广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初5166号原告：李曜良，男，1975年4月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王远芳，系广东汇俊律师事务所律师。委托代理人：余伟权，系北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：梁绮敏、周乐忆，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区大南路2号3013房，统一社会信用代码91440104304620292J。法定代表人：张游安。原告李曜良诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李曜良的委托代理人王远芳、余伟权，被告泽信公司的委托代理人周乐忆、梁绮敏到庭参加诉讼。被告潮宏公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李曜良诉称：2015年7月12日，原告与被告泽信公司签订《商铺买卖合同》，约定由被告泽信公司向原告出售位于广州市天河区体育东路39-45号三层487号商铺，房款价为680000元。合同签订后，原告依约向被告泽信公司支付了前期房款442400元（包括被告泽信公司要求缴纳给被告潮宏公司的团购费30000元），并按照合同约定提交了相关按揭贷款资料。同时，根据《商铺买卖合同》第六条商铺委托经营特别约定，买受人须委托被告泽信公司指定的经营公司经营管理，签订《商铺委托经营管理协议》作为《商铺买卖合同》的必要附属条件。于是，2015年7月12日原告与广州潮流天地购物中心有限公司又签订了《商铺委托经营管理协议》，约定由原告将其购买的商铺交由广州潮流天地购物中心有限公司统一经营管理，经营期限为10年。根据《商铺买卖合同》第七条规定，被告泽信公司应于2016年1月1日前，以书面形式通知原告办理该商铺使用权的交接手续；第九条规定，被告泽信公司应在实际收到原告支付房款超过合同规定60%之日起的210日内办毕交易过户手续，确保在此期间内将商铺的产权变更至原告名下。原告已依照合同约定履行了支付房款、提交按揭资料的义务，但被告泽信公司至今并未履行向原告交付商铺和办理产权变更的义务。根据《商铺买卖合同》约定，被告泽信公司逾期交付商铺超过15日的或迟延交易过户及办证超过10日的，原告有权解除合同。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告泽信公司签订的《商铺买卖合同》；2、被告泽信公司返还原告已支付的房款、定金、预售预告/产权登记代理费用共412400元以及利息（利息自原告实际支付之日起算，至被告泽信公司实际返还之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计）；3、被告泽信公司支付违约金88480元；4、被告泽信公司、被告潮宏公司共同返还原告已支付的团购费30000元，被告潮宏公司返还原告上述团购费的利息（利息自原告实际支付之日起算，至实际返还之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告泽信公司辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告称被告泽信公司并没有办理过户，根据《商铺买卖合同》第九条第二、三款，由于原告没有支付房价款余款，也没有取得银行同贷书，被告泽信公司在不能确定原告有支付能力的情况下，有权根据合同顺延产权变更的时间。关于商铺的交付问题，被告泽信公司已根据《商铺买卖合同》第七条约定，向原告送达商铺使用权交接手续的书面通知，原告并没有在合同约定的交付期出现在案涉商铺现场，因此被告泽信公司根据《买卖合同》第七条及原告与潮流天地购物中心有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》第三条第一款的约定，将商铺交付给原告委托的经营管理公司。同时根据《商铺买卖合同》第六条及第七条第二款约定，签订收楼书是原告的义务而并非权利，依原告意思表示，被告泽信公司可将商铺交付给原告的经营管理公司，并由经营管理公司根据原告的《商铺委托经营管理协议》进行统一规划及经营。同时由于原告没有在买卖合同第七条第一款约定的时间出现在商铺地点，因此被告泽信公司有权根据买卖合同第七条第八款约定，将商铺交付给其委托经营管理公司。因此，被告泽信公司并不存在任何违约行为。原告是由于自身的原因不能取得银行同贷书或暂时没有取得银行同贷书，也没有支付房价余款，就编造各种理由，否决其在签订合同时的意思表示，原告由于不想支付余款，而企图违法解除合同的目的显而易见。被告潮宏公司未作答辩。经审理查明：位于广州市天河区体育东路39-45号3487铺的房地产（以下简称案涉商铺）于2015年6月1日登记至被告泽信公司名下。相应的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉商铺的规划用途为商业，建筑面积为5.1532平方米，套内建筑面积为2.2264平方米，共有情况为单独所有。2015年7月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人以680000元总价向出卖人购买案涉商铺；（第四条）买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款，2015年7月12日前支付首期房价款（包含定金100000元）计110000元；2015年7月15日前支付计300000元；余下房价款计270000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续；1、买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实材料……办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；2、……如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内一次性以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）l、经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；2、原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；3、有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条商铺交付第一款）出卖人应于2016年1月1日，以书面形式通知买受人办理案涉商铺使用权的交接手续；（第七条第二款）买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理……（第七条第八款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第八条出卖人逾期交付商铺的违约责任第二项）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金……（第九条第二款）出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将案涉商铺的产权人变更至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；（第九条第三款）出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任第二项）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执；（第十二条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向案涉商铺所在地人民法院起诉；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等内容。同日，原告还与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流天地公司）就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告委托该公司在约定期限内具体经营案涉商铺，委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日起开始计算。关于案涉商铺的购房款支付情况，原告于2015年7月12日向被告泽信公司支付定金100000元、房款10000元，于2015年7月13日向被告泽信公司支付房款300000元，以上合计410000元。原告称被告泽信公司工作人员让原告交纳团购费，并告知买受人支付团购费可以抵扣房款；其为案涉商铺支付了其他费用。为证明上述陈述，原告提供了以下证据：1、加盖有潮宏公司财务专用章印章的《收据》（显示收取了原告购买案涉商铺的团购费30000元），2、加盖有向广东宏安信律师事务所印章的《通知书》（显示原告购买案涉商铺的预售预告/产权登记代理费为2000元、委托公证费400元）。经质证，被告泽信公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为是原告与其他机构成立的其他法律关系，与被告泽信公司无关，团购费并非房价款的一部分。被告泽信公司称其已将案涉商铺交付给案外人潮流天地公司，并提交以下证据：1、被告泽信公司向原告发出的《收铺告知函》（复印件，显示落款时间为2015年12月25日，内容为告知原告由于原告已与潮流天地公司签订了经营管理协议，被告泽信公司现已和潮流天地公司完成案涉商铺交付手续，潮流天地公司对案涉商铺的经营管理期由2016年1月1日起算等）；2、相应的EMS快递单寄件人存联和妥投证明（共同显示快递单上填写的收件人姓名为原告，收件人地址及电话为《合同》记载的原告通讯地址及电话，内件品名为收铺告知函，邮件于2015年12月28日交寄，于2015年12月29日被他人签收）；3、《商铺收楼确认书》（显示潮流天地公司于2015年12月25日向被告泽信公司确认案涉商铺已于2015年12月25日交付予其）及商铺收楼时状态确认件（显示照片中有间商铺，该商铺有487编号；照片上有“按现状接收3487商铺2015.12.25”手写文字并加盖有潮流天地公司印章）。经质证，原告对证据1、2真实性、合法性、关联性不予确认，认为无法证明被告泽信公司确实把文件寄出，也无法证明原告已收到；对证据3真实性、合法性、关联性不予确认，认为均是被告泽信公司单方制作，也没有原告签名，无法证明被告泽信公司已履行了交铺义务。关于按揭问题，原告称原告没有收到《民生银行按揭须知》，因此没有申请按揭，当时销售人员声称一条龙服务把按揭事宜处理好，但后来并没有按销售时所述方法进行后续服务。被告泽信公司称被告泽信公司已向原告送达《民生银行按揭须知》。被告泽信公司另确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。另查明，在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，被告泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。另查，本院另案受理的案涉商铺所在的潮流站的其他商铺的买卖合同纠纷〔即（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称1550号案）；潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼〕的庭审中，泽信公司陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购费30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购费30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系。陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购费30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购费30000元等。本案庭审中，原告称原告要求解除《合同》的依据为《合同》第八条第二项、第十条第二项；且案涉商铺现无法办理按揭，买卖双方也无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》实际已无法履行，原告合同目的已无法实现，这也是原告要求解除《合同》的理由。本院认为：《合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约切实履行。第一，被告泽信公司提供的《商铺收楼确认书》、商铺收楼时状态确认件等证据与《商铺委托经营管理协议》基本能够形成完整的证据链，证明被告泽信公司已经在《合同》约定的案涉商铺交付时间届满前将案涉商铺交付给了原告所委托的对案涉商铺进行经营管理的案外人潮流天地公司，该交付过程虽然不完全符合《合同》第七条的约定，但由于该交付行为对原告的权利未造成实质损害，并未导致原告合同目的无法实现，因此，根据公平原则，不应认定被告泽信公司在交付商铺方面存在根本违约行为，原告基于《合同》第八条第二项主张解除《合同》理据不足，故本院对此依法不予支持。第二，根据《合同》第四条、第九条第二款、第三款的约定，被告应于实际收到原告超过合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续的前提之一是原告已经办结相关按揭贷款手续，否则上述办证期限可予以顺延。在本案中，原告已支付房款（含定金）410000元，且双方确认现案涉商铺无法办理按揭。因原告未办结相关按揭贷款手续，被告根据上述合同约定顺延办理案涉商铺的产权登记手续并无不当，原告基于《合同》第十条第二项要求解除合同理据不足，本院对此依法不予支持。第三，《合同》第四条就付款方式及期限约定“因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款”，上述约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定原告以按揭方式支付房款，现买卖双方均确认案涉商铺无法办理按揭，根据被告关于案涉商铺所在的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，案涉商铺无法办理按揭不能归责于买受人，因此不能直接适用上述约定。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现买卖双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，原告现请求解除《合同》，合法有理，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于本院支持了原告的第一项诉讼请求，原告现要求被告泽信公司返还已付购房款（含定金）410000元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告泽信公司支付上述购房款（含定金）410000元的利息、预售预告/产权登记代理费2000元及其利息、委托公证费400元及其利息的诉讼请求，如前所述，《合同》无法继续履行的责任不能归责于买卖双方，故买卖双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，原告该部分诉请缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告泽信公司支付违约金88480元的诉讼请求，如前所述，本院对原告关于其基于《合同》第八条第二项有权解除《合同》的主张未予采信，原告依据《合同》第八条第二项要求被告支付已付房款20%的违约金亦缺乏理据，故本院对原告该项诉请依法不予支持。关于原告要求被告泽信公司、被告潮宏公司共同返还团购费30000元及要求被告潮宏公司返还原告上述团购费的利息的诉讼请求，从原告关于团购费的陈述来看，原告作为买受人，是基于认为交纳团购费可获得案涉商铺购房款优惠的认知而支付团购费，结合被告泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述及原告关于因被告泽信公司向其介绍了团购费抵房款所以交纳团购费的陈述，可认定上述款项系原告为案涉商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上述团购费30000元应由被告泽信向原告返还，故本院对原告要求被告泽信公司返还团购费30000元的诉讼请求依法予以支持。原告要求被告潮宏公司返还上述团购费及其利息，均缺乏事实和法律依据，本院依法驳回。被告潮宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李曜良与被告广州市泽信物业管理有限公司于2015年7月12日签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告李曜良返还购房款410000元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告李曜良返还团购费30000元；四、驳回原告李曜良的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11810元，由原告李曜良负担3781元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担8029元。保全费3170元，由原告李曜良负担543元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担2627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  苏丽颜人民陪审员  马穗华二〇一八年十二月七日书 记 员  神晓琳蒲肖明判决书已于2018年月日送达