江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0723民初891号 原告:武可平,女,汉族，1965年3月6日生,住灌云县。 委托诉讼代理人：邓超，江苏道多律师事务所律师。 被告:颜金山,男,汉族，1980年1月14日生,住灌云县。 原告武可平与被告颜金山租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告武可平及其委托诉讼代理人邓超、被告颜金山到庭参加诉讼；依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告武可平委托诉讼代理人邓超、被告颜金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武可平提出诉讼请求：1、请求判决《顺鑫宾馆租赁合同书》合同依法解除。2、请求判决被告支付拖欠租金2082.19元（自2016年9月10日至2016年10月18日租金，按照一天租金20000元/365天≈54.79元计算，共计38天）。3、请求判决被告赔偿房屋无法出租造成的损失（自2016年10月19日至法院判决生效之日，按照一天租金20000元/365天≈54.79元计算）。该项请求后调整为：请求判决被告赔偿房屋无法出租造成的损失【自2016年10月19日起，按照一天租金20000元/365天≈54.79元，计算至2017年10月26日（刑事案件财产鉴定结束）】。4、请求判决被告支付原告代为垫付的水电费1930元（水费143元，电费1787元）。5、请求判决被告支付营业执照挂失、补办费用500元。6、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年10月9日，原、被告签订《顺鑫宾馆租赁合同书》，合同约定：原告将位于灌云县的顺鑫宾馆由被告承租，租赁期限3年，即自2014年10月9日至2017年10月9日。租金共分三次付清。即本合同签字生效后付第一年租金16000元；第二年租金19000元，2015年9月9日前付清；第三年租金20000元，于2016年9月9日前付清。超过30天逾期缴纳租金，视为根本违约，守约方有权单方解除合同，无条件收回租赁标的物。合同履行中，被告支付了第一年与第二年的租金。依据合同约定，被告应于2016年9月9日前支付第三年的租金20000元，但经原告多次催缴，被告截至2016年10月18日仍未支付第三年租金。原告无奈于2016年10月18日将宾馆大门锁住，以迫使被告尽快依照合同约定支付剩余租金。2016年10月18日晚，被告将门锁强行打开，对宾馆多处进行恶意打砸、毁坏，造成重大财产损失。2016年10月19日，原告向灌云县公安局侍庄派出所报案，后经公安机关立案调查，被告涉嫌刑事犯罪被依法刑事立案。因涉嫌刑事犯罪，需对宾馆的损失进行价值评估鉴定，最后一次价值评估鉴定上门取证的时间为2017年10月26日，宾馆的门钥匙仍然由公安机关依法保管。在此期间，原告无法对宾馆进行修复并重新出租，因此造成重大损失。根据《顺鑫宾馆租赁合同书》约定，应由被告支付租赁期间的水电费，现由原告代为垫付，共计1930元。另外，拒不归还营业执照，挂失、补办营业执照费用共计500元。被告故意毁坏租赁物、逾期30天不支付合同约定租金，其行为已经构成严重违约，原告有权要求其支付拖欠租金、赔偿损失。合同解除的期限至2016年10月18日。 原告武可平另在庭审中陈述，合同约定2016年9月9日被告应当缴纳第三年租金。我问被告要钱，被告说困难没有钱，放宽10天。10月1日电话向被告要钱，被告仍然没有履行。电话告知被告如果再不交钱，我就要锁门。到10月18日晚上，我就把宾馆门锁起来，当天夜里宾馆和门被砸。10月19日，我就报警了。11月1日，双方在公安部门主持下和物价部门到现场取证。租赁期间，营业执照一直都是由被告年审，但是被告一直没有年审，特种行业许可证年审应当是由被告负责的，但原件一直是我本人年审的，费用一直是我给的。我找被告催要营业执照去年审，纠纷之后打电话给派出所警官，警官通知被告，但没有回应，之后我就到报社登报挂失并补办。 被告颜金山辩称，一、原告认为我拖欠租金属于违背事实，其诉求不应得到支持。原告与我签订的《侍庄乡顺鑫宾馆租赁合同》时间从2014年10月9日至2017年10月9日止，计三年。2014年10月签订合同是我缴清第一年租金后，对承租宾馆投资进行全方位改造装潢；2015年我按合同约定缴清第二年租金共计19000元，第二年承租时间为2015年10月9日至2016年10月9日。2016年春天至2017年年初灌云县城南环路大改造，宾馆周围所有大路全封闭封路建设，导致我租赁宾馆无法营业。当时我与原告协商，原告同意第三年租金少交两个月的。2016年9月10日至2016年10月9日的租金已在2015年支付过。2016年10月9日至2016年10月18日租金因修路这一不可抗力原因，原告方已经同意免交租金。故原告方主张支付2016年9月10日至2016年10月18日租金无事实与法律依据，不应支持。二、原告称房屋没有进行出租，此系原告自己原因造成，其损失不应由我承担。2016年10月18日，原告在与被告有将近很长一段时间没有任何电话、短信等方式联系的情形下，突然将宾馆门锁上，被告对于原告的行为根本不知情。当天被告与妻子吵架，被告以为是妻子锁门，便砸门进入宾馆，夫妻间置气便摔坏一些东西，后经派出所协调我主动提出按合同规定维修损坏物品，派出所都有我口供可以证明，且被告行为经公安检察机关认定不构成犯罪，只是民事纠纷。原告以这种突然的、毫无任何征兆便将门锁上的方式，将宾馆置于其占有、控制之下，实际取得了宾馆的占有权。原告的行为构成违约，严重损害被告合法权益。鉴定评估派出所已有相应物品照片、双方签字确认明细等，若要装修，根本无需等待。宾馆钥匙一直在原告处，其自身原因不继续出租的损失与被告方无关，所产生后果也应由原告方承担。三、在被告管理宾馆期间，被告一直遵照工商局“亮证经营的”管理要求，将营业执照挂与宾馆收银台处。营业执照丢失是在原告将宾馆上锁并且控制宾馆之后，在原告管理期间丢失，其责任理应由原告自己承担。综上，同意自2016年10月18号解除合同；同意依照水电费发票实际给付原告水电费；拖欠租金计算时间有误差，应当自2016年10月9号起算第三年租金，因为按照合同约定我都是提前一个月给付应交年份租金；请求驳回其他诉讼请求。 原告提出以下证据：1、顺鑫宾馆租赁合同书1份。证明原告与被告签订顺鑫宾馆租赁合同书，合同约定第三年租金20000元应于2016年9月9日前付清，超过30天逾期缴纳租金视为根本违约，守约方有权单方解除合同，无条件收回租赁标的物。2、电费发票2张，水费发票1张，清单1份。证明依据合同约定，本应由被告缴纳的水电费，原告代为缴纳，电费缴纳1787元，水费缴纳143元，共计1930元。3、收据2张。证明被告拒不归还营业执照，原告挂失补办营业执照费用，共计500元。4、立案告知单复印件。证明被告对宾馆及租赁物恶意打砸、毁坏，经公安机关立案调查，被告涉嫌刑事犯罪被依法刑事立案。5、灌云县公安局鉴定意见通知书1份。证明2017年10月26日，鉴定部门上门取证，并依法出具鉴定意见书。6、电话录音1份。证明2016年10月18日，原告电话联系被告，催要租金。 被告质证意见为：1、真实性无异议。2、2016年10月18日以后的电费以清单为准。如果调解不成，要求原告在清单上加盖供电局公章。3、真实性无异议，但营业执照是在宾馆被原告实际占用后丢失的，与被告无关。4、立案告知单具体不清楚。5、真实性无异议。6、真实性由法院核查。 被告提出以下证据：灌云县检察院不予起诉决定书复印件。 原告质证意见为：原告没有收到该决定书，被告提供复印件，真实性无法核实。庭前我们与公安机关联系，公安机关表示将尽快将案件重新移送至灌云县人民检察院，并不存在所谓的刑事案件撤销或终止。 结合原、被告举证、质证意见，本院对原、被告上述证据综合评定如下：原告提出的证据1、3、5，被告对其真实性无异议，予以认定；原告提出的证据2，因其均系相关单位出具的符合相关规范的票证，予以认定；原告提交的证据6，对其与本案事实相印证的内容予以认定；原告提出的证据4，以及被告提出的不予起诉决定书复印件，均系复印件，相互又提出质疑，不予认定。其所涉相关事实本院结合被告所涉刑事部分法律文书确定。 本院经审理查明以下事实： 1、2014年10月9日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《顺鑫宾馆租赁合同书》，合同约定：原告将其享有财产所有权的位于灌云县（美好家园南侧）的顺鑫宾馆由被告承租经营，租赁期限3年，即自2014年10月9日至2017年10月9日，租金共计55000元。租金共分三次付清。即本合同签字生效后付第一年租金16000元；第二年租金19000元，于2015年9月9日前付清；第三年租金20000元，于2016年9月9日前付清。租赁标的物交付时间为2014年10月1日。双方另在租赁期间的各种税费承担中约定：租赁期间相关机关向顺鑫宾馆收取的各项行政性收费以及顺鑫宾馆机关证照的年审费用由乙方按规定如数交纳；在乙方的权利义务中约定：乙方在履行本合同前应给付甲方1000元保证金，用于标的物的损坏、遗失等费用的抵押；在违约责任中约定：乙方未按本合同约定的期限、数额和方式给付甲方租金超过10个工作日时，则从违约之日起，除如数给付甲方租金本金外，按未给付甲方款项数额的每天5%支付甲方违约金；超过30天即视为根本性违约，甲方因此有权单方解除合同，无条件收回租赁标的物。合同履行中，被告按约支付了第一年与第二年的租金。 2、2016年9月9日，被告在未按时支付第三年租金后，经协商，原告同意延期支付租金一个月至2016年10月10日止。因被告仍未按约支付上述租金，原告于2016年10月17日将顺鑫宾馆门锁上。2016年10月18日22时许，被告酒后砸坏顺鑫宾馆玻璃门进入宾馆，毁坏宾馆部分物品。2016年10月19日，原告闻讯报警。2016年11月1日，灌云县公安局侍庄派出所民警在原、被告双方在场时对被告毁坏的物品进行现场勘验检查，确认被毁坏物品。 3、2017年1月23日，被告因涉嫌毁坏财物罪被灌云县公安局刑事拘留，同月30日被灌云县公安局取保候审。又因涉嫌危险驾驶罪，于2017年9月22日被灌云县公安局取保候审。2018年7月30日经本院决定逮捕，同日被灌云县公安局执行逮捕。2018年11月13日，本院作出（2018）苏0723刑初456号刑事附带民事判决书，判决：一、被告人颜金山犯故意毁坏财物罪，判处拘役三个月；犯危险驾驶罪，判处拘役三个月，并处罚金人民币三千元。决定执行拘役四个月，并处罚金人民币三千元。二、被告人颜金山赔偿附带民事诉讼原告人武可平财产损失计人民币7420元。该判决作出后，附带民事诉讼原告人武可平提出上诉。 4、原告于2016年12月12日支付顺鑫宾馆电费合计1787元，其中显示2016年10月电费为1411元，2016年12月份电费为376元。同日支付顺鑫宾馆2016年10月-2016年12月水费143元。另支付营业执照挂失、补办费用合计500元。 以上事实，有原、被告部分陈述、原告提出的顺鑫宾馆租赁合同书、电费发票、水费发票、收据、灌云县公安局鉴定意见通知书、电话录音部分内容及本院依法调取的被告涉刑事部分的法律文书等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的顺鑫宾馆租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，原、被告均应按约定履行义务。被告逾期未向原告支付第三年度租金，经催要后仍未履行，被告构成违约，应承担违约责任。 关于原告第一项诉讼请求，原、被告现一致同意自2016年10月18日解除上述租赁合同，本院予以照准。 关于原告第二项诉讼请求，原告要求被告支付拖欠租金，本院予以支持。但原告计算拖欠租金的起止期间有误，应予纠正。原、被告合同约定的租赁期为3年，即自2014年10月9日至2017年10月9日。租金共分三次付清。合同签字生效后付第一年租金16000元。第二年租金19000元，于2015年9月9日前付清。第三年租金20000元，于2016年9月9日前付清。上述合同约定文意应为：第一年起止日期为2014年10月9日至2015年10月8日，第二年起止日期为2015年10月9日至2016年10月8日，第三年起止日期为2016年10月9日至2017年10月9日。原、被告对第一年租金支付无异议，对被告于2015年9月9日前付清第二年租金19000元也无异议。按合同约定，被告实际系提前一个月向原告支付了2015年10月9日至2016年10月8日期间的租金，故被告向原告支付第三年租金的起算点应为2016年10月9日。至双方同意于2016年10月18日解除合同止，被告拖欠原告租金应为10天，该10天的租金应按双方合同约定的第三年租金标准20000元计摊为547.90元（20000元÷365天×10天）。 关于原告第三项诉讼请求，原、被告庭审中均同意自2016年10月18日解除顺鑫宾馆租赁合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告因毁坏财物罪已被依法追究刑事责任，原告在刑事附带民事诉讼中，已就其直接经济损失依法主张了权利。原告现基于被告毁坏财物之侵权事实要求被告依过错责任赔偿其“房屋无法出租造成的损失”无法律依据，本院不予支持。 关于原告第四项诉讼请求，根据被告的答辩意见，兼顾水电双月份收费的特点以及原告该宾馆在此缴费段未有经营活动的实际，对原告要求被告支付其垫付水电费1930元的主张予以支持。 关于原告第五项主张，本院根据原、被告合同中预交保证金用于标的物的损坏、遗失等费用抵押的约定，结合被告另案中所涉毁坏财物的赔偿不包括此项费用的实际，对原告该项主张予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、准许原告武可平与被告颜金山于2014年10月9日签订的《顺鑫宾馆租赁合同书》于2016年10月18日解除。 二、被告颜金山于本判决生效后十日内向原告武可平支付租金人民币547.90元。 三、被告颜金山于本判决生效后十日内向原告武可平支付水电费人民币1930元。 四、被告颜金山于本判决生效后十日内向原告武可平支付营业执照挂失、补办费用人民币500元。 五、驳回原告武可平其他诉讼请求。 案件受理费420元，由被告颜金山负担90元，由原告武可平负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 审 判 长  吉志军 人民陪审员  孙千祝 人民陪审员  傅长俊 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  熊芳林 徐静 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。