河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初17180号原告张爱玲，女，1964年2月6日出生，汉族，住郑州市。委托代理人周鸿，河南良承律师事务所律师。委托代理人叶学敏，河南良承律师事务所实习律师。被告河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路38号院11号楼西单元79室。法定代表人王献军，董事长。委托代理人程巍，河南公义律师事务所律师。委托代理人焦建堂，北京市华联律师事务所郑州分所律师。本院于2018年9月12日立案受理了原告张爱玲诉被告河南省明瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员申晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张爱玲委托代理人周鸿、叶学敏、被告河南省明瑞置业有限公司委托代理人程巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2009年2月23日签订协议书，约定被告将其开发的位于郑州高新技术产业开发区西雅图启动区11号楼东2单元3层东户房屋及11号楼编号为9#的地下室售卖给原告，交房日期为2009年6月30日。合同签订后，原告依约支付了应付款项。由于被告当时没有取得商品房销售资格，其又于2009年5月25日与原告签订了补充协议，承诺在交房后18个月内取得商品房销售资格，达到与原告签订《商品房买卖合同》条件，如不能如期取得销售资格，自交房之日起至能达到合同信息备案时止，被告每日按原告已交付房款的万分之二支付违约金。现房屋虽已交付，但被告所承诺的达到取得商品房销售资格与原告签订《商品房买卖合同》条件已逾期多时，故请求判令被告支付原告截止到2017年12月31日的逾期签订《商品房买卖合同》违约金162618元。被告辩称：1、被告具备签订正式《商品房买卖合同》条件的时间是2017年12月11日，在2017年12月18日之前已分批全部通知业主签订《商品房买卖合同》到位，违约金只能以已交付的房款为基数按照合同约定计算，车位、地下室款等其他款项与违约金的计算无关。按照合同约定的日万分之二的标准计算出的违约金数额相当巨大，且原告并没有所谓的损失。2、原告主张违约金已超过诉讼时效，且中间没有诉讼时效中止、中断的情形出现，应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年2月23日，原、被告签订《西雅图内部认购协议书》，约定原告购买位于西雅图花园启动区区11号楼东-2单元3层东户的房屋，建筑面积86.31平方米（以《商品房买卖合同》中签订的建筑面积为准），所属地下室18.58平方米，房屋单价为2881.44元/平方米，地下室单价720元/平方米，付款方式为一次性付清248697元，地下室一次性付清13378元，合计262075元。签订该协议当天，原告交纳了房款248697元及地下室款13378元。2009年5月25日原、被告签订补充协议，被告承诺最迟于2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格，并达到与原告签订《商品房买卖合同》的条件。如果被告不能如期取得销售资格，原告有权解除《西雅图内部认购协议》和本协议，若原告选择解除，被告全额退还认购金并按同期银行存款利率赔偿；若原告要求继续履行，自交房之日至能达到登记备案条件时止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告于2009年6月26日向原告交付了房屋。因被告一直未能取得涉案房屋的商品房销售资格及其他问题，2014年5月份，业主采取打横幅、上路游行等方式进行维权，2014年5月20日应广大业主的要求，被告派人与部分业主代表就房屋维修、房屋面积、违约金、产权证等问题进行了座谈沟通，被告于2014年5月30日向业主公示了座谈内容。截止到本案庭审前，被告尚未取得涉案房屋的商品房销售资格。上述事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《西雅图内部认购协议》及其补充协议；2、房款及地下室款收据；3、房屋入住手续，包括业主入住签收单、业主情况登记表、消防安全责任书等；4、《商品房现售备案证》；5、被告通知业主签订《商品房买卖合同》的短信记录；6、记录业主维权照片、视频的光盘。本院认为：原、被告签订的《西雅图内部认购协议书》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款并向买受人交付了房屋，合同主要义务已经履行完毕，故该协议应当认定为商品房买卖合同。协议签订时，买卖双方均明知被告所售房屋没有取得商品房销售资格，并对被告应取得销售资格的时间及逾期取得销售资格的违约责任进行了约定，该约定不违反法律、法规的强制性规定，应为有效约定。根据协议约定，被告应当于“2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格”，“如果被告不能如期取得销售资格，若原告要求继续履行，自交房之日起至能达到登记备案条件时止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金”，从本案事实看，涉案房屋交付时间是2009年6月26日，按照协议约定被告应当于2010年12月26日前取得销售资格，被告至今未取得涉案房屋的销售资格，故被告构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。关于违约金的数额，被告辩称违约金计算基数不应当包括地下室款，只能以已交付房款数为基数，按照合同约定的标准计算到被告实际取得销售资格时止，违约金的数额过高，且原告并没有损失。本院认为，协议约定的是“被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金”，而且该项违约责任的目的是督促卖方尽快取得商品房销售资格以便对商品房买卖合同进行备案，而合同备案并不涉及地下室部分，因此“已交付房款”应当指的是房屋的价款，而不包括地下室款。故被告有关“违约金计算基数只包括房款而不包括地下室款”的辩称本院予以采纳。按照协议约定的“日万分之二”的标准计算，违约金的数额确实过高，考虑到在签订协议时原告明知被告不具备涉案房屋的销售资格，综合参照签订本案协议时涉案房屋的单价及同区域内其他房屋的单价、原告居住使用房屋的时间、涉案房屋的现行市场价等因素，本院酌定被告向原告支付已付房款248697元的10%作为违约金，即24869.7元。原告请求数额过高的部分本院不予支持。关于被告辩称的诉讼时效问题，首先，本案违约金系基于被告未按约定时间取得涉案房屋的商品房销售资格的违约行为而产生的，从协议约定的内容看，原告主张被告违约之日至被告实际取得商品房销售资格之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张；其次，双方仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人可以随时主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案实际情况而言，要求原告在被告取得商品房销售资格之前单独就该项违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上所述，被告有关本案违约金请求权诉讼时效起算时间的主张不符合法律规定诉讼时效制度的初衷，本案的诉讼时效应当自被告实际取得涉案房屋的商品房销售资格之日开始起算，故本案中原告提起诉讼并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省明瑞置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告张爱玲违约金24869.7元。二、驳回原告张爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3552元，减半收取1776元，由原告张爱玲负担1565元，被告河南省明瑞置业有限公司负担211元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇一八年十二月六日书记员  郭 露