广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14106号原告（反诉被告）：张舒思，女，1987年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：周伟锋，广东禅信律师事务所律师。被告（反诉原告）：王方亚，男，1976年2月28日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所实习律师。原告张舒思与被告王方亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后予以受理并决定本诉与反诉合并审理。本案分别于2018年9月10日、2018年11月19日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告张舒思及其委托诉讼代理人周伟锋，被告王方亚及其委托诉讼代理人郑勇均到庭参加诉讼。诉讼中，双方庭外和解，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余房款738097.63元及利息（利息自原告起诉之日起至被告实际清偿之日止，以剩余房款738097.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算）；2.被告向原告支付违约金455682元（违约金从2017年3月16日起至2018年5月28日止，以售房款1038000元为基数，按照每日0.1%计算）；3.被告向原告支付房屋占用费55800元（房屋占用费从2017年2月16日起至2018年5月28日止，以每月租金3600元标准计算）；4.被告向原告支付因迟延赎契所产生的银行贷款利息11929.28元（利息从2017年3月16日起至2018年5月28日止，按广东银行股份有限公司佛山分行收取数额为准）；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更上述第1项诉讼请求为：被告向原告支付剩余房款300000元及利息（利息自原告起诉之日起至被告实际清偿之日止，以剩余房款300000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算）。事实和理由：原告与被告于2017年2月16日签订了《房屋买卖合同》（NO.MM1602989），约定原告将位于佛山市南海区桂城平洲怡海路海逸城市花园泰和居南座B梯××房[房地产权证号：粤房地权证佛字第××号，土地证号：佛府南国用（2009）第0108084号]的已办理一般抵押登记，抵押权人为广发银行佛山分行的房产作价1038000元出售给被告，约定定金20000元于合同签订当日支付，首期房款518000元于递件当天支付，剩余房款500000元由被告向银行按揭贷款；买卖双方共同出资赎契：被告垫资额为300000元，垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款。同日，原告将上述房屋的国土证、房产证原件及锁匙、门卡交予经纪方佛山云房数据信息技术有限公司保管。同日，被告向原告支付定金20000元。后原、被告因合同履行发生纠纷，被告王方亚在2017年4月20日将原告张舒思诉至广东省佛山市南海区人民法院，张舒思后提起反诉，南海区人民法院经审理后作出（2017）粤0605民初5471号民事判决，判决：一、原告（反诉被告）王方亚于本判决发生效力之日起十五日内代被告（反诉原告）张舒思清偿第三人广东发展银行股份有限公司佛山分行就位于佛山市南海区桂城平洲怡海路海逸城市花园泰和居南座B梯××房享有的抵押权的全部债务；第三人广东发展银行股份有限公司佛山分行、被告（反诉原告）张舒思应于上述义务履行之日起十五日内协助原告王方亚办理位于佛山市南海区桂城平洲怡海路海逸城市花园泰和居南座B梯××房涂销抵押登记手续；二、被告（反诉原告）张舒思应于佛山市南海区桂城平洲怡海路海逸城市花园泰和居南座B梯××房抵押登记涂销之日起十五内内协助办理将位于佛山市南海区桂城平洲怡海路海逸城市花园泰和居南座B梯××房（权利证号：××××××）房地产权证过户到原告（反诉被告）王方亚名下手续；三、驳回原告（反诉被告）王方亚的其他诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）张舒思的全部反诉请求。原、被告双方均不服该判决，遂均向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤06民终10910号民事判决，驳回两上诉人王方亚、张舒思的上诉，维持原判。判决生效后，被告王方亚向佛山市南海区人民法院申请执行，原、被告双方在执行过程中达成和解，佛山市南海区人民法院出具了（2018）粤0605执4979号执行和解协议，约定：一、按生效法律文书判决第一项确定的内容，申请执行人王方亚应从2018年5月8日起一个月内向第三人广东发展银行股份有限公司佛山分行赎契。二、被执行人张舒思应在合法的前提下，积极配合申请执行人王方亚办理涉案房屋的相关贷款手续。申请执行人王方亚办理放贷期限从2018年5月8日起一个月内完成。如相关银行在一个月内批准放贷的，由法院出具相关的法律文书予房管部门办理涉案房产的过户手续；如相关银行不予放贷的，那么房产不能过户给申请执行人王方亚，申请执行人王方亚撤回本次执行，如不撤回，本院依法驳回其执行申请。三、如涉案房产能满足上述条件成功过户给申请执行人王方亚，则在过户前，被执行人张舒思应缴清所有涉案房屋的物管费、水电费、相关应由被执行人张舒思承担的费用，并配合申请执行人王方亚交收涉案房屋。原告已经在判决书及执行和解协议载明的期限内履行了自己的义务，缴清了涉案房屋过户前所有的物管费、水电费及相关应由原告承担的费用；佛山市南海区人民法院亦已向房管部门出具相关的法律文书要求房管部门协助办理涉案房产的抵押涂销及过户手续，法院并于2018年7月16日作出（2018）粤0605执4979号《执行完毕告知书》，确认（2017）粤0605民初5471号、（2017）粤06民终10910号民事判决书所确定的义务已由被执行人张舒思、广发银行股份有限公司佛山分行全部履行完毕，申请执行人王方亚申请执行的权利已得到实现，（2018）粤0605执4979号案件已经执行完毕。然，被告仅于2018年5月29日向第三人广东发展银行股份有限公司佛山分行支付了279902.37元的赎契费用后便再未向原告支付剩余的房款，原告认为被告不依法履行自己的义务拒绝向原告支付剩余房款的行为已经侵害了原告的合法权益，被告辩称：与被告的反诉意见一致。被告向本院提出反诉请求：1.原告协助被告办理房屋过户的缴税手续；2.原告协助被告办理住房公积金贷款手续；3.原告自2018年6月8日起以购房总价为基数按每月2%计算违约金给被告；4.原告承担本案诉讼费用。诉讼中，被告自愿撤回上述第1项反诉请求。事实和理由：一、《房屋买卖合同》第十四条：原告保证房源为五年唯一。被告根据法院强制执行后的程序向税务部门办理房产过户缴税手续，但税务部门的办事人员提出售房人应当提供其所售房屋是否为“五年唯一”的相关证明，否则无法确定缴税金额。被告为此多次要求原告协助办理，但其拒不协助。二、《房屋买卖合同》第三条第3款，原告应无条件配合提交、签署应由其提交或签署的申请贷款所需的资料。被告在申请执行期间，原告拒绝协助被告办理银行按揭贷款手续，银行因此无法为被告办理按揭贷款手续，致使被告无法依约履行协议。三、因为原告未依约履行上述义务，根据《房屋买卖合同》第十一条，其应当以合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金。鉴于双方在执行阶段重新确定的原告的协助义务为2018年5月8日起一个月内，因此其违约日应当从2018年6月8日起算，至被告提出反诉之日止已超过三个月。由于约定违约金过高，被告自愿按月利率2%计算违约金。原告针对被告的反诉辩称：一、原告自签订执行和解协议后均积极配合，在配合过程中要求被告按照“合法程序”履行执行和解协议是合理的，并非原告导致按揭无法办理。原告自签订执行和解协议后，5月15日即到被告安排的银行办理按揭手续，并提供所需的全套资料，但在实际签订按揭合同时，发现所需要签名的文件均为空白文件，其中更有一份为“已收到购房首付款项”的没有填写数额的空白证明，原告当即要求所需签名文件必须已经填写好内容，才予以配合，却遭到工作人员的拒绝。在5月24日又再次依约配合办理按揭签字，但到现场后银行经办人以我们没有购房合同为由，没有办理按揭。第三次，原告要求被告委托的中介所提供办理银行按揭手续的文件必须符合法律规定，内容清晰，不得弄虚作假，但中介仅提供与本案无关的第三方合同。被告无法成功办理按揭的责任不在原告。二、原告并无故意不予配合办理按揭的故意与动机。原告出售房屋的目的是为了换取房款，涉案房屋经法院判决明确只能过户给被告，一直拖延办理按揭不仅无益于房产的过户，而且还延长了原告收取房款的时间，倘若原告存在故意，是不符合常理的。原告按照执行和解协议积极缴纳应缴费用，更是多次到银行配合办理按揭手续。之所以要求必须在合法前提下办理按揭手续，源于在涉案房屋交易时因原告没有注重交易流程，导致法院判决其败诉，其更加注重合法、合规操作。后来执行结案后，原告经多次咨询执行法官及桂城街道办事处，获知涉案房屋王方亚只需要带他的资料去注销旧房产证，再过户即可，原告对于被告的要求无法理解。另外，被告答应将房款交付给法院，却没有履行承诺，原告认为实际是被告资金不足，无法支付按约需支付的赎契垫款、银行贷款以外的房款才一直故意提供空白合同、以不合规操作等方式拖延办理银行按揭。最后原告提起诉讼后，才通过短信提出要求配合，并制造本案，目的是继续拖延支付房款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告出示的广东省房地产买卖合同，拟证明办理涉讼房产过户手续需签署该合同，与本案无关，本院不予审查处理。综合原、被告的陈述及本院采信的证据，认定以下事实：位于佛山市南海区桂城平洲怡海路海逸城市花园泰和居南座B梯××房（以下简称涉讼房产）于2009年9月3日登记权利人为原告张舒思，权利证号：××××××，已办理一般抵押登记，抵押权人为第三人广东发展银行股份有限公司佛山分行。2017年2月16日，被告（买方）、原告（卖方）、佛山云房数据信息技术有限公司（经纪方，以下简称云房公司）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定卖方将涉讼房产作价1038000元出售给买方，定金20000元于合同签订当天支付，首期房款518000元于递件当天支付，剩余房款500000元按揭贷款支付，买方应于合同签订之日起7个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，卖方应无条件配合提交、签署应由卖方提交或签署的申请贷款所需的资料，如因买方自身原因自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，买方应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约；买卖双方共同出资赎契：买方垫资额为300000元，卖方应在签订合同之日起4个工作日内提交赎契所需要的所有资料并公证委托经纪方代办提前还贷、赎契手续，买卖双方应于收到经纪方通知函3日内将赎契款存入卖方还贷账户，买方垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付，卖方应于2017年2月22日前提供相关资料配合经纪方办理公证委托书，买卖双方自卖方提交房地产权证原件至经纪方且标的房产处于无抵押、无查封状态、买方获得银行足额贷款审批通过或备齐全部剩余房款、经纪方收齐约定的居间服务费之日起10个工作日内办理网签；交楼时间为2017年4月16日前；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求其以合同成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求其以合同成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同；卖方保证此房源为五年唯一，否则承担违约责任；卖方同意买方一个月时间筹钱出资赎契；本合同及附件的所有条款中除已明确为工作日外，本合同及附件项下的“日”均为自然日，且包含当日；等等。同日，被告向原告支付定金20000元。2017年4月3日，中国工商银行股份有限公司佛山南海支行出具《个人住房贷款放款承诺函》给被告，拟向被告发放购买涉讼房产的贷款450000元。2017年4月20日，王方亚以张舒思、云房公司为被告向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0605民初5471号，请求张舒思继续履行涉讼合同、协助办理涉讼房产的过户手续并支付逾期交房违约金。张舒思提起反诉，请求解除涉讼合同、云房公司返还涉讼房产的钥匙1套、门卡1张、房产证、国土证原件各一本。诉讼中，本院依法追加广东发展银行股份有限公司佛山分行（以下简称广发银行佛山分行）作为该案第三人参加诉讼。本院经审理后作出（2017）粤0605民初5471号民事判决书，判决：一、王方亚代张舒思清偿广发银行佛山分行就涉讼房产享有的抵押权的全部债务；广发银行佛山分行、张舒思应于上述义务履行之日起十五日内协助王方亚办理涉讼房产涂销抵押登记手续；二、张舒思应于涉讼房产抵押登记涂销之日起十五日内协助办理将涉讼房产房地产权证过户到王方亚名下手续；三、驳回王方亚的其他诉讼请求；四、驳回张舒思的全部反诉请求。王方亚、张舒思不服上述判决，提起上诉。佛山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤06民终10910号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月7日，王方亚（申请执行人）、张舒思（被执行人）经协商后签订（2018）粤0605执4979号《执行和解协议》，约定：一、按生效法律文书判决第一项确定的内容，王方亚应从2018年5月8日起一个月内向广发银行佛山分行赎契；二、张舒思应在合法的前提下，积极配合王方亚办理涉讼房产的相关贷款手续，王方亚办理放贷期限从2018年5月8日起一个月内完成，如相关银行在一个月内批准放贷的，由法院出具相关的法律文书予房管部门办理涉讼房产的过户手续，如相关银行不予房贷的，那么房产不能过户给王方亚，王方亚撤回本次执行，如不撤回的，法院依法驳回其执行申请；三、如涉讼房产能满足上述条件成功过户给王方亚，则在过户前，张舒思应缴清所有涉讼房产的物管费、水电费、相关应由张舒思承担的费用，并配合王方亚交收涉讼房产。2018年5月29日，被告向广发银行支付279902.37元。广发银行佛山分行出具《广发银行个人贷款结清证明》，证明借款人张舒思的二手住房按揭贷款于2018年5月29日结清。2018年7月16日，本院作出（2018）粤0605执4979号执行完毕告知书，认为（2017）粤0605民初5471号、（2017）粤06民终10910号民事判决书所确定的义务已由被执行人张舒思、广发银行佛山分行全部履行完毕，并向本院支付了执行费500元，申请执行人申请执行的权利已得到实现，本案执行完毕。2018年5月15日，原、被告到银行办理按揭贷款手续，原告认为需签文件为空白文件而未签署。2018年5月24日，原、被告再次到银行办理按揭贷款手续，银行工作人员表示需提供身份证、户口簿、结婚证、房产证复印纸、银行卡复印件、双方的买卖合同；原告表示双方之前没有签过这个合同；银行工作人员表示如果要贷款就需签订该合同；原告表示原告是配合银行合法情况下的贷款手续，要签也是与银行签正式文书；银行工作人员表示该合同是买卖交易的基础；原告表示买卖时候的合同已经作废；银行工作人员表示提供不了合同就办不了贷款，任何银行做贷款都要求提供上述材料；原告表示协助被告办贷款手续是与银行签正式的文书，而不是又牵涉第三方中介的文书，第三方中介的文书不属于正式的银行文书。原、被告为此发生争执，原告在银行工作人员的带领下离开银行。原、被告提供的微信聊天记录显示：被告委托中介办理按揭贷款手续，2018年5月19日，中介约原告办理按揭贷款；原告要求中介先将银行的资料发送给其查看并表示是合同法程序下的正常流程，不是空白纸上签名。2018年5月21日，中介发送了《售楼款转入帐户确认书》照片（空白处标注了填写要求）、《同意出售房屋声明》照片（空白处标注了填写要求）予原告；原告表示该两份材料没有工商银行的行头、盖章和工行相关负责人签署的位置；中介回复是问专业办按揭的人拿的材料；原告表示不能对第三方非正式文件签署名字，原告需要对自己签署的文件负法律责任，需要正规银行的正规手续和正规按揭文件；中介回复资料确是银行提供的，按揭付款的，业主都要配合签这些文件，旧业主只是协助新业主办按揭手续，如果要负什么责任也是新业主负；原告表示这个不是银行正式的按揭文件，只是负责按揭的人给中介的文件，对于第三方文件原告是不签署的。2018年5月23日，原告表示只要是在银行经办人的协助下出示的正式签署资料，只要是银行的正式文件，原告是配合去签署的，但是要实事求是、合法合规去协助被告办理手续，不能签空白文件；中介回复没问题，到时把空白地方写上去，原告觉得没问题再签；双方约定2018年5月24日到银行办理按揭贷款手续。2018年6月6日，中介表示上次银行那里提出的网签合同，是房管局官网的一份网签合同，过户前必须要网签才能过户，并不是第三方的合同，全称是广东省房产买卖合同，拖下去大家也没好处。2018年6月7日，原告回复表示其一直都是以配合的状态去沟通的，不然也不会所有人员和所有资料全部带齐过去指定的时间和银行去办理相关手续，原、被告之前协商好的是以合法的程序下配合贷款，但这个“广东省房产买卖合同”只是房管局提供的一份参考文件，房管局对里面填写的内容并不负责任，原告已经协助被告正常需要的资料，假如是为了要做银行贷款而去捏造一份合同，而这份合同并非是原、被告之前谈好的协议要求的，不是原告需要协助的内容；中介回复是因为你们不清楚房产交易流程，这样才有第三方协助你们去办这些事，网签合同过户时必须要有，没有就过不了户，这并不是什么假合同；原告表示案子到了执行阶段，原告就是配合银行相关程序去执行就可以了，不是银行跟原告签的话，就不是原告必须要协助的内容，合法情况下原告再配合而已，不是中介说的要干啥就要干啥；中介回复没有让原、被告签什么假文件，也没有让原、被告去签什么第三方文件。2018年8月2日，原告提起本案诉讼。2018年11月26日，涉讼房产变更登记至被告王方亚名下。诉讼中，原、被告一致确认：包括赎契款项在内，被告一共支付了738000元房款。被告陈述：被告于2017年2月16日收取涉讼房产的门卡、钥匙。本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同合法有效，且生效判决书已判决涉讼合同继续履行、房屋也已办理转移登记，被告应支付购房余款予原告。原、被告双方均确认被告已支付738000元购房款，故原告请求被告支付购房余款300000元（1038000元-738000元），合法有理，本院予以支持。被告确认其于2017年2月16日收取涉讼房产的门卡、钥匙，本院确认涉讼房产于该日交付予被告。原告于涉讼合同约定的交付时间前交付涉讼房产予被告，系履行合同义务，被告自2017年2月16日起占有涉讼房产有合同依据，故原告请求被告支付自2017年2月16日起至2018年5月28日止的房屋占用费55800元，缺乏依据，本院不予支持。根据原、被告达成的（2018）粤0605执4979号《执行和解协议》，被告应从2018年5月8日起一个月内向广发银行佛山分行赎契，被告实际于2018年5月29日向广发银行支付279902.37元，广发银行佛山分行出具的《广发银行个人贷款结清证明》亦证明原告的二手住房按揭贷款于2018年5月29日结清，故被告并未违反约定迟延赎契，原告请求被告支付因迟延赎契产生的贷款利息11929.28元，缺乏依据，本院不予支持。二手房按揭贷款涉及金融机构与买卖双方拟订立的借款抵押关系，该民事磋商活动及合同订立并不可通过诉讼及司法强制进行，故本院对被告要求原告配合办理涉讼房产的公积金贷款手续的反诉请求不予支持。被告主张原告不配合其办理贷款手续，原告应支付违约金。原告主张被告逾期支付购房款，被告应支付剩余房款300000元的利息及违约金。对此，本院具体分析认为：第一，涉讼合同合法有效，且经生效的民事判决书判决继续履行，根据涉讼合同及《执行和解协议》的约定，原告应配合、协助被告办理涉讼房产的按揭贷款手续。2018年5月24日，银行工作人员表示需提供双方的买卖合同才能办理按揭贷款，此为按揭贷款的正常流程，亦不违反法律规定，合同内容应由买卖双方协商一致确定，但原告以协助被告办贷款手续是与银行签正式的文书为由未与被告协商签署按揭贷款所需的房屋买卖合同，导致未办妥按揭贷款申请手续。原告构成违约，应承担相应的违约责任。涉讼合同虽约定原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以合同成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同，但双方并未约定原告协助被告办理按揭贷款的期限以及协助办理按揭贷款并不可通过诉讼及司法强制进行，故本院根据本案的实际情况酌定原告承担违约金3000元。被告反诉请求的违约金超出核定部分，本院不予支持。第二，涉讼合同约定被告以按揭贷款的方式支付500000元购房款，被告已获得银行拟放款450000元的同贷书，前案纠纷因原告不履行合同行为而引发，诉讼期间致同贷书过期，双方在达成《执行和解协议》后也因原告的原因未办妥按揭贷款手续，被告剩余300000元房款未支付，被告经本案判决履行该义务，如不履行将承担逾期履行法律文书确定义务的法律责任，故原告请求对剩余房款300000元计付利息及违约金的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王方亚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付剩余房款300000元予原告（反诉被告）张舒思；二、原告（反诉被告）张舒思应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3000元予被告（反诉原告）王方亚；三、驳回原告（反诉被告）张舒思的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王方亚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费12034.11元，减半收取6017.06元（张舒思已预交8076.79元），由张舒思负担3117.06元，由王方亚负担2900元。反诉费678.5元（王方亚已预交），由张舒思负担25元，由王方亚负担653.5元。相抵后，王方亚还应支付诉讼费2875元（2900元-25元）予张舒思，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付，本院不另收退。张舒思多预交的诉讼费2059.73元（8076.79元-6017.06元），在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一八年十二月二十日书记员  钟 丹