广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1324民初619号原告：吕志新，男，1966年10月18日出生汉族，住东莞市。原告：徐成英，女，1968年2月22日出生汉族，住址同上。被告：龙门富力房地产开发有限公司，住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：吴秋霞，系龙门富力房地产开发有限公司法务主管。原告吕志新、徐成英与被告龙门富力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，先适用简易程序，于2018年9月4日第一次公开开庭进行了审理，由于案情复杂，于2018年10月11日转为普通程序，于2018年11月30日第二次公开开庭进行了审理。原告吕志新、徐成英，被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕志新、徐成英向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告财产损失162362元；2、判令被告赔偿原告卧室地板改装费6108元；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2016年7月份向被告购买房屋一套（龙门富力南昆山温泉养生谷M2-2区5号楼2003房）；合同编号：龙门（2016）10001777）。该合同龙门（2016）10001777，以下简称为“该合同”）第十一条规定的交房日期是2017年3月30日，但是截止到2018年7月仍未交房，并且无交房意愿。原因是卧室的地板砖与合同规定（高级复合木地板）不符。原告多次向被告提出存在的错误，要求其修正错误或补偿，被告拒绝。目前，仍然是瓷砖地板（附有地板实物照片），并且毫无改正的意愿。该合同的“附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定”中的表述如下“地面：房间铺优质强化复合地板配踢脚线”。实际上，在该房屋的交房前（2017年2月份左右），我方觉察被告的装修将会铺砖地板，很多细节（门窗等）也与合同表述的（高级）用料标准相差甚远。于是我方赶紧以口头和书面向销售员和富力监察中心反复表达了诉求，但对方的客服只是象征性的来电话问询并推荐砖地板，我方明确表示坚持合同的规定。鉴于此情况，我方又到龙门消协反映问题，消协也出面与被告联系并就此情况作了沟通；被告回复消协说装修还没有完成，问题无从谈起！2017年3月3日前，我方接到来自被告方的收楼通知，便前往龙门养生谷现场查验房屋：卧室房间的地面仍然是瓷砖。于是，我方拒绝收楼并提出整改要求。但被告既不整改，且劝我方无条件接收后就不再联系我方了。2018年4月份，我方再次联系了龙门消协，希望消协出面调解；但被告对消协再三推诿，不予配合。该合同的补充协议的第二条，约定了违约金的上限，这对原告不公平。这是开发商拟定的霸王条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第三十九条的规定，我方认为上述格式条款无效。1、因为上限百分之一的违约金（6695.34元）与我方的实际损失相差甚远，免除了开发商的责任，要求法院判决该条款无效。2、提供格式条款一方免除其责任，该条款无效。相关计算如下：该合同第六条，房价款是669534元，该价款的百分之一是6695.34元；该价款的万分之五是334.767元，合同交房日期是2017年3月30日；从合同交房日期的次日（2017年3月31日）截止到2018年7月30日，共计485天。补偿费用计算：485×334.767＝162361.995;取整后为162362元。主卧室面积4.5×3.4＝15.3平方米，次卧室面积3.5×2.9＝10.15平方米，主次卧室总面积15.3×10.15＝25.45平方米，咨询了养生谷里的装修公司后得知，拆除旧地板费用每平米55元，铺新地板费用每平米185元，每平米约总计240元，总费用25.45×240＝6108元，请求判如所请。被告龙门富力房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房。（一）答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应信守执行。答辩人与被答辩人于2016年7月23日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：龙门（2016）10001777)，合同约定：答辩人将位于惠州龙门富力南昆山温泉养生M2-2区5号楼2003号房出卖给被答辩人，合同价款为人民币669,534元。合同使用广东省商品房主管部门制作的示范版本，合同第九条中双方选择第1、2项交付条件即“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及该商品房已取得房屋测绘报告”，合同第十一条约定交付时间为2017年3月30日前。（二）答辩人按合同约定交付的房屋是合格的。答辩人所开发房屋已在2014年11月11日取得《房产面积测绘成果报告书》，并在2016年12月30日完成了工程验收备案（即通过了综合验收），并取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，也取得了《建设工程规划验收合格证》，证明了答辩人交付的房屋是合格的，并且交付的标准比《商品房买卖合同》约定的交付标准更高。（三）答辩人已按照《商品房买卖合同》的约定，依约履行了交房的通知义务。答辩人于2017年3月13日，通过快递的方式（附：中国邮政快递单，单号1037442438023）向被答辩人在《商品房买卖合同》中确认的地址送达《楼宇交付使用通知书》，书面通知被答辩人至物业管理处现场收房，且被答辩人在起诉状中也承认了收到答辩人寄出的《楼宇交付使用通知书》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，被答辩人接到答辩人的书面交房通知，视为答辩人已于2017年3月30日（交房通知书上确定的交付使用日期）履行了交房的义务。（四）被答辩人在验房过程中提出的质量瑕疵问题不能作为拒绝收房并要求答辩人赔偿所谓“延迟交房”经济损失的理由。首先，合同明确约定，房屋交付的标准为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，现答辩人于2014年11月11日、2016年12月30日分别取得《房产面积测绘成果报告书》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该房产已具备房屋交付条件，并通知了原告前来交接房屋，已经履行了交房的义务。其次，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的瑕疵是难免的。而且交付过程中发现瑕疵问题的不属于主体结构质量问题，不影响交接手续的办理。第三，答辩人交付的房屋存在质量瑕疵，该质量瑕疵依法不会导致购房者合同目的不能实现，被答辩人物权拒绝接收房屋，进而无权要求答辩人依约支付所谓“逾期交楼”的违约金。（五）退一步讲，假如上述的抗辩理由不成立，《商品房买卖合同》附件十一第二条约定了答辩人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过被答辩人已交付房款的1%(即6695.34元)。二、答辩人不应承担卧室地板改装费6108元。首先，《商品房买卖合同》附件六（末句）明确约定“发展商保留一切权力按实际情况需要以同等素质之建筑材料及设备代替上述的所列选项”，考虑到房屋坐落位置及环境考虑，南昆山空气湿度较高，木地板在较为潮湿的环境下，对业主日后使用及防护都存在较大不便，故更换为木纹砖代替。其次，答辩人曾与被答辩人多次沟通解决问题，取得了被答辩人签名确认的解决方案，即答辩人赠送主卧卫生间和小房间（小房间为赠送面积，共计9平方）的仿木纹砖，被答辩人放弃要求更换高级复合地板的要求。三、本案诉讼费依法应由被答辩人自行承担。综上，被答辩人要求答辩人承担延期交房赔偿责任及卧室地板改装费的诉请，缺乏法律依据，应不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，买受人即原告吕志新、徐成英与买卖人即被告龙门富力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：龙门（2016）10001777），合同约定第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得座落于永汉镇富力南昆山温泉养生谷地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用权证号为（2010）132××××0020，土地使用权面积为66666.9平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商服，土地使用权终止日期为2050年11月5日。第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为商业。3.该商品房为第一条规定项目中的龙门县永汉镇梅州水库村马星村见田村龙门富力南昆山温泉养生谷M2-2区5号楼2003房。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为龙门县房产测绘所，其预测建筑面积共93.39平方米，其中套内建筑面积74.73平方米，分摊共有建筑面积18.66平方米。第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8959.37元，总价款为人民币669534元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金在本合同签订、支付首款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第4种方式付款：4.其他方式：详见附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》认购定金人民币贰万元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，买受人同意将房款按照下列第3种方式进行付款，均以人民币作为计算货币。其他方式（商业贷款或公积金组合贷款）：买受人选择[其他方式]的：（1）第一期楼款须于2016年7月23日前缴付，即人民80430元。（2）第二期楼款须于2016年9月30日前缴付，即人民币66953元。（3）第三期楼款须于2016年12月29日前缴付，即人民币172151元。（4）买受人须于2016年7月23日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币33万元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年2月28日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担位于责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：第十六条商品房质量（二）其他质量问题（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》约定交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理、出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：二、户内部分装修标准及设备地面：客厅、餐厅铺地砖连波打线。房间铺优质强化复合地板配踢脚线。附件十一《补充协议》第二条逾期交楼不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约金赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。2016年7月19日，原告向被告支付了第一期楼款80430元，被告于2016年7月23日向原告出具收款收据，确认收到原告支付的第一期房款（含定金）共100430元。2017年1月5日，原告向被告支付第三期房款172151元。2017年1月25日，原告通过银行转账向被告支付了剩余房款330000元。2017年3月13日，被告通过快递方式向原告发出《楼宇交付使用通知书》，通知原告在2017年3月30日前办理好房款、维修基金等缴交事宜，物业服务中心将于2017年3月30日起开始办理收楼手续。并确认截止至2017年3月10日，原告已缴纳的房款为669534元，维修资金5603元。原告在收到收楼通知后到被告处收楼，发现卧室房间的地面与合同约定不符，即向被告提出整改要求，并出具了卧室改造方案，被告未整改。2018年4月20日，原告就此事向龙门县消委会投诉，并提交了《关于龙门富力南昆山养生谷商品房屋销售中涉嫌合同欺诈、装修欺诈等问题的投诉》，上述问题也未得到解决。2018年7月13日，原告以被告装修房屋与合同约定不符、未按合同约定时间交付房屋，已构成违约为由，向本院提起诉讼，请求被告赔偿按日支付已交付房价款万分之五的违约金和卧室地板改装费。在本案审理过程中，原告于2018年10月26日办理了收楼手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行权利义务。被告在履行合同时未按约定的标准装修房屋的卧室地板，原告在收楼时提出重作整改要求，被告一直未重作整改，原告就此向龙门消委会投诉后，问题一直未解决，原告拒绝收楼。直至本案在审理过程中，经本院协调，原、被告就房屋卧室地板改装费达成赔偿协议后，原告才于2018年10月26日办理了收楼手续。造成逾期交楼的根本原因是被告未严格按合同约定履行义务，事后又不积极改正所致，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条，逾期交楼造成原告的损失被告应当承担赔偿责任。对于原告因逾期交楼造成损失的问题，根据原告购房时已付清全部购房款669534元，合同约定的交楼时间为2017年3月30日，原告现实际收楼时间为2018年10月26日，逾期交楼时间为19个月。逾期交楼期间原告已交购房款的利息应认定为原告的损失，损失计算依照中国人民银行公布的一年至五年贷款基准利率为4.75%÷12个月×669534元×19个月=50354.54元。现原告请求以购房款669534元为基数按日万分之五计算，请求被告赔偿损失162362元，被告抗辩每日按万分之五计算违约金过高，要求予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，双方在合同中约定的违约金比率日万分之五确实过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院对此予以调整。考虑到原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度、逾期利益，根据公平原则，本院酌情调整违约金比率为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%确定。综上所述，本院依法认定被告应支付原告的逾期交楼违约金为：669534元×中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%（4.75%÷12个月×19个月×120%）=60425.44元。原告请求被告赔偿卧室地板改装费6108元，被告自认未按合同约定装修导致涉案房屋有瑕疵，同时也未及时更换、重作；原告在庭审中同意可以适当减少卧室地板改装费，减少后为5000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告龙门富力房地产开发有限公司向原告吕志新、徐成英支付迟延交房的违约金60425.44元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。二、被告被告龙门富力房地产开发有限公司向原告吕志新、徐成英支付卧室地板改装费5000元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3660元，由原告吕志新、徐成英负担1200元，被告龙门富力房地产开发有限公司负担2460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  戴旭华审 判 员  梁敬科人民陪审员  何志才二〇一八年十二月二十五日法官助理李静娴书记员吕志颖（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。