新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初2556号原告：新乡金谷物业管理有限公司，住所地新乡市平原路348号金谷时代广场商业三层。法定代表人：郭会杰，总经理。委托诉讼代理人：王梅荣，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：史长朋，男，该公司工作人员。被告：张海永，男，1979年8月8日出生，汉族，住新乡市。原告新乡金谷物业管理有限公司（以下简称“金谷物业公司”）与被告张海永物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金谷物业公司的委托诉讼代理人王梅荣、史长朋，被告张海永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金谷物业公司诉称，其于2010年1月17日与被告张海永签订《前期物业管理服务协议》，进驻小区提供物业服务。张海永为小区3栋1单元902室业主，房屋面积为86.63平方米，物业收费标准为0.86元/平方米·月。金谷物业公司在协议期限内积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对张海永居住的小区实施规范的物业管理，为张海永提供了完善的物业管理服务。但是，张海永自2011年3月1日起停交物业管理费，截至2017年5月31日共计5588元。根据《前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定，乙方（指张海永，下同）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（指金谷物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金。现金谷物业公司对违约金部分主张2794元，两项请求金额共计8381元（应为8382元，下同）。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费5588元、违约金2794元，共计8381元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张海永书面辩称，其于2010年1月17日收房并签订《前期物业管理服务协议》，房屋面积为86.63平方米，但收费价格未写入协议，同时因纠纷原因，其自2011年3月1日至今未入住。其间张海永几次路过小区，发现小区物业管理服务质量未达到《前期物业管理服务协议》第三条要求，与原告金谷物业公司一直协商未果，故暂时未完成物业费的交纳。金谷时代广场小区从2010年1月17日交房至今未成立业主委员会，物业公司只收钱不作为，物业管理服务质量不达标，物业管理不到位，给业主的人身和财产安全造成极大隐患，张海永作为业主既生气又无奈，希望金谷物业公司能负起责任。目前河南省物业服务收费没有指导标准，参考邻近省份河北省石家庄市《物业管理条例修订案》及《石家庄市物业服务收费管理实施办法》等规定，空置房空置在3个月以内的，不交物业费；空置超过3个月的，则交20%的物业费，希望法院采纳。原告金谷物业公司向本院提交的证据材料有：1、2010年1月17日《前期物业管理服务协议》1份；2、2010年1月17日收据1份；3、照片7张；4、物业费欠费统计表1份，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告张海永向本院提交的证据材料有：1、2010年1月17日《前期物业管理服务协议》1份；2、网上下载资料1份；3、照片11张；4、照片4张；5、《石家庄市物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）》向社会征求意见情况的说明1份，上述证据共同证明其答辩意见。庭审期间，被告张海永对原告金谷物业公司提交的证据1、2无异议。对证据3有异议，主张其未在金谷时代广场小区居住，但又表示金谷物业公司曾因物业费问题与其联系过。对证据4有异议，认为计算标准和依据不清楚。金谷物业公司对张海永提交的证据1的真实性无异议。对证据2、5有异议，认为其与本案无关。对证据3的真实性无异议，但认为偶然一次性的照片不能证明金谷物业公司的物业服务存在瑕疵。对证据4的真实性无异议。经庭审质证，原告金谷物业公司提交的证据1、2、3客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对证据4的真实性予以确认。被告张海永提交的证据1与金谷物业公司提交的证据1相同，故本院也予以认证。证据2、5与本案事实无直接关系，且金谷物业公司也提出异议，故本院不予认证。对证据3、4的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：金谷物业公司为金谷时代广场小区提供物业服务。2010年1月17日，张海永作为该小区3栋1单元902室业主与金谷物业公司签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：物业服务费用每次交纳的时间为每年的2月28日前；张海永违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金谷物业公司有权要求张海永补交并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金或根据实际情况处置。同日，张海永向金谷物业公司交纳2010年3月1日至2011年2月28日物业服务费894元及装修管理费100元，共计994元，金谷物业公司向其出具收据。现金谷物业公司以张海永拖欠2011年3月至2017年5月物业费为由诉至法院，要求张海永支付上述费用及违约金。另查明，金谷时代广场3栋1单元902室建筑面积为86.63平方米，每月应交纳物业服务费74.50元。张海永自2011年3月以来长期不在金谷时代广场小区居住。本案中，金谷物业公司的委托诉讼代理人原为周广庆、曹坤丽，后变更为曹坤丽、王梅荣，再变更为王梅荣、史长朋。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。金谷物业公司为金谷时代广场小区的物业服务企业，而张海永作为该小区3栋1单元902室的业主与金谷物业公司签订了物业管理服务协议，因此，在金谷物业公司多次催交的情况下，本院对该公司要求张海永交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实可知，张海永所在的金谷时代广场3栋1单元902室每月应交纳物业服务费74.50元，其自2011年3月至2017年5月共拖欠七十五个月，因此，其共应交纳物业服务费86.63平方米×0.86元/平方米·月×75个月＝5588元。但考虑到张海永长期不在金谷时代广场小区居住，故本院参照《新乡市物业服务收费管理实施办法》的相关规定，确定张海永实际应交纳的物业费为86.63平方米×0.86元/平方米·月×6个月×50%＋86.63平方米×0.86元/平方米·月×69个月×70%＝3822元。金谷物业公司还要求张海永支付违约金2794元，但从本案现已查明的事实来看，金谷时代广场小区的确存在非机动车停放混乱，楼道内杂物堆积占道，保安岗亭形同虚设、任何人均可随意进出小区，小区内小广告随意张贴及部分共用设施缺失、损坏等问题，其说明金谷物业公司在相关物业管理服务方面存在瑕疵和不足，应在今后的工作中认真加以改进，故本院根据上述情形对金谷物业公司要求张海永支付违约金的诉讼请求不予支持。张海永辩称其与金谷物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中对物业费的收费标准并未进行约定，其对金谷物业公司主张的每平方米每月0.86元的收费标准不予认可，而从本案现已查明的事实来看，虽然涉案的《前期物业管理服务协议》中并未明确约定物业费的收费标准，但张海永在与金谷物业公司签订该《前期物业管理服务协议》的当日即向后者交纳了2010年3月至2011年2月的物业费894元，由此可以计算得出前述每月74.50元的物业费收费标准，因此，可以据此认定金谷物业公司与张海永以实际行为方式约定的物业费收费标准即为每月74.50元，在该标准未发生变更的情况下，张海永仍应按该标准交纳物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、张海永于本判决生效之日起十日内支付新乡金谷物业管理有限公司物业服务费3822元；二、驳回新乡金谷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果张海永未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张海永承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一八年十二月十八日代书 记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）