江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民初116号原告（反诉被告）：张熠峰，男，1988年11月5日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：苏刚哲，江西博太律师事务所律师。被告（反诉原告）：周润菊，女，1984年11月18日出生，汉族，A）。委托诉讼代理人：李乃智、张祥勇，江西宏正律师事务所律师。被告：周海玲，女，1965年6月22日出生，汉族，住江西省九江市修水县。原告张熠峰与被告周海玲、周润菊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张熠峰的委托诉讼代理人苏刚哲，被告周润菊的委托诉讼代理人李乃智到庭参加诉讼，被告周海玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张熠峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除涉案协议；2.判令周海玲、周润菊支付张熠峰已付房款和双倍定金计27万元，周海玲、周润菊支付违约金和赔偿损失80万元，共计107万元；3.本案诉讼费由周海玲、周润菊承担。事实和理由：2017年12月20日，张熠峰与周润菊签订书面《单位团购房转让协议》，约定周润菊将江西省统计局单位“新建城”小区团购房产权和购房指标作价25万元转让给张熠峰。周海玲与周润菊系母女关系，张熠峰按照协议支付22万元（包括定金5万元）给周海玲，但周润菊拒不按协议约定履行房屋产权过户登记手续。周润菊将约定转让房屋登记在其名下且未返还已支付费用。现周边房屋售价上涨，团购房指标转让费涨到40-50万元，周润菊毁约给张熠峰至少造成了80万元以上的经济损失。为维护自身合法权益，特向法院起诉。周润菊辩称，张熠峰存在欺诈行为，且合同存在显失公平情形，合同应予撤销。即便不撤销合同，张熠峰诉请无事实和法律依据。周润菊向本院提出反诉请求：1.判令撤销周润菊与张熠峰签订的《单位团购房转让协议》；2.判令本诉及反诉的一切费用由张熠峰承担。事实和理由：周润菊与张熠峰签订《单位团购房转让协议》时，周润菊向张熠峰询问房屋近况，张熠峰向周润菊提供有关房屋不利信息。且张熠峰存在欺诈行为，伪造周润菊授权委托书及身份证复印件办理单位团购房抽签事宜。周润菊签订合同时存在重大误解及显失公平情形以及对方存在欺诈行为，为维护合法权益提起反诉。张熠峰辩称，《单位团购房转让协议》合法有效，应受保护；周润菊称存在显失公平等情形，无事实和法律依据。张熠峰没有能力知道房屋何时交付。张熠峰得到周润菊的更名申请，所有内容均由周润菊填写，选房只是一个环节，不足以导致本合同可撤销或存在欺诈。张熠峰主张5万元定金和损失有法律依据。周海玲未到庭亦未提交书面答辩意见。张熠峰围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、《单位团购房转让协议》，证明内容：1.周润菊与张熠峰于2017年12月20日签订单位团购房转让协议；2.周润菊将江西省统计局单位团购房“新建城”住房一套购房指标和房屋产权转让给张熠峰；3.房屋指标及产权成交总价格为25万元；4.周海玲为周润菊母亲，作为保证人承担无限连带保证责任；5.定金5万元已于2017年10月16日汇入周润菊指定的账户即周海玲中国农业银行62×××60账户；6.双方约定违约为100万元；证据二、中国农业银行个人业务凭证和转账记录，证明内容：张熠峰于2017年10月16日汇入周润菊指定的账户即周海玲中国农业银行62×××60账户5万元，于2017年12月21日转入17万元。证据三、更名申请，证明内容：周润菊同意将2016年2月27日转账购买的机关新建城团购房转让并更名至张熠峰名下；证据四、微信聊天记录及周边楼盘的售价截图，证明内容：1.周润菊对收到张熠峰支付的定金及购房款没有异议，表示可以退回，但要求张熠峰将协议和资料归还；2.双方对房屋履行更名手续产生争议；3.新建城隔壁锦苑阳光指标费达65万元；4.相距不远但位置较差的楼盘万科璞悦里售价11000元/平方米；新力龙湾售价14000元/平方米；证据五、戴利男出庭作证证言及证人提供的其与周润菊的微信聊天记录及授权委托书，证明张熠峰对周润菊是否授权给戴利男不知情，张熠峰是善意第三人。周润菊的质证意见为：对证据一真实性无异议，对合法性、关联性有异议，2017年12月20日在签订合同时，张熠峰存在欺诈行为，该合同为可撤销合同，双方签订的合同条款也显失公平，该合同约定的违约金100万只是限制周润菊而非限制原告，该条款显失公平；对证据二真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三真实性无异议，关联性有异议，该申请是在周润菊不知晓房屋已经抽签完毕做出的，该做出行为是基于张熠峰欺诈行为；对证据四中的聊天记录真实性、合法性无异议，关联性有异议，张熠峰提供的微信记录并非是张熠峰、周润菊全部聊天记录而是中间节选，该证据恰恰说明周润菊主动返还张熠峰所交费用，不存在张熠峰起诉状中描述的不退还而作为个人资金缴纳房款的情形，双方争议是因张熠峰欺骗周润菊房屋抽签事实以及现状产生；张熠峰提供的与李芳的微信聊天记录，对该证据三性均有异议，该证据不能显示聊天人员身份和内容的真实性，与本案并无关联，无法证明新建城的指标费为65万元以及新建城的房价；关于周边楼盘截图，对其真实性、关联性有异议，该证据为复印件无法核实真伪，且标注房价均是住房价格，而本案均是商住用房，提交的证据无参考性，与本案并无关联。对证据五中授权委托书三性均有异议，即使是真实的，内容均是证人填写，周润菊不清楚，且时间是2018年1月6日，而原告提供的委托书时间是2017年11月24日，对聊天记录的真实性无异议，关联性有异议，只能说明周润菊与戴利男商讨卖房事宜并未授权戴利男办理任何事宜，戴利男与张熠峰系亲属关系，并将房屋卖给张熠峰的妻子叶瑞英，戴利男对周润菊有不利陈述。周润菊围绕反诉请求提交了以下证据：证据一：1.反诉人与被反诉人的微信聊天记录；2.反诉人与被反诉人的电话录音；证明目的：1.被反诉人存在欺骗反诉人的情形；2.被反诉人隐瞒房屋已经抽签的事实，并向反诉人描述房屋不知何时交房，促使反诉人基于被反诉人的描述做出错误的判断；证据二：1.《单位团购房转让协议》；2.《房屋买卖合同一份》；3.授权委托复印件一份；4.2018年1月6日由同样与被告购买新建城房屋的人员通过微信转发告知被告新建成的房屋抽签于2017年12月3日抽签完毕；证明目的：1.2017年12月20日签订的《单位团购房转让协议》中明确描述“甲方所售房屋起具体详情单位统一安排抽签选号决定”；2.《单位团购房转让协议》中存在重大误解及显失公平的情形；3.2017年12月3日原告已经代被告在江西省信息科技学院抽签确定房间为8栋一单元501室，但在签订《单位团购房转让协议》被反诉人故意隐瞒欺骗被告；4.反诉人并未授权被反诉人办理抽签手续的授权，被反诉人伪造反诉人授权委托手续。张熠峰的质证意见为：对证据一真实性无异议，合法性关联性有异议，该证据不能证明张熠峰存在欺骗行为。第一、在购房转让协议签订和周润菊已经收取定金和前期房款的情况下，周润菊已将本案争议房产的购房指标及相关权益转让给张熠峰，没有必要欺骗周润菊房屋的真实情况。其次，张熠峰没有条件欺骗周润菊房屋何时交付，就是时至开庭今日，房屋仍未交付，开放商未交付新建城的任何一套房屋。再次，张熠峰抽签选房时，房屋所在地仍是一片荒草地，张熠峰只是在图纸上选的房，房屋根本没有建成。最后，周润菊是从省统计局一名职员以较低的价格受让购房指标，当时，省统计局的人都不愿在此处购房，周润菊即使自己去抽签，也无权选择更好的楼层和更大的面积，周润菊以未经其同意抽签选房而毁约，没有事实和法律依据。对微信转账记录的真实性无异议，对电话录音的真实性、合法性、关联性有异议。对证据二中单位购房转让协议、房屋买卖合同的真实性无异议，对关联性有异议。这两份证据不能证明存在重大误解和显失公平。对授权委托的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明是张熠峰故意欺骗和伪造。对新提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明张熠峰存在欺诈行为。本案审理过程中，张熠峰申请对本案诉争房屋的市场价格进行鉴定。经本院依法委托的江西森博不动产评估规划测绘有限公司于2018年10月30日出具《房地产估价报告书》载明：望城镇规划七路北侧新建城项目A7-8栋1单元1-501房屋在价值时点2018年4月2日的市场价值为1246300元。张熠峰对该报告书合法性、真实性、关联性均无异议，周润菊对该报告书的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。该《房地产估价报告书》由本院依法定程序委托的鉴定机构出具，且双方当事人对其真实性予以认可，故本院对于本案诉争房屋的市场价值为1246300元予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周海玲与周润菊系母女关系。经案外人戴利男介绍，2017年12月20日，卖方周润菊、买方张熠峰与保证人周海玲签订《单位团购房转让协议》，约定：周润菊自愿将名下参与江西省统计局单位“新建城”在建住宅小区团购房住房一套的购房指标和房屋产权转让给张熠峰；周润菊、张熠峰约定房屋购房指标及产权的成交总价格为250000元整，该价格包括团购房首期款人民币160000元整及该房屋团购指标转让费、团购房屋附属设施及其他配套设施的所有转让费用，周润菊不得以任何理由再向张熠峰要求支付任何费用；张熠峰已将前期预付定金50000元整于2017年10月16日汇入周海玲账户；自协议签订起，周润菊应将购房预付款收据及房屋购买相关手续交给张熠峰，余款3万元在办理完落户到张熠峰名下的房产证手续后立即支付；周润菊在收到张熠峰支付的第一笔定金后，应当积极与张熠峰签订该协议并办理购房的相关手续；若因房产不能过户或者出现纠纷，视为周润菊违约，周润菊应向张熠峰支付违约金人民币100万元整，另张熠峰有权单方面解除协议并要求周润菊退还全部房款并赔偿损失；若周润菊违反本协议约定有违约行为或者给张熠峰造成损失，由周海玲自愿对此承担无限连带责任。2017年10月16日，张熠峰通过银行卡现金存款方式向周海玲账户存款50000元整，并附言：购房定金。2017年11月24日，周润菊授权委托张熠峰全权代表周润菊参与选房工作。2017年12月21日，张熠峰通过银行卡卡卡转账方式向周海玲转账170000元整，并附言：“新建城”团购房转。2018年1月6日，周润菊同意将案涉房屋指标转让给张熠峰并将购房款项160000元无偿交由张熠峰使用，周润菊与张熠峰均在《更名申请》上签字捺印。2018年1月10日，江西省通源地产开发有限责任公司与周润菊在新建区签订《商品房买卖合同》，约定：案涉房屋单价为每平方米4170元，总价款为553943元。至今，张熠峰未取得该房屋的所有权。本院认为，因周润菊系香港地区居民，本案属涉港民事纠纷，双方当事人在庭审中一致同意适用中华人民共和国内地法律作为审理本案的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。本案的争议焦点为：案涉《单位团购房转让协议》效力如何认定；周润菊是否应当向张熠峰返还已付房款170000元并双倍返还定金100000元；周润菊是否应当向张熠峰赔偿损失，该损失如何认定。关于案涉《单位团购房转让协议》的效力，该《房屋买卖合同》系周润菊、张熠峰、周海玲的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自合同义务。周润菊反诉称在签订合同时存在重大误解及显失公平的情形，证据不足，故案涉协议不存在合同法规定的可撤销情形。对于周润菊主张撤销案涉协议的请求，本院不予支持。周润菊应当依照协议约定履行义务。在张熠峰作为买受方按约支付定金、购房款的情况下，周润菊未依约协助张熠峰办理相应手续，而是自行与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，构成违约。张熠峰请求解除《单位团购房转让协议》，符合协议约定，应予支持。因周润菊构成违约，根据法律规定，其应当向张熠峰返还已付房款170000元，故对于张熠峰的该诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，江西省通源地产开发有限责任公司与周润菊签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋总价款为553943元，而《房地产估价报告》对涉案房屋的价值评估为1246300元，故周润菊的违约行为给张熠峰造成的损失为692357元，应当予以赔偿，本院对张熠峰要求周润菊支付违约金即赔偿损失的诉请予以部分支持。张熠峰还要求周润菊双方返还定金100000元，然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，张熠峰既已选择适用违约金条款，则无权要求双方返还定金，周润菊仅需向张熠峰返还定金50000元。另周海玲作为涉案合同的保证人，应当按照其自愿承担保证责任的意思表示，对以上债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张熠峰与被告周润菊签订的《单位团购房转让协议》于本判决书生效之日起解除；二、被告周润菊于本判决生效之日起十日内返还原告张熠峰定金50000元、购房款170000元，赔偿原告张熠峰购房损失692357元，共计912357；三、被告周海玲就周润菊所负上述第二项债务对原告张熠峰承担连带清偿责任，被告周海玲承担连带清偿责任后可在承担责任的范围内向被告周润菊追偿；四、驳回原告张熠峰的其他诉讼请求；五、驳回被告周润菊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14430元，反诉案件受理费2525元，鉴定费7200元，共计24155元，由原告张熠峰负担3535元，由被告周润菊、周海玲负担20620元。如不服本判决，张熠峰、周海玲可以在判决书送达之日起十五日内，周润菊可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  张美燕审判员  刘玉秋审判员  李 扬二〇一八年十二月十一日法官助理叶露露书记员万方芳