山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0213民初1970号原告：郝某，女，汉族，1955年6月25日出生，居住地山西省大同市。委托诉讼代理人：樊某，山西阳和律师事务所律师。被告：大同市天庆房地产开发有限责任公司，住所地：大同市城区南关街道办事处六楼。负责人：杨润斌，职务：经理。委托诉讼代理人：吴某，山西宝翰律师事务所律师。被告：大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司，住所地：大同市开发区蔚洲疃（大同市兰园绿色园林録化工程有限公司院内）。负责人：杨润斌，职务：经理。原告郝某诉被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告郝某及其委托诉讼代理人樊某，被告大同市天庆房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。被告大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郝某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告签订的《商品房认购协议》，责令被告立即与原告签订正式的《商品房销售合同》并办理房屋产权登记手续；2、请法院判令解除原、被告签订的《返租合同》，被告支付拖欠原告租金162756元，承担违约金171073.54元，合计333829.54元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，原告与被告签订了《商品房认购协议》，原告认购了位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座19层1902、1904、1906、1908、1910号商住房。原告按照约定向被告支付了购房款1269568元。原告与被告签订《商品房认购协议》时，按照被告售房承诺，双方同时签订了《返祖合同》，将所认购的房屋返祖给被告并授权被告对房屋进行整体、专业化运营，合同约定返祖自2014年1月1日开始至2028年12月30日止，期限15年，返祖期内，被告应按照每月1800元的标准每半年向原告支付一次租金（其中1902号房屋为1400元），具体为每季度首月（或每年首月）的20日，且租金每三年上浮5％。在合同履行过程中，被告提出因市场不景气《返祖合同》无法正常履行，原被告则于2015年2月11日又签订了《返祖合同》补充协议。不论是《返租合同》还是《返租合同》补充协议，被告均为依照合同履行，无正当理由逾期向原告支付租金，依《返租合同》第九条2约定：逾期90日以上，原告有权解除合同，被告需向原告支付合同期内总租金的10％作为违约金。被告于2016年支付租金61920元，即证明被告已经逾期超过90日，已然违约；2016年拖欠租金170880元，截止至2018年10月30日拖欠租金合计162756元至今未付；按照约定合同租期15年，租金每三年递增5%，被告需向原告方支付合同期内总租金10%违约金，违约金为171073.54元。经原告多次催要，二被告一直以种种理由予以推托。期间，原告还多次要求二被告依约与原告签订正式的《商品房销售合同》，并为原告办理房屋产权登记手续，亦未果。为此，原告依法向贵院提起诉讼，请求法院在査清事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告大同市天庆房地产开发有限责任公司辩称，对原告买房事实无异议，要求办理房本从产权登记中心已经告知2018年12月1日可以办理产权登记手续，不是我方原因不予办理。关于租金因为原告和被告，及大同市金湖商务酒店有限责任公司三方已经签订了新的租赁协议，应当按照新的租赁协议履行，被告不欠付原告租金，综上驳回原告的诉讼请求。被告大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即二被告系公司与分公司关系。2013年3月28日，原与被告大同市天庆房地产开发有限责任公司双方签订了《金湖国际认购书》。2014年1月20日原告与被告签订了《商品房认购协议》，约定原告购买被告位于新华街“金湖国际”公寓A座19层1902（面积37.06平方米，单价5362元）、1904号（48.96平方米，单价5468元）、1906号（48.96平方米，单价5468元）、1908号（48.96平方米，单价5468元）、1910号（48.96平方米，单价5468元）共计5间商品房。合同签订后原告在2013年至2014年向被告大同市天庆房地产开发有限责任公司支付上述五套房屋的全部购房款。2013年4月8日原告与被告大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司签订了《房屋返租合同》，约定原告将1902号、1904号、1906号、1908号、1910号房屋租赁给被告大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司，租期至2014年1月1日至2028年12月30日止，并约定了返租期间1902号房按照每月1400元，1904号、1906号、1908号、1910号房屋按照每月1800元的标准支付租金，每半年向原告支付一次租金，且租金每三年递增5%。原告购买的1902、1904号、1906号、1908号、1910号房屋在返租期间被告给付了就该五套房屋2016年至2018年期间部分租金。现该房屋未签订商品房销售合同，未办理产权登记手续。就该房屋2018年4月28日原告在大同市天庆房地产开发有限公司第一分公司、大同市今日金湖商务酒店有限公司的三方协议上签字捺印。对双方有争议的问题，本院认定如下：1、原、被告签订的返租合同及返租合同补充协议解除的问题。原告以被告违约要求解除该合同。被告大同市天庆房地产开发有限责任公司称，因原、被告及大同市今日金湖商务酒店有限公司在2018年4月28日签订了三方协议，所以原返租合同及补充协议已终止。被告针对主张提供三方协议一份，原告对被告提供的三方协议不认可，称当时签订三方协议是为了收回租金原告作出妥协签的字，不是真实意思表示，而且因被告不盖章，没有生效。并提供原告持有的三方协议一份予以证实。被告对原告提供的三方协议的真实性无异议，但不清楚原告持有三方协议为什么没有被告的公章。本院认为，因被告对原告提供的三方协议真实性无异议，该协议未经被告盖章确认，故三方协议未成立生效，被告持有的三方协议中加盖被告自己公章不足以证明三方达成合意，故对三方协议本院不予确认。原、被告应按返租合同及返租合同补充协议履行。关于租赁合同解除问题，虽租赁合同第九条违约责任约定，被告无正当理由逾期支付租金90日以上，甲方（原告）有权解除合同；但同时，返租合同第四条第2项亦约定“合同期内，双方均同意放弃合同解除权及撤销权”。本院认为，本案原告所购买的租赁物属于“金湖国际”商业用房，该场所返租用于第三方大同市今日金湖商务酒店有限公司开办“金湖国际”酒店公寓，必然要花费大量的人力、财力、物力去进行建设、办理开办手续等工作，如果因被告迟延支付租金就解除租赁合同，那么将使大同市今日金湖商务酒店有限公司为此遭受巨大损失，而且一旦租赁物无人统一管理、经营，原告亦将遭受损失，这并不符合双方签订合同的本意。故对原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张，本院不予支持。2、关于租金问题。被告称，按三方协议被告的租金已付清。本院认为，因三方协议未生效成立，故被告抗辩意见不成立。按照返租合同及返租合同补充协议，1902号房2016年年租金为16800元，1904、1906、1908、1910号房2016年租金共计86400元，经核实2016年租金已全部付清；1902号房2017年年租金为17640元，1904、1906、1908、1910号房2017年租金共计90720元，已支付77184元，尚欠2017年租金31176元；2018年欠租金108360元，以上欠租金共计139536元。3、关于违约金问题。租赁合同约定，乙方（被告）无正当理由逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方须按日向甲方（原告）支付逾期应付款的万分之一作为违约金，直到付清应付租金。故本院确认支持违约金，五套房2017年1月20日至2018年12月20日违约金共计：【（15072+1032）×3‰/月×23个月】+【15072×3‰×17个月】+【54180×3‰/月×11个月】+【54180×3‰/月×5个月】=4480元。综上所述，本院认为，原告与被告大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司签订的《商品房认购协议》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，协议内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告要求继续履行商品房认购协议，由被告协助办理房屋产权手续的请求合法，本院予以准许。同时，被告大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司应按照返租合同和补充协议约定向原告支付1902、1904、1906、1908、1910号房2017年租金31176元、2018年租金108360元，以上租金共计139536元。违约金4480元（截至2018年12月20日）。原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张不合理，本院不予支持。另，被告大同市天庆房地产开发有限责任公司认可大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司与原告签订合同是经公司授权的行为，并同意承担合同的义务和责任。且依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，二被告均应承担本案民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后三十日内协助原告办理位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座19层1902、1904、1906、1908、1910号房屋的产权手续；二、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后十日内给付原告郝某2017年租金31176元、2018年租金108360元，共计租金139536元，违约金4480元（截至2018年12月20日）；三、驳回原告郝某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6407元，减半收取计3203.5元，由二被告负担1382元，由原告负担1821.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 李晨光 二0一八年十二月二十八日书记员 张 泽