贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3146号原告：罗庆兰，女，1979年1月13日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：袁劲松，贵州普众律师事务所律师。被告：贵阳亿铭超市有限公司（原贵阳金阳云成天乙置业有限公司），住所地贵州省贵阳市金阳新区金阳商业步行街8号，注册号：520115000032563。法定代表人：任忠海，职务：总经理。委托诉讼代理人：蔡瑾，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：贵阳融创置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城O组团商业2幢1单元1层26号，统一社会信用代码：915201155609113043。法定代表人：任忠福，职务：总经理。委托诉讼代理人：张瑶，国浩律师（贵阳）事务所律师。原告罗庆兰与被告贵阳亿铭超市有限公司（以下简称贵阳亿铭超市）、贵阳融创置业有限公司（以下简称贵阳融创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告及其委托诉讼代理人袁劲松，被告贵阳亿铭超市的委托诉讼代理人蔡瑾，被告贵阳融创公司的委托诉讼代理人张瑶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告承担连带责任，立即支付拖欠原告2015年4月1日至2018年5月31日期间房屋租金76,903.58元，违约金6,824.04元，合计83,727.62元，并自2018年6月1日起按年6%计算资金占用费至付清为止；3、涉诉费用由被告承担。事实与理由：被告贵阳融创公司系贵阳市观山湖区诚信路西侧“融创·名品城”开发商，贵阳融创公司以购房包租的形式招徕客户出卖房屋，明示售房后的义务履行人为贵阳金阳云成天乙置业有限公司（以下简称云成天乙置业）。2011年10月20日，原告在被告贵阳融创公司宣传条件的吸引下购买了“融创·名品城”2层B92号商铺，并与云成天乙置业签订了《委托经营管理合同》。合同约定原告自2012年6月1日起将所购商铺交由云成天乙置业经营管理，云成天乙置业自2015年5月1日起每年向原告支付租金24,941.70元。如云成天乙置业未按时支付租金，按每日万分之二计算违约金。云成天乙置业在取得原告房屋后，一直经营该铺面并实际占有至今，然而一直未支付租金。被告拒绝支付租金的行为已严重损害了原告的利益，应当按合同约定支付原告租金及违约金。被告贵阳融创公司与贵阳亿铭超市属关联企业，被告贵阳亿铭超市系为被告贵阳融创公司履行其与原告买卖房屋时约定，贵阳融创公司应当与贵阳亿铭超市承担连带责任。被告贵阳亿铭超市辩称：一、本案涉及的商铺在建设初期即定位为以批发业为主，而贵阳市人民政府[2011]65号通知、贵阳市人民政府办公厅（2012）6号通知要求对贵阳市商贸批发市场布局进行调整，因此案涉《委托经营管理合同》系因政府行为造成的情势变更而无法继续履行，我公司已于2015年3月23日就此进行公告、合同已于2015年5月31日解除且已经生效判决确认，故原告主张继续履行合同的诉讼请求应当依法驳回。二、原告诉请支付租金、违约金及资金占用费没有事实及法律依据，不应支持。原、被告间的《委托经营管理合同》确定双方为委托关系，在商铺未产生收益前无需支付，而该合同已因政府行为导致不能履行且已解除，合同解除后，我公司并不存在违约情形、不应支付违约金，资金占用费性质与违约金相同，也不应支持。三、上述情形发生后，被告曾经尝试通过其他方式解决因政策原因导致的问题，多次到区委、区政府反映存在的困难，希望能调整经营模式，试图引进水产、蔬菜等零售商户进行自救，但由于现实困难太大，无法实质上解决困难，被告及时对各委托方进行联系，通过电话、公告等方式进行通知，于2015年3月23日在“融创?名品城”入口等显眼地方进行公告，通知各位业主前来协商办理《委托经营管理合同》的解除协议，可以认定被告已经尽到告知义务。原告未来办理解除手续导致损失扩大，被告不应承担责任。综上，被告因政策原因导致已无法继续履行合同，属于不可抗力的情形，被告在上述情况发生后又及时尽到告知义务，故被告不存在违约和过错。被告贵阳融创公司辩称：我公司并非本案的适格主体，贵阳融创公司并非签订合同的相对方，其余意见与贵阳亿铭超市答辩意见一致。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，结合当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月20日原告罗庆兰与贵阳融创公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于金阳步行街“××·名品城”××商铺××套。同日原告罗庆兰作为甲方与乙方贵阳金阳云成天乙置业有限公司（现更名为贵阳亿铭超市有限公司）就原告罗庆兰购买的“融创·名品城”商业用房签订了《委托经营管理合同》，双方约定原告将其位于金阳步行街“××·名品城”××商铺（面积14.05㎡)委托被告进行招商并经营管理。其中合同第四条对乙方经营管理事项约定“（1）确定营销、规划融创·名品城商业布局及业态区划，确定融创·名品城房产统一的商业形象及广告宣传。（2）以融创·名品城的名义建立相应的商业动作体系及管理制度。（3）其他与融创·名品城项目相关的经营或管理等事项。”第五条约定“（1）委托经营管理期限：从2012年6月1日至2027年5月30日止；（2）乙方在每个收益年度的5月31日前向甲方支付半年的收益，剩余收益在本年度的11月30日前向甲方支付；（3）在委托经营期间，乙方的招商经营收入不足以支付本合同约定的收益，由乙方按约定的收益向甲方计付；乙方的招商经营收入超过本合同约定的收益，该部分收入作为本房产的经营管理费归乙方所有。（4）委托经营收益款项：乙方从第四年起向甲方支付收益，具体如下：2015年5月1日至2021年4月30日每年支付人民币24,941.70元；2022年5月1日至2027年4月30日每年支付人民币28,504.80元；……第十一条本协议的续约与终止（1）委托经营期限届满，如甲方、乙方经协商不再续约，本合同自行终止，甲方有权收回房产。如甲方继续委托乙方经营管理的，双方应另行协商签订委托经营管理合同。（2）因不可抗力及本房产被政府征收、拆迁等行为，导致本合同无法履行，本合同自动终止。第十二条违约责任（1）委托经营管理期间，甲方或乙方如擅自终止或解除本合同，违约方应向守约方支付违约时本年度委托收益的50%作为违约金，如甲方擅自终止或解除本合同还应当承担乙方由此遭受的包括装饰装修和广告宣传在内的全部经济损失。……（3）乙方未能按合同规定的时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按当期应付金额的万分这二计付违约金，总额不超过当期应付金额的20%。……”另外，双方还在合同第十五条其他中约定“……（2）如因政府行为或不可抗力影响本合同的履行造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。”。合同签订后，原告将商铺交由被告管理经营。此后因被告未按协议约定向原告支付约定的收益，原告遂诉至本院提出诉请如前。2011年10月19日贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号《贵阳市人民政府关于规范全市商贸批发市场布局和管理工作的通知》、2012年1月16日贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号《贵阳市人民政府办公厅关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》等文件，要求“融创·名品城”不得再进行批发业态经营。此后被告贵阳亿铭超市在案涉商铺所在“融创·名品城”入口玻璃门上张贴了一份落款日期为“2015年3月23日”的公告，内容为“尊敬的各位业主：贵阳融创置业有限公司建设的融创名品城，以批发市场为主，由于贵阳市政府改变发展战略，对全市商贸批发市场布局进行调整，融创名品城不得再进行批发业态的经营，导致我公司无法再履行与您签订的委托经营协议。为此，为了避免给各业主造成更大损失，特通知各位业主尽快前来办理相关手续。特此公告”。2015年9月16日，被告贵阳亿铭超市组织“融创·名品城”的业主召开了一次业主大会，内容主要是协商讨论如何减少因市政府转变“融创·名品城”经营业态导致业主产生的损失。另查明，被告贵阳亿铭超市分别于2015年9月15日、2015年9月23日、2015年12月15日、2016年9月1日、2017年9月20日与胡明聪、赵敏等签订了《百货商铺租赁合同书》。贵阳亿铭超市又分别于2015年11月27日、2016年1月1与贵阳恒金贸易有限公司、康华蔬果联营签订《超市商品联营合同书》。再查明，2010年8月27日贵阳融创置业有限公司设立，法定代表人为张洪彪。2014年7月16日，公司法定代表人变更为任钟。2015年11月23日，公司法定代表人变更为任忠福。2016年3月11日，公司法定代表人变更为任江。2016年3月21日，公司法定代表人变更为任忠福。2010年9月28日贵阳金阳云成天乙置业有限公司设立，法定代表人为丁云。2011年2月14日，公司法定代表人变更为任钟。2011年10月17日公司名称由贵阳金阳云成天乙置业有限公司变更为贵阳金阳亨利仁置业有限公司。2014年6月23日公司名称由贵阳金阳亨利仁置业有限公司变更为贵阳亿铭超市有限公司。2014年8月26日，公司法定代表人变更为任忠海。上述事实，有当事人陈述、当事人身份证明、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《委托经营管理合同》、（2016）黔0115民初484号民事判决书、（2016）黔01民终3537号民事判决书、公告张贴照片、贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号、贵阳市人民政府办公厅（2012）6号通知、《百货商铺租赁合同书》、《超市商品联营合同书》、公司设立登记审核表、公司变更登记审核表等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，可以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定。原、被告签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意表示，且不违反法律规定，合同合法有效。虽然原、被告签订《委托经营管理合同》未就经营业态进行约定，但被告贵阳亿铭超市经营的“融创·名品城”原定经营批发业态。庭审中，被告提交了贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号通知、贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号通知等证据证实因贵阳市政府改变发展战略，“融创·名品城”不得再进行批发业态经营，导致被告贵阳亿铭超市经营困难，此后被告贵阳亿铭超市张贴公告（公告落款日期为2015年3月23日）表达了其无法再继续履行《委托经营管理合同》，同时又表达了为减少损失与原告协商处理相关事宜的愿望。2015年9月16日被告贵阳亿铭超市召开业主大会与业主协商讨论如何减少市政府转变“融创·名品城”经营业态导致业主产生的损失，同时被告贵阳亿铭超市向观山湖区政府提交了减免税收的报告。上述事实能够证实合同仍在履行，同时在合同履行过程中客观情况发生了变化。现原告诉请按照《委托经营管理合同》约定向其支付收益，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，结合公告落款日期在2015年3月23日，在公告经过60日后，本院确定2015年5月31日前的收益按合同约定进行计算，即2015年5月1日至2016年4月30日的租金为人民币24,941.70元；故2015年5月1日至2015年5月31日的租金为24,941.70÷12=2,078.48元；2015年6月1日后的收益，按原合同约定支付收益明显不妥，本院参照2015年公布的贵阳市房屋租赁指导价70元/M2/月--125元/M2/月的标准,酌情以70元/M2/月计算租金为宜，从2015年6月1日计算至2018年5月31日期间房屋租金为70×14.05×36=35,406元；以上租金总计：2,078.48元＋35,406元=37,484.48元。对于原告要求被告贵阳亿铭超市支付违约金、资金占用费的诉讼请求。违约金、资金占用费均具有惩罚的性质，本案被告履约不能系因情势变更导致，并非被告恶意拒付租金收益引起诉讼，依据双方合同第十五条的约定，被告不应向原告支付违约金及资金占用费，原告的该项请求本院不予支持。对于原告认为被告贵阳亿铭超市、贵阳融创公司人格混同，对原告诉请应承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”由此可见，公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的财产是否独立是判断公司人格是否混同的实质条件。本案中，原告虽然提供了两被告公司股东、法定代表人的变更及关联情况，但是并没有证据显示两公司业务、财务、财产混同，故对原告要求被告贵阳亿铭超市、贵阳融创公司因人格混同承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请贵阳亿铭超市有限公司继续履行签订的《委托经营管理合同》，本院根据案情判令被告支付租金收益。但合同的履行、解除，系根据当事人合同约定及法律规定发生的法律事实，不宜以法院判决的方式予以明确，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳亿铭超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗庆兰支付2015年5月1日至2018年5月31日房屋租金37,484.48元；二、驳回原告罗庆兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,893元（原告预交），由原告罗庆兰承担1,045元，被告贵阳亿铭超市有限公司承担848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审 判 长  苏 飞人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇一八年十二月十七日书 记 员  王 林