贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0524民初3750号 原告：肖客榕，男，1982年12月20日生，汉族，住贵州省织金县。 原告：沈杰，男，1978年8月20日生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：吴海，贵州本芳律师事务所律师。 二原告的委托诉讼代理人：李海龙，贵州本芳律师事务所律师。 被告：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县原城关镇向阳路，统一社会信用代码915205247613885993。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁云，贵州黔鹰律师事务所律师。 原告肖客榕、沈杰与被告织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称金锦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈杰及二原告的委托诉讼代理人吴海、李海龙，被告金锦房开公司法定代表人尚显能及其委托诉讼代理人丁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖客榕、沈杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于织金县金玉龙城第8幢4层的房屋交付给原告；2、判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金暂定为200000元，该违约金自2017年3月4日起按同地段同类房屋租金标准确定计算至涉案房屋交付给原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系姻亲关系，2015年4月3日，原告肖客榕以原告沈杰的名义向被告购买其开发的位于织金县金玉龙城第8幢第4层的房屋，双方签订《商品房买卖合同》，约定该商品房总价款为4976160元，被告应在2017年3月3日前交付房屋给原告。逾期交房超过60日的，被告按日计算向原告支付已交房款万分之0.2的违约金。因原告肖客榕同时购买织金县金玉龙城第8幢1层1号、第8幢3层房屋，尚欠被告部分购房款，2017年1月14日，原告肖客榕与被告签订《商品房买卖合同补充协议书》，确认是三套商品房均为原告肖客榕购买，同时对尚欠购房款的给付进行了约定。后原告向被告付清四百余万元房款，被告已经交付以肖客榕名义签订的两套房屋，对以沈杰名义签订的房屋逾期一年多仍不能向原告交付房屋，被告逾期交房的行为已经构成违约，但原、被告关于逾期交房违约金的约定明显过低，应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定确定原告的损失，故提起前述诉讼请求。诉讼中，原告将其第一、二项诉讼请求变更为由被告将位于织金县金玉龙城第8幢4层的房屋交付给原告沈杰，并由被告向原告沈杰支付2017年3月4日起至2018年10月15日止逾期交房违约金519993元，2018年10月16日至实际交付房屋之日止的违约金另案主张。诉讼中，原告肖客榕以其不是本案适格原告为由向本院申请撤回起诉。 为支持其诉讼主张，原告沈杰、肖客榕在举证期限内向本院提交了如下证据材料供法庭主持质证： 1、书证：沈杰、肖客榕身份证各1份，用以证明原告沈杰诉讼主体资格适格，原告肖客榕在本案是代为支付房款，对涉案房屋不享有权利。经质证，被告金锦房开公司对原告沈杰身份证无异议，对肖客榕的身份证无异议，但认为其诉讼主体资格不适格。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联，依法予以采纳。 2、书证：商品房买卖合同1份，用以证明2015年4月3日，原告沈杰与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买其开发的位于金玉龙城第8幢第4层商业用房，该房屋建筑面积1555.05㎡，套内建筑面积1264.51㎡，价格按套内建筑面积计算，每平方米3935.25元，房款总价为4976160元，定于2017年3月3日前交付房屋，逾期交房的违约责任为已付房款万分之零点二。经质证，被告金锦房开公司对证据三性均不认可，认为该商品房买卖合同不是原告沈杰的真实意思表示，根据肖客榕与被告于2017年1月14日签订的《商品房买卖合同补充协议书》，肖客榕为涉案房屋的实际购买人，二原告的陈述与诉请相互矛盾。本院认为，沈杰与被告签订的商品房买卖合同，不存在胁迫、违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效情形，该合同系双方真实意思表示，合法有效，依法予以采纳。 3、书证：收据、税收发票各1份，用以证明原告沈杰向被告交纳了维修基金49761.60元、契税149284.80元。经质证，被告金锦房开公司对证据真实性无异议，对关联性有异议，认为涉案房屋实际购买人为肖客榕，契税和维修基金实际也是肖客榕交的，原告沈杰只是挂名。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联，依法予以采纳。 4、书证：个人借款合同1份，用以证明原告沈杰已将涉案房屋作抵押向织金县农商银行贷款470万元分两笔支付被告作为房款，第一笔是2015年4月30日转款170万元至被告账户，第二笔无证据证明。经质证，被告认为170万元的票据是肖客榕的妻子沈敏打的，是肖客榕的房款。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联，依法予以采纳。 5、书证：商品房买卖合同补充协议书1份、收款单9份、收条1份，金额合计800万元，用以证明沈杰、肖客榕向被告购买的三套房屋均以肖客榕的名义付款，被告开具的收据均是肖客榕的名字，因二原告系姻亲关系，补充协议虽是肖客榕与被告签订，但沈杰对该补充协议的付款方式予以认可。经质证，被告金锦房开公司对补充协议真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为补充协议已经明确肖客榕以沈杰的名义向被告购买同地段第8幢第4层房屋，二原告认可相应的付款方式及身份关系，但不认可挂名购买房屋事实。对收款单三性无异议。本院认为，该组证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联，依法予以采纳。因该补充协议书系肖客榕与被告签订，涉及沈杰的部分肖客榕无权处分，原告沈杰对该协议书的付款方式予以认可，仅是对付款方式部分的追认，对被告认为补充协议已经明确肖客榕以沈杰的名义向被告购买涉案房屋的质证理由不予采纳。 6、鉴定意见：房地产估价报告1份，用以证明2017年3月4日至2018年10月15日，涉案房屋同地段同类房屋租金为519993元，该金额是被告在该期间逾期交房造成的违约金。经质证，被告金锦房开公司有异议，认为本案涉案房屋实际房主为肖客榕，2017年1月14日签订补充协议后，被告已经向肖客榕履行了交房义务，该评估报告是原告无证据支持前提下额外增加的损失，且评估机构没有评估租金的资质，被告不予承担。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联，依法予以采纳。被告的质证理由不能成立，依法不予采纳。 被告金锦房开公司辩称：肖客榕的诉讼主体资格适格，但程序上有问题，涉案房屋原告已经在2017年1月14日交付给肖客榕，不存在被告违约情形，对原告诉请逾期交房的违约金无事实和法律依据，且原告沈杰与被告签订房屋买卖合同后，未按照约定交付房款给被告，请求驳回原告的诉讼请求。 为支持其答辩主张，被告金锦房开公司在举证期限内向本院提交了下列证据材料供法庭主持质证： 1、书证：营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证各1份，用以证明被告诉讼主体资格适格。经质证，原告无异议。依法予以采纳。 2、书证：商品房买卖合同补充协议书1份，用以证明原告沈杰所称房屋实际为肖客榕购买，沈杰不是本案原告，且被告已经根据补充协议约定的时间向肖客榕履行了交房义务。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为该补充协议是肖客榕与被告签订，该协议签订后，原告沈杰所交的购房款，被告均是以肖客榕的名义出具收据，以肖客榕的名义付款并无不当，对该补充协议付款方式的约定无异议，但不能证实被告已将涉案房屋交付给原告。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联，依法予以采纳，但该协议书的当事人系肖客榕与被告，沈杰未追认的部分对其不生效，肖客榕所述房屋实际购买人系其的自认对沈杰不生效，对被告的证明目的不予采纳。 综合原、被告的诉辩主张及举证质证意见，双方当事人争议的焦点为：原告沈杰主张的商品房是否是其向被告购买，被告出售的商品房是否符合交房条件，是否逾期交房，应否承担逾期交房的违约责任。 经审理本院认定如下事实：2015年4月3日，原告沈杰向被告金锦房开公司购买该公司开发的位于织金县官塘桥“金玉龙城”第8幢第4层商业用房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积为1555.05平方米，套内建筑面积为1264.51平方米；房屋价款按套内建筑面积计算，每平方米3935.25元，总价款4976160元。双方约定采取一次性付款方式，但未约定付款时间。出卖人应当在2017年3月3日前向买受人交付该商品房，延期不超过60日，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金。2017年1月14日，肖客榕与被告金锦房开公司签订《补充协议书》，协议书约定“2015年4月3日，乙方肖客榕向甲方购买了由甲方开发的金玉龙城的第8幢1层1号、第8幢3层商业营业用房；同日，肖客榕以沈杰（肖客榕与沈杰系姻亲关系，沈杰身份证号）的名义向甲方购买了同地段第8幢第4层商业营业用房。双方的具体约定详见CF0031号、CF0032、CF0033号三份《商品房买卖合同》。现乙方购买的全部房产尚有部分款项未偿还完毕。针对乙方所欠购房尾欠款事宜，双方经多次协商，现达成如下补充意见，以资双方共同守信。一、双方一致确认，乙方肖客榕所欠房款为人民币肆佰肆拾万壹仟伍佰贰拾陆元整（￥：4441526.00元），该价格系以商品房买卖合同载明的单价及面积计算，最终价格以房管部门下发的产权证上载明的面积予以计算，多退少补。除欠款之外的事项按原《商品房买卖合同》的约定执行。二、乙方承诺，自签订本补充协议之日偿还甲方人民币500000.00元，2017年1月23日前偿还200000.00元，其余欠款3741526.00元分三期等额偿还甲方。第一期欠款人民币1247175.00元的偿还时间为2017年12月30日前；第二期欠款人民币1247175.00元的偿还时间为2018年12月30日前；第三期欠款人民币1247175.00元的偿还时间为2019年12月30日前。三、自乙方偿还完第一期欠款700000.00元之日起，乙方即有权自主经营或租赁相关房产，甲方不得以任何方式或理由干扰或影响乙方经营。甲方同意乙方安装观光电梯。在安装观光电梯过程中，如需申请办理相关手续，乙方可自行申请。产生的费用由乙方自行负担。同时，乙方在报装之前须通知甲方知晓相关的安装情况。另，在安装电梯过程中产生的安全生产事故责任全部由乙方自行负责，与甲方无关。电梯的使用权及相关权益属于乙方所有，甲方不得干涉。四、乙方承诺，本协议第二条约定的每期欠款如不能按时足额交付完毕，自愿赔偿甲方当期欠款未偿还部分的资金占用费损失。资金占用费的计算时间起点自协议签订之日至本息偿还完毕之日止。每一期资金占用费的计算时间起点均为协议签订之日起算，标准为月息2%。第一期的计算时间起点最低为一年，第二期的计算时间起点为二年，第三期的计算时间起点为三年。（以此类推），该资金占用费不在下列第五条约定的违约责任之列。五、违约责任约定：甲乙双方一致表示，签订本协议后，双方均认真全面按照其约定享受权利及承担义务。甲乙任何一方如违反本协议项下的约定，均视为违约。违约责任除自愿承担惩罚性违约金人民币200000.00元的违约责任外，另给守约方造成的合理损失，违约方也自愿全额承担。合理损失包括但不限于主张本项权利的车旅费、误工费、诉讼费、保全费、律师代理费等。”原告沈杰对该补充协议书关于付款方式的约定予以认可，协议签订后，原告肖客榕按协议履行交款义务时，连同原告沈杰的购房款一并交纳给被告，被告向肖客榕出具收款收据时，将交款人写成肖客榕的名字，原告沈杰至今尚欠被告购房款1341525元。另查明，因涉案房屋顶层业主未经有关部门批准擅自加层修建房屋，导致涉案房屋消防设施无法验收合格。 诉讼中，本院根据二原告申请委托贵州华融房地产评估有限公司对原、被告诉争之房在2017年3月4日至2018年10月15日期间的租金损失进行评估，该公司于2018年11月14日作出华融房估字（2018）1110号《房地产估价报告》，评估结论为：权利人沈杰、肖客榕坐落织金县金玉龙城第8幢第4层房屋建筑面积1555.05㎡，单位面积月租金17元，评估总价519993元，二原告支付评估费20000元。 本院认为，原告沈杰与被告金锦房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。被告未按合同约定如期交付房屋给原告使用已构成违约，依法应支付原告违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告沈杰要求被告按评估确定的租金金额支付2017年3月4日起至2018年10月15日止逾期交房期间违约金519993元，2018年10月16日至实际交付房屋之日止的违约金另案主张并无不当，本院依法予以支持。因涉案房屋消防设施未经验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”之规定，原告沈杰主张由被告向其交付涉案房屋的诉讼请求的条件尚不成就，本院依法不予支持。因被告无证据证明已交付涉案房屋，对估价报告虽有异议但不申请重新评估，对被告金锦房开公司辩称已向肖客榕交付涉案房屋、原告主张逾期交房违约金无事实及法律依据的理由不能成立，依法不予采纳。原告肖客榕以其不是本案适格原告撤回起诉理由合法，依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、由被告织金县金锦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起一个月内一次性支付原告沈杰自2017年3月4日起至2018年10月15日止逾期交付房屋期间的违约金519993元； 二、驳回原告沈杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8999元，减半收取计4499.50元，由被告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。评估费20000元，由被告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  杨雄 二〇一八年十二月八日 书记员  谢婷