福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初7001号 原告：韩木火，男，1981年1月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林跃辉，福建兴南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晋，福建兴南律师事务所律师。 被告：金明，男，1982年10月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：韩坤，女，1983年8月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 金明、韩坤共同委托诉讼代理人：郑国民，福建闽隆律师事务所律师。 金明、韩坤共同委托诉讼代理人：郑伟平，福建闽隆律师事务所律师。 第三人：苏锦艺，男，1990年8月6日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：沈光华，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许世鸿，福建簪华律师事务所律师。 原告韩木火与被告金明、被告韩坤、第三人苏锦艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩木火的委托诉讼代理人林跃辉，韩坤及金明、韩坤共同委托诉讼代理人郑国民，苏锦艺的委托诉讼代理人沈光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩木火向本院提出诉讼请求：判令金明、韩坤立即将讼争鑫荣嘉园7幢2906室房屋交付给韩木火执掌，并支付从2018年5月26日起至实际交付讼争房屋之日止按每月1000元计算的租金。诉讼过程中，本案首次开庭前，韩木火变更诉讼请求为：⒈确认韩木火与金明、韩坤的房屋买卖合同合法有效；⒉判令金明、韩坤支付自2018年5月26日起至2018年6月23日止的租金933元；⒊判令金明、韩坤在讼争房屋具备办理产权过户的情况下，将讼争房屋过户韩木火名下。事实和理由：2018年1月25日，金明、韩坤与韩木火协商一致，并签订购房合同，约定：金明、韩坤将共同拥有的址在芗城区金峰南路99号鑫荣嘉园7幢2906室房屋以总价款501000元卖给韩木火，并鉴于金明、韩坤将讼争房屋卖给韩木火后需要一段时间另找房屋过渡，故约定将讼争房屋返租给金明、韩坤，租期从2018年1月25日起至2018年5月25日止，每月租金1000元。购房合同签订后，韩木火依约给付金明、韩坤购房款501000元，金明、韩坤向韩木火出具收条确认收到购房款。合同约定租赁期限届满，金明、韩坤以找不到合适房屋搬迁过渡为由，拒不将讼争房屋交付韩木火执掌使用，韩木火因此向法院提起诉讼，请求判令金明、韩坤立即将讼争鑫荣嘉园7幢2906室房屋交付给韩木火执掌，并支付租金。金明、韩坤在得知韩木火提起本案诉讼之后，于2018年6月23日晚上将讼争房屋钥匙交付给韩木火，韩木火于2018年6月24日入住讼争房屋。之后，韩木火得知金明、韩坤又将讼争房屋转卖他人，即苏锦艺，金明、韩坤存在一房多卖的行为，韩木火因此变更诉讼请求为确认韩木火与金明、韩坤的房屋买卖合同合法有效，并将讼争房屋过户韩木火名下，要求金明、韩坤支付自2018年5月26日起至2018年6月23日止的租金933元。 金明、韩坤辩称，请求驳回韩木火的诉讼请求。事实和理由：金明、韩坤是夫妻关系，讼争房产系金明、韩坤夫妻共有财产。讼争房产尚未取得不动产登记证，目前讼争房产仍在银行按揭。金明、韩坤确实与韩木火签订讼争房屋购房合同，并向韩木火出具收条，但购房合同签订时间为2018年5月30日，且双方并非出于买卖房屋的合意签订购房合同，双方签订购房合同的真实意思及过程是：漳州恒华贸易有限公司由金明开设，韩木火是公司合伙人。2018年5月底，漳州恒华贸易有限公司与案外人颜丰年发生投资民事纠纷，颜丰年为提前收回其投资款，单方强行采取封锁公司仓库、扣押车辆等野蛮、非法手段，致使漳州恒华贸易有限公司被迫全面停止运营。金明通过多种方式进行救济，仍无法顺利解决，为防止金明名下房产即讼争房产被颜丰年侵占的可能，又因韩木火是公司合伙人，于是在韩木火的提议下，双方于2018年5月30日签订上述购房合同并出具收条，但双方实际并未履行购房合同约定的权利义务，即韩木火未支付金明、韩坤购房款501000元，金明、韩坤也未将讼争房屋交给韩木火执掌。后经颜丰年介绍，金明、韩坤将讼争房产出售给苏锦艺，双方签订房地产转让协议并履行协议约定的权利义务。 苏锦艺陈述，2018年6月19日，苏锦艺与金明、韩坤签订《房地产转让协议》，约定金明、韩坤将讼争房产以总价642510元卖给苏锦艺，协议签订当日，苏锦艺依协议约定支付首付款474177元，押金5万元待金明、韩坤协助办理完房地产所有证件后支付，余购房款118333元为银行按揭贷款余额，由苏锦艺向银行按月支付按揭款1222.61元，苏锦艺至今已支付四次按揭款。协议签订当日，金明、韩坤即将讼争房屋交付苏锦艺执掌，苏锦艺随即于次日向讼争房产的物业公司办理变更联系人并交清截止2018年6月30日前物业费。2018年6月26日上午，苏锦艺委托“桃桃家政”对讼争房屋进行清洁，2018年6月26日晚上，韩木火带人强行撬开讼争房屋门锁，非法侵入并占用讼争房屋，苏锦艺因此向公安机关报警，但公安机关尚未处理。苏锦艺认为讼争房屋为其所有，因此申请参与本案诉讼，请求判令韩木火将讼争房屋交付苏锦艺执掌。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明以下事实： ⒈2010年4月23日，金明、韩坤与福建向荣建设集团有限公司签订商品房买卖合同，约定金明、韩坤向福建向荣建设集团有限公司购买址于漳州市芗城区金峰南路99号鑫荣嘉园7幢2906室房屋（即讼争房产）一套，建筑面积71.39平方米，单价4200元，总价款299838元，该商品房至今尚未能办理不动产权属证书，未办理预告登记，且处于抵押中。 ⒉2018年1月25日，韩木火与金明、韩坤签订购房合同，约定（摘要）：金明、韩坤将讼争房产以501000元价格卖给韩木火，韩木火一次性全款交给金明、韩坤，金明、韩坤用恒华贸易公司POS机收取韩木火款项。金明、韩坤收到房款后，返租房子至2018年5月25日，租金从2018年1月25日起至2018年5月25日止，每月租金1000元，双方定于2018年5月25日正式交付该房屋，金明、韩坤应在正式交付房屋前腾空该房屋。待可以办二证后，金明、韩坤无条件配合韩木火办理房屋所有权转移登记。同日，金明、韩坤向韩木火出具收条，确认收到韩木火购买鑫荣嘉园7幢2906号购房全款501000元。诉讼过程中，韩木火提供POS机刷卡交易记录，其中：2018年1月25日，漳州恒华贸易分5笔收到款项199000元，分别为：35000元、8000元、36000元、45000元、40000元、35000元；2018年1月25日，福州市美日鲜超市有限公司鼓楼区西湖店分11笔收到款项312000元，分别为：20000元、25000元、18000元、27000元、30000元、50000元、42000元、30000元、50000元、10000元、10000元。金明、韩坤承认韩木火以刷卡方式支付其511000元，但认为该款系韩木火支付恒华贸易有限公司合伙投资款。诉讼过程中，金明、韩坤申请对“2018年1月25日购房合同及收条”中书写部分的笔迹形成时间进行鉴定，以证明该合同及收条于2018年5月30日签订，后金明、韩坤以经济原因无力缴交鉴定费为由，撤回鉴定申请。韩木火还提供了讼争房屋商品房买卖合同复印件，以及与讼争房屋相关的支付购房款发票，减面积退款发票，交纳契税发票，住房专项维修资金缴存凭证，按揭登记费票据，利用档案收费票据，以此证明金明、韩坤于签订房屋买卖合同时将与讼争房屋相关的票据一并交付韩木火执掌。金明、韩坤承认相关票据真实性，否认主动交付相关票据，认为是韩木火利用恒华贸易公司合伙人的身份便利从公司取走相关票据。 ⒊2018年6月14日，韩木火提起本案诉讼。2018年6月18日，金明、韩坤收到本院送达相关诉讼文书。 ⒋2018年6月19日，苏锦艺与金明、韩坤签订《房地产转让协议》，约定（摘要）金明、韩坤以单价每平方米9000元，总价642510元将讼争房产卖给苏锦艺，购房款支付方式为：2018年6月19日支付现金474177元；讼争房产贷款余额118333元由苏锦艺支付；押金5万元待金明、韩坤协助办理完房地产所有证件后支付。并约定于2018年6月19日将讼争房产移交苏锦艺执掌。同日，金明、韩坤向苏锦艺出具收条，确认收到苏锦艺购房款474177元。对此，苏锦艺提供其名下农商银行取款凭证，以此证明苏锦艺于2018年6月19日分2笔取款23万元及20万元，加上自有现金支付了购房款474177元。韩木火对该证据质证认为，苏锦艺仅提供取款凭证为证，不排除苏锦艺取款后再回存的可能性，应以银行明细为准，且购房款为大笔资金，以现金方式支付不符合常理。 ⒌诉讼过程中，苏锦艺请求确认其与金明、韩坤签订的房屋买卖合同合法有效，并要求判令韩木火将讼争房屋交付苏锦艺执掌。本院认为苏锦艺提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，但应按照诉讼标的交纳受理费，苏锦艺在本院指定期间未交纳受理费。 ⒍诉讼过程中，韩木火提交一份录像，以此证明金明、韩坤于2018年6月23日将讼争房屋交付韩木火执掌，韩木火于2018年6月24日入住并对房屋现状拍摄录像。金明、韩坤认为其未将讼争房屋交付给韩木火而是于2018年6月19日交付给苏锦艺，该录像为韩木火单方强行进入讼争房屋所拍摄的，因为该录像内容显示讼争房屋内没有床铺、家电等生活用品，是金明、韩坤腾空讼争房屋交付给苏锦艺的现状。苏锦艺与金明、韩坤意见一致，且苏锦艺于26日请家政公司清洁房屋，韩木火可能于19日至26日期间撬锁进入讼争房屋进行拍摄，所以在苏锦艺请求家政公司去清洁房屋前，苏锦艺用金明、韩坤交付的房屋钥匙打不开门，叫人更换锁芯才进入房屋，26日晚上，又发现有人撬锁进入房屋，并已报警。 ⒎诉讼过程中，金明、韩坤提交金明与韩木火签订的《恒华贸易合伙人合作协议书》及有韩木火签名的请假、调休单，费用支出报销凭证，以此证明韩木火是恒华贸易公司合伙人，韩木火于2018年1月25日给付金明的款项即为投资款，不是购房款，且韩木火参与公司经营活动的事实。该合伙人合作协议书记载（摘要）：甲方公司恒华贸易公司，乙方韩木火。甲方向乙方借款20万作为周转资金，甲方承诺以公司运作20万产品每月销售额利润的40%作为回报支付给乙方，每月保底收益在5000元以上，超过5000元以上，按照最高利润表计算。甲方有义务向乙方提供销售单据，每月12号前提供给乙方，并提供所有门店布点及销售渠道。甲方对采购产品有自主权，并且主导产品的销售和策划，有义务对乙方进行学习培训，产品交流；乙方有权负责与下线客户沟通推广产品，有权对甲方提供的产品质量数量提出合理要求建议等。合同有效时间自签订起六个月，在六个月内可协商转换为公司股份事宜，甲方若未按条款执行，乙方有权提前收回款并要求甲方补偿乙方利息。金明以恒华贸易公司法人身份在协议签名捺印。落款时间为2017年9月10日至2018年3月10日。韩木火承认与金明签订该合作协议书，但双方之间名为合伙实为借贷，且该协议涉及的20万元借款，金明已偿还。关于金明、韩坤提供的签名票据，韩木火承认其在部分票据中的签名，因韩木火与金明是战友关系，受雇于金明参与公司经营，因此部分票据中有韩木火签名。且因韩木火与恒华贸易公司存在借贷关系，韩木火有权监管公司资金而参与经营，因此不能以此证明双方存在合作关系。 ⒏诉讼过程中，苏锦艺提交如下证据：⑴落款时间为2018年6月20日的申请，记载：截止至2018年6月30日此房产2906室的物业费已交清，原房东金明在鑫荣嘉园7幢2906单元的房屋已转卖给苏锦艺，申请物业公司把联系人改为苏锦艺。申请人：苏锦艺（签名），转让人：金明（签名），漳州向荣物业管理有限公司鑫荣嘉物业管理处加盖印章。⑵时间为2018年6月20日的水电费结算单，记载讼争房产2016年10月至2018年6月份电费及公摊377.1元。⑶开票日期为2018年6月26日的增值税发票，记载苏锦艺交纳讼争房产2018年7月至12月物业费422.2元。⑷4张银行交易凭单，交易金额均为1222.6元，苏锦艺以该证据欲证明自2018年7月至10月，苏锦艺本人或委托严惠君按月向韩坤开设在农业银行的房贷还款账户转入1222.6元，用于偿还讼争房产的按揭贷款。韩木火否认该证据证明力。金明、韩坤承认其在将讼争房屋卖给苏锦艺时，一并将其名下交纳房贷的账户移交给苏锦艺，由苏锦艺支付余房贷。⑸落款时间为2018年6月26日的收款收据及落款时间为2018年10月24日证明。收款收据记载桃桃家政收到苏锦艺支付讼争房产卫生清洁费200元。证明记载桃桃家政公司受苏锦艺委托，于2018年6月26日上午指派肖丽桃前往讼争房产打扫清洁，清洁费用200元，清洁完成后将该房屋钥匙交还苏锦艺。证明由桃桃家政公司盖章、负责人及清洁工人签名。证人未到庭作证。⑹报警回执。记载漳州市公安局芗城分局经济犯罪侦查大队接受苏锦艺报警，报警事项房屋买卖纠纷，受理时间为2018年6月26日22时47分。经苏锦艺申请本院依法调取金明涉嫌诈骗一案的调查笔录，经查，该案尚未立案侦查，本院依法向漳州市公安局经侦大队调取相关笔录，分别是漳州市公安局经侦大队于2018年6月26日及2018年7月5日向苏锦艺询问笔录，及于2018年7月10日向韩坤询问笔录。 ⒐址于漳州市芗城区金峰南路99号鑫荣嘉园7幢2906室房屋现由韩木火执掌。 本院认为，金明、韩坤与韩木火就讼争房屋于2018年1月25日签订的房屋买卖合同，不具有合同法第五十二条规定的无效情形，房屋买卖合同合法有效。韩木火主张金明、韩坤支付自2018年5月26日起至2018年6月23日止的租金933元，是基于双方之间因返租讼争房屋形成的租赁合同关系，与本案房屋买卖合同关系属于不同法律关系，不应合并审理，韩木火可另案主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案讼争房屋至今仍处于抵押中，当事人均不能证明其转让房屋取得抵押权人同意，且受让人已代为清偿债务消灭抵押权，因此韩木火主张在讼争房屋具备办理不动产权登记时，金明、韩坤应协助韩木火办理讼争房屋的过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条、第七十六条规定，判决如下： 一、韩木火与金明、韩坤于2018年1月25日签订的《购房合同》合法有效； 二、驳回韩木火其他诉讼请求。 案件受理费8810元，减半收取计4405元，由金明、韩坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一八年十二月二十一日 书记员  张敏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。