广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0117民初2328号原告：陈海宁，男，1962年12月18日出生汉族，住广州市越秀区。被告：陈紫欣，女，1996年7月8日出生汉族，住广州市花都区。第三人：广州市全城扬业房地产中介有限公司（统一社会信用代码：91440184MA59E4YQ0F），住所地：广州市从化区街口街凤仪路72号。法定代表人：赖清渠，职务：总经理。原告陈海宁与被告陈紫欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理。依法组成合议庭，于2018年11月27日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈海宁、第三人广州市全城扬业房地产中介有限公司法定代表人赖清渠到庭参加了诉讼，被告陈紫欣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈海宁向本院提起诉讼请求：一、判令解除原告与被告（被告代理人吴凤仪代签）于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》（合同编号0000264）；二、判令将已经过户到被告名下的涉案房屋的产权恢复到原告的名下；三、判令被告自法院判决解除《房屋买卖合同》之日起五个工作日内，配合原告到房地产权登记机关办理涉案房屋的过户手续；四、判令被告按照涉案房屋成交价的10%向原告支付违约金32000元；五、判令被告赔偿原告的中介费损失10000元；六、判令被告按照涉案房屋成交价的0.1%向原告支付违约金每天320元至履行之日止，自2018年5月3日暂计至起诉之日2018年6月11日，共计12480元；七、本案诉讼费、保全费、执行费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第三、五、六项诉讼请求。事实和理由：2018年3月7日，原告（甲方）、被告代理人（乙方代理人）以及房地产中介服务机构（丙方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号0000264）。合同约定：原告将自己位于广州市从化区温泉镇温泉西路22号22幢502室的房屋卖给被告；房屋出售的总价为320000元，被告应当分三期付清：(1)在签订合同当天，向原告支付定金32000元（最后用以抵扣房款);(2)在收到房地产交易中心受理本次交易递件回执的当天，向原告支付首期楼款人民币58000元；(3)在银行出具同意贷款通知书后七个工作日内完成递件手续，在交易过户及办妥相关手续后由批贷银行向原告支付230000元。但是，在收到递件回执的当天，被告找借口未向原告支付首期房款。在之后一个月的时间里，原告通过微信、电话等方式跟被告代理人吴凤仪联系，要求其按照合同约定支付首期房款，但被告代理人吴凤仪均以各种借口不予付款。需要说明的是：涉案房屋的实际购买人为被告的代理人吴凤仪，据吴凤仪说，因之前购买房屋贷款被拒，用自己的名字买房无法获得贷款，所以就用其姐姐的女儿陈紫欣（即被告）的名字购买涉案房屋，以便获得贷款，因此涉案房屋的买卖一直是由吴凤仪代理被告实施具体的买受行为，定金及首期部分楼款均由吴凤仪支付，被告陈紫欣在整个交易过程中，仅在向房管部门交易递件当天出现过一次。2018年5月8口，原告和被告的代理人吴凤仪到农业银行从化支行商谈付款事宜，吴凤仪当时表示希望继续履行合同，并写下付款《承诺书》，承诺五个工作日内先付38000元，一个月内付清余下20000元。被告代理人吴凤仪于5月14、16日先后支付20000元和3000元，但自此之后再无下文，虽经原告多次催讨被告以及其代理人吴凤仪均不予回应。被告的上述行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据原告与被告签订的《房屋买卖合同》第七条第5点的约定，原告有权单方解除合同，因而原告请求法院判决解除双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号0000264）；根据《房屋买卖合同》第七条第2点的约定，被告应当按照涉案房屋成交价的10%向原告支付违约金；根据《房屋买卖合同》第七条第5点的约定，被告应按照涉案房屋成交价的0.1%向原告支付违约金每天320元至履行之日止；同时，被告还应当赔偿由此给原告造成的其他损失。立案当天，曾经试图与被告和解，被告于7月10日银行转账了24000元，口头双方达成协议，若在本案开庭前能把全部款项付清的，就撤诉。被告又于7月30日微信转账了5000元，于8月6日上午微信转账2000元，但原告未接收这2000元。被告没能按照双方达成的协议付清款项给我，应按照起诉状、合同规定的违约金扣下来后剩余部分的款项退回被告。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：1、原被告与广州市全城扬业房地产中介有限公司于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》（0000264号），证明：三方约定被告向原告购买涉案房产，房价32万，合同签订当天被告支付定金32000元，银行出具同意贷款通知书7个工作日后完成本次交易递件手续，在房管部分出具递件回执当天被告应支付58000元，楼价余款（即申请贷款额）230000元，在交易过户及办妥相关手续后由批贷银行直接转账给原告，交易过户手续需在2018年5月1日完成，等等；2、登记日期为2007年8月16日《房地产权证》粤房地证字第××号（复印件），证明：原告为涉案房屋的原所有人；3、案外人吴凤仪于2018年5月8日出具的《承诺书》，证明：该涉案房屋是吴凤仪以外甥女陈紫欣的名义购买的，她承认在约定时间内没有支付首期款58000元，已经违约，希望继续履行合同，承诺自2018年5月8日起五个工作日内支付38000元，一个月内支付20000元给原告；4、《房地产交易受理收据》，证明：原告已依约到房管局办理过户手续，房管部门已于2018年5月3日向被告出具交易收件回执，但被告没有付清给款项，故被告自愿把该收据给我；5、微信聊天截图，证明：2018年5月25日至8月15日期间，原告通过微信催促被告代理人吴凤仪付款；6、《个人住房贷款同意贷款意向书》，证明：农业银行从化支行于2018年4月10日同意贷款23万元给被告，但已超过三个月，银行已不同意放贷；被告陈紫欣不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。被告未到庭参加诉讼，对原告所提交的以上证据视为放弃质证权利。第三人广州市全城扬业房地产中介有限公司述称：对原告起诉的事实无异议，同意解除三方签订的《房屋买卖合同》，我司已与原告协商解决好中介费问题了。本院认证认为，原告提交的以上证据，来源、形式合法，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，本院予以采纳，并确认原告诉称的以上案件事实。另查明：2018年3月7日（签订合同当日），原告收到被告支付的涉案房屋购房定金32000元，2018年5月14日收到被告微信转账20000元，5月16日收到被告微信转账3000元，7月10日收到被告银行转账24000元，7月30日收到被告微信转账5000元，另外，被告微信转账2000元，原告未接收，以上原告收到被告购房款合计84000元。本院依职权向房地产管理部门查询涉案房屋的不动产登记情况，结果显示：“没有证件报失记录，有1个收件记录：2018年5月3日正在办理【二手房交易】业务，当前环节【发证】，申请人【陈紫欣】，原权利人【陈海宁】，地址：广州市从化区温泉镇温泉西路22幢502房。没有查解封、抵押记录。上一手没有抵押记录。”本院认为，原告是从化市温泉镇温泉西路22幢502房的原产权人，2018年3月7日，原告与被告代理人吴凤仪、广州市全城扬业房地产中介有限公司三方签订的《房屋买卖合同》，广州市全城扬业房地产中介有限公司为原、被告提供二手房交易居间服务，原告将该房转让给被告。被告其后到房地产管理部门办理该房过户手续，其行为足以表明其对吴凤仪代为签订合同的行为予以追认，该合同是各方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行合同义务。根据三方合同第六条约定，原被告应在银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合第三人完成交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给原告58000元，楼价余款（即申请贷款额）230000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接转账给原告。原告已依约于2018年5月3日完成房屋交易过户递件手续，但被告截止交易过户当天仅支付了23000元给原告，已构成违约，后原告多次通过被告代理人吴凤仪进行催收，未果。批贷银行于2018年4月10日出具《个人住房贷款同意贷款意向书》通知被告办理贷款手续，由于被告的原因，至今仍未取得贷款并支付给原告，致使原告卖房收款的合同目的无法实现，原告诉请解除《房屋买卖合同》符合双方合同第七条关于被告逾期超过三十个工作日仍未支付房款甲方有权解除合同的约定及法律相关规定，且第三人也同意解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已以履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告应向被告返还其已经收取的购房款84000元，而被告负有协助将涉案位于从化市××××房的房产由被告名下过户恢复登记至原告名下的义务，据本院依职权向房地产管理部门查询结果显示，该房产权正处于原告向被告二手房交易完毕准备发放房地产权证给被告阶段中，且没有查解封及抵押记录。原告诉请将涉案房屋过户恢复至其名下不存在客观障碍，无损他人合法权益、本院予以支持。原告主张其已经收取的购房款84000元与被告应支付给自己的违约金进行抵销，符合法律相关规定，本院予以照准。关于被告违约责任问题。合同第七条约定，被告不能按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金按约定该房地产成交价的10%支付。故原告要求被告按房屋总价的10%支付违约金32000元有理，本院予以支持。原告自愿撤回第三、五、六项诉讼请求，是对自己诉讼权利合法自由处分，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依法认定事实和缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈海宁、被告陈紫欣与第三人广州市全城扬业房地产中介有限公司于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈紫欣应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈海宁到房地产管理部门将从化市温泉镇温泉西路22幢502房恢复登记至原告陈海宁名下；三、被告陈紫欣应于本判决发生法律效力之日起十日向原告陈海宁支付违约金32000元；四、原告陈海宁向被告陈紫欣收取的购房款84000元抵销以上第三项被告陈紫欣应支付的违约金32000元后余款52000元，由原告陈海宁于本判决发生法律效力之日起十日退还给被告陈紫欣。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6100元（原告陈海宁已预交），由被告陈紫欣负担5738元，原告陈海宁负担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李秋玲人民陪审员  黄权新人民陪审员  邓雪英二〇一八年十二月十二日书 记 员  谢晓彤