广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1323号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：莫志强（MOZhiqing），男，1978年10月25日出生，住广东省广州市。委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人莫志强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院作出的（2018）粤1721民初1288号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2016年5月18日起至2017年3月24日止、按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算。事实与理由：涉案商品房在2017年3月24日已具备办证条件，但由于办证部门的业务系统升级导致延迟；月亮湾公司在2017年3月24日向莫志强邮寄了《关于协助办理不动产的函》。月亮湾公司认为，由于办证部门原因导致从2017年3月25日逾期办证属于不可抗力的第三方原因，不应由月亮湾公司承担责任。另外，逾期办证还涉及施工单位广西华南建设集团有限公司拒不移交工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素，并非月亮湾公司单方原因造成。莫志强答辩称：一、月亮湾公司没有在合同约定期限内办理商品房权属登记到莫志强名下，依约应承担违约责任。二、月亮湾公司主张其逾期办证后因办证部门系统升级属于不可抗力，不应承担此后逾期办证的违约责任没有依据。本案中，如月亮湾公司能在合同约定期限内为莫志强办证，是完全可以避免因办证部门升级而延迟的情况。即使办证部门系统升级是属于不可抗力，但该情况是发生在月亮湾公司迟延履行办证义务之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，也不应免除月亮湾公司所应承担的违约责任。三、月亮湾公司主张逾期办证是因施工单位造成的，逾期办证的违约金应按房价款日万分之一计得结果的60%支付，没有依据。即使月亮湾公司主张逾期办证是因施工单位造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，月亮湾公司也应依约支付违约金给莫志强。莫志强一审起诉请求：一、月亮湾公司支付逾期办理商品房权属转移的违约金16231元；二、本案的诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2014年1月8日，莫志强以365579元的价格向月亮湾公司购买其位于阳西县xxx小区xxx号房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，莫志强支付了购房款365579元给月亮湾公司。2014年5月28日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给莫志强使用。其后，莫志强认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2018年6月11日向一审法院提起诉讼。另查明，阳西县不动产登记局于2017年2月28日向社会公众发出“该中心将在近段时间转换新系统，系统转换期间个别业务办理可能会受到影响”等相关内容的告示。该局于2017年3月24日书面复函月亮湾公司，认为月亮湾公司的xxx小区xxx楼符合办证条件，但由于新旧办证系统转换时期，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，具体时间请等候通知。2017年7月13日，阳西县不动产登记局受理了莫志强的办证申请。2017年8月15日，阳西县国土资源局向莫志强颁发了该商品房的不动产权证书。在诉讼中，月亮湾公司主张涉案商品房于2017年3月24日已具备办证条件，由于办证部门业务系统升级导致延迟办证，该情况属于不可抗力的第三方原因，月亮湾公司不应承担办证部门导致的延期办证责任。一审判决认为，莫志强、月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。莫志强、月亮湾公司应按合同的约定行使权利和履行义务。根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2014年5月28日的次日起算720日），即在2016年5月17日前为莫志强办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。莫志强请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，月亮湾公司对此没有异议，应予以支持。月亮湾公司主张涉案商品房于2017年3月24日已具备办证条件，由于办证部门业务系统升级导致延迟办证，该情况属于不可抗力，月亮湾公司不应承担办证部门导致的延期办证责任。由于阳西县不动产登记局因转换新旧办证系统，暂时无法入件办理相关手续的情况是在莫志强、月亮湾公司约定的办证期限720日后出现的，即使该情况如月亮湾公司所主张的属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，月亮湾公司认为不应由其承担办证部门原因导致的逾期办证责任，理据不足，不予采纳。莫志强、月亮湾公司已于2017年7月13日到相关部门办理了相关过户登记手续，至于相关部门何时颁发不动产权证书不属于月亮湾公司的职责，因此，违约金应计至2017年7月13日为宜。据此，本案逾期办证违约金应按房屋价款日万分之一从逾期办理之日即2016年5月18日计至2017年7月13日（共422天），违约金为365579元×0.01%×422天＝15427.43元，对莫志强请求的超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、月亮湾公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付违约金15427.43元给莫志强；二、驳回莫志强的其他诉讼请求。一审案件受理费103元，由莫志强负担10元，月亮湾公司负担93元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。莫志强、月亮湾公司均向本院申请书面审理本案。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：莫志强是香港居民，本案属涉港商品房预售合同纠纷。因涉案商品房在广东省阳江市内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”的规定，一审法院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，由于本案当事人没有选择合同适用的法律，而月亮湾公司住所地及涉案商品房均在内地，故应以内地法律作为解决本案争议的准据法。莫志强与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对月亮湾公司自2016年5月18日起存在逾期办证的违约行为没有异议，应予确认。月亮湾公司认为逾期办证存在涉及施工单位拒不移交工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是月亮湾公司计付给莫志强的逾期办证违约金应计至何时。月亮湾公司上诉主张涉案商品房在2017年3月24日已具备办证条件，由于办证部门业务系统升级导致延迟办证，该情况属于不可抗力，月亮湾公司不应承担办证部门导致的延期办证责任。由于阳西县不动产登记局因转换新旧办证系统，暂时无法入件办理相关手续的情况是在月亮湾公司存在逾期办证违约行为过程中出现，即使该情况如月亮湾公司所主张的属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，月亮湾公司认为不应由其承担办证部门原因导致的逾期办证责任，缺乏法律依据。莫志强与月亮湾公司于2017年7月13日到阳西县不动产登记局办理房屋产权登记手续，故一审认定月亮湾公司从2016年5月18日起至2017年7月13日止按房屋价款日万分之一计付逾期办证违约金给莫志强，判决月亮湾公司支付逾期办证违约15427.43元给莫志强，莫志强对此没有提起上诉，本院予以维持。月亮湾公司主张违约金应从2016年5月18日起至2017年3月24日止按房价日万分之一所得款项的60%计付，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一八年十二月十二日法官助理陈欢欢书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。