广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1721民初2466号原告：陈小勋，男，1986年3月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。原告陈小勋与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小勋的委托诉讼代理人方正阳，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小勋向本院提出诉讼请求：一、广东东方月亮湾有限公司为陈小勋办理金兰湾5栋2502号商品房的房地产权属证书;二、广东东方月亮湾有限公司向陈小勋支付延期办理房屋产权证的违约金13642.05元，即从逾期办证之日（2017年9月18日）起计至广东东方月亮湾有限公司为原告办妥房屋产权证之日止；三、广东东方月亮湾有限公司返还多缴纳的契税2667.67元给原告;四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将金兰湾5栋2502号商品房出售给原告。《商品房买卖合同》第四条约定该商品房属预售，按套出售，金额为332733元。原告按合同约定分期向原告支付了房屋价款332733元，被告于2015年9月28日向原告开具了购房发票。原告于2015年9月28日签署了房屋交接单，且原告已向被告支付了办理产权证所需的税费、查询费、维修基金、办证费等与办理产权证相关的费用5995元，被告收取了上述费用时向原告开具了收据。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第八条的约定处理”。《补充协议》第八条第2项约定：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失”。现被告未能如实履行上述合同，在房屋交接后720日内未能为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一证件，领取房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一。被告的行为已经构成了根本违约，应当向原告支付违约金并为原告办理好房地产权属证书。截至起诉日，被告未为原告代缴契税款项，被告应将原告多预交的2667.67元退还。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。广东东方月亮湾有限公司辩称，一、答辩人同意尽快为原告办理涉案房屋的权属转移登记手续，涉案房屋的大产权证目前正在阳西县不动产登记中心审核颁发当中，预计12月份即可与原告共同申请办理该房屋权属转移登记手续。二、对于延期办证违约金，答辩人愿意在办理完毕该房屋权属转移登记手续后，与原告合理合法协商解决。三、若房屋未缴纳契税，答辩人同意在预收的办证费用中予以缴纳，答辩人预收原告的办证费，包括契税、物业维修基金以及其他办证费用，由于目前尚未颁发原告名下的产权证书，该房屋仍有部分办证费用尚未确定缴纳金额，需待颁原告领取房产证书后才可以确定。因此，答辩人同意在原告领取其产权证书的同时与原告据实结算。本院经审理认定事实如下：2015年4月27日，陈小勋（买受人）以332733元的价格向广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了购房款332733元给被告。另外，原告还支付了办理金兰湾5栋2502号商品房产权证所需的办证费用共5995元给被告。2015年9月28日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂向本院提起诉讼。庭审中，原告请求变更被告退还契税款项数额为3837.41元。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2016年3月10日出具阳西县沙扒月亮湾滨海旅游度假区一期金兰湾住宅小区1#、5#、6#、7#、8#楼的《广东省阳西县建设工程规划验收合格证》。至本案法庭辩论终结时（2018年12月4日），原、被告双方尚未到相关部门办理涉案房屋的过户手续，被告承认迟延办证的主要原因是己方受施工单位不配合提交施工资料拖延工程竣工备案影响。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。庭审中，被告表示将尽快为原告办理涉案房屋的权属转移登记手续，结合本案的实际情况，现本院限被告在本判决发生法律效力之日起六十天内为原告办理涉案房屋的权属转移登记手续。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应分别在涉案商品房交付后的720日内（从2015年9月28日的次日起算720日），即在2017年9月17日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续，现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。至本案法庭辩论终结时（2018年12月4日），被告仍未为原告办理案涉房屋产权登记手续，故违约金应计至法庭辩论终结日止为宜。对于此后的违约金，因尚未能确定实际的计算截止日期，原告可待明确时另循法律途径解决。据此，本案逾期办证违约金应以房屋价款332733元为计算基数，按日万分之一从2017年9月18日计至2018年12月4日（共443天），即计为332733元×0.01%×443天＝14740.07元。至于原告请求被告返还原告多缴契税款项3837.41元的问题。由于涉案房屋尚没有办理房产证，未能确定办理房屋权属转移登记所需具体费用,且该办证等费用包括但不限于房屋契税在内的相关费用，故本案不宜作出处理，可由原告在相关费用明确后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、广东东方月亮湾有限公司应在本判决发生法律效力之日起六十天内为陈小勋办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾5栋2502号房的商品房权属转移登记手续；二、广东东方月亮湾有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付违约金14740.07元给陈小勋；三、驳回陈小勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，由陈小勋负担10元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  程美然二〇一八年十二月二十九日法官助理施春丽书记员陈昌成附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。