福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初4453号 原告：张漩，女，1985年8月7日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：柯伟锋、许思迪，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：陈牡丹，总经理。 委托诉讼代理人：陈斌，福建嘉禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 原告张漩与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张漩的委托诉讼代理人柯伟锋、许思迪，惠元公司的委托诉讼代理人陈斌、温锦标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张漩向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于和谐天下二区和涛阁6层601室的房屋；2.判令被告于本判决生效之日起五日内向原告支付逾期交房违约金115856.14元（以1274545元为基数，按每日万分之一点五计算，自2017年1月1日起暂算至2018年8月31日）；3.判令被告自2018年9月1日起，以1274545元为基数，按每日万分之三计算，每满三个月向原告支付一次违约金，直至案涉房实际交付之日止；4.本案诉讼费包括保全费、诉讼财产保险担保费等由被告承担。事实与理由：2014年11月14日，张漩与惠元公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以总价格1274545元,向惠元公司购买该公司开发的位于厦门市同安区和谐天下二区和涛阁6层601室商品房，还约定惠元公司应于2016年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，以及逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约向惠元公司支付了首付款并办理了按揭贷款，但惠元公司迟迟未履行交房等相关义务，造成原告重大经济损失，请求法院判如所请。 惠元公司辩称：1.案涉房尚未竣工验收，不具备交房条件，原告要求交房在法律上和客观上不能履行。2.合同补充协议第14条约定违约金按已收款的日万分之一计算，且累计不超过商品房总价款的1%，原告诉求明显与约定不符。3.根据合同补充协议第11条约定，案涉房自开工之日起存在因降雨或六级阵风顺延交房734天、莫兰蒂台风影响工期78天、金砖会议影响工期60天、高考等交通管制影响工期48天、变更施工设计影响工期500天、幕墙施工国家标准变化影响工期1年、线路及水管检修突发故障致停水停电6天、因供电部门增设电房等要求影响施工5个月。此外，根据合同补充协议第3条、第11条第6项的约定，原告按揭款到账时间为2015年8月13日，至少逾期195天，被告有权相应顺延交房。综上，原告诉求依据不足，请求法院依法判决。 本院经审理查明：2014年11月14日，张漩与惠元公司签订一份合同编号为03182343的《商品房买卖合同》（以下简称合同），并于次日签署合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，张漩购买惠元公司在厦门市同安区开发的和谐天下二区和涛阁6层601室商品房，建筑面积共127.48平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米9998元，总金额为1274545元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2016-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第2条约定，买受人于2014年11月16日前向出卖人支付首期购房款人民币384545元整。剩余房款人民币890000元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第3条约定，买受人必须在本协议签订之日直接向贷款银行或者委托出卖人向贷款银行提交按揭材料（按揭材料以贷款银行提出的要求为准），签订相关贷款文件并办理相关手续。如果买受人在本协议签订之日起7日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，或者未能按照贷款银行的要求及时签订相关文件并办理相关手续的，买受人必须按未付款的日万分之八向出卖人支付违约金，且出卖人有权相应顺延交房时间；如果买受人在本协议签订之日起31日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，……。第7条约定，若买受人需自行向其他银行申请按揭贷款的，买受人必须确保全额按揭款于本协议签署后60日内到达出卖人指定的账户，否则视为买受人逾期付款。第10条约定，合同第八条第一款整体变更为“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，出卖人逾期交房的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向买受人支付已收房款的万分之一作为违约金，违约金金额累计不超过《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的1%。 上述合同及补充协议签订后，张漩依约向惠元公司支付款项384545元，惠元公司于2015年2月28日向张漩开具了相应的发票。余款890000元由张漩申请按揭贷款支付，但至本案庭审辩论终结前，张漩对自己何时向贷款银行提交了按揭资料及签署相关贷款合同未提供证据证明。此外，张漩对惠元公司述称其按揭贷款于2017年1月9日到账，以及案涉商品房尚未通过竣工验收和不具备交房条件未提出异议，但对合同补充协议即附件六14条约定的逾期交房违约金计算比例及限额认为过低，是惠元公司限制自己义务的格式条款。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年9月27日，惠元公司有向国网（厦门）供电有限公司发函商请解决和谐天下一、二区配电站选址问题。 再查明，2014年11月14日合同签订日至2016年12月31日约定的交房日，厦门市共出现超过20MM的降雨51天，六级及以上的阵风186天，35度及以上高温天数18天。期间，2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆同安区，造成大面积停水停电、道路受阻等破坏影响。 诉讼中，张漩申请对惠元公司名下财产采取保全措施并支出保全费1099.28元。 上述事实，有张漩提交的《商品房买卖合同》、合同补充协议、不动产统一发票；惠元公司提交的建设工程项目开工备案表、气象资料、公证书、停电通知截图、和谐天下一区及二区户型调整情况公示、厦门市规划委员会准予规划变更决定书、施工图设计文件审查报告书及施工图审查记录单、建设工程设计合同补充协议书六及补充协议书八、和谐天下一区及二区施工补充合同二及补充合同三、工程质量验收记录、幕墙施工图及施工图设计文件审查报告书、审查记录单、国家相关部门及省相关部门出台的关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知和意见、和谐天下一区及二区用电工程承包合同、10KV高压客户扩供电方案答复书、整改文件、商请解决和谐天下一区及二区配电站选址问题的函、林光耀等人按揭贷款到账凭证，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院认为，本案《商品房买卖合同》及合同附件六补充协议由张漩与惠元公司自愿签订，应当认定是双方的真实意思表示，且内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法均自签订之日起成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于惠元公司是否存在逾期交房问题。合同及附件六约定惠元公司应当于2016年12月31日前向张漩交付符合约定条件的商品房。惠元公司辩称该公司具有天气因素、设计变更等可顺延交房事由。经查，惠元公司主张从案涉商品房项目的开工之日起计算可顺延天数并无合同及法律依据，张漩亦不认可，且开工之日至合同签订日期间的可顺延事由及天数在双方签订合同之前已客观发生，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将张漩签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对张漩可顺延交房的天数中既不合理也不公平，故该主张本院不予采纳。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定，本院不予采纳。同时，即便在双方签约之后至约定的交房日之前，遇到了合同及附件六约定的可顺延交房的事由，除了因购房者逾期办理相关按揭贷款手续开发商可以相应顺延交房外，其他事由仍需由开发商举证证明确有影响施工。鉴于惠元公司未提供该项目的施工日志、监理日志用于佐证相关事由确有影响施工进度，同时因张漩未举证证明其有依约及时提交按揭贷款资料，且对其按揭贷款于2017年1月9日才到惠元公司账上未提出异议，故本院酌情认定惠元公司从合同签订日至约定的交房日期间，可顺延交房天数为942天。惠元公司主张的其他可顺延交房的天数，证据不足，本院不予认定。综上，惠元公司有权顺延至2019年7月31日（自2017年1月1日起顺延942天）向张漩交付讼争商品房，张漩要求惠元公司立即向其交付案涉商品房及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。若惠元公司于2019年7月31日之前仍未按合同约定的条件向张漩交付讼争商品房，张漩有权另案主张自2019年8月1日起的逾期交房违约金及要求惠元公司交付讼争商品房。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张漩的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币2618元，适用简易程序减半收取1309元，保全费1099.28元，均由原告张漩负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 宋 岩 二〇一八年十二月十日 书记员 童婉萍 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。