上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初16035号原告（反诉被告）：周锦亮，男，1964年1月22日生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇教苑新村13号301室。委托诉讼代理人：张乙波，上海理帅律师事务所律师。被告（反诉原告）：王伟锋，男，1975年10月28日生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇华严村1132号。委托诉讼代理人：李权，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告周锦亮诉被告王伟锋及反诉原告王伟锋反诉反诉被告周锦亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序并经延长简易程序适用期间，于2018年8月3日公开开庭进行了审理。2018年8月5日，被告王伟锋提起反诉，本院受理后，于2018年11月9日、12月2日再次公开开庭进行了审理。原告周锦亮的委托诉讼代理人张乙波、被告王伟锋及其委托诉讼代理人李权均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周锦亮向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原、被告于2016年3月5日签订的《房屋租赁协议书》；2、被告立即搬离上述奉贤区南桥镇航南公路5188号大门口西侧二层房屋；3、被告立即支付原告2018年5月1日至实际搬离移交日止按合同约定标准计算的租金；4、被告支付原告违约金10,366.5元。事实和理由：原、被告于2016年3月5日签订《房屋租赁协议书》约定原告将航南公路5188号大门口西侧两层340.83平方米店铺9间出租给被告用于经营。租赁期限自2016年5月1日起至2028年4月30日止。租金前6年每年124,403元，后6年每年149,284元，付款方式为先付后用，每半年支付一次，任何一方违反约定，自违约之日起至本协议到期租金的50%计算违约金。但被告逾期支付，被告出具承诺书承诺于2018年2月1日付清所欠租金，但未履行承诺。原告遂起诉。被告王伟锋本诉辩称，被告没有违约，原告反而有部分房屋尚未交付被告，少交付面积为23.31平方米，故不同意解除合同。反诉原告王伟锋向本院提起反诉诉讼请求：1、反诉被告将面积23.31平方米楼梯间交付反诉原告；2、反诉被告返还多交付的楼梯间租金17,016.30元。事实与理由：反诉原、被告就租赁事宜，于2016年3月5日签订《房屋租赁协议书》，合同约定的租赁面积为340.83平方米，前6年租金为每年124,403元。反诉原告按约给付了租金，但反诉被告仅交付了317.52平方米，楼梯间23.31平方米未交付。反诉原告遂提起反诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（房屋租赁协议书、平面图、交接照片、约定书、交易明细、民事判决书、产权证、通知、接报回执单、转账记录、证明），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市奉浦工业区锦梓家园S1-S4、D1-D9、L1-L18权利人系上海广通置业有限公司。2016年3月5日，原、被告签订《房屋租赁协议书》约定甲方（原告）将航南公路5188号大门口西侧二层共九间（含楼梯间），建筑面积340.83平方米租给被告（乙方）。租赁期限自2016年5月1日起至2028年4月30日止。前6年租金每年124,403元，后6年为每年149,284元。保证金10,000元。租赁费先付用后，每半年支付一次。租金在每个租赁期前三天内支付。2016年3月6日，原告将房屋移交给被告。被告也支付了保证金10,000元。2018年1月15日，原、被告签订《约定书》言明，2018年2月1日前乙方支付甲方2017年5月1日至2018年4月所欠房租124,403元。如2018年2月1日未按上述约定支付租金，乙方搬出所租房屋。2018年1月31日，被告支付原告62,200元，2018年6月28日，被告又支付原告62,200元。2018年5月1日以后租金未付。还查明，周锦亮作为原告曾经起诉刘海林等房屋租赁一案，上海广通置业有限公司注销后，作为公司股东的原告等起诉要求承租人支付租赁费。在该案审理过程中，上海市奉贤区锦梓家园业主委员会要求作为第三人参加诉讼，认为上述房屋应归第三人，租金归全体业主。2016年9月第三人曾经致函承租人认为诉争房屋系小区物业管理用房，系业主所有，故决定予以收回。后本院判决未支持第三人请求。庭审中，被告坚持认为由于楼梯间未交付，故扣除楼梯间费用后愿意支付租金。经法庭一再释明，庭审结束后，被告向本院缴纳了自2018年5月1日始至2019年4月30日止的租金124,403元。关于楼梯间，原告认为楼下租户不租后，楼梯间租给被告，现在各占各的。被告确认楼梯间下层其他租户用来堆物，上层由其用来堆物，但2016年左右，其为了安全自行封闭了楼梯间。原告认为被告未按约定书时间支付租金要求解除合同，虽然在提起诉讼时，被告已经支付了约定书租金，仍要求解除。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，原、被告理应按约履行。原告诉称，被告逾期支付租金故要求解除合同，但被告拖欠2017年5月1日至2018年4月30日租金，原告要求被告在2018年2月1日前支付，否则被告搬离租赁房屋。2018年2月1日前，被告未按期履行支付义务，然而原告也未提出解除合同。在2018年6月，被告付清了上述租金，原告也收悉后，其解除权丧失，故原告以被告逾期支付2017租赁年度的租金要求解除合同的理由并不充分。在原告起诉时，被告还逾期支付了2018年5月1日始的半年度租金，原告以诉讼方式要求解除合同。但合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人可以解除合同。根据庭审查明事实，在被告逾期支付后，原告除以诉讼方式要求解除合同外，并未进行其他催告，并给予被告合理履行期限。庭审过程中，被告一再表示扣除楼梯间租金后愿意交付租金，经本院释明后，其在庭后全额支付了拖欠的全部租金，纵然在被告履行合同过程中，数次逾期支付租金，履行存在瑕疵，然至今被告已经全部缴纳租金，该瑕疵履行，尚不构成根本违约，故原告以此为由要求解除合同，于法无据，本院难以支持。原、被告双方对于被告逾期支付的违约金没有约定，故对原告主张被告支付违约金的请求本院难以支持。被告反诉要求原告交付楼梯间，本院认为根据庭审查明事实，楼梯间已然交付，系被告使用一段时间后自身将楼梯间封堵，其再要求原告交付并返还已经支付的楼梯间租金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）周锦亮全部本诉诉讼请求；驳回被告（反诉原告）王伟锋全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币578元，减半收取计289元，由原告（反诉被告）周锦亮负担，反诉案件受理费113元，由被告（反诉原告）王伟锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一八年十二月二十八日书记员 陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。