云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5042号原告刘勇，男，彝族，1972年11月10日生，昆明市人，住昆明市西山区。委托代理人代万斌、陈太发，云南地海律师事务所律师，特别授权代理。被告代雪，女，汉族，1982年8月3日生，贵州省六盘水市人，住云南省昆明市西山区。第三人崔妍，女，汉族，1983年4月27日生，昆明市人，住昆明市官渡区。第三人杨杰，男，汉族，1978年10月17日生，昆明市人，住昆明市官渡区。原告刘勇诉被告代雪、第三人崔妍、杨杰执行异议之诉一案，本院于2018年5月23日受理后，依法组成合议庭于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告刘勇及其委托代理人代万斌、陈太发，被告代雪到庭参加诉讼。第三人崔妍、杨杰经本院公告传唤，期间届满，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘勇诉称，2018年4月8日，云南省昆明市官渡区人民法院对原告刘勇诉第三人杨杰、崔妍民间借贷纠纷一案作出（2018）云0111民初2809号民事裁定书，裁定查封崔妍位于昆明市十里长街东端世纪生活.浅水湾留景园4单元4-5层404号房屋（产权证号20××96）一套，查封期限三年。2018年4月被告代雪对执行标的物提出执行异议。云南省昆明市官渡区人民法院于2018年5月9日作出（2018）云0111执异39号执行裁定书，裁定中止对位于昆明市十里长街东端世纪生活浅水湾留景园4单元4-5层404号房屋（产权证号20××**）的执行。本案中，涉案不动产未完成交易，案外人代雪并未取得涉案不动产权利证明。法院依法作出的（2018）云0111民初2809号民事裁定书不符合法律规定，依法不应中止执行。现请求法院判令：一、准许对位于昆明市十里长街东端世纪生活浅水湾留景园4单元4-5层404号房屋（产权证号20××**）继续查封执行；二、本案的诉讼费由被告承担。被告代雪辩称，代雪与崔妍于2018年3月21日签订了《云南省二手房屋买卖合同》，并经昆明国信公证处进行了公证出具（2018）云昆国信证字第16847号《公证书》。代雪交纳了所有相关税费，并于2018年3月23日到房屋权属管理部门办理了过户手续，付清了全部房款970000元，该房屋已实际交付给代雪使用。代雪对崔妍的其他债务不知情，没有任何过错。因崔妍的其他债务该房屋被查封，因此出现了本案的执行异议。原告的诉请无事实及法律依据，请求予以驳回。第三人杨杰、崔妍未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。本院视其自动放弃答辩陈述的权利。在审理过程中，原告针对其诉讼请求及诉讼主张，向法庭提交如下证据：一、（2018）云0111执异39号卷宗材料中的询问笔录一份、《二手房买卖合同》一份、收条及转账凭证、房屋交接单一份、房屋查询摘抄表一份。上述证据欲证明被告和第三人的房屋买卖交易为虚假交易，并且存在很多虚假情况。二、官渡区房屋产权交易中心出具的回函一份、房屋查询摘抄表四份。欲证明诉争房屋现处于初审阶段，还未进行登记处理，还未完成过户，现在房屋产权人还是第三人崔妍。被告质证后，对原告所提供证据的三性无异议。在审理过程中，被告针对其答辩主张向法庭提供如下证据：一、公证委托书一份、公证二手房买卖合同一份，欲证明被告与第三人签订《房屋买卖合同》的事实。二、收条及打款凭证，欲证明房屋款全部支付的事实。三、税票及发票、收取材料清单，欲证明被告已履行合同义务，并且已交件办理产权变更登记。四、房屋交接清单，欲证明房屋已经交付给被告管理使用。原告质证后认为，对委托公证的三性不予认可，没有受托人刘冲的签字，该委托中也没有授权受托人刘冲收取房款。对二手房买卖合同的三性无异议，但该合同中的约定与实际履行不一致，并且与被告的陈述不一致。对税票及发票联的真实性无异议，但对其合法性不予认可，对所有的付款凭证均不予认可，均是事后提交的，不认可该房屋的实际交易的真实性。综上原、被告举证、质证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对原告所提交的证据，经被告质证后，对证据三性均无异议，本院予以确认。对被告所提供的证据原告在质证过程中已经认可的，本院依法予以确认。对原告在质证过程中不予认可的证据，因其未向法庭提供反驳证据，本院依法予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2018年3月21日，被告代雪与第三人崔妍的委托代理人刘冲签订《二手房买卖合同》。合同约定：被告代雪向第三人崔妍购买崔妍所有的坐落于房屋（产权证号：20××**），购房款970000元；合同签订时，买受人向出卖人支付首付款21万元；房款交付方式约定为自行交付房款，买受人以商业贷款方式，申请个人房屋抵押贷款76万元；买卖双方定于房款清款，正式交付该房屋；本合同签订五日内，买卖双方到当地房产交易所办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完合同备案手续之日起五日内，双方办理该房屋的转移登记手续。合同签订后同日，该合同经云南省昆明市国信公证处作出（2018）云昆国信证字第16847号《公证书》。2018年3月22日，该套房屋进行了交易备案（交易备案号：JKM20180322266），转让方为崔妍，受让方为代雪。上述手续完成后，双方并办理了产权登记转移交件手续。本院在审理刘勇与杨杰、崔妍民间借贷纠纷一案中，经原告刘勇提出财产保全申请，本院于2018年4月8日作出（2018）云0111民初2809号民事裁定书，裁定查封崔妍位于昆明市房屋（产权证号：20××96）一套，查封期限三年。2018年4月9日，昆明市不动产登记中心依据本院（2018）云0111民初2809号民事裁定书及协助执行通知书查封了崔妍位于昆明市房屋（产权证号：20××**）。在本院送达民事裁定书及协助执行通知书过程中，昆明市不动产登记中心在送达回证中备注“在贵院向我中心送达查封文书之前，原告代雪已向官渡区不动产登记中心申请房屋转移登记，现已收件正在办理中。”2018年4月10日，被告代雪向本院提出执行异议，经本院审查后，于2018年5月9日以（2018）云0111执异39号执行裁定书，裁定中止对位于昆明市十里长街东端世纪生活.浅水湾留景园4单元4-5层404号房屋（产权证号20××**）的执行。现原告以执行异议之诉向本院提起诉讼，主张诉请。又查明：2018年3月13日，被告代雪委托刘禹转账支付了第三人崔妍购房定金20000元；2018年3月14日，被告代雪委托刘禹转账支付第三人崔妍购房款490700元；2018年3月21日，被告代雪委托刘禹向第三人崔妍转账支付了购房款270000元；2018年3月21日，被告代雪提供手机银行转账支付给第三人崔妍的委托代理人刘冲180000元，至此被告代雪共支付购房款960700元。2018年5月9日将剩余款项9300元交付到本院。2018年3月14日，被告代雪委托刘禹与崔妍办理了房屋交接手续，被告代雪实际占有了涉案房屋，并对涉案房屋进行了管理使用。昆明市不动产登记管理中心官渡登记处于2018年11月7日向本院回函载明“2018年3月23日受理了诉争房屋的转移申请登记，2018年3月26日至2018年4月9日处于不动产登记的审核阶段，未登薄，根据不动产登记有关规定，不动产转移登记自申请至办结的流程是：申请—受理—审核—登薄—发证。”本院认为，本案双方当事人系执行异议之诉民事法律关系。本案双方当事人所争议的焦点问题是：一、代雪与崔妍所签订的《二手房买卖合同》的效力问题；二、代雪是否是诉争房屋的权利人？三、原告的诉请的是否具有事实及法律依据。就第一个争议焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中，代雪与崔妍所签订的《二手房买卖合同》系在公证机关的见证下所签订的合同，并且经过公证机关的公证，其所签订的合同应为合法有效的合同。审理中，原告刘勇认为代雪在本院2018年4月13日的询问笔录中自认涉案房屋成交价为80万元与合同约定成交价97万元不符，代雪付款的时间及崔妍交房时间并未按合同约定履行，故应认定双方所签订的合同应为无效的虚假合同的主张，因该主张所提交的证据不足以对抗买卖双方对合同履行证据，尚不能达到证明买卖双方所签订的合同为无效的虚假合同的高度盖然性标准，故本院对原告的该主张不予采信。就第二个争议焦点问题，本案被告代雪系保全房屋的预告登记权利人提起的保全执行异议，其在涉案房屋进行执行保全之前，已经预告登记为权利人，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力”，本案中被告代雪在购买涉争房屋时，已经按不动产交易的规定，办理了网签备案登记，并且已经将材料提交房管部门，故其已经具有涉案房屋权利人的资格。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地所有权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中诉争的不动产经本院依原告的保全申请进行查封后，虽然不动产登记薄尚未完成变更手续，但在诉争房屋的保全措施采取前，被告代雪与第三人崔妍已经完成了向房屋登记机构提交所有变更登记的申请文件材料，房产登记管理部门并已经受理审查，导致未完成变更登薄手续系在审查期间房屋被保全查封，但并不影响被告代雪作为房屋实际权利人向人民法院提出异议的权利。最高人民法院的办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条及第二十五条及我国物权法第十四条规定的立法旨意和立法精神在于更好的保护物权权利及对不动产物权进行有效的规范管理，其与当事人所实际合法取得物权并不冲突，故本院对原告主张代雪不具备诉争房屋的权利，不是诉争房屋不动产物权权利人的主张意见，本院不予采纳。就第三个争议焦点问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形而且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款而且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，被告代雪作为原告刘勇与第三人崔妍案件的案外人，针对刘勇所申请保全崔妍的财产作为房屋实际拥有人提起的保全执行异议，在本院查封涉案房屋之前，被告代雪已与第三人崔妍签订了合法有效的书面二手房买卖合同，被告代雪并委托刘禹与第三人崔妍办理了房屋交接手续，被告代雪也实际占有了涉案房屋。被告代雪已支付购房款960700元，在本院的案件执行过程中并将剩余房款9300元交付到本院，虽然未完成办理过户登记并非是被告代雪的自身原因导致的，而是在被告代雪与第三人崔妍完成所有变更登记所需提交材料并将材料提交房屋登记机关后，在审查过程中，原告申请保全致使未完成变更登记手续。综上所述，被告代雪的权利能够排除对崔妍位于昆明市房屋的执行，原告在本案中的主张及诉请，不具有事实依据，并且与法律规定相悖，本院不予支持。原告于2018年12月19日向本院递交中止审理本案的申请书，因本案不符合中止审理的条件，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘勇的诉讼请求。案件受理费100元由原告刘勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  谈建国人民陪审员  施云红人民陪审员  郭翠芬二〇一八年十二月二十日书 记 员  解海蓉