西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初7886号原告：杨惠清，女，汉族，1950年12月22日出生，住西安市莲湖区。委托代理人：马驰，男，回族，1960年12月23日出生，住西安市莲湖区。被告：孙郑智，（曾用名董郑智），男，汉族，1980年9月3日出生，住河南省郑州市管城回族自治区。委托代理人：何宏明，陕西新庆律师事务所律师。被告：袁三方，男，汉族，1973年8月28日出生，现住西安市雁塔区。委托代理人:李小民，陕西玄凯律师事务所律师。委托代理人:麻建春，陕西玄凯律师事务所律师。原告杨惠清与被告孙郑智、袁三方房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨惠清的委托代理人马驰，被告孙郑智的委托代理人何宏明，被告袁三方及其委托代理人李小民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨惠清诉称，本案涉案房产本系原告所有。2010年6月8日，案外人蒋某某骗得原告委托书一份，并在西安市公证处办理了（2010）西证民字第4320号公证书；同日蒋某某又将原告委托转委托给案外人彭某某；2010年12月8日，彭某某私刻原告私章，伪造原告签名，将涉案房产以合同形式转让给被告孙郑智；原告与女儿金某某知道此事后遂向西安市公证处提出申请，请求撤销（2010）西证民字第4320号公证书。2011年9月19日，西安市公证处在査明事实后，作出了（2011）西证复字第6号《关于撤销（2010）西证民字第3898号和（2010）西证民字第4320号公证书的决定》。2015年10月，被告袁三方持涉案房屋所有权证要求原告母女腾某某，此时原告才得知，虽然西安市公证处作出了（2011）西证复字第6号《关于撤销（2010）西证民字第3898号和（2010）西证民字第4320号公证书的决定》，但该涉案房产依然在原告不知情的情况下，又由被告孙郑智转让给了被告袁三方。2015年12月1日，袁三方作为原告向莲湖区法院起诉请求原告母女腾某某并支付占用费；莲湖区法院审理后，作出（2016）陕0104民初145号民事判决书，驳回了袁三方的起诉。袁三方不服，上诉至西安市中级人民法院，经审理西安市中级人民法院做出了（2017）陕01民终1431号民事判决书，驳回了袁三方上诉请求，维持原判。2016年11月20日，原告向莲湖区法院提起诉讼，请求确认原告与被告孙郑智2010年12月8日签订的《房地产买卖协议》无效；莲湖区经审理后，于2017年6月28日作出了（2017）陕0104民初906号民事判决书，确认了原告与被告孙郑智2010年12月8日签订的《房地产买卖协议》无效。在另案审理中，被告孙郑智称：“这个房子我没有占有使用，这个房子原来是马团结的房子，我和马团结是朋友，马团结先将房子过户到我名下，马团结欠袁三方的钱，后来还不上，马团结被天津警方以非法集资拘留后，袁三方找到我，让我给他办理房屋过户”，又说：“我不认识杨某某，我当时给袁三方出的委托书，至于他再委托谁我不清楚。”，“袁三方没有向我交付过任何费用，只是当时用我的身份办了一张银行卡，但是银行卡不是我持有，我把卡交给袁三方由他修改密码，过户费用也是由他自己支付”：由此可见，两被告间对于该房屋买卖时并非真实的。综上所述，原告认为：其一，莲湖区于2017年6月28日作出了（2017）陕0104民初906号民事判决书，确认了原告与被告孙郑智2010年12月8日签订的《房地产买卖协议》无效；足以说明两被告间2015年9月2日签订的位于西安市莲湖区XX路XX号XX号楼XX号《西安市二手房买卖合同》的基础是不存在的：其二，被告袁三方并没有向被告孙郑智支付涉案房产的合理对价，该房产面积为48．35平方米，两被告形成的合同中仅体现成交价5000元，足以说明两被告间在该房产过户过程中存在恶意串通行为，故两被告间2015年9月2日签订的《西安市二手房买卖合同》亦是无效的。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、确认两被告2015年9月2日签订的位于西安市莲湖区XX路XX号XX号楼XX号《西安二手房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告孙郑智辩称，原告与被告签订的房屋买卖协议合法，系双方真实意思表示，应当依法有效。原告授权委托第三人并且该委托书通过公证形式予以公证，办理了房屋过户手续，也是符合购房买卖协议的法律程序。被告孙郑智将房屋卖给了本案被告袁三方，也是根据正常的法律程序办理了过户登记手续，所以原告诉请于法无据，应予以驳回。被告袁三方辩称，被告孙郑智取得房地产时间是2010年12月20日，被告孙郑智与被告袁三方的借款时间为2011年12月29日，办理抵押登记申请的时间是2011年12月29日，所以双方是以房抵债的法律关系，并且该法律关系依法成立，所以依法应当驳回原告诉请。经审理查明，被告袁三方将原告及其女儿金某某以返还原物为由诉至西安市莲湖区人民法院，该院作出（2016）陕0104民初145号民事判决书查明以下事实：金某某系杨惠清之女, 其父金根录于 2003 年 11 月 11 日 去世. 2010 年 5 月 22 日, 杨惠清向西安市公证处申请办理遗产继承公证, 同时提交了金某某放弃继承权声明书。 2010 年 5 月 27 日 , 西安市公证处出具 (2010) 西证民字第 3898 号 《公证书》, 载明被继承人金根录的父母均先于被继承人死亡, 被继承人金根录的子女金某某自愿放弃对被继承人金根录位于西安市莲湖区团结中路64号院 567 楼 24 号 (房产证号: 1050108018-5-1-24-20509)遗产的继承权,故该遗产由其配偶杨惠清继承。2010年5月31日,杨惠清向市房管局申请办理上述继承房屋的所有权转移登记。市房管局于2010年6月7日向杨惠清颁发了 1050108018-5-1-24-20509~1 号 《房屋所有权证》, 载明所有权人为杨惠清, 登记类型为转移登记, 类别为私房继承和登记。 2010 年 6 月 8 日, 杨惠清在西安市公证处申请办理了 (2010) 西证民字第 4320 号 《公证书》, 证明杨惠清于当日来到公证处在委托蒋某某代为出售涉案房屋、代收房款等之 《委托书》 上签字。 金某某得知其母杨惠清将其父金根录的房产办理了遗产继承公证, 又办理了房产证, 将房屋过户在其母名下, 并委托蒋某某帮助办理房屋抵押后, 以杨惠清侵犯其继承权为由, 与其母杨惠清一起到西安市公证处申请撤销上述 《公证书》。 2011 年 9 月 19 日, 西安市公证处作出(2011)西证复第6号《公证书》,认为杨惠清在申请办理继承公证时,有意隐瞒女儿金某某, 利用他人采用冒名顶替的手段, 骗取继承公证书, 在西安市房屋管理部门办理产权变更手续后委托他人将房屋出售, 并依法撤销其作出的(2010)西证民字第3898号金某某并未到市房管局申请撤销房屋产权登记, 并继续在该房屋居住至今。又查,根据涉案房星的房产档案记载:案外人蒋某某于2010华6月8日取得杨惠清的委托书后,于当日又向案外人彭某某出具委托书,委托事项包含代为出售涉案房屋,代收房款、代为办理房屋过户手续等。2010年12月8日,彭某某代表杨惠清与孙郑智签订《房地产头买契约》, 将涉案房屋从杨惠清名下过户到孙郑智名下。 2012 年 1 月 11 日,市房管局为袁三方颁发涉案房屋他项权证,抵押权人为袁三方，抵押人为孙郑智,担保债权为200000元。2015年8月19日，孙郑智向杨某某出具委托书, 委托事项为办理涉案房屋抵押注销手续、房产出售及过户手续等。 同一日, 袁三方(乙方)和孙郑智(甲方)还签订《借款补充协议》, 双方在该协议中约定:甲方将涉案房产以人民币200000元的价格抵给乙方用于偿还借款, 如甲方未能配合乙方办理房产过户手续, 或者房产过户后一个月内乙方未能接受到房屋, 未能正常使用上述房屋, 则借款本息继续有效, 甲方需继续按借款协议约定承担还款责任和义务。2015年8月,杨某某代表孙郑智和袁三方签订《西安市二手房买卖合同》,合同约定房屋售价为5000元。2015年9月17日,涉案房屋过户登记至袁三方名下。2015年9月22日,袁三方以价款173960元为基数缴纳了房屋契税5219元,袁三方取得《房屋所有权证》后,遂要求金某某,杨惠清搬离涉案房屋.2015年11月16日,金某某向莲湖区法院提起行政诉讼,要求确认市房管局颁发房屋所有权证违法。在该案审理中,孙郑智作为第三人参加诉讼。孙郑智在该案庭审中称:“杨惠清给蒋某某写的授权委托书,蒋又给彭(晨)写的转委托书,因马团结和蒋某某有经济纠纷, 就用这个房子抵债, 把杨惠清这个房子直接过户到我名下了”。 2015年 12月 3日, 袁三方向莲湖区法院提起民事诉讼, 要求孙郑智向其交付房屋并支付违约金。在该案审理中, 孙郑智称:“这个房子我没有占有使用, 这个房子原来是马团结的房子, 我和马团结是朋友, 马团结先将房子过户到我名下,马团结欠袁三方的钱, 后来还不上, 马团结被天津警方以非法集资拘留后, 袁三方就找到我, 让我给他办理房屋过户”。“我不认识杨某某, 我当时给袁三方出的委托书, 至于他再委托谁我不清楚。”,“袁三方没有向我交付过任何费用,只是当时用我的身份证办了一张银行卡,但是银行卡不是我持有,我把卡交给袁三方由他修改密码,过户费用也是由他自己支付”。该院经审查认为袁三方虽取得了涉案房屋的所有权证书,但涉案房屋一直由杨惠清、金某某占有使用, 且向袁三方出售房屋的孙郑智是否系涉案房屋的合法权利人至今尚存在争议, 袁三方提供的证据尚不足以证明其系涉案房屋确定的权利人, 故对其要求被告搬离涉案房屋并支付房屋占用费的诉讼请求,不予支持。故判决驳回了袁三方的诉讼请求。袁三方不服该判决并上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院经二审审理，作出（2017）陕01民终1431号民事判决书驳回了袁三方的上诉，维持了原判决。   再查，被告袁三方将孙郑智以房屋买卖合同为由诉至西安市莲湖区人民法院，该院查明以下事实：2015年8月19日，孙郑智向案外人杨某某出具委托书，委托事项为办理涉案房屋抵押注销手续、房产出售及过户手续等。同日，袁三方（乙方）与孙郑智（甲方）签订《借款补充协议》，协议约定甲方将涉案房产以20万元的价格抵偿给乙方用于偿还借款，如甲方未能配合乙方办理房产过户手续，或者房产过户后一个月内乙方未能接收到房屋，未能正常使用上述房屋，则借款本息继续有效，甲方需继续按照借款协议约定承担还款责任和义务，不视为甲方归还了乙方借款。当日，杨某某代表孙郑智与袁三方签订了《西安市二手房买卖合同》。并出具（2016）陕0104民初142号民事判决书判决驳回了袁三方的诉讼请求，该判决书已发生法律效力。  又查，原告将蒋某某、孙郑智、彭某某以确认合同无效为由诉至西安市莲湖区人民法院，该院经审查认为被告蒋某某利用其作为原告代理人的便利条件,私自将他人房屋抵偿自己债务,并非原告杨惠清与被告孙郑智之间达成买卖涉案房屋的意思表示。并且,涉案房屋的买卖还侵犯了案外人金某某作为涉案房屋共有人的合法权利。被告孙郑智虽辩称其在签订协议时系善意第三人,但对蒋某某以房抵债时并非涉案房屋的合法权利人的情况应当是明知的,其在庭审中也未能提供案外人马团结确实向原告支付了涉案房屋的合理对价,故对其抗辩意见不予采信。故判决确认2010年12月8日彭某某代理杨惠清与孙郑智所签订的 《房地产买卖契约》无效。该判决已发送法律效力。庭审中，被告孙郑智认可杨某某代其与袁三方签订合同的行为，并愿意承担该代理行为带来的法律后果。以上事实，有（2016）陕0104民初145号民事判决书，（2016）陕0104民初142号民事判决书，（2017）陕01民终1431号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，彭某某代表原告与被告孙郑智所签订的房地产买卖契约已经被生效法律文书确认无效，据此，孙郑智无权出卖涉案房屋给被告袁三方，孙郑智出卖涉案房屋的行为属无权处分，现原告明确表示对孙郑智出卖房屋的行为不认可，两被告之间签订的西安市房屋买卖合同应属无效。案外人杨某某代表孙郑智与袁三方签订合同，孙郑智对杨某某的代理行为认可，故该合同约束于孙郑智。原告主张确认两被告之间的房屋买卖合同关系无效的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：杨某某代理被告孙郑智与被告袁三方于2015年8月19日签订的《西安二手房买卖合同》无效。本案诉讼费用50元，由两被告承担。鉴于上述费用原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    刘    洁人民陪审员    孟 江 晖人民陪审员    杨    瑛 二0一八年十二月十日                               书  记  员    李   静   1