江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8019号上诉人（原审被告）：吴勤英,女,1968年8月14日出生，汉族,住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：侯逸敏,男,1958年12月3日出生，汉族,住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘小林，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。上诉人吴勤英与被上诉人侯逸敏返还原物纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人吴勤英上诉请求：1、撤销一审判决，维护上诉人的正当权益；2、追加戴某为被上诉人。事实和理由：一、乐苑小区6幢101室（房产证登记：陆慕镇陆园小区11幢-101室）房屋是上诉人于2001年3月通过吴荣泉处购得，同时购入的还有102室；购房之前吴荣泉告知已与此二套出售方确认并同意以每套35000元对外出售，是二套房同时出售，并委托吴荣泉代办买卖协议；因为代办人吴荣泉系上诉人长兄，故出于对其的信任，对交易行为未进行公正，且在交易过程中上诉人还拿到了出售方的房产证二本、“卖房契”一份、钥匙二把及侯逸敏、戴某的身份证复印件等；为此，上诉人向吴荣泉支付了房屋款项70000元；二、上诉人取得二套房屋后于2001年3月起进行装修，其中涉案房屋101室花费装修款49500元；上诉人于2001年8月入住至2018年11月，整整18年期间从没有任何人对房屋权属进行过主张或提出异议；上诉人曾于2005年6月要求戴某办理房产过户手续，因戴某几经推诿，故未办成。综上，一审认定事实不清，判决错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求并予以改判。被上诉人侯逸敏辩称：一、相城区乐苑小区6幢101室房屋自1994年11月2日登记在被上诉人名下，至于上诉人提到的吴荣泉，被上诉人根本不认识，也从未授权委托吴荣泉出售涉案房屋，吴荣泉对外签署被上诉人房屋的买卖合同是无效的，上诉人支付的购房款应向吴荣泉主张；二、被上诉人一直居住上海，且常年出差，基于对同学戴某的信任，委托其对外出租，但长期未收到租金，现被上诉人要求上诉人腾空涉案房屋；三、戴某不是本案的当事人，上诉人追加戴某为被上诉人，没有法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告侯逸敏一审诉讼请求：1、吴勤英停止侵害，立即迁出非法占用侯逸敏所有的位于苏州市相城区元和乐苑小区6幢101室房屋；2、本案诉讼费由吴勤英承担。一审法院认定事实：1994年11月2日，侯逸敏经登记为陆园小区11幢101室的所有权人，所有权证号：苏房权证相城字第××号，发证面积68.35㎡。2017年12月28日，苏州市公安局元和派出所出具证明一份，载明：“原陆园小区11幢101室、102室，为现在的乐苑新村(乐苑小区)6幢101室、102室”。以上事实，由侯逸敏提供的侯逸敏、吴勤英身份信息、不动产登记查询记录、派出所证明，吴勤英提供的房产证以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。审理中，侯逸敏另提供证据1：接处警工作登记表1份，拟证明其于2018年1月11日曾去涉案房屋向吴勤英主张房屋占有权，但吴勤英不在现场，故侯逸敏报警以作记录。证据2：证人戴某证人证言1份(出庭作证)，拟证明戴某曾与吴荣泉有债权债务纠纷，2000年时，戴某欠吴荣泉200000余元，当时戴某把涉案房屋及隔壁102室房屋的房产证原件都给了吴荣泉作为抵押物。之后经法院判决，戴某已经清偿了与吴荣泉的欠款，但再也找不到吴荣泉了。戴某仅口头授权过吴荣泉出租房屋，并没有授权吴荣泉出售房屋，对其出售房屋的事情不清楚，也没有收到过购房款。经质证，吴勤英认为，对证据1不予认可，对该事不知情；对证据2的真实性不予认可，其于2003年给戴某打电话要求房产过户，戴某要求其让吴荣泉去找戴某。审理中，吴勤英为证明其系合法占有涉案房屋，提供卖房契1份，拟证明涉案房屋是侯逸敏委托吴荣泉卖给吴勤英的。该卖房契载明：姚祥东（买方）、戴某（卖方），约定：“兹由卖方于苏州陆慕陆园小区6幢101室102室二套房子，转让于买方，特立契约如下：一、卖方以现有101、102室二套房屋卖与买方，以人民币70000元正现价，一次性付清。二、房屋所占面积及毗邻关系，以卖方现有房产证为正，卖方移交房产证与买方。三、办理房产转让手续及费用由买方负责。”该卖房契落款处买方由姚祥东签字，落款时间为2001年3月18日，卖方由吴荣泉(代)签字，落款时间为2001年3月15日。经质证，侯逸敏认为，对该卖房契的真实性无法确认，其认为这是复写件，不是原件。卖房契与其没有任何关联性，出卖人也不其本人，其也没有授权委托吴荣泉处分涉案房屋。审理中，侯逸敏另述称，侯逸敏和戴某从小是同学，1994年侯逸敏与戴某在苏州一人买了一套房子，侯逸敏购买的就是涉案房屋，侯逸敏从来就没有拿到房产证原件，买了房子后，房产证原件就在戴某处，侯逸敏口头委托戴某打理房子，对外租赁，这么多年没有收到租金。侯逸敏不清楚戴某后来把房产证原件给吴荣泉，戴某也没跟侯逸敏说过。但是，侯逸敏没有授权戴某出售房屋，仅是出于信任交由其打理，所以十几年也没有要求将房屋收回来。侯逸敏不认识姚祥东与吴荣泉，在本案之前也不认识吴勤英。审理中，吴勤英另述称，2001年，其与案外人姚祥东为夫妻关系，吴勤英从其亲哥哥吴荣泉处得知涉案房屋出售，在姚祥东与吴荣泉签订卖房契后，其于2001年3月18日与姚祥东一起去吴荣泉家中，将两套房屋购房款70000元现金交付给吴荣泉，吴荣泉把两份房产证原件、房东的身份证复印件、房屋钥匙交付被告，吴荣泉当时没有出具收条。被告还陈述，吴荣泉已于2010年去世了。另查明，2017年11月20日，经本院(2017)苏0507民初2184号判决，准许吴勤英与姚祥东离婚，该案中，因姚向东下落不明，故为公告送达。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。根据涉案房屋的房屋所有权证及不动产登记查询记录的记载，侯逸敏于1994年11月2日依法取得了涉案房屋的所有权，应对其享有占有、使用、收益和处分等权利。本案的争议焦点为：一、案外人吴荣泉是否具有涉案房屋的实际处分权；二、吴勤英是否“善意取得”涉案房屋所有权。关于争议焦点一：一审法院认为，当事人对自己提出的事实主张应当提供证据加以证明，在作出判决前，如当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吴勤英主张吴荣泉有权代房屋所有权人出售涉案房屋，但吴勤英未能举证证明在签订卖房契时，房屋所有权人向吴荣泉当面授权或是向其出具过书面授权，而吴荣泉持有房屋所有权证原件尚不能证明其获得出售涉案房屋的授权。故一审法院认定，案外人吴荣泉不具有涉案房屋的实际处分权，其将涉案房屋出售给吴勤英系无权处分行为。关于争议焦点二：一审法院认为，吴勤英陈述，案外人姚祥东在与吴荣泉签订卖房契时，其知晓吴荣泉不是房屋所有权人，该陈述与卖房契开头载明的“卖方戴某”相互印证，一审法院予以认定。吴勤英在未确认房屋所有权人向吴荣泉当面授权出售房屋或是向吴荣泉出具过书面授权委托书的情况下，即使吴荣泉向吴勤英出示了涉案房屋的房屋所有权证，吴勤英亦不应轻信吴荣泉具有处分房屋的权利，其理应与房屋所有权人订立买卖合同。另，涉案房屋并未转移登记至吴勤英名下，吴勤英亦不是卖房契中的合同当事人，故吴勤英无法适用“善意取得”相关法律规定依法取得涉案房屋所有权。关于吴勤英辩称其向吴荣泉支付购房款，如属实，吴勤英可向吴荣泉另行主张权利。综上，吴勤英未依法获得涉案房屋相关物权而占有该不动产，侯逸敏作为涉案房屋所有权人请求返还房屋，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：吴勤英于判决生效之日起三十日内从坐落于苏州市相城区(乐苑小区)6幢101室的房屋内迁出；本案案件受理费减半收取为人民币40元，由吴勤英负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的争议焦点是吴勤英是否非法占有了侯逸敏所有的位于相城区(乐苑小区)6幢101室的房屋。根据本案查明事实，诉争房屋的所有权人为侯逸敏，由房屋所有权证及不动产登记查询记录的记载予以证实。上诉人吴勤英抗辩称，诉争房屋及102室房屋是由戴某委托其亲哥吴荣泉代为出售，其在向吴荣泉交付了70000元房款后，即从2001年实际占有居住至今。但吴勤英的上述辩解未能提供充分证据可以证实：首先，吴勤英对其在一审中提交的“卖房契”上“卖方戴某”，而落款处“卖方吴荣泉代”的事实不持异议，从而表明吴勤英是明知吴荣泉不是房屋所有权人，因此，吴勤英不能因吴荣向其出示并交给了涉案房屋的房屋所有权证，在未确认房屋所有权人是否向吴荣泉授权出售房屋的情况下，而轻信吴荣泉具有处分房屋的权利，且吴勤英也未能提供其向吴荣泉支付了70000元房屋款项相关凭证；其次，在一审庭审中，戴某作为证人到庭陈述了其与吴荣泉之间因存在债权债务纠纷而将涉案房屋和102室的房产证原件交给了吴荣泉，承认口头约定仅授权吴荣泉可以对房屋进行出租，但否定其授权吴荣泉出售房屋的行为，也没有收到房款；被上诉人侯逸敏认可涉案房屋自买受后交由戴某打理，但否认其授权出售，与吴荣泉及“卖房契”买方姚祥东不相识。鉴于上述情形，吴勤英未能就其主张事实提供证据，应承担举证不利的后果；被上诉人基于物权主张吴勤英系无占有，要求返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，一审判决吴勤英限期腾让，并无不当。至于上诉人认为其在接受涉案房屋后已投入的装修的问题，不属本案所理涉，吴勤英可另行主张。综上，上诉人的上诉请求缺少事实和法律依据，本院碍难支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴勤英负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年十二月十三日书记员 严立群