河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1324民初1284号原告（反诉被告）：镇平县总工会，住所：镇平县县委院内。统一社会信用证代码：13411324006037082N。负责人：岳有林。委托诉讼代理人：王胜之，男，镇平县总工会工作人员。特别授权。委托诉讼代理人：芮军，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：李贺，男，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：肖军，河南涅阳律师事务所律师，特别授权。第三人：邹闯，男，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：张剑，河南涅阳律师事务所律师，特别授权。原告镇平县总工会（以下简称“工会”）与被告李贺为租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。在审理过程中第三人邹闯申请以有独立请求权的第三人参加诉讼，于2018年6月5日第二次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2018年12月26日第三次公开开庭进行了审理，原告工会的委托诉讼代理人王胜之、芮军，被告的委托诉讼代理人肖军、第三人的委托诉讼代理人张剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的托管合同,由被告立即交还原告房地产并恢复房屋原状；2、判令被告支付原告违约金48万元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年1月1日,原告将其位于镇平县健康路中段路东的房地产交给被告托管、使用,双方签订了《职工俱乐部房屋土地整体托管合同》,约定期限为自2010年1月1日至2022年1月25日止,同时约定托管费用、房屋修缮与使用等事项。后原告发觉,被告在托管使用期间,严重违反合同约定,未经原告书面许可,擅自在院内添建附属建筑并改变门面房屋室内结构、危及房产整体安全。虽经原告多次通知,但被告至今未能拆除违章建筑、恢复室内原状。由于被告的所作所为,违反合同约定，应支付违约金48万元。2017年12月5日实施的《党政机关办公用房管理办法》规定，使用单位不得擅自出租办公用房。属于原被告在履行合同中情势变迁，亦应该解除合同。被告辩称：原告所述不属实。被告对房屋修缮时，以书面形式向原告请示，由当时分管领导石金亮在请示上批示，同时加盖单位印章，所以原告所述未经同意而擅自改变门面房室内结构不属实。合同签订后被告一直履行了自己的义务，根据合同第五条中第四款、第九条约定，至今为止所租赁院内的游乐场和旱冰场由他人占有，原告并未解决；根据合同第九条第一款约定，原告应支付20%的违约金，因此被告要求原告承担违约金48万元，由于被告没有违约行为，因此被告要求继续履行合同。原告要求解除合同的理由不能成立，驳回原告的诉请。第三人辩称：原告诉请的请求没有事实依据，作为第三人和被告没有违约行为，请求驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交托管合同及照片，原、被告及第三人对该证据的真实性无异议，故对该证组证据的真实性予以采信。对于被告提交的请示报告，原告认为系石金亮的个人行为，本院认为，该请示报告中的签名经本院核实系石金亮所签，故对该请示报告的真实性予以采信。对于第三人提交的被告与第三人的合作协议，原告称不知情，被告认可系其与第三人所签订，故对该合作协议的真实性予以采信。经原告申请，本院委托河南金剑司法鉴定中心对被告提交的请示报告中加盖的印章进行鉴定，经鉴定该印章系原告印章，原告对该鉴定结论的真实性无异议，被告及第三人不发表质证意见，本院对该鉴定报告予以采信。经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人合理的陈述，本院确认以下案件事实：2010年1月1日，原、被告签订《职工俱乐部房屋土地整体托管合同》，双方约定，在不改变工人俱乐部现有职能的情况下，原告将房屋托管给被告使用，签订该托管合同。合同约定：托管的房屋位于健康路中段路东，北至商业局，东、南各至院墙，西至健康路，共计4200平方米。托管现有房屋含12间门面房、院落、职工体育场（要保持原样和正常活动）、滑冰场、幼儿园、游乐园等设施。托管期限12年，从2010年1月1日起至2022年1月25日止，用于高档品牌服装、车友、网友俱乐部等商业经营项目。托管费每年20万元，合同签订后一次性付完2年的费用。每5年按托管费5%递增一次。在托管期内，托管人对托管物以自营、联营、合资、合作等各种合法商业经营形式的权利。合同第四条约定，房屋修缮与使用：1、在托管期内,甲方应保证托管房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由甲方负责(乙方使用不当除外)甲方提出进行维修须提前10日书面通知乙方乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后,甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分，甲方不负有修缮的义务。2、乙方应合理使用其所托管的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的,乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备,设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。托管期满后，除双方另有约定外,依法律规定处理。合同第七条约定，合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方有以下行为之一的,乙方有权解除合同:(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件,严重影响居住。(2)甲方未尽房屋维修义务,严重影响居住的。3、房屋托管期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同,收回托管房屋;(1)未经甲方书面同意,拆改、变动房屋结构。(2)损坏托管房屋,在甲方提出的合理期限内仍未修复的。(3)未经甲方书面同意,改变本合同约定的房屋托管用途。(4)利用托管房屋存放危险物品或进行违法活动。(5)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用,已经给甲方造成严重损害的。4、托管期满合同自然终止。5、因不可抗力因素导致合同无法履行的,合同终止。第九条对原告的违约责任规定：1、甲方因不能提供本合同约定的托管物而解除合同的,应支付乙方本合同托管金总额20%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外,还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、由于甲方息于履行维修义务或情况紧急,乙方组织维修的,甲方应支付乙方费用,但乙方应提供有效凭证。合同第十条对被告违约责任规定：1、托管期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该托管物,乙方应按照合同总托管金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，未经甲方书面同意,拆改、变动房屋结构或损坏房屋。2、乙方如逾期支付托管金,每逾期一日,则乙方须按日托管金的1.2倍支付滞纳金。3、托管期满,乙方应如期交还该托管物。逾期乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同第十一条对免责条款的规定：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已托管的房屋,使甲、乙双方造成损失的,互不承担责任。3、不可抗力系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同甲方，镇平县总工会，合同乙方，李贺。被告提交一份请示报告，内容为：“请示报告县总工会:为店面经营需要、经多方论证在确保安全的情况下申请对位于健康路中段工人俱乐部的门面房(从南数第4、5、6、7间)房屋中部墙体进行架梁、换柱处理,以打通房屋增加房屋使用面积。本人愿意承担施工改造费用及因施工改造风险的相关责任。特此请示!望审批申请人李贺2010年2月2日。”2月3日，县工会石金亮在该请示上批注，经研究同意。在该请示报告上加盖原告印章一枚。石金亮当时系工会副主席，负责组织宣传及工人俱乐部工作。被告根据请示报告中申请的事项，对租赁房屋进行了架梁、换柱等修缮。2011年10月20日，被告与第三人签订合作协议，共同合作经营租赁物。2018年的租赁费被告已支付。本院认为：原、被告所签订的名为托管合同，实际系租赁合同。原、被告签订的租赁合同系双方自愿、不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订《职工俱乐部房屋土地整体托管合同》约定“未经甲方书面同意,拆改、变动房屋结构”原告有权解除合同，被告对租赁的房屋进行中部墙体进行架梁、换柱处理,打通房屋进行修建时，以书面的形式向原告请示，原告亦同意，故原告以此由请求解除合同、恢复原状、支付违约金48万元，于法无据，本院不予支持。被告主张原告没有向其交付所租赁院落内的游乐场和旱冰场应赔付48万元违约金。本院认为，原、被告在合同中第五条第3项约定，房屋及院内的现有托管用户的清理均有被告妥善处理，该清理与接收系被告的权利义务，且被告未提供证据证实被告就该游乐场和旱冰场的托管向原告主张过权利，系被告权利的处分，故被告的该反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”原、被告在租赁合同中约定不可抗力的情形包括因国家政策需要拆除或改造已托管的房屋,使甲、乙双方造成损失的,互不承担责任。该条约定表明，因国家政策，影响合同履行的，双方互不承担责任。中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《党政机关办公用房管理办法》第三十条规定：“具备条件的，机关事务管理部门可以商有关部门将闲置办公用房转为便民服务、社区活动等公益场所，或者按照有关规定置换为其他符合国家政策和需要的资产。机关事务管理部门可以通过公共资源交易平台统一招租，租金收益按照非税收入有关规定管理。党政机关如有需要，应当及时收回出租的办公用房，统筹调剂使用。使用单位不得擅自出租办公用房。”该条明确规定，办公用房使用单位不得擅自出租办公用房。被告系直接从原告处租赁，违反国家对办公用房的规定。应解除原、被告签订《职工俱乐部房屋土地整体托管合同》。综上所述，因国家政策的出台，需要解除原、被告之间的租赁合同，且原、被告双方对该情形也有约定，故依据双方的约定，合同解除给双方造成损失的,互不承担责任。原、被告签订的租赁合同，根据合同相对性原则，该租赁合同约束原、被告之间，第三人与被告系内部关系，故对第三人的辩解理由，本院不予采纳。原被告对合同的解除均无过错，故本案诉讼费用由当事人合理分担。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告镇平县总工会与被告李贺2010年1月1日签订的《职工俱乐部房屋土地整体托管合同》。二、限被告李贺于本判决生效后30日内搬离所租赁的房屋，向原告交付房屋。三、驳回原告镇平县总工会的其他诉讼请求。四、驳回被告李贺的反诉请求。案件受理费8600元，反诉费4250元，鉴定费2000元共计14850元；原告镇平县总工会负担10550元，被告负担李贺4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 张 都审 判 员 侯 涛人民陪审员 仵 瀚二〇一八年十二月二十九日书 记 员 姜燕燕