黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民初108号原告（申请执行人）：交通银行股份有限公司黑龙江省分行，住所地哈尔滨市道里区友谊路428号。负责人：陈忠，该行行长。委托诉讼代理人：聂德胜，该行职员。被告（案外人）：马玉玲，女，1985年10月24日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：谭为民，黑龙江惠扬律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江荣邦置地有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区利民开发区远东大街东侧。法定代表人：孙巍，该公司董事长。原告交通银行股份有限公司黑龙江省分行（以下简称省交行）与被告马玉玲、黑龙江荣邦置地有限公司（以下简称荣邦公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告省交行委托诉讼代理人聂德胜，被告马玉玲及其委托诉讼代理人谭为民到庭参加诉讼。被告荣邦公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。省交行向本院起诉请求：一、准许继续执行浦江国际小区一期A10-1-101室房屋（以下简称案涉房屋）及该房屋占用范围内土地使用权；二、案件受理费由马玉玲、荣邦公司承担。事实与理由：省交行根据生效的民事判决依法向法院申请执行，荣邦公司是执行案件的被执行人，人民法院查封荣邦公司开发的浦江国际小区案涉房屋时，该房屋状态显示为在售的房产，法院查封符合法律规定。案外人马玉玲对案涉房屋未办理相关权属登记，物权未发生变动，不能产生阻却执行的法律效果，（2018）黑执异84号执行裁定错误。马玉玲辩称，其与荣邦公司于2012年9月10日签订《商品房买卖合同》，且通过交首付款以及在交通银行哈尔滨友谊支行办理按揭贷款，已付清全部购房款。后马玉玲于2012年11月29日办理的入住手续，交付了物业费、包烧费、装修保证金、水费、电工费等费用，并居住至今。2016年4月26日荣邦公司开具了案涉房产的购房发票。商品房买卖合同约定在签约24个月内，由荣邦公司提供办理产权登记的相关材料为马玉玲办理产权登记。马玉玲入住后要求荣邦公司办理产权证，荣邦公司一直以各种理由推诿，直到今年四月份，马玉玲才从相关部门得知所购房产及小区整宗土地因荣邦公司债务问题，于2014年8月5日已被法院查封。省交行无权申请执行马玉玲个人的房产，应驳回省交行的诉讼请求。荣邦公司未提交答辩意见。本院审理期间，省交行申请撤回对龙商公司、中建投（北京）矿业有限公司、中荣建投控股集团有限公司、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯的起诉，保留对马玉玲和荣邦公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马玉玲向本院举示以下证据：第一组证据：《商品房买卖合同书》1份，意在证明：马玉玲与荣邦公司于2012年9月10日就案涉房屋签订了买卖合同；第二组证据：《交通银行个人房产抵押贷款合同》1份、销售不动产统一发票1份、省交行个人贷款凭证1份、交通银行贷款结清证明1份，意在证明：马玉玲已经支付了全部购房款；第三组证据：物业费、垃圾清运费、水费、燃气初装费等票据10份、进户费用一览表1份，意在证明：马玉玲已经办理入户并占有、使用案涉房屋；第四组证据：交通银行贷款业主名单1份、商品房买卖合同备案信息查询1份，意在证明：省交行申请查封的房产中有11户是在交通银行办理的按揭贷款，省交行对该部分查封的房屋已出售系明知。法院在房屋已经出售，且部分房产已办理联机备案的情况下，仍予以查封，存在瑕疵。省交行对以上证据均无异议。本院认证认为，对马玉玲提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据，因省交行无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；对马玉玲提交的第四组证据，与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，省交行因与哈尔滨龙商投资集团股份有限公司（以下简称龙商公司）、中建投（北京）矿业有限公司、中荣建投控股集团有限公司、荣邦公司、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯金融借款合同纠纷一案，诉至本院。2014年7月31日，根据省交行财产保全申请，本院作出（2014）黑高法执保字第9号执行裁定，查封了荣邦公司开发的浦江国际小区84617平方米国有土地使用权和515套房屋（包括案涉房屋在内），并于同年8月5日，向房产、土地登记机关送达了该裁定。2015年4月17日，本院作出（2014）黑高商初字第19号民事判决，判令龙商公司偿还省交行贷款本金49,999,630元及利息，中建投（北京）矿业有限公司、中荣建投控股集团有限公司、荣邦公司、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯对上述债务承担连带责任。判决生效后，龙商公司未能履行给付义务，省交行向本院申请执行。本院执行期间，马玉玲以案外人身份提出执行异议。2018年7月31日，本院作出（2018）黑执异84号执行裁定，中止对案涉房屋及该房屋占用范围内土地使用权的执行。省交行不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。同时查明，2012年9月10日，马玉玲与荣邦公司签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同书》，其中合同第六条约定：马玉玲于2012年9月10日缴交首付款114,310元，余款26万元办理银行按揭。马玉玲于2012年11月26日向交通银行办理按揭贷款26万元。2012年11月29日，马玉玲向荣邦公司交纳了水、电、物业等费用并办理了入户手续。荣邦公司于2016年4月26日向马玉玲开具《销售不动产统一发票》。现马玉玲占有案涉房屋。另查明，荣邦公司于2011年6月23日取得包括案涉房屋在内的浦江国际小区A7、A8、A9、A10、A11、B10、B11、B12、B15、B16号楼的《商品房预售许可证》。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，结合双方当事人的诉辩主张、举证及庭审情况，确定本案的争议焦点为：马玉玲享有的民事权益是否足以排除对案涉房屋的强制执行。首先，马玉玲与荣邦公司于查封前签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，该合同合法有效。其次，结合马玉玲为案涉房屋办理按揭贷款，荣邦公司为其办理入户手续并开具购房发票的事实，根据商品房交易习惯，足以认定马玉玲已按照合同约定交付了全部购房款。再次，马玉玲于查封前已办理入户手续，并实际占有案涉房屋。最后，因荣邦公司为马玉玲开具不动产发票系在案涉房屋被查封之后，故案涉房屋未能办理过户登记非马玉玲的原因所致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，足以认定马玉玲对案涉房屋享有的民事权益能够排除强制执行。同时，根据房地一体原则，马玉玲享有排除强制执行的权利，自然及于案涉房屋占用范围内土地使用权。故本院对省交行的诉讼请求不予支持。综上，省交行的诉讼请求无法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回交通银行股份有限公司黑龙江省分行的诉讼请求。案件受理费6914.65元，由交通银行股份有限公司黑龙江省分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 曹 茗审判员 王晓兵审判员 王成慧二〇一八年十二月二十八日书记员 孙思宇