西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13425号原告：卓美娟，女，汉族，1978年6月18日出生，现住西安市雁塔区。委托代理人：朱术会，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托代理人：张铧毅，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。被告：王红艳，女，汉族，1984年7月7日出生，现住西安市长安区。委托代理人：景锐翔，陕西菲格律师事务所律师。第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区科技二路与沣惠南路十字西南角泰华金贸国际****第**。法定代表人：徐万刚，该公司执行董事。委托代理人：彭美，女，汉族，1993年10月16日出生，住陕西省合阳县，该公司员工。委托代理人：雷小娟，女，汉族，1990年2月4日出生，住陕西省韩城市，该公司员工。原告卓美娟与被告王红艳及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称西安链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告卓美娟的委托代理人朱术会、被告王红艳及其委托代理人景锐翔、第三人西安链家公司的委托代理人彭美均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卓美娟诉称，2018年5月11日，原告通过第三人西安链家公司与被告签订的《房地产买卖业务签订文件合订本》，其中包括《西安市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）和《居间服务合同》。合同约定被告购买原告位于西安市××区朱雀大街南段××室，（不动产登记号：陕（2017）西安市不动产权第1008230号）载明的房屋建筑面积为69.19平方米。房屋成交价格（完税价）为人民币1010000元（大写：一百零一万整），由被告支付20000元定金。被告以银行贷款方式购房。合同签订后履行过程中，5月22日原告突然接到第三人的电话通知，明确告知被告拒绝再购买该房屋。理由是目前自己筹不到贷款首付。原告与第三人多次通过电话方式/微信联络方式，以及到第三方会议室座谈等方式，要求被告按约继续合同，但均被被告予以拒绝。并且以自己不懂法为理由，拒绝根据合同约定赔偿原告违约金，态度极其恶劣。因为被告的违约行为，导致原告在后续购房过程中，因名下存在房产而导致申请贷款时，首付比例提高，贷款利率上浮致使原告承担一定的损失。综上所述，根据合同第12条的约定，双方发生争议时向房屋所在地法院起诉。为保护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除2015年5月11日签订的存量房买卖合同；2、被告已支付的2万元定金不予退还，同时根据合同约定支付违约金合计20.2万元；3、被告承担一切诉讼费用。被告王红艳辩称，被告同意原告解除合同并不予退还2万元定金的诉讼请求，请求驳回原告要求被告支付违约金并赔偿损失的诉讼请求。第三人西安链家公司述称，原告请求解除合同其表示认可，支付违约金认可，但是具体违约金需要法庭根据交易情况判定，在第三人的居间服务下双方于5月11日签订了西安市存量房买卖合同，签订后被告向原告支付定金2万元，5月19日被告向第三人告知可能存在资金不够的情况，第三人将此情况当天同时告知了原告，经协调原告同意给被告一定时间，凑齐首付款，后被告确定无法凑齐首付款，向第三人说明希望约原告当面交流一下后续事项，原告、被告及第三人各方于5月30日面谈，对于解决事项以及违约金的事项未协商一致，交易未继续履行。经审理查明，原告卓美娟（甲方、出卖人）与被告王红艳（乙方、买受人）于2018年5月11日签订《西安市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定甲方将坐落于西安市××区朱雀大街南段××室，建筑面积为69.19平方米的房屋出卖给乙方。该房屋属商品房，且其上未设立抵押权。甲方已将该房屋出租，且承租人放弃优先购买权。租赁期限至2019年2月15日止，就房屋租金及押金事宜，甲乙双方协商一致，自2019年2月15日之后起所产生的租金，归乙方所有。该房屋成交价格为1005000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5000元，由乙方一并支付给甲方，故房屋成交总价为1010000元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方的付款方式为贷款，购房款的约定和具体支付为：1、定金：乙方向甲方支付定金20000元（不高于成交总价格的20%），乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分。乙方于2018年5月11日将第一笔定金人民币20000元以自行划转的方式支付甲方；2、首付款：乙方于银行批贷后5个工作日内将第一笔购房款/首付款355000元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付甲方。3、贷款：乙方向银行申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为63万元，甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户，乙方因自身原因未获的贷款机构批准的，双方同意在乙方收到未获得贷款批通知后5个工作日内继续申请1次其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以房管局监管支付的方式支付给甲方。甲乙双方授权居间方于本合同签订之日起5个工作日内开始办理网上签约手续，并配合居间方办理相关手续。甲乙双方协商一致，在银行放贷至资金监管账户5个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权手续。甲方应当在2019年2月20日前将该房屋交付给乙方。违约责任约定乙方拒绝购买房屋的视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项充抵违约金，多退少补。另查，原告卓美娟（甲方、出卖方）、被告王红艳（乙方、居间方）及第三人西安链家公司（丙方、居间方）于2018年5月11日签订《居间服务合同》，约定由丙方为甲乙双方提供居间服务。上述合同签订后，被告王红艳于2018年5月11日将定金人民币20000元交付原告卓美娟。5月19日，被告王红艳通过微信向第三方西安链家公司员工表示对原告房屋的租金、租赁情况的真实性表示怀疑。第三人确认5月19日被告已向第三人告知可能存在资金不够的情况，第三人将该情况告知原告，随后双方就解约及违约金未协商一致，故而形成本诉。原告主张被告未按合同约定支付首付款构成根本违约故要求解除双方之间房屋买卖合同，被告对解除合同予以认可，但主张原告欺瞒房屋租赁情况，故导致被告认为购买该房屋不安全。第三人确认双方之间的合同无法继续履行系因被告无法凑齐首付款。被告确认未向银行申办贷款。以上事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、微信聊天记录等证据及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定被告应于银行批贷后5个工作日向原告支付首付款，但被告既未向银行申办贷款，亦未按照合同约定向原告支付首付款，被告以行为表明不履行合同主要义务，其行为构成根本违约，原告据此主张解除双方之间的买卖合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。按照合同约定，被告违约的，应按房屋总价款的20%向原告支付违约金，原告诉请原告支付违约金20.2万元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告已支付定金2万元予以充抵，充抵后被告还应支付原告18.2万元。关于被告辩解原告隐瞒房屋租赁真实情况，因被告未提交有效证据予以证明原告具有隐瞒的事实，同时该房屋租赁情况不影响双方之间房屋买卖合同的继续履行，故对被告该辩解，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告卓美娟与被告王红艳于2015年5月11日签订的《西安市存量房屋买卖合同》予以解除；二、被告王红艳应于本判决生效之日十日内向原告卓美娟支付违约金18.2万元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费13890元，由被告承担，因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  赵青青人民陪审员  田光坚二〇一八年十二月二十日书 记 员  李 静打印：扈艳红校对：马小倩2018年月日送达