文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26499号原告：罗少群，女，1965年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：梁毅陶、陈耕，均系广东顺帆律师事务所律师。被告：曹典，女，1981年6月13日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人：杨志、林秋桂，分别系广东法制盛邦律师事务所律师及实习律师。原告罗少群诉被告曹典租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗少群的委托代理人梁毅陶，被告曹典的委托代理人杨志、林秋桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗少群诉称：2017年4月27日，原、被告签订《房地产租赁合同》，被告自2018年8月10日起欠付租金，现请求法院判令：1、解除双方于2017年4月27日签订的《房地产租赁合同》；2、被告向原告支付2018年8月1日至2018年10月31日期间租金27000元及逾期支付上述期间租金的违约金（以每月拖欠租金为本金，按每日千分之五的标准，自当月11日起计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付违约金18000元；4、被告向原告支付律师费5000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告曹典答辩称：原、被告于2018年7月初达成解除合同的一致意见，被告在2018年7月上旬已经将部分的办公物品搬离租赁房屋。2018年7月27日，被告要求搬离剩余自有的物品时，原告以公司的工商注册没有迁出为由拒绝给放行条，后经过公安及物业的见证，被告将自有物品全部搬离，同时缴清了租赁房屋自2018年7月27日的全部水电费用，故原告要求被告支付2018年8月10日起的欠付的租金没有事实依据。在双方解除涉案租赁合同后，原告没有将保证金返还给被告，被告同意以此保证金弥补原告的相关损失，故被告也无须向原告支付相应的违约金。经审理查明：2017年4月27日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：出租方将广州市天河区林和西路155号2201房（以下简称涉案房屋）出租给承租方；租赁期限自2017年5月10日起至2019年5月9日；租金每月9000元；租金按月结算，每月10号前按现金或银行转账付款方式交付租金给出租方；逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按所拖欠租金的千分之五向出租方支付违约金；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面方式通知另一方，如出租方提前收回该房产的，须赔偿双倍租金予承租方，如承租方提前退租的，须赔偿双倍租金予出租方；因承租方违约而导致合同终止，出租方有权收回该房产，要求承租方无条件搬离，承租方应缴清所欠租金、物业管理费、水电费等费用，并承担出租方为实现债权所支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等内容。2017年10月10日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《补充合同》，约定：乙方将涉案房屋作为经营场所进行工商注册，应自行取得从事合法经营活动所必需的一切有效证照，甲方可给予必要的协助；租赁期届满，乙方应及时将工商注册地址及所涉及的登记迁出或办理注销，逾期仍未迁出或注销的，应视为乙方继续租用，甲方有权要求乙方立即迁出或注销和支付占用期租金外，并有权按占用期内所拖欠的租金总额的千分之五计收违约金等。关于租赁合同履行情况。原告称被告于2018年7月17日左右提出解除租赁合同的要求，但双方并未达成一致意见；2018年7月27日，物业公司致电原告称被告要搬离一些物品，且被告当天报警，原告让被告搬离了部分物品；此后，原告要求被告将涉案房屋钥匙交到物业管理处，但被告至今未交还钥匙，原告亦未到涉案房屋处查看。被告称双方于2018年7月初达成解除租赁合同的一致意见，被告已于该时搬离了一些物品；2018年7月27日，被告搬离了全部物品，租赁合同应于当天实际解除，被告未能联系到原告交还钥匙，物业公司也拒绝代收钥匙。本案庭审过程中，经双方确认，由被告当庭拨打物业管理处曹小姐电话，被告询问是否可将涉案房屋钥匙交给物业管理处，其答复称物业管理处需要得到业主的确认才可代收钥匙，但目前没有得到业主的确认和通知。原告称其后将立即通知物业管理处代收钥匙，如被告将涉案房屋钥匙交给物业管理处，可视为钥匙已交还原告。关于租金，原、被告均确认被告已付清2018年8月1日之前的租金。原告认为被告至今未交还涉案房屋钥匙，且被告直至2018年9月25日才将工商注册地址迁出涉案房屋，应一直计付租金，原告为此提交案外人广州博妍医疗管理技术有限公司的法定代表人由曹典变更为曹治煌，住所于2018年9月25日由广州市天河区林和西路155号2201房变更为广州市越秀区先烈中路76号2楼。被告称其于2018年7月就办理了工商注册地址迁出手续，2018年9月25日只是工商登记的时间。关于违约金，被告称租赁合同并未明确约定“双倍租金”为每日租金的双倍还是每月租金的双倍，约定不明，应视为无约定。关于律师费，原告提交委托代理合同及发票（载明法律咨询服务费5000元）予以佐证。另，原告明确本案诉请不涉及涉案房屋的交还问题。本院认为：原、被告签订的租赁合同及补充合同均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。被告关于租赁合同于2018年7月27日实际解除的抗辩。其一，被告于2018年7月27日搬离涉案房屋，其称未能交还钥匙的原因在于原告及物业管理处拒绝接收。根据查明的事实，原告当天已知晓被告搬离，其作出租方具有避免损失进一步扩大的义务，而原告并未到涉案房屋查看或及时收回涉案房屋，其主张已要求被告将涉案房屋钥匙交至物业管理处，但根据物业管理处的答复，直至本案开庭当天并未收到原告关于要求代收钥匙的通知，故本院认定直至本案开庭当天，涉案房屋钥匙未能交还的责任不可归责于被告。其二，根据补充合同约定，被告应将工商注册地址迁出涉案房屋，逾期仍未迁出或注销的，应视为被告继续租用。综上，被告虽于2018年7月27日搬离涉案房屋，但直至2018年9月25日才将工商注册地址迁出涉案房屋，故租赁合同应于上述迁出之日实际解除。现原告诉请解除租赁合同与事实不符，本院不予支持。租赁合同提前解除，被告应属违约，其抗辩双方经协商一致解除合同，但未对此进行举证，本院对此不予采信，故被告应向原告支付2018年8月1日至2018年9月25日期间的租金16500元（9000元＋9000元/月÷30天×25天），原告主张的租金超出上述期间及金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同约定“每月10号前按现金或银行转账付款方式交付租金给出租方，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按所拖欠租金的千分之五向出租方支付违约金”，现原告主张逾期交租的违约金以每月租金为本金，自当月11日起计至实际清偿之日止，符合上述约定，本院予以支持。被告对违约金提出异议，鉴于原告并未举证证明被告逾期交租对其造成的实际损失，从公平合理的角度出发，本院酌情将上述违约金标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且每月违约金均应以不超过本金为限。关于原告主张的违约金，根据租赁合同约定，承租方提前退租的，须赔偿双倍租金予出租方。结合合同上下文及交易习惯，原告主张按月租金双倍即18000元计付违约金，并无不妥，本院予以支持。关于律师费5000元，原告提交了委托代理合同及相应发票，其主张被告支付律师费，亦符合租赁合同的约定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告曹典于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗少群支付2018年8月1日至2018年9月25日期间占用费16500元及逾期缴纳上述期间租金的违约金（违约金以每月欠付的租金为本金按月分期计算，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自当月11日起计至实际清偿之日止，每月违约金均以不超过本金为限）；二、被告曹典于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗少群支付违约金18000元；三、被告曹典于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗少群支付律师费5000元；四、驳回原告罗少群的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3100元，由原告罗少群负担2312元、由被告曹典负担788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  罗卫红人民陪审员  张伟华二〇一八年十二月十一日书 记 员  谢丽军廖嘉欣            本判决书已于2018年   月   日送达