广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初20583号原告深圳市公明上村股份合作公司（以下简称上村公司），住所地深圳市光明新区公明街道上村社区上村村委办公大楼，统一社会信用代码91440300192478016N。法定代表人陈建锋。委托代理人邬建锋，广东深兴律师事务所律师。被告深圳市慧通天下科技股份有限公司（以下简称慧通天下公司），住所地深圳市宝安区公明街道上村社区莲塘工业城****，统一社会信用代码91440300789229282M。法定代表人陈清波。委托代理人邓荣花，广东元牌律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人邬建锋和被告委托代理人邓荣花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告诉讼请求：1、请求判令被告依约支付原告从2017年12月-2018年4月租金共计1721440元，及逾期付款利息共206572.8元（逾期付款利息从当月11日开始计算，暂计至起诉之日，要求按照年化24%的利率计算之清偿之日）；2、判令被告依约支付原告从2017年10月-2018年4月管理费、厂长费共计178486元，及逾期支付上述费用的逾期付款利息共24302.6元（逾期付款利息从当月11日开始计算，暂计至起诉之日，要求按照年化24%的利率计算之清偿之日）；3、判令被告支付原告从2018年5月-2018年8月租金、管理费共计1477152元，及逾期缴纳上述费用逾期付款利息共11078.64元（租金、管理费暂计至2018年8月，要求计算至场地腾空之日止，逾期付款利息从当月11日开始计算，暂计至起诉之日，要求按照年化6%的利率计算之清偿之日）；4、判令被告支付原告提前终止合同的赔偿金共计688576元；5、本案诉讼费由被告承担。以上合计4307608.04元。原告在庭审过程中增加诉讼请求：1、要求被告返还租赁物B2栋厂房、B3栋厂房、独栋办公楼及B栋宿舍；2、要求被告支付2017年10月租金差额282465元及利息56493元（逾期付款利息从当月11日开始计算，暂计至起诉之日，要求按照年化6%的利率计算之清偿之日）。二、租赁合同关系2016年7月26日，原告上村公司与被告慧通天下公司签订了《厂房租赁合同》，约定：“一、慧通天下公司向上村公司承租位于深圳公明××村莲塘工业区内的厂房、宿舍、办公楼使用，厂房面积约为19763平方米、宿舍面积约为10307平方米、办公室面积约为2917平方米；二、租赁期限为3年，自2016年8月16日起至2019年8月15日止。慧通天下公司付二个月租金给上村公司作押金、一个月租金作租赁的上期租金。三、每月租金626753元、管理费25000元、厂长费（按深圳市当年最低工资标准）2030元。慧通天下公司应于每月10日前支付当月租金。如慧通天下公司拖欠租金一个月以上，上村公司有权收回物业。慧通天下公司逾期支付租金，每拖欠一天，应向上村公司支付所欠租金1%的滞纳金。七、如慧通天下公司违约的，押金将不退回。八、若慧通天下公司提前终止合同，需提前三个月以书面形式通知上村公司，并赔偿二个月租金给上村公司。”2016年8月1日，双方订立《厂房租赁合同补充协议》，约定上村公司收到慧通天下公司的租赁费后需足额开具合法合规的发票给慧通天下公司，税点为6.5%，即每月支付费用为696290（含税，其中发票653783元，收据42507元）。双方于2017年12月18日签订《厂房租赁合同补充协议》，其中出租方为慧通天下公司，承租方为深圳市富力达工业有限公司，物业产权方为上村公司。该合同载明“一、慧通天下公司将位于深圳公明××村莲塘工业区内的厂房A栋、A2栋、A3栋及A栋舍宿租给深圳市富力达工业有限公司，厂房面积9112.86平方米、宿舍没有房产证，面积4666平方米。二、租赁期从2017年2月15日起至2019年8月14日止，共二年六个月。三、月租金282465元，包含管理费和厂长费及其他杂费。从2017年11月起深圳市富力达工业有限公司应于每月15日前向上村公司直接缴交当月厂房、宿舍租金。深圳市富力达工业有限公司支付二个月租金人民币564930元给慧通天下公司作押金。若深圳市富力达工业有限公司未及时向上村公司缴交租金等费用，慧通天下公司有权把该押金缴交给上村公司抵扣深圳市富力达工业有限公司未缴清租金等费用。该《协议》签订以后，原上村公司与慧通天下公司约定的租金和押金数额相应减少。”双方在2018年1月23日签订《厂房租赁合同》补充协议.将2016年7月26日签订的《厂房租赁合同》变更为总面积共19208.14平方米，每月租金为人民币344288。上述四份合同均有合同各方法定代表人签名，并加盖公章。本院据此认定原、被告之间租赁合同关系成立。三、关于租赁合同效力双方订立的合同中涉及的土地厂房B2栋一层，建筑面积2048.67平方米；厂房B2栋一层，建筑面积2106.23平方米；厂房B2栋三层，建筑面积2106.23平方米；厂房B3栋一层，建筑面积1327.55平方米；厂房B3栋二层，建筑面积1327.55平方米；厂房B3栋三层，建筑面积1327.55平方米有房产证明。宿舍与办公楼没有房产证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本院认定该租赁合同在租赁厂房部分有效，宿舍、办公室楼房屋租赁合同无效。原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，符合法律规定，本院予以支持。四、2017年10月租金差额、2017年10月-2018年4月租金双方确认慧通天下公司在2017年9月之前的租金已按时足额缴纳，并无拖欠。2017年11月，慧通天下公司向上村公司支付月租金从626753元变更为344288元，上村公司认为2017年10月尚有282465元差额没有支付。2018年3月30日，慧通天下公司向上村公司转账10万元，2018年4月3日支付10万元，2018年5月9日支付50万元。慧通天下公司认为支付的70万元包括2017年10月之后的租金。经核算，按照10月份租金626753元，2017年11月至2018年4月租金344288元计算，总额为2692481元，慧通天下公司已支付70万元，尚余1992481元租金未付清，慧通天下公司应当支付给上村公司。五、2017年10月-2018年4月管理费、厂长费原告主张租赁合同补充协议签订后的管理费前后没有变化。因双方在2017年12月18日签订《厂房租赁合同补充协议》，以及2018年1月23日签订《厂房租赁合同》补充协议对管理费、厂长费均没有做出补充约定，故按照2016年7月26日签订的《厂房租赁合同》确定的管理费、厂长费金额管理费25000元、厂长费（按深圳市当年最低工资标准）2030元予以计算。因2017年深圳市最低工资标准调整为2130元，故2017年10月-2018年4月期间为7个月，共计189910元。原告的第一项、第二项以及增加的诉讼请求合计2182391元，本院计得2182391元（1992481元+189910元），故对这三项诉讼请求予以支持。六、2018年5月-2018年8月租金、管理费2018年1月23日，慧通天下公司向上村公司发出解除厂房租赁合同关系的通知。决定于2018年4月22日解除厂房租赁合同关系。慧通天下公司答辩称，在合同解除后，上村公司不允许其搬动机器设备，导致租赁物业被闲置。本院认为，慧通天下公司的答辩意见并无相关证据予以证实，故不予采纳。对2018年5月-2018年8月四个月期间的租金、管理费计算为（344288元+25000元）×4个月=1477152元。原告的该项诉讼请求予以支持。七、关于提前终止合同赔偿金双方在2016年7月26日订立的租赁合同中第八项违约责任中约定：若慧通天下公司提前终止合同的，须提前三个月以书面形式通知上村公司，并赔偿二个月租金给上村公司。2018年1月23日，慧通天下公司向上村公司发出解除厂房租赁合同关系的通知。通知中说明：提前三个月以书面形式通知上村公司，并赔偿二个月租金给上村公司。故慧通天下公司在合同未履行完之前单方面终止合同，则需赔偿二个月租金的赔偿金，计为344288元×2个月=688576元。八、关于返还租赁物因被告在2018年初已停产停业，无力支付租金，租赁物应当返还给原告。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。九、关于押金抵扣2016年12月22日，慧通天下公司向上村公司支付押金1253506元。慧通天下公司答辩称这部分押金应当予以抵扣。本院认为，慧通天下公司该笔押金系租赁两栋厂房及宿舍、办公室相应面积的，后2017年12月18日，其中一栋厂房、宿舍、办公室已转租给深圳市富力达工业有限公司。在合同中约定的两个月租金作押金应当相应减少，深圳市富力达工业有限公司已经支付二个月租金人民币564930元给慧通天下公司作押金。另，2018年1月23日，慧通天下公司向上村公司发出解除厂房租赁合同关系的通知。通知中说明：提前三个月以书面形式通知上村公司，并赔偿二个月租金给上村公司，决定于2018年4月22日解除厂房租赁合同关系并把所租赁厂房、宿舍及办公楼退还上村公司。故不存在抵扣的情形。十、关于逾期支付利息双方合同中约定的滞纳金利率为每日1%，原告主张按照年利率24%计算，在法律允许的范围内，故本院对原告诉求第一项、第二项及增加的诉讼请求第二项逾期支付利息予以支持。2018年5月-2018年8月租金、管理费因合同已经解除，双方亦无约定，原告要求支付逾期利息，本院予以支持，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告深圳市慧通天下科技股份有限公司向原告深圳市公明上村股份合作公司支付2017年10月租金差额、2017年10月-2018年4月租金共计人民币1992481元（以1992481元为基数，自当月11日起，按照年利率24%计算至实际给付之日止）；二、被告深圳市慧通天下科技股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市公明上村股份合作公司支付2017年10月-2018年4月管理费、厂长费共计189910元（以189910元为基数，自当月11日起，按照年利率24%计算至实际给付之日止）；三、被告深圳市慧通天下科技股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市公明上村股份合作公司支付2018年5月-2018年8月租金、管理费共计1477152元（以1477152元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；四、被告深圳市慧通天下科技股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市公明上村股份合作公司支付提前终止合同赔偿金688576元；五、被告深圳市慧通天下科技股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市公明上村股份合作公司返还所有租赁物；六、驳回原告深圳市公明上村股份合作公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币43973元，由原告负担人民币105元，被告负担人民币43868元。保全费人民币5000元，由原告负担人民币12元，由被告负担人民币4988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李    颖人民陪审员 黄    芳人民陪审员 唐  宇  佳二〇一八年十二月十三日书 记 员 陈恒丽（兼）书 记 员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。