湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初782号原告：黄慧荣，女，汉族，1972年11月10日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：涂光启，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雄，湖南君见律师事务所律师。被告：长沙中海梅溪房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区麓谷麓天路2号五强科技园办公楼5楼501-508室。法定代表人：韩春麟，董事长。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。原告黄慧荣诉被告长沙中海梅溪房地产开发有限公司（以下简称“中海梅溪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告中海梅溪公司将委托诉讼代理人张可柔、黄萌变更为汪玉、陈文中。原告黄慧荣的委托诉讼代理人杨雄，被告中海梅溪公司的原委托诉讼代理人张可柔、黄萌到庭了参加诉讼。原告黄慧荣的委托诉讼代理人杨雄，被告中海梅溪公司委托诉讼代理人汪玉参加了后续庭审质证工作。本案现已审理终结。原告黄慧荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋维修费用345000元；2、被告向原告支付租金损失495000元、物业管理费用38183.43元（租金损失和物业管理费损失暂计算至2016年12月31日，实际计算至涉案房屋符合国家验收标准之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月18日，原告与被告长沙中建梅溪房地产开发有限公司（2015年7月10日更名为长沙中海梅溪房地产开发有限公司）签订了一份编号为XD的《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于x号房屋。建筑面积317.54平方米，总价款3146774元。该合同签订后，原告已按合同约定履行向被告付款义务，被告向原告交付的房屋存在严重的渗水、漏水等质量问题，已影响房屋是正常居住使用。原告在收房时发现并提出整改要求，多次与被告沟通后至今没有整改到位，被告的严重违约行为导致原告无法装修入住，根据法律规定，被告交付的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任；被告在合理期限内拖延修复的，原告可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。被告交付的房屋不符合国家标准，存在严重质量问题，经咨询有关机构维修价格至少需要345000元，因被告原因导致原告无法使用房屋，原告已经交纳的物业管理费38183.43元及同地段同户型的租金损失495000元依法应当由被告承担。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告中海梅溪公司答辩要点：一、答辩人已在合同约定的时间交付房屋，且交付的房屋完全符合法定及合同约定的交付标准。该房屋已于2014年3月19日，经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收合格，并于2014年3月28日，在通过长沙市国土局、规划局、消防支队、环保局等多个政府部门的联合验收后，完成了竣工验收备案。2014年3月30日，被答辩人来营销中心办理收房手续，答辩人按照合同约定准备了《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，被答辩人收房时已经认可房屋的交付状态。故答辩人交付的房屋完全符合法定及合同约定的交付标准。二、被答辩人提出的均为细微质量瑕疵，并且答辩人均已在合理期限内整改，被答辩人主张的维修费用没有事实依据、法律依据。2014年3月30日，被答辩人收房时在《房屋验收交接单》上提出四点意见，分别为：1、车库门轨道螺丝松动；2、地下室积水、潮湿；3、厨房窗把手松动；4、三层卧室窗把手松动。这四点问题均为表面细微瑕疵，不会影响入住，只需更换零件即可完成，答辩人已在合同约定期限内完成了整改义务。被答辩人2016年7月报修的房屋问题，答辩人已及时履行保修义务并全部维修完毕。本案所涉房屋已验收合格，达到了合同约定的交付标准，且对于被答辩人提出的房屋质量瑕疵问题，均已由答辩人整改完毕，被答辩人没有支出任何整修费用，被答辩人不存在实际损失，故被答辩人主张的房屋维修费用没有事实依据、法律依据。被答辩人认为该房屋存在多处漏水等诸多质量瑕疵严重影响正常居住没有依据。因被答辩人提出的问题均为地下室、车库、花园、露台问题，对于居住的影响十分有限，无法证明被答辩人所提出的房屋问题对入住确已造成实际障碍。三、被答辩人选择空置房屋系其主观行为，被答辩人主张的租金损失、物业管理费损失没有事实依据、法律依据。被答辩人购买涉案房屋是为了投资，其选择空置房屋是其主观选择。涉案别墅建筑面积317.54平米，如果装修后出租，装修费用至少需要壹佰万，被答辩人选择空置房屋系其商业选择，并非由于房屋质量问题导致，答辩人不存在违约行为，不能要求答辩人为被答辩人的商业选择承担后果。而且被答辩人主张的租金损失并非其实际损失，该主张没有法律依据。被答辩人缴纳物业服务费是其义务。合同第十九条约定：“物业服务收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日。”根据被答辩人与北京中建物业管理有限公司湖南分公司签订的《湖墅嘉园一期物业服务协议》第九条约定：“应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。”虽然被答辩人在收房后未入住，但空置房屋系其主观选择的行为，而且北京中建物业管理有限公司湖南分公司已经提供了合同约定的服务内容，故被答辩人在收房后交纳物业服务费是其基于《物业服务协议》应该履行的义务。综上所述，被答辩人所主张的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，请求法院驳回被答辩人所有诉讼请求。经审理查明:2012年10月18日,原告与被告签订了一份编号为XD120184103的《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于长沙市岳麓区x号房屋，建筑面积317.54平方米，总价款3146774元。该合同第六条约定：买受人按照下列第1种方式按期付款：首付款2179830元在签订合同之日支付，剩余房款966944元在2012年10月28日支付。在第十条约定，出卖人应当在2014年3月28日前将经验收合格的商品房交付买受人。第十五条约定：买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。合同附件五《补充协议》第二条第3点约定：合同第十条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。2014年3月19日，涉案房屋勘察、设计、施工、工程监理、建设单位五方验收合格，并于2014年3月28日办理了建设工程竣工验收备案手续。2014年3月25日，被告在长沙晚报上发出交房公告，通知x栋买受人于2014年3月28日至梅溪湖壹号营销中心办理交房手续，并按照约定的联系方式和地址向原告寄发《交付通知书》。2014年3月30日，原告办理收房手续。被告按照合同约定向原告出具了《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。同时，原告在《房屋验收交接单》列明了涉案房屋存在的问题：1.车库门轨道螺丝松动；2.地下室积水、潮湿；3.厨房窗把手松动；4.三层卧室窗把手松动。原告于收房时向涉案房屋所在物业公司支付了一年的物业服务费14022.6元。2016年1月6日，涉案房屋办理了房屋产权证书。2016年3月10日，原告向被告发出了《房屋质量问题整改敦促函》，认为涉案房屋至今存在下列问题：1.地下室底板和墙根部进行渗漏处理后，面层至今未修复；2.车库门外墙漏水导致车库门严重腐烂，车库内严重积水，车库门外侧无收、排水沟；3.花园门至入户门无硬路面；4.室外花园地坪无排水系统；5.露台的女儿墙高度未满足安全高度要求。以上经多次与贵司和物管沟通交涉但至今未整改到位，未有完整、系统、专业的整改方案和措施。其要求：一、按每月1.5万元承担整改延期损失赔偿；二、房屋未整改符合要求之前的物业管理费由贵司承担。2016年12月20日，原告就涉案房屋存在的问题又向被告发出了《房屋质量问题整改敦促及索赔函》。2017年1月16日，原告向物业公司申请涉案房屋为业主空置房，时间为2014年4月1日至2016年12月31日，并支付了物业服务费24160.83元，后又支付至2017年12月31日的物业服务费10492.11元。另查明，1.在审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋的漏水原因、修复价格进行鉴定。本院依法委托有关机构对原告的申请进行鉴定。2017年12月27日，湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所作出了涉案房屋渗水质量问题检测鉴定意见书，分析说明：涉案房屋漏水地方基本集中分布在外墙及屋面板或阳台顶板，即直接与室外接触的部位。房主目前未进行装修，未对其进行改动。该鉴定意见书认定：房屋漏水均为原施工质量问题，影响房屋正常使用，应进行修复。建议从墙、板的外侧进行防水修复。2018年3月8日，该鉴定机构出具了渗水修复方案。2.本院亦于2018年6月、9月组织原、被告双方及有关鉴定机构先后两次查看了涉案房屋现场。在2018年6月查看现场时，原告已经对涉案房屋开始进行装饰装修活动，并改变了涉案房屋的部分结构。3.2018年10月29日，湖南宏源中柱工程项目管理有限公司根据房屋渗水原因鉴定意见书、修复方案及房屋现状对涉案房屋的修复造价损失作出了鉴定意见：涉案房屋的修复造价为48768.19元。原告为本案房屋有关鉴定事项分别支付了鉴定费用14000元、3000元。原告在庭后质证过程中要求被告承担其已经支付的房屋物业服务费48675.54元及鉴定费用17000元的实际损失。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、税收缴款书、物业维修资金专用收据、物业费收缴发票、房屋验收交接单、房屋质量问题整改敦促函、房屋产权证，被告提交并经庭审质证的建设工程竣工验收备案表、收楼通知书、房屋验收交接单、维修记录，本院依法委托鉴定机构作出的鉴定意见书等证据予以佐证。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，从现有证据来看，虽然涉案房屋在2014年3月19日经五方验收合格并办理了建设工程竣工验收备案手续，但原告在2014年3月30日办理收房手续时在《房屋验收交接单》中列明了涉案房屋存在质量瑕疵问题。根据湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所出具的鉴定意见书亦证明：涉案房屋漏水均为原施工质量问题，影响房屋正常使用，应进行修复。虽然被告对人民法院委托鉴定机构作出的该鉴定意见书提出异议，但其没有提供足以反驳的相反证据和理由，故对被告的此项异议，本院不予支持。根据双方合同中第十五条约定：买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。被告作为出卖人应当根据合同约定履行其修复义务。其次，根据“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的约定，现因被告不及时履行合同约定的修复义务，其应当向原告承担相应的违约责任。现湖南宏源中柱工程项目管理有限公司根据房屋渗水原因鉴定意见书、修复方案及房屋现状作出了涉案房屋的修复造价为48768.19元，对原告该部分房屋修复费用，本院予以支持。因原告在鉴定过程中对涉案房屋的结构进行部分改动，导致鉴定机构对涉案房屋已经改动部分无法进行鉴定，其应当为自身改动房屋结构的行为承担鉴定不能的法律责任。对原告在鉴定过程中所花费的鉴定费用17000元，根据鉴定意见书可知涉案房屋确实因原施工质量问题存在瑕疵，且此费用系原告已经发生的实际损失，故对原告要求被告承担此部分损失的诉请，本院予以支持。虽然双方在合同第十九条约定：物业服务收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日，但根据现有鉴定意见书可知涉案房屋原施工质量问题影响了房屋正常使用，考虑到本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告向原告支付其在2018年前的已付物业管理费损失48675.54元。故对原告要求被告承担此部分损失的诉请，本院予以支持。最后，虽然原告要求被告支付其租金损失，但其没有提供证据证实，且本院已经综合考虑了其实际损失情况，并作出了处理，故对原告此项租金损失诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙中海梅溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄慧荣支付房屋修复费用48768.19元；二、限被告长沙中海梅溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄慧荣支付损失65675.54元；三、驳回原告黄慧荣的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12582元，由原告黄慧荣负担2582元，由被告中海梅溪公司负担10000元（原告已预付，被告需在支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖和平人民陪审员  肖红丽人民陪审员  侯 艳二〇一八年十二月二十八日书 记 员  廖若莎