沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初6764号原告：韩冬。委托诉讼代理人：张焱。被告：沈阳喜鹊房产经纪有限公司。法定代表人：王岫峰。委托诉讼代理人：李雪。委托诉讼代理人：郭艳蓉。被告：沈阳喜鹊房产经纪有限公司中海城店。负责人：王岫峰。委托诉讼代理人：李雪。委托诉讼代理人：郭艳蓉。原告韩冬与被告沈阳喜鹊房产经纪有限公司（以下简称“喜鹊房产”）、沈阳喜鹊房产经纪有限公司中海城店（以下简称“喜鹊房产中海城店”）居间合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩冬及其委托诉讼代理人张焱、被告喜鹊房产、喜鹊房产中海城店的共同委托诉讼代理人李雪、郭艳蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告一喜鹊房产系房产经纪公司，被告二系被告一设立的分公司。原告韩冬自有沈阳市于洪区滨江街中海城提香小区33号1门的门市房一处（所有权证书编号：0214429，建筑面积：243.02平方米），用于经营“魏老香”酱香火锅店。因资金周转需要，原告于2017年10月将该房通过喜鹊房产中海城店进行出售。2017年12月22日，原告韩冬作为甲方（出卖方），与作为乙方（买售方）的案外人王雪、王铁，在丙方（居间方）的喜鹊房产中海城店签订了《房屋买卖合同书》（以下简称《合同书》，由丙方制作、提供并填写），将涉案房屋出售给乙方。《合同书》约定：“……二、房屋1.房屋转让成交价合计人民币330万元；三、付款方式：（二）按揭性付款：1.2017年12月22日乙方付定金10万元；2.办理本房产过户手续当日，乙方支付房价款170万元；4.尾款150万元，由乙方贷款支付。……七、有关争议：本合同未尽事宜，可另行签补充协议，补充协议为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。”《合同书》签订后，2017年12月29日，乙方支付了170万元房款。2018年2月13日，三方签订《补充协议一》，约定：“……3.贷款部分125万元，（2018年）3月10日不到账，每日按千分之一计算利息，由丙方承担。同时，乙方未支付的20万元一并计息，由丙方承担。”同年4月2日，三方签订《补充协议二》，约定：“一、经甲乙双方协商，尾款150万元分三笔由乙方支付甲方：1.资金监管10万元于乙方房证下发后48小时内，由资金监管支付；2.银行贷款125万元由银行支付甲方；3.待乙方银行贷款下放后，7个工作日内，乙方支付最后一笔尾款15万元。二、原定合同为3月10日到期支付尾款，超出每日按千分之一计算利息，由丙方承担。”上述协议签订后，丙方未采取积极措施督促与落实相应款项的及时支付，致使甲方收到房款的时间均迟于约定的最后付款时间,即2018年3月10日：资金监管10万元于2018年4月13日到账，银行贷款125万元于2018年4月24日到账，尾款15万元于2018年5月11日到账。被告（丙方）的行为，违反了《合同法》第一百零七条的规定，给原告造成了巨大的经济损失，应承担违约责任。依据《合同法》第一百一十四条，结合三方签订的两份《补充协议》中关于因违约产生的损失赔偿额的计算方法，丙方应向甲方支付逾期利息67300元（计算方式详见附件）。因与被告多次协商未果，原告遂诉至法院，请法院依法支持原告诉求。诉讼请求：1、要求二被告承担违约责任，向原告支付逾期利息67300元；2、二被告承担本案诉讼费用和保全费用。二被告辩称，一、本案《房屋买卖合同书》是三方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同中约定了“丙方承诺在甲乙双方配合的情况下甲方在3月10日前收到所有房款”。但是事实上因为乙方（买方）在购买本案房产之前在银行有贷款未还清，导致在办理本案涉及的贷款时不能按照合同约定的时间办理完毕，进而导致甲方未按时收到房款。甲方未按时收到全部房款的责任不在于丙方，丙方承诺的是在甲乙双方配合的情况下，而由于乙方的原因不能按时办理完毕贷款是乙方的不配合，丙方并无过错无违约。二、《房屋买卖合同书》第六条中第一小项明确约定了“乙方未按约定时间付款，视为乙方违约，应向甲方（原告）支付违约金”，事实正是因为乙方（买方）未按约定时间付款，乙方（买方）违约，应当承担违约责任。所以本案因乙方（买方）未按约定时间支付房款导致的违约责任应由乙方（买方）承担。三、《房屋买卖合同书》合同中并没有约定丙方的违约责任，所以原告的诉求无事实和法律依据，应予驳回。四、案外人尤伟与甲方（原告）、乙方（买方）于2018年2月13日签订的补充协议以及2018年4月2日签订的《补充协议》，被告完全不知情，根据《民法总则》第171条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为的，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未做表示的，视为拒绝追认。”签订两份《补充协议》后，原告有充足的时间向被告催告追认，但原告都没有实施催告行为。被告对两份《补充协议》的签订及内容均毫不知情更未在《补充协议》上盖章认可，因此《补充协议》对于被告不发生任何法律效力，对于《补充协议》上约定的违约责任更不应该承担。五、就《房屋买卖合同书》和两份补充协议而言，补充协议是否与《房屋买卖合同书》存在关联性，被告提出异议，两份补充协议中根本没有明确说明补充协议是哪个合同的补充协议，更重要的是《房屋买卖合同书》和补充协议中提起的3月10日并没有说明具体年份，退一步说，即使成立违约责任，却无法确定以哪个3月10为准，不能单纯的认为3月10日就是2018年的3月10日。《房屋买卖合同书》本应是买方、卖方、被告三方意思表示，但是在没有被告授权尤伟的情况下，在尤伟与买卖双方签订补充协议后，卖方没有向被告请求追认的情况下，不排除尤伟、买方、卖方恶意串通，无故让被告受损的可能，根据合同法及合同法解释二的相关规定，补充协议中约定的违约责任逾期利息完全不合理。故法院应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年12月22日，原告韩东（甲方，即出卖方）与案外人王雪（乙方，即买受方）、被告喜鹊房产（丙方，即居间方）签订了一份房屋买卖合同，合同约定原告将其所有的位于沈阳市于洪区1门的门房屋卖给案外人王雪，房屋转让成交价为330万元，于2017年12月22日交付定金10万元，在甲乙双方备齐办理过户之所有资料后，于案外人王雪贷款批复函下发后2日内向房屋交易中心申请办理转让过户手续，并于办理房产过户手续当日交付房价款170万元，款项支付方式为资金监管，尾款150万元由案外人王雪贷款支付，案外人王雪如未按约定的时间付款，视为违约，应向原告支付违约金，每逾期一日，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过十五日，原告收取违约金后有权继续履行合同或单方解除本合同，原告与案外人王雪双方均确认，双方的房屋买卖交易是在被告提供居间服务的情况下达成的，合同签订之时，视为居间成功，案外人王雪应当在合同签订当日，一次性支付被告喜鹊房产居间服务费2万元，居间服务包括被告根据原告及案外人王雪要求，提供居间服务信息，带案外人王雪实地查看房源，为促成交易提供商谈机会，提醒沈阳市辖区内房屋交易程序及贷款程序；协助签订房屋买卖合同，协助买卖双方办理房屋过户手续，以及居间调解，买卖双方如有其它服务项目，包括但不限于办理委托公证、替卖方垫还贷款、替买方垫付房款，以及为买方办理银行贷款等相关服务，须另行委托，在合同第十一条其他约定中，约定原告与案外人王雪协商，王雪于2017年12月30日前支付原告170万元用于原告解贷，被告承诺在原告、王雪双方配合的情况下，在3月10日前收到所有房款。上述合同签订时被告公司员工尤伟在丙方经办人处签字。2018年2月13日，原告、案外人王雪与尤伟签订了一份补充协议，其中第三条为“贷款部分125万元3月10日不到账每日按千分之一计算利息由丙方承担，同时乙方未支付的20万元一并计息由丙方承担”，丙方落款处仅有尤伟签字，没有被告公司印章。2018年4月2日，原告、王雪与尤伟又签订了一份补充协议，协议内容为“一、经甲乙双方协商，尾款150万元分三笔由乙方支付甲方，1、资金监管10万元整于乙方房证下发后48小时内由资金监管支付给甲方；2、银行贷款125万元整由银行支付甲方，3、待乙方银行贷款下放后，7个工作日内乙方支付最后一笔尾款15万元。二、原定合同为3月10日到期支付尾款，超出每日按千分之一计算利息，利息由丙方承担。三、三笔金额为1、10万元；2、125万元；3、15万元。”丙方落款处仍然仅有尤伟签字，没有被告公司印章。2018年4月13日，案外人沈阳市房地产交易资金管理有限公司向原告银行账户内划款10万元。2018年4月24日，案外人沈阳市房地产交易资金管理有限公司向原告银行账户内划款125万元。2018年5月11日，案外人王雪向原告银行账户内转账15万元。上述事实，有原告提供的房屋买卖合同书、补充协议二份、银行流水及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告韩冬、案外人王雪与被告喜鹊地产之间签订的合同，虽然标题为房屋买卖合同，但被告喜鹊地产的身份为居间人，其促成买卖双方的合同成立则完成了居间人的义务，且在房屋买卖合同第十条“关于居间服务费的约定”中第三款、第五款明确约定了居间方的义务，即“居间服务包括丙方（被告）根据甲（原告）乙（案外人王雪）双方需求，提供居间服务信息，带乙方实地查看房源，为促成交易提供商谈机会，提醒沈阳市辖区内房屋交易程序及贷款程序；协助签订《房屋买卖合同》，协助买卖双方办理房屋过户手续，以及居间调解”，“甲乙双方如有其它服务项目，包括但不限于办理委托公证、替卖方垫还贷款、替买方垫付房款，以及为买方办理银行贷款等相关服务，须另行委托”，从第五款约定中可以看出，在三方签订的房屋买卖合同中，被告对于案外人王雪办理银行贷款事宜是没有服务义务的。被告收取2万元的居间服务费，仅提供上述第十条第三款中包括的居间服务，并已经履行了自己的义务，买卖双方未另行委托被告提供办理银行贷款服务，被告不应对银行逾期发放贷款承担违约责任，即使被告在履行居间服务义务过程中帮助案外人王雪办理银行贷款，亦未收取办理银行贷款的服务费用，是一种无偿的服务行为，要求被告承担如此大额的违约金亦显示公平。关于补充协议的效力问题，两份补充协议的内容实际上均是对买受人银行贷款金额、到账时间等相关事宜的约定，实际上是对房屋买卖合同中买受人因银行贷款办理问题产生逾期付款违约责任的变更，变更内容是由居间人承担该项违约责任，如此重大事项的变更需要居间人明确的真实有效的意思表示方能发生法律效力，本案中补充协议上落款处仅有经办人尤伟的签字，却没有被告公司的盖章，被告公司亦未授权尤伟对合同进行变更，且在原告最初与被告公司工作人员沟通违约问题的电话录音中可以看出被告公司对于补充协议的存在并不知情，故该两份补充协议并不是被告公司的真实意思表示，尤伟的行为不能认定为公司行为，两份补充协议就被告承担违约责任的条款应为无效条款。且尤伟作为居间人的工作人员无法掌控贷款的发放时间，虽然尤为在补充协议上签字，但对于买受人逾期支付房款的问题，居间人并无过错，故要求被告承担买受人逾期付款的违约责任，于法无据。综上，二被告不应承担原告主张的违约责任，对于原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：驳回原告韩冬的诉讼请求。案件受理费1482元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  吴金凤审判员  雷 凯审判员  陈 爽二〇一八年十二月七日书记员  王晓思