广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1226民初763号原告（反诉被告）：德庆县龙江实业发展有限公司，住所地德庆县德城街道康城大道北侧原工行大楼首层东边。法定代表人：江东林，该公司董事长。原告（反诉被告）:德庆县吉祥物业管理有限公司，住所地德庆县德城街道书院塘康达商贸中心K幢1卡。法定代表人：江水流，该公司执行董事兼经理。上列原告共同委托诉讼代理人：邓伟刚，广东创致律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：瞿洪群，广东创致律师事务所律师。被告（反诉原告）：李文婷，女，1983年11月15日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：梁志锋，男，1980年4月18日出生，汉族，住广东省德庆县。系被告李文婷的丈夫。原告德庆县龙江实业发展有限公司、德庆县吉祥物业管理有限公司与被告李文婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德庆县龙江实业发展有限公司、德庆县吉祥物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人邓伟刚、瞿洪群,被告李文婷的委托诉讼代理人梁志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德庆县龙江实业发展有限公司、德庆县吉祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2014年至2017年物业管理服务费7068元、违约金7068元，合计14136元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告德庆县龙江实业发展有限公司于2010年将其开发的房产德庆县德城街道德庆大道五星豪庭3梯209房出售给被告李文婷。原告德庆县龙江实业发展有限公司于2009年10月10日与原告德庆县吉祥物业管理有限公司签订了《委托管理合同》，将五星豪庭物业管理服务事项委托给原告德庆县吉祥物业管理有限公司管理。原告德庆县龙江实业发展有限公司与被告李文婷于2010年11月22日签订了《前期物业服务协议》、《业主公约》，对物业管理服务及业主公约进行了约定。被告自2014年至2017年共拖欠原告物业管理服务费7068元，原告德庆县吉祥物业管理有限公司多次催收，但被告均置之不理。按《前期物业服务协议》约定，被告应承担违约金38196.81元，原告主张7068元。对其余部分违约金予以放弃。综上，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告李文婷辩称，原告所述均不符合事实。一、在前期物业协议中约定是按照0.5元/平方米收取物业管理服务费的，但被告却要求我们按0.7元/平方米收取；二、2014年至今的物业管理服务费，原告向我方收取0.7元/平方米，我不同意这个价格所以我拒绝支付；三、前期物业服务协议有效期到2010年12月31日，且原告没有召开业主大会，原告没有收取物业管理服务费的依据；四、原告说向我投递了律师函，但我没有签收，原告也无法举证向我催收过。反诉原告李文婷向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告从2011年1月1日起对反诉原告不具有物业管理权，无权向反诉原告收取物业管理服务费，并退还历年来非法多收取的物业管理服务费1433.98元；2.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务协议》明确了4层以下的住户由开发商每平方米补贴0.2元，即按0.5元每平方米收取物业管理服务费，在2010年和2011年两个年度，反诉原告都是按照0.5元每平方米的标准缴纳了物业管理服务费，并且反诉被告也接受了这样的收费标准，之后，反诉被告在没有任何合法手续的情况下，擅自加价到0.7元每平方米，由此造成的违约责任，应当由反诉被告自行承担；二、反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务协议》第四条第一项规定，本协议的服务期限为2010年1月1日至2010年12月31日止。根据国家相关法律，可依法延长本协议的服务期限。但因反诉被告违反协议，一直不负责召开业主大会，致使五星豪庭业主无法通过业主大会投票决定本协议的续期问题以及吉祥物业管理公司的去留问题。在2010年12月31日到期后，之后反诉被告对反诉原告不再具有物业管理权，无权向反诉原告收取物业管理服务费，并退还历年来非法收取的物业管理服务费。反诉被告德庆县龙江实业发展有限公司、德庆县吉祥物业管理有限公司辩称，一、反诉被告从2011年起具有物业管理权，有权收取物业管理服务费的权利。反诉原告与反诉被告德庆县龙江实业发展有限公司签订了《前期物业服务协议》，前期服务期限为2010年1月1日至2010年12月31日。此后虽然没有签订新的物业服务协议，但反诉被告仍然提供了物业管理服务，并收取物业管理服务费用，五星豪庭总共100户业主，绝大多数的住户从来没有对反诉被告的物业管理权提出过异议。反诉原告提供的15个业主签名的申请，其中9户均按0.7每平方米交纳了全部物业管理服务费，表明绝大部分的用户对反诉被告的物业管理权是没有异议的；二、反诉原告请求退还收取的物业管理服务费1433.98元没有事实与法律依据。《前期物业服务协议》约定的每平方米0.5元物业费的优惠期限是2010年1月1日至2010年12月31日，以后按正常价0.7元每平方米交纳物业管理服务费。虽然没有签订新的物业服务协议，但实际上已按每平方米0.7元交纳物业管理服务费，并且，反诉原告在2012年、2013年、2018年均是按每平方米0.7元交纳。综上，反诉原告请求退还收取的物业管理服务费1433.98元是没有事实和法律依据的。本院经审理认定事实如下：2009年10月10日，原告德庆县龙江实业发展有限公司（甲方）与原告德庆县吉祥物业管理有限公司（乙方）签订一份《委托管理合同》，由德庆县吉祥物业管理有限公司负责为【五星豪庭】小区提供物业管理服务。合同第四条约定委托期限为：物业管理服务由交付使用日开始，无固定期限，直至【五星豪庭】小区成立业主委员会或超过三分之二以上业主同意撤销或撤换乙方管理为止。合同第十一条约定：若因代表三分之二以上《五星豪庭》物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整的移交甲方。被告李文婷系德庆县德城街道德庆大道南侧五星豪庭3梯209号房的业主。根据双方于2010年10月4日签订的《商品房买卖合同》约定：买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。为此，2010年11月22日，原告德庆县龙江实业发展有限公司（甲方）与被告李文婷（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，约定：德庆县德城街道德庆大道青少年宫西侧五星豪庭209号房建筑面积：191.76平方米；物业服务期限从2010年11月1日起至2010年12月31日止；住宅按每户建筑面积计算收取物业管理服务费用每月每平方米0.7元计收。（4层以下的住户则由开发商每平方米补贴0.2元，即按0.5元每平方米每月实收）。同时该协议还约定了其他事项等。2010年10月5日，被告李文婷向原告德庆县吉祥物业管理有限公司交纳2010年11月、12月的物业管理服务费192元（0.5元/平方米/月）；2011年、2012年、2013年，被告李文婷每年均向原告德庆县吉祥物业管理有限公司交纳了物业管理服务费。之后被告李文婷一直没有交纳物业管理服务费，原告曾多次与被告李文婷沟通及催收，但未果。为此，原告通过广东创致律师事务所先后于2017年12月1日、2018年4月16日向被告李文婷发出《律师催收函》，要求被告李文婷缴清2014年至2017年度拖欠的物业管理相关费用，若按时缴清免缴违约金。2018年1月23日，原告德庆县吉祥物业管理有限公司张贴了《关于缴交2018年度物业服务费的通知》，该通知中明确了小区住宅的物业服务费按住宅建筑面积0.7元/平方米/月计收，同时承诺业主在2018年3月31日前一次性交纳2018年度物业服务费的可享受优惠一个月物业管理费。2018年3月29日,被告李文婷向原告德庆县吉祥物业管理有限公司交纳了2018年度的物业管理服务费1477元(含税)。但2014年至2017年度的物业管理服务费，被告李文婷至今一直拒绝交纳,原告遂于2018年7月18日向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告李文婷承认2012年的物业管理服务费计付标准是0.7元/平方米/月。另查明：诉讼过程中，原告主动放弃违约金的主张，只要求被告李文婷缴清2014年至2017年度的物业管理服务费，且明确物业管理服务费每个月按0.7元/平方米缴纳。同时，两原告明确表明应当由德庆县吉祥物业管理有限公司收取本案的物业管理服务费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。诉讼过程中，原告主动放弃违约金的主张，是原告对其自身权利的自由处分，本院予以准许。争议的焦点：一、原告德庆县龙江实业发展有限公司与德庆县吉祥物业管理有限公司是否有权向被告李文婷收取物业管理服务费；二、被告李文婷反诉认为原告不具物业管理权，无权向反诉人收取物业管理服务费，并退还历年所收取的物业管理服务费应否支持。首先，关于原告德庆县龙江实业发展有限公司与德庆县吉祥物业管理有限公司是否有权向被告李文婷收取物业管理服务费的问题。原告德庆县龙江实业发展有限公司与德庆县吉祥物业管理有限公司签订的《委托管理合同》以及原告德庆县龙江实业发展有限公司与被告李文婷签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律行政法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告李文婷是德庆县德城街道德庆大道青少年宫西侧【五星豪庭】209号房的业主，虽然与原告没有签订物业服务合同，但原告一直对其居住的小区进行管理与服务，被告李文婷也接受了原告德庆县龙江实业发展有限公司委托原告德庆县吉祥物业管理有限公司的管理与服务，双方已经形成事实上的物业管理合同关系，被告李文婷享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。其次，关于被告李文婷反诉认为原告不具物业管理权，无权向反诉人收取物业管理服务费，并退还历年所收取的物业管理服务费应否支持的问题。被告李文婷是德庆县德城街道德庆大道青少年宫西侧【五星豪庭】209号房的业主，一直以来原告为该小区业主提供了物业服务，被告李文婷也接受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，被告李文婷反诉认为原告不具物业管理权，无权收取物业管理服务费，并退还已收取的物业管理服务费，是没有事实和法律依据的。被告李文婷庭上陈述2018年的物业管理服务费是受原告威胁而交纳，但无证据予以证实。综上所述，被告李文婷接受了原告德庆县吉祥物业管理有限公司管理与服务，拒绝交纳物业管理服务费是无理的，现原告起诉被告李文婷交纳拖欠的物业管理服务费的请求，理据充分，本院应予支持。被告李文婷拖欠原告物业管理服务费从2014年起计至2017年度合共6443.14元（191.76平方米×0.7元/月/平方米×12个月×4年）。被告李文婷反诉认为原告不具物业管理权，无权收取物业管理服务费，并退还已收取的物业管理服务费，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告李文婷于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告德庆县吉祥物业管理有限公司交纳从2014起至2017年度的物业管理服务费6443.14元；二、驳回被告李文婷的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153.40元，减半收取计76.70元，反诉费25元，合计101.70元，由被告李文婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审审判员  王锦兴二〇一八年十二月五日书记员  罗 荟