江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0402民初1361号原告：许宜军，男，1968年4月9日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：李汉东，男，江西赣翔律师事务所律师，执业证号：13601200910468806，代理权限：一般代理。被告：江西福泉实业有限公司，住所地：九江市庐山区陆家垅路与德化东路交汇处以北，统一社会信用代码：91360402763374414F。法定代表人：曹鹏峰，公司董事长。委托诉讼代理人：王如飞，男，江西顺合律师事务所律师，执业证号：13604201410929158，代理权限：特别授权。第三人：张立奇，男，1974年11月1日出生，汉族，住湖北省黄梅县。原告许宜军诉被告江西福泉实业有限公司、第三人张立奇合同纠纷一案于2018年6月7日诉来本院。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许宜军及其委托诉讼代理人李汉东、被告江西福泉实业有限公司的委托诉讼代理人王如飞及第三人张立奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许宜军向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认浔南·理想家园1栋2单元12层01户型商品房一套所有权归原告所有；2、请求判令被告将上述房产登记发证到原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是浔南.理想家园的开发商。第三人是浔南.理想家园的建筑承包人。原告为第三人建筑浔南.理想家园供应建筑材料河沙。至2016年初，第三人尚欠原告购买河沙的材料款若干元。而被告更是欠第三人更多工程款。经反复协商，被告同意将浔南.理想家园的1栋2单元12层01户型，建筑面积117.15平方米的商品房一套，比照一次性付清全款的优惠待遇，按每平方米5177元的市场价，作价606602元，抵债给原告，双方签订了编号为0000274《浔南.理想家园认购书》。第三人在认购书的付款方式处签名，既证明抵债的事实，也表示认可工程款抵扣。同日签订认购书的还有其他材料供应商、建筑工人等，均是以开发商用其开发的房产，抵扣拖欠的材料款、人工工资等，第三人均在认购书上签了名，以结清一部分三角债。认购书签订后，被告至今没有将上述房产登记发证到原告名下。并且因市场价格的波动，被告已明显流露出悔意，不准备继续履行《认购书》。因多次协商无果，特提起诉讼，请求法院查明事实，依法确认浔南.理想家园1栋2单元12层01户型商品房一套所有权归原告所有，判令被告将上述房产登记发证到原告名下，本案诉讼费由被告承担。因案涉第三人，特将其列入，一并参加本案诉讼，以便法院查清本案事实，作出公正正确的判决。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告江西福泉实业有限公司（以下简称福泉公司）答辩称：1、本案中，被告与原告许宜军无施工合同关系。而原告许宜军却假设了答辩人尚欠第三人张立奇工程款这一前提条件，实际上张立奇于2017年2月27日已向九江市中级人民法院起诉要求被告支付工程款，该案尚在审理中。答辩人仅将工程发包给了九江市第三建筑工程公司，且被告福泉公司认为已不欠工程款。因此，本案原告起诉所依据的前提条件是否存在尚不确定；2、第三人张立奇在九江市中级人民法院起诉过程中变更诉请，要求被告福泉公司办理本案诉争房产的产权证，与本案的诉请相互冲突，实际上一案两审。为此，答辩人在庭前向人民法院提交了中止诉讼申请书，要求中止审理本案；3、依据认购书的约定，原告应在签订认购书之日起七日内与答辩人签订商品房买卖合同。被告福泉公司认为，原告未在约定的期间内与被告签订商品房买卖合同的，视作原告已放弃其所认购的商品房，该认购书对双方不产生法律效力。综上，原告诉请没有任何事实及法律依据，被告请求法院依法驳回原告诉请。第三人张立奇答辩称：被告福泉公司说的不是事实，原告说的是事实，当时原被告及我三方协商房子过户给原告，因为当时被告公司在长城公司办理了贷款抵押，所以办不了手续，说把长城公司的钱还清才能把原告的房子进行解封，才能与原告签订合同，房产共计14套，都是同样的情况。由于当时行情不好，福泉公司拿房子跟我们抵工程款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉请向本院提交了如下证据：第一组证据：身份证、企业信息一份。证明目的：证明三方身份适格。第**证据：2016年1月16日福泉公司某人（身份不详，名字辨认不清）出具的便条。内容是张立奇预报了三套房欲以房抵工程款，复印件提交（原件在被告手中，被告在中院审理中已提交）。证明目的：证明2016年1月16日三方就有以房抵工程款的设想。第三组证据：2016年1月25日福泉公司工程部于兴富向营销部开出的联络函，复印件提交，来源于九江市中级人民法院民一庭。证明目的：证明三方有以房抵款的合意。第四组证据：浔南·理想家园项目部工程款预（结）算核算单，复印件提交，来源于九江市中级人民法院民一庭，原件都是由被告提交法院的。证明目的：证明被告已办理以房抵工程款的结算，即购房款已经一次性付清了。第五组证据：2016年1月27日签订的编号为0000274《浔南·理想家园认购书》，原件提交。证明目的：证明经过三个多月的反复协商，最终确定将1#-1-1201作价606603元抵债给原告，三方签字、盖章予以认可。第六组证据：《房屋现浇全套工程承包合同书》、收据、收条，原件提交。证明目的:证明原告已经对1-2-1201号房进行了部分装修，支付了物业费。第七组证据：证人黄某的证言。证明目的：原、被告及第三人三方存在以房抵工程款的事实。第八组证据：证人沈某的证言。证明目的：原、被告及第三人三方存在以房抵工程款的事实。第九组证据：九江市中级人民法院（2017）赣04民初44号民事判决书一份。证明目的：证明原告与被告之间确实存在以房抵工程款的事实。被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：第十组证据：被告营业执照、法定代表人身份证明书。证明目的：证明被告的主体身份第十一组证据：民事起诉状、变更、增加诉请申请书。（2017）赣04民初44号案件合议庭组成人员通知书、举证通知书，复印件提交，原件出示。证明目的：1、证明原告起诉时假设了江西福泉实业有限公司尚欠张立奇工程款这一前提条件，第三人张立奇已经起诉至九江市中级人民法院，该案正在审理中；2、第三人张立奇在九江市中级人民法院起诉过程中变更诉请，要求被告办理本案诉争房产的产权证，与本案的诉请相互冲突，实际上一案两审。第三人张立奇未向本院提交证据。本院依法调取如下证据当庭交由原、被告及第三人三方质证：第十二组证据：九江市中级人民法院于2018年5月30日制作的证据交换笔录。证明目的：被告福泉公司对于认购书真实性无异议，且承认了以房抵债的事实。第十三组证据：九江市中级人民法院于2018年5月31日制作的谈话笔录。证明目的：被告在这份笔录中亦承认了以房抵债的事实。第十四组证据：本院于2018年12月6日在浔南理想家园物业服务中心调取的证明一份。证明目的：被告提供给浔南理想家园小区物业服务中心的资料显示涉案的浔南.理想家园小区1-2-1201室属抵工程款房。第十五组证据：（2017）赣0402民初1207号案卷的开庭笔录一份及由被告在该案庭审当中提供的于兴富的工资表（显示时间为2013年1月5日）一份。证明目的：原告提供的第三组及第四组证据中有“于兴富”的签名，该“于兴富”系被告公司副总经理。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一组证据：原、被告双方及第三人均无异议，本院依法予以认定。第二组证据：该组证据是复印件，但真实性与合法性无法确定，且对该组证据上的签名者身份无法确定，对于该组证据，本院依法不予认定。第三组证据：由原告提供虽是复印件，该证据系被告公司内部批示，于兴富系被告公司副总经理，原件存于被告公司处，原告提交原件存在客观困难，结合本案其他证据可以确认被告公司内部知晓以房抵债这一事实，对于该组证据，本院依法予以认定。第四组证据：由原告提供虽是复印件，该证据系被告公司内部批示，于兴富系被告公司副总经理，原件存于被告公司处，原告提交原件存在客观困难，结合本案其他证据可以确认被告公司内部知晓以房抵债这一事实，对于该组证据，本院依法予以认定。第五组证据：综合本案其他证据判断，该份认购书是原、被告及第三人三方对以房抵债的合意，并不是普通的商品房买卖交易，该组证据符合客观事实，本院依法予以认定。第六组证据：被告通过浔南理想家园物业服务中心向原告交付涉案房屋的钥匙且原告对该房屋已进行了部分装修，对于这一事实，本院依法予以认定。第七组证据：证人黄某的证言。对于原、被告及第三人三方存在以房抵债的事实，本院依法予以认定。第八组证据：证人沈某的证言。对于原、被告及第三人三方存在以房抵债的事实，本院依法予以认定。第九组证据：九江市中级人民法院（2017）赣04民初44号民事判决书，已上诉至江西省高级人民法院，九江市中级人民法院（2017）赣04民初44号民事判决书并未生效，本院依法不予认定。第十组证据：原、被告双方及第三人均无异议，本院依法予以认定。第十一组证据：与本案并无关联性，本院依法不予认定。第十二组至第十五组证据：系本院依法调取证据，符合客观事实，程序合法，本院依法予以认定。根据原、被告双方及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告福泉公司系浔南.理想家园建设工程项目的发包方，九江市第三建筑工程公司为浔南.理想家园的承建方，九江市第三建筑工程公司又将该小区2#、3#、南门楼分包给第三人张立奇承建。第三人张立奇作为实际施工人在承建浔南.理想家园楼盘项目的过程中，从原告许宜军处购买建筑用河沙。自2012年初至2016年初，第三人张立奇从原告许宜军处共计购买了价值63万余元的河沙用于建设浔南理想家园小区工程。该工程完工后，由于被告福泉公司作为发包方一直未付清工程款给第三人张立奇，导致第三人张立奇亦未付63万余元河沙款给原告许宜军。后原、被告及第三人三方经协商一致达成合意，被告福泉公司将位于浔南.理想家园1栋2单元1201室作价606603元抵偿给原告许宜军用于偿付所欠大部分河沙款，剩余所欠小部分河沙款由第三人张立奇以现金方式偿付给原告许宜军。且原、被告及第三人三方于2016年1月27日共同签订了编号为0000274号《浔南.理想家园认购书》对于三方的以房抵债事宜予以确认。该认购书签订后，原告许宜军于2016年8月9日从浔南.理想家园小区物业服务中心领取了该小区1栋2单元1201室的房门钥匙入住，并对该套房屋进行了部分装修。但至今涉案房屋预售登记尚在被告名下，一直未过户到原告许宜军名下，故原告诉至法院，要求判如所请。上述事实有当事人陈述意见、原告提交的及本院依法调取的相关证据在案佐证。本院认为，原告许宜军、被告福泉公司及第三人张立奇共同签订的《浔南理想家园认购书》既是房屋认购书，也是三方的债务抵偿协议，是三方真实意思的表示，对三方均具有法律约束力。涉案的浔南.理想家园小区1栋2单元1201室是用于偿付所欠河沙款抵偿给原告，并已实际交付给原告入住装修。原、被告及第三人三方共同签订以房抵债的《浔南理想家园认购书》已经实际履行，该套房屋自交付之日起已归原告许宜军所有，这一事实本院依法予以确认。被告第1项辩解意见认为与原告无施工合同关系，且已不欠第三人张立奇工程款的辩解意见，不符合客观事实且与本案并无关联性，本院依法不予采信。本案实为买卖合同纠纷当中三方合意以物抵债情形，第三人张立奇在原告处购买63万余元河沙后，未支付河沙款，经原告催讨，原、被告及第三人签订《浔南理想家园认购书》一致同意用涉案该套房屋抵扣所欠63万余元河沙款中的606603元，剩余所欠小部分河沙款再由第三人张立奇以现金方式支付给原告，至此第三人张立奇所欠原告63万余元河沙款全部结清，原告提交的证据结合本院调取的证据能够形成完整的证据链，能够确定涉案该套房屋实为抵偿所欠沙款后归原告所有；且原告诉请与九江市中级人民法院审理的建设工程施工合同纠纷案并不冲突。故被告的第2项辩解意见认为存在一案两审，要求本案中止诉讼的理由并不充分，本院依法不予支持。被告第3项辩解意见认为与原告并未签订《商品房买卖合同》，应视为答辩人已放弃其所认购的商品房，该认购书对双方不产生法律效力。但本案中，三方共同签订的《浔南理想家园认购书》涉及的不是普通商品房买卖交易，而是以房抵债的三方合意，且该认购书已实际履行，涉案房屋已交付原告许宜军；本案中，签订《商品房买卖合同》并不是涉案房屋所有权发生变更的必要条件，故对被告的第3项辩解意见，本院依法不予支持。涉案的位于九江市濂溪区浔南.理想家园1栋2单元12层01室房屋自交付给原告之日（即2016年8月9日）起即归原告许宜军所有。该涉案房屋预售登记所有人现为被告福泉公司，被告福泉公司有义务协助原告许宜军办理涉案房屋的过户手续。但对该套房屋的过户费用双方并无单独约定，应由买房人跟卖房人根据国家法律规定分别承担，即双方对于房屋过户费没有特别约定的情况下，应由原告许宜军与被告福泉公司作为买房人与卖房人根据国家法律规定分别承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条之规定，判决如下：一、确认位于九江市濂溪区浔南.理想家园1栋2单元12层01室房屋自2016年8月9日起即归原告许宜军所有；二、被告江西福泉实业有限公司于本判决生效后十日内协助原告许宜军办理该位于九江市濂溪区浔南.理想家园1栋2单元12层01室房屋过户手续；由原告许宜军与被告江西福泉实业有限公司作为买房人与卖房人，按照国家法律规定分别承担因此而产生的一切费用（包含但不限于政府有关部门所收取的税、费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9866元，由被告江西福泉实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  胡 昊审 判 员  朱雪娟人民陪审员  柯朝云二〇一八年十二月十九日书 记 员  凌 燕书 记 员  胡梦碟