广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初18381号原告（反诉被告,统称原告）东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司，住所地：东莞市东城街道上桥松浪街1号。法定代表人黄智柔。委托代理人仰宗洲，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人白永强，广东闻彰律师事务所律师。被告（反诉原告，统称被告）耀华（香港）企业有限公司，住所地：香港新界屯门新园苑新奂阁6楼9室。法定代表人梁耀枝。委托代理人刘洪波,广东砝码律师事务所律师。原告东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司（以下简称冠骏公司）诉耀华（香港）企业有限公司（以下简称耀华公司）与耀华公司反诉冠骏公司租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由叶凤嫦担任审判长、审判员成瑶、人民陪审员陈淑珍适用普通程序进行审理。原告的委托代理人仰宗洲，被告的法定代表人梁耀枝、委托代理人刘洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠骏公司诉称：原告于2014年12月23日与被告耀华公司签订《场地租赁合同》，合同主要约定：（1）被告耀华公司将东莞市石碣镇刘屋刘沙路与科技路交汇处一地块租赁给原告作为小车教练场使用；（2）租赁期限从2015年2月1日至2018年元月31日，租金为每月20000元人民币。（3）被告耀华公司负责租期前清理好场内草坪、按原告要求铺建水泥地面（和训练项目）并用铁丝网进行围闭，确保教练小车跑道坚实安全；（4）原告需向被告耀华公司支付押金10万元人民币，被告耀华公司应在合同期满或合同终止后5日内退还押金，若逾期未退，被告耀华公司每日按照押金的1%加付滞纳金给原告。同时，被告耀华公司指定由东莞市宝华沐足阁负责收取原告的押金、租金等款项。签订合同前，原告依照双方合意，已于2014年12月17日先行支付了10万元押金，之后也依约支付了租金等费用。2018年1月31日合同到期后，被告耀华公司拒绝将场地继续租赁给原告，在原告多次催促下，被告仍拒绝退还押金。原告依约交付合同项下款项，并对场地进行了必要施工，被告耀华公司在终止合同后，不予退还押金，已构成违约。为维护自身的合法权益，原告诉至法院请求判令：1、被告返还原告押金100000元，并支付逾期还款利息（利息按月息2%从2018年2月6日起计至全部本息清偿之日止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告耀华公司辩称：租赁期间原告有拖欠租金的行为，根据双方签订的租赁合同第六条，原告要求退回押金没有依据。双方的租赁期限届满是在2018年1月31日，但是合同到期后原告并没有搬离场地，一直霸占案涉场地且没有补交占用费，后被告报案至派出所，经派出所协助，2018年4月8日原告才撤离，合同到期后视为无固定期限的租赁合同，原租赁协议原告没有提出异议，视为约定继续有效，违约条款同样有效，原告拖欠场地占用费两个月，严重违约，根据合同约定，押金不应退回。请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告耀华公司反诉称，2014年12月23日，原告与被告签订场地租赁合同，但是没有履行合同义务，未按时支付租金及场地占有使用费，原告长时间未偿还该笔款项，为维护自身的合法权益，被告反诉至法院请求判令：1、原告支付2018年2月1日至2018年4月8日的占有使用费45333元；2、原告支付被告因围网、修建跑道斜坡和划车跑道漆线工程所扣减的38000元，且补回一个月租金20000元；3、原告支付租金的滞纳金103333元（以103333元为本金，按每日1%，从2018年2月1日起计，不超过本金，故以103333元计算）；4、原告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，被告将第2项诉讼请求中补回一个月租金20000元变更为补回租金10000元。原告对被告的反诉答辩称：原告方已经于2018年3月交回场地，2月场地占用租金已经通过银行转款支付给被告。4月份被告报警并非因为原告占用场地，而是在被告拒不退还押金的情况下，原告有四到五名教练到被告处讨要押金，在此期间，被告已经把场地租给了另外的驾校，被告场地租赁的经济效益并未因原告行为而阻断。原告的确曾发函称补回2015年20000元租金，但事实上原告已经支付了该款项，原告一直以来是在月初的4、5号支付租金，从未拖欠。案涉合同和法律都没有相关约定，被告第3项反诉请求没有依据。经审理查明，2014年12月17日，原告冠骏公司向被告耀华公司支付押金100000元，2014年12月23日，被告作为出租方与原告作为承租方签订《场地租赁合同》，约定：被告将位于东莞市石碣镇刘屋刘沙路与科技路交汇处被告靠东聚电子厂一侧部份地块租赁给原告作小车教练场使用，面积约7000㎡。租赁期限从2015年2月1日至2018年1月31日。被告负责在租期前清理好场内草坪、按原告要求铺建水泥地面（和训练项目）并用铁丝网进行围闭。终止租约期后，原告付清水、电等相关费项后并保持场地整洁，被告于5日内退还押金，若逾期未退，被告每日按押金的1%作滞纳金加付给原告。每月租金为20000元，原告应于每月15日前向被告交付当月租金，逾期未付清租金，原告每日按所欠租金的1%作滞纳金加付给被告，逾期一个月不交足租金，视作违约，被告可无条件收回租赁场地，押金不退回。合同另就其它事项进行了约定。2016年1月26日，原告向被告发送通知，内容为：关于双方租赁合同所存争议，原告在扣减围网、修建跑道斜坡和划车跑道漆线的38000元后，补回一个月租金20000元给被告，至此，原告2015年全年租金费用全部结清，2016年起，原告从1月开始向被告正常缴纳租金。对此，双方确认，原告在2015年11月、12月的租金中扣减了上述38000元，即只支付了2000元租金。被告主张，上述围网、修建跑道斜坡和划车跑道漆线工程是由被告建造，原告扣减2015年11月、12月的租金38000元没有依据，原告另还拖欠2015年6月租金10000元，均应支付给被告。原告则主张，因合同约定上述工程应由被告建造，但被告未建造，故双方协商一致在租金中扣减38000元，被告并未拖欠被告2015年6月租金10000元，被告的主张已过诉讼时效。案涉租赁合同期限于2018年1月31日届满，2018年2月，双方就续租事宜未能协商一致。原告主张，因被告要求收回场地，故原告在2018年2月已做好离场准备，2018年3月初便全部搬离出案涉租赁场地，并已支付清2018年3月1日前的租金。被告确认已收到原告支付的2018年3月1日前的租金，但主张，2018年3月、4月被告多次通知原告撤场，原告仍有通告牌匾没有拆除，部份教练车仍占用租赁场地；2018年4月6日被告报警，2018年4月8日在民警在场的情况下，双方进行交接，原告才搬出案涉租赁场地。被告并提交了时间为2018年3月、4月要求原告撤场的三份通知、报警回执、书面说明等证据证明其主张。被告出具的三份通知内容显示，被告以双方租约早已终止为由，要求原告拆除通道牌匾，撤出教练车。关于案涉租赁标的物。双方均确认租赁标的物是土地，该土地上没有房屋，原告用该地作为驾驶培训的训练场地。关于案涉土地的产权情况，被告提交了建设用地批准书、建设工程规划许可证、申报表、租约、证明函、规划图纸证明其有权对案涉土地进行出租。1、建设用地批准书显示用地单位名称为石碣镇刘屋新维里经济合作社，建设项目名称为工业厂房，批准用地面积26076㎡，土地所有权性质为集体，土地用途为工业用地，土地座落为石碣镇刘屋定加坦。2、建设工程规划许可证建设单位为石碣镇刘屋新维里经济合作社，建设项目为耀华公司员工宿舍，建设规模为5765㎡。3、申报表的报建项目为耀华公司员工活动中心、宿舍、办公楼，建设单位为石碣镇刘屋新维里经济合作社，石碣镇人民政府、石碣镇规划管理所意见均为同意申请。4、租约为耀华公司与石碣镇刘屋新维里村民小组于2002年3月18日签订，约定耀华公司向石碣镇刘屋新维里村民小组租地建厂，地址位于刘屋××东之淀家滩，其南端靠三横路南侧路边，东侧紧靠东聚电子厂相并齐，面积约18000㎡，租期为56年。5、证明函由石碣镇刘屋新维里村民小组于2010年12月1日出具，证明耀华公司于2002年3月18日与石碣镇刘屋新维里村民小组签订租约，租用土地18000㎡，耀华公司有权对土地上所建设的建筑物在租约期内进行转让、抵押、赠予。6、规划图纸盖有东莞市石碣镇规划管理所公章，红线内面积显示为13899.96㎡，用地性质为一类工业用地，红线内土地的西面为刘沙南路，南面为科技中路，东面为东聚电子电讯制品有限公司。原告主张，上述证据所涉土地不能证明与案涉租赁土地是同一土地。以上事实，有原告提交的场地租赁合同、收据、汇款凭证，被告提交的通知、被告修建训练场情况及花费费用、报警回执、说明、照片、建设工程规划许可证、建设用地批准书、申报表、租约、证明函、补充协议、规划图纸，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷，租赁标的物为土地。被告为证明案涉土地已取得建设用地批准书及其可对涉案土地进行转租，提交了建设用地批准书、建设工程规划许可证、申报表、租约、证明函、规划图纸等证据。原告否认该些证据与案涉租赁土地的关联性，但未提交相反证据予以反驳，且从有东莞市石碣镇规划管理所盖章的规划图纸来看，显示的土地位置（西面为刘沙南路，南面为科技中路，东面为东聚电子电讯制品有限公司）与案涉场地租赁合同约定的位置(位于东莞市石碣镇刘屋刘沙路与科技路交汇处被告靠东聚电子厂一侧)相符，故本院对被告所提交的上述证据予以采信，案涉租赁合同系双方真实意思的表示，未违法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。案涉租赁合同期限于2018年1月31日届满，双方就续租事宜未能协商一致，故案涉租赁合同已于2018年1月31日因期满而终止。合同终止后，原告应将租赁场地交还给被告，原告主张已于2018年3月初交还给被告，未提交证据证明，应自行承担举证不能的后果。被告主张原告于2018年4月8日才搬离出案涉租赁场地，提交了通知、报警回执、书面说明等证据证明，本院予以采信。双方确认原告已付清2018年3月1日前的租金，故原告还应向被告支付2018年3月1日至2018年4月8日期间场地占用费25333元[20000元/月×（1个月＋8天÷30天）]。从被告提交的通知可知，其在2018年3月、4月多次提出异议，以合同终止为由要求原告搬出案涉租赁场地。因此，双方合同已终止，被告仍要求原告依据案涉合同支付上述场地占用费的滞纳金，没有依据，本院不予支持；原告请求退回押金100000元，本院予以支持。双方因交还租赁场地存在争议，原告期满后未及时交还租赁场地及支付相应场地占用费，原告请求被告按月息2%从2018年2月6日起支付逾期退回押金的利息，没有依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付2015年11月、12月扣减的租金38000元及拖欠的2015年6月租金10000元。从本案查明的事实可知，2016年1月26日，原告向被告发送通知，内容为：关于双方租赁合同所存争议，原告在扣减围网、修建跑道斜坡和划车跑道漆线的38000元后，补回一个月租金20000元给被告，至此，原告2015年全年租金费用全部结清，2016年起，原告从1月开始向被告正常缴纳租金。被告收到该通知后，未提出过异议，原告因此主张其已结清2015年租金，合理有据，本院予以采信。而且，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，在2017年9月30日前，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，被告主张租金的诉讼时效为1年，从知道或应当知道权利被侵害时起算。案涉合同约定每月租金的支付时间为当月15日前，被告在2015年6月16日、11月16日、12月16日则应当知道其权益被侵害，本案被告反诉的时间为2018年8月13日，原告称被告的反诉请求已经超过诉讼时效，已丧失胜诉权，亦合法有据。综上，对被告要求原告支付2015年11月、12月扣减的租金38000元、拖欠的2015年6月租金10000元及相应滞纳金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告耀华（香港）企业有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司退回押金100000元；二、原告东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告耀华（香港）企业有限公司支付2018年3月1日至2018年4月8日期间场地占用费25333元；三、驳回原告东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告耀华（香港）企业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2500元，原告已预交，由原告承担227元，被告承担2273元；反诉受理费1836.66元，被告已预交，由原告负担275.86元，被告负担1560.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶凤嫦审 判 员  成 瑶人民陪审员  陈淑珍二〇一八年十二月八日书 记 员  朱 蕾