河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民再106号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:河北计经鸿翔房地产开发有限公司。住所地：沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧。组织机构代码：67990238－4。法定代表人：魏永强，经理。委托诉讼代理人：杨坤，河北福鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚兰，河北福鑫律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴长星，男，汉族，1966年4月14日生，住。委托诉讼代理人：孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，河北宁昌律师事务所律师。原审原告吴长星与原审被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，运河区人民法院于2016年12月15日作出（2016）冀0903民初2530号民事判决。鸿翔房地产公司不服，提出上诉，本院于2016年4月28日作出（2017）冀09民终2213号民事判决，已经发生法律效力。鸿翔房地产公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年7月6日作出（2018）冀民申1347号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人鸿翔房地产公司委托诉讼代理人杨坤、张亚兰，被申请人吴长星委托诉讼代理人孙占栋、张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告吴长星起诉请求：依法判令河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔付吴长星安置房屋缺失阳台经济损失24740元，后变更为24336元，退还6-1-602室燃气集资款2600元；诉讼费由河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。原审被告鸿翔房地产公司辩称，一、原告主张答辩人“交付的楼房没有承诺的阳台”完全与事实不符，其所谓经济损失没有任何依据。原告诉争的房屋，不存在任何户型图与施工图的修改或变动；答辩人交付的房屋与户型图、施工图完全一致，根本没有任何违反约定的情况，更不可能存在争议或纠纷。二、答辩人收取燃气集资款符合沧州市物价局的文件规定，无需向原告退还任何款项。沧州市物价局《关于新建商品房天然气初装费计入房价问题的政策解读》第二条第1款明确规定，2011年1月1日前签订拆迁安置合同，并在合同上注明安置房价格的，视为房价中不包含天然气初装费。原告与答辩人签订的《城市房屋拆迁补偿协议》中明确约定了安置房价格，且该协议签订于2011年1月1日前；答辩人收取燃气集资款完全符合规定，原告无权向答辩人主张退还该款。三、原告诉称的房屋从交付至今已超过两年，原告在诉讼时效届满后提出的请求不应得到支持。运河区人民法院（2016）冀0903民初2530号民事判决查明2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月20日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城6号楼1单元602室（安置价格为2938元/㎡），户型图中注明了涉案房屋设计2个共计8.28㎡的南阳台。被告于2014年3月26日向原告交付了上述房屋，交房的同时原告向被告缴纳该房屋的燃气集资费2600元。交房后原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台，只有窗户。原、被告就阳台、燃气集资款问题发生争议，原告于2016年3月10日诉至我院，我院经诉前调解未果后于2016年10月21日立案受理了此案。运河区人民法院（2016）冀0903民初2530号民事判决认为，原告与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的公告，其中对“阳台”定义为：“供使用者进行活动或晾晒衣服的建筑空间”。本案中在2008年12月20日双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，被告提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台2个，而被告在向原告交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，被告在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与原告协商一致也未按上述规定的期限书面通知原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，被告已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿原告因此造成的损失。关于原告诉求的有关阳台缺失带来的经济损失问题。因被告在户型图中注明了涉案房屋设计有南阳台，但被告交付给原告的房屋没有符合规范中定义的阳台部分。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台与起居室、卧室、厨房等都不是同一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为其他空间，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于损失的确定，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，本院认为该计算方式符合客观事实，且与被告因违约给原告造成的损失相当。故被告应赔偿原告的此项损失为24326.64元（8.28㎡×2938元/㎡）。关于被告主张原告起诉已过诉讼时效的问题，因原、被告之间于2014年3月26日办理了房屋交付手续，原告于2016年3月10日诉至我院，因此原告起诉并未超过两年的诉讼时效，对被告的该主张，证据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告吴长星因阳台功能缺失造成的经济损失24326.64元，限判决书生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242元，由被告承担。河北计经鸿翔房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的起诉已经超过两年的诉讼时效。双方于2014年3月25日办理了房屋交付手续，被上诉人于2016年10月份立案，在此期间被上诉人从未向上诉人主张权利，也没经过法院诉前调解，故本案已经超过诉讼时效。2、一审法院认定上诉人交付房屋不符合约定并赔偿经济损失属于错误。第一、双方在签订安置协议时，并没有明确约定上诉人将来交付的楼房必须有阳台。上诉人在拆迁安置时，提供户型示意图中约定的非常明确，即该户型图仅供参考，最终以施工图为准。本案中上诉人交付的房屋户型的朝向、尺寸、格局、面积都没有变，这不能证明上诉人交付的房子与约定的房子不符。第二、上诉人交付的楼房结构、户型、空间尺寸、朝向，均没有发生变化，一审法院根据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款作为判决上诉人违约依据，属于不当。第三、上诉人交付的楼房中没有阳台缺失，如果说有阳台缺失，应当是上诉人交房时面积减少，但被上诉人的楼房面积并没有减少。如按一审判决赔偿阳台面积价款，被上诉人的房子就多占了面积，属于不当得利。第四、关于阳台的概念仅是双方认识不同。退一步讲，假设被上诉人所称的阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间，那么本案中被上诉人没有提供相应的鉴定结论来证实上诉人提供的房屋不能晾晒衣物。第五、假设本案存在阳台缺失，在没有合同法定和法律规定的计算损失方法的前提下，一审法院根据被上诉人自己计算的方法判决上诉人承担赔偿损失没有依据。3、上诉人按照规划部门批准的施工蓝图进行施工，施工图中认定诉争位置为阳台。如对诉争位置是否为阳台存在争议，应由规划部门处理或经过行政诉讼解决，不能在民事案件中进行认定。被上诉人吴长星辩称，一、被上诉人于2016年3月便向一审法院递交了起诉材料，一审法院“诉讼材料接收单”的时间可以证明该点，因此被上诉人不存在超过诉讼时效的问题。二、关于阳台是否缺失问题，首先《住宅设计规范》（GB50096-1999）第3.7.1款对阳台有明确的定义，是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间，上诉人在交付的楼房中并不存在此空间。其次经原一审法官实地勘察后得出了为飘窗而非阳台的结论，该结论是正确的也是权威的。因此上诉人这一违约事实是确定无疑的。三、本案中，上诉人与被上诉人之间形成房屋买卖合同关系，户型图作为双方合同附件是合同重要的组成部分，与合同具有同样的法律效力。作为合同的签约方和履约方，未提供与合同约定户型相符的房屋，上诉人即构成违约，应承担相应的违约责任。阳台作为住宅重要的组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用，房屋的布局及阳台的走向，是购房者选择房屋的重要参考依据。现由于上诉人的责任，导致阳台的取消，并且无法修复和变更，那么被上诉人的损失是客观存在的，上诉人就应当赔偿被上诉人的损失。四、被上诉人在起诉之初，阳台损失的计算方式参考了北京一中院的一件判例。该案例中阳台的损失就是依据每平米单价乘以阳台面积计算出来的，因此上诉人的损失计算是有参考依据的。综上所述，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维护被上诉人的合法权益。本院（2017）冀09民终2213号民事判决查明，与一审查明事实一致。另查明：2016年3月10日，在一审法院诉讼材料接收单上由法院经办人与吴长星分别签名。同年8月9日吴长星缴纳了诉讼费用，10月21日一审法院登记立案。关于吴长星诉求的退还燃气初装费问题，一审法院另行裁定驳回了吴长星的起诉。本院（2017）冀09民终2213号民事判决认为，本案争议焦点问题是：一、本案是否超过诉讼时效。二、上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司是否存在违约行为，一审法院确定的违约损失数额是否妥当。一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。通过一审法院诉讼材料接收单记载的时间可知吴长星向一审法院进行诉讼的时间是2016年3月10日。上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司与被上诉人吴长星交接房屋的时间是2014年3月26日，因此吴长星的起诉并未超过两年的诉讼时效。二、关于上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司是否存在违约行为，一审法院确定的违约损失数额是否妥当问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台2个，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，上诉人在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与被上诉人协商一致也未按上述规定的期限书面通知被上诉人。综上，上诉人以上行为已经构成了违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿被上诉人因此而造成的损失。对于损失的确定，一审以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，该计算方式符合客观事实，且与上诉人因违约给被上诉人造成的损失相当。综上，诉争楼房存在阳台缺失，且因阳台缺失而给被上诉人造成的损失，一审计算标准得当。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。河北计经鸿翔房地产开发有限公司申请再审称，（一）原一、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。首先，被申请人交付的房屋阳台的建筑形式、位置、面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。其次，涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付被申请人实际使用多年，根本不存在缺失阳台的问题，如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序和行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。最后，被申请人主张阳台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审中被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，原审法院未将举证责任分配予被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。（二）一审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。首先，申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。其次，房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结算，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则，原审按照阳台面积计算损失实际支持了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。即使涉案房屋缺少阳台的部分使用功能，可以通过采取补救措施、设置隔断等来实现，并非无法补救，原审认定缺失阳台无法补救，直接按照面积确定损失数额没有任何事实和法律依据。（三）原审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，而一、二审法院未履行上述程序，违反法律规定。本院再审查明，2008年被申请人吴长星所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月18日，被申请人吴长星与再审申请人签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后吴长星根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城6号楼1单元602。再审申请人于2013年2月6日向被申请人交付了上述房屋。另查明，被申请人吴长星主张其名下6号楼1单元602室与约定设计严重不符，缺失阳台。并提交了其选房时的户型图，该户型图标注的6号楼1单元602（B6户型，面积114.33㎡）作为证据。本院再审的过程中，申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司提交了B6户型施工图，经过对比施工图与户型图，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面存在差异，也未发现阳台缺失情形，只是6号楼1单元602室户型图中体现的两个南阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间。部分平窗改为飘窗。其他事实与原审查明一致。本院再审认为，综合本案全部证据，被申请人吴长星房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。但申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在施工的过程中，未对6号楼1单元602室两个阳台空间进行合理的区分。虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人的主观感受，也给被申请人生活带来一定不便，基于以上理由，本院酌定由申请人对被申请人进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定该套住房以补偿10000元较为适宜。综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀09民终2213号民事判决及沧州市运河区人民法院（2016）冀0903民初2530民事判决；二、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人吴长星人民币10000元。限本判决生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回被申请人吴长星其他诉讼请求。一审案件受理费242元，由被申请人承担；二审案件受理费484元，由再审申请人承担。本判决为终审判决。审判长  张凤梅审判员  张兆阳审判员  冷树青二〇一八年十二月二十七日书记员  刘晓晴