文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0509民初10139号原告:苏州市天扬房地产代理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇丹枫路218号3幢131室。法定代表人：刘文文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万华山，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师委托诉讼代理人：谢纪芳，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州凯拓房地产发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇长安村14组、21组（滨湖新城科创园）。法定代表人：徐刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐平恩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：金腾飞，男，该公司员工。原告苏州市天扬房地产代理有限公司（以下简称天扬公司）与被告苏州凯拓房地产发展有限公司（以下简称凯拓公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后,依法由代理审判员曹欢欢适用简易程序于2018年9月25日公开开庭进行了一次审理。后因案件审理需要，本院裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年12月20日公开开庭进行了第二次审理。原告天扬公司的委托诉讼代理人万华山，被告凯拓公司的委托诉讼代理人徐平恩两次庭审均到庭参加诉讼，原告天扬公司的委托诉讼代理人谢纪芳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。天扬公司向本院提出诉讼请求：1.凯拓公司支付佣金109000元；2.本案诉讼费用由凯拓公司承担。在第二次庭审中，天扬公司将第一项诉讼请求中的佣金数额变更为34000元。事实和理由：天扬公司与凯拓公司于2015年12月签订《分销代理合同》，合同第1.1.3条约定《客户确认书》为双方对账及成交的依据；同时，合同第2条约定，凯拓公司应向天扬公司支付佣金的比例为成交金额的5%。天扬公司在2015年12月1日至2016年1月6日期间，共计为凯拓公司推荐成功六套房源，凯拓公司已按约向天扬公司支付其中四套的佣金211000元，但是A-179、B-206两套房屋的佣金至今尚未支付。对于尚未支付佣金的房屋，凯拓公司于2015年12月25日和2016年1月1日分别在签署的编号为0000025、0000074号《吴江吾悦广场客户确认书》中确认天扬公司推荐的客户为有效客户，两套房屋的成交金额合计为2180000万元且已经履行完毕，符合《分销代理合同》约定的佣金支付条件。据此，凯拓公司应当向天扬公司支付两套房屋的佣金109000元。天扬公司委托上海锦天城（苏州）律师事务所于2017年8月21日向凯拓公司致送律师函，就凯拓公司拖欠佣金的事实予以书面告知，凯拓公司收到后仍置若罔闻。为此，天扬公司依据《分销代理合同》约定及合同法的相关规定，特依法诉诸法院，请求判如所请。凯拓公司辩称，1、天扬公司的主张已超过法定诉讼时效；2、天扬公司要求支付居间费用不符合双方合同约定的结算条件，双方就居间代理事项签订了《分销代理合同》，依据合同附件一《分销案场管理制度》约定，客户确认及佣金结算支付需先行按照报备、到访确认、成交确认三个环节，在上述环节均齐备的情况下才形成对成交客户的确认，天扬公司请求A-179、B-206两套房屋的佣金，但其并未向凯拓公司报备，也未完成其他相应确认手续，其要求结算不符合合同约定；3、天扬公司请求支付佣金不满足合同约定的支付条件，依据双方签订的《分销代理合同》第四条第3项支付时间约定，双方对成交客户进行对账，对账无误后且经财务确认后由天扬公司向凯拓公司开具当地税务部门认可的有效发票，在凯拓公司收到有效发票、有效客户确认书（加盖天扬公司公章）、有效客户明细表（加盖天扬公司印章）、以及佣金申请表之日起30个工作日内向天扬公司支付佣金，天扬公司并未按上述约定履行相关义务，其诉请款项不满足合同约定的支付条件；4、客户李成龙的签约时间是2015年12月份，不属于天扬公司推荐的客户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天扬公司提交了如下证据：证据1：《分销代理合同》复印件1份，以证明佣金计算的依据及标准。证据2：请佣表明细1份及客户确认书6份（其中李成龙的客户确认书为原件，其余为复印件），以证明双方合同履行情况。B-215、B-216、E-106、E-131的结算是天扬公司向凯拓公司提供了客户确认书、开具了发票，凯拓公司向天扬公司支付了佣金211000元，已经履行的这4份确认书上均有凯拓公司相关人员的签字。证据3：增值税发票复印件及付款凭证打印件各1份，以证明天扬公司开具211000元的发票，凯拓公司已经支付佣金211000元。证据4：微信聊天记录打印件及发票原件各1份，以证明双方就未支付的75000元部分达成一致意见，天扬公司已开具75000元的发票。证据5：律师函及邮寄凭证原件各1份，以证明天扬公司向凯拓公司催收佣金的事实。证据6：档案查询函原件1份，以证明李成龙的B-206房屋已经成交，成交的签约时间为2016年1月5日，合同总价68万元。证据7：2018年9月6日的电话录音1份，以证明凯拓公司经办人员盛晶晶向天扬公司总经理确认75000元的履行。证据8：寄出75000元发票的电子下单、签收及安居客对MOC芯城汇售楼处宣传的网页打印件，以证明电子快递单上的签收地址是新城MOC芯城汇及凯拓公司的地址。宣传网页上的费晟为苏州分公司的营销副总，75000元的增税专用发票已经签收，地址也是MOC芯城汇。快递单的收件信息与证据5的微信聊天记录所载地址是一致的。证据9：费晟的名片以及腾讯苏州对新城吾悦广场的宣传及房掌柜对新城吾悦广场报道的网页打印件，以证明费晟是新城控股集团公司苏州分公司的营销负责人，腾讯苏州和房掌柜对费晟的身份也予以了报道。证据10：EMS面单1份，以证明证据5中的签收情况，系费晟本人签收，同时也进一步补充说明了费晟为凯拓公司的员工。证据11：上市公司新城控股公司在上海证券交易所公布的2017年年报第42页、第44页，网上银行电子回单，以证明苏州博盛房地产发展有限公司（以下简称博盛公司）、凯拓公司均为新城控股的子公司，均从事新城吾悦广场的开发，二者存在关联关系；2018年11月28日，博盛公司向天扬公司转账支付营销费用75000元。证据12：费晟、耿海珠的社保缴费记录清单，以证明费晟、耿海珠为新城控股的员工，二人在吴江吾悦广场客户确认书上的签字对凯拓公司发生法律效力。凯拓公司对天扬公司提供的上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性不认可，凯拓公司的答辩只是按照法院所邮寄的证据来进行答辩，现在由于没有合同原件，所以对天扬公司主张的客户确认方式及佣金计算方法均不认可。对证据2中5份复印件的真实性不认可，1份原件没有凯拓公司的盖章，无法体现出是凯拓公司出具给天扬公司的，对真实性不予认可。请佣表只是天扬公司单方制作和打印的文件，不予认可。对证据3，凯拓公司认可付过211000元的佣金，但是对于票据的真实性无法核实，付款时间是2016年5月25日，根据天扬公司所提交的证据可以看出，签约时间几乎是一致的，由此也可以表明所有应当支付的佣金凯拓公司已经支付完毕了。对于证据4中的微信聊天记录，标注是吾悦助理，无法确定具体人员，也无法确定该人员系凯拓公司的工作人员；同时，内容上也只说要走流程给申请，至于是否符合要依据双方的结算文件，因为该人员也非代理人员，并不清楚是否应当支付。对于75000元的发票真实性无异议，但与本案没有关联性，没有收到该发票。对证据5的真实性不认可，没有收到过律师函，天扬公司的起诉已经超过诉讼时效。对证据6的真实性无异议，签约时间是双方签订后备案的时间，是在双方实际签约之后，无法证明天扬公司的主张。对证据7的真实性不认可，这段录音看不出是谁给谁打的，天扬公司单方说是李竹隐打给盛晶晶的，凯拓公司无法确认。对证据8，关于电子快递单，真实性不予认可，因为看不出查询及打印的过程，且天扬公司陈述75000元已经支付，因此与本案是没有关联性的；宣传网页是新闻媒体发布的内容，与事实存在出入，而且从内容上看写的是MOC芯城汇首开大捷赢在起跑线，这个项目不是凯拓公司的项目，因此也无法说明费晟就是凯拓公司的员工。对于证据9费晟的名片，真实性无法核实，对证据10不认可，因为凯拓公司的营销副总经理并不是费晟。对于证据11的真实性无法核实，由法院依法认定，但博盛公司和凯拓公司均为独立的民事主体，依法各自承担权利义务，这一报表不能够证明天扬公司的主张。第一次庭审结束以后，凯拓公司经核实发现有一笔75000元的款项应当支付，正常应该由凯拓公司来支付，但是因为11月底没有预算了，所以委托博盛公司先行代为支付，用来充抵本案诉请金额。证据12是费晟、耿海珠的社保记录，可以看出费晟、耿海珠都是博盛公司的员工，并非凯拓公司的员工，其行为不能够代表凯拓公司。本院对天扬公司提供的证据认证如下：对于证据1，天扬公司提供的虽是不完整的合同复制件（仅有封面页及第2、4、6、8、10、12、14页），但凯拓公司在答辩状中即引用了天扬公司未举证的合同内容（合同附件一《分销案场管理制度》），在法庭追问后，凯拓公司又称因人员变更无法找到合同，且认可与天扬公司之间通过签订书面合同形式建立过居间关系，因此，天扬公司虽无法提供合同原件，但结合天扬公司提供的其他证据和全案情况，凯拓公司处应掌握完整合同却拒不提供，本院对天扬公司提供的《分销代理合同》复制件予以采信。对于证据2，请佣表系天扬公司单方制作，无凯拓公司签字或者盖章，5份《吴江吾悦广场客户确认书》系复制件，均不予采信；客户名称为李成龙的《吴江吾悦广场客户确认书》系原件，对真实性予以确认。对于证据3，对银行客户回单的真实性认可，金额为211000元的增值税普通发票系复制件，不予采信。对于证据4，金额为75000元的增值税专用发票为原件，真实性予以认可，微信聊天记录无法体现与凯拓公司的关联性。证据5、10，对于费晟签收天扬公司信件的面单真实性认可，因面单所载物品为律师函，本院对天扬公司提供的律师函亦予以采信。对于证据6的真实性予以认可。对于证据7，无法证明通话一方系凯拓公司的员工盛晶晶，对电话录音不予采信。对于证据8，电子下单记录系由微信聊天记录中打印，不予采信，对快递追踪打印件真实性认可。对于证据9中的新闻报道真实性认可，显示费晟的身份为新城控股商业开发苏州公司副总经理。对证据11、12的真实性均予以认可。凯拓公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月，凯拓公司（甲方）与天扬公司（乙方）签订《分销代理合同》一份，签订地点为吾悦广场售楼处，约定：合作方式：3.甲方案场负责人通过明源系统对乙方带领前来甲方销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的客户进行确认，客户确认以甲方案场负责人或其他甲方指定的确认人签署或盖章的《客户确认书》（见附件二）为标准；6.合同有效期内，有效的乙方客户成交并符合佣金支付条件后，甲方按约定的佣金计算方式和支付方式向乙方支付佣金，成交标志为客户与甲方签署《苏州市商品房买卖合同》；7.客户确认有效原则及有效期：a)乙方陪同客户到访该物业售楼处时，需填写《客户确认书》（见附件二），客户确认书经甲方签署后，该客户视为乙方有效客户。合同还约定乙方所售房源佣金结算基数，按乙方所销售产品最终签署的《商品房买卖合同》中金额计算；对于银行按揭付款客户，凡乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》、支付合同约定的首期款，并在规定时间内办理好按揭手续，甲方应在规定时间内支付乙方该房款相应的1%佣金，全款到账后，即为乙方代理销售成功，甲方应在规定时间内支付乙方该房款剩余的4%佣金；对于支付时间，甲方每周二、四对成交客户进行对账，双方对账无误后且经财务确认后由乙方开具甲方当地税务部门认可的有效发票给甲方，甲方在收到有效发票、有效客户确认书（加盖乙方公章）、有效客户明细表（加盖乙方公章）、以及请佣申请表之日起30个工作日内即向乙方支付上个对账期内应结销售佣金（乙方提供等额的正式发票）。《分销代理合同》尾部载明附件一：分销案场管理制度，附件二：客户确认书，附件三：工作协调人员名单，附件四：请款单，附件五：请佣表，天扬公司提供的合同页中仅显示附件三和附件五。合同第14页为签署页，甲方处由凯拓公司加盖公章，费晟签字。合同每页页眉处有“新诚控股”字样及标识，页脚处有“新诚控股集团有限公司”字样。2016年1月1日的《吴江吾悦广场客户确认书》载明，客户姓名为李成龙，该客户由李兰于2016年1月1日推荐，凯拓公司确认该客户属于天扬公司李兰推荐的有效客户，并由王丽萍、费晟签字确认。苏州市吴江区房产管理处档案显示：出卖人为凯拓公司，买受人为李成龙、石粉玉，项目名称为新城吾悦广场，商品房号B-1-206，总价680000，合同类型为预售合同，签约时间为2016年1月5日。2016年5月25日，凯拓公司向天扬公司转账支付211000元，用途为推广费。2017年8月21日，天扬公司委托律师发出律师函，并由费晟本人签收，内容为要求凯拓公司支付佣金109000元。2018年5月8日，天扬公司开具金额为75000元的增值税专用发票，名称为经纪代理服务*服务费。《新城控股集团股份有限公司2017年年度报告》显示，凯拓公司、博盛公司均为新城控股集团股份有限公司（以下简称新城控股公司）的控股公司，主要产品或服务为吾悦广场的房地产开发。博盛公司为费晟缴纳社会保险。案件审理过程中，2018年11月28日，博盛公司向天扬公司转账支付75000元，用途为营销费用。另查明，2016年11月14日，腾讯网、房掌柜均报道了“新城吾悦广场福禄街11月20日即将耀世开盘”的新闻，文中对于费晟的职位描述为新城控股商业开发苏州公司副总经理。2017年12月13日，安居客的一则新闻标题为《专访/新城费晟：MOC芯城汇首开大捷，赢在起跑线》。再查明，凯拓公司原法定代表人为王振华，2016年6月12日变更为梁志诚，2018年10月19日变更为徐刚。博盛公司原法定代表人为王振华，2016年10月11日变更为梁志诚，2018年10月19日变更为徐刚。而新城控股集团股份有限公司的法定代表人为王振华，公司主要成员中，王振华担任董事长，梁志诚担任董事。天扬公司另主张，凯拓公司已支付的211000元佣金对应的成交房屋分别为赵山亮、吴新华、陆婷、周想元所购，金额分别为880000元、880000元、910000元、1550000元，合计4220000元；凯拓公司在诉讼过程中委托博盛公司支付的75000元佣金对应的成交房屋为李群所购，金额为1500000元。其中赵山亮、吴新华的客户确认书复印件上亦显示由费晟签字确认。凯拓公司对此不认可，但无法说明其向天扬公司支付佣金211000元、75000元所具体指向的房屋及经办人。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告天扬公司与被告凯拓公司之间的居间合同关系依法成立并有效，双方均应按约履行各自义务。关于李成龙是否系原告天扬公司推荐的有效客户，被告凯拓公司认为，李成龙的签约时间是2015年12月，不属于天扬公司推荐的客户，且原告提供的客户确认书上无被告公司盖章。原告天扬公司认为，《分销代理合同》未要求客户确认书上必须由被告公司盖章，由被告工作人员签字即可，李成龙的客户确认书上由费晟签字确认，且李成龙已经付清全部房款，被告应当支付相应佣金。本院认为，苏州市吴江区房产管理处档案显示，李成龙与被告凯拓公司的签约时间为2016年1月5日，并非被告所称的2015年12月。根据《分销代理合同》约定的合作方式，甲方案场负责人通过明源系统对乙方带领前来甲方销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的客户进行确认，客户确认以甲方案场负责人或其他甲方指定的确认人签署或盖章的《客户确认书》为标准，因此，2016年1月1日，天扬公司带客户李成龙查看项目，同日，凯拓公司工作人员以客户确认书确认李成龙为天扬公司介绍客户，被告与客户李成龙再于2016年1月5日正式签约，该时间顺序不违反逻辑，被告以签约时间和客户确认时间先后不当为由主张李成龙非原告介绍的客户，无事实依据。且原告天扬公司提供的客户确认书原件由费晟签字，费晟曾作为被告凯拓公司的代表在与原告天扬公司签订的《分销代理合同》上签字，也曾经在原告介绍的客户赵山亮、吴新华的客户确认书上签字确认，在多篇新闻报道中其职务为新城控股公司的一名副总经理；再结合新城控股公司年报中载明的凯拓公司、博盛公司均为其控股参股公司，凯拓公司、博盛公司的历任法定代表人与新城控股公司的主要成员相同，凯拓公司在预算不足时委托博盛公司代为支付天扬公司的佣金等事实，本院认为费晟的社会保险虽由博盛公司交纳，但其应有权代表被告凯拓公司处理与原告天扬公司的案涉居间合同事宜，其在李成龙的客户确认书上签字，李成龙即为原告天扬公司介绍的有效客户。李成龙实际已与被告凯拓公司签订正式房屋买卖合同，并付清全部购房款，被告凯拓公司理应履行支付佣金的义务。关于被告凯拓公司应付佣金的数额，本院认为，原告天扬公司提供的不完整的《分销代理合同》虽未明确显示佣金比例，但对于银行按揭付款客户，合同约定凡乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》、支付合同约定的首期款，并在规定时间内办理好按揭手续，甲方应在规定时间内支付乙方该房款相应的1%佣金，全款到账后，即为乙方代理销售成功，甲方应在规定时间内支付乙方该房款剩余的4%佣金，即佣金比例应为5%。此外，根据原告天扬公司主张的被告已支付的佣金及所对应的房款，计算佣金亦为房屋总价的5%，因李成龙所购房屋的总价为680000元，原告天扬公司有权要求被告凯拓公司按照5%的比例支付佣金34000元。被告凯拓公司虽不认可原告天扬公司所举证据及所主张的事实，但其既未提供其认可存在的合同原件，亦未说明已付佣金所对应的交易以及据何计算，未说明购买同一楼盘的赵山亮、吴新华、李成龙的房屋系经谁介绍并成交，原告对其主张已提供初步证据，且结合全案，原告所主张的事实真实的可能性明显大于不真实的可能性，而被告仅作概括否认而未提供任何证据反驳或推翻原告的主张，应当承担举证不能的不利后果。被告凯拓公司确认李成龙为原告介绍客户的时间为2016年1月1日，原告天扬公司的起诉未超过三年诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：被告苏州凯拓房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市天扬房地产代理有限公司佣金34000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告苏州凯拓房地产发展有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  姚松杰代理审判员  曹欢欢人民陪审员  李根荣二〇一八年十二月二十九日书 记 员  徐尉文附：相关的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。