广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初1668号原告：佛冈文康物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇教育路泰康新邨第5幢首层36-37号，统一社会信用代码：914418211559181586U。法定代表人：罗成影，董事长。委托诉讼代理人：朱光玺，该公司职员，被告：朱玉华，女，1958年4月5日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：李建国，男，1956年7月3日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告佛冈文康物业管理有限公司与被告朱玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告佛冈文康物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱光玺，被告朱玉华的委托诉讼代理人李建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛冈文康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费人民币3540元及自起诉之日起至付清前述款项之日止的按照中国银行同期同类贷款利率计算所得的逾期利息；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告在佛冈县××新××内××商品房××套（该房地址与被告的现住地址一致，即佛冈县××路××号××邨内××幢×梯×××房，住宅建筑面积159.33平方米）。原告是该商品房所在小区泰康新邨的合法物业管理公司，且已经提供了相应的物业管理服务。被告在2016年，曾因拖欠物业管理费被起诉[案号为：(2016)粤1821民初字第798号]，而自2017年1月起至2018年8月31日止，被告又拖欠了人民币3540元物业管理费[被告共拖欠了20个月，其中2017年1月至2018年8月，每月177元（每平方米1元，加上18元楼梯灯等公共设施的每月公摊电费，根据日常生活经验法则，该费用为合理且必然会产生的费用）]。经原告多次催告，被告仍置若罔闻，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判如诉请。被告朱玉华辩称：一、被告于2007年4月17日，在泰康房地产开发有限公司购买一套泰康新村××栋×××房，于2007年10月交付使用。被告2009年底入住该房屋并缴清物业管理费，后不到半年，于2010年4月份发现房屋内的两间房的飘窗漏水，原告的工作人员多次到现场查看，但并没有帮忙解决问题。被告于2012年起停缴了物业费数月后，原告的法定代表人罗成影答应被告，会帮忙解决房屋漏水问题，被告于是补缴了2012年的物业管理费1770元，但被告缴费后，原告至今仍未帮忙处理房屋漏水问题；二、涉案房屋建筑质量差，偷工减料，没有做防水工程所造成飘窗漏水影响业主的日常生活，有被告提供照片为证；三、管理处只会收钱，不会帮业主解决问题。被告长时间不回泰康新村居住，今年四月份回来的时候，看到因楼上8楼住户的厕所漏水导致主人房里面的厕所渗水，被告曾多次向原告反映情况，原告也派工作人员到现场查看，但至今仍未解决；四、管理处帮我修复好房屋漏水问题后，我随时可以缴清物业管理费。原告佛冈文康物业管理有限公司为证明其主张向本院提供了如下证据：1、《企业法人营业执照》；2、法定代表人身份证明书；3、《物业管理委托合同》；4、商品房认购书；5、（2016）粤1821民初798号民事判决书。被告朱玉华向本院提供了如下证据：1、佛冈文康物业管理有限公司统一收据；2、3张照片。上列证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据上列证据及庭审笔录，本院认定的事实如下：原告佛冈文康物业管理有限公司的经营范围为物业管理、物业管理咨询服务、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化。2010年3月28日，佛冈县泰康房地产开发有限公司（甲方，涉案泰康新邨小区的开发商）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将位于佛冈县××路××号××邨共计85000平方米的物业委托给乙方管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作；承包期限自2010年4月1日起至2020年3月31日止；乙方按目前的标准向业主（住户）收取管理费，根据管理需要又符合政府规定的，双方协商再作调整；……。2010年4月1日起，原告对涉案泰康新邨小区的物业进行管理。被告朱玉华是佛冈县××路××号××邨内××幢×梯×××房（该商品房建筑面积为159.33平方米）的业主，该房屋在原告管理范围内。原、被告之间未签订书面的物业服务合同，本院（2016）粤1821民初798号生效民事判决判令朱玉华支付了2013年1月至2016年5月止的物业服务费7257元。庭审中，被告认为因原告一直未帮其解决房屋漏水、渗水问题，所以便拒交物业管理费。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告佛冈文康物业管理有限公司作为有资质的物业管理公司，其与佛冈县泰康房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》不违反法律规定，合法有效。原告依约于2010年4月至今，对泰康新邨小区的物业进行管理，其与被告朱玉华虽然未签订书面的物业服务合同，但被告朱玉华作为泰康新邨小区的业主，享受了原告提供的相应的物业服务，原告与被告朱玉华之间已经形成了物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”和《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，该《物业管理委托合同》对泰康新邨小区全体业主均具有约束力，被告应当依约支付物业服务费给原告，原告要求被告朱玉华支付物业服务费用，有事实和法律依据，本院予以支持。故被告朱玉华应支付自2017年1月至2018年8月的物业服务费3186.60元（1元/平方米×159.33平方米×20个月）给原告。原告要求被告交纳楼梯间公摊电费每月18元，被告在庭审中明确表示无异议，且被告提交以前交费的证据《佛冈文康物业管理有限公司统一收据》中也列明“公摊电费”每月18元，事实清楚、证据充分，本院予以支持。经核算，2017年1月至2018年8月的公摊电费为360元（20个月×18元/月）。综上，被告应支付给原告的物业服务费、楼梯电梯公摊电费两项合计3546.60元。现原告主张被告支付物业管理费、公摊电费合共3540元，没有超出本院核准范围，本院予以支持。被告拖欠物业服务费用的行为，给原告造成了损失，因此，原告主张被告支付起诉之日起至付清物业服务费用之日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)，合情合理，本院予以支持。至于被告房屋漏水问题，应如何维修、维修费用多少，由谁负责，属另一法律关系，应依法另行解决，被告以此为由拒交物业服务费，理由不足，本院不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告朱玉华自本判决生效之日起十五日内支付自2017年1月起至2018年8月31日止的物业服务费用、公摊电费合共3540元及利息（利息按照中国人民银行同期同类基准贷款利率，自2018年9月18日起计至付清上述费用之日止）给原告佛冈文康物业管理有限公司。本案受理费50元，减半收取25元，由被告朱玉华负担。原告佛冈文康物业管理有限公司预交的受理费25元，可以在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  蓝茂荣二〇一八年十二月七日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。