江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终9009号 上诉人（原审原告、案外人）：陈贤盟，男，1973年3月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：侯小平，女，1982年1月10日出生，汉族，户籍所在地昆山市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区时代广场23幢。 主要负责人：夏京利。 委托诉讼代理人：蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁志强，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：朱敏，男，1964年12月2日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。 原审第三人（被执行人）：王萍，女，1964年8月30日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。 上诉人陈贤盟因与被上诉人中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）、原审第三人朱敏、王萍案外人执行异议之诉一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初10423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈贤盟上诉请求：1.撤销一审法院（2017）苏0591民初10423号民事判决，改判支持陈贤盟的诉请;2.本案一、二审诉讼费由民生银行苏州分行承担。事实和理由：1.一审认定陈贤盟未向朱敏按照合同约定支付购房价款，该认定是一审法院的主观臆断，认定错误。一审认为陈贤盟虽提交了房屋买卖协议以及履行该协议的收条及银行转款凭证一张，但仅凭该证据及朱敏自认尚不足以证明涉案房款均已实际支付且款项性质为购房款，此认定错误。陈贤盟所提交的收条及银行转款凭证已证实，陈贤盟完全是依约履行付款义务。一审认为15万元转账凭证未注明房款而否定其购房款的性质，又因第二笔65万元房款以现金方式支付，陈贤盟仅能提供收条，一审法院因此而否定该笔款项为房款的真实性，该论断实属主观推定。合同当事人在订立合同、确定合同内容和形式及违约责任等方面有自由选择权，当事人对交易方式、支付方式等同样有自由选择权，他人无权干预。故交易中以现金支付系合同主体对支付方式的自由选择，且法律对汇款凭证是否应注明款项性质、用途等并无强制性规定。一审否定合同主体的现金交易方式于法无据，对汇款凭证未注明用途而非房款性质的论断实为不当；2.一审认定陈贤盟在法院查封前未合法占有该涉案房屋，对案件事实认定不清。在陈贤盟与朱敏签订买卖合同之后、法院查封该涉案房屋之前已居住在该房屋内，已经实际占有该房屋。朱敏至今仍然居住在该涉案房屋内，系因陈贤盟同朱敏乃朋友关系，考虑朱敏无其他居住房屋，陈贤盟允许其暂时居住，这仅是陈贤盟对自已权利的处分，并不能否认陈贤盟对该涉案房屋的占有事实，法院应当充分尊重权利人对自身权利进行的处分；3.陈贤盟已经按照房屋买卖协议约定支付了部分价款，并在一审中明确表示了对未付清的房款愿意按照人民法院的要求交付执行。民生银行苏州分行申请执行标的为借款本金766716.15元，罚息、复利6076.88元，自2014年7月30日起至清偿之日按年利率12.15%计算的罚息、复利以及250000元的律师费。但陈贤盟尚应支付给朱敏房款多达340万元，完全能够满足被上诉人对朱敏享有的债权。基于民法禁止权利滥用原则以及民事强制执行的效率价值取向，法院理应认可上陈贤盟该交付执行的要求；4.未办理过户登记并非陈贤盟自身原因造成。陈贤盟在签订并支付房款交付后，并与朱敏达成剩余房款支付和过户约定后，但在办理过户前，一审法院在2013年8月8日对房屋的查封，导致房屋过户无法进行，此并非陈贤盟的过错；5.本案情况完全符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，并有相应的证据进行证明。 被上诉人民生银行苏州分行辩称，陈贤盟的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院予以维持。第一，陈贤盟并无向一审法院提交支付房款的证明，应承担举证不能的责任。第二，一审法院已经查明，并且朱敏也已承认该房屋自始至终都是由其在居住，所以不存在陈贤盟认为实际占有的情形。第三，关于剩余房款是否能覆盖法院执行标的的问题，朱敏涉及到民生银行诉其关联案件一共是5个，陈贤盟所称的340万房款并不能覆盖，所以并不属于滥用权力。其他的答辩意见和一审时一致，请求法院驳回陈贤盟的上诉请求。 原审第三人朱敏述称，其与陈贤盟买卖房屋是事实，请求本院依法判决。 原审第三人王萍在本院二审期间未提交书面意见。 民生银行苏州分行诉王祝、袁海英、陈双明、汪莺、张文琦、朱敏、王萍、苏州市迪盛生物工程有限公司、苏州喜佳利激光科技有限公司、苏州市胜华精密科技有限公司、苏州德立物资贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2015年12月15日作出了（2014）园商初字第02321号民事判决，该判决书已经发生法律效力。判决：一、王祝、袁海英于判决生效之日起7日内偿还民生银行苏州分行借款本金766716.15元，罚息、复利6076.66元，并支付自2014年7月30日起至清偿之日按年利率12.15%计算的罚息、复利；二、王祝、袁海英于判决生效之日起7日内向民生银行苏州分行支付实现债权所支出的律师费25000元；三、陈双明、汪莺、朱敏、王萍、张文琦、苏州市迪盛生物工程有限公司、苏州喜佳利激光科技有限公司、苏州市胜华精密科技有限公司、苏州德立物资贸易有限公司对王祝、袁海英的上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向王祝、袁海英追偿。 上述判决书生效后，民生银行苏州分行向一审法院申请执行，一审法院于2016年5月23日立案受理，执行案号为（2016）苏0591执1671号。 在执行过程中，一审法院于2016年8月30日作出（2016）苏0591执1671号之一执行裁定书，裁定：将被执行人朱敏、王萍名下的位于苏州工业园区都市花园32幢203室，被执行人陈双明、汪莺名下位于梅花新村26幢106室、位于苏州市观景新村27幢402室房地产交付评估、拍卖，并以拍卖所得清偿被执行人结欠申请执行人的债务。 陈贤盟对于上述执行裁定不服，向一审法院提起了执行异议，请求法院裁定撤销（2016）苏0591执1671号之一执行裁定书，对苏州工业园区都市花园32幢203室房屋的强制执行。一审法院于2017年10月10日作出（2017）苏0591执异84号执行裁定，裁定驳回陈贤盟的异议请求。陈贤盟对此裁定不服，向一审法院提起异议之诉。 原审原告陈贤盟向一审法院起诉请求：1、判令撤销（2016）苏0591执1671号之一执行裁定；2、判令解除对朱敏、王萍所有的位于苏州工业园区都市花园32幢203室房产的查封等强制执行措施。一审诉讼中，陈贤盟将其第一项、第二项诉请一并诉请变更为：判令不得对苏州工业园区都市花园32幢203室房屋进行执行。 一审法院认定事实：一审诉讼中，陈贤盟提交了落款时间为2013年5月8日其与朱敏签订的《房屋买卖协议》一份，该协议约定朱敏（出卖人、甲方）将苏州工业园区都市花园32幢203室的房屋出售给陈贤盟（买受人、乙方），出售价格为420万元。协议第三条约定：付款方式，在签订协议时乙方先交定金壹拾伍万元整（￥150000元），甲方在收到乙方定金之日起三个月内乙方再支付甲方陆拾伍万整（￥650000元），剩余房款叁佰肆拾万元整（￥3400000元）于甲方交此房给乙方时由乙方一次性付清。合同第四条约定：甲方必须在乙方付清房款之日起五日内腾房给乙方。 一审诉讼中，陈贤盟提交了落款时间为2013年5月8日的《收条》一份，该收条中载明：“今收到陈贤盟购房定金人民币壹拾伍万元整（￥150000元）。”陈贤盟还提交了落款时间为2013年8月7日的《收条》一份，该收条中载明：“今收到陈学盟购房预付款人民币陆拾伍万元整（￥650000元）。”陈贤盟还提交了2013年5月5日其向朱敏转账的凭证一份，证明陈贤盟于该日向朱敏转账150000元，该转账凭证上未注明款项性质。另外，在本案诉讼过程中，一审法院多次要求陈贤盟本人到庭陈述相关案件事实，但陈贤盟均未到庭参加诉讼。 此外，一审诉讼中，陈贤盟一方确认涉案房屋一直没有交付给其，而是一直由朱敏一方在居住使用。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应承担相应的不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下条件的可以支持，这些条件为：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记这四项条件且其权利能够排除执行的。 本案中，陈贤盟虽提交了房屋买卖协议以及履行该协议的收条及银行转款凭证一张（金额为15万元），但仅凭该证据及朱敏自认尚不足以证明涉案的房款均已实际支付且款项性质为购房款，尤其是对于其中第二笔65万元的款项支付，目前陈贤盟所能提交的仅为朱敏出具的收条一份，且代理人陈述该款为现金支付，而陈贤盟本人经一审法院多次要求也未到庭说明房屋买卖及款项支付等具体情况，故对于陈贤盟所称已按照合同约定支付相应购房款项的陈述，一审法院对此难以认定。另外，陈贤盟也自认涉案的房屋一直都未交付给其实际占有使用。因此，陈贤盟所提出的异议主张亦不符合上述可排除执行的法定条件。综上，一审法院认为陈贤盟所提出的针对涉案房屋停止执行的异议请求，因不符合法定条件，一审法院不予支持。王萍经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。判决：驳回陈贤盟的全部诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，苏州工业园区国土环保局不动产登记中心于2018年12月4日出具的苏州工业园区不动产登记簿查询记录，载明涉案房屋为朱敏与王萍各占50%份额共有，并于2010年1月26日抵押登记给民生银行苏州分行，抵押金额为200万元。 本院认为，陈贤盟与朱敏签订的房屋买卖协议没有共有人王萍的签字，故不足以认定案外人和被执行人在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同。其次，双方在合同中约定剩余房款340万元于交房时一次性付清，又约定交清房款起五日内腾房，该两处条款对于交房时间的表述存在矛盾，且陈贤盟确认涉案房屋一直没有交付，故本案不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。再者，陈贤盟主张其已按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但对于其中第二笔65万元的支付情况，除朱敏出具的收条外，未能提供其他关于款项来源及支付的相关证据，不足以证实该款项的实际交付。再者，涉案房屋于2010年1月26日办理最高额抵押登记，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。陈贤盟与朱敏签订房屋买卖协议未征求抵押权人民生银行苏州分行的同意，对于抵押登记未注销前无法办理过户登记的风险应当有所预期，由此造成涉案房屋未办理过户登记，应当归责于买受人陈贤盟。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40400元，由上诉人陈贤盟负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 岚 审判员 水天庆 审判员 丁 兵 二〇一八年十二月十九日 书记员 邹 娜