广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初3719号原告：刘鑫鑫，男，1964年12月6日出生，台湾地区居民，住台湾省苗栗县，证件号码K120452582。委托诉讼代理人：林莉，广东法仪律师事务所律师。被告：何伟荣，男，1970年7月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈春江，广东羊城律师事务所律师。委托诉讼代理人：温权军，广东羊城律师事务所律师。原告刘鑫鑫与被告何伟荣合同纠纷一案，本院于2018年3月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘鑫鑫的委托诉讼代理人林莉，被告何伟荣的委托诉讼代理人陈春江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘鑫鑫向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年12月27日签订的《合作框架协议书》；2、判决被告向原告交还涉案场地；3、判决被告向原告支付拖欠的收益保证金207500元；4、判决被告向原告支付因逾期支付收益保证金而产生的违约金（违约金按照每日万分之五，以拖欠的收益保证金207500元为基数计算，自2016年3月19日起开始计算至收益保证金还清之日止；5、判决终止被告代收涉案场地租金的权利，由原告行使该收取租金的权利；6、判决被告支付本案全部诉讼费。经法院释明合同效力后，原告撤回第2、3、4项诉请，并增加2项诉请，即要求被告按现状将涉案场地的管理权交回原告及被告向原告支付因占用涉案场地的占有使用费(2018年9月起至2018年11月30日止，按照每月14万元的租金标准计算)。事实与理由：原告与被告于2015年12月27日签订了《合作框架协议书》（以下简称“《协议书》”）。《协议书》约定了：一、鉴于甲方（即原告）与广州市白云区鹤边村经济二社签订了租赁合同（见附件1），其中约6385平方米（具体见附件2简易图纸）场地（以下简称“该场地”）为其个人实际租赁经营，现在甲方确定乙方（即被告）作为合作伙伴，对该场地进行升级改造并共同经营。同时在本协议生效后，甲方配合乙方将附件l租赁合同中甲方名义变更为乙方名义。二、甲方合作期间最初三年收益保证金：1、因甲乙双方未合作前，甲方在该场地有固定收益每月7.5万元（其租赁场地收入约14万元，扣减租金成本约6.5万元）。为了确保双方合作诚意，乙方愿意交纳给甲方该场地3年的收益（扣除按月支付的租金后）共计270万元人民币作为保证金；此保证金届时将作为甲方收益逐月扣减，直接抵扣完毕为止。2、收益保证金缴纳期限：（1）本协议签字成立后10天内，乙方交纳100万元人民币给甲方；甲方收到本款项后，本协议生效。（2）2016年3月18日之前，乙方再交纳170万元人民币给甲方。三、改造升级期限及责任承担：1、乙方负责该场地的全部改造升级工作。包括该场地改造的资金、设计、施工等其他所有工作；甲方对上述工作有知情权；2、乙方必须在双方合作开始之日且正式接手该场地后两年内完成全部改造升级工作；3、乙方对该场地的改造升级工作原则上将使该场地建筑面积不少于2万平方米；4、乙方必须保证按时按质完成改造升级工作。四、合作期限及其事项约定：甲乙双方合作期限分为三个阶段。分别如下：（一）第一阶段为乙方负责改造升级的2年期间。1、甲乙双方确定双方合作开始时间为2016年1月1日起。从2016年1月1日起至2017年12月31日止作为双方合作的第一阶段。2、在合作起始当天，甲乙双方签署《移交清单》；《移交清单》上应列明以下事项：……。3、签署上述《移交清单》之后，甲乙双方共同发布《公告》，告知该场地所有租户，该场地需要进行升级改造，租赁事宜由乙方代为管理，且从2016年1月1日起，所有租金均由乙方代为收取。……4、从2016年1月1日起，乙方负责向二社按月按约交纳租金费用；甲方保证交纳的第一个月租金不得高于6.5万元（不含税），具体届时以实际交纳为准。如果乙方不按时交纳给甲方造成任何损失的，乙方承担全额赔偿责任。5、从2016年1月至2017年12月，双方确认甲方的收益固定为7.5万元每月，同时该固定收益从甲方按本协议第二条收取的收益保证金中最后一年的90万元中逐月予以扣减。6、在此改造升级的2年期间，乙方负责进行该场地的改造升级工作及经营管理工作，其代为收取的所有租金归乙方所有。甲方对乙方的改造升级工作及经营管理工作有完全的知情权。（二）第二阶段为乙方改造升级完成后至甲方与二社租赁期限届满止。……（三）第三阶段为甲方与二社租赁期限届满至实际撤场止……五、违约责任：1、甲乙双方必须严格履行本协议，如果违约给对方造成损失的，需承担全部赔偿责任。2、乙方应当及时按约足额支付相应的收益保证金给甲方。如果延迟支付的，则按差额部分延迟每天万分之五支付相应的违约金给甲方。……《协议书》签订后，原告依约履行了向被告移交场地（约6385平方米）的义务，但被告一直未能依约按期向原告支付收益保证金，并且也未能依约按期完成2万平方米场地的改造升级。截止至本诉讼提起之日起，被告尚有30万元的收益保证金未向原告支付。对于被告逾期支付收益保证金以及逾期完成对场地进行改造升级工作的违约行为，原告已多次催促被告尽快履行合同义务，并于2018年1月5日、1月10日委托律师向被告出具律师函予以催促，并给予被告一定的期限予以履行，但被告仍然拒绝履行完成2万平方米场地的改造升级，且被告亦已无可能按期完成该改造升级义务。后原告于2018年3月13日根据合同法的规定行使法定解除权向被告出具《解除通知书》解除了《合作框架协议书》，但被告仍强占涉案场地。补充：鉴于广州市白云区国土资源和规划局于2018年7月11日出具的关于协助查询的复函，显示涉案场地未查到相关建设工程规划许可证，也即涉案场地未办理相关报建手续，根据法律规定，涉案《合作框架协议书》属无效合同。又由于双方签订《合作框架协议书》后，被告一直在占有使用涉案场地，并收取涉案场地所有分租户的租金，现《合作框架协议书》属无效合同，则原告有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，要求被告按照涉案合同的租金标准支付在使用涉案场地期间的占有使用费。另，《合作框架协议书》既然属无效合同，则被告亦无任何依据管理涉案场地或收取涉案场地分租户的租金或占有使用费，因此被告应按现状将涉案场地的管理权交还原告。被告何伟荣辩称，被告不同意原告要求解除合作框架的协议，协议签订后被告已经按照合同的约定实际支付了应当支付的款项，履行了义务，所以说正因为不同意，故原告第2、3、4项诉讼请求也不存在。原告第3项诉请要求支付拖欠的保证金，从被告的账号看已经实际支付，完全是按照合同约定来履行，不存在拖欠的问题。请求法庭依法查明事实驳回原告的诉讼请求。原告主张使用费是没有依据的，因双方是合作关系而非租赁关系，故原告主张以14万元/月的标准没有事实依据。关于交还管理权问题，由法院判定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据租赁合同、合作框架协议书、合作协议、律师函、通知书、微信记录、银行汇款流水，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年1月15日，刘炤宗（原告此前的姓名，承租方、乙方）与广州市白云区新市镇鹤边村第二经济合作社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于106国道东侧，展新公司南边一块空地（原系池塘）租给乙方使用，该空地面积为16980平方米，四至为：东：鹤边二社仓库，西：展新分，南：马路北边，北：展新总厂；二、甲方在将该空地交由乙方使用前，须把空地低洼地带平整至与展新公司围墙内地平面的同一水平线位；三、该场地租用期限为30年，自1997年1月15日起；四、场地租金每平方米每月肆元，每年租金递增百分之三（其租金已包括百分之十的协办费），乙方因经营需要在场地上施加建筑物，其报建手续由甲方协助办理，合理费用由乙方承付，甲方不得在建筑面积上再收租金等。原告租赁后进行建设，并对外出租使用。2015年12月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作框架协议书》，鉴于：甲方于1997年与广州市白云区鹤边村经济二社签订了租赁合同（见附件1），其中约6385平方米场地为其个人实际租赁经营，现在甲方确定乙方作为合作伙伴，对该场地进行升级改造并共同经营。同时在本协议生效后，甲方配合乙方将附件1租赁合同中甲方名义变更为乙方名义，但双方同时确认，即使该租赁合同名称发生变更，乙方也仅对本协议约定的双方合作场地（如附件2约6385平方米）占70%的股份，双方合作约定场地之外的部分所有权益仍然归甲方个人所有，与乙方无关。现双方经友好协商，特就合作该升级改造项目达成以下框架协议，共同遵照执行，以实现共赢。第一、双方合作期限：甲乙双方一致同意，双方合作时间从2016年1月1日开始，至甲方与二社签订的租赁期限届满时止。如果届时能与二社签署到续期协议的，则双方继续合作至续签租赁期届满时止；之后再能续签的，则继续合作，以此类推。第二、甲方合作期间最初三年收益保证金：1、因甲乙双方未合作前，甲方在该场地有固定收益每月7.5万元（其租赁场地收入约14万元，扣减租金成本约6.5万元）。为了确保双方合作诚意，乙方愿意交纳给甲方该场地3年的收益（扣除按月支付的租金后）共计270万元人民币作为保证金：此保证金届时将作为甲方收益逐月扣减，直至抵扣完毕为止。2、收益保证金交纳期限：（1）、本协议签字成立后10天内，乙方交纳100万元人民币给甲方；甲方收到本款项后，本协议生效。（2）、2016年3月18日之前，乙方再交纳170万元人民币给甲方；第三、改造升级期限及责任承担：1、乙方负责该场地的全部改造升级工作。包括该场地改造的资金、设计、施工等其他所有工作；甲方对上述工作有知情权；2、乙方必须在双方合作开始之日且正式接手该场地后两年内完成全部改造升级工作。3、乙方对该场地的改造升级工作原则上将使该场地建筑面积不少于2万平方米；4、乙方必须保证按时按质完成改造升级工作。如果出现资金困难，应当及时与甲方进行协商，争取采取甲方追加现金投资由此增加其合作股份额度的方式来应对处理，以避免双方共同损失。具体事项届时以双方书面补充协议为准；第四、合作期限及其事项约定：甲乙双方合作期限分为三个阶段。分别如下：（一）第一阶段为乙方负责改造升级的2年期间。1、甲乙双方确定双方合作开始时间为2016年1月1日起。从2016年1月1日起至2017年12月31日止作为双方合作的第一阶段。2、在合作起始当天，甲乙双方签署《移交清单》；《移交清单》上应列明以下事项：A、该场地的所有现有具体建筑并拍照留存；B、在简易图纸（附件2）复印件上确定该场地四周接触物基本情形；C、甲方确认的该场地上所有承租户租赁合同。同时甲方保证该场地所有租赁户的租金收入不少于每月约14万元；D、甲方与广州市白云区鹤边村经济二社签订了租赁原始合同复印件。3、签署上述《移交清单》之后，甲乙双方共同发布《公告》，告知该场地所有租户，该场地需进行升级改造，租赁事宜由乙方代为管理，且从2016年1月1日起，所有租金均由乙方代为收取。同时，甲乙双方再对每户租户发放相同上述内容的《通知》。4、从2016年1月1日起，乙方负责向二社按月按约交纳租金费用；甲方保证交纳的第一个月租金不得高于6.5万元（不含税），具体届时以实际交纳为准。如果乙方不按时交纳给甲方造成任何损失的，乙方承担全额赔偿责任。5、从2016年1月至2017年12月，双方确认甲方的收益固定为7.5万元每月，同时该固定收益从甲方按本协议第二条收取的收益保证金中最后一年的90万元中逐月予以扣减。6、在此改造升级的2年期间，乙方负责进行该场地的改造升级工作及经营管理工作，其代为收取的所有租金归乙方所有。甲方对乙方的改造升级工作及经营管理工作有完全的知情权。（二）第二阶段为乙方改造升级完成后至甲方与二社租赁期限届满止。1、从2018年1月1日起，甲乙双方正式合伙经营改造升级后的该场地。具体合伙比例为：甲方占30%；乙方占70%；2、甲乙双方按合伙比例共同组建经营团队对该场地进行转出租经营管理。经营收入扣减运营成本后即为双方合伙收益。双方按照合伙比例分配合伙收益。甲方在2018年1月至12月的分配收益中需每月扣减7.5万元其按本协议第二条收取的收益保证金，用于返还给乙方。如当月收益不足以扣减此7.5万元的，则由甲方从之前收取的收益保证金中将差额退还给乙方。3、双方确认该场地的运营成本原则上不得超过经营收入的5%。（三）第三阶段为甲方与二社租赁期限届满至实际撤场时止（包括续期或其他方式占有经营期间）此阶段双方仍然合伙经营，且合伙比例仍然为甲方占30%；乙方占70%。双方共同经营，共负盈亏，共担风险，共享收益。第五、其他约定。1、双方合作期间内如遇上政府拆迁等事项，导致双方无法继续合作的，则双方合作终止。同时，双方按照以下原则分配以甲方名义签署原始合同（附件1）中的双方合作场地部分(约6385㎡)产生的所有补偿款项。分配比例按照双方各自所占份额进行，即甲方占30%；乙方占70%。（1）、如果甲方收益保证金未抵扣完毕的，则甲方首先必须将收益保证金余额返还给乙方；（2）、如果是在乙方升级改造完成前终止，则按照乙方升级改造完成的比例分别进行分配。即完成了升级改造部分的补偿，乙方占70%；甲方占30%；进行了部分升级改造的则双方视具体情形决定分配比例；完全未进行升级改造部分的补偿全部归甲方所有；（3）乙方升级改造完成后，则按照双方各自所占的合伙比例进行分配所有补偿款项。即甲方占30%，乙方占70%。2、合作期限终止，如果存在终止以甲方名义签署原始合同（附件1）中双方合作场地部分（约6385㎡）所产生的任何收益的，均视为双方合伙收益，按照双方所占合伙比例进行分配。即甲方占30%，乙方占70%，其他部分场地的补偿与乙方无关。3、本协议提及的附件l、附件2均为本协议的重要补充文件。甲方对该补充文件的真实性负责。第六、违约责任：l、甲乙双方必须严格履行本协议，如果违约给对方造成损失的，需承担完全赔偿责任。2、乙方应当及时按约足额支付相应的收益保证金给甲方。如果延迟支付的，则按差额部分延迟每天万分之五支付相应的违约金给甲方。3、乙方应当在规定期限内完成该场地的升级改造工程。如果延误期间导致甲方合伙实际收益少于每月7.5万元的，则其差额由乙方补足支付，同时乙方再行支付该差额5%的违约金给甲方。4、甲方如果不配合乙方更改原始合同的，则乙方有权终止本协议，并要求乙方足额退回已交付的收益保证金，同时要求其支付该收益保证金50%的违约金。第七、特别条款1、双方因本协议所获得的所有收益或权益可以赠与、转让或继承，但承接人员必须限制为双方直系亲属；2、签订本协议时，甲方将其与广州市白云区鹤边村经济二社签订的租赁原始合同复印件交付给乙方，由乙方负责将该原始合同中甲方的名字变更为乙方，甲方对此变更工作必须予以协助、配合。该原始合同变更之后，乙方仅对本协议约定的双方合作场地（如附件2约6385平方米）占70%的股份，双方合作约定场地之外的部分所有权益仍然归甲方个人所有，与乙方无关。但甲方保证不会因合作约定场地之外的部分给乙方造成任何损失，否则其承担全额赔偿责任。3、甲方在双方合作之前收取客户的相应押金由甲方暂行保管，届时也由其自行退还处理或依约处理。但如果出现客户违约需扣除押金情形时，甲方需配合将相应押金交付出来。如发生在升级改造期间的，收益归乙方所有，其余合作期间当作合作收益处理。4、无论附件1原始租赁合同变更名称与否，届时向场地业主缴付费用时，合作场地部分的费用发票视经营情况共同处理；合作场地之外的部分的租赁费用由甲方个人单独另行承担，该费用发票也由其自行处置。5、甲乙双方合作之前该合作场地产生的所有责任、利益均由甲方承担，合作之后的，则由甲乙双方按照本协议约定处理。协议书附件为简易地图，上述协议由广东羊城律师事务所办理见证。原、被告在2015年12月27日移交清单上签名，移交物品包括该场地现有建筑物照片、该场地简易图纸、该场地租赁合同或租赁清单、该场地租赁原始合同复印件。被告自2016年5月13日至2016年12月13日通过农商银行向原告汇款67万元，2016年4月25日被告代原告支付欠交管理费22500元，2016年1月22日通过农业银行向原告汇款50万元，2016年2月1日在农商银行以李仲榆名义向原告汇款50万元；原告与广州市南松通信系统工程有限公司2016年6月30日签订合作协议，原告应出资80万元股权款由被告支付；以上合计2492500元。另涉案园区押金合计268272元，押金均由原告收取，但如退押金就由被告退，故要求予以抵消，被告主张合计支付2760772元，已超额按上述协议约定270万元保证金的支付。原告确认被告除押金268272元外的其他款项，表示押金由原告方退还，与被告无关，被告未能提供退还租户押金的单据予以证实。被告表示合作框架协议书中收益保证金实质为租金，原告确认该收益保证金不能退还。被告主张签订合同后到村办手续，但村要求提供合同原件，因原告没有交原件故没有对场地进行升级改造，被告出具租赁合同证实接收原告原租赁场地管理并转租给他人使用。原告提交2017年6月29日由莫颖姗出具的收据，确认收到原告福大园区场地租赁合同原件1份、刘绍宗改刘鑫鑫核名证明原件1份、福大物业营业执照正本1份、副本1份、开户许可证1份、公章1个、财务章1个、法人章1个、私章1个。被告对收据真实性表示无异议，确认莫颖姗为被告的出纳财务，但表示出具收据后才发现收据中的合同原件并不是涉案场地合同，故不认可原告所说原件已交。被告出具黎洁怡及莫颖姗的说明书，说明2017年8月开具上述收据后发现租赁合同原件不是本案租赁场地的合同原件，而是另外场地租赁合同原件，涉案场地租赁合同只有复印件，没见过原件，原告不予确认。被告另出具公司财务与原告的微信聊天记录，拟证实相关营业执照和公章及印鉴均在原告手里，原告确认真实性，但表示与本案无关联。2018年1月5日、1月10日，原告委托广东法仪律师事务所向被告两次发出律师函，要求被告收到函之日起三日内支付拖欠的收益保证金30万元和因逾期支付收益保证金而产生的违约金暂计9.84万元及收到函件之日起十五日内完成场地改造升级，使场地建筑面积不少于2万平方米，逾期将行使法定解除权解除《合作框架协议书》。2018年3月13日，原告向被告发出解除《合作框架协议书》通知书，告知因一直迟延履行协议书主要内容，经催告仍未在合理期限履行，行使法定解除权，解除《合作框架协议书》，五日内把场地返还。根据白云区国规局查询复函，涉案场地建筑无办理建设工程规划许可证，经本院释明合同效力后，原告撤回第2、3、4项诉请，并增加2项诉请，要求被告按现状将涉案场地的管理权交回原告，本案中不要求涉案场地的实际承租人交还场地；被告向原告支付因占用涉案场地的占有使用费(2018年9月起至2018年11月30日止，按照每月14万元（每月应付7.5万元及村租金6.5万元）的租金标准计算。被告出具广州白云区鹤边二社物业管理服务公司开具的八张发票，证实支付2017年11、12月，2018年1、2、3、5、6、7月八个月租金（2017年11月、12月、2018年1、2、3、5月为66404元/月，2018年6、7月为68396元/月），9月份后租金没有支付，原告表示无异议。本院认为，原、被告签订的《合作框架协议书》约定被告向原告支付收益保证金并确认原告每月固定收益7.5万元，原告提供场地但不参与经营，双方是名为合作实为租赁合同关系。涉案场地未办理规划报建手续，双方租赁合同关系依法应认定为无效，故双方签订的《合作框架协议书》亦为无效。原告诉请要求解除双方于2015年12月27日签订的《合作框架协议书》，本院不予支持。合同无效，因合同取得财产应当予以返还，原告要求被告返还涉案场地的经营管理权的诉讼请求合理合法，本院予以支持。原告已将涉案场地全部交付被告使用，故按照相关法律规定和公平合理原则，被告应按合同约定的租赁费用每月7.5万元向原告支付场地使用费，原告确认被告已支付2492500元。被告辩称原告向租户收取押金268272元，被告须退押金，故应视为已支付给原告的款项，原告表示上述押金由原告向租户退还，与被告无关。被告未能提供已向租户退还上述押金的证据，故被告该意见，缺乏事实依据，本院不予支持。被告已支付2492500元场地使用费，按7.5万元计算为33.23个月，可支付至2018年10月，且10月已支付17500元。现原告要求支付2018年9月起至2018年11月30日的场地使用费合理，原告要求按每月14万元标准计算包括每月应付7.5万元及村租金6.5万元，被告未向村支付2018年9月租金，故2018年9月场地使用费为65000元，2018年10月场地使用费为65000元+75000元-17500元=122500元，2018年11月场地使用费为14万元，以上合计327500元。对原告要求被告终止代收涉案场地租金及由原告行使收取租金权利的诉请，因原告在本案中明确不要求追加实际承租人为第三人，对实际承租人的问题将另案处理，且本案已对经营管理权的交还进行处理，故该请求本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告何伟荣将2015年12月27日《合作框架协议书》项下的场地（具体见简易图纸，约6385平方米）的经营管理权交还给原告刘鑫鑫；二、于本判决生效之日起三日内，被告何伟荣向原告刘鑫鑫支付2018年9月1日至2018年11月30日的场地使用费327500元；三、驳回原告刘鑫鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7600元，由原告刘鑫鑫负担1674元，被告何伟荣负担5926元并于判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  孙 慧人民陪审员  谢兰英二〇一八年十二月十三日书 记 员  郑萍军