广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018）粤0491民初672号原告：梁志朗，男，1957年8月4日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。原告梁志朗与被告珠海金山房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。因无法向被告直接送达或留置送达应诉通知书，于2018年8月20日裁定转为普通程序进行审理，本案于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温沃炜到庭参加诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金暂计285079.6元（从2017年1月6日起，暂计至2018年6月25日，2669285元×0.0002/天×534天）；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月21日，原告与被告签署《商品房预约合同书》，原告向被告购买位于珠海市香××区××路××号“华融时代广场项目”1栋2909房1套，建筑面积77.24平方米，每平方米34411元，总房价款为2657878元。依据合同第三条约定，原告已向被告全额支付购房款1860516元（已支付70%房款）。合同第三条3.1.7约定：在2015年12月31日或之前，华融时代广场专案应具备办理房产证产权过户手续的条件；合同第六条违约责任6.5.2约定：“逾期超过30天后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”。2016年4月22日，被告与原告签订《补充协议》，原告在同意被告延期交楼时间调整至2016年12月31日，被告从2016年1月1日起按季度分四期（即2016年3月、6月、9月、12月）向原告支付租金，原告在收到被告支付第一季度的租金23256元后，至今尚未收到其余租金。协议约定若被告未履行本协议的，原告可根据购房合同要求被告继续履行合同并承担相应法律责任。2017年1月5日，原告向法院诉请被告承担逾期交房违约金[案号：（2017)粤0491民初23号]。法院审理后作出判决确认双方签订前述合同、补充协议及支付前述款项的真实性，且被告尚未交付案涉房产的事实，并综合考虑所购房产被查封、楼盘预售证过期、未办理竣工验收手续等因素，判决被告支付自2016年3月21日起至2017年1月5日止（即该案起诉之日）、扣除已付租金后的违约金（该判决已生效）。2017年11月，原告与被告重新补签《商品房买卖合同》，对逾期交房的违约责任作出了重新约定，依据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”。本案中，截至今日，被告项目尚未取得竣工验收，未能在合同约定的时间内向原告交付涉案房产，现原告所购买的房屋已被多家法院查封，已经暂停施工，原告多次找被告协商解决方案，但被告却敷衍了事。原告未缴清最后一笔房款的责任在于被告违反合同约定，原告不存在违约行为。原告认为，双方签订的购房合同、补充协议合法、有效，双方均应恪守。原告已支付了全部购房款，但被告仍未交付案涉房产构成严重违约，应当承担违约责任向原告支付违约金285079.6元（暂计），并承担本案诉讼费用。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定及购房合同第七条约定，恳请法院支持原告诉请为盼。原告为其诉称向本院提交了以下证据：一、（2017）粤0491民初23号民事判决书；二、（2017）粤04民终3249号民事裁定书；三、生效证明；四、珠海市商品房买卖合同。被告未提交书面答辩状及向本院提交证据。本院经审核原告提交的证据原件，对原告提交的证据本院认为可以作为本案审理查明事实之依据。经审理查明：原告为与被告商品房买卖合同一案，于2017年1月5日向本院提起诉讼[案号为（2017）粤0491民初23号]，原告请求：一、被告继续向原告履行（华融时代广场）《商品房预约合同书》约定的办理房产证产权过户手续，并向原告支付因逾期交房而产生的违约金，暂计为204284元（1860516元×0.0003/天×366天，从2016年1月1日暂计至2016年12月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；二、被告承担原告支付的律师费5000元；三、诉讼费由被告承担。该案经审理后，查明了以下事实：2014年9月21日，原告与被告签署（华融时代广场）《商品房预约合同书》，原告向被告购买位于珠海市香××区××路××时代广场××房××套，建筑面积77.24平方米，每平方米34411元，总房款为2657878元。合同第3.1.7，在2015年12月31日或之前，华融时代广场专案应具备办理房产证产权过户手续的条件。在具备办理过户手续条件之日起20天内（具体时间以被告电话或信件通知为准），原告应向被告支付该商品房剩余房款797362元。先付清楼款，后办理主权过户登记手续。合同第6.5，被告同意于原告根据上述第3.1.7付清最后一笔房款之日起2个月内向原告交付该商品房。除不可抗力及政府原因外，被告逾期交付的，按以下方式承担责任（不作累加）。6.5.2，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告依据合同书第三条约定，向被告支付购房款1860516元。2016年4月25日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：一、原告同意交楼时间调至2016年12月31日。二、被告不追究因原告未按购房合同约定时间缴交房款而造成违约责任。被告同意原告缴清剩余房款时间延至该房屋具备交付条件时。三、从2016年1月1日起算租金，首年租金以截至本合同签订日原告已交房款金额作为基数，按合同约定的首年返租率（5%）进行租金。四、以上租金以按季支付方式，即2016年3月、6月、9月、12月的20日至25日，由被告将一个季度的租金总和汇入原告指定账户。若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。合同签订后，被告仅向原告支付了第一季度的租金23256元。其后的租金被告没有再向原告支付。因涉案楼盘未能按期交楼，就众业主关注的何时复工及返租等问题，2016年12月2日，珠海市拱北办、住建局等部门与被告法定代表人李永山联同业主在拱北办开会协调解决，该次会议纪要记载“办理查封异议损失，例如5000元/律师费，李永山承诺会由发展商支付”。2016年12月27日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，原告须支付本案律师服务费5000元。同日，北京市中银（珠海）律师事务所收到原告5000元。该案庭审中，原、被告均认为因涉案房产被相关债权人查封、开发商预售证过期、整个楼盘尚未办理竣工验收手续，目前涉案房屋不具备产权过户的条件。该案经审理后认为，双方合同第3.1.7条约定“在2015年12月31日或之前，华融时代广场专案应具备办理房产证产权过户手续的条件。在具备办理过户手续条件之日起20天内（具体时间以被告电话或信件通知为准），原告应向被告支付该商品房剩余房款797362元”，该条款表明，原告交付剩余房款797362元是以被告具备办理房产证产权过户手续及通知为条件的，根据这一约定，原告交付剩余房款的时间可以推算大约在2015年12月31日起20天内。又根据合同第6.5条“被告同意于原告根据上述第3.1.7付清最后一笔房款之日起2个月内向原告交付该商品房”的约定，则表明被告在原告交付了剩余房款2个月内负有交房的义务，因此，根据以上两个条款的约定，认定被告应在2016年3月20日左右负有向原告交付涉案房屋的义务，本院酌定该时间为2016年3月20日。被告在上述期限届满未能向原告交付涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。由于涉案房产存在被查封、尚未办理竣工验收等影响房屋交付的情形，涉案房产何时交付，甚至能否交付尚不确定，因此，对原告主张的逾期交房违约金，酌定暂计算至原告起诉之日止，即2017年1月5日。本院遂判令：一、被告珠海金山房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告梁志朗支付逾期交房违约金（以本金1860516元，从2016年3月21日起计至2017年1月5日止，按每日万分之三计算，已付租金23256元应予扣除）。二、驳回原告梁志朗其他诉讼请求。被告不服上述判决，上诉至珠海市中级人民法院，因未在规定期限内交纳上诉案件受理费，珠海市中级人民法院作出（2017）粤04民终3249号民事裁定书，裁定：按上诉人珠海金山房产有限公司自动撤回上诉处理。（2017）粤0491民初23号民事判决现已发生法律效力。另查明，由于原告在（2017）粤0491民初23号一案诉请依据的是澳门版本合同，原告与被告遂于2017年11月重新签订了一份《珠海市商品房买卖合同》，填写的日期仍是2014年9月21日。合同第六条付款方式及期限约定，首期楼款1860516元须于2015年1月20日之前付清；二期款797362元须于办理产权登记前付清。第七条交付期限，出卖人应当在2015年12月31日前交付。第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”。本案庭审中查明，涉案时代广场项目至本次原告起诉之日仍未办理竣工验收备案，案涉房屋也未向原告交付。原告选择我国内地法律作为审理本案争议的准据法。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商品房买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”，本案中，涉案房屋所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。因此，（2017）粤0491民初23号民事判决书查明的事实，可以作为本院审理查明事实之依据，对（2017）粤0491民初23号民事判决书查明的事实，本院予以确认。涉案时代广场项目至本次原告起诉之日仍未办理竣工验收备案，案涉房屋也未向原告交付，被告违约事实持续存在。原告请求按照其与被告于2017年11月重新签订《珠海市商品房买卖合同》的约定，要求被告按日万分之二标准支付逾期交楼违约金，理据充分，本院予以支持；如（2017）粤0491民初23号民事判决所认定的，涉案房产何时交付，甚至能否交付尚不确定，因此，对原告主张的逾期交房违约金，本院酌定暂计算至原告起诉之日止，即违约金自2017年1月6日计至本案起诉之日时（2018年6月25日），违约金为199075.21元(1860516元×0.0002/天×535天)。案中原告实际交付房款为1860516元，原告主张按全部房款2669285元为基准计算，本院不予支持。被告经本院传票传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。综上，原告诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项之规定，判决如下：一、被告珠海金山房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁志朗支付逾期交房违约金199075.21元；二、驳回原告梁志朗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5576元，由原告梁志朗负担1672元，由被告珠海金山房产有限公司负担3904元。服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红审 判 员  葛阳辉人民陪审员  胡景光二〇一八年十二月二十五日书 记 员  罗志斌