广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初30227号原告东莞市家盛物业服务有限公司，住所地：东莞市厚街镇S256省路赤岭路段。法定代表人周科兵。委托代理人叶少芸，广东众坚律师事务所律师。被告蔡美英，女，汉族，1976年3月17日出生，住广东省东莞市，委托代理人卢学科，与蔡美英系夫妻关系，男，汉族，1975年9月23日出生，住广东省东莞市，原告东莞市家盛物业服务有限公司（以下简称家盛公司）诉被告蔡美英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶少芸，被告蔡美英及其委托代理人卢学科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家盛公司诉称，原告受东莞市富盈房地产开发有限公司的委托，为位于东莞市石碣镇东风中路富盈花园的业主和物业使用人提供物业管理服务。根据原告与东莞市富盈房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》和原、被告双方签订的《前期物业服务协议》的相关约定，原告有权向物业的业主和物业使用人收取物业管理费，且在业主和物业使用人逾期交纳上述费用时，原告有权按所欠款的千分之三每日计收逾期违约金。被告是广东省东莞市石碣镇虹桥路石碣富盈花园2栋1单元1603的业主，拖欠2009年8月1日至2018年8月31日的物业管理费9946.81元，及上述费用产生的违约金。原告一直按照约定履行物业管理服务义务，被告应于次月10日前缴纳上月物业管理费，但无故拖欠上述费用。原告多次上门协商及每月发函催收，被告均拒绝履行给付物业管理费的义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2009年8月1日至2018年8月31日的物业管理费9946.81元，及2009年9月11日至实际支付之日止的违约金（违约金从次月11日起至付清之日止，按每日1‰计算）；2、由被告承担本案诉讼费用。被告蔡美英辩称，一、被告未交物业管理费的时间分为两段：第一段时间2009年8月1日至2010年7月31日止。其原因是：被告所属物业于2008年7月11日开始收楼，验收时已提交了《验收交接表》，并明确提出多处墙开裂渗漏。后续也多次到物业催促，但原告未尽到自身责任导致被告物业到处渗漏、发霉、粉刷脱落，损失严重。被告迫不得已只能从2009年8月1日开始拒缴管理费方式来进行维权，来抵扣所遭受的损失。后鉴于原告对问题有所整改，被告于2010年8月1日至2014年9月30日正常按时缴纳物业服务管理费，被告认为此事已告一段落。现原告诉请上述时间段的物业管理费及滞纳金，被告认为已过诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。二、被告未交物业管理费的第二段时间为2014年10月1日至2018年8月31止。其原因是：2014年10月14日，原告的法定代表人周科兵和当时物业经理张玉红就2014年9月30日被告家被盗一案进行了协商，并答应按照提交资料中损失金额的2成进行赔偿。在被告家中被盗的同年，即2014年6月20日，本栋邻居林先生家中被盗，2014年8月5日，原告开出了免除林先生物业管理费20年的证明，并在2014年8月10日由当时物业经理张玉红签字认可。由此，被告认为原告本应执行相同的处理方式并执行相同地赔偿标准。然而，原告不但没有执行相同的标准，不履行相应协商结果，反而还状告被告拖欠其物业管理费，所以再次请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，被告为东莞市石碣镇东风中路富盈花园2＃公寓楼1单元1603房的权属人，该房屋的建筑面积为95.07平方米。2008年7月11日，被告与东莞市富盈物业管理有限公司签订盈翠豪庭前期物业管理服务协议，约定由东莞市富盈物业管理有限公司对石碣镇盈翠豪庭进行物业服务，管理费收费标准为1.8元/平方米/月，业主需于每月1～10日交纳，如不按约定交纳有关费用的，东莞市富盈物业管理有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议另就其它事项进行了约定。2011年3月1日，东莞市富盈物业服务有限公司经工商登记变更名称为东莞市家盛物业服务有限公司即本案原告。庭审中，双方确认被告每月物业服务费为168.59元，被告未向原告支付2009年8月1日至2010年7月31日及2014年10月1日至2018年8月31日共59个月的物业服务费9946.81元。被告主张，2009年8月1日至2010年7月31日期间的物业服务费已过诉讼时效，2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费则应予以扣除原告承诺免除的金额；因为2014年9月30日被告因家中被盗报警，2014年10月14日，被告与原告的法定代表人周科兵进行了协商，周科兵同意免除被告被盗损失2成的物业服务费，但要求被告开具损失证明；被告遂应周科兵的要求到东莞市公安局石碣分局唐洪派出所开具了被盗损失为115300元的证明；周科兵与原告的经理张玉红签字确认了该证明，且同时周科兵承诺免除被告两成损失的物业服务费即115300元×20%=23060元。被告提交了报警回执、录音、派出所证明等证据证明，主张：原告否认录音的真实性，否认被告主张的上述事实。为进一步查明事实，庭后本院传唤了原告的法定代表人周科兵到庭接受询问，周科兵确认了录音的真实性，确认说过按照其他物业管理公司的惯例，管理不到位的情况下免除被告损失金额的2成物业费，但对于在签收案涉证明后是否向被告承诺免除其损失两成的物业费，则表示已记不清楚了。以上事实，有原告提交的前期物业服务协议、商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业费备案复函、核准变更登记通知书，被告提交的楼宇验收交接表、照片、缴费通知书、报警回执、录音及文字说明、证明、视频截图、银行交易明细表，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，双方已签订前期物业管理服务协议，成立合法有效的物业服务合同关系，结合双方的起诉、答辨及庭审意见，本案的争议焦点为：被告是否应支付原告2009年8月1日至2010年7月31日期间、2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费及相应违约金。一、关于2009年8月1日至2010年7月31日期间的物业服务费及相应违约金问题。被告主张该期间的物业服务费已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。双方已在案涉协议中约定每月物业服务费的支付时间为每月1～10日，而原告起诉的时间为2018年9月27日，故从原告知道被告逾期交纳该期间的物业管理服务费之日起到提起诉讼之日已经超过三年，且原告并未举证证明就上述期间的物业服务费曾向被告主张过权利，因此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告已经丧失了胜诉权，本院采纳被告关于上述期间的物业服务费已超过诉讼时效期间的抗辩意见，故原告诉求2009年8月1日至2010年7月31日期间的物业管理服务费及相应的违约金，本院不予支持。二、关于2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费及违约金问题。被告主张，其已于2014年10月14日与原告的法定代表人周科兵协商一致，周科兵同意免除被告被盗损失2成的物业服务费，被告应周科兵的要求到东莞市公安局石碣分局唐洪派出所开具了被盗损失为115300元的证明，周科兵与原告的经理张玉红签字确认了该证明，且同时周科兵承诺免除被告两成损失的物业服务费23060元。被告就上述主张提交了报警回执、录音、派出所证明等证据证明，该些证据可形成完整的证据链。虽然原告庭审中否认录音的真实性，否认被告主张的事实，但庭后周科兵到庭确认了录音的真实性，确认向被告说过按照其他物业管理公司的惯例，管理不到位的情况下免除被告损失金额的2成物业费。原告的陈述前后不一，而被告的陈述，提交了充分的证据予以证明，故对被告的上述主张，本院予以采信，即双方已协商一致，原告应免除被告物业服务费23060元。2014年10月1日至2018年8月31日期间案涉物业费应为7923.73元（168.59元/月×47个月），少于上述23060元。故被告抗辩该期间物业服务费无需支付的意见，本院予以采纳，对于原告的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市家盛物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费105.33元，已由原告预缴，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  成瑶二〇一八年十二月十五日书记员  朱蕾