北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初330号原告（执行案外人）：王星宇，男，1994年10月4日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。第三人：石翠鲜，女，1962年9月25日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。原告王星宇与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、石翠鲜案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告王星宇的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平，第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩，第三人石翠鲜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王星宇向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止对立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼507、508、5028、5029、5030号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对涉案房屋的查封；2.本案的案件受理费由李明晓承担。事实和理由：2013年12月27日立元房地产公司与石翠鲜签订《借款合同》，约定立元房地产公司向石翠鲜借款150万元。2014年7月5日，立元房地产公司与石翠鲜签订《房屋抵顶协议》，协议约定立元房地产公司用涉案房屋抵顶偿还所欠石翠鲜的借款本金及利息共计115万元。2014年7月6日，立元房地产公司经石翠鲜指示与王星宇签订5份《商品房买卖合同》。2016年10月20日，立元房地产公司再次与王星宇签订5份网上备案的《商品房买卖合同》，立元房地产公司为王星宇在内蒙古自治区呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）办理了网上房屋转让合同的签订及备案，并于2017年11月8日及10日向王星宇出具增值税普通发票。王星宇占有使用涉案房屋至今。北京市第二中级人民法院在执行（2016）京02民初197号民事判决书过程中，出具了（2018）京02执75号执行裁定书，于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。王星宇知悉情况后立即向本院提出案外人执行异议申请。本院于2018年9月29日作出（2018）京02执异502号执行裁定书，驳回了王星宇的异议请求，王星宇在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，王星宇的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，王星宇对涉案房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权，故提出本诉诉请。李明晓辩称，请求依法驳回王星宇的诉讼请求。事实和理由：第一，涉案房屋所附着的土地使用权已于2016年6月29日被查封，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物。故涉案房屋已于2016年6月29日被查封，并非王星宇所称的2018年4月。第二，涉案房屋登记在立元房地产公司名下，法院有权对其进行查封，而排除执行是例外规定，对是否能够排除执行应当依据《执行异议规定》第二十八条进行严格审查，不得随意扩大范围，该条所确定的四个条件必须同时满足。我国法律和司法解释均不允许通过第三方、中转、抵账的方式来排除执行。涉案房屋属于商业房，并非居住房，不应该排除执行。立元房地产公司、石翠鲜述称，同意王星宇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向本院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，本院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。王星宇向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）京02执异502号执行裁定书，驳回了王星宇的异议请求，故王星宇提起本案诉讼。对王星宇主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，本院对此认定并查明事实如下：王星宇系石翠鲜之子。2013年12月26日，石翠鲜通过其名下的中国农业银行股份有限公司呼和浩特新城支行账户向立元房地产公司转账150万元。次日，石翠鲜（出借人、甲方）与立元房地产公司（借款人、乙方）签订《借款合同》，约定有：1.乙方向甲方借款150万元，该款项已于2013年12月26日打入立元房地产公司，借款期限6个月，自2013年12月26日至2014年6月25日；2.借款利率为月利率2%等内容。2014年7月5日，立元房地产公司（甲方）与石翠鲜（乙方）签订《房屋抵顶协议》，约定：甲方与乙方于2013年12月27日签署的借款协议，向乙方借款本息合计168万元，因甲方现无现金偿还乙方本金及利息，甲方自愿以其所有的位于呼和浩特市海拉尔东路尚都综合楼5层507、508、5028、5029、5030号房屋，抵顶偿还所欠乙方的借款本金及利息共计115万元；抵顶房屋建筑面积共计382.99平方米，以房屋所有权证面积为准；乙方同意并认可甲方以上述房屋价款抵顶甲方向乙方相应的借款本金及利息，抵顶房屋总价与乙方借款及利息不足部分金额53万元作为乙方办理以上房屋所有证时所应缴纳的各类税费及面积差，上述金额剩余的由甲方于办理完成房屋所有权证书时一次性以现金形式还清；经双方商定，甲乙双方共同于2014年10月30日前完成房屋交接，交接完成后房屋所发生各类费用由乙方承担。王星宇提交其与立元房地产公司于2014年7月6日签订的5份《商品房买卖合同》，后双方又于2016年10月20日签订507、5028、5029、5030号房屋的《商品房买卖合同》及508号房屋的《商品房预售合同》，合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为王星宇。2016年10月20日所签的四份《商品房买卖合同》中还载明立元房地产公司应当在2016年10月20日之前向王星宇交付房屋。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案房屋王星宇的现房网上签约完成时间为2017年9月25日，故本院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2017年9月25日。2017年11月，立元房地产公司向王星宇开具五张增值税普通发票，金额共计1148970元，备注有涉案房屋房号及“已缴营业税未开票补开”。王星宇提交石翠鲜与案外人刘利军签订租赁期限自2017年2月1日起至2022年1月31日止的《租赁协议》，欲证明王星宇已经合法占有涉案房屋。鉴于上述证据均有原件，本院对上述证据的真实性予以确认。上述争议事实的证明力本院将在“本院认为”部分进行综合认定。本院认为，本案系王星宇提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人王星宇对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。王星宇对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与石翠鲜通过签订《房屋抵顶协议》约定以涉案房屋抵顶应当偿还石翠鲜的借款，双方达成以物抵债协议，该协议为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王星宇与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》于2017年9月25日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前。根据王星宇提交的《租赁协议》，至多可以认定王星宇在2017年2月已经占有涉案房屋。虽然王星宇并未直接向立元房地产公司支付过款项，但其系石翠鲜之子，并已经举证证明石翠鲜于2013年12月26日向立元房地产公司出借150万元，在石翠鲜与立元房地产公司签订《房屋抵顶协议》之后，由王星宇与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》符合常情，且立元房地产公司通过向王星宇开具增值税发票的方式对付款行为进行了确认。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。王星宇应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是王星宇仍然于2017年9月25日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得涉案房屋的物权登记。王星宇和立元房地产公司等均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。涉案《房屋抵顶协议》的签订日期为2014年7月5日，早于本院查封土地使用权的时间，但是王星宇、石翠鲜未举证证明其在涉案土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理涉案房屋的过户手续。王星宇现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，王星宇现有证据不足以证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益。其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回王星宇的诉讼请求。案件受理费70元，由王星宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 罗珊审 判 员 李丽审 判 员 王朔二〇一八年十二月二十八日法官助理 吴娇书 记 员 李雪