山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2018）晋0602民初2083号原告（反诉被告）:中国农业银行股份有限公司朔州市分行，住所地：朔州市开发北路12号。负责人：董中华，职务：行长。委托诉讼代理人：秦守龙，男，山西朔风律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）:朔州金顿餐饮有限公司，住所地：朔州市开发北路12号。法定代表人：李海燕，职务：执行董事。委托诉讼代理人：周福，男，山西金世纪律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：刘占兵，男，朔州金顿餐饮有限公司监事。原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司朔州市分行与被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司朔州市分行委托诉讼代理人秦守龙，被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司委托诉讼代理人周福、刘占兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求:1、判令被告（反诉原告）交还占用原告（反诉被告）的房屋及原金穗酒店所有财产：朔州市开发北路12号农行朔州市分行东配楼（除市行职工餐厅外）1-3层约2400平方米；2、判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）从2017年4月28日至2018年10月28日的房屋及财产占有使用费52.5万元，并按每年35万元标准支付此后的占有使用费，直至交还原告（反诉被告）房屋之日止，并按照银行贷款利息承担欠款损失（计算至实际腾房日，暂时估算5万元）。3、诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2007年4月18日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定被告租赁原告房产，地址:朔州市开发北路12号农行朔州市分行东配楼(除市行职工餐厅外)1-3层约2400平方米。用于经营餐饮业，租期至2015年4月27日结束，每年租金20万元。同时签订《财产租赁合同》，约定被告租赁原告原金穗酒店财产，至2015年4月27日收回，每年租金15万元。根据上级单位要求和原告自身需要，该房屋到期后不再出租，需要收回。为此，合同到期后不能续租，在合同期内原告就已经开始函告被告，但合同到期后被告一直占用该房产至今，原告多次要求被告腾房，被告以种种理由，未予腾房，并且从2017年4月28日起不再交付占有使用费。为此，原告起诉，请求人民法院依法判令被告交房并交付拖欠占有使用费及原金穗酒店所有财产，支持原告全部诉讼请求，维护原告合法权益。被告（反诉原告）辩称，2007年4月18日，答辩人与原告指定的中国农业银行股份有限公司朔州市分行物业管理中心签订了《房产租赁合同》，该合同约定答辩人租赁原告房产，地址:朔州市开发北路12号农行朔州市分行东配楼(除市行职工餐厅外)1-3层约2400平方米。用于经营餐饮业，租期至2015年4月27日结束，每年租金20万元。同日，答辩人与原告指定的中国农业银行股份有限公司朔州市分行物业管理中心又签订了《财产租赁合同》，该合同约定答辩人租赁原告原金穗酒店财产，至2015年4月27日结束，每年租金15万元。答辩人租赁原告房产期间，因种种原因本应由作为房屋所有权人的原告施工并承担的相关费用暂由答辩人为其垫付，具体项目及费用如下：2008年5月，应朔州市消防主管部门要求，为确保通过消防验收，经向原告相关领导请示同意，答辩人与山西荣达消防工程有限公司签订了《消防工程施工合同》，该合同约定山西荣达消防工程有限公司承包了答辩人的消防栓系统、喷淋系统、火灾自动报警系统、应急疏散系统及防火门疏散楼梯的安装工程，承包价款为39万元，开工日期为2008年5月20日，竣工日期为2008年7月20日。2011年7月，经向原告相关领导请示同意，答辩人与朔州市亚太空调售后服务有限公司签订了《中央空调安装工程施工合同》，该合同约定朔州市亚太空调售后服务有限公司承包了答辩人的中央空调安装工程，开竣工日期2011年7月25日至2011年9月10日，承包总价为65万元。2011年9月，因答辩人租赁原告房产三楼楼顶防水工程年久失修致答辩人酒店三层漏水无法正常营业，答辩人向原告相关领导请示并征得同意，答辩人与太原华贵装饰工程有限公司签订了《工程施工合同》，该合同约定太原华贵装饰工程有限公司承包了答辩人的屋顶钢结构防水工程，开工日期2011年9月10日至2011年11月10日，承包总价为115万元。2011年9月，应政府相关部门要求，经向原告相关领导请示并征得同意，答辩人与太原华贵装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，该合同约定太原华贵装饰工程有限公司承包了答辩人的酒店外立面装饰工程，承包价款为75万元，开工日期为2011年10月12日，竣工日期为2011年12月12日。上述工程竣工后答辩人多次要求原告支付本应由作为房屋所有权人的原告施工并承担而暂由答辩人为其垫付的费用，原告相关领导以种种理由推拖至今，拒不支付答辩人为其垫付的相并费用，原告的行为是一种严重的违约行为，答辩人为此已依法提起反诉，请求原告支付答辩人为其垫付的相关费用。因此，答辩人并非不按合同约定支付原告租金，人民法院在查清本案事实后应依法驳回原告的诉讼请求。基于上述事实和理由，被告（反诉原告）提出反诉。具体诉讼请求：判令原告支付被告为原告垫付的中央空调安装工程款、消防设施安装工程款、电梯购置及安装工程款暂计124万元，被告为原告垫付的三楼屋顶钢结构防水处理工程款，及应政府相关部门要求被告不得不做的朔州金顿外立面装饰工程款，经被告申请人民法院委托相关评估鉴定机构作出评估的总价款为709219.39元。原告（反诉被告）辩称，第一，金顿公司不能证明经答辩人领导同意施工。第二，上述工程并未经答辩人领导同意，金顿公司也没有向答辩人领导申请或提出施工要求。第三，在金顿公司租房之前的金穗酒店就有完备的消防设施，不需要新建消防设施，合同第四条乙方权利与义务第1项明确约定消防设施维修由乙方负责，第7项约定乙方积极完善消防设施，因此对消防设施的完善及维修是金顿公司的合同义务。第四，三楼楼顶漏水可以采取正常维修手段比如烫房顶等方式维修，也可以通知答辩人由答辩人维修，根本用不着擅自采用钢结构工程来维修房顶漏水这样的小事，金顿公司在三楼顶上加盖了一层临时建筑，不是为防水，而是饭店经营作为厨房使用。第五，外立面装饰工程根本不是政府部门要求，答辩人的办公楼没有接到任何外立面装饰要求，政府部门不可能单独通知金顿公司要求外墙面的装饰。第六，金顿公司2008年实施的消防维修工程、2011年实施的楼顶钢结构改造工程、中央空调和电梯安装工程、外立面装饰工程，全部是为了满足其饭店自身经营需求，并不是为了答辩人的利益，属于未经答辩人同意的擅自行为，由此产生的工程款不应由答辩人承担。也更无需对相关费用进行鉴定，人民法院不应支持其进行鉴定。第七，房屋租赁合同第五条约定:“合同期满后，房屋的装修及改造设施全部归甲方所有”因此，在2015年4月27日合同期满后，金顿公司对房屋的装修和改造设施就已经全部归答辩人所有，答辩人不应另行支付其费用。综上所述，金顿公司实施的上述工程全部是出自其自身经营的需要，是与答辩人无关的擅自行为，由此产生的工程款不应由答辩人承担。同时说明，在金顿公司搬离时，上述设施应该归答辩人的，归答辩人所有;不归答辩人的，金顿公司应尽可能搬走，以便恢复原状，保证答辩人对该房产的正常使用。原告（反诉被告）为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法人身份证明，证明原告主体身份适格，董中华任行长及法定代表人。2、房屋所有权证，证明涉案房屋是原告的房产。3、2007年4月18日原告物业管理中心与被告签订的房屋租赁合同，租赁期限至2015年4月27日结束，每年租金20万元，约定租赁房屋是为地下水暖管道学区维修改造由甲方负责，室内日常水电暖由乙方负责。乙方有义务积极完善消防设施对防火工作，合同自满后房租装修改造由甲方负责。4、2007年4月18日原告物业管理中心与被告签订财产租赁合同，期限截止2015年4月27日，租赁财产是金穗酒店现存所有财产物品，租金每年15万元。5、2014年11月13日原告给被告的告知函，讲明2015年4月27日到期后不再续租，请被告做好提前搬离准备，有被告负责人张建梅签字。6、2015年4月3日原告给被告的告知函，证明告知合同到期不再续租，并且交付租金。7、2016年11月14日原告给被告的告知函，证明合同到期，到期后要收回并不再续租，并要求支付租金。没有签字，但是实际送达了被告。8、照片，外墙装饰是被告经营需要自行装饰，顶层房屋加盖了一层简易房，不是防水工程。被告（反诉原告）发表质证意见：证据一无异议，证据二无异议，证据三真实性无异议，合同约定乙方权利与义务1在合同期内租赁房屋室外地下水暖管道，室内日常水暖电以及日常消防维修由乙方负责，只是指简单的维修，不是消防设施验收，由本案被告负责。证据四，真实性无异议，当时财产租赁合同第一条除房产外金穗大酒店现存财产，原告没有提交财产明细清单事实上也是没有，当时被告租赁原金穗大酒店是有部分烂灶具，现在已经自然损耗，虽然签订合同，涉及到原告回避税务，签了合同，财产如果有的话也是原金穗留下的烂桌椅以及不能使用的灶具。证据五、六告知函，前两份被告收到，但是因为被告在征得原告同意下作了工程要求原告支付相关的费用，但是原告领导推脱一直没有解决，所以被告在垫付费用后，原告支付相关费用后，被告以合同约定腾房。对于证据七，2016年告知函被告没有收到。对证据八照片，是有异议的，外墙装饰是被告经营需要自行装饰，外墙装饰是政府相关部门要求的，顶层房屋加盖了一层简易房也是有异议的，被告在租赁房屋后，房顶漏水，被告不得不做了防水处理，当时被告都是已经告知原告领导而且也是同意的，所以费用应当由原告承担。被告（反诉原告）为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、金顿营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明被告主体身份适格。2、两份合同：房产租赁合同，财产租赁合同，证明本案被告在2007年4月18日与原告签订了房产租赁合同及财产租赁合同，房产租赁合同明确约定朔州市农行东配楼，租赁期限2007年4月28日-2015年4月27日，租金20万元，约定合同期内租赁房屋室外地下水暖管道由甲方负责，消防设施维修由乙方负责。3、消防工程施工合同，工程预结算，工程付款收据，本案被告征得原告主要领导同意，进行了消防工程施工，被告支付了工程款39万元。4、中央空调工程施工合同，本案被告征得原告领导同意进行中央空调施工，被告与亚太空调签订了合同，工程预结算书，被告支付65万元工程款，工程款支付收据。5、因被告租赁原告房屋三楼楼顶防水工程年久失修，导致被告酒店三楼漏水，被告与太原华贵签订合同，建筑工程施工合同、装饰工程预结算书，付款收据，本案被告支付工程款115万元。6、金顿饭店外立面按照政府部门相关要求，被告与太原华贵签订建筑装饰施工合同，被告支付75万元工程款，预结算书。7、电梯工程，被告在租赁原告房屋内，装了一部电梯，电梯本身费用133000元，安装电梯费用18000元，共计151000元。8、外立面装饰工程，根据朔州市人民政府文件关于印发朔州市市区亮化规划方案通知，涉及到民福街的亮化工程，路灯亮化和管理，重点亮化有民福街，根据49号文件进行的。原告（反诉被告）发表质证意见：被告没有征得原告领导同意，消防工程是按照合同约定乙方应该承担的义务，空调是乙方经营自身需要，所谓防水工程是屋顶钢结构工程，不是防水所必须，外立面也不是原告同意，是被告为经营自身需求，电梯是经营自身需要。根据原告（反诉被告）及被告（反诉原告）陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月18日，原、被告双方签订《房产租赁合同》，约定被告租赁原告位于朔州市开发北路12号农行朔州市分行东配楼(除市行职工餐厅外)1-3层房产，用于经营餐饮业，租期从2007年4月28日至2015年4月27日结束，每年租金20万元。同时签订《财产租赁合同》，约定被告租赁原告原金穗酒店财产，租期从2007年4月28日至2015年4月27日，每年租金15万元。2008年5月，被告与山西荣达消防工程有限公司签订了《消防工程施工合同》，该合同约定山西荣达消防工程有限公司承包了答辩人的消防栓系统、喷淋系统、火灾自动报警系统、应急硫散系统及防火门疏散楼梯的安装工程，承包价款为39万元，开工日期为2008年5月20日，竣工日期为2008年7月20日。2011年7月，被告与朔州市亚太空调售后服务有限公司签订了《中央空调安装工程施工合同》，该合同约定朔州市亚太空调售后服务有限公司承包了被告的中央空调安装工程，开竣工日期为2011年7月25日至2011年9月10日，承包总价为65万元。2011年9月，被告与太原华贵装饰工程有限公司签订了《工程施工合同》，该合同约定太原华贵装饰工程有限公司承包了答辩人的屋顶钢结构防水工程，开竣工日期为2011年9月10日至2011年11月10日，承包总价为115万元。2011年9月，答辩人与太原华贵装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，该合同约定太原华贵装饰工程有限公司承包了答辩人的酒店外立面装饰工程，承包价款为75万元，开工日期为2011年10月12日，竣工日期为2011年12月12日。在租赁合同期限届满时，原告分别于2014年11月12日、2015年4月2日、2016年11月14日向被告发放告知函，并表明不再续租。被告对前两份告知函签字确认。合同到期后被告一直占用该房产至今，并且从2017年4月28日起不再交付占有使用费。本院认为，本案的焦点问题有两个：1、原告（反诉被告）是否有权请求被告（反诉原告）返还租赁物及财产，以及赔偿利息损失；2、被告（反诉原告）是否有权请求原告（反诉被告）支付被告为原告垫付的中央空调安装工程款、消防设施安装工程款、电梯购置及安装工程款、三楼屋顶钢结构防水处理工程款、外立面装饰工程款、鉴定费；针对第一个焦点问题，原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司朔州市分行与被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。根据《合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。如果是合同到期终止，承租人没有任何权利，拒不搬出的，可以向法院起诉要求执行搬出并赔偿因此给出租人造成的损失。承租人的装修费用自行承担，出租人无须给予任何补偿，除非原租赁合同有相反的约定。本案中原告中国农业银行股份有限公司朔州市分行与被告朔州金顿餐饮有限公司之间的租赁合同已经到期，被告应当腾房，否则违反合同约定。原告请求被告返还租赁标的物、租赁财产，并支付逾期占有费用，本院予以支持。针对第二个焦点问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，如果双方之间有约定，承租人装修费用可以由出租人承担，否则一般由承租人承担。本案中，被告于2008年5月，与山西荣达消防工程有限公司签订了《消防工程施工合同》，该合同约定山西荣达消防工程有限公司承包了答辩人的消防栓系统、喷淋系统、火灾自动报警系统、应急硫散系统及防火门疏散楼梯的安装工程，承包价款为39万元。根据原、被告双方当事人之间签订的《房产租赁合同》第四条乙方的权利义务中第一款“在合同期内，租赁房屋室外地下水暖管道确需维修改造由甲方负责，室内日常水电暖以及消防设施维修由乙方负责”，以及《民法总则》第五条可知，应当尊重当事人意思自治原则，被告签订的《消防工程施工合同》工程款项39万元应当由被告支付。安装电梯、中央空调、楼顶防漏工程、外立面装修费用，未经原告书面同意，这几项工程均用于被告经营使用，且双方签订的《房产租赁合同》第五条规定合同期满后，房屋的装修及改造设施全部归甲方所有。故被告提出的判令原告支付被告为原告垫付的中央空调安装工程款、消防设施安装工程款、电梯购置及安装工程款暂计124万元，被告为原告垫付的三楼屋顶钢结构防水处理工程款、金顿外立面装饰工程款709219.39元、鉴定费用42096.12元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定,判决如下：一、被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司朔州市分行返还位于朔州市开发北路12号农行朔州市分行东配楼（除市行职工餐厅外）1-3层租赁房屋及财产，并支付2017年4月28日至执行之日为止的房屋及财产占有使用费，按照每年35万元标准支付，并按照银行贷款利息承担欠款损失（计算至实际腾房日）。二、驳回被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元（原告已预交），反诉受理费7980元、鉴定费用42096.12元（被告已预交），由被告（反诉原告）朔州金顿餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向朔州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审 判 长 李吉平人民陪审员 姬玉成人民陪审员 孙向梅 二〇一九年十二月二十四日书 记 员 王 静