8 贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0525民初3077号 原告：陈某军，男，1978年4月3日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 原告：王某飞，女，1984年12月28日出生，汉族，住址同上。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。 原告陈某军、王某飞与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，适用简易程序于同年11月15日公开开庭进行了审理。原告陈某军、被告新鼎公司委托诉讼代理人何正斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈某军、王某飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金47934.4元(以购房款721904元为基数，以日万分之二为利率，从2015年12月31日起计算至2016年11月28日止)；2、请求判令被告向两原告交付商品房转移登记的有关文书；3、请求判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登相关文书的逾期违约金，违约金以购房款721904元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日起计算被告实际交付相关文书之日止（暂计算止至立案之日为131025.5元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：我因向被告购买位于纳雍新鼎大商汇的商铺，于2015年7月31日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买B1栋一层1-32号房，总价为721904元，该合同约定被告于2015年12月31日之前交房，并于2016年12月31日之前交付商品房转移登记的有关文书。我已经在约定的期限内向被告支付了全部价款，交房时间到期后，我多次口头催促被告交房，被告于2016年11月28日才交付房屋，至今仍未交付商品房转移登记的有关文书；按《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条第三款第二项的约定，被告逾期交房和交付商品房转移登记有关文书的行为构成了违约，应根据合同向我支付违约金。 被告新鼎公司辩称,首先我公司确与原告签订了《商品房买卖合同》，但我公司已经于2015年12月25日通知原告来接房，是因为原告的原因没有接房，我公司不存在逾期交房的行为，不应承担违约责任，即便我公司违约，该违约金的约定也明显过高，应当以交房时的同等地段的房屋租金来计算损失；其次，因为房产管理部门机构改革，政策调整，原本由纳雍县房产事业局负责办理的相关办证业务被全部转移到新成立的纳雍县不动产登记中心，因此导致我公司未能完成相关手续办理，该情况是我公司在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于合同法规定的不可抗力，我公司应当依法免责；另外，原告也实际使用了涉案的房屋，逾期办证并没有产生相应的实际损失，合同约定的违约金也远远高于其实际损失。 原被告有争议的证据，被告提交的证据1、贵州省建设工程竣工验收备案表1份，用以证明原告购买的B8-1栋商铺经相关部门验收合格，符合交房条件；证据2、会客笔记一份用以证明被告于2015年12月25日向原告通知交房；原告质证认为备案表与本案争议无关，商品房竣工验收并证明商品房达到交房条件；会客笔记达不到被告证明目的，被告通知交房时商品房达不到交房条件。本院认为，贵州省建设工程竣工验收备案表具备证据“三性”特征，予以采信，但因商品房买卖合同中约定的交付条件具有相对独立性，该商品房通过相关部门验收合格，只能说明商品房本身的土建工程部分经验收合格，不能代表该商品房符合合同约定的交付条件，因此，该证据达不到被告证明商品房已符合交付条件的目的；会客笔记系被告公司员工自行记录，不具备证据真实性，不予采信。 本案经审理认定事实如下：2015年7月31日，原告陈某军、王某飞与被告纳雍县新鼎房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第B1栋1层1-32号房，建筑面积为41.65平方米，套内建筑面积41.16平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米17538.97元，总价为721904.元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十四条第三款约定，出卖人在交房前通过电话、短信、邮件方式通知买受人房屋交付等事宜，买受人接到通知后，交房之日起15日内未提出书面异议的，视为该商品房已经完成交付。第二十二条第三款第一项约定，出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移的登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2014年8月24日至28日期间分四次共计向被告支付首付款451904元，并于2015年8月19日向中国工商银行按揭27万元向被告支付了商铺尾款。原、被告于2016年11月26日办理交房手续，被告至今未向原告交付商品房转移登记有关文书。 上述事实有原被告陈述，原告提交的《商品房买卖合同》1份、商铺入伙验收表1份、新鼎公司收款收据5份、《个人购房借款/担保合同》1份、证人陈某证言、证人陈某军证言，经庭审质证在卷予以佐证。 本案争议的焦点为：1、被告是否构成逾期交房，若逾期，逾期时间及违约金金额应当如何认定；2、被告逾期交付商品房转移登记有关文书是否违约，被告是否应当继续履行交付商品房转移登记的相关文书的合同义务并承担违约责任。 关于本案被告是否构成逾期交房的问题，违约期限应如何认定的问题。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是依法成立并生效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。根据民事诉讼中“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，本案中，被告以合同达到交付条件且公司员工在合同履行期内已通知原告交房未违约进行抗辩，但被告并未提交的证据不足以证明涉案商品房达到交付条件，故被告的抗辩理由不成立；二原告自认被告确实于2015年12月25日电话告知其来接房，但因商品房水电不通未达到交房条件而拒不接收商品房，二原告申请的两位证人均证实被告公司大商汇的水管于2016年8月份才开始安装，故二原告主张被告逾期交房理由成立，被告构成逾期交房构成违约，应当承担违约责任。根据本案查明事实，原被告于2016年11月26日实际办理交房手续，因此，被告违约责任的负担期限应当从2016年1月1日起计算至2016年11月26日止。 关于违约金的数额应如何确定的问题。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，结合本院依职权调取的该地段商铺租赁情况笔录，兼顾原告购买的B1栋商铺平方面积及实际损失、预期利益，酌情认定原告商铺租金为两个门面租金共18000元/年。原告所主张的违约金47934.4元(以购房款721904元为基数，以日万分之二为利率，从2015年12月31日起计算至2016年11月28日止)确过高于造成租金损失的30%，应予调整，违约金计算标准应调整为18000元/年的130%，即调整为：18000元/年×130%=23400元/年，2015年12月31日之次月至2016年11月期间11个月违约金计算为21450元。原告主张超出上述金额及违约期限的部分不予支持。 关于二原告要求被告向其交付该商品房转移登记所需的有关文书的请求，经了解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合规定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，该商品房转移登记所需的有关文书需行政管理范围内进行行政许可方可实现，被告客观上无法提供该商品房转移登记所需的有关文书，该履行行为属于事实上不能履行的情形，原告的该项诉求本院依法不予支持。 关于二原告主张要求被告支付其逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金的诉求，结合本案事实，被告确存在逾期向原告交付该商品房转移登记所需的有关文书的违约行为，应当根据双方约定的违约条款承担违约责任，即被告向原告支付违约金,违约金以购房款721904元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日次日起计算至被告实际交付相关文书之日止，对原告的该诉求予以支持。即对原告提出的违约金以购房款721904元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日起计算被告实际交付相关文书之日止的诉求，应予以支持。被告庭审中提出因政府职能部门改革造成的不可抗力导致违约的抗辩，并未提交证据证明，对该抗辩理由不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈某军、王某飞支付逾期交房违约金21450元； 二、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈某军、王某飞支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，约金以购房款721904元为基数，以日利率万分之三，从2016年12月31日次日起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交付之日止； 三、驳回原告陈某军、王某飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3880元，适用简易程序审理减半收取1940元，由原告陈某军、王某飞负担134元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1806元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  朱青青 二〇一八年十二月三十一日 书记员  朱 婵