成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初8162号 原告：陈秀梅，女，1974年1月28日出生，汉族，住四川省双流县。 原告：任芹，女，1994年4月3日出生，汉族，住四川省双流县。 二原告委托诉讼代理人：王晋川，四川得邦律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：陈兴常，四川得邦律师事务所律师。 被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区东升街道迎春桥社区。 法定代表人：陈卫军，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告陈秀梅、任芹诉被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈秀梅及陈秀梅、任芹的委托诉讼代理人王晋川、陈兴常，环福置地公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈秀梅、任芹向本院提出诉讼请求：1、判令环福置地公司协助陈秀梅、任芹到不动产登记部门办理陈秀梅、任芹所有的位于双流区东升街道双楠大道中段666号1幢3层31061号房屋的不动产登记证书；2、判令环福置地公司向陈秀梅、任芹支付逾期初始登记违约金642.92元、逾期转移登记违约金25145.31元（暂计算至2018年7月4日。以476237元为基数，按每日万分之二计算30%，自2016年2月5日起，至陈秀梅、任芹取得不动产权证书之日止为准），共计25788.23元。诉讼过程中，陈秀梅、任芹增加一项诉讼请求：判令环福置地公司向陈秀梅、任芹返还契税、维修基金、产权办理费用等17646元。事实和理由：陈秀梅、任芹、环福置地公司于2013年7月4日签订《商品房买卖合同》，由陈秀梅、任芹购买环福置地公司开发的成都美国城一期（大型购物中心）1幢3层31061号商铺。合同签订后，陈秀梅、任芹向环福置地公司支付了全部购房款476237元。合同第十九条第一项约定：环福置地公司应当在2015年8月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。如因环福置地公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……自环福置地公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，环福置地公司应当按日计算向陈秀梅、任芹支付全部已付款万分之三的违约金，并于环福置地公司实际取得权属证明之日起15日内向陈秀梅、任芹支付。环福置地公司实际于2015年9月9日取得楼栋初始登记，逾期9天，应当向陈秀梅、任芹支付逾期初始登记违约金1285.84元，陈秀梅、任芹自愿减半调低为642.92元。合同约定环福置地公司应于2014年12月31日前交付商品房，陈秀梅、任芹同意委托环福置地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，环福置地公司应在商品房交付之日起365日内为陈秀梅、任芹办理房屋所有权证书，逾期则应当按陈秀梅、任芹已付房款的万分之二每日向陈秀梅、任芹支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。环福置地公司于2015年2月5日向陈秀梅、任芹交付房屋，至今未办理转移登记，应当向陈秀梅、任芹支付逾期办理转移登记的违约金（以476237元为基数，按每日万分之二计算，自2016年1月29日起暂计算至2018年7月4日为82817.71元，陈秀梅、任芹自愿降低至30%，为25145.31元，计算至陈秀梅、任芹取得不动产权证书之日止为准）。合同签订后，陈秀梅、任芹按照约定向环福置地公司支付全部购房款，且向环福置地公司交纳契税、维修基金等办证费用，但环福置地公司至今未为陈秀梅、任芹办理不动产证书，现陈秀梅、任芹不再信任环福置地公司，不再委托环福置地公司代其缴纳办证费用，陈秀梅、任芹要求环福置地公司退还其已交的办证费用，由陈秀梅、任芹自行去房管局缴纳办证费用。陈秀梅、任芹为维护自身合法权益诉至法院。 环福置地公司辩称，1、环福置地公司愿意协助陈秀梅、任芹办理不动产权证。环福置地公司不同意退还陈秀梅、任芹已交的契税的办证费用，根据《商品房买卖合同》约定，陈秀梅、任芹委托环福置地公司办理房屋权属登记并代其缴纳契税等办证费用，陈秀梅、任芹已向环福置地公司缴纳了契税等办证费用，委托关系已经完成，陈秀梅、任芹无权撤销委托。2、环福置地公司认为陈秀梅、任芹主张的逾期办理初始登记违约金已经超过了诉讼时效。3、本案《商品房买卖合同》中约定的办证是指房屋所有权证，未对国土证的办理进行约定。2016年10月起成都市双流区不动产登记中心实行统一的不动产登记，房屋所有权证和国土证二证合一，陈秀梅、任芹无权以原合同的约定要求环福置地公司承担办理不动产登记证书的违约责任。即使环福置地公司要承担逾期办证的违约金，环福置地公司认为陈秀梅、任芹主张违约金标准过高,请求法院进行调减。 经审理查明，2013年7月4日，陈秀梅、任芹（买受人）与环福置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：31061），约定：第三条买受人所购商品房的基本情况约定：陈秀梅、任芹购买环福置地公司开发的位于双流区东升葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）1幢3层31061号商品房，用途为：大型购物中心；所购商品房总价款476237元；第十条交付条件约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十四条交接手续约定：双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人：1、专项维修基金；2、契税；5、有关物业服务，双方另行约定。第十九条产权登记（一）初始登记约定，出卖人应当在2015年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托环福置地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。 合同签订后，陈秀梅、任芹向环福置地公司支付了全部购房款476237元。2015年2月5日，陈秀梅、任芹向环福置地公司缴纳契税、维修基金等办证所需费用17646元。陈秀梅、任芹、环福置地公司一致确认案涉房屋已于2015年2月5日交付，陈秀梅、任芹至今尚未取得不动产权证书。2015年9月9日，环福置地公司取得成都美国城一期（大型购物中心6317间）房屋的楼栋权属证书。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 诉讼中，陈秀梅、任芹明确其不再委托环福置地公司代其缴纳应由陈秀梅、任芹缴纳办证费用，陈秀梅、任芹要求自行向相关办证机关缴纳应由陈秀梅、任芹缴纳的办证费用。 上述事实，有陈秀梅、任芹身份信息、环福置地公司企业工商信息、商品房买卖合同、契税等办证费用收据、销售不动产统一发票、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院认为，陈秀梅、任芹与环福置地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。陈秀梅、任芹主张环福置地公司协助其办理不动产权证，环福置地公司在庭审中表示同意协助陈秀梅、任芹办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故陈秀梅、任芹要求环福置地公司协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。 关于环福置地公司是否应否承担逾期办理初始登记的违约责任（含是否超过时效）。本院认为，本案《商品房买卖合同》约定环福置地公司应当在2015年8月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，环福置地公司实际于2015年9月9日取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期初始登记违约金的诉讼时效应当从2015年9月10日开始计算。2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始施行，本案陈秀梅、任芹的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满，环福置地公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。环福置地公司辩称陈秀梅、任芹主张的逾期初始登记违约金已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。 关于陈秀梅、任芹主张的逾期办理房屋所有权证书违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）的问题，对此，本院认为，陈秀梅、任芹与环福置地公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理（1）……（2）买受人同意委托四川环福置地有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。环福置地公司协助陈秀梅、任芹取得房屋所有权证书系环福置地公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自环福置地公司与陈秀梅、任芹签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到陈秀梅、任芹名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要环福置地公司提供，如果环福置地公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。陈秀梅、任芹诉请环福置地公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。本院认为，环福置地公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，环福置地公司应承担相应违约责任。按照双方合同约定，环福置地公司应于2016年2月5日前协助陈秀梅、任芹办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年2月6日起算。由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，环福置地公司在事实上和法律上已经不可能再为陈秀梅、任芹单独办理房屋所有权证书，故上述违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而陈秀梅、任芹并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、环福置地公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福置地公司应承担的逾期房屋所有权书违约金为2543元。 关于陈秀梅、任芹主张环福置地公司返还契税、维修基金、产权办理费用等17646元的诉讼请求是否成立，本院认为，合同约定陈秀梅、任芹委托环福置地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，陈秀梅、任芹委托环福置地公司代交专项维修基金、契税等。诉讼中，陈秀梅、任芹明确其不再委托环福置地公司代其缴纳应由陈秀梅、任芹缴纳的专项维修基金、契税等办证费用，要求自行向相关办证机关缴纳应由陈秀梅、任芹缴纳的办证费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同……”的规定，现陈秀梅、任芹明确表示不再委托环福置地公司代其缴纳应由陈秀梅、任芹缴纳的契税等办证费用，不违反法律规定，也未损害环福置地公司的权利，本院予以确认。本案中，环福置地公司未举证证明其已将代收的办证费用交至相关部门，故环福置地公司应当向陈秀梅、任芹退还其已交契税、维修基金等办证费用17646元。环福置地公司作为案涉房屋的出卖人，仍负有将办理权属证书所需应由环福置地公司提交的资料及应由环福置地公司缴纳的费用等交由办证机关，协助陈秀梅、任芹办理不动产权证书的义务。对于应当由陈秀梅、任芹缴纳的契税等办证费用则由陈秀梅、任芹自行向有关机关缴纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助陈秀梅、任芹到不动产权登记部门办理陈秀梅、任芹所有的双流区东升街道双楠大道666号成都美国城一期1幢3层31061号房屋的不动产权证书； 二、四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈秀梅、任芹逾期办理房屋所有权证书违约金2543元； 三、四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还陈秀梅、任芹契税、维修基金等办证费用17646元； 四、驳回陈秀梅、任芹的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费222元，由四川环福置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  梁 宪 二〇一八年十二月十三日 法官助理  何晓娇 书 记 员  聂 华