广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初18600号原告：广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区大良街南江。负责人：林惠萍。委托诉讼代理人：胡国林，广东历恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:卢俊坚，广东历恒律师事务所律师。被告：关丽芬，女，1974年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。第三人：黄汉坚，男，1976年2月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：黄河坚，男，1977年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婉盈，广东瑶琨律师事务所律师。原告广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社诉被告关丽芬、第三人黄汉坚、黄河坚土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社委托诉讼代理人胡国林、卢俊坚，被告关丽芬委托诉讼代理人方卓林，第三人黄汉坚、黄河坚的委托诉讼代理人黄发林到庭参加诉讼，第二次庭审时原告广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社委托诉讼代理人胡国林、卢俊坚，被告委托诉讼代理人方卓林到庭参加诉讼，第三人黄汉坚、黄河坚未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的《土地租赁合同》，原告无需退回四被告押金20000元；2.判令被告立即退出使用并按解除合同时地上附着物现状归还广东省佛山市顺德区大良街道南江龙盘西路边至旧联队办公楼边地块及其附着物;3.判令被告立即支付拖欠的租金189495元及每日千分之一的违约金（自起诉之日起至被告偿清全部租金之日止）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月，原告与被告签订了《土地租赁合同》，约定原告将其所有的、位于南江龙盘西路边至旧联队办公楼边的一块空闲土地，出租给被告作为买卖干货、杂货经营使用，但不得经营活鸡鸭等鲜活产品。被告实际使用该地块共1154㎡，租期从2015年6月1日起至2025年5月31日止，租金按13元/㎡/月计算，每月支付租金15000元。租金支付办法为每三个月缴交一次，逾期一个月不缴交租金的合同终止，原告有权依法追讨所欠租金。合同还约定，被告应按约定交纳租金，逾期交纳租金在30天内的，乙方除应补交应交租金外，还要按日计算支付甲方千分之一的违约金。如逾期超过30天的，甲方有权解除合同，没收押金。合同签订后，原告将上述地块交付给被告使用，被告一直使用经营至今，但被告没有按期足额交纳租金，截止2018年8月，累计拖欠原告租金189495元。原告曾多次催促被告尽快全额交纳租金，甚至允许其订立分期补交保证书后分期交付，但被告以各种借口为由拒不交纳。原告认为，被告长期拖欠原告租金的行为已经严重违约，应该承担违约责任。为维护集体资产的合法权益，现特向贵院提请诉讼，诉请如上，请依法裁判。被告关丽芬辩称，1.关于本案事实，2015年4月，原被告签订《土地租赁合同》后，被告在案涉土地上建设了南江杂货市场，但市场从2015年11月到2018年7月被第三人黄汉坚、黄河坚霸占，期间市场的租金由第三人收取，土地租金也由第三人原告支付。原告对土地租金由第三人缴交的情况是清楚并且默认的。被告失去对于南江杂货市场的实际控制权，所以对第三人拖欠土地租金的情况不清楚。2016年9月，关艳芬向法院起诉要求第三人返还市场经营管理权，法院判决支持。2018年8月，关艳芬收回市场经营管理权后，原告向被告追讨租金，被告才知道两第三人拖欠了原告1-7月租金。2018年8月起，被告按时向原告支付租金。同时被告多次与原告协商愿意分期支付第三人拖欠的租金，但原告拒绝；2.原告解除合同的理由不能成立，案涉土地租金拖欠责任不在被告，而在于原告和第三人。第三人在实际占有市场期间没有按时支付租金，原告没有及时催讨才导致租金拖欠。被告不构成合同违约，原告无权根据合同约定解除合同。被告自2018年8月接收市场后，按时足额向原告支付租金，原告收取并未提出异议，表明原告同意双方按照《土地租赁合同》约定继续履行合同，合同没有解除的必要；3.土地租金应由第三人支付。按照合同法第二百二十八条的规定，原告要求被告支付租金没有依据，租金应由第三人支付。当然被告愿意协助原告向第三人追讨租金。就南江杂货市场被霸占期间的租金和摊位保证金，关艳芬已经通过法律途径向第三人追讨，被告追讨回租金后会优先向原告支付被拖欠的租金。第三人黄汉坚、黄河坚称，我方同意作为第三人参与本案诉讼，但我方无需对被告的诉请承担责任，理由如下：1.本案是合同纠纷，第三人并不是本案合同中的一方，根据合同相对性，我方无需向原告承担责任，且原告也明确无需我方承担责任。2.被告与我方的关系因协议书而产生，双方的关系错综复杂，有可能被告需要向我方支付款项，在此情况下，第三人在本案中如果需要承担责任，有可能与19725号案的判决相矛盾。3.本案中的黄汉坚与本案没有任何关系，黄河坚之所以与本案被告有关系是因为，黄河坚与被告签署了协议书，但黄汉坚没有签署任何文件。所以黄汉坚与被告没有任何法律上的利益关系，更不可能为原告的诉求或者是被告的请求承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的市场情况照片5张，由于被告在庭审过程中确认案涉市场有售卖鲜菜的情况，本院对照片真实性予以采信。原告补充提交的照片1张，由于无法证明拍摄时间，被告对拍摄时间有异议，本院不予采信。对于各方当事人提交的其他证据，其他当事人对证据真实性均无异议，本院对证据真实性予以采信，对于证明内容在论述部分综合认证。经审理查明：2015年4月，原告广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社与关艳芬、关丽芬、关杏芬、严润第四人分别签订了《土地租赁合同》，约定原告将其所有的位于南江龙盘西路边至旧联队办公楼边的地块出租给四人使用，该地块可用作商业用途及仓库，不得经营活鸡鸭鱼、鲜肉、青菜等。租期从2015年6月1日起至2025年5月31日止，租金按13元/㎡/月计算，总租金按实际交付面积计算。租金支付时间为每三个月交付一次，交付时间为第一个月的第一个工作日，逾期一个月不缴交租金的合同终止，原告有权依法追讨所欠租金。合同还约定，被告等四人逾期交纳租金在30天内的，除应补交应交租金外，还要按日计算所欠租金的千分之一的违约金，如逾期超过30天的，原告有权解除合同，没收押金20000元。上述合同签订后，原告将案涉地块交付给被告等四人使用，被告等四人将该地块建设为市场用于出租使用，四人实际每月支付租金共60000元。2015年11月开始，案涉市场被黄汉坚、黄河坚两人占用经营，关艳芬向本院起诉要求黄汉坚、黄河坚返还市场经营权，本院（2016）粤0606民初16053号民事判决书判决黄汉坚、黄河坚撤离案涉地块，将市场交还关艳芬管理。该判决书生效后，关艳芬向本院申请执行，后案涉市场于2018年8月1日交还给关艳芬经营管理。原被告双方在本案庭审时确认，截止2018年7月底，原告尚未收到的本案《土地租赁合同》所涉租金为189495元。另，关艳芬已于2018年10月向本院提起另案诉讼，请求黄汉坚、黄河坚赔偿其南江市场租金损失及押金合计2076970元，本院已依法受理，案号为（2018）粤0606民初19725号。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，关于被告是否适格的问题，被告认为其已经于2016年8月将案涉地块权利义务全部转让给了关艳芬，因此不是本案适格被告。被告将案涉地块权利义务转让给了关艳芬，交由关艳芬经营，但该转让并未得到原告的书面确认，被告不能以其与关艳芬之间的内部关系对抗原告，本案《土地租赁合同》相对方仍为被告，关丽芬是本案适格被告。关于案涉《土地租赁合同》应否解除的问题，原告主张解除的理由有二，第一是被告拖欠租金超过30日，第二是案涉市场违反合同约定经营鲜菜。原告认为被告从2018年1月1日至7月30日没有支付过任何租金，可以按照合同约定解除《土地租赁合同》。本院（2016）粤0606民初16053号生效民事判决书确认，案涉市场从2015年11月开始被黄汉坚、黄河坚占用经营并收取租金。（2016）粤0606民初16053号案件于2017年2月7日开庭时，原告负责人沈利添到庭参加了诉讼，可以推知原告早在2017年2月已经知悉案涉市场所涉纠纷，结合黄河坚从2016年中开始至2017年底一直向原告支付案涉地块租金的事实，可以推断原告对于案涉市场由黄汉坚、黄河坚占用经营的事实是知情且未提出任何异议的。由于案涉市场被黄汉坚、黄河坚占用经营，并由黄河坚支付租金，因此2018年1月1日至7月30日未缴租金的事实被告是无法得知的，被告对于租金的拖欠并无主观过错。原告明知案涉市场被黄汉坚、黄河坚占用经营，并由黄河坚支付租金，在欠缴租金时既未向黄汉坚、黄河坚追讨，也未有证据证明向被告及时追讨，因此原告对于租金的持续拖欠是存在过错的。另外关艳芬在2018年8月接手市场后一直按月向原告支付租金，原告也出具收款收据予以确认，可以看出被告并无拖欠租金的主观故意，且一直希望按照《土地租赁合同》继续履行。因此原告主张由于被告拖欠租金超过30日而要求解除合同理据不足，本院不予支持。对于案涉市场违反合同约定经营鲜菜的问题，经营鲜菜确实违反了双方的约定，但并不构成根本违约，且《土地租赁合同》也未约定经营鲜菜可以解除合同。正如原告所讲，经营鲜菜的情况在合同订立之初就已经存在，但原告并未向被告提出任何书面异议，且案涉市场有很长一段时间都不是在被告的控制经营之中，不能认定该违约行为是由于被告的管理过错所致。并且这种轻微的履行瑕疵完全可以通过市场整顿的方式进行改善，并不影响合同目的及双方根本利益，原告因此主张解除合同本院不予支持。对于原告主张的租金，本案《土地租赁合同》的相对方是被告，且被告一直认可合同的效力并要求继续履行合同。即便拖欠的租金发生于黄汉坚、黄河坚占用经营期间，但基于合同的相对性仍应由被告支付本案拖欠租金，黄汉坚、黄河坚占用经营行为给被告造成的损失应由被告另行主张，事实上关艳芬已经对此向本院另行提起诉讼。因此被告应当向原告支付拖欠租金189495元。对于原告主张的违约金，《土地租赁合同》约定逾期交纳租金在30天内的，除应补交应交租金外，还要按日计算所欠租金的千分之一的违约金，由于本案合同并未解除，被告在本案庭审时自认原告曾于关艳芬准备接收市场时提出过欠缴租金的情况，因此被告应当向原告支付此后产生的违约金，原告主张违约金从起诉之日，即2018年9月21日计算至被告实际清偿之日，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。对于违约金的计算标准，被告对违约金提出异议，原告也未能举证证明被告欠缴租金造成的实际损失，本院酌定被告按照年24%的标准向原告支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告关丽芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社支付租金189495元及违约金（从2018年9月21日开始，按照年24%的标准计算至被告实际清偿之日）；二、驳回原告广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10500元（原告已预交），由原告广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社负担4500元，被告关丽芬负担6000元（被告径向原告支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇一八年十二月十一日书记员 樊绮玲