广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初12455号原告（反诉被告）：梁英敏，女，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：夏菁，广东海际明律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴春芳，女，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：赵志鹏，男，系被告的配偶。原告梁英敏诉被告吴春芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，分别于同年9月6日、11月20日公开开庭进行了审理，原告梁英敏的委托诉讼代理人夏菁、被告吴春芳及其委托诉讼代理人赵志鹏均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的编号为0000989的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告定金300000元及利息（按照人民银行同期贷款利率从原告2017年9月8日书面请求通知返还之日起计算至被告实际清偿之日止，暂计算到起诉之日）；3.本案诉讼费由原、被告共同承担，原被告各付一半。事实与理由：原告系广州非佛山户籍居民，2017年4月8日，原告与被告经中介佛山市凯城房地产代理有限公司（以下简称凯城公司）介绍，签订了编号为0000989的《房屋买卖合同》。此合同是在佛山市人民政府办公室2016年10月7日发布的佛府办〔2016〕52号文件《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》和2017年3月24日发布的佛府办〔2017〕190号文件《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》的政策允许下，对于非本市户籍居民二手房存量交易不做任何限制的情况下双方签订的。合同约定原告购买被告位于佛山市南海区**房（房地产权证号为粤房地权证佛字第××号，以下简称涉讼房屋），总成交价为390万元，双方约定于2017年7月1日前完成交易过户手续。签订合同当日及次日，原告便依约通过银行转账向被告支付了定金30万元，向凯城公司支付了中介居间服务费用3万元。原告积极全面履行了买方应尽的定金支付义务。合同未进行网签备案。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的限购政策，规定第二日6月1日马上实行。此次限购范围升级且扩大到了二手住房交易，明确要求非本市户籍居民家庭在购买南海区大沥镇在内的多区域新建商品房和二手住房时，均需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，且通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。而根据原、被告签订的房屋买卖合同“第19条三方约定的其他事项”，被告同意并有照顾到原告未满18周岁的儿子购房，经双方充分协商对原房屋买卖合同交易条款做出了修改。第19条第1款约定：买卖双方已知悉并自愿本次交易是以公证委托形式进行，并由买方指定任一人过户。因此原被告双方签订的《房屋买卖合同》实际仅仅只用于办理公证委托手续,而真正的签订《房屋买卖合同》并过户交易的时间是需要在原告取得被告公证委托书后的半年之后，最少要在原告儿子年满18岁之后的2017年9月7日，才能由原告与儿子签订真正的房屋买卖合同，办理交易过户手续。而原、被告都清楚双方原签订的合同虽名义为房屋买卖合同，但事实只是由被告做公证委托书给原告的两人合同形式而已，不是原、被告真正在新政前能够买卖并办理交易过户的《房屋买卖合同》，不能产生实质的房屋买卖并在房管局办理交易过户作用。此后，原告及孩子因佛山新政的突然实施失去了购房资格，导致合同无法继续履行，原告就这一问题与被告进行了多次协商，要求退还定金，被告每次均答复同意等房屋出售后退还定金。2017年9月8日，原告以编号为1020079540323的邮政快递向被告发出了解除买卖合同告知书，此后又找凯城公司反复沟通协调，直至今日一年多来原告仍然只得到了被告出售房屋后同意退还定金的答复。被告无任何诚意处理和解决任何问题。原告认为，《房屋买卖合同》因佛山市2017年5月31日新的限购政策升级变化导致合同无法继续履行，应予解除，买卖双方对此均无任何过错，合同解除的责任不可归责于任何一方。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，属于合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，基于公平原则应当解除且卖方应依据上述规定返还原告买方已交的定金及利息。综上，原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，1.原告提供的《房屋买卖合同》是篡改过的合同，并非真实合同，其提供的证据将合同的第二页第十九条的补充条款刻意隐瞒。被告提交的《房屋买卖合同》才是原、被告签订的真实合同。2.按照合同规定，原告应于2017年5月30日向被告交齐117万元首期楼款，被告多次通过中介进行催促，但时至今日一直未交付。3.原告没有在2017年5月30日前向被告交齐117万元首期楼款，已违约在先，后一直以政府新规造成无法交易为由拒绝履行合同。但根据2017年5月31日发布的《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》中第三条（本通知自2017年6月1日零时起执行。执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行）的规定可见，原、被告所签订的《房屋买卖合同》并不受该通知影响，是可履行的合同，而原告一直拒绝履行。4.根据《房屋买卖合同》第十九条补充条款第1条的约定，买卖双方已知悉并自愿本次交易是以公证委托形式进行，并由买方指定任一人过户。原告与被告均同意交易是以公证委托形式进行的，并不属于上述通知限定交易的范围之内。可见，原、被告所签订的《房屋买卖合同》并不受该通知影响，是可履行的合同，而原告一直拒绝履行。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，并由原告按照《房屋买卖合同》第十二条约定向被告赔付违约金，即被告要求没收原告支付的定金30万元，并要求原告再支付90000元违约金；2.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：一，原、被告双方于2017年4月8日签订《房屋买卖合同》，该合同条款双方约定明确、清晰，是可执行合同。买卖双方应严格按照合同条款进行交易；如有任何违约行为，按合同条款执行。二，按该合同约定，买方应最迟于2017年5月30日向卖方支付首期楼款117万元，但在卖方多次催促下，直至上述最后期限，甚至时至今日，买方一直拒绝支付上述款项，已形成违约事实。三，现买方以佛山市人民政府办公室2017年5月31日发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》文件作为其拒绝履行合同的借口，并起诉卖方要求退还定金，完全是颠倒是非黑白、有违诚信的违约行为。事实是，买方的违约行为发生于政府上述文件发布之前，所以此文件的发布与本案的买方违约行为根本没有关联关系，也即与本案无关。四，买方以经涂改的非真实合同作为起诉依据，有违诚信原则，并视契约、法律为儿戏。请法院依法追究其责任，以正法纪的严肃性、公正性，为维护自身合法权益，故提起反诉。原告辩称，请求法院驳回被告反诉请求，支持原告诉讼请求，理由如下：一，被告称原告擅自纂改合同不成立。凯城公司留给原告的合同上复写纸复写内容无显示，这是原告提交证据上显而易见的事实，原告已记忆不清内容，但原告认可被告持有的《房屋买卖合同》版本。原告完全没必要纂改、刻意隐瞒真实合同。因为《房屋买卖合同》一式三份三方都持有,纂改合同无异于掩耳盗铃，是凯城公司人员书写原因造成，并非原告过错。因新政出台前几天时凯城公司便已告知原告可能没法给儿子购房过户，原告认为合同已无法履行，没注意合同也没太在意合同约定的付款时间，甚至连合同如此模糊不清晰都一致是懵懂不知的，究其原因均非原告过错。二，被告反诉请求原告承担物业成交价10%的违约金额不成立。原告不需承担任何违约责任。《房屋买卖合同》第12条明确约定只有在逾期30天的情况下才需要承担物业成交价10%的违约金。而本案合同约定原告可以在2017年5月30日支付首期楼款。因为一天之后的2017年5月31日，佛山市便出台了限购政策，合同已经事实履行不能。即便被告要追究原告新政5月31日前原告迟延一天的首期款违约责任，原告也仅只需承担迟延一天1‰的违约金，因为《房屋买卖合同》按合同第12条第2款前半部分的约定，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按照物业成交价的1‰向卖方支付违约金。基于双方以办理公证委托书为目的合同并非实质意义上的购房合同，真正签订房屋买卖合同过户交易的时间是在原告取得被告公证委托书后的半年之后，最少要在原告儿子年满18岁之后的2017年9月7日，而原、被告都清楚双方原签订的合同虽名义为房屋买卖合同，但事实只是由被告做公证委托书给原告的两人合同形式而已，不是原、被告真正在新政前能够买卖并办理交易过户的房屋买卖合同。此时的购房合同不符合佛山新规的规范，因此《房屋买卖合同》是明确无法履行也无法实现合同目的的，该情形属于合同法司法解释二第26条规定的合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，基于公平原则应当解除合同，原告不应当承担违约责任，被告应依据上述规定返还原告交的定金和利息。三，房屋买卖的实现是由债权意思表示和物权变动两个行为的结合，双方除了有转移不动产债权的意思表示之外,还必须包含有转移物权的不动产登记效力行为。即《房屋买卖合同》不仅仅只是债权的履行问题，还包含将来由原告代办签订与案外人的房屋买卖合同、办理房屋过户登记等手续问题，只有两者结合才能完成物权的转移效力。现因限购政策出台导致物权转移的登记行为事实已无法实现，故合同实际已履行不能。原、被告围绕其诉讼请求、反诉请求及答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证，对当事人就其真实性有异议的证据，本院认证如下：原告提交的佛山市人民政府办公室发布的有关限购政策的相关通知反映佛山市人民政府对房地产市场的调控情况，本院予以采信。原告提交的凯城公司收款收据反映原告支付中介费用的情况，本院综合认定。原告提交的刘杰的身份证、出生医学证明及户口本反映其与案外人刘杰的关系及刘杰的身份信息，本院对其真实性予以采信，并结合双方陈述认定其证明力。本院综合采信的证据，并结合当事人陈述，确认以下事实：涉讼房屋的登记所有权人为被告，房地产权证号为粤房地权证佛字第××号A。2017年4月8日，原告梁英敏（买方）、被告吴春芳（卖方）案外人凯城公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.0000989），约定：被告将涉讼房屋以总价3900000元售予原告；定金300000元原告于签约当天支付给被告，首期楼款（含定金）1170000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费为准）原告向被告付清楼价余款2730000元。交易过户手续应在2017年7月1日前完成，如因房管局原因导致迟延，则时间相应顺延；被告应在原告支付首期款当天将涉讼房屋交付原告使用；原告不能按合同约定买入涉讼房屋，或者因违约而无法买入涉讼房屋的，应向被告支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金；原告逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向被告支付违约金；原告未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一向被告支付违约金；逾期30天，被告有权不再出售涉讼房屋，原告应向被告支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金。在该合同第十九条三方约定的其他事项处，双方补充约定：“1.买卖双方已知悉并自愿本次交易是以公证委托形式进行并由买方指定任一人过户，买方过户前卖方须保证该物业没有查封及债权债务。2.买卖双方同意签合同当天支付定金人民币50000元，待业主到房管局查册产权清晰再追加定金250000元。3.买卖双方同意于2017年5月30日前支付首期楼款1170000元已包含定金，业主收到该笔款项当天并把钥匙交由中介保管，待业主收齐该房屋所有楼款买家才可办理装修事宜，钥匙仅限于中介方协助买家进屋进行装修设计。”同日，原告向被告转账支付50000元，转账备注“购房定金”，被告于同日出具《收款收据》确认收到该款。同年4月9日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的定金250000元，并备注以实际银行到账为准，同月10日，原告向被告转账支付250000元，转账备注“购房定金”。同年9月12日，原告向被告邮寄《解除买卖合同告知书》，称因佛山限购政策出台，导致原告及其儿子没有购房资格，由于原告生活各方面有些困难，请尽快退回定金。同年7月12日，原告提起本案诉讼，本院于同年8月3日向被告送达本诉的应诉材料；同年9月6日，被告于本案第一次庭审提交答辩状时一并明确反诉请求。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定，本通知自2017年6月1日零时起执行。执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。诉讼中，原告主张其系为其儿子刘杰（男，1999年9月7日出生，汉族，住广州市越秀区东川路17号603房）购买涉讼房屋，被告陈述原告签约时称系为其在国外的弟弟结婚而购买涉讼房屋，因其弟弟没有办法过来过户，所以由原告与被告交易；双方确认涉讼交易方式为被告在收齐涉讼房屋购房款之后，通过公证委托书的形式让原告代理被告办理转移手续。关于购房款的支付，双方确认已通过《房屋买卖合同》第十九条更改为：首期款于2017年5月30日前支付，余款于2017年7月1日前支付，交易方式变更为只办理公证委托，不过户。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告和案外人凯城公司签订的《房屋买卖合同》既包括了原、被告之间买卖涉讼房屋的权利义务约定，亦包括了原、被告与凯城公司之间的居间关系的权利义务约定，为混合合同。现原、被告因履行该合同项下买卖涉讼房屋的权利义务约定产生争议并提起诉讼，故本院仅就此进行审查。经审查，《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鉴于原告未举证证明其作出的《解除买卖合同告知书》有实际送达予被告，现原告起诉要求解约，被告反诉亦要求解约，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，对双方解约的诉请予以支持，确认《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于被告当庭明确反诉请求要求解约之日（2018年9月6日）解除，并依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，根据双方的履约情况，结合双方诉请作解约清算如下：一、关于违约方的认定综合双方的履约情况，本院认定原告构成违约，理由是：第一，原告主张限购政策影响了其购房资格，进而导致《房屋买卖合同》无法履行。经审查，原、被告在《关于进一步加强房地产市场调控的通知》发布之前已经签订了合法有效的《房屋买卖合同》，该合同虽未备案，但原告可提供交付房款的银行入账凭证，故原告购买涉讼房屋不受限购政策影响。第二，虽然《房屋买卖合同》约定买方可指定任一人过户，但双方就原告有无明确涉讼房屋过户至何人名下各执一词。原告在本案中并未举证证明其在限购政策施行之前已经明确其签订《房屋买卖合同》系为将涉讼房屋过户至其儿子名下，被告不予确认，且《房屋买卖合同》中也未见相关约定，故本院对原告主张的双方在限购政策施行之前均知悉原告签订《房屋买卖合同》系为了取得被告公证委托授权，并在其儿子年满十八周岁之后再过户至其儿子名下不予采纳。在限购政策施行之后，因原告仍有购房资格，且原告亦可在取得被告的公证委托授权之后，将涉讼房屋过户至其他有购房资格的案外人名下，也可在其儿子获得购房资格之后再将涉讼房屋过户至其名下。因此，原告在限购政策施行之前已存在逾期支付购房款的违约情节（原告应于2017年5月30日前支付首期款余款870000元但原告并未支付）的情况下，在限购政策施行之后又以其欲指定的买受人没有购房资格为由主张合同无法履行并要求解除合同，明显违反合同约定，亦有违诚实信用原则，不应得到支持。第三，从原告作出的《解除买卖合同告知书》陈述的解约事由来看，因原告的购房资格不受限购政策影响，且经济困难并非其拒绝履行合同的合法理由，故原告主张的其有权解除合同且无需承担违约责任并不成立。综上，本案并不存在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的法定解约事由，原告单方请求解除合同违反了合同约定，应承担相应的违约责任。二、关于违约责任的核定如上所述，《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定因原告违约而解除，故原告依约依法应承担相应的违约责任。综合原告的过错程度，考虑《房屋买卖合同》的履行程度，以及原、被告之间的交易系通过公证委托的形式进行、原告已向被告支付购房定金300000元、被告尚未将涉讼房屋交付原告使用的实际情况，本院认为，被告依照定金罚则没收原告支付的购房定金300000元已足以弥补其因原告违约而造成的损失。基于此，原告诉请被告返还购房定金300000元并计付逾期返还购房定金的利息没有事实和法律依据，本院不予支持；被告反诉请求没收原告支付的购房定金300000元有事实和法律依据，本院予以支持，被告反诉请求原告再支付违约金90000元理据不足，本院不予支持。原告主张被告同意退还定金，但以等涉讼房屋售出之后再退款进行推脱，却未提供证据证明，被告不确认，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）梁英敏与被告（反诉原告）吴春芳于2017年4月8日签订的《房屋买卖合同》（No.0000989）项下关于买卖位于佛山市南海区大**房的权利义务约定于2018年9月6日解除；被告（反诉原告）吴春芳无需返还原告（反诉被告）梁英敏支付的购房定金300000元；驳回原告（反诉被告）梁英敏的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）吴春芳的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费5965.84元，减半收取计2982.92元（原告已预交19000元），由原告负担；反诉案件受理费减半收取计3575元（被告已预交），由被告负担675元，由原告负担2900元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。对原告多预交的本诉案件受理费16017.08元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一八年十二月五日书记员  许晓璇