贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4309号 上诉人（原审被告）：陈君平，女，汉族，1976年11月17日出生，住贵州省毕节市七星关区和平路39-12号，现住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪春梅，女，汉族，1986年11月28日出生，住重庆市巴南区。该公司行政部经理。 上诉人陈君平因与被上诉人毕节市新进物业管理有限公司（以下至判决主文简称为“新进物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈君平上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审，判决新进物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、本案中新进物业诉讼主体不适格，一审法院在新进物业公司并不具备诉讼主体资格的情况下，依然武断的作出判决，属认定事实错误。陈君平与贵州毕节长弘房地产开发有限公司于2012年10月23日签订的《商品房买卖合同》中约定的前期物业服务企业是贵州省毕节市鑫海物业管理有限公司，不是新进物业公司。新进物业公司虽举证证明其与贵州毕节长弘房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，但陈君平并未收到签订该合同通知，也未收到新进物业公司催收物业管理费的通知，陈君平的知情权和选择权被严重侵害。2、一审法院判决陈君平承担以137平方米×1.2元/平方米的标准计算出的物业管理费于法无据。根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十一条的规定，新进物业公司系擅自进入案涉小区，其诉请陈君平承担的物业管理费未经过收费登记评定，没有任何法律依据。案涉小区一直处于较为混乱和无序的状态，小区巷道并未安装任何照明设施，小区未配备安保人员进行夜间巡逻，业主的夜行及小区的安全很难得到保障，小区巷道长期处于拥堵状态其街道卫生很差，即使新进物业公司在案涉小区拥有服务权能，但根据其服务质量，显然不符合“优质优价按质论价”的规定。 被上诉人新进物业公司二审未作答辩。 新进物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈君平立即支付2015年10月13日至2018年3月31日（共计29个月18天）的物业管理费4,875.83元；2、本案诉讼费由陈君平承担。 一审法院认定事实：贵州毕节长弘房地产开发有限公司系贵州省毕节××七星关区长弘星苑的建设单位。2014年12月31日，贵州毕节长弘房地产开发有限公司与新进物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定：贵州毕节长弘房地产开发有限公司委托新进物业公司对长弘花苑、长弘星苑商住楼进行前期物业管理服务；物业管理服务事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、水面、花木、建筑小品等的养护管理，公共环境卫生、车辆停放车位的服务和管理等；合同期限自2015年1月5日开始，至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；长弘星苑住宅按建筑面积×1.2元/平方米×（XX）月标准计收物业管理费。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，新进物业公司依约进驻长弘星苑小区提供物业管理服务。2018年3月31日，新进物业公司撤离长弘星苑小区。陈君平居住的长弘星苑小区C1-16-4室住宅的建筑面积为137.27m2。陈君平从2015年10月13日起至2018年3月31日共计29个月18天未向新进物业公司交付物业管理费，故新进物业公司以上述诉请诉至一审法院。毕节××七星关区长弘星苑小区至新进物业公司公司撤离该小区时尚未成立小区业主委员会。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵州毕节长弘房地产开发有限公司作为毕节××七星关区长弘星苑的建设单位，在该小区尚未成立业主委员会时与新进物业公司签订的《物业管理服务合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对该小区的全体业主具有约束力。根据新进物业公司提供的水电费发票、电梯维保合同等证据，证实新进物业公司在签订合同后至撤离前为包括陈君平在内的小区业主提供了物业服务，且陈君平实际接受了新进物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定的收费标准向新进物业公司支付其提供物业管理服务期间的物业管理费。陈君平未提交其缴纳物业费的相应票据，故一审法院以新进物业公司诉请的2015年10月13日作为计算陈君平欠付物业管理费的起始时间，至2018年3月31日共计29.6个月，依照合同约定计算为137.27平方米×1.2元/平方米/月×29.6个月=4,875.83元。但根据陈君平提供的照片及撤场通知函，新进物业公司在提供物业管理服务中存在一定的瑕疵，经综合考虑，对物业管理费酌情扣减10%，以90%予以支持，即4,875.83元×90%=4,388.25元。对于陈君平提出的小区消防通道停车收费、共用面积投放广告收费未公示的抗辩，此系小区全体业主共同享有的权利,小区全体业主或业主委员会可以代表全体业主向物业公司主张该权利，但业主不能以此拒绝交付物业管理费。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈君平于判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2015年10月13日至2018年3月31日期间的物业管理费4,388.25元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告陈君平负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：陈君平应否向新进物业公司交纳2015年10月13日至2018年3月31日期间的物业管理费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，新进物业公司于2014年12月31日与毕节××七星关区长弘星苑的建设单位贵州毕节长弘房地长开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，新进物业公司提交的2015年1月至2017年7月的水电费发票、2015年至2017年的有机房电梯定期检验报告、电梯日常维护保养合同等证据可以证明新进物业已经在毕节××七星关区长弘星苑提供了物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，以及《物业管理条例》第四十一条的规定，新进物业公司有权向陈君平主张按照《物业管理服务合同》的约定交纳物业管理费用。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，新进物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，对于新进物业公司请求陈君平支付的2015年10月13日至2018年3月31日的物业管理费4,875.83元，一审法院酌情扣减10%较为合理。陈君平的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，陈君平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈君平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 唐 琳 审 判 员 刘光全 二〇一八年十二月十七日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭