江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初4831号原告：朱仲清，男，1955年9月12日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：张克勤，江苏沁园春律师事务所律师。被告：朱汉良，男，1951年6月6日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：赵辉，江苏瑞莱律师事务所律师。第三人：过婉琴，女，1954年7月4日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：许晓晖，江苏崇安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坤，江苏崇安律师事务所律师。原告朱仲清与被告朱汉良、第三人过婉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱仲清的委托诉讼代理人张克勤、被告朱汉良的委托诉讼代理人赵辉、第三人的委托诉讼代理人许晓晖、张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱仲清向本院提出诉讼请求：1.确认朱仲清与朱汉良签订的《租赁合同》于2018年1月1日解除；2.朱汉良和过婉琴立即迁出租赁房屋；3.朱汉良和过婉琴向朱仲清支付租金135万元（2011年5月1日至2017年12月31日），并按银行贷款利率支付逾期利息至实际付清为止；4.朱汉良和过婉琴自解除之日起至实际迁让之日止，参照租金标准支付房屋使用费；5.朱汉良和过婉琴赔偿房屋闲置期间租金损失11.5万元；6.本案诉讼费由朱汉良和过婉琴承担。事实与理由：朱汉良、过婉琴原系夫妻关系，2011年4月30日朱汉良与朱仲清签订了《租赁合同》1份，约定由朱汉良承租朱仲清位于无锡市（以下简称涉案房屋）；租期从2011年5月1日起至2021年12月31日止；年租金为20万，5年后增加5%；合同签订后每年租金应在每年12月31日前一次性支付。合同签订后，朱仲清交付了房屋，朱汉良和过婉琴一直将房屋用于开办盛康旅馆（即格林豪泰酒店），租金虽经朱仲清催讨，但朱汉良至今未支付。朱仲清为维护其自身的合法权益，起诉至法院。朱汉良辩称：1.朱汉良认可朱仲清在诉状中列明的事实与理由；2.朱汉良认可朱仲清的诉讼请求的第1至第4项，但认为第5项诉讼请求没有法律依据，请求法院依法裁量。过婉琴陈述：1.朱仲清的诉讼请求已经在朱汉良与过婉琴离婚后财产纠纷中提出，且法院已经审查，现朱仲清又向法院提出该诉请，属于重复起诉，浪费司法资源。2.朱仲清的诉讼请求缺乏事实和法律依据。朱仲清从2011年5月将涉案房屋出租，当时其购房款还未付清，根本还没有进行出租和收取房租；因涉案房屋中涉及消防的费用，并约定由租房人承担，所以朱仲清同意免租三年，朱仲清与朱汉良当时也达成了口头协议，书面的合同是根本没有的。涉案《租赁合同》是朱汉良和朱仲清达成某种默契签的。如果有书面合同，当时朱仲清肯定要过婉琴签字，但是当时并没有告知过婉琴。3.朱仲清出租的房屋本身就是从朱汉良处购买，房屋面积为1549平方，单价是14500元每平方米，共计购房款是22460500元，朱仲清实际支付了22150000元，还应当结欠房款310500元至今未付清。4.朱仲清在购买朱汉良房屋过程中，朱汉良擅自将4066125元放弃给了朱仲清作为购买房屋的房款，该款属于朱汉良与过婉琴的共同财产，朱汉良无权单独处理。虽然过婉琴由法院追加作为本案第三人参加诉讼，但过婉琴具有独立的诉权，朱仲清应当将属于过婉琴部分返还；5.朱汉良结欠朱仲清的租金，扣除三年的免租费用，实际租金众2014年5月计算也只有75万。再退一步说，即使从2014年5月起算，该租金在民法总则实施前都已经过了诉讼时效。朱仲清只能按照法律规定，主张从2017年5月开始的租金。6.朱仲清从朱汉良取得的房款4066125元与未支付的房款310500元，两项相加应该是4376625元，扣除朱仲清能够主张的租金116666元，朱仲清应当还结欠朱汉良和过婉琴4259959元。综上，朱仲清的诉讼请求已经在另案中提出，系重复主张权利，且按照法律规定，朱仲清的诉讼请求已经超过诉讼时效，即使抵消后朱仲清仍然欠朱汉良和过婉琴款项，故朱仲清的诉讼请求与事实不符，没有法律依据，请求法院依法驳回朱仲清的诉讼请求，同时判令朱仲清归还过婉琴上述款项。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于无锡市，房屋所有权人登记为朱仲清，共有人为马全珍。2011年4月30日，朱仲清与朱汉良签订的《租赁合同》，主要约定：朱仲清将涉案房屋租赁给朱汉良使用；租赁期限自2011年5月1日起至2021年12月31日止；年租金为20万元，五年后增加5%，每年租金应在年度终结（即12月31日）前一次性支付。合同签订后，朱仲清将涉案房屋交付朱汉良使用，但朱汉良未按约向朱仲清支付租金。2017年12月8日，朱仲清向朱汉良发通知书，通知朱汉良在收到该通知书后10日内付清2011年5月1日至2017年4月30日的租金121万元；如逾期未付，自逾期次日解除租赁合同，收回涉案房屋，并由朱汉良赔偿朱仲清各项损失。朱汉良于2017年12月9日签收上述通知书。另查明：朱汉良与过婉琴原系夫妻关系，2015年8月13日，原无锡市南长区人民法院作出（2014）南扬民初字第0380号民事判决，判决准予朱汉良与过婉琴离婚。涉案房屋用于开办“格林豪泰酒店”至今，工商登记名称为“南长区盛康旅馆”(以下简称盛康旅馆)、经营者为朱晓俊。又查明：本院曾受理了原告朱汉良与被告朱晓俊、叶琴、第三人过婉琴房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月4日作出（2016）苏0203民初400号民事判决书（已生效）。本院在上述判决中认定，盛康旅馆(即格林豪泰酒店)由朱汉良、过婉琴出资设立。盛康旅馆(即格林豪泰酒店)至少在2014年1月1日之前，朱汉良、过婉琴，朱晓俊、叶琴分别参与该酒店的日常经营活动。故，盛康旅馆(即格林豪泰酒店)系由朱汉良、过婉琴、朱晓俊、叶琴共同经营，属于家庭共同经营。本院认为，朱仲清与朱汉良签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。涉案通知书明确，如朱汉良逾期未支付所欠租金，朱仲清有权解除合同，收回涉案房屋。本案中，朱汉良于2017年12月9日签收涉案通知书，但未规定期限内支付租金，故朱仲清解除合同条件成就，所以朱仲清要求确认其与朱汉良签订的《租赁合同》已于2018年1月1日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，朱汉良应及时将涉案房屋腾退交还朱仲清，故本院对于朱仲清相应诉讼请求，予以支持。在未及时腾退房屋情况下，朱汉良应向朱仲清支付房屋占用费，故本院对于朱仲清相应诉讼请求，依法予以支持。朱仲清主张合同已解除，朱汉良持续占用其房屋并据此要求朱汉良支付房屋占用费获得支持情况下，应及时就房屋出租寻找新承租人。朱仲清再主张房屋闲置期间的租金损失，缺乏充分的事实基础，对其该项诉讼请求，本院不予支持。朱仲清所主张的逾期付款利息计算有误，本院依法予以调整。本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性的原则，涉案债务人为朱汉良；朱汉良与过婉琴已于2015年8月13日经法院判决离婚；涉案房屋用于开办盛康旅馆(即格林豪泰酒店)至今，且盛康旅馆至少在2014年1月1日之前由朱汉良、过婉琴、朱晓俊、叶琴共同经营，属于家庭共同经营，综上，朱仲清要求过婉琴承担涉案债务的诉讼请求，本院不予支持。本案中，朱仲清与朱汉良所签订的《租赁合同》中约定的租期自2011年5月1日起至2021年12月31日止，在2018年1月1日之前，租赁合同仍在履行期内，按照公平原则及诚实信用原则，朱仲清对于租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求债务人依约履行支付义务，本案涉及的债权债务未过法定诉讼时效期间。故，过婉琴称朱仲清的诉讼请求已经超过诉讼时效法律依据不足，本院不予采纳。过婉琴称朱仲清的诉讼请求已经在另案中提出，系重复主张权利，与事实不符，本院不予采纳。过婉琴称朱仲清同意免租3年，但提供的证据尚不足以证明其主张，故本院对此不予采信。过婉琴称朱仲清从朱汉良处取得的房款4066125元，以及在向朱汉良购买房屋中所结欠的购房款310500元，应归还给朱汉良和过婉琴，但过婉琴提供的证据尚不足以证明其主张，且属于另一法律关系，故过婉琴该主张，本院在本案中不予处理。综上所述，本院对于朱仲清诉讼请求中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、朱仲清与朱汉良就本案所涉租赁房屋所签订的《租赁合同》已于2018年1月1日解除；二、朱汉良应于本判决发生法律效力之日起十五日内向朱仲清支付2011年5月1日至2017年12月31日的房屋租金135万元及逾期付款利息（其中，以13万元为基数，自2012年1月1日起、以20万元为基数，自2013年1月1日起、以20万元为基数，自2014年1月1日起、以20万元为基数，2015年1月1日起、以20万元为基数，自2016年1月1日起、以21万元为基数，自2017年1月1日起，以21万元为基数，自2018年1月1日起，均至实际付清时止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、朱汉良应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬出无锡市五星家园122-2号二、三层房屋，并将该房屋返还朱仲清；四、朱汉良应于本判决发生法律效力之日起十五日内向朱仲清支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金21万元的标准计算，按实结清）；五、驳回朱仲清的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17984元（朱仲清已预交），由朱汉良承担，并于本判决发生法律效力之日起十五日内将所负担的诉讼费直接向朱仲清支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  薛 耀人民陪审员  林红金人民陪审员  袁玉珠二〇一八年十二月十五日书 记 员  张红红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。