福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初8310号 原告：叶嘉熹，男，1991年6月13日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林黎晖，福建法森律师事务所执业律师。 被告：厦门市舜弘置业有限公司，住所地福建省厦门现代物流园区港中路经保综合楼****。 法定代表人：易振龙，该公司董事长兼总经理。 被告：海西置业(厦门)集团有限公司，住所，住所地福建省厦门市思明区鹭江道**钻石海岸**3302div> 法定代表人：许舒恭，该公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：黄煌、蔡绍伟，福建联合信实律师事务所执业律师。 原告叶嘉熹与被告厦门市舜弘置业有限公司（以下简称“舜弘公司”）、海西置业(厦门)集团有限公司（以下简称“海西公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶嘉熹的委托诉讼代理人林黎晖，被告舜弘公司、海西公司共同的委托诉讼代理人黄煌、蔡绍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶嘉熹向本院提出诉讼请求：舜弘公司、海西公司共同支付叶嘉熹逾期交房违约金（以已付购房款1690513元为基数，每日按万分之二的标准，自2017年7月1日起计至舜弘公司、海西公司交付符合合同约定交房条件的房屋时止，暂计至2018年3月28日为91625.8元）。事实和理由：2015年8月16日，双方签订《厦门市商品房买卖合同》一份。合同约定叶嘉熹向舜弘公司、海西公司购买位于厦门市同安区商品房，总金额为1690513元；交房期限为2017年6月30日前；逾期交房超过90日的，应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签署后，舜弘公司、海西公司未交付符合合同约定交房条件的房屋。 舜弘公司、海西公司共同辩称，（一）在双方签订《厦门市商品房买卖合同》后，房产项目在施工过程中因受恶劣天气影响导致停工3天，即2015年9月29日（极大风13.3m/s，降水量84.8mm）、2015年12月9日（降水量82mm）、2016年4月13日（极大风15.5m/s，降水量62.3mm），因此可据实延期3天交房。另，2016年9月，因百年一遇“莫兰蒂”台风的影响，导致早在2016年4月就已完工的讼争商品房所在房产项目受损十分严重；室外景观绿化基本全部被摧毁、需要重新施工，房屋玻璃、屋顶受损严重，舜弘公司、海西公司不得不组织施工单位对诉争房屋工程受损部位进行维修、整改或重新施工。在经过“莫兰蒂”台风的灾后整改、重新施工后，讼争商品房所在房产项目才陆续于2016年底至2017年初取得《环境保护验收的意见》、《竣工规划条件核实意见书》、《市政工程设施验收通过意见书》、《建设项目竣工土地复核验收合格意见书》。由于“莫兰蒂”台风的原因导致的停工、整改、重新施工，舜弘公司、海西公司可据实延期交房至少30天。（二）根据合同第八条约定，舜弘公司、海西公司系因特殊原因而延期交房，包括非舜弘公司、海西公司能控制的原因导致政府交通管制、政府批准文件延迟发放、市政配套的设施（市政燃气管道）不能按期提供等，舜弘公司、海西公司可据实予以延期交房，无需支付违约金。（1）根据厦门华润燃气有限公司出具《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的复函》称，房产项目所涉及的燃气主管道为银湖中路的市政燃气管道，而银湖中路的燃气管道气源方向又依次通过双富路、霞煌路、双祥路、环城西路、凤祥路和祥桥路，最终到达银湖中路。其中，该等路段从2014年开始陆续施工，环城西路、银湖中路分别于2014年9月和2016年5月完成施工。双富路的市政燃气管道于2017年1月完成主要路段施工，但横穿集安路段几次施工失败后，需要申请破路开挖，因恰逢2017年“金砖国家厦门峰会”准备阶段，交通占道审批严格，直至2017年6月完成双富路整体项目施工。此后，霞煌路、双祥路、祥桥路、凤祥路又陆续完成施工。因此，在没有完成前述所有道路的燃气管道施工前，房产项目小区的燃气配套设施就无法提供，房产项目的燃气配套设施受此影响，无法及时提供。由此可见，因政府采取交通管制的行为，交通占道审批从严，政府批准文件延迟发放，市政燃气管道因此延误，导致市政配套设施不能按时提供。（2）2018年2月，房产项目与市政燃气管道的接壤工程完成施工和竣工验收。2018年3月13日，银湖中路管道和祥桥路市政燃气管道莞城对接，银湖中路完成通气，同日，房产项目小区通气。燃气管道接通工程需要对市政规划路进行施工，再铺设燃气管道，但根据《城市道路管理条例》第十六条之规定“承担城市道路设计、施工的单位，应当具有相应的资质等级”，由于舜弘公司、海西公司并不具备相关施工资质，也就无权自行对市政规划路进行施工，因此无法主动进行施工，如若舜弘公司、海西公司自行施工，将会受到行政处罚（参见《城市道路管理条例》第三十九条之规定）。因此，对于市政配套的设施不能按期提供导致通气延误的问题，并非舜弘公司、海西公司所能控制的。（3）对于配套设施未能及时提供的问题，舜弘公司、海西公司多次向厦门华润燃气有限公司、政府部门要求尽快处理或协调处理该问题，已充分履行自身的善意义务。①根据《关于协调海西舜弘公馆项目燃气接通的函》和《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》，燃气管道未接通的原因在于厦门华润燃气有限公司未完成燃气主管道建设，无法与房产项目内的燃气工程对接，舜弘公司、海西公司因此向同安区政府发函要求协调处理；在交付期限即将届满的2017年6月1月，厦门华润燃气有限公司向同安区政府发函确认“市政燃气管道暂未对接及与主气源管接壤”，并向同安区申请要求同意施工。②但因“金砖国家厦门峰会”等原因，燃气管道接通问题始终无法得到及时处理，厦门华润燃气有限公司承诺的处理期限一再改期。因此，舜弘公司、海西公司又于2017年11月23日向厦门市信访局提交问题反馈，并要求希望能够进行协调处理等。（三）2018年3月13日，市政管道（银湖中路）通气后完成房产项目的小区通气。至此，市政配套设施才得以提供，小区内的燃气系统与市政燃气管道完成通气。在市政配套设施提供（即燃气通气）后的合理时间内，舜弘公司、海西公司就积极履行交付义务：包括登报通知办理交房，同时开始陆续通过EMS快递邮寄的方式，将《交房通知书》送达给房产项目的买房人（包括叶嘉熹）。由此可见，舜弘公司、海西公司已在合理的时间履行通知义务，并无恶意拖延交房的行为，舜弘公司、海西公司无需支付违约金。综上，延期交房是因恶劣天气导致整改、重新施工以及因燃气管道接通问题导致市政配套的设施不能按期提供，根据合同约定，舜弘公司、海西公司的交房期限可以相应顺延，舜弘公司、海西公司无需承担违约责任，请求依法驳回叶嘉熹的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案系“海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件之一。2015年8月16日，叶嘉熹与舜弘公司、海西公司签订一份《商品房买卖合同》，约定舜弘公司、海西公司将位于厦门市同安区出售给叶嘉熹，总价款为1690513元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.该商品房小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到6级（含6级）以上、5级（含5级）以上地震等自然灾害、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时；4、施工中因故变更设计；5、政府规划变更或政府批准文件延迟发放；6、非出卖人导致或引起之工人停工或罢工；7.其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定：合同第九条中所列明赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额不超过已付款的3%。 合同签订后，叶嘉熹支付了合同项下的全部款项。2016年12月2日，讼争项目通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，但因市政燃气管道尚未接通及市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成，于2017年3月16日及2018年2月4日由厦门市公安消防支队同安区大队分别出具两份《建设工程消防验收意见书》评定工程消防验收不合格。2018年3月20日，讼争房产项目通过了消防验收。2018年3月，海西公司、舜弘公司通知叶嘉熹于2018年3月26日前到物业服务处办理交房手续。叶嘉熹于2018年3月25日接收了其所购商品房。 诉讼过程中，经本院调查，讼争房产项目的施工日志所载停工因由且能与气象资料相印证的停工日期具体为2015年5月4日、2015年7月20日、2015年9月29日、2015年12月9日、2016年4月13日；“莫兰蒂”台风于2016年9月15日登陆厦门，对厦门全市造成毁灭性重创，导致大面积停电、停水、通讯中断和交通瘫痪。另查，厦门华润燃气有限公司于2018年6月29日函复本院，称讼争项目燃气工程在2017年3月完成施工，因小区有车辆进入，部分立管有被车辆碰撞危险，4月份增设防撞桩的整改，在2017年5月23日小区庭院大部分达到设计要求条件，但剩余约25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工，至2018年2月3日全部完成施工及竣工验收；于2018年3月13日市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。舜弘公司、海西公司提交一份经厦门华润燃气有限公司盖章的《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的补充说明》，就上述函复内容补充说明如下：1.海西舜弘公馆项目燃气管道工程于2016年12月2日前完工，并于2016年12月2日通过竣工验收；2.原所述“剩余25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工”，经现场核实并核对相关项目图纸，该未平整成形的“道路”为市政规划路，并非小区庭院内部道路。当时因该道路未平整，导致施工困难。舜弘公司、海西公司确认上述道路在之后由小区业主自行平整。此外，舜弘公司、海西公司申请本院调取其向厦门市同安区人民政府和厦门市信访局反应和协调讼争房产项目燃气无法接通的函件。 本院认为，（一）关于讼争房产是否符合交付条件的问题。“海西舜弘公馆”项目于2016年12月2日通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，于2018年3月20日通过消防验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，讼争房产自2018年3月20日起已符合法定的交房条件。叶嘉熹主张不符合交付条件并无依据，本院不予采信。 （二）关于开发商可延期交房天数的认定问题。可延期交房的时间应当依照双方约定的延期事由及可延期事项是否已经实际影响施工综合判定。本院综合庭审查明的事实对舜弘公司、海西公司主张的可延期交房事由及天数认定如下：（1）恶劣天气原因。舜弘公司、海西公司主张讼争项目施工过程中遭遇合同约定的恶劣天气而停工的时间为5天，该5日可据实予以延期。本院认为，讼争合同签订时间为2015年8月16日，此前的停工日期并未实际影响合同签订后的施工进展，而此后的停工日期则有相应的施工日志及气象资料予以佐证，符合双方约定可据实延期的情形，故因该情况可据实延期的天数为3天.（2）“莫兰蒂”台风。舜弘公司、海西公司主张讼争项目因“莫兰蒂”台风导致停工且已完成工程严重受损，整改并重新施工长达一个多月，可据实延期至少30天。本院认为，舜弘公司、海西公司就上述停工主张并无相应的施工日志或监理日志予以证明，其据此要求延期30天没有依据。但是，因“莫兰蒂”台风对厦门全市供水、供电、道路、绿化等基础设施均造成了毁灭性重创是众所周知的事实，客观上确会对项目施工产生影响，故本院综合台风的登录时间及灾害程度、讼争项目的施工进度等因素，认定因台风因素可延期交房的时间为15天。（3）市政管道燃气问题。根据厦门华润燃气有限公司函复本院的内容可知，讼争项目的燃气工程在2017年5月23日大部分达到设计要求条件，剩余约25米庭院管道因市政规划路未平整成形未施工，直至2018年2月3日才全部完成施工并与银湖中路市政管道完成镶接，且经燃气公司专项竣工验收。2018年3月13日，市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。本院认为，①在2017年5月23日前，小区内部燃气工程的庭院管网仍未完工，舜弘公司、海西公司主张此前因市政管道燃气问题导致消防验收不合格应予延期没有依据，本院不予支持；②2017年5月23日至2018年2月2日期间，虽小区旁市政规划路未平整导致部分庭院管道未施工，但是根据舜弘公司、海西公司确认的该道路实际由小区业主自行平整的情况可知，舜弘公司、海西公司有能力也应当对毗邻小区的、涉及小区庭院内管网施工的道路进行平整以促成燃气项目的完工及竣工验收，因此上述问题并非舜弘公司、海西公司不能控制，不符合合同第八条约定的可据实延期的情况，该期间不能作为可延期交房的天数；③2018年2月3日至2018年3月13日期间，小区庭院内管网已经与市政道路管网接壤，未能通气的原因在于市政道路管网其他路段尚未施工完成，开发商亦在2018年2月申请消防验收，而2018年2月4日的验收意见书则以市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成为由评定工程消防验收不合格，前述原因符合“其他非出卖人所能控制的延误”、“相关市政配套设施不能按时提供配套”的情形，该期间共计39天可根据合同约定予以延期；④2018年3月14日至开发商主张的应予延期的截止之日即2018年3月20日消防验收合格之日，因小区管网及周边市政燃气工程均已完工并已完成通气，阻碍消防验收合格的事由在此前即已消除，舜弘公司、海西公司主张该期间应予延期，本院不予支持；⑤舜弘公司、海西公司申请本院调取其向厦门市同安区人民政府和厦门市信访局反应和协调讼争房产项目燃气无法接通的函件，不影响本院相关事实的认定，该申请并无必要。综上所述，本案中，可延期交房的天数为57天。 （三）逾期交房违约金的计算标准认定。《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是舜弘公司、海西公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。叶嘉熹如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。补充协议系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。 综上所述，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定的交房时间及本院认定的可延期天数，舜弘公司、海西公司本应在2017年8月26日前交付房产，其通知叶嘉熹于2018年3月26日前交房已构成违约，应按合同约定的已付款的日万分之二支付逾期交房违约金。因此，计付违约金的期间为2017年8月27日至实际交房日即2018年3月25日合计211天，违约金数额已超过补充协议约定的限额，故应以限额计，为1690513元×3%=50715.39元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司于本判决生效之日起十日内向叶嘉熹支付违约金50715.39元； 二、驳回叶嘉熹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2091元，减半收取计1045.5元，由叶嘉熹负担511.5元，厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司负担534元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吴永福 二〇一八年十二月十七日 代书记员 纪华吉 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。