内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2018）内0402民初7507号原告：田青山，男，1962年3月13日出生，公民身份号码15040219620313061X，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市红山区。委托诉讼代理人：张艳霞（与原告系夫妻关系），女，1961年8月28日出生，公民身份号码150402196108280628，汉族，无职业，住址同上。被告：赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。法定代表人：邹本生，董事长。委托诉讼代理人：安峰，男，1983年9月4日出生，公民身份号码150404198309040016，汉族，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司员工，住内蒙古自治区赤峰市松山区。被告：赤峰丹峰特种水泥有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区法定代表人：韩国瑞，董事长。被告：赤峰安麒建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区广场路东侧商贸小区综合楼。法定代表人：李文阁，总经理。委托诉讼代理人：周素芬，女，1973年5月16日出生，公民身份号码150404197305160024，蒙古族，赤峰安麒建筑工程有限责任公司副总经理，住内蒙古自治区赤峰市松山区振兴东里2号楼233室。原告田青山与被告赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司（以下简称奥翔公司）、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司（以下简称丹峰公司）、赤峰安麒建筑工程有限责任公司（以下简称安麒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田青山的委托诉讼代理人张艳霞，被告奥翔公司的委托诉讼代理人安峰，丹峰公司的法定代表人韩国瑞，安麒公司的委托诉讼代理人周素芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田青山向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即履行为原告办理房屋所有权登记义务；2、依法判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金30000元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年10月14日，我与被告奥翔公司签订《商品房买卖合同》，我以价格109740元购得被告奥翔公司开发、由被告丹峰公司与安麒公司联合承建的“奥年居”小区3＃楼2单元401号商品房一处（建筑面积71．26平方米）。该住宅楼房虽已如约交付使用，但因被告未依规在房屋产权登记机关办理备案登记手续，致使我自2009年购房迄今长达几年的时间里无法取得该房屋的所有权证书，严重侵害了原告的合法权益。尤为指出的是，赤峰市红山区房管部门于2018年两次通知丹峰公司前去办理权属登记事宜，该公司均以“无钱办理”为由予以拒绝，导致我对占有、使用的房屋无法获得合法保障。我在与被告几经协商无果、敦促无效的情况下，只得书具此状，诉请如前，以维护我的合法权益。被告奥翔公司辩称：我公司与被告丹峰公司之间签订协议，约定办证主要由丹峰公司牵头负责。另有百分之六十的业主没有交清房款。被告丹峰公司辩称：奥年居小区于2008年就开始建设，但是我是于2013年年底开始担任该公司的法定代表人。涉案房屋没有办理产权证的原因可能是因为税收没有交清，一共65户，目前交钱的不到30户，且基本只交了定金。被告安麒公司辩称：我公司从未实际参与过涉案房屋的施工，涉案房屋是丹峰公司自己承建的，只是在我公司这走了手续，但是我公司实际没有收取任何费用。另外，十九项目部公章也不是我公司的公章。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下事实：2008年5月28日，原告田青山与被告奥翔公司双方签订《商品房买卖合同》，约定被告奥翔公司将位于赤峰市红山区文钟镇原白水泥厂院内奥年居住宅楼第三幢二单元四层401号房屋出售给原告田青山，用途为住宅，属砖混结构，建筑面积71.26平方米，单价1400元/平方米，总价款109740元。合同签订后，原告田青山向被告丹峰公司分两笔交纳购房款共计90000元，被告丹峰公司为原告田青山出具收据两枚。涉案房屋已交付。另查明，涉案房屋奥年居3#楼取得建设工程竣工验收证明书，其工程质量评定等级及验收结论：工程质量评定为合格，通过验收。又查明，原告田青山同意于办理涉案房屋所有权登记时交纳剩余购房款。还查明，被告奥翔公司系涉案房屋的开发单位，被告丹峰公司、安麒公司系建筑施工单位。上述事实，有原、被告的共同陈述及原告田青山向本院提交的《商品房买卖合同》复印件一份、收据复印件两枚，被告安麒公司向本院提交的《建设工程竣工验收证明书》复印件一份经本院依法认定为有效证据并在案佐证。本院认为，原告田青山与被告奥翔公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，在商品房预售合同中，买受人负有支付合同全部价款的义务，出卖人负有转移涉案房屋所有权归买受人的义务，根据物权公示原则，出卖人应积极履行办理涉案房屋初始登记的义务并协助买受人办理房屋所有权登记。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“...房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，因被告丹峰公司实际收取了涉案房屋的购房款，且在庭审中认可其负责推进涉案房屋办证后续事宜，故涉案房屋待具备办理涉案房屋所有权登记条件时，被告奥翔公司、丹峰公司应履行协助原告田青山办理涉案房屋所有权登记的义务，但原告田青山应支付其尾欠的购房款。关于原告田青山主张被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，以实现民法公平原则的要求，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容。从合同履行上讲，被告奥翔公司已经实际向原告田青山交付涉案房屋，而原告田青山一直占有、使用涉案房屋，只是未获得完整物权，不能行使处分权利，且原告田青山也尚未交纳全部购房款，其主张的违约金数额为已付购房款的30%，原告田青山尚未完全履行支付对价义务具有一定过失，且该种过失不能归责于被告；从实际损失上讲，原告田青山在未取得房屋所有权登记的情形下，丧失的是向其他人转移涉案房屋的权利，该种权利是一种待定行使的权利，同时，根据房地产市场交易现状，房屋具有一定的保值和升值特性，原告田青山也未提供相应证据证明其因被告逾期办理所有权登记所遭受的损失。涉案房屋系存在多方面问题的建设项目，通过五方主体验收合格后，迟迟不能办理房屋所有权登记，历时较长，期间该小区业主多次到信访部门求助，各级政府和部门多次组织协调，取得一定进展，近日，被告丹峰公司也在积极解决涉案房屋办证问题。本案的诉讼目的主要是解决办证问题，支持高额的违约金不利于矛盾的化解，可能使问题更加复杂化。鉴于其他部分业主已经起诉过要求被告支付违约金，并已得到支持，从公平正义角度，故被告奥翔公司、丹峰公司支付原告田青山逾期办理房屋权属证书的违约金10000元较为适宜。综上，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司待具备办理涉案房屋所有权登记条件时，协助原告田青山将坐落于赤峰市红山区文钟镇原白水泥厂院内奥年居住宅楼3号楼2单元401号房屋转移登记至原告田青山名下；同时，原告田青山向被告赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司支付购房尾款19740元；二、被告赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告田青山违约金10000元；三、驳回原告田青山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（原告已预交），由被告赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 赵国兴 二〇一八年十二月二十四日书记员 张媛媛