山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0126民初1909号 原告：程济中，男，1954年7月1日出生，汉族，济南大学城法律服务所主任，住济南市， 被告：济南东盛阳光房地产开发有限公司，住所地：山东省商河县。 法定代表人：邱绵森，该公司执行董事兼总经理。 被告：王永梅，女，1976年1月11日出生，汉族，商河县孙集镇中学教师，住山东省商河县， 委托诉讼代理人：常宝全，山东易济律师事务所律师。 原告程济中与被告济南东盛阳光房地产开发有限公司（以下简称“东盛公司”）、王永梅确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂本案依法转为普通程序进行了审理。原告程济中，被告王永梅的委托诉讼代理人常宝全到庭参加了诉讼，被告东盛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程济中向本院提出诉讼请求：1.判决确认东盛公司与王永梅恶意串通，另行订立的东盛阳光花园10号楼110号《商品房买卖合同》无效；2判令被告停止侵权，立即腾出上述房屋；3.案件受理费全部由被告承担。诉讼过程中，程济中增加一项诉讼请求：被告将出租房屋租金返还原告（自2017年5月1日起至本判决生效之日止按年租金38000元计算租金）。事实和理由：2015年5月18日程济中与东盛公司签订了购买商河县东盛阳光花园10号楼110号商铺的《商品房买卖合同》。合同第一条：商品房项目核准名称东盛阳光花园。第三条：商品房的基本情况，该商品房为项目中10号楼110号商铺，建筑面积共136.9m2。第六条按建筑面积计算，该商品房单价为6800元/平方米，总价款930920元。第七条：付款方式及期限，一次性付款，买受人应当在2015年5月18日前支付该商品房全部价款。第十一条：交付期限和手续，出卖人应当在2016年2月11日前向买受人交付该商品房。合同签订后，程济中依约付清购房款930920元，东盛公司出具给程济中收据一份。该《商品房买卖合同》早已在商河县住房和城乡建设管理委员会备案登记。由于东盛公司原因涉案房屋所在的10号楼一直未竣工验收。2017年6月程济中再次到商河县房地产项目所在地看到自己购买的10号楼110号商铺已被他人侵占。经取证得知：2015年7月17日出卖人东盛公司与第三人王永梅恶意串通，另行订立东盛阳光花园10号楼110号商铺的《商品房买卖合同》，单价7031元/平方米，总价款为962500元。2017年4月份东盛公司将涉案房屋交付王永梅侵占。2017年5月1日王永梅与刘延朋签订了《商品房出租合同》，合同约定110号商铺137平方米，房屋租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日，年租金38000元。程济中得知此事后曾向王永梅主张权利，要求其停止侵权，腾出房屋遭到拒绝。程济中向东盛公司主张权利一直未联系到。《中华人民共和国民法通则》第七十五条：公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。王永梅与东盛公司恶意串通，另行订立涉案房屋《商品房买卖合同》行为，王永梅侵占的行为，已构成对程济中的侵权。程济中为维护其合法权益，提起诉讼，请求依法作出公正判决。 东盛公司未作答辩。 王永梅辩称，王永梅于2013年12月7日与涉案房产的开发商签订《认购协议》，于当月17日缴纳诚意金10万元。2014年9月15日，王永梅缴纳诚意金15万元，同月17日，缴纳诚意金5万元。2015年4月22日，王永梅缴纳662500元购房款。2015年7月17日双方签订《商品房买卖合同》，同日王永梅缴纳3万元。以上共计缴纳购房款962500元。双方签订商品房买卖合同后，就涉案房屋在商河县房屋管理部门办理了备案登记手续。故，王永梅购买的涉案房屋合法有效，其向涉案房屋房地产项目的实际开发人了解，程济中签订的房屋买卖合同系程济中与实际开发人签订委托代理合同以房产抵押其代理费用所用。程济中未向涉案房屋的开发商支付过房款，且本案涉案房屋是由王永梅在房产管理部门备案登记，在王永梅不知情的情况下，两次变更了房屋的备案情况。综上，程济中的起诉与事实不符，建议法庭驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，认定事实如下： 程济中提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明2015年5月18日程济中与东盛公司签订购买涉案10楼110号商业房的买卖合同事实。证据二、《收据》一份，证明2015年5月18日东盛公司收到程济中购买涉案10楼110号商业房的购房款930920元,出具给程济中购房款930920元收据的事实。证据三、《聘用法律顾问合同》一份，证明2014年12月4日程济中及济南长清大学城法律服务所与山东仁升置业有限公司签订聘用法律顾问合同，合同约定期限自2014年12月5日至2016年12月4日，法律顾问费为每年4万元。程济中在上述期担任山东仁升置业有限公司法律顾问的事实。证据四、《房地产开发合作协议》一份，证明2013年4月24日东盛公司（甲方）与山东仁升置业有限公司及股东张守保、段守勇、张振军（乙方）双方盖章签订了合作开发东盛阳光花园小区2号楼、6号楼、10号楼项目协议，第一条：本项目位于商河县田园路和花园路交汇处，项目总建筑面积12393.50平方米。第二条：乙方负责项目的开发建设与房屋团购销售的工作，承担项目建设的所有费用，甲方得税后利润为人民币400万元，剩余利润无论多少归乙方所有。第六条第五项：在本项目合作开发期间，设立单独银行帐号，甲方提供给乙方相关印鉴（除财务印鉴外）。由乙方保管、使用，约定并注明仅用于本项目合作开发的事实。该证据系复印件，该证据原件在实际开发商山东仁升置业有限公司及股东张守保手中。证据四是由实际开发商和张守保复印后提供给程济中的。证据五、《济南东盛阳光房地产开发有限公司印鉴使用授权委托书》一份，证明2013年5月10日东盛公司出具盖公章的印鉴使用授权委托书一份,委托书：依据济南东盛阳光房地产开发有限公司（甲方）与张守保、段守勇、张振军（乙方）于2013年4月24日签暑的《房地产开发合作协议》第六条第5款之约定：在本项目合作开发期间，设立单独银行帐号，甲方提供给乙方相关印鉴（除财务印鉴外）,由乙方保管、使用，约定并注明仅用于本项目合作开发。自即日起,将济南东盛阳光房地产开发有限公司公章一枚及法定代表陈建华名章一枚授权予乙方使用。授权范围只用于本项目合作开发期间，授权使用期限自即日起至本项目合作开发完毕的事实。该证据系复印件，该证据在实际开发商山东仁升置业有限公司及股东张守保手中。该证据是由实际开发商和张守保复印后提供给程济中的。证据六、《委托代理合同》一份，证明山东仁升置业有限公司及股东张守保、段守勇、张振军（甲方）与济南长清大学城法律服务所（乙方）签订《委托代理合同》,合同约定指派原告代理甲方与被告济南东盛公司房地产合作开发纠纷一案：第六条：代理费88万元，合同签订当日付2万元,其余代理费86万元由张守保、段守勇、张振军在济南东盛阳光房地产开发有限公司合作投资开发的东盛阳光花园小区一二层商铺10号楼110号抵顶，抵顶商铺价格每建筑平方米5000计算。第七条：甲方同意程济中另找一位律师作为其助理协助代理本案。第九条：乙方接受甲方委托后,甲方不得解除合同,否则按照上述代理费总额向乙方支付代理费的事实。证据七、《刑事报案书》一份，证明程济中及助理在代理中经调查取证后,依据济南东盛公司及陈建华等人诈骗实际开发商山东仁升置业公司及张守保、段守勇、张振军销售2号楼、6号楼、10号楼房屋款693万元的事实,于2015年9月8日和张守保等人一齐向商河县公安局提交《刑事报案书》及证据的事实。证据八、《关于东盛阳光花园小区2号、6号、10号楼停工，无法交房造成群体性上访严重情况的汇报》一份、证明程济中及助理在代理中经调查取证后,依据济南东盛公司及陈建华等人诈骗山东仁升置业公司及张守保、段守勇、张振军693万元的事实,于2015年9月24日通过特快专递方式向商河县人民政府县长及县委书记提交《关于东盛阳光花园小区2号、6号、10号楼停工，无法交房造成群体性上访严重情况的汇报》及证据的事实。证据九、《不予立案通知书》一份,证明2015年9月24日商河县公安局对陈建华诈骗案、合同诈骗案,认为没有犯罪事实,作出商公不立字（2015）00013号《不予立案通知书》的事实。证据十、《刑事复议申请书》一份，证明2015年10月15日程济中及助理依据济南东盛公司及陈建华等人诈骗山东仁升置业公司及及张守保、段守勇、张振军693万元的事实和刑法相关规定、公安部令第127号文规定,经张守保、段守勇、张振军在《刑事复议申请书》上签字后,向商河县公安局提交《刑事复议申请书》的事实。证据十一、《复议决定书》一份,证明2015年11月4日商河县公安局陈对建华诈骗案、合同诈骗案,经审查认为原不予立案通知书正确,维持决定,作出商公刑复字（2015）00003号《复议决定书》的事实。此证据是实际开发商及张守保给程济中的。 证据十二、《依法应当通知立案书》一份,证明2015年11月4日之后程济中认为商河县公安局对陈建华诈骗案、合同诈骗案不予立案行为违法,为维护张守保、段守勇、张振军合法财产不被侵害,依据《刑事诉讼法》第一百一十一条规定,准备好证据材料及《依法应当通知立案书》曾多次向张守保、段守勇、张振军告知签字后向商河县人民检察院提交,这时张守保、段守勇、张振军拒不配合的事实。证据十三、《房屋备案登记》一份，证明实际开发商张守保等人让东盛公司财务人员开出购房款93.0920万元收据一周后，将程济中购买的涉案110号商业房买卖合同在商河县住房和城乡建没委员会备案登记，由该局出具一份盖章的房屋备案登记的事实。证据十四、《照片》四张，证明2017年6月程济中看到购买的商河县东盛阳光花园小区10号楼110号商业房己经被他人侵占的事实。证据十五、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明2015年7月17日被告济南东盛公司与被告王永梅恶意串通，另行订立了涉案10号楼110号商业房的《商品房买卖合同（预售）》，约定每建筑平米7031元，总价款为962500元的事实。此项证据为复印件。证据十六、《商品房出租合同》一份，证明2017年5月1日王永梅将程济中所有10号楼110号商业房以年租金3.8万元，出租给刘延朋的事实。此项证据为复印件。证据十五王永梅与第一被告签订了购房合同是有该涉案房屋承租人刘延朋提供，因程济中让其腾房，刘延朋拿出了王永梅的购房合同。对证据十六，王永梅与东盛公司签订了购房合同是有该涉案房屋承租人刘延朋提供，当时程济中让其腾房，刘延朋说王永梅有购房合同，所以刘延朋与王永梅签订了房屋出租合同。证据十七、《程济中与王永梅通话录音光盘及笔录》一盘一份，证明2017年6月7日程济中曾向被告王永梅主张权利，要求其停止侵权，腾出房屋，遭到王永梅拒绝的事实。程济中根据上述证据主张王永梅与东盛公司恶意串通，双方签订的《商品房买卖合同》无效。 王永梅主张，2013年12月7日王永梅与段守勇签订了东盛阳光花园涉案房屋的房屋认购协议书，协议约定签订协议书当日缴纳10万元诚意金。之后王永梅分别于2014年9月15日交款15万元、2014年9月17日交款5万元、2015年4月20日将剩余房款662500元全部缴纳。2015年7月17日，东盛公司与王永梅签订涉案房屋《商品房买卖合同》。2017年3月17日东盛公司将涉案房屋交付王永梅使用。提交：收款收据4张、认购协议书、购房合同一份（出卖人第一被告，买受人为第二被告）、交房单各一份。 涉案房屋现备案登记在程济中名下。 本院认为，本案争议的焦点是：一、程济中与东盛公司签订的《商品房买卖合同》的效力；二、王永梅与东盛公司签订《商品房买卖合同》的效力；三、程济中主张王永梅、东盛公司停止侵权、立即腾出上述房屋、返还房屋租金的事实和依据。 关于焦点问题一、程济中与东盛公司签订的《商品房买卖合同》的效力； 程济中主张，2013年4月24日东盛公司（甲方）与山东仁升置业有限公司及股东张守保、段守勇、张振军（乙方）双方盖章签订了合作开发东盛阳光花园小区2号楼、6号楼、10号楼项目协议。2014年12月4日程济中及济南长清大学城法律服务所与山东仁升置业有限公司签订聘用法律顾问合同，合同约定期限自2014年12月5日至2016年12月4日，法律顾问费为每年4万元。山东仁升置业有限公司及股东张守保、段守勇、张振军（甲方）与济南长清大学城法律服务所（乙方）签订《委托代理合同》,合同约定指派程济中代理甲方与东盛公司合作开发纠纷一案，代理费88万元，合同签订当日付2万元,其余代理费86万元由张守保、段守勇、张振军在济南东盛阳光房地产开发有限公司合作投资开发的东盛阳光花园小区一二层商铺10号楼110号抵顶，抵顶商铺价格每建筑平方米5000计算。2015年9月6日签订《委托代理合同》时，涉案房屋的实际开发商张守保让把购房合同时间和购房款收据时间均写为2015年5月18日，因为这样做和所有购房人一起，便于到住建委备案。实际签订涉案购房合同的时间及购房收款收据出具时间均为程济中与实际开发商在2015年9月6日签订委托代理合同之后三日内，签订购房合同当日程济中的购房合同在商河县住建委办理备案。 本院认为，张守保、段守勇、张振军与东盛公司合作开发济南东盛阳光房地产项目，后双方发生纠纷，山东仁升置业有限公司及股东张守保、段守勇、张振军（甲方）与济南长清大学城法律服务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定代理费86万元由张守保、段守勇、张振军在济南东盛阳光房地产开发有限公司合作投资开发的东盛阳光花园小区一二层商铺抵顶，实际开发商用东盛公司交给其公章、财务章与程济中签订了涉案房屋购房合同，并为程济中出具购房款收据，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，东盛公司虽不认可与程济中签订的《商品房买卖合同》及加盖东盛公司印章的收款收据，但未提交证据对印章的真实性予以反驳，故本院对程济中与东盛公司签订《商品房买卖合同》效力予以认定。 关于焦点问题二、王永梅与东盛公司签订《商品房买卖合同》的效力。 王永梅主张，2013年12月7日王永梅与段守勇签订了东盛阳光花园涉案房屋的房屋认购协议书，协议约定签订协议书当日缴纳10万元诚意金。之后王永梅分别于2014年9月15日交款15万元、2014年9月17日交款5万元、2015年4月20日将剩余房款662500元全部缴纳。2015年7月17日，东盛公司与王永梅签订涉案房屋《商品房买卖合同》。2017年3月17日东盛公司将涉案房屋交付王永梅使用。提交：收款收据4张、认购协议书、购房合同一份（出卖人第一被告，买受人为第二被告）、交房单各一份。 本院认为，王永梅虽提交了其与段守勇签订的《东盛阳光花园认购协议书》及与东盛公司签订的《商品房买卖合同》，及购房收据四张、交房单一份，但其购买涉案房屋存在以下不合理之处： 1、王永梅提交的《东盛阳光花园认购协议书》中记载出售方系东盛公司，代表签字是段守勇，而第一笔购房款10万元、第二笔购房款15万元、第三笔购房款5万元收取单位均是山东仁升置业有限公司，而非东盛公司。 2、王永梅虽提交四份购房款收据已证实其已向东盛公司缴纳了全部购房款962500元，王永梅未向法庭说明或提供缴纳购房款的银行流水、资金来源等证据，962500元购房款数额巨大，利用现金方式缴纳不符合客观实际，即便是利用现金方式缴纳王永梅亦应提交现金筹集的相关证据。 3、王永梅提交的《商品房买卖合同》第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币330000元，该定金于本合同签订时抵做商品房价款。买受人采取下列方式付款：分期付款。买受人应当在2016年9月17日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币332500元，应当于2015年9月17日前支付。但王永梅提交的第四张购房款收据记载出具时间为2015年4月20日，缴纳金额为6625000元，与王永梅提交的《商品房买卖合同》中第七条记载的购房款缴纳方式及时间矛盾。如王永梅在2015年4月20日前已缴纳全部购房款，该《商品房买卖合同》应记载全部购房款已缴纳完毕。 综上，王永梅主张其已缴纳涉案房屋全部购房款的真实性值得怀疑，而东盛公司与王永梅签订《商品房买卖合同》，为王永梅出具收取全部购房款的收据后，又与程济中签订《商品房买卖合同》，但将涉案房屋交付给王永梅的行为，存在恶意侵害第三人利益的目的，王永梅与东盛公司签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。 关于焦点问题三，程济中主张王永梅、东盛公司停止侵权、立即腾出上述房屋、返还房屋租金的事实和依据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”程济中虽提交了其与东盛公司签订的《商品房买卖合同》，但程济中尚未取得涉案房屋的所有权，亦未向其交付涉案房屋，程济中应向东盛公司主张交房及逾期交房违约金，本案中程济中主张王永梅、东盛公司停止侵权、腾出涉案房屋、返还租金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告济南东盛阳光房地产开发有限公司与被告王永梅关于商河县东盛阳光花园10号楼110号签订的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告程济中的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告济南东盛阳光房地产开发有限公司、王永梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李 倩 人民陪审员  刘灵芝 人民陪审员  王福喜 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  张文彬