黑龙江省依安县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0223民初1984号原告：黑龙江新天房地产集团有限责任公司依安春晖物业分公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市依安县依安镇春晖名苑，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：王玉红，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，被告公司员工，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：张慧勇，黑龙江宇恒律师事务所律师。被告：高波，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省依安县。被告：赵旭东，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，干部，住黑龙江省依安县。原告黑龙江新天房地产集团有限责任公司依安春晖物业分公司（以下简称新天房地产集团依安春晖物业分公司）与被告高波、赵旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新天房地产集团依安春晖物业分公司委托诉讼代理人王玉红、张慧勇，被告高波到庭参加诉讼，被告赵旭东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告新天房地产集团依安春晖物业分公司向本院提出诉讼请求：要求二被告给付原告物业费2218.80元，楼道灯费80元。事实和理由：二被告系春晖名苑x号楼x单元xxx室房屋的所有权人，该房建筑面积73.96平方米，由原告提供物业管理与服务。二被告自2014年1月起至2018年12月，共拖欠原告物业费2218.80元、楼道灯费80元，以上款项共计2298.80元。被告高波辩称：不同意给付原告请求的物业费及楼道灯费。理由：一、原告乱收费，违反了双方签订的《物业管理使用合同》第六项第三条的规定，擅自提高收费价格。二、原告收取楼道灯费没有依据。三、原告没有尽到维修和养护义务，公共设施没有维护，下水道主管道堵塞原告不予维修，楼道窗户玻璃破碎、门锁损坏原告不予维修，楼道卫生原告打扫的不干净。四、一楼业主将窗户外面楼房承重墙拆扒，原告没有按双方签订的《房屋装饰装修责任状》中的约定制止该行为，称没有执法权，未按约定向行政执法部门上报，导致被告房屋与一楼业主拆扒承重墙的同一面墙体已经开裂。综上，被告不同意给付物业费。被告赵旭东未到庭应诉答辩，亦未向本院举示证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（房地产权登记信息、《物业管理使用合同》及被告2010年11月1日至2012年12月物业费交费收据），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示的2010年11月30日齐齐哈尔新天房地产开发有限责任公司与原告签订的《物业管理移交协议书》，用以证实该协议书中第四条第三款约定2010年10月至2011年10月31日，原告按照0.35元/平方米收取物业费，2011年以后原告按照0.5元/平方米收取物业费，协议的第五条约定了物业服务内容，原告已经依据该协议提供了物业服务。被告称对该证据不知情，被告的楼房是2011年5月28日领取的钥匙，2011年6月15日入住的。因以上证据系开发商按照法定程序将物业管理移交物业公司，本院对以上证据予以认定。2.原告举示的2017年12月31日依安县春晖名苑业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，用以证实原告依据该合同第六条按0.5元/平方米收取物业费，原告依据该合同第二条为业主提供物业服务。被告称对该证据不清楚，被告方一直认为是开发商在从事物业管理。虽被告称对该证据不清楚，但并未对该证据的真实性提出异议，因该《物业服务合同》系依安县春晖名苑小区业主委员会代表业主与原告签订，本院对该证据予以认定。3.原告举示的齐齐哈尔市物价局、齐齐哈尔市建设局齐价联﹝2008﹞20号文件，用以证实原告根据该文件物业服务收费等级指导标准（三级）收取业主物业费，并根据该文件第17条提供物业服务的事实。被告对原告按0.5元/平方米收取物业费无异议，但称原告物业服务不到位。因以上文件系齐齐哈尔市物价局、齐齐哈尔市建设局依据职权发布，本院予以认定。4.原告举示的欠费明细表，用以证实被告欠费的时间及金额。被告对欠物业费的数额无异议，但认为原告收取灯费没有依据，且2014年至2018年原告未与被告签订《物业服务合同》，被告不认可原告的物业服务。因被告对物业费的数额无异议，本院对被告欠物业费数额予以认定。5.原告举示的春晖名苑4号楼楼房明细台账，用以证实原告发现小区业主存在违章问题后，及时到现场进行了制止，并对违章业主下发了违章通知，由于原告没有执法权违章人员不听劝阻，原告及时将违章情况上报到依安县物业办，原告举示的该明细台账显示原告最后一次上报是2017年。被告对以上证据有异议，称原告虽派人到现场查看，但并未制止，称其没有执法权，原告举示的是2017年的台账，而业主的拆扒行为发生在2014年，原告应举示2014年的上报明细台账，如果2014年原告上报了业主的拆扒行为，那么原告没有责任，否则原告就有责任。对于原告举示的以上证据，因业主的违反管理规章行为发生在2014年，原告举示的2017年上报明细不能证明原告在违反管理规章行为发生时履行了上报行政执法部门的合同义务，且该证据系原告制作，原告未能举示行政执法部门的上报备案，不能证明其上报的事实，因此本院对以上证据不予认定。6.原告举示的2012年至2018年春晖名苑小区电费支出明细表，用以证实被告应每年交纳楼道灯费20元的事实。被告对原告要求其交纳楼道灯费有异议，认为收取楼道灯费没有依据。因原告举示的楼道灯费明细表系原告制作，未能举示向电业局交费的票据，无法证实其交费的真实性，且原告举示的明细表上每年交纳楼道灯费的数额不一致，不能得出被告每年应交纳楼道灯费20元的结论，本院对以上证据不予认定。7.原告举示的2018年1月-10月电费名明表，用以证实小区楼道灯使用过程中产生的电费，其中被告所在楼道电费为132.60元。被告对以上证据无异议，本院予以认定。8.被告举示的《齐齐哈尔建设局关于加强房屋安全管理通知》、《春晖名苑致广大业主一封信》、《房屋装饰装修责任状》、《春晖小区业主手册》，用以证实春晖小区业主擅自拆扒墙体，原告有管理的义务。原告对被告举示的证据的真实性没有异议，但称原告已经履行了告知义务，下发制止通知书，并上报执法部门。因原告对以上证据的真实性没有异议，本院对以上证据予以认定。9.被告举示的疏通下水道维修票据3张，用以证实疏通下水道的费用由被告支付的事实。原告对以上证据有异议，称原告只负责公共部位的维修，专有部分原告提供有偿服务，且被告也没有向原告报修过。虽被告主张疏通下水道的费用应由原告支付，但被告未能举示证据证实下水道堵塞的原因系共用部分的淤堵，因此对被告以上主张本院不予支持。通过原、被告陈述及对以上证据的分析与认证，本院可认定如下事实：2010年11月30日，齐齐哈尔新天房地产开发有限责任公司与原告黑龙江新天物业集团依安春晖分公司签订《物业管理移交协议书》，约定将依安县春晖名苑小区委托给原告实施物业管理。2011年5月28日，原告与被告签订《物业管理使用合同》，约定由原告提供物业服务，被告交纳物业费，合同期限自2011年5月28日至2014年5月30日。2017年12月31日，依安县春晖名苑小区业主委员会与原告签订《齐齐哈尔市物业服务合同》，春晖名苑小区业主委员会选聘原告对依安县春晖名苑提供物业管理服务，合同期限自2017年12月31日至2020年12月31日。现原告要求被告立即给付拖欠的2014年1月至2018年12月物业费2218.80元及2014年至2017年的楼道灯费80元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否按照物业合同的约定提供了质价相称的服务；二、被告应否交纳物业费及楼道灯费。关于争议焦点一，原告主张其按约定履行了全部合同义务，被告主张原告小区卫生打扫不干净、楼道玻璃破碎未及时更换、楼道门锁损害未及时维修、下水道管路淤堵未及时疏通、小区业主违章行为原告未制止并上报行政主管部门。关于被告主张的小区卫生打扫不干净、楼道玻璃破碎未及时更换、楼道门锁损害未及时维修的问题，因被告未能举示相应证据，本院对被告以上主张不予支持。关于被告主张的下水道管路淤堵未及时疏通的问题，因被告未能举示证据证实下水道堵塞的原因系共用部分的淤堵造成，因此对被告该主张亦不支持。关于被告主张的小区业主违章行为原告未制止并且未上报行政主管部门的问题，原告称此行为并非合同义务，原告也并未对该项服务收取物业费，因原告举示的《物业管理移交协议书》第五条第二款第5项、《物业管理使用合同》第三条第二款第2项、齐齐哈尔市物业服务合同》第六章第十七条、齐齐哈尔市物价局、齐齐哈尔市建设局齐价联﹝2008﹞20号文件物业服务收费等级指导标准（三级）第三条房屋管理第3项及被告举示的《房屋装饰装修责任状》第七条均约定了对于业主违反管理规章的行为，物业公司应制止并向行政主管部门上报，而原告未能举示证据证实其履行了制止并向行政主管部门上报的合同义务，应参照齐齐哈尔市物价局、齐齐哈尔市建设局齐价联﹝2008﹞20号文件物业服务收费等级指导标准（三级）第三条房屋管理第3项酌情按0.01元/平方米扣除该项服务费，而该业主违反管理规章的行为原告方一直未向相关部门报备，因此，该项服务费应在原告的诉求中予以扣除，以被告房屋面积73.96平方米为基数，计算至2018年年末，共计扣除44.40元。关于争议焦点二，虽2014年6月1日至2017年12月30日，原、被告未签订物业服务合同，但被告事实上已经接受了原告的物业服务，2014年1月至2018年12月，原告为被告提供了物业服务，被告应给付原告相应的物业费。关于原告主张的楼道灯费，因其举示的证据能够证实小区楼道灯在业主使用中会产生电费，虽然只有2018年的数额，但楼道灯的使用情况基本相似，故可以参照2018年电费的平均数额计算，使用费由业主均摊，即53.04元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告高波、赵旭东于本判决生效后3日内给付原告黑龙江新天房地产集团有限责任公司依安春晖物业分公司物业费2174.40元，楼道灯费53.04元，合计2227.44元；二、驳回原告黑龙江新天房地产集团有限责任公司依安春晖物业分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告高波、赵旭东负担。与上款一并履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  王伟明审 判 员  李丽娜人民陪审员  孙艳彬二〇一八年十二月二十四日书 记 员  张 琳