广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5514号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：黄慧豪，男，1963年3月10日出生，汉族，住广州市天河区。被告：黄川，男，1988年12月9日出生，汉族，住广州市天河区。被告：宋虹，女，1962年10月9日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）诉被告黄慧豪、黄川、宋虹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人何火日、被告黄慧豪、宋虹到庭参加诉讼，被告黄川经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费51276.24元，（按2.3元/平方/月的标准计算，从2011年2月28日起计算至2017年12月31日止，共82个月）；2.被告向原告支付物业服务费违约金7879.08元（违约金的计算方法为分别以当季度欠缴的物业管理服务费为本金，按每日万分之四的标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2017年12月31日）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系南沙区×××房（登记地址为广州市南沙区×××号，以下简称涉案房屋）的业主。依据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，由原告为涉案小区提供物业管理服务，被告应按照涉案房屋建筑面积每月每平方米2.3元的标准向原告支付物业服务费。物业服务费以季度为缴纳周期，被告应当在每周期首月10前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的万分之四交纳滞纳金。被告自2011年2月28日起未按时交纳物业服务费，已构成违约。为此，原告提出上述诉讼请求。被告黄慧豪、宋虹辩称：不同意原告的全部诉请，理由是：我方并没有与物业公司签订过物业服务合同，因涉案房屋出现沉降，不符合收楼条件，导致我方至今也没有办理收楼手续。因沉降问题导致水管等线路都裸露在外，之前我方就该问题有与物业公司进行沟通，如果物业公司维修好了之后我方是同意支付物业费的，但物业公司一直都没有维修，所以我方也就没有支付物业服务费。我方希望物业公司及开发商进行维修涉案房屋所出现的问题，维修好之后我方就马上收楼并缴纳物业服务费。被告黄川未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋座落的南沙滨海花园小区为广州城建开发南沙房地产有限公司开发建设的项目。2007年11月1日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对南沙滨海花园三期滨海半岛提供前期物业管理服务。……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放（进出）管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第五条物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。第六条物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为：住宅1.8元/月·平方米，别墅2.3元/月·平方米……第八条业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业服务费。业主应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修范围承担物业的保修责任。……第二十九条甲方或业主违反本合同第六条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。上述前期物业服务合同签订后，广州城建开发物业有限公司依约对合同所约定的物业提供管理服务。2009年9月21日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与三被告（乙方）签订《商品房预售合同》，该合同约定内容如下：……第四条乙方向甲方购买南沙×××号房，房屋地址为×××房，合同约定建筑面积共271.88平方米。第五条物业服务……甲方已按照国务院《物业管理合同》及《广东省物业管理合同》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.3元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条约定:交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定房屋交付甲方应当在2011年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。2010年11月11日，案涉房屋取得竣工验收备案表，符合交付条件。2011年10月28日，涉案房屋的产权登记至本案的三被告名下，登记建筑面积276.1208平方米。另查明，广州城建开发物业有限公司于2017年6月23日经广州市天河区工商行政管理局备案登记，将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司，本案原告越秀物业南沙分公司为其下属分支机构。诉讼中，原告向本院提交了广州越秀物业发展有限公司于2018年4月2日出具的声明书，上载“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”庭审中，被告方表示其至今未办理收楼手续。原告亦表示其不能提供被告已收楼的证据。关于未收楼的原因，黄川和宋虹表示，根据《商品房预售合同》约定，开发商应向其发出书面的收楼通知书，但其从未收到过书面收楼通知书。原告亦未向本院提交开发商向被告寄送收楼通知书的证据。黄慧豪称其虽未收到收楼通知书，但其曾于2011年就涉案房屋的质量问题与开发商进行协商，但开发商并未解决问题。为证明房屋存在严重质量问题，如地基下沉、电线管及排水管裸露等，黄慧豪向本院提交了由其自行拍摄、打印的照片。原告对此回应称，房屋质量问题与本案物业服务纠纷没有关联性。庭审中，越秀物业南沙分公司自愿将违约金总额调整为以本金为限。庭后，黄慧豪向本院邮寄了答辩材料，就本案诉讼时效提出抗辩，越秀物业南沙分公司对于被告提出的该问题，书面回应称其一直是通过电话及口头通知等方式向被告催缴物业费，但未有提供证据予以证实。本院认为：广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及广州城建开发南沙房地产有限公司与三被告签订的《商品房预售合同》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，当事人应当切实履行。三被告作为滨海半岛小区的业主，虽未与越秀物业南沙分公司签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》亦适合三被告，对被告具有约束力。因广州城建开发物业有限公司依法更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司又将其对三被告所拥有的物业服务费及相应违约金的债权转让给越秀物业南沙分公司，故现越秀物业南沙分公司以原告身份起诉三被告要求其支付欠缴的物业服务费以及相应的违约金，合法有据，本院对其原告主体资格予以认可。本案中，原、被告争议焦点是：1.三被告是否已收楼，应否交纳物业管理费？2.原告是否一直以来有向三被告催缴物业服务费，其部份诉讼请求是否已过诉讼时效？关于第一个争议焦点问题，经查认为，三被告与广州城建开发南沙房地产有限公司签订的《商品房预售合同》约定涉案房屋于2011年2月28日前交付使用。原告在诉讼中主张广州城建开发南沙房地产有限公司按约定已向三被告发出收楼通知，但在庭中，黄慧豪、宋虹主张其从未收到开发商发出的收楼通知书，且房屋质量存在问题，故三被告至今仍未办理收楼手续。关于双方争议的上述问题，本院结合本案的相关事实，分析如下：广州城建开发南沙房地产有限公司于2010年11月11日，已取得案涉房屋竣工验收备案表，符合交付条件，尽管黄慧豪、宋虹提出房屋存在一些质量问题，但其提供的证据不足以否定合同约定的房屋交付条件。虽然原告未能提供开发商已向三被告发出的收楼通知书的证据，但依据涉案房屋已于2011年10月28日将产权登记至三被告名下，而黄慧豪在诉讼中亦称其曾于2011年就涉案房屋的质量问题与开发商进行协商这些事实分析，本院推定广州城建开发南沙房地产有限公司于2011年10月28日将产权登记至三被告名下的时间为涉案房屋交付给三被告时间。对于黄慧豪、宋虹提出房屋存在质量问题，开发商需要承担维修责任并赔偿三被告因此所造成的损失等问题，其属于三被告与广州城建开发南沙房地产有限公司之间的另一法律关系，三被告可另行向开发商主张权利。三被告虽未入住涉案房屋，但根据广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应视其在收楼之日起已享受了原告提供的物业服务，其理应按合同约定交纳物业服务费。三被告一直未按约定交纳物业服务费，根据《物业委托服务合同》的约定，已构成违约。关于第二个争议焦点问题，经查，原告在本案中向三被告追索物业服务费及违约金的时间上至2011年，虽然越秀物业南沙分公司称其一直以来有向三被告催收物业服务费，但三被告予以否认，而在庭审中原告却未能举证证明其在2011年10月28日至本案提起诉讼前有向三被告催收物业服务费的相关证据。现行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告追索三被告物业服务费的部分诉讼请求，显然超越了民法总则规定的诉讼时效。因而，对三被告提出的原告部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩主张，本院予以采纳。由于《中华人民共和国民法总则》的生效时间为2017年10月1日，而在此生效之前施行的《民法通则》，其规定权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，根据法律溯及力原则，结合本院所认定的相关事实，原告在本案中的追索时效应从2015年10月1日起计算。至于其追索2015年10月1日以前的物业服务费等诉讼请求，本院不予支持。三被告涉案房屋登记建筑面积为276.1208平方米，越秀物业南沙分公司现主张按《商品房预售合同》约定面积271.88平方米计算物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。根据《前期物业服务合同》约定的收费标准，涉案房屋每月应交纳的物业服务费为625.3元（2.3元/月·平方米×271.88平方米），每季度应交纳的物业服务费为1875.9元。经核算，三被告应向越秀物业南沙分公司支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费为16883元（2.3元/月·平方米×271.88平方米×27个月）。关于逾期缴纳物业服务费违约金问题。三被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，越秀物业南沙分公司主张按每日万分之四的标准计收违约金，并无不当，本院予以认可。关于违约金的起算日期，虽然《前期物业服务合同》第八条约定了缴纳物业服务费的时间，但由于该约定的交费时间存在歧义，故本院综合合同文意，并在平衡双方利益的基础上，认为违约金的起算时间应确定为从应缴纳物业服务费之季度的次季度首月11日起算为宜。鉴于本院支持原告追索物业管理费的时间自2015年10月1日起计算，故本案中三被告未交纳物业管理费的首季时间应为2015年10-12月，其违约金的计算时间，应从2016年1月11日起算。基于上述理由，违约金具体的计算方式如下：三被告分别以每季度物业服务费1875.9元为本金，从应交纳物业服务费之季度的次季度首月11日起，按照每日万分之四的标准，计算至实际付清给原告之日止；该违约金总额应以欠付的物业服务费本金为限，对于超过本金部分，本院不予支持。黄川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告黄慧豪、宋虹、黄川应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费16883元及违约金（该违约金分别以每季度物业服务费1875.9元为本金，从应交纳物业服务费之季度的次季度首月11日起，按照每日万分之四的标准计算至实际付清之日止，违约金总额应以欠付的物业服务费本金为限）给原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639.4元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担425.4元，由被告黄慧豪、宋虹、黄川负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  徐广钧二〇一八年十二月十一日书记员  梁凤茵