广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂14民终767号 上诉人（一审被告）：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：卓可田，男，该公司副总经理。 被上诉人（一审原告）：黄植成，男，1981年6月29日出生，壮族，住广西壮族自治区龙州县。 上诉人广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）因与被上诉人黄植成商品房预售合同纠纷一案，不服一审广西壮族自治区龙州县人民法院（2018）桂1423民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 东一盟公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判东一盟公司按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式向黄植成支付逾期交房违约金。事实和理由：根据《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案双方签订的《商品房买卖合同》第九条已约定：买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。因此，双方对违约金的约定合法有效，东一盟公司逾期交房的违约责任应按照合同约定的违约金计算方式计付。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”但黄植成没有提交关于东一盟公司逾期交房给其造成的实际损失方面的证据，应由其承担举证不能的不利后果。一审法院认定合同约定的违约金低于实际利息损失，从而调整违约金的计算方式属于适用法律错误。 黄植成辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任属于格式条款，且约定内容明显降低了出卖人的责任，加重了买受人的责任。根据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”黄植成为购买案涉商品房支付了购房款并向银行按揭贷款，但东一盟公司逾期交付房屋导致黄植成不能实现预期目的，造成利息损失。而双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失，因此黄植成主张按年利率6%计算违约利息损失，与黄植成的实际经济损失相符。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回东一盟公司的上诉请求，维持原判。 黄植成向一审法院起诉请求：一、东一盟公司继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务；二、东一盟公司因逾期交房向黄植成支付违约金24924.9元（暂计至2018年7月29日，其余违约金计至实际交房之日止）。诉讼过程中，黄植成变更第二项诉讼请求为：东一盟公司因逾期交房向黄植成支付违约金65958.6元（以首付款105950元为基数从付款时即2013年12月24日起算，以贷款101000元为基数从2014年11月14日起算，均按银行同期贷款利率6%暂计至2018年8月30日，其后违约金计至实际交房之日止）。 一审法院认定事实：位于广西壮族自治区龙州县的“东盟国际商贸城”，系东一盟公司开发的商品房。2014年1月7日，黄植成与东一盟公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：DM11333A、DM11335），约定黄植成向东一盟公司购买东盟国际商贸城第11幢333A号和335号铺面商品房，总价为206950元，买受人已于2013年12月14日向出卖人交付首期房款105950元，剩余房款101000元向银行申请按揭贷款。合同第八条约定出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房。合同第九条还约定，如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，黄植成按约定向银行办理了按揭贷款手续，2014年11月14日贷款发放。商品房交付期限届满，东一盟公司未能按时交付，黄植成也没有提出解除合同主张。开庭审理过程中，黄植成认为合同中关于逾期交房的违约金计算标准约定过低于其实际利息损失，因此变更诉讼请求增加违约金数额，而东一盟公司表示同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，但若要付给黄植成逾期交房违约金，也应当按合同约定计算。 本案的争议焦点是：一、东一盟公司应否支付黄植成违约金；二、黄植成主张的违约金计算标准应否支持。 一审法院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但从一审法院认定的事实和双方基础法律关系上看，双方是因商品房预售产生纠纷，因此变更案由为商品房预售合同纠纷。 一、关于应否支付违约金的问题。黄植成与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。现双方同意合同继续履行，一审法院予以确认。本案中，双方合同约定，东一盟公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的商品房向黄植成交付，东一盟公司未能按合同约定交付商品房，已构成违约，应承担违约责任，支付给黄植成相应的违约利息损失。东一盟公司抗辩认为由于天气影响及市政道路配套设施延后等原因导致不能按时交房，其不应承担违约责任，但并未提交充足的证据加以证明，故不予支持。 二、关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，黄植成为购买案涉商品房支付了购房款并向银行按揭贷款，但东一盟公司未能按期交付房屋，导致黄植成不能实现预期目的，造成其利息损失，而双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失，因此，黄植成主张按年利率6%计算违约利息损失，符合其实际经济损失情况，也符合法律规定，故一审法院予以支持。但是，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行的，出卖人向买受人支付自合同规定的最后交付期限的第二天起（即2015年5月31日）至实际交付之日止的违约金，因此，黄植成主张分别自2013年12月24日和2014年11月14日起算违约利息损失，与双方合同约定不符，不予支持。一审法院根据双方合同约定，结合违约实际利息损失，确认东一盟公司应付的违约金为：以206950元为基数，按年利率6%，自2015年5月31日起至2018年8月30日的数额为40941.61元，其余自2018年8月31日起至商品房实际交付之日止的违约金按相同标准计付。东一盟公司抗辩认为黄植成已在购房款中得到优惠抵扣提前获得收益，不存在因逾期交房而遭受预期利益损失，但没有提交充足的证据加以证明，故不予支持。 综合上述意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院》第十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黄植成与东一盟公司于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM11333A、DM11335）继续履行；二、东一盟公司应支付黄植成违约金40941.61元，并另行计付其余逾期交房违约金（其余违约金以206950元为基数，按年利率6%，从2018年8月31日起计至实际交付商品房之日止）；三、驳回黄植成的其他诉讼请求。案件受理费1448元，减半收取724元，由黄植成负担300元，由东一盟公司负担424元。 本院二审期间，黄植成提交的新证据：广西龙州农村商业银行股份有限公司营业部提供的《个人购（建）房担保借款合同》和《借款借据》各两份，证明东一盟公司逾期交房给黄植成造成的贷款利息损失。东一盟公司对黄植成提交的新证据的质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，黄植成交纳购房款以取得房屋为目的，并非利息收入。 本院对黄植成提交的新证据的质证意见：该证据真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。 黄植成、东一盟公司对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 另查明：2014年8月26日，黄植成因购买案涉商品房向银行按揭贷款，中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为6.55%，黄植成的贷款利率为基准利率上浮10%，即实际执行利率为7.205%。 双方当事人的争议焦点是：东一盟公司逾期交房违约金的计算标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。结合本案合同的总价款和黄植成向银行按揭贷款的情况，若按照合同约定的违约金标准计算，东一盟公司每日支付的违约金，明显低于因此造成黄植成的实际利息损失，损害了黄植成的合法权益，有违公平合理原则。以中国人民银行同期同档贷款基准利率为6.55%作参考，一审法院根据黄植成按年利率6%计算违约金的请求依法对东一盟公司逾期交房的违约金进行适当调整，公平合理，合法有据，本院予以维持。但因本案诉讼期间，尚无法确定案涉房屋的实际交房日期，本院认为应只处理至黄植成起诉之日即2018年8月15日止的违约金，以总房价款206950元为基数，按年利率6%计算，2015年5月31日至2018年8月15日期间的违约金为39870元。之后的违约金另行处理。 综上所述，东一盟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区龙州县人民法院（2018）桂1423民初835号民事判决第一项、第三项； 二、撤销广西壮族自治区龙州县人民法院（2018）桂1423民初835号民事判决第二项； 三、广西龙州东一盟国际投资有限公司向黄植成支付逾期交房违约金39870元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费724元，由黄植成负担300元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担424元；二审案件受理费824元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄智忠 审 判 员 陆有帅 审 判 员 陶园园 二〇一八年十二月二十六日 法官助理 李宏琼 书 记 员 郑 磊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。