上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初70304号原告：上海冉鑫贸易有限公司第一分公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区加枫路1层前部位。负责人：刘敏锦，经理。委托诉讼代理人：黄莹，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琰，上海市德尚律师事务所律师。被告：上海市外高桥保税区新发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区杨高北路XXX号。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：陈金城，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。原告上海冉鑫贸易有限公司第一分公司(以下简称冉鑫分公司)与被告上海市外高桥保税区新发展有限公司(以下简称外高桥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人刘锦敏及委托诉讼代理人黄莹，被告委托诉讼代理人陈金城到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冉鑫分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)106,400元(以每日350元为标准自2014年12月1日起计算至2015年9月21日止)；2.判令被告赔偿原告设备损失94,400元；3.判令被告赔偿原告装璜损失1元。事实和理由：原告冉鑫分公司与被告外高桥公司于2013年2月18日签署了《加枫路XXX号XXX层东南部位房屋租赁合同》一份，约定租期为2013年2月18日至2019年5月31日。合同约定，违约金计算方式为按日计算，日违约金为350元，违约天数为违约事实发生之日起至违约事实完毕之日，违约金金额为日违约金乘以违约天数。合同签订后，原告对涉案房屋进行装修并购买设备，用以经营面包店。除涉案房屋外，原告还承租了被告加枫路XXX号一层前部位房屋作为门面，两处房屋相隔50米左右。在原告悉心经营和培育下，涉案房屋地区的人气不断聚集，原告生意逐渐好转，正当原告可以盈利获得前期投入的回报时，被告却为图高额租金，突然单方面对原告公司提出提前收回上述房屋，并将涉案房屋高价租赁给建行上海分行。而后被告又单方面要求原告公司于2014年11月30日前完成清场。2014年12月1日被告对涉案房屋实施了断水断电，12月7日将原告公司的设备、材料等物件强行搬离，不知去向。涉案房屋作为原告面包店的加工间，原告装修配置了380伏电源，加工件砌墙及墙地面装璜花费了二万五千多元，另外定制了不锈钢工作台、不锈钢水槽，并定购了打面机、酥皮机、冷冻、冷藏冰箱等多台设备，加工间内的设备花费11万多元，现均不知去向。2014年12月5日，原告向上海仲裁委员会提交仲裁申请书，因被告提出管辖权异议，上海仲裁委员会于2015年4月20日作出管辖异议的决定。2016年6月7日，原告为委托律师向被告发送律师函。被告收函后，向原告表示愿意进行补偿，但一直协商未果，为维护原告权益，故起诉来院，提出诉请如前。被告外高桥公司辩称，对双方租赁合同签订及履行情况无异议，原告确实是2014年11月底搬走的。不同意原告的诉讼请求。合同是被告方单方解除的，但解除是政策因素，要把外高桥保税区作为金融机构的场所，故合同解除是政策因素导致的合同提前终止。为此，被告曾与原告协商，由被告提供三处房屋由原告选择，而且租金也是比较便宜的，但最终双方未能谈妥。对诉请1的违约金，应计算截止至清场之日即2014年12月7日，违约金标准过高，而且原告扩大了违约的天数，对违约金也应自担部分责任；对诉请2的设备损失，设备应当进行折旧，而且设备还在被告处，原告应当取回；对诉请3的装修损失，原告现有证据无法确定装修金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：2013年2月18日，原告冉鑫分公司(乙方)与被告外高桥公司(甲方)签订《加枫路XXX号XXX层东南部位房屋租赁合同》，约定租期自2013年2月18日至2019年5月31日，租金为每平方米每年365元，合计年租金为7,300元。甲方应于本合同生效后，于2013年2月18日前按照双方约定的交接程序，将本合同第一条约定的房屋及配套设施交付乙方，……。合同第9.3条约定，构成违约的一方，应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：A.日违约金为350元；B.违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止所历天数；C.违约金金额=日违约金╳违约天数。第11条约定，本合同在履行过程中发生的一切争议，由双方协商解决。协商不成，双方同意由上海市仲裁委员会进行仲裁解决。第13.5条约定，在租赁期内，乙方由于特殊原因需要变更或终止合同，必需提前90天书面通知另一方，并在征得另一方同意后，方可变更或终止合同。一方给对方造成损失的应予赔偿，依法免除责任的除外，……。租赁合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，双方均按约履行租赁合同。自2014年3月起，双方就涉案房屋规划用途调整事宜进行磋商，但未能达成一致。2014年9月29日，被告向原告发函，要求原告于2014年11月30日完成涉案房屋的清场手续，搬离设备、设施等所有物品。2014年10月7日原告向被告回函，称被告要求属无理要求，原告不予认可。2014年11月25日，被告向原告发函称将于2014年12月1日起对加枫路XXX号物业停止电力、水等设施的供应，催请原告最晚不迟于2014年11月30日前完成涉案房屋的清场手续。此后，因原告仍继续使用涉案房屋，被告于2014年12月1日对涉案房屋进行了停水停电措施，并自行对涉案租赁房屋实施了清场。2014年12月5日，原告向上海仲裁委员会提交仲裁申请书，要求对涉案东南部位房屋租赁合同及加枫路XXX号一层前部位租赁合同的纠纷进行仲裁，被告则对涉案东南部位房屋租赁合同的管辖提出异议。仲裁庭于2015年9月21日作出仲裁裁决，被告对涉案东南部位房屋管辖异议成立，不予支持原告就加枫路XXX号一层前部位要求继续履行合同、恢复原状并支付违约金等仲裁请求。2016年6月7日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在接函后10日内赔偿对原告造成的损失。庭审中，被告称其为协商解决涉案房屋租赁事宜，曾提供三处房屋即新康一号楼底楼、科技楼底楼、全家退租区域作为替代方案，原告称确有该三处房屋作为替代方案，但其并未同意。庭审中，原告表示双方租赁合同应于仲裁裁决之日即2015年9月21日解除，被告则认为合同应于清场之日即2014年12月7日解除本院认为，原、被告双方签订的《加枫路XXX号XXX层东南部位房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为真实有效，双方当事人均应恪守。现被告在租赁合同期内，未与原告协商一致，即单方面拒绝履行合同，并对涉案房屋进行了停水停电措施乃至强行对原告进行了清场，其行为已构成对双方租赁合同的严重违反，被告辩称其单方面解除合同是政策因素导致，但并未提供明确依据，对该项抗辩本院不予采纳，故被告应当承担相应的违约责任。因本案系被告违约，被告并无解除理由，故原告关于租赁合同于2015年9月21日解除的意见更为合理，本院予以采纳。被告关于租赁合同于2014年12月7日解除的意见缺乏依据，本院不予采纳。对违约责任，原告要求被告按照合同约定以每日350元为标准支付自2014年12月1日起至仲裁裁决之日即2015年9月21日止的违约金，被告则辩称每日350元的违约金标准过高，高于原告的实际损失，且违约金计算截止日期应为实际清场之日即2014年12月7日，另外原告扩大了违约天数，应当自行承担部分违约金。本院认为，对违约金计算标准，本院综合考虑原告实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，认为该标准仍属合理，故确认违约金计算标准为每天350元；对违约金计算截止日期，被告辩称应计算至2014年12月7日，然此时被告违约行为仍有被纠正之可能，及至2015年9月21日仲裁裁决不予支持原告要求继续履行加枫路XXX号一层前部位租赁合同之请求时，涉案房屋租赁合同作为加枫路XXX号一层前部位租赁合同之关联合同，事实上已无继续履行之可能，故原告要求计算截止至2015年9月21日，于法有据；对被告辩称原告扩大了违约天数，应自行承担部分损失的意见，被告并未提供相应证据，本院不予采纳。综上，对原告要求被告按照合同约定以每日350元为标准支付自2014年12月1日起至2015年9月21日止的违约金的诉请，本院予以支持。对原告要求被告赔偿设备损失94,400元的诉请，本院认为，被告在合同期内自行对涉案房屋进行了清场，搬离了原告的相关设备致使原告无法使用，且原告明确表示设备因时间长久已经报废，对其已无继续使用之价值，故被告应当赔偿其设备损失，本院综合考虑设备用途、使用年限及折旧等相关因素，酌情确定被告赔偿原告设备损失40,000元。对原告主张被告赔偿其装修损失1元的诉请，本院认为，原告现有证据能够证明其确对涉案房屋进行了装修，故对该项诉请，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告上海市外高桥保税区新发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海冉鑫贸易有限公司第一分公司违约金(以每日350元的标准，自2014年12月1日起计算至2015年9月21日止)；二、被告上海市外高桥保税区新发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海冉鑫贸易有限公司第一分公司设备损失40,000元；三、被告上海市外高桥保税区新发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海冉鑫贸易有限公司第一分公司装修损失1元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,921元，减半收取计2,460.50元，由被告上海市外高桥保税区新发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提供副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  范一二〇一八年十二月六日书记员  孙猛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……