山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)鲁02民初1216号 原告：山东东海瑞达电器设备有限公司，住所地胶州市北关工业园东道7号。 法定代表人：赵丽英，总经理。 委托诉讼代理人：张敦亮，胶州胶西法律服务所法律工作者。 被告：长城国融投资管理有限公司，住所地北京市丰台区丽泽路18号院1号楼401-05室。 法定代表人：桑自国，董事长。 委托诉讼代理人：那庭，山东亚和太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朝贤，山东亚和太律师事务所律师。 第三人：青岛东苑置业集团有限公司，住所地胶州市北京东路58号。 法定代表人：郑文，董事长。 第三人：交通银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区中山路6号。 法定代表人：杨勇，行长。 原告山东东海瑞达电器设备有限公司（以下简称东海瑞达公司）与被告长城国融投资管理有限公司（以下简称长城国融公司）、第三人青岛东苑置业集团有限公司（以下简称东苑公司）、第三人交通银行股份有限公司青岛分行（以下简称交行青岛分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月22日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东海瑞达公司的法定代表人赵丽英及其委托诉讼代理人张敦亮，被告长城国融公司的委托诉讼代理人那庭到庭参加诉讼。第三人东苑公司、交行青岛分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 东海瑞达公司向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行（2015）青执字第572号执行一案中对于胶州市水岸府邸·东苑小区18号楼1单元2001室房屋的执行，撤销（2016）鲁02执异255号执行裁定书；2、确认胶州市水岸府邸·东苑小区18号楼1单元2001室房屋归东海瑞达公司所有。事实和理由：东海瑞达公司对胶州市水岸府邸·东苑小区18号楼1单元2001室房屋享有所有权，在长城国融公司与东苑公司签订贷款合同及办理胶州市水岸府邸·东苑小区18号楼1单元2001室房屋抵押之前，并未通知已实际居住的东海瑞达公司工作人员吴晨曦，吴晨曦所住该房屋为唯一住所。 长城国融公司辩称：一、长城国融公司享有涉案房屋抵押权，具有优先受偿权，东海瑞达公司无权排除执行。东海瑞达公司作为东苑公司的或有债权人，不能对抗长城国融公司所享有的担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，对东海瑞达公司的主张应当依法予以驳回。二、东海瑞达公司作为以房抵债关系中的买受人，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条规定排除执行的情形，体现在以下几个方面：1、以房抵债的供货合同无效，以房抵债条款自然无效。东海瑞达公司并未举证证明其与东苑公司签署正式的商品房买卖合同，而东海瑞达公司据以主张的供货合同方面，因该执行标的所在工程系商品房开发项目，总投资额在一千万以上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《山东省实施办法》，其工程发包和材料采购均应进行招投标，应招投标而未招投标的合同无效，那么以房抵债条款自然无效；2、即使以房抵债条款有效，以房抵债不适用物权期待权。合同中约定的以房抵债条款也仅仅是合同履行条件之一，如果继续履行，当然的要签署正式的商品房买卖合同并办理网签，而该执行标的作为我方的抵押物，明显造成原告的以房抵债条款客观上无法履行，而非有权直接依此主张物权。况且，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用，最高院明确以房抵债条款本身无法适用物权期待权加以保护。3、东海瑞达公司作为法人，不属于消费者物权期待权保护范围。其日常业务为经营行为，而该执行标的为商品房住宅，东海瑞达公司所主张权利的房屋明显不可能用于居住，且东海瑞达公司也自认其不是实际占有、使用方，故不属于保护居住权的范围，不应当排除我方执行。4、东海瑞达公司以房抵债的债根本无法确定，其以房抵债的债是否成立，金额多少，能否优先，均无有效决算证明文件，更无生效法律文书予以明确，东海瑞达公司在此基础上直接主张该执行标的的物权，没有任何事实和法律依据。5、虽然房屋不具备办理权证条件，但仍不影响办理房屋预售登记，系东海瑞达公司怠于行使自身权利导致现状。依照东海瑞达公司所述，其早于2013年初便取得本案房屋产权并实际交付，如果属实，那么我方抵押和查封均在此时间之后，即使未能办理产权登记，倘若东海瑞达公司及时办理预售登记，也可以避免其主张物权的权利丧失。三、本案庭审中，东海瑞达公司主张房屋产权，实际上是对生效判决内容发表否定意见，东海瑞达公司应按审判监督程序办理。东海瑞达公司多次对长城国融公司的抵押权和涉案房产权属登记事项发表不同意见，其主张获得所有权且办理入住的时间为2013年，该时间早于长城国融公司判决生效之前，因此，东海瑞达公司所主张的权利与长城国融公司诉讼案件具有法律上的利害关系，其对本案的执行异议或执行异议之诉，实际上是对本案执行依据认定长城国融公司对涉案房产优先受偿权错误，即对已经发生法律效力的（2015）青金商初字第141号民事判决有异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，东海瑞达公司的异议、申诉应按照审判监督程序办理。 第三人东苑公司、交行青岛分行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 长城国融公司与东苑公司、郑文、交行青岛分行借款合同纠纷一案，本院于2015年5月7日作出（2015）青金商初字第141号民事判决书，判决：一、被告东苑公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告长城国融公司借款本金人民币2000万元及相应利息（自2014年6月21日至实际清偿之日止按照合同约定利率计算）；二、原告长城国融公司对被告东苑公司抵押给第三人交行青岛分行的房他证胶监字第××号房屋他项权证下的抵押物所处分的价款，在《最高额抵押合同》约定的最高限额范围内优先受偿。第三人交行青岛分行应协助原告长城国融公司实现抵押权；三、被告郑文对上述第一项给付义务承担连带清偿责任。被告郑文承担保证责任后，有权向东苑公司追偿。该判决书发生法律效力后，由于东苑公司、郑文没有履行该判决所确定的义务，依照长城国融公司的申请，本院于2015年6月29日依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第572号。 2015年3月12日，本院作出（2015）青金商初字第141号民事裁定书，冻结了东苑公司、郑文银行存款人民币2200万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2015年3月19日向胶州市房产局下达协助执行通知书，查封了东苑公司名下位于胶州市水岸府邸东苑小区内的下列房产：15号楼1单元902、903、1401、1601、1602、1603，16号楼1单元1402、1403、1903、2103、2504、2602、2603，17号楼1单元406、408、1308、1408、1809、2108、2308、2408、2508、2608，18号楼1单元203、302、303、504、702、1104、1502、1801、1803、1903、2001、2101、2103、2201、2301、2303、2402、2602、2603、2604，16号楼33号网点。 2015年10月28日，胶州市东海电器设备有限公司更名为山东东海瑞达电器设备有限公司，即本案原告。 在本院（2016）青执异56号案件中，张培源曾对涉案房产主张所有权并排除执行。 在（2015）青执字第572号案执行过程中，东海瑞达公司向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，东海瑞达公司提交的《建设工程用材料购销合同》及供货单复印件无法证明其对涉案房产拥有所有权，长城国融公司对东海瑞达公司提供的证据的真实性亦存在异议，东海瑞达公司应当承担举证不能的法律后果。即使东海瑞达公司提交了《建设工程用材料购销合同》及供货单证据原件，其主张亦不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不能阻却本院对涉案房产的执行。东海瑞达公司对涉案房产主张实体权利的证据不足，其异议理由不能成立，对其要求解除涉案房产查封的异议请求不予支持。本院于2017年9月6日作出（2016）鲁02执异255号执行裁定书，裁定：驳回异议人东海瑞达公司的异议。东海瑞达公司不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，即为本案。 根据双方当事人诉辩及提交的证据，确认如下双方有争议的事实： 东海瑞达公司为证明其主张向法庭提交证据如下： 1、《建设工程用材料购销合同》一份，欲证明东海瑞达公司与东苑公司签订合同，由东海瑞达公司就涉案小区向东苑公司提供全部电器配套，合同约定东苑公司向东海瑞达公司提供该小区18号楼1单元2001、2101两套房屋折抵货款。 2、《水岸府邸·东苑配电箱总统计表（A#、B#、C#、D#楼)》一份，欲证明东海瑞达公司已依约履行交货义务，四个楼座实际供货金额为1011433.68元。 3、《水岸府邸·东苑小区业主临时公约》一份，欲证明东海瑞达公司职工吴晨曦于2013年3月12日与东苑公司签订业主临时公约，东苑公司已将涉案房屋实际交付东海瑞达公司。 4、《水岸府邸·东苑业主手册》一份，欲证明东海瑞达公司职工吴晨曦已于2013年3月12日办理了入住手续。 5、电费、水费、物业费、取暖费单据一宗，欲证明东海瑞达公司职工已于2013年3月12日入住涉案房屋的事实。 6、胶州市不动产登记中心出具的《不动产登记信息（现势不含历史）查询结果证明》一份，欲证明吴晨曦居住的涉案房屋是其唯一住房。 7、（2014）青执字第79-8号执行裁定书一份，欲证明于本案同一小区相同情况的执行案件已解除了对房屋的查封，本案也应当解除相应查封。 长城国融公司质证称：对《建设工程用材料购销合同》的真实性不予认可，原件骑缝章不完整。对证明事项不认可，该证据明显证明其合同签订未经招投标手续，合同无效。以房抵债仅是该合同约定的付款方式，不能代表已签订了正式的商品房买卖合同，其不应享有物权，更无优先权对抗抵押权，仅凭合同亦无法证明债权债务关系已经完整结算；对配电箱统计表的真实性不予认可，表中并无落款时间。对证明事项不认可，该结算金额与合同约定的房款金额不一致，仅可证明工程施工过程中双方的进度确认，无法证明双方已完成整个工程的结算；对业主临时公约的真实性不认可，证明事项不认可，该证据中仅有吴晨曦在承诺书当页本人签署，并无第三方予以确认或达成合意，不具有证明力；对业主手册的真实性及证明事项均不认可，该证据的签署方与东海瑞达公司无关，且签署的落款时间当时涉案房屋并不具备买卖条件，更不可能具备房屋交付条件。吴晨曦即使真实入住，也与施工人员临时入住无区别；对电费收据的真实性及证明事项均不认可，电费不应当由东苑物业公司收取，东海瑞达公司主张吴晨曦入住时间为2013年3月12日，但该收费时间即为2013年3月12日，明显与其陈述相矛盾，且与本案无关。该宗收据款项并非东海瑞达公司缴纳，东海瑞达公司以此主张其实际入住并使用没有事实和法律依据。该收据的出具人东苑物业公司系被执行人东苑公司的关联方，其出具的相关证据不具有证明力；对《不动产登记信息（现势不含历史）查询结果证明》的真实性认可，对证明事项不认可。该证据写明出具目的仅限房屋过户使用，查询范围仅限青岛市国土局房产交易系统，查询当事人并非东海瑞达公司。即使查询当事人是东海瑞达公司职工，其也并无法律依据取得东海瑞达公司的房产。根据查询结果显示当事人的年龄，明显不具有购买商品房的经济条件，且身份证号码显示，当事人并非青岛市本地户籍，同时证明该房屋实际使用人并非东海瑞达公司，东海瑞达公司无权主张相应房屋产权；对（2014）青执字第79-8号执行裁定书真实性不认可，东海瑞达公司无法证明该证据的来源。证明事项不认可，该裁定申请执行人为龙信建设集团公司，其权力来源与长城国融公司不同，长城国融公司系涉案执行标的抵押权人。东海瑞达公司未提交该裁定依据的相应该决书，无法证明其事实内容和法律依据与东海瑞达公司主张完全一致。该解除查封的财产均为网点房，与涉案商品房本质不同，该证据于本案无参考价值。 长城国融公司除上述质证意见，还提交以下证据： 1、房他证胶监字第××号房屋他项权证一份，欲证明其早已在2013年8月7日对涉案房屋办理了抵押登记，应享有优先受偿权。 2、（2015）青金商初字第141号民事判决书一份，欲证明其在房他证胶监字第××号房屋他项权证项下的抵押物依法享有优先受偿权，交行青岛分行应协助长城国融公司实现抵押权。 3、（2016）鲁执异255号执行裁定书，证明事项与上述证据一致。 东海瑞达公司质证称：对房他证胶监字第××号房屋他项权证的真实性无法确认，从该证据内容和约定时间可以看出，抵押时间是在东海瑞达公司已完成工程施工及房屋交付且实际入住后与东苑公司签订并办理抵押权证，该权证即使是真实的也是在没有履行相关合法审查手续以及侵害东海瑞达公司利益的前提下私下办理的，其抵押权利应为无效；（2015）青金商初字第141号民事判决书因系复印件，对真实性无法确认，且该判决内容仅是确认长城国融公司对抵押物享有优先受偿权，其并不享有对该抵押物的实际支配权，东海瑞达公司在该工程中享有标的的优先权，效力优于长城国融公司的抵押权，且东海瑞达公司已实际占有使用该标的物，实际享有所有权，该判决内容与实际不符；（2016）鲁执异255号执行裁定书的真实性无异议。 经查，东海瑞达公司主张其就涉案小区向东苑公司提供全部电器配套，其提交的《建设工程用材料购销合同》显示甲方为青岛东苑置业有限公司、乙方为胶州市东海电器设备有限公司，该合同载明：“第八条、材料款支付与结算方式8.1结算方式：按照甲方入库单的数量、单价，据实结算。8.2约定结算期限：供货结束双方即办理结算手续。8.3本合同付款方式：8.3.1甲乙双方约定，甲方采用以下商品房作为工程款支付给乙方，具体如下：①水岸府邸·东苑××-1-2001室住宅一套，建筑面积118.02平方米，单价4650元/平方米（不含装修费），装修费600元/平方米，房款共计￥619605元（人民币大写：陆拾壹万玖千陆佰零伍元整）。②水岸府邸·东苑××-1-2101室住宅一套，建筑面积118.02平方米，单价4750元/平方米（不含装修费），装修费600元/平方米，房款共计￥631407元（人民币大写：陆拾叁万壹千肆佰零柒元整）。③贰套房款总计￥1251012元（人民币大写：壹佰贰拾伍万壹千零壹拾贰圆整）冲抵供货款，房款不足以冲抵货款部分，甲方现款支付乙方；如房款超出货款，则乙方补交房款或以其它货款补齐房款。8.3.2所购材料全部进场后付款至总货款的95%，余款5%作为质量保证金，两年保修期无质量问题一次付清。8.3.3购房手续，甲方根据乙方的供货情况，给予办理”。该合同最后一页下方加盖有印文为“青岛东苑置业有限公司”和“胶州市东海电器设备有限公司合同专用章”的印章两枚，印章处分别由“刁立新”和“张培源”的签字，签订时间显示“2009.4.82009.5.13”。 东海瑞达公司提交的《水岸府邸·东苑配电箱总统计表（A#、B#、C#、D#楼)》显示A#、B#、C#、D#楼供货金额总计为1011433.68元，该表加盖有印文为“青岛东苑置业有限公司”和“胶州市东海电器设备有限公司合同专用章”的印章两枚，但该表无落款时间。东海瑞达公司主张其供货义务已履行完毕。 东海瑞达公司提交的《水岸府邸·东苑小区业主临时公约》最后一页《承诺书》显示“本人为水岸府邸·东苑小区××-2001的买受人……”，承诺人签章处显示有“吴晨曦”的签名及手印，时间标注为2013年3月12日。东海瑞达公司提交的《水岸府邸·东苑业主手册》中附有《水岸府邸·东苑业主房屋验收交接表》，该表显示时间为2013年3月12日，业主姓名为吴晨曦，后标注“18楼1单元2001室”，该表下方业主签字认可处显示有“吴晨曦”的签名及手印。《水岸府邸·东苑小区业主临时公约》及《水岸府邸·东苑业主手册》中均无东苑公司的印章。 东海瑞达公司提交的青岛东苑物业管理有限公司收款收据显示“门牌编号××-2001业主姓名吴晨曦收费日期2013.3.12费用名称电费费用金额1000”，该收据加盖有青岛东苑物业管理有限公司公章。东海瑞达公司提交的缴费通知显示“尊敬的18号楼1单元2001室业主：吴晨曦您好！自2014年11月至2015年12月应交物业管理费2832元；自2013年1月至2015年11月应交水费769元；……”，该缴费通知加盖有青岛东苑物业管理有限公司公章，时间显示为2015年12月19日。 上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，东海瑞达公司主张其与东苑公司之间存在以房抵债的法律关系并享有涉案房屋的所有权。从其提交的证据分析，东海瑞达公司与东苑公司签订的《建设工程用材料购销合同》约定是以房款冲抵货款，但对于何时进行冲抵合同中并未作明确的约定；东海瑞达公司提交的《水岸府邸·东苑配电箱总统计表（A#、B#、C#、D#楼)》中加盖有东海瑞达公司及东苑公司的印章，该表从形式上应视为东海瑞达公司与东苑公司就供货价款进行的结算。但该表并无时间显示，东海瑞达公司无证据证明该结算形成于涉案房屋查封之前；《建设工程用材料购销合同》中约定的涉案房屋价款共计1251012万，而结算显示的供货金额总计为1011433.68元，二者相差20余万，根据合同约定东海瑞达公司应当补交房款或以其它货款补齐房款，但东海瑞达公司无证据证明其已向东苑公司补交了上述差价款。通过上述分析可见东海瑞达公司所提交的证据不能有效证明其在涉案房屋查封之前与东苑公司完成了以房抵债，且东海瑞达公司与东苑公司之间就涉案房屋并无书面的买卖合同，涉案房屋亦未办理过户，东海瑞达公司提交的《水岸府邸·东苑小区业主临时公约》及《水岸府邸·东苑业主手册》显示涉案房屋的买受人为吴晨曦个人而非东海瑞达公司。因此，东海瑞达公司的主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不能阻却本院对涉案房屋的执行。 综上所述，东海瑞达公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条第一款之规定，判决如下： 驳回原告山东东海瑞达电器设备有限公司的诉讼请求。 案件受理费4300元，由山东东海瑞达电器设备有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 王 楷 审判员 马 喆 审判员 龙 骞 二〇一八年十二月十四日 书记员 庞连捷 书记员 孔 怡