广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1421民初1251号 原告（反诉被告）：黄梅生，男，1963年12月18日出生，壮族，扶绥经贸局职工，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：方红，广西进安律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：甘秀娟，女，1960年9月22日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：陆军，广西恒聚律师事务所执业律师。 第三人：陈雄芬，女，1958年5月25日出生，汉族，扶绥煤炭公司退休职工，住广西南宁市。 原告黄梅生诉被告甘秀娟、第三人陈雄芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，甘秀娟于2018年9月11日提起反诉，本院依法适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。黄梅生的委托诉讼代理人方红，甘秀娟的委托诉讼代理人陆军，陈雄芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄梅生向本院提出诉讼请求：黄梅生与甘秀娟于2009年3月15日签订的房屋买卖协议无效，甘秀娟退出房屋（位于广西扶绥县房）还给黄梅生。事实与理由：黄梅生于2009年3月15日与甘秀娟签订房屋买卖协议，协议约定黄梅生把位于扶绥县房卖给甘秀娟，房价164800元，分二期支付：第一期支付100000元，第二期64800元待黄梅生帮助办理房产证后支付。黄梅生已经收取了甘秀娟100000元房屋转让款，甘秀娟已经入住涉案房屋。涉案房屋是扶绥县煤炭公司职工集资楼，指标名额是第三人陈雄芬，由黄梅生出资。因多种客观原因无法办理房产证。黄梅生曾多次向甘秀娟提出要求，要么付清房款，要么解除协议退房退款，但甘秀娟均拒绝。黄梅生认为，双方签订的协议因违反法律及相关政策，属于无效协议。现黄梅生要求甘秀娟退房，同时愿意退还房款，望法院支持黄梅生的诉请。 甘秀娟辩称，经亲友介绍，甘秀娟于2009年3月15日与黄梅生签订了《房屋转让合同》。当时黄梅生声称办证是有困难，但他可以负责帮办好。如不放心的可先付100000元首付款，余下的64800元可在办房产证后再付，并写在合同上。同年，甘秀娟在支付100000元后装修入住。过后，甘秀娟多次催告黄梅生办理房产证，但黄梅生一直以正在办理中为由，没有办给甘秀娟。如果双方买卖的房屋真的违法、办理不了房产证的，那么双方所签的合同当然是无效合同。根据我国《合同法》第五十八条的规定，甘秀娟出于对黄梅生的信任及承诺与其签订了《房屋转让合同》，缔约时处于一种善意，并支付了双方约定的房款，本身不存在过错。黄梅生完全了解房屋的性质但仍承诺负责办理房产证，存在缔约过错应承担全部法律责任。在本案中，2009年与2018年的房屋价格存在巨大的差价，甘秀娟如不因黄梅生的过错行为就会另行购房。因此甘秀娟存在如下损失：房价升值损失、先期支付10万的资金占用利息损失及装修损失。 陈雄芬陈述，1、本案争议的房屋是服务的公司分配给陈雄芬的福利房，财产权属于陈雄芬，任何未经陈雄芬同意的处置为无效；2、当初房屋集资陈雄芬向黄梅生借了一些资金，黄梅生说没有安静的地方居住，要求给他先住，所以房屋就先给他居住，但没有说要把产权给他。3、现在收到起诉书才知道黄梅生不是自己居住而是把该房屋拿去转手赚钱，陈雄芬不同意，决定收回房屋，转让赚钱的事陈雄芬也会做。综合上述事由，望法院判房屋买卖无效，房屋收回归陈雄芬。至于黄梅生与甘秀娟的资金往来与陈雄芬无关。 甘秀娟向本院提出反诉请求：1、黄梅生在确认合同无效返还甘秀娟100000元房款后，赔偿甘秀娟的房屋增值损失、装修损失及银行利息损失15万元；2、上述赔偿由陈雄芬承担连带清偿责任。事实与理由：甘秀娟出于对黄梅生的信任及承诺与其签订了《房屋转让合同》，缔约时处于一种善意，并支付了双方约定的房款100000元，本身不存在过错。黄梅生完全了解房屋的性质但仍承诺负责办理房产证，存在缔约过错应承担全部法律责任。2009年的房屋与2018年的房屋价格存在巨大的增值差价，并且甘秀娟已经装修入住，双方返还后现实的存在房屋升值的损失、装修损失及资金占用损失。根据合同法第五十八条的规定，黄梅生应当赔偿。 黄梅生辩称，1、本案房屋买卖，甘秀娟也有过错，合同总共10个条款，其中5个条款都提及买卖的房屋性质是单位集资房，特别是合同第四条，提醒甘秀娟注意邻居关系，尽量避免其他矛盾发生，以免影响办证，该条款言外之意就是发生矛盾，邻居可能举报非法转让，影响办证，合同第六条说明交易标的房屋为全额集资福利分房等内容，所以甘秀娟是知道房屋性质以及转让的风险，甘秀娟仍然与我方签订合同，并履行合同，显然甘秀娟是愿意承担该风险，她也愿意为这些过错承担责任。甘秀娟要求黄梅生承担其损失理由不成立。2、甘秀娟提出的各项损失房屋增值损失、装修损失及银行利息损失目前请求不明确，计算不明确，数额也不明确，为此黄梅生认为数额不明确的情况下法院不应予支持。3、关于房屋增值，涉案房屋不是甘秀娟的，也不是黄梅生的，不存在增值问题；关于装修，本案房屋交付甘秀娟之前，黄梅生已经居住4年多，并不是毛坯房，所以甘秀娟所称的装修不存在，如果甘秀娟在我方之前的装修增加有装修内容的话，也是甘秀娟享用，将近10年，折旧已经完毕，房屋返还以后，不论是陈雄芬还是黄梅生，都要拆除重新装修；关于利息损失，如果甘秀娟把10万元存于银行，确实有利息，但是数额极低，不足以冲抵她实际使用房屋的价值，按照市场价值，涉案房屋出租价每月500元以上，9年多来已达到6万元，这项是黄梅生的损失，同时也是甘秀娟的获利，从利息和其他不足以冲抵其获利的数额。总之，甘秀娟的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回。 陈雄芬陈述，装修瓷砖和双飞粉都是陈雄芬做的，甘秀娟属于租赁涉案房屋，关于房屋增值损失由甘秀娟与黄梅生自行协商。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄梅生、甘秀娟、陈雄芬对房屋转让合同、收款收据、集资建房协议、扶绥县全额集资建房价格表、建设工程施工合同协议条款、给排水安装协议书、收条、收据、证明的真实性、合法性、关联性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：陈雄芬系扶绥县煤炭工业公司的职工。黄梅生是陈雄芬丈夫的弟弟。2000年扶绥县煤炭工业公司在扶绥县经贸局大院内集资建设职工住宅楼，陈雄芬享受职工福利获得集资购买集资房的名额，并在1999年至2002年期间缴纳了相应的建房集资款。2004年5月10日，陈雄芬与扶绥县煤炭工业公司签订一份《集资建房协议》，获得位于扶绥县号集资房一套。集资房在2004年建成后，黄梅生向陈雄芬支付一定房款，便居住使用该集资房，陈雄芬再没有参与房屋的使用管理。2009年3月15日，经亲友介绍，甘秀娟经与黄梅生了解房屋性质及现状后达成房屋买卖合意，并签订一份《房屋转让合同》。合同约定甘秀娟经实地查看房屋，确定购买坐落于县号房（大院），对房屋内外的现状情况，无任何异议；房价164800元，合同签订时已预付房款100000元，黄梅生负责办理房产证，房产证办得后，甘秀娟在十日内付清余款64800元，黄梅生将房产证交给甘秀娟；合同还约定了其他权利义务。从黄梅生居住管理集资房至黄梅生起诉之时，陈雄芬未对黄梅生居住及转让行为提出异议。 另查明，涉案房屋由于煤炭公司已经解散，土地使用权问题未能解决，至今未办理相关产权证。 庭审中，陈雄芬表示其提出收回房屋仅为答辩意见，同时表示若房屋是由黄梅生居住，其同意让黄梅生一直居住。 本院认为，涉案房屋虽为集资房，但在陈雄芬与煤炭公司《集资建房协议》中可以看出，该房是由职工全额集资，煤炭公司是同意为职工办理房产所有权证的且并未限制对外转让。涉案房屋至今虽未取得产权证，但未取得房产证的房屋可以订立合同进行买卖，只是不能办理过户转让；未办理物权登记的，不影响合同效力。黄梅生在向陈雄芬支付一定房款后取得了房屋的处分权；同时，陈雄芬与黄梅生存在亲属关系，对于黄梅生将房屋转让给甘秀娟陈雄芬应当知道，但一直以来陈雄芬亦未提出异议，应视为对黄梅生转让房屋行为的认可。黄梅生与甘秀娟在《房屋转让合同》中明确对房屋内外的现状情况无任何异议，并在设定了购买人的条件，说明双方在签订合同时对涉案房屋办理房产证事宜有足够认知。该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。双方都应当按照合同的约定和法律规定全面履行自己的义务。黄梅生以涉案房屋为集资房，未取得房产证，不符合上市条件为由主张合同无效，要求返还房屋，本院不予支持。甘秀娟的反诉请求也是以合同无效为基础提出，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回黄梅生的诉讼请求； 二、驳回甘秀娟的反诉请求。 本案案件受理费3596元，由黄梅生负担；反诉受理费2525元，由甘秀娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  李泠满 人民陪审员  王 晶 人民陪审员  郭碧娟 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  陈汉君