广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3337号原告：雷涛，男，1971年1月12日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：周景辉，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。被告：李银萍，男，1986年5月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区，第三人：伍飞燕，女，1978年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省高要市，第三人：周新华，男，1950年7月22日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告雷涛与被告李银萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法追加伍飞燕、周新华为本案第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷涛委托诉讼代理人李可赵，第三人伍飞燕到庭参加诉讼。被告李银萍经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。第三人周新华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷涛向本院提出诉讼请求：被告向原告退还购房款45万元及按房地产交易总金额（100万）的20%支付违约金20万元。诉讼中，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2017年6月30日签订的房地产买卖合同。事实与理由：原告与被告于2017年6月30日签订房地产买卖合同，约定被告以100万元的价款向原告转让位于中山米兰阳光***幢***房，原告应于合同签订后3日内支付第一期房款35万元作为定金，于2017年9月1日前支付第二期房款35万元给被告优先用于办理该房地产未结抵押贷款的提前还贷事宜，最后一期房款30万元需于2017年10月1日前支付，被告应于2017年8月1日前或原告向被告支付第二期房款的7天内，向贷款机构提出提前还贷申请。另外原、被告还约定，若本合同履行过程中被告找到新买家，原告同意被告将上述房屋出售给新买家，由原告收取转让款差额。原告向被告支付购房款共计45万元后，被告找到新买家并经原告同意，于2017年7月9日与新买家周新华、伍飞燕签订房屋买卖协议，约定以128万元的价格将上述房屋转让给周新华、伍飞燕。周新华、伍飞燕分别于2017年7月9日及2017年7月12日向被告支付2万及33万元定金，合计35万元。周新华、伍飞燕支付定金35万元后，被告没有在约定期限内办理注销抵押及过户手续，在原告的敦促下亦未能履行与原告间的房地产买卖合同。原告认为，被告未能履行与新买家周新华、伍飞燕之间的房屋买卖协议，亦未能履行与原告间的房地产买卖合同，构成违约，应向原告返还购房款及支付违约金。综上，为维护原告合法利益，特诉至贵院，望判如所请。被告李银萍未作答辩，亦未提交证据。第三人伍飞燕述称，1.第三人伍飞燕在收到原告的起诉状之前不清楚原告与被告之间的房屋买卖合同关系。2.第三人伍飞燕、周新华通过中介向被告购买房屋，并支付了首期款，但被告拒不履行过户义务，第三人已经另案起诉了被告，法院作出了判决并已生效。3.第三人伍飞燕不认识原告。第三人周新华未作陈述，亦未提交证据。原告雷涛依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：1.2017年5月21日，雷涛作为乙方（受让方）与作为甲方（转让方）的李银萍签订房地产买卖合同，约定：甲方所转让之房地产位于中山市南区××天××阳光××房【土地证号：中府国用（2015）第易***；房产证号：粤房地权证中府字第××号】；交易总额为100万元，乙方应于合同签订后3日内支付甲方第一期房款35万元作为定金；乙方于2017年9月1日前支付第二期房款35万元，优先用于办理该房地产未结抵押贷款的提前还款事宜；乙方于2017年10月1日前支付最后一期房款30万元，鉴于乙方已全部支付购房款，乙方享有支付最后一期房款起的一年内，保留过户的日期选择权以及保留过户的更名权，甲方应无条件配合过户；甲方应于2017年8月1日前或乙方向甲方支付第二期房款的7天内，向贷款机构提出提前还贷申请，乙方于贷款机构同意提前贷款后，按照约定时间配合甲方提前还款，提前还贷后，甲方应于5个工作日内办理该房地产的注销抵押登记；双方同意于2017年10月1日由甲方将房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起7日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方该房地产交易总金额的20%作为违约金。2.雷涛提供的微信聊天记载截屏复印件记载：雷涛于2017年6月29日通过微信向李银萍转账5万元。2017年6月30日，雷涛向李银萍转账支付30万元。同日，李银萍出具收据，确认收到雷涛支付的购房定金35万元。3.雷涛提供的转账记录截屏复印件记载：雷涛分别于2017年8月17日、同年8月27日向李银萍转账3万元、5万元；李银萍另行收到转账款2万元。2017年9月20日，李银萍出具收据，确认收到雷涛购房款10万元。4.2017年7月9日，周新华、伍飞燕，李银萍与中山市中洋房地产代理有限公司第八分公司（以下简称中洋第八分公司）签订房屋买卖协议，约定：李银萍以128万元的成交总价将案涉房屋转让给周新华、伍飞燕。2017年11月22日，经周新华、伍飞燕的申请，本院依查封了案涉房屋。2018年3月21日，就周新华、伍飞燕作为原告与作为被告李银萍、中洋第八分公司，作为第三人的招商银行股份有限公司中山分行（以下简称招行中山分行）之间房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，本院作出（2017）粤2071民初20969号民事判决，判决：一、李银萍继续履行与周新华、伍飞燕于2017年7月9日签订的房屋买卖协议；二、周新华、伍飞燕于该判决发生法律效力之日起七日内代李银萍向招行中山分行清偿位于中山市南区××天××阳光××房的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准），招行中山分行于周新华、伍飞燕清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销该房地产的抵押登记手续;三、李银萍于前述房地产注销抵押登记后三日内将前述房地产过户至原告周新华、伍飞燕名下；与此同时，周新华、伍飞燕将剩余购房款（剩余购房款93万元扣减周新华、伍飞燕代李银萍清偿的贷款本金、利息及相关费用后的数额）支付给李银萍；四、李银萍于该判决发生法律效力之日起七日内向周新华、伍飞燕支付违约金（以128万元为基数，从2017年10月13日起按每日万分之五标准计算至前述房地产过户至原告周新华、伍飞燕名下之日止）。该判决现已发生法律效力。2018年8月30日，案涉房屋的抵押登记被注销。5.诉讼中，依雷涛的申请，本院依法查封了案涉房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同系雷涛与李银萍的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。雷涛主张其找到案涉房屋的新卖家周新华、伍飞燕，但伍飞燕述称其根本不认识雷涛，而且在收到本案诉讼材料之前不知晓雷涛与李银萍之间存在房屋买卖合同关系，雷涛又未能进一步举证，故本院不予采信。雷涛主张其已向李银萍付款45万元，其中定金35万元，有收据为凭，且有转让凭据、微信转账记录截屏予以支撑，购房款10万元由收据为凭，且有转账记录截屏予以佐证，故本院均予采信。李银萍未能按照合同约定偿还银行贷款，并注销抵押登记，构成违约，理应承担相应的违约责任。据此，雷涛请求解除房地产买卖合同，李银萍返还45万元，并支付违约金20万元（100万元×20%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告雷涛与被告李银萍于2017年5月21日签订的房地产买卖合同；二、被告李银萍于本判决生效之日起七日内向原告雷涛返还45万元，并支付违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，诉讼保全费2770元，合计13070元（该款原告已预付），由被告李银萍负担（该款被告李银萍于本判决生效之日起七日内迳付原告雷涛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  林玉玲人民陪审员  陈学玉二〇一八年十二月三日书 记 员  梁敏霞简培华