黑龙江省抚远市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0833民初752号原告：刘洪星，男，1953年2月7日出生，汉族，抚远市酒类专卖局退休干部。委托诉讼代理人：雷印荣，男，汉族，高级法律咨询师，抚远市抚远镇城南社区居民委员会推荐。委托代理权限：代为诉讼，承认，放弃，调解，代收代签法律文书。被告：刘吉福，男，1960年12月26日出生，汉族。被告：抚远县宏达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省抚远市抚远镇新区六委怡园小区。法定代表人：李淑霞，执行董事。委托诉讼代理人：刘广霞，黑龙江贤进楼律师事务所律师。第三人：刘恩国，男，1977年3月25日出生，汉族。原告刘洪星与被告刘吉福、抚远县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、第三人刘恩国房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月9日作出（2013）抚民初字第164号民事判决。宏达公司不服，向佳木斯市中级人民法院提起上诉。佳木斯市中级人民法院于2015年5月6日作出（2015）佳民终字第94号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生效力后，刘洪星向抚远市人民法院申请强制执行。案外人刘恩国于2016年5月23日向抚远市人民法院提出异议，2016年6月7日抚远市人民法院作出（2016）黑0833执异1号执行裁定，驳回刘恩国异议。刘恩国对裁定不服，向佳木斯市中院申请再审。佳木斯市中级人民法院于2017年1月22日作出（2016）黑08民申41号民事裁定再审本案。佳木斯市中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）黑08民再31号民事裁定，撤销佳木斯市中级人民法院（2015）佳民终字第94号民事判决及抚远市人民法院（2013）抚民初字第164号民事判决，发回抚远市人民法院重审。本院于2018年11月5日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘洪星及其委托诉讼代理人雷印荣、被告抚远县宏达房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘广霞、第三人刘恩国到庭参加诉讼，被告刘吉福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪星向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告按照双方所签订合同第三条的约定，恢复涉案标的物的原状；2.判令被告支付因其迟延交付房屋，而损失的一年房租金40000元；3.结合抚远当地回迁房屋的市场情况及相关法律、法规的规定，判令被告加倍支付原告自2012年至本案结案期间的过渡期安置费：7000元人民币（即10元/平方米×50平方米×14个月）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审辩论阶段刘洪星变更第1项请求为宏达公司应按抚远房地产市场本地段现有价值返还应安置房屋面积的总价款的双倍。事实和理由：被告开发鑫源综合楼二期收尾工程，2011年10月29日和原告签订《房屋回迁改建合同》，合同第三条明确的约定了原告对改建过程中的具体要求及应达到的具体建设标准，并约定了具体的交工日期为2012年9月30日，然而，该房建成后，被告并未按照原告的要求而施工，并且一直到目前为止，还未交付原告使用。原告认为：被告已经严重违约，理应承担原告所提以上的经济损失。本案是一起因案外人的申请再审，由中级人民法院发回重审的案件，涉案被拆迁房屋，属于我市2003年旧城区改造过程中遗留的50平方米物权。该节事实由(2013)抚民初字第164号民事判决书已认定的,原审原告所提交法庭的证据关于商业街东侧房屋改造的通知及房屋拆迁改造合同、抚房权证新字第××房屋所有权证、抚国用（98）第51号国有土地使用权证予以佐证。该遗留50平方米产权因涉及城市规划问题始终未建，到2011年，被告宏达公司开发鑫源小区二期工程，需占用该涉案遗留产权内的国有土地使用权，由该被告宏达公司总经理与原告签定了《回迁改造合同》，并收取了10万元的改造补差费，因被告宏达公司，违反合同义务，将涉案回迁房屋另行出售给本案追加的案外人刘恩国。宏达公司辩称，一、刘洪星与被告刘吉福签订的合同不具有法律效力。本案涉及的开发项目为鑫源综合楼A、B，该项目在2008年审批时，开发主体为抚远县万通房地产开发有限公司，后万通公司将本项目转给被告宏达公司，被告刘吉福虽然是宏达公司的股东之一，但是其在与被答辩人刘洪星签订合同时，既不是宏达公司的法定代表人，也没有宏达公司的授权委托书，《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”。宏达公司从未追认过该合同，因此被答辩人刘洪星与被告刘吉福签订的合同对宏达公司不发生效力。二、本案中刘洪星主张的其签订回迁合同的抚房权证新字第××号房屋为违法骗取登记，此房屋根本不存在，现已经被依法更正，该证照已经不存在。1997年原油米厂在新兴街组织职工集资建房，自北向南共有37户，其中刘洪星就是最南侧的第37户，1997年10月18日，原抚远县城乡规划建设局按照《中华人民共和国城市规划法》第三十一条、第三十二条的规定，为刘洪星办理了085号建设工程规划许可证及建设工程用地许可证，这是办理建设面积为122平方米房屋的一套建设手续，按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，办理一套新建房屋登记必须也同时持有建设用地规划许可证及建设工程规划许可证及其他材料方可办理，但是2000年11月16日被答辩人将这两个许可证分开使用，分别办理了抚房权证新字第××、第××号两个房屋登记，其中第20001813号房屋登记使用的是085号建设工程规划许可证，第××号房屋登记使用的是085号建设工程用地规划许可证，原抚远县房屋管理局的工作人员也违法进行了办理。现在这种违法行为已经被抚远市国土资源局依据《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律规定予以更正，消灭了第××号房屋登记，被答辩人原在新兴街只有第20001813号一套房屋，其并没有第××号房屋。该违法骗取的登记已经被纠正，被答辩人根本就没有签订回迁合同的合法依据。三、刘洪星在新兴街唯一的一套合法房屋即第20001813号房屋已经在2003年被原抚远县政府进行旧城改造，已经回迁安置完毕。2003年原抚远县政府进行对新兴街原油米厂职工建房的37户平房进行旧城改造，一律原址回迁。被答辩人刘洪星也被安置，2003年8月15日被答辩人刘洪星与抚远县旧城改造工程建设指挥部签订的《房屋拆迁改造合同》一份，约定被答辩人回迁的房屋为原位置的二层商服楼，共计三个开间共计300平方米，原告刘洪星需要补交的款项共计327894元，在被答辩人在2003年就足额交付上述款项后，抚远县旧城改造工程建设指挥部给刘洪星回迁的房屋为3个开间，由南至北尺寸分别为4.8米、5.4米、4.8米，这三个房屋其中有两套刘洪星自己于2006年办理了房屋登记，登记在自己名下，面积分别为96平方米和108平方米，第三套房屋刘洪星于2003年出售给了案外人郭金红，面积为96平方米，三套房屋加起来面积正好为300平方米。至此，被答辩人刘洪星在新兴街××唯一的合法房屋已被拆迁安置。四、本案涉及的鑫源A、B栋工程的被拆迁人不包括刘洪星。2008年原抚远县经济计划委员会已经批准建设鑫源A、B栋综合楼，规划局出具了规划图纸，该建设项目依法进行评估，当时由于被拆迁户不同意评估结果还进行了投诉，房屋的所有拆迁工作也委托了专业的拆迁公司。在评估报告、被拆迁人投诉请求书上面清楚的显示鑫源A、B栋综合楼项目只有17个房屋所有人、18户房屋，不包括被答辩人刘洪星，规划局的规划图也显示本案诉争房屋的位置当时是空地，房屋拆迁公司也出具证明证实被拆迁的房屋中没有被答辩人刘洪星的房屋。综上，刘洪星在2000年开始就已经违法骗取根本不存在房屋的第××号房屋登记，并在2011年用骗取的房屋产权证继续骗取刘吉福签订合同，意图继续实现其非法获得利益的意图，请人民法院查明本案事实，依法驳回刘洪星的诉讼请求。刘吉福未答辩。第三人刘恩国述称，请求判令本案诉争房屋归第三人所有，驳回原告刘洪星的诉讼请求。抚远市人民法院受理的原告刘洪星诉被告宏达公司、刘吉福一案，由于本案的诉争房屋第三人已经购买并占有使用多年，原告刘洪星用违法骗取的房屋产权证签署房屋回迁合同，其行为违法，请法院驳回原告的诉讼请求，并确认诉争房屋归第三人所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘洪星提供的证据：1.抚国土函（2017）83号关于撤销刘洪星新字第××号《房屋产权证》的决定、抚国土函（2018）57号关于撤销抚国土函（2017）83号关于撤销刘洪星新字第××号《房屋产权证》的决定；2.抚远县鸿益房屋拆迁有限公司证明；3.（2013）抚民初字第62号；4.关于商业街东侧房屋拆迁改建通知（原审卷宗037页）、2003年旧城区房屋改造合同（原审卷宗026-029页）、抚国用98号字第51号国有土地使用权证（原审卷宗041页）、抚房权新字第××号房屋所有权证；5.宏达公司总经理刘吉福与原告刘洪星签订的房屋回迁改造合同（原审卷宗024页）、编号为00112389收据（原审卷宗031页）、人民法院在一审期间调取的抚远县工商局证明企业法人营业执照等公司章程备案（原审卷宗032页）。被告宏达公司及第三人对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认。宏达公司提供的证据：1.2003年8月15日原告刘洪星与抚远县旧城改造工程建设指挥部签订的《房屋拆迁改造合同》；2.案外人郭金红办理的20035635号房屋登记档案一份、原告刘洪星办理的2006002417号房屋登记档案一份、原告刘洪星办理的2006002416号房屋登记档案一份，共计三份房屋档案；3.抚国土函（2018）73号《关于更正刘洪星新字第××号《房屋产权证》的决定》及2000年11月16日原告刘洪星办理的抚房权证新字第××号、第××号两套房屋登记档案；4.抚远市公证处作出的（2017）黑抚证内民字第181号公证书一份、抚远市住房和城乡建设局证明；5.原抚远县经济计划局做出的“抚经计（2008）32号”文件、建设用地批准书、房屋拆迁许可证、黑中明估（2010）第10136号《黑龙江省抚远县鑫源A、B栋综合楼拆迁估价项目》评审报告、抚远县鑫源A、B栋综合楼被拆迁户提出的《原油米厂南侧商业用房房主关于拆迁补偿的要求》一份、抚远县鸿益房屋拆迁有限公司证明一份；6.规划局规划图一份。原告及第三人对以上证据真实性均无异议，本院予以确认。刘恩国提供的证据2011年9月2日的购房合同和2011年交款票据，原告及被告宏达公司对真实性均不异议，本院予以确认。2003年因抚远县旧城区改造，刘洪星与抚远县旧城改造工程建设指挥部于2003年8月15日签订“房屋拆迁改造合同”一份。该合同附加条款约定：1.新建房屋以南6m土地使用权归乙方刘洪星所有，允许建设；2.将新建房屋分成3个开间，由南至北尺寸分别为4.8m、5.4m、4.8m。2011年10月29日刘洪星与宏达公司总经理刘吉福签订“房屋回迁改建合同”一份，双方约定在刘洪星原来50平方米基础上，改建80平方米房屋（一楼附带二楼，每层40平方米），在原50平方米之外超出的30平方米房屋由刘洪星出资100000元，刘洪星于2012年6月5日给付宏达公司100000元。2011年9月2日刘恩国与宏达公司签订商品房买卖合同，并交付全部房款，在先买受并占有宏达公司应交付给刘洪星的房产。2012年10月该房屋交付刘恩国使用至今。另查，2018年11月20日抚远市国土资源局下发抚国土函[2018]73号“关于更正刘洪星新字第××号《房屋产权证》的决定”，该决定将“抚房权证新字第××号”《房屋产权证书》更正为“抚房权证新字第××号”，面积更正为122平方米，该决定并未送达刘洪星。本院认为，抚远县旧城改造工程建设指挥部与刘洪星2003年8月15日签订的“房屋拆迁改造合同”是依据该指挥部2003年4月15日下发的《关于商业街东侧房屋拆迁改造的通知》由政府统一组织实施的。该合同除了对改造房屋的原则、优惠政策、位置、面积、结构、拆迁方式等约定外，还约定行政事业性收费和服务性收费由被拆迁人负担，并在附加条款中约定“新建房屋以南6米土地使用权归乙方所有，允许建设”。其拆迁方式既不是货币补偿也不是产权调换，而是依据抚远县旧城改造工程建设指挥部的《通知》由被拆迁人出资缴费，政府统一制定方案，统一组织工程建设的行政合同。《通知》第五条规定“商业街东侧房屋拆迁改造工程已纳入县委、县政府2003年旧城改造推进工作范围，属政府行为”。刘洪星依据合同附加条款约定取得的相关权益是政府认可的，并不违反法律强制性规定，刘洪星依据合同享有的权益应当受到保护。宏达公司总经理刘吉福应当知道刘洪星在该地段享有权益，2011年10月29日与刘洪星签订了房屋回迁改建合同，该合同系根据县政府统一规划在原来刘洪星50平方米基础上，涉及到刘洪星切身利益的情况下，进行改扩建而签订的，体现了平等自愿原则，无欺诈或胁迫情况，因此，该合同合法有效。刘吉福作为宏达公司总经理签订合同是履行职务行为，且加盖了宏达公司第一项目部的公章及承办人滕秉言的名章，事实上也进行了建设。第三人刘恩国购买的诉争房屋的收据公章、名章票据样式与刘洪星交款收据一致，其购房合同也系刘吉福签字，刘吉福时任公司总经理，因此，刘吉福的行为应由宏达公司承担责任。从刘洪星提交的房屋回迁改建合同、刘恩国提交的商品房买卖合同看，相对方的签字人均为刘吉福，从双方提交的收据看均盖有宏达公司第一项目部公章和滕秉言名章，且刘恩国签订合同和交款时间均早于刘洪星，宏达公司关于刘洪星与刘吉福签订的合同因刘吉福没有被授权无代理权的答辩理由不能成立。刘洪星与宏达公司签订的回迁改建合同并未证明以抚房权证新字第××号房屋所有权证为依据，刘洪星已经按合同约定交纳了增加面积的款项100000元，履行了合同义务，宏达公司应按合同履行房屋改建和交付的义务。因第三人刘恩国签订商品房买卖合同支付购房款时间在先，且实际交付使用诉争房屋，已实际取得所有权，其请求合法，应予支持。刘洪星因无法取得诉争房屋，合同目的不能实现，变更请求要求解除合同，按照刘恩国购买诉争房屋的单价返还已购房款及利息，并承担已购房款一倍的赔偿责任的请求，符合相关规定，应予支持。宏达公司依合同进行产权调换，给刘洪星50平方米房屋，其价值应以宏达公司与刘恩国签订的价格为依据，即为每平方米5750元，计287500元，其余30平方米属增加的购买面积。合同约定由刘洪星交付100000元，应视为购房款，因此购房款应为387500元，宏达公司应另支付刘洪星交付的100000元现金占用期间的利息。其他请求因证据不足不予支持。综上所述，刘洪星持有的抚房权证新字第××号房屋所有权证并不是宏达公司与之签订回迁合同的唯一依据，宏达公司是在明知刘洪星在被拆迁地段存在相关权益的情况下自愿签订合同，应当履行合同义务。抚房权证新字第××号房屋所有权证是否被更正登记并不必然影响到刘洪星依据合同主张权利，宏达公司应当依诚实信用原则按照合同全面履行义务。其在已将诉争房屋出卖给刘恩国后仍然与刘洪星签订合同收取款项，属“一房两卖”，应承担相应的赔偿责任。刘洪星依据合同主张解除合同赔偿损失的请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条第一款第二项、第十七条第一款规定，判决如下：一、刘洪星与抚远县宏达房地产开发有限公司的房屋回迁改建合同解除;二、抚远县宏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还刘洪星已购房款387500元（5750元×50平方米＋100000元），赔偿损失387500元，共计775000元，支付利息39000元（以100000为基数，从2012年6月5至2018年12月5日）按月利率5‰计算至实际给付之日;三、驳回刘洪星其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11925元，由抚远县宏达房地产开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  荣学敏人民陪审员  丛云生人民陪审员  赵广智二〇一八年十二月十九日法官助理李晓莉书记员张喜龙