江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1311民初4240号 原告：孙建成，男，1973年12月24日出生，居民，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。 被告：张昭，男，1966年10月6日出生，居民，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：吴良辉、肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。 原告孙建成诉被告张昭买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙建成及其委托诉讼代理人张乃强、被告张昭及其委托诉讼代理人吴良辉、肖尔和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙建成向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告欠款1754166元及利息（以1754166元为基数，自2016年7月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确认给付之日）;2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年9月28日，孙建成、张昭、案外人肖猛对以前债权债务进行结算，三方达成协议书一份，孙建成之前欠张昭款170万元、尚欠肖猛款60万元。孙建成将其位于沭阳县的营业用房作价560万元出售给张昭，孙建成同意从该560元款项中扣除欠张昭170万元，并同意张昭直接支付肖猛60万元。之后，张昭反尚欠孙建成330万元，欠肖猛60万元，三方在协议第三条明确约定。2009年10月9日，孙建成将上述560万元房屋过户给张昭，并经沭阳县房产部门登记备案。2011年6月22日，张昭将此房屋以550万元转让给吕仪才，吕仪才约定分三期支付房款。吕仪才向张昭支付首付款300万元后，张昭于2011年6月23日通过银行汇款方式归还孙建成190万元，尚欠孙建成140万元未付。协议第二条约定，在营业用房张昭未转让他人之前，自2010年1月1日开始，每年租金50万元由张昭收取，其中25万元归张昭，另25万元由张昭支付孙建成。该房屋张昭转让给吕仪才时间是2011年6月22日，因此，租期计算应当自2010年1月1日起至2011年6月22日止，租期17个月，租金708333元（500000元/12月*17月）。张昭应当支付孙建成租金354166元未给付。关于张昭欠肖猛60万元，肖猛于2015年向宿城区法院起诉并已判决张昭支付肖猛60万元及利息。综上，原告在2009年9月28日协议签订后不欠被告任何款项。协议达成后，张昭尚欠孙建成合计1754166元，故依法提起诉讼。 张昭辩称：1.涉案协议书为无效协议，双方不存在真实的房屋买卖，被告从未支付过对价款，原告也没有主张过房屋价款；事实上是原告欠被告170万元，将房屋用来抵押以保障偿还，双方名为房屋买卖，实为民间借贷。只有在被告拒绝配合原告转让房屋时，才负有给付房款义务；2.房屋是原告转让吕仪才，被告配合办理手续；吕仪才给付房价款300万元，是原告分配的，其中100元归还被告借款，另外200万元转账到原告账户190万元，10万元按原告要求给了其侄子孙峰作为中介费；3.协议签订前后，房屋都是原告经营沭阳县咖啡厅使用，被告从未收到过任何租金，原告主张租金708333元没有事实依据；4.宿城区法院（2015）宿城民初字第1713号民事判决书，不能作为本案判决依据。综上，被告不欠原告任何款项，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告孙建成与被告张昭原系子舅关系。2009年9月28日，原告孙建成与被告张昭及第三人肖猛签订协议（以下简称“0928协议”）一份，内容为：“因孙建成（甲方）尚欠张昭（乙方）人民币170万元，尚欠肖猛（丙方）人民币60万元，现经三方协商，自愿达成如下协议：一、甲方同意将其投资开发的沭阳县的营业用房暂定总价为人民币560万元整出售给乙方，待此营业用房转让给他人后，其中170万元作为冲抵甲方尚欠乙方的欠款，60万元作为冲抵甲方尚欠丙方的欠款，并由乙方从转让款中直接支付给丙方；除归还上述乙丙二人的欠款外，转让此营业用房的所有剩余款项全部归甲方所有。二、在此营业用房未转让他人之前，从2010年1月1日开始每年50万的房屋租金由乙方收取，其中25万元归乙方且不从甲方尚欠乙方的170万元中扣除分文，另25万元由乙方支付给甲方。三、乙方在取得营业用房产权后，不得以任何理由拖延或拒绝将此营业用房转让给他人，否则应为乙方反尚欠甲方人民币330万元，尚欠丙方人民币60万元。四、在乙方取得此营业用房的产权后（即在当地房管部门备案之日），本协议即生效，任何一方不得反悔，否则由违约方另向守约方支付违约金人民币50万元”。 协议签订后，2009年10月9日，上述房产经沭阳县房地产管理处备案登记在被告张昭名下。2015年11月5日，该房地产管理处出具情况说明一份，载明：“经查档，截止2015年11月5日，张昭位于沭阳县九龙大厦A幢B1、B2、B3、B5号在我处有网上备案”。 2011年6月22日，被告张昭（出卖方，甲方）与案外人吕仪才（买受人，乙方）就上述房产签订《房屋买卖合同》一份，其主要内容为：一、甲方自愿将坐落于人民中路国税局西侧九龙大厦前高层二楼整体（包括东山头后面壹楼壹间大约壹佰平方和前沿街壹楼楼梯间壹间大约肆拾平方）的房屋出售给乙方。具体楼层以房屋平面图和产权登记为准；土地使用权证号：（2005）字第27230；房屋建筑面积：/平方米；房屋用途：商用。二、甲、乙双方协商一致；甲方所售房屋总价款为人民币：伍佰伍拾万元整（￥：5500000.00）。三、甲、乙双方约定房屋总价款分三期支付：乙方应于本合同签订时向甲方支付人民币叁佰万元整（￥：3000000.00）作为购房款；本合同签订后，甲方必须向乙方提供该房屋所有权人姓名变更后的商品房买卖合同，购商品房买卖合同原件和注册房屋所有权人为吕仪才（在房管处备案）：并开具销售不动产发票，乙方以网上备案时间为准一月内再向甲方支付购房款110万元。四、甲方或中证方在向乙方办理所购房屋房产证、土地证，两证齐全后交付乙方，以上一切都由甲方或中证方办理完善。乙方在收到两证后一月内向甲方支付剩余购房款壹佰肆拾万元（￥：1400000.00）……十三、本合同一式叁份，叁方各执一份，均具有同等法律效力，本合同经叁方当事人签字后生效。甲方：（印章）宿迁市顺益房地产开发有限公司沭阳分公司夫：张昭妻：郑思静乙方：吕仪才甲方中证人：（印章）宿迁市顺益房地产开发有限公司沭阳分公司孙建成孙峰乙方中证人：李沪强。 当日，房屋买卖合同签订后吕仪才支付给张昭300万元。张昭于2011年6月23日通过银行转账190万元给孙建成。 2016年7月26日，原告孙建成以被告张昭未将约定剩余房款140万元以及房屋出售前产生的租金354166元向其归还为由，向本院提起诉讼。 另查明：案外人（“0928协议”的丙方）肖猛因债权转让合同纠纷于2015年6月起诉至宿迁市宿城区人民法院要求张昭支付60万元及利息，该院于2016年5月9日作出（2015）宿城民初字第1713号民事判决书，判决支持肖猛诉请。张昭不服该判决上诉至宿迁市中级人民法院，该院作出（2016）苏13民终2077号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。宿迁市宿城区人民法院在审理过程中根据张昭申请追加孙建成为第三人参加诉讼，后于2017年5月5日作出（2016）苏1302民初9346号民事判决，判决驳回肖猛诉讼请求。肖猛不服提起上诉至宿迁市中级人民法院。宿迁市中级人民法院于2018年7月5日作出（2017）苏13民终2744号民事判决书，认定该0928协议合法有效，改判：张昭支付肖猛60万元及利息。张昭不服该判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）苏民申4158号受理通知书及合议庭组成人员通知书。 又查明：涉案房屋所在楼盘“九龙大厦”系原告孙建成以宿迁市顺益房地产开发有限公司沭阳分公司名义开发，孙建成为项目实际负责人。 再查明：涉案房屋至开庭辩论终结前未能办理房屋不动产权登记证书；吕仪才也未支付剩余房价款。 通过原告陈述、被告答辩，本院归纳本案争议焦点为：1.涉案“0928协议”是否有效；2.如协议有效，原告据此主张被告支付房价款140万元以及房屋租金354166元，能否得到支持。 本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。 关于争议焦点一，被告辩解双方不存在真实的房屋买卖，事实上是原告欠被告170万元，将房屋用作借款抵押，协议无效，原告主张“0928协议”有效并已得到终审判决确认。本院认为，签订协议的当事人均具有完全民事行为能力，且系真实意思表示，该协议也未违反法律法规强制性规定，应当认定合法、有效；被告也未举出相反证据证实其主张，故对该辩解意见不予采纳。 关于争议焦点二，被告辩解不应支付剩余房价款。本院认为，原告主张被告支付剩余房款140万元的诉讼请求不能得到支持。具体理由：1.虽然该协议合法有效，但从协议第一条约定内容“待此营业用房转让给他人后，其中170万元作为冲抵甲方尚欠乙方的欠款，60万元作为冲抵甲方尚欠丙方的欠款，并由乙方从转让款中直接支付给丙方；除归还上述乙丙二人的欠款外，转让此营业用房的所有剩余款项全部归甲方所有”来看，显然双方就房屋具有对外转让意向，同时还约定了对受让房款支配；也就是说，被告取得受让房款后理应根据协议约定在扣除自己享有债款后将其余房款支付给第三人及原告。同时，也能得到协议第三条“乙方在取得营业用房产权后，不得以任何理由拖延或拒绝将此营业用房转让给他人，否则应为乙方反尚欠甲方人民币330万元，尚欠丙方人民币60万元”的约定相印证，如果被告没有转让房屋，被告则应向原告承担违约责任。2.被告按照约定转让了涉案房屋，就房价款应依照协议约定扣除原告欠其170万元后支付给肖猛，再将剩余款项交付原告。本案中，被告将房屋作价550万元出售给案外人吕仪才，并收取房价款300万元，下余250万元，根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条“本合同签订后，甲方必须向乙方提供该房屋所有权人姓名变更后的商品房买卖合同，购商品房买卖合同原件和注册房屋所有权人为吕仪才（在房管处备案）：并开具销售不动产发票，乙方以网上备案时间为准一月内再向甲方支付购房款110万元”、第四条“甲方或中证方在向乙方办理所购房屋房产证、土地证，两证齐全后交付乙方，以上一切都由甲方或中证方办理完善。乙方在收到两证后一月内向甲方支付剩余购房款140万元”，被告尚未实际取得买受人支付的下余房款，原告也未举出证据证实该款已为被告收取，而根据“0928协议”，被告将售房款扣除自己债款外，应向肖猛支付后再交付原告，现被告已将300万元售房款中的190万元交付孙建成，因双方没有将房屋产权证办理给买受人，被告并未取得剩余房款，原告主张被告交付下余房款没有事实和法律依据，其该项诉请暂不能得到本院支持。 关于原告主张被告交付房屋租金354166元，被告否认并辩解原告没有将房屋交付被告也未收取过房租，是原告用于出租使用，本院认为，虽然“0928协议”约定了租金事项，但房屋网签备案并不能代替房屋交付行为，被告否认交付和收取租金，原告也未进一步举证加以证实，故该项诉讼请求，依据不足，也不能得到本院支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告孙建成的诉讼请求。 案件受理费20588元，由原告孙建成负担（原告已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  马柏华 审 判 员  孟永生 人民陪审员  尹成志 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  陈 鸣