贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初2033号原告黎志勇，男，1990年5月26日出生，侗族，住贵州省黎平县，委托代理人吴学通，男，黎平县龙额镇法律服务所法律工作者。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码：91522631780162712G。地址：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人彭章龙，男，1963年11月8日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区，该公司负责人。委托代理人杨庆，男，1987年2月18日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，系该公司职工。委托代理人杨家碧，女，1987年10月4日出生，侗族，住贵州省黎平县，系该公司职工。原告黎志勇诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告黎志勇及委托代理人吴学通、被告委托代理人杨庆、杨家碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎志勇向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续全面履行《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房不动产权证；3、判决被告支付原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金50468.37元（根据合同约定2015年12月28日至2018年11月26日立案之日止，按日处购房款280408元的6.18%即1063天×280408元×6.18%÷365天＝50468.37元）；4、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年11月25日，原告与被告签订了黎平县德凤镇港澳新区C栋1单元103号房的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇港澳新区C栋1单元103号房、套内面积为96.65平方米，购买金额为人民币280408元。合同签订后原告于2014年11月28日支付人民币110408元给被告作为购房首付款，余款170000元按合同约定以办理按揭贷款所需全部资料交给被告，并于2014年12月10日办理按揭贷款支付给被告完毕。但根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2015年12月28日前将原告所购买商品房所有权转移登记给原告。合同还约定了被告向原告交付房屋条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。原告购买房屋至今未具备办证条件，被告行为已逾期构成违约，根据原被告所签订的《商品房买卖合同》第二十条第三款的约定，被告逾期交付办理商品房不动产权证书的，从逾期交房的次日起被告按日计算向原告支付全部已付款1%的违约金，因此，被告未在约定期限内对原告办理商品房不动产权证的行为约定的被告承担违约责任，特依法向人民法院提起诉讼，主张以上权利，请依法立案审理，并支持原告合法诉讼请求。被告辩称：1、商品房买卖合同并未约定为原告办理产权证，法律规定办理产权证书的主体为预售房屋的买受人，原告应履行自己的义务并提交申请书、契税及公共维修基金发票，原告未提交到我公司，也未提交到有关部门，3、2014年4月18日前，我公司已完成所有初始登记资料，这些资料已在有关部门登记备案，所以并不存在不能办证，也没给买受人造成损失，损失应由原告承担，原告应完成自己的义务。4、2016年前办证只需办理房产证，由于原告未申请办理房产证，办理房屋产权证的时间已错过，2016年后政府下文不再办理房屋产权证，而是办理不动产权证书，办理不动产权证需要对土地进行重新勘验，进行土地分割，这是政策上的原因，原告至今也未提交任何需要我公司协助办证的材料。所以原告未取得产权证并不是我公司造成的，而是原告不作为造成的。5、因原告错过了办证时间，我公司现需要办理不动产权证对我公司造成一定影响，我公司需要重新勘验，其产生一定的费用，我公司要求原告进行赔偿。6、我公司早已具备办证条件，原告至今未提交办证的材料，我公司不存在违约行为，不应该承担违约责任，所以单方要我公司承担办理期间的违约责任很不公平，并且我公司c1栋有业主已经办理了产权证，当时是可以办证的。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、驾驶证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同复印件，证明原告与被告的买卖合同关系，且原告已按照合同完成履行其各项权利义务，被告已违约。3、收款收据及中国工商银行贷款明细列表凭证，证明原告已经全部付清房款的事实。被告在开庭前向本院提交以下4份证据：1、c1栋竣工验收备案表，证明c1栋已竣工验收具备办证条件。2、c1栋房产总证，证明c1栋完成初始登记并具备办证条件。3、c1栋住建局证明，证明c1栋完成初始登记并具备办证条件。4、c1栋住户房产证，证明c1栋具备办证条件（业主）。经审理查明：原告于2014年11月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，该套商品房建筑面积为120.97平方米，房屋总价为280408元。合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳契税等费用，维修基金由买受自行向相关单位缴纳，合同没有明确具体交款时间。合同第二十条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：1、买受人购买房屋产生的税费不在合同价款内，待办理房屋产权证时由买受人按照国家规定自行交纳。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据在卷证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交清了房款但被告却未能在约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房产权转移登记，被告显然已经违约，理应承担违约责任。关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告并协助原告办理不动产权证书的问题，原告请求符合合同约定，未违反法律法规规定，对原告的请求，本院予以支持。关于原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金50468.37元(按已交房款280408元×6.18%/年÷365天×1063天=50468.37元,该违约金从2015年12月28日起算至2018年11月26日止合计1063天)的问题，被告辩称，合同未约定被告办证，被告开发建设的港澳新区商住楼C1幢楼在2014年4月18日已具备房屋转移登记条件，C1幢楼已有业主办理了房产证，被告已通知原告可以办理商品房转移登记，因被告未缴纳契税和维修基金，未提交办证申请，原告购买的这套商品房才没有办理房屋转移登记，是原告造成的，被告未违约，不同意承担违约金，原告诉称未接到被告交付办理房屋产权转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的通知。本院认为，据双方合同约定，契税是原告委托被告代收缴纳，维修基金是原告自己缴纳，合同没有明确具体交款时间，对于商品房转移登记，原告可以委托被告交纳也可以自已到相关部门交纳，不影响商品房产权转移登记，据双方合同第二十条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告辩称已将转移登记的有关文书交付相关办证部门，并已电话通知原告办证，原告不认可收到被告的电话办证通知，对此，被告应负举证责任，被告未向本院提交已交付或通知的证据证实，被告应承担举证不能的法律后果，承担违约责任。被告交付商品房转移登记有关文书的违约时间应以双方合同约定的2015年12月28日的下一日即2015年12月29日开始计算。原告请求违约金计算到2018年11月26日，本院予以支持。逾期天数为2015年12月29日至2018年11月26日共1063天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.2%计算违约金，违约金的确过高，原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照年利率6.18%的标准计算违约金，本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记的有关文书违约金为280408元×6.18％÷365天×1063天=50468元，本院支持违约金50468元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告黎志勇签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,并协助原告办理不动产权证书。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后10日内支付原告黎志勇逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金50468元。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，减半收取530元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  粟志文二〇一八年十二月十九日书记员  陆小凤