山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1806号上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：李某1，男，1944年10月20日出生，汉族，北车集团大同电力机车有限公司退休职工，住大同市。委托诉讼代理人：李某2，男，1969年1月6日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市凉城县。系李某1之子。委托诉讼代理人：邸某，山西华瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告暨原审反诉原告）：邓某，男，1939年12月25日出生，汉族，北车集团大同电力机车有限公司退休职工，住大同市。上诉人（原审被告暨原审反诉原告）：王某，女，1964年12月6日出生，汉族，无业，住大同市。上诉人李某1因与上诉人邓某、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2018）晋0202民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某1及其委托诉讼代理人李某2、邸某，上诉人王某到庭参加诉讼。上诉人邓某经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。因本案疑难复杂，经批准延长审限三个月。本案现已缺席审理终结。李乃平上诉请求：1、请求二审法院撤销原判第一项，改判被上诉人立即协助上诉人办理城区大庆路企业街1楼3单元15号房屋的过户手续；鉴于该房星在一审诉讼过程中已拆迁，或改判确认该房屋过户后对应的产权权益即拆迁补偿权益归上诉人所有。2、判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要理由为：一、一审法院认定事实错误，虽然房屋已被拆迁，但因房屋而衍生的拆迁补偿权益并未消灭，上诉人主张由被上诉人协助办理过户于法有据。1、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定可知，上诉人与被上诉人签订的《住房转让协议》成立并生效，被上诉人也认可出售房屋系其真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人李某1也已将房款足额交付给被上诉人，并将《房屋所有权证书》、过户申请、原始收款凭证等权利凭证原件均交给上诉人，且房屋已登记在被上诉人邓某名下，被上诉人应当按照协议约定全面履行合同义务。2、虽然本案所涉房屋在一审诉讼过程中己被拆迁，但上诉人对房屋所享有的拆迁补偿权益并未消灭，因房屋而衍生的财产性权利依然存在，也就是说，房屋被拆迁后上诉人还要面对房屋安置的产权调换问题，还需要被上诉人履行过户义务，才能保障上诉人对房屋享有的相应权利。且在房屋征收过程中，征收办工作人员就明确的告知上诉人：“你先办理拆迁手续，拆迁以后再办理过户也不迟”，上诉人是为了不影响政府的征收工作，オ办理了交房验收手续。而一审法院认为“由于房屋已经拆迁灭失，该房屋的产权随之消灭”的结论是片面的，局限的，不客观的，明显属于认定事实错误。因此，二审法院应当依法撤销一审判决书第一项，改判被上诉人立即协助上诉人办理城区大庆路企业街1楼3单元15号房屋的过户手续。二、一审法院在庭审过程中明知房屋已被拆迁，但未向上诉人行使法官的释明权，未告知上诉人将诉讼请求变更为确认该房屋过户后对应的产权权益即拆迁补偿权益归上诉人所有，属于程序错误。既然一审法院认为“由于房屋已经拆迁灭失，该房屋的产权随之消灭，履行过户义务无事实和法律根据”那么，一审法院就应当向上诉人行使法官的释明权，明确的告知上诉人应将履行过户义务的诉讼请求变更为确认该房屋的拆迁补偿权益归上诉人所有，但一审法院并未向上诉人释明，属于程序错误。邓某、王某上诉请求，1、请求二审法院撤销原判第二项，依法改判上诉人与被上诉人签订的《住房转让协议》无效。2、诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：一、一审法院认定的事实不清，争议的房屋在2001年未参加完房改，不符合当时卖房政策，被上诉人提供的房屋产权证是其冒用上诉人邓某的名义欺骗房改办及产权登记部门取得的。二、上诉人、被上诉人于2001年7月15日签订的《住房转让协议》无效。三、争议房屋属于上诉人邓某和王某的夫妻共同财产，夫妻二人对房屋拥有平等的处分权。四、原告李某1不是争议房屋的所有权人，擅自出租该房屋的收益属于不当得利。李某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令上列被告立即协助原告办理城区大庆路企业街1楼3单元15号房屋的过户手续；2.本案诉讼费由二被告承担。邓某、王某向一审法院提出如下反诉请求：1.请求法院判令反诉原、被告签订的合同无效；2.反诉费由反诉被告承担。一审法院确认如下事实：即二被告系夫妻。2001年7月15日，原告（买方）与二被告（卖方）签订《房屋转让协议》，约定购买位于大同市大庆路企业街1楼3单元15号的房改房屋一套，房款28000元一次结清，卖方将该房屋所有凭证以及以后关于此房全部福利转让给买方。卖方应尽快协助办理产权转移手续。李某1以及邓某签字确认。邓某在协议后补记“今收到房款现金贰万捌仟元正”。后该房屋交付李某1。2005年7月28日，该房屋登记在邓某名下。大同市大庆路企业街1楼3单元15号房屋现已经被拆迁。对双方争议的《房屋转让协议》效力问题，该院认定如下：李某1提交了邓某签字的申请一份，内容为“本人自愿将大同市大庆路企业街1楼3单元15号的住房转给李某1，请领导批准办理过户手续”、以及2005年3月13日大同机车厂物业管理公司出具的收费收据一份，证明诉争房屋未过户，现仍登记在邓某名下，2005年办房本的时候邓某亲自去办的，物业出具的换证费650元收据是邓某的本人签字。邓某、王某对此不认可，认为没有参加房改，也没有签过任何字，房本系李某1自行办理。同时提供了房改售房转移备案登记卡、公有住房出售登记表、公有住房出售价格摘要表，证明参加房改并办理房本的事实不知情。李某1对证据的真实性无异议，但认为不能证明反诉事实。该院对当事人无异议的证据的真实性予以确认。对于李某1提供的邓某签名的申请以及换证费收费收据，邓某否认其签字，但也不申请对笔迹进行鉴定，同时，房改售房转移备案登记卡、公有住房出售登记表、公有住房出售价格摘要表等办理房屋产权的手续，均系大同市房产管理局内部档案，不能证明邓某、王某是否知情，该二人提供的证据不足以推翻邓某签字的真实性，故对申请以及换证费收费收据的真实性予以采纳，对邓某参与房改过程，办理房屋产权证手续的真实性本院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就大同市城区大庆路企业街1楼3单元15号房屋买卖事宜，签订了《房屋转让协议》。被告（反诉原告）认为诉争房屋系房改房，以签订协议时不享有全部产权为由，主张该转让协议无效。该院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告（反诉原告）依此主张无效，不符合法律规定，该院不予支持。同时，二被告（反诉原告）认可出售房屋系其真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该转让协议成立并生效，原、被告应当按照合同约定享有合同权利并全面履行合同义务。原告（反诉被告）李某1已经将房款足额交付被告（反诉原告）邓某，且该房屋现已登记在邓某名下，邓某履行办理过户义务的条件已具备。由于该房屋已经拆迁灭失，该房屋的产权随之消灭，现原告（反诉被告）李某1主张由被告邓某协助履行办理过户无事实以及法律根据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、驳回原告李某1的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）邓某、王某的反诉请求。案件受理费100元，由李某1负担。反诉费100元，由邓某、王某负担。二审中，李某1向本院提交新证据：大同市城区大庆路街道办事处出具的《证明》、一审诉讼费发票，欲证明房屋是起诉后拆除。王某提交新证据；《大同市城区人民政府关于中车集团大同公司棚户区改造房屋征收补偿办法》欲证明拆迁办没有通知我们，房屋已经拆除。经质证，王某对大同市城区大庆路街道办事处出具的《证明》无异议，对一审诉讼费发票认可。李某1对《大同市城区人民政府关于中车集团大同公司棚户区改造房屋征收补偿办法》无异议。本院认为，王某提交的《大同市城区人民政府关于中车集团大同公司棚户区改造房屋征收补偿办法》虽内容真实，但无法证实其所欲证明的待证事实，故对其不予采用。大同市城区大庆路街道办事处出具的《证明》、一审诉讼费发票，来源合法，内容真实，对其证明效力予以采信。二审中，双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。关于《住房转让协议》是否有效的问题。本院认为，一审庭审时，李某1向法庭提交了该《住房转让协议》，邓某、王某对此无异议。鉴于该《住房转让协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，且售买房屋是双方当事人真实意思的表示，故原判依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对邓某、王某要求确认该《住房转让协议》无效的主张不予支持，并无不当。关于邓某、王某是否应协助李某1办理涉案房屋过户手续以及该涉案房屋产权权益或拆迁补偿权益是否应归李某1所有的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案诉争房屋在一审诉讼过程中已被政府拆迁，故在物权上，拆迁这一事实行为成就时就已经发生了物权灭失的效力。因此，本案标的物归于消灭，物权已灭失，故李某1要求邓某、王某协助办理涉案房屋过户手续进行物权确权的诉讼请求，在事实上已无可能，原判对其该诉求不予支持，亦并无不当。该涉案房屋物权已灭失，李某1二审中提出该涉案房屋产权权益或拆迁补偿权益应归其所有，该诉求属于新的诉求，其可另案解决，对此，本案不予评判。此外，李某1称一审法院在庭审过程中明知房屋已被拆迁，但未向其行使法官的释明权，未告知其将诉讼请求变更为确认该房屋过户后对应的产权权益即拆迁补偿权益归其所有，属于程序错误。本院认为，法官行使释明权的目的在于避免因当事人法律知识和诉讼技巧缺失而无端丧失其实体权利和诉讼权利，李某1在一审中就已委托了律师作为其诉讼代理人，因此对于是否变更诉讼请求，应当是当事人综合整个案件以及衡量利弊得失后自行决定，并非法官所必须释明的事项，故一审法院并不违反法律程序。综上所述，上诉人李某1，上诉人邓某、王某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李某1负担100元、由上诉人邓某、王某负担100元。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一八年十二月二十七日书记员 史 涛