广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初341号原告：李萌，女，1962年3月31日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告：牛文静，女，1984年10月25日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘斌、陈凯佳，分别系广东威法律师事务所律师及实习律师。被告：陈淑丽，女，1964年6月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李若梅，系广东金桥百信律师事务所律师。原告李萌、牛文静诉被告陈淑丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告李萌、牛文静的委托诉讼代理人刘斌、陈凯佳，被告陈淑丽及其委托诉讼代理人李若梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李萌、牛文静共同诉称：李萌与被告于2007年12月24日签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告共同共有的位于广州市天河××××路天誉华庭“伊顿18”×幢四楼03、04号房屋（以下简称涉案房屋，该房屋建筑面积为190平方米），每平方米7300元，总价款为1387000元，2008年5月l0日前支付700000元，过户后再支付687000元等。当时李萌未经牛文静同意，擅自模仿牛文静笔迹在《房屋预约买卖合同》上签字。而且被告知道涉案房屋存在其他共有人却没有要求李萌提供委托书就进行交易，明显非善意。该房屋于2016年11月17日办理了房产证。牛文静一直以为被告是租户，李萌要求予以协助时，才知道房屋买卖合同。被告要求过户时，牛文静表示拒绝配合继续进行交易。李萌未经牛文静和自己丈夫黄继新同意即单方出卖房屋属于无权处分，现无法继续履行合同，涉案房屋无法过户，房屋买卖合同需要依法解除，且被告应当支付占有原告房屋期间占用费。为此，请求判决：1、解除双方于2007年12月28日签订的《房屋买卖合同》；2、被告立即搬离涉案房屋；3、被告参照年租金平均水平931.3元／平方米从2008年5月6日计至涉案房屋实际返还之日止支付占用费；4、原告退还购房款700000元。5、被告承担本案诉讼费用。被告陈淑丽辩称：李萌当年经济困难，因急需首期款、担忧开发商可能因其违约而将买卖合同作废，请求其帮忙接手。当时牛文静是在校读书的学生、没有任何出资，是授权李萌处分涉案的04层整层房屋出卖或出租，且相关租赁合同上的“牛文静”签名都是由李萌代签；牛文静在“伊顿18”×栋4楼401A注册个人独资公司“广州姿途生物科技有限公司”，应该一开始就知道了被告是合法所有和占有人的事实。至于夫妻共有财产问题，黄继新应该是同意的，而且家庭成员之间的问题不能对抗作为善意买受人的被告。原告购买涉案房屋每平方米均价是6945元，而卖出均价是7300元，被告既支付了购房款，又实际占有了涉案房屋，牛文静和黄继新一直没有提出异议。因此，本案房屋买卖合同合法有效，被告在整个交易过程无违约行为，根据物权法规定，被告已取得涉案房屋的所有权。原告拒绝办理过户手续，不属于合同法第一百一十条第（一）项规定不能履行的情形，属于违约行为。原告请求解除合同，没有合法依据，没有法定解除权。如果主张撤销权，已经超过诉讼时效。因此，请求判决驳回原告诉讼请求。经审理查明：2005年1月24日，广州新华汇昌房地产开发有限公司与李萌、牛文静签订《商品房买卖合同》，前者为出卖人，后者为买受人。合同约定：出卖人以协议出让方式取得位于天河区龙口西路原区政府以北编号为（）的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为穗国地出合20012××；土地使用权年限自2001年9月10日至2051年9月9日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名天誉华庭；该商品房的用途为写字楼；买受人所购的商品房为现房：第×幢4层【自然层4】全层；建筑面积共1285.798平方米；总金额8930644元等。2007年12月28日，李萌与陈淑丽签订《房屋买卖合同》。合同首部显示“出卖人”为李萌和牛文静，“买受人”为陈淑丽，均为打印字样。合同约定：出卖人将其所有的位于广州市天河区龙口西路原区政府以北的天誉华庭第×幢第4自然层03、04号房屋出卖给买受人；房屋建筑面积190平方米；房屋单价为每平方米7300元，总价款为1387000元；买受人需于2008年5月10日前向出卖人支付首期购房款700000元，余款687000元于买受人取得03、04号房屋房地产权属证书（）天内付清；对于买受人支付给出卖人的首期购房款700000元，出卖人承诺用于支付黄继新、黄镇宇购买广州新华汇昌房地产开发有限公司开发的、位于广州市天河区龙口西路原区政府以北的天誉华庭B3层房屋的房价款，且买受人有权监督出卖人将该款汇入广州新华汇昌房地产开发有限公司的帐户，作为黄继新、黄镇宇购买上述房产的房价款；出卖人应当在2008年（）月（）日前，将03、04号房屋交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成03、04房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。《合同》尾部，李萌在“出卖人（签章）”处签名，并模仿牛文静的笔迹代替牛文静签名；陈淑丽在“买受人（签章）”处签名；落款的“时间”，出卖人是“2007年12月24日”，买受人是“2007年12月28日”。此后，被告按照约定支付了首期购房款700000元，原告及时交付了房屋，该房屋至今一直由被告使用。2016年10月21日，原告申请办理购买的天誉华庭房屋不动产登记。2016年11月17日，广州市国土资源和规划委员会办妥了相关房地产证。在被告知情后要求办理过户时，原告予以拒绝，并提起本案诉讼。关于涉案房屋的登记地址。原告表示，房屋买卖合同约定的位于广州市天河××××路天誉华庭B幢四楼03、04号房屋，登记地址为天河××××路196号408房、409房，并提交天河××××路196号408房、409房的《中华人民共和国不动产权证书》和《广州市不动产登记申请表》、穗房合字××号《商品房买卖合同》、广州新华汇昌房地产开发有限公司《伊顿18写字楼平面图》、广州市房地产测绘所《房地产分户图》等档案资料。天河××××路196号408房、409房的登记资料显示房屋建筑面积分别为75.71平方米、116.35平方米，产权人均为李萌和牛文静，共有情况为共同共有。被告对这些证据的真实性和合法性无异议，但认为不能说明天誉华庭B幢四楼03、04号房屋和天河××××路196号408房、409房存在关联性，认为牛文静没有合法取得天誉华庭B幢四楼03、04号房屋所有权、没有诉讼主体资格。经比对广州新华汇昌房地产开发有限公司《伊顿18写字楼平面图》和广州市房地产测绘所《房地产分户图》，本院认定涉案房屋是天河××××路196号408房、409房。本案审理过程中，被告为证明李萌有权处分涉案房屋，提交了李萌和牛文静分别与广州华俊石油化工有限公司、广州酷骇科技有限公司、深圳市鲁班建设监理有限公司广州分公司、广州凯信电器有限公司、广州太普软件科技有限公司、广州市巴素医疗器械有限公司、广州国脉通信科技有限公司、广州永生水业科技发展有限公司、广州豪福电器科技有限公司、海南立昇净水科技实业有限公司广州分公司、牛文静、唐登辉、王育东、谢敏松、曾丽玉签订的15份《广州市房屋租赁合同》。李萌和牛文静确认这些合同的真实性和“牛文静”的签名都是李萌模仿的，但表示与李萌是否擅自处分涉案房屋没有关联性，因为被告没有证据证明牛文静知情或授权李萌处理涉案房屋。另查明：牛文静是李萌的女儿，于2016年8月15日注册自然人独资企业“广州姿途生物科技有限公司”，该公司法定代表人是牛文静，住所是广州市天河××××路××号4楼自编401A单元；黄继新是李萌的丈夫，2017年1月24日去世；黄镇宇是李萌和黄继新的儿子，1993年10月9日出生。又查明：2017年颜华珍向本院起诉李萌、牛文静，诉请要求李萌与牛文静将广州市天河××××路××号407房过户登记至颜华珍名下等。该案审理过程中，双方确认的李萌（甲方，卖方）与颜华珍（乙方，买方）签订《房屋预约买卖合同》约定：甲方拟出售的房屋位于广州市天河北龙口西路天誉华庭“伊顿18”×栋4楼02单元；甲方已办理预售合同登记，但未拆分各单元、未办理房地产权属证书；乙方购买的房屋总价为1204843元；2008年5月10日前乙方预付房屋总价款50%即604215元，甲方收款后应同时向乙方交付房屋钥匙，乙方可入住，并拥有甲方原先拥有的房屋一切权利；在甲方将房屋产权办理至乙方名下后十日内，乙方再向甲方支付剩余50%价款即604215元；甲方保证拥有房屋完全的所有权，保证出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，甲方已取得甲方配偶的同意，可以自主签署出售上述房屋的所有合同文件资料；因甲方上述房屋至今未办理房地产权属证书，甲方应在开发商将房地产权属证书办理到甲方名下立即将上述房屋所有权过户到乙方名下等。合同首部显示卖方／甲方为李萌和牛文静（均为打印字样），合同尾部甲方签字处显示李萌签名。李萌和牛文静则提起反诉，请求判令解除李萌、牛文静与颜华珍签订的《房屋预约买卖合同》等。理由是：涉案房屋属于李萌和牛文静共同共有，李萌出卖涉案房屋时未经牛文静的同意，牛文静未在《房屋预约买卖合同》上签字，牛文静一直认为颜华珍是租户；2016年11月17日办妥房产证后，颜华珍要求过户、李萌要求牛文静予以协助时，牛文静才知道涉案的房屋买卖合同，并表示拒绝配合继续进行交易；李萌认为其出卖房屋未经牛文静同意的行为属于无权处分，且涉案房屋没有进行过户登记，颜华珍的购买行为也不能适用善意取得，在牛文静不同意继续进行交易的情况下，涉案房屋无法完成过户，李萌也无法继续履行合同。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、天河××××路××号408房和409房《中华人民共和国不动产权证书》、李萌和黄继新《结婚证》、黄继新《死亡证明》、广州市白云区《公证书》、天河××××路××号408房、409房的房屋档案资料，被告提交的《商品房买卖合同》、广州姿途生物科技有限公司企业登记信息、15份《房屋租赁合同》等证据以及原被告的陈述在案佐证。本院认为：本案的争议焦点，是原告是否有权解除涉案房屋买卖合同。本案中，双方当事人均确认涉案《房屋买卖合同》中“李萌”和“陈淑丽”的签名都是本人自己签署的；但“牛文静”的签名是李萌模仿牛文静的笔迹代签的。原告主张解除合同的理由，是牛文静和黄继新都不知道该买卖合同，李萌是无权代理，而且牛文静拒绝继续履行该合同。本院就此分析如下：首先，李萌出卖涉案房屋前不征询共同共有人牛文静的意见，就不可能保证售后没有产权纠纷，与房屋买卖合同约定的义务相悖，明显不合常理。牛文静在购房十多年后，尤其是涉案房屋产权证办妥前3个月在旁边经营公司，应当早已知道被告使用自己是共同共有人的房屋，却从未询问过被告或者李萌是买卖还是租赁，极其不合常理。尽管涉案的房屋买卖合同没有类似原告与颜华珍的《房屋预约买卖合同》中约定的原告已取得黄继新的同意、可以自主签署出售相关房屋的所有合同文件资料等内容，但黄继新收取被告购房款700000元，且用于支付自己和儿子黄镇宇购买涉案房屋楼下的B3层房屋，却从未询问过款项来源、妻子和女儿购买的涉案房屋使用情况，更不合常理。因此，对于原告主张牛文静和黄继新一直不知道涉案房屋买卖情况，本院不予采信；被告主张牛文静和黄继新是知情并同意的，合情合理，本院予以采信。其次，涉案房屋买卖合同落款日期，原告是2007年12月24日，被告是2007年12月28日，明显是李萌将原告4天前已经签署的合同交给被告；而且牛文静是李萌的女儿，又没有提供证据反驳被告在庭审中质疑其无出资涉案房屋，且确认曾经的15份租赁合同都是李萌代其签名的。因此，被告主张本案中李萌虽然无权代理牛文静，但其足以相信李萌有代理权，符合情理，本院予以采信。再次，原告当初购买包括涉案房屋在内的天誉华庭第×幢第4层房屋面积高达1285.798平方米，而且约定涉案房屋首期购房款700000元汇入广州新华汇昌房地产开发有限公司的帐户，作为黄继新和其尚未成年儿子黄镇宇购买天誉华庭×层房屋的房价款；原告购买涉案房屋的单价是6945.60元，而卖给被告是7300元，溢价354.40元，盈利67336元；黄继新在去世前约10年时间内从未对涉案房屋的买卖提出过异议。因此，家庭成员共同投资非常明显，本院对原告主张的出卖涉案房屋未经黄继新同意，不予采信。最后，本案中的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，对双方都具有法律约束力，都应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而且涉案房屋性质是写字楼，不受房屋限购政策影响，不属于法律上或者事实上不能履行的情形，而是可以强制履行的。而且被告没有任何违约行为，原告要求解除的理由明显不成立，本院不予支持。应当指出的是：俗话说，“做事先做人”、“最大的破产是信用破产”。因此，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。社会应该倡导、践行诚实做人、信用营商！近十年来房价暴涨，市价已上涨10倍左右，原告拒绝继续履行与被告等签订的房屋买卖合同，见利忘义的嫌疑明显，违背了诚实信用原则，不应得到支持，以儆效尤。建议原告及时反省，积极主动地继续履行涉案房屋买卖合同，重塑自己良好的信誉！综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条和第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李萌、牛文静的诉讼请求。本案受理费17280元，由原告李萌、牛文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赵飞龙人民陪审员  邹允洪人民陪审员  赵 洋二〇一八年十二月二十七日书 记 员  蒲肖明吴乾锐