贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初4969号原告：王琴，女，1982年5月15日出生，苗族，住凯里市，委托代理人邓元会，女，1971年10月3日出生，现住凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人：李林燕，女，1985年12月24日出生，苗族，贵州省凯里市人，系贵州大地联创房地产开发有限公司职工，住凯里市。原告王琴诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王琴及委托代理人邓元会、被告大地联创房产公司委托代理人李林燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王琴向本院请求依法判决：1、被告支付截止至2018年9月30日违约金123400.80元。其中逾期交房违约金45474.69元（2015年4月1日至2018年9月30日共计1278天），逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金77926.11元（2015年10月1日至2018年9月30日共1095天）；并继续支付从2018年10月1日起至实际交房、实际交付办证文书之日的逾期交房、逾期交付办证文书违约金。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月和11月，原告付款355827.00元购买被告预售的位于凯里经济开发区××大道××香山××小区××单元××房，并于2014年9月2日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告应于2015年3月30日前将经验收合格并达到交付条件的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过30天而原告不退房的，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金。同时约定被告应当于2015年9月30日前将办理该涉案商品房转移登记有关文书的文书资料交给原告；逾期交付办证文书超30天而不退房的被告按日计算向原告支付已付购房款万分之二违约金。但被告至今没有交房，也没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给我们。为了维护我们的合法权益，特诉至法院。被告大地联创公司答辩意见，对原告第一项请求以实际交房为准，第二项原告诉讼请求的违约金过高，合同约定被告逾期交房，原告不退房，被告按万分之一来计算，愿意退房才按万分二来计算。我方认为不应该支付违约金。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2014年9月2日，以原告王琴为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容为：1、王琴购买大地联创房产公司开发建设位于凯里经济开发区××大道××别××单元××商品房××套，面积为131.98平方米，总价款为355827.00元。2、买受人于2014年8月16日前支付全部房价款355827.00元。3、出卖人应当在2015年3月30日前将具备交付条件的商品房交付给原告使用。逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。4、出卖人承诺于2015年9月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。原、被告合同签订，原告已按照合同约定全额支付被告购房款355827.00元。被告已于2018年5月8日将房屋交付原告，截止至庭审之日未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。事后，双方因逾期交房等赔偿事宜发生纠纷，经多次协商未果后于2018年8月15日向本院提起诉讼。案经调解未果。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。被告大地联创房产公司不能在合同约定期限内将符合合同约定条件的商品房交付给原告，属于逾期交房，被告大地联创房产公司应按照合同约定自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故从2015年4月1日起截止至2018年9月30日的违约金为45474.69元（总购房款355827.00元×0.0001×1278天）。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题，被告未按照合同约定的期限为涉案房屋办理权属登记，根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告已构成违约，应承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之一支付违约金。按照合同约定，违约金应自2015年4月1日起算。本案被告应向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金为2015年10月1日起至2018年9月30日38963.05元（291709.00元×0.0001×1095天）。原告诉请继续逾期交付办证文书违约金到实际交付之日止，因庭审结束后的实际损失尚未产生，故计至诉请之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告王琴逾期交房违约金45474.69元及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金38963.05元。两项共计84437.74元。二、驳回原告的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1384.00元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担1000.00元，原告承担384.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  罗亨文二〇一八年十二月二日书记员  李芹芹