广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初5929号原告：曾瑞清，女，1976年3月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：石盼，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：何翠珊，该公司员工。原告曾瑞清与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾瑞清的委托诉讼代理人吴春生与石盼，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶珊与何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾瑞清向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期办理不动产权证的违约金7310.11元（以全部房价款456882元为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年3月25日暂计算至2018年9月1日为7310.11元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款人民币456882元，房号：E5栋9层06号房，商品房用途住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，如被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买手合同（预售）》第十一条约定，被告应在2017年3月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2017年3月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》，以此形式交付房屋。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2017年3月30日起360日内（即在2018年3月25日前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、双方同时签订数份合同，根据双方当事人的真实意思表示和实际履行情况来确定双方之间的权利义务，1.双方同时签订了商品房买卖合同、补充协议以及补充协议2三份合同,并在补充协议2中约定对三份合同约定不一致的，按补充协议及补充协议2来履行。补充协议2第五条约定“如果商品房买卖合同与补充协议的约定是不一致，双方同意以补充协议为准。商品房买卖合同及补充协议与本补充协议2不一致的，双方同意以本补充协议2为准”。可见答辩人与被答辩人在商品房买卖合同、补充协议、补充协议2三份合同中适用的顺序明显是补充协议2，再到补充协议，然后到商品房买卖合同。2.在实践中双方也是按补充协议来实际履行：从付款金额上看，付款金额以及付款方式，是按照补充协议来完成。因此，对于三份合同中，关于被告逾期违约办证不一致的，也应当按照补充协议的约定来确定被告应承担的违约责任。二、被告明确如下，补充协议第十一条，不仅是对违约金有变更，其对办证义务的内容也有变更。变更为：因出卖人责任不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权机关登记备案。三、补充协议及补充协议2虽为格式合同，但被告已经采用合理的方式，对限制其逾期办证的条款进行了提醒和特别说明，该条款合法有效。第一、被告在补充协议及补充协议2的首部以加黑字体进行了部分说明，而且在第十一条前也以星号进行了标注，原告签字并予以确认。第二、补充协议第十一条的约定并未免除其责任，只是减轻了被告的违约责任，不符合合同法关于格式合同无效条款的规定。四、商品房买卖合同也属于格式合同，从商品房买卖合同的获取方式以及合同的首页及尾页温馨提示部分，均可以看出商品房买卖合同是由惠东县房管局制作的，并利用行政权力，在全市范围内强制性适用。至今，在购房交易中仍然采用此版本，因此，商品房买卖合同也是为重复使用而事先设定，且订立合同时未与双方协商的格式合同。由于商品房买卖合同是由行政机关制作并推行形式的合同，其内容侧重于保护买手人的权利。被答辩人已将房屋出租获取利润，其实际损失并不存在。本院经审理认定事实如下：原告曾瑞清（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年5月7日签订了编号为HT0024476的商品房买卖合同，合同约定原告购买的商品房所占用的土地用途为商业、教育，土地使用权终止日期为2081年2月17日，标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城E5栋9层06号房，约定交付日期为2017年3月30日前；总楼款为456882元，付款方式为原告于合同签订前支付定金20000元，在2016年7月9日前分3期支付全部楼款，首期楼款137065于2016年5月10日前支付。第二十条“房屋登记”约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”第二十八条“补充协议”约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该商品房买卖合同于2016年7月13日在惠东县房产交易所备案。原告与被告签订的附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。在庭审过程中，被告自认原告已经交清了楼款，被告未抗辩原告有其他欠款行为。被告主张商品房买卖合同也是格式合同，向本院提交了商品房买卖合同的首页。本案系多名原告分别起诉本案被告的系列案之一，各原告与被告签订的补充协议均为同一版本，本案中争议的附件十一补充协议第十一条约定均一致，该补充协议共23条，带“*”的条款共19条包括该第十一条，被告未举证证明双方已经就该条款进行了充分协商。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.被告未能办理不动产权证是否违约；2.延期办证违约金计算依据。关于第一个焦点，商品房买卖合同第二十条约定被告应当在商品房交付之日起360日内取得涉案房屋的所有权属证书，房屋约定交付日期为2017年3月30日前，可见原、被告双方在合同签订时约定的办理不动产权证的截止日期为2018年3月25日，被告目前尚未办理，违反了合同的约定，构成违约。关于第二个焦点，原告主张本案违约金应适用商品房买卖合同第二十条的约定自应当办理完成不动产权证期限届满之日起至实际办理完成不动产权证之日止以已付楼款为基数按日万分之一计算，被告抗辩商品房买卖合同是惠东县房管局提供的格式合同，被告已尽提示义务，应当适用补充协议第十一条不超过原告已付款项1%的约定。原、被告对作为主合同的商品房买卖合同的真实性、合法性均予以认可；至于补充协议第十一条是否适用，本案系多名原告分别起诉本案被告的系列案之一，各原告与被告签订的补充协议均为同一版本，本案中争议的第十一条约定亦均一致。另外，补充协议第十一条将被告逾期办证的违约责任进行了限制，而《商品房买卖合同（预售）》第八条约定原告逾期付款责任按日万分之五向被告支付违约金，未对原告逾期付款违约金的上限作出对等的约定。可见，补充协议第十一条是被告为了重复使用而预先拟制的格式条款，与商品房买卖合同第二十条相比对，该条款限制了原告的权利、减轻了被告的责任，该条款显失公平，况且商品房买卖合同第二十条已经明确约定不选择补充协议第十一条。被告未举证证明已经采取合理的方式提请原告注意该条款且对该条款予以了说明，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该补充协议第十一条无效，被告请求按照该条款计算违约金，理据不足，本院不予支持。对原告的违约金主张，本院予以支持，被告应向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金自逾期办理之日即2018年3月26日起至不动产权证办理完毕之日止以总楼款456882元为基数按日万分之一计付。综上所述，原告主张理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告曾瑞清支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金自2018年3月26日起至不动产权证办理完毕之日止以总楼款456882元为基数按日万分之一计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰人民陪审员  林小华人民陪审员  赖华辉二〇一八年十二月十三日法官助理黄浩芳书记员宋国城