贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0524民初574号原告：黄益鹏，男，汉族，1977年4月11日生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人（特别授权）：毛永俊，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯进，贵州公达律师事务所实习律师。被告：贵州织金万易简房地产开发有限公司，住所地：织金县双堰街道金西路47号。统一社会信用代码：91520524556613013F。法定代表人：万杰，该公司总裁。原告黄益鹏与被告贵州织金万易简房地产开发有限公司（以下简称万易简房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄益鹏的委托诉讼代理人毛永俊、被告万易简房开公司的法定代表人万杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄益鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签订的编号GF-2014-YCZL-F20002的租赁合同及2017年2月25日签订的《补充协议》；2、判令被告退还原告支付给被告的租金100万元、押金5万元；3、判令被告赔偿原告的装修损失费179.0305万元、违约金67.7495万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月18日，原、被告经协商，签订了编号为GF—2014—YCZL—F20002的租赁合同，合同约定：被告将位于织金县金南路中段的易简.财智金南项目F栋2楼（1-2-1）区的商铺租给原告经营，并承诺仅作为KTV/餐饮的用途，被告确保为原告提供经营所需的水、电、一切消防设施等。合同签订后，原告向被告支付了租金100万元及押金5万元；原告与另外股东成立了织金县温莎量贩式娱乐会所；原告按照合同约定用途对商铺进行装修并购买了经营KTV娱乐所需设备，共耗资240万元；另外，原告还招聘工作人员进行了培训，前期培训费用及环评检测花费6.78万元。但因被告致使商铺不能办理消防许可证，原告不能开业经营。2017年2月25日，原、被告双方签订补充协议，被告对消防许可证的办理及租金的收取进行了承诺，但至今被告也未能在约定的期限内办理消防许可证，不能向原告提供符合用途的租赁物，致使织金县温莎量贩式娱乐会所因消防原因不能开业营业。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告在签订合同后未能提供符合消防安全、具有消防许可证的标的物交付原告使用，而且被告也不能在短期内通过消防验收。被告的行为使双方签订的租赁合同及补充协议目的不能实现，其行为属于根本违约，给原告造成的经济损失理应赔偿，根据《中华人民共和国合同法》及诉讼法的规定，诉至人民法院。被告万易简房开公司辩称，原告要求解除合同不符合双方约定解除合同的条件，被告不应承担退还租金及押金等责任。合同签订后，我公司将约定的租赁物交付给原告，原告从2015年至今都在经营，有交纳水、电费凭据证实，即使在未办理消防许可证后仍继续经营，其所述的原因未影响其经营，原告停业不是我公司的原因所至。我公司未办理消防许可证的原因是政府政策性变化导致的不可抗力，政府未按与我公司的约定将土地交付给我公司使用，同时在租赁合同24条中约定：不可抗力包括政策性变化因素…。由于不可抗力的发生致使本合同的各项义务无法正常履行时，其履行可以减免或迟延，直至影响其正常履行的因素消失；如不可抗力的发生致使合同无法继续履行，双方协商终止合同，互不承担责任。从签订的补充协议可以看出，原告是知晓我公司未能申报消防验收的原因，并对迟延提供消防许可证是认可的，虽不是我公司原因造成，但我公司对原告提出的问题也非常重视，为表诚意，免收了从2015年3月18日至2016年9月30日的租金，此期间，原告正常经营商铺，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对证据的认证如下：1、原告提交的温莎KTV营业执照，证实原告与被告签订租赁合同后成立了温莎KTV娱乐会所及原告黄益鹏与温莎KTV之间的关系。经质证，被告无异议。本院认为，证据与本案待证事实有关联，予以采纳。2、原告提交2015年3月18日编号为GF-2014-YCZL-F20002的《租赁合同》、补充协议各1份。证实原告与被告存在房屋租赁合同的法律关系，原告租赁房屋的用途、违约金的计算方式、原告所经营的温莎KTV不能正常经营的原因在于被告的楼盘没有消防许可，被告也认可这个事实。经质证，被告无异议。本院认为，证据与本案待证事实有关联，予以采纳。3、原告提交的租金及押金收据、建设银行转账凭证，证实原告按合同约定向被告支付租金100万元及押金5万元的事实。经质证，被告无异议。本院认为，证据与本案待证事实有关联，予以采纳。4、原告提交的2015年4月12日织金县温莎量贩式娱乐会所与程文签订的《中央空调安装合同》一份共3页、2015年4月14日织金县温莎量贩式娱乐会所与贵州恒泽环境工程有限公司签订的《技术咨询服务合同》一份共4页、2015年4月3日黄益鹏与贵州鑫源志诚装饰工程有限公司签订《工程施工合同》一份共7页、2015年4月27日织金县温莎量贩式娱乐会所与贵州港尼雅沙发厂签订《购销合同》一份1页、2015年4月12日织金县温莎量贩式娱乐会所与江苏南京天籁电子科技有限公司贵州分公司签订《工程合同书》一份共3页、2015年4月27日黄益鹏与贵阳泓林睿电器有限公司签订的《电视销售合同》一份共2页、2015年5月4日织金县温莎量贩式娱乐会所与贵阳裕林KTV家具厂签订的《家具供货合同》一份共2页、2015年6月11日织金县温莎量贩式娱乐会所与中山市文晶照明灯饰有限公司签订《灯具订购清单》一份共2页、装修垃圾及水电费收据2页、原告支付的装修材料费、工资收据共2页、原告购买水龙头等物品清单共3页、消防罚款代缴收据3页、部分付款及银行转账小票14页、彭荣会任职证明1页、魏旭及彭荣会证明1页、员工宿舍《房屋租赁合同》1页。证明1、原告由于被告的根本违约行为所遭受的装修、设备、物品、环评等损失共计人民币179.0305万元；2、魏旭、彭荣会系温莎国际KTV员工。经质证，被告无异议，但认为与其没有关系，根据租赁合同第17条我方没有批准装修，2015年7月29日消防部门已责令停止装修，是原告方自行装修的，所以与我方没有关系。本院认为，《房屋租赁合同》与本案无直接关系，不予采纳，消防大队9000元收据予以采纳，其余属于装修费和购置设备，价值以鉴定报告为准。5、被告提交的2010年10月5日被告与织金县政府顺达公司签订的开发协议一份、2011年织金县人民政府织府（2011）7号批复1份，证明织金县政府顺达公司约定2010年12月31日全部拆迁完毕交与被告开发，织金县人民政府织对被告公司的规划设计方案进行了批复，但时至今日因为政府拆迁问题，导致规划建设消防通道未能打通，致使消防不能申报验收。经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，证据与本案待证事实有关联，予以采纳。6、被告提交的2013年9月10日、2016年9月20日、2018年2月5日、2018年3月13日房地产专项整治汇报，证实被告向政府汇报消防等问题的事实。经质证，原告无异议。本院认为，证据与本案待证事实存在关联，予以采纳。7、被告提交的被2018年5月份方案一份，证实织金县人民政府下发了金南路征地拆迁安置的处置方案，确定全面清除金南路拆迁问题，涉及我方消防通道的两个拆迁户摸底排查，同意近期拆除打通消防通道。经质证，原告称该证据系复印件，对真实性、关联性有异议。本院认为，被告未能提供原件予以核实，不予采纳。8、被告提交的电费收据一组，证实原告三年来正常经营的事实。经质证，原告认为是复印件，对真实性、关联性有异议。本院认为，被告未能提供原件予以核实，不予采纳。9、被告提交的物业服务催缴通知单4份，证实原告欠其公司物业费77168.52元的事实。经质证，原告认为是复印件，对真实性、关联性有异议。本院认为，证被告未能提供原件予以核实，不予采纳。10、被告提交的原租赁通道标的物图纸一张，证实如原告退出租赁恢复我方通道的原样，所以需扣除押金。经质证，原告对图纸的真实性无异议，但称达不到被告的证明目的。本院认为，在诉讼中被告未主张解除合同后恢复原样，不予采纳。11、被告提交的2015年7月29日织金县公安消防处罚决定书2份，证实原告未经消防审查，擅自装修施工。违反消防法第12条规定。擅自装修造成的损失应由原告自己承担。经质证，原告认为是复印件，不符合证据法定形式，同时原告的所有装修行为均在该处罚前完成，原告未取得消防许可，愿意接受消防部门处罚但不能免除被告的违约责任。本院认为，该证据与本案待证事实存在关联，予以采纳。为查清本案事实，诉讼中，原告申请对织金县温莎国际KTV的装修费进行鉴定、对设备价格进行评估，贵州三维工程造价司法鉴定所于2018年11月12日作出“织金县温莎量贩式娱乐会所装修项目费用为1114417.71元（不含成品家具、空调及电器设备、沙发、茶几、主灯、窗帘、消防），其中装修费用为944537.71元，主灯费用为36880元，消防工程费用为90000元，环境检测费用为40000元”的司法鉴定意见书。2018年6月15日，皓天评估集团有限责任公司作出“织金县温莎国际KTV设备在价格评估基准日的评估总价为469899元”的评估报告。经质证，被告认为原告的装修未经其同意，由此造成的损失由原告自行承担。本院认为，该鉴定意见和评估报告是根据原告的申请，按程序委托评估机构和鉴定公司作出，内容真实，来源合法，与本案待证事实存在关联，采纳作为本案证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月18日，原、被告本着平等互利、等价有偿、诚实信用的原则，充分协商签订了编号为GF—2014—YCZL—F20002的租赁合同，合同约定：被告将其位于织金县金南路中段的易简.财智金南项目F栋2楼（1-2-1）区的商铺租给原告经营，原告承诺仅作为KTV/餐饮的用途。交付租赁物时间为2015年3月15日前，装修期限和免租期限为三个月（2015年3月15日至2015年6月15日），租期从2015年6月30日起至2024年6月30日止，计九年，租金三年一付，先付后用，租金及支付方式为：2015年6月30日至2018年6月30日为1000000元，2018年6月30日至2021年6月30日为1100000元，2021年6月30日至2024年6月30日为1000000元；租期届满后，原告有优先权；合同签订之日，原告向被告交纳保证金50000元，合同终止后10日内予以返还；被告确保为原告提供经营所需的水、电、一切消防设施，其水、电费由原告承担；同时双方还约定在合同生效后，在不影响建筑结构的情况下，原告有权依其经营需要，对商铺和设施进行装修、布置和改造，但应提前将装修方案含水、电装修设计图送被告方审批备案。经被告方批准方案后，原告方可依相关法规（如《消防法》等）进行申报及装修。合同签订后，2015年3月17日，原告向被告支付了租金1000000元及押金50000元。2015年3月19日，原告登记成立了织金县温莎量贩式娱乐会所，开始对案涉租赁物进行装修；在装修期间，2015年7月22日，织金县公安消防大队对织金县温莎量贩式娱乐会所进行检查时，发现该会所未经消防设计审核擅自施工，违反了《中华人民共和国消防法》第十二条的规定，该会所于2015年7月23日停止施工，具有法定减轻处罚情节。2015年7月29日，织金县公安消防大队作出行政处罚决定书，给予黄益鹏（织金县温莎量贩式娱乐会所）责令停止施工，并处罚款9000元的行政处罚，为止，原告于2015年8月13日交纳了罚款9000元。另查明，被告开发的易简.财智金南项目是织金县人民政府的引资开发项目，因拆迁原因该项目至今未按进度施工，消防通道等设施未通过验收。同时查明，织金县温莎量贩式娱乐会所于2015年10月开始营业；2017年2月25日，原被告双方对《租赁合同》签订《补充协议》，主要内容为：一、双方2015年3月18日签订和租赁合同起至2016年9月30日止，此时间段的租金免收，租金从2016年10月1日至2017年3月1日止，原告支付此时间段的租金；二、原告租赁的甲方商铺的租金从被告提供有效的消防许可证给原告后，原告支付原《租赁合同》约定的第一阶段的租金才开始计算；第二、三阶段时间从第一阶段开始的时间往后顺延。再查明，2018年11月12日，贵州三维工程造价司法鉴定对织金县温莎国际KTV的装修费进行鉴定为：1114417.71元（不含成品家具、空调及电器设备、沙发、茶几、主灯、窗帘、消防），其中装修费用为944537.71元，主灯费用为36880元，消防工程费用为90000元，环境检测费用为40000元；2018年6月15日，皓天评估集团有限责任公司对金县温莎国际KTV设备在价格评估基准日的评估总价为469899元；为此，原告支付了鉴定费70000元、评估费10000元。本院认为，案涉租赁物是被告依照与政府相关部门的引资开发协议修建，原告对该租赁物享有物权，因此，原、被告之间的租赁关系合同有效，双方须共同遵守和履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在其合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告对租赁物的租用目的是用于经营KTV/餐馆，原告实际用于经营KTV，KTV属于公众聚集的场所，对于消防设施有严格规定，在租赁合同中，双方约定由被告提供一次性消防设施，在补充协议中再次约定了由被告提供有效的消防许可证，在法庭辩论终结时，由于案涉租赁物小区建设的原因，被告建设的小区的消防设施未获消防部门验收，因此履行双方租赁合同中约定的内容就难以实现，故对原告要求解除双方之间的租赁合同和补充协议的主张，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告为经营KTV，对租赁物进行了装修，其装修费经鉴定为1114417.71元，KTV设备为469899元，KTV开始营业时间为2015年10月，诉讼中原告未提交证据证实KTV停止经营时间，故经营时间以原告向人民法院主张权利之日确定，本案立案时间为2018年2月1日，原告KTV经营至2018年1月，累计经营27个月。因租赁合同解除的原因是被告未按约定提供合格的消防许可证，故被告应按资产折旧后的净值予以赔偿。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》六十条“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；（五）电子设备，为3年”的规定，KTV装修属于与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，年限为5年，应按5年参照内资企业残值率5%计算原告投入建设的资产折旧费，年折旧额=固定资产原值×（1-残值率）÷折旧年限，即年折旧额=1114417.71×（1-5%）÷5=211739.23元，月折旧额=211739.23÷12=17644.94元；原告经营27个月，投入装修费剩余价值为：1114417.71-17644.94×27=638004.33元。KTV设备属于电子设备，年限为3年，应按3年参照内资企业残值率5%计算原告投入建设的资产折旧费，年折旧额=固定资产原值×（1-残值率）÷折旧年限，即年折旧额=469899×（1-5%）÷3=148801.35元，月折旧额=148801.35÷12=12400.11元，原告经营27个月，投入设备剩余价值为：469899-12400.11×27=135096.03元。以上两项合计，原告投入的装修及设备的净值为638004.33+135096.03=773100.36元。关于对设备、装修残值的处理，诉讼中原告表示由被告自行撤除，被告表示如赔偿了原告的损失，残值属于其所有，本院认为，被告已赔偿了原告的损失，残值应归属于被告。因双方终止合同，原告应按实际占用期间支付租金，租期以双方补充协议中约定的从2016年10月1日起算至2018年1月31日，计16个月，原被告双方约定的第一阶段三年的租金为1000000元，16个月的租金为：1000000÷36×16=444444.44元，被告收取了原告的1000000元，应退原告租金555555.56元。因租赁合同终止，被告应退还原告保证金50000元。对原告主张违约金的主张，导致合同不能继续履行的原因，是被告未提供租赁物小区的合格消防许可证，被告存在过错；同时，在《租赁合同》中，双方还约定了“乙方（原告）应提前将装修方案含水、电装修设计图送甲方（被告）审批备案，经甲方批准方案后，乙方方可依相关法规（如消防法）进行申报及装修”，诉讼中，原告未举证证明其装修已经送被告审批备案，且在装修期间经消防部门处罚后仍继续装修并开展经营活动，也存在过错，故对其主张违约责任的主张，依法不予支持。对于本案中鉴定费、评估费的分担问题，因双方均有过错，应各自承担一半为40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄益鹏与被告贵州织金万易简房地产开发有限公司分别于2015年3月18日和2017年2月25日签订的《租赁合同》和《补充协议》；二、被告贵州织金万易简房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内一次性赔偿原告黄益鹏的装修及设备损失773100.36元；三、被告贵州织金万易简房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内一次性返还原告黄益鹏租金555555.56元、保证金50000元，计605555.56元；四、被告贵州织金万易简房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内一次性支付原告黄益鹏鉴定费、评估费40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34880元，减半收取17440元，由原告黄益鹏负担10000元，被告贵州织金万易简房地产开发有限公司负担7440元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖孝兵二〇一八年十二月二十日书记员  岳廷娟