广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初10256号原告（反诉被告，以下统称原告）：广州市白云区*街*村第二经济合作社，住所地：广州市白云区*街*路43号一楼之二。法定代表人：龙田威，社长。委托诉讼代理人：王锋，广东宏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：广州泛薰芳企业有限公司，住所地：广州市白云区*街*村*路186号。法定代表人：何燕，执行董事。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。第三人：谢维，男，1958年12月5日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。第三人：广州市白云区黄石嘉宴食府，地址：广州市白云区*街*路186号。经营者：施超文，男，1971年8月26日出生，汉族，住广州市白云区，第三人：广州路可光学眼镜有限公司，住所地：广州市白云区*街*路186号1栋101房。法定代表人：方佳剑，总经理。委托诉讼代理人：张思亮（男，系该公司工作人员）。原告广州市白云区*街*村第二经济合作社（以下简称黄边二社）与被告广州泛薰芳企业有限公司（以下简称泛薰芳公司）、第三人谢维、广州市白云区黄石嘉宴食府（以下简称黄石嘉宴）、广州路可光学眼镜有限公司（以下简称路可公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告泛薰芳公司向本院提起反诉，本院依法合并审理。原告黄边二社的委托诉讼代理人王锋、李硕、被告泛薰芳公司及第三人谢维的共同委托诉讼代理人柯柏松、第三人黄石嘉宴的经营者施超文、第三人广州路可光学眼镜有限公司的委托诉讼代理人张思亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄边二社向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2003年6月28日签订的《租赁厂房合同》及于2007年3月26日签订的《租赁厂房（扩建）补充合同》为无效合同；2、判令被告搬离承租厂房和地块并交付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告黄边二社与被告泛薰芳公司于2003年6月28日签订了《租赁厂房合同》，约定原告将位于*村××生产合作社××路段厂房及空地出租给被告使用，租期27年，从2003年7月1日起至2029年10月31日止，月租金共计6万元。2007年3月26日，双方又签订了《租赁厂房（扩建）补充合同》，约定将*村*路186-187号厂房出租给被告使用，租赁期限从1999年11月1日至2029年10月31日止，每月租金4万元，从第7年起租金在每年的基础上递增10%。2005年1月12日，广州市白云区*镇*村第二经济合作社变更名称为“广州市白云区*街*村第二经济合作社”。2014年8月5日，“广州市白云区*街*村第二经济合作社”变更为“广州市白云区*街*村第二经济合作社”即原告。2017年1月23日，广州市白云区城市更新局作出《白云区城市更新局关于*村工业园项目改造方案的批复》（云更新*号，以下简称《改造方案》）。根据该批复的要求，广州市白云区*街*经济联合社需要对集体物业实施工业园区升级改造。广州市白云区*街*经济联合社（以下简称黄边联社）接到《改造方案》后，召开村民大会，按照相关法律规定和程序，对所涉地块进行村集体征收。但是，《租赁厂房合同》、《租赁厂房（扩建）补充合同》涉及的厂房及地块正是在工业区改造方案范围内。原告依据黄边联社的要求与被告协商搬迁事宜，并于2018年4月8日、6月14日向被告送达了《搬迁通知书》、《搬迁催告书》，要求被告在2018年7月11日前将承租的厂房及地块腾空交付给原告。被告收到通知后，依据合同履行未到期为由要求继续履行合同，否则需要原告支付8000多万元巨额搬迁费用。原告多次向被告解释其征收是村集体决定并有城市更新局文件批复，要求被告依据法律规定和合同约定合理合法提出自己的要求，并且原告也请求*街道参与协商，但是被告仍然坚持必须支付8000多万元的搬迁费用，否则拒绝搬迁。经多次协商，被告仍无正当理由拒绝履行搬迁义务。由于原、被告所签订的《租赁厂房合同》、《租赁厂房（扩建）补充合同》涉及出租厂房建设时未经过政府相关部门批准，未取得规划许可和建设许可证，至今未取得产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原、被告所签订的《租赁厂房合同》、《租赁厂房（扩建）补充合同》为无效合同。综上所述，双方签订的租赁合同无效，且涉案厂房和地块位于经政府部门批准的村工业园项目改造范围内，现被告无正当理由拒绝搬迁，其行为损害了村集体的利益，为维护村集体合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告泛薰芳公司辩称：涉案厂房及土地于1999年3月31日由台湾国大光学有限公司（以下简称国大公司）承租，之后授权给被告承担和履行，故被告只是国大公司的代理人，法院应当追加国大公司作为共同被告。法不溯及既往。认定合同效力应当以行为时的法律作为依据。国大公司于1999年就承租了涉案厂房及土地，故应以当时的法律法规来认定合同效力。因此，原告以2009年的司法解释主张本案租赁合同无效，属于引用法律错误。《中华人民共和国城乡规划法》自2008年1月1日施行。在此之前，对于农村建设厂房应当履行怎样的报批手续，没有明确的规定，至少没有实行城乡规划法中规定的乡村建设规划许可证制度。原告起诉称其已获得了广州市白云区城市更新局的审批，也就是说明，涉案厂房是经过合法建设的，否则不应当纳入城市更新的范围。根据《广州市违法建设查处条例》的规定，工商行政管理部门对于申请注册的经营场所负有合法性审查义务，若经营场所不合法，不应当核发工商营业执照。但是，本案包括被告及其他很多的公司都在涉案场地取得了工商营业执照，由此反证涉案场地是合法建设、合法出租的。涉案厂房建成到现在已超过了20年。这上述期间，为何没有人去追究建设工程规划许可证的问题，是否存在执法部门的缺位？请求法院对此予以考虑。法院判决有社会指引和评价的功能。若本案租赁合同被认定为无效合同，其影响面是极大的。在广州市存在大量类似的房屋，这些房屋上的租赁合同如何处理？原告起诉中所引用的广州市白云区城市更新局的批文是违规的。根据《广州市旧厂房更新管理办法》第19条的规定，当土地权属人与实际使用人不一致时，由土地权属人和实际使用人达成补偿协议后，再向城市更新局提出更新申请。在本案中，原告并没有与实际使用人去协商补偿问题，即向城市更新局提出了更新申请，而且城市更新局还批准了这个更新申请。因此，广州市白云区城市更新局的批文违反了《广州市旧厂房更新管理办法》的规定。综上所述，被告认为原告主张涉案合同无效，没有任何法律依据及事实依据，更加没有尊重历史及合同关系的稳定性，没有契约精神，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告泛薰芳公司提出反诉请求：1、原告继续履行《租赁厂房合同》及《租赁厂房（扩建）补充合同》；2、判令原告恢复被告租赁厂区的水供应和网络供应；3、判令诉讼费由原告承担。事实和理由：谢维及被告先后从1999年开始租用广州市白云区*街*村第二经济合作社*路186号土地和建筑物，使用期限至2029年。2003年6月28日，原、被告签订《租赁厂房合同》。2007年3月26日，双方签订《租赁厂房（扩建）补充合同》。合同签订后，被告一直正常履行合同，没有任何违约行为。到目前为止，被告实际租赁使用面积15000平方米（经批准的自建面积4700平方米），除自身使用外，还进行了部分转租。原告对于转租也予以确认，并协助其他租户办理了营业执照。2018年4月10日，被告收到原告的《搬迁通知书》，要求被告2018年7月11日前搬迁，理由是*村自主改造。原告这种强行终止合约的行为，将造成被告经济损失8000万元以上。2018年7月12日，一些怀疑是原告委派或雇佣的黑社会人员强行进入被告厂区，破坏正在运营的供水设备和电力设施，造成厂区电中断（几天后，原告自行在厂区修复），生产经营无法进行。网络则早已中断数月。2018年7月27日，被告的供水又被在厂区外切断，到目前为止，没有得到恢复，企业的正常生产经营和员工的生活没有水供应。针对上述情况，被告多次向*街道办事处、区政府信访局反映，一直没有得到处理。打电话报警，警方也不处理，现在原告起诉到法院，认为合同无效。对此，被告认为，合同已经履行了十几年，如不是原告看到有利可图，企图强行单方终止合同，本案的合同完全应该继续得到履行。因此，请求依法判令合同继续履行，且对原告强行停水停电的做法予以纠正。原告黄边二社辩称：1、涉案租赁物无规划报建手续，根据城镇房屋租赁司法解释，租赁合同无效；2、租赁合同部分为土地租赁，根据土地管理法相关规定农民集体所有的土地使用权不能出租；3、原告没有同意被告自建房屋，在收到被告申请后要求被告向有关部门取得许可才能建设；4、被告将房屋转租给他人，这种转租行为没有得到原告的认可，应为无效；5、被告诬陷原告有带黑社会人员进入场地的行为，这是对原告的名誉损害，应当被追究法律责任；6、被告厂区停水停电，是高压电路维修问题，原告也提供了相关证据；7、被告拒不配合村集体及政府的改造工作，多次信访，原告无法接受其无理要求。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。第三人谢维对本反诉的意见与被告泛薰芳公司一致。第三人黄石嘉宴述称，本案与第三人有重大利害关系。第三人一家老小在这里投资做饭店，在收成时却发现要被收回经营场地。第三人与被告的实际控制人谢维签订租赁合同后，亦合法取得了工商营业执照和卫生许可证。第三人没有任何过错，若强行让第三人搬迁，原、被告也应当向第三人赔偿损失。第三人路可公司述称，意见与第三人黄石嘉宴的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《租赁厂房合同》、《租赁厂房（扩建）补充合同》、《白云区城市更新局关于*村工业园项目改造方案的批复》、《搬迁通知书》、不动产权证书、平面图、《租赁厂房合同》授权协议、城市管理执法材料、公告，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人谢维是国大光学（台湾）有限公司及被告泛薰芳公司的实际控制人。2000年9月1日，广州市白云区*镇*村第二经济合作社（甲方）与国大光学（台湾）有限公司（乙方）签订《租赁厂房合同》，约定：合同履行地点××第二生产合作社五边路段；合同履行时间30年，由1999年11月1日至2029年10月31日止；甲方提供厂房一座按实量计算，按照每平方米8.5元人民币收取租金，空地按实量计算，按每平方米3元收取租金；每月租金57700元，当月租金5号交至甲方。交付厂房第一次租金3年后算起，每满3年递增10%计收租金；如国家或集体征用该地时，合同即告终止，不属违约，土地补偿款、建筑物料补偿款、土地减免归甲方，经营性补偿归乙方；……。2003年，广州市白云区*镇*村第二经济合作社（甲方）与国大公司（乙方）、被告泛薰芳公司（丙方）签订《租赁厂房合同》授权协议，约定：甲方与乙方于2000年9月1日签订了为期30年的《租赁厂房合同》。为了便于管理，现乙方授权委托其在大陆投资的丙方全权承担和履行上述《租赁厂房合同》的所有权力、义务及其法律关系。现甲方也同意丙方承担和履行乙方《租赁厂房合同》的权利、义务及其法律关系。同年6月28日，广州市白云区*镇*村第二经济合作社（甲方）与被告泛薰芳公司（乙方）签订《租赁厂房合同》，约定：合同履行地点××第二生产合作社五边路段；合同履行时间27年，由2003年7月1日至2029年10月31日止；厂房每月租金28000元，空地每月租金15000元，消防设施、垃圾等综合管理费每月17000元，合计每月租金、费用60000元；当月租金5号交至甲方；如国家或集体征用该地时，合同即告终止，不属违约，土地补偿款、建筑物料补偿款、土地减免归甲方，经营性补偿归乙方；……。租赁期间，被告泛薰芳公司在涉案场地上建设了A、B、C、D共4栋楼房。2005年1月12日，广州市白云区*镇*村第二经济合作社变更名称为“广州市白云区*街*村第二经济合作社”。2007年3月26日，广州市白云区*街*村第二经济合作社（甲方）与被告泛薰芳公司（乙方）签订《租赁厂房（扩建）补充合同》，约定：扩建部分厂房的租金从2007年6月1日计算；扩建部分厂房每月租金40000元人民币，当月5日前交至甲方；乙方缴交的押金从缴交租之日起抵扣，直至扣完为止；从租赁之日起6年内租金不递增，从第7年起（即2013年6月起开始递增10%）；以后租金每满3年在上年租金基础上递增10%；乙方在承租期内，若有闲置厂房可以转租，并需告知甲方；同时，甲方须协助乙方出具相关证明；若甲方提前终止合同，应给予乙方6个月租金和乙方所投入建筑（见附件A、B、C、D为乙方所建）与装修等费用及搬迁费作为赔偿；遇国家或集体征用该地时，合同无条件终止不视为违约；土地补偿款、土地减免归甲方；建筑物补偿款依双方所投入建筑装修之比例而分配或协商，经营性补偿归乙方；……。2014年8月5日，“广州市白云区*街*村第二经济合作社”变更为“广州市白云区*街*村第二经济合作社”。2017年1月23日，广州市白云区城市更新局作出《白云区城市更新局关于*村工业园项目改造方案的批复》，主要内容如下：广州市白云区*街*经济联合社按照《广州市城市更新办法》及其配套文件要求编制并报审的《*村工业园项目改造方案》于2016年12月21日经白云区政府16届6次常务会议审议获得原则通过，现就改造方案批复如下：一、项目基本情况（略，含涉案场地）。二、改造模式。同意该项目按照市政府《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）及配套文件《广州市旧厂房更新实施办法》，以广州市白云区*街*经济联合社为改造主体，采取《广州市旧厂房更新实施办法》第十三条中规定的方式实施工业园区升级改造。三、用地处置（略）。四、规划控制要求（略）。五、改造范围内公共服务设施处置（略）。六、改造建设时序（略）。七、后续工作要求。（一）广州市白云区*街*经济联合社负责在本批复印发之日起1个月内就无偿交给政府的土地与区土地开发中心签订收地协议，6个月内村自行完成现状建（构）筑物的清拆工作并完成交地；在办理自主改造地块《建设用地批准书》前，完成该部分用地全部上盖建（构）筑物的清拆公司。*街做好全程跟踪指导与监督管理，确保收储工作顺利完成。……（十一）请区城管局按照规划、用地审查以及施工许可所规定的要求加强管理，杜绝违法建设。（十二）请*街深入排查改造项目可能涉及的廉政风险和维稳风险，并将廉政风险和维稳风险分析报告交区城市更新局备案。……及时排查调处矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。（十三）本批复作为办理规划、国土等后续审批的依据。自本批复发文之日起，*村工业园改造项目中保留集体性质的可开发用地在2年内未开工建设，本批复自行失效，已交给政府的土地不予退还且不给任何补偿。2018年4月10日，原告黄边二社向被告泛薰芳公司发出《搬迁通知书》，要求被告在2018年7月11日前搬迁完毕，并告知自2018年7月11日起停止供应水电。同年7月11日至今，被告泛薰芳公司并未搬迁。后涉案场地曾出现停水、停电及断网的现象。同年8月8日，原告黄边二社提起本案诉讼。至本案判决前，广州市城市管理综合执法局白云分局对涉案场地上的违法建筑进行了行政处理，责令限期拆除。另查明，据本院工作人员现场勘察，涉案场地临街商铺只有第三人黄石嘉宴、路可公司尚在经营。本院认为，原告黄边二社与被告泛薰芳公司订立的《租赁厂房合同》及《租赁厂房（扩建）补充合同》中的租赁物为未经规划主管部门批准而建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，上述合同为无效合同。因此，原告黄边二社主张确认上述合同无效的诉讼请求成立，本院予以支持。被告泛薰芳公司主张继续履行合同的反诉请求不成立，本院不予支持。对于被告泛薰芳公司主张上述合同合法有效的系列抗辩意见，本院认为：1、1993年11月1日施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条规定，“在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。”因此，在1999年国大光学（台湾）有限公司承租行为和2007年扩建租赁行为发生时，涉案场地上的所有房屋已属违法建筑。2、2003年，国大光学（台湾）有限公司将租赁合同的全部权利义务转移给被告泛薰芳公司。同年，被告泛薰芳公司与原告黄边二社就本案租赁事项另行订立了新的租赁合同。在本案中，原告黄边二社以新租赁合同的相对人即被告泛薰芳公司为被告主张权利，符合法律规定。被告泛薰芳公司申请追加国大光学（台湾）有限公司为共同被告没有事实、法律依据，本院不予准许。3、2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”本案于上述司法解释施行后第8年发生，因此不存在不适用上述司法解释的情形。4、关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证”的情形，在该条中已有解释，包括“取得建设工程规划许可证”和“经主管部门批准建设的”两种情形。“经主管部门批准建设”适用于《中华人民共和国城乡规划法》施行前后的行为。“主管部门”只指县级人民政府主管规划的部门。因此，被告泛薰芳公司对于上述规定中认定合同无效情形的理解有误。综上，本院对于被告泛薰芳公司主张上述合同合法有效的系列抗辩意见不予采纳。合同无效后，合同主体应当将因该合同取得的财物返还给对方。因此，原告黄边二社主张被告泛薰芳公司搬离、返还涉案场地的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于上述义务，第三人、谢维、黄石嘉宴、路可公司应当予以协助、配合。需要指出的是，返还涉案场地后，被告泛薰芳公司有权根据双方过错情况向原告黄边二社主张损失赔偿。其他实际场地使用人（包括第三人黄石嘉宴、路可公司）有权根据双方过错情况向被告泛薰芳公司主张损失赔偿。此外，原告黄边二社作为涉案场地的权属人及改造受益人，应当按照相关规定协助、配合做好实际场地使用人的搬迁补偿工作。对于被告泛薰芳公司主张恢复涉案场地的水和网络供应的反诉请求，本院认为，被告泛薰芳公司提供的证据不足以证实停水停网的具体情况，也不足以证实系原告黄边二社所为。因此，本院对该反诉请求不予支持。需要指出的是，若原告黄边二社今后向被告泛薰芳公司主张上述停水期间的占有使用费，被告泛薰芳公司可以提出不支付的抗辩意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：一、确认本案《租赁厂房合同》及《租赁厂房（扩建）补充合同》无效；二、被告广州泛薰芳企业有限公司于本判决生效之日起5日内将《租赁厂房合同》及《租赁厂房（扩建）补充合同》中的租赁物（位于广州市白云区*街*路186号）返还给原告广州市白云区*街*村第二经济合作社；第三人谢维、广州市白云区黄石嘉宴食府、广州路可光学眼镜有限公司对上述义务予以协助、配合；三、驳回被告广州泛薰芳企业有限公司的全部反诉请求。案件受理费47360元，由原告广州市白云区*街*村第二经济合作社负担23680元，由被告广州泛薰芳企业有限公司负担23680元并于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区*街*村第二经济合作社支付。反诉受理费11840元，由被告广州泛薰芳企业有限公司负担。管辖权异议申请费100元，由被告广州泛薰芳企业有限公司负担，并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，原告广州市白云区*街*村第二经济合作社、被告广州泛薰芳企业有限公司、第三人广州市白云区黄石嘉宴食府、广州路可光学眼镜有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，第三人谢维可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  谢兰英人民陪审员  温统斯二〇一八年十二月二十七日书 记 员  林嘉仪