西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初7976号 原告：陕西省发展和改革宣传教育中心招待所（西安金桥酒店），住所地西北二路。 法定代表人：王敏，陕西省发展和改革宣传教育中心办公室副主任。 委托诉讼代理人：吕飞，陕西圣拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴畏，陕西圣拓律师事务所实习律师。 被告：陕西美宜商贸有限公司，住所地西安市莲湖区。 法定代表人：阮雯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。 原告陕西省发展和改革宣传教育中心招待所（西安金桥酒店）与被告陕西美宜商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西省发展和改革宣传教育中心招待所（西安金桥酒店）委托诉讼代理人吕飞、吴畏到庭参加诉讼，被告陕西美宜商贸有限公司委托诉讼代理人梁锡垣、冯耀兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告的租赁关系；2、请求判令被告向原告腾交租赁房屋；3、请求判令被告向原告支付房屋租金198800元（暂计算至2018年9月3日，实际计算至被告腾交房屋之日止）及违约金26280元；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2015年9月2日，原告与被告签订《金桥酒店房屋使用协议》，约定将金桥酒店B座203#、204#、205#、206#、210#房间作为办公用房，使用期限为2015年9月3日至2016年9月3日止，房费为每月9000元，付款方式为协议签订之日起每半年预交一次，2015年9月3日前交清54000元，以后每半年底前5日交清下半年房费。协议还约定，如一方违约，违约方需向对方支付全部使用费用的10%的罚金。协议签订后，原告依约将五间房交于被告使用。2015年11月3日，被告不再使用210#房间并将其交还给原告。截止2016年6月20日，被告仅向原告支付房屋租金64000元。协议到期后，被告仍继续占有使用其余四间房，但一直不支付租金。原告曾多次向被告催缴未果，2018年8月1日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告限期支付所欠租金，但被告收到律师函后仍以各种理由推脱其付款的责任，现诉至法院，要求依法裁判。 被告陕西美宜商贸有限公司辩称：1、被告同意解除原、被告之间的租赁关系；2、合同到期后，被告仅实际使用了原告的一间房子用于存放物品，其余的房间都没有实际使用，被告认为，合同到期后，原告可以自行清理被告使用的房屋后收回或者催告被告，但原告没有采取上述任何一种积极措施减少其损失，而是两年后才来起诉，即便原告诉请成立，2016年9月30日前的租金也已经超过诉讼时效；3、被告未支付租金的原因是被告在租赁原告房屋期间发生过失窃事件，财产遭受重大损失，被告认为原告没有尽到出租人的安全保障义务，故不应支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年9月2日，原告与被告签订《金桥酒店房屋使用协议》，约定：“原告将金桥酒店B座203#、204#、205#、206#、210#出租给被告使用，租赁期限为2015年9月3日至2016年9月3日止，房费为每月9000元，付款方式为协议签订之日起每半年预交一次，2015年9月3日前交清54000元，以后每半年底前5日交清下半年房费”，双方亦约定了违约责任，内容为：“本协议一经签订，任何一方无权单独变更，如违约，违约方需向对方支付全部使用费用的10%罚金”。协议签订后，被告按约向原告预交了半年的房屋租金54000元。在2015年9月3日至2015年11月3日期间，被告租赁使用上述五间房屋，2015年11月4日，被告向原告退了其中一间，继续租用其余四间。2016年3月3日被告未按照协议约定向原告交付租赁期内剩余半年的租金，仅于2016年6月20日交付10000元，原告以此向法院主张被告的违约责任，被告称未按约定支付租金是因被告租赁的房屋财物失窃，原告未尽到安全保障义务，应承担相应责任，因此被告不应承担违约责任。租赁期限届满后，双方并未签订续租合同，原告主张合同到期后被告继续使用剩余的四间房屋至今，亦未支付租赁费用，被告辩称仅使用了一间房屋用于存放物品，剩余的房间均未实际使用，原告要求其支付198800元的租金没有依据。庭审中，被告提出2016年9月30日前的租金已过诉讼时效，但原告认为其一直在向被告催要租金，并提供了与被告公司人员的通话录音及律师函加以证明。同时原告申请了证人但卫国出庭作证并向本院出具了保证书，证人在《金桥酒店房屋使用协议》中乙方陕西美宜商贸有限公司签字盖章处签署了自己的姓名，了解本案相关案情，具有证人资格。但卫国称其与原、被告均有往来，在双方签订协议的过程中起到了中间人的作用，为此原告曾在租赁期尚未届满前通过自己向被告催要过租金，催款一直持续到了2017年底。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录佐证。 本院认为，根据原、被告提供的证据，被告陕西美宜商贸有限公司于2015年9月3日与原告陕西省发展和改革宣传教育中心招待所（西安金桥酒店）签订的《金桥酒店房屋使用协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务，本案中被告无正当理由未向原告支付租金，经原告催要后仍未履行支付义务，故原告请求解除与被告的租赁关系符合法律规定，本院依法予以支持，双方租赁关系解除的日期以原告起诉状副本送达被告的日期，2018年10月10日为准。合同解除后，被告丧失了占有涉案房屋的法律基础，权利人可以请求其返还原物，同时根据法律规定合同解除后原告可以请求恢复原状，因此原告请求被告腾交租赁的房屋，于法有据，本院予以支持。双方在《金桥酒店房屋使用协议》中约定的租赁期限于2016年9月3日届满，被告继续使用租赁物，原告对此没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对于原告要求被告支付房屋租金198800元的主张，庭审中，被告承认只向原告支付了64000元，自2016年6月20日后未有支付行为。尽管被告主张在签订的协议到期后，其仅使用了一间房屋，原告要求支付198800元的租金没有依据，但被告并未向法院提供证据证明已向原告腾交了其余三间房屋，且根据租赁时间（2015年9月3日至2018年9月3日）、房租标准（1800元/月/间）、租房数量（2015年9月3日至2015年11月3日五间，2015年11月4日至2018年9月3日4间），计算可得：2015年9月3日至2015年11月3日的房屋租金为1800×2个月×5间=18000元；2015年11月4日至2018年9月3日房屋租金为1800×4间×34个月=244800元，共计房屋租金：18000+244800元=262800元，扣除被告已交的租金64000元，尚欠房屋租金198800元，故对原告的该项请求本院予以支持。原、被告在《金桥酒店房屋使用协议》中第五条约定了违约责任，被告违反协议约定，未履行支付租金的义务，应按协议约定向被告支付违约金。被告虽提出未向原告交付租金是因其租赁的房屋内财物失窃，原告未尽到安全保障义务，但这并非被告不履行义务的正当理由，支付租金义务和安全保障义务是两种不同性质的义务，不具有对等关系，被告不能以原告未尽安全保障义务为抗辩理由拒付租金。关于本案2016年9月30日前的租金是否已过诉讼时效的问题，原告向本院申请了证人但卫国出庭作证并提供了与被告公司人员的通话录音及律师函来证明其一直在向被告索要租金，对于原告提供的证据及证人证言本院予以采纳，故认定涉案租金未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下： 一、原告陕西省发展和改革宣传教育中心招待所（西安金桥酒店）与被告陕西美宜商贸有限公司之间就西安金桥酒店B座203#、204#、205#、206#房间的房屋租赁关系自2018年10月10日起解除，被告陕西美宜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西省发展和改革宣传教育中心招待所（西安金桥酒店）腾交上述房屋； 二、被告陕西美宜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西省发展和改革宣传教育中心招待所（西安金桥酒店）支付房屋租金198800元及违约金26280元，并以每月7200元的租金标准支付自2018年9月4日起至实际腾房之日止的房屋租金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4676元，本院减半收取2338元，由被告陕西美宜商贸有限公司负担。（原告已预交,被告在执行本判决时直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  李运房 二〇一八年十二月十三日 书记员  瞿 莉