广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初4480号原告：李锡莲，女，汉族，1957年7月10日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区，被告：张国诚，男，汉族，1984年11月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区，被告：惠州市万国美食汇实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水文华楼******商铺。法定代表人：张海斌。两被告委托诉讼代理人：黄淋，广东宝晟律师事务所律师。原告李锡莲诉被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司（以下简称：万国公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告李锡莲到庭参加诉讼，被告张国诚、万国公司的委托诉讼代理人黄淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锡莲向本院提出诉讼请求：1、判定被告赔偿无法移交合格商铺违约金人民币87975元（包含逾期60天内的违约金10200元、逾期60天后的违约金77775元）给原告；2、因无法移交合格商铺判定支付违约金后解除后述买卖合同，同时被告退回购买商铺款170000元、装修费45000元、过户办证费5100元,合计人民币220100元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月23日，原告与被告签署《商铺买卖合同》，购买了惠阳万国国际美食城1185号商铺1间，原告已按照合同约定时间交清商铺全部款项及相关办证费用，同时按被告工作人员及书面通知及时办理相关流程。但在收到被告书面通知按合同约定时间验收移交商铺后，原告于2017年10月18日前往美食城所在地办理验收接收。由被告办公人员接洽后办理验收交接过程中发现：1、商场周边配套路面、周边及内部经营环境、内部工程质量验收、保洁等均未完成；2、过道及店铺部分尺寸与合同不符；3、消防设施欠缺及报验验收证照不齐全；4、水电均未开通；5、部分通道漏水损坏等情况。按民用建筑规范是不合格工程，无法移交原告进行商业运作，所以当面告知被告办公室人员，办公室人员要求原告书面写好问题点和铺号、联系人及联系方式，由其反馈给公司领导处理整改后再通知原告验收移交。但按其要求办理后时至今日，原告一直未收到被告以及其工作人员的任何通知，且原告于日前去美食城现场查看发现一年过去了，根本无人进行整改，且验收移交时提出的问题点未得到有效改善，部分工程质量问题比前期更加恶化，已然成为烂尾工程。原告认为涉案商铺的土地使用权年限40年与被告工作人员销售时承诺商铺土地使用权年限50年不符。由于被告没有完全履行合同约定，且逾期严重，给原告造成严重损失，请人民法院主持公正。被告张国诚、万国公司辩称，一、答辩人依约将商铺经营权移交给被答辩人，但被答辩人无理拒绝办理交接手续，答辩人不承担违约责任。二、答辩人将商铺经营权按约定标准装修交付给被答辩人，被答辩人拒绝办理收铺没有事实和法律依据。三、答辩人全面、合格履行合同义务，无需向被答辩人退还任何款项。四、被答辩人行使撤销权期限已届满。综上所述，被答辩人诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人为其各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：两被告对原告提交的相片资料有异议，经审查，相片反映是商场周边环境、路面和部分水电设施现状，因合同附件二装修标准并没有对商场周边环境、路面和水电设施作出约定，该证据不能证明原告主张案涉商铺装修不符合合同约定交付标准的事实，与待证事实无关联性，故本院对原告提交的相片资料不予采纳。原告对两被告提交的快递单据、签收记录、惠州日报、消防安全检查合格证、现场照片、民事判决书3份、收款收据均有异议，但其未能提供相反证据予以推翻。经审查，被告提交的证据符合证据的关联性、合法性和真实性，且能证明本案事实，故本院予以采纳。本院经审理查明，2014年3月23日，原告李锡莲与被告万国公司签订《商铺认购书》，认购书约定：原告(认购方)认购被告张国诚（出售方）位于惠州市××区淡水文华楼******铺；建筑面积9平方米，套内面积4.59平方米；商铺交付时间为2017年9月30日前；总款215000元（其中房价款170000元、装修款45000元）；出售方已向认购方出示《商铺买卖合同》签约范本，并作出合理提示、解答和说明，认购方确认已认真阅读并理解、知悉、认可上述内容，且无任何异议；认购方须于2014年3月30日前持身份证等文件到销售中心与出售方签署《商铺买卖合同》。被告《商铺买卖合同》范本约定：涉案商铺带装修，原告同意被告张国诚委托惠州市佑盛达装饰工程有限公司对商铺进行装饰装潢并委托被告张国诚与装修公司签订装修合同；付款方式为一次性付款或分期付款；合同第八条约定被告万国公司（保证人）于2017年9月30日前将商铺按合同约定装修标准交付原告，买受人未按通知时间办理收铺手续，视为从通知发出之日起商铺已实际交付买受人；逾期交铺不超过60日，按已付房价款1‰支付违约金，逾期交铺超过60日，按已付房价款1.5‰支付违约金；合同第六条第3项约定该商铺可能会因为整体统一经营管理的原因未能按合同预定的装修标准进行装修，出卖人在销售时已向买受人作出了合理的提示、解答和说明，买受人确认并理解、知悉、认可上述内容，且无任何异议，原告不得以装修标准问题为由拒绝办理收铺手续或要求解除合同；合同第十一条约定商铺装修、设备标准应符合合同附件二约定标准，达不到约定标准的，被告万国公司以装修、设备差价标准补偿原告；被告张国诚在原告付清房价款后180个工作日内负责申办产权过户，办理房地产权证。合同附件二对涉案商铺公共区域、走廊和室内的天花、、地面间隔、墙身的装修标准进行了约定。合同签订后，原告已按照合同约定付清房价款170000元、装修款45000元。被告张国诚已将涉案商铺的《房地产权证》办理至原告名下，证号：粤房地权证惠州第**。涉案商铺已按照合同附件二约定装修标准进行了装修。2017年9月22日，被告万国公司书面通知原告收铺，通知办理收铺时间为2017年9月30日至2017年10月30日，原告在通知时间内前往收铺，在验收时原告认为涉案商铺不符合合同约定装修标准，并口头向被告工作人员提出整改意见，被告工作人员称需要向公司领导反馈，原告因此拒绝办理收铺手续。原告于2018年10月24日向本院起诉。本院认为，原告与被告签订的《商铺认购书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，并具备房屋买卖合同的主要内容，且在签订后，原告已付清商铺房价款、装修款及相关费用，被告已按约定为原告办理了《房地产权证》，该认购书应当认定为有效房屋买卖合同。有效合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张涉案商铺装修不符合合同约定标准，认为涉案商铺存在商场周边配套路面、周边及内部经营环境、内部工程质量验收、保洁均未完成、过道及店铺部分尺寸与合同不符、消防设施欠缺及报验验收证照不齐全、水电均未开通、部分通道漏水损坏等情况，并提供了商场周边环境、路面和部分水电设施现状的相片等证据。根据合同约定：商铺装修应符合合同附件二约定标准。因合同附件二只对涉案商铺公共区域、走廊和室内的天花、、地面间隔、墙身的装修标准作出约定，并没有对商场周边环境、路面、工程质量验收、消防验收证照、水电开通作出具体约定，原告提供的相片等证据不足以证明涉案商铺装修不符合合同附件二约定标准，因此原告主张商铺装修不符合合同约定标准，证据不足，缺乏合同依据，本院不予认定。原告主张涉案商铺的土地使用权年限40年与被告工作人员销售时承诺商铺土地使用权年限50年不符，因合同未约定商铺的土地使用权年限，且原告未提供证据证明被告销售时承诺土地使用权年限50年，故本院不予以支持。两被告辩称涉案商铺已按合同约定标准装修交付原告，并提交了快递单据、签收记录、惠州日报、消防安全检查合格证、现场照片等证据予以证明，本院予以采信。因合同约定：商铺交付时间为2017年9月30日前，买受人未按通知时间办理收铺，视为从通知发出之日起商铺已实际交付买受人。被告万国公司已于2017年9月26日书面通知原告收铺，并另行登报通知收铺，说明被告有履行交铺义务。原告虽在通知时间内前往验收，但其以商铺装修不符合合同约定标准为由拒绝收铺。合同第六条第3项约定：“该商铺可能会因为整体统一经营管理的原因未能按合同约定的装修标准进行装修，出卖人在销售时已向买受人作出了合理的提示、解答和说明，买受人确认并理解、知悉、认可上述内容，且无任何异议，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理收铺手续或要求解除合同。”依据该约定，原告不得以装修标准问题为由拒绝收铺，但是原告却以商铺装修标准问题为由拒绝收铺，其行为明显违反上述约定，拒绝收铺的理由不成立，应视为原告从通知发出之日即2017年9月26日起已收铺。两被告已按照合同约定履行自己的义务，不存在违约的情形，亦不构成根本性违约，无需承担违约责任。综上所述，原告主张违约金、解除合同和退还商铺房价款、装修款及相关费用，证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两被告辩称已按照合同约定履行合同义务，请求驳回原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李锡莲的诉讼请求。本案受理费5922元，由原告李锡莲承担。如不服本判决，可在判决生效之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶志光人民陪审员  练宝忠人民陪审员  叶稳亮二〇一八年十二月二十八日书 记 员  刘 星