海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初10081号原告（反诉被告）：陈人葵，女，1955年11月26日出生，公民身份号码×××，汉族，户籍住址海口市。委托诉讼代理人：吴丽珠，海南邦威律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：三亚明珠实业有限公司，住所地：三亚市解放三路。法定代表人：郑月桂，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴为民，海南琼亚律师事务所专职律师。原告陈人葵与被告三亚明珠实业有限公司（以下简称明珠公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年12月6日，明珠公司向本院提起反诉，本院经审查决定受理反诉，并与本诉合并审理。陈人葵的委托诉讼代理人吴丽珠，被告明珠公司的委托诉讼代理人吴为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈人葵向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令明珠公司停止侵权，将其非法占用原告位于三亚明珠广场一层B135号铺面交还陈人葵，并将铺面四至范围恢复至陈人葵购买铺面时的状态；2.请求法院判令明珠公司向陈人葵支付占用铺面期间的占用费（2015年10月28日至2016年10月31日，按每月427.5元/㎡，计69972.63元；2016年11月1日之后，按每月488.8元/㎡，自2016年11月1日计算至明珠公司实际交还铺面止）；3.本案诉讼费用由明珠公司承担。事实和理由：2005年6月12日，陈人葵与明珠公司签订《三亚明珠广场（原新城市广场）铺面租赁合同》，陈人葵将铺面B135出租给明珠公司经营，租赁期限十年，自2005年10月28日至2015年10月28日止。租赁期限即将届满之前，陈人葵多次与明珠公司商量续签合同未果。租赁期限届满后，明珠公司并未将铺面归还陈人葵，亦未支付占用铺面期间的占用费。现明珠公司将涉案铺面分隔为两部分，一部分在超市内，一部分出租给水晶店经营。陈人葵铺面位置与其购买时房屋平面图不一样。陈人葵相邻B136铺面的业主已经起诉明珠公司得到法院的支持。明珠公司恶意侵占陈人葵铺面进行经营且不向陈人葵支付费用的行为侵害了陈人葵合法权益，故陈人葵诉至法院。被告（反诉原告）明珠公司承认陈人葵所主张的事实，但辩称：本案是租赁合同履约过程中，陈人葵与明珠公司因租金约定不明而产生纠纷，属于租赁合同纠纷。涉案合同约定的条款已经全部具备法律对于租赁合同应当明确约定条款的要求。陈人葵与明珠公司之间存在续租的租赁合同，根据涉案合同第七条约定，双方已对续租合同内容的姓名、标的、数量、租金、租赁期限达成合意，履行的租赁期限为十年，自2015年10月28日至2025年10月27日止。续租租赁合同的存在是基于双方当事人的真实意思表示，符合三亚明珠广场统一经营的客观性。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，续租租赁合同依法已经成立。依法成立的续租租赁合同租金的计算标准应当按原租赁合同约定执行，如果双方无法另行商定，租金应当为每月230元/㎡。如果法院认为已经实际履行的续租租赁合同租金应当予以调整，应当在双方约定的基础上，适用法律明确规定的标准去调整租金计算标准。综上，陈人葵的诉求没有事实根据及法律依据，应当予以驳回。反诉原告（被告）明珠公司向本院提出反诉请求：明珠公司和陈人葵于2015年10月28日起按续租租赁合同（续租租赁合同条款为双方于2005年6月12日签订的《三亚明珠广场（原新城市广场）铺面租赁合同》【租赁（05050）号】的条款）履行；2.本案反诉费用由陈人葵承担。事实和理由：原租赁合同约定的条款已经全部具备法律对于租赁合同应当明确约定条款的要求，该合同所有的条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于原租赁合同约定，陈人葵与明珠公司之间存在续租租赁合同，租赁期限为10年，续租租赁合同条款与原租赁合同一致，唯一的不同之处是租赁期限的变更。续租租赁合同的存在是基于双方当事人的真实意思表示，符合三亚明珠广场一层统一经营的客观性，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应恪守履行。如不履行，势必影响明珠广场一层的整体经营，产生更大的损害，损害其他承租人的利益，即影响社会公共利益。反诉被告（原告）陈人葵辩称：陈人葵起诉的案件是因明珠公司侵占陈人葵铺面而产生的纠纷，而明珠公司的反诉是要求陈人葵与其继续按原租赁合同继续履行，被告的反诉与本案法律关系不同。且陈人葵与明珠公司原租赁合同履行期限已经届满，明珠公司依据已经终止的合同提起反诉没有事实根据和法律依据，其反诉请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。陈人葵是三亚市河西区解放路668号明珠广场第一层B135号铺面所有权人，该铺面建筑面积19.89㎡，分摊公共建筑面积6.4㎡。2005年6月12日，陈人葵与三亚南宏实业有限公司（以下简称南宏公司）签订《三亚明珠广场（原新城市广场）铺面租赁合同》【租赁（05050）号】，约定南宏公司租赁陈人葵位于三亚明珠广场一层B135号铺面进行经营，租赁面积为铺面套内面积即13.49㎡，租赁期限为10年，自2005年10月28日至2015年10月28日止，租金标准为每月230元/㎡。该合同第七条约定，陈人葵应在合同期限届满前四个月内与南宏公司续签租赁合同，租赁合同以10年为周期，续签租赁合同时铺面租金标准在本合同的基础上可根据市场状况另行商议。合同签订后，陈人葵将上述铺面交付南宏公司使用，南宏公司也按时支付了租金。2011年2月22日，南宏公司变更名称为明珠公司。租赁期限届满后，陈人葵与明珠公司因租金未能达成一致，未签订续租合同，明珠公司仍继续使用涉案铺面，但不再支付租金。在租赁期间，明珠公司对明珠广场一层的整体布局进行了调整，陈人葵的铺面位置被明珠广场分隔为两半，一半在超市内，另一半出租给水晶店经营。另查，2016年，梁勇、梁文彬、朱彩文向本院起诉要求明珠公司返还三亚明珠广场一层B136号铺面并支付占用费、赔偿损失。在诉讼过程中，经本院委托鉴定机构对B136号铺面的占用费进行司法鉴定。鉴定机构海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司做出了海南瑞衡资评报字[2017]第1002号《资产评估报告》（以下简称《评估报告》），该报告对三亚明珠广场第一层B231商铺2015年11月1日至2017年9月13日的资产评估结果为：2015年11月1日至2016年10月31日之间为每月427.5元/㎡套内面积；2016年11月1日至2017年9月13日之间为每月448.8元/㎡套内面积。2018年5月28日，三亚市中级人民法院作出（2018）琼02民终418号民事判决书，对上述《评估报告》予以采纳。明珠公司向本院提交明珠公司与海南联合广安堂药品超市连锁经营有限公司等签订的《三亚明珠广场租赁合同》以证明三亚明珠广场一层铺面实际租金低于每月230元/㎡标准。因未提交证据原件进行核对，陈人葵对上述证据真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，上述合同与本案无关，对上述证据关联性不予认可。本院认为，本案纠纷是陈人葵在租期届满后要求明珠公司返还铺面并支付占用费而产生的诉争，应属物权保护纠纷。根据双方诉辨意见，本案争议焦点为：一、关于双方当事人是否形成新的租赁关系问题。陈人葵与明珠公司签订的租赁合同明确约定租赁期限为10年，自2005年10月28日至2015年10月28日止。租赁期限届满之后双方是否形成新的租赁关系应是双方对是否继续执行租赁合同达成合意，并签订新租赁合同。但本案中原告要求明珠广场退还涉案铺面，已明确表示不同意续租和延期，而明珠公司既不同意提高租金续租，也未向陈人葵支付租赁期限届满之后继续使用租赁物的费用。明珠公司主张与陈人葵于2015年10月28日起构成续租租赁合同关系，要求继续履行合同，违背合同自由原则，无事实根据和法律依据，本院不予支持。陈人葵要求明珠公司交还铺面有事实根据及法律依据，本院予以支持。但明珠公司为了经营需要已对涉案铺面一层的整体布局进行了大幅度的调整，涉案铺面的位置和通行通道已经发生了巨大变化，并且增加了超市等设施。在此种情况下，如果陈人葵购买涉案铺面位置未经过调整，则理应按照原有位置返还；如陈人葵购买涉案铺面位置已经进行了调整，再要求明珠公司按照原位置进行返还，将会对明珠广场一层全部的铺面产生重大的影响，甚至需要拆除超市或者其他设施才能实现。考虑到陈人葵购买的铺面不同于普通的固定类型的商铺，为避免本案判决对明珠公司正常的经营产生不良影响，造成不必要的损失，本院认为明珠公司可以在保证铺面位置、面积、通行便利等方面均不低于陈人葵购买的铺面的基础上，选择其他位置的铺面返还给陈人葵。2对于占用费用及计算方式问题。租赁期限届满后，明珠公司应当返还租赁物，即其应在2015年10月28日后将B135号铺面返还给陈人葵，但明珠公司未及时将所租铺面返还，继续使用铺面已构成侵权，依法应承担侵权责任，并赔偿相应损失。由于原租赁合同已终止，陈人葵不同意按原租金标准执行，且从2005年至今三亚房产价格大幅提高，房屋租金也随之增加，因此明珠公司占用涉案铺面的费用应按占用期间的市场价格来计算，不应再适用原合同约定的租金标准。陈人葵主张依照《评估报告》计算占用费，该评估报告系经本院委托鉴定机构对涉案相邻铺面进行司法鉴定得出，符合法律规定，明珠公司虽然对《评估报告》有异议，但没有证据证明该鉴定结论在程序或实体上存在瑕疵，该《评估报告》程序合法、结论客观，本院予以采纳。故明珠公司占用陈人葵铺面期间的占用费分为以下几个部分计算：1.2015年10月28日至2016年10月31日为69972.63元（每月427.5元/㎡×13.49㎡×12月+每月427.5元/㎡×13.49㎡÷30天×4天）；2.2016年11月1日之后按每月488.8元/㎡，自2016年11月1日计算至三亚明珠实业有限公司实际交还铺面止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：1被告（反诉原告）三亚明珠实业有限公司于本判决书生效之日起十日内将位于三亚市××路三亚明珠广场第一层的B135号铺面交还原告（反诉被告）陈人葵；2被告（反诉原告）三亚明珠实业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈人葵支付占用铺面期间的占用费（2015年10月28日至2016年10月31日期间，占用费计69972.63元；2016年11月1日之后按每月488.8元/㎡租赁面积，自2016年11月1日计算至三亚明珠实业有限公司实际交还铺面止）；3驳回反诉原告（被告）三亚明珠实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2257元（陈人葵已预交），由三亚明珠实业有限公司负担；反诉受理费2257元（三亚明珠实业有限公司已预交），由三亚明珠实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 赵程 二○一八年十二月三十一日书记员 朱奕附：相关法律条文中华人民共和国合同法第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。中华人民共和国物权法第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。中华人民共和国侵权责任法第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。