广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初22648号原告：广州市明和实业有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码914401017082813113。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：姜平、叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。被告：深圳麦咖文化传媒有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区，统一社会信用代码9144030035973326XW。法定代表人：苗茜，经理。委托诉讼代理人：毛平波、罗芷瑜，广东谷问律师事务所律师。被告：苗茜，女，1980年3月10日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。原告广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）与被告深圳麦咖文化传媒有限公司（以下简称麦咖公司）、苗茜租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明和公司的委托诉讼代理人姜平，被告麦咖公司的委托诉讼代理人毛平波到庭参加诉讼，被告苗茜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明和公司诉称：2016年7月1日，原告与被告麦咖公司签订《租赁合同补充协议一》，约定将位于广州市天河区珠江东路XX号XX房之自编XX单元物业租给被告麦咖公司作写字楼使用，租赁期限为2016年7月1日至2018年12月31日止。合同签订后，被告苗茜于2016年1月1日收取商铺后开始办公（原为苗茜承租后转租至麦咖公司），但自2016年12月1日起，麦咖公司未向原告按约支付租金及迟延违约金，按合同约定被告已构成违约。因被告麦咖公司为自然人独资企业，根据公司法的规定，股东苗茜需承担连带责任。现请求法院判令：一、被告深圳麦咖文化传媒有限公司支付原告拖欠的从2016年12月1日至2017年1月5日期间的租金32868元（每月租金28303.2元×1个月零5天）及迟延违约金（分两段计算，欠缴的2016年1月的租金28303.2元的违约金以28303.2元为基数，从2016年12月6日计至实际清偿之日止；欠缴的2017年1月中的5天的租金4565元的违约金，以4565元为基数，从2017年1月6日计至实际清偿之日止，上述违约金均是按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，均以本金为限）；二、被告苗茜对上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由被告承担。被告麦咖公司答辩称：一、被告已于2016年11月30日前以书面方式告知原告及物业公司解除租赁及服务的合同，故双方的合作及服务关系已于2016年11月30日前已经结束。被告已在解除租赁通知中明确说明物业及物业中遗留物件由原告处置，与被告无关。故，被告不存在拖欠原告租金的问题。二、原告在租赁合同中要求被告提前退租必须提前一个月发出书面通知，但本合同没有约定原告解除的对等条款，该约定限制被告的权利，免除原告方义务，属于无效条款，被告无需提前一个月通知原告解除合同。三、被告苗茜不是本案的适格被告，因为只有当个人独资企业的股东与公司财产混同的时候，股东才承担公司的对外的债务和责任，原告没有证据证明被告苗茜与被告财产混同，所以将苗茜列为被告不适格。被告苗茜提交书面答辩状，辩称被告已于2016年11月30日前以书面方式告知原告及物业公司解除租赁及服务的合同，故双方的合作及服务关系已于2016年11月30日前已经结束。被告已在解除租赁通知中明确说明物业及物业中遗留物件由原告处置，与被告无关。故，被告不存在拖欠原告租金的问题。经审理查明：据原告明和公司（甲方/出租人）、被告麦咖公司（乙方/承租人）共同确认的《广州市房屋租赁协议》（以下简称租赁协议）显示，甲方将天河区珠江东路XX号XX房之自编XX单元的房产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公使用；租赁期限为2016年7月1日至2018年12月31日，其中，2016年7月1日至2017年12月31日的月租金额为28303.2元；租金按月结算，由乙方在每月5日前按现金或银行转账付给甲方；乙方向甲方交纳保证金56606.4元，甲方应在租赁期满或者解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。据原告明和公司（甲方/出租人）、被告麦咖公司（乙方/承租人）共同确认的《租赁合同补充协议一》（以下简称补充协议）显示，合同10.1该协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业；10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不退还，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；11.2乙方未按本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金，且甲方或物业管理公司有权采取如下措施催收：……（3）逾期超过20日的，甲方或其所指定的物业管理公司有权停止向本物业提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施及相应服务。诉讼中，麦咖公司确认其未缴交2016年12月1日至2017年1月5日期间的租金，但主张其已于2016年11月28日通过向物业公司快递寄送以及当面送达解除租约通知函的方式告知明和公司解除租赁合同，且实际于2016年11月30日前搬走，因涉案物业是密码锁，故无需交接钥匙；虽然麦咖公司单方提出解除合同属于违约，但麦咖公司已接受没收租赁保证金的违约后果，明和公司要求麦咖公司提前一个月通知解约属于加重原告的义务，属无效约定。为此，麦咖公司提供了证据1.快递妥投证明及通知，显示寄件人“麦咖”于2016年11月28日向收件人“高德置地控股有限公司”寄送文件名“解除租约通知函”，该件于当日妥投；证据2.通知，显示麦咖公司于2016年11月23日向雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司出具，内容为麦咖公司已于2016年11月30日撤离涉案房产，该件右上角有内容为“已收原件，洪晓璇代收，2016.11.28”的备注。明和公司对此均不予确认，称上述通知函并非法向明和公司寄送，且该通知函仅为麦咖公司的单方告知，双方并未就提前退租达成一致意见，麦咖公司也没有按照合同约定提前一个月告知退租，因此双方的租赁合同并不因此解除，明和公司随后于2017年1月向麦咖公司发送解除合同通知书，通知麦咖公司于2017年1月5日解除租赁合同。麦咖公司确认收到明和公司寄送的上述解除合同通知书。另查明，被告深圳麦咖文化传媒有限公司于2015年12月31日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东为案外人李雷。本院认为：明和公司与麦咖公司签订的租赁协议及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据已查明的事实，麦咖公司抗辩称其已于2016年11月通知明和公司解除合同并已于2016年11月30日搬离，提供了快递妥投证明以及书面签收函予以证明，但明和公司对此不予确认，否认知晓麦咖公司提前退租，而上述函件的接收方显示并非明和公司，麦咖公司亦未按协议约定提前一个月告知明和公司退租事宜，故麦咖公司的上述抗辩意见缺乏理据，本院对此不予采纳。明和公司诉请要求麦咖公司支付欠缴2016年12月1日至2017年1月5日期间的租金32868元，具有合同及法律依据，本院予以支持。麦咖公司逾期支付上述租金，明和公司主张违约金以每月欠付的租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月6日计算至实际支付之日止，未超出合同约定，并无不妥，本院予以支持，但每期违约金均应以不超过本金为限。至于明和公司以麦咖公司属于自然人独资企业，被告苗茜作为公司股东应承担连带责任的意见，根据麦咖公司的工商登记信息显示苗茜仅为法定代表人，并非麦咖公司的股东，原告的该项主张，本院不予支持。被告苗茜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳麦咖文化传媒有限公司向原告广州市明和实业有限公司支付2016年12月的租金28303.2元以及违约金（以28303.2元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2016年12月6日起计至付清之日止，以不超过本金为限）、2017年1月1日至5日的租金4565元以及违约金（以租金4565元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2017年1月6日起计至付清之日止，以不超过本金为限）；二、驳回原告广州市明和实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1400元，由原告广州市明和实业有限公司负担200元，被告深圳麦咖文化传媒有限公司负担1200元。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  樊明香人民陪审员  刘其勇二〇一八年十二月十八日书 记 员  谢丽军孙思惠