福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初4520号 原告：厦门市思明区人民政府中华街道办事处，住所地福建省厦门市思明区镇海路**，统一社会信用代码113502030041556166。 负责人：陈泽昭，主任。 委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所实习律师。 被告：林宇光，男，1949年8月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：赵慧玲，1958年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：林耀冠，福建聚泰律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：邹雪，福建聚泰律师事务所实习律师。 原告厦门市思明区人民政府中华街道办事处（以下简称中华街道办）与林宇光、赵慧玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案，依法适用简易程序公开审理。原告中华街道办的委托诉讼代理人陈曾盛，被告林宇光、赵慧玲的共同委托诉讼代理人林耀冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中华街道办向本院提出诉讼请求：1、判令被告林宇光、赵慧玲立即将址于厦门市思明区南普陀路11号的房屋腾空并归还给原告；2、判令被告林宇光、赵慧玲立即支付给原告逾期归还房屋期间的房屋占有使用费及违约金（房屋占有使用费标准以评估结果为依据，自2016年3月31日起计算至实际归还房屋之日止；违约金以被告拖欠的房屋占有使用费为基数，按每日千分之二的标准，自起诉之日起计算至实际付清全部款项之日止）。事实及理由：原厦门市思明区鑫发金属制品厂（原名厦门市思明区思明喷漆厂）系原厦门市思明区人民政府思明街道办办事处投资兴办的街属企业，其住所和经营场所位于厦门市思明区南普陀路**，，该住所和经营场所系原思明街道办办事处所有并交由原厦门市思明区鑫发金属制品厂使用。原厦门市思明区鑫发金属制品厂成立后，由原思明街道办办事处出租给被告林宇光经营。2004年8月17日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于同意思明区调整部分行政区划的批复》，同意撤销原思明街道办办事处，并将原思明街道办办事处管辖范围，即包括原厦门市思明区鑫发金属制品厂、厦门市思明区南普陀路11号房屋均划归原告管辖。调整后，原厦门市思明区鑫发金属制品厂成为中华街道办的街属企业，并继续由被告林宇光租赁经营。此后，中华街道办于2005年9月20日作出《关于厦门市思明区鑫发金属制品厂企业改制方案》，决定对原厦门市思明区鑫发金属制品厂进行企业改制，并决定在改制后，将原告向原厦门市思明区鑫发金属制品厂收回的址在厦门市思明区南普陀路11号房屋出租给被告林宇光。此后，原厦门市思明区鑫发金属制品厂于2006年2月6日注销。原厦门市思明区鑫发金属制品厂注销后，二被告经与原告协商，双方于2006年2月14日签订一份《房屋租赁合同书》，约定由中华街道办将厦门市思明区南普陀路11号房屋供给2000平方米出租给林宇光、赵慧玲用于经营外口公寓，租赁期限自2006年4月1日起至2016年3月30日止，前五年租金为每年4万元，后五年租金为每年5万元，每年上半年（6月30日前）交清当年的租金；合同第六条还约定：“租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金（滞纳金于每月十一日算起同拖欠租金一同缴纳）。”；合同第十一条还约定：“租赁期满，合同自动终止，乙方按时将房屋归还甲方。”合同签订后，中华街道办依约将租赁房屋交付给林宇光、赵慧玲使用，二人遂在租赁房屋内开展经营活动。但租赁期限届满后，林宇光、赵慧玲并未依约如期腾退租赁房屋，亦未再支付租金。鉴于此，中华街道办多次要求林宇光、赵慧玲将租赁房屋腾空归还，并支付逾期归还租赁房屋期间的房屋占有使用费，但林宇光、赵慧玲均置之不理。 林宇光、赵慧玲辩称，一、讼争房屋的权属并非归属于中华街道办所有，而是林宇光的个人财产。长期以来，林宇光与中华街道办存在名义上的租赁关系，但本质实为挂靠关系。70年代初，林宇光为帮助解决集体人员就业问题，组建了喷漆小组，最初地址在中山路警备区门口，后搬迁至讼争房屋所在地，因身处集体经济的特殊年代，个体经济受到严厉限制，个体无法创办企业，故林宇光将该小组挂靠思明街道办中山居委会。1972年3月份，林宇光的喷漆小组发展成为中山喷漆社，并挂靠在思明街道办办事处，之后在林宇光的努力奋斗下，该社不断发展壮大，并于1981年7月发展为思明喷漆厂。1983年，林宇光为扩大规模，通过开山挖土对厂房进行扩建，扩建的所有资金均有林宇光自行筹措解决，思明街道办办事处并未对该厂房建设投入任何资金。为了企业发展，进一步解决就业问题，完成区和街道的产值指标要求，该厂长久以来都是挂靠在思明街道办办事处，并通过签订租赁合同的形式来维持这层挂靠关系，每年林宇光支付给中华街道办的租金实际为每年的挂靠管理费用。另一方面，因为该厂实为林宇光个人投资经营并归其个人所有的私产，所以林宇光作为该厂的真正所有人，投资者，管理者，从1972年的喷漆小组至2005年五金制品厂的改制长达数十年期间其均系挂名为该厂的负责人，但其始终没有享受任何国家待遇。另外，中华街道办提供的证据并不足以证明其系厦门市思明区南普陀路**房屋的所有人。特别是中华街道办并没有土地部门或者不动产登记主管部门出具的能够证实房屋权属的相关权属证书。既然中华街道办非讼争房屋的所有人，其当然也不享有行使对外租赁的处分权。显然，综合以上事实可以认定，讼争厂房的所有权人是林宇光，而非中华街道办，故中华街道办无权要求林宇光归还厂房。二、根据租赁合同约定，如乙方需续租须提前半个月与甲方协商，在同等条件下，乙方享有优先承租权。讼争厂房的租赁合同到期时间为2016年3月30日，而林宇光为维持双方长达数十年的挂靠关系，所以在程序上积极配合中华街道办，早在2016年2月18日就向中华街道办办事处主管经济的陈勇副主任提出续租请求，并在街办企业资产管理公司即厦门鑫中华投资有限公司负责人苏总的见证下向陈勇副主任提交了关于续租请求的《申请报告》，故林宇光已依据合同约定履行了义务，并享有优先承租权。但中华街道办却不作为，其未能就林宇光提前提出的续租申请作出回复，也始终未向林宇光提出收回厂房和催促搬离，导致问题搁置，房屋闲置，本身其已违约在先。实际上合同到期后，林宇光已暂停使用该房屋，该房屋闲置至今。故中华街道办主张到期后的房屋占有使用费没有任何事实和法律依据。三、根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”讼争房屋属于违章建筑，因此该租赁合同属于无效合同，而合同无效至始无效，其中的违约金条款随之无效，故中华街道办无权依据合同主张违约金。综上，林宇光认为厦门市思明区南普陀路11号房屋的所有人并非中华街道办，其无权要求林宇光、赵慧玲归还厂房。同时，因中华街道办怠于履行义务，违约在先，其无权主张房屋占用费及违约金。 围绕诉讼请求，中华街道办提交了厦门市思明区人民政府文件（厦思政69号）、企业申报注册资金登记表、住所和经营场所使用证明、公证书、企业法人申请变更登记注册书（文号：工商企字第258号）、关于厦门市思明区思明喷漆厂变更厂名等事项的批复（厦思街41号）、厦门市人民政府关于同意思明区调整部分行政区划的批复、关于厦门市思明区鑫发金属制品厂企业改制方案、内资法人基本信息、房屋租赁合同书、常住人口基本信息表、律师函作为证据。围绕答辩意见，林宇光、赵慧玲提交了《证明》、身份证复印件、退休证、订货合同、预决算情况表、工程协议书、竣工验收资料、发票、集资建房合同书、土地房屋权证、、地质勘查报告书作为证据本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人就真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原厦门市思明区思明喷漆厂（以下简称原思明喷漆厂）前身为“中山喷漆社”，1981年上升为原厦门市思明区人民政府思明街道办事处（以下简称原思明街道办）的街办集体企业。 1988年3月23日，林宇光（承租方）与原思明街道办（出租方）签订一份经厦门市公证处公证的《租赁经营合同》，约定：承租方向出租方租赁经营原思明喷漆厂，租赁期限自1988年1月1日起至1990年12月31日止，全部租金15.45万元；林宇光用企业自有资金、发展基金进行投资，产权归企业集体所有；如承租方用个人资金投资，需经出租方认可，产权归承租方所有，租赁期限届满可以带走，经评估也可以折价给企业集体；承租方缴纳租金、税费后的剩余利润50%归承租方所有（其中应提取10%作为风险保证金），30%作为职工奖励金，20%作为福利基金承租方有权分配；未经出租方许可不得转租或转包他人经营；承租方要爱护集体所有财产，租赁期满应保证原思明喷漆厂全部自有资产不得建设；租赁期满，本合同自行终止；租赁期满前三十日，承租方应将原思明喷漆厂的固定资产和流动资金评估表和债权、债务平衡表交出租方审核，待出租方会同有关部门审核后，经租赁双方代表签字后，承租方可办理移交手续；等等。 1989年9月，原思明喷漆厂《企业申报注册资金登记表》载明企业资金总额233467元，资金来源为原思明街道办。同年同月，原思明街道办向原思明区工商行政管理局出具《住所的经营场所使用证明》载明：“我单位开办的厦门市思明区思明喷漆厂，，地址在南普陀路**共有住所面积3500平方米，经营场所3000平方米。。以上住所和经营场所所有权系思明街道所有属有偿使用，使用期限自1988年1月1日至1990年12月31日。该单位是我街道所属的企业。该单位的厂房是我街道所有的，现给该单位使用。”林宇光在该证明上签字。 1992年5月，原思明喷漆厂更名为厦门市思明区鑫发塑料五金制品厂（以下简称鑫发塑料五金制品厂），《企业法人申请变更登记注册书》载明企业性质为“集体”。 2004年8月17日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于同意思明区调整部分行政区划的批复》，同意撤销原思明街道办，将其管辖范围划归中华街道办管辖。2005年9月20日，中华街道办作出《关于厦门市思明区鑫发金属制品厂企业改制方案》，载明：“一、企业概况。厦门市思明区鑫发金属制品厂创建于1972年，系思明区思明街道办事处前期投资的街属工业企业……五、企业改制方案。（一）总体思路。安置人员交由中华街道办事处处理……（三）人员安置费来源。……以该厂厂房出租租金先行支付……（五）企业资产管理。改制后的思明区鑫发金属制品厂街道收回的厂房经街道党工委研究同意，按厦思中华[2005]41号文意见出租给原厂负责人林宇光……”林宇光、赵慧玲在上述改制方案文件上签署“本人同意街道改制方案。”改制后，鑫发塑料五金制品厂于2006年2月6日注销企业登记，注销时企业类型为“集体所有制”。 2006年2月14日，中华街道办（出租方，甲方）与林宇光、赵慧玲（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称讼争合同），约定：甲方将厦门市思明区南普陀路11号建筑面积为2000平方米的房屋（以下简称讼争房屋）出租给乙方；用途为经营外口公寓；租赁期限自2006年4月1日至2016年3月30日；租赁费用前5年每年按4万元缴交，后5年每年5万元；合同签订之日乙方向甲方交付4000元押金；等等。合同签订后，林宇光、赵慧玲将讼争房屋改造为外口公寓出租收益。双方约定的租赁期限届满后，林宇光、赵慧玲停止支付租金，但仍占用讼争房屋。 本案审理过程中，本院先后委托厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司对讼争房屋租金标准进行评估，两家评估机构均以讼争房屋无批建手续、无权属证明为由退回。庭审中，本院向当事人释明讼争合同无效。中华街道办同意由法院依法认定合同效力，并主张即便合同无效林宇光、赵慧玲仍应返还讼争房屋并支付占用费。 本院认为，在案证据表明，鑫发塑料五金制品厂自成立至注销性质均为集体所有制企业，对该厂的所有权性质林宇光在1989年9月承包该厂时以及林宇光、赵慧玲在2004年8月该厂改制时均予以书面确认，现林宇光、赵慧玲主张其为该厂的实际所有人没有事实和法律依据，也是对此前自身主张的反言，本院不予采信。鑫发塑料五金制品厂注销后包括讼争房屋在内的企业资产由中华街道办收回管理，其后中华街道办将讼争房屋出租给林宇光、赵慧玲并签订书面协议，应认定双方就讼争房屋属于房屋租赁合同关系，本案系房屋租赁合同纠纷案件。讼争房屋为未取得建设工程规划许可证建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定中华街道办与林宇光、赵慧玲就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被确认无效或撤销后双方因合同取得的财产应当予以返还或折价补偿。林宇光、赵慧玲据此应当向中华街道办返还因无效合同取得的讼争房屋，并在返还房屋之前赔偿占有使用费损失。关于占有使用费标准，因讼争房屋未取得批建手续、无权属证明，不宜参照市场租金确定。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定精神，本院酌定参照讼争合同约定的租金标准即每年5万元计算占有使用费。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，中华街道办基于无效的讼争合同提出的违约金主张不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、林宇光、赵慧玲于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区南普陀路11号建筑面积约为2000平方米的房屋返还厦门市思明区人民政府中华街道办事处； 二、林宇光、赵慧玲于本判决生效之日起十日内向厦门市思明区人民政府中华街道办事处支付房屋占有使用费（按照每年50000元的标准，自2016年4月1日起计算至实际返还房屋之日止）； 三、驳回厦门市思明区人民政府中华街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100元，中华街道办负担50元，林宇光、赵慧玲负担50元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一八年十二月十一日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证(??/?item?/?%E5%BB%BA%E8%AE%BE%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E8%A7%84%E5%88%92%E8%AE%B8%E5%8F%AF%E8%AF%81"t"_blank?)或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同(??/?item?/?%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C"t"_blank?)无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。