上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初29507号原告(反诉被告)：施珊，女，1948年11月27日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：高琦，上海思义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张赟，上海思义律师事务所律师。被告(反诉原告)：谢红友，男，1979年4月2日出生，汉族，住所地安徽省。委托诉讼代理人：王镇生，上海市弘正律师事务所律师。施珊与谢红友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。案件审理中，经双方当事人同意、本院院长批准，本院依法延长简易程序适用期限三个月，后于2018年2月2日转为普通程序并依法组成合议庭。谢红友于2018年4月16日提起反诉，本院合并进行了审理,于2018年7月3日公开开庭进行了审理。施珊的委托诉讼代理人高琦、谢红友的委托诉讼代理人王镇生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施珊向本院提出诉讼请求：1.要求解除施珊和谢红友之间的《房屋租赁合同》；2.要求谢红友立即迁出上海市侯家路XXX号房屋，将房屋交还施珊；3.要求谢红友支付自2016年12月起至实际搬离之日止的租金，按照每月人民币(以下币种均为人民币)3333元的标准计算。事实与理由：施珊和谢红友于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，施珊将本案系争的上海市侯家路XXX号底前间房屋租赁给谢红友，每月租金3333元，考虑到该房屋随时可能动迁，故约定租期自2013年6月1日至该房屋拆迁为止。2016年7月，动迁组征询意见出来，该房所属地块拆迁工作正式启动，至此，合同约定的解除条件成立，施珊与谢红友多次协商解除合同事宜，谢红友始终不愿配合，继续占有使用该房屋，致使施珊后续无法与动迁组签署动迁协议，房屋征收工作不能顺利展开，且谢红友从2016年12月开始亦未付租金。根据法律规定及合同约定，施珊根据合同约定要求谢红友解除租赁合同，谢红友拒不配合，为维护合法权益，故诉至法院。谢红友辩称：施珊和谢红友2013年签订的租赁合同明确约定系争房屋作为门面房使用，若国家拆迁，房租付到贴布告日或通知日为准，施珊承诺从该日起不再收取房租，租赁期直至房屋拆除，事实上施珊自己也提出不要谢红友支付房租，尽管拆迁单位有房屋不拆合同不签的规定，并不能以此认定施珊不是违约方，现在房屋没有拆除，不同意解除合同；2016年7月已经张贴了公告，谢红友租金支付至2016年11月30日，此后无需支付租金，但可以继续使用房屋至房屋拆除之日。施珊提供下列证据：1.《上海市租用居住公房凭证》，证明施珊为系争房屋承租人；2.《房屋租赁协议》两份、《房屋租赁合同》，证明施珊、谢红友于2013年6月1日签订房屋租赁合同，约定每月租金3333元，租期自2013年6月1日至拆迁为止；3.《黄浦区547地块旧城区改建项目房屋征收告居民、单位书(一)》，证明系争房屋所在地块拆迁工作启动；4.施珊发给谢红友的函及送达凭证，证明施珊于2017年9月10日发函给谢红友要求解除合同；5.手机短信聊天记录，证明施珊通知谢红友终止合同并要求其搬出；6.《上海市黄浦区人民政府房屋征收决定(547地块)》、《上海市黄浦区人民政府房屋征收决定》、《公告》、《友情提示》，证明系争房屋所在地块进入征收阶段，公告和决定都是贴在系争房屋门口的；7.《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(居住房屋)》、《承诺书》，证明施珊就系争房屋征收补偿初步达成协议，协议约定了交房时间，因谢红友未搬离协议未生效，施珊还要被追究逾期不交房责任。谢红友对施珊提供证据的质证意见如下：对施珊提供的证据1-7真实性无异议，但证据4不能证明谢红友不交租金，是施珊不肯收，而且合同也约定不用交租金，证据7不能证明施珊签订了征收补偿协议，只能证明作了动迁工作。经审查本院认为，施珊提供的证据1-7具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。谢红友未提供证据。谢红友向本院提出反诉诉讼请求：1.要求施珊支付谢红友违约金5万元；2.要求施珊支付谢红友装修费5万元；3.要求施珊支付谢红友经济损失30万元。事实与理由：谢红友于2006年向施珊租赁系争房屋经营使用，2013年6月，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期至拆迁为止(直至房屋拆除)，房租付到国家贴布告或通知日为准，违约方支付5万元违约金，并赔偿守约方因此造成的一切损失，还约定了装修费的支付。2016年7月，政府公告涉案房屋征收拆迁的事宜，但施珊一直要求谢红友马上解除合同并将谢红友诉至法院，施珊违反合同约定应承担责任，故提起反诉。施珊辩称：施珊在拆迁第一轮征询结果出来后就通知谢红友系争房屋开始拆迁要求其搬离，谢红友拒绝搬离，谢红友拒绝支付租金构成根本违约，所以施珊告知谢红友要解除合同，如果尽快搬离不再要求其支付租金，但是谢红友既不同意解除合同也不支付租金，谢红友构成违约。谢红友自2006年开始租赁系争房屋，即使有少许装修，在长达十几年的租赁期也已经使用完毕，谢红友经营的是茶和茶壶的生意，可以搬走，要求损失没有事实和法律依据。谢红友未提供反诉证据。施珊反诉证据同本诉证据。本院经审理认定事实如下：本案系争的上海市侯家路XXX号底前间(使用面积12.9平方米)为施珊承租的公有居住房屋，属于黄浦区547地块范围内房屋。2006年11月29日，施珊和谢红友签订《房屋租赁协议》，约定施珊将系争房屋租赁给谢红友，租期自2006年12月1日起至2007年11月30日止。2008年2月28日，施珊和谢红友再次签订《房屋租赁协议》，约定谢红友继续租赁系争房屋，每月租金3000元，租期自2008年2月28日至拆迁为止，谢红友需付3000元押金给施珊，在退房时谢红友将水、电、话费等付清后，施珊将押金退还谢红友，租金付至拆迁通告之日止。上述协议签订后，谢红友按照约定向施珊支付了押金3000元并按期支付租金。2013年6月1日，施珊和谢红友签订《房屋租赁合同》，约定谢红友继续租赁系争房屋，租赁期自2013年6月1日至拆迁为止，付三押一，月租金3333元，三个月一付共计10000元，押金3000元，施珊在租赁期间不再涨房租，租赁期满后施珊退还谢红友押金；谢红友应承担租赁期内(水、电、煤)一切因实际使用而产生的费用；租赁期满后如遇动迁，双方友好协商支付谢红友部分装修费用；本合同经双方签订后，双方必须共同信守，不得反悔，若反悔，违约方必需一次性支付违约金5万元给守约方，并赔偿守约方因此造成的一切损失；若国家拆迁，房租付到国家贴布告或通知日为准，施珊承诺从该日起不再收取谢红友房租，直至房屋拆除，若施珊再收取房租视为施珊违约。2016年7月15日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局、上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处发布《黄浦区547地块旧城区改建项目房屋征收告居民、单位书(一)》，通知将对黄浦区547地块进行旧城区改建，改建范围已确定，房屋征收部门将组织征询被征收人、公有房屋承租人的旧城区改建意愿；征收四至范围：东至侯家路、南至方浜中路，西至河南南路，北至紫华路，涉及豫园街道侯家居委，共需征收房屋约551户；如果愿意改建的户数超过地块总户数的90%以上(含90%)，启动旧城区改建，如未达到的，暂停改建；2016年7月31日前在征收范围内公示意愿征询结果。2017年9月10日，施珊向谢红友发函，内容为：双方自2006年建立租赁关系以后一直相处较好，当年，考虑到侯家路XXX号房屋随时可能动迁，所以在最后一份租赁合同期限约定“自2013.6.1至拆迁为止”；2016年7月，动迁组征询意见出来后，施珊已经多次口头通知谢红友，合同具备解除条件了必须终止；2017年至今施珊也没向谢红友再收取租金，给予了相当长的搬迁准备期；但谢红友执意认为可以继续无偿使用房屋直到被拆除那天，这一点与双方的约定相悖；谢红友一日不按约解除，一日不搬离，施珊一家就无法与动迁组签署动迁协议，也享受不到应有的动迁利益；施珊及其两个儿子为此多次与谢红友沟通无果；故再次发函，希望谢红友在收到这封信的15天内搬离侯家路XXX号。2017年9月13日，施珊发短信给谢红友，表示已发快递致函给谢红友，双方的房屋租赁合同已终止，收到后请按告知函所述15日内搬离、清空房屋，特此短信再告知。9月21日，谢红友回复短信，表示刚从外地回来，施珊有空9月23日下午1点30分，到店里谈一下。9月22日，施珊回复短信，表示告知函已经表达的很清楚，谢红友定了搬走日期告知施珊来收房即可。同日，谢红友回复短信，表示双方关系一直很好，发短信是让施珊过来拿房租钱，什么时候来请回复。同日，施珊回复短信，表示谢红友所欠房租在定了搬走日期告知施珊来收房时一并付清即可。2016年9月，谢红友向施珊支付了自2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金。2018年5月31日，上海市黄浦区人民政府发布《上海市黄浦区人民政府房屋征收决定》(黄府征[2018]1号)，决定征收东至侯家路、南至方浜中路，西至河南南路，北至紫华路道路范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权。2018年6月30日，上海市黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司向施珊发出《友情提示》，内容为：截至2018年6月30日，黄浦区547地块房屋征收项目已有507户居民签订了房屋征收补偿协议，签约率达到95.5%，本地块房屋征收补偿协议正式生效；为保证后续安置补偿相关工作，房屋摇号、选房工作正在紧张筹备中，具体启动日期将以通知方式进行告知，请各位已签约的居民耐心等待；请已签约的居民做好搬离房屋的准备，以保证在约定期限内腾空被征收房屋、办理交房手续，若被征收房屋已对外出租，请居民及时对租客进行清退，以免影响后续工作开展。2018年7月2日，上海市黄浦区房屋征收事务中心发布《公告》，内容为：黄浦区547地块旧城区改建项目房屋征收工作，截至6月30日，本地块居民房屋征收补偿协议(附生效条件)签约率已超过85%，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，即上海市人民政府第71号令的规定，黄浦区547旧城区改建项目房屋征收补偿协议正式生效。2018年8月8日，施珊就系争房屋征收事宜在《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(居住房屋)》(征收编号：J－120)上签字，根据该协议，被征收房屋价值补偿款XXXXXXX.46元，装潢补偿9933元，签约奖励费45万元，家用设施移装费2000元，搬迁费2000元，无搭建补贴10万元，临时安置费65000元；施珊选择用上述征收补偿款调换一套房屋产权，即松江区松江C19-22-06地块8栋/幢独立单元804室，(设计)建筑面积84.27平方米，房屋总价XXXXXXX元；施珊应在协议生效后30日内搬离原址，未搬迁的，承担未按期搬迁的相关责任；协议生效后，施珊搬离原址后60日内，征收单位向施珊支付783148元。同日，施珊签署《承诺书》，内容为：施珊户于2018年8月8日选购黄浦区547地块旧城区改建房屋征收项目安置房松江C19-22-06地块8号独立单元804室一套，并签订了房屋产权调换协议；承诺将按时履行协议义务，若未依约按时搬离的，本户承诺视为放弃选定房源，选定的房源将重新释放供其他被征收人、公有房屋承租人选择。因谢红友至今未搬离系争房屋，施珊无法交还系争房屋，系争房屋征收单位未在《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(居住房屋)》(征收编号：J－120)上签字盖章。2018年11月20日，谢红友代理人向本院申请调查令，要求前往系争房屋征收实施单位上海市黄浦第三征收服务事务所有限公司调查系争房屋拆迁安置是否有“居住房屋实际处于经营状态补偿款“的规定和事实，本院向其开具调查令。2018年11月29日，上海市黄浦第三征收服务事务所有限公司表示回复“该户属无证不提供上述材料”。本院认为，施珊和谢红友签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定租期至拆迁为止，根据相关规定，拆迁之日即为政府发布征收决定之日，本案中，上海市黄浦区人民政府于2018年5月31日发布《上海市黄浦区人民政府房屋征收决定》，决定对系争房屋所在地块进行征收，故本院依法认定《房屋租赁合同》自2018年5月31日起解除，谢红友拒不搬离系争房屋导致施珊无法与征收单位签订协议，侵害了施珊的利益，谢红友应搬离系争房屋。关于施珊要求谢红友支付自2016年12月起至实际搬离之日止的租金的诉请，本院认为，《房屋租赁合同》约定房租付到国家贴布告或通知日为准，施珊承诺此后不再收取房租，故谢红友应向施珊支付自2016年12月1日起至2018年5月31日止的租金，2018年6月1日至实际搬离之日的费用按照约定无需支付。现在施珊处的押金3000元，施珊应在谢红友交还系争房屋后返还谢红友。关于谢红友要求施珊支付违约金5万元的反诉诉请，本院认为，政府已经决定征收系争房屋，施珊要求解除合同并未违反合同约定，故该项诉请本院依法不予支持。关于谢红友要求施珊赔偿装修费5万元的反诉诉请，《房屋租赁合同》约定租赁期满后如遇动迁，双方友好协商支付谢红友部分装修费用，现双方协商未成，考虑到谢红友自2006年起使用系争房屋，亦未举证证明《房屋租赁合同》签订后进行装修，故本院酌情认定施珊支付谢红友装修费8000元。谢红友要求施珊赔偿经济损失30万元的反诉诉请亦无事实和法律依据，本院依法亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告施珊和被告谢红友于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》自2018年5月31日起解除；二、被告谢红友应于本判决生效之日起十日内搬离上海市侯家路XXX号底前间房屋，将上述房屋交还原告施珊；三、被告谢红友应于本判决生效之日起十日内支付原告施珊自2016年12月1日起至2018年5月31日止的租金人民币59994元；四、原告施珊应于谢红友交还上海市侯家路XXX号底前间房屋并结清水费、电费、煤气费等费用之日起十日内返还被告谢红友押金人民币3000元；五、反诉被告施珊应于反诉原告谢红友交还上海市侯家路XXX号底前间房屋之日起十日内支付反诉原告谢红友装修费人民币8000元；六、反诉原告谢红友其他诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币633元，由被告谢红友负担；反诉案件受理费人民币3650元，由反诉被告施珊负担人民币73元，反诉原告谢红友负担人民币3577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  常彩玲人民陪审员  刘美琳二〇一八年十二月二十四日书 记 员  黄晓静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。