上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初612号原告(反诉被告)：上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周旭民，董事长。委托诉讼代理人：裘力，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海聚为实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：郑永前，董事长。委托诉讼代理人：沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清源，上海金茂凯德律师事务所律师。上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称新黄浦公司)与上海聚为实业发展有限公司(以下简称聚为公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。2018年4月11日，聚为公司提出反诉，本院于2018年12月13日公开开庭进行了审理。新黄浦公司的委托诉讼代理人裘力、卢昱以及聚为公司的委托诉讼代理人沈耀刚、李清源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新黄浦公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认新黄浦公司与聚为公司于2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》自2017年2月9日起解除；2、要求聚为公司向新黄浦公司返还位于本市黄浦区金陵东路XXX号XXX-XXX层的租赁房屋；3、要求聚为公司向新黄浦公司按月租金人民币XXXXXXX.26元(以下币种均为人民币)的标准支付自2016年4月1日起至2017年2月9日止的房屋租金；4、要求聚为公司向新黄浦公司按月租金XXXXXXX.52元的标准支付自2017年2月9日起至聚为公司实际搬离房屋之日止的房屋使用费；5、要求聚为公司以至房屋解除之日的欠付租金为基数、按日万分之五的标准向新黄浦公司支付各期欠租自应付之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；6、要求聚为公司以2015年3月起至2015年7月止的欠付水电费XXXXXXX.10元为基数、按日万分之五的标准向新黄浦公司支付各期欠费自应付之日起至2017年1月16日止的逾期付款违约金；7、要求聚为公司向新黄浦公司支付违约金XXXXXXXX.20元。事实和理由：2008年4月15日，新黄浦公司与聚为公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1、聚为公司承租新黄浦公司所有的本市黄浦区金陵中路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积15058.19平方米(不包含1层中国人寿保险公司租赁的50平方米)，租期自2008年5月5日起至2018年5月4日止；2、年租金为2000万，月租金按月均分，租金自第三年起每两年递增一次，2016年5月5日起至2017年5月4日的年租金为XXXXXXXX.20元，月租金为XXXXXXX.26元，聚为公司应于每月5日之前支付下个月租金，聚为公司延期支付租金或租赁费用，每延迟1日，应当以迟延交付的金额为基数，按照日万分之五的标准，向新黄浦公司缴纳迟延履行金，聚为公司延期支付租金或租赁费用超过45天，新黄浦公司有权解除《租赁合同》，并要求聚为公司支付相当于一年年租金的违约金，聚为公司逾期移交系争房屋的，每逾期一天，应当按照日租金的两倍向新黄浦支付系争房屋占用费。合同签订当日，双方签署《租赁房屋及附属设备设施接收确认书》，新黄浦公司向聚为公司交付了系争房屋。合同履行中，聚为公司多次欠缴租金，虽经新黄浦公司催讨，聚为公司仍欠缴2016年4月起至2016年12月止的租金XXXXXXXX.38元，由于聚为公司欠租已经超过45天，新黄浦公司有权解除合同，并要求聚为公司缴付相应迟延履行金，此外，聚为公司对2015年3月至2015年7月的水电费XXXXXXX.10元亦延迟支付，对此新黄浦公司亦有权要求聚为公司缴付相应迟延履行金。新黄浦公司对于自己的主张提供了下列证据：1、房屋产权证，证明房屋的权属；2、《房屋租赁合同》，证明新黄浦公司和聚为公司对租期、租金、违约责任等约定；3、催告函，证明聚为公司屡次发生欠缴租金、水电费用等情况，新黄浦公司已经完整履行催缴义务；4、租赁房屋现场情况照片，证明系争房屋已经由聚为公司转租经营，实际经营人处于正常营业状态；5、欠缴租金以及逾期付款违约金的计算明细，证明新黄浦公司诉请的构成；6、欠缴水电费以及逾期付款违约金的计算明细，证明新黄浦公司诉请的构成；7、函件，证明新黄浦公司在系争房屋交付后，聚为公司多次发生逾期45天支付租金以及租赁费用的情况；8、付款凭证，证明聚为公司应付2015年3月至7月的水电费，直至2017年1月16日才支付，逾期天数超过45天。聚为公司辩称：1、聚为公司和新黄浦公司的合同并未到期，合同租期自2008年5月5日起至2018年5月4日止，但合同同时约定，若聚为公司正常履行合同满10年，则双方参考届时的市场租金水平，以2018年租金标准为基础，在上浮不超过30%的比例内商定租金价格，合同续延5年租赁期限，因此，新黄浦公司与聚为公司合同尚未到期；2、不存在聚为公司逾期支付租金的事实，是新黄浦公司违约在先，聚为公司租赁房屋用于对外转租经营，新黄浦公司提供给聚为公司的房屋应办妥环评报告，但新黄浦公司没有办妥相应的环评报告，造成聚为公司对外出租的房屋无法正常经营，新招租的商家无法办出营业执照、老的商家无法换发营业执照，行政执法部门因为环评、执照的问题经常对经营的商家进行罚款，商家亦为此拖延或者不支付租金，聚为公司的租金收益受到影响，因此，聚为公司没有向新黄浦公司支付足额租金，聚为公司的行为是行使同时履行抗辩权，基于新黄浦公司违约在先，故无权提前解除租赁合同；3、聚为公司并未欠付全部租金，只是基于同时履行抗辩权少付了部分租金，新黄浦公司将聚为公司每次支付的租金用于冲抵之前欠缴的租金，这种计算方法聚为公司不能认同，也与聚为公司的真实意思不一致，2017年1月，新黄浦公司提起诉讼后，因租金需要等待法院裁决，所以聚为公司才未再支付租金，故不能认为聚为公司违约；4、基于聚为公司未违约、合同未解除，新黄浦公司要求聚为公司支付逾期付款违约金以及违约金的要求，没有法律依据，且双方约定逾期付款违约金以及违约金存在重复计算的问题，约定的违约金以及逾期付款违约金每日万分之五的标准过高；5、水、电费应当由物业公司收取，并非新黄浦公司收取，新黄浦公司并非适格的原告主体。聚为公司对于自己的主张提供了下列证据：1、房屋租赁合同，证明新黄浦公司有义务完成系争房屋的烟道改造工程，并向聚为公司提交系争房屋所在大楼的整体环评报告，协助聚为公司办理营业执照；水电费应当向物业公司支付；新黄浦公司如单方面解除合同、应当赔偿相当于一年租金额的违约金并补偿聚为公司的装修残值等；2、付款凭证，证明聚为公司已经向新黄浦公司支付了2016年4月起至2016年12月止的租金1040万元；3、函件，证明聚为公司自2015年5月26日起一直要求新黄浦公司完成租赁合同约定的办理环评申请的义务；4、新黄浦公司于2015年12月23日、2016年1月15日、2016年1月22日、2016年6月21日、2016年6月28日向聚为公司发送的函件，证明新黄浦公司亦认可其有义务办理系争房屋所在大厦的整体环评手续，使系争房屋适用于餐饮经营；5、次承租人唐红梅向聚为公司发送的律师函、索赔函以及民事起诉状，证明因缺少大厦环评报告，无法办理餐饮项目的环评手续，导致次承租人无法开业，进而向聚为提起诉讼以及索赔；6、次承租人芮士波以及泰馔餐饮管理(上海)有限公司向聚为公司发送的投诉函、索赔函以及相关证据，证明因缺少大厦环评报告，无法办理餐饮项目的环评手续，导致次承租人无法开业，进而向聚为提起诉讼以及索赔；7、装饰装潢合同，证明聚为公司对系争房屋进行了改建；8、收据以及发票，证明聚为公司对系争房屋进行装饰装潢并支付了相关费用。对于新黄浦公司提供的证据，聚为公司对证据1-4、7-8的真实性、合法性均无异议，但是不同意新黄浦公司的证明目的，鉴于双方对于证据真实性、合法性均无异议，双方争议在于对于证据待证事实的理解，故本院依法确认上述证据对于本案相应的事实具有证明力，对证据5-6，认为系新黄浦公司单方面制作的汇总材料，不属于证据性质，对于汇总的款项支付的时间等均无异议，本院认为，上述材料系新黄浦公司自行制作，旨在汇总双方租金、水电费的应付时间、实付时间、实付金额等款项往来的情况，本身不具有证据属性，庭审中，经双方确认，对于该汇总材料的内容均无异议，本院亦予以确认。对于聚为公司提供的证据，新黄浦公司对证据1的真实性、合法性均无异议，但是认为双方在合同签订后对房屋进行了交接，证明房屋已经达到交付标准，水电费应当向新黄浦公司支付，实际履行中聚为公司亦向新黄浦公司支付，新黄浦公司不存在违约行为，不同意聚为公司的证明目的，鉴于双方对于证据真实性、合法性均无异议，双方争议在于对于证据待证事实的理解，故本院依法确认上述证据对于本案相应的事实具有证明力；对证据2中10张收款收据的第8张不认可，收款人不是新黄浦公司，其余9张的金额是790万元，审理中，双方一致同意以新黄浦公司提交的汇总材料作为双方收款的依据，故本院以汇总材料作为双方往来款项的确认依据；对证据3、4的真实性、合法性无异议，但认为新黄浦公司在接函后积极处理环评工作，新黄浦公司也告知聚为公司办理环评的前提是租金付清，且环评对于房屋实际租赁影响很小，鉴于双方对于证据真实性、合法性均无异议，双方争议在于对证据待证事实的理解，故本院依法确认上述证据对于本案相应的事实具有证明力；对证据5、6的真实性无法确认，因为不是发生在新黄浦公司和聚为公司之间，从内容看亦不能证明新黄浦公司有过错，聚为公司存在损失，且证据中的承租方一直在系争房屋内进行经营活动，并未受环评影响，本院认为，聚为公司提供上述证据的目的旨在证明聚为公司因为缺少大楼环评报告致使经营的商户向聚为公司索赔，证据中显示的唐红梅(经营山城辣妹子火锅)以及芮士波(经营虾满堂饮食)目前尚在营业，且聚为公司未提供向上述商户赔偿的证据，无法证明聚为公司的实际损失，故本院依法确认上述证据不具有证明聚为公司待证事实的证明力；对证据7、8的真实性无法确认，因为不是发生在新黄浦公司和聚为公司之间，要求以本案的评估报告为准，同时强调应当以合同第27条的约定处理装潢问题，本院认为，聚为公司提供上述证据旨在证明聚为公司的装修情况以及费用，因本案中聚为公司提出了反诉，要求新黄浦公司赔偿装潢残值的损失，本院亦委托了司法鉴定单位对装潢残值进行了评估，故应当以司法鉴定的结果为准，同时根据合同的约定来处理聚为公司的反诉请求，据此，本院依法确认上述证据对本案的相关事实具有证明力。聚为公司向本院提出反诉诉讼请求：1、要求新黄浦公司继续履行2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》，向聚为公司提供适租的房屋，并提供上述房屋的整体环评报告；2、要求新黄浦公司支付违约金XXXXXXX.53元；3、如《房屋租赁合同》无法继续履行，要求新黄浦公司赔偿装潢损失XXXXXXX.57元。事实和理由：2008年4月15日，新黄浦公司与聚为公司签订《房屋租赁合同》，聚为公司承租新黄浦公司的系争房屋；用途为商场、餐饮、娱乐休闲、办公；聚为公司拥有转租权；建筑面积15058.19平方米；租期自2008年5月5日起至2018年5月4日止；若聚为公司正常履行租赁合同满10年，双方参考届时的市场租金水平，以2018年租金标准为基础，在上浮不超过30%的比例内商定租金价格，延续5年租赁期限至2023年5月4日；年租金为2000万，月租金按月均分，租金自第三年起每两年递增一次，聚为公司应于每月5日之前支付下个月租金，2016年5月5日起至2017年5月4日的年租金为XXXXXXXX.20元，月租金为XXXXXXX.26元；为满足物业餐饮经营的需要，鉴于商场在煤气配套和排烟排污等方面尚需要进行扩容和改造，聚为公司应在本合同签署一个月内向新黄浦公司提供正式设计方案，双方确认后，新黄浦公司负责在本合同签署后三个月内取得政府对此扩容和改造方案的认可或批准，并负责在合同签署后的五个月内完成施工，聚为公司对此予以配合。聚为公司自行办理营业执照，新黄浦公司应提供办照所需的系争房屋文件；聚为公司有权对租赁区域实施封闭式管理，有权进行封闭式装修；除合同约定的违约责任外，如一方有其他违反合同约定的行为的，违约方应赔偿由此给对方造成的直接和间接的损失，损失无法计算的，以两个月租金为准。签订后，聚为公司对外立面、管道设施以及内装饰进行装饰装潢，共计1979万元，并对外招商，2015年5月起，聚为公司屡次接到次承租人反映和投诉，称新黄浦公司无法就改建后的排烟排污设施完成环评工作，导致次承租人无法办理营业执照，部分次承租人因此受到行政处罚，2015年5月26日至2016年12月8日期间，聚为公司多次书面致函新黄浦公司，要求其履行租赁合同项下义务，提供系争房屋完成烟道改造后的整体环评报告，但新黄浦公司拒绝履行。聚为公司认为，新黄浦公司违反合同项下交付适租房屋、提供环境评价报告的义务，构成违约，应当承担违约责任，聚为公司行使先履行抗辩权，有权缓交租金，并要求新黄浦公司办理系争房屋烟道改建工程的环评审批手续，且聚为公司正常履行合同，新黄浦公司违约在先，聚为公司有权要求新黄浦公司支付违约金，新黄浦公司如果提前解除合同，亦应承担赔偿聚为公司损失等违约责任。聚为公司对于自己的反诉请求提供的证据与本诉一致。新黄浦公司反诉辩称，新黄浦公司按约提供了系争房屋，聚为公司接收系争房屋后亦未提出过异议，2015年，聚为公司向新黄浦公司提出环评问题，新黄浦公司亦积极准备办理系争房屋的环评问题，不存在拖延办理的情况，聚为公司在经营情况并未受到影响的情况下，拖欠租金，且在环评问题发生之前已经拖欠租金超过45天，至2016年4月，欠付租金超过4000万元，属于恶意违约，并不符合先履行抗辩权的规定，对于房屋的装饰装修损失，合同存在约定，可拆除的归聚为公司，不可拆除的归新黄浦公司，故不同意聚为公司的反诉诉讼请求。新黄浦公司对于自己的反诉主张提供的证据与本诉一致。新黄浦公司对于聚为公司的反诉证据，质证意见同本诉，本院对于上述证据的认证意见亦同本诉。聚为公司对于新黄浦公司的反诉证据，质证意见同本诉，本院对于上述证据的认证意见亦同本诉。审理中，经聚为公司申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海东方投资监理有限公司对于系争房屋在聚为公司租赁期限内的装修残值进行评估，2018年10月30日，该公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：以2017年2月9日为基准日，系争房屋聚为公司租赁期限内装修部分的残值为XXXXXXX.57元。对于上述《司法鉴定意见书》，新黄浦公司对报告的结论无异议，但认为装修结果的处理应该按照合同约定处理，电梯及不可拆除的设施归新黄浦公司所有，可拆除的设施归聚为公司所有，聚为公司逾期10日未搬离的，则遗留在现场的所有设施设备无偿归新黄浦公司所有。聚为公司对报告的真实性无异议，但认为材料单价偏低，还遗漏了一些工程项目，对此鉴定单位提出，鉴定过程中，鉴定意见书的初稿送达给双方后，给了双方一周的时间提出异议，也发了征求意见函，聚为公司仅对电子屏的价格提出了异议，鉴定单位已经做出了修改，其他项目，聚为公司并未提出异议，聚为公司对鉴定单位的陈述无异议，认为确实未在初稿征询意见期间提出除电子屏外的其他异议。本院认为，双方对于鉴定结论的真实性无异议，新黄浦公司提出的异议属于对聚为公司能否获得鉴定报告结论的装潢残值金额有异议，聚为公司提出的材料单价偏低以及项目遗漏，系聚为公司未在举证期限举证所致，该举证不能的后果应当由其自行承担，综上，本院依法确认《司法鉴定意见书》对于本案的事实具有证明力。本院经审理认定事实如下：一、系争的上海市黄浦区金陵东路XXX号XXX-XXX层房屋属于新黄浦公司所有。二、2008年4月15日，新黄浦公司与聚为公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1、聚为公司承租新黄浦公司所有的本市黄浦区金陵中路XXX号XXX-XXX层系争房屋，建筑面积15058.19平方米(不包含1层中国人寿保险公司租赁的50平方米)；2、租期自2008年5月5日起至2018年5月4日止；若聚为公司正常履行租赁合同满10年，双方参考届时的市场租金水平，以2018年租金标准为基础，在上浮不超过30%的比例内商定租金价格，延续5年租赁期限，3、年租金为2000万，月租金按月均分，租金自第三年起每两年递增一次，聚为公司应于每月5日之前支付下个月租金；4、聚为公司在开业经营前，支付相当于一个月租金的押金，在2009年4月30日前，再支付相当于一个月租金的押金，押金在租赁期限届满或者根据合同相关规定租赁关系终止时，聚为公司完成搬迁腾空并结清租金等租赁费用后的10天内，新黄浦公司将押金无息返还聚为公司；5、租赁期内除租金以外所发生的租赁费用(包括但不仅限于物业管理费、水费、电费、设备维修保养费等)由聚为公司与物业管理公司进行结算；6、聚为公司延迟支付租金、押金或者租赁费用，每延迟一日，应当以当期迟延交付的金额为基数，按照日万分之五的标准，向新黄浦公司缴纳迟延履行金，聚为公司延期支付租金或租赁费用超过45天，新黄浦公司有权解除《租赁合同》，并要求聚为公司支付相当于一年租金金额的违约金(含押金)；7、双方就合同在任何情况下终止后，聚为公司安装的可拆除设备设施(电梯除外)归聚为公司所有，并由聚为公司搬离系争房屋，但聚为公司在拆除该设备时不得损伤系争房屋，否则聚为公司应承担修复或恢复原状的责任，不可拆卸的装修装潢及设备设施无偿归新黄浦公司所有；8、聚为公司应在合同终止后十日内完成清场移交工作，逾期移交系争房屋的，每逾期一天，应当按照日租金的两倍向新黄浦公司支付系争房屋占用费，逾期十日未移交的，则聚为公司滞留在系争房屋内的设备设施和物品无偿归新黄浦公司所有；9、新黄浦公司以现有设备和设施的现状移交给聚为公司使用，在移交聚为公司使用时已经通过国家相关机关验收(消防验收合格、竣工验收合格)，为满足物业餐饮经营的需要，鉴于商场在煤气配套和排烟排污等方面尚需要进行扩容和改造，聚为公司应在本合同签署一个月内向新黄浦公司提供正式设计方案，双方确认后，新黄浦公司负责在本合同签署后三个月内取得政府对此扩容和改造方案的认可或批准，并负责在合同签署后的五个月内完成施工，聚为公司对此予以配合，扩容和改造费用由新黄浦公司承担，但最高不超过一个半月租金金额，若有超支，超支部分由聚为公司承担。若非聚为公司原因导致方案批准或施工延期影响餐饮项目的招商和经营的，则相应顺延免租期和租赁期限。三、合同签订当日，双方签署《租赁房屋及附属设备设施接收确认书》，新黄浦公司向聚为公司交付了系争房屋。四、合同履行中，聚为公司自2009年2月起即发生不付租金、迟延支付租金以及未足额支付租金的情况，在此情况下，新黄浦公司对聚为公司的付款按照先支付欠租的原则处理，截止2016年4月5日，聚为公司共欠付租金387571.30元，之后，聚为公司未再支付租金。此外，聚为公司尚欠付2015年3月起至2015年7月止的水费、电费共计XXXXXXX.10元，聚为公司于2017年1月16日一次性支付至新黄浦公司。期间，新黄浦公司于2014年6月9日出具《律师函》、2014年9月9日出具《租金催缴通知》、2014年9月16日出具《函》、2015年4月17日出具《函》、2015年5月6日出具《函》、2015年12月30日出具《函》、2016年2月16日出具《函》、2016年5月10日出具《函》、2016年6月27日出具《函》、2016年9月出具《函》、2016年10月17日出具《函》、2016年11月8日出具《函》向聚为公司催讨租金等欠款，聚为公司分别于2014年7月22日出具《付款协议书》、2014年10月9日出具《还款承诺》、2014年10月14日出具《还款计划书》、2014年12月23日出具《有关付款的承诺保证函》、2015年3月18日出具《函》、2015年4月15日出具《还款计划函》、2015年5月15日出具《函》、2015年6月12日出具《函》、2015年7月23日出具《函》、2015年12月15日《函》，承认欠付新黄浦公司租金和水电费，并承诺尽快还款。五、聚为公司在承租系争房屋后，即将系争房屋转租给其他商户经营餐饮、休闲娱乐等项目。2015年5月26日，聚为公司致函新黄浦公司称，因2015年环保单位要求商户在办理营业执照中必须提供整幢大楼的环保批文证明，否则商户办理和之前已经办理的商户都不能通过，请新黄浦公司尽快给予环保批文证明。之后，又多次致函新黄浦公司，催促办理整幢大楼环评的事宜。新黄浦公司及其下属委托管理单位上海新黄浦资产管理有限公司分别在2015年12月、2016年1月回函聚为公司，目前正在办理环评报告的工作，希望聚为公司配合提供相应资料。2016年1月22日，上海新黄浦资产管理有限公司致函聚为公司称，“我司将于贵司承诺支付的租金到账并提供开展环评所需各项确认资料后，正式进行大厦环评报告办理工作，取得环评报告所需时间预计为六个月”。2016年6月28日，新黄浦公司致函上海市黄浦区环境保护局，承诺将尽快改造原有烟道设置，在建筑上增加内置专用烟道，以达到符合餐饮经营规范要求，同时办理大厦整体环评审批手续。六、2017年初，在系争房屋内经营餐饮的北京山城辣妹子餐饮服务有限公司(唐红梅)、芮士波两家商户分别致函聚为公司，认为因缺少环评报告，无法取得餐饮场所营业执照和相关手续，给实际经营带来困难和损失，要求聚为公司提供环评报告并协助办理营业执照及相关手续，对于相应损失，要求聚为公司予以赔偿。审理中，聚为公司未提供向上述商家进行了损失赔偿的证据。七、审理中，新黄浦公司提供的照片显示，截止2016年12月2日，系争房屋所在大厦的商户尚在经营中。八、因聚为公司未支付2016年4月以后的租金，新黄浦公司于2017年1月6日诉至本院。聚为公司于2017年2月9日收到本案起诉状副本。九、审理中，经聚为公司申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海东方投资监理有限公司对于系争房屋在聚为公司租赁期限内的装修残值进行评估，2018年10月30日，该公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：以2017年2月9日为基准日，系争房屋聚为公司租赁期限内装修部分的残值为XXXXXXX.57元。十、审理中，聚为公司对于2016年4月起欠付租金的金额无异议，但是对于新黄浦公司用聚为公司支付的租金冲抵之前的欠租的方式有异议，认为聚为公司系支付每期的租金，不能用于抵扣先前的欠租，聚为公司支付的每期租金确实未足额支付，但是系因为新黄浦公司未提供环评报告，聚为公司行使同时履行抗辩权少付了部分租金，2017年1月，新黄浦公司提起诉讼后，因租金需要等待法院裁决，所以聚为公司才未再支付租金。经查，1、聚为公司未提供证据证明支付每一次租金系对应特定的租期；2、在2015年5月之后，聚为公司曾多次支付超过月租金金额的款项，如2015年1月支付500万元、2015年6月支付350万元，2015年12月支付200万元，2016年7月支付200万元等等。十一、审理中，新黄浦公司提交的往来款项汇总中没有聚为公司支付押金的款项记录，聚为公司亦未提交支付房屋押金的凭证。本院认为，新黄浦公司与聚为公司签订的《房屋租赁合同》系合同双方真实意思的表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对合同双方均具有约束力。本案主要的争议焦点在于合同履行中，是新黄浦公司未提供适租的房屋、未提供环评报告构成违约，还是聚为公司未按时支付租金构成违约，聚为公司的少付、晚付、不付租金的行为是否构成同时履行抗辩权，双方签订的合同是否已经解除。第一、双方在合同中约定，新黄浦公司以现有设备和设施的现状移交给聚为公司使用，在移交聚为公司使用时已经通过国家相关机关验收(消防验收合格、竣工验收合格)，合同签订当日，新黄浦公司和聚为公司签署了《租赁房屋及附属设备设施接受确认书》，聚为公司并未提出异议，故新黄浦公司已经履行按照合同交付房屋的义务。第二、合同又约定，鉴于商场在煤气配套和排烟排污等方面尚需要进行扩容和改造，聚为公司应在租赁合同签署一个月内向新黄浦公司提供正式设计方案，双方确认后，新黄浦公司负责在本合同签署后三个月内取得政府对此扩容和改造方案的认可或批准，并负责在合同签署后的五个月内完成施工，聚为公司对此予以配合。审理中，聚为公司未提供在本合同签署一个月内向新黄浦公司提供设计方案用于商场在煤气配套和排烟排污等方面进行扩容和改造的证据，因此，煤气配套和排烟排污等方面进行扩容和改造的责任不在新黄浦公司。第三、聚为公司首次向新黄浦公司提出环评报告的问题在2015年6月，双方在庭审中一致陈述，这个问题是基于环保政策的调整而出现的新问题，对此新黄浦公司亦多次回函聚为公司，要求聚为公司结清欠租、提交相应的资料，配合环评工作，因此，新黄浦公司正在进行环评工作，在聚为公司存在欠租的情况下，没有充分证据证明新黄浦公司违约在先。第四、聚为公司从2009年1月起即存在少付、晚付、不付租金的情况，新黄浦公司多次出具催讨函，要求聚为公司支付欠租，聚为公司亦多次出具付款计划、承诺书、函等，确认了欠款事实并承诺支付欠租以及欠付的水电费，但是聚为公司仍未付清欠租等租赁费用，聚为公司存在违约行为，至于聚为公司答辩称系在2015年6月出现环评问题后，经营状况受到影响，才行使抗辩权少付租金，到2017年1月双方诉讼后，等待法院判决而不付租金的意见，经查，在2015年6月之后，聚为公司曾多次支付超过月租金金额的款项给新黄浦公司，且截止2016年12月，系争房屋所在大厦仍正常经营，聚为公司亦未提供证据证明受到环评报告的影响而无法经营、收入受到影响的证据，聚为公司虽提供了经营餐饮的北京山城辣妹子餐饮服务有限公司(唐红梅)、芮士波两家商户的索赔函件，但是上述情况发生在2017年年初，聚为公司欠付租金的事实发生早于上述日期，且聚为公司亦未提供证据证明向两家商户以及其他商户进行了损失赔偿，因此，聚为公司少付、晚付、不付租赁费用的抗辩意见，与事实不符。第五、聚为公司称新黄浦公司将聚为公司支付款项用于抵充先前欠租的方法不妥，不是聚为公司的真实意思表示，因聚为公司未提供证据证明支付每一次租金系对应特定的租期，因此，新黄浦公司以聚为公司支付的款项先行抵充欠租的方法并无不妥。综上，聚为公司关于新黄浦公司违约在先、聚为公司系行使同时履行抗辩权的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，鉴于聚为公司欠付租金超过45天，新黄浦公司要求解除合同的请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。新黄浦公司于2017年1月6日诉至本院，要求解除租赁合同，聚为公司于2017年2月9日收到本案起诉状副本，故本院依法确认双方的合同于2017年2月9日起解除。聚为公司称合同在正常履行满十年后顺延五年的主张，因该顺延系合同正常履行为前提，而实际上，聚为公司欠付租金，并非正常状态，新黄浦公司亦要求提前解除合同，故对于聚为公司上述抗辩主张，本院不予采信。本案第二个争议焦点在于合同解除后的后果处理。合同解除后，聚为公司应当将系争房屋返还新黄浦公司，并按照每月XXXXXXX.26元的标准支付自2016年4月起至2017年2月9日止的房屋租金计XXXXXXXX.83元。逾期返还房屋仍占用房屋的，应当支付房屋使用费，合同约定，使用费按照月租金的两倍计算，即每月XXXXXXX.52元，自2017年2月10日起计算至聚为公司返还房屋之日。新黄浦公司相应的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于房屋的返还，合同约定，合同在任何情况下终止后，聚为公司安装的可拆除设备设施(电梯除外)归聚为公司所有，不可拆卸的装饰装潢及设备设施归新黄浦公司所有，现新黄浦公司在庭审陈述按上述约定处理，本院予以准许。本案第三个争议焦点在于聚为公司违约责任的问题。新黄浦公司要求聚为公司按照一年的年租金支付违约金XXXXXXXX.20元，要求聚为公司按照每日万分之五的标准支付欠付租金自应付之日起至实际实际支付之日止的逾期付款违约金，要求聚为公司按照每日万分之五的标准支付迟延支付水电费的逾期付款违约金，经查，上述诉讼请求符合合同约定，本院应予支持。聚为公司提出，水电费支付的对象应为物业管理公司而非新黄浦公司，经查，聚为公司在合同履行过程中已实际向新黄浦公司支付上述欠付的水电费，故聚为公司再以收费主体不符提出抗辩，于法无据，本院不予采信，新黄浦公司有权收取逾期付款违约金。至于聚为公司提出违约金与逾期付款违约金存在重复，经查，合同对此已经做出约定，上述约定并不违反法律法规禁止性规定，当属有效，本院予以确认。聚为公司另提出违约金标准过高的抗辩意见，符合法律规定，本院依法酌情将违约金由一年年租金金额调整为三个月月租金金额，将逾期付款违约金标准由每日万分之五调整至每日万分之三，且不得超过欠付金额的本金。本案第四个争议焦点在于聚为公司要求新黄浦公司支付违约金、以及在合同解除情况下赔偿装修损失的诉讼请求能否得到支持的问题。鉴于聚为公司违约在先，新黄浦公司依法提前解除租赁合同符合法律规定，聚为公司的反诉诉讼请求系基于新黄浦公司违约的情况，故对于聚为公司的反诉诉讼请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海新黄浦(集团)有限责任公司与被告上海聚为实业发展有限公司于2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》自2017年2月9日起解除；二、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内将租赁的本市黄浦区金陵中路XXX号XXX-XXX层房屋返还给原告上海新黄浦(集团)有限责任公司。上海聚为实业发展有限公司安装的可拆除设备设施(电梯除外)归上海聚为实业发展有限公司所有，不可拆除的装饰装潢及设备设施归上海新黄浦(集团)有限责任公司所有；三、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司自2016年4月5日起至2017年2月9日止的房屋租金人民币XXXXXXXX.83元；四、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币XXXXXXX.52元的标准支付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司自2017年2月10日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；五、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司违约金人民币XXXXXXX.78元；六、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之三的标准支付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司欠付租金的逾期付款违约金(其中2016年4月欠付租金人民币387571.30元，自2016年4月5日起算至实际付款之日止，2016年5月至2017年1月每月欠付租金人民币XXXXXXX.26元，每期均自当月5日起算至实际付款之日止，2017年2月5日起至2017年2月9日止欠付租金人民币348172.19元，自2017年2月5日起算至实际付款之日止，以上每期逾期付款违约金均以当月欠付租金本金为限)；七、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之三的标准支付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司欠付水费、电费的逾期付款违约金人民币330183.88元；八、驳回反诉原告上海聚为实业发展有限公司的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币256351元，财产保全费人民币5000元，合计人民币261351元，由被告上海聚为实业发展有限公司负担；反诉案件受理费人民币18998元，司法鉴定费人民币16184.21元，合计人民币35182.21元，由反诉原告上海聚为实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  毛伟新二〇一八年十二月二十六日书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。