江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0105民初2394号 原告：爱上租网络科技南京有限公司，住所南京市鼓楼区广州路189号1103-1105室。 法定代表人：童浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴迪，女，1987年11月22日出生，汉族，爱上租网络科技南京有限公司员工，住南京市鼓楼区。 被告:尹春生，男，1981年2月13日出生，汉族，户籍地江苏省赣榆县，住南京市建邺区。 原告爱上租网络科技南京有限公司（以下简称爱上租公司）与被告尹春生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱上租公司的委托诉讼代理人吴迪、被告尹春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱上租公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付8565元（含租金3200元、服务费72元、水费19元、电费473.97元、截止2018年4月21日的违约金4800元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同，约定租期自2017年11月12日至2018年11月11日，付款方式为季付。被告自2018年1月28日应支付下一期租金及服务费，但原告于2018年2月10日张贴《催款告知函》后，被告仅于2018年2月12日缴纳了单月租金，仍处逾期状态，且拖欠水、电、气等生活费。原告多次催交无果的情况下，于2018年3月9日张贴《收房告知函》并更换门锁收回房屋使用权，但被告不予配合、拒绝搬离，原告报警后，被告仅同意给付水电气费用，故诉至法院。 被告尹春生辩称，因原告未按合同约定履行维修义务，原告违约在先，故不存在违约金，更无须承担诉讼费用；其未多住涉案房屋一天，押金到期当天即2018年4月10日已搬离涉案房屋，并已告知原告，未有故意拖欠水电费；原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月11日，爱上租公司与尹春生签订《房屋租赁合同》，约定：尹春生承租爱上租公司管理的坐落南京市建邺区虹苑新寓三村8幢1单元103室房屋（以下简称涉案房屋）用于居住，租期1年（自2017年11月12日至2018年11月11日），租金2400元/月，付款方式为季付（第一期租金应于合同签订当日交纳，之后每期均需提前7天内完成交纳），首次签约押金2400元，管家服务费24元/月；合同有效期内，尹春生须及时交纳房屋租金、水电燃气费等费用，不得要求以押金抵扣；爱上租公司拒绝承担合同约定的维修义务，致使房屋无法正常使用，则承租人有权单方解除合同；承租人未按合同约定逾期支付租金及相关费用的，爱上租公司有权单方解除合同、收回房屋；租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由尹春生承担的费用、租金及尹春生应承担的违约责任外，剩余部分无息返还；租赁期内，爱上租公司承担房屋及其附属物品因设备老化产生的维修维护事宜；如承租人提前退租，应至少提前30日通知对方，并按合同约定的首月租金的200%支付违约金。嗣后，双方按期办理交房手续，尹春生按约支付押金2400元。 2017年12月2日，尹春生向爱上租公司报修，称其卧室铁窗玻璃破碎。后爱上租公司将涉案房屋卧室窗内加装铝合金窗，但尹春生称因外窗玻璃仍未修复，致其卧室寒冷不宜居住。 2018年2月9日，爱上租公司服务管家黄洁平向尹春生发送微信信息，告知尹春生于2017年1月28日起缴纳下期租金（2018年2月12日至2018年5月11日）。2018年2月10日，爱上租公司在涉案房屋张贴《催款告知函》，告知尹春生：其承租涉案房屋因未按合同约定提前15日交纳房租，若2018年2月10日24时前仍未交纳房租，则爱上租公司有权解除合同、收回房屋（换锁）。同日，黄洁平经微信向尹春生发送上述《催款告知函》照片。2018年2月22日，尹春生回复黄洁平称：“我后天回南京，拿现金给你，支付宝什么的不好用了，实在抱歉”，但黄洁平告知尹春生因其不能私下收取租客租金，故要求尹春生支付宝转账，但尹春生回复称其支付宝不能用。次日，尹春生告知黄洁平其将向爱上租公司账户转款。 2018年3月9日，爱上租公司在涉案房屋张贴《收房告知函》，告知尹春生：因其欠缴租金及相关使用费已逾期多日，故爱上租公司按合同约定解除合同、收回房屋。2018年3月12日，尹春生向爱上租公司交纳2018年2月12日至2018年3月11日期间租金。2018年3月15日，爱上租公司员工向南京市公安局建邺分局特巡警大队报警称：房客不肯搬走、水电欠费。嗣后，爱上租公司称因尹春生补交了一个月租金，故其公司为让尹春生搬离而向其交付涉案房屋钥匙。2018年3月16日，尹春生向黄洁平发送微信，要求其就押金给出确定答复，其才好按约定搬走。黄洁平回复称：“可以，按合同约定，你是未按约交纳房租提前退租，属于违约，合同约定违约金是2个月租金，我们按合同走，你赔付2个月违约金，结清水电费及实际居住房租，押金退还，我们签署终止协议”，尹春生回复：“如果这么说，你们有违约，我交了维修管理费，你们应该帮我维修，是不是要赔付我2个月租金再退我押金”，黄洁平回复称：“押金退不了”，尹春生遂回复称：“那就等我把押金用完再搬吧，我水电费也全交过了”。 2018年4月21日，尹春生向黄洁平发送短信称：“房子我10号就搬出来了，你验收下房子、钥匙你们都有”，黄洁平遂回复称：“大哥，这多几号了，你现在跟我说10号搬走了”，尹春生回复称：“我就一个月的租金在那，我还能多住么？关系都闹成那样了”，黄洁平回复：“2018年4月21号我公司业务管家再次上门收房才发现房屋空置你已搬出房屋，由于你未通知我司上门交割，其房屋空置2018年4月21日前（含当天）所致损失由你承担”。2018年6月6日，尹春生向黄洁平发送短信称：“我10号搬走的时候你们没来结水电费，我以前也说过我水电费不会拖欠，请把我搬走那天10号的水表和电费清单发过来”。 另查明，2018年2月11日，爱上租公司维修师傅告知尹春生，因其电话打不通，故其报修的玻璃将于春节后更换。涉案房屋于2018年5月23日支出电费452元及水费19元、于2018年6月28日支出电费54元。尹春生已付涉案房屋2017年11月12日至2018年3月12日期间租金、2017年11月12日至2018年2月12日期间管家服务费。 本院认为，当事人应按约全面履行自身义务；当事人可约定一方违约时支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的（高于实际损失的1.3倍），当事人可请求法院予以适当减少。本案中，由双方合同约定可知，租金给付方式为季付（除第一期租金于合同签订当日交纳外，此后每期均需提前7天内完成交纳），故涉案房屋2018年2月12日至2018年5月11日期间的租金尹春生应于2018年2月5日前完成支付，经爱上租公司催告其于2018年2月10日24时前交纳房租，仍未按期交纳，直至2018年3月12日，尹春生方才支付完毕2018年2月12日至2018年3月11日期间租金，构成逾期支付租金，故爱上租公司有权依约行使单方解除权。尹春生于爱上租公司2018年3月9日张贴《收房告知函》后仍未搬离，其虽称仅住满押金金额所覆盖的期限，但鉴于押金、租金的性质及法律意义不同，对尹春生所称以押金用于支付租金的抗辩，本院不予采信。尹春生称其已于2018年4月10日搬离涉案房屋，鉴于其于2018年4月21日方才通知爱上租公司，且对其实际搬离时间无其他佐证，故对尹春生要求支付租金至2018年4月10日的抗辩，本院不予采纳。但因爱上租公司发出《收房告知函》后，双方合同关系已于尹春生收函后即2018年3月9日解除，故爱上租公司不宜再按合同约定要求尹春生另行支付租金及服务费，但有权要求其支付违约金。由爱上租公司举证可知，爱上租公司的损失包括：尹春生居住至2018年4月21日的租金损失3200元、尹春生未支付的2018年2月至2018年4月管家服务费损失72元及水电费损失492.97元，结合双方合同约定的“合同解除后，押金除抵扣应由尹春生承担的费用、租金及尹春生应承担的违约责任外，剩余部分无息返还”条款，因尹春生所付押金数额超出其可抵扣的爱上租公司损失致无法返还押金，并虑及尹春生居住涉案房屋期间，确存在房屋维修未尽其意但尚未达到无法正常使用之情形，且因尹春生认为违约金过高、要求调整，故对爱上租公司要求尹春生支付违约金的诉讼请求，本院酌定支持2500元。 综上所述，本院对原告诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、尹春生于本判决生效之日起十日内向爱上租网络科技南京有限公司支付违约金2500元； 二、驳回爱上租网络科技南京有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由爱上租网络科技南京有限公司负担35元、尹春生负担15元（此款于本判决生效之日起十日内同上述第一项款项一并给付爱上租网络科技南京有限公司，以抵其预交的诉讼费用）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 周 翔 人民陪审员 陶 霞 人民陪审员 赵小梅 二〇一八年十二月十一日 法官 助理 原 宁 书 记 员 沈心怡