云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初10266号原告：马宁，男，回族，1978年10月26日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：许园园，系云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：武彪，系云南瀛滇律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南博欣胜世房地产开发有限公司。住所：昆明市盘龙区文汇路大树营市政小区C组团10-2号。法定代表人：何崑，系公司总经理。委托诉讼代理人：赵龙兵，系云南北川律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王海娇，系云南北川律师事务所实习律师，特别授权代理。原告马宁诉被告云南博欣胜世房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于二0一八年十一月五日受理后，依法适用简易程序，于二0一八年十二月十三日公开开庭进行了审理。原告马宁的委托诉讼代理人许园园、武彪，被告云南博欣胜世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵龙兵、王海娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求：1、判令被告承担自2017年10月9日起至办理完毕产权证书之日止的逾期办证违约金（以房屋总价款809306元为基数，按照同期银行同类贷款利率5%计算，暂计算至2018年11月8日为43791.21元）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2015年7月16日签署了《商品房购销合同》，原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区新迎路40号博欣胜世花园第4幢第29层2902号商品房一套。《商品房购销合同》对原被告之间的权利义务进行了详细约定。现原告已依据合同约定完权履行了买受人的全部义务。根据《商品房购销合同》第十二条及《补充协议》第十条的约定，被告应当于2016年6月30日前将验收合格的商品房交付被告使用，通过综合验收等条件后立即为原告办理房产证。但由于被告的规划、消防未通过验收等原因，导致原告的房屋产权登记证书迟迟未能办理。被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成了损失，应当承担相应的违约责任。之后，原告多次向被告索赔、寻求解决方案，被告均拒不赔偿。故原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告云南博欣胜世房地产开发有限公司答辩称：原告未达到合同约定的四个条件，要求支付逾期办证违约金的诉讼请求无事实和法律依据，请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。理由：一、《商品房购销合同》第十二条并未约定具体的办证时间，仅约定4个条件全部具备之日起1年内，乙方受甲方委托提交相关资料至产权登记部门。根据合同第十二条的约定“自下述条件全部具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方已支付全部款项（包含房款、维修基金、税费等）；2、乙方须签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；3、甲、乙双方办理完成房屋交接手续；4、乙方与物业管理公司签订了物业管理合同，支付了第一期物业管理费。”根据约定，只有原告按本条约定履行相关义务，并具备该条约定的全部条件后，被告才受1年内提交办证全套资料的约束。二、本案中，原告并不具备合同第十二条第1项、第2项的条件，第3第4项条件与原告诉称不符：首先，原告并未完成全部款项的支付义务，即原告至今尚未缴纳契税、印花税、产权工本费、维修基金等费用；其次，原告至今未配合被告签订办理产权登记证的委托手续，且未交付任何办证所需的相关资料（相关资料现由原告持有）；再次，被告公告通知于2016年10月9日接房，而原告于2016年12月5日方才与被告完成交接房手续；最后，未能达成合同约定的全部4个条件系原告原因导致，至于原告诉称答辩人消防验收未通过与事实不符，实际上，该项目消防验收已经于2017年5月19日经昆明市公安消防大队验收合格。三、原告所主张的“逾期办证”系自身原因造成，实际上并未影响其所购住房的使用权，原告也并未因此造成实际损失。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或损失数额难以确定”情形适用的前提条件为存在违约行为并造成损失，原告所主张的“逾期办证”系原告自身原因导致，实际并未影响其所购住房的使用权，加之原告也并未因此造成实际损失。故不能适用该条司法解释的规定。四、案涉房屋现已交付使用，被告的核心义务为尽快依合同约定在业主满足条件的情况下为业主办理权属证书，如在没有给原告造成实际损失且原告自身条件不满足的情况下判决支付违约金，本案涉及面广，不利于被告作为房地产开发企业继续履行与所有业主之间的办证义务。综上，请求法院依法查明事实，判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：原告身份证、被告企业信息公示，证明原、被告主体适格；第二组证据：《商品房购销合同》及商品房买卖合同登记备案表，证明根据合同第七、九条的约定，被告应于2016年6月30日将验收合格的商品房交付原告，合同第十二条约定被告应在原告履行付款义务之日起一年内办理产权登记；第三组证据：《前期物业服务合同》、物业管理费收款收据、购房款收款收据，证明原告已经履行支付房款，签订物业合同、支付物业费等义务，被告仍未办理产权登记；第四组证据：交房公告，证明2016年9月30日，被告在《春城晚报》A02版发布交房公告，公告于2016年10月9日才交付涉案房屋；第五组证据：昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初4569号民事判决书一份，证明与该案法律、事实有相似之处案例的判决，判令被告承担以购房款为基数按照提起中国人民银行贷款利率计算的利息作为逾期办理不动产权证的违约金。经质证，被告对原告提交的第一组证据认可；第二组证据三性认可，证明目的中合同第12条约定内容不认可；第三组证据三性认可，证明目的不认可；第四组证据认可，原告未按照被告公告的时间接房；第五组证据真实性认可，合法性、关联性及证明目的不认可，一审民事判决书已被昆明市中级人民法院二审判决纠正。被告为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：《商品房购销合同》及补充协议，证明：1、原告与被告于2015年7月16日签订《商品房购销合同》购买博欣盛世花园3幢2902号房；2、根据合同第十二条的约定“自下述条件全部具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方已支付全部款项（包含房款、维修基金、税费等）；2、乙方须签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；3、甲、乙双方办理完成房屋交接手续；4、乙方与物业管理公司签订了物业管理合同，支付了第一期物业管理费；第二组证据：春城晚报A02版交房公告、业主信息登记表、交房办理流程单，证明：1、被告履行了交房告知义务，于2016年9月30日在春城晚报A02版刊登交房公告，其中第3幢的交房时间为2016年10月9日；2、原告实际于2016年12月5日完成交接房工作；3、被告在交房时已经告知需缴纳的费用，原告未支付契税、印花税、产权工本费、维修基金等费用；第三组证据：竣工验收合格证明书、建设工程消防验收意见书，证明原告诉称被告消防验收未通过与事实不符，实际上，该项目该项目经六方验收合格，消防验收已经于2017年5月19日经昆明市公安消防大队验收合格。经质证，原告对被告提交的第一组证据认可；第二组证据三性认可，证明目的第3项不认可，被告第29页证据可以证明只是发放钥匙，并未告知需要交纳契税、印花税、产权工本费、维修基金等费用；第三组证据三性认可，证明目的不认可，该证据不能成为被告不办理产权证的理由。本院认为：对原、被告无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。对原、被告有异议的证据综合评判如下：原、被告提交的《商品房购销合同》第十二条虽约定了被告办证的条件，但被告作为专业的房地产机构，理应有义务通知原告向其交付办证的资料和费用，且根据本市房地产交易习惯，开发商可以向业主收取相关税费进行代缴。被告提交的接房流程单不能证实其履行了通知交接办证资料的义务，也无相应证据证实原告在其履行了通知义务后拒绝向其交付办证资料。且原告提交的第五组证据（2018）云0103民初4569号民事判决书的结果在二审虽有部分改判，但被告针对与涉案房屋同一小区的房屋未能办证的原因自认系绿化部分需要调整的事实在二审也得到了确认，其提交的第三组证据并不能证实其具备办证的条件，故涉案房屋未能办证的原因系被告所致。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2015年7月16日，原告马宁（乙方）与被告云南博欣胜世房地产开发有限公司（甲方）签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告自愿购买被告所开发建设的位于昆明市盘龙区新迎路40号博欣盛世花园3幢29层2902号房屋一套，该房屋建筑面积为83.05平方米，房屋总价809306元。合同第十二条约定：一、乙方委托甲方代办产权登记手续；二、自下述条件全部具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方已支付全部款项（包含房款、维修基金、税费等）；2、乙方须签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；3、甲、乙双方办理完成房屋交接手续；4、乙方与物业管理公司签订了物业管理合同，支付了第一期物业管理费。三、甲方向产权登记机关报送法律、法规所规定的甲方须提交的相关资料后，即视为甲方已经履行完毕协助办理产权登记的义务。因乙方原因导致甲方不能在约定期限报送办证资料时，由乙方承担相应的法律责任。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，于2016年12月5日完成接房。但被告至今被告未为原告办理不动产权证书，现原告认为被告已构成违约，故诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告马宁向被告云南博欣胜世房地产开发有限公司购买其开发的商品房，双方于2015年7月16日签订的《商品房购销合同》及其补充协议，系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。合同中明确详细约定了原、被告双方的合同权利与义务。原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，被告有代办产权证的协助义务，该约定同时明确了办证的时间，罗列了原告须已支付全部款项、与被告签订委托代办产权证的委托书、签订物业管理合同等办证的条件，被告认为原告未履行部分义务，未能办证的原因系原告所致。但被告作为专业的房地产公司，其在原告支付完毕房款并向原告交付房屋后负有通知原告交接需要办证的资料的义务，现被告并无充分、有效的证据证明其已经履行该通知义务，且被告针对与涉案房屋同一小区的另案房屋未能办证的原因自认系绿化部分需要调整，故涉案房屋未能办证的原因系被告原因所致。被告逾期代办不动产权证书构成违约，但双方未明确约定违约金的计算方式，本院酌情认定违约金为人民币5000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、被告云南博欣胜世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马宁支付逾期代办不动产权证书违约金人民币5000元；二、驳回原告马宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币895元减半收取人民币447.5元由被告云南博欣胜世房地产开发有限公司承担人民币51元，原告马宁承担人民币396.5元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员 陈 芳二〇一八年十二月二十日书记员 赵路娟