湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0303民初1976号原告：明旭芳，女，1976年1月13日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，被告：十堰天和房地产开发有限公司。住所地：十堰市汉江中路**。法定代表人：皮兴学，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾振宇，该公司业务经理。代理权限：特别授权代理。原告明旭芳诉被告十堰天和房地产开发有限公司（以下简称“天和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成由审判员彭剑担任审判长并主审，审判员蔡光义、人民陪审员袁秉国参加的合议庭于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告明旭芳、被告天和公司的委托诉讼代理人曾振宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明旭芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告天和公司履行购房合同办理房产证，安装暖气、热水并开具足额购房发票；二、判令被告天和公司支付违约金4500元，并返还维修基金4600元、燃气开通费2200元；三、本案诉讼费用由被告天和公司承担。事实及理由：原告明旭芳购买了被告天和公司开发的天和华府商品房，被告天和公司收取了燃气开通费、维修基金、房产证办证等费用后未开具足额购房发票，也未办理房产证及缴纳维修基金，构成严重违约。原告明旭芳为维护其合法权益，故诉至法院。被告天和公司辩称，被告天和公司待手续完善后就给原告明旭芳办理产权手续。维修基金是依法必须缴纳的，故不存在返还问题，燃气正在接通过程中。目前本公司欠缴税费，因此无法开具发票，也没有能力支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年12月27日，原、被告双方签订编号为“YS0083105”的《商品房预售合同》一份，约定原告明旭芳以总价款376646元的价格按揭贷款购买被告天和公司开发的“天和华府”1幢2-3-2号房屋，并约定燃气应当在交房后三个月内达到使用条件，且合同中约定，如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告明旭芳遂依约办理了银行按揭贷款并付清了首付房款，且向被告天和公司缴纳了维修基金4531.5元、契税7533元、燃气开通费2200元，被告天和公司亦将房屋交付给原告明旭芳装修入住，并办理了预告登记。现因被告天和公司至今未为原告明旭芳办理房产登记手续，故而成诉。另查明，因被告天和公司的房产备案手续不完善，上述房屋至今未办理产权登记手续，且燃气管道尚未接通。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告双方签订了《商品房预售合同》，意思表示真实，内容合法有效，原告明旭芳依约支付房款并装修入住，因此被告天和公司应当按合同约定接通燃气以达到使用条件，并依法协助办理房屋产权登记手续及开具足额发票，故对于原告明旭芳要求被告天和公司履行合同义务并退还燃气开通费、支付违约金的主张，本院予以支持，虽然原、被告双方在合同中约定了违约金的计算标准，但该标准明显低于实际损失，故对于原告明旭芳所主张的违约金数额，本院予以支持，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，被告天和公司只有协助交付具备办理产权证条件相关备案手续的附随义务，不具有批准发放权属证书的权利。对于原告明旭芳要求被告天和公司为其安装热水、暖气及退还维修基金的请求，因原、被告双方并未在合同中对热水、暖气进行具体约定，且缴纳维修基金系法定义务，故本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告十堰天和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告明旭芳办理十堰市张湾区花果街办新疆路61号天和华府1幢2-3-2号房屋的产权登记手续，并开具足额购房发票；二、被告十堰天和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告明旭芳燃气开通费2200元；三、被告十堰天和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告明旭芳违约金4500元；四、驳回原告明旭芳的其他诉讼请求。如果被告十堰天和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由被告十堰天和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决（或裁定、或调解书）发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  彭 剑审 判 员  蔡光义人民陪审员  袁秉国二〇一八年十二月十九日书 记 员  洪 凌附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第一款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。