福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15125号 原告（反诉被告）：厦门汇炎贸易有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五通村泥金社527号，统一社会信用代码913502006930327099。 法定代表人：叶春长，总经理。 委托诉讼代理人：孙围城，员工。 委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂，住所地福建省厦门市思明区大厝山路72号之二，统一社会信用代码91350203X1216941XD。 负责人：辜飞阳，总经理。 委托诉讼代理人：张东山，福建厦洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪应钦，福建厦洋律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门汇炎贸易有限公司（以下简称汇炎公司）被告（反诉原告）厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂（以下简称新信通公司汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案，依法适用简易程序公开审理。原告汇炎公司的委托诉讼代理人孙围城、卓水坤，被告新信通公司汽修厂的负责人辜飞阳以及委托诉讼代理人张东山、汪应钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇炎公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将座落于厦门市思明区大厝山路72号厂房腾空返还给原告进行拆除；2、判令被告支付原告2016年1月至2016年9月占用费每月36000元共计324000元；3、判令被告支付原告2018年5月、6月、7月占用费每月36000元共计108000元。实际厂房占用费计算装饰被告实际返还厂房之日止，占用费仍按36000元／月标准计算。事实及理由：2012年4月28日，原告与案外人厦门市人民防空办公室签订《成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块委托管理协议书》，其中约定：人防办委托汇炎公司管理成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块，面积4268平方米，委托管理期限自2012年5月1日至2017年4月30日止，原告可在口部建设一座管理房。随后，原告投资在该地块上建起本案讼争厂房。2012年10月8日，原告与被告签订《租赁合同》，合同中约定：被告向原告承租座落于思明区对面钢构厂房，建筑面积1600平方米，租赁期限自2012年10月8日至2017年4月30日止，月租金40000元（原告实收月租金36000元）。如今，被告尚使用着该厂房。2016年1月份，因案外人人防办要求在上述厂房的有关租户迁出，故被告暂缓支付2016年1月至2016年3月租金324000元。后经原告多次催讨未果。2017年12月7日，原告因与案外人人防办土地租赁合同纠纷一案，案号：（2017）闽0203民初14912号，经厦门市思明区主持调解达成调解协议：原告应于2017年12月22日之前支付租金及占用费52500元给人防办。2、原告应于2018年1月7日之前返还成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块给人防办，恢复该地块原状。2018年7月2日，厦门思明区人民法院对（2017）闽0203，民初14912号案件执行时，执行法官对被告总经理辜飞阳作了执行笔录，执行笔录中显示：被告保证在临时使用上述厂房期间按照人防办要求配合恢复地块原状，人防办陈述其与被告达成一致意见，其已收回成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块，此后全交由被告临时使用。如今，本案讼争厂房仍由被告使用着。综上，原告认为：原告与被告所签订的租赁合同期限早已届满，被告无权再使用本案讼争厂房，其应予以腾空返还。被告拖欠原告2016年1月至2016年9月的厂房租金共计324000元经原告催讨未果，且被告在租赁合同到期后继续使用者本案讼争厂房，其应参照与原告所签订的租赁合同支付租金标准36000元／月向原告支付厂房占用费。经原告与被告交涉未果，原告依法向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 新信通公司汽修厂辩称，一、被告已经依据原告与案外人厦门市人民防空办公室达成的民事调解书依法将厦门市思明区大厝山路72号之二地块、厂房归还厦门市人防办。案涉地块厦门市思明区大厝山路72号之二系厦门市人防办委托原告管理，原告再将该地块上的厂房出租给被告。因原告与厦门市人防办托管期已到期，原告与厦门市人防办在思明区人民法院达成(2017)民0203民初14912号民事调解书，原告应于2018年1月7日将地块返还厦门市人防办。因原告与厦门市人防办的托管关系终止后，厦门市人防办依据与原告达成的(2017)民0203民初14912号民事调解书向法院申请强制执行，经执行法官组织厦门市人防办、原告及被告进行协商，被告同意立即归还案涉地块，厦门市人防力、确认已收回案涉地块，此后交由被告继续使用，被告保证按人防办要求配合恢复原状，据此，厦门市人防办向法院申请撒回执行申请。因原告与厦门市人防办托管期已经到期，厦门市人防办依据生效的浍律文书向被告主张退还案涉地块，被告亦依法履行了返还案涉地块并保证配合厦门市人防办恢复原状的法律义务，因此从法律上讲，原告已经履行了向厦门市人防办归还案涉地块的义务：目前厦门市人防办与被告之间成立了新的托管关系，原告无权再请求被告将案涉地块厂房腾空返还原告。二、原告请求被告支付2016年1月至2016年10月租金缺乏依据，且原告主张的权利已经超过法定的诉讼时效。被告未支付租金的期间为2016年1月至2016年9月，2016年10月份租金已支付。被告未支付租金的原因系：1、被告租赁的厂房遇到政府拆迁政策，厦门市人防办通知，要求被告搬迁出该厂房。因被告投入厂房装修花费巨资，被告与原告经过协商，从2016年1月起免付租金，待落实政府是否要拆迁后再恢复交纳租金，直至2016年10月份，原告通知被告，由于政府有可能不拆迁，租金从2010年10月份起恢复支付，但改为按每用完一个月支付一次。2、2015年至2016年期间，因原告的厂房未经批准，厦门市人防办、梧村街道办、思明区行政执法局多次向被告发出通告，要求拆除相关建筑物，并多次到被告厂房执法造成被告停工，被告为此承担了巨额的经济损失。3、被告对防空洞进行装修，花费了40余万元，而政府有关部门对防空洞进行封闭，导致被告无法使用防空洞，为丁弥补被告的损失，原告同意免交2016年1月份至9月份租金。综上，基于被告承租的厂房遇到拆迁政策、行政部门对厂房的拆除通告及执法导致被告停工及产生损失、被告对防空洞的装修损失，被告与原告达成了2016年1月至2016年9月免收租金的协议，并非如原告所称的租金暂缓支付。此外，原告请求支付2016年1月至2016年9月租金已经超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。厂房租赁合同约定，租金支付方式为预付三个月，因此，原告请求支付租金的诉讼时效至2017年6月，原告于2018年8月份请求支付租金已经超过诉讼时效，依法不应受到保护。三、原告请求被告支付2018年S月、6月、7月占用费每月36000元及实际厂房占用费计算至被告实际返还厂房之日没有事实和法律依据。因原告与厦门市人防办的托管协议期至2017年4月30日止，厦门市人防办于2017年3月1日通知原告及被告，要求于自行拆迁临时设施，租赁期到期后立即停业并撤离所有工作人员。鉴于原告与被告的租期及原告与厦门人防办的托管协议期均己到期且厦门人防办已经通知被告撤离，此时原告亦无权再继续收取租金。由于被告仍然实际使用该厂房，原告与被告约定，2017年5月起，租金为按月支付，若厦门市人防办要求被告交付2017年5月份起的租金，原告应当三日内将租金返还被告。此后，厦门市人防办与原告在尽明区人民法院达成(2017)民0203民初14912号民事调解书，原告应于2017年12月22日之前向厦门人防办支付租金及占用费52500元，原告应于2018年1月7日将地块返还厦门市人防办。被告与厦门市人防办在思明法院执行笔录中已经达成协议，厦门市人防办巳收回案涉地块，此后交由被告使用，被告保证按人防办要求配合恢复原状，据此，厦门市人防办向法院申请撤回执行申请。厦门市人防办已经要求被告向其交纳于2018年1月份收回的案涉地块的租金，因此原告应当依法向被告返还2018年1月至2018年4月的租金共计144000元，原告亦无权要求被告支付2018年5月起的占用费。 新信通公司汽修厂向本院提出反诉请求：1、判令汇炎公司退还2018年1月份至2018年4月份厂房占用费144000元；2、判令汇炎公司退还保证金100000元。事实和理由：新信通公司汽修厂与汇炎公司于2012年10月8日签订《厂房租赁合同》，约定：新信通公司汽修厂租赁汇炎公司厦门市思明区对面及防空洞（厂房建筑面积1600平方米），租赁期自2012年10月21日至2017年4月30日止；厂房及防空洞整体在租赁期间每月为人民币4万元，租金支付方式为预付三个月。新信通公司汽修厂在签订合同后向汇炎公司支付10万元保证金。《厂房租赁合同》还约定，汇炎公司应于合同签订后半年内将防空洞交付新信通公司汽修厂使用，在未交付前租金按每月3.6万元计算。合同签订后至今，汇炎公司并未交付防空洞给新信通公司汽修厂使用。新信通公司汽修厂按合同约定向汇炎公司交纳了保证金10万元及2012年10月至2015年12月、2016年10月至2018年4月期间每月3.6万元租金。新信通公司汽修厂未支付2016年1月至2016年9月租金的原因系：1、新信通公司汽修厂租赁的厂房遇到政府拆迁政策，业主厦门市人防办（人防办系业主、汇炎公司为托管人、新信通公司汽修厂为承租人）通知，要求新信通公司汽修厂搬迁出该厂房。因新信通公司汽修厂投入厂房装修花费巨资，新信通公司汽修厂与汇炎公司经过协商，从2016年1月起无须支付房租，待落实政府是否要拆迁后再交纳房租，直至2016年10月份，汇炎公司告知新信通公司汽修厂，由于政府可能不拆迁，租金从2010年10月份起按每用完一个月再支付一次。2、2015年至2016年期间，因汇炎公司的厂房未经批准，厦门市人防办、梧村街道办、思明区行政执法局多次向新信通公司汽修厂发出通告要求拆除相关建筑物，并多次到新信通公司汽修厂厂房执法造成新信通公司汽修厂停工。基于遇到拆迁政策及行政部门对厂房的拆除通告及执法导致新信通公司汽修厂停工，造成了经济损失。新信通公司汽修厂与汇炎公司达成了2016年1月至2016年9月免收租金的协议，并非如汇炎公司称的暂缓支付。因汇炎公司与业主厦门市人防办的托管协议期至2017年4月30日止，厦门市人防办于2017年3月1日向新信通公司汽修厂及汇炎公司发出通知，要求于自行拆迁临时设施，租赁期到期后立即停业并撤离所有工作人员。鉴于新信通公司汽修厂与汇炎公司的租期及汇炎公司与厦门人防办的托管协议期均已到期且厦门人防办已经通知新信通公司汽修厂撤离，此时汇炎公司亦无权再继续收取租金。鉴于新信通公司汽修厂仍然使用该厂房的实际情况，新信通公司汽修厂与汇炎公司约定，2017年5月份起，租金为按月支付，若厦门市人防办要求新信通公司汽修厂交付2017年5月份之后的租金，汇炎公司应当三日内将租金返还新信通公司汽修厂。此后，厦门市人防办与汇炎公司在思明区人民法院达成（2017）民0203民初14912号民事调解书，汇炎公司应于2017年12月22日之前向厦门人防办支付租金及占用费52500元，汇炎公司应于2018年1月7日将地块返还厦门市人防办。新信通公司汽修厂与厦门市人防办在思明法院执行笔录中已经达成协议，厦门市人防办已收回案涉地块，此后交由新信通公司汽修厂使用，新信通公司汽修厂保证按人防办要求配合恢复原状，据此，厦门市人防办向法院申请撤回执行申请。厦门市人防办已经要求新信通公司汽修厂向其交纳于2018年1月份收回的案涉地块的租金，因此汇炎公司应当依法向新信通公司汽修厂返还2018年1月份至2018年4月份的租金144000元。因新信通公司汽修厂与汇炎公司签订的《厂房租赁合同》已经终止，汇炎公司亦应依法退还新信通公司汽修厂保证金10万元。 汇炎公司对新信通公司汽修厂的反诉请求辩称，新信通公司汽修厂请求退还2018年1月至4月的租金没有事实及法律依据。汇炎公司没有向新信通公司汽修厂收取过2018年1月至4月的租金，汇炎公司收取的是案涉厂房的占用费，而不是租金。根据汇炎公司与人防办所签订的成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块委托管理协议书的约定，汇炎公司可以在案涉地块上建设一座管理楼，因新信通公司汽修厂目前使用厂房是汇炎公司依据该委托管理协议书的约定投资建设的厂房，案涉地块上的厂房及所有地上物所有权均应归属汇炎公司所有。因新信通公司汽修厂至今仍使用案涉厂房，因此其理应向汇炎公司支付厂房占用费。新信通公司汽修厂的保证金，汇炎公司同意予以返还，但返还的同时双方应终止租赁合同关系以及租赁合同关系延续下来的权利义务之后，扣除反诉原告拖欠的相关租金费用，剩余的才应当返还。关于事实部分，新信通公司汽修厂在反诉时主张汇炎公司并未交付防空洞给新信通公司汽修厂使用，但其在本诉答辩时主张对防空洞进行装修，该主张是前后矛盾的，没有交付防空洞其如何进行装修？关于新信通公司汽修厂向汇炎公司支付厂房租金或占用费的问题，新信通公司汽修厂没有证据证明人防办有向其催收案涉土地或厂房的租金或使用费。因此新信通公司汽修厂在使用案涉厂房的基础上还理应向汇炎公司支付相应的厂房占用费。综上，新信通公司汽修厂的反诉请求没有事实及法律依据，请求法庭驳回反诉请求。 围绕诉讼请求和反诉答辩意见，汇炎公司提交了证据。围绕本诉答辩意见和反诉请求，新信通公司汽修厂提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人就真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月8日，在厦门中居房地产营销策划有限公司的居间下，汇炎公司（出租方，甲方）与新信通公司汽修厂（承租方，乙方）签订一份《厂房租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将坐落在思明区对面钢构厂房（以下简称讼争厂房）及防空洞整体使用权出租给乙方，租赁建筑面积为主体1600平方米及防空洞整体使用面积；厂房装修日期自2012年10月8日起至2012年10月20日起，装修期间免收租费；厂房租赁期自2012年10月21日起至2017年4月30日止；租赁期内每月租金40000元；签订合同后乙方应向甲方支付租赁保证金100000元，租金应预付三个月；租赁期间发生的水电电话等费用由乙方承担；防空洞交付时间：甲方确认于签订合同之日半年内交付使用，同时在未交付前乙方承租月租金为36000元，交付后恢复至合同所签金额；等等。合同签订后，汇炎公司将讼争厂房交付新信通公司汽修厂使用，新信通公司汽修厂向汇炎公司支付100000元租赁保证金并每月支付36000元至2015年12月。2016年1月新信通公司汽修厂停止支付款项。2016年5月9日，新信通公司汽修厂相关人员通过微信向汇炎公司相关人员提出免除费用的要求，汇炎公司称：“这样好像不对吧。”“好事都让你占了，我的房子也让你自用（白用）吗？这不合理吧。”新信通公司汽修厂最后称：“谢谢，租金不用交了吗？”汇炎公司对此未再回复。2016年10月起，新信通公司汽修厂恢复向汇炎公司每月支付36000元至2018年4月止。 另查明，2012年4月28日，厦门市人民防空办公室（甲方，以下简称厦门市人防办）与汇炎公司（乙方）签订一份《成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块委托管理协议书》，约定：甲方将成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块（红线面积4268平方米）委托乙方管理，并要求乙方维护管理好地块内的施工便道（人防工程），在口部建设一座管理楼，期满后作价补偿；乙方每年支付使用费30000元；委托管理期限自2012年5月1日至2017年4月30日止；若委托其他方管理，乙方所形成的资产由其他方与乙方商议解决；等等。该合同项下租赁地块即讼争厂房所在地块，汇炎公司在该地块搭建厂房后出租给新信通公司汽修厂，新信通公司汽修厂出资对讼争房产进行了二次装修。 因土地租赁合同履行发生纠纷，厦门市人防办于2017年9月19日起诉汇炎公司要求支付拖欠租金30000元和占用费10000元。在本院主持调解下双方达成协议：一、汇炎公司于2017年12月22日之前支付租金及占用费52500元给厦门市人防办；二、汇炎公司于2018年1月7日之前返还成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块给厦门市人防办，恢复该地块原状。本院2017年12月7日作出（2017）闽0203民初14912号民事调解书确认上述协议。汇炎公司主动履行了调解书项下付款义务，因讼争厂房由新信通公司汽修厂占用，厦门市人防办申请对腾退土地强制执行。制作时间为2018年7月2日的《执行笔录》显示，新信通公司汽修厂负责人辜飞阳表示：“我公司知道了法院依据生效法律文书强制执行汇炎公司应将成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块归还给厦门市人防办，我公司与汇炎公司之间的租赁合同因此已期满解除。我现在将成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块归还给厦门市人防办，之后该地块的使用由我和厦门市人防办协议处理，我公司保证在临时使用期间按照人防办要求配合恢复地块原状。”厦门市人防办表示：“我方与被执行人（汇炎公司）之间地块租赁合同已期满解除。我方已与案外人（新信通公司汽修厂）达成一致意见，我方已收回成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块，此后会交由案外人（新信通公司汽修厂）临时使用，案外人（新信通公司汽修厂）保证此后按照我方要求配合恢复原状。据此，我方现向法院申请撤回执行申请。”此后，新信通公司汽修厂继续占用讼争厂房，并于2018年10月12日向厦门市人防办支付“人防工程使用费”100000元。 本院认为，讼争厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，应认定汇炎公司与新信通公司汽修厂就讼争房屋签订的《厂房租赁合同》无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后当事人因合同取得的财产应当予以返还或折价补偿。 根据（2017）闽0203民初14912号民事调解书，汇炎公司负有向厦门市人防办返还讼争厂房所在土地的义务，在该案强制执行过程中因与实际占用人新信通公司汽修厂达成和解，厦门市人防办确认已收回土地，汇炎公司的返还土地义务则相应视为履行完毕。根据房地一体原则，应视讼争厂房随其所在土地已由汇炎公司于2018年7月2日收回并返还厦门市人防办，新信通公司汽修厂已无再向汇炎公司返还讼争厂房的必要，故对汇炎公司的第一项诉讼请求不予支持。 2016年1月至2016年9月新信通公司汽修厂停止支付占用讼争厂房的对价，新信通公司汽修厂对此主要提出两点抗辩意见：一是汇炎公司默示同意新信通公司汽修厂免交该期间费用，二是汇炎公司针对该期间占用费的诉讼请求超过诉讼时效。对此本院认为，新信通公司汽修厂的举证无法证明汇炎公司曾经做出明确表示免除该期间费用的意思表示。针对新信通公司汽修厂相关人员微信中提出的免除费用要求汇炎公司相关人员没有予以回应，并且称“好事都让你占了，我的房子也让你自用（白用）吗？这不合理吧。”不同意免除费用的意思表示明确。至于诉讼时效问题，汇炎公司主张的款项性质为租赁合同无效后的厂房占用费，请求权基础系《合同法》第五十八条，并非租金性质，《民法总则》施行前应当适用《民法通则》规定的2年普通诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，《民法总则》施行之日汇炎公司上述诉求的诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定的两年，应适用《民法总则》关于三年诉讼时效期间规定。汇炎公司于2018年8月23日提起诉讼，上述诉求诉讼时效尚未届满。此外，在案证据亦不足以证明讼争厂房在此期间系因汇炎公司的原因导致无法正常使用。综上，对新信通公司汽修厂的抗辩意见本院不予采纳，新信通公司汽修厂应参照合同约定租金标准向汇炎公司支付2016年1月至2016年9月的厂房占用费324000元。 根据（2017）闽0203民初14912号民事调解书，汇炎公司应于2018年1月7日之前向返还厦门市人防办讼争厂房所在土地，2018年1月8日之后汇炎公司已无权占有讼争厂房及所在土地，汇炎公司主张2018年5月至7月的讼争厂房占用费于法无据，对其相关诉讼请求不予支持。同理，汇炎公司应向新信通公司汽修厂返还2018年1月8日至4月底的已付款项135871元【（3+24÷31）×36000】。新信通公司汽修厂已付的100000元保证金，汇炎公司亦应返还。 综上所述，对汇炎公司的诉讼请求以及新信通公司汽修厂的反诉请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂于本判决生效之日起十日内向厦门汇炎贸易有限公司支付占用费324000元； 二、厦门汇炎贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂返还已付款项135871元、保证金100000元； 三、驳回厦门汇炎贸易有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3890元，汇炎公司负担880元，新信通公司汽修厂负担3010元。反诉案件受理费2480元，汇炎公司负担2390元，新信通公司汽修厂负担90元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一八年十二月十四日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证(??/?item?/?%E5%BB%BA%E8%AE%BE%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E8%A7%84%E5%88%92%E8%AE%B8%E5%8F%AF%E8%AF%81"t"_blank?)或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条第一款房屋租赁合同(??/?item?/?%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C"t"_blank?)无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。