广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂12民终1585号 上诉人（原审原告）：徐庆明，男，1960年1月3日出生，汉族，农民，住河池市宜州区。 上诉人（原审原告）：谭小凤，女，1961年11月29日出生，汉族，农民，住址同上。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴柳红，广西昭义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜州市福龙房地产开发有限责任公司。住所地：河池市宜州区庆远镇龙塘社区田洞屯，统一社会信用代码：914512817565472414。 法定代表人：龙绍尤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄静，该公司职员。 委托诉讼代理人：傅雁傅，广西宜人和律师事务所律师。 上诉人徐庆明、谭小凤因与被上诉人宜州市福龙房地产开发有限责任公司（以下简称福龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2018）桂1281民初757号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人徐庆明、谭小凤上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，或改判支持二人一审起诉请求。二审审理过程中，徐庆明、谭小凤将其一审起诉请求第一项“判令福龙公司及时办理涉案房屋的分户土地证、房产证或不动产权证到徐庆明、谭小凤名下”变更为：“判令福龙公司在判决生效后三个月内提交相关材料到不动产权局办理不动产权证。”二、本案诉讼费由被上诉人福龙公司负担。事实和理由如下：一、本案《搬迁置换协议书》的重点之一，是办得产权证时间，按照协议约定，办证时间起算约定为2013年12月30日或者是房屋实际交付使用时开始。本案房屋实际交付时间是2014年3月10日，那么按照协议办证时间应自该日起算。二、根据在宜州住建局查档并盖有章的：宜州区住建局办理房屋竣工验收工作记录显示，2016年8月24日违建搭棚已整改并通过验收，之后约一年的时间才取得验收合格单，这一年是福龙公司未能及时办理或手续未齐全导致延误。原审判决否认双方约定的办证起算时间这一事实，而是以2017年7月新建房屋通过验收合格时视为法律意义上的“房屋建好”，明显不合法不合理。三、本案协议已约定房屋建好交房日期为2013年12月30日，同一条款内又约定了房屋建好后二年内办好产权证，意思表示即是从2013年12月30日作为办证起算时间。 被上诉人福龙公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决得当，上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，维持原判。其主要理由为：一、坚持一审答辩意见。1、办理房屋产权证是一个多环节、多方的行为，不是福龙公司努力就能办理的，牵涉到政府多个部门的行为，不是福龙公司可以控制；2、本案福龙公司并没有违约，且协议中也没有约定违约金，故对方请求违约金也不应支持。二、对于徐庆明、谭小凤二审期间变更的起诉请求，即“在判决生效后三个月内将材料提交给不动产权局办理不动产权证”，福龙公司认为该请求已无任何意义，福龙公司在一审判决前已将所需材料提交给不动产权局，现在只等缴纳税款之后即可办理产权证。 徐庆明、谭小凤向一审法院起诉请求：1、判令福龙公司及时办理位于福德大厦东住宅楼，东临徐建英、徐建章，西临规划路，南临中山大道，北临规划路房产的分户土地证、房产证或不动产权证到徐庆明、谭小凤名下；2、福龙公子支付逾期办理前述房屋产权证的违约金209250元（自2016年1月1日起至2018年3月31日止），及自2018年4月1日起至取得房屋产权证时止，按155万元房产总价，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金；3、本案诉讼费由福龙公司承担。 一审法院认定事实：座落在宜州市东面（福德大厦**）的土地使用权人系原告徐庆明、谭小凤户及案外的另外五户。2012年10月6日，徐庆明、谭小凤与被告福龙公司签订《搬迁置换协议书》，协议约定：1、徐庆明、谭小凤座落在宜州市有证建筑占地面积为87.56平方米的房屋，在福龙公司建设的规划红线范围内，由徐庆明、谭小凤在本协议书签订后20日内自行拆除，搬离；2、福龙公司按每平方米10000元的补偿单价共计补偿金额875600.00元（含北面和西面的所有土地补偿费，安置补助费、地上附着物补偿费无证建筑物等）；3、补偿款不采取货币补偿，采取实物补偿方式，在福德大厦东住宅楼，东临徐建英、徐建章，西临规划路，南临中山大道，北临规划路，按规划划出宽4米、长18米，共72平方米宅基地给徐庆明、谭小凤，另外在干部职工住宿楼西安置区）第二排合且相等地价、地段补偿一宗60平方米宅基地（原告自建）给二人。福龙公司负责出资承建72平方米宅基地一至六层共计480平方米（最终数据以规划面积为准）的房屋，二层起至六层前后挑出尺寸1.2米，徐庆明、谭小凤必须在建二层平面时出资179520元工程款给福龙公司建三至六层差价（按每平方米550元计价核算）。福龙公司负责按城市规划施工图纸建设，请有资质的工程队按规划建设，徐庆明、谭小凤三层以上（含三层）按550元每平方米工程款给福龙公司负责基础建设工程（含简单装修，包括：外墙按城建规划装修、室内批烫刮灰，水电到户，门、窗按福龙大厦商品房材料安装，楼梯安装不锈钢扶手）。福龙公司按质按量完成工程后负责出资办好国有出让土地使用证、房产证给徐庆明、谭小凤；4、福龙公司建设的六层建筑必须在2013年12月30日前完成，逾期不能按时交房的须按月租2000元支付租金给徐庆明、谭小凤。如因徐庆明、谭小凤的原因造成整个工程不能顺利建设和未按约定交齐出资款的，由二人承担B栋楼整个工程的赔偿责任。房屋建好后福龙公司二年内办好国有出让土地证、三年内房产证交给徐庆明、谭小凤后，双方手续即清；5、如有一方违约造成对方损失的，必须负赔偿责任。等。协议签订后，徐庆明、谭小凤按照协议约定拆除搬离拆迁房屋并将宜集建（92）字集体土地建设用地使用证及基建建设工程款179520元交给福龙公司，福龙公司于2014年3月10日前将新建房屋交付二人，二人使用新房屋后在新建房屋上搭棚。2015年10月12日，福龙公司因需办理产权证，向河池市宜州区城市规划技术服务中心递交宜州市福德大厦B栋工程验收资料，同月，河池市宜州区城市规划技术服务中心工作人员到现场进行验收，发现徐庆明、谭小凤等户在新建房屋上搭棚，属违章建筑，因此验收未通过。该中心通知福龙公司，应拆除棚子，整改合格后才能验收。至2017年7月，棚子拆除后河池市宜州区城市规划技术服务中心按规定程序给予验收，同月24日取得《建设工程竣工规划验收合格单》。2018年1月24日，宜州市宏金测绘有限责任公司出具徐庆明、谭小凤的房屋建筑分栋平面图。 一审法院认为，本案《搬迁置换协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国建筑法》明确规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，徐庆明、谭小凤接收房屋后由于在新建房屋上搭棚，导致新建房屋验收不合格；后经拆除棚子，新建房屋于2017年7月通过验收合格，同月24日取得《建设工程竣工规划验收合格单》，此时，才视为是法律意义上的“房屋建好”。按照双方在《搬迁置换协议书》中的约定，房屋建好后福龙公司二年内办好国有出让土地证、三年内房产证交给徐庆明、谭小凤，明显办理相关房屋产权证还在双方约定的时间内，福龙公司不存在逾期办理房屋产权证的事实，不应当承担逾期办证的违约责任。故徐庆明、谭小凤诉请没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共合国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告徐庆明、谭小凤的诉讼请求。案件受理费4438元，由原告徐庆明、谭小凤负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：福龙公司是否存在逾期办证的行为？即对协议中约定的“房屋建好”如何理解？ 本院认为，根据《搬迁置换协议书》的约定，办理涉案房屋产权证书的起算时间点是“房屋建好后”，对于“房屋建好”的具体标准，双方并没有进一步约定，本院认为，按照我国现行法律规定，涉案房屋作为建筑工程，必须通过相关部门验收合格，才能交付使用，换言之，验收通过后房屋才完全符合各项居住使用条件，因此本案“房屋建好”理解为“房屋通过验收合格”更为符合法律规定。涉案房屋于2017年7月24日通过整体验收取得《建设工程竣工规划验收合格单》，此时才为房屋建好之日，协议中约定的土地使用权证办理时间为两年，房产证办理时间为三年，明显本案仍处于约定的办证期限内，即福龙公司并不存在逾期办证行为，徐庆明、谭小凤以福龙公司未按合同约定办证为由提起的各项请求，均缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人徐庆明、谭小凤的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4438元，由上诉人徐庆明、谭小凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 祝 贺 审判员 张桂生 审判员 韦 媛 二〇一八年十二月二十五日 书记员 梁 捷