广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1702民初4660号原告：程某1，女，2006年10月6日生，汉族，住广东省河源市源城区。原告确认的送达地址为河源市源城区雅居乐铂寓E1-3-3A03，联系人程某2。法定代理人：程某2，女，1977年10月16日生，汉族，住广东省河源市源城区。系原告的母亲。被告：保利（海陵岛）房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市海陵岛十里银滩保利银滩度假酒店东翼1-2楼。被告确认的送达地址为阳江市江城区马曹路31号五楼广东粤宏律师事务所律师，联系人黄远航。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。委托代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。原告程某1诉被告保利（海陵岛）房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某1的法定代理人程某2，被告保利房地产公司的委托代理人黄远航均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告程某1向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告与原告于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013121205）无效；二、判令被告全额退回房款714763元；三、判令被告欺诈销售以房款一倍714763元赔偿给原告；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：2013121205，被告将位于阳江市××西区保利.银滩N区产权式酒店503房以714763元的价格卖给原告。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料的产权登记机关备案，并在约定期限内取得房地产权属证书。在补充协议第九条第3点（第5、6页）注明规定期限内取得房地产权属证是指房屋交付使用后720天内取得房地产权属证书。2014年被告将房屋交付给原告至今2017年仍未取得房地产权属证书。经原告多方了解，在2017年得知被告因无法向相关政府部门提供宗地图（附件：不动产登记中心证明），被告在原告提供的虚假的A区土地使用证给相关政府的情况下导致无法办理N区503房地产权属证书，时间已超过2014年交楼使用后720天内办出该房地产证给原告的期限。2013年，原告在不知情的情况下被被告欺骗签订了不属于N区产权式酒店503房（海王星）的土地使用证的阳府国用（2011）第22-1196号的地块的土地使用权的2013121205号《商品房买卖合同》，属欺诈销售行为，被告在未取得N区产权式酒店（海王星）土地使用权的情况下提供A区土地使用证号代替N区（海王星）土地使用证进行销售该房，并隐瞒欺骗原告及相关政府职能部门，行为恶劣，根据《合同法》第五十二条之规定被告以欺诈的手段提供虚假土地使用证骗得原告签订了2013121205号《商品房买卖合同》行为违法。原、被告之间的《商品房买卖合同》是在被告未取得土地使用权、建设规划许可证及工程规划许可证的情况下签订的，违反法律的强制性规定，也属于无效合同。按2013121205号《商品房买卖合同》被告应向原告交付产权式酒店，但经交楼至今经原告发现印证被告交付的N区产权式酒店503房是住宅公寓，该楼目前完全不符合国家标准和行业标准对酒店配套设施的标准定义。通过原告收集的证据（海陵岛房地产登记审批书）显示，被告通过不法手段骗取房管部门批出虚假的预售证，其行为不仅欺骗原告等消费者，也骗取了行政机关的批文，严重扰乱房地产管理秩序。因此，即时被告现在已经取得销（预）售许可，其行为与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条有本质区别，不应当认定本案的《商品房买卖合同》有效。综上，被告的欺诈行为除了损害原告合法权益外，还损害了国家的利益，原告根据《合同法》第五十二条第（一）及第（三）款规定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告保利房地产公司辩称：1、被告开发海陵岛十里银滩西区地块的土地是有合法有效的土地使用权证的，并不存在无证欺诈的情形。被告在开发整块土地过程中，由于开发建设以及规划的实际需要，在原来阳府国用（2011）第22-1001号土地使用权证的基础上，一共分出了八个土地证，在分证的过程中，由于需要一定的时间以及土地部门的测算，才造成了涉案房产所在土地使用权证迟迟未能办好，以致影响了为有关业主办理房产权属证书。被告在整个销售过程中，并没有存在刻意的或者诱导性的欺诈销售行为。2、被告与原告双方所签订的合同以及补充协议，对被告公司延期或者不在约定期限内未办理出房屋权属证书的处理方式，但并没有约定被告公司逾期为业主办理房屋权属证书时，业主可以选择解除合同退房的约定。3、被告虽然在销售和签订合同的过程当中，由于分证所带来的混乱，但并不影响原告方合同目的的实现以及权益的行使。被告的逾期办证行为并不足以达到解除合同的条件。4、涉案房产所在的N区现在是完全可以办理到房屋的不动产权证，只要原告业主将有关的资料档案交回被告，被告是愿意以最快的速度为业主办出涉案房屋的不动产权证。综上所述，被告恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年12月23日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订编号为2013121205号《商品房买卖合同》，合同主要约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于阳江市××西区编号为阳府国用（2011）第22-1196号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，该地块土地面积为712262平方米，规划用途为体育设施、旅馆业、居住，土地使用权年限自2012-01-13至2080-02-28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为保利.银滩，建设工程规划许可证号为4417012012000012，施工许可证号为441701201209200501；第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字2013001号；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：N区产权式酒店503房。建筑面积共66.89平方米，其中套内建筑面积47.45平方米，分摊面积19.44平方米。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；第四条计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米15063.50元，总金额714763元整；第六条付款方式及期限：一次性付款，首期房款285905元整于2013年12月23日前付清，余款428858元整于2014年1月23日前付清；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条交付期限：出卖人应当在2014年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；4、该商品房虽已具备交付使用条件，买受人应支付的全部房款及违约金（如有）必须到出卖人账户，买受人方可收楼；第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；等等；合同还约定了其他条款。原告及其监护人程某2，被告及其法定代表人均在合同上签名盖章予以确认。同日，原、被告双方补充签订了一份《补充协议》，主要约定：九、关于“买卖合同”第十五条“关于产权登记的约定”：3、买卖合同第十五条所约定的“90日”的期限是指甲方办理商品房初始登记的时限，以及买卖合同第十五条所约定“规定期限”是指商品房交付使用后720天内；4、乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内签署一切必要的文件，并向甲方提交办理产权登记所需的全部资料及缴纳相关税费，否则甲方不承担延期办理其产权证的责任。等等。签订合同后，原告按时向被告支付了全部购房款共714763元并向被告预缴了办证税费26680元（18680元+8000元），被告亦按时在2014年8月28日前将涉案商品房交付给原告。在办证过程中，被告代原告缴纳了房屋契税21442.89元，办证服务费300元，住宅专项维修基金4488.66元和房屋所有权登记费550元，合共26781.55元。目前，涉案商品房尚未取得不动产权证书。原告主张被告在未取得N区产权式酒店（海王星）土地使用权的情况下提供A区阳府国用（2011）第22-1196号土地使用证号代替N区（海王星）土地使用证骗取预售许可并销售商品房，已构成违法，遂诉至本院，请求如诉称。庭审中，被告确认编号为阳府国用（2011）第22-1196号土地上开发了海陵岛十里银滩西区保利.银滩A区，部分L区建的是商品房、酒店式公寓、产权式酒店等类型。涉案的阳江市××西区保利.银滩N区产权式酒店503房位于编号为××（××）××）不动产权第0007164号不动产权证所载明的土地，产权登记日期为2017年11月25日。庭审中，原告向本院提供一份由阳江市海陵岛经济开发试验区不动产登记中心档案室出具的《证明》，主张被告一直未提供涉案商品房所在土地的宗地号，被告在销售涉案商品房时未取得N区土地使用权，双方签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。该《证明》主要载明：兹有权属人程某1（身份证：）的房产座落于阳江市××西区保利.银滩N区产权式酒店503房，于2014年4月17日在我中心办理了预售预告登记，由于开发商一直还没提供土地宗地号资料给我中心录宗，所以至今还没有办出该房产的不动产权证书。另查明，坐落于阳江市××西区××、××、××号国有土地的编号为阳府国用（2011）第22-1001号，土地使用权人为被告保利房地产公司，产权登记日期为2011年1月17日。被告在开发建设阳江市××西区的过程中，因业务需要，被告将编号为阳府国用（2011）第22-1001号土地分割为八块土地并相应办理了八个国土证，其中编号分别为阳府国用（2011）第22-1192号、阳府国用（2011）第22-1193号、阳府国用（2011）第22-1194号、阳府国用（2011）第22-1195号、阳府国用（2011）第22-1196号、阳府国用（2011）第22-1197号的六块土地的产权登记日期均为2012年1月13日，编号为阳府国用（2012）第22-1084号土地的产权登记日期为2012年9月19日，编号为××（××）××市（海陵岛）不动产权第0007164号的土地的产权登记日期为2017年11月25日。涉案商品房即位于编号为××（××）××市（海陵岛）不动产权第0007164号的土地。再查明，阳江市××西区保利.银滩N区产权式酒店1508房、2107房均已取得不动产权证书，涉案商品房已经具备办理产权登记的条件。以上事实，有原告提供的原告身份证、原告监护人身份证、户口本、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证及证明、《商品房买卖合同》及补充协议、购房款发票、刷卡票据、购房契税发票、海陵岛十里银滩西区保利.银滩N区503房产权权属证明书、海陵岛十里银滩西区保利.银滩L区8幢1903房产权权属证明书、海陵岛十里银滩西区保利.银滩A区3幢2103房产权权属证明书、粤（2017）阳江市（海陵区）不动产权第0007164号不动产权证书、海陵岛房地产登记审批书（适用于预告登记）、海陵区不动产登记中心档案室证明、增值税发票、住宅专项维修资金专用收据、票据、购房发票、存折、收款收据，被告提供的阳府国用（2011）第22-1001号土地使用权证、阳府国用（2011）第22-1192号、阳府国用（2011）第22-1193号、阳府国用（2011）第22-1194号、阳府国用（2011）第22-1195号、阳府国用（2011）第22-1196号、阳府国用（2011）第22-1084号、粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第0007164号、阳府国用（2011）第22-1197号8个土地证、邮件退件封面、粤（2018）阳江市（海陵岛）不动产权第0010556号、粤（2018）阳江市（海陵岛）不动产权第0010556号不动产权证书等证据以及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：本案是原、被告双方在履行《商品房买卖合同》及补充协议产生的纠纷，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否具有法律效力。对此，本院作如下分析：编号为阳府国用（2011）第22-1196号的土地和编号为××（××）××市（海陵岛）不动产权第0007164号土地均是从坐落于阳江市××西区××、××、××号编号为阳府国用（2011）第22-1001号的土地中分割出来，国有土地使用权人均是被告保利房地产公司，且被告向原告预售涉案商品房时已取得了预售许可证，原告对涉案商品房所在的具体方位、房号都是清楚的，被告对涉案土地的权属人没有欺诈的故意。涉案商品房所在土地亦已于2017年11月25日取得编号为××（××）××市（海陵岛）不动产权第0007164号不动产权证书，在本案起诉前已经具备办理产权登记的条件，同属N区商品房的部分业主已经取得了不动产权证书，被告亦愿意配合原告尽快办理涉案商品房的产权登记手续，涉案《商品房买卖合同》完全具备继续履行的条件，双方买卖房屋的目的是完全可以实现的，故双方签订的《商品房买卖合同》属有效合同。尽管被告销售的涉案商品房所在位置并非双方于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》中载明的编号为阳府国用（2011）第22-1196号的土地，而是位于编号为××（××）××市（海陵岛）不动产权第0007164号土地上，被告的上述行为存在瑕疵，但这不能据此认定被告的行为构成欺诈。原告主张被告用欺诈的行为欺骗其签订本案的《商品房买卖合同》，属无效合同，并请求被告全额退回房款714763元，以房款一倍714763元赔偿给原告，均理据不足，本院不予支持。若原告认为被告存在逾期办理产权登记的行为，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告程某1的全部诉讼请求。本案受理费8832元（原告已预缴），由原告程某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  敖卓斌二〇一八年十二月六日书记员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。