黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑03民初122号原告（案外人）：吕亚丽，女，1973年4月26日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：巩君玲，黑龙江雪原律师事务所律师。被告（申请执行人）王平发，男，1951年6月25日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：唐静波，黑龙江惠园律师事务所律师。第三人（被执行人）：鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西郊乡新发村。法定代表人：徐洪军，经理。第三人（被执行人）：徐洪军，男，1974年5月18日出生，汉族，鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司经理，住黑龙江省鸡西市鸡冠区建胜委1组。原告吕亚丽与被告王平发、第三人鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）、徐洪军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕亚丽及其委托诉讼代理人巩君玲，被告王平发的委托诉讼代理人唐静波到庭参加了诉讼，第三人宏宇公司、徐洪军经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕亚丽向本院提出诉讼请求：请求停止对鸡西市××区红星乡红星村金丰花园小区19号楼2单元502室房屋的执行。事实和理由：2011年12月16日，吕亚丽与宏宇公司、徐洪军签订购房协议书，购买金丰花园小区19号楼（原17号楼）2单元502室,因17号楼未建成。吕亚丽于2014年装修入住。宏宇公司徐洪军已将案涉房屋卖给吕亚丽。案涉房屋系吕亚丽所有，与宏宇公司、徐洪军无关，黑龙江省鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）对案涉房屋不应查封，损害了吕亚丽的合法权益。综上，请求人民法院依法支持吕亚丽的诉讼请求。王平发辩称，1、吕亚丽与宏宇公司签订的购房协议书无效。宏宇公司至今未取得商品房预售许可证，根据法律规定，其与吕亚丽签订的购房协议书无效。吕亚丽在签订购房协议书之前明知宏宇公司未取得商品房预售许可证的事实，应承担合同无效的后果；2、吕亚丽签订购房协议书的主体不适格，直接导致合同无效。购房协议书第七条明确约定购房协议书仅限内部员工，吕亚丽并非宏宇公司员工，不具备签订购房协议书的主体资格；3、吕亚丽所购买的房屋产权未完成登记转移。案涉房屋未履行房屋登记和入户手续，无任何权力机关向吕亚丽发放享有该房屋产权的证明。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋的产权人应为宏宇公司及徐洪军；4、案涉房屋未交付，吕亚丽并非房屋的实际占有人。宏宇公司所建房屋至今未完工，未接通水、电及供热，尚未达到入住标准，宏宇公司未向吕亚丽履行办理入户的手续，且未实际交付，吕亚丽并未实际占有。综上，吕亚丽对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，鸡西中院（2018）黑03执异103号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，吕亚丽提供证据购买17号楼2单元502室，未能证明19号楼2单元502室为其所有，故请求人民法院驳回吕亚丽的诉讼请求。宏宇公司、徐洪军未出庭，亦未发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏宇公司、徐洪军未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃。对各方当事人无争议的证据（吕亚丽提交的证据一、四的真实性），本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有争议的证据，本院认定如下：对吕亚丽提交的证据一，王平发对其证明目的有异议，本院于2015年12月9日作出(2015)鸡法执字第82-1号执行裁定，查封了金丰花园小区19号楼2单元502室，吕亚丽向本院提出异议，本院于2018年10月30日依法作出（2018）黑03执异103号执行裁定，驳回案外人吕亚丽的异议请求，本院对该事实予以确认。对吕亚丽提交的证据二、三，王平发对其真实性及证明目的均有异议，吕亚丽能提供原件供本院核对，且该两组证据与本院在宏宇公司调取的金丰花园小区已售楼房明细表能够相互印证，形成证据链条，故本院对吕亚丽提交的证据二、三予以确认。对吕亚丽提交的证据四，王平发对其证明目的有异议，该证据可以确认鸡西市房产产权市场管理处档案馆出具吕亚丽在该处房产产权产籍管理信息系统中无房屋所有权登记，该证明仅供异地购房使用的事实，本院对该事实予以确认。对王平发提交的证据一，吕亚丽对证据的真实性及证明目的均有异议，王平发能够提供证据原件供本院核对，故本院对证据的真实性予以确认；结合证据内容可以证实宏宇公司至今未取得商品房预售许可证，故本院对该事实予以确认。对王平发提交的证据二，吕亚丽对证据的真实性及证明目的均有异议，因该组照片中未显示拍摄时间，王平发未提交其他有效证据予以佐证，故本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金丰花园小区系宏宇公司开发建设。2011年12月16日，吕亚丽与宏宇公司签订购房协议书，约定吕亚丽以100,000元的价格购买金丰花园小区17号楼2单元502室，房屋建筑面积78.17平方米。同日，宏宇公司为吕亚丽出具收据，内容为：“交款单位：吕亚丽，人民币100,000元，交款事由：购买金丰花园17#2-502室,78.17m2”。吕亚丽自述案涉楼房竣工后，宏宇公司将原17号楼变更为19号楼，并于2014年6月将19号楼2单元502室交付给吕亚丽，吕亚丽实际占有并居住至今。2018年11月16日，吕亚丽向鸡西宏丰物业管理有限公司缴纳物业费375元、装修抵押金1,500元，并于2018年12月20日交纳了供热费1,521.96元。本院依职权向宏宇公司调取的金丰花园小区已售楼房明细表中包含吕亚丽购买的案涉房屋。王平发系宏宇公司、徐洪军债权人，因宏宇公司、徐洪军欠付王平发借款，王平发向鸡西仲裁委员会提起仲裁，经鸡西市仲裁委员会调解，于2015年10月23日作出鸡仲调字（2015）第10号调解书，确认宏宇公司、徐洪军于2015年11月1日前向王平发偿还全部借款5,000万元并承担仲裁案件受理费131,775元。因宏宇公司、徐洪军未履行给付义务，王平发向本院申请执行，本院于2015年12月9日作出(2015)鸡法执字第82-1号执行裁定，查封宏宇公司与徐洪军所有的位于鸡西市××区红星乡红星村金丰花园小区的部分房源，其中包括案涉房屋即金丰花园小区19号楼2单元502室房屋。吕亚丽不服，于2018年10月22日向本院提起案外人执行异议，本院于2018年10月30日依法作出（2018）黑03执异103号执行裁定，驳回案外人吕亚丽的异议请求。吕亚丽不服，以案外人身份提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：案外人吕亚丽对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中,吕亚丽于2011年12月16日以100,000元价格购买金丰花园小区17号楼2单元502室，但在合同履行过程中宏宇公司将原17号楼变更为19号楼，并于2014年6月将19号楼2单元502室房屋交付吕亚丽，视为双方对原协议的变更。宏宇公司为吕亚丽出具收据并将吕亚丽的购房信息记载于宏宇公司已售楼房明细表中，视为吕亚丽已给付宏宇公司全部购房款。在人民法院查封之前案涉房屋已实际交付，未能办理过户登记非吕亚丽自身原因所致，故吕亚丽的异议理由成立。综上所述，吕亚丽的诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，缺席判决如下：不得执行鸡西市鸡冠区红星乡红星村金丰花园小区19号楼2单元502室。本院作出(2018)黑03执异103号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费2,300元，由被告王平发负担。此款原告吕亚丽已预付，被告王平发于本判决生效之日起七日内给付原告吕亚丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  洪 明审判员  李凤霞二〇一八年十二月二十八日书记员  都 晶附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。