陕西省西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0103民初1298号原告：西安凯博尔置业投资有限公司，住所地：西安市碑林区环城南路西段16号1楼1号。法定代表人：陈某，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩某某，陕西博硕律师事务所律师。被告：西安美莎酒店管理有限公司，住所地：西安市碑林区环城南路16号长安公馆1幢1单元12层11237号。法定代表人：李某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某某，陕西信邦律师事务所实习律师。原告西安凯博尔置业投资有限公司（以下简称凯博尔公司）与被告西安美莎酒店管理有限公司（以下简称美莎酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯博尔公司之委托诉讼代理人韩某某、被告美莎酒店之委托诉讼代理人王某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯博尔公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间位于西安市碑林区环城南路16号长安公馆8层6套（10801、10802、10805、10818、10819、10839）、9层10套（10902、10903、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层9套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019、11020）、11层5套（11106、11107、11111、11112、11113）房屋的租赁关系；2、请求判令被告将位于西安市碑林区环城南路16号长安公馆8层6套（10801、10802、10805、10818、10819、10839）、9层10套（10902、10903、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层9套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019、11020）、11层5套（11106、11107、11111、11112、11113）房屋交还给原告；3、请求判令被告向原告支付自2016年9月1日起至实际腾房之日的房屋租金/房屋占有费（暂计算至2017年12月15日为1204714.75元）；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年3月10日,原、被告双方签订的《协议书》第三条约定，被告在协议签订后3个工作日内，向原告支付租金510591元，被告使用的房屋房号明细作为本协议的附件，双方依本房号明细另签订新的房屋租赁协议。《协议书》附件《8-11层酒店应交房租汇总表》确认被告使用原告的房屋为8层6套，房号为10801、10802、10805、10818、10819、10839，半年租金为118287元；9层10套，房号为10902、10903、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919，半年租金为161235元；10层9套，房号为11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019、11020，半年租金为142410元；11层8套，房号为11103、11104、11105、11106、11107、11111、11112、11113，半年租金为88659元；其中8层和11层租赁起止日期均为2016年5月1日至2016年10月31日；9层和10层租赁起止日期均为2016年3月1日至2016年8月31日。合同期满后，双方未再续约，但被告仍持续使用房屋至今，且并未向原告支付2016年9月1日以后的租金。原告多次与被告沟通租金支付问题，被告仅于2017年5月1日将11层3套（11103、11104、11105）房屋退回原告，但迟迟未能履行付款义务，亦未交还其他房屋。经核算，截止2017年12月15日，被告欠付原告租金1204714.75元。被告美莎酒店辩称，原告自称替业主代持涉案房屋亦或是自称房屋所有权人，但未提供代持权属证明或是权属证明，不具有出租涉案房屋的主体资格；原告基于对涉案房屋的代持权在2016年初与被告就涉案房屋签署框架协议，同时约定双方另行签订房屋租赁合同，但之后双方并未签订房屋租赁合同，并且在原告主张的涉案房屋中有几套房屋被告直接和房屋所有权人签订了租赁合同并依约支付了租金，原告与被告不存在租赁关系；被告自2016年5月接手美莎酒店以来，原告是明确知情的，原告也一直在大楼办公，但从未向被告主张过所谓房屋租金，而被告对原告所述的绝大部分房屋也并未使用，不存在所谓的不定期租赁关系，原告主体不适格，其主张也不成立，故依法应裁定驳回起诉。经审理查明，2016年3月10日，原告凯博尔公司（甲方）与被告美莎酒店（乙方）签订的《协议书》，内容为：经甲、乙双方核对往来账目，本着互谅互让、长期友好合作共赢的原则，现达成如下协议，共同信守：一、截止2015年12月31日，乙方替甲方垫付及花费的有关费用，抵扣乙方向甲方的应付款项后，甲方再另外认可乙方之花费240000元整。二、2016年3月20日，乙方应向甲方支付2016年度物业公司承包费400000元整，上述甲方认可的240000元从物业公司承包费中扣除。三、2016年3月1日，乙方应向甲方支付“长安公馆”代持房上半年度（2016年3月1日—2016年8月31日）租金计510591元，在本协议签订后3个工作日内，由乙方向甲方支付。具体代持房屋房号明细另签新的租赁协议。四、“长安公馆”负二层车库及地面停车位2016年度的经营权双方另行协商。本协议签订后，双方截止2015年12月31日的账务不得再另起任何异议和争端。8-11层酒店应交房租汇总表记载：8层6套，租期2016年5月1日至10月31日，每套房屋半年租金10801为20352元、10802为20874元、10805为14004元、10818为20286元、10819为21279元、10839为21492元，合计118287元；9层10套，租期2016年3月1日至8月31日，每套房屋半年租金10902为20352元、10903为11130元、10904为11130元、10905为14004元、10912为10881元、10913为10947元、10914为20874元、10915为20352元、10918为20286元、10919为21279元，合计161235元；10层9套，租期2016年3月1日至8月31日，每套房屋半年租金11001为20874元、11002为20352元、11008为9780元、11011为10938元、11012为10881元、11013为10974元、11014为20874元、11019为21279元、11020为16485元，合计142410元；11层8套，租期2016年5月1日至10月31日，每套房屋半年租金11103为11130元、11104为11130元、11105为14004元、11106为10440元、11107为9189元、11111为10938元、11112为10881元、11113为10947元，合计88659元；上述房屋半年租金共计510591元。2016年3月30日，原告凯博尔公司（甲方）与被告美莎酒店（乙方）签订《协议书》：1、关于《长安公馆》消防手续问题，由乙方全权办理，消防手续全部办理完结后，所产生的费用在50万元限额以内的，由甲方承担，超出50万元以外的部分由乙方承担；但甲方承担部分须由乙方提交有关票据（检测费15万元凭票报销，不足15万元实报实销，其余35万元有票的提交票据，无票的报账，“长安公馆”14楼影响消防办理的设施由乙方处理，消防手续办理完毕后乙方负责恢复原状，费用均在50万元限额以内）。2、《长安公馆》负二层车库及地面停车位交由乙方管理，期限两年，自2016年1月1日至2017年12月31日止，两年期满后另行协商。乙方每年需向甲方支付使用费15万元，享有负二层32个车位的使用权（乙方所使用车位由双方划定区域，32个车位之外的甲方所有车位，如闲置情况下，乙方可免费使用）。其余车位使用权属甲方所有，乙方负责办理免费停车手续。3、本协议签订后乙方需在7个工作日内支付上述15万元车位使用费及2016年3月10日协议中约定的应付款项。4、2016年3月10日协议附件中列出的乙方完善的消防设施及相关工程设备，现因甲方已承担了相关费用，乙方需列清单将相关设施设备产权移交甲方所有。2016年8月22日，陕西百思百物业管理有限公司（以下简称百思百物业）向被告致函：根据部分业主反映，你公司自2015年酒店筹备至今，部分已使用房屋至今未和业主签订相应的租赁合约，经我公司核实情况属实。根据业主要求，望贵公司在2016年8月30日前将下述房屋，截止2016年6月1日前的租金支付给相应的业主，如需继续使用请尽快和业主签订租赁合约（附业主房号、起租日期及截止2016年6月1日所欠租金）另我公司代持部分业主房租按合约于2016年8月31日到期，请贵公司于2016年8月25日前支付下半年租金即人民币510591元，如到期未支付相应租金，我公司将配合业主收回房屋并保留追究相应法律责任的权利。2016年9月1日，百思百物业再次致函被告，要求被告将欠付租金转至公司账户。另查，凯博尔公司为长安公馆的售房单位，百思百物业为长安公馆的前期物业公司。后美莎酒店向百思百物业交纳8楼至11楼部分租金，2016年3月14日转账100000元、2016年4月6日转账100000元、2016年5月7日转账50000元、30000元、2016年5月11日转账20000元，百思百物业开具房租的收款收据。2018年4月8日，百思百物业向本院提交情况说明，“我公司自“长安公馆”交付至今一直为该项目的物业服务企业，现就西安凯博尔置业投资有限公司（简称“凯博尔公司”）与西安美莎酒店管理有限公司（简称“美莎公司”）房屋租赁合同纠纷案有关情况作如下说明：美莎公司自2014年入驻以来一直整体使用8、9、10、12层房屋用于酒店经营，使用11层部分房屋用于员工宿舍、办公等。所使用房屋中8层6套（10801、10802、10805、10818、10819、10839）、9层10套（10902、10903、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层9套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019、11020）、11层5套（11106、11107、11111、11112、11113）共30套所有权人凯博尔公司，其余房屋的所有权人为王某甲、王某乙等业主。为便于管理，凯博尔公司委托我公司代为催缴、收取以上30套房屋的租金，其中美莎公司通过财务个人账户分别于2016年3月14日、2016年4月6日、2016年5月7日、2016年5月11日累计支付租金30万元，与凯博尔公司抵销210591元租金。目前美莎公司仅欠付2016年9月1日以后的租金。”被告于2017年5月1日将11层3套（11103、11104、11105）房屋退回原告。又查，2016年11月14日美莎酒店加盖印章的附件一，关于美莎酒店客房及卫生间漏水房号的统计：八楼：803（0843）、843（817）；九楼：950（914）、906（941）、922（931）、938（922）、931（908）、949（904）、912（938）、908（940）、910（913）；十楼：1025（1008）、十一楼（以下为老房号）：1111、1112、1125、1126、1129、1130、1134、1138、1139；十二楼：（以下为老房号）1207、1208、1223、1227。2014年12月13日美莎酒店与案外人刘娟芳签订长安公馆10楼20号《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年2月1日至2035年1月31日，租金22800元/年。2015年1月23日美莎酒店与案外人张某某签订长安公馆9楼3号《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年3月1日至2035年1月31日，租金20400元/年。2018年3月9日美莎酒店与案外人朱某某签订长安公馆8层805号《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年3月10日至2028年3月9日，租金20726元/年。朱某某出具承诺，表示从2016年6月1日起至2018年2月28日止的房屋租金本人自愿放弃，从2018年3月1日起房租本人自行收取。诉讼中，本院组织原、被告前往美莎酒店对涉案房屋进行现场勘查，涉案的房屋中，8层6套、9层10套、10层9套房屋中每层均有一套房屋美莎酒店与业主签订了《租赁合同》；11层5套中两套（11106、11113）房门无法打开，三套为美莎酒店的员工宿舍，其他房屋无人使用。涉案房屋的房卡均由被告美莎酒店持有。上述事实，有《协议书》、《租赁合同》、转款凭证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告2016年3月10日签订的《协议书》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。协议约定被告应向原告支付“长安公馆”代持房上半年度（2016年3月1日—2016年8月31日）租金计510591元，双方还约定了具体代持房屋房号明细另签新的租赁协议。后双方虽未签订新的租赁协议，但涉案房屋仍由被告占有，双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的视为不定期租赁，出租人可以随时解除合同。现原告要求解除租赁关系并腾交房屋，与法不悖，应予支持。原告要求被告支付租金，因被告一直占有房屋，虽经现场勘验，部分房屋空置，但房卡仍由被告持有，被告未举证证明其已腾交占有的房屋，被告仍应向原告支付房屋租金。关于租金的标准，根据公平原则应参照双方2016年3月10日签订的《协议书》中租金的标准计算。被告已与案外人签订租赁合同的10805、10903、11020号3套房屋租金，应予扣除。11层中11106、11113号房屋无法打开，原告未提供证据证明被告使用，该房屋租金亦应扣除。11层3套（11103、11104、11105）房屋租金计算至2017年5月1日。8层5套、11层6套房屋的租金起算日期为2016年11月1日，9层9套，10层8套房屋的租金起算日期为2016年9月1日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除西安凯博尔置业投资有限公司与被告西安美莎酒店管理有限公司之间位于西安市碑林区环城南路16号长安公馆8层5套（10801、10802、10818、10819、10839）、9层9套（10902、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层8套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019）、11层3套（11107、11111、11112）房屋的租赁关系。二、本判决生效之日起三十日内，被告西安美莎酒店管理有限公司将位于西安市碑林区环城南路16号长安公馆8层5套（10801、10802、10818、10819、10839）、9层9套（10902、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层8套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019）、11层3套（11107、11111、11112）房屋腾交给原告西安凯博尔置业投资有限公司。三、本判决生效之日起三十日内，被告西安美莎酒店管理有限公司支付原告西安凯博尔置业投资有限公司位于西安市碑林区环城南路16号长安公馆11层3套房屋（11103、11104、11105）自2016年11月1日至2017年5月1日的租金36264元；8层5套、11层3套的房屋租金（以半年租金为标准：10801为20352元、10802为20874元、10818为20286元、10819为21279元、10839为21492元、11107为9189元、11111为10938元、11112为10881元）自2016年11月1日计算至实际腾房之日；9层9套、10层8套的房屋租金（以半年租金为标准：10902为20352元、10904为11130元、10905为14004元、10912为10881元、10913为10947元、10914为20874元、10915为20352元、10918为20286元、10919为21279元、11001为20874元、11002为20352元、11008为9780元、11011为10938元、11012为10881元、11013为10947元、11014为20874元、11019为21279元）自2016年9月1日计算至实际腾房之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告西安凯博尔置业投资有限公司其余之诉讼请求。案件受理费15642元，由原告负担5642元，被告负担10000元（此款原告已预交，被告在付上述款项时，直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  贾曼莉审 判 员  蒲 晖人民陪审员  李 秦二〇一八年十二月二十四日书 记 员  王梦圆