成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初2595号 原告：四川省双玻实业集团有限公司，住所地：成都市双流县华阳镇锦江村一社。 法定代表人：蔡畅，总经理。 委托诉讼代理人：吴宇、雷道德，四川华晨律师事务所律师。 被告：陈文树，男，1963年9月4日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：中国建设银行股份有限公司双流分行，住所地成都市双流区东升街道顺城街**。 负责人：林杭，行长。 委托诉讼代理人：骆春明、巫丹，系第三人员工。 原告四川省双玻实业集团有限公司（以下简称“双玻实业集团”）与被告陈文树商品房预售合同纠纷一案，本院2018年3月1日立案后，依法追加中国建设银行股份有限公司双流分行（以下简称“建设银行双流分行”）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双玻实业集团的委托诉讼代理人雷道德，被告陈文树、第三人建行双流分行的委托诉讼代理人骆春明、巫丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双玻实业集团向本院提出诉讼请求：1.判令解除双玻实业集团与陈文树双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2.判令陈文树协助双玻实业集团注销预购商品房登记证书；3.判令陈文树向双玻实业集团支付解除合同违约金82392.6元；4.判令陈文树归还双玻实业集团代为垫付的进度款19036.73元，支付违约金3807.346元；5.判令陈文树支付双玻实业集团律师费5000元、诉讼费。事实和理由：双玻实业集团与陈文树于2012年11月27日签订《商品房买卖合同》，随后又签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定陈文树购买双玻实业集团位于双流县“南湖半岛”1幢1单元31楼02号房屋，房屋总价款411963元，首付30%，剩余部分由银行提供贷款。双玻实业集团为该笔贷款提供担保，约定在陈文树未能按期还款的情况下，银行可直接从双玻实业集团账户上扣划陈文树拖欠的借款本息。双玻实业集团款项被扣划后，有权解除与陈文树签订的购房合同，并要求其承担总房款20%的违约责任。现因陈文树未能按期偿还贷款，致使双玻实业集团代为垫付19036.73元，此后陈文树仍拒绝归还，构成违约。为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 陈文树辩称，陈文树购买双玻实业集团的房屋及向建行双流分行贷款是事实。贷款确实出现过逾期，逾期的原因是因为陈文树的银行卡被盗刷，后来去补交贷款时发现钱已经交了，银行告知可能是双玻实业集团代交，喊我联系开发商。开发商也说几千元钱早迟来交都无所谓，只要补起就对了，陈文树想着拿房产证时一并支付，后来就去安徽打工了。陈文树愿意归还双玻实业集团垫付的款项，不同意解除商品房买卖合同，双玻实业集团主张的违约金过高，陈文树自身经济能力有限，愿意承担适当的违约金。 建行双流分行述称，双玻实业集团与陈文树签订的合同与其无关。陈文树向建行双流分行贷款，双玻实业集团承担担保责任，并办理了预抵押登记。建行双流分行不同意解除合同。案涉房屋的按揭贷款尚未还清，如果判令解除合同，需要先把银行的贷款结清。 本院经审理认定事实如下：2011年11月27日，双玻实业集团与陈文树签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定陈文树购买双玻实业集团开发的南湖半岛1幢31层3102号，建筑面积58.98平方米的房屋，房屋总价款411963元。在签订合同当日，陈文树支付总房款的30%作为首付款，剩余70%房款由陈文树向银行申请贷款支付。《补充协议》第三条第3）约定，应陈文树要求，双玻实业集团可以就陈文树向银行的借款提供保证。经双方协商一致，就双玻实业集团保证期限内有关事宜达成如下协议：②保证期限内，若陈文树未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因陈文树行为导致银行解除与陈文树签订的贷款合同，导致银行从双玻实业集团在其开立的账户中扣款,陈文树必须在接到双玻实业集团电话或书面通知一周内归还双玻实业集团代还款项，并按照中国人民银行同期贷款利率支付贷款期间的利息以及代还金额10%的违约金；若陈文树从双玻实业集团代还之日起60天内仍未按时足额偿还双玻实业集团代还所有款项，则双玻实业集团有权解除商品房买卖合同，在此情况下，若双玻实业集团不解除合同，有权在承担保证责任后向陈文树追偿，同时陈文树应当支付总房款20%的违约金；若双玻实业集团解除合同，双玻实业集团按照合同原价收回房屋，双玻实业集团有权从应退还给陈文树的房款中扣除与双玻实业集团代其偿还银行贷款同等金额的款项，同时陈文数应当向双玻实业集团支付总房款20%的违约金并赔偿其他损失及费用（包括但不限于律师的代理费用），若有不足部分，双玻实业集团有权继续向陈文树追偿。2013年3月15日，陈文树取得本案案涉房屋的商品房预告登记证书（合同备案号：328737）。此后，陈文树向建行双流分行申请了房屋贷款。 2016年9月30日，建行双流分行出具《业务联系函》，载明陈文树系改行个人住房贷款客户，在该行申请住房贷款288000元，贷款发放日2013年1月6日，贷款期限180个月，月还款金额2355.34元。该客户未归还月供款，已形成累计拖欠11期，连续拖欠2期的逾期记录。该行于2016年9月20日向担保人双玻实业集团发送了《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求保证人承担担保责任。担保人同意规划本笔贷款截至9月30日的拖欠本息。2016年9月30日，双玻实业集团代陈文树向建行双流分行偿还贷款5010.35元，2016年3月31日代为偿还7200元，2017年6月21日代为偿还6776.38元，以上共计18986.73元，陈文树至今未归还上述代还款项，致使本案纠纷产生。 另查明，本案案涉房屋已交付陈文树，双玻实业集团因本次诉讼支出律师费5000元。 本院认为，本案的争议焦点为陈文树与双玻实业集团签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。根据法律规定，合同解除分为法定解除及约定解除。本案中，双玻实业集团主张合同解除的主要依据为其与陈文树签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，即若陈文树从双玻实业集团代还之日起60天内仍未按时足额偿还双玻实业集团代还所有款项，则双玻实业集团有权解除商品房买卖合同，并按照合同原价收回房屋，要求陈文数支付总房款20%的违约金并赔偿其他损失及费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。此条之规定，在于维护合同的效力及交易的稳定。从合同的交易目的来看，双玻实业集团出售房屋的目的是取得销房款，陈文树在合同签订后亦支付了合同约定的全部购房款，现房屋已交付使用，合同目的均已经实现。本案中，因陈文树逾期支付的房款总额为18886.37元，对比总房款和房屋现有价值来看其违约的金额较小，违约行为亦较轻微。陈文树在庭审中也表示愿意返还垫付款并承担适当的违约责任。且案涉房屋还涉及在建行双流分行的房屋贷款，继续履行合同也不会给双玻实业集团造成损失。对比继续履行合同，现解除合同的成本过高，不利于维护交易稳定性。综上，考虑到合同履行情况及合同目的，现双方签订的《商品房买卖合同》已不宜解除，故本院对双玻实业集团要求解除与陈文树签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、协助注销预告登记及承担解除合同违约金的诉讼请求不予支持。双玻实业集团已向建行双流分行垫付购房贷款18986.73元，应当由陈文树支付。关于双玻实业集团主张的代付款的违约金，《补充协议》第三条载明“为保证期限内，若因陈文树导致银行从双玻实业集团在其开立的账户中扣款,陈文树必须在接到双玻实业集团电话或书面通知一周内归还双玻实业集团代还款项，并按照中国人民银行同期贷款利率支付贷款期间的利息以及代还金额10%的违约金”。故陈文树应当向其支付代还金额违约金10%即1898.6元。关于其主张的律师费5000元，符合合同约定亦提交了代理合同及发票，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈文树于本判决生效之日起三日内给付原告四川省双玻实业集团有限公司垫付款18986.73元； 二、被告陈文树于本判决生效之日起三日内给付原告四川省双玻实业集团有限公司违约金1898.6元； 三、被告陈文树于本判决生效之日起三日内给付原告四川省双玻实业集团有限公司律师费5000元； 四、驳回原告四川省双玻实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2504元，由被告陈文树负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 姚   雪   莉 人民陪审员   徐   敬 春 人民陪审员   李   启 柱 二〇一八年十二月二十四日 法官 助理   张     萍 书记员周文莉