福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0703民初2599号 原告：虞爱旭，男，1978年5月15日出生，汉族，住南平市浦城县。 原告：练彬英，女，1981年12月6日出生，汉族，住南平市浦城县。 上述原告委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。 上述原告委托诉讼代理人：肖丽娟，福建鼎才律师事务所实习律师。 被告：海祥房地产（建阳）有限公司，住所地南平市建阳区和顺景园26幢1层14号。统一社会信用代码91350784579297121D。 法定代表人：梁钟盟，董事长。 委托诉讼代理人：彭灵星，男，该公司职员。 原告虞爱旭、练彬英与被告海祥房地产（建阳）有限公司（以下简称海祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告虞爱旭、练彬英的委托诉讼代理人林庆雄、肖丽娟及被告海祥公司的委托诉讼代理人彭灵星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 虞爱旭、练彬英向本院提出诉讼请求：1.判令海祥公司支付虞爱旭、练彬英逾期办证违约金44067元;2.判令海祥公司支付虞爱旭、练彬英保全申请费400元。事实和理由：2013年9月15日，虞爱旭、练彬英与海祥公司签订了《商品房买卖合同》，约定虞爱旭、练彬英购买海祥公司开发建设的“山水锦城”10幢1单元10706号商品房一套。合同签订后，虞爱旭、练彬英交付了全部购房款592298元。虞爱旭、练彬英还按海祥公司要求2013年9月15日向海祥公司交契税8884元。2016年2月4日，海祥公司将房屋交付给虞爱旭、练彬英。2018年5月17日，虞爱旭、练彬英取得房屋权属证书《不动产权证》。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。海祥公司逾期办证744天（自2016年5月4日计算至2018年5月17日），根据双方签订《商品房买卖合同》第十四条约定，海祥公司应支付违约金为44067元（592298元×0.01%×744天=44067元）。虞爱旭、练彬英认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方应履行。海祥公司未按合同约定时间办理房屋权属证书，已构成违约，按约定承担违约责任。为此，虞爱旭、练彬英现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 海祥公司辩称，海祥公司逾期完成房屋初始预登记的办理系政府原因。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第7点约定，因不可抗力、政府原因、政策变动，法律法规调整等非出卖人原因导致产权登记时间延期的，出卖人不承担任何违约责任。退一步说，即使海祥公司构成逾期办证，逾期办证的计算天数188天。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第8条第5点约定，经出卖人与买受人协商一致同意对产权登记时间约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后365内办理房屋所有权初始预登记并提供办理权属登记需由出卖人提供的资料。.....出卖人向当地房屋权属登记机构递交办理登记的文件后，房屋权属登记机构审核文件的时间（无论是否审核接受）不计入产权登记时限及出卖人提交资料的时限。该条明确表达出双方同意在商品房交付使用后365日内均可办理权属预登记，并且出卖人向当地房屋权属登记机构递交办理登记的文件后，房屋权属登记机构审核文件的时间（无论是否审核接受）不计入产权登记时限及出卖人提交的资料时限。本案诉争房屋实际交房时间为2016年10月18日，因此，逾期办证天数应从2017年10月19日（扣除365日办证期限）算至申请办理房屋所有权证预登记之日止，共计188天。再退一步说，即便逾期办证有海祥公司的原因，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第8条第6点约定，违约金也不应超过已付款的1%。综上所述，依据双方《商品房买卖合同》的约定，海祥公司不应承担任何违约责任，请求依法驳回虞爱旭、练彬英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：虞爱旭、练彬英所举证据1.《商品房买卖合同》；2.《税收完税证明》；3.（2016）闽0703民初1679号《民事调解书》；4.《结婚证》；5.《不动产权证书》。上述证据真实、合法，与本案具有关联性，且海祥公司均无异议，予以确认。海祥公司所举证据1.关于建阳区不动产登记中心成立延缓山水锦城项目初始登记办理的报告》；证据2《EMS快递回执单》；证据3、竣工验收备案表；证据4、交房文表、材料、钥匙签收单。上述证据已过举证期限，虞爱旭、练彬英不予质证，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：虞爱旭、练彬英系夫妻关系。海祥公司系房地产开发公司，开发山水锦城楼盘。2013年9月15日，虞爱旭、练彬英以592298元价款向海祥公司购买山水锦城第10幢1单元10706#号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》，合同就所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等作了明确约定，其中第十四条约定，出卖人（海祥公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（虞爱旭、练彬英）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《附件六：合同补充协议》第八条第5点约定，经出卖人与买受人协商一致同意对产权登记时间约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记并提供办理权属登记需由出卖人提供的资料……若房屋未提前交付的，则出卖人办理产权登记手续的起算时间自房屋实际交付次日起算……出卖人向当地房屋权属登记机构递交办理登记的文件后，房屋权属登记机构审核文件的时间（无论是否审核接受）不计入产权登记时限及出卖人提交资料的时限。第6点约定，因出卖人的责任，买受人未能按期取得房屋所有权证书的，则买受人不退房，出卖人按日依照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，但出卖人累积应付的违约金最高不得超过买受人已付款的1%。第7点约定，因不可抗力、政府原因、政策变动、法律法规调整等非出卖人原因导致产权登记时间延期的，出卖人不承当任何违约责任。合同签订后，虞爱旭、练彬英依约支付了全部购房款。2013年9月15日虞爱旭、练彬英向海祥公司交纳了契税8884元。2016年2月2日海祥公司向虞爱旭、练彬英发出《交房通知书》，但因双方对逾期交房存在纠纷而诉至本院，本院经组织调解，作出（2016）闽0703民初1679号《民事调解书》，双方确定案涉房屋交付期限算至2016年2月4日止。虞爱旭、练彬英于2016年10月18日实际接收房屋。2018年5月17日虞爱旭、练彬英取得涉案房屋不动产权证书。在本案诉讼过程中，虞爱旭、练彬英申请保全海祥公司财产，支付申请费461元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。虞爱旭、练彬英与海祥公司双方于2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法，有效，双方当事人应依照合同约定全面履行自身义务。虞爱旭、练彬英于2016年10月18日实际接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十四条及《附件六：合同补充协议》第八条第5点约定，海祥公司最迟应于2017年10月18日前办理房屋所有权初始预登记并提供办理权属登记需由海祥公司提供的资料，但海祥公司逾期办理完房屋所有权初始预登记，应承担相应违约责任。海祥公司已迟延履行其义务共计209天（2017年10月19日至2018年5月16日），海祥公司应自逾期之日起每日按虞爱旭、练彬英已付款的0.01%向虞爱旭、练彬英支付违约金，该违约金为12379.02元（592298元×0.0001/天×209天）。因该违约金已经超过《附件六：合同补充协议》第八条第6点约定的已付款的1%即5922.98元（592298元×0.01），故对虞爱旭、练彬英主张海祥公司支付其逾期办证违约金44067元的诉讼请求，予以支持5922.98元，超出部分不予支持。对虞爱旭、练彬英主张的保全申请费400元，结合本院支持违约金的数额，予以支持60元，超出部分不予支持。虞爱旭、练彬英主张双方签订的补充协议系格式条款，该条款减轻了海祥公司的责任，系无效约定，本院认为，理由不足不予采纳。海祥公司辩称，其逾期完成房屋初始预登记的办理系政府原因，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第7点约定，因不可抗力、政府原因、政策变动，法律法规调整等非出卖人原因导致产权登记时间延期的，出卖人不承担任何违约责任。该辩解依据不足，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、海祥房地产（建阳）有限公司应于本判决生效之日起五日内支付虞爱旭、练彬英逾期办证违约金5922.98元； 二、海祥房地产（建阳）有限公司应于本判决生效之日起五日内支付虞爱旭、练彬英保全申请费60元； 三、驳回虞爱旭、练彬英的其他诉讼请求； 如果海祥房地产（建阳）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费912元，减半收取456元，由虞爱旭、练彬英负担406元，由海祥房地产（建阳）有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  魏名忠 二〇一八年十二月十日 书记员  甘筱婧 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。