广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0422民初1028号 原告：黄巧红，女，1980年5月2日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：李其岳，广西广合律师事务所律师。 被告：藤县永利投资有限公司，住所地：藤县工业集中区（藤县豪珀投资开发有限公司租屋），统一社会用代码：91450422566795375H。 法定代表人：康国添，执行董事。 委托诉讼代理人：龙泉明，男，1973年5月27日出生，汉族，广西藤县人，该公司员工，住广西藤县。 原告黄巧红与被告藤县永利投资有限公司（以下简称永利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄巧红的委托诉讼代理人李其岳，被告永利公司的委托诉讼代理人龙泉明到庭参加诉讼。原告黄巧红及被告永利公司的法定代表人康国添经本院依法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄巧红等向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退回多收的购房款人民币5603.4元；2.判令被告向原告支付逾期协助办证的违约金人民币59750元（从2014年10月11日起，按照每天50元计至2018年1月18日止）；3.本案的诉讼费由藤县永利公司承担。事实和理由：2013年9月22日，原告黄巧红与被告藤县永利公司签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告出售的位于藤县（建筑面积109.19㎡）。合同约定房屋单价为2801.7㎡，总购房款为305918元。合同对于商品房面积差异的补退款、协助办理产权登记的期限以及逾期协助办理产权登记的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告足额支付了购房款。被告于2014年4月11日向原告交付了房屋，但是被告交付使用的房屋建筑面积与合同约定的不一致，比合同约定的面积少2㎡。根据合同第五条的约定，被告应退还多收的购房款。由于被告未按时足额出具《销售不动产统一发票（自开）》等原因，导致原告在2018年1月18日才取得所购房屋的不动产权证，根据合同第十五条的约定，被告应支付逾期协助办证的违约金。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告永利公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.根据合同第三条的约定原告购买的房屋约定的套内面积是88.27平方米、分摊的共有面积是20.92平方米。减少的是分摊面积也不影响原告使用，且属于装修后影响的测量误差，不属于设计或人为的虚增面积，故原告要求退回多收房款没有事实根据；2.关于原告要求被告支付逾期协助办证的违约金的问题。由于原告没有证据证实其已经足额缴交房款给被告，据此被告不开具足额的发票给原告不属于被告违约，责任在原告。另外由于原告没有按《商品房买卖合同》第六条约定的时间和方式付清房款给被告，应向被告承担违约责任和相应的违约金，在原告没有支付违约金的情况下，被告不开具发票给其办证，不应承担违约责任。被告于2013年9月10日就取得了预售商品房许可证，于2016年1月27日取得藤县藤州镇河东区碧水阁小区8号楼的产权总证，被告早已经完成商品房产权的初始登记，协助原告办证的义务也早已完成，在原告没有提供证据证实属于被告的原因导致不能办证的情况下，原告要求被告支付逾期协助办证的违约金没有事实根据和法律依据。同时，2016年2-3月份1-8号楼的业主只要交清款项开具足额发票的都可以去办理房产证，业主本人没有去办理是其本人的原因与开发商无关。2016年7月1日起至2017年7月20日期间，因政府办理房产证的政策发生变化，将以前的房屋权属证变为现在的房屋不动产权证，直到2017年7月20日后政府才可以办理新的不动产证，故不能办理新的不动产登记，与开发商无关。此外，原告要求按每天50元支付违约金过高，已经违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷》第十八条规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告不同意支付；3.原告接收被告交付商品房的时间为2014年4月11日，当时原告没有提出任何异议，在起诉之前的时间内也没有向被告提出任何异议，故原告的起诉已经超过法律规定的三年诉讼时效时间，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告黄巧红围绕诉讼请求依法提交了证据有：1.《商品房买卖合同》复印件，拟证明原被告双方对所购房屋交房时间、商品房面积、价款、违约责任等约定；2.广西增值税普通发票复印件和销售不动产统一发票（自开）复印件，拟证明原告已经足额付清购房款及发票开具情况；3.《东胜碧水阁小区前期物业服务协议》复印件，拟证明被告向原告移交房屋的时间为2014年4月11日，间接证明原告已经足额交付了房款；4.不动产权证书，拟证明被告于2018年1月18日取得不动产权证及所交付房屋实际的面积。 被告永利公司依法提交的证据有：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件，拟证明被告的主体资格；2.《预售商品房许可证》复印件，拟证明被告已于2013年9月10日完成初始登记并取得预售许可证，被告协助办证的义务早已完成，不构成违约；3.《藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区8号楼房产证》、《房屋分层平面图幢号8》复印件，拟证明被告开发的藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区于2016年1月27日就已经取得8号楼的房产证，被告早已办理权属登记需由被告提供的资料提供产权登记机关，被告协助办证的义务早已完成，不构成违约；4.《龙泉明、胡阳雨共有产权的房产证》复印件，拟证明2016年2-3月1-8号楼的业主只要交清款项开具足额发票的都可以去办理不动产权证书；5.《房屋土地面积分摊表》复印件，拟证明在2016年7月1日起至2017年7月20日止，因政府政策变动，暂不能办理不动产证。 本院认为，对双方当事人无异议的证据，即原告提供的证据1.2.3.4予以确认，对被告提供的证据，因原告对证据的真实性没有异议，仅对证据的证明对象存在异议，本院对被告提供的证据予以采信。对于证明证据的内容或证明对象，本院在下文予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月10日，被告永利公司取得了案涉房屋的预售商品房许可证。2013年9月22日，原告黄巧红作为买受人，与被告永利公司作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定黄巧红以305918元向永利公司购买位于广西藤县（建筑面积109.19㎡，套内建筑面积88.27㎡），双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、商品房交付期限及交付条件、违约责任以及合同登记备案、预告登记和产权登记等均作了约定。合同订立后，被告永利公司先后于2014年8月14日出具两张购房款金额分别为25918元和200000元的《销售不动产统一发票（自开）》、2016年6月8日出具一张金额为80000元的《广西增值税普通发票》给原告收执。2014年4月11日，被告将案涉房屋交付给原告使用。2016年1月27日被告永利公司取得藤县藤州镇河东区碧水阁小区8号楼的房产证。2018年1月18日，原告办理该房屋的产权证书［证号：桂（2018）藤县不动产权第0000167号］确定房屋建筑面积为107.19㎡。2018年7月3日，原告因退还多交的房款等问题与被告协商处理不成，遂起诉至本院，请求法院判令被告向原告支付相应的逾期协助办证违约金及退还多收购房款。 本院认为，综合本案的事实和证据，双方当事人的焦点为：1.被告是否多收购房款；2.被告应否向原告支付违约金；3.本案是否已过诉讼时效。 1.关于被告是否多收购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按约定处理……”的规定，原告黄巧红、被告永利公司在合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”现原告取得的不动产权证书登记的实测建筑面积为107.19㎡，原、被告双方在合同约定的商品房建筑面积为109.19㎡，房款总价为305918元。产权登记面积比合同约定的面积少2㎡，面积误差比在3%以内，按双方合同约定的单价每平方米2801.7元，多收购房款5603.4元，故被告应退还多收的购房款5603.4元给原告。被告辩称装修后造成的测量误差，不属于设计或人为的虚增面积，且原告的套内建筑面积没有减少，不影响原告的使用，原告因此要求退回多少房款没有事实根据，但双方案涉房屋的产权登记面积误差比小于3%，根据合同第五条的约定，被告应将面积误差部分的房价款退还给原告，故本院对被告该主张不予采纳。 2.关于被告应否向原告支付违约金问题。根据《房屋登记办法》第三十三条、《不动产登记暂行条例》第十六条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，办理房屋所有权转移登记，申请人必须向权属登记机关提供相关税费凭证及其他必要材料，现被告于2016年1月27日才取得所涉商品房所在小区的8号楼的房屋产权总证，2016年6月8日，才开具可办理产权证照的金额为80000元的《广西增值税普通发票》给原告，导致原告于2018年1月18日才取得案涉房屋的不动产权证，不符合双方在合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用（建筑工程经验收合格方可交付使用……）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。”的约定，已构成违约。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人未能取得商品房权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告永利公司应承担违约责任。同时，根据合同第十五条第4款：“如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”的约定，原告要求从交付商品房使用后满180日（即2014年10月11日）起按照合同约定每日向买受人支付50元的标准计算违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。但被告于2016年6月8日为原告出具可办理产权证照的金额为80000元的《广西增值税普通发票》时即视为被告已按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，故违约金的计算时间应为2014年10月11日起至2016年6月8日止共计606天，即被告永利公司应向原告支付违约金为50元×606＝30300元，本院对原告超出该部分的违约金不予支持。被告永利公司辩称被告早已经完成房屋产权的初始登记的义务，在原告没有提供证据证实属于被告的原因导致不能办证的情况下，原告要求被告支付违约金没有事实根据和法律依据，且违约金过高，不同意支付给原告的主张，与本院查明的事实不符，故不予采纳。 3.关于本案是否已过诉讼时效问题。被告永利公司主张原告至今才向法院提起诉讼已经超过了三年诉讼时效。本院认为被告交付房屋给原告使用后，被告一直没有协助原告办理不动产权登记手续，原告也一直向被告主张要求协助出具发票及协助办理不动产登记，故本院认为原告的诉讼请求未超过法定诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十八条第一款，《房产登记办法》第三十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，判决如下： 一、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄巧红退还购房款5603.4元； 二、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄巧红支付违约金30300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费1434元（原告已预交），由被告藤县永利投资有限公司负担788元，原告黄巧红负担646元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄深功 审 判 员  蒙德彪 人民陪审员  覃伟雄 二〇一八年十一月二十四日 法官 助理  刘晓婷 书 记 员  苏姿静 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《房屋登记办法》 第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《不动产登记暂行条例》 第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。 《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料： （一）不动产权属证书或者土地权属来源材料； （二）建设工程符合规划的材料； （三）房屋已经竣工的材料； （四）房地产调查或者测绘报告； （五）相关税费缴纳凭证； （六）其他必要材料。