广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7496号原告（反诉被告）：陈铁明，男，1965年10月23日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区，委托诉讼代理人：胡奇根，广东莞信律师事务所律师。被告（反诉原告）：费胜利，男，1971年6月24日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区，委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。第三人：广州市逸家和房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园锦绣山水园10号之一，统一社会信用代码91440113693562363J。法定代表人：杨俊涛。委托诉讼代理人：陈建斌，男，该公司员工。原告（反诉被告）陈铁明与被告（反诉原告）费胜利、第三人广州市逸家和房地产中介服务有限公司（以下简称逸家和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈铁明的委托诉讼代理人胡奇根，被告（反诉原告）费胜利的委托诉讼代理人黎丰强、钟伟，第三人逸家和公司的委托诉讼代理人陈建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈铁明向本院提出诉讼请求：1.判决解除案涉的房屋买卖合同（含涉案房产的网签手续）；2.判令被告将案涉房屋恢复原状；3.判令被告向原告支付违约金人民币660000元；4.判令由被告承担本案诉讼费。庭审中，陈铁明的委托诉讼代理人撤回上述第2项将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，但保留向被告主张相关装修损失的诉讼权利。事实与理由：2016年12月28日，经第三人居间介绍，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》（NO：6800437），该合同内容表明：由甲方将其所有的位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园丁香园1街7号房（房产权证号为Ｃ2××26），以人民币660万元出售给被告，被告应于合同签订时向原告支付定金20万元，并应在合同签订后十五天内签署银行按揭文件及支付按揭贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需资料，办理按揭手续，并向银行申请25年350万元的银行按揭贷款（以银行批准结果为准）。在该房产内现在住户搬离之后，原、被告双方配合第三人完成本次房产交易的递件手续。在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付首期购楼款290万元，购楼余款350万元由贷款银行直接划到原告银行账户。如果一方不履行合同或不完全履行合同，另一方有权要求解除合同，并有权要求违约方按照房屋成交价的10%支付违约金。该合同还就其他有关事项进行了约定。另据原告在2018年6月了解，第三人有在广州市存量房网上交易预签约系统上就案涉房屋的买卖办理网签手续，具体日期及内容，原告不清楚。上述合同签订后，被告支付了部分款项，但被告一直未依约办理银行按揭贷款手续，也未配合办理房产交易过户手续。经原告的代理人陈明霞多次向被告代理人王博丽催问，其表示因被告购房条件不够目前无法以被告的名义作为购买人过户，被告代理人王博丽提出让原告与其结婚，将案涉房屋过户到被告代理人王博丽的名下后双方再离婚，或者重新签订协议，让原告将案涉房屋过户到被告指定的公司名下，否则只能等。另外，被告未经原告同意，在2017年9月将案涉房屋已有的装修拆毁。综上所述，因被告的过错导致案涉房屋合同至今都未能得到履行，其行为已经严重违反案涉房屋买卖合同，原告依法有权要求解除案涉房屋买卖合同，并有权追究被告的违约责任。为此，原告依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请，以维护原告的合法权益。另补充：涉案房屋的装修被拆除，原告当时是不知情的，也不同意被告拆除，是被告在拆除以后我方才得知的，因此原告对房屋的装修拆除不存在过错，本案房屋并没有真正交付给被告使用，双方没有办理任何的交接手续，我方只是允许被告在2017年8月30日以后收取租金，但是不是交付使用。被告（反诉原告）费胜利辩称，一、本案合同解除不是由于答辩人违约造成的，而是由于双方对解除合同意见一致解除，原告主张本案违约金没有依据。1、答辩人没有违约行为。2、原告主张答辩人违约的理由不成立。3、基于双方已谅解涉案房屋因政策不能过户，且答辩人指定第三方过户的方式也不能履行的情况下，原告提出解除合同，答辩人也要求解除涉案合同。此种情况下的合同解除，并非答辩人违约造成的，而是由于合同客观上无法履行造成的，双方均要求解除所致。二、原告主张将涉案房屋恢复原状的诉讼请求不明确，且客观上无法实现，依法应当予以驳回。综上所述，答辩人同意解除本案的涉案合同（包括网签手续），但原告要求支付违约金、恢复原状的诉讼请求均不成立，依法应当予以驳回。第三人逸家和公司辩称，我方认为和平解决原被告纠纷是最好的，我一直在从中协调。我已经尽了我作为中介的义务，原告的诉求由法庭予以判定。被告（反诉原告）费胜利向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还已付款212万元，并向反诉原告支付占用该款项期间的利息（从反诉被告收到反诉原告各期款项之日起至款项本金清偿之日止以实际未还款项为本金按人民银行同期同类贷款利率标准计算，暂计至2018年9月30日的利息约13.5万元）；2.反诉产生的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年12月30日，反诉原告（以下简称被告）与反诉被告（以下简称原告）以及第三人签署了《房屋买卖合同》约定，原告将其名下位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园丁香园1街7号房（房产权证号为Ｃ2××26）以660万元价格卖给被告。其中，定金20万元在签署该《房屋买卖合同》时支付，原告应在收到定金后15日内提供全办理银行贷款所需的资料协助被告申请银行按揭。首期楼款（不含定金）为290万元，在被告在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给原告，剩余楼价款350万元由贷款银行直接划到原告账户。该房屋的交易过户时间为：该房屋内现有的住户搬离该房屋后，被告配合经纪方办理交易过户手续。上述合同签订当日，被告向原告支付了20万元定金。之后，原被告双方发现由于房屋限购政策原因导致合同约定的房屋交易无法过户，为此，双方于2017年5月9日达成了《补充协议》约定，经双方友好协商，涉案房屋现因政策原因不能交易过户，被告有权指定任何人作为新买家，交易过户时间迟延到2018年2月，2017年8月30日之后的物业租金由被告收取，双方互不追究法律责任。被告在签署补充协议签的当天向原告支付了100万元的购房款，之后又分别于2017年的6月22日支付了50万元、7月28日支付了30万元，2018年1月22日，被告再次向原告支付了12万元的购房款。被告支付的购房款（含定金）共计212万元，原告均出具了收据。但原告收取上述款项后以被告违约为由提起诉讼要求解除原被告之间的房屋买卖合同关系。被告认为，本案房屋交易由于受购房政策的限制无法完成，且原告提出解除合同的诉讼，基于此，原告应当退还已收取被告的212万元款项，并承担占用该212万元期间的利息。综上，被告的反诉请求有理有据，恳请人民法院依法予以支持。原告（反诉被告）陈铁明辩称，一、原告认为本案合同不能履行的原因是因为被告违约导致，原告同意在按照合同标准扣除66万元违约金后，将剩余所收款项返还给被告，另外由于本案违约方是被告，因此原告无义务向被告支付该款项的相关银行利息；二、本案的诉讼是因被告违约所引起的，在本案起诉前，原告曾多次要求被告解除合同，但是被告拒不解除合同，原告无奈之下才起诉的，因此本案的诉讼费应该由被告承担。第三人逸家和公司辩称，我方认为和平解决原被告纠纷是最好的，我一直在从中协调。我已经尽了我作为中介的义务，被告的诉求由法庭予以判定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园丁香园1街7号房产（以下简称涉案房产）的权属人是陈铁明。2016年12月28日，陈铁明作为卖方、费胜利作为买方、逸家和公司作为经纪方签订《房屋买卖合同（NO.6800437）》，约定费胜利向陈铁明购买涉案房产，成交价为660万元。定金20万元，买方应在签署本合同时自行交付卖方。卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，办理按揭手续，并向银行申请25年350万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。首期楼款（不含定金）290万元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款（即申请贷款额）350万元，由贷款银行直接划到卖方银行账户。关于违约责任的约定，本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，定金收取方应退还定金，违约方需支付成交价的10%作为违约金。……（6）其他不履约或不完全履约之情形。……另约定：经买卖双方协商一致，将本合同附件第（二）条之第4条的交易过户时间变更为：待该物业内现有住户搬离该物业之后买卖双方配合经纪方办理该物业的交易过户手续。由于购房政策原因，涉案房产无法过户至被告名下，双方协商后于2017年5月9日签订《补充协议》，原告作为甲方、被告作为乙方，内容为“经甲乙双方友好协商，位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园丁香园1街7号，现因政策原因不能交易过户，作出如下约定：1、乙方有权指定任何人作为新买家。2、现因政策变更甲乙双方交易过户时间延迟到2018年2月。3、2017年8月30日后上述物业的租金由乙方收取。4、甲乙双方互不追究法律责任。”另外，原告陈铁明委托陈明霞作为代理人、被告费胜利委托王博丽作为代理人处理涉案房屋的买卖事宜。2016年12月30日，王博丽向陈铁明转账支付定金20万元；2017年5月9日，王博丽向陈铁明转账支付购房款100万元；2017年6月22日，王博丽向陈铁明转账支付购房款50万元；2017年7月28日，王博丽向陈明霞转账支付购房款30万元；2018年1月22日，王博丽向陈明霞转账支付购房款12万元。被告向原告支付款项共计212万元。原、被告双方签订《补充协议》后，陈明霞与王博丽多次通过微信沟通协商涉案房产的过户事宜。2018年3月22日，王博丽“那也得做大哥工作呀”“没有其他办法了！”陈明霞“想其他办法”王博丽“怎么了？”“大哥很坚决”“这个方法是最好的办法了！”“最快可以解决”陈明霞“嫂子也不行”王博丽“不用两个月就可以办完全部手续”“根本不用跟她说”“一个月期间左右就可以离了”。2018年6月6日，陈明霞“你打破了我的底线，我已经不想等了”“我已经决定不卖了”王博丽“我也不是不跟你买，我跟你买。我看明天能不能赶晚机回来吧！再跟你谈怎么买吧！你别生气了！我不会不买的！”。2018年6月13日，陈明霞“从签合同到现在1年半时间，你说等一年，到今年3月份一年三个月，我说给到5月份，你都不提过户，3月份合同就到期了，你一直不过户，并且在没过户情况下打烂我的装修，上次和中介来说不买了，我让你补好价给我，签合同时”“两边价格一样，现你不买就应该补给我30万＋打烂装修钱，你不愿意，我才请律师的，怎么变成我违约呢，合同有时间。”“还是让法律来决定吧”王博丽“我买！不是不买！”“我买，不是不买？所以也谈不上赔偿呀！现在就是要跟你定过户的时间？”王博丽“如果不是政策改了五年社保，我今年3月就跟你办好过户了！亲爱的！”“你别生气了！”“其实现在可以过户了！你咋还不着急了呢？”“我也是逼的没有办法了，才选择用公司名义跟你买的。”“约好时间过户了不就完了吗？也不用生气了！你说呢！因为这点小事让自己生气不值得！”王博丽“要不你就再消消气，你消气了。我们再约了过户吧！大哥还在国内吗？亲爱的！”“希望不会耽误他回美国跟嫂子和孩子团聚吧！帮我跟大哥说声抱歉！如果不是国家政策的问题，怎么也不会这样！”。2018年6月14日，陈明霞“过户可以现价850万，给你760万”王博丽“那你是毁约吗？”“这样就让法律解决吧！”陈明霞“好吧那就让法律”王博丽“因为我们是有约定的！有购房协议！如果不按买卖合同办事，那就先解决了已经签好的合同。你解约赔偿好了，再卖1000万，我也没有意见！”。2018年7月5日，陈明霞“首次合同你就违约了，当时还没这个政策，查一下吧，你欺骗了我”“你现在也不够过户条件啊”王博丽“我用公司名义跟你买呀！”“你是同意的，我才陆陆续续给你楼款的！”陈明霞“合同只是费胜利”王博丽“你是同意我用公司名义买的！”陈明霞“从来没有”。庭审中，原、被告双方均同意解除涉案的房屋买卖合同（含网签手续）。原告主张双方签订补充协议时被告同意先支付300万元购房款，并且是补充协议的生效条件，因该生效条件未成就，补充协议未生效。被告则主张双方口头协商过先支付300万购房款，但未最终达成一致，补充协议没有附任何生效条件，补充协议签署即生效。对于补充协议中关于“甲乙双方互不追究法律责任”的约定，原告主张该约定仅是对于补充协议前违约责任的免除，对于未按照补充协议内容履行合同的仍有权追究违约责任。被告则主张，凡是因政策原因导致合同无法履行的，均不追究违约责任。被告主张双方在协商过程中将过户时间推迟到2018年5月，原告则主张，即使将过户时间推迟到2018年5月，被告也已经构成违约。本院认为，原告陈铁明与被告费胜利及第三人逸家和公司签订的《房屋买卖合同（NO.6800437）》以及原、被告经协商签订的《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告主张双方签订补充协议时被告同意先支付300万元购房款，并且是补充协议的生效条件，因该生效条件未成就，补充协议未生效。但原告提供的证据不足以证明该主张，本院不予采信。在合同履行过程中，原、被告因办理过户手续产生争议，导致房屋买卖合同无法继续履行。关于导致房屋买卖合同无法继续履行的违约责任问题。双方在补充协议约定“1、乙方有权指定任何人作为新买家。2、现因政策变更甲乙双方交易过户时间延迟到2018年2月”，但2018年2月届满双方仍未办理交易过户手续，原因在于被告不具备购房资格，且被告未指定具备购房资格的第三人作为新买家。2018年3月，被告的代理人王博丽提出以“假结婚”方式操作过户，原告拒绝。双方将过户时间推迟到2018年5月。2018年6月，被告提出过户到指定的公司名下，原告拒绝。可见，被告未在约定的过户时间内指定具备购房资格的第三人作为新买家，违反了双方的约定，导致无法办理交易过户手续，被告的违约行为是导致房屋买卖合同无法继续履行的原因。对于补充协议中关于“甲乙双方互不追究法律责任”的约定，被告主张凡是因政策原因导致合同无法履行的，均不追究违约责任，被告该主张缺乏事实及法律依据，不符合公平原则及诚实信用原则，本院不予采纳。被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担问题。庭审中，原、被告双方均同意解除涉案的房屋买卖合同（含网签手续）。由于原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同（NO.6800437）》包括两个法律关系，一个是原、被告之间的房屋买卖合同关系，另一个是原、被告与第三人之间的居间合同关系，因此，解除的应是《房屋买卖合同（NO.6800437）》中原、被告的房屋买卖合同关系。根据《房屋买卖合同（NO.6800437）》关于违约责任的约定，原告主张被告支付成交价款10%的违约金66万元，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情将违约金调整为20万元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。由于原、被告的房屋买卖合同关系已经解除，被告已向原告支付款项共计212万元，抵扣违约金20万元后，原告应向被告返还192万元。被告反诉主张的超出部分，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈铁明与被告（反诉原告）费胜利及第三人广州市逸家和房地产中介服务有限公司签订的《房屋买卖合同（NO.6800437）》中陈铁明与费胜利的房屋买卖合同关系（含网签手续）；二、原告（反诉被告）陈铁明在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）费胜利返还192万元；三、驳回原告（反诉被告）陈铁明的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）费胜利的其余反诉请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费29000元，由原告（反诉被告）陈铁明负担8700元，被告（反诉原告）费胜利负担20300元。反诉受理费12420元，财产保全费5000元，由原告（反诉被告）陈铁明负担5226元，被告（反诉原告）费胜利负担12194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇一八年十二月八日书记员  林敏倩