徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初5261号原告：任贝，女，1995年5月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：赵阳，江苏彭淮律师事务所律师。被告：梁艳，女，1981年10月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：孙志超，男，1979年3月15日出生，汉族，住徐州市泉山区。二被告共同委托诉讼代理人：李传胜，江苏红杉树律师事务所律师。原告任贝诉被告梁艳、孙志超出租房屋转让合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任贝及其委托诉讼代理人赵阳，被告梁艳、孙志超共同的委托诉讼代理人李传胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任贝向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《出租房屋转让合同》；2、被告退还原告转让费6万元并赔偿损失15000元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年11月19日，原被告签订《出租房屋转让合同》，约定被告将位于徐州市铜山新区房屋一间租赁给原告使用。合同签订时，原告付清全额转让费75000元。2018年4月15日，铜山区人民法院执行局对该房屋进行了查封，要求原告搬离涉案房屋，致使原告无法继续使用。原告多次与被告协商未果，为了维护原告合法权益，特诉至贵院请求支持上述诉请。另外对诉请进行明确：原告一共向被告交付转让费75000元，原告实际使用该租赁物5个月，即自2017年11月19日至2018年4月15日，五个月的租金为10000元予以扣除，另外在转让时转让费中包含空调一个、桌椅七套、吧台一个、冰柜一个、消毒柜一个，以上物品均属二手物品，折算价为5000元也予以扣除。故要求被告返还转让费60000元。赔偿损失是原告无法按约继续使用租赁物至合同期满，剩余四个月实际经营收益损失远超15000元，因此原告要求酌定支持15000元的损失。被告梁艳辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，不应得到支持。1、双方签订房屋租赁合同是在2017年11月19日，在签订合同的时候原告多次到被告店中进行考查、了解情况，并没有出现任何阻碍原被告签订书面合同的情形，而且该出租房屋转让合同是自愿签订的，合法有效，因此不存在解除的法律依据。2、如原告诉状中陈述，涉案房屋是在2018年4月15日被法院查封，假设该事实成立。在原告承租期间，在其门面上张贴转让的公告，并留其电话号码，是其自己经营不下去故意提起本次诉讼，而且涉案房屋是整栋房屋的一个门面，还有多家门面正在经营，即使法院进行了查封，也不影响原告的使用。双方的租期总共9个月，如果原告一直在使用，即使法院查封也不会影响其使用。原告主张的损失是其自己造成的，与被告无关。原告主张退还转让费没有事实和法律依据，不应得到支持。被告孙志超辩称，根据合同的相对性，《出租房屋转让合同》是由原告与被告梁艳签订，与孙志超没有关系，其要求孙志超承担责任没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2017年11月19日，原告任贝与被告梁艳签订了《出租房屋转让合同》一份，主要内容为：1、被告梁艳自愿转让位于徐州市铜山新区房屋一间给原告使用。2、转让费为7.5万元（包括柜式空调一个、桌椅七套、吧台一个、冰柜一个、消毒柜一个、水电押金3000元、剩余9个月的房租一并转让给原告）。合同签订后，原告向二被告付清转让费并在此经营麻辣烫店。另查明，铜房权证铜山镇字第××号房屋产权证中显示，徐师大公寓园小区商业步行街D2#、D3#室房屋所有权人为赵佳、李昊，登记日期为2010年8月18日。赵佳、李昊因涉诉，该房屋被法院多次查封。涉案房屋系该房产一部分，被多次转租。赵佳、李昊因民间借贷纠纷诉讼案件，被列为（2013）铜执字第4587、4589号，（2014）铜执字第1787号案件的被执行人。本院于2018年3月9日在涉案房屋附近张贴限期迁出公告：本院在执行朱孝梅、蒋理敏、郝光展与被执行人赵佳、李昊、郭翠萍民间借贷纠纷三案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封了被执行人赵佳、李昊所有的位于徐州市铜山区产，现根据执行需要。依据法律规定，责令被执行人及该房产使用人自公告之日起十日内从上述房产迁出并将该房产内个人物品清理完毕。逾期本院将依法强制执行，造成损失自行承担，并依法追究以上相关人员的法律责任。张贴公告当日，原告的店面门口已张贴了“转让和电话号码”。后原被告因合同的解除问题产生纠纷，引发本案。本院认为，原告任贝与被告梁艳签订的《出租房屋转让合同》有效，双方应当按照合同约定，享有权利、承担义务。被告孙志超非合同主体，不承担相应责任。根据合同中的内容可以确认，被告梁艳系将原来经营的店铺概括转让给原告，原告支付了75000元取得了经营所需房屋9个月的使用权及空调等物品的所有权、原店铺无形的商业价值等权益。在合同履行过程中，被告梁艳的义务之一即提供房屋交原告正常使用。现涉案房屋的所有权人因涉及诉讼及案件执行，不能继续提供房屋用于租赁合同的履行，进而导致被告梁艳不能再继续提供房屋以保障转让合同的履行，被告梁艳违约。原告经营店铺必需的房屋无法使用，经营的合同目的便无法实现，有权主张解除合同。故原告诉请解除合同，本院予以支持。依据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。本案中，原告同意交还房屋及空调等物品，被告应承担相应违约责任。因房屋使用问题，合同已于2018年4月无法履行。原告主张解除合同前损失已开始产生，应由违约方即被告梁艳承担。合同中明确约定的房屋租赁期为9个月，自2017年11月19日至2018年8月18日。原告自认履行合同5个月，即自2017年11月19日至2018年4月18日，该截止日期迟于本院张贴限期迁出公告的日期，本院采用原告自认不利的日期，确认合同实际履行5个月。原告在此日期之后因无法正常使用房屋产生损失。关于损失数额的确定。原告已付转让费75000元，其中3000元为水电费押金在合同解除后应予以退还。余72000元，包括9个月租金、空调等物品及其他转让费用，因未明确各项具体数额故无法分项计算。本院结合合同中房屋租赁期9个月而实际履行5个月、空调等物品交还被告后尚有使用价值的情况，酌情支持40000元。故原告主张退还转让费，本院支持以上两项合计43000元。被告抗辩损失系原告自身原因造成，证据不足，本院不予支持。虽然原告在本院张贴公告时已欲转让，但未实际转让成功，也未放弃经营，不能以此认定合同解除系因原告自身经营问题引起。另外，原告主张4个月的实际经营损失15000元，未能提供证据证实，本院暂不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告任贝与被告梁艳签订的《出租房屋转让合同》，原告任贝于本判决生效之日起十日内将房屋及合同中约定的空调等物品返还给被告梁艳。二、被告梁艳于本判决生效之日起十日内向原告任贝退还转让费43000元。三、驳回原告任贝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，由原告任贝负担680元，被告梁艳负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  常江红人民陪审员  陈冬梅人民陪审员  吴 妍二〇一八年十二月十二日书 记 员  许 冰