贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0525民初2975号 原告：杨某，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 原告：吴某某，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省大方县。 二原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾加祥，贵州煜昌祥师事务所律师。 被告：陈某，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖荣跃，贵州勤维师事务所律师。 被告：贵州纳雍鑫城置业有限公司，住所地贵州省纳雍县居仁街道办事处香蜜欧城香府。 法定代表人：侯贵虎，该公司负责人。 原告杨某、吴某某与被告陈某、贵州纳雍鑫城置业有限公司（以下至判决主文前简称“鑫城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。2018年10月29日，原告向本院提出财产保全申请，以中国平安财产保险股份有限公司出具的保函提供担保。本院于同年10月31日作出（2018）黔0525民初2975号民事裁定书，查封贵州纳雍鑫城置业有限公司开发的香府1号楼中1号、7号、8号、9号、10号、11号门面（共计667.8平方米）及香府6号楼6-2-601号房屋（建筑面积157平方米）。本院于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告杨某、吴某某及其委托诉讼代理人曾加祥、被告陈某及其诉讼代理人肖荣跃到庭参加了诉讼。被告鑫城公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告履行与原告约定的“签订商品房买卖合同及办理网签备案”的合同义务；2、判决被告鑫城公司退还原告吴某某存入其公司账户的网签过账资金75.464万元；3、判决二被告承担违反合同义务的违约金420万元。庭审过程中，二原告将第一项诉求变更为判决被告鑫城公司与原告签订商品房买卖合同并协助办理网签备案。事实和理由：2017年至2018年期间，贵州久合泰混凝土有限公司（以下简称“久合泰公司”）向纳雍县旭峰建材有限公司（以下简称“旭峰公司”）购买水泥等建材，久合泰公司法人为蔡某某，旭峰公司法人为杨某，久合泰公司累计共欠旭峰公司货款440万元，蔡某某向吴某某借款200万元。因久合泰公司未能清偿所欠材料款，蔡某某也未能偿还吴某某的借款。2018年6月2日，蔡某某与杨某、吴某某及陈某三方达成债务转让协议，协议约定久合泰公司欠旭峰公司的货款440万元及蔡某某欠吴某某的借款本金及利息220万元，共计660万元，由陈某代为偿还给原告。2017年8月至2018年5月31日，贵州省纳雍县众隆商品混凝土有限公司委托陈某从旭峰公司购买水泥等建材，累计欠旭峰公司货款380余万元。因陈某未能支付欠款，2018年6月3日，陈某与杨某、吴某某及鑫城公司签订三方协议，约定陈某将鑫城公司以物抵债给其的商品房出售给杨某、吴某某，该商品房为鑫城公司开发的香府1号楼中的1号、7号至11号共6个门面（面积667.8平方米）以及6号楼的6-2-601号住房（面积157平方米）。同时约定陈某与鑫城公司应积极与二原告签订正式的商品房买卖合同及办理网签备案手续。门面单价18500元/㎡，住房单价3500/㎡，房屋总价款暂定为1260万元，具体以实际面积计算，双方多退少补。购房款于协议签订当日给付1160万元，其中200万元为现金，960万元为被告陈某欠杨某的材料款以及欠吴某某的借款，余下的100万元于协议签订之日起15日内支付完毕，被告陈某收到房款后向原告方出具收条。如被告陈某、鑫城公司任一方违约，应连带向原告方承担房屋总价款的百分之三十的违约责任。如原告方未按时向被告陈某付款，应承担房屋总价款的百分之三十的违约责任。原告已按协议约定履行了义务，原告要求被告办理网签时，被告拒不办理。被告的行为已明显构成违约，应承担违约责任。原告已向被告陈某支付房款1300万元（单价×房屋实际面积），被告陈某于2018年6月22日向原告出具收条。原告与鑫城公司协商办理上述商品房买卖手续时，鑫城公司称，需要原告打一笔款从鑫城公司的账户上过才能办理。2018年9月12日，吴某某将75.464万元打入鑫城公司账户。但被告陈某、鑫城公司均以各种理由拒绝履行合同义务。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告陈某辩称，1、签订商品房买卖合同以及办理网签备案不是法定的物权公示手段，故原告的请求无法律依据。2、涉案房屋未经过竣工验收，依法不具备任何物权公示条件，故被告不存在违约的情形。3、原告请求返还网签过户资金的行为视为其自愿放弃网签备案。4、即使被告方有违约行为，根据法律规定，违约金不能超过损失的30%，故原告方违约金请求过高，请求依法审查。原告方迟延交付房款的行为本身也构成违约。 被告鑫城公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，案外人蔡某某为甲方、原告杨某、吴某某为乙方与被告陈某为丙方，三方共同签订《债务转让协议书》，约定因甲方差欠乙方材料款660万元，该款项经甲乙丙三方协商一致，由丙方代为偿还甲方所欠乙方款项660万元，三方协议如下：1、经甲乙双方核算，甲方差欠乙方款项共计660万元，该款项由丙方代甲方偿还乙方，乙方对此予以认可;2、该款项丙方代甲方偿还后，甲方须在2019年12月30日前将660万元款项全部支付给丙方;3、如期限届满，甲方未能还款，甲方自愿将其所持有的贵州久合泰混凝土有限公司股份质押担保给丙方，甲方保证对该质押担保无任何异议;5、如甲、丙方因本协议转让给乙方的债权发生争议，甲、丙双方的所有抗辩事由均不能对抗乙方，与乙方无任何关联。2018年6月3日，被告陈某为甲方、原告杨某、吴某某为乙方、被告鑫城公司为丙方签订《协议书》，约定因丙方差欠甲方工程款，丙方将自身开发建设的商品房项目以物抵债予甲方，并由甲方自行销售，其销售款项完全由甲方享有，丙方对以物抵债给甲方的商品房销售视为自身房屋销售，并与甲方连带承担作为出卖人需要承担的商品房质量及全部相应责任。现甲方因差欠乙方材料款共计960万元，甲方同意将丙方以物抵债的商品房作价出售给乙方，由于该商品房现暂不能办理正式商品房买卖合同并办理房管备案网签，三方协议如下：1、甲方出卖给乙方的商品房位于香府1号楼（1号、7号、8号、9号、10号、11号）共6个门面面积共计667.8㎡（含公摊）、香府6号楼6-2-601号住房1套面积为157㎡，具体房屋编号以丙方提供的规划图纸及该商品房现场照片并经甲乙丙三方确认的规划图纸及照片为准。2、乙方购买甲方商铺经甲乙双方确定单价为门面18500元/㎡、住房3500元/㎡。房屋总价款暂定为1260万元，具体以甲方出售给乙方的实际面积计算，双方多退少补。购房款在签订本协议书当日支付1160万元，其中200万元为现金支付，960万元为甲方差欠乙方的材料款，剩余100万元在本协议签订后15日内支付完毕，甲方收到该款项的，应同时出具收据。3、丙方承诺并认可甲方具有该商品房门面及住宅的完全处分权，不能再以甲方无权处分为由将涉案门面及住宅再行出售，并承担甲方出售该房屋后，因房屋本身包括但不限于房屋质量、延期交房、延期办证等问题所引起的一切法律责任。丙方开始网签时必须与乙方进行网签。4、本协议签订后，甲、丙方需在涉案商铺及住宅具备签订正式商品房屋合同之时，积极与乙方签订正式商品房买卖合同及办理网签备案。5、甲方承诺并保证对该房屋具有完全处分权，如因该房屋权利瑕疵导致乙方不能取得房屋，需对乙方承担违约责任。6、甲、丙双方应对本协议约定对乙方的保证事项承担连带保证责任。7、违约责任：如甲、丙方任意一方违约，甲丙方都应按照房屋总价款的百分之三十连带对乙方承担违约责任，如乙方未向甲方付款，乙方应按房屋总价款的百分之三十承担违约责任。2018年6月3日，原告杨某向被告陈某转账150万元，6月5日转账40万元，共计转账190万元，付款用途为购买香府1号楼门面。2018年6月22日，被告陈某向原告出具收条，载明：今收到杨某交款：1300万，注：其中960万为材料款，190万为转账，150万为水泥款及现金转账。作为购买香府1号楼门面。2018年9月，被告鑫城公司与吴某某签订了1号楼1号门面的商品房买卖合同，同年9月12日，原告吴某某按照被告鑫城公司的要求，向公司账户汇入754640元，用于办理香府1号楼1号门面网签备案登记过账。至今，被告鑫城公司未向原告退还该笔费用。 另查明，被告鑫城公司开发建设的纳雍县居仁街道香蜜香府1栋于2018年1月18日办理了商品房预售许可证。涉案的香府1号楼中的1号门面，已经在纳雍县房产事业局办理了销售合同网签备案手续，6号楼的6-2-601号住房在纳雍县房产事业局及纳雍县国土资源局不动产登记中心登记的房号为6-2-6-1，已办理了在建工程抵押登记。 本院认为，关于原告请求被告鑫城公司与其签订商品房买卖合同并协助办理网签备案的问题。被告鑫城公司与原告杨某、吴某某及被告陈某签订的三方《协议书》，是三方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，本院予以确认，三方均应按照协议的约定履行各自的义务，原告应按约定支付购房款，被告鑫城公司应按约定房屋具备网签条件时与原告签订商品房买卖合同及办理网签备案登记，且被告鑫城公司作为商品房开发企业，与买受人签订商品房买卖合同并为其办理网签登记是其应尽的义务。本案中，鑫城公司虽不是房屋的实际出卖者，但其在协议中明确认可了原告与被告陈某的买卖行为成立，再加上因鑫城公司差欠被告工程款而已将案涉房屋以“以物抵债”的方式抵给被告陈某，被告陈某仅享有案涉房屋的债权，鑫城公司仍是案涉房屋的实际所有者。原告已按约定将所有购房款交付，被告鑫城公司应当按约定在房屋具备网签条件后与原告签订商品房买卖合同及办理网签备案。经查明，香府1号楼1号门面已办理了网签备案登记，因此案涉房屋已具备了网签备案登记，故原告的第一项诉讼请求，条件已具备，符合法律的规定，本院予以支持。被告陈某辩称涉案房屋未竣工验收合格且未取得相关销售许可文件，但香府1栋已于2018年1月18日取得预售许可证，且该抗辩理由系被告鑫城公司办理房屋备案手续的阻却因素，并不能抗辩原告的合法请求。鉴于香府1号楼1号门面已经办理了销售合同网签，故被告鑫城公司履行签订房屋买卖合同、办理网签备案手续的义务范围为香府1号楼7号、8号、9号、10号、11号共计5个门面及香府6号楼6-2-6-1号房屋。 关于原告吴某某汇入被告鑫城公司账户的75.464万元是否返还的问题。吴某某于2018年9月12日打入被告鑫城公司账户的75.464万元系过账资金，用途为被告鑫城公司用于办理房屋网签备案手续，网签成功后，鑫城公司予以返还给吴某某。进账单载明涉案房屋为香府1栋1-1，被告鑫城公司未提出异议，现香府1栋1-1门面已办理销售合同网签备案，网签商品房买卖合同的目的已经实现，返还条件已经成就，故被告鑫城公司应当返还原告75.464万元的过户资金，本院对该项诉讼请求予以支持。 关于原告请求被告支付违约金420万元的问题。被告应否承担违约金的前提是被告是否存在违约行为。被告鑫城公司未退还的75.464万元的行为是否应向原告支付违约金，75.464万元是用于房屋网签备案的过账资金，被告鑫城公司与原告未就该金额的退还问题签订书面合同，也未约定什么时候退还，原告也无证据证明双方约定了违约责任，被告的行为虽然给原告造成了一定的损失，但是原告请求支付对象为违约金而不是其造成的实际损失，故针对该部分金额原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。另，《协议书》第四条约定：“本协议签订后，甲、丙方需在涉案商铺及住宅具备签订正式商品房屋合同时，积极与乙方签订正式商品房买卖合同及办理网签备案”，现在香府1号楼中的1号门面已经办理了销售合同及网签，说明案涉房屋已经具备签订正式商品房屋合同的条件，在具备条件的情况下，被告陈某未按约定履行自己的义务，被告鑫城公司也未按约定与原告签订正式商品房买卖合同及办理网签备案，二被告的行为已构成违约，被告陈某应承担违约责任。根据《协议书》的约定，被告鑫城公司对该协议书的履行提供了连带担保，故对违约行为应承担连带责任。被告陈某辩称原告支付购房款存在违约行为，根据《协议书》的第二条关于房屋价格及支付时间的约定，购房款在签订协议书当日支付1160万元，其中200万为现金支付，960万元为陈某差欠原告的材料款，剩余100万元在协议签订后15自然日内支付完毕，甲方收到该款项后，应同时出具收据。原告已于2018年6月15日前向陈某支付190万元，加上合同约定中的1160万元，原告并未超期支付房款，而是被告陈某未按约定开具收条。陈某出具的欠条时间并不能证明是房款的实际支付时间，故对该抗辩主张，本院不予采纳。关于违约金数额的认定问题，双方协议约定按照房屋总价款的百分之三十计付，根据陈某出具的收条载明香府1号楼门面及房屋的购房款总计为1300万元，但并无证据证明该款系涉案房屋的总价款，且根据协议约定房屋总面积及单价进行计算，本院以双方合同约定的价格1260万元为准，违约金计算为378万元，庭审中，被告陈某认为违约金过高要求予以调减，但未举证证明违约金过高的情形，结合被告鑫城公司已经为原告办理了香府1号楼1号门面的销售合同网签备案，已经履行了部分义务，且违约时间较短，本院酌情将违约调低为150万元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 一、被告贵州纳雍鑫城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内与原告杨某、吴某某签订被告贵州纳雍鑫城置业有限公司开发的“香府”1号楼中的7号、8号、9号、10号、11号门面及6号楼的6-2-6-1号商品房的商品房买卖合同并办理网签备案手续； 二、被告贵州纳雍鑫城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告吴某某过账资金75.464万元； 三、被告陈某于本判决生效之日起三十内支付原告杨某、吴某某违约金150万元，被告贵州纳雍鑫城置业有限公司承担连带支付责任； 四、驳回原告杨某、吴某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46438元，适用简易程序减半收取23219元，由被告贵州纳雍鑫城置业有限公司、陈某负担10566元，原告杨某、吴某某负担12653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  丁明香 二〇一八年十二月三十日 法官助理彭朝婷 书记员丁智超