辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终973号上诉人（原审原告、申请执行人）：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区.法定代表人：赵论语，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩，该公司员工。梁伟军（原审被告、案外人）：男，1975年10月14日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。牟桂芬（原审被告、案外人）：女，1977年11月28日出生，汉族，住辽宁省普兰店市双塔镇。原审第三人（被执行人）：大连中天房地产开发有限公司，住所地大连市金州区。法定代表人：王庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于潇，该公司员工。上诉人建银国际资本管理（天津）有限公司(以下简称建银公司)因与被上诉人梁伟军、牟桂芬、原审第三人建银公司大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2018）辽02民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，因经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人没有新的事实、证据及理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。建银公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持建银公司全部诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费、律师费由梁伟军、牟桂芬承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，应予纠正和改判。一、梁伟军、牟桂芬就涉案房产所享有的债权无法排除建银公司对涉案房产抵押权的执行。原审判决援引了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条作为法律适用依据，并称该条“是关于房屋消费者物权期待权的保护条件”，之所以“赋予消费者对买手房屋的物权期待权以排除执行的效力”是基于“对消费者生存权这一更高价值的维护”。建银公司认同第二十九条规定的“消费者物权期待权”，也认同该条对“消费者生存权”保护，但认为该权利仅能对抗“金钱债权的执行”，不能对抗抵押权这一“担保物权的执行”。1、“消费者物权期待权”究其本质仍是一种债权，如认为债权可以对抗物权，将有违物权优于债权的一般法理，且适用二十九条的前提条件即是“对金钱债权的执行”，如认为这种特殊债权可以对抗物权，那我们的立法者又为何要强调“金钱债权执行”呢？如“金钱债权”等同于“财产权利”，既包括物权又包括债权，这样规定岂不是多此一举？2、二十九条的立法本意还可从其与二十八条的对比中获悉，既然上述两条文均是对物权期待权的保护，为何不合并为一个条文？可见，仅是“物权期待权”并不能排除执行，要排除执行必须另有其他优先保护的法益，这便是为二十八条规定的“合法占有”和二十九条规定的“名下无其他用于居住的房屋”，二十八条的“合法占有”使该种“物权期待权”具有“准物权”占有的事实，故应赋予其对抗其他不具有占有事实的债权，这是对物权优于债权原则的坚持；二十九条的“名下无其他用于居住的房屋”是该种“物权期待权”关切消费者生存权益的体现，这是对特殊债权优于普通债权原则的坚持。但无论如何，“准物权”并不等同于“物权”，“特殊债权”再“特殊”仍是“债权”，如不限缩其适用范围，不强调其仅适用于“金钱债权的执行”就会造成法律体系解释的混乱。3、从文义解释的角度，所谓“金钱债权”是指以给付一定金钱为内容的请求权，而抵押权不是请求权，是具备物权效力的担保物权，故将“金钱债权”扩大解释为可以对抗抵押权，实际是将抵押权降格为普通金钱债权，再适用特殊债权优先于普通债权的原则。这是在混淆主债权和担保物权的权利属性，不仅使法律设立抵押权的目的落空，也违反了《物权法》第一百七十九条规定。4、关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，原审判决认为这是二十九条规定的原始依据，由该批复确定了权利保护顺位——既然建设工程价款优先受偿权优于抵押权，那么其无法对抗的买受人，也应在交付购买商品房全部或大部分款项后取得对抵押权的优先顺位。这是对批复的错误理解。建设工程价款的优先受偿权是法律对承包人债权的特殊保护，该特殊保护的债权以建设工程承包人应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用为限，以其所建设的建设工程为限，以自建设工程竣工之日或者建设工程承包合同约定的竣工之日起6个月的起诉期限为限。质言之，其对抵押权的对抗效力是具有身份性、指向性和时间性的，并不能据此便认定其具有了某种物权的“对世”效力，并使其所关联的消费者物权期待权也可无条件、不受限的对抗抵押权。在最高院审理的，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、贵州睿力房地产开发有限公司金融不良债权转让合同纠纷案民事判决书［（2017）最高法民终959号］中，最高院持此观点，“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中‘优于’与‘不得对抗’的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于‘最优’地位的结论。”二、梁伟军、牟桂芬与中天公司在涉案房产被查封前并未签订合法有效的书面买卖合同。合同效力有三种形态，有效、无效、效力待定。其中，“效力待定”和“无效”是合同效力存在瑕疵的两种形态，“有效”和“无效”是合同效力终局认定的两种形态。“效力待定”的合同，根据其效力要件的补救情况，可转化为有效合同也可转化为无效合同，但在最终转化前，其处于“效力待定”的状态而非“有效”，这区别于可变更、可撤销合同，后者应作“有效”推定。梁伟军、牟桂芬与中天公司在涉案房产被查封前虽然签订了《商品房买卖合同》，但该合同属于效力待定的书面买卖合同。1、根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，已经设定抵押的房地产“经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租”，故已经设定抵押的房产是可以转让的,但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意，如未经抵押权人同意而转让,则属于无权处分。2、根据《合同法》五十一条规定，“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无处分权人处分他人财产订立的合同应认定为效力待定的合同。3、建银公司至今未对中天公司与建银公司签订的《商品房买卖合同》进行追认，在未追认也未否定的情况下，该合同目前仍处于“效力待定”的合同。原审判决援引了建银公司、中天公司、盛京银行股份有限公司大连开发区支行（以下简称盛京银行）签订的《委托贷款合同之补充合同》，认为根据该合同相关约定可知，“建银公司是同意建银公司销售案涉房屋的”，但即便“建银公司是同意建银公司销售案涉房屋的”也并不意味着“建银公司同意建银公司可不经其人同意与建银公司签订《商品房买卖合同》”，“同意销售”与“授权订立合同、追认处分行为”不能等同，从普通人的一般理解来看，建银公司也不应、不可能放弃自己的抵押权（对抵押物财产权，优先受偿权），放任中天公司与案外人任意签订买卖合同，放任中天公司信用风险的发生。且该合同也明确约定，销售收入应存入监管账户用于清偿建银公司的贷款，配合办理抵押物的解除抵押登记手续的前提是建银公司“按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物”，即是有先决条件的，只有该先决条件成立，建银公司才有可能同意建银公司对外销售房屋。但建银公司在销售案涉房产时，既没有将销售收入用于清偿建银公司的贷款，也没有告知建银公司其销售案涉房屋的情况并向建银公司提供足额担保资金或担保物；建银公司对建银公司销售案涉房屋既不知情，也没有出具同意解除抵押的任何书面函件或实际解除了对案涉房屋的抵押登记。如据此就认定建银公司对建银公司处分房产行为进行过过事前授权或事后追认，是对合同本意的曲解。三、梁伟军、牟桂芬未能证明名下无其他用于居住的房屋，应当承担举证不能的败诉风险。原审判决认为，“又因梁伟军、牟桂芬在大连市内及各辖区均无其他用于居住的房屋，故可认定梁伟军、牟桂芬所购商品房系用于居住且梁伟军、牟桂芬名下无其他用于居住的房屋。”建银公司认为，虽梁伟军、牟桂芬在庭审中确实提供有大连市不动产登记中心出具的查询证明，载明其在大连市无房屋登记记录，但据此作出事实认定却并不妥当。如前所述，二十九条侧重的是对购房人生存权益的保护，那么其是否存在其他用于居住的房屋并不能简单根据不动产登记清空进行认定，特别是不能根据其本人在涉案房产辖区内的无房证明进行审查，不能认为购房人提供有大连市不动产登记中心的查询证明就完成了事实证明：农村建房（如梁伟军、牟桂芬身份证住址处体现的信息）不办理产权证是普遍现象，何以保证该部分房屋未因《物权法》第二十八条规定而由购房人取得用于居住？婚后购房登记在未成年子女名下是普遍现象，何以保证其同住未成年人名下没有实际用于居住的房屋？大连市具有多个辖区，随着交通条件的便利，跨区购房并非异常，何以保证梁伟军、牟桂芬的主要工作地点和活动地点在金普新区？随着房地产市场在近年的价格疯涨，投资购房人亦不在少数，何以保证其购买房屋并非为了投资？这样的清单还能拉得更长，实际上，由于二十九条第（二）款所列的事实属于“消极事实”，故难以由主张人予以证明，应对举证顺序进行颠倒。即先由建银公司提交其名下存在其他用于居住房屋的初步证据，再由梁伟军、牟桂芬提出反驳意见并提交证据。“举证顺序”的颠倒并非“举证责任”的颠倒，最高院在近年来对一系列“消极确认之诉”的举证责任划分持此观点，即对“消极确认事实”的举证责任划分为“行为上的举证责任”和“结果上的举证责任”，由于“消极事实不举证”是民事证据法的基本原则，故梁伟军、牟桂芬可免除“行为上的举证责任”，但仍有“结果上的举证责任”。如梁伟军、牟桂芬无法提出有效的反驳证据，或者反驳证据的证明力不够，使事实真伪不明、无法判断时，仍由梁伟军、牟桂芬承担败诉的法律后果。简单讲，本案中，应由建银公司先行对梁伟军、牟桂芬名下存在其他存在用于居住的房屋进行举证（对此，原审中，建银公司当庭发表的主要观点即根据其身份证住址信息，推定其在户籍地仍有其他用于居住的房屋），再由梁伟军、牟桂芬对建银公司所指认房屋并非其名下房屋进行举证（此时，无房证明可作为反驳证据进行提交，但根据建银公司所列示证据，也未必是金普新区或大连市不动产登记中心作出，如建银公司指认他处房产，则应由梁伟军、牟桂芬提供该处不动产登记中心或其他有权机构出具的无房证明），如举证不能，再由其承担该事实主张无法成立的不利后果。原审判决对该事实认定不清，主要是不清楚此类事实主张的举证责任分配，进而没有正确审理思路所致，建银公司考虑，其基于无房证明作出的认定，是根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定的“优势证据原则”和“高度盖然性证明标准”的“自由心证”。但本案并无适用七十三条的条件，针对建银公司当庭提出的，“梁伟军、牟桂芬身份证住址处存在其他用于居住的房屋且可能未经不动产产权登记”，梁伟军、牟桂芬并未给予任何实质性回应，并未形成相反证据冲突。四、仅据《销售不动产统一发票》不能认定付款情况。原审判决认为，“梁伟军、牟桂芬持有建银公司开具的销售不动产统一发票，证明至2013年10月20日梁伟军、牟桂芬已支付340437元首付款。故可认定梁伟军、牟桂芬已支付的价款达到总价款的62.99%，已超过合同约定总价款的百分之五十”。建银公司认为，上述事实认定并不妥当。1、《销售不动产统一发票》并非收款收据，其具体是在收款前开具还是在收款后开具，并无证据证明。况且，《商品房买卖合同》也未约定购房者应先付款才能要求开票，或先提供收款收据才能申请换票。故其并非证明梁伟军、牟桂芬付款情况的直接证据，甚至与付款情况的证明没有关联性。从未有任何一条法律法规规定，“持有购房发票一般应认定为已缴纳购房全款”，司法实践中，无论是开票未付款或付款未开票的情况均常有发生，如再考虑到中天公司财务管理混乱的现实情况，无论如何，也不应从发票中推定出梁伟军、牟桂芬已支付全部房款的结论。《民诉法司法解释》第93条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9条均规定只有“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，推定出的另一事实”才能免除当事人的证明责任，而如前所述，开票事实即便存在，也不符合进行法律推定或事实推定的条件。2、梁伟军、牟桂芬的发票金额与合同金额并不一致，关于剩余款项是否缴纳梁伟军、牟桂芬没有提供任何证据加以证明，再结合其未能提供大连市不动产登记中心出具的查询证明来看，原审法院本应对类似案件有相同的法律适用（且不论法律适用对错），即选择适用《执行异议规定》二十八条，但为何本案却适用了二十九条？这不能不让建银公司猜疑，该条文适用是为了规避二十八条对梁伟军、牟桂芬“将剩余款项按照人民法院的要求交付执行”的要求。诚如此，那么原审判决不仅使建银公司丧失对抵押权的执行，也丧失了在执行程序中对剩余款项的追索权，不仅损害了建银公司的担保物权，也损害了建银公司的主债权受偿，而反观梁伟军、牟桂芬，假定其缴纳部分款项就获得了对涉案房产的居住权，又岂非是对其他全款购房人的不公平？综上，建银公司无法认同原审判决对本案付款事实的认定，认为该事实在二审阶段仍应是重点审理、查明的对象。五、本案应适用《物权法司法解释一》认定梁伟军、牟桂芬占有房屋并非合法占有，而没有适用诚实信用原则的条件。原审庭审中，建银公司多次提及梁伟军、牟桂芬存在“重大过失”，是就本案不具有适用《执行异议规定》二十八条第（二）款所称“合法占有”而言的。建银公司认为，《执行异议规定》第二十八条相较《执行异议规定》实施前指导司法实践多年的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条是有区别的，《查封规定》的“实际占有”表明该不动产的事实状态，并无对该占有合法性进一步审查之意；而《执行异议规定》中的“合法占有”，将审查范围扩大到占有原因。《物权法》第五编对“占有”的规定，并未出现“合法占有”的表述。但“合法占有”作为法律对占有状态的肯定性评价，应是“有权占有”和“善意占有”的结合。其中，“有权占有”参见《物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”该条可认为是“有权占有”的审查标准，即占有须具有合同依据或法律依据才为有效。至于“善意占有”，则应参见《物权法司法解释（一）》第十六条和十八条的规定，十六条规定了“不动产物权以登记方式公示时，应围绕登记判断善意”（参阅《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》一书第51页），十八条规定了善意认定的时点，“我们最终确定‘依法完成不动产物权转移登记之时’作为判断不动产善意取得中的善意时间点，也就是说，作为受让人想要取得善意取得制度的保护，实现从无处分权人处取得不动产物权，获得法律的认可，需要在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实”。（参阅《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》一书第21页）梁伟军、牟桂芬是否具有善意呢？建银公司又接续在庭审中分析：1、因建银公司要求执行的抵押权已经登记，故基于其物权公示效力和《物权法司法解释（一）》第十六条规定，应推定其存在重大过失；2、因涉案房屋未经建委备案、消防验收，至今仍为未进行初始登记的“在建工程”，且在政府相关部门迫于信访压力为其办理水、电、气三通后，涉案房屋也长期使用临时水电，对于以上异常，即便梁伟军、牟桂芬在签订协议时无法发现，在房屋交付或实际入住后也应是知道或应当知道（且建银公司也宣称其曾就涉案房屋的产权办理向政府进行过信访，笔录应记录在案），故根据《物权法司法解释（一）》第十八条，应认定其在完成不动产物权转移登记之前并未始终保持善意。建银公司坚持认为，判断是否合法占有（虽适用29条也无须分析这一点），应根据《物权法》和《物权法司法解释（一）》的具体规定，在有具体规定的情况下，并无必要适用诚实信用原则。建银公司坚持认为，判断是否合法占有，更不是像梁伟军、牟桂芬庭审所称，只要中天公司在销售房屋时能提供“预售权许可证”即可，判断是否善意，也不是像梁伟军、牟桂芬庭审所称，须“根据交易的对象、场所、时间、交易习惯”综合判断。且不论梁伟军、牟桂芬在一审中并没有提供任何现场查阅“预售权许可证”的证据，就该理解本身，一是违反了《物权法司法解释（一）》第十六条规定，用“预售权许可证”替代“不动产登记簿”，二是违反了《物权法司法解释（一）》第十八条规定，用“签订合同前”替代“不动产物权转移登记之前”作为善意的判断时点。且不论梁伟军、牟桂芬所述的综合判断依据具体为何（其在一审中并未提供任何与此有关的证据），就该理解本身已混淆了《物权法司法解释（一）》第十六条、十七条的规定，因所谓“根据交易的对象、场所、时间、交易习惯”判断善意与否只是十七条针对动产取得的规定，且之所以这样规定就是因为动产的物权变动无须登记生效，无法坚持物权登记的公示效力。综合以上几点意见，恳请贵院予以采纳，支持建银公司的上诉请求。也恳请贵院不因对“弱者的保护”而忽视对建银公司“抵押权”的关照。建银公司一旦败诉，将面临抵押权的灭失，不仅长期诉讼努力付之东流，鉴于建银公司的偿付能力还将面临国有资产的流失，这是建银公司及上级主管部门无法接受的，无论如何，建银公司不应为建银公司违规销售房屋的行为买单，也不应为金普新区政府为安抚信访群众，违规为涉案房屋办理水电气三通，进而导致涉案房屋能够为梁伟军、牟桂芬实际入住的行为买单。梁伟军、牟桂芬辩称：希望二审法院维持原判。没有新证据提供，同意二审法院书面审理。中天公司二审未陈述意见。建银公司向一审法院提出诉讼请求：1.准许继续执行大连金州新区胜利路898号1单元8层3号房屋（以下简称“涉案房屋”）;2.本案诉讼费、律师费由梁伟军、牟桂芬承担。一审法院认定事实:建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司、第三人盛京银行借款合同纠纷一案，省高院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，对各方当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、中天公司尚欠建银公司借款本金225,618,697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息（按罚息利率24%计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；三、建银公司对王庆、李晓丽提供的质押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；四、王庆、李晓丽对上述款项的给付承担连带清偿责任；五、天鸿公司对上述款项的给付在1000万元范围内承担连带清偿责任；六、恒宇公司对上述款项的给付在5000万元范围内承担连带清偿责任；七、案件受理费1,459,755元、减半收取729,877.50元，诉讼保全费5000元，律师代理费40万元，均由中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司共同承担。因建银公司已预交，随欠款一并给付。该调解书已发生法律效力。在该案诉讼过程中，建银公司申请财产保全，省高院于2015年10月29日、2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了两份（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书和协助执行通知书，分别查封了中天公司所有的位于大连金州新区中长街道胜利路的在建抵押房屋913套，查封了恒宇公司所有的位于大连金州新区两栋房屋共186套，查封期限均为三年。涉案房屋在上述查封房屋明细范围内。建银公司于2017年1月3日向省高院申请强制执行，该院2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定书，裁定上述省高院（2015）辽民二初字第00070号民事调解书由一审法院执行。一审法院在执行过程中，案外人梁伟军、牟桂芬对查封大连金州新区胜利路898号1单元8层3号房屋（即涉案房屋）提出书面异议。一审法院于2018年5月2日作出（2018）辽02执异348号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。建银公司对该裁定不服，向一审法院提起本案申请执行人执行异议之诉。大连金州新区土地房屋局于2011年10月20日颁发了编号为2011075的天鸿1.7英里住宅小区24-37、39、40、42号楼的预售许可证；于2011年10月31日颁发了编号为2011079的天鸿1.7英里住宅小区20-23、41号楼的预售许可证；于2012年9月25日颁发了编号为2012050的天鸿1.7英里住宅小区11-19号楼的预售许可证。建银公司、中天公司、盛京银行于2013年10月9日签订委托贷款合同之补充合同，约定：“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和第三人同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续。”2012年11月28日，梁伟军、牟桂芬与中天公司签订《商品房买卖合同》，约定梁伟军、牟桂芬购买第三人开发的涉案房屋，建筑面积85.92平方米，总价款为540,437元。买受人应于2012年11月28日前支付房款的62%即340,437元整，二期房款200,000元应于2013年月日前买受人采取公积金或银行按揭贷款支付方式支付；中天公司应当在2014年5月8日前向被告交付房屋。2013年10月20日，中天公司向梁伟军、牟桂芬出具了金额为340,437元的销售不动产统一发票一张，发票上载明的不动产项目名称、地址、面积、单价等信息均与案涉商品房买卖合同所载明的信息相符，且该发票盖有中天公司发票专用章。因梁伟军、牟桂芬于2014年9月23日向物业公司交付了排渣费、电梯清运费、代收水电费，故应认定梁伟军、牟桂芬接收房屋的时间为2014年9月23日。大连市不动产登记中心于2018年8月28日出具《房屋信息查询结果》记载，被查询人梁伟军、牟桂芬、梁丽杰、梁家辉在大连市及所辖各区均无房屋登记信息。一审法院认为：《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。房屋消费者物权期待权保护，也称弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则由《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》而来，该批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者。当然，民事活动首先应遵循诚实信用原则，因此，在购房者权利保护上，也应贯彻民事法律的诚实信用原则。预售许可证的取得意味着开发商已经有权销售该房屋。且从建银公司、中天公司、盛京银行于2013年10月9日签订的委托贷款合同之补充合同约定内容“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”可知，建银公司是同意中天公司销售涉案房屋的，而梁伟军、牟桂芬作为购房者无法控制中天公司是否将购房款优先用于清偿涉案房屋所担保的债权。故可认定在中天公司已取得预售许可证的情况下，梁伟军、牟桂芬已尽到合理注意义务，并无重大过失。本案中，梁伟军、牟桂芬是在中天公司已取得涉案房屋预售许可证的2012年11月购买涉案房屋。中天公司已在商品房买卖合同中加盖印章，且向梁伟军、牟桂芬出具加盖中天公司发票专用章的销售不动产统一发票，发票中载明的不动产项目名称、地址、面积、单价、梁伟军、牟桂芬支付首付款金额等均与梁伟军、牟桂芬持有的商品房买卖合同载明的信息相符。中天公司于2014年9月23日向梁伟军、牟桂芬交付房屋，梁伟军、牟桂芬接收房屋后亦向物业公司交付了排渣费、电梯清运费及代收水电费等相关费用，嗣后梁伟军、牟桂芬实际居住在该房屋内。故可认定梁伟军、牟桂芬与中天公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。又因梁伟军、牟桂芬在大连市内及各辖区均无其他用于居住的房屋，故可认定梁伟军、牟桂芬所购商品房系用于居住且梁伟军、牟桂芬名下无其他用于居住的房屋。梁伟军、牟桂芬持有中天公司开具的销售不动产统一发票，证明至2013年10月20日梁伟军、牟桂芬已支付340,437元首付款。故可认定梁伟军、牟桂芬已支付的价款达到总房款的62.99%，已超过合同约定总价款的百分之五十。据此，梁伟军、牟桂芬购买涉案房屋符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，且其权利能够排除执行，故建银公司不得执行涉案房屋，建银公司提出准许继续执行涉案房屋的诉请，无充分的事实和法律依据，一审法院予以驳回。因建银公司为败诉方，无权要求梁伟军、牟桂芬承担本案诉讼费、律师费，故对建银公司要求梁伟军、牟桂芬承担诉讼费、律师费的诉请，一审法院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，一审法院判决如下：驳回建银国际资本管理（天津）有限公司的诉讼请求。案件受理费9,204元（建银公司已预交），由建银国际资本管理（天津）有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审认定的基本事实属实。本院认为，本案的焦点问题是梁伟军、牟桂芬对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，梁伟军、牟桂芬即房屋买受人在中天公司已经取得房屋预售许可证后并于人民法院查封前，与中天公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》,交纳了一半以上的房款，中天公司为其开具了购房款销售不动产统一发票，发票上载明的不动产项目名称、地址、面积、单价等信息均与案涉商品房买卖合同所载明的信息相符，且该发票盖有中天公司发票专用章。梁伟军、牟桂芬在大连市及所辖各区没有其他用于居住的房屋。由此可见，梁伟军、牟桂芬购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的其权利能够排除执行的情形，一审判决并无不当。对于建银公司上诉称“被上诉人就涉案房产所享有的债权无法排除上诉人对涉案房产抵押权的执行”一节。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。按照该批复所确定的权利保护顺位，抵押权不能对抗已交付全部或大部分购房款的买受人，故建银公司的这一上诉理由不成立。另，建银公司、中天公司与盛京银行在2013年10月9日签订的委托贷款合同之补充合同已约定：“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”。可见，建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，被上诉人是在中天公司已取得预售许可证的情况下购买的案涉房屋，被上诉人作为购房者对建银公司和中天公司的约定并不知情，也无法控制中天公司是否将购房款优先用于清偿案涉房屋所担保的债权，被上诉人在此已尽到注意义务。现建银公司的抵押权不能实现，原因在于其自身监管不善，故其主张对被上诉人所购买的案涉房屋申请执行，依据不足。综上所述，建银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,204元，由建银国际资本管理（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈建审判员  华锋审判员  张辉二〇一八年十二月二十四日法官助理刘玉良书记员李婷