江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民终4873号 上诉人(原审被告、申请执行人):姜玮，男，1982年1月30日生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：张银涛，江苏漫修律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：杨子昀，女,1969年12月22日生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：华均平，无锡市新吴区长江法律服务所法律工作者。 原审第三人:于振华，男，1982年9月8日生，汉族，住无锡市滨湖区。 上诉人姜玮因与被上诉人杨子昀、原审第三人于振华案外人执行异议之诉一案，不服无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2018）苏0211民初5444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 姜玮上诉请求：1、请求撤销(2018)苏0211民初5444号民事判决；2、依法改判驳回杨子昀的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。2、一审法院认定杨子昀非因自身原因未办理过户登记属于适用法律错误。3、一审判决确认鸿桥苑11号1302室归杨子昀所有没有法律依据。 被上诉人杨子昀未予答辩。 于振华未予答辩。 杨子昀向一审法院提出诉讼请求：1、判令立即停止对鸿桥苑11号1302室房屋的执行；2、判决确认鸿桥苑11号1302室房屋归杨子昀所有。事实和理由：2014年3月，其与于振华、祝超群签订一份《房屋转让协议》，以70万元的价款购得该房屋。后其共向于振华付款65万元。因该房屋系拆迁安置房，签订合同时尚不能办理房屋过户手续。后来过户时发现该房屋被查封，其就向法院起诉房屋买卖合同纠纷，后来撤诉再提执行异议。其受让后将该房屋租赁给李明巧至今。其享有该房屋的所有权，法院应停止对该房屋的执行。 于振华一审辩称：其对杨子昀的诉讼请求无异议，杨子昀提出的执行异议成立。 姜玮一审辩称：鸿桥苑11号1302室房屋登记在于振华名下，属于于振华的财产，其作为原告于2016年10月起诉于振华，并对该房屋进行查封，后法院判决其胜诉生效后申请执行，该房屋应由法院强制执行用于清偿于振华所欠债务；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杨子昀提出的执行异议不符合法律规定。综上，请求驳回杨子昀的诉讼请求。 一审法院经审理查明：2016年10月26日，姜玮起诉于振华民间借贷纠纷一案滨湖法院立案受理，2016年10月28日，该院作出（2016）苏0211民初6627号民事裁定书，将鸿桥苑11号1302室房屋予以查封。该案中查明“2016年8月底，于振华以资金周转为由，向姜玮借款。姜玮遂通过无锡市溢拓金属制品有限公司账户向于振华转账40万元。2016年9月12日，于振华又向姜玮借款5万元现金，并出具借条一份，载明：“今借姜玮人民币45万元正，于2016年10月9日归还全部借款。”2016年10月10日，于振华向姜玮还款16万元，剩余29万元借款于振华至今未予归还”。2017年8月11日，该院作出（2016）苏0211民初6627号民事判决“于振华于本判决发生法律效力后立即归还姜玮借款29万元并支付逾期还款利息……”且已发生法律效力。后因于振华未按生效法律文书履行付款义务，姜玮申请执行。该院于2018年2月22日立案执行【案号（2018）苏0211执624号】。2018年7月15日，杨子昀提出书面的执行异议，该院于2018年8月10日作出（2018）苏0211执异33号执行裁定书，驳回杨子昀的异议请求。 一审法院另查明：2009年11月18日，江苏省无锡市蠡园经济开发区管理委员会与于振华签订《征地拆迁安置房屋安置协议书》，安置房屋坐落于鸿桥苑11-1302。2014年4月4日，坐落于鸿桥苑11-1302（建筑面积：121.76平方米）不动产权利人登记为祝超群、于振华。于振华、祝超群于2005年登记结婚，2016年12月协议离婚。 本案审理过程中，双方对杨子昀有无向于振华购买涉案房屋，有无支付相应对价，有无实际占有使用涉案房屋产生争议，杨子昀为证明其主张，向一审法院提交了如下证据： 1、杨子昀与于振华、祝超群于2014年3月30日签订的《房屋转让协议》“卖方：于振华、共有人：祝超群、买方：杨子昀甲方房屋：鸿桥苑11号1302、面积：121.76平方米、精装修、总金额70万元付款方式：合同签订之日付定金2万元、2014年5月交付房屋，同时付房款63万元……其他约定事项：当该房屋可过户时，甲方配合乙方办理相关手续，待乙方取得房产证后2日内，乙方付清余款5万元整”，证明于振华、祝超群将涉案房屋转让给杨子昀； 2、三张收条，其中2014年3月30日的收条载明“今收到杨子昀购房定金2万元整收款人：于振华、祝超群”、2014年4月3日的收条载明“今收到杨子昀购房款50万元整房屋地址：无锡市滨湖区鸿桥苑11号1302室收款人：于振华、祝超群、2014年5月11日的收条载明“今收到杨子昀购房款13万元整房屋地址：鸿桥苑11号1302室收款人：于振华、祝超群”及一份银行交易明细“显示客户户名：杨子昀账号尾号9600交易日期：20140403卡卡转账500000元账户余额57×××67.09对方账户尾号0185对方户名：陆祥珍、交易日期：20140403卡卡转账500000元账户余额74×××67.09对方账户尾号9519对方户名：于振华”，证明其共支付房款65万元； 3、2016年10月15日的《房屋租赁合同》，证明其将涉案房屋租给李明巧使用。 对于上述证据，经质证于振华、祝超群对证据1真实性无异议，合同签订日期确为2014年3月30日，合同上的签字和手印是于振华、祝超群本人所为；对证据2真实性无异议，收条上签字是于振华、祝超群本人所签；对证据3租赁合同不清楚，于振华、祝超群于2014年确将涉案房屋卖给杨子昀，至于杨子昀如何使用不清楚。 姜玮质证认为：1、对合同真实性有异议，不能证明该合同系2014年3月30日签订，其在借款给于振华时多次向于振华核实过他名下的财产，于振华也明确表示涉案房屋是登记在他名下，合同写明精装修，但是杨子昀提执行异议时陈述该房屋是毛坯状态，杨子昀的陈述自相矛盾，其借钱给于振华后也多次上门催讨，涉案房屋均处于关闭状态，晚上去也没有灯，没有发现杨子昀居住在此，且杨子昀与于振华是表姐弟关系，其认为该份买卖合同不真实，目的是为了用来对抗其强制执行；2、对收条真实性有异议，没有相应打款记录进行印证，收款日期明显是后添加的，对银行打款记录真实性无异议，但是不能认定该50万元是涉案房屋的购房款，从转账记录看该50万元是陆祥珍（陆祥珍与于振华母亲陆祥仙是亲姐妹）先打给杨子昀，杨子昀再转给于振华，其认为该50万元与本案无关；对此，杨子昀提出陆祥珍是其母亲，陆祥珍与陆祥仙是姐妹，其是开饭店的，因与丈夫关系不睦，就将部分钱放在母亲账户，买房子时就从陆祥珍账户转出50万元其再转给于振华；3、对租赁合同真实性及签订时间有异议，该份租赁合同未向有关机关进行备案，即使该合同是2016年10月15日所签，也不能证明杨子昀自2014年3月30日就实际占有涉案房屋。 庭审后，杨子昀同意将合同其他约定事项“当该房屋可过户时，甲方配合乙方办理相关手续，待乙方取得房产证后2日内，乙方付清余款5万元整”项下的剩余价款5万元交付本院并于2019年8月27日实际交付。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据杨子昀提供的《房屋转让协议》，杨子昀作为买方与卖方于振华、祝超群于2014年3月30日签订房屋转让协议，于振华、祝超群将其拆迁安置房之一鸿桥苑11号1302室以价值70万元转让给杨子昀，该《房屋转让协议》合法有效；根据杨子昀提供的《房屋租赁合同》，可以证明其在人民法院查封之前将鸿桥苑11号1302室房屋租给李明巧使用，可以认定杨子昀已合法占有鸿桥苑11号1302室房屋；根据杨子昀提供的2014年3月30日、4月3日、5月11日的三张收条，于振华、祝超群予以认可，且与2014年4月3日银行交易明细相互印证，同时杨子昀同意将《房屋转让协议》其他约定事项项下的剩余价款5万元交付法院（已交付），应当认定杨子昀已经按照合同约定支付绝大部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；鸿桥苑11号1302室房屋系拆迁安置房，签订合同时尚不能办理房屋过户手续，后因该房屋被查封导致杨子昀与于振华、祝超群未能办理过户，可认定非因买受人杨子昀自身原因未办理过户登记。另外，于振华向姜玮借款发生于2016年8月底，与杨子昀购买鸿桥苑11号1302室房屋时间及银行转账日期间隔二年多，认定杨子昀为对抗法院强制执行与于振华、祝超群签订虚假合同、虚构交付房款收条等依据不足。综上，应当确认鸿桥苑11-1302房屋归杨子昀所有。杨子昀据此请求立即停止对鸿桥苑11-1302房屋的执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，法院予以支持。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。杨子昀据此请求确认鸿桥苑11-1302房屋归其所有亦应予以支持。据此，该院判决：一、在2018苏0211执624号执行案件中立即停止对鸿桥苑11-1302房屋的强制执行。二、确认坐落于鸿桥苑11-1302房屋归杨子昀所有。 各方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本案争议焦点为：本案涉案房屋能否阻止滨湖法院的执行。 本院认为，对案外人的异议，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系权利人。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。本案中，涉案房屋不动产权利人登记为祝超群、于振华，故该不动产权利人首先应认定为祝超群、于振华所有。现杨子昀称其已购买了涉案房屋，并提供了其与祝超群、于振华于2014年3月30日签订的《房屋转让协议》，同时又提供了其通过银行卡转账给于振华50万元的证据，但其提供的祝超群、于振华收到其13万元和2万元现金的收条，因无其他证据证明其存在支付事实，且姜玮对该付款情况不予认可，故杨子昀的这一诉称，本院不予采信。其次，杨子昀称其对涉案房屋占有后，即将涉案房屋租赁给李明巧使用，但杨子昀仅提供了其与李明巧的《房屋租赁合同》，并无李明巧支付租赁费用的凭据和李明巧实际使用的凭据，一审法院仅凭《房屋租赁合同》就认定杨子昀实际占有涉案房屋是欠妥的。 此外，该案在执行异议阶段杨子昀为案外人，申请执行人为姜玮，被执行人为于振华。因滨湖法院裁定驳回杨子昀的异议请求，杨子昀作为原告提出了案外人执行异议之诉，由于祝超群作为于振华的委托诉讼代理人明确表态对杨子昀的诉讼请求无异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定，于振华应列为本案一审第三人。而祝超群并非该案执行异议当事人，且祝超群的意见是对杨子昀的诉讼请求无异议，故一审法院将祝超群列为一审被告，无法律依据，本院对此应予纠正。 综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，本院应予改正。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初5444号民事判决。 二、驳回杨子昀的一审诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各10800元，均由被上诉人杨子昀负担。其中二审案件受理费10800元已由姜玮预交，杨子昀应在本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给姜玮。 本判决为终审判决。 审判长 俞 彤 审判员 刘永刚 审判员 秦小兵 二〇一八年十二月二十六日 书记员 王雪婷