上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初15594号原告：周丽琴，女，1980年12月16日出生，汉族，户籍地广西桂林市，现住上海市嘉定区。原告：梁毅，男，1976年8月27日出生，汉族，户籍地广西桂林市，现住上海市嘉定区。上述两原告共同委托诉讼代理人：管瑜，上海国创律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟华，上海市君悦律师事务所律师。第三人：上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行，住所地上海市嘉定区塔城路３８６号。负责人：应长明，行长。委托诉讼代理人：李晓凤。原告周丽琴、梁毅与被告上海新明环球置业有限公司(以下简称新明公司)、第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行(以下简称农商行嘉定支行)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人管瑜、被告新明公司委托诉讼代理人陶灏婷、第三人农商行嘉定支行委托诉讼代理人李晓凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告新明公司签署的《上海市商品房预售合同》解除；2.判令被告新明公司返还两原告购房款人民币(以下币种同)471,610元，并以该471,610元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准向两原告支付自2016年3月3日起至实际返还之日止的利息；3.判令被告新明公司返还两原告自2016年8月28日起至判决生效之日止已向第三人支付的贷款本金(暂计至2018年10月28日贷款本金为105,750.09元)；4.判令被告新明公司返还两原告自2016年8月28日起至实际偿还之日止已向第三人支付的贷款利息(暂计至2018年10月28日贷款利息为50,884.32元)；5.判令两原告、被告新明公司及第三人之间签订的《个人房屋抵押借款合同》解除；6.判令被告新明公司直接向第三人偿还两原告就个人房屋抵押贷款项下尚未偿还的贷款及利息，该贷款偿还后，第三人办理抵押登记的涤除手续；7.判令被告新明公司支付两原告逾期交房违约金18,109.82元(以471,610元为基数，按照日万分之0.5为标准，自2016年7月1日至2018年8月8日止)；8.判令被告新明公司支付两原告解除合同违约金9,432.20元(按照已支付购房款的2%计算)；9.判令被告新明公司支付两原告赔偿金9,416.10元(按照已支付购房款的1%计算)；10.判令被告新明公司支付两原告因房屋登记产生的损失550元。审理中，两原告申请追加上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行作为第三人参加诉讼。事实与理由：2016年3月3日，两原告购买新明公司预售的位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号XXX层XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，两原告与新明公司签署了《上海市商品房预售合同》，约定总房价款941,610元；新明公司应于2016年6月30日前将系争房屋交付给两原告，新明公司如未依照约定期限交付房屋，应当向两原告支付违约金，违约金按照原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。新明公司如逾期交房超过90天，两原告有权解除合同，要求退还已付购房款并要求新明公司承担相应违约责任。当日，双方还签订了《商铺委托经营管理协议书》。签订合同后，两原告按约支付了全部购房款(其中470,000元系通过向第三人农商行嘉定支行贷款的方式支付给新明公司)，但系争房屋至今未交房。因被告逾期交房，已构成根本违约，严重损害了两原告的利益。故两原告诉至法院，要求判如所请。被告新明公司辩称，同意解除上海市商品房预售合同，同意返还两原告已支付的首付房款本金。根据合同相对性原则，同意归还两原告银行贷款本金，两原告与第三人之间的借款关系应另案处理。被告未在约定时间交房，系因上海市政策调控导致被告无法办理竣工验收，属于不可抗力，不应承担违约责任，故不同意支付逾期交房违约金、解除合同违约金以及赔偿金。而且两原告主张按照已付购房款的2%支付解除合同违约金无合同依据，赔偿金与违约金产生竟合。房屋登记费系原告应承担的购房成本，合同中并未约定应由被告承担，故不同意承担。此外，不同意承担首付部分的利息，该利息属于实际损失，与原告主张的违约金产生重合，原告应择一主张。第三人述称，根据个人房屋抵押借款合同通用条款的约定，在贷款没有结清的情况下，其不同意解除原告、被告与其签订的个人房屋抵押借款合同。在结清贷款的情况下，其愿意解除与原告的个人房屋抵押借款合同并涤除房屋上的抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年3月3日，新明公司(甲方、卖方)和两原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号XXX层XXX室的房屋，政府批准的规划用途为店铺；总房款为941,610元。系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按乙方累计已付购房款的百分之一向乙方支付违约金。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。签约当日，两原告向被告新明公司支付了首期房款471,610元。同日，两原告与案外人中某商业管理(上海)有限公司就系争房屋签订《商铺委托经营管理协议书》，约定了委托管理期限、双方权利义务等事项。2016年6月27日，原告梁毅(借款人、乙方)与第三人(贷款人、甲方)签订《个人房屋抵押借款合同》，新明公司(保证人、丙方)作为保证人在该合同上签章，原告周丽琴作为共同抵押人亦在该合同上签名。该合同内容为：借款人为购置经营用房需要向第三人借款470,000元，贷款期限为2016年6月27日至2026年6月27日，利率为中国人民银行公布的同期五年以上人民币贷款基准利率基础上浮10%，合同签订当日该基准利率为4.9%。之后，第三人与两原告、新明公司以系争房屋办理了抵押权登记。2016年7月28日，第三人将470,000元贷款支付给了新明公司。2018年7月6日，两原告向被告寄送《合同解除函》一份，内容大致为：因你司逾期交房已构成严重违约，已造成原告巨大损失，要求你司接函后30日内，将购房款及违约金1,301,610元支付给原告，并根据房价市场的涨跌情况，赔偿原告损失。该函新明公司于2018年7月9日收到。另查明，1.两原告于2016年7月12日就系争房屋办理预告登记，为此，两原告支付预告登记费550元；2.2017年8月，新明公司取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》；3.系争房屋尚未交付两原告；4.两原告自2016年8月28日至2018年11月28日共向第三人支付贷款162,127.17元，其中贷款本金109,666.76元、贷款利息52,460.41元；截至2018年11月28日，两原告尚余的贷款本金为360,333.24元。本院认为，两原告与新明公司、第三人之间签订的《上海市商品房预售合同》及《个人房屋抵押借款合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，各方应当遵照履行。合同约定新明公司应于2016年6月30日前将系争房屋交付给两原告，但新明公司至今未交房，显属违约，两原告有权按照合同约定行使单方解除权。两原告于2018年7月6日向新明公司寄送《合同解除函》，该函新明公司于2018年7月9日收到，故本院以该函送达之日为合同解除之日，即2018年7月9日。根据相关司法解释规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故本院确认三方签订的《个人房屋抵押借款合同》解除，解除的时间以本院起诉状副本送达之日为合同解除之日，即2018年11月9日。合同解除后，新明公司理应退还两原告已支付的购房款。至于退还的金额，根据相关司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故新明公司应退还两原告支付的购房款471,610元，以及向第三人支付的购房贷款本金及相应贷款利息。因两原告已偿还部分贷款本金和利息，故新明公司应当将剩余贷款本金余额360,333.24元(截至2018年11月28日，以第三人出具的个人贷款还款对账单及两原告实际还款情况为准)直接返还给第三人，并将两原告已偿还的贷款本金和利息共计162,127.17元(截至2018年11月28日)返还给两原告。待新明公司上述付款义务履行后，第三人农商行嘉定支行应即办理位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号XXX层XXX室房屋的抵押登记涤除手续，两原告与新明公司对此应予以配合。关于两原告主张的利息，本院认为，合同解除后，新明公司应当将购房款及时退还两原告，因其未及时返还，自应承担利息。关于利息的计算标准，本院认为，虽然合同中约定了新明公司应按照中国人民银行公布的同期存款利率为标准支付两原告利息，但考虑到合同的实际履行以及两原告的损失，本院认为两原告要求按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准来计算利息并无不当。至于两原告主张利息的起算时间，本院认为应当自合同解除的次日，即2018年7月10日起算。至于两原告认为应当自2016年3月3日起算的意见，以及新明公司认为不应支付利息和不应按照同期贷款利率的标准计算利息的意见，均无合同和法律依据，本院不予采信。关于两原告要求新明公司支付延期交房违约金以及解除合同违约金，本院认为，本案中，新明公司因延期交房致使合同解除，而两原告主张的该两项诉请，系针对新明公司逾期交房的同一违约行为，故本院仅支持两原告主张的解除合同违约金。关于解除合同违约金的标准，两原告主张应根据双方权利义务对等原则，参照若两原告违约时的标准，即按照已付购房款的2%的标准计算。本院认为，根据合同约定，若两原告违约支付购房款，两原告应当按照“应付而未付”的购房款金额的2%支付违约金，而若被告延期交房，则被告应当按照“已付”购房款金额的1%支付违约金，因计算违约金的参考基数不同，故不具有参照性，被告应当依照合同约定向两原告支付已付购房款1%的违约金，即9,416.10元。关于两原告主张的总房价款1%的损失，本院认为，根据合同约定，该总房价款的1%的损失，即为双方约定的违约金，因本院已支持其违约金诉请，故本院对该项诉请不予支持。关于两原告主张的房屋登记费，本院认为，该款确属两原告因系争房屋买卖所遭受损失，故该诉请于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告周丽琴、梁毅与被告上海新明环球置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》于2018年7月9日解除；二、确认原告周丽琴、梁毅与被告上海新明环球置业有限公司、第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行签订的《个人房屋抵押借款合同》于2018年11月9日解除；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周丽琴、梁毅购房款人民币471,610元；四、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周丽琴、梁毅利息(以人民币471,610元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年7月10日起计算至实际清偿之日止)；五、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周丽琴、梁毅至2018年11月28日的贷款本息人民币162,127.17元(具体金额以第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行确定的金额以及原告周丽琴、梁毅的实际还款情况为准)；六、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周丽琴、梁毅解除合同违约金人民币9,416.10元；七、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行剩余贷款(截至2018年11月28日的贷款本金人民币360,333.24元，具体金额以第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行确定的金额以及原告周丽琴、梁毅的实际还款情况为准)，待被告上海新明环球置业有限公司履行完该付款义务之日起十日内，第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行应办理位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号XXX层XXX室房屋的抵押登记涤除手续；八、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周丽琴、梁毅房屋登记费人民币550元；九、原告周丽琴、梁毅的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,216元，减半收取6,608元，由被告上海新明环球置业有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一八年十二月十三日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。