广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4078号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司，住所地广州市增城区荔城街荔星大道。负责人：陈宇辉。委托代理人：林伟良、黄聪颖，该公司员工。被告：陈东琼，女，汉族，1986年2月6日出生，住广东省广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司诉被告陈东琼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司的委托代理人林伟良到庭参加诉讼。被告陈东琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年11月至2018年4月物业服务费共计4914.6元；2、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照逾期之日起每日按0.5%计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止，暂计至2018年4月3日的违约金数额为9568.72元；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年4月20日，原、被告签订《碧桂园豪园前期物业服务合同》，约定选聘原告对翠湖苑十三街03号202房项目提供前期物业管理服务，包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容。被告于2010年4月20日购买碧桂园豪园翠湖苑十三街03号202房，并与原告签订《碧桂园豪园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费163.82元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.05%向原告支付违约金。被告于2015年11月开始拖欠原告物业服务费，至2018年4月拖欠的款项已经达14483.32元。原告已多次向被告催收，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍未缴交。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告陈东琼未答辩。经审理查明：2010年4月17日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与梁智萍（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定“……第四条乙方所购商品房……房屋地址增城市石滩镇碧桂园豪园翠湖苑十三街3号202房……建筑面积共108.58平方米……第五条物业服务……甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限×。物业服务费为每月每平方米建筑面积×元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。……第十三条甲方应当在2011年1月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。2012年11月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园豪园前期物业服务协议》，合同约定“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的……翠湖苑十三街03号202单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式……甲方应按163.82元/月向乙方交纳物业服务费……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费0.5%交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。第三十条本协议及补充协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”。2018年5月29日，广州市增城区国土资源和规划局出具一份《产权情况表》，载明涉案房屋的产权人为被告，建筑面积为109.21平方米，登记日期2015-9-9。庭审过程中，原告主张涉案房屋是二手房买卖，卖方已交付房屋给被告，被告并付清2015年11月前的物业费，但一直没有居住。本院认为：原告与被告签订的《碧桂园豪园前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《碧桂园豪园前期物业服务协议》第六条约定物业服务费甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起计收，并非以收楼为计收物业服务费的前提条件。加之，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的收楼之日为2011年1月20日，而《产权情况表》显示涉案房屋于2015年9月9日已过户登记在被告名下，说明涉案房屋在2015年9月9日前已交付。原告为涉案房屋提供了物业服务，现被告未支付2015年11月至2018年4月止的物业服务费，其行为已构成违约。原告主张要求被告支付上述期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。《碧桂园豪园前期物业服务协议》约定物业服务费163.82元/月。原告主张被告每月应向其交纳物业服务费163.82元，并无不当。经核算，2015年11月至2018年4月期间的物业服务费为4914.6元。至于物业服务费的违约金问题。《碧桂园豪园前期物业服务协议》第十六条约定“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费0.5%交纳违约金”，因此原告主张物业服务费违约金从逾期之日起以每月欠付的物业服务费为本金按每日千分之五的标准，计算至2018年4月止，有事实和法律依据，本院予以支持。但每月的违约金以每月欠付的物业服务费为限，违约金总额以原告主张的4914.6元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告陈东琼应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司支付2015年11月至2018年4月止的物业服务费4914.6元及违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，从每月拖欠物业服务费的当月10日起计算，按每日0.5%计至2018年4月止，但每月物业服务费的违约金不得超过当月欠付的物业服务费，违约金的总额不得超过4914.6元）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司负担52元，被告陈东琼负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  曾共明人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一八年十二月十九日书 记 员  赖蓝婷法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。