山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初9327号原告：安丰昌，男，1975年4月10日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：刘加平，山东弘圣律师事务所专职律师。被告：辛在峰，男，1969年9月15日出生，汉族，居民，住山东省日照市上海路399号山东金马工业集团公司职工生活区。委托诉讼代理人：赵世玉，山东律苑律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：朱琳，山东律苑律师事务所实习律师。原告安丰昌与被告辛在峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安丰昌及其委托诉讼代理人刘加平、被告辛在峰及其委托诉讼代理人赵世玉、朱琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安丰昌向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告向原告支付违约金39500元。事实与理由：原、被告双方于2018年3月5日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其所有的位于日照市房屋一套作价395000元卖给被告，被告须于合同签订当日向原告支付购房定金10000元，于2018年3月20日向原告支付购房首付款195000元，如果被告未按约定日期交付首付款，即视为被告违约，自动放弃该房屋的购买权，且被告交纳的购房定金不予退还，并须按总房款的10%赔偿原告违约金。合同签订后，被告仅交付定金6000元，后拒不交付购房首付款。虽经中介公司多次催促，被告明确表示不再购买该房。原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称：双方签订合同及履行情况属实，但答辩人并没有根据约定支付定金10000元，仅仅支付6000元，其余4000元承诺于第二天支付，第二天经了解详细情况和法律规定后，未再支付定金4000元，答辩人认为基于合同的约定，在交付定金10000元后，合同才能成立；被答辩人在订立合同后，没有向答辩人出具土地证，其房产证与现场所看到的房产不一致，面积并非合同约定面积；订立合同时，中介明确告知被告，总售价395000元，无需被告再支付其他任何费用。被告回去后发现，中介在交给被告的客户明白纸还罗列了其他多项费用，包括土地出让金3950元；合同对定金和违约金均作出约定的，当事人只能选择其中一项提出主张，而本争议中合同尚未成立、生效，不存在违约问题，且答辩人没有继续交付定金和房屋款项，责任在于原告和中介，因此，原告该诉讼请求不能成立，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据一、2018年3月5日签订的房屋买卖合同复印件一份（原件在2018鲁1102民初3274号案件卷宗中），证明原告诉求的事实；证据二、房屋买卖协议、二手房买卖合同复印件各一份，证明2018年3月5日涉案房屋所有权属于原告，2018年6月25该房屋再次出售，现该房屋所有权不属于原告。被告质证后认为：对证据一真实性无异议，但房屋买卖合同没有成立也没有生效。房屋买卖合同在开头部分，对储藏室划了对号，但没有写明储藏室的具体位置、面积，写明了土地证号，但没有写明具体的土地证号，土地证具体的编号在合同上空缺，合同第三条第一项、第三项均明确约定了土地证的过户，但原告始终没有向被告出具。合同第二条第一项约定的总售价395000元，当时明确没有其他费用，但后来中介提供给被告的明白纸却罗列了其他不相干费用。合同约定本合同签订同时，乙方支付甲方购房定金款10000元，证实交付定金10000元该合同才能成立。因此，房屋买卖合同不能证实合同已经生效，反而证实该份合同存在多处缺陷，合同订立时对被告进行了多方面的欺诈。房屋买卖合同第二条第三项约定的定金不予退还与作为违约金并按总房款10%赔偿甲方违约金，该约定使乙方承担双重违约责任，违反了合同法关于定金和违约金只能选择适用的规定，约定无效。涉案房屋无土地证，却让被告缴纳土地出让金，原告房屋属于二手房，一手房是郑世奎房改房，卖给被告属于三手房，按照市政府2007年的缴纳土地出让金文件，应由原告缴纳土地出让金后，才能上市交易，不应由被告缴纳。买房子时中介说没有公摊面积，被告到房管局了解没有公摊面积禁止上市交易。中介和原告均陈述该房屋面积为66平方米，但房产证是52.××3平方米，合同与现场、房产证不符。基于以上原因，2018年3月6日上午被告通知中介解除合同，要求退还6000元定金;对证据二与本案无关联性，被告没有参与签订上述合同，对真实性不予认可，如该合同属实，则证明在涉案合同解除之前，原告已经将该房屋转让并过户，是由于原告的原因房屋买卖合同不能履行。本院经审查，对原告提交的上述证据真实性、关联性予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，原告（卖方、甲方）与被告（买方、乙方）经中介方日照市东港众信房产中介服务中心协调，签订《房屋买卖合同》，载明：“……甲方出售之房屋位于：日照市昭阳小区066幢01单元101室，并附带储藏室，此房标准层建筑面积约为52.××3平方米，具体面积以房管部门确权为准。房产证号：日房权证市字第××号，土地证号：。……二、1.甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵，并依法对上述房地产拥有完整产权……甲方出售该房屋的总售价共计（大写）叁拾玖万伍仟元整，本合同签订的同时，乙方支付甲方购房定金款大写壹万元整，甲乙双方同意暂由中介方保管。2.2018年3月20日乙方支付购买房屋首付款大写壹拾玖万伍仟元整，暂由中介方保管，备注：此首付款交付时间只能延期一周……3.双方约定如乙方未按约定日期之内交付首付款给甲方或是中介方，即视为乙方违约自动放弃该房屋的购买权，乙方该购房定金不予退还作为违约金，并按总房款10%赔偿甲方违约金……三、甲方协助乙方办理此房的房产证、土地证或不动产证过户换证手续，有关该房过户产生的契税、个人所得税、评估费、土地出让金等所有过户税费由乙方承担……五、3.本合同签订之前，甲乙双方对该房产的相关事项已作了解，相关情况皆已经知晓，并自愿承担相应责任……六、……乙方同意支付给中介9875元整中介服务费……八、此合同一式三份，甲乙双方及中介方各执一份，三方自签字之日起生效……”原告在甲方处签字捺印，被告在乙方处签字捺印。另查明，2006年8月7日案外人郑世奎将涉案房屋出售给安丰昌，2018年6月25日安丰昌将涉案房屋出售给案外人胡龙龙。原告曾于2018年4月16日向本院提起诉讼，要求判决被告辛在峰向原告支付违约金39500元，律师代理费3000元，合计42500元；判决众信中介将其保管的定金6000元交付原告。后于2018年6月28日撤回起诉。现原告以被告违约为由，诉至本院，要求判决解除原、被告之间的《房屋买卖合同》，被告向原告支付违约金39500元。本院认为：定金系当事人双方为保证合同的履行而约定的货币担保，定金具有从属性，不能决定主合同的效力。关于被告抗辩的涉案合同约定定金10000元，被告仅支付6000元，涉案合同未成立、生效，且签订合同时除总房款外未约定其他费用的问题。原告与被告于2018年3月5日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，根据涉案合同第八条的约定此合同自签字之日起生效，对双方当事人具有约束力，被告交纳定金数额的多少不影响涉案合同的生效与否。双方签订合同时，均对合同内容及产权情况进行了审核，并在房屋买卖合同上签字捺印，视为其对合同约定内容及房屋现状的认可。依据合同第三条第一款约定涉案房屋过户产生的契税、个人所得税、评估费、土地出让金等所有过户税费由被告承担，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。合同签订后，各方均应按照合同约定严格履行。被告未按约定时间交付房屋首付款，已构成违约，依据合同约定视为其自动放弃该房屋的购买权，现涉案房屋已由原告卖予案外人，涉案合同已无继续履行的可能，现原告要求解除合同，本院予以支持。对于涉案租赁合同的解除日期，应为原告第一次主张权利之日，即2018年4月16日。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告认为合同约定使其承担双重违约责任，违反法律规定。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。涉案合同约定的违约金兼具惩罚性，原告未举证证实被告违约给其造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，对原告主张的违约金本院予以调整，按照合同总房款395000元的5%计算，本院依法确认违约金为19750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、原告安丰昌与被告辛在峰于2018年3月5日签订的《房屋买卖合同》自2018年4月16日解除；二、被告辛在峰于本判决生效之日起七日内支付原告安丰昌违约金19750元；三、驳回原告安丰昌本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，减半收取394元，由原告安丰昌负担197元，由被告辛在峰负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  李隆财二〇一八年十二月二十七日书记员  匡姗姗