广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初16968号原告（反诉被告）杨小寒，女，侗族，1982年11月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托代理人冯充，广东国锋律师事务所律师。委托代理人杨院明，系原告配偶。被告深圳市宝晟实业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道洲石路富源工业城S1栋112-113，统一社会信用代码91440300M5DP7BU9W。法定代表人李剑敏。被告李剑敏，男，汉族，1987年6月10日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告李剑彬（反诉原告），男，汉族，1992年6月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，三被告共同委托代理人陈霞，广东万乘律师事务所律师。三被告共同委托代理人黄嘉蕙，广东万乘律师事务所实习律师。原告杨小寒（以下统称原告）与被告深圳市宝晟实业有限公司（以下统称被告宝晟公司）、李剑敏（以下统称被告李剑敏）、李剑彬（以下统称被告李剑彬），及反诉原告李剑彬反诉被告杨小寒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人冯充、杨院明，三被告共同委托代理人陈霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、被告宝晟公司返还租房押金24,000元；2、被告宝晟公司赔偿原告损失456,825元；3、被告李剑敏、被告李剑彬对被告宝晟公司应向原告支付的押金及损失承担连带责任；4、三被告承担本案的全部诉讼费用。被告李剑彬反诉诉讼请求：1、确认《物业租赁合同》于2018年2月10日解除；2、原告立即支付拖欠房租28,000元整（自2017年12月1日起至2018年2月10日），按每月12,000元计算）；3、原告立即支付逾期违约金807元（以逾期租金28,000元为本金，自逾期之日起按人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年8月31日）；4、原告立即迁离并返还租赁房屋，并支付相当于双倍租金标准的逾期迁离赔偿金184,000元整（逾期迁离期间赔偿金为每月24,000元，自2018年2月10日起计算至原告搬离之日止，暂计至2018年8月31日）；5、原告承担案件受理费等全部费用。本案相关情况一、《物业租赁合同》签订时间及情况：2017年8月5日，被告李剑彬作为出租方、原告作为承租方，签订一份《物业租赁合同》，被告宝晟公司亦在该份合同甲方处签章确认。二、租赁位置及房号：位于深圳市宝安区洲石路富源工业园S10栋101-107号，面积为360平方米，经营范围为快餐。三、租赁期限：2017年9月1日至2022年9月1日。四、租金标准：12,000元/月，原告应于每月10号前缴纳，五年递增一次，递增百分之六，两年后开始递增。五、租赁保证金：24,000元，合同到期，承租方结清所有费用，物业完好交回给出租方，出租方向承租方返还保证金。庭审中，被告李剑彬确认已收到租赁保证金24,000元。六、违约条款：1、承租方违反合同约定条款未经出租方书面同意将租赁物业转租，出租方可不予返还保证金；2、承租方拖欠租金、管理费、水电费达10天以上，出租方除追究承租方损害赔偿责任或违约责任外，还有权解除合同；3、合同终止后，承租方应于5日内迁离并返还房屋，逾期不迁离或不返还物业的，出租方有权收回物业，并就逾期部分向承租方收取相当于双倍租金的赔偿金。七、房产权属状况：2016年9月9日，被告李剑彬与案外人富源实业（集团）有限公司签订一份《商铺租赁合同》，被告李剑彬承租宝安区西乡街道洲石路111号富源工业城，用于经营商业。后被告李剑彬将富源工业城S10栋101-107号转租给原告，涉案房屋没有取得房产证或建筑规划许可证，富源实业（集团）有限公司已就涉案富源工业城申报历史遗留问题处理。八、涉案房屋现状。原告主张因其拖欠租金，被告的托管公司深圳市阿宝房地产投资管理有限公司于2018年2月10日对涉案店铺进行了封锁。被告主张封店是在原告同意下进行的。原被告对其主张均未提交书面证据。九、关于《物业租赁合同》的签订主体。本院认为，被告李剑彬基于与富源实业（集团）有限公司的租赁合同而将涉案房屋转租给原告，被告宝晟公司与被告李剑彬系不同民事法律主体，被告宝晟公司依法不享有转租权，虽然宝晟公司在《物业租赁合同》中签章确认，但宝晟公司的出租行为未得到富源实业（集团）有限公司的追认，其在《物业租赁合同》中签章确认的行为不具有法律效力。综上，涉案房屋出租方为被告李剑彬，与被告宝晟公司无关。十、关于《物业租赁合同》的效力。本院认为，涉案房屋没有取得房产证或建筑规划许可证，原告与被告李剑彬签订《物业租赁合同》违反了法律强制性规定，故该《物业租赁合同》无效。故对于被告李剑彬反诉请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。十一、《物业租赁合同》无效的后果。合同无效后，相互取得的财产应当返还，双方在庭审中确认原告仍有物品存放在涉案房屋内，故原告应腾空涉案房屋内物品并迁离。关于被告反诉要求原告返还房屋的诉讼请求，本院认为，涉案房屋由被告委托的托管公司封锁，涉案房屋仍在被告掌控之下，故原告仅需腾空房屋，无需返还房屋。关于违约金，《物业租赁合同》无效，相关违约条款亦无效，故对于被告李剑彬反诉原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。十二、关于原告欠缴的房屋占有使用费。被告李剑彬庭后提交一份补充质证意见，确认收到原告2017年12月房屋占有使用费。原被告在庭审中均确认原告2018年1月后未支付过房屋占有使用费，原告主张系因为被告拒收而未付，但未提交相关证据予以证实，本院不予采信。关于原告房屋占有使用费的应计付日期，双方均确认涉案房屋于2018年2月10日封锁，本院认为，一方当事人在履行合同中违约，另一方当事人有义务止损，本案中，原告未按期支付房屋占有使用费，被告应通知原告及时缴纳房屋占有使用费，若原告拒不缴纳，被告应通知原告限期搬离，而被告采取封店的方式，事实上影响了原告正常经营，被告在庭审中主张原告同意封店，但未提交证据予以证实，本院认为，被告该项主张明显不符合常理，本院不予采信。2018年2月10日后，虽然原告仍有物品存放在涉案房屋内，但涉案房屋已不在原告掌控之下，原告无法正常使用涉案房屋，被告李剑彬反诉要求原告支付2018年2月10日之后的逾期迁离赔偿金，没有事实及法律依据，综上，原告应向被告李剑彬支付2018年1月至2018年2月10日的房屋占有使用费15,871元（12000+12000÷31×10），对于被告李剑彬反诉请求超过本院认定部分，本院不予支持。十三、关于房屋押金。本院认为，合同无效后，相互取得的财产应当返还，故被告李剑彬应将房屋押金24,000元返还给原告。十四、关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。原告要求被告赔偿房屋装修损失、购买设备费用、员工遣散费用，并提交装修合同及发票以证明其损失，但未提交证据证明其装修经过被告同意。被告对均此不予确认，并主张原告未进行过装修。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，原告提交的装修合同均系与案外人签订，被告不予确认的情况下，本院无法查实原告是否有进行过装修，即便原告确实进行过装修，但承租人装修应当经过出租人同意，否则承租人无权请求出租人承担装修损失，现原告未提交证据证明其装修经过被告同意，故对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于购买设备费用，原告应当在迁离涉案房屋时腾空房屋，故该项损失没有事实依据。关于员工遣散费用，原告未按期支付房屋占有使用费，导致被告封店，原告存在过错，原告无权要求被告赔偿员工遣散费用。综上，原告要求被告赔偿损失没有事实及法律依据，本院不予支持。判决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李剑彬应于本判决生效之日起十日内向原告杨小寒返还房屋押金24,000元；二、原告杨小寒应于本判决生效之日起十日内向被告李剑彬支付房屋占有使用费15,871元；三、原告杨小寒应于本判决生效之日起十日内腾空深圳市宝安区洲石路富源工业园S10栋101-107号房屋内物品，并迁离上述房屋；四、驳回原告杨小寒的其他诉讼请求；五、驳回被告李剑彬的其他反诉诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,256元，由原告负担4,044元,由被告负担212元，反诉费2,246元，由原告负担168元，由被告负担2,078元，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长 张   敏二〇一八年十二月十日书记员 姚梦（兼）书记员 王   冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。