山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0306民初2429号原告：吕志柱，男，1963年6月6日出生，汉族，住所地淄博市周村区。委托诉讼代理人：韩克良、袁琳，山东三齐律师事务所律师。被告：安卫东，男，1969年3月15日出生，汉族，住所地淄博市周村区。被告：吕秀珍，女，1967年8月8日出生，汉族，住所地淄博市周村区。上列两被告共同委托诉讼代理人：韩晶秀，淄博周村新世纪法律服务所法律工作者。原告吕志柱与被告安卫东、吕秀珍返还原物纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕志柱及其委托诉讼代理人韩克良、袁琳，被告安卫东、吕秀珍及其委托诉讼代理人韩晶秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕志柱向本院提出诉讼请求：1.判令安卫东、吕秀珍返还周村区房产及院落；2.由安卫东、吕秀珍承担诉讼费用。诉讼过程中，吕志柱变更诉讼请求为：确认吕一中与安卫东、吕秀珍签订的房屋买卖合同无效，并由安卫东、吕秀珍返还周村区房产及院落。事实和理由：吕志柱系淄博市周村区北郊镇村民，在本村拥有77号房产及院落一处。1989年9月16日，吕志柱与许萍登记结婚并在该房屋居住。1994年，因吕志柱在周村城里经商，为了方便生活，遂在周村城里租房居住。涉案的77号房产由父亲吕一中临时居住。2003年秋后，吕志柱的父亲吕一中擅自将吕志柱的77号房产以9500.00元的价格出售给安卫东、吕秀珍。吕志柱知道真实情况后，一直找安卫东夫妇索要房屋未果。安卫东、吕秀珍辩称，吕志柱诉称77号院落自1994年至2003年由其父吕一中临时居住，吕一中在其毫不知情的情况下以9500.00元的价格出售与事实、逻辑不符。该房屋是在2003年出售，卖房后吕志柱一家就离开，吕志柱应当知情。安卫东、吕秀珍自2003年买房以后就一直居住该房，且多年多次持续对院落及房屋进行维修、扩建，吕志柱默认的态度也能表明其对买卖的认可。买卖合同关系发生在2003年，交易完成后，答辩人多次要求吕志柱协助过户，但其拒绝配合，虽然没有书面合同，但双方存在事实买卖合同关系，且真实有效，答辩人基于买卖关系取得财产属于有权占有，吕志柱无权以返还原物为由要求返还房屋。综上，请求依法驳回吕志柱的诉讼请求。吕志柱为支持其诉讼请求，依法向本院提交了如下证据：1、吕志柱身份证复印件一份、户口本复印件一份，证明吕志柱系周村区北郊镇村民的事实；2、吕志柱、许萍结婚证一份，证明吕志柱与许萍于1989年9月16日登记结婚的事实；3、吕一中身份证复印件一份，证明吕一中的身份情况；4、安卫东、吕秀珍户籍证明一份，证明李志芳与安卫东、吕秀珍系同一个家庭户、安卫东、吕秀珍系夫妻关系并且住所地为；5、编号为020569号的土地登记申请书一份、审批表一份、地籍调查一份，证明涉案房产的土地使用者为吕志柱；6、编号为020404号的土地登记申请表一份、审批表一份、地籍调查表一份，证明安卫东、吕秀珍在拥有住宅；7、2018年7月31日周村区北郊镇棚户区改造旧村拆迁协议书（实物补偿）一份；8、北郊镇棚户区改造拆迁补偿方案一份；9、录音光盘一张及录音整理资料三份，分别证明安卫东、吕秀珍与吕一中交易涉案房屋时，委负责人周福善不同意、吕志柱知道后自2004年开始一直在追要、双方未达成返还房屋赔偿款额达成协议的事实。安卫东、吕秀珍依法向本院提交了10号证据，即77号房产的集体建设用地使用证原件一份，证明其已经购买该房产的事实。安卫东、吕秀珍对上述1号至6号、8号证据无异议，但认为1号、2号、3号证据与本案无关，因在本村审批宅基地未被批准才购买了涉案房产；对7号、9号证据有异议，认为其与吕一中之间的交易已经完成，2004年进行的交易至今已经十六年，超出了行使撤销权的时限，录音是双方阶段性的协商，不能否认买卖的事实，且涉案房产土地证原件已交付给安卫东。吕志柱对上述10号证据无异议，但认为该证并非其交付给安卫东、吕秀珍，吕一中对涉案房产无处分权。经审查，上述1号至10号证据均系客观、真实的，相互印证可以证明案件事实，可以作为定案的依据，确认为有效证据，并在卷佐证。根据上述有效证据及双方当事人的庭审陈述，本院对案件事实认定如下：淄博市周村区房产的土地使用者系吕志柱，1990年12月25日由吕志柱办理土地登记申请、审批，并于1991年10月领取了集体土地建设用地使用证。1989年9月16日，吕志柱结婚后即居住使用该房产。1994年，吕志柱因经商需要，开始在周村城区租房居住，涉案房产由其父吕一中临时居住使用。2003年，吕一中将涉案房产以9500.00元的价款卖给了安卫东、吕秀珍，安卫东、吕秀珍交付给吕一中购房款9500.00元后，吕一中将该房产的集体土地建设用地使用证交付给安卫东、吕秀珍。双方以交付购房款、移交集体土地建设用地许可证及院落房屋方式完成交易。交易时，交易双方曾起草了书面房屋买卖协议，但委会以安卫东、吕秀珍不符合农村宅基地“一户一宅政策”，不同意其购买涉案房产，未形成正式的书面房屋买卖协议。吕一中与安卫东、吕秀珍之间的房产交易完成后，安卫东、吕秀珍即入住该房产，并进行了部分房屋的维护、扩建、院落硬化和院墙重建。交易完成后，安卫东、吕秀珍多次要求吕志柱协助办理过户，吕志柱均拒绝配合。2017年1月，周村区北郊镇村民委员会公布棚户区改造拆迁补偿安置方案，启动了棚户区改造。吕志柱与安卫东、吕秀珍开始频繁交涉涉案房产的归属及拆迁可得利益的分配比例未果。2018年7月31日，因安卫东与吕志柱对涉案房产宅基地产权有争议，委会与吕志柱、安卫东共同签订了实物补偿的拆迁协议书，确认该宅基地面积为225.00平方米，约定由村委支付房屋租赁费每年8000.00元（一次性支付两年，多退少补）、搬家费3000.00元，村委验收搬迁完毕并交付房屋的钥匙后一次性支付奖励金60000.00元。村委会相关人员在协议书中注明“吕志柱与安卫东对此宅基地产权有争议，正在走法律程序，此协议内所有赔偿内容以法院判决为准。此协议由村委保管。”另，吕志柱、安卫东、吕秀珍均系周村区北郊镇村民。吕志柱的住所地为周村区。安卫东、吕秀珍的住所地为周村区，该房产登记在安卫东之母李志芳名下。吕一中的住所地为周村区，不具有周村区北郊镇村民资格。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案涉案房产的权利人系吕志柱，吕一中与吕志柱虽是父子，但不是同一个家庭户口，吕一中对涉案房产并非共有人，因此吕一中无处分权。安卫东、吕秀珍在与吕一中交易时没有征得吕志柱的意见，没有尽到应有的注意义务，存在不应有的疏忽，所以其与吕一中之间的交易行为的效力应当由权利人吕志柱来决定。根据安卫东、吕秀珍庭审中的陈述，其在交易完成后多次要求吕志柱协助办理过户，吕志柱均拒绝配合，可以证明吕志柱对该交易行为并未追认，且涉案房产没有经过相关组织或部门变更权利人登记，故安卫东、吕秀珍与吕一中之间的房屋买卖行为当属无效。故对吕志柱关于确认吕一中与安卫东、吕秀珍签订的房屋买卖合同无效的诉求，本院予以支持。法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。涉案房产即将拆迁，已经与委会签订了拆迁补偿协议，协议约定涉案房产拆迁后系以宅基地面积225平方米进行实物补偿，安卫东、吕秀珍在使用该房产期间对该房产所进行的房屋维护、扩建、院落硬化及院墙重建等并未增大该房产的拆迁补偿利益，故对吕志柱关于由安卫东、吕秀珍返还77号房产及院落的诉求，本院予以支持。合同无效后财产的返还应当以合同当事人的范围为限。本案中，安卫东、吕秀珍与吕一中口头商定的房屋买卖合同中，合同当事人中并没有吕志柱，房产交易行为是在吕一中与安卫东、吕秀珍之间进行，吕志柱无需返还购房款。吕一中与吕志柱虽是父子关系，但对于返还房款这一债务，吕志柱没有返还的义务。由于安卫东、吕秀珍在与吕一中进行交易时存在不应有的疏忽导致其没有尽到应有的注意义务，从而导致了房屋买卖行为的无效，且其认可交易时相对人系吕一中，并将房款支付给了吕一中，在此情况下如果将返还房款的义务扩展到吕志柱身上，有失公平。安卫东、吕秀珍在返还涉案房产后，可向无处分权人吕一中主张返还购房款及因合同无效所造成的其他经济损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百五十五条规定，判决如下：一、被告安卫东、吕秀珍与原告吕志柱之父吕一中就淄博市周村区房产及院落所达成的房屋买卖合同无效；二、被告安卫东、吕秀珍于本判决生效之日起三十日内将位于淄博市周村区的房产及院落返还给原告吕志柱。案件受理费525.00元，由被告安卫东、吕秀珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一八年十二月十七日书记员 班金叶