广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初12560号原告（反诉被告）：张车，男，1994年5月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，委托诉讼代理人：罗湛星，广东长航律师事务所律师。被告（反诉原告）：景彦东，男，1969年9月18日出生，满族，住长春市，原告张车与被告景彦东租赁合同纠纷一案，本院2018年7月16日立案后，依法适用简易程序于2018年8月31日、2018年9月12日、2018年12月13日三次公开开庭进行了审理。被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。原告的委托诉讼代理人罗湛星到庭参加了三次庭审。原告张车到庭参加了第一、二次庭审。被告景彦东经本院传票传唤，没有到庭参加第一次庭审。被告景彦东到庭参加了第二、三次庭审。诉讼中，本院依法委托鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原被告签订的租赁合同无效；2．被告赔偿原告各项损失合计708000元【搬厂搬运费损失10万元（以司法鉴定为准）、寻找代替厂房周转期的租金损失108000元、订制货物损失50万元】；3．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年3月17日签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告位于佛山市南海区九江上东腾滘新涌组厂房4楼，承租面积为3000㎡，租金每平方米6元，租期2017年4月1日至2020年3月31日。签订合同后，因被告向原告出租的厂房未完全建设好，故双方补充约定原告暂先使用被告厂房2楼部分厂房，被告6个月内向原告交付4楼3000㎡厂房，否则允许原告退租并退还押金。但合同履行过程中，被告不但未按约定将合同厂房交给原告使用，还单方要求原告按8元/㎡交纳租金。原告多次要求被告按合同约定提供3000㎡厂房给原告使用，但被告均拒绝。后原告要求退租搬迁，被告暴力阻挠原告出货和搬迁，甚至还将原告厂房封锁。原告虽多次报警处理，但被告仍一意孤行。被告的无理行为导致原告的大量订制家具及配件因无法按期出货而被退订，并造成原告损失约708000元。被告辩称，一、原告提供的证据不能证明原告有如此多的损失，也不能证明是被告造成的，更没有理由及证据证明需要被告赔偿。二、原告提供的一部分证据证明原告没有按时交租金，属违约行为。三、根据原告所提供的证据2租赁合同第九条第8项补充约定，已明确约定：本合同自生效之日起6个月内，乙方临时使用2楼部分厂房，…如果四楼6个月内无法建设好，甲方允许乙方搬离本厂房，甲方退还保证金。2017年9月30日前可以搬离，原告不但没有搬离，而且又扩充了400平方米的使用面积，证明原告已接受了每平方米8元的单价，有原告提供的收款明细证明。四、根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一项、第二项的规定，每平方米8元是合理合法的。五、不涉及暴力阻挠，因为原告在搬迁时欠租金、工资，至今还欠租金没有结清，工资是在劳动部门介入后在2018年7月7日以后结清的。六、原告提供的订货单，大部分是原告的生产车间被安监办于6月6日封停以后签订的。原告至今没有整改好，也没有恢复生产。不涉及到实际损失。原告的诉请违背事实，不符合法律规定，应予驳回。被告向本院提出反诉请求：1．原告支付自2017年6月1日起至判决生效之日止的租金、水电费、电梯费（暂计至2018年9月30日为54449.6元，具体租金、水电费、电梯费的构成详见应收款明细表，应收款明细表中54000元是押金，26815.6元是原告的已付租金费用）；2．原告承担诉讼费。事实和理由：根据原告所提供的证据2租赁合同第九条第8项补充约定，已明确约定：本合同自生效之日起6个月内，乙方临时使用2楼部分厂房，…如果四楼6个月内无法建设好，甲方允许乙方搬离本厂房，甲方退还保证金。被告于2017年5月29日（合同签订之日起72天）已经书面通知原告租金调整正常价，以原告提供的证据4（2017年5月29日的收款明细）为证明。按照合同约定2017年9月30日前原告可以搬离，被告不可以加收租金。原告他不但没有搬离，而且又扩充了400平方米的使用面积，证明他已经接受了被告的租金调整。被告调整租金的依据，以原告同一楼层的租户实收单价为标准。为此提起反诉。原告对反诉辩称，一、被告的反诉超过法定期限，不能与本诉共同处理。二、被告反诉所谓拖欠租金没有事实依据，原告已于2018年6月多次要求搬离厂房，但被告恶意阻挠，不允许原告搬离厂房，因此所造成的所谓租金完全是被告阻挠行为而产生，不应由原告承担。三、被告要求按8元每平方米计算租金缺乏事实和法律依据，双方签订合同约定按6元每平方米计算租金，被告所谓引用的合同法的法条引用有误，该法条规定的是合同没有明确约定的事项可由双方约定，关于本案租金计算方式，双方已以合同方式明确约定，所以被告反诉单方要求按8元每平方米计算租金缺乏法律依据。原告不拖欠被告租金，原告于2018年7月起不产生水电费、电梯费，应收款明细表标明的9月租金是被告单方主张。原告已支付2018年6月前的水电费、电梯费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的佛山市富怡嘉家具有限公司合同、采购单、订购单、佛山市诚晨家具有限公司采购合同仅能证明原告签订了相关合同，不能证明原告的相应货物不能供应。原告提供的搬运费收据不能证明和本案的关联性，本院对其关联性不予确认。原告提供的光盘，本院对其真实性予以确认。原告提供的厂房厂租计算清单，被告对清单内的水电费、电梯费予以确认，本院对被告确认的内容真实性予以确认，对租金标准及租金，本院综合认定。原告提供的金柏民家具证明、金柏民家具营业执照、秦氏木制品证明、秦氏木制品经营执照、鸿轩家具证明、邓方金证明、富怡嘉家具证明、诚晨家具证明及原告提供的送货单、收款收据，本院综合认定。被告提供的租赁合同、补充协议、工资表、微信记录和本案无关，本院对其关联性不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年3月17日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告位于佛山市南海区九江上东腾滘新涌组厂房4楼，承租面积为3000平方米，租金每平方米6元，租期2017年4月1日至2020年3月31日，合同签订之日起生效，乙方向甲方支付履约保证金54000元。合同期满终止，乙方缴清一切应付款项，房屋无损坏和其他违约行为，乙方将房屋清理干净交接给甲方，甲方确认乙方已结清工人工资后，将保证金无息退还给乙方。租金按月支付，乙方于每月25日至30日期间向甲方缴交下月的租金。合同末页补充约定：本合同自生效之日起6个月内，乙方临时使用2楼部分厂房到四楼厂房建好后搬迁到四楼，二楼厂房租金以实际使用面积按四楼租金单价计收，如果四楼6个月内无法建设好，甲方允许乙方搬离本厂房，甲方退还保证金给乙方。2017年3月17日，原告支付保证金54000元予被告。双方在诉讼中确认被告交付给原告的租赁物为二楼面积为775平方米，自2018年4月起变更为1175平方米。被告向公安机关陈述，被告于2018年6月26日开始阻止原告搬走他们的东西。2018年9月12日庭审中，本院询问双方是否同意腾退物品、交接租赁物，原告表示同意，被告要求原告付清租金的情况下才同意原告搬离涉讼租赁物的物品。被告确认原告已支付2017年4月的租金4650元、电费161元、水费60元、电梯费94元共4965元及2017年5月的租金6200元、水费60元、电费472元、电梯费86元共6818元。2017年5月的租金是按每平方米8元计收。2018年7月5日，原告委托李仁坤转账支付2086元予被告，转账用途标注为厂房租金水电费电梯费18年3月；转账支付7349元予被告，转账用途标注为厂房租金水电费电梯费18年4月；转账支付8689元予被告，转账用途标注为厂房租金水电电梯费18年5月；转账支付8691.6元予被告，转账用途标注为厂房租金水电费电梯费18年6月。2017年4月至2018年6月涉讼租赁物的水电费、电梯费合计分别为315元、618元、564元、528元、1565元、1407元、1251元、812元、1262元、948元、735元、520元、299元、1679元、1641.6元。诉讼中，本院根据原告的申请，依法委托佛山市京信资产评估事务所对涉讼租赁物内原告的物品搬迁的费用进行评估。本院于2018年10月31日和原告的父亲张敦龙、被告景彦东、鉴定机构工作人员到现场查看。后原告撤回鉴定申请，本院依法终止鉴定程序。本院认为，原告和被告签订的《租赁合同》（下称涉讼合同）约定的租赁物为房屋，涉讼合同属于房屋租赁合同。当事人未能提供涉讼租赁物已经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据材料，涉讼租赁物未经批准建设，原告与被告签订的涉讼合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，本院对原告请求确认合同无效予以支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还，被告应返还保证金54000元予原告，原告同意以保证金抵付应付费用，本院予以确认。关于被告的场地使用费及水电电梯费支付请求，合同无效，根据公平等价有偿原则，原告应参照涉讼合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予被告。被告辩称场地使用费从2017年5月起应按每月每平方米8元计算，但被告没有证据证明双方约定场地使用费自2017年5月起按每月每平方米8元计算，也没有证据证明被告单方提出的主张获得原告的同意，双方并未就场地使用费按每平方米每月8元计算达成合意，本院对被告关于场地使用费标准的意见不予采纳。按双方约定的每月每平方米6元计算，2017年4月至2018年3月的场地使用费为每月4650元（775×6），2018年4月至2018年6月的场地使用费为每月7050元（1175×6）。经核算，2017年4月至2018年6月的场地使用费合计76950元，水电费、电梯费合计13580.6元，合计90530.6元，原告已支付38598.6元予被告，加上保证金54000元，合计92598.6元，原告没有欠被告2018年6月30日前的场地使用费及水电、电梯费。2018年6月26日起，被告阻挠原告搬离涉讼租赁物，至诉讼中，原告同意搬离涉讼租赁物，被告明确表示不同意，2018年6月26日起至本案庭审终结日止的场地使用费损失属于因被告原因导致的扩大损失，被告应自行承担责任，本院对被告庭审终结前的费用请求不予支持。本案庭审终结后的场地占用情况尚未确定，本院对被告就庭审终结后的费用请求在本案不予支持。关于原告的损失赔偿请求，原告作为承租人和被告作为出租人，均对租赁物是否适租负有审查义务，原告和被告对涉讼合同无效均有责任。合同无效，自始无效，原告主张的替代厂房周转期的租金损失是以租赁合同有效及原告对租赁合同在租赁期内能继续履行的期待利益成立为前提，本院对原告的租金损失请求不予支持。原告的货物仍占用涉讼租赁物，原告在诉讼中申请就搬运费进行评估，但无合理理由自行撤回鉴定申请，原告应自行承担举证不能的不利后果，原告的搬运费损失请求没有事实依据，本院不予支持。被告实施阻挠行为的原因是认为原告欠付场地使用费，双方虽对场地使用费的标准有争议，但原告仍应按约定标准每平方米6元支付每月的场地使用费予被告，原告迳行停止支付场地使用费不当。被告在双方对场地使用费存在争议的情况下，应采取友好协商的方式解决争议，被告迳行阻挠原告搬离货物不当。原告提供的合同或采购单，部分合同、采购单的交货日期在2018年6月26日前，不能证明交货行为和被告阻扰搬离货物的行为有关联性。原告提供的购货单位出具的证明没有收退订金的证据佐证，且原告没有举证证明相关货物已全部生产完毕并具备交付条件、只是因出货原因未能交付货物，原告不能证明具体损失情况，且原告的部分原材料、货物仍在涉讼租赁物内，仍有一定的价值，本院对原告主张的证明内容不予确认。但考虑到被告确存在阻扰原告搬离物品的行为，确会对原告的正常出货行为产生影响，本院综合被告阻挠搬迁的时间、双方的过错程度及原告的合理损失，根据公平原则，酌定被告赔偿30000元予原告，对原告的其他赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认张车和景彦东签订的《租赁合同》无效；二、被告景彦东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付30000元予张车；三、驳回张车的其他诉讼请求；四、驳回景彦东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5440元（原告已预交），由原告负担5165元，由被告负担275元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费减半收取计580.62元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一八年十二月二十八日书记员 孔捷莹