安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0181民初1738号原告：周耕林，男，汉族，1971年8月3日出生，安徽省无为县人，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：魏劲松，安徽蒋平华律师事务所律师。被告：孙家宏，男，汉族，1971年2月15日出生，安徽省巢湖市人，住安徽省巢湖市。被告：刘夕兰，女，汉族，1971年8月12日出生，安徽省巢湖市人，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：何新才，安徽正新律师事务所律师。原告周耕林诉被告孙家宏、刘夕兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭进行了第一次开庭审理。原告周耕林及其委托诉讼代理人魏劲松，被告刘夕兰及其委托诉讼人何新才到庭参加诉讼。被告孙家宏经本院传唤无正当理由未到庭。由于双方当事人争议较大，本案依法转为普通程序组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭进行了第二次开庭审理。原告周耕林及其委托诉讼代理人魏劲松，被告刘夕兰及其委托诉讼人何新才到庭参加诉讼。被告孙家宏经本院传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告周耕林诉称：被告孙家宏与刘夕兰系夫妻关系，其原有的房屋于2010年8月被拆迁安置三套。2011年4月18日，被告孙家宏与原告签订《房屋买卖合同》一份，将其中的凤凰山庄10号楼1单元202室房屋以324000元出售给原告。合同签订后，原告依约将全部房款付给被告，被告也出具收条予以确认。2013年被告拿到房屋钥匙后交给原告，原告即对房屋进行装修并入住至今。现两被告已就该房屋办理房产证，根据合同约定应无条件配合原告办理产权转移登记手续，但两被告一直未配合原告办理，经原告多次交涉未果，致原告诉讼要求两被告协助原告办理房屋产权转移登记手续，将巢湖市凤凰山庄10号楼1单元202室房屋的产权登记至原告名下。被告刘夕兰辩称：1、据原告周耕林父母称案涉房屋是从陈某处购买，并不是在孙家宏处购买，本案所谓的房屋买卖合同是伪造的；2、案涉房屋买卖至今，所有人都对被告刘夕兰进行欺瞒；3、根据孙家宏称该房屋是其赌钱输了，抵偿给陈某的。综上，被告刘夕兰认为案涉房屋买卖合同系虚假合同，孙家宏、周耕林、陈某对被告刘夕兰隐瞒了真相。被告孙家宏未作答辩。原告周耕林为证明其诉讼主张，向本院递交以下证据材料：1、原告周耕林的身份证复印件一份，证明原告周耕林是本案适格的诉讼主体；2、《巢湖市集体土地房屋拆迁安置协议》一份，证明被告孙家宏是被拆迁安置人，回迁安置了巢湖市凤凰山庄10号楼1单元202室房屋。该协议上被拆迁人仅记载被告孙家宏一人姓名；3、《房屋买卖合同》及收条，证明被告孙家宏与原告周耕林于2011年4月18日签订房屋买卖合同，被告孙家宏将巢湖市凤凰山庄10#楼一单元202室房屋卖于原告周耕林，见证人是陈某；且原告已付清案涉房屋的房款；4、一组票据（9张，装潢、物业等费用的票据）证明被告将房屋交付原告后，原告对房屋进行了装潢并实际入住；5、巢湖市房地权证字第262488、24××89号房地产权证，证明两被告已就涉案房屋办理了产权登记，涉案房屋已经满足所有权转移条件；6、巢湖市凤凰山街道东风社区居民委员会出具的《居住证明》，证明自2013年收房后，原告与两被告分别入住在前后相邻的凤凰山庄10栋1单元202室、11栋2单元302室，被告刘夕兰对被告孙家宏转让案涉房屋给原告周耕林，以及周耕林对案涉房屋进行长达数月的整体装潢是完全知情的。两被告应无条件配合原告办理房屋产权转移登记手续。7、证人陈某证言，证明案涉房屋买卖情况；8、周建文（账号为62×××24）的银行流水及巢湖市苏湾镇坊集社区居民委员会证明，证明案涉房屋房款的交付情况；9、周耕林说明一份，证明原告调取案涉房屋交付房款的银行交易记录，由于时间过长，银行无法提供。被告刘夕兰质证如下：1、对原告提供的证据1原告周耕林的身份证复印件无异议；2、原告应向法院说明该份《巢湖市集体土地房屋拆迁安置协议》的来源，需要说明的是该份协议上之所以只有孙家宏一人姓名，是因拆迁单位按照拆迁惯例操作的。案涉房产系夫妻共同财产；3、对证据3《房屋买卖合同》及收条的真实性有异议。《房屋买卖合同》是伪造的，虽然孙家宏在该合同上签字，但《房屋买卖合同》第一页卖方、买方都没有注明基本信息，不符合房屋交易的一贯形式、基本常规。而该份协议实际上由陈某保存，孙家宏和原告都没有该协议。因此该协议是虚假伪造的，内容不真实。收条上没有具体的收款数额，且收条也一直在陈某处保存，不符合房屋买卖付款收款最基本交易习惯。按照孙家宏陈述该收条系假的，是陈某要求孙家宏书写的。如果收条内容真实,原告应当提供银行流水。4、对证据一组票据的真实性、合法性不发表意见，被告告刘夕兰认为与本案无关；5、对证据5房地产权证的真实性、合法性不持异议，但对于关联性有异议。如果案涉房屋买卖合同没有对被告刘夕兰进行欺骗，原告为什么迟迟不要求被告办理房产过户手续，而是在刘夕兰就案涉房屋向原告多次主张权利后，原告才向法院提起诉讼；6、证据6《居住证明》不符合证明的形式要件，该证据上没有经办人的签字。同时该份证据也不能达到原告的证明目的，因为刘夕兰是在2016年底才居住到凤凰山庄11栋2单元302室的，刘夕兰的上班时间是早出晚归，每月只有星期休息，并且孙家宏一直和刘夕兰说案涉房屋是租赁给别人的；7、证人陈某的证言不属实，同时证人证言证实案涉房屋的买卖是隐瞒刘夕兰的。8、证据8未在法院指定的举证期限内提供，对该证据的真实性不便评价，且该证据不能证明原告陈述的给付房款的时间和数额；9、周耕林的说明与本案无关联性，对其真实性及合法性不作质证；被告刘夕兰举证如下：1、录音资料（2018年3月20日晚刘夕兰与周耕林父母对话的录音、2018年4月24日晚与周耕林的通话录音），证明原告父母称案涉房屋是原告以43万元的价格在陈某处购买；2017年原告要求陈某办理案涉房屋的过户手续，但陈某称办证条件不具备；原告父母称去年43万元房款才付清；原告周耕林本人也向刘夕兰回避买房一事；2、房屋买卖合同及收条的拍摄件，证明原告向法庭提供的房屋买卖合同及收条一直保存在陈某处。3、巢湖市公安局城北派出所情况说明、房屋买卖合同、收条，证明2018年3月20日19时许，巢湖市公安局城北派出所接到110指令出警处理涉案房屋纠纷。张玲（陈某妻子）携带案涉房屋买卖合同及收条原件至派出所。即房屋买卖合同、收条的原件一直在陈某家保存并非在原告手里。原告称与孙家宏买卖房屋不符合交易习惯，违背房屋买卖常情；4、巢湖市供电公司发票、安徽滨湖灯饰公司质量信誉单，证明刘夕兰于2017年1月以后才居住于凤凰山庄11号楼302室；5、《个人房屋租赁合同》一份，证明刘夕兰于2017年7月就租住于合肥，刘夕兰在凤凰山庄居住的时间非常短，仅仅4个月时间。原告周耕林质证意见如下：1、通过电话录音可以看出，原告父母年事已高，对案涉房屋的买卖也不是很明白。但他们知道房屋是通过陈某购买的，至于说到房款43万元是含装潢费用的，故被告刘夕兰提供的证据1不能达到其证明目的；2、证据2、3、4与本案不具有关联性，达不到证明目的；3、证据5《个人房屋租赁合同》发生在2017年7月，系两被告夫妻关系恶化之后，在此之前被告刘夕兰未就案涉房屋买卖向原告主张过权利。被告孙家宏未举证、未质证。经审查，本院认证如下：本案争议的焦点问题是被告刘夕兰是否同意案涉房屋买卖，是否应对孙家宏签订的《房屋买卖合同》承担责任，本院围绕上述焦点问题对双方当事人提供的证据进行认证。本院认为原告提供的证据1-7可以证明本案事实，本院予以认定。原告提供的证据8-9不能达到原告的证明目的，本院不予认定。案涉房屋买卖合同和收条、房地产权证由谁持有等问题，并不是本案审理的重点，被告刘夕兰提供的证据并不能证明本案争议的焦点问题，故本院对被告刘夕兰提供的证据不予认定。经审理查明：2010年8月16日，被告孙家宏与原居巢区凤凰山街道玉泉路拆迁安置指挥所签订《巢湖市集体土地房屋拆迁安置协议书》一份，该合同约定被拆迁人孙家宏，被拆迁房屋面积229.33㎡、安置人口6人，应享受安置面积240㎡，安置房屋地址为巢湖市凤凰山庄10-1-202室、巢湖市凤凰山庄11-2-302室、巢湖市凤凰山庄4-2-101室。2013年，案涉回迁房交付。2014年8月27日，被告孙家宏、刘夕兰办理了巢湖市凤凰山庄10-1-202室的产权登记手续，登记在被告孙家宏、刘夕兰名下。2011年4月18日，原告周耕林与被告孙家宏签订《房屋买卖合同》一份，约定被告孙家宏将巢湖市凤凰山庄10-1-202室卖于原告周耕林。并约定合同签订时，周耕林一次性付给孙家宏贰拾万元整，余款在开发商交付钥匙时一次性交清，如有拖欠，所欠金额周耕林按5%的利息结算给被告孙家宏等内容。陈某作为见证方在合同上签字。2013年5月30日，孙家宏出具收条一份，确认巢湖市凤凰山庄10-1-202室房款已付清。在该份合同和收条上，被告刘夕兰未签字。案涉房产于2013年交付后，原告周耕林对其进行装潢并居住至今。2018年3月20日，被告刘夕兰为案涉房屋问题第一次到原告处，为此与原告发生争议。另查明：巢湖市凤凰山庄10-1-202室与巢湖市凤凰山庄11-2-302室前后相邻。本院向被告刘夕兰询问何时知晓案涉房屋买卖一事时，刘夕兰回答为2018年3月左右。而本院查阅刘夕兰起诉孙家宏离婚纠纷一案的庭审笔录，笔录反映在2017年8月3日两被告离婚案件开庭审理时，孙家宏陈述巢湖市凤凰山庄10-1-202室已转让给陈某，只是一直未办理过户手续。本院认为：原告周耕林与被告孙家宏签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，依法对原告周耕林与被告孙家宏均有法律效力。本案审理的焦点问题是案涉房屋办理产权房屋时登记在两被告名下，被告刘夕兰未在案涉房屋买卖合同上签字，该份合同对于被告刘夕兰是否有效力。本院围绕这一焦点问题分析如下：一、原告周耕林持有案涉房屋的回迁安置协议原件，该协议反映与拆迁部门签订上述协议的是被告孙家宏，致使原告有理由相信被告孙家宏有权出售案涉房产，原告周耕林签订案涉房屋买卖合同时善意，且支付了合理对价。二、孙家宏拆迁户同时回迁了3套房屋，其中案涉的巢湖市凤凰山庄10-1-202室与两被告居住的11-2-302室前后相邻。被告刘夕兰从其居住的房屋，基本可以察看到案涉房屋的居住情况。但上述房屋于2013年便回迁交房，被告刘夕兰至2018年3月之前近5年时间未到原告房屋进行察看，也未对案涉房屋使用情况进行过问。三、案涉房屋是2014年8月27日办理的产权登记手续，被告刘夕兰是共有权人。被告刘夕兰作为产权证的持有人，在房地产权证颁发后未持有该房地产权证原件，且未持异议。四、本院查阅两被告离婚案件的2017年8月3日的庭审笔录，被告孙家宏当庭陈述案涉房屋已转让于陈某。而被告刘夕兰在本院询问何时知道案涉房屋买卖一事时，被告刘夕兰陈述为2018年3月份。但在该案开庭后至2018年3月前，被告刘夕兰未采取任何措施。综上，本院认为刘夕兰若真对案涉房屋买卖一事不知情，其上述行为不符合常理。被告刘夕兰辩称孙家宏向其隐瞒房屋转让一事，本院不予采信。本院认为刘夕兰知晓并同意孙家宏将案涉房屋转让，只是其未在房屋转让合同上签字确认，故案涉房屋买卖合同对被告刘夕兰有效。另被告刘夕兰辩称孙家宏陈述案涉房屋买卖合同和收条是孙家宏按照陈某的意思表示进行书写并出具，据此刘夕兰认为案涉房屋买卖合同和收条是伪造的。本院认为被告孙家宏未到庭进行抗辩，且房屋交付后，原告周耕林一直居住于案涉房屋。被告刘夕兰辩称案涉房屋买卖合同和收条是伪造的，本院不予采信。被告刘夕兰辩称案涉房屋是被告孙家宏差欠赌债抵偿给陈某的，由于刘夕兰就上述主张未向本院提供证据，本院不予采信。被告孙家宏虽在两被告离婚案件时陈述案涉房屋已转让于陈某，由于案涉房屋买卖合同中陈某作为见证人在该合同上签字，陈某参与了整个案涉房屋买卖过程，故被告孙家宏的陈述不能否认案涉房屋转让原告的事实。综上，为维护交易安全和稳定，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告孙家宏、刘夕兰于本判决生效后十日内协助原告周耕林办理巢湖市凤凰山庄10号楼1单元202室房屋的产权过户手续，将巢湖市凤凰山庄10号楼1单元202室房屋的产权登记至原告周耕林名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告孙家宏、刘夕兰负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 张 智人民陪审员 蒋 琰人民陪审员 张秀月二〇一八年十二月二十七日书 记 员 贾慧娟附：《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。