河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0322民初240号原告:洛阳神禾源商贸有限公司住所地:洛阳市伊川县城关镇杜康大道南段统一社会信用代码:410329000026974法定代表人:范文涛，男，1964年12月26日出生，汉族，住伊川县。系该公司执行董事。委托代理人:**瑞、冀跃武（实习），河南厚思律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告:耿温义，男，1937年5月7日出生，汉族，住孟津县。委托代理人:韩超峰，孟津县法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。第三人:洛阳天工置业有限公司住所地:洛阳市经济开发区开元大道东段22号院37号。统一社会信用代码:91410300551604441M。法定代表人:杨海涛，男，1975年12月28日出生，汉族，住河南省虞城县。委托代理人:万江涛，河南文中律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告洛阳神禾源商贸有限公司诉被告耿温义、第三人洛阳天工置业有限公司不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳神禾源商贸有限公司的代理人**瑞、冀跃武，被告耿温义的代理人韩超峰，第三人洛阳天工置业有限公司的代理人万江涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：要求被告依法返还不当得利取得原告所有位于孟津县城关镇××小区××楼××单元××室单元房××套；诉讼费由被告承担。事实与理由：洛阳东华鼎盛热力有限公司因拖欠原告煤炭货款4330360.15元暂时不能清偿，以该公司员工王国营位于孟津县城关镇××小区××楼××单元××室自有单元房一套（建筑面积136.29平方米）、作价人民币324370元，抵偿了所欠原告货款中的324370元。经原告和洛阳东华鼎盛热力有限公司及王国营三方协商一致，于2016年7月5日签订一份书面协议，对上述以物抵债事项进行了约定。协议生效后，由于第三人洛阳天工置业有限公司开发建设的桂都明居小区暂处于停工状态，原告没有立即要求王国营和第三人配合办理房产变更及交付手续。2016年8月，原告公司负责人赵某的朋友耿明星听说此事后，要求以32万元的价格购买原告提供以物抵债取得的上述房产，并承诺只要原告同意第三人变更房产买卖手续，即一次性付清全部房款。原告同意后电话通知了洛阳东华鼎盛热力有限公司和王国营，王国营随即和耿明星一同到第三人处，办理了房产变更手续。之后，耿明星却迟迟不能兑现承诺，一直未向原告支付分文房款，直到2017年7月突然因病去世。耿明星去世后，原告派人找耿明星的妻子协商房款偿还事宜，耿明星妻子称根本不知道此事，原告急忙到第三人处进行查询，才得知洛阳东华鼎盛热力有限公司和王国营抵押给原告的房产，却被无缘无故地变更为被告所有，并由被告与第三人签订了房屋买卖合同。因被告系耿明星的父亲，原告与被告协商或返还无缘无故取得的财产，或按当初耿明星与原告的约定支付房款，但被告却即不同意返还房产又不愿意支付房款。综上所述，原告仅同意将自得房产转让给耿明星，从没同意转让给被告，被告在无法律和合同依据的情况下，通过第三人擅自取得洛阳东华鼎盛热力有限公司和王国营以物抵债给原告的房产。被告耿温义代理人辩称：一、答辩人与原告不存在民事权利义务关系，没有法律上的利害关系，答辩人取得桂都明居小区2号楼3单元801房的买卖合同债权是通过合法途径取得，没有损害原告的合法权益。耿明星系答辩人长子，近些年来，在其承包工程过程中经常因资金不足向答辩人借款；答辩人系退休职工，颇有些积蓄，将自己的银行卡交给儿子耿明星让其随意支取；因答辩人共有四个子女，耿明星显然不能将我的存款据为已有，且答辩人年近八旬，一个人在农村生活，耿明星决定在县城给我购买一套房产供答辩人居住生活，以作为借答辩人款的补偿，然后由四个子女轮流照顾或聘用保姆对答辩人进行护理。2016年7月份，耿明星带答辩人到第三人处与第三人签订了涉诉房屋的买卖合同，并将向第三人付款的收据交答辩人。由于是预售房、且因开发商的原因，时至今日第三人也未将房屋交付答辩人，答辩人收到起诉状传票等感到纳闷，与原告根本不认识怎么会扯上关系，原属于答辩人的房产怎么变成原告的了？答辩人认为，我与第三人签订了房屋买卖合同，并且交付了全部房款，付款行为虽然由耿明星实施，但耿明星的行为是民事代理行为，双方签订的买卖合同合法有效，按照合同相对性原理，第三人有义务向答辩人交付房屋，答辩人对已购房屋享有合同债权，对争议房屋的所有权享有期待权；原告与第三人之间不存在涉案房屋的买卖合同，和涉案房屋没有利害关系，和答辩人之间毫无关联性，应当驳回原告对答辩人的诉求。二、原告主体不适格。按照原告所述，王国营系涉案房屋的原购买人，耿明星是和赵某认识，并且是赵某办理的讼争房屋变更手续，那么，和讼争房屋存在利害关系的应该是王国营和赵某，即使主张权利也不应该是原告，原告对讼争房屋没有法律上的利害关系，不享有本案的诉讼主体资格。三、原告的诉求不应该得到支持。本案讼争房屋是预售房，时至今日尚未建成，房屋尚未交付答辩人使用，依据《物权法》的规定，不动产物权以登记为设立的要件，迄今为止，答辩人既未取得该房屋的所有权，也未取得该房屋的使用权，原告诉求答辩人返还房屋行使的显然是物上请求权，这在法律上和事实上都是无法履行的。综上所述，原告的诉求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的无理请求。第三人洛阳天工置业有限公司辩述称，首先第三人同意被告的部分答辩意见，但被告认为耿明星已经向第三人支付房款的事实第三人不予认可，第三人没有收到耿明星分文房款；第三人与原告没有任何经济和业务关系，对原告所诉房屋的事实完全不知情，认为该诉不真实；我公司将涉诉房产抵偿给洛阳东华热力公司，仅对热力公司有合同相对义务；原告将我公司列为第三人没有相关法律依据，应驳回原告的起诉。我公司经热力公司同意并确认将涉诉房屋登记在被告耿温义名下，完全没有过错。如庭审查明被告存在不当得利的行为，我公司保留向被告的追偿权。庭审中，当事人围绕各自的诉辩主张进行了举证和质证，具体情况如下：原告方提供的证据情况：（一）、王国营（甲方）与洛阳天工置业有限公司（乙方）签订的《房屋买卖协议》复印件一份，内容“甲、乙双方在平等自愿、经河南东华鼎盛热力有限公司友好协调甲方购买乙方开发出售中的商品房基础上…。一、协议签订后，甲方向乙方一次性支付购房款1278250元…，按2380元/平方米计价。甲方购买乙方开发的桂都明居小区商品房（四套，其中包括涉诉房屋324370元）。…三、乙方承诺：1、…。2、如甲方所购商品房有产权更名需求，签订《商品房预售合同》6个月内暂不对以上4套房屋备案和开具发票，期间乙方在接甲方书面更名通知后应按房管局规定的流程及时办理更名手续，甲方应积极配合…。3、6个月内乙方有权一次性按合同全价款回购本合同签订房源。…”。拟证明：王国营已从第三人处购买了涉诉房产，王国营是该房产的实际所有人。（二）、洛阳东华鼎盛热力有限公司（甲方）与洛阳神禾源商贸有限公司（乙方）及王国营（丙方）《协议》一份，内容“为解决甲、乙双方因河南伊川县城区集中供热材料供应所产生的债权债务关系，甲、乙、丙各方在平等自愿的基础上…。一、三方一致确认的基础事实1、…甲方…采购乙方供应的煤炭…4330360.15元，甲方已经支付给乙方1766800元，尚欠2563560.15元…。2、由于甲方资金困难，丙方愿意并同意用孟津县桂都明居小区2号楼3单元801室房产折抵价值为人民币324370元，用以代替甲方归还乙方部分欠款。3、丙方在河南省××县××套“大产权、单独所有”的房产，具体位置为孟津县桂都明居小区2号楼3单元801室。二、权利义务关系的设定1、乙方同意甲方以801室折抵其应付煤款的324370元。2、在办理801室房屋过户到乙方的手续前，甲方有义务督促丙方及时给乙方办理过户手续。三、801室房产的实际转移1、…。2、801室房产的实际转移以及转移的方式方法等，有乙、丙双方另行协商…。3、801室房产的实际转移后，甲方所欠丙方324370元应当办理欠款手续，待甲方资金允许的情况下，以现金形式及时归还丙方。四、其他事项……”。拟证明：洛阳东华鼎盛热力有限公司采购原告煤炭，尚欠原告200余万元，暂时无力归还，王国营同意用自己所有的涉诉房产折抵324370元，用于代替洛阳东华鼎盛热力有限公司偿还原告部分货款；该协议合法有效，原告依法应为房屋所有人，被告占有本属于原告的房产无事实及法律依据，应无条件归还。被告方质证称：对证1有异议，该协议无法确定原告和王国营购买的就是涉诉房屋；被告不是该合同的当事人和利害关系人，合同的真实性被告无法进行确认。对证2有异议，被告及耿明星都不是该合同的当事人，该协议内容与被告没有关联性，对被告无法律约束力；被告对该合同的真实性提出质疑：作为以物抵债协议，对涉及双方重要权利义务的条款没有约定；王国营房屋抵偿给原告，按合同交易习惯，王国营应将涉诉房屋买卖合同及付款凭据交付给原告，因原告需要到第三人处办理合同变更手续；按协议约定，热力公司欠原告43万余元，房屋抵偿32万余元，那么双方应当在合同中约定原存在的债权债务凭证应当进行变更，以作为将来双方结算的依据；既然是以物抵债协议，协议当事人双方应当到第三人处办理变更手续，但合同中没有相关约定；因此，该合同内容不真实，涉嫌是虚拟的合同。第三人质证意见与被告一致，另外称：证据一是复印件，但第三人认可合同内容；该合同确实是第三人订立的。原告有两个证人出庭作证。证人（东华鼎盛热力有限公司代理人）陈言娜称公司的委托书内容是事实（委托书内容：…我公司是洛阳东华鼎盛热力有限公司…，2016年7月，与洛阳神禾源商贸有限公司协商一致，由王国营位于孟津县桂都明居小区2号楼3单元801室，建筑面积136.29平方米，折抵价值人民币324370元，用于代替我公司归还洛阳神禾源商贸有限公司货款。…）。被告方询问证人情况：你当时是否参与拟定热力公司与王国营及原告的房产抵债协议？（证人答：我没有参与，但是我公司有专业律师起草协议，协议在公司财务处备案）；你既然是公司的财务会计，你们公司原来欠原告的煤款是多少元？（证人答：2563560.15元）；王国营的房子抵债抵了多少钱？（证人答：324370元）；抵偿房屋是哪个房子？（证人答：就是涉诉房屋）。第三人询问证人情况：原告是让你公司把相关房屋写到谁的名下是否有书面文件材料？（证人答：我不清楚）。原告方询问证人情况：当时原告公司通知热力公司是将房屋转给耿明星还是本案被告或是其他人？（证人答：我不清楚）。证人赵某称，我是原告公司的股东之一，当时这套房子是抵债给原告，耿明星是我的朋友，他想要这套房子，我同意，条件是两三天内尽快把房款付给原告，在这种情况下房屋给了耿明星；当时没有办任何手续，后来他一直没有付款；2017年农历4月20日听说耿明星死了，死了后我找耿明星父亲要这个钱，耿明星父亲态度很好，说知道房子钱没有给、会尽快给的，又过了几天，打电话他说准备了7万元让他女儿给我，我在洛阳见了他女儿、他女儿提出要当着父亲面给，结果第二天去找耿温义，他问这钱女儿没有给吗？我说明她必须见耿温义面给；耿温义还说房款不知什么时候才能给；我提出如果给不了钱就把房子给我，他说要与其女儿商量后再说。后来过了四、五天又找他，还是说不成，最后态度变了。我去天工置业公司的售楼部查询才知道房屋写在耿温义名下了。被告方询问证人情况：王国营房子抵给原告的协议上签名是否是你本人？（证人答：是）；签订协议时你在公司是什么职务？（证人答：股东）；按照你说是经过你手将涉诉房屋转让给耿明星，你与耿明星是否签有房产转让协议？（证人答：没有，是口头说的，当时我把与热力公司签的协议给耿明星了一份）；耿明星是否给你出具过欠房款的书面欠条？（证人答：没有）；你与耿温义以前是否认识？（证人答：不认识）；你向被告讨要房款的书面依据是什么？（证人答：没有书面材料但这是事实）；耿明星和天工置业公司签订房屋买卖合同时你是否在场？（证人答：没有在场）。第三人对证人不发问。原告方询问证人情况：你与耿明星认识多久了？（证人答：认识十几年了，关系非常好）；你当时你们口头约定把房屋给耿明星还是给耿温义？（证人答：是给耿明星，因为当时我就不认识耿温义）；除了耿明星欠你本案的房款，你们之间是否还有其他债务关系？（证人答：没有）。被告方提供的证据情况：2016年7月11日天工置业公司开具的收据一份，内容为“收到耿温义桂都明居小区2号楼3单元801室房款324370元”。被告拟证明：该款项是耿明星代耿温义向第三人支付的，作为耿明星之前向耿温义借款的补偿；被告和第三人之间存在涉诉房屋买卖关系，并且被告已经向第三人履行了支付房屋价款的义务。被告代理人称：据耿温义讲，当时是耿明星带着耿温义到第三人处直接与第三人签订的房屋买卖合同，因为耿明星死亡，耿温义手中没有房屋买卖合同，仅有该收据。原告质证意见：对被告证据的真实性及证明方向均有异议，不认可该证据系第三人向被告出具的，被告未能提供其与第三人之间的房屋买卖合同和已经支付房款的转款凭证，不能认定被告与第三人之间买卖合同成立；该证据恰恰证明被告耿温义所主张的房屋与原告所主张的房屋是一致的。第三人质证意见：对被告证据的真实性无异议，对证明目的有异议；与原告代理人质证意见一样，该收据不是该房子的全部款项，第三人天工置业公司没有收到耿温义、耿明星所支付的票据显示款项；该票据显示额是第三人与热力公司所抵偿的数额，同样不是全部房款；全部房款应当有第三人与热力公司所约定的：有认购协议、预售合同、房屋买卖合同；收款收据发票所印证的房屋总价为准确数额，是属于多退少补的情况，因为当时售价是3800元左右。第三人没有提供证据。审理中原告坚持：原告与热力公司及王国营签订的以物抵债协议合法有效，协议明确约定涉诉房屋是王国营代替热力公司将其用于抵偿原告的部分欠款，原告为房屋合法受让人，诉讼主体适格；被告与耿明星之间的债权债务关系与本案无关联性，耿明星非本案所涉房屋合法所有人，其无权授权被告受让该房屋；事实上该房屋是原告打算受让给耿明星的，但耿明星在原告不知情的情况下私自以耿温义名义受让该房屋，被告既不能提供房屋预售合同和支付转款凭证，且其提供的该份收据事实上是热力公司抵偿的房款，与被告没有任何关系；被告未向原告或第三人支付任何房款，其主张取得该房屋所有权，没有事实及法律依据；被告没有依据而取得该房屋系不当得利，导致原告以物抵债的权益无法实现，二者存在因果关系，故应当支持原告的诉讼请求。审理中被告方坚持：当时与第三人签订的是房屋预售合同，到现在为止第三人没有将涉诉房屋交付给被告，被告即未取得所有权也未取得使用权，也没有进行房产登记；提供的收据是耿明星带着耿温义到第三人处签订认购协议或预售合同后、耿明星向第三人付款后，耿明星将收据交给耿温义。审理中第三人坚持：与被告之间什么合同都没有，仅仅是一个收据，收据的情况前边已经说明；涉诉房屋预售事实是存在的，是天工置业公司经热力公司同意并确认登记在耿温义名下；本来应该写成王国营名字，肯定是热力公司的人在场才写成耿温义名字，这个款项第三人没有收到；至今为止，第三人还确认合同涉及的四套房屋将来还属于王国营。原、被告及第三人各执己见。对当事人无异议的证据所反映的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：（1）、原告方的证据（一）系复印件，为王国营与第三人签订，不涉及被告或其子耿明星，被告有异议，但第三人认可该合同；该合同实际上是第三人以其四套商品房作为借王国营款的担保，在一定期限内享有回购权，王国营并未实际取得相关房产，也未进行产权登记。故不能确定王国营就是涉诉房产的所有权人。（2）、原告方的证据（二），被告耿温义之子耿明星与第三人均不是该合同的当事人，在王国营并未实际取得涉诉房产所有权的情况下，以该房产抵偿洛阳东华鼎盛热力有限公司欠原告的324370元债务，不产生“债务抵消”的法律效力；原告方证人陈述情况也不能确定以房产抵债的行为是合法有效的。故相应以物抵债的“324370元债务”仍然应当由洛阳东华鼎盛热力有限公司向原告清偿。（3）、被告持有第三人向其出具的房款收据，原告不予认可；第三人认可收据的真实性但否认实际收到该款，称将来还属于王国营；被告也没有取得该房产的所有权或实际占有该房产。因原告受让该房产不具有合法性，该收据与原告的诉求没有关联性。故原告并非涉诉房产的所有权人，要求被告返还涉诉房产，没有事实与法律依据，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告洛阳神禾源商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费6170元，由原告洛阳神禾源商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  韩南方陪审员  潘明丽陪审员  李润生二〇一八年十二月七日书记员  张翔飞