河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0802民初5185号 原告：张小华，女，1965年4月14日出生，满族，住承德市。 被告：承德市瑞安特商贸有限责任公司，地址：承德市裕华路商贸中心，统一社会信用代码：911308026610888120。 法定代表人：朱良国，职务：经理。 委托诉讼代理人：张俊杰，河北骥腾律师事务所律师。 原告张小华与被告承德市瑞安特商贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，依法由本院审判员付军独任审判，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告张小华，被告承德市瑞安特商贸有限责任公司委托诉讼代理人张俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张小华向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行2005年3月29日原被告双方签订的《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》、2006年5月21日双方签订的《关于交换经营区域的补充协议书》、2010年5月21日双方签订的《协议书》中的各项条款。2、确认原被告签订的上述合同合法有效。3、判令被告停止变更摊位格局及出售原告摊位位置的行为，恢复原告2006年5月21日更换摊位时合同约定的摊位位置及装修，并按照2005年3月29日签订的租赁合同条款完善摊位装修。4、判令被告返还非法扣押原告摊位租赁费用及滞纳金约406624.00元。5、判令被告停止对原告出租摊位及租户正常经营的侵权行为，停止威胁租户选择原告摊位、停止强行驱走原告摊位租户的不正当行为、不得以拒收物业费、水电费、滥罚款、滥改造等不良手段进行干扰。事实和理由：2005年3月29日，被告招商出售裕华路综合市场的精品屋及摊位，原被告双方签订了《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》，双方约定：被告将牛羊肉熟食区2、3、4、5号精品屋店铺转让予原告长期经营，经营日期到2042年12月31日止，店铺面积39.6平方米，转让价格为146000.00元。原告于2005年6月19日支付被告现金146000.00元，双方签订转让合同生效并开始履行。原告开始自行出租摊位，价格参照被告进行市场管理统一规定的出租价格，当时的租赁价格是半价优惠。第二：被告朱良国从朱良银的手中接管公司，二人是兄弟关系。2006年被告欲重新调整市场分区，规划出部分精品屋对外出售，主动找到原告协商，2006年5月21日双方签订了《关于交换经营区域的补充协议书》，协议双方约定，原告同意将名下的牛羊肉区的，2、3、4、5号精品屋店铺随牛羊肉区整体迁往现牛羊肉区，更换为新牛羊肉区的8、9、10、11号摊位，并约定了其他相关事宜。被告为协助其公司电工的亲属挑选摊位百般阻挠，向原告提出由被告进行代租管理，原告为减少麻烦，勉强同意让被告代为管理，租期为5年，期间被告赚取了部分租金差额。第三：租赁期满后，原告要自行出租，并已经与租户签订了租用协议，但被告指派手下党羽拆除原告摊位肉案，2010年2月20日，被告强行停止原告摊位供电，逼迫租户搬迁到被告所有权的摊位内经营，租户不敢抗议，被告严重干扰了原告出租摊位的正常经营。原告无奈之下再次妥协，2010年5月21日又与被告进行协商，双方签订了《协议书》，协议约定：1、原告同意把8、9、10、11号摊位交由被告管理，管理期为2010年5月21日至2015年5月21日，管理年限为5年。2、原告已经与租户签订的租赁协议移交被告方处理，由被告承担违约赔偿责任。3、年租金为40000.00元，每年5月21日由被告交于原告。4、被告管理期间原告不得干预管理事项。5、合同期满后双方再行协商。6、原告预计5年后出售，被告不得干预原告出售，购买方应遵守原被告签订的两份合同。如果届时不出售，可继续交由被告继续管理，管理费用每年递增15%，此合同双方签字后生效。此协议生效后，被告拒不履行其义务，公然违反2010年5月21日签订的《协议书》第5条，未与原告协商、未经原告同意擅自替代原告收取2个摊位的租金10万元／年，被告强行付给原告租金40000.00元／年，其余应给付部分被告强行扣押，坚决不予返还，自2015年5月21日起共扣押原告约合计266040.00。此外，被告未经原告同意擅自更改原有摊位格局为2.5个摊位，半个摊位计入被告的摊位内使用，并向外出售原告摊位，在现有摊位未租满的情况下还恶意增加牛羊肉摊位，致使原告利益受到损害，被告上述违法行为应当予以制止，并赔偿原告相应的经济损失。被告扣押费用情况明细：2015年租金100000.00元，减去物业费990.00元应为99010.00元，被告给付原告40000.00元，被告剩余59010.00元；2016年租金100000.00元，减去物业费990.00元应为99010.00元，被告给付原告40000.00元，被告剩余59010.00元；2017年租金100000.00元，减去物业费990.00元应为99010.00元，被告给付原告40000.00元，被告剩余59010.00元；2018年租金90000.00元，减去物业费990.00元应为89010.00元，合计266040.00元。按照2010年5月21日合同约定，被告需向原告支付管理费年递增15%，计算后费用被告应返还明细为：2015年租金59010.00元加15%递增为8851.00元，实际租金为67861.00元；2016年租金67861.00元加15%递增10179.00元，实际租金为78040.00元；2017年租金78040.00元加15%递增11706.00元，实际租金为89746.00元；2018年租金89746.00元加15%递增13461.00元，实际租金为103207.00元，合计338854.00元。参照2006年双方签订合同中20%滞纳金收取计算，被告应支付滞纳金约为67770.00元，累计后被告应返还原告总计406624.00元。为此，原告只能诉至人民法院，请求人民法院支持原告诉求，以维护其合法权益。 原告张小华向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，用以证明2005年3月29日原告张小华作为乙方与承德市瑞发商贸有限公司签订《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》一份，合同约定，乙方在裕华综合市场受让的店摊位置为：牛羊肉熟食区2、3、4、5号店摊，该店摊为商用，不得改为他用。经营品种为牛羊肉熟食，不得经营其他商品。如乙方因故改变经营品种，可书面申请，在不影响他人经营的情况下，经甲方同意可改为经营本区域所规定的其他商品。该店摊总面积为39.6平方米，其中实用面积18.4平方米，公用部分分摊面积为21.6平方米，转让价格为人民币146000.00元，大写：壹拾肆万陆仟元整。甲方向乙方收取保证金2000.00元。本合同自签订之日起至2042年12月31日止。合同期满后，如乙方续租，应优先考虑。2、《关于交换经营区域的补充协议书》一份，用以证明原告张小华与朱良国于2006年5月21日经协商共同签订协议一份，协议约定：1、张小华同意原牛羊肉区的牛羊熟食2、3、4、5号精品屋随牛羊肉区一起迁到现牛羊肉区经营，更换为现在的牛羊肉区的8、9、10、11号摊位（朱良国负责提供现经营区的平面图一张2×2.5米摊位4个）。2、如果将来牛羊肉区再行变更，须与张小华进行协商，达成一致后方可，张小华有优先选择权。3、原摊位面积与现在面积的差额部分，张小华不再追加任何费用（因原精品屋5号面积相当于2个摊位的面积大小）。4、张小华同意暂时由朱良国代理她进行摊位出租，权限期为5年。出租费中除扣除物业管理费用外，不再收取厕所等其他任何费用。5、朱良国必须按时向张小华交付出租金，22000.00元/年，今年免除物业费2000.00元。朱良国不得以经营不善等任何理由拒付。否则将收取20%的滞纳金。3、《协议书》一份，用以证明2010年5月21日原告张小华作为甲方与承德市瑞发商贸有限公司作为乙方签订《协议书》一份，协议约定：l、甲方同意把8、9、10、11号牛羊肉摊位交由乙方朱良国管理。管理年限为2010年5月21日-2015年5月21日。2、现甲方已经与商户签订的租赁协议移交乙方处理，由乙方承担违约赔偿责任。3、年租金40000.00元，每年5月21日乙方向甲方交款。6、甲方预计5年后出售，乙方不得干预甲方出售，购买方应遵守张小华与朱良国签订的两份合同。如果届时不出售，可继续交由乙方继续管理，管理费用每年递增15%。4、承德市物价局关于对承德市裕华市场建设服务有限责任公司五云桥农贸市场摊位费标准的批复承价字[2013]67号、[2016]100号各一份，用以证明除了收取摊位费外不得收取其他费用。5、张小华与赵秀云签订的《协议书》两份，用以证明物业费由他人代缴。6、原告出租摊位的照片11张，用以证明原告摊位位置及经营情况。7、张小华与梁玉英签订的《协议书》两份，用以证明物业费由他人代缴。 被告承德市瑞安特商贸有限责任公司辩称，1、因原告违反2005年3月29日签订的合同书第五条第五项的内容，已构成违约，被告有权解除该合同，2010年5月21日双方签订的协议书约定的期限已经届满，双方未再续订书面合同，在合同期满后，双方经协商实际履行至2018年11月份，其中2015年5月21日至2018年5月21日租金每年4万元，被告已向原告支付，原告在收到每年4万元租金后，并未提出异议，因此该时间段每年4万元租金系双方均认可的，被告不存在少付给原告租金的情形。被告只应向原告支付2018年5月21日至2018年11月半年的租金2万元。并且被告在2018年11月已撤出原告的摊位，且明确表示不再续租原告摊位，因此原被告双方在2018年11月已解除2010年5月21日签订的协议书，双方不再存在租赁关系。原告其他的诉讼请求没有事实根据和法律依据，不应得到支持。 被告承德市瑞安特商贸有限责任公司向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，用以证明2005年3月29日原告张小华作为乙方与承德市瑞发商贸有限公司作为甲方签订《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》一份，合同约定，原告应向被告交纳2006年7月22日至2018年11月28日期间的物业等管理费用。2、《关于交换经营区域的补充协议书》一份，用以证明原告张小华与朱良国于2006年5月21日经协商共同签定协议一份，原告已违反合同约定，构成违约。3、《协议书》一份，用以证明2010年5月21日原告张小华作为甲方与承德市瑞发商贸有限公司作为乙方签订《协议书》一份，协议约定：甲方同意把8、9、10、11号牛羊肉摊位交由乙方朱良国管理。管理年限为2010年5月21日-2015年5月21日。原告已违反合同约定，构成违约。4、打印照片两张，用以证明被告承德市瑞安特商贸有限责任公司已搬离原告的店摊。 经庭审质证，被告承德市瑞安特商贸有限责任公司对原告张小华提交的1、2、3、5号证据真实性无异议，但提出达不到原告证明目的，对原告提交的1、2、3、5号证据，本院予以确认。被告承德市瑞安特商贸有限责任公司对原告张小华提交的4号证据真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为，该证据与本案无关联性，故对原告提交的4号证据，本院不予确认。被告承德市瑞安特商贸有限责任公司对原告张小华提交的6号证据不认可，提出不能证明被告存在侵权行为。本院认为，该证据不能证明原告实施何种侵权行为。故被告异议成立，对原告提交的6号证据，本院不予确认。被告承德市瑞安特商贸有限责任公司对原告张小华提交的7号证据真实性认可，但达不到原告证明目的。本院认为，自2010年5月21日原告将摊位交由被告对外出租，物业费是否应该由原告交纳，还是由租赁户实际交纳，因双方对此未约定，故应根据实际情况确定。故原告张小华提交的7号证据不能达到其证明目的，故被告异议成立，对原告提交的7号证据，本院不予确认。原告对被告提交的1、2、3号证据真实性无异议，但不认可其证明目的，对被告提交的1、2、3号证据，，本院不予确认。原告对被告提交的4号证据有异议，提出被告提交的照片其中一个摊位是原告的，另一个摊位不是原告的，被告对此未提供证据佐证，故原告异议成立，对被告提交的4号证据，本院不予确认。 经审理查明，2005年3月29日原告张小华作为乙方与承德市瑞发商贸有限公司作为甲方签订《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》一份，合同约定，乙方在裕华综合市场受让的店摊位置为：牛羊肉熟食区2、3、4、5号店摊，该店摊为商用，不得改为他用。经营品种为牛羊肉熟食，不得经营其他商品。如乙方因故改变经营品种，可书面申请，在不影响他人经营的情况下，经甲方同意可改为经营本区域所规定的其他商品。该店摊总面积为39.6平方米，其中实用面积18.4平方米，公用部分分摊面积为21.6平方米，转让价格为人民币146000.00元，大写：壹拾肆万陆仟元整。甲方向乙方收取保证金2000.00元。本合同自签订之日起至2042年12月31日止。合同期满后，如乙方续租，应优先考虑。乙方在合同期内物业等各项费用，在每月25日之前交清。逾期一个月未交者，应赔付金额50%的违约金。三个月不交物业等各项费用，甲方有权解除本合同，清出市场，不退还店摊款和各项保证金。合同签订后原告张小华于2005年6月19日分两次向承德市瑞发商贸有限公司交纳租金合计146000.00元，并于2005年3月29日向承德市瑞发商贸有限公司交纳保证金2000.00元。2006年5月21日原告张小华与朱良国经协商共同签订《关于交换经营区域的补充协议书》一份，协议约定：1、张小华同意原牛羊肉区的牛羊熟食2、3、4、5号精品屋随牛羊肉区一起迁到现牛羊肉区经营，更换为现在的牛羊肉区的8、9、10、11号摊位（朱良国负责提供现经营区的平面图一张2×2.5米摊位4个）。2、如果将来牛羊肉区再行变更，须与张小华进行协商，达成一致后方可，张小华有优先选择权。3、原摊位面积与现在面积的差额部分，张小华不再追加任何费用（因原精品屋5号面积相当于2个摊位的面积大小）。4、张小华同意暂时由朱良国代理她进行摊位出租，权限期为5年。出租费中除扣除物业管理费用外，不再收取厕所等其他任何费用。5、朱良国必须按时向张小华交付出租金，22000.00元/年，今年免除物业费2000.00元。朱良国不得以经营不善等任何理由拒付。否则将收取20%的滞纳金。该《关于交换经营区域的补充协议书》附有交换房屋平面图。经朱良国签字后均加盖了承德市瑞发商贸有限公司印章。2010年5月21日原告张小华作为甲方与承德市瑞发商贸有限公司作为乙方签订《协议书》一份，协议约定：l、甲方同意把8、9、10、11号牛羊肉摊位交由乙方朱良国管理。管理年限为2010年5月21日-2015年5月21日。2、现甲方已经与商户签订的租赁协议移交乙方处理，由乙方承担违约赔偿责任。3、年租金40000.00元，每年5月21日乙方向甲方交款。4、乙方管理期间甲方不得干预管理事项。5、合同期满后双方再行协商。6、甲方预计5年后出售，乙方不得干预甲方出售，购买方应遵守张小华与朱良国签订的两份合同。如果届时不出售，可继续交由乙方继续管理，管理费用每年递增15%。该《协议书》签订后由法定代表人朱良国签字，但加盖了承德市瑞安特商贸有限责任公司公章。双方按协议约定履行至2015年5月21日。原告在2010年5月21日签订的协议中约定5年后欲出售摊位，到期原告未出售该摊位，由被告承德市瑞安特商贸有限责任公司继续对外出租管理。被告承德市瑞安特商贸有限责任公司2015年5月21日至2016年5月20日支付原告房屋租金40000.00元；2016年5月21日至2017年5月20日支付原告房屋租金40000.00元；2017年5月21日至2018年5月20日支付原告房屋租金40000.00元；2018年5月21日起未支付原告房屋租金。2018年11月2日，原告张小华向本院提起诉讼，要求：1、判令被告履行2005年3月29日原被告双方签订的《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》、2006年5月21日双方签订的《关于交换经营区域的补充协议书》、2010年5月21日双方签订的《协议书》中的各项条款。2、确认原被告签订的上述合同合法有效。3、判令被告停止变更摊位格局及出售原告摊位位置的行为，恢复原告2006年5月21日更换摊位时合同约定的摊位位置及装修，并按照2005年3月29日签订的租赁合同条款完善摊位装修。4、判令被告返还非法扣押原告摊位租赁费用及滞纳金约406624.00元。5、判令被告停止对原告出租摊位及租户正常经营的侵权行为，停止威胁租户选择原告摊位、停止强行驱走原告摊位租户的不正当行为、不得以拒收物业费、水电费、滥罚款、滥改造等不良手段进行干扰。但原告对被告如何变更摊位格局及出售原告摊位位置的行为未提供证据证明；对如何恢复原告2006年5月21日更换摊位时合同约定的摊位位置及装修，未提供证据证明；对被告如何对原告出租摊位及租户正常经营实施侵权行为，威胁租户选择原告摊位、如何强行驱走原告摊位租户的不正当行为等未向本院提交证据证明。 被告承德市瑞安特商贸有限责任公司主张已自2018年11月搬离原告两个摊位，并提供照片两份予以证实。原告对此不予认可，主张被告搬离了原告一个摊位，另一个摊位仍然使用。 查明承德市瑞发商贸有限公司2004年4月在工商局注册登记成立，法定代表人为朱良银，2007年11月被吊销。承德市瑞安特商贸有限责任公司于2007年4月13日经工商注册登记后成立，法定代表人为朱良国。 本院认为，原告张小华与被告承德市瑞安特商贸有限责任公司签订的关于摊位出租经营《协议书》等系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受协议约束。双方按协议约定期限履行至2015年5月21日，此后双方虽未另行签订书面合同，但被告承德市瑞安特商贸有限责任公司仍继续对外出租管理原告张小华店摊，且原《协议书》对双方以后继续租赁事宜作了约定，故双方应按2010年5月21日签订的协议约定履行，该协议约定，2010年5月21日以后每年管理费递增15%。2015年5月21日至2016年5月20日应支付原告房屋租金46000.00元；2016年5月21日至2017年5月20日应支付原告房屋租金52900.00元；2017年5月21日至2018年5月20日应支付原告房屋租金60835.00元；2018年5月21日至2019年5月20日应支付原告房屋租金69960.25元。原告要求被告支付按《协议书》约定的差额租金及2018年5月21日至2019年5月20日期间的租金。本院认为，对于2015年5月21日至2016年5月20日应支付原告房屋租金46000.00元，其中差额部分6000.00元，因原告不能提供在诉讼时效期间催要的有效证据，故应认定已超过诉讼时效，故对该请求，本院不予支持；对于其余差额租金，因未超过诉讼时效期间，对于原告的该请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付2018年5月21日至2019年5月20日期间的租金，因被告已实际将原告摊位对外出租并收取一年租金，原告主张被告实际收取90000.00元，被告认可收取86000.00元，故应计算至2019年5月20日。现被告未按约定的期限和金额及时向原告交纳租金，经原告催要仍未交纳，原告要求被按约定支付欠付租金，理由充足，本院应予支持。对于原告同时要求按20%支付滞纳金，因2010年5月21日签订的协议双方并未约定滞纳金，故对原告该请求，本院不予支持。但被告应按逾期付款金额支付同期贷款利率的相应利息。对于原告的其他诉讼请求，因未提供充分证据证明，故本院不予支持。对于被告主张原告未按协议约定交纳物业等管理费用，因双方签订的协议中有部分协议约定同意免交该费用，有部分协议对此未作约定，且租赁主体也发生了变化。租赁主体发生变化后签订的协议中对物业等管理费用负担问题未作约定，现原告的摊位实际由被告对外经营，物业管理等费用是否已由实际租赁户支付，双方均未提交证据证明，故被告主张原告存在违约行为，理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告承德市瑞安特商贸有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张小华支付2016年5月21日至2017年5月20日房屋租金差额12900.00元，2017年5月21日至2018年5月20日房屋租金差额20835.00元，2018年5月21日至2019年5月20日房屋租金69960.25元，合计103695.25元。 二、被告承德市瑞安特商贸有限责任公司于本判决生效后十日内按中国人民银行同期贷款利率向原告张小华支付本金12900.00元自2016年5月21日起至判决确定给付之日止的利息；支付本金20835.00元自2017年5月21日至判决确定给付之日止的利息；支付本金69960.25元自2018年5月21日至判决确定给付之日止的利息。 三、驳回原告张小华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条,《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3700.00元，已减半收取，由原告负担2000.00被告承德市瑞安特商贸有限责任公司负担1700.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 付 军 二〇一八年十二月六日 书记员 高瑞松