广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12842号原告（反诉被告）：黎洪斌，男，1963年7月28日出生，汉族，住广西灵山县，委托诉讼代理人：何列明，广东瀛湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周骏康，广东瀛湾律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：欧阳妹，女，1965年5月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：赖成，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖汝婵，广东弘力律师事务所律师助理。被告：中山市大商房地产经纪有限公司龙光分公司，住所地广东省中山市西区翠虹路2号水悦馨园1层89卡，统一社会信用代码91442000MA4W50PF2T。主要负责人：侯利宁。被告：中山市大商房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙溪南路42号康桥花地1-27号，统一社会信用代码91442000338252045F。法定代表人：梁海。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。原告黎洪斌与被告欧阳妹、中山市大商房地产经纪有限公司龙光分公司(以下简称大商公司龙光分公司)、中山市大商房地产经纪有限公司（以下简称大商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，被告欧阳妹向本院提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告（反诉被告）黎洪斌及其委托诉讼代理人何列明，被告（反诉原告）欧阳妹及其委托诉讼代理人赖成，被告大商公司龙光分公司、大商公司共同委托诉讼代理人陈德文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎洪斌向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2017年12月20日签订的房地产买卖合同；2.被告欧阳妹退还其收取原告的定金500000元，并支付原告该定金中的290000元从2017年12月21日起至被告欧阳妹退还完上述款项之日止的资金占用费（依中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.35％计算，暂计至2018年7月26日为7534.44元）；支付原告该定金中的210000元从2018年2月26日起至被告欧阳妹退还完上述款项之日止的资金占用费（依中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2018年7月26日为3754.11元）；3.被告大商公司龙光分公司、大商公司对被告欧阳妹应退还的上述款项承担连带赔偿责任。事实与理由：原告意欲在石岐区购买一套住房自住。2017年12月，通过被告大商公司龙光分公司了解到，被告欧阳妹有意出售其位于中山市××区南边××街××号的房产。原告经考察后，认为该房屋比较符合原告的住房需求。但随后原告得知，被告欧阳妹上述房产包含的土地当初系以划拨方式取得，原告如若想过户房产于自己，必须向国土部门缴纳国有土地出让金。考虑到自己的承受能力有限，原告特意要求被告欧阳妹及被告大商公司龙光分公司两次出具置业计划表，详细告知了原告在本次买卖中需要支出的各项费用（其中被告大商公司龙光分公司预估的本宗地应向国土资源局补交的土地出让金为800000元）。原告看了置业计划表后，认为该费用在原告能承受的范围内，于是三方达成了由原告以总价2930000元购买被告欧阳妹涉案房屋的意向，并于2017年12月20日签订了房地产买卖合同,约定由原告承担该土地的土地出让金。合同签订后，原告依约支付了保证金500000元。2018年4月9日，原告被告知，该宗地土地出让金是1667520元，远远超过了原告的购房预算。由于被告欧阳妹、大商公司龙光分公司在签订合同前，未能准确了解国家的法律政策，错误低估该土地的土地出让金金额，误导了原告的购买行为，导致原告发生重大误解，无法达到合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……”的规定，原告有权请求人民法院撤销该合同。又由于被告大商公司龙光分公司、大商公司作为居间人，未能认真、谨慎地履行职责，导致交易无法正常进行，存在过失，应该与被告欧阳妹一起连带承担返还原告定金及该定金的资金占用费的法律责任。庭审中，原告黎洪斌明确诉求1为：撤销原告黎洪斌与被告欧阳妹于2017年12月20日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系。原告黎洪斌对其诉讼请求在举证期限内提交以下证据：1.企业信用信息公示报告；2.房地产买卖合同；3.不动产权证、中山市不动产登记资料证明表；4.大商地产置业计划表；5.收款收据4份；6.中山市国有土地使用权出让合同、中山市国土资源局的短信、建设用地缴款通知书、土地出让金缴款通知书；7.案外人郑巨力与被告欧阳妹于2017年9月5日签订的房地产买卖合同、中山农村商业银行股份有限公司结算业务委托书、收据、中山市国有土地使用权出让合同；8.视频资料；9.微信截屏。被告欧阳妹辩称，1.被告欧阳妹从来没有误导原告黎洪斌，双方在合同中已经明确交易的房地产涉及的土地属于划拨土地需要补地价，在交给原告审查的房地产资料中也清楚标示交易房地产的土地属于“划拨”；2.作为买方，既然承诺承担交易所产生的所有税费，应该知道划拨土地是需要按照市场价格补交出让金的，原告以此为由认为对合同存在重大误解，主张撤销合同没有充分依据。重大误解的构成必须是当事人因为误解而导致重大的经济损失，本案从合同看补缴土地出让金是原告的义务，无论出让金高与低，既然是原告的义务就不存在有重大损失的情况出现，因为有关的出让金是有法律规定的；3.构成重大误解的理由必须是原告没有重大过错，在本案中原告是有重大的过错，一方面原告承诺承担交易房地产的出让金，并且知道自己义务之后没有咨询政府部门的指导窗口意见，证明原告并不关注有关的土地出让金的多少，所以从这方面来看原告在认知土地出让金的具体数目是有重大过错；4.重大误解必须是要导致原告重大的经济损失，涉案房屋总价大概是500多万元，面积为649.3平方米，如果从单价来看大概是每平方6000-7000元左右，这是非常接近甚至已经低于市场价，并且又包含了52平方米的商铺，原告不存在经济损失的问题。被告欧阳妹对其辩解意见在举证期限内提交了以下证据：1.公证书；2.诊断证明书；3.国土资源局政务的公开信息《调整容积率补交地价款指引》；4.（2015）中中法民一终字第177号民事判决书；5.（2015）温乐柳民初字第190号民事判决书；6.微信通讯记录；7.估价视点网络公开信息；8.中山市不动产登记资料证明表。被告大商公司龙光分公司辩称，1.被告大商公司龙光分公司作为本案诉讼的主体不适格，不应当参加诉讼；2.涉案的合同包含买卖部分和居间服务部分，被告大商公司龙光分公司并非买卖合同的相对方，按照合同法的规定没有依据要求被告大商公司龙光分公司承担连带赔偿责任；3.被告大商公司龙光分公司不存在过错，而且对于补地价的表格也是注明了仅供参考；4.买卖合同的双方均已明确补交地价的具体金额需要到国土部分核实后才能确定，而且是常规的做法，双方都知道要补缴出让金，所以不存在重大误解的可能；5.原告在交易过程当中是以实际的行动拒绝履行涉案合同，并非存在重大误解，其实原告的行为已构成违约，合同“备注”约定双方需在补地价审批结果缴费通知单出来后10个工作日内由原告支付该款项，根据原告提供的证据，该费用通知单出具的时间是2018年4月9日，远远超过了约定的期限，而且被告欧阳妹提供的微信通话记录反映，原告没有意向到国土部门缴纳该项费用，也没有按时去补交地价。被告大商公司龙光分公司对其辩解意见在举证期限内以微信截屏为证。被告大商公司辩称，其没有参与合同签订，被告大商公司、大商公司龙光分公司属于不同的独立民事主体，在法律上独立承担责任。被告大商公司对其辩解意见在举证期限内没有提交证据。反诉原告欧阳妹向本院提出反诉请求：1.确认反诉被告黎洪斌的行为对双方签订的房地产买卖合同构成严重违约，反诉原告有权解除合同；2.反诉被告所交的定金500000元归反诉原告欧阳妹所有。事实与理由：反诉原告因家属患病急需资金治疗，故在公开网站上发布房地产出售信息，大商公司龙光分公司获知销售信息后，通知反诉原告到其处。当时反诉被告黎洪斌已经在大商公司龙光分公司等待，双方商谈不久即签订了大商公司龙光分公司已经准备好的房地产买卖合同，反诉被告同意受让涉案房屋。合同约定：房地产转让价为2930000元，买方支付交易过程中所产生的各项税费和杂费，在补地价审批结果交费通知书出来起10个工作日内买方须交付完该款项。在签订上述合同时，该合同不存在任何附件或补充协议，反诉被告在本诉中称反诉原告和大商公司龙光分公司两次出具置业计划表，该表反诉原告从来没有参与制定，也没有授权大商公司龙光分公司制定，反诉原告是出让方并非置业方，该表指向的对象与出让方无关。为了履行房地产买卖合同，反诉原告协助反诉被告申办了房地产从划拨地转为出让地的手续，政府部门在2018年4月9日出具了土地出让金缴款通知书，但反诉被告却违反规定，没有缴纳有关的税费，延迟甚至终止对合同的履行义务。由于反诉被告已经以其实际行动单方终止合同，没有履行合同的付款义务，依双方签订的房地产买卖合同，反诉原告有权没收定金并可将房地产另行出售。反诉原告欧阳妹明确诉求1为：解除反诉原告欧阳妹与反诉被告黎洪斌于2017年12月20日签署的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系。反诉原告欧阳妹于反诉中提交的证据与本诉证据一致。反诉被告黎洪斌辩称，1.反诉原告欧阳妹的反诉没有事实依据，反诉被告没有反诉原告所陈述的能影响合同履行的违约行为，合同最后手写的备注约定已经将前面的2018年3月28日申请按揭、4月28日过户的约定作了修改，因为申请按揭一定要先将土地出让金补缴完毕，否则银行是无法审批按揭，合同约定要在审批结果后在10个工作日内补缴，才能办理其他手续；2.反诉被告没有实际缴费，但一直有与反诉原告沟通协商，反诉被告没有缴费是因为费用比预算过高，已经超过一倍多；3.反诉被告认为要撤销合同，而不是解除合同；4.对于反诉原告主张反诉被告所交的500000元定金归反诉原告所有的诉求不同意，反诉原告没有理由没收500000元。反诉被告黎洪斌于反诉中提交的证据与本诉证据一致。本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，黎洪斌作为买方与欧阳妹作为卖方、大商公司龙光分公司作为经纪方签订了房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市××区南边街××号之物业，转让成交价为2930000元；定金500000元为第一部分房款，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金100000元，在2018年2月28日之前再向卖方支付400000元；2430000元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款，买方申请银行按揭2300000元，具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款批复为准，买方须于2018年3月28日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约；买卖双方最迟不得迟于2018年4月28日办理该房地产过户手续；买方须在国土局过户当天将首期款（除已付之定金外）130000元直接支付给卖方；买方支付交易过程中所产生的各项税费和杂费；卖方支付中介费66600元；如买方未能执行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约一方即时支付经纪方87900元作为违约金；买卖合同任何一方违约的，该房地产所发生的测量费、按揭费由违约方支付；备注（备注内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准）为买方有权使用第三方名字作为该房的产权人称，双方约定在补地价审批结果交费通知出来起10个工作日内买方须支付完成该款项，定金第二部分400000元，其中2018年1月20日之前须支付200000元，剩下部分按约定时间支付。合同还约定了其他内容。合同签订过程中，大商公司龙光分公司应黎洪斌要求，先后出具了两份大商地产置业计划表，均载明“补地价为800000元，此费用以实际税务部门出具的发票为准，此数据仅供参考。”合同签订当天，黎洪斌向欧阳妹支付了100000元。及后黎洪斌分别于2018年1月19日、2月25日又支付了190000元、210000元。2018年4月9日，欧阳妹与中山市国土资源局（以下简称国土局）签订了中山市国有土地使用权出让合同，约定：补出让土地位于中山市××区南边街××号，总用地面积为193平方米，补出让房产使用范围内的土地用途为住宅，容积率为3.36。出让合同还约定了其他内容。签约当天，国土局发送短信，通知“您向我办申请的业务已审核完毕，需缴交土地出让金1667520元（不包含契税）”，并出具了土地出让金缴款通知书及建设用地缴款通知书，前述通知书均显示涉案房屋的土地使用权出让金为1667520元。及后，因黎洪斌与欧阳妹在大商公司龙光分公司斡旋下对于前述土地出让金的承担方式以及将涉案房屋转售他人协商未果，黎洪斌遂于2018年6月26日以欧阳妹出售涉案房屋时未如实告知土地出让金的金额导致其因重大误解而签订合同为由诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，黎洪斌申请郑巨力出庭作证。郑巨力述称，其在2017年9月在欧阳妹丈夫黎杰年处购买了涉案房屋，中介告知其税负大概60、70万元左右，签订合同后通知土地出让金为1700000元左右，超出了郑巨力的承受能力。郑巨力曾向欧阳妹支付了定金200000元。因为定金一事郑巨力与欧阳妹协商，将房屋出售第三方，最后欧阳妹也同意将涉案房屋通过中介出售给他人，后找到了黎洪斌。欧阳妹告知郑巨力收取了黎洪斌的定金之后就会退回其定金，目前该笔定金已经退还给郑巨力。欧阳妹是清楚知道土地出让金金额的。郑巨力因土地出让金太高而放弃了购买涉案房屋。签订涉案合同时，郑巨力、黎洪斌、欧阳妹、黎杰年、大商公司龙光分公司客服均在场，黎洪斌咨询过土地出让金的事宜，郑巨力因要拿回其已向黎杰年支付的定金200000元，未告知黎洪斌土地出让金过高的事实，欧阳妹亦未告知黎洪斌实际土地出让金的金额。庭审中，欧阳妹确认其与证人郑巨力曾就涉案房屋存在过交易，签订涉案合同时郑巨力亦在场，但同时辩称其将涉案房屋通过网上出售时已经知道交易时需缴纳的税费及土地出让金合共要230-250万元左右，并在涉案合同签订时已经明确告知过黎洪斌及大商公司龙光分公司具体金额，但对于其前述辩解意见未能提供证据予以证明。黎洪斌、大商公司龙光分公司对欧阳妹前述辩解意见不予确认，并一致确认签订涉案合同时，欧阳妹未向黎洪斌及大商公司龙光分公司提及涉案房屋交易时需要缴纳的土地出让金及税费的具体金额，否则大商公司龙光分公司亦不会应黎洪斌要求多次出具大商地产置业计划表预估前述费用，同时黎洪斌提供了黎杰年与大商公司龙光分公司经理卢大开的聊天记录，该记录显示：黎杰年问“你们先根据上述到国土的咨询处问一下，人家中介都是这样的问到的，不须要本人的”，卢大开回复“我们去问过N次了，国土的人都被问得不耐烦了，他们说这个房子有几十家中介，几十上百号人来问过了，就是不可能给到准确的答复，要准确的，必须原业主配合上传完整资料，到柜台审核，方可以得出准确的数字”。另查，黎洪斌称因土地出让金远高于其与大商公司龙光分公司估算的金额，已超出其经济承担能力范围，故没有在合同约定的时间内缴纳前述费用及向银行申请按揭。又查，截至2018年8月14日的中山市不动产登记资料证明表显示，中山市石岐区南边一街1巷1号[不动产证书号：粤（2016）0040261]即涉案房屋，权利人为欧阳妹，权利性质（土地使用权类型）为划拨，土地使用面积为193平方米，建筑面积为649.3平方米，房屋总层数为4层，权利登记时间为2016年3月28日，房屋所有权取得方式为自建受赠变更，无查封、抵押记录。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”，前述规定中提及的重大误解是指误解者对于合同的重要内容产生错误的认识，并基于这种错误认识而订立合同，误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。故对于黎洪斌能否以重大误解为由主张撤销涉案合同，本院分析如下：首先，涉案合同约定的涉案房屋转让成交价为2930000元，需要缴纳的土地出让金却高达1667520元，远远超出了置业计划表显示的预估价800000元，如此高额的土地出让金按照常理理应会成为黎洪斌签订涉案合同时的重要考虑因素。欧阳妹称其在涉案合同签订前已清楚知晓土地出让金与税费共计220-250万元，并在签约时已明确告知黎洪斌及大商公司龙光分公司，但对其陈述未能提供证据予以证明，且黎洪斌与大商公司龙光分公司不予确认，其辩解亦与郑巨力的证人证言相互矛盾。其次，根据黎洪斌提供的置业计划表以及黎杰年与卢大开的聊天记录可知，若签订合同时黎洪斌与大商公司龙光分公司已从欧阳妹处得知涉案房屋交易需缴纳的土地出让金与税费的准确金额，黎洪斌不会要求大商公司龙光分公司两次出具置业计划表进行估算，以及通过大商公司龙光分公司到国土部门咨询。综上，欧阳妹的辩解意见缺乏事实依据，故本院不予采信。欧阳妹作为涉案房屋的产权人，是黎洪斌与大商公司龙光分公司了解涉案房屋真实信息的第一来源人，欧阳妹在交易时理应就交易中的重要信息如土地出让金及税费等对黎洪斌及大商公司龙光分公司进行重大说明。欧阳妹未能提供证据证明其在签订涉案合同签订前后有如实告知前述土地出让金及税费的准确金额，其隐瞒行为导致黎洪斌作出了错误判断并签订涉案合同，若继续履行合同对黎洪斌明显不公平。现黎洪斌据此主张撤销双方于2017年12月20日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系，事实清楚，理据充分，本院予以支持。对于黎洪斌主张的资金占用费即利息损失，涉案合同因欧阳妹的隐瞒行为而撤销，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都由过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因欧阳妹存在过错，故黎洪斌有关欧阳妹应返还定金500000元并支付该款项被占用的利息的诉求，本院予以支持，但利息应自各笔款项支付的次日起计算，故本院依法调整该利息诉求为：以100000元为基数自2017年12月21日起、以190000元为基数自2018年1月20日起、以210000元为基数自2018年2月26日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。相应地，欧阳妹的反诉请求缺乏事实依据，本院据此均予以驳回。由于大商公司龙光分公司、大商公司均不是房屋买卖合同关系中的合同相对方，黎洪斌要求大商公司龙光分公司、大商公司因欧阳妹的过错行为而承担连带赔偿责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、撤销原告黎洪斌与被告欧阳妹于2017年12月20日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；二、被告欧阳妹于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎洪斌返还定金500000元及支付利息损失（以100000元为基数自2017年12月21日起、以190000元为基数自2018年1月20日起、以210000元为基数自2018年2月26日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告黎洪斌的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告欧阳妹的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8913元（原告黎洪斌已预交），由被告欧阳妹负担；反诉案件受理费4400元（反诉原告欧阳妹已预交），由反诉原告欧阳妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  何颖珊二〇一八年十二月二十五日书 记 员  姚 班黄怡凤