北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2018）京0108执异471号异议人:江西银行股份有限公司南昌滨江支行（原名称南昌银行股份有限公司科技支行），住所地江西省南昌市东湖区紫金城商业区B栋一单元101室、201室。法定代表人：熊俊，行长。委托代理人：陈志华，江西银行股份有限公司律师事务部公司律师。申请执行人：祝友贤，男，1975年3月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：吴迪，天津天淼律师事务所律师。被执行人：江怡，女，1987年4月19日出生，汉族，住江西省南昌市。被执行人：解武生，男，1969年9月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。本院依据北京市东方公证处（以下简称东方公证处）出具的（2015）京东方内经证字第1663号公证书以及（2015）京东方事证字第113号执行证书，在执行祝友贤与江怡、解武生公证债权文书纠纷一案[执行案号：（2015）海执字第17053号]中，江西银行股份有限公司南昌滨江支行（以下简称江西银行滨江支行）向本院提出书面异议，请求撤销对解武生名下位于北京市海淀区蓝靛厂南路x号院x号楼x号房屋（以下简称x号房屋）上设有租赁的认定并解除承租人对该房屋的占有。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。江西银行滨江支行述称，我行与解武生等金融借款合同纠纷一案，江西省高级人民法院作出（2017）赣民终22号民事判决书，判决我行有权对x号房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。判决生效后，因各被告未履行判决确定的义务，我行向南昌市中院申请强制执行。因x号房屋已被贵院首封，贵院于2018年5月21日在淘宝网司法拍卖平台发布了该房产的拍卖信息。《标的物情况调查表》载明，该房产有租赁，租期自2012年4月24日起至2032年4月23日，租金已一次性支付。我行作为该房产的抵押权人，认为该租赁真实性存疑。一、解武生与江西银行签订的《最高额抵押合同》中，解武生承诺抵押物不存在被出租的情形。合同第12条第6款约定，“甲方保证抵押物不存在任何未书面告知一方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押物为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置、抵押物存在拖欠购置价、维修费用、建设工程款、国家税款、土地使用权出让金、损害赔偿金等情形”，双方签订的合同合法有效，是双方的真实意思表示。因此该房产在2014年9月17日前不存在租赁，《标的物情况调查表》载明的租赁关系亦不可能存在；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，请求法院查明租赁合同办理公证的时间是否先于抵押登记时间；承租人在抵押前已经由其且至今仍由其支付该房产物业管理、水、电等费用；承租人是否按约支付合理价格的租金。若承租人不能提供相关证据，我行有理由相信承租人与被执行人恶意串通，阻碍法院执行。综上，由于执行法官认定祝友贤对涉案房屋享有租赁权、优先购买权影响了我们抵押权的实现。我行作为利害关系人，请求法院依法查明相关事实，撤销对x号房屋租赁情况的认定，并解除承租人对该房产的占有。为证明其主张，江西银行滨江支行向本院提交了《最高额抵押合同》、他项权证复印件以及（2016）赣01民初24号民事判决书和（2017）赣民终22号民事判决书作为证据材料。申请执行人祝友贤辩称，不同意江西银行滨江支行的请求事项。我们认为江西银行滨江支行不是本案的利害关系人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条，异议人陈述的事实理由我们认为均不属于上述法条所设定的情形，因此其不属于利害关系人，无权提出执行异议；异议人主张解武生与其签订的《最高额抵押合同》中已经明确约定了涉案房屋未出租，因此祝友贤的租赁权不存在。我们认为祝友贤并不是该合同的一方，该合同对祝友贤没有约束力；异议人依据的法律规定于本案不适用，该规定可以明确是针对承租人与受让人之间的争议，而异议人是本案涉案房屋的抵押权人，不是受让人；祝友贤享有的租赁权及优先购买权已经法院执行部门审查是合法有效的，异议人提出的请求法院查明的三项内容不属于本案审查的范围，综上请求法院驳回其异议申请。为证明其主张，祝友贤向本院提交了以下证据：证据一、《房屋租赁协议》、《协议书》以及（2017）京信德内民证字第05055号公证书，证明：2012年4月24日，祝友贤与解武生签订《房屋租赁协议》，约定解武生将坐落在“北京市海淀区蓝靛厂南路x号楼x号楼的房产”出租给祝友贤，租期共20年，租金共计240万元。因祝友贤对解武生享有债权500万元，祝友贤以上述债权的部分利息冲抵本合同所约定的租金。2017年6月16日，祝友贤与解武生签订《协议书》，确认在《房屋租赁协议》中“北京市海淀区蓝靛厂南路x号楼x号楼的房产”确定为x号房屋。北京市信德公证处对上述事实进行了公证并出具了公证书。证据二、x（2012）xxx号《借款合同》、x（2012）xxx号《抵押担保合同》、银行汇款凭证以及x（2013）xxx号《借款合同》、x（2013）xxx号《抵押担保合同》、中国民生银行支付业务回单2张，证明：解武生于2012年4月24日向祝友贤借款500万元，该笔借款以祝虎明的账户向解武生支付，且实际支付了484万元，解武生以x号房屋为上述债务作担保。2013年7月15日，解武生向祝友贤借款200万元，解武生以x号房屋为该债务设定抵押担保。办理了抵押登记之后，因解武生资金周转问题未能还款，故解武生与祝虎明、祝友贤协商解除x号房屋上的抵押，并以该房屋向银行抵押借款，从而偿还祝友贤的借款。所以解武生即向江西银行滨江支行抵押贷款，但借款并未用来偿还祝友贤。证据三、《还款协议》、（2015）京东方内经证字第1663号公证书以及（2015）京东方事证字第113号执行证书，证明：2015年6月16日，祝友贤与解武生签订《还款协议》，确认债权金额为575万元以及还款计划，同时约定以x号房屋在内房产的剩余价值担保。因解武生未按期还款，祝友贤申请出具执行证书。异议人江西银行滨江支行的质证意见为：对证据一的真实性、合法性和关联性均不认可。（2017）京信德内民证字第05055号公证书只能证明祝友贤和解武生在2017年6月16日在公证员面前签订了协议书，而协议书的内容并没有房屋租赁的内容，不是对之前发生的租赁协议进行的公证；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，祝友贤提交的证据原件与复印件不一致，2012年的合同原件上缺少祝友贤的签字，2013年的合同原件上双方均没有签字。故借款合同和抵押合同均不成立。且2012年的合同双方是祝友贤和解武生，但转账的是祝虎明，转账金额是484万元，与合同签订的金额不一致。而且抵押合同中约定，本合同自抵押手续办妥或抵押登记时生效，如果抵押没有登记也不会生效。该组证据不能证明双方存在借贷关系；对证据三的真实性认可，但对合法性和关联性有异议。其一，公证程序错误，双方签订的协议时6月16日，但公证处出具的时间是10月23日，超出了法律规定的公证书出具期限。其二，还款协议的内容不合法，该还款协议明显没有任何事实和法律依据，证据二可以明确看出，祝友贤不存在借款500万元和200万元给解武生的情况。经审查查明，（债权人、甲方）祝友贤与（债务人、乙方）解武生、江怡于2015年6月16日签订《还款协议》，约定：鉴于乙方曾向祝友贤及祝虎明借款共计人民币684万元，乙方就上述借款已经归还了部分欠款，但至今仍未还清，后祝虎明将其享有对乙方的剩余债权全部转让给了甲方，乙方对债权转让事宜予以认可，现甲乙双方确认，截至本协议签订之日，乙方就上述借款共计欠甲方人民币575万元（含利息、违约金）。乙方对上述还款金额无异议。乙方承诺于2015年7月1日前（含1日）偿还上述所有欠款共计人民币575万元，还款期间无利息。如上述欠款至2015年7月1日仍未还清，利息自2015年7月1日起按月计息，每月1.7%。乙方承诺用解武生名下x号房屋等房屋的剩余价值作为抵押物作为上述还款的担保。本合同甲、乙双方均同意向东方公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书的公证。若乙方不能按期依约还款，甲方有权向东方公证处申请执行证书并凭执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，而乙方愿意接受人民法院的依法强制执行，并自愿放弃抗辩权。2015年10月23日，东方公证处赋予《还款协议》强制执行效力。2015年10月26日，祝友贤向东方公证处申请出具执行证书。2015年11月16日，东方公证处经核查后出具（2015）京东方事证字第113号执行证书，确认被申请执行人为解武生、江怡，执行标的为欠款总额人民币575万元及利息（协议约定，还款期限无利息。如上述欠款至2015年7月1日仍未还清，利息自2015年7月1日起按月计息，每月1.7%。）、律师费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费等所有因被申请执行人解武生、江怡不履行或不完全履行本协议约定的还款义务所产生的各种费用负担。祝友贤持上述公证书和执行证书向本院申请执行，本院于2015年12月8日立案，执行案号为（2015）海执字第17053号。执行过程中，本院于2015年12月16日向北京市国土资源局海淀分局送达强制执行裁定书和协助执行通知书，依法查封被执行人解武生名下的x号房屋。2018年5月18日，本院执行实施部门将x号房屋委托拍卖，并在淘宝网司法拍卖平台发布了该房产的情况调查表，载明x号房屋上有租赁（2012年4月24日至2032年4月23日，租金已一次性支付）。另查，江西省南昌市中级人民法院于2016年6月3日就江西银行滨江支行与江西道一股份有限公司（以下简称道一公司）、浩城建设股份有限公司（以下简称浩城建设公司）、解武生、张连、欧华、江怡、仇亚春、付红姣金融借款合同纠纷一案作出（2016）赣01民初24号民事判决书，判决如下：一、被告江西道一股份有限公司于本判决生效之日起三日内偿还原告江西银行股份有限公司南昌滨江支行贷款本金500万元及相应利息（自2015年9月16日起至借款结清之日止，按双方签订的《流动资金借款合同》计算）。二、被告江西道一股份有限公司于本判决生效之日起三日内偿还原告江西银行股份有限公司南昌滨江支行银行承兑汇票垫款本金9984031.25元及利息（自2015年9月24日起至还清之日止的利息，按《银行承兑汇票承兑合同》约定计算）。三、被告江西道一股份有限公司不能履行上述还款义务时，原告江西银行股份有限公司南昌滨江支行有权对被告解武生提供的抵押物其所有的坐落于北京市海淀区蓝靛厂南路x号院x号x室（房产证号：京房权证海私移字第xxx号），江西省南昌市湾里区红湾大道x号xx花园x#楼x室（第1-2层）（洪房权证湾里区字第xxx），房屋他项权证（X京房他证海字第xxx号；洪房他证湾里区字第xxx号）拍卖、变卖所得价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告解武生所有，不足部分由江西道一股份有限公司继续清偿。四、被告浩城建设股份有限公司、解武生、张连、欧华、江怡、仇亚春、付红姣对被告江西道一股份有限公司所欠原告江西银行股份有限公司南昌滨江支行上述款项的给付在1500万元本金范围内承担连带担保责任。五、被告浩城建设股份有限公司、解武生、张连、欧华、江怡、仇亚春、付红姣承担连带清偿责任后，有权向被告江西道一股份有限公司追偿。道一公司不服一审判决，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2017年4月10日作出（2017）赣民终22号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于道一公司等未履行判决义务，江西银行滨江支行向江西省南昌市中级人民法院申请执行，执行案号为（2017）赣01执171号。经本院向北京市海淀区不动产登记事务中心查询，x号房屋上登记有两个最高额抵押权，分别为：2013年8月19日，解武生与南昌银行股份有限公司科技支行申请为债务人道一公司的债务设立的最高额抵押，最高债权额为8750000元，债权确定日期自2013年8月16日至2014年8月16日；2014年9月12日，解武生与南昌银行股份有限公司科技支行为债务人解武生的债务设立的最高额抵押，最高债权数额为8829091元，债权确定期间自2014年9月1日至2015年9月1日。异议审查中，本院至x号房屋所在的北京市海淀区蓝靛厂南路x号xx小区物业调查x号房屋的实际居住情况，物业公司反映x号房屋是去年年底出租出去的，由解武生债权人的工作人员居住。之前一直由解武生父母及其孩子在此居住，或者处于空置的状态。物业费也是由解武生父母交纳，今年的尚未交纳。本院认为，本案的争议焦点有二：一是江西银行滨江支行是否是本案利害关系人；二是执行实施部门认定x号房屋上设有租赁权是否妥当。下面针对本案争议焦点评述如下：一、江西银行滨江支行是否是本案利害关系人。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先于执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。本案中，执行实施部门认定祝友贤对x号房屋享有承租权，导致该房屋在江西银行滨江支行登记抵押权之前已存在祝友贤与解武生的租赁关系，故该租赁关系不受设立在后抵押权的影响。由于该租赁合同的租期为20年，且租金已经一次性支付，事实上将使抵押物的受让人承担租赁负担且无租金收入，必然使得抵押物的变现受到限制，继而影响抵押权人实体权益的实现。所以，江西银行滨江支行与本案具有直接的法律上的利害关系，其针对本院执行实施部门认定租赁的执行行为提出的异议，本院应予审查。二、执行实施部门认定x号房屋上设有租赁权是否妥当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，虽然从形式上看，祝友贤与解武生在2012年4月24日签订了20年租期的《房屋租赁协议》，约定的240万元的租金已通过冲抵解武生部分债务利息的方式支付完毕。但祝友贤提交的《房屋租赁协议》、《协议书》、《借款合同》等一系列证据，并不足以证明其在江西银行滨江支行登记抵押权之前已经与解武生签订了合法有效的书面租赁合同并实际占有使用x号房屋，详述如下：其一、《房屋租赁协议》中未明确租赁房屋的具体门牌号，而是在五年之后的《协议书》中明确租赁房屋为x号房屋，与一般租赁习惯不符。虽然祝友贤与解武生对该《协议书》进行了公证，但对该《协议书》的公证无法证明之前签订的《房屋租赁协议》的真实性。且租金的支付方式是冲抵解武生对祝友贤债务的部分利息，无银行转账凭证等证据作为佐证。为证明与解武生存在真实的基础债权债务关系，祝友贤提交了双方签订的《借款合同》、《抵押合同》，但在质证时，其出示的原件缺少当事人一方或双方的签字，江西银行滨江支行对《借款合同》、《抵押合同》的真实性不予认可，故本院对祝友贤提交的《借款合同》、《抵押合同》不予采信；其二、在异议审查中，祝友贤未明确表示其本人实际占有使用x号房屋，亦未就实际占有使用x号房屋提交证据。综合上述因素并结合本院实地调查的情况，本院认为，祝友贤所提交的证据无法构成完整的证据链条证明其在江西银行滨江支行在x号房屋上设定抵押之前已与解武生签订房屋租赁协议并实际占有使用该房屋。故本院执行实施部门在拍卖x号房屋时认定该房屋设有租赁权的行为不妥，应予撤销。此外，江西银行滨江支行主张的解除承租人对该房屋占有的异议请求，不属于异议审查范围，本院不予审查。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第三十一条之规定，裁定如下：一、江西银行股份有限公司南昌滨江支行所提的异议成立；二、撤销本院在拍卖解武生名下位于北京市海淀区蓝靛厂南路x号院x号楼x号房屋时认定该房屋设有租赁权的行为。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇一八年十二月十四日书 记 员  崔佳辰