河北省泊头市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0981民初1855号原告张环居，男，1949年出生，汉族，住泊头市。委托代理人欧阳建青，河北震坤律师事务所律师。委托代理人王灵芹（原告之妻），女，1953年出生，汉族，住址同上。被告泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司，住所地泊头市龙华街。法定代表人张志忠，公司经理。委托代理人赵志强，河北理苑律师事务所律师。张环居与泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司（以下简称粮食运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人，被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张环居诉称，2012年3月7日，原、被告订立房屋租赁协议，协议约定，原告租用被告下属西辛店粮库用于种植冬虫夏草，租期5年。合同签订后，原告按约定交纳了前二年租金8万元，但被告未按约将整体院落交付原告，第一年交付约500平方米，第二年约700平方米。为解决种植面积不足问题，原告投资26万元在粮库内建设了一处厂房。因被告未能严格按协议履行合同，导致原告损失较大，经与被告多次协商未果，故诉至法院，请求法院判令被告返还原告租金32000元，赔偿原告损失260000元，诉讼费由被告承担。被告粮食运营公司辩称，原、被告于2012年3月7日订立租赁协议，协议约定的租期为五年，租金前二年为80000元，后三年为150000元，原告自2012年3月7日起租赁至2016年7月18日止，原告只交纳了前二年的租金80000元，后续的租金原告未交，原告现要求被告返还租金32000元无事实依据，对于自建房屋如何处理合同中有约定，原告要求赔偿建房损失260000元，也无合同依据和法律依据，原告的诉求应予驳回。经审理查明，2012年3月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将西辛店粮库整体院落交由乙方租用，租赁期限为自2012年3月7日起至2017年3月7日止，付款方式，2012年3月7日前乙方向甲方交纳前二年费用80000元，2014年3月1日至2014年3月7日间交纳后三年费用150000元，如乙方不按协议日期交纳租金，甲方有权终止该合同，乙方因工作需要对房屋设施进行必要的维修改造所发生的费用由乙方负担，使用期满后新建筑物等无偿交于甲方或自行拆除恢复原状，上述事实由双方签订的租赁合同证实。合同签订前原告即交纳前二年租金80000元，此事实原、被告陈述一致。西辛店粮库共8个库房，1号2号3号库房面积各约为200平方米，4号5号6号库房各约为100平方米，7号库房8号库房各约为50平方米，合同签订的第一年被告交付原告3号4号5号6号库房，1号库房2号库房因有其他人租赁未予交付，7号8号库因张艳华租赁着未予交付，2013年被告又将2号库房交于原告，1号库仍由李兰柱租赁，7号8号仍由张艳华租赁。原告主张，自合同签订之日起，至被告向原告发出解除合同通知书的此段时间，被告没有依照合同的约定将整体院落交付原告，依据原告实际租赁的面积计算，原告多交租金32000元，被告应予返还。同时因被告未将整体院落交付原告，导致种植冬虫夏草面积严重不足，原告为解决种植冬虫夏草面积不足问题，在粮库院内投资260000元建设了一处厂房，因被告解除合同，原告并未使用此厂房，原告要求被告返还建房费用260000元，原告出示如下证据：租赁协议一份，被告于2014年10月13日出具的解除合同通知书一份，沧州中院（2016）冀09民终3042号民事裁定书一份，泊头市法院（2016）冀0981民初2618号民事裁定书一份，张环居住院病历一份，原告现卧床照片3张，西辛店粮库国有土地使用证复印件一份，建房收条9份，房屋照片16张，王宪起于2018年11月18日为原告出具的证明一份，并有证人侯某、吕某、李某、王某、刘某、呼占强、高某出庭作证。被告质证意见为：对租赁协议的真实性没有异议，在该租赁协议的第三条约定乙方如新建建筑物，合同期满无偿交于甲方或自行拆除，恢复原状。对被告发于原告的解除合同通知书，真实性无异议，但对原告的证明目的不认可，该解除合同通知书不能证明双方之间的租赁关系已于2014年10月13日解除，原告实际于2016年7月18日从租赁厂房中退出，原告占用房屋期间的租金仍应支付，对沧州中院的民事裁定书，泊头市法院的民事裁定书真实性无异议，对土地使用证的真实性认可，对于原告提交的收条9张的真实性、合法性与本案的关联性均不认可，该收条均系白条，不是正规发票，不具有证明效力，对照片真实性不予认可，对证人证言不予认可，张环居的病历及现状照片与本案无关联性，对于王宪起出具的证明不认可其合法性及真实性。被告主张，原、被告于2012年3月7日订立租赁协议，协议约定租期五年，租金前两年为80000元，后三年租金为150000元，原告自2012年3月7日起租赁至2016年7月18日，原告只交纳了前二年的租金80000元，后二年零四个月的租金未予交纳，原告要求返还租金32000元，无事实依据，原告要求赔偿260000元，无合同依据及法律依据，原告的诉求应予驳回。被告出示2012年3月7日原、被告签订的租赁协议书一份，以证明租金的交付时间及新建建筑物如何处理，原告于2014年12月15日书写的民事起诉状，证明原告当时的诉求是解除租赁合同，并证明原告只交纳了第一期的租金80000元，被告针对原告2014年12月15日的起诉向法院提交的反诉状，证明被告曾要求原告继续给付被告租费50000元，至原告实际搬出之日止，解除合同通知书送达后的详情通知单，以证明2014年10月21日原告收到此解除合同通知书。收款单一份，证明原告方的合作方雇佣的人员边跃民收到张艳华房租3000元，原告增加诉讼请求申请书一份，证明原告2014年12月15日的起诉系原告的真实意思表示，原告与尹国平签订的合作协议，以证明厂房的扩建系由原告的合作方投资的，非原告本人投资。2016年7月18日被告与杨洪章订立的租赁合同，证明案外人杨洪章自2016年7月18日起开始租赁争议库房，原告实际租赁至2016年7月18日，2016年11月14日，2016年12月9日的两份泊头市法院庭审笔录，以证明原告在庭审中承认在收到解除合同通知书后仍然占有库房。原告质证意见为原告对被告出示的租赁协议真实性认可，2014年12月15日的起诉状的内容非本人真实意思表示，对被告提交的反诉情况不知情，对于解除合同通知书无异议，对于边跃民收到租费的收据不认可真实性，与本案也无关联性，对增加诉讼请求的申请书无异议，对于合作协议的关联性有异议，对于被告与杨洪章签订的租赁合同，对关联性有异议，对庭审笔录的真实性无异议，但不认可被告的主张。另查明，本院依据原告的申请，前去西辛店粮库，对新建房屋进行现场勘察，查明该房屋建于粮库南侧库房的北面，现由他人租用。本院认为，原、被告于2012年3月7日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的效力性强制性规定，应为有效，原、被告双方均应依据该合同享受权利，承担义务。从合同内容看，原告租用被告的粮库主要用于种植冬虫夏草，从查明的实际情况看，被告从签订合同之日起至向原告发出解除合同的通知之日止，被告并未将全部库房及北侧的院落交于原告管理，即被告未按合同第一条约定全面履行交付义务，构成违约，被告应承担违约责任。关于原告主张退还原告租金32000元，被告以原告欠缴租金为由于2014年10月13日向原告发出解除合同通知书，原告于2014年10月21日收到，依照合同法96条的规定，双方的合同应自2014年10月21日起即告解除。在合同履行的期间内，被告在2012年只交付4号库（面积100平方米）、5号库（100平方米）、6号库（100平方米）、3号库（200平方米），2013年又交付2号库（200平方米），由原告承租，1号库（200平方米）和7号库（50平方米）及8号库（50平方米）未能交付，按照2012年实际租用仓库的面积，2013年实际租用仓库的面积占整个库房面积的比例计算，并按2012年、2013年每年租金40000元，2014年租金50000元计算，2012年3月7日至2013年3月7日原告应交纳租金20000元，2013年3月8日至2014年3月7日原告应交纳租金28000元，2014年3月8日至2014年10月21日按223天计算，原告应交纳租金约为21384元，原告实际交纳80000元，被告应退还原告租金10616元。关于原告主张的建房损失，被告为主张建房费用出示高某贞（小名高五）吕宝金侯某龙、呼占强刘某周李某丰、王宪起王某尧出具的证明并出庭作证（王宪起除外），本院高某贞、吕宝金侯某龙、呼占强刘某周李某丰王某尧出具的证明真实性予以确认，本院确认该建房费用为206846元。原、被告在双方所签租赁合同中第3条约定新建建筑物到期后无偿交于被告方或自行恢复原状，但本案中，原告自2012年4月、5月份建起该房，合同仅履行至2014年10月底，考量到原告建设此房与被告违约未能全面交付库房有关联，与自身追求利润的扩大亦有关，原告对房屋已使用了二年多的时间也已取得了一些效益，房屋的停用与被告解除合同有关，也与原告自身健康原因有关等因素，本院酌定被告赔偿原告建房损失75000元，该房屋归被告所有。被告主张原告租赁至2016年7月18日，所示证据证明力不足，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第107条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条之规定，判决如下：一、被告退还原告租金10616元。二、被告赔偿原告损失75000元。上述一、二项限判决生效后三日内履行完毕。案件受理费5680元，原告承担3000元，被告承担2680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  郑杰二〇一八年十二月二十一日书记员  常青