黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终8056号上诉人(原审被告)：宋喜亭，男，1981年2月28日出生，汉族，农民，住哈尔滨市松北区。被上诉人(原审原告）：哈尔滨渤丰物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区农田街59号4栋1层1S09号。法定代表人：李惠成，该公司总经理。委托诉讼代理人:李志滨,黑龙江富祺律师事务所律师。上诉人宋喜亭因与被上诉人哈尔滨渤丰物业管理有限公司（以下简称渤丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋喜亭、被上诉人渤丰物业公司的委托诉讼代理人李志滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋喜亭上诉请求：撤销一审判决，改判驳回渤丰物业公司的诉讼请求或按照三级物业费收费标准缴纳物业费。事实和理由：一审法院认定2013年1月13日，渤丰物业公司与宋喜亭签订《物业管理服务合同》，合同对双方的权利义务进行了明确约定，另认定北岸众和城小区存在消防设施损坏，消防通道堵塞，无法进行正常使用的情况，小区单元内公共墙体瓷砖脱落、路灯损坏、公共绿地被破坏未恢复原状，小区单元门禁损坏、电梯故障频率较高，物业服务未达到一级服务标准。根据一审法院的认定，渤丰物业公司没有完全履行《物业服务合同》的约定义务，物业服务不到位，尤其是在物业管理期间，电梯多次出现“滑梯、困人”等事故，对小区所有居住人员存在重大安全隐患，物业公司在履行《物业服务合同》期间存在严重违约行为。因渤丰物业公司违约，没有全部履行合同义务，宋喜亭有拒绝给付物业费的权利。一审法院认定渤丰物业公司违约行为不能作为拒付物业费的依据，属适用法律有误。综上，一审法院适用法律有误，请求撤销一审法院判决，予以改判，驳回一审判决第一项。由于渤丰物业公司并未按照一级服务标准对小区业主进行服务存在众多服务管理不到位的情况，连起码的二级服务标准都未达到，认可按三级标准缴纳物业费，请求二审法院支持宋喜亭的上诉请求。渤丰物业公司辩称，1、一审判决适用法律正确，认定事实清楚。2、宋喜亭提出的上诉理由及上诉请求与客观事实不符，而且也违背目前的法律规定。首先，宋喜亭提出的要求按照3级物业标准缴纳物业费属于宋喜亭个人要求，对于业主提出的关于物业的请求应当由小区全体业主通过业主大会形成决议，并由业主委员会与物业公司以签订物业合同或补充物业合同的方式进行调整和修改。而且，按照哈尔滨市物价局及房产局关于物业的收费标准，在2014年该标准3级的服务标准收费是要高于2级收费标准的。另外，在本案中渤丰物业公司的收费是依据物业合同的约定，而且该收费标准并不违反物价局及房产局的相关规定。所以一审判决结果正确，请求二审法院依法维持，驳回宋喜亭的上诉请求。渤丰物业公司向一审法院起诉请求：请求宋喜亭依法向渤丰物业公司支付拖欠的物业服务费7339.40元，并支付违约金至实际给付之日止（每日按欠费总额千分之三计算）。一审法院认定事实：宋喜亭系哈尔滨市松北区北岸众和城小区5号楼2单元2103室业主，房屋建筑面积为66.7平方米。2012年5月19日，众和城小区建设单位黑龙江亚为房地产开发有限公司与哈尔滨渤丰物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由渤丰物业公司为北岸众和城小区提供物业管理服务，物业服务收费选择包干制方式，高层住宅物业费收费标准为按房屋建筑面积1.10元每月每平方米，住宅电梯费按照《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定执行上浮10%。自2014年1月10日至2018年3月31日，宋喜亭尚欠物业费3717元。根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定：30〈用户数≤602520406080100运行电费每增减一层2元／月·户、基准价格=基础费用＋运行电费、电梯费＝基准价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10％，电梯起始层为地面一层的住户，原则上不收电梯费，每梯用户数原则不包括地面一层住户。案涉小区的电梯基础费用为25元，根据以上计算标准，宋喜亭每年应缴纳电梯费858元，自2014年1月10日至2018年3月31日，宋喜亭尚欠电梯费3622.40元。再查明，北岸众和城小区存在消防设施损坏，消防通道堵塞，无法进行正常使用的情况，小区单元内公共墙体瓷砖脱落、路灯损坏、公共绿地被破坏未恢复原状，小区单元门禁损坏、电梯故障频率较高。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。渤丰物业公司一直对该小区进行物业服务，宋喜亭作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则并依照合同约定行使权利、履行义务。宋喜亭举示证据证明案涉小区的单元瓷砖脱落、门禁及消防设施损坏的情况，渤丰物业公司对该项事实予以认可，虽渤丰物业公司主张消防设施问题系开发商未与其进行该项事宜交接，但消防设施及通道属物业共用部位，依据当事人双方合同约定，渤丰物业公司理应对小区的公共部位、电梯及单元对讲电话等公共设施进行维护和管理，故渤丰物业公司未能全面履行其物业服务义务，其物业服务存在部分瑕疵。但宋喜亭提交的照片只能反映照片拍摄当时的情况，无法证明宋喜亭全部欠费期间的物业服务情况，并且，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如宋喜亭所述成立，即是对小区全体业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为宋喜亭拒付物业服务费的依据，现渤丰物业公司主张宋喜亭给付物业服务费7339.40元的诉讼请求，一审法院予以支持。因渤丰物业公司放弃向宋喜亭主张逾期缴费违约金的诉讼请求，系其合法处分自己的权利，一审法院不予干涉。但需要说明的是物业服务事关居住环境问题，直接影响老百姓的生活质量，是人民群众最关心的问题之一。物业服务企业对为小区居民提供良好的物业服务负有合同义务和社会责任，渤丰物业公司应当正视本案在审理中法院指出的服务不到位的问题，积极回应业主的诉求，并认真加以整改。判决：宋喜亭于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨渤丰物业管理有限责任公司物业服务费7339.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由宋喜亭负担，宋喜亭须于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨渤丰物业管理有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，渤丰物业公司与宋喜亭签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。物业公司依约为宋喜亭提供了物业服务，宋喜亭理应按照合同约定履行交纳物业费的义务，其拖欠物业费未交不妥，现物业公司要求其交纳拖欠的物业费，一审法院予以支持并无不当。宋喜亭上诉认为渤丰物业公司在提供物业服务的过程中存在消防设施损害、小区单元瓷砖脱落、路灯损坏等物业服务违反物业合同约定的情况，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如物业公司存在物业服务违反合同约定的情况，即是对小区全体业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同主张权利，不能作为宋喜亭拒付物业服务费的依据。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，宋喜亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋喜亭负担。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  唐玉贵审判员  贾晋璇二〇一八年十二月四日法官助理赵东哲书记员孙英喆