西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初150号原告赵航军，男，1984年6月28日出生，住陕西省蒲城县，委托诉讼代理人程杰，陕西乐友律师事务所律师。被告夏艳林，男，1974年7月9日出生，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人贺剑，陕西方强律师事务所律师。第三人西安荣博房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区电子城联盟新城第8幢1单元1层10104号房。法定代表人李启鸣，系该公司总经理。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行，住所地：陕西省西安市碑林区南广济街风雷巷1号。负责人刘李静，系该支行行长。委托诉讼代理人王超，该行员工。原告赵航军与被告夏艳林、第三人西安荣博房地产营销策划有限公司（以下简称：荣博公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行（以下简称：邮储银行西大街支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵航军及其委托诉讼代理人程杰、被告夏艳林的委托诉讼代理人贺剑、第三人荣博公司的法定代表人李启鸣、邮储银行西大街支行的委托诉讼代理人王超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵航军诉称，2××7年3月2日，原、被告与第三人合议买卖房屋一事，原告通过第三人荣博公司向被告支付定金2万元，三方于2××7年3月6日签订《房屋买卖三方合同》，约定：原告通过商业贷款形式购买被告位于西安市雁塔区××单元××室房屋（以下简称:涉案房屋），面积为131.92平方米，成交价格为75万元，合同显示“签订本合同后，甲方必须按三方约定的时间与乙方共同到房地产管理部门办理房产网签、资金监管、过户相关手续，否则视为违约”“如甲方单方面解除合同。或未经乙方同意擅自涨价，导致乙方不能取得房屋所有权证的，应赔偿乙方总成交价款的30%作为合同违约金，退还乙方所有购房款。并且丙方中介佣金由甲方全额承担”。合同签订后，应被告要求，原告为其支付契税7455元和办理房产证费用3000元。2××7年4月18日，原、被告办理网签手续，对涉诉房屋成交价格进行了确定备案。2××7年4月20日，原告与第三人荣博公司及被告夫妇共同进行面签及办理资金监管手续，签订了《二手房交易结算资金监管协议》。2××7年5月16日，第三人荣博公司向原、被告通知银行贷款审批通过，但被告此时拒不配合办理相关手续，称出差在外，数次拖延直至后期无法取得联络，被告于2××7年6月1日开始多次通过第三人荣博公司要求原告加价，原告积极联系被告并提醒当月银行贷款额度又将发放完毕的事实，被告各种理由推脱拒绝，并于2××7年6月26日通过第三人荣博公司告知解除合同。原告认为，原、被告所签《二手房买卖合同》为合法有效的合同，双方均应诚信履约，维护市场交易秩序。因房价涨跌而恶意违约的，违约方应承担违约责任及原告的直接损失、守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。故原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原被告及第三人荣博公司之间签订的《房屋买卖合同》已解除，并由被告配合原告解除首期款资金监管手续；2、被告承担根本违约责任，向原告返还定金2万元、支付违约金225000元，赔偿房价差额损失（因被告违约给原告增加的购房成本）488992元（以涉案房屋面积131.92平方米、单价暂以9392元/平米计，最终以评估机构结果为准）；3、被告承担原告前期为其支付的办理房产证费用3000元、缴纳契税7455.13元，支付中介费15000元，承担资金监管首付款项的同期银行贷款利息损失（自资金监管首付入账之日起至该手续解除之日止）；4、由被告承担本案的评估鉴定费、诉讼费等。被告夏艳林辩称，原告要求解除合同，被告予以同意。但因合同不履行的责任完全在于原告，故不同意原告其余诉讼请求。首先，2××7年3月6日签定的《房屋买卖三方合同》约定，交易有效期为从甲方领取房产证件之日起55个工作日原告要完成银行贷款审批、购房款到达房产局的监管帐户。而涉案房屋房产证是2××7年3月28日领取，原告最迟应在2××7年6月14日之前，履行上述约定的义务。但实际上截止第一次原告起诉开庭的2××7年9月11日，被告始终没有见到原告与银行的签订《借款合同》或者银行同意其贷款52万的承诺函和已经将上述购房款已经到达房产局的监管帐号的任何书面证据。2××7年4月18日，原、被告签定的《西安存量房买卖合同》第四条约定，自本合同签定之日起20日内即2××7年5月6日前，原告应将房屋转让款及时存入交易保证机构设立的存量交易结算资金监管帐户，但原告也未按约履行。原被告于2××7年4月20日签订的《二手房交易结算资金监管协议》第十五条约定，原告应在本协议签定之日起30个工作日即2××7年6月1日前将购房首付款23万元存入专用监管帐户并及时办理银行按揭按揭贷款，而实际上原告在2××7年6月23日才将首付款存入监管帐户。因此，在合同履行过过程中系原告严重违约，根据合同约定，被告有权与原告解除合同。其次，被告于2××7年3月2日就依照三方（合间）约定向中介荣博公司提交了“购房合同、大修基金、购房发票、契税”等办理房产证的所有票据，中介公司也给被告了5000元的订金。在拿到涉案房产证后分别在2××7年4月18日和4月20日配合原告签订网签协议、资金监管协议。而之后的过户手续是原告全部购房款75万元必须要到达监管帐户后被告才履行的义务。而原告称被告看到房价上涨就不同意履行合同的说法也不成立。故被告不存在违约的情况。再次，双方签订的合同中已经约定相关责任义务，原告要求追究被告的所谓“违约责任”，既无法律规定，也无事实依据。综上，请求法院查明事实驳回原告的诉讼请求。第三人荣博公司述称，被告属于不配合交易进行的一方，其公司不断的联系被告并提出按合同约定配合原告完成贷款手续，被告多次以各种理由拒绝办理，被告的拖延和拒绝配合办理相关手续的违约行为导致了交易无法继续。被告从2××7年6月开始通过其公司提出加价，并让中介公司从中协调。在三方签订合同后，中介公司忠实尽责履行了中介义务，积极配合和反馈被告和原告的意见，还一直提醒被告银行额度的紧迫性，并且双方纠纷后，中介公司还向邮储银行了解了审贷情况，确定无法批贷是拖延的时间太长有纠纷，并非原告个人征信问题。如被告继续配合，随时可以重新申请贷款。中介公司自身尽到了责任，不存在违约情况。其公司已向原告收取中介费、加急办证费，且原告还承担了契税，应由被告承担。此外，因原告为外地户口，此次交易不成已不能在西安购房。第三人邮储银行西大街支行述称，原、被告之间的交易没有达成，没有和银行签订借款合同，故本案与其银行无关。本案原告的确在银行申请贷款，但根据规定银行不会对是否发放贷款及发放时间作出承诺，且银行对原被告签订借款合同之前及交易不知情。经审理查明，2××7年3月2日，原告向第三人荣博公司交纳购买中铁尚都城14-2901室房屋定金20000元。2××7年3月6日，原、被告在第三人荣博公司的居间下签订《房屋买卖三方合同》，约定由原告以75万元的总价款购买被告坐落于安市雁塔区中铁尚都城14幢1单元12901室，房屋建筑面积为131.92平方米，房屋不动产权证号为Y12047288。合同第（二）条“乙方付款方式”约定，……（2）被告同意原告以商业贷款的方式申请个人住房抵押贷款，由西安荣博房产统一提供金融服务，原告贷款总额为52万元整用于支付剩余房款，且原告同意与贷款银行签订借款合同的同时，委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户内。（3）经办理贷款的银行审批，原告符合贷款条件的，贷款银行依据银行放贷规则及流程将款项一次性划至交易保证机构在商业银行开设的交易资金监管专用结算账户。经办贷款的银行审批，如原告因自身原因不符合贷款条件的，三方协商同意，选择下述a、b种方式解决。a)自银行作出不予批贷决定之日起10日内，原告自筹资金补足首付款或全额房款存入监管账户，并承担在此期间发生的各项费用。b)原告申请其他银行贷款，取得银行贷款后，将款项支付给被告，并承担在此期间发生的各项费用。合同第（三）条“交易有效期”约定，双方协商同意，合同交易有效期从被告领取到此房屋产权证并向居间方提供整套房产证过户资料之日起55个工作日内完成贷款审批，达到交易状态，购房款到达房管局监管账户，在此过程中如需要被告配合，被告应及时给予配合，相关部门政策影响或不可抗力因素影响除外。合同第七条中卖方责任约定，签订本合同后，被告必须按三方约定的时间，与原告共同到房地产管理部门办理房产网签、资金监管、过户相关手续，否则视为违约。买方责任中约定，原告应在本合同约定的过户交易期限内办妥贷款事宜，如因原告所提供的借款人个人原因，不符合贷款条件，原告应更换借款人，以确保交易正常进行，居间方协助办理。合同第（八）条“合同争议解决方式及违约行为的处理”约定，如被告单方面解除合同、提供的材料不真实、擅自将该房屋出卖给第三人，或者未经原告同意擅自涨价导致原告不能取得房屋所有权证的，应赔偿原告总成交价款的30%，作为合同违约金，退还原告所有购房款。如原告装修，还需赔偿原告装修评估成本，并且中介佣金均由被告全额承担。合同第十条第5项约定，双方约定，被告办理自己房产证时所需的契税由原告承担，但被告必须及时提供所需资料。加急房产证费由原告承担，费用为3000元整，手续由居间方办理。此费用于居间方开始办理加急之前由原告给予居间方。此外，合同还约定，居间服务费为11250元由原告承担，在过户当天从原告已交纳的交易保证金20000元里直接冲抵。上述合同签订后，原告代被告交纳契税7455.13元，向第三人荣博公司支付加急办理房产证费用3000元。2××7年3月9日，被告向第三人荣博公司交付购房合同、大修基金票据、购房发票、契税票以办理涉案房屋权属证书，第三人荣博公司向被告支付购房订金5000元。2××7年3月28日，涉案房屋登记于被告名下。2××7年4月15日，第三人荣博公司拿到涉案房屋权属证书。2××7年4月18日，原、被告签订《西安市存量房屋买卖合同》（合同备案号：C17019160）约定，自本合同签订之日起20日内原告应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。买方应将首付款23万元存入监管账户。余款52万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中，首付款的变更以监管协议为准。2××7年4月20日，原、被告签订《二手房交易结算资金监管协议》约定：原告应于本协议签订之日起30个工作日内将购房首付款23万元存入专用账户后并及时办理银行按揭手续。5月16日，原告在第三人邮储银行西大街支行处通过二手住房按揭贷款审批。5月18日，第三人荣博公司要求被告前往协助原告办理贷款手续，但被告以人在外地并未前往办理。2××7年6月1日，被告以其妻因房屋价格75万元较低产生情绪且购房款一直不能到手为由向第三人荣博公司提出协调，被第三人荣博公司拒绝。6月7日，被告再次以其妻因房屋价格75万元较低要求加价，第三人荣博公司告知被告对此原告不同意。之后，第三人荣博公司多次要求被告回西安协助原告办理贷款手续，但被告仍一直未前往配合办理。6月21日，原、被告及第三人荣博公司约定在第三人邮储银行西大街支行办理手续，但因银行放款额度有限，双方遂协商变更贷款银行办理，但在更换银行办理过程中被告提出要求原告承诺购房款到账时间，双方产生争议后未办理贷款相关手续。6月23日，原告向资金监管账户交纳首付款23万元。6月26日，第三人荣博公司向被告告知原告已经交纳首付款，但被告仍以银行无款可放、原告还未支付首付款为由提出停止交易。之后，三方协商未果，原告将被告诉至本院，请求被告协助原告办理银行按揭贷款及房屋过户手续。后被告提出反诉，要求解除双方的买卖合同。2××7年11月，原、被告撤回本诉及反诉。2××7年12月，原告再次诉至本院，提出本案诉请。庭审中，原告提出因被告一直不配合办理贷款手续，提出房屋涨价事宜，单方提出解除合同已经构成违约，导致原告作为外地户籍不能以同等价格购买同等地段的房屋，故被告除根据合同约定应支付合同总价款30%的违约金外，还应赔偿原告房屋溢价、已交纳的费用、已付款的利息等损失，并提出房屋价格评估。后原告放弃评估，提交“房天下”网站公布涉案房屋所在楼盘的房价估计截图，主张按照每平方米房屋价格为9392元计算。此外，原告及第三人荣博公司均称在签订资金监管协议时，三方口头约定配合办理贷款手续后再支付首付款至监管账户，被告对此不予认可。以上事实，有《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房屋买卖合同》、收条、《二手房交易结算资金监管协议》、票据、房屋权属证书、微信记录、短信记录、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告及荣博公司签订的房屋买卖三方合同、西安市存量房屋买卖合同、二手房交易结算资金监管协议系原、被告双方为买卖涉案房屋达成的一系列合同，均是当事人的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，应根据合同及协议来认定双方在买卖法律关系项下的权利义务。结合原、被告的诉请及双方的答辩，本案的争议焦点是三方之间签订的房屋买卖三方合同是否解除、原、被告是否存在违约行为、被告是否应当向原告支付违约金并赔偿损失。首先，被告于2××7年6月26日明确提出停止履行合同即为解除合同的意思表示，原告要求确认合同于此时已经解除，第三人荣博公司亦未提出异议。加之，被告当庭表示同意解除合同。因此，三方对房屋买卖合同的解除并无争议，本院对此予以确认。因三方买卖合同已经解除，故被告理应协助原告办理解除首期款资金监管的相关手续，退还原告5000元订金。而原告交纳的剩余15000元，尚在第三人荣博公司处，应由第三人荣博公司实际退还原告，但因原告在本案中未提出主张，故本院不予处理。其次，关于原、被告双方是否存在违约行为的问题。根据原、被告签订的资金监管协议的约定，原告应在协议签定之日起30个工作日即2××7年6月1日前将购房首付款23万元存入监管帐户。但原告及第三人荣博公司均称三方口头约定配合办理贷款手续后再支付首付款至监管账户，被告对此虽不予认可，但从第三人荣博公司与被告自监管协议签订后的微信、短信记录来看，被告直至提出解除合同前从未提出或催促原告交纳首付款，也未对原告未交纳首付款提出质疑，由此可以确认，三方口头约定变更交纳首付款日期的事实存在，原告并不存在违约行为。而被告在原告经银行审批同意发放贷款后，经第三人荣博公司多次催促，未积极履行配合原告办理房屋按揭贷款的义务，导致原告不能及时取得按揭贷款，在此期间还提出房屋加价，后又单方面提出解除合同，被告的过错明确，其行为已经构成根本违约，依据合同约定应向原告支付违约金225000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告提出违约金已不能弥补其损失并要求被告同时承担溢价损失488992元，考虑到因西安市房屋价格自2××7年初以来有较大幅度上涨，而合同约定的房屋总价款30%的违约金与涉案房屋的价格上涨相比的确已不足以弥补合同继续履行原告可获得的预期利益，故本院参考涉案房屋所在楼盘的上涨价格、原告履行合同的基本情况及被告的过错程度，酌定被告向原告赔偿溢价损失162997元。至于原告提出的其交纳的办理房屋产权证费用3000元、契税7455.13元、中介费15000元及资金监管首付款项的同期银行贷款利息损失均属于合同解除后原告遭受的相应损失，而本院确定的违约金也足以弥补原告的上述损失，故该部分诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十八条之规定，判决如下：一、依法确认原告赵航军与被告夏艳林、第三人西安荣博房地产营销策划有限公司于2××7年3月6日签订的《房屋买卖三方合同》已予以解除。二、被告夏艳林应于本判决生效后十日内向原告赵航军返还购房订金5000元、支付违约金225000元、房屋溢价损失162997元，共计392997元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告赵航军的其余诉讼请求。本案案件受理费11440元，由被告夏艳林承担。因原告已预交，故被告应在履行上述义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  任平汉人民陪审员  王建平二〇一八年十二月十四日书 记 员  孙源源打印：相丽华校对：孙晶晶2018年月日送达