广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0109民初486号 原告:广西金鸿昌房地产开发有限公司,住所地南宁市邕宁区红星路15号3幢403号,统一社会信用代码91450100763061274B。 法定代表人：邓海峰,该公司经理。 委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：冯伟超，男，汉族，1974年12月6日出生，户籍所在地广东省恩平市，现住址不明。 原告广西金鸿昌房地产开发有限公司(以下简称金鸿昌公司)与被告冯伟超商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日受理后，依法适用普通程序于2018年11月15日公开开庭审理。原告金鸿昌公司的委托诉讼代理人甘长山到庭参加诉讼。被告冯伟超经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金鸿昌公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月22日签订的《商品房买卖合同》及全部附件；2.被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续、预告登记手续（登记编号：201703240198，预告登记号：桂（2017）南宁市不动产证明第0099030号）；3.被告向原告支付违约金人民币161380.2元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年3月22日签订《商品房买卖合同》及全部附件，约定原告将其开发的位于南宁市邕宁区出售给被告，该商品房总价款为806901元，被告以银行贷款的方式支付购房款，如因被告的原因造成按揭银行不能通过审批的，无法以银行贷款或公积金贷款支付应付房款，被告应在接到原告或按揭银行通知起7日内到原告的售楼部一次支付购房款，逾期超过15日未支付购房款的，原告有权解除合同，并有权要求被告按合同的总价款20%支付违约金。签订合同后，原告按合同约定将双方签订进行备案，办理了不动产预告登记。被告以按揭付款的方式购买合同项下的房屋，因被告个人征信不合格，审批不通过，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行于2017年9月26日明确告知被告不符合贷款条件，同日被告向原告申请退房，同意解除签订的相关购房合同，并承诺愿意配合办理相关手续，但此后被告并没有配合原告办理撤销有关《商品房买卖合同》备案登记及预告登记。后经原告多次催促，被告仍拒不配合，被告的行为已经构成根本违约。根据《商品房买卖合同》附件六第二条第四款的约定，原告有权解除购房合同，并有权要求被告按房屋总价款20%支付违约金161380.2元。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的上述请求。 原告金鸿昌公司提交的证据有：1.《商品房买卖合同》及附件、备案证明、预告登记；2.转行申请表、按揭客户确认表；3.退房申请表、催款函、回执单；4.《东方城市花园认购协议书》、《购房借款协议》；5.现金交款单；6.收据3张；7.税收完税证明。 被告冯伟超未答辩，也未提交证据。 本案调查重点：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及全部附件是否合法有效、履行情况如何？应否解除？2.被告应否协助原告办理合同的备案登记、预告登记注销手续？3.被告是否应当支付原告违约金人民币161380.2元？ 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告冯伟超现住址不明，经本院依法公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利，由此产生的相应不利法律后果应由其承担。经当庭举证，原告提交的全部证据真实、合法有效，可作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月21日，冯伟超向金鸿昌公司交纳了讼争房的专项维修资金11066元。2017年1月10日，冯伟超与南宁市皓骏物业服务有限公司签订了一份《购房借款协议》，约定冯伟超向该公司借款人民币161901元，作为冯伟超购买讼争房房款使用。2017年1月13日，冯伟超将上述借款向金鸿昌公司交付了讼争房的首付款161901元。 2017年3月22日，原告金鸿昌公司作为出卖人，冯伟超作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：YS10030756)及附件，约定冯伟超购买金鸿昌公司开发的位于南宁市邕宁区（以下简称讼争房），总价为806901元，付款方式为首付房款161901元，余款645000元向银行办理按揭贷款。该合同附件六《合同补充协议》第三条第四款约定：“如因买受人原因造成银行按揭贷款申请或公积金贷款申请不能通过审批的，无法以银行贷款或公积金贷款支付应付房款的，买受人应在接到出卖人或银行、公积金管理部门通知之日起7日内到东方城市花园营销中心将剩余楼款一次性支付给出卖人。逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金”。第十三条关于通知方式及效力约定：“2.一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出5日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据”。 2017年3月24日，原告为讼争房办理了商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：201703240198），2017年4月6日，冯伟超向南宁市邕宁区地方税务局缴纳契税11527.15元。2017年6月5日办理了预售商品房买卖预告登记[（2017）南宁市不动产证明第0099030号]，但至今未取得不动产权属证书，也未交房给被告。 2017年8月12日，冯伟超向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行申请办理讼争房的按揭贷款。经审核，2017年9月26日该行因冯伟超个人征信不合格，按揭贷款无法通过审批。当日，冯伟超向金鸿昌公司书面申请退房，申请事项为：因本人无法通过银行贷款，且无力偿还首付款，现申请退房，并配合开发商办理所有退房手续，并且要求退还所有费用。所有合同和借款协议要求作废。 金鸿昌公司收到中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行关于冯伟超个人征信不合格而无法通过按揭贷款的回复后，按合同约定地址向冯伟超寄送《催款函》，主要内容有：限冯伟超在接到《催款函》之日起7日内，到金鸿昌公司一次性支付剩余房款。逾期不来办理的，公司将按《商品房买卖合同》约定行使权利。但此后至本案庭审辩论结束前，冯伟超一直没有配合金鸿昌公司办理注销《商品房买卖合同》备案登记及预告登记，也没有将剩余房款一次性支付给金鸿昌公司。金鸿昌公司于2018年4月12日向本院起诉并提出前述诉讼请求。 本院认为：冯伟超与金鸿昌公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及全部附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 根据附件六《合同补充协议》第三条第四款及第十三条约定，冯伟超因个人征信不合格无法通过银行按揭贷款支付应付房款，且无力偿还首付款，已于2017年9月26日接到银行通知之日即向金鸿昌公司书面申请退房，要求所有合同和借款协议作废。同意配合金鸿昌公司办理所有退房手续，并且要求退还所有费用。金鸿昌公司接到银行通知后按合同约定地址以快递方式向冯伟超发出《催款函》书面通知，虽然没有证据证明冯伟超已经收到该《催款函》，但根据双方签订的附件六《合同补充协议》第十三条关于通知方式及效力约定，金鸿昌公司向冯伟超寄出邮件5日后视为已送达，相应不利后果应由冯伟超承担。况且本案中，金鸿昌公司在法定期限内通过起诉解除合同，本院依法公告送达视为已经通知冯伟超，同样具有合同解除权的法律效力。综上，金鸿昌公司主张解除双方于2017年3月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》及全部附件，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。且当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。金鸿昌公司主张冯伟超应配合金鸿昌公司办理合同的登记备案和商品房买卖预告登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。金鸿昌公司收取讼争房的首付款161901元应当退还冯伟超。因金鸿昌公司并未将讼争房交付给冯伟超，其所收取的房屋专项维修资金11066元亦应当退还冯伟超。至于冯伟超与南宁市皓骏物业服务有限公司签订的《购房借款协议》，属于另一法律关系，应另案起诉，本案不作处理。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”和第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。冯伟超因个人征信不合格的原因造成银行按揭贷款申请不能通过审批，无法以银行贷款支付应付房款，是其在订立合同时主观上无法预见的、不可抗力的原因致使不能实现合同目的，而且冯伟超已在履行期限届满7日之前及时通知了金鸿昌公司，在接到银行通知之日即向金鸿昌公司书面申请退房，明确表示其在无法通过银行贷款，且无力偿还首付款的情况下，要求所有合同和借款协议作废，同意配合金鸿昌公司办理所有退房手续，并且要求退还所有费用。综上，冯伟超的行为是其主观上无法预见的、不可抗力的原因致使不能实现合同目的，应全部免除违约责任，故金鸿昌公司要求被告支付违约金人民币161380.2元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 1、原告广西金鸿昌房地产开发有限公司与被告冯伟超于2017年3月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》及全部附件（合同编号：YS10030756）自本判决生效之日起解除； 2、被告冯伟超于《南宁市商品房买卖合同》及全部附件解除之日起10日内协助原告广西金鸿昌房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》的备案手续、预告登记手续（登记编号：201703240198，预告登记号：桂（2017）南宁市不动产证明第0099030号）； 三、驳回原告广西金鸿昌房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3526元（原告已预交），由原告广西金鸿昌房地产开发有限公司负担3326元，被告冯伟超负担200元；财产保全费1327元、公告费710元（原告已预交），由被告冯伟超负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王红英 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  黄庆阳 二〇一八年十二月十一日 法官 助理  李 荣 书 记 员  莫茗珺