北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初342号原告（执行案外人）：刘峰，男，2000年10月19日出生，汉族，住址内蒙古自治区呼和浩特市新城区曙光街18号院2单元10号。委托诉讼代理人：曹云飞，内蒙古星洋律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。第三人：曹国栋，男，1951年6月15日出生，汉族，住址内蒙古自治区呼和浩特市回民区。原告刘峰与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、第三人曹国栋案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告刘峰的委托诉讼代理人曹云飞、被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平、第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩、第三人曹国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘峰向本院提出诉讼请求：1．请求判令停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼（以下简称尚都综合楼）503号房屋、5034号房屋的强制执行，解除对503号房屋、5034号房屋的查封；2．确认尚都综合楼503号房屋、5034号房屋为刘峰所有。事实与理由：2012年11月22日，曹国栋与立元房地产公司签订借款合同，立元房地产公司向曹国栋借款300万元，借款期限6个月，并约定了两套房屋做为抵押物。当天，曹国栋将300万元转给立元房地产公司。之后，立元房地产公司未能在借款期限内归还曹国栋借款，于是，在2014年2月22日立元房地产公司将原借款合同、收据原件收回，重新与曹国栋签订借款协议，并出具了收据，约定借款期限一年。一年后，立元房地产公司因归还不了曹国栋借款，同意将尚都综合楼503号、5034号、504号、5033号房屋抵顶给曹国栋，以偿还曹国栋款项。由于曹国栋急需用款，将其中的503号、5034号房屋出售给刘峰，并要求立元房地产公司将本案房屋的所有手续都直接办理到刘峰名下。刘峰之母刘玉芳向曹国栋付款后，立元房地产公司与刘峰于2015年3月18日签订《商品房买卖合同》，将上述503号、5034号房屋卖给刘峰并进行了网上签约。2016年6月29日，立元房地产公司给刘峰出具了销售不动产统一发票并交付了房屋。之后，刘峰将该房屋出租。2018年4月17日，因李明晓执行案件，北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）将刘峰上述503号、5034号房屋作为立元房地产公司的财产予以查封，强制执行。随后，刘峰向北京二中院提出执行异议。北京二中院于2018年10月13日向刘峰送达（2018）京02执异623号执行裁定书，驳回了刘峰的异议请求。综上所述，北京二中院查封本案房屋前，刘峰已向立元房地产公司支付了全部购房款，买受了上述503号、5034号房屋，且已实际占有使用并无过错，已取得了该两套房屋的所有权。北京二中院在不知情的情况下对两套房屋进行查封，进入执行程序，损害了刘峰的合法利益，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、三百零五条第一款、三百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定提起本案诉讼，请求判如所请。李明晓辩称，涉案房屋所附着的土地使用权已于2016年6月29日被北京二中院查封。根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物。刘峰提交的证据不能证明其已经向立元房地产公司支付足额的购房款，不符合排除强制执行的条件。因此，应驳回刘峰的诉讼请求。立元房地产公司述称，同意刘峰的诉讼请求。曹国栋述称，同意刘峰的诉讼请求。立元房地产公司于2012年向曹国栋借款，到2014年仍未还款，双方又签订了借款合同。后来，立元房地产公司用尚都综合楼的4套房屋抵顶欠款，曹国栋将其中两套房屋转让给刘峰，刘峰以现金形式向曹国栋支付了购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日就该案作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司对立元新技术公司在该判决项下的债务承担连带责任。李明晓不服一审判决提起上诉，北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，李明晓向本院申请强制执行，本院于2018年1月17日以（2018）京02执75号立案执行。执行过程中，本院于2018年4月17日依法查封了被执行人立元房地产公司名下尚都综合楼包括涉案房屋在内的102套房产。案外人刘峰向本院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封措施。本院经审理作出（2018）京02执异623号执行裁定书，裁定驳回了案外人刘峰的异议请求。刘峰不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。对于刘峰主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司和曹国栋均无异议，李明晓除认可刘峰与刘玉芳的母子关系证明以外，对其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议。刘峰提交的证据显示以下内容：2012年11月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋作为贷款人、王长中与周世元作为担保人，三方共同签订《借款合同》，约定：曹国栋贷给立元房地产公司300万元，于2012年11月22日前交付；借款期限6个月；立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀两套房屋做抵押。同日，曹国栋从其中国农业银行账户中取款300万元转入王晓莉账户，立元房地产公司向曹国栋出具确认收到300万元借款的收据。2014年2月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋等三人作为贷款人、王长中与周世元作为担保人，另行签订《借款合同》，约定：曹国栋等三人贷给立元房地产公司300万元，于2014年2月22日前交付；借款期限12个月；立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀两套房屋为此笔借款做抵押。同日，立元房地产公司向曹国栋出具确认收到借款300万元的收据。刘峰解释称，因立元房地产公司没有按时向曹国栋偿还2012年《借款合同》项下的借款，双方于2014年重新签订《借款合同》，立元房地产公司重新出具了收据。2015年3月15日，刘峰之母刘玉芳与曹国栋签订《协议》，约定：立元房地产公司因偿还不了借曹国栋的人民币，用尚都综合楼的503#和5034#两套现房抵还借款。由于曹国栋急需用款，直接将这两套房介绍给刘峰到立元房地产公司购买，刘峰房款由曹国栋直接收取，抵立元房地产公司偿还欠曹国栋的借款。1、刘峰因未成年，其母亲刘玉芳直接代理与立元房地产公司办理购房手续。2、刘峰的代理人（监护人）刘玉芳直接将两套购房款108．2万元全部交付曹国栋后，由曹国栋带刘玉芳去立元房地产公司办理购房手续。3、此协商条款双方签字认可生效。2015年3月16日，曹国栋出具的收条，确认收到刘玉芳交来尚都综合楼5034#、503#两套房的购房款60万元。2015年3月17日，曹国栋出具的收条，确认收到刘玉芳交来尚都综合楼5034#、503#二次交付房款48．2万元，房款全部交清。立元房地产公司作为出卖人、刘峰作为买受人，双方签订两份落款日期为2015年3月18日的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，具体房号分别为尚都综合楼503号房、5034号房，上述商品房的用途为商业，价款分别为54．9万元、53．3万元；付款方式均为于2015年3月18日一次性付清房款；出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．01%向买受人支付违约金。同日，立元房地产公司出具两张收据，确认收到刘峰交来的尚都综合楼503#房款54．9万元、尚都综合楼5034#房款53．3万元。上述收据上未加盖收款单位公章，仅注明顶账。立元房地产公司作为出卖人、刘峰作为买受人，双方另行签订两份落款时间为2015年3月18日的《商品房买卖合同》，合同编号分别为XS（2016）00004551、XS（2016）00004596，约定：买受人购买的商品房为现房，有关房屋价款、付款方式及期限、房屋交付期限、产权登记的约定均与前述两份《商品房买卖合同》相同。立元房地产公司于2016年6月29日向刘峰出具了尚都综合楼503#、5034#的购房款发票，金额分别为54．9万元、533325元。2016年4月25日，刘峰作为出租方（甲方）与王永作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的尚都综合楼房屋出租给乙方使用，租赁期限共36个月，甲方从2016年5月5日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年5月5日收回。2016年4月26日，内蒙古星元物业服务有限公司盖章出具收据，确认收到503、5034装修管理费720元。2017年5月20日、2018年5月28日，内蒙古盛乐物业服务有限责任公司分别出具收据，确认收到503、5034交来的2017年度、2018年度物业费。2018年10月18日，立元房地产公司出具书面证明，载明：我公司因偿还不了曹国栋的人民币三百万元借款，用尚都综合楼的（504#、5033#、503#、5034#）四套房屋抵顶偿还曹国栋的全部借款。由于曹国栋急需用钱，将其中的503#、5034#两套房屋出售给刘峰，并要求我公司将上述两套房屋所有手续办理到刘峰名下。2018年10月22日，刘峰作为申请人向呼和浩特市房屋产权交易中心进行档案查询，查询结果证明尚都综合楼的503、5034号房已办理房屋网上签约及备案。本案审理过程中，本院向内蒙古自治区呼和浩特市的房地产产权交易中心进行查询，涉案尚都综合楼503号、5034号房屋办理现房网上签约的创建时间为2016年6月30日，办结时间为2016年7月1日。就涉案房屋未办理过户登记的原因，立元房地产公司解释称，由于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，负责尚都综合楼施工建设的内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给刘峰开具购房发票。但立元房地产公司未提交相关证据证明其主张。本院认为，本案系刘峰提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人刘峰对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，刘峰对此负有举证证明责任。刘峰提供证据证明，立元房地产公司与曹国栋之间存在借贷关系，双方约定以尚都综合楼的4套房屋抵顶立元房地产公司尚欠曹国栋的全部借款，曹国栋将其中的两套房屋出售给刘峰，刘峰与立元房地产公司已就涉案503号、5034号房屋签订《商品房买卖合同》。立元房地产公司、曹国栋对上述事实均予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，虽然立元房地产公司与曹国栋就以房抵债达成一致意见，曹国栋又将部分抵债房屋转让给刘峰，但在涉案房屋实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，刘峰对涉案房屋并不享有物权，其享有的仅是办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘峰与立元房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》落款时间为2015年3月18日，但双方实际完成现房网上签约的时间为2016年7月1日，该时间晚于涉案房屋所附着的土地使用权被本院查封的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘峰使用。刘峰未与立元房地产公司办理涉案房屋的交接手续，其主张已实际占有涉案房屋，立元房地产公司对此不持异议，但根据刘峰提供的证据，本院无法确认立元房地产公司向刘峰实际交付涉案房屋的具体时间。另根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。刘峰自曹国栋处购买涉案房屋时，明知曹国栋以抵债方式取得涉案房屋，曹国栋尚未取得涉案房屋的所有权，在此情况下，其能否最终取得涉案房屋的所有权存在较大的风险。刘峰未提供证据证明其在涉案土地被查封之前曾经积极主动要求立元房地产公司办理涉案房屋的过户手续，故其本人对于涉案房屋未能办理过户亦存在一定过错。此外，刘峰并未向立元房地产公司直接交付涉案房屋的购房款。综上，本院认为，现有证据不足以证明刘峰享有足以排除对涉案房屋执行的权益。刘峰要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋查封的理由不成立；其要求确认尚都综合楼503号、5034号房屋为其所有，缺乏事实依据，故本院对刘峰的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘峰的诉讼请求。案件受理费70元，由刘峰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  曹 欣审 判 员  钱丽红审 判 员  赵婧雪二〇一八年十二月二十八日法官助理  韩 武书 记 员  梁艺爽