广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民再1号 原审原告：谢桂兰，女，1964年7月28日出生，汉族，户籍住址：柳州市柳南区。 原审原告：张勇，男，1958年12月28日出生，汉族，户籍住址：柳州市柳南区。 二原告共同委托诉讼代理人：曾毅，广西广杰律师事务所律师。 原审被告：梁启有，男，1953年9月29日出生，汉族，住柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：满艳红，广西鱼峰律师事务所律师。 原审原告谢桂兰、张勇与原审被告梁启有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月10日作出（2008）南民初（一）字第1161号民事判决，一审原告谢桂兰、张勇不服，向柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人法院经审理作出（2011）柳市民一终字第819号民事判决维持原判。二审判决生效后，谢桂兰、张勇仍然不服，遂向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2013年5月27日作出（2013）桂民申字第349号民事裁定，指令柳州市中级人民法院再审，柳州市中级人民法院于2014年5月19日作出（2013）柳市民再字第31号民事裁定，裁定撤销柳州市中级人民法院（2011）柳市民一终字第819号民事判决和本院（2008）南民初（一）字第1161号民事判决，并将此案发回本院重审。本院经审理于2014年10月11日作出（2014）南民再初字第3号民事判决。梁启有不服一审判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人民法院经审理于2015年3月19日作出（2015）柳市民一终字第39号民事判决。梁启有不服（2015）柳市民一终字第39号民事判决，向柳州市人民检察院申请监督，柳州市人民检察院提请广西壮族自治区人民检察院抗诉，广西壮族自治区人民检察院于2017年6月27日作出桂检民监〔2017〕84号民事抗诉书，向广西壮族自治区高级人民法院提出抗诉。广西壮族自治区高级人民法院于2018年3月18日作出（2017）桂民再381号民事裁定书，裁定撤销柳州市中级人民法院（2015）柳市民一终字第39号民事判决及本院（2014）南民再初字第3号民事判决，并将此案发回本院重审。发回重审后本院依法另行组成合议庭，于2018年8月15日公开开庭审理，原审原告谢桂兰、张勇的共同委托诉讼代理人曾毅、原审被告梁启有的委托诉讼代理人满艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告谢桂兰、张勇称，原告于1995年取得原柳州市郊区西鹅乡老房村委旁宅基地一块，并建成一栋三层房屋，2002年2月被告向原告购买该房（房屋尚未办理相关产权证书）。该房所占土地性质为集体所有，依照法律规定不能买卖和过户，因此原、被告买卖房屋的行为是违法的，请求法院依法确认原、被告双方签订的房屋转让协议及相关补充协议无效，并判令被告返还房屋。 原审被告梁启有辩称，买卖房屋是原、被告当时的真实意思表示，被告已按合同约定将购房价款交付原告，原告也依约将房屋交付被告，时至今日，原告已实际占有、使用房屋长达8年之久，买卖合同有效，不同意原告的诉讼请求。 原审原告向本院起诉请求：依法确认原告与被告签订的《房屋转让协议》无效，并返还房屋。 本院原审认定案件事实：1995年6月26日，谢桂兰取得柳州市土地管理局核发的《建设用地许可证》，核准建房用地面积为98㎡。1995年12月5日，柳州市郊区西鹅乡人民政府经审查，向原告谢桂兰发放了《村镇建设工程建筑许可证》，许可证载明“工程名称住宅，建筑面积337㎡……”。2002年2月18日，原告谢桂兰、张勇（甲方）与被告梁启有（乙方）签订了两份《房屋转让协议》，约定“甲方将坐落于柳州市西鹅乡老房村委旁的一栋三层楼（含后院围墙内80㎡的空地）转让给乙方，共计337㎡；转让价为人民币130000元；过户手续由甲方负责办理，费用由乙方支付；房屋在2002年2月18日前的一切债权债务由谢桂兰负责……”。协议签订当天被告即支付50000元给原告，两原告出具收条交由被告收执。2002年6月17日，双方再次签订《房屋转让补充协议》，针对被告无柳州市户口及郊区农民户口，房屋不能过户的情况进行补充，约定“根据实地情况，甲方要求乙方一次性付清壹拾叁万元房款，房屋以及房屋的各种手续证件归乙方所有；无论什么时候国家的房子过户政策有改变允许过户时，甲方应无条件地、有责任有义务帮助乙方办理好房屋过户手续，手续费由乙方支付……”同日，被告梁启有向原告支付房屋转让费80000元，两原告出具收条交由被告收执，收条还注明“分两次共收到壹拾叁万元正”。 在本院（2008）南民初（一）字第1161号案中，梁启有曾经提起反诉，本院予以准许，并就涉案房屋进行了评估，在本案原审中，梁启有申请撤回反诉，本院予以准许。 本院原审认为，原、被告签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》等一系列关于转让争议房屋的合同确实为双方真实意思表示，从合同约定内容可知原、被告双方对于所转让房屋的性质为农村房屋是明知的，而且对于该事实双方在庭审中均予以确认。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，被告梁启有并非老房村村民，他不是购买争议农村房屋的适格主体。按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等，那么，农村宅基地显然属于国家法律规定的建设用地，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，无论城市房屋还是农村房屋的转让都只能是房、地一体转让，因此，被告庭审辩称本案名为房屋买卖实为农村宅基地转让，不属法院受案范围的理由不成立。此外，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原、被告之间签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》显然违背上述规定，为无效合同。对于无效合同责任的认定，本院原审认为，原、被告作为完全民事行为能力人，完全具备对自己的法律行为所可能产生风险的预见能力，原告明知被告不是老房村村民，仍将涉诉房屋转让给被告，存在过错；被告庭审辩称其不知道法律关于禁止买卖农村房屋的相关规定、购房系受原告欺骗所致，本院原审不予采信，原、被告对所签订合同无效各负一半责任。至于原告是否为本案争议房屋的适格房主、其能否购买农村房屋，属于另一法律关系，应另案处理。关于被告在原审中提出的要求原告赔偿2002年至今占用房屋价款产生的利息、房屋增建部分资金投入及因买卖合同无效导致财产损失的反诉请求，因被告未在重审时提出反诉，本案不作处理，被告可另行起诉。综上，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，本院原审判决：一、原告谢桂兰、张勇与被告梁启有签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》无效；二、原告谢桂兰、张勇退还已收取的房屋价款人民币共计130000元给被告梁启有，被告梁启有在收到退还房屋价款之日起30日内将房屋返还原告谢桂兰、张勇。 本院再审认定事实如下：1995年6月26日，谢桂兰取得柳州市土地管理局核发的《建设用地许可证》，核准建房用地面积为98㎡。1995年12月5日，柳州市郊区西鹅乡人民政府经审查，向原告谢桂兰发放了《村镇建设工程建筑许可证》，许可证载明“工程名称住宅，建筑面积337㎡……”。2002年2月18日，原告谢桂兰、张勇（甲方）与被告梁启有（乙方）签订了两份《房屋转让协议》，约定“甲方将坐落于柳州市西鹅乡老房村委旁的一栋三层楼（含后院围墙内80㎡的空地）转让给乙方，共计337㎡；转让价为人民币130000元；过户手续由甲方负责办理，费用由乙方支付；房屋在2002年2月18日前的一切债权债务由谢桂兰负责……”。协议签订当天被告即支付50000元给原告，两原告出具收条交由被告收执。2002年6月17日，双方再次签订《房屋转让补充协议》，针对被告无柳州市户口及郊区农民户口，房屋不能过户的情况进行补充，约定“根据实地情况，甲方要求乙方一次性付清壹拾叁万元房款，房屋以及房屋的各种手续证件归乙方所有；无论什么时候国家的房子过户政策有改变允许过户时，甲方应无条件地、有责任有义务帮助乙方办理好房屋过户手续，手续费由乙方支付……”同日，被告梁启有向原告支付房屋转让费80000元，两原告出具收条交由被告收执，收条还注明“分两次共收到壹拾叁万元正”。 2008年8月7日，柳州市柳南区太阳村镇老房村民委员会曾在一份调查笔录上标注“情况属实”并加盖其公章。其中，老房村委的党支部书记陆以边曾经表示，谢桂兰、张勇从来就不是该村的村民，涉案土地的使用权以及建房许可手续都是谢桂兰从该村村民手中购得土地后，以该村民名义申请建房的，村委当时不知道不合法，就给其出了证明并加盖公章。村委认可梁启有是该房屋的所有人。 2014年11月13日，老房村民委员会出具证明一份，其中载明，梁启有系老房村村民，经召开村民小组会议（到会户代表超过本小组户代表的三分之二），会议同意户代表人数超过一半，经讨论通过，同意接收梁启有将户口迁入柳州市柳南区太阳村镇老房村新房二屯25号，同时享有本村村民应有的政治权利和待遇，遵守该村村规民约，履行村民义务，但不参加本小组所得利益分配。2014年12月18日，梁启有作为案外人李明福的岳父，以父母投靠子女为由，把其户籍迁入柳州市柳南区太阳村镇老房村新房二屯25号。 本院再审认为，农民集体所有的土地，属于该村集体成员集体所有。农村集体所有土地卖给城市居民或外村村民建造住宅侵犯了村集体组织及其他组织成员的公共利益，相应的买卖合同应当无效。本案中，虽然原、被告签订的《房屋转让协议》以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，但在签订该协议时，原、被告均非太阳村镇老房村村民，故签订协议时双方均无权取得涉案土地房屋。虽然梁启有在2014年12月18日把户籍迁入了该村，但合同的无效是自始无效、确定无效的，所以，应当认定该《房屋转让协议》为无效。 对于梁启有是否应当向谢桂兰、张勇返还房屋的问题。虽然谢桂兰曾经取得涉案土地的《建设用地许可证》以及《村镇建设工程建筑许可证》，但是，土地使用许可证仅是土地使用权状况的证据，具有的是推定效力，仅是在没有相反证据的情况下，推定许可证载明的主体为使用权人。但是，违背真实权属状态、违法发放的使用许可证并不能依法产生推定效力。本案中，谢桂兰、张勇自始至终都不是柳州市柳南区太阳村镇老房村村民，其不能取得该村集体所有土地建造住宅，所以，该使用许可证并不能依法推定谢桂兰即是该土地的合法使用权人。虽然谢桂兰、张勇建造了该土地上房屋，但房屋与土地权属不能分离认定，必须一体认定，所以，作为非太阳村镇老房村村民，谢桂兰、张勇无权要求返回涉案房屋，对于谢桂兰、张勇该项诉请本院不予支持。 对于该土地使用权以及房屋所有权的归属问题，该土地系柳州市柳南区太阳村镇老房村集体所有，梁启有已经成为该村村集体组织成员，也是该土地房屋长期以来的占有使用人。梁启有是否能够依法取得该房屋土地，应当由柳州市柳南区太阳村镇老房村集体组织与梁启有依照法定程序进行确定，该问题不在本案的处理范围内，故本案中对此不予处理。对于谢桂兰、张勇已经取得的房款，鉴于谢桂兰、张勇当时实际投入建筑了该房屋，现在谢桂兰、张勇已经不能取得该房屋，梁启有仍然占有使用该房屋，相应的建造对价也是合理存在的，故本案中对此也不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第五十九条、《中华人民共和国土地管理法》(1998修订)第四十三条、第六十三条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，判决如下： 一、原告谢桂兰、张勇与被告梁启有签订的《房屋转让协议》无效； 二、驳回原告谢桂兰、张勇的其他诉讼请求。 上述款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 一审案件受理费3670元（一审原告已预交），二审案件受理费3670元（上诉人、一审原告已预交），两项合计7340元，由原告谢桂兰、张勇负担。一审反诉案件受理费9800元、评估费950元，两项合计10750元（一审被告已预交），由被告梁启有负担评估费950元，退还案件受理费9800元给被告梁启有。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 刚 人民陪审员  杨金兰 人民陪审员  吴永红 二〇一八年十二月六日 书 记 员  覃诗亮 附法律规定条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第五十九条【农民集体所有财产归属以及重大事项集体决定】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： （一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； （二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； （三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； （四）集体出资的企业的所有权变动等事项； （五）法律规定的其他事项。 《中华人民共和国土地管理法》(1998修订) 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007