广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12155号原告：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远金海，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：龚斌，男，1964年8月14日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：邓穗珠，女，1971年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区，两被告共同委托诉讼代理人：龚志，男，1994年1月1日出生，汉族，住广州市越秀区，系两被告儿子。原告广州大运物业管理有限公司诉被告龚斌、邓穗珠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告广州大运物业管理有限公司的委托代理人梁火琼、被告龚斌、邓穗珠的共同委托诉讼代理人龚志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:1.被告立即支付原告2017年4月至2018年10月期间的物业服务费4023.48元及违约金(各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为3692.32元）；2.被告立即支付给原告2017年4月至2018年10月的各项公共用电公摊费489.93元；3.被告立即支付给原告2017年4月至2018年10月的垃圾处理费40元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了广州市花都区迎宾大道105号9栋E座1101房。前期物业服务合同约定由原告为该涉案房屋所在小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年4月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共用电公摊费用、垃圾处理费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。两被告辩称，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下:1、原告纵容其他住户在我方房屋天台种植蔬菜，导致我方房屋主卧天花板开裂，客厅天花以及墙面有裂缝及部分漏水，严重影响我方日常生活居住。我方就此多次与原告沟通，但原告至今未安排人员上门维修处理，我方一家深受其苦。2、我方房屋于2016年11月前一直租给他人使用，2016年底，租赁期满，我方收回该房屋自住。经检查发现，房屋大门玻璃曾遭破坏并私下被更换过（无意发现玻璃之间有玻璃渣才知道大门玻璃曾遭到破坏），询问原告，原告却称不知情。我方认为，因原告管理不善，小区门禁系统才长期失效，致小区安全性大大降低，全封闭环境有名无实。我方遭受如此财产损失，原告有不可推卸的责任。3、原告未按物业服务合同约定及物业服务规范定期清理小区下水道，导致下水道堵塞，小区人行道被淹，严重影响我方及其他住户通行。4、因原告没有做好小区垃圾站封闭措施，私自加装室外垃圾堆放处，导致小区蚊虫老鼠较多，小区公共环境存在严重安全卫生隐患，并且每日早上6点就开始收集垃圾，严重影响住户的正常休息时间。5、原告未按照业委会要求及时公开小区公摊面积支出以及收入明细，本小区业委会通过正规途径发函多达26份，但原告至今未有任何回复，更未将上述信息向我方及其他业主公示。6、2017年10月30日，我方所在小区业委会通过招标方式与广州市时代物业管理有限公司签署了物业管理服务合同，但在其后进场时却遭到原告恶意阻拦，最终进场失败。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定。原告自2017年10月30日起，属于强行提供物业服务，根据上述解释规定，物业公司无权收取后续物业费。7、原告长期霸占小区配套设施场地，按照规划，该处场地应为公共厕所、老年人活动中心、文化活动站、物管房等，但原告将该处场地霸占后出租给大拇指超市，收取租金数百万元不仅没有用于小区管理维护或冲抵物业费，甚至不知去向，原告也一直不配合相关部门进行整改，其举严重侵犯了包括我方在内全体业主的合法权益。综上，我方基于上述事由停缴物业费，要求原告停止对我方及全体业主侵权并撤离本小区，我方将据实对原告结算相关费用。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道105号9栋E座1101房，建筑面积133.54元，权属于两被告。2010年1月30日，被告（乙方）与开发商广州大运实业有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买广州市花都区迎宾大道105号第9栋E座11层1101房，由港联物业（广州）有限公司进行前期物业管理服务。原告作为受托方（乙方）与广州大运实业有限公司作为委托方（甲方）签订一份《物业管理委托合同》。诉讼中，原告陈述：2013年12月25日，开发商广州大运实业有限公司与港联公司解除了合同，原告2014年2月13日与广州大运实业有限公司签订《物业管理委托合同》进驻涉案房屋所在小区提供物业管理。该合同第二十一条约定：住宅房屋按建筑面积，一期1.6元/月/平方米，二期2.5元/月/平方米。诉讼中，原告陈述：两被告每月物业管理费为211.76元，物业服务费的支付时间是在每月10日前，但是没有记录在上述合同中。2014年2月25日，原告与被告龚斌签订一份关于地下停车场车位的《大运家园前期物业服务合同》。两被告自2017年4月开始欠缴物业费。原告提交一份涉案房屋的欠费明细，两被告对此证据予以确认。关于欠付物业管理费违约金标准，原告陈述：违约金标准参照原告与被告龚斌签订的关于车位的《大运家园前期物业服务合同》确定。关于公摊电费，原告因无法确认公摊电费发票数量未提交证据予以证明。本院认为:根据原告与被告龚斌签订的关于车位的《大运家园前期物业服务合同》可以证明，两被告知悉原告负责涉案小区物业服务，两被告享受物业服务，理应支付物业管理费。涉案房屋物业管理费应为213.7元（1.6元/月/平方米×133.54平方米），原告主张按照211.76元/月，是原告自行处分自己的诉讼权利，本院予以认可。两被告欠缴的物业管理费，经核算为4023.44元。关于物业管理费违约金，原告提交其与被告龚斌关于车位的《大运家园前期物业服务合同》，不能证明其与两被告就涉案房屋的物业管理费违约金也达成合意，故对原告主张被告支付物业管理费违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于公摊电费，因原告未能提交发票等证据予以充分证明，本院不予支持。因垃圾处理费为政府征收，由原告代交，故原告主张两被告支付自2017年4月至2018年10月的垃圾费40元，是原告自行处分自己的诉讼权利，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告龚斌、邓穗珠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年4月至2018年10月的物业管理费4023.44元；二、被告龚斌、邓穗珠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年4月至2018年10月的垃圾费40元；三、驳回原告广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州大运物业管理有限公司负担13元，由被告龚斌、邓穗珠负担12元。审判员  袁贞二〇一八年十二月二十七日书记员  郑萍张丽彬