北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初321号原告（执行案外人）：高秀丽，女，1974年9月12日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司行政经理。第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区二号楼914号。法定代表人：刘开云，董事长。委托诉讼代理人：兰军，男，内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司总经理。第三人：韩利霞，女，1964年5月4日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。原告高秀丽与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产）、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）、韩利霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高秀丽的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平，第三人立元房地产的委托诉讼代理人陈浩、第三人韩利霞到庭参加了诉讼。第三人泓森公司，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高秀丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法停止对立元房地产座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街XX大楼涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封；2、本案的诉讼费用由李明晓承担。事实和理由：2011年5月15日立元房地产与泓森公司签订《合作建房协议书》，协议就合作建设位于呼和浩特市新城区海拉尔东街XX大楼进行了详细约定。2011年8月20日，泓森公司与韩利霞签订了两份《建筑工程分包合同》，将其与立元房地产签订的《合作建房协议书》建设项目中的室内装饰、装修以及外墙二次填充、外保温、外墙装饰分包给了韩利霞。2014年9月30日，韩利霞承揽的前述工程施工完毕验收核算，经核算泓森公司需向韩利霞支付2000万元的工程款。2014年10月15日，泓森公司与韩利霞签订《房屋抵顶协议书》，将其与立元房地产合作建房所分得XX大楼的若干房产，总面积6500平方米，按照总价格2000万元抵偿所欠韩利霞的工程款，2014年10月30日前泓森公司将前述房产交付给了韩利霞。韩利霞因该工程需要向高秀丽购买工程所需水暖配件，之后韩利霞以抵顶货款的方式将涉案房屋抵顶给高秀丽。2014年12月3日，泓森公司向立元房地产出具房屋交接确认函，涉案房屋经韩利霞指示交付给高秀丽，2014年年底高秀丽接受房屋使用至今。为确认及完善前述抵顶及转让行为，2016年6月28日立元房地产与高秀丽签订了《商品房买卖合同》，并于同日为高秀丽出具了《销售不动产统一发票》，合同签订后立元房地产为高秀丽在呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了网上房屋买卖合同的签订及备案。2018年1月23日北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在执行（2016）京02民初197号民事判决书过程中作出了（2018）京02执75号执行裁定书，并于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路XX大楼包括涉案房屋在内的若干房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。高秀丽知悉情况后立即向二中院提出案外人执行异议，二中院于2018年9月29日作出（2018）京02执异563号执行裁定书，驳回了高秀丽的异议请求，高秀丽在法定期限内提起本案诉讼。综上所述，高秀丽是在涉案房屋被查封前与立元房地产办理了网上房屋买卖合同，以抵顶工程款的方式支付了全部房款，并合法占有使用涉案房屋至今，涉案房屋未办理过户非因高秀丽自身原因导致，因此高秀丽的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，高秀丽对涉案房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权，故请求法院停止对涉案房屋的拍卖，并解除查封。李明晓辩称，一、根据最高人民法院相关规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物，本案应认定涉案房屋已于2016年6月29日被查封。二、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须进行登记。涉案房屋登记在立元房地产名下，法院有权在执行中对其进行中查封、拍卖，排除执行是例外规定。对是否能够排除执行应依据《执行异议规定》第二十八条进行严格审查，不得随意扩大范围，对该条规定所确定的四个条件必须同时满足，我国法律规定和司法解释不允许通过第三方、中转、抵账的方式来排除执行。本案中高秀丽从未向不动产登记的房屋所有人立元房地产支付购房款，不满足排除执行的条件，请求法院驳回高秀丽的诉讼请求。立元房地产述称，同意高秀丽的诉讼请求,根据立元房地产与泓森公司签订的《合作建房协议书》，在建房之初部分房屋就归泓森公司所有，之后泓森公司有权以涉案房屋抵顶韩利霞的工程款。不能办理过户的原因在于2016年7月国税和地税合并导致立元房地产不能及时开出购房款发票，另外泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产也就不能给高秀丽开发票。泓森公司在书面意见中述称，同意高秀丽的诉讼请求,立元房地产与泓森公司签订《合作建房协议书》，泓森公司按48%的比例分得了房屋，部分房屋已经办理了产权证。2016年办理了网签，房管局也出具了证据。2016年查封立元房地产土地使用权时，90%的房屋办理了房产证。韩利霞述称，同意高秀丽的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司（以下简称蒙元煤炭公司）、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司（以下简称神泽蒙华公司）、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全的民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第XXXX号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号判决，判令立元房地产与立元新技术公司承担连带清偿责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向本院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，本院于2018年4月17日依法查封了立元房地产名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东街XX大楼包括涉案房屋在内的房产。高秀丽向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）京02执异563号执行裁定书，驳回了高秀丽的异议请求，故高秀丽提起本案诉讼。对高秀丽主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产、泓森公司和韩利霞均无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，本院对此认定并查明事实如下：2011年5月15日，立元房地产作为甲方与泓森公司作为乙方签订《合作建房协议书》，协议约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街XX侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1.甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2.乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3.甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4.乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限，甲、乙双方的分工，合作项目建成并验收交付使用后的内部管理，建成的商业综合楼对外销售的约定，财务管理与利润核算和利润分配，合作建房亏损负担方式，违约责任等进行了约定。合同附件一为按比例平面分配示意图，对于合作双方按比例面积划分进行了约定。2011年8月13日，立元房地产作为发包人与泓森公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定工程承包范围为XX大楼，合同价款64046562元，开工日期2011年8月15日，竣工日期2013年8月15日。2012年11月8日，立元房地产取得XX大楼《建设工程施工许可证》，该许可证显示施工单位为泓森公司，开工日期为2011年8月15日，竣工日期为2013年8月5日。2013年8月，涉案项目取得预售许可证。2015年6月5日取得《施工备案表》，备案表显示竣工日期为2014年7月25日，竣工验收日期为2014年10月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期间，泓森公司向立元房地产先后开具总金额为16736万元的工程款发票。立元房地产主张《建设工程施工合同》中虽然约定合同价款为64046562元，但那仅是建设成本，因为双方合作有垫资，垫资会产生利润，所以双方实际按照发票金额进行结算，发票金额对应泓森公司按照《合作建房协议书》附件一约定分得的42套房屋，总面积19158.19平方米。2015年9月涉案项目办理了初始登记，立元房地产取得大产权证。虽然李明晓对《合作建房协议书》、《建设工程施工合同》、《施工备案表》的真实性不予认可，但是鉴于李明晓对《建设工程施工许可证》的真实性不持异议，结合该许可证载明的信息、泓森公司开具的工程款发票等证据，本院对《合作建房协议书》、《建设工程施工合同》、《施工备案表》的真实性予以确认。2011年8月20日，泓森公司与韩利霞签订了两份《建筑工程分包合同》，将其与立元房地产签订的《合作建房协议书》建设项目中的室内装饰、装修以及外墙二次填充、外保温、外墙装饰分包给了韩利霞。两份合同均约定：工程款支付按照工程完工后，工程结算书为结算依据。由总包方与开发商《合作建房协议书》中总包方划定房屋中，商定与结算价款相应的房屋抵顶本合同下已完成的工程款，分包方需要出售给他人或自持抵顶房屋时，由总包方协调分包商与开发商办理所须各类产权手续。2012年7月17日，韩利霞与高秀丽签订《建筑材料（建材）供货合同》，约定高秀丽向韩利霞提供工程所需总值约为45.67万元的材料。2014年9月30日，韩利霞与泓森公司共同签订《工程结算单》，确定泓森公司需支付韩利霞工程款2000万元。2014年10月15日，泓森公司与韩利霞签订《房屋抵顶协议书》，将其与立元房地产合作建房所分得XX大楼的若干房产，总面积共计约6500平方米，按照总价格2000万元抵偿所欠韩利霞的工程款，并约定于2014年10月30日前完成房屋交接。2014年10月16日，韩利霞与高秀丽签订《货款抵顶房屋协议》，确认供货合同最终的货款金额为45.67万元，并约定以韩利霞所得的涉案房屋抵顶欠付高秀丽的货款32.94万元，房屋交接应于2014年10月30日前完成。李明晓对上述证据的真实性和关联性均不予认可，但鉴于其他各方均认可上述事实，结合全案证据情况，本院对上述相关证据的真实性予以确认。高秀丽提交了落款为2016年6月28日的《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产，买受人为高秀丽，买受人购买的商品房为涉案房产，房屋价款每平米4500元，总价款为329400元，付款方式为2016年6月28日一次性付款329400元，交付期限为出卖人应当在2016年6月28日前交付使用。同日，立元房地产向高秀丽出具了金额为329400元的《销售不动产统一发票》。2017年1月24日，呼和浩特市地方税务局房地产税收征收管理分局出具的《税收完税证明》中载明高秀丽交纳产权转移书据、权利许可证照、房屋买卖等各项税费共计10051.72元。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案房屋网上签约开始时间为2016年7月4日，完成时间为2016年7月4日，故本院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月4日。本院对购房发票、《税收完税证明》的真实性予以确认。高秀丽主张韩利霞于2014年12月底交付了涉案房屋，高秀丽现已将涉案房屋出租用于商业经营。高秀丽提交了其与鼎浩房地产经纪有限公司签订的《鼎浩地产房屋出租委托合同》3份，各委托合同的租赁期均为一年，总租赁期间为2015年8月6日至2018年8月6日，其与杨慧英签订的租赁期自2018年9月1日起至2019年8月31日止的《租房协议》，高秀丽、刘雨志于2016年至2018年间为涉案房屋交纳采暖费、物业费的收据，欲证明高秀丽已经合法占有涉案房屋。鉴于上述证据均有原件，本院对上述证据的真实性予以确认。上述争议事实的证明力本院将在“本院认为”部分进行综合认定。另查，泓森公司、韩利霞均未办理涉案房屋的物权登记手续。本院认为，本案系高秀丽提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人高秀丽对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。高秀丽对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产与泓森公司通过签订《合作建房协议书》约定泓森公司分配一定比例的房屋，实际上系以房屋抵顶对泓森公司的工程款，双方达成以物抵债协议；泓森公司与韩利霞达成以物抵债协议，以包括涉案房屋在内的若干房屋抵顶对韩利霞的债务；韩利霞与高秀丽亦达成以物抵债协议，以涉案房屋抵顶对高秀丽的部分债务。上述协议均为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，高秀丽与立元房地产签订的《商品房买卖合同》于2016年7月4日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前，但是根据本案查明的事实，高秀丽实际上是通过与韩利霞抵债的方式取得涉案房屋，并非与立元房地产之间具有以房抵债关系或者房屋买卖关系，故高秀丽与立元房地产签订的《商品房买卖合同》并非合同双方当事人的真实意思表示，系立元房地产为了配合高秀丽取得涉案房屋的物权而签订的。根据本案证据，高秀丽主张其于2014年12月底接受了涉案房屋，但高秀丽提交的出租委托合同仅能证明涉案房屋最早于2015年8月6日起开始出租，采暖费、物业费等收据的开具时间亦为2016年至2018年期间，故本院难以确认高秀丽于2014年年底接受了涉案房屋。根据目前证据，至多可以认定高秀丽于2015年8月起开始占有涉案房屋。本案中，高秀丽与韩利霞互相认可双方以涉案房屋抵顶了部分债务；韩利霞与泓森公司互相认可双方以相关房屋抵顶了债务；泓森公司与立元房地产互相认可双方以相关房屋抵顶了债务。高秀丽系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产支付的购房价款。立元房地产认可高秀丽付清了房款，并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。高秀丽应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是高秀丽于2016年7月4日与立元房地产办理网签，欲通过这种方式取得涉案房屋的物权登记。高秀丽和立元房地产均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产不能及时开出购房款发票，泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产也不能给高秀丽开发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。另外，高秀丽在同意韩利霞以房屋抵顶债务时明知韩利霞没有取得涉案房屋的物权，涉案房屋的物权仍然登记在立元房地产名下，也应知立元房地产、泓森公司与韩利霞以房屋层层抵顶债务但泓森公司与韩利霞均未办理房屋过户手续的情况，高秀丽要取得涉案房屋的物权，必然要通过立元房地产和泓森公司的配合，不但涉嫌规避国家关于房屋过户应交纳相关税费等的规定，而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。高秀丽现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，高秀丽现有证据不足以证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回高秀丽的诉讼请求。案件受理费70元，由高秀丽负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后7日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩耀斌审 判 员 种仁辉审 判 员 邢 军二〇一八年十二月二十八日法官助理 许修安书 记 员 何 柳书 记 员 朱 迪