大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初10743号原告：唐晨，女，1992年3月26日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：由蕾，系辽宁双德律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：王咏仪，系辽宁双德律师事务所实习律师。被告：大连市甘井子区开发建设中心（甘井子区房屋征收办公室），统一社会信用代码12210211665849041X，住所地大连市甘井子区辛寨子辛康园19号。负责人：慕善明，系主任。委托诉讼代理人：高原，系辽宁悦泰律师事务所专职律师。原告唐晨（以下简称“原告”）与被告大连市甘井子区开发建设中心（甘井子区房屋征收办公室）（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人由蕾，被告的委托诉讼代理人高原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金37189.67元，自2015年10月25日起至2016年12月14日止。事实和理由：2013年5月14日，原、被告签订《新居工程房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋。2013年7月13日，被告将该房屋交付原告，因被告原因至今未办理房屋产权证。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，案涉合同不是普通的民事法律关系，是带有行政性质的。因被告无开发资质，合同是无效的，所有条款自始不发生法律效力，都是无效的。第二，案涉新居工程不是由被告实际开发建设的，实际开发建设方是案外人大连益兴房地产开发有限公司，相应的房屋交付和办理产权证义务也是由该公司承担。经审理，本院查明以下事实：2013年5月14日，原、被告签订《新居工程房屋买卖合同》和补充协议，约定如下：原告购买甘井子区东山北街29号1单元5层1号房屋，建筑面积89.82平方米，单价9780元，总价878440元；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产实测面积多退少补。补充协议中约定：办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日计算，因出卖人的责任，两年内买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋所有权属证书的，自两年届满之日起，出卖人向买受人按已付房款的日万分之一支付赔偿金。补充协议系买卖双方自愿协商一致的结果，有关约定并非卖方格式合同，双方均自愿放弃对此提出异议和申请撤销的权利，本条为独立条款。原告提供业主入住登记表可以证明其接受房屋的日期为2013年7月13日。2013年7月12日，原告取得了案涉房屋的发票，记载的房款数额为878440元（结算款）。因房屋实际面积与约定有差异，被告于2016年10月27日补交房款13398.60元。案涉房屋房款总计891838.60元。案涉房屋所在项目完成初始登记的时间为2016年5月27日。2016年10月28日，被告向原告发出《关于办理房屋产权及相关问题通知》，载明：光明山西街项目已经具备办理个人房屋产权条件，现将房屋初始登记产权证复印件、房地产登记申请书资料发给你，并在此征求你对本项目建设单位、施工单位和物业公司在交房与产权办理、房屋维修和物业服务等方面未尽责任提出你的宝贵意见，希望得到你的理解和支持。原告的代理人唐云凯在上述通知上签字。2016年12月14日，原告取得案涉房屋不动产权证书。被告另提交《大连市甘井子区光明山西街新居工程开发建设合作框架协议书》、《关于大连瑞海房地产开发有限公司权属和性质的证明》、营业执照等以证明案涉房屋所在项目由大连益兴房地产开发有限公司实施开发建设并承担项目的工程施工、房屋交付、后期协助购房人办理产权证等事宜。本院认为，本案争议焦点如下：一、案涉合同是否系民事合同；二、被告是否应承担逾期办理产权登记违约金及违约金计算的截止时间。一、案涉合同是否系民事合同本院认为，被告虽然系财政全额拨款的事业单位，但是在与原告签订案涉合同出售案涉房屋的过程中，被告的行为并不是行使行政权力的行为，被告作为有权销售案涉房屋的主体，在案涉合同的签订过程中并不能依据自己的单方意愿就可以做出某种行为，原告作为购房者也并不需无条件遵照被告的意愿，案涉合同的签订系双方合意的结果，双方在补充协议中也明示“补充协议系买卖双方自愿协商一致的结果”，所以案涉合同系平等民事主体签订的合同。案涉合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。被告辩称自己并非案涉房屋的实际开发商。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，作为案涉房屋所属项目的拆迁、施工、验收、销售主体，被告为完成上述工作与案外人签订的协议只能约束被告与案外人，效力并不及于本案原告。被告与原告签订房屋买卖合同之后，理应按约履行合同义务，如存在违约行为，即应按照合同约定和法律规定承担违约责任。二、被告是否应承担逾期办理产权登记违约金及违约金计算的起止时间《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。案涉协议约定，办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日计算，因出卖人的责任，两年内买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋所有权属证书的，自两年届满之日起，出卖人向买受人按已付房款的日万分之一支付赔偿金。但从实际履行情况上看，被告未按约履行该义务。依据前述规定和双方约定，被告的行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告应该承担违约责任，向原告支付逾期办理产权登记违约金。根据原告提供的业主入住登记表以证明房屋交付时间为2013年7月13日，被告虽不确认上述事实，但亦未提出反证。故被告未在2015年7月12日前完成合同所约定的协助办证义务，应自2015年7月13日起承担相应的逾期办证违约责任。现原告主张2015年10月25日起的违约金，本院予以支持。关于截止时间。根据被告提交的证据材料，被告已于2016年10月28日向原告发出了《关于办理房屋产权及相关问题通知》，向原告交付了房屋初始登记产权证复印件、房地产登记申请书资料，原告的代理人已在上述通知上签字，至此被告已履行了其协助办证义务。故被告应向原告支付的自2015年10月25日至2016年10月28日止的逾期办理产权证违约金32908.84元（89.18386元/天×369天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连市甘井子区开发建设中心（甘井子区房屋征收办公室）给付原告唐晨逾期办理产权登记违约金32908.84元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元（简易程序审理减半收取），由被告承担并支付给原告。其余365元（原告按照普通程序预交部分），本判决生效后退回原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  林鹏太二〇一八年十二月六日书记员  郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。