广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0225民初1839号 原告：贾丽香，女，苗族，1980年3月23日出生，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：王庆斌，广西桂霖峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李时萱，广西桂霖峰律师事务所实习律师。 被告：广西融水润东投资置业有限责任公司，住所地广西融水苗族自治县融水镇民族路1号润东·融洲风情A区10栋104号。 法定代表人：邓益民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫昌福，广西双贺律师事务所。 原告贾丽香与被告广西融水润东投资置业有限责任公司（下称润东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理，依法适用简易程序于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告贾丽香的委托诉讼代理人王庆斌、被告润东公司的委托诉讼代理人莫昌福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾丽香向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告广西融水润东投资置业有限责任公司向原告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金17872.00元［违约金以323000.00元为基数，按年利率6%从2017年11月10日暂计至2018年10月08日（该期间共332天），之后的违约金按购房总价款年利率6%计算至被告全部提交资料报不动产登记机关备案之日止］；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年12月6日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：352502），合同约定原告向被告购买位于广西融水县●融洲风情（二期）第35栋2单元502号房，建筑面积109.30平方米，单价每平方米2955.17元，总金额323000.00元整。同时第八条约定，被告应当于2016年12月06日前将符合法律规定和合同约定的商品房交付原告使用；第十五条约定，被告应当在商品房交付原告使用后90个工作日内，向产权登记机关报送其提供的办理权属登记所需的材料以备案，如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告（买受人）不退房，被告（出卖人）按已付房款的0.05％向原告支付违约金。 因被告至今未向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的全部材料，已构成违约。由于合同中约定的被告违约责任明显偏低（被告按已付房款的0.1％支付违约金），极大损害了原告的合法权益。因此，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告请求法院判决被告按购房总价款年利率6%向原告支付违约金。 被告润东公司辩称： 原告的诉请没有事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示并不违反强制性规定，合同合法有效。合同第十五条约定了备案，但没有具体约定办证时间，应当按合同的约定确认被告是否违约以及按照约定支付违约金。另外合同约定的180日要剔除工作日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据一、《商品房买卖合同》复印件；二、《发票》复印件的真实性、合法性、关联性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告对原告提供的证据三：《办证资料交接表》复印件、原告申请法院到融水苗族自治县不动产登记中心调取的《查询结果》有异议。本院经审核认为：对于原告提供的证据三中《办证资料交接表》及《查询结果》具备真实性、合法性和关联性，且可以互相印证，均具有证明效力，本院依法予以采信。 原告对被告提供的证据《桂花苑23-28栋的接房承诺书》复印件、《紫荆苑29-35栋的接房承诺书》复印件的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为紫荆苑的承诺书只是证明了业主必须遵守“临时管理规约及住户手册”并不证明被告交房的具体时间。本院认为：被告向法庭提供的该组证据明确载明了被告交房的时间，并有业主签字确认接房，该组证据具备真实性、合法性和关联性，具有证明效力，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告于2016年12月6日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：352502），合同约定原告向被告购买位于广西融水县●融洲风情（二期）第35栋2单元502号房，建筑面积109.30平方米，单价每平方米2955.17元，总金额323000.00元整。合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告，被告于2017年9月21日将原告购买的商品房交付原告，同时《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付原告使用后90个工作日内，向产权登记机关报送其提供的办理权属登记所需的材料以备案。因被告未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致原告一直未能办理不动产权属证书。 另查明，截止2018年11月20日润东·融洲风情二期29-35栋未提交办理房屋首次登记总材料。（29-35栋差地籍调查表、总宗地图、坐标点，故视为为提交）。润东·融洲风情二期23-28栋提交首次登记的时间为：23栋于2017年8月4日提交,24栋于2017年10月30日提交、25栋于2017年6月30日提交、26栋于2017年7月28日提交、27栋于2017年8月24日提交、28栋于2017年8月16日提交。备注：先由房开先办理分户不动产权证书后，才可以办理转移登记分户不动产权证书。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于实际交房后90个工作日内办理房屋权属登记备案。因此，该90个工作日应当予以扣除，被告逾期办理备案登记的违约责任应从被告实际交房后的第90个工作日的次日起计算至被告向不动产登记中心提交首次办理备案登记材料之日止。依据查明的事实，被告实际交房的时间为2017年9月21日至原告诉请的2018年10月8日，被告未向不动产登记部门提交任何办理房屋首次登记备案材料。故被告逾期备案的时间应从2018年1月25日起算至2018年10月8日，被告逾期备案共256天。本案中因被告未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致原告一直未能办理不动产权属证书。因此，被告已构成违约。被告应承担逾期提交备案登记材料而导致原告无法按时取得产权证所造成的损失。现原告请求被告支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是被告逾期不提供的资料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的损失。故原告这一诉请合理合法，本院予以支持。 关于逾期提交备案登记材料的违约金适用问题，原告请求由于合同中约定的被告违约责任明显偏低（被告按已付房款的0.1％支付违约金），极大损害了原告的合法权益。因此原告请求法院判决被告按购房总价款年利率6%向原告支付违约金。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。故原告对于违约金的请求合理合法，本院予以支持。本案因为被告未按合同约定向不动产登记机关提交备案材料，导致原告在合同约定或者法定期限内未能取得房屋权属证书的，被告依法应承担违约责任。在原告就逾期办证导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可依法对逾期提交备案材料的违约金进行调整。本院综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，本院支持由润东公司按日以总房价款按照年利率6%向贾丽香支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。即总房款323000元×实际逾期天数256天×年利率6%＝13592.55元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 1、被告广西融水润东投资置业有限责任公司向原告贾丽香支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金13592.55元； 2、驳回原告其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费247元，减半收取124元（原告贾丽香已预交），由原告贾丽香负担24元，被告广西融水润东投资置业有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 黄  托 二〇一八年十二月十八日 书记员 欧阳静慧