-8- 贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0321民初3068号 原告：骆开发，男，1965年7月7日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 原告：陈兴书，女，1966年4月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 二原告共同委托诉讼代理人：杨明，贵州大智律师事务所律师。 被告：钟厚松，男，1997年9月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 被告：魏承琴，女，1977年11月23日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 二被告共同委托诉讼代理人：杜祥吉，播州区鸭溪法律服务所法律工作者。 第三人：钟永山，男，1978年5月3日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 原告骆开发、陈兴书诉被告钟厚松、魏承琴及第三人钟永山排除妨碍纠纷一案，本院于2018年4月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告骆开发、陈兴书及二原告共同委托代理人杨明，被告钟厚松、魏承琴及二被告共同委托代理人杜祥吉、第三人钟永山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告骆开发、陈兴书向本院提出诉讼请求：1、依法判决两被告停止侵占两原告位于播州区三岔镇××社区齐心组××街××57的临街门面，并赔偿从2018年3月25日起到停止侵占之日止的损失按每月10000.00元计算。事实及理由：2018年3月25日，两原告花费318000.00元向第三人钟永山购买位于播州区三岔镇××社区齐心组××街××号的临街门面一套。购买当日，第三人钟永山就将该房屋全部移交给原告骆开发和陈兴书，同时写有《房屋移交清单》。同日中午，被告魏承琴（系第三人钟永山的前妻）出面侵占两原告门面，被告钟厚松（第三人钟永山之子）将门面的门打坏，并将门锁换掉，将被告钟厚松的床安在房间内。事情发生后，两原告及其第三人钟永山多次找到被告讲理，被告还是继续侵占原告的门面，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求如上。 被告钟厚松、魏承琴辩称，1、涉案门面在第三人钟永山与被告魏承琴离婚协议中已经约定赠与钟厚松，该门面的所有权系被告钟厚松所有；2、涉案门面系不动产，不动产的物权的变更应当依法登记，未登记的不发生物权效力，即使原告与第三人之间签订合同有效，在未进行登记的情况下都不能发生物权效力；3、第三人钟永山对该门面不享有所有权，无权处置涉案房屋，即使涉案房屋已经移交，该房屋并未登记并不享有物权效力。 第三人钟永山辩称，涉案房屋系我所有，我与被告魏承琴离婚时是约定将涉案房屋赠与钟厚松，但离婚后我也在涉案房屋中办公，涉案房屋也是我在使用，后因为我公司经营不善差欠债务，便将涉案门面出售给原告，且已经将房屋移交给原告；现在涉案房屋的产权登记并没有变更，虽然没有产权证，但在相关登记机关能查到在我名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1、2008年因拉法基水泥厂建厂将第三人钟永山户内的房屋和耕地全部征用，经政府协调批准将位于遵义市××区三岔镇××社区××路的宅基地给第三人钟永山修建房屋。2010年，第三人钟永山与被告魏承琴在政府批准的宅基地上修建了两楼一底的房屋，占地面积约64.4平方米。2011年第三人钟永山、被告魏承琴向原遵义县三岔镇财政所缴纳基础设施公摊费10000.00元；2、被告钟厚松系第三人钟永山与被告魏承琴之子，2016年3月11日第三人钟永山与被告魏承琴在本院主持下调解离婚，由于调解时该房屋并无相应产权证明，故调解书中并未对涉案房屋进行分割，双方就房产问题自行签订《协议》一份，约定“一、双方婚后修建的位于三岔镇卫生路××楼××底，占地面积约65平方的房屋一栋，留任意两间骆科群居住，其余赠归子女钟厚婷所有；二、双方婚后修建的位于三岔镇××门面、××套住房，两个单间赠归子女钟厚松所有；三、遵义县欣韵装饰有限公司存续期间，钟永山有权使用位于三岔镇××门面及××房”，钟永山与魏承琴均在该协议上签字确认；3、2016年6月23日，遵义市城乡规划管理局应第三人钟永山申请，向其颁发涉案门面建设用地规划许可证；2016年7月13日，遵义市播州区人民政府下发播区宅批（2016）060号宅基地用地批复给被告钟永山，批准将位于三岔镇庆远社区齐心组耕地64.4平方米划拨给被告钟永山户作为宅基地，四至界限为：东抵：公用通道；南抵：与李治洪住房共墙；西抵：规划红线（人行通道）；北抵：祝小利住房。该地块即系涉案房屋建筑地。同年8月25日，播州区人民政府向第三人钟永山补颁涉案门面所在房屋的宅基地使用证；4、2018年3月，第三人钟永山准备出卖涉案房屋，并将出售广告张贴于房屋门上。原告骆开发、陈兴书见到出售广告后，于3月23日与第三人钟永山达成初步意见并向第三人钟永山支付购买房屋的定金10000.00元。2018年3月25日，第三人钟永山将涉案房屋出卖给原告骆开发、陈兴书，双方签订《房屋买卖协议（契约）》，该协议载明“甲方钟永山自愿将自己的临街门面一间出售给乙方骆开发、陈兴书，经甲、乙双方协商，达成以下协议：1、房屋价格人民币叁拾壹万捌仟元整（318000.00），需一次性付清；2、房屋面积平方是（60㎡）陆拾平方米位于红旗街西××号。前面临街、左面是李志洪、右面是祝小利、后面门面后另有两间小屋、然后上楼梯，以后后门为界。门内属乙方所有，门外是过道与邻居共用；3、房屋过户和办理房产证，一切相关手续由甲方提供，费用由乙方自理；4、空口无凭，特立此协议为证，甲、乙双方不得违约。如单方违约，需付给对方房屋价格的二倍违约金；5、本合同一式二份，乙方交清房款。双方签字后生效。甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力”，钟永山、骆开发、陈兴书均在此协议上签字确认，在场人何友宽、黄忠远、钟永厚、李志新、聂云、罗书昌、陈先伟在该协议上签字。为确定钟永山是否对该房屋享有所有权，原告要求钟永山通知其家人即被告魏承琴到场签字，但钟永山主张其与魏承琴已经离婚，并说明离婚后该房屋系自己一人所有并向原告提交了其与魏承琴离婚案件的民事调解书以及在调解离婚后遵义市播州区人民政府下发给钟永山本人的播区宅批（2016）060号宅基地用地批复，原告及其在场人在审查了钟永山提交的民事调解书以及用地批复后，决定签订《房屋买卖协议（契约）》。协议签订当日，原告陈兴书通过银行卡尾号为1216的银行账户向第三人钟永山的银行账户转款人民币308000.00元，钟永山、骆开发、陈兴书签订了《房屋移交清单》，第三人钟永山在同日将房屋交付给原告骆开发、陈兴书。同日下午，被告钟厚松、魏承琴知晓第三人钟永山买卖房屋一事后，将涉案门面的门锁破坏，闯入涉案房屋将钟厚松的床安置在门面内，并将门锁换掉。直至庭审之日，涉案门面的钥匙仍被被告钟厚松、魏承琴持有。后双方调解未果，原告遂诉至本院请求如上；5、被告钟厚松曾于2018年5月31日向本院起诉请求确认钟永山与骆开发、陈兴书于2018年3月25日签订的《房屋买卖协议》无效，本院于2018年8月29日作出（2018）黔0321民初4037号民事判决驳回了钟厚松的诉讼请求。现该判决已经生效；6、原告与第三人签订的《房屋买卖协议》中载明的房屋价格与当时当地的房屋价值相当。庭审中，二原告并未举证证明其因被告侵占门面而造成的具体损失。 本院认为，本案的争议焦点为：1、第三人钟永山对涉案门面的处分是否为有权处分；2、原告骆开发、陈兴书是否基于与第三人钟永山的买卖行为取得了涉案门面的所有权。 针对焦点一，在本院（2018）黔0321民初4037号民事判决书中已经明确第三人钟永山在2016年3月11日与被告魏承琴调解离婚并于当日签订《协议》约定将双方婚后共有财产即位于三岔镇××门面、××套住房，两个单间赠送给原告钟厚松所有,即视为将家庭共同财产中自己对房屋宅基地及建筑物所有权的份额赠送给原告钟厚松，被告钟永山通过赠予行为丧失对涉案房屋的所有权及处分权。虽然相关宅基地手续或相应建设用地规划系在签订该赠与《协议》以后颁发给第三人钟永山，但以上证件的颁发仅系该房屋的相应合法手续的补办，第三人钟永山并不能因其颁发证件在后而重新取得该房屋的所有权。故钟永山对涉案房屋的处置系无权处分。 针对焦点二，本院认为原告骆开发、陈兴书基于善意取得，获得了涉案门面的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”之规定，适用善意取得需满足三个条件，1、受让人受让时系善意的。在本案中，第三人钟永山一直居住在涉案门面内，且在其与被告魏承琴离婚后申请补发了涉案门面的宅基地使用证及建设用地规划许可证。在原告与第三人钟永山签订《买卖协议》时，原告审查了第三人钟永山与魏承琴离婚案件的民事调解书以及在调解离婚后遵义市播州区人民政府下发给钟永山本人的播区宅批（2016）060号宅基地用地批复之后向才与被告签订《买卖协议》，原告与被告签订《买卖协议》时尽到了谨慎注意义务，其进行买卖行为时系善意的；2、以合理的价格转让。本案中原告在与第三人签订《买卖协议》后，已经向第三人钟永山支付了合理且相应的对价即318000.00元（该款项符合当地房屋买卖的合理市价）；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。涉案房屋在形式上表现为农村宅基地建房，属于集体土地性质，但是该建设用地实质上是当地镇政府以某种方式取得“使用权”后补偿给因政府招商引资项目占用土地后的失地农民的，同时失地农民取得“宅基地”还需交纳“基础设施公摊费”10000.00元。由此可见，此类建设用地既非来源于农村集体经济组织，又不是无偿取得，还需向政府交纳相关费用，显然不是法律意义上的“宅基地”，该涉案房屋并未在相应职权机关办理房屋产权登记，亦无法变更产权登记。第三人钟永山在与二原告《买卖协议》签订后的当日便将房屋交付给原告，双方办理了交付手续。根据农村房屋无法登记的事实，本院认定二原告的行为符合善意取得的构成要件，对涉案房屋适用善意取得，取得涉案门面的所有权。因原告以善意取得，取得了涉案门面的所有权，被告钟厚松对该涉案门面便不再享有相应的物权处分权，其与被告魏承琴占有使用涉案门面的行为侵犯了二原告的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，二原告有权主张被告钟厚松、魏承琴停止侵害搬出位于播州区三岔镇××社区齐心组××街××57的临街门面的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。原告主张二被告从2018年3月25日起每月按10000.00赔偿损失到停止侵占之日止的诉讼请求，因原告并未提供证据证明损失的实际产生，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告钟厚松、魏承琴于本判决生效后十日内归还原告骆开发、陈兴书所有的位于播州区三岔镇××社区齐心组××街××57的临街门面； 二、驳回原告骆开发、陈兴书其余诉讼请求。 案件受理费60.00元，由被告钟厚松、魏承琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  赵炎凌 人民陪审员  赵志莲 人民陪审员  何德华 二〇一八年十二月二十九日 法官助理任加凤 书记员刘玉