宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2018）宁0122民初6290号 原告（反诉被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区长城东路120号五层，统一社会信用代码91640000774917998R。法定代表人：李志海，该公司总经理。委托诉讼代理人：王倩茹，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴微，宁夏辅德律师事务所律师。被告（反诉原告）：马宗军，男，回族，1987年11月12日出生，宁夏回族自治区吴忠市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：王浩，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和房地产公司）与被告（反诉原告）马宗军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）地德人和房地产公司的诉讼代理人王倩茹，被告（反诉原告）马宗军的诉讼代理人王浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告地德人和房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付剩余购房款40万元，及违约金3040元（违约金暂计算至2018年9月15日，请求判令至实际支付之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月8日签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的君临世家花园XX幢楼XXXX室商品房，以按揭贷款方式支付房款903515元。后因被告个人原因，无法顺利取得银行贷款，原、被告经协商又于2018年4月2日签订《提前交房协议书》，该协议书重新约定被告以分期付款方式向原告支付购房款，至迟应于2018年6月30日付清全部款项。但截至目前，被告仅向原告支付购房款503515元，剩余的40万元迟迟不予支付。原告多次催告，被告均以各种理由推诿拒付。原告认为，被告逾期支付购房款的行为已严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告马宗军辩称，1.原告在诉状中陈述的部分事实与客观事实不符，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》中明确约定，购房款以按揭贷款方式支付，原告应当在交付房屋90日内为被告办理涉案房屋的房产证，但因原告违约至今未能给被告办理涉案房屋的房产证，因此造成被告不能办理按揭贷款，原告在诉状中陈述是因被告个人原因无法取得银行贷款，这与客观事实严重不符。2.被告已经按照合同约定向原告支付了大部分购房款，被告不存在任何违约行为。3.原告至今没有为被告办理房产证，被告有权行使先履行抗辩权拒付剩余购房款。4.被告已向本院提起反诉，请求判令原告履行办证义务。反诉原告马宗军向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告为反诉原告办理位于贺兰县德胜商住区君临世家花园XX幢楼XXXX室商品房的产权证；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金1万元；3.本案反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月8日，反诉原告与反诉被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定：反诉被告将其开发的位于贺兰县德胜商住区的君临世家花园XX幢楼XXXX室商品房出售给反诉原告，付款方式为按揭贷款；反诉被告应当在交房后90天内，为反诉原告办理涉案商品房的房屋权属证书，如反诉被告违约，则应当按日计算向反诉原告支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，反诉原告按照约定向反诉被告支付了大部分购房款，但因反诉被告没有按照约定为反诉原告办理涉案房屋的权属证书，导致反诉原告无法办理购房贷款。现反诉原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。反诉被告地德人和房地产公司辩称，1.反诉原告与反诉被告签订的《提前交房协议书》第三条约定“签署本协议时，甲方将该房屋钥匙交于乙方，在乙方按购房合同条款履行责任及义务并办理完相关购房、按揭相关手续时，视为乙方已如期收房、甲乙双方完成房产交接手续”，由此可知，若反诉原告未能完成购房手续，则不能实现交房手续，同时反诉原告的付款方式变更为分期付款，现反诉被告已按约向反诉原告交付房屋钥匙，但反诉原告仅向反诉被告支付了503515元的购房款，剩余的40万元购房款迟迟不予支付，应视为交房手续不完全，反诉被告不能协助反诉原告办理房屋产权证书。2.《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十五条规定：买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款，但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续。根据《提前交房协议书》约定，反诉原告最迟应于2018年6月30日付清全部购房款，现反诉被告已履行交付房屋钥匙的合同义务，但反诉原告未能按约定时间付清房款，反诉被告未协助反诉原告办理房屋产权证书具有合理合法的依据。本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号201712080029），约定：被告马宗军购买原告地德人和房地产公司开发的位于贺兰县德胜商住区君临世家花园第XX幢XX层XXXX号房，房屋建筑面积177.73㎡；房屋总金额903515元，被告马宗军应在本合同签订当日付清总房款的30%（273515元），剩余的70%（630000元）于2017年12月31日前办理银行贷款并放款至原告地德人和房地产公司指定银行账户；被告马宗军逾期付款超过15日后，愿意继续履行合同的，经原告地德人和房地产公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告马宗军按日向原告地德人和房地产公司支付逾期应付款万分之壹的违约金；原告地德人和房地产公司应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付被告马宗军使用；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2015年3月30日；原告地德人和房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由原告马宗军提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因原告地德人和房地产公司的责任，被告马宗军不能在规定期限内办理房屋权属证书的，被告马宗军不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，原告地德人和房地产公司应当按日计算向被告马宗军支付全部已付款万分之0.1的违约金。2018年4月2日，原、被告签订《提前交房协议书》，约定：被告马宗军自愿购买原告地德人和房地产公司位于君临世家花园XXXX室房屋，因被告马宗军生育问题要求提前交房；付款方式为分期付款，总价903513元，已支付首付款273515元，剩余630000元，于2018年4月30日前支付23万元，于2018年5月31日前支付20万元，于2018年6月30日前支付20万元；签署本协议时，原告地德人和房地产公司将该房屋钥匙交付被告马宗军，在被告马宗军按购房合同条款履行责任及义务并办理完相关购房、按揭相关手续时，视为被告马宗军已如期收房，双方完成房产交接手续。2017年11月30日，被告马宗军向原告地德人和房地产公司支付购房款5万元；2017年12月8日，被告马宗军向原告地德人和房地产公司支付购房款223515元；2018年4月2日，被告马宗军向原告地德人和房地产公司支付购房款230000元,共计支付503515元。另查明，原告地德人和房地产公司于2018年4月2日向被告马宗军交付涉案房屋；涉案房屋的分摊土地使用权抵押期限为2015年2月16日至2017年8月16日，到期后原告地德人和房地产公司又将抵押前期延长至2019年8月16日；原告地德人和房地产公司并未取得涉案房屋的《初始登记证》。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告地德人和房地产公司提交的《银川市商品房买卖合同》、《提前交房协议书》、《收据》，被告马宗军提交的《银川市商品房买卖合同》在卷佐证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订的《银川市商品房买卖合同》及《提前交房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告地德人和房地产公司已履行向被告马宗军交付房屋的义务，被告马宗军未按期履行向原告地德人和房地产公司支付下剩购房款的义务，被告马宗军构成违约，被告马宗军应按照合同约定向原告地德人和房地产公司支付剩余房款40万元。因原、被告于2018年4月2日签订的《提前交房协议书》中对被告马宗军剩余房款的支付方式由按揭贷款变更为分期付款，并约定了被告马宗军逾期支付购房款，原告地德人和房地产公司收回涉案房屋时的违约责任，但未约定被告马宗军逾期支付购房款，原告地德人和房地产公司不收回涉案房屋即合同继续履行的违约责任，故对原告地德人和房地产公司要求被告马宗军支付违约金3040元（违约金暂计算至2018年9月15日），判令至实际支付之日止的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》明确约定涉案房屋所分摊的土地有抵押，经庭审查明，抵押期限为2015年2月16日至2017年8月16日，但原告地德人和房地产公司在未征得被告马宗军同意的情况下，将涉案房屋所分摊的土地的抵押期限延长至2019年8月16日，导致被告马宗军至今无法办理涉案房屋的权属证书，原告地德人和房地产公司已构成违约，其应按照合同约定自实际交房之日（2018年4月2日）起90日内即自2018年7月2日起向被告马宗军支付暂至2018年11月16日（被告马宗军提起反诉之日）期间的逾期办证违约金694.85元（503515元×0.00001/日×138日≈694.85元]，故对于反诉原告马宗军要求反诉被告地德人和房地产公司支付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持694.85元。本案中，只有在原告地德人和房地产公司取得《初始登记证》的情况下，被告马宗军才可办理涉案房屋的权属登记证书，且涉及相关行政部门的审批，故反诉原告马宗军要求反诉被告地德人和房地产公司协助办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，不适于强制履行，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告马宗军于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏地德人和房地产开发有限公司支付剩余购房款40万元； 二、驳回原告宁夏地德人和房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向反诉原告马宗军支付自2018年7月2日暂至2018年11月16日期间的逾期办证违约金694.85元；四、驳回反诉原告马宗军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3673元（已减半收取），由原告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担28元，被告马宗军负担3645元；反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告马宗军负担23元，反诉被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。   审   判  员      刘燕军  二〇一八年十二月十八日 法 官助理    侯小韦书  记    员    王丹   附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。