广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1421民初1642号 原告：甘红英，女，1966年8月6日出生，壮族，住所地广西扶绥县。 原告：农有东，男，1968年7月4日出生，壮族，住所地广西扶绥县。 原告：农惠成，男，1997年9月13日出生，壮族，住所地广西扶绥县。 上述三原告共同委托诉讼代理人：方加献，广西志明律师事务所执业律师。 被告一：广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司，统一社会信用代码91451421662142382X。 所在地：广西扶绥县新宁镇松江路26-1号。 法定代表人：何宁军，公司执行董事。 被告二：广西中立房地产开发有限公司,统一社会信用代码91451421662142382X。 所在地：广西南宁市青秀区东葛路5号德利公寓C栋1单元401号房。 法定代表人：何宁军，公司执行董事。 原告甘红英、农有东、农惠成诉被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司、被告二广西中立房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告甘红英、农惠成及其委托诉讼代理人方加献，被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司、被告二广西中立房地产开发有限公司的法定代表人何宁军到庭参加诉讼，原告农惠成经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘红英、农有东、农惠成向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告甘红英与被告广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司于2017年1月19日签订的《协议书》；2、判令两被告共同退回原告预付款545620元及利息（利息计算方式：以15万为基数从2017年1月19日按中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清为止；以395620元为基数从2018年8月21日按中国人民银行同期流动贷款利率计算至被告付清为止）；3、判令两被告赔偿原告装修费49000元；4、本案诉讼费用由两被告负担。 事实与理由：2017年1月10日原告为预购被告位于扶绥县商铺，向被告一支付定金5万元。由于涉案商铺建设设计规划变更，未能办理商铺买卖备案预售许可，双方无法签订《商品房购买合同》。2017年1月19日原告应被告一的要求再向被告一支付10万元的预付款。同日双方签订了《协议书》（内容详见协议书）确认原告向被告预付15万预付款。2018年8月21日在被告要求下原告再次向被告支付预付款395620元。为购买扶绥县商铺原告共向被告支付了预付款545620元及装修该铺面49000元。原告当初购买本案铺面目的是为用于经营饲料、兽药等，因经营饲料等货物比较大件及较重，常需要大车运输，当时是看到该铺面位于临街铺面，开放式管理，前面空旷无阻拦，交通方便，便于卸货，同时原告购买该铺面时己向被告一面对面咨询，被告一同意原告利用铺面前面空旷地，但被告一也没有告知原告计划修建围栏之事，所以原告才购买该铺面。现被告突然在原告铺面前面修建围栏、设卡对原告购买的铺面进行封闭式管理，严重影响被告对该铺面的使用权和经营权。就被告的行为双方多次协商不成，为此双方还发生了严重的冲突。原告认为因被告公司规划原因导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》以及被告未经原告同意单方改变铺面使用现状导致原告购买涉案铺面的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及第一百零七条的规定。原告依法可以请求解除双方之间的商品房预约合同关系。 被告广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司、广西中立房地产开发有限公司共同辩称：首先，原告在与我司购买讼争铺面时已经知道我公司要对整个小区进行规范管理的规划，我司并没有承诺铺面的公共部分由原告单独使用。原告在购买该铺面时并没有就铺面前的公共部分单独使用提出作为购买铺面的附加条件。我司也不可能如原告所说的同意其单独使用其铺面前面的空地，这不但对其他业主不公平，而且不便于对这个小区小车进出的管理，也会对小区的消防安全等存在隐患。所以，我司不可能承诺给任何一个业主单独使用。其次，原告购买铺面的合同目的不因我司的规范管理而不能实现。原告购买该铺面时已经知道或者应该知道该铺面临近车辆进出过道，也知道我司在业主逐渐进驻后会有一个统一规范的管理。只有规范的管理才能保证整个小区全体业主的生活便利。原告不能因为自己一己私利妨碍其他业主的进出便利，更不能侵占到其他业主的公共利益。再次，我司无违约情况，我司认为合同可以继续履行下去，不同意解除合同。如原告反悔不购买该铺面，应当承担违约责任。 综上所述，因三原告的违约，所以我司无需承担违约责任。如原告一定要解除合同，其所交的定金依法由我司予以没收。故被告请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下：2017年1月10日原告向被告一交付定金人民币50000元，预购被告一开发的位于广西扶绥县商铺，2017年1月19日，原告再次向被告一交付10000元购买铺面款；同日双方签订了《协议书》，内容为：“由甘红英向广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司缴纳购买商铺预付款人民币150000元，购买上述1-001号商铺（面积约44平方米以房管所实测为准），因开发商商铺面积户型需重新更改，未能及时办理商铺新的备案预售许可，造成乙方未交首付款未签订商铺买卖合同，但乙方因生意需要提前装修该物业，如因甲方原因造成乙方未能购买该物业，由此带来的装修费用需由甲方承担，并按规定退回预付款，除此之外由其他原因造成乙方损失的，则由乙方自行承担”；被告口头答应尽快办理得预售许可证，2018年8月21日，原告再次向被告一交付购铺面款395620元；原告装修该铺面支出49000元。由于被告一在中立东源小区的土地使用范围内修建围栏及保安岗亭，原告认为影响了其铺面生意，阻止被告一修建围栏及保安岗亭，双方发生争执。三原告诉至本院而成讼。 本院认为，被告一将其开发的位于广西扶绥县商铺出售给三原告，三原告共交付了部分购铺面款共计545620元，各方没有签订购买铺面的合同。只是为了尽快装修，三原告与被告一于2017年1月19日签订了《协议书》。至本案判决前被告一对于涉案的商铺仍未取得新的预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，三原告与被告一的商铺购买行为无效。对于无效行为，由被告一承担主要过错责任，因该行为取得的财产，按照双方签订的《协议书》，应当予以返还给对方。三原告以被告一没有告知其计划修建围栏之事，所以原告才购买该铺面的主张，没有事实依据，本院不予采信，被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告二广西中立房地产开发有限公司承担，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条；《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告甘红英、农有东、农惠成与被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司的商铺购买行为无效； 二、解除原告甘红英、农有东、农惠成与被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司于2017年1月19日签订的《协议书》； 三、被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司返还原告甘红英、农有东、农惠成购买商铺预付款人民币545620元； 四、被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司赔偿给原告甘红英、农有东、农惠成铺面装修费49000元； 五、被告二广西中立房地产开发有限公司对被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司的上述债务承担补充清偿责任； 六、三原告甘红英、农有东、农惠成腾出涉案的商铺（即扶绥县商铺）退还给被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司； 七、驳回三原告甘红英、农有东、农惠成其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序审理减半收取为4873元，由原告甘红英、农有东、农惠成承担873元，被告一广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司、被告二广西中立房地产开发有限公司共同承担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  葛世伟 二〇一八年十二月二十五日 书记员  雷 梅 附（2018）桂1421民初1642号引用相关法律条文及司法解释如下： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，由过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。