成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初12068号 原告（反诉被告）:重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都市双流区东升街道办事处航都大道99号。 负责人：秦志民,总经理。 委托诉讼代理人:张宇、肖涛奇，北京国枫(成都)律师事务所律师。 被告（反诉原告）:梁建军,女,1972年12月26日出生,汉族,住湖北随州市曾都区。 委托诉讼代理人：梁辉艳，女，1965年1月2日出生,汉族，住湖北省随州市曾都区，系梁建军的姐姐。 原告（反诉被告）重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司（以下简称“国奥村物业公司”）与被告（反诉原告）梁建军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。国奥村物业公司的委托诉讼代理人张宇、肖涛奇，梁建军的委托诉讼代理人梁辉艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国奥村物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令梁建军支付2016年6月1日-2018年9月30日期间的物业服务费5479.2元，生活垃圾处理费126元。（按照1.8元/平米/月的标准，房屋面积为109.25平米）2、判令梁建军对上述欠款按照日万分之五计算逾期付款的滞纳金至实际付清之日止（暂计至2018年8月20日为1204.08元）3、判令梁建军支付国奥村物业公司为追索物业服务费等支出的律师费4000元。4、本案诉讼的费用由梁建军承担。事实与理由:2012年12月9日，梁建军与国奥村物业公司签订了《成都国韵村前期物业管理服务协议》，约定国奥村物业公司为梁建军位于成都市双流县东升街道航都大街三段78号成都国韵村16幢2单元1001室（建筑面积109.25平方米》房屋所在的小区提供物业服务，并在第三条、第四条和第十三条中对物业服务费收费标准、支付期限及支付方式、逾期支付应承担的违约责任等进行了约定。协议签订后，梁建军于2014年12月31日接收了前述房屋，并交纳了2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费和生活垃圾处理费,后梁建军用成都国奥置业有限公司逾期交房应付违约金冲抵2015年4月1日至2016年5月30日期间的物业服务费等。此后，梁建军便未再按约定向国奥村物业公司支付物业服务费和生活垃圾处理费，国奥村物业公司经多次催告无果，故提起诉讼。 梁建军辩称：一、国奥村物业公司方严重不负责任，未尽到物管服务义务。对于梁建军楼上住户违章搭建，国奥村物业公司作为专业物业服务机构，拒不履行自己职责，导致小区违章搭建随处可见,同时还导致房屋漏水，将梁建军家中的装修、家具损坏，给梁建军造成直接经济损失39000余元，间接损失50000余元。梁建军多次要求国奥村物业公司方赔偿损失，但对方均拒绝，甚至连开发商或者承建商的联系方式都拒不提供给梁建军，导致梁建军的损失直接未得到赔偿。二、国奥村物业公司不仅不赔偿梁建军损失，反而要求梁建军支付高额的物业服务费、滞纳金以及律师费，显然缺乏事实和法律依据。梁建军认为，过错在国奥村物业公司方，不在梁建军，所有后果和责任都应由其承担。对于律师费无合同约定，且并不是国奥村物业公司的必然损失，与梁建军无关，且全部起诉金额才6000余元而律师费就高达4000元，显然对梁建军太不公平。综上，国奥村物业公司未履行物业服务的义务，未为梁建军提供符合合同约定和规范要求的物业服务，其无权要求梁建军支付服务服务费。滞纳金无事实依据，且标准过高。综上，请求驳回国奥村物业公司的全部诉讼请求。 梁建军向本院提出反诉请求：1依法判令国奥村物业公司赔偿梁建军损失39000元。2、本案的本、反诉费用由国奥村物业公司承担。事实与理由：国奥村物业公司作为物业服务企业，在提供物业服务过程中，严重不负责任，未尽到物管服务义务。对于梁建军楼上住户违章搭建，国奥村物业公司作为专业物业服务机构，拒不履行自己职责，导致小区违章搭建随处可见。因其他业主违规搭建，而国奥村物业公司拒不履行职责，导致房屋漏水，楼上漏水到梁建军家中，将梁建军的装修、家具损坏，给梁建军造成直接经济损失39000余元，间接损失50000余元。梁建军多次要求国奥村物业公司处理，赔偿损失，但其拒不处理，拒绝赔偿梁建军损失，甚至连开发商或者承建商的联系方式都拒不提供给梁建军，导致梁建军的损失至今未得到赔偿。为维护自身合法权益，现依法提起反诉。 国奥村物业公司辩称：1、请求驳回梁建军全部诉求，我方已经履行了相关义务，并为其积极寻找开发商解决此事。2、关于梁建军陈述的楼上有违建情况，据我方了解其所在的楼上没有违建的情况。3、即便梁建军的房屋存在漏水损害的情况，应该找侵权人，与我方没有因果关系。4、梁建军的诉求损失为39000元，但未提交相关证据证明该损失。 本院经审理认定事实如下：2012年12月9日，梁建军与成都国奥置业有限公司（以下简称开发商）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定梁建军购买该公司开发的位于航都大街三段78号成都房屋，建筑面积109.25平方米；开发商依法选聘的物业管理企业为国奥村物业公司，物业服务费标准为1.8元／月·平方米，物业服务费按照季收取，梁建军应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。 同日，国奥村物业公司与梁建军签订了《成都国韵村前期物业管理服务协议》，约定国奥村物业公司为其所在成都国韵村小区提供物业服务与管理；前期物业服务费标准为住宅按照建筑面积1.8元/平方米·月，上述收费标准如有调整，按政府有关规定执行；梁建军同意从所购房屋交付之日起开始向国奥村物业公司缴纳物业服务费，从起始交费日起，物业服务费按季度预交，在每季度的前10日内履行交纳义务，梁建军在交接房屋时应一次性向国奥村物业公司预交3个月的物业服务费；梁建军逾期未缴纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，国奥村物业公司有权要求梁建军补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。 2014年12月31日，梁建军接收了案涉房屋，并交纳了2015年1月1日至同年3月31日的的物业服务费及生活垃圾处理费。后梁建军用开发商向其支付的逾期交房违约金2624.44元折抵了2015年4月1日至2016年5月31日的物业服务费。此后，梁建军以国奥村物业公司未履行物业服务的义务，未能提供符合合同约定和规范要求的服务为由，拒绝支付物业服务费与生活垃圾处理费，截至2018年9月30日尚欠付物业服务费5479.2元。国奥村物业公司经多次书面催缴无果，故提起诉讼。 2006年3月双流县环境卫生管理所发出《通知》，居民生活垃圾清运费每户每月按4.5元进行收费。国奥村物业公司已经垫付了该小区的生活垃圾清运费。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同及补充协议、成都国韵村前期物业管理服务协议、物业管理服务合同备案表、物品领用一览表、通知、发票及收据、确认书、律师函、邮递单以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，国奥村物业公司与梁建军签订的《成都国韵村前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。梁建军系案涉成都国韵村第14幢2单元10楼1001号房屋的业主。国奥村物业公司向梁建军提供了物业服务，梁建军应当按照合同约定支付相应物业管理费用等。关于国奥村物业公司要求梁建军支付2016年6月1日至2018年9月30日共计欠付物业服务费5479.2元及垃圾清运费126元。梁建军辩称，国奥村物业公司提供的物业服务不到位，导致楼上住户违章搭建、房屋漏水等，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，梁建军如认为国奥村物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。并且梁建军所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。梁建军应当向国奥村物业公司支付物业管理费及生活垃圾清运费。 关于国奥村物业公司要求梁建军对上述欠款按照日万分之五计算逾期付款的滞纳金至实际付清之日止（暂计至2018年8月20日为1204.08元）。本院认为，按照《成都国韵村前期物业管理服务协议》关于“物业服务费按季度预交，在每季度的前10日内履行交纳义务；梁建军逾期未缴纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，国奥村物业公司有权要求梁建军补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。”的约定，梁建军逾期未交纳物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现国奥村物业公司依据上述约定向梁建军主张违约金的请求合理合法，本院予以支持。 关于国奥村物业公司要求梁建军支付律师费3000元。本院认为，双方在《成都国韵村前期物业管理服务协议》中对于律师费并无约定，且梁建军逾期支付相关物业费用已按照该协议约定支付违约金，故对于国奥村物业公司要求律师费3000元的主张，本院不予支持。 关于梁建军要求国奥村物业公司赔偿损失39000元。本院认为，梁建军仅举证证明了其房屋墙面渗水、家具等损坏的事实，但并未举证证明渗水的原因、造成损失的具体金额和组成、以及是否与国奥村物业公司的物业管理行为之间存在因果关系，审理中梁建军虽自述其与国奥村物业公司、开发商三方已对损失进行了确认，但其提交的调解记录、自述材料不能证明该主张，且国奥村物业公司对此不予认可。故梁建军的上述反诉理由不能成立，对于其反诉请求，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）梁建军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司支付2016年6月1日至2018年9月30日的物业服务费5479.2元及垃圾清运费126元； 二、被告（反诉原告）梁建军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司支付违约金（以每季度欠缴费用为基数，按照每日万分之五的标准分别从逾期之日起计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）梁建军的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35元、反诉案件受理费388元，共计423元，由被告（反诉原告）梁建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一八年十二月二十八日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  张 玲