上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初29606号原告：曾红秀，女，1950年3月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区。法定代理人：李永康(母子关系)，男，1972年3月21日出生，汉族，户籍地新疆阜康市崇德小区1幢楼2单元203室。被告：李婕，女，1975年6月20日出生，汉族，住上海市宝山区。第三人：上海商建物业有限公司，住所上海市河南北路XXX号XXX室法定代表人：孙富贵，经理。委托诉讼代理人：俞守义,男。原告曾红秀与被告李婕、第三人上海商建物业有限公司(以下简称商建物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月7日公开开庭进行了审理，原告法定代理人李永康、被告李婕及第三人商建物业委托诉讼代理人俞守义到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案适用简易程序的审理期限。本案现已审理终结。原告曾红秀向本院提出诉讼请求：判令撤销第三人商建物业将上海市静安区虬江路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋承租人由陶吉娣变更为被告李婕的行为。事实和理由：原、被告系母女关系，系争房屋原承租人陶吉娣是曾红秀母亲，曾红秀户籍在系争房屋内。2015年11月13日，曾红秀被认定无民事行为能力人，2015年12月10日，曾红秀户籍所在地原上海市闸北区宝山路街道儒林里居民委员会指定李永康、李婕共同担任曾红秀的监护人。2017年，第三人商建物业在未通知原告曾红秀监护人李永康的情况下，将系争房屋由原承租人陶吉娣变更至被告李婕名下。2018年2月26日，法院判决撤销被告李婕为曾红秀的监护人资格，李永康继续担任曾红秀监护人。因第三人商建物业的变更行为严重侵犯原告曾红秀的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告李婕辩称，系争房屋原承租人陶吉娣是被告外婆，被告户籍在系争房屋内，被告也在系争房屋住房调配单内，享有居住权，被告具备承租人资格。变更承租人时，母亲曾红秀是无民事行为能力人，只有被告能做承租人。因被告也是曾红秀的监护人，可以代表曾红秀与其他人员协商一致将承租人变更至被告名下。系争房屋承租人变更行为通过第三人商建物业合理、合法、合规审查作出，故请求法院驳回原告的诉请。第三人商建物业述称，不同意原告诉讼请求。根据有关物业及租赁管理条例的规定，第三人依据系争房屋户口簿、调配单及委托书，阚桂芳、曾铮、曾啸钦、曾阚木樨、曾宇涵协商一致同意将系争房屋承租人更为被告李婕。当时只知道被告李婕是曾红秀监护人，因为听说曾红秀老年痴呆，并不需要她本人签字，被告李婕签字就可以；后来才知道曾红秀还有监护人李永康。曾红秀不具备承租人资格，听说曾红秀在安徽，而被告李婕具备承租人的资格，故第三人在同住人协商一致的情况下，根据被告申请，办理承租人变更手续，并向李婕颁发租赁凭证。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的租赁公房凭证、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书、(2015)闸民一(民)特字第102号民事判决书、常住人口登记表、上海市公安局户籍证明、(2016)沪0108民特3号民事裁定书、(2016)沪0108民特34号民事裁定书、(2017)沪0106民特367号民事判决书、第三人提交的委托书、常住人口登记卡、住房调配单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系公有住房，使用面积29平方米，原承租人系陶吉娣，第三人是系争房屋出租人。2002年7月5日，原承租人陶吉娣报死亡，之后承租人一直未变更。2017年，系争房屋变更租赁户名时，在册户籍人口共六人，分别为原告曾红秀、被告李婕以及案外人阚桂芳、曾铮、曾啸钦、曾阚木樨。2017年10月11日，案外人阚桂芳、曾铮、曾啸钦、曾阚木樨向第三人商建物业出具委托书：“我方由于种种原因不便亲临物业公司变更上海市静安区虬江路XXX号XXX室承租人一事，现特委托曾宇函代表我方处理这一事项，我方同意上海市静安区虬江路XXX号XXX室的承租人由陶吉娣变更为李婕，望予以办理，谢谢！”落款处有阚桂芳、曾铮、曾啸钦、曾阚木樨、曾宇函署名字样。2017年12月13日，根据李婕申请，第三人商建物业依据委托书的内容，经审核后，予以变更承租人为被告李婕，并向被告李婕颁发租用公房凭证。另查明，原告曾红秀系其法定代理人李永康、被告李婕的母亲，陶吉娣系曾红秀母亲。2015年11月13日，原上海市闸北区人民法院判决宣告曾红秀为无民事行为能力人；2015年12月10日，曾红秀户籍所在地原上海市闸北区宝山路街道儒林里居委会指定李永康、李婕共同担任曾红秀的监护人；后李永康、李婕均不服，各至原上海市闸北区人民法院提起诉讼，请求判决单独作为曾红秀监护人，李永康、李婕的起诉均被驳回，李永康、李婕共同担任曾红秀的监护人。2017年10月27日，李永康起诉至本院，要求撤销李婕作为曾红秀监护人的资格，2018年2月26日，本院依法判决撤销李婕为曾红秀的监护人的资格，该民事判决现已生效。本院认为，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。无民事行为能力人的监护人是其法定代理人，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益。另据《上海市房屋租赁条例》有关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人，协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。本案中，系争房屋原承租人陶吉娣死亡后，租赁户名一直未变更。为此，被告以系争房屋内具有本市常住户口的同住人协商一致为由向第三人申请变更租赁户名，第三人也是根据同住人协商一致原则，从形式上审查后变更租赁户名。但因原告曾红秀无民事行为能力，曾红秀行使民事法律行为应当由监护人李永康、李婕共同代理实施，被告李婕单独同意将系争房屋承租人变更为其本人的行为不符合法律规定，所以第三人以系争房屋同住人“协商一致”变更承租人的程序存在瑕疵，第三人据此变更租赁户名不符合有关规定，应当予以撤销。故原告之诉请，于法有据，本院予以支持。被告李婕辩称其有权利代理曾红秀同意变更承租人的意见，于法无据，本院不予采信。第三人述称不清楚曾红秀另有监护人的意见，与事实不符，本院不予采信。另外，鉴于原承租人陶吉娣已故世，租赁户名再恢复为陶吉娣已无必要，第三人应根据有关规定，在具有承租人资格的同住人中重新指定承租人。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条、第二十三条、第三十四条、《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定，判决如下：撤销第三人上海商建物业有限公司将上海市静安区虬江路XXX号XXX室房屋承租人由陶吉娣变更为被告李婕的行为。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙亦玢二〇一八年十二月四日书记员  蔡力仁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第二十一条不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。二、《上海市房屋租赁条例》第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。