山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初2420号原告：高红英，女，1966年11月23日生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。被告：烟台万泰建筑工程有限公司，住所地烟台市西珠岩北街**，统一社会信用代码913706007752875456。法定代表人：孙承学，董事长。委托诉讼代理人：李玉涛，山东博旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：温韬，山东博旭律师事务所律师。原告高红英诉被告烟台万泰建筑工程有限公司（以下简称万泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告高红英及其诉讼代理人谢向阳，被告万泰公司诉讼代理人李玉涛、温韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高红英向本院提出诉讼请求：1、万泰公司给付我方违约金60万元；2、万泰公司立即为我方办理位于烟台经济技术开发区G-4小区（秦山路东）的9号厂房的房产证（庭审中将房产证变更为不动产登记证）；3、本案诉讼费用由万泰公司承担。事实和理由：我方与万泰公司于2011年11月30日签订厂房出售协议，约定万泰公司将坐落于烟台开发区G－4小区（秦山路东）的9号厂房出售给我方，出售总价格为600万元，万泰公司应为我方办好房产证，房产证的办理期限从我方交清首付300万元购房款之日起算，如万泰公司不能在两年之内办出房产证，视为万泰公司违约，万泰公司应按房屋出售价的10%承担违约金。该协议签订后，我方依约于2011年11月30日将首期购房款300万元支付给了万泰公司，万泰公司依约应于2013年11月30日以前办妥房产证，但时至今日，万泰公司仍未为我方办出房产证，构成违约，应按购房款总额600万元的10%向我方支付违约金60万元，并为我方办理房产证。被告万泰公司辩称，1.原告高红英的诉讼请求应予驳回，理由如下：（1）根据厂房出售协议第三条第3款的规定，原告要求我方支付违约金的前提是退还涉案厂房，在未退还厂房情况下，其第1项诉请没有事实和法律依据；（2）我方系基于与该房产的目前所有人山东天宇科技开发有限公司（以下简称天宇公司）所签订的合同所得了涉案房产，目前我方并不是该房产的实际产权人，因此也无法协助原告办理相关产权证书，故原告的第2项诉请是无法实现的。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。2.万泰公司当庭提出反诉，请求法院确认原告与我方签订的厂房出售协议无效。理由如下：我方对涉案房产不享有所有权利，仅享有合同权利，房产所有权将来是否属于我方属待定状态，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，该类房产不允许转让，故涉案厂房出售协议违反法律强制性规定，为无效合同；另外，根据厂房出售协议第三条第6款的规定，如我方无法办理房产证，则该协议无效。综上，无论是基于法律规定还是合同约定，涉案厂房出售协议均应为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万泰公司与天宇公司存在建设工程合同关系，涉案房产系天宇公司为向万泰公司支付工程款而抵顶给万泰公司的，双方约定抵顶的9＃厂房由天宇公司负责给万泰公司进行房产证、土地证的办理，费用按规定各自承担。2011年11月30日，万泰公司（卖方、甲方）与高红英（买方、乙方）签订厂房出售协议，协议第一条规定，乙方购买甲方坐落于烟台开发区G-4小区（秦山路东）天宇公司院内的9号厂房共两层，厂房建筑面积2517平方米，配套场地总占地面积3117.50平方米，按房产证为准。第二条规定，厂房出售价格按总价人民币陆佰万元出售给乙方，本价格不包含办理土地续期的费用。房产证由甲方为乙方办理，费用由天宇公司与乙方按照国家规定各自承担费用。厂房出售以后（指合同签订后），若再有其他费用（已约定的费用除外）由乙方自负。第三条规定，1、本售房合同约定之日，乙方即支付甲方人民币拾万元整作为定金，合同签订之日即2011年11月30日前乙方再向甲方交纳购房款人民币贰佰玖拾万元整，即甲方收到乙方首期叁佰万元购房款，甲方即将9号厂房交付给乙方；如果乙方不能在2011年11月30日前交清人民币叁佰万元现金给甲方，甲方则视乙方违约，合同解除，乙方的拾万元定金不退回。2、甲方通知乙方办理9#厂房的房产证之日，乙方即交纳剩余购房款叁佰万元至恒丰银行，由恒丰银行出具保函，待房产证办好后，由恒丰银行将剩余房款叁佰万元交给甲方，即乙方交清全房款给甲方。3、在厂房房产证未办好前，（剩余叁佰万元房款未交给甲方之前），如遇国家建设和军事建设等特殊情况，需依法提前收回厂房时，所给予的补偿由甲乙双方各得一半，乙方不再交纳尚欠的叁佰万元房款给甲方，甲方对乙方已交纳的叁佰万元房款也不再退回，双方即时解除合同；若在合同约定办理房产证的两年期内，房产证办理过程中，土地性质发生变化由工业用地转变为民用用地，而乙方已将剩余叁佰万元房款全部交给甲方（即乙方将全额房款交给甲方），则补偿款全部给乙方，但乙方应退还甲方缴纳的土地由工业用地转变为民用用地所发生的甲方支付的相关费用；如果甲方在两年之内不能办好房产证，但乙方已将剩余叁佰万元房款交给甲方（即乙方将全额房款交给甲方），则补偿款也全部归乙方。若甲方在两后之内不能为乙方办好9#厂房的房产证，则视甲方违约，甲方将承担本协议约定的违约责任，即按厂房出售价的10%支付给乙方违约金。乙方要退房，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款及乙方办理土地续期的费用；乙方不退房，经双方协商甲方能在一定期限内办好房产证，乙方仍旧购买该厂房，则土地续期的费用仍旧由乙方承担，甲方不再承担违约责任。4、乙方在厂房使用过程中所产生的物业管理费用，由乙方根据该地块天宇公司6#、7#、8#厂房物业管理费的标准缴纳，与甲方无关。5、房产证办理期限从乙方交清首付叁佰万元房款开始计算。6、乙方接到甲方通知，需办理9号厂房房产证时，乙方必须按约定支付剩余叁佰万元厂房款，逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，且办理房产证日期顺延，如乙方逾期超过三个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房出售价的10%计；若甲方不能办理土地证（土地证的办理日期按天宇公司6＃、7＃、8＃厂房的办理日期）、房产证，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按合同总价的10%支付给乙方作为违约金，乙方即退还厂房给甲方。协议书签订后，高红英于2011年10月29日支付购房定金10万元、2011年11月30日支付房款290万元。2011年12月10日，双方对房屋进行了交接。2017年10月20日，万泰公司以EMS方式向高红英邮寄通知函，称9＃厂方已经具备办证条件，要求高红英：1、在收到本通知函后3日内向万泰公司支付剩余的300万元购房款。2、高红英依约履行付款义务后，万泰公司为高红英办理出售协议中的9＃厂房的房产证。高红英收到该通知后未予交纳。万泰公司于2018年5月4日向本院起诉，以高红英未向其支付剩余购房款为由要求解除涉案厂房出售协议，并要求高红英承担违约金60万元。本院立案号（2018）鲁0691民初1078号，并于2018年7月6日作出一审判决，认为，房屋具备办证条件时卖方通知买方办证是房屋买卖的交易习惯，万泰公司未提供证据证明涉案房屋现已具备办证条件。即使具备办证条件，涉案房屋系以物抵债取得，万泰公司并未取得房屋权属证书，将涉案房屋的权属证书直接办至高红英名下至少应具备下列条件，1.案外人天宇公司同意并协助；2.不违背相关法律、法规的规定。故双方约定的“甲方通知乙方办理9＃厂房的房产证之日”应理解为涉案房屋具备过户至高红英名下之日。双方约定“甲方通知乙方办理9＃厂房的房产证之日，乙方即交纳剩余购房款人民币叁佰万元现款至恒丰银行，由恒丰银行出具保函”的目的，系为确保万泰公司将房款付清后能够得到房产证的一种担保，在高红英将房款交至恒丰银行后，若万泰公司不能将房产证办至高红英名下，万泰公司也不能得到房款，是对万泰公司的一种督促，也可以促使万泰公司积极履行协调办证之义务。现万泰公司要求高红英直接将房款交至万泰公司，违背了初始目的，失去了双方签订本条条款的意义，与合同约定不符。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，万泰公司诉请与高红英解除双方签订的《厂房出售协议》，无证据证明双方约定的解除合同的条件已成就，本院不予支持。进而，其请求高红英立即搬离并腾空厂房，本院也不予支持。判决驳回万泰公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。本院认为，万泰公司主张其与高红英签订的厂房出售协议无效，系对高红英诉讼请求的反驳而不属于反诉，本院对万泰公司关于该协议无效的反驳不予支持，理由如下：1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。故违反法律、行政法规的强制性规定并非一律导致合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理性法律,立法目的是为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展。其中第三十八条第(六)项是法律对房屋出卖人的要求,是管理性规范,不应作为认定合同效力的依据。万泰公司以其未取得涉案房产权利证书为由主张该厂房出售协议无效，于法无据，本院不予支持；2、合同效力属于法律评价，不能通过当事人约定进行确认。本案中，根据厂房出售协议第三条第6款“若甲方不能办理土地证（土地证的办理日期按天宇公司6＃、7＃、8＃厂房的办理日期）、房产证，则售房合同无效”之内容，结合协议其他条款内容，应为无效约定，不受法律保护。万泰公司以该协议条款主张协议无效，亦于法无据，本院不予支持。综上，涉案厂房出售协议系双方的真实意思表示，除上述条款外其他内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按协议约定履行各自的义务。本院认为，涉案厂房出售协议第三条第3款、第5款明确规定，如万泰公司不能在两年之内为高红英办好涉案厂房的房产证，则视万泰公司违约，应按厂房出售价的10%承担违约金，房产证办理期限从高红英交清首付300万元房款开始计算，高红英于2011年11月30日向万泰公司交清了首期房款300万元，即万泰公司应于2013年11月30日以前为高红英办好房产证，逾期应承担违约责任，高红英要求万泰公司按厂房出售价600万元的10%承担违约金60万元，符合合同约定，本院予以支持。协议第三条第3款规定的“乙方不退房，经双方协商甲方能在一定的期限内办好房产证，乙方仍旧购买该厂房，则土地续期的费用仍旧由乙方承担，甲方不再承担违约责任”之内容，应理解为万泰公司在其未按期为高红英办理房产证的情况下，与高红英就办证期限协商一致，取得了高红英的谅解，高红英可以不再追究万泰公司的违约责任，而并非对协议规定的万泰公司承担逾期办证违约责任内容的否定。本案审理过程中，万泰公司认可涉案厂房不具备办理房产证的条件，也不能提供办证的具体期限，故上述约定的万泰公司不承担违约责任的条件并不成就，万泰公司以高红英不退房为由主张其不应承担违约责任，与合同约定不符，本院不予采信。本院认为，万泰公司对涉案厂房的处分权利源于案外人天宇公司以该厂房抵债的事实，涉案厂房权属证书现仍不在万泰公司名下，万泰公司目前尚不具备将房产权利证书办至高红英名下的条件，高红英要求万泰公司为其办理房产权利证书，本院不予支持。综上所述，万泰公司应向高红英承担违约金60万元，对高红英的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告烟台万泰建筑工程有限公司自在本判决生效之日起十日内向原告高红英支付违约金60万元；二、驳回原告高红英的其他诉讼请求。如果被告烟台万泰建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5000元，由被告烟台万泰建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙永刚二〇一八年十二月二十五日书记员  秦思思