山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0202民初3083号原告：谷某，男，1966年12月8日出生，汉族，居住地大同市平城区马军营乡白马城309号，身份证号码140211196612081314。委托诉讼代理人：纪某，大同市平城区新建北路街道法律服务所法律工作者。被告：大同市御苑房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区新建南路东侧福寓苑小区，统一社会信用代码×××。法定代表人：黄某，总经理。委托诉讼代理人：周某，北京市凯锐律师事务所律师。原告谷某与被告大同市御苑房地产开发有限责任公司（以下简称御苑公司）民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷某的委托代理人纪某，被告御苑公司的委托代理人周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《购房协议书》有效；2、判令被告交付位于大同市魏都大道东侧福寓苑综合楼项目改造工程商铺，并协助原告办理房屋过户登记手续；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年12月8日，原、被告签订《购房协议书》。协议约定，原告认购被告开发的位于大同市魏都大道东侧向阳里福寓苑综合楼项目改造工程的商铺，商铺建筑面积约为2480平米，每平米售价5000元，总价1240万元，房屋竣工时间为2014年12月31日。协议签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，现协议约定的交付时间已到，但被告一直未能按协议约定履行交付义务，此行为严重损害原告的合法权益，故依法提起诉讼。本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：1、判令被告归还原告借款1240万元以及利息1413.6万元（暂从2013年12月8日起计算至2018年9月8日止，按月息2%计算，此后利随本清）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，本案系因民间借贷引发的纠纷，涉案协议及收据实际上均是作为民间借贷的一种担保，故本案系名为房屋买卖实为民间借贷关系。原告向被告实际交付借款本金为960万元，而非收据显示的1240万元，且被告按照《回购协议》约定已分期向原告支付借款本息600万元，故原告的主张与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月8日，御苑公司（甲方）与谷某（乙方）签订《购房协议书》。协议约定，乙方自愿认购位于大同市魏都大道东侧向阳里福寓苑综合楼项目改造工程的2号楼1至3层商业用房，建筑面积约2480㎡，售价5000元/㎡，总价为1240万元；乙方于2013年12月9日向甲方付清总房款1240万元；房屋竣工日期为2014年12月31。同日，御苑公司（甲方）与谷某（乙方）另行签订《回购协议》。协议约定，甲方必须在规定期限内回购乙方购买福寓苑综合楼项目改造工程商业用房；甲方承诺支付回购款总价为1240万元；甲方给乙方开具购房款收据之后，按6个月（实为7个月）期限支付回购款（2013年12月9日40万元；2014年1月9日40万元；2014年2月9日40万元；2014年3月9日40万元；2014年4月9日40万元；2014年5月9日40万元；2014年6月8日1000万元）；如甲方未按期支付乙方回购款，延时7日后从第8日起乙方按日加收甲方回购款总额3‰的违约金；如甲方未能按照本回购协议于2014年6月8日前交齐所有回购款，甲方已向乙方支付的回购款等不予退还。2013年12月9日，谷某通过其女儿谷俐爱账户向御苑公司法人黄某账户转账支付960万元。同日，御苑公司出具1240万元收据交谷某收执。协议签订后，御苑公司按照《回购协议》约定，向谷某账户转账支付款项如下：2014年1月9日40万元、2014年2月7日40万元、2014年3月14日40万元、2014年4月9日40万元、2014年5月13日40万元、2014年5月28日100万元、2014年6月11日40万元、2014年7月10日25万元、2014年8月13日40万元、2014年9月9日40万元、2014年10月16日24万元、2014年10月20日16万元、2014年12月1日40万元、2014年12月9日40万元、2015年2月2日20万元、2015年7月25日15万元，以上16笔共计600万元。2014年5月28日，御苑公司开发的位于大同市魏都大道东侧福寓苑综合楼改造（一期）工程取得《商品房预售许可证》。2018年8月21日，大同市房屋交易权属登记管理中心向本院出具查询函显示：福寓苑综合楼改造房产均已合同备案在其他买受人名下。上述事实，有原、被告提交的《购房协议书》、《回购协议》、《收据》、中国工商银行个人业务凭证、中国农业银行存款业务回单、中国银行汇兑支付往来凭证、《商品房预售许可证》、大同市房屋交易权属登记管理中心查询函以及当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”结合本案，根据原、被告签订的《购房协议书》内容以及实际履行情况，应认定原、被告并无真实的房屋买卖意思表示，且双方另行签订的《回购协议》，亦属于非典型的借贷担保。经本院释明，原、被告对名为房屋买卖实为民间借贷均不持异议，故本案法律关系的性质系名为房屋买卖实为民间借贷关系。本案的争议焦点是：借款本息数额的认定问题。一、关于借款本金数额的认定。本案双方争议借款本金为1240万元还是960万元。原告陈述主张涉案《收据》金额1240万元中包括现金交付280万元。此属民间借贷中的大额现金交付问题，人民法院审查原则主要是对借贷事实的审查。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定：“人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯等因素，综合判断借贷事实是否发生。”据此，民间借贷关系中大额现金交付的事实，出借人负有提供交付凭证以对借贷事实证明的义务。由于本案被告对涉案借款280万元提出异议，其认为该部分金额并未实际现金交付，系计算高额利息所得，不属借款本金。依前述法律规定，原告对其陈述主张的280万元大额借款是否现金交付，应进一步补证提供相关支付凭证，以印证该部分金额的借贷事实是否实际发生。本案原告提交的《购房协议书》和《收据》虽形式完备，但其提交的银行交易明细无法补强印证280万元大额借款以现金交付的事实，且双方在本案有银行转账的交易习惯，而大额现金交付方式明显与交易习惯不符，故不能认定280万元现金已经实际交付给借款人的借贷事实发生。综上，本院认定借款本金数额为960万元。二、关于借款利息数额的认定。1、关于借款利率的认定。因涉案《购房协议书》中，各方的真实意思表示为民间借贷，且约定的每平米5000元的商业用房单价明显低于市场价格，故可以推定原、被告双方约定了高额利息。根据原、被告双方签订的《回购协议》关于“甲方在2014年6月8日前以1240万元的价格对涉案商铺进行回购”的约定，能够证明被告在2014年6月8之前要回购涉案商铺，将在借款本金960万元的基础上，另行多付280万元的事实，该280万元应认定为被告向原告支付的借款利息。《回购协议》约定从2013年12月9日开始分7个月时间支付回购款，经折算，月利率应为4.16%（280万÷7个月÷960万）。2、关于已付利息数额的认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”被告主张已付600万元包含借款本金和利息，但并未提供证据证实双方对还本付息进行了约定，结合本案法律关系性质及交易习惯，应认定该600万元优先清偿利息。3、关于计息期间和数额认定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款“借贷双方约定利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效”之规定，对于未付利息的利率以年利率24%为限，对已付利息法律允许按月息3分计付。结合本案，从庭审调查及相关证据综合分析，因本案已付利息存在间断性、不定额性，故本院以实际发生数额600万为基数，按月息3分为计息标准［600万元÷28.8万元「960万×3%」］，据此确认已付利息期间为2014年1月至2015年9月。依据前款法律规定，对于未支付利息的数额认定，应当以年利率24%为限。据此，原告关于按月息2%计付利息至借款本金清偿完毕之日的主张，符合法律规定，但其主张的计息期间应予调整。根据前述庭审查明认定之事实，本院将计息期间调整为2015年10月起至借款本金清偿完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：1被告大同市御苑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告谷某借款本金9600000元及利息（以9600000元为本金，从2015年10月起计算至借款本金清偿之日止，按年利率24%计付）。二、驳回原告谷某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96400元，由原告谷某负担21768元，被告大同市御苑房地产开发有限责任公司负担74632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 袁瑞东人民陪审员 王向军人民陪审员 任宪荣 二〇一八年十二月二十五日书 记 员 李 洋