广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初782号原告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪，该公司总经理。委托代理人：潘泽通，男，该公司员工。被告：陈七权，男，1985年3月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州市保值房地产代理有限公司诉被告陈七权居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市保值房地产代理有限公司的委托代理人潘泽通、被告陈七权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市保值房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付居间服务费18450元及违约金（违约金以18450元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月18日，在原告的居间下，被告与卖方郭耀忠签订《房地产买卖合同》，约定被告承购卖方所有的增××××房的房产。当日被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》一份，承诺支付中介费18450元。现房屋已交易完成，然而被告至今仍未支付任何中介费，经原告多次催收仍拒绝支付中介费，其行为已损害原告利益。为此，原告为维护自身利益，根据相关法律规定，向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告陈七权辩称：涉案房屋买卖一直是由原告的业务员郭伟东跟进，郭伟东是原告的经理，原告的工作人员并没有告知被告居间费用如何支付，所以买卖合同履行完毕之后，原告业务员催被告交中介费，被告就分两次分别通过支付宝、微信向郭伟东支付了中介费18450元，但没有开收据给被告。被告要求郭伟东开收据，但郭伟东一直拖延，之后郭伟东离职了。原告不应该起诉被告，被告不应该再支付中介费。经审理查明，2017年3月18日，原告（居间方）与被告（买方）、郭耀忠（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：被告向郭耀忠购买位于增××××房；买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行；逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付等内容。同日，被告签署了《买卖代理费支付承诺书（买方）》，载明被告委托原告代理购买广州市增××××房的房产；原告提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价；如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意支付房地产咨询及买卖代理费18450元，签订《房地产买卖合同》时支付该款项，否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响本协议履行等内容。2017年5月23日，坐落于增××××房核准登记的产权人为邓玉兰、陈七权。2017年5月29日，被告通过支付宝向原告的员工郭伟东的支付宝账户：18×××08分别转账9600元、400元，合计10000元。2017年6月10日，被告通过微信向原告的员工郭伟东转账8450元。本案审理过程中，被告主张其已通过微信和支付宝向原告的业务员郭伟东支付居间服务费18450元，并为此提交微信聊天、转账记录及支付宝转账记录到庭。原告对被告的上述主张不予认可，提出：一、被告的上述证据无法证明被告支付的是居间服务费，因为收款方是被告的姐夫，无法确认他们之间的转账是用于何目的；原告没有收到被告支付的任何款项，也未开具任何收款收据给被告。二、涉案房屋买卖合同是郭伟东促成签订的，但交易的整个过程并非全部由郭伟东跟进，后期的过户手续由另外的工作人员跟进，催收居间服务费一般是由促成交易的人员跟进；根据原告了解，涉案合同实际是由另外一个业务员温爵儿负责的，温爵儿是郭伟东小组的业务员，应该是由温爵儿与郭伟东一起向被告催收居间服务费的。被告陈述：一、郭伟东是其姐姐的前夫，在2015年左右已离婚，其与郭伟东并非亲属关系；二、整个交易过程都是郭伟东在跟进，未见过温爵儿，也不清楚温爵儿是谁；三、在签订买卖合同之后，对于居间费如何交纳、交给谁，原告从来都没有向被告说明，过户成功之后，郭伟东向被告多次催收居间服务费，被告就通过支付宝及微信将居间服务费交给了郭伟东，当时郭伟东仍然是原告的工作人员。经审查，被告提交的微信聊天、转账记录及支付宝转账记录显示，被告先后于2017年5月29日、6月10日通过支付宝及微信分三笔向郭伟东支付款项共计18450元。本院认为，原告与被告、郭耀忠共同签署的《房地产买卖合同》中关于原告与被告之间的居间合同关系，以及被告签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》均是当事人的真实意思表示，且内容并无违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点是被告向原告员工郭伟东支付18450元的行为是否可以认定为已经履行完毕支付居间服务费的义务？对此，本院作以下分析：第一、郭伟东作为原告的员工，依法促成被告与原告、郭耀忠签订《房地产买卖合同》的行为属于履行职务行为。第二、原告亦认可其一般是由促成交易的工作人员催收居间服务费，本案的居间服务费郭伟东亦有参与催收。此事实与被告陈述其因郭伟东多次催收居间服务费，且郭伟东为涉案房屋买卖合同的促成签订及跟进业务员，故其向郭伟东支付居间服务费的事实是一致的。第三、被告向郭伟东支付款项的时间是2017年5月底6月初，金额是18450元，支付时间及金额与涉案房屋办妥过户登记手续的时间及双方约定的居间服务费数额吻合。综上，郭伟东促成案涉房屋买卖合同的签订、履行及向被告催收居间服务费的行为均是职务行为，在原告未向被告明确应如何支付居间服务费的情况下，被告有足够的理由相信其向原告员工郭伟东支付18450元的行为就是向原告支付居间费的行为，被告的付款行为效力及于原告，现原告以其未收到居间服务费为由主张被告向其支付居间服务费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市保值房地产代理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费261.20元，由原告广州市保值房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  陈丽华人民陪审员  周伟权二〇一八年十二月三日书 记 员  周思珍附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。