广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初1065号 原告：闫华荣，男，1964年1月18日出生，汉族，个体工商户，住南宁市。 委托诉讼代理人：韦青桃，南宁经纬法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：司青竹，女，1964年8月3日出生，汉族，户籍地山西省万荣县，现住南宁市，系原告闫华荣的妻子。 被告：广西荣和建设开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区相思湖西路**相思湖花园**楼**房，统一社会信用代码：91450100591324348U。 法定代表人：林志强，总经理。 委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告闫华荣与被告广西荣和建设开发有限公司（以下简称“荣和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月24日公开开庭进行审理。原告闫华荣的委托诉讼代理人韦青桃、司青竹，被告荣和公司的委托诉讼代理人张庆兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫华荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金839392.41元（计算方式：以购房款10236249元为基数，自2014年11月31日暂计至2017年2月28日共计820天，按每日万分之一的标准计付，此后的违约金计算至被告实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月3日签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00456701）及《商品房买卖合同补充协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于南宁市西乡塘区西宁路1号荣和*邕江悦府6号楼108号。（建筑面积563.4平方米，套内面积548.22平方米）合同所约定的总房款为10236249元，原告已按照合同约定交付合同总价款的60%首期付款6142249元，其余40%的房款4094000元由原告向银行办理按揭贷款。且合同还约定了付款方式及期限，交付期限，交付条件，出卖人逾期交房的违约责任，买受人逾期付款的违约责任等等事项作具体约定。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条的第（2）项规定：出卖人逾期交房超过360日后买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 现被告未向原告交房，也不支付逾期交房违约金，原告认为被告的行为已构成了严重违约。原告多次与被告协商，均无果而终。综上，为维护自身合法权利，原告特诉至法院，望能判如所请。 被告荣和公司辩称，被告并不存在逾期交房行为，房屋在2014年11月30日已经达到交房条件，也通知了原告收房，但是原告以房屋未达到理想状态为由（入户门没有安装、房屋采光问题）拒绝受领房屋。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系有限责任公司，具备普通住宅开发经营资质。 2014年11月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00456701），约定原告向被告购买南宁市西乡塘区西宁路1号荣和·邕江悦府6号楼108号房（以下简称108号房），商品房预售许可证号为南高房预字（2013）第22号，房屋建筑面积563.4㎡，房屋总价款10236249元。合同第九条“交付期限及交付条件”第一款约定：“出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过360日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：详见附件六：合同补充协议第二条。”第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》的规定要求：。10、住宅内的水、电设施在交房时达到使用条件；11、住宅进出口道路交房时达到使用条件。如果再规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按本合同第十条逾期交房约定处理，并以单项逾期最长时间为准，不重复累计；2、本条与合同第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金。” 同日，原、被告签订一份《商品房买卖合同补充协议》，第二条约定：“房产交接。1、除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房产验收和交接手续。房产毁损、灭失的风险及其他风险、责任自交接之日起由出卖人转移到买受人。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房产或者受领房产钥匙即为房产已经验收和交接。2、《合同》第十二条第二款所述‘由于买受人原因未能按期交付’的情况包括但不限于：（1）出卖人根据买受人在本《合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《南国早报》公告交房通知之日起10日内，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的；（2）在房产经建设、施工、监理、设计、勘察五方单体验收合格的情况下，买受人拒不验收房产或拒绝签署《房屋交接单》的。3、该房产经建设、施工、监理、设计、勘察五方单体验收合格后，即达到本《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。” 同日，原、被告还签订了一份《补充协议》，约定，108户内由被告负责安装品牌电梯、不锈钢电梯门、不锈钢门套、中央空调主机。 合同签订后，原告依约足额支付了购房款10236249元。2014年11月7日，荣和·邕江悦府6#楼子单位工程通过建设、施工、勘查、设计、监理单位五方验收合格。2015年4月9日，荣和·邕江悦府6#楼子单位工程取得《竣工验收备案表》。 五方验收后，被告通知原告收房。原告以入户门没有安装、架空层缺楼板、负一层四周缺门、每一栋楼房之间没有隔开、房屋没有达到合同约定为由拒绝接收房屋。 2016年11月9日，原告妻子司青竹向被告作出《关于购买荣和邕江悦府背书6-0108的赔偿诉求》，内容为：“本人于2014年4月26日认购荣和·邕江悦府别墅6-0108号房。并于2014年11月30日合同约定交房时间来到现场进行查看时，发现并未达到交付条件，后经协商待该户型通过规划验收后，会整改至达到交付条件。但时至今日仍未达到交付条件，对于延迟交房对我个人产生了损失，因此本人提出以下3点要求：1、针对购房款，由于开发商原因延迟交房，赔付本人购房全款的1.5%的月息，10236249元×1.5%×24个月=368.5万元；2、减免至今为止产生的全部物业管理费用：3.5元×563.4㎡×24个月=47326元；3、2年银行贷款全部利息：贷款409.4万元（已还本金1434396元、利息376939元），与开发商协议赔偿本人以上3点要求，如协议无法达成，本人要求退房处理。” 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于被告是否逾期交房的问题。依照《商品房销售管理办法》第三十条第一款的规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条、第十二条的约定，双方约定交付的标的物是经过建设、施工、设计、勘察、监理五方验收合格的房屋，交房的时间是2014年11月30日前，若房屋存在部分瑕疵，由被告立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。原告妻子司青竹作出的《关于购买荣和邕江悦府别墅6-0108的赔偿诉求》，自认其于2014年11月30日查看房屋，可知被告已经依约通知原告收房，原告在验房时以房屋不符合合同约定的交付条件为由拒收房屋，不符合《商品房买卖合同补充协议》第二条第2款、第3款的约定。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，合同约定的交房条件成就后即五方验收合格后，买受人有权拒收房屋、请求赔偿损失的情形包括“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”、“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”。就房屋主体质量而言，房屋只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，而如前所述，商品房已经五方验收合格，并取得了《竣工验收备案备案表》，可认定该商品房主体质量已经验收合格，原告亦未提出工程主体质量不合格之主张并举证予以证明。在房屋主体质量合格的前提下，原告要求被告承担违约责任应满足“房屋质量问题严重影响正常居住使用”之条件，“严重影响正常居住使用”一般是指房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形，本案中，原告亦无证据证明房屋达到“严重影响居住使用”的程度。简言之，质量瑕疵问题不应当妨碍交付。 当然，这并不是说被告交付质量瑕疵的房屋就无需承担责任，被告对于交付质量瑕疵的房屋，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定承担修理、更换、重作等违约责任，对此给原告造成损失的，还需向原告赔偿损失，但该损失并不属于原告主张的逾期交房违约金的范畴，因此本院不予在本案中处理，原告可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、第四十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告闫华荣要求被告广西荣和建设开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。 案件受理费12194元（原告闫华荣已预交），由原告闫华荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费用（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28，适用于预交上诉费用5000元以上；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，适用于预交上诉费用5000元以下），逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  刘设海 人民陪审员  张 平 二〇一八年十二月三十一日 书 记 员  蒋凌龙 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 第十六条第三款建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。 国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。 县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。