江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初4653号原告（反诉被告）：林榕喜，男，1968年7月15日生，汉族。原告（反诉被告）：徐明玉，女，1976年8月27日生，汉族。上列二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：席凉冰，江苏天煦律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京国际小商品城有限公司（统一社会信用代码913201157541327554），住所地在南京市江宁区禄口街道秦禄大道2号南京国际小商品城6区15幢109、203室。法定代表人：颜贤德，董事长。委托诉讼代理人：朱方涛，男，1974年7月24日生。委托诉讼代理人：曹强，男，1973年2月18日生。原告（反诉被告）林榕喜、徐明玉与被告（反诉原告）南京国际小商品城有限公司（以下简称小商品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林榕喜、徐明玉的共同委托诉讼代理人席凉冰、被告（反诉原告）小商品城公司的委托诉讼代理人朱方涛、曹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林榕喜、徐明玉共同诉称：其二人于2007年7月26日与被告小商品城公司签订了《南京市江宁区商品房买卖契约》两份，购买小商品城公司位于南京市江宁区禄口街道秦禄大道2号南京国际小商品城8区32幢2单元106室、203室、107室及204室房屋（以下简称106室房屋、203室房屋、107室房屋、204室房屋）。其已于签订合同当日付清了全部购房款，但小商品城公司至今未将106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋过户至其二人名下。其多次要求小商品城公司履行过户义务，小商品城公司均拒绝配合其完成过户手续并要求其二人支付不合理费用，小商品城公司已经构成违约。故其诉至法院，请求判令：一、小商品城公司协助其二人将106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋的不动产产权过户登记至其二人名下；二、小商品城支付其逾期协助办证违约金（自2008年1月13起按照每日20元标准计算至实际协助其履行过户义务之日止）。被告（反诉原告）小商品城公司辩称并反诉称：其与原告林榕喜、原告徐明玉签订两份房屋买卖合同属实，林榕喜、徐明玉已向其交付了全部购房款。2007年9月24日，林榕喜、徐明玉在收到其交付通知书后已经前来办理了房屋交付手续并接收了全部办理房屋产权证书的资料，林榕喜、徐明玉当时已经可以自行前往房产登记部门办理产权证。其已经履行了合同义务，故林榕喜、徐明玉要求其协助办理106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋产权过户手续并支付逾期协助办证违约金的诉讼请求，并无事实和法律依据，请求驳回林榕喜、徐明玉的全部诉讼请求。因林榕喜、徐明玉怠于办理106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋产权过户手续，致其从2008年3月起至今一直代林榕喜、徐明玉支付物业管理费及房屋维护费，林榕喜、徐明玉需将其代为支付的物业管理费及房屋维护费返还给其。因此，其提起反诉，要求判令反诉被告林榕喜、徐明玉支付其物业管理费及房屋维护费合计131343元。反诉被告林榕喜、徐明玉共同辩称：反诉原告小商品城公司的各项反诉请求均无法律依据，其二人均不予认可，请求驳回小商品城公司全部反诉请求。经审理查明：2007年7月26日，原告（反诉被告）林榕喜、原告（反诉被告）徐明玉（均为乙方）与被告（反诉原告）小商品城公司（甲方）签订了《南京市江宁区商品房买卖契约》一份，约定由乙方购买甲方所有的106室、203室房屋，房屋总价款为442238元；甲方应于2008年3月31日前将房屋交付给乙方；房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反该约定，则不协助方需按每天10元的标准向对方支付逾期期间的违约金。同日，林榕喜、徐明玉（均为乙方）与小商品城公司（甲方）还签订了《南京市江宁区商品房买卖契约》一份，约定由乙方购买甲方所有的107室、204室房屋，房屋总价款为466184元；甲方应于2008年3月31日前将房屋交付给乙方；房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反该约定，则不协助方需按每天10元的标准向对方支付逾期期间的违约金。林榕喜、徐明玉已于同年7月26日向小商品城公司交付了106、203室房屋的购房款442238元及107、204房屋的购房款466184元，小商品城公司向林榕喜、徐明玉开具了两份销售不动产统一发票，在备注栏均载明“款项性质为预售定金和预售购房款办证联无效”。同年8月16日，两份《南京市江宁区商品房买卖契约》已在南京市江宁区房产管理局登记备案。同年10月13日，小商品城公司向林榕喜、徐明玉交付了106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋。2018年2月22日，林榕喜、徐明玉前往小商品城公司处要求办理房屋登记过户手续，小商品城公司向其二人出具了房屋交付资金结算表，要求其二人支付106室及203室房屋的物业费16838元及违约金48800元、107室及204室房屋的物业费16905元及违约金48800元，因林榕喜、徐明玉拒绝支付上述费用，小商品城公司未协助林榕喜、徐明玉办理106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋的产权登记手续。现106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋已办理不动产产权预登记，预登记产权人为林榕喜、徐明玉，但未办理不动产产权证书。审理中，原告（反诉被告）林榕喜、徐明玉主张其二人自收取106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋之后已多次前往房产登记部门及被告（反诉原告）小商品公司处要求办理房屋产权登记，小商品城公司对此不予认可，辩称林榕喜、徐明玉在2018年2月22日前从未前来要求其协助办理房屋产权登记手续，林榕喜、徐明玉亦未能提交证据对其二人在2018年2月22日前曾要求小商品城公司协助办证予以证明。小商品城公司辩称已向林榕喜、徐明玉交付了办理不动产产权登记所需的购房合同、购房发票、质量保证书、使用说明书等相关材料，林榕喜、徐明玉对收到小商品交付的上述材料不持异议，但主张小商品城交付的购房发票并非办证联，无法办理产权证，且小商品城公司未向其交付房屋交付使用证明，小商品城公司对其提供的购房发票无法办理产权证予以认可并称因林榕喜、徐明玉并未前来更换购房发票导致，其并未违约。小商品城公司辩称其已向林榕喜、徐明玉交付了房屋交付使用证明及房屋交接单，林榕喜、徐明玉对此不予认可，小商品城公司亦未能提交证据予以证明。经向南京市江宁区不动产登记中心调查，商品房销售合同已登记备案的房屋即具备办理产权证的条件，2007年底至2008年初，开发商必须提供购房合同、购房发票及房屋交付使用证明用于办理产权证。小商品城公司主张其代林榕喜、徐明玉缴纳了106室及203室房屋的物业费16838元、107室及203室房屋的物业费16905元，并提交了南京创科物业管理有限公司出具的两份收款收据予以证明，林榕喜、徐明玉对此不予认可，小商品城公司亦未能提交其他证据证明其已垫付物业费的事实。小商品城公司主张林榕喜、徐明玉应支付其106室及203室房屋的维护费48800元、107室及204室房屋的维护费48800元，林榕喜、徐明玉对此不予认可，小商品城公司未能提交证据予以证明。上述事实，有《南京市江宁区商品房买卖契约》两份、销售不动产统一发票两份、调查笔录及当事人的陈述等证据证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）林榕喜、原告（反诉被告）徐明玉与被告（反诉原告）小商品城公司签订《南京市江宁区商品房买卖契约》两份，购买小商品城公司所有的106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋，系当事人真实意思表示，合法有效。林榕喜、徐明玉已按约支付了106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋的全部购房款，小商品城公司已于2007年10月13日向林榕喜、徐明玉交付了106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋。两份《南京市江宁区商品房买卖契约》均于2007年8月16日经房产登记部门登记备案，故106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋已于2007年8月16日具备办理产权登记的条件。两份《南京市江宁区商品房买卖契约》中均约定了小商品城公司应于房屋交付后的90日内协助林榕喜、徐明玉办理房屋不动产产权证书，现106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋均未办理产权登记手续，故对林榕喜、徐明玉要求小商品城公司协助其办理产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期协助办证违约金，林榕喜、徐明玉主张小商品城公司未向其二人交付办理房屋不动产权证书的相关材料，致其无法办理106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋的不动产产权证书，小商品城应根据合同约定自2008年1月13日起按照每天20元标准支付其二人逾期办证违约金，现小商品城公司并未能举证证明其已向林榕喜、徐明玉交付了办理房屋不动产权证书的全部材料，应负纠纷责任。但双方合同对小商品城公司如何协助林榕喜、徐明玉办理房屋产权交易过户并申领有关权证并无约定，且106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋自交付给林榕喜、徐明玉之后即已具备办理产权登记的条件，交付房屋至今已有10年以上的时间，林榕喜、徐明玉亦未能举证证明其在2018年2月22日前就要求小商品城公司交付办理106室房屋、203室房屋、107室房屋及204室房屋产权证的相关材料，存在怠于办理产权证的过失，故不能认定在2018年2月22日之前小商品城公司存在拒绝交付办理产权证相关材料的违约行为。林榕喜、徐明玉于2018年2月22日要求小商品城公司协助办理房屋登记手续后，小商品城公司仍怠于履行协助办证义务，应承担相应的逾期办证违约金，故林榕喜、徐明玉有权主张自2018年2月22日起按照每日20元标准计算的逾期办证违约金。小商品城公司主张其代林榕喜、徐明玉缴纳了106室及203室房屋的物业费16838元、107室及203室房屋的物业费16905元，林榕喜、徐明玉对此不予认可，小商品城公司就其缴纳物业费的支付金额及支付依据并未能提交充足的证据予以证明，双方关于物业费缴纳亦未有相应的约定，故对小商品城公司要求林榕喜、徐明玉支付物业费33743元的反诉请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。小商品城公司要求林榕喜、徐明玉支付房屋维护费用97600元，林榕喜、徐明玉对此不予认可，小商品城公司亦未能提交证据证明其收取房屋维护费用的依据，故对小商品城公司要求林榕喜、徐明玉支付房屋维护费用97600元的反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京国际小商品城有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告林榕喜、原告徐明玉将位于南京市江宁区禄口街道秦禄大道2号南京国际小商品城8区32幢2单元106室、203室、107室、204室房屋的不动产产权登记在林榕喜、徐明玉名下。二、被告南京国际小商品城有限公司向原告林榕喜、原告徐明玉支付逾期协助办证违约金（自2018年2月22日起按照每日20元标准计算至南京国际小商品城有限公司实际履行协助办证义务之日止），于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回反诉原告南京国际小商品城有限公司的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1733元，由原告林榕喜、徐明玉负担1603元，由被告南京国际小商品城有限公司负担130元；本案反诉案件受理费1463元，由被告南京国际小商品城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张雨青人民陪审员  周广林人民陪审员  唐宜春二〇一八年十二月二十八日法官 助理  王诗桐见习书记员  李 军