贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8041号原告:毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。法定代表人：赵春元，该公司总经理，委托诉讼代理人：刘正旭（特别授权），系原告公司员工，被告：葛学敏，男，1961年6月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称龙腾物业公司）与被告葛学敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司法定代表人赵春元及委托诉讼代理人刘正旭、被告葛学敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费3,430.00元，水费667.00元，垃圾处理费108.00元，共计4,206.00元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2015年6月30日注册登记成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订物业服务合同，正式入驻三江花园，为小区业主提供物业服务。按照物业服务合同约定，原告投入人力物力，恢复小区电梯运转，重新安装百余摄像头，加强小区安保、保洁及绿化，排查水电隐患，扭转前期物业的瘫痪，小区保安、保洁及基础设施维护工作质量提升，经问卷调查，满意结论占有效问卷的96.74%，符合行业标准和合同要求。被告拖欠原告从2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费和水费共计4,206.00元。现原告特依法诉至法院。被告葛学敏辩称：一、答辩人于2012年2月10日入住三江花园小区，与三江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，接受该公司服务，合同履行期限为5年，物业管理费为每平方米0.8元，其服务基本满意，答辩人按合同约定交纳物管费。2016年初，在三江小区业主委员会未换届和未召开业主大会决定更换物业管理公司、原“三江花园小区业主委员会”及被答辩人未征求小区业主意见的情况下，由被答辩人代替三江物业管理有限公司提供服务，没有业主大会法定程序决定，也没有征求业主的同意和认可，被答辩人将物业管理费擅自提高为每平方米1.00元，且其服务不到位，质量差，答辩人与三江物业管理有限公司5年合同期限未满，该合同未解除，答辩人开始就告知拒绝向被答辩人交纳物管费。二、被答辩人与原“三江花园小区业主委员会”签订物业管理服务合同的行为已经违反物业管理相关法律法规和合同法的规定，该合同是无效合同，其中选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。而原“三江花园小区业主委员会”在没有召开小区业主大会决定选聘被答辩人作为小区的物业服务企业，擅自与被答辩人签订物业管理服务合同，违反物业管理的相关法律规定。三、被答辩人与原“三江花园小区业主委员会”签订物业管理服务合同时，没有尽到相关审慎义务，其因此所产生的法律后果和责任，应由被答辩人自己承担。被答辩人应对原“三江花园小区业主委员会”资格和是否经过业主大会决定的法定程序审查，其未尽到注意义务，是不严谨和有过错的。四、答辩人之所以拒绝向被答辩人缴纳物管费，是答辩人的自身行为造成的。其未依法公示，未与小区业主协商擅自提高物业管理费，强行捆绑收费，且未按照服务标准服务，对小区业主的反映和要求置之不理，电梯坏了也不修、垃圾堆积、水泵房流淌污水等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告所举证据1，物业选聘告知书、三江花园业委会关于终止前期物管及选聘正式物业管理的说明、业委会备案表、物业管理服务合同、市西办事处证明、和平社区办事处证明各1份，证明目的：原告对涉案小区进行物业管理的合法性。被告质证意见：对告知书、说明、备案表、证明的真实性有异议，对合同，虽看过，但不知怎么签的。经本院审查认为：对告知书、说明，有业主委员会的签章，能代表业主委员会，对备案表、证明，能证实选举业主委员会的合法性；对物业合同，因有业主委员会和物业公司的签章，能代表双方当事人签订合同，约定双方当事人的权利义务，原告与被告等业主之间形成物业服务合同关系的事实，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据2，维护合同、监控、道闸、相关票据(收据)、工资表、照片、函、调查问卷、原始记录、维修表、报告等，证明目的：原告公司对涉案小区实施了合格的物业服务，业委会及大多数业主认可原告公司提供的服务。被告质证意见：与本案无关联性，原告入驻无合法手续，没有召开业主大会，是和个人协商，我不接受原告服务，收据不能体现业主拒绝缴费的多少，不知道问卷调查的事实。经本院审查认为，该组证据只能证实原告实施了相关物业服务、支出或收取了相关费用等事实，其证明力，本院予以确认，对其余证明目的，本院不予以确认。对原告所举证据3，被告欠费明细表、催缴物业费通知书。证明目的：原告公司已尽到书面告知义务，被告拒绝交纳物业费义务。被告质证意见：因原告入驻违规，我未与原告签订合同，故不认可物业费；对水费、垃圾处理费，是原告拒收造成的。经本院审查认为，欠费明细表系原告的单方制作，仅凭该明细表不能达到原告的证明目的，催缴物业通知，只能证实原告曾以不同方式通知过被告缴费的事实。二、对被告所举证据1，照片15张。证明目的：原告服务不到位。被告质证意见：部分图片模糊不清，照片标明有些是2018年的照片，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，对不在2016年1月-2017年12月之间的照片，与本案无关联性，对其余照片，原告对真实性未提出异议，该照片能证实被告未完全尽到小区物业服务的事实，故能达到被告的证明目的，其证明力，本院予以确认。对被告证据2，受案通知书2张。证明目的：两次被盗，是龙腾物业与三江物业未交接清楚。原告质证意见：与本案无关。经本院审查认为，被告报案系发生在原告入驻之前，该证据不能达到龙腾物业与三江物业未交接清楚的证明目的，其证明力，本院不予以确认。对被告证据3，申请证人张某、鲁某出庭证言：物业公司系非法入驻，电梯坏了没人管，喷泉有问题，原告的服务不能让我们满意。证明目的：原告入驻没有召开业主大会和公示，系非法入驻。经本院审查认为，该证据只能证实原告未完全尽到相关物业服务的义务，至于是否非法入驻，得根据相关法律的规定认定，故达不到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系三江花园小区的业主。2015年8月14日，毕节市三江花园业主委员会通过竞争性谈判方式选择原告龙腾物业公司作为三江花园全体业主服务的物业服务企业。双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方为毕节市三江花园小区提供物业管理服务。物业服务内容：二、“共用设施设备的日常维修，养护和管理，共用设施设备，包括共用的上下水管道，共用照明”。三、“共用设施和附属建筑物构筑物的日常维修，养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等。”，四、“公共区域的绿化养护与管理。”，五、“公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。”……。九、“电梯、水泵的运行和日常管理。”十、“房屋装饰装修管理服务。”等，合同期限：本合同期限2年，自2015年12月11日起至2017年12月11日止，乙方入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.80元，2016年3月12日起按月每平方米1.00元收费，住改商按每月每平方米建筑面积2.00元收取，收费时间按季度收取。合同还约定其他事项。合同签订后，原告履行合同义务过程中，于2016年元月22日签订三江花园项目监控系统工程施工合同书，2016年9月9日向毕节供电局报告三江花园电路存在安全隐患，2017年6月1日与七星关区卉虹电脑经营部签订安防监控安装合同，2017年6月21日与贵州博莱工程技术有限公司签订三江花园小区电梯日常维护保养合同等服务义务，支付相关费用，依合同的约定收取了小区部分业主的相关服务费用。同时，在原告履行物业管理服务义务过程中，因其管理的三江花园小区电梯存在事故隐患，于2016年5月9日被经特种设备安全监察员洪霞、吴伟检查，该单位以（七星）市监特令（2016）第市06号《特种设备安全监察指令书》告知原告：未张贴注意事项、安全警示说明……，责令其于2016年5月15日前采取措施改正或消除事故隐患。于2016年7月8日被毕节市七星关区市场监督管理局以七星市监行处听告字（2016）57号《行政处罚听证告知书》告知：……该小区B栋四单元产品编号为“D6NF9981、D6NF988”的两台电梯存在“五方通话”不通的事故隐患情况，而电梯仍处于运行使用状态。而你公司未进行整改，未进行消除隐患，已构成违法，拟对你公司罚款20,000.00元整的决定。另外，小区内存在乱搭建及卫生差等情形。在被告交纳相关水费和电费时，原告要求与物管费捆绑交纳。被告不同意交纳物管费时，原告就没有收取被告的水费和垃圾处理费。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、原告是否按合同约定充分履行了义务；2、被告是否应当向原告支付所欠的物业服务费及水费、垃圾处理费，金额如何确定。对双方争议的焦点1，双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，而根据双方签订的《物业管理服务合同》的约定，原告在履行物业服务过程中，履行了相关义务：如2017年6月21日与贵州博莱工程技术有限公司签订三江花园小区电梯日常维护保养合同、2017年6月1日与七星关区卉虹电脑经营部签订安防监控安装合同、2016年元月22日签订三江花园项目监控系统工程施工合同书、2016年9月9日向毕节供电局报告三江花园电路存在安全隐患等服务义务。但其未履行好“电梯的运行和日常化管理”、“共用设施设备的日常维修，养护和管理”、“公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。”等的义务。因此，原告虽然履行了相关物业服务的义务，但其未充分履行职责，未完全履行物业服务的相关义务。对双方争议的焦点2，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定……”的规定，毕节市三江花园业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，对双方均有约束力，被告作为三江花园的业主之一，理应受该合同的约束。故对被告主张其与原告没有服务合同关系，本院不予以支持；对被告主张前期物业合同履行期限为5年，该合同还未解除，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，在原告与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》后，前期物业服务合同终止。因此，从原告与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》后，原告与被告之间便依法形成物业服务合同关系，该物业服务合同对被告具有法律上拘束力。原、被告双方的权利义务明确，双方均应按合同的约定履行合同义务。对被告主张业主委员会未召开业主大会及原告系非法入驻。是否召开业主大会，是业主与业主委员会之间的法律关系，不是本案原告与被告之间的法律关系。被告不能提供证据证明原告系非法入驻。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故其主张，本院不予以支持；而原告能提供证据证明其系与三江业主委员会签订合同，其依据合同的约定入驻，故不存在非法入驻的事实。对被告主张三江业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》违反了相关法律法规的规定，是无效合同。对合同是否有效，应由签订合同的双方通过法定程序确认，因未启动合同效力确认的程序，故对合同效力，不属于本案审查的范围。对被告主张原告擅自提高物业服务费。因双方签订的《物业管理服务合同》对物业服务费有约定，对该物业服务费的约定系双方当事人的真实意思表示。故不存在原告擅自提高物业服务费的事实。因此，在原告与毕节市三江花园业主委员会签订的合同的有效期限内，原告及业主均应按合同的约定享有权利，同时应履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比与已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的物业服务费支付义务。根据《物业管理条例》和双方合同约定：被告应自2015年12月11日起至2016年3月11日期间，按每月每平方米建筑面积0.80元，从2016年3月12日起至2017年12月11日止，按月每平方米1.00元交纳物业管理费。认定被告欠付原告物业费的期间为2016年1月1日至2017年12月31日（被告认可起始时间），应分段计算为，从2016年1月至3月，共3个月，按每平方米0.80元计算，从2016年4月至2017年12月共计21个月，按每平方米1.00元计算，被告应付原告物业服务费为2,675.84元［（0.80元×142.94㎡×3+1.00元×142.94㎡×21）×80%=2,675.84元］，垃圾处理费4.50元×24=108.00元，水费667.00元（被告认可），以上合计：2,675.84元+108.00元+667.00元=3,450.84元。原告主张4,206.00元，超过部分，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告葛学敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年1月1日至2017年12月31日共24个月的物业服务费、垃圾处理费、水费合计3,450.84元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告葛学敏负担20.00元，原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担5.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一八年十二月三日书记员  徐畅