贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9252号原告：谭荣敏，男，1949年12月15日出生，彝族，住贵州省毕节市大方县，原告：罗忠群，女，1958年8月27日出生，汉族，住贵州省毕节市大方县，被告：毕节市博泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。原告谭荣敏、罗忠群与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告谭荣敏、罗忠群、被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办证违约金暂计10,000.00元（违约金以购房总额为基数，每日按万分之二计算，从2016年1月14日起至办妥房屋产权证并交付原告之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）“博泰.美欣明珠”04幢03单元704号房，总价款为295,218.00元，原告按约定交付了购房款，合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋权属证书，但被告至今仍未为原告办理房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，原告认为被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并交付违约金。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告博泰公司辩称，一、原告的主张已经超过诉讼时效；二、根据双方合同约定的办证模式，是被告在交房后180日内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告委托被告办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书并不包含房屋权属登记。因系委托办理，双方并无具体时间的约定及违约责任标准的约定。总登记时间约定在180日之内，分户登记应在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与被告就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实，所以，原告主张的违约责任应当予以驳回。二、因原告并未提供协助义务，如出具《授权委托书》、提供相关办证材料，并不完全是被告的原因，而是原告怠于履行义务导致。三、双方合同约定的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定的“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理房屋所有权证和建设用地使用权证书，转而办理统一的不动产权证书，上述政策系不可抗力，根据双方合同约定被告可以免责，因不动产统一登记制度改变了双方合同约定的履行方式，双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在被告违约情形。四、原告没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、合同约定的“有关文书”指代不明，因标的物不明而无法交付，故交付“有关文书”不具备履行期限可能性和必要性应当判定该条款不能成立；另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，从公平合理的原则出发，不能因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。同时，因系委托办证，相关文书也不需交付原告；在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提供的《商品房买卖合同》、《收据》，经审查，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，但不能完全达到原告的证明目的，违约金计算天数应由本院根据本案的实际情况依法认定。对原告所举的物业收据、商品住房质量保证书、商品住房使用说明书，只能证明被告将房屋交付给原告使用，但该证据不能达到原告的证明目的，不予采信。对被告提供的毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，被告未能提供证据证明其在约定期限内取得涉案楼房的所有权初始登记，且被告在庭审中明确表示初始登记正在申请办理，能否办理还不清楚，故达不到被告的证明目的，不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年11月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT32-2011-4-3-704）。“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁），土地编号为毕市国用（2011）第265号的地块上建造的第4幢3单元7层4号住房（房号4-3-704）；建筑面积110.61平方米，套内建筑面积92.10平方米；该商品房总价款为295,218.00元；付款方式为买受人（二原告）应当于2011年11月29日前一次性支付全部房价款；出卖人应当于2013年12月31日前，向原告交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）原告不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定于2011年11月29日前向被告支付了全部房价款（含定金）295,218.00元，已履行了全部房款的支付义务，且于2011年11月29日、2016年2月3日两次交付给被告房产证办证费用共计13,392.00元。被告未按期向原告交付涉案房屋，但逾期交房违约金双方已经结算。之后，因被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金承诺，原告诉来本院，请求判如所诉。另查明：被告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记，未办理商品房综合验收备案登记。本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：被告是否应支付原告逾期办证的违约金以及标、准时间。对双方争议的焦点，因原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，其不能办证上与政府行政行为没有关联性，理由：原被告双方约定被告应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而在该期限内，被告未取得涉案商品房所有权初始登记，被告已违约，而被告提交的证据：政府不动产统一登记的公告的时间为2016年9月30日，被告违约在先，政府行文在后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，必须具备办证的相关条件，但是直至庭审，原告表示涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为应因双方约定的不可抗力而免责的抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告主张合同约定的“有关文书”指代不明问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定：“出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”。根据该约定，这里的“有关文书”是指代明确的，即指“办理商品房转移登记的有关文书”，而不是其他文书。故对被告以此抗辩不支付原告违约金的理由，本院不予以支持。所以，对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，本院应予支持。关于原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效问题。由于原被告双方约定应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记的行为，已侵害原告的合法权益，原则上应从2014年6月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2014年6月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。而原告主张从2016年1月14日起计算违约金的诉讼请求，并未超过诉讼时效，因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。结合本案原告诉请，应从2016年1月14日起，以原告支付的购房款295,218.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭荣敏、罗忠群逾期向不动产登记机构提交为原告谭荣敏、罗忠群办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告购房款295,218.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月14日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一八年十二月十七日书记员  徐畅