河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终1179号上诉人（原审被告、申请执行人）：孟祥恒，男，1982年4月12日出生，汉族，现住河北省故城县。被上诉人（原审原告、案外人）：高磊，男，1977年4月1日出生，汉族，现住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：顾立新，山东九达律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：山东德正置业有限公司，住所地山东省德州市经济开发区天衢路以南金地家园1号楼1-2层。法定代表人：李勇，总经理。原审第三人（被执行人）：李勇，男，1969年1月1日出生，汉族，现住山东省夏津县城区。原审第三人（被执行人）：乜晓宇，女，1983年11月6日出生，汉族，现住山东省德州市德城区。上诉人孟祥恒因与被上诉人高磊、原审第三人山东德正置业有限公司（以下简称德正公司）、李勇、乜晓宇案外人执行异议之诉一案，不服河北省衡水市中级人民法院（以下简称衡水中院）（2016）冀11民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孟祥恒的上诉请求：1、撤销衡水中院（2016）冀11民初43号民事判决；2、驳回高磊的诉讼请求；3、判决继续执行涉案的德正公司名下德正国际商务港写字楼101号房产。事实和理由：一、高磊与德正公司签订的购买德正国际商务港101号商品房合同，备案登记性质是商品房买卖合同备案，涉案的101房产现仍登记在德正公司名下，因此依据《物权法》第十四条、第二十条，该合同备案不产生物权效力。高磊享有的仅仅是一般的债权，而不是物权。二、一审判决也认定了高磊并未在查封时实际占有，涉案的房产不是住宅，没有办理变更登记等。既然如此高磊就不享有涉案101房产的物权，就不具有排除执行的权利。一审以“高磊领取了钥匙，认定为实际占有，如继续执行不利于交易安全”为由判决停止执行是错误的。一审法院执行查封时没有交付钥匙，在高磊提出执行异议时也没有提交付了钥匙，即使开庭时交付了钥匙是在法院执行查封之后交付的，是违法的，且仅交付钥匙不是占有房屋的标准，是对抗法院查封、设置障碍的一种违法行为。即使合法占有，因没有办理产权登记，依法不能对抗法院执行。关于交易安全问题，如果不按《物权法》的规定办理物权登记才是根本的交易安全问题，一审判决如此认为显然与法相悖。三、高磊购买的商务港101号房产是门市楼，具有极高的商业价值，购买价格是4000余元，而位置远不及101号房产的二、三楼购买价13000余元，相差3倍，如此怪异现象足以反映出高磊与德正公司签定的购买合同是虚假的。四、最高人民法院（2018）最高法民申350号裁定书、（2017）最高法民终601号判决书等权威裁判都认为商品房买卖合同备案不能对抗法院执行，而一审判决与最高人民法院权威判决观点不符。被上诉人高磊辩称，高磊享有足以排除执行的权利，证据是在原审法院提交的房屋买卖合同，该合同已经登记备案，提交了付款六百万元的凭证，已经支付了全部款项，在一审第二次开庭前，已经取得了房屋钥匙，现在正在装修。法律依据方面，符合一审法院判决书中所引的法律规定，符合排除执行的法律规定，人民法院不应当予以执行。（2013）衡民三初字第19号判决书判决德正公司对孟祥恒有15套抵押的房产，人民法院应当对享有抵押权的房产进行执行。执行法院还查封了德正公司的其它59套房产，但是全部予以解封，执行法院的执行程序错误。原审第三人德正公司、李勇、乜晓宇未答辩。高磊向一审法院提出诉讼请求：1.确认高磊对德正商务港写字楼101号拥有所有权；2.撤销（2016）冀11执异146号执行裁定及（2013）衡执字第33号预拍卖公告，终止对德正商务港写字楼101号的执行，并解除查封。衡水中院查明，2013年6月21日，高磊与德正公司签订《德州市商品房买卖合同》一份，约定高磊购买德正公司开发建设的德正国际商务港办公楼1单元1层101号，建筑面积1293.22平方米，单价每平方米4639.58元，总金额600万元。2013年6月24日，德正公司将该份商品房买卖合同在德州市房产管理中心备案登记。同日，高磊将全部购房款600万元汇入德正公司财务人员账户，德正公司为高磊出具收据。孟祥恒与德正公司、李勇、乜晓宇借款合同纠纷一案，衡水中院于2013年7月24日作出（2013）衡民三初字第19号民事判决书，判令德正公司于判决生效之日起五日内偿还孟祥恒借款本金450万元及利息，如到期不能偿还，德正公司以其开发的德正国际商务港写字楼601、1103、1104、1109、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1802共计十五套房产处置后所得价款优先偿还上述本息。李勇、乜晓宇以其个人全部财产对财产担保不足部分承担连带偿还责任。衡水中院（2013）衡民三初字第19号民事判决生效后，孟祥恒申请强制执行。因衡水中院（2013）衡民三初字第19号民事判决书认定的抵押财产德正国际商务港写字楼15套房产已经被德正公司出售，2013年11月22日，衡水中院依据（2013）衡执字第33号民事裁定书，查封了包括101号房产在内的德正国际商务港写字楼58套房产。衡水中院对查封的其他房产已经解除查封，对本案争议的101号继续查封，并于2015年9月29日向山东省德州市房产管理中心出具了继续查封的协助执行通知书。2016年3月23日，衡水中院发出预拍卖公告，拟对德正国际商务港写字楼101号房产进行拍卖，高磊于2016年3月27日向衡水中院提出执行异议，要求停止对该房产的执行。衡水中院于2016年3月30日作出（2016）冀11执异146号民事裁定书，驳回高磊提出的执行异议。高磊于2016年4月12日提起本案诉讼。另查明，德州美诚达仁投资置业有限公司（以下简称美诚达仁公司）以德正公司与高磊签订的《商品房买卖合同》系德正公司以明显不合理的低价转让资产为由，向山东省德州市中级人民法院提起诉讼，要求撤销德正公司与高磊签订的《德州市商品房买卖合同》。山东省德州市中级人民法院经审理认为，德正公司与高磊签订的《德州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，高磊已经支付全部购房款，且已经在房产管理部门备案，美诚达仁公司没有证据证明德正公司以不合理的低价转让财产，也没有证据证明高磊明知。山东省德州市中级人民法院于2015年9月29日作出（2014）德中商初字第39号民事判决，驳回了美诚达仁公司的诉讼请求。美诚达仁公司不服，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院经审理认为，美诚达仁公司关于德正公司向高磊转让房屋价格属于明显不合理低价的主张证据不足，且根据查明的案情，该转让价格也并非明显不合理的低价。山东省高级人民法院于2016年12月12日作出（2016）鲁民终337号民事判决，驳回美诚达仁公司上诉，维持一审判决。再查明，德正国际商务港写字楼目前已经建设完成，高磊已经领取了案涉房产的钥匙。衡水中院认为，本案争议焦点为：高磊是否对本案所涉德正国际商务港写字楼101号房产拥有所有权，是否享有足以阻却人民法院对该房产强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部借款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，高磊与德正公司签订《德州市商品房买卖合同》并在房管部门备案以及交纳全部房款均在衡水中院查封之前，虽然衡水中院查封时尚未办理产权登记手续，且并未实际占有该房产，但原因在于德正国际商务港写字楼尚未竣工验收，高磊对此没有过错。高磊购买的房产虽然不是住宅，但上述司法解释的目的在于保护无过错的购房人，对无过错购房人的物权期待权给予优于普通债权的权利保护层级。开庭审理时，高磊已经领取了案涉房产的钥匙，实际占有了案涉房产。如果对案涉房产继续执行，不利于维护交易安全。至于高磊要求确认其对德正国际商务港写字楼101号房产拥有所有权的诉讼请求，因不动产物权的取得的公示方式为登记，自记载于不动产登记簿时，当事人取得不动产物权的所有权。案涉房产尚未变更登记在高磊名下，对要求确认其对德正国际商务港写字楼101号房产拥有所有权的诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，衡水中院作出（2016）冀11民初43号民事判决，一、停止执行山东德正置业有限公司开发的德正国际商务港写字楼1层101号房产的执行；二、驳回高磊其他诉讼请求；案件受理费53800元，由孟祥恒负担。本院对衡水中院查明的事实予以确认。另查明，德正公司于2011年7月11日取得德正国际商务港项目商品房预售许可证，该证载明规划用途为商务办公。经询问被上诉人高磊委托诉讼代理人，其称德正公司于衡水中院第二次开庭前向高磊交付的案涉房产的钥匙。本院认为，本案争执焦点为高磊对德正国际商务港写字楼101号房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的主张实体权利，只要提交的证据能够同时满足该条规定的四个条件才能排除对案涉财产的强制执行。本案中，高磊所举证据能够证明其与德正公司在衡水中院查封案涉房产之前签订了案涉房产《德州市商品房买卖合同》并在房管部门备案以及交纳全部房款，但在衡水中院查封案涉房产之前高磊没有合法占有案涉房产，因此高磊关于排除对案涉德正国际商务港写字楼101号房产强制执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。高磊主张其排除对案涉房产强制执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，高磊购买的德正国际商务港写字楼101号房产规划用途为商务办公，而非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权的保护条件；且高磊与德正公司签订《德州市商品房买卖合同》在房管部门办理的是备案手续而非物权预告登记，不具有物权预告效力，故本院对高磊上述主张不予支持。综上，衡水中院（2016）冀11民初43号民事判决停止对山东德正置业有限公司开发的德正国际商务港写字楼1层101号房产的执行，属适用法律不当，应予撤销，改判驳回高磊的诉讼请求。孟祥恒上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省衡水市中级人民法院（2016）冀11民初43号民事判决；二、驳回高磊的诉讼请求。一审案件受理费53800元，二审案件受理费53800元，均由高磊负担。本判决为终审判决。审判长  赵向鸿审判员  刘顺林审判员  解占林二〇一八年十二月二十九日书记员  昝卫霞