沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0103民初8968号 原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。 法定代表人：郭琦，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈晶，上海市海华永泰(沈阳)律师事务所律师。 被告：周杰，男，1965年11月29日出生，汉族，住址黑龙江省嫩江县。（未到庭） 被告：赵凤均，女，1972年6月4日出生，汉族，住址黑龙江省嫩江县。（未到庭） 被告:沈阳天恒置业有限公司,住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区聚农路34号。 法定代表人:符文章,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：高思滨，系该单位职工。 委托诉讼代理人：郭永坚，系该单位职工。 原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告周杰、赵凤均、沈阳天恒置业有限公司金融借款合同一案，本院于2018年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告中信银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼，被告周杰、赵凤均经本院合法传唤未到庭参加诉讼，被告沈阳天恒置业有限公司委托诉讼代理人高思滨、郭永坚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中信银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的中信银行个人借款购房合同；2、请求法院判令被告偿还原告贷款本金275965.22元，利息8852.15元、罚息422.72元（利息及罚息暂计算至2018年4月17日），共计：285240.09元；（从2018年4月18日贷款到期之日至贷款全部结清之日利息、罚息按合同约定计算）；3、请求判令原告对被告周杰、赵凤均提供抵押房产（沈阳市沈北新区，面积86.66平方米）享有优先受偿权；4、请求依法判令被告沈阳天恒置业有限公司对被告周杰、赵凤均的贷款承担连带偿还责任；5、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用及原告为实现债权的全部费用。事实及理由：原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告周杰、赵凤均于2015年3月2日签订了编号为（151521）中信银行个人购房借款合同，约定被告周杰、赵凤均向原告借款310000元（叁拾壹万元整），借款合同签订时年利率为6.15%，每年1月1日调整一次。用途为购房，贷款使用期限为2015年3月2日起至2030年3月2日。被告赵凤均为共同借款人,被告沈阳天恒置业有限公司为上述债务承担阶段性连带保证责任。周杰、赵凤均提供自己所有的位于沈阳市沈北新区，面积86.66平方米的住宅作为贷款抵押房产，并为原告办理了沈房预中心字第××号登记。原告已依约向被告发放上述贷款，现被告周杰、赵凤均上述贷款已逾期，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任并应按约偿还所欠原告的贷款本金、利息及罚息。经我行多次催收无果，为维护我行合法权益故诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告周杰、赵凤均未答辩。 被告沈阳天恒置业有限公司辩称：1、答辩人对解除借款合同有异议。被告周杰、赵凤均具备继续偿还银行借款的意愿和能力，可以正常履行合同并实现合同目的，合同的解除条件未成就，故借款合同应继续履行，不同意解除；2、答辩人对原告起诉金额有异议。答辩人仅同意对已到期的债务人债务及逾期利息承担法律规定内的保证责任。对于起诉日以后的未到期债务不同意承担责任；3、答辩人对借款合同中的保证条款效力有异议。《个人借款合同》中的保证条款为格式条款，对该保证条款原告没有采取合理的方式提请答辩人注意，答辩人是在未充分知情的情况下同意承担连带保证，该保证责任条款应认定无效。答辩人与中信银行股份有限公司沈阳分行、周杰、赵凤均签订的《个人借款合同》中的“保证条款”是原告中信银行为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《合同法》第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；4、答辩人同意原告对借款人抵押房产行使抵押权并优先受偿，不足部分再由答辩人承担保证责任。因本案借款人王洪国提供房屋作为抵押担保物，并办理了抵押权预告登记，同时答辩人又提供保证担保。根据《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”；《物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”，第一百七十六条：“被担保的债权，既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；5、答辩人不同意承担本案诉讼费及实现债权的其他费用。本案因借款人周杰、赵凤均逾期还贷引起，答辩人并不存在任何违约行为，故答辩人不同意承担诉讼费用。借款合同中约定保证担保范围包括实现担保权的费用，但借款人因违约而承担的逾期利息和罚息足以弥补原告的实际损失，实现债权其他费用属于间接损失且并不必然发生，故答辩人不同意承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告周杰、赵凤均于2015年3月2日签订了编号为（151521）中信银行个人购房借款合同，约定被告周杰、赵凤均向原告借款310000元（叁拾壹万元整），借款合同签订时年利率为6.15%，每年1月1日调整一次。用途为购房，贷款使用期限为2015年3月2日起至2030年3月2日。被告赵凤均为共同借款人,被告沈阳天恒置业有限公司为上述债务承担阶段性连带保证责任，还款方式为按月等额本息还款法，每期还款日为每月21日。如被告周杰、赵凤均违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告中信银行股份有限公司沈阳分行有权宣布已发放贷款提前到期，要求被告周杰、赵凤均立即偿还全部到期贷款及相应利息。被告周杰、赵凤均办理了坐落于沈阳市沈北新区，面积86.66平方米住宅的抵押权预告登记，登记权利人为原告中信银行股份有限公司沈阳分行。合同签订后，原告中信银行股份有限公司沈阳分行于2015年3月2日依约向被告周杰、赵凤均发放上述贷款，但被告周杰、赵凤均未按合同履行还款义务，从2017年8月开始发生逾期。截止至2018年4月17日，被告尚欠原告贷款本金275965.22元，利息8852.15元、罚息422.72元。 本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周杰、赵凤均经合法送达开庭传票，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告中信银行股份有限公司沈阳分行的诉讼主张、被告沈阳天恒置业有限公司的答辩意见，将本案的争议焦点问题归纳如下： 一、是否解除借款合同的问题，本案当事人间签订的个人购房借款合同，系当事人真实意思表示，内容合法有效，符合法律规定，该合同合法有效，各方当事人均应全面履行。本案中，原告中信银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人在借款合同签订后如约向被告周杰、赵凤均发放了贷款，被告周杰、赵凤均从2017年8月开始逾期，未能按期偿还贷款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，故原告中信银行股份有限公司沈阳分行请求解除与被告间的借款合同，符合合同约定，本院予以支持。 二、关于借款合同中保证条款的效力问题，沈阳天恒置业有限公司是否应承担连带保证责任。本院认为，沈阳天恒置业有限公司作为保证人为周杰、赵凤均取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的应付款项，提供阶段性连带责任保证，系其真实意思表示，合同内保证条款的内容合法有效，并无其他效力瑕疵，沈阳天恒置业有限公司应当全面履行。所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告中信银行股份有限公司沈阳分行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即沈阳天恒置业有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。因此，沈阳天恒置业有限公司应对周杰、赵凤均因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。 三、关于诉讼金额的问题，本院认为，依据各方当事人签订的借款合同第17条之约定，被告周杰、赵凤均一旦不履行或不完全履行合同义务，原告中信银行股份有限公司沈阳分行可立即宣布本合同项下的全部贷款提前到期并予以收回贷款本息及相关费用。被告周杰、赵凤均从2017年8月开始逾期，未能按期偿还贷款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，故原告中信银行股份有限公司沈阳分行要求被告周杰、赵凤均偿还本金、利息、罚息等相关款项，符合合同约定，本院予以支持。 四、关于原告请求对本案已抵押房产依法享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，中信银行股份有限公司沈阳分行对周杰、赵凤均提供的抵押物进行了预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，中信银行股份有限公司沈阳分行作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。综上，对于中信银行股份有限公司沈阳分行的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中信银行股份有限公司沈阳分行与周杰、赵凤均、沈阳天恒置业有限公司签订的个人购房借款合同； 二、被告周杰、赵凤均于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行贷款本金275965.22元； 三、被告周杰、赵凤均于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行2018年4月17日前贷款本金275965.22元的利息8852.15元、罚息422.72元（从2018年4月18日至贷款全部结清之日利息、罚息按合同约定计算）； 四、被告沈阳天恒置业有限公司对第二、第三判项承担连带责任； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5578元，保全费1946元，公告费300元由被告周杰、赵凤均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 王 伟 人民陪审员 李 真 人民陪审员 张长科 二〇一八年十二月十六日 书 记 员 刘 薇 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。