海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初7325号原告：广东中奥物业管理有限公司三亚分公司，住所地，三亚市新城路鲁能三亚湾美丽三区一期西区公建房。法定代表人：梁兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所专职律师。被告：任文明，男，1964年5月29日出生（公民身份号码：×××），户籍地址郑州市，现下落不明。原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司（简称中奥三亚分公司）诉被告任文明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理，依法适用普通程序。诉讼中，因被告任文明下落不明，本院采取公告方式向其送达相关应诉材料及开庭传票，并于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告中奥三亚分公司的委托诉讼代理人张珍珍到庭参加诉讼。被告任文明经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中奥三亚分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告任文明向原告支付物业费18,610.14元；二、请求判令被告任文明向原告支付逾期交纳物业费的违约金6197.18元（违约金暂计算至2018年7月31日）；三、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：被告系鲁能三亚湾美丽一区项目7-10B号房的业主，原告是小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（原名称为海南鲁能广大置业有限公司）选聘的前期物业服务企业，从2017年8月1日开始为小区提供物业服务。在2017年8月1日之前，小区提供前期物业服务的公司为深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司（简称之平三亚分公司），被告在之平三亚分公司提供物业服务期间就拖欠之平公司物业费。2017年7月24日，原告与小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）、之平三亚分公司签署《鲁能三亚湾项目撤场协议书》，协议约定：与之平三亚分公司达成交接协议，之平三亚分公司将其对美丽一区173户（含被告）拖欠物业费的业主的债权转移给原告，由原告收取上述拖欠的物业费。因此，在原告为小区提供物业服务期间，被告欠费期间如下：1、2017年8月1日至2018年12月31日，欠缴金额为7716.30元；2、2015年8月1日至2017年7月31日（受让之平三亚分公司的债权），欠费金额为10,893.84元，合计为18,610.14元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。”《三亚市物业管理实施办法》第四十六条规定“业主违反合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应告知业主并限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定按天收取2‰的违约金。”本案中根据《物业服务合同》，被告逾期交纳物业费的，应按所欠物业费的每日千分之一标准支付违约金，未超过《三亚市物业管理实施办法》、《物业服务合同》规定的违约金标准，因此被告还应向原告支付逾期交纳物业费期间的违约金6197.18元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告任文明未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告任文明于2013年12月2日购买了鲁能三亚湾美丽一区项目7-10B号房。该小区的前期物业服务由开发商新城公司委托给之平三亚分公司进行管理。根据新城公司与之平三亚分公司签订的《鲁能三亚湾美丽一区物业服务合同》约定，物业服务费按照公寓2.8元/月/平方米计算，物业服务费按一年一缴的方式向业主计收，应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务；违约金应按照物业服务费用每日千分之一的标准支付；第二十六条第二款约定，本合同期满，业主大会尚未成立，或虽成立业主大会但尚未与之平三亚分公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，之平三亚分公司不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准缴纳。2017年7月24日，原告与之平三亚分公司、开发商新城公司签订《鲁能三亚湾项目撤场协议书》，约定之平三亚分公司提供物业服务至2017年7月31日止，自2017年8月1日起由原告为鲁能三亚湾美丽一区、高尔夫三区、游艇二区项目继续提供前期物业服务；同时，之平三亚分公司还就其在提供服务期间业主所欠物业费的债权打包转让给原告，由原告行使追偿的权利。2017年8月1日，之平三亚分公司在小区内张贴了《关于退出三亚鲁能美丽一区物业管理的公告》，并告知此前欠物业费的业主将物业费向原告缴纳。被告任文明自2015年8月1日开始欠费，其中之平三亚分公司管理期间欠费10,893.84元，原告接手后欠费7716.30元，合计为18,610.14元。以上事实，有《物业服务合同》、《鲁能三亚湾项目撤场协议书》、美丽一区2015年8月1日-2017年7月31日物管费明细表、撤场移交汇总表、《关于退出三亚鲁能美丽一区物业管理的公告》、土地房屋登记卡、《存量房买卖合同》、原告欠费清单、照片以及当事人陈述等材料在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。之平三亚分公司依据与开发商新城公司签订的《物业服务合同》为小区提供物业服务至2017年7月31日，而自2017年8月1日开始由原告依据三方协议继续为小区提供物业服务，之平三亚分公司将其提供服务期间业主欠费的债权转让给原告并在小区张贴公告履行了告知义务，该债权转让行为已经发生法律效力，对作为欠费业主的被告具有约束力。原告受让取得之平三亚分公司转让的债权，有权要求被告支付所欠的2015年8月1日至2017年7月31日的物业费10,893.84元。另外，原告自2017年8月1日起继续为小区提供物业服务，被告亦应当履行缴纳物业费的义务，因此原告主张被告支付2017年8月1日至2018年12月31日的物业费7716.30元有事实根据和法律依据，应予支持。被告逾期未支付物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告按欠款金额以每日千分之一标准收取支付违约金共计6197.18元（暂计算至2018年7月31日）符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告任文明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告任文明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司支付物业费18,610.14元；二、被告任文明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司支付逾期缴纳物业费的违约金6197.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费420.18元（原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司已预缴420.18元），公告费260元，均由被告任文明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 吴坤泰审判员 孙惠文审判员 罗 立 二○一八年十二月二十六日书记员 方 甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A62987&tiao=1)《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。