重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初359号原告：朱煜东，男，汉族，1964年3月26日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘进，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。原告朱煜东诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年9月7日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告朱煜东的委托诉讼代理人刘进，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加诉讼，第三人盛景公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱煜东起诉请求：一、中止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋的强制执行；二、本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：一、朱煜东是案涉房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是当然的案涉房屋的权利人。2014年11月21日，朱煜东与盛景公司就“明月绿洲”xxx房屋等共15套房屋签订了《商品房买卖合同》，双方就该房屋买卖合同履行达成了一致，朱煜东支付了全部购房款，有出卖方开具的收款收据，且朱煜东已经入住该房，故朱煜东对案涉房屋享有的权利是合法的、真实的，是当然的案涉房屋的权利人，华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行，朱煜东享有的权利是能够排除执行的；二、华融资产重庆分公司行使的所谓申请执行权，不具有合法性、真实性。华融资产重庆分公司并非案涉房屋的原始抵押权人，并非涉案房屋的首轮查封人，且首轮查封的合法、真实性均存在重大问题；三、重庆市第四中级人民法院驳回朱煜东的执行异议申请，其认定事实和适用法律均有错误。将他案对案涉房屋的查封，径行移植到华融资产重庆分公司执行案所认定的查封时间点，是缺乏法律依据的。同时认定朱煜东部分房屋未接房，部分房屋于2017年8月25日接房无事实依据、证据不足。朱煜东之房屋均在人民法院查封、冻结之前全部接房占有。被告华融资产重庆分公司辩称，本案系以房抵债的基础法律关系，是否存在真实债权债务关系需要法院进行审查确定，即使存在，也不能获得物权期待权的保护，应适用《执行异议与复议的规定》第二十七条的规定驳回朱煜东的诉讼请求。第三人盛景公司述称，1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。同时在黄水迎宾北路项目所在地成立销售部、大渡口海丰集团处设立销售点，对外销售房屋。2.各买受人到销售部、点进行洽谈购买房屋事宜，在双方达成购买、销售意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款（重庆海丰建设、重庆海丰控股集团）、抵工程款（重庆海丰建设、重庆海丰控股集团）等方式将购房的房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到我公司账户或我公司指定的账户里，具体方式以收款收据上载明的收款方式为准。具体的购房时间、支付款时间以我公司与各原告出具的合同、收款收据为准。无时间以领取房屋钥匙及占有房屋时间为准。3.购房合同是买售双方真实意愿，盛景公司与各购房人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可。各收款收据合法真实有效。4.盛景公司是因自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是：重庆海丰建设工程集团有限公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建工负责房屋及室内装修，海丰园林负责小区绿化、小区道路、小区外管网等工程。6.重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股集团公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设集团公司）与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生的工程款、货款，经协商用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与各购房人签订，房款由分包商收，分包商和盛景公司各出各的收款收据。朱煜东为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：执行裁定书，拟证明本案经过执行异议阶段，提起执行异议之诉符合法定程序；第二组证据：1.《借款暨担保合同》、《借款合同》各一份、重庆三峡银行转款记账凭证一份、收据一份；2.商品房买卖合同15份；3.收款15张，拟证明朱煜东分两次借款给重庆海丰建设集团工程有限公司共计600万元，后因海丰公司无力还款，且海丰公司与盛景公司为关联公司，法定代表人均为肖华安，双方对账后确认海丰公司还拖欠朱煜东借款450万元，经多方协商，各方同意以海丰公司拖欠朱煜东的款项用于支付朱煜东在第三人处购买房屋的价款；2014年11月21日，朱煜东与盛景公司签订了15份《房屋买卖合同》，盛景公司已经开具收据认可总房款金额为4491606元，朱煜东已依约履行了支付房款的义务。朱煜东系合法购买房屋；第三组证据：1.《室内装修合同》15份，2.海尔专卖店发票8张；3.黄水森艺莱家私的销售清单1张；4.陶其富出具的收款收据1张；5.中国电信缴费收据2张；6.天燃气入户缴费收据2张；7.通电入户收据1张；8.《情况说明》1份，拟证明朱煜东与重庆海丰建设工程集团有限公司签订了装修合同，缴纳了装修费用。同日，盛景公司将15套房屋全部交付给朱煜东，朱煜东已占有了房屋，朱煜东在2014年11月21日接房后，占有房屋，从2015年4月开始，朱煜东陆续对其中的8套房屋（xxx）进行了各类家具的采购，开通了电信宽带，开通了天燃气入户，并将其中的部分房屋出租给他人使用，朱煜东于2018年5月开始，对xxx房屋陆续进行了各类家电采购，并开通了用电。第四组证据：1.重庆市第四中级人民法院公告；2.最高人民法院（2015）执复字第5号执行裁定书；3.最高人民法院指导案例第72号打印件；4.（2017）最高法民申2480号案例；5.（2018）最高法民申1842号案例，拟证明重庆市第四中级人民法院查封时间是2017年12月7日，朱煜东所持合同均系在查封签签订，华融资产重庆分公司无权执行该房屋。重庆市渝中区人民法院和重庆市第四中级人民法院的查封措施均因各自独立完全不同的案件引起，彼此均系独立的执行行为，相互之间既无上下级审级关系，亦无其他法定事由，查封在前的法院的查封措施效力不能由其后查封的法院加以承继；72号案例贯彻了合同自由原则，在本案中基于借款合同关系而发生的债权债务因设立新的商品房买卖合同法律关系而归于消灭，买卖合同是各方意思表示一致的体现，不违反法律规定，且朱煜东完成买卖合同的支付义务，因此，朱煜东基于该合同享有物权期待权和排除执行的权利。第五组证据：石柱县房管局不动产登记中心出具的证明一份，拟证明渝中区法院查封登记时间是2015年9月16日；第六组证据：2018年12月4日盛景公司盖章及肖华安签字的一份情况说明。华融资产重庆分公司质证认为：1.执行裁定书三性认可；2.借款合同：章的真实性认可，但是否实际履行应提供银行流水为依据；3.三峡银行转账凭证：真实性认可，但与本案无关联性，因为系付款账户及金额均与借款合同相互印证；4.收据：真实性认可；5.承诺和情况说明：三性不认可，承诺系言词证据，相关人员没有到庭作证，真实性无法核实；6.付款流水：不能证明与朱煜东有关联性，即使是真实的借款，也是先海丰公司的借款，且金额和购房款不吻合，且以盛景公司的财产来抵消对海丰公司的债务不具有合法性；7.房屋买卖合同、收据：真实性认可，但其交易性质以及是否支付完毕全部购房款，应该以全部付款依据为准；8.装修合同：真实性、合法性认可，盛景公司出售的房屋均为精装房，装修合同不能作为实际占有房屋的依据，与本案无关联性；9.证据6-12：该组证据，有中国电信印章的和物管公司印章的认可，但该组证据与本案无关联性，不应适用第二十八条、第二十九条进行审查；10.四中院公告：真实性认可，但本案应适用首轮查封时间，所以该证据与本案无关联性；11.石柱县房管局出具的证明：系复印件，对真实性不认可，且石柱县不动产登记中心出具了多份自相矛盾的证据，具体查封时间法院依法查实；12.证据14-17：该组案例适用法律和案件事实均与本案存在较大不同，对本案无参考价值，相反我们之前提供了公报案例，明确载明了以房抵债受让人不能获得物权期待权的保护，请法院依法认定；13.该情况说明是肖华安的单方说明，系孤证，其所称朱煜东和海丰公司存在债权债务关系，该债权债务关系的真实性请法院结合朱煜东举示的其他证据予以认定。朱煜东的真实接房时间需结合其提供的接房流程单予以认定。由于在该系列案中发现很多一房二卖的情况，且有一批落款时间在2014年9月1日，收据载明现金支付的案件，能够结合该份情况说明中陈述的肖华安受刘勇胁迫，签订了多份空白合同和收据，并将公章夺走的事实相互印证，对该部分事实的真实性予以认可。被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：8栋房屋的抵押权证及对应的房产证，证明华融资产重庆分公司对案涉房屋的抵押设立时间2015年3月6日。朱煜东质证认为，真实性法庭依法核实；房产证和抵押权证不完整；抵押权证内容看，面积只有几十个平方，是否包含了朱煜东的案涉房屋不清楚，该证据与本案无关联性。本院经审查认为，原告朱煜东举示的证据除2014年12月日肖华安本人签字、盛景公司盖章的情况说明部分内容因无其他证据佐证不予采信外，其余证据及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年6月5日，盛景公司取得案涉房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年3月。再查明：2012年9月18日，朱煜东与中城北方重庆海丰建设集团有限公司签订了《借款暨担保合同》，约定朱煜东借款300万元给中城北方重庆海丰建设集团有限公司，担保人为重庆市建商担保有限公司，约定的借款期间为2012年6月4日至2012年12月3日；2014年7月3日，朱煜东与重庆海丰建设集团有限公司签订借款合同，约定朱煜东借款300万元给重庆海丰建设集团有限公司，担保人仍为重庆市建商担保有限公司，约定的还款期限为2014年7月3日至2015年1月2日。2014年7月3日，朱煜东委托重庆尚美石材发展有限公司转账支付289.5万元，现金支付10.5万元，重庆海丰建设集团有限公司向朱煜东出具收到该借款的收条。2014年10月14日，肖华安向朱煜东作出承诺：一、还款计划：10月17日前归还五十万元，2014年10月24日归还一百万元，2014年12月20日前归还剩余的三百万元；二、本人自愿为肆佰五十万元承担个人连带担保责任，逾期要承担由此造成的经济损失和法律后果；三、若承诺期限不能按期还款，在借款合同约定的利率水平上加收50%的违约金；四、以上承诺与两次借款合同均一并具有法律效力。2015年6月11日，朱煜东作出说明，其承诺对于截止2015年6月11日以前重庆海丰集团以及肖华安出具给本人的所有借款合同、借款收据一律作废。2014年11月21日，朱煜东与盛景公司签订了15份《商品房买卖合同》约定朱煜东向盛景公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋，盛景公司于同日向朱煜东出具收到对应房屋购房款的收据。2015年4月25日，朱煜东在海尔专卖店为其购买的明月绿洲xxx房屋购买联通32寸电视机一台；2015年5月3日，朱煜东为其明月绿洲xxx房屋购置了床、电视柜、床头柜、茶几等家具，并为其购买的房屋购置了窗帘8幅。2015年5月24日，朱煜东在海尔专卖店为其购买的明月绿洲xxx房屋购买联通32寸电视机一台；同日，朱煜东为其明月绿洲xxx房屋向中国电信石柱代办缴纳了度假季度宽带、机顶盒、路由器等费用各910元；2016年6月5日，朱煜东为其购买的明月绿洲xxx房屋向中国电信石柱代办预存两个月使用费共计1280元。2016年6月28日，朱煜东向重庆市石柱县黄水燃气有限公司缴纳了xxx房屋的天燃气入户费14920元；2018年6月20日，朱煜东向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了xxx房屋的电入户费5400元；朱煜东在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异431号执行裁定书，裁定驳回朱煜东的执行异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：朱煜东能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）朱煜东是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，朱煜东向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，朱煜东与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年11月21日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）朱煜东在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据朱煜东与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从朱煜东提交的证据来看，朱煜东从2015年4月25开始陆续为其购买的xxx房屋添置家具、窗帘，为该房屋办理电信宽带入户、缴纳了天燃气入户费、点入户费，足以证明其于2017年8月2日前已合法占有了xxx房屋房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件；对于其中的xxx房屋，朱煜东于2018年6月20日才缴纳电入户费，不符合人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件；对于其余的xxx房屋，除《室内装修工程合同》外，无其他证据证明朱煜东已经合法占有该房屋，故不符合人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从朱煜东主张的事实来看，朱煜东购买的本案涉案房屋购房款的支付系其对海丰建设公司享有的借款债权，以本案涉案房屋进行抵偿支付，性质上属于以房抵债。朱煜东举示了借款合同、以及转账凭据、重庆海丰建设工程集团有限公司出具收到朱煜东的借款的收据、以及肖华安的还款承诺足以证明朱煜东与重庆海丰建设工程集团有限公司的借款债权债务关系真实。虽然朱煜东与重庆海丰建设工程集团有限公司、及盛景公司之间没有书面的以房抵债协议，但盛景公司出具了书面说明对朱煜东的以房抵债的事实予以认可，并与朱煜东签订了15套房屋的商品房买卖合同且出具了收款收据，足以证明盛景公司与朱煜东已经达成以房抵债协议并已完成，可以认定朱煜东已经支付了房屋的购房款。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案中，朱煜东与盛景公司签订商品房买卖合同及结算购房款的时间为2014年11月21日，均在涉案房屋设置抵押和本院查封之前，且双方在合同上约定朱煜东委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人朱煜东，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人朱煜东自身原因的条件。三、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。因朱煜东自认其在经常居住地有住房且在案涉房屋所在地通过抵债抵了多达15套房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部要件，不能据此对xxx房屋这七套房屋主张物权期待权而排除执行。据此，朱煜东在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有部分不动产，并支付了全部购房款，非因朱煜东自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，朱煜东对部分房屋享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，本院对朱煜东的诉讼请求部分支持，对不成立的部分予以驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx共8套房屋。驳回朱煜东的其余诉讼请求。案件受理费36338.76元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担17330元，朱煜东负担19008.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  王勐视人民陪审员  王贤江人民陪审员  冯成发二〇一八年十二月十三日法官 助理  孙正心书 记 员  高红林