成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初5013号 原告：成都中科房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区公平街办南熏大道一段***号。 法定代表人：罗开元，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄一迪，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：孙槐，男，汉族，1990年7月27日出生，住成都市温江区。 原告成都中科房地产开发有限公司（以下简称“中科公司”）与被告孙槐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中科公司委托诉讼代理人黄一迪到庭参加诉讼，被告孙槐经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中科公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》于2018年9月18日解除；2、判令被告向原告支付违约金41545.4元；3、判令被告协助原告在房管部门撤销“洲际-春天广场”XXX号房商品房买卖合同备案登记及预告登记手续；4、判令被告支付原告代偿款损失共计314881.84元，并自2018年5月4日起至实际偿还上述代偿损失之日止，按银行同期贷款利率四倍向原告支付资金占用损失；5、判令被告承担本案律师费用15000元及本案诉讼费用；6、判令上述二、四、五的所有款项在被告已支付的购房款中予以品迭。事实及理由：2015年11月3日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定被告购买由原告开发的“洲际-春天广场”***号房屋，房屋总价415454元，首期购房款共计125454元，余款290000元在签订合同2个月内通过向中国银行股份有限公司温江支行（以下简称“中行温江支行”）贷款方式一次性支付给原告。合同签订后，被告如约支付了首期购房款125454元，并向中行温江支行通过按揭贷款的方式将余款支付给了原告，2016年2月25日，原告为被告办理了商品房备案登记（备案号：262XXX）。双方暂未办理交房手续。后因被告未按与中行温江支行之间的合同还款，工行温江支行通过诉讼的方式向被告追回银行贷款，并通过强制执行方式使原告作为连带保证人承担了保证责任，成都市温江区人民法院执行局于2018年5月24日扣除原告账户金额31488.84元。原告在代被告承担担保责任后，于2018年8月24日通过邮寄送达的方式向被告邮寄送达了《代偿贷款告知书》告知被告于15个工作日内向原告偿还上述所有债务及产生的相关费用，至今，被告仍未履行。原告于2018年9月18日向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同告知函》解除了原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》。根据《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》附件四第二条第三款的约定“在出卖人保证期内，如因买受人未能按时足额偿还银行贷款本息，导致出卖人作为买手人的担保人向银行承担了相关担保责任，出卖人有权向买受人追索出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、评估费、律师费等），买受人须在出卖人发出通知后15天内归还出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用，买受人并应承担出卖人资金占用利息损失。资金占用利息损失计算方法：自出卖人实际支付代偿债务款之日起，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍计算资金占用损失。出现前述情形的，视为《商品房买卖合同》的目的无法实现，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议。如出卖人解除《商品房买卖合同》及本补充协议的，买受人应承担出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用，同时，买受人应向出卖人承担合同约定的房屋总价款10%的违约金。”因此，原告可解除双方签订的买卖合同、补充协议及相关附件，并要求被告承担相应的违约责任及原告为此支付的所有代偿损失，其中原告支出的代偿款损失314881.84元及律师费用15000元，应从被告的购房款中予以扣除。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向法院提起诉讼，请求贵院判如诉请。 中科公司当庭明确诉讼请求为：1、请求确认原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》于2018年9月18日解除；2、判令被告向原告支付解除合同的违约金41545.4元（房屋总价款41545.4元的10%）3、判令被告协助原告在房管部门撤销“洲际-春天广场”**号房商品房买卖合同备案登记及预告登记手续；4、判令被告支付原告代偿款损失共计314881.84元（具体指原告代被告承担的保证责任），并自2018年5月4日起至实际偿还上述代偿损失之日止，按银行同期贷款利率四倍向原告支付资金占用损失（合同附件四中有约定）；5、判令被告承担本案律师费用15000元及本案诉讼费用；6、判令上述二、四、五的所有款项在被告已支付的购房款中予以品迭（在被告已支付房屋总价款415454元基础上，抵销金额371427.24元）。 孙槐经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中科公司与孙槐于2015年11月3日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定孙槐购买由原告开发的“洲际˙春天广场”**号房屋，上述买卖合同约定房屋总价款为人民币415454元，付款方式为银行按揭贷款。其中首期购房款为人民币125454元，余款290000元在签订合同2个月内通过向中行温江支行贷款方式一次性支付给中科公司。中行温江支行与孙槐、中科公司三方签订《中国银行股份有限公司四川省分行个人一手住房贷款合同》（合同编号：20M年中银温洲字第023号），中科公司作为保证人为上述贷款提供阶段性连带责任担保。合同签订后，孙槐如约支付了首期购房款125454元，并向中行温江支行通过按揭贷款的方式将余款290000元支付给了中科公司。2016年2月25日，中科公司为孙槐办理了商品房备案登记（备案号：262XXX）。双方暂未办理交房手续。后因孙槐未按与中行温江支行之间的合同还款，工行温江支行通过诉讼【民事判决书（2017川01**民初2574号）】向保证人中科公司追回了银行贷款，并通过强制执行【执行通知书（2018川01**执1018号）】使中科公司作为连带保证人承担了保证责任，成都市温江区人民法院执行局于2018年5月24日扣除中科公司案涉款项310326.84元，执行费4555元，总金额31488.84元。在2018年8月24日，中科公司向孙槐按照合同约定的通讯地址寄发了代偿贷款告知书，即中科公司已代偿该款项。 2018年8月10日泰和泰律师事务所出具一张金额为15000元的四川增值税普通发票。 《商品房买卖合同》附件四第二条第三款约定：“在出卖人保证期间，如因买受人未能按时足额偿还银行贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，出卖人有权向买受人追索出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、评估费、律师费等），买受人须在出卖人发出通知后15天内归还出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用，买受人并应承担出卖人资金占用利息损失。…出现前述情形的，视为《商品房买卖合同》的目的无法实现，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议。如出卖人解除《商品房买卖合同》及本补充协议的，买受人应承担出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用，同时买受人应向出卖人承担合同约定的房屋总价款10%的违约金”。 《商品房买卖合同》附件四第四条约定：“因买受人逾期付款出卖人行使合同解除权的，买受人应当按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定办理合同备案登记的撤销、交还房屋（如已交付房屋）等手续…”。 《商品房买卖合同补充协议》第九条第一款第一项约定：“买卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人。在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信、特快专递的形式通知相对人，寄发挂号信、特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行义务的依据。在成都市内，寄发挂号信、特快专递后的第三日视为送达日；在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发挂号信、特快专递后的第五日视为送达”。 《商品房买卖合同补充协议》第九条第六款：“出卖人、买受人双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起10日内共同到温江区房产管理局办理解除合同备案登记手续，否则守约方有权拒绝履行退房或退款义务”。 《商品房买卖合同》（预售）第一章中约定买受人孙槐的通讯地址为：“四川省成都市温江区柳城镇红光三队**号”。 2018年9月18日，中科公司按与孙槐签订的《商品房买卖合同》中约定的通讯地址邮寄了合同解除告知函，该函载明的解除对象为《商品房买卖合同》及其附件，没有载明补充协议。该邮件在邮寄后的第三日视为送达。故视为解除通知于2018年9月21日送达给孙槐。故，本院认为中科公司与孙槐2015年11月3日签订的位于温泉大道二段***号的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等法律文件于2018年9月21日解除。 另查明，截至法庭辩论终结前案涉房屋的不动产权尚未转移登记到孙槐名下。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》及其补充协议、《商品房买卖合同摘要》物业说明、民事判决书（2017川01**民初2574号）、执行通知书（2018川01**执1018号）、中国工商银行业务回单、代偿贷款告知书、合同解除告知函、邮寄单、等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，孙槐与中科公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及其附件、补充协议有效，双方均应按照合同约定履行义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《商品房买卖合同》附件四第二条第三款约定，2018年5月24日，中科公司代孙槐向中行温江支行清偿了全部债务。孙槐在中科公司承担担保责任后，截至法庭辩论终结前未提供证据证明已经偿还中科公司全部代偿款，超过合同约定的15日偿还期限，故中科公司根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定有权解除《商品房买卖合同》、附件及其补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六第一款规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当自通知到达对方时解除”之规定，本案中，中科公司于2018年9月18日按与孙槐签订的《商品房买卖合同》中约定的通讯地址，依据《商品房买卖合同补充协议》第九条第一款第一项约定邮寄了合同解除告知函，行使了《商品房买卖合同》及其附件的解除权，视为解除《商品房买卖合同》及其附件的通知于2018年9月21日送达给孙槐。故，本院确认中科公司与孙槐于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同》及其附件于2018年9月21日解除。中科公司于2018年11月5日提起本案诉讼，本院于2018年11月15日将载有中科公司解除补充协议的民事起诉状副本按照《商品房买卖合同》中约定的孙槐的通讯地址，依据《商品房买卖合同补充协议》第九条第一款第一项约定邮寄送达，该邮件于2018年11月21日被退回，按照补充协议约定，视为解除补充协议的通知于2018年11月18日送达给孙槐。故，本院确认中科公司与孙槐于2018年4月13日签订的补充协议于2018年11月18日解除。 关于中科公司要求孙槐支付逾期付款导致合同解除的违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”孙槐与中科公司在《商品房买卖合同》附件四第二条第三款约定了孙槐应自中科公司承担担保责任之后15日内归还代偿的银行贷款，在逾期未支付的情况下，中科公司有权解除合同，并要求孙槐按该商品房总价款的10%向中科公司支付违约金。本案中，中科公司于2018年5月24日代孙槐向银行偿还了案涉房屋贷款债务，截至法庭辩论终结前，孙槐未提供证据证明已经归还中科公司贷款的全部款项，其违反《商品房买卖合同》附件四第二条第三款约定，应当承担违约责任。故，对中科公司请求孙槐支付41545.4元（以房屋总价款415454元为基数乘以10%）违约金的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本院对该项诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。”孙槐与中科公司在《商品房买卖合同》附件四第二条第三款约定了孙槐应自中科公司承担担保责任之后15日内归还代偿的银行贷款。因此在本案中，中科公司作为保证人在5月24日已经偿还代偿款项314881.8元。并且在2018年8月24日向孙槐发出了代偿贷款告知书。截至法庭辩论终结前，孙槐未提供证据证明已经归还中科公司代偿的全部款项，违反了《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定、《商品房买卖合同》附件四第二条第三款的约定。故，对中科公司请求孙槐支付314881.84元代偿损失的诉讼请求符合《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，本院对该项诉讼请求予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定和《商品房买卖合同》附件四第二条第三款关于“自中科公司实际支付代偿债务款之日起，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍计算资金占用损失。”的约定，中科公司请求孙槐按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍赔偿代偿利息损失的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院对此予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《商品房买卖合同》附件四第四条和《商品房买卖合同补充协议》第九条第六项约定了合同解除后孙槐协助中科公司到房屋管理部门办理合同备案登记的撤销手续。中科公司基于解除合同后请求注销商品房买卖合同的登记备案手续的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和合同的约定，故，本院对中科公司的该项诉讼请求予以支持。另，中科公司要求孙槐协助其注销涉案房屋预告登记手续的诉讼请求除本人的陈述外未提交其他证据证明案涉商品房已经办理预告登记，故本院对中科公司上述的诉讼请求不予支持。 关于中科公司要求孙槐支付律师费的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第三款约定了中科公司为解除合同而产生的律师费有权向孙槐进行追偿，即合同中约定了关于律师费损失的负担主体，系双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定。中科公司提供了增值税发票证明为解除合同而产生的律师费为15000元，故，中科公司主张孙槐支付其律师费15000元的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和合同的约定，本院对该项诉讼请求予以支持。 本案中，中科公司要求孙槐承担代偿费用资金占用损失的诉讼请求，因资金占用损失的起算是从2018年5月4日起至实际偿还上述代偿损失之日止，但该项损失并未实际产生，中科公司该项请求无事实及法律依据。 《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”在本案中，中科公司主张抵销权的前提条件时通知合同一方当事人孙槐，但在该案中中科公司并未提供相关的证据证明曾进行了通知对方的行为，虽然中科公司在起诉状中提出了“品迭”的意思表示，但该“品迭”并非法律用语，且为日常生活少用的生僻词汇，经法庭多次释明之后，中科公司才明确该“品迭”的意思为抵销，而庭审之前抵销的意思表示并未到达孙槐。抵销权为形成权，需单方行使、通知到达对方才产生法律效力，故中科公司在庭审中才明确“品迭”的意思并行使抵销权不产生抵销的法律效力，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第九十九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认成都中科房地产开发有限公司和孙槐于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》及附件于2018年9月21日解除，《商品房买卖合同补充协议》于2018年11月18日解除； 二、孙槐于本判决生效之日起十五日内协助成都中科房地产开发有限公司办理位于温泉大道二段177号XXX号商品房《商品房买卖合同》登记备案（备案号：262XXX）注销手续； 三、孙槐于本判决生效之日起十五日内向成都中科房地产开发有限公司支付违约金41545.4元、赔偿律师费损失15000元； 四、孙槐于本判决生效之日起十五日内向成都中科房地产开发有限公司支付代偿款损失314881.84元及代偿款资金占用利息损失（利息损失计算方式为：以314881.84元为基数，自2018年5月25日起至实际偿还上述代偿损失之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）； 五、驳回成都中科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3766元，由孙槐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年十二月十日 书记员  倪海燕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。