广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0205民初882号 原告（反诉被告）：李京明，男，1979年6月24日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 原告（反诉被告）：李红心，男，1966年9月30日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 二原告委托诉讼代理人：覃玉件，广西典哲律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：孙网，广西典哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐维，男，1979年10月6日生，汉族，住湖南省南县。 被告（反诉原告）：叶娜，女，1981年1月13日生，汉族，住湖南省南县。 二被告委托诉讼代理人：磨华，广西民兴律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：程文，广西民兴律师事务所律师。 原告李京明、李红心诉被告徐维、叶娜租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，被告提起反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李京明以及委托诉讼代理人覃玉件、被告的委托诉讼代理人磨华、程文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁关系于2017年1月21日解除；2、判决被告将位于柳州市西面550平方米场地腾空退还给原告；3、判决被告向原告支付2016年12月至2017年1月的租金12000元及水电费1500元；4、判决被告向原告支付2017年2月至2018年1月的场地占用费72000元，并按6000元/月的标准向原告支付占用费至实际腾退之日止；5、判决被告承担本案诉讼费用。 原告向本院提出事实和理由：原告于2012年6月19日与柳州市天兆商贸有限责任公司签订《市雅儒路285号房屋租赁合同》，向该公司承租位于柳州市地下层两层门面。2013年6月18日，原告将柳州市西面550平方米场地出租给余崇波并签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2013年7月1日至2017年6月30日，2013年7月1日至2015年6月30日期间租金为5000元/月，2015年7月1日至2017年6月30日期间租金为6000元/月，每月5日前交纳当月租金。合同履行过程中，经原告同意，余崇波于2015年5月将《商铺租赁合同》权利义务一并转让给被告，被告将租赁物用于经营柳州市柳北区赛点台球馆。被告从2016年12月开始欠缴租金，原告多次催缴无效后于2017年1月21日通过在台球馆门面张贴通知及发送微信、短信方式通知被告解除租赁关系，并要求被告腾退房屋，但被告均未支付租金且拒绝腾退，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告根据《合同法》第226条、235条等法律规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告变更第四项诉讼请求为：判决被告向原告支付2017年2月至2018年1月的场地占用费96000元，并按8000元/月的标准向原告支付占用费至实际腾退之日止。 被告辩称：1、因为双方对解除租赁合同没有达成一致意见，被告不同意在2017年1月解除，被告认为合同解除时间为租赁期限终止的2017年6月30日。2、双方若能认可承租铺面装修的价值或者进行司法鉴定后，被告同意将承租的铺面腾空退还给原告。3、被告已经支付租金至2016年12月底。被告不同意支付原告第四项诉讼请求中主张的场地占用费或者租金，被告认为原告出租了消防不合格的且不能营业的场地给被告，导致被告无法营业，责任在原告，所以被告不同意支付场地占用费。 被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告返还押金10000元；2、判令原告赔偿被告装修柳州市雅儒路285号综合楼负一楼西面的损失约150000元(具体数额以司法鉴定为准)；3、判令原告赔偿被告营业损失费96000元；4、由原告承担本案的本诉和反诉费用。 被告向本院提出事实和理由：2013年6月18日，李京明与余崇波签订《商铺租赁合同》，将柳州市雅儒路285号综合楼负一楼西面550平方米铺面租给余崇波经营，租赁期为2013年7月1日至2017年6月30日止。在2014年3月31日，经李京明许可，余崇波将该店铺转让给被告叶娜使用，叶娜一次性向余崇波支付转让费210000元。同日，叶娜与李京明签订《租赁合同附件》，约定：李京明同意并承认余崇波与叶娜之间的转让行为，叶娜享受之前租赁合同条款中的所有权利，余崇波交纳的押金10000元归叶娜所有。叶娜承租后，花费23万余元对场地安装了通风管道、吧台、地毯、自建卫生间以及景观鱼池、墙壁手工画等装修设施，并向工商行政管理局注册为柳州市柳北区赛点台球馆(简称赛点台球馆)，开始营业。但好景不长，2016年年初，赛点台球馆被柳州市公安消防支队柳北区大队责令限期改正，之后又被临时查封，理由均为：安全出口数量不足，安全疏散不足，不具备安全疏散条件。为此，双方数次协商要求处理方案均无果，最终赛点台球馆在2016年年底被迫完全停止营业。之后，叶娜曾向李京明提出解除租赁合同，赔偿叶娜的装修损失和营业损失等，但李京明态度恶劣，不仅不支付任何赔偿，还要求叶娜继续交租金，并声称，如不交租金，球馆内的设施设备休想搬走。被告认为，原告将不符合消防安全的场地出租给被告，导致被消防部门查封，无法经营，致使被告出现巨额损失，原告应承担相应的赔偿责任。为此，被告依法提起反诉，请求法院依法支持被告的反诉请求。诉讼过程中，被告变更第二项诉讼请求为：判令原告赔偿被告装修柳州市雅儒路285号综合楼负一楼西面的损失160570元。 原告针对反诉辩称：1、徐维、叶娜停业近4个月后，赛点台球馆才被消防部门临时查封，停业原因并非消防不合格，实为合伙纠纷造成。2、涉案场地已经通过消防验收合格并取得房产证，商铺租赁合同约定，安全防火工作由承租人承担，实际经营过程中遇到的消防问题，应当由徐维、叶娜自行解决。3、赛点台球馆安全出口数量不足的原因并非李京明、李红心造成，徐维、叶娜也从未反馈消防不合格的问题，相关责任由其自行承担。4、徐维、叶娜在租赁期间中途停业退场，根据商铺租赁合同第三条约定无权要求退还押金，其停业原因并非消防问题导致，主张赔偿装修、营业损失没有法律依据且缺乏相关证据证实，请求驳回徐维、叶娜对李京明、李红心全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性未提出异议的证据，本院予以确认。对当事人提供的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、对于原告提供的证据5（微信聊天记录、短信记录）、证据7（柳州市天兆商贸有限责任公司出具的《证明》、余崇波出具的《情况说明》），证据8（照片和平面图），被告不予认可，认为导致涉案场地安全出口不足的隔墙是原告李京明所建，柳州市天兆商贸有限责任公司出具《证明》，载明柳州市天兆商贸有限责任公司于2012年6月19日将涉案场所出租给原告时负一层整个场地是贯通的，南面和北面各有一个安全出口中间无任何隔墙。余崇波出具《情况说明》，载明2013年6月18日与原告签订《商铺租赁合同》承租柳州市550平方米场地，为方便管理于2013年7月在东、西面交界处砌墙将东面隔开。2014年3月31日，经原告同意将上述场地转租给了被告。本院综合原告的陈述及案外人余崇波、柳州市天兆商贸有限责任公司的说明，二者的陈述相互印证，本院对于原告提供的上述证据予以确认。 2、对于被告提供的证据2（照片4张）、证据3（《临时查封决定书》）、证据5（照片3张），原告不予认可。《临时查封决定书》为柳州市公安消防支队柳北区大队所出具，被告提供的照片反映的是承租房屋内的设施情况，与被告申请鉴定后评估机构对于承租房屋内装饰装修物的认定情况相印证，本院对于被告提供的上述证据予以确认。 3、2018年5月31日，被告向本院申请对柳州市柳北区赛点台球馆已形成附合的装饰装修物的价值进行司法鉴定。本院依法将案件移送柳州市中级人民法院委托鉴定。2018年10月24日，广西华元润丰资产评估有限公司做出《评估报告》，载明：根据有关法律法规和资产评估准则，采用重置成本法，按照必要的评估程序，对李京明、李红心与徐维、叶娜租赁合同纠纷一案涉及的现有房屋装饰装修物价值在评估基准日2017年3月27日的市场价值为31561元。原、被告对该评估报告有异议，被告向本院申请鉴定人员出庭接受询问，经本院通知，广西华元润丰资产评估有限公司指派一名工作人员出庭，对于评估方法进行说明。被告于本院第二次庭审结束后的2018年12月9日向本院邮寄司法鉴定申请书，要求对于柳州市柳北区赛点台球馆已形成附合的装饰装修物的价值进行重新鉴定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”。被告并未提供证据证实本案存在上述四种情形，故本院对于被告2018年12月9日提出的司法鉴定申请不予准许，对于广西华元润丰资产评估有限公司作出的上述《评估报告》予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 柳州市天兆商贸有限责任公司是柳州市、一层、二层的所有权人，房产证登记的设计用途为地下一层为车库、商场仓库；一层商场；二层商场。2012年6月19日，李京明、李红心与柳州市天兆商贸有限责任公司签订《市雅儒路285号房屋租赁合同》，约定：柳州市天兆商贸有限责任公司将雅儒路285号综合楼二楼整层、地下层两层门面租赁给李京明、李红心经营；租赁期限从2012年6月1日至2017年5月31日止等内容。2017年6月30日，李京明与柳州市天兆商贸有限责任公司签订《市雅儒路285号房屋租赁合同》，约定：柳州市天兆商贸有限责任公司将雅儒路285号综合楼二楼整层、地下层两层门面租赁给李京明经营，租赁期限从2017年7月1日至2022年6月30日止等内容。 2013年6月18日，李京明与余崇波签订《商铺租赁合同》，约定：李京明将柳州市西面550平方米租给余崇波经营（第一条）；租赁期限为4年，从2013年7月1日至2017年6月30日止，给予余崇波30天装修期免租期（第二条）；余崇波交纳押金1万元，租赁期满后方能退回押金，中途停业退场者，押金一律不退，承租的押金不能抵租金用。租赁期满后，如余崇波欠交租金，在押金中扣除租金，并向余崇波追还所欠的租金（第三条）；租赁费标准为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金5000元；2015年7月1日至2017年6月30日，每月租金6000元（第四条第一款）；交纳时间为每月五日前交纳当月租金逾期不缴者每天按月租赁费的百分之五增收滞纳金，按逾期天数累计（第四条第二点）；余崇波未经原告李京明同意不准对门面以任何形式转租、转让（第七条第2点）；若擅自转租、转让门面或利用经营场所从事非法活动，逾期交纳租金超过20天的，原告李京明有权解除合同（第八条第1点）；余崇波必须爱护经营场地的各项设施，经原告李京明同意后在不影响主体结构的情况下，可做必要的装修，装修费用由余崇波自理，在余崇波退场地时原告李京明不予赔偿，合同终止，余崇波不准拆除及损坏房屋内的设施（第十一条）；李京明向余崇波提供用水，用电方便。安装水，电的材料，还有店内的照明安装及材料等费用由余崇波负责，并要求安装时达到防火安全的条件。原告李京明按照国家规定的水电收费标准，每个月向余崇波收取代垫的水电费，余崇波不得拖欠原告李京明水电费（第十条）等内容。 2014年3月31日，叶娜与余崇波签订《赛点台球城转让协议书》，约定：余崇波将位于雅儒路285号联华超市楼下负一层赛点台球城转让给叶娜使用，建筑面积550平方米（第一条）；转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归被告叶娜所有，具体见清单附件，并由余崇波负责之前所有台球桌的维修(第二条）；叶娜在2014年4月5日前一次性向余崇波支付转让费21万元整，上述费用已包括之前所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外余崇波不得再向被告叶娜索取任何其他费用（第三条）；叶娜接收以前的所有债权债务和其他法律责任均由余崇波负责；接收后的一切经营行为及产生的债权债务由叶娜负责（第四条）；如叶娜逾期交付转让金，除余崇波交铺日期相应顺延外，叶娜应每日支付余崇波转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的余崇波有权解除合同，并且叶娜必须按照转让费的10%向余崇波支付违约金。如果由于余崇波原因导致转让中止，余崇波同样承担违约责任，并向叶娜支付转让费的10%作为违约金（第五条）等内容。李京明在该《赛点台球城转让协议书》的落款“出租方见证”处签字。同日，李京明与叶娜签订《租赁合同附件》，载明：“1.叶娜与余崇波的赛点台球城转让协议，2014年4月1日开始，叶娜代替余崇波向原租赁方李京明履行原有店铺租赁合同中的规定条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由承租方缴纳的水电费及其他各项费用。2、租赁方同意并承认余崇波与叶娜之间的转让行为。叶娜享受之前合同条款中的所有权利。3、2013年6月18日，余崇波交纳的押金1万元现归叶娜所有，租赁期满，租赁方退还给叶娜”。 2015年5月26日，叶娜申请注册了个体工商户字号为柳州市柳北区赛点台球馆，登记的经营场所为柳州市西面。2016年3月23日，柳州市公安消防支队柳北区大队到柳州市柳北区赛点台球馆进行消防监督检查并出具《责令限期改正通知书》，载明的具体问题为：消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效；应急照明灯、疏散指示标志设置不符合规范；地下层未设置自动喷水灭火系统；未设置火灾自动报警系统；未设置排烟设施；安全疏散不足；未办理消防手续；责令于2016年5月10日前改正。2017年3月27日，柳州市公安消防支队柳北区大队向柳州市柳北区赛点台球馆出具《临时查封决定书》，载明：因柳州市柳北区赛点台球馆安全出口数量不足，决定予以临时查封，查封期限为2017年3月27日10时至2017年4月26日10时。 2018年5月20日，余崇波出具《情况说明》，载明余崇波于2013年6月18日与李京明签订《商铺租赁合同》，向李京明承租柳州市雅儒路285号综合楼负一楼西面550平方米场地，为方便管理，承租后于2013年7月在东、西面交界处砌墙将承租的场地与东面场地隔开。2014年3月31日，经出租人李京明同意，将上述场地转租给叶娜，并签订《赛点台球城转让协议书》。2018年5月22日，柳州市天兆商贸有限责任公司出具《证明》，载明：“本公司位于柳州市雅儒路285号综合楼二楼整层及负一层门面于2012年6月19日出租给李红心、李京明，负一层整个场地是贯通的，南面和北面各有一个出口，交付场地给承租人使用时，中间无任何隔墙。”。2018年6月6日，柳州市天兆商贸有限责任公司出具《证明》，载明：同意李红心，李京明在保证履行《市雅儒路285号房屋租赁合同》其他条款的前提下，允许李红心，李京明在2017年12月30日期限内可以转租负一楼门面给他人经营。原告称被告从2016年12月开始欠交租金，原告多次催缴并于2017年1月21日通过在柳州市柳北区赛点台球馆门面张贴通知及发送微信、短信方式通知被告解除租赁关系，并要求被告腾退房屋未果，为此提起诉讼，提出上述诉讼请求。 本院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用、等价有偿的原则。柳州市天兆商贸有限责任公司将柳州市房屋出租给李京明、李红心后，李京明将柳州市西面550平方米房屋出租给余崇波用于经营台球（赛点台球城），2014年3月31日余崇波再将该上述赛点台球城转让给叶娜，同时李京明与叶娜签订《租赁合同附件》，约定2014年4月1日开始，叶娜代替余崇波向原租赁方李京明履行原有店铺合同中的规定条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由承租方缴纳的水电费及其他各项费用。因此，2014年4月1日起李京明与叶娜之间建立租赁合同关系，本院确认柳州市西面550平方米房屋的租赁合同双方为李京明和叶娜。双方约定继续履行余崇波与李京明之间的租赁合同条款，则李京明与叶娜之间的租赁合同约定的租赁期限应为2014年4月1日至2017年6月30日止，月租金标准应为2014年4月1日至2015年6月30日5000元，2015年7月1日至2017年6月30日6000元，每月5日前交纳租金，逾期20天不交租金的，李京明有权解除合同；押金1万元租赁期满后方能退回，中途停业退场的押金一律不退，承租的押金不能抵租金用。租赁期满后，如欠交租金，在押金中扣除租金。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。本案中，在李京明与叶娜之间的租赁合同履行过程中，叶娜存在未按时支付租金的情况，根据上述约定，李京明有权主张解除合同。李京明已经采用发信息以及2017年1月21日在柳州市柳北区赛点台球馆张贴通知的形式向叶娜主张解除合同，原告要求本院确认原、被告之间的租赁关系于2017年1月21日解除，本院根据查明的案件事实确认李京明与叶娜之间的租赁合同于2017年1月21日解除。合同解除后，叶娜应将涉案房屋腾空交还李京明。2017年1月22日起至叶娜将涉案房屋腾空交还李京明前，应按照约定的租金标准继续向原告支付相应的房屋占用费。李京明称叶娜支付租金至2016年11月，叶娜称已经支付租金至2016年12月底，但未提供证据证实。根据双方对于租金的约定，2016年12月1日至2017年1月21日的租金应为10400元（6000÷30天×52天），2017年1月22日起的房屋占用费按照月租金6000元为标准计算至叶娜将涉案房屋交还李京明之日止。对于李京明主张的水电费，李京明并未提供相应的证据予以证实，本院依法不予支持。 对于叶娜主张李京明退还押金1万元，双方对于押金的约定为“押金1万元租赁期满后方能退回，中途停业退场的押金一律不退，承租的押金不能抵租金用。租赁期满后，如欠交租金，在押金中扣除租金”，该约定较为含糊，在双方的租赁合同履行过程中，李京明已经于2017年1月21日主张解除合同，原告未提供证据证实叶娜在2017年1月21日前是否存在“中途停业退场”的行为，结合双方的上述约定，本院判决李京明退还叶娜押金1万元。 对于叶娜主张的装修损失及营业损失，柳州市的房屋所有权证登记的设计用途为车库、商场仓库，李京明将该负一层西面550平方米出租给叶娜用于柳州市柳北区赛点台球馆的经营，双方均应考虑该房屋是否符合经营台球的条件，而叶娜作为柳州市柳北区赛点台球馆的经营者，对于经营所需条件应尽到更为谨慎的注意义务。涉案房屋因消防检查不合格被消防部门责令改正及临时查封，导致不能继续经营，被告主张赔偿柳州市柳北区赛点台球馆的装修损失及营业损失，本院酌情按照李京明与叶娜4:6的比例承担。叶娜并未提供证据证实其营业损失，本院依法不予支持。至于装修损失，经司法鉴定，广西华元润丰资产评估有限公司做出《评估报告》，认定涉案房屋装饰装修物价值在评估基准日2017年3月27日的市场价值为31561元。为此，本院判决李京明支付叶娜装修损失12624.40元（31561×40%）。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、确认原告李京明与被告叶娜之间的租赁合同于2017年1月21日解除。 2、被告叶娜于本案判决生效之日起十日内腾空、退还原告李京明柳州市西面550平方米房屋。 3、被告叶娜支付原告李京明房屋租金10400元以及占用房屋期间的房屋占用费（具体计算方法：从2017年1月22日起按每月6000元为标准支付至房屋腾空、退还原告李京明之日止）。 4、原告李京明退还被告叶娜房屋押金10000元。 5、原告李京明赔偿被告叶娜装修损失12624.40元。 6、驳回原告李京明的其他诉讼请求。 7、驳回被告叶娜的其他诉讼请求。 8、驳回原告李红心的诉讼请求。 9、驳回被告徐维的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件本诉受理费2490元（原告已预交），由被告叶娜负担1874元，原告李京明负担616元。反诉受理费2570元（被告已预交），由被告叶娜负担2343元，原告李京明负担227元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃素红 人民陪审员  叶 青 人民陪审员  李佩芳 二〇一八年十二月二十三日 法官 助理  曾林妮 书 记 员  黄 云