西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0113民初16072号 原告:王小伟，男，1970年1月25日出生，汉族，住西安市雁塔区。 原告:强爱爱，女，1968年5月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。 委托代理人：权拴，陕西平镜律师事务所律师。 被告：北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市高新区锦业路逸翠园西安（**）******。 负责人：王新玉，该公司总经理。 委托代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。 委托代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。 被告：陕西省现代农业发展中心，住所地西安，住所地西安市雁塔区西万路高家堡> 法定代表人：郭少春，该公司总经理。 委托代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。 委托代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。 原告王小伟、强爱爱与被告北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司（以下简称北京中商和旭公司）、陕西省现代农业发展中心（以下简称陕西现代农业中心）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小伟、强爱爱的委托代理人周文海、被告北京中商和旭公司、陕西现代农业中心的委托代理人吴芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王小伟、强爱爱诉称，其于2015年9月6日购买了被告陕西现代农业中心开发的西安市雁塔区西万路与锦业二路十字西北角的高新第五季小区3号楼1单元1502号房屋。被告陕西现代农业中心于2015年9月15日将尚处于临电、自备井水、天然气尚未接通状态下的、并未达到交付条件的房屋交付给原告。同日，原告与被告北京中商和旭公司签订物业管理服务合同，约定由第一被告为原告房屋所在小区提供物业管理服务。为解决原告房屋配套补偿问题，2016年6月20日，二被告向原告在内的207名业主公开承诺：1.市政自来水供应到位之前，业主水费由开发商向物业公司代缴；2.市政供电到位之前，业主电费由开发商向物业公司代缴；3.天然气、市政供暖到位，小区完成竣工验收备案、房产证办理到位、业主购房全额发票开具、小区实现业主落户条件等问题落实到位之前，业主物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费由开发商代业主向物业公司支付；4.物业公司加强人员培训及设施保养，保证小区环境及服务质量。承诺作出后，高新第五季小区市政自来水于2016年7月份供应到位，原告按规定向被告北京中商和旭公司付款购买自来水；2016年11月份市政供暖到位，原先按规定向被告北京中商和旭公司缴纳采暖费；2017年5月份天然气供应到位，原告按规定向长安天然气公司购买天然气。但截至起诉日，高新第五季小区市政供电仍未供应到位，仍未完成竣工验收备案及《房产证》办理，仍未向业主出具购房发票，被告陕西现代农业中心原承诺的各项配套问题仍未全部完成，为应对用电高峰期负荷不足频繁断电、电梯困人等问题，被告北京中商和旭公司对原告所居住的高新第五季小区采用分单元进行限时供电，对原先生活质量造成的严重影响仍在持续。在此环境中，被告北京中商和旭公司仍然采取小区贴通知、入户门贴催费单、打电话、约谈、上门催收的方式向原告催缴电费、物业费等。如原告不交，就采取限制供水、限制供暖、不让车辆入内、不给开具居住证明、不升级门禁卡等手段逼迫原告缴纳。原告认为，被告北京中商和旭公司作为原告小区物业服务提供者，有义务为原告提供物业服务及其他诸如开具居住证明等相关协助义务，第一、第二被告向原告出具承诺，在达到相应约定条件前，原告的缴纳物业费、水电费、车位管理费的义务由第二被告代为履行，以作为房屋配套问题的补偿，其性质属于物业管理合同付款义务的转让。承诺书是第一被告、第二被告真实意思表示，其内容不违反强制性规定，应为有效。鉴于原告的付款义务已转让给第二被告，在达到相应约定条件前，第一被告无权再要求原告缴纳物业费、电费、车位管理费，原告已缴纳费用应予退还，不得以未支付电费物业费等理由拒绝履行《物业管理服务合同》约定的物业服务义务及其他依法应承担的协助义务。为维护原告合法权益不受侵害，故诉至法院，要求判令：1.确认《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》有效；2.确认电费、物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费（截止起诉日实际已产生费用合计12964.37元，具体请判之承诺书所载条件具备之时）由第二被告承担；3.请求判令第一被告返还已收取电费、物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费合计11186.02元；4.请求判令第一被告不得限制原告购水；5.本案诉讼费用由第一、第二被告承担。 被告北京中商和旭公司、陕西现代农业中心辩称，原告所称承诺是在胁迫的状况下作出的，并非二被告的真实意思表示，承诺并未生效。因为原、被告之间签订了商品房买卖合同，已对迟延办证和迟延交房都有违约金的约定，而且原告已经向法院主张过违约金。该承诺是一种变相的违约金，在承担违约金前提下再按照承诺进行赔偿有失公平。原告已经就承诺提起过诉讼，并且被法院驳回，根据一事不再理原则，应依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年9月15日，原告王小伟、强爱爱与被告北京中商和旭公司签订前期物业服务协议一份，协议约定被告北京中商和旭公司为高新第五季小区提供物业管理服务，向原告收取物业服务费，向原告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，代收供水供电供热费用。物业服务费自开发建设单位通知首户业主办理正式入住手续之日起计算，物业服务费按业主的建筑面积乘以物业服务费单价计算并由业主全额缴纳，住宅基础物业服务费1.5元/月每平方米。电梯运行能耗费、维保费、年检费由物业服务企业向业主收取；城市居民生活垃圾处理费，以户为单位按月由业主个人缴纳每户每月6元。电费业主户内专有部分用电由供电单位直抄表到户，小区共用部分用电总量分别按建筑面积收取每平方米每月0.25元，住宅水费3.63元每吨。供暖价格最终以物价局备案价格为准。小型机动车地下车库停车费，按相关政府部门批复的标准执行，普通自行车、山地自行车、人力三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车等费用依照政府相关部门法规、政策规定的标准收取。同日，被告陕西现代农业中心与原告签订补充合同一份，确认原告购买的西安市高家堡《卓越熙郡》第3幢1单元15层11502号房屋实测面积为88.74平方米。上述合同签订后，原告王小伟、强爱爱向被告缴纳电费、物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费共计11186.02元。 另查明，2016年6月20日，被告陕西现代农业中心出具了关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺，载明：高新第五季小区（备案名：卓越熙郡）自2015年5月交房至今，各项配套问题迟迟未能解决，主要包括1、市政自来水未供应到位；2、市政供电未供应到位；3、天然气未供应到位；4、市政供暖问题未落实；5、未为购房业主开具全额发票；6、小区业主尚未实现落户条件；7、小区尚未通过竣工验收备案工作，房产证办理尚未落实。经与业主代表沟通，开发商承诺就以上问题于2016年6月22日中午12时前拿出一揽子解决方案及进度安排（基本模板见附件），敬请各位业主监督。2018年6月20日，被告北京中商和旭公司和被告陕西现代农业中心共同作出关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺，载明：高新第五季小区（备案名：卓越熙郡）自2015年5月交房至今，各项配套问题迟迟未能解决，开发商及物业公司经与业主代表沟通，就小区各项问题提出以下补偿方案：1、市政自来水供应到位之前，业主水费由开发商向物业公司代缴；2、市政供电到位之前，业主电费由开发商向物业公司代缴；3、天然气、市政供暖到位，小区完成竣工验收备案、房产证办理到位、业主购房全额发票开具、小区实现业主落户条件等问题落实到位之前，业主物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费，由开发商代业主向物业公司支付。4、物业公司加强人员培训及设施保养，保证小区环境及服务质量。5、开发商代表张武志、物业公司代表赵海滨及临时业委会代表建立三方协商机制，积极整改业主反映小区问题，构建和谐小区；6、该承诺一式三份，由三方各执一份，原件及复印件具有同等法律效力。被告陕西现代农业中心代表签字并加盖公司公章，被告北京中商和旭公司加盖公章，业主签字（约200户，以附表为准），2016年6月20日。附表载明高新第五季小区配套问题补偿方案业主名单，其中备注载明：本名单作为高新第五季小区开发商及物业公司与业主代表就小区配套问题协商补偿方案的附件，三方权利义务关系见补偿方案承诺内容，共适用1-5号楼207户业主，加盖临时业委会筹备组印章后生效，原件与复印件具有同等法律效力，并在右下角盖高新第五季业主委员会筹备组章。 又查明，上述承诺作出后，高新第五季小区市政自来水于2016年7月份供应到位，原告向被告北京中商和旭公司付款购买自来水；2016年11月份市政供暖到位，原先向被告北京中商和旭公司缴纳采暖费；2017年5月份天然气供应到位，原告按规定向长安天然气公司购买天然气。但截至起诉日，高新第五季小区市政供电仍未供应到位，仍未完成竣工验收备案及《房产证》办理。 上述事实，有物业服务合同、物业费票据、被告陕西现代农业中心的承诺、被告陕西现代农业中心和北京中商和旭公司的承诺、高新第五季小区配套问题补偿方案业主名单等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告北京中商和旭公司签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。本案中，原告和被告北京中商和旭公司均应按照物业服务协议的约定履行各自的义务，被告北京中商和旭公司提供了物业服务后，原告有义务向被告北京中商和旭公司缴纳物业服务费用以及由被告北京中商和旭公司代收的其他费用。因高新第五季小区自2015年5月交房后，各项配套问题迟迟未能解决，故2016年6月20日，被告陕西现代农业中心向业主（赔偿业主名单载明207户）出具了关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺，被告北京中商和旭公司亦在该承诺书上加盖公章，该承诺书系被告陕西现代农业中心及被告北京中商和旭公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故原告要求确认《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据该承诺书，被告陕西现代农业中心自愿承诺在配套设施尚未解决前，水费、电费、物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费，由其代业主向物业公司缴纳，故原告请求确认电费、物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费（均以实际发生的数额为准）由被告陕西现代农业中心承担的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，本院依法予以支持。 根据法律规定，合同债务是债务人对债权人偿还财产的义务，它是否能切实履行关系到债权人的利益。根据我国《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，第三人取代原债务人，成为新的债务人;原债务人脱离合同关系，由第三人直接向债权人承担债务。如果发生第三人不履行或不完全履行债务的情况，应当由第三人而非原债务人承担违约责任。本案中，原告基于和被告北京中商和旭公司之间物业服务合同的约定，作为该物业服务合同关系的相对方，本应有义务向被告北京中商和旭公司缴纳物业服务费用以及由被告北京中商和旭公司代收的其他费用。但因交房时涉案小区各项配套问题未能解决，被告陕西现代农业中心作为开发商自愿向业主（赔偿业主名单载明207户）出具承诺，该承诺系被告陕西现代农业中心未完成商品房买卖合同附属条件，向业主作出的违约赔偿承诺。被告陕西现代农业中心在该承诺中做出明确意思表示，即在配套设施尚未解决前，由其代业主向被告北京中商和旭公司代缴水费、电费、物业费、车位管理费等，被告北京中商和旭公司作为收取物业服务费用这一法律关系的债权人在该承诺上盖章确认，视为同意了由被告陕西现代农业中心代缴的事实，业主对该承诺的效力亦认可，故该承诺书应视为原告与被告北京中商和旭公司及被告陕西现代农业中心三方关于债务转移的协议，其性质属于物业管理合同付款义务的转让，该债务的转移系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，已合法成立并且生效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应按照该承诺书的约定行使权利和履行义务。故原告不再有承担各项费用缴纳的义务，该义务已转移至被告陕西现代农业中心，在达到相应约定条件前，被告北京中商和旭公司无权再要求原告缴纳相关费用，而应直接向被告陕西现代农业中心主张，在被告陕西现代农业中心不履行或不完全履行债务的情况下，应当由被告陕西现代农业中心向被告北京中商和旭公司承担违约责任，而并非由原告向被告北京中商和旭公司承担违约责任。故原告已缴纳费用应予以退还，原告要求被告北京中商和旭公司返还已收取电费、物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费的诉讼请求本院依法予以支持。 对于原告要求被告北京中商和旭公司不得限制原告购水的诉讼请求，根据原告与被告北京中商和旭公司签订的《前期物业服务协议》第二条第14项之约定，被告北京中商和旭公司提供的服务内容是代收供水、供电、供热费用，涉案小区目前系市政自来水供水，被告北京中商和旭公司作为物业公司只是代收代缴费用，其有义务向业主提供代购水服务，应根据业主购买意愿进行代收代缴服务，无正当理由，不得无故限制。如上所述，根据《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》，在达到相应约定条件前，被告北京中商和旭公司无权再要求原告缴纳相关费用，更不得以业主未支付电费、物业费等理由拒绝履行《前期物业服务协议》约定的物业服务义务及其他依法应承担的协助义务，从而变相的限制业主购水。因限制购水会给业主工作生活带来诸多不便，为减少诉累，本案一次性予以处理，原告该项诉讼请求，本院依法予以准许。 关于被告提出业主赔偿名单无筹备组公章一节，因在法庭释明期限内，被告未提供证据予以佐证，本院依法不予采信。关于二被告辩称承诺是在胁迫的状况下做出，并非其真实意思表示的理由，二被告未提供任何证据予以证明，本院依法不予采信。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条之规定，判决如下： 一、被告北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司、被告陕西省现代农业发展中心于2016年6月20日作出的《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》合法有效； 依法确认《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》中所列明的配套设施问题落实到位之前，原告王小伟、强爱爱产生的电费、物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费（均以实际发生的数额为准），由被告陕西省现代农业发展中心承担，由被告陕西省现代农业发展中心代原告王小伟、强爱爱向被告北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司缴纳； 三、被告北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内向原告王小伟、强爱爱返还已收取电费、物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费11186.02元； 四、被告北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司不得限制原告王小伟、强爱爱购水。 本案案件受理费404元，由被告承担。因原告已预交，被告将其承担部分于本判决生效后十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 何 燕 审判员 赵琳君 审判员 秦 冰 二〇一八年十二月十九日 书记员 王小波 打印：扈艳红校对：王小波2018年月日送达