镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1191民初2601号 原告：王顺娣，女，1949年3月4日生，汉族，住江苏省。 原告：张光剑，男，1972年6月19日生，汉族，住江苏省。 共同委托诉讼代理人：曹志福，江苏江成律师事务所律师。 被告：张小明，男，1990年7月20日生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人：袁俊，江苏律威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，江苏律威律师事务所实习律师。 原告王顺娣、张光剑与被告张小明财产损害纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年9月18日和12月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曹志福、被告委托诉讼代理人袁俊、张浩第一次开庭到庭参加诉讼，原告及其委托诉讼代理人曹志福、被告委托诉讼代理人袁俊第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告烧毁财产损失326719.37元、1年半租金损失计42000元；2、被告给付租赁期间欠付的水电费合计20189.28元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：两原告系母子关系。2016年3月31日，原告王顺娣受原告张光剑委托与被告签订一份房屋租赁合同，将钻石名苑3A幢101室房屋出租给被告，年租金28000元。2017年3月4日21时，由于被告原因造成涉案房屋被烧毁，经双方约定的评估机构评估烧毁财产398132.52元，原告向被告索赔未果，诉至法院。 被告辩称：火灾事故认定书中载明不能排除电器故障引发火灾，被告使用的涉案房屋内也有原告提供的相应电器，原告也应承担相应的责任；被告已经对涉案房屋进行了修复，不存在赔偿的问题；关于鉴定报告，原告应当提供出具鉴定报告机构的资质情况；关于房屋租金损失，该房屋目前已经出租使用，实际没有一年半时间；关于水电费，原告应当证明是租赁期间被告使用并拖欠的。 本院经审理认定事实如下：原告张光剑系涉案房屋镇江市钻石名苑3-1（03A）幢101室房屋所有权人，未领取房屋产权证。两原告系母子关系，2016年3月31日，原告王顺娣（出租方）受原告张光剑委托与被告张小明（承租方）签订一份房屋租赁合同，原告王顺娣将坐落在钻石名苑03A幢101室房屋出租给被告使用，出租房屋三层，面积约132.12平方米；租赁期1年，自2016年3月31日至2017年3月30日；年房租28000元，2016年3月29日付14000元，2016年9月30日付14000元。被告应按期缴纳房屋租金、物业管理费、水电费及其他自行负担的费用。 2017年3月4日21时04分，涉案房屋发生火灾，过火面积约180平方米，2017年4月3日镇江市公安消防支队新区大队出具火灾事故认定书，对起火原因认定如下：排除遗留火种引发火灾的可能，排除外来火种引发火灾的可能，不排除电器故障引发火灾的可能。 2018年3月7日，被告出具一份承诺书，载明：被告同意涉案房屋因失火造成的所有损失费均由被告负责赔偿；赔款期限为2018年3月7日至2019年3月6日；赔偿金额确定，装饰部分按影像资料根据镇江市水石居装饰工程有限公司（以下简称水石居公司）工程预算价为准。同日，被告出具一份授权书，载明：被告授权水石居公司对本人在丁卯钻石名苑承租的1-3号思诚洗衣会所失火造成的所有装饰部分造价进行评估。水石居公司所出具的报价结果及金额均予以认可。所有项目同时在另一家具备同样资质的公司进行比对，被告认可公司为嘉禾装饰工程有限公司。 2018年8月18日，水石居公司出具门面装饰工程造价报告，对涉案房屋原装饰工程估价为398132.52元。原告张光剑支付鉴定费4000元。 2018年11月23日，原告张光剑书写一份申请函，载明：对于涉案房屋失火造成的损失评估，由于嘉禾装饰工程有限公司没有鉴定资质，现共同委托有鉴定资质的公司江苏宏信工程咨询有限公司（以下简称宏信公司）进行装饰损失评估。被告委托诉讼代理人袁俊在申请函上签署“同意”。2018年12月7日，宏信公司出具工程造价咨询报告书，涉案房屋失火前的装饰工程造价为326719.37元。原告张光剑支付鉴定费4000元。 另查明，截止到发生火灾时，涉案房屋拖欠水费7032.28元，电费13157元，合计20189.28元。自2017年9月22日开始，被告陆续向原告转账合计22700元。 庭审中，原告陈述涉案房屋新装修好就出租给被告，发生火灾之后直至2018年11月1日才重新出租出去，被告陈述应该是在10月之前出租，11月装修完毕。 以上事实，由商品房买卖合同、民事调解书、租赁合同、事故认定书、承诺书、造价报告、申请函及当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面履行。被告承租期间涉案房屋发生火灾，被告出具承诺书同意涉案房屋因失火造成的所有损失均由被告负责赔偿。原告的损失应当包括因火灾造成的财物损失和合理的租金损失，其中，涉案房屋出租给被告时为新装修，原告财物损失主要是指原告的装修损失，被告出具的承诺书中载明装饰部分以水石居公司工程预算价为准，所有项目同时在另一家具备同样资质的公司进行比对，审理中原、被告共同委托有鉴定资质的宏信公司进行装饰损失评估，评估的涉案房屋失火前的装饰工程造价为326719.37元，原告主张被告赔偿财产损失326719.37元，本院予以支持。被告虽对鉴定结论提出异议，但未提供相反证据推翻该结论，对其抗辩意见不予采信。原告主张的房屋租金损失，原、被告房屋租赁合同到期时间是2017年3月30日，涉案房屋确实因火灾事故造成原告租金损失，结合本案实际，本院酌定合理期间为九个月，租金损失计算标准应当以火灾发生时的租赁价格为宜，故租金损失为21000元，原告主张超出合理期限的租金损失属于扩大性损失，本院不予支持。上述两项损失合计347719.37元，扣除被告向原告转账的22700元，被告仍应赔偿原告损失325019.37元。截止到发生火灾时，涉案房屋拖欠水费7032.28元，电费13157元，合计20189.28元，本院予以确认，根据租赁合同约定该费用应当由被告承担。由于原告张光剑系涉案房屋所有权人，原告张顺娣是代其签订租赁合同，上述费用被告应当赔偿给原告张光剑。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张小明应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张光剑损失325019.37元。 二、被告张小明应于本判决生效之日起十日内支付原告张光剑水电费20189.28元。 二、驳回原告王顺娣、张光剑其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3951元、保全费2870元、鉴定费8000元，合计14871元，由被告张小明负担14095元，原告张光剑负担776元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判员  林丽俊 二〇一八年十二月二十四日 书记员  王 盈 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 附上诉须知： 1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。