广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15556号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，任职总经理。委托代理人：李碧云、肖守华，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：王冬青，女，1977年11月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：卢启松，男，1977年2月21日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区，两被告共同委托代理人：唐进武，系广东海际明律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告王冬青、卢启松物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月2日公开开庭对本案进行了审理。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的委托代理人李碧云，被告王冬青、卢启松的共同委托代理人唐进武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉称：两被告是夫妻关系。卢启松承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编A50021号商铺后，于2011年10月10日与我公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意我公司为该商铺提供有偿物业服务。该协议约定，该商铺的物业管理费按季结算，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；若被告逾期缴纳，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一支付违约金，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五支付违约金。另外，该协议还对我公司与被告之间的其他权利义务作了相关约定。但被告自签订协议并接收商铺后，至今拖欠我公司2012年1月10日至2015年2月28日期间的管理费共53702.4元。经我公司多次催促，被告仍拒绝支付上述管理费。故我公司特向法院提起诉讼，请求判令被告向我公司支付2012年1月10日至2015年2月28日期间的管理费共53702.4元；被告支付因拖欠上述物业管理费而承担的违约金（违约金从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付，并以53702.4元为限）；被告承担本案诉讼费用。被告卢启松辩称：原告并未提供证据证明其提供了协议约定的物业服务。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，原告应提供的服务里包括了中央空调系统以及消防设施等，但涉案的商铺并未提供中央空调及消防设施。我方与其他业主曾多次因没有消防设施和中央空调一事向原告提出异议，当时原告曾承诺：在中央空调修复完毕可以使用前，其不收取物管费。涉案商铺的中央空调是在2016年2月份才可以使用，所以我们并未支付2016年2月前的物管费。原告现要求我们支付2016年2月份之前的物管费，违反了其承诺，也缺乏依据，不应得到支持。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》的第一条第一款第二项，应在每季度结束前十天内一次性交清下季度的物业管理费，则即使是2015年的物业管理费的诉讼时效期间应截止至2017年。原告于2018年9月6日提起本案诉讼，故原告请求的物管费超过了诉讼时效，法院应当依法予以驳回该诉讼请求。另外，我方认为原告主张的违约金过高，应按每日万分之二计算为宜。被告王冬青辩称：我同意卢启松的答辩意见。另外，我与卢启松于xxxx年xx月xx日办理离婚登记。我并非涉案物业管理协议的合同相对人，离婚后我没有再使用涉案商铺。所以我离婚后不应再作为本案被告。原告要求我支付物业管理费缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：两被告原为夫妻关系，两人于xxxx年xx月xx日办理离婚登记。卢启松于2011年10月10日与广东珠江纺织博览中心有限公司签订《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定卢启松承租广州市海珠区逸景路466、468号珠江国际纺织城伍层自编50019、50020、50021、50022、50023、50025号商铺，租赁期限自2011年10月10日至2017年10月9日。卢启松于2013年11月5日向广东珠江纺织博览中心有限公司提交《客户信息变更申请表》，申请将承租方由“卢启松”变更为“王冬青”。随后王冬青于2013年11月26日与广东珠江纺织博览中心有限公司签订《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定王冬青承租广州市海珠区逸景路466号501房自编50019、50020、50021、50022、50023、50025号商铺，租赁期限自2011年10月10日至2017年10月9日。广东珠江纺织博览中心有限公司于2016年9月14日向本院提起诉讼，要求两被告支付2012年5月10日至2015年8月25日的租金及违约金。本院于2017年3月6日作出（2016）粤0105民初7439号民事判决书，认定卢启松于2011年10月9日接收涉案商铺后由王冬青承租使用，两被告婚姻关系存续期间的租金及所产生的违约金属两被告的夫妻共同债务，两被告离婚后的租金及所产生的违约金应由商铺实际承租使用人王冬青承担；故判决两被告支付2012年5月10日至2012年11月28日止的租金及相应违约金，王冬青支付xxxx年xx月xx日至2015年8月25日止的租金及相应违约金。两被告对该判决不服而提起上诉，广州市中级人民法院于2017年8月22日作出（2017）粤01民终7027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年10月10日，原告与卢启松签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。该协议约定，卢启松承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编A50021号商铺……现卢启松同意接受原告为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，卢启松每月应交纳的物业管理费总额为1424.1元；物业管理费从2011年10月10日起计收，签订协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费4272.3元，此后卢启松应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同。该协议约定，原告应负责珠江国际纺织城共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括中央空调系统、消防设施等；原告应保证保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；原告负责对珠江国际纺织城共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理；“物业管理服务质量”包括房屋及设施、设备的维修，保养制度完备，运行正常，设备维修及时，无事故隐患，消防监控设备设施完好，排除火灾事故隐患，等。该协议约定，若卢启松违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求卢启松补交，卢启松应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五支付违约金，且原告有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用。该协议约定，卢启松保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更应立即书面通知原告，否则如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由卢启松自行承担；原告按本协议确定的卢启松通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达卢启松；卢启松同意自该商铺交付日起，卢启松通信地址以该商铺为准；鉴于卢启松在所承租的该商铺内经营，故卢启松亦同意原告可直接将该通知贴在该商铺上并保留两天后，视为原告通知送达卢启松，卢启松也可直接签收原告通知。该协议注明卢启松的通讯地址为“浙江省台州市xx村xx乡xx村xx号”。该协议签订后，卢启松于2011年10月10日向原告支付了物业管理费4272.3元。卢启松亦签署《物业使用承诺书》，内容为确认卢启松是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城A区五楼50021号商铺租户，于2011年10月9日接收该商铺，经验收其证明商铺内设备设施完好并同意接收；其承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件内容，并承诺按时交纳一切有关费用。因两被告未支付其他物业管理费，原告于2015年5月22日通过中国邮政EMS速递业务向王冬青寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促王冬青支付物业管理费，该邮件收件地址为“广州市荔湾区xx街xx号xx室”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2015年5月23日被“本人收”。原告于2015年10月8日通过中国邮政EMS速递业务向王冬青寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促王冬青支付物业管理费，该邮件收件地址为“广州市海珠区逸景路466、468号珠江国际纺织城伍层自编50019、50020、50021、50022、50023、50025号商铺”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2015年10月9日被“他人收”。原告于2016年8月18日通过中国邮政EMS速递业务向王冬青寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促王冬青支付物业管理费，该邮件收件地址为“广州市荔湾区xx街xx号xx室”。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具《妥投证明》显示该邮件于2016年8月23日被“退回妥投”。原告于2017年7月21日通过中国邮政EMS速递业务向王冬青寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促王冬青支付物业管理费，该邮件收件地址为“广州市荔湾区xx街xx号xx室”。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具《妥投证明》显示该邮件于2017年7月22日被“本人收”。两被告于2018年9月14日向“珠江国际纺织城领导”出具《申请书》，称其为50019-50023、50025租户，前期的租金和违约金其已借高利贷付清，现余下的管理费也想全部付清，但实在有心无力；现申请减免滞纳金和管理费打折，减掉两被告已交付的两押一租的租金119784元、预付的3个月管理费24954.9元和2015年9月28日交付的管理费26787.2元、装修押金30150元；恳求珠江国际领导体谅其难处，让其分期付清。原告向两被告追索物业管理费未果，遂提起本案诉讼。庭审中，两被告主张其还缴纳了装修押金，要求在其应付的物业管理费中予以扣除，对此原告不予确认。两被告对原告在本案中主张的物业管理费截止日期即2015年2月28日不持异议。两被告主张其曾就涉案商铺没有中央空调、消防设施的问题向原告提出异议，对此原告不予确认，且原告不确认曾承诺不收取物业管理费。原告表示因被告拖欠物业管理费，导致其须让其他人代垫其支出，产生了代垫费用、代垫利息等其他损失。对于两被告提出的诉讼时效抗辩，原告表示其每年均有对被告进行催缴物业管理费；且两被告提交《申请书》确认欠付物业管理费，已构成诉讼时效中断；故原告认为其主张并未超过诉讼时效。本院认为：原告与卢启松签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。依据该协议约定，卢启松应自2011年10月10日起向原告支付物业管理费。现卢启松仅支付了2011年10月10日至2012年1月9日期间的物业管理费，故卢启松仍欠付2012年1月10日至2015年2月28日期间的物业管理费。虽然已发生法律效力的（2016）粤0105民初7439号民事判决书认定卢启松仅需承担截止至2012年11月28日的租金，无须承担其后的租金，但两被告离婚后及卢启松向广东珠江纺织博览中心有限公司申请将涉案商铺的承租方由卢启松变更为王冬青后，卢启松均未向原告主张变更物业管理协议的合同主体。卢启松明知其与王冬青离婚后王冬青实际承租使用涉案商铺，却仍然不向原告主张解除或变更物业管理协议，可见卢启松是自愿继续承担该协议约定的支付物业管理费及相应违约金的合同义务。王冬青辩称其并非物业管理协议的合同相对人，不应承担支付物业管理费的义务。但根据两被告出具的《申请书》，王冬青已确认其是涉案商铺的承租人，愿意承担支付物业管理费的义务。王冬青出具《申请书》的行为属于债的加入。王冬青在《申请书》中承诺承担物业管理费，则原告即有权要求王冬青与卢启松一并承担支付物业管理费的义务。两被告尚欠涉案商铺2012年1月10日至2015年2月28日期间的物业管理费共54400.62元（1424.1元/月÷30天/月×1146天）。现原告仅主张上述期间的物业管理费53702.4元，是其对自身权利的自由处分，本院予以确认。两被告欠付53702.4元物业管理费无理，故本院对原告主张两被告支付该部分物业管理费的请求予以支持。两被告以原告未提供中央空调系统以及消防设施等物业管理服务为由，辩称其无须支付物业管理费。因卢启松已出具《物业使用承诺书》确认涉案商铺内设备设施完好并同意接收，两被告又未能提供证据证明其已就涉案商铺的中央空调系统及消防设施等问题向原告提出异议，更未能提供证据证明原告曾承诺因中央空调系统及消防设施等问题而同意两被告不支付物业管理费，故两被告该抗辩意见缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于诉讼时效问题。两被告在其出具的《申请书》中承诺付清余下的物业管理费，即两被告已作出同意履行义务的意思表示。则根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，即使两被告在出具《申请书》时原告主张物业管理费的诉讼时效期间已经届满，两被告出具《申请书》后再提出诉讼时效抗辩，该抗辩理由不应支持。故本院对两被告的诉讼时效抗辩不予支持。关于违约金问题。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，卢启松如逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额千分之一支付违约金；逾期超过十日则从第十一日开始每日按应付未付金额千分之五支付违约金。两被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求两被告支付拖欠2012年1月10日至2015年2月28日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费4272.3元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。两被告要求调整违约金的标准依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下：一、被告王冬青、被告卢启松在本判决生效之日起十日内，连带向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编A50021号商铺2012年1月10日至2015年2月28日期间的物业管理费53702.4元（每月按1424.1元计算）；二、被告王冬青、被告卢启松在本判决生效之日起十日内，连带向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠2012年1月10日至2015年2月28日的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费4272.3元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2448.1元由被告王冬青、被告卢启松共同负担。被告王冬青、被告卢启松应在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹子彦人民陪审员  陈桂莲人民陪审员  邓惠芬二〇一八年十二月十九日书 记 员  杨晓燕付璇