文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0585民初5986号原告(反诉被告）：太仓工投置业有限公司,住所地江苏省太仓市经济开发区郑和中路309号,统一社会信用代码91320585791092668B。法定代表人：王仁良，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹巍，江苏新中远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，江苏新中远律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙林,男,1973年9月9日出生,汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：方慧农，苏州市姑苏区府前法律服务所法律工作者。第三人：江苏领跑者企业管理咨询有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路251号1幢1203，统一社会信用代码91320000674894725U。法定代表人：唐峰。原告太仓工投置业有限公司（以下简称工投公司）与被告孙林房屋租赁合同、买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，被告孙林申请追加江苏领跑者企业管理咨询有限公司（以下简称领跑者公司）为本案第三人，本院依法予以准许。后被告孙林对原告工投公司提起反诉，本院依法对本诉和反诉进行了合并审理。原告工投公司的委托诉讼代理人曹巍（参加第一、二、四次庭审）、王昊，被告孙林及其委托诉讼代理人方慧农到庭参加诉讼，第三人领跑者公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工投公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《商用房租赁合同》于2017年9月14日解除；2.判令被告将太仓发展大厦2#201、301室、地下厨房2#-01室归还给原告，并支付原告违约金40万元；3.判令被告支付原告租金923424.65元（计算至2017年9月14日）及因拖欠租金产生的违约金（按日利率万分之五暂计算至2017年9月30日为243297.12元，自2017年10月1日起要求以923424.65元为基数，按日利率万分之五，计算至被告实际付清之日止）；4.判令被告支付原告租赁合同解除后的房屋使用费（按年租金40万元标准，自2017年9月15日起计算至被告实际归还房屋之日止）；5.判令被告支付原告资产转让款120万。事实和理由：原告与被告孙林、第三人领跑者公司于2013年月30日签订了一份《转让协议》，约定原告将当时位于太仓发展大厦2#201、301室及-01地下室厨房的现有装修、物资及相关配套设施（包括前厅设施设备、后厨设施设备、装修设施设备、空调、电器、精神堡垒等）作价180万元转让给被告。后原、被告双方又于2013年10月8日签订了一份《太仓发展大厦商用房租赁合同》，约定原告将太仓发展大厦2#201、301室及地下厨房2#-01室出租给被告作为商用房使用，租期自2014年1月10日起至2024年1月9日止。上述两份合同签订后，被告将转让资产及租赁房屋用于开办酒店，但却一直未按约支付资产转让款及房屋租金。经核算，截止2017年9月6日，被告仍结欠原告资产转让款120万元及房租105万元。对此，原告于2017年9月6日向被告发函，要求被告支付拖欠的资产转让款及房租，并要求与被告解除租赁合同及要求被告归还房屋，然未果。综上，原告认为，被告拖欠不付资产转让款和房租的行为，已严重违反了合同约定，同时也损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告孙林答辩并反诉称：1.被告已经支付原告资产转让款600000元、房租683296元（包括2014年度租金200000元、押金40000元、2015年度租金195296元、原告在被告经营酒店消费的餐费248000元抵扣租金）。2.原、被告之间的《转让协议》、《商用房租赁合同》是同一天签订的，两份合同均合法有效且内容密不可分，原、被告双方均应按照两份合同的约定全面履行相关义务，不能将两份合同割裂开来单论每份合同的履行问题。3.原告对外发布案涉房屋招租广告时，写明用于引进餐饮服务项目，且案涉房屋之前系用于经营吴地人家酒店，被告受让案涉资产、承租案涉房屋的目的亦是为了经营酒店。《转让协议》约定原告需将案涉房屋的消防验收合格证交付给被告，原告也承诺保证被告正常营业，并约定如因原告、第三人的原因造成被告不能正常营业，被告所受一切损失由原告、第三人各自承担相关责任，故被告当时认为该消防验收合格证系案涉房屋能用于酒店经营的消防验收合格证，才受让了案涉资产、承租了案涉房屋。然而原告却是将太仓发展大厦土建工程的消防验收合格证冒充经营酒店的消防验收合格证交付给了被告，且隐瞒了之前的吴地人家酒店未通过消防验收的情况。被告使用案涉房屋经营酒店后不久即被消防部门以未经消防安全检查擅自营业为由责令停业并处罚款，之后由原告出资多次进行了消防整改，但始终未能通过消防验收，致使被告的酒店始终未能处于正常状态下营业。此外，原告转让案涉资产时，还隐瞒了案涉资产当时已被多家法院查封的情况。4.由于原告存在隐瞒案涉资产被查封、案涉房屋未通过消防验收的欺诈行为，导致被告在不知情的情况下受让了案涉资产、承租了案涉房租，之后原告也未能履行承诺，即解决消防问题保证原告正常营业，致使转让协议、租赁合同的合同目的均无法实现，故系原告违约在先，被告有权拒绝继续履行支付转让费及房屋租金的义务，也无需支付任何违约金。相反，因原告的过错行为导致被告无法正常营业、合同目的无法实现，根据《转让协议》的约定，原告应当赔偿被告因此遭受的相关损失，现被告依法提起反诉，请求法院判令:原告赔偿被告各项损失合计5045093元（包括已评估的租赁房屋内的机器设备、二次装修及附着物、消防系统价值合计2144000元，消防罚款30000元，空调维修费120000元，已支付的房屋租金683296元，物业管理费用、公共能耗费、电费937797元，人员工资700000元，酒店软件50000元，有线电视开通费20000元，煤气开通费20000元，酒店开业保洁费40000元，贷款利息损失300000元）。原告工投公司针对被告孙林的反诉辩称：1.原、被告之间签订的转让协议、租赁合同均未对被告经营酒店的消防验收申报主体进行明确约定，双方在合同履行过程中也未对消防验收的申报主体进行过变更约定，故根据相关规定，租赁房屋用于经营酒店等公众聚集场所，申报消防检查的义务人为酒店开办者即被告本人。2.虽然在合同履行过程中，原告确有帮助被告进行消防整改，但这是因为双方约定的租赁房屋用途是餐饮，为了合同可以继续履行下去，原告对被告给予了力所能及的帮助，并非对消防申报义务主体的变更，被告开办的酒店未能通过消防验收系作为消防申报义务主体的被告怠于履行相应义务导致，故原告不存在任何违约行为，相反是被告存在未按约支付租金的违约行为且已构成租赁合同约定的解除条件，被告的相关损失应由其自行承担。3.原告自始至终不清楚原吴地人家酒店的经营状况及其经营不下去的具体原因，也不知道吴地人家酒店是否通过了消防安全检查，亦从未向被告承诺过保证其经营的酒店一定能通过消防安全检查，原告作为出租人，在其能力范围内只能提供土建工程的消防合格证，该合格证当时就已交付给了被告，上面的内容常人来讲应该都是可以理解的，不存在被告所说的冒充情况。4.原、被告及第三人就转让协议建立的是设备买卖关系，并非原吴地人家酒店经营权的转让关系，故只要转让的设备不存在瑕疵，三方均应全面履行各自的义务，被告理应按照合同约定支付对应价款，原、被告之间的租赁合同亦是合法有效的，现被告未按约履行支付租金义务，原告有权按照合同约定解除租赁合同。第三人领跑者公司未作答辩。经审理查明：坐落于太仓市城厢镇郑和中路309号的太仓发展大厦项目系由原告工投公司开发建设，该项目于2010年5月20日通过竣工验收。其中2幢201室、301室的房屋所有权人为原告，2幢-01室于2010年6月13日通过整体竣工验收并备案，但未申领房屋所有权证，该地下室在竣工图中的规划用途为地下厨房。2010年12月7日，原告工投公司与第三人领跑者公司签订《商用房租赁合同》，将太仓发展大厦2#二层、三层出租给第三人，并免费提供地下室厨房给第三人使用，上述房屋均为毛坯，约定由第三人自行装修。第三人向原告租赁房屋后，与苏州吴地人家酒店管理有限公司合作开办了吴地人家酒店太仓店。后吴地人家酒店太仓店因经营不善而停业。本院在2012年时相继受理了姚乔生等七人诉苏州吴地人家酒店管理有限公司太仓分公司、苏州吴地人家酒店管理有限公司买卖合同纠纷七案，并在审理期间查封了苏州吴地人家酒店管理有限公司太仓分公司（即吴地人家酒店太仓店）的店内资产。案件进入执行程序后，本院委托评估机构对苏州吴地人家酒店管理有限公司太仓分公司的店内资产进行了评估并以（2012）太执字第1665号民事裁定书裁定对上述资产进行拍卖（变卖）以清偿债务。后根据苏州市中级人民法院的通知要求，本院将上述七案及已评估资产一并移送苏州市姑苏区人民法院统一执行。2013年3月12日，第三人向苏州市姑苏区人民法院提起执行异议，以其系已评估资产的实际所有权人为由请求依法终止对吴地人家太仓店的查封、评估、拍卖。第三人为证明其主张，一是提供了其与苏州吴地人家酒店有限公司签订的合作协议及厨房设备的买卖合同、店内装饰装修的施工合同，证明其为吴地人家酒店太仓店的全权投资人，所有厨房设备由其出资购买、装饰装修工程款由其支付，二是提供了2012年3月8日的协调函，证明苏州吴地人家酒店管理有限公司主动致函第三人协商转让太仓店项目以偿还对外债务，该函附转让思路一份，其中明确吴地人家太仓店现有硬装、软装、所有库存物资归领跑者公司所有。苏州吴地人家酒店管理有限公司太仓分公司、苏州吴地人家酒店管理有限公司认可第三人所述属实，并称若第三人支付太仓店供货商欠款及员工工资，则同意将太仓店所有资产转让给第三人。根据执行笔录显示，苏州吴地人家酒店管理有限公司与第三人在2013年11月15日达成协议：鉴于苏州吴地人家酒店管理有限公司与第三人在吴地人家酒店太仓店的资产混同、无法分清，经双方协商，苏州吴地人家酒店管理有限公司委托第三人处理其在吴地人家太仓店的所有资产，由第三人代为履行苏州吴地人家酒店管理有限公司太仓分公司、苏州吴地人家酒店管理有限公司的相关债务。后上述七案相继达成执行和解并履行完毕，苏州市姑苏区人民法院于2013年11月27日作出（2013）姑苏执字第0931-2号民事裁定书，裁定解除对苏州吴地人家酒店管理有限公司太仓分公司所有财产的查封。2013年10月8日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《太仓发展大厦商用房租赁合同》一份，约定：甲方将其有权出租的郑和中路309号太仓发展大厦2#201、301室及地下厨房2#-01室出租给乙方作为商用房使用（第1.1条），甲方同意在2013年10月10日前将房屋按现状交由乙方使用，乙方可提前进入装修，但需支付该段免租时期的物业管理费及公共能耗等费用（第2.1条）；租期共计10年，自2014年1月10日起至2014年1月9日止（第2.2条）；2014年1月10日至2015年1月9日每年租金为200000元，2015年1月10日至2019年1月9日每年租金为400000元，2019年1月10日至2020年1月9日每年租金为424000元……（第3.1-3.7条），租金首年支付未一年一次性支付，支付日期为2013年10月10日前，支付200000元，第二年开始租金6个月一付，每次支付年租金的50%，支付时间为支付年度起的1月9日前和7月9日前支付（第3.8条）；乙方须于签订本合同之日起十天内，向甲方缴付相等于一个月之租金，总额为4万元，作为乙方依约履行本合同的综合保证金（第5.1条），甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同时抵扣保证金，以补偿甲方一切损失、损害（第5.2条），租赁期届满时乙方将房租交回甲方，如乙方无违约，甲方应在乙方付清所有未付款项后30日内将保证金全额无息退回给乙方，甲方有权将保证金全部或部分用作清偿乙方违约行为（第5.3条），因乙方违约行为导致提前解除本租赁合同的，甲方有权没收全额保证金，且保证金不得折抵租金、物业管理费杂费等任何应付费用（第5.4条）；乙方若对房屋进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、根管设备、设置、装置，则在进行前述工程时，乙方必须获得所有必要的政府有关部门的批准、执照或许可证，并承担由此而产生的一切相关费用（第6.1、6.1.3、6.1.4条）；乙方在租赁期结束或提前结束时，可拆除及移去属于乙方拥有的附属物及装置，须将引致的破坏部分还原至甲方交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），若甲方认为根据实际需要可接受乙方的已有装修及添加设施等，乙方可不必履行恢复原状义务，但乙方无权就上述装修、设施等收取甲方任何费用或要求以折抵租金、管理费、杂费、违约金等合同款项（第7.2条）；若乙方未经甲方同意，还出商业用房后，在房内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求赔偿，同时，甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用（第7.3条）；乙方保证在房屋内开展及经营其业务前，向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证（如有），乙方必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期内完全有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证（第8.4.1条）；乙方未能按照租赁合同规定时间支付租金、物业管理费、保证金等费用的，则每逾期一天应支付逾期未付款项千分之五的违约金（第10.1.2条）；乙方逾期支付租金、物业管理费、保证金等费用超过20天的，甲方有权随时合法提前收回租赁房屋，本合同亦即视为解除，甲方有权追究乙方违约责任，即没收乙方租赁保证金并要去乙方支付相当于未履行租期的租金金额二倍标准的违约金以及甲方为签订、解除本合同而实际产生的费用（第10.2、10.2.4、10.2.7、10.1.1条）。合同还就其他事项进行了约定。2013年10月8日同日，原告、第三人、被告三方还签订了《转让协议》一份，内容为：鉴于2013年5月29日，原告与第三人签订《协议书》、《补充协议》，约定第三人太仓发展大厦2#二层、三层及地下室厨房的所有装修和物资折抵给甲方，以及被告向原告承租了上述房屋，故就装修和物资转让事宜，三方达成协议如下：原告将太仓发展大厦2#201、301及-01地下室厨房的现有装修和物资及相关配套设施转让给被告，具体见移交清单；转让价格为180万元，其中人民币165万元、酒店消费卡15万元，被告应于本协议签订后七日内支付原告人民币60万元，于2014年3月1日支付原告人民币35万元，在被告正式营业时以被告酒店消费卡方式支付原告人民币15万元，余款70万元至2014年9月30日前付清；三方在移交清单上签字，且原告收到被告60万元，即完成转让标的物的交付；被告逾期付款的，每逾期一日，按未付金额日万分之五向原告支付违约金；如因原告、第三人原因造成被告不能正常营业，被告所受一切损失由原告、第三人各自承担相关责任。《转让协议》附物品转让清单明细一份，列明转让物品包括：前厅设施设备20万，后厨设施设备50万，装修设施设备52万，空调、电器50万，精神堡垒8万，总计180万；消防验收合格证1份，环保许可证1份。原告工作人员、第三人工作人员分别在交付方处签字，被告在接收方处签字。原、被告双方一致确认交接清单签订于2013年10月8日，但双方确认当时未对交接物品进行具体盘点，也均未能提供交付的具体物品明细清单。关于该份物品转让清单明细中所涉的消防验收合格证、环保许可证的具体指向内容，原告主张消防验收合格证是指原告提供的太仓发展大厦土建工程的消防验收合格证，环保许可证是指第三人提供的原吴地人家酒店的环保许可证，被告则认为当时签订转让协议时其认为原告提供的应当是确保酒店可以正常经营的二次装修的消防验收合格证，后来被消防处罚后才发现只是土建工程的消防验收合格证。2013年11月15日，原告因其与第三人之间就租金、物业管理费等纠纷，向本院提起诉讼。案件进入执行程序后，本院于2013年12月27日作出（2014）太执字第0003号民事裁定书，裁定查封第三人名下位于案涉租赁房屋内的资产一批。后原告与第三人于2014年8月27日达成和解协议，鉴于2013年11月15日，苏州市姑苏区人民法院将案涉租赁房屋内属苏州吴地人家酒店管理有限公司所有的物资全部处理给了第三人，双方约定：原告同意第三人以物抵债，第三人将太仓发展大厦2#二层、三层及地下室厨房内的装修及添加设施、属第三人所有的其他可移动的全部物资（包括第三人从苏州吴地人家酒店管理有限公司取得的物资）全部抵给原告；因装修、添加设施和物资均在原告所有的房屋内，双方不再另行办理交付手续，本协议一经签订，即视为上述资产的交付手续完成，即本协议签订之时上述资产的所有权即转移至原告。2014年8月27日，因双方已达成和解协议并履行完毕，本院依法对（2014）太执字第0003号民事裁定书查封的第三人名下位于案涉租赁房屋内的资产一批予以解封。此外，本院调取（2014）太执字第0003号案件卷宗资料时发现，该案执行过程中，原告提供的一份《领跑者太仓发展大厦酒店资产汇总表》中有一项为酒店消防系统，并备注消防验收合格证1份，对此，原告表示不清楚相关情况。被告自2013年10月8日接手案涉租赁房屋及资产后，对房屋内部装修进行了修缮并添置了部分设施设备（被告陈述合计花费约100多万元），于2013年11月7日在该住所地注册成立太仓润林酒店（实际挂牌名称为大尚海酒店）并开始营业，投资人为被告，2017年6月停止营业，空关至今。被告陈述：2014年3月开始，消防部门开始到现场检查，后被告经营的太仓润林酒店被消防部门给予了行政处罚，因为原告一直在为被告经营的酒店通过消防验收做工作，故被告一直在试营业。2017年9月6日，江苏新中远律师事务所曹巍律师受原告委托，向被告致函，要求被告支付拖欠的资产转让款及房租并办理房屋腾退手续，否则将对被告提起诉讼追索欠款并按租赁合同约定追究被告相关违约责任。2017年9月14日，孙林在该函上签字确认收悉，并注：“请曹律师慎重对待，分析全过程”。审理中，就转让费，原告自认收到600000元，于2013年10月24日向被告开具的收据。被告起初抗辩除原告自认收到的600000元外，另有129497元消费抵扣转让款（2013年11月10日被告支付原告消费卡150000元，后消费卡未用，由原告和第三人提供消费清单，实际已消费129497元），并提供了2013年12月20日由原告盖章确认的《原吴地人家太仓分店未消费完消费卡用户在大尚海续消费》清单复印件一份予以证明，清单显示：现原告委托被告开办的大尚海酒店处理原吴地人家太仓店未消费万的用户预存消费金额事项，由大尚海酒店按上列用户金额给予在其酒店继续消费，以客户签字为准，金额合计129497元，清单下方有孔瑞平签字确认“该卡余下由从领跑者转让费中抵扣”字样。对此，原告陈述：因吴地人家太仓店之前对外发放了消费卡，剩余未消费金额约15万元，故原告转让资产给被告时，说好上述余额可以继续在被告开办的酒店消费，折抵转让款，但是被告只给了原告一张15万元消费卡，无法拆分使用，故原告向被告提供了上述清单，明确由大尚海酒店按清单所列用户金额继续给予消费，以客户签字为准，若被告主张抵扣转让款，应提供客户签字的消费凭证。后被告明确本案中不再主张上述消费抵扣转让款，由其自行另案主张，确认已付转让费600000元。被告另抗辩已支付租金683296元，包括：1.2013年10月25日付2014年度租金200000元、押金40000元；2.2015年度已付租金195296元（包含承兑汇票支付150000元、餐费抵扣45296元），提供2015年12月25日原告向被告开具的195296元租金发票予以证明；3.原告在被告经营酒店消费的餐费248000元抵扣租金，消费凭证已交付给原告，原告尚未开具租金发票给被告。对此，原告认可收到2014年度租金200000元、2015年1月9日前应付租金195296元，合计395296元，至于押金40000元，根据租赁合同如被告违约押金不退，如法院最终依法认定押金应当退还，原告同意折抵租金。对于被告主张的248000元餐费抵扣租金情况，原告认为其在被告经营酒店并无上述消费，即使存在消费，与本案也不是同一法律关系，被告可凭相关证据另案主张，被告后在庭审中也表示因无法提供相关证据，如在本案中不予认定其将另案主张权利。被告为证明原告隐瞒了原吴地人家太仓店资产被查封、未通过消防验收等情况，向本院提供了如下证据：1.2014年8月27日原告与第三人在执行过程中达成的和解协议及2014年8月27日太仓市人民法院解除对第三人名下资产查封的通知书；2.太仓工业发展大厦土建工程的消防验收意见书一份（苏公消验[2010]第0264号），验收结论为合格，并载明“如需改建、扩建、装修或改变使用性质，应申报审核”；3.2011年12月23日的公安行政处罚决定书一份（苏太公消决字[2011]第0258号），被处罚人为苏州吴地人家酒店管理有限公司太仓分公司，处罚理由为未经消防安全检查擅自营业。针对上述证据，被告具体陈述并主张：1.原告2013年10月8日与被告签订转让协议时，尚未取得案涉资产的所有权，且隐瞒了案涉资产被法院查封不得转让的情况，存在欺诈；2.原告将土建工程的消防验收意见书冒充二次装修的消防合格证交付被告，隐瞒了吴地人家太仓店未经消防安全检查擅自营业被处罚以及未通过二次装修的消防验收的情况；3.被告与第三人不熟悉，在签订租赁合同和转让协议时也不知道吴地人家太仓店未通过消防验收、资产被查封的情况，因原告向被告承诺该酒店通过了消防验收、没有相关诉讼，被告才会签订相关合同，后来被告去变更消防时才知晓酒店消防没有通过。对于被告提供的上述证据，原告认为：1.对和解协议、解封通知书的真实性没有异议，可以证明原告在2014年8月27日已就案涉资产取得所有权并有权进行处置，且案涉资产自转让给被告后一直由被告实际控制并使用，故这一情况并不影响转让协议的效力及被告的使用需求；2.对太仓工业发展大厦土建工程的消防验收意见书真实性没有异议，确系原告交付被告的消防合格证，原告作为出租方仅能提供土建工程的消防合格证，未承诺提供二次装修的消防合格证，被告对合格证的内容也应当是可以充分理解的，不存在冒充情况；3.对2011年12月23日的公安行政处罚决定书真实性没有异议，但认为该处罚决定书也只能看出吴地人家太仓店未经消防检查擅自营业，不能证明其未通过消防验收，即便未通过，原告只是出租方，并非处罚相对方，亦不可能获知该信息，原告也是在被告经营的酒店被处以消防处罚时才知道吴地人家太仓店之前未通过消防验收。被告为证明确保酒店通过消防验收系原告的应尽义务，向本院提供了如下证据：1.2013年4月22日《太仓发展大厦餐厅场地招租方案》一份，招租楼层为案涉房屋，招租目的为引进餐饮服务项目；2.2014年5月7日的行政处罚决定书原件、复印件各一份及罚没款收据一份，被处罚人为太仓润林酒店，处罚理由为未经消防安全检查擅自营业，给予责令停产停业并处罚款人民币三万元整的处罚,其中行政处罚决定书复印件上有第三人员工孙书高签字确认“该笔罚款从我公司转让款中扣付”字样，但原件上无上述字样，对此，被告解释：当时其是把原件复印了一份，让孙书高在复印件上签署了上述内容，签字时原告员工吴晓峰也在场的，有孙书高签字的这份复印件原件其交给了吴晓峰，自己复印留存了一份；3.2014年5月14日、2016年2月28日、2016年6月17日，被告及太仓润林酒店就酒店转让遗留问题先后三次致原告和第三人的书面工作联系单，上述书面材料中被告以原告和第三人隐瞒了吴地人家太仓店资产被查封、存在法律诉讼、未经消防安全检查也未取得消防安全合格证等情况，致使被告经营酒店被处以停业及罚款的消防处罚为由，要求原告和第三人承担消防罚款、空调维修费用并解决消防问题和其他法律诉讼问题；4.2014年9月12日、2015年1月27日的两份《不同意投入使用、营业决定书》（苏太公消安不字[2014]第0017号、苏太公消安不字[2015]第0001号），其中2014年9月12日的决定书经检查存在现场面积与消防设计备案、竣工消防备案面积不相符合的问题，由张茂春作为申请人签收，2015年1月27日的决定书经检查存在地下一层厨房动火部位与其他部位未进行防火分隔，疏散通道设置未设置干货仓，未提供二、三层消防用电设备供、配电系统图、消防积水系统图、喷淋系统图、火灾自动报警系统图、水利计算书、排烟计算书，未提供装修材料检验报告的问题，由姜岩作为申请人签收。4.2014年11月27日原告与太仓市浏河防火防盗门窗厂签订的《加工承揽合同》一份，内容为原告委托该厂给被告经营酒店安装防火门。针对上述证据，被告具体陈述并认为：1.原告以引进餐饮服务项目为目的招租案涉房屋，同时把吴地人家太仓店的资产转让给了被告并约定将消防合格证交付被告，可见其系将吴地人家太仓店整体转让给了被告，被告有理由相信该店具备经营酒店的消防验收合格证，原告也理应负有确保被告经营酒店通过消防验收的义务；2.被告经营的酒店被消防处罚后，原告和第三人都同意承担消防罚款，即在转让款中抵扣，被告也多次致函要求原告和第三人进行整改，后系由原告出资整改并重新申报了消防验收，第一次整改是原告委托新时代消防公司整改了消防相关的电器线路，整改完后由该公司员工张茂春申报验收但未通过（见2014年9月12日的《不同意投入使用、营业决定书》），第二次整改是原告委托太仓市浏河防火防盗门窗厂安装防火门，安装完后由原告员工姜岩再次申报验收但仍未通过（见2015年1月27日的《不同意投入使用、营业决定书》），第三次是原告委托苏州一家公司整改，据被告所知双方已签订了合同，但后来实际并未整改，也未再申报消防验收，由此可见，进行消防整改并确保通过消防验收一直是原告的责任。对于被告提供的上述证据，原告认为：1.对《招租方案》的真实性没有异议，该方案目的是告知租赁方租赁房屋必须用于酒店经营及房屋内的设施设备可以用作酒店经营，并不意味着双方就酒店消防问题进行过磋商，且法律明确规定应由酒店经营者申报消防验收，该方案也在明确招租房屋精装、厨房设施齐全的同时，承诺给予一个月的装修（改造）免租期，结合租赁合同中的装修免租期，可以看出被告在承租房屋后是要进行重新装修或改造的，只要有所改动就应当在开业前重新申报并通过消防验收，即使原吴地人家太仓店通过了消防验收对被告经营的酒店也无任何意义，故原告不可能在签订转让协议或房屋租赁合同时对酒店消防验收问题向被告作出任何承诺；2.对2014年5月7日的行政处罚决定书、罚没款收据真实性没有异议，但原告处的处罚决定书复印件上并没有孙书高签署的内容，且孙书高是第三人员工，并非原告员工，原告并未认可抵扣，处罚原因是未经消防检查擅自营业而非消防验收未通过，故系被告个人怠于消防申报导致，与原告无关；3.对2014年5月14日、2016年6月17日的工作联系单确认收到，2016年2月28日的工作联系单未收到，首先原告租赁给被告的房屋土建部分已通过消防验收，不存在所谓消防遗留问题，其次，原告转让的是酒店资产而非经营资质，被告受让资产后要用于经营酒店，应由其自行申报并解决酒店经营的消防验收事宜；4.对两份《不同意投入使用、营业决定书》及《加工承揽合同》的真实性均无异议，在原告出租的房屋土建工程已通过消防验收的情况下，被告经营的酒店未通过消防验收与租赁房屋本身质量无关，原告出资进行整改以及帮助被告申报消防验收仅仅是帮助，不代表原告是酒店二次装修的消防申报义务人，被告的主张既无法律依据也无合同依据。审理中，原、被告双方均认可酒店无法继续经营的原因系消防验收不合格，但均表示不愿意继续对酒店进行消防整改及承担整改费用。本院也曾多次征询原、被告意见，是否同意腾退并交付房屋，但因被告拒绝腾退而始终未果。现被告以原告不履行消防整改义务致合同目的无法实现为由拒付转让款及租金，同时提起反诉要求原告赔偿相关损失。为确定部分损失金额，原告申请本院对酒店现存的所有设施设备、装修等进行评估，原、被告双方对委估资产进行了确认，本院委托江苏姑苏明城房地产土地资产评估事务所对上述资产进行了评估，评估基准日为2018年7月2日。江苏姑苏明城房地产土地资产评估事务所于2018年9月10日出具苏明（苏州）资字（2018）第07003号资产评估报告，委估资产评估价值为193.13万元。后被告提出异议，认为遗漏了部分资产未评估，并要求对酒店的消防系统也进行评估，经原、被告双方确认追加评估部分后，江苏姑苏明城房地产土地资产评估事务所于2018年12月10日出具苏明（苏州）咨字（2018）第12004号资产评估报告，追加评估资产的评估价值为21.27万元（其中消防系统18.80万元，其他追加资产2.47万元，厨房油烟净化系统鉴于原告无法提供相关施工图纸，现场也无法对实物进行完整勘验，鉴定机构未能出具评估意见，被告也明确对该部分不再主张异议），故全部委估资产评估价值合计为214.40万元。同时，对全部委估资产按照可移动、不可移动性质进行区分后，其中可移动机器设备评估价值为15.82万元、不可移动机器设备评估价值为22.25万元、二次装修及附着物评估价值为157.53万元、酒店消防系统评估价值为18.80万元。被告为两次评估支出评估费合计29900元。被告对上述评估报告无异议，并据此主张上述资产损失214.40万元。原告对评估报告无异议，但认为其中可移动部分被告在太鞥退房屋是可自行取回且并不丧失使用价值，故该部分不应计入损失范畴，不可移动部分根据租赁合同约定，被告在腾退房屋时，可以在不损坏房屋的情况下自行拆除，如不拆除，视为其主动放弃，原告不承担任何损失。被告另主张损失如下：1.消防罚款30000元，提供2014年5月7日的行政处罚决定书及罚没款收据予以证明；2.空调维修费120000元，提供中央空调维修结账清单及中央空调维修费用收据予以证明，上列费用为120015元，被告陈述其2013年10月8日接手设备时应没有电未能调试，后来通电开机后发现所有空调均无法正常运转，经检查发现存在损坏，故进行了相应维修，据其所知，系因吴地人家太仓店拖欠供应商货款，供应商破坏的，发生在2013年10月8日其接手之前；3.已支付的房屋租金683296元，具体明细及证据在本诉被告抗辩内容已述；4.物业管理费用、公共能耗费、电费937797元，包括（2018）苏0585民初1375号民事判决书判令被告应当支付苏州市尚邦物业管理服务有限公司的物业管理费391165元、公共能耗费110552元及拖欠电费230280.80元，合计731997.80元（该份判决被告确认尚未履行），以及被告已经支付的电费205000元，提供2013年10月16日至2017年4月5日的电费发票43张予以证明，其中2013年10月16日至2015年5月7日的15张电费发票开具方为南京鹏基物业管理服务有限公司，2014年7月1日至2017年4月5日的28张电费发票开具方为苏州市尚邦物业管理服务有限公司，上述发票金额合计205850元，超出205000元部分被告放弃主张；5.2013年12月至2014年9月的人员工资700000元，提供上述月份的工资发放表，并称因酒店工作人员流动性很大，员工也不要求缴社保，故都未签合同、未缴社保；6.酒店软件50000元，提供2013年11月15日苏州市野马信息技术有限公司开具的收据一份，交款单位为孙林（酒店），交款事由为酒店点菜系统软件一套，金额为50000元，该费用为软件的版权费，被告确认该软件现在仍可以正常用于酒店经营，但若不再经营案涉酒店，上述软件就没什么用了;7.有线电视开通费20000元，未提供任何证据;8.煤气开通费20000元，未提供任何证据;9.酒店开业保洁费40000元，提供2013年10月20日太仓市城厢镇美奥保洁服务部开具的收据一份，交款单位为孙林（酒店），交款事由为酒店开业前保洁，金额为40000元;10.贷款利息损失300000元，未具体明确计算方式也未提供任何证据。对于被告主张的上述损失，原告均不予认可，其中：1.对于消防罚款，相关证据真实性无异议，但认为系个人违法行为导致，与原告无关；2.对于空调维修费、酒店软件、酒店开业保洁费收据的真实性、关联性均不予认可，认为上述费用没有正规的合同及发票，无法确认是被告经营的大尚海酒店发生的费用，原告交付转让设备给被告时，被告已经签字确认且并未提出空调存在问题，原告也从未承诺承担空调维修费用，酒店软件并未丧失使用价值，不存在损失，大尚海酒店做完开业保洁后实际经营到了2017年6月份，开业保洁费这项损失也不存在；3.对于物业管理费用、公共能耗费、电费，电费发票真实性没有异议，上述费用均是被告实际使用租赁房屋过程中产生的费用，不能算作损失；4.对于2013年12月至2014年9月的工资发放表的真实性、关联性不予认可，被告未提供员工的社保缴纳记录、纳税凭证、银行流水等予以证实，且在该段期间内，酒店是正常营业的，不存在人工工资损失；5.对于被告主张的已付房租，同本诉原告主张意见。本院调取了（2018）苏0585民初1375号民事判决书，判决查明：扣除被告2015年12月16日支付的电费100000元，被告尚拖欠苏州市尚邦物业管理服务有限公司2014年6月1日至2017年12月31日的物业管理费391165元、公共能耗费110552及电费230280.80元，合计731997.80元，本院并判令被告支付上述拖欠费用。本院就太仓润林酒店的物业管理费用、公共能耗费、电费事宜向苏州市尚邦物业管理服务有限公司作了调查，该公司员工陈述：被告提供的苏州市尚邦物业管理服务有限公司开具的28张发票中除2016年11月1日的500元发票查不到有无付款，其他均已付款，其中2015年12月16日开具的100000元发票对应的即为（2018）苏0585民初1375号案件中查明的2015年12月16日被告支付的电费100000元。以上事实，由原告工投公司提供的不动产权证、转让协议、商用房租赁合同、律师函、竣工验收备案表、通过竣工备案通知书、情况说明、地下室竣工图、和解协议，被告孙林提供的和解协议、解封通知书、建设工程消防验收意见书、行政处罚决定书、罚没款收据、工作联系单、不同意投入使用营业决定书、加工承揽合同、招租方案、营业执照、收据、维修费结账清单、工资发放表、租金发票、电费发票、评估报告、评估费发票，本院调取的（2014）太执字第0003号、（2014）太复执字第0003号、（2013）姑苏执字第0931-0937号案卷相关资料及（2018）苏0585民初1375号民事判决书，以及本院制作的调查笔录、庭审笔录等予以证明。本院认为：原告工投公司对太仓发展大厦2#201、301室及-01地下室依法享有所有权，其与被告孙林之间签订的《商用房租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定如实履行各自义务。同时，原、被告及第三人领跑者公司于同日签订《转让协议》，约定原告将其所有的上述租赁房屋内的现有装修、物资及相关配套设施全部转让给被告。从现有证据来看，虽然《转让协议》签订当日，原告及第三人对上述案涉资产的处分权都存在一定瑕疵，案涉资产尚处在被法院查封的禁止处分状态，但从后续事实来看，原告已取得了案涉资产的处分权，具体而言：一、从（2013）姑苏执字第0931-0937号案卷资料可见，原吴地人家太仓店系苏州吴地人家酒店管理有限公司与第三人合作开办，案涉资产因从权利外观来看归属苏州吴地人家酒店管理有限公司而被查封，但从第三人所提执行异议及举证的协调函和转让思路、苏州吴地人家酒店管理有限公司的答辩意见来看，双方资产确实存在混同情况且苏州吴地人家酒店管理有限公司明确若第三人代其履行对外债务，同意案涉资产全部归第三人所有。后双方在执行过程中达成协议，苏州吴地人家酒店管理有限公司委托第三人处置案涉资产用以清偿对外债务，并最终与所有申请执行人达成执行和解且履行完毕，苏州市姑苏区人民法院于2013年11月27日解除了对案涉资产的查封，可见，此时第三人已取得对案涉资产的处分权。二、从原、被告及第三人签订的《转让协议》来看，原告与第三人曾于2013年5月29日签订《协议书》、《补充协议》，约定第三人将案涉资产折抵给原告，但当时第三人的处分权尚有瑕疵，最终原告与第三人于2014年8月27日达成和解协议，第三人将案涉资产全部抵给原告清偿债务并在签订协议同时视为交付完毕，本院也于当日对案涉资产予以解封，故此时原告已取得案涉资产的所有权并有权进行处分。综上，原告在《转让协议》签订后已于2014年8月27日取得案涉资产的处分权，其与被告之间达成的《转让协议》亦是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定如实履行各自义务。现对于《商用房租赁合同》，原告主张因被告欠付租金，其已根据合同约定行使单方解除权，要求确认合同已于2017年9月14日被告签收律师函之日解除，并要求被告支付拖欠的租金、违约金及合同解除后的占有使用费；对于《转让协议》，原告要求被告支付欠付的资产转让款。从被告的抗辩理由来看，双方的主要争议焦点在于确保被告使用租赁房屋及转让资产经营的太仓润林酒店通过消防验收的责任在哪方？对此，本院具体分析如下：原、被告双方签订的《商用房租赁合同》、《转让协议》虽然是两份独立合同，但纵观合同签订的背景、租赁房屋及转让资产的来龙去脉，结合原告发布的《招租广告》，可以推定原告对被告承租房屋、受让资产系用于酒店经营这一目的是明知且促成的。从为促成合同订立的角度来看，被告主张原告对房屋及资产能够正常用于酒店正常经营作出了相关承诺具有合理性，《转让协议》约定若因原告原因造成被告不能正常营业，原告应对被告的损失承担相关责任也可以印证被告的这一主张。根据《消防法》等相关法律法规的规定，酒店作为公共聚集场所，在投入营业前需向消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入营业。《转让协议》约定的交付内容中包含消防合格证，原告认为是指整栋大楼土建工程的消防合格证，被告则认为是指原吴地人家太仓店二次装修的消防合格证。从原、被告对被告租赁房屋、受让资产用于经营酒店这一合同目的达成一致意向的前提来看，该消防合格证应指原吴地人家太仓店二次装修的消防合格证：首先，土建工程的消防验收合格证对于被告经营酒店并无实质作用；其次，案涉房屋及资产原本即用于经营酒店，被告接手后只是进行了局部修缮，并未改动装修的基本结构，故原酒店的二次装修经消防验收合格对于被告经营的酒店顺利通过消防验收具有重要作用。但经本院向消防机构了解，原吴地人家太仓店并未通过消防验收，签订《转让协议》时交付这一消防合格证事实上并不可能，原、被告也一致确认当时交付的是土建工程的消防合格证。虽然原、被告均称当时对原吴地人家太仓店未通过消防验收并不知情，但鉴于双方对于酒店经营目的的一致意向及对消防合格证的交付约定，无论是作为房屋出租方、资产转让方的原告还是酒店经营者的被告，都应当对原酒店是否通过消防验收有所了解，故可以推定双方当时对原吴地人家太仓店未通过消防验收均是知晓的。在明知这一情况的前提下，双方仍将消防合格证作为交付内容，被告仍作出了承租房屋、受让资产的商业决策，可以推定原告应当对被告经营的酒店能够通过消防验收作出了一定承诺，使被告对此产生了合理期待。被告经营的酒店于2014年5月7日因未经消防安全检查擅自营业被给予行政处罚,此后被告多次书面致函要求原告整改消防问题，并以原告违约为由拒付租金及转让款。从被告提供的相关证据及原、被告陈述的后续消防整改过程来看，原告认可系由其出资进行的电器线路整改及防火门安装，相关合同也是以原告名义签订，并由原告委托人员或原告员工协助被告申报验收。原告以这一系列行为对被告的要求进行了积极主动的回应，侧面印证了被告的要求具有合理性、正当性，基于原告对酒店能够通过消防验收曾作出的相关承诺，其理应负有承担消防整改费用、帮助被告整改至消防验收通过的相关义务。此外，从第二次《不同意投入使用、营业决定书》查实的消防问题来看，相关图纸、装修材料检验报告让作为受让方的被告提供也确有一定困难，继续整改至通过消防验收更多地需要原告继续积极履行协助义务。根据《消防法》等相关法律法规的规定，酒店申报消防安全检查的主体应当是使用单位而非建设单位，即应当是酒店本身，本案消防处罚的主体也一直是两家酒店本身而非原告。故被告作为酒店经营者，一方面在投入经营前，负有主动申报消防验收的义务，另一方面，也应当对酒店能否通过消防验收予以全面把握并积极促成通过。被告系在明知原吴地人家太仓店未通过消防验收的情况下接手的案涉房屋和资产，虽然其因原告的承诺对酒店能够通过消防验收有所合理期待，但仍应对酒店现状不能通过消防验收、整改也不确保能通过验收的这一后果有所预见并承担一定的商业风险。然而，被告在酒店投入营业前，既未主动要求原告或自行对消防系统进行整改，也未主动申报消防安全检查，后续酒店因消防问题被处以行政处罚后也一直怠于自行整改，始终未采取合理措施尽可能地减少损失，且在酒店事实上已无法继续经营之状态下仍拒绝腾退，故对于酒店一直未能通过消防验收并致损失扩大，被告亦负有一定责任。综合上述分析，本院认为，虽然《商用房租赁合同》约定由被告保证取得经营业务的必要批准，但结合《转让协议》的内容及双方的实际行为，可以认定原告对承担消防整改费用、确保被告经营的酒店通过消防验收这一责任在书面合同之外作出了口头承诺，同时，被告作为酒店经营者，对于主动申报消防安全检查并积极促成酒店通过消防验收亦具有一定责任，其完全可以自行整改至通过消防验收后另行向原告主张权利，合理避免酒店无法合法经营并致损失扩大的后果。鉴于现原、被告双方均不愿意继续对酒店进行消防整改及承担整改费用，酒店事实上也因未通过消防验收、无法合法经营下去而业已停止经营，房屋租赁合同的合同目的已无法实现，对此，本院确认由原告承担主要责任，被告承担次要责任。关于原告要求确认《商用房租赁合同》已于2017年9月14日由其单方解除并要求被告腾退房屋、支付违约金的诉讼请求，从双方庭审确认情况来看，2014年的租金被告已付清，2015年上半年的租金也已基本付清，而根据《不同意投入使用、营业决定书》，第二次整改后申报消防验收仍未通过的时间为2015年1月27日，之后原告未再实际实施整改也一直未能通过验收，故系原告未能全面履行其承诺的义务在先，且这一义务的履行对于合同目的的合法实现具有重大影响，被告迟延履行支付租金义务具有合理正当的抗辩理由，原告不享有合同约定的被告违约情况下的单方解除权，故对于原告确认合同已由其单方解除并要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。但考虑到租赁合同的合同目的已无法实现，合同已无法继续履行，原告有解除合同的意向，被告也提起反诉，要求原告在履行不能的情况下赔偿相关损失，故本院从双方意愿及保护双方合理的经济利益角度出发，解除原、被告签订的《商用房租赁合同》，被告应在合同解除后将案涉房屋腾退给被告。关于原告要求被告支付欠付的租金、拖欠租金的违约金及占有使用费的诉讼请求，虽然被告迟延履行支付租金义务具有合理正当的抗辩事由，但被告经营的酒店在未通过消防验收的情况下实际一直经营到了2017年6月，其酒店经营的合法性并不影响租赁房屋在经营过程中已发挥了应有的使用价值，被告也仍应就这一使用价值支付合理对价，故对于2014年1月10日至2017年6月30日酒店实际经营期间的租金，本院确认被告予以全额支付。对于2017年7月1日至房屋实际腾退之日这一酒店停止经营期间的租金及占有使用费，租赁房屋因无法通过酒店经营的消防验收而未能用于正常的使用、收益，如前所述，原告对这一后果负有主要责任，被告负有次要责任，故本院确认这一期间的租金及占有使用费按照合同标准由被告承担30%，其余损失原告自负。至于原告要求被告支付拖欠租金的违约金的诉讼请求，鉴于原告对租赁合同目的无法实现负有主要责任，被告迟延履行支付租金义务具有正当理由，故本院对原告的该项诉请不予支持。经原、被告双方确认，被告已付租金395296元，被告已付押金40000元在被告不构成违约的情况下应予返还，现原、被告一致同意抵扣租金，于法不悖，本院予以确认。被告另主张248000元餐费抵扣租金但未能提供相应证据，原告也不予认可，故本院对该笔抵扣不予确认。故本院确认截止2017年6月30日，被告应付租金金额为1188493元，扣除已付的435296元，被告还应当支付原告753197元，并自2017年7月1日起按照每年12万元的标准（原告就租金及占有使用费主张的每年40万元标准的30%）支付原告租金及占有使用费至房屋实际腾退之日止。关于原告要求被告支付欠付的资产转让款的诉讼请求，鉴于原告嗣后已完整取得合同所涉资产的所有权并有权处分，相关资产也已全部交付给了被告并实际用于酒店经营直至2017年6月，此外，现被告并未以合同目的无法实现为由主张解除合同、返还财产，而是在反诉中基于资产所有权要求损失赔偿，可见被告对受让上述资产依旧是认可的，其理应按照《转让协议》的约定付清资产转让款。根据双方一致确认的已付金额，本院确认被告还应支付原告资产转让款1200000元。被告反诉要求原告赔偿其因酒店未能通过消防验收而无法继续经营下去，致使房屋租赁合同、资产转让协议的合同目的均无法实现造成的各项损失合计5045093元，本院根据前述对原、被告造成酒店无法继续经营下去、合同目的无法实现这一后果的主、次责分析，确认原告对被告的实际损失承担70%的赔偿责任，其余损失被告自负。对于被告主张的各项损失，本院具体认定如下：已评估的租赁房屋内的机器设备、二次装修及附着物、消防系统价值合计2144000元，原、被告双方对评估报告均无异议，本院对评估报告所确定的各项资产的现值予以确认，虽然评估价值超过了转让价格，但考虑到被告曾对装修进行过修缮并添置了部分资产、转让价格作为一个市场价格亦并不完全相当于转让资产的实际价值，故被告根据评估现值主张实际损失具有合理正当性。这些资产中可移动机器设备评估价值为158200元、不可移动的机器设备、二次装修及附着物以酒店消防系统的评估价值合计为1985800元。其中，可移动部分被告可以自行搬走后另行利用，其对于被告而言并未丧失使用价值，故不构成实际损失；不可移动部分鉴于被告无法继续加以利用，已对其丧失使用价值，构成其因合同解除产生的实际损失，故本院确认被告该项损失金额为1985800元。消防罚款30000元，鉴于罚款原因为酒店未经消防安全检查擅自营业，申报消防安全检查的责任主体在被告，故系被告自身违法行为导致，应由其自行承担，故本院对该项损失不予支持。空调维修费120000元，鉴于《转让协议》只是约定转让现有装修和物资及相关配套设施，并未对各项设施设备的质量要求进行明确约定，且被告已于协议签订当日在交付清单上签字确认接收，应视为被告认可按当时的资产现状接受交付。现被告确认空调损坏发生在双方签订《转让协议》和其接收之前，应视为其在接受现状交付时已同意承担这一质量瑕疵风险，该项修理费用应由其自行承担，本院不予支持。已付房屋租金683296元，首先根据前述确认事实，被告已付租金为435296元，其次，被告酒店实际经营到了2017年6月，经营的合法性并不影响酒店经营成本、经营损益的实际产生，已付租金作为经营成本已产生相应收益，即便存在亏损，也是被告应当自行承担的经营风险，故本院对该项损失不予支持。物业管理费用、公共能耗费、电费937797元，首先，被告已付电费系其应当自行承担的经营成本，其次，被告尚未履行（2018）苏0585民初1375号民事判决书确定的给付义务，该部分损失尚未实际发生，故本院对该项损失不予支持。2013年12月至2014年9月的人员工资700000元，鉴于该期间酒店处于实际经营状态，人员工资作为经营成本理应由被告自行承担，故本院对该项损失不予确认。酒店软件50000元，鉴于被告确认该软件并未丧失使用价值，其仍可对其进行合理使用或处置，故不构成实际损失，本院不予支持。有线电视开通费20000元，被告未提供任何证据，本院不予支持。煤气开通费20000元，被告未提供任何证据，本院不予支持。酒店开业保洁费40000元，鉴于酒店已实际经营至2017年6月，该费用作为经营成本已产生相应收益，故不构成实际损失，本院不予支持。贷款利息损失300000元，被告未提供任何证据，本院不予支持。故本院最终确认被告实际发生的损失金额为1985800元，原告应就该金额的70%承担赔偿责任，即赔偿被告1390060元。第三人江苏领跑者企业管理咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利，理应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百六十一条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）太仓工投置业有限公司与被告（反诉原告）孙林于2013年10月8日签订的《太仓发展大厦商用房租赁合同》；被告（反诉原告）孙林于本判决生效之日起十五日内将太仓发展大厦2幢201、301室及-01地下室腾退给原告（反诉被告）太仓工投置业有限公司，并自行搬走可移动的机器设备（具体见评估报告中的可移动机器设备清单）；被告（反诉原告）孙林于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太仓工投置业有限公司截止至2017年6月30日的房屋租金753197元，并自2017年7月1日起按照每年120000元的标准支付原告（反诉被告）太仓工投置业有限公司租金及占有使用费至房屋实际腾退之日止；被告（反诉原告）孙林于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太仓工投置业有限公司资产转让款1200000元；原告（反诉被告）太仓工投置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）孙林1390060元；驳回原告（反诉被告）太仓工投置业有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）孙林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51845元，由原告太仓工投置业有限公司负担25821元，被告孙林负担26024元，该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费47116元，减半收取23558元，评估费29900元，合计53458元，由原告太仓工投置业有限公司负担27421元，被告孙林负担26037元，该款被告已预交，本院不再退还，原告负担部分由原告在本判决生效之日起十日内支付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  龚红星人民陪审员  杨培兰人民陪审员  张立新二〇一八年十二月二十九日法官助理陈莹书记员廖吉