海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1696号 上诉人（原审被告）：万宁儒生置业有限公司，住所地：海南省万宁市万城镇二月花酒店一楼北侧102号。 法定代表人：邢福廉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑兆兴，男，1962年6月15日出生，汉族，住江苏省无锡市。 委托诉讼代理人：叶必传，万宁市和谐法律事务所法律工作者。 上诉人万宁儒生置业有限公司（以下简称儒生公司）因与被上诉人郑兆兴商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2018）琼9006民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 儒生公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑兆兴的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郑兆兴承担。事实和理由：一、郑兆兴至今没有缴纳专项维修资金、办证税费、办证费用，交房条件未成就，一审判决认定儒生公司逾期交房错误。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第4项、第二十二条和附件七补充协议第二条、第三条的约定，以及《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，缴纳维修资金、办证税费、办证费用，不仅是郑兆兴的合同义务，也是儒生公司交房的前置条件。郑兆兴未履行上述合同，交房条件未成就，儒生公司有权延期交房而不承担逾期交房的违约责任，一审判决儒生公司逾期交房错误。二、一审判决儒生公司承担交房之后的逾期交房违约金错误。一审判决查明郑兆兴已实际入住涉案房屋，郑兆兴亦承认其与2016年入住涉案房屋，根据合同第九条的约定，若郑兆兴认为涉案房屋不符合约定交房条件，郑兆兴可以拒绝收房，但郑兆兴未选择拒收，而是主动收房并实际占有使用涉案房屋至今，应当认定郑兆兴在合同履行过程中放弃了原先合同约定的交付条件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，认定房屋是否完成交付，应以房屋是否被转移占有为依据。郑兆兴已实际接收房屋，涉案房屋已由郑兆兴占有，房屋交付行为事实上已经完成，且双方并无其他有关房屋转移占有不视为房屋交付使用的约定，依法应当认定涉案房屋完成交付，故一审判决判令儒生公司承担交房之后的逾期交房违约金，没有事实依据及法律依据。三、即便认定儒生公司违约，一审判决的逾期交房违约金明显畸高。首先，郑兆兴已实际入住涉案房屋，其并不会因为没有房屋居住而产生损失。即便无视郑兆兴自行放弃原先合同约定的交付条件而认定儒生公司违约，也仅是存在行政管理上验收合格逾期的问题，违约金标准应相应调整。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，我国法律支持的逾期交房违约金标准，实际上就是买受人因逾期交房所遭受的租金损失。根据一审采信的全国房地产市场数据，涉案违约金标准严重高于同地段同类房屋的租金标准。违约金的基本性质是“以补偿实际损失为主，以惩罚性质为辅”，即便认定儒生公司应承担逾期交房违约金，依法也应予减少。再次，降低违约金标准也是符合包括本案郑兆兴在内的全体业主的实际利益。本案是系列案中的一案，若均按日万分之三的标准判处违约金，势必极大加重儒生公司的负担并极大影响对涉案楼盘后续手续及权属证书的办理，受损的实际上是全体业主，且日万分之三畸高的违约金也会促使实际入住的业主不断起诉，增加社会矛盾纠纷。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，处理结果不当，严重侵害了儒生公司的合法权益，请求二审法院支持儒生公司的上诉请求，以维护儒生公司合法权益。 郑兆兴辩称：一、郑兆兴不存在未按约定履行合同的事实。郑兆兴履行合同的主要义务是缴纳购房款，郑兆兴已按合同约定向儒生公司支付了全部购房款，不存在违约事实。双方未对住房专项维修资金、办证税费和办证费用的缴交期限作出约定，儒生公司以郑兆兴未缴纳上述费用来主张交房条件未成就，没有事实根据，郑兆兴不存在主观违约的情形。二、一审判决儒生公司承担逾期交房违约金并无不妥。双方签订的购房合同系双方的真实意思表示，合法有效。双方在合同中不仅约定交房时间，还约定交付的房屋应具备“经验收合格”的条件，儒生公司未按合同约定履行交房义务，显然违约，应向郑兆兴支付违约金。因此，一审判定儒生公司存在违约行为，并判决儒生公司承担违约责任，并无不妥。三、儒生公司认为一审判决的违约金畸高，与客观事实不符。儒生公司认为违约金畸高，系其将支付的违约金与房屋租金收益进行比较产生的误解，与日新月异的房价相比，合同约定的违约金不存在所谓的畸高。如今房价日益高涨，因儒生公司未按约定交付房屋，进而导致房产证办理时间顺延，直接导致郑兆兴无法对涉案房屋以转卖、抵押贷款等方式进行处置，影响郑兆兴从中获得更高收益，违约金并不足以弥补该损失。因此，一审判决综合考虑各方面因素，依据合同中对违约金的约定作出的判决，合情、合理、合法，应予维持。儒生公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。 郑兆兴向一审法院起诉请求：1.判令儒生公司向郑兆兴支付2014年8月1日至2017年12月31日期间的逾期交房违约金121134.33元；2.判令儒生公司按每日违约金96.83元的标准向郑兆兴支付自2018年1月1日起至按约定条件交付房屋之日止的逾期交房违约金。 一审法院认定事实：郑兆兴为购买儒生公司开发的商品房，于2013年12月15日与居间方海南阳光海滨置业顾问有限公司及卖方儒生公司签订《弗拉明戈屿海商品房买卖意向协议》，约定了意向购买的商品房房号和总房款（人民币322760元），并约定了分期付款事项。2014年1月2日，郑兆兴与儒生公司签订《万宁市商品房买卖合同》（简称《商品房买卖合同》），并依约向儒生公司支付了全部购房款。《商品房买卖合同》约定：郑兆兴（买受人）购买儒生公司（出卖人）开发的位于海南省万宁市××镇南侧“弗拉明戈屿海”小区梅丽达苑（幢）F（单元）2（层）205（房号）房屋，其预售许可证号为【2013】万房预订（延51）号，建筑面积为54.92平方米；总价款为322760元，于签订合同时一次性付款。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：出卖人应于2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第八条第二款就出卖方可据以延期交房的“不可抗力”等四种特殊原因作出了约定,其中第4项约定，买受人未按本合同的约定履行义务的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交房。第十一条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在180日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。”第二十二条约定，买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金3295.2元，即将物业专项维修资金存入由万宁市房产行政主管部门在银行设立的专用账户（附有银行账户账号）。《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第二、第三条约定，办理房产证所需缴纳的各项费用根据国家相关规定由买受人和出卖人各自承担，在办理交房手续时，买受人应支付相应的税费及办证费用；买受人未付清办证的相关费用的，出卖人可以暂缓办理房地产产权转移登记手续，且出卖人不承担逾期交付房屋及办理《房地产证》的违约责任。2014年1月7日，儒生公司向郑兆兴出具了收取322760元购房款的发票。双方约定的交房期限届满后，儒生公司未能完成所建商品房的验收事项，至本案庭审之日，儒生公司仍不能完成该商品房的竣工验收手续。涉案房屋进行装修后，郑兆兴已领取钥匙入住使用（截至2018年7月5日，该套房屋电表用电量为476.9度）。诉讼中，郑兆兴称是2016年后入住，儒生公司主张郑兆兴是在2015年12月31日前入住，双方均未能提供充分的证据证明具体的交房时间。根据中国房地产协会公布的全国房地产市场数据，万宁市望海大道弗拉明戈屿海住宅2017年11月至2018年1月期间的租金标准为34.16元/月/㎡。 一审法院认为，郑兆兴与儒生公司所签订的《商品房买卖合同》为商品房预售合同，合同所约定的内容属双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同情形，应认定为合法有效的商品房预售合同。本案诉讼争议的焦点为：一、儒生公司是否应向郑兆兴承担逾期交房的违约责任；二、郑兆兴起诉请求支付违约金是否超过诉讼时效；三、郑兆兴主张的的违约金是否过高而应予以调整。 一、关于儒生公司是否应向郑兆兴承担逾期交房违约责任的问题。根据双方所签《商品房买卖合同》的约定，儒生公司应当在2014年7月30日前将经验收合格的房屋交付郑兆兴使用。因此，双方约定是以“该商品房经验收合格”作为交付条件，而该房屋至本案开庭审理之日仍未经验收合格。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，因本案双方对房屋交付另有约定，即交付的房屋应是经验收合格的房屋，故儒生公司应从约定，向郑兆兴交付经验收合格的房屋。儒生公司未按约定条件履行交房义务，已构成违约，应承担逾期交付验收合格房屋的违约责任。儒生公司主张因郑兆兴未缴纳物业专项维修资金及办证费用，儒生公司无需承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》第八条及第二十二条的约定，儒生公司应当在2014年7月30日前，将验收合格的房屋交付给郑兆兴使用，如郑兆兴未按合同的约定履行义务的，儒生公司可据实予以延期；郑兆兴应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入万宁市房产行政管理部门在银行设立的专用账户。另据《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，未缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有房售房单位不得将房屋交付购买人。上述行政法规规定和合同约定的前提是房屋已经验收合格并进入交房阶段，在此阶段买受人未交清住宅专项维修资金的，出卖人不得将验收合格的房屋交付给买受人且不承担逾期交房的违约责任。但本案中儒生公司事实上所交付的房屋一直未经验收合格，儒生公司不具备不承担逾期交房违约责任的条件，包括合同约定的条件和上述行政管理办法规定的条件。住宅专项维修资金是购房方依据行政规章应该履行的手续，所交存的专项维修资金最终并非归属于售房方。因此，是否缴纳住宅专项维修资金属于另一法律关系，与本案没有关联。儒生公司以郑兆兴未缴纳该资金作为其不承担逾期交房违约责任的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。儒生公司依据合同附件七第二条“买受人未付清全部房款（含贷款金额）或办证的相关费用的，出卖人可暂缓办理房地产产权转移手续，且出卖人不承担逾期交付房屋及办理《房地产证》的违约责任”及第三条“办理银行按揭手续和办理房地产证所需缴纳的各项费用根据国家相关规定由买受人和出卖人各自承担，在办理交房手续时，买受人应支付相应的税费及办证等费用”之约定，主张郑兆兴未缴纳相关办证费用，儒生公司无需承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，根据上述两个条款的理解可以看出，交付房屋和代办房屋产权证是合同约定的出卖人的两个相对独立和有先后顺序的义务，儒生公司先交房，后代办房屋产权证。郑兆兴未付清全部房款（含贷款金额）的，儒生公司不承担逾期交付房屋的违约责任；而在办理交房手续时，郑兆兴应支付相应的税费及办证等费用，郑兆兴未付清办证的相关费用的，儒生公司可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且不承担逾期办理房产证的违约责任。也就是说郑兆兴未付清房款是儒生公司得以抗辩延期交房的理由，而郑兆兴未付清办证费用则是儒生公司抗辩延期办证的理由。本案中，郑兆兴主张的是儒生公司逾期不依约交房，在郑兆兴已付清全部购房款的情况下，儒生公司以郑兆兴未缴纳相关办证费用为由抗辩其延期交房不构成违约，缺乏合同依据，一审法院不予采信。 二、关于郑兆兴起诉请求支付违约金是否超过诉讼时效的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2014年7月30日前。至2014年7月31日儒生公司未依约定条件交房，郑兆兴即知道其权利受到侵害。根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》（简称《民法通则》）第一百三十七条关于诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算的规定，本案诉讼时效应从2014年8月1日开始起算。郑兆兴主张的违约金是按日计付，该债权属于继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行之前适用《民法通则》二年的诉讼时效，施行后的诉讼时效为三年。一审法院认为，本案郑兆兴主张2014年8月1日已经发生涉案违约金之债权，郑兆兴至2018年1月9日起诉，其违约金的保护范围为2015年10月1日至郑兆兴起诉之日。之前的部分因已超过诉讼时效期间，郑兆兴已丧失胜诉权，该部分诉讼请求，一审法院不予支持。儒生公司逾期交房的违约行为延续到本案开庭审理之日，郑兆兴所主张的此间的违约金已实际发生且未超过诉讼时效，应受法律保护，一审法院予以支持。 三、关于郑兆兴主张的的违约金是否过高而应予以调整的问题。本案双方约定的交房期限为2014年7月30日前，至本案开庭之日，儒生公司仍未能依约交房，逾期时间已超过180日。根据《商品房买卖合同》第十一条第2项的约定，郑兆兴未选择解除合同，儒生公司应按逾期日数每日向郑兆兴支付已付房价款万分之三的违约金。本案郑兆兴起诉主张按照以上标准计算逾期交房违约金；儒生公司主张涉案商品房已交付郑兆兴使用，郑兆兴不存在因无房居住而产生的损失,即使儒生公司应当承担支付逾期交房违约金，双方约定的违约金标准也明显偏高，请求综合考虑予以调整减少。一审法院认为，郑兆兴虽然接收了房屋，由于房屋未经验收合格，故对其实际处分、收益均会带来损失。郑兆兴主张的违约金计算标准有合同依据。儒生公司关于逾期未按约定条件交房给郑兆兴造成的损失不外乎租房损失的主张不符合客观事实。故郑兆兴主张的违约金标准一审法院予以支持，儒生公司以同地段同类房屋每月租金标准进行对比而提出调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。 综上，郑兆兴主张的逾期交房违约金受法律保护的部分，应自2015年10月1日起计算至本案开庭之日（2018年3月15日），为897日。按郑兆兴已付房价款（322760元）万分之叁计算，此间的违约金为86855元（322760元×0.0003×897日）。儒生公司于庭审后何时依照双方约定的条件交付房屋的事实，是将来有待认定的事实，在本案中无法认定。郑兆兴在本案中请求在计算违约金时，将逾期交房的违约金计算至儒生公司按约定条件实际交付房产之日，其请求的计算违约金截止日期不明确。故一审法院在本案中对郑兆兴主张的2018年3月15日以后的违约金不作处理。郑兆兴可待此后儒生公司实际逾期交房的事实确定后另行提起诉讼，主张其权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、儒生公司于本判决书生效之日起十日内，向郑兆兴支付2015年10月1日至2018年3月15日期间的逾期交房违约金86855元；二、驳回郑兆兴要求儒生公司支付2014年8月1日至2015年9月30日期间逾期交房违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，由儒生公司负担976元，郑兆兴负担385元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 因当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同》第九条“交接”中约定：“在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同约定向买受人承担违约责任。……房屋交付后，出卖人不得以房屋已交付使用为借口懈怠在本合同中应承担的其他义务，如协助买受人办理房屋所有权登记使用权变更手续，并提供必要的证明文件等。”郑兆兴在二审中明确其于2016年10月取得涉案房屋的钥匙。 本院认为，双方签订的《万宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。根据双方在二审中的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、儒生公司应否承担逾期交房的违约责任；二、如应承担，则逾期交房的违约金该如何计算。 第一，关于儒生公司应否承担逾期交房违约责任的问题。 儒生公司上诉主张因郑兆兴未缴纳维修资金、办证税费、办证费用，交房条件未成就，儒生公司有权延期交房而不承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条及第二十二条的约定，儒生公司应于2014年7月30日前，将验收合格的房屋交付给郑兆兴使用，如郑兆兴未按合同的约定履行义务的，儒生公司可据实予以延期；郑兆兴应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金，物业专项维修资金应存入万宁市房产行政管理部门在银行设立的专用账户。根据《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，未缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有房售房单位不得将房屋交付购买人。根据上述规定及合同约定，在商品房已经验收合格并进入交房阶段，若郑兆兴未交清住宅专项维修资金的，儒生公司可延期交房。涉案房屋至今未竣工验收，儒生公司以郑兆兴未缴纳住宅专项维修资金为由，主张其可延期交房，不符合上述规定和双方的合同约定，本院不予支持。根据合同约定，儒生公司应先交付房屋，后办理房屋权属证书，交付房屋和办理房屋权属证书是两个相对独立，且有先后履行顺序的合同义务，郑兆兴未支付办证税费及办证费用，儒生公司可暂缓办理房屋的权属登记手续，却不能作为儒生公司延期交房的抗辩理由。综上，儒生公司以郑兆兴未缴纳维修资金、办证税费和费用，其可延期交房而不承担逾期交房违约责任的主张不成立。儒生公司未提供证据证明其已在合同约定的交付期限之前，将涉案房屋交付给郑兆兴使用，儒生公司已违约，儒生公司应承担逾期交房的违约责任。 第二，关于逾期交房的违约金该如何计算的问题。 根据合同约定，儒生公司应于2014年7月30日前将涉案房屋交付给郑兆兴，交付条件为“该商品房经验收合格”。截至本案二审，涉案房屋尚未完成竣工验收手续，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，儒生公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，郑兆兴有权拒绝接收，并向儒生公司主张违约责任。郑兆兴在明知涉案房屋不符合合同约定的交付条件下，已接收涉案房屋并实际占有、使用，应视为郑兆兴放弃了合同约定的交付条件，放弃了追偿该项违约金的权利。儒生公司未能提供充分证据证明其交房日期，郑兆兴自认于2016年10月取得涉案房屋的钥匙，并在一审庭审中称于2016年后入住，结合一审法院在审理期间对涉案房屋进行现场勘验确认的用电情况，本院酌定以2016年10月31日作为涉案房屋的交付时间。在涉案房屋交付后，郑兆兴主张儒生公司仍需承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。因此，本院认定儒生公司逾期交房的违约时间为2014年7月31日至2016年10月31日。儒生公司未于2014年7月30日之前交付涉案房屋，郑兆兴自2014年7月31日起应知道其权利受到侵害，郑兆兴于2018年1月9日向一审法院提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，郑兆兴主张的2014年8月1日至2015年9月30日的违约金已超过两年诉讼时效，该部分的违约金不予支持，2015年10月1日至2016年10月31日的违约金主张未超过三年诉讼时效，应予支持。根据合同第十一条的约定，儒生公司应按逾期日数每日支付已付房价款万分之叁的违约金，即儒生公司应向郑兆兴支付逾期交房违约金38344元（322760元×0.0003×396日）。儒生公司上诉主张买受人因逾期交房所遭受的损失实际为租金损失，合同约定的违约金标准严重高于同地段同类房屋的租金标准，违约金比例过高，应予调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。就本案而言，在郑兆兴向儒生公司付清购房款后，儒生公司应按照合同约定，积极履行己方的合同义务，在合同约定的交房期限内完成涉案房屋的竣工验收手续，并于2014年7月30日前将验收合格的房屋交付给郑兆兴，但涉案房屋至今未完成竣工验收手续，其责任在于儒生公司，儒生公司未履行合同约定有违诚实守信原则，加之涉案房屋未完成竣工验收手续，会延长涉案房屋的权属证书的办理进程，从而影响郑兆兴对涉案房屋进行处分的收益，故对儒生公司调整违约金比例的主张，本院不予采纳。儒生公司作为房地产开发商，负有完成对所售商品房竣工验收备案登记及协助购房者办理房屋权属登记的义务，儒生公司应尽快完善涉案房屋的竣工验收工作并取得竣工验收备案登记，为购房者今后办理房屋权属登记手续做好协助工作，减少诉讼，为当地经济的有序发展担负起一份自己的企业责任。 综上所述，儒生公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销海南省万宁市人民法院（2018）琼9006民初151号民事判决； 二、上诉人万宁儒生置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向被上诉人郑兆兴支付逾期交房违约金38344元； 三、驳回被上诉人郑兆兴的其他诉讼请求。 如果万宁儒生置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1361元，由上诉人万宁儒生置业有限公司负担436元，被上诉人郑兆兴负担925元；二审案件受理费1952元，由上诉人万宁儒生置业有限公司负担879元，被上诉人郑兆兴负担1073元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈小燕 审 判 员 吴党恩 审 判 员 蔡于干 二〇一八年十二月二十四日 法官助理 魏 榕 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。