江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7985号上诉人（原审原告）：马明华。委托诉讼代理人：陈志伟，江苏震宇震律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵仁义。委托诉讼代理人：陈光明，江苏安珀志律师事务所律师。原审第三人：汤英红江苏省苏州市姑苏区同德里4号。委托诉讼代理人：姚明，江苏剑桥人律师事务所律师。上诉人马明华与被上诉人赵仁义排除妨害纠纷一案，马明华不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人马明华上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审适用法律错误。担保法解释第六十条中“抵押人将已抵押的财产出租的”应看抵押时间和最近一份租赁合同的起始租期的比较。涉案房屋于2012年3月8日进行了最高额抵押登记，2015年3月25日，汤红英将涉案房屋出租给被上诉人，明显是先抵押后出租，租赁合同对受让人不具有约束力。被上诉人提供之前的合同与最后的租赁合同租期、租金都不一样，显然最后一份是新合同，即使是续租合同，重新订立租期，也应该是新的合同，出租人和承租人发生纠纷，显然用的是租期内的合同，与之前的合同无关，续租合同具有独立性。一审判决认定事实错误，拍卖公告中对于租赁合同的说明，是对涉案房屋占有情况的说明，并非对买受人负担行为，法院对于标的物的介绍未规定买受人必须认可租赁合同对买受人产生效力，拍卖的公开资料中明确2012年3月8日抵押登记，2015年3月25日房屋出租给被上诉人，租期5年，2017年1月1日至2021年12月31日，明显抵押在先，租赁在后，不排除其中存在通谋行为。本案是公开拍卖行为，对于涉案房产存在租赁合同这是风险及瑕疵提示，但这种风险、瑕疵的接受，并不排除买受人取得标的物后通过合法手段去除该风险及瑕疵。被上诉人辩称，被上诉人自2011年至今一直承租涉案房屋，从未中断。被上诉人与原房屋所有权人签订的租赁合同期间尚未届满，且租赁期间的租金已经全部支付，依照买卖不破租赁的原则，现上诉人要求被上诉人搬离涉案房屋，于法无据。涉案房产在拍卖时法院已经告知存在租赁，且至2021年12月31日前的租金已经支付完毕。上诉人拍得房产后置该事实于不顾，直接要求被上诉人搬离涉案房屋，也于法无据。综上，原审判决事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人述称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告马明华向一审法院起诉请求：一、确认汤英红与赵仁义于2015年3月25日签订的租赁合同对马明华不产生效力；二、判令赵仁义立即搬离苏州市长江路xxx号x幢东x室房屋，并支付使用费6万元；三、判令赵仁义承担一审诉讼费用。一审法院经审理查明，位于苏州市长江路XXX号X幢东4号房屋原为汤英红所有，建筑面积104.26㎡，房屋用途为非住宅。他项权利摘要显示，2012年3月8日，上述房产设有最高额抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州分行，债权金额为118万元。其后，因中国工商银行股份有限公司苏州分行与汤英红等人金融借款合同纠纷执行案，涉案房产由苏州市姑苏区人民法院在淘宝网公开司法拍卖,该房屋的评估价值为917700元。2017年3月13日，苏州市姑苏区人民法院发布网拍公告。在淘宝网司法拍卖平台发布的竞买公告一栏中的相关附件为评估报告及租赁合同；同时，其发布的《竞买须知》一栏中，第十条写明“……就拍卖的标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中做了详尽的说明。……所以请竞买人要在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的视为对标的物的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。另，在标的物介绍一栏拍卖现状中写明：出租，2017.1.1-2021.12.31，158000元/五年，已全部付清；权利限制情况为有查封情况，抵押权人为工商银行苏州分行。2017年3月30日，马明华竞得涉案房产，并签订《拍卖成交确认书》，成交价为人民币719912元。2017年4月12日，苏州市姑苏区人民法院作出（2016）苏0508执934号之四执行裁定书，裁定涉案房产所有权及相应国有土地使用权归马明华所有，房屋所有权及国有土地使用权自裁定送达马明华时转移登记至其名下。2017年11月9日，涉案房产产权由产权登记部门核准登记至马明华名下。一审法院另查明，2011年12月31日，赵仁义作为乙方与汤英红委托的案外人倪佳洵作为甲方签订《租赁协议书》一份，约定：一、甲方提供位于苏州市商铺（摊位），从事南北货经营配套设施齐全；二、乙方租赁甲方4号楼营业厅东4号摊位，两年租金共计74000元，租期为2011年12月11日至2013年12月10日……。同日，案外人苏州市锦绣嘉诚投资担保有限公司（其法定代表人为倪佳洵）向赵仁义出具《收据》一份，载明：入账日期是2011年12月31日，交款单位是长江路4号楼东4号，收款方式为现金，人民币柒万肆仟元整，收款事由房租；2013年12月18日，赵仁义作为乙方与汤英红委托的案外人倪佳洵作为甲方又签订《租赁协议书》一份，约定：一、甲方提供位于苏州市商铺（摊位），从事南北货经营；二、乙方租赁甲方4号楼营业厅东4号摊位，两年租金共计81000元，租期为2014年1月1日至2015年12月31日……。2015年3月25日，赵仁义作为乙方（承租人）与汤英红作为甲方（出租人）再签订房屋租赁合同一份，约定：应乙方续租要求，经平等友好协商，甲乙双方订立以下协议，以资信守；1、甲方将位于苏州市商铺出租给乙方使用，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，共五年；2、五年租金总额为158000元；乙方于合同签订后一次性付清上述租金。2016年5月5日，汤英红及其丈夫向赵仁义共同出具《收条》一份，载明：今收到赵仁义支付的2017年1月1日至2021年12月31日的门面房租金壹拾伍万捌仟（158000）元整。2015年3月25日的《租赁合同》及相应《收条》即为苏州市姑苏区人民法院就涉案房屋进行司法拍卖时公示的租赁合同中包含的内容。一审庭审中，赵仁义称其自2011年至今一直承租涉案房屋，只是2016年1月1日至2016年12月31日的租赁合同找不到了。为证明该主张，其向一审法院提交了苏州市长江路农副产品批发市场有限公司出具的《收据》3份及工商登记信息一份，其中编号为6067872的《收据》载明：入账时间是2011年6月16日，交款单位是赵仁义，收款方式是现金，人民币伍仟圆整，收款事由南北货4#楼东4#食品安全保证金；编号为3442574的《收据》载明：入账时间是2014年10月20日，交款单位是赵仁义，收款方式是现金，人民币壹万伍仟元整，收款事由4号东4号南北货管理费2015年；编号为1161480的《收据》载明：入账时间是2015年10月24日，交款单位是赵仁义，收款方式是现金，人民币肆万伍仟元正，收款事由南北货4号楼东4号2016-2018年管理费。工商登记信息载明：名称苏州高新区仁义冷冻食品经营部，类型个体工商户；经营者赵仁义；经营场所苏州市高新区浒关分区长江路农副产品批发市场内，注册时间2011年5月11日。对上述证据的三性，马明华及汤英红均无异议。另，赵仁义申请证人张某出庭作证，称其在自2008年左右至今一直在苏州市长江路农贸市场东4区6号经营南北货生意，与赵仁义承租房屋相近，汤英红是其与赵仁义共同的房东。同时，证人称赵仁义自2008年开始至今一直在涉案房屋处经营，从未间断过。证人为证明其陈述真实性，向一审法院提交了其与案外人倪佳洵就东4区6号商铺签订的其中一份《租赁协议书》及其营业执照各一份。其中《租赁协议书》约定：甲方提供位于苏州市商铺（摊位），从事南北货经营；二、乙方租赁甲方4号楼营业厅东6号摊位，壹年租金共计42000元，租期为2016年1月1日至2016年12月31日……。营业执照载明：经营者张某，名称苏州高新区润德冷冻干货商行，类型个体工商户，经营场所苏州市高新区浒关分区长江路农副产品批发市场内，注册时间2009年3月11日。庭审中，马明华称其在竞拍前就已经阅读了竞买须知中的全部内容，知晓涉案房屋存在租赁及租金已支付的情况，亦知晓苏州市姑苏区人民法院进行司法拍卖时公告的租赁合同为续签合同。同时，其对赵仁义自2011年12月11日至今一直承租涉案房屋，并且在此期间，赵仁义与汤英红存在多份租赁合同的事实予以认可。庭审中，汤英红称其于2016年1月1日至2016年12月31日期间确实与赵仁义签订过租赁合同，只是合同找不到了。同时，汤英红称，2011年12月11日至2021年12月31日的租金已全部以现金方式收取。一审法院认为，赵仁义及汤英红之间的《租赁协议书》及《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：一、涉案房屋中的租赁权是先于抵押权设立还是后于抵押权设立；二、苏州市姑苏区人民法院在进行司法拍卖时在标的物介绍一栏中关于涉案房屋存有租赁情况的说明是否是一种负担行为。针对争议焦点一，一审法院认为，首先是关于赵仁义承租涉案房屋的有关事实。1、关于2011年12月11日至2013年12月10日的租赁事实，一审法院认为，结合相应的《租赁协议书》、《收据》、证人证言及当事人陈述，该段期间的租赁事实一审法院予以确认。2、关于2013年12月11日至2013年12月31日的租赁事实，虽该段期间双方均未签订书面合同，但时间仅有20天，结合证人证言、当事人陈述及赵仁义所经营的个体工商户对场地固定化需求，一审法院认定双方之间存在事实上的租赁关系，该期间无合同，仅仅是由于疏忽所致。3、关于2014年1月1日至2015年12月31日的租赁事实，结合《租赁协议书》、证人证言及当事人陈述，该段期间的租赁事实一审法院予以确认。4、关于2016年1月1日至2016年12月31日的租赁事实，关于该段期间的租赁合同，赵仁义称找不到了，汤英红称在此期间亦签订过租赁合同，一审法院认为，结合证人证言、当事人陈述、后一份合同的“续租”二字及2015年10月24日赵仁义就涉案房屋向苏州市长江路农副产品批发市场有限公司交纳的2016-2018年度管理费《收据》，该段期间的租赁事实一审法院予以确认；5、关于2017年1月1日至今的租赁事实，结合《租赁合同》、《收条》、证人证言及当事人陈述，该段期间的租赁事实一审法院予以确认。综上，赵仁义自2011年12月11日至今基于租赁关系一直占有、使用涉案房屋。其次，关于抵押权及租赁权设立先后问题，一审法院认为，案涉房屋于2012年3月8日设立抵押权，抵押权设立系在第一份《租赁协议书》的履行期间（2011年12月11日至2013年12月10日）。后赵仁义与汤英红签订多份租赁合同，之后所签订的数份租赁合同应为续租合同。续签合同与2011年12月31日签订的《租赁协议书》构成同一租赁关系。故赵仁义自2011年12月11日至今基于同一个租赁关系一直占有、使用涉案房屋，从未中断过，该租赁期间应视为一个整体的期间，即2011年12月11日至2021年12月31日，故本案属于先租赁后抵押情形，而不属于先抵押后租赁情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，赵仁义及汤英红于2015年3月25日的签订《租赁合同》对受让人即马明华具有拘束力。故一审法院对马明华诉称“本案属于先抵押后租赁”的意见不予采信。针对争议焦点二，首先，根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。…拍卖公告等为要约邀请。司法拍卖公告系要约邀请，买受人在拍卖过程中出价的行为是希望拍卖人与其签订拍卖合同，属于要约行为，而《拍卖成交确认书》属于合同法第二十一条规定的承诺行为，故应认定马明华参与司法拍卖的行为系成立新的买卖合同的意思表示，该买卖合同已依法成立并生效。而在对案涉的房屋进行网络司法拍卖的公告以及标的物介绍表中，已明确注明拍品现状存在租赁且5年租金已支付的情况，马明华在竞得该房屋后，在《拍卖成交确认书》上签字，其应受到涉案房屋存有租赁的约束；其次，马明华在知悉竞买须知全部内容并明知涉案房屋上存有续租合同且租金已支付的情况，并未实际对上述权利瑕疵进行实地调查，以决定是否要参加竞拍，根据《竞买须知》第十条，即表明马明华愿意接受该标的物的现状及存在的权利瑕疵。再次，涉案房屋的评估价值为917700元，马明华以719912元价格竞得涉案房屋，虽然该成交价系市场自主行为产生的价格，但苏州市姑苏区人民法院在进行司法拍卖过程中，标的物介绍中告知竞买人涉案房屋存有租赁且5年房租已支付的情况，上述事实的存在客观上肯定会对竞买人的竞价产生一定影响；最后，马明华明知买受标的物上附有租赁合同且5年房租已支付而自愿购买，事后又以该租赁合同对其作为买受人不具有约束力为由不认可该租赁合同，有违诚实信用原则。综上，一审法院认为，本案中租赁权设立于抵押权之前，应优先于抵押权，马明华依据实现抵押权的拍卖行为取得涉案房屋，根据买卖不破租赁的原则，其无权要求赵仁义搬离涉案房屋；并且马明华在明知涉案房屋存有租赁且5年租金已支付的情况下参与竞买，表明其原意受合同租期约束，故赵仁义与汤英红于2015年3月25日签订的《租赁合同》对马明华具有拘束力，在上述合同未解除情况下，马明华要求赵仁义搬离所承租的房屋并支付占用使用费，无事实及法律依据，故不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第二十一条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定，判决驳回马明华的全部诉讼请求，一审案件受理费1300元，减半收取650元由马明华负担。二审中当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人与原审第三人之间的《租赁协议书》及《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人通过司法竞拍的方式取得涉案房屋所有权，本案的争议焦点主要是苏州市姑苏区人民法院在进行司法拍卖时在标的物介绍一栏中关于涉案房屋现状的说明对上诉人是否是一种负担行为。本院认为，对案涉房屋进行网络司法拍卖的公告以及标的物介绍表中，已明确注明拍品现状为：“出租，2017.1.1-2021.12.31，158000元/五年，已全部付清；”。上诉人在知悉竞买须知全部内容并明知涉案房屋上存有租赁合同且租金已支付的情况下参加竞拍，根据《竞买须知》第十条，表明上诉人接受该标的物的现状及存在的权利瑕疵，上诉人在竞得该房屋后，在《拍卖成交确认书》上签字，应视为对涉案房屋存有租赁事实的确认。且在司法拍卖过程中，拍卖公告所明确的涉案房屋现状和权利瑕疵客观上对竞价产生一定影响，导致涉案房屋的成交价远低于评估价。涉案房屋存在租赁关系对行使房屋所有权可能造成的影响，应在上诉人合理预期范围之内，相应不利后果应由其自行承担。因此，被上诉人与原审第三人于2015年3月25日签订的《租赁合同》对上诉人具有拘束力，在上述合同未解除的情况下，上诉人要求被上诉人搬离所承租的房屋并支付占用使用费，无事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。上诉人认为本案属于“先抵押后租赁”的情况，一审对该事实认定错误。本院认为，赵仁义与汤英红签订的第一份《租赁协议书》履行期间为2011年12月11日至2013年12月10日，案涉房屋于2012年3月8日设立抵押权，第一份租赁合同履行期满后，赵仁义与汤英红签订续租合同，虽然续签合同与2011年12月31日签订的《租赁协议书》构成同一租赁关系，但续租合同的签订时间在抵押权设立之后，不能对抗已登记的抵押权。故上诉人该上诉理由成立，一审认为本案属于先租赁后抵押的情形，系事实认定有误，本院依法予以纠正。综上，一审判决认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人马明华负担。本判决为终审判决。审判长 张      蕾审判员 陈芝颖审判员孙莹二〇一八年十二月十七日书记员 崔   季   珺