安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖04民初232号原告（申请执行人）：安徽德合典当有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路辉隆大厦，统一社会信用代码91340000595746521G。法定代表人：钟钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，上海天衍禾律师事务所律师。被告（案外人）：许磊群，女，1979年6月1日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：管克凤，安徽喻泉律师事务所律师。被告（被执行人）：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路科技大厦18楼，组织机构代码55325521-4。法定代表人：罗君，该公司总经理。被告（被执行人）：吴君胜，男，1960年11月21日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被告（被执行人）：罗君，女，1968年1月14日出生，汉族，住上海市卢湾区。被告（被执行人）：吴玥葳，女，1991年9月27日出生，汉族，住上海市卢湾区。被告（被执行人）：吴菊鹏，男，1993年8月23日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被告（被执行人）：朱传华,男，1964年7月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。原告安徽德合典当有限公司诉被告许磊群、淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（以下简称淮南荣胜昕安房开公司）、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华执行异议之诉一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽德合典当有限公司的委托诉讼代理人章俊岭，被告许磊群的委托诉讼代理人管克凤到庭参加诉讼。被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽德合典当有限公司向本院提出诉讼请求：1、在淮南市中级人民法院（2016）皖04执270号案件中准许对淮南市田家庵区万国广场项目一期3栋20层2005室予以继续执行；2、本案诉讼费用由许磊群承担。事实和理由：2014年12月11日安徽省高级人民法院对安徽德合典当有限公司诉淮南荣胜昕安房开公司、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华典当纠纷一案作出（2014）皖民二初字第00023号民事调解书，对淮南荣胜昕安房开公司欠付安徽德合典当有限公司的债务数额及归还时间进行了确认。因该调解书未按期履行，安徽德合典当有限公司申请强制执行，安徽省高级人民法院指定由淮南市中级人民法院执行。执行中，淮南市中级人民法院于2016年6月20日以（2016）皖04执270号执行裁定书查封了执行标的，即本案之诉争房产。2017年6月19日，许磊群对诉争房产提出书面异议，淮南市中级人民法院于2017年9月4日作出（2017）皖04执异5号执行裁定书，裁定中止对诉争房产的执行。淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初1574号民事判决书于2017年4月21日作出，迟于执行法院的查封时间，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，许磊群所提出的执行异议，不符合足以排除执行的条件，淮南市中级人民法院（2016）皖04执270号案件对本案诉争执行标的应予以继续执行。为维护合法权益，现具状起诉，望判如所请。许磊群辩称，许磊群于2012年11月12日与淮南荣胜昕安房开公司签订了一份意向选房协议书，购买诉争房产，并于同日支付了该房屋的全部购房款204992元，因淮南荣胜昕安房开公司在2015年1月22日才取得涉案房屋的预售许可证，2015年1月31日双方签订了《商品房买卖合同》，根据法律规定，淮南荣胜昕安房开公司应当在签订《商品房买卖合同》后一个月内办理网上备案手续，因淮南荣胜昕安房开公司未及时办理，许磊群于2017年1月诉至法院，请求判令《商品房买卖合同》合法有效，淮南荣胜昕安房开公司协助办理网上备案手续，2017年4月21日淮南市田家庵区人民法院判决支持了许磊群的诉讼请求，该判决已生效并申请执行。在得知诉至房产被执行查封后，便提出执行异议申请，淮南市中级人民法院经审查认为异议理由成立，作出（2017）皖04执异5号执行裁定书，裁定中止对诉至房产进行执行。综上所述，许磊群权利形成时间为2012年11月12日，早于安徽德合典当有限公司权利形成时间2013年5月22日。从债权性质看，许磊群的权利用于消费性住房，是特定物，不可替代；安徽德合典当有限公司的权利性质属于经营性，是种类物，可以替代。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定，许磊群购买房屋作为消费者，支付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务，没有过错，（2017）皖04执异5号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。安徽德合典当有限公司认为本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，是不准确的。首先许磊群依据的不只是生效法律文书，还有其他证据。另外许磊群是具有优先受偿权的，而且权利形成时间较早，若拍卖许磊群购买在先的房屋，清偿安徽德合典当有限公司的债权，明显有失公平。安徽德合典当有限公司的诉讼请求无事实和法律根据，请求依法驳回。被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华均未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、网络查询单打印件，该证据载明的土地证号与安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00023号民事调解书确认的一致，可以证明安徽德合典当有限公司对国有土地使用权证号为淮国用（2012）030137号、他项权证号为淮他项（2013）第163号的土地使用权在16000万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。2、执行异议申请书，结合本院（2017）皖04执异5号执行裁定，可以认定许磊群对诉争房产提出了执行异议申请。3、意向选房协议书和收据，上均加盖有淮南荣胜昕安房开公司的印章，对该证据的真实性予以确认。4、房屋买卖合同，上加盖有淮南荣胜昕安房开公司的印章，对该证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月12日，许磊群与淮南荣胜昕安房开公司签订了一份《意向选房协议书》，许磊群意向选取淮南荣胜昕安房开公司在建房屋，总价款为204992元，许磊群支付房款209984元。2015年1月31日，双方签订了《商品房买卖合同》，购买位于淮南市田家庵区万国广场3栋20层2005室房屋一套，总房款216017元。另查明，2014年，安徽德合典当有限公司因典当纠纷将淮南荣胜昕安房开公司、吴君胜、罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华诉至法院，安徽省高级人民法院作出（2014）皖民二初字第00023号民事调解书，调解内容为：一、淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司确认尚欠安徽德合典当有限公司当金人民币20000万元，综合服务费人民币1341万元（综合服务费按2%/月暂计算至2014年9月30日，其后综合服务费以所欠当金为基数按2%/月计算至当金全部清偿时止）。关于淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司所欠安徽德合典当有限公司当金利息以及诉讼保全担保费，双方另行协商约定。二、淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司应分期偿还所欠安徽德合典当有限公司当金本金及综合服务费，具体归还时间及金额为：于2015年3月30日之前支付前期拖欠综合服务费1341万元（截至2014年9月30日）及自2014年9月30日起至2015年3月30日期间新产生的综合服务费；于2015年4月30日之前归还当金本金1000万元及新产生的综合服务费；于2015年5月31日之前归还当金本金1000万元及新产生的综合服务费；于2015年6月30日之前归还剩余当金本金及新产生的综合服务费付清。淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司应于2015年3月30日之前，向安徽德合典当有限公司支付律师代理费90万元以及案件受理费1137719元（减半收取为568859.5元），保全费5000元，合计1473859.5元人民币。淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司如出现任何一期未能按照本调解协议约定按时足额履行给付义务的，安徽德合典当有限公司有权立即就上述全部所欠款项申请法院强制执行。三、安徽德合典当有限公司对淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司位于淮南市田家庵区人民路东侧25395平方米国有建设用地使用权【国有土地使用权证号为淮国用（2012）030137号；他项权证号为淮他项（2013）第163号】在16000万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。四、安徽德合典当有限公司对吴君胜持有并提供质押的淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司股权【（淮）股质设立准字（2013）第36号】在9600万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。安徽德合典当有限公司对罗君持有并提供质押的淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司股权【（淮）股质设立准字（2013）第62号】在800万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。安徽德合典当有限公司对吴玥葳持有并提供质押的淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司股权【（淮）股质设立准字（2013）第63号】在1600万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。安徽德合典当有限公司对吴菊鹏持有并提供质押的淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司股权【（淮）股质设立准字（2013）第61号】在1600万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的范围内享有优先受偿权。五、吴君胜对淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司的上述全部债务承担连带清偿责任。罗君、吴玥葳、吴菊鹏、朱传华对淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司所欠4000万元当金及其综合服务费、律师费、诉讼费的债务承担连带清偿责任。六、本协议签订后三日内，安徽德合典当有限公司与淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司就预售款另行签订监管协议，淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司承诺20140126号预售许可证项下房屋所售房款优先偿还安徽德合典当有限公司债权，具体比例及方式双方在监管协议中另行约定。七、本调解协议自各方或各方特别授权代理人签署后生效。因该调解书未按期履行，安徽德合典当有限公司申请强制执行，安徽省高级人民法院指定由淮南市中级人民法院执行。执行过程中，淮南市中级人民法院于2016年6月20日以（2016）皖04执270号执行裁定书查封了执行标的，即本案之诉争房产。2017年6月19日，许磊群对诉争房产提出书面异议，淮南市中级人民法院于2017年9月4日作出（2017）皖04执异5号执行裁定书，裁定中止对诉争房产的执行。再查明，因淮南荣胜昕安房开公司未及时办理网上备案手续，许磊群于2017年3月将淮南荣胜昕安房开公司诉至法院，请求确认许磊群与淮南荣胜昕安房开公司签订万国广场3#楼20层2005室《商品房买卖合同》合法有效、淮南荣胜昕安房开公司将万国广场3#楼20层2005室房屋在淮南市商品房网上备案确认，淮南市田家庵区人民法院以（2017）皖0403民初1574号民事判决书，判决确认许磊群与淮南荣胜昕安房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、淮南荣胜昕安房开公司将《商品房买卖合同》约定的3#楼20层2005室房屋进行网上备案，该民事判决已生效。许磊群名下登记有座落于砀城镇御都星城开阳星居C32#302室住房一套，房产证号05××47。综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：许磊群对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，许磊群于2012年11月12日签订《意向选房协议书》，购买涉案房屋，并支付房款209984元，2015年1月31日双方签订了《商品房买卖合同》，本院查封涉案房屋的时间为2016年6月20日，即在法院查封之前，许磊群就签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了房款。涉案房屋所在楼盘至今未竣工验收，不具备交付条件，许磊群未占有该房屋并且未能办理房屋过户登记并非因其自身原因，故许磊群符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告安徽德合典当有限公司的诉讼请求。案件受理费4375元，由原告安徽德合典当有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省高级人民法院。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇一八年十二月四日书记员  魏海燕附：一、证据清单安徽德合典当有限公司提交证据如下：1、安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00023号民事调解书；2、淮南市中级人民法院（2017）皖04执异6号执行裁定书；3、淮南市不动产查档证明；4、网络查询单；许磊群提交证据如下：1、身份证复印件；2、执行异议申请书；3、意向选房协议书和收据；4、房屋买卖合同；5、淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初1571号民事判决书；6、淮南市中级人民法院（2017）皖04执异6号执行裁定书。二、相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。