广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初1586号原告（反诉被告）：梁谓祺，男，1941年8月18日出生，汉族，住加拿大哥伦比亚。委托诉讼代理人：黄泳谊，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁九仔，男，1955年8月22日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李艳红，广东朗乾律师事务所律师。第三人：黄艳娥，女，1956年10月26日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区原告梁谓祺诉被告梁九仔、第三人黄艳娥返还原物纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，被告梁九仔于2018年6月15日向本院提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄泳谊，被告梁九仔及其委托诉讼代理人李艳红，第三人黄艳娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁谓祺向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离位于珠海市××区××镇乾东村××号房屋，并清理屋内所有杂物，将房屋原状归还原告；2、判令被告将涉案房屋按占用前的状态予以恢复，治理房屋横梁白蚁及房顶补漏，恢复原状的费用由被告承担；3、判令被告向原告支付房屋占用费，从1992年1月21日起算至搬离房产之日止（暂计至2018年4月20日，占用费为49500元）；4、判令被告赔偿原告涉诉的交通费5623元；5、判令被告承担本案诉讼费；6、判令被告向原告返还《集体土地建设用地使用证》。在第二次庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为判令被告赔偿原告涉诉的交通费、住宿费6521.87元。事实和理由：原告拥有位于珠海市××区××镇乾东村××号房屋。1992年1月21日起，被告在未获得原告同意的情况下，擅自占用原告房产至今。由于被告不注重对房屋的保护，房屋内横梁多处被白蚁蛀烂，房顶也出现漏水。原告认为，原告为涉案房屋的所有权人，被告在没有任何合法理由的情况下，占用原告房屋，应当腾退并支付占用费。原告多次催讨无果，为了维护自身合法权益，特诉至法院。被告梁九仔辩称：被告系珠海市斗门区××镇××村世居居民，自1955年出生至今一直居住在涉案房屋内。与原告是兄弟关系。原告于1941年出生，1964年偷渡澳门，其离开之前，涉案土地上仅有一间十几平方米的祖屋，1975年和1980年，被告在两个姐姐（后均已移民美国）的协助下筹集资金在涉案土地上分别建造了另外两间房屋。1986年，被告与第三人结婚，但婚后婆媳关系较差。1991年6月30日，广东省人民政府向被告颁发了《集体土地建设用地使用证》。1991年前后被告母亲欲移民美国，彼时第三人因家庭矛盾回娘家居住，被告母亲担心被告与第三人发生婚变，儿媳会分走房产，因此劝告被告将土地过户到兄长原告名下，并告诉被告，原告已出国，在香港有房有铺，是不可能回到乡下来争夺被告的财产的，原告本人也明确表示不会要该房产，两个姐姐也对此知情，鉴于此被告遂同意变更土地证。1992年1月13日，被告经斗门县乾务镇国土管理所将土地使用者变更为原告，并备注“原户主梁九仔，经与梁谓祺双方同意现改为梁谓祺户主，今后一均权属计梁谓祺所有”。1996年，房屋管理部门将资料送到珠海市不动产登记中心斗门分中心办理房产证，并核发涉案房屋的房地产权证至原告名下。经核实历史档案，1996年11月25日《广东省市县私有房地产权登记申请书》上并非原告本人签署，并且“房地产权来源情况”一栏中所述“本人自筹资金，经国土部门批准征用住宅基地、并经规划部门办理报建手续”也与事实不符。上述土地证和房产证办理后一直存于被告处。2014年3月，原告回国处理父母墓地事宜，与被告产生矛盾，原告借故从被告处要走了房产证原件，但土地证原件一直在被告的保管之下。自2014年拿走房屋产权证起，原告多次以房屋产权人身份要求被告腾退房屋，交付租金等等。被告为不激化矛盾均未予理论，只是电话向两位姐姐求助，希望能以和为贵维持家人亲情关系。第三人黄艳娥述称：在没结婚之前，双方父母说好房子是属于被告的，第三人才同意和被告结婚。结婚后第三人与被告母亲关系不好，被告母亲经常打第三人，而且还不给第三人使用水电。第三人就离家出走几年没有回家，在第三人离家期间，原、被告及其母亲三人以防第三人以离婚分走财产，所以将房子转到原告名下。后来被告母亲移居国外后，让第三人回家照顾小孩直到现在，第三人与被告是合法夫妻，第三人对涉案房屋享有权利。请求法院将房屋转到被告名下。原告梁谓祺对其诉称提交了如下证据：1.房地产权证一份；2.照片一份；3.通知书一份；4.交通费、住宿费凭证八份。被告梁九仔对其辩称提交如下证据：1.珠海市斗门区乾务镇乾东村民委员会2018年5月29日出具的《证明》一份；2.珠海市斗门区乾务镇乾东村民委员会2018年6月8日出具的《证明》一份；3.《集体土地建设用地使用证》、《房地产权证》各一份；4.《不动产权登记表》、《广东省私有房地产权登记申请书》各一份；5.证人梁某1的证人证言及域外公证认证资料一组；6.证人梁某2的证人证言及域外公证认证资料一组；7.证人梁某3的证人证言及证人身份资料一组；8.珠海市斗门区乾务镇乾东村民委员会2018年7月19日出具的《证明》一份；9.常住人口登记表二份；10.（2016）粤04民终3017号民事判决书一份。第三人黄艳娥对其述称没有提交证据证明。被告梁九仔向本院提出反诉请求：1、判令确认反诉原告梁九仔对涉案房屋集体土地建设用地使用权的变更无效，并依法确认反诉原告梁九仔对涉案房屋享有所有权（预估房屋价值5万元）；2、判令反诉被告梁谓祺于生效判决出具之日起一个月内协助反诉原告梁九仔办理房屋集体土地建设用地使用证及房屋产权过户登记手续；3、判令反诉被告梁谓祺承担本案本诉和反诉费。事实和理由：1、土地证变更权属人行为无效。宅基地使用权作为一种特殊的物权，与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，如户口已迁出或者因其他原因丧失集体组织成员的身份，即不再是本集体经济组织宅基地使用权的主体，通过其他方式取得宅基地使用权无效。而1992年受让被告涉案集体土地使用权时，原告已非中国公民，更非集体经济组织成员，其已经不具备作为涉案土地使用权人的主体资格条件，因此即便当时双方达成协议，该协议因违反法律法规效力性禁止性规定也自始无效。国土部门未严格审查过户受让方的主体资格即办理变更的行为自始无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。……”。《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”根据以上法律规定，原告无权取得涉案集体土地的使用权，其取得行为自始无效。1996年房屋管理部门在没有取得原告本人签署的情况下，仅依据该无效土地证办理涉案房屋所有权证至原告名下的行为无效。因此涉案土地使用权及房屋所有权仍属被告所有。2、被告与原告之间变更土地证的协议实质上侵犯了第三人的合法利益。第三人婚后作为家庭成员，享有涉案房屋居住使用权，而原被告的行为系为防范和剥夺第三人婚变（可能）时的合法财产权而订立，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，该协议自始无效。协议无效，变更行为当然无效。3、退而言之，根据本案事实，依据当时的约定，原告充其量也只是名义上代持涉案房屋所有权，涉案宅基地及房产的实际权利人为被告。理由是：首先，前述土地证变更由原告代持产权事出有因，符合情理，且两位姐姐及当时参与事项的姐夫均已经出具证言，高度可信。其次，原告1964年即已偷渡出国，早已取得国外身份，极少回国，更未出资参与修建涉案房屋，且其取得涉案房屋产权并未支付任何对价，也从未占有和使用。第三，被告夫妇及孩子自始至终占有、使用涉案房屋，并且从未向原告支付任何费用，且在态度上也从未向原告妥协，如果涉案房产实属原告所有，被告的表现也不符合情理。第四，被告夫妇在本村没有其他宅基地及房屋，不可能将房屋赠送给远在国外的兄长而置自己和儿女于无家可归之境地。第五，第三人作为被告的妻子，对此一直毫不知情，足可证明这是被告刻意隐瞒所致，与本案证言所述事实相符。人民法院依法支持反诉原告的全部反诉请求。原告梁谓祺对被告梁九仔的反诉请求辩称：一、原告对涉案房屋依法享有所有权，被告主张房屋归其所有无事实和法律依据。首先，原告依法取得不动产登记中心颁发的房地产权证，房地产权证明确载明原告为涉案房屋的权属人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原告的房屋所有权依法受到保护。其次，涉案房产兴建的资金来源是原告每天辛勤在港经商，节衣缩食积攒下来后侨汇回乡，由父、母亲代为采购兴建的，该房屋于1977年建成，属于原告用侨汇购建的私有房屋。根据《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》第十三条、第二十七条的规定及《广东省拆迁城镇华侨房屋规定（2004修正）》第三条、第十四条的规定，原告的私有房产依法受到法律保护。再次，被告长期违法占用原告房屋的行为，不能成为其合法取得房屋所有权的依据。原告兴建祖屋时既为了改善先父母亲的生活环境，同时也为了方便原告携眷回乡时能有地方居住。在被告与黄艳娥同居后，原告考虑到被告暂无能力自筹资金兴建房屋，同时也为了方便其照顾日渐年老的先母，便同意借房屋给被告与先母同住。万万没有想到的是，被告与第三人不但没有好好孝顺先母反而将照顾家庭、孩子的重担甩给先母并恶语相加。直至1992年1月21日，先母由于被告、第三人的不孝行为被迫离开中国，移民美国，后客死他乡。原告非常痛恨他们的不孝行为，但考虑到被告膝下两儿子年幼，即便二人有十恶不赦，原告仍顾念先母遗训及小孩子无辜，便暂借房屋其居住。被告二人对于原告的好意不但没有感恩，反而试图通过长期违法占用房屋的行为而美其名曰为尊重历史事实而让其取得房屋的所有权。原告认为被告的长期违法占用房屋的事实既不能作为被告取得房屋所有权的依据，也不发生物权变动的法律效力。综上，被告在既没有支付房屋对价，也没有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，主张房屋归其所有是没有事实和法律依据的，请求贵院依法驳回被告的反诉请求。二、土地使用权的变更登记行为是合法有效的。首先，原告依法拥有对涉案土地使用权的资格。原告原为乾务镇乾东村村民，1969年取得香港居民身份证至今，2002年取得加拿大护照至今，现拥有中华人民共和国香港特别行政区永久性居民及加拿大护照双重身份。根据《中华人民共和国宪法》第五十条及《广东省国家建设征用土地拆除城镇华侨房屋的规定》（1987年03月23日生效至1992年10月10日失效。）第二条、第九条的规定，原告在取得土地使用权权属证明时为港澳同胞，依法拥有对涉案土地使用权的资格，不存在主体不适格的问题，该变更登记行为合法有效，应当受到法律的保护。其次，原告是涉案土地使用权的真正权利人。涉案土地为原告祖屋、原籍农村的唯一住房用地。在兴建房屋时，被告知道该宅基地上的房屋为原告出资兴建，于1977年房屋建成，该权属归原告所有。在宅基地使用权登记办理手续之际，由于原告远在香港，未能及时回乡办理，便与被告约定，先以其名义申请登记，待原告回乡后再行办理变更登记手续。事实上，当时变更登记时，被告也尊重涉案房屋及土地使用权为原告所有的事实，协助原告办理土地使用权人变更手续。再次，土地使用权变更登记并没有侵犯第三人的合法权益，理由如下：1、土地使用权及房屋的所有权人为原告，第三人对涉案土地并不享有使用权。2、第三人并未提供任何证据证明双方已登记结婚，根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第三条的规定，第三人与被告的关系为非法同居关系，无权处分梁家财产。3、即便第三人与被告最终被法院认定为合法夫妻，涉案土地使用权及房屋的物权均在被告婚前早已客观存在，属于梁家的财产，不属于其夫妻关系存续期间的共同财产。由此可见，第三人对涉案土地使用权并不存在任何权益的问题，更谈不上被侵犯。综上所述，原告通过辛勤劳动汇款回乡兴建自有的祖屋，并依法取得房屋的《房地产权证》及《集体土地建设用地使用证》，依法应当受到保护，请法院依法驳回被告无事实和法律依据之诉求。第三人黄艳娥对被告梁九仔的反诉请求没有意见。被告梁九仔对其反诉请求提供的证据与本诉证据一致。原告梁谓祺对其反诉辩称提供了如下证据：1.《房地产权证一份；2.《集体土地建设用地使用证》一份；3.中华人民共和国香港特别行政居民身份证一份；4.港澳居民来往内地通行证一份；5.加拿大护照一份；6.港澳同胞回乡证一份；7.信件一组；8.梁某2、梁某1信件各一份；9.梁谓祺舅舅的信一份；10.梁某1写给原告的信件一份；11.常住人口登记表一组；12.出入境记录一组。第三人黄艳娥对被告梁九仔的反诉没有提交证据。原被告围绕诉讼请求和反诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对被告提交的证据10与本案无关，本院不予审查。对原告提交的证据以及被告提交的其他证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。本院根据确认的证据及庭审笔录，查明事实如下：1991年6月30日，被告办理《集体土地建设用地使用证》，被告为土地使用权人。1992年1月13日，上述土地证登记使用权人变更为原告，土地证备注栏中记载：原户主梁九仔，经与梁谓祺双方同意，现改为梁谓祺户主，今后权属计梁谓祺所有。1996年，原告办理了位于珠海市××××村房屋的房地产权证，权属人为原告，面积为92.4平方米，该房地产权证记载土地证号为斗集建1991字第210××92号。庭审中，原、被告均确认上述房地产权证房屋地址现变更为珠海市××区××镇乾东村××号，被告一直居住在涉案房屋中。被告确认上述房屋的《集体土地建设用地使用证》[证号斗集建（1991）字2108××92号]在被告处。本院认为，根据集体土地建设用地使用证备注中记载，涉案房屋所在的土地使用权人由被告梁九仔变更为原告，是经双方当事人协商同意变更，并经国土部门批准，是合法有效的。被告反诉请求确认变更行为无效，没有依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（二）项规定：“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”，原告为涉案宅基地及地上房屋办理了房地产权证，登记权属人为原告，故涉案房屋及土地应属于原告所有，而被告对其主张的由被告和案外人出资兴建涉案房屋的事实仅提交了证人证言予以证明，除此之外并无提交其他证据予以佐证，上述证人证言证明力明显低于原告取得的房地产权证，无法推翻房地产权证之证明力，因此被告反诉请求确认其享有涉案房屋所有权并要求原告协助办理过户登记手续，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，案涉宅基地使用权及房屋所有权属于原告所有，被告并非登记产权人，因此无权占有、使用涉案宅基地及地上房屋，原告作为涉案房产的登记权属人，有权要求被告腾退涉案房屋，故原告诉请被告腾退并返还涉案房屋给原告，同时返还涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》，理法有据，本院予以支持。由于原告并未举证证明涉案房屋在被告占有前的状态，故原告请求被告梁九仔恢复原状，没有依据，本院不予支持。关于房屋占用费问题。被告无权占有、使用涉案房屋，应向原告支付占用费。但鉴于原、被告是亲兄弟，原告亦确认当初为了照顾被告，才借用房屋给其居住，故在原告明确向被告提出腾退房屋的要求前，视为原告自愿无偿让被告在涉案房屋居住，故不存在房屋占有费问题。原告主张其最早于1995年向被告提出腾退房屋的请求，但原告并未举证证明。原告亦未提交证据证明被告已收到原告于2015年1月26日寄给被告的腾退通知书。故本院确定房屋占用费应从原告明确提出腾退请求之日（即起诉之日）起计算。由于原告没有举证证明同期同地段同类房屋的租金标准，故本院根据涉案房屋的新旧程度、面积、地理位置、交通等因素，酌定房屋占用费为每月300元。即被告应从2018年5月23日起，按每月300元的标准向原告支付房屋占用费至实际腾退之日止。关于原告主张的交通费、住宿费损失问题。原告主张的交通费、住宿费并不是被告占用涉案房屋导致原告的直接损失，故原告诉请被告赔偿交通费、住宿费损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁九仔于本判决生效之日起十五日内腾退珠海市斗门区乾务镇乾东村环东南路二巷20号房屋（证号为粤房地证字第××号），并将上述房屋返还给原告（反诉被告）梁谓祺；二、被告（反诉原告）梁九仔于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）梁谓祺返还证号为斗集建（1991）字210××92号的《集体土地建设用地使用证》；三、被告（反诉原告）梁九仔于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）梁谓祺支付房屋占用费（以每月300元为标准，从2018年5月23日起计算至实际腾退之日止）；四、驳回原告（反诉被告）梁谓祺的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁九仔的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元[原告（反诉被告）梁谓祺已预交]，由原告（反诉被告）梁谓祺负担300元，被告（反诉原告）梁九仔负担750元；反诉案件费525元[被告（反诉原告）梁九仔已预交]，由被告（反诉原告）梁九仔负担。如不服本判决，原告（反诉被告）梁谓祺可以在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）梁九仔可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审  判  长 刘  嘉  华审  判  员 何     莹人民陪审员人 民陪审员邝结红二〇一八年十二月三十日书  记  员 张  凯  东附：裁判所依据法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。