.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3484号原告:包头中宇物业服务有限公司，社会统一社会代码:×××。法定代表人:温巨龙，总经理。委托代理人:张存国，该公司职工。被告：柳春蕾，女，1966年7月30日出生，汉族，内蒙古北方重工集团有限公司职工，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：王利成（柳春蕾的丈夫），男，1963年10月29日出生，汉族，包头公交集团有限公司职工，住内蒙古自治区包头市。原告包头中宇物业服务有限公司与被告柳春蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头中宇物业服务有限公司的委托诉讼代理人张存国、被告柳春蕾的委托诉讼代理人王利成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头中宇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费6090.12元；2.被告支付原告违约金456.76元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年8月18日，原告与包头中晟房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对XX小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，为每月每平方米1.5元。被告是XX小区X号楼X室的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告房屋建筑面积为169.17平方米，自2016年1月1日至2017年12月31日，被告累计欠原告物业服务费6090.12元。原告多次向被告催要，被告以种种理由予以搪塞未交纳。根据《前期物业服务合同》第二十二条的约定，被告违反合同约定应向原告按物业服务费5%的标准支付违约金共计456.76元。截止原告起诉之时，被告仍未支付原告物业管理费。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《包头市物业管理条例》之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。被告柳春蕾辩称，答辩人未交纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费6090.12元属实，但答辩人未缴纳物业服务费是有原因的：2015年年底答辩人家楼上X号房间漏水，将答辩人家的衣帽间浸泡，答辩人当时就找到X号业主，双方协商，X号业主同意赔偿答辩人家的损失，考虑到应先维修漏水情况，答辩人家房屋再进行维修。由于501号业主家的孩子正值高考，答辩人同意待孩子高考结束后再进行维修。X号业主家的孩子高考结束后，X号业主开始维修漏水情况，发现是主管道漏水。X号业主及时向原告反映，原告派人查勘后，也认可是主管道漏水。因为2016年发生漏水事件，被告未缴纳物业服务费。2017年被告去交物业服务费，原告拒收。被告认为，如果当时原告不插手答辩人与X号业主的纠纷，答辩人与X号业主的纠纷就解决了。由于原告拒收其余年份的物业服务费，被告才出现拖欠的情况。在整个事件中，答辩人是受害者。答辩人的意见是减免2016年物业服务费，缴纳其余年份的物业服务费。答辩人要求重新装修，要求赔偿10000元。原告包头中宇物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《企业机读档案登记资料》原件1份；2.《前期物业服务协议》原件1份；3.催费通知单原件6张；4.《劳动合同》1份。原告提交以上证据的证明目的：原告企业名称由包头市中宇物业有限责任公司变更为包头中宇物业服务有限公司。2011年6月1日，原告与包头中晟房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，按照合同约定，原告在被告所在的小区内进行物业服务，约定物业服务费为每月每平方米1.50元。被告作为小区业主，应依照合同向原告缴纳物业服务费。原告多次向被告索要物业服务费，被告未给付。张存国是原告单位职工，可以作为本案的委托诉讼代理人参加诉讼。被告柳春蕾对原告提交的所有证据的真实性及证明目的均无异议。被告未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的原告提交的证据的真实性及证明目的，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月18日，原告包头中宇物业服务有限公司的前身包头市中宇物业有限责任公司（乙方）与包头中晟房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》1份，合同约定，甲方将坐落于包头市××区东侧的XX小区物业委托乙方实行物业管理，本合同期限为双方签字之日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理服务企业签订《物业服务合同》生效时终止。该物业管理区物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，采取包干制收费，住宅为每月每平方米1.50元。双方就物业服务的内容及质量标准等事项进行了约定。被告柳春蕾坐落于包头市××区普通住宅建筑面积为169.17平方米，物业服务费应该按每月每平方米1.50元标准收取，被告未向原告交纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费6090.12元。原告多次向被告索要，因双方存在争议，被告未支付2016年的物业服务费。被告向原告缴纳2017年的物业服务费，原告以被告未缴纳2016年的物业服务费为由拒收2017年的物业服务费。对于以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本案争议的焦点是被告家房屋楼上X号房屋漏水是否属于原告物业服务维修范围，被告提出其楼上X号房屋是主管道漏水，而原告认为，并非主管道漏水，漏水部分属于专有部分，不属于物业服务范围。本院认为，原告包头中宇物业服务有限公司（乙方）与包头中晟房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效；被告柳春蕾作为XXXX小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应向原告支付物业管理服务费，现原告要求被告支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费6090.12元，故原告的该诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金456.76元，原、被告因被告家房屋漏水产生矛盾，被告提出先缴纳2017年的物业服务费，原告拒收，原告在履行物业服务合同方面存在瑕疵，现原告要求被告支付违约金456.76元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告争议的漏水部位是否属于物业服务维修范围双方争议较大，不宜在办案中一并处理，对此，本院对被告作了明确的释明。现被告仍以此拒缴物业服务费，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告柳春蕾支付原告包头中宇物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费6090.12元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头中宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告包头中宇物业服务有限公司已预交，原、被告各负担25元，被告柳春蕾负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头中宇物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 王晓梅人民陪审员 于宝君 二〇一八年十二月二十六日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。