四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川18民终958号 上诉人（原审被告）：杨加琼，女，1967年12月7日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人（原审被告）：杨加洪，男，1972年2月18日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人（原审被告）：杨加玲，女，1974年3月23日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人（原审被告）：杨加兵，男，1970年1月15日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人（原审被告）：杨加贵，男，1961年5月7日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 共同委托诉讼代理人：张雅刚，雅安市雨城区河北法律服务所法律工作者。 共同委托诉讼代理人：伍建中，男，汉族，1955年8月20日出生，住四川省雅安市雨城区。 被上诉人（原审原告）：李银勇，男，1974年6月28日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（原审原告）：黄和军，男，1965年8月20日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 共同委托诉讼代理人：唐艳，四川中虹律师事务所律师。 上诉人杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵因与被上诉人李银勇、黄和军房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2018）川1802民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵上诉请求：1.依法撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判。2.二审诉讼费由李银勇、黄和军负担。事实和理由：1.一审认定事实不清，混淆了不同的法律关系，11万元系租金，不应认定为定金。2.一审中剥夺了当事人杨加贵的合法权益，存在程序违法。 李银勇、黄和军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李银勇、黄和军向一审法院起诉请求：1．解除双方于2016年9月17日签订的《租赁合同》；2．杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵双倍返还定金22万元；3．一审案件受理费由杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵负担。 一审法院审理查明：杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵原系位于雅安市雨城区房屋共同共有人。李银勇与黄和军系合伙关系。2016年9月17日，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵作为甲方，与作为乙方的李银勇、黄和军签订《租赁合同》。合同约定（摘要）：“甲方将坐落在雅安市草坝镇正街4号约800平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限为10年，自2016年11月17日起将此房屋交付给乙方使用至2026年11月17日止。双方议定每年租金人民币20万元（大写贰拾万元整），先付后用，每年一交，到期前一个月付清下一年房租。前五年租金每年为贰拾万元，后五年租金每年为贰拾伍万元。甲方如有产权不清或有纠纷致使乙方不能正常经营，甲方负责退回租金并赔偿乙方损失。甲方必须提供房屋证件等以便乙方办理经营所需的相关手续”。 杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵拟对坐落在雅安市草坝镇正街4号的共有房屋进行原基改建，遂向政府主管部门提出申请。2017年1月5日，四川雅安经济开发区管理委员会对四川省雅安市雨城区草坝镇人民政府作出雅经开函［2017］3号《关于对的复函》。复函载明：“为解决群众近期住房困难并兼顾经开区未来拆迁成本，原则同意杨加琼等五人共有房屋原址、原规模新建”。 2017年3月21日，杨加兵、杨加玲、杨加洪作为甲方，与作为乙方的李银勇签订《协议》。协议约定（摘要）：“经双方协议甲方将坐落在雅安市雨城区草坝镇正街4号约800平方米的房屋打造成框架式交给乙方自经营。1．甲方必须在2017年6月10日之前把房屋建好交给乙方使用；2．乙方补贴给甲方建房费用共计壹拾伍万元。3．甲方如果没按规定时间把房屋交给乙方，乙方只付补贴款壹拾万元，扣下伍万元。4．甲方如果在2017年6月底还没有把房屋交给李银勇、黄和军，甲方无条件退还定金和损失”。 《租赁合同》签订后，李银勇、黄和军已分三次陆续向五杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵付款共计11万元。杨加兵、杨加玲、杨加洪于2017年3月21日向李银勇、黄和军出具收条一张。收条载明：今收到李银勇雅安市草坝镇正街4号约800平方米的租房定金壹拾壹万元整（110,000元）。 杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵将原有房屋拆除后，开始进行重建。后因杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵未按双方在补充协议中约定时间建好房屋交付李银勇、黄和军，双方经多次电话协商，但未就租赁合同的继续履行达成一致意见。2017年7月4日，杨加玲在与李银勇的手机通话过程中谈及案涉房屋未封顶。截至本案法庭辩论结束时，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵仍未取得新建房屋的权属证书，亦未曾将房屋交付李银勇、黄和军使用。李银勇、黄和军要求返还定金未果，遂提起诉讼。 一审庭审过程中，经一审法庭询问，杨加贵、杨加琼、黄和军的特别授权代理人均追认了杨加兵、杨加玲、杨加洪与李银勇于2017年3月21日签订《协议》的行为，以及杨加兵、杨加玲、杨加洪向李银勇出具《收条》的行为。 一审法院认为，双方当事人于2016年9月17日签订的《租赁合同》，以及双方于2017年3月21日补充签订的《协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点有：1．杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵是否在约定期限内建成房屋并通知李银勇、黄和军收房；2．李银勇、黄和军是否有权解除双方签订的租赁合同；3．杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵收取李银勇、黄和军的11万元是否为定金，以及杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵是否应当双倍返还。 关于杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵是否在约定期限内建成房屋并通知李银勇、黄和军交房。房屋出租人向承租人交付房屋系出租人应当履行的义务。出租人作为履行该义务的一方当事人负有举证证明已依约履行了建成房屋并通知收房的义务。本案中，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵提交的2017年7月4日杨加玲与李银勇的手机通话录音内容显示截至通话时案涉房屋未封顶。杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵提交的照片显示案涉房屋中建筑材料、设备等未清场，房屋仅有主体，未安装门窗。综上，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵提交的证据不能达到证明杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵已在双方约定期限内建成房屋并通知李银勇、黄和军收房的证明目的。杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵所举证据不足以证明其反驳主张的事实，应当由其承担举证不能的法律后果。综合一审当事人的陈述和经一审审查确认的证据，一审法院认定杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵未在双方约定期限内建成房屋，亦未在双方约定期限内通知李银勇、黄和军收房。 关于李银勇、黄和军是否有权解除租赁合同。双方于2016年9月17日，签订的《租赁合同》中约定：“甲方如有产权不清或有纠纷致使乙方不能正常经营，甲方负责退回租金并赔偿乙方损失。甲方必须提供房屋证件等以便乙方办理经营所需的相关手续。”截至本案法庭辩论终结时，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵未就重建后的案涉房屋取得不动产权利证书。双方在2017年3月21日签订的《协议》中约定：“甲方如果在2017年6月底还没有把房屋交给乙方，甲方无条件退还定金和损失。”杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵在2017年6月底前未建成并向李银勇、黄和军交付房屋，致使李银勇、黄和军不能达到其合同目的。综上，李银勇、黄和军有权行使解除权，对李银勇、黄和军关于解除双方于2016年9月17日签订的《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵收取李银勇、黄和军的11万元是否是定金，以及是否应当双倍返还。双方在2017年3月21日签订的《协议》中明确约定了退还定金的条件，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵收到了11万元，并在签订《协议》当天向李银勇、黄和军出具的收条上载明收到租房定金11万元。故根据日常生活经验，李银勇、黄和军提交的证据足以证明该11万元系双方约定的定金。杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵逾期未交付房屋的行为构成违约，符合双方约定退还定金的条件。但定金11万元超过了主合同《租赁合同》标的额20万元的20%，超出部分7万元应视为预付租金。因杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵未曾向李银勇、黄和军交付房屋，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵亦未举证证明李银勇、黄和军存在违约行为，故对李银勇、黄和军双倍返还定金的请求在符合法律规定的范围内予以支持。综上，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵应双倍返还李银勇、黄和军定金，并返还李银勇、黄和军预付租金，共计15万元（4万元×2＋7万元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、解除李银勇、黄和军与杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵于2016年9月17日签订的《租赁合同》；二、杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵于一审判决发生法律效力之日起十日内返还李银勇、黄和军定金8万元，租金7万元，共计15万元。一审案件受理费4,600元，减半收取计2,300元，由杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵负担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据. 二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审庭审中，双方当事人对于解除《租赁合同》已经达成一致意见,《租赁合同》合法解除。 关于解除《租赁合同》后的赔偿问题，本院认为，从2016年9月17日杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵与李银勇、黄和军签订的《租赁合同》、2017年3月21日杨加洪、杨加玲、杨加兵与李银勇补充签订的《协议》（杨加贵、杨加琼、黄和军一审庭审时予以追认）及2017年3月21日杨加洪、杨加玲、杨加兵向李银勇出具的《收条》（杨加贵、杨加琼、黄和军一审庭审时予以追认）综合来看，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵与李银勇、黄和军之间系租赁合同关系，一审证据显示，案涉房屋未封顶、房屋中建筑材料设备等未清场、主体未安装门窗等情况，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵出租的案涉房屋并未达到交付的条件，构成违约。李银勇、黄和军支付杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵的11万元系对双方及时全面履行租赁约定的定金担保，依据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，《租赁合同》标的额20万元的20%即4万元为双方的定金数额，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵应返还8万元给李银勇、黄和军，至于超出部分7万元的性质，视为预付租金由杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵退还李银勇、黄和军并无不当，故杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵共需支付李银勇、黄和军15万元。 综上所述，杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人杨加琼、杨加洪、杨加玲、杨加兵、杨加贵负担。 本判决为终审判决。 、 审判长 付 屹 审判员 汤 玉 审判员 陶明钢 二〇一八年十二月二十七日 书记员 赵 楷