广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初11275号原告：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路19号尚美居会所负一层，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，职务:执行董事。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。被告：梁文佳，男，1976年1月8日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区，原告中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）与被告梁文佳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告翔实公司委托诉讼代理人何结娥到庭参加诉讼,被告梁文佳经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔实公司向本院提出诉讼请求：被告梁文佳向原告支付从2013年10月1日起至2017年12月15日止的物业管理费10064.7元及滞纳金(从逾期之日起按每日3‰标准每月分段计至实际清偿之日止,暂计至2018年4月15日为26645.4元)。事实和理由：原告是中山市板芙镇尚美居商住小区的物业管理公司,被告是尚美居商住小区1座3卡商铺的业主。原告为被告提供物业管理服务，被告每月向原告缴交物业管理费199.3元。被告从2013年10月起拒付物业管理费，至2017年12月15日共拖欠50.5个月物业管理费合计10064.65元，上述费用原告经多次追讨未果。此外，根据协议约定，每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告翔实公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市物价局“关于板芙镇尚美居商住小区物业服务收费的复函”[中价函（2009）115号]、广东省经营服务性收费许可证；2.前期物业服务合同;3.中山市不动产登记资料证明表;4.收费通知单。因被告梁文佳下落不明，本院依法于2018年8月13日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。经审理查明：2008年6月1日，中山马田房地产发展有限公司（以下简称马田公司）作甲方、原告翔实公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市板芙镇尚美居商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，翔实公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤;服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；物业管理区域内,供电、供水、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日原告被尚美居小区业主委员会要求撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时原告陈述,被告购房后已于2011年1月办理了收楼手续,涉案物业也已办理了产权登记。因原告于2017年12月15日被强制撤离尚美居小区,涉案资料被锁在尚美居商住小区物业用房内无法取回。2013年9月之前的物业管理费已缴交，被告从2013年10月起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，被告累计拖欠原告50.5个月的物业管理费合计10064.65元（199.3元/月×50.5个月），计至2018年4月15日的滞纳金为26645.4元，上述费用合计36710.1元。原告称经多次追讨未果，于2018年6月5日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料证明表记载，中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居1座3卡，该物业于2011年1月26日登记由梁文佳作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2011）易3000096，房产证号：02××79]，建筑面积132.86平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但尚美居小区业委会认为翔实公司之后并未进行整改，因此要求翔实公司撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。本院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（原告于2018年4月至今向本院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请本院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经本院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函本院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与翔实公司签订物业服务合同，但物业建设单位马田公司与翔实公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。翔实公司依据与马田公司的约定，对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。本院同时受理了原告提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，原告翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向本院复函调查结果，结合大批业主群体性拒交物业管理费事实，本院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。综上所述，原告对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告主张被告从2013年10月起未向原告缴交物业管理费,因被告未到庭应诉答辩亦未提供证据,视为其放弃质证权、抗辩权,故本院对原告主张的该事实予以确认。原告请求被告支付物业管理费的时间从2013年10月1日起计至2017年12月15日止共50.5个月，即核定被告应支付原告物业管理费为8051.72元（199.3元/月×50.5个月×80%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，缺席判决如下：一、被告梁文佳于本判决生效之日起五日内向原告中山市翔实物业管理有限公司支付2013年10月1日至2017年12月15日期间的物业管理费8051.72元；二、驳回原告中山市翔实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元（原告已预交），由原告中山市翔实物业管理有限公司负担560元，被告梁文佳负担158元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一八年十二月三日书 记 员  梁晓林林雷