福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初8316号 原告：李小忠，男，1981年2月21日出生，壮族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林黎晖，福建法森律师事务所律师。 被告：厦门市舜弘置业有限公司，住所地福建省厦门现代物流园区港中路经保综合楼****。 法定代表人：易振龙，该公司董事长兼总经理。 被告：海西置业(厦门)集团有限公司，住所，住所地福建省厦门市思明区鹭江道**钻石海岸**3302div> 法定代表人：许舒恭，该公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所律师。 原告李小忠与被告厦门市舜弘置业有限公司（以下简称舜弘公司）、海西置业(厦门)集团有限公司（以下简称海西公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小忠的委托诉讼代理人林黎晖，被告舜弘公司、海西公司共同委托诉讼代理人黄煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李小忠向本院提出诉讼请求：舜弘公司、海西公司共同支付李小忠逾期交房违约金（以已付购房款243000元为基数，每日按万分之二的标准，自2017年7月1日起计至舜弘公司、海西公司符合法律规定实际交房之日止）。事实和理由：李小忠与舜弘公司、海西公司于2017年3月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定李小忠向舜弘公司、海西公司购买址于厦门市同安区T2013P04地块地下室地下一层第148号车位商品房，总金额为243000元。合同第八条约定舜弘公司、海西公司应于2017年6月30日前将上述商品房交付李小忠使用；合同第九条约定逾期交房超过90日后的，舜弘公司、海西公司应从最后交付期限的第二天起至实际交房止，按日向李小忠支付已付房款万分之二的违约金。 舜弘公司、海西公司共同辩称，一、舜弘公司、海西公司系因特殊原因而延期交房，包括非舜弘公司、海西公司能控制的原因导致政府交通管制、政府批准文件延迟发放、市政配套的设施（市政燃气管道）不能按期提供等，舜弘公司、海西公司可据实予以延期交房，无需支付违约金。根据商品房买卖合同第八条约定：如遇政府交通管制、政府批准文件延迟发放、相关市政配套设施不能按时提供配套、有关部门强制性禁令影响施工等非出卖人能控制特殊原因导致停工等情形，出卖人可据实延期。（一）因“金砖国家峰会”等原因，政府采取交通管制，交通占道审批严格，政府批准文件延迟发放，市政燃气管道因此延误，导致市政配套设施不能按时提供。根据厦门华润燃气有限公司（“华润公司”）出具《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的复函》：房产项目所涉及的燃气主管道为银湖中路的市政燃气管道，而银湖中路的燃气管道气源方向又依次通过双富路、霞煌路、双祥路、环城西路、凤祥路和祥桥路，最终到达银湖中路。其中，该等路段从2014年开始陆续施工，环城西路、银湖中路分别与2014年9月和2016年5月完成施工。双富路的市政燃气管道于2017年1月完成主要路段施工，但横穿集安路段几次施工失败后，需要申请破路开挖，因恰逢厦门金砖会议准备阶段，交通占道审批严格，直至2017年6月完成双富路整体项目施工。此后，霞煌路、双祥路、祥桥路、凤祥路又陆续完成施工。因此，在没有完成前述所有道路的燃气管道施工前，房产项目小区的燃气配套设施受此影响，无法及时提供。（二）直至2018年3月13日，房产项目小区内的燃气管道与市政燃气管道完成对接、通气，市政配套设施才得以提供，该等延误并非舜弘公司、海西公司所能控制。2018年2月，房产项目与市政燃气管道的接壤工程完成施工和竣工验收。2018年3月13日，银湖中路管道和祥桥路市政燃气管道完成对接，银湖中路完成通气，同日，房产项目小区通气。燃气管道接通工程需要对市政规划路进行施工，再铺设燃气管道，但根据《城市道路管理条例》第十六条之规定“承担城市道路设计、施工的单位，应当具有相应的资质等级”，由于舜弘公司、海西公司并不具备相关施工资质，也就无权自行对市政规划道路进行施工，因此无法主动进行施工，如若舜弘公司、海西公司自行施工，将会受到行政处罚（详见《城市道路管理条例》第三十九条之规定）。因此，对于市政配套的设施不能按期提供的问题，并非舜弘公司、海西公司所能控制的。（三）对于配套设施未能及时提供的问题，舜弘公司、海西公司多次向华润公司、政府部门要求尽快处理或协调处理该问题，已充分履行自身的善意义务。1、根据《关于协调海西舜弘公馆项目燃气接通的函》和《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》：（1）燃气管道未接通的原因在于华润公司未完成燃气主管道建设，无法与房产项目内的燃气工程对接，舜弘公司、海西公司因此向同安区政府发函要求协调处理；（2）在交付期限即将届满的2017年6月1月，华润公司向同安区政府发函确认“市政燃气管道暂未对接及与主气源管接壤”，并向同安区申请要求同意施工。2、但因“金砖国家峰会”等原因，燃气管道接通问题始终无法得到及时处理，华润公司承诺的处理期限一再改期。舜弘公司、海西公司又于2017年11月23日向厦门市信访局提交问题反馈，并要求希望能够进行协调处理等。二、舜弘公司、海西公司在市政配套设施提供（也即燃气通气）后积极履行交付义务，并无恶意拖延交房行为，因此舜弘公司、海西公司无需支付违约金。2018年3月13日，市政管道（银湖中路）通气后完成房产项目的小区通气。在市政配套设施即燃气通气提供后的合理时间内，舜弘公司、海西公司就积极履行交付义务：包括登报通知办理交房，同时开始陆续通过EMS快递邮寄的方式，将《交房通知书》送达给房产项目的买房人。 本院经审理认定事实如下：本案系“海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件之一。2017年3月21日，李小忠与舜弘公司、海西公司签订一份《商品房买卖合同》，约定舜弘公司、海西公司将位于厦门市同安区车位出售给李小忠，总价款为243000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.该商品房小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到6级（含6级）以上、5级（含5级）以上地震等自然灾害、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时；4、施工中因故变更设计；5、政府规划变更或政府批准文件延迟发放；6.其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定：本合同第九条中所列明赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额不超过已付款的3%。 合同签订后，李小忠支付了合同项下的全部款项。2016年12月2日，讼争项目通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，但因市政燃气管道尚未接通及市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成，于2017年3月16日及2018年2月4日由厦门市公安消防支队同安区大队分别出具两份《建设工程消防验收意见书》评定工程消防验收不合格。2018年3月20日，讼争项目通过了消防验收。2018年3月，海西公司、舜弘公司通过报纸刊登公告及邮寄交房通知书的方式通知李小忠于2018年3月26日前到物业服务处办理交房手续。 “海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件诉讼过程中，经本院调查，厦门华润燃气有限公司于2018年6月29日函复本院，称讼争项目燃气工程在2017年3月完成施工，因小区有车辆进入，部分立管有被车辆碰撞危险，4月份增设防撞桩的整改，在2017年5月23日小区庭院大部分达到设计要求条件，但剩余约25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工，至2018年2月3日全部完成施工及竣工验收；于2018年3月13日市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。2018年8月23日，舜弘公司、海西公司提交一份经厦门华润燃气有限公司盖章的《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的补充说明》，就上述函复内容补充说明如下：1.海西舜弘公馆项目燃气管道工程于2016年12月2日前完工，并于2016年12月2日通过竣工验收。2.原所述“剩余25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工”，经现场核实并核对相关项目图纸，该未平整成形的“道路”为市政规划路，并非小区庭院内部道路。当时因该道路未平整，导致施工困难。2018年9月28日，经本院补充调查，厦门华润燃气有限公司再次复函称，讼争小区管道于2018年2月3日和银湖中路市政管道完成镶接，小区项目全部完成施工；补充说明中的完工及竣工时间是由建设单位（海西公司）主持勘查设计监理和施工单位参加的项目整体验收，而2018年6月29日复函所答复的时间为该公司组织的专项验收（含镶接管段）。 舜弘公司、海西公司在本院审理“海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件中确认上述道路在之后由小区业主自行平整。 本院认为，一、关于讼争房产是否符合交付条件的问题。“海西舜弘公馆”项目于2016年12月2日通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，于2018年3月20日通过消防验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，讼争房产自2018年3月20日起已符合法定的交房条件。 二、关于开发商可延期交房天数的认定问题。可延期交房的时间应当依照双方约定的延期事由及可延期事项是否已经实际影响施工综合判定。根据厦门华润燃气有限公司两次函复本院的内容可知，讼争项目的燃气工程在2017年5月23日大部分达到设计要求条件，剩余约25米庭院管道因市政规划路未平整成形未施工，直至2018年2月3日才全部完成施工并与银湖中路市政管道完成镶接，且经燃气公司专项竣工验收。2018年3月13日，市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。本院认为，1.在2017年5月23日前：小区内部燃气工程的庭院管网仍未完工，舜弘公司、海西公司主张此前因市政管道燃气问题导致消防验收不合格应予延期没有依据，本院不予支持；2.2017年5月23日至2018年2月2日期间：虽小区旁市政规划路未平整导致部分庭院管道未施工，但是根据舜弘公司、海西公司确认的该道路实际可由小区业主自行平整的情况可知，舜弘公司、海西公司有能力也应当对毗邻小区的、涉及小区庭院内管网施工的道路进行平整以促成燃气项目的完工及竣工验收，因此上述问题并非舜弘公司、海西公司不能控制，不符合合同第八条约定的可据实延期的情况，该期间不能作为可延期交房的天数；3.2018年2月3日至2018年3月13日期间：小区庭院内管网已经与市政道路管网接壤，未能通气的原因在于市政道路管网其他路段尚未施工完成，开发商亦在2018年2月申请消防验收，而2018年2月4日的验收意见书则以市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成为由评定工程消防验收不合格；前述原因符合“其他非出卖人所能控制的延误”、“相关市政配套设施不能按时提供配套”的情形，该期间共计39天可根据合同约定予以延期；4.2018年3月14日至开发商主张的应予延期的截止之日即2018年3月20日消防验收合格之日：因小区管网及周边市政燃气工程均已完工并已完成通气，阻碍消防验收合格的事由在此前即已消除，舜弘公司、海西公司主张该期间应予延期，本院不予支持。综上所述，本案中，可延期交房的天数为39天。 三、逾期交房违约金的计算标准认定。《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是舜弘公司、海西公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。李小忠如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。补充协议系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。 综上所述，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定的交房时间及本院认定的可延期天数，舜弘公司、海西公司本应在2017年8月25日前交付房产，其通知李小忠于2018年3月26日前交房已构成违约，应按合同约定的已付款的日万分之二支付逾期交房违约金。因此，计付违约金的期间为2017年8月8日至2018年3月26日合计230天，违约金数额已超过补充协议约定的限额，故应以限额计，为243000元×3%=7290元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司于本判决生效之日起十日内向李小忠支付违约金7290元； 二、驳回李小忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取计65元，由李小忠负担29元，厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司负担36元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一八年十二月十九日 代书记员 姚卓群 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。