大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初5897号原告：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码：91210211594409291L，住所地辽宁省大连市甘井子区汇达街17号。负责人：周伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘万昕，系辽宁宏展律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟超。被告：李传君，男。委托诉讼代理人：谢晓男。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司（以下简称“红星物业”）与被告李传君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟超、被告李传君及其委托诉讼代理人谢晓男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业费5,603.80元，违约金2,000元。事实和理由：2012年9月25日，被告与大连红星美凯龙投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买案涉房屋，并依据《合同补充协议》第11条的约定，在签订商品房买卖合同的同时与原告签订《大连红星国际广场前期物业服务协议》，协议约定，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，标准为每平方米2元，物业服务费采取按年预交方式，每次交纳时间为物业服务费到期前一个月内，逾期交费的从逾期之日起按欠交额每日0.3%计收违约金。协议签订后，原告已经按协议约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行协议约定的交费义务。原告多次索要无果，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告李传君辩称，不同意原告的诉讼请求，被告是该房屋的房主，对房屋面积没有异议，物业费计算标准有异议。被告认为物业费是每月每平方米1.8元，什么时候涨到2元钱不清楚，且从未公示过，业主均不知情。被告家买房子时有一个防盗门放到了门口，第二天不见了，被告找物业解决这个问题，至今没有合理的说法和解决方案。因为原告频繁更换物业经理，当时的物业经理李超同意免除2年物业费，但是现在原告不认可此事。原告曾找到被告母亲去按手印，充当原告工作人员，一天支付15元费用，被告没有接受，但是感觉很费解和气氛。购房时承诺的是封闭小区，现在已经是开放小区，人员进出随意，业主安全得不到保障。被告家外面有一个通风口，严重影响睡眠和居住，被告多次与原告协商，始终未解决。被告家上面有一个空中花园，开发商在卖房子说作为业主娱乐等，被告觉得非常不安全，老鼠泛滥、进到被告家中，严重影响被告正常生活，物业公司不管不问，被告自己去做防患，原告没有保证业主生活上的舒适，给业主精神造成很大困扰。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、原告红星物业系大连红星国际广场的物业服务单位。被告李传君系大连市甘井子区大连红星国际广场2幢706室房屋的业主，该房屋建筑面积73平方米。2、2012年9月25日，被告李传君（甲方）与原告红星物业（乙方）签订《大连红星国际广场前期物业服务协议》，协议约定：乙方提供服务的受益人为包括甲方在内的本物业的全体业主及物业使用人，甲方及本物业的全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应的义务和责任。住宅按照每月每平方米2元的标准收取物业服务费，优惠期住宅物业费每月每平方米1.8元，优惠期两年；物业服务费采取预交方式，甲方到乙方该项目的物业服务中心按年预交物业服务费等。首次在签订本协议时交纳，之后每次交纳时间为：物业服务费到期前一个月。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠交额每日3‰累计计收违约金，或采取必要的催缴措施，如在本物业服务区域内对欠费业主或使用人的违约行为进行公示。3、被告没有交纳2015年1月1日至2018年4月30日期间的物业费，拖欠物业费合计5,650.20元（73平×1.8元/月/平×13个月+73平×2元/月/平×27个月）。被告庭审时出示了照片和视频资料，显示：案涉小区有大量老鼠影响正常生活，小区门有随意开放情况，案涉房屋外有一通风口，小区内发布广告、一楼大堂安装自动售货机。本院认为，原告与被告签订的《大连红星国际广场前期物业服务协议》是原、被告的真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《大连红星国际广场前期物业服务协议》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2元，两年优惠期每月每平方米1.8元，现原告对2015年1月1日至2016年1月31日的物业费按每月每平方米1.8元的优惠价格收取，2016年2月1日至2018年4月30日按每月每平方米2元收取，符合双方约定，本院予以支持。自2015年1月1日至2018年4月30日，被告应交纳物业费5,650.20元，借故拖欠无理。因此，原告要求被告支付2015年1月1日至2018年4月30日期间物业费5,603.80元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称小区内老鼠泛滥、安保不到位、未实行封闭等原告疏于管理、服务不到位一节，本院认为，小区的管理确有需要改进之处，原告应不断提高服务质量。但物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称防盗门丢失一节，被告对此未提交证据，且被告将物品放在门口也是对被盗风险的一种放任，不能作为免交物业费的合理理由。关于被告辩称原告私自发布广告、安装自动售货机谋利未经业主批准一节，本院认为，该事项涉及多数业主的共同利益，不能作为单个业主拒交物业费的合理抗辩理由。关于原告主张违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李传君自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司2015年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费人民币5,603.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告李传君负担。被告负担部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟审 判 员  李晓男人民陪审员  李 艳二〇一八年十二月二十日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。