广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2047号原告：广州市黄埔区东区街刘村双井经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区东区街刘村社区双井经济合作社。负责人：莫锦辉，社长。委托诉讼代理人：冯焕湘，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊俊，广东君直律师事务所律师。被告：广州市雄汇物流服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区宏远路6号之一101房。法定代表人：钟文超，总经理。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。原告广州市黄埔区东区街刘村双井经济合作社（以下简称“双井经济社”）诉被告广州市雄汇物流服务有限公司（以下简称“雄汇公司”）土地租赁合同纠纷案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告双井经济社的委托诉讼代理人冯焕湘、张俊俊，被告雄汇公司委托诉讼代理人汪少兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双井经济社向本院提出诉讼请求：1.请求依法确定原被告双方于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》无效；2.请求依法确定原被告双方于2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》无效；3.本案受理费由被告承担。诉讼中，涉及本案合同效力的认定问题，经本院释明，双井经济社明确：如果法院认定本案合同有效，其坚持原诉讼请求。事实和理由：一、雄汇公司通过金钱行贿等手段与双井经济社的上一任社长莫镇基、上一任副社长莫灿荣相互勾结、暗箱作业的方式，损害了经济合作社的集体利益而订立了《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同（二）》，依法应属无效合同。根据中共广州市黄埔区纪律检查委员会（决定）埔纪【2017】46号、47号的调查结果显示，2008年3月，莫镇基担任双井经济社社长主持全面工作、莫灿荣担任双井经济社副社长协助莫镇基工作期间，双井经济社与陈镜辉签订《土地租赁合同》，由陈镜辉承租该社位于双井北面地块，土地面积21439平方米，月租每平方米2.8元（从第六年起每三年递增10%）。之后，承租人陈镜辉与秦子威、秦锦添等人成立广州雄现物流服务有限公司（后乙方变更为广州雄汇物流服务有限公司）承接该地块的租赁权开展物流业务，由于该地块存在规划和产权问题，出租方、承租方未按照合同约定的时间交付土地和交纳定金、租金。2015年，该地块达到开发条件。同年10月，莫镇基、莫灿荣利用职务上的便利，为雄汇公司能够顺利与双井经济社按照原合同约定的租赁价格、期限继续租赁该地块签订补充合同提供帮助。事后，莫镇基、莫灿荣与雄汇公司秦子威、秦锦添等人在黄埔区南岗高盛鱼窝饭店吃饭，席间，莫镇基、莫灿荣分别收受秦子威、秦锦添送的好处费现金人民币10万元。其后，中共广州市黄埔区纪律检查委员会将上述案件转送到人民检察院、人民法院依法处理，据悉相关责任人均被判处不同刑期的刑事处罚。故此，雄汇公司以违法犯罪的手段贿赂双井经济社单位的上一任社长、副社长达成的《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同（二）》，且该违法犯罪行为已经严重侵害了经济合作社集体的重大利益，违反了《合同法》第52条第2、3、5项的规定，应属无效合同。二、双井经济社的上一任社长莫镇基、副社长莫灿荣利用职务便利，以损害经济合作社的集体利益为手段来达到两人谋取私利的目的，在未经经济合作社集体表决通过的前提下，收受雄汇公司输送的好处费及其他利益订立了《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同（二）》，实则配合雄汇公司股东谋取期望可得的征地补偿款及其他利益。根据中共广州市黄埔区纪律检查委员会（决定）埔纪【2017】46号、47号及《土地租赁合同》的内容显示，雄汇公司勾结双井经济社的上一任社长、副社长，在没有得到多数双井经济社社员同意，甚至很多社员对这份合同是完全不知情的情况下，于2008年3月31日签订了《土地租赁合同》。在此后长达8年的时间里，雄汇公司一直以合同标的物未达到开发条件为由拒绝向双井经济社交纳合同约定租金而非要求解除《土地租赁合同》，双井经济社的上一任社长、副社长也主动配合被告工作，让雄汇公司一直空占集体用地而无须付出任何代价，即使有社员提出明确异议并要求解除合同时，也被上一任社长、副社长予以严词拒绝。截止双井经济社起诉之日，作为合同标的物的土地依然处于空置状态，并没有用于经营物流服务的任何迹象，也未见雄汇公司有任何实质性的投入开发行为。由此可见，双方签订的《土地租赁合同》已经违反了《合同法》第52条第3款关于合同无效情形的规定，雄汇公司及双井经济社上一任社长、副社长企图以合法形式掩盖非法占有集体可期望得到的的征地补偿款及其他利益的目的。故此，两份合同因违反法律规定均应无效。三、双井经济社的上一任社长莫镇基、副社长莫灿荣利用职务便利，在未村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意即私下与雄汇公司签订两份合同，因违反相关土地管理法及村民委员会组织法的规定，也属于无效。根据《土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”；《村民委员会组织法》第十九条第五项、二十四条第八项也有类似规定要求必须经过村民会议的多数同意。很显然，双方订立的《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同（二）》涉及集体经济合作社的重大利益，应当经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准方为成立有效。显而易见，雄汇公司通过行贿手段与利用职务便利且掌握经济合作社公章使用权、集体代表权的莫镇基、莫灿荣订立的两份土地租赁合同的行为符合《合同法》第52条第5项的规定，应属合同无效的情形之一。综上，雄汇公司与双井经济社上一任社长、上一任副社长相互勾结，以侵占经济合作社的集体利益为目的，利用行贿、受贿及其他违法犯罪的方式霸占集体土地多年的行为已严重侵犯了双井经济社集体的合法权益，为维护双井经济社合法权益，根据相关法律、法规的规定，请求法院依法判决。被告雄汇公司辩称：不同意双井经济社的全部诉讼请求。一、双井经济社在起诉状中隐瞒了本案租赁合同签订的真实过程，也混淆了另案中存在的行贿行为与本案的关联性，本案的租赁合同合法有效：1、双井经济社在出租该土地时召开了村民代表会议，对承包方案作了讨论，由村民会议形成了方案对外招租，本案中租赁合同的内容与承包方案完全一致，是双井经济社全体村民的真实意思表示，由于在租赁合同的履行过程中，双井经济社在2011年9月17日才召开居民代表会议，对涉案土地进行填土工程，同时由于双井经济社方该土地的历史遗留问题产权不清，直到2015年才理清产权，双井经济社才将符合租赁要求的土地交付给雄汇公司。雄汇公司在2015年才实际接收土地，因此本案租赁合同的起租期从接收土地时起算符合公平原则和合同约定。由于雄汇公司方的工作人员为了顺利的履行合同，与双井经济社方的个别领导存在个别行贿行为，该行贿行为的后果并没有影响或者改变承包方案，没有损害双井经济社方村民的利益。如果不行贿按照本案的实际情况，履行本案合同是没有任何问题，因此双井经济社称通过行贿损害其利益与事实不符，该行贿行为与本案合同履行没有关联性。关于合同签订与行贿行为更是没有关系，双井经济社方在民主议定的时候每平方米租金从2.3元提高到2.8元，该方案充分经过村民议定；2、双井经济社声称本案合同没有经过民主议定程序不是事实，雄汇公司租赁双井经济社土地专门成立了一公司来履行合同，也按时履行合同义务，该土地目前没有实际使用和获得任何回报，若合同不履行对雄汇公司严重不公，法院驳回双井经济社全部诉讼请求。经审理查明，2005年9月17日，双井经济社召开了全体家长会议，对自留用地下塱连塘出租地问题作了讨论表决，1.出租地是由租地方负责办理各项手续，所用资金全部由租地方负责；2.租地方自建厂房仓库到期全部归本社所有；3.本社负责三通一平，本次出租经过社委会研究同意，此地每平方2.8元出租。以上问题全体家长赞成。参会有80多户家长，本次家长会议无人签不同意。此后，双井经济社将上述土地以每平方米2.8元的价格出租给陈镜辉，2008年承租人陈镜辉与秦子威、秦锦添等人成立广州雄现物流服务有限公司（后变更为广州雄汇物流服务有限公司）承接该地块的租赁权开展物流业务，2008年3月31日，双井经济社（甲方）与雄汇公司（乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定，租赁期限25年，从2008年起至2033年，租赁价格：按面积计算，从第一年至第五年内每月每平方米2.8元/月，合计人民币60029.2元/月，从第六年起每三年递增一次，租金按上期基数递增10%，如此类推。租金缴纳时间：1.在平整土地完成之日起给乙方九个月时间作为基建期，在第十个月起开始计租金；2.租金按季度缴纳。甲方负责对此地块实施填土平整，乙方向甲方缴交30万元作为押金。2011年2月21日，雄汇公司向双井经济社缴纳租地押金30万元，双井经济社开具收据交由雄汇公司收讫。2011年9月17日双井经济社召开全体社委居民代表会议，讨论对涉案土地进行填土问题，并于2011年11月8日与原广州市萝岗区硂胜土石方工程队签订《填土合同》，对双井后面的自留用地（土地名称连塘）进行填土工程。2011年11月8日广州云埔工业区东诚实业有限公司（甲方）与双井经济社（乙方）签订《备忘录》载明：双方就云埔工业区东诚片的自留用地事宜进行多次商榷，并对广州云埔工业区黄埔管理委员会与广州经济技术开发区东区街刘村经济联合社分别于2005年3月28日和2005年11月1日签订《征用土地补偿协议书》和《征地补偿补充协议书》的未尽事宜达成以下共识：一、甲方返还给乙方的自留用地中，以“广州云埔工业区东诚实业有限公司”名义与广州市国土局签订穗国地出合440112-2007-000024号《国有土地使用权出让合同》并取得穗府国用（2007）第01100180号《国有土地使用证》的20169平方米国有土地使用权属乙方所有；二、甲方返还给乙方的自留用地中，以“广州云埔工业区黄埔管理委员会办公室”名义与广州市国土局签订穗国地出合440112-2009-000001号《国有土地使用权出让合同》并取得穗府国用（2010）第01100033号《国有土地使用证》的7268平方米国有土地使用权属乙方所有；三、乙方筹集资金对上述两地块进行开发建设，甲方积极配合乙方办理上述两地块的各项报批及后续工作。2013年1月至4月期间，雄汇公司拟建设3栋厂房和设备房，委托有关单位进行勘察设计、工程报建咨询服务以及工程委托监理工作。2013年10月22日，广州云埔工业区东诚实业有限公司出具《证明》，2005年广州云埔工业区东诚实业有限公司征用双井经济社131.15土地，根据双方约定，在双井社新村前后保留村庄及经济发展用地88给双井经济社，由于广州市正调整自留用地审批程序，暂停自留用地手续办理。为配合双井经济社开发建设，东诚公司协助双井社于2007年以“广州云埔工业区东诚实业有限公司”名义办理该社新村北面20169平方米的《国有土地使用证》（穗府国用（2007）第01100180号），双井经济社对该20169平方米的土地有实际使用权。2013年11月14日，广州市萝岗区东区街刘村社区经济联合社向广州开发区国土资源和房屋管理局提交《关于确定A0205地块权属权的请示》载明：雄汇公司积极筹备资金，引入客户顺丰速运公司，双方已达成合作意愿，目前该地块已经进行了地质勘测、地面平整、通路通电通水、报建及围蔽，不久将进行打桩等后续施工。该地块的权属问题因历史遗留原因一直未得到解决，请贵局出具相关文件予以证明。2015年10月12日，广州开发区规划和国土资源管理局受理广州云埔工业区东诚实业有限公司的申请，该局向广州开发区管委会办公室提交《关于理顺刘村双井经济社留用地产权手续相关事宜的再次请示》，该办公室于2016年5月3日复函：经开发区管委会、黄埔区政府研究，同意由你局无偿收回穗府国用（2007）第01100180号、穗府国用（2010）第01100033号国有土地，再按留用地返拨程序将上述41.1555亩用地返拨给刘村经济联合社，其中19.65亩为云埔管理委员会与东区街刘村经济联合社签订《征用土地补偿协议书》中核定的留用地，余下21.5055亩为我区预支给刘村双井经济社的留用地。今后我区征用刘村双井经济社涉及划留留用地时，按照比例从上述21.5055亩预支留用地中扣减相应留用地指标。2015年10月10日，双井经济社出具《双井社出租土地收租金情况》，双井经济社（甲方）与雄汇公司（乙方）于2008年3月31日签订土地租赁合同，根据合同约定，现定于2015年11月1日起计租，向乙方收取租金。2015年10月12日，双井经济社（甲方）与雄汇公司（乙方）签订《土地租赁补充合同》载明：根据2008年3月31日双方签订的合同内容,这期间办理用地手续、黄埔东城管委会改造细陂河、双井社“三通”一平，以上三种情况得以解决。现就租赁期限和租金缴纳时间达成补充协议，租赁期限从2015年11月1日至2040年10月30日止，租金缴纳时间由2015年11月1日起计租。同日，双井经济社（甲方）与雄汇公司（乙方）签订《土地租赁补充合同》（二）约定，根据2008年3月31日双方签订的《土地租赁合同》（简称“原主合同”）及2015年10月12日签订《土地租赁补充合同》（简称“原附加合同一”）内容，一、双方确认“原主合同”中租赁标的：双井北面地块面积为21439平方米；二、双方同意将“原主合同”第一款租赁期限修改为从2015年11月1日起至2040年10月30日止；三、双方同意在“原主合同”第二款租赁价格，增加租赁价格附表；四、双方同意将“原主合同”第八款修改如下，在租赁期内头十五年被征用，土地上所建厂房、仓库等用房及设施的补偿款归乙方。在租赁期内第十六年开始被征用，土地上的厂房、仓库等用房及设施的补偿款按年份比列分成。“原主合同”附表作废，以后附表二为准。另查明，2017年4月14日，中共广州市黄埔区纪律检查委员会作出《关于给予莫镇基开出党籍处分的决定》埔纪【2017】46号和《关于给予莫灿荣开出党籍处分的决定》【2017】47号。两份处分决定查明如下事实：2008年3月，莫镇基担任双井经济社社长主持全面工作、莫灿荣担任双井经济社副社长协助莫镇基工作期间，双井经济社与陈镜辉签订《土地租赁合同》，由陈镜辉承租该社位于双井北面地块，土地面积21439平方米，月租每平方米2.8元（从第六年起每三年递增10%）。之后，承租人陈镜辉与秦子威、秦锦添等人成立广州雄现物流服务有限公司（后乙方变更为广州雄汇物流服务有限公司）承接该地块的租赁权开展物流业务，由于该地块存在规划和产权问题，出租方、承租方未按照合同约定的时间交付土地和交纳定金、租金。2015年，该地块达到开发条件。同年10月，莫镇基、莫灿荣利用职务上的便利，为雄汇公司能够顺利与双井经济社按照原合同约定的租赁价格、期限继续租赁该地块签订补充合同提供帮助。事后，莫镇基、莫灿荣与雄汇公司秦子威、秦锦添等人在黄埔区南岗高盛鱼锅饭店吃饭，席间，莫镇基、莫灿荣分别收受秦子威、秦锦添送的好处费现金人民币10万元。中共广州市黄埔区纪律检查委员会决定给予莫镇基、莫灿荣开出党籍处分，将其涉嫌犯罪问题和线索移送司法机关依法处理；并建议依法罢免莫镇基双井经济社社长、莫灿荣副社长职务。2017年6月15日，莫镇基、莫灿荣申请辞去双井经济社社长、副社长职务。2018年2月23日，双井经济社向雄汇公司发出《暂停收取租金告知书》称，因双井经济社村民对合同有异议，决定于2018年2月1日开始暂停向雄汇公司收取租地租金，在合同暂停期间禁止雄汇公司进场作业，待双方合同事宜处理清楚后再另行决定。雄汇公司庭审质证认为，该告知书属于双井经济社单方行为，要求继续履行本案合同。以上事实有《土地租赁合同》《土地租赁补充合同（二）》《中共广州市黄埔区纪律检查委员会（决定）（埔纪[2017]46号）》《中共广州市黄埔区纪律检查委员会（决定）（埔纪[2017]47号）》《暂停收取租金告知书》《证明》《会议记录》、填土合同、记账凭证、国有土地使用证、备忘录、协议书、工程报建咨询服务合同、建设工程委托监理合同、双井社出租土地收租金情况及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案双方争议的焦点是双井经济社与雄汇公司2008年3月31日签订的《土地租赁合同》和2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》是否有效。关于双井经济社与雄汇公司2008年3月31日签订的《土地租赁合同》效力认定。首先，根据《全国人大常委会法制工作委员会对关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复》的意见，“集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有的，应当由村农业生产合作社等农业集体经济组织经营、管理，没有村农业集体经济组织的，由村民委员会经营、管理。”因此，双井经济社以自己的名义签订《土地租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定。其次，2005年9月17日，双井经济社召开了全体家长会议，对涉案土地的出租问题作了讨论表决，并确定按照每月2.8元/平方米出租，参会80多户家长全部赞成。此后，双井经济社将上述土地以每月2.8元/平方米的价格出租给陈镜辉，因此，双井经济社在出租涉案土地时已经召开了村民代表会议，履行民主议定程序。且从2008年3月31日签订《土地租赁合同》至2015年10月12日签订《土地租赁补充合同（二）》以及合同实际履行过程中，双井经济社也无以此理由提出过合同无效。再次，集体民主议定程序是村集体的内部规范，2008年3月31日被告雄汇公司与双井经济社签订《土地租赁合同》时对于该内部议定程序并不知情，其有理由相信该份协议是双井经济社的真实意思表示。且雄汇公司为履行合同进行大量的投入，因此基于公平原则，不应认定双井经济社与雄汇公司签订的《土地租赁合同》无效。关于双井经济社与雄汇公司2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》效力认定。首先，根据中共广州市黄埔区纪律检查委员会（决定）《关于给予莫镇基开出党籍处分的决定》查明事实可见，由于涉案地块存在规划和产权问题，双方未按照合同约定的时间交付土地和交纳租金。2015年，该地块达到开发条件。同年10月，莫镇基、莫灿荣利用职务上的便利，为雄汇公司能够顺利与双井经济社按照原合同约定的租赁价格、期限继续租赁该地块签订补充合同提供帮助。其次，双井经济社与雄汇公司2015年10月12日签订《土地租赁补充合同》及《土地租赁补充合同（二），是基于用地手续、黄埔东城管委会改造细陂河、双井社三通一平，以上三种情况得以解决的情况下，在原《土地租赁合同》的基础上对租赁期限进行调整，并增加租赁价格。综上，签订补充合同的背景是在涉案地块达到开发条件，具备继续履行的基础上双方达成的合意，至于原告两位社长的受贿行为，只是为理顺雄汇公司与双井经济社签订的《土地租赁合同》的关系签订补充合同提供帮助。受贿行为的后果并没有损害双井经济社集体经济的利益，雄汇公司也未取得不当利益，该受贿行为与本案土地租赁合同能否继续履行没有关联性，不能据此而认定双方签订的补充协议无效。关于超过法定期限租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。本案中，双方2008年3月31日签订的《土地租赁合同》及2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》中约定的租赁期限为25年，违反了上述规定。因此，双方2008年3月31日签订的《土地租赁合同》及2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》约定的租赁期限超过二十年部分应属无效，而其余内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双井经济社主张本案合同全部无效的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市黄埔区东区街刘村双井经济合作社与被告广州市雄汇物流服务有限公司于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》和2015年10月12日签订的《土地租赁补充合同（二）》中租赁期限超过二十年部分无效；二、驳回原告广州市黄埔区东区街刘村双井经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费129852.6元，由原告广州市黄埔区东区街刘村双井经济合作社负担90896.82元，被告广州市雄汇物流服务有限公司负担38955.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  张雪芬人民陪审员  钟伟雄二〇一八年十二月五日异书记员张淳淳林婕