贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0181民初4603号 原告：索海燕，女，1972年8月17日生，汉族，住贵州省。 委托诉讼代理人：陈健，贵州言闻律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：周箐箐，贵州言闻律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：贵州源茂房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市清镇市花园路湖城国际1号楼二层一号，统一社会信用代码：9152018795295542K。 法定代表人：陈剑明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑嵋，女，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。 原告索海燕诉被告贵州源茂房地产开发有限公司（以下简称“源茂房开”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告索海燕及其委托诉讼代理人陈健，被告源茂房开的委托诉讼代理人郑嵋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告索海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告办理湖城国际丽水铭都第××幢××单元××层××号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，并协助原告办理该房屋的产权手续；2、判令被告支付原告逾期办证违约金88330.54元（违约金按照已付总房款526292元为基数按照年利率百分之六暂计算自2015年12月31日至2018年10月17日止，2018年10月17日以后按照86.5/天计算至被告将其提供的资料报产权登记机关之日止）；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年5月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于清镇市××办事处××路湖城国际丽水铭都第××幢××单元××层××号房屋一套，建筑面积181.48平方米，房屋总价款526292元，原告按照合同约定履行了支付购房款等全部合同义务。根据双方签订《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记的约定：“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，但被告并未按照合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书和履行办证义务。被告的行为已构成严重违约，按照双方的约定和法律的规定，被告除应该向原告履行办证义务以外，还应向原告支付逾期办证的违约金直至被告将其提供的资料报产权登记机关之日止。为此，原告特诉至法院提出如前诉请。 被告源茂房开辩称：1、被告无需支付原告诉请的违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》已经对逾期办理产权登记的违约责任进行了明确约定，逾期办证超过365天的，原告可要求退房，被告退还已付房款，并按照银行活期存款利率支付利息；原、被告双方于2018年5月23日对2017年12月31日之前的逾期办证违约责任达成新的约定，即被告支付原告3000元，被告已履行，对2017年12月31日之后的违约责任应当按照原合同约定。2、原、被告双方之间系商品房买卖合同关系，并非民间借贷关系，原告主张按照年利率6%计算违约金的标准并无法律依据和事实依据，依法应当驳回。 经审理查明：2014年5月21日，原告索海燕（买受人）与被告源茂房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：HCGJ-××）。合同约定原告购买被告源茂房开开发建设的“湖城·国际丽水铭都”项目××幢××单元××层××号商品住房一套，该套商品房建筑面积181.48平方米，房屋总价款为526292元，付款方式为买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款316292元，余款210000元以银行按揭支付。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2014年6月10日前向买受人交付该商品房”。合同第二十二条房屋登记约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的双方同意按以下第(1)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息”。合同还对面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，被告源茂房开将上述买卖合同向清镇市住房和城乡规划建设局办理了备案登记（预售合同登记号：Y××）。原告索海燕于2014年5月12日支付购房款20000元，2014年5月21日支付296292元，2015年3月20日支付210000元。2016年12月27日，被告出具购房发票，金额为535746元，2017年11月29日，原告索海燕向被告源茂房开补交购房款9454元。截至2018年11月2日，被告源茂房开仍未办理湖城国际10幢的产权初始登记手续。 另查明，2018年5月23日，原告在被告提供的《逾期办理不动产权证违约金发放表》上签字捺印，该表载明截止时间2017年12月31日的违约金为3000元。2018年7月14日，被告通过何心兴账户转账给原告3000元。 上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、收据、现金交款单、购房发票、清镇市不动产登记中心出具的《情况说明》，被告提交的《逾期办理不动产权证违约金发放表》、转账凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定履行了支付全部房价款535746元的义务，根据合同约定，被告应当在2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，然而被告至今未办理该商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已构成违约，依法应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，故对原告要求被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关并协助原告办理房屋产权登记手续的诉请予以支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条中对逾期办理转移登记的违约责任约定为自约定日期（2015年12月30日）起365日内按已付房价款的万分之0.5承担违约责任，自约定日期起365日后，买受人有权退房，而对买受人不退房的，则未约定违约责任。本案被告逾期办证时间已超过双方约定的办证日期365日，原告又未选择退房，属于合同中没有约定违约责任的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。原告主张按照年利率6%的违约计算标准并未超出上述规定，本院予以支持。经查，原、被告双方已对2017年12月31日前逾期办证的违约责任达成一致意见且已履行完毕，因此，原告计算违约金的起止时间应自2018年1月1日起开始计算至被告将其提供的资料报产权登记机关之日止，对被告辩称无需支付2017年12月31日前的违约金的意见予以采纳对被告的其他辩解意见不予采纳。原告实际支付的房价款为535746元，而原告主张以526292元为基数计算，本院从其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告贵州源茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将原告索海燕办理湖城国际丽水铭都第××幢××单元××层××号房屋权属登记需要提供的资料报产权登记机关，并协助原告索海燕办理该房屋的产权转移登记手续； 二、限被告贵州源茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告索海燕逾期办证违约金（违约金以526292元为基数，自2018年1月1日起按照年利率6%计算至被告贵州源茂房地产开发有限公司将其提供的资料报产权登记机关之日止）； 三、驳回原告索海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2008元，减半收取1004元，由被告贵州源茂房地产开发有限公司负担304元，由原告负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审 判 员 柳红强 二〇一八年十二月十四日 法官助理 莫舒雪 书 记 员 陈 芳