云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初4063号原告（反诉被告）赵晏，男，白族，1966年11月3日生，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区。委托代理人谢建程，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）郑常恒，男，汉族，1981年2月5日生，身份证登记住址四川省隆昌县。委托代理人解家玺、番啟梅，云南亮剑律师事务所律师。特别授权代理。第三人云南中豪置业有限责任公司。住所昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人王振宇。委托代理人余函耘，云南上上律师事务所律师。特别授权代理。第三人梁勇，男，汉族，1962年11月21日生，身份证登记住址广州市天河区。第三人何云桥，男，汉族，1969年11月28日生，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区。原告赵晏诉被告郑常恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日受理后，被告郑常恒提起反诉，并将云南中豪置业有限责任公司、梁勇、何云桥列为第三人加入诉讼。本院依法受理后组成合议庭，于2018年6月12日、11月26日两次公开开庭进行了合并审理。原告赵晏及其代理人谢建程、被告郑常恒的特别授权代理人解家玺、第三人云南中豪置业有限责任公司的特别授权代理人余函耘到庭参加诉讼。第三人梁勇、何云桥经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵晏诉称：原、被告双方于2016年8月13日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将其租赁的坐落于昆明市官渡区“某商贸城”一期市场A区19街726号商铺（转）租赁给被告使用，租赁期限为2016年8月13日至2018年3月31日，租金185,000元，租赁期间产生的水电费、工商税务以及商场管理所产生的物管费等由被告承担，且约定租赁期限届满前，若被告需要续租应提前三个月告知原告及违约责任。租赁合同签订后，原告将其租赁的商铺如约交付给被告，被告使用涉案商铺直至2018年3月31日租期届满也未告知需要续租，其租赁合同如约自然终止。但租赁合同自然终止后，被告不仅未将原告在租赁期内代缴的税款支付给原告，而恶意占用着商铺拒不腾还给原告，被告的行为构成根本违约。原告多次找被告协商未果，故原告诉至法院诉请判令：一、被告立即腾还所占用的昆明市官渡区“某商贸城”一期市场A区19街726号商铺；二、被告支付拖欠的代缴税款7902.91元（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、增值税）；三、被告按每日311元支付自2018年4月1日起至实际腾还商铺之日止的占有使用费；四、被告按所欠税款每日1%的标准支付自2016年8月14日起至实际还清税款之日止的违约金；五、诉讼费由被告承担。被告郑常恒辩称：一、原告提出的第二、四项诉讼请求不属于本案审理范围。原告提交的税收缴款及完税证明显示纳税人为梁勇，原告并不是纳税人，且不能明确税款的实际缴纳人是原告。双方的租赁合同是无效的，原告不能根据一个无效的合同主张税款。无效合同中的违约条款应属于无效条款，原告无权据此主张违约金。原告主张的税款类目较多，不能明确征收主体及纳税义务人。且依据无效的约定提起属于税收行政部门管辖的税收争议不符合程序法之规定。二、原、被告签订的商铺租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当返还。本案涉案商铺层层转租，层层谋利，原告为了谋利没有将转租的事情告知被告而与被告签订合同。庭审中房屋业主云南中豪置业有限责任公司明确表示要追究梁勇的违约责任，对转租行为不予认可。梁勇也明确表示了不允许转租。在诉讼过程中，梁勇也未对转租行为予以追认（在业主已经明确不允许转租情况下，梁勇的处分权受限，追认也属无效）。根据合同法第五十一条的规定，没有真实的权利人追认，合同应为无效合同，且自始无效，与履行情况无关。因无效合同取得的财产，应予以返还。原告提交的证据显示，梁勇的代理人何云桥的代理权限已于2014年5月11日终止，其与被告签订的2018年4月1日至2019年3月31日期间的租赁合同的行为属于无权代理。原告对涉案商铺物所有权和使用权，不能保障被告基本使用商铺的权利，原告不是商铺租金的请求主体，无权主张第三项诉讼请求。并且被告已经将2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金使用费支付给了梁勇，已经取得了该商铺的使用权。被告郑常恒提出反诉称：被告与原告签订商铺租赁合同，签约时，原告强调其为商铺的实际使用权人，鉴于此，双方签订书面合同租赁商铺。至2017年4月10日，被告接到昆明市官渡区国家税务局第五税务分局、昆明市官渡区地方税务局第一税务分局的通知去办理核税手续时才知道原告为承租人。事后，经过多方打听、调查，被告从第三人梁勇的代理人何云桥处拿到某商贸城商位有期有偿使用协议书，同时在与第三人梁勇的短信聊天记录中，梁勇明确表示不允许转租。为了保护被告的合法权益，2018年3月31日，被告与原告的商铺租赁合同到期后，被告与商位的使用权人梁勇的代理人何云桥签订了铺面租赁合同协议书，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日。约定的租金已经于2018年3月25日前全部交付给代理人何云桥。根据合同法第五十一条规定无权处分人没有经权利人追认或者在订立合同后取得处分权，则合同应为无效。根据第三人云南中豪置业有限责任公司与梁勇签订的某商贸城商位有期有偿使用协议书第4.1条约定：“使用权人未经甲方书面同意乙方不得擅自转让、转租。因故确需向第三方转让、转租，须按合同法的规定转租。因故确需向第三人转让、转租，须按合同法的规定向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可转让、转租。”根据协议书的约定，由于转租没有向第三人云南中豪置业有限责任公司书面申请，第三人梁勇明确表示不同意，亦未办理有关转让手续。因此，转租不能生效，双方之间签订商铺租赁合同无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。原告与被告签订的商铺租赁合同租金使用时间约为19.5个月，总租金为185,000元，扣除产权人云南中豪置业有限责任公司与梁勇签订的昆明市某商贸城位有期有偿使用协议书约定的19.5个月的商位使用费83,818元后取整，被告返还原告（次承租人）不当得利10万元。故被告反诉诉称：1、确认原、被告签订的商铺租赁合同无效；2、原告赵晏返还被告郑常恒不当得利100,000元；3、反诉费用由原告赵晏承担。原告赵晏对反诉辩称：一、原告与被告签订的商铺租赁合同合法有效且租赁期已届满，合同自行终止。被告不能以“无权转租为由”来主张无效。根据合同法第224条的规定，只有出租人具有解除权，被告没有行使解除权的权利。从本案证据可知，梁勇于2017年五、六月已经知道原告转租的事情了，但六个月内未提出异议，梁勇丧失了解除的权利。梁勇与原告赵晏签订的租赁合同未禁止原告转租，故原告有权与被告签订转租合同。本案涉案商铺的所有权人为云南中豪置业有限责任公司。在庭审中及转租后的期间，云南中豪置业有限责任公司未提出异议。原、被告签订的商铺租赁合同明示了本案具有“原房东”，故被告是清楚涉案商铺的实际使用权人并非原告。原告从2011年4月1日起租赁梁勇涉案商铺，租期至2019年3月31日，原告按合同如期向梁勇支付租金，租金已交至2019年3月31日，梁勇及其代理人何云桥都未提出过任何异议。梁勇委托何云桥签订租赁合同，代收取租金等，并对委托事项办理了公证。被告辩称何云桥为无权代理不成立。根据合同相对性原则，云南中豪置业有限责任公司与梁勇签订的合同、梁勇与原告签订的合同以及原告与被告签订的合同形成独立的存在。原告与被告签订的商铺租赁合同已经履行完毕，不存在返还被告租金的情况。原、被告租赁合同租期届满，被告持续占有租赁物，应支付占用使用费，并且在租期内，原告代被告缴纳了税款，根据商铺租赁合同第三条的约定该费用由被告承担。第三人云南中豪置业有限责任公司述称：第三人云南中豪置业有限责任公司是与梁勇签订了某商贸城一期市场A区19街726号商铺商位有期有偿使用协议，并已经按照协议收取了至2021年的租金。但与原告赵晏、被告郑常恒无租赁合同关系。原、被告之间签订的租赁关系以商铺租赁合同约定为准。无论商铺租赁合同是否有效，出租人都可以要求使用人参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，至于参照哪一个合同约定的租金标准由法院裁决，与第三人云南中豪置业有限责任公司无关。在与梁勇的合同中是有不能转租等约定，客观上商场存在大量未经同意的转租行为。目前与梁勇的合同还在履行期内，是否认可本案原告的转租行为应由梁勇明确，云南中豪置业有限责任公司与本案无关，不是适格的第三人。第三人梁勇、第三人何云桥未到庭，未提交书面意见。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：第三人云南中豪置业有限责任公司（以下简称“中豪公司”）将其所有的某商贸城一期市场A1-726号商位（使用面积26.78㎡）出租给梁勇使用，租期满后双方重新签订租赁合同。2012年8月31日,第三人中豪公司与梁勇签订《某商贸城商位有期有偿使用协议书》约定商铺使用期限为5年，期限自2016年1月5日起至2021年1月4日止，租金总费用257,088元，梁勇已经付清租金。原告自述：2010年5月11日，第三人梁勇与何云桥签订委托书，委托书载明：“……委托人梁勇因租赁某商贸城一期市场商位一事全权委托何云桥办理如下事项：1、代理出租位于某商贸城一期市场A1-726号商位。与承租方签订上述商位的租赁合同。2、代理向承租方收取租金等相关费用，并将收取到的租金及相关费用存入本人指定的账户。3、办理与租赁上述商位的相关事宜。4、委托期限为本委托书签订之日期起至二0一四年五月十一日为止。受托人无转租委托权。受托人何云桥在委托权限内所履行的法律行为及所签署的法律文件我均承认，并承担法律后果。”该委托书进行了公证。自2012年起，梁勇就将该铺面授权何云桥出租给了原告，合同一年一签。最近一份合同为2017年3月25日，第三人梁勇作为出租方与原告赵晏签订租赁合同约定：第三人梁勇将坐落于昆明市某商贸城一期A区19街726号商铺租赁给原告赵晏，租期为2年，自2017年4月1日至2019年3月31日，租金商定为每年80,000元。第三人何云桥代第三人梁勇在甲方代表人处签字。2016年8月13日，原告赵晏将上述租赁商位出租给被告郑常恒，双方签订了商铺租赁合同，合同约定：租赁期自2016年8月13日起至2018年3月31日止，租期届满，租赁合同自行终止，租金为185,000元。合同第四条约定租赁期内产生的水、电费、工商税务以及商场管理所产生的物业管理费等其他费用，从承租之日起由被告承担、被告应在市场管理公司及工商税务部门规定的期限内向相关部门缴纳。合同还约定了原、被告的其他权利义务。合同签订后，被告郑常恒向原告赵晏支付租金185,000元租金并使用该租赁商位。现原告赵晏认为租赁期限已届满，故原告诉请如上。被告郑常恒抗辩并提出反诉诉请如上。审理中，原告不能提交梁勇授权何云桥签订2017年租赁合同的证明，第三人梁勇也未表态是否收回铺面；第三人中豪公司仅表示保留权利。而被告提交证据，表明被告已经与梁勇联系并获同意，由被告和梁勇的授权代理人何云桥签订了租期自2018年4月1日起至2019年3月31日止的《商铺租赁合同协议书》，该铺面年租金为11万元且被告已经支付。对此，原告不予认可，并明确原告与梁勇的合同的签订在前且届满期限也是到2019年3月31日，该铺面2018年4月1日至2019年3月31日的租金8万元早已付清。双方争议较大，第三人梁勇及何云桥也未到庭表明意见。本院认为，本案租赁商位的所有权人为第三人中豪公司，第三人梁勇从第三人中豪公司处租得商位后加价转租给原告赵晏，原告赵晏加价再次转租给被告郑常恒。依据原告提交的证据，原告仅提交了2017年与何云桥签订的租赁合同，同样是原告的证据，何云桥得到梁勇代理签订合同的授权仅至2014年，那么原告与梁勇的租赁合同是否有效？是否应当由第三人梁勇表明意见来确定该份合同的效力呢？原告赵晏2017年将该商铺转租给被告郑常恒，也未得到梁勇的认可或追认。原告于2018年4月24日提起诉讼，审理中本院已向原告释明需要解决商铺所有权人、承租人对转租合同的问题。然而直至被告追加第三人后开庭，原告也未解决合同效力问题，即获得商铺承租人梁勇的意见。依据本案的多份合同，该商铺所有权人中豪公司将商铺出租给第三人梁勇，梁勇付清了租期内租金，该份合同约定了承租人不得转租等一系列事项。但梁勇后来未经中豪公司同意、认可，将该商铺转租。因为中豪公司的规定并非禁止性规定，故第三人梁勇的转租行为的效力应由中豪公司决定。审理中，中豪公司仅表明了保留权利的意见。第三人梁勇通过签订租赁合同、支付租金的方式获得了本案商铺的用益物权，将该商铺加价租给了原告，但其授权何云桥的期限为2014年5月11日为止，那么何云桥与原告于2017年3月25日签订的租赁合同就存在效力得需第三人梁勇确定的问题。但是至今原告也未解决该问题。2016年8月13日，原告赵晏加价将该商铺租给被告郑常恒，双方是在真实自愿的情形下签订合同并履行的，被告也知晓该商铺存在“原房东”，但被告接受了商铺租金、租期等事项并履行完毕。原、被告的该份合同样需要第三人梁勇的意见来确定合同的效力。而目前的情况是被告实际在使用该商铺并与第三人梁勇就该商铺签订了新的租赁合同。当然，该份租赁合同的真实性因为梁勇、何云桥未到庭而无法核实。但是，原告提交的证据也表明已经向梁勇交付了至2019年3月31日的租金，因此，第三人梁勇的行为和意见，决定了本案的审理方向。即2018年4月1日至2019年3月31日，该铺面应当由谁使用？应由梁勇确定并解决收取了原、被告双方租金的问题。故本院认为，原告未能解决自己转租他人的合同的效力问题，属于法律上的举证不能，其请求无法得到法庭的支持；原告所诉的被告使用该铺面的税费问题，原告提交的税费单据的缴税人名称均是“梁勇”，且税费等问题在双方租赁合同中约定不清，故本院认为原告的该项请求不应在本案中审理，原告须解决了诉讼主体等问题再行诉讼。对于被告反诉的返还不当得利的主张，本院认为被告与原告签订转租商铺合同中，对于租赁物的基本情况是清楚的，双方对于租赁铺面的租期、价格约定清楚。虽然现在原告转租给被告的合同需待梁勇最终表态是否有效，但在当时的背景下，接受租期、价格均是被告的真实意思表示且已经履行完毕。反诉原告主张的不当得利并不成立，对其反诉请求，本院予以驳回。第三人何云桥在签订合同时，均以代理人的身份出现，都存在授权缺失的问题，但从法理角度来看，本案的处理与其并无利害关系冲突，其不是本案的适格当事人。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告赵晏的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）郑常恒的反诉请求。本诉案件受理费1120元，由原告赵晏承担；反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）郑常恒承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇一八年十二月二十四书记员李彦霈