江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣民初133号原告：中广核财务有限责任公司。住所地：深圳市福田区上步中路1001号科技大厦4楼4B、4C。法定代表人：梁开卷，该公司总经理。委托诉讼代理人：林嘉，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊文，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。被告：张晓强，男，汉族，1985年11月30日出生，江西省南昌市人，住江西省南昌市。委托代理人：朱永莹，江西秦风律师事务所律师。委托代理人：褚敏，江西秦风律师事务所律师。原告中广核财务有限责任公司（下称中广核公司）与被告张晓强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告中广核公司的委托诉讼代理人林嘉、陈俊文，被告张晓强及其委托诉讼代理人朱永莹、褚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中广核公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2008年3月24日签署的《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130）自2016年12月26日起解除；2、判令被告张晓强立即向原告返还南昌市××××号的整栋房产；3、判令被告张晓强立即向原告返还被告在2016年12月26日之前占用案涉及房产期间已收取的租金及押金人民币16747860元，并可从中扣除被告在前述占用案涉房产期间对案涉房产的合理投入成本（以法院届时审理查明的金额为准）；4、判令被告张晓强立即向原告支付违约金5562100元；5、判令被告承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实及理由如下：2008年3月24日，原告（原名大亚湾核电财务有限公司）与被告签订了《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130，下称“交易合同”），主要约定如下：（1）原告将所拥有（持有）的建筑面积为8200平方米的案涉房产以人民币2781.03万元转让给被告。（2）被告承诺在2008年6月20日将首期款共计人民币835万元足额汇入原告账户；（3）被告承诺在2008年11月30日前将余款人民币1946.03万元足额汇入原告账户；（4）双方应当在本合同生效后即开始产权转让的交割；（5）被告如约付清全部产权转让价款后，原告应在前述款项支付完毕后半个月内协助被告进行产权变更手续；（6）如被告违约致使本合同不能履行，须向原告按转让价款（2781.03万元）的20%一次性支付违约金；（7）本合同由原告盖章、被告签字及产权经纪机构盖章后成立，于被告支付首期款项之日起生效。原告在签订交易合同并收到被告支付的首期款人民币835万元后，已依约向被告交付案涉房产，但因被告逾期支付剩余房款人民币1946.03万元，原告于2010年6月4日向江西省高级人民法院（下称“江西高院”）提起诉讼，请求判令解除交易合同以及判令被告立即返还占有、使用的原告所有的案涉房产等。该案经移送管辖、被告反诉、一审、二审及再审程序后，由江西高院于2015年8月26日向原告送达了（2013）赣民再字第10号《民事判决书》（下称“再审判决”），判决：“……；二、交易合同继续履行、三、被告支付原告违约金5,562,060元；四、被告支付原告剩余房款19,460,300元及利息（利息从2008年12月1日起算至付清之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；……”。再审判决生效后，被告并未按照再审判决履行向原告支付剩余房款及利息、违约金的义务，并且在原告于2015年9月22日、2016年5月30日、2016年11月8日多次发函催告后，被告至今仍未向原告履行前述债务。鉴于被告的行为已构成根本违约，故原告于2016年12月22日向被告发出解约函，要求自2016年12月26日起解除案涉交易合同、返还案涉房产及被告占用期间的租金收入及押金、赔偿违约金等。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十六条及第九十七条的规定，案涉交易合同自2016年12月26日起发生合同解除的法律效力，进而，被告应当向原告返还案涉房产以及被告在案涉交易合同解除之前（即2016年12月26日之前）占用案涉房产期间已收取的租金，并向原告赔偿被告案涉交易合同解除之后（即2016年12月26日之后）占用案涉房产期间的房屋占有使用费。其中，根据再审判决查明的事实，自被告于2008年7月14日实际占用案涉房产之日起至江西高院作出的（2010）赣民一初字第1-1、1-2号《民事裁定书》确认的租金交纳之日止，被告因对外出租案涉房产已收取租金及押金合计人民币10,047,120元（详见附件1《再审判决确认已收取的案涉房产租金计算表》）。以及，据原告了解，承租人七天酒店（深圳）有限公司（下称“七天酒店”）自合同约定的租赁期限于2010年12月31日到期后，截至目前仍实际租赁案涉房产的5至9楼，参照此前租赁合同约定的租金标准，被告占用案涉房产期间至少已另外收取七天酒店支付的租金人民币4,811,940元（合同约定的租金标准962,388元/年×5年）。同时，被告因将案涉房产3-4楼以及11楼分别出租给南昌嘉瑞物业管理有限公司（下称物业公司）及自然人高江，另外合计可收取租金人民币1,888,800元（详见附件2《其他应返还的案涉房产租金计算表》）。进而，原告请求判令被告立即向原告返还被告在案涉交易合同解除之前（即2016年12月26日之前）占用案涉房产期间已收取的租金及押金人民币16,747,860元（10,047,120+4,811,940+1,888,800）。自案涉交易合同于2016年12月26日解除后，被告应当向原告返还案涉房屋，但被告反而继续占用房屋并收取租金收益，进而，原告还有权要求被告赔偿逾期返还案涉房屋期间而给原告造成的占有使用费损失。原告认为，案涉交易合同是合法有效的，对原被告双方均具有法律约束力。被告自再审判决后仍迟延履行主要债务，且经原告催告后在合理期限内仍未履行的行为，已经构成再审判决生效后新的违约事实，原告有权依法解除交易合同、返还案涉房产及被告占用期间的租金收入及押金、并赔偿违约金等。综上，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》等相关规定，提起本案诉讼。被告张晓强的答辩认为，原告诉讼请求及其主张无事实和法律依据，具体如下：一、答辩人认为原告的解除理由不能成立，原告主张合同于2016年12月26日解除，明显与事实不符，法院不应支持。合同解除的诉请不成立，自然不存在返还房产、支付违约金及返还租金等款项事宜。原告主张2016年12月26日解除合同，系提供了《解约函》、《公证书》等证据，该些证据仅可证明其作出了解除权的行为，但并不因此产生法律效力，通知送达的法律效力在于其符合解除的要件为提前，答辩人认为不符合解除的条件。根据原告的解除函内容以及双方交易合同约定，合同中并没有明确约定解除合同的条款，原告的解除情形属于法定解除。答辩人认为法定解除应当考量双方的过错情况及其责任比例、违约的后果及损害能否得到修补等事宜，是否构成合同目的无法实现，具体说明情况如下：1.答辩人于2015年9月底才领取江西高院重审的生效判决，在生效判决中确认双方合同继续履行，答辩人支付违约金、待支付房款及利息，但并未就款项支付判令支付期限。根据生效判决，双方继续履行合同，即应当按照合同约定事项履行，但原告不顾生效判决文书确认继续履行合同的结果，违背合同条款擅自向租户发《张晓强无权将我公司所有的位于南昌市子固路8号整栋房产用于对外出租或经营，无权收取任何租金或其他经营收益的通知书》，在通知中称答辩人没有租赁权，导致答辩人已计划好恢复房产经营等事宜严重受阻，租户怨声载道、频繁向答辩人提出延续租期、退租等事宜，如此做法恶意破坏市场经济的正常规则，交易房产因原告毫无依据的无理行为而再次受创，答辩人因此遭受极为恶劣的影响以及严重的损失。答辩人认为原告严重侵害其合法权益，根据双方交易合同约定，原告属于违约在先，答辩人不予支付款项系属于履行抗辩权。2.原告在收到生效判决后即向法院申请强制执行，在执行阶段，原告存在怠于行使权利的情况：一是，答辩人在执行中已支付了300万元款项，法院在收到款项后多次联系原告提取执行款项、要求告知收款账户，但原告向法院提出复函拒收执行款、一直未告知法院银行账号，致使该笔执行款还在法院账户，未被领取。答辩人也因此不敢再行支付款项，怕遭受更多款项的资金财务成本；二是，法院在执行中首次查封了答辩人10套房产，既没有处置也没有续封；三是，通过双方在执行和解的协商过程可反映，双方交易房产也是可以处置变现的。原告在原生效判决项下的权利即是金钱之债，但凡有财产即可实现债权，但原告放弃该些权利，即便形式上启动了执行，但拒不接受执行中可获取的债权，拒不执行可获取的债权，答辩人认为原告所称答辩人不予支付款项一事，不可归责于答辩人一方，原告自身存在过错。3.原告虽提供2016年11月9日法院的《财产调查告知函》，但该函件内容并不能反映执行全貌，因为法院在该期间系基于执行结案进行阶段性终本考虑，出具次调查告知函；另一方面，函件内容与答辩人前述支付了300万元款项、查封了房产等事实均不一致，进一步能印证答辩人的前述主张，该份证据也不能作为认定案件事实的依据使用。4.通过2017年5月、6月期间的邮件可知，双方在此期间仍就执行和解事宜进行充分协商和邮件往来，从邮件的内容可知，双方仍在履行生效判决处于执行阶段，不存在原告主张的2016年12月26日合同解除之情形。虽然原告出具2016年11月30日《关于请求终止执行张晓强执行案件的申请》，但从邮件来看，在2017年5、6月，执行案件尚处置执行阶段，并未终止执行出具任何裁定，且截止至今，针对江西高院的生效判决履行的执行案件，仍然处于执行阶段并没有执行终结，中院未出具终止执行的裁定文书，由此可印证两点：1既然2017年尚处于执行中，且双方就执行事宜仍有协商和解，也就说明原告主张2016年12月26日合同解除一事不存在，解除的条件并不成就。2答辩人认为本案违反了“一事不再理”原则。虽然江西高院作出裁定，认为本案存在新的事实，但答辩人认为立案裁定是未进行实质性审查的情形下作出的，答辩人有必要再次说明：原告与答辩人之间房屋买卖合同纠纷自2010年开始，经过一审、二审、再审程序，最终由江西高院在2015年作出生效判决，生效判决确认该案中双方签订的交易合同继续履行，答辩人向原告支付合同尾款及相应违约金，也就是说，对于双方的房屋买卖合同纠纷，已经法院作出生效判决，双方应当按照生效判决履行，答辩人认为原告再次向法院提起诉讼，且与之前起诉的诉讼标的相同，属于就同一个合同纠纷的同一法律关系的处理，违背了“一事不再理”的原则，贵院应当依法驳回其起诉。前述生效判决已向法院申请强制执行，目前仍处于执行阶段。也就是说：江西高院生效判决所对应的执行案件尚未终止，本案又由被原告再行起诉，原告就其与答辩人的买卖合同纠纷既通过判决、执行程序得到处理，又通过本案的另案诉讼再次主张，一个事情同时存在两个诉讼案件的重复处理，原告同时启动两个救济途径，存在滥用诉讼权利之情形，这是有悖法律规定的，答辩人坚持认为属于违反了“一事不再理”原则。5.从我国的立法初衷和目的也可看出，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，所以在再审的生效判决中判令双方交易合同继续履行，原告的货币所得是可以轻易实现的，无论是答辩人现金货币支付还是通过房产处置受偿，都是便于实现的。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。除非是合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，才会出现解除合同之情形，而对于解除合同来说，其存在相对来说较为复杂的法律关系，特别是本案在交易设置时就赋予了答辩人可以使用房产、租赁房产获取收益的权利，对于该些权利所涉及的租户、物业公司等各方主体来说，与其之间的合同关系应当受到法律的保护，不能因答辩人与原告之间的纠纷而归责于他们，这也正是答辩人认为原告一而再、再而三的错误行为导致双方矛盾产生之处，原告错误申请财产保全，并恶意向租户进行通知，认定答辩人没有承租权，这就是原告对答辩人权利的践踏、对法律的不管不顾，这也是导致合同纠纷矛盾加剧的原因所在，答辩人甚至合理怀疑，原告通过前述一系列的行为从而导致答辩人权利无法保障，无法履行、不敢履行合同，以促成其想解除合同的目的。综上所述，答辩人认为原告一边在让法院强制执行答辩人的执行款项，另一边向答辩人主张合同解除，这明显不符合法律规定，有悖“契约必须遵守”原则和诚实信用原则。从前述原告有执行款不领取、有资产可供处置但故意怠于处置等情况可知，原告在生效判决下享有的仅为货币款项、金钱债权，并未有其他权利，对于金钱债权的取得，原告完全有途径可以执行到款项，但原告自行怠于行使，对执行款不予收取、对房产不予评估、拍卖，故意搁置，才导致目前局面的产生。从该些情况可知，上述情况均是原告过错行为所致，原告作为过错方其不应享有合同的解除请求权。否则，势必会造成合同当事人之间权利义务的失衡，严重冲击合同关系的稳定性，危害交易安全，有悖已生效的再审判决文书。二、关于原告主张需支付违约金的诉请，在暂不考虑合同解除是否成立的前提下，答辩人认为首先综合整个纠纷过程来看，原告自身有诸多违约、过错之处，不应将责任全部归责于答辩人；其次，因原告的违约行为给答辩人造成的相关损失，其应当予以赔偿。1.原告与答辩人之间房屋买卖合同纠纷事宜自2008年合同签订开始，最初是因为原告交付房屋面积有差异、登记错误之情形，双方纠纷经历答辩人起诉、撤诉，原告起诉一审、二审、再审程序，中间长达七八年的时间，最终纠纷才得以解决。在此过程中，答辩人为此产生了很多不必要的费用，也因此遭受诸多较为严重损失，包括但不限于：（1）2008年就支付了835万元购房款，基于原告交付房屋存在问题，该些款项不仅未能产生收益而且产生较高的财务成本；（2）为处理诉讼纠纷事宜，产生大量的律师费、诉讼费等各项费用款项；（3）因原告诉讼导致答辩人重新修整装修房产后，租赁受阻，租户拒付租金、租赁空置。该些事宜综合在一起，造成答辩人资金方面较为紧张，才导致合同履行过程有些艰难。2.基于原告2010年起诉答辩人买卖合同纠纷，在其诉讼中以解除合同为由申请了财产保全，法院以此向房产租赁商户发协执，不得将租金交付给答辩人，故，部分商户将租金停止支付，基于诉讼案件长达多年，答辩人也不能向未支付租金的租户进行有效追讨，致使答辩人权益受损，另一部分商户将租金款项付至法院指定账户，至今该些款项的具体情况尚不清楚。从江西高院最终生效判决可知，判令双方交易合同继续履行，由此可知原告的财产保全是存在错误的，因此侵害了答辩人的合法权益，但受损权益包括答辩人的租金损失、答辩人承担支付的物业管理费用以及房产经营的声誉损失等。3.在江西高院生效判决作出后，原告又擅自发函给各商户，称张晓强无权经营房产，再行将房产的经营状况陷入僵局，租户退租、难以招租、房屋空置仍产生物业管理费用，相关开支仍在继续，答辩人的权益再次受损。4.执行阶段，原告据不收取执行款项，怠于执行处置查封答辩人的资产，在首封查封后不予续封，放弃执行的相关权利执行阶段，5.原告与答辩人多次就执行和解事宜进行协商，在协商进入尾声时，原告又放弃和解，对于和解期间的时间延误不应视为答辩人的过错。据此，答辩人认为原告主张违约金明显过高，应当充分考虑原告上述过错行为，减轻答辩人的违约金承担。三、关于原告主张返还已收取租金、押金款项，在暂不考虑合同解除是否成立的前提下，答辩人就其主张金额提出异议及具体理由如下：关于返还已收取租金、押金款项的前提系交易合同解除为前提，答辩人从假定法院判令双方合同解除的情形下，认为已收取租金、押金款项应当充分考虑答辩人依约可归答辩人获取收益的情况，以及答辩人承担的各项成本费用等。具体从已收取款项、款项归属、成本费用及答辩人损失等角度进行具体说明：（一）根据合同约定，答辩人在合同履行期间享有对房产的经营权、管理权、占有权、使用权和收益权，对于已收取的租金、押金款项不应退还。根据双方2008年3月24日签署《江西省产权交易合同》第五条约定以及原告2008年7月30日的授权，答辩人享有对房产的经营权、管理权、占有权、使用权和收益权。也就是说，在房产权属办理变更登记以前，房产的收益权是归答辩人所有的。从江西高院2015年的再审生效判决的结果来看，交易合同继续履行，对于房产的收益权仍然是归答辩人所有的。在执行阶段，房产的收益权也是归答辩人所有，原告享有的金钱债权与答辩人的经营收益并无关联。根据合同第十四条约定，在判令违约金的情形下，答辩人不承担其他损失。据此，江西高院生效判决中明确，一审、二审判决虽支持解除合同（尽管终审改判），但对于已收取租金、押金的分配享有，其认定是在起诉日之前的收益所得归答辩人所有，起诉日之后的收益所得归原告所有。由此可知，假定法院认定原告主张解除合同成立的前提下，原告主张返还已收取租金、押金款项也是于法无据、与事实不符，不应支持的。（二）答辩人在接收房屋后，基于房屋质量问题，对房屋进行修缮、改造致使房产价值提升所产生的修复费用，应由原告承担。2009年6月11日，答辩人与物业公司确认修复费用合计为人民币1912139.4元。基于前述修复费用系由物业公司嘉瑞物业公司垫付，双方协议（2008年10月9日签署《协议书》）约定，确所需修整的情况、操作模式，以及费用由物业公司先行垫付，再行由答辩人将房产第3、4楼租赁物业公司12年经营使用（2008年10月9日-2022年10月8日），以冲抵修整产生的费用，如不足冲抵的，将继续不定期的将两层房产无偿租赁物业公司使用，直至冲抵完为止。据此，答辩人实际并没有收到3、4楼的租金款项，不存在返还款项的问题。据此补充说明如下：1.修复费用据实产生，因修复费用系提升房产价值，虽然是物业公司垫付修复费用并以3、4楼物业的经营所获租金进行款项冲抵，但该修复费用仍应由原告支付或扣减修复费用给答辩人。2.关于物业公司垫付修复费用并以3、4楼物业的经营所获租金、永久使用地下室的条件进行款项冲抵，根据答辩人与物业公司签署合同约定，物业公司享有12年无偿使用所获经营收益冲抵，如未正常经营所涉亏损，按照答辩人与物业公司合同约定，物业公司有权要求继续不定期的使用3、4楼物业，直至冲抵完止。通过计算也可看出，假定该12年经营收益100%租赁的情况下，物业可获取租金仅为141.84万元，尚不足冲抵物业公司垫付修复费用1912139.4元，也仍有50余万元未予冲抵；更何况物业公司在垫付款项后的房产经营状况一直不良，物业公司依约是可享有继续不定期无偿使用3、4楼的。故，物业公司使用3、4楼物业须予以延长使用的情形。（三）关于原告主张已收取相关商户款项的问题，答辩人收取11楼租户高江30万元款项不存在返还。虽然双方租赁合同约定了租金，但租户并未依约支付，仅支付了30万元款项，按照一年7万余元租金计算，该30万元款项计算至2014年即已不足以支付租金，该款项系属于解除合同日之前的收益，依约应归答辩人所有。（四）关于原告主张已收取相关商户款项的返还问题：1.收取1-2楼租户向琳款项600万元押金及租金款项，租期自2009年9月29日至2024年9月28日。因原告此前诉讼所涉保全，致使2009年开始，整栋房产的租赁氛围受损，其承租房产未能得以正常使用、转租，造成其重大经济损失，该影响并未因为判决生效而解决，所以向琳多次向答辩人提出，要求延续租赁期限以弥补其损失。因此，对于2009年10月开始造成向琳的损失应当由原告承担，但因目前答辩人尚未明确同意其租赁延期的问题，答辩人尚未产生实际损失，故暂不向原告主张其责任承担，但向琳如后续向答辩人主张损失赔偿且答辩人实际赔偿的，则答辩人则保留追究原告责任的法律权利。针对向琳承租事宜，答辩人认为应当是：由答辩人扣减向琳已租赁期间的租金款项，由原告另行赔偿向琳的租赁损失，或由原告延长向琳的租赁期限。2.收取10楼、12楼承租户龚信勇租金200万元，租期自2010年5月6日至2028年8月5日。也存在与1、2楼租户向琳同样的情况，如龚信勇后续向答辩人主张损失赔偿且答辩人实际赔偿的，则答辩人则保留追究原告责任的法律权利。针对龚信勇承租事宜，由答辩人扣减龚信勇已租赁期间的租金款项，由原告另行赔偿龚信勇的租赁损失，或由原告延长龚信勇的租赁期限。（五）针对合同解除之后的收益，还应当扣减以下各成本费用和损失款项：1.答辩人经营期间对租金约定均包含了物业管理费用和税金，则应当在已收取租金中扣减已产生的物业管理费用和税金款项。答辩人已开具租赁发票所涉税费金额为1606820元。2.即便没有租赁经营，房产的物业管理费用也已由答辩人承担，系成本费用应当予以扣减。根据答辩人与物业公司嘉瑞物业公司签署《物业管理合同》约定的，无论房产是否对外租赁，物业管理费用仍系答辩人承担，因此，对于合同解除之后的收益应当扣减物业管理费用（按照每月每平米2.6元），每年物业管理费为255840元。因此，对于解除合同以前，答辩人承担了为对外租赁楼层的物业管理费用，该些款项作为成本应当由原告承担予以扣减。3.对于答辩人已经支付的835万元合同款项需要予以退还，同时需支付资金占用利息。答辩人在2008年交易合同签订后，即向原告支付房屋买卖首付款835万元，假定合同解除，根据法律规定应当予以退还；同时应考虑到解除合同的双方责任比例问题，应对于答辩人已支付价款计算资金占用利息，以平衡一个房产历经十年之久的交易公平性，因为：（1）2008年至今所涉货币贬值，2008年房地产市场行情调整等，如解除合同均是对答辩人权益的侵害；（2）从之前诉讼生效判决可知，诉讼的起因就是因为原告交付房屋存在面积缺失所致，在此前的诉讼期间，答辩人也作出了履行合同支付价款的意思表示，将2100万元款项付至法院账户，但基于原告的种种做法，致使一个交易合同层层受阻，拖延合同履行，致使到目前的状态，这些的情况不应归责于答辩人一方行为所致，应当属于双方责任共担，为不失对一个交易合同的公平处理。4.因原告长时间诉讼以及其发函，致使房产最好位置的1、2楼一直处于空置状态，无法进行经营，对于该两层的租赁损失，应当由原告赔偿损失。根据合同约定，答辩人享有经营期间的盈利、亏损和风险，基于原告存在侵权的过错行为，对于答辩人已收取款项的计算，原告应扣减项目款项有：1、修复费用1912139.4元；2、税费款项1606820元；3、解除前答辩人承担未租赁的物业管理费用，以及已支付合同解除后的物业管理费用；4、向琳承租自2009年9月29日至合同解除期间的租金；5、龚信勇承租自2010年5月6日至合同解除期间的租金；6、答辩人已支付房款835万元及其资金占用费。除此以外，原告应当赔偿向琳、龚信勇受损期间的损失或延迟其租赁期限，原告还需就物业公司受损期间未获取收益延长3、4楼使用，以冲抵其垫付的款项。综上所述，答辩人认为原告主张合同解除的条件不符合法律规定，对于原告其他诉讼请求，与事实不符、于法无据，请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，采纳答辩人的上述答辩意见。原告中广核公司共向本院提交了十七组证据：关于合同解除的证据材料：证据一、《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130）及附件。证据二、（2013）赣民再字第10号《民事判决书》。以上证明：2008年3月24日，原告与被告签订了《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130，下称“交易合同”），约定：1.原告将所拥有（持有）的建筑面积为8200平方米的案涉房产以人民币2781.03万元转让给被告;2.被告承诺在2008年6月20日将首期款共计人民币835万元足额汇入原告账户；3.被告承诺在2008年11月30日前将余款人民币1946.03万元足额汇入原告账户；4.双方应当在本合同生效后即开始产权转让的交割；5.被告如约付清全部产权转让价款后，原告应在前述款项支付完毕后半个月内协助被告进行产权变更手续；6.如被告违约致使本合同不能履行，须向原告按转让价款（2781.03万元）的20%一次性支付违约金；7.本合同由原告盖章、被告签字及产权经纪机构盖章后成立，于被告支付首期款项之日起生效。因被告逾期支付案涉房产的剩余购房款1946.03万元，原告于2010年6月4日向江西高院起诉被告（再审案号：（2013）赣民再字第10号，下称“再审案件”），请求判令解除双方交易合同以及判令被告立即返还占有、使用的原告所有的案涉房产等。该案经移送管辖、被告反诉、一审、二审及再审程序后，由江西高院于2015年8月26日向原告送达了（2013）赣民再字第10号《民事判决书》（下称“再审判决”），判决：“……二、交易合同继续履行、三、被告支付原告财务有限责任公司违约金（2781.03万元×20%）5562060元；四、被告支付原告财务有限责任公司剩余房款19460300元及利息（利息从2008年12月1日起算至付清之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；……”。证据三、《公证书》[编号：（2015）深福证字第028952号]。证明：2015年9月22日，因被告一直未履行再审判决，原告向被告住所地寄送了《尽快履行生效判决义务的通知书》，通知被告尽快按照判决履行判决义务（合同义务），否则，被告不主动履行判决义务的行为，将使原告认为被告事实上没有履行合同的意愿或履行合同的能力。而且，前述通知书已办理了邮寄公证。证据四、《公证书》[编号：（2016）深福证字第26459号]。证据五、EMS邮件签收单。证据六、EMS邮件投递记录。以上证明:2016年5月30日，原告向被告住所地再次寄送了《关于再次要求立即履行生效判决文书的通知书》，要求被告立即按照生效判决书确定的义务履行判决，否则被告的行为即属于：事实上没有履行合同的意愿或履行合同的能力。鉴于被告的严重违约以及没有履行合同的意愿或能力，原告保留按照法律法规赋予的权利重新起诉，要求解除交易合同，被告承担相应的违约责任和赔偿责任。而且，前述通知书已办理了邮寄公证，并由被告本人签收。证据七、《公证书》[编号：（2016）深福证字第51281号]。证明：2016年11月8日，原告向被告住所地再次寄送了《关于再一次要求立即履行生效判决义务的通知书》，通知：鉴于执行近一年半期间被告拖延履行判决、没有履行判决的意愿和能力已经比较明显，被告的行为事实上已经属于没有履行合同的意愿和能力的情况。为了使生效判决及合同能顺利履行，原告再次向被告发出通知，要求被告在接到本通知书之日起10个工作日内按照生效判决书确定的义务履行判决，否则原告将按照法律法规赋予的权利重新起诉，要求解除交易合同，被告承担相应的违约责任和赔偿责任。而且，前述通知书已办理了邮寄公证。证据八、解约函。证据九、EMS邮件底单。以上证据证明：2016年12月22日，因被告经原告多次催告后仍未向原告付清剩余房款、利息及违约金。原告向被告住所地寄送了《解约函》，通知：1、《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130）自2016年12月26日起正式解除；2、被告应当立即向原告返还案涉房产，并向原告支付被告占用案涉房产期间已收取的租金及押金；3、被告应当立即向原告支付违约金人民币5,562,060元；等等。以下是关于《解约函》送达被告的证据材料：证据十、《公证书》。证明：2016年12月22日，因被告经原告多次催告后仍未向原告付清剩余房款、利息及违约金。原告向被告住所地寄送了《解约函》，通知：1、《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130）自2016年12月26日起正式解除；2、被告应当立即向原告返还案涉房产，并向原告支付被告占用案涉房产期间已收取的租金及押金；3、被告应当立即向原告支付违约金人民币5,562,060元；等等。而且，上述《解约函》已办理了邮寄公证。证据十一、邮件投递记录。证据十二、《关于对你公司的异议回复》。以上证明：《解约函》已经送达被告，且原告与被告于2008年3月24日签署的《江西省产权交易合同》自《解约函》到达被告时解除。以下是关于（2015）洪中执字第424号案件进展的证据材料：证据十三、2015.09.23《执行通知书》。证明：（2013）赣民再字第10号《民事判决书》生效且履行期满后，经原告申请，江西省南昌市中级人民法院（下称“南昌中院”）于2015年9月23日依法立案执行前述判决，案号为（2015）洪中执字第424号。证据十四、2016.11.09《财产调查告知函》。证明：2016年11月30日，南昌中院向原告出具《财产调查告知函》，确认被执行人目前无财产可供执行。请原告在收到此函后五日内向南昌中院提供被执行人的财产线索，逾期南昌中院将依照《最高人民法院关于适用的解释》第519条的规定，终结本次执行程序。证据十五、2016.11.30《关于请求终止执行张晓强执行案件的申请》。证明：鉴于（2015）洪中执字第424号案件已执行一年多而仍然无法执行，原告已向南昌中院申请终止该案的执行。以下是关于案涉租金的证据材料：证据十六、（2013）赣民再字第10号《民事判决书》。证明：经江西高院审理查明，根据江西高院作出（2010）赣民一初字第1-1号、1-2号民事裁定的相关保全证据，被告合计已收取案涉房产的租金及押金合计人民币10,047,120元。证据十七、租赁合同。证明：1、承租人七天酒店（深圳）有限公司（下称“七天酒店”）自租赁合同约定的租赁期限于2010年12月31日到期后，截至目前仍实际租赁案涉房产的5至9楼，参照此前租赁合同约定的租金标准，被告占用案涉房产期间至少已另外收取七天酒店支付的租金人民币4,811,940元。2、同时，被告因将案涉房产3-4楼以及11楼分别出租给南昌嘉瑞物业管理有限公司及自然人高江，另外合计可收取租金人民币1,888,800元。被告张晓强质证意见为：证据1《江西省产权交易合同》：真实性没有异议，但对证明内容有异议，因为：合同中第五条和第十四条都明确，合同生效日之后产生的盈利或亏损及风险由答辩人享有或承担，在答辩人支付违约金后不赔偿其他损失。该证据不能证明符合解除合同的条件，也不能成为原告主张租金的依据。证据2（2013）赣民再字第10号《民事判决书》：真实性没有异议，但对证明内容有异议，因为：判决书已认定双方交易合同继续履行，被告支付金钱之债，案件进入执行阶段，这就是对生效判决的履行和认可，也是我国法律保障原告合法权益的救济途径。金钱之债只要有财产可执行即可实现原告目的，原告自身怠于行使，并不因此成为其可解除合同的理由，否则我国的一事不再理原则，以及强制执行程序就丧失了法律意义和作用。原告本案起诉是滥用诉讼权利的表现。证据3《公证书》：对公证书的真实性没有异议，对文件内容的三性有异议，对证明内容有异议，因为：该份证据是原告单方意思表示，不因此必然发生任何法律效力，仅能证明其作出了邮寄的行为，但并不因此能证明被告收到了这个文件，该行为的作出需要证明被告确有收到才可产生法律效力，否则与本案无关，不可因此约束被告。证据4、5、6《公证书》：对公证书的真实性没有异议，对文件内容的三性有异议，对证明内容有异议，因为：其邮寄文件以前，被告已支付300万元款项至法院账户，但原告不顾法院联系，拒不提供账户致使款项无法被接收，在此期间被告也多次联系原告询问其意思，只是未以书面形式体现，但其文件内容是与事实不符的，不予认可。证据7《公证书》：对公证书的真实性没有异议，对其中文件内容的三性有异议，对证明内容有异议，理由同证据3。证据8和证据11真实性有异议，对证据9、10真实性无异议，对证据12的异议回复真实性无异议，对该组证据三性均有异议，因为：1、原告在2008就已向法院起诉主张解除合同，但被法院驳回，法院判决合同继续履行，该判决为终审判决，因此，不存在再行解除合同的情形，根据我国《民事诉讼法》的规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。该规定已明确了民事诉讼的“一事不再理”原则。2、原告所主张解除合同的条件是不成立的，在此情形下不会因为其向被告发出解除函合同就会自动解除的情形，在答辩意见中已说明其解除理由不成立的原因，可具体详见答辩状内容，我方认为其行为明显是否认、推翻生效判决，是恶意诉讼、蓄谋已久想要达到占有房产并获取利益的目的。证据13、14、15《执行通知书》、《财产调查告知书》、《请求终止执行案件的申请》：对该组证据真实性没有异议，对证明内容有异议，因为：该组证据说明案件处于强制执行阶段，原告已经启动了生效判决履行的救济程序，在执行阶段，法院已查封了被告相关资产，且原被告也协商执行和解事宜，处置交易房产，这足以证明双方的金钱之债是完全可处置变现的，可实现原告合同目的的，但原告不仅不收取执行回款现金，而且不处置资产，这是其对自己权利的放弃，因其为实现解除的目的而恶意制造解除合同的相关事宜，但不能因此就认定合同解除，否则将是对诉讼权利的滥用，对交易当事人权益损害的纵容。证据16（2013）赣民再字第10号《民事判决书》：对证据真实性没有异议，但对其关联性有异议，因为：1、（2010）赣民一字第1-1、1-2号《民事裁定书》系其在再审期间的证据保全、财产保全事宜，该财产保全事宜在江西高院2015年作出（2013）赣民再字第10号《民事判决书》再审终审判决时已经失效。同时需要说明的是，根据江西高院的判决结果，原告解除合同的请求并未得到支持，在再审期间的证据保全、财产保全的裁定也因此已失效，原告在本案中第三项的诉请主张，其适用法律文书依据明显错误。2、在该份判决中明确了合同约定的，对于收益分配有约定，且约定承担违约金后不赔偿其他损失，因此不能证明原告主张。证据17《租赁合同》：对证据真实性没有异议，但对其关联性有异议，因为：1、七天酒店合同早已到期，且到期日是在原告起诉之前，该份证据与本案无关；2、租赁嘉瑞物业公司，是为了冲抵嘉瑞物业公司垫付的修复费用，且基于原告原因致使其未能正常获取租金，所以嘉瑞物业公司的使用权需要延续；3、嘉瑞物业公司作为物业管理公司，其收取的物业管理费用是属于经营成本，需要在获取租金中扣减；4、其他个人租赁，租金包括物业管理费用，需要进行扣减，同时税金也需要予以扣减；5、对于已收取的租金款项，在起诉之前的归被告所有，起诉之后的应以是否解除进行归属认定，同时需要充分考虑各成本费用款项等；从前述五点都不能证明原告主张。被告张晓强向本院提交了以下五组共18份证据：第一组证据：证据1.2015年7月10日（2013）赣民再字第10号《民事判决书》一份；证据2.法院2015年10月23日执行通知书一份。证明内容：1、证明江西高院自2015年已就双方租赁合同判令交易合同继续履行，原告在生效判决项下仅有金钱债权，被告在生效判决继续履行的情形下享有房产的权属、房产的经营权和收益权。2、证明原告已就生效判决申请强制执行，尚处于强制执行阶段，原告在起诉本案纠纷的同时，其主张仍然处于执行状态，这明显不符合规定，不符合解除合同的条件。原告急于2016年12月26日向被告发《解约函》并向法院起诉，要求判令解除该交易合同等诉求（和被告2010年6月4日起诉的诉求相同）。此举明显是，否认江西高院再审生效判决结果，达到原告自始以来、蓄谋已久想占有并获取，本该属于被告合法拥有的，该交易房产这些年房产暴涨的升值溢价利益的目的。第二组证据：证据3.张晓强2016年5月转账凭证三份及法院收款收据三份；证据4.2016年原告提供法院《关于请中广核财务有限责任公司提供案款收款账户的通知的复函》；证据5.原告2017年5月19日、25日、26日和6月26日发送送给被告QQ邮箱的邮件四份。证明内容：1、证明被告在原告本案起诉前，于2016年5、6月已支付执行款300万至法院账户，但原告一直未予不予领取，自行怠于行使执行。原告已向法院申请对被告房产进行查封，且原告有权就该交易房产申请强制拍卖处置，获取金钱之债的执行款项，但原告自行怠于处置执行财产，不予处置执行，是其自行放弃对金钱债权的主张，不能因此认定被告不具有履行能力，双方的合同目的仍然可以实现，原告主张确认2016年12月26日解除合同的条件不符合规定。2、证明双方为了促成将案件执行中的交易房产，双方达成执行和解初步事宜，协商以拍卖方式进行处置,被告是积极配合执行的事实；通过邮件往来情况可知，原告工作人员方一飞、李一鸣也多次通过QQ邮件与被告联系，协商。通过处置交易房产达成双方执行和解事宜，最终由于对方的种种条件的限制和对于房产溢价的部分的分配，双方未能达成一致。双方分配未能达成一致，但该事宜并不在强制执行的范围。进一步可见，原告明知处置资产即可实现其债权，但仍不予处置的事实，原告在主张解除合同前后均是可实现其合同目的获取价款的，但原告拒绝推进执行案件，这完全不可归责于被告，也不可因此解除合同，应由原告自行承担责任。3、从邮件内容可以看出，在2017年双方仍然在就执行案件进行协商，说明双方仍然在履行生效判决内容，而本案原告主张是在2016年12月26日解除合同，前后行为明显不一致，即说明其解除理由不成立。第三组证据：证据6.2008年3月24日《江西省产权交易合同》；证据7.原告2008年7月30日给被告出具的授权委托书一份；证据8.（2010）赣民一字第1-1、1-2号《民事裁定书》各一份；证据9.2015年10月30日，原告向各租户发送了《张晓强无权将我公司所有的位于南昌市子固路8号整栋房产用于对外出租或经营，无权收取任何租金或其他经营收益的通知书》。证明内容：1、证明该交易合同约定：合同生效后房产的一切责权利均由被告享有并承担。同时2008年7月30日原告向被告出具了《委托书》赋予了被告在过户期间享有对房产的经营权和租赁权及收益权，即：在签订合同以后、在再审生效判决后，被告均享有合同约定的对房产的经营权和租赁权及收益权。2、合同第五条和第十四条明确，合同生效之后产生的盈利或亏损及风险由被告享有或承担，被告在支付违约金后不赔偿其他损失。3、原告主张的民事裁定书系在再审生效判决项下的保全裁定，该些裁定在生效判决后即失效，不可作为认定本案的依据。4、2015年10月30日，被告才收到终审判决，仅半月左右时间，原告不顾生效判决，擅自向租户出具通知称被告无权租赁，严重侵害被告的合法权益，属于被告违反合同约定、违反生效判决，原告系违约方。第四组证据：证据10.2009年6月11日,被告与嘉瑞物业公司签订《中亿大厦整体修整款项确认单》一份；证据11.2008年10月9日,被告与嘉瑞物业公司签订的《协议书》一份；证据12.2010年4月29日，被告、嘉瑞物业公司与龚信勇三方签订《租赁合同》一份；证据13.2009年9月21日，被告、嘉瑞物业公司与向琳三方签订《房屋租赁合同》一份。证明内容：1、在没有租赁收益的情况下产生的物业管理费用，系属于被告因此遭受的损失。物业管理费按照每月每平米2.6元计算，每年物业管理费为255840元，物业管理自2008年9月1日至2018年7月31日期间的物业管理费为2537080元，该些物业费用应由原告承担。2、证明被告为修复房产质量问题、可正常事宜等情况进行修整、改造花费了1912139.4元，该些费用由物业公司进行垫付，被告与物业公司约定，给予物业公司3、4层房产进行无偿租赁，租赁期限暂定12年，同时享有永久使用权地下室，用于冲抵前述修整费用，如12年未冲抵完，则给予不定期租赁期限继续无偿租赁给物业公司经营、收益，直至冲抵完毕止。即原告主张物业公司的租赁费用不符合实际，被告未实际收取物业公司的费用款项。龚信勇租赁市子固路8号10层、12层商业房产，第12层租金按每平方米10.5元计算（含物业管理费），每层约560平方米租给乙方。12层的租赁时间系2010年8月6日起至2028年8月5日止。第10层因张晓强于2009年7月与他人签订了租期3年租赁合同，需待张晓强收回房屋再将该层房屋交由龚信勇时，该大楼的10层的租赁时间自2012年7月至2030年7月止。各层均按每年租金为70560元计算，18年租金共计2540160元。张晓强已收取龚信勇押金50万，租金200万。向琳承租子固路8号一、二层商业房屋，并于2009年11月30日前向张晓强支付了租金及押金600万。一层租金约按每平方48元（含物业费），一层面积按约700平方米。二层租金每平方米按16元计算（含物业费），二层面积约472平米，由此两层每月租金为4.1152万元，年租金是49.3842万元，租期自2009年9月29日至2024年9月28日止，租期15年合计金额740.7360万元。该租赁合同项下的租金，均包括物业费用，而物业费用属于成本费用款项，均需从款项中扣减。对于该些租金收益的认定，依照合同约定，在起诉之前的收益归被告，起诉之后的收益，应当根据法院是否解除进行认定，同时需要充分考虑原告在本案中的过错，对于其过错所致损失应由原告承担，赔偿各项损失。第五组证据：证据14.2012年3月8日，被告与向琳与冮西萍水相逢餐饮有限公司三方签订的《终止房屋租赁协议》一份；证据15.向琳给被告的函告一份；证据16.2008年9月1日被告与嘉瑞物业公司签订的物业管理合同一份；证据17.被告已开具租赁税金凭证一份。证明内容：1、因原告此前诉讼已对房产经营造成恶劣影响，法院错误的财产保全致使租金未能正常收取、租户流失，同时承租户因此不能正常转租收益，也受损，该些责任应归责于原告。2、被告为修复房产质量问题、可正常事宜等情况进行修整、改造花费了1912139.4元，虽已约定以物业使用费进行冲抵，但因原告原因造成使用收益不能正常获取，该些损失应当由原告承担。3、原告在判决生效后擅自公告商户，阻止被告正常经营房产，由此产生的损失应由原告承担。4、被告产生的租赁税金款1606824.87元，应从租金收益中扣减。5、因原告原因致使租户无法正常使用房产，造成各相关损失，要求延续租赁期限等事宜，该些情况均是原告过错所致，如此后确有造成被告实际损失的，则被告将保留追究原告责任的权利。庭审时被告补充提交证据18.《执行裁定书》（南昌中院2012年11月2日）。证明：张晓强名下有十套房产，被原告申请查封，法院并没有对该十套房产进行处分，该份内容与原告所出具的执行通知函相冲突，不应当以其（原告证据）作为认定案件事实的依据。原告质证认为，第一组证据（证据1、2、）对真实性、合法性认可，对关联性及证明内容不予认可：1、原告是基于再审判决生效后发生的被告经多次合理催告仍未支付剩余购房款等新的违约事实而提起的本案诉讼。根据江西高院作出的（2017）赣民终557号《民事裁定书》，江西高院经审理后已认定原告基于再审判决生效后的新的事实提起本案诉讼，不适用一事不再理原则，并非否认再审判决的判决结果。2、“申请强制执行再审判决”与“解除案涉房屋交易合同”均是原告在被告根本违约的情况下依法维护自身权益的合法途径，原告有权根据被告的履约情况、案涉房产的实际情况以及原告自身的实际需求选择上述任何一种方式进行维权。在发出案涉解约函及提起本案诉讼前，原告已经向南昌中院递交了《关于请求终止执行张晓强执行案件的申请》（详见原告证据15，第119-120页），申请终止执行再审判决案件的执行，在发出案涉解约函及提起本案诉讼后，原告也已经向执行法官明确表达了放弃在执行案件项下继续强制被告履行案涉合同付款义务的意见，且原告及/或执行法院亦未再推进对被告继续采取任何执行措施，已经足以证明原告关于解除案涉合同的明确主张。如被告在其证据内容中所述，被告仅在继续履行案涉合同、支付剩余购房款等义务的情形下享有案涉房产的权属、经营权及收益权。因被告截至目前尚未履行支付剩余购房款等合同义务，原告仍为案涉房产登记的合法所有权人，依法对案涉房产享有占有、使用、收益及处分的权利。被告所称“原告自始以来、蓄谋已久想占有并获取本案属于被告合法拥有的案涉房产的升值利益”，与事实不符。对第二组证据中证据3、4，对真实性、合法性认可，对关联性及证明内容不予认可：1、案涉合同约定被告应在2008年11月30日前支付剩余购房款19,460,300元，再审判决第四项要求被告支付剩余购房款19,460,300元及利息，但未指定履行期限。根据前述合同约定及再审判决判项，应当视为被告应在再审判决生效后立即履行再审判决项下的全部给付义务，一次性付清剩余购房款人民币1946.03万元及利息等，而非分期支付。而且，原告自始至终未同意被告分期付款。案外人代被告支付至南昌中院账户的300万元执行款根本不足以偿付被告欠付原告的全部债务，原告有权拒绝被告部分履行债务。另外被告是先履行一方，原告据此撤回对被告的相关授权，符合法律规定，并不构成违约。2、即使原告收取了300万元执行款（注：此处仅为原告假设，不视为原告对该事实的认可），被告仍迟延支付剩余购房款1646.03万元，超出合同总价款半数以上，已经构成“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的根本违约事实，案涉合同的法定解除条件已经成就，原告有权依法解除案涉合同。3、需要强调的是，被告截至目前仍未支付剩余购房款已经构成违约，在此情况下，原告仍为案涉房产登记的合法所有权人，案涉房产为原告名下的合法财产，而非被告名下的可执行财产。原告没有任何义务向法院申请拍卖自己合法持有的案涉房产以配合被告履约，被告所称“原告怠于对可执行财产不予执行，视为其自行放弃对金钱债权的主张”，没有任何依据。对证据5，对其中邮件的真实性、合法性认可，对邮件附件的真实性、合法性不予认可：该等所附的和解协议的版本与实际发出的版本并不完全一致。对该项证据的关联性及证明内容均不予认可：①2017年3月至6月期间，原告与被告沟通和解并拟通过拍卖原告名下的案涉房产以全面了结双方的债权债务关系，但双方自始至终未能就和解方案达成一致意见，并未改变被告已经构成根本违约以及案涉合同的法定解除权已经成就的事实，不影响法院对本案的审理。②如前所述，原告是否有意愿向法院申请拍卖自己合法持有的案涉房产以配合被告履约，是原告的权利，而非义务。在被告未依约支付剩余购房款的情况下，原告同意沟通拍卖原告名下的案涉房产的方案已为此承担了相应的风险，双方未能达成一致和解协议的原因是被告故意设置过高的案涉房产的拍卖保留价且不同意据此全面了结双方债权债务关系，并非被告所称“由于原告的种种条件的限制”。对第三组证据中证据6、7、8、9，对真实性、合法性予以认可，对关联性与证据内容不予认可：1、如前所述，根据案涉合同的约定及再审判决，被告应在再审判决生效后立即履行再审判决项下的全部给付义务，一次性付清剩余购房款人民币1946.03万元及利息等欠付债务，但被告截至目前仍未付清前述款项，违约事实清楚、明确，应当依法承担相应的法律后果。2、被告基于案涉合同约定享有合同生效后的案涉房产的盈利或亏损及风险的前提是被告已全面履行案涉合同并依约支付全部购房款。因被告未支付剩余购房款已经构成违约，原告有权采取适当措施防止自身损失的扩大，收回此前授权被告对案涉房产的经营权、租赁权及收益权，并未侵犯被告权益。否则，被告一边实际占有案涉房产并收取租金，一边却拒付原告大额剩余购房款，势必造成了原告的巨大经济损失，不符合民法最基本的公平原则。3、原告提出返还案涉租金收益诉请的部分事实依据是再审判决中已查明的、与（2010）赣民一字第1-1、1-2号《民事裁定书》裁定的证据保全措施项下关于案涉租赁合同及租金收益的事实，是已经发生法律效力的再审判决所确认的事实，根据民事诉讼证据的若干规定第九条的规定，可以作为本案定案的依据。对证据10，真实性无异议，对合法性、关联性不予认可：该证据仅是被告与物业公司签署的关于案涉房产修整款项单的确认，不能证明该等款项已经实际支出或该等款项为维持案涉房产使用及经营的合理支出。对证据11，对真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可：1、该证据证明被告已将案涉房产3、4层楼租赁给物业公司使用，租赁期限自2008年10月9日至2020年10月8日，超过了案涉合同的解除日期，被告在占用案涉房产期间按月租金14,400元的标准向物业公司收取的租金，属于被告在占用案涉房产期间已获取的租金收益，应予返还原告。2、需要说明的是，该证据另外约定了被告与物业公司之间关于前述租金与修整款的清抵安排，但该等安排未经原告确认或同意，与原告无关，被告与物业公司之间的款项纠纷应由被告自行解决。对证据12，真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可：1、该证据证明被告将案涉房产10楼、12楼租赁给租户龚信勇，租期为2010年8月6日至2028年8月5日，超过了案涉合同的解除日期，租金标准为两层合计141120元/年，被告在占用案涉房产租期间已实际收取租金200万元，属于被告在占用案涉房产期间的租金收益，应予返还原告。2、而且，该证据进一步证明被告一边实际占有案涉房产并收取租金，一边却拒付原告大额剩余购房款，构成违约并造成了原告的巨大经济损失，不符合民法最基本的公平原则。对证据13，真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可：1、该证据证明被告将案涉房产1楼（除七天酒店租赁部分）、2楼租赁给租户向琳，租期为2009年9月29日至2024年9月28日，超过了案涉合同的解除日期，租金标准为合计493,824元/年，被告在占用案涉房产租期间已实际收取租金600万元，属于被告在占用案涉房产期间的租金收益，应予返还原告。2、而且，该证据进一步证明被告一边实际占有案涉房产并收取租金，一边却拒付原告大额剩余购房款，构成违约并造成了原告的巨大经济损失，不符合民法最基本的公平原则。对证据14，真实性无异议、对合法性、关联性不予认可：1、该协议是被告与向琳、江西萍水相逢餐饮有限公司之间的租赁合同纠纷，与原告无关；2、该协议系于2012年3月8日签署并生效，发生在原告与被告此前纠纷的诉讼过程中，与原告于2016年提起的本案诉讼无关。对证据15，真实性无异议、对合法性、关联性不予认可：1、该协议是被告与向琳之间的租赁合同纠纷，与原告及本案争议事项无关；2、如前所述，因被告未支付剩余购房款已经构成违约，原告有权采取适当措施防止自身损失的扩大，收回此前授权被告对案涉房产的经营权、租赁权及收益权，符合法律规定。对证据16，真实性无异议、对合法性、关联性不予认可：1、根据被告证据11可知，被告因将案涉房产3、4层楼租赁给物业公司使用而有权在占用案涉房产期间按月租金14,400元的标准向物业公司收取租金，该等租金属于被告在占用案涉房产期间的租金收益，应予返还原告。2、被告与物业公司之间关于将上述租金收益与修整款的清抵安排，是被告就其与物业公司之间的款项纠纷达成的安排，未经原告确认或同意，与原告及本案无关，不能作为被告在案涉合同解除后拒绝返还原告租金收益的依据对证据17，真实性无异议、对合法性、关联性不予认可：该等税金是由物业公司支付的营业税等，是物业公司的自身经营支出，不能证明该等税金与被告或案涉房产有关。即便物业公司与被告就该等税金达成了相关安排，也与原告及本案争议事项无关。对证据18，真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，该份裁定书是于2012年出具，且案号是（2012）洪中受执字第149-2号，该执行案件是在前案中原告取得江西高院二审的生效文书进行执行后作出，但由于被告在该执行案件中提起了再审，法院已不再执行该案，相关文书已被撤销，原告申请的执行再审判决的执行案号是（2015）洪中执字第424号。因此被告提交的此份执行裁定书与本案无关，不能作为本案定案依据，且原告在424号执行案件项下并未实际保全被告任何财产，南昌中院也确认被告无可供执行财产。对原告提交的证据，被告仅对证据8、11的真实性提了异议，本院认为，结合原告提交的证据8-12，足以证明被告收到了原告发出的《解约函》并作出了回复，故被告的异议不能成立。经核对原件本院对原告提交的17份证据的真实性予以确认。被告对部分证据的证明内容不认可并提出反驳理由，故对于原告的证据是否能达到其证明目的，应结合全案证据综合予以认定。对被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认。原告对被告证据的关联性及证明内容不认可并提出了反驳理由，故对于被告的证据是否能达到其证明目的，亦应结合全案证据综合予以认定。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2008年3月24日，原告（原名：大亚湾核电财务有限公司，甲方）与被告（乙方）签订了《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130），合同第一条约定，甲方将所拥有（持有）的南昌市××××号整栋建筑面积为8200平方米房产有偿转让给乙方；第二条约定，甲方将上述产权以27810300元转让给乙方；第四条约定，经甲、乙双方约定，产权转让总价款的支付方式、期限和付款条件，采取分期付款的方式：1、乙方承诺在2008年6月20日前将首期款共计835万元（包括履约保证金300万元）足额汇入甲方账户；乙方已经汇入经纪公司的履约保证金300万元，由乙方负责于6月20日前汇入甲方账户；2、乙方承诺在11月30日前将余款1967.03万元足额汇入甲方账户；第五条约定，经甲、乙双方约定，交易基准日为2007年9月30日，由交易基准日起至本合同生效日止，其间产生的盈利或亏损及风险由甲方享有或承担，本合同生效日之后产生的盈利或亏损及风险由乙方享有或承担。乙方如约付清全部产权转让价款2781.03万元后，甲方应在前述款项支付完毕后半个月内协助乙方进行产权变更手续，产权变更的相关费用由乙方承担，若不如期协助乙方进行产权变更的，甲方应承担违约责任。乙方未全部付清产权转让价款之前，甲方不予办理转让标的的产权变更手续，乙方也不能以任何方式擅自办理转让标的的产权变更手续；第十四条约定，违约责任：1、任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任，如甲方违约致使本合同不能履行，须向乙方按转让价款（2781.03万元）的20%一次性支付违约金，并支付乙方已付资金占有期间的利息，不再赔偿其它任何损失；如乙方违约致使本合同不能履行，须向甲方按转让价款（2781.03万元）的20%一次性支付违约金，不再赔偿其它任何损失；第十七条约定，本合同由甲方盖章、乙方签字及产权经纪机构盖章后成立，于乙方支付首期款项之日起生效。2、合同签订后，被告于2008年6月19日按约支付了首期款835万元。2008年7月14日，双方签署《南昌市子固路8号大楼附属设备移交清单》，原告将房屋交付被告。2008年7月30日，中广核公司向张晓强出具了《委托书》，确认张晓强如约支付首期款，上述合同已生效，确认合同生效后该房产的一切责、权、利由张晓强享有并承担，确认合同生效之后产生的盈利或亏损及风险由张晓强享有或承担，并授权其在合同生效起至房产的产权过户期间代理中广核公司对外行使对房产的经营权、管理权、占有权、使用权、收益权。同日，中广核公司向原承租户发出《通知书》，要求涉案房屋已有租赁户重新和张晓强协商租赁合同承接事宜。此后，张晓强接手房产，并将房产分别出租，收取押金、租金。3、之后被告张晓强认为原告交付的房屋面积与房产证不符，向原告交涉，未果，被告在江西省南昌市东湖区法院起诉，诉请“在应支付给的后期款项中减去应双倍返还多收的购房款共计490万元，待确认其应支付款项后，再向中广核支付后期款项”。2008年11月，南昌市东湖区人民法院立案受理。2009年3月，原告中广核公司向南昌中院提起诉讼，要求判令张晓强支付购房款19460300元及按同期银行贷款利率计算延迟履行期间的利息29.5万元及违约金5562100元。同月，张晓强向南昌市东湖区人民法院申请撤诉。2009年4月15日，张晓强再次向南昌市东湖区人民法院起诉，诉请“在应支付的购房款中减去中广核公司将地下室（仓库）面积计入1-13层面积而产生的房屋面积差价195万元（以评估价值为准），判令在确认应减少的房屋差价数额后支付剩余购房款”。2009年12月10日，南昌市东湖区人民法院以原、被告均提出一并审理为由，将本案移送南昌中院。2010年6月3日、6月13日应两案原告的申请，南昌中院分别以（2010）洪民一初字第9号、第10号民事裁定，裁定准许撤诉。2010年6月4日，原告向江西高院提起诉讼，案号为（2010）赣民一初字第1号，请求：⑴判令解除双方于2008年3月24日签署的《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130），张晓强立即返还占有、使用的原告所有的位于南昌市××××号的整栋房产；⑵判令张晓强立即向原告返还占用房产期间已收取的房屋押金、租金合计13776000元及其同期银行贷款利息；⑶判令张晓强赔偿原告从占有房产起直至将房产返还给原告期间的房产的收益损失，暂计至2010年6月1日止的损失为12628000元及其同期银行贷款利息；⑷判令张晓强立即向原告支付违约金5562100元；⑸判令张晓强赔偿房屋毁损损失，具体金额按照鉴定部门房屋损失评估报告为准；⑹本案诉讼费用由张晓强承担。4、该案的管辖经最高人民法院确认由南昌中院一审，案件经过移送管辖、被告反诉、南昌中院一审[案号：（2011）洪民一初字第14号]、江西高院二审[案号：（2012）赣民一终字第20号]及最高人民检察院抗诉再审[案号：（2013）赣民再字第10号]审理。在江西高院再审期间，江西高院认为在该案一审时，张晓强向南昌中院提出了将剩余购房款全部汇入一审法院的请求，但遭到一审法院的拒绝，二审时张晓强将剩余购房款本息全部汇入了本院账户。张晓强的上述行为清楚地表达了其愿意继续履行合同约定义务的意愿，不存在张晓强不愿意继续履行合同确定义务的情形。从整个诉讼过程来看，原告要求得到剩余购房款的合同目的实现没有任何阻碍，也完全可以实现，该案合同可以得到全面、继续履行，进而于2015年7月10日作出（2013）赣民再字第10号《民事判决书》，判决：一、撤销本院（2012）赣民一终字第20号民事判决和南昌中院（2011）洪民一初字第14号民事判决；二、张晓强与中广核财务有限责任公司于2008年3月24日签订的《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130）继续履行；三、张晓强支付中广核财务有限责任公司违约金（2781.03万元×20%）5562060元；四、张晓强支付中广核财务有限责任公司剩余房款19460300元及利息（利息从2008年12月1日起算至付清之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；五、驳回中广核财务有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回张晓强的其他反诉请求。再审判决已发生法律效力。5、2015年9月22日，原告向被告住所地寄送了《尽快履行生效判决义务的通知书》，通知被告尽快按照判决履行判决义务（合同义务），否则，被告不主动履行判决义务的行为，将使原告认为被告事实上没有履行合同的意愿或履行合同的能力。前述通知书已办理了邮寄公证。6、2015年9月23日，因被告未能在再审判决确定的履行期内履行付款义务，经原告申请，南昌中院立案执行再审判决，案号为（2015）洪中执字第424号。截至2016年11月，仅执行到账款300万元。再审效判生效后，2015年10月30日，原告发函给相关商户，主要函告租户：“我公司是房产所有权人，已终止张晓强管理、经营、收益物业的其他权利的授权，在该房产的所有权转移给张晓强或我公司给予张晓强新的授权之前，张晓强无权对外出租或经营，无权收取租金或其他经营收益。如有租户需要租赁房屋，应直接与我公司签订合同，缴交房屋租金应直接交给我公司。请在接到本通知后不要再与张晓强签订租赁合同或其它涉及该房产的租金、押金、使用费等金钱支付。否则，由此造成的损失由阁下承担”。7、2016年5月30日，原告向被告住所地再次寄送了《关于再次要求立即履行生效判决文书的通知书》，要求被告立即按照生效判决书确定的义务履行判决，否则被告的行为即属于事实上没有履行合同的意愿或履行合同的能力。鉴于被告的严重违约以及没有履行合同的意愿或能力，原告保留按照法律法规赋予的权利重新起诉，要求解除交易合同，被告承担相应的违约责任和赔偿责任。前述通知书已办理邮寄公证，并由被告签收。8、2016年11月8日，原告向被告住所地再次寄送了《关于再一次要求立即履行生效判决义务的通知书》，通知被告：鉴于执行近一年半期间被告拖延履行判决、没有履行判决的意愿和能力已经比较明显，被告的行为事实上已经属于没有履行合同的意愿和能力的情况。为了使生效判决及合同能顺利履行，原告再次向被告发出通知，要求被告在接到本通知书之日起10个工作日内按照生效判决书确定的义务履行判决，否则原告将按照法律法规赋予的权利重新起诉，要求解除交易合同，被告承担相应的违约责任和赔偿责任。前述通知书已办理邮寄公证。9、2016年11月9日，南昌中院向原告出具《财产调查告知函》，确认被执行人目前无财产可供执行，请原告在收到此函后五日内向南昌中院提供被执行人的财产线索，逾期南昌中院将依照《最高人民法院关于适用的解释》第519条的规定，终结（2015）洪中执字第424号案件的本次执行程序。10、2016年11月30日，鉴于（2015）洪中执字第424号案件已立案一年多而仍然无法执行，原告向南昌中院递交《关于请求终止执行张晓强执行案件的申请》，申请终止该案的执行。11、2016年12月22日，因被告经原告多次催告后仍未向原告付清剩余房款、利息及违约金。原告向被告住所地寄送了《解约函》，通知：⑴《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130）自2016年12月26日起正式解除；⑵被告应当立即向原告返还案涉房产，并向原告支付被告占用案涉房产期间已收取的租金及押金；⑶被告应当立即向原告支付违约金人民币5562060元；等等。前述《解约函》已办理邮寄公证，并由被告于2016年12月26日签收。12、2016年12月26日，原告向南昌中院起诉，请求：⑴确认原告与被告于2008年3月24日签署的《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130）自2016年12月26日起解除；⑵判令被告立即向原告返还南昌市××××号的整栋房产（下称“案涉房产”）；⑶判令被告立即向原告返还被告占用案涉房产期间已收取的租金及押金人民币10,047,120元（自2008年7月14日之日起，至江西省高级人民法院作出的（2010）赣民一初字第1-1、1-2号《民事裁定书》确认的租金交纳之日止），并可从中扣除被告在前述占用案涉房产期间对案涉房产的合理投入成本（以法院届时审理查明的金额为准）；⑷判令被告立即向原告支付违约金人民币5562060元；⑸请求判令被告承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。13、2017年10月23日，南昌中院作出（2017）民01初20号《民事裁定书》，认为原告就本案提出的诉请明显违反了“一事不再理”的原则，原告诉称在再审判决书生效后向被告张晓强发出了多份催告要求履行债务、被告仍未履行的行为属于原告申请法院强制执行期间的行为，不属于合同履行的新的违约事实，裁定驳回原告起诉。14、原告不服（2017）民01初20号《民事裁定书》，向江西高院上诉，江西高院于2017年12月15日作出（2017）赣民终557号《民事裁定书》，认为再审判决生效后的事实属于新的事实，原告再次起诉，法院应予受理，并裁定：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2017）民01初20号民事裁定；二、本案指令江西省南昌市中级人民法院审理。15、2018年2月6日，南昌中院经指令再次立案审理本案，案号为（2018）赣01民初52号。在南昌中院审理本案期间，被告于2018年5月24日提出管辖权异议，认为本案与江西高院此前作出的生效判决相矛盾，应由江西高院审理更为合适；原告提出了保全申请，并变更及增加第三项诉讼请求为“求判令被告立即向原告返还被告在2016年12月26日之前占用案涉房产期间已收取的租金及押金人民币16747860元，并可从中扣除被告在前述占用案涉房产期间对案涉房产的合理投入成本（以法院届时审理查明的金额为准）”，以上诉讼请求和原告其他诉讼请求的诉讼标的额合计为人民币50384117.40元，超过了南昌中院审理一审案件的级别管辖范围。随后，南昌中院于2018年8月17日作出（2018）赣01民初52号《民事裁定书》，裁定本案移送至江西高院管辖。16、2008年9月1日被告张晓强作为委托方与受委托方南昌嘉瑞物业有限公司签订《物业管理合同》。为全面经营中亿大厦就中亿大厦全面整改、装修和物业管理等事宜，2008年10月9日张晓强与南昌嘉瑞物业有限公司签订《协议书》，主要约定：由物业公司对中亿大厦进行全面的物业管理工作，直接向业主、承租人或实际使用人收取物业费。因大厦房屋存在严重的质量、地下室等诸多部分无法正常使用等情形，双方协商由物业公司全额垫付、出资对大厦进行整体修整，并对相关设施、设备进行改造和装饰，预计费用200-300万元，包括电梯更换和装修、外墙粉刷内部装饰、地下室改造成停车场、整体水电下水等设施的工程改造、消防设施完善、屋面翻新、大楼门面的改造与装修。双方指派褚小强、柴勇两人代表双方对发生的费用签字确认。对于大厦的费用，双方同意通过以下方式予以支付清抵：大厦第3、4层租赁给物业公司使用，冲抵上述垫付的费用，期限12年，自2008年10月9日-2020年10月8日止。三层、四层面积约600平米，每月租金每平方米12元，两层每月租金14400元。若在此期间所获收益无法全部清抵物业公司为此支付的装修费，则该两层楼以不定期方式继续无偿租赁，直至清抵止。地下室改为车库后，因物业公司出资改造而享有永久使用权，每月向张晓强交场租及管理费3000元。2009年6月11日褚小强、柴勇分别代表双方在中亿大厦整体装修款项确认单上签字，共计16项1912139.4元。17、2009年9月21日张晓强、物业公司与向琳签订《房屋租赁合同》约定将大厦一楼约700平方米（七天酒店已租部分之外）二楼约472平方米出租给向琳，期限15年2009年9月29日至2024年9月28日，租金493824元/年，强晓强已实际收取租金600万。2010年4月29日张晓强、物业公司与龚信勇签订《房屋租赁合同》约定将大厦十楼十二楼约560平方米出租给龚信勇，期限18年2010年5月6日至2028年8月5日，租金141120元/年，强晓强已实际收取租金200万及押金50万元。案涉大厦5-9承租人为七天酒店2010年12月31日到期，之后七天酒店仍在经营但未续签合同，被告张晓强承认收取租金至2018年12月31日数额为2021014元（包括物业费和税金），案涉大厦13楼零星出租，现承租人为东湖区哈达瑜伽会所，被告张晓强承认按租金9000元/月，已收取至2018年11月租金25.3万元（含物业费）。因原、被在履行合同过程中一直诉讼不断，本院原二审时也曾下裁定要求租户将租金交到法院，对该大厦的租户而言一直有不安定因素影响，故不断有租户退出及向被告提出索赔，承租向琳房屋的租户周海波就与向琳终止了出租合同，向琳亦向被告张晓强发函保留索赔权利。本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1、关于合同解除的争议，即原告主张的2016年12月26日解除案涉合同的诉讼请求能否得到支持；2、原告所主张的被告在占用房产期间已收取的租金和押金是否应当予以返还，具体数额是多少；3、双方的违约责任如何认定，被告抗辩违约金过高是否成立；4、在合同解除前提下，被告提出的成本、损失、税费是否应当予以扣减，具体数额如何认定。对该争议焦点，本院综合评述如下：一、关于合同应否解除的问题。本院2017年12月15日作出的（2017）赣民终557号《民事裁定书》已查明：“2015年7月10日本院再审判决生效后，被告未主动履行义务，原告向南昌中院申请强制执行，仅执行到账款300万元，2016年11月9日南昌中院向原告发出《财产调查告知函》证实，被告目前无财产可供执行。原告多次向被告送达要求尽快履行义务的通知书，并于2016年12月22日向被告发出《解约函》”。裁定书认为这些均属于再审判决之后新的事实，原告据此再次提起诉讼，法院依法应予审理。故被告主张原告再次向法院提起诉讼，违背了“一事不再理”的原则，一边要求法院强制执行，一边又向被告主张解除合同，不符合法律规定的抗辩理由，没有事实及法律依据，不能成立。关于本院再审判决合同有效继续履行后，原告能否再请求解除合同的问题。本案现已查明的事实表明，再审判决生效后，被告并未主动履行合同义务，原告2015年9月23日向南昌中院申请强制执行，南昌中院2015年10月23日向被告发出《执行通知》，要求被告自本通知之日起3日内履行向原告支付欠款人民币2502.236万元、利息及执行费92422.36元的义务，但至2016年11月执行到账款仅300万元。而原告于2015年9月22日、2016年5月30日以及2016年11月8日多次催告被告履行支付剩余购房款等合同义务并已给予被告合理的履行期限，被告仍未履行前述合同义务。2016年11月9日南昌中院向原告发出《财产调查告知函》证实，被告目前无财产可供执行。在此情形下，原告于2016年11月30日向南昌中院提交了《关于请求终止执行张晓强执行案件的申请》，并于2016年12月22日向被告发出《解约函》，明确告之于2016年12月26日解除合同，且原告同日向一审法院起诉要求解除案涉合同。本案现有证据证实被告并无继续履行合同的能力，二审庭审时，被告亦承认：“因为政府行为造成我方资金损失（投资项目），预计回款在2019年8月。如果不解除本案合同，继续履行则付款可能要到明年8月”。根据本案具体案情，本院认定，再审判决生效后，被告一直拒不履行合同约定的付款义务，其行为已经构成根本违约，原告无法通过合同履行实现合同目的。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，以及《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故案涉合同符合《合同法》第九十四条第三款规定的法定解除条件，《解约函》于2016年12月26日到达被告且原告亦于同日向法院提起相应诉请，故案涉合同于2016年12月26日予以解除。原告该项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。被告认为原告提出解除合同的理由不能成立的抗辩理由，缺乏事实依据，于法无据，不予采信。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中合同解除后，原告中广核公司应将张晓强支付的第一笔购房款835万元予以返还，被告张晓强应将案涉房产返还给中广核公司。二、关于原告所主张的被告在占用房产期间已收取的租金和押金是否应当予以返还的问题。原告诉请返还1674.786万元，包括：1、再审判决确认的已收取的租金1004.712万元；2、七天酒店2010年12月31日到期，之后还在经营，从2011年1月1日至2016年12月26日计5年按962388元/年，被告至少收取481.194万元；3、物业公司的租金2008年10月9日至2016年12月26日，14400元/月计算被告至少收取141.84万元。对此，本院经审查认为，双方所签订的合同合法有效，虽应予以解除，但对于已履行部分合同中有明确约定的亦应予遵照执行。该合同第五条约定，本合同生效日之后产生的盈利或亏损及风险由张晓强方享有或承担。故原告中广核公司要求返还张晓强占用房产期间已收取的房屋押金、租金的诉请与合同约定不符，本院不予支持。但张晓强在占有经营房屋期间，分别收取了龚信勇18年租金押金200万元、收取向琳15年租金押金600万元，对该超出合同解除时间之后的租金押金及另行收取的租金应予以返还（被告对此也是认可的，在法院认定合同解除的前提下，2016年12月26日之后的租金及押金同意返还，其代理意见中明确：在法院认定解除的前提下，同意返还以下款项：1、向琳预付的租金242.282万元；2、龚信勇预付的租金92.13万元和押金50万元；3、七天酒店零星租金202.1014万元；4、13楼瑜伽馆零星租金25.3万元。四项共计611.8136万元）。经审核，本院确认具体数额如下：1、已收取向琳600万元，扣除2009年9月29日至2016年12月26日合同解除7年3个月计87个月（未满30天按一个月计）每月41152元为3580224元，应返还2419776元。2、收取龚信勇200万元，扣除2010年8月6日至2016年12月26日合同解除6年5个月计77个月每月11760元为905520元，应返还租金1094480元及押金50万元。3、七天酒店的租金（至2018年12月31日）2021014元。4、13楼瑜伽馆租金（至2018年11月）253000元。以上被告应返还的租金及押金共计6288270元。三、关于本案的违约责任的认定及违约金的处理。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据案涉合同第十四条约定，本案违约金为转让价款的20%，即556.21万元,应视为双方对合同违约方造成对方损失的事先约定。如前所述，本院已认定，本院再审生效判决后，被告未主动履行合同义务，且经法院强制执行仍拒不履行，构成严重违约，根据合同约定，应承担相应的违约责任。本院再审判决生效后，被告应立即向原告付清剩余房款及违约金，被告系先履行合同义务的一方，在被告先违约情形下，原告终止对被告关于案涉房产的经营权的授权并向租户发函，是维护自身合法权益、避免损失扩大的正当救济行为，并无不当。被告抗辩原告也有过错、违约金过高的理由不能成立，本院不予支持。四、关于被告提出的成本、损失、税费是否应当予以扣减，具体数额如何认定的问题。被告主张在法院认定合同解除的前提下，已付835万元第一期房款、执行款300万元、本院原二审期间收取的租金约200万元，这三项应返还的款项外，还提出如下成本费用及损失应扣减：1、以上三项款项的利息；2、大厦的修复费用191.2139万元；3、合同解除后的物业费；4、合同解除后的税金；5、损失10万元及租户向琳、龚信勇未正常经营可能产生向被告索赔。原告认为被告在本案中未提起反诉，其扣减请求不属于本案审理范围，应另行主张。对此，本院认为，原告在其第三项诉请中也明确同意扣除经营过程的成本费用，被告在答辩中提出了如果认定合同解除成立，则应扣减部分费用的抗辩主张，故本案对于合同解除后的相关款项及时予以扣减，有利于厘清合同解除后双方的债权债务、减少当事人的诉累并节约司法资源，本院对于被告该主张予以认可并在本案中对扣减款项一并予以处理。具体认定如下：1、对于被告提出的三项应返还款项的利息问题。⑴2008年6月20日支付的第一笔合同款835万元，至今已10年之久，被告提出返还后，原告可以享受到房产增值的利益，而被告该款也应当计算利息，按同期银行贷款利率计算，到2018年11月27日利息476.22万元。⑵2016年5月、6月支付的再审判决执行款300万元，到2018年11月27日约29个月利息33.35万元（后变更为69.6427万元）。⑶原江西高院二审期间收取部分租金约200万元，自2012年7月5日到2018年11月27日约6年5个月利息67.35万元。对于这三块款项的利息，本院认为，835万元房款系被告履行合同应支付的款项，本案主要是处理本院再审判决生效后的新问题，而被告未按再审判决履行义务，构成根本违约，故该房款的利息损失应由被告自行承担。其他二项款项属于诉讼及执行过程由法院暂扣的款项，原判决无论一审二审基本均认定被告违约，且对于利息损失原告并无明显过错，故被告要求扣减该两项款项利息的理由没有事实依据，本院不予采信。2、关于大厦的修复费用191.2139万元。被告为此举证其与物业公司的协议书及案涉房产维修费实际产生的费用确认单，本院认为，相关合同中明确双方为正常经营大厦而先期由物业公司对大厦进行必要的修整，费用单上也有双方指定人员的签名确认，该费用属于大厦正常使用所必须产生的成本费用，应予以扣减，且原告在其第三项诉请中对此亦予认可，修整后房产价值提升，该部分权益亦由原告所享有，故被告提出扣减该项费用的理由有合同依据且实际发生，本院予以支持。3、关于合同解除后的物业费。2016年12月26日至2018年12月26日的物业费应属于合同解除后应支付的费用，根据本院前述认定，合同解除前的租金由被告享有，合同解除后的租金应由原告所有，根据权利与义务一致的原则，物业费应由原告承担，被告主张该部分金额为：2年×8200平方米×2.6元/平方米/月，计算总额为51.168万元。根据民事证据规则，合同解除后物业费是否实际支出应由被告举证，由于被告并未提供任何有效证据证明已经实际支出该等费用，依法应当承担举证不能的法律后果，被告提出扣减该项费用证据不足，不能成立。4、关于合同解除后的税金。被告提交了物业公司支付的税金票据约55.9万元，但证据显示该部分纳税主体是物业公司，不是被告，内容是物业公司2008年度至2016年度缴纳的营业税、城建税、教育附加税、印花税、房产税等，不足以证实与案涉房产及原告的关联性，应由物业公司自行承担。5、被告提出的损失10万元及租户向琳、龚信勇未正常经营可能产生向被告索赔。该部分被告未提交相应的证据证实，且系被告与案外人租户之间的关系，不应属于本案审理的范围，不予采信。综上，根据案涉合同第五条约定，本合同生效后产生的盈利或亏损及风险由被告享有或承担。故除了第一笔房款835万元应返还外，执行款300万元原告未领取，法院应退还被告，本院二审保全收取的租金也是2016年12月26日前的，应归被告所有。被告提出应当扣减的款项为：大厦的修复费用191.2139万元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、中广核财务有限责任公司与张晓强于2008年3月24日签订的《江西省产权交易合同》（合同编号：DNF08D130）予以解除；二、被告张晓强于本判决生效后十日内将南昌市东湖区子固路8号整栋房产返还原告中广核财务有限责任公司；三、原告中广核财务有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告张晓强购房款835万元；四、被告张晓强于本判决生效后十日内向原告中广核财务有限责任公司支付违约金5562100元；五、被告张晓强于本判决生效后十日内将2016年12月26日以后（含当日）已收取的租金、押金等收益支付给原告中广核财务有限责任公司：已收取龚信勇（10楼、12楼）200万元之中支付1094480元及押金50万元，已收取向琳（1楼部分、2楼）600万元之中支付2419776元，已收取七天酒店（5-9楼）的租金2021014元，已收取瑜伽馆（13楼）租金253000元，共计6288270元，扣减大厦的修复费用1912139元后为4376131元。六、被告张晓强于2016年12月26日前经营出租南昌市东湖区子固路8号其他部分房产所取得的收益归张晓强所有，在2016年12月26日之后所取得的收益归原告中广核财务有限责任公司所有；七、驳回原告中广核财务有限责任公司的其他诉讼请求。上述三、四、五项相抵，被告张晓强应于本判决生效后十日内向原告中广核财务有限责任公司支付人民币1588231元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费293720.59元，诉讼保全费5000元，共计人民币298720.59元，由原告中广核财务有限责任公司负担59744.12元，被告张晓强负担238976.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  黎章辉审判员  肖玉华审判员  邱爱珍二〇一八年十二月二十一日书记员  黄佳伦附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：案由、诉讼请求、争议的事实和理由；判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；判决结果和诉讼费用的负担；上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。