广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28274号原告：梁媚秀，女，汉族，1983年6月20日出生，住址：广东省怀集县，被告：谭诗萱，女，汉族，1988年5月26日出生，住址：湖南省耒阳市，委托诉讼代理人：邱文杰，系广东人可和律师事务所律师。被告：彭金辉，男，汉族，1985年6月19日出生，住址：湖北省麻城市，委托诉讼代理人：谭诗萱，身份信息同上，系被告彭金辉妻子。第三人：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所：广东省佛山市禅城区季华五路16号首层P5号，统一社会信用代码：91440604663368471U。法定代表人：李莉萍。原告梁媚秀诉被告谭诗萱、被告彭金辉、第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告谭诗萱及其委托诉讼代理人邱文杰到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》项下房屋买卖合同关系；2、两被告向原告支付违约金137000元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月25日签订《房屋买卖合约》，约定由原告向两被告出售涉案佛山市禅城区鲤鱼沙道67号名江嘉园十座605房，两被告应向原告支付定金50000元。当日凌晨两被告通过银行柜员机向原告转账支付定金50000元，并将转账凭证照片通过微信发送予原告。次日，因原告并未收到该笔定金，原告遂向第三人询问，方得知两被告已撤销转账，并不再购买涉案房屋。两被告的行为已构成违约。原告遂诉至法院，请求法院判如所请。两被告共同辩称：原告诉请的违约金13700元无事实和法律依据，依法应予驳回。一、因原告通过第三人向被告提供直接影响交易的虚假学籍信息，被告遂根据《房屋买卖合约》第六条第1项的约定行使合同解除权。被告不存在违约行为，无需承担违约责任。2018年7月25日晚上10点左右，第三人的工作人员带被告到原告处看房时，被告明确表示购房目的为小孩入读禅城区中上水平的小学，第三人及原告均告知被告涉案房屋地段入读佛山市第六小学，该小学属于中上水平的小学。当晚凌晨1点左右，三方即签订涉案《房屋买卖合约》。合约签订后，被告对佛山市第六小学的资质产生质疑，并告诉第三人工作人员。第三人工作人员通过微信向被告发来一张显示“禅城区排序18佛山市第六小学”的网页截图，并称该截图系原告发予第三人工作人员并要求其转发予被告。被告收到该截图后即以关键字“佛山市各区重点小学排名”上网搜索，但发现多个禅城区前20名小学排名的网页中均没有佛山市第六小学，被告断定该截图系原告或第三人工作人员进行过篡改的虚假排名，故决定解除合同。根据涉案《房屋买卖合约》第四条第4点及第六条第1点第（3）项的约定，守约方有权解除本合约，无需承担违约责任。二、原告提供虚假学籍信息，其自身存在违约行为。被告发现虚假学籍信息后即明确告知原告及第三人终止履行合约，也一直积极主动联系原告及第三人商讨合约解除事宜，并未给原告造成损失，原告诉请的违约金137000元明显过分高于损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定应予调整。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人庭后提交书面答辩状辩称：一、第三人是房屋买卖经纪方。2018年7月25日，原告经第三人介绍与两被告就买卖涉案房屋洽谈相关交易事宜，并实地查看了该房屋。当日，买卖双方就该物业的交易事项达成一致意见，并签订了《房屋买卖合约》。二、根据合约约定，本次交易成交价为1370000元，付款方式为涂销抵押后按揭付款，两被告同意在签署合约的同时将定金50000元自行交付给原告。据第三人了解，合约签署后，因买卖双方未能就交易事宜协商一致导致本次交易因买方未依约支付定金而停滞至今。三、对于买卖双方是否解除《房屋买卖合约》项下的房屋买卖合同关系，第三人并无异议，但第三人不同意解除该合约项下的居间合同关系。诉讼中，原告提交以下证据：1.原、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋买卖合约》、《中国工商银行自动提款机客户通知书》、《房地产权证》、《国有土地使用证》、中国农业银行卡复印件、《中国农业银行银行卡交易明细清单》。证明原、被告及第三人签订涉案合约后，被告向原告转账支付50000元定金并提供了转账凭证，但经原告查询，原告并未实际收到该笔定金，此后两被告亦未向原告支付任何款项，两被告的行为已构成违约。诉讼中，两被告共同提交以下证据：1.微信聊天记录截图。证明第三人工作人员通过微信向被告谭诗萱发来一张显示“禅城区排序18佛山市第六小学”的网页截图，并称该截图系原告转发并要求其发送给被告谭诗萱，证明系原告通过第三人工作人员告知被告谭诗萱佛山市第六小学在禅城区排名第18名。2.手机网页截图打印件、电脑网页截图打印件、视频光盘。证明被告为核实佛山市第六小学在禅城区排名第18名的真实性，自行通过手机、电脑上网查询，发现多个网页所载的禅城区前20名小学均无佛山市第六小学，“佛山市第六小学在禅城区排名第18名”的截图系原告或第三人工作人员进行过篡改的虚假排名。3.网页截图打印件。证明禅城区目前共有56所公办小学，佛山市第六小学排名第41名，不属于中上水平小学，原告通过第三人工作人员发给被告谭诗萱的“佛山市第六小学在禅城区排名第18名”截图系虚假学籍信息，其存在提供虚假资料的欺骗行为，被告根据合约与原告解除合同并不构成违约，无需承担违约责任。诉讼中，第三人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对原、被告确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告提交的第1组证据，有原始微信聊天记录予以核对，业经第三人庭后予以确认，故本院对其真实性予以确认。两被告提交的第2、3组证据，无有效证据佐证其内容的真实性，原告不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区鲤鱼沙道67号十座605房，建筑面积77.82平方米，由原告单独所有。2018年7月25日，原告与两被告、第三人签订《房屋买卖合约》，约定由原告向两被告出售涉案房屋，成交价为1370000元，两被告应于签订合约同时向原告支付定金50000元。合约签订后，如一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款，拒绝出售或购买物业，隐瞒或提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等导致合约目的不能实现，即视为违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方按成交价10%作出赔偿。上述合约另就原、被告与第三人的居间合同权利义务作出相关约定。依据两被告提交的被告谭诗萱与第三人工作人员钟君洁的微信聊天记录，部分内容如下：2018年7月23日15:38,被告谭诗萱向钟君洁发送微信：“这个学校有点担忧”，钟君洁回复：“学位也不差啊，我亲戚也是住在这里”，被告谭诗萱回复：“上的哪个学校？”，钟君洁回复：“学位不算差的，如果你仔女读书叻，可以自考好的学校”、“佛山六小”。2018年7月26日14：36，钟君洁向被告谭诗萱发送微信：“谭小姐，我没你的电话，刚打电话给你先生他说时间都可以，请问你明天是什么时间段有空呢？我要跟银行那边打下招呼”，被告谭诗萱回复：“钟小姐，是这样的，这个地方的学校我们还是很纠结，这个事情先缓缓吧”，钟君洁发送微信：“……你们买之前也衡量过首付和学位，其实学位根本不差，佛山的教育都是比较好，很均衡的，这套房子也很好！”。2018年7月27日12:14，被告谭诗萱向钟君洁发送微信：“钟小姐，我明天再跟你们联系哈。这个事情我这边很大责任，首先是今天近65万元的首付的问题，学校也是一个很大的问题，昨天晚上也确实让大家都很辛苦，明天我自己找业主也谈谈，转账我撤销了……”钟君洁回复：“谭小姐，您撤销了转账现在才跟我说，业主今天还一直找我告诉我没到账呢，我也跟他说24小时才到账。”同日21:17，钟君洁向被告谭诗萱发送微信：“这是业主发给我的，叫我转发给你”及截图，其中一截图上注明佛山市第六小学于禅城区排名第18。诉讼中，原告陈述：被告在与原告协商及签订合同的过程中并未提出购房目的是为了小孩享受较好的教育资源，原告也未向其推介六小，仅告知其涉案房屋分配入读六小。两被告陈述：涉案房屋是被告自行于安居客的APP中找到房源信息并联系第三人，当时该APP对涉案房屋的介绍没有提及学校，但被告此前曾了解到该地段分配入读六小。签订合同前被告已向原告丈夫及第三人说明购房目的是小孩享受较好的教育资源，第三人员工钟君洁及原告也称六小是不错的学校，当时由于时间紧迫、手机没电，被告遂未再核实学校资质即签订合同，但原告及第三人于签订合同前确实未提及六小的排名。2018年7月26日上午，被告自行上网查询学校资质，发现与第三人员工钟君洁所述情况不同，遂向其反映并向银行撤销定金转账。2018年7月27日，第三人员工钟君洁即通过微信向被告谭诗萱发送学校排名截图。第三人员工钟君洁陈述：2018年7月27日微信聊天记录中的截图系原告丈夫转发予其，签订合同前被告确曾提出购房是为了小孩享受较好的教育资源，但第三人员工钟君洁及原告均未提及六小排名及属于中上水平学校的事宜。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人均应严格依约履行。关于原告主张解除涉案《房屋买卖合约》项下房屋买卖合同关系的诉请。依据涉案《房屋买卖合约》的约定，两被告负有按期足额支付定金50000元的合同义务。两被告抗辩主张原告存在隐瞒欺诈行为，违约在先，本院对该意见不予采纳，理由如下：首先，据本院采信证据及各方当事人陈述意见，原告或第三人于合同签订前并未向两被告提及佛山市第六小学的名次，亦未对该学校的资质资源作明确定性，所谓“不错的学校”也仅为个人主观评价，尚不足以认定构成隐瞒或欺诈。其次，房地产买卖作为大宗交易，两被告理应负谨慎注意义务，并知悉及承担自身相关行为的法律后果。两被告于签订合同前已明知涉案房屋分配入读佛山市第六小学，并于本案中多次提及购房目的为享受良好教育资源，但其仅凭他人评价即签订合同，明显存在过失。再次，佛山市教育部门目前暂未发布各小学的官方排名信息，故两被告并不能以其网上搜索结果即证明第三人员工转发的排名截图为原告或其丈夫篡改所得。另，被告谭诗萱收到该截图时已为合同签订之后，且之前已撤销定金转账及表达不再继续履行合同之意，两被告再以上述截图主张原告违约而解除合同，明显有违常理。综上分析，两被告主张原告违约在先的抗辩意见并无事实依据，本院不予采纳。《房屋买卖合约》合法有效，一经签订，即应履行。两被告未依约按期支付定金及拒绝履行合同，已构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及上述《房屋买卖合约》的约定主张解除该合约项下原、被告的房屋买卖合同关系，本院依法予以支持。关于违约金。如上认定，两被告已构成违约，依法依约应承担违约责任。涉案《房屋买卖合约》虽约定守约方可按成交价10%向违约方主张赔偿，但因两被告于合同签订次日即表达不再继续履行合同之意，尚能避免损失扩大，故本院结合当事人违约情节及损失程度，依据公平原则，酌定两被告按定金金额50000元向原告支付违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、解除原告梁媚秀与被告谭诗萱、被告彭金辉、第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司于2018年7月25日签订的《房屋买卖合约》项下原告梁媚秀与被告谭诗萱、被告彭金辉的房屋买卖合同关系；二、被告谭诗萱、被告彭金辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁媚秀支付违约金50000元；三、驳回原告梁媚秀的其他诉讼请求。如被告谭诗萱、被告彭金辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1520元，由原告梁媚秀负担965元，由被告谭诗萱、被告彭金辉负担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一八年十二月二十日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。