安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初6884号原告：窦敏，女，汉族，1985年4月17日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：朱娅娟，安徽中天恒律师事务所律师。被告：安徽乐客来置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区产业园湖光路东侧，统一社会信用代码91340100779063856C（1-1）。法定代表人：朱传美，总经理。委托诉讼代理人：姚吉志，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文远，安徽金亚太（长丰）律师事务所实习律师。被告：安徽居正联行营销顾问有限公司，住所地合肥市包河区兰渡路1号绿色港湾公园F1地块18幢101，统一社会信用代码91340100322727747M。法定代表人：周振东，总经理。委托诉讼代理人：田志苗，公司员工。原告窦敏与被告安徽乐客来置业有限公司、安徽居正联行营销顾问有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦敏及其委托诉讼代理人朱娅娟、被告安徽乐客来置业有限公司的委托诉讼代理人姚吉志、被告安徽居正联行营销顾问有限公司的委托诉讼代理人田志苗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告窦敏向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告一安徽乐客来置业有限公司于2017年3月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告一安徽乐客来置业有限公司、被告二安徽居正联行营销顾问有限公司返还原告已付购房款101845元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息6836.88元（自2017年3月3日起暂计至2018年7月25日，以后发生请一并判决，直至购房款实际返还之日为止）；3、判决本案的全部诉讼费用由被告一安徽乐客来置业有限公司、被告二安徽居正联行营销顾问有限公司承担。事实与理由：2017年3月3日，窦敏通过参与团购方式购买商品房，向被告二安徽居正联行营销顾问有限公司支付了20000元团购款，被告二安徽居正联行营销顾问有限公司向原告出具了《收据》。原告与被告一安徽乐客来置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告一安徽乐客来置业有限公司开发的美赛亚商业广场A幢4#4115号房产，并一致同意20000元团购款从商品房总价中予以抵扣，抵扣后商品房总价款为151845元。其中，《商品房买卖合同》第六条第3款约定“买受人在签订本合同同时须付清首付款捌万壹仟捌佰肆拾伍元（￥：81845元），余款柒万元整（￥：70000元）”在签订本合同后七日内到出卖人指定银行办理按揭手续。合同签订后，原告通向被告一安徽乐客来置业有限公司支付首付款81845元，其中刷卡支付16745元，现金支付65100元，被告一安徽乐客来置业有限公司向原告出具《安徽乐客来置业有限公司销售专用收据》。支付购房首付款后，原告按照被告一安徽乐客来置业有限公司指示于约定期限内备齐了按揭材料并提交其指定的银行，即九江银行股份有限公司合肥屯溪支行，并同时完善了办理贷款的各种手续，于2017年3月23日办理了活期储蓄存折及银联卡。后九江银行股份有限公司合肥屯溪支行告知被告一安徽乐客来置业有限公司，被告一安徽乐客来置业有限公司转告原告，银行出于风险控制及缩小贷款规模的目的，对于被告一安徽乐客来置业有限公司开发的所有楼盘均不予放贷。现因被告一安徽乐客来置业有限公司违约，无法实现为原告办理按揭贷款的承诺，并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告购买商品房的合同目的亦无法实现。原告多次向被告一安徽乐客来置业有限公司主张解除《商品房买卖合同》，但被告一安徽乐客来置业有限公司直以各种理由加以推诿，不予回应。现原告为维护自身合法权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告安徽乐客来置业有限公司辩称：一、我方并未指定九江银行为唯一提供按揭贷款的银行机构，原告方不愿意继续履行合同，属于单方违约行为,按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第六条：“买受人采取按揭方式付款，首付房款后的剩余房款办理按揭贷款”根据原、被告双方签订的合同可以看出，被告方并未指定某家银行为原告方唯一能够办理按揭贷款的银行，换言之，即使九江银行在由于额度受限暂时无法提供贷款的情况下，被告方也一直在积极主动帮助原告方寻找其他银行为其办理按揭贷款，但都被原告方以利率过高为由予以拒绝，其次九江银行也并未直接拒绝原告方办理按揭贷款的申请，而是银行暂时由于额度限制需要等到额度恢复时方能进行放贷，最后从原告方提供的录音证据中：“银行：……因为我们这边暂时商业按揭放不掉”,结合被告方所提出的“九江银行进账单”可以明确看出，九江银行并不是不能为乐客来公司所有的商户进行放贷，而只是由于暂时的额度受限需要等待额度恢复的时间，因此原告单方面主张解除双方的《商品房买卖合同》应属单方主动违约。二、该《商品房买卖合同》并不存在约定或法定解除的情形,首先，原告所称由于案外人九江银行无法办理贷款，构成情势变更，致使合同目的无法实现。我方认为这并不能构成情势变更和致使合同目的无法实现的理由。情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。在本案中并不存在这种情况，原因在于：1、本案涉及的房屋价款并不高，在事实和法律上并不存在履行不能而无法克服的情形，只是原告方缺乏继续履行合同的主观意愿；2、案外人九江银行并不是唯一能够提供按揭贷款的银行，我方多次协助原告与其他银行协商办理按揭，但原告都以利率过高予以拒绝；3、九江银行并未直接拒绝原告按揭贷款的申请，只是需要等到银行额度恢复后，方能进行放贷。综上所述，对于原告方所认为的情势变更致使合同目的无法实现的情形并不存在。其次，原告依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条来主张解除《商品房买卖合同》属于引用法律错误。该解释适用的前提是担保贷款合同无法签订，导致按揭贷款无法发放，而本案中的事实是原告已经在银行处办理了存折、银行卡等相关账户，只不过是在准备发放贷款的过程中，由于银行政策的变化导致银行的放贷额度受限，暂时无法放款，而并不是说银行无法发放贷款或是无法订立贷款担保合同，因此本案的事实并不符合引用该解释的前提，因而不能适用。依上所述，该《商品房买卖合同》是在双方当事人充分协商一致的基础上订立，意思表示真实、并不违法任何法律、行政法规的效力性强制规定，属于合法有效的合同，对双方当事人都具有拘束力，依法应当受到法律的保护。原告在我方没有任何违约的情形下，仅仅以九江银行无法提供按揭贷款为由主张情势变更，况且在该房产交易金额不大的情形下，主张解除商品房购买合同，没有任何的事实和法律依据。三、被告所提交的证据二可以作为改变原《商品房买卖合同》付款方式的要约,本案所争议的焦点是合同目的的无法实现是否足以导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，而本案的合同目的对于原告来说是购得房屋，被告的合同目的是取得房款，在双方履约过程中由于银行原因暂时无法放款，由此被告方为了积极维护合同的契约性，承诺采取十年分期付款的方式，该承诺并不会影响到原告的实际利益，反而会使原告在分期付款的进程中更加有利于其利益，同时也更有利于双方合同目的的实现。四、关于居正联行营销公司所收取的2万元团购费,该2万元并非定金性质，而是购买的购房优惠额度。原告所购买的赛亚商业广场中的商铺，系由安徽居正联行营销顾问有限公司代理销售的，其所交的2万元是由居正联行公司收取，非被告收取，且被告也未从中分配任何份额。实际情况是居正联行公司在营销方案中是将此2万元视为购买的一种购房优惠额度（4万元），因此原告向被告主张返还此团购费没有任何的依据。被告安徽居正联行营销顾问有限公司辩称：只要被告安徽乐客来置业有限公司退房，我们就退还团购费。本院经审理查明：2017年3月3日原告与被告安徽乐客来置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定买受人购买的商品房赛亚商业广场A幢4单元4115室为现房，单价12911.99元,总金额151845元整；买受人采取按揭方式付款，首付款人民币81845元，在签订合同时需要付清首付款，剩余房款人民币70000元，办理按揭贷款；同时双方约定为现房出售，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，如逾期超过45日后，买受人有权解除合同，同时出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，同日双方签订了合同补充协议，协议第一条约定签订合同后双方无正当理由要求退房的，必须向对方支付房价总款20%的违约金；协议第六条及第七条约定在全款付款或按揭付款款项到账后7日内办理交房手续，原告按合同约定缴纳首付。此后原告向九江银行申请按揭贷款，贷款至今未办理成功。另查明，被告安徽居正联行营销顾问有限公司为上述房屋销售服务公司，在销售过程中收取了原告20000元团购优惠费用。上述事实由原告提供的两被告企业信用信息、商品房买卖合同、收据结合原被告双方当庭陈述足以认定。本院认为，本案争议焦点在于原告主张被告违约解除合同的理由是否成立，原告主贷款在九江银行因出于风险控制及缩小贷款规模目的无法办理放贷，但本院认为贷款合同为原告及银行之间所产生的法律关系，贷款是否因银行自身内部调整无法办理与两被告无关，两被告对此并无违约行为，故原告主张被告违约本院不予认可；其次，关于原告诉求解除合同并返还购房款（包含了服务费数额20000元）、利息的问题，本院认为双方合同中约定了无理由退房的条款，同时原告在庭审中表示即使被告不存在违约亦要求解除合同，故本院对于原告解除合同的诉求予以支持，关于原告要求退还购房款问题，本院认为双方虽在合同中约定无理由退房需要支付总房价20%的违约金（房屋总价为151845元），但本院认为该违约金约定过高，且结合原告所支付的首付款长期在被告安徽乐客来置业有限公司处使用的事实，故本院酌定违约金为14000元，被告安徽乐客来置业有限公司应当返还原告购房款67845元，同时因被告安徽居正联行营销顾问有限公司同意在退房的情况下退还服务费20000元，故本院对于原告要求返还该部分款项的诉求予以支持；关于原告要求的资金占用利息本院认为两被告并无违约行为，收取首付及服务费系履行合同权利，故对于该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告窦敏与被告安徽乐客来置业有限公司于2017年3月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告安徽乐客来置业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告窦敏购房款67845元；三、被告安徽居正联行营销顾问有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告窦敏服务费20000元；四、驳回原告窦敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2474元，减半收取1237元，由原告窦敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  夏诚成二〇一八年十二月五日书记员  周林森附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。