重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初7008号原告：重庆市上川房地产营销策划有限公司大兴村店，营业场所重庆市江北区五里店街道富强二村81号1-1，组织机构代码58894787-8。负责人：杨洪梅，经理。委托诉讼代理人：朱建功，重庆远博律师事务所律师。被告：曾旭红，女，1962年11月26日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆市上川房地产营销策划有限公司大兴村店（以下简称上川营销公司大兴村店）与被告曾旭红居间合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上川营销公司大兴村店的委托诉讼代理人朱建功，被告曾旭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上川营销公司大兴村店向本院提出诉讼请求：判令被告曾旭红支付佣金12000元。事实和理由：2015年3月25日，我店、曾旭红、案外人刘孝勇签订《房地产买卖及经纪合同》，主要约定曾旭红将其所有的一套房屋出售给刘孝勇，我店为双方提供居间服务。合同签订后，我店按约提供了居间服务，刘孝勇按约支付了2万元定金给曾旭红。在即将办理房屋转让登记时，才发现涉案房屋已抵押给他人，且该房屋处于被法院查封的状态下，导致合同不能继续履行。嗣后，曾旭红将定金退还给刘孝勇，要求解除合同，但拒绝按约向我司支付佣金。按照合同约定，曾旭红已经构成违约，应当承担支付佣金的责任。为维护自身合法权益，现诉至法院。被告曾旭红辩称，一、上川营销公司大兴村店诉称的因我的房屋处于法院查封状态导致合同不能履行与事实不符，我的行为符合合同约定。2015年初，我在网上发布售房信息，上川营销公司大兴村店联系我表示愿意代为出售，我遂将房屋所有资料交付上川营销公司大兴村店。嗣后，上川营销公司大兴村店告知，刘孝勇要购买房屋，并安排签订了《房地产买卖及经纪合同》，合同签订时刘孝勇也未在场。签订合同后，在办理过户手续过程中发现房屋存在抵押担保的情况，我随即向上川营销公司大兴村店和刘孝勇进行说明，并交付了相关证明材料，刘孝勇也表示愿意等待。以上事实表明，合同不能履行并非存在抵押担保的情形导致。二、合同解除并非是我提出的，而是刘孝勇提出，根据合同约定，12000元佣金不应当由我支付。我已经积极提供相应证明材料办理办理房屋解押手续，上川营销公司大兴村店及刘孝勇均同意延期办理过户手续。在此期间，楼市行情下跌，刘孝勇不愿以约定价格购买房屋，遂提出解除申请。故，合同解除的责任不能归于我。三、上川营销公司大兴村店无充足证据证明因我的原因导致合同无法履行，也不能证明是我提出的解除合同。综上，请求驳回上川营销公司大兴村店的诉讼请求。经审理查明，2015年3月25日，曾旭红（卖方/甲方）与上川营销公司大兴村店（经纪方）签订《房地产买卖及经纪合同》，主要约定，甲方将位于重庆市江北区洋河一村X号X-X的房屋出售给乙方，价格为62万元，产权过户、土地使用权过户的相关费用由买方承担；甲、乙、丙三方一经签订本合同，则视为丙方居间成功，即甲方须向丙方支付6000元，乙方须向丙方支付6000元，佣金支付方式为买方代卖方支付；乙方于2015年3月25日签署本合同且交纳诚意金2万元于丙方，在此期间乙方不得要求退回诚意金，若甲方签署本合同并对上述诚意金以定金名义签收后，乙方所交诚意金自动转为定金，并作为第一部分购房款；若甲方未能签署本合同，则丙方应原数退还乙方已付诚意金，乙方不得要求其他任何赔偿【在合同生效后，因乙方原因放弃购买该物业，则甲方愿意将已收的定金20%作为丙方的劳务费】；在办理产权过户（见过户受理单）或办理委托公证之时，乙方支付收付款或房款23万元给甲方，剩余房款1万元，暂由丙方保管，待该物业全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算；乙方向银行所贷款金额作为房款的一部分，乙方贷款36万元，此款由按揭银行一次性划入其指定的甲方银行账户，办理按揭的费用由买方承担4000元；甲方于签订本合同收取定金之后，不得再将该物业出售给他人；第六条第二款：甲方须保证对上述物业享有完整的所有权，能完全支配和处理，有关物业在本次转让之前发生的产权纠纷、债务、税项及租赁偿还抵押、户口迁移等事宜，甲方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失；第六条第三款：因甲方原因（如延迟交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等己方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记或委托公证手续，甲方须双倍返还定金于乙方，或按房屋成交价格的20%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过违约金的，据实赔偿，并赔偿丙方12000元佣金损失；因乙方原因（如：延迟交付预付房款、延迟交验证件资料、拖延办理权属抵押登记时间或所交资料缺乏真实性、合法性或以该物业存在瑕疵为理由而拒绝购买的或购买意向有所改变等己方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭、房地产转让登记、权属抵押登记或委托公证手续的，已付定金将不再退还，或按房屋成交价格的20%作为违约金支付给甲方，如实际损失超过违约金的应据实赔偿，并赔付丙方12000元佣金损失；第六条第六款：签订本合同后，如甲乙双方未征得丙方书面同意私自解除本合同，或甲乙双方利用中介方提供信息、条件、机会等信息平台，私自签署《重庆市房地产买卖合同》、中途委托其他经纪公司交易，则甲、乙双方均同时成为本合同之违约者，双方须各自支付丙方应得之服务佣金（甲方应支付佣金6000元，乙方应支付佣金6000元）。嗣后，刘孝勇在乙方/买方处签名捺印。2015年3月25日，曾旭红收到刘孝勇支付的2万元购房定金。合同签订后，刘孝勇因涉案房屋处于查封状态，不愿继续等待，遂提出解除《房地产买卖及经纪合同》的申请。2015年9月15日，曾旭红将其收取的前述2万元定金退还给刘孝勇。2015年10月30日，曾旭红将案涉房屋变更登记至案外人朱万国名下。庭审中，上川营销公司大兴村店陈述，其向刘孝勇主张过居间服务费，但没有提起诉讼，也未收到过曾旭红及刘孝勇支付的居间服务费；我司主张的款项性质是佣金，佣金损失和佣金是一致的。以上事实，有《房地产买卖及经纪合同》、《收条》、《不动产登记中心登记信息查询结果》、《（2017）渝01民终1065号民事判决书》以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，曾旭红、上川营销公司大兴村店、刘孝勇签订的《房地产买卖及经纪合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按约履行各自合同义务。曾旭红的合同目的是出售房屋、收取房款，刘孝勇的目的是支付房款、购买房屋，上川营销公司大兴村店的目的是撮合曾旭红及刘孝勇签订购房合同、收取居间服务费用即佣金。根据《（2017）渝01民终1065号民事判决书》查明的事实，买方刘孝勇因不愿继续等待，故提出解除合同的申请，曾旭红遂退还了收取的定金。合同签订至合同解除期间，并无证据证明曾旭红存在违约行为，涉案房屋的查封状态至迟亦在2015年10月30日解除，鉴于前述合同并未明确办理按揭贷款、房地产转让登记或委托公证手续的具体期限，故，本院认为，上川营销公司大兴村店依据《房地产买卖及经纪合同》第六条第二款及第三款的约定要求曾旭红支付佣金12000元的理由，不能成立。根据《房地产买卖及经纪合同》的约定，上川营销公司大兴村店收取的居间服务费用即佣金为12000元，该笔费用由买方刘孝勇支付，即各方并未约定上川营销公司大兴村店就曾旭红与刘孝勇买卖房屋一事所应收取的居间费用即佣金由曾旭红支付。如果合同继续履行，上川营销公司大兴村店应该向且能够向买方刘孝勇收取该12000元佣金。现因买方刘孝勇原因导致合同解除，如果该行为影响到上川营销公司大兴村店的佣金收取，本院认为，该后果不能归责于曾旭红。现，上川营销公司大兴村店明确其主张的款项性质为佣金，其以《房地产买卖及经纪合同》第六条第六款约定的买卖双方未经其同意解除协议的理由主张佣金，本院认为，该理由亦不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆市上川房地产营销策划有限公司大兴村店的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告重庆市上川房地产营销策划有限公司大兴村店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  段静强二〇一八年十二月二十六日书 记 员  彭俊豪