云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初819号原告：张晓丽，女，汉族，1964年4月20日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：郭彪、柴德有，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国有色金属工业昆明勘察设计研究院有限公司，住所：云南省昆明市东风东路东风巷1号。法定代表人：赵志锐，院长。委托诉讼代理人：王华强、张鑫，云南高姿律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所：云南省昆明市新闻路348号。法定代表人：戴艳梅，董事长。委托诉讼代理人：毕蕊，女，回族，1980年10月15日生，住云南省昆明市五华区，系该公司员工，特别授权代理。第三人：昆明市西山区忠轩经济信息咨询部，住所：云南省昆明市西山区新闻路348号2楼1号。经营者：莫绍仙。原告张晓丽诉被告中国有色金属工业昆明勘察设计研究院有限公司（以下简称：“有色金属研究院”）案外人执行异议之诉纠纷一案,本院于2018年4月23日立案后，经原告申请，本院依法追加云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：“中天公司”）、昆明市西山区忠轩经济信息咨询部（以下简称：“忠轩咨询部”）作为第三人参加本案诉讼，本院依法组成合议庭分别于2018年8月30日、2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告张晓丽的委托诉讼代理人柴德有，被告有色金属研究院的委托诉讼代理人张鑫到庭参加了诉讼。第三人中天公司、忠轩咨询部经本院依法送达开庭传票，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张晓丽向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于昆明市新闻路429号文化空间广场负一层地下室B区S-029、s-030商业用房属原告所有（价值共计1182380.67元）；2.判令停止对上述房屋的执行并解除查封。事实和理由：张晓丽于2012年9月3日与中天公司的中介机构忠轩咨询部签订《资格确认书》，约定：张晓丽购买中天公司开发的位于新闻路429号文化空间广场负一层地下室B区s-029、s-030商铺，总房款为1182380.67元。张晓丽在签订《资格确认书》时，同意将购买的铺面返租给忠轩咨询部，并委托忠轩咨询部统一招商、经营、管理，该委托不得撤销或变更，并约定铺面返租的期限及返租收益。同日，原告按照约定向忠轩咨询部支付全额房款人民币1182380.67元，忠轩咨询部当日向原告出具了收据。其后，文化空间广场建成后，张晓丽与中天公司签订《文化空间·毛纺厂商业中心物业委托租赁管理协议》，约定原告将其购买的案涉商铺委托富壹城公司对外租赁，租赁期限、租金的约定与张晓丽与忠轩咨询部签订《资格确认书》的约定一致，即自2013年8月2日至2014年11月3日，张晓丽每季度都收到富壹城公司的租金转账。根据以上事实，原告认为其与忠轩咨询部签订的《资格确认书》在形式上和要件上已具备商品房买卖合同的条件，应视为双方已经签订了商品房买卖合同，且原告已支付全部房款，中天公司也证明该房屋已经出售给张晓丽。因此，房屋所有权属张晓丽所有。昆明市中级人民法院对该房屋采取执行措施不当，应该停止执行并解除查封。综上，请求支持原告诉讼请求。被告有色金属研究院答辩称，案涉商铺并未登记在原告名下，原告仅与第三人忠轩咨询部签订了《资格确认书》，该资格确认书仅属于购房资格确认的凭证，仅是签订正式商品房购销合同的前提，并非合法有效的书面买卖合同。原告提交收款收据也仅为购买铺面的意向金，案涉铺面也未登记在原告名下，因此案涉铺面并不属于原告所有。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人中天公司，未到庭陈述意见，也未提交书面意见。庭后本院通知中天公司到庭进行询问，其陈述认可第三人忠轩咨询部受中天公司委托与原告签订的《资格确认书》的真实性，该确认书签订后中天公司已收到全部购房款。案涉房产现登记在中天公司名下，已整体出租给富壹城物业管理服务有限责任公司，认可原告提交情况说明的真实性。因张晓丽个人原因其与中天公司未能签订正式的房屋买卖合同。第三人忠轩咨询部未到庭陈述意见，也未提交书面意见。原告张晓丽为证明其诉讼请求和主张，提交如下证据：一、（2017）云01执异186号执行裁定书，证明案涉商铺被本院查封，原告提出执行异议申请，但被驳回。二、资格确认书，证明原告与第三人中天公司就案涉商铺签订了事实上的购房合同。三、付款凭据、收据，证明原告向第三人中天公司支付了全部购房款。四、物业委托租赁管理协议、收款凭据、情况说明，证明第三人中天公司已经将案涉商铺实际交付给原告。原告已经实际占有房屋并获得收益。第三人中天公司也认可房屋出卖给原告。经质证，被告对证据一予以认可；对证据二、三、四的真实性不予认可。被告及第三人未向本院提交证据。第三人中天文化、忠轩咨询部经本院传票传唤，未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据发表质证意见的权利。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二、三、四，虽被告不予认可，但经本院庭后对中天公司的调查核实，通天公司作为房产出售人对《资格确认书》、情况说明、以及购房款支付的情况予以认可，证据的内容上也能相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认。综合双方诉辩主张以及举证质证，本院确认案件事实如下：2012年9月3日，原告张晓丽与第三人忠轩咨询部签订《资格确认书》一份，约定申请方原告张晓丽作为忠轩咨询部公司单位职工购买“文化空间”项目的商铺，本项目商铺买卖具体事宜，以双方最终签署的《商品房购销合同》的约定为准。原告所购商铺的房源1为位于文化空间负一层B-S-029号商铺，套内面积为16.62㎡，单价为46331元；房源2为位于B-S-030号商铺，套内面积为15.95㎡，单价为44526元。原告共向中天公司交纳商铺意向金1182380.67元。双方对铺面的返租进行约定，原告将所购商铺返租给忠轩咨询部，返租期从2013年7月1日起计，租期为20年，双方对租金的计算标准进行了约定。双方还约定，签订《商品房购销合同》的时间以忠轩咨询部通知时间为准，本资格确认书作为资格确认凭证，作为今后双方签订《商品房购销合同》、《托管协议》、《物业管理合同》的前提；本资格确认书自双方签订《商品房购销合同》、《托管协议》、《物业管理合同》生效的同时自行终止；双方的权利义务以《商品房购销合同》、《托管协议》、《物业管理合同》的约定为准。《资格确认书》签订后，原告向忠轩咨询部支付了购房款1182380.67元，该款中天公司认可其已实际收取。2013年7月30日，原告与云南富壹城物业服务有限责任公司签订《物业委托租赁管理协议》一份，约定原告将上述商铺委托该物业公司对外租赁，委托期限自2013年7月1日至2033年6月30日，并约定了相关租金的计算标准。原告与第三人中天公司一致陈述：原告与中天公司未签订案涉商铺的《商品房购销合同》，也未办理房产权属登记。另经本院查明：本院作出（2016）云01执1291号执行裁定书，冻结、划拨被执行人中天公司在银行的存款13847388.18元及利息，或对被执行人中天公司名下价值13847388.18元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。2016年5月3日，本院向昆明市房屋产权交易管理处填发（2016）云01执保248、249号协助执行通知，请求协助预查封中天公司名下坐落于新闻路429号文化空间广场A座的二十六套房产，查封期为三年，即自2016年5月3日至2019年5月2日止。案涉的文化空间广场负一层地下室B区S-029、S-030商铺在上述查封、冻结的财产范围内。原告对本院执行查封的案涉房产向本院提出书面异议，本院于2018年3月27日作出（2017）云01执异186号执行裁定书，驳回了原告张晓丽的异议请求。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权利？本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案被告中天公司委托第三人忠轩咨询部与原告签订的《资格确认书》，系双方真实意思表示，其记载内容不违反法律禁止性规定，该确认书依法成立并生效，协议中的权利义务约束中天公司、张晓丽双方，被告中天公司已经按照约定收受原告支付的全部购房款，该确认书具备《商品房买卖合同》的主要内容，应当认定为双方签订合法有效的书面买卖合同。另外，从原告提交的物业委托租赁管理协议，结合原告以及第三人中天公司的陈述来看，原告在2013年7月1日就已将案涉房产委托云南富壹城物业服务有限责任公司对外租赁，在此情况之下，原告已实质上按照《资格确认书》的约定对案涉房产进行了占有。原告与第三人中天公司一致陈述该房产至今未能办理房产权属登记。对此，第三人中天公司认为是原告自身原因未能签订房屋买卖合同故未能办理。本院认为，第三人中天公司作为出售人应就因原告自身原因未能办理权属登记承担举证责任，但第三人中天公司未能提交有效证据加以证明，原告对中天公司的该观点也不予认可，故对中天公司的该观点本院不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告对案涉房产享有能够排除执行的权利，故按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第三百一十二条第一款第（一）项之规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”之规定，原告张晓丽在本案中提交的证据能够证实涉案房屋被查封前其已与中天公司签订过买卖合同、支付了价款，间接占有房屋并取得过收益，符合上述第二十八条规定之情形，张晓丽对涉案商铺所享有的趋于准物权的特殊债权，应该给予保护。对比之下，有色金属研究院与中天公司之间所形成的借贷债权，属于一般性债权。基于此而查封涉案房屋，已经影响了张晓丽对该房屋所享有的特殊债权的实现。据此，张晓丽要求停止对所涉房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。对于张晓丽要求确认涉案房屋归其所有的主张，因属于房屋买卖合同当事人之间的合同后续履行问题，不属于案外人执行异议之诉审查范围，故对张晓丽提出的此项诉讼请求，本院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：一、在本院（2016）云01执1291号执行案中不得执行位于昆明市新闻路429号文化空间广场负一层地下室B区S-029、s-030商业用房；二、驳回原告张晓丽的其他诉讼请求。案件受理费15441元，由被告中国有色金属工业昆明勘察设计研究院有限公司承担。本院（2017）云01执异186号执行裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  李 希人民陪审员  陈顺庭人民陪审员  吴 彬二〇一八年十二月二十日法官助理何永伦书记员温婷王崟榕