广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4313号 原告（反诉被告）：吴建强，男，1976年12月15日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告（反诉被告）：吴建峰，男，1979年11月13日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告（反诉被告）：吴彩英，女，1953年5月19日出生，住江苏省太仓市。 共同委托诉讼代理人：何顺生，广西广合律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李旸，广西广合律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡振兰，女，1981年2月1日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：杨家聪，广西谦行律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴建强、吴建峰、吴彩英与被告（反诉原告）胡振兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2018年10月16日、2018年12月13日、2018年12月24日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴建强、吴建峰、吴彩英的共同委托诉讼代理人何顺生、李旸，被告（反诉原告）胡振兰的委托诉讼代理人杨家聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴建强、吴建峰、吴彩英向本院提出诉讼请求:1、解除三原告与被告于2017年4月25日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向三原告支付违约金480万元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告吴建强、吴建峰、吴彩英变更要求被告向三原告支付违约金480万元的诉讼请求为：被告向三原告支付逾期付款违约金492万元（以2050万元为基数，按月利率2%，自2017年7月1日起计算，暂计算1年）；被告赔偿三原告损失700万元（减值损失暂计700万元，最终以本案所涉商铺评估价值确定，即减值损失=2050万元-商铺评估价值）。事实和理由：2017年4月25日，三原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定三原告将位于南宁市兴宁区房屋出售给被告，成交总价2050万元，支付方式为：签约前支付定金50万元，签约后7日内补齐定金350万元，35日内支付300万元，50日内支付200万元，65日内支付1150万元。合同同时约定，被告未依约付款时，每逾期一日按应付未付款总额的千分之五支付违约金，逾期超过60天仍未支付的，三原告有权解除合同，并要求被告按照购房款总额的20%支付违约金。合同签订后，被告只支付了定金50万元，剩余房款经多次催促拒不支付，已构成根本违约，应依约按日支付违约金。另外，被告违约行为造成三原告遭受巨大损失，由于市场变化，目前本案所涉商铺价值约为1300万元（具体价格以第三方评估机构的评估意见为准），由于被告的违约行为，涉案商铺遭受减值损失约700万元。为维护三原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告胡振兰辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由：1、三原告故意隐瞒出售房产存在抵押的事实；2、涉案房产在2016年已经进行抵押，直到今天开庭为止已经进行了三次抵押登记；3、三原告所主张的经济损失没有事实依据，请求法院依法予以驳回。 被告胡振兰向本院提出反诉请求：1、撤销被告与原告于2017年4月25日签订的《房屋买卖合同》；2、原告返还被告购房定金50万元；3、本案的反诉费用由原告承担。事实与理由：2017年4月25日，被告与原告签订了《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于南宁市兴宁区一层131号与二层2102号出售给被告。2018年3月12日，被告经向南宁市不动产登记中心查询，原告早在2016年12月1日就将诉争房产抵押给南宁市区农村信用合作联社，而在双方签订的《房屋买卖合同》以及原告提供给被告的《房屋所有权证》中均未向被告披露这一事实。被告认为原告故意隐瞒所售房产已经办理抵押登记的行为已经构成欺诈，依法应予撤销。为维护被告的合法权益，特向法院提起本案反诉。 原告吴建强、吴建峰、吴彩英针对被告胡振兰的反诉辩称：作为二手房买卖存在房产抵押是一个很普遍的现象，在本案的《房屋买卖合同》中，虽对抵押的情况没有进行约定，但在合同中约定了被告支付完所有款项之后再办理完房屋产权的变更手续，是因为被告没有支付完毕购房款才导致合同无法履行，被告对抵押情况是知晓的，涉案商铺是可以进行交付的。被告反诉的诉讼请求没有事实及理由，恳请法庭驳回被告的各项反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：。 2017年4月25日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将坐落于南宁市兴宁区一层131号、二层2102号按现状出售给乙方，成交总价为2050万元；付款方式为分期付款，签约前乙方已支付购房定金50万元，签约后7日内补齐剩余购房定金350万元，签约后35日内付清300万元，签约后50日内付清200万元，签约后65日内付清1150万元；甲方在2017年7月1日起15日内将房屋交付给乙方，交付前提是乙方按照合同约定付清全部购房款后；在乙方付清全部购房款后，双方在90日内到房产管理部门办理房产过户手续，办理手续所需缴纳的税费，由乙方承担；乙方不按合同约定向甲方支付房款，每逾期一日按应付未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，超过60天仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，有权扣除购房款总额的20%作为乙方的违约金，余款在10日内无息退还乙方。合同还就其他事项进行了约定。被告已于2017年4月26日向三原告支付购房定金50万元，后未再继续支付购房款，原告遂因合同解除问题诉至本院，诉请如前。 另查明，三原告分别于2016年11月7日、2017年10月30日、2018年10月24日三次与广西农村信用社南宁市区农村信用合作联社签署《抵押担保合同》及《流动资金借款合同》，向该社借款并提供抵押担保，抵押物包括诉争的南宁市兴宁区一层131号、二层2102号，诉争房产三次抵押金额分别为1500万元、1800万元、1500万元，上述《抵押担保合同》第七条第7.2均规定：未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。诉争房产抵押登记至今尚未涂销、房产证附记部分亦均未记载有抵押情况。被告遂以三原告在签约时未披露诉争房产存在抵押信息、签订合同存在欺诈为由在本案中提出反诉，反诉诉请如前。 还查明，诉争房产所位于的南宁市兴宁区商场为三原告于2011年9月经人民法院裁决取得所有权，该商场自2016年起至今已发生多起因与三原告之间存在涉及房屋买卖合同纠纷而引发的业主集体现场拉横幅、向行政机关申请信访及向人民法院提起诉讼等多起维权事件。庭审中，被告主张在签订合同后因在网络上了解到三原告被诸多业主控告存在欺诈行为，故一直未继续向其支付购房款，期间双方多次协商无果，直至2018年3月12日首次对诉争房产查档时才明确知晓该房存在抵押的事实。 本院认为：关于合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，诉争房产在转让前设定有抵押权且抵押登记至今尚未涂销，被告亦以其反诉行为做出不愿代为清偿债务的意思表示，故三原告在向被告转让诉争房产前，理应根据物权法规定及《抵押担保合同》第七条第7.2规定事先征得抵押权人书面同意，由于三原告并未举证证实其转让诉争房产已经过抵押权人书面同意、亦未能证实在签订《房屋买卖合同》时曾明确告知被告诉争房产存在抵押借款的事实，故诉争房产在双方签订《房屋买卖合同》之前已由三原告用于借款抵押并设定抵押权、且双方均未就房屋转让一事征得抵押权人同意的事实清楚。由于《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，故根据债权和物权的两分原则，三原告与被告签订的《房屋买卖合同》仍然合法有效。 关于合同应否解除问题。本院认为，认定原告是否拥有合同解除权的因素有二，一为被告未按时付款行为是否构成违约、二为被告违约导致解除合同条件是否成就。根据合同约定：被告应于签订合同之日即2017年4月25日起65日内付清全部房款、原告应在2017年7月1日起15日内交付房屋、双方在被告付清房款的90日内办理过户登记，该合同义务履行顺序的约定虽然明确，但其成立应基于原告就交易标的享有完全处分权或已经明确告知被告交易标的设有抵押且双方业经明确约定了涂销抵押登记的义务履行主体的前提条件下。由于并无证据证实原告在签约时明确告知过被告诉争房产设有抵押，且该抵押登记至今尚未涂销、诉争房产存在无法办理过户的客观情况，故被告基于其他业主已经发生的维权事件及该商场管理运营混乱的现状，以三原告丧失商业信誉及无法保证受让房产能够过户为由中止履行其支付后续定金及剩余房款的合同义务，系行使不安抗辩权的表现，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，并未构成违约。而原告在未征得抵押权人书面同意的情况下转让房产，也未告知被告房产存在抵押登记，基于此前提，原告提出因被告未按时付款构成违约、双方合同应予解除的诉讼主张，有悖于合同法诚实信用原则及公平原则，对原告诉请解除合同并要求被告支付逾期付款违约金及赔偿减值损失，理据不足，本院不予支持。 关于合同应否撤销问题。当事人在订立合同过程中，应遵循诚实信用原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，否则构成欺诈。按照日常生活经验及二手房屋买卖交易惯例，房屋在交易前是否设有未涂销的抵押登记，将会对买受人的购房意愿、转让价格、付款方式等产生实质性影响，从而影响买受人的缔约基础，故应属于出卖人需要披露的重要信息。原告方在向被告收受购房定金、签订《房屋买卖合同》时均未主动告知诉争房产存在未涂销的抵押登记，而该房所有权证书附记部分亦未记载有抵押登记情况，故被告作为普通购房人已足以对原告就诉争房产享有完全处分权产生足够信任。现因原告故意隐瞒诉争房产设有抵押登记的事实，致使被告陷于错误判断并基于该错误判断作出错误的意思表示，即以全额付款、先付款再交房然后再办理房屋过户手续的方式向被告购买诉争房屋，而对于涂销抵押登记的义务履行主体却未作出明确约定，故原告的行为构成欺诈。被告自2018年3月12日首次查档时才明确知晓诉争房屋存在抵押事实，据此在本案中提出反诉主张撤销双方签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，行使权利未超过法定期间，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告诉请原告返还已支付的购房定金50万元，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第六十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销原告（反诉被告）吴建强、吴建峰、吴彩英与被告胡振兰（反诉原告）于2017年4月25日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告（反诉被告）吴建强、吴建峰、吴彩英向被告（反诉原告）胡振兰返还购房定金50万元； 三、驳回原告（反诉被告）吴建强、吴建峰、吴彩英的诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费93320元，反诉案件受理费4400元，共计97720元，由原告（反诉被告）吴建强、吴建峰、吴彩英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。