上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0110执异199号案外人：上海郑闽实业发展有限公司，住所地上海市闵行区元江路**第****。法定代表人：郑仙月，公司总经理。委托诉讼代理人：季晓希，上海市理诚律师事务所律师。申请执行人：盛京银行股份有限公司上海分行，住所地上，住所地上海市长宁区v>负责人：张允，行长。委托诉讼代理人：郭闯。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。被执行人：中煤龙源煤炭销售有限公司，住所地甘，住所地甘肃省西宁市v>法定代表人：王志友，董事长。在本院执行(2015)杨执字第2046号申请执行人盛京银行股份有限公司上海分行(下简称盛京银行)与被执行人中煤龙源煤炭销售有限公司(下简称中煤公司)公证债权文书纠纷一案中，因被执行人中煤公司未能履行生效法律文书所确定的付款义务，本院裁定拍卖中煤公司名下的上海市杨浦区逸仙路XXX-XXX号房屋(下简称系争房屋)。案外人上海郑闽实业发展有限公司(下简称郑闽公司)以对系争房屋享有实体权利为由向本院提出执行异议申请。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郑闽公司称，案外人早于2012年3月即与系争房屋原权利人上海华宏资产管理有限公司(下简称华宏公司)建立房屋租赁关系，租期自2012年3月起至2027年10月。后华宏公司因涉债务纠纷被执行并经法院拍卖了系争房屋，中煤公司竞买取得系争房屋产权，但因案外人对系争房屋的租赁权利合法有效，故法院对案外人于系争房屋上的承租权予以确认维持。至2015年4月17日，因中煤公司主动要求案外人退出租赁，在经双方协商后签订了补偿协议，约定案外人应根据中煤公司支付补偿款金额分阶段退场。但在补偿协议履行过程中，虽案外人已按约阶段履行了房屋清场义务，但中煤公司却未能按约支付补偿款，现在也不可能支付补偿款，因此该补偿协议已实际不能履行。案外人为某某于2017年1月向中煤公司发出了解除该补偿协议的通知书，该补偿协议应已宣告解除，案外人对系争房屋的租赁权应予维持。故请求在负担其对系争房屋租赁合同关系情况下拍卖系争房屋。申请执行人盛京银行称，案外人郑闽公司当前未占有使某系争房屋，也未交付应当交付的到期租金，其对系争房屋原享有的租赁权利已自然终止，其现仍主张负担租约拍卖房屋没有实际意义，故请求法院驳回案外人郑闽公司的异议请求。被执行人中煤公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审查查明，系争房屋建筑面积为4,489.12平方米，原登记权利人为华宏公司。2012年3月1日，案外人作某承租人与华宏公司签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定有如下内容：华宏公司将系争房屋出租于郑闽公司；租期为15年6个月，自2012年3月5日起至2027年10月4日，其中免租期为6个月；房屋交付日期为2012年3月5日；15年租金共计7,140万元，分三期付清，每五年支付一次；即第一期五年租金为2,100万元，第二期租金为2,520万元，第三期租金2,520万元。上述合同签订后，华宏公司将系争房屋交付案外人使某，案外人已向华宏公司支付了第一期租金2,100万元。2012年12月4日，本院以(2012)杨执字第5203号案件受理了重庆市两江新区润通小额贷款有限公司与重庆郎晴物资有限公司、重庆厦浩贸易有限公司、重庆富储物资有限公司及华宏公司公证债权文书一案。在该案执行中，因华宏公司等债务人均未能履行还款义务，本院于2013年5月裁定拍卖华宏公司名下的系争房屋，并决定在负担郑闽公司租约情况下拍卖系争房屋。后中煤公司竞买取得系争房屋产权，并于2014年10月16日经核准办理了系争房屋产权登记,2014年11月14日盛京银行于系争房屋上设定最高额抵押，抵押限额为1亿元。2014年11月11日，盛京银行与中煤公司签订《盛京银行最高额综合授信合同》、《盛京银行最高额抵押合同》，约定盛京银行同意向中煤公司提供总金额不超过1亿元授信额度，中煤公司以系争房屋为上述借款提供抵押担保。上海市黄浦公证处为上述合同出具了(2014)沪黄证经字第13609、13610号赋予强制执行效力的公证债权文书。2015年6月10日，上海市黄浦公证处出具(2015)沪黄证执字第225号执行证书，该执行证书查明盛京银行以承兑商业汇票方式向中煤公司交付了1.4亿元，但此后被执行人中煤公司未能按期还款，已构成逾期还款，据此该执行证书确认盛京银行可持执行证书向法院申请强制执行，被执行人为中煤公司，执行标的为：截止2015年5月29日欠付本金7,000万元、利息35万元、违约金30.8万元，至实际清偿之日止应向申请执行人盛京银行支付的利息及罚息，以及申请执行人盛京银行为实现债权所支付的费用(包括公证费16万元)。执行标的物为系争房屋。2014年11月27日，天津市武清区人民法院以(2014)武民保字第54号民事裁定书正式查封系争房屋并续封至今。此后，系争房屋又被广东省高级人民法院及本院在内的多家法院轮候查封。2015年7月1日，盛京银行向本院提出强制执行申请，要求中煤公司偿付执行证书确定的执行标的金额，并要求拍卖系争房屋，以拍卖所得价款优先清偿债务。本院受理后，以(2015)杨执字第2046号案件立案执行。在执行中，因系争房屋被天津市武清区人民法院正式查封，本院无法对房屋予以处置。2015年11月9日，天津市武清区人民法院将系争房屋处置权移交本院行使。2016年7月29日，本院作出(2015)杨执字第2046号执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。2015年4月17日，中煤公司与郑闽公司签订《补偿协议》，该协议约定有以下内容：中煤公司通过司法拍卖购得系争房屋产权，郑闽公司是竞拍前系争房屋的承租人和转包者；现郑闽公司向中煤公司转让此前与原房屋所有者华宏公司签订的租赁协议，并在约定时间内清退部分已经转租出去的租户，中煤公司根据清退情况向郑闽公司补偿350万元，协议并对郑闽公司分期清退房屋时间及中煤公司的补偿款支付时间进行了约定。协议另约定：本协议签署后，郑闽公司即终止华宏大厦物业管理权，仅负责原租户清场工作。华宏大厦物业管理由中煤公司另行安排。本案审查中，当事人均确认系争房屋现由上海华云轩贸易有限公司实际控制。本院认为，根据法律规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使某该不动产的，人民法院应予支持。据此，对承租人请求附带租约拍卖房屋的,应以租赁合同依法成立且在履行过程中实际占有的方式对外公示为判断依据。本案中，郑闽公司未按期履行第二期租金的支付义务，亦未对系争房屋实际占有使某，有违房屋租赁合同具有双务有偿的特性。故对郑闽公司要求负担其租赁关系情况下拍卖系争房屋的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回上海郑闽实业发展有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  施文汇审 判 员  何 群人民陪审员  刘海根二〇一八年十二月六日书 记 员  姚晓冬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。