文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初3053号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：孙艳，女，该公司员工。被告：沈志辉，男，1984年4月2日出生，汉族，住广东省珠海市。被告：杨玉蓉，女，1983年8月16日出生，汉族，住广东省珠海市。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）与被告沈志辉、杨玉蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用小额速裁程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙艳到庭参加诉讼，被告沈志辉、杨玉蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年6月份至2018年9月30日拖欠的物业管理费1728元、滞纳金210.6元（按银行同期贷款利率的4倍计至2018年8月15日），可视对讲系统维护维护费、公摊水电费，以及特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费2626元（计至2018年7月31日）；2.判令被告向原告支付2018年8月15日之后的物业费滞纳金。事实和理由：二被告是XX市XX区XXX房的业主，房屋建筑面90.30平方米，被告与原告于2014年7月18日签订《前期物业管理服务协议（XX名城）》、《珠海市XX名城物业管理小区（临时）公约》及《XX名城房屋装修协议》三份协议，约定：1.小区住宅物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费324元；2.被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检及维保费等；3.业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日千分之二的标准交纳滞纳金。从2017年6月至2018年9月止，被告累计拖欠物业服务费1728元，拖欠可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费2626元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳。原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1.前期物业管理服务协议；2.催费资料；3.世纪名城三期1栋1101房历年物业相关费用分摊明细表及附件；4.世纪名城三期1栋1101房历年物业相关费用分摊明细汇总表；5.滞纳金、利息计算表。被告沈志辉、杨玉蓉答辩称，1.原告与被告所签《前期物业管理服务协议》内容有失公平。《前期物业管理服务协议》所有内容均由原告一方拟定，原告只能被动接受；《前期物业管理服务协议》只规定了被告的义务和违约责任，而仅对原告的工作进行了描述，未规定原告的违约责任；鉴于此，被告认为双方的纠纷不能仅依据《前期物业管理服务协议》，还应参考珠海市物业管理服务相关条例。2.原告没有履行《前期物业管理服务协议》约定的职责和义务。清洁、安保、维护公共设施设备工作不到位，存在安全隐患，擅自接收广告业务，经营游泳池及违建停车场出租，侵占业主权益。公共物业区域的收入应归全体业主所有。3.关于物业管理费及滞纳金等相关费用项目金额及计算依据问题。（1）电梯维保费。原告收取电梯维修费后，没有履行义务及做好监督工作，电梯没有得到该有的维护，故障率没有降低，被告认为该项收费不妥并拒绝交纳。（2）公摊电费。被告认为原告主张的公摊电费金额已超过正常使用及接受范围，且原告未公示相关明细。（3）公摊维修费。公摊维修费主要是电梯故障的维修，原告主张的电梯维修费过高，相当于130元/月，超过正常范围。（4）可视对讲系统维护管理费。一直出于损坏无法使用的状况。（5）滞纳金。被告未交纳相关费用，关键在于原告先行违约。被告对应否计算滞纳金及计算金额、依据等均存在异议，拒绝交纳。务金讲yu服务产生的公摊维修费、电梯年检及维保费等，二被告向本院提交了如下证据：1.前期物业管理协议；2.隐患点图片。本院经审理认定事实如下，2014年7月18日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有人共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的；原告可经业主同意后制定相应标准。此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套的维护基金。物业服务费用载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统5元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。被告为XXX房的业主，房屋面积为90.3平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为108元，原告主张，被告从2015年6月份开始欠缴物业费及各项费用。其中物业费从2017年6月到2018年9月共16个月，金额为1728元；可视对讲系统维护管理费是每月5元，从2015年9月至2018年7月共35个月，金额为175元；公摊电费从2015年7月至2018年7月共1033元；公摊维修费从2016年2月至2018年7月共998元；电梯维保费每月12元，从2015年9月至2018年7月共35个月，金额为420元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细以及公告等予以佐证。在审理原告现代物业公司诉XXX小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院于2018年7月10日会同部分业主及现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查，对业主反映的问题进行了查勘。本院发现，现代物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一是小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二是部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口链接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三是大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患，其中29栋大门因台风损坏，至今未修缮；四是小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费均不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。前述事实，已为本院生效判决予以认定。本院认为，本案的争议焦点如下：一、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用；二、被告是否应当向原告交纳滞纳金，结合全案证据及庭审查明的事实评判如下：一、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用。被告在答辩状中提到的问题，本院已会同部分业主及物业公司人员进行了查勘：1.其所反映的卫生问题，以及原告存在维修不及时问题，本院在查勘中并未发现；2.关于可视对讲系统，本院在查勘中发现业主反映属实，原告确实存在怠于维修情形；3.关于消防设施问题，现代物业公司亦承认存在消防管断裂、消防管道无水问题，但是消防设备已经过了质保期，案涉的小区并无公共维修基金，维修消防管道需要大笔资金，而部分业主连物业费都不愿意缴纳，更不同意分摊维修费用，因此迟迟未能启动维修事宜，本院在勘查中，已经口头敦促物业服务公司尽快征求业主意见，启动维修事宜，在此期间，应当做好消防演练，检查小区各楼栋的灭火器，保证每层均有灭火设备，灭火设备均能够使用；4.关于物业公共部分用于出租及部分违建问题，在《前期物业管理服务协议》业已提到物业可以经业主同意对外出租，按比例分享出租收益：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套的维护基金。被告未提供在公告期间向原告提出异议的相应证据，且《前期物业管理服务协议》并未约定出租收益需支付给业主。前述本院在勘查中发现的问题，以及业主反映的其他问题，均属于物业公司服务瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是开发商以及其他业主的原因导致的，如违建、乱停乱放等问题，原告有义务及时通知开发商或联系售后服务商，或者向相关部门反映情况，督促其尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。被告作为业主，接受了原告提供的物业服务，就应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，对于上述原告在物业管理存在的瑕疵，也是应对全体业主的权利而言，而不能作为单个业主拒交管理费的理由。本案中，在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，势必影响其他业主的权益。同时，广大业主作为小区的主人，同样有义务公摊维护好小区环境，不要乱停乱放、乱扔垃圾、做有损于公共安全及公共秩序的事情。原告主张被告自2017年6月份开始拖欠物业服务费，按照双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，被告所有的房屋为90.3平方米，每月应向原告交纳的物业服务费为108元，至2018年9月30日，欠付2017年6月份至2018年9月份物业费1728元，本院予以认定。关于公摊及其他费用，公摊电费1033元，公摊维修费998元，电梯维保费420元。二被告辩称电梯抢修费用等公摊费用过高，但并未就原告公告后提出异议及就费用不合理提出相应证据，对此本院不予采信。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细等予以佐证，能够证明原告履行了维修义务，并履行了告知义务。二被告应向原告支付前述各项费用。关于可视对讲系统维护费175元，经本院查勘，原告所管理小区多栋楼宇可视对讲系统均不能使用，原告未能尽到维护义务，其收取此项费用无事实依据，本院对可视对讲维护费175元不予支持。二、被告是否应当向原告交纳滞纳金。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。二被告自2017年6月份开始拖欠物业服务费，原告在此期间亦有向其催告过，但其并未支付，虽然被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒绝交纳物业服务费。其未按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，原告主动调整为要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，虽然原告已经适当降低，因根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，根据公平原则，保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院对违约金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算，二被告自2017年6月份起未支付物业管理费，滞纳金应从2017年4月11日起计，原告要求计算至实际付清之日，亦属合法合理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告沈志辉、杨玉蓉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2017年6月1日至2018年9月30日期间的物业服务费1728元以及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）、公摊水电费、公摊维修费、电梯维保费计2451元；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额速裁程序减半收取25元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担2元，由被告沈志辉、杨玉蓉负担23元。本判决为终审判决。审判员  陈德玉二〇一八年十二月二十六日法官助理房晓书记员余德明附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截止日                  2017年第二季度              108              2017.4.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2017年第三季度              324              2017.7.11                  2017年第四季度              324              2017.10.11                  2018年第一季度              324              2018.1.11                  2018年第二季度              324              2018.4.11                  2018年第三季度              324              2018.7.11