贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0113民初7507号原告：贵阳市白云区安康物业管理有限公司，住所地：贵阳市白云区庆云巷13号，统一社会信用代码：91520113697510018X。法定代表人：龚高祥，男，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩月凯，男，贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201210405510。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：张艳林，男，贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201510659095。代理权限：特别代理。被告：赵某，男，汉族，生于1974年10月28日，住贵州省贵阳市白云区。原告贵阳市白云区安康物业管理有限公司（以下简称安康物业公司）诉被告赵某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安康物业公司的委托诉讼代理人张艳林、韩月凯，被告赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安康物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付物业管理服务费2802元；二、依法判决被告支付原告车辆管理费及车辆卫生费人民币4680元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年4月1日，原告与泰和花园C段业主委员会签订《物业管理委托协议》，约定由原告为被告按0.4元/㎡的价格提供物业管理服务。合同签订后，原告按合同约定，开始提供物业服务，但被告却未按照约定支付物业管理服务费。被告房屋共81.84㎡，从2011年4月至2017年12月，共计欠费81个月。从2011年4月至2017年12月欠车辆管理费及车辆卫生费。在此过程中，原告通过电话以及在小区张贴通知等手段向被告催告，但被告却一直拒绝支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益，对原告造成了一定的经济损失，故原告起诉请求判决支持如前诉讼请求。被告赵某辩称：一、业主委员会应依法成立，需代表和维护全体业主的合法权益，被告从不知晓小区所谓的业主委员会，故业主委员会的成立违反法定程序;二、原告与泰和花园C段业主委员会签订的《物业管理委托合同》没有经过大多数业主的同意，没有召开业主大会，业主委员会擅自与原告签订的《物业管理委托合同》是无效的；三、被告的物业管理不尽职，服务不到位，被告的房屋漏水严重，多次向原告反映均未予解决，且存在小区的房屋维修基金的动用及各种费用开支未公示，消防通道长期被非法改建为商铺出租，商户占用小区公摊面积开设洗车场并营业、下水管道堵塞、房屋漏水等问题未予解决，小区安全问题突出，业主的权利得不到保障；四、原告索要2011年4月至2017年12月4000余元的停车管理费不符合事实，原告的车辆是2017年才有的；五、原告的主张已超过诉讼时效，依法不应受到法律保护。因此，被告有权拒交物管费，请求驳回原告的诉讼请求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实认定如下：被告赵某系贵州省贵阳市白云区建设南路4号泰和花园C段1栋4单元6号房屋业主，房屋面积为81.84㎡。原告在购买房屋时，与贵州铝兴物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》。2011年3月，贵州铝兴物业管理有限公司因故撤离原告所在的泰和花园C段小区。泰和花园C段业主为保持小区的正常运行，在贵阳市白云区长山居民委员会组织于2011年3月12日成立了泰和花园C段业主委员会。2011年4月1日，泰和花园C段业主委员会（委托方，简称甲方）与原告安康物业公司（受委托方，简称乙方）签订《物业管理委托协议》，约定甲方将泰和花园C段委托乙方实施物业管理，委托管理期限为七年，自2011年4月1日起至2018年4月1日止；住宅房屋按照建筑面积0.4元∕㎡.月的标准计算物管费；按照60元/辆.月计算停车费。同时，双方对合同的权利义务及违约责任等进行了约定。《物业管理委托协议》签订后，原告便开始对泰和花园C段小区进行管理，提供了服务。被告赵某截至2017年12月31日共计拖欠了81个月的物业管理服务费。截止到2017年12月31日其拖欠停车费应为3个月。在庭审中，赵某提供小区相关图片十六张。同时查明，由于部分业主拒不交纳物管费，原告安康物业公司在泰和花园C段小区内张贴过催交物管费的通知，并派工作人员上门进行催收。上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的《物业管理委托协议》《白云区长山居民委员会情况说明》《泰和花园C段业主委员会证明》《泰和花园C段业主委员会成立时的备案资料》及证人王某的出庭证言和被告图片十六张、机动车销售统一发票、机动车行驶证等及证人张某、刘某的证言等证据在卷佐证，并经庭审佐证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案中，泰和花园C段业主委员会与原告安康物业签订的《物业管理委托协议》，该协议内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效协议，应受法律保护。被告提出该协议系无效合同的辩解，本院不予采纳。被告作为案涉小区业主，应受《物业管理委托协议》的约束，且被告已实际接受了原告安康物业提供的物业服务，因此，被告应当按照协议的约定全面履行交纳物业管理服务费的义务。被告在原告催交物业管理费后，仍拒不向原告交纳物业管理费，其主观上具有过错，行为上已经构成违约，依法应承担相应的民事责任，故原告诉请判令被告支付物业管理服务费的主张，理由充分，本院予以支持。审理中，被告提出房屋维修基金未征求业主的同意被擅自挪用，小区消防通道长期被非法改建为商铺出租以及原告的管理不到位等问题，被告可按规定向有关部门进行反映，并由有关部门进行处理，也可以按照法律的规定向人民法院起诉，以期得到解决，但不得以拒交物管费进行对抗。原告在对待业主反映的问题时，应当高度重视，并积极采取措施解决，提高并不断完善服务管理水平和质量，履行好为小区业主建设优美、安宁、舒适的生活环境的义务。决不能对业主反映的问题和小区存在的隐患采取充耳不闻、视而不见、敷衍塞责的态度。对于被告提出小区业主委员会的成立程序不合法，因其系另一法律关系，不在本案中予以解决。关于被告主张的诉讼时效的问题，因原告已举证证明导致诉讼时效中断情形的证据，且原告张贴催交物管费的通知也符合经营管理及日常生活常理，因此，被告以诉讼时效进行抗辩，理由不充分，本院不予支持。由于原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，可酌情减少被告应承担的物管费，本院根据本案实际，酌情对原告主张的物业管理费支持应付金额的80%，故本院对被告赵某从2011年4月至2017年12月期间尚欠原告81个月的物业管理费计算为：81.84㎡×0.4元/㎡月×81个月×80%=2121元。停车管理费及车辆卫生费计算为：60元/辆/月×3个月=180元。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵某于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市白云区安康物业管理有限公司交纳物业管理费人民币2121元；二、被告赵某于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市白云区安康物业管理有限公司交纳停车费及车辆卫生费人民币180元；三、驳回原告贵阳市白云区安康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告赵某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘佳玲二〇一八年十二月二十八日书记员  刘 宁