河北省蔚县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0726民初1171号原告：蔚县东方物业服务公司,住所地：河北省蔚县蔚州镇前进路。法定代表人：祁伟，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓园，河北润法律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆敏，河北润法律师事务所实习律师。被告：刘伟，男，1979年11月29日出生，汉族，居民，现住河北省蔚县。原告蔚县东方物业服务公司与被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔚县东方物业服务公司的委托诉讼代理人王晓园、穆敏，被告刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔚县东方物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付取暖费、物业费、清运费、电费、热水共计14，342元及滞纳金1，000元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：从2003年1月13日起，原、被告双方签订了物业管理合同书，原告为被告蔚县行云轩小区28栋3单元302室提供物业服务。原告按照合同约定及规定履行了合同义务，被告接受原告的服务，但从2014年到2019年之间被告共欠取暖费、物业费、清运费、电费、热水共计14,342元。被告的行为已经构成违约，按合同约定被告应当承担滞纳金1,000元。经原告多次催要上述欠款，被告均以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告刘伟辩称，一、因原告安保措施不到位，导致被告家中被盗；二、被告车辆在小区院内停放期间被撞，给被告造成财产损失，原告存在违约行为，因此不同意支付物业费用；三、原告所诉债务已过诉讼时效，故对原告的诉讼请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交证据：1.蔚县玉泉医院出具的《诊断证明》复印件一份；2.《顺昌轿车服务中心材料明细账》复印件一份及蔚县蔚州镇顺昌轿车服务中心出具的机打结算票据复印件一份；3.行云轩小区28号楼3单元302户卧室阳台地基照片复印件一份，上述证据证明目的：因原告管理不善，物业服务不到位，造成了被告及家人人身受到伤害、财产受到损失。原告对以上证据均不予认可。本院认为，以上三份证据均系复印件不符合证据形式要求，且无法核实其真实性，被告也无法证实以上损失与原告监管不到位存在因果联系，故对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年1月13日，蔚县房业发展总公司与被告刘伟签订了物业管理合同，约定被告将所购住宅及其附属房屋公用设施委托蔚县房业发展总公司实行物业管理，蔚县房业发展总公司收取物业管理服务费、取暖费、热水费等费用，并代收电费、冷水费。2003年5月19日，经蔚县人民政府批复，蔚县房业发展总公司成立了蔚县东方物业服务公司，即本案原告蔚县东方物业服务公司，蔚县房业发展总公司将上述物业管理合同权利义务均概括转让给了原告蔚县东方物业服务公司。原告按照合同约定为被告提供了供暖、清运等物业服务，被告刘伟自2014年度至今未向原告蔚县东方物业服务公司支付取暖、物业、清运、电费、热水等各项费用，共计14，342元。其中2014年度、2015年度的取暖费、物业费、清运费共计拖欠4，789元，从2016年度到2018年度的取暖费、物业费、清运费共计拖欠5，186元。电费从2013年11月起至2019年2月止拖欠4，279元，热水费用拖欠88元。本院认为，蔚县房业发展总公司与被告签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规，为有效合同。此后，原、被告双方虽未直接签订物业管理合同，但原告通过合同的概括转让，承继了该物业管理合同的权利和义务，对此被告无异议，故该概括转让有效。原告依照合同约定为被告提供了供暖、清运等物业服务后，被告刘伟应当依照合同约定向原告支付相关物业费用及代收费用。一、被告刘伟主张原告所诉债务已经超过了诉讼时效，原告称物业管理合同依然在履行，是一种继续行的行为,且原告每年都给被告送达或者张贴催缴相关费用的通知。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，未明确约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日计算。本案中，按照双方交易习惯，取暖费、物业费、清运费系按年度计算缴纳，因此，原告提供物业服务满一个年度或取暖期结束（每年5月1日）前，被告即应当履行缴纳相关费用的义务，在此时间点后，被告仍未缴纳相关费用的，原告即已知其权利受到损害。现原告无证据证明其向被告催缴过取暖费、物业费、清运费，故根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，被告关于其所欠2014年度、2015年度的取暖费、物业费、清运费已过诉讼时效的抗辩理由成立，故本院仅对原告主张的2016年度、2017年度、2018年度的取暖费、物业费、清运费及被告所欠电费、热水费予以支持。二、关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原、被告双方在物业合同中未明确约定滞纳金，本院不予支持。被告辩称因原告物业服务违约致其财产损失，但未提供相应证据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告刘伟于本判决生效之日起十日内向原告蔚县东方物业服务公司支付从2016年度到2018年度的物业费、采暖费、清运费及电费、热水费等共计9，553元；二、驳回原告蔚县东方物业服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取计92元，由被告刘伟承担25元，原告蔚县东方物业服务公司承担67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  刘建国二〇一八年十二月三日书记员  金桐莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。