连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0707民初8816号原告：连云港市天涯物业管理有限公司，住连云港市赣榆区青口镇金海路**。法定代表人：徐维龙，总经理。委托诉讼代理人：苏杨，江苏苍梧律师事务所律师。被告：连云港科润置业有限公司，，住连云港市赣榆区海头镇旅游度假村**楼别墅楼法定代表人：蒋隆意，总经理。委托诉讼代理人：卢炜、姚佳佳，江苏榆和律师事务所律师。原告连云港市天涯物业管理有限公司（以下简称“天涯物业公司”）与被告连云港科润置业有限公司（以下简称“科润置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天涯物业公司法定代表人徐维龙及其委托诉讼代理人苏杨、被告科润置业公司的委托诉讼代理人卢炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天涯物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付所欠原告自2018年2月至2019年2月11日的物业管理费（包含公摊水电费）共计101260元及滞纳金。事实与理由：被告为赣榆海悦龙庭小区业主（开发商），因被告在该小区尚有部分门面没有出售，所有权与使用权均归被告。根据原告及业主委员会与原告签订的物业管理协议，被告自2018年2月11日起，应每年向原告交纳物业管理费用（包括公摊水电费）101260元，并于每年的2月11日前交清，被告经催收，拒付至今，原告依照合同约定，提供了物业管理，被告应当履行管理费交纳义务，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告科润置业公司辩称，一、原告不是合法的适格主体，龙庭小区业主委员会与原告签订的物业合同无效，该合同自始对被答辩人不产生约束力。1、从事物业服务的企业应当具备独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，但原告没有举证证明已经获得物业服务企业资质，故对其主体资格不予认可；2、原告不是海悦龙庭小区业主大会依照法律规定选聘的物业服务公司，答辩人作为房屋开发商及该小区的最大业主，对原告作为该小区物业管理公司毫不知情，也没有看到应当依法在相关部门备案登记情况，故其主体的合法性及签订的物业服务合同的真实性、合法性均不予认可；3、据本案目前证据，涉案物业服务合同未经过业主大会选聘，仅凭业主委员会与原告签订的物业合同，无法证明原告具备合法的主体资格；4、按照法律规定，物业服务企业应当自物业交接后30日内，向行政管理部门办理备案手续，并且将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告，原告显然没有履行该职责，导致答辩人作为最大的业主及建设单位根本不知道小区的物业服务公司已经变更。二、原告与答辩人就本案所涉的非住宅的房屋也没有就有关物业服务等事项进行协商和约定，原告也没有为答辩人所涉及的房屋提供物业服务。答辩人所涉及的房屋均在小区外面，系对外门面房，答辩人对此未提供任何的物业服务，不存在公摊的水电，故原告的主张没有任何法律和事实依据，无权向答辩人主张本案所涉的物业管理费用。三、答辩人的部分房屋已经出租，答辩人与物业使用人约定由物业使用人负责交纳相关费用，即使有应承担的相关费用，也应当由适格的主体直接向该部分租户收取，故此部分物业费不应由答辩人承担。四、对于没有约定的相关物业服务的事项，应当依照《临时管理规约》相关规定执行，而不是原告单方面强加的计算方式和条款。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定双方无争议的事实如下：原告天涯物业公司系由自然人独资的有限责任公司，具备独立法人资格。原告天涯物业公司与海悦龙庭业主委员会签订“海悦龙庭小区”物业管理服务协议、房屋装饰装修管理服务协议、海悦龙庭小区房屋装饰装修管理规定，上述协议中均由原告连云港天涯物业管理有限公司及赣榆区海头镇海悦龙庭小区业主委员会共同盖章确认。合同中约定，物业类型为商住，物业费收费采取包干式方式。物业合同中载明多层物业服务费收费标准：0.6元/月·平方米，商铺收费标准：1元/月·平方米，空置物业在事先向物业公司提出书面申请，经物业公司核实、同意后，可以按照物业服务费标准的70%交纳空置物业服务管理费。物业管理费及其它费用（包括不限于电梯运行维护费、公摊水电费）支付方式：房屋交付时，业主预付12个月的物业管理服务费用及其它应预交费用。原告天涯物业公司于2018年2月16日在海悦龙庭小区公告中载明“经原业主委员会推荐，杨超、李宝诗、王召兵、左其兵、房连军等5人为新一届业主委员会组成人员，具体负责选聘正规物业公司管理小区”等内容。原告天涯物业公司于2018年7月3日在连云港市赣榆区物价局对海悦龙庭小区物业收费标准进行备案，备案表中收费标准载明：多层：0.6元/月·平方米，该备案表中由原告连云港天涯物业管理有限公司、赣榆区海头镇海悦龙庭小区业主委员会及连云港市赣榆区物价局三方加盖公章确认。另关于被告方所有的商住房面积。被告向法院提交未售商业统计表及出租门面统计表各一份予以证实。根据被告科润置业公司向本院提交的未售商业统计表，被告科润置业公司未销售商住房共计49套，未售面积共计4531.38平米。其中，未销售住房共计38套，未售住房面积共计3126.72平米；未销售商铺共计11套，未售商铺面积共计1404.66平米。根据被告科润置业公司提交的出租门面统计表，被告科润置业公司出租门面房共计12套，出租面积共计1543.01平米。其中，出租住房共计5套，出租住房面积共计649.18平米；出租商铺共计7套，出租商铺面积共计893.83平米。对此，原告明确其暂时认可被告方提交的统计表，如后期发现被告所有的但统计表中未统计的未售房屋或者统计之后销售的房屋，原告保留另案起诉的权利。本院经审理认定有争议的事实及证据如下：一、关于原告签订合同份数及签订日期。原告主张2018年2月11日先后签订两份《物业管理服务协议》，因第一份遗漏了关于商铺的物业收费标准，故重新签订了一份新合同，并以新合同为准，原告并向本院提交新签订合同一份证实该主张；被告辩称，第一次庭审中原告提交的合同中未载明经办人姓名、日期、物业公司是否经过业主大会选聘、是否在物业行政管理部门备案等均无法体现，合同后附件临时管理规约中没有加盖公章、签名、日期，是否与物业管理部门备案手续中的文件相一致均无法认定。二、原告与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同是否有效。原告天涯物业公司主张，其系经涉案小区业主大会共同选聘，并由业主委员会与原告签订物业服务合同，原告并向本院提交由业主委员会与原告共同签订的合同、照片一组、证人仲某,4、王某,4陈述予以证实；被告科润置业公司辩称其作为涉案小区最大业主，对选聘原告作为物业服务公司其并不知情，也未看到相关备案情况，原告方提交的物业合同自始无效，但并未向本院提交证据予以证实。三、备案是否影响合同效力。被告主张，依据《江苏省物业管理条例》第四十一条、第四十四条之规定，原告需按照规定持相关文件向物业管理行政主管部门办理备案手续、物业服务合同应物业行政主管等部门备案，原告未向法院提交备案相关证据；原告主张，依据法律规定，小区有自治权，能够由业主大会选聘物业公司，第四十一条并非允不允许的规定，而是行政机关管理规定，并非不能收费，该规定与合同的效力不具备关联性。四、原告是否为被告提供了物业服务。原告方主张其已为被告提供了物业服务，包括缴纳公摊水电费、代缴水电费、打扫卫生、维护设备设施、绿化、提供安保服务等，对闲置房提供打扫、公共设施维修等服务，原告并向本院提交电费单据复印件102张、电费票据1张（户名系被告方股东王建波）、原告方代被告方缴纳的水费单据7张（户名均系被告方股东王建波），证明原告自入驻涉案小区后如约为被告方提供了物业服务，代缴了水电费；被告方辩称，电费票据及水费票据原件应当由被告方持有，如需交纳相关费用，被告方会自行交纳，并对原告方提交的电费单据复印件不予认可，被告并向本院提交照片一组（14张）证明原告未对被告所有的门面房外杂草丛生、破损严重，没有显示打扫等维修、管理等服务。五、物业收费标准。原告方主张，被告方应当按照物业管理协议内容交纳物业费用，即多层物业服务费收费标准：0.6元/月·平方米，商铺收费标准：1元/月·平方米，空置物业在经物业公司备案后可以按照物业服务费标准的70%交纳空置物业服务管理费，但对于闲置房，被告方并未在原告处备案；被告方辩称原告应当提交物价部门对于收费标准的相关证据，且原告方入驻小区后，被告方毫不知情，闲置房屋是客观事实。诉讼中，原告天涯物业公司申请证人仲某,4、王某,4出庭作证。证人仲某,4系海悦龙庭小区7号楼1单元202室业主。证人仲某,4陈述原告天涯物业公司系经海头镇党委参与、由业主大会共同选聘的物业服务单位，服务类型包含商业用房，物业公司入驻后提供了相关物业服务，关于小区外卫生，如系小区物业管理范围内，由原告天涯物业公司提供卫生打扫服务，如系小区物业管理范围外，原告天涯物业公司不参与，关于空置房原告如何提供物业服务，证人仲某,4表示其并不知情。证人仲某,4表示原告物业服务质量较好。证人仲某,4另陈述在原告天涯物业公司入驻前，没有其他物业公司入驻，系小区内部组建成员为小区提供服务。证人王某,4系海悦龙庭小区9号楼301室业主，现业主委员会成员。证人王某,4陈述，其系原业主委员会成员，该小区先由青口一物业公司负责物业服务，后因用电问题原物业公司与业主发生纠纷，原业主公司撤出，由原业主委员会成员负责物业管理，后经海头镇党委与业主大会选聘，通过竞标，投票选聘原告天涯物业公司为涉案小区提供物业管理服务，并由现业主委员会与原告天涯物业公司签订物业管理服务合同，物业类型包含商业用房，签订合同时证人王某,4在签订现场，原告天涯物业公司后经海头镇党委等行政管理部门备案。原告天涯物业公司大概于2018年2月11日入驻，入驻后按照物业服务合同为小区业主提供了相关物业服务。关于签订合同份数，证人王某,4表示当时签订两份合同，第一份合同内容不全面，第二份合同其具体不知情。关于签订合同时间，证人王某,4陈述系2018年2月11日签订，但合同有无落款时间证人表示并不知情。关于收费标准有无备案，证人王某,4陈述系业主委员会主任杨超负责，其并不知情。关于原告如何为被告所有的闲置门面房提供服务，证人王某,4表示不知情。对于二证人证言，被告质证称，因二证人在业主自行进行物业管理之前是否有物业公司提供服务的事实陈述不一致，对二证人证言不予认可。本院认为，二证人均陈述，在与原告签订物业合同前，由业主自行组织并对物业进行管理、服务，且二证人的证言相互印证，也能够与原告的其他证据相互契合，本院对二证人证言予以采信。综合法庭查明的双方无争议的事实以及对双方有争议的事实及证据的列举，本院归纳双方的争议焦点为：一、原告主张的物业合同效力如何认定？二、原告是否按约履行了物业合同？三、本案的物业服务费用应当如何计算？关于争议焦点一，本院分析如下：原告天涯物业公司具备独立法人资格，依法能够从事物业管理活动。根据物权法相关规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经过占专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据被告向本院提交的未销售及出租房屋面积统计表，共有6074.39平米由被告科润置业公司所有，该面积远未达到建筑总面积62912平米的一半31456平米以上，由此可推，被告专有部分面积占建筑总面积未过半，总人数以此类推。故涉案小区业主有权按照自己意愿选举业主委员会成员，且本案证人证言均陈述原告系经海头镇党委参与、由业主大会共同选聘的物业服务单位，故应认定业主委员会代表全体业主与原告天涯物业公司签订的物业服务合同系涉案小区业主真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故原告与业主委员会签订的合同合法有效，是否办理相关备案手续，并不必然导致合同无效，故本院对被告关于合同无效的辩称依法不予采信。关于争议焦点二，本院分析如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于合同签订日期，原告针对新合同能够给予本院合理的解释，物业服务合同中《海悦龙庭小区房屋装饰装修管理规定》中载明“本规定自2018年2月11日起执行”，且证人王某,4的证言能够与原告的主张及物业服务合同内容相互印证，足以认定合同签订日期为2018年2月11日，被告针对其辩称未能提交相反的证据，故本院对被告的辩称不予采信，并将2018年2月11日视为合同签订之日。关于原告方是否为被告方提供了物业服务。关于缴纳公摊水电费、代缴水电费的物业服务，因原告方主张其已为被告提供该两项物业服务，并向本院提交多份缴费凭证，被告辩称电费单据与被告无关，如有关，也是与承租方有关，被告公司留有部分工作人员，如需交纳费用，公司会自行交纳，但被告未能向本院提交原告未提供物业服务等相反证据，缴费凭证虽为复印件，但能够与证人证言相互印证，足以证明原告为包括被告在内的小区业主提供了缴纳公摊水电物业服务，但原告提交的代缴水电费发票户名均为被告股东王建波，本院无法核实该证据的来源，故本院对原告为被告交纳公摊水电费的主张予以认可，但代缴水电费的主张不予认定。关于其他服务，原告主张其为被告所有的房屋提供打扫卫生、维护设备设施、绿化、提供安保服务等，对闲置房提供打扫、公共设施维修等服务，原告有义务为业主共有部分提供物业服务，原告并向本院提交照片一组证实其在提供服务期间的通知和公告，被告辩称被告未能提供服务，并向本院提交照片一组予以证实，该证据不足以证实其辩解意见。依据原告陈述、被告辩称以及证人证言，原告为被告提供了相关服务，被告应当履行给付物业费用的义务。关于争议焦点三，本院分析如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告提交的《物业管理服务协议》真实、合法、有效，且原告已经按照合同约定履行了相关义务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告科润置业公司作为业主应当按照合同内容履行交纳物业费用的义务，物业合同中载明多层物业服务费收费标准：0.6元/月·平方米，商铺收费标准：1元/月·平方米，空置物业可以按照物业服务费标准的70%交纳空置物业服务管理费。诉讼中，原告天涯物业公司明确仅向被告科润置业公司主张出租房屋物业服务费用。被告作为业主，即便对原告入驻涉案小区毫不知情，但不能免除履行交纳物业费的义务。关于未售房屋，本院考虑到原告确实存在过服务质量问题，酌情以合同约定的70%标准计算，但被告应尽快到原告处对闲置房进行备案；关于出租房屋，被告应当按照合同标准交纳物业费用。根据被告向本院提交的未出售商住房及出租房屋统计表，按照上述标准计算：未售房屋（按照70%计算）：：住房应交纳物业费用157586688元/年，商铺应交纳物业费用11799.144元/年。出租房：：住房应交纳物业费用4674096元/年，商铺应交纳物业费用：10725.96元/年，被告应交纳2018年2月份至2019年2月份物业费用共计42957.8688元。被告科润置业公司向原告天涯物业公司交纳出租房屋物业费用后，可以依据合同约定向房屋实际使用人追偿。综合对争议焦点的分析，本院认为，合法的物业服务关系受法律保护。被告科润置业作为涉案小区业主，未按照合同约定履行合同交纳物业服务费的义务，应当承担相应的违约责任。诉讼中，原告主张被告应自2018年3月1日起至被告实际给付之日止，按照月利率1.5%支付滞纳金。原告关于滞纳金的主张符合物业合同关于违约责任的约定，且不违反法律规定，故本院对原告的主张依法予以支持。综上，对原告天涯物业公司要求被告科润置业公司支付物业管理费（包含公摊水电费）共计101260元及滞纳金诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二条、第三十二条第一款、第三十四条、第四十条、第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港科润置业公司于本判决生效之日起十日内偿还原告连云港市天涯物业管理有限公司物业服务费本金42957.8688元及滞纳金（滞纳金自2018年3月1日起至被告实际给付之日止，按照月利率1.5%计算）；二、驳回原告连云港市天涯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告连云港科润置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2325元，减半收取1162.5元，由原告连云港市天涯物业管理有限公司承担725.5元，由被告连云港科润置业公司司承担437元，应当由被告承担的费用原告连云港市天涯物业管理有限公司已预交，由被告连云港科润置业公司于本判决生效之日起十日内直接向原告连云港市天涯物业管理有限公司给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2325元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  方圆二〇一八年十二月十三日书记员  赵丹法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（二）《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（三）《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十二条第一款：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。