江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初2673号原告：无锡天安智慧城置业有限公司，住所地无锡市新吴区菱湖大道。法定代表人：胡爱民，该公司董事长。委托诉讼代理人：李材德，江苏逸鹤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周吉文，江苏逸鹤律师事务所律师。被告：无锡源锐电子商务有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：张家麟，该公司董事长。原告无锡天安智慧城置业有限公司（以下简称天安公司）与被告无锡源锐电子商务有限公司（以下简称源锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告天安公司的委托诉讼代理人李材德、被告源锐公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天安公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁合同；2、判令源锐公司支付所欠租金109400元（从2017年8月1日起暂算至2018年4月10日），物业管理费12987.20元（自2017年8月16日起算至2017年12月31日），合计122387.20元；3、本案诉讼费由源锐公司承担。事实和理由：其与源锐公司于2017年6月1日签订租赁合同，约定其将无锡市天安智慧城1-203单元建筑面积437.6平方米房屋租赁给源锐公司，租赁期限为3年，租金每平方米30元，同时约定了违约责任等事项，后源锐公司仅支付了前三个月租金及违约金26256元，自2017年8月1日起，源锐公司未支付租金，经其多次催讨无果，故诉至法院要求判如所请。被告源锐公司辩称，双方的合同已经于2018年1月30日解除了，因为其已经于当天给天安公司当面递交了退租申请书一份，要求解除合同的，天安公司也接受了。关于天安公司的第二项诉请，租金和管理费的金额其一直都是在跟天安公司进行结算，准备确定完金额之后再支付的，但是天安公司一直置之不理，其愿意支付2017年8月1日至2018年1月30日的租金78768元，管理费同意天安公司的计算，律师费不应由其承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年6月1日，天安公司作为甲方与源锐公司作为乙方签订《天安智慧城租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于无锡市新区天安智慧城1-203室房屋（以下简称案涉房屋）租赁给乙方使用，租赁面积为437.6平方米，乙方承租该房屋的用途为科研办公；租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；三年总租金为472608元，其中2017年5月1日至2017年7月31日的39384元于2017年5月10日支付、2017年8月1日至2017年10月31日的39384元于2017年8月10日支付、2017年11月1日至2018年1月31日的39384元于2017年11月10日支付…；违约金共计26256元，可与合同签订时支付的定金或类似款项折抵；物业管理费为每月每平方米6.5元，每月物业管理费合计为2844元；自案涉房屋交付之日起，乙方使用该房屋而产生的其它相关费用，如水费、电费、燃气费、网络费、通讯费、装修垃圾清运费、排污费、车位费等，均由乙方承担；乙方应于本合同签订后三日内支付26256元违约金，本合同签订前已经支付的定金或类似性质的款项，可以折抵；若一方违约，甲方可从违约金中扣除乙方应当支付的租金、费用、违约金和损失赔偿，扣除后应立即通知乙方，乙方在接到通知后七日内补足违约金；本合同到期终止或提前解除后，在乙方履行了房屋交还义务后30日内，违约金由甲方无息退还乙方，在违约金退还前，甲方发现乙方尚有未清偿的租金、费用、违约金、损失赔偿的，可以一并直接扣除；租赁合同提前解除或到期终止后三日内，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项、将房屋恢复至交付时原状（自然损耗除外），甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务；若乙方未按约交还房屋超过15日，甲方同时有权视乙方留存于案涉房屋内之任何物品（包括但不限于办公用品和设备）为乙方废弃物，甲方有权进入（但非必须）并予以处置废弃物，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用；如乙方未按照本合同约定按时支付租金、管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费、电话费等公用事业费，或者未能按时补足违约金的，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算至乙方付清全额款项及违约金之日为止。合同签订后，源锐公司仅支付第一期即2017年5月1日至2017年7月31日的租金39384元及违约金26256元。2018年1月30日，源锐公司向天安公司提交退租申请书1份，载明因源锐公司“目前面临因租金缴纳不及时导致公司无法正常上班，同时由于我司近来经营形势一路走低，产品或服务市场很低迷，为了减少开支，我司经过认真研究，决定自2018年1月30日起不再租用贵司的房屋。”诉讼中，天安公司陈述诉请租金具体支付方式为：2017年8月1日到2017年10月31日按合同约定的租金是39384元，2017年11月1日到2018年1月31日按合同约定的租金是39384元，2018年2月1日到2018年4月10日按合同约定的租金30632元（39384/90*70），以上拖欠的租金合计109400元；物业管理费（含水电煤气费）12987.20元的计算方式为：合同中约定源锐公司物业管理费是按照每月2844元计算的，源锐公司是在2017年8月16日至2017年12月31日共计4.5个月拖欠物业费，按照合同约定即2844元/月*4.5个月=12798元，水电费是189.20元，合计12987.20元。物业管理费是根据合同中第8页14.1条进行主张的，源锐公司已经交付了履约保证金26256元，依据合同源锐公司自2017年8月1日至今一直拖欠租金及物业管理费，依据14.1条款的规定，逾期一日被告应按照欠费总额的千分之三支付违约金，该部分违约金远远高于被告已经交付了的履约保证金，超过部分天安公司也不再进行主张，就当做已经交付了的履约保证金26256元进行了冲抵。源锐公司对各项费用计算均无异议，但认为租金及物业管理费仅应支付至2018年1月30日。诉讼中，天安公司认为其虽然收到了源锐公司2018年1月30日的退租申请书，但按照双方之间的合同约定，源锐公司如要提前解除合同，应在三日内结清所有款项，但源锐公司未按约结清款项，故双方之间的合同应在2018年4月10日源锐公司清空场地时视为解除。源锐公司为证明其一直积极与天安公司沟通结算款项，向法庭提供其公司员工与天安公司案涉租赁事宜负责人之间2018年2月7日的微信聊天记录及申请其员工沈某出庭作证，微信聊天记录中天安公司案涉租赁事宜负责人陈述“我跟我们张总说了总费用了…”“那钱什么时候付呢？”；证人沈某陈述2017年11月起因源锐公司经营不善，拖欠房租，导致有停电的情况，故源锐公司打算不再继续承租案涉房屋，并与天安公司的对接人商量结账，至2018年2月7日，其又找天安公司对接人商量费用，对方当时是同意的，但说要汇报领导，后来就没有回应了，至2月23日，其将退租申请书交给天安公司的对接人，2月25日，其至案涉房屋内打算处分固定资产，但与天安公司发生争执，并被打伤，至于双方之间的费用结算，因为源锐公司财务已经在2017年11月离职，故无法核对。经质证，天安公司对微信聊天记录无异议，但认为无法看出双方已经结算完毕；对证人证言，天安公司认为1、证人系源锐公司员工，有利害关系。2、无法证明双方就结算达成一致意见。源锐公司认为其于2017年底已经离场，最后一次搬东西是在2018年2月25日。天安公司认可源锐公司于2018年4月10日搬离。本院认为，天安公司与源锐公司签订的租赁合同系合同双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，源锐公司提前解除合同后应履行交还房屋的义务，但源锐公司无证据证明其于2018年1月30日即时交还了房屋，亦无证据证明其已即时与天安公司商谈妥当费用的结算、天安公司做出了同意解除的意思表示，且其亦认可在2018年2月25日仍然前往案涉房屋搬东西，故双方之间解除合同的时间点应以天安公司认可的2018年4月10日为准。源锐公司应支付2017年8月1日至2018年4月10日之间的租金及物业管理费等，因源锐公司认可天安公司的计算方式，且无相反证据提供，故天安公司主张的相应金额，本院予以支持。关于26256元“违约金”从其性质来看，应为押金，根据合同约定，源锐公司未按约支付租金等，应以欠费总额为基数按每日千分之三的标准向天安公司支付违约金，该金额已经能够远超过26256元，现天安公司只主张押金部分予以抵扣，不再另行主张违约金，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上，对于天安公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡天安智慧城置业有限公司与无锡源锐电子商务有限公司2017年6月1日签订的《天安智慧城租赁合同》于2018年4月10日解除。二、无锡源锐电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡天安智慧城置业有限公司2017年8月1日起至2018年4月10日的租金109400元、物业管理费12987.20元，合计122387.20元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元（此款已由无锡天安智慧城置业有限公司预交），由无锡源锐电子商务有限公司负担（无锡天安智慧城置业有限公司同意其预交的案件受理费由无锡源锐电子商务有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡源锐电子商务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡天安智慧城置业有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  戴 雷人民陪审员  李浩荣人民陪审员  蔡卓君二〇一八年十二月二十一日书 记 员  钱冰清本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。