福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽民申4234号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：牧洋（曾用名钱进），男，汉族，1976年7月2日出生，新西兰华侨，户籍地址：福建省厦门市湖里区。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：钱建华，男，汉族，1948年2月17日出生，住福建省厦门市湖里区。 共同委托诉讼代理人：牧静萍，女，汉族，1949年2月24日出生，住福建省厦门市湖里区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭永宗，男，1982年6月10日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林少艺，女，汉族，1987年10月11日出生，住福建省漳州市平和县。 再审申请人牧洋、钱建华因与被申请人郭永宗、林少艺房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2017）闽02民终1106号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 牧洋和钱建华申请再审称：一、林少艺与郭永宗不能最终买到本案讼争房产的原因在于其逾期14日付款导致违约，以及自身属于限购对象，在厦门无购房资格。二、本案的违约金过高。林少艺迟延付款，违约在先，且本次交易失败未对其造成太多经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)(?http:?/??/?140.0.1.219:8088?/?FullText?/?fulltext_form.aspxdb=chl&gid=116926?)》第二十九条第二款规定，本案违约金过高，应予调低，最多调整为双倍返还定金。三、林少艺和郭永宗在诉状中表示在厦门市房管局告知案涉房产被查封后经过调查得知牧洋与林小花已签订《房屋买卖协议》的事实，但林少艺和郭永宗早在2016年3月5日前就知晓林小花购买案涉房产的事实。四、陈美珍是林少艺和郭永宗公司的员工，其收取的一万五千元律师费是虚构的。牧洋和钱建华向二审法院申请调查有关陈美珍的上述事实，但二审法院未予以调查。五、本案的《房屋买卖协议》与《存量房屋买卖合同》属于阴阳合同，损害国家的税收利益，应属无效。 林少艺和郭永宗未提交书面答辩意见。 本院经审查认为： 关于本案房产不能过户的原因。厦门市宜诚房产代理有限公司出具的《情况说明》载明：“……卖方与买方去过户时，房管局告知该房屋已于2016年3月30日被查封，故房管局拒绝收件。”再结合林小花起诉牧洋和钱建华的（2016）闽0205民初1061号生效民事判决认定的事实，可以确认本案讼争房产不能过户的根本和直接原因在于牧洋和钱建华违反诚实信用原则，一房二卖导致案涉房产被林小花起诉查封，因此，牧洋和钱建华的上述违约行为导致房产交易受阻，本案的《房屋买卖协议》项下的合同目的落空，根据《房屋买卖协议》的相关规定，林少艺有权解除该协议并要求牧洋和钱建华返还定金5万元、支付违约金20万元及律师代理费和代办费等费用。 关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，牧洋和钱建华主张违约金过高，应予调低，但未能举证证明约定的违约金高于实际损失数额，且牧洋和钱建华在本案中的一房二卖行为违反公平原则和诚实信用原则，不属于违约金应当调整的情形，牧洋和钱建华主张本案的违约金过高应予调整，本院不予支持。 林少艺和郭永宗在诉状中表示在厦门市房管局告知案涉房产被查封后经过调查得知牧洋与林小花已签订《房屋买卖协议》的事实，牧洋和钱建华认为林少艺和郭永宗早在2016年3月5日前就知晓林小花购买案涉房产的事实，但未提供证据加以证明，该主张缺乏依据，不能成立。 关于律师费问题。牧洋和钱建华主张陈美珍律师是林少艺和郭永宗公司的员工，其收取的一万五千元律师费是虚构的。本院认为，陈美珍在一、二审中提供了《委托代理协议》、律师证和1.5万元律师费发票，可以证明其是林少艺和郭永宗的代理律师，牧洋和钱建华主张陈美珍是林少艺和郭永宗的员工，因此无须收取1.5万元律师费，该主张与事实不符，本院不予支持。 关于阴阳合同问题。本案双方当事人于2016年3月5日签订了《房屋买卖协议》，约定了成交价268万元，定金5万元，首付款106万元（含定金5万元），并约定以最低指导价过户。2016年3月7日，林少艺和郭永宗依约支付了101万元首付款和5万元定金，实际履行了《房屋买卖协议》约定的首付款和定金支付义务，并于当日与牧洋、钱建华签订了《存量房屋买卖合同》。《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价为100万，与《房屋买卖协议》约定的成交价不一致。本院认为，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，本案当事人先后就同一套房产签订两份交易价格不同的买卖合同，对房屋交易价格的认定应基于交易双方真实的意思表示。本案中的《房屋买卖协议》签订在先，且买方林少艺和郭永宗已实际支付了首付款101万元和定金5万元，应认定该协议是买卖双方的真实意思表示，本院对其合同效力予以确认。《存量房屋买卖合同》约定的房价低于实际价格，以此作为办理房产过户登记的依据将损害国家的税收收入，因此，《存量房屋买卖合同》应认定部分无效，即房屋交易价格条款无效。对于《存量房屋买卖合同》有效部分与《房屋买卖协议》存在的差异，除合同签订时间外，应当以林少艺、郭永宗与牧洋、钱建华的真实意思表示为基础，确定合同内容。 窗体顶端 窗体底端 综上，再审申请人的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。牧洋和钱建华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回牧洋和钱建华的再审申请。 审判长 钟 婴 审判员 陈少苓 审判员 黄志江 二〇一八年十二月十七日 法官助理谢振麒 书记员周心烛 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。