贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5882号原告吴文权，男，1973年1月22日出生，苗族，贵州省雷山县人，住贵州省雷山县。原告周慧洁，女，1972年11月29日出生，汉族，贵州省雷山县人，住贵州省雷山县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：徐云栋，贵州七律律师事务所执业律师。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：龙秋平，贵州七律律师事务所执业律师。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所地：凯里市纵横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陈奕汐，贵州维律律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（一般代理）：陈丽梅，贵州维律律师事务所实习律师。第三人：贵州凯里农村商业银行股份有限公司，住所地：凯里市广场西路11号。法定代表人：唐永强，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：阳梦茹，女，汉族，1991年11月12日出生，住贵州省水城县。系公司员工。原告吴文权、周慧洁诉被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）、第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司（以下简称：凯里农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴文权及原告吴文权、周慧洁的委托诉讼代理人徐云栋、龙秋平，被告中心城置业公司的委托诉讼代理人陈奕汐、陈丽梅，第三人凯里农商行的委托诉讼代理人阳梦茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴文权、周慧洁向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告首付购房款470935.00元，被告向原告赔偿银行按揭贷款本息损失163916.61元（暂计2016年1月20日至2018年9月20日，贷款合同解除之日止）；违约金2354.68元，共计637206.29元；三、判令被告向原告支付以470935.00元按同期中国人民银行贷款年利率4.75%计算从2014年10月27日起至实际清偿之日止的利息损失（截止2018年10月10日，原告利息损失89539.79元）；四、判令解除原告与第三人签订的《抵押借款合同》；五、判令原告与第三人签订的《抵押借款合同》剩余贷款及利息由被告偿还；六、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月14日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的中心城地下空间开发项目的第1幢-1层-1-517号商铺，建筑面积为24.28平方米，总价为930935.00元，合同签订之日交付首期房款470935.00元，余款460000.00元以银行按揭支付。被告应于2015年12月28日前向原告交付该商品房，逾期超过30日，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.5%向原告支付违约金。2015年12月23日，原告与第三人办理《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》，被告作为保证人，贷款金额460000.00元，月利率为4.4916‰,同年12月30日第三人将460000.00元转入被告账户。被告没有按时交付商品房，构成违约。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告中心城置业公司辩称：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2015年12月28日，被告的确在该日期前未能交付房屋，原告要求解除合同，应该在2016年1月28日至2017年1月27日前行使解除权，其要求解除的权利已经消灭，其要求解除《商品房买卖合同》的理由不成立，应继续履行。请求驳回原告的诉讼请求。第三人凯里农商行述称：原告与我行签订的《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，合同签订后，我行依约履行了放款义务。合同约定，贷款发放后，借款人与售房者发生任何纠纷，均与贷款人无关。另外，解除担保贷款合同的权利在于第三人，而不是原告。我行要求原告偿还贷款余额及利息，驳回原告的第四、第五项诉讼请求。经审理查明，原告吴文权、周慧洁作为买受人、被告中心城置业公司作为出卖人于2014年11月14日签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：1、买受人以分期付款方式向出卖人购买其开发的中心城地下空间开发项目的第1幢-1层-1-517号商铺，建筑面积为24.28平方米，总价为930935.00元，合同签订之日交付首期房款470935.00元，余款460000.00元以银行按揭支付。2、出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房。3、逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付清购房款的0.5%向买受人支付违约金。2014年10月27日，吴文权、周慧洁交付了购房首付款470935.00元（被告出具收款收据）。2015年12月23日原告作为借款人，第三人作为贷款人，被告作为保证人（售房者），签订《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》合同约定：1.借款人向贷款人借款460000.00元用于购买保证人开发的“中心城”第1幢-1层-1-517号商铺，贷款利率为月利率4.4916‰；2.借款款项转账到保证人账户；3.借款人自贷款发放次月起，按等额本息还款法分120期归还，还款日为每月20日；4.借款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应当按照约定归还贷款本息。合同签订后，同年12月24日第三人取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明，同年12月30日发放贷款460000.00元。原告自2016年1月20日起至2018年9月20日偿还本金102943.49元，利息60973.12元。截止至开庭之日，该门面尚未交付。庭审中，因被告不同意调解，未能主持双方当事人进行调解。另查明，截止至2018年12月20日，原告尚欠第三人的贷款本金为350439.41元，利息1574.35元。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条虽然规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该条系法定解除权之规定，《商品房买卖合同解释》第十五条系针对法定解除权而言。原告所享有的解除权性质为约定而非法定，故在双方当事人未对解除权行使期限予以约定且原告也未对被告进行催告的情况下，原告所享有的解除权行使期限并不受该司法解释的限制。故被告的辩解理由，本院不予以采纳。被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期超过30日是事实。被告逾期交房的行为致使与原告的商品房买卖合同目的不能实现。合同约定的解除条件已成就，作为解除权人的原告提出解除与被告签订的《商品房买卖合同》，事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告请求解除其与第三人签订的《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》理由充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失。因此，原告要求被告返还已付购房首付款及已向第三人所贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告对于首付款要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，不能成立，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效之日止。关于违约金的问题，合同约定逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付清购房款的0.5%向买受人支付违约金。被告应支付的违约金为4654.68元（930935元×0.5%），现原告吴文权、周慧洁仅主张2354.68元系对自己民事权利的处分，本院予以准许。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人偿还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告吴文权、周慧洁与被告凯里市中心城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告吴文权、周慧洁与第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行签订的《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴文权、周慧洁返还购房首付款470935.00元及自2016年1月20日起至判决生效之日止原告吴文权、周慧洁已向第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行支付的贷款本金和利息（以凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行当月出具的还款还息明细清单为准）。四、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴文权、周慧洁赔偿以470935.00元为本金，自2014年10月27日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息。五、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴文权、周慧洁违约金2354.68元。六、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行偿还原告吴文权、周慧洁自判决生效之日起就《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》剩余贷款。自被告凯里市中心城置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行办理中心城地下空间第1幢-1层-1-517号商铺上抵押登记的涤除手续。若义务人未按照本判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为7277.00元，由原告吴文权、周慧洁负担277.00元，被告凯里市中心城置业有限公司负担7000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  杨辉二〇一八年十二月二十一日书记员  吴烨