合肥铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）皖8601民初42号 原告：司立芳，女，1981年1月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区洞庭湖路2788号滨湖假日花园B区17幢1002室。 原告：陈睿杰，男，2006年10月31日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区洞庭湖路2788号滨湖假日花园B区17幢1002室。 法定代理人：司立芳，系陈睿杰之母。 以上两原告共同委托诉讼代理人：段斌斌，安徽百大律师事务所律师。 原告：陈朝吉，男，1941年1月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县浍南镇彭圩村七队228号。 原告：张道兰，女，1945年8月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县浍南镇彭圩村七队228号。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陈安跃，男，1977年9月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区金寨路22号集体户，系陈朝吉、张道兰之子。 以上两原告共同委托诉讼代理人：林全松，安徽林达律师事务所律师。 被告：安徽沪铁房地产开发经营有限公司，住所地安徽省合肥市包河区龙川路高铁都市花园社区服务中心。 法定代表人：徐益，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周新，安徽径桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕颖波，安徽径桥律师事务所律师。 原告司立芳、陈睿杰、陈朝吉、张道兰与被告安徽沪铁房地产开发经营有限公司（以下简称安徽沪铁公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序审理。案件审理过程中，司立芳、陈睿杰申请追加陈朝吉、张道兰为本案共同原告，本院经审查后准许，追加陈朝吉、张道兰为本案原告。本院在审理期间发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本案于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告司立芳及司立芳、陈睿杰共同的委托诉讼代理人段斌斌，原告陈朝吉、张道兰共同的委托诉讼代理人陈安跃、林全松，被告安徽沪铁公司委托诉讼代理人周新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 司立芳、陈睿杰向本院提出诉讼请求：1.依法解除司立芳丈夫陈磊生前于2015年12月20日与安徽沪铁公司签订的《高铁都市花园（暂定名）认购协议》（以下简称案涉房屋认购协议）；2.判令安徽沪铁公司立即退还司立芳、陈睿杰相应的预付款权益225,000元，并承担逾期还款利息（以225,000元为基数，自2018年4月24日起按年利率6%计算至款清之日止）。事实和理由：2015年12月20日,司立芳丈夫陈磊与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议,并支付30万元作为认购高铁都市花园15栋2704室房屋的款项。2016年11月15日，陈磊因病去世，双方后续没有签订《商品房买卖合同》，30万元认购款亦未退还。2017年11月16日，安徽省合肥市包河区人民法院（以下简称包河区法院）作出（2017）皖0111民初3521号民事判决书（以下简称生效民事判决书），对陈磊相关遗产作出分割，陈磊生前与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议涉及到30万元预付款的相关权益，由司立芳、陈磊儿子陈睿杰享有75%份额，由陈磊父母陈朝吉、张道兰享有25%份额。该判决书生效后，司立芳、陈睿杰再次明确表示不会购买房屋，请求安徽沪铁公司退还75%的购房预付款225,000元，但安徽沪铁公司以不便分割为由，不予退还，遂成纠纷。 陈朝吉、张道兰向本院提出诉讼请求：判令安徽沪铁公司于2019年6月30日前向原告陈朝吉、张道兰交付高铁都市花园（暂定名）15号楼2704室的房屋，并协助将上述房屋过户登记于陈朝吉、张道兰名下。事实和理由：陈朝吉、张道兰系陈磊父母，陈磊生前系上海铁路局合肥机务段职工，于2012年12月14日迁入合肥市居住。陈磊于2015年12月20日购买安徽沪铁公司向铁路职工销售的高铁都市花园15栋2704室房屋，并支付首笔购房款30万元。因陈磊于2016年11月15日病故，故其生前签订的案涉房屋认购协议项下的房屋权益，具有物权和履行标的为房屋的债权性质，依法应当由司立芳、陈睿杰、陈朝吉、张道兰共同继承。现司立芳、陈睿杰提出诉讼主张退还案涉房屋认购协议项下首笔预付款30万元中的75%即225,000元债权，系以诉讼方式放弃案涉房屋认购协议的剩余债权请求权，上述权利陈朝吉、张道兰作为继承人有权向安徽沪铁公司主张。另，陈朝吉、张道兰在本案中有独立的诉求，应列为有独立请求权的第三人。 安徽沪铁公司针对司立芳、陈睿杰的诉请答辩称：1.对于司立芳、陈睿杰要求解除合同、退还预付款的诉请，安徽沪铁公司没有异议。2.司立芳、陈睿杰要求安徽沪铁公司承担逾期付款利息和诉讼费没有事实和法律依据。陈磊生前签订的案涉房屋认购协议第二条明确约定，陈磊逾期签约，安徽沪铁公司可以行使单方解除权，无息退还预付款，本案系因陈磊去世后四原告没有在法定期限内与安徽沪铁公司签订商品房买卖合同，导致案涉房屋认购协议依法解除，根据约定，安徽沪铁公司依法无息退还预付款。至于预付款未能退还，系因四原告之间有继承权纠纷，客观上导致无法退还，因此安徽沪铁公司不应承担逾期付款利息。 安徽沪铁公司针对陈朝吉、张道兰的诉请答辩称：1.案涉房屋认购协议不具有商品房买卖合同的性质，且四原告未在认购协议约定的法定期限内签订商品房买卖合同，该认购协议依法解除。由于双方未订立商品房买卖合同，商品房买卖关系不成立，也未确定商品房买卖合同双方的权利义务，陈朝吉、张道兰诉请要求直接交付房屋、办理过户手续，没有任何依据。2.案涉高铁都市花园房屋性质属于商品房，认购协议上明确约定，如四原告要求履行合同应签订商品房买卖合同，不是基于认购协议而交付房屋。根据合肥市商品房买卖的相关政策，陈朝吉、张道兰不具备合肥市购房资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明：2015年12月20日,陈磊与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议一份,协议约定：陈磊认购安徽沪铁公司开发建设的合肥高铁都市花园15栋2704室房屋一套，安徽沪铁公司在拿到商品房预售许可证后，通知陈磊签订《商品房买卖合同》。陈磊自接到通知的七个工作日之内前往约定地点签署《商品房买卖合同》。陈磊自签署《商品房买卖合同》后十五天之内补足首付款，前往相关银行办理贷款事宜或完成一次性付款。如陈磊未按时签约或不按照相关流程办理签约手续，安徽沪铁公司有权单方面解除本认购协议，无息退还陈磊预付款，该房屋由安徽沪铁公司处置，而无须另行通知陈磊。协议签署当天，陈磊支付30万元作为认购高铁都市花园15栋2704室房屋的款项。2016年11月15日，陈磊因病去世，双方尚未签订《商品房买卖合同》。2017年11月16日，包河区法院作出生效民事判决书确认：陈磊生前与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议涉及到30万元认购款的相关权益，由司立芳、陈睿杰享有75%份额，由陈朝吉、张道兰享有25%份额。2018年4月10日，安徽沪铁公司向陈磊生前单位上海铁路局合肥机务段发送催告函，要求陈磊于收到之日起十个工作日内到高铁都市花园营销中心办理相应的签约手续，否则视为放弃认购行为，安徽沪铁公司将按约解除认购协议，并无息退还认购款。上海铁路局合肥机务段于2018年4月11日签收该函件。2018年4月15日，司立芳、陈睿杰委托律师向安徽沪铁公司发送律师函，要求安徽沪铁公司在收到之日起七日内退还司立芳、陈睿杰75%的房屋认购款225,000元。安徽沪铁公司于2018年4月16日签收该律师函。2018年6月21日，司立芳、陈睿杰诉至本院，要求解除案涉认购协议，安徽沪铁公司退还司立芳、陈睿杰认购款225,000元并承担逾期付款利息。本案审理过程中，经司立芳、陈睿杰申请，本院追加陈朝吉、张道兰作为共同原告参加诉讼，陈朝吉、张道兰自愿给付司立芳、陈睿杰225,000元，并要求安徽沪铁公司将房屋交付给陈朝吉、张道兰，协助将上述房屋过户登记于陈朝吉、张道兰名下。 另查明，2016年12月6日，安徽沪铁公司取得高铁都市花园15幢的商品房预售许可证。 以上事实，有下列证据在案佐证：高铁都市花园认购协议、上海铁路局内部收款收据、（2017）皖0111民初3521号民事判决书、陈磊死亡证明、商品房预售许可证、催告函、律师函、EMS邮寄回执等。 本院认为，陈朝吉、张道兰与司立芳、陈睿杰均为陈磊的第一顺位继承人，是必要共同诉讼的当事人；虽然各继承人对所继承的权益有不同诉求，但作为共同原告参加诉讼，能更全面的保障继承人法定的继承权利。综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.如何确认本案案由。2.案涉房屋认购协议能否继续履行。3.安徽沪铁公司未退还认购款是否存在过错。4.如何确定各方当事人相应的民事权利义务。 （一）本案案由问题。案涉房屋认购协议明确约定：房屋买卖双方需在一定期限内签订商品房买卖合同，且商品房买卖合同的主要条款经双方协商一致仍可变更，尚未最终明确。故该认购协议系预约签订商品房买卖合同的协议，应为商品房预约合同。本案案由应为商品房预约合同纠纷。 （二）案涉房屋认购协议能否继续履行问题。陈磊在与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议之后、签订正式商品房买卖合同前去世，其继承人司立芳、陈睿杰与陈朝吉、张道兰之间对于案涉房屋认购协议是否继续履行，直至一审庭审结束仍未达成一致。根据合肥市政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的规定，2016年10月2日之后签订商品房买卖合同的购买方必须符合合肥市购房条件。本院在庭前会议时曾向陈朝吉、张道兰释明，应前往合肥市房屋交易管理中心窗口开具其二人符合合肥市购房条件的相关证明材料，但直至庭审结束，陈朝吉、张道兰未向本院提交上述证明材料。故案涉房屋认购协议无法继续履行。 （三）安徽沪铁公司尚未退还认购款是否存在过错。首先，安徽沪铁公司自认曾听说陈磊去世的消息和司立芳、陈睿杰明确表示不再购买案涉房屋的意愿，也曾收到司立芳寄出的包河区法院生效民事判决书。但安徽沪铁公司不是该生效案件当事人，不曾收到包河区法院发出的协助执行通知书，且该生效民事判决书的主文并未确定安徽沪铁公司的给付义务；其次，在当事人之间对合同解除效力有异议的情况下，根据合同法第九十六条规定，在法院生效判决或仲裁机构生效仲裁确认之前，案涉房屋认购协议仍未解除，安徽沪铁公司不负有退还案涉房屋认购款的义务；再者，安徽沪铁公司作为案涉房屋的开发商，在案涉房屋价格已大幅上涨的情况下，没有轻易行使单方解除权，保留陈磊的房屋购买权，是基于保护买方陈磊权益的善意，不应认定为过错。所以，在无过错的情况下，安徽沪铁公司不应承担逾期付款利息。司立芳、陈睿杰主张安徽沪铁公司承担逾期退还房屋认购款的利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。 （四）各方当事人民事权利义务确认问题。案涉认购协议实际已无法继续履行，不能实现合同目的，应予解除。合同法第九十七条、第九十八条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，案涉房屋认购协议约定，若合同解除，安徽沪铁公司无息退还30万元房屋认购款。故安徽沪铁公司与陈磊应终止商品房买卖合同的签订，安徽沪铁公司退还陈磊已经支付的30万元房屋认购款。因陈磊已经死亡，且其遗产已由包河区法院生效民事判决书予以分割，故该30万元房屋认购款，应按生效民事判决书确定的份额退还给陈磊的继承人，退还司立芳、陈睿杰75%份额即225,000元，退还陈朝吉、张道兰25%份额即75,000元。 综上，案涉房屋认购协议系商品房预约合同，但因该合同目的事实上无法实现，故案涉房屋认购协议应予以解除。安徽沪铁公司应当按照案涉房屋认购协议的约定无息退还司立芳、陈睿杰、陈朝吉、张道兰房屋认购款30万元，其中退还司立芳、陈睿杰75%份额即225,000元，退还陈朝吉、张道兰25%份额即75,000元。司立芳、陈睿杰主张解除案涉房屋认购协议有事实和法律依据，本院予以支持。陈朝吉、张道兰主张安徽沪铁公司于2019年6月30日前交付案涉房屋，并协助将案涉房屋过户登记于陈朝吉、张道兰名下，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除2015年12月20日陈磊与被告安徽沪铁房地产开发经营有限公司签订的《高铁都市花园（暂定名）认购协议》； 二、被告安徽沪铁房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告司立芳、陈睿杰房屋认购款225,000元，退还陈朝吉、张道兰房屋认购款75,000元； 三、驳回原告司立芳、陈睿杰、陈朝吉、张道兰其他诉讼请求。 案件受理费4,675元，由原告司立芳、陈睿杰负担1,169元，由原告陈朝吉、张道兰负担3,506元（款汇至：合肥铁路运输法院，开户行：中国银行合肥四牌楼支行，账号：179736767193，备注：执收单位编码053030215；非税项目编码053101）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海铁路运输中级法院。 审判长  肖统瑞 审判员  陈 晨 审判员  赵旭东 二〇一八年十二月二十一日 书记员  周 波                                            附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。