北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初335号原告（执行案外人）：刘大勇，男，1972年8月12日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区新城北街146号院电子研究所宿舍2号楼3单元3号。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司行政经理。第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区二号楼914号。法定代表人：刘开云，董事长。委托诉讼代理人：兰军，男，内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司总经理。原告刘大勇与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产）、第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘大勇的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平，第三人立元房地产的委托诉讼代理人陈浩均到庭参加了诉讼。第三人泓森公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘大勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法停止对立元房地产座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼中103号、104号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对涉案房屋的查封；2、本案的诉讼费用由李明晓承担。事实和理由：2011年5月15日立元房地产与泓森公司签订《合作建房协议书》，协议就合作建设位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧的商业综合大楼进行了详细约定。2011年9月1日，刘大勇与泓森公司签订《建筑工程分包合同》，承揽了项目整体安防配套设施安装工程。2014年10月11日，刘大勇承揽的前述工程施工完毕，经结算泓森公司需支付刘大勇550万元的工程款。2014年12月1日，泓森公司将其与立元房地产合作建房所分得“尚都综合楼”中的涉案房屋，面积950.65㎡，按照总价款450万元抵偿所欠刘大勇的工程款。2014年12月30日前泓森公司将涉案房屋交付给了刘大勇，刘大勇占有使用至今。为确认及完善前述抵顶及转让行为，2016年5月28日、6月28日，立元房地产与刘大勇分别签订了涉案103号、104号房屋的《商品房买卖合同》，并于2016年6月29日出具了涉案房屋的销售不动产统一发票，同时立元房地产为刘大勇在呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了网上房屋买卖合同的签订及备案。2016年6月29日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2016）京02民初197号民事裁定书查封了立元房地产XXX土地使用权。该土地被查封后导致刘大勇无法办理房屋所有权证书，刘大勇作为案外人向二中院提出书面异议。2018年1月23日，二中院在执行（2016）京02民初197号民事判决过程中作出了（2018）京02执75号执行裁定书，并于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。刘大勇知悉情况后立即向二中院提出案外人执行异议，二中院于2018年9月29日作出（2018）京02执异503号执行裁定书，驳回了刘大勇的异议请求，刘大勇在法定期限内提起本案诉讼。综上所述，刘大勇是在涉案房屋被查封前签订的商品房买卖合同，以抵顶工程款的方式支付了全部房款，并合法占有使用涉案房屋至今，涉案房屋未办理过户完全是由于立元房地产拖延推诿导致，因此刘大勇的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，刘大勇对涉案房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权，故请求法院停止对涉案房屋的拍卖，并解除查封。李明晓辩称，一、根据最高人民法院相关规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物，本案应认定涉案房屋已于2016年6月29日被查封。二、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须进行登记。涉案房屋登记在立元房地产名下，法院有权在执行中对其进行查封、拍卖，排除执行是例外规定。对是否能够排除执行应依据《执行异议规定》第二十八条进行严格审查，不得随意扩大范围，该条规定所确定的四个条件必须同时满足，我国法律和司法解释规定不允许通过第三方、中转、抵账的方式来排除执行。本案中刘大勇从未向不动产登记的房屋所有人立元房地产支付购房款，不满足排除执行的条件，请求法院驳回刘大勇的诉讼请求。立元房地产述称，同意刘大勇的诉讼请求,根据立元房地产与泓森公司签订的《合作建房协议书》，在建房之初部分房屋就归泓森公司所有，之后泓森公司有权以涉案房屋抵顶刘大勇的工程款。不能办理过户的原因在于2016年7月国税和地税合并导致立元房地产不能及时开出购房款发票，另外泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产也就不能给刘大勇开发票。泓森公司在书面意见中述称，同意刘大勇的诉讼请求,立元房地产与泓森公司签订《合作建房协议书》，泓森公司按48%的比例分得了房屋，部分房屋已经办理了产权证。2016年办理了网签，房管局也出具了证据。2016年查封立元房地产土地使用权时，90%的房屋办理了房产证。刘大勇为证明其主张向本院提交以下证据：一、立元房地产与泓森公司于2011年5月15日签订的《合作建房协议书》、于2011年8月13日签订的《建设工程施工合同》、《建设工程施工许可证》、《建筑业统一发票》、施工备案表、阳光城四期-尚都综合楼合作双方按比例面积划分示意图以及泓森公司于2014年12月3日出具的《房屋交接确认函》，证明泓森公司已经取得包括涉案房屋在内的房屋所有权；二、泓森公司与刘大勇于2011年8月20日签订的《建筑工程分包合同》、于2014年10月11日签订的《工程结算单》、于2014年12月1日签订的《房屋抵顶协议书》，证明泓森公司将涉案房屋抵顶了所欠刘大勇的工程款并将房屋交付给了刘大勇；三、立元房地产与刘大勇分别于2016年5月28日、2016年6月28日签订的两份《商品房买卖合同》、立元房地产于2016年6月29日为刘大勇开具的销售不动产统一发票、内载签约日期分别为2016年5月28日、2016年6月28日的《商品房现售合同签约证明》、网签备案信息查询结果证明，证明立元房地产与刘大勇分别于2016年5月28日、2016年6月28日签订了两份《商品房买卖合同》，并出具了销售不动产统一发票，合同签订后立元房地产为刘大勇办理了网签和备案；四、刘大勇与北京工道风行智能技术有限公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年9月开具的物业费发票、采暖费票据、供电费票据、房租费用，证明刘大勇实际占有使用了涉案房屋；五、（2017）京02民初167号民事判决书、（2018）京民终81号民事判决书，证明生效判决书认定刘大勇已经依法取得涉案房屋的所有权。李明晓对第一组证据中《建设工程施工许可证》的真实性无异议，提出《建筑业统一发票》的真实性由法院核实，对其余证据的真实性不认可。提出，立元房地产向泓森公司支付了相应的施工款，二者之间内部约定不影响房屋的实体权利，泓森公司并未取得涉案房屋的所有权。对第二组证据的真实性无法核实，认为刘大勇是自然人，不具备建筑工程承包资质，其签订的《建筑工程分包合同》、《房屋抵顶协议书》是无效协议，对抵债的真实性不认可，刘大勇不具备排除执行的实体权利。对第三组证据中《商品房买卖合同》、《商品房现售合同签约证明》的真实性不认可，对网签备案信息查询结果证明是否具有合法性存疑，土地查封之后不能办理网签。刘大勇提供的证据证明其从未向立元房地产支付过款项，《房屋抵顶协议书》也是和泓森公司签订的。《商品房买卖合同》是2016年5月28日、2016年6月28日签订的，发票开具时间是2016年6月29日，而且是在土地使用权被查封之后，显然不具备法律效力。对第四组证据真实性不认可，房屋租赁合同和相关票据是涉案土地使用权被查封之后发生的，相关费用付款主体也不是刘大勇，而是案外公司，不能证明刘大勇实际占有涉案房屋，不满足排除执行的条件。对第五组证据的真实性认可，判决书证明北京市高级法院已经驳回了刘大勇的诉讼请求，应该一事不再审，根据物权法的规定，查封土地使用权效力及于地上建筑物。立元房地产对刘大勇提交的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。泓森公司对刘大勇提交的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。李明晓、泓森公司未向本院提交证据。立元房地产提交的证据与刘大勇提交的第一组、第三组证据一致。刘大勇、泓森公司对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。李明晓对上述证据的质证意见与其对刘大勇提交证据的质证意见相同。经过对当事人提交的上述证据进行质证认证，本院认定以下事实：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司（以下简称蒙元煤炭公司）、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司（以下简称神泽蒙华公司）、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全的民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：XXX号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。2016年12月19日，本院作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产等被告对立元新技术公司尚欠李明晓的债务承担连带清偿责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，李明晓向本院申请执行，本院于2018年1月17日立案执行，案号为（2018）京02执75号。在执行过程中，本院于2018年4月17日依法查封了立元房地产名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。刘大勇向本院提出案外人执行异议，本院于2018年9月29日作出（2018）京02执异503号执行裁定书，驳回了刘大勇的异议请求，故刘大勇提起本案诉讼。对于刘大勇是否享有足以排除执行的权益，本院查明事实如下：2011年5月15日，立元房地产作为甲方与泓森公司作为乙方签订《合作建房协议书》，协议约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1、甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2、乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3、甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4、乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。四、甲、乙双方的分工。1、甲方负责办理合作项目土地使用的一切合法审批手续，包括土地使用证、规划许可证以及建设工程许可证。2、甲方负责向乙方提供能够具备开工条件的且经过平整的土地，并保证水通、电通、路通。3、乙方承担合作项目的相关开发手续的审批办理和费用缴纳以及全部建设任务（其中包括商业大楼的建设和配套设施的建设及综合商业大楼内外装修）。4、综合大楼建成后，办理房屋产权手续需要乙方配合的，乙方应当予以配合，房屋产权分别按比例登记在甲、乙双方共同或甲、乙双方指定的企业或个人名下。双方还对合作期限、合作项目建成并验收交付使用后的内部管理、建成的商业综合楼对外销售约定，财务管理与利润核算和利润分配、合作建房亏损负担方式、违约责任等进行了约定。合同附件一对于合作双方按比例面积划分进行了约定。2011年8月13日，立元房地产作为发包人与泓森公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定工程承包范围为尚都商业综合楼，合同价款64046562元，开工日期2011年8月15日，竣工日期2013年8月15日。2012年11月8日，立元房地产取得尚都综合楼《建设工程施工许可证》，该许可证显示施工单位为泓森公司，开工日期为2011年8月15日，竣工日期为2013年8月5日。2013年8月，涉案项目取得预售许可证。2015年6月5日取得施工备案表，备案表显示竣工日期为2014年7月25日，竣工验收日期为2014年10月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期间，泓森公司向立元房地产先后开具总金额为16736万元的工程款发票。立元房地产主张《建设工程施工合同》中虽然约定合同价款64046562元，但那仅是建设成本，因为双方合作有垫资，垫资会产生利润，所以双方实际按照发票金额进行结算，发票金额对应泓森公司按照《合作建房协议书》附件一约定分得的42套房屋，总面积19158.19平方米（泓森公司分得房屋为：-101号、-103号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、203号、205号、401号、402号、403号、601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号、6011号、6012号、6013号、6014号、6015号、6016号、6017号、6018号、6019号、6020号、6021号、6022号、6023号、6024号、6025号、6026号、6027号、6028号、6029号、6030号房屋）。2015年9月涉案项目办理了初始登记，立元房地产取得大产权证。2011年8月20日，泓森公司与刘大勇签订《建筑工程分包合同》，将其与立元房地产签订的《合作建房协议书》建设项目中的安防配套设施安装工程分包给了刘大勇。合同约定：合同价款600万元，最终以工程结算书为准；工程款支付按照工程完工后，工程结算书为结算依据，由总包方与开发商《合作建房协议》中总包方划定的房屋中，商定与结算价款相应的房屋抵顶本合同项下已完成的工程款，分包方需要出售给他人或自持抵顶房屋时，由总包方协调分包商与开发商所须办理各类产权手续。2014年10月11日，刘大勇承揽的前述安防配套设施安装工程施工完毕验收核算，经核算泓森公司需支付刘大勇工程款550万元。2014年12月1日，泓森公司与刘大勇签订《房屋抵顶协议书》，泓森公司将其与立元房地产合作建房所分得“尚都综合楼”中的涉案房屋，按照总价款450万元抵偿所欠刘大勇的工程款，其余工程款在泓森公司办公楼消防维修改造工程完成后另行结算。该协议约定2014年12月30日前泓森公司将涉案房屋交付给刘大勇。2014年12月3日，泓森公司向立元房地产出具《房屋交接确认函》，要求立元房地产将前述泓森公司合作建房中分得的房屋产权办理至刘大勇等人名下。2016年5月28日、6月28日立元房地产与刘大勇分别签订涉案103、104号房屋的《商品房买卖合同》，合同约定，房屋价款每平米4500元，付款方式为签约当日一次性付款，交付期限为出卖人应当在签约当日前交付买受人使用。立元房地产于2016年6月29日出具了销售不动产统一发票，两套房屋价值共计450万元。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案103号房屋网上签约创建时间为2016年7月4日，办结时间为2016年7月5日，涉案104号房屋网上签约创建时间和办结时间均为2016年7月5日。本案审理中，刘大勇称其已将涉案房屋出租用于商业经营。另查，泓森公司未办理过涉案房屋的物权登记手续。本院认为，本案系刘大勇对本院（2018）京02执异503号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人刘大勇对（2016）京02民初197号案件执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。刘大勇对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产与泓森公司通过签订《合作建房协议书》约定泓森公司分配一定比例的房屋，实际上系以房屋抵顶泓森公司的工程款，双方达成以物抵债协议；泓森公司与刘大勇亦达成以物抵债协议，以涉案房屋抵顶刘大勇的债务；上述协议均为诺成合同，在双方当事人意思表示达成一致时成立且生效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，以物抵债协议的债权人并不享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘大勇与立元房地产签订的《商品房买卖合同》于2016年7月5日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前，但本案刘大勇实际上是通过与泓森公司抵债的方式取得涉案房屋，并非与立元房地产之间具有以房抵债关系或者房屋买卖关系，故刘大勇与立元房地产签订的《商品房买卖合同》，系立元房地产为了配合刘大勇取得涉案房屋的物权而签订的。根据刘大勇提交的证据，可以认定其于2017年6月开始占有涉案房屋。本案中，刘大勇与泓森公司互相认可双方以涉案房屋抵顶了债务；泓森公司与立元房地产互相认可以相关房屋抵顶了债务。刘大勇系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产支付的购房价款。立元房地产认可刘大勇付清了房款，并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。刘大勇应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是刘大勇于2016年7月5日与立元房地产办理网签，欲通过这种方式取得涉案房屋的物权登记。刘大勇和立元房地产均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产不能及时开出购房款发票，泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产也不能给刘大勇开发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。另外，刘大勇明知涉案房屋的物权登记在立元房地产名下，也应知立元房地产与泓森公司以房屋抵顶债务的情况，刘大勇要取得涉案房屋的物权，必然要通过立元房地产和泓森公司的配合，不但涉嫌规避国家关于房屋过户应交纳相关税费等的规定，而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因刘大勇自身原因造成的。综上，现有证据不足以证明刘大勇享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回刘大勇的诉讼请求。案件受理费70元，由刘大勇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后7日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钱丽红审 判 员 种仁辉审 判 员 韩耀斌二〇一八年十二月二十八日法官助理 吴红娜书 记 员 何 柳