广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1866号上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。法定代表人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：陈金满，女，汉族，住广东省清远市清新区，系该公司职员。委托诉讼代理人：潘淑仪，女，汉族，住广东省清远市清城区，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：秦于岚，女，汉族，住成都市青白江区。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司因与被上诉人秦于岚物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5625号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司上诉请求：1.撤销清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初5625号民事判决。2.请求法院判令秦于岚向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2012年1月计至2016年05月物业服务费39896.81元;3.请求法院判令秦于岚向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至秦于岚支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金(暂计至2016年06月30日的违约金为5601.51元)以上两项暂合计为45498.32元。4.请求法院判令由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人购买了清远碧桂园假日半岛映月湾2街26号商品房(房屋最终测绘的建筑面积为292.86平方米，花园面积334.1平方米)，并于2011年1月27日与上诉人签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由上诉人向被上诉人提供物业管理服务，被上诉人应按该标准每月按时向上诉人交纳物业服务费，如被上诉人逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向上诉人支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。物业服务协议签订后，上诉人依约向被上诉人提供了物业管理服务，但从2012年1月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用45498.32元(截至2016年06月30日产生的违约金5601.51元)。被上诉人因自身原因拒绝收楼并拒交物业服务费，违反了与上诉人所签订的《碧桂园前期物业服务协议》第三章第六条的约定，上诉人依照《碧桂园前期物业服务协议》约定提供了服务，被上诉人长期拖欠物业费的行为不仅违反了上诉人、被上诉人双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护上诉人的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，上诉人特依据法律规定向贵院上诉，恳请贵院判如诉请。被上诉人秦于岚未提交答辩意见。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向原审法院起诉请求：1、秦于岚向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2012年1月计至2016年5月物业服务费39896.81元；2、秦于岚向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至秦于岚支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年6月30日的违约金为5601.51元）；3、秦于岚承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2011年1月27日，秦于岚与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了清远市清远***假日半岛**区***街**层**号房屋，合同约定开发商应于2011年2月28日前将验收合格并符合其他的合同约定条件的房屋交付给秦于岚使用，但秦于岚与开发商之间一直未办理房屋交接手续。2011年1月27日，秦于岚（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司（乙方）签订了《碧桂园前期物业服务协议》，就甲方已购买的清远市清远***假日半岛**区***街**层**号房屋交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致，该协议约定由乙方以该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2元；花园面积每月每平方米0.5元，向甲方收缴物业服务费。同时，还约定，甲方于公历每月10日前交纳物业服务费；如甲方逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天须向乙方交纳所拖欠物业服务费0.5%的违约金。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司于2012年12月6日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司，于2015年11月23日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东省碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案中，交纳物业管理费的前提是涉案房屋已交付给秦于岚使用，根据“谁主张谁举证”的原则，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司应对秦于岚是否接收房屋承担举证责任，鉴于广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未能提供证据证明秦于岚已实际接收涉案房屋，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司应对此承担举证不能的不利后果。故广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司请求秦于岚支付物业管理费的诉请缺乏证据支持，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2017年5月26日作出（2016）粤1802民初5625号民事判决：驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的诉讼请求。案件受理费469元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人提交两份证据：证据一、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋在合同约定的交楼期限内达到交付条件。证据二、《催收楼通知书》及回执，证明上诉人已按合同约定履行了通知的义务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否已经交付；2、物业服务费及违约金的认定问题。关于涉案房屋是否已经交付的问题。被上诉人与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，开发商应于2011年2月28日前将验收合格的房屋交付被上诉人使用。从上诉人二审提供的竣工验收备案表，可以证明涉案房屋在2011年2月25日经验收合格，达到交付条件。且根据上诉人提供的催收楼通知书，开发商已履行书面通知被上诉人前往办理交接房手续。依照《商品房买卖合同》附件四第十二条，双方约定的“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”，合同约定的交付期限届满之日是2011年2月28日，被上诉人应在2011年2月28日之前自行到开发商售房部办理交接房使用手续。而本案中被上诉人并未按时前往办理，按照上述合同约定，被上诉人逾期办理交接房手续，涉案房屋视为已经按期交付。关于物业服务费及违约金的认定问题。上诉人与被上诉人签订的《清远假日半岛前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《清远假日半岛前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全部缴纳物业服务费”的约定，涉案房屋已经按期交付，上诉人请求被上诉人支付物业服务费，应予支持。涉案房屋按照合同约定的物业服务费计算标准，被上诉人每月应交纳的物业服务费为752.77元，上诉人主张被上诉人支付2012年1月起至2016年5月的物业服务费39896.81元，应予支持。至于违约金，根据《清远假日半岛前期物业服务协议》第十六条“物业服务费按约定由甲方交纳……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金”的约定，被上诉人未按时交纳物业服务费，应按上述计算标准向上诉人支付违约金，上诉人主张每日按应付物业服务费0.018%计算,属于对自己权利的处分，并无违反法律法规，应予采纳。因此，上诉人主张被上诉人以每月应付的物业管理费为本金按每日0.018%计算违约金至付清之日止的上诉请求，依据充分，本院予以采纳。综上所述，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5625号民事判决；二、被上诉人秦于岚自本判决生效之日起十日内向上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付2012年1月起至2016年5月的物业服务费39896.81元；并以每月应付的物业管理费为本金自2012年2月1日起按每日0.018%计算违约金至付清之日止。一审案件受理费469元，二审案件受理费469元，合计938元，由被上诉人秦于岚负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  巢忠文二〇一八年十二月二十二日书记员  潘丽泳