广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初14931号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，任职总经理。委托代理人：朱明利、陈玮玮，均是广东佰仕杰律师事务所律师。被告：杨关兵，男，1978年10月3日出生，汉族，住址四川省南溪县，委托代理人：朱建超，广东金桥百信律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告杨关兵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行审理。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的委托代理人陈玮玮，被告杨关兵及被告的委托代理人朱建超均到庭参加了诉讼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编A20002号商铺后，于2011年5月27日与我公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意我公司为该商铺提供有偿物业服务。该协议约定，该商铺的物业管理费按季结算，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；若被告逾期缴纳，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一支付违约金，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五支付违约金。另外，该协议还对我公司与被告之间的其他权利义务作了相关约定。但被告自签订协议并接收商铺后，至今拖欠我公司2012年8月1日至2013年6月30日期间的管理费共24791.8元。经我公司多次催促，被告仍拒绝支付上述管理费。故我公司特向法院提起诉讼，请求判令被告向我公司支付2012年8月1日至2013年6月30日期间的管理费共24791.8元；被告支付因拖欠上述物业管理费而承担的违约金24791.8元（违约金以每季度应付物业管理费为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算，并以24791.8元为限）；被告承担本案诉讼费用。被告杨关兵辩称：1、2011年1月7日被告签收涉案商铺后，已缴纳一年的租金、保证金、3个月的物业管理费，被告接收涉案商铺后，该商铺所在的珠江纺织城一直围蔽施工，二楼商铺不能营业，截止到2013年9月，原告均未收取租金和物业管理费。2013年之后，被告已不在涉案商铺营业，2014年4月26日，原告强行手普，要求被告支付搬走期间的物业管理费27045.6元，被告已按原告的要求支付完毕。2、原告起诉2012年8月至2013年6月的物业管理费已过诉讼时效。3、另外我方提交的证据显示，原告在该案的二审过程中承认其物业服务存在瑕疵。因此即使法院认定被告拖欠原告物业管理费，也不能支持其违约金的诉请。4、另外若法院认定被告欠原告物业管理费，也应该从被告缴纳的综合管理费、履约保证金、综合管理费予以抵扣，剩余部分予以退还。经审理查明：广州市海珠区逸景路466号201的权属人为广东珠江纺织博览中心有限公司，该屋建筑面积7186.0936平方米。2018年6月19日，广东珠江纺织博览中心有限公司向本院出具《委托物业管理证明》，内容为，我司为广州市海珠区瑞纺路2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2011年5月17日，原告与被告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。该协议约定，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编A20002号商铺……现被告同意接受原告为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为2253.8元；物业管理费从2012年5月1日起计收，签订协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费6761.4元，此后被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同。该协议约定，原告应负责珠江国际纺织城共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括中央空调系统、消防设施等；原告应保证保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；原告负责对珠江国际纺织城共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理；“物业管理服务质量”包括房屋及设施、设备的维修，保养制度完备，运行正常，设备维修及时，无事故隐患，消防监控设备设施完好，排除火灾事故隐患，等。该协议约定，若被告违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五支付违约金，且原告有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用。该协议约定，被告保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更应立即书面通知原告，否则如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由被告自行承担；原告按本协议确定的被告通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达被告；被告同意自该商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准；鉴于被告在所承租的该商铺内经营，故被告亦同意原告可直接将该通知贴在该商铺上并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知。该协议注明被告的通讯地址为“佛山市禅城区存院路27号B座3楼”。2011年5月27日,被告签署一份《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，内容主要为，楼层区域：A区1F，商铺号20002，本人杨关兵确认：本人承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城层自编号商铺已具备交付条件，本人同意接收该商铺；等。该《收铺确认书》中的“验收项目”包括消防上喷淋头、烟感探测器；等。被告于同日签署《物业使用承诺书》，内容为确认被告是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城A区2楼20002号商铺租户，于2011年5月27日接收该商铺，经验收其证明商铺内设备设施完好并同意接收；其承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件内容，并承诺按时交纳一切有关费用。被告于同日向原告支付了三个月的物业管理费6761.4元。因被告未支付其他物业管理费，原告于2015年8月25日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，催促被告于2015年9月1日前支付2012年5月1日至2015年9月30日期间的物业管理费，该邮件收件地址为“佛山市禅城区存院路27号B座3楼”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件被“投递并签收，签收人：他人收”。原告又于2017年8月12日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，催促被告于2017年8月15日前支付上述物业管理费，该邮件收件地址为“佛山市禅城区存院路27号B座3楼”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件被“退回妥投”。原告向被告追索物业管理费未果，遂提起本案诉讼。庭审中原告确认被告于2014年4月24日向原告缴纳了2013年7月至2014年6月的物业管理费27045.6元，尚欠2012年8月1日至2013年6月30日的物业管理费。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。依据该协议约定，被告应自2012年5月1日起向原告支付物业管理费。原告主张被告仅支付了2013年7月至2014年6月的物业管理费，被告仍欠付2012年8月1日至2013年6月30日的物业管理费。对此被告主张自被告接收涉案商铺至2013年9月，由于涉案商铺周围一直围蔽施工，不能正常营业，原告承诺这段时间免收被告的租金和物业管理费，对此原告并无提交证据予以证明，因此原告应承担举证不能的不利后果。故对被告的上述答辩意见，本院不予采纳。另外被告主张被告已向出租方广东珠江纺织博览中心有限公司支付了履约保证金、管理费，而出租方广东珠江纺织博览中心有限公司与原告系关联公司，故主张物业管理费可与其缴纳的履约保证金、管理费相互抵扣。因广东珠江纺织博览中心有限公司非涉案物业管理服务合同的相对人，故对被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。被告应向原告支付物业管理费至2013年6月30日止，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，即2013年6月30日的物业管理费应在2013年3月31日前支付。则依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告主张物业管理费的诉讼请求的诉讼时效截止日应最迟不超过2015年3月31日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，而应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。现原告于2015年8月25日才对被告进行有效催缴，催缴时2012年8月1日至2013年6月30日期间的物业管理费已过诉讼时效。故本院依法采信被告的时效抗辩，原告在本案中主张的2012年8月1日至2013年6月30日期间的物业管理费已过诉讼时效，本院不予支持。由此，原告主张被告支付因拖欠上述物业管理费而承担的违约金，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1039.6元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 琼人民陪审员  李绯虹人民陪审员  黄碧霞二〇一八年十二月十九日书 记 员  刘 姗张丹涵