呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2498号上诉人(原审原告、反诉被告)：王永胜，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郎曙霞，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：呼和浩特市军供站，住所地呼和浩特市新城区康复街**。法定代表人：靳瑞峰，该站站长。委托诉讼代理人：付卫民，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解楠楠，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原审第三人：呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室，住所地呼和浩特市回民区教导大队东路1公里。法定代表人：李文广，该办公室主任。委托诉讼代理人：刘文利，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫，慧聪律师事务所律师。上诉人王永胜因与上诉人呼和浩特市军供站（以下简称呼市军供站）、原审第三人呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室（以下简称回民区房征办）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王永胜及其委托诉讼代理人朗曙霞、于克鸿，上诉人呼市军供站的委托诉讼代理人付卫民、解楠楠以及原审第三人回民区房征办的的委托诉讼代理人陈鑫到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。王永胜向本院提出上诉请求：1、判令撤销一审判决第三项，改判确认房屋拆迁补偿搬迁费及停产停业损失补偿共计1443250.13元归王永胜所有，呼市军供站向王永胜支付道路、围墙及国旗杆等修建费用139700元；2、呼市军供站承担诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认为，对于王永胜主张的在院内铺设道路、修筑围墙，建立国旗杆所花的费用，因双方在2017年11月2日所签订的《关于呼市军供站现有房屋建筑及装修情况鉴定协议》中对于此项未及涉及，对于铺设道路的花费王永胜未能举出有效证据予以证明，对于修筑围墙的花费仅有证人证言，且道路、围墙、国旗杆在评估报告中亦未涉及即无评估价，从而判决驳回王永胜对道路、围墙及国旗杆费用的诉讼请求，该判决与事实不相符合，应当予以撤销。根据一审法院认定事实，王永胜在院内铺设了道路，修筑了围墙，建立了国旗杆。且王永胜与呼市军供站之间的租赁合同中没有对道路、围墙及国旗杆的归属进行任何约定，因此，呼市军供站应当向王永胜支付因修建道路、围墙及国旗杆而支出的费用。一审法院判决与事实不相符合，应予撤销。二、一审法院认为，搬家补偿费、停产停业损失应由房屋实际使用人、承租人、实际经营人取得，但由于王永胜对该部分诉讼请求数额不明确，且搬家补偿费、停产停业损失应属政府拆迁补偿范畴，呼市军供站尚未取得政府的该项补偿款，王永胜现在向呼市军供站主张于法无据，依法不予支持，从而判决驳回王永胜对搬家补偿费及停产停业损失的诉讼请求。该判决认定事实不清，应当予以撤销。根据房屋征收补偿安置方案规定，搬家补偿费依据被征收房屋的建筑面积按20元/平方米计算。本案中，根据评估报告，房屋总建筑面积为8063.8平方米，其中呼市军供站使用的办公楼面积为748.8平方米，因此王永胜使用的房屋面积为7315平方米，故搬家补偿费可以予以确定。对于停产停业损失，原审第三人回民区房征办在庭审中明确停产停业损失按照拆迁补偿款总额的3%计算。本案中，根据评估报告，房地产评估总价值为43231671元，因此停产停业损失数额可以予以确定。且政府对于搬迁补偿费及停产停业损失补偿款已经到位，王永胜提起的诉讼请求为确认搬迁补偿费及停产停业损失补偿费归王永胜所有，没有要求呼市军供站支付该搬迁补偿费及停产停业损失补偿费等。因此，一审法院对于数额无法确认及以呼市军供站尚未取得政府的该项补偿款为理由而作出的判决缺乏事实和法律依据，应当予以撤销。综上所述，根据评估报告及房屋征收补偿安置方案，能够确认搬家补偿停产停业损失补偿的数额，且王永胜对于道路、围墙及国旗杆的修建而支出的费用，应当由呼市军供站予以支付。一审法院对于搬家补偿费、停产停业损失补偿及道路、围墙及国旗杆的修建等作出的判决缺乏事实和法律依据，应当予以撤销。呼市军供站答辩称，一、王永胜并非房屋所有权人，且未举证证明其停产停业损失，无权要求判令搬迁费及停产停业损失归其所有。此外，目前搬迁费及停产停业损失尚无法确定，不具备支付基础。（一）王永胜并非房屋所有权人，其与呼市军供站之间系房屋租赁合同关系，王永胜与回民区房征办无房屋补偿关系，无支付补偿搬迁费及停产停业损失的请求权基础。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用归属于所有权人。王永胜与呼市军供站之间系基于《承租合同》形成的租赁合同关系，王永胜与回民区房征办之间并无房屋补偿关系，王永胜并无支付搬迁费及停产停业损失的请求权基础。（二）呼市军供站依据《承租合同》产生停产停业损失120万元，而王永胜并未举证证明其停产停业损失。《承租合同》约定涉案房屋租金为每年30万元，呼市军供站作为出租人，在《承租合同》尚余4年的情况下，产生停产停业损失120万，因此停产停业损失应支付给呼市军供站。相反，王永胜主张其产生了停产停业损失，但并未提供其被征收前的效益、纳税凭证及相关损失证据，依法应承担举证不能的责任。（三）搬迁费及停产停业损失尚无法确定，无权要求归其所有。呼市军供站与回民区房征办之间尚未签订补偿协议，具体拆迁补偿搬迁费及停产停业损失是否存在以及具体金额是多少尚处于不确定状态，王永胜此时无权要求该笔费用归其所有。二、王永胜修复租赁房屋院内道路，围墙以及国旗杆不在《承租合同》约定装修改造范围内，且其并未经得出租人同意，该笔费用应由其自行承担。根据《承租合同》第一条第6项的约定，院内道路、围墙及国旗杆并不在王永胜装修改造范围内。故王永胜在修复院内道路、建造围墙及国旗杆时并未事先征得呼市军供站同意，且当时道路、围墙均处于状况良好状态，王永胜擅自修复并未征得出租人呼市军供站同意，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，该费用应由王永胜自行承担。此外，双方所签订的关于呼市军供站现有房屋建筑及装修情况鉴定协议中对此项未予涉及，对于此项花费王永胜未能举证，王永胜的该项主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。第三人回民区房征办述称，对本案诉讼不发表意见。呼市军供站向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、五项；二、将本案发回重审或改判驳回王永胜的全部诉讼请求，支持呼市军供站的全部反诉请求；三、本案一、二审全部诉讼费用由王永胜承担。事实及理由：一、房屋征收补偿与租赁合同不属同一法律关系，一审法院并案审理，违反法定程序。王永胜的第一项诉讼请求属房屋拆迁安置补偿纠纷，第二至第四项诉讼请求系基于租赁关系产生的请求，两个诉讼请求的产生系基于不同的法律关系，一审法院将两个不同法律关系产生的不同种类的诉并案审理，违反法定程序。二、一审法院判决呼市军供站应支付王永胜房屋补偿款6413052元以及装修补偿款1525991元，属于事实认定不清。（一）“投资费用的评估价”系指“实际投入”费用，而《评估报告》评估价值系房屋重置成本，一审法院错误混淆概念，属事实认定不清。首先，根据建设部《建设项目总投资费用项目组成》第一条规定，投资是指为完成工程项目建设并达到使用要求或生产条件，在建设期内预计或实际投入的总费用，包括工程造价、增值税、资金筹措费和流动资金；而费用是指生产经营过程中发生的各项耗费。因此，承租合同第五条第二项约定的是按照实际的投资费用即实际投入成本为基准评估后予以补偿，而评估报告是对已经形成房屋的建筑在价值时点重置成本进行评估所作出，亦是针对房屋所有权以及房屋项下的利益总和进行评估，无法证明承租人的实际投入成本。而一审法院错误地将“投资费用评估价”认定为评估报告的评估价，属事实认定不清。其次，根据《被征收房屋价值评估报告》第三部分《估价的假设和限制条件》第二条估价报告使用限制第1项，该报告仅为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，不作其他用途。因此，该项评估报告不能用作王永胜与呼市军供站之间基于承租合同的补偿依据。此外，回民区房征办认定政府拆迁补偿将以评估报告作为依据进行补偿是回民区房征办与呼市军供站之间基于拆迁补偿关系所形成的补偿数额的认定，而王永胜与呼市军供站系基于租赁合同而产生的租赁关系，王永胜与呼市军供站之间的补偿应当依据租赁合同的约定，即按照实际投入的评估价予以补偿，回民区房征办与呼市军供站之间如何补偿与王永胜与呼市军供站如何补偿无任何关联。（二）关于改建、扩建部分房屋补偿款6413052元。基于租赁合同第四条第二项、第三项的约定，王永胜所享有的是承租房屋及设施的占用、使用及收益权，以及对其添附的动产的所有权，对于其承租范围内原有的房屋、设施及添附的不动产，其不享有所有权，只享有租赁期间的使用权。王永胜与呼市军供站系依法形成的租赁关系，王永胜作为承租人享有的系承租人享有的权利，案涉不动产产权均属呼市军供站所有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，拆迁补偿针对的是房屋所有权人，故王永胜主张获得该部分补偿款没有依据。一审法院判决呼市军供站向王永胜支付案涉改建、扩建房屋的全部补偿款属事实认定不清，法律适用错误。此外，关于王永胜改建的2046.57平方米的房屋，系将呼市军供站早已存在的房屋拆除后改建，王永胜的改建行为在房屋面积与房屋结构上并无贡献，无权要求该部分房屋补偿款。（三）关于装修补偿款1525991元。本案中，因政府拆迁，导致双方的租赁合同履行不能，故双方对合同的终止均没有责任，对于装饰装修残值损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，应由双方按照公平原则分担。鉴于承租期届满后装饰装修的使用价值对于承租人来说已经得以实现，且当下租期仅余四年，故对于承租人来说其装饰装修的使用价值仅有四年没有实现。故呼市军供站对于王永胜装饰装修费用的补偿亦应以剩余租赁期限为限。事实上，评估报告系按照房屋装饰装修的现值予以评估，该现值远远高于剩余租赁期内的装饰装修残值。故根据公平原则，应按照一定比例分配剩余租赁期限内装饰装修补偿款，王永胜主张按照评估报告装饰装修部分评估值对其补偿于法无据。（四）呼市军供站尚未取得拆迁补偿款，无向王永胜支付拆迁补偿款的基础。目前，呼市军供站与回民区房征办尚未签订补偿协议，呼市军供站尚未取得拆迁补偿款，王永胜请求呼市军供站向其支付拆迁房屋、装修补偿款于法无据。（五）即使向王永胜支付补偿款，也应扣除剩余年限的租金。退一步讲，即使本案中王永胜能获得部分拆迁补偿款，那么政府的拆迁补偿是对其占用、使用权利受损害的补偿，王永胜占有、使用的权利来源于租赁合同，如果王永胜不履行支付租金的义务，相对应的其占有、使用的权利也无从谈起，更不存在被补偿的问题。因此，即使向王永胜支付补偿款，亦应扣除其应支付的剩余四年租期的租金，即120万。三、呼市军供站于2017年8月28日下达《限期搬迁通知书》，王永胜事实上并未搬迁，一审法院认定不应收取其后房租属事实认定不清。首先，呼市军供站在一审庭审中提交了其于2018年3月28日向王永胜下发的《呼和浩特市军供站关于驻站企业拆迁搬家的通知》，其中提到因征收拆迁，需要承租人做好准备进行搬迁。而下达此通知的前提也正是因为在搬迁办于2017年8月28日下发《限期搬迁通知书》之后承租人一直未进行搬迁这一事实导致的。其次，呼市军供站在一审庭审中提供了视频资料、照片，该组视频资料及照片分别为呼市军供站站内视频监控的记录截屏照片。其中可以清晰地显示并直接证明王永胜在2018年4月之前一直占用、经营承租房屋这一事实。一审法院不以《承租合同》双方当事人的履约行为以及可以认定的承租事实的证据为租赁合同终止日期的依据，而仅依据政府下达的《限期搬迁通知书》作为认定租赁合同终止日期的依据，属于事实认定不清。四、对于反诉部分，一审法院仅依据王永胜的自述以及《限期搬迁通知书》就认定王永胜停止经营的日期而无视客观事实，属事实认定不清。首先，呼市军供站在一审庭审中提供的视频资料、照片可以证明王永胜一直持续占有、使用承租房屋直至2018年4月。从政府2017年8月28日下达《限期搬迁通知》后，直至2018年4月这一期间，若出租人不向承租人供暖，戎德宾馆不可能像视频资料所示一直持续营业，据此王永胜应缴纳2017年-2018年的暖气费。其次，一审法院在判决中认定的事实为王永胜因政府拆迁于2017年停止营业，而实际上回民区政府是在2018年4月21日对呼市军供站大院所有建筑进行的强制拆迁，若王永胜于2017年已经停止营业且搬离，就不会导致政府强拆。一审法院仅凭王永胜的自述以及《限期搬迁通知书》的下发时间，就认定王永胜停止营业的时间为2017年，属基本事实认定不清。五、案涉租赁标的属国有资产，涉及国家利益及公共利益，一审法院适用简易程序审理本案，违反法定程序。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条的规定，涉及国家利益及公共利益的案件，不应适用简易程序审理。一审法院在呼市军供站提出异议后，依旧适用简易程序审理，严重违反法定程序，依法应撤销原判，发回重审。综上所述，一审法院判决基本事实认定不清，严重违反法定程序，应予发回重审或依法改判驳回王永胜全部诉讼请求，支持呼市军供站全部反诉请求。王永胜答辩称，一、王永胜与呼市军供站在租赁合同中已经明确约定如租赁期限内政府拆迁，呼市军供站按照王永胜所投资的费用评估价予以补偿，且房屋拆迁过程中，王永胜与呼市军供站就王永胜的房屋建筑及装修情况等签订了鉴定协议，呼市军供站向回民区海西路段征拆指挥部出具了函，要求对承租期间王永胜投资装修经营损失予以评估补偿，故呼市军供站应当向王永胜支付补偿款。1、2012年3月15日，王永胜与呼市军供站签订了承租合同，约定呼市军供站将除办公楼外的其他房屋和大院全部出租给王永胜，由王永胜对所租的房屋进行全面维修改造，承租期限为10年，自2012年3月15日至2022年3月14日。承租期内，如遇政府拆迁，呼市军供站按照王永胜所投资的费用评估价予以补偿。签订协议后，王永胜对租赁房屋进行了新建和改建。2017年7月，回民区房征办对南起鄂尔多斯西街、北至生态路、东起阿吉拉沁路、西至阿拉善路的房屋进行征收，作出了房屋征收补偿安置方案，其中包括本案涉及的租赁房屋。因此根据王永胜和呼市军供站之间签订的租赁合同约定，该征收补偿发生在承租期限内，故呼市军供站应当按照约定向王永胜支付补偿金。因租赁房屋涉及拆迁及呼市军供站应当予以补偿，2017年11月2日，呼市军供站与王永胜经过协商，就王永胜投资情况签订了《关于军供站现有房屋建筑及装修情况鉴定协议》，确认王永胜承租后投资新建房屋面积1907.17平方米；另有房屋面积2046.57平方米为王永胜拆除原有房屋后投资改建面积，共计3953.74平方米，并附加了呼市军供站房屋建筑面积及装修情况说明表。2018年4月3日，呼市军供站向回民区海西路段征拆指挥部发函要求对军供站承租商王永胜投资装修经营损失予以评估补偿。因此王永胜与呼市军供站已经就补偿事宜达成了协议，确认了王永胜新建及改建面积及补偿数额，该协议属于王永胜及呼市军供站的真实意思表示，应当合法有效。呼市军供站应当向王永胜支付补偿。根据评估报告，涉及王永胜新建及改建房屋的装修评估合计为1525991元，房屋评估价合计6413052元，共计7939043元。2、对于王永胜和呼市军供站在承租合同第五条第二项的约定，呼市军供站的解释不符合日常理解。因为该项明确约定呼市军供站按照王永胜所投资的费用评估价予以补偿，且在房屋涉及拆迁时呼市军供站与王永胜基于该合同签订了《关于军供站现有房屋建筑及装修情况鉴定协议》，呼市军供站认可并向拆迁指挥部发送了函，要求按照该鉴定协议予以补偿。这些均表明呼市军供站与王永胜已经就补偿事宜达成了协议，故呼市军供站应当按照约定向王永胜支付补偿。3、呼市军供站提出按照四年投入成本进行补偿，该主张不能成立。因为呼市军供站与王永胜在承租合同中明确约定以王永胜投资的费用评估价予以补偿，没有约定按照王永胜租赁剩余期限进行补偿。根据合同自愿原则，应当按照呼市军供站及王永胜的合同约定确认补偿数额及期限等。4、呼市军供站提出只能参照评估报告给予一定补偿，该主张不能成立。因为呼市军供站与王永胜在房屋涉及拆迁时，已经达成了协议，且呼市军供站向拆迁指挥部出具了函，同意按照评估给予补偿，因为呼市军供站认可该评估报告，并且同意将评估确认的款项予以支付，故呼市军供站以参照评估报告为理由而主张只是给付一定补偿的主张不能成立。5、呼市军供站以尚未取得拆迁补偿款为理由而主张不具备支付条件，该主张不能成立。因为呼市军供站向王永胜支付补偿款是基于二者之间的承租合同及鉴定协议等，对于拆迁补偿款问题，呼市军供站有权向拆迁指挥部主张权利，但不能以尚未取得拆迁补偿款为理由对抗王永胜。且拆迁补偿款已经到位，只是因为王永胜与呼市军供站存在着争议而没有发放，故呼市军供站已经具备了领取拆迁补偿款的条件。二、对于拆迁补偿费及停产停业损失，因为本案涉及房屋由王永胜租赁使用，故租赁房屋的搬迁事项由王永胜负责办理，与呼市军供站没有关联。同时，因为该房屋已经出租，呼市军供站没有使用该租赁房屋进行生产经营，故该租赁房屋的经营损失同样与呼市军供站无关。三、对于停止营业的时间问题。根据回民区房征办的限期搬迁通知书，王永胜应当自限期拆迁通知书发布之日起7日内自行搬离，故王永胜自2017年8月28日已经停止营业，呼市军供站应当返还王永胜已支付的租金。对于暖气费问题，因为王永胜已经停止营业，且呼市军供站本身没有取得暖气经营的行政许可，其提供的证据亦无法证明其在拆迁中仍然就租赁房屋供暖，故呼市军供站无权收取暖气费。四、关于程序问题。本案是一个案件，不涉及诉的合并审理的问题。本案是基于租赁合同产生的纠纷，搬迁费用及停业损失归谁所有是基于王永胜与呼市军供站的租赁关系，而不是房屋征收拆迁补偿。一审中呼市军供站未对简易程序提出异议，且国家利益和社会公共利益是严格的概念，本案属于一般民事诉讼，一审法院适用简易程序并无不当。第三人回民区房征办述称，无答辩意见。王永胜向原审法院提出诉讼请求：1、请求确认房屋拆迁补偿搬迁费及停产停业损失归其所有；2、请求呼市军供站支付给王永胜补偿款7939043元（包括装修补偿1525991元，房屋补偿6413052元）；3、请求呼市军供站返还王永胜支付的自2017年8月28日至2018年3月15日的租金161095．89元；4、请求呼市军供站支付王永胜139700元（包括所租赁房屋院内的道路8万元，围墙56000元、国旗杆3700元）。呼市军供站向原审法院提出反诉请求：1、请求王永胜根据双方签订的《承租合同》返还其承租范围内的属于呼市军供站所有的动产、设备及设施（详见清单目录），不能返还的，予以折价补偿；2、请求王永胜向呼市军供站支付2017年度（2017年10月-2018年4月）取暖费34791.2元。一审法院认定事实：1、2012年3月15日，王永胜（乙方）（承租方）与呼市军供站（甲方）（出租方）签订承租合同，约定：“甲乙双方达成一致意见，由乙方自行出资对甲方合同涉及的相关部分进行更新和改造。更新改造后，由乙方全面承租军供站的相关设施。出租范围：除甲方的办公楼，甲方将其他房屋和大院全部出租给乙方。甲乙双方对出租范围内包括出租的动产、设施、设备等全部登记造册，由双方签字盖章确认存档。在合同签订后，乙方对所租的房屋进行全面维修改造，并且更新设施、设备，更新所发生的一切费用由乙方自己承担。乙方按照牢固、适用的原则，对院内所有的仓库及餐厅、招待所、房屋进行装修改造，乙方有权对外经营或出租。承租期限共10年，从2012年3月15日至2022年3月14止。承租费每年30万元。甲方对所移交给乙方承租的房屋及设施等依法享有所有权。承租期间，乙方对承租的房屋及设施等依法享有占有、使用及收益权。承租期满后，如双方未能续约，则乙方将承租的房屋及设施归还给甲方。乙方在承租期间添加的动产设施归乙方所有，不动产设施归甲方所有。在承租期内，如遇政府拆迁，甲方按照乙方所投资的费用评估价予以补偿。”承租合同签订后，王永胜在呼市军供站院内进行投资新建。2017年11月2日，王永胜与呼市军供站签订关于呼市军供站现有房屋建筑及装修情况鉴定协议，双方就王永胜在2012年以后投资建设情况进行确认：呼市军供站现有房屋总建筑面积为8063．79平方米，其中2046．57平方米房屋系王永胜拆除旧房进行新建，1907．17平方米房屋系王永胜新建。王永胜投资建设房屋后主要开设浩翔饭店、戎德宾馆、张金涛熏鸡店、汽修厂等对外经营。双方依约履行合同，2017年3月15日至2018年3月15日的租金30万元，王永胜已向呼市军供站交纳。王永胜还在院内铺设了道路、修筑了围墙，建立了国旗杆。2015年10月17日，王永胜（乙方）与呼市军供站（甲方）签订承租合同补充协议书，约定：在煤改气工程改造后，从2015年冬季开始，原合同中第一条第7款内容作废，今后乙方于每年11月15日前就现有乙方承租的采暖房屋面积，每年向甲方一次性交纳全年采暖费17万元。2、经海拉尔西街街道土地房屋征收指挥部委托，内蒙古中佰房地产土地资产评估有限公司于2018年3月28日作出内中佰估字（2018）第0064号被征收房屋价值评估报告。该评估报告对呼市军供站院内的土地及建筑物进行了评估，评估结果为：土地使用权面积为13152．13平方米，待估宗地价格为28868925元。房屋总建筑面积为8063．8平方米，包括呼市军供站办公室、浩翔酒店、戎德宾馆、张金涛熏鸡、汽车修理厂及附属用房等，房屋评估价为12668795元。其中涉及王永胜投资新建及拆除旧房新建的房屋：门房31040元、浩翔饭店（一）1400122元、浩翔饭店（二）2479067元、附属房3635元、车库45275元、库房849996元、修理厂及办公747880元、宾馆大堂232603元、附属房4617元、库房43880元、附属房820元、张金涛熏鸡562462元、机房11655元，以上合计6413052元。装修评估值为1693951元，涉及王永胜投资装修的部分即浩翔酒店（一）249850元、浩翔酒店（二）293218元、军供餐厅415131元、汽修厂52583元、戎德宾馆396440元、戎德宾馆大堂38893元、张金涛熏鸡79876元，以上装修评估合计1525991元。房地产评估总价值为43231671元（包括土地使用权价值、房屋价值、装修价值）。3、第三人回民区房征办于2017年7月作出房屋征收补偿安置方案载明：“征收期限：2017年7月18日至9月18日。搬家补偿费依据被征收房屋的建筑面积按20元／平方米计算。”第三人回民区房征办于2017年8月28日下达限期搬迁通知书，通知书记载：“回民区政府已于2017年7月17日向社会公示了房屋征收公告及征收安置补偿方案，请各承租户自本公告发布之日起7日内自行搬离，腾退房屋。”后于2018年4月21日对呼市军供站大院进行了强制拆迁。王永胜因政府拆迁于2017年9月5日停止经营。2017年度暖气费王永胜未向呼市军供站交纳。4、王永胜与呼市军供站于2012年3月15日签订承租合同后，呼市军供站向王永胜移交了椅子、桌子、锅碗瓢盆等物品，现尚有以下物品在王永胜处：椅子450把、大圆桌63张、钢化桌转盘59个、大小餐车24辆、大鱼盘20个、小鱼盘223个、中鱼盘10个、鲍鱼盘62个、9寸鱼盘500个、7寸鱼盘165个、5寸鱼盘50个、条盘10个、水杯400个、小酒杯371个、汽砂锅6个、汤盆50个、汤勺22个、大白碗210个、大小铝盆53个、大铝锅2个、小铝壶17个、小吃碟500个、烟灰缸30个、醋酱壶80个、瓷水壶40个、电饭锅2个、电冰柜4个、消毒柜2个、台布63张、长条不锈钢案子18个、汽油两用烟灶3个、不锈钢碗架子3个、煤气罐1大5小、电饼铛2个、电气两用蒸饭车1新2旧、小白碗400个、切片机1台、烤箱1个、鱼箱子（铁）4个、不锈钢桶2个、大称1大1小、竹筐13个、圆小凳133个、炒勺6把、大炒铲1个、大笊篱3个、大铁勺2个、铁架子11个、漏勺2个、吸尘设备1台、鱼缸1个、和面机1台、菜刀9把、水缸7个、大边锅3个、小白杯400个、压面机1台、暖风机1台、吹风机3台、电镀椅子12把、鼓风机3台、衣柜1个、火炉1个、火筒5个、单人床1张、垃圾车1辆、接收器10台、床15张、衣架7个、洗衣机1台、大茶炉1个、热水炉2个。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，王永胜与呼市军供站签订的承租合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方应按约定全面履行各自权利和义务。因承租合同约定租赁期限为10年，从2012年3月15日至2022年3月14止。在承租期内，如遇政府拆迁，甲方按照乙方所投资的费用评估价予以补偿。现承租合同履行期内遇政府拆迁，呼市军供站应依约按照王永胜所投资的费用评估价予以补偿。对于“所投资的费用评估价”应按文义进行通常理解，对于王永胜投资建设的房屋及装修，王永胜主张按评估报告记载的房屋评估值和装修评估值予以补偿符合双方在合同中的约定。庭审中经询问，第三人认可政府拆迁补偿将以评估报告作为依据进行补偿。因此对于王永胜关于呼市军供站支付房屋补偿款6413052元、装修补偿款1525991元的诉讼请求依法予以支持。因政府于2017年8月28日已下达限期搬迁通知书，要求各承租户自公告发布之日起7日内自行搬离，腾退房屋。则政府下达通知后，双方均应着手搬迁，故对于政府下达限期搬迁通知后的租金，呼市军供站不应再收取，对于已收取的租金应向王永胜返还。对于王永胜主张的在院内铺设道路、修筑围墙，建立国旗杆所花的费用，因双方在2017年11月2日所签订的关于军供站现有房屋建筑及装修情况鉴定协议中对于此项未予涉及，对于铺设道路的花费王永胜未能举出有效证据予以证明，对于修筑围墙的花费仅有证人证言，且道路、围墙、国旗杆在评估报告中亦未涉及即无评估价。判决如下：一、被告呼和浩特市军供站于本判决生效后十日内一次性支付原告王永胜补偿款7939043元；二、被告呼和浩特市军供站于本判决生效后十日内一次性返还原告王永胜自2017年8月28日至2018年3月15日的租金161095．89元；三、驳回原告王永胜的其他诉讼请求；四、反诉被告王永胜于本判决生效后十日内向反诉原告呼和浩特市军供站返还以下物品：椅子450把、大圆桌63张、钢化桌转盘59个、大小餐车24辆、大鱼盘20个、小鱼盘223个、中鱼盘10个、鲍鱼盘62个、9寸鱼盘500个、7寸鱼盘165个、5寸鱼盘50个、条盘10个、水杯400个、小酒杯371个、汽砂锅6个、汤盆50个、汤勺22个、大白碗210个、大小铝盆53个、大铝锅2个、小铝壶17个、小吃碟500个、烟灰缸30个、醋酱壶80个、瓷水壶40个、电饭锅2个、电冰柜4个、消毒柜2个、台布63张、长条不锈钢案子18个、汽油两用烟灶3个、不锈钢碗架子3个、煤气罐1大5小、电饼铛2个、电气两用蒸饭车1新2旧、小白碗400个、切片机1台、烤箱1个、鱼箱子4个、不锈钢桶2个、大称1大1小、竹筐13个、圆小凳133个、炒勺6把、大炒铲1个、大笊篱3个、大铁勺2个、铁架子11个、漏勺2个、吸尘设备1台、鱼缸1个、和面机1台、菜刀9把、水缸7个、大边锅3个、小白杯400个、压面机1台、暖风机1台、吹风机3台、电镀椅子12把、鼓风机3台、衣柜1个、火炉1个、火筒5个、单人床1张、垃圾车1辆、接收器10台、床15张、衣架7个、洗衣机1台、大茶炉1个、热水炉2个。五、驳回反诉原告呼和浩特市军供站的其他诉讼请求。案件受理费本诉部分已减半收取39990元，由原告王永胜负担6800元，被告呼和浩特市军供站负担33190元。反诉部分案件受理费已减半收取2800元，由反诉原告呼和浩特市军供站负担330元，反诉被告王永胜负担2470元。二审中，双方围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，经本院准许，呼市军供站于庭后向本院提交了编号为04632050的发票及年度燃气购气量登记表各一份，以证明其缴纳了2017年度的取暖费以及王永胜应当支付取暖费。本院组织双方进行了证据交换和质证。王永胜对该证据的真实性予以认可，但对证明的问题不认可，认为不能证明王永胜使用了暖气。且双方补充协议约定如果王永胜每年11月15日之前不交采暖费，呼市军供站不予供暖。当时拆迁办已经进驻了，没有办法经营了，也没有取暖问题。而且王永胜提交的2017年10月17日与靳站长的录音表明，王永胜已经提前与军供站进行了沟通，且当时军供站表示不知道是否需要供暖。回民区房征办对该证据不发表质证意见。本院对呼市军供站所举新证据的真实性予以确认，对于该证据与本案的关联性以及证明力将在本院认为中综合予以认证。对于双方二审争议的事实，本院认定如下：二审中，王永胜当庭陈述其经营的浩翔酒店、戎德宾馆及张金涛熏鸡店的停业时间及搬离时间与一审法院认定的2017年9月5日停止营业并不一致。王永胜未能提供证据证明其主张的停业及搬离时间，一审法院认定王永胜于2017年9月5日停止营业也缺乏证据支持，对此本院不予确认。关于王永胜实际停业时间及搬离时间，本院将在下文中综合予以认定。内蒙古中佰房地产土地资产评估有限公司出具的内中佰估字【2018】第0064号《被征收房屋价值评估报告》的评估价值时点为2017年7月18日，评估目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，采用的评估方法是成本法，即测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。该评估报告显示装饰装修部分浩翔酒店（一）的重置价为263000元，成新率95%，评估值为249850元；浩翔酒店（二）的重置价为308650元，成新率95%，评估值293218元；军供餐厅的重置价为436980元，成新率95%，评估值415131元；汽修厂的重置价为55350元，成新率95%，评估值52583元；戎德宾馆的重置价为417305元，成新率95%，评估值396440元；戎德宾馆大堂的重置价为40940元，成新率95%，评估值38893元；张金涛熏鸡店的重置价为84080元，成新率95%，评估值79876元，以上装饰装修部分的重置价合计1606305元（计算方法：263000＋308650+436980+55350+417305+40940+84080）。关于王永胜改、扩建的部分。戎德宾馆大堂经考虑成新率90%后评估价为232603元；附属房经考虑成新率90%后评估价为4617元；库房经考虑成新率90%后评估价为43880元；附属房经考虑成新率90%的评估价820元；张金涛熏鸡店经考虑成新率95%后的评估价为562462元；机房经考虑成新率85%后的评估价为11655元；门房经考虑成新率90%后的评估价为31040元；浩翔酒店（一）经考虑成新率90%后的评估价为1400122元；浩翔酒店（二）经考虑成新率90%后的评估价为2479067元；附属房经考虑98%的成新率后的评估价为3635元；车库经考虑90%的成新率后的评估价为45275元；库房经考虑90%的成新率后的评估价为849996元；修理厂经考虑90%的成新率后的评估价为747880元。经计算，上述改扩建部分建筑物的重置价为7093154元（计算方法：232603/0.9+4617/0.9+43880/0.9+820/0.9+562462/0.95+11655/0.85+31040/0.9+1400122/0.9+2479067/0.9+3625/0.98+45275/0.9+849996/0.9+747880/0.9）呼市军供站提供的新证据显示其于2017年12月13日缴纳燃气使用费100125元，购买了37500立方米燃气。另查明，呼市军供站的业务范围为：为入伍退伍军人提供接待转运服务，入伍新兵接待转运与食宿提供，退伍军人接待转运与食宿提供，相关社会服务。本院二审认定的其它事实与一审查明的事实无异，对于一审查明的其它事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于如下五个方面：一、一审法院是否存在严重违反法定程序的情形根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。呼市军供站主张依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条第五项规定，本案因涉及国家利益而不适用简易程序。国家利益指满足或能够满足国家以生存发展为基础的各方面需要并且对国家在整体上具有好处的事物，呼市军供站仅以本案涉及国有资产为由认为本案因涉及国家利益而不适用简易程序的理由并不成立，本院不予支持。二、王永胜请求确认房屋拆迁补偿搬迁费及停产停业损失归其所有有无事实和法律依据依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，搬迁补偿及停产停业损失补偿归属于被征收房屋的所有权人。本案中，王永胜与呼市军供站签订了《承租合同》，约定王永胜租赁呼市军供站除办公楼以外的房屋和大院，并约定王永胜有权对租赁物进行改、扩建。王永胜与呼市军供站签订的承租合同系双方当事人的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应基于租赁关系履行双方的权利义务。呼市军供站享有涉案房屋所在土地的使用权，王永胜与呼市军供站的基本法律关系为呼市军供站提供租赁物、王永胜支付租金及相应对价的房屋租赁关系，王永胜的投资建设行为实质上亦属于支付房屋租赁对价的行为，并不能因为其在租赁土地上的改扩建行为而取得房屋所有权，故涉案房屋的所有权人应为呼市军供站，王永胜认为其在租赁期间内享有改扩建部分房屋的所有权故有权以被征收人的身份获得相应补偿的主张不能成立，本院不予支持。王永胜作为涉案被征收房屋的承租人，仅有基于租赁关系以及租赁合同的约定向出租人请求给予赔偿或补偿的权利。王永胜请求确认房屋拆迁补偿搬迁费及停产停业损失归其所有，因其既不是接受损失补偿的主体，该补偿也不是租赁合同约定的内容，故其主张于法无据，本院不予支持。三、内中佰估字【2018】第0064号《被征收房屋价值评估报告》是否可以作为王永胜请求呼市军供站予以补偿的依据根据租赁合同约定，在租赁期限内如遇拆迁的，呼市军供站应按王永胜的“投资的费用评估价”对其进行补偿。租赁合同签订后，王永胜出资对涉案租赁物进行了改、扩建和装饰装修，修建了道路、围墙，并建设了国旗杆。双方在租赁合同中对于“投资”的范围以及对投资费用如何评估（如是否需要呼市军供站对王永胜的出资额进行确认以及评估时点等）未做明确约定。王永胜出资后，双方亦未对王永胜所投入的原始成本进行核对、确认、评估。在拆迁公告发布后，双方另行签订了《关于军供站现有房屋建筑及装修情况鉴定协议》，对王永胜2012年以后投资情况进行了商谈和约定，呼市军供站以上述鉴定协议为依据请求回民区海西路段征拆指挥部对承租期间王永胜投资装修经营损失予以评估补偿，王永胜亦未对此提出异议。内中佰估字【2018】第0064号《被征收房屋价值评估报告》评估报告所得的评估价为相关建筑物及装饰装修在评估时点时的价值，评估目的亦为作为对相关建筑物产权人的补偿提供依据。因此，该报告的评估价并非王永胜“投资的费用”的评估价，一审法院以该评估报告的评估价作为王永胜的补偿依据不符合合同约定，应予纠正。但是，鉴于一方面，上述评估报告所得的相关建筑物及装饰装修的重置成本为在评估价值时点时（即2017年7月18日）重新建造完全相同或具有相同效用的建筑物及装饰装修的成本，实质上亦体现了在评估价值时点时投资修建相应建筑物所花费的费用；另一方面，双方均未在王永胜出资后对原始投资成本进行确认，现王永胜自认并未保存投资相关凭证，涉诉建筑物也已被拆除，经本院当庭释明，双方均认为已丧失重新鉴定基础并均未在本院指定期限内申请重新鉴定，故本院综合考虑评估时点与投资时点的市场价格变化、评估目的不同导致的评估价格的不同以及上述评估报告中未考虑王永胜改建部分拆除相应建筑物所花费的费用等因素，依照上述评估报告评估的相关建筑物及装饰装修的重置成本8699459元（计算方法：1606305+7093154），核减15%后确定王永胜应得的补偿数额7394540.2元（计算方法：8699459×0.85）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十一条的规定，承租人经出租人同意对租赁物进行装饰装修的，在合同期满或解除时，如有约定，按约定进行补偿。本案中，双方已对在租赁期内遇到拆迁王永胜的补偿问题作出约定，且王永胜的改、扩建和装饰装修行为已经过呼市军供站的同意且双方均认可王永胜的上述行为属于王永胜的投资行为，故呼市军供站主张王永胜仅有权获得扩建部分及装饰装修部分评估价的40%且无权获得改建部分的补偿无约定和法定依据，本院不予支持。三、呼市军供站是否应向王永胜支付修建道路、围墙和国旗杆的费用根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，王永胜对于呼市军供站应支付其修建道路、围墙、国旗杆的费用及具体数额负有举证责任。本案中，双方对于王永胜在承租期间内修建了道路、围墙和国旗杆的事实均予以认可，但首先，涉案承租合同中未约定上述修缮范围，无证据表明王永胜修建道路、围墙和国旗杆时经过了呼市军供站的同意；其次，在拆迁公告发布之后，双方签订的鉴定协议中确定的王永胜的投资范围中亦未包括上述范围；再次，王永胜仅提交了收据及证人证言用以证明该部分损失，再无其他证据予以佐证，其证据不足以证明其实际支出的费用，故本院对王永胜请求呼市军供站支付上述费用的主张不予支持。四、呼市军供站是否应返还王永胜的租金在回民区房征办发布限期搬迁通知书后，因呼市军供站大院属于强制拆迁的范围，呼市军供站及王永胜均负有按期搬离的义务，双方所签的租赁合同也因拆迁无法实际履行而终止。本案中，王永胜自认在拆迁公告发布后，因其与呼市军供站之间对拆迁补偿问题存在争议而未实际搬离涉诉租赁物，且双方在2018年4月强制拆迁前未办理终止租赁合同返还租赁物的交接手续。故王永胜直至涉诉租赁物被强制拆迁之日止仍实际占有涉案租赁物，其请求呼市军供站退还其已付的2017年8月28日至2018年3月15日的房租的主张不能成立，本院不予支持。五、关于王永胜是否应支付2017年度的取暖费34791.2元王永胜与呼市军供站签订补充协议约定年度采暖费17万元，如王永胜减少供暖面积需向呼市军供站提出申请由呼市军供站按实际供暖面积收取采暖费。根据现有证据，呼市军供站在拆迁公告发出后仍缴纳了2017年度的取暖费100125元。由于无证据表明双方对王永胜2017年度的供暖面积进行了协商、调整，王永胜也未提供充分证据证明其经营的饭店、宾馆等的具体停业时间以及呼市军供站依合同约定对其停暖，现呼市军供站仅主张戎德宾馆及大堂的采暖费，而王永胜亦认可戎德宾馆并未搬离，故本院对呼市军供站的此项请求予以支持。综上所述，呼和浩特市军供站的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持；王永胜上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初1703号民事判决第四项，即王永胜于本判决生效后十日内后呼和浩特市军供站返还以下物品：椅子450把、大圆桌63张、钢化桌转盘59个、大小餐车24辆、大鱼盘20个、小鱼盘223个、中鱼盘10个、鲍鱼盘62个、9寸鱼盘500个、7寸鱼盘165个、5寸鱼盘50个、条盘10个、水杯400个、小酒杯371个、汽砂锅6个、汤盆50个、汤勺22个、大白碗210个、大小铝盆53个、大铝锅2个、小铝壶17个、小吃碟500个、烟灰缸30个、醋酱壶80个、瓷水壶40个、电饭锅2个、电冰柜4个、消毒柜2个、台布63张、长条不锈钢案子18个、汽油两用烟灶3个、不锈钢碗架子3个、煤气罐1大5小、电饼铛2个、电气两用蒸饭车1新2旧、小白碗400个、切片机1台、烤箱1个、鱼箱子（铁）4个、不锈钢桶2个、大称1大1小、竹筐13个、圆小凳133个、炒勺6把、大炒铲1个、大笊篱3个、大铁勺2个、铁架子11个、漏勺2个、吸尘设备1台、鱼缸1个、和面机1台、菜刀9把、水缸7个、大边锅3个、小白杯400个、压面机1台、暖风机1台、吹风机3台、电镀椅子12把、鼓风机3台、衣柜1个、火炉1个、火筒5个、单人床1张、垃圾车1辆、接收器10台、床15张、衣架7个、洗衣机1台、大茶炉1个、热水炉2个;二、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初1703号民事判决第一、二、三、五项；三、呼和浩特市军供站于本判决生效后十日内一次性支付王永胜房屋、装饰装修补偿款7394540.2元；四、王永胜于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市军供站支付2017年度（2017年10月-2018年4月）取暖费34791.2元；以上款项折抵，呼和浩特市军供站应与本判决生效之日起十日内向王永胜支付7359749元；五、驳回王永胜的其它诉讼请求；六、驳回呼和浩特市军供站的其他反诉请求。如果呼和浩特市军供站未按本判决指定的期间履行给付金钱业务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉部分39990元，由王永胜负担9490元，由呼和浩特市军供站负担30500元；反诉部分案件受理费2800元，由王永胜负担。二审案件受理费王永胜已预交19800元，由王永胜负担；呼和浩特市军供站已预交68740元，由呼和浩特市军供站负担62540元，由王永胜负担6200元。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 何玉山审判员 王海莹 二○一八年十二月三日书记员 魏恩霖