西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初6726号原告陕西世纪联合实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八东路世家星城健身俱乐部二楼201室。法定代表人韩文东，系该公司执行董事。委托诉讼代理人程仪容，陕西仁端律师事务所律师。委托诉讼代理人张晓飞，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被告凌志新，男，1973年12月29日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人张宇成，陕西声远律师事务所律师。原告陕西世纪联合实业有限公司（以下简称“世纪联合公司”）与被告凌志新商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告世纪联合公司的委托诉讼代理人程仪容、张晓飞，被告凌志新的委托诉讼代理人张宇成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪联合公司诉称，2012年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的西安市雁塔区丈八东路中建·群星汇小区2号楼1单元1层10109号商业用房一套，建筑面积为149.37平方米，单价每平米12000元，合计1792440元。双方在合同第六条约定了付款方式：买受人（被告）在签署《买卖合同》当日，向出卖人（原告）支付首付款902440元，其余房款890000元以贷款方式支付，相关付款约定见《商品房买卖合同》补充协议。《补充协议》第三条“关于商业（公积金）贷款付款方式的约定”规定，签署《买卖合同》当日，买受人应当按照贷款机构的要求提交并签署办理贷款手续、预售抵押登记手续所需全部资料、交纳相关费用。贷款获得批准后，买受人应在接到出卖人或贷款机构通知后3日内签署放款文件（如有）。买受人违反上述约定的，出卖人有权要求买受人7日内一次性付清全部购房款。出卖人同意合同继续履行的，自出卖人发出上述通知之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日应按逾期应付款的万分之二向出卖人支付违约金。合同签订后，被告支付首付款后，以种种借口拒不办理贷款手续，拒不交纳购房余款。原告屡屡催讨无果，无奈，于2015年11月24日委托律师，致律师函于被告，要求被告继续履行合同交纳购房余款。但被告对此正式律师函件仍置若罔闻。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付购房余款890000人民币；2、被告支付逾期付款的违约金37736元人民币（自2015年12月1日起算，暂计至2016年6月30日，共计212天。违约金=890000×212×0.0002=37736元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告凌志新辩称，被告如约支付了房屋首付款，并且提交了身份证、结婚证、收入证明等材料，全部履行了被告的合同义务，但是原告违反合同约定，拒不按照合同约定配合被告办理商业贷款手续，未给被告及贷款人提供商品房买卖合同原件，不按照合同约定向被告和贷款机构提供连带保证责任书面文件。因此，被告不能办理商业贷款的责任在于原告，被告不应承担任何责任，且原告的违约行为已经持续五年时间，导致被告不能实现合同目的。故请求驳回原告的诉讼请求，由法院依法解除双方签订的合同，原告承担利息损失。经审理查明，被告所有的公司承建原告开发的中建·群星汇项目的外墙保温工程，后原、被告协商以工程款冲抵购房款的方式由原告购买被告开发项目的7套商铺，房号分别为4-10108、2-10108、2-10104、2-10105、2-10106、2-10107、2-10109。2012年12月17日，原告与被告签订《中建·群星汇认购书》，约定由被告认购原告开发的中建·群星汇项目（以下简称“世纪小区”）第2幢1单元1层10109号房屋（以下简称“涉案商铺”），房屋总价1792440元，付款方式为：一次性付款，签署商品房买卖合同时缴纳全部房款。该认购书还约定，被告在签署本认购书同时缴纳认购金20000元，签署商品房买卖合同时，所缴纳的认购金自动冲抵房款。被告在签署商品房买卖合同时，应根据约定的付款方式缴纳相应房款。如需贷款，被告还需在签约同时提交办理贷款手续所需的全部资料、交纳相关费用。同日，被告向原告缴纳认购金20000元。2012年12月26日，原告将涉及2-10109即本案合同、2-10104、2-10105、2-10106、2-10107五套商铺的合同在房地局进行登记备案，其余4-10108号、2-10108号两套商铺的合同未登记备案。2012年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以总价1792440元购买涉案商铺。合同第六条约定，买受人应当在签署《买卖合同》当日，向出卖人支付首付款902440元，其余房款890000元以贷款方式支付，相关付款约定见《商品房买卖合同》补充协议。合同附件五补充协议第三条关于商业（公积金）贷款付款方式的约定，1、签署《买卖合同》当日，买受人应当按照贷款机构的要求提交并签署办理贷款手续、预售抵押登记手续所需资料、交纳相关费用；贷款获得批准后，买受人应在接到出卖人或贷款机构通知后3日内签署放款文件（如有）。买受人违反上述约定的，出卖人有权要求买受人7日内一次性付清全部购房款。买受人逾期付清房款的，出卖人有权解除《买卖合同》，出卖人在扣除总房款2%的违约金且《买卖合同》办理完毕注销登记手续后30日内无息返还购房款。买受人希望继续履行合同，经出卖人同意的，合同继续履行，自出卖人发出上述通知之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日应按逾期应付款的万分之二向出卖人支付违约金；2、贷款机构审查贷款时，如因买受人的原因（包括但不限于瞒报或漏报个人信息、信用不符合贷款要求时）或贷款机构变更贷款政策，导致贷款机构拒绝房贷的或未能按买受人申请的贷款额或贷款年限放贷的，买受人应当在收到出卖人通知之日起7日内配合完成贷款手续（包括但不仅限于增加首付款、减少贷款年限、增加资信证明）或退房。买受人逾期配合完成贷款手续或退房的，视为买受人违约，买受人无权继续要求退房。出卖人有权要求买受人一次性付清全部购房款或解除《买卖合同》，买受人不能在出卖人要求的时间内一次性付清购房款，出卖人有权在扣除总房款2%的违约金且办理完毕《买卖合同》注销登记手续后30日内无息返还购房款。买受人希望继续履行合同，经出卖人同意的，合同继续履行，自出卖人发出上述通知之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日应按逾期应付款的万分之二向出卖人支付违约金。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。上述合同签订后，原告未给被告签订的合同正本。2012年12月17日，原告向被告出具商铺认购金20000元的收据。2013年7月22日，原告向被告再次出具首付款882440元的收据。2015年10月26日，原告向被告出具《情况说明》载明：“世纪联合公司向业主凌志新提供商铺销售合同复印件。其中网签合同复印件5份（房号为：2-10104、2-10105、2-10106、2-10107、2-10109）。草签合同复印件2份（房号为2-10108、4-10108）。原件留于我公司销售部，业主凌志新将此复印件用于融资来还清我公司所欠房款，不得他用。如若他用，我公司概不负责”。2015年11月23日，被告鉴于其与原告之间存在以工程款冲抵商铺购房款的事宜，向原告作出《情况说明》载明：……基于以上事实，我本人提出三种解决方案：A、退房。解除合同，全额退还原交房款；B、能否继续给原告一部分工程，我公司垫资完成，冲抵房款；C、将中建群星汇房款及房源置换到国熙台商铺，国熙台商铺我可以多买一些。次日，原告向被告发出《律师函》，因被告在合同签订后尚欠被告七套商铺的剩余购房款11430000元，原告多次催告被告办理付款手续未果，遂要求被告在收到函件5个工作日内将7套涉案商铺的购房余款11430000元支付于原告指定账户。如果逾期，被告将按照《商品房买卖合同》约定径行处置。被告收到原告的《律师函》后，于2015年12月2日向原告发出《关于陕西世纪联合实业有限公司对凌志新购房所发2015年11月24日律师函的回复》，认为原告没有将七份合同全部在房管局网签备案，存在严重欺诈，且其已于2012年12月28日向原告提交办理按揭的全部资料，但贷款一直未办理下来，原告既不闻不问，也无证据证明被告不符合贷款条件，故要求原告三个工作日内全额退款并按照合同的约定赔偿损失。如原告在三个工作日内不予答复，被告将提起诉讼。另查，2012年11月27日，原告向案外人中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称“建行经开区支行”）借款20000万元，将世纪小区在建工程（规划建设商住楼5幢、住宅楼4幢及地下车库，规划建筑面积219525平方米，施工许可面积220521平方米）及其相应土地使用权抵押于案外人建行经开区支行，贷款期限为2012年11月26日至2015年11月25日。2013年6月3日，原告向案外人建行经开区支行偿还完毕借款。2013年7月16日，世纪小区在建工程抵押登记注销。2013年10月18日，原告与光大银行兴庆路支行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》。该协议约定，商业用房的贷款数额不能超过总房款的50%。再查，2016年6月29日，被告将原告诉至本院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由原告支付违约金及赔偿损失。2016年7月13日，原告将被告诉至西安市未央区人民法院提起本案诉讼，要求被告支付剩余购房款并承担逾期付款违约金。2017年6月9日，西安市未央区人民法院将本案移送本院。2017年11月20日，本院作出（2016）陕0113民初6170号民事判决，认为原告无故意隐瞒涉案商铺抵押导致合同解除的情形，在签订合同后也无违约行为，被告并不享有法定解除合同的权利，故驳回被告要求解除合同的诉请。后被告不服该判决提出上诉。2017年12月4日，本院作出裁定，本案中止审理。2018年8月22日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终3645号民事判决，认为双方合同从2012年12月28日签订至2016年被告提起诉讼期间，被告作为付款义务人，并未支付购房款，也未提交证据证明其曾提交贷款所需资料申请办理过银行贷款，导致合同没有继续履行，被告没有履行付款义务，构成违约，被告不享有合同约定的解除权和法定解除权，其要求解除合同的请求无依据，遂驳回被告上诉，维持原判。本案依法恢复审理。2018年10月，被告向原告提交办理按揭的相关资料后，原告将该资料提交贷款银行，但因被告月收入过低无法办理贷款，被告陈述其现无法现金支付购房款。2018年10月29日，被告向原告发出《解除商品房买面合同（退房）的通知》，提出因原告存在不能配合被告办理商业用房贷款，故意隐瞒的严重违约情形，要求解除双方签订的商品房买卖合同。经询，原告仍坚持其诉讼请求。上述事实，有民事判决书、收据、《商品房买卖合同》、情况说明、律师函、回复函件、在建工程抵押登记备案证明、企业信用报告、房屋登记簿、贷款合作协议等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，双方商品房买卖合同约定，被告于合同签订当日即2012年12月28日支付首付款并按照贷款机构的要求提交并签署办理贷款手续、预售抵押登记手续所需资料、交纳相关费用。双方虽在合同签订前协商一致以工程款冲抵首付款，但原告直至2013年7月22日才向被告出具首付款的收据。由此可见，原告与被告于此日完成工程款冲抵首付款，被告于此日履行了其支付首付款的义务。之后长达两年多的期间，原、被告双方均未催告对方继续履行商品房买卖合同，也未向对方提出解除合同，应予以认定双方明知且默认了合同迟延履行。直至2015年11月24日，原告向被告发出律师函，要求被告在收到函件5个工作日内将剩余购房款支付于原告指定账户。自此直至2016年被告提起诉讼期间，被告一直未支付剩余购房款，也无证据证明其曾提交贷款所需资料申请办理银行贷款，导致合同没有继续履行。被告作为买受人未履行其应当履行的付款义务，已构成违约，理应根据合同约定继续向原告支付剩余购房款，故原告要求被告支付剩余购房款之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。而经生效的法律文书已经查明和认定，原告在合同签订后并无违约行为。且被告作为付款义务人，在其自身违约的情况下无权要求解除合同，故被告提出原告存在严重违约再次要求解除合同之辩称，与事实不符，本院不予采信。关于原告主张逾期付款违约金一节，双方合同附件五约定，买受人希望继续履行合同，经出卖人同意的，合同继续履行的，自原告发出履行通知至被告实际全额支付应付款之日止，被告应按逾期应付款日万分之二向原告支付违约金。而原告于2015年11月24日向被告发出函件要求被告七日内支付购房款，被告一直未履行反而提出解除合同，不属于上述合同约定“买受人希望继续履行”的情形，故原告按照日万分之二主张逾期付款违约金，不符合合同约定，本院不予支持。但考虑到被告的确一直未向原告付款、双方签订合同及之后付款的情形，故酌定被告以未付款项为基数按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付自2015年12月1日起至2016年6月30日期间的逾期付款违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告凌志新应于本判决生效之日起十日内向原告陕西世纪联合实业有限公司支付剩余购房款890000元及逾期付款违约金（以890000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年12月1日起至2016年6月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西世纪联合实业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费13077元，由被告凌志新承担。因原告陕西世纪联合实业有限公司已预交，故被告凌志新应在支付上述款项时一并向原告陕西世纪联合实业有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  张津立人民陪审员  赵 捷二〇一八年十二月十九日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2018年月日送达