广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3881号原告：黄杏梅，女，1983年12月2日出生，汉族，住广西贺州市八步区，委托诉讼代理人：徐育旺，广东的信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘高洋，广东的信律师事务所实习律师。被告：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷香路90号首层，统一社会信用代码9144060858825342XG。法定代表人：关绍端。委托诉讼代理人：刘伟，广东广之洲律师事务所律师。原告黄杏梅与被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐育旺、被告的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期取得房地产权证书的违约金16635.04元；2.判令被告向原告支付逾期供应燃气的违约金（以购房款427636元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年8月31日起计至正常供应燃气之日止，暂计至2018年11月16日为34125.35元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年5月11日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市高明区荷城街道文明路XX号凯晖苑XX座XX房，总价款为427636元。合同第八条约定被告应在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告使用。合同第十四条约定水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，如果在规定日期未达到使用条件，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金等。后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2016年8月30日将案涉商品房交付给原告，但直至2017年11月22日方将办理案涉房屋产权转移登记所需要的资料交付给原告，远远超出双方约定的60日时间。且至今凯晖苑小区的燃气管道仍没有与城市燃气管网连接，未达到使用条件。原告认为，按照合同的约定，被告应在案涉房屋交付之日起60日将办理案涉房屋产权转移登记所需要的资料交付给原告，但直至2017年11月22日才履行，已构成违约，但因双方约定的违约金过低，明显与被告的过错行为及违约时间跨度及违约金惩罚性质不相符。原告现主张以购房款为基数，按照日万分之一的标准，自2016年10月30日起计至2017年11月22日，共计389天，有理据。被告未在合同约定的日期内提供燃气给原告使用，已构成违约，原告主张按合同约定的购房总额每日万分之一计算违约金，并计至正常供应燃气之日止，符合约定，也有利于被告积极的履行其义务。被告辩称：1.合同明确约定逾期办证违约金为已付房款的0.01%，根据合同自治原则，应当予以遵守。我方认为不存在违约金调整的问题，违约金的目的是为了补偿守约方的损失，违约金具有填平性，合同法规定的调整违约金的前提是违约金约定过低，不足以弥补守约方的实际损失，因此，只有在守约方提供证据证明其所受的实际损失高于约定的违约金的情况下才予以调整。但本案中，原告未提供任何证据证明其因被告逾期办证所导致的相应损失，如子女无法入户就近入学、无法办理银行抵押借款或者因房价下跌无法及时出售导致的资金损失等。相反，涉案房屋的房价至今已接近翻了一番，因此原告提出调整违约金没有法律依据。2.关于逾期供应燃气问题，被告已经完成了合同约定的义务，在小区内安装到户或预留接口，现无法开通燃气是因燃气公司未能完成连接小区的市政燃气管道的铺设，这些非被告原因导致。合同对非出卖人自身原因和属出卖人责任两种情况分别进行了约定，根据约定，非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或无法投入使用的，出卖人不承担责任，而属出卖人责任的，出卖人应当按每日万分之一计算违约金，本案被告应当适用免责条款。包括各原告在内等业主均与燃气公司签订客户申请表、供用气合同，有些还签订了银行代扣费委托书，或领取了超预算安装收费单，因此对于无法供应燃气问题，原告完全可以去追究燃气公司的责任，而并非追究被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2015年5月11日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市高明区荷城街道文明路XX号凯晖苑XX座XX房，总价款为427636元。合同第八条约定：被告（出卖人）应当在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告（买受人）使用。合同第十四条约定：水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，买受人自行办理开通使用，如果在规定日期内未达到使用条件，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。关于产权登记的约定，双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。此外，合同还对出卖人逾期交房的违约责任、保修责任等事项进行约定。另查明，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款共计427636元。被告已于2016年8月30日将案涉商品房交付给原告，于2017年11月22日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交付给原告，完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务。再查明，由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就补偿问题达成一致意见，案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定。被告在庭审时表示目前凯晖苑小区的燃气管道仍不能与城市燃气管道连接。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。被告于2016年8月30日将案涉商品房交付给原告使用，根据合同约定，其应在商品房交付使用后60日内即2016年10月29日前协助原告办理权属转移登记手续，但被告于2017年11月22日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予原告，共计逾期389天，其逾期交付资料的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人应按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。按此约定，违约金应为42.76元（427636元×0.01%），但该条关于违约金的约定明显过低。违约金具有补偿性和惩罚性，如果当事人约定的违约金过低时，应通过提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，平衡合同双方当事人的利益，从而实现合同的公平和正义。被告逾期办理房地产权属转移登记手续给原告造成一定程度的损失，该条款约定的违约金金额明显不足以弥补原告的损失，不符合违约金的功能。被告抗辩称并未造成原告实际损失，本院认为，被告上述违约行为持续时间较长，而原告不能预期取得房屋权属证书，从而无法享有案涉房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。因此，对被告关于逾期办证违约金的相关抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。对此，原告请求增加违约金，本院予以支持。综合考虑被告违约行为持续的时间、原告可能遭受的损失等因素，本院酌定以原告已付购房款427636元为基数按日万分之一来确定被告应支付的逾期办证违约金16635.04元（即427636元×389×0.01%）。原告主张被告支付逾期取得房地产权证书的违约金16635.04元合法合理，本院予以支持。根据合同第十四条的约定，燃气、通信等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，买受人自行办理开通使用，如果在规定时期内未达到使用条件的，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。被告抗辩称案涉小区燃气管道未能完成连接的原因属于合同所约定的非出卖人自身原因导致，故被告不承担违约责任。本案中，被告已经完成了凯晖苑小区燃气管道的铺设，由于佛山市高明燃气有限公司未完成连接凯晖苑小区的市政燃气管道的铺设，导致小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的，上述原因不能完全归责于被告，但基于合同的相对性，被告的确未能在合同约定的日期内提供燃气给原告使用，被告已构成违约，其违约责任在于被告在开发案涉房产时既未充分考虑市政配套方面可能存在的问题，也没有及时与燃气公司沟通、协调，致使没有在合同约定的期限内提供燃气网管给原告接通使用，造成了原告一定程度的经济损失，应承担相应的违约责任。被告同时抗辩称，合同仅约定安装到户或预留接口，只需要具备报装条件，被告不承担责任。经查，本案中，合同不仅约定“安装到户或预留接口，具备报装条件”，而且约定“买受人自行办理开通使用”，即约定具备报装条件后必须达到燃气使用条件，因此，被告该抗辩意见理据不足，本院不予采纳。虽然双方约定“属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金”，但该违约金标准明显过高，不能与被告的过错程度及违约情况相匹配，故应予调整。因原告未能提供证据证明其实际遭受的损失，本院结合日常生活实际需要，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告支付原告逾期未接通燃气的违约金为6000元。原告主张的逾期供应燃气违约金（以购房款427636元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年8月31日起计至正常供应燃气之日止，暂计至2018年11月16日为34125.35元）过高，高出部分本院不予支持。若原告在本判决生效后因案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接而造成新的损失，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金16635.04元给原告黄杏梅；二、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金6000元给原告黄杏梅；三、驳回原告黄杏梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1069元，减半收取534.50元（原告黄杏梅已预缴），由被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担。被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担的案件受理费534.50元，由其于支付判项确认的款项时一并支付给原告黄杏梅，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一八年十二月十八日法官助理赵宇晴书记员梁蕴琪