广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7563号原告：广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇良田村，用户号72990371-4。负责人：何礼和，社长。委托诉讼代理人：曹恒峰，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。被告：林玉好，女，1951年11月20日出生，汉族，住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：高幼珍，广东汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洁，广东汇俊律师事务所律师。被告：陈晓敏，女，1998年5月18日出生，汉族，住址广东省广州市白云区，被告：曾某，女，1980年12月20日出生，汉族，住址广东省广州市白云区，被告：陈某，女，2009年11月16日出生，汉族，住址广东省广州市白云区，法定代理人：曾某，身份情况同上。被告：陈梓辉，男，1997年12月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，第三人：孙梅，女，1982年6月17日出生，汉族，身份证住址江苏省新沂市，原告广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社与被告林玉好、陈晓敏、曾某、陈某、陈梓辉、第三人孙梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人何礼和，原告的委托诉讼代理人曹恒峰、李建华，被告林玉好及其委托诉讼代理人高幼珍、刘洁，被告及被告陈某的法定代理人曾某到庭参加了诉讼；被告陈晓敏、陈梓辉及第三人孙梅经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社诉称：被告林玉好、陈晓敏分别系陈礼章的母亲、女儿。1998年12月2日，原告与陈礼章签订《租赁协议书》，协议书约定：由陈礼章承租原告所有的位于广州市白云区钟落潭镇良田村门口田公路边（现门牌号码：钟落潭镇XX村XX大道XX号）的仓库，租期30年，自1999年1月1日至2028年12月31日，每月租金2040元。该协议签订后，原告依约将仓库提供给陈礼章使用，陈礼章也能按时支付租金。2004年4月2日，原告与陈礼章签订了《旧仓库改造使用说明书》，约定由陈礼章出资对上述仓库天面进行改造，原告因此免除其七年(2004年至2010年）租金，自2011年起原告继续按照原合同约定收取租金。2006年8月1日，原告与陈礼章再次签订了《合同》，约定原告将该仓库改建为厂房，并提供厂房旁长26米、宽1.5米的场地给陈礼章作为“冷巷”使用，陈礼章每年另支付500元场地使用费。原告现得知，陈礼章已死亡，该场地现由被告转租给第三人使用。原告认为，上述仓库（厂房）并非住宅，承租人是陈礼章，陈礼章死亡后，依据合同法的相关规定，该合同终止履行，原告有权收回仓库（广房）。而且，两被告未经原告同意将仓库（厂房）转租给第三人，原告也有权解除合同。另外，原合同约定的租赁期限超过20年，依据合同法的相关规定，超出20年的部分无效，上述合同也应于2018年12月31日终止。因协商无果，原告于2018年5月向被告发出了《关于终止租赁合同的告知函》，告知被告上述租赁合同已依法终止，要求被告将场地腾空交回给原告。被告已于2018年签收该告知书，但至今未将场地腾空交回给原告。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，原告特诉至法院，请求法院判令：1.确认原告与陈礼章于1998年12月2日签订的《租赁协议书》、于2004年4月2日签订的《旧仓库改造使用说明书》及于2006年8月1日签订的《合同》于2018年5月30日解除；2.被告及第三人于判决生效后15日内将位于广州市白云区钟落潭镇良田村门口田公路边（现门牌号码：钟落潭XX村XX大道XX号）厂房腾空交还给原告；3.确认租赁协议书约定的租赁期限超过2008年11月30日的内容无效；4.本案诉讼费由被告承担。被告林玉好辩称：原告不是涉案仓库所在土地的合法所有人，原告提交的地块证明没有法律效力。根据土地管理法的相关规定，享有土地所有权必须由县级人民政府核发相应的土地证书，本案中原告仅提供地块证明，该证明是由原告自行出具的并加盖村委会公章，是没有法律效力的。原告没有提供涉案仓库的不动产权属证书，即原告对于仓库的所有权并不确定，也不属于原告。原告现在要求我们返还案涉仓库没有任何理由，原告没有权利提出该请求，原告不是本案的适格原告。原告提出本案的诉讼请求没有经过农村集体经济组织的法定表决程序，原告所提供的社员代表会议决议，非经法定程序作出，不具有法律效力。原告不是本案的适格原告，其无权要求我方返还涉案仓库。原告要求将三份合同予以解除的诉讼请求应依法驳回，理由是：涉案仓库一直是由被告林玉好承租，名义上的承租人陈礼章已经死亡，但是并不意味着合同自然终止，原告以此为由要求返还涉案仓库没有依据。被告林玉好是涉案物业的实际承租人，原告已经在2013年出具了相关的产权具结书，确认了被告林玉好承租这个场地到2028年的12月份止的事实，虽然名义上签订合同的是陈礼章，但是实际上承租人一直都是被告林玉好。关于擅自转租的问题，我方有权转租，因为1998年的租赁协议时承租的是仓库，在2004年签订的补充协议已经将1998年的租赁协议作出了修改，将租赁物改变为土地，因为1998年的仓库被我方推倒重建，我方投资了40万元重新建设了仓库，我方是新的仓库的所有人，我方当然有权将新仓库转租出去，原告是知情且允许的，所以我方有权转租。关于原告认为合同约定的租赁期限超过20年的部分无效，这是属于法律适用错误，应该驳回。首先根据法律不溯既往的原则，本案合同在合同法颁布实施前成立的，应适用合同法颁布之前的法律，合同法颁布之前没有这方面的明确规定，所以合同约定的期限没有违反当时法律的强制性规定，我方对于原告提出要求确认合同已经解除及确认合同超过20年部分无效的诉讼请求不予认可。关于返还场地的问题，在原告提起诉讼之前，被告林玉好已经将涉案场地转租给善意第三人孙梅，孙梅对于该场地是有合法的承租权，现在原告要求将涉案仓库腾空并交还原告的诉讼请求，实际上侵害了善意第三人孙梅的合法权益，原告的该项诉讼请求依法应予驳回。被告曾某、陈某同意被告林玉好的答辩意见。被告陈晓敏、陈梓辉、第三人孙梅无答辩。经审理查明：1998年12月1日，原告与陈礼章（被告林玉好之子）签订《租赁协议书》，约定：由陈礼章承租原告所有的位于广州市白云区钟落潭镇良田村门口田公路边仓库作厂房，仓库总面积1360平方米，租期30年，自1998年12月1日至2028年12月1日，每月租金2040元。协议签订后，原告依约将仓库移交给陈礼章使用，陈礼章按时向原告支付租金。2004年4月2日，双方签订《旧仓库改建使用说明书》，约定由陈礼章出资对上述仓库进行改造，工程由陈礼章出资建造，本厂建成后仍由陈礼章使用至2029年12月底，使用期满后所有建筑物交回给原告，原告免收陈礼章2004年起至2010年止七年的租金。2006年8月1日，双方再次签订《合同》，约定原告将该仓库改建为厂房，并提供厂房旁长26米、宽1.5米的场地给陈礼章作为“冷巷”使用，陈礼章每年另支付500元场地使用费。此后，原告按照约定免收陈礼章租金七年租金。陈礼章于2010年10月15日死亡，其第一顺序继承人为母亲林玉好、妻子曾某、子女陈晓敏、陈某、陈梓辉。此后案涉厂房由陈礼章的母亲林玉好继续使用，并依约向原告支付租金至2018年12月。另查明：原告向陈礼章出租的案涉仓库没有办理权属证书，亦未领取建设工程规划许可证。陈礼章于2004年重建该仓库，没有办理相关用地规划等合法手续。2013年3月27日，原告出具《产权具结书》，注明：“该厂房从1998年至2028年12月止由林玉好承租使用，2029年1月起归良田24社使用。”广州市白云区钟落潭镇良田村民委员会在该产权具结书村委会意见栏加注“社意见属实”的意见。陈礼章去世后，被告林玉好于2018年4月16日将案涉物业出租给第三人孙梅使用，期限至2021年5月1日。2018年5月28日，原告向被告林玉好、陈晓敏发出了《关于终止租赁合同的告知函》，告知二被告上述租赁合同已经依法终止，要求二被告将场地腾空交回给原告。被告林玉好于2018年6月6日向原告发出《律师函》，不同意原告单方解除租赁合同。双方协商未果，原告诉至本院成讼。诉讼中，经本院向原告释明案涉租赁协议书属无效合同，原告表示坚持原诉讼请求，不作变更。以上事实，有租赁协议书、旧仓库改建使用说明书、合同、产权具结书、关于终止租赁合同的告知函、律师函及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告向陈礼章出租的仓库没有取得权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁协议书》应属无效合同。陈礼章在2004年对原有仓库进行改造重建，原有的仓库不复存在，陈礼章重建的仓库亦未办理相关合法手续，该建筑物不具有合法性，在该仓库尚未由相应的行政主管部门处理以前，该仓库所附着的土地尚未具备交还给原告的条件，故原告主张返还场地的诉讼请求在本案中不宜处理，原告可在行政主管部门对上述仓库作出处理后再行主张权利。被告陈晓敏、陈梓辉及第三人孙梅经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社与陈礼章于1998年12月1日签订的《租赁协议书》无效。二、驳回原告广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张伟均人民陪审员  林润兰人民陪审员  张魁跃二〇一八年十二月五日书 记 员  陈健辉