江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8017号上诉人(原审被告)：李亚衡，女，1982年5月8日生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：周祖超，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：绿地集团（昆山）置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇菀坪社区。法定代表人:吴静，总经理。委托诉讼代理人：李志燕，公司员工。上诉人李亚衡因与被上诉人绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称绿地集团）排除妨害纠纷一案，不服昆山市人民法院(2018)苏0583民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李亚衡上诉称：请求撤销一审判决，驳回绿地集团的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、被上诉人与上诉人与2008年2月22日签订了《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008004080)，购买的是20幢401室，2009年7月交房的是××幢401室，上诉人一直居住在××幢401室至今为止没有变动过。被上诉人于2014年向昆山市人民法院起诉解除2008年2月22日签订的《昆山市商品房购销合同》，但该合同是上诉人与被上诉人变更前的合同，20幢401室与变更后的××幢401室是两处相邻并且相同楼层的相同房号的房屋。××幢401室房屋应该属于变更后的交付，归属于变更后的新合同，且履行多年，应认定为具有法律效力的有效合同。因此，上诉人对于入住××幢401室房产是基于合同合法占有。被上诉人绿地集团辩称：《昆山市商品房购销合同》约定的20幢401室实际就是××幢401室，前者是预售号，后者是公安机关编制的门牌号。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回其上诉请求，维持原判。绿地集团向原审法院提出诉讼请求1、请求判令李亚衡将绿地国际家园启航社20幢1单元401号房屋恢复原状并返还给绿地集团；2、请求判令李亚衡支付绿地集团自2015年6月30日至搬离之日的房屋占用费73583元（租金××00元/月，暂计算至2017年11月29日）；3、依法判令李亚衡承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2008年2月22日，绿地集团、李亚衡签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008004080）一份，约定由李亚衡购买绿地集团开发的昆山市花桥镇绿地国际家园启航社20幢1单元401号房屋一套，房屋总价为540592元。付款方式约定：李亚衡在2008年2月22日前付16××92元，在2008年2月29日前付54000元，在2008年3月22日前付324000元。该份合同附件四合同补充协议第三条约定：李亚衡采用银行贷款（商业贷款）方式支付房款的，如在绿地集团担保期内，李亚衡未按时还款连续达两个月或累计达三个月的，绿地集团有权单方面解除合同，如贷款银行因李亚衡原因要求绿地集团承担连带保证责任或直接偿还贷款本息责任的，绿地集团有权在单方面解除合同的同时将因此产生的一切相关费用直接从李亚衡已付房款中扣除，余款退还李亚衡。合同补充协议第十条约定：因李亚衡过错，绿地集团行使单方面解除合同权利时，李亚衡应承担总房价5%的赔偿金。前述合同签订后，绿地集团、李亚衡与中国农业银行股份有限公司昆山分行三方签订购房借款担保合同，三方约定：由李亚衡向农业银行借款324000元，李亚衡应按等额本息还款法每月归还本息，李亚衡未按合同约定期限归还借款，借款人有权计收罚息和复利，借款人未足额偿还借款本息超过90天，农业银行有权宣布贷款到期，有权提前行使担保权，按照合同约定提前收回借款本息、违约金及诉讼费、律师费实现债权、抵押权的费用时，贷款人可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收，李亚衡以所购房产提供抵押担保，绿地集团提供阶段性连带保证担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息等。签订借款合同银行放款后，李亚衡付清总购房款540592元。另查明:后因李亚衡未按约向银行还款，农业银行于2012年7月26日以李亚衡长期拖欠贷款为由另案起诉绿地集团，要求绿地集团清偿李亚衡借款本息及相关损失。一审法院于2013年3月18日作出（2013）昆商初字第0117号民事判决书，判决：绿地集团归还农业银行贷款本金274207.13元、截止2013年2月8日利息3344.99元、2013年2月8日后按中国人民银行规定的同期贷款利率、逾期贷款利率标准计算至判决生效之日止的利息及绿地集团负担案件受理费2793元。该判决生效后，绿地集团于2013年8月15日履行了前述判决付款义务，向农业银行支付本息285217.33元、诉讼费2793元，总计288010.33元。再查明：2014年9月9日，绿地集团向一审法院另案起诉李亚衡，要求：1、解除绿地集团、李亚衡于2008年2月22日签订的一份《昆山市商品房购销合同》；2、绿地集团返还李亚衡购房款175072.24元（计算方式：购房款540592元-绿地集团代李亚衡归还银行的贷款本金、利息及诉讼费288010.33元-被扣保证金额50479.83元-李亚衡的违约金27029.6元）；3、本案诉讼费由李亚衡承担。一审法院于2015年3月2日作出(2014)昆花民初字第00951号民事判决书，认定：“绿地集团、李亚衡之间签订的《昆山市商品房购销合同》以及绿地集团、李亚衡、中国农业银行股份有限公司昆山分行之间签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，两份合同均依法成立并生效。因李亚衡未按约履行向第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行还款义务，绿地集团作为连带保证人，截止2013年8月15日，代李亚衡支付所欠银行的贷款本息等288010.33元，被扣划保证金50479.83元。此后至今，李亚衡未向绿地集团归还代偿的银行借款及利息。根据双方合同补充协议第三条约定，贷款银行因李亚衡原因要求绿地集团承担连带保证责任并要求直接偿还剩余全部贷款本息,绿地集团有权解除绿地集团、李亚衡双方之间签订的《昆山市商品房购销合同》，故一审法院对绿地集团要求解除绿地集团、李亚衡双方之间签订的《昆山市商品房购销合同》的诉讼请求予以支持。解除合同后，绿地集团应当归还李亚衡购房款540592元，又根据《担保法》第三十一条的规定，绿地集团有权向李亚衡追偿代向银行归还的贷款本息等288010.33元、被扣划的保证金50479.83元及合同中约定的可要求李亚衡支付总房款5%的违约金27029.6元，三者项相抵，绿地集团应当返还李亚衡购房款175072.24元。”遂判决：“一、解除绿地集团与李亚衡于2008年2月22日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008004080）。二、绿地集团退还李亚衡购房款175072.24元，于本判决生效后十日内付清。”该判决现已发生法律效力。又查明：庭审中，绿地集团、李亚衡确认：绿地集团已于2009年7月将涉案房屋交付李亚衡，交付时为精装修房。李亚衡称交付后其未对涉案房屋再次进行装修，一直由其与父母、小孩共同居住至今，房屋内尚有电视、冰箱、电脑等家电及家具。另，绿地集团还提交58同城网站截图一份，显示：启航社晶彩小区一套3室2厅1卫面积为96平方米的精装修房屋出租价格为××00元/月。绿地集团以此作为向李亚衡主张的房屋占用费的计算标准。对此，李亚衡不予认可，并称不清楚与涉案房屋同地段、同类型房屋在市场上的出租价格。绿地集团也未就此申请司法评估。现因绿地集团要求李亚衡搬离涉案房屋并支付房屋占用费，李亚衡予以拒绝，双方协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、(2014)昆花民初字第00951号民事判决书及当事人的陈述予以证实。一审法院认为：绿地集团、李亚衡于2008年2月22日就江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园启航社20幢1单元401号房屋签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008004080）已经(2014)昆花民初字第00951号民事判决书判决解除。该民事判决书已经发生法律效力，具有既判力，双方均应履行该民事判决书确定的义务。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现绿地集团要求李亚衡返还前述房屋，符合法律规定，一审法院对此予以支持。对于绿地集团要求李亚衡将涉案房屋恢复原状的诉请，一审法院认为，双方确认2009年7月绿地集团将涉案房屋交付给李亚衡时房屋的状态为精装修房，此后李亚衡也未再次进行装修。故绿地集团主张李亚衡将涉案房屋恢复原状，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于绿地集团主张的房屋占用费，因绿地集团主张按58同城网站上的出租信息作为计算房屋占用费的依据未得到李亚衡的确认，绿地集团也未就此向一审法院提出司法评估的申请，故绿地集团的该项主张亦缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、李亚衡于本判决生效后30日内从江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园启航社20幢1单元401号房屋中迁出并将该房屋返还给绿地集团。二、驳回绿地集团的其他诉讼请求。一审案件受理费1640元，由绿地集团承担1560元，由李亚衡承担80元。二审中，李亚衡提供如下证据：住宅使用说明书、水电费缴纳清单、物业服务费收费通知书、进户通知、面积补差及发票、居住证，证明李亚衡实际居住房屋为××幢401号；另提供门诊笔录，证明李亚衡家中由于亲人生病发生经济危机。经组织质证，绿地集团对住宅使用说明书等证据的真实性予以认可，并认为进户通知也证明××幢401号即预售的20幢401号；对于门诊病历的真实性无法确定，也与本案无关。本院认为，李亚衡提供的门诊病历与本案无关，不予认定，对于李亚衡提供的其他证据，绿地集团未提出异议，本院予以认定。被上诉人绿地集团在二审中提供:落款为昆山市公安局曹安派出所的《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》的影印件，证明《昆山市商品房购销合同》约定的预售房号20幢401号实际就是现在的××幢401号。上诉人认为绿地集团未提供该份证据的原件，不发表质证意见。本院认为，该份证据虽然是影印件，但是可以与李亚衡二审提供进户通知等系列证据相互印证，且二审中绿地集团、李亚衡一致确认，《昆山市商品房购销合同》中房屋的房号为20幢401号，实际交房为××幢401号，故本院对该份证据予以认定。二审经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致。二审经审理查明，李亚衡举证的进户通知载明：李亚衡女士……你购买的绿地大道199弄××号401室（预售房号20#-401）……，请您于2009年7月6日来办理交房手续。再查明，昆山市花桥镇绿地国际家园启航社（绿地大道199弄）施工号20栋，对应公安机关编制的门牌号××幢。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，绿地集团、李亚衡所签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008004080）已经被（2014）昆花民初字第00951号生效民事判决书判决解除，根据上述法律规定，绿地集团有权要求李亚衡返还已经交付的房屋。李亚衡认为，绿地集团实际交付的是昆山市花桥镇绿地国际家园启航社××幢401号房屋，双方履行了新的合约，上诉人对于入住的××幢401号房产是基于合同的合法占有。本院认为，根据进户通知、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》及当事人庭审陈述等证据，《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008004080）所涉的昆山市花桥镇绿地国际家园启航社20幢1单元401号房屋，与绿地集团实际交付给李亚衡的昆山市花桥镇绿地国际家园启航社××幢1单元401号房屋，属于同一标的，李亚衡认为与绿地集团另行达成新的协议，与事实不符，本院碍难予以支持。二审中，绿地集团明确其诉讼请求，请求返还昆山市花桥镇绿地国际家园启航社××幢401号房屋，也就是《昆山市商品房购销合同》约定的20幢401室房屋。上诉人李亚衡认为，绿地集团不能在二审中变更诉讼请求。本院认为，涉案房产虽然在购房合同及实际交付中存在房号不一致的情形，但绿地集团诉讼请求所指向的标的具体、明确且一致，在一、二审中未发生实质变更，同时兼虑节约诉讼成本，减少当事人诉累等因素，绿地集团在二审中明确其诉讼请求，尚不构成变更诉讼请求。一审法院未查明本案房号变化情况，直接判令李亚衡返还20幢401室房屋，易导致执行的困难及争议，明显不当，本院予以纠正。另，对于绿地集团要求恢复原状、支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院未予支持，绿地集团未提出上诉，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决部分事实未予以查清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持昆山市人民法院(2018)苏0583民初2523号民事判决第二项；二、撤销昆山市人民法院(2018)苏0583民初2523号民事判决第一项；三、李亚衡于本判决生效后30日内从昆山市花桥镇绿地国际家园启航社25幢1单元401号（《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008004080）中上述房产的预售房号为昆山市花桥镇绿地国际家园启航社20幢1单元401号）中迁出并将该房屋返还给绿地集团。一审案件受理费1640元，由绿地集团承担1560元，由李亚衡承担80元。二审案件受理费80元，由李亚衡承担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 亮审 判 员  张 蕾审 判 员  周剑鸣二〇一八年十二月十三日法官助理  姜雨昊书 记 员  林晨晖