湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初2373号 原告（反诉被告）：湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：邓银伟，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王伦科，湖南湘军律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等）。 委托诉讼代理人：付英平，女，1987年4月18日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省华容县。代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：株洲市望云房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区。 法定代表人：王跃明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁凌，湖南地博律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等）。 委托诉讼代理人：贺前进，株洲市法学会法律工作人员。代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司（以下简称湘旭鸿公司）与被告（反诉原告）株洲市望云房地产开发有限公司（以下简称望云公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理。依法由代理审判员张侣担任审判长，与人民陪审员沈成元、喻朝阳组成合议庭于2018年11月2日第一次公开开庭进行了审理。书记员彭婕担任法庭记录。原告湘旭鸿公司的委托诉讼代理人王伦科、付英平，被告望云公司的委托诉讼代理人丁凌、贺前进均到庭参加了诉讼。本案审理过程中，因司法改革代理审判员张侣转为法官助理，本案变更为由审判员龙平担任审判长、与人民陪审员沈成元、喻朝阳组成合议庭于2018年12月10日第二次公开开庭进行了审理。书记员董星担任法庭记录。原告湘旭鸿公司的委托诉讼代理人王伦科，被告望云公司的委托诉讼代理人丁凌、贺前进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）湘旭鸿公司诉称：2016年11月21日，原告湘旭鸿公司与被告望云公司签订《株洲市红星美凯龙正对面地块项目招商与销售委托代理合同》（以下简称“代理合同”），受被告望云公司委托，原告独家代理“株洲市红星美凯龙正对面地块项目”（备案名：株洲体育新城体验式商业街，推广名“株洲望云五金建材城”、“株洲望云体育新城”、以下简称“项目”）的招商与销售工作，代理合同对代理事项、期限、双方职责、费用结算与支付、违约责任等作了明确约定，关于代理费结算与支付、代理合同第三条第5项约定：合同有效期内，甲方不得擅自进行项目的招商、销售…甲方如有自己的客户，需通过乙方统一招商、销售，如有成交、也应计入乙方招商销售业绩，并按合同第五条的约定支付乙方的招商销售代理费用：代理合同第五条约定：甲方按照乙方招商业绩结算支付招商代理费，门面招商（包括租赁、合作联营和自购自营等形式），招商代理费按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算，租金价格由双方共同商定，如双方对此发生争议，则租金价格以甲方确定的为准（甲方需对此承担一切责任）。招商租赁在客户签订租赁合同、交付押金和首批租金后，视为成交；招商合作联营，在客户签订合作联营合同，交付定金（或押金）后，视为成交；招商自购自营，在客户签订以自营为目的的商品房（商铺）买卖合同，交付首付款后视为成交；甲方按乙方销售业绩支付销售代理费。门面销售按甲乙双方认可的价格即临昆仑路和长江北路门面均价不低于10800元/㎡，其余门面均价不低于7000元/㎡的基础上，根据门面实际物业销售合同金额的2.8%提点计算，住宅销售，按甲乙双方认可的价格，即住宅合同销售额每平方米必须达到均价4300元的基础上，根据住宅实际物业销售合同金额的1.5%提点计算；门面（含自购自营）和住宅销售，在客户签订商品房买卖合同并交付首付款后视为成交，甲方按实际销售收款到账金额（包括按揭贷款发放到账等）结算乙方销售代理费；甲方对乙方于每月1日前结算上月招商、销售代理费用，5日前提供合法有效的税务发票给甲方，甲方每月10日前支付上月招商、销售代理费的90%，剩余10%的代理费在乙方销售达到95%后于当月全面支付，且之后的招商销售代理费，甲方每月按100%支付…关于违约责任，合同第六条约定：甲方不按合同支付招商、销售代理费，按应付金额处每日万分之一的违约金…代理合同第七条其他约定第2点明确：双方于招商、销售开盘前制定具有市场竞争力的价格表，此价格表双方盖章后作为合同附件。代理合同签订后，原告即按代理合同约定组织招商、销售队伍展开了勤勉、有序而富有成效的招商、销售代理工作。自2017年3月开始，原、被告双方就招商营销策略方案，项目市场定位，项目销售及招商的范围、面积、价格、时间、优惠政策、门面放盘要求，入伙及前期物业管理等相关事项以口头或书面或会议等形式充分沟通、交流、完善，形成了一套完整、严密、双方确认无争议项目招商、销售方案。经过原告努力，加上被告的通力支持、配合，原告代理被告销售的物业148204.65㎡（含自购自营面积49843.07㎡，其中1栋至12栋一至三层连体商铺面积44507.87㎡，14、15、16栋底商两层连体商铺面积5335.2㎡）于2018年5月13日全面完成，代理被告招商物业49843.07㎡（含自购自营面积49843.07㎡，其中1栋至12栋一至三层连体商铺面积44507.87㎡，14、15、16栋底商两层连体商铺面积5335.2㎡）于2017年11月28日全面完成，原告按代理合同要求履行了合同约定的义务。在招商代理费结算与支付方面，截止2017年11月28日原告代理被告共完成物业招商面积49843.0㎡，应结算并支付招商代理费6130697.61元。根据代理合同约定被告应在2017年12月1日前办理与原告所有招商代理费的结算，但被告一直寻找借口拒绝与原告办理招商代理费的结算以达到拖欠和拒付原告招商代理费的目的。原告从友好协作、求同存异的角度出发，多次通过口头、书面甚至委托律师发函等形式催告被告及时与原告协商办理招商代理费的结算及支付，希望通过协商途径解决双方代理费结算与支付的问题，但被告对原告的善意置之不理，至今仍不履行合同约定的招商代理费结算办理的义务，进而导致被告应当支付原告的招商代理费分文未付，实属严重违约。根据合同约定，被告应于2017年12月10日前向原告支付全部招商代理费，计算至2018年7月31日止，被告共须支付拖欠原告招商代理费违约金142845.25元（延付款6130697.61元×0.0001%×233天）。原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告望云公司立即支付原告的招商代理费6130697.61元；2、被告望云公司向原告支付延期付款违约金（暂计算至2018年7月31日为142845.25元，之后的延期付款违约金计算至实际付清之日止）；3、被告望云公司承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）望云公司辩称：一、原告诉称与案件事实不符。具体如下：1、在签订合同时，被告所开发的株洲市红星美凯龙正对面地块项目（以下简称“项目”）原已有规划方案，但项目未办理好商品房预售许可证。因此，双方在签订合同时对项目的商业面积及住宅面积均不是很清楚。鉴于上述情况在签订合同时双方在合同的第五条第二款中约定：“招商代理费按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算，租金价格由双方共同商定，如双方对此发生争议，则租金价格以甲方确定的为准（甲方需对此承担一切责任）”。实际招商成交物业应为商业部分的物业。同时，在合同第五条第4款中约定：“在乙方要求甲方将招商、销售服务费支付给乙方前，乙方应向甲方开具合法有效的税务发票，甲方在接到乙方开具的税务发票后再按本条约定将代理费支付给乙方。如乙方未向甲方开具税务发票，则甲方有权拒付代理费，如乙方开具发票延迟则甲方有权延期付款”，原告要求付款前应先向被告开具税务发。2、签订合同后，原告建议被告调整规划设计方案（原设计方案是一层门面作为商业单独销售，二楼、三楼作为住宅单独销售，原告建议将一、二、三层搭配整体销售），答辩人在对市场进行考核后对项目重新进行了规划，在2017年5月18日项目重新办理了建设工程规划许可证，6月9日办理了建设工程施工许可证，9月7日办理了商品房预售许可证。项目在取得预售许可证后才能确认楼的商业面积和住宅面积，才能确定招商面积。3、根据2017年9月7日株洲市产管理局颁发的商品房预售许可证，原告销售的上栋至12栋1至3层房屋的总面积为44537.75㎡，但1栋至12栋1至3层房屋并非全部是商业。1栋至12栋房屋中第一层为商业，商用面积为13822.81㎡，二、三层为住宅，住宅面积为30714.94㎡，且1栋至12栋一至三层房屋销售过程中原告根本就没有进行招商，这些购户到底是自己经营还是出租给他人根本就无法确认。原告为了追求高额代理费将二、三层住宅作为商业面积列入其招商的范围与客观事实不符，没有依据；4、原告诉请支付的招商代理费6130697.61元缺乏依据。原告销售的1栋至12栋的商业面积为13822.81㎡，14、15、16栋底下二层商业面积为5335.2㎡，合计总商业面积应为19158.01㎡，并非原告所称的49843.07㎡。即使原告按合同约定履行了招商义务或者商业用房的购买者购买后是自购自营，那么也应按实际的商业面积19158.01㎡计算招商代理费；5、被告从未拒绝与原告办理招商代理费的结算，被告按实际情况提出了结算方案，但原告予以拒绝。二、原告的诉讼请求应予以驳回。具体来说：1、依据合同第五条第2款的约定，门面招商的招商代理费是按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算。实际招商成交物业是指门面中的商业面积不包括住宅，住宅是不需要招商也不存在招商的，因此1栋至12栋的三层房屋中住宅面积不应纳入招商范围。原告要求将1栋至12栋的三层房屋中的住宅面积计算招商代理费没有依据。2、原告在销售过程没有进行招商，也没有证据证实购买1栋至12栋的三层房屋的业主全部是自购自营，因此没有证据证实原告完成了招商义务，其要求被告向其支付招商代理费缺乏依据。3、2017年5月9日原告向被告提交了《株洲市望云五金建材/望云体育新城商铺价格表》，当时被告以为上面所确认的只是商铺的价格，便在该价格表上签字予以确认。此时项目的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证均未办理，无法确认房屋的商业面积和住宅面积。2018年6月份，被告依据合同约定向原告下达了函告，要求商业的租金根据市场行情按20元/平方米-25元/平方米计算。因此即使原告已按合同约定履行了义务，也应根据商业面积按20元/平方米-25元/平方米计算其招商代理费，原告要求答辩人支付给其招商代理费6130697．61元缺乏依据。4、即使被告应向原告文付招商代理费，原告也应先向被告开具合法有效的税务发票，之后被告才支付代理费。 被告（反诉原告）望云公司反诉称：案涉合同签订后，原告湘旭鸿公司进场为被告望云公司开发的楼盘进行销售，其中，原告湘旭鸿公司为被告望云公司销售的商业街1-12栋每栋3层共计面积为：44537.75平方米，其中，一楼为商业面积16470.48平方米，销售金额为184210445.06元，二、三楼为住宅面积为28067.27平方米，销售金额为295591830.07元。在付款时原告湘旭鸿公司没有把商业和住宅区别计算销售佣金造成被告望云公司向其支付了销售佣金13434463.70元，全部按照商业计算销售佣金。根据合同约定被告望云公司应支付的销售佣金为9591769.91元，实际多支付了3842693.79元，在此情况下，被告望云公司于2018年6月13日向原告书面致函希望原告按照合同约定退回多支付的销售佣金3842693.79元，原告一直不退，双方就此进行协商，但未达成一致意见。为维护自身权益，现提起反诉，请求判令：1、原告湘旭鸿公司返回被告望云公司多支付的销售代理费3842693.79元；2、原告湘旭鸿公司承担本案的诉讼费用。 原告（反诉被告）湘旭鸿公司针对反诉辩称：1、原告与被告签订的委托代理合同约定：门面（商铺、商住房，下同）确保2017年6月30日具备整体招商、营销开盘条件…住宅开盘时间在此之后约定：于招商、销售开盘前制定具有市场竞争力的价格表，此价格表双方盖章后作为合同附件。这些条款及合同中关于销售、招商代理费标准、招商销售代理费结算支付办法等内容均明确无争议地表明商业街1-12栋的物业全部按商业物业与原告结付销售佣金及招商佣金，而不是按二、三楼的实际物业性质是商业还是住宅来界定佣金计算标准。2、在合同履行过程中，原告与被告根据合同约定单方或双方确定的关于项目介绍的《目录》、《商铺面积总表》、《商铺价格表》、《关于望云价格信息的函件》、《定向设计选房协议》及客户办理银行按揭要求等资料均将项目1-12栋作为商业。相反，却没有任何材料对项目1-12层全部物业按商业性质对待提出过异议。3、根据合同约定的结算付款程序，原告每次向被告提交的体现代理销售业绩及代理费结算的资料，被告除在时间上拖延外，对结算资料的内容并未存在过大的分歧，且被告每次逐月（12份）向原告支付销售代理费之前，均自己编制了《株洲体育新城体验式商业街销售代理费结算表》，每份结算表对商业、住宅的结算清晰明了，项目1-12栋的全部物业销售代理费均按2.8%商业标准结算，此结算表经被告的法定代表人签署后作为被告财务向原告支付的依据。 本院经审理查明：2016年11月21日，原告湘旭鸿公司（乙方）与被告望云公司（甲方）签订了《株洲市红星美凯龙正对面地块项目招商与销售委托代理合同》（以下简称代理合同），原告湘旭鸿公司受被告望云公司委托独家代理“株洲市红星美凯龙正对面地块项目”（备案名为株洲体育新城体验式商业街；株洲望云五金建材城；株洲望云体育新城；以下简称“项目”）的招商与销售工作。代理合同对代理事项、期限、双方职责、费用结算与支付、违约责任等作了明确约定。双方就合同主要约定如下：1、门面（商铺、商住房，下同）确保在2017年6月30日前项目具备整体招商、营销开盘条件；2、招商代理费标准。甲方按照乙方招商业绩结算支付招商代理费，门面招商（包括租赁、合作联营和自购自营等形式），招商代理费按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算，租金价格由双方共同商定，如双方对此发生争议，则租金价格以甲方确定的为准（甲方需对此承担一切责任）。招商租赁在客户签订租赁合同、交付押金和首批租金后，视为成交；招商合作联营，在客户签订合作联营合同，交付定金（或押金）后，视为成交；招商自购自营，在客户签订以自营为目的的商品房（商铺）买卖合同，交付首付款后视为成交。3、销售代理费标准。甲方按乙方销售业绩支付销售代理费。门面销售按甲乙双方认可的价格即临昆仑路和长江北路门面均价不低于10800元/㎡，其余门面均价不低于7000元/㎡的基础上，根据门面实际物业销售合同金额的2.8%提点计算；住宅销售按甲乙双方认可的价格，即住宅合同销售额每平方米必须达到均价4300元的基础上，根据住宅实际物业销售合同金额的1.5%提点计算；甲方按实际销售收款到账金额结算支付乙方销售代理费。4、招商、销售代理费结算支付办法。甲方对乙方于每月1日前结算上月招商、销售代理费用，5日前乙方提供合法有效的税务发票给甲方，甲方每月10日前支付上月招商、销售代理费的90%，剩余10%的代理费在乙方销售达到95%后于当月全面支付，且之后的招商销售代理费，甲方每月按100%支付。在乙方要求甲方将招商、销售服务费支付给乙方前，乙方应向甲方开具合法有效的税务发票，甲方在接到乙方开具的税务发票后再按本条约定将代理费支付给乙方。如乙方未向甲方开具税务发票，则甲方有权拒付代理费，如乙方开具发票延迟则甲方有权延期付款。5、甲方不按合同支付乙方开盘前市场调研月度服务费及招商、销售代理费的，按应付金额处每日万分之一的违约金；6、招商、销售政策及价格确定。在乙方通过市场调研后，提出合理的招商、销售政策及价格调整建议，双方本着“让利不让市场”的精神，经综合分析和协商后确定（协商不成，由甲方确定并承担责任），并于招商、销售开盘前制定具有市场竞争力的价格表，此价格表双方盖章后作为合同附件。此外，双方还就合同其他事项进行了约定。上述代理合同签订后，原告湘旭鸿公司按约定组织招商、销售队伍开展并完成了招商、销售工作。 另查明：一、上述代理合同签订时，原、被告双方依据对案涉项目的初步规划，大致清楚案涉项目的住宅及门面的可规划面积。二、自2017年3月起至建设工程许可证和商品房预售许可证取得之前，双方就案涉项目的招商营销方案、项目市场定位、商铺面积、招商范围、底价、租金等方面进行了多次协商。2017年3月16日，原告湘旭鸿公司向被告望云公司发出《关于就现有建筑设计相关建议的函》，原告湘旭鸿公司建议被告望云公司：“将门面三层连体购买、产权统一一本证…提请被告望云公司沟通协商确保产权分层办理的可行性”。被告望云公司就此回函称：“如客户达成以下三点条件可跟我公司协调门面三层连体购买及加高三楼高度的问题…”。2017年4月18日，被告望云公司向原告发出《关于望云项目价格信息的函件》，明确了案涉项目的均价及折扣范围。2017年5月，被告望云公司向原告湘旭鸿公司提交了《株洲望云五金建材城/望云体育新城商铺面积总表》、《株洲望云五金建材城/望云体育新城商铺价格表》及《项目简介》，上述材料将案涉项目第1栋至第12栋二、三层定位于商铺，被告望云公司给出对应房号的建筑面积及销售底价。三、2017年5月18日，案涉项目获取《湖南省建设工程规划许可证》，建设项目名称为株洲体育新城体验式商业街，其中，案涉项目第1栋为商住楼、第2栋至12栋为公寓及商业。2017年9月7日，案涉项目获取《商品房预售许可证》，根据《商品房预售许可证》的记载，案涉项目第1栋至第12栋的总建筑面积为44537.75㎡（实际面积为44507.87㎡），包括第一层商业面积13822.81㎡，第二、三层住宅面积30714.94㎡；案涉项目第14栋、第15栋、第16栋底商二层商业面积共5335.2㎡，住宅面积共计98787.58㎡。案涉项目取得规划许可和预售许可后，原告湘旭鸿公司进行招商与销售工作，与客户签订合同。案涉项目第1栋至第12栋的第二、三层已实际以住宅的方式销售。此后，双方在结算招商代理费时，原告湘旭鸿公司认为其实际招商面积应为49843.07㎡（包括第1至12栋第一、二、三层商业面积44507.87㎡和第14、15、16栋底商二层商业面积5335.2㎡），但被告望云公司认为实际招商面积应为19158.01㎡（包括第1至12栋第一层商业面积13822.81㎡和第14、15、16栋底商二层商业面积5335.2㎡），而案涉项目第1栋至第12栋的第二、三层面积30714.94㎡为住宅，不应计入招商面积。双方协商未果，遂酿成本案纠纷。 再查明：原告湘旭鸿公司与被告望云公司逐月对上一月份的销售代理费进行结算，双方逐月形成《株洲体育新城体验式商业街销售代理费结算表》，经被告望云公司财务部及法定代表人王跃明签字审核后，由被告望云公司向原告湘旭鸿公司支付。被告望云公司对第1栋至第12栋的第二、三层的住宅按销售合同金额2.8%的标准（合同约定门面按2.8%、住宅按1.5%计算）向原告湘旭鸿公司支付的销售代理费。2018年6月13日，被告望云公司向原告湘旭鸿公司发函，要求原告湘旭鸿公司退还多支付的1.3%部分的销售代理费，原告湘旭鸿公司不予退还，故被告望云公司就此向本院提起反诉。 以上事实，有原告湘旭鸿公司及被告望云公司的营业执照复印件、《株洲市红星美凯龙正对面地块项目招商与销售委托代理合同》、《项目简介》、《株洲望云五金建材城/望云体育新城商铺面积总表》、《株洲望云五金建材城/望云体育新城商铺价格表》、《关于望云项目价格信息的函件》、《定向设计选房协议》、《关于招商代理费的说明函》、《关于结算招商代理费的工作联系函》、《关于就现有建筑设计相关建议的函》、《关于望云项目相关信息的回函》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》（十五份）、《关于退还多结算招商代理费的函》、《株洲体育新城体验式商业街销售代理费结算表》、《株洲望云项目招商营销代理费结算表》及银行汇款凭证及原、被告双方的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系合同纠纷。本案争议焦点为：一、案涉项目第1栋至第12栋的第二、三层是否应当计算招商代理费？二、原告湘旭鸿公司的诉讼请求是否有事实及法律依据？三、被告望云公司的反诉请求是否有事实及法律依据？现具体分析如下： 关于争议焦点一及争议焦点二。原、被告之间签订的《株洲市红星美凯龙正对面地块项目招商与销售委托代理合同》（以下简称代理合同）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并有效，对双方均具有约束力。该代理合同已明确约定甲方按乙方招商业绩结算支付招商代理费，招商代理费按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算，租金价格由双方共同商定，如双方对此发生争议，则租金价格以甲方确定的为准（甲方需对此承担一切责任）。本案中，原、被告双方在签订代理合同前，双方依据对案涉项目的初步规划，大致清楚案涉项目的住宅及门面的可规划面积，在签订合同时，双方未明确约定案涉项目第1栋至第12栋的第二、三层是否系门面。双方在此后履行合同的过程中，在规划许可证及商品房预售许可证尚未取得的前提下，通过调研及多次沟通协商将上述区域规划定位于商铺。但第1栋至第12栋的第二、三层实际获批为住宅，原告湘旭鸿公司将上述区域也实际以住宅的方式代理销售，并且在代理销售之前已知晓该部分为住宅。根据上述合同约定，被告望云公司按实际招商成交物业面积支付相应招商代理费，而案涉项目第1栋至第12栋的第二、三层共计30714.94㎡系住宅面积，且原告对该区域未实际进行招商。故此，案涉项目第1栋至第12栋的第二、三层的住宅面积30714.94㎡不应计算招商代理费用。本案诉争项目的实际招商面积应为19158.01㎡。至于平均月租金应如何的确定。原告湘旭鸿公司依据被告望云公司给出的各楼栋参考价格及参考建筑面积，结合株洲本地几大专业对口市场及项目周边的红星美凯龙、新安居建材市场的租金价格等多项因素，同时满足投资客户5%的年收益率，主张案涉项目平均月租价为41元/㎡·月（合计底价总价/合计建筑面积×年收益率5%÷12个月），被告望云公司则认为因市场前期存在培育期（一至两年），案涉项目平均月租价定为20元-25元/㎡·月。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款的规定，当事人就价款或报酬约定不明确，又不能达成补充协议的，可以按照订立合同时履行地的市场价格履行，故此，依据双方认可的各楼栋销售参考价格及建筑面积，结合案涉项目2017年周边地段的租金水平，同时兼顾案涉项目处于市场初期的实际情况，酌情确定案涉项目平均月租价为33元/㎡·月。据此，被告望云公司应向原告湘旭鸿公司支付的招商代理费应为19158.01㎡×33元/㎡·月×3个月=1896643元。根据双方所签订的代理合同第五条“在乙方要求甲方将招商、销售服务费支付给乙方前，乙方应向甲方开具合法有效的税务发票，甲方在接到乙方开具的税务发票后再按本条约定将代理费支付给乙方。如乙方未向甲方开具税务发票，则甲方有权拒付代理费，如乙方开具发票延迟则甲方有权延期付款”的约定，被告望云公司向原告湘旭鸿公司支付招商代理费1896643元之前，原告湘旭鸿公司应向被告望云公司开具税务发票。同时，根据上述合同约定，因原告湘旭鸿公司未向被告开具招商代理费的税务发票，被告望云公司有权拒绝支付代理费，如发票开具延迟，被告望云公司有权延期付款。故此，原告湘旭鸿公司要求被告望云公司支付延期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点三即被告望云公司要求原告湘旭鸿公司返还销售代理费3842693.79元的反诉请求。原告湘旭鸿公司自2017年8月起至起诉之前就销售代理费与被告望云公司根据销售数据逐月进行结算，经被告望云公司财务部门核对和法定代表人签字认可后再向原告湘旭鸿公司支付。本院认为，原、被告双方自2017年8月起就案涉项目的销售代理费通过《株洲体育新城体验式商业街销售代理费结算表》的方式逐月进行了核对，此时，案涉项目已取得了建设工程许可证和商品房预售许可证，被告望云公司在已明确知晓案涉项目第1栋至第12栋的第二、三层为住宅的情况下，仍按销售合同金额2.8%的标准与原告湘旭鸿公司逐月结算并已实际支付销售代理费，应视为被告望云公司与原告湘旭鸿公司就销售代理费的支付已达成一致，双方对案涉项目的销售代理费已结算清楚。故此，对被告望云公司要求原告湘旭鸿公司返还销售代理费3842693.79元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十条之规定，判决如下： 一、限原告湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告株洲市望云房地产开发有限公司开具招商代理费1896643元的税务发票，被告株洲市望云房地产开发有限公司在原告湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司开具税务发票后五日内向原告湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司支付招商代理费1896643元； 二、驳回原告湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告株洲市望云房地产开发有限公司的反诉请求。 本案本诉受理费55715元，由原告湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司负担38871元，被告株洲市望云房地产开发有限公司负担16844元；反诉受理费18771元，由被告株洲市望云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  龙 平 人民陪审员  沈成元 人民陪审员  喻朝阳 二〇一八年十二月二十八日 法官助理张侣 书记员董星 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。