福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初5218号 原告：福州市三坊七巷保护开发有限公司，住所地福州市鼓楼区营房里10号。 法定代表人：谢谦华，董事长。 委托诉讼代理人：朱柏涛，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文泊，福建谨而信律师事务所律师。 被告：北京东方华太建筑设计工程有限责任公司，住所地北京市海淀区八里庄街道五孔桥35号院21号平房。 法定代表人：徐建伟,总经理。 委托诉讼代理人：吴逢堂，北京市鼎业律师事务所律师。 被告：北京东方华太建筑设计工程有限责任公司福州分公司，住所地福州市鼓楼区温泉支路62号金业大厦4层。 负责人：马志敏，经理。 委托诉讼代理人：高军，男，公司行政部门办公室主任。 原告福州市三坊七巷保护开发有限公司（以下简称“三坊七巷保护开发公司”）与被告北京东方华太建筑设计工程有限责任公司（以下简称“东方华太公司”）、北京东方华太建筑设计工程有限责任公司福州分公司（以下简称“东方华太福州分公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理。在提交答辩状期间，东方华太公司对管辖权提出异议，请求将案件移送至北京市海淀区人民法院审理。本院于2017年9月1日做出（2017）闽0102民初5218号民事裁定，驳回东方华太公司对本案管辖权提出的异议。东方华太公司不服该裁定，提起上诉。福州市中级人民法院于2017年10月24日做出（2017）闽01民辖终1209号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院适用普通程序，于2017年12月20日、2018年4月2日、2018年8月24日公开开庭进行了审理。三坊七巷保护开发公司委托诉讼代理人李文泊、东方华太公司委托诉讼代理人吴逢堂、东方华太福州分公司负责人马志敏及其委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三坊七巷保护开发公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司于2014年1月7日签订的《合作协议》；二、判令东方华太公司、东方华太福州分公司立即腾空并搬离大光里×××，将房屋交还给三坊七巷保护开发公司；三、判令东方华太公司、东方华太福州分公司向三坊七巷保护开发公司支付自2015年1月1日起至实际交还房屋之日止的使用费及违约金（使用费按504000元/年计算，自2015年1月1日起暂计至2017年4月30日为1176000元）；四、判令东方华太公司、东方华太福州分公司赔偿三坊七巷保护开发公司因对大光里×××恢复原状而需支出的修复费用61220元，因对大光里23号恢复原状而需支出的修复费用441118元；五、判令三坊七巷保护开发公司不予退还违约保证金100000元；六、判令本案诉讼费由东方华太公司、东方华太福州分公司承担。 事实与理由：2014年1月7日，三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司签订编号为榕三坊七巷司合（协）字[2014]第31号的《合作协议》。该协议约定，三坊七巷保护开发公司将其位于大光里×××提供给东方华太福州分公司使用。使用期限五年。三坊七巷保护开发公司同意免收使用费。东方华太福州分公司应服从统一管理，符合文物保护工作部门的规范要求，不得损毁、改建、添建或者拆除文物建筑及其构件。未经同意，不得改变古院落的用途，古院落的装修装饰（含二次装修装饰）方案须经审核确认后方可实施。不得未经许可擅自变更功能、扩大使用面积。展览期间，东方华太福州分公司应保证古院落对游人全面开放，应每年举办不低于4次的建造师研讨活动，且须省级以上的建筑师参加。在从2014年开始的五年中为三坊七巷保护开发公司每年义务进行五个项目的古建筑修缮设计工作。未按约定履行组织建造师研讨活动义务，三坊七巷保护开发公司有权每年按照30元/㎡/月的价格收取使用费，即504000元/年。东方华太福州分公司违反上述约定，三坊七巷保护开发公司有权要求停止施工、营业，限期整改。如逾期仍未整改到位，三坊七巷保护开发公司则有权单方解除协议，没收违约保证金，收回古院落，并要求东方华太福州分公司承担由此引起的一切法律责任。协议还对双方的其他权利、义务作了明确的约定。 协议签订后，三坊七巷保护开发公司依约将古院落交付给东方华太福州分公司使用。东方华太福州分公司依约缴交了相应的违约保证金并实际使用院落。 但自2015年1月起，东方华太福州分公司违反上述协议约定，经三坊七巷保护开发公司多次催促，东至今仍拒绝整改，拒不恢复原状，履行义务。三坊七巷保护开发公司认为，东方华太福州分公司违反约定的行为已构成根本违约，其有权每年按照30元/㎡/月的价格收取使用费，即504000元/年，依法解除合作协议并收回租赁院落，且不予退回违约保证金。同时，东方华太福州分公司仍应支付至实际交回租赁房屋之日止的使用费及相应违约金，偿还三坊七巷保护开发公司因恢复原状而需支付的相应修复费用。 因东方华太福州分公司系东方华太公司的分公司，根据民事诉讼法第四十八条、最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第五十二条、公司法第十四条规定，东方华太公司应与东方华太福州分公司承担共同责任。 鉴此，三坊七巷保护开发公司提起诉讼，恳请法院判如所请，以维护其合法权益。 东方华太公司、东方华太福州分公司共同辩称，一、三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司签订的合作协议无效。三坊七巷保护开发公司未在举证期限内提交证据证明其系大光里×××院落的产权人。三坊七巷保护开发公司无权处分上述古院落。二、大光里×××已于2015年5月被三坊七巷保护开发公司收回。东方华太福州分公司现使用的是大光里×××。三、即使合作协议有效，东方华太福州分公司亦已按约履行义务。在协议签订后，依约举办了4场建筑师研讨会。相关材料已上报给三坊七巷保护开发公司。三坊七巷保护开发公司违约在先：1.2015年始，无故多次断电，违反协议第二条第二款约定，导致东方华太福州分公司无法完成约定的4场建筑师交流会；2.2017年4月25日，三坊七巷保护开发公司将大光里23号上锁，致使东方华太福州分公司工作人员无法进入、使用；3.2017年11月9日，三坊七巷保护开发公司私自带外人进入东方华太福州分公司财务室，踹开大门，严重违反协议约定。四、装修在2014年完成，整个装修方案经过三坊七巷保护开发公司事先批准。因三坊七巷保护开发公司违约在先，故并不存在恢复原状的问题。三坊七巷保护开发公司应退还违约保证金并赔偿装修损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方无异议的证据及庭审陈述，本院查明如下事实： 三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司于2014年1月7日就位于大光里×××提供予东方华太福州分公司使用事宜签订《合作协议》[榕三坊七巷司合（协）字﹝2014﹞第31号]。协议约定，两处古院落使用面积约1400平方米。使用期限五年。用途为建筑规划交流中心。三坊七巷保护开发公司同意免收使用费。东方华太公司应在协议签订之时交纳违约保证金10万元。东方华太福州分公司应服从统一管理，符合文物保护工作部门的规范要求，不得损毁、改建、添建或者拆除文物建筑及其构件。未经同意，不得改变古院落的使用用途，古院落的装修装饰（含二次装修装饰）方案须经审核确认后方可实施。不得未经许可擅自变更功能、扩大使用面积。展览期间，东方华太福州分公司应保证古院落对游人全面开放，应每年举办不低于4次的建造师研讨活动，且须省级以上的建筑师参加。在从2014年开始的五年中为三坊七巷保护开发公司每年义务进行五个项目的古建筑修缮设计工作。未按约定履行组织建造师研讨活动义务，三坊七巷保护开发公司有权每年按照30元/㎡/月的价格收取使用费，即504000元/年。东方华太福州分公司违反使用约定义务与责任，三坊七巷保护开发公司有权要求停止施工、营业，限期整改。如逾期仍未整改到位，三坊七巷保护开发公司则有权单方解除协议，没收违约保证金，收回古院落，并要求东方华太福州分公司承担由此引起的一切法律责任。协议还对双方的其他权利、义务作了明确的约定。 协议签订后，东方华太福州分公司依约交纳“违约保证金”100000元。 2015年7月8日，三坊七巷保护开发公司向东方华太福州分公司发出《关于大光里×××使用问题的函》[榕三坊七巷司函﹝2015﹞471号]。函称，在日常巡查过程中，发现东方华太福州分公司违反协议约定，擅自变更两处古院落使用用途，并将大光里×××变更为住宿场所。经多次发函要求整改，但均未整改到位。故要求东方华太福州分公司于2015年7月15日前执行完毕下列事宜：1.清空大光里×××并恢复原状交还三坊七巷保护开发公司。同时将派员对该处文保进行评估，如有因使用造成损坏而产生的维修费用将由东方华太福州分公司承担。2.撤离大光里23号内办公机构，重新提交该院落使用及装修方案，待审核通过后再行重新使用。3.按协议约定按每年50.4万元支付场地使用费。 2015年7月14日，东方华太福州分公司复函称，于该日签收榕三坊七巷司函[2015]471号函，回复如下：1.大光里×××在未正式通过验收之前，只是临时居住。2015年7月3日人员已全部搬离。2.大光里×××内办公机构已于2015年7月3日撤移有关人员。在原报批通过的方案基础上重新细化、调整。调整后报批方案已上报三坊七巷保护开发公司，等待批复。3.要求支付场地使用费与合作协议相悖，不合理。公司已按约定条款，上报2014年度关于举办4次研讨会的书面文字材料，因协议未明确建造师研讨活动材料的文件组成内容。东方华太福州分公司将在尽可能范围内补充材料。4.2015年7月3日，东方华太福州分公司又重新调整布展工作，因三坊七巷保护开发公司采取断电措施，对布展工作造成一定影响，要求恢复供电。 位于福州市鼓楼区的“×××故居”于2013年1月被福建省人民政府公布为×××省级文物保护单位。 位于福州市鼓楼区的“×××故居”于1992年被福州市人民政府公布为×××故居挂牌保护。 本案双方当事人争议的焦点问题：一、三坊七巷保护开发公司对大光里×××是否具有处分权。二、三坊七巷保护开发公司主张解除《合作协议》是否于法有据及解除的效力。 关于争议的焦点问题一。三坊七巷保护开发公司主张大光里21号、23号系由福州市土地发展中心依法拆迁补偿安置，其具有处分权，提交了下列证据支持：1.福州市土地发展中心与何某等人签订的《拆迁补偿安置协议书》22份。2.2015年6月26日，福州市人民政府《文件办理告知单》（GZ2015CJ01245号）。3.福州市三坊七巷管理委员会《关于三坊七巷等历史街区文保单位（文物点）业主问题的情况请示》[榕三坊七巷﹝2015﹞48号]。4.2010年7月5日，福州市人民政府《关于研究三坊七巷项目资产债务移交和规划技术规定修订等问题的会议纪要》[﹝2010﹞198号]。5.福州市文物局2018年7月5日出具的《关于三坊七巷陈元凯故居与何振岱故居文物级别的复函》[榕文物保﹝2018﹞232号]、《福建省人民政府关于公布第八批省级文物保护单位名单和保护范围的通知》[闽政﹝2013﹞9号]。东方华太公司、东方华太福州分公司主张案涉两处古院落并非三坊七巷保护开发公司所有，三坊七巷保护开发公司无处分权，提交了《不动产登记信息查询结果》（业务宗号FZDA17201548）作为证据。 对此，本院认为，经核对原件，在无相反证据反驳的情况下，对上述证据的真实性均予以认定。《拆迁补偿安置协议书》与《不动产登记信息查询结果》可印证，案涉两处古院落系由福州市土地发展中心依法拆迁安置。GZ2015CJ01245号《文件办理告知单》、榕三坊七巷﹝2015﹞48号文及福州市人民政府﹝2010﹞198号文及三坊七巷保护开发公司的营业执照可证实，三坊七巷保护开发公司经营范围包括房屋租赁、历史文化古街古镇的保护开发管理等。案涉两处古院落经福州市鼓楼区房地产拆迁工程处、福州市土地发展中心拆迁补偿安置，已属国有资产。福州市政府将包括案涉院落在内的三坊七巷历史文化街区文保单位的搬迁建设修复管理的业主单位职权授权予三坊七巷保护开发公司，并将相关财产划归三坊七巷保护开发公司。因此，三坊七巷保护开发公司对案涉院落具有处分权。 另，根据上述22份《拆迁补偿协议书》可以认定大光里21号使用面积276.76平方米，大光里23号使用面积1027.62平方米。 关于争议的焦点问题二涉及以下几方面的问题： 第一，东方华太福州分公司是否存在违反协议约定使用案涉古院落，导致房屋遭受严重损坏的事实。 三坊七巷保护开发公司除了上述已被认定的榕三坊七巷司函[2015]471号函之外，还提交了下列证据：1.2008年5月福州市规划设计研究院、福州市古代建筑设计研究院编制的《“三坊七巷”文物保护建筑及历史建筑保护修复工程-“×××故居”修复工程》图纸。2.“陈元凯故居保护修复工程”《工程竣工验收证书》。3.大光里23号修复竣工验收照片。4.2018年6月1日，三坊七巷保护开发公司出具的《关于大光里21号、23号租赁情况的说明》。5.福州市文物局《关于责令省级文物保护单位陈元凯故居的使用单位做好文物建筑保护工作并依法追究相关人员法律责任的函》[榕文物保﹝2018﹞136号]。 二被告主张其不存在违约行为，提交了2组照片（证据1）用于证明三坊七巷保护开发公司存在擅自将案涉古院落房屋门锁更换、私自让第三方进入等违约行为致使其无法正常使用。又提交了1组证据（证据2）用于证明其已履行合同义务，于2016年5月在大光里23号举办摄影展览。 在本案审理过程中，经三坊七巷保护开发公司申请，证人陈某出庭作证。证人称，其自2008年开始接触大光里×××，因其负责古院落修复的质量监督、验收，故修复前后其均有去现场查勘。大光里23号保护修复工程经竣工验收。2018年3月12日，法院组织双方查看现场时，其亦有参加。根据现有状况及修复竣工当时状况的差异之处，其形成了一份《大光里×××故居毁损情况说明》。 本院于2018年3月12日组织双方当事人到大光里×××进行现场查看。现场基本情况：大光里×××大门上锁关闭，无法进入查看。大光里×××大门钥匙由三坊七巷物业公司保管。进入后发现现场杂乱，办公座椅、图纸等散落到处，无法一一清点。部分房间房门上锁，双方均表示无法开锁。故由原、被告双方以拍照的方式固定现场情况，并由双方将所摄照片作为证据向本院提交。 对于上述问题，本院认为，1.庭审中双方均确认大光里×××的建筑平面图系《合作协议》的附件。该平面图结合三坊七巷保护开发公司提交的上述证据1、2、3，可以认定大光里×××作为省级文物保护单位经保护修复竣工验收后的状态及具体情形。2.并无证据证明2011年3月修复竣工后至2014年1月签订协议期间由他人使用过大光里23号。3.二被告辩称办公场所装修在2014年完成，装修方案经三坊七巷保护开发公司事先批准，但并无证据支持。4.经查，证人陈某系全国重点文物保护工程方案审核专家库“古建筑”专家成员之一[国家文物局文物保发﹝2008﹞38号]，其属于专家证人。根据《工程竣工验收证书》记载显示，陈某亦系参与该工程竣工验收单位人员之一。5.本院结合下列证据：福州市文物局作为政府职能部门出具的榕文物﹝2008﹞136号文、《关于省级文物保护单位陈元凯故居现状勘查专家意见》、陈某出具的《大光里×××故居毁损情况说明》、本院组织的现场取证照片，并经比对《“三坊七巷”文物保护建筑及历史建筑保护修复工程-“×××故居”修复工程》图纸，本院对三坊七巷保护开发公司主张的东方华太福州分公司存在违反协议约定使用案涉古院落，导致房屋遭受严重损坏的事实及上述证据中反映的损坏的具体情况均予以认定。 对于二被告提交的证据本院认为，证据1无法体现拍照时间，故无法支持其证明内容。证据2可以证明东方华太福州分公司在大光里23号举办摄影展的事实。但根据《合作协议》约定，东方华太福州分公司每年应举办不低于4次的建造师研讨活动。被告并未举证证明其已履行该项义务。 第二，如前所述，因东方华太福州分公司存在以上违约行为，三坊七巷保护开发公司要求解除双方《合作协议》，符合合同法第九十三条规定，本院予以支持。 第三，关于解除的效力。根据合同法第九十七条规定，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。 三坊七巷保护开发公司提交了下列证据：1.2018年4月17日福州大禹建设工程造价咨询有限公司出具的《建设工程结算审核结果通知书》[大禹﹝2018﹞结审第048号]，用于证明大光里×××钢结构拆除工程拆除费用为61220元。2.2010年6月28日福州市财政投资评审中心作出的《关于福州市陈元凯故居保护修复招标工程控制价评审的报告》[榕财投评﹝2010﹞1490号]，用于证明大光里×××出租前保护修复费用审定为1783086元的事实。3.《工程预算书》，用于证明大光里23号现修复费用预算为441118元。 对于该问题，本院认为，首先，在庭审中双方当事人均确认大光里×××院落于2015年7月中旬已被三坊七巷保护开发公司收回。收回后，又另租他人使用。本案于2017年6月立案。该院落收回时的具体状况不得而知。2018年4月17日的《结算审核书》中所体现的该院落“钢结构拆除工程”是否与东方华太福州分公司有关，加建的“钢结构”是否为其所为，并无证据证明。故对三坊七巷保护开发公司要求二被告赔偿因恢复该处古院落而需支出的修复费用61220元，本院不予支持。 其次，三坊七巷保护开发公司确认于2017年5月11日对大光里×××院落强行上锁，钥匙由三坊七巷物业公司保管。上述情况与本院组织双方查看的现场情形基本一致，本院予以确认。东方华太福州分公司在使用期间未经任何审批情况下的不当装修及不当使用，造成文物建筑构建的损害，建筑格局、建筑雕刻等被严重破坏，并危及建筑安全的事实及该古院落被损害的具体情况，本院均予以确认。在此情况下，三坊七巷保护开发公司要求二被告赔偿因恢复原状而需的费用，本院依法予以支持。三坊七巷保护开发公司提交的证据能够证明该古院落出租前的保护修复审定费用为1783086元，但三坊七巷保护开发公司提交的用于证明该古院落因东方华太福州分公司不当装修行为致整改的工程预算费用441118元的证据—《工程预算书》，因未体现编制单位，故无法支持其该部分诉讼主张。三坊七巷保护开发公司可待该装修整改费用实际产生后，凭据另案主张。 再次，东方华太福州分公司未按协议约定每年举办不低于4次由省级以上建筑师参加的研讨会，三坊七巷保护开发公司要求根据《合作协议》第六条第3款约定收取自2015年1月份起的使用费，依法有据，本院予以支持。被告应支付占有期间的使用费。其中，大光里×××的使用费为 30元/㎡/月×276.76㎡×7个月（2015年1月至2015年7月）=58119.6元。大光里23号的使用费为30元/㎡/月×1027.62㎡×29个月（2015年1月至2017年5月）=894029.4元。 综上所述，本院认为，三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司签订的《合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东方华太福州分公司在占有使用案涉两处古院落期间，存在违反协议约定的行为。该公司未经三坊七巷保护开发公司审核确认，擅自装修大光里23号，造成该省级文物保护单位的建筑构建损害，建筑格局、雕刻等被破坏的后果，且未按约定履行相关义务，其行为构成违约，应承担违约之责。三坊七巷保护开发公司要求判令解除双方订立的《合作协议》，符合合同法第九十三条规定，本院予以支持。三坊七巷保护开发公司实际上已收回古院落，故其关于交还的诉请，本院不再予以处理。东方华太福州分公司应配合处理其仍遗留在大光里×××院落中的物品。对于大光里×××院落因恢复原状而需支出的费用，待实际产生后，三坊七巷保护开发公司可凭据另案主张权利。被告应向三坊七巷保护开发公司支付占有两处古院落期间的使用费共计952149元。三坊七巷保护开发公司诉请没收东方华太福州分公司违约保证金100000元，符合合同法第一百一十五条规定，本院亦予以支持。东方华太福州分公司系东方华太公司设立的分公司，不具有法人资格。根据公司法第十四条规定，其民事责任由东方华太公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除福州市三坊七巷保护开发有限公司与北京东方华太建筑设计工程有限责任公司福州分公司于2014年1月7日签订的《合作协议》； 二、北京东方华太建筑设计工程有限责任公司、北京东方华太建筑设计工程有限责任公司福州分公司于本判决生效之日起三日内配合福州市三坊七巷保护开发有限公司清理北京东方华太建筑设计工程有限责任公司福州分公司仍遗留在大光里×××院落中的物品； 三、北京东方华太建筑设计工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向福州市三坊七巷保护开发有限公司支付使用费952149元； 四、福州市三坊七巷保护开发有限公司对北京东方华太建筑设计工程有限责任公司福州分公司支付的保证金100000元不予退还； 五、驳回福州市三坊七巷保护开发有限公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20805元，由北京东方华太建筑设计工程有限责任公司负担14269元，由福州市三坊七巷保护开发有限公司负担6536元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林跃男 审 判 员  王明亮 代理审判员  李佳佳 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  金雪芳 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。