广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初11449号原告：深圳市鼎曜投资管理有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码：91440300MA5DBGA21Q。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：马磊，浙江浙杭律师事务所律师。被告：深圳市房管家物业管理有限公司，住所深圳市南山区粤海街道深南大道9680号大冲商务中心1栋1号楼01号铺，统一社会信用代码：91440300664150212K。法定代表人：袁俊峰。委托诉讼代理人：万忠波，男，系公司员工。委托诉讼代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。被告：宁波浩森投资有限公司，住址镇海区庄市街道中官西路777号，统一社会信用代码9133021130907290XP。法定代表人：王迪。被告：伊思德（中国）有限公司，住址：深圳市南山区粤海街道科园路1003号软件产业基地1栋C座11层。法定代表人：郜均秋。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轶夫，广东钦达律师事务所实习律师。原告深圳市鼎曜投资管理有限公司（以下简称鼎曜公司）诉被告深圳市房管家物业管理有限公司（以下简称房管家公司）、宁波浩森投资有限公司（以下简称宁波浩森公司）、伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，于2018年11月22日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人马磊，被告房管家公司的委托诉讼代理人万忠波、晏辉，被告伊思德公司的委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。宁波浩森公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、确认原告与被告房管家公司之间的租赁合同已解除；2、被告房管家公司返还原告已支付的租金共计2845500元；3、被告房管家公司返还原告房屋保证金1138200元；4、被告房管家公司支付原告违约金546336元并赔偿原告支付的物业管理费损失23666.52元；5、被告宁波浩森公司代位被告房管家公司向原告履行返还和赔偿义务，返还原告已支付的租金2845500元和赔偿原告已支付的物业管理费损失23666.52元；6、被告伊思德公司代位被告房管家公司、被告宁波浩森公司向原告履行返还和赔偿义务，返还原告已支付的租金2845500元和赔偿原告已支付的物业管理费损失23666.52元；7、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年4月27日，宁波浩森公司与房管家公司签署《房屋租赁合同》，宁波浩森公司向房管家公司承租位于深圳市××××套公寓（涉案房产）。2017年3月4日房管家公司、宁波浩森公司和原告签署《协议书》，房管家公司和宁波浩森公司终止《房屋租赁合同》，涉案房产由原告租赁。2017年3月5日，原告和房管家公司签署《房屋租赁合同》。后原告向被告房管家公司支付了2017年3月至7月期间的租金2845500元和物业管理费23666.52元，但被告房管家公司未向原告交付涉案房产，且在被告房管家公司向伊思德公司收回涉案房产后亦未向原告交付涉案房产，被告房管家公司已严重违反合同约定，应返还原告已经支付的租金、房屋保证金和赔偿原告损失。为保护合法权益，原告特向贵院提起民事诉讼，望贵院能依法裁判，保护原告合法权益。被告房管家公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回。被告宁波浩森公司未到庭，也未提交书面意见。被告伊思德公司辩称，1、伊思德公司与原告之间不存在合同关系。2、伊思德公司对涉案房产的占有属于合法占有。涉案房产在2016年4月由宁波浩森公司承租，2016年5月，伊思德公司与宁波浩森公司签订了《委托租赁服务协议书》，约定宁波浩森公司将涉案房产提供给伊思德公司，（2017）粤0305民初10204号判决明确了伊思德公司对涉案房产系合法占有。3、原告和房管家公司、宁波浩森公司合谋，使宁波浩森公司逃避违约责任，恶意串能签订了《协议书》，但该《协议书》并不能免除宁波浩森公司对房管家公司的合同责任。三方《协议书》的签署日期是2017年3月4日，2017年3月17日原告即办理了公司信息变更登记，此前被告宁波浩森公司为原告的股东之一，可见被告宁波浩森公司与原告的密切关系，原告及被告房管家公司知道被告宁波浩森公司有违约行为并且知道被告宁波浩森公司并未收回涉案房产，依然签订三方《协议书》，意图通过变更承租人达到使被告宁波浩森公司免于承担违约责任的目的。但遗憾的是，根据法律规定，签订的租赁合同及三方协议，均无法免除宁波浩森公司的合同义务，也不能排除伊思德公司对涉案房产的合法占有。综上所述，本案事实清楚，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回其对伊思德公司的请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月27日，房管家公司（甲方、出租方）与宁波浩森公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将大冲新城花园2栋1D、50平米62套、60平米28套房屋共90间出租给乙方；租赁期限自2016年4月25日至2021年4月24日止；及其他内容。2016年5月，宁波浩森公司（甲方）与伊思德公司（乙方）签订《委托租赁服务合同》，约定：乙方为一呆集团有限公司在中国的全资子公司，甲乙双方就“大冲·新城花园”项目开展合作，由甲方提供项目内物业房源，委托给乙方提供在线租赁服务及增值服务；委托物业位于大冲新城花园，共计102套，建筑总面积5420平方米；甲方一次性向委托物业业主支付相当于两个月固定租赁收益的租赁押金，共计1138200元；甲方享有固定收益105元/月/平方米、净租赁收益的50%；本合同的合作期限至2021年4月24日止；及其他内容。该合同附件载明102套房屋交钥匙的期限分别为2016年5月1日、5月7日、6月3日。2017年3月4日，房管家公司（甲方）与宁波浩森公司（乙方）、原告鼎曜公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方一致同意终止2016年4月27日签订的房屋租赁合同，租赁房号为大冲新城花园2栋1D、50平米的70套、60平米的32共102套，总面积5420平方米；自丙方与甲方签订新的房屋租赁合同后，签署合同及其附件已无法律效力；乙方同意为该丙方与甲方签订的新房屋租赁合同项下的义务承担连带担保责任；乙方已交纳的保证金1138200元将作为丙方与甲方签订新的房屋租赁合同的房屋保证金；水、电、煤气、管理费等费用乙方与丙方自行结算；及其他内容。2017年3月5日，房管家公司（甲方、出租方）与原告鼎曜公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于大冲新城花园2栋1D、50平方米的70套房屋、60平方米的32套房屋共计102套房屋出租给乙方；建筑面积5420平方米；租赁期限为五年，第一批（房屋）自2017年3月15日自2021年6月14日（具体房号见附表），租金为282450元/月，第二批（房屋）自2017年3月23日自2021年6月22日（具体房号见附表），租金为113400元/月，第三批（房屋）自2017年3月27日自2021年6月26日（具体房号见附表），租金为100800元/月，第四批（房屋）自2017年3月12日自2021年7月11日（具体房号见附表），租金为12600元/月，第五批（房屋）自2017年3月18日自2021年7月17日（具体房号见附表），租金为59850元/月；每月的租金按月计算，由乙方分别于每月12日、15日、18日、23日、27日交付给甲方；房屋租赁期间的水电费、煤气费、电话费、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期间不得超出本协议约定之租赁期限（不能长租给第三方，只能以短租天数的形式租给第三方）；乙方存在拖欠租金累计达3日（或拖欠其他费用达7000元以上）、利用承租房屋进行违法活动等情形之一的，甲方可单方面终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金8%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的8%向乙方加收滞纳金；及其他内容。原告提交了收款收据、转账凭证，以证明其向被告房管家公司支付了2017年3月至7月期间的租金2845500元并代房管家公司向深圳华润物业管理有限公司支付了物业管理费23666.52元。庭审中，被告房管家确认收到原告支付的租金，且被告房管家公司也提交了租金收入表并注明金额一致。原告还提交了华润城租赁收益支付明细，证明伊思德公司将应付给宁波浩森公司固定租赁收益直接支付给了房管家公司，且伊思德公司只支付到了2017年2月。2017年6月4日，原告向被告房管家公司发函，表示因要装修升级，要求被告房管家公司协助与华润城物业管理公司商榷办理涉案房产的停水电等事宜。后原告又向伊思德公司发函，要求伊思德公司返还房屋。被告房管家公司提交了《劳动关系转移三方协议》，以证明伊思德公司的员工转入宁波浩森公司。原告和伊思德公司对于该份证据均不予认可。被告房管家公司还提交了深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单，以证明原告鼎曜投资公司于2017年3月17日进行工商信息变更，变更前法定代表人为李元峰、股东为宁波浩森公司和李元峰，变更后法定代表人为李雯、股东为李雯，因此原告和宁波浩森公司系关联公司。另查，被告房管家公司已于2017年7月26日收回涉案房产，在此之前涉案房产由伊思德公司占用。被告房管家公司于2018年8月13日收到本案的应诉材料。再查，（2017）粤0305民初10204号鼎曜公司诉伊思德公司占有物返还纠纷一案，鼎曜公司要求伊思德公司返还涉案房产并赔偿损失，该案认为伊思德公司取得涉案房产的占有权利在先，而原告取得涉案房产的租赁权在后，且鼎曜公司并未实际占有涉案房产，故鼎曜公司仅取得了基于房屋租赁合同而产生的债权请求权，即鼎曜公司仅有权依据租赁合同关系而要求房管家公司向其交付涉案房产并赔偿相应损失，从而驳回了鼎曜公司的全部诉讼请求。该案已于2017年10月1日生效。（2018）粤0305民初2879号伊思德公司诉房管家公司、宁波浩森公司、鼎曜公司房屋租赁合同纠纷一案，伊思德公司要求房管家公司返还涉案房屋并赔偿损失，本院驳回了伊思德公司的全部诉讼请求，该案现在二审审理中。（2018）粤0305民初2879号房管家公司诉伊思德公司、宁波浩森公司、鼎曜公司房屋租赁合同纠纷一案，房管家公司要求伊思德公司支付租金及水电费等，本院判决伊思德公司向房管家公司支付2017年6月18日至2017年7月26日期间占有使用费404495元，该案现在二审审理中。庭审中，被告房管家公司确认双方盖章的房号表确实是合同的附件，在签署合同时一并签字盖章并非单独的房屋交接表。本院认为，原告与被告房管家公司于2017年3月5日签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：被告房管家公司是否将涉案房产交付原告。对此，本院分析如下：首先，庭审中被告房管家公司确认双方盖章的房号表确实是合同的附件，在签署合同时一并签字盖章并非单独的房屋交接表。其次，虽然原告曾经向被告房管家公司发函要求对涉案房产进行停水电，但不能证明原告已接收涉案房产，且之后原告还向伊思德公司发函要求返还房屋。事实上在2017年7月26日房管家公司收回涉案房产之前，涉案房产一直由伊思德公司占用。最后，生效的（2017）粤0305民初10204号民事判决书也认定鼎曜公司有权依据租赁合同关系而要求房管家公司向其交付涉案房产并赔偿相应损失。基于上述情况，可以认定被告房管家公司在与原告签订租赁合同后未向原告交付涉案房产，因此被告房管家公司已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。被告房管家公司于2018年8月13日收到本案的应诉材料，本院确认原告与房管家公司之间的租赁合同于该日解除。因被告房管家公司当庭确认收到原告的租金和房屋保证金金额，故对于原告诉求房管家公司退还已支付的租金2845500元、房屋保证金1138200元，本院予以支持。关于原告主张物业管理费损失23666.52元，因该费用并非向房管家公司支付，应由产生该费用期间的实际占用人承担，该期间涉案房产的实际占用人为伊思德公司，故应由伊思德公司向原告支付。关于原告主张的违约金546336元，本院认为，在原告与房管家公司签订租赁合同之时，原告就已清楚房管家公司已将涉案房产出租给宁波浩森公司，并由宁波浩森公司将房产交付伊思德公司实际占有使用，且在原告与房管家公司、宁波浩森公司签订三方协议和租赁合同时，原告也未督促宁波浩森公司与伊思德公司解除合同并督促房管家公司收回房屋并交付原告使用，再者原告在合同履行过程中也一直未向房管家公司主张交付房屋，对此原告也存在过错，故对于原告的违约金诉求，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对被告应付违约金予以调整，从而确定被告向原告支付17万元。根据原告与房管家公司、宁波浩森公司签订三方协议，宁波浩森公司对于原告与房管家公司之间的租赁合同项下的义务承担连带担保责任，故宁波浩森公司应对上述房管家公司承担的债务承担连带清偿责任。原告诉求伊思德公司对上述房管家公司应承担的债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市鼎曜投资管理有限公司与被告深圳市房管家物业管理有限公司于2017年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；二、被告深圳市房管家物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鼎曜投资管理有限公司退还租金租金2845500元、房屋保证金1138200元；三、被告深圳市房管家物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鼎曜投资管理有限公司支付违约金17万元；四、被告伊思德（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鼎曜投资管理有限公司支付物业管理费损失23666.52元；五、被告宁波浩森投资有限公司对被告深圳市房管家物业管理有限公司的上述债务承担连带责任；六、驳回原告深圳市鼎曜投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费43229.62元，由原告承担5186.62元，被告房管家公司承担37818元，被告伊思德公司承担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 刘 芳人民陪审员 徐步安二〇一八年十二月三日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。