河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初2648号原告：河南鼎基房地产顾问有限公司，住所地：郑州市金水区庙李镇陈砦村1号。法定代表人：张功立，总经理。委托诉讼代理人：张斌，河南海搏律师事务所律师。被告：焦作市长青树置业有限公司，住所地：焦作市解放区民主路西侧亿万饭店北侧183号。法定代表人：梁军，董事长。委托诉讼代理人：姬智，河南好谦律师事务所律师。原告河南鼎基房地产顾问有限公司（以下简称鼎基地产）与被告焦作市长青树置业有限公司（以下简称长青树置业）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月20日及2018年10月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序于2018年11月26日公开开庭进行了审理，原告鼎基地产的法定代表人张功立及委托诉讼代理人张斌，被告长青树置业的法定代表人梁军及委托诉讼代理人姬智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎基地产向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿付原告腾飞雅苑项目销售代理服务费702518元；2.判令被告偿付原告腾飞雅苑项目销售代理服务费逾期支付滞纳金648147元；3.判令被告偿付原告《腾飞雅苑项目委托销售代理合同》违约金500000元；4.判令被告支付原告腾飞亚苑项目前期营运服务费15000元；5.判令被告偿付原告提起诉讼而产生的一切费用及损失，包括诉讼费、律师费等。事实和理由：原告与被告于2016年10月25日订立《腾飞雅苑项目委托销售代理合同》（以下简称《代理合同》），被告委托原告代理销售被告开发的腾飞雅苑小区项目。自双方所签订的《代理合同》生效之日起的20多个月里，在付款时间上被告没有一次按合同约定时间付款，项目开盘之后也没有一次向原告按时支付足额的月度应结算的销售代理费，多次违反合同约定，累计拖欠原告销售代理费人民币702518元，并根据《代理合同》的约定，已产生648147元滞纳金以及500000元合同违约金，同时被告拖欠原告前期营运服务费15000元。因此，依法请求法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告长青树置业辩称，原告未按合同约定提供基础价格表和调价表，其提供的《一房一价基准价格表》左上角的“基准价30%付款”是在被告董事长梁军签字后添加上的，对被告构成欺诈，不应采信，请求撤销或不支持上调部分的提成金额，根据《商品房销售管理办法》第28条明确规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，因此原告不得收取奖金和溢价分成部分；我方非恶意拖欠原告代理服务费，被告付款后多次向原告催要发票，且双方对付款存在分歧正在协商，不应产生滞纳金，请求对原告提出的逾期滞纳金和违约金判定无效或减少；依据《代理合同》第四条第四项约定，2016年11月至2017年5月31日的前期运营费用应当从佣金中扣除，我方不欠原告前期运营服务费。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.本案诉争的焦作市腾飞雅苑项目营销代理合同原告是否存在欺诈行为，应否予以撤销；2.原告销售的腾飞雅苑项目销售代理服务费应当如何计算，依据是什么？3.原告主张的销售代理费逾期支付滞纳金及违约金是否应当支持？应当如何计算。原告鼎基地产为支持其诉讼请求，当庭向法庭提交如下证据：第一组证据：《焦作市腾飞雅苑项目营销代理合同》一份7页，证明2016年10月25日，原被告双方签订《焦作市腾飞雅苑项目营销代理合同》，约定由被告委托原告独家代理销售被告开发的《腾飞雅苑》项目，原告已严格按照合同约定履行各项义务，但至今被告尚欠原告销售代理服务费702518元未支付及前期营运费15000元；第二组证据：《腾飞雅苑一房一价基准价格表》一份10页、《腾飞雅苑开盘选房活动方案》一份12页。证明经原被告双方确认，制定一房一价基准价格表及开盘活动方案；第三组证据：《腾飞雅苑项目销售佣金结算表》一份4页，支付凭证8张。该证据与第一组、第二组证据相结合，证明原告已按照合同约定完成了93套住宅销售，同时按照该合同第四条约定，原告销售代理服务费共计1302518元，被告已支付原告60万元（其中2018年1月18日的转账凭证100600元中的600元系原告垫资替被告购买装饰用品的费用，不应计算在内），剩余702518元至今未支付；第四组证据：《商品房预售许可证》一份1页、支付凭证5张，证明被告于2017年11月29日取得商品房预售许可证，根据《销售代理合同》第四条第四款之约定，被告已经逾期取得商品房预售许可证，即被告在2016年11月至2017年11月支付原告的前期运营费180000元（其中多出的3947元系原告垫资替被告购买装饰用品的费用，不应计算在内），原告不再返还；第五组证据、《滞纳金、违约金计算情况及明细表》一份9页，证明因被告未按照合同约定支付原告费用，存在多次逾期支付款项，多次违约的情况，依据双方签订的销售代理合同第七条第1、3款约定，产生滞纳金共计648147元，违约金500000元；第六组证据《致被告公司结算催款函》一份5页，证明原告已经按照合同约定履行各项义务，向被告公司致函要求结清销售代理服务费，但被告始终不予配合，迟迟推脱，至今未付款；第七组证据、《终止合同告知书》一份3页，证明因合同到期，双方权利终止，原告多次与被告沟通要求按照合同约定结清销售代理服务费，但被告一直未履行支付款项义务；第八组证据，微信、短信聊天记录4页，证明原告每月向被告提交《销售佣金结算明细表》，但被告始终未按照合同约定按时支付相关费用，致使原告资金紧张，被迫垫资提供相关服务，且合同到期后，原告公司基于诚信还继续额外为被告公司提供服务，但被告公司恶意拖延支付代理费，已经严重侵害了原告的合法权益。被告长青树置业对以上证据质证后，发表质证意见如下：对证据一真实性无异议，是我们双方签订的合同；对证据二真实性有异议，只有首页有我的签字，而且并未有日期；剩余9页均未有我方公司公章或签字认可；对证据二中《腾飞雅苑开盘选房活动方案》真实性无异议；对证据三中的《腾飞雅苑项目销售代理佣金结算表》真实性有异议，该证据与原告于2018年5月3日给被告的《腾飞雅苑项目销售代理佣金结算表》内容不一致；对证据四真实性无异议，5张支付凭证真实性无异议，违约责任我有意见，1.前期运营费用是否应该更换；2.原告方称我方多次违约，原告并没有提出异议，应按照合同约定，终止合同这种行为能说明双方默认付款不违约；对证据五原告所提违约金与滞纳金，滞纳金是不存在的或者是部分存在。违约金按照我们双方合同约定我方的计算方式，代理费为100万元左右、违约金50万元。基础价格表与调价表，是合同的重要组成部分；对证据六真实性有异议。如果事情真实，那说明原告是有预谋来达到提高代理费问题；对证据七真实性无异议。对证据八因我不是当事人我没有见过，我不太清楚其真实性及合法性。如果原告提供的证据八中是真实的话，原告对我方的欺诈行为是存在的。被告长青树置业为支持其辩解意见，于2018年10月15日及11月26日当庭向法庭提交如下证据：第一组证据：原告制作的腾飞雅苑项目开盘时喷绘的价格表，证明指向是开盘的房价均高于原告举证的《一房一价基准价格表》中的房价近80元，且业主均是按当天喷绘开盘价格表中的房价签订的《商品房买卖合同》成交的，同时亦证明了原告举证的《一房一价基准价格表》是不成立的，不能以此为依据结算；第二组证据：被告支付原告的销售代理费用明细及原告出具的收据和付款凭证（共37页），证明指向是被告按照《营销代理合同》约定，以原告开具的收据后付款的，被告多次催要发票未果，也印证了原告亦认可被告的付款时间。被告共计付款795000元，而原告开票共计360000元，尚欠发票数额435000元,被告不存在违约行为；第三组证据：原告给被告的一份《腾飞雅苑项目销售佣代理金结算表》，封面有原告方代表席彦芳的签字，内容里每页均有被告的公章。证明指向是：（1）原告2018年5月3日给被告的与提交法庭的《腾飞雅苑项目销售代理佣金结算表》内容不一致，提交被告的是94套房，是符合事实的，提交法庭的封面有黄鹏签字“请财务按合同核实,5月3日”，销售的却是97套房。显然，原告是为了诉讼，换了里面内容，是有意的，是不诚实的；（2）原告给被告的《腾飞雅苑项目销售代理佣金结算表》里佣金和奖金按高的依据计算，溢价部分又以另外一个依据计算，是双方造成分岐的原因，一直在协商，致使双方不能最终确定金额，达成共识。同时也证明了被告不存在违约行为；（3）原告方给被告函件，要不每页盖章、要不盖骑缝章，是原告方的习惯性作法，在包括原告方提供的所谓《一房一价基础均价表》和《开盘喷绘价格表》这么重要的资料或证据，原告方不可能不要求盖骑缝章的，所以只有一种可能，是有意为之；第四组证据：一房一价基准价格表（原件）。原告鼎基地产对以上证据质证后，发表质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，但对其证明指向有异议，根据双方合同约定，一房一价价格表才是计算销售代理服务费的依据，开盘价格表是依据一房一价基准价格表制作出来的。该两表均是得到被告认可我方才开始提供销售代理服务。同理开盘价格表也能准确的计算出一房一价基准价格表，因此被告所述不能成立，应当依据一房一价表来计算；对第二组证据中被告合计支付原告的数额795000元有异议，理由为被告将前期运营费19.5万元，计算在我方主张的销售代理服务费当中。但根据双方合同第4条第4款约定原告不应当将该款项退还。关于被告所述违约，首先依据被告出具证据收据与转款时间不一致，原因为按照被告要求需要先出具收据后才将款项支付，实际支付款项的时间按照合同约定是逾期的。关于发票，开发票是合同的附随义务，发票是否开具不是被告拒绝支付或者延期支付服务费的理由，且合同并未约定开发票是支付款项的前提条件，被告抗辩理由不能成立。关于前期运营服务费中，被告提供的2017年2月9日原始凭证报销明细单，名字是我们所签，但是这笔钱实际上没有收到；给被告的《腾飞雅苑项目销售佣代理金结算表》和向法庭提交的《腾飞雅苑项目销售佣代理金结算表》并不矛盾，向被告提交的结算表是按照合同第四条第二款第一项的约定在结算日时我方向被告方提交的结算表是暂按购房者实际签订商品房买卖合同和车位地下室认购协议约定的总价款向原告结算销售佣金，而向法庭提交的结算表是按照委托代理合同第四条第二款中的第一项的后半段即在我方完成住房销售93套住宅时按照第四条第二款第一项后半段的约定进行的总结算；对第四组证据的真实性无异议。经本院审核，对当事人所举证据认证如下：原告提交的第一组证据、第二组证据中的《腾飞雅苑开盘选房活动方案》、第四组证据、第七组证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认，原告提交的第二组证据中的《腾飞雅苑（1号楼、2号楼）一房一价基准价格表》，被告虽提出异议不予认可，但经本院审核认为，该证据的前两页与被告当庭向法庭提交的其确认系原件并由其公司财务部门保存的的两页《腾飞雅苑（1号楼、2号楼）一房一价基准价格表》内容完全一致，均显示此价格系“基准价30%付款”的价格，原告提供的另8页《腾飞雅苑（1号楼、2号楼）一房一价基准价格表》，虽无被告签字但与前两页内容紧密联系、符合房地产营销行情，且与双方共同认可的《腾飞雅苑开盘选房活动方案》、《腾飞雅苑开盘价格表》能相互印证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，对该证据的证明力予以确认；原告提交的第三组证据，被告认为与原告向其提交的《腾飞雅苑项目销售佣代理金结算表》内容不一致，经本院审核认为，原告给被告的《腾飞雅苑项目销售代理佣金结算表》系诉前的2018年5月3日原告给被告方要求结算的意见，而原告当庭向本院提交的《腾飞雅苑项目销售代理佣金结算表》则是原告向本院提起诉请的意见，两者系不同时期原告方的意见，均属于原告单方的意见，可证明原告于2018年5月3日在完成93套住宅销售时要求被告按合同约定付款的事实，而其诉请的计算方法本院将根据双方合同的约定综合确定；原告提交的第五组证据是原告方单方计算的意见，属于当事人陈述，本院将结合其他证据综合认定；原告提交的第六组证据与被告提交本院的第三组证据内容一致，系诉前的2018年5月3日原告完成93套住宅销售时给被告方要求结算的意见，均属原告单方意见，其计算方法本院将根据双方合同的约定综合确定；原告提交的第八组证据，被告虽提出异议，但并未提出足以反驳的相反证据，故本院对此予以确认。被告提出的第一、二、四组证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告成立于2009年12月14日，经营范围为：代理房地产销售、营销策划。席彦芳为其公司工作人员。被告成立于2014年3月26日，经营范围为：房地产开发、经营。其法定代表人为梁军，总经理为黄鹏，王金凤系该公司财务总管。原告（乙方）与被告（甲方）于2016年10月25日签订《焦作市腾飞雅苑项目营销代理合同》（以下简称《代理合同》），就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发的腾飞雅苑项目事宜达成协议，其中合同第二条“合作期限”约定：本合同自2016年11月1日起至2017年12月31日止，若因甲方原因造成工期或项目预售证办理滞后，本合同有效期相应顺延。在本合同到期后，甲乙双方应在五日内结清财务并清算完毕，本合同自动解除。第三条“销售价格”：经甲、乙双方协商确定本项目的《各类物业销售基准均价表》，作为本合同附件一。乙方将根据以上各类物业的销售基准均价，分别制定各类物业具体的《一房一价基准价格表》，作为本合同附件二。附件与本合同具有同等法律效力，乙方销售的成交价格必须达到此价格表标准。若甲方在乙方正常销售优惠基础上额外给予购房者更多优惠，从而导致实际成交价低于该套房屋基准价的，乙方不承担相关责任。第四条“销售代理费”：1.乙方按照销售业绩获得相应的销售代理费，包含销售佣金、奖金及溢价分成等。（1）销售佣金。甲方同意按照乙方实际的销售业绩以本合同第三条约定的各类物业的《一房一价基准价格表》中的房屋总价款的1.3%收取销售佣金。（2）奖金。自项目取得预售许可证之日起6个月内，若乙方完成项目可售住宅房源销售率90%(即完成93套住宅销售），则甲方按照乙方实际的销售业绩以本合同第三条约定的《一房一价基准价格表》中的房屋总价款总额的千分之二对乙方进行奖励。（3）溢价分成。乙方实际的销售业绩中，购房者签订《商品房买卖合同》约定的实际成交价超出附件《一房一价基准价格表》上的基准价格以上的部分视为溢价，溢价部分甲方得70%,乙方得30%。在本合同第三条约定的《各类物业销售基准均价表》和《一房一价基准价格表》相对合理的情况下，若个别房源需要降价销售，则实际销售价格低于本合同第三条中所述的《一房一价基准价格表》所约定的相应房屋基准价格的部分，甲方承担70%，乙方承担30%，乙方所承担的30%部分从乙方的溢价部分中扣减，并扣减至乙方溢价部分的50%为止。2.销售代理费结算。（1）销售佣金结算。每月最后一天为结算日，甲方每月暂按购房者实际签订《商品房买卖合同》和车位、地下室认购协议约定的总价款向乙方结算销售佣金。在本合同委托期内，甲乙双方在次月三日前核对上月销售明细，且甲方在次月五日前向乙方支付上月已确认的销售佣金及其它费用。在乙方完成项目可售住宅房源销售率90%(即完成93套住宅销售）时对此前销售业绩进行总结算，乙方销售佣金按本合同第四条第1款第1项约定的标准进行总结算，且在乙方销售业绩中按房源优惠幅度从大到小排列，分别取优惠幅度最大的5套两房房源、5套三房房源（共计10套），此10套房源佣金按1%进行结算。（2）奖金结算。若乙方满足本合同第四条第1款第2项约定的奖金条件，则甲方应于乙方完成项目可售住宅房源销售率90%(即完成93套住宅销售）之日起五日内将上述奖金支付给乙方。乙方超出项目可售住宅房源销售率90%(即完成93套住宅销售）的销售业绩的奖金部分，甲方在实现销售的次月五日前支付给乙方。（3）溢价分成结算。在乙方完成可售住宅房源销售率90%(即完成93套住宅销售）之日起五日内，甲方应向乙方结清此前产生的所有溢价分成。乙方超出项目可售住宅房源销售率90%(即完成93套住宅销售）的销售业绩所产生的溢价分成，甲方在实现销售的次月五日前支付给乙方。4.若甲方在2017年5月31日前未取得项目预售许可证，则自2017年6月1日起至实际取得项目预售许可证并正式发售之日止期间，甲方每月五日前需支付乙方壹万伍仟元日常管理费（不满整月的按实际天数计算）,此项费用乙方不再返还。第七条“违约责任及合同终止”：1.在合同有效期内，甲、乙双方中任何一方不得擅自解除本合同，甲方不得自行销售或另行委托其他单位或个人代理销售。如一方擅自解除本合同或违约，另一方可提前终止合同，除结清实际产生但未支付的所有费用外，违约方应向另一方支付违约金计人民币伍拾万元整。3.若甲方未按期向乙方支付代理费用，每延迟一天甲方须向乙方支付应支付代理费用千分之五的滞纳金。逾期30天仍未支付相应佣金，则甲方须在叁日内结清乙方应得佣金，并承担上述第七条第一款的违约责任。第八条“其它”：2.甲乙双方应于项目开盘前协商确定本合同之附件，具体如下：附件一：《各类物业销售基准均价表》、附件二：《一房一价基准价格表》、附件三：《项目工程进度计划》。2017年11月21日原告制作《腾飞雅苑开盘选房活动方案》，其中在优惠方案中对首付比例30%、40%、50%、70%、100%确定了相应的优惠比例1%、2%、4%、6%、7%，呈送被告后，被告方总经理黄鹏于2017年11月23日签署意见“同意执行”。2017年11月24日原告总经理黄鹏在原告制定的《腾飞雅苑（1号楼、2号楼）一房一价基准价格表》一套10页首页的右上角处签署意见“请梁总审核，黄鹏，24/11”，被告法定代表人梁军亦在右边签名确认，此页左上角注明“基准价30%付款”。2017年11月25日被告开发的腾飞雅苑1号楼、2号楼在焦作市凯莱大酒店四楼多功能厅举行开盘选房活动，原告制作了当天的《腾飞雅苑开盘价格表》，此表显示根据首付比例30%、40%、50%、70%、100%的不同对应不同的房屋价格。被告于2017年11月29日取得“腾飞雅苑”项目商品房预售许可证。双方签订合同后，原告开始按照双方合同约定代理销售被告开发的腾飞雅苑项目的商品房，原告在每月销售后向被告公司财务人员发送微信，提交每月的销售佣金结算明细表，被告财务人员回复“收到”字样，但无对原告销售佣金情况进行确认的回复信息。后因被告未能及时支付原告所应得的佣金，原告于2018年5月3日向被告发送结算催款函，称：我公司已于2018年4月9日完成93套住宅销售且网签已达成，现依据双方签订的《项目营销代理合同》第四条第1款第1项约定的标准，对腾飞雅苑项目的销售提成、销售奖金和销售溢价进行总决算，详见附表《腾飞雅苑项目销售代理佣金结算表》，附表显示原告代理销售的房屋94套及销售代理佣金计算明细。当天被告总经理黄鹏收到后签署意见“请财务按合同核实”，但被告仍未回复。原告于2018年7月19日向被告发出终止合同告知书，被告总经理黄鹏当天签收。但至今双方未进行最终的销售代理费结算。被告开发的腾飞雅苑项目商品房1号楼、2号楼共计103套房，被告委托原告代理销售的是102套房，诉讼中，原被告双方对于原告截止2018年4月9日共为被告代理销售93套房，截止2018年7月19日原告提出合同终止，共为被告销售97套房，成交总价60521557元，原告已收到被告支付的14笔共计795000元的事实均无异议。但对销售代理费计算的方式和计算依据仍存在分歧。被告付款情况为：2016年12月7日付款30000元、2017年1月13日付款15000元、2017年2月16日付款15000元、2017年3月10日付款15000元、2017年4月7日付款15000元、2017年5月4日付款18380元，2017年6月9日付款15567元，2017年10月11日付款15000元、2017年12月11日付款60000元、2018年1月18日付款100600元、2018年2月10日付款50000元、2018年2月14日付款50000元、2018年4月12日付款200000元、2018年5月9日付款200000元。共计799547元（含原告垫资替被告购买装饰用品的费用4547元）。本院认为，被告将其开发的腾飞雅苑项目的商品房委托给原告进行销售，并由被告向原告支付销售代理费，双方签订《焦作市腾飞雅苑项目营销代理合同》，故双方系商品房委托代理销售合同关系，因此发生的纠纷属于商品房委托代理销售合同纠纷。当事人对本案的争议焦点为：1.本案诉争的焦作市腾飞雅苑项目营销代理合同是否存在欺诈行为，应否予以撤销；2.原告销售的腾飞雅苑项目销售代理服务费应当如何计算，依据是什么？3.原告主张的逾期支付滞纳金及违约金是否应当支持？应当如何计算。对此，本院逐项评析如下：（一）关于诉争合同原告是否存在欺诈，应否予以撤销问题。本案原被告双方作为各自经营领域的专业公司，从各自经济利益出发，经友好协商，就被告所开发楼盘的营销代理事宜，在合作方式和范围、合作期限、销售价格、销售代理费、各自权利义务、违约责任等方面，包括代理费的计算依据、方法、盈亏的负担、给付的时间节点等均进行了约定，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告主张原告对其欺诈，但并未提供任何证据，本案亦不存在任何法定的可撤销情形，且被告已按合同约定履行了部分义务，故本案应以该代理合同作为确定各方权利义务的依据。原被告双方基于各自利益自愿签订《代理合同》，并约定了除销售佣金之外的奖金及溢价分成计取办法，该约定对于双方均有益，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害国家利益、社会公共利益和第三人利益，合法有效，双方均应严格自觉遵守。《商品房销售管理办法》是原建设部为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益而制定的部门规章，其中第28条的规定应属于政府对房地产市场价格进行管理的规范，当属管理性强制性规定而非效力性强制性规定，被告以此为由认为“原告不得收取奖金和溢价分成部分”的意见，理由不充分，依据不足，特别是在原告已销售绝大部分房屋的情况下提出此意见，有悖诚实信用原则，本院对此意见不予采信。（二）关于原告主张的腾飞雅苑项目销售代理服务费计算标准及依据问题。根据原被告双方签订的《代理合同》第三条约定，《一房一价基准价格表》应由原告在双方协商确定的《各类物业销售基准价格表》的基础上制定，现双方均表示无合同所约定的此《各类物业销售基准价格表》，而《代理合同》第四条“销售代理费”部分的第1款第1项“销售佣金”的计算依据明确约定“甲方同意按照乙方实际的销售业绩以本合同第三条约定的各类物业的《一房一价基准价格表》中的房屋总价款的1.3%收取销售佣金。”现原告据以计算销售代理费的根据即为其向法庭提交的证据二《一房一价基准价格表》一组十页，被告认为此价格即为《代理合同》第三条约定的《各类物业销售基准价格表》，但其同时在2018年11月26日的庭审中明确表示从其公司财务看到的《一房一价基准价格表》是10页，与原告提供的证据相同，且该份价格表首部中央以加粗大号的字体形式明确标明“腾飞雅苑1号楼.一房一价基准价格表”及“腾飞雅苑2号楼.一房一价基准价格表”，左上角分别注明“基准价30%付款”、“基准价40%付款”、“基准价50%付款”、“基准价70%付款”、“基准价100%付款”，被告当庭提交的其认为系原件的两页《一房一价基准价格表》左上角亦标明“基准价30%付款”，与原告提交的证据完全相同，因此应以原告提供的该组《一房一价基准价格表》作为计算销售代理费的依据。原告依据《一房一价基准价格表》所对应的按从30%至100%基准价付款比例所销售的97套房对应的房屋基准价总价款为59085687元，根据《代理合同》第四条第2款第1项后半段的约定计算销售佣金为750926元，扣除被告已支付的销售佣金600000元，被告尚欠原告销售佣金150926元；根据《代理合同》第四条第1款第2项计算奖金为59085687元×2‰=118171元；根据《代理合同》第四条第1款第3项，原告在代理销售过程中，与购房者签订《商品房买卖合同》约定的实际成交价为60521557元，而按照《一房一价基准价格表》对应的基准价格总价为59085687元，两者差额为1435870元，此应为溢价部分，在销售过程中，有5套房的实际销售价低于《一房一价基准价格表》所约定的相应房屋基准价格，总额为9548元,按照乙方承担30%应为9548元×30%=2864.4元，此部分应按合同从原告的溢价部分扣减，综上溢价部分按乙方得30%计算应为（1435870元-2864.4元）×30%=429901.68元；（三）关于原告主张的销售代理费逾期支付滞纳金及违约金是否应当支持、应当如何计算的问题。双方在《代理合同》第四条第4款约定，自2016年11月1日至实际取得项目预售许可证并正式发售之日止，被告每月5日前向原告支付15000元前期运营费或日常管理费，在项目正式发售前若被告违约，则原告不承担前期运营费返还义务，日常管理费原告亦不再返还。而本案中，自2016年11月1日起至2017年11月29日被告实际取得该项目预售许可证止13个月，虽被告实际支付原告前期运营费或日常管理费共计195000元，但均属迟延履行，原告依合同约定不再返还，但亦不产生滞纳金问题；关于销售佣金的结算时间问题。原告代理销售房屋的签约时间自2017年12月5日起，至2018年4月9日已签约93套房，至2018年7月17日已签约97套房，按《代理合同》第四条第2款约定，其已完成代理销售责任，享有获得相应销售代理费的权利，按照《代理合同》第四条第2款第1项第二段之规定，至2018年4月9日已产生销售佣金724844元，至2018年7月17日又产生销售佣金26082元。按《代理合同》第四条第2款第1项第一段约定，每月最后一天为结算日，被告是按暂定数向原告结算销售佣金，被告自2018年1月18日起至2018年5月9日止已分5次陆续支付原告销售佣金600000元，虽然原告每月向被告发送上月销售明细，但被告从未予以确认，双方也未约定在此情况下明确的付款时间，在此项规定的第二段双方约定在原告完成项目可售住宅房源销售率90%（即完成93套住宅销售）时进行总结算，并具体明确了计算的方法，原告于2018年4月9日完成93套住宅销售，此时双方应进行总结算，并于次月5日即2018年5月5日前向原告支付，新产生的销售佣金亦应在产生后的次月5日前向原告支付。关于奖金的结算时间问题。被告于2017年11月29日取得该项目预售许可证，至2018年4月9日，原告已完成项目可售住宅房源销售率90%即93套房的住宅销售。按照《代理合同》第四条第1款第2项、第四条第2款第2项之规定，被告应于2018年4月14日前向原告支付之前的销售奖金应为93套房对应的房屋基准价总价款57079304元×2‰=114159元，原告超出项目可售住宅房源销售率90%的销售业绩奖金应分别为2018年4月27日销售的2号楼1单元10层1002号房对应的房屋基准价485850元×2‰=972元，2018年5月4日销售的2号楼1单元4层403号房对应的房屋基准价454422元×2‰=909元，2018年6月6日销售的1号楼2单元1层103号房对应的房屋基准价589494元×2‰=1179元，2018年7月17日销售的1号楼2单元5层502号房对应的房屋基准价476617元×2‰=953元，被告均应在次月5日前支付给原告，但被告至今未付。关于溢价分成的结算时间问题。至2018年4月9日，原告已完成项目可售住宅房源销售率90%即93套房的住宅销售。按照《代理合同》第四条第2款第3项之规定，被告应于2018年4月14日前向原告结清此前产生的所有溢价分成58301911元（实际成交总价）-57059304元（《一房一价基准价格表》对应的基准价格总价）=1242607元再扣除因低价销售差额部分原告承担的30%即2864.4元，2018年4月14日前被告需支付原告销售的93套房的溢价分成为（1242607元-2864.4元）×30%=371922.78元，原告超出项目可售住宅房源销售率90%的销售业绩所产生的溢价分成应分别为2018年4月27日销售的2号楼1单元10层1002号房实际成交价与对应的房屋基准价差额部分（550000元-485850元）×30%=19245元，2018年5月4日销售的2号楼1单元4层403号房实际成交价与对应的房屋基准价（474806元-454422元）×30%=6115元，2018年6月6日销售的1号楼2单元1层103号房实际成交价与对应的房屋基准价（620881元-589494元）×30%=9416元，2018年7月17日销售的1号楼2单元5层502号房实际成交价与对应的房屋基准价（573959元-476617元）×30%=29203元，被告均应在次月5日前支付给原告，但被告至今未付。被告辩称其“付款后多次向原告催要发票，且双方对付款存在分歧正在协商，不应产生滞纳金，请求对原告提出的逾期滞纳金和违约金判定无效或减少”的意见，本院认为原被告双方并未约定以开具发票作为结算的依据，亦未约定开具发票后再付款，而违约责任属于严格责任，被告逾期付款当属违约行为，应承担相应的违约责任。双方约定“逾期30天仍未支付相应佣金”，则被告须在三日内结清原告应得佣金，并支付违约金500000元，但此约定明显过高，被告提出予以减少的意见，理由充分，可予采纳，对此本院酌定按照被告拖欠原告的销售代理费（包括销售佣金、奖金、溢价分成）的数额为基数自2018年7月19日双方终止合同之日起至实际清偿之日止参照民间借贷保护的利率上限月息2%计算。经本院审查确认的证据已证实被告已如数支付原告前期运营费和日常管理费，故原告要求被告支付拖欠的前期营运服务费15000元的诉请，无事实根据，本院不予支持。原告诉请被告支付律师费亦无事实依据，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉请合法有据，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、被告焦作市长青树置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南鼎基房地产顾问有限公司销售佣金150926元、奖金118171元、溢价分成429901.68元，合计698998.68元二、被告焦作市长青树置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南鼎基房地产顾问有限公司违约金（计算方法：以698998.68元为基数从2018年7月19日起至实际清偿之日止按月息2%计付）；三、驳回原告河南鼎基房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21632元，保全费5000元，由原告河南鼎基房地产顾问有限公司负担13816元，被告焦作市长青树置业有限公司负担12816元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾绍军审 判 员  周荣应人民陪审员  李 玲二〇一八年十二月十一日书 记 员  王齐歌