广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初4486号 原告：柳州市荣和投资有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋二层11-12间，统一社会信用代码：914502003404196414。 法定代表人：郑立文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：孙素珍，女，1965年2月15日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 第三人：广西北部湾银行股份有限公司柳州分行，住所：广西壮族自治区柳州市文昌路26号东郡1栋1-1号，统一社会信用代码：91450200MA5KA1K84M。 负责人：徐博宁，该分行行长。 委托诉讼代理人：茹薏，广西至和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建新，广西至和律师事务所实习律师。 原告柳州市荣和投资有限公司与被告孙素珍及第三人广西北部湾银行股份有限公司柳州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于同年12月20日公开开庭进行了审理。原告柳州市荣和投资有限公司的委托诉讼代理人唐忠玉，第三人广西北部湾银行股份有限公司柳州分行的委托诉讼代理人茹薏、张建新到庭参加诉讼。被告孙素珍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市荣和投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.被告向原告支付违约金231994元；3.被告及第三人在判决生效七日内撤销柳州市屏山大道286号之一荣和千千树11栋2单元14-1号的商品房合同备案、商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记；4.被告赔偿原告损失15660.84元及支付违约金297.71元（暂计至2018年10月22日，之后的违约金，从2018年10月23日起以15660.84元为基数按日万分之五计算至上述款项付清为止）；5.被告赔偿原告为维权支付的律师费5000元；6.本案的诉讼费用被告承担。 事实和理由：2016年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买柳州市屏山大道286号之一荣和千千树11栋2单元14-1号商品房一套，房屋总价款1159970元。被告支付了首付款232970元，并办理了剩余房款927000元的银行按揭手续。后被告因未能按期依约偿还银行的按揭贷款，导致原告承担了保证责任，给原告造成损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告孙素珍未作答辩，亦未提交证据。 第三人广西北部湾银行股份有限公司柳州分行述称，请求法院驳回原告第三项诉讼请求中关于要求撤销预售商品房抵押权预告登记的请求。 本院经审理认定事实如下：2016年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：012016041228001140501），合同约定：被告购买由原告开发建设的位于柳州市屏山大道286号之一荣和千千树11栋2单元14-1号商品房一套，该房屋建筑面积128.34平方米，房屋总价款1159970元。合同附件四第一条第3点约定：被告须在签订合同时向原告支付首付款232970元，余款927000元由被告向银行办理按揭贷款手续。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第一条第（三）项第10点约定：被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任的，被告应在原告的保证代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项，否则自原告代偿行为发生之日起，每逾期一日，被告应按出卖人代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款违约金，并承担原告为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费等相关费用；如因被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告有权解除合同，被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金；合同因上述原因解除的，被告应自合同解除之日起7日内完成撤销商品房抵押权预告登记、商品房买卖合同登记备案、商品房预告登记的全部手续；等等。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了涉案房屋首付款。2016年10月31日，原告、被告及第三人签订《个人房屋借款/担保合同》一份，约定：被告因购买涉案房屋向第三人借款，借款金额为927000元，贷款期限为168个月，即从2016年10月31日起至2030年10月31日止，原告对被告的上述借款承担阶段性连带责任保证，等等。后第三人依约向被告发放贷款927000元。至此，被告的购房款已全部付清。 另查明，2018年9月10日，第三人向原告及被告发出《逾期贷款催收通知书》，载明：截至2018年9月10日，被告尚欠第三人贷款余额852370.79元，已逾期本金12348.05元，逾期利息11065.75元，共计23413.80元未归还，并要求原告及被告履行连带还款责任。同日，原告替被告向第三人代偿了15660.84元。 又查明，2018年9月17日，原告向被告邮寄《关于要求立即归还银行按揭贷款本息的催告函》及《律师函》，要求被告在代偿之日起三日内向原告支付代偿款项及逾期还款违约金。 再查明，涉案房屋于2016年11月1日办理了商品房合同备案，购房人为被告，售房单位为原告，房屋坐落于屏山大道286号之一荣和千千树11栋2单元14-1，合同编号为：012016041228001140501；涉案房屋设置有一笔预告登记及一笔预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为被告，义务人为原告，不动产登记证明号为：桂（2016）柳州市不动产证明第0049013号；预售商品房抵押权预告登记权利人为第三人，义务人为被告，权利价值为927000元，不动产登记证明号为：桂（2016）柳州市不动产证明第0049014号。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告于2016年10月14日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第（三）项第10点约定，被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告有权解除合同，被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金，现因被告拖欠第三人贷款本息，第三人已向原告发出《逾期贷款催收通知书》，提出承担连带担保责任要求，且原告已履行了部分担保责任代偿了部分贷款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方约定的解除合同条件已成就，故原告要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合法有据，本院予以支持，同时被告应按合同约定向原告支付违约金231994元（1159970元×20%）。关于预告登记的撤销问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中的约定，合同解除后，被告应配合原告办理涉案房屋的商品房合同备案及商品房预告登记撤销手续；至于商品房抵押权预告登记，系第三人为保全将来发生的不动产物权而进行的登记，第三人作为抵押权人，在原、被告及第三人之间的债权债务尚未履行完毕前，原告与被告在《商品房买卖合同补充协议》中关于撤销预售商品房抵押权预告登记的约定对第三人不具有拘束力，故本院对原告要求撤销预售商品房抵押权预告登记的诉讼请求不予支持，双方可在日后债权债务履行完毕时另行对此进行处理。关于原告主张的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中的约定，原告替被告向第三人代偿的15660.84元，系原告的损失，应由被告进行赔偿，且被告应按约定向原告支付逾期还款违约金（违约金计算，以代偿款项15660.84元为基数，按每日万分之五，从代偿之日起三日后即2018年9月14日起计算至上述款项付清时止）。原告主张的律师代理费5000元，符合双方的约定，未违反法律规定，且律师作为原告代理人已实际出庭参加诉讼，本院对此予以支持。被告孙素珍经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本院可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市荣和投资有限公司与被告孙素珍于2016年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：012016041228001140501）及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告孙素珍应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣和投资有限公司支付违约金231994元； 三、被告孙素珍应于本判决生效之日起七日内配合原告柳州市荣和投资有限公司办理位于柳州市屏山大道286号之一荣和千千树11栋2单元14-1号商品房合同备案及商品房预告登记撤销手续； 四、被告孙素珍应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣和投资有限公司偿付由原告柳州市荣和投资有限公司代偿的款项15660.84元及逾期还款违约金（违约金计算，以15660.84元为基数，按每日万分之五，从2018年9月14日起计算至上述款项付清时止）； 五、被告孙素珍应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣和投资有限公司支付律师代理费5000元； 六、驳回原告柳州市荣和投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费17516元，减半收取计8758元，保全费1785元，合计10543元（原告柳州市荣和投资有限公司已向本院预交19301元），由被告孙素珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  朱张燕 二〇一八年十二月二十八日 书记员  邱少涵 附：相关法律条文 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。