福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终6009号 上诉人（原审原告）：厦门市博士物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路248号10楼。 法定代表人：范忠应，总经理。 委托诉讼代理人：林春梅，福建翔联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）李素碧，女，1976年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上诉人厦门市博士物业管理有限公司因与被上诉人李素碧物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦门市博士物业管理有限公司上诉请求：1.依法撤销（2018）闽0212民初3089号民事判决，改判支持上诉人在一审中所有的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院以“从被告提供的照片来看，原告并未提供垃圾桶供业主丢垃圾，也未引导业主进行垃圾分类，显然原告的物业服务存在一定的不足。因被告住在一楼且距离垃圾堆放点不远，故原告对于垃圾堆放处的管理不足必然会影响到被告的生活”为由，判决仅支持被上诉人支付上诉人60%的物业管理费，缺乏事实和法律依据。首先，一审法院认可被上诉人的提供的照片，从而认定上诉人的物业服务存在瑕疵缺乏事实依据。一是照片体现的是某个时间点的状态，而物业服务却是一个动态的过程，关于垃圾的清理是按照规定的时间进行的，而并非是一天24小时都处在一个清理垃圾的状态，那就不排除被上诉人存在为拒绝履行合同的缴纳义务而故意选拍、摆拍的行为，因为在2015年之前，垃圾点并未设立在现址对被上诉人不存在任何影响的时候，被上诉人也是拒绝缴纳物业费的。二是对于垃圾堆的选址，是由经业主委员会同意于2015年7月设立的，代表的是小区整体业主的意志，所以选址与上诉人无关，由于选址产生的责任由上诉人承担明显显示公平。三是上诉人对于该处垃圾的分类及清理已经尽到管理职责。由于“金利·蓝湾”新城里面仍有业主在装修，所以关于本案垃圾堆放处堆放的是装修垃圾而并非是生活垃圾，上诉人将装修垃圾与生活垃圾分开处理，并在装修垃圾堆放处设立警示牌，禁止业主在装修垃圾堆放处扔生活垃圾，恰恰是证明了上诉人对于小区垃圾的合理及尽职尽责的管理。关于上诉人对于小区内垃圾的管理，更是获得了祥平街道垃圾分类与减量管理中心关于“优秀小区”的区级考评称号。所以，上诉人对小区垃圾的管理不存在不到位的情况。一审的判决缺乏事实依据。 李素碧辩称，垃圾堆离其住所只有15米，对其生活产生了极差的影响，厦门市博士物业管理有限公司不负责任，垃圾不进行处理，其只愿意付20%的物业费。 厦门市博士物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.李素碧清偿在厦门市同安区所拖欠的公摊水、电费、公共维修金及物业管理费合计5476.94元（币种人民币，下同）；2.李素碧按管理合同约定应缴纳欠费总额的千分之三向厦门市博士物业管理有限公司支付日违约金，自欠费半年起，计至实际还款之日止；3.李素碧承担本案诉讼费。 一审法院认定如下事实：厦门市博士物业管理有限公司为同安“金利·蓝湾”新城提供物业管理服务，其先后于2014年6月29日、2016年1月22日与厦门金利蓝湾新城业主委员会签订《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》（续），就厦门市博士物业管理有限公司的权利义务进行约定，其中2014年6月29日签订的《物业管理服务合同》第五章物业管理服务费用约定：高层、小高层住宅1.2元/月.㎡；房屋公共维修金0.3元/月.㎡。路灯、监控设备、甲方办公等电费据实结算，向业主收取；道闸等电费据实结算，向业主收取；绿化、保洁、消防、差额水量等公用水费据实结算，向业主收取；路灯、绿化、保洁、消防、监控设备、甲方办公、差额用量等公用水电费由全体业主按户平均分摊。业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费及其它费用的（其他费用是指：公共维修金、水公摊费、电公摊费、业主自用的水费、电费等），从逾期之日起按日计收千分之三的滞纳金。2016年1月22日签订的《物业管理服务合同》对物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费用及违约金的约定与2014年6月29日签订的《物业管理服务合同》一致。 李素碧购买了金利·蓝湾新城4号楼1层02单元（即福建省厦门市同安区），合同建筑面积90.07㎡。2009年6月24日，李素碧李素丽签订的《商品房买卖合同》（编号：01616021）向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。然而，自2015年1月1日起李素碧开始拖欠物业管理费等费用，其中2015年1月1日至2017年12月31日止的公摊水、电费人民币536.3元，2015年1月1日起至2017年12月31日止的房屋公共维修金人民币972.76元（0.3元／月.㎡×90.07㎡×36个月），2015年1月1日至2017年12月31日止的物业管理费人民币3891.02元（1.2元／月.㎡×90.07㎡×36个月）。对于上述欠款，厦门市博士物业管理有限公司发具了厦门市邮政局挂号信以及特快专递邮件予以催收，李素碧至今仍未缴纳。 庭审中，李素碧举示一组照片用以证明厦门市博士物业管理有限公司堆放垃圾影响其生活。厦门市博士物业管理有限公司质证认为，该照片无法证明李素碧的证明对象。垃圾堆放点的选址与厦门市博士物业管理有限公司无关，现在厦门市博士物业管理有限公司对生活垃圾每天一清且进行消杀。2015年之前，李素碧也存在拖欠物业费情况，所以本案李素碧存在欺骗行为。同时，厦门市博士物业管理有限公司举示了《厦门博士物业管理有限公司申请报告》及《关于小区159梯旁垃圾堆放点的报告》用以证明垃圾堆放点的选址是经过业主委员会同意的。 以上事实有厦门市博士物业管理有限公司举示的物业服务合同备案证明、物业管理服务合同、商品房买卖合同备案证明、挂号信函、厦门博士物业管理有限公司申请报告、关于小区159梯旁垃圾堆放点的报告，李素碧举示的照片等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经一审法院审查、审核，可以采信。 一审法院认为，厦门金利蓝湾新城业主委员会与厦门市博士物业管理有限公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。1.关于公摊水、电费及公共维修金。李素碧对于缴交公摊水、电费及公共维修金并无异议，故厦门市博士物业管理有限公司主张李素碧支付公摊水、电费人民币536.3元及公共维修金人民币972.76元，一审法院予以支持，但诉请超出部分，一审法院不予支持。2.关于物业管理费。李素碧辩称厦门市博士物业管理有限公司服务管理不到位，特别是厦门市博士物业管理有限公司在其家不远处设立垃圾堆放点，严重影响其家庭生活。虽然厦门市博士物业管理有限公司陈述该垃圾堆放点系经过业主委员会同意设立，但是厦门市博士物业管理有限公司仍应对垃圾堆放、清理等承担管理职责，比如提供垃圾桶供业主丢垃圾，引导业主进行垃圾分类，及时清理垃圾等。现从李素碧提供的照片来看，厦门市博士物业管理有限公司并未提供垃圾桶供业主丢垃圾，也未引导业主进行垃圾分类，显然厦门市博士物业管理有限公司的物业服务存在一定不足。李素碧的上述答辩意见，一审法院予以采信。因李素碧住在一楼且距离垃圾堆放点不远，故厦门市博士物业管理有限公司对于垃圾堆放处的管理不足必然会影响到李素碧的生活，因此，一审法院酌定李素碧支付厦门市博士物业管理有限公司物业管理费人民币2334.61元（3891.02元×60%）。3.关于违约金。厦门市博士物业管理有限公司提供的物业管理服务存在瑕疵且影响到了李素碧的生活，李素碧据此迟延缴纳物业管理费以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，厦门市博士物业管理有限公司要求违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李素碧应于判决生效之日起三日内向厦门市博士物业管理有限公司支付福建省厦门市同安区自2015年1月1日至2017年12月31日止的公摊水电费、公共维修金及物业管理费共计3843.67元；二、驳回厦门市博士物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人各自提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证。上诉人厦门市博士物业管理有限公司提交了以下证据：祥平街道垃圾分类与减量管理中心授予给上诉人的关于“优秀小区”的垃圾分类区级考评及关于金利蓝湾新城小区垃圾分类现状的照片，拟证明上诉人对被上诉人小区垃圾的管理不存在服务不到位的情况。李素碧质证认为，案涉小区有四个垃圾分类点，物业确实有做垃圾分类，但对其生活造成影响的是距离其房子15米处设立的垃圾堆放点，对方提交的证据和该垃圾堆放点没有关系。被上诉人李素碧提交以下证据：第一组是，光盘和聊天记录（其与邻居、业委会主任、物业人员的通话及微信记录），证明垃圾堆摆放不合理，其有及时沟通反映，可以证明从2016年开始物业把垃圾堆变更到其家门口，变更垃圾堆放点是物业自己做的决定不是业主委员会做出的决定；第二组是其拍摄的2015-2018年垃圾堆放的照片，可以证明物业没有及时清理垃圾，以及物业在中午清理垃圾过程中噪音灰尘都很大，对其生活造成了恶劣影响。上诉人厦门市博士物业管理有限公司质证认为：对李素碧提交的证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对方证据提交已经超出举证期限，且上述证据均不能证实李素碧主张的内容，一审已查明垃圾堆放点的选址是经过业委会同意，物业有定时清理垃圾，垃圾堆旁已有告示不能随意堆放垃圾，部分业主随意堆放生活垃圾也已经给物业清理垃圾造成困扰，但是物业也仍在努力清理垃圾。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院另查明，2015年7月份，厦门市博士物业管理有限公司经向厦门金利蓝湾新城业主委员会申请，将该小区原设置在165-166号梯之间的垃圾堆放点，改设至159号梯的拐角处。李素碧作为159号一楼的业主，因该垃圾堆放点设置后对其生活造成影响而向物业公司以及相关负责人员、部门要求过取消垃圾堆放点设置，但至今垃圾堆放点仍在使用中。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，对于双方二审争议的物业服务是否存在不足及滞纳金是否支持问题，本院评判如下：一、物业服务是否存在不足，一审判决认定物业服务费按60%支付是否合理。案涉垃圾堆放点的设置虽经业委会同意，但该垃圾堆放点是应厦门市博士物业管理有限公司对垃圾处理的要求和建议设置，而物业公司有管理小区垃圾堆放不影响业主生活之责，李素碧作为159号楼一楼的业主，垃圾堆放点距离其住所近对其影响直接，物业公司并未及时对垃圾堆放问题予以妥善处理，仍以垃圾堆放点设置程序合法为由继续使用该垃圾堆放点，对李素碧的生活造成较大影响，故一审法院认定讼争物业服务存在不足，并无不当，其酌情按60%支持物业服务费亦属于法官自由裁量的范围，但鉴于讼争垃圾堆放点设置于2015年7月，2015年1至6月的物业服务费并不应以此标准酌情支持，目前并无证据证明讼争物业服务存在其他瑕疵，故2015年1月至6月物业管理费应按648.50元（1.2元/月.㎡×90.07㎡×6个月）支付，2015年7月至2017年12月的物业管理费1945.51元（1.2元/月.㎡×90.07㎡×30个月×60%），李素碧应支付厦门市博士物业管理有限公司物业管理费共计2594.01元。二、滞纳金是否支持。本案厦门市博士物业管理有限公司所主张的滞纳金，实质上是一种逾期付款违约金。物业服务合同系双务合同，厦门市博士物业管理有限公司应依约提供物业服务,业主应按时交纳物业服务费用。现李素碧提出的讼争小区服务问题部分属实，确系厦门市博士物业管理有限公司履约不到位所致,且至本案诉讼前相关问题尚无实质改善，因此李素碧拒交物业服务费，属于行使合同履行中抗辩权的行为。故厦门市博士物业管理有限公司要求李素碧支付滞纳金的请求，一审不予支持并无不当，本院予以支持。综上所述，厦门市博士物业管理有限公司的上诉请求部分有理，本院予以支持，其他部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、李素碧应于本判决生效之日起三日内向厦门市博士物业管理有限公司支付福建省厦门市同安区自2015年1月1日至2017年12月31日止的公摊水电费536.3元、公共维修金972.76、物业管理费2594.01元，共计4103.07元。 二、驳回厦门市博士物业管理有限公司的一审其他诉讼请求。 三、驳回厦门市博士物业管理有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门市博士物业管理有限公司负担6.3元，由李素碧负担18.7元；二审案件受理费50元，由上诉人厦门唐人物业管理有限公司负担47元，由李素碧负担3元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （张巧铭） 审 判 员 （陈丽英） 审 判 员 （周宗良） 二〇一八年十二月十七日 代书记员（ 朱强 强） 附：本案所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。