广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16506号原告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：吕江涛，职务总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，系公司法务。被告：杨琦，女，1987年1月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区，委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所。原告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）诉被告杨琦商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年10月9日、2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告盈润公司的委托诉讼代理人黄小芳、被告杨琦的委托诉讼代理人魏冠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈润公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年10月18日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理中山市××乡镇××路××山花园××房的注销备案手续；3.被告向原告支付违约金66605.5元。事实与理由：原告与被告于2013年10月18日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发位于中山市××乡镇××路××山花园××房。合同约定总楼价款为666055元，其中首期款200055元，按揭贷款为466000元，被告以银行按揭方式支付购房款。后被告按揭申请未获银行批准，根据补充协议第四条，被告应在收到原告付款通知书之日起15日内一次性向原告清偿剩余购房款。2018年3月15日，原告向被告出具了变更付款方式通知书，要求被告在2018年3月25日前到原告处办理付款方式变更手续并一次性付清房价款。但被告以各种理由拒绝办理付款变更手续，亦拒绝付款。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告盈润公司就其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商品房买卖合同及补充协议；2.关于变更付款方式的通知及快递单；3.解除商品房买卖合同通知书及快递单；4.中山市商品房销售登记备案表；5.收款收据。被告杨琦答辩称，被告认为原告已经丧失了合同解除权，因为原、被告双方签署房屋买卖合同后三个月左右的时间，银行即已通知原告被告的按揭贷款没有通过，当时原告的销售及收款跟进人员沈伟源即已通知被告变更付款方式为一次性付款。在原告工作人员沈伟源的多次催促下，被告于2014年7月支付了购房款10万元，后于2014年11月份被告再次支付了10万元，2015年3月被告来到原告处处理购房尾款的事宜，原告的工作人员沈伟源及邝绮群再次向被告发出了缴款通知书，要求被告一次性支付剩余购房款266000元，并且支付房地产共有权证工本费245元，但当时被告因新疆家中有事，急于返回新疆，后因个人疏忽，而没有缴纳该费用。因此，原告的合同解除权已经远远超过了一年的除斥区间，该解除权已丧失。并且，在原告的起诉状中，原告也确认被告虽经原告多次催促了被告，被告仍然没有履行合同付款义务。第二，即使被告违约，原告的损失也应当是未付购房款的原告的利息损失，该部分损失远远没有66605.5元这么多，因此违约金明显过高，应当予以调整。被告杨琦向本院提交了以下证据：1.收款收据；2.缴款通知书;3.转款凭证。本院认定事实如下：2013年10月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发位于中山市××乡镇××路××山花园××房的房地产，房屋总价款为666055元；2.付款方式为银行按揭方式，首期款200055元需于2013年1月9日前支付，商业贷款466000元需于2013年1月9日前支付；3.买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，买受人按日；逾期超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。上述合同还约定了其他内容。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份中山市商品房买卖合同补充协议。同日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦雅景半山花园1座201房交来定金5万元。同日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦雅景半山花园1座201房交来的首期款150055元。2013年10月30日，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》办理了中山市商品房销售登记备案手续。2014年7月24日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦雅景半山花园1座201房交来的首期款100000元。2014年11月20日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦雅景半山花园1座201房交来的首期款100000元。后，原告向被告出具一份缴款通知书，约定：1.购买单元1-201,；2.付款日期2015年3月26日，付款方式刷卡；3.缴款项目：一次性末次款项266000元、房地产共有权证工本费245元，合计266245元。上述缴款通知书沈伟源在销售代表一栏签名。2018年3月15日，原告通过邮寄的方式向被告发出了一份关于变更付款方式的通知，内容为：致杨琦，阁下于2013年1月15日与我司签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定购买位于中山市××乡镇××路××山花园××房，付款方式为按揭方式，同时约定如按揭申请不获银行审批通过的，需在10天内变更付款方式为一次性付款。现我司接到银行通知，阁下的按揭贷款申请因阁下自身原因未获审批通过。为此，我司特通知阁下，请阁下在2018年3月25日前到我司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款。逾期未付的，我司将按合同约定，追究阁下的违约责任。2018年7月18日，原告通过邮寄的方式向被告发出一份解除商品房买卖合同通知书，内容为：您与我司于2013年1月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定您购买我司开发的位于中山市××乡镇××路××山花园××房，但您除支付首期购房款后，经本公司多次催促至今未按合同约定支付余下购房款，本公司正式通知您如下事项：第一，解除您与本公司2013年1月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；第二，您应向本公司支付违约金26600元。上述解除商品房买卖合同通知书还约定了其他内容。2018年8月8日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。2018年11月22日，案外人石红梅通过银行转账的方式向原告支付了266000元，附言为石红梅代被告杨琦支付购房款。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。依据双方签订的商品房买卖合同约定，涉案商品房价款采取银行按揭方式支付。被告主张双方在2015年3月26日已将付款方式从采取银行按揭方式支付变更为采取一次性刷卡方式支付，被告为此提交了一份缴款通知，该通知书上有原告销售代表沈伟源的签名。本院认为，结合被告在已全额支付首期款后，于2014年7月、2014年11月先后两次向原告各支付了10万元的事实及缴款通知，足以认定原告与被告已合意将付款方式从银行按揭变更为一次性支付。原告则辩称该缴款通知并非由原告出具，但其未提供相应证据予以证明，故对于原告该辩称，本院不予采信。根据缴款通知的约定，被告应于2015年3月26日向原告支付剩余购房款。被告未依约履行，已构成违约，应承担相应违约责任。本院认为，虽被告未及时向原告一次性支付剩余购房款，存在一定的违约行为，但原告从双方合意变更为一次性支付时起至原告向被告发出变更付款方式通知进行催告，长达三年时间未积极主张自身权利，亦存在一定过错。考虑到被告现已全额向原告支付了剩余购房款且合同具有继续履行的可能性，为了促进双方签订商品房买卖合同目的的实现，维护交易秩序的稳定，本院认为，原、被告双方应继续履行双方签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，故对于原告要求解除双方于2014年12月11日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回，但被告应就其违约行为承担相应的违约责任。关于违约天数的计算问题，依据缴款通知的约定，被告应于2015年3月26日前向原告一次性支付剩余购房款，但被告截止至2018年11月22日才将剩余购房款支付完毕，共计逾期1335天。关于违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期付款超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，现被告逾期超过60日，故应按该标准向原告支付违约金。综上所述，被告杨琦应向原告支付逾期付款违约金177555元（266000元x0.5‰x1335天）。被告辩称违约金的计算标准过高，请求法院予以调整，本院认为，双方约定的违约金计算标准并未过高，违约金数额大是违约时间较长所致，故对于被告该辩称，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告中山市盈润房地产开发有限公司与被告杨琦继续履行双方于2013年10月18日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；二、被告杨琦应于本判决发生法律效力之日起三日向原告中山市盈润房地产开发有限公司支付违约金177555元；三、驳回原告中山市盈润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11126元（原告已预交），由原告负担626元，由被告负担10500元，被告应于在支付上述款项时迳付原告中山市盈润房地产开发有限公司。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向良平人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一八年十二月十四日书 记 员  卢芷琪林雷