广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂14民初38号 原告（申请执行人）：冼德芳，男，1959年3月9日出生，汉族，住广东省吴川市。 委托诉讼代理人：农志平，广西作一律师事务所律师。 被告（案外人）：罗旭平，男，1953年10月16日出生，壮族，住广西壮族自治区龙州县。 第三人（被执行人）：龙州县海通投资有限公司（以下简称海通公司），住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇独山路人事小区43号。统一社会信用代码：914514235667918091。 法定代表人：陈志锋，该公司董事长。 原告冼德芳诉被告罗旭平、第三人龙州县海通投资有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冼德芳及委托诉讼代理人农志平、被告罗旭平到庭参加诉讼，第三人龙州县海通投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冼德芳向本院提出诉讼请求：1、请求查封龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”C标工程18栋3单元102号房产，撤销崇左市中级人民法院作出的(2018)桂14执异29号《执行裁定书》。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告因承建龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区A标、C标工程而与海通公司发生建设工程施工合同纠纷，为此，原告起诉海通公司至崇左市中级人民法院并提出财产保全申请，崇左市中级人民法院于2017年3月20日依法作出(2017)桂14执保2号之三裁定书，查封了海通公司位于龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区C标工程的6-12#、17#、18#共9栋在建工程，其中18栋3单元102房在查封之列。2018年6月28日被告以该18栋3单元102房是其与海通公司购买，并订有《商品房合同》，支付了房款为由，向崇左市中级人民法提出异议，要求解除上述房产的查封。崇左市中级人民法院于2018年9月5日作出(2018)桂14执异29号《执行裁定书》，解除了对该房产的查封。事实上，被告并没有合法取得“兴龙花园”小区C标工程18栋3单元102房的产权，该房实际是在建工程，所有权是海通公司所有，被告对该房产提出的权利请求明显依据不足，其请求人民法院解除对上述不动产的解封缺乏事实和法律依据。崇左市中级人民法院作出的(2018)桂14执异29号《执行裁定书》适用法律错误。 原告提交的证据有：崇左市中级人民法院（2017）桂14执异6号《执行裁定书》一份、广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂执复53号《执行裁定书》一份、业主廖仁勇《房屋交接书》一份，拟证实崇左中院查封龙州县海通投资有限公司位于龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区C标工程的6-12#、17#、18#共6栋是在建工程，房子是属于海通公司的，不是被告的。 被告罗旭平答辩称，崇左市中级人民（2018）桂14执异29号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：1、被告与海通公司购买的“兴龙花园”小区C标工程18栋3单元102号商品房，已全部支付了价款，并于2014年10月30日向龙州县房地产管理所申请办理了商品房预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，依照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，可以对抗任何处分行为（包括查封），崇左市中级人民法院对该商品房解除查封是正确的。 被告罗旭平向法庭提交的证据有：1、商品房买卖合同复印件一本；2、购房发票复印件5张；3、预售商品房预告登记书复印件一份。拟证实涉案房屋龙州县龙州镇城东新区“兴龙花园”小区C标工程18栋3单元102号商品房是其与海通公司购买，已交完全款并实际占有。 第三人海通公司经传票传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的三份证据，被告认为客观真实，但与本案无关。本院认为，该三份证据能够证实涉案C标工程的房产原属第三人海通公司所有，因此，该三份证据与本案有关联，应作为证据采用。2、对于被告提交的证据，原告对其真实性无异议，但认为C标工程属于在建工程，还不是商品房，海通公司出售违法。预告登记不是商品房买卖登记，被告提交的证据不能证实其对涉案房屋享有所有权。本院认为，被告是在海通公司取得商品房预售许可证的前提下，双方在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，其内容和形式均没有违反法律规定，为合法有效合同。被告提交的证据合法有效，与本案有关联，可以作为本案定案证据采用。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：龙州县人民政府为了解决当地干部职工住房困难，主导开发位于龙州县标工程，并组织当地干部职工于2011年2月起以团购的形式购买“兴龙花园”项目商品房，该项目由海通公司投资开发建设。并于2014年4月17日取得商品房产预售许可证。2014年7月29日，罗旭平与海通公司签订《商品房买卖合同》，以128184元价格购买了“兴龙花园”小区C标工程18栋3单元102号房，双方约定交房的日期为2015年8月31日。罗旭平于2015年2月3日交清全部购房款，并分别于2014年8月21日、2014年12月2日到龙州县房地产管理所办理备案登记和预购商品房预告登记。2016年9月1日“兴龙花园”小区C标工程实际施工人冼德芳以海通公司拖欠工程款为由将海通公司诉至本院，同时提供担保，申请财产保全，本院于2017年3月20日作出（2017）桂14执保2号之三《执行裁定书》，对海通公司所有的坐落于龙州县标工程的6-12＃、17＃、18＃共9栋商品房予以查封，所查封的“兴龙花园”小区C标工程涉及当地干部职工团购商品房共432户，罗旭平所购买的房屋也在被查封之列。罗旭平不服，于2018年8月28日以案外人身份向本院提出异议，本院于2018年9月5日作出（2018）桂14执异29号《执行裁定书》，解除了龙州县标工程18栋3单元102号房产的查封。冼德芳不服，向本院提出执行异议之诉，要求撤销（2018）桂14执异29号《执行裁定书》，继续查封上述涉案房产。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告的诉讼主体是否适格；2、本院对涉案房屋龙州县标工程18栋3单元102号商品房解除查封是否有事实和法律依据；3、(2018)桂14执异29号《执行裁定书》适用法律是否正确。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。”的规定，本案是基于案外人罗旭平提出执行异议而形成的执行异议之诉，申请执行人冼德芳是适格的原告，案外人罗旭平是适格的被告。关于争议焦点二，海通公司在取得商品房预售许可后，将位于龙州县标工程18栋3单元102号商品房出售给罗旭平，罗旭平在法院查封之前已签订了《商品房买卖合同》，交清全部购房款及相关费用，同时到当地房管部门办理备案登记及预购商品房预告登记，该商品房已符合取得物权登记的条件。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，本院作出的(2018)桂14执异29号《执行裁定书》，对龙州县标工程18栋3单元102号商品房解除查封有事实和法律依据。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”的规定，本案是冼德芳向本院申请对海通公司承建并已销售的龙州县“兴龙花园”小区432套商品房进行诉讼保全，案外人提出执行异议，本院根据以上规定作出裁定有法律依据，故对冼德芳提出本院作出的(2018)桂14执异29号《执行裁定书》适用法律错误的意见不予采纳。 综上，罗旭平就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告冼德芳的诉讼请求。 案件受理费2862.96元，由原告冼德芳负担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长  黄智忠 审 判 员  陆有帅 人民陪审员  蓝文波 二〇一八年十二月七日 法官 助理  梁琼文 书 记 员  郑 磊 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。