盐城经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0991执异37号异议人（被执行人）私立盐城成华学校，统一社会信用代码：5232090070409261XQ，住所地盐城市。负责人孙成华，该校校长。委托诉讼代理人张志阳，江苏一正律师事务所律师。申请执行人洪清源，男，1967年3月7日出生，汉族，居民，住福建省南安市。在本院执行申请执行人洪清源与被执行人私立盐城成华学校（以下简称成华学校）民间借贷纠纷一案中，被执行人成华学校对本院对成华学校的土地及校舍的拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现己审查终结。异议人成华学校称，请求贵院对申请人所涉土地及校舍停止拍卖。事实与理由：一、拍卖公示的信息不真实：1、其中涉拍的13幢的房屋中有八处的房屋有产权证和相关的建设规划许可证，降低了拍卖物的实际价值，违反了《拍卖法》第35条瑕疵公示，违反了拍卖法第四条的几项原则：公平、公正、公开、诚实信用原则。法院委托拍卖的过程当中违反了诚实信用的原则，没有将真实的信息在拍卖公示中载明，这就导致拍卖的价格显著降低，损害了被拍卖人的合法权益。2、拍卖公告中的涉案土地性质定性为教育用地，而且还载明竞买人只能办公办学校，成华学校是私立的，因此这块土地不仅可以办公办学校，还可以办私立学校。二、成华学校内的土地包括教职工的宿舍楼应该属于一个整体，理由：1、成华学校内的教职工宿舍楼早已经卖给了各个教职工，所有权已经归各个教职工，教职工从2006年左右购得所用房屋，并且占用、使用至今，法院不能因为申请人的欠债，而拍卖教职工的财产，拍卖的行为损害了属于约70个教职工的合法权益。这些教职工以第三人的身份向省高院反映报告，说明了拍卖和执行过程当中损害了案外人的合法权益，请求上级法院对执行包括拍卖的行为给予制止。2、如果分开拍了，应当征求国土局意见，房和地不应该整体拍卖。三、故意通过不真实的公告等方式拍卖，属于违法行为。根据民办教育促进法第36条之规定，民办学校在存续期间所有资产由民办学校管理和使用，任何个人和单位都不得……。因此请求法院考虑申请人以及广大教职工的情况，待政府收购成华学校资产后，以学校收购资金归还债权人的债务。行政事业类型的项目，保护的是绝大多数人的利益，即社会公共利益，是政府应尽的职责，而不是法院通过司法程序。政府的不作为和法院的司法拍卖行为是否合法不能单纯从民事法律规范的角度来判断和实施，还要看到资产的性质和项目的用途。本院查明，申请执行人洪清源与被执行人成华学校、孙成华（被告）、吴文成、吴文秋、吴金狮、吴承发、吴文章、阮安源（第三人）民间借贷纠纷一案，由盐城市中级人民法院于2015年9月8日作出（2014）盐民初字第00194号民事判决，判决：一、被告成华学校偿还原告洪清源借款本金2960万元并承担相应借款利息及违约金（利息及违约金计算标准：以2800万元为本金，从2010年11月10日至2011年9月9日时止，按月利率按照1.4%计息，从2011年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算违约金至款项付清时止；以160万元为本金，从2010年12月17日至2011年9月9日止，按月利率1.84%计息，从2011年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算违约金至款项付清时止）。二、孙成华对上述借款中的160万元的借款本息及违约金承担连带清偿责任。洪清源有权对孙成华提供的质押股权所对应的财产折价或者以拍卖、变卖该股权的价款在2800万元借款的本息及违约金范围内优先受偿。三、驳回原告洪清源的其他诉讼请求。四、驳回第三人吴文成、吴文秋、吴金狮、吴承发、吴文章、阮安源的诉讼请求。后被告私立成华学校、孙成华、第三人吴文成、吴文秋、吴金狮、吴承发、吴文章、阮安源不服上述判决向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院2016年5月31日维持了一审判决。现（2014）盐民初字第00194号民事判决书依法已发生法律效力。洪清源申请执行，本院以（2017）苏0991执70号立案执行。现本院以（2018）苏0991恢执42号进行执行，在执行过程中，本院启动拍卖程序。2018年10月23日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对成华学校所有的位于盐城市××××新区新丰社区房地产进行公开拍卖活动，公告如下（摘要）：“一、拍卖标的：私立盐城成华学校坐落于盐城市××××新区新丰社区房地产，土地使用权面积46269.50平方米，国有土地出让、土地用途为教育用地，其中，盐开国用（1999）字第99197号土地证所载宗地，土地面积为11365平方米，土地使用权期限至2049年9月21日；盐开国用（2002）字第430号土地证所载宗地，土地面积为22706.5平方米，土地使用权期限至2054年11月29日；盐都国用（2009）第2009022000999号土地证所载宗地，土地面积为12198平方米，土地使用期限至2054年11月29日。建筑面积合计34467.02平方米（其中有证房屋建筑面积10175.66平方米、无证房屋建筑面积23291.66平方米、无证棚面积999.7平方米），有证房屋共计3幢（其中2幢为学生公寓、1幢为学生食堂），2幢学生公寓的建筑面积均为3502.69平方米、总层数均为4层，混合结构，层高约3.3米，红色瓦屋面，内外墙混合砂浆涂料，金属门窗，内部分隔成各个宿舍（中廊式）。内设两部楼梯，每层中廊、楼梯等公共区域地面为水磨石，顶棚、墙面为涂料。宿舍内部地面铺设地砖，墙面、顶棚为涂料。学生食堂建筑面积为3170.28平方米，总层数2层，钢混结构，层高约4.5米，红色瓦屋面，内外墙混合砂浆涂料。内设三部楼梯，分隔成就餐区、小餐厅、洗菜区、厨房等，地面为水磨石或塑胶防滑地面；墙面涂料、部分墙砖；顶棚涂料。无证房屋共计13幢（分别为西校区教学楼、东校区教学楼、东校区校门大门廊、数控间、教师集体宿舍楼等），各类彩钢板、夹芯板棚建筑面积为999.70平方米。上述房地产评估总价为20322.09万元（财产清单详见评估报告）。经向有关部门征询，发现该标的物存在以下瑕疵及风险：1、该标的物土地性质为教育用地，且规划为小学6轨36班、初中8轨24班九年义务教育宗地，根据该规划该项目应于2018年开始实施，2019年9月1日前交付使用。买受人必须按照规划及办学定位要求，在取得土地使用权后直接或委托具备办学能力的主体举办义务教育学校，并在规定时间实施到位，如长期闲置或擅自改变教育用地的用途，可能面临有关部门行政处罚或无偿回收的风险；2、此次拍卖房屋中有13幢无证房屋、无证棚，买受人在拍得该宗地后，应对该无证房屋、无证棚拆除或进行改造，取得房屋所有权证后，方可作为教学用房使用；3、该标的物的教学楼被租用，租期从2016年6月30日至2023年7月1日止，租金为租赁当年110万元，后每年增10万元，至150万元封顶，2018年6月30日至2019年7月1日租金130万元已支付；4、未取得房屋所有权证的教师集体宿舍楼建筑面积约6616.85平方米，位于私立盐城成华学校东北角，坐西朝东，共计五层，被私立盐城成华学校分割出售，教师集体宿舍楼购房人的清退工作由买受人负责，所需费用由买受人自理；教师集体宿舍楼北侧平房共计34间，被私立盐城成华学校出售、出租及被其债权人占用，购房人、租赁人、占用人的清退工作由买受人负责，所需费用由买受人自理。该标的物现被本院查封，本院按现状交付。本院采取集中公告，若第一次拍卖成交，则取消第二次拍卖。第一次拍卖时间为2018年11月26日10时至11月27日10时，起拍价14225.463；第二次拍卖时间2018年12月17日10时至12月18日10时，起拍价11380.3704万元。”另查明，2018年10月，本院向盐城市教育局、盐城市规划局发函，对案涉拍卖房产的相关事项进行函询。盐城市规划局回函：“……控规中该地块性质为教育科研用地，《盐城市中心城区教育设施专项规划（2017-2030）》（待批）将成华学校规划为54班（6轨）9年一贯制学校，故买受人需按规划性质使用，不得改变规划用途。”盐城市教育局答复函，载明（摘要）：“建议在拍卖公告中，加入如下内容：一、根据盐城市人民政府批准的2006年修编的《盐城市中心城区教育设施专项规划（2017-2030）》，该地块规划定位为举办6轨54班九年一贯制义务教育学校。……三、根据《中华人民共和国民办教育促进法》第五十一条‘教育用地不得用于其他用途’要求，在拍卖的房地产中有2395平方米的土地无证建设了教师集体宿舍楼6616.85平方米。对此买受人应在买受后限期予以拆除或进行加固改造达到抗震设防标准后，作为教学用房或师生生活用房使用，迅速恢复教育用地性质。”还查明，经本院委托，常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司对成华学校位于盐城市盐都区新丰村三组房地产市场价值评估，出具常诚评字第（2017）1200732号房地产估价技术报告，报告中“估价对象实物状况描述与分析部分”载明：土地使用权面积合计46269.50㎡，建筑物概况中显示有证房屋为：学生公寓1幢3502.69㎡、学生公寓2幢3502.69㎡、学生食堂3幢3170.28㎡；无证房屋为13幢，含西校区教学楼6592.69㎡，西校区学生公寓3号楼3442.92㎡，东、西校区连廊、食堂和宿舍门厅311.00、543.21㎡，东校区教学楼3879.07㎡，东校区校门大门廊224.34㎡，东校区门卫73.26㎡、73.26㎡，东校区数控间327.79㎡，靠东北围墙闲置房281.47㎡，东校区附房245.05㎡，围墙外车库578.09㎡，教师集体宿舍楼6616.85㎡，教师宿舍边门卫42.99㎡，教师宿舍边小房59.67㎡，各类棚999.70㎡。宗地总面积22706.5㎡。再查明，本院在执行异议审查阶段，在本院启动第二次（拍卖时间2018年12月17日）拍卖之前即2018年12月14日，由金茂功向本院汇入案涉的执行款8550万元，故本院暂停止了第二次拍卖程序。异议人成华学校，提供下列证据：1、成华学校学生公寓1号楼、2号楼、学生食堂的房产证；2、成华学校教师集体宿舍楼、3#学生公寓、中学教学楼、小学教学楼、大门的建设工程规划许可证；3、中华人民共和国民办学校办学许可证。上述证据用以证明：1、本院拍卖公告中载明的信息不符合实际情况，其中五处房产有建设规划许可证但未有在拍卖公告上显示，明显降低了拍卖标的的价值，2、案涉拍卖标的的用途是既可以规划为公立学校，也可以规划为私立学校，但拍卖公告中载明拍卖标的只可规划为公立学校，与成华学校具有民办性质的状况明显不符，现拍卖限制了规划用途，从而导致拍卖标的的价值降低。另外，异议人提出案涉拍卖标的中已经有部分房屋于2006年底出售给成华学校的教职工，请求本院考虑。本院认为，司法拍卖的目的是通过公开竞价程序，实现执行标的物的变现价值最大化，从而既保证债权人的债权能得到最大程度的实现，又保证债务人的合法利益能够得到维护。关于案涉拍卖行为的效力问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，本院启动对成华学校的房地产的拍卖，程序合法，拍卖公告中载明的拍卖标的的内容与房地产估价技术报告中对拍卖标的的相关事项一致，本院在拍卖公告发出之前，针对拍卖标的的相关事项进行了征询，并得到了教育部门、规划部门的回函，行政机关有权对执行土地作出规划调整具体行政行为。本院在拍卖公告中根据拍卖标的的实际情况作了一定的风险提示，依法有据。故本院对成华学校的房地产的拍卖程序不违反法律的规定，应认定为合法。根据上述规定，涉案房屋的拍卖过程亦不存在规定的可撤销拍卖的具体情形。对于异议人成华学校提出拍卖公告中未载明三处有房产证的信息，经核实，与事实不符；对于异议人成华学校提出拍卖公告中有五处房产有建设工程规划许可证的意见，经核实，虽在本院公告中没有体现，建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。故建设工程规划许可证在法律属性与法律效果上不能代替房产证，拍卖公告中将该五处房产作为无证房产列明，与事实相符；对于异议人提出近70名教职工购买了案涉标的中的房产，将教育用地上的房屋进行出售或者作为职工福利，是否合法有效，不属于本次执行异议审查的范围。此外，因本院已经对此次拍卖暂时停拍，故暂不存在继续拍卖的事实，故申请人要求停止拍卖的执行异议诉求已无事实依据。综上，异议人成华学校提出的异议理由，依据不足。异议人成华学校要求停止拍卖的异议请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条、第二十一条之规定，裁定如下：驳回私立盐城成华学校的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向盐城市中级人民法院申请复议。审 判 长 刘仁海审 判 员 何中斌审 判 员 陈红霞二〇一八年十二月二十五日法官助理 王得志书 记 员 王 妮