中华人民共和国北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民再12号原告：北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司，住所地北京市顺义区马坡地区政府东侧，统一社会信用代码91110113102553618B。法定代表人：王晓岩，董事长。委托代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。委托代理人：闫丽群，北京朗空律师事务所律师。被告：李香莲，女，1951年3月9日出生，韩国籍，住北京市昌平区xxx。委托代理人：李平，男，1957年12月12日出生，满族，北京市昌平区xxx居民。委托代理人：左胜高，北京市京师律师事务所律师。原告北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司（以下简称高尔夫物业公司）与被告李香莲租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月20日作出（2009）顺民初字第11612号民事判决。北京市第二中级人民法院于2010年7月20日作出（2010）二中民终字第5734号民事判决。北京市高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）高民申字第04033号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）二中民再终字第15798号民事裁定，撤销（2010）二中民终字第5734号民事判决及（2009）顺民初字第11612号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2016年12月15日作出（2014）顺民再初字第2788号民事判决。北京市第三中级人民法院于2017年7月5日作出（2017）京03民再48号民事裁定，撤销（2014）顺民再初字第02788号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。原告高尔夫物业公司委托代理人李岩、闫丽群，被告李香莲及其委托代理人李平、左胜高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高尔夫物业公司诉称，李香莲自2002年5月开始租用我公司所有的位于北京乡村高尔夫别墅区域内的若干栋别墅，用于居住和经营。双方曾于2006年6月书面确认和解决李香莲拖欠租金等事宜，之后李香莲继续租赁使用5号、27号和38号别墅，并由我公司提供相关物业服务。截至2009年10月，李香莲拖欠5号别墅租金509220元，27号别墅和38号别墅租金131784.57元，另欠付上述5号别墅2006年6月至2009年9月物业相关费用计147640.90元。因李香莲的行为严重侵害了我公司的合法权益，我公司起诉至法院。原审判决后，李香莲直至2011年6月才搬离5号别墅。故请求判令：1.解除双方就北京乡村高尔夫5号别墅的租赁关系；2.李香莲支付北京乡村高尔夫5号别墅的租金509220元；3.李香莲支付北京乡村高尔夫27号和38号别墅的租金计131784.57元；4.李香莲就延期支付北京乡村高尔夫5号别墅租金，支付违约金46674.36元；5.李香莲就延期支付北京乡村高尔夫27号和38号别墅租金，支付违约金23984.79元；6.李香莲支付北京乡村高尔夫5号别墅物业相关费用计147640.90元；7.李香莲支付北京乡村高尔夫5号别墅2009年11月至2011年6月租金331200元和2009年10月至2011年6月物业费76854.57元。李香莲辩称，本案中存在2004年的租赁购买合同和2005年的租售合同，但是2004年的租赁购买合同并未实际履行，实际履行的是2005年的租售合同。2004年的租赁购买合同是针对30栋别墅租售意向的框架协议，属于意向书性质。该合同未实际履行，对双方不产生法律效力。2005年租售合同针对5号别墅单独签订，是依据2004年租售合同“另行签署合同书”的约定而来，是双方真实意思，又在双方之间实际履行。两份合同针对的标的物不同、签订时间不同、租售期限不同、实际履行情况不同，本案应当适用2005年租售合同解决双方之间的争议。李香莲为购买5号别墅交付了大量的款项并进行了装修，即使在李香莲成立公司后，高尔夫物业公司仍向李香莲主张权利，诉讼也以李香莲为被告，表明高尔夫物业公司认可李香莲是合同签约人和实际履行人。李香莲实际支付款项已经远远超出合同约定的5号别墅购房款，也不存在任何违约行为，因此高尔夫物业公司主张解除合同，支付租金、物业费并要求承担违约责任，既没有事实依据，也没有法律依据。2006年6月21日协议书涉及的费用与李香莲无关，也与5号别墅无关。2008年10月5日的欠款情况，系高尔夫物业公司通知函，并非协议。2005年6月9日双方签订了餐厅委托经营协议，约定了高尔夫物业公司不收取27、38号别墅的任何费用，并且中方客人签单费用由高尔夫物业公司代收后计入李香莲购房费用，李香莲已经交纳的费用加上高尔夫物业公司代收的餐费已经超出了5号别墅的购房款，高尔夫物业公司应当按照合同约定为李香莲办理5号别墅的产权过户手续。经审理查明：2002年李香莲开始使用北京乡村高尔夫5号别墅（以下简称涉诉房屋）并对别墅进行了装修。2004年10月,高尔夫物业公司（甲方）与李香莲（乙方）签订《北京乡村高尔夫别墅物业管理公司别墅租赁购买协议》(以下简称2004年协议)，该协议约定，高尔夫物业公司为出租方既出售方，李香莲为承租方既购买方，李香莲以以租代买的形式，分期购买高尔夫物业公司的30幢别墅；租赁期限为：十一幢别墅（含5号、27号、38号别墅）的租期为2004年10月1日至2007年10月30日，十九幢别墅的租期为2005年10月1日至2008年10月30日；租金既购房款的支付时间为：第一批别墅自2004年10月1日起开始分期支付租金既购房款，至2007年10月30日付清全部房款，第二批别墅自2005年10月1日起开始支付租金既购房款，至2008年10月30日付清全部房款。别墅的租赁价格为每月租金16560元，此租金不含水费、电费、电话费、收视费、煤气费、纯净水费及物业管理费，租金应在每个季度首月10日前支付；物业管理费按每月每平米6.21元计算；约定的购房价格为每平米6500元人民币，房屋面积以实测为准，租赁期间支付的租金总额计入购房款；27号、38号楼用途仅限于餐厅；如李香莲在约定的期限内支付的租金总额低于总房款，则应在2007年10月30日付清第一批别墅剩余的全部购房款，在2008年10月30日付清第二批别墅剩余的全部购房款。乙方如未按照本协议约定期限支付租金，逾期90日内，应向甲方支付滞纳金，滞纳金计收比例为应付款项的万分之三/天；乙方支付租金逾期超过90日，甲方有权解除合同，收回别墅，除物业费和收视费外，乙方已付租金及装修费用及其他费用不予退还；乙方如出现连续二期或者累计四个付款期未按时支付租金，甲方有权解除合同，收回别墅，除物业费和收视费外，乙方已付租金、装修费用及其他费用不予退还；如乙方违反本协议未在规定期限内补足购房款，甲方有权解除合同，收回别墅，除物业管理费和收视费外，乙方已付租金、装修费用及其他费用不予退还。协议书还约定本协议书在公司成立之后另行签署合同书，协议书分中、韩文本，如两种文本表述不一致，以中文文本为准，双方各执一份中文文本和韩文文本。协议书落款处没有签订日期。高尔夫物业公司主张，其公司与李香莲于2002年5月至2004年协议签订前为租赁关系，未签订书面租赁合同。2004年协议签订后，才与李香莲成立租售关系，李香莲2004年以前交纳的租金不能计入其购房款。李香莲则称，双方于2002年就签订了购房合同，李香莲签字后，高尔夫物业公司将合同拿走盖章，此后未将合同交予李香莲。2005年4月6日，出租方和出售方北京乡村高尔夫别墅管理处与租赁购买方北京宇梦理邦实业有限责任公司（公司成立前暂由李香莲代理）签订《房屋租赁合同》（以下简称2005年租赁合同），合同约定出租方同意将涉诉房屋租售给承租方，供其成立公司注册办公使用。涉诉房屋租售期限为2002年6月28日起至2022年6月27日止；房屋面积为381.19平方米；租金总额为2477735元，年租金为198720元；租金包含房屋设施维修、暖气、收视、物业管理费；租金按年缴纳，缴纳时间为当年1月31日；承租方在缴清租金总额后，拥有房屋产权；承租方租赁期内已付清购房款（租金总额），出租方须于三十日内为承租方办理房屋产权手续，本租赁合同自动终止。承租方逾期缴纳租金，除须如数补交外，还须按年缴纳所欠租金的0.2%滞纳金，出租方违约应按已缴纳的租金额双倍赔偿承租方并承担承租方注册资金和相关费用。合同落款处出租方为北京乡村高尔夫别墅管理处并加盖高尔夫物业公司公章，承租方为北京宇梦理邦贸易有限责任公司，代表处盖有李香莲印章。高尔夫物业公司主张2005年租赁合同仅仅是为了协助李香莲办理工商登记手续，其内容与2004年协议书不一致的地方，应当以2004年协议书为准，且2005年租赁合同是一份无效的合同，在该合同的开头处，一方主体为北京宇梦理帮实业有限责任公司，结尾处为北京宇梦理帮贸易有限责任公司，该两公司都不是经工商登记注册有效存在的公司，因此合同缺乏有效主体，自始不成立。李香莲则认为2005年租赁合同均有双方的签章，双方又系5号别墅的合同主体及履行主体，且2005年租赁合同内容既符合双方的真实意思，又符合双方的履行实际，因此2005年租赁合同属于合法有效的合同。李香莲称，2005年租赁合同签订完后，李香莲交给代理公司去注册公司使用，之后代理公司并未将合同返还。本案原审之后，李香莲去工商局办理注册地址变更，发现了该合同的复印件后，从代理公司处获取了原件。本院至北京市工商局顺义工商分局调取李香莲注册北京宇梦理帮文化服务有限公司的工商登记档案，该档案中未收录2005年租赁合同，但是存档一份“北京宇梦理帮文化服务有限公司”的企业住所证明。该证明载明，2005年2月25日高尔夫物业公司同意将位于北京市顺义区北京乡村高尔夫别墅5号房屋提供给北京宇梦理帮文化服务有限公司使用，该证明上加盖高尔夫物业公司公章。北京宇梦理帮文化服务有限公司2006年2月15日注册成立，法定代表人为金亨根。2009年该公司变更法定代表人为李香莲、名称变更为北京宇梦理帮新能源科技有限公司，目前注册地址仍为涉诉房屋。2005年6月9日，高尔夫物业公司与李香莲签订《北京乡村高尔夫别墅餐厅委托经营协议》（以下简称2005年餐厅协议），协议约定，高尔夫物业公司将别墅餐厅委托给李香莲经营；李香莲出资对别墅餐厅重新进行装修、装饰并购置餐厅经营所需的设备和服装；别墅餐厅的人员录用、工资待遇、经营支出、经营管理由李香莲负责；对高尔夫物业公司介绍的团体客人应按原餐厅大包分成模式，进行分成；高尔夫物业公司不对别墅餐厅经营收取任何费用；餐厅中方客人签单费用由高尔夫物业公司代收，按月结算，计入李香莲购房费用；协议自2005年7月1日生效，有效期三年。高尔夫物业公司（甲方）与李香莲（乙方）签订落款时间为2005年6月21日的《协议书》（以下简称6月21日协议）一份，约定李香莲同意认可她个人以及由她本人带来的其他客人在北京乡村高尔夫别墅区内所形成的相关消费金额，由于这些消费所产生费用长期没有支付给高尔夫物业公司，所以这些费用形成对高尔夫物业公司的欠款，截止到2006年6月20日的欠款明细如下：李香莲租用5号楼的租金（2002年5月28日至2004年9月28日按照1500美金/月计算，2004年10月至2006年5月按照2000美金/月计算，共计678960元）；5号楼2004年1月至2006年5月物业费共计144513.53元；李香莲所欠餐费95570元；李香莲所欠娱乐费3647.5元；李香莲所欠查房费3350元；李香莲自2005年8月至2006年5月经营餐厅、供暖费、水电费及杂费59188.48元；李香莲工作人员在食堂用餐伙食费20400元；李香莲带来的客人住房消费349200元；上述款项共计1354829.51元，李香莲已经给付218020元，为此李香莲还欠付1136809.51元。协议另约定李香莲在2006年7月30日之前不与高尔夫物业公司履行于2004年10月签订的原租赁别墅的合同，则李香莲应在2006年7月30日前将欠款一次性偿还高尔夫物业公司，同时双方立即签订经营餐厅合作协议，原则上李香莲按每月每栋楼16560元人民币的租金向高尔夫物业公司支付费用，水电供暖及其他费用也需按月按实际用量支付；如果李香莲在2006年7月30日之前能与高尔夫物业公司履行于2004年10月签订的原租赁别墅的合同，则李香莲应在2006年8月15日前将欠款一次性偿还高尔夫物业公司，双方原签订的合作租赁别墅的合同同时改成高尔夫物业公司与北京宇梦理帮文化服务有限公司签订；李香莲同意北京宇梦理帮文化服务有限公司在本协议中偿还高尔夫物业公司欠款承担无条件连带担保责任。李香莲在该份协议中签字。高尔夫物业公司称，该份协议的签订时间为2006年6月21日，2005年系笔误。该份协议中的物业费是包含了每平米6.21元的物业管理费在内的大物业费，不是单纯的物业管理费。李香莲则主张，该份协议是2005年6月21日签订的，该份协议中的内容与5号别墅无关，且该份协议是高尔夫物业公司禁锢李香莲之后，李香莲被迫签订的。2006年6月22日，高尔夫物业公司（甲方）与李香莲（乙方）签订《协议书》（以下简称6月22日协议）一份，约定自2006年6月22日起，李香莲所带来的韩国客人和其他客人在北京乡村高尔夫别墅住房费用，按每天每栋楼720元人民币计算，其他查房费和娱乐费另行计算。李香莲授权张铁梅是能在高尔夫物业公司收费票据确认费用并签字的唯一人员。如果李香莲在2006年7月30日之前能与高尔夫物业公司履行于2004年10月签订的原租赁别墅的合同，高尔夫物业公司将李香莲所带来的韩国客人及其他相关客人在北京乡村高尔夫别墅住房的房费取消并废除。2008年10月5日，高尔夫物业公司（甲方）与北京宇梦理帮文化服务公司、李香莲（乙方）签订中文、韩文双语版《北京宇梦理帮文化服务公司和李香莲欠款情况》（简称2008年欠款情况），第一条载明乙方于2006年9月6日给付甲方现金20000元，2006年10月25日付给甲方支票1250000元，2006年11月27日付支票30000元，12月8日付现金20000元，共计1320000元，按照2006年6月21日签订协议数额，乙方已付清甲方欠款1136809.51元，乙方在甲方的余款为183190.49元；第二条为乙方在2006年6月后新形成的欠款，包括5号别墅物业、供暖、水电及电话费11****.91元；乙方度假客人房费及娱乐费124564元；5号别墅房租360180元（2006年6月至2008年10月，每月12420元）；27号、38号别墅的水电费、杂费、供暖费50620.94元；乙方经营餐厅所用甲方商品7208.63元；27号、38号别墅的租金642528元；甲方代收餐厅餐费568573元。经过结算，到2008年10月底，乙方最终欠款544617.99元。其中乙方在甲方余款183190.49元，在2006年6月后新形成的5号别墅物业、供暖、水电及电话费11****.91元、乙方度假客人房费及娱乐费124564元、5号别墅房租360180元中予以扣除。2009年10月26日，即本院受理本案原一审案件的当日，高尔夫物业公司以合同纠纷为由将李香莲诉至本院，要求李香莲支付2006年6月22日至2007年1月7日李香莲带来的客人在高尔夫物业公司的消费124564元。本院于2009年12月20日作出（2009）顺民初字第11611号民事判决：李香莲于本判决生效后七日内给付高尔夫物业公司房费六万三千五百元。高尔夫物业公司及李香莲均不服，提出上诉。2010年6月17日，北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民终字第6025号民事判决：驳回上诉，维持原判。高尔夫物业公司主张，5号别墅的租金标准分为三个阶段，从2002年5月至2004年9月，每月1500美金；从2004年10月至2006年5月，每月2000美元；从2006年6月之后又变为每月1500美元。李香莲主张，2008年欠款情况由高尔夫物业公司单方制作，且当时高尔夫物业公司工作人员表示，李香莲在上面签字仅表示收到这份文件，因此才同意在该份欠款情况中签字，签字并非代表其同意该协议中的内容。李香莲经营餐厅期间，韩国客人就餐费用均由李香莲收取，中方的散客和团体客人就餐费用由高尔夫物业公司收取。对2008年欠款情况中高尔夫物业公司代收餐费568573元没有异议，但是其于2005年7月至2007年3月底经营餐厅期间，高尔夫物业公司存在少计漏计代收餐费情况，少计漏计共计140907.76元。其中，2005年7月至2005年8月18日的餐费，高尔夫物业公司少计了，2005年8月19日至2007年3月底期间，团体客人单点的菜品，高尔夫物业公司存在少计漏计。高尔夫物业公司前台的记录本除记录工作流水外还具有结算功能，客人消费明细会在记录本中体现，因此申请本院调取高尔夫物业公司2005年8月至2007年2月期间的五本前台记录。高尔夫物业公司则称，其公司的前台工作记录系每天工作流水的记录，并不具备结算的功能，且时间久远，前台记录本无法提供。代收餐费应当以其公司出具的正式财务结算单为准（以下简称横版对账单），横版对账单分为三联，其公司保存的为绿色一联。在出具2008年欠款情况前，其公司与李香莲就代收餐费进行对账，568573元代收餐费就是双方对账结果。由于经历诉讼次数多、时间长，对账单也不完整。李香莲则称，中方客人就餐后，李香莲将餐单交予高尔夫物业公司前台入账，然后由高尔夫物业公司出具正式的结算单。在李香莲收到2008年欠款情况后，李香莲才与高尔夫物业公司进行对账，李香莲持餐单，高尔夫物业公司持横版对账单，双方记录不一致的地方，应以高尔夫物业公司的前台记录为准。李香莲仅复印了高尔夫物业公司两本前台记录本。高尔夫物业公司对李香莲提交的前台记录本复印件的真实性不予认可。李香莲主张，2005餐厅协议中约定，高尔夫物业公司介绍的团体客人除了代收餐费要计入购房款之外，应当按原大包分成模式给付分成费用。餐厅接待团体客人仅收取成本价，因此团体客人的消费收入要在接待部门中进行均分才能获取利润。高尔夫物业公司应当给付的分成费用为460678元。代收餐费、少计漏计餐费以及分成费用均应计入李香莲购买5号别墅的购房款中。高尔夫物业公司则认为，李香莲于2005年8月19日至2007年3月24日期间经营餐厅，原大包分成指的是接待团体客人统一由高尔夫物业公司按人均固定标准收取费用，再将餐饮、娱乐、客房等部门的费用分配给各个部门，不存在李香莲陈述的平均分配的大包分成模式，亦不存在少计漏计餐费，餐费不应计入李香莲购房款。李香莲另主张其使用5号别墅后对房屋进行二次维修的费用、栽培花木的费用以及交给高尔夫物业公司时任总经理赵洪辉的4万余元现金亦应计入购房款，并提交的相应的票据。高尔夫物业公司对李香莲的上述主张不予认可，称5号别墅为带装修的房屋，李香莲无需对房屋进行装修，李香莲亦未提出房屋存在需要维修的问题。赵洪辉虽均在高尔夫物业公司和东方太阳城公司任职，但两个公司是独立法人，李香莲交纳的现金为其在东方太阳城俱乐部的消费费用。本案原审一审期间，本院于2009年11月4日将起诉状副本等材料对李香莲进行留置送达。李香莲就其在08年欠款情况中的签字事宜提交了翻译金姬的书面证言。金姬在其书面证言中称，2008年11月5日，李会长签字前给其打电话，其和别墅员工通电话进行确认，员工说让李会长签字是表示她已经签收文件，并不表示她同意文件内容，李会长听了以后才签字。但是金姬并未出庭作证。本案原审二审期间，金姬作为李香莲的翻译参与了二审庭审。2011年6月21日，通过本院执行李香莲腾退了涉诉房屋。本案再审期间，高尔夫物业公司将涉诉房屋卖与张佳琪。张佳琪于2016年9月2日取得了京（2016）顺义区不动产权第xxx号不动产权证书。重审期间，李香莲提出反诉请求：一、高尔夫物业公司履行协议并为李香莲办理北京乡村高尔夫5号别墅产权过户手续；二、高尔夫物业公司返还李香莲多支付的款项516877.55元；三、高尔夫物业公司承担所有诉讼费用。本院向李香莲释明本案原审未形成反诉，就其反诉应当另行解决，李香莲坚持其反诉请求。上述事实，有北京乡村高尔夫别墅物业管理公司别墅租赁购买协议、房屋租赁合同、协议书、欠款情况、发票、支票、收据、庭审笔录等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为:第一，关于高尔夫物业公司与李香莲之间的权利义务应当如何确定。关于2004年协议，双方均认可其真实性，只是关于是否实际履行双方存在不同的主张。故本院对2004年协议的真实性和效力予以认可，关于其在高尔夫物业公司及李香莲之间的履行情况，本院将结合其他证据予以分析评判。关于2005年租赁合同，高尔夫别墅物业公司主张合同主体不存在，因此无效。关于2005年租赁合同的主体，合同中载明的两个公司确未成立，由李香莲个人进行签章，而事实上李香莲自2002年即开始使用5号别墅，高尔夫物业公司自始对李香莲以个人名义给付租售款未提出异议，且北京宇梦理帮文化服务有限公司注册成立以后高尔夫物业公司仍向李香莲个人主张租售款，显然，高尔夫物业公司已认可李香莲为合同相对方。高尔夫物业公司主张，2005年租赁合同仅是为李香莲注册公司所签，对此其并未提供证据证实，本院不予采信。现李香莲亦主张其个人为2005年租赁合同主体，本院不持异议。2005年租赁合同亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。关于其在高尔夫物业公司及李香莲之间的履行情况，本院将结合其他证据予以分析评判。关于6月21日协议，其内容计算的是截止到2006年6月20日前李香莲欠款的项目及数额。李香莲主张该份协议签订于2005年6月21日，该主张与协议内容及常理不符，本院不予采信，此处的2005年应属笔误。李香莲认可该协议中签名的真实性，但主张该份协议系其被迫签订，但是李香莲未能就其受胁迫提供证据证明，本院亦不予采信，故6月21日协议亦应属有效协议。2008年欠款情况虽然是高尔夫物业公司制作的李香莲欠款明细，但是该明细为中韩对照文本，李香莲应当理解该欠款情况中的内容以及签字的法律后果。李香莲虽然认为其签字仅代表签收且提交了金姬的书面证言，但是金姬并未出庭接受质询，且原审二审作为李香莲的翻译参加了本案的庭审过程，其证人证言，本院难以采信。李香莲并未提交证据证明其签字仅代表签收，其在欠款情况上签字的行为，应理解为其对欠款情况的一种认可，2008年欠款情况应当系对双方均有约束力的有效协议。本院注意到，关于5号别墅的租金标准，2004年协议约定为每月16560元，不包含物业费、杂费。2005年租赁合同约定为每年198720元，月租金为16560元，包含物业费、杂费，起租日为2002年6月28日。6月21日协议，明确了租金在不同的时间段采用不同的标准，即2002年5月28日至2004年9月28日为每月1500美金（按照双方约定的美元兑人民币1：8.28的汇率计算为12420元/月），2004年10月至2006年5月为2000美金（按照双方约定的美元兑人民币1：8.28的汇率计算为16560元/月），李香莲需要交纳物业费。该物业费比每平方米6.21元的物业管理费高且每年的物业费数额不等，高尔夫物业公司主张6月21日协议中的物业费是包含了物业管理费在内的大物业费，本院予以采信。李香莲虽然主张依据2005年租赁合同无需缴纳物业费管理费等费用，但是李香莲在2005年以前已经向高尔夫物业公司单独交纳过物业费，且在签订完6月21日协议后，其亦按照6月21日协议内容进行履行。关于租赁期限，2005年租赁合同约定为2002年6月28日至2022年6月27日止（首尾两天包含在内），租金按年缴纳。但是6月21日协议明确了李香莲使用5号别墅从2002年5月28日开始，亦为按月计算李香莲欠付租金。且在6月21日协议中双方约定了李香莲在2006年7月30日能否履行2004年协议的不同法律后果。从上述分析来看，2005年租赁合同中约定的起租日期、租金标准、物业费、租金支付条款均未实际履行，而6月21日协议中的起租日期、租金标准、物业费、租金支付条款与2004年协议一致，故本院认为，双方事实上并未按照2005年租赁合同进行履行，2004年协议为约定双方权利义务且实际履行的协议。第二，关于什么费用应当计入李香莲的租房暨购房费用以及李香莲是否已经达到了购买5号别墅的条件。关于5号别墅的总的租金额暨购买价格。2004年协议约定为，月租金16560元每平方米，租金不含水费、电费、电话费、收视费、煤气费、纯净水费及物业管理费，购买别墅的价格为每平方米6500元，以实测面积为准（实测面积为381.19平方米），租金总额计入李香莲购房款。经计算，李香莲取得房屋产权的条件为交纳购房款2477735元。关于物业费是否计入5号别墅租金总额。2004年协议与6月21日协议均约定李香莲在交纳5号别墅租金之外需要单独交纳物业管理费、收视费、取暖费等费用，且未约定物业管理费、杂费应计入租金总额，故李香莲有关租金包含物业管理费，物业管理费应当计入李香莲购房款的主张，本院难以采信。另李香莲在再审期间主张其房屋装修费用、自行对5号别墅进行第二次维修的维修费用、花木费用等费用均应计算入5号别墅的租金，因没有合同及法律依据，本院不予支持。关于李香莲所带来的韩国客人及其他相关客人的房费、娱乐费等费用是否计入5号别墅租金总额。双方关于李香莲带来客人消费金额的约定体现在6月22日协议的第4条，而该条约定的是李香莲如果能在2006年7月30日前履行2004年协议，客人住房费取消并废除，并未约定已经交纳的住房费计入李香莲的租金。2004年协议是30套别墅的租赁购买协议，李香莲并未提交证据证明其于2006年7月30日前履行了2004年协议。故李香莲有关韩国客人住房费用计入其购买5号别墅租金的主张，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。另外，李香莲提交的其交给东方太阳城俱乐部卢红梅的4.4万元人民币和300美元，因李香莲无法证明该笔款项与5号别墅的关系，故其有关该笔款项系5号别墅房款的主张，本院难以采信。关于高尔夫物业公司代收餐费是否计入5号别墅租金总额。双方在2005年餐厅协议中约定，中方客人签单费用由高尔夫物业公司代收，按月结算，计入李香莲购房费用。高尔夫物业公司不认可该笔费用应当计入5号别墅购房费用，且该条并未明确应当计入的是30套别墅还是5号别墅的购房费用。但是依据双方的履行情况，至签订2005年餐厅协议时，高尔夫物业公司交付给李香莲的仅5号别墅，李香莲经营27、38号别墅作为餐厅，双方是本着互惠互利共同发展的原则，而非约定李香莲购买27、38号别墅，故此条约定具有明显的指向性，即高尔夫物业公司代收的餐费应当计入李香莲购买5号别墅的租金总额中。关于餐厅经营的分成费用是否计入5号别墅的租金总额。此争议又包含着餐厅经营是否存在分成以及如何分成。李香莲主张接待高尔夫物业公司介绍的团体客人就餐仅收取成本，故高尔夫物业公司除应将代收的团体客人餐费计入李香莲购房款外，还应当将团体客人的总消费在接待各部门均分，计入李香莲的购房费用。首先，李香莲对其主张的均分的分成模式未能提供证据证明。其次，李香莲提交的抬头为“希格玛物业绿荫阁账单”的餐单中，显示就餐人数众多的餐单以每桌固定价格或每位固定餐标就餐，餐单列明了菜品种类和总体价格，未显示其接待团体客人的就餐费用明显低于市场价格，而且餐单中列明的酒水饮料价格以及单点菜品的价格亦与其接待散客的价格一致，有的餐单中显示加收服务费。第三，李香莲主张团体客人的分成应当计入李香莲购房费用，但是2005年餐厅协议仅约定了双方按原大包分成模式进行分成，但是未约定分成计入李香莲购房款。第四，李香莲认可高尔夫物业公司统计的代收餐费568573元的部分，但认为存在少计漏计情况。而李香莲认为其经营餐厅期间团体客人的分成费用为460678元，在李香莲主张其无需向高尔夫物业公司交纳租金、物业费、水电费等费用的情况下，2005年餐厅协议中的互惠互利、共同发展原则与李香莲一方获利的主张明显不符。综上分析，李香莲主张的分成费用以及分成费用计入购房款，本院难以采信。关于高尔夫物业公司是否存在少计、漏计餐费的情形。李香莲主张的少计、漏计餐费包含两个部分，一部分为2005年7月至2005年8月18日期间的餐费未计入代收餐费，一部分为高尔夫物业公司在2005年8月19日至2007年3月底期间对客人的餐费存在少计、漏计。李香莲主张以高尔夫物业公司前台记录本为准计算少计漏计餐费。虽然高尔夫物业公司对李香莲提交的前台记录本复印件的真实性不予认可，但是记录本的内容与高尔夫物业公司提交的横版对账单对比，其记录内容与横版对账单吻合，本院对李香莲提交的前台记录本复印件的真实性予以认可。但是本院亦注意到，前台记录本由不同的工作人员对每天的业务进行记录，虽然包含了一定的结算功能，但是记录并非由专门财务人员记录、并非每天都记载消费情况、存在已记录的消费在之后被作废的情况，故李香莲以前台记录为最终结算依据的主张，本院难以采信。2008年欠款协议中包含了李香莲经营期间高尔夫物业公司代收的的餐费，且系李香莲不再经营餐厅后的代收餐费的统计，李香莲主张双方在2008年欠款协议之后才进行对账，本院难以采信。高尔夫物业公司代收餐费数额应以该协议约定为准。如上所述，租金、高尔夫物业公司代收餐费应当计入5号别墅的购房款。2004年10月以前，李香莲支付了三笔费用，其中38880.55元和37988.69元两笔款项，高尔夫物业公司为李香莲开具了住宿发票、物业费，故该笔款项不应属于李香莲的购房款。李香莲于2004年7月8日交纳的20万元，高尔夫物业公司向其出具了房租款收据，但该笔费用系2004年协议签订前交纳，不应计入李香莲购房款。双方签订了6月21日协议，李香莲依据该协议给付了132万元，其中与5号别墅有关的房租款为331200，该笔款项应计入李香莲的购房款。其余如物业费、餐费、娱乐费、住房消费等费用，属于李香莲与高尔夫物业公司之间的其他法律关系，不应计入李香莲购房款中。李香莲多支付的183190.49元，高尔夫物业公司在2008年欠款情况中将其抵扣了李香莲所欠5号别墅物业费、房租以及李香莲客人在高尔夫物业公司的消费欠款中，其后高尔夫物业公司又通过另案诉讼向李香莲主张李香莲客人在高尔夫物业公司的消费，被生效判决认定为63500元。因李香莲客人在高尔夫物业公司的消费费用已经通过另案解决，故李香莲多支付的183190.49元应计算为李香莲所欠5号别墅2006年6月至2008年10月的大物业费及房租。双方对2008年欠款协议中高尔夫代收餐费568573元没有异议，本院予以确认，该笔费用应计入李香莲购房费用。2008年10月5日之后至2009年11月4日，李香莲又通过转账支付了10万元和45759元，另支付现金8417.69元，高尔夫物业公司认可上述款项均系李香莲支付的5号别墅2009年9月之前的物业费，而李香莲并未能提供证据证明上述费用系5号别墅租金，故上述款项应计入李香莲交纳的5号别墅物业费。综上统计，截止到2009年11月4日，李香莲已支付支付5号别墅2006年6月至2009年9月物业费154176.69元。而2006年6月至2009年9月，李香莲应交纳的物业费金额为152143.19元，故李香莲不拖欠5号别墅物业费。基于李香莲不拖欠5号别墅物业费，李香莲按照6月21日协议多支付的183190.49元应计入李香莲已支付的5号别墅租金，故至2009年10月31日李香莲共支付5号别墅租金1082963.49元。而李香莲按照6月21日协议和2008年欠款情况说明自2004年10至2009年10月，应交纳的租金额为840420元，故李香莲亦不存在拖欠租金的情况。关于高尔夫物业公司能否解除与李香莲之间有关5号别墅的租赁关系。高尔夫物业公司以李香莲拖欠租金、物业费为由主张解除合同，但是经本院核算，李香莲并不存在拖欠租金、物业费的情形，高尔夫物业公司主张的拖欠租金的违约金本院不予支持，高尔夫物业公司亦不能依据李香莲拖欠租金为由解除合同。但依据2004年协议约定，李香莲应在2007年10月30日前付清5号别墅的全部房款，否则高尔夫物业公司有权解除合同。至2008年10月，李香莲支付的租金尚不足以支付全部房款，故高尔夫物业公司主张解除与李香莲的租赁合同关系，本院予以支持。在2007年10月30日之后，李香莲继续使用5号别墅，应当视为不定期租赁关系。在此种情形下，高尔夫物业公司作为出租方有权利随时解除合同。高尔夫物业公司原审一审起诉状于2009年11月4日由本院对李香莲进行留置送达，故双方的租赁合同关系于2009年11月4日解除。高尔夫物业公司主张的27号、38号别墅的租金以及违约金，因为高尔夫物业公司与李香莲签订完2004年协议后并未交付该两处别墅，直至双方签订了2005年餐厅协议后，高尔夫物业公司将27、38号别墅委托李香莲进行经营，双方之间有关27、38号别墅争议，与本案并非同一法律关系，高尔夫物业公司应另行主张，本院在本案中不予处理。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条之规定:再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；（二）追加新的诉讼当事人的；（三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；（四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。高尔夫物业公司关于李香莲应交纳2009年11月至2011年6月期间5号别墅的租金331200元和2009年10月至2011年6月期间物业费76854.57元的诉讼请求以及李香莲的反诉请求，因超出原审审理范围，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司与被告李香莲关于北京乡村高尔夫5号别墅的租赁关系于2009年11月4日解除；二、驳回原告北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费六千一百九十七元，由原告北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 高 蕾审判员 屈敬贤审判员 刘必钰二〇一八年十二月二十五日书记员 魏 薇书记员 于 乐