广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5652号原告：赖影新，女，1991年10月23日出生，住广东省广州市增城区。委托代理人：李强，广东金日律师事务所律师。被告：许明星，男，1963年8月24日出生，住广东省东源县。委托代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州市恒敏房地产代理有限公司，住所广州市增城区荔城街荔乡路51号首层之一。法定代表人：罗锦新。原告赖影新诉被告许明星、第三人广州市恒敏房地产代理有限公司（以下简称恒敏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖影新及其委托代理人李强、被告许明星的委托代理人黄春秀到庭参加诉讼，第三人恒敏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖影新向本院提起诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》及两份《补充协议》，被告返还原告支付的50000元定金及30000元购房款，并支付122000元违约金。合计202000元。二、被告赔偿原告已付的中介费18300元、按揭费2850元、律师费13000元。三、案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年4月23日，原告与被告签订《房屋买卖合同》约定了各方的权利义务。之后双方进行了网签，签订了《存量房买卖合同》，存量房买卖合同约定了若被告不按合同约定出售房屋，则承担房产成交价10%的违约金。签订合同后，原告支付了50000元定金，之后又支付了30000元。2018年7月16日，中国农业银行股份有限公司广州增城支行向原告出具了同贷书。原告取得同贷书后，要求被告配合办理房屋过户手续，但被告拒不办理，为此，原告诉至法院，望判如所请。被告许明星辩称：一、被告同意原告解除合同及存量房买卖合同、两份补充协议的请求。其他请求不同意。因为原告才是没有按照合同履行义务的违约方。被告没有实际收到原告一分钱，都是由第三人掌管5万元购房定金，该款应由被告没收。二、原告向郑伟博支付的3万元，是委托郑伟博办理超额贷款的手续费，而非购房款，与被告没有关系。三、原告向非合同当事人支付款项与被告无关。四、原告主张被告承担律师费没有法律依据。五、原告没有取得合同约定的足额贷款，只取得了95万元的银行贷款额度，按照合同约定，合同应当予以取消。合同取消后，第三人应当将定金退回原告，因为被告没有收到原告支付的定金或其他款项。六、原告没有履行将首期楼款办理资金托管的义务，因此造成垫资方不能出资解封房屋，造成合同不能履行，所以原告构成违约。七、原被告并没有约定按成交价10%来界定双方的违约责任，双方违约责任应当适用定金罚则。且因为原告导致合同无法履行责任在原告，所以应当由被告没收原告定金。第三人恒敏公司未陈述意见。经审理查明：2018年4月23日，原告、被告、第三人签订《房屋买卖合同》，内容为：在第三人居间服务下，被告将位于增城市××城街××房出售给原告，价款为1220000元；原告采用按揭方式付款：签订合同时候支付50000元定金，原、被告双方在2018年5月1日前到银行申请按揭手续；首期楼款（含定金）170000在房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执当天付清或过户前支付；剩余款1050000元由贷款银行划入被告账号，若实际贷款与原贷款额之间存在差额，则原告在取得房地产交易中心受理回执当天支付。违约责任为，若被告不按合同约定出售涉案房屋，则双倍返还的定金或按照成交价10%支付违约金，若原告不按照合同约定购买涉案房屋，则不得要求返还定金或按照物业成交价10%承担违约金；任何情况下，约方并需要承担守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费、查询费等。另外，双方手写备注约定如下，1、如因原告问题同贷批不下来，被告退回定金，合同取消。2、如三个月无法完成过户手续，被告无息退回定金，合同取消。3、签订合同当天支付的50000元定金由第三人托管，同贷书批下来后原告和被告一起到银行做首期资金托管当天由第三人转入被告账户。4、原告贷款人民币1030000元，如贷款金额不足视为贷款不成功。之后，原告、被告与垫资方即深圳前海晟华睿互联网金融服务有限公司（代表郑伟博），三方在涉案房屋买卖合同的基础上签订二份补充协议，其一为《二手房买卖合同补充协议》，内容为：卖方清楚知道该房产存在查封状态，且愿意配合该房产解封；买方愿意与卖方委托的垫资公司做资金托管，3个月为期限，如在次期限内房产出现查封或不能过户，垫资方无条件配合买方解冻托管资金，并取消本次交易，三方互不追究责任；如果出现业主欠债金额超过此房产的总价122万元，则取消本次交易，三方互不追究责任等内容。其二为《协议书》，内容为：买方承诺垫资方自2018年7月11日起10个工作日内处银行同贷书，若未能在规定时间内出具银行同贷书，则终止该房屋买卖合同，垫资方在3内日向买方退还人民币叁万元；如买方申请该房屋的按揭贷款在约定时间内通过银行审批，则卖方须自出具银行同贷书之日起20个工作日内配合办理该房屋过户手续，若不能按时办理过户手续，属乙方违约，向买方赔偿该房屋总价10%的违约金等内容。2018年4月23日，被告出具《定金收据》，内容为原告支付购买涉案房屋定金50000元；该定金由第三人保管等。同日，广州市八八房地产代理有限公司出具《收款收据》，内容为就涉案房屋收取原告中介费18300元。同时，被告向第三人支付中介服务费20000元。2018年7月6日，原告、被告、第三人就涉案房屋办理网签手续而签订《存量房买卖合同》，约定：涉案房屋总成交价1360000元，定金50000元，首期款410000元，按揭贷款950000元。2018年7月7日，原告向按揭公司支付购买涉案房屋的按揭服务费2850元。2018年8月5日，原告委托广东金日律师事务所进行本案的诉讼行为。并支付律师费13000元。原告在诉讼中，向本院申请诉讼保全，查封了涉案房屋。广州市增城区国土资源和规划局出具的《广州市增城区房地产权查册表》，内容为，涉案房屋的抵押权人有两个，其一为中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行，债权数额71万元，期限2014年6月24日至2024年6月24日。其二为张艳，债权金额10万元，期限从2015年8月2日至2017年2月2日。查封存在三个，其一为（2016）粤0106民初9486，正式查封，查封单位为天河法院。查封期限自2016年7月5日至2019年7月4日。其二为（2018）粤0106民初16969号，轮候查封。查封单位天河区人民法院，查封从2018年8月13日起。其三本案查封。查封从2018年8月22日起。原告向本院申请律师调查令，申请调查原告是否取得银行同贷书，本院依法向原告发出了律师调查令。中国农业银行股份有限公司广州增城支行根据本院出具的律师调查令，向本院出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明该贷款意向书的开具日期是2018年7月16日，中国农业银行股份有限公司广州增城支行拟同意向原告发放贷款人民币95万元，贷款期限30年，该意向书有限期限为出具之日起三个月。庭审中，原告提供微信记录。其中与垫资方郑伟博微信记录中，内容为：询问同贷书有没有办理出来，有没有做假银行流水。郑伟博回复说银行否决原告贷款；之后同贷书出具后原告约被告进行办理过户等手续，但是没有约到被告。原告申请谢某作为证人出庭作证，其作证内容为谢某是广州市八八房地产代理有限公司的员工，原告委托广州市八八房地产代理有限公司为原告寻找合适的房源，恰好广州市八八房地产代理有限公司得知第三人处有三套房屋出售，包含有涉案房屋。于是谢某陪同原告到第三人处查看房屋并陪同原告签订合同。因此，原告才支付中介服务费给广州市八八房地产代理有限公司。对证人上述陈述，被告不予认可，被告确认中介服务均是第三人提供。审理中，各方均陈述《二手房买卖合同补充协议》是在签订《房屋买卖合同》当天签订。被告陈述《协议书》是在2018年7月初签订，证人谢某陈述《协议书》是在2018年6月底签订。原告陈述以下事实，1、签订合同时，原告知道一次查封，没有注意到涉案房屋还存在张艳这个抵押权人。2、签订合同时后，涉案房屋只存在一个查封即天河法院在2016年的查封。3、一直是第三人教原告如何操作购买涉案房屋，垫资的过程不是被告陈述的情况。资金托管是在同贷书批下来后办理托管手续，垫资公司要先赎证才能进行房屋交易过户，然后银行才能放款下来，但是原告的同贷书下来后，被告一直拖延办理垫资方托管手续，所以没有成功办理托管手续。4、原告将定金是交给第三人。被告陈述以下事实，1、涉案房屋存在的查封情况如下，天河法院在2016年的查封，是因为被告对涉案房屋断供所产生的纠纷。2018年天河法院的查封，是因为被告拖欠信用卡消费贷款所产生的纠纷。2016年查封的案件天河法院已经做出判决，但是是否执行不清楚。被告不清楚2018年查封的案件情况。2、被告不清楚涉案房屋抵押给张艳的原因，应该抵押担保的金额不是很多。3、垫资的过程如下，垫资方是第三人找来的，被告委托垫资方办理，垫资方为被告垫资80万元左右，具体是不到涉案房屋总成交价，原告需要办理资金托管和贷款，因为80万元由垫资方出具，被告把自己的银行卡给垫资方持有，然后由原、被告一起办理资金托管，房屋办理过户后，申请贷款的银行放款到被告的银行卡，因为银行卡由垫资方持有，所以垫资方将其垫付的金额扣除后，将卡和余额一并退还给被告。本院认为：原告、被告、第三人之间签订的《房屋买卖合同》，原告、被告、深圳前海晟华睿互联网金融服务有限公司签订《二手房买卖合同补充协议》，原告和被告签订《协议书》，均是各合同当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现原告主张因被告违约导致《房屋买卖合同》解除，故要求被告承担违约责任。对此，本院认为，首先，在原告和被告在签订《房屋买卖合同》时，即知晓案涉房屋处于查封状态，为此双方在合同中以及事后签订的补充协议中，约定了如何解决涉案房屋查封及办理过户的事宜。即通过第三方垫资来解决案涉房屋的查封状况。但是双方最终并未成功办理垫资，根据原告提供的微信记录显示，因被告未能配合办理垫资托管手续，而导致无法垫资成功。而同时，原告提供的微信内容中却涉及到贷款流水作假的内容。其次，根据双方签订的《房屋买卖合同》中第十四条备注条款的约定，如因原告问题同贷批不下来，则被告退回定金，合同取消；原告贷款人民币1030000元，如贷款金额不足视为贷款不成功。结合中国农业银行股份有限公司广州增城支行出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》载明的贷款金额95万元，原告亦无提交证据证明其有获取其他贷款。则按双方约定应当视为原告贷款不成功，其后果为合同取消，即合同解除，退回定金。虽然双方之后签订了《协议书》，该《协议书》第2条约定了被告承担违约责任的条件。但上述《协议书》并未否认《房屋买卖合同》第十四条的约定，即原告在贷款金额未能满足前提条件的情况下，即认为被告需要承担违约责任，与双方约定相悖。最后，《广州市存量房买卖合同》是双方履行《房屋买卖合同》办理过户手续时候向相关部门所做的备案合同，结合双方之后在签订的《协议书》，可知上述《广州市存量房买卖合同》并非双方当事人真实履行的合同。综上，涉案房屋买卖合同关系解除的条件已经成就。故原告要求解除《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》中的房屋买卖合同关系以及解除《协议书》等的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告返还定金的请求予以支持。但对原告基于被告违约而要求赔偿违约金、中介费、律师费、按揭费的诉讼请求，不予支持。因被告出具收据，同意将定金50000元由第三人保管，且原告对该事实也予以确认，现第三人未到庭，视为放弃相应质证及答辩权利，故被告在直接向原告返还上述50000元定金后，可另行向第三人主张退还该笔定金。至于原告主张被告返还30000元购房款，但根据原告提供证据，上述30000元是支付给垫资方代表郑伟博，且结合《协议书》第1条约定也是由郑伟博收取并归还，故原告要求被告返还，于法无据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赖影新、被告许明星、第三人广州市恒敏房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、解除原告赖影新、被告许明星、深圳前海晟华睿互联网金融服务有限公司签订的《二手房买卖合同补充协议》中的房屋买卖合同关系；三、解除原告赖影新与被告许明星签订的《协议书》；四、被告许明星在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元给原告赖影新；五、驳回原告赖影新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15780元，由被告许明星负担7890元，由原告赖影新负担7890元。案件诉讼保全费1530元，由原告赖影新负担765元，由被告许明星负担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一八年十二月三日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。