广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终12706号上诉人（原审原告、案外人）：何俊贤，男，1990年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘金房，男，1952年9月1日出生，汉族，住广东省龙门县，（原申请执行人为兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行）委托诉讼代理人：陈波霞，广东冠景律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海峰，广东冠景律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：莫德全，男，1978年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人（被执行人）：伍燕霞，女，1978年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所律师。上诉人何俊贤因与被上诉人刘金房、原审第三人莫德全、伍燕霞案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2018）粤0606民初8967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。顺德区法院查明，该院于2016年10月26日作出的（2015）佛顺法勒民初字第1059号民事判决书查明，兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行（以下简称兴业银行勒流支行）与莫德全、伍燕霞于2014年4-5月签订两份个人授信额度借款合同，并据此签订《零售经营类借款合同》和《零售借款最高额抵押合同》《个人借款最高额抵押合同》，约定兴业银行勒流支行向莫德全、伍燕霞发放贷款，由莫德全、伍燕霞以位于佛山市顺德区大良街道xxxD503号房屋、D504号房屋（以下简称D504号房屋）为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。在审理前述案件过程中，该院于2016年4月13日查封了被执行人伍燕霞所有的D504号房屋。在执行（2017）粤0606执9726号申请执行人兴业银行勒流支行与莫德全、伍燕霞金融借款合同纠纷一案中，该院于2017年9月11日发出公告和拟选定评估机构告知书，告知该院拟对D504号房屋采取公开摇珠方式选定评估机构，并拟在淘宝网依法拍卖，同时责令被执行人及相关人员于2017年9月21日前搬迁出上述房屋。后该院又于2017年11月17日发出告知书，要求被执行人莫德全、伍燕霞及上述房屋占用人在2017年11月27日前书面申报占用情况。原告何俊贤向该院提交物业租赁合同，主张对涉案房屋享有承租权，该院对原告的主张不予采纳。原告于2018年4月2日向该院提出执行异议，请求对D504号房屋进行带租约拍卖，该院经审查作出（2018）粤0606执异171号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告遂在法定期限内提起本案诉讼。原告提交的《物业租赁合同》记载的签订时间为2014年1月10日（该日期为打印，非当事人书写），出租方伍燕霞，承租方何俊贤，约定：租赁期限120个月，自2014年1月10日至2024年1月19日止；出租方应于承租方支付第一期租金之日起20日内交付租赁物，在租赁物交付时，双方应签订一份物业交付确认书，确认物业正常移交（但一方不配合签订的，不影响实际交付）；租赁物建筑面积为59.35平方米，租金每月每平方米25元，即每年17800元，租赁期内总租金178000元；承租方于2014年2月1日前支付第一期租金178000元，收到该款项后出租方将租赁物整体交给承租方使用；租赁物实际交给承租方使用后承租方可进场装修；承租方于每月25日前向出租方支付约定代为收取的水电费用、物业管理费、水电公摊费用等，出租方出具收据；承租方可将租赁物部分或整体转租给第三者经营或使用。但该合同出租方（甲方）签名为“莫德全代”。四张转账凭证中，日期为2014年1月11日的有三张，金额分别为25000元、25000元和12500元；日期为2014年1月16日的一张，金额为103800元。六张电子交易回单记载何俊贤于2017年7月至2018年2月曾向广东金发物业股份有限公司转账（记载有嘉信广场二期D504物管费、水电公摊等内容）。另查明，（2018）粤0606执异171号案件在审查过程中，兴业银行勒流支行向该院提交了三方协议、租赁合同、商铺租赁合同及补充协议等证据，显示承租方为邓美，伍燕霞、莫德全对上述合同、协议签名的真实性无异议。原告在审查中自述D504号房屋的正常市场租赁价格为每平方米40元，由于伍燕霞以低于市场价格40%的价格出租给原告，故原告同意一次性支付全部租金。顺德区法院认为，原告主张对D504号房屋享有租赁权，理据不足，理由如下：一、原告的举证不足以证实原告与伍燕霞就D504号房屋签订合同有效的租赁合同。首先，原告与伍燕霞签订的租赁协议约定租赁D504号房屋的租金明显低于市场价格。D504号房屋为商铺，建筑面积59.35平方米，双方约定租金为每月每平方米25元，显低于市场价格，原告在执行异议审查阶段自述因D504号房屋的正常市场租赁价格为40元每月平方米，伍燕霞以低于市场价格40%出租给原告，故原告同意一次性支付全部租赁，显然双方在签订合同时已然知悉D504号房屋的租赁价格远低于市场价格。其次，原告主张双方签订租赁合同时间为2014年1月10日，而第三人在2014年4月向兴业银行勒流支行提供抵押担保时另行提交的租赁合同并非原告，双方如确存在租赁合同，两第三人确无必要冒经营风险及法律风险另行提交租赁合同。二、原告提交的证据不足以证实原告依合同缴纳了租金。首先，原告提交的四张转账记录合计转账金额为166300元，与合同约定的178000元不符，无法证实原告依约支付了租金；其次，原告提交的转账记录无显示转账原因，无法证实原告主张四笔款项即为合同约定租金；最后，原告提交的转账记录显示在2014年1月11日原告以同一个账户分三笔向伍燕霞的同一个账户转账付款，如确为支付同一笔租金，在同一日通过同一个账户向另一个账户分三笔转账付款，明显不符合常理。三、原告的举证不足以证实原告实际占有使用D504号房屋。首先，原告在本案中并无提证据供证实原告何时占有使用D504号房屋并持续占有使用D504号房屋。其次，原告提交的物业管理费、水电费等费用缴纳的凭证均产生于D504号房屋被查封之后，并不能证实原告在D504号房屋被查封前占有使用D504号房屋。最后，原告述称租赁D504号房屋用于存放石材作仓库使用，既无提供证据证实，且不符合常理。D504号房屋面积为59.35平方米，是位于顺德区新城区商贸中心嘉信广场的商铺，原告租赁涉案商铺用来存放石材不但不符合商业价值，且商铺面积不大，存放石材有限，难以实现其价值，原告一次性支付166300元之巨租赁一个商贸中心的商铺用作仓库存放石材难以令人信服。综上所述，原告的举证不足以证实原告与伍燕霞就D504号房屋签订合法有效的租赁合同并实际履行了租赁合同，无证据显示原告依合同缴纳了相应的租金，原告的举证亦不足以证实原告实际占有使用D504号房屋，原告主张对D504号房屋享有租赁权，理据不足，该院不予支持。因原告的举证不足以证实原告对D504号房屋享有合法有效的租赁权益，原告请求对D504号房屋进行带租约拍卖并确认其享有优先购买权，理由不充分，该院一并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决驳回原告何俊贤的全部诉讼请求。上诉人何俊贤不服该判决，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销（2018）粤0606民初8967号民事判决书，改判对D504号房屋带租约拍卖，确认上诉人对D504号房屋享有承租权，承租期限至2022年1月19日止；2.上诉人对D504号房屋享有优先购买权。（从2018年10月19日计算至租赁期限届满之日租金总额为57850元）；3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定上诉人与莫德全于2014年1月1日签订的《租货合同》每月租金22．5元低于市场价的40％属认定错误，每月租金是否低于市场价应当根据租赁物现租金价格及同地段租金价格认定。根据一审中法院认可的证据，邓美、原告与莫德全三方于2017年签订的《租赁合同》中约定，邓美承租同位置的D503物业每月应当支付的租金为20000元，即每平方租金为27．2元，该租金标准属于2017年时正常的市场价格。为此，2014年上诉人的承租价格为2017年市场租金价格的82％，结合市场租金上涨的客观事实，上诉人支付D504号房屋的租金标准亦不可能低于当时2014年租金市场价的40％。二、D504号房屋的租金已经由上诉人支付，且物业由上诉人自用，每月缴纳水电费用及物管费用。对于上诉人支付的租金与合同约定不符的问题，因上诉人与第三人伍燕霞为远方亲戚，与两第三人交情较好，为此在第三人急用资金的情况下，上诉人在短期内支付了全部租金并获得了一定的租金优惠，符合常理。另外，上诉人并未将D504号房屋用于仓库用途，实际情况是，上诉人经营石材生意，将D504号房屋用于摆放玉石、石材样品及办公，上诉人亦可提交D504号房屋的现状予以佐证。最后，D504号房屋的水电费、物管费由何俊贤经手缴纳，可证明物业已交付实际使用。综上，请本院予以改判，支持上诉人的请求。上诉人何俊贤二审期间没有向本院提交新证据。被上诉人刘金房答辩称：本案在执行程序已经一审中已经调查清楚，请求驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人刘金房二审期间没有向本院提交新证据。原审第三人伍燕霞答辩称：针对上诉人提到的，在执行异议阶段及一审阶段，被上诉人提供的伍燕霞与冯健发和兴业银行勒流支行签订的三方订立的一份租赁合同，这份合同实际上伍燕霞根本不认识冯健发，当时为了批准贷款的需要而签订，被上诉人在一审时也说明该合同是虚假的合同，该合同实际也没有履行，并且不是伍燕霞与冯健发本人签订的。所以认为一审以该份三方协议去否定本案的租赁合同存在一定的不合理性。原审第三人伍燕霞二审期间没有向本院提交新证据。原审第三人莫德全没有向本院提交答辩意见以及新证据。经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。另查明，顺德区法院在执行（2017）粤0606执9726号案中，申请人刘金房于2017年11月22日向该院申请变更为该案申请执行人，顺德区法院作出（2017）粤0606执异457号执行裁定，驳回刘金房要求变为该案申请执行人的申请。刘金房不服该裁定向本院申请复议，请求撤销顺德区法院（2017）粤0606执异457号执行裁定，裁定变更该案申请执行人为刘金房。本院于2018年5月28日作出（2018）粤06执复141号执行裁定，裁定撤销顺德区法院（2017）粤0606执异457号执行裁定，变更刘金房为（2017）粤0606执9726号案的申请执行人，原申请执行人兴业银行勒流支行的权利义务由刘金房继受。本院认为，上诉人何俊贤以其与伍燕霞签订《物业租赁合同》，已支付租赁10年内全部租金178000元为由，请求带租拍卖，并以此对抗原申请执行人兴业银行勒流支行对涉案D504房屋享有的抵押优先受偿权（该权利后转让给刘金房）。但何俊贤提供的《物业租赁合同》，合同签订时间是直接打印的，该《物业租赁合同》存在恶意串通倒签的可能；针对直接付清10年租金178000元的问题，何俊贤提供的转账凭证显示金额为166300元；何俊贤自认其承租涉案D504房屋的目的是为了存放石材（样板），但涉案D504房屋面积仅59.35平方米，且是位于顺德区新城区商贸中心嘉信广场的商铺，何俊贤的上述所谓经营行为并不合理，因此，对其租赁时间及支付租金、实际占有的情形更应该严格审查。何俊贤虽主张其转账支付了166300元给伍燕霞，但不能证明是租金，何俊贤不能提供实际交付占有的证据，不能证明其提供的《物业租赁合同》于2014年1月10日签订合同，并已实际履行。何俊贤提供的证据不足以证实其对D504号房屋享有合法有效的租赁权益，其请求对D504号房屋进行带租约拍卖并确认其享有优先购买权的主张，应不予支持。顺德区法院处理本案认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由上诉人何俊贤负担。本判决为终审判决。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  李 慧二〇一八年十二月二十九日书记员  林晓波