甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2018）甘0982民初996号   原告：敦煌嘉禾房地产开发有限公司，住所地甘肃省敦煌市沙州镇新建路1号，统一社会信用代码91620982670807073M。   法定代表人：郑国安，董事长。   委托诉讼代理人：王克展，甘肃飞天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何宁，总经理。   被告：敦煌市花之林人文茶社，经营场所甘肃省敦煌市滨河世纪商务酒店一楼，注册号620982600119677（1-1）。   经营者：杨蓉。   委托诉讼代理人：吕忠山，甘肃竭诚律师事务所律师。   原告敦煌嘉禾房地产开发有限公司（以下简称嘉禾公司）与被告敦煌市花之林人文茶社（以下简称花之林茶社）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼之前的2018年1月3日，花之林茶社将嘉禾公司诉至本院，要求确认花之林茶社与嘉禾公司签订的商铺租赁合同合法有效、嘉禾公司赔偿花之林茶社内装饰装修、不可移动财产损失,嘉禾公司对花之林茶社拖欠其商铺租金税款、物业管理费等提出反诉;本院将两案合并审理，于2018年12月作出（2018）甘0982民初56号民事判决，花之林茶社、嘉禾公司均不服一审判决，向酒泉市中级人民提起上诉，该院经审理作出（2019）甘09民终315号民事判决：驳回上诉，维持原判。期间本案以该案尚未审结中止诉讼，现已恢复诉讼。原告嘉禾公司委托诉讼代理人王克展、被告花之林茶社委托诉讼代理人吕忠山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   嘉禾公司向本院提出诉讼请求：要求花之林茶社立即支付其经营敦煌市“花之林”人文茶社期间在所租赁嘉禾公司商铺后院场地自建厨房的场地租赁费及物业管理费65712元。事实和理由：2011年10月23日，嘉禾公司和花之林茶社经协商后签订了《商铺租赁合同》，由嘉禾公司将其所有的位于敦煌市党河东路世纪家园酒店商铺租赁给花之林茶社用于经营餐饮服务；合同约定：“该商铺上、下两层，建筑面积总和为881.91平方米，其中一层329.3平方米，两层552.61平方米；商铺租赁期限为5年，即自2011年10月23日至2016年10月22日”。合同签订后，嘉禾公司将上述商铺交付给了花之林茶社经营使用。2012年3月，花之林茶社经营者杨蓉因其经营的“花之林”人文茶社后厨面积过小向嘉禾公司提出要求将其所租赁上述商铺后院自建一间面积为30平方米的厨房用于餐厅经营使用，并向嘉禾公司支付租赁费。当时双方协商后口头约定，花之林茶社必须按照双方签订的原商铺租赁合同中约定的关于租赁费的条款向嘉禾公司按期交纳自建厨房的租赁费。但是上述厨房于2012年4月初修建完成开始使用后，嘉禾公司多次要求花之林茶社按照双方约定缴纳上述自建厨房产生的租赁费及物业管理费，花之林茶社均未缴纳，严重侵害了嘉禾公司的合法权益，现诉至法院。   花之林茶社辩称：嘉禾公司的诉讼主张全部不能成立，应当依法予以驳回。原被告双方在2011年10月23日确实签订了商铺租赁协议，在履行该合同期间，花之林茶社在嘉禾公司院内的自建厨房是经过双方协商一致，约定在合同履行期间免费使用，合同到期后房屋归嘉禾公司所有，租赁商铺装修、装饰等不可移动的财产进行市场评估后，扣除承租人在经营租赁商铺期间财产的折旧，剩余财产价款有偿转让给出租方。双方在履行上述合同租赁期间（2011.10.23-2016.10.22）或者在此合同租赁期满后又使用一年（2016.10.23-2017.11.14）之后，嘉禾公司在合同履行期间以及又使用一年期间从来没有提到该自建房屋或者也没有主张过该房屋的租赁费或者物业管理费。请求法院依法驳回嘉禾公司的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：   1、嘉禾公司提交2011年10月23日商铺租赁合同复印件一份，拟证实原被告签订租赁合同，由花之林茶社向嘉禾公司支付租赁费及计算标准、物业管理费的事实。经质证花之林茶社对该证据真实性无异议。本院对该证据予以确认，可以证实嘉禾公司将其所有的位于敦煌市滨河世纪家园商铺出租给花之林茶社用于餐饮经营，对嘉禾公司拟证明目的结合其他证据综合予以认定。   2、嘉禾公司提交敦煌市物价局敦价函字[2016]16号文件复印件一份，拟证实敦煌市物价局批准的嘉禾公司营业用房按0.8元/月平方米收取物业服务费的事实。经质证花之林茶社对该证据真实性无异议，该文件仅是物价局对嘉禾公司所开发的营业用房的物业费收取标准，不能由此推断案涉花之林茶社自建餐饮操作间场地的相关费用，与本案无关联性。本院对该证据真实性予以确认，对于嘉禾公司的证明目的及花之林茶社的质证意见结合其他证据综合予以认定。   3、花之林茶社提交商铺租赁合同及交纳房屋租金票据复印件，拟证实双方签订租赁合同，约定了租赁商铺相关事宜，租赁期间花之林茶社全额交纳了租金的事实。经质证嘉禾公司对商铺租赁合同由花之林茶社一方手写的批注有异议，对合同其他内容无异议，与嘉禾公司持有的合同基本一致；对票据真实性由于系复印件无法确认。本院对该组证据予以确认，对于花之林茶社的证明目的及嘉禾公司的质证意见结合其他证据综合予以认定。   4、花之林茶社提交双方发生纠纷后其向嘉禾公司发送的回复函复印件二份、告知函复印件一份，拟证实原被告签订商铺租赁合同不包含院内自建餐饮操作间场地的事实，双方在履行合同期间没有主张过该场地的相关费用。嘉禾公司对证据真实性无异议。本院对该组证据予以确认，对于花之林茶社的证明目的及嘉禾公司的质证意见结合其他证据综合予以认定。   5、花之林茶社提交嘉禾公司向花之林茶社发送的通知复印件一份、告知函复印件一份，拟证实在商铺租赁合同履行期间嘉禾公司没有提出过案涉餐饮操作间场地应当交纳租金的事实，双方纠纷发生后嘉禾公司亦未提出过该场地应当交纳租金的事实。经质证嘉禾公司对该组证据的真实性不予认可。本院对该组证据予以确认，对于花之林茶社的证明目的及嘉禾公司的质证意见结合其他证据综合予以认定。   6、花之林茶社提交复印于（2018）甘0982民初56号案件卷宗中的鉴定勘验笔录一份，拟证实该案中嘉禾公司委托诉讼代理人何宁陈述“操作间及库房不属于合同范围内的承租房屋，我方根本就没有把那两间房屋出租给原告（花之林茶社），因此不存在鉴定的问题。”既然房屋没有出租给花之林茶社，就不存在嘉禾公司索要房屋租赁费的事由。经质证嘉禾公司对证明目的不认可。本院对该证据予以确认，对于花之林茶社的证明目的及嘉禾公司的质证意见结合其他证据综合予以认定。   7、嘉禾公司申请出庭作证的证人李波的证人证言：李波系嘉禾公司工程部负责人。由于花之林茶社缺一个后厨用地，嘉禾公司指定李波去商谈，其听何宁说与花之林茶社的租赁费每平方米35元。嘉禾公司申请出庭作证的证人闫东的证人证言：对原被告就花之林后厨用地租金如何约定不知情，其没有参与双方租赁一事商谈。嘉禾公司、花之林茶社未对二证人证言发表质证意见。李波证言陈述其传闻的事实，该证言不符合证据形式，本院不予采信；闫东证言与本案无关联性，本院不予采信。   8、法庭出示2018年7月24日对案涉餐饮操作间现场勘验图，测得该操作间占用场地长10.01米、宽3.5米、高3.9米，面积约35平方米。经质证原被告对勘验测得的数据真实性无异议，本院予以确认。   9、法庭出示本院（2018）甘0982民初56号民事判决书、酒泉市中级人民法院（2019）甘09民终315号民事判决书，经质证原被告对该组证据无异议，本院予以确认。   根据上述有效证据及当事人陈述一致的内容，本院确认以下案件事实：   2011年10月23日，嘉禾公司（甲方）与杨蓉（乙方）签订商铺租赁合同，甲方将其所有的位于敦煌市滨河世纪家园商铺出租给乙方用于餐饮经营。合同约定该商铺上、下两层，建筑面积总和为881.91平方米，其中一层329.30平方米，二层552.61平方米，租赁期限5年。花之林茶社实际经营至2017年11月14日搬离。在花之林茶社经营期间因租赁的厨房较小，其与嘉禾公司口头协商后约定，花之林茶社在承租商铺后门外自行修建一间约35平方米的餐饮操作间，修建费用由花之林茶社自行负担，双方商铺租赁合同解除后，修建的该餐饮操作间无偿归嘉禾公司所有，餐饮操作间可移动的财产由花之林茶社自行处置。现嘉禾公司诉至法院，要求花之林茶社参照商铺租赁合同租金标准支付合同履行期间餐饮操作间场地的租金、物业管理费。   另查明，（2018）甘0982民初56号民事判决因双方租赁合同对于厨房（即花之林茶社自建的餐饮操作间）、库房未进行约定，该部分不属于租赁物，且双方因厨房、库房涉及的纠纷已另案（即本案）诉讼，故该案对厨房、库房的纠纷未予处理。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，案涉餐饮操作间场地不在双方签订的商铺租赁合同约定的租赁范围之内，嘉禾公司亦未提交证据证实双方之间就餐饮操作间场地达成了书面、口头形式或其他形式的租赁合同法律关系，故嘉禾公司要求花之林茶社参照商铺租赁合同约定的标准支付餐饮操作间场地租金、物业管理费无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条（一）项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”本案中，嘉禾公司主张其与花之林茶社之间就餐饮操作间场地存在租赁合同法律关系，其应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的嘉禾公司承担不利的后果。花之林茶社提出的其与嘉禾公司之间就餐饮操作间场地无租赁合同法律关系、嘉禾公司主张租赁费及物业管理费无事实和法律依据的抗辩成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条（一）项之规定，判决如下：   驳回敦煌嘉禾房地产开发有限公司的全部诉讼请求。   案件受理费1442元（敦煌嘉禾房地产开发有限公司已预交），由敦煌嘉禾房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审 判 长 白艳红   审 判 员 付有辉   人民陪审员 张 平     二〇一九年十二月十七日   法官 助理 李建文   书 记 员 马文晶