广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0602民初2023号 原告：广西金凯利置业有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道**阳光海岸营销中心。统一社会信用代码：9145010076580780XH。 法定代表人：王泽权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孔维星，该公司员工。 被告：防城港市港口区百家惠超市有限公司，住，住所地防城港市港口区兴港大道**一社会信用代码：914506025682131680B。 法定代表人：兰燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢琪，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王德臻，广西创想律师事务所律师。 原告广西金凯利置业有限公司（以下简称“金凯利公司”）诉被告防城港市港口区百家惠超市有限公司（以下简称“百家惠超市”）房产租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金凯利公司的委托诉讼代理人孔维星、被告百家惠超市的委托诉讼代理人卢琪、王德臻到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付租金445822.26元及违约金668887.01元；2.判令被告向原告支付物业管理费334524.3元及违约金509027.92元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月29日，原、被告签订《房产租赁合同》约定，原告将位于发防城港市金凯利阳光海岸碧海新天6、7、8号楼的一至二层房产出租给被告使用。合同签订后，原告于2013年10月28日将一层1-S1号商场（2591.09m2）、二层1-S2号商场（1962.94m2）、二层1-S3号商场（1458.88m2）交付给被告装修使用，合计建筑面积6012.91m2。被告除使用前述商场外，还使用了原告的二层1-30号商铺（413.12m2）、二层1-31号商铺（242.81m2），共计建筑面积655.93m2，被告实际使用面积超合同约定面积655.93m2。按照《房产租赁合同》的1-2的约定，被告应当补交使用二层1-30号商铺、二层1-31号商铺自2014年7月至2018年9月期间的租金及物业管理费。但经原告向被告多次发函告知交租金及物业管理费均未果，则按照《房产租赁合同》的约定，被告应向原告支付违约金。 被告百家惠超市辩称，1.双方约定并由被告实际承租的商铺中包含了二层1-30号、1-31号商铺。原、被告签订《房产租赁合同》后，又在2015年5月26日再次签订了《房产租赁合同》的补充协议，且上述合同中均约定了租金、租赁面积等。2.经双方验收并由原告实际交付给被告的租赁商铺的面积为5965平方米，而合同中约定的租赁商铺面积为6012平方米。由于面积相差不大，双方没有再签订补充协议对租金和物业费进行调整，而被告一直是按照6012平方米的租赁商铺缴纳租金和物业管理费。3.原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。从原告提供的《房产分户图》、《房产测绘结果报告书》来看，原告在2011年3月17日已知道或者应当知道本案涉及的房产租赁总面积。双方在2012年12月29日才签订的《租赁房屋合同》，2013年5月30日双方共同确定了涉案的商铺总面积、范围并支付租赁商铺，原告于2018年才提起诉讼，已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。因此，原告请求被告支付655.93平方米的租金和物业管理费、违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1，被告提供证据1-4、9予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据2即《房产租赁合同》，该证据与本案查明事实有关，予以采信；对原告提供的证据3即《（百家惠超市）装修工作面交接单》，原告虽未能提交证据原件，但该证据与被告实际交付租金的时间能够衔接上，予以采信；对原告提交的证据4即《房产测绘结果报告书》、《房屋所有权证》案涉一层、二层房产分户图，该证据的真实性予以采信；对原告提交的证据6-9即《催款函》、《关于催收防城港市港口区百家惠超市超面积部分款的回复函》、《协调意见函》，该列证据证实原、被告就涉案商铺租金等进行了沟通的事实，予以采信。对被告提供的证据5-8即《二期1组团超市一层平面改造图》、《二期1组团超市二层平面改造图》、《电梯坑基大样图》、《扶梯坑基大样图》，该证据证实涉案商铺所在位置，对该证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房产租赁合同》及附件。约定：1-1甲方同意将位于中国防城港市金凯利·阳光海岸碧海新天6、7、8号楼的一至二层房产出租给乙方使用（具体的房产位置以最终政府部门批准的规划为准）。1-2该房产建筑面积约6012平方米（最终面积的确定以实际交付时的为准，若实际交付面积和本合同约定面积不一致的，双方按照23元/平方米的标准相应调整本合同第3-1的租金和物业管理费标准，并另行签订书面的确认协议）。该房产位置如附图颜色所示，附图只作位置确定及方便鉴别之用（详见附件）。2-1甲方出租该房产的期限为12年，自甲方场地正式交付给乙方起计。其中，乙方的免租装修期为从场地正式交付之日起8个月（包括国家法定节假日），免租装修期包含在租赁期限内，装修期间免交租金及物业管理费，但需要支付其他的费用（包括：水电费、电话费等乙方自行产生的费用）。合同中还对租金和物业管理费标准、双方权利义务等进行了约定。附件为1组团商场一层平面图、商场二层平面图。 2013年5月30日，原告（甲方、交接方）、被告（乙方、接收方）签订了《商铺交接单》。约定：甲乙双方于2013年5月30日现场对商铺进行验收，场地确定面积为5965平方米，其中一层面积2629平方米，二层面积3336平方米。在该日验收后，乙方可进场施工等。该《商铺交接单》还附有二期1组团超市一层平面改造图、二期1组团超市二层平面改造图。 原告、被告及广西龙光集团物业管理有限公司防城港分公司（以下简称龙光分公司）共同盖章确认《阳光海岸二期一组团一、二层商场（百家惠超市）装修工作面交接单》，即一、二层电梯井、地面、墙、地面棚等交接时间为2013年10月28日。 2015年7月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《房产租赁合同补充协议。约定：双方决定签订补充协议，作为对2012年12月29日签订《房产租赁合同》（关于防城港市金凯利·阳光海岸碧海新天6、7、8号楼的一至二层房产租赁事宜的合同、下称原合同）的补充。一、根据甲乙双方及所租赁房产物业公司的现场实际情况，经甲方双方友好协商，同意在本协议签订后乙方将原合同中第3-1条所约定的物业管理费（60120元/月）按照原合同所约定的时间直接支付给物业管理公司（龙光分公司）。房屋租赁费用仍然需依照原合同之约定按时向甲方支付。 2018年6月15日，原告向被告发出《催款函》，显示原告告知被告将二层未出售的1-30号、1-31号商铺（面积共计658.3平方米）作为仓库及后厨使用，应支付租金和物业费749106元。2018年6月23日，被告向原告发出《关于催收防城港市港口区百家惠超市超面积部分款的回复函》，显示被告认为涉案商铺在2012年12月29日双方签订的《房产租赁合同》和2013年5月30日商铺交接清单及双方代表确认并加盖公章的租赁区超市范围，不存在占用等。2018年7月23日，被告收到原告发出的《回复函》，显示原告认为被告提供的《双方确认的租赁合同超市使用范围》即《红线图》仅作为位置确定及方便鉴别之用，则被告应向原告支付租金444200元和物业费321391元。2018年9月7日，被告收到原告发出的《协调意见函》，显示原告认为根据防港星宇房测字【2011】第721号《房产测绘成果报告书》及《房屋所有权证》中显示，被告应向原告支付占用的二层1-30、1-31号商铺自2014年至2018年8月的租金和物业费。 另查明，原、被告均自认，对涉案租赁商铺中包含1-30、1-31号商铺，且均认可对《房产租赁合同》中约定物业费在2015年之前由被告向原告支付。 另查明，2011年3月17日，防城港星宇测绘有限公司受原告委托后作出《建筑面积计算概况》（以下简称《面积概况》），防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸碧海新天6、7、8号楼一层面积5595.69平方米、二层面积4973.28平方米、总建筑面积45988.64平方米。该《面积概况》中显示二层1-30号商铺建筑面积为413.12平方米、二层1-31号商铺建筑面积为242.81平方米、一层1-S1号商场2591.09平方米、二层1-S2商场1962.94平方米、二层1-S3商场1458.88平方米。防城港市房产管理局于2012年7月23日作出的防港防权证港口直字第A201280027号房屋产权证证实，防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸碧海新天6、7、8号楼建筑面积45988.64平方米，房产分户图中有防城港星宇测绘有限公司加盖的公章。 本院认为，一、关于诉讼时效的问题。被告辩称原告自2013月17日已知道或者应当知道本案涉及的房产租赁总面积，则原告提起诉讼的诉讼时效已过。本案中，原、被告在《房产租赁合同》中1-2约定“该房产建筑面积约6012平方米（最终面积的确定以实际交付时的为准，若实际交付面积和本合同约定面积不一致的，双方按照23元/平方米的标准相应调整本合同第3-1的租金和物业管理费标准，并另行签订书面的确认协议）。该房产位置如附图颜色所示，附图只作位置确定及方便鉴别之用（详见附件）”。即2013年5月30日，原、被告签订了《商铺交接单》中图纸中虚线包含的区域为原告交付给被告的租赁商铺，但双方自签订《房产租赁合同》之间并未对租赁商铺的面积进行实际测量或核算。而被告分别于2018年6月15日、7月23日、9月7日收到原告向其发出的《催款函》、《回复函》、《协调意见函》，即原告告知被告经工作人员实地核查，发现被告使用二层1-30号、二层1-31号商铺的实际面积、租金、物业费等。那么，本院认可原告自2018年6月15日才发现其权利被侵害被即被告一直使用二层1-30号、二层1-31号商铺却未向原告支付租金等事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”因此，原告请求被告支付租金而提起诉讼的诉讼时效未过。被告辩称原告起诉的诉讼时效已过的诉讼请求，本院不予采信。 二、关于涉案商铺的租金和物业费的问题。被告辩称其租赁商铺的面积应以《商铺交接单》图纸中虚线包含的区域即5965平方米计算，而被告按照6012平方米多支付了租金和物业费，则原告请求其支付二层1-30号、1-31号商铺的租金和物业费无事实和法律依据。经查，原、被告在《房产租赁合同》中约定租赁面积的建筑面积约6012平方米（最终面积的确定以实际交付时的为准，且若实际交付面积和本合同约定面积不一致的，双方按照23元/平方米的标准相应调整本合同第3-1的租金和物业管理费标准计算。该房产位置如附图颜色所示，附图只作位置确定及方便鉴别之用（详见附件）。双方在2015年7月1日签订的《房产租赁合同补充协议》中主要约定了被告向龙光分公司支付物业费，但约定了房屋租赁费用仍然需依照原合同之约定按时向原告支付。结合原告提供的房屋所有权证和《房产测绘结果报告书》中对被告使用的面积进行测算的结果显示，碧海新天6、7、8号楼建筑面积45988.64平方米，且房屋产权证上对该建筑面积的计算依据亦来源于防城港星宇测绘有限公司作出的《房产测绘结果报告书》。因此，本院认可《房产测绘结果报告书》中显示的涉案商铺（一层1-S1号商场、二层1-S2商场、二层1-S3商场）的面积共计6012.91平方米（含二层1-30号、1-31号商铺建筑面积共计655.93平方米）。而从原、被告签订的《房产租赁合同》3-1中对租金和物业管理费标准可知，被告支付租金和物业费是以租赁面积为计算依据的（第一、二年按照每月13元/平方米计算、以后每年递增3%，物业费按照每月10元/平方米计算）。即双方并未对被告租赁使用的实际面积进行测量，而双方有争议的二层1-30号、1-31号商铺的面积较大，而被告称仅按照6012.91平方米来计算租金和物业费显失公平。那么，被告自2013年10月28日交接租赁商铺后，按照合同约定自2014年7月1日（免租金和物业费8个月）起开始应向原告支付租金。即以655.93平方米为基数按照每月23元/平方米的标准，被告需向原告支付2014年7月1日起至2018年9月30日的租金为445822.26元。原、被告虽在《房产租赁合同》中约定由被告向原告支付租赁商铺的物业费，但双方在2015年7月1日签订的《房产租赁合同补充协议》中约定自本协议签订后物业管理费直接支付给物业管理公司即龙光分公司，则本院认定被告应向原告支付2014年7月1日起至2015年6月30日止的物业费用78711.60元。对2015年7月1日起的物业费用，应由物业公司另行起诉，本案不予处理。对原告超过的诉讼请求，不予支持。 三、关于违约金的问题。本案中，原告自认系设计部的失误将涉案的二层1-30号、1-31号商铺划为被告租赁商铺的范围内，则被告非故意拖延支付租金和物业费。那么，原告请求被告支付未交的租金和物业费所产生的违约金无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告防城港市港口区百家惠超市有限公司在判决生效之日起十日内向原告广西金凯利置业有限公司支付租金445822.26元和物业费78711.60元； 二、驳回原告广西金凯利置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费22424.35元、减半收取11212.18元，由原告广西金凯利置业有限公司负担8208.92元、被告防城港市港口区百家惠超市有限公司负担3003.26元。 上述应付款项，义务人逾期履行的应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费22424.35元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 陈 燕 二〇一八年十二月十四日 书记员 杜奎淳