安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0802民初2263号 原告：陈仙青，女，1974年5月15日出生，汉族，住安庆市。 原告：陈邦永，男，1976年2月29日出生，汉族，住安庆市。 委托诉讼代理人：陈仙青，女，1974年5月15日出生，汉族，住安庆市。 两原告共同委托诉讼代理人：陈从元，安庆市龙山法律服务所法律工作者。 被告：安庆市凯润房地产开发有限公司，住所地安庆市皖江大道**。 法定代表人：孔贵生，总经理。 委托诉讼代理人：张毅，公司员工。 委托诉讼代理人：徐飞，安徽引江律师事务所律师。 原告陈仙青、陈邦永与被告安庆市凯润房地产开发有限公司（以下简称凯润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈仙青、陈邦永的共同委托诉讼代理人陈从元、被告凯润公司的委托诉讼代理人张毅、徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿变更规划违约责任的违约金96327元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月13日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告支付购房首付款149958元并商业贷款340000元，共计489958元取得被告建设的位于迎江区华中北侧大发宜景城三期工程X栋X单元XX室的商品房。原告根据当时售楼书及沙盘规划展示，住宅西南面将兴建**的商铺和小区西大门，且因售房时被告所称的靠近小区西大门，视野开阔、交通便利而选择了该9栋楼。被告在2015年11月30日向原告交付了商品房，因面积误差，实际成交金额481635元。时至2018年6月，原告已入住三年，被告取得小区土地使用权已达十年之久，小区西大门迟迟未建设，被告却在未获得正式规划许可，也未征得利害关系人原告同意的情况下单方面擅自搬运机器进场施工，此举严重侵害了原告作为业主的合法权益，另外被告新规划的《大发宜景城商业综合体规划建筑设计方案》在原告住宅旁兴建的33层高层住宅严重侵害了原告住宅的相邻权关系并且直接带来原告房屋贬值的经济损失。综上所述，被告编制的《大发宜景城商业综合体规划建筑设计方案》侵害了原告的合法利益，被告虚假宣传并违背合同约定，且未经原告同意，擅自变更小区规划，使得容积率增大、绿化面积减少、扩大建筑总面积以及带来房屋贬值的负面影响，直接损害到原告的合法权益，虽然被告现已在获得规划许可和施工许可后施工，但不影响其民事责任的承担，故提起诉讼。 被告辩称，1、原告诉求没有事实和法律依据，涉案地块建设并非变更规划，该地块属于一期的开发地块，由于当时政府对潜江路改造规划没有确定，在一期建设规划中就本案所涉地块没有做具体规划，并且在当时的情况下也没有办法做出规划，2009年一期建设规划图中该地块标识是空白的，此后所有的建设规划图、宣传单页及沙盘模型均没有对涉案地块有明确的标识，所以不存在变更规划的事实。2、2018年潜江路工程改造结束，被告对涉案地块进行开发建设，建设行为经过了规划许可和施工许可。其中由于在规划审批过程中9号楼部分业主曾提出异议，规划局组织业主进行了听证，在履行完毕听证手续后，颁发了许可证，所以被告不存在擅自施工行为。3、原告诉求被告承担违约责任没有事实和法律依据，双方的合同是承担违约责任的条件，从双方签订的合同看没有本案所涉问题的约定，相反约定了规划设计要以政府部门批准为准。综上，原告的诉求不能成立，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、安庆市城乡规划局公告，被告提供的发改委文件、《会议纪要》、规划许可证、施工许可证、土地使用权证、听证报告，当事人对真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提供的大发宜景城总规划图（2008年）及三期规划图、商业综合体规划设计方案，经庭后向规划部门了解，该组图纸分别属于整体修建性规划和分期建筑设计规划，分期建筑设计规划结合当时相关情况作相关调整是允许的，故该组证据不能证明被告存在相关违法行为。2、原告提供的沙盘模型照片、宣传页照片、网络照片，被告否认三期销售时有涉及涉案地块标识的模型和宣传，而原告没有其他证据佐证其提交的涉及到三期西南面建筑内容的照片是三期销售时的沙盘宣传照片，故该组证据达不到原告的证明目的。3、原告提供的2013年12月23日安庆市城乡规划局网页下载内容，该证据证明了大发宜景城地块退让潜江路的事实，但不能据此反映被告存在违规行为。4、原告提供的大发宜景城周边房价走势表，该证据与本案无关联。5、被告提供的2009年一期建筑规划图，该图属于一期规划，不能据此表明2008年规划已失效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于迎江区华中北侧大发宜景城三期工程X幢X单元XX室。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致的该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。 另查明，原告所购的大发宜景城三期工程于2013年开始预售，2015年交付业主。三期商品房交付时，9号楼西南面方向尚未有建筑物。根据2008年批准的大发宜景城修建性详细规划反映，该地块规划的建筑物是4-5屋商业楼和一个16层住宅楼。2018年8月、9月，被告分别取得了该地块的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，该地块规划建设商业综合体项目，其中包括建一栋16层LOFT商业办公楼、一栋33层住宅楼和二层的商业街，该商业综合体项目目前正在建设中。原告认为根据2008年规划和被告销售时的宣传，9号楼西南面目前的建筑方案系被告变更规划，应承担违约责任。 另外，经本院向安庆市规划部门了解，查明如下事实：2008年批准了大发宜景城修建性详细规划，原则同意按此规划方案编制建筑设计规划方案，大发宜景城项目建设中，每一期工程建设时均会申报该期建筑设计规划方案，具体内容对比2008年的整体修建性规划会有所调整。涉案地块目前的规划系因为潜江路的拓宽等原因，2008年的规划方案无法实施而作出相应调整，但大发宜景城整体建设主要建筑指标没有变动。 本院认为，被告目前施工建设的大发宜景城商业综合体项目已通过规划和施工审批，建设本身具有合法依据。本案争议的焦点是，被告是否据此对原告承担违约责任，对此本院分析认为，第一，虽然根据《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，商品房销售宣传广告就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房的订立存在重大影响的，可以视为要约。但本案中原告并未有充分证据证明被告在商品房销售时宣传或向购买者承诺过9号楼西南面不会兴建高层建筑，故原告以虚假宣传要求被告承担违约责任没有事实依据。第二，对比2008年的整体规划，涉案地块的规划有所调整，但涉案地块属于三期工程之外的周边范围，并未纳入三期工程规划范围，大发宜景城项目分期建设，每一期建设过程中均需根据当时的具体情况申报建筑设计规划方案。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告购置三期商品房后对于三期周边范围地块的规划调整被告没有告知原告的合同义务，并且被告也并未在合同中对三期商品房的周边建筑物高度作出相关承诺，故原告要求被告承担变更规划的违约责任没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告陈仙青、陈邦永的诉讼请求。 案件受理费1104元由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  潘小红 二〇一八年十二月五日 书记员  奚方颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法诉讼法》 第六十四条：当事人对自己的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。