广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1294号上诉人（原审原告）：阳西县志诚物业服务有限公司，住所地：广东省阳西县新城二十四区情侣路。法定代表人：邱秀仙，该公司经理。委托诉讼代理人：李孔文，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林文东，男，1974年1月3日出生，汉族，住广东省阳西县。被上诉人（原审被告）：骆运简，女，1979年4月13日出生，汉族，住广东省阳西县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何晓星，广东圣度律师事务所律师。上诉人阳西县志诚物业服务有限公司（以下简称志诚物业公司）因与被上诉人林文东、骆运简物业服务合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院作出的（2018）粤1721民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。志诚物业公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令林文东、骆运简支付2014年1月1日至2018年2月11日的物业服务费7080.5元给志诚物业公司；三、判令林文东、骆运简支付逾期违约金给志诚物业公司（各季度物业服务费的逾期违约金分别以各季度所欠物业服务费为基数从逾期之日起按每日0.3%计算，白2014年1月16日起暂计至2018年3月31日时止的逾期违约金共为16497.28元；2018年3月31日后的逾期违约金以所欠的物业服务费7080.5元为基数按每日0.3%支付，直至付清物业服务费与逾期违约金为止）；四、本案一审、二审诉讼费由林文东、骆运简承担。事实和理由:一、原审法院认定志诚物业公司在提供服务的过程中存在明显瑕疵没有事实依据。志诚物业公司一直对林文东、骆运简居住的小区实施规范的物业管理服务，为林文东、骆运简提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。林文东、骆运简称志诚物业公司未履行约定的服务不符合客观事实。林文东、骆运简提出房屋存在多项问题为由认为其无需支付物业服务费，但未能提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的后果，其提出的抗辩理由不成立。原审法院认定志诚物业公司履行了《前期物业管理协议》所约定的义务，为林文东、骆运简居住的小区提供了物业服务，但原审法院又以志诚物业公司在提供服务的过程中存在明显瑕疵为由驳回志诚物业公司对逾期违约金的诉讼请求，原审法院的判决没有依据且自相矛盾。二、原审法院对涉案物业服务费的标准认定错误。根据《前期物业服务协议》第四条第二款的约定，住宅的物业服务费交纳标准是每平方1.2元／月。《前期物业服务协议》签订后，双方并没有就物业服务费标准的变更进行协商约定，物业服务费收费标准应按原《前期物业服务协议》约定的标准，即1.2元／月。志诚物业公司此前之所以按每平方0.8元／月的标准收取物业服务费是出于尽快收回部分物业服务费，暂时减轻物业服务公司的营运资金周转压力，但这并不排除志诚物业公司日后要求业主按《前期物业服务协议》约定的标准补交物业服务费。三、原审法院驳回志诚物业公司对于逾期违约金的诉讼请求没有法律依据。根据《前期物业服务协议》第四条第一款的约定，林文东、骆运简应在每季度15号前缴纳下一季度物业服务费，但林文东、骆运简没有按照该约定缴纳2014年1月及此后的所有物业服务费。根据《前期物业服务协议》第八条第四款的约定，林文东、骆运简不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，志诚物业公司有权要求林文东、骆运简补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。志诚物业公司按照约定提供了物业服务，林文东、骆运简无证据证明物业公司提供的服务存在不符合同约定的情形，就没有理由拒不缴纳物业服务费，也不应免除逾期交纳物业服务费的违约金。林文东、骆运简辩称，一、本次纠纷是因志诚物业公司在物业管理期间未合理尽到物业管理服务而引起的。林文东、骆运简在一审时提供了书面的答辩状及照片，详细列举、证明志诚物业公司在小区物业管理期间的种种违约行为。林文东、骆运简并非故意违约不支付物业管理费，而是希望通过停止支付物业管理费权利警醒、督促志诚物业公司依约履行义务，是行使先履行抗辩权，拒缴行为有合理的事实和法律依据，不属违约，不应承担任何违约责任。而且《前期物业服务协议》约定的逾期违约金过高，违反法律的强制性规定，属于无效约定。二、对于物业管理费计算标准问题。双方签订的《前期物业服务协议》虽约定每平方交费标准是1.2元/月，但志诚物业公司实际按每平方每月0.8元的标准公示和收取，其行为应视为对原服务协议约定的变更和对收费标准的重新确认。因此，原审判决林文东、骆运简按0.8元/月标准支付物业管理费正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。志诚物业公司一审起诉请求：1、判令林文东、骆运简立即支付截止2018年3月拖欠的物业费7080.5元及违约金16497.28元共23577.78元给志诚物业公司；2、本案诉讼费由林文东、骆运简承担。一审法院查明的事实：林文东、骆运简系阳西县xxx小区xxx单元的业主，其所有的房屋产权面积为120.42平方米。2013年7月1日，志诚物业公司（甲方）与林文东、骆运简（乙方）签订《前期物业服务协议》，合同主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据协议约定向甲方交纳物业服务费用及其他相关费用；物业服务交纳标准：住宅、非住宅物业服务费按产权登记建筑面积计算；住宅每平方米1.2元/月；乙方交纳费用时间：按季度交纳，每季度15号前缴纳下一季度物业服务费用；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3﹪交纳违约金。签订合同后，志诚物业公司履行《前期物业管理服务协议》所约定的权利义务，为林文东、骆运简居住的小区提供物业服务。自2014年1月起，林文东、骆运简以志诚物业公司未能提供相应的物业服务为由，拒绝支付物业服务费。另查明，志诚物业公司与林文东、骆运简自签订《前期物业服务协议》时起，按照住宅每平方米0.8元/月标准收取物业费。原审判决认为，志诚物业公司与林文东、骆运简签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律的规定，应为合法有效，对双方均有约束力，双方均应依照合同的约定履行相应的义务。本案中，争议的焦点有：（一）关于服务时间计算问题。根据志诚物业公司和林文东、骆运简提交的相关证据显示，志诚物业公司已于2018年2月11日停止物业服务，故志诚物业公司的物业服务时间应从2014年1月计至2018年2月10日，共49个月10天，约49.33个月。志诚物业公司请求物业费计至2018年3月31日没有事实依据，不予支持。(二)关于物业服务费计算标准问题。志诚物业公司自从与林文东、骆运简签订服务协议以来，一直按照住宅每平方米0.8元/月的标准收取物业服务费，现志诚物业公司主张按照协议约定的每平方米1.2元/月的标准计算物业服务费，违反公平和诚实信用原则，不予支持，应按实际支付的每平方米0.8元/月的标准计算物业服务费。林文东、骆运简应付的物业服务费为4752.25元（120.42㎡×0.8元/㎡/月×49.33个月），超出上述物业服务费部分，不予支持。（三）关于违约金计付问题。虽然协议约定林文东、骆运简从逾期之日起按每天0.3﹪交纳违约金，但因志诚物业公司在提供服务的过程中确实存在明显瑕疵，故其要求林文东、骆运简支付违约金的请求，不予支持。骆运简经原审法院合法传唤，没有出庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、林文东、骆运简在本判决生效之日起十日内支付尚欠2014年1月至2018年2月10日物业服务费4752.25元给志诚物业公司；二、驳回志诚物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费195元，由林文东、骆运简负担。二审期间，林文东、骆运简提供如下证据，案件进度查询告知书即报警回执，拟证明林文东、骆运简一家在2014年2月曾被小偷盗窃，报案的损失金额约六至七千元，涉案小区经常有小偷出入，志诚物业公司未能保障该小区的安全，未尽到及格的物业管理服务。经质证，志诚物业公司对证据的真实性有异议，对拟证明的内容也有异议。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。本院另查明，林文东、骆运简在一审提供《F座2018年应缴费一览表》，该表载明业主欠缴物业服务费的情况，其中物业服务费按每平方米0.8元/月的标准计收。志诚物业公司确认志诚物业公司张贴《F座2018年应缴费一览表》于小区公示栏中。林文东、骆运简提供一组照片，照片显示小区存在消防栓损坏、住户的信箱缺失、电线凌乱、灭火器超过使用年限、商铺厨房油烟直接排到一楼花园等现象。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点：一、物业服务费的标准应如何确定。二、志诚物业公司请求林文东、骆运简支付逾期违约金应否支持。对于争议焦点一，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费按每平方米1.2元/月的标准计算，但从查明的事实看，志诚物业公司从签订《前期物业管理服务协议》起就按每平方米0.8元/月的标准收取物业服务费，林文东、骆运简提供的《F座2018年应缴费一览表》反映志诚物业公司也是按每平方米0.8元/月要求业主缴付物业服务费的。由此可见，双方以实际行为改变了《前期物业管理服务协议》对于物业服务费标准计算的约定，物业服务费计算标准已变更为每平方米0.8元/月。志诚物业公司上诉主张按每平方米1.2元/月标准计算物业服务费，理据不足，本院不予支持。对于争议焦点二，林文东、骆运简在本案确实存在逾期缴纳物业服务的违约行为，但林文东、骆运简提供照片反映小区存在消防栓损坏、住户的信箱缺失、电线凌乱、灭火器超过使用年限、商铺厨油烟直接排到一楼花园等现象，证实志诚物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，也存在违约的情况。综合考虑双方的违约情况，一审没有支持志诚物业公司要求林文东、骆运简支付逾期违约金的主张，并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当，应予维持。志诚物业公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由阳西县志诚物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 姜玉华二〇一八年十二月十八日法官助理李凤霞书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。