河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀07民终3122号 上诉人（原审原告）：常进亮，男，1951年3月14日出生，汉族，住崇礼区。 委托诉讼代理人：冯慧琴，张家口市崇礼区崇益法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：常伟，男，1991年3月16日出生，汉族，住崇礼区。 委托诉讼代理人：王普，河北崇正律师事务所律师。 上诉人常进亮因与被上诉人常伟确认合同无效纠纷一案，不服河北省张家口市崇礼区人民法院（2018）冀0709民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常进亮及其委托诉讼代理人、被上诉人常伟委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常进亮上诉请求：撤销崇礼区人民法院（2018）冀0709民初697号民事判决，查清事实，依法改判支持常进亮的诉讼请求。事实和理由：常进亮与常伟所签订的买卖协议应当属于无效合同，根据民法通则第55条的规定，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的必备要件之一。合同作为一种民事法律行为也必须要求合同当事人具有相应的民事行为能力。本案从缔约主体资格上讲是由瑕疵的，因为常进亮缺乏完全的缔约能力和处分能力。案件所涉及的房屋买卖协议的甲方是常进亮，常进亮是言语二级残疾人，智力低下，在其所居住的辖区内几户人尽皆知，其不具备签订协议、处分财产的缔约能力。民法通则第14条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。按照对方代理人的陈述，在双方签订房屋买卖协议时，常伟的父亲是常进亮的监护人，根据法律规定，监护人应当对被监护人的财产进行监管，但常伟的父亲未能从被监护人常进亮的利益出发，将常进亮所有的房屋低价售于常伟，这一行为明显侵害了常进亮的合法权益。常进亮及其家人其中包括常伟的父亲在张家口市崇礼区崇城法律服务所签订了抚养常进亮的协议，该协议明确表示由常桂珍和常桂芳负责对常进亮进行监护，所涉及的房屋由二监护人进行保管，上述协议是有效的。常进亮作为受国家补给的特困人员及言语障碍二级残疾人，其能够自行进行缔约的可能性极小，即便能够对其享有的财产进行处分，也需要由其监护人代为实施。常进亮与常伟之间所签订的房屋买卖协议是其采用合法的手段掩盖非法取得他人财产的目的。常伟与常进亮所签订的房屋买卖合同，因为没能得到监护人常桂珍、常桂芳的追认，应当属于无效合同，常进亮所提出的要求确认合同无效的诉讼请求应当得到支持。一审中，常伟不能对其向常进亮交付2万元购房款的事实进行说明，该2万元给了谁，如何交付的均未能提出证据予以证明。且当时常进亮的监护人是常伟的父亲，所以常进亮所出具的收条真实性有待进一步证实。根据合同法及司法解释的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。民法通则也对限制行为能力人及无行为能力人所进行的民事行为进行了无效的规定。所以常伟和常进亮所签订的合同应当属于无效合同，请二审法院查明事实支持常进亮的上诉请求。 常伟答辩称，一审法院审理案件程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决，驳回常进亮的上诉请求。 常进亮向一审法院起诉请求：撤销常进亮与常伟的房屋买卖协议；常伟承担与本案相关的一切费用。 一审法院认定事实：常进亮兄弟姐妹系5人即常进亮、常桂桃、常桂珍、常桂芳、常进功。常伟系常进功之子，2017年10月9日，常进亮与常伟由河北崇正律师事务所代书订立了《房屋买卖协议书》协议，协议约定内容如下：一、常进亮转让常伟的房屋坐落于张家口市崇礼区间平房及院落、东双台行政村杨木洼自然村土窑三间及院落一处（院内已经建设平房三间产权归常进功所有）；二、经双方在平等自愿基础上协商，常进亮将第一条所属平房及院落、土窑及院落转让常伟，合计转让价格为20000元；协议生效以后，常伟支付常进亮平房及院落、土窑及宅基地价款20000元。常进亮立即将房屋交付常伟。在交付房屋时，常伟立即支付常进亮约定的转让费。三、在本协议生效后，如办理产权变更登记时，常进亮负责协助常伟将协议所属平房、土窑的所有权、宅基地使用权变更登记在常伟名下，过户登记时常进亮应当积极协助。办理所有权变更登记时，所需税费以及相关费用全部由常伟承担。四、常进亮承诺，其对协议所属平房及院落、土窑及院落具有完全所有权、使用权，与任何第三人无产权争议，如任何第三人对房屋提出所有权或其他权利主张，由常进亮承担全部责任。五、以后遇到商业开发、政府拆迁，美丽乡村建设获得全部补偿均归常伟所有；本协议经双方签字即发生法律效力，任何一方不得反悔和违约，任何一方违约承担相应违约责任；违约金为双方房屋转让价款的百分之二十五；或赔偿相应的损失。协议签订后2017年10月11日，常伟给付了常进亮购房款20000元并由常进亮出具收条。另查，常进亮系言语二级残疾，2018年4月22日在张家口市崇礼区崇城法律服务所法律工作者贺有贵的调解下上述兄妹五人达成了关于《抚养大哥协议书》，协议内容如下：一、由常桂珍和常桂芳共同负担常进亮的生养死葬，不得虐待，更不得遗弃，否则由常桂珍和常桂芳承担法律责任；二、凡是常进亮的财产，都由常桂珍和常桂芳保管，但不得擅自处分，合理安排吃穿住医葬。常进亮所有的财产有：常进亮持有的35000元存折。常进功拿16000元，交常桂珍和常进芳保管。常桂桃拿15000元，交常桂珍和常进芳保管。常桂芳拿20000元。常陆陆拿2500元，交常桂珍和常进芳保管。窑洞两间由常桂珍和常进芳保管。二轮承包土地归常进亮一人份和归母亲一人份的都由常进亮行使经营权。三、以上财产尽量为被扶养人消费。用不完的财产，归常桂珍和常桂芳所有。以后不用常进功、常桂桃、常陆陆负担常进亮的生养死葬。一审法院认为，常进亮、常伟双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容也不违反相关法律的规定，且常伟支付了合理对价。故双方签订的房屋买卖协议合法有效，常进亮主张双方的买卖协议是因为其缺乏完全缔约能力和处分能力而要求确认合同无效，庭审时常进亮的代理人只递交了常进亮系言语二级残疾证书，无法证实其系无民事行为能力或限制民事行为能力人，且《房屋买卖协议》和《扶养大哥协议》均系常进亮本人所签，从上述证据和情形分析常进亮代理人的辩论意见法院不予采信。判决：驳回常进亮的诉讼请求。 本院二审期间，常进亮围绕其上诉请求提交了一份视频资料，其代理人陈述该份视频资料系一审判决书送达之后所形成，记录了常进亮在知道一审判决结果时想不开离家出走的情形。拟证明常进亮与常伟所签订的房屋买卖协议并非其真实意思的表示，且其并不具有自行缔约的能力，该份协议属于无效合同。常伟表示该份视频资料体现的是常进亮李家出走的情况，与本案不具有关联性，故对于该份视频资料不予质证。经合议庭评议认为，常进亮所提交的视频资料记载了其个人的行为，不能达到其所陈述的证明目的，对于该份视频资料，本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审一致。另查，常进亮与常伟签订房屋买卖协议书时，常伟的父亲常进功为常进亮的监护人。该份协议的代书人为常伟的代理人王普。常伟的户籍不在张家口市崇礼区红旗营乡东双台村，其不具有该村集体经济组织成员身份。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地属于村民委员会审批给本村村民所享有的建设用地使用权，集体经济组织成员对其所享有的宅基地使用权可以依法进行转让，但受让人必须同时具备本集体经济组织成员身份且其名下无宅基地。经查，常伟不具有崇礼区红旗营乡东双台村村民身份，其作为案涉宅基地及房屋的受让人身份不符合法律规定，故常伟与常进亮所签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，应属无效合同。一审法院仅依据该协议系双方当事人真实意思表示认定合同有效并驳回了常进亮的诉讼请求，法律适用错误，应予纠正。常进功曾担任常进亮的监护人，在常进亮与家人达成变更监护人的意见时，曾就其所有的财产进行了监管责任的分配，常进功对此亦应当明知。在变更监护人时，对案涉房屋的监管职责明确表示由常桂兰、常桂芳负责。但常进功并未向其他人告知常进亮已经将案涉房屋出卖给常伟的事实，且案涉宅基地并未进行变更登记，故能够确认常进亮并无出售案涉房屋的意思表示，常伟对以上事实亦不能进行合理解释，故常进亮主张撤销案涉房屋买卖协议的诉讼请求具有事实及法律依据，应予支持。对于常伟支付的购房款，常进功作为签订协议当时的监护人，其对常进亮的财产具有监管职责，常伟作为常进功的儿子，其是否向常进亮支付了2万元的购房款，以及购房款是否由常进功接收，根据一审期间常伟所提交的常进亮书写的收条，并不能够查明以上事实。且常进功作为当时的监护人，在后续变更监护人时，对被监护人常进亮存在2万元收入的事实并未作出告知，不能证明常伟已经完成交付义务。虽合同被撤销之后，双方当事人应当互负返还义务，但现有证据无法证明常伟已经完成了2万元交付义务，故本院对此不予确认，常伟可在搜集其他证据之后另行主张。 综上所述，常进亮的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口市崇礼区人民法院（2018）冀0709民初697号民事判决； 二、撤销常进亮、常伟于2017年10月9日签订的房屋买卖协议书。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人常伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇一八年十二月十日 书记员  田 佳