河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终993号上诉人（原审被告、申请执行人)：刘印书，男，汉族，1954年5月4日出生，住河北省石家庄市赞皇县。委托诉讼代理人：高云飞，河北远曌律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘胜利，该公司员工。被上诉人（原审原告、执行案外人)：王建伟，男，汉族，1963年4月21日出生，住河北省石家庄市长安区。原审第三人(被执行人)：石家庄常风房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路265号汇景国际1-1-610号。法定代表人：秦永伟，该公司董事长。上诉人刘印书因与被上诉人王建伟、原审第三人石家庄常风房地产开发有限公司（以下简称常风公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）（2018）冀01民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘印书的委托诉讼代理人高云飞、潘胜利，被上诉人王建伟到庭参加了诉讼。原审第三人常风公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘印书的上诉请求：1、撤销石家庄中院（2018）冀01民初604号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法。理由如下：（一）王建伟与常风公司之间属于民间借贷，双方恶意串通，进行虚假诉讼，一审不加审查，明显错误。在中国裁判文书网等途径多处查询，自2014年至今，曾发生多起诉讼，在所有诉讼当中，王建伟都是作为民间借贷纠纷的原告身份出现。（二）王建伟所称的2014年8月26日自常风公司花费24507602.46元购买石家庄市井陉县锦秀乾城项目第5号楼的143套房屋，单价仅为1566元/平方米。明显属于为履行民间借贷合同的担保措施，属于虚假合同。1、王建伟与常风公司之间发生多次民间借贷，鉴于王建伟多次作为出借人出借款项，一审庭审时，王建伟也亲口承认其与常风公司之间多次发生借贷，因此，我们有理由相信二者之间仍然属于民间借贷。2、项目的地址在石家庄市井陉县，位置比较偏僻，一次性购买房屋143套明显违背生活常理；3、涉案项目为小高层，地上18层，地下1层，属剪力墙结构，层高2.9米，其开发成本（包含土地成本、建筑安装成本、管理费用、财务成本、税费等）至少在2400元以上，但是王建伟购买的单价仅仅为1566元/平方米，严重低于开发成本价格，有谁会傻到以如此低的价格出售房子，稍微有点社会常识的人都能分辨出这是借贷的担保！4、同时期，常风公司的正常销售价格都在接近单价3000元/平方米；5、同时期，刘印书也向常风公司购买了180套房子，单价1500元/平方米，当时也是作为民间借贷合同的担保。在社会生活实践中，凡是用来作为担保的房子房价，基本上都是在市场销售价的50%-60%。综上，我们有理由相信该案明显属于虚假诉讼，一审判决认定的王建伟与常风公司之间的买卖合同合法有效，以及支付全部房款、占有房屋等，违反常理，是极端错误的。（三）一审判决适用法律错误，本案不能排除执行。1、石家庄中院查封了登记在常风公司名下的土地使用权，具有法律依据。按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，石家庄中院查封了登记在常风公司名下的土地使用权，该院（2018）冀01执异218号执行裁定书适用法律是正确的。2、王建伟以其购买常风公司开发的房屋为由，请求对常风公司名下的土地停止执行，无法律依据，王建伟提出的执行异议不能排除执行，不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条在本案中并不适用。首先，上述解释仅适用于处理执行异议和复议，不能扩大适用范围。其次，王建伟与常风公司之间的合同是虚假的，交付房款也是虚假的，房屋交付凭证也是虚假的。第三，退一万步讲，即便是真实的，那么不能办理过户登记的原因也在王建伟。因为按照王建伟提供的房屋买卖合同的约定，应当在房屋交付使用之日起90日内办理房产证，而王建伟提供的房屋交接单是2015年9月21日，也就是说2015年12月21日之前就应当办理房产证。既然开发商没有办理，王建伟也没有催促办理，其过错明显在于王建伟，上述司法解释第二十八条并不适用。必须强调的是，王建伟提供的房屋交接单，其落款时间为2015年9月21日，常风公司落款处加盖了常风公司的公章和王建坤的个人名单，而王建坤是王建伟的亲兄弟，也就是说，常风公司此时的实际控制人是王建伟。既然如此，长时间的不去办理房产证，也能说明其是恶意的。另外，从全国企业信用信息公示系统查询得知，自2015年6月，常风公司的股权、法定代表人就发生了多次变更，迄今为止，王建坤持有该公司的90%股权。这足以说明，常风公司的实际控制人是王建伟。3、一审判决认为石家庄中院的查封损害了王建伟利益，该观点不成立。如前所述，常风公司拖欠刘印书数千万借款本金和利息，如果解除整个土地的查封，那么上诉人刘印书的权益如何保障？（四）一审判决程序违法。本案中，基于王建伟和常风公司之间的多起诉讼，以及二者之间的所谓房屋买卖合同等有关情况，我方曾书面申请一审法院调查取证，但是一审法院并未调查，因此，其程序严重违法。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请二审法院依法支持我方请求。被上诉人王建伟辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。（一）王建伟与常风公司之间存在真实的商品房买卖关系。2014年8月26日双方签订的《井陉县商品房买卖合同》合法有效，石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初字2006号民事判决书及石家庄中院（2018）冀01民初604号判决书对此已经确认。至于刘印书称王建伟自2014年至今曾发生过多起民事诉讼，均与本案无关。（二）王建伟在2014年8月26日购买的井陉县锦秀乾城小区的房屋位于经济落后、位置偏僻的山区村镇。其价格与石家庄市区相比确实超乎人们想象，该小区的房价涨到高房价的今年，在石家庄新华区人民法院2017年12月、2018年3月、9月分别三次对该小区房产拍卖成交的19套房产的平均单价也仅为1700元/平方米左右，现有该院执行裁定书8份为证。故上诉人刘印书所称王建伟团购该房屋单价为1566元/平方米是为履行民间借贷的担保，属于虚假合同的说法是不成立、不符合事实真相的。（三）一审法院适用法律正确。本案中应当排除执行。石家庄中院查封常风公司名下诉争的土地，包含王建伟已支付全款购买、交付占有的锦秀乾城小区5号楼143套房产及所对应的土地使用权，王建伟对该房产及所对应的土地依法享有物权期待权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当排除执行。（四）二审开庭时补充答辩意见：案涉143套房产在2015年年底的时候已经交付。王建坤不是王建伟的亲弟弟，王建伟与王建坤没有关系，只是名字引起的歧义。根据工商登记变更记录，常风公司股权一直在变更，但是王建伟与常风公司没有关系。锦秀乾城小区1、2、3号楼2014年10月份第一批入住，4、5号楼2015年9月份入住。原审第三人常风公司未提交书面意见。王建伟向一审法院起诉请求：1、停止对常风公司名下位于石家庄市井陉县棋盘岭土地[产权证号:井国用(2012)第012号]的执行；2、诉讼费用由刘印书承担。一审法院认定事实：1、2014年8月26日，常风公司与王建伟签订《井陉县商品房买卖合同》，王建伟购买常风公司开发的位于井陉县产，房屋总价款2450.7602万元；2、2014年8月26日、2014年8月27日，王建伟分两笔通过河北省农村信用社向常风公司转账共计2450.760246万元；3、2014年8月27日，常风公司向王建伟开具金额为2450.7602万元的房款《收款收据》；4、2015年9月23日，井陉县房产管理所出具《证明》，证明：“石家庄常风房地产开发有限公司开发的锦秀乾城房地产项目5号楼143套房产由王建伟购买。合同已在我所备案。”；5、2015年9月21日，常风公司与王建伟签订《房屋交接单》，双方一致认可将王建伟购买的5号楼143套房产交付给业主王建伟；6、石家庄市长安区人民法院作出的（2016）冀0102民初字2006号民事判决书，经审理查明部分认定因常风公司建设手续存在瑕疵，致使王建伟至今无法取得房地产权属登记证书。并判决常风公司协助王建伟办理涉案小区5号楼共计143套房屋的房屋权属证书并赔偿其违约损失；7、2016年4月5日,石家庄中院作出(2015)石执字第00701号执行裁定书,裁定查封常风公司名下坐落于棋盘岭(原第五陶瓷厂)土地使用权13977.43平方米,产权证号井国用(2012)第012号,并于2016年4月12日对上述土地进行了查封；8、2018年1月9日,王建伟对执行标的提出了书面异议。石家庄中院于2018年4月11日作出(2018)冀01执异218号执行裁定书,裁定驳回了王建伟的异议请求。另外，刘印书提交了购买180套房产的购房合同，该合同未在相关部门备案。一审法院认为，常风公司与王建伟于2014年8月26日签订的《井陉县商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规等强制性规定，故该《井陉县商品房买卖合同》真实有效，该院予以确认。合同签订后王建伟已经分两笔通过河北省农村信用社向常风公司支付全部房款共计2450.7602万元。2015年9月21日，常风公司与王建伟签订《房屋交接单》，已向王建伟交付其购买的5号楼143套房产，故王建伟已实际占有该房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案143套房产，王建伟在石家庄中院于2016年4月5日作出(2015)石执字第00701号执行裁定书,裁定查封常风公司名下坐落于棋盘岭(原第五陶瓷厂)土地使用权13977.43平方米之前已签订了合法有效的书面商品房买卖合同，支付了全部购房款并实际占有了其所购买的143套房产。虽然王建伟从常风公司处所购买的房产至今只办理房屋备案登记未办理房屋过户登记，但其过错是由于常风公司建设手续存在瑕疵，致使王建伟至今无法取得房地产权属登记证书，而买受人王建伟对此并无过错，况且石家庄长安区人民法院已作出常风公司协助王建伟办理涉案小区5号楼共计143套房产的房屋权属证书的判决，该判决已生效。故王建伟提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王建伟对其所购买的涉案房产及所对应的土地使用权依法享有的物权期待权，能够排除石家庄中院作出(2015)石执字第00701号执行裁定书的执行。石家庄中院（2018）冀01执异218号执行裁定认为，“《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定，土地使用权和房屋使用权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋的所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋”。该裁定仅依据上述规定就认定王建伟提出的执行异议不能排除执行的观点是对法律的片面理解。首先，王建伟购买房屋在前并办理了备案手续，刘印书申请该院执行查封土地在后，由于执行查封针对的是常风公司名下坐落于棋盘岭(原第五陶瓷厂)整体共计13977.43平方米的土地使用权，其中必然包含王建伟所购买房屋所对应的土地使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，因此该查封行为已经影响到了王建伟对其所购买的房屋相关土地使用权的行使，而王建伟享有的民事权利足以排除对该房屋相应土地使用权的执行查封。其次，任何查封行为都不能损害他人的利益。上述规定是在不损害其他人合法利益的前提下允许法院查封的情形，现有证据足以证明法院的查封行为已经损害的王建伟的合法利益，致使其不能办理房屋过户手续和对应的土地使用权手续。故王建伟提出的停止对常风公司名下位于石家庄市井陉县棋盘岭土地[产权证号:井国用(2012)第012号]的执行的诉讼请求及理由成立，一审法院予以支持。刘印书提交的购房证明和现有证据不能证明王建伟与常风公司恶意串通、虚假诉讼的事实存在，因此对其抗辩理由一审法院不予采信。综上所述，王建伟的诉讼请求事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，一审法院于2018年8月21日作出（2018）冀01民初604号民事判决书，判决：一、不得执行对常风公司名下坐落于棋盘岭(原第五陶瓷厂)土地使用权13977.43平方米,产权证号井国用(2012)第012号的查封；二、石家庄中院(2018)冀01执异218号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；案件受理费80元，由刘印书负担。本案经开庭审理，对一审法院查明的事实予以确认。另查明：刘印书申请执行的与被执行人常风公司欠款纠纷一案，执行依据是石家庄市平安公证处2015年11月13日出具的（2015）冀石平证执字第279号执行证书，执行标的为：1、人民币3000万元整；2、截止2015年11月5日所欠利息人民币126.95万元；3、债权人至债权实现日的利息（月息2%）。执行过程中，石家庄中院作出(2015)石执字第00701号执行裁定书和（2015）石执字第00701-1号协助执行通知书,查封常风公司名下坐落于棋盘岭(原第五陶瓷厂)土地使用权13977.43平方米[产权证号井国用(2012)第012号]。上述执行裁定和协助执行通知书于2016年4月12日送达井陉县国土资源局，查封期限2016年4月12日至2019年4月11日。常风公司开发的坐落于石家庄市井陉县棋盘岭原第五陶瓷厂土地上的锦秀乾城小区，共有五栋楼，于2012年12月15日常风公司取得了五栋楼的《井陉县商品房预售许可证》。案涉锦秀乾城小区5号楼为地上18层，1-4单元共计144套商品房。根据王建伟提供的《井陉县商品房买卖合同》及《王建伟购买5号楼住宅明细表》，王建伟购买了5号楼1-4单元除5-1-1602号之外的143套房产。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，应围绕案外人王建伟对常风公司名下坐落于石家庄市井陉县棋盘岭[原第五陶瓷厂、产权证号井国用(2012)第012号]的土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理和判断。第一，关于本案的法律适用问题。执行异议审查程序与执行异议之诉的审理程序虽是不同的程序，两者均以判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的实体权利为目的，因此，无论人民法院做形式审查还是实体审理，两者的判断标准是相同的，故执行异议之诉案件可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等的规定，并结合具体案情予以判断。可见，上诉人刘印书关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不适用本案的主张，不能成立。第二，关于案外人王建伟对常风公司名下案涉土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本案中，上诉人刘印书主张王建伟与常风公司之间的商品房买卖合同、交付房款、房屋交付等都是虚假的，以及持有常风公司90%股权的王建坤是王建伟的亲兄弟、王建伟是常风公司的实际控制人等等，对此，刘印书提供的证据不能证明自己的主张，本院不予采信。王建伟提供的《井陉县商品房买卖合同》、《河北省农村信用社进账（回单）》、常风公司收房款收据、房屋交接单、井陉县房产管理所出具的书面证明以及已经生效的石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初字2006号民事判决书等证据，形成一个证据链条，能够认定王建伟与常风公司签订了书面的商品房买卖合同，购买锦秀乾城小区5号楼1-4单元除5-1-1602号外的143套房产、交纳了全部购房款并实际交付房产，在井陉县房产管理所办理了合同备案登记手续，上述行为均发生在石家庄中院2016年4月12日查封被执行人常风公司的案涉土地使用权之前，根据现有证据不能证明未办理产权登记手续的原因在于买受人王建伟。综上，王建伟对其购买的坐落于案涉土地之上的锦秀乾城项目5号楼1-4单元除5-1-1602号外的143套房产享有的实体权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，能够排除人民法院的强制执行。第三，关于常风公司名下案涉土地使用权应否停止执行问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。因此，石家庄中院查封常风公司名下案涉土地使用权的效力及于常风公司开发的坐落于该块土地之上的地上建筑物即锦秀乾城小区。因石家庄中院对常风公司名下案涉土地使用权的整体查封，影响了王建伟对143套房产所对应部分的土地使用权的使用，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对143套房产所对应部分的土地使用权不得查封。据此，王建伟请求停止对常风公司名下案涉土地使用权中143套房产所对应部分土地使用权的查封，应予准许；对超出143套房产之外房产所对应部分的土地使用权，王建伟无权主张实体权利，故对王建伟超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人刘印书的上诉请求，理据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决不得执行常风公司名下的坐落于井陉县棋盘岭(原第五陶瓷厂)土地使用权13977.43平方米查封的结果不准确，应予变更。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民初604号民事判决第二项，即该院(2018)冀01执异218号执行裁定于本判决生效时自动失效；二、将河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民初604号民事判决第一项变更为：解除对石家庄常风房地产开发有限公司名下坐落于石家庄市井陉县棋盘岭[原第五陶瓷厂、产权证号井国用(2012)第012号]上的锦秀乾城小区5号楼1-4单元除5-1-1602号之外143套房产所对应部分土地使用权的查封。二审案件受理费80元，由上诉人刘印书负担。本判决为终审判决。审判长  赵向鸿审判员  刘顺林审判员  解占林二〇一八年十二月二十六日书记员  昝卫霞