上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初12867号原告：胡志刚，男，1975年4月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陈钰，上海问学律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。被告：吉国林，男，1964年11月9日出生，汉族，户籍地江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：钱晶晶，上海永松健律师事务所律师。原告胡志刚与被告吉国林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡志刚委托诉讼代理人沈忱，被告吉国林及其委托诉讼代理人钱晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡志刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的《震川路商铺租赁合同书》，被告立即归还位于上海市嘉定区震川路20幢31-2号房屋(以下称系争房屋)；2、判令被告支付自2018年8月1日至实际归还房屋之日止的使用费(按照每月人民币(以下币种同)23,333元计算)；3、判令保证金10万元归原告所有；4、判令被告支付违约金30万元。事实与理由：2012年11月15日，原、被告签订《震川路商铺租赁合同书》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为10年，截止日期为2022年12月31日，租金先付后用，每六个月为一个支付周期，下期租金应当在上一期租金期届满前15日支付，合同同时对逾期支付租金的违约责任进行了约定。2018年6月24日，原告向被告发出缴费通知书，要求其缴纳到期的下半年2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金14万元，并告知其付款账号。2018年6月25日，原告再次向被告发出催款通知书，要求被告收到通知后3日内支付租金。2018年7月12日，原告向被告发出告知书，告知被告在接到告知书后三日内付清所有拖欠租金，否则双方租赁合同将在2018年7月16日解除。原告至今未收到被告应当支付的下半年租金，被告行为已经构成严重违约，故原告涉诉。被告吉国林辩称，不同意原告的诉讼请求，被告自2013年开始承租系争房屋，从未拖欠过房租。被告并非恶意迟延支付7月份的租金，在2018年6月28日后已经支付房租至2018年12月31日。因政府通知停业拆违，又遇到两次台风影响导致推迟拆违，造成被告五个月停业，经营困难。被告曾向原告提出是否可将房租改为月付，减轻经济压力，原告口头答复可以商量，让被告以为可以月付租金，却又通知解除合同，原告希望解除合同其实另有原因。被告租房时投入了将近300万元的装修，若合同解除将致使被告遭受巨大损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海新申房产建设有限公司。2012年9月18日，上海新申房产建设有限公司出具授权书委托原告对位于嘉定区震川路XXX号、震川路XXX号-31(单)、震川路XXX号-XXX号(单)的商业用房进行对外出租及经营管理。2012年11月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《震川路商铺租赁合同书》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于经营浴场，建筑面积950平方米，租赁期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止；租金标准为2013年1月1日至2013年12月31日为10万元，2014年1月1日至2014年12月31日为26万元，2015年1月1日至2018年12月31日为28万元，2019年1月1日至2022年12月31日为30万元，租金先付后用，每六个月支付一次，履约保证金10万元；乙方承诺2013年房屋租金于2013年7月1日前付清，下期租金乙方应于上期租金期满前十五日前支付；2013年1月1日前按现状交付系争房屋；乙方迟延交付租金、水电费或政府相关规费的，每迟延一天，应以当期迟延交付金额为基数，以百分之五每天为标准向甲方支付迟延滞纳金，逾期一个月的，甲方有权单方面解除合同收回出租商铺并没收乙方已缴纳的房屋租金及履约保证金，同时向乙方索取30万元作为违约赔偿金；如甲方因乙方违约而提前收回出租场地的，乙方承诺在租赁场地内所投入的装修及设备等均归甲方所有。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了履约保证金10万元，并按约支付租金至2018年6月30日。后因被告拖欠支付租金，原告于2018年6月10日向被告发出缴费通知，称被告应于2018年6月15日前支付2018年7月1日至2018年12月31日的房屋租金14万元。被告在收到通知后支付于2018年6月28日支付了7月份的租金23,400元。2018年6月25日，原告再次向被告发出催款通知书，要求被告在接到通知后三日内全额缴纳上述租金。被告收到后与原告方经办人夏总联系表示因浴场经营困难希望租金可以一个月一付，经办人则表示不同意被告要求的租金支付方式。2018年7月12日，原告向被告寄送告知书一份，表示因被告仍欠租金116,600元，希望被告在接到告知书后三日内全额付清所欠租金，如逾期缴纳的，将于2018年7月16日起解除租赁合同，收回租赁场所，并按协议追究违约责任。2018年7月16日，被告再次与原告方经办人夏总短信联系，请求按月支付房租，夏总回复被告房租必须按照合同规定付款。2018年7月25日，被告向原告付款23,400元。2018年7月30日，原告委托律师向被告发送律师函，通知被告租赁合同已于2018年7月16日解除，要求被告在收到通知后7日内返还系争房屋，明确表示原告不同意被告擅自变更支付房租的方式，在解除合同之后支付的钱款将被认为是占用房屋应当支付的房屋占有使用费。被告表示已于2018年8月7日收到该律师函。2018年8月16日，被告通过案外人陈建账户向原告付款93,300元，原告于次日将该笔付款转回至该案外人陈建账户。目前被告仍在系争房屋内经营浴场。另查，原告于2017年12月25日向被告发出告知书，表示原告于2017年12月22日接到产权人通知，系争房屋存在严重违法搭建行为，该违法建筑为被告开设的浴场所搭建并使用，故要求被告自行拆除屋顶的所有违法建筑。审理中，被告提交了落款日期为2018年8月8日的给原告委托诉讼代理人的一封信，其中载明其于8月2日收到了2018年7月30日律师函，被告不认可原告单方解除合同，若原告坚决不同意被告租金一月一交，愿意补交9万元在2个月中的滞纳金，并补齐下半年4个月的租金。原告委托诉讼代理人表示并未收到过该信件，虽然其与被告确实进行过协商，但被告当时并未明确表态要补齐租金，因双方就赔偿问题未能达成一致，协商未成。被告另提供电费缴纳单据、拆违协议书、现场照片、安亭镇沁乐社区居委筹建组出具的证明等证明因系争房屋顶楼违法搭建拆除事宜导致被告经营状况恶化，并非恶意改变房租支付方式或拖延支付租金。本院认为，原、被告签订的《震川路商铺租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现原告已将系争房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定支付相应的租金。按照合同约定的付款时间，被告应于2018年6月15日前支付2018年下半年的租金14万元，但直至原告两次发函催款后，被告于2018年6月28日和7月25日各支付了1个月的租金，仍拖欠剩余租金未付。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同。虽然被告提出过要求改变租金支付方式，但原告并未对此表示过同意，被告仍应当按照合同约定的时间支付租金，逾期支付租金的，构成违约。原告于2018年7月30日向被告发出解除合同的律师函，被告表示已收到该函，但鉴于其在庭审中的陈述与其提交的信件中则载明的收悉时间不一致，故本院确定合同解除时间以被告收到本院送达的原告起诉状副本之日即2018年8月30日为准。至于被告辩称的其迟延支付租金是由于政府拆违、浴场经营不善等原因所致，因拆违是被告自行违法搭建所致，被告提出的上述原因均不足以构成其拖延支付租金的合理抗辩事由，本院对此不予采信。合同解除后，被告应当将系争房屋返还原告，被告继续占用房屋的，仍应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，鉴于被告已支付租金至2018年8月31日，故使用费起算时间为2018年9月1日。至于原告要求被告支付违约金30万元并没收保证金，被告不同意支付违约金的意见，可视为对违约金过高的抗辩，原告的主张虽然符合合同约定，但考虑到本案实际情况，本院根据公平原则酌情调整违约金至10万元，并由原告将收取的租赁保证金10万元返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡志刚与被告吉国林签订的《震川路商铺租赁合同书》于2018年8月30日解除；二、被告吉国林应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区震川路20幢31-2号房屋内迁出，并将该房屋返还原告胡志刚；三、被告吉国林应于上述第二项履行完毕之日起十日内给付原告胡志刚自2018年9月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月23,333元的标准计算)；四、被告吉国林应于本判决生效之日起十日内给付原告胡志刚违约金10万元；五、原告胡志刚应于本判决生效之日起十日内返还被告吉国林租赁保证金10万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,300元，减半收取3,650元，保全费2,020元，合计5,670元，由被告吉国林负担。(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一八年十二月二十九日书记员  陈伊菡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。