河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终1141号上诉人（原审被告、案外人）：王亚琪，女，1990年6月11日出生，汉族，现住河北省邯郸市。委托诉讼代理人：吴书军，河北邑锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，现住河北省邯郸市邯山区。原审第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司。住所地河北省邯郸市华信路58号。法定代表人：袁静波，该公司董事长。上诉人王亚琪与被上诉人袁平年、原审第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）（2017）冀04民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。王亚琪的上诉请求：依法应当改判、事实与理由：一、以上诉人名义购买的山水文苑秀园1-1-1701号房屋系爷爷借用上诉人名义所购，该房屋实际所有人是其爷爷，其年老多病行动不便，才借用上诉人名义，便于办理各种购房手续。上诉人名下两套房屋，一套是上诉人居住，一套是爷爷居住，现在爷爷已在该房居住。二、购房人已占有该房屋，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定，支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该房屋已于2016年9月份实际占有，之前已支付全部价款，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，应当适用该条款判决驳回袁平年诉讼请求。三、如将准许执行的房屋全部折抵给袁平年，那么袁平年名下会有多套用于居住的房屋。上诉人名下有两套不予保护，袁平年多套房屋就应当受到保护？显失公正。被上诉人袁平年一审诉讼请求：1.依法判决继续执行华信公司开发的山水文苑秀园1-1-1701号房屋；2.本案全部诉讼费用由王亚琪承担。一审法院查明：2012年，华信公司开发山水文苑秀园小区。2012年9月20日，案外人孙飞飞通过邯郸银行转给华信公司会计张双美80000元，转给华信公司会计徐颖1000000元；2013年1月17日，孙飞飞通过中国邮储银行转给华信公司1000000元；2013年12月2日，孙飞飞通过中国邮储银行转给华信公司1000000元；2012年9月20日，案外人张江涛通过中国农业银行网上银行转给华信房地产公司420000元；以上累计转给华信房地产公司款3500000元。2015年7月29日，华信公司给王亚琪出具收款收据，该收据显示“交款人王亚琪、收款方式转人民币844054元、收款事由秀园房款（1#-1701）143.06㎡”。2015年8月5日，甲方华信公司与乙方王亚琪签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：王亚琪自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元17层01号房屋，房屋的建筑面积为143.06平方米，交房日期为2015年12月31日，该房屋的成交单价为5900元/㎡，总价款暂定为844054元；王亚琪承诺以一次交清全款方式支付房款；……。”双方在该协议中盖章、签字。孙飞飞、张江涛于2016年12月15日出具证明证实该两人所转给华信公司款项系王亚琪、王梦琪（另案）的款，2015年7月29日，王亚琪、王梦琪用于购买华信国际广场（山水文苑）秀园小区商品房，购房房号为1号楼1单元2201号、1901号、2001号及1701号（即本案争议房屋）。华信公司于2014年12月9日取得本案诉争房产商品房预售许可证，华信公司与王亚琪未签订正式的商品房买卖合同，王亚琪至今未办理产权登记手续；邯郸市不动产登记中心于2017年3月3日出具的不动产登记资料查询结果证明显示王亚琪提出不动产登记资料查询申请，经查询，结果如下：未查到住房登记信息。同时，王亚琪提交的证据并不能证明在本院查封之前，已实际占用涉案的房屋。另查明：袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行，在执行过程中案外人王亚琪提出案外人执行异议，该院于2016年7月28日作出(2016)冀04执异61号执行裁定书。该裁定书查明：“袁平年与华信公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，该院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，查封了争议房产。同年12月21日，该院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。华信公司不服该判决提起上诉，2016年3月8日，河北省高级人民法院作出(2016)冀民终70号民事判决，驳回上诉，维持原判。依袁平年申请，该院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人王亚琪提出书面异议。……。裁定：中止对华信山水文苑秀园1号楼1701号房屋的执行。后，该院向袁平年发出了《邯郸中院查封情况告知书》，该告知书，显示华信国际广场（山水文苑）秀园小区1-1－1701号（即本案争议房屋）依法被查封，查封期限自2015年10月15日至2018年10月14日止。再查明，该院在查封期间，于2015年11月2日对案涉房屋所在的场地进行了现场勘验，现场情况为：一、1号楼3楼电井未穿电线，主电缆未安装；二、1号楼均为一梯四户，3楼靠东两户门未锁，共同空间部分消防设施未安装，未吊顶，电表箱内未安装，入户电表、楼道及公共空间未安装照明设备；三、1号楼3层楼东户水电未通，其他层房屋均相同，未通水电，工程部人员对此认可；四、1号楼电梯面板未安装，楼体内水、暖气、计量表未安装；五、1号楼西门焊接成铁防护网，不能出入，东门入口未装修；六、秀园路面未硬化及绿化，地下室未完工，小区园内水、暖、电等设施未接通，排水系统未施工完毕。一审法院认为，关于应否继续执行华信公司开发的山水文苑秀园1－1－1701号房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王亚琪虽然提供了其与华信公司所签订的房屋认购协议书，该协议签订时间在法院查封之前，也提交了他人代其足额交纳购房款的相关证据，华信房地产公司予以认可，同时也开具了在当地无其他用于居住房屋的证明，但其在该小区同时购买两套商品房即1－1-2001号、1－1-1701号，不能视为其均用于居住，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。关于王亚琪是否在本院查封之前实际占有该房屋。该院认为，该院于2015年10月10日作出（2015）邯市民一初字第00071－1号财产保全裁定，查封了上述争议房产，查封期限自2015年10月15日起至2018年10月14日止。王亚琪为了证明实际占有案涉房屋，向该院提交了涉案房屋的钥匙、入住照片、邯郸市邯山区温森物业服务有限公司出具《证明》（主要证明王亚琪于2015年12月14日搬入该小区居住）、《前期物业服务协议》（2016年1月9日签订）、物业费收据（2017年1月25日至2018年1月24日）等证据，结合本院查封时进行的现场勘验、认购协议书约定的交房日期（2015年12月31日），王亚琪提交的证据不能有效证明在查封前王亚琪已实际占有涉案的房屋。在（2016）冀04民初第245号案件受理期间，经征求王亚琪意见其两套均愿意留，该院综合考虑确认1－1-2001号房屋予以保护，而1－1-1701号房屋不予保护。故，袁平年诉称王亚琪在该小区有两套房屋不能均视为其用于居住的理由部分成立，本院予以支持。关于袁平年诉称《华信山水文苑房屋认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的问题。本院认为，王亚琪与华信公司签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、交房时间及违约责任等等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信公司已经按照约定收受购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该房屋认购协议书的签订时间在本院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。故，袁平年该主张不成立，不予支持。关于袁平年诉称王亚琪提交的他人转款凭证不能证明其实际支付房款的问题。该院认为，孙飞飞、张江涛已出具证明，证实该款系王亚琪用于购买秀园小区商品房的款项，尽管转款数额与购房款数额不符，但华信公司认可此款系购买房屋款，结合房屋认购协议书等相关证据，能够证实王亚琪在签订房屋认购协议书时已实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，并超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故，袁平年该诉称主张不成立，不予支持。综上，袁平年请求应继续执行华信公司开发的山水文苑秀园1－1-1701号房屋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，应予支持。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决准许执行华信公司开发的山水文苑秀园1－1-1701号房屋。案件受理费190420元，由被告王亚琪负担。本案经审理，对一审法院查明的事实予以确认。根据一审卷宗材料另查明，2016年1月9日邯郸市邯山区温森物业服务有限公司与王亚琪签订《前期物业服务协议》；2017年1月25日邯郸市邯山区温森物业服务有限公司为王亚琪开具物业费收据；2018年1月20日邯郸市邯山区温森物业服务有限公司为王亚琪出具《证明》，证明王亚琪于2015年12月14日搬入小区居住。另，邯郸中院作出（2017）冀04民初281号民事裁定书，（2017）冀04民初281号民事判决中“案件受理费190420元”应补正为“案件受理费12240元”。本院认为，案外人王亚琪对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案的争议焦点。案外人对涉案房产主张实体权利，欲排除人民法院对涉案房产的强制执行，要么同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，要么同时符合该规定第二十九条规定的三个条件，才能够排除人民法院的强制执行。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房产至今仍登记在被执行人华信公司名下，根据王亚琪所提交的证据，即使能够认定在邯郸中院查封涉案房产之前，其与华信公司签订合法有效的书面买卖合同，且交付了全部购房款、交付涉案房屋的钥匙和没有办理过户登记手续非因王亚琪自身原因和等条件具备，但邯郸市邯山区温森物业服务有限公司与王亚琪签订《前期物业服务协议》时间及邯郸市邯山区温森物业服务有限公司证明王亚琪入住的时间，均晚于邯郸中院查封涉案房产的时间（2015年10月15日），结合邯郸中院查封时进行的现场勘验、认购协议书约定的交房日期（2015年12月31日），王亚琪提交的证据不能有效证明在查封前王亚琪已实际占有涉案的房屋。不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件；虽然王亚琪提供了其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，但邯郸中院在执行中已经确认对王亚琪购买的山水文苑秀园1－1-2001号房屋予以保护，故主张排除对山水文苑秀园1－1-1701号房屋的上诉理由，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件，故，王亚琪对涉案房产所享有的民事权益不足以排除强制执行。另，王亚琪并无其爷爷的授权委托书，王亚琪代替其爷爷主张权利应属主体不适格，故本院对王亚琪主张山水文苑秀园1-1-1701号房屋系其爷爷借用其名义所购的上诉理由不予审查。综上所述，王亚琪的上诉请求，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12240元，由上诉人王亚琪负担。本判决为终审判决。审判长  王振健审判员  解占林审判员  刘立斌二〇一八年十二月二十八日书记员  崔彦茹