中华人民共和国 广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民初185号 原告（执行案外人）：郑大卫（DAVIDZHENG），男，1983年11月25日出生，美国籍，住美国。护照号：564303343。 委托诉讼代理人：潘品全，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏准，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：广西中小企业融资担保有限公司（原广西中小企业信用担保有限公司），住所地广西南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面。统一社会信用代码：914500007420976657。 法定代表人：邱宗跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人:王忠达，广西欣和律师事务所律师。 第三人（被执行人）：何兴就，男，1956年11月2日出生，汉族，住广西东兴市。 第三人（被执行人）：何兴明，男，1952年7月17日出生，汉族，住广西东兴市。 第三人（被执行人）：何世雄，男，1985年3月5日出生，汉族，住广西东兴市。 以上第三人共同委托诉讼代理人：容本良，广西江平律师事务所律师。 原告郑大卫与被告广西中小企业融资担保有限公司（以下简称企业担保公司），第三人何兴就、何兴明、何世雄案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘品全、苏准，被告企业担保公司的委托诉讼代理人王忠达，第三人何兴就、何兴明、何世雄及其共同委托诉讼代理人容本良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：依法停止将东兴市永金街安得花园三区1-108、1-208号房产交付给企业担保公司的执行措施。事实与理由：2012年12月31日，原告与第三人何兴就、何兴明、何世雄签订《房屋租赁合同》，其三人将其所有的东兴市永金街安得花园三区1-108、1-208号房屋（以下简称1-108号、1-208号）租赁原告，用以抵偿三人用于装修侨乡酒店期间向原告的借款本息共计900万元，合同约定租期为15年；租赁期间，甲方出让房产、变更房屋产权均不影响租赁合同的履行；承租方有转租的权利；乙方有优先购买权。该租赁合同签订后，因原告长期居住美国，便将1-108号、1-208号房屋实际上交给何世雄用于经营侨乡酒家，双方约定其每年向原告支付租金60万元。事实上，2012年初原告与何兴就、何兴明、何世雄三人已经成立事实上的租赁合同关系，涉案《租赁房屋合同》是对双方2012年初达成的口头租赁合同的确认和追认。2012-2013年期间，何世雄通过双方的朋友、亲戚等人向原告支付租金共计259820美元可以证实上述事实。之后，何兴就等人称经营不善一再拖延支付租金，并承诺待生意好转便立即付清拖欠租金，因原告远在美国便只能同意。至于涉案房屋被抵押的事实，企业担保公司与何兴就、何兴明、何世雄之间的纠纷案件进入执行程序的事实，直至防城港市中级人民法院作出（2017）桂06执76号之二执行裁定作出之前，原告概不知情。原告作为涉案房屋的承租人对（2017）桂06执76号之二执行裁定书将1-108号、1-208号房屋交付给企业担保公司的执行内容曾提出异议，后被（2018）桂06执异7号执行裁定书驳回异议请求。原告认为，涉案《房屋租赁合同》已经实际履行，原告享有房屋的租赁权，自愿转租给次承租人何世雄并通过其实际占有使用涉案房屋的行为合法有效，根据中华人民共和国最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，在租赁期限内，原告有权不向企业担保公司移交涉案房屋。即使涉案房屋所有权发生变更后，原告依法可以要求受让人继续履行原租赁合同，企业担保公司应当受到该租赁合同的约束。 被告企业担保公司辩称，一、原告与第三人的租赁协议在涉案房屋的抵押权设立后签订，不能对抗抵押权。中华人民共和国最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的适用前提建立在房屋没有抵押的情况下，本案不应当适用该条规定。二、本案没有证据证实原告所称其与第三人在2012年初存在口头租赁合同，同时第三人在贷款上已经做了充分承诺不存在租赁，如果将存在长期租赁的房屋用来抵押贷款则涉嫌诈骗。三、原告与第三人之间的租赁实际是以租赁的形式担保他们之间的债务，名为租赁实为借款担保，涉案《房屋租赁合同》应当无效。 第三人何兴就、何兴明、何世雄述称，一、本案涉及的执行依据（2016）桂06民初28号判决，所依据的借款合同已经保存在抵押登记部门，该判决中第三人名下所抵押的主债权并非该案所指的3000万元，该判决认定事实错误，判决错误。二、原告的诉讼请求合法合理。 原告对其陈述事实向本院提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明原告与何兴就、何兴明、何世雄三人签订一份《房屋租赁合同》，三人已将其所有的东兴市永安街安得花园三区1-108号、1-208号商铺租赁给原告，用以抵偿其三人向原告的借款人民币900万元的债务，租期为15年；约定租赁期间，甲方出让房产变更房屋产权均不影响本合同的履行；承租方（原告）有转租的权利和优先购买权的事实。2、EMS邮寄单据及走件记录；3、《强烈要求依法保证本人合法权益的函》，证据2和证据3共同证明：(1)原告于2017年10月31日从美国寄出《关于郑大卫坐落于中国东兴市（安得花园三区）1-108号及1-208号商铺享有优先购买权或者承租使用权至2027年12月31日的情况说明》，该文件于2017年11月16日由防城港市中级人民法院签收。(2)原告于2018年5月8日，从美国寄出《强烈要求依法保证本人合法权益的函》，该文件于2018年5月16日由防城港市中级人民法院签收的事实。4、银行账户进账清单，证明2012年10月-2013年1月期间，何世雄通过双方的朋友、亲戚等人向原告支付租金共计259820美元（约折合人民币160万元）的事实。5、执行裁定书，证明原告对原案执行内容曾提出异议，后被（2018）桂06执异7号执行裁定书驳回异议请求的事实。 被告为其辩解向本院提交的证据有：1、2012年防抵字第023-1、2、3号《最高额抵押反担保合同》，证明何世雄、何兴就、沈秀娟、何兴明、陈珍英在原告租赁前已经将涉案商铺抵押给企业担保公司的事实。2、房屋抵押他项权证（3份），证明涉案商铺抵押给企业担保公司已经办理了抵押登记的事实。 第三人何兴就、何兴明、何世雄为其陈述向本院提交的证据有：1、汇款明细单，证明2012年10月，何兴明、何兴就、何世雄为支付案涉房屋部分经营收益的需要，委托亲友先后向原告指定的账号汇款1004498元的事实。2、（2016）桂06民初28号案件材料，证明（2016）桂06民初28号判决所依据的合同错误，该判决存在问题。3、三份借款合同，证明第三人所抵押担保的借款合同不是（2016）桂06民初28号判决所认定的借款合同。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1的合法性、真实性、关联性均有异议，认为该租赁合同无效，且该租赁合同的起始时间为2012年12月31日，在涉案房屋的抵押权设立之后；对证据2和3的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关；认为证据4与本案无关，证据4中的款项无法明确是支付租金、偿还贷款或者是其他资金往来，该证据无法证明为第三人向原告支付涉案房屋租金。第三人何兴就、何兴明、何世雄均认可原告提交的上述证据。 原告认可被告提交的证据1的真实性和关联性，但不认可其合法性；认可证据2的合法性、真实性和关联性。第三人何兴就、何兴明、何世雄认为被告提交的证据所担保的主合同不是（2016）桂06民初28号判决的主借款合同。 被告不认可第三人提交的证据1，认为与本案无关，不能证明原告与第三人存在支付租金的事实；不认可证据2和证据3，认为与本案无关，本案审理的是涉案《房屋租赁合同》能否对抗涉案房屋的抵押权，该两组证据是针对原判决，只能对抗再审程序。原告认可第三人提交的证据，认为证据1与原告提交的证据4起到了相互印证的效果。 本院对本案的证据认定如下：对于原告所提交的证据1、2、3、5符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；对于证据4，不能证实该汇款系本案第三人向原告支付涉案房屋的租金，不予采纳。对于被告提交的证据1、2符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。对于第三人提交的证据1，只能证实第三人与原告之间有资金往来，不能认定为第三人向原告支付租金，不予采信；对于证据2和证据3，该两组证据的证明指向性为（2016）桂06民初28号判决，并非针对本案审理的内容，故不予采纳。 本院经审理认定以下法律事实：2012年9月6日，何兴就、沈秀娟、何兴明、陈珍英作为抵押人以1-108号商铺作抵押，与抵押权人企业担保公司签订了两份《最高额抵押反担保合同》（合同编号：2012年防抵字第023-1号、第023-2号），为债务人东兴市万富宏进出口有限公司的债务提供抵押反担保，反担保的债权额分别为1000万元、1200万元，并分别于2012年9月12日、2012年10月29日在东兴市房产交易管理所办理了抵押登记。2012年9月6日，何世雄作为抵押人以1-208号商铺作抵押，与抵押权人企业担保公司签订了一份《最高额抵押反担保合同》（合同编号：2012年防抵字第023-3号），为债务人东兴市万富宏进出口有限公司的债务提供抵押反担保，反担保的债权额为800万元，并于2012年10月17日在东兴市房产交易管理所办理了抵押登记。 2016年12月30日，中华人民共和国广西壮族自治区防城港市中级人民法院作出（2016）桂06民初28号民事判决，判决东兴市万富宏进出口有限公司偿还企业担保公司代偿款29504434.74元及利息。企业担保公司享有从处置何兴就、沈秀娟、何兴明、陈珍英、何世雄抵押物1-108号商铺所得价款在2200万元、1-208号商铺所得价款在800万元范围内享有优先受偿权。 2016年12月31日，何世雄、何兴就、何兴明作为甲方出租人与郑大卫作为乙方承租人签订《房屋租赁合同》，约定何世雄、何兴就、何兴明将其所有的东兴市永金街（安得花园三区）1-108号及1-208号商铺租赁给郑大卫，租赁期限为15年，租期自2012年12月31日起至2027年12月31日止，每年租金为60万元，15年的租金总额为900万元，租金的支付方式为以为甲方欠乙方借款累计本金680万元及利息折算确定为900万元一次性抵偿乙方应交的15年租金。该合同还约定了租赁期间，甲方出让变更房屋产权均不影响本合同的履行以及乙方有转租及优先购买的权利。 因（2016）桂06民初28号民事判决生效后，该案的义务人未自动履行生效法律文书所确定的义务，企业担保公司于2017年5月3日向本院申请强制执行。本院受理后对1-108号商铺、1-208号商铺进行查封、拍卖，网拍流拍后，依法进行变卖，并于2018年3月6日作出（2017）桂06执76号之二执行裁定，内容为：一、将被执行人何兴就、何兴明名下1-108号商铺作价681万元，交付申请执行人企业担保公司抵偿债务本金681万元。所有权自本裁定送达申请执行人企业担保公司时起转移；二、将被执行人何世雄名下1-208号商铺作价387万元交付申请执行人企业担保公司抵偿债务本金387万元。所有权自本裁定送达申请执行人企业担保公司时起转移；三、申请执行人企业担保公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年3月9日，本院向企业担保公司送达（2017）桂06执76号之二执行裁定。案外人郑大卫对（2017）桂06执76号之二执行裁定不服，提出书面异议，本院经审理后认为郑大卫的异议请求不成立，并于2018年9月11日作出（2018）桂06执异7号执行裁定，驳回郑大卫的异议请求。郑大卫不服该执行裁定，向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：对于1-108号、1-208号商铺，郑大卫与何兴就、何兴明、何世雄的租赁合同是否成立在企业担保公司的抵押权之前，能否对抗执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已登记的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。本案中，原告郑大卫主张其与何兴就、何兴明、何世雄自2012年初开始存在事实上的租赁关系，2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》是对2012年初存在的事实租赁关系予以确认和追认，但其并没有提供相关证据证实该主张。涉案《房屋租赁合同》明确约定双方对1-108号商铺和1-208号商铺的租赁期限起始时间为2012年12月31日，故本院对其主张从2012年初开始与何兴就、何兴明、何世雄成立事实上的租赁关系不予采纳。结合郑大卫提出异议所依据的租赁合同落款时间为2012年12月31日，本院对该租赁合同于2012年12月31日成立予以确认，该租赁合同成立日期晚于1-108号商铺、1-208号商铺的抵押权的登记时间，即2012年9月12日、2012年10月29日、2012年10月17日，郑大卫作为承租人不得以订立在后的租赁合同对抗设定并经登记公示在前的抵押权，故其请求依法停止将东兴市永金街安得花园三区1-108、1-208号房产交付给企业担保公司的执行措施不能得到支持，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告郑大卫的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告郑大卫的诉讼请求。 案件受理费100元（原告郑大卫已预交），由原告郑大卫负担。 如不服本判决，原告郑大卫可在判决书送达之日起30日内，被告广西中小企业融资担保有限公司、第三人何兴就、何兴明、何世雄可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 李丽莉 二〇一八年十二月二十四日 法官助理 黄 颖 书 记 员 高新波