河北省易县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0633民初2301号原告：保定天光置业房地产开发有限公司，住所地：易县旺龙湖北岸。法定代表人：申力强，职务：该公司董事长委托诉讼代理人：于新东，河北天虹律师事务所,律师。被告：刘凤玲，女，1978年7月18日出生，汉族，湖北省襄樊市囊城区，村民。委托诉讼代理人：马俊丰（被告丈夫），北京市宣武区，居民。原告保定天光置业房地产开发有限公司（以下简称天光置业）与被告刘凤玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月11日、11月20日公开开庭进行了审理。原告保定天光置业房地产开发有限公司委托诉讼代理人于新东、被告刘凤玲及委托诉讼代理人马俊丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保定天光置业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付所欠购房款160947元;2、要求被告承担诉讼费。事实和理由：2017年4月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告购买我公司开发建设的天光C区E0101号房屋，房屋预测面积106.68平米，每平米8322.01元，总房款887792元。付款方式为首付357792元，余款530000元贷款支付。合同签订后，双方均履行了合同。2018年5月1日，原告按照合同约定通知被告收房，被告所购房屋经房屋测量机构测量，实际面积为126.02平米，比合同预测面积多19.34平米。我公司要求被告按合同价补交房款160947元，被告坚持交纳误差3%以内的房款，为此双方发生争议。双方买卖合同第13条明确约定：面积差异处理方式为“以房管局实测面积为准、多退少补”，因此，被告理应按照约定支付余款。故向法院提起诉讼，请依法裁判。刘凤玲辩称，1、《商品房销售管理办法》第二十一条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。双方合同第六条虽然约定了按建筑面积计算，但是没有按照《商品房销售管理办法》约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，这属于约定不明，交房时开发商也没有提供房管局的房屋测绘报告。2、合同附件一:房屋平面图是双方签完字之后网签时开发商自己粘贴上去的，未经我方签字确认，且销售人员在签合同时承诺送阳台送小院，房屋平面图没有标明详细尺寸并约定误差范围，属于合同约定不明。开发商交房面积126、02平米，超出原合同销售面积19、34平米，超出比例约18、13%，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理;（一）。(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；据此，被告对超出3%预售面积的部分不予承担。3、双方合同约定是按建筑面积计价的，面积发生差异时，应按合同第十三条第2条处理。4、开发商销售人员承诺购房送阳台，宣传页上南北阳台是不封闭的，项目施工图上标示的南阳台为露台，北边是敞开式楼梯间，均为不封闭的。现南北阳台改为全封闭，属于户型、面积的重大调整，开发商没有事先告诉我，违反了合同第十五条提前通知义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、2017年4月8日原被告签订的商品房买卖合同（预售），合同载明被告购买了原告开发建设的天光C区E0101号房屋，第三条约定房屋预测建筑面积106、68平米，套内建筑面积X平米和分摊共有建筑面积0平米；第六条约定：该商品房以建筑面积计价;第十三条面积差异处理方式中约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，第4种处理方式为：以房管局实测面积为准，多退少补。2、被告提供标有露台和敞开式楼梯间的平面图用以证明原告将露台变更为封闭阳台增加建筑面积违反合同第十五条关于空间尺寸变更出卖人应书面通知送达买受人的规定。据此被告主张原告仍按照设计变更前的面积与被告签订合同，销售时仍使用设计变更前的宣传页进行销售宣传，属于欺诈销售。对于被告的证据和主张，原告提供了2015年3月20日保定维民建筑设计院有限责任公司设计更改通知书，用以证明平面图变更是在原被告签订商品房买卖合同之前，该通知书载有：敞开外廊封闭处理，A轴南侧开敞阳台变更为封闭阳台，据此本院认定原被告签订商品房买卖合同之前原告对开敞阳台及敞开外廊已经变更为封闭式。2016年11月8日易县城乡规划管理局证明：保定天光房地产开发有限公司建设的位于旺龙湖的天光C区项目，已建成部分面积与审批面积基本一致，符合规划。该证明能够证明原告建成部分面积符合规划。2018年易县建设局出具了竣工验收备案证明书，证明天光C区工程已于2018年1月16日竣工验收合格，并于2018年1月25日备案。原告提供了望都县精准测绘有限公司房屋建筑面积计算成果表【竣工】，该表载明101室102室（被告所购房屋）面积分别为52.51和73.51，面积之和为126.02。庭审中原被告均认可签订商品房买卖合同时楼房已封顶。上述证据证明以下事实：2017年4月8日原被告签订了商品房买卖合同（预售），合同载明被告购买了原告开发建设的天光C区E0101号房屋，房屋预测建筑面积106、68平米，每平米8322.01元，合同约定该商品房以建筑面积计价，套内建筑面积X平米和分摊共有建筑面积0平米，实测面积与预测面积发生误差的，以房管局实测面积为准，多退少补。商品房买卖合同签订前的2015年3月20日原告经保定维民建筑设计院有限责任公司对施工平面图进行了设计变更，将开敞阳台及敞开外廊变更为了封闭式。2016年11月8日易县城乡规划管理局证明：保定天光房地产开发有限公司建设的位于旺龙湖的天光C区项目，已建成部分面积与审批面积基本一致，符合规划。天光C区工程于2018年1月16日竣工验收合格，并于2018年1月25日进行了备案。望都县精准测绘有限公司对被告所购房屋面积出示了计算成果表，一楼二楼面积之和为126.02平米，比预测面积多出了19、34平米。庭审中原被告均认可签订商品房买卖合同时楼房已封顶。2018年5月1日，原告通知被告收房，要求其补交比合同预测面积多出的19.34平米的房款160947元，被告坚持交纳误差3%以内的房款，为此双方发生争议。本院认为，原被告签订商品房买卖合同时楼房已封顶，且合同签订前原告对施工平面图已经进行了设计变更，将开敞阳台及敞开外廊变更为了封闭式，设计变更后原告仍按照设计变更前的面积与被告签订合同，销售时仍摆放设计变更前的宣传页是否属于欺诈销售，被告可另行主张，本案不予审理；鉴于原告的设计变更已被易县城乡规划管理局证明为符合规划，该工程已竣工验收符合交房条件，且原被告签订合同时约定了“实测面积与预测面积发生误差的，以房管局实测面积为准，多退少补”，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定。双方签订的合同对套内建筑面积和分摊共有建筑面积未写明具体的面积，以及附件一中房屋分户图未标明详细尺寸、未约定误差范围属于合同存在瑕疵，对于本案“实测面积与预测面积发生误差，如何处理”这一问题已进行了明确约定，不属于约定不明，被告要求对超出3%预售面积的部分不予承担房价款的主张不符合合同约定。原被告诉争房屋的实测面积为126.02平米，与合同约定的预测面积不符，比合同约定的预测面积多出了19、34平米，故按照合同约定被告应对多出的房屋面积补交房款160947元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：被告刘凤玲于本判决生效之日起5日内支付所欠原告保定天光置业房地产开发有限公司购房款160947元。案件受理费3518.9元，由被告刘凤玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  高 洁代理审判员  张国英人民陪审员  李佳华二〇一八年十二月十二日书 记 员  滑小伟