大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初8459号原告：大连华安物业管理有限公司，法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙。委托诉讼代理人：潘福君，。被告：邵正勤，男。委托诉讼代理人：赵雪（系被告妻子）。原告大连华安物业管理有限公司与被告邵正勤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许致笙、潘福君，被告邵正勤的委托诉讼代理人赵雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告2015年10月1日至2018年12月31日的物业服务费人民币5,545元、违约金1,663元。事实与理由：2015年1月26日，原告与大连半岛集团有限公司签订物业服务委托合同，合同约定由原告向大连市半岛欣座小区提供物业服务。被告系大连市半岛欣座小区3号楼1401房屋的业主，被告未向原告交纳自2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。原告多次催要，被告仍未缴纳。故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积属实。在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效前，案涉小区由大连半岛物业公司实施管理，双方也没有签订合同，所以对原告的主体资格提出异议。第二，被告家房屋漏水，多次报修，原告始终未予以解决。第三，原告服务不到位，所以不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务。2012年4月2日，被告签署《临时管理规约》，写明：高层住宅、小高层住宅物业服务费为每月每平方米1.58元（含电梯费），首期物业费由业主在入住时预交半年或一年费用，之后物业费按季度交纳，业主或物业使用人应当于每季度首月5日内履行交纳义务，未按时交纳物业服务费，自逾期之日起，业主承担应交费用每日3‰的滞纳金；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；《临时管理规约》有效期自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的半岛泉水欣座管理规约生效之日终止。2、后大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。3、关于原告提供物业服务的起始时间，原告主张为2015年1月26日，被告认可为2016年6月1日。庭审时原、被告均提供了“关于半岛欣座小区更换物业服务企业的情况说明”（以下简称“情况说明”）。上述“情况说明”加盖有大连半岛集团有限公司、原告和大连市甘井子区泉水街道泉水社区居委会的印章，载明案涉小区自2016年6月1日起由原告接管。原告提供了大连半岛物业管理有限公司2016年5月1日出具的“债权转让通知书”及张贴照片，上述证据载明自2016年5月1日起案涉小区业主拖欠大连半岛物业管理有限公司的物业费等债权，已转让给原告。原告提供了《配套设施设备交接清单》，显示大连半岛集团有限公司、大连半岛物业管理有限公司和原告确认半岛泉水欣座能源、配套设施设备、项目证照、钥匙、合同等的交接时间为2015年1月26日。对于以上证据，原告解释：“情况说明”是2016年6月1日出具，因此载明2016年6月1日接管；“债权转让通知书”是因原告入住后，大连半岛物业管理有限公司对原告有所协助，因此将债权转让给原告；《配套设施设备交接清单》上载明时间，可以证明交接时间。4、案涉小区没有成立业主委员会。被告为案涉小区3号楼1单元401号业主，房屋建筑面积为89.98平方米，被告没有交纳2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。被告提供了照片，显示案涉房屋存在漏水情况，一直未予修复。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费。对于被告辩称原告与被告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力一节，因案涉小区没有成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，大连半岛集团有限公司与原告签订前期物业服务合同不违反相关法律规定，因此被告的辩称，因理由不充分，不予支持。关于原告提供物业服务的起始时间即物业费的起算时间。本院认为，“情况说明”为原告向大连市甘井子区泉水街道出具，上面加盖有原告、大连半岛集团有限公司和泉水社区居委会的印章，载明原告自2016年6月1日接管案涉小区，根据上述证据，可以证明原告自2016年6月1日起向案涉小区提供物业服务。对于原告提出2016年6月1日为“情况说明”出具日期，而不是接管日期，因上述内容已由大连半岛集团有限公司和泉水社区居委会予以确认，原告不能提供相反证据，因此原告主张不应认定。关于“债权转让通知书”、《配套设施设备交接清单》，因上述证据不足以证明原告提供物业服务时间或推翻情况说明，原告据此主张提供物业服务时间不予认定。因此，本院依据本案证据，认定原告接管小区的时间为2016年6月1日。此时间之后，双方形成物业服务合同关系的时间，被告作为小区业主，应当向原告交纳物业服务费。自2016年6月1日起至2018年12月31日期间的物业费为4,407元（89.98平方米*1.58元*31个月），被告应当支付原告上述期间的物业费，因此，原告关于该期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。对于原告主张其他期间物业费，因原告不能提供证据充分证明其向被告提供物业服务，本院不予支持。关于被告辩称原告对小区缺乏管理，未尽到应尽的服务义务一节，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称房屋漏水原告未予维修问题，本院认为，房屋漏水原因尚不明确，不能作为本案拒交物业费的合理理由。且《临时管理规约》写明“业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费”，因此，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告辩称从庭审之日至2018年12月31日期间的物业费尚未到期一节，本院认为，《临时管理规约》写明：物业服务费为每月每平方米1.58元（含电梯费），首期物业费由业主在入住时预交半年或一年费用，之后物业费按季度交纳，未按时交纳物业服务费，自逾期之日起，业主承担应交费用每日3‰的滞纳金，业主或物业使用人应当于每季度首月5日内履行缴纳义务，因此，至本案庭审时2018年12月31日之前的物业费均已届付款期限，故被告的该项辩称，本院不予以采纳。关于原告主张违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告邵正勤自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司自2016年6月1日至2018年12月31日的物业服务费4,407元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担19元，被告负担31元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一八年十二月十四日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。