广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0721民初2030号 原告：赖少东，男，1962年7月2日出生，汉族，灵山县农民，住。 委托诉讼代理人：黄廷幸，广西公润律师事务所律师。 被告:广西天福达商贸有限公司，住所地：灵山县灵城街道和平路64号茂源·地王国际1单元2601-2603号。统一社会信用代码：91450721081192146E。 法定代表人：何育武，该公司董事长。 被告:广西灵山县茂源城市投资有限公司，住所地：灵山县灵城街道和平路64号茂源·地王国际1单元2601至2808号。统一社会信用代码：9145072159981638XJ。 法定代表人：蔡家雄，该公司董事长。 以上两被告委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 原告赖少东与被告广西天福达商贸有限公司（以下简称天福达公司)、广西灵山县茂源城市投资有限公司（以下简称茂源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月3日不公开开庭进行了审理。原告赖少东的委托诉讼代理人黄廷幸，被告天福达公司、茂源公司的委托诉讼代理人唐振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖少东向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付所拖欠原告的租金48681.6元，滞纳金4016.23元（滞纳金暂计至2018年10月24日，以后续计至完全支付租金时止）；2、判令两被告连带支付给原告违约金50000元；3、本案受理费由两被告承担。事实和理由：2015年4月5日原告与茂源公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告茂源公司购买位于灵山县灵城镇和平路64号茂源地王国际四层415号商铺，后原告又与被告天福达公司、茂源公司签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的茂源地王国际四层415号商铺租赁给被告天福达公司经营使用，租用面积46.10平方米，被告茂源公司为被告天福达公司对支付租金提供担保，租赁期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，其中第三年即2018年租金按每月每平方米88元计付。合同还对租赁物面积、价格、租金交付时间、违约责任、合同解除条件等进行了约定，其中租金支付方式为按季度支付，提前7日支付下季度租金。合同签订后，原告依约将租赁的商铺交付被告天福达公司使用。至2018年3月，被告天福达公司尚能按照合同约定支付租金。2018年4月至今尚欠原告租金48681.6元。由于逾期未向原告支付租金，根据合同约定，被告除应向原告支付租金外，还应向原告支付滞纳金4016.23元。两被告在未按约定期限支付租金的前提下，原告经委托律师向两被告发出书面催告函，但两被告仍然没有按约定的义务履行合同，为此，两被告作为违约方，应按合同约定赔偿给原告50000元违约金。 原告赖少东为其陈述事实，在法定的举证期限内向本院提供如下证据： 原告赖少东的《中华人民共和国居民身份证》一份，证实原告的身份情况； 《企业信用信息公示报告》两份，证实两被告企业信息及诉讼主体资格； 《商铺租赁合同》一份，证实原告与两被告签订租赁合同约定租赁商铺的面积、租期，租金计算方法、支付方式、滞纳金计算方法及三方违约责任，合同并没有约定不可抗力条款等因素； 《商品房买卖合同》一份，证实原告对所出租商铺享有权属的事实； 《律师函》、《快递返单》、《关于广西公润律师事务所〈律师函〉的复函》各一份，证明两被告逾期支付租金已构成违约，原告已按合同约定尽到了书面催告的义务。 被告天福达公司、茂源公司辩称，一、本案滞纳金的约定属于双重违约金，原告作为民事主体无权行使行政主体收取滞纳金的权利。二、原告要求支付50000元违约金过高，且原告没有证据证明其遭受了相应的损失。本案原告诉请的租金包含整个尚未履行租赁期限的全部租金，违约金已经超过尚欠的租金，原告的损失仅是被告迟延支付租金期间的利息损失，且被告没有存在恶意或故意拖欠租金的情形，违约金应以实际迟延支付租金的同期银行贷款利息为限。三、原告主张的租金起算日从2016年1月1日起算与事实及合同约定不符。原告提交的《商品房买卖合同》证实商铺的交付日期，在商铺交付之前不存在租赁的事实，被告主张从2016年1月1日起计算租金与事实不符。原、被告双方在《商铺租赁合同》中亦约定，原告与开发商签订《商品房买卖合同》之日后的十一个月为建设期和装修期，第十二个月起算租赁期，因此，原告的租金起算日期与合同约定亦不相符。四、被告茂源公司未经董事会或股东会议为关联公司提供担保，违反了《公司法》的相关规定，《商铺租赁合同》约定的担保条款及被告茂源公司的担保行为应属无效。五、本案合同履行期间，当地政府于2017年12月开始对租赁商铺所临的燕山路及和平路进行市政工程施工，并于2018年5月进行道路全封闭施工，致使租赁场所无法正常经营，客流量严重流失，营业额不足正常经营期间的30%，但被告仍积极筹集资金，支付原告的租金。被告认为，由于政府行为是难以预见的，不能归责于原、被告双方的不可抗力，原告要求被告承担违约责任没有法律依据。 两被告为其辩解，在法定的举证期限内没有向本院提供有证据。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。两被告对原告提供的证据1、2没有异议，本院认为：原告提供的证据1、2，符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、《商铺租赁合同》一份，两被告对证据的真实性没有异议，但认为原告与被告茂源公司签订的《商品房买卖合同》约定了十一个月的建设期和装修期，原告并没有在2016年1月1日交付租赁物给被告，因此对租赁期应从交付房屋时起算。违约责任既约定违约金，又约定滞纳金属双重约定，原告作为民事主体无权收取滞纳金。本院认为，原告提供的《商铺租赁合同》是原、被告双方自愿、平等协商一致所达成的协议，没有违反相关法律规定，该证据符合证据真实性、合法性、关联性的规定，本院予以认定；2、原告提供的《商品房买卖合同》一份，两被告对合同真实性没有异议，根据合同约定的交房期限，商品房的交付应在2016年1月1日之后，所以租赁商铺也应在2016年1月1日之后。本院认为，原告提供的《商品房买卖合同》是原告与被告茂源公司双方签订的商铺买卖合同，该证据能证实原告对租赁商铺享有所有权的事实，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性的规定，本院予以认定；3、原告提供的《律师函》、《快递返单》、《关于广西公润律师事务所〈律师函〉的复函》各一份，两被告对证据的真实性没有异议，但认为由于受市场经济环境因素等影响，项目达不到预期效益，导致被告无法按合同约定正常支付租金，并非被告故意行为。本院认为，原告提供的证据能证实原告向两被告催告支付租金的事实，原告提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性的规定，本院予以采信。 综合全案的证据及当事人的陈述意见，本院确认以下法律事实：原告赖少东与被告茂源公司于2015年4月5日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为2014014145。合同约定原告向被告茂源公司购买位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际四层415号商铺。之后原告赖少东（简称“甲方”）与被告天福达公司（简称“乙方”）、茂源公司（简称“丙方”）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际四层415号商铺租赁给乙方经营使用，该商铺建筑面积为46.10㎡；租赁期为三年，丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》之日后的11个月为建设期和装修期，从第12个月起计租赁期；商铺租金第一年为25元/月/㎡、第二年为50元/月/㎡、第三年为88元/月/㎡，乙方按季度交付租金，并提前7日支付下季度租金，租赁期间的水、电费由乙方承担；丙方在合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任；乙方在丙方将商铺交付给甲方后10日内与甲方办理商铺移交确认手续，逾期的，以甲方发出办理商铺移交通知之日为租赁起始日；合同签订生效后，甲、乙双方有一方违约，导致合同不能履行的，违约方应向守约方赔偿50000元违约金；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按收租金额加收万分之五的滞纳金，逾期两个月不交纳租金的，经甲方书面催告后，乙方仍不交纳的，甲方有权提前终止合同、收回租赁场地，并有权要求乙方缴清租金欠款、水电费及相应滞纳金。被告茂源公司及其法定代表人均在租金支付担保人处盖章。 《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交付给了被告天福达使用。被告天福达公司支付了至2018年3月的租金给原告，2018年4月1日之后的租金，被告一直没有支付。2018年8月7日，原告向两被告分别发出《催告函》，催告被告天福达公司在收到《催告函》后30日内支付租金、被告茂源公司在收到《催告函》30日内敦促被告天福达公司履行支付租金的义务，逾期则追究两被告的违约责任。两被告在收到原告发出的《催告函》后30日内没有履行各自义务。被告天福达公司在收到原告催告函后，函复给原告方，承诺遵守合同。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,依法成立的合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。原告赖少东与被告天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。本案中，两被告以市政施工因素影响、商铺达不到预期收益为由，拒绝按照《商铺租赁合同》约定的期限交纳租金超过2个月，被告主张因不可抗力导致被告没有按合同履行，被告没有提供证据予以证实，对被告这一主张，本院不予采信。被告天福达公司没有按约定支付租金给原告，已经构成违约，应承担违约责任。原告与被告天福达公司约定租赁期从原告与被告茂源公司签订商品房买卖合同第十二个月起计算租赁期，而原告主张从2016年1月1日起计算租赁期，对原告主张的租赁期，原告未能提供证据予以证实，本院不予采信。本案中，原告与两被告签订的《商铺租赁合同》中约定415号商租期从原告与被告茂源城公司签订《商品房买卖合同》之日后的第12个月起计，原告与被告茂源公司就415号商铺签订《商品房买卖合同》的日期为2015年4月5日，故415号商铺的计租期应从签订《商品房买卖合同》的第12个月即2016年4月5日开始计算租期，2016年4月5日至2017年4月4日为第一年租期；2017年4月5日至2018年4月4日为第二年租期；2018年4月5日至2019年4月4日为第三年租期。由于双方约定按季度提前7天支付租金，故至原告起诉时止，被告天福达公司应支付给原告自2018年4月1日至2018年12月30日的租金为：1、第二季度租金50元/月/㎡÷30天×46.10㎡×5天(2018年4月1日至2018年4月5日）+88元/月/㎡÷30天×46.10㎡×85天（2018年4月6日至2018年6月30日）=11878.43元；第三季度租金88元/月/㎡×3个月（2018年7月1日至2018年9月30日）×46.10㎡=12170.4元；第四季度租金88元/月/㎡×3个月（2018年10月1日至2018年12月31日）×46.10㎡=12170.4元；合计36219.23元。原告请求被告支付被告拖欠的租金，有事实和法律依据，但原告请求被告支付拖欠的租金48681.6元过高，本院按36219.23元予以支持。关于滞纳金的问题，本院认为，原告与两被告在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，应视为被告逾期支付租金期间的利息，应视为被告逾期支付租金期间的利息，实际也是双方就被告一方逾期支付租金时，被告因实际占有原告租金收益而向原告支付一定金钱作为补偿的约定，与原告请求被告因违约致使合同履行不能而支付的违约金不属于同一的性质，该项约定属于当事人的意思自治，不违反法律规定。本案中，根据原告与两被告在《商铺租赁合同》关于租金的支付方式为按季度支付，提前7日支付下季度租金的约定，因此，滞纳金应从被告天福达公司应支付给原告租金之日起按日万分五计付至被告天福达公司付清租金时止。原告请求被告天福达公司支付滞纳金本院予以支持。 关于原告请求被告天福达公司支付违约金50000元及两被告主张原告请求的违约金过高的问题，原、被告双方在《商铺租赁合同》第七条第一款约定“本合同签订后，如甲、乙双方有一方违约导致合同不能履行，则违约方应向守约方赔偿伍万元人民币的违约金”的规定，被告天福达公司虽然存在违约不按时支付租金的行为，但由于原告与被告天福达的租赁合同尚在履行中，并不存在合同解除、终止和不能履行的情形，因此，原告请求被告支付违约金50000元，不符合双方签订赔偿违约金的事由，原告请求被告支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告请求被告茂源公司对被告天福达公司的上述款项承担共同责任的问题，被告茂源公司在《商铺租赁合同》租金支付担保处均盖有公司印章及法定代表人印章，原告有理由相信被告茂源公司的行为为公司行为，故对被告辩称担保条款及担保行为未经董事会讨论或股东会决议应属无效的答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，原告与两被告签订的两份《商铺租赁合同中》约定了被告茂源公司对被告天福达公司依约应支付原告的租金收益承担连带保证责任，原告请求被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的租金承担连带清偿责任的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。因原告与两被告在《商铺租赁合同》没有约定被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的滞纳金、违约金承担连带保证责任，故对原告请求被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的滞纳金、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款的规定，判决如下： 被告广西天福达商贸有限公司支付给原告赖少东租金36219.23元； 被告广西天福达商贸有限公司支付给原告赖少东滞纳金（滞纳金以尚欠租金数额按日万分之五计算：1、以租金11878.43元从2018年3月24日起计算；2、以租金12170.4元从2018年6月24日起计算；3、以租金12170.4元从2018年9月24日起计算;计至付清租金时止）； 三、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司应支付给原告赖少东的租金36219.23元承担连带清偿责任； 四、驳回原告赖少东的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2354元，由原告赖少东负担1474元，被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司负担880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  李文伟 审 判 员  劳宏耀 人民陪审员  刘昭婷 二〇一八年十二月三日 法官 助理  梁 权 书 记 员  周永丽