安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0181民初6064号原告：王纪星，男，汉族，巢湖市人，1979年1月1日出生，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：赵为人，安徽韶阳律师事务所律师。被告：祖应，男，汉族，巢湖市人，1990年1月8日出生，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：杜志文，男，汉族，巢湖市人，1963年10月13日出生，住安徽省巢湖市。被告：杜志文，男，汉族，巢湖市人，1963年10月13日出生，住安徽省巢湖市。被告：邵珍红，女，汉族，巢湖市人，1970年4月23日出生，住安徽省巢湖市。原告王纪星与被告祖应、杜志文、邵珍红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王纪星委托诉讼代理人赵为人，被告祖应委托诉讼代理人杜志文、被告杜志文到庭参加了诉讼。被告邵珍红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王纪星向本院提出诉讼请求：1、判令解除王纪星与祖应签订的《营业房租赁合同》；2、判令祖应和杜志文支付原告租金510000元（暂计算至2018年8月9日，此后应顺延计算至被告邵珍红腾房之日）及违约金（其中11万元自2016年8月8日计算至款清之日，40万元自2017年8月11日开始计算，之后租金自2018年8月11日开始，均按年利率17.4%计算至款清之日）；3、判令邵珍红在五日内将租赁房屋返还原告；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：祖应因经营巢湖市田野一号酒店需要，于2017年3月与王纪星签订了《营业房租赁合同》一份，约定王纪星将坐落于巢湖市健康路东方曼哈顿3号营业房出租给祖应使用。租赁期限自2016年8月10日至2026年8月10日止。第一年租金为40万元，房租租金每两年递增8%。房屋租金每6个月为一期，每一期支付一次，第二年开始每12个月为一期，每一期支付一次。第一期租金于双方合同签订之日交清，以后每期租金在上一期的租赁期限届满前一个月一次性结清，逾期十日支付的，每逾期一日，则被告祖应需按日租金的2倍支付违约金。若在上一期租赁期满后，被告祖应仍未交付下期租金，则视为违约，本合同自行终止，原告有权收回该房屋，被告祖应必须在5日内无条件返还房屋，且原告有权追索被告祖应装修及试营业免收的租金。合同落款日期为2016年8月8日。合同签订后，祖应未按合同约定支付租金。原告多次就下欠租金向祖应进行催讨，但祖应却一直拖延。2018年3月，杜志文作为祖应的亲属向原告出具了《承诺》一份，承诺在2018年4月25日之前将租金一次性付清。原告在此时才得知祖应将租赁房屋转租给邵珍红。经原告查询，被告邵珍红于2018年1月19日注册成立了巢湖市田野一号酒店，经营场所为原告所有的坐落于巢湖市东方曼哈顿3号楼。2018年9月3日，原告委托安徽韶阳律师事务所向祖应发出《律师函》，要求被告于接函之日起十五日内支付下欠租金，但祖应一直置之不理，致王纪星诉至法院。被告祖应、杜志文辩称，祖应与杜志文系叔侄关系，祖应同时也是田野一号的厨师长，是饭店最开始的法人代表，后期法人代表更换为邵珍红，邵珍红不参与经营，实际经营者一直是杜志文。被告邵珍红未到庭，亦未提交书面答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，邵珍红无正当理由未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，应由其自行承担法律后果。原告所举证据被告祖应、杜志文均无异议。被告祖应、杜志文未提供证据。本院对原告所举证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，王纪星与叶琼购买了东方曼哈顿第3号商铺A106、A107、A201、A301、A401。2016年8月8日，王纪星与祖应签订了《营业房租凭合同》（应为《营业房租赁合同》），约定出租房屋为东方曼哈顿3号商铺共四层1635平方米，租赁期限自2016年8月10日至2026年8月10日止。第一年租金为40万元，房租租金每两年递增8%。第一年租金以6个月为一期，每一期支付一次，第二年开始每12个月为一期，每一期支付一次。第一期租金于双方合同签订之日交清，以后每期租金在上一期的租赁期限届满前一个月一次性结清，逾期十日支付的，每逾期一日，则被告祖应需按日租金的2倍支付违约金。若在上一期租赁期满后，被告祖应仍未交付下期租金，则视为违约，本合同自行终止，原告有权收回该房屋，被告祖应必须在5日内无条件返还房屋，且原告有权追索被告祖应装修及试营业免收的租金。祖应于第一年租赁期内交纳租金290000元，后未再给付租金。2017年，祖应注册成立巢湖市田野一号酒店，为个体工商户，经营场所为合肥巢湖市卧牛山街道曼哈顿3号商铺。2018年1月19日经营者更改为邵珍红。2018年3月25日，杜志文出具承诺书，载明：在4月15日之前将房租费一次性付清，如不按时支付，出租方有权向外转让。本人无条件干涉。2018年9月7日，王纪星委托安徽韶阳律师事务所向祖应发律师函，要求祖应于接函之日起十五日内支付所欠全部租金及违约金。因祖应到期后仍未支付所欠租金，致王纪星于2018年11月1日诉至本院。本院认为，王纪星将其所有的房屋租赁给祖应，双方构成房屋租赁合同关系，合同当事人应当按照约定履行合同义务，王纪星将房屋租赁给祖应，祖应应当按约及时支付租赁费，现祖应未能按照约定足额支付租赁费，属违约行为，应承担因违约行为所带来的法律后果。根据双方合同约定，祖应应于2017年1月10日前支付清第一年的租金40万元，但祖应只付款29万元，应视为祖应违约，本合同自行终止。合同终止后，祖应继续占有房屋，王纪星未提出异议，且诉请仍要求解除双方的租赁合同，应认为王纪星仍认可租赁合同继续有效。祖应在杜志文承诺给付租金期间与王纪星发出律师函中所给的合理期限届满后仍拒不给付租金，王纪星要求解除双方的租赁合同，本院予以支持，解除日期应为王纪星起诉之日，即2018年11月1日。后期祖应继续使用该房屋，本院酌定按原租赁合同约定的租金支付房屋占有使用费；祖应系租赁合同的当事人，杜志文认可其是田野一号酒店的实际经营者，并自愿承诺给付房屋租金不违反法律规定，故对于王纪星要求祖应与杜志文共同给付所欠租金的诉请本院予以支持；祖应租赁案涉房屋目的是经营田野一号酒店，现田野一号酒店注册经营者为邵珍红，应在合理期间内负有腾房义务并支付房屋占有使用费。祖应作为租赁合同的当事人，杜志文自认为实际经营者，均负有腾房义务，但王纪星未要求邵珍红承担房屋占有使用费，也未要求祖应或杜志文承担腾房义务，由此所产生的纠纷，王纪星可另行解决。故对于王纪星要求邵珍红5日内将案涉房屋返还的诉请，本院予以支持。根据合同约定，第一年租金40万元应分两期支付，但祖应只支付了29万元，剩余11万元所产生的违约金根据合同约定，每逾期一日，按日租金两倍支付，现王纪星主张按年利率17.4%支付违约金低于合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持，但该笔违约金应自逾期之日，即2017年1月11日开始计算；对于第二所欠租金40万元，王纪星主张自2017年8月11日开始按年利率17.4%计算违约金不违反法律规定，本院予以支持。2018年8月10日至双方租赁合同解除之日，即2018年11月1日，租金按合同约定的月租金36000元计算，违约金应自2018年7月11日开始计算。房屋占有使用费自2018年11月2日开始，本院按合同约定的月租金36000元计算至邵珍红腾房时止。为此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王纪星与被告祖应2016年8月8日签订的《营业房租赁合同》于2018年11月1日解除；二、被告祖应与被告杜志文于本判决生效之日起五日内共同支付原告王纪星租金607200元、违约金126076.92元及房屋占有使用费（按月租金36000元自2018年11月2日计算至腾房之日止）；三、被告邵珍红于本判决生效之日起五日内将巢湖市卧牛山街道曼哈顿3号商铺腾空并返还给原告王纪星；四、驳回原告王纪星其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10350元，本院减半收取5175元，由原告王纪星负担415元，被告祖应与被告杜志文共同负担4760元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱月林二〇一八年十二月十日书记员  张 鑫附：本判决所依法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。