湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0683民初2695号原告（执行案外人）:民发现代建设工程集团有限公司（原名称为：襄阳现代建筑有限责任公司），住所地：襄阳市樊城区大庆西路**。法定代表人：陈勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋晶，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨自瑞，湖北三国律师事务所律师。被告：汪浩，男，1974年11月13日出生，汉族，居民，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：王付云，湖北胜和律师事务所律师。被告：李天明，男，1970年6月12日出生，汉族，居民，住湖北襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：李靖，湖北高实律师事务所律师。第三人：湖北通建房地产开发有限公司。。住所地：襄阳市樊城区幸福路**法定代表人：钱建，该公司总经理。第三人：钱建，男，1964年10月10日出生，汉族，居民，住襄阳市樊城区，第三人共同委托诉讼代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。原告民发现代建设工程集团有限公司（以下简称民发现代集团）与被告汪浩、被告李天明、第三人钱建、第三人湖北通建房地产开发有限公司（以下简称通建公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民发建设集团的委托诉讼代理人蒋晶、杨自瑞、被告汪浩及其委托诉讼代理人王付云、被告李天明及其委托诉讼代理人李靖、第三人钱建、第三人通建公司的共同委托诉讼代理人韩歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民发现代集团向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于枣阳市××河北岸项目中的1号楼、2号楼的17套商品房（商品房清单详见明细表），并解除对该17套商品房的查封；2、确认原告享有该17套商品房的所有权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：通建公司2014年以原告名义在枣阳农商行借款1000万元，是该笔款项的实际使用人，通建公司向银行提供了抵押担保，且通建公司与钱建、李天明、汪浩自愿共同向原告出具《承诺书》并承诺如下银行贷款本息及其他一切费用由它们四方共同向银行承担同等的还款责任。但是四位银行还款承诺人，即本案被告及第三人未按时向银行还款，原告无奈于2018年1月29日代其还清了银行全部的贷款本息。原告就代偿事宜，与通建公司达成协议，通建公司以位于枣阳市御河北岸项目1号楼、2号楼的17套商品房抵偿原告所偿还的贷款本息，双方并签订了《抵偿协议》及17份《商品房买卖合同》，并办理了合同登记备案手续。被告汪浩作为银行贷款的还款承诺人，在原告代其偿还银行贷款后，本应积极协助通建公司办理以房抵债相关手续，但其却置诚信与责任于不顾，反而恶意通过贵院查封了上述17套商品房。枣阳市不动产局及房管局在收到贵院（2017）鄂0683民初2078号之一民事裁定书及（2017）鄂0683民初2078号协助执行通知书的当日，均向贵院出具了审查建议函及协助执行建议函，贵院却不予任何回复并执意查封。原告就上述查封行为依法向贵院提出异议，但贵院以（2018）鄂0683执异22号裁定书裁定驳回原告异议。根据有关法律规定，原告对所购17套房屋享有的权益足以除执行，现根据最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法》的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，依法向贵院起诉，请依法支持原告上述请求事项。被告汪浩辩称，1、原告不是被查封房屋的权利人，法院依法在汪浩与钱建、李天明合伙以通建公司名义开发的御河北岸房地产项目清算纠纷诉讼部分中查封登记在通建公司名下的房屋是正确的；2、原告与通建公司签订的以房抵偿协议及17套商品房买卖合同属于恶意串通，损害其他两位合伙人汪浩及李天明的利益，应当无效，主要理由有因原告名义在银行贷款时，原告要求钱建、汪浩、李天明三名合伙人签署了承担还款承诺书，表明原告对御河北岸房地产开发项目是钱建、汪浩、李天明三人合伙以通建公司开发的事实是明智的，但仍私下未经其他两名合伙人同意签订上述协议及合同；在2017年7月21日汪浩及李天明通过襄阳日报公告未经三分之二以上合伙人同意，通建公司不得对御河北岸项目行使任何权利；御河北岸房地产项目的其他两名合伙人汪浩及李天明对原告代偿银行存款及此后签订的抵偿协议、商品房买卖合同不知情，若知道也不会同意，同时在原告代偿银行存款的时候，证处于房地产市场紧俏，房屋根本不愁销，御河北岸项目资金充裕，不存在资金困难，也不需要原告代偿；3、原告没有支付商品房买卖合同的对价，也未占有房屋，不能善意取得上述房产。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李天明辩称，同被告汪浩的答辩意见，请求驳回原告的诉讼请求。即便原告履行了代偿，其追偿的请求也应当按照原告与汪浩、李天明、钱建及通建公司签订的承诺书的约定履行，承诺书明确的约定了抵押房产的范围，为1号楼、2号楼的1、2层的商铺不属于商品房，并办理了抵押他项权证。抵押的房产不属于本案诉争的17套商品房。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人钱建、通建公司共同述称，第三人认可原告诉称的事实与理由，同意原告的诉讼请求，请求法院予以支持。本院查明：2010年6月20日，钱建、李天明、王浩分别作为甲、乙、丙方，通建公司作为第三方签订《项目开发合作协议》，主要约定：甲、乙、丙三方合作开发枣阳市××路原通广实业公司土地项目，该项目以通建公司名义与姜立兵签订资产转让合同，成立枣阳市项目开发部，实行独立核算；甲乙丙三方投入资本为人民币伍佰万元，均以货币出资，出资比例分别为30％、30％、40％，甲乙丙三方按照出资比例享有项目股权：在项目操作期间，按年度进行分红，红利按出资比例进行分配等。上述协议约定开发项目即为位于枣阳市××号的“御河北岸”项目。在开发建设过程中，因资金不足，钱建、汪浩、李天明协商以通建公司名下开发的“御河北岸”项目作为担保，以襄阳现代建筑有限责任公司（以下简称现代公司）名义在枣阳市农村信用合作联社（以下简称信用联社）贷款1000万元用于“御河北岸”项目开发。2014年1月25日，现代公司与信用联社签订《流动资金借款合同》，主要约定：信用联社同意向现代公司提供借款1000万元，借款期限12个月，自实际放款日起算，实际放款日以借据记载为准；借款期限内执行年利率9.72％，借款人未按照约定归还借款的，在上述约定利率基础上加收50％罚息；还款方式采取按月结息，到期还本，结息日为每月29日等。通建公司还与信用联社签订《最高额抵押合同》，约定：通建公司自愿以其开发的位于襄阳“御河北岸”枣国用（2010）第0946号，土地使用面积6542．4平方米：在建工程1、2号楼的1－2层，建筑面积4147．88平方米作为现代公司向信用联社借款1000万元的抵押担保；担保主债权自2014年1月25日起至2015年1月25日止。同日，通建公司、钱建、汪浩、李天明共同向现代公司出具《承诺书》，主要内容为：“由通建公司担保并以现代公司名义在信用联社所贷的1000万元，目前各和手续已办理完毕，鉴于资金的实际使用人为通建公司，现代公司仅作为融资平台，特承诺如下：承诺人承担现代公司与信用联社所签1000万元借款合同的本息、违约金等全部义务，承诺人按上述借款合同约定按时归还贷款本息：钱建、汪浩、李天明对上述贷款本息及因违反贷款合同约定所产生的违约金、罚息、诉讼费、律师代理费等向信用联社承担同等还款责任（即通建公司与钱建、汪浩、李天明共同或分别还款。）”其后，信用联社分两笔向现代公司在该行开立的贷款账户分别发放贷款600万元和400万元，现代公司在收到上述借款后，将其中600万元通过银行转账、另400万元以银行承兑汇票的方式向上述承诺人进行了交付。此后，也由上述承诺人进行还款，但到期未能偿还全部借款本息。2017年11月27日，通建公司向现代公司出具《承诺书》，主要内容为：“通建公司于2014年1月25日以现代公司名义向信用联社借款1000万元，借款期间因其公司资金短缺，该笔借款已展期至2018年2月22日，鉴于现阶段其公司经营困难，无力偿还下余借款本息金额，为妥善解决银行借款事宜，其公司承诺以御河北岸项目18套商品房抵给现代公司，以偿还其公司以现代公司名义在信用联社的借款本息。以房抵债数量据银行欠款金额而定，多退少补。”2018年1月2日，现代公司（甲方）又与通建公司（乙方）签订《抵偿协议》，协议主要内容为：双方确定乙方付清以现代公司名义在信用联社借款2017年12月21日之前的所有利息、复利和罚息后，该笔银行借款剩余本金为7361127.47元，即乙方所欠甲方债务金额为7361127.47元，乙方自愿以其开发的枣阳“御河北岸”商品房清偿乙方所甲方该项债务；乙方提供17套房屋作价7322016．94元，清偿乙方欠甲方债条，剩余金额取整40000元，由乙方直接向贷款银行支付；抵偿房屋单价为3780元，规划用途为住宅；抵偿房屋由甲、乙双方签订《商品房买卖合同》，且乙方付清该笔银行2017年12月21日前的所有利息、复利和罚息后，借款剩余本息金由甲方替借款实际使用人乙方代偿等。抵偿协议签订后，通建公司与现代公司分别就“御河北岸”1号楼702、1102、1402、2001、2002、2101、2102、2201、2202、2203、2204号以及2号楼1405、1905、2005、2105、2205、2305号共17套房屋签订17份《商品房买卖合同》，合同单价3078元／平方米，总计面积2252．36平方米，合同总价款8513914元。通建公司于2018年1月23日向现代公司开具17套房屋的购房增值税发票，发票载明合同单价为3600元／平方米，税率5％。2018年1月29日，现代公司向信用联社分两笔共计偿还借款本金7338398.08元，利息10248元，罚息1225.98元，共计7349872.06元。后，通建公司和现代公司向枣阳市住房保障和房屋管理局申请办理上述房屋转移登记。现代公司缴纳了契税324339．84元、印花税4054．30元、专项维修基金12619元。枣阳市房地产交易服务中心于2018年2月1日向现代公司出具业务告知书，告知其公司申请的坐落于襄阳路××河北岸的房屋交易资料已齐全，该中心已正式受理，请其于2018年2月8日后持告知书到不动产登记中心办理房屋转移登记等相关手续。2018年2月9日，现代公司与通建公司就17套房屋签订收房确认书。在此期间，汪浩因与钱建、通建公司、李天明合伙协议纠纷于2017年6月4日向本院提起诉讼。在审理中，汪浩于2018年3月4日向本院提出财产保全申请，请求对“御河北岸”房地产开发项目登记在通建公司名下的68套住宅、105个车位、16间商铺、11间地下室储物间予以查封，并提供相应担保。本院于2018年3月6日作出（2017）0683民初2078号之一民事裁定书，查封上述财产，并分别于2018年3月7日、3月8日向枣阳市不动产登记中心、枣阳市住房保章和房屋管理局下达了协助执行通知书。枣阳市不动产登记中心、枣阳市住房保障和房屋管理局均于当日向本院出具《审查建议函》，具体内容为：协助执行通知书所附明细表中17套房屋已在枣阳市住房保障和房屋管理局办理房屋转移，经房产交易服务中心交易确认，并正在枣阳市不动产登记中心办理转移登记手续，购买方为现代公司。具体房号为：1号楼：2001、2101、2201、2202、2002、1402、1102、702、2203、2204：2号楼：2305、2205、2105、2005、1905、1405。枣阳市不动产登记中心建议将已经房产交易中心交易确认的上述17套房屋从明细表中删除。案外人现代公司遂以上述事由向本院提出异议，要求中止执行，解除查封。本院受理后，依法进行了审查，于2018年5月22日作出（2018）鄂0683执异22号执行裁定，裁定驳回现代公司的异议。另查明：登记在通建公司名下位于枣阳市××路“御河北岸”1号楼2001、2101、2201、2202、2002、1402、1102、702、2203、2204号及2号楼2305、2205、2105、2005、1905、1405号共17套房屋，已于2018年1月3日在枣阳市住房保障和房屋管理局进行合同备案，买受人为现代公司。2018年5月17日，经国家工商总局核准，襄阳现代建筑有限责任公司的企业名称变更为民发现代建设工程集团有限公司。本院认为：执行异议之诉，是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。其诉讼目的就是阻却执行，审理范围包括案外人是否有阻却执行的理由。就本案而言，即民发现代集团是否对执行标的物（涉案房屋）具有实体权利。通建公司于2014年1月25日以现代公司名义向信用联社借款1000万元，因其公司资金短缺无力偿还，双方协商通建公司以其公司御河北岸项目的商品房抵给现代公司，由现代公司代为通建公司偿还在信用联社的借款本息。2018年1月2日，现代公司（甲方）与通建公司（乙方）签订《抵偿协议》，协议主要内容为：双方确定乙方付清以现代公司名义在信用联社借款2017年12月21日之前的所有利息、复利和罚息后，该笔银行借款剩余本金为7361127.47元，即乙方所欠甲方债务金额为7361127.47元，乙方自愿以其开发的枣阳“御河北岸”商品房清偿乙方所甲方该项债务；乙方提供17套房屋作价7322016．94元，清偿乙方欠甲方债条，剩余金额取整40000元，由乙方直接向贷款银行支付；抵偿房屋单价为3780元，规划用途为住宅；抵偿房屋由甲、乙双方签订《商品房买卖合同》，且乙方付清该笔银行2017年12月21日前的所有利息、复利和罚息后，借款剩余本息金由甲方替借款实际使用人乙方代偿等。抵偿协议签订后，通建公司与现代公司分别就“御河北岸”1号楼702、1102、1402、2001、2002、2101、2102、2201、2202、2203、2204号以及2号楼1405、1905、2005、2105、2205、2305号共17套房屋签订17份《商品房买卖合同》，合同单价3078元／平方米，总计面积2252．36平方米，合同总价款8513914元。18年1月29日，现代公司向信用联社分两笔共计偿还借款本金7338398.08元，利息10248元，罚息1225.98元，共计7349872.06元。后，通建公司和现代公司向枣阳市住房保障和房屋管理局申请办理上述房屋转移登记。现代公司缴纳了契税324339．84元、印花税4054．30元、专项维修基金12619元。枣阳市房地产交易服务中心于2018年2月1日向现代公司出具业务告知书，告知其公司申请的坐落于襄阳路××河北岸的房屋交易资料已齐全，该中心已正式受理，请其于2018年2月8日后持告知书到不动产登记中心办理房屋转移登记等相关手续。2018年2月9日，现代公司与通建公司就17套房屋签订收房确认书。至此，双方对上述17套房屋买卖交易完成，现代公司支付了所购房屋的全部价款，通建公司交付房屋，现代公司对上述17套房屋完成接收，形成占有，只待房屋过户登记完毕，所有权即发生转移。在此期间，汪浩因与钱建、通建公司、李天明合伙协议纠纷于2017年6月4日向本院提起诉讼。在审理中，汪浩于2018年3月4日向本院提出财产保全申请，请求对“御河北岸”房地产开发项目登记在通建公司名下的68套住宅、105个车位、16间商铺、11间地下室储物间予以查封，并提供相应担保。本院于2018年3月6日作出（2017）0683民初2078号之一民事裁定书，查封上述财产，并分别于2018年3月7日、3月8日向枣阳市不动产登记中心、枣阳市住房保章和房屋管理局下达了协助执行通知书。枣阳市不动产登记中心、枣阳市住房保障和房屋管理局均于当日向本院出具《审查建议函》，具体内容为：协助执行通知书所附明细表中17套房屋已在枣阳市住房保障和房屋管理局办理房屋转移，经房产交易服务中心交易确认，并正在枣阳市不动产登记中心办理转移登记手续，购买方为现代公司。具体房号为：1号楼：2001、2101、2201、2202、2002、1402、1102、702、2203、2204：2号楼：2305、2205、2105、2005、1905、1405。枣阳市不动产登记中心建议将已经房产交易中心交易确认的上述17套房屋从明细表中删除。上述事实表明，本案诉争17套房屋并不是未办理过户登记手续，而是在办理过程中由于法院的查封以致办理过户登记手续受阻而不能完成，现代公司对此并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”民发现代集团对本案争议的房屋标的享有足以排除的强制执行的民事权益，应停止对本案争议的房屋的执行，解除对上述房屋的查封的请求。民发现代集团尚未完全取得上述房屋的所有权，故其要求确认上述房屋归其所有依据不足，本院在本案中不予确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、在（2017）0683民初2078号案件中不得对登记在湖北通建房地产开发有限公司名下位于襄阳路74号“御河北岸”1号楼2001、2101、2201、2202、2002、1402、1102、702、2203、2204号及2号楼2305、2205、2105、2005、1905、1405号共17套房屋的房屋执行，解除对上述房屋的查封；二、驳回原告民发现代建设工程集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费63249元，由被告汪浩负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知。审判长 梅 峰审判员 张 磊审判员 谢时吉二〇一八年十二月二十九日书记员 宁启航