江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0105民初3503号 原告（反诉被告）：徐彩霞，女，1985年4月28日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：许欣怡，江苏杰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛状，江苏杰仁律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：黄强，男，1983年5月13日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：陶金玲，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。 原告徐彩霞诉被告黄强房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年5月8日立案后，被告黄强于2018年7月24日提出反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐彩霞的委托诉讼代理人许欣怡、辛状，被告（反诉原告）黄强的委托诉讼代理人陶金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告徐彩霞向本院提出本诉请求：1.黄强支付违约金292000元（按房屋总价146万元的20%计）；2.黄强赔偿修理屋顶防水层费用1500元；3.被告黄强承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订房屋买卖合同后，约定被告应于出件后20个工作日内将户籍关系迁出，否则每逾期一日应支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过15个工作日的应按总房价百分之二十赔偿。另因被告明知涉案房屋顶层阁楼设有用于案外人养鸽的违章建筑，系影响合同继续履行的重大因素，不利于原告家人健康，故诉至法院。 被告黄强辩称，户口迟延迁出系因职能部门不能出具养老保险流水所致，其已第一时间告知中介，并与原告口头约定，而非故意违约，原告主张的违约金过高，要求调低，现户籍已迁出，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告黄强向本院提出反诉请求：1.徐彩霞支付购房尾款1万元；2.徐彩霞承担本案反诉费用。事实与理由：反诉双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋已完成交付并迁出户口，但反诉被告尚欠1万元房款未付，故提起反诉。 反诉被告徐彩霞辩称，尚欠购房尾款1万元属实，系因反诉原告存在多处明显违约，待纠纷解决后将会根据结果适当处理，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月5日，徐彩霞、黄强经南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）居间介绍签订房屋买卖合同，约定：徐彩霞购买黄强所有的坐落南京市建邺区房屋（系顶层，建筑面积53.13平方米，以下简称涉案房屋），总价146万元〔含定金5万元、首付款39万元、组合贷款100万元、尾款2万元（其中户口迁移保证金1万元、物业交割保证金1万元）〕；黄强应于出件后20日内迁出涉案房屋所有户籍，未如期户口迁出的，每逾期一日，黄强应按总房价款万分之五向徐彩霞支付违约金，逾期超过15个工作日的，黄强应按总房价百分之二十予以赔偿。嗣后，徐彩霞按约支付购房款145万元。2018年1月18日，涉案房屋登记所有权人登记为徐彩霞。2018年3月18日，双方就涉案房屋交接完毕，双方在《物业查验交接单》上就“是否涉及落户”选择“否”。徐彩霞至今尚欠购房尾款即户口迁移保证金1万元未付。 2018年3月，链家地产经办人王丽霞询问黄强：“黄大哥你当时和那个大爷没签什么协议说同意他养鸽子吧？”，黄强回复称：“跟他没什么交往，签什么协议啊”，遂将养鸽人电话告知中介用于徐彩霞报警。2018年4月，王丽霞又询问黄强为何户口迁不回去，黄强回复称：“因为这边养老证明无法打，所以这边不能接受”、“从南京回来投靠父母需要我提供，养老证明这个系统江苏省在做所以打不了”。 2018年4月22日16时18分，王丽霞经微信向黄强发送链家地产出具的《催告函》，请其于2018年5月1日前办理涉案房屋所涉与养鸽户主当面对峙解决鸽棚安置问题，并特别提醒黄强：买卖双方应于2018年4月12日前办理户口迁出手续，如迟延履行该义务，将按合同约定承担违约责任。 另查明，2018年2月5日，黄强向江苏省南通市文峰派出所以子女投靠亲属为由申请户口迁入。2018年4月25日，南通市北城小学出具《情况说明书》证明：黄强系其员工，自2017年8月入职以来，已参加养老保险，因江苏省养老保险缴费平台转移接续系统未升级好，无法打印流水。同日，南通市机关事业单位社会保险基金管理中心在上述《情况说明书》上加盖公章确认“办理户口转移使用”。2018年5月8日，黄强户口迁出涉案房屋。2018年5月15日，徐彩霞户籍迁入涉案房屋。2018年6月25日，该社会保险基金管理中心就上述《情况说明书》加盖公章确认“与原件一致”。 还查明，涉案房屋顶层至今仍设有鸽棚。关于天气，2018年3月4日、14日、15日、17日、18日、20日及4月4日、6月8日均有“中雨”。2018年6月28日及7月5日有“大雨”。庭审中，徐彩霞称已支付维修费但未提供付款凭证，又举证维修方所书《承诺书》但未出示原件，证人亦未到庭。 本院认为，本案争议焦点为：1.徐彩霞要求黄强支付违约金292000元（按房屋总价146万元的20%计）的主张应否支持；2.徐彩霞要求黄强赔偿屋顶防水层修理费1500元的主张应否支持；3.黄强要求徐彩霞支付购房尾款1万元的主张应否支持。 关于争议焦点一，本院认为，当事人应按约全面履行自身义务；当事人可约定一方违约时支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的（高于实际损失的1.3倍），当事人可请求法院予以适当减少。本案中，由双方合同约定可知，黄强应于出件后20日内迁出涉案房屋所有户籍，未如期户口迁出的，逾期超过15个工作日的，黄强应按总房价百分之二十予以赔偿。徐彩霞已于2018年1月18日领取涉案房屋所有权登记证书，故其主张自该日起算户口迁出期间，符合双方约定。因黄强于2018年2月5日向文峰派出所申请户口迁入，直至2018年5月8日，方才将户口迁出涉案房屋，故其申请迁户日及实际迁出户口日均属“逾期超过15个工作日”，构成违约，徐彩霞有权要求黄强支付违约金。虽黄强抗辩称，双方就户口迁出时间已口头约定变更，并称双方在《物业查验交接单》上就“是否涉及落户”已选择“否”，但无其他证据予以佐证，属其未提供充分证据证实其抗辩，故本院对其相关抗辩不予采信。鉴于南通市北城小学出具并由南通市机关事业单位社会保险基金管理中心确认用于“办理户口转移使用”的《情况说明书》能证实黄强迟延迁出户口非完全出于主观故意，且因黄强认为违约金过高、要求调低，徐彩霞亦无其他证据证实其实际损失，故对徐彩霞主张的违约金数额，本院酌定支持1万元。关于房屋渗水及养鸽问题，因双方房屋交接时系雨天尚未出现渗水现象，且渗水发生于徐彩霞实际居住四个月之后，双方合同亦未就养鸽问题予以明确约定，故徐彩霞以此要求黄强承担违约责任，缺乏事实及法律依据。 关于争议焦点二，本院认为，当事人有责任对其主张提供证据。虽徐彩霞称其修理涉案房屋屋顶防水层造成损失1500元，但未提供充分证据证实损失金额及损失发生系黄强造成，故对其此项诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，当事人应按约履行自身义务。依双方合同约定，徐彩霞应将欠付尾款即户口迁出保证金1万元于户口迁出时给付黄强，因黄强户籍已迁出涉案房屋，故黄强有权要求徐彩霞支付上述尾款。 综上所述，本院对本诉原告诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持，对反诉原告的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、黄强于本判决生效之日起十日内向徐彩霞支付违约金1万元； 二、徐彩霞于本判决生效之日起十日内向黄强支付购房尾款1万元； 三、驳回徐彩霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5680元，由本诉原告徐彩霞负担5480元、本诉被告黄强负担200元（此款于本判决生效之日起十日内直接给付徐彩霞，以抵其预交的诉讼费用）。 反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉被告徐彩霞负担（此款于本判决生效之日起十日内直接给付黄强，以抵其预交的反诉费用）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  胡维华 人民陪审员  彭建平 人民陪审员  袁 丽 二〇一八年十二月十八日 法官 助理  原 宁 书 记 员  沈心怡