上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初6871号原告：上海禾和物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：魏晓龙，董事长。委托诉讼代理人：黎辉。委托诉讼代理人：于玮，上海博和律师事务所律师。被告：方晨，男，1945年6月27日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：罗玲，上海市诚和律师事务所律师。原告上海禾和物业管理有限公司与被告方晨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月27日进行了开庭审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告上海禾和物业管理有限公司(以下简称“禾和物业”)的委托诉讼代理人黎辉、于玮，被告方晨及其委托诉讼代理人罗玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾和物业向本院提出诉讼请求：1、被告方晨支付2014年1月1日至2017年1月9日止的物业费及车位管理费15,187.40元；2、被告方晨支付滞纳金15,187.40元。事实与理由：禾和物业是上海市东台路XXX号和279号东方国际广场的物业管理单位，管理期限至2017年1月9日止。根据禾和物业与东方国际广场业主委员会签订的物业服务合同约定，小区住宅物业费为每平方米1.75元/月，车位管理费每月每个150元，延期支付物业费的滞纳金为每日千分之三。方晨所拥有的东台路XXX号XXX室房屋面积为153.21平方米和地下车位B2-111。方晨从2013年12月后就未支付物业管理费及停车费，禾和物业多次催促缴纳。禾和物业为小区提供物业服务，方晨享受了禾和物业的物业服务，方晨应当依据物业服务合同支付物业服务费。故诉至法院，要求判如所请。审理中，禾和物业明确诉请一中物业费为9,742.40元，车位管理费为5,445元。被告方晨辨称，欠费期间无异议，但车位费计算标准不对，应为每月125元，多算了932.50元。禾和物业没有履行物业管理义务，方晨购买了车位，但是从未使用到，被人长期占用。业委会在2009年公告告知业主，不再由禾和物业作为小区物业提供服务，要求业主暂停支付且禾和物业主张物业费的诉讼请求已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对禾和物业提供的启示、物业管理服务合同、关于申请核准物业管理收费标准的报告(备案)、物业服务合同、上海市不动产登记簿等双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于禾和物业提交的证据二，关于延长委托物业管理服务合同的函，内容如下：“上海禾和物业管理有限公司：我会与贵公司签订的《物业管理服务合同》于2004年12月31日到期，鉴于国际广场小区业主大会的成立和我会的改选工作需要一定的时间，故我会将原《物业服务合同》的委托期限顺延至重新签订新的《物业管理服务合同》为止。特此函告。”落款为上海市卢湾区国际广场业委会并加盖业委会公章，日期为2005年1月1日。庭审中，方晨认为上海市卢湾区国际广场业委会出具该份函时已任期届满，无权对物业管理服务合同做出顺延决定。本院认为，鉴于2005年1月1日原业主委员会已任期届满，原业主委员会已无权代表全体业主顺延委托期限，对上述函件的内容本院不予确认。对于禾和物业提交的证据三，2015年12月29日发出的EMS快递，备注为催讨物业费。禾和物业提供该份证据证明曾催讨物业费，方晨称未收到过上述信函。本院对该证据的真实性予以确认。对于禾和物业提交的补充证据，移交备忘录，内容为手写：国际广场小区物业用房、国际广场小区设备设施、相关资料及钥匙2017年1月10日交，保安、保洁、工程部各岗位于今日19点交接。移交人为禾和物业，接交人为马某荣，落款日期为2017年1月9日。方晨对备忘录的真实性有异议，认为移交应为公司行为，备忘录中签字确认的是个人非公司。移交内容仅为设备房屋钥匙，无法证明禾和物业已履行物业服务义务。本院认为该份备忘录作为物业公司办理移交的重要材料，落款无公司主体盖章，真实性本院难以确认。对于方晨提交的证据一公告及证据二关于解聘上海禾和物业管理有限公司函。公告内容为根据业主大会临时会议的决定，自2009年8月13日起解除与禾和物业的物业管理合同。为此，自2009年8月14日起，广大业主可暂缓缴纳物业管理费及地下车库的车位管理费，待禾和物业与新聘请的物业公司办理交接手续后再行缴纳，通知业主领取关于解聘上海禾和物业管理有限公司函。函件内容为鉴于业委会与禾和物业签订的《物业管理服务合同》于2004年12月31日到期，到期后因业委会改选问题至今拖延着服务管理。因禾和物业服务管理存在诸多问题和严重失职，业主大会采用书面征询意见作出决议，自2009年8月13日起解除对禾和物业的聘用，终止禾和物业在小区提供的物业服务合同，停止收缴物业费和地下车库的停车费。上述公告及函件落款处均加盖上海市卢湾区国际广场业主委员会公章，日期为2009年8月13日。根据庭审中双方确认的事实，国际广场小区自2004年第二届业委会任期届满后直至2016年成立新的业委会，期间业委会长期缺位，故对2009年公告及函件上的业委会盖章及内容的真实性、合法性、关联性本院均不予确认。对于方晨提交证据三，照片及视频，包括维修保养方面共16张，主要涉及路面破损常年不维修、楼顶种菜、大门损坏数年不维修等；安全方面共6张，主要是楼道内消防通道常年不通、存在安全隐患等；地下车库照片共10张，库堆积易燃物等；涉及保安问题共16张，证明保安上班睡觉，外来人员随意在楼内睡觉无人管等；维修保养问题共9张，水箱常年不清洗等；保洁卫生状况共13张；楼道公共区域保洁问题共49张；室外公共区域保洁问题共18张；小区绿化问题共15张；自有车位被他人车辆长期占有问题1张。方晨提交照片和视频证明禾和物业服务存在重大疵瑕。禾和物业认为照片和视频未经过公证，对照片和视频的真实性、合法性、关联性均不予认可且照片是静态的，不足以反映物业服务的动态过程。结合庭审中当事人陈述，本院对照片及视频的真实性予以确认。但鉴于物业服务是一种过程性服务，方晨提供的照片或视频，仅能反映小区某一特定时间段的局部状况。关于致禾和物业一封公开信，方晨以该份证据证明禾和物业的服务存在严重问题，禾和物业认为内容不符合事实，公开信上业主的签名无法确认真实性。因对公开信中业主签名的真实性无法核实，本院对该证据不予确认。方晨提交的证据四，案外人上海申能物业管理有限公司(以下简称申能物业)进驻国际广场后整治的相关记录，申能物业入驻国际广场小区后，自2017年1月至9月出具包括垃圾桶申购、淤泥清理、电梯鉴定维修、垃圾清运、保洁开荒、公共管道维修、照明系统更新、停车场注浆堵漏等一系列工作开展的报告并向业主委员会申请费用由维修基金或公共收益中支出，均获业主委会员审批确认。方晨以此证据证明禾和物业服务期间存在重大瑕疵，禾和物业认为上述相关记录的真实性无法确认且不能证明禾和物业服务存在问题，在禾和物业服务期间业主委员会缺位，维修基金不能动用。本院认为，根据上述相关记录记载，申能物业开展申购垃圾桶、清理淤泥、垃圾清运、电梯鉴定维修、照明系统更新等工作所需费用均向业主委员会申请从维修基金或公共收益中支出且均获业主委员会批准。考虑到本案中禾和物业在业主委员会长期缺位、维修资金无法动用的情况下提供物业服务长达十余年，方晨提供的上述报告无法证明禾和物业服务存在重大瑕疵。根据上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：方晨、刘剑琴、方啸系上海市东台路XXX号XXX室业主，房屋建筑面积153.21平方米。方晨在国际广场小区车库内有自有产权车位一个。2003年1月1日，禾和物业(乙方)与上海市卢湾区国际广场业委会(甲方)签订《物业管理服务合同》。合同约定，甲方将国际广场委托乙方实行物业管理，物业类型为住宅、商场、车库；座落位置为上海市卢湾区(现黄浦区)东台路XXX-XXX号、西藏南路XXX-XXX号。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、大堂电控门、楼宇对讲机；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、泵房、停车场、污水处理设备；公共绿地的养护与管理；公共环境卫生，包括：房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤。负责向居住物业的业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费：0.45元/平方米·月，2、保洁费：0.15元/平方米·月，3、保安费：0.25元/平方米·月，4、房屋设备运行费：0.55元/平方米·月，5、维修养护费：0.35元/平方米·月。委托管理期限为贰年，自2003年1月1日起至2004年12月31日止。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按日加收应缴费用千分之三滞纳金。车库车位管理费150元/月。乙方违反本合同物业管理服务要求标准的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的或整改不符合甲方要求的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。2003年3月19日，禾和物业向上海市原卢湾区(现黄浦区)物价局出具《关于申请核准物业管理收费标准的报告》，确认禾和物业在东方国际广场小区物业管理服务期间，物业管理费用收纳标准定为居住用房管理服务费按1.75元/平方米·月计收，报物价审核备案。该份报告由上海原卢湾区(现黄浦区)物价局于2003年3月25日盖物业收费管理专用章确认已备案，另盖有国际广场业委会印章。2004年12月31日禾和物业服务期限届满后，因国际广场小区业主委员会未成立，故未签订新的物业服务合同。禾和物业事实上继续为小区提供物业服务。庭审中，方晨确认自2014年1月1日起未支付物业服务费。2015年12月29日，禾和物业向方晨寄送EMS快递，收件地址为上海市东台路XXX号XXX室，备注内容为催讨物业费等。方晨表示未收到上述信件。2016年12月28日，案外人申能物业与上海市黄浦区国际广场小区业委会签订物业服务合同，服务期限为2017年1月10日起至2019年1月9日止。2017年1月8日，禾和物业在小区内发布《启示》，告知业主禾和物业对小区的管理工作于2017年1月9日结束。由于小区维修基金长期无法使用，对于小区内电梯、水泵、排污等设施正常运行带来了极大的困扰，为保证小区广大业主的正常生活和设备设施的正常动作付出了极大的努力，以保证小区业主的正常生活。若有未按照交付物业管理费和停车费、车位管理费(截止至2017年1月9日)的业主，要求尽快交付。本院认为，物业服务合同是业主大会或业主委员会代表全体业主与物业公司就小区物业的管理事宜签订的合同，对全体业主均具有约束力。物业公司按约提供物业服务，按约缴纳物业费是全体业主的基本义务。2003年禾和物业与国际广场业主委员会签订物业服务合同，服务期限至2004年底。物业服务合同到期后，双方未续签书面物业服务合同。根据法律规定，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同的义务，双方物业服务合同的权利义务未终止，属于事实上的物业服务关系，物业服务企业可以以原物业服务合同要求业主支付物业费。禾和物业与国际广场业主委员会原签订的《物业管理服务合同》到期后虽未再续签书面合同，但禾和公司仍继续提供物业管理服务，方晨继续接受禾和公司提供的物业管理服务并支付物业费至2013年。双方均确认因业主委员会长期未成立，自2005年至2017年1月10日新的物业公司申能物业入驻国际广场小区期间，国际广场并无其他物业公司提供物业服务。故方晨认为禾和物业未提供物业服务的答辩意见本院不予采纳，禾和物业与方晨之间形成了事实上的物业服务关系，有权要求方晨支付欠付的物业费。关于方晨以禾和物业提供的物业服务存在瑕疵为由要求减免物业费和车位管理费，一则方晨提供的证据尚不足以证明禾和物业在服务上存在严重瑕疵。国际广场小区业主委员会自2005年起长期缺位，导致公共维修资金无法动用，客观上增加了禾和物业提供物业服务的难度，也是导致业主主观上对物业公司服务不满意的重要因素。再则，方晨的辩述均涉及全体业主权利，应由全体业主主张或与禾和物业协商解决。物业服务作为一种涉及小区全体业主公共利益的服务，业主个人仅以物业服务有瑕疵为由拒付物业费最终会影响物业公司的服务水平与质量，不利于全体小区业主的整体利益。综上，方晨以物业公司物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费和车位管理费，理由不充分，法院不予采纳。关于滞纳金部分，考虑双方一直就物业服务质量等问题存在一定争议，方晨延期支付禾和物业管理费不属于恶意拖欠，故对该部分诉讼请求本院不予支持。方晨另对车位管理费标准提出异议，本院认为应依据物业服务管理合同约定的每月150元为准。关于方晨主张禾和物业的诉讼请求已超过诉讼时效问题，根据禾和物业提供的邮政部门的EMS寄送凭证，禾和物业曾于2015年12月29日向方晨发送了催款通知，送达地址为上海市东台路XXX号XXX室即涉案房屋，故本院认为禾和物业的催讨行为产生诉讼时效中断的法律效果，有权向方晨收取自2014年1月1日起的物业服务费及车位管理费。综上，依照《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告方晨应于本判决生效之日起十五日内向原告上海禾和物业管理有限公司支付2014年1月1日至2017年1月9日止的物业费9,742.40元；二、被告方晨应于本判决生效之日起十五日内向原告上海禾和物业管理有限公司支付2014年1月1日至2017年1月9日止的车位管理费5,445元；三、原告上海禾和物业管理有限公司要求被告方晨支付滞纳金15,187.40元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559.40元，由原告上海禾和物业管理有限公司负担279.70元，由被告方晨负担279.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 程 珊审 判 员 沈 晗人民陪审员 肖 阳二〇一八年十二月二十六日书 记 员 徐公允附：相关法律条文附：相关的法律条文《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。