海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2016）琼02民初29号原告：三亚农村商业银行股份有限公司。法定代表人：赵俊。委托诉讼代理人：刘静。委托诉讼代理人：李骥。被告：海南鑫东源旅业有限公司。法定代表人：王小玲。委托诉讼代理人：曾志英。委托诉讼代理人：祝向荣。被告：陈修强，住安徽省芜湖市。被告：陈刚，住上海市长宁区。被告：陈曦，住海南省海口市。被告：王小玲，住海南省海口市。四被告共同委托诉讼代理人：祝向荣。被告：万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司。法定代表人：袁远海。第三人：深圳奇信建设集团股份有限公司。法定代表人：余少雄。第三人：张李燕，住四川省成都市成华区。第三人：郭红萍,住内蒙古自治区呼和浩特市。第三人：张秀卿，住内蒙古自治区呼和浩特市。第三人：苏革新，住河北省廊坊市。第三人：刘丽，住安徽省合肥市。第三人：朱其元，住安徽省合肥市。第三人：陈昕，住黑龙江省哈尔滨市道里区。第三人：卞泽平，住黑龙江省哈尔滨市松北区。第三人：刘长福，住新疆乌鲁木齐市。第三人：斯亦农，住四川省双流县。第三人：王玥，住河北省石家庄市。第三人：张晓华，住河北省石家庄市。第三人：赵志杰，住黑龙江省双鸭山市。第三人：张沁音，住浙江省杭州市西湖区。第三人：鲍卫群，住浙江省杭州市西湖区。第三人：熊力，住四川省成都市金牛区。第三人：王某1，住甘肃省住甘肃省天水市。第三人：王某2，住甘肃省住甘肃省天水市。王某1、王某2的共同法定代理人：王某3，男，1969年8月5日出生，汉族，现住甘肃省天水市，系王某1、王某2父亲。以上十八位第三人共同委托诉讼代理人：刘六爱，海南绿星律师事务所律师。第三人：张玲，住北京市朝阳区。第三人：郑文青，住河北省晋州市。第三人：李东华，住新疆石河子市。第三人：宫利，住新疆石河子市。第三人：韩继红，住河北省石家庄市。第三人：戴罡，住吉林省长春市朝阳区。第三人：葛逸晨，住辽宁省铁岭市。第三人：周奇峰住广东省深圳市福田区。第三人：钱玉珍，住上海市黄浦区。第三人：卢昱玮，住上海市黄浦区。第三人：于双，住辽宁省瓦房店市。第三人：汪水矿，住河南省平顶山市。第三人：张庆林，住河北省晋州市。第三人：侯云梅，住北京市朝阳区。第三人:杜某，住辽宁省锦州市。法定代理人：周某，女，1979年5月1日出生，汉族,住辽宁省锦州市，系杜某母亲。第三人：唐忠，住上海市杨浦区。第三人：唐华彪，住上海市杨浦区。第三人：王立杰住辽宁省大连市沙河口区。以上十八位第三人共同委托诉讼代理人：杨振中，北京美辰律师事务所律师。以上十八位第三人共同委托诉讼代理人：吴可嘉，北京美辰律师事务所律师。第三人：常思，女，1989年7月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱林，海南嘉法律师事务所律师。第三人：卢霄，男，1982年3月8日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：卢比志，男，1952年8月29日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区，系卢霄父亲。第三人：王某4，女，2012年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：邹某，女，系王某4法定监护人。第三人：马想全，住北京市石景山区。第三人：郑芯蕊，住河南省周口市。委托诉讼代理人：李某，，住河南省周口市，系郑芯蕊舅舅。原告三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）诉被告海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆云酒店公司）及第三人深圳奇信公司、张李燕、郭红萍、张秀卿、苏革新、刘丽、朱其元、陈昕、卞泽平、刘长福、斯亦农、王玥、张晓华、赵志杰、张沁音、鲍卫群、熊力、王某1、王某2、张玲、郑文青、李东华、宫利、韩继红、戴罡、葛逸晨、周奇峰、钱玉珍、卢昱玮、于双、汪水矿、张庆林、侯云梅、杜某、唐忠、唐华彪、王立杰、常思、卢霄、王某4、马想全、郑芯蕊金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，于2016年6月6日追加深圳奇信公司等第三人参加诉讼。本案诉讼过程中，查明王传美已死亡，本院于2016年10月10日裁定中止本案诉讼。经本院公告，王传美之子陈刚、陈修强表示愿意作为继承人参加本案诉讼，本案重新恢复诉讼。2018年11月26日，本院裁定驳回三亚农商行对王传美的起诉。2018年10月8日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三亚农商行的委托诉讼代理人刘静、李骥、被告鑫东源公司的委托诉讼代理人曾志英、祝向荣、被告陈修强、陈刚、陈曦、王小玲的共同委托诉讼代理人祝向荣、第三人张李燕、郭红萍、张秀卿、苏革新、刘丽、朱其元、陈昕、卞泽平、刘长福、斯亦农、王玥、张晓华、赵志杰、张沁音、鲍卫群、熊力、王某1、王某2的共同委托诉讼代理人刘六爱、第三人张玲、郑文青、李东华、宫利、韩继红、戴罡、葛逸晨、周奇峰、钱玉珍、卢昱玮、于双、汪水矿、张庆林、侯云梅、杜某、唐忠、唐华彪、王立杰的共同委托诉讼代理人杨振中、吴可嘉、第三人常思的委托诉讼代理人朱林、第三人卢霄的委托诉讼代理人卢比志、第三人郑芯蕊的委托诉讼代理人李某、第三人马想全、第三人刘丽到庭参加诉讼。被告忆云酒店公司、第三人深圳奇信公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告三亚农商行向本院提出诉讼请求：1.判令鑫东源公司偿还三亚农商行借款本金24785000元以及按合同约定的年利率13.725%计算至贷款实际偿清之日止的利息（含罚息）、复利（暂计至2016年1月25日尚欠利息1253854.5元，本息合计26038854.5元）(庭审中，三亚农商行明确该项诉讼请求为：1.判令鑫东源公司偿还三亚农商行借款本金24785000元以及按合同约定的年利率13.725%计算利息，对未支付的利息按照年利率13.725%计算复利，均计算到贷款实际偿清之日止）；2.判令三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程[他项权证号：万宁市房建万城字第8377号]及对应分摊的土地使用权[土地证号：万国用（2011）第500004号]享有优先受偿权；3.判令三亚农商行对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号；房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]及对应的土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]享有优先受偿权；4.判令王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用承担连带责任；5、判令由各被告承担本案有关的诉讼费、律师费等三亚农商行为实现债权而实际发生的一切费用。事实与理由：一、三亚农商行与各被告之间的借贷关系和担保关系清楚，并依法办理了抵押登记以及连带责任保证担保手续。2013年1月22日，鑫东源公司与三亚农商行（原三亚市农村信用合作联社）签订《海南省农村信用社固定资产贷款合同》（以下简称为贷款合同）[合同编号:三农联中心社2013年固借（诚）字第002号]，借款2500万元，期限36个月,自2013年1月22日起至2016年1月22日止，合同约定年利率11.15%,按月结息、分期还本。同日，三亚农商行分别与鑫东源公司和王传美签订《抵押合同》[合同编号分别为：三农联中心社2013年抵字第004号和第005号]，以鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡的在建工程及对应分摊的土地使用权[土地证号：万国用（2011）第500004号]提供抵押担保并办理抵押登记[他项权证号：万宁市房建万城字第8377号]，以王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号]及对应土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]提供抵押担保并办理抵押登记[房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]。上述抵押物担保范围均为主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用。2013年1月8日，忆云酒店公司向三亚农商行出具连带保证责任书，承诺对鑫东源公司向三亚农商行的借款承担连带清偿责任。2013年1月22日，三亚农商行与王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲签订了《保证合同》(合同编号:三农联中心社2013年保字第002号)，由王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲为上述借款提供连带责任保证担保，保证期间为自主合同确定的借款到期日之次日起两年，保证范围为主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用。合同签订后，三亚农商行按合同约定向鑫东源公司发放了贷款2500万元。二、贷款发放后，鑫东源公司严重违反合同约定，未能依约归还贷款本息。经三亚农商行向各被告多次催收，截至2016年1月25日，鑫东源公司拖欠三亚农商行借款本金24785000元、利息1253854.5元，各担保人亦未承担担保责任。另，三亚农商行向海南省三亚市中级人民法院申请了诉前财产保全，海南省三亚市中级人民法院作出（2015）三亚民保字第11号民事裁定书，依法查封了鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为7005.42㎡在建工程108套房产及相应的土地使用权[土地证号：万国用（2011）第500004号]以及王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的3栋别墅及相应土地使用权。综上，三亚农商行与鑫东源公司、陈刚等担保人所签订的贷款合同和担保合同合法有效，并依法办理了贷款抵押和保证担保手续。鑫东源公司应按约定偿还贷款本息，其他担保人对贷款本息负有连带偿还责任，三亚农商行对抵押物依法享有优先受偿权，故三亚农商行向法院提起诉讼，请求法院判如所请。鑫东源公司辩称：一、关于贷款合同的效力及履行问题。鑫东源公司与三亚农商行签订的贷款合同合法有效。鑫东源公司同意继续履行该贷款合同，但因现在鑫东源公司的经营出现重大变故，鑫东源公司开发的酒店被黑社会恶势力强行霸占，导致酒店陷入停业及瘫痪之中，致使资金周转出现困难。鑫东源公司正积极设法筹措资金，以期尽快履行向三亚农商行偿付贷款本金和正常利息的义务。但三亚农商行诉请的罚息及复利不合理，请求法院对三亚农商行关于支付罚息及复利的请求不予支持。二、关于忆云山水产权式酒店二期在建工程及对应分摊土地使用权的优先受偿问题。为担保贷款合同的履行，鑫东源公司与三亚农商行签订《抵押合同》，鑫东源公司将忆云山水产权式酒店二期的在建工程及相对应的土地使用权抵押，双方已办理抵押登记。但因抵押物同时存在其他权利主体，三亚农商行诉请的对该抵押物的优先受偿权问题，由法院进行判决。三、三亚农商行要求陈修强、陈曦、王小玲对借款本息及复利等相关费用承担连带责任的理由不成立。陈修强、陈曦、王小玲作为忆云酒店公司的股东，在办理该案的贷款事宜中，仅委托受托人陈刚签订与贷款有关的股东会决议及相关文件，并没有委托受托人签订《保证合同》，受托人签订《保证合同》的行为已经超越委托人的授权范围，该《保证合同》对陈修强、陈曦、王小玲不具有法律效力，其三人不应承担连带责任。四、三亚农商行第五项诉讼请求不明确、不具体。三亚农商行第五项诉讼请求为：“请求判令各被告承担本案有关的诉讼费、律师费等三亚农商行为实现债权而实际发生的一切费用”，除诉讼费用可以确定之外，该诉讼请求中的其他费用不明确，没有具体的数额，与法律规定不符，请求法院驳回三亚农商行该项请求（除诉讼费之外的）。陈刚辩称：三亚农商行约定利息过高，请求法庭对利息予以降低或减低。在发生案外人暴力强占酒店,导致鑫东源公司无法按期还款事件中陈刚没有过错。陈刚不放弃对王传美的继承权，请求依法免除其责任，本案任何纠纷与陈刚无关。陈曦、陈修强、陈曦共同辩称：其没有在公证书和海南省农村信用社大额贷款检查表上签字，没有见过公证书，没有委托过他人签字，与该笔借款没有法律上关系，请求依法判决陈曦、陈修强、王小玲不承担连带保证责任。第三人侯云梅等人述称：一、不同意三亚农商行诉讼的请求，鑫东源公司已将房屋出售给侯云梅等人，双方签订了合法有效的买卖合同且实际履行买卖合同义务。二、三亚农商行与鑫东源公司签订借款协议时，对鑫东源公司出售房屋是知情，三亚农商行可以通过回收销售房款的方式实现其抵押权，但三亚农商行怠于行使权力，其不利后果应当由其自行承担。三、侯云梅等人与鑫东源公司签订的购房合同已被万宁市人民法院确认房屋买卖合同有效，鑫东源公司应当继续履行买卖合同，配合侯云梅等人办理过户手续。四、三亚农商行在万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁市房管局）办理的抵押登记，已经被万宁市人民法院确认违法并被依法撤销。五、三亚农商行在万宁市人民法院提起的债权人撤销之诉涉及本案第三人部分诉讼请求已被依法驳回。综上，不同意三亚农商行对第三人侯云梅等人所购买的房屋享有优先受偿权。第三人鲍卫群述称：一、鲍卫群与鑫东源公司签订的买卖合同合法有效，享有房屋所有权，对涉案房屋已实际占有、收益、处分，应得到优先保护。二、三亚农商行同意销售房屋，应视为放弃抵押权，第三人鲍卫群享有优先权。三、涉案房屋已提起确权之诉和撤销抵押权登记行政诉讼，且已经分别受理，本案应该中止诉讼。第三人常思述称：常思与鑫东源公司签订的房屋合同合法有效，双方当事人已实际履行合同义务，常思对涉案房屋已实际占有、处分、收益，购房人权益应受到保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》[法释（2002）16号]明确规定抵押权不得对抗购房人，买受人的购房权益优先于工程款、抵押权，三亚农商行对常思购买的涉案房屋不享有优先受偿权。常思对涉案房屋享有的权益已经被海南省第一中级人民法院和海南省高级人民法院判决和裁定所确认。请求驳回三亚农商行的诉求。第三人马想全述称：三亚农商行和鑫东源公司有问题，购房人给付房款到鑫东源公司三亚农商行账户上，三亚农商行没有直接划扣系三亚农商行的过错。第三人卢霄述称：请求判令三亚农商行与鑫东源公司的借款、抵押合同无效。第三人郑芯蕊述称：同意其他第三人意见。郑芯蕊于2014年与鑫东源公司签订购房合同，且已支付全款到鑫东源公司三亚农商行账户。三亚农商行出示同意办理预售证延期的函，应视为放弃抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、三亚农商行向法院提交9组证据。第1组：证据1.各被告身份证明材料（营业执照、身份证、委托书、公证书），拟证明被告主体适格，能够承担相应民事责任。第2组：证据2.鑫东源公司机读档案、章程、股东会决议、同意抵押承诺书；证据3.《海南省农村信用社固定资产贷款合同》[合同编号：三农联中心社2013年固借（诚）字第002号]，拟证明鑫东源公司向三亚农商行借款2500万元已按公司法相关规定履行内部手续，取得股东会同意，系鑫东源公司真实意思表示，与三亚农商行签订的贷款合同形式及内容均符合法律规定，合同合法有效，双方借贷关系清楚，鑫东源公司应当依约履行还款义务。第3组：证据4.鑫东源公司抵押合同[合同编号：三农联中心社2013年抵字第004号]；证据5.在建工程他项权证[万宁市房建万城字第8377号]、万宁市土地使用权证[万国用（2011）第500004号]；证据6.王传美抵押合同[合同编号：三农联中心社2013年抵字第005号]、抵押合同变更协议；证据7.万宁市房屋产权证[万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第08785、万宁市房权证兴隆字第XXXX号]、万宁市土地使用权证[万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]；证据8.房屋他项权证[万宁市房他证万城字第8797号]，拟证明鑫东源公司为其向三亚农商行借款2500万元提供抵押担保已按公司法相关规定履行内部手续，取得股东会同意，鑫东源公司、王传美与三亚农商行签订的抵押合同系其真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，且三亚农商行在签订抵押合同后依法办理了抵押登记手续，对抵押房屋及土地使用权享有优先受偿权。第4组：证据9.保证合同[合同编号：三农联中心社2013年保字第002号]，拟证明王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲与三亚农商行签订的《保证合同》系其真实意思表示，合同合法有效，各保证人应当对鑫东源公司的借款承担连带清偿责任；证据10.忆云酒店公司章程、股东会决议、连带责任保证书，拟证明忆云酒店公司自愿为鑫东源公司的贷款提供连带责任担保保证，应当承担连带清偿责任。第5组：海南省农村信用合作社借款借据，拟证明三亚农商行依约发放贷款2500万元。第6组：证据12.常规贷款还款明细表；证据13.鑫东源公司拖欠利息明细表，拟证明鑫东源公司已归还贷款本金215000元，贷款余额为24785000元，自2015年9月开始连续拖欠利息，其行为已严重违反合同约定。第7组：证据14.（2015）三亚民保字第11号民事裁定书，拟证明三亚市中级人民法院依法对鑫东源公司与王传美的相关财产进行诉前查封。第8组：答复函，拟证明万宁市房管局告知33位业主房子已设定抵押登记且没有办理网签；第9组：证据15.海南省农村信用社大额贷款检查表，拟证明陈刚、王传美、陈修强、陈曦、王小玲对鑫东源公司借款的真实性予以确认。鑫东源公司对三亚农商行提交证据的质证意见：鑫东源公司对证据13的三性有异议，认为该表系三亚农商行单方制作的本息计算表，不能当作证据且计算利息过高。对其它证据的三性及证明目的均无异议。陈修强、陈曦、王小玲对三亚农商行提交证据的质证意见：陈修强、陈曦、王小玲对证据1、证据9、证据15的签名真实性有异议，认为该证据上的签名均不是其签署的，其没有委托过他人签名，是他人代签的。对其它证据的三性及证明目的均无异议。第三人刘丽对三亚农商行提交证据的质证意见：对第1组证据的真实性没有异议，关联性和证明目的请求法院确认，认为鑫东源公司股东决议书不是由股东作出，不是鑫东源公司真实意思表示；对第2组证据的真实性没有异议，证明目的有异议，认为合同与客观事实不符，鑫东源公司有欺诈行为，签订合同之前房屋已经出售给业主；对第3组证据的真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，认为证据5是违法的，客观上不真实，主观上存在欺诈。对证据6、证据7、证据8不予质证；对第4组证据的证据9不予质证，对证据10有异议，认为该证据不是忆云酒店公司真实意思表示；对第5组、第6组证据不予质证；对第7组证据的真实性没有异议，但认为该裁定查封超过55套房屋；对第8组证据的真实性没有异议，证明力有异议，证明鑫东源公司存在过错，出售没有备案房屋，其出售的房屋合法有效。对第9组证据不发表质证意见。第三人侯云梅、常思、马想全、卢霄、郑芯蕊等人同意刘丽的质证意见。二、鑫东源公司向法院提交2组证据。证据1.案外第三人王一菲黑恶势力强行霸占酒店犯罪事实证据资料汇总，拟证明鑫东源公司是遭到案外第三人王一菲黑势力暴力抢占酒店，导致鑫东源公司资金周转困难不能按期还款，并非是恶意不偿还借款本息；证据2.鑫东源公司常规贷款还款明细，拟证明鑫东源公司正常还款期间还款付息的数额。三亚农商行对鑫东源公司提交证据的质证意见：对证据1、证据2的真实性没有异议，但认为证据1与本案争议焦点缺乏关联性，证据2鑫东源公司的贷款还款明细以其提交的常规还款明细表为准。第三人侯云梅、常思等人对鑫东源公司提交的证据不发表质证意见。三、第三人侯云梅、常思等人向法院提交7组证据。证据1.《商品房预售合同》、收据及转账凭证，拟证明侯云梅、常思等人与鑫东源公司签订了购房合同，侯云梅、常思等人已按照合同约定支付了购房款及装修款；证据2.委托经营授权委托书、《委托经营合同》、产权房委托装修装饰合同授权委托书、《产权房委托装修装饰合同》、《海南省商品房预售合同附件》授权委托书、物业管理授权委托书、确认书，拟证明鑫东源公司为第三人侯云梅、常思等人所购买房屋进行装修，后委托忆云酒店公司代为验收、接受交付与办理交接手续、并经营管理。酒店已经支付了第三人侯云梅、常思等人委托经营期间的收益。侯云梅、常思等人已对所购买的房屋享有实际的占有权和收益权；证据3.鑫东源公司项目合同在房管局登记情况；拟证明万宁市房管局对鑫东源公司忆云山水产权式酒店二期项目出售情况已进行登记；证据4.《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售延期的函》；拟证明三亚农商行对鑫东源公司出售已抵押给其的房产是知情并同意；证据5.海南省万宁市人民法院行政判决书，拟证明忆云山水产权式酒店项目部分业主就万宁市房管局作出的在建工程抵押登记行为提起了诉讼，万宁市人民法院认定抵押登记行为违法，判决撤销抵押登记行为；证据6.海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终644号民事判决书，拟证明该生效判决已确认第三人常思与鑫东源公司签订的买卖合同有效，常思的购房权优先于三亚农商行的抵押权；证据7.海南省高级人民法院（2017）琼民申938号民事裁定书，拟证明该生效裁定明确三亚农商行不能就涉案房屋已变现的价金优先受偿为由继续向常思所购买的案涉房屋主张抵押权。三亚农商行对第三人侯云梅、常思等人提交证据的质证意见：对证据1、证据2、证据3、证据4有异议，认为上述证据与本案借款合同没有关联，对其三性不予认可。但上述证据证明了三亚农商行办理的忆云山水产权式酒店抵押登记比购房合同签订时间在先，忆云山水产权式酒店二期存在抵押登记，第三人没有审查清楚存在过错；对证据5的真实性没有异议，关联性有异议，该判决与本案无关；对证据6、证据7的真实性没有异议，合法性、关联性、证明目的均有异议，该判决书认定的合同有效是物权请求权，不能否定三亚农商行办理抵押登记的物的权利，也证明了三亚农商行对涉案房屋有优先受偿权。鑫东源公司对第三人侯云梅、常思等人提交证据的三性和证明目的均无异议。结合当事人举证、质证意见，本院对上述证据认定如下：对三亚农商行提交的9组证据的认定意见。第1组：关于证据1，《公证书》是公证处依照当事人的申请，按照法定程序制作的具有特殊法律效力的司法证明书，公证书载明了陈修强、陈曦委托陈刚，王小玲委托林华代为签署与办理贷款有关的事项，受托人陈刚与林华签名的法律后果应由委托人陈修强、陈曦、王小玲承担，陈修强、陈曦、王小玲是本案的适格被告，本院对该证据的三性予以确认。第2组：鑫东源公司对证据2、证据3的三性及证明目的均无异议，本院予以确认。第3组：鑫东源公司、陈修强、陈刚对证据4、证据5、证据6、证据7、证据8的三性及证明目的均无异议，本院予以确认。第4组：关于证据9，陈刚受陈修强、陈曦委托，林华受王小玲委托代为签署与办理贷款有关的文件已经过公证证明，受托人陈刚代表陈修强、陈曦，林华代表王小玲在保证合同签名系陈修强、陈曦、王小玲的真实意思表示，双方签订的合同有效。陈修强、陈曦、王小玲声称不是其本人签名、没有委托过别人签名与查明事实不符，本院对该证据的三性及证明目的予以确认。关于证据10，忆云酒店公司经本院合法传唤，未出庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院对该证据的三性与证明目的予以确认。第5组：鑫东源公司证据11的三性及证明目的均无异议，本院予以确认。第6组：关于证据12，鑫东源公司对该证据的三性及证明目的均无异议，本院予以确认。关于证据13，三亚农商行提交的拖欠利息明细表所列的鑫东源公司拖欠的贷款本金、计息开始计算的日期及逾期偿还贷款后的贷款利率符合贷款合同的约定，本院对该证据的三性及证明目的予以确认。第7组：鑫东源公司对证据14的三性及证明目的均无异议，本院予以确认。第8组：鑫东源公司与第三人侯云梅、刘丽、常思等人对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。第9组：关于证据15，该证据上陈修强、陈曦、王小玲对鑫东源公司的贷款及其保证合同的真实性再次签名确认，陈修强、陈曦、王小玲声称该表上签名不是其本人签署，但未在举证期限内举出相反证据予以证明，本院对该证据的三性及证明目的予以确认。对鑫东源公司提交2组证据的认定意见。第1组：关于证据1，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。关于证据2，本院对该真实性的予以确认，对其证明目的本院结合查明事实综合认定。对侯云梅、常思等第三人提交7组证据的认定意见。关于证据1、证据2，鑫东源公司系合同相对人，鑫东源公司对该证据三性及证明目的均无异议，本院予以确认。关于证据3，该表系万宁市房管局对鑫东源公司名下忆云山水产权式酒店二期项目在建工程的出售情况登记，表中注明了第三人与鑫东源公司合同签订时间、房屋坐落、人数等，与本案争议焦点三亚农商行抵押权是否能优先受偿相关联，本院对该证据的三性予以确认。关于证据4，该证据系三亚农商行为保证项目的正常销售、按期还款，同意鑫东源公司办理预售证延期手续发送给万宁市房管局的函，本院对该证据的三性及证明目的予以确认。关于证据5，本院对该证据的真实性予以确认，但该判决书与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。关于证据6、证据7，该判决书认定内容与本案争议焦点三亚农商行抵押权是否能优先受偿相关联，本院对该证据的三性予以确认。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年1月8日，鑫东源公司召开股东会，股东会决议通过事项如下：同意鑫东源公司向三亚农商行申请借款2500万元，用于装修资金，期限3年；以王传美个人名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的三栋别墅，作为鑫东源公司向三亚农商行借款2500万元的抵押物；以忆云山水产权式酒店二期在建工程公寓楼销售房款作为向三亚农商行借款2500万元还本付息的资金来源；同日，鑫东源公司承诺同意抵押其公司名下忆云山水产权式酒店二期在建工程公寓楼。同日，忆云酒店公司亦召开了股东会决议，会议通过事项如下：同意以忆云山水产权式酒店一期酒店经营收入作为向三亚农商行借款2500万元还本付息的资金来源；同意在本贷款未还清之前，忆云酒店公司不以任何形式进行分红、利润分配，不撤资、不归还忆云酒店公司对股东的借款；同意以忆云酒店公司及本人全部财产对本笔贷款承担连带保证担保责任，未按期归还该笔贷款本息时，三亚农商行有权处理其抵押物。同日，忆云酒店公司向三亚农商行出具连带保证责任书，承诺对鑫东源公司向三亚农商行的借款2500万元承担连带清偿责任。二、2013年1月22日，鑫东源公司与三亚农商行签订《海南省农村信用社固定资产贷款合同》[合同编号：三农联中心社2013年固借（诚）字第002号]，约定了以下内容：第2.3条贷款期限：贷款2500万元，期限36个月，自2013年1月22日起至2016年1月22日止。贷款期限内，贷款的实际提款日和还款日以借据为准。第三条约定贷款利率，第3.1条：本合同项下的每笔贷款借款人都要按贷款年率11.15%向贷款人支付贷款利息和贷款诚信保证金。第3.2条约定贷款利率：本合同项下贷款利率为年利率，固定利率为9.15%，在贷款期限内该利率保持不变。第3.3.1条：借款人未如约归还贷款本息或未如约支付贷款保证金的，从违约之日起至借款人重新履约之日止，贷款年利率按本合同第3.1条约定的年率执行。第3.3.2条：贷款诚信保证金年率的确定：贷款诚信保证金年率等于本合同第3.1条约定的年率减去本合同第3.2条约定的贷款年利率。第3.4条约定：本合同项下贷款自实际提款日起依据实际贷款天数按日计息（日利率=年利率/360），按月结息，结息日为每月的20日。第六条约定还款，第6.2条约定：借款人偿还本合同项下贷款本息的资金来源于但不限于在建的产权式酒店公寓楼销售收入及别墅收入和忆云山水一期酒店经营收入。第6.4条约定：借款人应按本合同约定按时足额支付利息，并按下列6.4.3项的约定偿还贷款本金；第6.4.3约定；按月结息，分期还本。一年还本金不少于2次，最后一年归还本金小于贷款本金的50%。第九条约定借款人的权利义务，第9.2条约定：按本合同约定清偿本合同项下的贷款本金及利息，不得采取任何方式逃避债务。第十条约定担保，第10.1条约定：由担保人向贷款人提供担保，并与贷款人签订《抵押合同》[合同编号：三农联中心社2013年抵字第004号和第005号]《保证合同》[合同编号：三农联中心社2013年保字第002号]。第十一条约定违约责任，第11.4条约定：借款人到期不偿还本合同项下贷款本金及利息的，贷款人有权要求其限期清偿，借款人授权贷款人扣收借款人开立在海南省农村信用社联合社及其所有下属机构的所有账户中的资金以抵偿本合同项下的债务。同时对合同履行期届满后逾期贷款从逾期之日起按本合同第3.2条约定的利率上浮50%按日计收利息，对未支付的利息计收复利。第十二条约定费用：履行合同及合同项下担保有关的律师服务、保险、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用、贷款人为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。第17.8条约定：本笔借款的利率为固定利率，利率为9.15%，收取诚信保证金率2%。第（3）项约定借款期间利息发生跨月拖欠的，以前月份所收的诚信保证金全部没收，以后月份贷款实收利率为9.292‰，诚信保证金为0‰。合同还约定了其他事项。三、2013年1月22日三亚农商行与鑫东源公司签订《抵押合同》[合同编号：三农联中心社2013年抵字第004号]，合同约定：为了确保2013年1月22日鑫东源公司与三亚农商行签订的贷款合同项下借款人的义务得到切实履行，鑫东源公司愿意向三亚农商行提供抵押担保。以鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡的在建工程[对应房号：A601号（54.92m）、A605号（54.6m）、B504号（82.08㎡）、B601号（82.08㎡）、B602号（81.93㎡）、B603号（81.93㎡）、B604号（82.08㎡）、C302号（56.85㎡）、C307号（56.85㎡）、C308号（54.92㎡）、C401号（54.92㎡）、C402号（56.85㎡）、C403号（60.90㎡）、C404号（60.74㎡）、C405号（60.74㎡）、C406号（60.90㎡）、C407号（56.85㎡）、C408号（54.92㎡）、C501号（54.92㎡）、C502号（56.85㎡）、C503号（60.90㎡）、C504号（60.74㎡）、C505号（60.74㎡）、C506号（60.90㎡）、C507号（56.85㎡）、C508号（54.92㎡）、D201号（54.92㎡）、D202号（54.60㎡）、D206号（60.90㎡）、D208号（54.92㎡）、D301号（54.92㎡）、D304号（60.74㎡）、D307号（54.60㎡）、D401号（54.92㎡）、D402号（54.60㎡）、D403号（60.90㎡）、D404号（60.74㎡）、D405号（60.74㎡）、D406号（60.90㎡）、D407号（54.60㎡）、D408号（54.92㎡）、D501号（54.92㎡）、D502号（54.60㎡）、D503号（60.90㎡）、D504号（60.74㎡）、D505号（60.74㎡）、D506号（60.90㎡）、D507号（54.60㎡）、D508号（54.92㎡）、E202号（81.93㎡）、E203号（81.93㎡）、E501号（82.08㎡）、E502号（81.93㎡）、E503号（81.93㎡）、E504号（82.08㎡）]及对应分摊的土地使用权[土地证号：万国用（2011）第500004号]提供抵押担保并办理抵押登记[他项权证号：万宁市房建万城字第8377号]。同日，三亚农商行与王传美签订《抵押合同》[合同编号：三农联中心社2013年抵字第005号]，后于2013年7月3日，双方签订《抵押合同变更协议》。合同约定：为了确保2013年1月22日鑫东源公司与三亚农商行签订的贷款合同项下借款人的义务得到切实履行，王传美愿意向三亚农商行提供抵押担保。以王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号]及对应土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]提供抵押担保并办理抵押登记[房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]。上述抵押物担保范围均为：主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用。四、2013年1月19日，王传美、陈修强、陈刚、陈曦均公证委托陈刚代为签署与贷款有关的文件，王小玲公证委托林华代为签署与贷款有关的文件。上述公证书均特别注明：受托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为委托人均予以承认。2013年1月22日三亚农商行与王传美、陈修强、陈曦、王小玲签订《保证合同》[合同编号：三农联中心社2013年保字第002号]，合同约定：为了确保2013年1月22日鑫东源公司与三亚农商行签订的贷款合同项下借款人的义务得到切实履行，王传美、陈修强、陈曦、陈刚、王小玲愿意向三亚农商行提供保证担保；保证期间为自主合同确定的借款到期日之次日起两年；保证范围为主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用；保证人签名：王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲，其中王传美、陈修强、陈曦由陈刚代签名，王小玲由林华代签名。2013年７月27日，保证人王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲在海南省农村信用社大额贷款检查表对鑫东源公司贷款及担保的真实性予以签名确认。五、三亚农商行分别于2013年2月1日、2013年4月26日、2013年7月11日分三次向鑫东源公司发放贷款本金1000万元、400万元、1100万元，合计发放贷款2500万元。鑫东源公司自2013年2月20日起开始偿还借款利息，并于2014年12月11日偿还借款本金10万元，于2014年12月12日偿还借款本金10万元，于2015年9月18日偿还借款本金1.5万元，截止2015年9月20日，鑫东源公司总计偿还本金21.5万元，利息6544239.22元（含诚信保证金）。自2015月8月22日起，鑫东源公司不能正常支付借款本息，截至2016年1月25日，鑫东源公司仍欠三亚农商行借款本金2478.5万元及利息（含罚息）、复利1253854.5元。六、2015年3月8日，王传美病逝于上海市第十人民医院，王传美与陈修强、陈刚系母子关系。2016年10月10日，因王传美已死亡，需要等待确定继承人，本院裁定本案中止诉讼。2017年6月18日，本院在报上发出公告，限王传美继承人30日内向本院进行登记。王传美之子陈修强、陈刚表示作为王传美的继承人愿意继承遗产。2018年11月26日，因三亚农商行起诉时，王传美已不属于合法的民事主体，不能依法承担民事责任，本院作出（2016）琼02民初29号之二民事裁定驳回三亚农商行对王传美的起诉。七、2015年12月28日，本院根据三亚农商行的申请作出（2015）三亚民保字第11号民事裁定，裁定查封鑫东源公司名下和王传美名下上述抵押担保财产。2016年3月11日，本院根据三亚农商行的申请作出（2016）琼02民初29号民事裁定，查封王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的4栋房产[产权证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号（建筑面积为833.04平方米）、万宁市房权证兴隆字第XXXX号（建筑面积为833.04平方米）、万宁市房权证兴隆字第XXXX号（建筑面积为833.04平方米）、万宁市房权证兴隆字第XXXX号（建筑面积为833.04平方米）]及土地使用权位于万宁市兴隆温泉旅游区[土地使用权证号：万国用（2005）第301031号，土地面积434平方米、万国用（2009）第500025号，土地面积2610平方米]。2018年12月24日，本院根据三亚农商行的续行查封请求，作出（2016）琼02民初29号之三民事裁定，裁定续行查封鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡的在建工程和王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号]及对应土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]，查封有效期限为三年。八、2013年４月17日，三亚农商行为保证忆云山水产权式酒店在建工程二期项目正常销售，按期还款，同意鑫东源公司对房屋进行销售并向万宁市房管局出具《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售延期的函》。第三人侯云梅、常思等人与鑫东源公司签订《商品房预售合同》且已全额支付购房款。第三人侯云梅、常思等人与忆云酒店公司签订《委托经营合同》《产权房委托装修装饰合同》，委托忆云酒店公司对已购房产进行产权式酒店经营，委托经营期间第三人侯云梅、常思等人已收取租金。2015年12月11日，万宁市房管局出具关于调查处理“忆云山水”项目购房业主反映情况的答复函，告知蒋元波等33位业主忆云山水产权式酒店二期在建工程项目房产已设抵押登记且已销售房产未办理网签备案。2015年12月31日，万宁市房管局出具鑫东源公司上报忆云山水产权式酒店合同情况表，上面列明了刘丽、鲍卫群、葛逸晨、郑芯蕊等案涉第三人与鑫东源公司签订合同的日期以及合同对应的房号。2017年5月23日，海南省第一中级人民法院作出（2017）琼96民终644号民事判决书认定常思购房人的权益优先于抵押权人三亚农商行的优先受偿权。2017年12月15日，海南省高级人民法院作出（2017）琼民申938号民事裁定书认定，三亚农商行作为抵押权人向万宁市房管局出具《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售延期的函》，同意抵押人鑫东源公司对抵押房产进行销售，涉案房屋作为抵押财产的价金已得到变现。鑫东源公司应当将涉案房屋转让所得的价款向三亚农商行提前清偿债务，但鑫东源公司并未依法清偿其所欠三亚农商行的债务，系鑫东源公司的过错，与购房人常思无关。三亚农商行不能就涉案房屋已变现的价金优先受偿为由继续向购房人常思主张涉案房屋抵押权。九、本案购买忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产的第三人名单及对应房号：汪水矿（A601）、张晓华（B601）、张沁音（B604）、苏革新（C401）、郭红萍（C404）、郑文青（C405）、张庆林（C406）、葛逸晨（C408、C508、D401、D402）、马想全（C503）、唐忠及唐华彪（C504）、钱玉珍及卢昱伟（C505）、鲍卫群（C506）、刘丽及朱其元（C507）、王某1及王某2（D301）、赵志杰（D304）、周奇峰（D307）、斯亦农（D403）、刘长福（D404）、常思（D406）、郑芯蕊（D407）、陈昕及卞泽平（D408）、于双（D502）、王玥（D503）、卢霄（D505）、张秀卿（D506）、熊力（D507）、张李燕（D508）、王立杰（E503）。本院认为，三亚农商行与鑫东源公司签订的贷款合同和《抵押合同》，与王传美签订的《抵押合同》，与王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲签订的《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，属有效合同，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。鑫东源公司对偿还本金24785000元及贷款正常利息没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、关于三亚农商行诉求鑫东源公司按照年利率13.725%计算利息，对未支付利息按照年利率13.725%计算复利是否有事实和法律依据的问题；二、关于三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权、对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋及对应的土地使用权是否享有优先受偿权的问题；三、关于王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用是否承担连带责任的问题；四、关于本案诉讼费、律师费等三亚农商行为实现债权而实际发生的其他费用的承担问题。1关于三亚农商行诉求鑫东源公司按照年利率13.725%计算利息，对未支付利息按照年利率13.725%计算复利是否有事实和法律依据的问题贷款合同签订后，三亚农商行依约向鑫东源公司发放贷款，已履行其全部义务，鑫东源公司在收到借款后，应当按照贷款合同约定偿还借款本息，但其未能依约归还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中国人民银行关于印发〈人民币利率管理规定〉的通知》第二十一条“中长期贷款（期限在一年以上）的利率实行一年一定……对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率由现行按日万分之五计息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%－100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，再根据贷款合同第3.2条“本合同项下贷款利率为年利率，固定利率为9.15%”和第11.4条“合同履行期届满后逾期贷款从逾期之日起按合同第3.2条约定的利率上浮50%计收利息，对未支付的利息计收复利”的约定，三亚农商行主张按年利率13.725%计算利息和复利符合法律规定和合同约定，本院予以支持。鑫东源公司认为三亚农商行诉请的罚息及复利不合理，请求法院不予支持的理由不能成立，本院不予支持。二、关于三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权、对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋及对应的土地使用权是否享有优先受偿权的问题关于三亚农商行诉求对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权在上述贷款本息范围内享有优先受偿权的问题。根据已生效的海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终644号民事判决认定：常思买受人的权益优先与抵押权人优先受偿权和海南省高级人民法院（2017）琼民申938号民事裁定认定：三亚农商行作为抵押权人向万宁市房管局出具《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售延期的函》，同意抵押人鑫东源公司对抵押房产进行销售，涉案房屋作为抵押财产的价金已得到变现。鑫东源公司应当将涉案房屋转让所得的价款向三亚农商行提前清偿债务，但鑫东源公司并未依法清偿其所欠三亚农商行的债务，系鑫东源公司的过错，与购房人无关。三亚农商行不能就涉案房屋已变现的价金优先受偿为由继续向购房人主张涉案房屋抵押权。再根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第(三)项规定，债权人放弃担保物权，担保物权消灭。因三亚农商行同意抵押人鑫东源公司对抵押房产进行销售，故鑫东源公司经三亚农商行同意已销售的房产，三亚农商行不再享有优先受偿权。具体到本案，购买忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产的第三人及对应房号为：汪水矿（A601）、张晓华（B601）、张沁音（B604）、苏革新（C401）、郭红萍（C404）、郑文青（C405）、张庆林（C406）、葛逸晨（C408、C508、D401、D402）、马想全（C503）、唐忠及唐华彪（C504）、钱玉珍及卢昱伟（C505）、鲍卫群（C506）、刘丽及朱其元（C507）、王某1及王某2（D301）、赵志杰（D304）、周奇峰（D307）、斯亦农（D403）、刘长福（D404）、常思（D406）、郑芯蕊（D407）、陈昕及卞泽平（D408）、于双（D502）、王玥（D503）、卢霄（D505）、张秀卿（D506）、熊力（D507）、张李燕（D508）、王立杰（E503）。上述第三人与鑫东源公司签订了《商品房预售合同》，且已支付购房款，鑫东源公司亦将房屋实际交付给上述第三人。鑫东源公司已将房产销售给上述第三人，上述第三人的购房权益优先于三亚农商行的抵押权，故三亚农商行对忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权已销售给上述第三人的部分房产不再享有优先受偿权。三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权鑫东源公司未销售部分仍享有优先受偿权，本院予以支持。本案中，第三人张玲、李东华、宫利、韩继红、戴罡、侯云梅、杜某、王某4所购买的房产未在忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产之列，故不属于三亚农商行主张享有优先受偿权的忆云山水产权式酒店二期在建工程的范围，本院不予审查。另，因现有证据无法查明忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产是否还有其它购房人，除上述所列购买忆云山水产权式酒店二期在建工程抵押房产的第三人外，如有其他忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产的购房人，可另行主张权利。关于三亚农商行诉求对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号；房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]及对应的土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]在上述贷款本息范围内享有优先受偿权的问题，三亚农商行诉求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。三、关于王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用是否承担连带责任的问题依照贷款合同第10条“由担保人向贷款人提供担保，并与贷款人签订编号为三农联中心社2013年抵字第004、三农联中心社2013年抵字第005、三农联中心社2013年保字第002号担保合同”的约定，三亚农商行与王传美、陈修强、陈曦、陈刚、王小玲签订了《保证合同》[合同编号：三农联中心社2013年保字第002号]，保证合同担保范围为“主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用”。双方签订的担保合同合法有效。三亚农商行主张债权在《保证合同》约定的保证范围和期间内，王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用承担连带责任于法有据，应予支持。关于王传美的担保责任问题，因三亚农商行起诉时王传美已死亡，不是合法的民事主体，本院已作出裁定驳回三亚农商行对王传美的起诉。王传美的担保责任应由其继承人陈修强、陈刚以继承王传美的遗产为限承担王传美的担保责任。鉴于王传美、陈修强、陈刚对上述借款都应承担连带责任，故王传美的担保责任不再另行判决陈修强、陈刚再次承担。2013年1月19日，陈修强、陈刚、陈曦均公证委托陈刚代为签署与贷款有关的文件，王小玲公证委托林华代为签署与贷款有关的文件。上述公证书均特别注明：受托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为委托人均予以承认。故陈修强、陈曦、王小玲关于仅委托受托人陈刚、林华签订与贷款有关的股东会决议及相关文件，并没有委托受托人签订《保证合同》，该《保证合同》对陈修强、陈曦、王小玲不具有法律效力，其三人不应承担连带责任的辩解，与查明事实不符，本院不予支持。另，因《公证书》已证明是陈修强、陈曦委托陈刚，王小玲委托林华，代为签署与办理贷款有关的合同，笔迹鉴定没有必要。故对陈修强、陈曦笔迹鉴定申请，本院不予准许。陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息及复利等相关费用承担连带责任。4关于本案诉讼费、律师费等三亚农商行为实现债权而实际发生的其他费用的承担问题本案实际发生费用，诉讼费171994元。根据贷款合同第12条“三亚农商行为实现债权而实际发生的一切费用包括诉讼费、财产保全费、律师费等均由鑫东源公司承担”和《保证合同》第五条“本保证合同担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用”的约定，三亚农商行诉请鑫东源公司、陈修强、陈刚、王小玲、忆云酒店公司承担本案诉讼费符合合同约定，本院予以支持。对于三亚农商行主张的律师费等其他费用，因三亚农商行未提供相关证据加以证明，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第(三)项、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告海南鑫东源旅业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告三亚农村商业银行股份有限公司还本金24785000元以及至实际清偿之日止的利息[截止至2016年1月25日的利息（含复利）1253854.5元；自2016年1月26日起至实际清偿之日止的利息按年利率13.725%按日计收，对应付而未付的利息按年利率13.725%计算复利]；二、原告三亚农村商业银行股份有限公司对被告海南鑫东源旅业有限公司名下位于万宁市××区忆云山水产权式酒店面积为3434㎡二期在建工程已销售部分房产及对应分摊的土地使用权（对应房号：A601、B601、B604、C401、C404、C405、C406、C408、C508、D401、D402、C503、C504、C505、C506、C507、D301、D304、D307、D403、D404、D406、D407、D408、D502、D503、D505、D506、D507、D508、E503）不享有优先受偿权，对未销售部分及对应分摊的土地使用权（对应房号：A605、B504、B602、B603、C302、C307、C308、C402、C403、C407、C501、C502、D201、D202、D206、D208、D405、D501、D504、E202、E203、E501、E502、E504）仍享有优先受偿权；三、原告三亚农村商业银行股份有限公司对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号；房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]及对应的土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]享有优先受偿权；四、被告陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用承担连带责任，并在承担连带责任后有权向被告海南鑫东源旅业有限公司追偿；五、驳回原告三亚农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171994元（三亚农村商业银行股份有限公司已预交），由被告海南鑫东源旅业有限公司、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司连带负担。如不服本判决，可在收到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 梁 泽审 判 员 李柔翰审 判 员 王晓艳 二〇一八年十二月二十八日法官助理 黄 云书 记 员 陈 田附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第18【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条【担保物权消灭原因】有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。第一百九十五条【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。