广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终1936号上诉人（原审被告）：化州市汇富房地产开发有限公司，住所地化州市河西街道桔城西路58号。法定代表人:陈颜清，经理。委托诉讼代理人：吴金容，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴楚琼，女，汉族，1990年3月27日出生。上诉人化州市汇富房地产开发有限公司（下汇富公司）因与被上诉人吴楚琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院(2018)粤0982民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。汇富公司上诉请求:一、判决撤销广东省化州市人民法院(2018)粤0982民初1377号民事判决，改判驳回吴楚琼的诉讼请求；二、判决本案一、二审诉讼受理费用由吴楚琼承担。事实和理由：一审判决认定汇富公司需支付逾期交付商铺违约金33991.08元给吴楚琼，属认定事实错误。首先，依据汇富公司与吴楚琼签订的《商品房买卖合同（预售)》第9条、11条约定可知，只有达到商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件等约定的交付条件后，汇富公司才能将涉案的商铺交付给吴楚琼，而在本案中，涉案商品房的楼房尚欠住建局的验收报告，尚未达到交付条件，即商品房交付条件尚未成就，不存在汇富公司存在违约的情形，不适用《商品房买卖合同（预售)》第12条的约定。因此，汇富公司无需支付违约金给吴楚琼。其次，根据汇富公司与吴楚琼签订的《兴发时代广场委托经营合同》可知，吴楚琼已将购买所得商铺委托给汇富公司统一经营管理。而《兴发时代广场委托经营合同》是《商品房买卖合同（预售)》补充合同，补充合同是基础合同的而延伸，与基础合同具有同等的法律效力，该补充合同已对涉案商铺的交付时间另作了约定，当基础合同与补充合同约定发生冲突时，应予后签订的合同约定为准。《兴发时代广场委托经营合同》中第三条第一款约定，委托经营自2015年6月1日起至2025年5月31日止，共十年，约定交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行；及第四条第二款约定，吴楚琼自愿免收涉案商铺的前三年租金，前三年的经营不再分配，经营所得的全部归乙方，经营成本由乙方承担。由此可知，汇富公司已实际将涉案商铺的交付给吴楚琼，不存在未交付涉案商铺之说，更不存在支付违约金的情形，一审判决错误。吴楚琼辩称，第一、汇富公司辩称其不存在逾期交楼的行为错误的。涉案《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的规定可见，合同中没有约定一定要交付房屋之后才可以支付违约金，却明确约定只要“逾期交付”就可以支付违约金了。所以汇富公司逾期交楼这一事实行为已构成违约。第二、汇富公司辩称已交楼没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格。而汇富公司在上诉状里面也承认欠缺化州市住房与城乡建设局的验收报告，商品房尚未达到交付条件，所以涉案商铺依法暂不得交付使用。至于双方签订的《兴发时代广场委托经营管理合同》，化州市住房与城乡建设局己经明确表明这份合同约定属于“国家早己明令禁止的售后包租或者变相售后包租的违法行为”。所以，汇富公司辩称已经交楼是没有事实依据和法律依据，应驳回其上诉，维持原判，本案一、二审诉讼费用由汇富公司承担。吴楚琼向一审法院起诉请求：一、判处汇富公司向吴楚琼支付违约金33991.08元。二、本案诉讼费用由汇富公司承担。一审法院认定事实：吴楚琼与汇富公司于2015年3月3日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》,合同编号：2015030376)，合同中，吴楚琼为买受人，汇富公司为出卖人。该《合同》中第三条、第六条约定，买受人购买属出卖人的位于化州市河西街道桔城西路58号汇富名苑1栋3层318铺，建筑面积为19.12平方米,商铺款总金额为283259元；第十一条约定出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付上述商品房；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人交足购房全款或交清首期款且银行按揭贷款放款后，达到约定交接时间，出卖人即可交付房屋给买受人。逾期交付，则从超期之日起按买受人已交的购房房款每月支付5.0‰的违约金给买受人。根据吴楚琼、汇富公司双方口头约定，吴楚琼于2015年2月12日向汇富公司支付了318铺的购铺款283259元。吴楚琼与汇富公司于签订《商品房买卖合同》当天签订《兴发时代广场委托经营管理合同》，合同中，吴楚琼为委托方，汇富公司为受托方，吴楚琼委托汇富公司经营管理吴楚琼所有的商铺。合同第一条约定委托标的为广东省化州市河西街道橘城西路58号的兴发时代广场3层318号铺（即《商品房买卖合同》的商铺），第二条约定吴楚琼将该商铺在委托期限内的使用权、收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方。第三条关于委托经营管理期限约定：1.委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2015年6月1日起至2025年5月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。甲方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。汇富公司没有在2016年5月31日前向吴楚琼交付涉案商铺。至起诉日止，汇富公司尚未向吴楚琼交付上述商铺。吴楚琼认为权益受侵害，遂于2018年5月9日向一审法院起诉。一审法院认为，吴楚琼与汇富公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该《合同》合法有效，双方应按《合同》约定履行自己的义务。吴楚琼已按《合同》约定全部履行了付款283259元的义务，汇富公司也应按《合同》约定时间交付商铺及为吴楚琼办理房地产权属证书，但汇富公司至今尚未按《合同》约定的时间交付商铺给吴楚琼，已属违约，应承担相应的违约责任。关于吴楚琼请求汇富公司支付逾期交付商品房违约金的问题。双方签订的《合同》第十一条约定出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付上述商品房，但至今该商品房未经验收合格，汇富公司也未将该商品房交付给吴楚琼。汇富公司辩称，双方补充签订的委托经营管理合同第四条约定，可视为汇富公司已将涉案房产交付给吴楚琼，一审法院认为汇富公司的说法没有事实及法律依据，对汇富公司该主张一审法院不予采纳。汇富公司违反商品房买卖合同约定，应承担违约责任。按该《合同》第十二条约定，汇富公司逾期交付，则从超期之日起按买受人已交的购房房款每月支付5.0‰的违约金给买受人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”汇富公司已超过约定交付日期未向吴楚琼交付商铺，自2016年6月1日起至2018年5月止，违约金为283259元×5.0‰×24个月=33991.08元。吴楚琼起诉要求汇富公司支付逾期交付商品房的违约金33991.08元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：汇富公司于判决生效之日起十日内支付逾期交付商铺的违约金33991.08元给吴楚琼。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取计325元，由汇富公司负担。本案二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为汇富公司有否存在违约交房的情形。汇富公司上诉称根据涉案买卖合同的约定，涉案商品房因欠缺验收报告而未达到交付条件，其不存在违约情形，且按照《兴发时代广场委托经营合同》的约定，汇富公司已实际将涉案商铺实际交付给吴楚琼。经查，2015年3月3日，吴楚琼作为买受人与汇富公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同中约定出卖人即汇富公司应当在2016年5月31日前向买受人吴楚琼交付涉案商品房，并对不可抗力外的逾期交房行为约定了承担违约责任的方式。在庭审中，汇富公司承认涉案房屋至今尚未达到交付条件，亦未交付给吴楚琼。本院认为，吴楚琼与汇富公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。签订上述合同后，吴楚琼已经依按照合同约定交付了足额的购房款，但汇富公司至今尚未将符合合同约定交房条件的房屋交付给吴楚琼，亦未提供证据证实存在不可抗力导致无法交房的情形。因此，汇富公司已经构成违约，理应承担违约责任。一审判决根据涉案合同的约定判决汇富公司支付违约金33991.08元给吴楚琼并无不当，本院予以维持。汇富公司该上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，汇富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，上诉人化州市汇富房地产开发有限公司已预交，由上诉人化州市汇富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈克铁审 判 员  陈春何代理审判员  巫 钊二〇一八年十二月二十六日书 记 员  梁 哲速 录 员  吴锦丹