广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初4459号原告深圳市中丝园文化产业有限公司。法定代表人郑桂泉。委托代理人刘剑林。被告深圳市欣望角空间膜技术开发有限公司。法定代表人夏爱华。委托代理人詹映峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人张燕君，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原告深圳市中丝园文化产业有限公司诉被告深圳市欣望角空间膜技术开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘剑林、被告的委托代理人詹映峰、张燕君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终11109号《民事判决书》已经确认原告与被告签订的《配套物业租赁合同》及其附件已于2015年7月31日解除，但被告至今仍未将租赁物返还给原告。该租赁物现行市场租赁价格在每月40元/平方米以上，同园区其他房屋租金都在每月40元/平方米以上。租赁合同解除之日起计至租赁物交还之日止，被告应当按照每月40元/平方米向原告支付房屋占有使用费，暂计至2015年12月31日为1319676元（40元/平方米×6469平方米×153天÷30）。从2015年7月31日至2015年12月31日被告支付了房屋占有使用费329919元（10元/平方米×6469平方米×153天÷30），少付了989757元。租赁合同解除后，被告强占租赁物不予交还，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，且导致原告利益严重受损。被告应当立即归还租赁物；被告应当将少付的989757元房屋占有使用费支付给原告；被告应当按照每月40元/平方米支付房屋占有使用费从2015年7月31日起至租赁物交还之日止。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还位于深圳市龙岗区南岭.中国丝绸文化产业创意园3、4栋逍遥阁和丝御府的配套物业；2、被告向原告支付房屋占有使用费989757元（房屋占有使用费按照现行市场租赁价格每月40元/平方米，从2015年7月31日起计至配套物业返还之日止。暂计至2015年12月31日）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、涉案租赁合同的解除是原告违约在先，未按照合同约定改变承租物业的使用性质，致使被告产生巨额的装修损失，被告另案起诉原告租赁合同纠纷一案已在贵院受理，现该案正在鉴定损失过程中，为避免装修现状破坏无法鉴定，在该案未处理完毕前，被告才不向原告移交物业。被告开庭前已向法庭提交关于合并审理的申请，被告认为将两案合并审理有利于查清事实，平衡双方利益。二、截止开庭之日，原告每月向被告发出交费通知书，该通知书列明了租金，管理费，水电费具体数额，被告依据该通知向原告缴纳相关款项，从原告发通知行为，也证明其认可，按照合同标准支付相应租金，原告起诉要求被告按每月40元/平方米支付租金无事实和法律依据。三、原告未提供相应的证据证明其所主张的租金的合理性，根据最高院司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定标准支付房屋占有使用费的一般应当予以支持，尽管上述规定针对是合同无效的情形，但本案所设的使用费是在合同提前解除情况下，本质与上述解释规定合同无效的情形基本一致，可以按照相同标准执行。四、双方签署的租赁合同补充协议中关于租金的收取，是采取每年递增的方式，该租金标准已经考虑到市场的因素，是双方意思自治的结果，租赁合同的提前解除，是因为原告违约在先，被告认为，依据租赁合同标准支付占有使用费对双方是公平合理的。五、被告向原告所缴纳押金，由于原告也存在违约，所以被告认为该押金应当冲抵相应租金和退回给被告。综上，请求法庭驳回原告诉请。经审理查明，2010年3月22日，深圳市同源南岭文化创意园有限公司（企业名称于2014年2月19日变更为原告）作为甲方，被告作为乙方，双方签订《配套物业租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区南岭中国丝绸文化产业创意园xx栋配套物业租赁给乙方，建筑面积6469平方米；租赁期限为180个月，从2010年3月25日至2025年3月24日；合同签订之日，乙方向甲方支付租金、管理费押金84097元，水电费押金15903元，合计100000元；租金为每月64690元，乙方应于接收配套物业的当天支付第一个月的租金、管理费及其他应付费用，之后须于每月7日前向甲方支付当月租金、管理费及其他应付费用，逾期未支付租金或任何应付款项，每逾期一日，则按应缴金额的3‰支付滞纳金；未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物业转租给第三方；乙方在租赁期间如需对物业进行装饰装修，应当事先告知甲方，并与甲方签订装饰装修管理协议；甲方因自身原因需提前解除合同的，应提前一个月通知乙方并返还押金，乙方需提前解除合同的，应提前一个月通知甲方，在乙方履行相关责任义务的前提下，甲方应同意乙方的解约要求，并返还押金。同日，双方签订《补充协议》，约定第一、二年租金按每月64690元计算，第三、四年租金按照上年租金的3%累计递增，第五年开始每年租金按照上年租金的5%累计递增；3、4号楼建筑面积为6469平方米，其中50%的建筑面积的免租期为3个月，另外50%的建筑面积（酒楼）免租期为5个月；未经甲方许可不得以任何形式进行转租；乙方在租赁期间如需对该物业进行装饰装修时，应当事先告知甲方，并与甲方签订装饰装修管理协议，合同期满后将租赁物业恢复原貌；双方在租赁期间均不得解除合同，如乙方提前解除合同，甲方不予退还押金；乙方所租赁的展示位仅限于用于办公室、酒楼、培训基地、展示厅，乙方如需更改功能，须经甲方书面同意，否则按违约处理；本补充协议是对原合同的变更，本协议内容与原合同有相抵触之处，以本协议的内容为准。2010年6月30日，原、被告又签订《补充协议》，约定被告租赁涉案物业作为办公室、展厅、食疗及餐饮酒楼使用；原告负责园区基础工程消防验收，被告负责3、4号楼主体消防、二装消防工程施工和验收，内部消防工程取得消防部门验收合格后方可投入使用；被告租赁物业后的改造、装修及验收、环评等工作由原告负责实施办理并承担全部费用；原告负责提供有关资料并协助原告办理营业执照；如因原告园区消防工程未能通过审核验收导致原告不能正常营业，原告应负有关责任，并赔偿原告损失；被告装修过程中，原告应派出专人负责现场指导、监督质量、纠正不合理的地方，但原告不需承担相关装修失误的责任；被告无论是在装修期间或是以后的经营过程中，原告须全力支持，对外的各种关系应给予协调，以便被告能正常经营运作。上述租赁合同及补充协议签订前后，原告对租赁房产以用于开办药膳馆、办公室、酒楼、培训学校、展厅、会所等用途进行装修。2015年8月11日，原告向被告发出《工作联系函》，通知解除涉案《配套物业租赁合同》及附件。2015年9月24日，被告向本院提起诉讼，要求确认原告解除租赁合同和附件的行为无效，案号为（2015）深龙法布民初字第1845号。在该案审理中，本院认为被告在履行合同中存在部分转租、未经原告同意装修的行为，原告据此有权单方提出解除合同，其发出解除合同的函件有效，故判决驳回了被告的诉讼请求。随后，被告不服提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终11109号民事判决书，维持了上述一审判决。后被告又认为原告未能提供符合约定用途的租赁房产，导致其遭受了装修损失，向本院又提起诉讼，案号为（2016）粤0307民初11820号。在该案审理中，本院认为原告未能提供符合合同要求的租赁房产，该行为构成根本违约，同时本案作出的（2015）深龙法布民初字第1845号民事判决已认定被告存在未经原告同意装修的违约行为，故双方应当各自承担相应的违约责任。本院在综合考量原、被告各自违约程度、对造成原告损失扩大的过错程度的基础上，酌情确定原告应承担被告60%的装修损失，被告自行承担40%的装修损失。另查明，原告称2015年7月31日合同解除后，向被告邮寄了一份《工作联系函》，内容为“根据《广东省深圳中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终11109号》，我司于2015年8月11日向贵司发出的《工作联系函》解除《配套物业租赁合同》及其附件的行为有效，贵我两司于2010年3月22日签订的《配套物业租赁合同》及其附件已于2015年7月31日解除。现我司坚持2015年8月11日的《工作联系函》所述内容，为维护我司的合法权益，请贵司于2016年12月31日前结清所有应缴费用，并于2016年12月31日前将物业归还我司。逾期未完成，我司将采取相关措施合法收回物业。”被告辩称联系函并非原告所邮寄的，原告未提供邮件的直接送达情况，无法判断该联系函是否送达。再查明，从被告提交的中国农业银行账户交易明细，可以看出被告在双方的合同解除后还一直向原告支付涉案房产的租金、管理费、水电费，租金一直支付至2017年12月份（2017年12月15日）。本院认为，原、被告双方签订的《配套物业租赁合同》及其《补充协议》，已经深圳市中级人民法院（2016）粤03民终11109号《民事判决书》确认于2015年7月31日解除。合同解除后，被告负有返还涉案房产的义务。原告要求被告返还涉案房产的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付逾期腾房占有使用费的请求，具有法律依据，本院予以支持，但原告要求按照现行市场租赁价格每月40元/平方米的标准支付房屋占有使用费，因没有法律依据，本院不予支持。因被告在合同解除后还继续向原告支付租金至2017年12月15日，原告在收到租金时并没有提出异议，故本院视为原告认可被告在合同解除时至2017年12月15日期间的逾期房屋占有使用费的标准和数额，本院仅支持原告从2017年12月16日起至涉案物业实际返还之日止的房屋占有使用费。本院参照原、被告双方原合同约定的租金标准即第一、二年租金按每月64690元计算，第三、四租金按照上年租金的3%累计递增，第五年开始每年租金按照上年租金的5%累计递增，故从2017年12月16日起每月的租金标准为69962元[64690×（1+3%）×（1+5%）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市欣望角空间膜技术开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市中丝园文化产业有限公司返还位于深圳市龙岗区南岭.中国丝绸文化产业创意园3、4栋逍遥阁和丝御府的配套物业；二、被告深圳市欣望角空间膜技术开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市中丝园文化产业有限公司支付房屋占有使用费（以每月69962元租金标准，从2017年12月16日起计至涉案物业实际返还之日止）；三、驳回原告深圳市中丝园文化产业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13697元（原告已预交），管辖权异议费100元（被告已预交），共计13797元，由原告承担3797元，被告承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员  许 光人民陪审员  利嘉惠人民陪审员  董青春二〇一八年十二月十一日书 记 员  杨 宏