河南省周口市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）豫16行初315号原告郑凤，女，汉族，1966年8月21日出生，住河南省周口市川汇区。委托代理人李顺华，北京在明律师事务所律师，一般代理。被告周口市川汇区人民政府；住所地：周口市川汇区行政新区；统一社会信用代码：11411703005892706Q。法定代表人李湛，职务代区长。委托代理人周永力，川汇区人民政府法制办主任，一般代理。委托代理人刘建华，河南颖滨律师事务所律师，特别授权。原告郑凤不服被告川汇区人民政府作出的征收补偿决定，于2018年11月19日向本院提起行政诉讼。本院于2018年11月22日立案后，于2018年11月27向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年12月18日公开开庭审理了本案。原告郑凤及其委托代理人李顺华，被告的委托代理人周永力、刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告川汇区人民政府于2018年6月8日对原告郑凤作出川政征补［2018］48号《周口市川汇区人民政府房屋征收补偿决定书》，该决定认定郑凤家房屋现状建筑面积297.97平方米，合法土地面积140.86平方米，合法建筑面积211.29平方米。决定一、若被征收人选择产权调换，产权调换房屋地点为东至中州路，西至贾鲁河，南至兴业路，北至太清路的贾鲁嘉苑安置区，调换面积为211.29平方米，超出容积率1.5以外房屋面积补偿款4334元，附属物补偿款15198元，搬家费1690元，现金补偿合计60228元；若挑选的安置房超出应置换面积部分，按《沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》执行；临时安置费按实际过渡时间发放。二、若被征收人选择货币补偿，补偿金额为：容积率1.5以内面积补偿款633870元，房屋容积率1.5外面积补偿款43340元，附属物补偿款15198元，搬家费1690元，6个月临时安置房费7606元，合计701704元。原告郑凤诉称，原告在周口市川汇区白衣庙街拥有合法房屋。2018年6月8日，被告对原告作出了川政征补［2018］48号《周口市川汇区人民政府房屋征收补偿决定书》。原告认为，被告作出上述补偿决定，事实依据不足，程序违法，补偿标准偏低，侵犯了原告的合法权益。为此，原告特提起本案诉讼，请求法院撤销被告作出的川政征补［2018］48号《周口市川汇区人民政府房屋征收补偿决定书》。原告向本院提交如下证据：1、李学林房产证；2、原周口市土地管理局证明；3、房屋征收补偿决定；4、被告向原告发放的分户报告单；以上证据证明原告具有本案诉讼主体资格，被告评估程序违法，被告作出补偿决定行为违法。被告川汇区人民政府辩称，原告房屋位于沙颍河改造项目内，该项目经过省政府的批准，根据《国有土地房屋上征收补偿条例》的相关规定，区政府分别向发改委、规划局、土地局对该棚户区改造项目征求意见，上述三个单位分别进行了回复，可以确认，该棚户区改造项目符合川汇区国民经济法定规划，符合周口中心城区总体规划，也符合在我市中心城区土地利用总体规划，同时该项目进行了社会稳定风险评估，并进行了备案。周口市人民政府通过常务会议的形式制定了安置补偿方案。该项目所取得拆迁补偿安置资金已做到的足额到位。作出征收决定后并对征收决定进行了公告，也对安置补偿方案进了公示公告。为了保证拆迁安置补偿的公平公正，依法选取了评估机构，并进行公示，评估机构依照该方案以及该评改造项目的实际情况，进行了依法评估。并把评估的结果送达给了原告，向原告下达了搬迁通知。但是原告对评估的结果有异议，政府经过与原告多次协商，仍然不能达成安置补偿协议，政府依法作出了房屋征收补偿决定并送达给原告。被告作出被诉补偿决定程序合法，认定事实清楚，请求法院依法审查，并进行公正判决。被告向本院提交如下证据：1、河南省保障性安居工程工作领导小组办公室豫保安居办〔2017〕46号文；证明沙颍河片区棚户区改造项目已纳入周口市中心城区沙颍河沿岸片区棚户区改造计划。2、川汇区发改委川发改〔2017〕70号文；证明沙颍河沿岸片区改造项目符合川汇区国民经济和社会发展规划。3、周规函〔2017〕17号《周口市规划局关于沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造项目征求意见的复函》；证明项目符合周口市中心城区总体规划。4、周国土资川发〔2017〕9号《周口市国土资源局川汇分局关于沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造项目、机西高速连接线及太清路两侧棚户区改造项目用地预审意见》；证明目该改造项目用地位置符合周口市中心城区土地利用总体规划。5、周口市社会稳定风险评估备案审查表；证明该项目经过社会稳定风险评估。6、川汇区人民政府常务会议纪要；证明该项目的安置补偿方案已经政府常务会议研究通过；7、项目指挥部银行入账凭证；证明该项目资金到位情况。8、征收决定、征收公告及照片；补偿安置方案征求意见稿、补偿安置方案、公告及照片；证明该项目按照法定程序作出了征收决定及安置补偿方案。9、关于对沙颍河景观带建设工程房屋价值评估的通知、评估机构选择征求意见结果及照片；证明该项目按法定程序选择评估机构的事实。10、分户评估报告及送达回证、搬迁通知、协商记录、房屋征收补偿决定及送达回证；证明被告依照征迁决定和评估分户报告按法定程序作出征收补偿决定的事实。经庭审质证，本院对本案原、被告提供证据认证如下：本案原告和被告提供的证据，符合证据的合法性、真实性、关联性，可以作为认定本案相关事实的依据，本院予以确认。经审理查明，2017年8月1日河南省保障性安居工程工作领导小组办公室作出豫保安居办〔2017〕46号文，周口市川汇区沙北沙颍河沿岸棚户区改造项目作为全省2018年城市棚户区改造项目计划下达给周口市川汇区人民政府。被告于2017年10月9日作出川政〔2017〕13号《周口市川汇区人民政府关于沙北沙颍河沿岸棚户区房屋征迁决定》，2017年10月10日被告作出川政〔2017〕9号《关于沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造房屋征收决定的公告》，并于同日在征收区域公告张贴，一同公告张贴的还有川汇区人民政府房屋征收办公室制定的《沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》。原告郑凤家在川汇区白衣庙街3号有住宅房屋一座，原告称该处房屋总建筑面积为324.22平方米。该房屋在上述征收决定所载明的征收范围之内。被告提供的人和办事处太平社区居民代表会议决议时间为2017年8月30日，该决议内容为同意选择周口永正土地房产评估咨询有限公司进行评估。2017年9月1日川汇区人民政府房屋征收办公室作出《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造房屋价值评估的通知》，该通知内容为推荐五家评估机构，供居民协商选择2家评估机构。同日该办公室作出《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造评估咨询机构选择征求意见结果公告》，该公告显示2017年8月25日，征收部门推荐五家评估机构，经过讨论过半数居民同意选择河南申鑫房地产评估事务所有限公司、周口永正土地房产估价有限公司进行评估。周口永正土地房地产估价有限公司对原告郑凤家房屋价值进行了评估，评估价值时点是2017年8月25日，评估分户报告编号为B33，该评估报告没有作出评估的时间。该评估报告评估结果是房屋面积是297.97平方米，评估金额177301元，评估单价一层为每平方米701.02元，二层为每平方米500元；土地面积140.86平方米，土地单价为每平方米1545元，土地价值总计217629元；装修、装饰、附属物及其他共计评估价值为15048元，以上总计409978元。2017年10月31日拆迁工作人员向原告郑凤家送达了分户评估报告。之后被告川汇区人民政府又多次派人与原告家人协商补偿事宜未果。被告川汇区人民政府于2018年6月8日对郑凤作出川政征补［2018］48号《周口市川汇区人民政府房屋征收补偿决定书》。并于同日向原告送达，原告不服该补偿决定，向本院提起诉讼。本院认为，一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。该《条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。但从被告提供的评估报告单显示的价格看，因没有提供类似房地产市场价格的证据，不能证明评估价是否不低于类似房屋的市场价格，其评估时使用成本法也与法律规定相违背，并且其评估价格远低于《沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》中规定的每平方米最低3000元的补偿价，这也造成了绝大部分拆迁户按最低价补偿的事实，使得对被征房屋进行价格评估形同虚设。二、被告发出《关于沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造房屋征收决定的公告》时间是2017年10月10日，而其作出评估的价值时点为2017年8月25日，明显违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。三、从评估机构选择程序上看存在以下违法之处：1、被告在2017年9月1日就选定了评估机构，即被告先确定评估机构，后作出房屋征收决定，这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”的规定与《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的规定》第六条的规定。2、被告没有提供证据证明评估机构系被征收人协商选定的，也没有提供证据证明选定的评估机构是由多数被征收人选定。3、从被告提供的《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造房屋价值评估的通知》和《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造评估咨询机构选择征求意见结果公告》作出时间可以看出，2017年9月1日，同一天推荐五家评估机构，同一天就选定了其中两家。并且在上述《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造评估咨询机构选择征求意见结果公告》中显示推荐评估机构的时间是2017年8月25日，而被告《关于对沙北沙颍河沿岸片区棚户区改造房屋价值评估的通知》时间却为2017年9月1日，其评估公司推荐、选定时间混乱且相互矛盾。所以可以认定被告所属的征收部门在选定评估机构时也明显程序违法。综上所述，被告作出的补偿决定事实不清，证据不足，程序违法，依法应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告周口市川汇区人民政府于2018年6月8日对原告郑凤作出的川政征补［2018］48号《房屋征收补偿决定》。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  任成飞审判员  胡文建审判员  闫 政二〇一八年十二月二十七日书记员  朱展鹏