山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民初1179号原告：定襄县国鹏冶金耐材有限公司，住所地山西省定襄县河边镇李家庄村，统一社会信用代码×××。法定代表人：王俊国，董事长。委托诉讼代理人：陈敏，山西树行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文秀，山西树行律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司，住所地山西省太原市万柏林区长风西街1号丽华大厦4层，统一社会信用代码×××。法定代表人：张巨山，总经理。诉讼代理人：张天杰，山西杰力律师事务所律师。第三人：太原市昌通房地产开发有限公司，住所地山西省太原市万柏林区迎泽西大街千峰南路1号。法定代表人：李绪万，总经理。委托诉讼代理人：赵成，女，1975年11月7日出生，汉族，太原市昌通房地产开发有限公司法务部负责人，住山西省太原市万柏林区千峰南路纺织街8号晋煤悦诚1-1-1801号。原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司（以下简称国鹏公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司（以下简称信达山西公司）、第三人太原市昌通房地产开发有限公司（以下简称昌通公司）执行异议之诉纠纷一案，本案于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国鹏公司法定代表人王俊国及委托诉讼代理人陈敏、张文秀，信达山西公司的诉讼代理人张天杰，昌通公司的法务部负责人赵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国鹏公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决立即停止执行国鹏公司购买的位于“国际能源中心”主楼7层写字间1824.19平方米所对应的土地。2、判决确认国鹏公司购买的位于“国际能源中心”主楼7层写字间1824.19平方米的房产所对应的土地使用权归国鹏公司所有。3、本案的案件受理费由信达山西公司承担。事实与理由：国鹏公司委托王俊国（系国鹏公司法定代表人）、王鹏（系王俊国之子）分别于2009年12月22日、2009年12月28日与昌通公司签订认购书，约定购买昌通公司编号为并政地国用（2003）第00201号地块的第1幢1单元主楼7层959.1平方米和1000平方米。同时约定购买的上述房屋在中国银行太原滨河支行租赁期间所得租金每年由昌通公司收取，扣租金税后返还国鹏公司。之后，国鹏公司与昌通公司补签一份《商品房买卖合同》，将之前的两份《商品房买卖合同》合并为一份合同。截至2014年10月21日，国鹏公司已付清房屋总价15323196元。国鹏公司与昌通公司所签订的《商品房买卖合同》也已在国家政府部门进行了网签备案，且昌通公司在2014年10月28日有完税证号为60551855的完税证明。2016年9月9日，太原市中级人民法院查封了昌通公司所有的位于太原市迎泽西大街面积11206.47平方米的土地（土地号201100266）。国鹏公司在申请办理不动产证时，得知购买房屋所对应的土地已被法院查封。遂向太原市中级人民法院提出执行异议，但太原市中级人民法院面对同类型的案件，只是异议申请人（案外人）不同，却作出不同的裁定，裁定驳回国鹏公司的异议申请。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、《城市房屋登记管理办法》第六条的规定，请求支持国鹏公司的诉讼请求，以维护国鹏公司的合法权益。信达山西公司辩称，一、法院的执行合法，未损害国鹏公司的权益。1、法院是依照生效的判决执行。2、昌通公司不履行生效判决。3、法院在查封土地时，土地登记在昌通公司名下并未登记在本案的国鹏公司名下，所以法院的执行行为合法。二、本案的国鹏公司不具备诉讼主体资格。本案的国鹏公司既不是原购房合同的签订者也不是房款的支付者。所以国鹏公司与本案没有关系，不具备主体资格，没有提起执行异议之诉的资格。三、购房合同中购房人王俊国、王鹏是否支付了合同约定的房款，合同是否实际履行，没有证据可以证实。依据提供的材料个人支付了房款没有依据。剩余的四百七十万房款是租金折抵，所以与本案无关的购房者王鹏、王俊国也未实际履行购房合同，这个购房合同就没有实际履行。四、个人与法人的资产为混同，认购书购房合同的签订人是个人王俊国、王鹏，而现在权利要求的主体是企业。所以个人和法人之间如果不是混同的话，就不产生合同履行的效力。五、个人购房合同违背交易习惯，侵犯了他人的合法权利。王俊国、王鹏与本案的昌通公司签订了房屋买卖合同，无论是认购书还是房屋买卖合同，均在2009年和2010年签订。而在2008年时昌通公司将以上房屋租给了中国银行滨河支行使用，租期是十年。而这个所卖房屋在出卖之前已经长期租赁，未在购房合同中体现。房屋购买合同及时履行也侵犯了银行作为承租人的优先购买权。而在合同期内的房屋租金不是四百七十万，昌通公司将自己的收入算成购房者的房款。六、本案的证据之间互相矛盾，涉及到合同签订的主体，履行的主体。是否交款？什么时候交？房款的折抵与原购房合同的约定是否相符。七、昌通公司出具的收据和发票不具备构成合同已经履行的依据。合同是否履行并不以收据和发票为认定标准。八、国鹏公司有过错，购房人王俊国、王鹏也有过错。人民法院在2016年对这个土地查封，国鹏公司2017年办理网签合同，依据最高人民法院关于执行的相关规定，在人民法院查封之前签订了合法有效的房屋购买合同。人民法院才对这个执行，所以国鹏公司是有过错的。九、国鹏公司的这个购房金额与太原市中级人民法院审判的其他案件不符，国鹏公司起诉的是七层1959.1平方米。单价是8400元。这个房屋是国鹏公司买了昌通公司已经出租十年的房屋。十年之后才能占有、使用、收益、处分。而太原市中级人民法院审理的其他案件中，房价均在6500元。就意味着其他人6500元买这个房子。或是银行贷款，或是分一年付清。国鹏公司可以6500元购买，现在反而被一个拿不到的，十年之后才能拿到的权利要花8400元去买。信达山西公司认为不真实。昌通公司述称，一、国鹏公司的诉讼请求合法应予支持。1、国鹏公司于2009年购买的昌通公司开发的位于太原市万柏林区迎泽西大街100号OEPC国际能源中心1幢1单元7层共计1959.1平方米的房屋并于2014年付清全款。依据《物权法》第一百四十七条关于“地随房走”的原则，《城市房屋登记管理办法》第六条关于“房屋及房屋专有范围内的土地使用权一致”的原则，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条关于“地上建筑物、其他附属物的所有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”等法律、法规之规定，国鹏公司享有前述房产所对应土地的使用权，国鹏公司所购房产所对应的土地使用权的解封请求合理合法应予支持。2、国鹏公司于2009年购买房产并已于2014年付清全款，同时支付了办理产权证的各项费用，也曾多次向昌通公司要求办理产权证书，不是未能办理产权证书的过错方，故此国鹏公司的执行异议申请应予支持。而不能办理产权证书的原因在于我国不动产证书的制度改革、税务营改增的支付延长了其办证期限，信达山西公司非法查封土地使用权直接导致其产权证书不能办理等原因所致。3、国鹏公司于2009年购买房产并已于2014年付清全款，信达山西公司于2016年9月9日将其房产对应的土地进行了查封，国鹏公司的商品房买卖交易发生在信达山西公司查封其土地使用权之前，根本不存在虚假合同、恶意串通的可能性，故此国鹏公司诉请应予支持。二、本案中执行行为违法与执行标的违法发生竞合。1、执行法院在没有查清昌通公司已将查封土地上的房产全部售出的事实（只要登录“太原市房地产信息网”即可查询到全部售出的事实），就依据信达山西公司的请求查封了权属全体业主的土地使用权，其执行行为违法，导致全体业主的房产物权受到侵害。依据《民诉法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向执行法院提出执行异议”的规定，国鹏公司可以就此项内容提出执行异议之诉。2、执行法院在查封昌通公司开发的位于柳巷南路28号1幢9层、2幢-1层、5层、10层、11层、12层、2幢2层、3层、4层等多层已抵押房产（后附他项权利证书）的情形下，不去拍卖该处房产，却超标的查封昌通公司在其他地块开发的，即位于迎泽西大街100号已全部售出的全体业主的土地使用权，其执行行为违法，导致全体业主的房产物权受到侵害。3、执行法院依据信达山西公司的请求，查封了本案国鹏公司房产对应的土地使用权及执行标的错误。依据《民诉法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对标的的执行，理由不成立的，裁定驳回”之规定，国鹏公司可以就此项内容提出执行异议之诉。由此可见，本案中执行行为与执行标的双重违法发生了竞合，请法院依法作出裁决。综上所述，国鹏公司的诉讼请求完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”，其诉讼请求应当得到法律的支持。原告国鹏公司向本院提交的证据：证据一：委托书；证明原告委托王俊国、王鹏向第三人购买国际能源中心主楼7层。证据二：编号cs0188、cs0178号《商品房买卖合同》《国际能源中心7层补充协议》、《商品房买卖合同》；证明原告与第三人约定购买第三人为并政地国用（2003）第00201号地块的第一幢1单元主楼7层1959.1平方米，同时约定购买的上述房屋在中国银行太原滨河支行租赁期间所的租金冲抵购房款。证据三：编号A11798366号《商品房买卖合同》；证明原告与第三人签订《商品房买卖合同》已在国家政府部门进行了网签备案。证据四：两张《增值税发票》；证明原告购房款全部付清，第三人向原告出具了增值税发票。证据五：两张地税局完税证明；证明原告购买商品房依法缴纳了税收，取得了商品房所有权。证据六：《房屋租赁合同》：证明第三人与中国银行太原滨河支行之间房屋租赁合同真实且实际履行，租金抵扣原告购房款系事实。证据七：案例被告信达山西分公司质证认为：证据一：形式及内容均不认可。公司委托他人进行房屋买卖应当由股东会决议和公章。证据二：合同为复印件，真实性不认可。其次合同中的条款与陈述不一致。证据三：真实性认可。但是签订时间是在法院查封之后。证据四、五：真实性无异议，但是有发票没有对应的付款依据。证据六：与本案事实不符。证据七：真实性无异议。第三人昌通公司发表质证意见：对原告出具的证据的真实性均无异议并认可。原告在支付了全部房款后我们出具的发票，房屋租赁合同原件在我公司处，是我单位与银行签订的。被告信达山西公司向法庭提交证据：证据一：太原市中级人民法院执行裁定；证明从形式上否定了原告的主体资格。证据二：原告国鹏公司企业信息公示，股东中没有王鹏，所有的总资产是500万元，没有负债。原告国鹏公司质证认为：对证据的真实性、合法性无异议。第三人昌通公司质证认为：无异议。第三人昌通公司向本院提交证据：证据一：单位出具的证明，证实法院查封的土地与房屋买卖合同所涉及的土地是同一宗土地。证据二：太原市房地产出售房屋的截图，证实原告的房产已经出卖，所以法院的查封是违法的。原告国鹏公司质证认为：无异议。被告信达山西公司质证认为：真实性无异议，但本案房屋并没有网签。根据当事人陈述和本院确认的证据，本院认定事实如：王俊国系原告国鹏公司的法定代表人，与王鹏为父子关系。2009年12月11日，国鹏公司委托王俊国、王鹏代国鹏公司购买的由第三人昌通公司开发的迎泽西大街100号国际能源中心主楼七层的购房款，并有权以其个人名义或公司名义对外出租。2009年12月22日，王俊国作为乙方（买方）与甲方昌通公司签订《认购书》，约定王俊国认购“国际能源中心”主楼7层房屋预测面积为959.1平方米，单价为8400元/平方米，总价为8056440元整；王俊国在签署认购书时向昌通公司支付定金1150000元整；王俊国应于2009年12月30日之前签订《商品房买卖合同》并交纳房款的50%计2906440元整（所交认购金1150000元直接冲抵房屋首付款），其余50%计4000000元整的房款采用银行按揭方式十年付清；若银行按揭贷款到2010年3月还未办理下来，则从2010年3月1日起，昌通公司给予王俊国29374元/月的税后租金分成；若银行按揭贷款办理到位，则从次月起将以上面积所得税后房屋租金收益归王俊国所有。合同签订后，2009年12月22日，昌通公司向王俊国开具《收据》，收到银行承兑汇票陆张共计1150000元。2009年12月28日，昌通公司向王俊国开具《收据》，收到银行承兑汇票两张2000000元整；同日昌通公司开具《收据》，收到王俊国现金906440元整。2009年12月28日，王鹏作为乙方（买方）与甲方昌通公司签订《认购书》，约定王鹏认购“国际能源中心”主楼7层房屋预测面积为1000平方米，单价为8400元/平方米，总价为8400000元整；王鹏在签署认购书时向昌通公司支付定金200000元整；王鹏应于2010年2月6日之前签定《商品房买卖合同》并交纳房款的52%计4200000元整（所交认购金200000元直接冲抵房屋首付款），其余48%计4000000元整的房款采用银行按揭方式十年付清；若银行按揭贷款到2010年3月还未办理下来，则从2010年3月1日起，昌通公司给予王鹏30626元/月的税后租金分成；若银行按揭贷款办理到位，则从次月起将以上面积所得税后房屋租金收益归王鹏所有。合同签订后，2009年12月28日，昌通公司向王鹏开具《收据》，收到现金200000元整。2010年1月29日，昌通公司向王鹏开具《收据》，通过pos机刷卡收到4200000元整。之后，王俊国、王鹏分别与昌通公司签订《商品房买卖合同》，并在附件四中约定由买受人授权昌通公司对中国银行股份有限公司太原滨河支行的出租，委托授权租赁期截止2015年6月30日；国际能源中心主楼7层在中国银行股份有限公司太原滨河支行租赁期间所得租金每年由昌通公司收取，扣租金税后一周内返还买受人。2011年3月11日，昌通公司作为甲方与乙方王鹏、王俊国签订《国际能源中心主楼7层补充协议》，约定乙方授权甲方将国际能源中心主楼7层整层出租给中国银行股份有限公司太原滨河支行，并行使出租管理及租金收取的权利；从2011年1月起甲方给乙方返还扣税后租金按乙方实际支付房款的时间进度和比例按月结算；甲方同意乙方将税后返还的租金抵顶乙方所欠甲方房款。2011年5月5日，昌通公司作为甲方与乙方王鹏、王俊国签订《补充协议》，约定乙方同意在欠款还清之前按所欠房款金额及天数以月息10.1775‰的费率向甲方支付资金占用费；乙方向甲方支付的资金占用费不计入房款，资金占用费从2011年5月1日起收取；乙方同意甲方将返租的租金用于抵顶所欠房款，并开具相关票据。上述协议签订后，2011年2月9日，昌通公司开具《收据》,收到王俊国房租顶房款6007.15元。2011年3月11日，昌通公司开具《收据》，收到王鹏、王俊国现金1400000元，并附有银行转账凭证。2011年3月14日，昌通公司开具《收据》，收到王鹏、王俊国现金1431219元整。2011年5月13日，昌通公司开具《收据》，收到王鹏、王俊国现金468781元整。2012年2月4日，昌通公司开具《收据》,收到王俊国房租顶房款1352148元。2013年2月19日，昌通公司开具《收据》,收到王俊国中行租房抵顶房款1501649元。2014年2月28日，昌通公司开具《收据》,收到王俊国中行租金顶房款1370570元。2014年10月21日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国房款469626元，并附有银行转账凭证。2011年5月13日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费143495元，并附有银行转账凭证。2011年10月28日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费143495元，并附有银行转账凭证。2012年2月4日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费143495元。2013年1月8日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费204069.76元，并附有银行转账凭证。2013年2月19日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费102034.88元，并附有银行转账凭证。2013年8月7日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费56310元，并附有银行转账凭证。2014年2月28日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费168930元。王俊国按照《补充协议》的约定，向昌通公司支付资金占用费共计961829.64元。2016年12月23日，第三人昌通公司给原告出具购买本案所涉商品房增值税发票两张共计1532.3196万元。2009年12月10日，国鹏公司作为买受人与昌通公司补签一份《商品房买卖合同》，将之前王鹏、王俊国与昌通公司签订的《商品房买卖合同》进行合并，约定建筑面积共1824.19平方米，总金额15323196元整。该合同于2017年3月在太原市房产管理局办理网签登记备案。2015年，王俊国、王鹏作为出租人与承租人中国银行股份有限公司太原滨河支行签订《房屋租赁合同》，约定国际能源中心主楼7层的租赁期从2015年7月1日起至2017年6月30止，房屋租金为2.75元/平方米/天，就该租金收入王俊国向国家税务机关缴纳相关税种，并有税收完税证明佐证。2016年9月9日，太原市中级人民法院依据（2016）晋01执395号执行裁定书查封了昌通公司所有的位于太原市万柏林区迎泽西大街，面积11206.47平方米的土地（土地号201100266）。太原市国土资源局所颁发的并政地国用（2003）第00201号国有土地使用权证、并政地国用（2011）第00266号国有土地使用权证、并政地国用（2016）第00141号国有土地使用权证系同一宗土地。本院认为，2009年原告国鹏公司委托王俊国、王鹏与第三人昌通公司签订《认购书》，对第三人昌通公司位于太原市万柏林区迎泽西大街“国际能源中心”主楼7层、预测面积分别为959.1平方米、1000平方米的房屋进行购买，该房屋所占用的为第三人昌通公司所有的土地证号为201100266、面积11206.47平方米土地。后王俊国、王鹏按照《认购书》以及随后补签《商品房买卖合同》的约定于2014年以现金及租金抵顶的方式全额交纳了购房款，第三人昌通公司向原告出具购房款1532.3196万元的增值税发票。2015年原告国鹏公司委托王鹏、王俊国将所购买房屋对外出租。2016年9月，本院依法对该房屋所在土地面积11206.47平方米予以查封。通过上述事实的查证，原告国鹏公司与第三人昌通公司就本案所涉房产达成购买房屋买卖合意、签订书面协议（合同）、原告支付全部购房价款、第三人昌通公司依约交付房屋等，上述民事行为均发生在法院对土地查封之前。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附属物的所有人或共有人，享有该建筑物附着物的所有人或共有人，享有该建筑物附着物适用范围内的土地使用权；土地使用者转让地上建筑物，其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之转移，该地上建筑物其他附着物作为动产转让的除外。”《城市房屋登记管理办法》第六条规定：“房屋权属应当遵循房屋的所有权在房屋专用范围内的土地使用权利主体一致的原则。”根据上述规定，国鹏公司购买了昌通公司开发的位于太原市万柏林区迎泽西大街100号国际能源中心1幢1单元7层写字间，建筑面积1824.19平方米的房产，同时也就取得与该房屋相应的土地使用权。本院对昌通公司位于迎泽西大街面积11206.47平方米土地的查封，影响了国鹏公司对其购买的位于迎泽西大街100号国际能源中心1幢1单元7层写字间的房屋及相应土地使用权不动产登记手续的办理。被告信达山西公司抗辩认为原告国鹏公司不是本案的适格主体，本院认为，本案所涉房屋的买卖合同关系虽然前期是由原告国鹏公司的法定代表人王俊国、王鹏与第三人签订，但原告国鹏公司对其签订合同及付款行为有授权确认，该行为也未对原告造成利益损害，且合同履行过程中，第三人昌通公司为原告国鹏公司出具了购房款的增值税发票，之后，双方在房地产管理部门办理了房屋买卖的网签登记手续。故原告国鹏公司作为房屋买卖合同的购买者主张权利，主体适格。被告信达山西公司对本案所涉支付购房款的事实存有异议，经查证，原告国鹏公司提供的付款凭证票据均提供票据证实、第三人昌通公司对其真实性认可，且出具了收到购房款的增值税发票，被告信达山西公司对有异议，但未能提供证据予以证实，本院不予支持。综上所述，原告国鹏公司诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》能够排除执行的情形的规定，应予支持。关于原告国鹏公司诉求本院确认土地使用权等诉求，本案系因执行异议提起的诉讼，上述诉求与本案不属同一法律关系，应另案起诉。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《城市房屋登记管理办法》第六条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、停止执行原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司购买的位于“国际能源中心”主楼7层写字间1824.19平方米所对应的土地。二、驳回原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费113740元，由被告中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 王 薇审判员 姜宏亮审判员 成志刚 二O一八年十二月二十九日书记员 薛 英