湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0222民初4424号原告:阳新雅洁物业服务有限公司，住所地：阳新县兴国镇兴国大道****楼。法定代表人：宋治水，该公司经理。委托诉讼代理人：司启福，湖北文光律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：骆名庆，男，1971年11月6日出生，汉族，阳新县公安局民警，住阳新县。委托诉讼代理人：方希文，湖北富川律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告阳新雅洁物业服务有限公司（以下简称“雅洁物业公司”）与被告骆名庆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅洁物业公司公司的委托诉讼代理人司启福、被告骆名庆及其委托诉讼代理人方希文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费3316元（包括温馨物业公司转让的2014年11月30日至2015年12月31日期间物业费1162元，2016年1月1日至2017年12月31日两年物业费2154元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，阳新县温馨物业管理有限公司撤出鑫旺名庭小区物业管理服务，并与原告签订《鑫旺名庭小区物业移交协议书》。经东岳社区居委会、县房产局领导研究审核，通过业主推荐的办法，确认原告从2016年1月1日起为鑫旺名庭所有业主提供物业服务。在原告提供物业管理服务期间，被告一直拒交物业费，下欠2016年1月1日至2017年12月31日两年物业费2154元。同时，被告还下欠温馨物业公司2014年11月30日至2015年12月31日期间物业费1162元，温馨物业公司退出后即将该债权转让给原告。被告计欠原告物业费3316元。此款，原告多次找被告催讨，被告以各种理由推诿拒付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告骆名庆辩称，1.原告与温馨物业公司的移交协议无效，其没有经过多数业主或业主大会同意，强行进入鑫旺名庭小区，原告不具有物业公司的合法地位，且其与鑫旺名庭业主没有签订物业服务合同，原、被告之间根本不存在物业服务合同关系；2.原告所主张的物业费属于前期物业费，应当由开发商或建设单位承担，不应当由业主承担；3、在原告和温馨物业管理期间，业主没有享受到相应的物业服务，被告作为业主有权拒交物业费；4、对温馨物业公司将鑫旺名庭物业和被告下欠的物业费转让给原告一事，被告根本不知情。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：阳新县鑫旺名庭系湖北金旺房地产开发有限公司开发的楼盘，小区建成至今先后经历了四个物业公司管理，原告雅洁物业公司系第四个物业公司，并从2016年1月1日入驻鑫旺名庭提供物业服务至今。2015年10月，当时负责鑫旺名庭物业管理的阳新县温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）决定撤出小区，并在小区张贴《通知》，告知各位业主其公司将于本月31日正式撤出小区，停止一切物业服务。由于鑫旺名庭小区至今未成立业主委员会，为解决小区物业服务问题、维护业主利益，湖北金旺房地产开发有限公司即向小区所在的东岳社区居委会致送《工作联系函》，要求居委会委托新物业公司到鑫旺名庭进行物业管理并收取业主下欠的前期物业费。在此情形下，东岳社区居委会与原告雅洁物业公司签订《联合共建鑫旺名庭小区协议书》，委托原告从2016年1月份起到鑫旺名庭进行物业管理。2016年1月6日，在东岳社区居委会的见证下，原告雅洁物业公司跟前期温馨物业公司签订《鑫旺名庭小区物业移交协议书》，正式入驻小区进行物业管理，温馨物业停止一切物业服务并撤出小区。原告进驻小区后即开始提供相应的物业服务，并延续前期物业收费标准收取物业管理费。在原告管理物业期间，绝大部分业主均如期交纳了物业管理费。被告骆名庆是鑫旺名庭13栋1单元501室业主（房屋面积112.17平方米），2010年9月入住该小区后其一直正常交纳物业费。在温馨物业管理期间，被告以开发商未办理房产证为由，拒交2015年度物业费；在原告雅洁物业公司期间，被告以其没有享受到相应的物业服务为由，一直拖欠物业费拒交至今。原告经多次催讨未果，遂诉至法院。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案争议焦点是：一、原告的诉讼主体是否存在瑕疵，原、被告之间是否形成物业服务合同关系；二、原告所主张的物业费是否属于前期物业费，被告能否以其未享受到物业服务为由拒交物业费；三、原告与温馨物业之间的债权转让行为是否成立。对此，本院评析如下：对争议焦点一，本院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡政人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，因被告所在小区业主委员会尚未产生，居委会有权代行小区业委会职责。在鑫旺名庭小区原物业公司退出，小区处于无物业公司管理的状态下，东岳社区居委会为了辖区内鑫旺名庭小区居民生活着想，委托雅洁物业公司对鑫旺名庭小区进行物业管理服务，雅洁物业公司进驻小区后亦未提高收费标准，仍延续前期物业收费标准收取物业管理费（多层住宅每月每平米0.40元、小高层住宅每月每平方米0.80元），自雅洁物业公司从2016年1月提供物业服务至今，绝大多数业主都表示认可接受了雅洁物业公司的物业管理服务，并主动缴纳了物业管理费，说明雅洁物业公司和小区业主之间虽未签订书面的《物业服务管理合同》，但双方已形成了事实上的物业服务合同关系，且雅洁物业公司具有物业服务资质证书，故原告具备物业公司的合法资格，诉讼主体没有瑕疵。对争议焦点二，本院认为，雅洁物业公司是受东岳社区居委会委托进驻鑫旺名庭小区进行物业管理服务，并非开发商湖北金旺房地产开发有限公司所选聘，且其在进驻小区之前，与金旺公司就之前物业纠纷已协商解决，其对涉案小区进行物业管理或收取物业费与开发商再无任何关系。原告所主张的物业费系其管理期间所发生，被告以该物业费属前期物业费为由抗辩拒付，于法无据，本院不予以支持。对被告骆名庆提出其未享受相应物业服务不应交纳物业管理费的辩解意见，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，被告的辩解意见显然不能成立。同时，因为物业管理服务不同于百姓生活中日常遇到的其它服务，这种服务有其特殊性和公共性，关系到小区全体业主的切身利益，且物业服务的过程是一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务存在瑕疵，业主就不交物业管理费，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好的开展服务，造成服务质量的下降，损害其他正常交纳物业费的业主利益。故对被告的上述辩解意见，本院不予支持。若被告认为雅洁物业公司提供的物业管理有瑕疵或不符合约定，可依法另行主张权利，但不能据此拒交物业费。对争议焦点三，原告主张的前期物业费1162元，系温馨物业转让的债权，根据庭审查明的事实，本院认为双方之间的债权转让对债务人（即业主）不发生法律效力。理由如下：首先，温馨物业转让的是被告下欠的物业费，对欠费的起止期限、数额，没有提供经被告确认的催款通知书等债权凭证，也未提供相关债权转让协议，故原告受让的物业费属不确定债权；其次，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务不发生效力。庭审中，被告表示对该债权转让行为并不知情，原告亦未举证证明其对被告已尽到通知义务。故原告与温馨物业的债权转让行为对被告不发生效力，本院对原告要求被告支付前期物业费1162元的诉讼主张，依法不予支持。该部分物业费由原告或温馨物业公司另行主张权利。综上所述，原告雅洁物业公司与被告骆名庆之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告无故拒交物业管理费已构成违约，故对原告要求被告支付2016年1月1日至2017年12月31日两年物业费2154元（112.17㎡×0.80元/月×24个月）的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告骆名庆在本判决生效后五日内向原告阳新雅洁物业服务有限公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间物业费2154元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元,由被告骆名庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 石 伟二〇一八年十二月二十六日书记员 梁玉萍