抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0402民初1999号原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司，住所地：抚顺市新抚区浑河南路（中段）**楼**。法定代表人黄国斌，该公司总经理。委托代理人孙建、孙蕊，辽宁同格律师事务所律师。被告（反诉原告）抚顺嘉谊物业管理有限公司，，住所地：抚顺市顺城区裕城路******法定代表人李龙顺，该公司经理。委托代理人金哲浩，该公司工作人员。委托代理人包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司（以下简称抚顺万达）与被告（反诉原告）抚顺嘉谊物业管理有限公司（以下简称嘉谊物业）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告抚顺万达的委托代理人孙建、孙蕊，被告嘉谊物业的委托代理人金哲浩、包腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月15日，原告与被告就原告开发建设的抚顺万达广场B区物业服务相关事宜签订《前期物业服务合同》（下称物业合同）。2015年10月23日，被告向原告出具《关于抚顺嘉谊物业管理有限公司物业备案的情况说明》（下称说明），说明中载明被告已于2015年10月22日完成物业备案。2016年3月11日，抚顺万达广场B区完成竣工验收备案，之后移交给抚顺市新抚区人民政府作为回迁房，但由于地下车位（人防工程）未对外出租出售，故至今未将地下车位交给被告管理。2017年初，原告发现被告在未经许可的情况下，擅自公开对外出租地下车位并收费。原告多次与被告就此进行交涉，甚至经公安部门处理，但被告拒不改正违约行为。根据《辽宁省物业管理条例》，前期物业服务合同期限不得超过三年，现原告正式通知被告，2015年10月15日双方签订的《前期物业服务合同》于2018年10月24日到期；被告违反物业合同约定乱收费，经原告要求后拒不改正，符合物业合同约定的解除条件；被告通过提供虚假资料的方式，拒不履行物业备案义务，导致原告无法为B区业主办理产权登记手续，原告亦有权解除合同。现诉至法院，请求确认原告和被告2015年10月15日签订的《前期物业服务合同》于2018年10月24日到期；请求判令解除原告和被告于2015年10月15日签订的《前期物业服务合同》；请求判令被告赔偿原告2017年3月8日至2018年9月14日期间的非法占用车位损失2980627.5元（以467个车位作为计算基数，以11.5元/天/车位为标准，计555天）；请求判令被告赔偿原告2018年9月15日至被告实际返还全部地下停车位之日期间的非法占用车位损失（以467个车位作为计算基数，以11.5元/天/车位为标准）；请求判令被告立即将地下车位的车辆清出并返还全部地下车位；请求判令被告撤出《前期物业服务合同》约定的服务区域（抚顺万达广场5、6、7号楼住宅；抚顺万达广场G、H号商铺；抚顺万达广场N3号地下室）并配合交接；请求判令被告承担全部诉讼费用。被告辩称：原告的第一项与第二项诉讼请求互相冲突与矛盾，不能共同存在，要求原告择一确认其诉讼请求。原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，双方签署的《前期物业服务合同》中对物业服务合同期限具有明确约定，合同尚未到期。该项诉讼请求没有法律和合同依据。原告已在合同约定期限内完成了物业备案手续。B区业主无法办理产权登记手续更与被告无关。导致现今地下停车场如此的使用混乱全部是原告过错造成的，与被告无关。被告已经履行了合同主要义务，并对停车场提供了物业管理服务。反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告于2015年10月15日签订《前期物业服务合同》，合同约定反诉原告对包括抚顺万达广场N3号地下室在内的物业提供管理服务，反诉被告自2016年6月30日起取得人防工程的使用权后，未依约将地下车位交付反诉原告进行物业管理，反而交由第三人委托管理。请求确认反诉原告对地下车位享有物业管理权，并判令反诉被告继续履行《前期物业服务合同》，立即将全部地下车位移交反诉原告进行物业管理；诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称：原告实际上丧失了对车位的使用权、管理权；我方将地下车位交于第三方也只是收取租赁租金等内容，并没有对被告物业管理权限有任何的妨碍。经审理查明：2015年10月15日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》。合同的主要内容有：“总则：经过招标，就甲方将[抚顺]万达广场项目B区委托乙方实施前期物业服务等相关事宜，订立本合同；第十七条：委托管理期限暂定自2015年10月25日起，至物业管理区域的业主委员会成立且与乙方或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止；第十九条第二款：乙方应自主完成B区物业管理备案；第二十二条第一款：物业服务费标准：住宅每月每平方米1.70元，商铺每月每平方米3.00元，地下车位，地下车位每月每车位80第二十七条：乙方违反合同约定擅自调高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方限期整改，乙方逾期未完成整改，甲方有权解除本合同，造成甲方、业主或物业使用人经济损失的，乙方应承担赔偿责任；附件二：物业构成明细：抚顺万达广场5、6、7号楼住宅，面积96119.75平方米；G、H号商铺，面积15190.41平方米；N3号地下室，面积29091.56平方米”等内容。现万达广场B区业主委员会尚未成立。N3号地下室有负一、负二两层，共计车位467个。2015年10月22日，被告在新抚区住建局完成物业备案。2016年5月16日，抚顺市人民防空办公室与原告签订《人民防空工程使用合同》，原告取得抚顺万达广场N3号楼人防工程的使用、维护管理权限，使用用途为车库，使用期限为2016年6月30日起至2017年6月29日止。2017年6月8日，双方又签订合同，使用期限延长至2022年6月30日。2017年3月8日，被告将部分地下车位出租并收取了费用，每车位按每年4200元收取。2017年7月7日，抚顺市公安局交通警察支队静态交通管理大队向被告下达《关于万达地下车位对外开放的建议》，建议被告按照万达周边区域机动车停泊管理工作研讨会要求，将地下部分车位对外开放，以缓解万达地区停车难的问题。被告将地下车位对外开放，按小时收取费用。2018年4月原告委托抚顺市金隆和物业管理有限公司万达商业中心分公司对地下车位收取停车费，原、被告一致认可抚顺市金隆和物业管理有限公司万达商业中心分公司收取停车费的车辆现有六辆停放在地下车位，共计收费21600元，其余车辆因原、被告之间的纠纷未能进入停车场，停车费已退还车主。审理期间经现场勘查N3号楼地下室，负一层现已清空无车辆停放，负二层现有车辆停放，具体停车数量原、被告均不清楚，负一层、负二层车位划线均有改动痕迹，原、被告均不清楚何时由谁改动。被告现对每车位按每月300元收取费用。被告称于2017年12月30日前清空负一层全部、负二层部分共计260个车位，原告称不清楚何时清空，但至今原告无法正常使用地下车位。本院所确认的上述事实，有前期物业服务合同，人民防空工程使用合同，关于万达地下车位对外开放的建议，照片，备案说明及当事人陈述等证据在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的合同义务。合同约定委托管理期限至物业管理区域的业主委员会成立且与被告或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止，该项合同条款合法有效，现物业管理区域的业主委员会并未成立，原告主张《前期物业服务合同》于2018年10月24日到期，本院不予支持。被告收取停车费用的标准符合本地实际情况，不应认定为乱收费，故原告据此要求解除前期物业服务合同，本院不予支持。依据原告与抚顺市人民防空办公室签订的《人民防空工程使用合同》，原告对万达广场N3号楼人防工程有使用权限，依据原、被告之间的《前期物业服务合同》，被告对万达广场N3号楼人防工程有物业管理权。人防工程的使用权在原告，被告出租车位并收取停车费的行为，属于行使使用权人的权利，并不属于正常的物业管理人的权利义务，属侵犯原告使用权的行为。现因停放在车位的车辆已缴纳停车费用，将车辆清出不符合实际情况，被告应将人防工程的使用权返还原告，并将收取的停车费用返还给原告。关于停车费给付时间一节，原、被告均认可停车位开放时间为2017年3月8日，故停车费给付时间应从2017年3月8日起至被告将N3号地下室使用权交还原告之日止。关于停车位数量及费用一节，被告现作为地下车位的使用人，理应掌握停车数量，出租期限，收费票据等相关材料，但被告未提交上述相关证明材料，应承担举证不能的法律责任；原、被告对地下两层共计467个车位均无异议，本院予以确认；被告虽辩称将部分车位清空，但原告2018年4月委托第三方收取停车费的车辆，只有六辆停放在地下停车位，其余车辆因无法进入停车场，停车费已退还车主，可见即使被告清空了车位，原告仍不能正常使用地下车位，故该损失应由被告承担，且地下车位有改动和增加痕迹，被告具体使用车位数本院无法确定，但被告控制全部地下停车位，故车位数本院采信原、被告认可的原始车位数即467个车位；因被告多次变更收费标准，又未向本院提交收费票据，本院无法确定被告实际收费数额，依据现有证明材料，原告委托第三方收取停车费按3600元/年/车位标准收取，被告现按300元/月/车位标准收取，故本院采信停车费按300元/月/车位即每车位每日10元的标准收取。原告委托第三方收取并占用停车位的停车费21600元应从被告应给付原告停车费中扣除。如被告返还原告地下停车位时，有预收停车费，则该停车费应随停车位一并返还原告，标准不应低于每月300元。关于被告反诉请求确认被告对地下车位享有物业管理权，立即将全部地下车位移交被告进行物业管理一节，因被告在另案中已向原告主张N3号地下室的物业费，故被告上述反诉请求不宜在本案中审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）抚顺嘉谊物业管理有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司N3号地下室使用权；二、被告（反诉原告）抚顺嘉谊物业管理有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司停车费，从2017年3月8日起至被告将N3号地下室使用权交还原告之日止，每天4670元（467个车位×10元）计算（原告委托第三方收取的停车费21600元应从上述款项中扣除）；三、如被告（反诉原告）抚顺嘉谊物业管理有限公司返还原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司N3号地下室使用权时，有预收停车费，则该停车费应随N3号地下室使用权一并返还原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司，标准不应低于每月300元；四、驳回原告抚顺万达广场有限公司、反诉原告抚顺嘉谊物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分30646元，反诉部分500元，由被告抚顺嘉谊物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  李树毓审 判 员  刘莎莎人民陪审员  张雁云二〇一八年十二月十八日代书 记员  史云宝