成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初2657号 原告：成都天来房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区光华大道天宝中街**。 法定代表人：安小平，总经理。 委托诉讼代理人：汤龙飞，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：胡雪莲，女，汉族，1977年8月10日出生，住四川省南充市顺庆区。 被告：侯聪，男，汉族，1974年10月5日出生，住四川省南充市嘉陵区。 原告成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）与被告胡雪莲、侯聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天来公司的委托诉讼代理人汤龙飞到庭参加诉讼，被告胡雪莲、侯聪经本院公告传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 天来公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2014年10月21日签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（合同签约备案号：224XXX）已解除；2、判令二被告协助原告注销位于温江区.86平方米的房产的备案登记手续；3、判令二被告向原告支付违约金37194.3元；4、判令二被告向原告偿还原告代其支付的另案律师费、案件受理费、保全费、公告费39921元及利息；5、本案诉讼费用、保全费用由二被告承担。 事实与理由：2014年10月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同》约定，二被告以部分首付款加按揭贷款方式购买原告开发建设的位于温江区.86平方米房产总价743886元。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告办理了案涉房产的商品房预售登记备案。二被告亦向中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）申请贷款支付了购房尾款520000元。中信银行成都分行发放贷款后，二被告并未积极履行其定期还本息的还款义务，因二被告其后连续多次逾期归还贷款，中信银行成都分行遂起诉至成都市高新区人民法院要求原告承担保证人责任。依成都市高新区人民法院（2017）川0191民初10530号民事判决书中所作出的判决，原告共计为二被告偿还贷款本息563182.55元及该案的律师费、案件受理费、保全费、公告费39921元。2018年5月29日，原告向二被告寄送了解除合同通知。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，若二被告未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致原告作为担保人向银行承担责任，则原告所承担的责任（包括但不限于代为支付贷款本息、支付违约金、赔偿金及实现债权所产生的全部费用）均有权向二被告追索，若二被告累计五期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息，或因二被告行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在原告承担担保责任后五日内二被告未向原告赔偿全部损失的，原告有权通知二被告解除合同及补充协议；同时，原告有权要求二被告按照合同约定之购房款总价的5%向原告支付违约金。综上，原告认为，二被告严重违反其与贷款银行的约定，致该笔贷款被宣布提前到期，由原告代偿巨额贷款本息的行为，已导致《商品房买卖合同补充协议》中原告行使解除权约定，原告诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除并要求二被告承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等法律的规定，向人民法院提起诉讼，望人民法院支持原告的全部诉讼请求。 庭审中，天来公司当庭明确诉讼请求为：1、判令确认原、被告双方于2014年10月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（合同签约备案号：224249）已解除；2、判令二被告协助原告注销位于温江区.86平方米的房产的备案登记手续（预告登记手续，商品房合同备案登记手续）；3、判令二被告向原告支付违约金37194.3元（合同总价款743886元的5%）；4、放弃诉状中的第五项“判令二被告向原告偿还原告代其支付的另案律师费、案件受理费、保全费、公告费39921元及利息”的诉讼请求；5、本案诉讼费864元、保全费5000元由二被告承担。 胡雪莲、侯聪未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月21日，胡雪莲、侯聪与天来公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定胡雪莲、侯聪购买天来公司开发的位于温江区房屋，房屋总价款743886元。 《商品房买卖合同》第五条第三款约定：“买受人采取下列第3种方式付款，贷款方式付款。买受人（胡雪莲、侯聪）可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中信银行成都分行或住房公积金管理机构借款支付……”。 《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第一项约定：“买受人（胡雪莲、侯聪）应于合同及补充协议签订之日起15日内，以自有资金向出卖人（天来公司）一次性付清首期款为人民币223886元（含已付认购定金人民币20000元）。其余购房款合计人民币520000元，其余价款自签订本合同之日起7日内向银行贷款支付”。 《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第六项约定：“……若买受人（胡雪莲、侯聪）累计五期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息……或在出卖人（天来公司）承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权通知买受人解除合同及补充协议；同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之购房总价款的5%向出卖人支付违约金……”。 《商品房买卖合同补充协议》第十四条第二款约定：“无论何种原因导致双方合同解除的，买受人（胡雪莲、侯聪）应于合同解除后的5个工作日内协助出卖人（天来公司）到成都市温江区房产管理局办理合同备案登记的撤销手续……”。 2017年12月28日，成都市高新区人民法院作出（2017）川0191民初10530号民事判决书，确认胡雪莲、侯聪在中信银行成都分行申请个人住房按揭贷款，天来公司作为保证人为该笔个人住房按揭贷款提供连带保证责任。因在贷款合同履行过程中，胡雪莲、侯聪连续多期未按时足额还款。判决胡雪莲、侯聪偿还中信银行成都分行欠付的借款本金501860.04元及相应的利息、罚息。天来公司为上述款项承担连带保证责任。 2018年5月22日，天来公司向中信银行成都分行承担了担保责任，代胡雪莲、侯聪支付剩余贷款本息563182.55元、案件受理费9390元、保全费3315元、公告费600元，合计603103.55元。 《商品房买卖合同补充协议》第十六条第三款约定：“合同双方对各自提供资料的真实性负责，双方的联络方式及地址以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。凡因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已履行完毕该义务。采用传真方式送达的以传真发出之日视为送达之日；采用邮寄、挂号、特快专递送达的，在寄出之日起三天后（省内），七天后（省外）视为送达”。《商品房买卖合同》约定的胡雪莲通讯地址为“四川省南充市顺庆区幸福路17号5-2-3-1”，但是合同中并未约定侯聪的通讯地址。 2018年5月29日，四川汇圣律师事务所接受天来公司的委托按照《商品房买卖合同》载明的胡雪莲的通讯地址（四川省南充市顺庆区幸福路17号5-2-3-1）向胡雪莲、侯聪发出《关于解除合同的律师函》，告知胡雪莲、侯聪，天来公司解除双方的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。 另查明，2014年12月12日，案涉房屋的《商品房买卖合同》已进行登记备案（合同签约备案号：224249），合同登记备案在胡雪莲、侯聪名下。 另，本院于2018年6月17日按照侯聪的户籍所在地向侯聪以全球邮政特快专递EMS的形式邮寄法律文书，该邮件于2018年6月25日被退回，原因为收件人名址有误。本院于2018年7月18日办理了公告，依法向侯聪公告送达法律文书（传票、举证及应诉通知书、起诉状副本），该公告于2018年8月2日刊登于人民法院报，上述法律文书于2018年10月1日视为送达到侯聪。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、个人住房信息查询记录两份、（2017）川0191民初10530号民事判决书、中信银行成都分行出具的代偿证明、《关于解除合同的律师函》、EMS全球邮政特快专递邮寄单等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，天来公司与胡雪莲、侯聪签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第六项约定了胡雪莲、侯聪在天来公司承担担保责任后五日内未向天来公司赔偿全部损失的，天来公司有权通知胡雪莲、侯聪解除合同及补充协议。（2017）川0191民初10530号民事判决书确认天来公司承担保证责任，天来公司当庭提供了中信银行成都分行出具的代偿证明，证明天来公司于2018年5月22日承担了保证责任，天来公司代胡雪莲、侯聪偿还欠付中信银行成都分行剩余贷款本息563182.55元、案件受理费9390元、保全费3315元、公告费600元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”天来公司在承担保证责任后，胡雪莲、侯聪未到庭参加诉讼证明自己已经按照合同约定期限向天来公司赔偿全部损失。故，合同约定的解除条件已经成就，天来公司享有解除双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》的权利。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。2018年5月29日，四川汇圣律师事务所受天来公司的委托按照《商品房买卖合同》载明的胡雪莲的通讯地址（四川省南充市顺庆区幸福路17号5-2-3-1），向胡雪莲、侯聪发出《关于解除合同的律师函》，告知胡雪莲、侯聪，天来公司解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。根据《商品房买卖合同补充协议》第十六条第三款的约定，按照合同的约定采用邮寄送达的，在寄出之日起3天后（省内）视为送达，则在2018年6月1日视为解除合同的通知到达胡雪莲，但侯聪的通讯地址并未载明在双方的相关合同中，故该邮寄的解除合同的律师函未到达侯聪。本院于2018年10月1日通过公告方式向侯聪送达了法律文书，其中起诉状副本含有解除合同的意思表示，则天来公司解除案涉合同的意思表示于2018年10月1日到达侯聪。故，天来公司与胡雪莲、侯聪签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》于2018年10月1日已经解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定和《商品房买卖合同补充协议》第十四条第二款的约定，胡雪莲、侯聪应在合同解除后协助天来公司到成都市温江区房产管理局办理合同登记备案的撤销手续。故，本院对天来公司要求胡雪莲、侯聪协助其办理案涉房屋的合同登记备案注销手续的诉讼请求予以支持。因天来公司未提交案涉房屋已办理预告登记的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故，对天来公司要求胡雪莲、侯聪协助办理案涉房屋预告登记注销手续的诉讼请求，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第六项的约定，天来公司在承担担保责任后五日内，胡雪莲、侯聪未向天来公司赔偿全部损失的，天来公司可以要求胡雪莲、侯聪支付购房总价款5%的违约金。天来公司已经承担了保证责任，胡雪莲、侯聪未到庭参加诉讼证明自己已经按照合同约定期限向天来公司赔偿全部损失，胡雪莲、侯聪已构成违约，应当承担支付违约金的责任。对于违约金的赔偿标准，因胡雪莲、侯聪未到庭参加诉讼，视为放弃对违约金的调整进行请求。因此，天来公司向胡雪莲、侯聪主张违约金37194.3元（案涉房屋总价款743886元的5%）有事实依据与法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认胡雪莲、侯聪与成都天来房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》于2018年10月1日已经解除； 二、胡雪莲、侯聪于本判决生效之日起三十日内协助成都天来房地产开发有限公司前往房产管理部门办理位于温江区房屋的《商品房买卖合同》登记备案注销手续（合同签约备案号：224249）； 三、胡雪莲、侯聪于本判决生效之日起十五日内向成都天来房地产开发有限公司支付违约金37194.3元； 四、驳回成都天来房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1728元、保全申请费5000元，共计6728元，由胡雪莲、侯聪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏义欢 人民陪审员  周跃明 人民陪审员  李绍辉 二〇一八年十二月三日 书 记 员  陈卓婷