意租赁到期后再延期由乙方继续经营使用管理(除国家或市政府项目开发征用之外)；2015年12月30日之后，如有更好的开发项目，双方同意合作共同开发；其他协议条款均按原租赁协议的要求继续执行。2016年1月5日，山海仓储向场南建材发告知书：租赁期限已届满，公司决定收回系争土地房屋，请你方在2016年3月31日前做好腾退搬离工作。2016年11月10日，山海仓储在租赁场地张贴告知书，要求场南建材市场的各位小业主(次承租人)于2017年3月31日前做好腾退搬离工作。2017年11月，上海市宝山区大场镇人民政府向场南村村委会出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，要求于2018年1月22日前将沪太路XXX弄XXX号场南建材市场及周边的违法搭建进行拆除。二、关于租金对账情况：2015年1月14日，山海仓储与场南建材对往来账目进行核对：1、场南建材2013年欠付租金505,163.5元；2014年应缴租金308万元；2、山海集团应付龙丰木材市场北区动迁款1,977,323.76元；山海集团应付2014年度市场公共道路管理费5万元；3、2014年11月14日付支票50万元交山海集团；截止2014年12月31日，场南建材应缴租金1,057,839.74元。沈文明代表山海仓储在该核对单上签字。2015年2月6日，双方签订结算清单：1、截止2014年12月31日，场南建材应付租金1,057,839.74元；2、2015年1月14日，场南建材交给山海仓储两张商业承兑汇票，合计1,140,463.88元；3、1,140,463.88元减去2014年度应付租金1,057,839.74元，余额82,624.14元；4、余额82,624.14元直接转为2015年度租金。该结算清单上盖有山海仓储公章及沈文明的签字。2015年12月16日，双方签订往来账目清单：2015年度应付租金308万元，上期结转租金82,624.14元，2015年11月11日付支票154万元，2015年全年已付合计1,622,624.14元；2015年度尚欠租金1,457,375.86元。该清单上盖有山海仓储公章及沈文明的签订。2016年1月28日，场南建材出具2015年度往来账情况说明：我方发现告知书所写欠款金额误差甚大，2016年1月19日上午，经双方负责人和财务一同再次对账核准，截止2015年12月31日，尚欠山海集团租金1,457,375.86元，经双方再次确认后于2016年1月28日转账支付1,407,375.86元，尚欠5万元，为应收2015年山海仓储对市场道路管理费分摊款，此款开票直接抵扣还款。截止2015年12月31日，场南建材与山海企业集团所有账目已结清。沈文明在该情况说明上签字，并写明“已核准情况属实”。三、关于固定添附审价情况：根据场南建材的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海申元工程投资咨询有限公司对系争土地上的固定添附及装饰装修进行了评估鉴定。经双方多次质证，鉴定单位对鉴定报告进行了三次补充，最终鉴定结论如下：1、争议部分(红木馆)。2014年6月施工部分造价2,478,481元，2017年3月施工部分造价319,876元。截至2018年3月，折旧后的现值分别为2,060,237元、305,482元。2、争议部分(除红木馆外)。按照原告主张的施工期，2003年8月施工部分的造价1,789,035元，2014年6月施工部分的造价4,043,914元。截至2018年3月，折旧后的现值分别为614,981元、3,361,504元。按照被告主张的施工期，2004年1-6月施工部分的造价1,990,242元，2014年6月施工部分的造价4,043,914元。截至2018年3月(折旧基准期2004年6月)，折旧后的现值分别为758,780元、3,361,504元。3、无争议部分(18,000平方米土地租赁范围内建筑物土建及安装)。按照原告主张的施工期(2003年8月)，造价10,563,556元。截至2018年3月，折旧后的现值为3,631,222元。按照被告主张的施工期(2004年1-6月施工)，造价11,387,896元。截至2018年3月(折旧基准期2004年6月)，折旧后的现值为4,341,635元。以上折旧均按照20年计算，残值率按照10%计算。折旧计算公式：折旧前金额-(折旧前金额×(1-10%)/240)×折旧期。根据双方诉辩称意见及举证、质证，双方尚存在如下事实之争议：1、2015年8月28日之《补充协议》是否真实有效，租赁期如何认定。山海仓储认为该协议落款盖章真实，但其从未有过续租的意思表示，该协议可能系因相关人员之不当行为形成，不应认其生效，双方租期到2015年12月31日届满。场南建材认为该协议系双方真实意思表示，双方约定2016年后形成长期租赁关系，现因对方内部出现分歧而主动违约解除双方合同。2、租赁物是否包括“红木馆”所在场地。山海仓储认为双方租赁标的物仅为建材市场东侧18,000平米左右的范围，场南建材认为双方租赁协议明确约定租赁范围包括西侧空地即“红木馆”区域。3、双方租金结算中是否存在案外人龙丰木业的抵扣款。山海仓储认为其已经全额付清案外人龙丰木业的动迁款，龙丰木业或场南建材系以不存在的债权主张抵扣租金，不能同意。场南建材认为其关联公司龙丰木业尚有197万余元的动迁款未领取，用该款抵扣其应付租金已经得到对方负责人确认并有书面对账单为证，应当认定发生了抵扣。4、消防水费143,820.98元如何承担。山海仓储认为对方在经营期间未付清水费，另因管理不善造成水管爆裂，故该部分水费均应由对方承担。场南建材表示，因寒潮冰冻造成地下消防管网爆裂，才发生该部分水费。爆裂点处于市政公共区域，其已经及时通知消防、水务等各方部门，该费用不应由场南建材承担。场南建材另提供近年来按月缴纳水费的发票，证明其日常经营用水系按时缴纳。本院认为，本案租赁合同所涉场地及主要建筑均经相关建设规划审批，可以认定双方租赁合同关系合法有效。根据已经查明的事实，双方于2015年8月28日签订《补充协议》，约定合同到期后由场南建材继续承租，未约定租赁期限。该协议由双方盖章确认，故可以认定双方自2016年起形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁合同中双方均可随时提出解除合同，故山海仓储要求终止合同、收回租赁物，合法有据，可以支持。但仔细考量本案纠纷细节，山海仓储于2015年8月底确认双方继续维持十多年的租赁关系，但仅数月后又发函要求终止履行，此行为明显有违诚信，即使山海仓储享有解除权，其短期内如此反复也必然对场南建材的经营产生重大影响，故本院在处理双方解约后果及责任承担中将充分考虑该因素。概括而言，合同解除后双方应当结算租金等费用、返还租赁物、赔偿或分担损失。首先，关于租金等费用结算问题。双方多次形成租金对账单，部分有山海仓储同一工作人员签名，部分有单位盖章，而且前后内容连贯，故可以认定相关租金对账单合法有效。相关对账单对龙丰木业动迁款抵扣本案租金等已有明确记载，本院不再赘述，根据2016年1月28日的对账情况说明，可以认定双方已经结清2015年12月31日之前的租金。现场南建材应当支付2016年1月1日至实际清腾、返还租赁物之日止的租金或使用费。考虑到山海仓储的突然解约及场南建材可能存在的其他损失，本院酌情确定租金以补充协议约定的70%(即215.6万元/年)计算。关于水费问题，场南建材已经提供每月经营用水的缴费单据，其辩称本案涉讼水费系消防水费及罚款等意见，可予采信。该费用并非场南建材经营产生，也无证据证明系场南建材过错造成，一般由出租人承担为宜，故山海仓储该项诉请不予支持。其次，关于租赁物之返还。经过图纸比对、现场勘测等，可以确定双方合同约定的18,000平方米范围系目前场南建材东侧部分，不包括“红木馆”区域。根据本院查明的情况来看，目前的“红木馆”区域亦是当初山海仓储申请立项审批建设的范围，山海仓储对此区域亦有管理职责，现场南建材在此进行搭建显然违法，故本案中应当将现场所有区域一并处理并返还。由于本案现场尚有众多经营户，实际清退返还等事宜不能在本案中直接处理，本案仅确定场南建材应当承担清退经营户，向山海仓储返还所有经营场地之义务。再次，关于解约损失问题。场南建材反诉提出了经营户解约损失、搬迁损失、装修添附损失等，但由于双方从2016年发生纠纷至今，其又实际经营了三年左右，应当对解约的风险及可能的损失有充分的认识并积极化解，本案审理中，其提出的经营类损失亦无充分证据证明，故该类损失均不予支持。关于装修添附等损失，该部分损失较为客观，但考虑到市场东侧18,000平方米范围内的装修添附已经长期使用，其相应价值已经基本实现，而西侧“红木馆”区域的搭建物虽系近年搭建，但纯属擅自违建，不宜以造价损失主张赔偿，故本案中审价单位出具的造价及折旧意见等不宜直接采用。考虑到山海仓储在解除合同及场地管理等方面存在一定疏漏，且本院已驳回场南建材各类经营损失之主张，故山海仓储应酌情参考审价报告的确定各类造价数额，就装修添附等损失承担一定的补偿责任，数额酌定为300万元。最后，本案合同出租人山海仓储系山海集团的分公司，依法不具有独立法人资格，故应由山海集团承担本案相关补偿责任等法律义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司仓储分公司与被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司就上海市沪太路XXX弄XXX号场地的租赁合同关系；二、被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起六十日内清腾并向原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司仓储分公司交付上述场地及所有建筑；三、被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司于清腾并交付上述场地及所有建筑后十日内向原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司仓储分公司支付2016年1月1日至交付日止的租金(按照年租金215.6万元计算)；四、原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司于被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司清腾并交付上述场地及所有建筑后十日内支付补偿款300万元；五、驳回原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司及上海山海企业(集团)有限公司仓储分公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46,169元，由原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司及其仓储分公司承担20,000元被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司承担26,169元；反诉案件受理费减半收取计78,144元，由原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司及其仓储分公司承担15,000元、被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司承担63,144元。审价费费303,000元，由原告(反诉被告)上海山海企业(集团)有限公司及其仓储分公司承担10万元、被告(反诉原告)上海场南建材市场经营管理有限公司承担203,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 晓审 判 员  王 力人民陪审员  苏坤明二〇一八年十二月二十八日书 记 员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。