成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初9135号 原告：张梦思，女，1988年6月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈琪，四川衡平律师事务所律师。 被告：王某，男，1965年11月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈铸，四川运逵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祎波，四川运逵律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：文代春，男，1990年11月14日出生，汉族，住四川省广汉市，系公司员工。 委托诉讼代理人：赵齐，男，1992年9月26日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 原告张梦思与被告王某、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梦思及其委托诉讼代理人张琪、被告王某的委托诉讼代理人陈铸、李祎波、第三人链家公司的委托诉讼代理人文代春、赵齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张梦思向本院提出诉讼请求：1.解除张梦思与王某于2018年5月13日签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2、王某退还定金50000元；3、王某支付违约金175000元（875000×20%=175000元）；4、王某承担本案的诉讼费用。事实与理由：张梦思与王某于2018年5月13日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，合同第六条第4款约定“甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。”张梦思于2018年5月13日向王某支付定金50000元，并于2018年5月21日向双方约定的资金监管账户转入首付款。居间方于2018年5月28日向双方发送贷款审批通过的相关通知，王某未在约定时间将交易房产过户给张梦思，张梦思于2018年6月6日通过EMS向双方约定的通讯地址发送了《房屋交易催告函》，但王某至今未将房产过户至张梦思名下。依据《成都市存量房屋买卖合同》第八条第2款约定“甲方未按照约定条件将房屋交付给乙方的，按逾期时间分别处理，不做累加，（2）逾期超过15日的，乙方有权单方面书面解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向乙方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”为维护其合法权益，提起诉讼，望判如所请。 王某辩称：一、王某与张梦思签订的合同无效，依据《四川省已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第八条第（一）项的规定，案涉房屋尚有60%系属于成都市人民代表大会常务委员会办公厅，属于国有资产，王某与张梦思签订的《成都市存量房屋买卖合同》继续有效，则可能导致国有资产流失；二、合同不能履行非因王某的过错导致，由此导致张梦思的损失不应归责于王某，本案所涉房屋所有权证明文件显示，案涉房屋为王某单独所有，证明文件及档案信息均未显示案涉房屋被限制转让，王某对案涉房屋限制转让的情况不知情，且王某积极履行合同，在发现案涉房屋不能过户后，仍在继续想办法消除房屋限制过户的障碍；三、张梦思主张的违约金过高，请求依法予以调整，目前案涉房屋所在小区的房屋价格比张梦思购买时的成交价格低，张梦思未因合同无法履行产生损失。 链家公司辩称，链家公司作为本次交易的居家方在积极促成本次交易达成，各方意思表示真实，全力配合法院查清本案事实。 本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，张梦思与王某签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定的主要内容：1.张梦思购买王某坐落于成都市金牛区房屋，房屋总价为850000元，该房屋的家具、家电等作价25000元，与房屋一并转让给张梦思，合同成交价为875000元；2、张梦思应在签订本合同当日支付定金50000元，张梦思在过户递件前3日内将485000元存入存量房屋交易资金监管专用账户；3、因王某原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权纠纷的，由王某承担违约责任；4、贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，王某、张梦思须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续；5、王某、张梦思任何一方逾期履行本合同义务的，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付本合同成交价的20%的违约金，并由王某退还张梦思全部已付款；6、王某提供的房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效等导致张梦思无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付本合同成交价的20%的违约金，并由王某退还张梦思全部已付款。张梦思于2018年5月13日支付定金50000元，且张梦思已办理完毕按揭贷款事宜。 另查明，一、2018年6月5日，张梦思发出《房屋交易催告函》要求王某于2018年6月11日之前办理房屋过户手续； 二、成都市不动产登记信息摘要显示案涉房屋为王某单独所有，王某于1996年3月12日购买案涉房屋； 三、2018年11月16日，成都市住房委员会办公室出具《证明》载明：案涉房屋为标准价优惠购买，王某拥有41.25%产权，经查，王某的爱人在单位也购买过房改房，根据川府发[1998]77号和成府发[1998]200号有关“职工已购住房部分产权未转换为全产权的，不得上市交易”“夫妻双方只能一处购房和只能享受一次优惠购房”的规定，该套房屋不得上市交易，也不能转换为全产权。 四、2018年10月25日，成都市人大常委会办公厅出具《证明》载明，王某于2018年5月14日至20日，系在北京出差，2018年5月22日至28日，系在境外出差。 五、聊天记录显示王某积极配合办理过户的相关手续。 以上事实，有《成都市存量房屋买卖合同》、《成都市住房制度改革售购房合同》、《证明》、《房屋信息摘要》、《定金/房款收据》、《聊天记录》等当事人陈述及庭审笔录在案予以佐证。 本院认为，张梦思与王某签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约全面适当履行合同义务。王某应协助张梦思将案涉房屋产权过户登记至张梦思名下。依据本院查明的事实，案涉房屋不得上市交易，也不能转换为全产权，张梦思享有解除权，张梦思向本院提起诉讼要求解除合同，应视为张梦思行使解除权，王某收到起诉状之日为合同解除之日即2018年10月10日，故张梦思与王某签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2018年10月10日解除。合同解除后王某已无再继续占有定金的合法原因，故其应当返还张梦思50000元定金。张梦思主张依据《成都市存量房屋买卖合同》第八条第四款第一项要求王某按合同成交价的20%支付违约金，王某认为主张的违约金过高，本院认为双方于2018年5月13日签订《成都市存量房屋买卖合同》，不久后就知道不能办理产权证，张梦思仅支付了定金50000元，其余款项尚未支付，张梦思也未提交其损失的证据证明，且王某在整个买卖合同履行过程中积极配合办理相关手续，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定王某向张梦思支付违约金50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、张梦思与王某于2018年5月13日签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2018年10月10日解除； 二、王某于本判决生效之日起十日内向张梦思退还定金50000元； 三、王某于本判决生效之日起十日内向张梦思支付违约金50000元； 四、驳回张梦思其他的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4675元，减半收取计2337.5元，由王某负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一八年十二月六日 书记员徐艺菲