上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初1715号原告：赵全章。原告：赵帅。原告：赵伟国。原告：赵伟群。原告：赵伟敏。原告：赵力帆。原告：赵玉婷。法定代理人：葛某。上列七原告共同委托诉讼代理人：陈晖，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：钱建慧。委托诉讼代理人：虞陆洋，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：王函，上海孜求律师事务所律师。被告：董莹。委托诉讼代理人：唐勇，上海默燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被告：姚爱珍。委托诉讼代理人：姚某。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被告：刘壮靖。原告赵全章、赵帅、赵伟国、赵伟群、赵伟敏、赵力帆、赵玉婷与被告钱建慧、刘壮靖、董莹、姚爱珍确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月9日立案，因被告刘壮靖下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭审理。原告赵帅及赵全章、赵帅、赵伟国、赵伟群、赵伟敏、赵力帆、赵玉婷的共同委托诉讼代理人陈晖，被告钱建慧的委托诉讼代理人虞陆洋，被告董莹的委托诉讼代理人唐勇，被告姚爱珍的委托诉讼代理人姚某，被告董莹、姚爱珍的共同委托诉讼代理人张骥到庭参加诉讼。被告刘壮靖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告赵全章、赵帅、赵伟国、赵伟群、赵伟敏、赵力帆、赵玉婷向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告钱建慧与被告刘壮靖就上海市闵行区XX街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令确认被告刘壮靖与被告董莹就上海市闵行区XX街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3.判令确认被告董莹与被告姚爱珍就上海市闵行区XX街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《增减房地产共有人协议书》无效；4.判令被告姚爱珍协助将上述房屋恢复登记至原告及顾某某(已过世)的继承人名下。事实和理由：2008年11月初，原告赵帅因投资急需资金，在网上结识了放贷的被告钱建慧。2008年11月7日19时，赵帅与其爷爷赵全章、奶奶顾某某(现已过世)到达钱建慧指定的见面地点上海市奉贤区公证处杨浦办事处签订借款材料，赵帅、赵全章和顾某某作为共同借款人出具了以案外人李某为出借人的人民币(币种下同)20万元借条，借款期限为两个月。之后，大家至南京西路XXX号工商银行，案外人李某从银行取出10万元给赵帅，并说其余10万元为中介费、利息、手续费等予以扣除。借款到期后，2009年上半年，赵帅多次打电话给钱建慧准备还款，然一直无法接通，无法联系(最近得知期间钱建慧因诈骗罪被关押)。2010年年底，被告刘壮靖电联赵帅一起收回上海市闵行区XX街XXX弄XXX号104房屋。赵帅方得知系争房屋被钱建慧过户至刘壮靖，刘壮靖要求赵帅立刻支付6万元，否则将系争房屋内居住的赵全章、顾某某强行搬出并卖掉房屋。后赵帅未给刘壮靖钱款。2011年，刘壮靖通过中介将系争房产过户给被告董莹。由于赵帅不同意交房给刘壮靖和董莹，刘壮靖和董莹则以租赁的形式允许赵全章一家继续居住系争房屋一段时间，同时赵帅按刘壮靖的要求支付给刘壮靖6万元，刘壮靖写了31万元还款收条给赵帅，并保证不会再要求赵全章一家搬离，其贷款购买系争房屋的花费亦不会向赵帅索要。2017年5月，被告董莹要求被告赵全章搬离系争房屋并继而起诉至法院。2017年6月1日，从闵行区不动产登记中心调取的系争房屋买卖合同资料显示，被告钱建慧通过(XXX沪奉证书字XX号公证书与刘壮靖签订系争房屋的买卖合同，而该公证书已被上海市奉贤公证处予以撤销，同时系争房屋由钱建慧转卖给刘壮靖后，原告却未收到任何房款，且合同对付款方式、交房时间等都未作约定，期间刘壮靖也从未看过房，45万元的交易价格明显低于市场价，更有甚的是，刘壮靖还向赵帅索要6万元。这些充分说明，原告在办理借款过程中，并不知晓签订了委托买卖的委托书，公证处也未告知原告办理了委托公证，而合同的签订及交易的整个过程亦不符合常理，被告钱建慧与刘壮靖之间属于恶意串通，刘壮靖取得房屋并非善意，双方之间签订的房屋买卖合同理应无效。而被告董莹从刘壮靖手中取得系争房屋的产权也不符合正常的交易管理，并非善意，双方之间签订的房屋买卖合同也应无效。首先，该房屋的大部分款项董莹并未实际支付；其次，董莹未查看房屋的实际情况；再次，双方房屋的交易价格也大幅度低于市场交易行情。如今，被告董莹又将该房屋的产权通过共有人增减的方式转让被告姚爱珍，这进一步侵害了一个合法的财产权。综上，原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告钱建慧辩称，委托书上有被告董莹、姚爱珍及顾某某亲笔签字，是其真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应属有效。虽公证书在2017年撤销，但不影响公证书委托的效力，故上述三人应当受委托书的约束履行交付房屋的义务，合同签订时2008年房价不足1万元/平米，双方约定的房价符合房屋市场价值，故并无不妥。被告钱建慧仅受委托出售房屋，在买卖结束后，被告钱建慧的义务已经结束，在交易过程中被告钱建慧也无任何收益。虽然2008年11月初，被告钱建慧通过案外人李某借给原告赵帅20万元，后2009年赵帅将钱款及利息还给了被告钱建慧，双方就此无其他经济往来。故被告钱建慧在整个交易过程中无任何过错，不应当承担违约责任。被告董莹、姚爱珍辩称，被告董莹、姚爱珍与被告刘壮靖均是双方真实意思表示，且双方也已经实际履行办理产权过户。被告董莹取得房屋产权符合物权法规定的善意取得条件，被告董莹受让房屋属于善意，当时也是以市场价84万元受让，房屋按法律规定办理产权登记。之后又将全部份额转给被告姚爱珍，也属合法有效。原告提起诉讼已过时效，依据被告的材料可以证明被告董莹支付相应房款时，原告赵帅与被告刘壮靖均在现场，依据买卖条件，被告董莹将房屋租给赵帅使用，第二年又将房屋租赁变更为赵全章，故当时原告是知晓房屋已经变更至被告董莹处，被告董莹与赵帅的租赁合同已经履行完毕，现原告提起诉讼明显已超过时效。依据相关法规，无论赵帅与被告刘壮靖的买卖合同是否有效均不影响后续的产权登记效力，引起的任何法律效益均是其两人之间进行主张，与被告董莹、姚爱珍无任何关系。故请求驳回原告诉请。被告刘壮靖未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理查明：原告赵全章与顾某某(已死亡)系夫妻，婚后育有赵伟国、赵伟群、赵伟敏、赵伟忠。赵伟国系赵帅的父亲。赵伟忠系赵力帆、赵玉婷的父亲。2008年11月14日，上海市奉贤公证处出具公证委托书1份，赵全章、顾某某、赵帅为委托人，受托人为钱建慧，委托人作为上海市闵行区XX街XX弄XX室的房产登记权利人，委托钱建慧为代理人，全权办理如下事项中：一、代为办理上述房地产抵押登记手续；二、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；三、代为签订上述房地产的买卖合同、申请并支付房地产出售过程中的相关税费、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；四、代为办理上述房地产的过户登记手续；五、代为办理维修基金的交割、物业进出户的手续；六、代为办理水、电、煤、有线电视、电话等产权过户手续；凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可。委托期限自本委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项之日止。本委托书无转委托权。2008年12月30日，原告赵全章、赵帅、案外人顾某某(作为卖售人，签约甲方)与被告刘壮靖(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有坐落于上海市闵行区XX街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积48.31平方米，房地产转让款45万元。在2009年2月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同自公证处公证之日起生效。2009年1月6日，房屋产权登记至被告刘壮靖名下。2011年10月10日，被告刘壮靖(甲方)与被告董莹(乙方)以及案外人上海虹口房地产经纪事务有限公司(丙方)签订《委托代理房屋转让经纪合同》1份，约定：甲方将闵行区XX街XXX弄XXX号XXX室住房有偿转让给乙方，建筑面积48.31平方米。甲、乙双方协商确定该房屋的转让价格为人民币65万元，具体付款时间为：(1)2011年10月15日前乙方首期付房款叁拾万元用于归还贷款；(2)2011年11月30日前房产过户后乙方支付房款35万元；(3)2011年11月30日前房产过户后乙方支付甲方装修补偿款19万元；甲乙双方同意支付给丙方办理上述房屋经纪服务费合计18,000元；在该合同第九条其他约定内：甲乙双方协商同意，该房屋出售总价到手价为人民币捌拾肆万元正(不含服务费)，该房转让过程中所产生的各类税费均由乙方承担，甲方无偿转让维修基金、煤气开户费，乙方同意该房产权利转移后出租给赵帅及家人。当天，被告刘壮靖与被告董莹签订《上海市房地产买卖合同》网签合同，约定双方通过案外人上海虹口房地产经纪事务有限公司莘东路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有坐落于上海市闵行区XX街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积48.31平方米，房地产转让款65万元。乙方于2011年10月15日前支付全部房价款的46.153846%计30万元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款；乙方于2011年11月30日前支付35万元。甲方于2011年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在2011年11月30日，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。同日，被告董莹(作为出租方，签约甲方)与原告赵帅(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在上海市闵行区XX街路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方使用，房屋租赁期为8年，自2011年11月30日起至2018年11月29日止。2011年11月30日至2012年11月29日止租金为3万元1年，2012年11月30日至2019年11月29日止租金为41,000元/年*7年。补充条款约定：1.2012年11月30日后，甲乙双方均可解除该租赁合同，甲方则无息退还给乙方自此租赁合同之日起至2019年11月30日止期间的租金。双方均不作违约金。2.甲乙双方按国家有关规定到相关部门办理租赁登记手续，哪一方不办理登记手续由不办理方承担一切责任。2011年10月10日、10月31日，被告董莹通过转账、现金方式向被告刘壮靖支付房款，被告刘壮靖出具收条2份，分别载明收到董莹房款30万元、54万元。2011年11月4日，房屋产权登记至被告董莹名下。2012年1月29日，被告刘壮靖出具《收条》，载明：“本人刘壮靖收到赵帅还款共计31万元，特此立据”。2012年11月24日，被告董莹(作为出租方，签约甲方)与原告赵帅(作为承租方，签约乙方)以及原告赵全章(作为现承租人)签订《补充条款》，约定甲乙双方于2011年10月10日所签订的系争房屋的租赁合同，甲乙双方同意承租人变更为赵全章，租赁终止期提前一年，为2018年11月20日，现承租人的及出租人的权利和义务不变，原租赁条款不变，退回一年租金4万元由赵帅领取。同日，原告赵帅出具《收条》，载明：今收到董莹退回系争房屋自2018年11月30日至2019年11月30日的租金4万元。2013年1月7日，被告董莹、姚爱珍向上海市闵行区不动产登记中心递交《增减房地产共有人协议书》，约定就系争房屋原产权人及份额为董莹(100%)，增加姚爱珍作为系争房屋的房地产共有人，共有人变动、调整后，系争房屋的权利人及份额为董莹(99%)、姚爱珍(1%)。2013年1月16日，房屋产权登记至董莹、姚爱珍名下。2014年1月12日，被告董莹(作为出租方，签约甲方)与原告赵全章(作为承租方，签约乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，约定乙方将该房屋作为居住使用，租赁期6年，自2011年11月30日起至2017年1月29日止。2011年11月30日至2012年11月29日止，租金为3万元/年；2012年11月30日至2017年11月29日止，租金为4万元/年*5年，共计20万元。补充条款约定：1.2013年11月30日后，甲乙双方均可解除该租赁合同，甲方则无息退还给乙方，自此租赁合同之日起至2017年11月30日止期间的租金。双方均不作违约金。2.甲乙双方按国家有关规定到相关部门办理租赁登记手续，哪一方不办理登记手续由不办理方承担一切责任。同日，被告董莹(签约甲方)与原告赵全章(签约乙方)签订《补充条款》，约定甲乙双方于2011年10月10日所签订的系争房屋租赁合同，经协商双方同意租赁终止期提前一年为2017年11月29日。甲乙双方权利和义务不变，原租赁条款不变，甲方退还乙方一年租金4万元。该日，原告赵全章出具《收条》，载明：今收到董莹退回系争房屋自2017年5月30日至2018年11月30日的租金4万元。2014年3月23日，被告董莹、姚爱珍(签约甲方)与原告赵全章(签约乙方)签订《补充条款》，约定甲乙双方于2011年10月10日所签订的系争房屋租赁合同，经协商双方同意租赁终止期提前一年为2017年5月29日。甲乙双方权利和义务不变，原租赁条款不变，甲方退还乙方半年租金2万元。同日，原告赵全章出具《收条》，载明：今收到董莹退回系争房屋自2017年5月30日至2017年11月29日的租金2万元。2015年11月5日，被告董莹、姚爱珍向上海市闵行区不动产登记中心递交《增减房地产共有人协议书》，约定就系争房屋原产权人及份额为董莹(99%)、姚爱珍(1%)，董莹放弃系争房屋产权，不再作为房地产的共有人，共有人变动、调整后，系争房屋的权利人及份额为姚爱珍(100%)。2015年11月17日，系争房屋核准变更登记至姚爱珍名下。另查明，2008年11月14日，上海市奉贤公证处出具(2008)沪奉证字第XX号公证书，证明原告赵全章、赵帅、顾某某于2008年11月7日在公证员孙春波面前签署《委托书》1份，载明三人系坐落在上海市闵行区XX街XXX弄XXX号XXX室的房产登记权利人，委托被告钱建慧为代理人，全权代办系争房屋抵押登记手续；代为归还系争房屋中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；代为签订系争房屋的买卖合同、申请并支付系争房屋出售过程中的相关税费、领取系争房屋转让价款，并协助买家办理按揭贷款及其它相关手续；代为办理系争房屋的过户登记手续；代为办理维修基金的交割、物业进出货手续；代为办理水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；凡受托人在上述委托权限内实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可。委托期限自该委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项之日止。2017年11月8日，上海市奉贤公证处复查后，因承办公证员孙春波无法提供亲自到场办理公证的依据，违反相关规定，做出撤销前述公证书决定。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《公证书》、《委托书》、《撤销公证书决定》、《租赁合同》、《收条》、《增减房地产共有人协议书》、《上海市不动产登记簿》，被告董莹、姚爱珍提供的《委托书代理房屋转让经纪合同》、《上海市房地产买卖合同》、《收条》、发票、《租赁合同》、补充条款、《增减房地产共有人协议书》等证据及双方当事人的当庭陈述等为证。本院认为,根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。对于原告赵全章、赵帅、已去世的顾某某于2008年12月30日与被告刘壮靖签订的《上海市房地产买卖合同》的效力，本院认为，赵全章、赵帅、顾某某的公证委托书系由上海市奉贤区公证书出具，对委托人的委托权限、事项均予以载明，当时在该份公证书未被撤销前具备公证效力，被告钱建慧属有权代理，被告刘壮靖也完全有理由相信被告钱建慧系代表赵全章、赵帅、顾某某与其签订房屋买卖合同，事实上合同签订后，双方也至相关部门办理了房屋产权过户登记，已完成权利的转移。虽然在本案诉讼中，该份公证文书被上海市奉贤区公证处予以撤销，但并不影响当时双方正常交易，况且目前并无证据能够证明被告刘壮靖与钱建慧之间有恶意串通的情形，故原告主张其与2008年12月30日与被告刘壮靖签订的《上海市房地产买卖合同》无效之请求，不符合法律规定，本院难以支持。关于被告刘壮靖与董莹之间的买卖合同的效力，首先，被告董莹系通过中介公司寻找到房源并且上门看房，被告董莹提供的证据也已经能证实此节事实。其次，被告刘壮靖为系争房屋登记的权利人，该房屋登记的公示效力足以让被告董莹信赖被告刘壮靖为房屋权利人并有权与其签订合同出售房屋，双方签订的买卖合同约定的房屋转让价格也属合理。合同签订后，被告董莹通过转账、现金等方式支付了对价，并办理了房屋产权过户登记，将房屋产权登记至被告董莹名下。根据庭审中被告董莹提供的证据，在董莹支付房款的时候，原告赵帅也在现场清点款项。再次，根据被告董莹提供的多份与原告赵帅、赵全章的租赁合同、补充条款、收条显示，原告赵帅、赵全章是明知原为其所有的房屋已经出售，但其当时并未提出异议，反而继续与被告董莹签订多份协议，对房屋承租人、租金、房款结算等事项进行约定，此足以证明原告赵帅、赵全章对房屋之前的出售情况、房屋权利的变更都是明知并且认可的。最后，原告也无证据证明被告董莹、刘壮靖之间签订的买卖合同有法律规定的无效情形。综上，本院认定被告董莹与刘壮靖之间签订的房屋买卖合同有效，原告主张要求确认该份合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告主张要求确认被告董莹与姚爱珍签订的《增减房地产共有人协议书》无效之请求，本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告董莹在取得系争房屋所有权后，根据法律规定依法行使自己处分房屋的权利，将房屋产权过户登记至被告姚爱珍名下，并未违反法律规定，故对原告该请求，本院不予支持。综上，现原告要求被告姚爱珍协助将系争房屋产权恢复登记至原告名下的诉讼请求，本院亦不予支持。被告刘壮靖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵全章、赵帅、赵伟国、赵伟群、赵伟敏、赵力帆、赵玉婷全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  李 珺人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一八年十二月十二日书 记 员  高 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。