山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10186号 原告:马晓飞，男，1994年1月19日出生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人:马洪臣（特别授权代理，系原告马晓飞之父），男，1972年9月19日出生，汉族，住址同上。 被告:济南盛雪置业有限公司，住所地济南市。组织机构代码：91370100MA3C4YH069。 法定代表人：邢晟昊，经理。 委托诉讼代理人：黄张存（特别授权代理），山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张复康（一般授权代理），山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 原告马晓飞诉被告济南盛雪置业有限公司（以下简称盛雪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告马晓飞及其委托诉讼代理人马洪臣，被告委托诉讼代理人黄张存、张复康到庭参加诉讼。因案情需要，2018年12月13日，本院第二次公开开庭进行了审理。原告马晓飞及其委托诉讼代理人马洪臣，被告委托诉讼代理人黄张存、张复康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马晓飞向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《认购协议书》；2、判令被告退还购房认筹金（定金）5万元，并支付从立案之日起至实际退还款项之日止的实际损失（以5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3、判令被告退还预付款485464元，并支付从实际收款之日起至实际退还款项之日止的损失（以485464元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；4、被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年6月29日，被告与原告签署《认购协议书》，并于当日交付了购房认筹金（定金）5万元，准备购买被告建设的xxx城x期x栋xxx房。双方约定在签署协议书之日起32日内签订《商品房买卖合同》。被告于2018年10月21日提供《商品房买卖合同》样本后，双方因就增加学区房、修改违约责任不平等合同条款未达成一致等原因未能签订《商品房买卖合同》。故原告诉至法院，望判如所请。 盛雪公司辩称，1、原、被告签订的《认购协议书》，是双方真实意思表示，原告单方解除《认购协议书》，违反协议约定。根据《认购协议书》第五条的约定，原告所交的定金应不予退还。2018年6月29日双方签署《认购协议书》后，因为限购政策、办理网签备案原因，原告向被告出具承诺书，承诺书载明原告承诺按照商品房买卖合同模版完成网签，网签完成后其又以各种理由推托，不与被告签定商品房买卖合同，其不签署的原因并不是原告所说的学区房及合同条款不公平的问题，而是自2018年8月下旬，房屋价格下跌严重，其无处可图。在签订认购协议时被告已将网签合同模版进行现场公示，并且原告也对此要求按照我们的模版进行网签，现原告又单方解除认购协议书，违反法律规定，构成违约，定金不予返还。2、双方虽然没有签订商品房买卖合同，但是原告所购房屋已经办理完毕网签手续，双方也是按照网签合同内容履行的，该网签合同应是真正的已生效的商品房买卖合同，被告要求原告继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 1、2018年6月29日，马晓飞向盛雪公司缴纳5万元，盛雪公司为原告出具收据一份，载明：交款单位为马晓飞，金额为5万元，事由为（xxxx城）收马晓飞JNCJLC-2-A3-3-1-2201认购定金，房屋地址济南市历城区xx以东xxx城x期x号楼x单元xxxx室。盛雪公司在收据上加盖了财务专用章。 同日，马晓飞向盛雪公司缴纳127546元，盛雪公司为原告出具收据一份，载明：交款单位为马晓飞，金额为127546元，事由为（xxx城）收马晓飞JNCJLC-2-A3-3-1-2201首期，房屋地址济南市历城区x以西、x以东xxx城x期x号楼x单元xxxx室。盛雪公司在收据上加盖了财务专用章。 2018年7月10日，马晓飞向盛雪公司缴纳357918元，盛雪公司为原告出具收据一份，载明：交款单位为马晓飞，金额为357918元，事由为（xxxx城）收马晓飞JNCJLC-2-A3-3-1-2201楼款，房屋地址济南市历城区xx以西、xxx以东xxx城x期x号楼x单元xxxx室。盛雪公司在收据上加盖财务专用章。 马晓飞向盛雪公司缴纳上述共计535464元，双方均认可系因马晓飞向被告盛雪公司购买A3-3-1-2201房屋而缴纳的定金和房款，双方为此签订了《认购协议书》。 为证明自己的主张，原告向本院提供《认购协议书》一份（马晓飞作为乙方、盛雪公司作为甲方），载明：一、认购房屋：乙方所认购的商品房为：济南xxxx城项目x-x-x-xxxx号房屋，建筑面积：107.63㎡，套内建筑面积77.73㎡，该房屋按建筑面积计价，销售总价为：1811697.96元。二、付款方式：乙方选择以下第2种付款方式购买该房屋。1、……2、银行按揭贷款方式付款。签订《济南市商品房买卖合同》当日，支付首付款。（备注：乙方选择银行按揭贷款方式的，最终审批权在金融机构）。三、乙方应于签署本认购书的同时向甲方支付定金人民币5万元整，该定金作为其签订该房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件（下称“购房合同”）的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为已付房款。四、乙方应在本认购书签署之日起32日内，即2018年8月30日前（工作时间为每日9:00至17:00），携带本认购书、定金收据和身份证与甲方签署该房屋的购房合同，买卖合同生效后本认购书自动终止。五、本认购书生效后，若因乙方的原因导致该房屋的购房合同未在本认购书第四条约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情形下，甲方有权解除本认购书并将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的该房屋的定金。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本认购书第四条约定的期限止，擅自将该房屋另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方双倍返还乙方已支付的定金，本认购协议终止。六、乙方承诺仅由其本人或甲方认可的乙方直系亲属签署该房屋的购房合同，未经甲方书面同意，乙方不得将其认购的该房屋的购买权转让与任何第三人。如乙方违反前述承诺的，则甲方有权拒绝与该第三人签署本房屋的购房合同，甲方不再退还乙方已支付的该房屋的定金，且甲方有权解除本认购书并将该房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方。七、乙方在签订本协议时已经充分了解房屋的有关信息（包括不利信息提示），并阅读了甲方公示的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及商品房买卖合同文本及相关补充协议，并不持异议。乙方不得以未能与甲主就购房合同的条款达成一致为由拒绝签署购房合同或解除本认购协议。八、如本认购协议中乙方选择银行按揭的付款方式，乙方不得以政策变化或银行信贷政策变化、个人资信问题等原因而不能采用贷款方式或贷款金额不足为由拒绝签署购房合同或解除本认购协议书。因任何原因致使乙方不能采取按揭付款方式的，甲方双方应选择其他付款方式签订购房合同，否则甲方不再退还乙方已支付的该房屋的定金，本认购协议终止。九、甲方已向乙方告知并解释本认购书相关条款并提请乙方注意。在乙方理解并确认的前提下，双方签署本认购书。马晓飞在该《认购协议书》落款乙方处签名并捺印，盛雪公司未在落款甲方处盖章、签字。 被告对该《认购协议》不予认可，认为该《认购协议书》没有被告的盖章和签字，且《认购协议书》第四条载明的“32日内，即2018年8月30日”有涂改痕迹，当天所有当场签约并当场支付首付款的客户签署的《认购协议书》中第四条均约定“2日内，即2018年6月30日前”，原告将该《认购协议书》填写完毕后未交回公司，并将“6月”涂改成“8月”，并将“2日内”涂改为“32日内”；根据协议签署日期2018年6月29日，32日内应至2018年8月1日，而非2018年8月30日。被告为此向法庭提交其他业主与被告签订的《认购协议书》五份（附《购房承诺书》四份），该5份《认购协议书》第四条内容均是“乙方应在本认购书签署之日起2日内，即2018年6月30日前（工作时间为每日9:00至17:00），携带本认购书、定金收据和身份证与甲方签署该房屋的购房合同，买卖合同生效后本认购书自动终止”，证明原告向法庭提交的《认购协议书》第四条中的数据日期是原告自行篡改的，按照约定被告向房管部门办理网签是得到原告认可的，原告在签署《购房承诺书》和《认购协议书》时已知悉商品房买卖合同的条款内容；2018年7月10日原告按照备案网签合同向被告支付357918元，备案合同已生效并得到实际履行。原告对上述证据不予认可，因为该证据材料由被告方保管，存在被修改的可能性，且相关购房人未出庭接受质询，不能确认证据的真实性；被告第二次庭审提供该证据，属于逾期证据，不予发表质证意见；网签备案合同是被告单方意思表示，未与原告协商，不具有民事合同效力，对原告无约束力。被告申请对原告提交的《认购协议书》中“32日”中的“3”和“2”的形成时间进行鉴定及“2018年8月30日”中的“8”是否在“6”的基础上进行涂改进行鉴定。 庭审中，被告亦提供《认购协议书》一份，内容除第一条及第四条内容与原告提供的《认购协议书》不一致外，其他内容基本一致，第一条内容为“乙方所认购的商品房为：济南xxx城项目x-x-xxxx号房屋……”、第四条内容为“乙方应在本认购书签署之日起2日内，即2018年6月30日前（工作时间为每日9:00至17:00），携带本认购书、定金收据和身份证与甲方签署该房屋的购房合同，买卖合同生效后本认购书自动终止”。盛雪公司在落款甲方处盖章。原告对该《认购协议书》不予认可，认为落款乙方处马晓飞的签名、手印均不是马晓飞本人所签、所捺。盛雪公司对此解释称因马晓飞持有的《认购协议书》应交给盛雪公司，但马晓飞未交，被告为了录入系统，在征得原告同意的情况下，被告工作人员自行补签了一个。原告对该解释不予认可。 双方当事人均认可原告提供的《认购协议书》中的手写部分均是原告自行书写、捺印，被告提供的《认购协议书》中手写部分均是被告工作人员自行书写、捺印。 2、2018年10月12日，盛雪公司为涉案房产办理了网签备案手续。盛雪公司提供2018年6月29日马晓飞出具的《购房承诺书》（主要内容为马晓飞承诺“自愿认购盛雪公司开发的xxx城项目x-x-x-xxxx房屋，与济南盛雪置业有限公司签署认购协议，，本人承诺于首付款付清当日到达相关银行办理完毕贷款的相关手续，并保证于贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人账户，逾期超过60天以上的，出卖人有权解除合同。若本人不符合上述购买政策，本人愿意承担由此产生的一切法律责任及经济责任，同意济南盛雪置业有限公司没收认购协议项下约定的定金并将上述房屋另售。”、马晓飞“本人同意委托济南盛雪置业有限公司在签署认购协议后申请查询购房家庭拥有住房情况。房查编号出来后，本人承诺30日内按照开发商提供的商品房买卖合同模板完成网签。”）一份、2018年6月29日马晓飞出具的《延期办理网签、备案承诺书》（主要内容为马晓飞就购买盛雪公司开发的xxx城项目x栋x-xxxx号商品房与盛雪公司签署了《济南市商品房买卖合同》及其补充协议。现就购房合同延期办理网签、备案事宜承诺如下“本人因自身原因申请暂不进行网签、备案。本人最迟应于2018年8月20日与贵司协商确定办理网签备案的具体时间，如截止2018年8月20日与贵司协商确定办理网签备案的具体时间，如截止2018年8月20日本人与贵司仍未就网签、备案事宜达成一致的，则本人应在该日期带齐相关证件、资料等前往贵司办理完毕购房合同网签手续。如本人逾期办理网签、备案手续，则每日应按房屋总房价款的万分之四向贵司支付违约金。逾期超过30日的，贵司有权单方面解除购房合同；如贵司解除购房合同，则本人除应按购房合同的相关约定向贵司承担违约责任外，还应按该房屋总房价款的20%向贵司增加支付违约金。”）一份、销售字号为20182643xxxx的《济南市商品房买卖合同》一份，证明原告对涉案房屋的网签备案是知情的，亦是原告委托被告予以办理的，双方之间的商品房买卖合同自网签成功之日起生效。原告对两份承诺书的真实性无异议，但认为被告系于2018年10月28日提供的商品房买卖合同文本，双方未能在2018年8月20日签署合同，原告方没有过错，不应承担相应责任；对网签的《商品房买卖合同》不予认可，认为网签合同仅是房管部门对开发商销售房屋的一种行政管理行为，双方并没有签署《商品房买卖合同》，网签合同对原告没有约束力；且该网签合同中没有被告销售宣传时的学区房内容条款，合同中约定的违约责任标准严重不对等，合同中存在被告拆分房屋销售价格情况，对合同约定的装修建筑面积是否包括公摊面积及是否收取城市基础设施配套费约定不明确，故原告提出要求增加、修改、完善合同条款，被告予以拒绝。 另查明，盛雪公司于2018年6月27日办理了xxx城（雪山x-x地块）建设项目（x期）、预售楼号为1号楼、2号楼、3号楼的商品房预售许可证（编号：济建预许2018xxx号），并在宣传销售xxxxx城项目的房产时，称该项目的房产系学区房。原告在庭审中称其所购买的房屋系xxx城项目二期房屋，被告未提供该期房屋的预售许可证，但原告在民事起诉状中称其所购买的系三期房屋；被告称给原告出具购房收据中载明的“房屋地址济南市历城区xxxx以西、xxx以东xxxxx城二期x号楼x单元xxxx室”中的“二期”系开发商系统内的分割方法，xxx城项目分大一期和大二期，具体到本案是属于大二期项目的A地块，原告购买的涉案房屋是A地块的三期。 本院认为，根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原、被提供的《认购协议书》均系被告提供的格式合同，而原告提供的《认购协议书》中手写部分系原告本人所写，未加盖被告公章，被告亦否认原告向其交付；被告提供的《认购协议书》中手写部分系被告工作人员书写，未有原告签名、捺印，且被告认可系其工作人员自行制作，故原、被告双方均无法证明双方达成并签订了《认购协议书》的合意，双方提供的《认购协议书》均未依法成立。原告向被告出具的《购房承诺书》中载明马晓飞“自愿购买济南盛雪置业有限公司开发的xxx项目x-x-x-xxxx房屋，与济南盛雪置业有限公司签署认购协议”、向被告出具的《延期办理网签、备案承诺书》中载明“本人马晓飞，就购买贵公司开发的xxx城项目x栋x-xxxx号商品房与贵司签署了《济南市商品房买卖合同》及其补充协议”，故双方均约定采用合同书形式签订《认购协议书》及《济南市商品房买卖合同》，但双方均未提交依法成立的《认购协议书》及双方签署的《济南市商品房买卖合同》，故该《购房承诺书》、《延期办理网签、备案承诺书》的内容与事实不符。原告要求解除双方之间的《认购协议书》，无事实和法律依据，本院不予支持。被告申请对原告提交的《认购协议书》中“32日”中的“3”和“2”的形成时间及“2018年8月30日”中的“8”是否在“6”的基础上进行涂改进行鉴定，本院认为因双方之间的《认购协议书》未依法成立，该鉴定对本案争议的解决无实质意义，为提高审判效率，减少当事人诉累，本院对被告的鉴定申请不予准许。因原、被告双方至今未签署涉案房屋的《商品房买卖合同》，涉案房屋的网签备案合同对原告无约束力。因原、被告双方至今未达成涉案房屋的买卖协议，现原告要求被告返还购房定金和房款，于法有据，应予支持。被告占用原告资金期间，给原告造成了利息损失，被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南盛雪置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马晓飞购房定金5万元，并支付以5万元为基数，自2018年11月6日起至实际退还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。 二、被告济南盛雪置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马晓飞购房款485464元，并支付以127546元为基数，自2018年6月29日起至实际退还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，支付以357918元为基数，自2018年7月10日起至实际退还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。 三、驳回原告马晓飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18308元，减半收取9154元，由被告济南盛雪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  高凤英 二〇一八年十二月十三日 书记员  韩鹏辉