浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0822民初2418号 原告（反诉被告）：范金根，男，1966年3月14日出生，汉族，住浙江省常山县。 原告（反诉被告）：范琴雯，女，1990年1月15日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 两原告委托诉讼代理人：李子仙，浙江三衢律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江省常山县安厦房屋开发有限公司，住所地：浙江省常山县天马街道文峰西路72号三楼。统一社会信用代码：913308227046186269。 法定代表人：袁文才，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：郑雅明，浙江定阳律师事务所律师。 原告范金根、范琴雯与被告浙江省常山县安厦房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告范金根、范琴雯于2018年9月3日向本院起诉，本院于同日立案受理。2018年10月10日，被告浙江省常山县安厦房屋开发有限公司提出反诉，本院予以受理并进行了合并审理。本案先适用简易程序于2018年10月18日第一次公开开庭进行了审理，后发现案情复杂转为普通程序依法组成合议庭，于2018年12月21日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范金根及两原告委托诉讼代理人李子仙、被告（反诉原告）浙江省常山县安厦房屋开发有限公司委托诉讼代理人郑雅明到庭参加诉讼到庭。本案现已审理终结。 原告范金根、范琴雯诉称：2009年5月7日，原告与被告就原告购买被告开发的位于常山县车库分别签订《商品房买卖合同》各1份。合同就所购商品房情况、付款、交付、产权登记等事项进行了约定。其中两份合同的第十六条关于产权登记的约定载明：购买商品房，当事人可以申请预告登记。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人承诺于2010年5月10日前取得前款规定的土地、房屋所有权证书交付给买受人。2009年4月原告分期支付了首付款，同年6月12日按揭款到位转付被告。2009年5月18日涉案房产办理了预告登记，2009年6月7日被告办理了车位产权登记，但产权证记载的所有人是常山县交通发展有限公司（现已更名为常山县交通发展投资有限责任公司），而不是原告。被告对于原告所购房屋至今未办产权登记，也未将所有权证书及土地使用权证书等不动产权属证书交付给原告。故起诉请求法院判令：1、被告为原告办理位于常山县车库土地使用权证、房屋所有权证等不动产权属证书并交付给原告；2、判令被告赔偿原告自2010年5月31日起2018年8月30日止以原告购房款总额576047元为基数按月利率6.125‰所计违约金349300.50元；3、本案诉讼费用由两被告负担。审理中，原告变更第一项、第二项诉讼请求为：1、判令被告协助为原告办理位于常山县车库的产权转移登记，取得不动产权属证书；2、判令被告赔偿原告自2017年9月17日起2018年9月16日止以原告购房款总额576047元为基数按年利率6.525%所计违约金37587.07元及自2018年9月17日起至被告实际协助办理之日止按年利率6.525%所计的违约金。 被告（反诉原告）浙江省常山县安厦房屋开发有限公司答辩并提起反诉称：（一）本诉部分。第一、在两份商品房买卖合同签订后，由于原告范金根、范琴雯未按合同规定向被告支付房款，而是将房款支付给第三人常山县交通发展有限公司，故被告认为本案是原告违反合同，因原告违约在先，被告已提起反诉，要求解除合同，不存在继续为原告办理房产证和土地证的问题。第二、被告已履行了合同义务。根据合同第十六条约定，出卖人只负责该商品房的初始登记，由原告自行或委托办理商品房转移登记。被告当年就已完成初始登记，即将土地证和房产证登记在常山县交通发展有限公司的名下了。第三、原告要求被告支付违约金没有依据。因为合同第十六条未约定逾期办证的违约金数额或违约金计算方法。故请求法院驳回原告的诉讼请求。（二）反诉部分。2009年5月7日反诉原告与反诉被告签订编号常房登字（2009）第0371号、0372号商品房买卖合同二份，合同规定：买受人购买的住宅1套（包括阁楼、储藏室）的款房为445474元，其中首付款为135474元，车库1间的款房为130573元，其中首付款为70573元。并约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并由买受人支付违约金（住宅按累计应付款30.4%支付，车库按累计应付款54%计付）。直至2018年9月收到反诉被告起诉材料及相关证据，反诉原告才发现反诉被告将购房款支付给常山县交通发展有限公司。反诉原告认为，反诉被告已违约在先，故提出反诉，请求：1、解除双方于2009年5月7日签订的二份商品房买卖合同；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金205933.42元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告变更第一项、第二项诉讼请求为：1、要求确认原、被告于2009年5月7日签订的二份《商品房买卖合同》无效；2、判令反诉被告承担反诉原告的实际损失律师费7000元。 针对被告（反诉原告）浙江省常山县安厦房屋开发有限公司的反诉，原告（反诉被告）范金根、范琴雯答辩称：反诉原告的反诉主张不成立。1、反诉被告范金根、范琴雯已按反诉原告要求支付了全额的房款，反诉被告将购房款支付给常山县交通发展有限公司是按反诉原告工作人员指定所为。2、反诉被告不存在逾期交房款的问题，不承担违约责任。故请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）范金根、范琴雯，为证明其主张向本院提供如下证据： 1、《商品房买卖合同》2份、中国工商银行现金缴款回单（复印件）3份及个人贷款借款凭证1份、销售不动产统一发票2份，用以证明原告从被告处购买住宅一套、车库一间，且已付清房款的事实。 2、房屋预告登记证明2本、房屋所有权证1本，用以证明被告购买的住宅及车库已办理了预告登记，但被告只为原告只办理了一本车库的房屋所有权证，且登记的所有人为常山县交通发展有限公司。 上述证明在本诉中提供。 3、商品房预售证及常山县人民政府《关于给于办理交通局地块出售房屋权证的函》复印件（称复印自常山县交通运输局档案资料，但未经常山县交通运输局核对）各1份，用于证明，原告所购房产地块属于常山县交通发展有限公司作为拆迁项目业主拥有的地块，按县政府函件规定，被告只是受托代建代售，售房款由常山县交通发展有限公司收取，故原告将购房款交给常山县交通发展有限公司不属违约。 此项证据系在被反诉后提供。 被告（反诉原告）浙江省常山县安厦房屋开发有限公司为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、用原告提供的《商品房买卖合同》2份、销售不动产统一发票2份作为证明己方主张的证据，指出：⑴二份《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定是：出卖人只负责办理土地使用权和商品房所有权的初始登记，并于2010年5月30日前取初始登记证书，然后由买受人自行或委托出卖人办理该商品房转移登记。即办理转移登记是原告自己的责任。⑵两份销售不动产统一发票上收款方为常山县交通发展有限公司，证明原告将房款交给第三方，而非被告。⑶原告未将房款交给被告，即构成逾期付款，应按合同第八条约定支付被告违约金。 2、常山县不动产登记信息查询记录及常房权证天马镇字第××号房产证复印各1分，用以证明被告已于2009年3月18日完成房产权证初始登记，将产权登记在初始所有人常山县交通发展有限公司名下。 3、《办理产权证申报材料》1份、《2-4幢商品商用户办理房产证、土地证资料领取登记表》1份，用以证明被告于2009年9月通知过购房户，告知了申请转移登记所需材料，并告知或自行办理或委托中介郑冬梅办证，而原告要求自行办理房产证、土地证，并从被告处领取了有关办证资料。可见被告已履行了相关义务。 4、在双方均变更诉讼请求后，被告提供的证明有：常发改投资〔2007〕85号《常山县发展和改革局关于县交通局地块旧城改造项目初步设计批复》1份、合同编号（2006）84号《国有土地使用权出让合同》1份、《常山县交通局地块改造工程代建合同》1份、《代销推广代理合同》1份、浙江省常山县安厦房屋开发有限公司与朱彪签订的《常山县交通局地块改造工程代建代售协议》1份，用以证明名义上是常山县交通发展有限公司因其无开发房地产资质，借用被告资质开发，实际上是朱彪挂靠被告名义代建代售，因违反相关法律规定，应认定代建代售合同无效，继而认定原、被告之间的二份《商品房买卖合同》无效，并判定被告没有再协助原告办理不动产权证的义务。 5、《法律服务委托合同书》1份、代理费发票1张及中国工商银行业回单（转账）1张，用以证明被告因被逼应诉支付律师代理费7000元。 为核实证据、查明事实，本院依职权调取如下证据： 对纠纷原因、过程进行调查：包括⑴向周天生进行 调查，制作了调查笔录；⑵要求常山县交通发展有限公司告知其为原、被告协调处理纠纷的有关过程，常山县交通发展有限公司为此出具了《关于范金根房产办理产权证的情况说明》；⑶、召集原告范金根及其代理律师李子仙、被告代理律师郑雅明一起去常山县行政服务中心了解确认原告办产权证受阻原因。 上述证据综合证实：原告范金根向被告购房后选择自行办理所购房产的产权证书，并于2010年1月21日从被告处领取需由被告提供的有关办理资料，但事后未及时去常山县房地产管理处和常山县国土局申请办证，直至2017年9月才去常山县行政服务中心常山县不动产登记中心窗口申请办证。因常山县不动产登记中心是常山县国土局于2016年6月新成立的权属登记部门，登记申请表也由原来的《常山县房屋所有权转移登记申请书》改为《不动产登记申请表》。办证窗口工作人员告知原告范金根新的登记申请表需要出卖人（被告）与买受人（原告）共同盖章申请，登记部门方可受理。于是原告范金根要求被告为其在申请表上补盖公章，但因被告与挂靠人朱彪之间存有经济纠纷未了结，其法定代表人借口未予盖章。范金根又去常山县交通发展有限公司要求协助调处，常山县交通发展有限公司和常山县交通运输局领导多次电话联系被告法定代表人袁文才动员其协助，袁文才仍借故一直拖延，原告为此提起诉讼。 2、向常山县交通运输局档案部门核对并调取有关证据：⑴核对了原告提供的商品房预售证及常山县人民政府《关于给于办理交通局地块出售房屋权证的函》复印件；⑵核对了被告提供的《常山县交通局地块改造工程代建合同》1份、《代销推广代理合同》1份。经核对上述证据与原件内容一致。证实按照代售合同约定和县政府抄告单（函）规定，售房款直接由常山县交通发展有限公司收取，然后由常山县交通发展有限公司按比例支付被告服务费。另外本院还调取了《代销推广代理合同补充协议》1份，证明由于原代售合同于2008年6月30日到期，双方又达成代售补充协议，约定常山县交通发展有限公司继续委托被告代售并委托衢州市诚信拍卖有限公司对出售的商品房出售价格定位拍卖，拍卖佣金从被告的服务费中扣除等。 经质证，本院对上述证据认定如下： 对原告提供的第1、2项证据，因被告对其真实性无异议，只对原告的证明目的有异议，认为《商品房买卖合同》未约定出卖人要为买受人办理产权证书，而是约定土地使用权和房屋所有权转移登记均由买受人自行办理或委托出卖人办理。且原告自身提供的交款票据，证明其房款不是交给被告应属违约。本院认为这些证据反映了原告购房的真实情况，故结其证明效力予以确认，但该证据不能认定原、被告已存在违约。 对原告提供的第3项证据，因被告提出未经常山县交通运输局核对真实性不明，且即使真实也因常山县政府的函件内容与有关法律不符，因认定无效。本院经向常山县交通运输局核对，该证据内容真实，常山县交通发展有限公司由于其拆迁项目的特殊性，经审批通过招投标方式委托有资质的被告代建代售，被告自愿与常山县交通发展有限公司签订的代建代售合同，并未损害国家、集体及第三人利益，且如今只有原告因自身拖延办理产权证尚需被告协助外，双方合同的权利义务均已履行完毕，无理由认定代建代售合同无效。 对被告提供的第1、2、3项证据，其中第1项证据与原告提供的证据重复，第2项证据由有权部门提供真实可靠，第3项证据已被本院调取的周天生调查笔录等证据印证，且原告无实质异议，故本院对其证明效力均予以确认。 对被告提供的第4、5项证据，原告表示对被告与朱彪签订的《常山县交通局地块改造工程代建代售协议》是否真实不清楚，对其他证据的真实性无异议。本院认为被告与朱彪签订的《常山县交通局地块改造工程代建代售协议》属于其内部承包合同。第4项中的其他证据本院已向常山县交通运输局核对属实，本院对其证明效力予以确认。但该证据不能证明原、被告之间的《商品房买卖合同》无效，也不能证明原告给被告造成应该赔偿的损失。 对于本院调取的证据，双方当事人均无实质异议，本院综合后对其证明效力予以确认。 综上，结合双方在法庭上的陈述，本院认定案件事实如下： 2007年1月24日，常山县交通发展有限公司受让常山县交通局地块进行旧城改造开发。随后常山县交通发展有限公司经招投标委托被告浙江省常山县安厦房屋开发有限公司代建代售，并得到常山县政府批准。2009年4月原告向常山县交通发展有限公司分期交纳首付款，购买住宅一套、车库一间。2009年5月7日，被告作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同》2份，约定原告所购商品房为坐落于常山县车库。付款方式为分期付款，分首付款和按揭贷款两期支付。关于产权登记合同第十六条约定：购买商品房，当事人可以申请预告登记。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2010年5月10日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行或委托出卖人办理该商品房转移登记。2009年7月28日原告交清房款，由常山县交通发展有限公司为收款方开具销售不动产统一发票（自开）2份。2009年9月，被告通知购房户集中办理产权转移登记，告知了申请转移登记所需材料，并通知购房户如委托办证的，集中委托中介郑冬梅办理。当时原告未委托办理，直至2010年1月21日由原告范金根从被告处领取了有关办理房产证、土地证资料自行办理。但原告领取资料后未及时去常山县房地产管理处和常山县国土局申请办理，直至2017年9月才去常山县行政服务中心常山县不动产登记中心窗口申请办证。因常山县不动产登记中心是常山县国土局于2016年6月新成立的权属登记部分，登记申请表改为《不动产登记申请表》，与原来的《常山县房屋所有权转移登记申请书》不同。办证窗口工作人员告知原告范金根登记申请表需要出卖人（被告）与买受人（原告）共同盖章申请，否则不能办理。原告范金根便联系被告法定代表人袁文才要求被告为其在办证申请表上盖章，但被告法定代表人借口推托。范金根去常山县交通发展有限公司要求催促袁文才协助，常山县交通发展有限公司及常山县交通运输局领导经多次电话联系袁文才，袁文才一直借故拖延未予协助。原告为此以被告违约为由诉至本院，要求被告为其办证并赔偿违约金。被告随后也提起反诉。 本院认为，原告申请办理不动产权属证书受阻是因为其从被告处领取办证资料后长期未去有关部门申请办理，拖至登记机关调整登记申请表格式变更所致，原告诉称被告违约，要求被告赔偿违约金的诉讼请求，因证据不足，不予支持，但根据商品房买卖合同的性质、目的，原告要求被告协助办证合法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）反诉要求确认两份《商品房买卖合同》无效，并要求原告（反诉被告）承担其实际损失律师费7000元的反诉请求同样证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）浙江省常山县安厦房屋开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）范金根、范琴雯办理坐落于常山县天马街道江滨小区4幢西单元602室住宅、阁楼、储藏室及坐落于常山县天马街道江滨小区4-1幢西单元48号车库的不动产权属证书。 二、驳回原告（反诉被告）范金根、范琴雯的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）浙江省常山县安厦房屋开发有限公司的反诉诉讼请求。 本诉受理费740元，由本诉原告范金根、范琴雯负担690元，本诉被告浙江省常山县安厦房屋开发有限公司负担50元；反诉受理费40元，由反诉原告浙江省常山县安厦房屋开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  谢根辉 人民陪审员  郑秀芳 人民陪审员  王 均 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  徐栋艇