广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0125民初1860号 原告：上林县明德物业服务有限公司。住所地：上林县。 法定代表人：陈兵，该公司经理。 委托诉讼代理人：覃忠诚，广西林山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃贵严，广西林山律师事务所实习律师。 被告：曾永洪，男，1974年12月18日出生，汉族，住上林县。 原告上林县明德物业服务有限公司与被告曾永洪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告上林县明德物业服务有限公司的委托诉讼代理人覃忠诚，被告曾永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上林县明德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务相关费用及违约金合计人民币3728.96元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月31日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，协议约定由原告向被告位于上林县龙湖新城XX号房的房产提供物业服务。被告自2017年12月18日起至2018年10月30日（暂计至），未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务相关费用及违约金合计人民币3728.96元，原告通过发送手机短信及门口贴单多次催促被告履行协议，2018年7月8日又委托律师发送催缴物业费的律师函，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。 被告曾永洪辩称，一、《龙湖新城前期物业管理服务协议》第四章约定：“物业管理服务质量之约定3.公共秩序维护（1）物业进出口24小时值勤；（2）对进出本物业的人员实行证、卡及登记管理（实行外来、来访人员证件登记）；（4）车辆出入停放管理。4.清洁、保洁服务（1）环境整洁、无污染5.绿化养护”，原告未能按照约定提供服务。原告与恒力地产签订的《前期物业管理服务合同》约定建筑面积为124570㎡，原告应当提供龙湖新城一期红线图，确认服务面积，并结合目前的服务面积确认二者是否吻合。龙湖新城一期的一草一木皆为广大业主共有，服务费包含了规划图的所有面积，但原告只服务了一部分，甚至有些服务不存在服务对象。被告四年来只交费但没有享受到该享受的服务，原告未能如约提供服务，服务费应当如何计算？原告如何补偿被告？物业服务费又该如何定价？被告一年未交物业服务费了，被告承认原告提供了服务，但服务协议里的服务被告只享受了一半，其到底欠了多少物业服务费无从计算，原告应当给出合理的计算方式。《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确规定：“建筑物里的附属设施资金，属于全体业主共有，经业主同意决定，可以用于电梯、水箱等共同部分的维修。维修资金的筹集，使用情况应当公布。”入住五年，被告从未看到原告对公共维修基金进行公示和提交使用计划，原告也未经过业主同意，在业主不知情的情况下，私自启用公共维修基金。在没有监督的情况下，广大业主为了更好维护自己的合法权益，暂时不交公共维修基金，等业主委员会成立后，由业主委员会代表整个小区监督管理。公共维修基金属全体业主共有，原告只是代收，不计入公司收益，因此不存在利息的说法。再者，龙湖新城一期入住五年之久，小区内的广告收益（如移动公司、电信公司、燃气公司，小区电梯内XX地产的广告等）、风情街美食节的收益等，广大业主没有看到或是享受到相关福利。原告是服务1188户业主的，为何却反客为主不经过业主同意擅自把小区内的公共资源占为已用，原告严重失职，忘了其服务的本质。二、关于水电费。被告至今未与供水供电部门签订任何用水用电合同，也未与恒力地产签订供水供电协议。目前被告的房子未能按照国家法律法规落实一户一表，开发商一直未能按照合同履行义务，应当人道主义提供居民基本生活保障，因此不存在欠原告水电费之事实。被告认为，本案中原告就是物业服务企业是强势的一方，广大业主属于弱势群体，这个从签订前期物业服务协议时就可看出，当时签订的协议是格式合同，是不容许业主商讨的，不签就不交钥匙。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司有可能会变本加厉地不履行合同，最后借助司法权利这一公共资源强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。请求法院全面查明案件事实，驳回物业公司的无理要求，保护作为弱势群体的广大业主的利益。 本案的争议焦点为：1、原告是否按合同约定向被告提供物业管理服务？2、原告诉请的各项费用有无依据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告的证据3之欠费明细，本院对其记载的欠费期间、欠费金额予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于上林县小区的龙湖新城小区系由广西上林XX房地产有限公司（以下简称XX公司）开发建设。2012年12月20日，XX公司与原告签订《服务合同》，选聘原告为龙湖新城小区提供前期物业管理服务。2013年，被告向XX公司购买了该小区XX号房。2013年12月31日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《服务协议》，约定：乙方的建筑面积为132.36㎡；甲方向乙方收取物业管理服务费，对因逾期不缴纳物业管理服务、水电费（含水电分摊费）、电梯费、垃圾处理费等，按拖欠额加收每天5‰违约金；物业服务费用高层住宅为0.9元/月/平方米（其中0.15元为电梯费），物业范围内共用设施、设备运行水电耗能费用（主要指小区路灯、楼道灯照明，电梯运行用电；绿化用水等）由小区业主或使用人按物业建设面积比例共同分担；物业管理服务质量：房屋外观无乱涂乱画现象、房屋场地无违章搭建；公共秩序维护：物业出入口24小时值勤，对进出本物业的人员实行证、卡及登记管理（实行外来、来访人员证件登记）；共用部位、共用设施、设备维修资金标准为0.1元/㎡/月，专项用于保修期满后小区共用部位、共用设施设备维修、更新、改造；共用部位、共用设施、设备维修资金和电梯费由业主或者物业使用人在办理入伙手续时一次性向甲方交纳一年费用，以后每12个月为一个资费阶段，乙方或者物业使用人应在每个资费阶段第一个月的7日前向甲方交纳；共用部位、共用设施、设备维修资金和电梯费由甲方按楼栋分别单独立账，专项管理，每半年向全体业主或者物业使用人公布资金使用情况。双方还对其他权利义务作了约定。 之后，由于龙湖新城小区水电账户不是一户一表，引起部分业主不满。加之部分业主认为小区的东盟风情街上车辆乱停放，行人可随意进出小区住宅区，个别商铺外墙有油污渍，及原告不予公布各项收支，不对河边的绿化带进行施工等，对原告产生对立情绪，多名业主拒绝支付原告各项费用。被告自2017年12月始未向原告支付物业服务费、生活垃圾费、公共维修金、水电费、电梯费、电费公摊等费用。原告多次催收未果，故提起本案诉讼。 另查明，2016年6月1日，广西洁XX保科技有限公司上林县分公司委托原告代收龙湖新城小区住宅、商铺日常生活垃圾处理费用工作。被告的不动产权证书显示其房屋建筑面积为132.51㎡。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告在物业服务范围内履行了消防设施、卫生保洁、安全防范、公共设施管理等服务项目，应视为原告客观上履行了合同的主要义务。被告列举原告的服务瑕疵为一般瑕疵，被告以此为由拒交物业服务费用，本院不予支持。只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费，否则会造成物业公司运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。同时，需要指出的是，对于涉案小区物业服务存在的问题，原告应尽快整改，并不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对原告给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。 原告依约为被告提供了物业服务，被告理应按约履行交纳物业服务费、公共维修金等费用的义务，现原告要求被告交纳各项费用，对原告主张的合理部分，本院予以支持，超出部分无事实依据，本院不予支持。被告的房屋实际面积为132.51㎡，依据《服务协议》的约定，本案被告应向原告支付的各项费用为：（1）物业服务费。自2017年12月31日至2018年9月29日计算为0.75元/㎡/月×132.51㎡×9个月=894.44元。（2）公共维修金。自2017年12月31日至2018年9月29日计算为0.1元/㎡/月×132.51㎡×9个月=119.26元。（3）生活垃圾费。广西XX环保科技有限公司上林县分公司委托原告代收该小区住宅、商铺日常生活垃圾处理费用工作，原告有权代收生活垃圾费。故被告应当交纳自2017年12月31日至2018年9月29日的生活垃圾费7元×9个月=63元。（4）电梯费。自2017年12月31日至2018年9月29日计算为0.15元/㎡/月×132.51㎡×9个月=178.89元。（5）水电费。被告辩称XX公司未能按照《商品房买卖合同》的约定落实一户一表问题，其与原告未建立用电协议，不应当向原告交纳水电费。被告认为XX公司未能如约履行双方合同约定系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务费用的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，本案不予审理原告与XX公司之间的纠纷，被告可另案起诉。龙湖新城小区水电账户不是一户一表，被告实际使用了水电，且被告没有提供相反证据证明其已实际交纳了该期间的水电费，故原告有权代收自2017年12月18日至2018年9月5日的电费1275.9元、水费480.9元。（5）电费公摊。《服务协议》约定，物业范围内公用设施、设备运行水电耗能费用由小区业主或使用人按物业建筑面积比例共同分担，故被告应支付自2017年12月18日至2018年9月5日的加压水泵电费公摊43.9元、电梯电费公摊53.4元、公共照明电费公摊53.6元。关于原告诉请的违约金，虽然《服务协议》约定被告逾期不交纳各项费用需要支付违约金，但如前所述，由于原告在物业服务过程中存在不完善之处，导致业主与原告之间产生较大对立情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的原告也未积极与业主沟通交流，未积极听取业主的意见。综合本案的实际情况，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告主张被告支付违约金，依据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、被告曾永洪向原告上林县明德物业服务有限公司支付自2017年12月31日至2018年9月29日的物业服务费894.44元、公共维修金119.26元、生活垃圾费63元、电梯电费178.89元，自2017年12月18日至2018年9月5日的电费1275.9元、水费480.9元、加压水泵电费公摊43.9元、电梯电费公摊53.4元、公共照明电费公摊53.6元，共计3163.29元； 二、驳回原告上林县明德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告曾永洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何 健 审 判 员  韦洪波 人民陪审员  黄 珊 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  邓 艳