海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初6929号   原告（反诉被告）：海南新大洲实业有限责任公司，海南省海口市美兰区桂林洋大道23号新大洲厂区内2号厂房。   法定代表人：金将军，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：廖钟山，海南华禾律师事务所专职律师。   被告（反诉原告）：中免集团三亚市内免税店有限公司，海南省三亚市海棠区海棠北路118号。   法定代表人：陈国强，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈念慈，女，系该公司法务。   委托诉讼代理人：陈鹤升，海南外经律师事务所专职律师。   被告：中国免税品（集团）有限责任公司，住所地，北京市东城区东直门外小街甲2号正东国际大厦A座。   法定代表人：陈国强，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈鹤升，海南外经律师事务所专职律师。   第三人：三亚市旅游发展委员会，机构地址，海南省三亚市天涯区文明路145号市政府第二办公大楼7楼。   负责人：樊木，系该单位主任。   委托诉讼代理人：王方维，海南言必信律师事务所专职律师。   原告海南新大洲实业有限责任公司（以下简称新大洲公司）与被告中免集团三亚市内免税店有限公司（以下简称三亚免税店）、被告中国免税品（集团）有限责任公司（以下简称中免集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序。2018年9月10日，三亚免税店向本院提起反诉，并申请追加三亚市旅游发展委员会（以下简称三亚旅游委）作为第三人参加诉讼。本院经审查决定受理反诉，并与本诉合并审理，三亚旅游委与本案的审理结果可能存在法律上的利害关系，故准许追加其作为本案第三人参加诉讼。新大洲公司法定代表人金将军及其委托诉讼代理人廖钟山、三亚免税店委托诉讼代理人陈念慈、三亚免税店和中免集团共同委托诉讼代理人陈鹤升、三亚旅游委委托诉讼代理人王方维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）新大洲公司提出诉讼请求：1.判令三亚免税店和中免集团立即返还承租房屋；2.判令中免集团和三亚免税店支付迟延搬迁期间占用房屋使用费约人民币1015万元并按日租金五倍支付房屋使用费直至三亚免税店搬迁退房止；3.判令三亚免税店和中免集团立即按合同约定对承租房屋恢复原状并通过新大洲公司验收；4.判令三亚免税店和中免集团赔偿新大洲公司其他直接损失约50万元；5.判令三亚免税店和中免集团承担本案全部诉讼费用。新大洲公司庭审时明确诉讼请求第二项为“判令三亚免税店和中免集团按日租金五倍支付迟延搬迁期间占用房屋使用费，自2018年5月22日计算至退房之日止”，明确所有诉讼请求的责任承担方式为“三亚免税店承担赔偿责任，中免集团承担连带责任”。事实和理由：2009年5月22日，新大洲公司与中免集团签订《房屋租赁合同》，约定将新大洲公司所有的位于三亚市××道“三亚印象”一、二层商业用房（部分）出租给中免集团用于商业经营，期限至2018年5月21日止。此后，经协商，中免集团又承租了地下一层及原其他人承租的剩余房产，期限同样至2018年5月21日止，租赁房屋总面积达14000㎡。双方约定，在承租期间，中免集团不得对房屋进行结构性改动，若需装修需经新大洲公司书面同意并按规定报政府行政主管批准后方可动工；租赁期满退还房屋时应拆除其装修物恢复至房屋出租时的原状并通过新大洲公司的验收，因装修产生的一切损失由中免集团承担；未经新大洲公司书面许可，中免集团不得转租房屋，否则新大洲公司有权没收押金并追究其违约责任；租赁期满后，中免集团若延迟搬迁退房，每延迟一天，应按日租金5倍支付房屋占有使用费等等。合同签订后，中免集团在三亚市设立子公司三亚免税店，并将上述合同权利义务转让给三亚免税店，并承诺与三亚免税店对履行合同义务承担连带责任。之后，三亚免税店和中免集团在未向政府相关部门报批及未经新大洲公司书面许可的情况下，擅自对涉案房屋进行大范围改装并改变部分房屋结构，由此引发“三亚印象”小区业主委员会对新大洲公司和中免集团、三亚免税店的诉讼，新大洲公司为应诉花费律师费、差旅费等合计50余万元。此外，中免集团和三亚免税店在未告知新大洲公司的情况下，擅自将部分房屋转租给第三方。2018年3月，中免集团和三亚免税店向新大洲公司明确不再续租。2018年5月7日，新大洲公司主动与三亚免税店协商搬迁时间和赔偿标准。2018年6月15日，新大洲公司发函要求中免集团和三亚免税店搬迁退房、恢复原状并赔偿损失。之后，各方多次协商未果。新大洲公司为维护自己的合法权益，诉至本院，希望判如所请。   被告（反诉原告）三亚免税店辩称，一、三亚免税店于2014年搬迁至三亚海棠湾后，部分涉案房屋由三亚旅游委占有使用，其他部分处于空置状态。房屋占有使用费应当由三亚旅游委承担。中免集团、三亚免税店和新大洲公司于2009年5月起，协商租赁三亚市印象小区地上一、二层、地下一层共计13394.48平方米建筑用于商业经营，除地上一层640.58平方米于2018年5月15日到期外，其他租赁面积于2018年5月21日到期。在合同履行期内，三亚免税店按时交付租金，履行合同义务。2014年9月，三亚免税店搬离涉案房屋后，应三亚旅游委要求将部分租赁物转租，租赁期限至2018年4月30日。2018年3月21日，三亚免税店告知三亚旅游委其不再与新大洲公司签订续租合同，并要求三亚旅游委于2018年5月22日前搬离。2018年5月21日，三亚免税店再次向三亚旅游委发函，但三亚旅游委均未搬离。现三亚免税店和新大洲公司的租赁合同、三亚免税店和三亚旅游委的租赁合同均已到期。现不能按期返还租赁物是因为三亚旅游委未搬离，并非三亚免税店的过错。另外，除三亚旅游委承租部分外有大约二分之一房屋处于空置状态，新大洲公司拒绝对该部分进行接收，由此导致的扩大损失，应当由新大洲公司承担。合同到期后，是三亚旅游委一直在占有使用涉案房屋，故负有腾房义务的是三亚旅游委，并非三亚免税店。且自2018年5月起，三亚旅游委也未向三亚免税店支付租金，故逾期交房产生的房屋占有使用费应当由三亚旅游委直接向新大洲公司支付。二、新大洲公司主张逾期交房违约金过高，请求法院调减。房屋占用费实际是承租人逾期交房应当承担的违约金。违约责任是补偿性法律责任而非惩罚性，新大洲公司主张按照日租金五倍支付房屋占有使用费过高，应当以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于逾期交房，三亚免税店并不存在过错，在合同届满前也积极和新大洲公司、三亚旅游委进行协商租期届满交房事宜。三、新大洲公司要求对承租房屋恢复原状并通过其验收的诉求不合理，不具有可执行性。涉案房屋原租户将房屋交付给三亚免税店时是经营使用状态，并非毛坯，是不能够满足三亚免税店的经营规模和需要，必须经过有针对性的装修和改造。在新大洲公司的同意和配合下，租赁房屋经过三亚免税店的装修后，使用价值更高，结构更加合理，且形成了附合。若按照新大洲公司的要求将改造部分或添加部分拆除重新构建，很有可能会造成房屋损毁。新大洲公司未提交涉案房屋原状的相关证据和恢复标准，恢复原状不具有可执行性。恢复原状没有实际意义，缺乏必要性，客观上没有经济效益。四、新大洲公司诉请赔偿其他直接损失约50万元没有证据支持，无事实根据和法律依据，不应得到支持。   被告中免集团对原告新大洲公司的诉讼请求的答辩意见与被告三亚免税店一致。   被告（反诉原告）三亚免税店提出反诉诉讼请求：1.确认三亚免税店与新大洲公司租赁合同关系分别于2018年5月15日、2018年5月21日届满终止；2.判令新大洲公司立即按现状接收租赁房屋；3.判令新大洲公司返还三亚免税店租赁押金、改造保证金共计人民币8095046.4元及逾期返还期间的利息损失；4.判令新大洲公司承担反诉案件诉讼费用。三亚免税店庭审时明确第三项诉讼请求利息的计算方式为“利息以8095046.4元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2018年5月21日起计算至返还之日止”。事实和理由：2008年，海南省应国务院要求发展建设旅游业，中免集团决定承租新大洲公司榆亚大道号新大洲广场开设三亚市内免税店。在经多方协商后，2009年起，中免集团和新大洲公司、原承租商户签订了多份《房屋租赁合同》，租期至2018年5月21日，并交付了4495046.4元租赁押金，租赁合同约定使用性质为商业经营。因原租户经营行业多样，三亚免税店需要重新装修才能进行免税店的经营。在经得新大洲公司的同意、支付了3600000元的房屋改造保证金后，三亚免税店对租赁物进行装修装饰改造，之后对外经营，并按时交纳租金。2014年9月，三亚免税店搬迁至三亚海棠湾，涉案房屋经三亚免税店装修经营，已成三亚市地标建筑。三亚旅游委为了向三亚市民、游客提供便利的公共服务，要求三亚免税店将涉案房屋转租给其作为游客服务中心使用。三亚免税店基于政府行为及公共利益考虑，按与新大洲公司的租赁价格将涉案房屋转租给三亚旅游委，租赁期限至2018年4月30日，三亚免税店仍按照约定向新大洲公司交付足额租金。2015年，三亚旅游委接手后挂牌“三亚市民游客中心”“三亚旅游警察”，成为三亚市对外宣传的旅游窗口。对该公开转租行为，新大洲公司是知情的、默认的，未提出异议，并收取三亚免税店交纳的租金直至合同期限届满终止。2018年3月12日，三亚免税店致函告知新大洲公司，不再续租，要求与新大洲公司商谈租赁期限届满后的房屋接收事宜，但新大洲公司未做回应。2018年7月11日，三亚免税店再次给新大洲公司发送《关于办理房屋租赁期期满交接的函》，但新大洲公司对此仍置之不理。现双方租赁合同已于2018年5月21日届满终止，新大洲公司提起诉讼要求三亚免税店返还租赁房屋并要求赔偿，依照合同约定，新大洲公司应当同时将收取三亚免税店的租赁押金和房屋改造保证金8095046.4元返还给三亚免税店。三亚免税店为维护自己的合法权益，诉至本院，希望判如所请。   原告（反诉被告）新大洲公司辩称，新大洲公司与三亚免税店签订的《房屋租赁合同》及后续合同均约定，在承租期间三亚免税店不得对房屋进行结构性改动，如需装修需经新大洲公司书面同意并按规定报政府行政主管部门批准后方可动工，租赁期满后，三亚免税店退还房屋时应拆除其装修物将房屋恢复至出租时状态并经过新大洲公司的验收，因装修房屋而产生的一切损失后果由三亚免税店承担。且三亚免税店未经新大洲公司书面许可，不得转租房屋，否则新大洲公司有权没收押金并追究其违约责任，租赁期满后，三亚免税店应如期搬迁退房，如有延迟，按日租金五倍支付房屋占用费等。之后，三亚免税店违反合同约定擅自改建房屋，且将部分房屋转租给三亚旅游委，至今仍由三亚旅游委占有使用。三亚免税店未按照合同约定在租赁期满前三个月时向新大洲公司告知是否续租。在新大洲公司主动联系三亚免税店协商时，三亚免税店明确不再续租。之后，双方多次协商或者发函，但未能达成一致。三亚免税店称新大洲公司默认其转租房屋和拒收房屋等行为，没有任何事实根据和法律依据，三亚免税店严重违反合同约定，新大洲公司有权没收押金并要求赔偿损失。综上，请求驳回三亚免税店的反诉诉讼请求。   三亚旅游委陈述，三亚旅游委于2015年5月1日向三亚免税店承租新大洲公司位于三亚市××道的印象小区，作为三亚市民游客中心工作场地，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日止。从2018年1月起，三亚旅游委多次联系新大洲公司负责人，表达续租意愿，并于2018年3月正式致函。在双方沟通过程中，新大洲公司负责人口头表示同意续租。在合同期满后，三亚旅游委并未收到新大洲公司要求腾房的通知，故三亚旅游委是在新大洲公司默许的情况下继续使用涉案房屋办公，不存在恶意逾期不搬离房屋的情况。2018年5月21日，三亚免税店致函三亚旅游委，希望三亚旅游委于2018年5月22日前搬离。因三亚市民游客中心的重要性，突然搬离会导致负面影响，故三亚旅游委请求三亚市政府出面协调续租事宜。关于新大洲公司主张的房屋占有使用费问题，三亚旅游委认为过高，希望予以调减。关于续租事宜，希望各方当事人调解解决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。新大洲公司向本院提交了房屋租赁合同（编号2009-001）及合同转让协议书、房屋租赁合同（编号2012-09-05-06）及房屋租赁合同转让协议书、房屋租赁合同（编号2009-006）、合同及合同转让协议、海南省三亚市土地房屋产权证、复函、承诺书、责任书、保证书、关于调整三亚印象小区负一层防火等级分类的申请、联系函、关于房屋租期期满不再续租告知函、通知书，中免集团、三亚免税店、三亚旅游委对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。   三亚免税店向本院提交了1.海南省开设市内免税店试点实施方案、2.房屋租赁合同（编号201703中免总字第8号）、3.补充协议（编号201706中免总字第18号）、4.关于房屋租期已满限期搬离通知函（编号三免发2018-11号）、5.关于解决三亚市民游客房屋租赁纠纷的紧急求助函（编号三免发2018-15号）、6.关于房屋租期期满不再续租告知函（编号三免发2018-5号）及关于办理房屋租期期满交接的函、7.三亚免税店支付2018年3月、4月、5月1-21日租金的凭证、8.房屋租赁合同（编号2012-09-05-06）及三亚城投关于代付押金声明函和汇款凭证、9.2012年8月6日第262期三亚市人民政府专题会议纪要、10.启典KTV工商登记地址、11.房屋租赁合同（编号2009-001）及合同转让协议书和收据（0003840）、12.合同及收据（0003839）、13.三亚市新大洲大厦底商外立面改造申请报告、14.租赁房屋现状照片、15.房屋租赁合同（2009-006）及补充协议和四张汇款凭证、16.360万元房屋改造押金收据和进账单，新大洲公司对证据2、3、4、5真实性无法确认，对证据13真实性不予认可，对其他证据的真实性无异议。中免集团、三亚旅游委对三亚免税店的证据真实性无异议。三亚免税店未提交证据13的原件进行核对，但新大洲公司认可该证据是三亚免税店草拟、新大洲公司盖章的，且该份证据是向三亚市规划建设局申请提交，故本院对该份证据的真实性予以确认。关于证据2、3、4、5，均是发生于三亚免税店和三亚旅游委之间，结合三亚旅游委的质证意见，本院对该四份证据的真实性予以确认。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本院对有争议的证据的认定，综合庭审情况，本院认定事实如下：   2013年3月14日，海南新大洲房地产开发有限责任公司（以下简称新大洲房地产公司）经海南省工商行政管理局核准变更企业名称为海南新大洲实业有限责任公司。2013年7月25日，三亚市国土环境资源局和三亚市住房和城乡建设局向新大洲公司颁发三土房（2013）字第09046号土地房屋权证，载明三亚新大洲广场（地下一层）建筑面积5347.55平方米，分摊公共建筑面积311平方米，类型为仓储。该产权证由三土房（2012）字第002659号变更而来，原证载明房屋用途为贮藏室。2013年7月26日，三亚市国土环境资源局和三亚市住房和城乡建社局向新大洲公司颁发三土房（2013）字第09202号土地房屋权证，载明三亚新大洲广场（一至二层）建筑面积9139.62平方米，分摊公共建筑面积478.38平方米，类型为商业服务。该产权证由三土房（2012）字第002599号变更而来。   2009年5月22日，新大洲房地产公司（甲方）与中免集团（乙方）签订合同编号为2009-001《房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋情况，1-1甲方出租给乙方的房屋座落在海南省三亚市××道，该房屋地上一层建筑面积（除“东北饺子馆”外）为4698.6平方米、二层“迪欧咖啡厅”1233.3平方米，共计建筑面积为5931.9平方米；……1-3该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件及要求，现有装修、附属设施、设备状况由甲、乙双方在本合同附件（一）中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋时的交接收据及乙方返还房屋时的验收标准；1-4本合同签订后，双方应对水表、电表核对确认并签署房屋交接书，房屋交接书为本合同附件（二）；……二、租赁用途，2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；……三、交付日期和租赁期限，3-1甲、乙双方约定，房屋租赁期限为九年，自2009年5月22日起至2018年5月21日止；3-2自本合同签订之日起至2009年9月21日止，为乙方的设计、装修期，时间为四个月，该期限内甲方不收取乙方的租金，即“零租金期”；3-3装修期满后的二年内，自2009年9月22日至2011年9月21日止，房屋月租金为建筑面积每平方米人民币陆拾元整（60元），计人民币叁拾伍万伍仟玖佰壹拾肆元整（355914.00元），自2011年9月22日起，每一租赁年内房屋月租金在上一年月租金的基础上每年递增5%，直至合同期结束；3-4租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，若乙方需继续承租该房屋时，则应于租赁期满前6个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，价格另议，乙方可在同等条件下享受优先续租的权利，否则，合同期满乙方不得继续使用该房屋；……六、房屋租赁押金及支付方式，6-1甲、乙双方约定，本合同正式签订后5日内，乙方支付甲方房屋租赁押金计人民币壹佰零陆万柒仟柒佰肆拾贰元（1067742.00元），甲方收到房屋租赁押金后应向乙方开具收款凭证；6-2租赁关系终止时，在乙方全部履行本合同各项条款及交还承租房屋并清偿所有应付款项后十个工作日内，甲方将房屋租赁押金余额返还乙方（不计利息）；……七、房屋使用要求和维修责任，7-2租赁期间严禁乙方对房屋做任何土建结构上的改造，除本合同附件（一）外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备的维修责任由乙方承担；……九、房屋使用管理，9-3乙方不得擅自变更该房屋结构，若需装修，须将装修图纸等交甲方审核确认后方可施工，若需向有关政府部门申报的，则由乙方自行负责，甲方协助，甲方的事先审核不对乙方的装修后果承担任何法律责任；……十、房屋返还时的状态，10-1乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，拆除由乙方自行装饰、装修或购买的设备、设施，按照甲方原装修标准及使用的材料恢复原状，若前述乙方自行装饰、装修或购买的设施、设备，在返还房屋时甲方不允许乙方拆除时，乙方不能拆除而应无偿交付甲方处理，但可移动的设施、设备（如空调机、家私、家用电器、柜台、牌匾等，若空调机为中央空调的则仅指主机）但不包括预埋、隐蔽管线等，则可由乙方自行处理；……10-3乙方返还房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；……十二、转租、转让和交换，12-1乙方的承租期内不得将承租房屋转租，如确有需要，亦应事先征得甲方书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；……十四、违约责任，14-2乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失；14-3租赁期内，乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借、转让所承租房屋的，视为乙方违约，乙方除应向甲方支付违约金人民币壹佰万元整（1000000.00元）外，甲方有权终止本合同并没收租赁押金；……14-6除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方除应按日租金的五倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费外，甲方同时有权没收租赁押金。之后，甲方新大洲房地产公司、乙方中免集团、丙方三亚免税店签订《合同转让协议书》，约定：一、甲、乙、丙三方确认，上述《房屋租赁合同》的承租人即合同乙方变更为本合同的丙方，由丙方和甲方继续履行该合同；二、上述《房屋租赁合同》除变更合同主体外，其他条款不发生变更；三、乙方因上述《房屋租赁合同》而应向甲方承担的义务（包括对承租房屋进行改造而向甲方作出的将恢复原状的承诺等），全部转由丙方承担履行；四、乙方对上述《房屋租赁合同》变更后由丙方全面继续履行合同义务承担连带担保责任，即丙方不能按合同约定及承诺履行自己的义务时，乙方应代为全面履行。嗣后，中免集团向新大洲房地产公司支付租赁押金1067742元，新大洲房地产公司于2009年11月19日向中免集团出具收据。   2009年5月22日，甲方新大洲房地产公司与乙方杨海松签订合同编号为2009-006《房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋情况，1-1甲方出租给乙方的房屋座落在海南省三亚市××道在海南省三亚市××道中的部分（从东向西测量建筑面积4000平方米）；1-2该地下一层房屋的公用或合用部位的使用范围、条件及要求，现有装修、附属设施、设备状况由甲、乙双方在本合同附件（一）中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋时的交接收据及乙方返还房屋时的验收标准；……二、租赁用途，2-1鉴于本小区房屋设计为商住用途，地下一层设计用途为产权式车库，故乙方向甲方承诺，租赁后使用该房屋符合设计用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；……三、交付日期和租赁期限，3-3装修期满后的二年内，自2009年9月22日至2011年9月21日止，房屋月租金为建筑面积每平方米人民币贰拾陆元整（26元），计人民币拾万零肆仟元整（104000.00元），自2011年9月22日起，每一租赁年内房屋月租金在上一年月租金的基础上每年递增5%，直至合同期结束；……六、房屋租赁押金及支付方式，6-1甲、乙双方约定，本合同正式签订后5日内，乙方支付甲方房屋租赁押金计人民币叁拾壹万贰仟元整（312000.00元），甲方收到房屋租赁押金后应向乙方开具收款凭证；……十四、违约责任，14-3租赁期间，乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借、转让所承租房屋的，视为乙方违约，乙方除应向甲方支付违约金人民币叁拾万元整（300000.00元）外，甲方有权终止本合同并没收租赁押金。该合同其他条款与2009-001《房屋租赁合同》相同。2009年6月9日，甲方新大洲房地产公司与乙方杨海松就上述合同签订《补充协议》，约定：一、双方确认实际租赁面积变更为3398平方米（附：经双方确认平面图纸）；二、甲方同意乙方在租赁期间针对乙方租赁的物业可与他人进行合作或分租、转租部分物业面积。2009年5月26日，杨海松向新大洲房地产公司支付租赁押金312000元，2011年3月31日，三亚免税店向杨海松账户转账合计2167308元，附言为地下室租金及押金。杨海松系三亚免税店项目筹备组人员，新大洲公司、三亚免税店与杨海松均认可杨海松是代表三亚免税店签订的上述合同，上述租赁合同的实际履行方是三亚免税店。   2009年5月25日，甲方新大洲房地产公司与乙方麻名贵、丙方中免集团签订《合同》，约定：鉴于甲、乙方于2007年6月26日签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将××道位于三亚市××道（建筑面积640.58平方米）的房产租赁给乙方使用，开办“新东方饺子王”；鉴于丙方与甲方于2009年5月22日，签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于三亚市××道新大洲广场即三亚印象小区地上一层（除上述乙方租用部分外）及二层“迪欧咖啡厅”；现丙方有意接租上述乙方租用部分并愿意承担相应补偿；一、从本合同生效之日起，甲乙方之间的《商铺租赁合同》即告解除，不再履行，租赁房屋中的装修、装饰及经营物品，全部转交丙方所有，由丙方对乙方予以补偿；二、甲、乙方《商铺租赁合同》解除的同时，该房产由丙方承接租赁；三、本合同生效后三个工作日内，丙方向乙方支付补偿款计人民币壹佰玖拾万（1900000.00元）除此之外乙方不再向甲方、丙方提任何要求或主张；……五、甲、丙方确认，丙方对上述房屋的租赁期从2009年5月28日起至2018年5月15日止，租金为每平方米月租金人民币陆拾元整（60元），计人民币叁万捌仟肆佰叁拾肆元捌角整（38434.8元），租金每季度支付一次，计人民币壹拾壹万伍仟叁佰零肆元肆角（人民币115304.4元）于每个季度开始前20日内支付完毕，即先付款后用房，从2011年9月16日起，每一租赁年内房屋月租金在上一年月租金的基础上每年递增5%，直至合同期结束；……七、本合同生效后三日内，丙方应向甲方支付房屋租赁押金计人民币壹拾壹万伍仟叁佰零肆元肆角（115304.4元）除此之外，甲方与丙方关于本合同房屋租赁的其他事宜按双方2009年5月22日签订的《房屋租赁合同》相应条款执行。2009年6月4日，三亚免税店进行工商注册登记成立。后，甲方新大洲房地产公司、乙方中免集团、丙方三亚免税店就上述合同签订《合同转让协议书》，约定内容与之前三方就2009-001《房屋租赁合同》签订的《合同转让协议书》一致。后，中免集团向新大洲房地产公司支付租赁押金115304.4元，新大洲房地产公司于2009年11月19日向其出具了押金收据。   上述租赁合同签订后，三亚免税店对涉案房产进行装修。2009年6月9日，新大洲房地产公司对三亚免税店筹建组的《关于电梯改造的通知》向中免集团复函，要求三亚免税店立即停止所有拆、改建的施工，将拆、改建方案通报新大洲房地产公司，双方对此进行协调处理。三亚免税店于2009年7月31日向新大洲房地产公司出具责任书，明确其对承租的物业进行装修过程中对上下水管、空调消防设施、部分楼板结构进行了改造，改造方案符合国家和行业设计规范，如在日后使用过程中出现质量问题在保修期内由施工方负责，出现其他问题由责任方负责。2009年9月1日三亚免税店向新大洲房地产公司出具《承诺书》，承诺因装修、改造需借用新大洲房地产公司名义对外进行报建等事宜，后果由三亚免税店承担。2009年9月21日，新大洲房地产公司向三亚市规划建设局出具《三亚市新大洲大厦底商外立面改造申请报告》，申请对涉案商铺外立面进行装修改造。为完成对涉案房屋的装修，2009年11月19日，三亚免税店向新大洲房地产公司支付改造保证金3600000元。   2012年8月22日，甲方新大洲房地产公司与乙方三亚城市投资建设有限公司（以下简称三亚城投）签订合同编号2012-09-05-06《房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋情况，1-1甲方出租给乙方的房屋座落在海南省三亚市××道第二层（北面）A、B区，建筑面积为3424平方米；……三、交付日期和租赁期限，3-1甲、乙双方约定，房屋租赁期限为六个自然年，自2012年9月1日起至2018年5月21日止，甲方应于2012年9月5日前将房屋交付乙方，双方应按照本合同规定办理房屋交接手续；3-2房屋月租金为建筑面积每平方米人民币捌拾伍元整（85元），即房屋月租金计人民币贰拾玖万壹仟零肆拾元整（人民币291040.00元），租金自2012年9月1日起计算；3-3双方约定自第二个租赁年度起（即2013年5月22日起），每一租赁年度房屋租金在上一年租金的基础上递增5%，直至合同期结束；……六、房屋租赁押金及支付方式，6-1甲乙双方约定，本合同正式签订后5日内，乙方支付给甲方房屋租赁押金计人民币叁佰万元整（3000000.00元），甲方收到房屋租赁押金后应向乙方开具收款凭证，如乙方未能在本合同约定的交房日前支付租赁押金的，交房日可顺延直至乙方支付全部租赁押金；……十四、违约责任，14-3租赁期间，乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借、转让所承租房屋的，视为乙方违约，乙方除应向甲方支付违约金人民币叁佰万元整（3000000.00元）外，甲方有权终止本合同并没收租赁押金；……。该合同其他条款与2009-001《房屋租赁合同》相同。之后，甲方新大洲公司、乙方三亚城投、丙方三亚免税店就上述租赁合同签订《转让协议》，约定：一、甲、乙、丙三方确认，将上述《房屋租赁合同》的承租人即乙方变更为本合同的丙方，由丙方与甲方继续履行《房屋租赁合同》，原租赁合同内容条款不变；二、乙方在《房屋租赁合同》承担的义务、享有的权利全部转让给丙方享有和履行，转让后，乙方对甲方、丙方合同履行不再承担任何责任；三、乙方与丙方关于上述合同转让的其他问题，由双方自行协商解决，与甲方无关。2012年9月29日，三亚城投向新大洲房地产公司转账3000000元，作为租赁押金。2014年12月30日，三亚城投向三亚免税店出具《三亚城市投资建设有限公司关于代收代付贵司房屋租赁押金的声明函》，内容显示三亚城投支付给新大洲房地产公司的3000000元，系三亚免税店于2012年9月27日转给三亚城投的房屋租赁押金。   2012年7月23日，新大洲房地产公司与三亚免税店共同向三亚市规划局申请调整三亚印象小区负一层防火等级。2013年4月18日，三亚免税店向新大洲房地产公司出具承诺书，承诺事项与2009年9月1日承诺书相同。2014年9月，三亚免税店搬离涉案房屋，搬迁至三亚海棠湾。后，三亚免税店将部分涉案房屋转租给三亚旅游委，三亚旅游委在此处挂牌“三亚市民游客中心”“三亚旅游警察”等，提供公共便利服务。   2017年3月10日，三亚免税店与三亚旅游委补签合同编号为（201703）中免总字第8号《房屋租赁合同》，三亚免税店将涉案房屋地上面积6715.2平方米、地下室面积153平方米部分转租给三亚旅游委，租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止。2017年6月18日，三亚免税店与三亚旅游委就上述租赁合同签订编号为（201706）中免总字第18号《补充协议》，对上述租赁合同中地上面积6715.2平方米中包含增租的237平方米、400平方米的位置、面积数、租赁期限进行重新确认，其中237平方米部分于2016年10月24日启租，400平方米部分于2017年4月20日启租。   2018年1月起，三亚旅游委就涉案房屋的续租问题，与新大洲公司进行多次联系沟通，但未获得新大洲公司书面答复。2018年3月8日，新大洲公司向中免集团、三亚免税店发出联系函，告知其租赁期限即将届满，若不续租，请在租赁期满后将房屋恢复原状、搬迁退房。2018年3月12日，三亚免税店向新大洲公司出具三免发[2018]5号《关于房屋租期期满不再续租告知函》，明确租期届满后不再续租。2018年5月21日，三亚免税店向三亚旅游委出具三免发[2018]11号《关于房屋租期已满限期搬离通知函》，告知其房屋租期已满，要求其于2018年5月22日前搬离，并将房屋恢复至约定状态。三亚旅游委一直使用涉案房屋。2018年6月14日，三亚免税店向三亚市人民政府发出三免发[2018]15号（急）《关于解决三亚市民游客中心房屋租赁纠纷的紧急求助函》，请求三亚市政府出面协调三亚免税店与新大洲公司之间的房屋租赁纠纷。2018年6月20日，新大洲公司函告中免集团和三亚免税店，要求其立即搬迁退房并告知其逾期搬迁退房造成的法律后果。2018年7月11日，三亚免税店向新大洲公司送达三免发[2018]20号《关于办理房屋租期期满交接的函》，要求新大洲公司办理房屋交接手续。但因涉案房屋部分由三亚旅游委占有使用，新大洲公司拒绝接收房屋。   2018年11月21日，三亚市市民游客中心对外发布公告，告知三亚市民游客中心因场地租期已满，定于2018年11月21日至23日搬迁新址。2018年11月23日，三亚旅游委搬离涉案房屋。2018年11月28日，三亚免税店查看现场并接收房屋。2018年12月5日，三亚免税店向新大洲公司发出三免发[2018]51号《关于接收房屋的函》，告知新大洲公司尽快接收房屋，否则由此造成的扩大损失由新大洲公司承担。新大洲公司收到上述函件后于2018年12月6日向三亚免税店回复《关于退房问题的复函》，表示因未达到合同约定的退房条件，故不同意按照现状接收房屋。三亚旅游委就其承租面积向三亚免税店支付租金至2018年4月30日止，三亚免税店按照租赁合同约定向新大洲公司租金至租期届满之日止。   本院认为，新大洲公司与中免集团签订的2009-001《房屋租赁合同》、新大洲公司与麻名贵和中免集团签订的《合同》、新大洲公司与三亚城投签订的2012-09-05-06《房屋租赁合同》均是各方真实的意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。中免集团、三亚城投将房屋租赁合同权利义务概括转让给三亚免税店，新大洲公司知晓并同意上述转让行为，且合同权利义务不存在法定不能转让的情形，故2009-001《房屋租赁合同》、2012-09-05-06《房屋租赁合同》的相对方均为新大洲公司与三亚免税店。《合同》的相对方为新大洲公司、三亚免税店和麻名贵。各方当事人应当依照合同约定行使合同权利、履行合同义务。   新大洲公司与杨海松签订的2009-006《房屋租赁合同》和《补充协议》，是双方真实的意思表示，合法有效。《补充协议》系对《房屋租赁合同》的变更和补充。杨海松陈述其代三亚免税店签订租赁合同，是履行职务的行为。三亚免税店和新大洲公司均认可实际履行方是三亚免税店。故三亚免税店应当参照2009-006《房屋租赁合同》承担相应义务和责任。三亚免税店将其他部分房屋转租未按照合同约定获得新大洲公司的书面同意。三亚免税店认为新大洲公司同意杨海松转租实际已经突破了其他租赁合同中不得转租的条款，不符合事实，本院不予采纳。   1关于三亚免税店是否存在违约问题。   1、关于转租。庭审中，新大洲公司陈述其知晓三亚免税店承租涉案房屋的用途是开设免税店，其亦于2015年至2016年知晓三亚免税店搬迁至海棠湾。新大洲公司与三亚印象小区业主自2012年起就涉案房屋装修问题发生纠纷，至今尚未解决，三亚旅游委于2015年在涉案房产处挂牌三亚市民游客中心，新大洲公司主张其在2018年3月之前并不知道三亚免税店将涉案房屋转租给三亚旅游委，与事实不符，本院不予支持。本院认定新大洲公司最迟于2016年应当知道涉案房屋已被三亚免税店转租。新大洲公司作为出租人在应当知道转租情况六个月内，未提出异议，视为放弃就三亚免税店的转租行为主张权利。三亚免税店转租不属于违反合同约定的行为。   2、关于装修改造。租赁合同约定，租赁期间禁止三亚免税店对房屋做任何土建结构上的改造，除合同附件（一）外，三亚免税店另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得新大洲公司的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行。各方当事人向本院提交的租赁合同中均未包含附件（一）。三亚免税店在对承租房屋进行装修改造的过程中，新大洲公司对装修改造行为提出过异议，但在三亚免税店出具承诺书并交纳改造保证金后，新大洲公司对三亚免税店的装修改造行为并未再提出异议，也未因三亚免税店的装修改造行为依据租赁合同主张权利，足以认定新大洲公司默认同意三亚免税店的装修改造行为。并且涉案房屋已于2013年办理土地房屋权证。故在租赁合同履行过程中，三亚免税店不存在违反合同约定擅自装修改造问题。   二、关于返还房屋问题。除2009年5月25日签订的《合同》约定房屋租赁期限至2018年5月15日外，其他合同约定的房屋租赁期均于2018年5月21日届满。合同期限届满，合同终止。在合同期限届满前，三亚免税店明确表示不再续租，同意返还房屋。且三亚旅游委于2018年11月23日已经搬离涉案房屋。涉案房屋实际已满足返还条件。三亚免税店于2018年12月5日函告新大洲公司办理房屋接收手续，不存在拒绝返还房屋问题。现新大洲公司复函明确不接收房屋于法无据，三亚免税店要求其立即接收涉案房屋有事实根据和法律依据，本院予以支持。   三、关于返还房屋时房屋状态问题。新大洲公司要求三亚免税店将房屋恢复原状后双方再行办理交接，但对于“原状”如何解释，新大洲公司陈述“原状”系租赁合同签订之后交付房屋时房屋状态。交付房屋时房屋状态如何，新大洲未举证证明，应当承担举证不能的不利后果。新大洲公司主张恢复原状的诉讼请求不明确，本院不予支持。三亚免税店与新大洲公司的租赁合同中约定，返还房屋应当符合正常使用后的状态，拆除由三亚免税店自行装饰、装修或购买的设备、设施，按照新大洲公司原装修标准及使用的材料恢复原状，在返还房屋时新大洲公司不允许拆除的，三亚免税店不能拆除而应无偿交付新大洲公司处理，可移动的设施、设备由三亚免税店自行处理。因三亚免税店不存在擅自装修改造的问题，故在租赁期满后，双方对三亚免税店装修改造部分应当进行确认，并且区分是否形成附合、新大洲公司是否允许拆除等。现新大洲公司与三亚免税店均不能对上述情况进行明确，三亚免税店主张按现状接收房屋无事实根据和法律依据，本院不予支持。新大洲公司主张因三亚免税店未将涉案房屋恢复原状不办理接收手续无事实根据和法律依据，本院不予支持。   四、关于迟延搬迁期间占有使用费问题。租赁合同期满后，三亚免税店未按时将涉案房屋返还给新大洲公司，应当支付逾期搬迁期间占有使用费。三亚免税店和三亚旅游委认为使用费计算标准过高，希望调减至按照租赁期限内的租金标准计算，并同意按照中国人民银行发布的同期一年期一般贷款基准利率支付利息。合同约定未经新大洲公司同意逾期返还房屋的，按照日租金五倍支付房屋占用期间的使用费。合同中此条款系违约责任项下，属于双方关于逾期搬迁的违约责任的约定。三亚免税店逾期搬迁，新大洲遭受的损失为房屋逾期交房期间的使用费。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。在合同履行过程中，三亚免税店不存在逾期交纳租金等违约情况，将涉案房屋转租给三亚旅游委后成立的市民游客中心的用途是维护社会公共利益，根据公平原则，本院综合考量将日租金五倍的计算标准调整为日租金的1.3倍。三亚旅游委于2018年11月23日已经搬离涉案房屋，三亚免税店于2018年12月5日函告新大洲公司对涉案房屋办理交接，故房屋占有使用费应当计算至2018年12月5日。新大洲公司未及时办理交接造成损失扩大，责任由其自行承担。租赁期限届满时，三亚免税店从中免集团接收的部分（面积4698.6㎡）租金为500806.73元/月，从中免集团接收的原麻名贵承租的部分（面积640.58㎡）租金为54081.62元/月，以杨海松名义承租的部分（面积3398㎡）租金为146338.44元/月，从三亚城投接收的部分（面积3424㎡）租金为371448.99元/月，上调30%后分别为651048.75元/月、70306.11元/月、190239.97元/月、482883.69元/月。新大洲公司主张均从2018年5月22日起计算房屋占用使用费系对自身权利的处分，本院予以支持。涉案房屋从2018年5月22日至2018年12月5日的房屋占用使用费合计9017627.76元（1394478.52元×6个月+1394478.52元÷30天×14天），故三亚免税店应当向新大洲公司支付9017627.76元房屋占用使用费。   五、关于其他直接损失。新大洲公司未提交参与因涉案房产装修导致的其他诉讼而支出律师费、食宿费等相关证据，应承担举证不能的不利后果。故对其主张其他损失50万元，本院不予支持。   六、关于中免集团责任承担问题。中免集团将其与新大洲公司签订的2009-001号《房屋租赁合同》、与新大洲公司和麻名贵三方签订的《合同》中的权利义务转让给三亚免税店时承诺，对三亚免税店全面履行合同义务承担连带担保责任。该约定是各方真实的意思表示，现三亚免税店在上述合同履行期满后未及时搬离，产生了相应的占有使用费，2009-001号《房屋租赁合同》相应的占有使用费数额为4210115.25元（651048.75元/月×6个月+651048.75元/月÷30天×14天），《合同》相应的占有使用费数额为454646.18元（70306.11元/月×6个月+70306.11元/月÷30天×14天）。新大洲公司要求中免集团对上述合计4664761.43元占有使用费承担连带担保责任有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于新大洲公司与杨海松签订的2009-006《房屋租赁合同》、新大洲公司和三亚城投签订的2009-09-05-06《房屋租赁合同》，中免集团并未作出承担连带担保责任的承诺，现新大洲公司要求中免集团对此两份租赁合同期满后三亚免税店应当支付的占有使用费承担连带责任于法无据，本院不予支持。   七、关于返还租赁押金、改造保证金及利息问题。三亚免税店未能在合同履行期满时将涉案房屋返还给新大洲公司，依照租赁合同约定，除应按日租金五倍支付房屋占有使用费之外，新大洲公司有权没收押金。没收押金实际是三亚免税店支付违约金。故在租赁合同中，双方既约定了一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也约定了因违约行为产生的损失赔偿额的计算方法，新大洲公司应当择其一主张违约责任。现本院已经要求三亚免税店按日租金的1.3倍支付损失赔偿额，已足以弥补三亚免税店逾期返还房屋给新大洲公司造成的损失。新大洲公司继续主张三亚免税店承担没收押金的违约责任无法律依据，本院不予支持。因三亚免税店不存在违反合同约定转租和装修改造房屋问题，故新大洲公司要求没收租赁押金4495046.4元无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于改造保证金，租赁合同并未约定该款项的收取、返还问题。新大洲公司主张与三亚免税店口头约定改造保证金是合同押金，应参照合同中关于押金的规定，不予退还。现本院认定新大洲公司应当退还三亚免税店支付的租赁押金，在合同履行期间内新大洲公司也未对三亚免税店的装修改造行为主张权利，故新大洲公司应当退还三亚免税店支付的改造保证金。三亚免税店将涉案房屋转租给三亚旅游委，因三亚旅游委租赁期满后未及时搬离，新大洲公司与三亚免税店未对涉案房屋办理交接手续，故新大洲公司在未返还押金、改造保证金过程中不存在过错，三亚免税店要求新大洲公司支付利息无事实根据和法律依据，本院不予支持。三亚免税店要求新大洲公司返还租赁押金、改造保证金合计8095046.4元有事实根据和法律依据，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）中免集团三亚市内免税店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海南新大洲实业有限责任公司支付房屋占有使用费9017627.76元；   二、被告中国免税品（集团）有限责任公司对上述房屋占有使用费中4664761.43元部分承担连带清偿责任；   三、原告（反诉被告）海南新大洲实业有限责任公司于本判决生效之日起五日内与被告（反诉原告）中免集团三亚市内免税店有限公司办理三亚市榆亚大道新大洲广场地下一层、地上一层、地上二层房屋的交接手续；   四、原告（反诉被告）海南新大洲实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中免集团三亚市内免税店有限公司退还租赁押金、改造保证金合计8095046.4元；   五、驳回原告（反诉被告）海南新大洲实业有限责任公司的其他诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）中免集团三亚市内免税店有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件本诉受理费85700元（海南新大洲实业有限责任公司已预交），由中免集团三亚市内免税店有限公司负担72564.38元，由海南新大洲实业有限责任公司负担13135.62元；反诉受理费34232.66元（中免集团三亚市内免税店有限公司已预交68465.32元），由海南新大洲实业有限责任公司负担34232.66元，退还中免集团三亚市内免税店有限公司34232.66元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 赵 程   人民陪审员 赵明敬   人民陪审员 于洨丽     二○一八年十二月五日   书 记 员 朱 奕   附：相关法律条文   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   中华人民共和国担保法   第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   最高人民法院关于   适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。