广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4173号原告：池龙安，男，1960年5月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：曹华东，广东臻华律师事务所律师。被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东坑三横中路1号1幢401房。法定代表人：郭泽华。委托代理人：李家俊、周韵沂，该集团公司员工。原告池龙安诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称“新乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告池龙安及其委托代理人曹华东，被告新乐公司的委托代理人李家俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池龙安向本院提起诉讼请求：一、被告支付2017年11月1日至2018年7月31日期间的违约金24080给原告（违约金以总房价882082元乘以每日万分之一计算）；二、被告赔偿租房损失20250元（自2017年5月1日起暂计至2018年6月13日，以后计算至被告交付房屋给原告为止，按每月1350元计算）给原告；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于广州市增城区新塘镇西洲村路段的在建住宅小区尚东阳光雅苑小区是被告开发建设的。2015年5月28日原告与被告签订一份广州市商品房买卖合同（预售），合同约定被告将其开发建设的尚东阳光雅苑商住楼（自编号1-39#、50#、51#、裙房5-3#）第阳光二街6号幢25层2503房（房屋地址：增城区新塘镇尚东阳光雅苑二街6号2503房，下称该商品房），以总价882082元价格预售给原告，被告应在2017年3月31日前将该商品房交付给原告使用，逾期交房，每日应按合同总价的0.05%的标准向原告支付违约金等（详见合同书）。之后，原告依约一次性将购房款882082元交付给了被告，但被告收到原告购房款后，距今未能依据合同第十二条、第十五条将该商品房交付给原告，其行为已构成违约，并造成了原告需租房居住的损失。之前原告已起诉要求被告承担逾期交房的违约金，案件经法院判决后确认被告的行为构成违约，应支付2017年11月1日前的违约金18788.35元给原告。因被告支付的违约金不足以弥补原告的损失，且被告至今未交付房屋给原告，违约仍在持续，故原告起诉主张被告支付2017年11月1日至2018年7月31日期间的违约金及赔偿原告实际的租房损失。被告新乐公司辩称：被告只同意赔偿原告2017年11月1日至2018年4月20日期间的违约金，按总房价乘以每日万分之一计算，违约金不超过总房价的5%。对于原告主张的租房损失，被告不予赔偿。涉案房屋已于2018年4月20日符合交楼条件。经审理查明：2015年5月28日，池龙安（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑商业、住宅楼（自编号1-39#、50#、51#、裙房S-3#）第阳光二街6号幢25层2503房(下称该商品房)，房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光二街6号（阳光二街6号）2503房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）882082元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5％，本补充协议另有约定除外。……50、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……52、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准”。2017年10月31日，原告起诉被告，请求判令被告支付逾期交房违约金92618元（暂以2017年4月1日起按每日0.05%计算至立案之日，以后计至被告将房屋交付原告时为止）；由被告承担诉讼费用。本院于2017年12月26日作出（2017）粤0183民初7223号《民事判决书》，认定涉案房屋截至2017年12月21日止仍未完全满足合同约定的交付条件，被告未能依约履行交付房屋的义务已构成违约，应承担延期交房的违约责任，至于延期交房违约金的计算标准应以每日万分之一计算，经核算2017年4月1日起至起诉之日即2017年10月31日期间延期交房违约金为18788.35元，予以支持，对于2017年11月1日起至被告交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金该案不予调处，据此判决：一、被告于该判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金18788.35元给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1057.70元（原告已预交），由被告负担215元、原告负担842.70元。上述民事判决已发生法律效力。2018年4月20日，广州市增城区住房和建设局填发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，上述备案表载明：建设单位为被告；工程名称为商业、住宅楼（自编号1-39#、50#、51#、裙房S-3#）；工程竣工验收备案文件目录包括建设工程竣工验收报告、施工许可证、施工图设计文件审查意见、单位工程质量综合验收文件[工程验收申请表、工程质量评估报告、勘察、设计文件质量检查报告、单位（子单位）工程质量验收记录]、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、法规、规章、规定必须提供的其他文件（监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件、单位工程施工安全评价书、建设工程竣工档案认可证）；备案意见为商业、住宅楼（自编号1-39#、50#、51#、裙房S-3#）工程的竣工验收备案资料已于2018年4月16日收讫，文件齐全。庭审中，原、被告确认涉案房屋并未交付原告使用。被告主张其于2018年6月13日通过邮寄向原告发出催告收楼通知书，原告确认其于2018年6月20日收到被告邮寄的催告收楼通知书，但其认为涉案房屋尚不具备交付条件，故其于2018年6月25日向被告发出书面函明确涉案房屋的交楼条件不符合合同约定，暂不收楼。被告否认收到上述书面函，原告亦未能提交证据证明其已向被告送达上述书面函。原告主张每月的租金损失为1350元，并为此提交租期为2017年5月2日至2018年4月2日的《房屋租赁合同》、租房押金收据、租金收据等到庭。被告对原告的上述主张及证据均不予认可。被告主张涉案房屋于2018年1月23日符合永久通水条件、于2018年3月30日符合永久通电条件、于2017年5月25日符合永久供气条件、2018年1月10日符合通邮条件，并为此提交本院于另案调查的广州市自来水公司于2018年8月8日作出的穗自来水[2018]620号《广州市自来水公司关于尚东阳光雅苑小区二期、三期用水情况的复函》、广州供电局有限公司增城供电局于2018年8月31日作出的《关于增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷系列案的复函》、广州东部发展燃气有限公司于2018年7月19日作出的东部燃气函[2018]43号《关于增城区新塘镇西宁西路618号尚东阳光雅苑小区二期、三期居民住宅商品房燃气事项的复函》、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2018年7月12日作出的《关于广州市增城区新塘镇西宁西路618号尚东阳光雅苑通邮情况复函》到庭。原告对上述函件及原告的上述主张予以确认，但认为符合永久通水、通气、通邮、通电条件仅是符合合同约定的部分交付条件，并不能证明涉案房屋已符合合同约定的全部交付条件。本院认为：关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，被告应在2017年3月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付池龙安使用。本案审理过程中，原、被告确认涉案房屋于2018年4月20日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年1月23日符合永久通水条件，于2018年3月30日符合永久通电条件，于2017年5月25日符合永久供气条件，2018年1月10日符合通邮条件。经审查，其中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中列明的已收讫文件包括了《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的符合交付条件所需的验收、认可及准许使用文件。虽然原告主张上述条件的满足并不能证明涉案房屋已完全符合合同约定的交付条件，但就此其未能指出合同约定的哪项条件未包含在上述双方认可的条件中。因此，根据原、被告确认的情况，本院认定涉案房屋于2018年4月20日符合交付条件。原告确认其于2018年6月20日收到被告向其邮寄的催告收楼通知书，但因其认为房屋尚不具备交付条件故并未前往办理涉案房屋的验收交接手续。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条、第十七条的约定，被告向原告交付房屋的，应向原告发出通知，原告未按通知规定日期办理验收交接手续的，自次日起涉案房屋的风险转移。据此，延期交房违约金的计算期间应自2017年11月1日起计算至2018年6月20日。对于延期交房违约金的计算标准，（2017）粤0183民初7223号《民事判决书》已作认定，在此不另赘述。综上，被告应向原告支付延期交房违约金20464.3元（每日以总房款882082元的万分之一，按延期232天计算）。原告主张延期交房违约金超过上述金额的部分，理据不足，本院不予支持。对于租金损失的问题，按照延期交房违约金的计算标准核算，每月的延期交房违约金为2646.25元（每日以总房款882082元的万分之一，按每月30天计算），足以弥补原告所主张的租金损失，而且原告主张租金损失并无合同依据，故对原告的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金20464.3元给原告池龙安；二、驳回原告池龙安的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908.2元（原告已预交），由原告池龙安负担490.4元，由被告增城市新乐房地产有限公司负担417.8元。被告增城市新乐房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  满华英人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一八年十二月七日书 记 员  赵洁玲相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。