吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0104民初3465号 原告（反诉被告）：长春市大禹物业有限责任公司，住所地长春市朝阳区繁荣路3号。 法定代表人：王卫宁，董事长。 委托诉讼代理人：付百惠，该公司职员。 委托诉讼代理人：张喆，该公司职员。 被告（反诉原告）：王秀艳，女，1965年9月26日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：林海森（王秀艳丈夫），男，1965年3月20日出生，汉族，住长春市朝阳区。 原告（反诉被告）长春市大禹物业有限责任公司（以下简称大禹物业）与被告（反诉原告）王秀艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大禹物业委托诉讼代理人付百惠、张喆，被告（反诉原告）王秀艳及其委托诉讼代理人林海森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大禹物业向本院提出诉讼请求：⒈王秀艳向大禹物业支付物业服务费6,252.00元，违约金1,140.00元，合计7,392.00元；⒉诉讼费由王秀艳承担。事实和理由：大禹物业与大禹城邦小区业主委员会签订物业服务合同，并按合同约定服务于大禹城邦小区业主。王秀艳系大禹城邦小区×××室业主，但王秀艳自2015来1月起至2017年12月末拖延缴纳物业服务费，已构成违约，因此大禹物业诉至法院。 王秀艳辩称，对物业费数额无异议，但不同意支付。大禹物业的原因给王秀艳造成的损失，大禹物业应当赔偿。因2013年下水主管道反水导致王秀艳无法在房屋内居住，也给邻居造成了损失。而大禹物业称室内管线不归其管，经查实后，大禹物业才进行了更换，但王秀艳房屋的卫生间吊顶损坏，导致损失。 王秀艳向本院提出反诉请求：⒈大禹物业赔偿王秀艳因下水管堵塞造成损失10,000.00元；⒉大禹物业赔偿王秀艳租金损失20,000.00元（自2018年1月1日至2018年6月1日，每月4,000.00元）；⒊大禹物业赔偿王秀艳卫生间扣板损失2,000.00元。事实和理由：王秀艳所在门栋厨房下水主管道自2013年起经常堵塞，给王秀艳生活居住使用造成很大不便。王秀艳多次找大禹物业，自己也请市场专业队伍来给维修，但被告知是由于管道老化地基下沉造成的，只有换下水管道，才能解决堵塞问题。因经常出现反水情况，影响王秀艳居住，一楼邻居橱柜也被浸泡变形，王秀艳已赔偿了10,000.00元。因卫生间棚顶漏水，多次找大禹物业勘察才进行的维修，但棚顶由于多次拆卸损坏，重新换扣板花费2,000.00元。因厨房下水管道问题常年得不到解决，王秀艳在2017年将家中下水管堵死，并于2018年5月将房屋以低于市场价的价格出售。因2018年1月起至6月1日，王秀艳未在自己房屋中居住，因此要求大禹物业按每月4,000.00元标准赔偿租金损失。 大禹物业对王秀艳的反诉辩称，王秀艳反诉如是违约，应指出大禹物业违反合同的条款，如是侵权应另案告诉。王秀艳无法证明其下水管道堵塞卫生间漏水的损失以及损失与大禹物业服务之间的因果关系。管道堵塞并非管道老化、地基下沉造成，地板被浸泡及卫生间棚顶漏水虽然与物业服务无关，但大禹物业仍进行了修理，已超出服务范围。综上，对王秀艳的反诉请求不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月31日，大禹物业与“长春市大禹城邦业主委员会”签订了《大禹城邦小区物业服务合同》，约定：大禹物业公司为大禹城邦小区提供物业服务，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日止；收费标准为住宅1.25元/月·平方米；关于房屋专项维修资金的使用，由业主委员会向长春市物业专项维修资金管理部门提出使用申请，大禹物业提出使用计划书，产权人分户明细，中修、大修、更新、改造项目的工程预算书等相关材料；合同期满，业主委员会没有续聘或解聘大禹物业的书面意见通知，且没有选聘新的物业管理企业，大禹物业继续管理的，视为此合同自动延续；业主逾期交纳物业管理服务费的，大禹物业可以从逾期之日起每日按应交费用0.5‰收取违约金。2015年12月25日，大禹物业与“长春市大禹城邦业主委员会”再次签订了《大禹城邦小区物业服务合同》，合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，其它内容不变。合同签订后，大禹物业为大禹城邦小区提供物业服务。王秀艳系大禹城邦小区19栋202室业主。自2013年起，王秀艳的厨房下水管道经常堵塞，王秀艳曾多次找大禹物业进行处理并要求大禹物业更换管道。大禹物业仅将堵塞的管道进行疏通，但以更换管道系大型维修，需要启动物业维修资金为由，未进行管道更换。因王秀艳下水管道漏水将楼下邻居橱柜浸泡，王秀艳于2014年11月20日赔偿邻居10,000.00元。此后，王秀艳拒绝交纳2015年度至2017年度的物业费用。王秀艳当庭对大禹物业主张的尚欠的物业费金额6,252.00元无异议。 另查明，2015年4月10日，王秀艳因洗手间棚顶漏水向大禹物业报修。大禹物业对其管道进行了检修。因检修时王秀艳洗手间顶棚扣板被破坏，因此王秀艳在2018年出售该房屋时，赔偿购房人扣板费用2,000.00元。 再查明，2017年年底，王秀艳搬离案涉房屋，并于2018年将该房屋出售。 认定以上事实的证据有：大禹城邦业主临时公约、入住手续、大禹城邦物业服务合同、照片、投诉处理单、收条、收据、证人武营秋证言等证据及双方当事人的当庭陈述在卷为凭。 本院认为，一、“大禹城邦小区业主委员会”分别于2011年12月31日、2015年12月25日与大禹物业签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。大禹物业提供了物业服务，王秀艳应按合同约定支付物业费用。现王秀艳对大禹物业主张的2015年度至2017年度的物业费金额6,252.00元无异议，此笔费用王秀艳应向大禹物业支付。二、关于王秀艳向大禹物业主张的损失问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”因此，王秀艳有权在大禹物业存在违约行为的情况下，向其主张承担赔偿损失等违约责任。物业服务合同中约定，大禹物业负有对物业的公用部位、公用设施设备的维护和管理义务。王秀艳房屋下水道经常堵塞，已经给王秀艳生活造成严重影响。虽然大禹物业在王秀艳向其报修下水道堵塞时，确实进行了下水道的疏通，但并未在根本上解决问题。在此情况下，且王秀艳曾向大禹物业提出了对下水管道进行更换或改造的要求，大禹物业有义务对王秀艳的下水管道经常性出现堵塞的原因进行勘察，并提供可行的维修或改造方案，而不应仅以怀疑业主对下水管道使用不当为由，拒绝履行自己的合同义务。对于大禹物业主张的该维修或改造费用应启动物业专项维修资金一节，虽然合同约定物业专项维修资金应由业主委员会进行申报，但《长春市物业专项维修资金管理办法》第十七条第（一）项第一款规定：“申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的工程、列支范围、费用预算及分摊清册。”而物业服务合同约定，对房屋专项维修资金的使用，大禹物业有义务提出使用计划书、产权人分户明细、预算书等相关材料。即在大禹物业未履行其义务的情况下，房屋专项维修资金是无法申请使用的。因为大禹物业怠于履行自己的合同义务，导致王秀艳无法彻底解决其房屋出现的严重问题，造成了王秀艳的损失。虽然因大禹物业的违约行为导致王秀艳房屋存在的问题迟迟无法得到解决，严重影响了王秀艳的生活，但王秀艳房屋下水管道经常性堵塞并非是由大禹物业的违约行为引起的，因此，大禹物业仅应在其过错范围内承担违约责任。本院综合考量认为，大禹物业应对王秀艳的损失承担30%的赔偿责任。三、对于王秀艳主张的各项损失。⒈2,000.00元扣板费用系王秀艳赔偿购房人的费用，虽然扣板损坏是在大禹物业对王秀艳的房屋管道维修过程产生的，但在大禹物业因王秀艳向其报修，且不破坏扣板即无法进行维修的情况下，扣板的损失应由王秀艳自行承担；⒉王秀艳主张的租金损失20,000.00元，并无事实及法律依据，且王秀艳因购买新房后搬离案涉房屋，房屋空置损失应由王秀艳自行承担；⒊关于王秀艳主张的其已赔偿的因下水道返水给楼下造成的损失10,000.00元，王秀艳提供的收条证明其已经赔偿了楼下邻居橱柜损失10,000.00元。虽然大禹物业认为其主张已超过诉讼时效，但王秀艳在赔偿邻居损失后，一直拒绝交纳物业费用，实际权利并未受到侵害。因此其诉讼时效期间应自大禹物业向其主张权利之日开始计算，故王秀艳的主张并未超过诉讼时效。大禹物业应承担其损失10,000.00元的30%，即3,000.00元。四、因大禹物业未及时履行自己的合同义务，故王秀艳拒绝交纳物业费用，因此大禹物业无权向王秀艳主张违约金。 综上所述，王秀艳应给付大禹物业物业费6,252.00元，大禹物业应赔偿王秀艳财产损失3,000.00元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王秀艳于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）长春市大禹物业有限责任公司物业费6,252.00元； 二、原告（反诉被告）长春市大禹物业有限责任公司于本判决生效后立即赔偿被告（反诉原告）王秀艳财产损失3,000.00元； 三、驳回原告（反诉被告）长春市大禹物业有限责任公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王秀艳其他反诉请求； 五、互相抵扣后，被告（反诉原告）王秀艳应给付原告（反诉被告）长春市大禹物业有限责任公司3,252.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告（反诉原告）王秀艳负担；反诉费300.00元由原告（反诉被告）长春市大禹物业有限责任公司负担25.00元，由被告（反诉原告）王秀艳负担275.00。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  曲 栋 人民陪审员  张连喜 人民陪审员  张东峰 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  李 卓