新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初2557号原告：新乡金谷物业管理有限公司，住所地新乡市平原路**金谷时代广场商业**。法定代表人：郭会杰，总经理。委托诉讼代理人：王梅荣，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：白文娟，女，该公司工作人员。被告：刘翠梅，女，1939年7月15日出生，汉族，住新乡市红旗区南干道**金谷东方。委托诉讼代理人：刘红敏（刘翠梅之女），女，1972年7月10日出生，汉族，住，住新乡市/div>委托诉讼代理人：祁康德，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。原告新乡金谷物业管理有限公司（以下简称“金谷物业公司”）与被告刘翠梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序。后因双方当事人对案件事实争议较大，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告金谷物业公司的委托诉讼代理人王梅荣、白文娟，被告刘翠梅的委托诉讼代理人刘红敏、祁康德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金谷物业公司诉称，其于2007年1月1日与新乡金谷房地产开发有限公司（以下简称“金谷房地产公司”）签订《前期物业管理委托合同》，进驻小区提供物业服务。被告刘翠梅为小区3栋A1单元01、02、03室、3栋A2单元01、02、03室业主，房屋面积分别为174.008平方米和120.481平方米（应为122.481元，下同），物业收费标准为3.5元/平方米·月，实际按照1.8元/平方米·月的标准收取。金谷物业公司在协议期限内积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对刘翠梅居住的小区实施规范的物业管理，为刘翠梅提供了完善的物业管理服务。但是，刘翠梅自2009年1月1日起停交物业管理费，截至2017年12月31日共计57249元。经多次催要，刘翠梅仍拒绝交纳。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费57249元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告刘翠梅书面辩称，首先，其于2009年1月19日与金谷房地产公司签订《拆迁安置协议》，该协议明确显示刘翠梅未在金谷房地产公司安置区即金穗大道（东）1号金谷东方广场安置区营业裙房内选定安置房，而是另选在金谷东方广场商业3号楼01、02、03户（一、二层）营业房。该房屋是商业营业房，专门用于商业经营活动，水电也均为商业性质，并非普通住宅。其次，刘翠梅所在商铺相邻于马路，对着街道，其也已在新乡市红旗区渠东办事处办理了新乡市“门前三包”责任牌，包括包卫生、包秩序、包店容店貌。按照其管理制度，刘翠梅相关物业管理的依据是城市管理法律法规。最后，商业营业房是否收取物业费，需要看刘翠梅是否享受到相应的物业管理服务，只有产生了物业管理服务之后才可以收取费用。刘翠梅的保洁、秩序维护、设备管理、代收水费等并没有由金谷物业公司管理服务，其只是以刘翠梅的业主身份为依据来收取物业管理费不符合法律公平交易的精神。另外，刘翠梅的商铺是面向街道，不在小区内开展经营活动，其也不是生活在物业管理区域内的实际居民，开发商与金谷物业公司签订的《前期物业管理委托合同》不能代表刘翠梅，刘翠梅与金谷物业公司没有建立物业管理服务合同关系，其要求刘翠梅支付物业管理费没有事实和法律依据。综上所述，恳请人民法院在查明事实的基础上，驳回金谷物业公司的诉讼请求。原告金谷物业公司向本院提交的证据材料有：1、2007年1月1日《前期物业管理委托合同》1份，证明金谷物业公司与金谷房地产公司签订《前期物业管理委托合同》，其合法入驻小区，为小区提供物业服务，业主应当按时支付物业费。同时证明纯商业用房物业费收费标准为3.5元/平方米·月，但金谷物业公司实际是按照1.8元/平方米·月的标准向业主收取物业费。2、2009年1月19日《拆迁安置协议》、《拆迁补偿安置协议书》各1份、销售不动产统一发票（代开）6份、金谷东方广场小区规划图1份，上述证据共同证明被告刘翠梅为金谷东方广场3栋A1单元01、02、03室、3栋A2单元01、02、03室业主，房屋面积分别为174.008平方米和120.481平方米。3、《新乡金谷物业来电来访登记表》（2012年7月至9月、11月至12月）1份、《金谷东方广场商业分户电表电量记录表》（2013年7月、2014年8月）1份、《金谷东方广场物业服务中心巡检表》（2015年3月、8月、9月）1份、《3号楼消防通知接收表》（2015年10月）1份、《保安交接班登记本》（2016年8月、2017年1月）1份、金谷东方广场3号楼一、二、三层水电费缴费单（2012年至2016年、2018年）1份、照片1张，上述证据共同证明金谷物业公司按照合同约定为小区提供物业服务。4、2018年7月19日表扬信1封，证明金谷物业公司的服务得到小区业主的认可。5、照片9张，证明金谷物业公司曾积极以书面形式向刘翠梅催交物业费。6、物业费欠费统计表1份，证明刘翠梅的欠费详情。被告刘翠梅向本院提交的证据材料有：1、照片6张；2、新乡市“门前三包”责任牌1张；3、2018年7月20日告知书1份；4、U盘1个，上述证据共同证明其答辩意见。庭审期间，被告刘翠梅对原告金谷物业公司提交的证据1的真实性无异议，但认为其不能代表刘翠梅。对证据2的真实性无异议，但认为根据物权法第八十一条规定，业主可以自行管理相关物业。对证据3、4有异议，认为其与本案无关。对证据5有异议，表示没有见过。对证据6有异议，主张从未有人向其主张交纳物业费，该证据也与本案无关。金谷物业公司对刘翠梅提交的证据1、2、3有异议，认为其与本案无关，且照片中显示的破损路面已由金谷物业公司修复。对证据4有异议，认为拍摄的视频具有滞后性，其显示的相关问题金谷物业公司已经解决。经庭审质证，原告金谷物业公司提交的证据1、2、3、4、5客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对证据6的真实性予以确认。对被告刘翠梅提交的证据1、2、3、4的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2007年1月1日，金谷房地产公司与金谷物业公司签订《前期物业管理委托合同》，双方约定：金谷房地产公司将金谷东方广场委托金谷物业公司实行前期物业管理；物业类型包括多层住宅、小高层住宅、底商营业房和商业房；金谷物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；物业管理服务费中多层按每月0.3元/平方米、小高层按每月0.35元/平方米、复式按每月0.45元/平方米、底商按每月0.60元/平方米、纯商业用房按每月3.5元/平方米向业主或使用人收取，并有权根据实际服务内容及政府物价部门规定作相应调整。刘翠梅为金谷东方广场3栋A1单元01、02、03室、3栋A2单元01、02、03室业主。现金谷物业公司以刘翠梅拖欠2009年1月至2017年12月物业费为由诉至法院，要求刘翠梅支付上述费用。另查明，金谷东方广场3栋A1单元01、02、03室、3栋A2单元01、02、03室建筑面积分别为174.008平方米和122.481平方米，每月应交纳物业服务费533.68元。本案中，金谷物业公司的委托诉讼代理人原为周广庆、曹坤丽，后变更为曹坤丽、王梅荣，再变更为王梅荣、白文娟。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。金谷物业公司为金谷东方广场小区的物业服务企业并与该小区的建设单位金谷房地产公司签订《前期物业管理委托合同》，刘翠梅为该小区3栋A1单元01、02、03室和3栋A2单元01、02、03室的业主，因此，在金谷物业公司多次催交的情况下，本院对该公司要求刘翠梅交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实可知，刘翠梅所在的金谷东方广场3栋A1单元01、02、03室、3栋A2单元01、02、03室每月应交纳物业服务费533.68元，其自2009年1月至2017年12月共拖欠一百零八个月，因此，其共应交纳物业服务费（174.008平方米＋122.481平方米）×1.8元/平方米·月×108个月＝57637元，金谷物业公司只请求其中的57249元，属于对自身权益的合法处置，本院予以支持。刘翠梅辩称其与金谷物业公司之间没有建立物业服务合同关系，金谷房地产公司与金谷物业公司签订的《前期物业管理委托合同》并不能代表其本人，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”刘翠梅的上述意见与该规定明显相悖，本院不予支持。刘翠梅还辩称涉案房屋为商业用房，并非普通住宅，且相邻于马路，其自行承担“门前三包”责任，与物业公司无关，但从前述《前期物业管理委托合同》的相关内容来看，金谷物业公司为金谷东方广场提供服务的物业类型涵盖多层住宅、小高层住宅、底商营业房和商业房，刘翠梅的涉案房屋也在其中，另一方面，金谷物业公司提交的证据也显示其已为小区提供了共用设施巡检与维修、治安巡逻、卫生保洁、水电费代收等服务，而刘翠梅庭审时也认可其电费是由金谷物业公司代收，同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，故本院对刘翠梅的上述意见也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：刘翠梅于本判决生效之日起十日内支付新乡金谷物业管理有限公司物业服务费57249元。如果刘翠梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1231元，由刘翠梅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一八年十二月十八日代书 记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-376****邮编：453000(公众号)（掌上法院）