广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9510号上诉人（原审原告）：巫冠聪，男，汉族，住广东省梅县。委托诉讼代理人：温永刚，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市意美家卫浴有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：蔡伟群，总经理。委托诉讼代理人：李飞华，广东京兆律师事务所律师。上诉人巫冠聪因与被上诉人佛山市意美家卫浴有限公司（以下简称意美家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初9092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。巫冠聪上诉请求：1.撤销一审判决的判决内容；2.判令意美家公司立即向巫冠聪退回租赁保证金40000元及利息1179.33元（自2017年9月6日起，以40000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至其实际清偿之日止，现暂计算至2018年4月30日，共计1179.33元）；3.本案全部诉讼费用由意美家公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院并未就本案所涉的保证金的具体数额予以认定，但从本案的证据（租赁合同、转账凭证等）、庭审陈述及常理认知（若自案涉租赁合同生效执行之初巫冠聪即不遵从合同约定缴纳租金及租赁保证金，意美家公司根本不可能不对其进行催促，也根本不可能同意继续履行租赁合同，而且在本案一审庭审时意美家公司起初陈述双方通过事实行为改变了合同的租赁保证金数额，后又陈述确认双方并未改变过租赁保证金数额，前后明显严重矛盾）已足以查明本案所涉租赁合同的保证金为180000元；2.巫冠聪实际向意美家公司足额支付了全部租金，并不是一审法院认为的仅支付了230000元的款项，而是支付了现金448800元（含押金），现金券43000元。二、一审判决违背事实及公平正义，也违反法定的程序，依法应改判。1.一审法院并未慎重考虑《解除合同协议书》中关于租赁房屋内的装饰装修和改造产生的费用与意美家公司无关，以及不可移动的物品及建筑物主体部分归意美家公司所有的内容，其中涉及的是巫冠聪投资大笔资金对案涉房屋进行装修、改造，添附不可移动的设施设备所产生的价值及收益，而该些投入的受益最终都归意美家公司所有，这也是其同意以95000元（含租金、水电费、违约金、卫生费等）的条件提前解除租赁合同的真实原因之一。一审法院既然认定案涉租赁合同无效，那么依法双方应各自返还财产，上述不可移动的财产应当折价补偿，一审法院显然没有考虑其价值，故才认为显失公平。2.从常理上而言，在巫冠聪提前要求解除合同的基础上，意美家公司若是先前未收取足额的租金、租赁保证金以及考虑巫冠聪为原租赁场地进行装修、改造及添附不可移动的设备、设施所产生价值等因素，其根本不可能以巫冠聪向其支付95000元（含租金、水电费、违约金、卫生费等）的条件同意与巫冠聪签订相关解除协议书，也根本不可能在巫冠聪要求提前解除合同的违约基础上同意上述95000元直接在租赁保证金中予以扣除，且在巫冠聪的催促下还愿意退回巫冠聪部分租赁保证金。3.一审法院认定双方签订的《解除合同协议书》合法有效，在协议已经履行，意美家公司并没有提出变更或者撤销反诉的情况下，主动以巫冠聪支付的款项太少（而事实上巫冠聪已经支付了全部款项，并未拖欠），协议履行将造成利益严重失衡、不能再履行为由驳回巫冠聪的诉讼请求，违反了法定程序和事实，也违反了当事人意思自治的法治原则。综上所述，为维护巫冠聪的合法权益，提起上诉，希望二审法院依法查明本案事实并支持巫冠聪的全部上诉请求。意美家公司辩称，本案双方就案涉租赁合同的履行、款项支付、合同解除、权利义务结清的事实经过、证据举证及各方陈述，已经在一审阶段两次开庭过程中予以明确。双方于2018年1月15日对案涉合同所有权利义务进行结清，由巫冠聪本人向意美家公司出具《收款确认书》，并明确载明此款项为店铺押金的退还款项。巫冠聪是在2018年5月向一审法院提起本案诉讼，其诉讼无理无据，请求二审法院驳回巫冠聪的上诉请求。巫冠聪向一审法院起诉请求：1.意美家公司立即向巫冠聪退回租赁保证金40000元及利息1179.33元（自2017年9月6日起，以40000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至其实际清偿之日止，现暂计算至起诉之日，共计1179.33元）；2.本案全部诉讼费用由意美家公司承担。一审法院认定事实：2016年9月，巫冠聪（乙方、承租方）与意美家公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：租赁物位于佛山市禅城区XXXX铺位，出租面积（含分摊）为480平方米，租赁期限为五年，从2016年9月20日至2021年9月19日止，租金为第一年每月30000元外加每月3000元的餐饮现金券，第二、三年租金每月33000元，第四、五年租金每月36000元；巫冠聪须于2016年10月20日前缴纳三个月租金99000元，往后租金每三个月交一次。乙方应在合同签订之日向甲方支付180000元作为租赁铺位的保证金。合同期满，乙方没有任何违约，甲方无息退还保证金（乙方凭保证金收据正本收取）。若乙方违约，则甲方可没收该保证金，并有权追讨因乙方违约所造成甲方的经济损失。2016年9月5日、9月14日、9月22日，巫冠聪分别向意美家公司转账30000元、30000元、170000元。2017年9月5日，双方签订了《解除合同协议书》，明确因巫冠聪经营不善，无法继续履行上述租赁合同，双方一致同意解除该租赁合同，并约定：本协议签订之日，巫冠聪必须以转账方式一次性向意美家公司支付基于上述合同产生的相关费用共计95000元，该费用包括租金、水电费、卫生费、违约金等，巫冠聪应在签订上述协议之日起三天内迁出上述租赁房屋。租赁房屋内的装饰装修和改造产生的费用与意美家公司无关，可移动的物品由巫冠聪自行处理，不可移动的物品及建筑物主体部分归意美家公司所有。2017年12月6日、14日、21日，意美家公司分别向巫冠聪转账20000元、15000元、10000元。（20XX）粤06民终XXXX号民事判决书对该案当事人就佛山市禅城区XXXX铺位签订的租赁合同，认定为无效合同。2012年7月9日，广东省佛山市禅城区XXXX经济合作社出具《证明》，上载：“佛山市禅城区XXXX小组坐落在佛山市禅城区XXXX的商铺，其土地使用权属XXXX小组集体所有，土地使用证佛府集用[XXXX]第XXXX号、佛府集用[XXXX]第XXXX号。该片区建筑物是综合性商铺，建筑面积约16872平方米，建于1996年，由于没有办理报建手续的原因，上述的集体物业没有办理房产登记记录，属镇村建设历史遗留问题的房屋。”诉讼中，对巫冠聪占用案涉租赁物的起止时间，巫冠聪陈述：2016年9月20日起至2017年9月5日止；意美家公司陈述：在2016年9月20日前已经交付给巫冠聪，终止时间确认。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，无证据显示案涉房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，并结合有关生效判决的认定，案涉租赁合同应为无效。关于款项返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，以及上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因案涉合同无效，故意美家公司应向巫冠聪返还已收取的款项，巫冠聪应向意美家公司返还其实际占用案涉商铺期间的不当利益。据已查明的事实，巫冠聪实际占用期间约12个月，故意美家公司有权要求巫冠聪按合同约定的租金标准支付该期间的占有使用费，共计约396000元（含货币36万元及餐饮现金券36000元），而巫冠聪已向意美家公司支付23万元的款项，故相互返还后，巫冠聪仍应向意美家公司支付约16万元。双方签订的《解除合同协议书》，对费用支付、装饰装修物归属等事宜所做约定，具有结算性质，系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人有约束力，意美家公司通过签订该协议书及之后向巫冠聪支付45000元的实际行动，表明其自愿放弃20余万元的权利主张，属当事人意思自治，应予尊重。但若再判令意美家公司向巫冠聪退还40000元保证金，既缺乏协议的明确约定，也将造成利益严重失衡，有违公平。综上，巫冠聪要求意美家公司退还租赁保证金并支付利息，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回巫冠聪的全部诉讼请求。案件受理费415元，由巫冠聪负担。二审期间，巫冠聪提交以下证据：1.微信聊天记录截图（含租金清偿明细）、华兴银行客户账户交易明细、招商银行股份有限公司佛山市XX支行银行流水；2.巫冠聪与意美家公司法定代表人微信聊天记录截图[2017年11月25日下午4:00(含图片2张)、2017年11月30日下午4:34]。意美家公司提交了微信聊天记录截图。本院依法组织当事人进行质证。本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合上诉人巫冠聪和被上诉人意美家公司的诉辩意见，本案二审争议焦点为：巫冠聪要求意美家公司退回租赁保证金40000元并支付利息是否有事实和法律依据。经审查，巫冠聪与意美家公司于2017年9月5日签订《解除合同协议书》，约定双方一致同意解除租赁合同，巫冠聪应向意美家公司支付费用95000元，该费用包括租金、水电费、卫生费、违约金等。根据该《解除合同协议书》的内容，结合本案的其他证据及当事人的陈述，巫冠聪应向意美家公司支付的费用仅为95000元，并不存在一审法院论述的巫冠聪仍应向意美家公司支付约16万元，意美家公司自愿放弃20余万元的情况，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。本案双方的争议在于巫冠聪于第一期支付的230000元款项中有多少款项属于保证金。巫冠聪主张其中180000元为保证金，50000元为租金，意美家公司应退回保证金180000元，扣除巫冠聪应支付费用95000元，实际应退回85000元，现已退回45000元，故还应退回保证金40000元；意美家公司主张其中140000元为保证金，90000元为租金，意美家公司应退回保证金140000元，扣除巫冠聪应支付费用95000元，实际应退回45000元，现已全部退回。据此，本院认为，判断意美家公司是否还应向巫冠聪退回保证金40000元，应审查巫冠聪于第一期支付的230000元款项的组成。对此，本院分析如下：双方签订租赁合同约定租金为第一年每月30000元外加每月3000元的餐饮现金券，每三个月交一次，租赁保证金为180000元，同时约定意美家公司给予巫冠聪免租期一个月，2016年10月20日开始计租，若因巫冠聪原因致提前退租，该免租条款自动废除，巫冠聪需补交一个月租金33000元。现巫冠聪主张因免租一个月，第一期应支付租金60000元外加6000元的餐饮现金券，经与意美家公司协商支付了租金50000元外加16000元餐饮现金券，故第一期支付的款项230000元中180000元为保证金，50000元为租金；而意美家公司主张第一期支付的款项230000元中140000元为保证金，90000元为租金，若巫冠聪未提前退租，则退回一个月的租金。本院认为，意美家公司主张其中90000元为租金，与合同关于免租期一个月，2016年10月20日开始计租的约定不符，合同约定的是若因巫冠聪原因致提前退租，免租条款废除，巫冠聪需补交一个月租金，而不是约定先全部交齐租金，若巫冠聪未提前退租，则退回一个月的租金。而且巫冠聪于二审中提交的其与意美家公司法定代表人的微信聊天记录截图[2017年11月25日下午4:00(含图片2张)]，虽然其中第一张图片列明230000元-90000元（租金）=140000元-95000元（租金加违约）=45000元，但第二张图片列明180000元－95000元(租金加违约)=85000元-33000元(补交1个月租金)=52000元，该图片系由意美家公司法定代表人发给巫冠聪，结合合同约定，应认定巫冠聪支付的第一期款项230000元中180000元为保证金，意美家公司只是在签订《解除合同协议书》后认为巫冠聪需补交一个月租金33000元。据此，因双方签订的合同无效，意美家公司应向巫冠聪退回租赁保证金180000元，扣除巫冠聪应支付费用95000元，实际应退回85000元，现意美家公司已退回45000元，故还应退回保证金40000元。至于巫冠聪于2018年1月15日出具的收款确认书，经本院审查其内容，仅能说明巫冠聪收到意美家公司退回保证金45000元，而不能说明45000元是全部保证金的余额。故一审判决驳回巫冠聪要求退回保证金40000元的诉讼请求有误，本院予以纠正。巫冠聪要求意美家公司退回租赁保证金40000元，并自2017年9月6起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至意美家公司实际清偿之日止，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于巫冠聪是否应向意美家公司补交一个月租金33000元，意美家公司在本案中并未提出主张，本院不予审查处理。综上所述，巫冠聪的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初9092号民事判决；二、佛山市意美家卫浴有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向巫冠聪退回租赁保证金40000元并支付利息（以40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年9月6日计算至实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费415元，由佛山市意美家卫浴有限公司负担；二审案件受理费830元，由佛山市意美家卫浴有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一八年十二月二十一日书记员  郭淑怡