广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初5486号原告：何伟荣，男，1970年7月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈春江，广东羊城律师事务所律师。委托诉讼代理人：温权军，广东羊城律师事务所律师。被告：刘鑫鑫，男，1964年12月6日出生，台湾地区居民，住台湾省苗栗县，证件号码K120452582。委托诉讼代理人：林莉，广东法仪律师事务所律师。原告何伟荣与被告刘鑫鑫合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何伟荣的委托诉讼代理人陈春江，被告刘鑫鑫的委托诉讼代理人林莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何伟荣向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方继续履行于2015年12月27日签订的《合作框架协议》；2、判令被告积极配合原告办理被告与广州市白云区鹤边村经济二社签订的《租赁合同》的承租方由被告变更为原告的更名手续；3、判令被告因逾期配合原告办理被告与广州市白云区鹤边村经济二社签订的《租赁合同》的承租方由被告变更为原告的更名手续的违约金（暂计）112200元；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月27日，原被告双方签订《合作框架协议》（以下简称“合同”）。合同确认，被告与广州市白云区鹤边村经济二社（以下简称“鹤边经济二社”）签订了《租赁合同》，并对租赁合同约定的约6385平方米场地有实际租赁经营权。合同约定：一、被告以其《租赁合同》约定的租赁经营权与原告合作经营，由原告对该场地进行升级改造，被告应在合同生效后，积极配合原告将《租赁合同》的承租方由被告变更为原告。二、合作期限自2016年1月1日起至《租赁合同》约定的期限届满或《租赁合同》续期后的届满之日止。三、原告先行支付被告升级改造后前三年的收益270万元并作为收益保证金，该收益保证金在升级改造后直接转为被告前三年的收益，并在分配收益时逐月按75000元的额度扣减。四、2016年1月1日起至升级改造完毕期间，由原告向鹤边经济二社支付《租赁合同》约定的承租方应缴纳的租金，场地内所有租户的租金由原告收取并归原告所有。五、升级改造后的经营收益按被告占30%、原告占70%的比例共同经营、共负盈亏、共担风险、共享收益。六、《租赁合同》及场地图纸为合同的重要补充文件，被告必须对该文件的真实性负责。七、被告如果不配合原告更改《租赁合同》承租方的，原告有权终止合同，并要求被告全额退回270万元的收益保证金，同时要求被告支付该收益保证金50%的违约金。八、原被告双方必须严格履行合同义务，如果违约给对方造成损失的，需向对方承担完全的赔偿责任……。合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告支付了270万元收益保证金。按照合同约定，被告应在合同生效后、原告对涉案场地进行升级改造前，积极配合乙方将《租赁合同》的承租方由被告变更为原告。原、被告双方也曾多次一同到鹤边经济二社办理《租赁合同》的变更手续，但鹤边经济二社告知原、被告双方，必须提供《租赁合同》原件才能办理《租赁合同》的变更手续，否则无法办理变更，以免导致鹤边经济二社在同一租赁期间将同一块场地出租给两个承租方的法律后果。由于被告一直无法提供《租赁合同》原件，直接导致《租赁合同》的变更手续至今仍未办理。原告也多次要求被告及时提供《租赁合同》原件，但被告却以“合同在台湾、下次回台湾时带过来”、“忘记将《租赁合同》带回”等各种理由拒绝提供《租赁合同》原件。原告认为，被告拒不配合办理《租赁合同》变更手续的行为已经违约。合同履行过程中，因不断有租客因合同到期及其他原因解除合同，与租客签订的租赁合同需退回租客押金。根据合同第七条第2项的约定“甲方在双方合作之前收取客户的相应押金由甲方暂行保管，届时也由其自行退还处理或依约处理。但如果出现客户违约需扣除押金情形时，甲方需配合将相应的押金交付出来。如发生在升级改造期间的，收益归乙方所有，其余合作期间当作合作收益处理”应由被告支付，但退回给租客的押金都是由原告支付的，被告分文未付。另外，根据合同该条款的约定，被告收取的客户押金30余万元实际也应属原告所有，被告只是代为保管。嗣后，经双方口头协商一致同意，暂时扣除30万元收益保证金予以冲抵被告已收取的租赁押金，届时按实结算。因此，被告诉称未支付其收益保证金30万元没有事实和法律依据。鉴于以上事实和理由，为保障原告的合法权益，诉至法院。被告刘鑫鑫辩称，被告不同意原告的诉讼请求，不同意继续履行，因为被告已行使了法定解除权解除了合作框架协议，且在解除之前已要求原告履行合同义务，但原告并没有任何的回应，故没有与原告继续往下沟通。被告已经积极配合原告去办理租赁合同更名手续，根据原告的要求向其提供材料，是原告怠于办理更名手续。原告要求被告向其支付112200元的违约金，被告不予确认，其没有任何依据要求被告支付违约金，其也没有列出112200元的计算方式。一、原告没有按照合同约定向被告支付足额的收益保证金及按期完成2万平方米场地的改造升级，涉案合同已由被告行使法定解除权解除。原告一共向被告支付了2492500元，其至今尚有207500元的收益保证金未向被告支付。原告长期处于严重违约状态。对于原告的违约行为，被告已多次尝试催促原告履行合同支付保证金的义务和2万平方米场地的改造升级义务，包括向其致电、微信催告、邮寄送达律师函，甚至把律师函拍照发送至原告的微信，但原告收到该律师函后无任何回应或行动，并把被告的微信删除，原告的行为已构成根本违约，遂被告便于2018年3月13日根据法定解除权向原告出具《解除通知书》解除了涉案合同。二、对于原告擅自向租客退回押金这一说法，被告不予确认。被告与租客才是租赁合同关系的相对方，被告从未与原告进行协商同意暂时扣除30万元收益保证金予以冲抵被告已收取的租金押金。未经被告同意或确认，原告没有法律依据或事实依据其有权利或义务向租客退回租金。原告越权擅自错退押金是另一法律关系，不是本案的处理范围，应另行处理。三、被告已一早积极配合原告办理与广州市白云区鹤边村经济社二社签订的《租赁合同》的更名手续，不存在违约。四、对于原告的第三项诉讼请求要求被告向其支付违约金112200元，被告不予确认。其没有任何依据要求被告支付违约金，且其亦无列出该112200元是如何计算得出的。五、针对原告起诉状中的某些合同约定的条款陈述部分，被告予以纠正。对原告起诉状中第一段的合同约定部分的第七条中的“并要求被告全额退回270万元的收益保证金，同时要求被告支付该收益保证金50%的违约金”，该句话被告要予以纠正，合同的原文条款是“并要求乙方（也即原告何伟荣）足额退回已交付的收益保证金，同时要求其支付该收益保证金50%的违约金”。另外，起诉状第二页第二段中的“按照合同约定，被告应在合同生效后、原告对涉案场地升级改造前，积极配合乙方将《租赁合同》的承租方由被告变更为原告。”这句话被告要予以纠正，合同并没有约定被告配合原告进行合同更名的时间限制，合同的原文条款是“同时在本协议生效后，甲方配合乙方将附件1租赁合同中甲方名义变更为乙方名义。根据以上事实和理由，请法庭依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据租赁合同、合作框架协议书、合作协议、律师函、通知书、微信记录、银行汇款流水，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年1月15日，刘炤宗（被告此前的姓名，承租方、乙方）与广州市白云区新市镇鹤边村第二经济合作社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于106国道东侧，展新公司南边一块空地（原系池塘）租给乙方使用，该空地面积为16980平方米，四至为：东：鹤边二社仓库，西：展新分，南：马路北边，北：展新总厂；二、甲方在将该空地交由乙方使用前，须把空地低洼地带平整至与展新公司围墙内地平面的同一水平线位；三、该场地租用期限为30年，自1997年1月15日起；四、场地租金每平方米每月肆元，每年租金递增百分之三（其租金已包括百分之十的协办费），乙方因经营需要在场地上施加建筑物，其报建手续由甲方协助办理，合理费用由乙方承付，甲方不得在建筑面积上再收租金等。被告租赁后进行建设，并对外出租使用。2015年12月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《合作框架协议书》，鉴于：甲方于1997年与广州市白云区鹤边村经济二社签订了租赁合同（见附件1）其中约6385平方米场地为其个人实际租赁经营，现在甲方确定乙方作为合作伙伴，对该场地进行升级改造并共同经营。同时在本协议生效后，甲方配合乙方将附件1租赁合同中甲方名义变更为乙方名义，但双方同时确认，即使该租赁合同名称发生变更，乙方也仅对本协议约定的双方合作场地（如附件2约6385平方米）占70%的股份，双方合作约定场地之外的部分所有权益仍然归甲方个人所有，与乙方无关。现双方经友好协商，特就合作该升级改造项目达成以下框架协议，共同遵照执行，以实现共赢。第一、双方合作期限：甲乙双方一致同意，双方合作时间从2016年1月1日开始，至甲方与二社签订的租赁期限届满时止。如果届时能与二社签署到续期协议的，则双方继续合作至续签租赁期届满时止；之后再能续签的，则继续合作，以此类推。第二、甲方合作期间最初三年收益保证金：1、因甲乙双方未合作前，甲方在该场地有固定收益每月7.5万元（其租赁场地收入约14万元，扣减租金成本约6.5万元）。为了确保双方合作诚意，乙方愿意交纳给甲方该场地3年的收益（扣除按月支付的租金后）共计270万元人民币作为保证金：此保证金届时将作为甲方收益逐月扣减，直至抵扣完毕为止。2、收益保证金交纳期限：（1）、本协议签字成立后10天内，乙方交纳100万元人民币给甲方；甲方收到本款项后，本协议生效。（2）、2016年3月18日之前，乙方再交纳170万元人民币给甲方；第三、改造升级期限及责任承担：1、乙方负责该场地的全部改造升级工作。包括该场地改造的资金、设计、施工等其他所有工作；甲方对上述工作有知情权；2、乙方必须在双方合作开始之日且正式接手该场地后两年内完成全部改造升级工作。3、乙方对该场地的改造升级工作原则上将使该场地建筑面积不少于2万平方米；4、乙方必须保证按时按质完成改造升级工作。如果出现资金困难，应当及时与甲方进行协商，争取采取甲方追加现金投资由此增加其合作股份额度的方式来应对处理，以避免双方共同损失。具体事项届时以双方书面补充协议为准；第四、合作期限及其事项约定：甲乙双方合作期限分为三个阶段。分别如下：（一）第一阶段为乙方负责改造升级的2年期间。1、甲乙双方确定双方合作开始时间为2016年1月1日起。从2016年1月1日起至2017年12月31日止作为双方合作的第一阶段。2、在合作起始当天，甲乙双方签署《移交清单》；《移交清单》上应列明以下事项：A、该场地的所有现有具体建筑并拍照留存；B、在简易图纸（附件2）复印件上确定该场地四周接触物基本情形；C、甲方确认的该场地上所有承租户租赁合同。同时甲方保证该场地所有租赁户的租金收入不少于每月约14万元；D、甲方与广州市白云区鹤边村经济二社签订的租赁原始合同复印件。3、签署上述《移交清单》之后，甲乙双方共同发布《公告》，告知该场地所有租户，该场地需进行升级改造，租赁事宜由乙方代为管理，且从2016年1月1日起，所有租金均由乙方代为收取。同时，甲乙双方再对每户租户发放相同上述内容的《通知》。4、从2016年1月1日起，乙方负责向二社按月按约交纳租金费用；甲方保证交纳的第一个月租金不得高于6.5万元（不含税），具体届时以实际交纳为准。如果乙方不按时交纳给甲方造成任何损失的，乙方承担全额赔偿责任。5、从2016年1月至2017年12月，双方确认甲方的收益固定为7.5万元每月，同时该固定收益从甲方按本协议第二条收取的收益保证金中最后一年的90万元中逐月予以扣减。6、在此改造升级的2年期间，乙方负责进行该场地的改造升级工作及经营管理工作，其代为收取的所有租金归乙方所有。甲方对乙方的改造升级工作及经营管理工作有完全的知情权。（二）第二阶段为乙方改造升级完成后至甲方与二社租赁期限届满止。1、从2018年1月1日起，甲乙双方正式合伙经营改造升级后的该场地。具体合伙比例为：甲方占30%；乙方占70%；2、甲乙双方按合伙比例共同组建经营团队对该场地进行转出租经营管理。经营收入扣减运营成本后即为双方合伙收益。双方按照合伙比例分配合伙收益。甲方在2018年1月至12月的分配收益中需每月扣减7.5万元其按本协议第二条收取的收益保证金，用于返还给乙方。如当月收益不足以扣减此7.5万元的，则由甲方从之前收取的收益保证金中将差额退还给乙方。3、双方确认该场地的运营成本原则上不得超过经营收入的5%。（三）第三阶段为甲方与二社租赁期限届满至实际撤场时止（包括续期或其他方式占有经营期间）此阶段双方仍然合伙经营，且合伙比例仍然为甲方占30%；乙方占70%。双方共同经营，共负盈亏，共担风险，共享收益。第五、其他约定。1、双方合作期间内如遇上政府拆迁等事项，导致双方无法继续合作的，则双方合作终止。同时，双方按照以下原则分配以甲方名义签署原始合同（附件1）中的双方合作场地部分（约6385㎡）产生的所有补偿款项。分配比例按照双方各自所占份额进行，即甲方占30%；乙方占70%。（1）、如果甲方收益保证金未抵扣完毕的，则甲方首先必须将收益保证金余额返还给乙方；（2）、如果是在乙方升级改造完成前终止，则按照乙方升级改造完成的比例分别进行分配。即完成了升级改造部分的补偿，乙方占70%；甲方占30%；进行了部分升级改造的则双方视具体情形决定分配比例；完全未进行升级改造部分的补偿全部归甲方所有；（3）乙方升级改造完成后，则按照双方各自所占的合伙比例进行分配所有补偿款项。即甲方占30%，乙方占70%。2、合作期限终止，如果存在终止以甲方名义签署原始合同（附件1）中双方合作场地部分（约6385㎡）所产生的任何收益的，均视为双方合伙收益，按照双方所占合伙比例进行分配。即甲方占30%，乙方占70%，其他部分场地的补偿与乙方无关。3、本协议提及的附件l、附件2均为本协议的重要补充文件。甲方对该补充文件的真实性负责。第六、违约责任：l、甲乙双方必须严格履行本协议，如果违约给对方造成损失的，需承担完全赔偿责任。2、乙方应当及时按约足额支付相应的收益保证金给甲方。如果延迟支付的，则按差额部分延迟每天万分之五支付相应的违约金给甲方。3、乙方应当在规定期限内完成该场地的升级改造工程。如果延误期间导致甲方合伙实际收益少于每月7.5万元的，则其差额由乙方补足支付，同时乙方再行支付该差额5%的违约金给甲方。4、甲方如果不配合乙方更改原始合同的，则乙方有权终止本协议，并要求乙方足额退回已交付的收益保证金，同时要求其支付该收益保证金50%的违约金。第七、特别条款1、双方因本协议所获得的所有收益或权益可以赠与、转让或继承，但承接人员必须限制为双方直系亲属；2、签订本协议时，甲方将其与广州市白云区鹤边村经济二社签订了租赁原始合同复印件交付给乙方，由乙方负责将该原始合同中甲方的名字变更为乙方，甲方对此变更工作必须予以协助、配合。该原始合同变更之后，乙方仅对本协议约定的双方合作场地（如附件2约6385平方米）占70%的股份，双方合作约定场地之外的部分所有权益仍然归甲方个人所有，与乙方无关。但甲方保证不会因合作约定场地之外的部分给乙方造成任何损失，否则其承担全额赔偿责任。3、甲方在双方合作之前收取客户的相应押金由甲方暂行保管，届时也由其自行退还处理或依约处理。但如果出现客户违约需扣除押金情形时，甲方需配合将相应押金交付出来。如发生在升级改造期间的，收益归乙方所有，其余合作期间当作合作收益处理。4、无论附件1原始租赁合同变更名称与否，届时向场地业主缴付费用时，合作场地部分的费用发票视经营情况共同处理；合作场地之外的部分的租赁费用由甲方个人单独另行承担，该费用发票也由其自行处置。5、甲乙双方合作之前该合作场地产生的所有责任、利益均由甲方承担，合作之后的，则由甲乙双方按照本协议约定处理。协议书附件为简易地图，上述协议由广东羊城律师事务所办理见证。原、被告在2015年12月27日移交清单上签名，移交物品包括该场地现有建筑物照片、该场地简易图纸、该场地租赁合同或租赁清单、该场地租赁原始合同复印件。原告自2016年5月13日至2016年12月13日通过农商银行向被告汇款67万元，2016年4月25日原告代被告支付欠交管理费22500元，2016年1月22日通过农业银行向被告汇款50万元，2016年2月1日在农商银行以李仲榆名义向被告汇款50万元；被告与广州市南松通信系统工程有限公司2016年6月30日签订合作协议，被告应出资80万元股权款由原告支付；以上合计2492500元。另涉案园区押金合计268272元，押金均由被告收取，但如退押金就由原告退，故要求予以抵消，原告主张合计支付2760772元，已超额按上述协议约定270万元保证金的支付。被告确认原告除押金268272元外的其他款项，表示押金由被告方退还，与原告无关，原告未能提供退还租户押金的单据予以证实。原告表示合作框架协议书中收益保证金实质为租金，被告确认该收益保证金不能退还。原告主张签订合同后到村办手续，但村要求提供合同原件，因被告没有交原件故没有对场地进行升级改造，原告出具租赁合同证实接收被告原租赁场地管理并转租给他人使用。被告提交2017年6月29日由莫颖姗出具的收据，确认收到被告福大园区场地租赁合同原件1份、刘绍宗改刘鑫鑫核名证明原件1份、福大物业营业执照正本1份、副本1份、开户许可证1份、公章1个、财务章1个、法人章1个、私章1个。原告对收据真实性表示无异议，确认莫颖姗为原告的出纳财务，但表示出具收据后才发现收据中的合同原件并不是涉案场地合同，故不认可被告所说原件已交。原告出具黎洁怡及莫颖姗的说明书，说明2017年8月开具上述收据后发现租赁合同原件不是本案租赁场地的合同原件，而是另外场地租赁合同原件，涉案场地租赁合同只有复印件，没见过原件，被告对此不予确认。原告另出具公司财务与被告的微信聊天记录，拟证实相关营业执照和公章及印鉴均在被告手里，被告确认真实性，但表示与本案无关联。2018年1月5日、1月10日，被告委托广东法仪律师事务所向原告两次发出律师函，要求原告收到函之日起三日内支付拖欠的收益保证金30万元和因逾期支付收益保证金而产生的违约金暂计9.84万元及收到函件之日起十五日内完成场地改造升级，使场地建筑面积不少于2万平方米，逾期将行使法定解除权解除《合作框架协议书》。2018年3月13日，被告向原告发出解除《合作框架协议书》通知书，告知因一直迟延履行协议书主要内容，经催告仍未在合理期限履行，行使法定解除权，解除《合作框架协议书》，五日内把场地返还。根据白云区国规局查询复函，涉案场地建筑无办理建设工程规划许可证，经法院释明合同效力后，原告坚持不变更诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《合作框架协议书》约定原告向被告支付收益保证金并确认被告每月固定收益7.5万元，被告提供场地但不参与经营，双方是名为合作实为租赁合同关系。涉案场地未办理规划报建手续，双方租赁合同关系依法应认定为无效，故双方签订的《合作框架协议书》亦为无效。原告诉请要求原、被告双方继续履行于2015年12月27日签订的《合作框架协议书》，本院不予支持。原告要求被告配合原告办理被告与广州市白云区鹤边村经济二社签订的《租赁合同》的承租方由被告变更为原告的更名手续及因逾期配合原告办理被告与广州市白云区鹤边村经济二社签订的《租赁合同》的承租方由被告变更为原告的更名手续的违约金112200元，因《合作框架协议书》无效，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告何伟荣的全部诉讼请求。本案受理费2544元，由原告何伟荣负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  孙 慧人民陪审员  谢兰英二〇一八年十二月十三日书 记 员  郑萍军