太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初4074号原告：太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区星河西路2号1幢-1-2层，统一社会信用代码×××。法定代表人：徐玉军，总经理。委托诉讼代理人：乔丽华，女，该公司法务部职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：邢贺贺，女，该公司法务部职工，住该公司宿舍。被告：梁娟，女，1982年7月28日出生,汉族，职业不详，住太原市。原告太原星河湾房地产开发有限公司（以下简称“星河湾房地产公司”）与被告梁娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾房地产公司的委托诉讼代理人邢贺贺到庭参加诉讼。被告梁娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的合同编号为20141982106的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告配合原告办理《商品房买卖合同》网签解除手续；2、请求判令被告支付违约金合计人民币596677.6元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2014年7月8日，原、被告签订了编号为20141982106《商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及《商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定被告向原告购买太原市星河西路8号星河湾三号园第27幢2单元0101号房屋(以下简称“房屋”)，建筑面积为212.83平方米，单价为14017.7元，总金额为2983388元。其中首付款903388元(含已付定金30万元)，剩余房价款208万元，买受人应以商业按揭贷款方式支付。被告为购买原告房屋于2015年2月12日与中国农业银行股份有限公司山西省分行(以下简称“银行”)签订了《个人购房担保借款合同》(以下简称“借款合同”)，办理了按揭贷款，约定贷款金额为208万元，同时，原告为该笔借款提供了连带责任保证，后该合同履行。现因被告仅部分偿还贷款后停止向银行偿还贷款本息。因此银行依据合同约定宣布债务提前到期，要求被告偿还贷款本息并要求原告履行担保责任。原告因此承担了保证责任，使银行债权得以优先受偿。买卖合同附件四关于付款方式及付款期限的补充约定之第一条第4项约定了买卖合同的解除条件。另根据《补充协议》第十三条第1款约定：若因被告原因导致合同解除，若原告在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使解除权的，被告须向原告支付相当于《买卖合同》第四条约定的房屋总价款20%的违约金，即人民币596677.6元。综上，原告认为：原、被告签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应诚实履约。被告在签约后，恶意违约，被告的行为严重侵害原告之合法权益。故原告依据相关法律规定特向法院提起诉讼，请法院依法作出公正的裁判。被告梁娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提出答辩。经原告陈述举证，本院对以下事实予以确认：2014年7月8日，原告星河湾房地产公司与被告梁娟签订合同编号为20141982106的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告购买原告开发的位于太原市星河西路8号星河湾三号园第27幢2单元0101号房，建筑面积212.83平方米，房屋单价为14017.7元，房屋总价为2983388元，付款方式为商业按揭贷款方式支付，其中被告应于2012年5月29日前付清首付款903388元（含已付定金30万元），剩余房款208万元以商业按揭贷款方式支付。合同附件四合同补充协议关于付款方式及付款期限的补充约定载明：若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人；自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之三的违约金；若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等同时解除。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》第十三条中约定：若因买受人原因导致合同解除，则双方同意按以下方式处理：合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同约定房屋总价款20%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。合同签订后，被告梁娟于2014年10月15日前向原告支付房屋首付款903388元（含定金30万元），原告出具专用收据。2015年2月12日，原告（保证人）、被告（借款人）以及贷款人中国农业银行股份有限公司山西省分行（以下简称“农行山西分行”）签订了《个人购房担保借款合同》，约定：农行山西分行向被告梁娟发放贷款208万元用于购买太原市星河西路8号星河湾三号园第27幢2单元0101号房屋，贷款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，保证人担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；并约定借款人（被告）未按期足额偿还借款，贷款人（农行山西分行）有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。合同签订后，农行山西分行向被告（借款人）梁娟发放贷款以支付购房款。2015年4月8日，原告向被告邮寄发出《收楼通知书》，告知被告于2015年5月28日至2015年6月4日办理收楼手续。被告梁娟未按约定时间去被告处收楼。被告梁娟向农行山西分行支付部分贷款后，开始逾期支付贷款。2018年5月2日，农行山西分行向原告出具《情况说明》，载明：被告在偿还借款本金16387.3元后，于2016年2月29日开始出现逾期，截止目前累计逾期超过10期，在该行信贷资产分类中为逾期可疑类，该行宣布该笔按揭贷款提前到期。该行从原告账户扣划被告所欠该行剩余按揭贷款本金2063612.7元，利息及罚息、复利265876.99元，合计2329489.69元。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、首付款凭证一张、由农行山西分行出具的情况说明、收楼通知书及特快专递、代偿凭证27张，以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告星河湾房地产公司主张应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（2）项及合同附件四（合同补充协议）中第一条第（4）项的约定解除合同条件解除合同，但被告梁娟已经履行了《商品房买卖合同》的全部付款义务，原告星河湾房地产公司亦实际收到涉案房屋的全部购房款，原告已通知被告收楼，被告未在约定期限内到被告处收取楼房，其过错不在原告，原告剩余义务就是协助被告办理房屋登记手续。至此，双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕，合同已不能解除。因被告未及时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》以及要求被告配合原告办理《商品房买卖合同》网签解除手续、要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告梁娟经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利、民事权利的放弃，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告太原星河湾房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18300元，保全费5000元，合计23300元（原告已预交），公告费260元，由原告太原星河湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王增仙人民陪审员 王晓云人民陪审员 王兰风 二〇一八年十二月二十七日书 记 员 巩艺伟