上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初31507号原告：秦伯康，男，1963年8月1日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴兆刘，上海融力天闻律师事务所律师。被告：高光华，男，1957年2月6日出生，汉族，户籍地河北省邢台市，现住上海市浦东新区。第三人：姚志明，男，1986年5月9日出生，汉族，户籍地江西省吉安市，现住上海市闵行区。本院在审理原告秦伯康与被告高光华、第三人姚志明排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序。原告秦伯康及其委托诉讼代理人吴兆刘，被告高光华，第三人姚志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦伯康向本院提出诉讼请求：1.判令第三人立即迁出上海市闵行区浦江镇汇东村XXX组XXX号房屋，被告立即将上海市闵行区浦江镇汇东村XXX组XXX号房屋返还给原告，并结清返还房屋之前产生的水、电费用；2.判令被告按每月人民币6,000元(以下币种相同)标准支付原告自2018年7月1日起至实际返还之日止的房屋使用费；3.判令被告赔偿原告违约金50,000元。庭审中，原告撤回诉请1中对于水电费部分的主张，并变更诉请2为：判令被告按照年租金50,000元的标准支付原告自2018年7月1日起至实际返还之日止的房屋使用费。事实和理由：原、被告于2004年10月16日签订《协议书》约定,被告出资70,000元给原告用于建房,建房完工以后归被告居住,居住期限为13年,时间自搬进之日计算,13年期满后房屋归原告所有,乙方无权干涉,如有违约者,向守约方赔偿500,000元。协议签订后,原告建造了房屋,地址位于上海市闵行区浦江镇汇东村XXX组XXX号,被告搬入时间为2005年6月30日。但被告自搬入起已满13年期限,却拒不搬出,反而将房屋转租给了第三人姚志明。原告多次与被告沟通要求返还原告房屋,均遭被告无理拒绝。另,原告与案外人吴某某于2010年4月12日办理离婚手续,离婚协议约定讼争房屋归原告所有。原、被告协议书签订后,双方均应恪守,现被告拒不返还原告房屋的行为,干涉了原告对房屋的使用,显属违约,侵害了原告的合法权益,应承担相应的违约责任。被告高光华辩称：其不同意原告诉请。其认可与原告签订的协议约定的履行期限为13年，但其认为原告在履行期间存在违约。当被告自行建造的临时、无产权房屋遇到拆违时，原告要求被告支付了60,000元后才同意在补偿协议上签字，所以其认为原告存在违约行为。据此其认为有权不按约搬离讼争房屋。第三人姚志明辩称：对于诉请1，其希望与原告协商继续承租讼争房屋，如果原告坚持不同意出租，则希望原告给予合理的期限让其搬离。第三人另陈述，其房租开始时都是支付给被告的，其对于有原告这位大房东也不知情。直到原、被告发生矛盾后，其才获知原告的情况和身份。其与被告约定2018年的年租金是50,000元，已支付了35,000元。之后原、被告有了矛盾，其不清楚应向谁支付房租，所以就暂时没有交后续的租金。本院经审理认定事实如下：2004年10月16日，原告秦伯康、案外人吴某某(当时二人系夫妻，后离婚)作为甲方与被告高光华、案外人师某某(当时二人系夫妻，后离婚)作为乙方签署《协议书》一份。协议约定，有(由)乙方出资70,000元给甲方建房屋180平方米(三幢二层各有卫生间)，楼房底层加圈梁，上中下三层须用楼板铺置，楼下一层须装修。楼房侧面另盖临时厨房一间。甲方须全部承担。但如果因乙方使用不当造成房屋质量问题则与甲方无关。甲方利用乙方出资的70,000元负责建房子，有政府审批建筑面积180平方米，建房完工以后归乙方居住，居住期限为壹拾叁年，时间自搬进之日起计算，壹拾叁年期满后房屋归甲方所有，十三年期间，如遇到政府部门拆迁，不管乙方居住时间长短，拆迁的赔偿款由甲方一次性给乙方壹拾贰万元作补偿费，但如不动迁，壹拾叁年以后房屋归甲方所有，乙方无权干涉，如有违约者，向守约方赔偿500,000元。注：在壹拾叁年居住期内如乙方生意不好，有权把房屋转租给他人，但对房屋无伤害，以住人为主，小型加工也可以。协议另手书有：“小桥以东到秦正华为止任意乙方使用，乙方所建临时房子产权归高光华所有。”双方遂于落款处签名、捺印。2005年6月30日，原告秦伯康作为甲方与被告高光华作为乙方签订《补充协议》。协议约定，甲方利用乙方出资的70,000元按照前协议的要求完成了房屋的建造。经乙方认可，但始(假使)楼板断例(断裂)基础软塌造成的后果，为甲方承担。乙方搬入后必须正常居住使用，如因使用不当造成的后果，为乙方自己承担或修复。双方于落款处签名、捺印。2016年10月19日，被告高光华作为甲方(房主)与第三人姚志明作为乙方(承租人)就上海市闵行区汇东村XXX组东边楼下门面三间以及楼上二层的全部楼面及前后场地签订《租房协议》。协议约定，租期从2017年1月1日起至2019年12月30日止，租期为两年，租金为第一年60,000元整，第二年为50,000元整，租金为每年一付，提前2个月付清壹年的房租费。合同另约定双方其他相关权利义务，双方遂于落款处签名。另查明，讼争房屋系经原告秦伯康申请造房用地后予以建造，翻建手续也均由原告秦伯康提出申请。又查明，第三人姚志明已向被告高光华支付2018年部分租金，金额为35,000元。以上无争议的事实，由原告提交的《协议书》、《补充协议》、《租房协议》、建房手续及批复文件一组以及当事人庭审陈述所证实。本院认为，原告秦伯康、案外人吴某某与被告高光华、案外人师某某于2004年10月16日所签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。庭审过程中，原告与被告均确认已于各自当时的妻子(案外人吴某某、案外人师某某)离婚，并由原、被告承继讼争合同的权利义务，对于双方当事人均认可且于法无悖之事宜，本院予以认可。根据《协议书》的约定，被告出资给原告建造讼争房屋后享有十三年的使用权利，且被告实际于2005年6月30日收房，故其应于2018年7月1日向原告返还讼争房屋。然，被告并未按约返还且讼争房屋实际由第三人姚志明占有使用。庭审过程中，被告再三强调其不按约履行合同是因为原告前期履约过程中存在违约，其要求原告返还已收取的60,000元拆违费用并向被告赔偿违约金500,000元后再按约搬离讼争房屋。在本院告知其应提起反诉、其确认反诉诉请并当庭收到反诉费缴纳通知书后，被告表示不在本案中提起反诉，将另案起诉上述诉请之事宜。就本案而言，本院认为被告如对当初将60,000元拆违费用分给原告的处分存有异议，可另行主张要求返还或其他其认为的违约赔偿，但被告现以此为由拒绝按约搬离讼争房屋，本院认为理据不足，故对于被告此项抗辩不予采信。基此，本院认定，原告主张要求判令第三人姚志明立即迁出上海市闵行区浦江镇汇东村XXX组XXX号房屋，被告立即将上海市闵行区浦江镇汇东村XXX组XXX号房屋返还给原告之诉请，符合双方合同约定且于法无悖。第三人姚志明也当庭表示若无法与原告达成续租共识则希望给予合理期限后搬离，本院认为第三人的请求亦属合理，予以采纳，而第三人基于其与被告之间的租赁合同关系而产生的相应损失则可另行主张。至于原告主张判令被告按照年租金50,000元的标准支付原告自2018年7月1日起至实际返还之日止的房屋使用费之诉请，被告当庭对于年租金的计算标准予以认可，本院认为原告主张的计算期间并无不妥，对该诉请亦予以支持。至于原告主张判令被告赔偿原告违约金50,000元之诉请，虽原告已在《协议书》约定之标准上调低了违约金的金额，本院认为基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失等因素后，将原告主张的违约金标准调整为500元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定判决如下：一、第三人姚志明于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区浦江镇汇东村XXX组XXX号房屋；二、被告高光华于本判决生效之日起十五日内向原告秦伯康返还上海市闵行区浦江镇汇东村XXX组XXX号房屋；三、被告高光华于本判决生效之日起十五日内向原告秦伯康支付按照年租金人民币50,000元的标准，计算自2018年7月1日起至被告高光华实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告高光华于本判决生效之日起十五日内向原告秦伯康支付违约金人民币500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币575元，由原告秦伯康负担人民币550元，由被告高光华负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年十二月二十八日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。