鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0611民初2087号原告：郭荣琴，女，1972年2月15日出生，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：陈彦博，男，1985年10月12日出生，住鹤壁市淇滨区。代理权限为变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起上诉，代领法律文书。被告：崔学明，男，1956年9月22日出生，住鹤壁市淇滨区。被告：李金娥，女，1957年3月2日出生，住鹤壁市淇滨区。以上二被告共同委托诉讼代理人：李海祯，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代领法律文书。以上二被告共同委托诉讼代理人：时慧，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代领法律文书。第三人：鹤壁市鑫源房地产开发有限公司，住所地鹤壁市淇滨区鹤煤大道与黄山路交叉口龙祥圣府商住楼二层。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：王治中，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告郭荣琴与被告崔学明、李金娥，第三人鹤壁市鑫源房地产开发有限公司（以下简称鹤壁鑫源公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭荣琴委托诉讼代理人陈彦博，被告崔学明、李金娥共同委托诉讼代理人李海祯、时慧，第三人鹤壁鑫源公司委托诉讼代理人王治中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭荣琴向本院提出诉讼请求：被告崔学明、李金娥搬出占据原告郭荣琴所有的位于鹤壁市淇××区黎阳路××小区××＃××单元××层东××、××层东××、××层东××、××层东××、××层东户房产，排除原告郭荣琴对该房产使用的妨碍；2、被告崔学明、李金娥按照房屋租赁市场价格支付原告郭荣琴占用期间的房屋租赁费200000元。事实和理由：我购买了第三人鹤壁鑫源公司销售的位于鹤壁市淇××区黎阳路××小区××＃东××单元东××层房产，并办理了房屋所有权证，但被告崔学明、李金娥以与他人有经济纠纷为由，长期占用我所购买的房产，造成我无法正常使用涉案房产，严重侵害了我的财产权利，故诉至法院。被告崔学明、李金娥辩称，原告郭荣琴于2013年购买涉案房屋，从未向第三人鹤壁鑫源公司主张过交付房屋的义务，故原告郭荣琴应首先向第三人鹤壁鑫源公司请求履行交付房屋；被告崔学明、李金娥对涉案房屋享有完全的排他权，涉案房屋系被告崔学明自己出资、自己建造；原告郭荣琴不构成善意取得的第三人，没有做到合理的审慎义务，原告郭荣琴购买涉案房屋从未到涉案房屋中进行查看，且原告郭荣琴现住的房屋和涉案房屋系同一小区，对涉案房屋有人居住的情况不可能不了解。第三人鹤壁鑫源公司辩称，原告郭荣琴已经付清所有的购房款，且第一次付款也转入了被告崔学明账户，被告崔学明系XX小区建设出资人之一，与我公司系内部合同关系，双方之间没有进行对账等行为，应支持原告郭荣琴的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年5月13日，第三人鹤壁鑫源公司（甲方）与案外人马用来、郑天顺、王华平、崔署林、牛健傥、李国庆、王世峰及被告崔学明（乙方）签订《房地产“XX小区”项目合作开发协议书》，约定由乙方共同出资1120万元购买位于鹤壁市淇滨区黎阳路南、衡山路西共54.032亩国有土地，挂名在甲方名下，但该宗土地的使用权和所有权归乙方共同所有；规划确定后，楼位进行排序编号，各股东根据各自所占的股份大小，采取抓阄的形式选取楼位，该商业用地的使用权，由乙方共同商定，按各股东所占股份大小进行分配，楼位仍采取抓阄的形式确定；甲方组织各股东进行楼位排序及分配，组织配套工程竞标；各股东以本合同第四条取得楼位后，按照甲方要求的时间，自行组织进地施工；甲方未经乙方全体书面同意，无权对乙方出资的该块土地采取转让、抵押等任何行为。2006年9月12日，被告崔学明与案外人郑天顺签订《转让协议》，约定案外人郑天顺自愿将XX小区XX楼盘转让给被告崔学明施工出售。XX小区XX楼系被告崔学明投资建设，被告崔学明可以自己售卖所建房屋，由第三人鹤壁鑫源公司签订买卖合同；若由第三人鹤壁鑫源公司出售房屋，购房款需打入被告崔学明账户。2007年，河南省淇县永达食业有限公司向第三人鹤壁鑫源公司团购了XX小区110套房，原告郭荣琴系河南省淇县永达食业有限公司员工，购买了其中的五套房屋。2008年，案外人王小亮向被告崔学明购买涉案房屋即XX号楼XX户，于2009年4月20日签订购房协议；2008年，案外人崔志华向被告崔学明购买涉案房屋即XX号楼XX户，于2009年3月13日签订购房协议；2008年，被告崔学明因欠案外人李怪只工程款，以涉案房屋即3号楼2单元4楼东户向案外人李怪只折抵工程款，并于2009年12月18日签订抵工程款协议书；2009年5月16日，案外人李保庆与被告崔学明签订购房协议，购买涉案房屋即XX号楼XX户。XX号楼XX户，由被告崔学明、李金娥居住使用。2010年6月27日，XX小区XX住宅楼经验收合格。2013年5月3日，原告郭荣琴与第三人鹤壁鑫源公司签订《商品房买卖合同》，购买位于鹤壁市淇××区黎阳路××小区××＃住宅楼东××单元××层东户房屋，第三人鹤壁鑫源公司于签订合同当日向原告郭荣琴出具涉案房屋不动产发票共计1043094元；2013年5月15日，原告郭荣琴向鹤壁市地税局契税税务分局缴纳了购买涉案房屋的相应契税；2013年5月16日，原告郭荣琴在鹤壁市房产管理局为涉案房屋办理了房产证。2018年9月18日，原告郭荣琴在鹤壁市国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证。另查明：原告郭荣琴居住在鹤壁市淇××区黎阳路××小区××单元××号。涉案五套房屋，由被告崔学明、李金娥，案外人王小亮、崔志华、李怪只、李保庆占有、使用至今。原告郭荣琴与第三人鹤壁鑫源公司签订《商品房买卖合同》时双方均未实际控制涉案房屋，原告郭荣琴也未去查验涉案五套房屋。2018年9月18日，原告郭荣琴在鹤壁市国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证。随后原告郭荣琴在涉案五套房屋为4000000元债务设立一般抵押。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人有重大过失”。本案中，被告崔学明及马用来、郑天顺、王华平、崔署林、牛健傥、李国庆、王世峰与第三人鹤壁鑫源公司签订的《房地产“XX小区”项目合作开发协议书》，由被告崔学明出资建造XX小区XX住宅楼，所建造的涉案房屋所有权归被告崔学明所有，被告崔学明可以自己售卖所建房屋，由第三人鹤壁鑫源公司签订买卖合同，若由第三人鹤壁鑫源公司出售房屋，购房款需打入被告崔学明账户，该合同合法有效，且系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。第三人鹤壁鑫源公司在并未实际控制涉案房屋的情况下，未经被告崔学明同意，将涉案房屋卖给原告郭荣琴违反双方合同约定。原告郭荣琴在与第三人鹤壁鑫源公司签订《商品房买卖合同》时在涉案小区居住，但未进行实地查看，在办证后长达5年之久未向涉案房屋实际控制人崔学明等人或第三人鹤壁鑫源公司主张权利，基于购房行为对于一个家庭的重大影响来看，其行为不符合交易习惯及生活常理，原告郭荣琴未尽到交易上的合理注意义务，可以认定其行为存在重大过失，且本案审理过程中原告郭荣琴在鹤壁市国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证，随后对涉案房屋为4000000元债务设立一般抵押，其明显不具有善意及违反诚信原则，原告郭荣琴对涉案房屋不构成善意取得；又因第三人鹤壁鑫源公司不是涉案房屋实际权利人，故客观上无法向原告郭荣琴履行交付涉案房屋的义务，原告郭荣琴可向第三人鹤壁鑫源公司主张因无法交付房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任。其要求实际房屋占有人崔学明、李金娥等人搬出涉案房屋，排除对涉案房屋妨碍的诉讼请求本院不予支持。关于原告郭荣琴要求被告崔学明、李金娥按照房屋租赁市场价格支付占用期间的房屋租赁费200000元的诉讼请求，因该项诉请是以原告郭荣琴第一项诉请成立为前提，故本院对该项诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭荣琴的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告郭荣琴负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  王振平人民陪审员  王玉强人民陪审员  郭志明二〇一八年十二月十五日书 记 员  王金鹏