广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2441号原告：麦沛聪，男，汉族，1987年9月2日出生，户籍所在地广东省佛山市南海区，经常居住地广东省佛山市禅城区，被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营部经理。原告麦沛聪与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦沛聪，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦沛聪向本院提出诉讼请求：1、被告限期为原告办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾1栋1513号房的产权证至原告名下，并交给原告；2、被告向原告支付逾期办理产权证的违约金14737.55元（暂计至2018年10月29日逾期405天，从2018年10月30日至实际办妥交付产权证之日的违约金另行计算）；3、被告向原告退还已多收的契税款7278.10元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2014年8月9日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014080565），购买了位于广东省××县沙××镇月亮××号的房屋，并在“第十五条关于产权登记的约定”中约定，在该商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告和被告双方同意按《广东省商品房买卖合同》附件四的“补充协议”第八条处理。2015年9月30日，原告按照《广东省商品房买卖合同》及补充协议的约定，付清该商品房的全部房价款363890元。同时，原告先后两次向被告支付了委托代办该商品房产权转移登记所需的全部税、费共12752元。原告依照被告的《收楼通知书》，办理了交收楼的手续，按要求交齐了办理该商品房买卖、登记、转移、产权证等所需的各种证件、资料。但是，被告至2018年10月29日止，仍未办妥、交付产权证给原告。因此，原告请求贵院判令被告办理该商品房产权证给原告。二、按照原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》附件四“补充协议”第八条“产权登记”第2款的约定“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按协议约定提交办理权属登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。”，被告应于2015年9月30日原告收楼后720日内即2017年9月19日前完成产权转移登记，为该商品房办理不动产权证书至原告名下。但被告从2017年9月20日起开始违约，其应向原告支付违约金14737.55元（暂计至2018年10月29日逾期405天，从2018年10月30日至实际办妥交付产权证之日的违约金另行计算）。三、2014年8月3日和2015年9月30日，原告向被告交付了委托代办该商品房产权转移登记所需的全部税、费中，包含了该商品房总价款的3%计算的契税款10917元。但是，原告经查询“广东省税务服务”系统的“房屋契税”，被告于2018年9月26日为原告仅代理缴纳该商品的契税3638.9元，其余7278.1元属于多预收原告的款项。因此，请求贵院判令被告退还原告多预付的契税款7278.1元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，首先，对逾期办证给广大业主带来的困扰，我仅代表月亮湾致以歉意。涉案房屋已经取得登记在被告名下的产权证，被告也已经在2018年11月26日发函通知原告，共同申请原告名下的房产证。该函已在2018年11月27日送达到原告，原告也已经在11月29日上午与被告共同申请办理原告名下的产权证。对于延期办证违约金，被告愿意在办理完毕原告名下的房屋产权证后与原告合理合法的协商解决。被告收取原告的办证费12752元包括契税、物业维修基金以及其他办证费用，故对原告的退契税诉讼请求，被告愿意在办理完毕原告名下产权证后与原告同时据实结算处理。本院经审理认定如下事实：2014年8月6日，原告麦沛聪以363890元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了一份《商品房买卖合同》。该份合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。签订《商品房买卖合同》和补充协议后，原告依约付清该商品房的购房款363890元及相关办证费用12752元给被告。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2015年9月30日，被告将涉案商品房实际交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。另查明，被告于2018年11月26日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并于当天投寄给原告，该函于同年11月27日被签收。《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》里载明：我司正在为您办理不动产权证，烦请您在收到该函协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。……2、与我司约定到阳西不动产中心签署申请书时间。2018年11月29日,原、被告双方共同到阳西县不动产登记中心提交了办理涉案商品房的权属证书的相关资料，阳西县不动产登记中心于当天受理了原告的办证申请。本院认为，原告麦沛聪与被告广东东方月亮湾有限公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。根据《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》的内容，原告麦沛聪需在收到该函后及时协助被告办理房屋产权转移登记手续，而原、被告已于2018年11月29日共同向阳西县不动产登记中心申请办理原告名下的产权属证书并已受理。现原告请求被告限期办理涉案商品房的权属证书至原告名下，本院不予支持。合同签订后，原告麦沛聪已依约付清该商品房的购房款363890元及相关办证费用12752元给被告，但被告没有按照合同约定的时间为原告办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续。本案中，被告广东东方月亮湾有限公司在2015年9月30日将涉案商品房实际交付给原告，其理应依约在涉案商品房实际交付后720日内即2017年9月19日之前为原告办理完毕涉案商品房权属转移登记手续，但其逾期未办理完毕。故被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证的违约金，本院予以支持。原告请求的逾期办证违约金应以363890元为基数按日万分之一，从逾期办理之日即2017年9月20日起计至涉案商品房的房地产权属证书办至原告名下之日止。原告主张被告向其收取的相关办证费用属于预收款项，该费用不仅包括契税，还含有公共维修金及其他费用。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至原告的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定。故原告请求被告退还多收的契税，本院不予支持。原告可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与被告据实结算或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付逾期办证的违约金（从2017年9月20日起以363890元为基数按日万分之一计至阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾1栋1513房的房地产权属证书办至原告名下之日止）给原告麦沛聪；二、驳回原告麦沛聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取计175元，由原告麦沛聪25元，被告广东东方月亮湾有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾纪雄二〇一八年十二月二十六日法官助理钟萃婷书记员许彤彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。