安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初10783号原告：罗群，男，1976年6月18日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓彤，安徽金亚太律师事务所律师。被告：合肥馥邦商业经营管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路1889-5号，统一社会信用代码913401005532758808（1-1）。法定代表人：廖士贤，总经理。委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单明皓，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。原告罗群与被告合肥馥邦商业经营管理有限责任公司（以下简称馥邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗群的委托诉讼代理人江海俊、许晓彤，被告馥邦公司的委托诉讼代理人李海燕、单明皓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗群向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2016年4月12日签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还租赁房屋；2、被告支付拖欠租金513250元（暂计算至2018年10月19日，以后顺延至被告实际归还房屋之日止〕；3、被告给付违约金232063.75元（暂计算至2018年10月19日，以后顺延至被告实际付清租金之日止〕；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将自己名下位于合肥市新站区物流大道与铜陵北路交叉口“馥邦广场”商业楼1号楼1-104、1-202房屋（商铺）出租给被告分租或转租经营女装类商品批发，租赁期为7年，自2016年4月20日至2023年4月19日止。商铺第一年租金23.7万元，第二年租金24.7万元，第三年租金25.7万元，第四年租金26.7万元，第五年租金27.7万元，第六年租金29.7万元，第七年租金31.7万元。租金计费的起算日为2016年7月20日，租金每半年缴纳一次，第一次付款的时间为2016年4月30日。租金押金为2万元，交铺前一次性缴清，在合同到期时被告无违约的情况下原告无息退还。同时，双方约定被告如有拖欠租金的，原告有权向被告收取违约金，违约金每天按实欠租金的0.1%收取，拖欠30天的，视为违约，原告有权终止合同收回房屋。原告依约将商铺租赁给被告后，被告截止目前仅在原告交房时付了4万元租金，屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。原告多次找到被告进行协调追讨，依照合同约定，要求被告结清租金后搬离房屋，但是被告一方面不愿意缴纳房屋租金，也拒不搬出。综上所述，被告的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益现诉至贵院，请求判如所请。被告馥邦公司辩称：1、被告于2018年9月6日向原告发出《合同解除函》，原告次日签收后未提出异议，因此，双方的《商铺租赁合同》已于2018年9月7日协商一致解除。2、原告诉请被告支付拖欠租金513250元，欠付租金总额和付款日期的计算有误，具体如下：（1）被告总共向原告支付的租金金额为6万元，而非原告在诉状中所称的4万元。该事实有被告付款的《网上转账汇款电子回单》证明，该6万元应当从欠付租金中予以扣除；（2）被告于2016年5月11日向原告支付了2万元押金，双方的《商铺租赁合同》已于2018年9月7日协商一致解除。依据合同约定，合同解除后原告应当向被告退还押金，该笔押金应当从欠付租金中予以抵销；（3）原告在《计算说明》中列明的付款日期有误。根据双方签订的《商铺租赁合同》2.3条的约定，“租金计费起算日为2016年7月20日，租金每半年缴纳一次……下次付款于计费周期开始之日的一个月前”。按照该条规定，被告的租金付款日期应当依次为2016年12月20日、2017年6月20日、2017年12月20日、2018年6月20日和2018年12月20日。3、原告诉请被告给付违约金232063.75元，该违约金的计算基数有误，且计算标准过高，具体如下：（1）原告最后一期欠付房租的违约金的计算基数有误。依照上文所述的租金付款日期，截止原告起诉之日，被告最后一期租金的付款日期未到，被告不应当向原告支付违约金。退一步说，即使被告最后一期租金应当支付违约金，但双方的《商铺租赁合同》已于2018年9月7日协商一致解除，乙方即合肥馥邦公司最后一期的欠付房租应当计至2018年9月7日，而非2018年10月19日。最后一期欠付房租的违约金的计算基数应当是2016年5月1日—2018年9月7日所拖欠的房租；（2）原告诉请每天按照实欠租金的0.1%计算违约金的标准过高，请求人民法院予以降低；基于上述事实，原被告双方的《商铺租赁合同》已于2018年9月7日协商一致解除，请求法庭根据合同实际解除的时间，并考虑到被告的实际经营困难，据实调整欠付的租金总额和违约金的计收标准。经审理查明：2016年4月12日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：原告将位于合肥市新站区物流大道与铜陵北路交叉口“馥邦广场”商业楼1号楼1-104、1-202商铺，有偿租给被告分租或转租经营女装类商铺批发，被告承租商铺面积共计651.68平方米。租赁期限为7年，自2016年4月20日起至2023年4月19日止。租金标准为：第一年租金23.7万元，第二年租金24.7元，第三年租金25.7万元……。租金计费的起算日为2016年7月20日，租金每半年交纳一次，第一次付款时间为2016年4月30日，下次付款于计费周期开始之日的一个月前。租铺押金为20000元，交铺前一次性缴清，在合同到期时无违约的情况下原告应无息退还被告。被告必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的0.1%收取，如拖欠租金30天，视为违约，原告有权终止合同收回房屋。另查明，2016年5月11日，被告向原告支付押金20000元。2016年6月21日，被告向原告支付租金30000元，2017年1月23日又支付租金30000元。再查明，被告于2018年9月6日向原告发出合同解除函，要求解除案涉租赁合同，原告亦认可同年9月7日收到被告发出的解除函。以上事实，有当事人提供的证据和当事人陈述在卷佐证。本院认为：原被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告按约将商铺交付给被告使用，被告未能按约足额支付租金，已经违约。现原告主张租金和违约金，不违反法律规定。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是案涉合同何时解除。根据合同法的相关规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。审理中，原告认可收到被告发出的解除函的时间为2018年9月7日，在收到解除函之后也并未对解除函提出异议，故原被告合同解除的时间应为2018年9月7日。合同解除后，被告理应将租赁房屋归还原告。依据双方合同约定被告应付租金的时间段为2016年7月20日至2018年9月7日。审理中，双方对第一期即2016年7月20日至2017年4月19日应付租金177750元和第二期即2017年4月20日至2018年4月19日应付租金247000元均不持异议，本院依法对上述两笔租金予以确认。另据合同约定，第三期即2018年4月20日至2018年9月7日，被告应支付租金为98575元（257000元÷365天×140天）。因被告已经支付租金60000元，故本院对原告主张的租金依法予以支持463325（177750+247000+98575-60000）元。关于被告辩称的押金20000元应予以抵扣租金的理由，因合同约定在合同到期无违约的情况下，原告应无息退还给被告。现由于被告存在拖延支付租金的违约行为，而且在发出解除函之后，没有及时将案涉房屋东西清空交付原告，故被告关于该节辩称理由，依据不足，本院依法不予采信。关于原告主张的违约金，合同中虽然约定按实欠租金的0.1%收取，但此约定过高，本院酌定以月利率2%为标准，从2016年7月20日起分段计算至合同解除之日2018年9月7日。[具体如下：第一年即2016年7月20日至2017年4月19日的租金为177750元，扣除被告已支付的60000元，尚欠117750元；从2016年7月20日至2018年9月7日的违约金应为61151.5元；2017年4月20日至2018年4月19日的租金为247000元；从2017年4月20日至2018年9月7日的违约金应为83156.67元；2018年4月20日至2018年9月7日的租金为98575元；从2018年4月20日至2018年9月7日的违约金为9200.33元，合计153508.5元]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、罗群与合肥馥邦商业经营管理有限责任公司于2016年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月7日解除；二、合肥馥邦商业经营管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于合肥市新站区物流大道与铜陵北路交叉口“馥邦广场”商业楼1号楼1-104、1-202商铺返还给罗群；三、合肥馥邦商业经营管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付罗群2016年7月20日至2018年9月7日期间的租金463325元；四、合肥馥邦商业经营管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付罗群违约金153508.5元；五、驳回罗群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11250元，由合肥馥邦商业经营管理有限责任公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  王富华人民陪审员  季汝凤二〇一八年十二月二十七日书 记 员  罗业强附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。