广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1929号 原告：陈明英。 委托诉讼代理人：王嘉麒，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：广西防城港市宝来建设投资有限公司，住所地防城港市行政中心区南北大道东侧，统一社会信用代码：914506006877689554。 法定代表人：甘雨行。 委托诉讼代理人：许家华，广西南港律师事务所律师。 原告陈明英诉被告广西防城港市宝来建设投资有限公司（以下简称宝来公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王嘉麒，被告的委托诉讼代理人许家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明英向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《商品房买卖合同》第十五条约定，协助原告办理房地产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期协助办理房地产权属证书违约金175093元（计算方法：以总房款574500元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构按年息6%的利率计收逾期贷款利息的标准计算，从2013年10月1日起暂计至起诉之日，此后计算至被告实际履行义务为止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》(编号：GF-2000-0171)。签订合同后，原告向被告支付了首付款175090元。2012年2月27日，原告向中国银股份有限公司防城港分行办理了抵押按揭贷款40万元，并支付给了被告。《商品房买卖合同》约定被告应在2012年12月30日前交付商品房，在交付使用后360日内办理权属登记手续。被告于2013年8月21日至9月30日办理了交房手续。原告于2018年4月26日结清了按揭贷款，并于5月7日在防城港市不动产登记局办理了注销抵押登记。但被告迟迟未为原告办理权属登记手续，原告也多次催促，但被告都以诸多理由推托。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告宝来公司辩称，原告主张的违约金没有事实和法律依据。原告所购商品房可以退房，首付款也可以退。原告所列举的收据，经查被告已将首付款退还给原告，银行按揭尾款是被告还给银行。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提交如下证据：1.原告的身份证，证明原告诉讼主体适格；2.企业基本信息打印单，证明被告工商登记信息及诉讼主体资格；3.商品房买卖合同，证明原、被告约定的权利义务；4.收款收据，证明原告支付被告首付款175090元；5.银行贷款还款回单凭证，证明原告向中国银行防城港分行还清了按揭贷款；6.不动产抵押权预告登记注销办结通知书，证明防城港市不动产登记局注销原告向中国银行防城港分行的不动产抵押预告登记；7、房产撤案查询结果报告，证明原告向被告购买的登记在原告名下的新城国际广场A幢第15层1501号房尚未办理房屋权属登记，无查封，无房屋预告登记且注销了抵押登记;8.税收缴款书，证明2016年6月29日向税务机关交纳了新城国际广场A幢第15层1501号房屋契税；9.媒体截图；10、媒体截图，证据9、10证明被告在网上公布了交房信息，通知业主办理交接房屋手续；11、物业费等费用催收单，证明被告已于2013年10月1日实际交付涉案商品房给原告。被告为其辩解向本院如下提交证据：1.退房协议书；2.撤销备案申请书，证据1、2证明原、被告已达成退房协议。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、9、10无异议；对证据4有异议，认为被告没有收到首付款，所收的首付款已经退还给原告；对证据5、6有异议，认为该证据的真实性无法确认；对证据7认为由于原、被告双方曾经达成退房协议，无需备案；对证据8不予质证；对证据11的关联性有异议，认为该证据系物业公司和原告之间的事，与被告无关。原告对被告提交的证据有异议，认为这两份证据的甲方均没有盖章签字，也没有日期，双方也没达成一致，签名也不一定是原告本人签的。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、9、10，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据4—8、11，与本案争议事实有关联性，本院将在裁判说理部分据情予以认定。被告提交的证据与本案争议事实有关联性，本院将在裁判说理部分酌情予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月30日，原告作为买受人与被告出卖人作为签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于防城港市行政中心区南北大道东侧新城国际广场第A幢15层1501号房，房屋建筑面积为176.77平方米，每平方米单价为3250元，总价款为574500元。《商品房买卖合同》约定：“第六条、款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：2、银行按揭付款。（1）买受人在签订本合同时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。（2）签署本合同时支付约30%的首期房款，即174500元，余款约70%，即40万元由买受人向银行申请商品房按揭贷款支付；第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同第六条规定的时间付款或未按规定的时间办妥银行按揭贷款手续的视为逾期付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金,合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第八条、交付期限。出卖人应当在2012年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人书面或电话通知或在《防城港日报》上通知的交付日期截止日起第15日，视为出卖人已经交付房屋，与房屋有关的风险及相关权利义务随之转移到买受人；同时买受人须按物业管理费的100%支付空房代管费，直至买受人实际入住。房屋保修期从工程竣工验收合格之日起计算。逾期超过60天，出卖人有权解除合同，买受人按合同价款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人书面同意，合同继续履行；第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房的要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”。2012年2月27日，原告向中国银行股份有限公司防城港分行按揭贷款40万元用于支付涉案房款。2013年1月22日，被告向原告出具的《收据》载明：“兹收到陈明英交来新城国际广场A1501房款175090元。”。2018年4月26日，原告向中国银行股份有限公司防城港分行清偿尚欠的贷款本金327923.06元，并支付利息147.29元及提前还款违约金1639.62元。2018年5月7日，防城港市不动产登记局注销涉案房屋的不动产抵押登记。 另查明，2013年8月24日，被告在《防城港日报》刊登《交房通知》，主要内容为：“致‘新城国际广场’全体业主：我公司开发的防城港市金花茶大道‘新城国际广场’项目现已通过部门竣工验收，现定于今天起至2013年9月30日前办理商品房交接手续，请新城国际广场业主携带以下资料前来办理商品房交接手续……2013年8月21日。” 本案争议焦点为：一、原告要求被告协助其办理产权登记的诉求应否支持；二、被告应否向原告支付逾期办理产权登记的违约金，违约金标准如何确定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。 一、关于原告要求被告协助其办理产权登记的诉求应否支持的问题。在买卖合同中，出卖方的主要合同义务除交付标的物外，还包括转移标的物所有权。本案中，原、被告亦在《商品房买卖合同》第十五条中约定，商品房交付使用后，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称双方已达成退房协议，其已将首付款退还原告，并向本院提供了《撤销备案申请书》、《退房协议书》。但被告并未在《撤销备案申请书》、《退房协议书》中盖章，且被告未提供证据证明其已将首付款退还原告，《撤销备案申请书》、《退房协议书》并未产生法律效力，故对被告的该项辩解本院不予采纳。 二、关于被告应否向原告支付逾期办理产权登记的违约金，违约金标准如何确定的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，从被告书面或电话通知或在《防城港日报》上通知的交付日期截止日起第15日，视为被告已经交付房屋。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房的要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。被告于2013年8月24日在《防城港日报》刊登交房通告，通知新城国际广场全体业主自公告之日起至2013年9月30日办理房屋交接手续。由此可推定被告交付涉案房屋的时间是2013年10月15日，则被告应在交房后360日内，即2014年10月10日前履行协助原告办理涉案房屋权属登记的义务，但被告截至本案开庭审理前仍未将将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，本案中，原、被告未在《商品房买卖合同》及附件中约定逾期办证违约金的计算标准，故被告逾期办理违约金应以原告已付购房款总额574500元为基数，自2014年10月11日起至实际协助办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西防城港市宝来建设投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈明英办理位于防城港市行政中心区南北大道东侧新城国际广场A幢15层1501号房的房地产权属证书； 二、被告广西防城港市宝来建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈明英支付逾期办证违约金（以原告陈明英已付购房总款574500元为基数，自2014年10月11日起至实际协助办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 三、驳回原告陈明英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3801.86元，减半收取1900.93元，由被告广西防城港市宝来建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3801.86元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审判员 王 丽 二〇一八年十二月二十八日 书记员 简汇财