文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26111号原告（反诉被告）：甘久明，男，1971年6月5日出生，汉族，住福建省政和县。委托代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁艳，女，1979年12月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：朱松龙，男，1979年10月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系被告配偶。委托代理人：孙冰峰，广州金鹏律师事务所律师。本院在审理原告（反诉被告）甘久明诉被告（反诉原告）梁艳租赁合同纠纷一案中，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘久明及其委托代理人曾旭山、被告（反诉原告）梁艳的委托代理人朱松龙、孙冰峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）甘久明诉称：2017年12月7日，原告与被告签订《商铺租赁合同》及《补充协议》。2018年8月，原告向被告提出续签，但被告提出租金须上涨且还须缴纳进场费18万元，同时要求原告与他人签订租赁合同。原告不同意涨价和擅自提高进场费，故要求被告退还押金及进场费。为此，请求法院判令：1、被告向原告退还进场费10万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自提起诉讼之日起计至实际支付之日止）；2、被告向原告退还押金2.8万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自提起诉讼之日起计至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）梁艳答辩称：进场费的性质为承租人对出租人分割租赁商铺的经济补偿，也是市场经营中双方自由选择的结果，进场费与租金一起构成了商铺租赁期间的实际价值，同时收取进场费也符合商业惯例，合法有效，应当予以保护。根据补充协议，现因原告原因导致双方不能续签，进场费不应退还。原告在合同履行中存在重大违约行为，亦不应当退还押金。被告（反诉原告）梁艳反诉称：双方租赁合同到期后，原告继续使用租赁房屋经营便利店，被告未提出异议，故双方租赁合同仍然有效，在此期间，被告多次催告原告重新签订租赁合同，但原告提出各种借口及无理要求，并拒绝与被告重新签约，拒绝继续缴纳租金和水电费。另，原告经营便利店期间，销售假烟，属于租赁合同中约定的违章经营，构成违约。现请求法院判令：1、原告向被告支付2018年9月1日至10月16日期间租金21467元；2、被告没收原告押金28000元；3、原告向被告支付逾期交租的违约金（以每月拖欠的租金为本金，按每日1%的标准自当月6日起计算至实际付清之日止）；4、原告按租赁期（2017年12月7日至2018年10月16日期间总租金133467元）总租金的30%向被告支付违约金40040元；5、原告向被告支付2018年8月7日至2018年10月16日期间电费共计5355元；6、本案受理费由原告负担。原告（反诉被告）甘久明反诉辩称：租赁合同于2018年8月31日到期，双方不存在租赁合同关系，被告主张的租金及水电费均无依据，也没有相应发票。经审理查明：2017年12月7日，甘久明（承租方/乙方、下同）与梁艳（出租方/甲方、下同）签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方向乙方出租天河区科新路（自编）16号铺位（以下简称涉案商铺）；租赁期限自2017年12月7日至2018年8月30日止；合同签订时，乙方支付给甲方二个月的租金28000元作为铺位的押金，在租赁期内第一年的月租金单价14000元／平方米，乙方每月应支付给甲方的月租金14000元；乙方应该在每月的五号前向甲方支付当月租金，逾期交租每天按欠租额的1%支付违约金给甲方；合同有效期内，如无法定或约定的条款，双方不能借故中断合同履行，无论哪一方中断合同履行，一律作为违约处理，如乙方违约的，甲方没收乙方押金外，乙方还应当按租期内总租金的30%支付违约金给甲方，甲方违约的，甲方应当按租期内总租金的30%支付违约金给乙方；乙方不得违章经营及作为其他非法经济交易，否则视为乙方违约处理，同时甲方有权单方解除本合同，押金不予退还，乙方应按租期内总租金的30%支付违约金给甲方等内容。同日，双方签订《补充协议》，约定：到期续签合同免收进场转让费，如原合同是甲方，甲方拥有使用权租赁权，等价，甲方不租给乙方的话，甲方退还乙方进场费10万元，合同期间，乙方可以转让。梁艳确认收取了甘久明支付的租赁押金28000元、进场费10万元。现甘久明以租赁合同到期，梁艳未能与其续约为由，要求退还押金及进场费。庭审中，双方就以下问题作出陈述：一、关于租赁合同到期续租情况。甘久明称梁艳于2018年8月20日左右告知其涉案商铺出租权需要重新招标，此后梁艳找了几个案外人，声称需要与该案外人签订租赁合同，并要求其再支付进场费；其与梁艳协商后同意支付进场费12万元，同时要求梁艳承诺距离涉案商铺200米范围内不得出现第二家便利店，梁艳对此口头表示同意，其要求梁艳以书面方式作出此承诺，并承诺如有违反则向其赔偿损失50万元，梁艳对此不予同意，故双方协商未果。梁艳称租赁合同到期后，已明确告知甘久明其仍具有出租权，甘久明同意继续承租并自愿交纳12万元进场费，同时要求其承诺不允许其他人经营便利店，其对此表示同意并要求甘久明签订租赁合同，但甘久明要求签订补充条款，即如其违反该条款则需向甘久明赔偿50万元，其认为该条款不合理，故不同意签署。二、关于进场费的性质。甘久明称进场费10万元应为保证金的性质，《补充协议》约定的“如原合同是甲方，甲方拥有使用权租赁权，等价，甲方不租给乙方的话，甲方退还乙方进场费10万元”应解释为租赁合同到期，如梁艳还有出租权，则在同等价格条件下，其具有续租的优先权，双方任何一方不续租，梁艳均应退还进场费。梁艳称涉案商铺在出租给甘久明之前只是一家饭店的一部分，并没有独立分割，在双方对租金、进场费等达成一致意见后，梁艳聘请了加工店对涉案商铺做了分割工程，故进场费实际是对梁艳分割商铺的经济补偿，也是商业惯例；补充协议约定的“如原合同是甲方，甲方拥有使用权租赁权，等价，甲方不租给乙方的话，甲方退还乙方进场费10万元”应解释为租赁合同到期，在同等价格条件下，甘久明具有优先续租权，如因梁艳的原因导致双方不能续租，则应退还进场费，但如因甘久明的原因导致不能续租，则进场费不得退还。三、关于涉案商铺的交还情况。甘久明称其于2018年9月1日至2018年9月30日期间正常使用涉案商铺，上述期间使用费可在押金中抵扣；2018年9月30日，梁艳对涉案商铺进行停电，当天居委会对此进行了调解，但是并未解决复电问题；2018年10月16日，甘久明搬离了涉案商铺；甘久明确认涉案商铺的钥匙现仍由其持有，并表示在2018年9月30日之前，其认为梁艳应先向其退还进场费，其再退还钥匙；2018年9月30日至2018年10月16日期间，因涉案商铺停电，甘久明要求梁艳取回涉案商铺钥匙，但梁艳予以拒绝。梁艳称涉案商铺确实于2018年9月30日停电，但其不清楚停电的原因，其打电话找了相关人员，均无法解决停电问题，最后也没有恢复电；甘久明于2018年10月16日通过微信要求交还涉案商铺钥匙，但当天因梁艳有事，故未取回钥匙，此后梁艳要求甘久明将钥匙拿回，甘久明未能交还。本案庭审当天，甘久明将涉案商铺钥匙交还梁艳。四、关于电费。梁艳称其主张甘久明向其支付2018年8月7日至2018年10月16日期间电费3300元，为此提交如下证据：1、《关于梁艳交来我农电所电费的说明》（载明：16号商铺电费由棠下村农电所潘健锋收取，并开具由天河棠下五金机电装饰材料商业街盖章的《电费收据》，截至2018年10月11日，已收取电费金额为2018年8月6日2055元、2018年9月4日1725元、2018年10月11日1575元；上述说明加盖了案外人广州市天河区棠下电站业务章）；2、天河棠下五金机电装饰材料商业街电费收据（3张，其中日期为2018年8月6日的收据金额为2055元、日期为2018年9月4日的收据金额为1725元、日期为2018年10月11日的收据金额为1575元）。甘久明确认其2018年8月7日后未缴纳电费，但称其于2018年9月7日要求梁艳来拿电费，梁艳并没有过来。本院认为：根据查明的事实，租赁合同于2018年8月30日到期后，双方并未续租，甘久明亦未继续缴纳租金，双方租赁关系应已于租赁合同到期之日终止。关于占用费。租赁合同到期后，甘久明继续使用涉案商铺应支付占用费。甘久明确认2018年9月1日至9月30日期间其正常使用涉案商铺，其应向梁艳支付上诉期间占用费14000元，因租赁合同已终止，梁艳主张该违约金缺乏合同依据，本院不予支持。关于2018年10月1日至2018年10月16日期间，双方均确认涉案商铺于2018年9月30日停电且甘久明于2018年10月16日搬离，梁艳亦陈述其并未解决涉案商铺复电问题，其主张上述期间占用费及违约金，本院均不予支持。关于押金。如前所述，租赁合同已到期，梁艳应向甘久明退还押金，其以甘久明销售假烟等为由主张没收押金，缺乏依据，本院不予支持，对甘久明要求退还押金的诉请予以支持，但鉴于甘久明欠付前述占用费，故对其主张计付押金利息的诉请不予支持。关于进场费。补充协议约定的“到期续签合同免收进场转让费……甲方不租给乙方的话，甲方退还乙方进场费10万元”，结合上下文及常理来判断，应解释为“如租赁合同到期，甲方有出租权但拒不与乙方续租，则应向乙方退还进场费”，但上述条款并未明确约定双方续租的条件。在本案中，根据查明的事实及双方陈述，双方均同意续租，但续租条件并未达成一致，即是否同意订立关于不允许其他人经营便利店及相应违约条款，在双方均未能举证证明系因对方原因导致续租合同无法签订的情况下，应不可归责于双方，系属双方协商无法达成一致的结果，结合本案案情，考虑甘久明实际承租使用涉案商铺的时间，本院酌情认定梁艳向甘久明退还进场费5万元，对于甘久明主张计付进场费利息的诉请，不予支持。关于梁艳主张的2018年8月7日至2018年10月16日的电费3033元。梁艳对其垫付上述期间电费进行了举证，甘久明并未提交相反证据予以反驳，甘久明于2018年10月16日交还涉案房屋，故上述期间实际产生的电费应由甘久明负担，梁艳主张甘久明支付上述期间电费3033元，合法有理，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）甘久明退还进场费50000元；二、被告（反诉原告）梁艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）甘久明退还押金28000元；三、原告（反诉被告）甘久明于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁艳支付2018年9月1日至2018年9月30日期间占用费14000元；四、原告（反诉被告）甘久明于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁艳支付2018年8月7日至2018年10月16日期间电费3033元；五、驳回原告（反诉被告）甘久明的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）梁艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2860元，由原告（反诉被告）甘久明负担1110元，由被告（反诉原告）梁艳负担1750元；反诉受理费1149元，由原告（反诉被告）甘久明负担130元，由被告（反诉原告）梁艳负担1019元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张伟华人民陪审员  焦 红二〇一八年十二月十八日书 记 员  谢丽军廖嘉欣            判决书已于2018年   月   日送达