广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初18535号原告：张开松，男，1968年11月22日出生，汉族，身份证住址湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：杨霄，湖北普明律师事务所律师。被告：彭捷，男，1957年7月30日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，被告：丁程碑，女，1954年9月29日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，以上被告委托诉讼代理人：陈波，广东广和律师事务所律师。原告张开松诉被告彭捷、丁程碑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张开松的委托诉讼代理人杨霄到庭参加诉讼。被告彭捷、丁程碑经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审后，被告彭捷、丁程碑向本院提交了授权委托书，委托广东广和律师事务所律师陈波作为其诉讼代理人，被告丁程碑向本院提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告彭捷赔偿原告因深圳市南山区南海大道以西龙**小区**栋**室房屋无法过户至原告名下而导致的损失5113200元（人民币，下同），被告丁程碑对上述损失承担连带赔偿责任；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告彭捷因1996年参与深圳蛇口龙电实业股份有限公司、深圳蛇口悦商实业有限公司组织的蛇口工业区工业大道旁（现深圳市南山区南海大道以西）的龙电生活小区的集资房建设，获得了涉诉房屋（建筑面积85.22平方米）集资房的实际所有权。其后被告彭捷于2002年7月5日签署一份转让协议书，决定将上述房屋转让给原告，后原、被告双方又于2002年7月18日签订了一份住房转让协议书，再次详细明确约定被告彭捷向原告转让上述房屋，并在可办理房产证的情况下无条件协助原告办理房产过户手续。对上述协议被告丁程碑作为被告彭捷的妻子是完全知情的，原告也依照协议实际占有并使用上述房屋至今达十几年之久，并在实际占有使用期间办理了补缴税费等手续用以办理产权证件。2012年，上述房屋依法办理了产权证件，登记在被告彭捷名下，但两被告却一直拒绝按照协议约定向原告履行房屋过户义务，致使上述房屋无法登记在原告名下。两被告的行为违反了原、被告双方签订的住房转让协议的约定，侵犯了原告的合法财产权益。原告于2013年向深圳市南山区人民法院起诉被告彭捷，要求确认两份转让协议合法有效、案涉房屋所有权归原告并要求被告履行过户义务，但在诉讼过程中，在原告不知情的情况下，两被告将案涉房屋低价过户给深圳市顺视奇船舶服务有限公司，深圳市顺视奇船舶服务有限公司又随即将案涉房屋过户给深圳市前海广载能源投资有限公司。虽然深圳市南山区人民法院以(2013)深南法民三初字第350-351号判决书确认了两份转让协议的有效性，但案涉房屋经多次转让，难以回归登记至原告名下。两被告的上述行为，给原告带来了重大损失。原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上，依法支持原告的上列诉讼请求。被告彭捷未到庭，亦未提交答辩状。被告丁程碑辩称：1、被告彭捷与开发商深圳鹏基龙电安防股份有限公司签订的《集资建房协议书》真实、合法、有效，被告彭捷支付了全部购房款。2、2012年4月24日在所购房产具备办证条件后，房屋产权办理到购房者名下，是合法的房屋产权登记行为，合法有效。3、被告彭捷与原告张开松于2002年7月5日、2002年7月18日签订《转让协议书》，被告丁程碑对《转让协议书》均毫不知情，被告丁程碑也没有在《转让协议书》上签过名。4、原告主张被告丁程碑需要承担连带赔偿责任，没有事实依据和法律依据。综上，被告丁程碑请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：彭捷与丁程碑于1989年9月29日登记结婚。1996年10月11日，彭捷与深圳市蛇口悦商实业有限公司签订认购书，向该公司认购深圳市蛇口工业区工业大道（四海加油站对面）的**小区**号楼**层**座，建筑面积85.22平方米，总价款273428元。1996年10月24日，彭捷（乙方）与深圳蛇口龙电实业股份有限公司、深圳蛇口悦商实业有限公司（甲方）签订《集资建房协议书》，约定：甲方通过集资建房的形式兴建龙电生活小区，乙方集资所分龙电生活小区2号楼五层06号房，建筑面积85.22平方米，总价款273428元。张开松向本院提交了发票复印件，以证明彭捷支付了涉诉房产的购房款273428元。2002年7月5日，彭捷与张开松签订《转让协议书》，约定：“本人将深圳蛇口龙电实业股份有限公司的龙电生活小区的**号楼**房、**号楼***房、**号楼***房，共计三套住房无偿转让给张开松。特此。转让人：彭捷。承让人：张开松。如办理证件时，本人协助。”2002年7月18日，彭捷、丁程碑作为甲方，与作为乙方的张开松签订《住房转让协议书》，约定：甲方将龙电生活小区2号楼503房、506房、602房无偿转让给乙方，乙方取得三套住房的所有权和使用权，甲方在任何情况下，均不得收回以上三套房产；在签订本协议前，甲方已将以上三套住房交付乙方使用……甲方不得用该三套住房进行抵押、担保；甲方将三套住房交付乙方使用之日起，涉及住房的物业管理费、水电费等均由乙方支付；以上三套住房系集资房，至今未颁发房产证，如经政府批准转为商品房，业主可以申领房产证，甲方应无条件协助乙方办理三套住房的房地产过户手续，乙方领取房地产所需补交的地价款、税费等费用由乙方支付；第六条：甲方应确保乙方取得以上三套住房的使用权、所有权不受第三人权益的影响，如受第三人影响或因本转让协议书被有关部门撤销或者无效，致使乙方无法取得本协议三套住房的使用权、所有权，甲方自愿赔偿乙方损失此房屋原值，乙方在使用住房期间甲方不得计算房租；在具备办理住房房地产证条件后，如甲方拒不协助乙方办理三套住房的房产过户手续，乙方有权按第六条规定办理；以及其他内容。甲方签字人为彭捷，乙方签字人为张开松。张开松主张，涉诉房产并非无偿转让，双方口头约定以劳务奖励及股权转让价款折抵房款，但双方未作详细约定。为此，张开松提交了一份公证书复印件，公证事项为张开松与彭捷之间的《股权转让协议书》公证，双方约定：张开松将其拥有的深圳市威汉实业有限公司15%的股权以15万元的价格转让给彭捷。公证时间为2002年7月18日。张开松称，彭捷并未实际支付15万元转让款，而是抵作涉诉房产的对价。张开松向本院提交了中国银行存款回单复印件，拟证明其于2006年5月23日向负责涉诉房产办证事宜的工作人员万升转账支付了涉诉房产及2栋503、602号房产的地价款共计55091元。张开松另提交了其2008年11月12日向深圳鹏基龙电安防股份有限公司领导出具的声明，声明的主要内容为：张开松系涉诉房产的业主，因申办房产证必须以原业主彭捷的名字，但彭捷可能不愿意配合办理过户手续，故张开松要求不申办涉诉房产的房产证。庭审中，张开松确认除了地价款，未就涉诉房产支付过其他款项，而地价款系三套房产共同支付，因年代久远，无法明确三套房产各自的地价款。2012年4月24日，深圳市南山区南海大道以西龙电生活小区2栋506号房产登记至彭捷名下，房屋性质为商品房，建筑面积86.44平方米，登记价273428元。2014年1月3日，涉诉房产由彭捷转移登记至深圳市顺视奇船舶服务有限公司（以下简称“顺视奇公司”）名下，登记价1008755元，转移方式为买卖。2014年2月28日，涉诉房产由顺视奇公司转移登记至深圳市前海广载能源投资有限公司（以下简称“广载能源公司”）名下，登记价1008755元，转移方式为买卖。张开松称，涉诉房产在转让协议签订前就已经交付其使用，但彭捷于2016年10月将房屋夺回。张开松提交了一份彭捷委托律师于2013年5月15日向涉诉房产住户发出的通知函，要求住户三日内搬离。2013年5月23日，张开松向本院起诉彭捷，请求确认双方签订的《转让协议书》、《住房转让协议书》合法有效，确认涉诉房产归张开松所有，彭捷协助办理过户手续。该案审理过程中，彭捷称，涉诉房产系其与丁程碑的夫妻共同财产，其与张开松所签订的转让协议约定房产无偿转让，张开松没有支付过任何转让款，因此协议书名为转让，实为赠与，虽然双方办理过有关深圳市威汉实业有限公司15%股权的转让手续，但根据相关证据，不存在张开松以15%股权转让款来支付房产转让对价的事实。彭捷确认涉诉房产的地价款由张开松支付，相关物业公司亦于2013年5月22日出具证明表示张开松自1997年入住涉诉房产并一直交纳物业管理费、水电费。2014年10月29日，本院作出（2013）深南法民三初字第350-351号民事判决，认为根据该案证据，张开松自2002年签订转让协议以来持续对涉诉房产占有，丁程碑已经且应当知晓上述《转让协议书》、《住房转让协议书》，但丁程碑并未提出异议，故张开松有理由相信彭捷签署《转让协议书》、《住房转让协议书》系彭捷与丁程碑的共同意思表示，彭捷有权代丁程碑在《住房转让协议书》签字，故判令：确认张开松与彭捷于2002年7月5日的签订《转让协议书》、张开松与彭捷、丁程碑于2002年7月18日签订的《住房转让协议书》合法有效；驳回张开松的其他诉讼请求。各方当事人均未上诉，该判决于2014年11月29日生效。2016年4月8日，张开松向本院起诉顺视奇公司、广载能源公司、彭捷，请求确认顺视奇公司与广载能源公司之间转让涉诉房产的买卖合同无效，将涉诉房产恢复至顺视奇公司名下。本院于2017年1月9日作出（2016）粤0305民初3848-3850号民事判决，驳回张开松的全部诉讼请求。本案诉讼过程中，张开松申请对涉诉房产的现值进行评估，并明确评估基准日为2014年1月3日（涉诉房产转移登记至顺视奇公司名下之日）。本院依法委托深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司进行评估。该公司于2018年9月28日作出深国浩评字（2018）第09002号房地产估价报告，评定涉诉房产在2014年1月3日的市场价值为2264728元。张开松已预缴评估费10496元。本院认为，彭捷与丁程碑系夫妻关系，双方均确认涉诉房产系夫妻共同财产。彭捷在夫妻关系存续期间将涉诉房产转让并交付给张开松，张开松实际占用涉诉房产数年，丁程碑理应对此知情，张开松有理由相信彭捷签署《转让协议书》、《住房转让协议书》系彭捷与丁程碑的共同意思表示，彭捷有权代丁程碑在协议书上签名，故丁程碑辩称对涉诉两份转让协议书不知情，本院不予采信。张开松与彭捷于2002年7月5日的签订《转让协议书》、张开松与彭捷、丁程碑于2002年7月18日签订的《住房转让协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。对此，生效民事判决已作出认定。张开松主张涉诉房产并非无偿转让，双方口头约定以劳务奖励及股权转让价款折抵房款，虽然张开松举证证明其与彭捷存在股权转让的事实，但未能证明股权转让与涉诉房产具有关联性，亦未证明双方约定将股权转让款抵作房屋对价，且两份转让协议均明确约定涉诉房产系无偿转让，故张开松的主张缺乏事实依据，本院不予采信。在涉诉房产具备办理商品房房产证的情况下，彭捷、丁程碑应依约协助张开松办理房产过户手续。但彭捷将涉诉房产办理房产证至自己名下后，又转移登记至顺视奇公司名下，后顺视奇公司又将涉诉房产转移登记至广载能源公司名下。张开松提起关于涉诉房产过户登记或恢复登记的诉讼，均未获得支持。依照协议约定，彭捷、丁程碑拒不协助张开松办理房产过户手续的，应按照房屋原值向张开松赔偿损失。因涉诉房产系无偿转让给张开松，故房屋原值应以彭捷、丁程碑购买集资房的价格273428元认定，且该价格亦系涉诉房产办理房产证时的登记价格。张开松请求彭捷、丁程碑赔偿房屋无法过户的损失5113200元，无事实及法律依据，本院不予支持。张开松已为涉诉房产支付的地价款应纳入其损失，其举证证明了三套房产的地价款总额，但无法明确涉诉房产的地价款金额，本院酌情按照涉诉房产、503号（建筑面积47.23平方米）、602号（建筑面积41.78平方米）的建筑面积比例，确认涉诉房产的地价款为26995元。综上，彭捷、丁程碑应向张开松赔偿300423元（273428＋26995）。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭捷、丁程碑于本判决生效之日起十日内向原告张开松赔偿300423元；二、驳回原告张开松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47592.4元，由原告负担44796.4元，由被告负担2796元；评估费10496元，由原告负担9879元，由被告负担617元；公告费390元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一八年十二月二十六日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。