成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初9033号 原告：四川陌车科技发展有限公司，住所地成都市成华区二环路北四段2号1栋2层2号。 法定代表人：张鹏，董事长。 委托诉讼代理人：裴家勤，四川海峡律师事务所律师。 被告：四川顺通实业（集团）有限公司，住所地成都市金牛区振兴路22号。 法定代表人：吕蔺强，董事长。 委托诉讼代理人：刘清泉，四川恒和信律师事务所律师。 被告：四川中铁中基新能源汽车销售有限公司，住所地成都市金牛区府河横街28号附139号。 法定代表人：胡先军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘知知，四川法邦律师事务所律师。 原告四川陌车科技发展有限公司（以下简称陌车公司）与被告四川顺通实业（集团）有限公司（以下简称顺通公司）、四川中铁中基新能源汽车销售有限公司（以下简称中铁中基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陌车公司的委托诉讼代理人裴家勤，被告顺通公司的委托诉讼代理人刘清泉以及中铁中基公司的委托诉讼代理人刘知知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陌车公司向本院提出诉讼请求：1.判令顺通公司向陌车公司返还房屋租金391243.2元、房屋保证金35000元并赔偿陌车公司因租房造成的损失费62万元（其中装修费315000元、空调费147300元、假山景观建造费15000元。中介费5000元及其他费用100583元），合计1046243.2元；2.由中铁中基公司承担连带责任；3.由顺通公司、中铁中基公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：陌车公司因业务发展需要，经公司股东会决定租用顺通公司位于成都市金牛区房屋，作为公司汽车销售的展厅和业务办公使用。2018年2月23日，陌车公司与顺通公司签订了关于“某”02、03号房屋（815.09平方米）的租赁合同，当月25日即向该公司转账支付了租金391243.2元及房屋保证金35000元；2018年3月7日，陌车公司与顺通公司签订了《前期物业服务协议》并支付了物业管理费37117元。而后，陌车公司将该房屋承包给了四川嘉昱建筑装饰工程有限公司进行装修，并支付了装修费315000元；同期，陌车公司还向成都兴建鑫电器工程有限公司购买安装中央空调，支付了费用147300元；建设假山景观支付费用15000元；租赁房屋支付中介费5000元；至此，陌车公司租赁该房屋，实际支付费用945660.2元。另，陌车公司自决定租赁顺通公司房屋开始至今，专门的工作小组人员工资、差旅费及资金利息等开支至少10余万元。2017年7月中旬，正当陌车公司准备入住该房屋时，却发现顺通公司将案涉房屋另行租赁给中铁中基公司，案涉房屋已经由中铁中基公司实际占有和使用，顺通公司、中铁中基公司的行为已导致陌车公司无法使用该房屋，顺通公司、中铁中基公司的行为严重损害了陌车公司的合法权益，陌车公司经向顺通公司、中铁中基公司协商未果，特诉至贵院以求法律公断。综上所述，顺通公司与陌车公司签订合同后单方无故终止合同并将案涉房屋另行租给中铁中基公司使用，属于严重的违约行为，依法应当承担违约赔偿责任；中铁中基公司明知该房屋系陌车公司租用而与顺通公司签订房屋租赁合同并实际占用该房屋，应共同承担连带赔偿责任。特请贵院依法判决顺通公司返还陌车公司交付的房租及保证金并赔偿陌车公司因履行该合同而造成损失，由中铁中基公司承担连带赔偿责任。 顺通公司辩称，陌车公司的诉讼请求并没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，理由：1.顺通公司已经将案涉房屋向陌车公司交付完毕，顺通公司已经履行完毕房屋租赁合同项下的交付案涉房屋的合同义务。2018年2月24日，陌车公司与顺通公司就位于成都市金牛区房屋（案涉房屋）的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。2018年2月25日，陌车公司通过其浙江民泰商业银行的银行账户向顺通公司支付了合同约定的房屋保证金35000元以及房屋第一笔半年租金391243.2元。顺通公司收到前述款项后，当日即按照《房屋租赁合同》第五条之约定，将案涉房屋交付给陌车公司。陌车公司只有收到房屋后，才能与物业公司签订物业服务合同，才能对房屋进行装修。2.陌车公司诉称顺通公司将房屋再次租赁中铁中基公司没有事实和法律依据。在房屋租赁法律关系中，租赁人一般不可能在没有收到租赁房屋的情况下就自行签订物业合同、缴纳物业费、以及对房屋进行装修装潢，这也违背了一般的商业习惯。事实上，本案中的陌车公司在收到案涉房屋后，与物业公司签订了物业服务合同并缴纳了物业费，并自行委托装修公司对案涉租赁房屋进行装修，这些行为均建立在已经收到顺通公司交付的租赁房屋的基础之上。至于其为什么没有使用该房屋，属于陌车公司自身的原因，与顺通公司无关。 中铁中基公司辩称，陌车公司主张租赁合同关系进行诉讼，因中铁中基公司不是租赁合同的合法主体，不是本案的适格被告，陌车公司主张中铁中基公司对租金等各项费用承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院驳回陌车公司对中铁中基公司的全部诉讼请求。理由：1.中铁中基公司并未与顺通公司建立房屋租赁合同关系，中铁中基公司之所以占有、使用案涉房屋，是基于陌车公司向中铁中基公司的交付，基于陌车公司和中铁中基公司之间的合作关系；2.陌车公司在承租该房屋过后对房屋进行了部分装修，并委派陌车公司员工前往该处工作，陌车公司本身存在使用占有、使用租赁房屋的事实，此后由于多方原因，陌车公司撤离部分物资离开案涉房屋，并允许中铁中基公司继续使用也是符合日常交易逻辑的，之后陌车公司并未就中铁中基公司后续占用案涉房屋与中铁中基公司进行沟通协商。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即《房屋租赁合同》、《房屋租金及保证金的业务回单（收款凭证）》、《业主入住登记表》及伍云的身份信息、《装修施工申请表》及沈勇的身份信息、《楼宇验收记录、认可表》、《前期物业服务协议》、《顺通物业某装修管理协议书》，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1.陌车公司向本院提交的《房屋租金及保证金的转账凭证》、《物业管理费转账凭证》、《房屋装修合同》、《委托转款》、《装修费转账凭证》、《装修发票》，上述证据符合证据的真实性、合法性与关联性，本院予以采信； 2.对于陌车公司向本院提交的《空调设备购销合同》，陌车公司并未加盖公章，真实性无法核实；陌车公司提交的《支付空调款的转账凭证》及空调费发票，本院对其真实性予以确认，但陌车公司未提交相应的送货安装单、照片等证据，本院对该份证据的关联性存疑； 3.对于陌车公司向本院提交的《房屋中介费收据》、《假山制作费收据》及《与伍云的微信转账截图》，陌车公司仅向本院提交《收据》及截图，未提交其他正规票据等证据加以佐证，本院无法核实上述证据的真实性，本院对该组证据不予采信。 4.陌车公司为证明其产生其他费用，向本院提交的《迎宾大道某1栋103展厅筹备组人员工资表》、《工资转账凭证》、《相关费用发票》，对于《工资表》系陌车公司单方制作，本院无法核实该份证据的真实性；对于《工资转账凭证》、《相关费用发票》，本院对其关联性不予确认，故本院对该组证据不予采信； 5.对陌车公司提交的《函》、《照片》、《通话记录》，上述证据均系陌车公司单方制作，本院对该组证据的真实性、关联性不予确认； 6.对陌车公司申请出庭的证人证言，本院将结合其他证据对其真实性、合法性及关联性做综合认定； 7.对顺通公司出具的《顺通公司关于终止某并收回租赁房屋的函》该份证据符合证据三性，本院予以确认； 8.对中铁中基公司提交的《中铁中基工商内档》、《微信聊天记录》符合证据的真实性、合法性与关联性，本院予以确认； 9.对于中铁中基公司提交的《情况说明》及身份证复印件，因说明人未到庭，本院无法核实该组证据的真实性，该组证据的真实性存疑。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月24日，陌车公司与顺通公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.陌车公司租用顺通公司的房屋作为办公用房，房屋楼层为1栋1层102、103号，房屋面积为815.09平方米；2.租赁期为8年，自2018年5月1日至2026年4月30日，另赠送2个月免租金装修期：从2018年3月1日至2018年4月30日；3.租金：第一年租赁时间为2018年5月1日至2019年4月30日，月租金为65207.2元，年租金为782486.4元，双方就第二年至第八年的租赁时间及年租金进行约定；4.租金的支付方式：租金第一年按半年支付，第二年起按年支付；5.合同签订时，陌车公司向顺通公司缴纳房屋保证金35000元；6.陌车公司不得随意损坏房屋设施，在装修或需改变房屋内部结构以及需设置对房屋结构有影响的设备之前，必须事先书面征得顺通公司或顺通公司委托的物业管理公司同意；7.租赁期间，陌车公司与相关物业管理机构签订物业服务协议，遵守物业管理各项规定；8.陌车公司有下列情形之一的，顺通公司可终止合同并收回房屋，造成顺通公司损失，由陌车公司负责赔偿：……（4）拖欠租金累计达10日；……；9.陌车公司应在2018年2月28日前在本租赁合同上签章并转款至顺通公司账上，顺通公司在此期间为陌车公司保留该房屋，如陌车公司未能在规定时间内签章并转款至顺通公司账上使此租赁合同生效，则顺通公司有权将该房屋另行处理，并不再通知陌车公司。顺通公司在该份合同上加盖公章，陌车公司的法定代表人张鹏亦在该份合同上署名。2018年2月25日，陌车公司通过转账方式向顺通公司支付房屋保证金35000元以及2018年5月1日至2018年10月31日的房屋租金391243.2元。2018年3月2日，顺通公司将案涉房屋交与陌车公司，陌车公司向成都顺通物业管理有限公司（以下简称顺通物业公司）支付物业管理费37117元。 2018年3月7日，陌车公司与顺通物业公司签订《前期物业服务协议》，就双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、物业服务费收取等进行约定。当日，陌车公司、顺通物业公司及装饰装修公司（企业名称显示自装，法定代表人处由沈勇署名并摁印）就案涉房屋的装修达成《顺通物业某装修管理协议书》，约定施工期限自2018年3月5日至2018年4月15日，并对装修规定、有关费用、违约责任等进行约定。 陌车公司与四川嘉昱建筑装饰工程有限公司（以下简称嘉昱公司）签订《房屋装修合同》，主要约定：1.陌车公司委托嘉昱公司进行装修，装修地点为某，装修内容为办公室及展厅，承包方式为包工包料；2.工期自2018年3月1日至2018年3月31日；3.工程总价款为315000元，分三次支付：第一次签订合同之日预付工程款100000元，第二次工程至一半时支付工程款199250元，第三次竣工验收当天支付工程总造价剩余5%质保金合计15750元。陌车公司与嘉昱公司分别在该份合同上加盖公章。2018年3月12日，陌车公司接受嘉昱公司的委托将装修工程款315000元转账至四川骋峰文化传播有限公司。嘉昱公司的装修人员于2018年3月4日进场，案涉房屋的装修于2018年4月14日完工。 另查明，中铁中基公司于2018年6月11日成立，其变更后的股东分别为中铁中基新能源交通投资有限公司（以下简称中铁中基新能源公司）、成都瑞莱克斯商贸有限公司、成都南隅一芋文化传播有限责任公司。因陌车公司的法定代表人张鹏与中铁中基公司的法定代表人胡先军及其股东中铁中基新能源公司之间的合作意向，中铁中基公司实际占有、使用案涉房屋至今。 再查明，2018年11月9日，顺通公司向陌车公司送达《关于终止某并收回租赁房屋的函》，载明“根据《房屋租赁合同》“……因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金累计达10日。……因贵公司拖欠租金累计达21日，我公司自本次致函之日起立即终止与贵公司于2018年2月24日签订的《房屋租赁合同》，并收回该合同项下的租赁房屋。” 本院认为，陌车公司与顺通公司于2018年2月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。根据庭审查明的事实，顺通公司因陌车公司拖欠租金达10日以上，向陌车公司送达《关于终止某并收回租赁房屋的函》主张终止双方签订的《房屋租赁合同》，故陌车公司与顺通公司之间的案涉房屋租赁合同关系于2018年11月9日终止。 对于陌车公司主张顺通公司返还房屋租金、保证金及各项费用合计1046243.2元的诉讼请求，陌车公司主张顺通公司作为出租人，明知中铁中基公司实际占有使用案涉房屋没有提出书面质疑，也没有书面告知陌车公司案涉房屋实际由中铁中基公司使用的情况，未能尽到保障承租人正常使用房屋的义务，属于违约；同时，结合陌车公司提供的证据，可以推测顺通公司与中铁中基公司之间另行建立了租赁合同关系，顺通公司的行为属于一房二租，应当承担相应的违约责任。本院认为，根据顺通公司向法庭提交的证据，可以证实顺通公司已经按照合同约定将案涉房屋交与陌车公司。而陌车公司向本院提交的证据并不足以证实顺通公司存在“一房二租”的行为，也不足以证明顺通公司未尽到出租人应尽的相应瑕疵担保义务，应当承担举证不能的法律后果，故陌车公司的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。 对于陌车公司主张中铁中基公司对顺通公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，陌车公司经本院释明后，明确选择按照房屋租赁合同关系主张权利。由于中铁中基公司并非案涉房屋租赁合同的主体，陌车公司依据房屋租赁合同关系主张中铁中基公司对案涉债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。陌车公司可依据其他法律关系另行向中铁中基公司主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回四川陌车科技发展有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费14216元，减半收取计7108元，保全费5000元，合计12108元，由四川陌车科技发展有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一八年十二月十八日 书记员  王文凤