广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初19057号原告：卢惠燕，女，1974年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈曙光，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。被告：麦伟朝，男，1962年5月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：欧阳永飞，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁滢，广东力创律师事务所律师。原告卢惠燕与被告麦伟朝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人陈曙光、被告麦伟朝及其诉讼代理人欧阳永飞、吴洁滢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2018年9月21日解除；2.判令被告向原告支付定金占用期间利息损失3407.5元（以定金30万元为基数，从2018年6月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年9月21日）；3.判令被告向原告支付违约金30万元；4.判令被告向原告支付房屋评估服务费1302元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月19日签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告出卖其所有的位于佛山市顺德区XX路XX号房产，房屋总价为3475000元；双方在银行贷款合同审核通过7日内办理过户手续，如在2018年9月18日前属被告原因不能办理过户手续的，被告要负相关违约责任。原告于签约当天向被告支付30万元定金，并于2018年7月17日完成银行贷款手续后通知被告办理过户手续，被告一直拖延。于2018年9月14日委托律师致函于被告，要求被告于2018年9月18日按约办理过户手续。办理过程中得知因政策文件限制，涉案房产应自初始登记起五年内不能办理转移登记手续，现不符合办理过户登记的条件。当日，被告发律师函至原告，称按《房地产买卖合同》第九条第四款约定，无条件退款并取消《房屋买卖合同》。原告认为被告虽称政府政策原因致使不能过户交易，但双方签订《房地产买卖合同》前“顺建函[2012]789号”政策文件已经颁布，不符合《房地产买卖合同》第九条第四款约定情形。被告作为合法的产权人，应当知道案涉房产不能过户，但其仍与原告签订协议并收取高额的定金，由此导致的合同不能履行原因应归被告，且被告在违约期间未经协商单方违法解除合同构成进一步违约，被告上述的违约行为已经造成了原告严重的经济损失，依据《中华人民共和国合同》第一百零七条规定以及合同约定，被告应向原告承担其违约的责任，为此特提起诉讼。被告辩称，1.原、被告双方于2018年6月19日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，未经有批准权的人民政府批准而订立的划拨土地使用权转让合同应当认定无效。涉案交易房产系“村改居”范围宅基地上自建的房屋，于2018年4月办理了初始登记，记载的土地性质为国有划拨土地。按照佛山市顺德区国土城建和水利局及佛山市顺德区委社会工作部联合出台的顺建函[2012]690号《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》规定，涉案房产所占用的土地符合上述文件规定的“村改居”范围宅基地纯土地，房产登记尚未发证满5年，不予办理房产转让变更登记。故双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效，原告由此主张的违约金及定金利息缺乏依据。2.原告在签订《房地产买卖合同》过程中存在过错，因此导致的损失应由原告自行承担，被告在确定无法办理变更登记后及时向原告退还了购房款，无须向其支付利息。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提交的证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于佛山市顺德区XX路XX号房产[登记证号为：粤（2018）顺德区不动产权第11XXX69号]登记权利人为被告麦伟朝，登记权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，登记权利性质为国有划拨，登记时间为2018年4月16日，附记整宗地按顺发[2001]13号文集体土地转国有。2018年6月19日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，主要内容如下：1.被告自愿将其名下的上述房产出售给原告，价格为3475000元，该房产所需的契税、营业税、交易费等过户费用均由原告承担；2.合同签订当日，原告向被告支付购房定金300000元，定金最终冲抵购房款；3.被告中途悔约不卖或双方约定办理该房产的房贷和过户手续而逾期5天仍不办理的当违约。被告须在违约之日起五日内将所收取原告的购房款及定金退还给原告，并赔偿300000元违约金；如原告中途悔约或逾期5天未按约定办理房贷和过户手续的，被告有权没收原告的定金；4.双方协商决定2018年9月18日前，属于被告原因不能办理过户手续的，被告要负相应违约责任；属原告原因不能办理过户手续的，原告要负相应违约责任。上述《房地产买卖合同》签订后，原告于当日委托廖荣彪向被告转账支付了合同定金30万元并于2018年7月17日与顺德农村商业银行签订了《购房担保借款合同》，为此支出房产评估费1302元。2018年9月14日，原告委托广东广捷律师事务所律师向原告发送了一份律师函，要求被告于2018年9月18日前按约履行办理房屋买卖过户手续。2018年9月19日，原告再次发回复函给被告，认为被告方因顺建函[2012]789号文件的政策原因不能办理不动产转移登记手续，提出无条件退还所收原告的一切款项后取消《房地产买卖合同》的行为已经构成违约，并单方解除合同，要求被告在2018年9月21日前向原告账户返还定金30万元及支付违约金30万元。2018年9月21日，被告向原告返还了款项30万元。另查，佛山市顺德区国土城建和水利局及佛山市顺德区委社会工作部于2012年7月2日印发了顺建函[2012]690号《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》，文件规定集体所有性质的村民宅基地以及宅基地上兴建的房屋不得转让给非本村村民；“村改居”范围宅基地纯土地不得转让，宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让（但转让给第一、第二顺序继承人除外）。佛山市顺德区国土城建和水利局于2012年7月25日印发了顺建函[2012]789号《关于明晰个人住宅用地转让有关事项的通知》明确转让时限认定的起始时间自该宗地房地产初始登记发证之日起计，未满5年的不得转让。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议焦点为《房地产买卖合同》是否有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。该规定属于行政效力性强制性规定，违反该规定的合同属于无效合同。此外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。根据上述规定可知，未经有批准权的人民政府批准而订立的划拨土地使用权转让合同应当认定合同无效。本案中，虽然双方约定转让的是房屋所有权，但依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，涉案房屋所在的土地亦属于双方转让的标的物。因涉案房屋所在的土地为划拨土地，双方就转让涉案房屋及其所在的划拨土地使用权签订《房地产买卖合同》时，并未经有批准权的顺德区人民政府批准，至本案起诉前仍未获批，根据上述规定，原、被告签订的《房地产买卖合同》为无效合同。合同无效，即自始无效，故原告依据《房地产买卖合同》的约定主张双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。对于利息及评估费的损失，因涉案合同无效系违反了法律法规的规定，而法律法规系公开性文件，应推定原、被告双方均应对上述法律法规知情，由此双方再签订《房地产买卖合同》各自过错相当。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，各自按过错承担责任，故对于评估费的损失各自负担50%，即被告应向原告支付评估费651元。对于利息损失，因该部分资金实际转移由被告占有，被告占有资金期间应推定其享有一定的资金占有利息，故被告应向原告支付占用期间的利息损失。利息损失本院按照中国人民银行同期贷款利率计算，具体为：4.35%÷360天×92天×30万元=3335元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告麦伟朝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢惠燕支付房屋评估费损失651元；二、被告麦伟朝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢惠燕支付利息损失3335元；三、驳回原告卢惠燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计17300元(原告已预交)，由原告卢惠燕负担17000元，被告麦伟朝负担300元并于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱士伟二〇一八年十二月六日书记员  黎彩德刘殷仪