贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1140号原告：王颖，女，汉族，1970年10月19日出生，现住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：沈晓鹰，男，汉族，1968年9月30日出生，住址同上，系王颖之夫。被告：保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码91520112780181112K。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：芮文伟、黄厚沧，贵州衡一律师事务所律师。原告王颖诉被告保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利贵州房开公司）商品房销售合同纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王颖的委托诉讼代理人沈晓鹰、被告保利贵州房开公司的委托诉讼代理人芮文伟、黄厚沧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王颖向本院提出诉讼请求：一、被告按每月每平方米120元租金标准向原告赔偿损失，从2015年12月16日暂计算至2018年6月16日共计381960元，最终以至本案判决生效之日时间计算为准。二、解除双方签订的《商品房买卖合同》，并向原告返还购房款919203元，赔偿房屋溢价损失672297元（按每平方米15000元单价暂定，最终以评估结果为准）。事实及理由：被告至今未全面履行（2015）乌民初字第00296号判决、（2016）黔01民终2940号判决，原告经催促无果，故提起本诉讼。原告多次就本案商铺事宜与被告交涉，甚至反复提起诉讼，至此情形下，被告仍然拒绝履行合同和判决之义务，被告至今仍然拒绝履行（2015）乌民初字第00296号判决、（2016）黔01民终2940号判决，故原告现请求法院解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款，予以赔偿房屋溢价损失。虽然双方签订的《商品房买卖合同》均是各自的真实意思表示，合法有效，但被告至今一再未完全履行合同的交房义务，至今拒绝履行维修义务，严重影响了原告的正常使用，侵害了原告权益，致使原告的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条、第九十七条的规定，原告依法请求解除合同、返还购房款，并主张按照房屋评估价与购买价的差额赔偿因解除合同造成的房价损失。被告保利贵州房开公司辩称:一、被告已实际履行（2015）乌民初字第00296号判决及（2016）黔01民终2940号判决，原告诉请的自2015年12月16日起至本案判决生效之日的赔偿没有事实及法律依据，应予驳回。在（2016）黔01民终2940号判决生效后，被告已向原告支付了判决的赔偿金，并且派遣工作人员前去修复涉案房屋及其门前设施，原告的房屋没有得到修复，是被告的工作人员在前去维修的过程中，原告不开门，不予配合导致的，不是被告的责任，被告在实际上已履行两份判决的义务。二、原告提出的解除《商品房买卖合同》并赔偿房屋溢价损失的诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。根据合同内容及相关法律规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经生效，且原告按约支付全部房款，被告按约交付了商铺，该合同已经履行完毕。且原、被告在合同及补充协议中约定，只有在出卖人逾期交房90日后，房屋主体结构质量不合格时买受人可选择退房，现被告不存在逾期交房情况，涉案房屋的主体结构质量也不存在不合格的情况。导致漏水问题继续存在，是因为原告的过失，而非被告的责任。在本次诉讼中被告书面提出了对房屋质量的鉴定申请，并缴纳了鉴定费，原告不同意，不配合鉴定，造成没有鉴定，原告对此应承担不利后果。原告的诉请不符合约定和法定解除的条件，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年5月15日原告王颖（乙方）与被告保利贵州房开公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同第三条约定原告购买被告开发的位于贵阳市××××号保利温泉新城第15栋1单元1层39号房屋，该商品房用途为商业，建筑面积106.10平方米，套内面积94.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.85平方米。合同第四条约定该商品房价款为919203元。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……第十六条保修责任约定：……买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围，保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《补充协议》第二条约定：……如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补，保修或给予合理解决。第六条关于保修责任的补充约定：房屋交付使用之日起30日内，如乙方对商品房主体结构安全产生异议，要求进行商品房质量检验时，由甲、乙双方共同协商确定具有法定资格的质量检测机构进行检测，检测费用由乙方垫付。如检测结果认定该商品房为主体结构质量不合格，检测费用由甲方承担，乙方可选择退房，甲方除按乙方合同购买价款退回乙方已支付之房款外，应按中国人民银行同期存款利率付给乙方利息。如检测结果认定主体结构质量合格，则检测费用由乙方承担，保修期内甲方承担维修责任。……甲方履行保修义务或协助维修时，乙方有配合、协助其保修或维修的义务，并不得因配合协助等原因而向甲方提出补偿或其它形式的费用要求。合同签订后，原告于2010年7月22日交清该商铺房款，被告按合同约定将该商铺交付原告。2011年1月12日原告用该商铺地址在工商部门注册贵阳乌当弘福食府，因该商铺房屋渗水、漏水，导致不能正常经营，原告曾两次起诉到本院，原告第二次诉讼的本院（2015）乌当民初字第00296号民事判决书判决“一、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告王颖所有的坐落于贵阳市××××号保利温泉新城第15栋1单元1层39号房屋及门前设施进行修复；二、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告王颖损失人民币126259元；……”宣判后原告王颖不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终字2940号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。2016年10月24日王颖向本院申请强制执行，申请内容为强制保利贵州房开公司对涉案房屋及门前设施进行修复及支付赔偿款等。执行过程中本院于2016年10月24日向保利贵州房开公司下发（2016）黔0112执547号《执行通知书》责令履行（2015）00296号判决确认的修复义务和支付赔偿款义务，保利贵州房开公司支付判决书确认的赔偿款，但未对房屋及门前设施进行维修。致使原告不能正常使用该商铺，原告曾至函被告，要求被告对商铺进行维修，被告未给予答复。原告方再次起诉到本院，要求支持如上诉请。审理过程中被告申请对涉案房屋渗水原因及修复价格进行鉴定，原告表示不同意进行鉴定，经合议庭合议后，本院同意被告的鉴定申请，并通知原告配合进行鉴定，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋渗水原因进行鉴定，被告交纳鉴定费用后，原告不予配合，本院向原告方释明，不配合鉴定可能承担不利的法律后果，原告仍不予配合，致鉴定不能完成。上述事实有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、（2014）乌民初字第621号贵阳市乌当区人民法院民事判决书、（2015）筑民1终字第6号贵阳市中级人民法院民事判决书、（2015）乌当民初字第00296号贵阳市乌当区人民法院民事判决书、（2016）黔01民终字2940号贵阳市中级人民法院民事判决书、（2016）黔0112执547号强制执行申请书、（2016）黔0112执547号贵阳市乌当区人民法院执行通知书、中国邮政EMS特快专递邮寄单及邮件妥投凭证等证据佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为：原告购买的位于贵阳市××××号保利温泉新城第15栋1单元1层39号商铺在保修期内存在渗水、漏水等质量问题，本院和贵阳市中级人民法院的生效判决已经予以确认，原告王颖已对生效判决申请强制执行，被告认可未履行判决书中确认的修复房屋义务，虽然其抗辩是对方不配合导致无法维修，但并未提交任何证据证明该说法，反而是原告提交邮政特快专递回单证明在上述生效判决后，原告一直催促被告履行保修义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担”的规定，被告应对原告因房屋质量问题造成的损失予以赔偿。因房屋漏水，被告未履行生效判决确认的修复房屋义务，导致原告购买的商铺不能正常经营，原告主张按租金来计算相关损失符合客观实际，至于租金标准，因2016年8月17日贵阳市中级人民法院法院生效判决确认的该房屋租金是每月70元/㎡，结合本案实际情况，本院酌定按每月70元/㎡计算，计算至判决生效之日止，2018年12月17日前的具体金额为106.1／平方米×70元／每平方米×36月（2015年12月17日至2018年12月17日）＝267372元。对于原告解除合同的诉讼请求，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。首先双方合同约定的解除条件是逾期交房和房屋主体结构质量不合格，该案被告未有逾期交房的违约情况，原告亦未提供涉案房屋主体结构质量不合格的证据，故涉案房屋不符合原被告双方合同约定的解除条件。其次审理过程中本院委托鉴定机构对房屋渗水原因进行鉴定，原告不予配合，本院予以释明后，原告仍然不予配合，现房屋漏水原因无法确认，原告应承担不利后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”、第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百三十四第六、七款“承担民事责任的方式主要有：……（七）赔偿损失；……”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确、依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损失方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”、《商品房销售管理办法》第三十三“……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：一、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告王颖房屋租金损失至本判决生效之日止（如本判决生效以前，涉案商铺已经修复，则房屋租金损失支付至修复之日，其中2015年12月17日至2018年12月17日的损失为267372元）；二、驳回原告王颖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22561元由被告保利贵州房地产开发限公司负担3056，原告王颖负担19505元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  陶 红人民陪审员  彭正先人民陪审员  佘大德二〇一八年十二月二十五日书 记 员  赵伶俐