广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初3514号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地广西玉林市广场东路**第**，统一社会信用代码：914509007997137052。 法定代表人：刘伟志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 被告：高倩梅,女,1975年4月10日出生，汉族,住玉林市玉州区。 被告：韩冰,男,1974年2月10日出生，汉族,住玉林市。 两被告的委托诉讼代理人：陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。 原告广西宏志物业综合管理有限公司与被告高倩梅、韩冰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西宏志物业综合管理有限公司的委托诉讼代理人曾献武，被告韩冰及被告高倩梅、韩冰的委托诉讼代理人陈慕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西宏志物业综合管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付2013年6月至2016年11月物业服务费3705.576元及违约金12517.44元（违约金分段计算:以每月应缴物业费88.228元为基数,从每月的6日起计至被告付清物业服务费之日止，按每日3‰计算，计至起诉至日止，违约金为12517.44元，以后续计）；2、判令被告向原告给付2013年6月至2016年11月的电梯养护费1050元；3、判令被告向原告给付2013年6月至2016年11月的专项维修基金费529.368元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告高倩梅、韩冰系原告所服务的玉林市欧洲城住宅小区的业主。被告与开发商玉林市华商房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购得11C202房,建筑面积126.04m2。玉林市华商房地产有限责任公司与原告于2011年12月21日签订《前期物业服务合同》，由原告即广西宏志物业综合管理有限公司对其开发的“欧洲城”住宅小区（建筑面积约26.69万平方米，一期约4万平方米）进行物业管理，服务期限自2011年12月21日起至小区依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司签订的物业服务合同开始生效之日止。合同约定原告向业主提供物业管理服务，业主应于每月5日前向原告交纳当月应缴的物业服务费用及其他应交费用，带电梯住宅按建筑面积×每月0.7元/m2的标准向原告缴纳物业管理费，商业物业按每月每平方1.5元收取，电梯养护费按每户每月25元收取，生活垃圾费按7元/月（代市环卫部门收取），水电费按实际发生的结算。业主或物业使用人应当按月足额缴纳物业服务费及相关公摊费用，逾期不缴纳的按照每日3‰收取滞纳金。合同生效后原告依约为“欧洲城”住宅小区及业主提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费及其他应交费用，自2013年6月至2016年11月,被告共欠物业服务费3705.576元、电梯养护费1050元、专项维修基金费529.368元、违约金12517.44元,合计17802.38元。 被告高倩梅、韩冰辩称：其与原告没有签订有协议；原告既没有证据证明其已经按照《前期物业服务合同》的约定，每半年公布一次管理收支账目，并张贴于小区公示栏，也没有尽到催缴的责任，且原告的公摊水电费账目混乱以及存在重复、任意收费的事实。原告还没有尽到管理的义务，导致小区丢失电车、电瓶、充电器等，以及汽车被撞花、刮花等情况。原告还私自将规划绿化带改变为电动车棚，对小区的电动车以收取充电费为由变相加收停车费。被告有正当理由拒绝交纳物业服务费用。《前期物业服务合同》为格式合同，约定按照应缴的费用从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金属于无效条款。该条款约定的是滞纳金并非违约金，两者性质不同。原告向业主主张的违约金依法不应当得到法律的支持，如果法院对滞纳金理解为违约金，违约金不能超过所欠物业费的5-10%为宜。其没有入住，原告没有书面通知及催收通知，超过诉讼时效的物业费请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下：玉林市欧洲城住宅小区是由玉林市华商房地产有限责任公司开发的房地产项目，项目完成后，2011年12月21日，玉林市华商房地产有限责任公司与广西宏志物业综合管理有限公司签订《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》，约定，由广西宏志物业综合管理有限公司对欧洲城住宅小区进行前期物业管理，服务期限自2011年起至小区依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司签订的物业服务合同开始生效之日止；商业物业的物业服务费为每平方米1.5元，带电梯住宅物业的物业服务费为每平方米0.7元，电梯养护费按每户每月25元收取，生活垃圾费按7元/月（代市环卫部门收取），水电费按实际发生的结算，按月收取物业服务费用。由业主或物业使用人在每月的5日前交纳上月应缴的物业服务费用及其它应交费用；业主或物业使用人逾期不交纳服务费及相关公摊费用的按每日3‰收取滞纳金；广西宏志物业综合管理有限公司未能按约定提供服务，玉林市华商房地产有限责任公司有权要求广西宏志物业综合管理有限公司限期整改，逾期未整改且严重违约的，玉林市华商房地产有限责任公司有权解除合同。合同签订后，广西宏志物业综合管理有限公司即对玉林市欧洲城住宅小区进行日常物业管理服务。被告高倩梅、韩冰所有的位于玉林市建筑面积为126.04m2，每月物业管理费为88.228元。被告自2013年6月至2016年11月30日止的物业服务费3705.576元、2013年6月至2016年11月的电梯养护费1050元、2013年6月至2016年11月的专项维修基金529.368元未缴纳。 另查明，两被告已交完全部房屋价款，房产证抵押在银行，但没有装修入住。 本院认为，关于本案诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”及第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原告从2011年12月21日起服务于欧洲城小区至2016年11月30日撤离，诉讼时效应从2016年11月30日起算，被告抗辩称，诉讼时效有部分已过，不符合法律规定，故本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与玉林市欧洲城住宅小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对被告高倩梅、韩冰有约束力。原告对玉林市欧洲城住宅小区进行前期物业管理，被告高倩梅、韩冰接受了原告玉林市欧洲城住宅小区的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费及《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定的各项费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。”被告没有证据证明原告存在违规收费行为。原告没有证据证明其履行了合同约定的每半年对物业费用进行公示的义务,但该违约行为较为轻微,不构成根本违约。被告抗辩不予缴纳各项费用的理由不成立，本院不予支持。被告自接到通知收房后至2016年11月30日原告撤出时止，尚欠物业服务费3705.576元、电梯养护费1050元、专项维修基金529.368元，现原告要求被告支付尚欠的费用，本院依法予以支持。《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定：业主或物业使用人逾期不交纳服务费及相关公摊费用的按每日3‰收取滞纳金。原告与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。被告未按合同约定在每月的5日前缴纳物业管理各项费用属违约，原告请求按合同约定的每日3‰计算明显过高，显失公平，超高部分没有法律效力。考虑到原告亦存在不足，本院综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对原告要求超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告高倩梅、韩冰支付物业服务费3705.576元、电梯养护费1050元、专项维修基金529.368元给原告广西宏志物业综合管理有限公司； 二、被告高倩梅、韩冰支付逾期交纳物业服务费的违约金给原告广西宏志物业综合管理有限公司（违约金计算方法：以每月应缴物业服务费88.228元为基数,从2013年7月起的每月6日起计至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费245元，减半收取计122.5元，由原告广西宏志物业综合管理有限公司负担81.5元，被告高倩梅、韩冰负担41元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费245元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈燕 二〇一八年十二月十三日 书记员  胡雯