江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初1772号原告彭华，男，1971年3月4日生，汉族。被告南京恒江物业管理服务有限公司（以下简称恒江物业公司，统一社会信用代码91320115580454139Q），住所地在南京市江宁区秣陵街道天元东路228号莱茵达财富广场7幢303。法定代表人顾晓军，恒江物业公司总经理。委托代理人李友祥，恒江物业公司副总经理。委托代理人孔双庆，恒江物业公司项目经理。原告彭华诉被告恒江物业公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭华、被告恒江物业公司的委托代理人李友祥、孔双庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭华诉称：其购买了位于南京市江宁区房屋。2016年11月24日，被告恒江物业公司与其办理了《物业管理服务协议》、《装修管理协议》等合同，并收取了2016年1月至12月的物业管理费406元、共用水电费210元、装修垃圾费260元。恒江物业公司于2016年10月底才与其办理了交房，不应当向其收取物业费、共用水电费。现要求：1.恒江物业公司返还物业费616元，支付违约金（自2016年11月24日起，按照日千分之五标准计算至实际给付之日止），并支付利息（自2016年11月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）；2.恒江物业公司支付装修垃圾清运费600元并支付利息（自2016年12月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）。被告恒江物业公司辩称：2016年11月24日，其向原告彭华收取了2016年1月至12月的物业费406元、共用水电费210元、装修垃圾费260元。其是根据前期物业合同收取物业费，彭华交费时也是认可的，没有向其提出异议，因此其不存在违约。彭华装修时与其签订了装修管理协议及装修管理协议承诺书，彭华找人清运的垃圾系建筑垃圾，不属于装修垃圾，其不承担垃圾清运费600元。请求法院依法处理。经审理查明，2014年7月6日，彭华与案外人南京恒建房地产开发有限公司（以下简称恒建公司）签订《商品房预售合同》一份，约定：恒建公司（合同甲方）将其开发建设的位于南京市江宁区出售给彭华（合同乙方），该商品房的建筑面积74.53平方米，单价7703.1元/平方米，总价款合计574112元；甲方应于2015年12月31日前向乙方交付该商品房。后彭华向本院提起了诉讼，要求恒建公司支付逾期交房违约金等。2016年11月25日，本院作出（2016）苏0115民初9155号民事判决书，判决恒建公司支付彭华延迟交房违约金8820元，该判决书中认定涉案房屋已于2016年10月20日交付。2016年11月24日，恒建公司与彭华签订了《恒业花园业主临时管理规约》，其中约定：恒建公司全权委托恒江物业公司对恒业花园实行前期的全面物业管理服务。当日，恒江物业公司（甲方）与彭华（乙方）签订《物业管理服务协议》，其中约定：乙方交纳费用时间为每个缴费周期（壹年为一个缴费周期）的首个月1日至第20日内缴纳当期物业服务费，如逢节假日顺延；物业管理费标准为多层住宅按建筑面积0.65元/月·㎡；因乙方原因空置房屋（未装修未入住）案相应的物业服务费收费标准的70%收取；区内的公共水电分摊费用原则上按照《南京市物业服务收费管理办法》规定的分摊原则进行分摊，但由于原始计量不全，导致无法按原则分摊的，将结合实际情况进行分摊；业户装修垃圾清运费，由业主/住户按3.5元/㎡进行缴纳；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按缴费总额每天仟分之五交纳违约金，并可采取诸如停止提供服务等有利于催交费用的措施，但不承担相关法律责任。当日，双方签订《装修管理协议》，其中约定：甲方无法为乙方清运破墙产生的建筑垃圾，业主必须及时清运建筑垃圾，以出户多少立即清运多少为原则，不得将建筑垃圾堆放在小区内的公共部位；乙方在装修期间产生的装修垃圾由甲方负责清运，按乙方购房面积每平方3.5元人民币收取，乙方必须注意，必须将破墙产生的建筑垃圾与装修产生的装修垃圾分类，同时不得与日常生活产生的生活垃圾混放，装修垃圾必须对方在甲方所指定的区域并及时通知甲方以保证及时清理。当日，双方又签订了装修管理协议附件一（承诺书），其中载明：乙方在未向甲方提出装修申请前已经开始进行房屋机构改造工程，特在此承诺因房屋机构变更所产生的一切事宜与甲方无关。当日，恒江物业公司收取了物业管理费406元（2016年1月至12月按空置房70%收取）、共用水电费210元（按空置房70%收取，至用完后再收取）、装修垃圾处理费260元。2016年11月29日，彭华出具保证，其中载明：本人彭华保证建筑垃圾2016年12月6日内必须清理，如不清完后果自负。2016年12月5日，彭华支付了褚作远垃圾清运费600元。后彭华诉至法院。上述事实，有民事判决书、《恒业花园业主临时管理规约》、《物业管理服务协议》、《装修管理协议》、承诺书、收据、银行回单、保证、当事人陈述等证据材料证实。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原告彭华与被告恒江物业公司签订的《物业管理服务协议》、《装修管理协议》、承诺书，双方均无异议，本院予以采信。《物业管理服务协议》、《装修管理协议》对双方均有约束力。案涉房屋的交付时间为2016年10月20日，已经生效的法律文书所确认，本院予以认定。对彭华要求恒江物业公司返还2016年10月20日之前的物业费（含物业管理费、共用水电费）493元及支付利息（自2016年11月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止），本院予以支持。彭华要求返还2016年10月20日之后的物业费，无事实依据，本院不予支持。2016年11月24日，彭华与恒建公司就恒建公司是否延迟交房正待法院进行处理，恒江物业公司向彭华收取物业管理费、共用水电费并不符合擅自提高收费标准或乱收费的情形，且双方也未约定违约金的标准，故对彭华要求恒江物业公司支付违约金（自2016年11月24日起，按照日千分之五标准计算至实际给付之日止），本院不予支持。从彭华出具的保证以及银行回单来看，可以认定彭华所支付的垃圾清运费系建筑垃圾清运费，并非装修垃圾清运费，依据《装修管理协议》约定，建筑垃圾清运费应由彭华自行承担。故彭华主张所清运的垃圾均为装修垃圾，证据不足，本院不予采纳。对彭华要求恒江物业公司支付装修垃圾清运费600元并支付利息（自2016年12月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止），本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京恒江物业管理服务有限公司返还原告彭华物业费493元及支付利息（以493元为基数，自2016年11月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止），于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回原告彭华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费100元，由原告彭华负担50元，被告恒江物业公司负担50元（该款已由原告彭华垫付，被告恒江物业公司在给付上述款项时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王波峰人民陪审员  沈志平人民陪审员  贾恒民二〇一八年十二月二十六日书 记 员  孟晨鸣