海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初11056号   原告：代娇娜，女，1974年12月9日出生，汉族，黑龙江省绥化市北林区信合怡园小区7号高层2单元。   委托诉讼代理人：谭思思，北京岳成（三亚）律师事务所律师。   被告：三亚凤凰水韵房地产开发有限公司，住所地三亚市金鸡岭路185号凤凰水城南岸E2栋负一楼。   法定代表人：范文燚，该公司董事长。   委托诉讼代理人：丁峰，男，该公司职员。   原告代娇娜诉被告三亚凤凰水韵房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院于2018年12月4日受理立案后，依法由审判员吉才军独任审判，于同年12月29日本院公开开庭审理了本案，原告代娇娜的委托诉讼代理人谭思思，被告三亚凤凰水韵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告代娇娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金10万元；2.判令被告承担案件诉讼费。事实和理由：2017年10月18日，原告和朋友温楠在销售人员钟怡的介绍下购买被告开发的三亚市××区团的两套房屋。原告购买三亚市风凰水城E区一组团4栋5层505房，总价款2034268元，支付定金10万元，并签订《三亚风凰水城E区定购书》。双方约定2017年10月25日前签订《商品房买卖合同》。后原告离开三亚，委托同样购房的温楠代办签约事宜。2017年10月20日，被告的工作人员钟怡通过微信发给温楠一份《委托管理合同》及附件。该合同约定原告需要将购买的房屋委托给三亚欢朋酒店管理有限公司管理直至2021年12月31日，且在此期间不向该管理公司收取任何费用。原告拒绝签订此合同。被告称若购买房屋必须签订《委托管理合同》，否则不卖房。之后，改为原告若不签订《委托管理合同》，该房屋的交房日期将延迟至2022年6月30日。原告认为签订《委托管理合同》和延期交房，本质上都是将房屋交给他人免费使用5年，侵害了原告的合法利益，原告拒绝接受。被告遭到拒绝后，不同意与原告签订房屋买卖合同或者退款，并未经原告同意将房屋出售给他人。之后，原告投诉到住建局但未妥善解决。为维护原告的合法权益，望判如所请。   被告答辩称，一、2017年10月18日，原被告签订《定购书》购买被告位于××区房。《定购书》第三条约定“乙方应在2017年10月26日前支付定购该物业的全部房款（含已付定金）。”第五条约定“乙方应于2017年10月25日前与甲方签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权解除本协议，乙方所支付的定金不予退还，并有权另行处置该物业。”原告签订《定购书》后并未依约签订合同及付清全款，故被告在原告违约后，分别于2017年10月31日、2017年11月7日两次发函催告原告被置之不理。2017年11月14日，被告依约向原告发函解除定购书。二、原告未在异议期提出异议，且《定购书》已被合法解除，其无权主张返还定金。根据《最高法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告对被告发出的两封《催款通知书》和《终止协议通知书》都未提出异议，于2018年11月23日向人民法院提起诉讼，已过诉讼时效。综上，由于原告的违约行为，被告依约解除《定购书》，符合法律规定。对原告履约中违背诚信原则又恶意提起诉讼，严重浪费司法资源行为，请求法院依法查明事实，驳回原告全部诉讼请求。   经审理查明，2017年10月18日，原告和朋友温楠在被告销售人员钟怡的介绍下购买被告开发的三亚市××区团的两套房屋。原告购买一组团4栋5层505房，总价款2034268元，并与被告签订《三亚风凰水城E区定购书》。《三亚风凰水城E区定购书》第四条约定，原告在签署本协议时应向被告支付定金10万元，该定金作为双方签订《商品房买卖合同》的担保。第五条约定，原告应于2017年10月25日与被告签订《商品房买卖合同》，否则，被告有权解除本协议，原告所支付的定金不予退还，并有权另行处置该物业。第七条约定，原告逾期付款或逾期提供按揭资料的，应按照逾期房款万分之五每日的标准向被告承担违约金；逾期15日的，原告购买该物业不再享受优惠价，被告有权推迟合同备案时间；逾期达到30日的，被告有权解除本协议，罚没原告已付定金并有权另行处置该物业。第十一条约定，在签订《商品房买卖合同》前，被告若提前解除本协议应向原告双倍返还定金并退还剩余房款；原告若提前解除本协议则无权要求返还定金，被告在原告退还本协议及收据原件后60日内向原告无息退还剩余房款。定购书签订后，原告依约向被告交付了10万元的定金。后原告离开三亚，委托一起购房的温楠代办签约事宜。2017年10月20日，被告的工作人员钟怡通过微信发给温楠一份《委托管理合同》及附件，该合同约定原告需要将购买的房屋委托给三亚欢朋酒店管理有限公司管理直至2021年12月31日，且在此期间不向该管理公司收取任何费用，原告拒绝签订。双方在同年10月20日至11月1日就上述问题交涉未果。被告分别于同年10月31日、11月7日向原告邮寄催款通知书，要求原告与其签订《房屋买卖合同》并缴清房款，否则定金不予返还。同年11月15日，被告向原告邮寄终止协议通知书，告知原告因原告未能在规定时限内前来签约、付款，根据定购书第七条的有关规定，定购书自动终止，已交纳的定金不予退还，房屋由被告另行出售。同年11月3日，原告向被告邮寄书面说明，陈述被告设置定金陷阱，强迫原告签订《委托管理合同》的事实，并要求被告退还购房定金。   庭审中，原告表示对被告于2017年11月15日邮寄终止协议通知书要求解除《三亚凤凰水城E区定购书》没有任何异议，也给被告发了书面的说明，只是对解除的事实和理由有争议，不认可被告在终止协议通知书中陈述的事实和理由。   以上事实，有《三亚凤凰水城E区定购书》、收据、催款通知书、终止协议通知书、说明、微信聊天记录、录音、视频、邮寄单、工作联系单，以及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。   本院认为，原、被告签订的《三亚凤凰水城E区定购书》，系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在收到原告交付的10万元房屋买卖定金后，双方至今未签订《房屋买卖合同》，原、被告均表示根据被告邮寄的终止协议通知书，《三亚凤凰水城E区定购书》已经解除，本院对该事实予以确认。原、被告在《三亚凤凰水城E区定购书》中均未对所购房屋的返租委托管理问题做出约定，虽被告主张在签订定购书前已向原告披露房屋需要返租委托管理的事实，但定购书并未载明该事项，也无证据表明原告已经在定购书签订时同意返租委托管理，通过双方多次在2017年10月25日前后就此事交涉也可以看出，原告始终是不同意返租委托管理的。故双方未签订《房屋买卖合同》系因双方就返租委托管理事项没有达成一致意见导致，属于不可归责于当事人双方的事由，原告并未构成违约。因原告不构成违约，《三亚凤凰水城E区定购书》既已解除，被告收取的定金10万元理应退还给原告，原告请求被告退还定金10万元，本院应予支持。被告在2017年11月15日的终止协议通知书中明确表明定金10万元不予退还，原告于2018年12月4日起诉要求退还，并未超过法律规定的3年诉讼期间，被告的该项主张，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：   被告三亚凤凰水韵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告代娇娜退还购买三亚市风凰水城E区一组团4栋5层505房的定金10万元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼费按简易程序收取为1150元（原告代娇娜已预缴），由被告三亚凤凰水韵房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 吉才军     二〇一八年十二月三十日   书记员 郑志崇   附：相关法律条文   《最高人民法院关于审理   商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。