山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初2730号原告：刘光块，男，1957年12月14日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：吕青，青岛李沧兴义法律服务所法律工作者。被告：青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会，住所地青岛市李沧区。法定代表人：王建平，职务主任。委托诉讼代理人：黄纯阳，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程，山东元鼎律师事务所实习律师。被告：李兆刚，男，1971年4月10日出生，汉族，户籍地青岛市崂山区。委托诉讼代理人：王岩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。原告刘光块与被告青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会（以下简称“南王家上流社区”）、被告李兆刚建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘光块的委托诉讼代理人吕青，被告南王家上流社区的委托诉讼代理人黄纯阳、李程，被告李兆刚的委托诉讼代理人王岩、王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光块向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除房屋买卖合同；2.依法判令被告支付租赁费220000元及利息；3.依法判令被告赔偿毁约金22000元；4.由被告承担诉讼费用。原告明确利息计算方式：自2010年6月30日起至被告实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：被告李兆刚在2004年给被告南王家上流社区房屋改造工程中欠原告租赁费合计440000元。两被告将房屋两套给原告和孙泽财来抵偿所欠租赁费，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，但被告至今未将房屋交予原告，原告因此诉至法院。被告南王家上流社区辩称，对于原告的第一项诉讼请求，本案涉案房屋为集体所有，原告也并非南王家上流社区的村民，因此双方订立的房屋买卖合同无效。原告未缴纳购房款，该合同未实际履行，故同意解除双方之间的合同。因此被告南王家上流社区对原告不承担任何责任，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回。对于原告的第二项诉讼请求，原告诉请支付租赁费及利息是基于其与被告李兆刚之间的欠款关系，与被告南王家上流社区无关。被告李兆刚辩称，原告诉请解除合同与李兆刚无关，且已过诉讼时效。原告主张的租赁费也已经过诉讼时效。原告的第三项诉讼请求无事实和法律依据且已过诉讼时效，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告有争议的事实和证据如下：原告主张，原告与被告南王家上流社区存在房屋买卖合同关系，南王家上流社区至今未按照合同约定交付房屋，原告要求解除该购房合同。关于合同的签订情况，原告称，孙泽财用租金抵顶了几套房屋，原告从孙泽财处买了一套房子，并支付购房款220000元。购房合同是原告与孙泽财到李兆刚家签订的，李兆刚家中有合同，合同上加盖有村里的印章。原告对其主张提交《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会购房协议》1份。被告南王家上流社区主张，因原告未缴纳购房款，该合同未实际履行，其同意解除双方之间的合同。南王家上流社区对购房协议的真实性无法确认，该合同先有盖章后有数字且该合同的形成时间应在2009年以后，该合同也未实际履行。因涉案房屋为集体所有，非商品房买卖，故该合同为无效合同。该合同已过诉讼时效。被告李兆刚主张，原告诉请解除合同与李兆刚无关，且已过诉讼时效。李兆刚对上述购房协议的真实性无法确认，李兆刚从未代理过南王家上流社区出售房屋且该证据已过诉讼时效。关于合同的签订情况，李兆刚称，其承建南王村委建设工程时，承租过孙泽财的建筑机具，购房合同可能是刘光块、孙泽财到李兆刚家签的，合同是施工方给其施工队的，李兆刚不清楚合同上是否加盖村里的印章。原告主张，其与李兆刚并无业务关系，李兆刚欠孙泽财租赁费220000元，两被告承诺以合同中约定的房屋来抵偿租赁费，原告支付孙泽财220000元房款将该房屋买下，原告与李兆刚签订了购房合同。现被告未交付房屋，原告要求解除合同，并要求支付原告租赁费220000元及利息，并赔偿毁约金22000元。毁约金是按照购房协议计算得出，该协议第3条约定，一方中途毁约需承担总房价的10%即22000元。购房协议由南王家上流社区盖章，李兆刚签名，因此两被告应共同承担还款义务。原告对其主张提交收款收据原件1份，证明李兆刚欠租赁费220000元。被告南王家上流社区认为，原告诉请支付租赁费及利息等是基于其与被告李兆刚之间的欠款关系，与南王家上流社区无关。对收款收据的真实性无法确认，且该收据非南王家上流社区出具。备注中孙泽财租赁费抵账，与原告所称的李兆刚欠租赁费相互矛盾。该收款收据无法证明原告与李兆刚之间有租赁费的发生，也不能证明南王家上流社区欠原告租赁费，原告应当继续举证来证明租赁费的形成。被告李兆刚认为，原告所主张的租赁费无事实依据与法律依据，原告未举证证明与之有关的租赁合同、租赁设备及其他证据、租赁费的形成。李兆刚对收款收据的真实性无法确认，李兆刚从未用过个人印章，且收据中所提到的孙泽财并非本案原告。该证据不能证明李兆刚欠原告的租赁费。被告南王家上流社区提交孙泽财签订的购房协议1份，在该协议背面有如下内容：“合同附件.1.甲方供乙方收据1份.合同1份（复印件）2.本房屋抵账.甲方以房屋220000.-抵乙方租赁费220000.-”，李兆刚在甲方处签名，孙泽财在乙方处签名，日期注明为2009年4月15日。证明原告与南王家上流社区的购房协议的形成时间应为2009年，所以该合同为无效合同。原告对南王家上流社区的主张不予认可，认为该证据仅能证明李兆刚确实欠原告租赁费。被告李兆刚对上述购房协议的真实性无法确认。本院认定如下：关于原告提交的《购房协议》，该协议加盖有被告南王家上流社区的公章，并有李兆刚的签名确认，虽两被告否认该协议的真实性，但均未在法庭规定的时间内申请鉴定，因此对该《购房协议》的真实性本院予以确认。关于原告提交的收款收据，该有李兆刚的签名确认，虽两被告否认该收据的真实性，但均未在法庭规定的时间内申请鉴定，因此对该收款收据的真实性本院亦予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告持有落款日期为2004年5月1日的购房协议一份，内容为：“甲方（卖方）：李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会乙方（买方）：刘光块甲乙双方就购房事项订立本协议，共同遵守：一、甲方将座落在李沧区九水路南王家上流新村9号楼四单元三层东（1）号房出售给乙方。建筑面积110㎡，房屋单价人民币1800.00/㎡,合计人民币￥198000元；车库11号30.2㎡，合价人民币30200元；总计人民币贰拾贰万元整。二、乙方须先付购房总价款的50％作为购房定金，余款交房前乙方向甲方一次性付清。三、违约责任：乙方中途毁约，须向甲方赔偿总房价10％的毁约金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起三十日内将房款退还给乙方。并付乙方已交款额10％的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，每过期一日付给甲方余款千分之五的滞纳金（自接通知三日后算起）。四、购房人有居住使用权。物业由村委物业办统一管理。物业管理费按市有关规定收取，购房者可以买卖交易，但必须到委员会办理过户手续，若发生有关的房屋纠纷，由甲方负责处理。五、房屋竣工后甲方以书面形式通知乙方办理住房结算手续。如乙方通讯地址有变动，应提前通知甲方，否则，后果由乙方承担。六、本协议未尽事宜，甲方双方可另行议定，其补充议定书经双方签字后与本协议有同等效力。七、本协议一式两份，甲乙双方各执壹份。购房人结算时带此协议。八、交房时间：2010年6月30日。付款以收据为准”。原告在合同乙方处签名，被告李兆刚在甲方委托代理人处签名，甲方签章处盖有被告南王家上流社区的公章。此外，原告还持有收款收据一份，该收据载明：今收到购房款9号楼四单元三层东1户.车库11号人民币贰拾贰万元整￥220000.00附注：款项用孙泽财租费抵账。收款人处有被告李兆刚签名。被告李兆刚自认其承建南王村委建设工程时曾承租过孙泽财的建筑机具，且根据收款收据中“款项用孙泽财租费抵账”的表述，足以认定被告李兆刚欠孙泽财租赁费220000元的事实。李兆刚以涉案房屋抵顶所欠孙泽财的220000元租赁费，后李兆刚协助原告刘光块、孙泽财将涉案房屋转让给刘光块，并向刘光块出具了以租赁费抵顶购房款的收据，该应认定为孙泽财将其对李兆刚的220000元租赁费的债权转让给了本案原告刘光块，而李兆刚亦清楚该事实。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，《购房协议》的当事双方系原告与被告南王家上流社区，现双方均确认涉案合同未履行，且双方均同意解除该合同。因此，对于原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于租赁费，本院认为，被告李兆刚欠孙泽财租赁费220000元，后孙泽财将其对李兆刚的220000元租赁费的债权转让给了原告，而李兆刚亦清楚该事实，因此原告有权要求李兆刚支付所欠租赁费并赔偿经济损失。因被告李兆刚并非购房协议的一方当事人，原告要求依据该协议向李兆刚主张违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的利息损失符合法律规定，本院予以支持。原告没有证据证明被告南王家上流社区欠付原告租赁费，故原告要求被告南王家上流社区支付租赁费及利息的主张本院不予支持。关于诉讼时效，本院认为，孙泽财与李兆刚关于租赁费的支付并未约定时间，因此原告的诉讼请求未过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告刘光块与被告青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会于2004年5月1日签订的《购房协议》。二、被告李兆刚于本判决生效之日起十日内支付原告刘光块租赁费220000元及利息（以220000元为本金，自2010年6月30日起至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告刘光块的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4930元（原告已预交），由被告李兆刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  柳 林人民陪审员  宋兆庆人民陪审员  郑永春二〇一八年十二月十四日书 记 员  陈欣然