广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初18658号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市家兴房地产经纪有限公司，住所地广东省东莞市塘厦镇石潭埔环市东路381号万科朗润园第24-17号铺。法定代表人：黄胤文，经理。委托诉讼代理人：谭冬梅，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹岩，北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉被告，以下统称被告）：庄楚春，男，1965年8月20日出生，汉族，住广东省普宁市流沙西街道南平里13幢323号，公民身份号码440527196508200051。被告（反诉原告，以下统称被告）：朱政昌，男，1960年11月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区嘉隆星苑A栋704，公民身份号码210303196011080918。委托诉讼代理人：王新根，广东深和律师事务所律师。原告东莞市家兴房地产经纪有限公司（以下简称“家兴公司”）与被告庄楚春、朱政昌居间合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告朱政昌以合同无效为由提起反诉，本院决定对反诉予以受理并与本诉合并审理。本院于2018年12月10日公开开庭对本案进行了审理。原告家兴公司的委托诉讼代理人谭冬梅，被告庄楚春，被告朱政昌的委托诉讼代理人王新根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家兴公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告庄楚春、朱政昌连带向原告家兴公司支付中介服务费14,100元；2.判令被告庄楚春、朱政昌连带承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月25日，被告庄楚春、朱政昌与原告家兴公司签订了编号为0004004号的《房地产买卖居间合同》。该合同约定：被告朱政昌购买被告庄楚春位于东莞市塘厦镇××号碧××花园××楼××单元××号的房产，中介服务费为14,100元；若买卖双方任何一方未能依该合同之条款卖出或买入该房产，则按违约处理，违约方需支付中介服务费14,100元。合同签订后，被告朱政昌向被告庄楚春支付订金5,000元后不再履行合同。原告家兴公司联系被告朱政昌、庄楚春，被告朱政昌、庄楚春均不予理会原告家兴公司。被告朱政昌、庄楚春未能依该合同卖出或者买入案涉房产，应当按照合同的约定向原告家兴公司支付中介服务费。原告家兴公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告庄楚春辩称:2018年8月25日，经原告家兴公司介绍，被告朱政昌与被告庄楚春对东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园2号楼一单元1204号房产的转让事宜进行洽谈，三方于当日签订了编号为0004004号的《房地产买卖居间合同》。三方约定：被告朱政昌以470,000元购买被告庄楚春名下的案涉房产，同时被告朱政昌须向原告家兴公司支付中介服务费14,100元。按照合同约定，合同签订后被告朱政昌须立即向被告庄楚春支付定金47,000元。由于被告朱政昌并未带足现金，因此双方约定被告朱政昌先通过微信转账方式向被告庄楚春支付定金5,000元，剩余定金尾款42,000元在三日内付清，然后办理过户手续。2018年8月27日下午，被告庄楚春通过微信询问被告朱政昌是否完成定金尾款的转账，被告朱政昌回复称已于早上告知原告家兴公司协议终止。被告朱政昌单方面违约，被告庄楚春对此表示抗议并准备通过法律途径对被告朱政昌提起诉讼。被告庄楚春曾多次到原告家兴公司讨要说法，并多次致电原告家兴公司的员工温远城询问原告家兴公司与被告朱政昌的协商情况，而原告家兴公司却在起诉状中称其多次联系被告庄楚春而被告庄楚春没有理会，明显与事实不符。原告家兴公司作为居间服务方，工作马虎，态度消极，未尽工作义务，颠倒是非黑白，有违诚实信用原则。被告朱政昌属于单方违约，应按合同约定承担违约责任，向被告庄楚春支付违约金94,000元。被告朱政昌辩称:原告家兴公司与被告朱政昌、庄楚春签订的《房地产买卖居间合同》，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，是无效的合同。被告朱政昌向本院提出反诉诉讼请求：1.判令确认原告家兴公司与被告朱政昌、庄楚春签订的《房地产买卖居间合同》无效；2.判令被告庄楚春向被告朱政昌返还定金5,000元；3.判令原告家兴公司与被告庄楚春承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告家兴公司与被告庄楚春隐瞒重大事实，导致被告朱政昌于2018年8月25日与原告家兴公司以及被告庄楚春签订《房地产买卖居间合同》并于当天向被告庄楚春支付了定金5,000元。《房地产买卖居间合同》违反了国家强制性规定，应为无效合同，故被告庄楚春收取的定金5,000元应当退还给被告朱政昌。原告家兴公司针对反诉辩称：原告家兴公司是提供中介服务的，原告家兴公司已经促成被告庄楚春、朱政昌签订买卖合同，居间义务已经完成，被告庄楚春、朱政昌应当支付中介服务费。被告庄楚春针对反诉辩称：被告庄楚春一直有如实告知案涉房屋的真实情况给被告朱政昌和原告家兴公司，没有隐瞒。被告朱政昌还向项目的开发商咨询了过户的流程以及手续，查看了被告庄楚春与开发商签订的原始协议，对案涉房屋的情形是知情的。本院经审理认定事实如下：2018年8月25日，原告家兴公司与被告庄楚春、朱政昌签订了一份编号为0004004的《房地产买卖居间合同》。该合同约定：被告庄楚春将位于东莞市塘厦镇××号碧××花园××楼××单元××号的房屋转让给被告朱政昌；转让总价款为470,000元；被告朱政昌应向被告庄楚春支付定金47,000元；基于原告家兴公司已促成买卖双方的买卖合同成立，被告朱政昌应向原告家兴公司支付中介服务费14,100元;中介服务费于买卖双方在房管所签订《房产买卖合同》前支付给原告家兴公司；原告家兴公司的权利义务包括接受买卖双方的委托业务，并促成双方签订该合同等，以及在约定时间内协助买卖双方在房管所签订房产买卖合同等延伸服务；无论任何情况下，若买卖双方任何一方未能依该合同的条款卖出或买入该房产，则违约方须向原告家兴公司支付中介服务费14,100元。《房地产买卖居间合同》第一条中注明了转让房屋的情况，其中《房地产权证》、《商品房产权证》前面均打叉。原告家兴公司和被告庄楚春均确认案涉房屋是没有产权证明的房屋，并主张已经向被告朱政昌说明了案涉房屋的情况，案涉房屋的面积为70多平方米，价格比商品房的市场价便宜，被告朱政昌表示愿意购买才签订合同的。被告朱政昌称大概看过房屋的现状，但是不知道房屋的具体面积。被告朱政昌在其指定的期限内未向本院书面回复是否向开发商查询过案涉房屋的情况。2018年8月25日，被告朱政昌通过微信向被告庄楚春支付了定金5,000元。2018年8月27日，被告庄楚春通过微信向被告朱政昌追讨其余的定金，被告朱政昌在微信中表示“早晨已和中介讲了，协议终止”。被告朱政昌没有向原告家兴公司支付居间报酬，原告家兴公司遂于2018年9月28日诉至本院，请求判如所请。庭审中，本院向被告朱政昌释明本案是居间合同纠纷，故对于涉及房屋买卖合同纠纷的相关诉讼请求在本案中不予处理，被告朱政昌表示坚持反诉诉讼请求。以上事实，有各方当事人提交的证据，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是居间合同纠纷。本案的争议焦点是:一、原告家兴公司与被告庄楚春、朱政昌签订的《房地产买卖居间合同》是否合法有效；二、被告庄楚春、朱政昌应否向原告家兴公司支付居间报酬14,100元。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告家兴公司与被告庄楚春、朱政昌签订了《房地产买卖居间合同》，该合同包含了居间合同和房屋买卖合同两部分的内容。该合同中关于居间合同的部分内容是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。居间合同关系和房屋买卖合同关系属于相对独立的不同法律关系，房屋买卖合同无效并不必然导致居间合同无效。本案是居间合同纠纷，《房地产买卖居间合同》中关于房屋买卖合同部分的内容是否无效，不在本案的审查范围之内，本院在本案中不予审查。被告朱政昌要求被告庄楚春返还已支付的5,000元的诉讼请求，也不在本案的审查范围之内，本院在本案中也不予审查。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”鉴于原告家兴公司已经居间促成了被告庄楚春与被告朱政昌签订了房屋买卖合同，原告家兴公司已经完成了主要的居间义务，原告家兴公司有权主张居间报酬。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告家兴公司作为居间方，应当秉承诚实信用的原则向委托人提供服务，严格、全面履行义务。《房地产买卖居间合同》也约定原告家兴公司的权利义务包括接受买卖双方的委托业务，并促成双方签订该合同等，以及在约定时间内协助买卖双方在房管所签订房产买卖合同等延伸服务。由于原告家兴公司对于转让的房屋没有进行合理的审查和告知买卖双方相关的风险，而且被告朱政昌不愿意履行房屋买卖合同，原告家兴公司因此减少了服务项目，无须再提供后续的服务，原告家兴公司应当适当减少报酬。结合本案的具体情况，本院酌定居间报酬按照承诺居间报酬数额的60%即8,460元(14,100元×60%)计算。根据《房地产买卖居间合同》的约定，支付居间报酬的主体是买方即被告朱政昌，而不是卖方即被告庄楚春。因此，原告家兴公司要求被告朱政昌支付居间报酬的诉讼请求，在8,460元范围内的部分，本院予以支持；超出8,460元范围的部分，本院不予支持;原告家兴公司要求被告庄楚春支付居间报酬的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告朱政昌应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市家兴房地产经纪有限公司支付居间报酬8,460元；二、驳回原告东莞市家兴房地产经纪有限公司要求被告庄楚春承担民事责任的诉讼请求；三、驳回原告东莞市家兴房地产经纪有限公司的其他诉讼请求;四、驳回被告朱政昌的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费76.25元（因适用简易程序减半收取），由原告东莞市家兴房地产经纪有限公司负担30.5元，由被告朱政昌负担45.75元。案件反诉受理费25元，由被告朱政昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  杨潮源二〇一八年十二月二十一日异书记员  周文娟附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。5.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。