广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初2297号 原告：柳州市焱柳物业服务有限公司，住所地柳州市飞鹅路**银兴商业城“富荣城”写字楼一层，统一社会信用代码91450204685179823D。 法定代表人：郑权兵，经理。 委托诉讼代理人：韦炳快，广西旺国律师事务所律师。 被告：张保华，男，1969年3月9日出生，汉族，浙江省仙居县人，身份证地址浙江省仙居县。 被告：柳州天豪电器有限公司，住，住所地柳州市柳邕路**京城商贸****一社会信用代码914502005667681826。 法定代表人：陈天文，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：蓝健，广西广正大律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：甘伟，广西广正大律师事务所律师。 原告柳州市焱柳物业服务有限公司(以下简称焱柳物业公司）与被告张保华、柳州天豪电器有限公司（以下简称天豪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告焱柳物业公司之委托诉讼代理人韦炳快，被告张保华、天豪公司共同委托诉讼代理人蓝健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告焱柳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付物业服务费3044.63元，高压变电箱维修分摊费241.87元，合计人民币3286.5元；2、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告张保华系柳州市柳邕路124号京城商贸小区X（商铺）业主，被告天豪公司是该商铺使用人，原告系该小区的物业服务管理公司。2015年1月起至2016年2月，被告天豪公司仅按照每月每平方米2.143元的标准将2015年1月至2015年11月的费用以转账的方式支付给原告，尚欠原告物业服务费3044.63元、高压变电箱维修分摊费241.87元（2.02元/平方米×119.74平方米=241.87元）一直未交。为此，原告曾多次向两被告催收，但两被告却以种种理由拒不交纳。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告张保华、天豪公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。首先，原告没有提供相应的物业服务，小区电梯线路被破坏，原告没有及时维修，无权收取物业费；其次，原告违反合同约定擅自提高收费标准，合同中双方约定的标准是每平方米2元，原告擅自提高至3.5元，未经业主同意；第三，事实上，被告按合同约定的标准支付的物业费已经超出了原告应收的金额；第四，前期物业服务合同的期限从2011年8月1日至2015年12月31日，合同期满原告应当立即撤离小区，其无权收取2016年1-2月的物业费；第五，高压变电箱权属尚存争议，且金额过高，原告没有提供相应的合同、正式发票及转账凭证予以证实，该费用被告不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张保华系柳州市柳邕路124号京城商贸小区X（商铺）业主，建筑面积119.74平方米。被告天豪公司分别向8位业主承租京城商贸小区2栋2层共2561.15平方米(包含被告张保华119.74平方米在内）用于经营家用电器，天豪公司系该商铺的实际使用人。原告焱柳物业公司系该小区的物业服务管理公司。原告与柳州市京城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定：前期物业服务期限自2011年8月1日至2015年12月31日止；收费标准为商业网点（商铺）物业服务费一层按建筑面积每月每平方米2.5元由业主或使用人交纳，负一层及二层按建筑面积每平方米2元由业主或使用人交纳。 2013年1月23日，原告焱柳物业公司向商铺业主发出通知，内容为：“物业服务中心于2013年1月18日召开京城商贸商铺业主代表会议，会议邀请了京城房开公司及商铺业主的20位代表参加。随着物价上涨，物业支出成本高，我物业服务中心与业主代表商定从2013年1月1日起，商铺物业费的收费标准按3.5元收取，以便达到物业经费收支平衡。” 2015年11月30日，被告天豪公司以转账方式向原告交纳2015年1月至2015年11月物业服务费60369.92元。2016年1月4日，原告在小区内发出《关于撤出京城商贸物业服务项目的公告》，公告指出，焱柳物业公司将于2016年3月3日撤离京城小区，请拖欠相关费用的业主于2016年1月30日前缴清欠费。 另查明，2015年4月26日下午，该小区内高压分接箱起火，原告为此次维修垫付了维修费87158.13元。 庭审中，原告主张商铺物业费涨价至3.5元，已邀请业主代表参加，并征得各商铺业主的同意，但其仅向本院提供了一份《2013年1月23日消防检查及物业费上调通知签收表》。被告认为，原告上涨物业费是单方行为，不予认可。双方当事人各执已见，原告为此诉至法院。 本院认为，原告与柳州市京城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，故该物业服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。被告主张原告没有提供相应的物业服务，小区电梯线路被破坏，原告没有及时维修，无权收取物业费，证据不充分，本院不予采纳。关于物业服务费的收取标准。原告在前期物业服务合同中约定的收费标准是每月每平方米2元，原告主张于2013年将收费标准提高至3.5元，已召开业主代表会议并征得业主的同意，但未能提供充分证据证实，二层铺面业主在《2013年1月23日消防检查及物业费上调通知签收表》上签字，也仅仅证实业主收到通知，而不能证实业主同意提价。故原告主张物业服务费应按每月3.5元收取，理由不充分，本院不予支持。关于2016年1月-2月的物业服务费。本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》约定的合同期限为2011年8月1日至2015年12月31日止，且原告在向业主发出的通知中也明确指出，不再续签新的物业服务合同，则原告应自合同终止之日起撤出该小区。原告主张合同到期后未能找到适合的移交人，仍继续为该小区提供物业服务，但未能提供2016年1-2月期间实际提供物业服务的证据予以证实，故本院对2016年1-2月期间的物业服务费不予支持。 本案中，被告天豪公司虽然未与张保华签订租赁合同，未对物业服务费的承担进行书面约定，但从实际履行来看，该商铺的物业服务费一直由被告天豪公司支付，可视为二被告对物业服务费进行了约定。故该物业服务费应由商铺使用人被告天豪公司支付；被告张保华作为商铺业主承担连带责任。被告天豪公司已向原告交纳2015年1-11月的物业服务费，故现尚欠2015年12月的物业服务费即119.74×2元/月/平方米=239元。关于高压变电箱维修分摊费，原告提供了维修费票据，本院予以支持，应为2.02元/平方米×119.74=242元。二被告主张多交部分应予冲抵尚欠的物业费属另一法律关系，本案不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院》第五条、第七条、第十条第二款、《物业管理条例》四十二条之规定，判决如下： 被告柳州天豪电器有限公司支付原告柳州市焱柳物业服务有限公司2015年12月物业服务费239元、高压变电箱维修分摊费242元。 被告张保华对上述债务承担连带责任。 驳回原告柳州市焱柳物业服务有限公司其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可自本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由原告柳州市焱柳物业服务有限公司负担43元；由被告柳州天豪电器有限公司负担7元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  俞 微 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  兰学军 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  江 江 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 《最高人民法院》 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007