上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初27948号原告：毛勇兴。委托诉讼代理人：王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。被告：邬皙文。原告毛勇兴与被告邬皙文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法由审判员李珺适用简易程序于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告毛勇兴的委托诉讼代理人王浩君、被告邬皙文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛勇兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年12月1日至2018年5月31日止的租金人民币(币种下同)314,334元；2.判令原告有权没收被告支付给原告的14万元租赁保证金；3.判令被告向原告支付违约金28,760.73元。事实和理由：原、被告于2012年10月16日就闵行区红松路XXX号部分、172号、虹井路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX号XXX室、XXX室房屋租赁签订《房屋租赁合同》,合同签订后,原告依约向被告交付了房屋,然被告自2013年3月1日起就经常拖延支付租金。2016年4月,原、被告签订《续租补充合同》,就前述房屋续租事宜,达成一致,将租赁期限延长至2018年5月31日止。2017年3月24日,因被告提出其经营困难,希望原告降低租金,故原、被告又签订《补充协议》,将2017年3月1日起至2018年5月31日止的租金调整至每月67,500元,租金支付方式为每两个月付款一次,但是同时约定了如果被告有拖欠行为的,仍按原租房合同执行。自2017年5月1日起,被告又未能按时支付房租,至今拖欠原告租金314,334元。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告邬皙文辩称，双方于2012年10月10日签订合同，约定自2012年12月10日起至2014年12月9日止的租金为7万元，至2014年12租金涨至73,500元；2016年12月原告提出租金涨至77,175元，被告提出租金太高不想续租，原告则称租金不变并约定租金变成2个月一付。至2017年2月，因为过年，被告将2个月的租金支付后准备不再租赁，故被告在2017年3月准备以押金抵扣租金的方式支付租金，而后原告称在大房东那里得到租赁优惠，希望被告可以继续承租，被告其中的股东认为放弃目前的经营有些可惜，故才在这情况下2017年7月24日与原告签订了2017年的补充协议，约定租金下调至67,500元，付款方式为2个月一付，被告在保留押金的情况下付清了3、4月的租金，故原告称延迟支付23天与事实不符。被告在2017年4月29日付清了5-6月租金，7月已经付清；9月因被告朋友在外地，被告致电原告，原告也认同了这一事实。12月29日付清2018年1月的租金，至2018年3月双方面临租期到期的问题，而原告与大房东的租期也是2018年5月到期，若3月再支付租金加上押金14万元远超应付的租金，且原告未与大房东续租，3月的租金原告也未支付给大房东，目前大房东在问其催讨租金，故被告与原告协商只支付1个月的租金。原告当时称与大房东续约，但之后3-5月每个月都能收到大房东的催讨通知，期间被告多次联系原告均是停机。被告也向大房东了解过，原告4、5月的租金均未支付，大房东准备到期后直接收回房屋，但这样会对被告造成损失，之后被告一直在做房屋腾退工作，期间原告一直未出现，直到2018年5月出现一位律师称被告违约，双方未能协商一致。之后房屋的交还工作也是被告完成，物业费等费用也是被告代为支付。被告行为不构成补充协议约定的拖欠条款，原告也从未提过涨租金，原告也多收了被告5,000元未退还。被告目前为止租金支付至2018年3月，2018年4-5月的租金可以用押金14万元抵扣。本院经审理认定事实如下：2012年10月16日，原告(作为出租方，签约甲方)与被告(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在红松路XXX号部分、XX号，虹井路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX号XXX室、XXX室的房屋出租给乙方使用，该房屋实际面积约为400平方米，乙方租赁该房屋作为健康会所使用。甲方于2012年10月16日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2012年10月16日起至2016年1月31日止。该房屋起始租金为7万元/月。如有续签合同，以该合同为基准，合同延续期每两年租金递增5%，直至9万元封顶：2012年12月10日-2014年12月9日，月租金为7万元；2014年12月10日-2016年12月9日，月租金为73,500元。乙方应当每次提前10天支付3个月的租金，先付后使用。如乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方须按日租金的5%向甲方支付违约金按实际逾期日计算；若乙方拖欠租金满1个月，无论甲方曾否书面通知、催告，均视为乙方违约；甲方有权没收租赁保证金，并终止该合同，立即收回乙方所租赁的房屋；同时甲方将追缴乙方拖欠的租金、违约金及有关的水、电、气、通讯、物业费等乙方应付的费用。乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金14万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。乙方应一次性于签该合同同时支付甲方转让费5万元。2016年4月，原告(作为出租方，签约甲方)与被告(作为承租方，签约乙方)签订《续租补充合同》，约定双方在原有合同的基础上，除下列需要调整的以外，其余按2012年10月16日签订的合同执行。需要调整的有：A、甲方于2012年10月16日前向乙方交付该房屋。租赁期自2012年10月16日起至2018年5月31日止。B、上述租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求。须经甲方书面同意后重新签订租赁合同，否则，该租赁合同期满，租赁关系自行解除。C、该房屋起始租金为7万元/月，2012年12月10日-2014年12月9日，月租金为7万元；2014年12月10日-2016年12月9日，月租金为73,500元；2016年12月10日-2017年12月9日，月租金为77,175元；2017年12月10日-2018年12月9日，月租金为81,034元。2017年3月24日，原告(作为出租方，签约甲方)与被告(作为承租方，签约乙方)签订《补充协议》，约定经双方协商，一致同意涉案房屋自2017年3月1日起至2018年5月31日止，将原租房合同金额调整至每月67,500元，乙方承诺每两个月付款一次，付款时间为每逢单月1号之前，如有拖欠仍按原租房合同执行。该协议作为原租房合同的附件，所有双方的权利义务仍参照原合同执行。2018年6月15日，被告将涉案房屋直接交还产权人并签订《房屋交接书》。后因被告未按时足额交纳租金，原告遂诉至本院，请求判决如其诉请。另查明，位于上海市闵行区红松路XXX号、172号店铺产权人系案外人顾某1、顾慧所有，上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号XXX室、XXX室店铺产权人系案外人顾某1、顾2，上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号XXX室、XXX室店铺产权人系案外人顾2、朱某某。2012年11月1日，顾2、朱某某、顾某1、顾慧向原告出具《复函》，同意原告将涉案房屋转租给被告。2015年10月26日，案外人顾某1与原告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租与原告使用。还查明，2016年12月之前的租金，双方确认支付完毕并无争议。自2016年12月起，被告于2016年12月6日支付了2017年1月至2月期间的租金147,000元，于2017年2月4日支付2016年12月的租金73,500元，于2017年3月24日支付2017年3月至4月租金135,000元。于2017年4月29日支付2017年5月至6月租金135,000元，于2017年7月1日支付2017年7月至8月租金135,000元。于2017年9月4日支付2017年9月至10月租金135,000元，于2017年11月1日、11月2日共支付2017年11月至12月的租金135,000元，于2017年12月29日支付2018年1月至2月租金135,000元，于2018年3月12日支付2018年3月租金67,500元，于2018年5月支付8万元，之后未支付租金。再查明，被告尚有租赁保证金14万元在原告处。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《续租补充合同》、《补充协议》、《复函》、《上海市房地产权证》、欠费清单，由被告提供的《房屋交接书》等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》、《续租补充合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应按协议约定履行。现涉案房屋的租赁合同已经履行完毕，根据双方签订的《房屋租赁合同》、《续租补充合同》约定，被告应付的2016年12月至2017年2月期间租金标准为每月77,175元，被告尚拖欠租金11,025元;根据双方《补充协议》约定，涉案房屋自2017年3月1日起至2018年5月31日止，每月租金67,500元，如有拖欠仍按原合同执行。被告已按补充协议约定足额支付2017年3月1日起至2018年3月31日止的租金，自2018年4月1日起未按约定支付租金，故其应按原合同约定的租金标准每月81,034元予以支付，其应向原告支付2018年4月1日起至2018年5月31日止的租金162,068元，被告实际支付8万元，尚欠82,068元；故被告累计拖欠原告租金共计93,093元。关于租赁保证金，双方经过多次协商后签订相关协议，被告也按协议履行了绝大部分支付租金义务，且租赁关系已经终止，考虑到被告最后拖欠小部分租金事实上也未对原告造成更大损失，而且原告已经主张了违约金，故本院兼顾公平原则等因素，原告主张要求没收租赁保证金之请求，本院不予支持。根据协议约定，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方，现被告支付原告的租赁保证金金额为140,000元，用以抵扣其应付的租金后，为避免当事人诉累，本院将剩余部分租赁保证金46,907元，在本案中一并予以处理，由原告返还于被告。本案中，被告未能及时按约足额缴纳租金，其行为已构成违约，故原告要求其偿付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金，原告主张按日租金的5%计算每日的违约金，显然偏高，本院结合被告过错程度、原告实际损失等因素对违约金的计算方法与标准均予以酌情调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告邬皙文应支付原告毛勇兴拖欠的租金93,093元(该款已用被告邬皙文支付的租赁保证金140,000元予以抵扣，被告邬皙文无需再向原告毛勇兴支付)；二、被告邬皙文于本判决生效之日起十日内偿付原告毛勇兴以本金93,093元为基数，自2018年6月1日起至本判决生效之日止，按日万分之五标准计算的违约金;三、原告毛勇兴于本判决生效之日起十日内返还被告邬皙文租赁保证金46,907元;四、驳回原告毛勇兴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,250.93元，由被告邬皙文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李珺二〇一八年十二月七日书记员  高鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……