上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初11902号原告(反诉被告)：上海馨铭实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：尹青，总经理。委托诉讼代理人：龚荣，男。被告(反诉原告)：王丽娜，女，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：王凌坤、吴志烜，上海艾帝尔律师事务所律师。原告上海馨铭实业有限公司(以下简称馨铭公司)诉被告王丽娜企业承包经营合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，适用简易程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告法定代表人尹青、被告委托诉讼代理人王凌坤到庭参加诉讼。之后，王丽娜向本院提起反诉。本院于2018年8月17日适用简易程序，第二次开庭公开审理。原告法定代表人尹青、原告委托诉讼代理人龚荣、被告委托诉讼代理人王凌坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨铭公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认馨铭公司与王丽娜之间关于徐汇区零陵路XXX弄XXX号C座1-2层《承包经营合同》于2017年12月25日解除；2、判令王丽娜支付徐汇区零陵路XXX弄XXX号C座1-2层2017年12月25日至2018年8月17日房屋占用费186,760元；3、判令王丽娜支付馨铭公司代垫上海市环境保护局行政处罚27,500元；4、判令王丽娜向馨铭公司支付全部水、电、煤等公共事业费3,550.6元；其中水费1,445元、电费1,205.50元、煤气费900.10元；5、判令王丽娜支付违约金45,000元。审理中，馨铭公司将诉请2金额变更为支付2017年10月25日至2018年8月17日房屋占用费234,255元。事实理由：馨铭公司于2016年4月1日就关于《承包经营合同》中各项条款以及对各自的责、权、利进行磋商后签订了位于徐汇区零陵路XXX弄XXX号C座1-2层房屋《承包经营合同》。该合同明确了承包形式、承包期限、上缴承包金以及支付时间和方式、发包经营条件和经营义务。合同履行的次年2017年6月，由于王丽娜被附近居民以油烟扰民为由投诉到报社，上了热搜“头条新闻”。馨铭公司被工商管理局徐汇环保局多次召回接受严重警告和责令整改。事后馨铭公司通过当地物业，让王丽娜与投诉客协调和解。2017年8月，王丽娜也向我司递交了承诺书。2017年10月初，王丽娜请求续租，同时支付了下期承包金，也承诺边整改边经营。馨铭公司默认了王丽娜在无法正常营业的情况下(只要相关部门不干涉)开夜店和网上叫卖。结果又被举报。为此，工商管理局、徐汇环保局又多次叫停馨铭公司，并责令停业整改和警告，否则吊销营业执照。2017年11月7日徐汇区环保局也开出了行政处罚55,000元。我司催促王丽娜缴费，其不缴。我司在无奈之下代其缴纳。我司多次与王丽娜协商解除合同，并要求结清费用，均无果。遂起诉。一、房屋使用费。每月承包经营费24,150元。从2017年10月26日至2018年7月26日，9个月，共217,350元；2018年7月27日至8月17日计21天，16,905元，共计234,255元。要求变更诉请2为234,255元。二、要求王丽娜承担50%的行政处罚款27,500元。因为零陵路XXX弄XXX号内有二家餐馆，王丽娜的“龙王府”和“何记花蛤店”，故二家各半承担行政处罚款。三、违约金是王丽娜拖欠公用事业费、行政处罚款、承包费的滞纳金，按银行同期贷款的四倍计算。从2017年10月26日至房屋交接。最终金额由法院依法处理。王丽娜辩称：一、同意合同于2018年8月17日解除。但王丽娜不存在违约。王丽娜于2016年3月21日从案外人林某处受让由馨铭公司管理的零陵路XXX弄XXX号中的一个店铺，将该店铺从“麻辣鱼当家”更改经营为“川香创意小吃”。之后，2016年4月1日，王丽娜与馨铭公司签订《承包经营协议》。由王丽娜继续经营该商铺。承包金为23,000元每月。2016年4月之后，承包金涨为24,150元。虽然双方承包合同在2017年10月25日到期，但王丽娜在2017年10月11日仍向馨铭公司支付11月、12月承包金共计48,300元。2017年11月底，由于经营场所不符合环保局、工商局要求，被责令停止经营。我方才知道，馨铭公司的《餐饮许可证》范围仅限于零陵路XXX弄XXX号A座的花蛤店(面积约25.3平方米)，而王丽娜承包的零陵路XXX弄XXX号B层并不在《餐饮许可证》范围内，是馨铭公司自行挑空搭建的空间。由于馨铭公司根本无法提供合格的经营场所，导致王丽娜无法继续经营。馨铭公司的《餐饮许可证》，没有写清明确的区域，就是笼统的零陵路XXX弄XXX号一层。王丽娜签订承包合同时，无能力去判断自己的承包的场所是否属于《餐饮许可证》范围。馨铭公司有义务向王丽娜告知并提供相应资料。王丽娜在签合同时候是受蒙蔽欺骗的。二、不同意支付房屋使用费。由于王丽娜承包场所不在《餐饮服务许可证》范围内，无法申请环评。王丽娜于2017年11月7日就停止了经营。王丽娜现在这种情况是馨铭公司造成的。馨铭公司同意王丽娜以不经营的状态等待馨铭公司解决问题。且馨铭公司称其要申请《食品经营许可证》，工商局要审查该地址是否有餐饮经营，故一直未收取钥匙。王丽娜认为该期间是馨铭公司允许其占用使用的。2018年8月5日，我方曾打电话发信息要求馨铭公司来移交店铺，但其一直不予回复。如果法院要判房屋使用费，应当依据租赁的性质，而非承担经营性质。承包经营费应当包括房屋租金以及执照、许可证的使用费用。馨铭公司无法向王丽娜提供合法的餐饮许可证以及合格的环评，系争场所根本不具备做餐饮的条件。王丽娜的承包费支付到2017年12月25日。故2017年12月25日以后的房屋占用使用费，其标准应当参照馨铭公司与其上家签订的《房屋租赁合同》。2009年10月馨铭公司与零陵路XXX弄XXX号1-2层产权人签订《房屋租赁合同》，租赁面积181.58平方米。2009年每月房租为69,700元。从第三年开始，每年涨3%，计算到2017年10月-2018年10月，每月租金为85,544元，每平米每日为15.7元。王丽娜租赁场所按30平米计，租金每月是14,130元。此外，王丽娜在馨铭公司还有保证金46,000元，应当在上述费用中抵扣。三、不同意诉请3。王丽娜不应当承担一半的行政罚款。2017年5月，馨铭公司被徐汇区环保局行政处罚的原因是馨铭公司在未向环保局申请需要配套建设的环境保护设施竣工验收的情况下，擅自从2014年9月开始在零陵路XXX弄XXX号XXX层从事产生油烟的餐饮服务活动。与王丽娜的经营行为无关。四、水电煤费需提供凭证。五、违约金无依据。由于馨铭公司提供的经营场所不具有相应资质，致使王丽娜无法在转让店铺，造成王丽娜损失，故提出反诉，要求馨铭公司赔偿损失。反诉请求：1、判令馨铭公司赔偿损失20万元(王丽娜自上家受让来的，但由于馨铭公司提供的房屋根本不具有经营餐饮资质，致使王丽娜无法转让，造成王丽娜受让该店铺支付费用的损失)；2、判令馨铭赔偿违约金4.6万元(按照8.1条款，赔偿两个月的保证金即4.6万元)；3、判令馨铭公司赔偿装修损失15万元(金额由我方估算)。针对王丽娜反诉请求，馨铭公司辩称：对王丽娜反诉请求不予认可。王丽娜系自愿受让案外人林某的店铺，其向林某支付的转让费，与我方无关。我方不知情。为了经营方便，我方同意他们转包。实际转让费是5万，现在王丽娜称20万，存在虚假请求。违约金赔偿跟装修损失都不予认可。王丽娜承包的场所是我司自行挑空搭建的，但王丽娜是知情的，对该场所无餐饮许可证的事情也是自始至终知情的。王丽娜在2018年6月、7月还在挂牌转让店铺。经审理查明：2009年10月16日，馨铭公司法定代表人尹青以个人名义与案外人胡某某签订《房屋租赁合同》。向产权人胡某某租赁本市零陵路XXX弄XXX号1-2层，建筑面积181.58平方米，用途为商铺。月租金69,700元。租金从第三年起，以上一年的租金为基数，每年递增3%。2014年7月2日，馨铭公司向上海市食品药品监督管理局申请《餐饮服务许可证》。许可类别餐饮小吃，就餐场所18.5平方米，烹调面积7.3平方米。2014年8月，上海市徐汇区市场监督管理局向馨铭公司颁发《餐饮服务许可证》，地址：零陵路XXX弄XXX号一层，类别：小吃店，备注：不含熟食卤味，有效期2014年8月6日至2017年8月5日。2016年3月21日，王丽娜从案外人林某处受让林某在零陵路XXX号XXX号C座1-2层经营的“麻辣鱼当家”餐厅。转让内容包括：餐厅的内外装修、内部厨房设备、经营用品、空调、桌椅、冰箱等店内物品设备，不包括“麻辣鱼当家”品牌使用权和品牌所有权的转让。转让价格20万元。王丽娜向林某支付了20万元。2016年4月1日，馨铭公司(甲方)与王丽娜(乙方)签订《承包经营合同》。内容：关于承包经营零陵路XXX弄XXX号B层1-2层达成协议。一、承包形式：定期缴纳承包金；二、承包期限：自2016年4月16日起至2017年10月25日止(乙方有优先承包权，自2017年4月16日起承包金在前一年的承包金基础上增加3%，原来合同的所有义务和权利不变)。三、上缴承包金及支付时间和方式：1、乙方每月上缴给甲方的承包金定额为23,000元，每两个月为一个支付周期。2、每月提前5日为支付日，即4月1日、6月1日，以此类推；3、合同签订当天乙方一次向支付甲方下期房租46,000元，及保证金46,000元。四、甲方提供有效的“餐饮许可证”、馨铭公司营业执照、营业场所。5.1乙方承诺在馨铭公司执照范围内合法经营“川香创意小吃”，经营地址为执照注册地址，保证不经营任何与其无关的产品，否则视为违约。5.6乙方每月按表向甲方缴纳水电煤费，其中电费和水费按照实际使用的5%作为补贴总表差价，乙方总电量不得超过13千瓦……六、承包经营期满后，双方签订的承包经营合同自行终止。乙方如需继续承包经营，需在经营期满前三个月与甲方协商，另行签订承包经营合同，乙方在同等条件下享有优先权。七、合同终止后，乙方不得撤除已有的装修(包括乙方自行的装修)，维持营业用房的现状。营业用房内的余货及流动设备归乙方所有，并在合同终止后七日内撤离，与甲方办妥营业用房及营业执照、公共事业费等的交接手续，合同履行完毕交货无息退乙方保证金46,000元。8.1乙方逾期向甲方上缴承包金，每日按应缴额的3%向甲方支付违约金，逾期七天甲方有权单方终止承包经营合同。乙方收到甲方终止承包经营合同通知后按本合同第七条办理相关手续。甲方提前解除承包经营合同并造成乙方损失的，甲方赔偿乙方2个月的保证金46,000元，并返还2个月保证金46,000元。8.2乙方逾期向甲方缴纳水电费，每日按应缴额的3%向甲方支付违约金，逾期七天，甲方有权停止供电供水，逾期十五天的，甲方有权单方终止承包经营合同，乙方收到甲方终止承包经营合同通知后按本合同第七条办理相关手续。5.3乙方营业过程中，发票税自理。非法经营许可等行为所引起的一切行政处罚均由乙方承担，甲方概不负责。10.5乙方承包期间必须合法经营，并且独立承担一切法律责任和相关的经济责任。10.7乙方如因自身原因无法继续经营，可提前3个月向公司提出转包要求，经过甲方公司主管龚荣确认同意，并且确保转包后的每月承包金不得低于双方约定承包金23,000元，且向甲方支付乙方对外转包转让金的5%作为手续费……审理中，馨铭公司称《承包经营合同》中约定的“零陵路XXX弄XXX号B层1-2层”系笔误，应当为“零陵路XXX弄XXX号C座1-2层”。另查明，本市零陵路XXX弄XXX号内有二家餐馆。店名分别为“何记花蛤”“龙王府”。“龙王府”为王丽娜经营。《餐饮服务许可证》对应的营业场所是“何记花蛤”，与王丽娜营业场所相邻。2017年2月27日，王丽娜向馨铭公司出具《承诺书》。由于本店龙王府近期被客户莫名投诉到12345热线，为了配合上海市徐汇区市场监督管理局关于责令整改通知书。本人作出如下承诺：将厨房恢复发证原样，不能立刻恢复的，停止整顿，扩充部分不做餐饮内容，并愿意承担相关法律后果。2017年5月15日，上海市徐汇区环境保护局出具《行政处罚决定书》第XXXXXXXXXX号，被处罚单位：馨铭公司；经营场所：零陵路XXX弄XXX号XXX层；违法事实：你单位在未向我局申请需要配套建设的环境保护设施竣工验收的情况下，擅自于2014年9月起在本市零陵路XXX弄XXX号XXX层从事产生油烟的餐饮服务活动至今……上述行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十条的规定，依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，本局决定对你单位作出以下行政处罚：罚款5.5万元……同日，馨铭公司收到上海市徐汇区环境保护局出具《责令停止生产(使用)决定》徐环责字(2017)第XXXX号。要求馨铭公司接到本决定书即日起停止使用馨铭公司在零陵路XXX弄XXX号XXX层所有产生污染的设施。2017年8月30日，王丽娜出具《承诺书》：我是龙王府店承包人，我承诺合法经营，保证不扩大经营范围，无油烟的餐饮(不影响附近居民的正常生活)，如违约，公司(甲方)可以单方解除合同，并向徐汇区法院提起申诉，参照承包经营合同约定的违约责任第一条履行。2017年11月7日，上海市徐汇区环境保护局向馨铭公司出具《履行行政决定催告书》，内容：本机关于2017年5月17日向你单位送达1、行政处罚决定书(编号：第XXXXXXXXXX号)；2、责令停止生产(使用)决定书(徐环责字(2017)第XXXX号)。你单位在规定期限内未履行本机关作出的行政决定书。根据《中华人民共和国行政强制法》第五十四条之规定，现依法向你单位催告，请你单位在2017年11月19日前履行下列义务：1、携带行政处罚决定书，到本市工商银行或建设银行的具体代收机构，缴纳罚款5.5万元……停止使用馨铭公司在本市零陵路XXX弄XXX号XXX层所有产生污染的设备。2017年11月12日，馨铭公司向王丽娜发送《告知函》：你在2016年4月1日与我司所签的承包合同已于2017年10月25日期满，请结清行政处罚、公用事业费等一切费用，尽快履行合同。如想继续在此经营，须经重新协商和制定协议……2017年11月20日馨铭公司向上海市徐汇区环境保护局缴纳罚款5.5万元。2017年11月25日，馨铭公司向王丽娜发送《解除合同通知》，要求王丽娜在11月30日按照合同约定向馨铭公司交房。并告知王丽娜行政罚款已代为支付，将从押金中扣除。且王丽娜在11月9日还在营业，与其2017年2月27日、8月30日的承诺相违背。2017年12月2日，馨铭公司再次发函，要求王丽娜按合同约定向馨铭公司交房。再查明，自2017年4月16日开始，王丽娜承包经营费为24,150元。2017年10月11日，王丽娜向馨铭公司龚荣转款48,300元，用于支付2017年11月、12月承包经营费。保证金46,000元现在馨铭公司处。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、餐饮服务许可证申请、《餐饮服务许可证》、转让合同、《承包经营合同》《承诺书》《行政处罚决定书》《责令停止生产(使用)决定》《履行行政决定催告书》、罚没款收据、《告知函》《解除合同通知》《食品经营许可证》、汇款凭证等证据证明。此外，馨铭公司提供1、2018年2月、3月燃气缴费通知单、银行卡签购单。证明煤气费2018年2月、3月金额分别为895.5元、4.6元，合计900.10元。馨铭公司在2018年6月27日缴纳了上述费用。2、电费专用分割单。2018年2月、4月、5月、6月，王丽娜承包店铺电费分割后合计1,205.50元。3、水费专用分割单。2018年4月，王丽娜承包店铺水费分割后金额为1,445元。王丽娜质证意见：因王丽娜使用的水电煤系另行安装的分表，由馨铭公司抄表，故无法核实具体数字。本院认为，馨铭公司与王丽娜之间的《承包经营合同》系双方真实意思表示，属合法有效。一、关于馨铭公司要求确认合同解除。本院认为，《承包经营合同》约定的承包期限至2017年10月25日，故双方的《承包经营合同》期限在2017年10月25日已届满，合同已经终止。双方之后并没有续签合同，故不存在要求确认解除合同的事实。虽王丽娜曾向馨铭公司支付过2017年11月、12月的承包经营费，但此仅表示承包合同届满终止后，王丽娜又继续经营了二个月，而非《承包经营合同》的续签。《承包经营合同》于2017年10月25日届满终止，馨铭公司无需再要求确认《承包经营合同》于2017年12月25日解除。二、房屋占用费。双方《承包经营合同》终止后，王丽娜仍占用系争商铺，故应当向馨铭公司支付房屋占用使用费。关于系争房屋占用使用费的起算时间。本院认为，虽《承包经营合同》约定的终止时间是2017年10月25日，但王丽娜的经营承包费支付至2017年12月25日。故系争房屋的占用使用费应当从2017年12月26日开始。之后由于王丽娜一直未向馨铭公司交房，故王丽娜应当支付2017年12月26日至2018年8月17日的房屋占用费。关于系争房屋的占用费的计算方式。本院认为，承包经营权是以承包合同为依据。承包经营合同终止后，王丽娜即不再享《承包经营合同》中的权利。且馨铭公司对王丽娜承包的场所无法提供有效的《餐饮许可证》，致使双方事实上也无法继续履行承包经营合同。馨铭公司以承包费主张承包经营合同终止后的房屋占用使用费，无合同和法律依据。本院认为，王丽娜2017年12月26日至2018年8月17日的房屋占用费，应当依照租金标准计算。依照馨铭公司签订的《房屋租赁合同》，经计算，2017年10月-2018年10月期间零陵路XXX弄XXX号181.58平方米房屋的租金为每月85,544元。每月每平方米租金为471.1元。由于王丽娜承包的场所系馨铭公司自行挑空搭建，并不在租赁范围内，但王丽娜自愿按30平方米计算，并无不当。故王丽娜房屋占用使用费为每月14,133元。王丽娜应当支付馨铭公司2017年12月26日至2018年8月17日，8个月房屋占用费共计113,064元。三、关于行政罚款。本院认为，根据徐汇区环境保护局出具《行政处罚决定书》《责令停止生产(使用)决定》，馨铭公司被行政处罚的原因，是馨铭公司在未向环保局申请需要配套建设的环境保护设施竣工验收的情况下，擅自从2014年9月开始在零陵路XXX弄XXX号XXX层从事产生油烟的餐饮服务活动。而王丽娜承包的店铺并非环保局处罚的对象。馨铭公司将未通过环境保护设施竣工验收的店铺租赁给王丽娜从事餐饮活动，并收取承包经营费，造成被行政处罚的后果，应当由馨铭公司自行承担。四、水费、电费、煤气费。合同终止后，王丽娜一直未向馨铭公司交房，故在此期间产生的水费、电费、煤气费，应当由其承担。在王丽娜没有提供相反证据进行反驳的情况下，本院对馨铭公司主张的水费、电费、煤气费金额予以认可。五、关于馨铭公司主张违约金45,000元。本院认为，承包经营合同终止后，即不存在承包金的逾期支付违约金。涉争的水费、电费以及煤气费产生后，馨铭公司也未向王丽娜进行过主张，故对该部分费用也不存在逾期付款违约金。关于馨铭公司反诉请求。本院认为，双方的承包经营合同已经在2017年10月25日终止。合同终止后，王丽娜已不具备将涉案店铺转让经营的资格。故对王丽娜提出的20万元损失，本院不予支持。关于赔偿违约金4.6万元，因承包经营合同系期满后终止，虽王丽娜向馨铭公司交付了2017年11月、12月的承包费，但不代表双方存在续签承包经营合同的事实。故王丽娜要求馨铭公司支付解除合同违约金无事实依据。同样，因承包经营合同到期终止，也不存在因合同提前解除而产生的房屋装修损失。故对王丽娜反诉请求，本院均不予支持。综上，王丽娜应当向馨铭公司支付2017年12月26日至2018年8月17日的房屋占用费113,064元,抵扣保证金46,000元后，王丽娜应当支付房屋使用费67,064元、水费1,445元、电费1205.50元、煤气费900元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、王丽娜于本判决生效起十日内支付上海馨铭实业有限公司房屋占用使用费67,064元；二、王丽娜于本判决生效起十日内支付上海馨铭实业有限公司水费1,445元、电费1,205.50元、煤气费900元；三、驳回上海馨铭实业有限公司其余诉讼请求；四、驳回王丽娜反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计2,640元,由王丽娜负担783元、上海馨铭实业有限公司负担1,857元；反诉受理费3,620元，由王丽娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王嵘二〇一八年十二月一日书记员  李倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。