黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2018）黑81民终868号上诉人（原审被告）：魏莉，女，1971年2月12日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：曲胜利，黑龙江长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路**宏洋综合楼****。法定代表人：李传业，该公司董事长。委托诉讼代理人：常路平，该公司员工。原审第三人：黑龙江省恒安建筑工程有限公司，住，住所地哈尔滨市香坊区永吉街**/div>法定代表人：薛同虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨树忙，黑龙江仁邦律师事务所律师。上诉人魏莉因与被上诉人黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆房地产公司）、原审第三人黑龙江省恒安建筑工程有限公司（以下简称恒安建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2018）黑8105民初306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人魏莉及委托诉讼代理人曲胜利与被上诉人恒隆房地产公司的委托诉讼代理人常路平、原审第三人恒安建筑公司的委托诉讼代理人杨树忙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。魏莉上诉请求：依法撤销黑龙江省绥化农垦法院（2018）黑8105民初306号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、该案已经超过诉讼时效，一审回避该事实继续审理违反法律规定；二、上诉人与被上诉人不是房屋买卖关系，被上诉人欠曹学会施工款，曹学会欠上诉人前夫薛峰的借款，曹学会用被上诉人的房子抵顶欠款，得到了薛峰和被上诉人的同意，被上诉人向上诉人出具了案涉农垦新城12号楼4单元31层02号、32层02号2户房屋的认购书和收款收据并注明是曹学会工程款，曹学会向恒隆公司出具接收工程款的收据，三方均明知，一审被上诉人以多付曹学会工程款为由，要求确认双方抵顶关系无效，被上诉人与曹学会支付多少工程款是另一个法律关系，一审判决认定事实错误，法律适用错误，请求依法改判。恒隆房地产公司辩称，一审判决正确，但是认定事实有错误，被上诉人给上诉人出具的两份收据，写明抵恒安公司曹学会工程款，被上诉人实际上并未收到上诉人的购房款，且上诉人也未支付给恒安公司曹学会该款项，即上诉人并未实际履行合同内容，该份收据应当作废。请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒安建筑公司辩称，一审判决认定事实正确，应当予以维持，本案未超过诉讼时效，本案案由应是确认合同无效纠纷，不存在诉讼时效的问题。上诉人与薛峰均未向恒安公司支付任何借款，因此不存在真实的借贷关系。恒隆房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方于2013年4月8日签订的农垦新城12号楼4单元32层02号《农垦新城认购书》及收据、2013年4月8日签订的农垦新城12号楼4单元31层02号《农垦新城认购书》及收据无效；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定：2013年4月8日，原告黑龙江恒隆房地产开发有限公司与被告魏莉签订两份农垦新城认购书，约定被告从原告处认购农垦新城12号楼4单元31层02号住宅/车位、12号楼4单元32层02号住宅/车位，价款分别为927,752.00元、930,340.00元，付款方式为“一次性付款”，同时分别约定被告（买受人）须于签订本认购书时交付927,752.00元、930,340.00元的房款，并在“备注”一栏载明“抵工程款”。同日，原告为被告出具收据两份，载明交款人均为被告，交款金额分别为927,752.00元、930,340.00元，收款事由分别为“农垦新城12-4-3102房款、抵恒安曹学会工程款”、“农垦新城12-4-3202房款、抵恒安曹学会工程款”。另查明，案涉房屋未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告至今仍未取得案涉房屋商品房预售许可证明，因此，对原告要求确认原、被告双方于2013年4月8日签订的农垦新城12号楼4单元31层02号农垦新城认购书、2013年4月8日签订的农垦新城12号楼4单元32层02号农垦新城认购书无效，予以支持。关于原告为被告出具的交款人为被告、收款事由分别为“农垦新城12-4-3102房款、抵恒安曹学会工程款”、“农垦新城12-4-3202房款、抵恒安曹学会工程款”的两份收据，因该收据系原告自愿出具，系其真实意思表示的事实行为，并且与原、被告签订的两份农垦新城认购书中约定的被告付款时间和方式相一致。同时，原告与第三人恒安公司、案外人曹学会工程款问题，不属于本案审理范围，应作另案处理，对此不予审理。也即，原告未提供证据证明该收据非其真实意思表示或违反法律及行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对原告要求确认两份收据无效，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告黑龙江恒隆房地产开发有限公司与被告魏莉于2013年4月8日签订的农垦新城12号楼4单元31层02号房屋认购书、于2013年4月8日签订的农垦新城12号楼4单元32层02号房屋认购书无效。二、驳回原告黑龙江恒隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告黑龙江恒隆房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人向法庭举示一组新证据，即薛峰向魏莉出具的欠条4张，证明薛峰欠魏莉200万元，故将顶抵的房屋落户在魏莉名下的事实。本院予以采信。其他案件事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方争议的焦点为：本案是否超过诉讼时效；本案的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系；一审认定事实是否有误。本案诉争应首先确定案件当事人之间的法律关系。根据已经查明的事实，本案上诉人魏莉前夫薛峰与原审第三人恒安建筑公司之间属于民间借贷法律关系，恒安建筑公司为抵顶债务将对恒隆房地产公司的债权即建筑工程施工款采取债权转让的方式转让给薛峰的债权人魏莉，各方均同意以案涉两户房屋实现债的履行，根据《合同法》第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”根据本案事实，恒隆房地产公司与上诉人魏莉签订了房屋认购协议，并开具了收据，均注明抵工程款，恒安建筑公司曹学会向恒隆房地产公司也出具了收据，均可证明各方的债权转让行为均通知了债务人，且已经履行了债权转让的行为，根据法律规定该转让行为具有无因性且不可撤销。恒隆房地产公司如今以向恒安建筑公司超额支付了工程款为由主张债权转让无效，主体不适格，应属于二者之间的不当得利纠纷，且经审查，二者至今未进行工程结算，是否超额支付工程款尚且待定。如恒隆房地产公司以此向上诉人提出抗辩，双方在2013年即签订协议，但直至2018年起诉才提出抗辩主张，已超过诉讼时效。其在2013年之后向恒安建筑公司超额支付工程款是由于自身的过错行为导致，不得再向受让人主张抗辩。恒安建筑公司主张上诉人魏莉的前夫薛峰未向其提供借款，但未在法定期限内主张撤销权，来撤销抵顶欠款的房屋认购协议，违背常理，明显与事实不符。另外，上诉人称因签订了房屋认购协议，已将曹学会出具的欠据返还，无法再向曹学会及恒安建筑公司主张债权。本院认为，即便有欠据或其他证据证实曹学会的借款事实，也超过了法律规定的诉讼时效。根据《民法总则》第一百一十三条的规定，“民事主体的财产权利受法律平等保护。”因恒安建筑公司未在法定期限内主张撤销权，如仍认定该债权转让无效，会导致上诉人的债权丧失诉权，上诉人的财产权利不能得到平等保护。一审认定恒隆房地产公司未取得商品房预售许可证，订立的预售合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所指商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”向社会销售应是指向社会不特定人员的销售行为，本案争议的房屋认购协议属于恒隆房地产公司抵顶恒安建筑公司工程款，恒安建筑公司将该债权转让，从该事实可以认定本案的房屋认购协议签订行为属于债权转让行为，不属于解释所指的向社会销售行为，不应适用本解释。综上，恒隆房地产公司的主体不适格且超过诉讼时效，对其诉讼请求应予以驳回。综上所述，根据二审查明的事实，上诉人请求驳回被上诉人诉讼请求的上诉理由成立，应予支持。依照《合同法》第八十条、《民法总则》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省绥化农垦法院（2018）黑8105民初306号判决；二、驳回被上诉人黑龙江恒隆房地产开发有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，由被上诉人黑龙江恒隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 冬审判员 鲁 民审判员 李吉凤二〇一八年十二月二十八日书记员 吕晓军