广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初25705号原告：邓仲华，男，汉族，1954年3月2日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：刘希，广东中天鼎盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁钰柔，广东中天鼎盛律师事务所实习律师。被告：佛山市禅城区土地储备中心，住所地佛山市禅城区金澜北路68号C座2层206室，统一社会信用代码12440604789435545A。法定代表人：梁柱金。委托诉讼代理人：邝国锋，广东千度律师事务所律师。原告邓仲华诉被告佛山市禅城区土地储备中心(以下简称土地储备中心)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月23日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2013年6月25日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》，被告应向原告提供原福禄路段一线商铺给原告购买；2、被告向原告支付违约金11798.3元（自2017年6月26日起暂计至2018年9月25日，按《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的每月1424.25元，违约金为21363.75元，自2018年9月26日起止被告实际履行《房屋拆迁补偿安置补充协议》之日止按上述标准另计。被告已向原告支付9565.45元违约金）；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告拥有坐落于广东省佛山市禅城区××、12号的房屋（房屋产权证编号：粤房地证字第××号）。因政府有关部门旧城改造建设，被告对原告房屋进行拆迁。就房屋拆迁补偿安置，原告在2013年6月25日，与被告签订了《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》。同日原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，补充协议约定“一、甲方须于本协议签订之日起四年内提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的商铺给乙方购买。甲方提供给乙方购买的商铺须为该路段的一线商铺，且商铺的套内建筑面积不少于10.55㎡，且不大于11.55㎡。其中，套内建筑面积10.55㎡及其公摊面积的部分（公摊面积的部份合并不超过2㎡），按商铺建筑面积28696元／㎡的单价结算，超出套内建筑面积10.55㎡的部份，按该路段同期同类商业用途商品房市场价结算。四、甲方如在本协议签订之日起四年内不能提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的首层一线商铺给乙方购买，或者提供给乙方购买的商铺套内建筑面积少于10.55㎡，或者提供给乙方购买的商铺门面宽度少于3米的，从逾期之日起，甲方应每月向乙方支付违约金1424.25元，直至甲方能够提供符合约定条件的商铺给乙方购买之日止。”原告在2018年1月份收到《佛山市禅城区升平片区改造项目原5-2地块（东方新天地）安置商铺》，在2018年1月18日收到《关于从速接受商铺的通知》，得知被告置换给原告的商铺是位于公正路段1号首层12号铺的商铺。被告并没有履行双方于2013年6月25日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》提供福禄路的商铺给原告购买。综上，原告认为被告没有履行《房屋拆迁补偿安置补充协议》的行为已经构成违约，现原告要求被告继续履行2013年6月25日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》，要求被告提供福禄路路段的一线商铺给原告购买，且被告应承担违约责任，赔偿原告11798.3元的违约金。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告土地储备中心辩称：1、被告签订涉案的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：5DK0294S）和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，主体适格、行为合法。佛山市住房和城乡建设管理局向被告核发了《房屋拆迁许可证》，该《房屋拆迁许可证》至今依然有效。根据《房屋拆迁许可证》载明，拆迁范围为东至永安路—佛山涌南北岸（人民桥至文庆桥段），南至莲花路，西至松风路，北至中山路—河滨路的部分房屋，拆迁实施单位为佛山市禅城区土地储备中心。拆迁涉案房屋时，是在拆迁许可证的拆迁期限内。基于此，被告在签订涉案的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：5DK0288S）和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，不存在违反法律、行政法规的情形。2、被告与原告签订涉案的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：5DK0294S）和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，其中合同与协议的条款，没有违反法律、行政法规的强制性规定。可以确认的是，原告与被告在签订涉案的合同与协议时，是在平等自愿、协商一致的基础之上达成的合意，该合意全部体现在《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：5DK0294S）和《房屋拆迁补偿安置补充协议》的条款当中，从法律的角度上看，这些条款均没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有违背公序良俗，是合法有效的。3、《房屋拆迁补偿安置补充协议》所约定的标的物，在本案当中，不属于被告所有。2014年6月27日，佛山市国土资源和城乡规划局与佛山市世纪东方房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2014-100031），约定将福禄路西侧、锦华路南侧、公正路东侧的宗地进行出让。该宗地的范围包含了《房屋拆迁补偿安置补充协议》项下所约定的商铺范围。根据《房屋拆迁补偿安置补充协议》第一条的约定，甲方须于本协议签订之日起四年内提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的商铺给乙方购买……。其约定的意思是，该商铺的所有权为甲方，即被告。而现在，该商铺的所有权人是佛山市世纪东方房地产开发有限公司，不是被告，客观上，《房屋拆迁补偿安置补充协议》中约定的标的物，对甲乙双方来说，为履行不能。另外，如果原告不同意按照《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的回购价格28696元/平方米，可以申请评估，按评估价回购。4、被告按照双方所签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》，依约履行。虽然在客观上，《房屋拆迁补偿安置补充协议》所约定的标的物履行不能，但被告依然设法履行双方所签订的协议。2018年1月2日，被告在《佛山日报》上刊登了《佛山市禅城区升平片区改造项目关于原5-2地块公正路段（东方新天地）商铺移交公告》，告知相关被拆迁房屋权利人在2018年1月2日至2018年1月17日期间，去办理商铺移交手续。从原告提交的证据上显示，被告为原告提供了另外一个地方进行购买，价格按照双方所签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》的约定进行，且在超出面积的部分，依旧按照28696元/平方米的价格结算，没有违反《房屋拆迁补偿安置补充协议》的约定。与此同时，原告被拆迁的物业为非商铺，《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定让原告回购商铺，只是一个额外的约定，属于激励性和福利性的条款，并且，按照双方所签订合同的约定，涉及到住宅产权置换的约定，被告已经全部履行完毕。如果有符合条件的商铺，原告愿意回购，允许其按照《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的价格进行回购，否则，被告也不构成违约。因此，从法律的角度上讲，被告在本案当中，没有违约行为，原告在本案当中的诉讼请求不能成立。综上，原告的起诉无事实依据与法律依据，其主张的诉讼请求不能成立，请人民法院依法驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、被告信息查询结果。证明原、被告的主体资格。2、《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》。证明原告与被告签订《拆迁补偿安置合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，合法有效，被告应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。《补充协议》约定：一、甲方须于本协议签订之日起四年内提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的商铺给乙方购买。甲方提供给乙方购买的商铺须为该路段的一线商铺，且商铺的套内建筑面积不少于10.55㎡，且不大于11.55㎡。其中，套内建筑面积10.55㎡及其公摊面积的部分（公摊面积的部份合并不超过2㎡），按商铺建筑面积28696元/㎡的单价结算，超出套内建筑面积10.55㎡的部份，按该路段同期同类商业用途商品房市场价结算。……四、甲方如在本协议签订之日起四年内不能提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的首层一线商铺给乙方购买，或者提供给乙方购买的商铺套内建筑面积少于10.55㎡，或者提供给乙方购买的商铺门面宽度少于3米的，从逾期之日起，甲方应每月向乙方支付违约金1424.25元，直至甲方能够提供符合约定条件的商铺给乙方购买之日止。3、《佛山市禅城区升平片区改造项目关于原5-2地块公正路段（东方新天地）安置商铺拆迁房屋安置通知》、《关于从速接受商铺的通知》。证明被告在2018年1月告知原告回迁的商铺位于公正路路段，要求原告办理接受，被告未按照2013年6月25日所签订的《补充协议》提供福禄路的商铺给原告购买，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中，被告举证如下：1、《房屋拆迁许可证》佛建拆许字（2010）第13号、《房屋拆迁许可证》佛建拆延字（2012）第7号、《房屋拆迁许可证》佛建拆延字（2018）第2号。证明佛山市住房和城乡建设管理局向被告核发了《房屋拆迁许可证》；根据《房屋拆迁许可证》载明，拆迁范围为东至永安路—佛山涌南北岸（人民桥至文庆桥段），南至莲花路，西至松风路，北至中山路—河滨路的部分房屋，拆迁实施单位为佛山市禅城区土地储备中心；该《房屋拆迁许可证》至今依然有效。2、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2014-100031）。证明2014年6月27日，佛山市国土资源和城乡规划局与佛山市世纪东方房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2014-100031），约定将福禄路西侧、锦华路南侧、公正路东侧的宗地进行出让；该宗地的范围包含了《房屋拆迁补偿安置补充协议》项下所约定的商铺范围；《国有建设用地使用权出让合同》的附件四，明确约定了商铺回迁安置物业交付特殊要求明细表，均为公正路路段的商铺。3、《佛山市禅城区升平片区改造项目关于原5-2地块公正路段（东方新天地）商铺移交公告》。2018年1月2日，被告在《佛山日报》上刊登了《佛山市禅城区升平片区改造项目关于原5-2地块公正路路段（东方新天地）商铺移交公告》，告知相关被拆迁房屋权利人在2018年1月2日至2018年1月17日期间，去办理商铺移交手续。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；证据2、3均有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信；本院经审查后对证据2的真实性予以确认；证据3有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年6月25日，被告（拆迁人、甲方）与原告（被拆迁人、乙方）签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，房屋地址为佛山市禅城区××、12号，该合同约定：第一条被拆迁房屋现状。座落于佛山市禅城区××、12号的房屋（以下简称被拆迁房屋），产权属乙方所有，房屋产权证编号：粤房地证字第××号。第二条补偿方式、标准。甲、乙双方同意按下列第（一）、（二）项方式进行补偿安置：（一）货币补偿：1、补偿标准：首层面积10.55㎡，经评估公司评估、双方协商确认补偿金额为281523.71元；2、房屋补偿金额：281523.71元。3、本合同签订之日起30日内，甲方支付上述房屋拆迁补偿金额的30%即84457.11元到甲方为乙方开设的银行账户；乙方迁出被拆迁房屋，并将腾空的房屋和钥匙交给甲方之日起20个工作日内，甲方一次性支付剩余货币补偿金额即197066.60元到上述银行账户给乙方。（二）房屋产权调换：甲方提供以下的安置用房供乙方选择：A、禅城区季华六路恒福新城西侧地块（广佛商都4号地铁）新建小区；B、禅城区港口路××号地块新建小区；C、禅城区汾江河水道佛山涌人民桥北岸地块（改造片区内的8号地块）新建小区；D、禅城区朝安路童服城地块（广佛商都3号地块）新建小区。1、住宅：（1）乙方选择B地块新建小区住宅安置用房进行产权调换。乙方以“面积近似”原则抽签选择安置用房。安置用房套内建筑面积共36.29平方米（房屋面积以实际交付安置用房面积为准），产权归乙方所有，土地使用权取得方式按原被拆迁房屋不变。（2）安置用房套内建筑面积少于合法的被拆迁房屋套内建筑面积的，少于部分的套内建筑面积及相应的分摊面积（以被拆迁房屋分摊系数计算）按被拆迁房屋同类住宅的货币补偿单价（含奖励）补回给乙方。（3）安置用房套内建筑面积大于合法的被拆迁房屋套内建筑面积的，大于的部分乙方同意增购，增购部分按《佛山古镇第一街区二期房屋拆迁补偿安置方案》执行，另行签订增购合同。……第四条搬迁期限。乙方在2013年6月30日前，必须办妥房屋移交手续并搬出被拆迁房屋。第五条搬迁临时安置。乙方选择房屋产权调换的，乙方同意按下列第1项的方式进行临时安置。1、乙方自行解决临时安置。甲方每月10日前发放当月临时安置补助费给乙方，计算时间从甲乙双方办妥被拆迁房屋交接手续之日起至《安置房移交公告》公告期满60日止。此后每月临时安置补助费为798.38元，计算公示：被拆迁房屋用于产权调换的建筑面积36.29平方米×22元/平方米。第六条安置用房的交付。甲方必须在合同生效之日起四年内将经竣工验收合格并符合本合同约定的安置用房交付给乙方。……第八条违约责任。（一）甲方如不能按本合同规定的期限将安置用房交付给乙方，从逾期之日起，甲方按被拆迁房屋每月临时安置补助费的50%向乙方支付延期交房的违约金，即每月399.19元。如因乙方搬迁延迟的原因导致延期交付安置用房的，甲方不承担延迟交付安置用房的违约责任。（二）甲方不按期向乙方支付房屋拆迁补偿金额、临时安置补助费的，逾期付款金额按同期银行商业贷款利率支付违约金。……第十五条本合同未尽事宜，按照《佛山古镇第一街区二期房屋拆迁补偿安置方案》规定执行，该方案没有规定的，双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十六条甲方同意乙方置换到港口路××号地块新建小区，套内建筑面积近似40㎡的户型置换，超出的面积安置政策增购。本合同甲方应支付给乙方的补偿（补助）总金额（不包括临时安置补助费）284571.71元，此后每月的临时安置补助费为798.38元。同日，被告（拆迁人、甲方）与原告（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，协议约定：一、甲方须于本协议签订之日起四年内提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的商铺给乙方购买。甲方提供给乙方购买的商铺须为该路段的一线商铺，且商铺的套内面积不少于10.55㎡，且不大于11.55㎡。其中，套内建筑面积10.55㎡及其公摊面积的部分（公摊面积的部分合共不超过2㎡），按商铺建筑面积28696元/㎡的单价结算，超出套内建筑面积10.55㎡的部分，按该路段同期同类商业用途商品房市场价结算。二、甲方提供给乙方购买的首层临街一线铺门面宽度不少于3米。三、乙方应当在甲方通知购买商铺之日起5个工作日内办理商铺购买手续，并一次性将购房款付清给甲方。四、甲方如在本协议签订之日起四年内不能提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的首层一线商铺给乙方购买，或者提供乙方购买的商铺套内建筑面积少于10.55㎡，或者提供给乙方购买的商铺门面宽度少于3米的，从逾期之日起，甲方应每月向乙方支付违约金1424.25元，直至甲方能够提供符合约定条件的商铺给乙方够买之日止。……2014年6月27日，佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与案外人佛山市世纪东方房地产开发有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2014-100031），约定由佛山市世纪东方房地产开发有限公司通过土地一级市场公开交易（挂牌）取得合同项下出让宗地编号为佛禅网（挂）2014-001地块的国有建设用地使用权，出让宗地座落于佛山市禅城区福禄路西侧、锦华路南侧、公正路东侧。该合同补充条款约定：（1）本次出让地块为升平片区“三旧”改造项目，须对拆迁户进行回迁安置，为此竞买申请人须书面承诺优先建设回迁安置物业。竞得人须按要求（含规划设计、区位、开工及竣工时间等）在地块中提供套内建筑面积950.04平发米的商业物业供区土地储备中心购买，用于升平片区改造项目回迁安置。具体安置要求及装修标准详见附件4。附件4的具体内容如下：一、商铺回迁安置物业交付一般标准：1、需满足水电到户、地面走平、天面刮腻子、墙面上灰、预留排污管等要求；2、商铺需装玻璃门；3、电力负荷需达到供电部门要求标准。二、商铺回迁安置物业交付特殊要求明细表：1、安置套内面积10.55㎡；安置要求：公正路一线。临街门面宽度不少于3米；备注：商铺的套内建筑面积不少于10.55㎡，且不大于11.55㎡。2、安置套内面积57.44㎡；安置要求：公正路一线。门口宽度不少于5.05米；备注：首层商铺套内面积57.44㎡，置换面积不少于套内面积57㎡，且不大于套内面积58.44㎡，门口宽度不少于原来的5.05米。铺内不能设置排污管、排水管。……被告于2018年1月向原告出具《佛山市禅城区升平片区改造项目原5-2地块（东方新天地）安置商铺拆迁房屋安置通知》，载明：一、拆迁房屋情况：合同编号：SDK0294S，拆迁房屋门牌：××、12号，原产权建筑面积：10.55㎡，产权人：邓仲华。二、置换房屋情况：置换房屋门牌：××首层12号铺，建筑面积：12.46㎡，公共面积分摊系数：0.179475，套内建筑面积：10.56㎡。三、面积结算：增购建筑面积12.46㎡，增购房款结算：12.46㎡×28696元/㎡=357552.16元。增购总房款357564.62元。2018年1月2日，被告于《佛山日报》刊登《佛山市禅城区升平片区改造项目关于原5-2地块公正路段（东方新天地）商铺移交公告》，上载：“佛山市禅城区升平片区改造项目原5-2地块公正路段（东方新天地）商铺现已达到交付条件，现定于2018年1月2日至2018年1月17日期间办理商铺移交手续。请相关被拆迁房屋权利人届时按我部通知的具体时间，带拆迁合同原件、身份证原件、委托书、公证书等到佛山市禅城区升平路松桂里33-35号（原第十一小学）办理商铺移交手续，逾期未办理手续的按相关规定处理。特此公告”。2018年1月18日，被告再次向原告出具《关于从速接收商铺的通知》，载明：“佛山市禅城区升平片区改造项目原5-2地块公正路段（东方新天地）商铺已达到交付条件，我单位已于2018年1月2日在佛山日报进行公告，确定2018年1月2日至2018年1月17日为办理商铺移交手续期限。在此期限内，你未前来办理商铺接收手续。现正式书面通知你，请在收到本通知起五天内来我单位办理接收商铺手续，逾期再不办理所产生的一切法律责任由你承担。”庭审中，被告陈述其未能按照《房屋拆迁补偿安置补充协议》的约定向原告提供福禄路一线商铺的原因是佛山市国土资源和城乡规划局将福禄路一线商铺的地块出让给案外人佛山市世纪东方房地产开发有限公司，福禄路一线商铺的产权人是佛山市世纪东方房地产开发有限公司，被告无权对该地段商铺进行处置。且被告无资金回购福禄路的商铺提供给原告购买。根据佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与案外人佛山市世纪东方房地产开发有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，佛山市世纪东方房地产开发有限公司提供给被告购买用于升平片区改造项目回迁安置的商铺均位于公正路。原告当庭表示不愿意接收被告提供安置的××首层12号铺，原告表示其不愿意接收的原因在于：公正路与福禄路属于两个不同的路段，公正路商铺的商用价值及客流量均不如福禄路，且××首层12号铺不属于一线临街商铺。另，被告已向原告支付违约金至2018年1月18日，合计支付9565.45元。本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。本案中，根据本院查明的事实及被告的陈述可知，因原、被告签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》后，佛山市国土资源和城乡规划局将涉案地块出让给案外人佛山市世纪东方房地产开发有限公司，且约定佛山市世纪东方房地产开发有限公司提供给被告购买用于升平片区改造项目回迁安置的商铺均位于公正路而非福禄路，福禄路一线商铺的产权人是佛山市世纪东方房地产开发有限公司，被告无权对该地段商铺进行处置，且被告当庭表示无资金回购福禄路的商铺提供给原告购买。可见，原告要求被告继续履行《房屋拆迁补偿安置补充协议》的约定提供原福禄路路段一线商铺给原告购买已经客观上无法继续履行，属于履行不能，本院对原告的该项诉请不予支持。被告未能按照《房屋拆迁补偿安置补充协议》的约定向原告提供符合合同约定条件的商铺给原告购买，根据《房屋拆迁补偿安置补充协议》第四条约定，被告如在本协议签订之日起四年内不能提供原告被拆迁房屋所在路段建成的首层一线商铺给原告购买，或者提供给原告购买的商铺套内建筑面积少于10.55㎡，或者提供给原告购买的商铺门面宽度少于3米的，从逾期之日起，被告应每月向原告支付违约金1424.25元，直至被告能够提供符合约定条件的商铺给原告够买之日止。是故，原告要求被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。经核算，自2017年6月26日至2018年9月25日，被告应付违约金为21363.75元（1424.25元/月×15个月），扣减被告已经支付的违约金9565.45元，被告尚欠11798.30元（21363.75元-9565.45元）。至于2018年9月26日至实际购买日的违约金被告仍应支付，但因实际购买日尚不能确定，故对原告要求被告支付至被告实际提供商铺给原告购买之日止的主张，本院不予支持，原告对之后产生的违约金可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区土地储备中心于本判决生效之日起十日内，向原告邓仲华支付截至2018年9月25日的违约金11798.30元；二、驳回原告邓仲华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47元，由原告邓仲华负担2元，被告佛山市禅城区土地储备中心负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年十二月十三日书记员 余柔敏