广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）桂0102民初383号 原告：韦奇斌，男，1952年6月30日出生，壮族，广西农垦玻璃厂退休职工，住所地南宁市兴宁区。 原告：蓝美鸾（曾用名：蓝美銮），女，1948年10月1日出生，瑶族，广西农垦玻璃厂退休职工，住所地南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦永效，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：方金全，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 被告：韦兰花，女，1954年11月04日出生，壮族，三塘镇九曲湾农场七分场退休职工，住所地南宁市兴宁区。 被告：韦彩忠，男，1954年09月04日出生，壮族，三塘镇九曲湾农场七分场退休职工，住所地南宁市兴宁区。 二被告共同委托代理人：黄启国，男，1948年12月20日出生，壮族，广西壮族自治区高级人民法院退休职工，住南宁市青秀区。 原告韦奇斌、蓝美鸾与被告韦兰花、韦彩忠合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月27日公开开庭审理了本案。原告韦奇斌、蓝美鸾及其委托诉讼代理人韦永效、方金全，被告韦兰花、韦彩忠的委托诉讼代理人黄启国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦奇斌、蓝美鸾诉讼请求：1、解除原、被告双方于2005年9月7日签订的《协议书》；2、被告退还原告转让款2000元；3、被告赔偿原告经济损失18万元；4、被告赔偿原告占屋使用费39500元（暂从2011年4月15日起计至2017年11月14日止，按500元/月计付。）；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实理由：2005年，原告韦奇斌与被告韦彩忠签订一份协议，约定被告韦兰花、韦彩忠将其原有旧房自2005年1月起转让给原告韦奇斌使用，转让金额2000元。协议签订后，原告因病治疗急需用钱将房屋转让给案外人韦东利使用，但被告背信弃义，公然撕毁协议，阻挠原告使用房屋，2011年4月15日更是撬开房屋门锁，强行霸占使用该房屋至今，原告多方协商报警处理无效。被告违约行为导致原告无法正常使用房屋的目的，不但造成原告赔偿案外人韦东利损失，且原告投资建房的成本无法收回。原、被告双方均是农场职工，双方转让房屋经九曲湾农场同意，且双方已实际履行，但被告强行霸占房屋使用至今，构成根本性违约。 被告韦兰花、韦彩忠辩称：本案房屋买卖合同是不成立的，双方签订的协议书是无效的。协议第三条约定，房屋的基地是属于房屋户主韦彩忠的，说明房屋的基地在让出给韦奇斌之前户主是韦彩忠的，根据国家规定，如果房屋出卖了，应该是地随房走，该协议约定房屋及基地都不变动。协议第四条约定本案房屋只是被告韦彩忠让出给原告居住，并不是卖给原告。因为他们关系比较好，同是七分队的篮球运动员。被告让出给原告居住是无偿的。地产是两被告共有的房地产，根据房地产管理法第38条规定，属于共有房地产，如果没有经过其他共有人书面同意的，不能转让，该协议上没有韦兰花的签字同意，该协议是没有生效的。按照法律规定，房产转让的应该要办理过户，但协议没有说到需要被告韦彩忠协助原告办理过户手续，从这个意义上讲也不是买卖性质。该房屋从2005年让与给原告居住一直到2011年，被告没有任何阻止他们居住的情况，直到2011年原告私自将房屋出卖，被告出面制止。原告主张要求被告赔偿经济损失没有法律依据。本案房屋让出给原告居住后，被告始终没有收到他们的房租，也没有收取任何费用，只是在原告违反了约定私自出卖房屋，损害被告的权益，才加以制止，不存在损害原告利益的行为。原告举证他建了这个房屋并提交了相关证据，建材共计7302元，支付工人帮建造房屋5000元工费，这个情况说明原告在被告房屋原来的基础上加建了简易房屋，该房屋目前已经属于危房。原告要求被告赔偿经济损失没有法律依据。 经审理查明：2005年7月9日，原告韦奇斌与被告韦彩忠签订《协议书》一份，约定将被告韦兰花、韦彩忠其原有旧房基地（面积为50平方），自2005年1月起转让给原告韦奇斌使用，转让金额2000元。协议签订前，原告韦奇斌已在旧房基地面积内起了一间两层楼，面积为100平方，建房一切费用由韦奇斌付款。协议落款处韦彩忠、韦奇斌签名。 2009年3月11日，原告韦奇斌以被告韦兰花的名义向九曲湾农场七分场管委、农场开发建设部申请对地块上的房屋进行拆旧重建，2010年12月14日，广西农垦国有九曲湾农场项目开发办公室对该申请的处理结果是：同意原地危房改造。并注明：此房原是韦彩忠、韦兰花夫妇旧房。经双方协议转让给本场职工韦奇斌。双方当事人均认可诉争房产系原告韦奇斌2005年出资所建，原告自认2009年的申请为补办旧房改造手续。 2011年1月10日，原告韦奇斌将本案诉争房屋转让给案外人韦东利，并签订协议，约定转让款11.5万元。2011年4月15日，案外人韦东利向三塘派出所报案称本案诉争房屋被被告韦兰花撬门，被告韦彩忠已进入诉争房屋居住。由于案外人无法入住本案诉争房屋，2011年6月16日向本院起诉，要求解除与韦奇斌签订的合同，由韦奇斌返还其购房款11.5万元及利息。 本院依法向广西农垦国有九曲湾农场调查诉争房屋的权属问题，该场答复主要内容为：一、本案诉争房产没有办理房产证；二、对于场里内部职工房产的转让是允许的；三、只要不涉及土地相关权益问题，土地上的房子建设符合场里的规划，经过农场的同意，建设者对房产享有占有、出租、处分及转让的权利。 以上事实为案外人韦东利起诉本案原告韦奇斌房（2011）兴民一初字第737号屋买卖合同纠纷一案民事判决书所查明。该判决各方当事人均未上诉，已发生法律效力。 另查明，被告韦彩忠、韦兰花确认已收到原告韦奇斌支付的款项2000元。2011年4月15日被告韦兰花对本案诉争房屋上锁后，原告即未能使用该房屋。 2018年6月30日原告韦奇斌向本院申请对涉案房屋2011年4月15日的市场价值（不含土地使用权）及2011年4月15日至2017年11月14日的租金进行评估，本院依法委托广西中天音房地产土地资产评估有限责任公司对原告申请事项进行评估，评估结论为：房屋在2011年4月15日所表现的含税市场价值为111381元，2011年4月15日至2017年11月14日的租金为45515元。 因两原告无法使用本案诉争房屋，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 本院认为：依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案原、被告之间协议转让的房屋坐落于广西农垦九曲湾农场内，土地性质为国有划拨，土地使用人为广西农垦九曲湾农场，土地分配给被告韦彩忠、韦兰花建房为广西农垦九曲湾农场的内部行为，原、被告之间协议转让房屋亦为广西农垦九曲湾农场职工之间的私下转让，对于场里内部职工房产的转让，只要不涉及土地相关权益问题，广西农垦九曲湾农场持同意的态度，且广西农垦九曲湾农场认为房屋的建设者对房产享有占有、出租、处分及转让的权利，故广西农垦九曲湾农场对农场内的房屋及土地的处理态度均为单位内部对职工的管理行为。且原、被告双方均无证据证明涉案房屋已经取得准建手续或产权权属证书，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条的规定，由于涉案房屋没有准建手续，因此其本身不因建造行为而产生物权效力；依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，由于涉案房屋也未依法登记领取权属证书，亦属于不得转让的房地产范畴，故讼争的标的物不论是在物权上，还是债权上都不具有法律上的正当性，因此本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围，人民法院应依法不予受理，已经受理的应当裁定驳回起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下： 驳回原告韦奇斌、蓝美鸾的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  邓晓艳 人民陪审员  雷瑞强 人民陪审员  梁绍连 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  滕秋梅 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。