云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初6911号原告刘彦珍，男，汉族，1957年8月15日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告周珍琼，女，汉族，1964年7月25日生，麒麟区人，住址同上。两原告共同委托代理人张榕、毛泽梦，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。被告曲靖立得房地产开发有限责任公司。法定代表人王继荭，职务：总经理。统一社会信用代码：9153030071947651XD。地址：曲靖市麒麟区麒麟东路80号尚都豪庭小区4楼。委托代理人吴永双，系该公司法务，特别授权代理。原告刘彦珍、周珍琼诉被告曲靖立得房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年10月31日受理后,依法组成合议庭，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告刘彦珍、周珍琼的委托代理人张榕、毛泽梦,被告曲靖立得房地产开发有限责任公司的委托代理入吴永双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彦珍、周珍琼诉称,原告与被告于2009年9月14日签订了《商品房购销合同》,备案登记号为QJ2009101510963,约定由原告购买被告建设的位于曲靖市环城南路以西立得·都市。原告支付购房款248502元。并向被告交纳了办理产权证的契税、印花税、维修基金等所有办证费用，被告均出具了相应的票据。由于被告一直不履行办证义务，原告及小区部分业主找到被告要求办证，被告于2015年3月13日向原告及部分业主作出承诺书，承诺于2015年7月30日前办理完房产证，于2016年7月30日前办理完土地使用权证，若不能办理，则承担每天200元的违约金直至被告通知领证日期止。此后被告一直未履行办证义务,故诉至法院请求判令：1、被告立即为原告办理立得·都市森邻160幢2单元地上2层202号房屋的不动产权证书;2、被告按照每天200元的标准向原告支付自2016年7月30日起至实际办证之日止的违约金;3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项请求中的2016年变更为2015年。被告曲靖立得房地产开发有限责任公司辩称,原告所购房屋由于政策原因确实没有办理房屋产权证,但按照每天两百元赔偿违约金过高，希望法院降低违约金，请求按照约定的逾期交房违约金来计算违约金。并且有些业主的起诉已过诉讼时效,请法院予以驳回。原告针对其诉讼主张,向本院提交如下证据:1、两原告身份证、结婚证复印件各一份,证实原告主体适格。2、被告工商登记信息一份,证实被告主体适格。3、商品房购销合同及补充协议一份,证实原告购房事实。4、购房发票、面积误差交费发票各一份,证明原告已经实际支付房款248502元。5、代收契税收据、代收维修基金收据、代收配套费收据、代收印花税收据各一份,证明原告已经向被告交纳办理产权证费用及相关手续。6、承诺书及部分业主名单一份，证明被告承诺办证不能的违约责任。7、业主与立得房地产有限责任公司负责人邵宗文短信对话的截图、通话记录截图,证明在2015年3月14日,因被告立得集团并未按照约定履行办证义务和支付违约金义务,业主持续长期多次向被告主张过权利,诉讼时效发生多次中断。8、声明书一份,证实原告与原告所在都市森邻小区的其他业主一起,组建了维权团结会,承诺团结会内任何人向被告主张权利的行为效力及与原告和其他团结会成员,诉讼时效发生中断。经质证,被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6无异议;对证据7短信截图有异议，认为短信截屏是电子数据，打印出来无法证实原告的主张及其真实性，涉及本案原告的名字均未出现，不符合证据形式，故对其合法性，关联性均不予认可；对证据8声明书属于单方作出的意思表示，单方行为不对房地产发生效力，若要有效，必须是房地产同意并认可。本院认为,原告提交的证据1、2、3、4、5、6客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；证据7业主与立得房地产有限责任公司负责人邵宗文短信对话的截图、通话记录截图,真实、合法,与本案具有关联,经本院审理予以确认。对原告提交的证据8中的声明书,因与本案无关联,并且不能证明双方的待证事实,本院不予采纳。被告曲靖立得房地产开发有限责任公司未向本院提交证据。根据庭审和质证,本院确认如下法律事实：2009年9月14日，两原告与被告签订了《商品房购销合同》,约定：由两原告（乙方）购买被告（甲方）建设的位于曲靖市环城南路以西立得·都市，房屋参考建筑面积128.99平方米，价款236825元；付款方式为一次性付款。甲方应于2010年12月20日前将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于产权登记的约定:房屋交付后，产权登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料、并交纳办理产权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料费用后180个工作日内，将产权证办理完毕。原、被告签订的《商品房购销合同》办理了登记备案手续，备案登记号为QJ2009101510963。被告于2012年4月6日代收原告支付的维修基金4970元、配套费2200元、契税3728元。2013年12月2日代收原告支付的办理产权证的税票、印花税224元。2012年5月24日补交房屋面积误差房款11677元。现该商品房已交付原告。原告交纳办理产权登记的相关费用及资料后，被告至今未予办理房屋产权证书。庭审中查明，2015年3月13日被告向原告出具承诺书一份，载明：2015年7月30日前办理房产证，若不能办理，由被告承担违约责任，自2015年3月14日起每日赔偿200元至领证之日止；2016年7月30日前办理土地证，若不能办理，由被告承担违约责任，自2015年7月30日起每日赔偿200元至领证之日止。本院认为,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,承购人支付定金或房屋价款的合同。原、被告签订的《商品房购销合同》,符合法律的规定,系有效合同,具有法律约束力,双方均应按合同的约定严格履行各自的义务。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第十八条第一款的规定：由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。¨¨¨。第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告向被告交纳了房屋价款,并向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用,同时提交了办证的相关资料,被告未在合同约定的期限内,向房屋管理部门为原告申请办理房屋产权证书，应承担违约责任,并应继续履行合同义务。原告要求被告向房屋管理部门申请办理不动产权证书的诉求,理由正当合法,本院予以支持。双方虽约定违约金，被告提出违约金赔偿金额过高，且原告未提交证据证实损失金额，本院认定以交齐办证材料（2013年12月2日）后180个工作日起算计算违约金，即以购房款总额248502元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按年利率6.15%上浮50%,即年利率9.225%计算自2014年8月11日起至不动产权证书办理完毕之日止的违约金。被告提出本案已超过诉讼时效的辩解，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百一十四条;最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款的规定,判决如下:一、被告曲靖立得房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告刘彦珍、周珍琼办理位于曲靖市立得·都市森邻160幢2单元地上2层202号房屋的不动产权证。二、被告曲靖立得房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告刘彦珍、周珍琼以购房款总额248502元为基数按年利率9.225%计算自2014年8月11日起至不动产权证办理完毕之日止的违约金。案件受理费100元,由被告曲靖立得房地产开发有限责任公司承担。(于本判决生效后三十日内履行)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  高玉娟审判员  代冬花审判员  曹琪梅二〇一八年十二月二十日书记员  何姣姣