山西省侯马市人民法院民事判决书（2018）晋1081民初1704号原告（申请执行人）：张保令，男，1959年8月16日出生，汉族，户籍地山西省襄汾县，现住山西省临汾市。被告（案外人）：王桂玲，女，1955年7月24日出生，汉族，户籍地山西省侯马市，现住山西省侯马市。委托诉讼代理人：郭军，山西天元盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，山西天元盛律师事务所律师。被告（被执行人）：侯马北方轻工城置业有限公司，住所地侯马市望桥街西侧北方轻工城**房**。法定代表人：陈有，董事长。原告张保令与被告王桂玲、侯马北方轻工城置业有限公司（以下简称置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张保令、被告王桂玲及其委托诉讼代理人郭军、刘璐到庭参加诉讼，被告置业公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张保令向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令许可对位于侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层ZX-114号房产的执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告侯马北方轻工城置业有限公司于2013年5月30日签订《抵押借款合同》，合同约定，原告出借给被告侯马北方轻工城置业有限公司人民币380万元，被告侯马北方轻工城置业有限公司以包含B2幢1层ZX-114号房在内的共计20套房产提供抵押，并办理了抵押登记。借款到期后，被告侯马北方轻工城置业有限公司未按约还款。原告于2015年6月向侯马市人民法院提出了实现担保物权的申请。该案经侯马市人民法院审查后，于2015年7月28日作出了山西省侯马市人民法院（2015）侯民初字第684号民事裁定：“准予对包含B2幢1层ZX-114号房在内的共计20套房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告在变价后所得价款中优先受偿。”2015年9月，原告依法向侯马市人民法院申请了强制执行。在法院执行过程中，被告王桂玲向法院提出了执行异议，要求停止对侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层ZX-114号房产的执行，侯马市人民法院于2016年4月28日作出了山西省侯马市人民法院（2016）晋1081执异2号执行裁定：“中止对侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层ZX-114号房产的执行。”对此，原告认为被告王桂玲提出的执行异议是不能成立的，理由如下：一、原告对执行标的房屋B2幢1层ZX-114号房产享有优先受偿权。本案中，原告出借被告侯马北方轻工城置业有限公司款项时，双方即签订了《抵押借款合同》，并就被告提供的抵押物进行了抵押登记。依据我国《担保法》第三十三条：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”以及《物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”等法律规定，原告依法享有要求对抵押物给予拍卖、变卖、并优先受偿的权利。二、被告王桂玲提出的异议不能成立。执行过程中，被告王桂玲以执行标的房屋已由其购买为由，要求停止对侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层ZX-114号房产的执行。对此，原告认为，被告的异议理由不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，被告王桂玲的异议理由显然不符合上述司法解释的规定，故其提出的异议理由不能成立。综上所述，原告享有对执行标的物要求拍卖、变卖及优先受偿的权利，且被告王桂玲的主张并不能排除执行，故向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。王桂玲辩称，张保令的起诉无事实和法律依据，且程序错误，应依法驳回张保令的起诉。一、张保令未在法定的期间内提起执行异议之诉，不符合执行异议之诉案件的起诉条件，应依法驳回起诉。张保令提起的执行异议之诉系针对侯马市人民法院于2016年4月28日作出的（2016）晋1081执异2号裁定书提起的诉讼。该裁定书已明确告知张保令，不服本裁定，应于收到裁定之日起15日内提起诉讼。但是根据本案的立案登记表可以证明，本案的立案时间为2018年11月28日，已远远超过了提起执行异议之诉的法定期间。根据《最高人民法院关于适用的解释》304条、305条、306条规定，张保令的起诉程序错误，应依法驳回起诉。二、张保令的诉讼请求依法不应得到支持，王桂玲对涉案房产的权利足以排除执行。1、王桂玲对涉案房屋在法院执行前，已签订书面买卖合同，支付了全部房屋价款，王桂玲实际占有涉案房屋，且非因王桂玲的原因未办理过户手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的足以排除执行的四个情形；2、即便张保令与被告轻工城办理了他项权证，但是王桂玲购买涉案房屋且实际占有的时间早于张保令的抵押权登记时间，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、28条规定，王桂玲作为涉案房屋无过错房屋买受人对房屋所享有的物权请求权足以对抗被答辩人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行。张保令诉状中认为其依法享有要求对抵押物给予拍卖、变卖、并优先受偿的权利，王桂玲认为，虽然登记的物权享有一定的优先权，但是与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的权益。三、张保令与被告轻工城办理他项权证，涉嫌恶意串通，存在瑕疵。张保令作为一个自然人，能出借给被告轻工城如此大额的借款，资金来源不明，且根据王桂玲的了解，张保令还向其他多人出借大额借款，并也在诉讼阶段，张保令有非法吸收公众存款的嫌疑。根据山西省侯马市人民法院作出的（2016）晋1081执异2号执行裁定书中的内容可知，经侯马市人民法院审查，被告轻工城于2011年10月24日将涉案房屋出售给王桂玲，在王桂玲使用期间，未经其同意，向房产管理部门隐瞒涉案房屋出售的实际情况，在2013年6月8日将该房产为张保令办理他项权证，明显违背公平和诚实信用原则。张保令办理抵押权证以前，被告轻工城已将该市场的商铺出售给个人，是众所周知的，张保令在明知涉案房产已经由他人合法占有的情形下，仍接受被告轻工城的抵押，明显有串通侵占王桂玲房产的嫌疑，故张保令办理的他项权证存在瑕疵，中止对涉案房产的执行是正确的。综上所述，应依法驳回张保令的起诉。置业公司未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月24日，置业公司与王桂玲签订了一份《商品房买卖合同》，置业公司将其所有的位于侯马市轻工城B2幢1层ZX-114号房产出售给王桂玲。随后，双方履行了合同，王桂玲付清了购房款，置业公司也交付了房屋，但未给王桂玲办理房产证。2012年3月27日置业公司将该房产的房产证办理在自己名下。置业公司因向张保令借款，将涉案房屋以房屋所有权人的名义抵押给了张保令，2013年6月8日，置业公司在相关房产登记部门为张保令办理了抵押登记，张保令取得他项权利证。在履行借款合同过程中，置业公司未能按约定偿还借款，于是债权人张保令以涉案房屋他项权利人的名义，于2015年6月8日向本院提出实现担保物权申请，本院立案庭于2015年6月10日受理。2015年7月28日，本院审判庭作出（2015）侯民初字第684号民事裁定，准予对涉案房产实现担保物权，即，张保令在涉案房屋的变价款中有优先受偿权。本案在执行过程中，房屋购买人王桂玲提出执行异议，要求停止对涉案房屋的强制执行。本院执行庭于2016年4月28日作出（2016）晋1081执异2号执行裁定，中止了对涉案房屋的执行，并在裁定中阐明：“如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉”。张保令于2016年5月13日收到本院执行庭作出的（2016）晋1081执异2号执行裁定书，其对该执行裁定不服，遂于2016年5月26日提起诉讼，要求判令准许对涉案房屋的执行，本院立案庭于2018年11月28日立案，案由确定为申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案系原告张保令申请执行侯马市人民法院（2015）侯民初字第684号民事裁定，要求实现担保物权，在实现担保物权过程中而引发的申请执行人执行异议之诉，争议的焦点在于被告王桂玲对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。从当事人享有的权利性质来看，原告张保令对涉案房屋享有的是已经办理抵押登记具有物权性质的抵押权，自涉案房屋办理抵押登记之日起，原告已成为抵押权人。而被告王桂玲对涉案房屋享有的是依据房屋买卖合同而产生的债权，即使其付清了房款也接受交付并占有了房屋，但其与被告置业公司之间在长达一年多的时间内未办理产权变更登记，买卖双方均有一定过错，并不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，根据物权优先于债权的基本原则，原告张保令关于准许执行涉案房屋实现针对抵押物的优先受偿权的诉讼请求具有事实和法律依据，本院应当予以支持；被告王桂玲关于其享有足以排除强制执行权利的理据不足，所以其要求驳回原告起诉之观点，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许对侯马北方轻工城置业有限公司B2幢1层ZX-114号房产的执行。案件受理费1300元，由被告王桂玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。本院（2016）晋1081执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 杨林栋人民陪审员 杨晋军人民陪审员 张雪萍 二〇一八年十二月二十一日书 记 员 刘嘉玉