广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1882民初68号原告：刘自力，男，1966年3月2日出生，汉族，住连州市连州镇城北村民委员会鸬鹚咀168号。委托代理人：黄来成，男，1964年11月13日出生，汉族，连州市人，住连州市星子镇东升路二巷3号。委托代理人：刘和桥，男，1970年10月15日出生，汉族，连州市人，住连州市连州镇大桥街74号木楼房之6号。被告：陈湘林，男，1969年5月10日出生，汉族，湖南省新田县人，住湖南省新田县金盆圩乡陈继村10组，现住连州市连州镇连港路7号。被告：陈超，男，1993年4月6日出生，汉族，湖南省新田县人，住湖南省新田县金盆圩乡陈继村10组，现住连州市连州镇连港路7号。上列被告共同委托代理人：蒋斌全，湖南湘永律师事务所律师。原告刘自力诉被告陈湘林、陈超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员熊伟敏、陈炜、人民陪审员黄燕组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘自力的委托代理人刘和桥、被告陈湘林、陈超及其委托代理人蒋斌全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘自力向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告刘自力与被告陈湘林订立的《饭店租赁合同》；2、判令两被告退还原告租饭店押金30000元及城缘饭店经营权转让费45000元；3、判令两被告退还原告租饭店顶手费40000元及顶材料酒水费30000元；4、判令两被告赔偿原告租饭店损失15360元；以上四项合计人民币160360元；5、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年10月20日，原告刘自力与被告陈湘林订立《饭店租赁合同》，于2017年10月20日签订合同当日刘自力交付饭店顶手费20000元和饭店押金30000元给陈湘林。10月22日被告陈超又收取原告城缘饭店经营权转让费45000元，10月24日被告陈超又收取原告城缘饭店顶材料费30000元，10月24日被告陈超又收取原告城缘饭店顶手费20000元，原告承租饭店经营后，饭店房东黄石智拿来证明阻止原告经营这家饭店，说没有通过他的同意不准转租。并且饭店房东黄石智于2018年1月3日把原告赶走，把大门锁上，不准经营。后来被告陈湘林把其“连州市城缘饭店”注销，没有把其“连州市城缘饭店”的营业执照过户给原告，致使原告无营业执照无法经营，造成原告直接损失合计人民币160360元。现原告根据事实，依照法律，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。开庭审理时，原告变更诉讼请求：1、判令解除原告刘自力与被告陈湘林签订的《饭店租赁合同》；2、两被告返还租饭店押金3万元；3、两被告支付违约金按押金的三倍计算共9万元；4、两被告返还原告租饭店顶手费4万元及经营权转让费45000元；以上4项合计205000元，两被告承担连带清偿责任。原告刘自力在举证期限内提交的证据如下：证据一、《饭店租赁合同》复印件；证据二、原告身份证复印件；证据三、被告陈湘林、陈超的收款收据共7张复印件；证据四、饭店房东黄石智提供的《证明》复印件（证明原告在试业期间，黄石智拿了这份证明来主张他的权利，阻止原告经营）；证据五、《行政建议书》复印件（证明原告在试业期间，黄石智拿了这份证明来主张他的权利，阻止原告经营）；证据六、城缘饭店企业信息（证明原告无法取得合法营业权）；证据七、音频、视频资料。经庭审质证，被告陈湘林、陈超对证据一的真实性没有异议、对内容也没有异议；对证据二无异议；对证据三这些收款收据，对陈湘林在2017年10月20日出具的两张收据顶手费2万元和押金3万元，这份证据是不客观的，这证据来源是原告2017年12月到陈湘林家里诱使其写的借条，其实陈湘林没有收到这5万元；10月22日陈超出具的45000元的收据是属实的，这45000元就包含了押金3万元和顶手费，原告还欠5000元没有给。2017年10月24日陈超写的材料酒水费3万元是属实的。对于陈超所写的没有落收款日期的顶手费2万元的收据，其实这收据是对顶手费的补充说明，不代表陈超又收取了原告2万元。对于租金、麻雀机的收据属实。电脑的1000元也是包括在顶手费里面，并没有另外收。付工资的收据是属实的。但是曾庆甦的收据与本案无关。对于证据四没有看到黄石智提供有什么证明。这只是村委会开具的证明，这与本案无关。对证据五无异议，但这刚好证明了市场监查机关没有责令原告停止经营，只是要他办理相关证照，不能证明被告有违约行为。对证据六真实性无异议，这企业的性质是个体工商户，不用通过股权转让，其实就是财产转让，所以，他的企业信息不能证明被告有违约行为，相反证明了这饭店转让程序应是重新办理相关经营证照。关于音频、视频资料：1、对音频视频来源不明，不清楚交谈者身份，不能作为证据使用；2、双方谈话中，明显是原告诱导对方，没有其他证据佐证；对视频关门属实，但是因为原告违约导致关门，不是被告的原因导致饭店关门。即使签订合同的时候，通过以后房东的行为，他是同意转让的，他也认可双方的转让行为。被告陈湘林、陈超辩称：原告刘自力经其同学曾庆甦师傅等人介绍于2017年10月20日与被告陈湘林商谈接手城缘饭店一事。经过双方仔细商量及现场清点财产，双方对待转让的财产及相关权益进行了约定并签署了合同，但当天原告并未付款。原告在接受转让饭店后并得到房东的认可，继续营业，并按照合同的约定支付了一个月的房租。在需要继续支付房租时，原告却拒绝支付，经房东多次催促后都不交房租，导致房东决定收回房屋，其停止营业是原告自身的原因造成，与被告无关。在饭店转让时，被告只代房东收到原告押金30000元，另收到库存材料及酒水款30000元及被告添置的固定资产的补偿款（顶手费）15000元。原告还欠被告合同约定的顶手费5000元未付，被告保留继续向原告追索的权利。2017年12月，原告刘自力找到被告陈湘林，要求陈湘林写两张收取押金及顶手费的收款收据。陈湘林在未与其儿子陈超核实是否已向原告出具收条的情况下，补写了收款收据。但原告却违反诚信原则，依此并未收钱的收据向法院提起民事诉讼。综上所述，被告与原告签订的合同是双方真实意思的表现属于有效合同，双方均应遵守。原告在被告不存在违约行为及违约事实的情况下无权单方行使合同解除权。且原告在经营过程中已占有、使用消耗了被告的财产，原告的诉讼请求不应得到法院的支持。请求法院保护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。被告陈湘林、陈超在举证期限内提交的证据如下：证据一、身份证复印件（证明被告的身份）；证据二、调查记录复印件（对魏智光的调查记录，证明2017年10月20日，陈湘林并未收取原告款项50000元）；证据三、收据复印件（曾庆甦的工资收据，证明2017年10月20日陈湘林并未收取原告款项50000元）；证据四、证人证言复印件（房东的证言，证明房东认可饭店转让，要求与原告订租房合同，但原告不配合且不交租金）。补充一份：《证明》复印件（罗俊红的证言，证明1、房东知晓并同意两被告转让饭店；2、房东委托罗俊红与刘自力联系，要求重新签订租赁合同，但原告不配合；3、因原告不交房租，房东委托罗俊红在原告催交无果后才予以关门）。经庭审质证，原告刘自力对证据一无异议；对证据二真实性有异议，魏智光没有看到陈湘林给李自力写收据，说明魏智光当时不在场，这并不能说明刘自力没有给钱，一般都是先给钱，后写收据；对证据三有异议，这只是推测，这不成立；对证据四当时原告是不知晓有房东，陈湘林也没有告知有房东，所以房东锁门等都是后来的事情，为什么订立合同的时候房东不在场签名，所以这份证言证词不成立的，不真实的，原告不予认可；对补充提交的证据《证明》这是不合法的证据，原告方不予认可。经审理查明，原告刘自力与被告陈湘林于2017年10月20日签订《饭店租赁合同》，约定由被告陈湘林将座落于连州市连州镇洋湄路洋湄村新世纪会所右侧饭店出租给原告刘自力经营，租赁期限自2017年10月20日起至2022年3月21日止，租金为6800元/月，租金自租赁合同签订生效之日起按月支付，合同约定原告刘自力交给被告陈湘林押金30000元，合同期满后，由被告陈湘林退还给原告刘自力。合同还以手写的形式补充被告陈湘林必须提供营业执照、卫生许可证移交给原告刘自力。2017年10月20日，被告陈湘林向原告刘自力出具两份收据，收据分别显示被告陈湘林收到原告刘自力饭店顶手费20000元、收到城缘福饭店押金30000元，2017年10月21日，被告陈湘林出具收款收据，显示收到已付麻雀桌2张共1400元。2017年10月22日，被告陈超向原告刘自力出具收款收据，显示收到刘自力城缘福饭店45000元。2017年10月24日，被告陈超向原告刘自力出具收款收据，显示收到原告刘自力饭店材料、酒水费30000元。另外，被告陈超还分别出具收据，其中一份收据显示收到刘自力交来城缘福饭店顶手费20000元、一份显示收到刘自力饭店电脑转让金1000元、一份收到刘自力交来11月份城缘福饭店租金6800元。2017年10月30日，案外人曾庆甦出具收据，显示收到工资6160元。2016年8月30日，连州市连州镇高堆村委会出具《证明》，证明主要内容为座落于连州市连州镇洋湄路洋湄村新世纪娱乐会所右侧房屋，面积约400平方米，未办理房产证，是合法建筑，是商业用途，属于该村居民黄石智所有。2017年12月1日，连州市市场监督管理局南门市场监督管理所出具连市监南行建字[2017]第13-38号《行政建议书》，认为刘献（案外人）涉嫌无照在连州市洋湄路原城缘福饭店从事中餐制售服务经营行为，要求其办理相关证照。另查明，连州市城缘饭店（对外经营使用“城缘福饭店”）于2017年4月1日经连州市市场监督管理局登记成立的个体工商户，经营者为陈湘林。被告陈湘林与陈超为父子关系。再查明，被告陈湘林原经营的连州市城缘饭店所在场地由其向案外人黄石智租赁，其向原告刘自力转租时未征得黄石智的同意。截止至法庭辩论终结时，本案所涉房屋未取得建设工程规划许可，没有合法的产权证明。本院认为，第一，关于本案原告刘自力与被告陈湘林签订的《饭店租赁合同》效力问题。原、被告签订的《饭店租赁合同》除了包含经营场地的租赁外，还包括饭店经营权的出租。首先关于租赁经营场地的效力问题，本案所涉经营场地是由被告陈湘林从案外人黄石智处租赁得来，再转租给原告刘自力。虽然案外人黄石智同意转租行为，但因为所租赁的房屋未取得建设工程规划许可，没有合法的产权证明，因此案外人黄石智与被告陈湘林签订的租赁合同无效，而基于初始租赁合同无效，转租合同即原告刘自力与被告陈湘林签订的《饭店租赁合同》亦自然无效。其次，关于饭店经营权出租的效力问题，因连州市城缘饭店登记的是个体工商户，而个体工商户经营者的变更，应当先由原经营者办理注销登记，再由新的经营者重新办理注册登记，因此，原告刘自力与被告陈湘林签订的《饭店租赁合同》关于经营权出租的约定违反法律法规的强制性规定，该合同无效。无论是从租赁的经营场地还是经营权的出租，均可认定《饭店租赁合同》无效，因此原告诉请解除合同的理由不充分，本院依法不予支持。第二，《饭店租赁合同》无效，因合同取得的财产应当予以返还。关于返还的金额问题。1、对于原告诉请的酒水费30000元，因酒水属于有价值的货物，且签订合同时已随饭店一并移交给了原告，原告因接收了货物才向被告陈湘林支付酒水费，既然原告接收了该批货物，再诉请被告返还货款的理由不充分，本院依法不予支持。2、因被告陈湘林是合同当事人，因此其向原告收取的顶手费20000元及押金30000元应当予以返还。3、而被告陈超向原告出具《收据》所显示的款项，合同仅对合同当事人具有约束力，无证据显示被告陈湘林委托被告陈超向原告刘自力收取款项，因此在本案中原告刘自力无权向被告陈超主张权利，至于被告陈超是否收到原告的款项以及收到的款项金额问题属于另一法律关系，本案不作处理，原告刘自力可另行主张权利，故原告在本案诉请被告陈超退还相关款项的理由不充分，本院依法不予支持。第三，关于原告刘自力主张被告赔偿损失的问题。在民事诉讼中，无论是原告提出诉讼请求还是被告提出答辩主张，均应按照“谁主张，谁举证”的原则，提交充分的证据证实各自的主张，没有提交证据或者提交的证据不充分的，各方均应承担败诉的风险，原告刘自力没有提交其遭受损失的证据予以证明，因此该诉请理由不充分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告刘自力与被告陈湘林于2017年10月20日签订的《饭店租赁合同》无效。二、被告陈湘林应当于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告刘自力顶手费20000元及押金30000元，合计50000元。三、驳回原告刘自力的其他诉讼请求。本案受理费3507.2元，由原告刘自力负担2411.2元，由被告陈湘林负担1096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  熊伟敏审 判 员  陈 炜人民陪审员  黄 燕二〇一八年十二月十一日书 记 员  廖妍妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。