福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初8521号 原告：厦门市新景禾祥高峰会业主委员会，住所地福建省厦门市思明区后滨路**。 负责人：赵一新，该业委会主任。 委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖泽群，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：厦门新景地集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路******，统一社会信用代码91350200705428429D。 法定代表人：钟江波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：叶阿旋，女，1978年3月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：廖发明（系叶阿旋的丈夫），男，1977年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市新景禾祥高峰会业主委员会（以下简称高峰业委会）与被告厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）、叶阿旋物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高峰业委会的委托诉讼代理人罗宏强，新景地公司的委托诉讼代理人郭元、郑金摇，以及叶阿旋的委托诉讼代理人廖发明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高峰业委会向本院提出诉讼请求：1.确认新景地公司对新景禾祥小区1号楼第三层架空层区域的东侧部分（面积约100平方米）的处分行为无效；2.新景地公司、叶阿旋将新景禾祥小区1号楼第三层架空层区域的东侧部分（面积约100平方米）恢复原状并返还给全体业主；3.新景地公司、叶阿旋共同向高峰业委会支付自2012年11月1日起至实际返还之日止的占有使用费（暂按每年19125元计算，暂计至2018年5月1日为105187元，实际应付费用以评估为准）。诉讼过程中，高峰业委会明确第1项诉讼请求中的“处分行为”是指租赁行为。 事实和理由：根据规划设计，厦门市新景禾祥小区1号楼第三层的中间区域设计为架空层，属于建筑区划内服务于全体业主的公共场所，归全体业主所有。新景地公司未经高峰业委会及新景禾祥小区全体业主同意，于2012年11月1日擅自将该架空层的东半侧部分（现暂编门牌号为××之3－301室，面积约100平方米，即本案讼争空间）出租给叶阿旋，并签订了《房屋租赁合同》。新景地公司、叶阿旋长期占用上述场所至今，从未向高峰业委会或新景禾祥小区全体业主支付任何费用，严重侵犯了新景禾祥小区全体业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，请法院支持高峰业委会的诉讼请求。 新景地公司辩称，一、高峰业委会的诉讼主体不适格，依法应驳回起诉。 1.高峰业委会提出的各项诉求均已超出法定职责范围，高峰业委会无权提起本案诉讼。根据《物业管理条例》第二条、第十九条以及《福建省物业管理条例》第十八条规定，高峰业委会仅能根据业主大会授权就物业管理纠纷依法进行诉讼，而所谓的物业管理纠纷指的是业主与物业服务企业之间的纠纷，本案中新景地公司系建设单位，高峰业委会提起的诉讼系物权保护诉讼，本案不属于物业管理纠纷，高峰业委会无权提起本案诉讼。 2.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项规定，高峰业委会提供的证据不能证明此次诉讼已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 3.本案讼争空间处于新景禾祥小区1号楼第三层，仅涉及部分业主之权益，高峰业委会诉讼主体不适格。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，即便认为讼争空间属于业主共有，也应为新景禾祥小区1号楼单幢建筑物业主共有，而非新景禾祥小区全体业主共有，即讼争空间所有权仅与1号楼业主有利害关系，应由该部分业主共同提起本案诉讼，业主大会无权授权高峰业委会提起诉讼。高峰业委会作为新景禾祥小区业主大会执行机构，只能根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼，高峰业委会提起本案诉讼属主体不适格。 二、退一步讲，即便高峰业委会诉讼主体地位适格，其主张的各项诉求也缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 1.讼争空间系新景地公司合法所有，并非属于业主共有，该空间具有构造上的独立性，能够明确区分，以及利用上的独立性，可以排他使用，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的专有部分，新景地公司并未将该空间出售给任何业主，故该空间的所有权仍属于新景地公司，高峰业委会无权要求新景地公司、叶阿旋返还空间及支付占有使用费等。相关法律也没有规定架空层全部归属业主共有。 2.高峰业委会要求确认新景地公司对讼争空间之处分行为无效缺乏法律依据。首先，处分行为包括买卖、赠与、抵押等多种行为，高峰业委会仅笼统地确认处分行为无效，诉求不明确；其次，新景地公司作为空间所有人有权自行处置空间，高峰业委会无权干涉；再次，根据合同相对性原则，租赁合同是否有效，与高峰业委会无关，高峰业委会并非合同的当事人无权请求确认其效力。 3.高峰业委会要求新景地公司将讼争空间恢复原状并返还给全体业主缺乏事实与法律依据。首先，要求新景地公司对讼争空间恢复原状的前提必须是新景地公司之行为使讼争空间受损，但是新景地公司未对讼争空间有任何侵权行为，高峰业委会也未举证证明讼争空间受有任何损害；其次，新景地公司并未直接占有讼争空间，并非实际使用人，客观上无法履行返还的义务。 4.高峰业委会要求新景地公司与叶阿旋共同向高峰业委会支付自2012年11月1日起至实际返还之日的占有使用费也缺乏法律依据。首先，高峰业委会主张每年按19125元计算占有使用费毫无依据，高峰业委会并未提供任何证据证明；其次，讼争空间于2012年11月1日出租至今已逾五年，小区内各业主对该情况早已知悉，但从未向新景地公司主张过占有使用费，根据相关法律规定，占有使用费大部分已超过两年诉讼时效，超过诉讼时效的部分依法应予驳回。 综上，高峰业委会的诉讼请求明显与事实不符，且缺乏法律依据，恳请法院依法驳回高峰业委会的起诉或驳回其诉讼请求，维护新景地公司的合法权益。 叶阿旋辩称，一、高峰业委会诉请叶阿旋返还占有使用费，超出《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条以及《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、相关司法解释规定的业主委员会职责范围，高峰业委会不具有诉讼主体资格。高峰业委会是新景禾祥小区业主大会的执行机构，其职责范围仅限于物业管理、物业服务等事项。对于物权及相关收益的归属，高峰业委会并非利害关系人，不能作为原告直接参与相关民事诉讼活动。叶阿旋是按原设计用途并经竣工验收后按原样承租讼争空间，未对建筑进行加建、改造，不存在改变建筑外貌、承重结构等情况，也未对相邻业主的采光、通风等相邻权造成任何妨碍和损害。 二、讼争空间为区分所有权建筑的专有部分，叶阿旋与新景地公司依法签订租赁合同，支付合理对价，应受法律保护。讼争空间的规划使用功能为住宅，属专有部分，其中第四层为居室，第三层为第四层的专属露台，并非高峰业委会所述的架空层。退一步讲，即使讼争空间被认定为公共部分，高峰业委会对叶阿旋的诉求也应限于恢复原状，因叶阿旋已向新景地公司支付合理对价，高峰业委会应向新景地公司主张返还不当得利或赔偿损失。 三、高峰业委会操控所谓业主代表“双过半”（专有面积过半且人数过半的业主授权同意）提起所谓“确认处分行为无效和返还占有使用费”诉讼，具有不正当的诉讼目的，更不用说返还占有使用费根本不在表决事项范围内，其诉讼请求不应得到支持。 四、高峰业委会要求叶阿旋返还占有使用费，没有事实依据。退一步讲，若法院认定叶阿旋违法占用了架空层，也应按架空层的占有使用费标准来计算相关费用。 综上，应驳回高峰业委会的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2012年11月1日，新景地公司（出租方/甲方）与叶阿旋（承租方/乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定如下：甲方将本案讼争空间即厦门市思明区××之3－301室房屋（面积100平方米）出租给乙方，乙方对房屋的属性和现状充分了解，并同意承租该房屋和享有该房屋的相关权益；租赁用途为住宅之使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途；租赁期限为20年，自2012年11月1日至2032年11月1日；本合同租赁期限内租金合计382500元，乙方应将租金采用转账支付方式转入甲方指定账户。上述合同签订后，叶阿旋向新景地公司支付了租金382500元，新景地公司将讼争空间交付给叶阿旋，叶阿旋进行装修后入住至今。 2016年6月30日，高峰业委会委托律师向新景地公司发出律师函，认为新景地公司擅自搭建××之3－301室等四套房屋进行出租牟利，要求新景地公司立即解除租赁合同，并将非法所得移交给高峰业委会。 另查明，据讼争空间所在的新景禾祥小区总平面图记载，位于新景禾祥小区**楼的**变配电室从**上空**中间均为无效空间。据讼争空间所在的新景禾祥小区1号楼第三层规划平面图记载，讼争空间一部分为露台，另一部分为变配电室上空。据讼争空间所在的新景禾祥小区1号楼第四层规划平面图记载，讼争空间一部分为客厅上空（（位于第**变配电室上空的上方，另一部分为起居室、卧室、楼梯、上空（（位于第**露台的上方。 据新景禾祥小区竣工分层平面图记载，讼争空间所在的新景禾祥小区1号楼第三层为露台和2#变配电室上空。 讼争空间未办理权属登记，也未纳入新景禾祥小区1号楼的专有部分面积。 又查明，高峰业委会于2015年11月向厦门市思明区开元街道办事处办理成立备案登记，本届任期至2020年10月。2016年3月，因业委会主任、副主任、委员变更，高峰业委会向厦门市思明区开元街道办事处办理变更备案登记。据业主委员会成立备案表和业主委员会变更备案表记载，新景禾祥小区的房屋幢数3幢，套数437套，业主总人数419人，总建筑面积90692.55平方米。 2017年至2018年期间，高峰业委会向新景禾祥小区业主发放表决票，表决事项包括同意高峰业委会委托律师以诉讼方式要求侵权人返还新景禾祥（高峰会）小区1号楼第三层、3号楼第三层的部分架空层空间。其中，部分表决票的填写时间在业主大会召开之后，亦在高峰业委会提起本案诉讼之后。 关于表决情况，高峰业委会主张，新景禾祥小区住宅面积73865.85平方米，商铺面积5783.29平方米，车位面积30812.57平方米，以上共计110461.71平方米，同意上述表决事项的住宅业主专有面积48422.88平方米，商铺业主专有面积983.44平方米，车位业主专有面积9390.92平方米，以上共计58797.24平方米，表示同意的业主专有部分面积占新景禾祥小区总面积的53.23%；新景禾祥小区住宅业主人数364人，商铺业主人数73人，车位业主人数61人，以上共计498人，同意上述表决事项的住宅业主人数239人，商铺业主人数12人，车位业主人数0人，以上共计251人，表示同意的业主人数占新景禾祥小区总人数的50.4%。 新景地公司对高峰业委会主张的表决情况不予认可，具体理由如下：①投票人的签名是否是业主本人签字无法确认；②表决票将两个不同的表决事项捆绑投票，不符合一般的表决规则，且无法确认业主同意的表决事项；③表决时间持续一年多明显不合理，业主大会结束后填写的表决票无效；④同一业主购买多套房屋只能计算一票，产权人与投票人不一致的表决票（未经授权的投票）不应计算，没有填写投票日期的表决票不应计算；⑤退一步说，即便表决票真实有效，也无法证明高峰业委会提起本次诉讼符合法律规定；⑥表决事项未涉及高峰业委会的第1、3项诉讼请求。 叶阿旋对高峰业委会主张的表决情况不予认可，具体理由如下：①高峰业委会只提供赞成票数（230票），不提供小区全体业主人数，高峰业委会称赞成人数超过半数，有些唐突；②小区全体业主包括住宅、商铺、车位的业主，小区业主总人数可能超过460人，赞成人数就没有超过半数；③高峰业委会起诉状和业主大会决议公告均称共收到赞成票230张，可高峰业委会提供给法院的赞成票却有231张，数量不一致；④表决票的设计存在问题，致使许多业主做出错误的意思表示，表决票把三个表决事项分成两个格子，即把表决起诉叶阿旋和起诉开发商合在一个格子，把起诉物业服务公司放在另一个格子，有的业主打了三个勾，有的业主（176人）只打了两个勾，不能体现业主的真实意思；⑤有9张表决票业主与签名不一致，不能证实是业主的签名，应予排除；⑥有15张表决票没有签具体表决时间，不能证实是在表决有效期内填写，不具有表决效力；⑦有25张表决票业主签名前后不一致，可能存在虚假签名；⑧投票时间在业主大会召开之后的表决票不应计算。 关于新景禾祥小区的建筑套数和建筑面积，新景地公司述称，新景禾祥小区包括住宅364套、商铺73个、车位470个、幼儿园1座，共计908套，但未向本院陈述新景禾祥小区的建筑面积。叶阿旋述称，新景禾祥小区住宅364套、商铺73个、幼儿园1座，车位数量不清，另外还应计入包括本案讼争空间在内的4套住宅，90692.55平方米并非新景禾祥小区的实际面积。高峰业委会表示，幼儿园与新景禾祥小区的地籍号不同、红线图不同、宗地面积不同，分属不同的物业管理区域，幼儿园业主对于新景禾祥小区的事务没有表决权，并提交项目与宗地信息汇总表、厦门市宗地图为证。新景地公司、叶阿旋对项目与宗地信息汇总表、厦门市宗地图的真实性无异议，但认为幼儿园与新景禾祥小区同属于一个项目，幼儿园业主应有表决权。 审理中，高峰业委会向本院申请对讼争空间的占有使用费标准（参照同小区住宅租金标准）进行评估。 综上所述，本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。高峰业委会委托律师以诉讼方式要求侵权人返还新景禾祥小区1号楼第三层、3号楼第三层的部分空间，系有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。高峰业委会已向本院举证证明其提起本次诉讼符合法律规定的双过半要求，且其提出的三项诉求均与讼争空间的管理和利用有关，虽然新景地公司、叶阿旋对高峰业委会提供的表决票提出各种质疑，但均不足以推翻表决结果，尤其是新景地公司作为新景禾祥小区的开发商，始终未向本院说明该小区的建筑总面积和业主总人数，并且，未有证据证明新景禾祥小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主对高峰业委会提起本次诉讼持有异议，故本院认定高峰业委会有权代表新景禾祥小区业主提起本案诉讼，其诉讼主体适格。 本案讼争空间规划为露台和变配电室上空，竣工后亦登记为露台和变配电室上空，该空间为非封闭空间，依附于新景禾祥小区1号楼的建筑结构而存在，应由新景禾祥小区业主共同对该空间加以管理和利用。新景地公司未取得建设工程规划许可，亦未经新景禾祥小区业主同意，将该空间改造成封闭空间，并作为住宅出租给叶阿旋，新景地公司与叶阿旋之间的租赁合同无效。高峰业委会诉求确认新景地公司对讼争空间的处分行为即新景地公司将该空间出租给叶阿旋的行为无效，符合法律规定，本院予以支持。 尽管新景地公司未取得建设工程规划许可将讼争空间改造出租，但未有证据证明相关职能部门对该空间进行处理。新景地公司将讼争空间交付给叶阿旋后，叶阿旋已对该空间进行装修并入住至今。从建筑的安全性、空间的有效利用以及减少损失的角度出发，高峰业委会在当前情况下诉求新景地公司、叶阿旋将该空间恢复原状，本院不予支持，但不影响日后相关职能部门对讼争空间依法进行处理。 新景地公司将讼争空间出租给叶阿旋，叶阿旋向新景地公司支付了租赁对价，并投入资金进行装修，若在当前情况下将讼争空间返还给高峰业委会代表的新景禾祥小区业主，难免权利义务显著失衡，故本院对高峰业委会提出的返还讼争空间的诉求不予支持。叶阿旋可参照其与新景地公司约定的租赁期限继续使用讼争空间，但不影响日后相关职能部门对讼争空间依法进行处理。新景地公司与叶阿旋约定的租赁期限届满后，高峰业委会可另行向新景地公司、叶阿旋主张返还讼争空间。 新景地公司于2012年11月1日将讼争空间交付给叶阿旋占有使用，新景地公司、叶阿旋应向高峰业委会代表的新景禾祥小区业主支付占有使用费。因讼争空间原本为非封闭空间，经新景地公司改造、叶阿旋装修后作为住宅使用，至今未取得建设工程规划许可，其占有使用费不应参照同小区住宅租金标准计算，本院对高峰业委会的评估申请不予准许。鉴于讼争空间的上述情况，并考虑到叶阿旋于2012年一次性支付占有使用费，本院认为应以新景地公司与叶阿旋约定的租金标准计算占有使用费为宜。鉴于叶阿旋已向新景地公司支付了租金382500元，新景地公司应向高峰业委会支付占有使用费382500元，叶阿旋承担连带责任。若日后相关职能部门对讼争空间依法进行处理，高峰业委会、新景地公司、叶阿旋可依法另行确定三方之间的权利义务关系。因占有使用费系一次性支付，且这种支付方式系本院考量占有使用费标准的因素之一，故本院对新景地公司关于诉讼时效的抗辩不予采纳。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第十五条第（五）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告厦门新景地集团有限公司将厦门市思明区新景禾祥小区1号楼第三层位于露台和变配电室上空东侧约100平方米的空间出租给被告叶阿旋的行为无效； 二、被告厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告厦门市新景禾祥高峰会业主委员会支付占有使用费382500元（自2012年11月1日起至2032年11月1日止），被告叶阿旋承担连带责任； 三、驳回原告厦门市新景禾祥高峰会业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为3618元，由原告厦门市新景禾祥高峰会业主委员会负担50元，被告厦门新景地集团有限公司负担1784元，被告叶阿旋负担1784元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇一八年十二月二十六日 代书记员 楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。