海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2018）琼0105民初6719号原告：上海盛高物业服务有限公司海口分公司，住所地：海南省海口市美兰区海甸六东路3号荣域三期产权式酒店-酒店三，统一社会信用代码:9146010057871048XP。负责人：李宏英，副总经理。委托诉讼代理人：杨建峰、陆云泽，均为北京康达（海口）律师事务所律师。被告：刘晨，男，汉族，1988年12月24日出生，住址：海南省海口市，系海口市秀英区长滨四路海长流一期住××区业主，公民身份证号码：×××。原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司诉被告刘晨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月27日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨建峰、陆云泽，被告刘晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期向原告支付物业管理费8291.5元（物业管理费自2016年10月起算，暂计算至2018年8月，以实际清偿之日为准）及滞纳金暂计为2814.78元（滞纳金自2016年10月6日起算，暂计至2018年8月10日，以实际清偿之日为止），合计11106.28元；2、本案受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系海口市秀英区长滨四路海长流一期住××区业主，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定了物业管理服务费的交纳时间、交纳标准及逾期交纳的滞纳金约定等。协议签订后，原告严格依照协议约定向被告提供优质的物业管理服务，但时至今日，被告尚欠物业管理费8291.5元及滞纳金2814.78元，合计11106.28元，原告经多次催缴未果，遂提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、原告的服务没有达到协议中约定的标准；二、原告催缴费用时没有与被告进行协商，解决被告的问题。经审理查明:原告系位于海口市××区海长流住宅小区的物业服务企业。被告系海口市秀英区长滨四路海长流一期住××区业主，该房系多层电梯公寓，建筑面积为126.5平方米。被告于2014年10月1日办理收房手续，同日，被告与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告应于每月五日前，按建筑面积每月2.85元/平米支付物业管理服务费（即每月为360.5元），逾期交纳物业服务费用的，原告可从逾期之日起每天按应付未付管理费的1‰加收滞纳金。在协议第十七条第（五）中约定，因乙方（被告）未按时交纳物业管理服务费而导致不能保证服务质量的，甲方（原告）不承担责任。签订上述协议后，原告已依约提供了物业管理服务，但被告未按时缴纳2016年10月至2018年8月期间物业管理服务费8291.5元（360.5元×23个月），经原告多次催缴，并于2018年4月25日向被告发出律师函，被告仍未交纳物业管理服务费，遂成讼。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《交房手续办理材料》、《海口市商品房买卖合同备案表》、《律师函》、《整付零寄交寄清单》、涉案小区照片、微信截图、微信照片及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告已办理收房手续，原告亦按《前期物业管理服务协议》为被告提供了物业管理服务，被告应当按照协议的约定按时向原告缴纳物业管理服务费用。虽然被告举证小区存在落叶未及时清扫、部份业主装修垃圾乱堆放、和乱扔垃圾未及扫清扫处理、公共照明灯坏了未及时处理等等诸多问题，所拍的照片也只能证明某个时段的情况，但这并不能否认原告提供了物业管理服务，而且，落叶随时都产生，原告方也不可能随落随扫，这不符合客观实际，只能按协议定时清扫，同样，小区的卫生也需要业主们的配合，大家讲卫生，自觉遵守公序良俗，不乱扔垃圾，及时清理公共场所的装修材料及其他物品，大家互相理解，原告方也要针对业主提出的问题，及时核查、整改、反馈，不断提高服务质量，制定完善的物业管理制度，形成良性互动，大家都为共同创建优良的环境而努力，这些影响小区环境卫生的瑕疵是可以解决的。作为业主，在享受了服务，也理应尽到按时按约交纳物业服务费用的义务，这也有利于原告方提高服务质量。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告经催缴后，仍未缴纳物业服务费用，应承担相应的法律责任，其应向原告支付2016年10月至2018年8月期间物业管理服务费8291.5元，并支付相应的滞纳金。因双方在《前期物业管理服务协议》中约定的每日1‰的计算标准已超过年利率24%，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”之规定，本院将滞纳金计算标准调整至按年利率24%计算，故被告应以每月的物业管理服务费360.5元为本金、按照年利率24%的标准、自次月6日至该月物业费实际付清之日止，向原告支付2016年10月至2018年8月期间物业管理服务费滞纳金。故原告起诉要求被告支付8291.5元物业管理服务费用及相应滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持，原告主张的滞纳金超过上述部分，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、限被告刘晨于本判决发生法律效力之日起五日内向原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司支付该海口市秀英区长滨四路3号海长流三期住××区房2016年10月至2018年8月期间物业管理服务费8291.5元及2016年10月至2018年8月期间物业管理服务费滞纳金（以每月的物业管理费360.5元为本金，按照年利率24%的标准计算，自次月6日计算至该月物业管理费实际付清之日止）；二、驳回原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费78元，由被告刘晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。书记员李珏附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主近以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2018年12月17日印制（共印5份） {文书日期}书记员 李珏附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主近以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2018年12月17日印制（共印5份）