山西省长治市城区人民法院民事判决书（2018）晋0402民初2508号原告（反诉被告）：晋城市上党戏剧研究院，住所地：晋城市泽州东路2号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王丽萍，职务：院长。委托诉讼代理人：魏刚、**阳，山西弘毅律师事务所律师。被告（反诉原告）：长治市真爱一生科技发展有限公司，住所地：长治市解放西街县委巷1号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：柴红彦，职务：经理。委托诉讼代理人：王文超，山西金壶律师事务所律师。原告晋城市上党戏剧研究院（以下简称晋城上党戏剧院）与被告长治市真爱一生科技发展有限公司（以下简称真爱一生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，被告真爱一生公司依法提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。晋城上党戏剧院的特别授权委托诉讼代理人魏刚、**阳，真爱一生公司的法定代表人柴红彦及特别授权委托诉讼代理人王文超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晋城上党戏剧院向本院提出诉讼请求：1、依法判令真爱一生公司腾退位于××区的房屋；2、依法判令真爱一生公司向晋城上党戏剧院支付截止至2018年11月30日的房屋欠缴租金381067元，自2018年12月1日起至腾退房屋之日止按年租金115600元计算租金；3、依法判令真爱一生公司向晋城上党戏剧院支付违约金115600元；4、诉讼费由真爱一生公司承担。事实与理由：真爱一生公司于2014年8月通过竞标形式取得晋城上党戏剧院所有的位于长治市解放西街县委巷一号的办公楼一幢的租赁使用权。2014年9月1日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，自2014年9月1日起至2017年12月31日止，年租金为115600元，并约定了违约责任。合同签订后，晋城上党戏剧院将房屋交给真爱一生公司，该公司一直占有使用租赁房屋至今，期间其仅支付了71700元租金，其余租金拖延拒付至今。晋城上党戏剧院为维护自身合法权益，依法提起诉讼。真爱一生公司辩称，第一、双方签订的合同合法有效，虽然合同已经到期，但是晋城上党戏剧院无权单方解除合同，要求我公司腾退房屋；第二、关于租金问题：自2015年1月1日起至2017年12月31日止，房屋因漏水导致租赁房屋三层无法使用，一、二层严重受影响，总计受影响房屋22间，占总房屋33间的2/3，在合同期限内该2/3不能正常使用房屋的租金应当予以扣除。2017年12月31日合同期满后，双方并未对租金作出书面约定，不能按照原合同中约定租金计算，应当按照同等地段同等房屋租金标准扣除2/3无法使用房屋租金后的租金计算；第三、我公司没有违约，未交纳房屋租金的原因是合同成立伊始房屋即有严重漏水现象，租赁物不符合合同约定，晋城上党戏剧院构成根本违约，我公司不应支付违约金。真爱一生公司向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令晋城上党戏剧院支付违约金115600元；2、依法判令晋城上党戏剧院支付房屋漏水维修费用3615元；3、依法判令晋城上党戏剧院赔偿因违约给我公司造成的经济损失342521元；4、依法判令晋城上党戏剧院承担本案本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：2014年9月1日，我公司通过竞价方式与晋城上党戏剧院签订了《房屋租赁合同书》，租赁晋城上党戏剧院所有的位于长治市××街号房屋使用，租期三年，自2014年9月1日起（前四个月为建设时间不计在租期内）至2017年12月31日止，租金为每年115600元。合同到期后，我公司继续使用租赁房屋至今。因该房屋年久失修，从租赁伊始便不断渗漏，致使我公司在房屋内运转的大型设备设施受潮报废，造成巨大的经济损失。期间，我公司为继续使用房屋与对方协商按照双方《房屋租赁合同书》中“房屋结构以及漏雨（水）等大型维修由甲方（原告）负责”的约定，请求晋城上党戏剧院维修承租房屋，其以种种理由推诿，无奈之下我公司只得自行出资开始维修房屋，但因该房屋破损严重，多次修理后仍未达到满意效果，屋顶仍渗漏不断，致我公司损失巨大。晋城上党戏剧院就反诉答辩称，第一、我院无违约事实，不应支付违约金。诉争出租房屋属公产房，租赁时是现状出租，经过公开招标程序，真爱一生公司在租赁前对租赁物已进行了充分了解。租赁房屋确实有部分漏水现象，因是公产房，房屋修缮需申请财政下拨资金后才能进行，2017年申请资金到位后即进行整体防水维修，故我院不存在能维修而不维修的主观故意。双方就由真爱一生公司对房屋进行修缮之事已经达成共识，修理后理应达到排除漏水的效果，故我院不存在违约。我院自愿承担真爱一生公司有正规合法单据证明的修理费用；第二、真爱一生公司主张的经济损失无事实及法律依据，应当依法驳回。理由如下：真爱一生公司应当提供证据证明漏水造成其经济损失，而且房屋漏水并不是突发偶然现象，且漏水面积并未达到2/3那么大，真爱一生公司明知有漏水隐患而对自己的物品保管不佳造成损失，后果应当由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的以下证据：2014年9月1日《房屋租赁合同书》、2014年11月18日《补充协议》、催款函、市级行政事业单位房屋公开招租特别规定、市级行政事业单位房屋公开招租竞价须知、招租目录表、完税证明（纳税人存根），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、就房屋漏雨维修问题。晋城上党戏剧院提供了2017年4月7日《合同书》一份，证明其申请到财政资金后对租赁房屋三楼的防水进行了整体修缮，主观上不存在故意。经质证，真爱一生公司对证据真实性不认可，对维修事实认可，对维修结果不认可，并认为该证据可以证明租赁房屋在2017年4月之前没有进行过维修的事实；真爱一生公司提供了《关于租赁房屋需要维修的报告》、房屋维修费用报告一份、有关房屋维修项目预算一份、收据三支，证明自2015年起租赁房屋就存在漏水情况，真爱一生公司应晋城上党戏剧院要求在2015年向其出具书面报告要求对方承担维修房屋义务及真爱一生公司自行支出部分房屋维修费用共计3615元的事实。经质证，晋城上党戏剧院对证据真实性不予认可，认为如果真爱一生公司有支出过维修费用，也非合同约定的大型维修，依约为真爱一生公司应承担的维修义务。本院认为，上述证据中真爱一生公司提供的收据三支，虽非正式票据，但因晋城上党戏剧院未提供反驳证据，结合本地屋顶漏水维修市场的现状，本院予以认定。其余证据相互关联、互相印证，且与双方陈述申请财政资金进行租赁房屋维修的事实相吻合，应予认定。2、就房屋漏雨造成经济损失问题。真爱一生公司提供了照片及说明、损失清单一份及设备材料购买发票7组。经质证，晋城上党戏剧院认为照片不显示时间，其余证据无法证明财产损失情况、损失金额及受损原因，加之真爱一生公司提供的《关于租赁房屋需要维修的报告》、房屋维修费用报告及有关房屋维修项目预算等证据中并未提出有财产损失，故不予认可。本院认为，因晋城上党戏剧院未对证据真实性提出异议，故对证据真实性应予认定。就证据关联性问题，真爱一生公司所举照片可以证明租赁房屋有室内墙皮脱落、墙面发霉变色、屋内部分物品受潮、部分房屋因漏水无法完全正常使用等情况，不能证明受损面积。其余证据仅显示设备购买价格，未显示修理或报废情况，在证明经济损失问题时缺乏证据关联性，故不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：真爱一生公司通过晋城市产权交易市场房屋公开招租程序，竞价取得了晋城上党戏剧院所有的位于长治市解放西街44号，面积为784平方米房屋的租赁权。2014年9月1日，晋城上党戏剧院作为甲方与作为乙方的真爱一生公司签订了《房屋租赁合同书》，主要约定：“甲方将上述房屋出租给乙方作为营业使用，房屋本身无水、电、暖气设施；租赁期限为三年，自2014年9月1日起至2017年12月31日止，由于房屋租赁后需进行水、电、暖气设施的申请和安装及维修等基础建设，周期约四个月，故自合同签订之日起的四个月为建设时间不计在合同租赁期限内；租金经公开竞价确定年租金为115600元，乙方须在下一租赁年度前30日内按季度交付给甲方；合同期内，乙方在使用过程中对租赁房屋或租赁资产一切构件、设备的自然损害，由乙方负责维修，房屋结构以及漏雨（水）等大型维修由甲方负责；租期届满，乙方仍需继续租用时，应在期满前一个月内向甲方提出申请，甲方在同等条件下优先考虑乙方并办理续租手续，合同期满双方若未续签协议，乙方应在本合同规定的期限内退还租赁资产。”合同签订后，晋城上党戏剧院依约将租赁房屋交付给真爱一生公司经营使用，合同期满后，真爱一生公司继续占有并使用租赁房屋至今。自合同签订后至今，真爱一生公司共计支付租赁费71700元。2018年6月，真爱一生公司接到晋城上党戏剧院向其发出的催款函，载明：“…按照合同约定自2014年9月至2017年12月每年租金115600元，共计346800元，然而你公司未按合同约定及时支付租金，截止2017年底支付71700元，仍欠租金，要求于2018年1月1日前将所欠租金交付于晋城市财政局，如不及时履行合同，将通过法律途径予以解决…”。另外，租赁房屋存在屋顶漏水现象，租赁期间因漏水导致室内墙皮脱落、墙面发霉变色、屋内部分物品受潮、部分房屋因漏水无法完全正常使用的现象。真爱一生公司于2015年9月向晋城上党戏剧院提出书面维修申请，要求对房屋漏水情况进行维修，直至2017年4月，晋城上党戏剧院才出资对租赁房屋楼顶防水进行了修缮。租赁期间真爱一生公司自行修缮支出费用3615元。本院认为，晋城上党戏剧院与真爱一生公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效成立，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于租金问题，按合同约定实际租赁期间为自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租赁合同期满后，真爱一生公司继续使用租赁物，晋城上党戏剧院没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期租赁，故自2015年1月1日起至2018年11月30日止按约定的年租金115600元标准计算后的应付租金为452766元，真爱一生公司未完全支付上述租金的行为已构成违约，其应承担支付所欠租金的义务。但在本合同履行过程中，晋城上党戏剧院未能尽到出租人的注意、管理义务，在租赁物房顶漏雨的情况下，怠于履行维修义务近二年时间，导致真爱一生公司在租期内不能完全正常使用房屋，其行为违反了双方在《租赁合同》中关于“房屋结构以及漏雨（水）等大型维修由甲方负责”的约定，晋城上党戏剧院的行为已构成违约，真爱一生公司有理由要求减少租金，因其所举证据不能证明受损面积达三分之二，综合双方过错及租赁物实际情况，本院认为应酌情扣减截至2018年11月30日止应付租金452766元的20%为宜，扣减后真爱一生公司应支付晋城上党戏剧院租金为362213元，除去已付租金71700元后，真爱一生公司还需支付晋城上党戏剧院租金290513元。对于真爱一生公司支付的维修费用3615元，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，应当由晋城上党戏剧院负担。对于晋城上党戏剧院要求真爱一生公司腾退租赁房屋的主张，虽然晋城上党戏剧院未诉请要求解除双方之间的不定期租赁合同，但其发出的催款函内容及之后起诉要求对方腾房的行为均可视为其要求解除合同的意思表示，故对其要求腾退租赁房屋的请求本院予以支持。对于晋城上党戏剧院提出的自2018年12月1日起至腾退房屋之日止按合同约定的年租金115600元支付租金的请求，因合同解除后双方权利义务即行终止，晋城上党戏剧院既已行使了合同解除权，却又按合同约定租金标准要求支付租金损失，本院对其该项主张不予支持。对于双方均要求对方支付115600元违约金的主张，因合同存在双方违约，故本院均不予支持。对于真爱一生公司要求晋城上党戏剧院支付经济损失的主张，因举证不能，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十二第、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司于本判决生效后二十日内腾出位于长治市解放西街44号房屋并交付原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院；二、被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院欠付租金290513元；三、原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院支付被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司维修费用3615元；四、驳回原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8750元，减半收取后计4375元，由原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院负担1816元，被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司负担2559元；反诉案件受理费4113元，由原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院负担32元，被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司负担4081元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 苗睿铮 二○一八年十二月二十五日书记员 杨文波