北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初323号原告（执行案外人）：刘成，男，1976年10月28日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区大庆路动力机厂三宿舍12栋6号。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。原告（执行案外人）：霍彩英，女，1978年9月28日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区太平街学苑小区2号楼4单元103号。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。原告刘成、霍彩英与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告刘成及刘成、霍彩英的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平，第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘成、霍彩英向本院提出诉讼请求：1．判令停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼5026号、5027号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2．本案的案件受理费用由李明晓承担。事实和理由：2016年10月9日，刘成、霍彩英与立元房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定立元房地产公司将其开发的位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北，尚都商业综合楼5026号、5027房屋共计：104．14平方米（面积各为52．07平方米）以人民币：926900元（每套价格为：463450元）的价格出售给异议人刘成、霍彩英。上述合同签订后，刘成、霍彩英以现金的方式向立元房地产公司付清了全部购房款。立元房地产公司已于合同签订当日将房屋钥匙以及房屋交付给刘成、霍彩英使用，刘成、霍彩英接收房屋后装修使用至今。2016年6月29日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民初197号民事裁定查封了立元房地产公司的呼国用（2004）第0826号土地使用权。该土地被查封后导致刘成、霍彩英无法办理房屋所有权证书，刘成、霍彩英作为案外人向北京市第二中级人民法院提出书面异议。2018年1月23日，北京市第二中级人民法院在执行（2016）京02民初197号民事判决过程中作出了（2018）京02执75号执行裁定书，并于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至呼和浩特市不动产登记中心，查封了被执行人立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。刘成、霍彩英知悉情况后立即向北京市第二中级人民法院提出案外人执行异议申请，北京市第二中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）京02执异506号执行裁定书，驳回了刘成、霍彩英的异议请求，刘成、霍彩英在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，刘成、霍彩英的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，刘成、霍彩英对涉案房屋享有的物权期待权足以排除李明晓所要实现的债权。基于此，刘成、霍彩英特提起上列请求，请依法予以支持。李明晓辩称，请求依法驳回刘成、霍彩英的诉讼请求。事实和理由：第一，涉案房屋查封在签订购房合同之前，刘成、霍彩英没有排除查封的合理依据；第二，本案之前有过执行异议之诉且经过一审、二审，本案已经符合一事不再理。立元房地产公司述称，同意刘成、霍彩英的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向本院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，本院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。刘成、霍彩英向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）京02执异506号执行裁定书，驳回了刘成、霍彩英的异议请求，故刘成、霍彩英提起本案诉讼。对刘成、霍彩英主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，本院对此认定并查明事实如下：刘成、霍彩英提交了落款为2016年10月9日的编号为XS（2017）00000220《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为刘成、霍彩英，买受人购买的商品房为尚都商业综合楼5026号房，房屋价款每平米6500元，总价款为463450元，付款方式及期限为买受人应当在2016年10月30日前支付全部价款。刘成、霍彩英又提交了落款为2016年10月9日的编号为XS（2017）00000221《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为刘成、霍彩英，买受人购买的商品房为尚都商业综合楼5027号房，房屋价款每平米6500元，总价款为463450元，付款方式及期限为买受人应当在2016年10月30日前支付全部价款。2016年9月28日至2017年1月6日期间，刘成向案外人呼和浩特市智宸生态农业发展有限公司（以下简称智宸公司）银行账户转账共计726900元。立元房地产公司向刘成出具三张收据，载明共收到购房款926900元。刘成、霍彩英称其余200000元通过现金方式支付给立元房地产公司，立元房地产公司认可收到该200000元现金。2017年1月17日立元房地产公司向刘成、霍彩英出具了两张金额均为463450元的购房发票。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案房屋现房网上签约创建时间为2017年1月9日，完成时间为2017年1月12日。故本院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2017年1月12日。本院对购房发票的真实性予以确认。刘成、霍彩英提交《尚都综合楼安全管理协议》《供暖费收据》《物业费收据》《采暖费收据》《二次垃圾费收据》《内蒙古自治区家庭居室装饰装修工程施工合同》及收据和案涉房屋照片，欲证明刘成、霍彩英已经合法占有涉案房屋。鉴于上述证据均有原件，本院对上述证据的真实性予以确认。上述争议事实的证明力本院将在“本院认为”部分进行综合认定。本院认为，本案系刘成、霍彩英提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人刘成、霍彩英对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。刘成、霍彩英对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，刘成、霍彩英与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故《商品房买卖合同》虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，《商品房买卖合同》的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘成、霍彩英与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2017年1月12日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前。根据刘成、霍彩英提交的《尚都综合楼安全管理协议》《供暖费收据》《物业费收据》《采暖费收据》《二次垃圾费收据》《内蒙古自治区家庭居室装饰装修工程施工合同》及收据等证据，可以认定刘成、霍彩英在2017至2018年间已经占有涉案房屋。刘成、霍彩英向智宸公司及立元房地产公司支付过款项，且立元房地产公司通过向刘成、霍彩英开具增值税发票的方式对付款行为进行了确认。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。刘成、霍彩英应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是刘成、霍彩英仍然于2017年1月12日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得涉案房屋的物权登记。刘成、霍彩英和立元房地产公司等均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。刘成、霍彩英现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，刘成、霍彩英现有证据不足以证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益。其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回刘成、霍彩英的诉讼请求。案件受理费70元，由刘成、霍彩英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  王 朔审 判 员  罗 珊审 判 员  李 丽二〇一八年十二月二十八日法官助理  余周祺书 记 员  宋卫平