包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2380号   上诉人（原审原告）：王剑锋，男，1974年8月8日出生，现住包头市。   委托诉讼代理人：白林，内蒙古弘森律师事务所律师。   委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：石利英，女，1969年7月26日出生，现住包头市。   委托诉讼代理人：郝振明，内蒙古钢苑律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王宝翠，内蒙古钢苑律师事务所律师。   上诉人王剑锋与被上诉人石利英因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1263号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   王剑锋上诉请求：1、请求依法撤销包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1263号民事判决书。2、判令被上诉人向上诉人返还定金20000元并给付违约金110000元（房屋总价款的10%）并承担中介费16500元。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实存在错误。1、原审法院的认定与查明事实相互矛盾，忽略了上诉人于2018年3月13日给付第一笔购房款20000元的事实，上诉人按照约定巳先履行义务，后家里家外房地产经纪有限公司于2018年4月12日、2018年5月10日两次与被上诉人及上诉人约定在恒大华府售楼部办理过户更名并支付合同约定的第二笔房款，上诉人与家里家外房地产经纪有限公司员工都到约定地点的情况下，被上诉人以种种理由推脱不肯配合到约定地点继续履行合同且不配合办理过户更名手续的行为已经构成严重违约，而原审法院忽略了上述事实、断章取义，草率的下迖明显与客观事实相违背的判决。2、上诉人要求被上诉人返还定金并承担违约金具有事实依据和法律依据。依据《房屋买卖（置换〉合同》第六条第4款约定：如甲乙双方任何一方违约，则由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的作为违约金，本案中上诉人巳经向被上诉人给付20000元定金，同时合同约定房屋价格为110万元，被上诉人在合同履行期间，多次变更合同内容，导致合同内容不能实现，应当承担违约责任。依据《合同法》第116条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”及根据二手房屋交易惯例：分期付款购买房屋的，买方在付清首笔购房款后，卖方即有义务在买卖双方及中介机构的三方见证下协助买方为买方办理房屋过户更名手续，被上诉人在上诉人先给付完第一笔购房款20000元后不配合办理房屋过户更名手续的行为已经构成严重违约，应承担违约责任并给付中介费16500元，而原审法院却忽略该事实，错误的下达该判决，侵害了上诉人的利益，且于法无据。3、在本案一审期间，证人证言表明：被上诉人在履行合同期间，多次存在变更合同内容的行为，导致合同内容无法实现，而原审法院对该证人证言内容的真实性及证明目的未予以说明，也未采纳，盲目的下迖判决书，严重与客观事实不符。4、现上诉人有新的证据足以推翻原审判决。在原审庭审中，上诉人为查清本案事实，提出新的证人出庭请求，但原审法院未予准许，而该证人证言对本案的事实认定有至关重要的作用，足以认定被上诉人在履行合同的过程中办理房屋过户更名手续中存在违约行为，故上诉人认为原审法院的认定无事实和法律依据。二、原审法院判决存在适用法律错误。1、《合同法》第一百一十二条规定“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”，在本案中，被上诉人多次变更合同内容使订立合同的根本目的无法实现，构成根本违约，应承担违约责任，而原审法院却忽略上述法律规定，错误的下达判决，于法无据。2、《民事诉讼法》第一百二十五条：“当事人在法庭上可以提出新的证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条：“当事人在一审程序中提供新的证据的，应当在一审开庭前或者开庭审理时提出”的规定，上诉人在本案审理期间，提出新证人出庭的请求，而原审法院未予允许，导致本案事实未查清，不仅剥夺了上诉人的合法权利，同时也侵害了上诉人的合法权益，且原审判决无任何法律依据。综上所述，上诉人认为原审法院存在事实认定及法律适用错误，错误的下达该判决，给上诉人造成很大的经济损失，故上诉人上诉致贵院，依法改判。   石利英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   王剑锋向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令被告向原告返还定金20000元并给付违约金110000元（房屋总价款的10%）；3、判令被告承担《房屋买卖（置换）合同》中介费16500元；4、本案诉讼费用由被告承担。   一审法院经审理认定事实：2018年3月13日，原告王剑锋和被告石利英以及内蒙古家里家外房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告自愿将自己名下位于包头市××区的房屋以110万元卖给原告，并约定该房屋全款110万元分三次支付：2018年3月13日原告给被告支付定金2万元整，网签合同第一次更名时原告需支付房款50万元整，剩余房款58万元整待房管局退网签合同时一次性支付给被告。2018年3月13日，原告向被告支付了2万元定金，2018年3月23日原告向内蒙古家里家外房地产经纪有限公司支付了中介费16500元。上述事实，有《房屋买卖（置换）合同》、定金收条、中介费收据、证人证言等在案证实。   原审法院审理认为，原、被告及内蒙古家里家外房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政性强制法规的规定，是合法有效的。原告诉请解除合同，被告同意解除，本院支持原、被告解除房屋买卖合同。在合同履行过程中，原、被告双方发生了争议：原告认为，被告应该先更名，然后原告付房款50万元，被告则认为应该是原告先付款，然后更名。出现此种分歧情形，本院认为，首先依据双方的合同约定，合同中仅约定“第一次更名时原告需支付房款50万元整”，那么第一次更名时的时间节点是哪里？是先付款还是先更名？属于约定不明。因为《房屋买卖（置换）合同》约定不明，导致合同最终无法履行，进而引发纠纷，对此，原、被告双方均有责任，故被告收取的原告20000元定金，应予以返还原告。关于原告主张的违约金110000元，因合同并未实际履行，所以不存在实际成交价，且双方均有过错，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于中介费16500元，系第三方内蒙古家里家外房地产经纪有限公司收取，原告可以另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告王剑锋与被告石利英签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告石利英返还原告王剑锋定金20000元；三、驳回原告王剑锋的其他诉讼请求。案件受理费3230元，减半收取1615元，由原告王剑锋承担807元，由被告石利英承担808元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人王剑锋与被上诉人石利英及内蒙古家里家外房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的规定，属于有效协议。虽然上诉人王剑锋按照该协议约定交付了被上诉人石利英定金20000元，但是双方在该协议履行中，被上诉人石利英应该先更名，然后上诉人王剑锋付房款50万元，还是上诉人王剑锋先付房款50万元，然后被上诉人石利英在更名双方产生争议，导致三方协议无法履行。签订合同的目的就是约束合同当事人在履行合同中的行为，同时合同当事人的权利和义务也是相对等的，只有履行义务才能享有权利，而本案上诉人王剑锋与被上诉人石利英应当谁先履行义务，双方并未约定，且上诉人王剑锋在一、二审诉讼中也未提供证据加以证明。故上诉人王剑锋的上诉请求，本院不予支持。   综上所述，上诉人王剑锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3230元，由上诉人王剑锋承担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一八年十二月四日   书记员 于 雁