山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初3534号 原告:李山，男，1970年1月14日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：白晓利，内蒙古诺敏律师事务所律师。 被告：刘相彬，男，1976年1月30日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：田悦建，山东兆利律师事务所律师。 第三人：李士海，男，1963年9月10日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 第三人：李仕娟，女，1956年6月26日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 第三人：李士爱，女，1960年9月27日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 第三人：李霞，女，1965年12月31日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 原告李山与被告刘相彬，第三人李士海、李仕娟、李士爱、李霞确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李山及其委托诉讼代理人白晓利，被告刘相彬及其委托诉讼代理人田悦建，第三人李士海、李士爱、李霞到庭参加了诉讼，第三人李仕娟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李山向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告双方于2000年5月4日签订的房屋买卖协议无效。事实与理由：原告之父李仲伍（已故）有位于日照市东港区间，偏房一间，产权证号：西十里0147。李仲伍共有子女五人，分别为李士海、李仕娟、李士爱、李霞及原告，分家时将上述房屋分给原告所有，原告分得上述房屋后出资翻建。原告于2000年5月4日与被告签订房屋买卖合同将该房屋出售给被告，房屋价格为2.55万元。因被告不是该村村民，且双方房屋买卖未经西十里村民委员会同意，至今未办理房屋过户手续。为维护原告的合法权益，依照《土地管理法》第六十二条规定及最高人民法院和山东省高院有关农村房屋买卖的规定等法律法规，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告刘相彬辩称，一、对原告在诉状中所陈述的涉案房屋为李仲伍在分家析产时分给原告所有，以及原告进行翻建的事实没有异议，但原告所述涉案房产为五间正房，偏房一间，与事实不符，被告购买时只有正房五间，没有偏房，所谓偏房只是搭建的临时棚子而非房屋。原告购买涉案房屋后，于2006年前后在院落四周加盖了平房，原告在该房屋居住至今。二、原被告之间房屋买卖合同有效。被告现属西十里村村民，被告购买本村村民宅基地上的房屋没有违反法律规定，不具有无效的法定事由，且涉案房屋买卖也经过了西十里村民委员会研究同意，并向日照市房管局出具了过户证明。因原告想节省过户费用，一直未到房管局办理过户登记。三、原告自2000年将涉案房屋出售给被告后，在近18年的时间里未提出异议，在涉案房屋即将拆迁获得重大利益补偿时，原告提起恶意的合同无效之诉，即违反了诚实信用原则，也浪费了司法资源，其诉求不应得到支持。综上，原被告之间的房屋买卖合同没有违反法律禁止性规定，且原被告之间房屋买卖合同已经履行完毕，至今已达18年之久。据此，请求依法驳回原告诉讼请求。 第三人李士海、李仕娟、李士爱、李霞述称，原告陈述分家属实，父母的遗产同意放弃继承。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李山提交了如下证据：证据一、原告父亲的《户口注销证明》，证明原告父亲已经去世；证据二、《日照市不动产登记中心查询结果证明》，证实原告出资翻建后的房屋仍登记在其父亲名下，按照其分家析产的约定，该房屋所有权应归原告所有；证据三、《房屋买卖协议书》，证实原告于2000年5月4日将涉案房屋以2.55万元的价格卖给被告，且被告在买卖行为发生时户籍所在地为，而非涉案房屋所在集体经济组织成员；另，该合同将涉案房屋出售，并没有征得原告所在集体组织村委会的同意。 被告刘相彬质证意见，对证据一原告父亲的《户口注销证明》、证据二《日照市不动产登记中心查询结果证明》的真实性、关联性、合法性无异议；对证据三《房屋买卖协议书》真实性无异议，但不能证明原告所陈述的房屋出售未经村组织委员会同意这一事实。 第三人李士海、李仕娟、李士爱、李霞对证据真实性均无异议。 被告刘相彬提交证据如下：证据一、被告的《户口本登记页》一份，证明被告为西十里村村民；证据二、2006年8月17日日照街道办事处、日照西十里铺村出具的《证明》一份，房屋买卖之后的2006年8月17日，被告本来打算去办理涉案房屋的变更登记，村委向房管局出具了该证明，并经街道同意加盖印章，后被告为了节省过付费用，没有办理过户手续，等村集体统一办理，该证据证实西十里铺村村委会及日照街道办事处均同意原被告之间房屋转让的这一事实；证据三、涉案房屋的《印契》一份，证据四、《土地使用权证》一份，证据五、涉案《房屋所有权证》一份。证据三、四、五是购房时原告交付给被告的，证实原告李山将涉案房屋权属证明交付被告这一事实。 原告李山质证意见，对证据一被告的《户口本登记页》真实性无异议，对其证实内容有异议，被告的涉案房屋买卖于2000年5月4日，而被告的户籍迁入该村时间为2010年5月25日，说明被告在买卖涉案房屋时不具备该村村民集体组织成员资格，即便被告将其户籍迁入该村，其并不享有该村村民应享有权利与义务，属于该村空挂户，按照日照街道办事处关于农村集体组织成员资格确认的指导意见的相关规定，被告户籍虽在该村，但不享有该村集体组织成员资格；对证据二2006年8月17日日照街道办事处、日照西十里铺村出具的《证明》有异议，首先出具证明时间是2006年8月17日，此时被告户籍并没有迁入该村，也不是该村的集体组织成员，该《证明》中没有体现经办人，不符合证据的形式要件，村委会和街道虽然出具相关证明，但原被告之间就涉案房屋尚未办理产权过户手续，且物权未发生转移，所有权应属原告所有；对证据三、四、五真实性无异议，但是不清楚如何交到被告处。 第三人李士海、李仕娟、李士爱、李霞对被告提交的证据质证意见同原告意见。 原告李山庭后补充证据如下：《日照街道办事处文件》一份、日照市中级人民法院的《判例文章》一份及《土地登记审批表》一份，用来证实被告非该村集体组织成员。 被告刘相彬对上述证据质证意见为：对文件真实性不清楚，村委已经接纳被告为本集体组织成员，并为被告及家人办理的落户、社保及股权资格等；《判例文章》不清楚，判例情况与被告情况不一样；对《土地登记审批表》真实性无异议，但不能证实原告的主张。 被告刘相彬庭后补充如下证据：《收款凭证》一份、《现金交易单》一份、《村集体经济组织收款收据》一份、《农村社会养老保险缴费收据》3份、《山东省社保基金专用票据》两份、《西十里村农村集体产权制度改革工作方案》一份、《新型农村社会养老保险参保登记表》一份、被告夫妇的《社保卡》两份。以上证据证明，西十里铺村集体产权制度改革，村委通知村民办理相关手续，确定1982年至2000年迁入该村的村民每人缴纳9000元、2000年至2017年迁入该村的村民向该村每人缴纳19000元，用于转为村老户，用于购买村集体股权，办理股权证；被告夫妻二人缴纳了两个19000元，且在该村统一办理了社保参保。以上证据均证实十里铺村委认可被告为该村村集体组织成员。 原告李山对上述证据的质证意见为：对《收款凭证》真实性无异议，但凭证上无收款单位，不能证实被告具有该村集体经济组织成员资格，与本案无关联性；对《现金交易单》真实性无异议，对证实的内容有异议，款项交付的时间为2018年8月27日，备注里写的“转老户”，能更充分的说明被告不享有该村集体经济组织成员资格，该村的集体经济组织成员不需要花钱购买，是按照户口分配，被告以此证明其享有集体组织成员资格与日照街道对集体组织成员资格的认定相违背；对《村集体经济组织收款收据》、《农村社会养老保险缴费收据》、《山东省社保基金专用票据》、《西十里村农村集体产权制度改革工作方案征求意见表》、《新型农村社会养老保险参保登记表》、《被告夫妇的社保卡》的质证意见同《现金交易单》质证意见。 法庭庭后向东港区日照街道西十里村村委调查，形成《视频》光盘一份，该村委工作人员陈述：被告一家户籍迁入该村有十来年多了，务农，但没有地，购买了该村村民的房屋，系空挂户，有选举权，医保在该村买，无本村集体经济组织成员资格，不参与集体利益分配。 法庭庭后向东港区三庄镇刘家庄子村村委现任刘姓书记调查，形成《视频》光盘一份，其陈述：刘相彬从该村迁走时，其时任村委委员，今年上任村书记，刘相彬已不是其村集体组织成员；之前刘相彬结婚时居住在村里给其父亲批的宅基地所盖的房子里，刘相彬母亲之前的老房子已塌掉，现住该房屋内；村中只要是户口迁走了，就不享受、不参与村中的利益分配了，刘相彬在该村亦无土地。 原告李山对上述《视频》光盘的质证意见为：通过西十里村村委《视频》内容可见，村支部成员明确被告属于在该村空挂户，不享有本村村集体组织成员资格，没有土地，被告主要生活来源并非依靠土地的生产经营收入维持，而是在酒店做厨师，该收入为其家庭生活主要来源；根据日照街道办事处文件日街办发【2017】19号附件4的规定，被告虽在该村享有医疗保险及相应选举权，但依照上述文件规定，该两项权利并非系认定集体组织成员的条件及标准，故被告不具有西十里村集体经济组织成员资格。通过刘相彬原户籍三庄镇刘家庄子村《视频》光盘录制的内容看，被告刘相彬在老家有房屋一处，其完全享有所有权，由其父母居住，按照土地管理法一户一宅的规定，购买原告的房屋不符合法律规定；被告虽然户口迁出，并不能代表其已经取得了西十里铺村的村民集体经济组织成员资格，仍不符合集体经济组织成员私有房屋买卖只能在本村村民之间流转的相关规定。本案应按被告非该村集体组织成员购买原告房屋，违反法律强制性规定，买卖合同无效处理。 被告刘相彬对上述光盘的质证意见为：真实性无异议，内容请法庭依法认定。 第三人李士海、李仕娟、李士爱、李霞经本院依法传唤，未到庭对原、被告双方补充的上述证据及本院依法调查形成的《视频》光盘发表意见，视为放弃质证权利。 经审查，原、被告提交的证据因均系历史形成，均客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认并附卷佐证，对证明目的本院将进行综合确认；对本院依职权调查形成的证据予以确认，上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于日照市东港区，地号：11-63-0065，该房屋翻盖之前的老房五间由原告的父母建于1991年，日照市人民政府于1992年3月20日为原告的父亲李仲伍颁发房屋《印契》，后经分家析产，将涉案房屋分给原告，分家析产后未进行产权变更登记；后因村委规划通路，上述五间房屋推倒后，向后移址，由原告及其父母共同出资重新盖了涉案的五间新房，现仍登记在原告父亲李仲伍名下。李仲伍夫妇生育原告及第三人五个子女，原告及第三人的母亲于2013年8月份去世，父亲于2016年8月份去世。 原告李山于2000年5月4日将涉案房屋出售给被告刘相彬，在案外人李士珍、张传木的见证下，买卖双方签订《房屋买卖协议》，约定房屋价款2.55万元，并约定买方交付尾款的同时，卖方将涉案房屋的原有土地、确权、房税等手续交给买方，还约定房屋的手续过户费用由买方负责，另约定“协议自签订之日起生效，如有任何一方违约，将承担违约责任，违约金为2000元”等等内容。后被告向原告交付了涉案房屋的全部价款，原告即将涉案房屋的房屋《印契》、《土地使用证》、《房屋所有权证》等交付被告持有，双方完成交接。此后被告刘相彬一家在涉案房屋居住至今。 被告刘相彬购买涉案房屋时户籍在山东省日照市东港区三庄镇刘家庄子（原竖旗乡），被告购买涉案房屋后申请过户，2006年8月17日日照市东港区村民委员会为原告出具《证明》一份，证明载明“兹有我村李仲伍在村内由房屋一处，现转让给本村村民刘相彬，经两委研究同意过户”，日照市东港区日照街道办事处在落款处盖章。后因其他原因，涉案房屋未再办理过户（被告陈述为了省费用）。 2008年5月14日，被告刘相彬向该村村委交纳落户入户费6000元，被告刘相彬作为家庭户全家落户该村。此后，被告刘相彬夫妇在该村持续居住、生活，并持续办理医保、社保等，且在该西十里村农村集体产权制度改革工作中，按该村委制定的方案，向该村村委缴纳了购买股东资格的款项38000元（2018年8月27日夫妻二人每人交19000元）。 因涉案房屋所在的日照市东港区已经纳入棚户区改造计划，房屋升值。原告李山提起本案诉讼，要求确认双方于2000年5月4日签订的房屋买卖协议无效。 同时查明，原告及第三人在诉讼中均陈述翻建房屋是推倒原老房后向后移了一段距离，由原告重建五间正房，村委因通路把这五间拆除，相当于又给划了五间新建房屋地基，不覆盖原老房地基。当时因原告没结婚，出资是其与父母一起出资。原、被告均认可被告在购买涉案房屋后一直居住使用并加盖了四合院平房。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则，民事活动亦不应当违背相应的法律、法规。本案争议的焦点是涉案房屋买卖协议是否有效的问题。 结合当事人陈述、举证及自认，本院分析如下：1、本案虽系房屋买卖合同纠纷，但农村房屋买卖包含集体土地使用权的转移，根据现行土地管理法律、法规和政策，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员不能取得。2、该村村委于2006年8月17日为被告刘相彬向日照市房管局开具《证明》，同意就涉案房屋给予刘相彬办理过户，日照市东港区日照街道办事处也在《证明》落款处盖章，可见该村村委做出了接纳被告成为该村村集体组织成员的意思表示。3、被告购买涉案房屋时，虽不具备该西十里村村集体组织成员资格，但其在2008年5月14日向该村交纳了落户入户费，并将全家户口迁入该村，从形式上看，其申请加入该村村集体经济组织，已得到了该村村集体经济组织的同意和接收。4、该村村委在村集体产权制度改革工作中，收取被告及家人缴纳的购买股东资格款项，该行为亦是认可被告享受本集体组织成员待遇，将被告视为其村集体组织成员的表示。5、被告自购买涉案房屋后，一直持续、固定在该村居住、生产、生活；被告一家落户该村后，该状态一直具有持续性、稳定性和连续性，且作为本村村民参与村中事务的讨论、表决（如：有选民资格）等，亦在该村村集体持续办理及享受医保及社保，享受本集体组织成员的社会福利保障。6、原告主张的“空挂户”系根本或长期不在该村居住、生产、生活，“空挂户”的生存保障和经济来源不依赖于该村集体土地，“空挂户”已与该集体组织无任何缘系，可见被告一家与“空挂户”具有本质区别。以上几点理由可见，该村村委已接受或相当于给予了被告该村集体经济组织成员资格，被告取得该村集体组织成员资格的障碍已消除。 综上，原、被告双方在签订买卖协议时，被告虽不具备该村集体组织成员资格，但现该障碍已消除，双方签订协议时，经过慎重协商、考虑，应系买卖双方真实意思的表示，故涉案《房屋买卖协议》真实有效。原告出卖房屋多年后，因辖区内旧城改造、房屋升值，受利益驱使，在房屋出售十八年时反悔，违背诚实信用原则，在当前国家重塑信用体系的关键期，原告的行为与当前我国社会主义核心价值观严重背离，其行为不值得鼓励和弘扬。原告提起本案之诉，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条规定，判决如下： 驳回原告李山要求确认其与被告刘相彬在2000年5月4日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  刘善霞 人民陪审员  刘贤军 人民陪审员  汉京明 二〇一八年十二月二十八日 法官助理徐文杰 书记员付雅敏