天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0110民初8397号原告：王宇，男，1987年10月13日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：王晓辉（系原告王宇之母），女，住天津市河**。被告：杨德林，男，1987年1月17日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘国利，天津东昀律师事务所律师。原告王宇与被告杨德林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案为（2018）津0110民初6043号案件，后以王宇重复诉讼为由裁定驳回起诉，王宇不服一审裁定并上诉至天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民终5120号民事裁定书，裁定撤销一审裁定，指令本院审理。本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告王宇及其委托诉讼代理人王晓辉、被告杨德林的委托诉讼代理人刘国利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宇向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告租房房租及租房装修损失50000元；2.被告赔偿原告违约金及违约造成的损失640000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系。双方于2016年9月4日在链家签订了《房产交易合同》，2016年11月1日在网签的《天津市房产买卖协议》签约前，被告没有将贷款购房的有关实际情况告知原告。被告不具备贷款购房资质、同时隐瞒自身存在1000000元贷款的事实，直接导致合同无法按约定履行，给原告造成巨大的损失。被告没有按约定履行合同的相关条款，没有按时交首付款及办理贷款。被告没有在协议订立后30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并交纳相关税费，按有关规定，其他相关设施应办理登记的，没有在规定期限内办理。因被告的原因造成未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。被告恶意违约，不积极履行协议，给原告造成巨大损失及再次购房损失，要求赔偿损失共计690000元，望判如所请。杨德林辩称，一、原告的第1项诉讼请求属于重复诉讼，本案不应当涉及；二、被告不存在违约行为，不同意支付违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：王宇提交的2016年12月15日天津市东丽区不动产登记事务中心的录像、合同履行通知书复印件、EMS邮单复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王宇提交了购房诚意金协议复印件1页、借记卡账户历史明细清单复印件1页、短信截图复印件1页、收据复印件1页、承诺书复印件1页，拟证明因杨德林违约给王宇造成购房损失。杨德林对购房诚意金协议复印件、短信截图复印件、收据复印件、承诺书复印件的真实性、合法性、关联性均不认可；对于借记卡账户历史明细清单复印件的真实性认可，关联性及证明目的不认可。2.王宇提交了视听资料5段：第1段、2016年11月5日，王晓辉与链家经纪人吕超的微信对话录音，拟证明中介方表示杨德林贷款没有问题；第2段、2016年12月31日，王晓辉与链家经纪人吕超的微信对话录音，拟证明吕超于2016年12月31日告知王晓辉，杨德林还有1000000元贷款；第3段、2017年1月18日，王宇、王晓辉、李靖律师与河西邮政储蓄银行工作人员的对话录音，拟证明杨德林没有工作及收入不具备贷款资格，贷款未进入审批；第4段、2017年1月18日，王宇、王晓辉、李靖律师与资金监管中心客户经理张经理的对话录音，拟证明杨德林的一笔570000元、一笔1330000元汇款不能当成付清全款，贷款改为一次性付清全款需经过房管局的同意；第5段、2017年3月7日，王晓辉与东丽区不动产登记事务中心杨姓工作人员的对话录像，拟证明贷款改为一次性付清全款无论在2016年12月19日以前、以后都需要办理手续，且须双方同意，单方不允许贷款改一次性付清全款。杨德林对第1至4段录音的真实性、合法性、关联性不认可，对第5段录像的真实性认可，证明目的不认可。3.王宇提交了天津市房产买卖协议复印件1份，拟证明杨德林违反该合同第四条、第六条约定，在交纳购房首付款的时间及办理产权登记、缴纳税费的时间上存在违约行为。杨德林对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为该合同对贷款未获批准的情况约定了补救措施。4.王宇提交了链家地产房屋贷款委托合同复印件1份，拟证明杨德林违反该合同第四条第一款、第五条约定，在办理贷款方面存在违约。杨德林对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。5.王宇提交了链家地产房产交易合同书复印件1份，拟证明杨德林违反该合同第二条2.2项、第六条第二项、第八条第一项，在办理贷款的过程中存在违约及王宇主张违约金的依据。杨德林对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。6.王宇提交了链家地产经纪服务合同及签约告知书复印件各1份，拟证明杨德林违反告知书中的交易流程，没有将贷款真实情况告知王宇；王宇没有同意第三方完成办理过户委托事项；杨德林提供的资料不真实造成王宇损失。杨德林对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。7.王宇提交了变更付款方式流程图复印件1页，拟证明到不动产登记事务中心办理变更付款手续的流程。杨德林对该证据不认可。8.王宇提交了中国建设银行个人贷款结清证明复印件2份、还款凭证复印件1份、不动产登记核准注销登记证明复印件1份，拟证明杨德林给付王宇的1300000元定金是作为清偿房屋抵押贷款所用，不能作为其他用途，不受资金监管。杨德林对该证据的真实性认可，不认可证明目的。9.王宇提交了天津市国土资源局的文件复印件1份，拟证明改变付款方式必须经过双方同意，并办理相关手续。按房管局政策，已签署的合同不能进行变更，只能按原合同进行。杨德林对该证据的真实性不发表意见，不认可关联性。10.王宇提交了（2017）津0110民初956号案件开庭笔录复印件第1页、第6页、（2017）津0110民初956号民事判决书复印件第1页,天津市第二中级人民法院（2017）津02民终5378号案件询问笔录复印件第1页，拟证明杨德林没有工作及收入，不具备贷款的资格。杨德林对该证据的真实性认可，证明目的不认可。11.王宇提交了（2017）津0110民初956号案件开庭笔录复印件第10页、第12页，拟证明办理贷款需要一个月的时间，杨德林与中介方的陈述自相矛盾。杨德林对该证据的真实性认可，证明目的不认可。12.王宇提交了天津市第二中级人民法院（2017）津02民终5378号案件开庭笔录复印件第12页、第13页，拟证明杨德林支付给王宇的1300000元定金的用途是用于偿还王宇房屋的贷款，同时证明如果一次性付款的话必须重新签订协议。杨德林对该证据的真实性认可，对于1300000元用于还贷了认可，但不认可重新签订协议与本案的关联性。13.王宇提交了报税所需材料清单复印件1份，拟明杨德林未办理完贷款的情况下就去预约报税，又没有按报税清单所列明的材料提交相应的报税材料，而不按时报税三个月之内不可预约。杨德林对该证据不认可。14.王宇提交了补充协议复印件1份，拟明杨德林给付王宇的1300000元不受资金监管账户监管，用于清除抵押贷款。杨德林对该证据的真实性认可，但不认可关联性。15.王宇提交了杨德林的起诉状复印件1份，拟证明杨德林自认没有职业、1300000元是用于还贷不受资金监管、贷款改一次性付清全款需要重新签订协议。杨德林对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。16.王宇提交了其银行卡交易明细复印件2份，拟证明房款1900000元于2018年3月22日到达王宇的账户，导致王宇重新购房的目的不能实现。杨德林对该证据的真实性不发表意见，但认为此时方收到房款是因为王宇不履行法院判决义务，而不是杨德林违约。17.杨德林提交了（2017)津0110民初956号民事判决书1份、（2017）津02民终5378号民事判决书1份，拟证明杨德林不存在违约的行为，并已经两级法院认定。王宇对该证据的合法性不认可。本院依职权调取了（2017)津0110民初956号民事案件审理中的开庭笔录2份。王宇、杨德林对该证据中各自的陈述无异议。本院认证意见：第17项证据系人民法院生效判决，对于其中查明的事实及认定，本院予以确认。第1项证据均系复印件，无法与原件核实，且内容不能证明与本案的关联性，故不予采信。第2项证据中前三段录音已经在（2017)津0110民初956号民事案件中提交，两级法院已作出认定意见，本院不再认证；第4段录音对话人身份不明确，无法核实真实性，故本院不予采信；对第5段录音的真实性予以确认，结合证据17，关于贷款转为一次性付款的情况已经两级法院认定，本院不再认证。对第3项证据的真实性予以确认，该证据所涉贷款转为一次性付款方面是否违约及应否承担违约责任，已经两级法院认定，本院不再认证；根据该证据中合同第六条记载，办理房屋所有权登记手续并缴纳税费属于原、被告共同责任，并非被告单方责任。对第4、5、6、8、9、10、11、12、14、15项证据的真实性予以确认，结合证据17，杨德林在办理贷款转为一次性付款方面是否违约及应否承担违约责任，已经两级法院认定，本院不再认证。第7、13项证据，来源不明，对真实性不予确认。第16项证据，结合庭审中双方陈述及证据17，可以认定真实性，但王宇收款时间延长系因双方在交易过程中发生纠纷产生诉讼，并非杨德林个人原因。第18项证据，双方对各自陈述无异议，本院予以确认。庭审中，王宇提交申请，要求法院核实视听资料、文字证据、相关法规政策。对于视听资料及法规政策本院已作出认证意见，并无调查必要；文字证据业已作出认证意见，对其中真实性无法核实的材料，王宇未提交来源，无法进行调查核实。综上，本院不予准许。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定如下事实：杨德林与王宇系房屋买卖合同关系。2016年9月4日，杨德林与王宇在链家经纪公司签订了《房产交易合同》，主要内容为，甲方（王宇）与乙方（杨德林）双方通过丙方（链家经纪公司）的居间介绍，自愿出售及购买天津市东丽区雪莲东里19#1-1102房屋，房屋成交价格为人民币3200000元。乙方于2016年9月4日将人民币100000元交付甲方作为定金，余款3100000元乙方采用银行贷款方式付款。上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。甲乙双方须于2016年11月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金以外的其他首付款存入该机构，甲方将已收取的定金存入该机构。甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。杨德林、王宇在该合同上签字，链家经纪公司加盖印章。2016年9月4日杨德林向王宇支付定金2万元，向链家经纪公司交付中介费用64000元。次日，杨德林向王宇支付定金8万元。2016年9月4日，杨德林与王宇签订第一份《补充协议》，主要内容为，甲（王宇）乙（杨德林）双方友好协商，乙方购买甲方位于天津市东丽区雪莲东里19-1-1102房屋，乙方向甲方支付前期定金，于2016年9月4日支付给甲方10万元，并于2016年9月30日之前将房屋定金120万元交于甲方。2016年9月22日，杨德林与王宇签订第二份《补充协议》，主要内容为，乙方（杨德林）追加120万元定金，于2016年9月22日支付给甲方（王宇），故总计乙方给付甲方定金130万元。杨德林与王宇均在该补充协议上签字。同日，杨德林通过银行转账的方式给付王宇定金120万元。2016年11月1日，杨德林与王宇到天津市东丽区不动产登记中心签订《天津市房产买卖协议》，主要内容为，乙方（杨德林）购买甲方（王宇）名下坐落于东丽区雪莲东里19#1-1102号房屋。房屋价款的交付方式为甲（王宇）乙（杨德林）双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款1900000元，乙方首付款570000元，申请银行贷款1330000元，监管房价款合计1900000元。乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计570000元一次性存入房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。双方应在协议签订后30日内办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。甲方须于2017年1月1日前，将房产及相关证明交付乙方。王宇在该协议上签字，因房屋内物品折价问题产生分歧，杨德林未签字。2016年11月5日，杨德林与王宇签订第三份补充协议，约定王宇将雪莲东里19#1-1102房屋内物品折现30000元留予杨德林使用，此项费用将于过户当天由杨德林转交于王宇。同日，杨德林在《天津市房产买卖协议》上补签字，落款时间写为“2016年11月1日”，链家经纪公司在庭审中对此情况予以证实。2016年11月17日，杨德林、王宇与链家经纪公司工作人员到中国邮政储蓄银行天津河西支行办理贷款手续。审查过程中银行工作人员发现杨德林名下有100余万元贷款尚未清偿，不符合申请贷款的条件，银行工作人员将该情况告知了杨德林。杨德林未能办理银行贷款，决定变更为一次性付清房款。2016年12月15日，杨德林分别向资金监管账户存入570000元、1330000元，共计1900000元，至此，杨德林付清了全部房屋价款。同日，王宇与链家经纪公司工作人员一同到东丽区不动产登记中心预约报税。2016年12月底，链家经纪公司通知王宇需重新网签房屋买卖合同，王宇拒绝。2017年1月5日王宇向杨德林邮寄《解除购房合同通知书》，以杨德林未按房屋买卖合同的约定时限支付首付款并办理贷款，构成根本违约为由，通知杨德林解除合同。2017年1月9日，杨德林作为原告起诉王宇，要求继续履行王宇、杨德林签订的《天津市房产买卖协议》，配合杨德林按照房管部门的要求重新修改签订该合同中关于房价款的交付方式为一次性付款，将坐落于天津市东丽区雪莲东里19号楼1门1102号的房屋过户到杨德林名下，并将该房屋交付给杨德林。王宇在该诉讼过程中提出反诉，要求：1.依法判令解除王宇与杨德林间的房屋买卖合同关系及签订的《天津市房产买卖协议》、《房产交易合同书》；2.依法判令不予退还杨德林64万元定金，并赔偿王宇装修损失5万元。在该案审理中，经本院对中国邮政储蓄银行天津河西支行经手涉诉房屋贷款的工作人员询问调查，其表示正常情况下，贷款审批手续完成后，需要一个半月或者两个月的时间，才可将贷款款项打入资金监管账户。经本院对东丽区房管部门询问调查，工作人员告知我院，如果买卖双方网签了合同，变更了付款方式，将贷款变更为付全款，且款项交齐，如法院裁决变更登记，房管部门可直接操作执行，不需要双方重新网签合同。后本院于2017年7月13日依法作出（2017）津0110民初956号民事判决书，判决：一、王宇继续履行与杨德林签订的《天津市房产买卖协议》，并于本判决生效后十日内协助杨德林将坐落于天津市东丽区雪莲东里19#1-1102房屋所有权转移登记至杨德林名下。王宇于所有权转移登记完成后十日内将上述房屋交付杨德林。二、驳回杨德林的其他诉讼请求。三、驳回王宇的全部反诉请求。该判决中，本院对杨德林交付首付款的时间问题、杨德林将贷款变更为一次性付全款的问题、是否重新网签问题已作出认定，认定杨德林已经履行了合同的主要义务，履约细节虽有未严格按照合同条款之处，但并不构成根本违约。王宇不服上诉后，天津市第二中级人民法院于2017年11月15日依法作出（2017）津02民终5378号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，王宇未履行生效判决义务，经法院强制执行，将房产过户到杨德林名下，现涉案房屋由杨德林居住。王宇于2018年3月22日收到房款1900000元。后王宇向本院提起本诉，本院于2018年8月1日立案后，于2018年8月7日作出（2018）津0110民初6043号民事裁定书，以王宇重复诉讼为由，裁定驳回起诉。王宇不服并上诉后，天津市第二中级人民法院于2018年9月18日作出（2018）津02民终5120号民事裁定书，裁定：一、撤销天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初6043号民事裁定；二、本案指令天津市东丽区人民法院审理。该裁定中同时认定：王宇提起的租房装修损失50000元与前次诉讼提起的反诉属于基于同一标的，同一理由提起的诉讼，一审对此裁定驳回王宇的起诉正确。本院认为，根据天津市第二中级人民法院作出的（2018）津02民终5120号民事裁定书认定，王宇提起的租房装修损失50000元属于重复诉讼，故本案不再审理。关于王宇认为杨德林存在违约行为，应当承担违约赔偿640000元一节，本院评判如下：王宇认为杨德林存在的违约行为，本院总结有四点，其一、认为杨德林隐瞒自身贷款，导致无法办理贷款；杨德林没有按时交付首付款；双方交易由贷款买房变为一次性付全款。关于本项违约事由，本院（2017）津0110民初956号民事判决书、天津市第二中级人民法院（2017）津02民终5378号民事判决书均确定杨德林不承担违约责任，故王宇的主张，没有法律依据。其二、认为杨德林没有按期办理权属登记及缴纳相关税费。《天津市房产买卖协议》第六条第一款所约定的义务系双方义务，并非杨德林单方义务。在合同履行过程中，双方已经通过实际行动对合同履行方式进行了修改，该条在客观上已经无法实现，故均不存在违约之处。其三、认为因杨德林原因造成未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记的违约。从双方纠纷解决过程来看，在法院判决生效后，产权变更是由杨德林申请法院强制执行完成的，反映出是王宇怠于履行配合义务造成房屋所有权转移登记、其他相关设施登记不能及时完成，而非杨德林的责任，故王宇该项理由无事实依据。其四，认为因杨德林违约造成王宇不能及时取得购房资格及延期取得房款。根据以上三项可知，杨德林并未怠于履行合同义务，并未造成王宇所称的损失，故王宇的该项理由依据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第九十五条规定，判决如下：驳回原告王宇的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5350元，由原告王宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  郭飞二〇一八年十二月三日书 记 员  李健本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：......(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；......第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。