贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初11671号 原告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），地址：本市南明区花果园B南区13栋。 法定代表人：肖春红，职务：董事长。 委托代理人：龙春、何美玉，该公司法务。 被告：杨莉，女，苗族，1979年4月14日生，住贵州省安顺市西秀区。 第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行省分行），地址在贵阳市云岩区中华北路148号。 负责人：王浩，行长。 委托代理人：张华谦，男，该公司员工。 原告宏益房开诉被告杨莉及第三人建行省分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏益房开的委托代理人龙春、何美玉及第三人建行省分行的委托代理人张华谦到庭参加诉讼。被告杨莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。 原告宏益房开诉称：2011年5月29日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定被告购买原告开发建设的贵阳市南明区花果园项目一期*栋*单元*号房屋，总房款746050元，被告于合同签订之日向原告支付首期购房款226050元，余款520000元以银行按揭支付。买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担责任的，出卖人因此支付的相关费用(包含本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用)由买受人承担，同时买受人应当按照本合同购房总价款的30%向出卖人支付违约金。此后，被告与第三人及原告签订了贷款合同，约定第三人向被告发放贷款520000元，原告承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人按约向被告发放了贷款，后因被告未按约定按期偿还第三人贷款本息，导致原告承担连带保证责任，代被告向第三人偿还了贷款合同项下的贷款本息等相关费用共计116155.89元。被告杨莉因无力还贷，向原告申请退房，原告与被告于2017年11月28日达成退房协议。此后，原告多次催促被告履行前述协议的义务，但被告至今拒绝履行。被告的行为明显违反了《商品房买卖合同》和《退房协议》约定，现双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的合同目的无法实现，综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：一、判令解除原被告双方于2011年5月29日签订的《商品房买卖合同》(合同编号10894)。二、判令被告协助原告办理贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目一期*栋*单元*号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记（预售合同登记号：Y0262094）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用。三、判令被告向原告支付违约金27354元。四、案件受理费由被告承担。 被告杨莉未作答辩。 第三人建行省分行述称：原告所述属实。 经审理查明：2011年5月29日，被告杨莉（买受人）与原告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定被告购买原告开发建设的贵阳市南明区花果园项目一期*栋*单元*号房屋，总房款746050元，被告于合同签订之日向原告支付首期购房款226050元，余款520000元以银行按揭支付。买受人未按照约定时间付款的，逾期在180工作日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起90工作日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30工作日内出卖人支付违约金。该合同附件十二补充协议第4.3条约定：买受人违反银行按揭借款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担，同时买受人应当按照本合同购房总价款的30%向出卖人支付违约金；第19.3条约定：双方签署《商品房买卖合同》时，所填写通讯地址及联系电话必须是对方发信、致电等方式可联系到的，一旦发生变更，须及时以书面形式告知对方。否则由于地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的后果由过错方承担。第20.2条约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应当相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续；出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购房款。上述合同签订后，被告按约向原告支付了首期款，并于2012年1月30日，被告杨莉（借款人）与第三人（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向被告发放贷款520000元用于购买上述房屋，宏益房开作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。该《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，第三人按约向被告发放了贷款520000元，第三人就被告上述所购房屋办理预购商品房抵押权预告登记。此后，因被告无力还款，向原告申请退房，双方达成退房协议，协议约定：一、双方一致同意解除于2011年5月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告杨莉到产权处办理注销手续并承担所有注销费用；三、被告请求原告代其向贷款银行提前还清贷款本息、违约金等费用（最终以银行核定为准），被告杨莉按总房款的3%向原告支付代为清偿的手续费和支付总房款3%的解除合同违约金，以及向原告支付所欠的其他款项；四、原告收到贵阳房地产交易中心服务发票后，在90天内蒋被告的购房款在扣除本协议第三条列明的款项后一次性全部付至乙方账户，在此期间，被告应全力配合原告办理完该房屋退房相关手续；五、原被告双方履行完上述义务后，双方因《商品房买卖合同》所产生的权利义务即告终结。此后，被告未按退房协议约定到产权处办理注销手续，亦未归还原告代其向第三人支付的款项。此后，原告宏益房开诉至本院，提出如前诉请。审理中，原告变更违约金为22381.5元。 以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》及《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、退房协议、《个人住房（商业用房）借款合同》及建行省分行的扣款回单等相关证据材料在卷佐证，并经庭审核实，足以认定。 本院认为依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同、协议签订后，被告未按期向第三人履行还款义务，致使原告为被告所贷款项承担连带保证义务，代被告向第三人支付欠款等共计116155.89元，且原、被告签订《退房协议》，对解除《商品房买卖合同》已达成一致，故原告为此诉请解除合同的请求，本院予以支持。对原告主张被告按其购房款的3%向其支付违约金22381.5元的诉请，因双方在退房协议约定是按总房款的3%承担违约责任，原告的该项诉请于法有据，故对原告的该项违约金诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因被告的违约造成上述买卖合同的解除，被告有责任协助原告办理贵阳市南明区花果园项目一期*栋*单元*号的《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Y0262094）备案登记的注销手续,因原被告双方在合同中未约定办理注销登记手续的全部费用由谁承担，且被告己向原告承担违约责任，故该项办理注销登记手续的费用应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告杨莉于2011年5月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告杨莉于本判决书生效之日起十日内协助原告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园项目一期*栋*单元*号房屋商品房预告登记、抵押权预告登记及备案登记注销手续； 三、被告杨莉于本判决书生效之日起十日内向原告贵阳宏益房地产开发有限公司支付违约金22381.5元； 四、驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2223元，由被告杨莉负担（此款原告已预交，被告在履行上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  李波静 二〇一八年十二月十一日 书记员  李 玫