贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初7188号 原告：贵阳印刷有限公司（以下简称贵阳印刷公司），住所地在贵州省贵阳市南明区中山西路（恒力大厦）1栋1层8号，统一社会信用代码：915201002144545931。 法定代表人：郑志萍。 委托诉讼代理人：蒋尚彬，贵州黔鹰律师事务所律师。 被告：贵州黔大厨餐饮有限责任公司（以下简称黔大厨公司），住所地贵州省贵阳市南明区中山西路恒力大厦1幢1层8号，统一社会信用代码：91520100MA6DJ7DK9K。 法定代表人：周清，系该公司总经理。 被告：周清，男，汉族，1967年5月12日生，住贵州省贵阳市南明区， 二被告委托诉讼代理人：吕昌模，贵州合兴律师事务所律师。 第三人：贵州恒盛上品农业科技有限公司（以下简称恒盛公司），住所地在贵州省贵阳市云岩区大营坡187号中大国际广场A区（A）1单元24层9号，统一社会信用代码：91520103337376097R。 法定代表人：陈华。 委托诉讼代理人：万林、郭静欣，贵州听和律师事务所律师。 原告贵阳印刷公司与被告黔大厨公司、被告周清、第三人恒盛公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵阳印刷公司的法定代表人郑志萍及其委托诉讼代理人蒋尚彬，被告黔大厨公司法定代表人周清及二被告委托诉讼代理人吕昌模，第三人恒盛公司的委托诉讼代理人万林到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告向本院提出诉请请求：一、判令二被告立即支付房屋租金679800元给原告；二、判令二被告立即支付房租滞纳金1239600元；三、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年5月8日签订《房屋租赁合同》，约定被告周清租赁贵阳市中××力××大厦××、××层部分房屋（面积1000㎡）用作经营餐饮，租期从2015年5月8日至2021年5月8日止，租金为75000元/月，租房保证金15万元。2015年8月3日，因市政施工影响原告经营，原、被告签订《房屋租赁合同的补充协议》，对租金及支付方式做了调整。从2016年2月起，被告多次不交纳原告房租或少交房租，截止2018年5月，二被告尚欠原告房租679800元。2018年5月19日，被告黔大厨公司向原告发来《告知函》，以原告与第三人签订《执行和解协议》为由拒交房租。现原告为维护其合法权益，故提出如前诉请。庭审中，原告变更诉讼请求，要求二被告支付租金和滞纳金至返还房屋之日为止。 被告黔大厨答辩称：本案原告是依据其与周清签署的房屋租赁合同提起的诉讼，根据合同相对性，本案适格的主体是周清而非黔大厨公司。 被告周清辩称：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》并未在2016年12月31日解除。原、被告在2016年12月底进行了租赁费结算，被告存在欠付租金事实，但原告并未行使解除权。且根据《执行和解协议》第二条第一款第二项可知，协议保留了被告周清的租赁权，进一步说明原告及第三人默认《房屋租赁合同》并未解除的客观事实；二、鉴于原告与第三人存在谁收取被告周清租赁费的争议，所以原告诉请要求周清支付租赁费至返还房屋之日，存在侵害第三人权利的情况，其诉请不应支持。在查清事实后，被告周清同意及时履行支付租赁合同期间实际应支付的租赁费义务，但现在租赁期限未到期，被告不应搬离腾空租赁房屋。庭前，被告周清曾提出反诉请求贵阳印刷公司赔偿原告经济损失679800万元，但庭审中被告周清称因损失金额无法计算，故自愿放弃反诉请求。 第三人恒盛公司就原告诉请答辩称并在本案中以有独立请求权的第三人身份提出诉请：一、恒盛公司系本案有独立请求权第三人，对原、被告诉争房屋租金具有独立请求权；二、2018年4月13日之后的房屋使用收益应归第三人所有，本案中原告与被告诉争的租赁合同于2016年12月31日已经终止，双方是不定期租赁合同，第三人作为权利人有权选择与承租人商榷租赁价格；三、本案涉案房屋系先抵押后租赁的情况，在后的租赁关系不能对抗先存在的抵押权。在承租人不支付租金时，第三人有权解除合同并要求被告就第三人权属案涉房屋部分予以腾房和赔偿损失；四、房屋实际使用人和登记的经营人不一致，应当以双方作为共同诉讼人，共同承担民事权利义务。第三人恒盛公司向本院提出诉讼请求：一、判令黔大厨公司及周清立即搬离其占用的系第三人所有的租赁房屋，并结清其占用期产生的物业费、水电费等相关费用；二、判令黔大厨公司及周清立即支付房屋占用使用费1135344.6元（按每月每平方米270元，自第三人取得案涉房屋所有权之日，即2018年4月13日起，暂计算6个月，最终计算至被告返还房屋之日止）；三、若黔大厨公司及周清继续使用该房屋，应按市场租金支付每月每平方米270元的租金；四、本案诉讼费及其他相关费用由贵阳印刷公司、黔大厨公司及周清承担。第三人诉请的事实及理由：第三人基于《执行和解协议》于2018年4月13日取得案涉房屋所有权。后与黔大厨公司及周清因房屋租赁价格达不成一致意见，于2018年5月9日向被告周清发出书面通知要求其腾房，但周清不予理会。因此第三人为维护合法权益，故提出第三人诉请如前。在庭审中，第三人恒盛公司放弃第三项“若黔大厨公司及周清继续使用该房屋，应按市场租金支付每月每平方米270元的租金”的诉请，确认恒盛公司与黔大厨公司、周清的租赁关系已于2018年5月9日终止。 原告贵阳印刷公司就第三人恒盛公司诉请答辩称：同意第三人恒盛公司第一项、第二项诉请，2018年4月13日物权变更之前的租赁合同权利属于原告，2018年4月13日之后由第三人收取租金，对此原告亦认可，具体的租赁价格与原告无关。 被告黔大厨公司就第三人恒盛公司诉请答辩称：因黔大厨公司不是租赁合同的相对人，第三人要求黔大厨公司搬出案涉房屋的请求不成立。 被告周清就第三人恒盛公司的诉请答辩称：一、原告贵阳印刷公司与被告周清签订的《房屋租赁合同》及补充协议尚未依法解除，被告周清可继续使用；二、第三人恒盛公司应按照《执行和解协议》保障被告周清的承租权，依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金收取租赁费，第三人要求按270元每平方米支付租赁费的事实和理由不成立。 本院审理认定事实如下：被告周清（承租方，乙方）与原告贵阳印刷公司（出租方，甲方）于2015年5月8日签订《房屋租赁合同》，约定“……第二条，甲方出租给乙方的房屋位于贵阳市中××力××大厦××、××层部分房屋（面积约1000M2）。……第四条，1、该房屋租赁期共72个月。自2015年5月8日起至2021年5月8日止。第五条，1、该房屋每月租金为75000元/月；在甲乙双方签订该合同时乙方必须向甲方缴纳租房保证金150000元。……3、甲方按租期年限每年向乙方收取3%的递增房租。……第九条，……2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：……（2）对该房屋的转让不按约定提前告知乙方的。3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方不得转让或转租，甲方不退还乙方缴纳的租房保证金：……（7）拖欠房租累计一个月以上”。落款有原告贵阳印刷公司加盖印章及被告周清签字。 2015年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同的补充协议》调整租金金额，约定2015年8月8日至2016年1月8日，房屋租金每月60000元；2016年2月8日起，当租赁房屋与封闭路段挡板未形成3米宽的通道时，房屋租金为每月65000元；当租赁房屋与封闭路段挡板形成3米宽的通道时，租金恢复至每月75000元。落款有原告贵阳印刷公司加盖印章及被告周清签字。 2016年12月16日，原告贵阳印刷公司向被告周清出具《关于催交（周清）黔大厨房租的函》，载明被告2016年尚欠被告房租租金295000元，原告在充分谅解原告的基础上，限被告于2016年12月30日前缴清拖欠房租，否则按双方签订的《房屋租赁合同》第九条第三项第七款及第十一条约定终止该房屋租赁合同。落款有原告贵阳印刷公司加盖印章及被告周清签字。根据原告贵阳印刷公司提供的《周清交租金明细表》显示，2015年至2016年期间，被告周清总计支付租金860000元，欠付租金245000元；2017年至2018年期间，被告周清总计支付租金890000元，欠付434800元。即，被告总计欠付679800元，原告贵阳印刷公司称依据《房屋租赁合同》第十一条计算滞纳金为1359600元。庭审中，被告对2015年至2016年间的付款事实予以认可，但对2017年之后的付款情况不予认可。另，原告在庭审中提供网络新闻一则，载明2016年7月26日公园南路（中山西路至市府路段）恢复通行。 2018年3月28日，原告贵阳印刷公司（甲方）与第三人恒盛公司（丙方）以及案外人赵强（乙方）签订《执行和解协议》。该协议约定“第一条抵债财产：甲乙双方同意用甲方以下资产作价人民币壹仟壹佰万元在抵偿贵阳市中级人民法院[2017]黔01执608号案件中确定的债务，以及乙方代甲方清偿所欠陈华的450万元借款本金及利息。抵偿资产为：贵阳市中山西路恒力大厦1幢夹层0号，产权证号：筑房权证南明字第××号，建筑面积700.83平方米；土地证号筑国用2009第24703号，分摊使用面积22.77平方米。第二条声明和保证：1、甲方声明和保证如下：（2）在本协议第一条所列抵债财产上，在本协议签订后，除已经与周清签订租赁合同外，不存在其他影响乙方作为所有权人对抵偿财产享有的处分权和收益权。甲方与周清签订的租赁合同的权利义务签订本协议之日前由甲方享有和承担，签订之日后二楼对于权利义务由丙方享有和承担，一楼权利仍然由甲方享有。第三条财产交付：鉴于本协议第一条约定的抵债财产相关的产权证照原件在乙方处保管，抵偿资产在不动产中心办理完变更至乙方或丙方名下后即视为交付，同时，甲方与周清所签租赁合同中二楼对应的出租人的权利义务即由房屋新产权人享有和承担”。 2018年5月19日，被告黔大厨公司及周清向原告出具《告知函》，载明在被告与第三人协商一致由谁收取原告租赁费用之前，被告将暂停向原告支付到期租赁费。 庭审中，第三人恒盛公司提供案涉房屋《房他证》（筑房他证南明字第××号），显示房屋所有权证号为010183740的房屋，为贵阳印刷公司所有，房屋他项权利人为赵强，他项权利种类为抵押，登记时间为2014年8月11日。另，第三人提供了黔（2018）南明区不动产权第0023287号不动产登记证书，显示南明区中山西路恒力大厦1幢夹层0号权利人为第三人恒盛公司，为单独所有。该证书核发时间为2018年4月13日。在庭审中，第三人还提供了贵阳市住房和城乡建设局出具《2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价》，显示云岩南明非住宅类商业类房屋租金一级地段为270—335元，其中一级地段主要××××路。 2018年5月9日，第三人恒盛公司向被告周清出具《通知》一份，载明“你现在所使用的贵阳市中山西路恒力大厦1幢夹层0号，建筑面积700.83平方米，经法院强制执行产权已经变更至我公司。经三方协商，你与我公司无法就租金价格达成意见形成租赁关系，现我公司决定收回房屋使用，请你在接本通知之日起二日内搬离”，落款有周清签字。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》、《执行和解协议》、《告知函》、付款凭证及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为，商品经济活动中，正当的房屋租赁合同关系受法律保护。原告贵阳印刷公司与被告周清签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》系双方真实意思表示，原、被告双方形成合法的承租关系。根据合同相对性原则，周清为适格被告主体。对于黔大厨公司的诉讼主体资格，在黔大厨公司的营业执照中可知，其法定代表人为周清。公司住所地为贵州省贵阳市南明区中山西路恒力大厦1幢1层8号，该地址实为本案《房屋租赁合同》中周清所租赁场所。且根据合同可知，周清与贵阳印刷公司约定该租赁场所的使用目的为经营餐饮，可知周清租赁案涉房屋是为了给黔大厨公司使用，据此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第2条第2款规定，黔大厨公司已经实际享有了该租赁合同的权利，合同相对人可以要求黔大厨公司承担相应责任。因此，黔大厨公司亦为适格的被告主体。 本案中，原告贵阳印刷公司及第三人恒盛公司均同意解除案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》，在本院审理的（2018）黔0102民初7248号原告原告周清诉被告贵阳印刷有限公司、第三人贵州恒盛上品农业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，被告周清亦提出解除案涉租赁合同及补充协议的诉请，且本院已判决支持，原、被告及第三人就解除合同及协议一事已达成合意。另被告周清在2016年2月起已发生欠付租金的事实，合同解除条件已成就，现基于当事人双方均无继续履行合同意愿，该合同及协议予以解除。 根据庭审可知，被告对原告提供的《周清交租金明细表1（2015-2016）》、《周清交租金明细表2（2017-2018）》三性予以认可，但对明细表2（2017-2018）中欠付的应交租金金额不予认可。从被告认可的《周清交租金明细表1（2015-2016）》中可知，2016年10月至12月的应交租金已经恢复至每月75000元的标准，且原告向被告发出的《关于催交（周清）黔大厨房租的函》也注明了2016年10月至12月应交费用及欠付金额的数据已经调整至租金每月75000元，该催交函有周清签字。据此可知，被告的上述行为已经默认房屋租金恢复至正常租赁价格75000元/月。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第三款可知，原告按租期年限每年向被告递增3%收取房租。因此，明细表2（2017-2018）中载明的2017年每月应收房租为77250元、2018年每月应收房租为79560元，即房租按照年租期递增3%属双方当事人真实意思表示，此计算方式亦符合合同约定。但案涉租赁物中山西路恒力大厦1幢夹层0号的不动产所有权于2018年4月13日登记至第三人恒盛公司名下，庭审中第三人恒盛公司提出租赁物二楼2018年4月13日后的房屋占用使用费参照同地段租金收取标准计算收益归其所有，原告认可第三人恒盛公司主张房屋占用使用费的诉请，故对于第三人恒盛公司请求收取租赁物二楼2018年4月13日后的租金本院予以支持，故原告应收取2016年2月至2018年4月13日期间二楼的租金及2016年2月至租赁物一楼返还之日期间的一楼租金。至于第三人恒盛公司请求二被告以每月每平方米270元的标准从2018年4月13日起计算租金，因就该计算标准双方并未形成合意，本院根据租赁合同约定予以调整。经庭审查实，案涉租赁物一楼二楼的租金没有区别，案涉租赁物总面积为1000平方米，第三人恒盛公司取得的租赁物二楼面积为700.83平方米，租赁物一、二层楼的月租金为77.25元/平方米，至2018年按年租期递增3%后，租金应为79.56元/平方米，故2018年的每月租金应为79560元，其中二楼每月应付租金为55758元，一楼每月应付租金为23802元。 综上，原告请求二被告支付2016年2月至2018年5月房屋租金的诉请，本院扣除2018年4月13日后属于第三人恒盛公司收取的二楼租金后，被告周清、黔大厨公司应支付原告贵阳印刷公司2016年2月至2018年5月的房屋租赁费为592446元。而二被告2018年4月13日至2018年5月31日期间应支付给第三人恒盛公司的租金应为87354元。 2018年期间6月1日起的租金分别计付，租赁物一楼月租23802元，二被告应向租赁物一楼所有权人原告贵阳印刷公司按每月23802元的标准计付租金至实际返还房屋之日为止；租赁物二楼月租55758元，二被告应向租赁物所有权人第三人恒盛公司按每月55758元的标准计付租金至实际返还房屋之日止。如二被告至2019年仍未归还房屋，租金以2018年每月应付租金为基数，依据《房屋租赁合同》第五条第三款之约定，按租期年限房屋租赁费每年递增3%计付。 依据《房屋租赁合同》第十一条之约定，被告如逾期支付租金，可向其收取滞纳金。且被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋。现被告拖欠房租系事实，庭审中原告变更诉讼请求要求二被告立即支付房租滞纳金至返还房屋为止，原告此诉请于事实有据，本院予以支持，但原告以被告欠付租金的总金额二倍计算滞纳金的计算标准过高，本院现酌情予以调整。支付给贵阳印刷公司的滞纳金分为两个部分计算，第一部分，以当月欠付租金为基础，从次月起，以月利率2%标准计算至2018年5月30日，被告总计应付滞纳金为192965元（具体计算方法请参看《被告周清、黔大厨公司欠原告贵阳印刷公司租金滞纳金计算表》）；第二部分，以2018年6月起的房屋租金23802元为基数，以月利率2%为标准从2018年6月1日计算至被告返还房屋之日为止。 第三人恒盛公司根据《执行和解协议》于2018年4月13日取得案涉房屋中山西路恒力大厦1幢夹层0号所有权，继受了租赁合同的权利义务，合同解除的法律后果系第三人可以要求被告周清及黔大厨公司返还租赁物，故第三人基于该合同的解除可以要求二被告搬离中山西路恒力大厦1幢夹层0号房屋。但第三人并未提交被告占用租赁物期间产生物业费、水电费的证据，故第三人要求被告结清该相关费用的诉请于事实无据，在本案中本院不予处理。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、被告贵州黔大厨餐饮有限责任公司、被告周清自本案判决生效之日起十日内，搬离贵阳市中山西路恒力大厦1幢夹层0号房屋； 二、被告贵州黔大厨餐饮有限责任公司、被告周清自本案判决生效之日起十日内，支付房屋租金给原告贵阳印刷有限公司，房屋租赁费分两部分：第一部分从2016年2月计算至2018年5月，总计592446元；第二部分，从2018年6月1日起，房屋租赁费为每月23802元，付至被告贵州黔大厨餐饮有限责任公司、周清返还房屋之日为止。如被告贵州黔大厨餐饮有限责任公司、周清至2019年仍未归还房屋，租金以23802元为基数，依据《房屋租赁合同》第五条第三款之约定，按租期年限每年递增房屋租赁费3%收取租金至房屋返还之日止； 三、被告贵州黔大厨餐饮有限责任公司、被告周清自本案判决生效之日起十日内支付滞纳金给原告贵阳印刷有限公司。滞纳金分为两个部分计付：第一部分从2016年2月算至2018年5月31日，以592446元为基数，按每月2%的标准计算应付滞纳金192926.12元（具体计算方法请参看《被告周清、黔大厨公司欠原告贵阳印刷公司租金滞纳金计算表》）；第二部分，以23802为基数，以月利率2%为标准从2018年6月1日计算至被告返还房屋之日为止。如被告至2018年底仍未返还房屋的，滞纳金的计算基数同租金一致按租期年限每年递增3%计算； 四、被告贵州黔大厨餐饮有限责任公司、被告周清自本案判决生效之日起十日内支付房屋使用占用费给第三人贵州恒盛上品农业科技有限公司，房屋使用占用费以月租金55758元为基数，从2018年4月13日起计算至2018年12月31日。如被告至2019年仍未归还房屋的，房屋占用使用费以月租金55758元为基数，依据《房屋租赁合同》第五条第三款之约定，按租期年限每年递增3%进行计算； 五、驳回原告贵阳印刷有限公司其他诉讼请求； 六、驳回第三人贵州恒盛上品农业科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费26554元、第三人之诉案件受理费15018元，总计41572元，由被告贵州黔大厨餐饮有限责任公司、被告周清承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  闫化平 人民陪审员  彭 芳 人民陪审员  曾令锡 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  李松松