山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0302民初964号原告：淄博良辰商贸有限公司，住所地，博山区西过境路西。法定代表人：房利军，经理。委托诉讼代理人：丛强，山东盛诚律师事务所律师。被告：石伟周，男，1971年6月17日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：尹连兵，山东子诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢新建，山东明镜律师事务所律师。淄博良辰商贸有限公司（以下简称良辰公司）与石伟周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理；后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2018年7月10日、11月26日先后两次公开开庭进行了审理。良辰公司委托诉讼代理人丛强及石伟周在三次开庭审理中均到庭参加诉讼，石伟周的委托诉讼代理人尹连兵在前两次开庭审理中到庭参加诉讼、石伟周的另一名委托诉讼代理人卢新建在第三次开庭审理中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。良辰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除良辰公司、石伟周于2009年2月7日签订的合同书；2.依法判令石伟周支付租赁费510万元，并支付违约金186万元，共计696万元。事实与理由：2009年2月7日，良辰公司、石伟周签订合同书一份，约定石伟周租赁良辰大酒店部分营业房及附属设施、后院，租赁费自2011年2月11日开始支付，如石伟周拖期超过三个月不交，良辰公司有权解除合同，并有权要求石伟周承担违约责任并赔偿良辰公司的经济损失。石伟周辩称，一、被答辩人良辰公司对案涉标的无出租资格，在本案中也不再享有向答辩人起诉的权利。本案涉案资产是中国农业发展银行淄川支行的抵债资产，资产权属人是淄川粮食局，被答辩人占用该资产是以代替粮油公司还贷为条件的，但该条件因被答辩人未履行还贷义务而未形成。另外在租赁协议订立后，答辩人在建设时，由于良辰公司对出租物不具有产权，答辩人又与产权人淄川区粮食局交涉，由粮食局委托良辰公司建设淄川福临门基翔商贸城扩建工程,并且在办理有关建设手续时，也是以淄川粮食局的名义进行的，原、被告之间的租赁关系形同虚设，这一切都是因为良辰公司不具有对出租物的产权造成的，因此，答辩人认为良辰公司对案涉标的无出租资格；答辩人在租期内所建的古玩城工程是否纳入被划转资产，如划转时包括该资产，其对应的应收款债务也应转移，良辰公司不再享有向答辩人起诉的权利；二、租赁合同约定的出租物不仅不属良辰公司所有和合法使用，合同中的标的物已灭失，租赁合同中部分内容无效。答辩人投资建设工程的土地使用权人是淄川粮食局，该土地良辰公司并未合法取得其使用权，所以，涉案租赁合同约定的租赁价格，涉及土地租金部分应为无效。政府主管部门对资产划转后，从产权转移的基准日起，附着在该资产上的权利义务也应一并转入方承继方，良辰公司不再享有请求权；鉴于被答辩人不享有合法的出租权，地上出租物已灭失，答辩人承建工程是在产权人淄川粮食局的授权下进行，涉及土地使用权并非是被答辩人享有。在涉及出租物的权属问题上，根据1997年3月27日、2003年12月3日淄川粮油公司、淄川农发行、良辰公司相继签订的协议，是为处置银行贷款以抵账，债务转移的方式变更资产的占有。鉴于淄川粮食局所属的资产是国有经营性资产，以这种方式变更权属应是无效的。在良辰公司未取得该资产合法使用权且又未履行还贷义务时，逃避政府主管部门监管出租财产以获利相应也属无效，三、被答辩人关联企业非法出售涉案租赁房产，给答辩人造成重大损失。答辩人以淄川粮食局名义建成涉案工程后，被答辩人的法定代表人于2018年2月5日以另一公司淄博泰和实业有限公司的名义，与淄川区国有资产管理局订立协议，将答辩人承建的古玩城以19727187元的价格出售，其非法出售行为是被答辩人与其关联公司共同实施的，给良辰公司造成重大损失。综上，被答辩人良辰公司主张支付租金无事实依据，请求驳回被答辩人的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2009年2月7日，良辰公司与石伟周签订合同书一份，内容为“立合同双方：淄博良辰商贸有限公司良辰大酒店（甲方），石伟周（乙方），甲、乙双方在平等自愿基础上，就乙方租赁甲方房屋、土地并投资建设经营事宜订立如下合同，共同遵守：一、甲方将淄博良辰商贸有限公司良辰大酒店（淄川区淄城路10号）负一层全部及酒店东侧五个营业房和整个后院（祥见平面图）租赁给乙方，并由乙方投资建设后，用于经营或租赁。二、乙方对承租房屋装修及所建营业场所的规划设计施工方案需经甲方同意且三年内投入资金不得低于伍佰万元。三、甲方责任：1、甲方协助乙方以甲方名义办理相关施工许可证及其他施工所需一切手续。2、协助乙方拆除，在60天内清理完成相关建筑物及其设施（祥见平面图及照片）。3、允许乙方使用相关水、电（费用由乙方承担），并配合乙方解决施工中出现的问题。4、甲方积极协助乙方协调当地政府争取相关优惠政策，并争取乙方和甲方享受同等优惠政策。5、甲方不得干涉乙方的自主经营权。四、乙方责任：1、本合同生效后，乙方需保证按甲乙双方共同确定的外装装修方案及建设方案足额投资建设，并在完善手续的同时第一年基建投资不低于100万元。2、合法经营，不得从事非法经营，否则乙方承担全部责任。3、经营及建设期间的一切安全责任事故和债权债务乙方自行承担。建设期间若因乙方原因，不能履行合同，已形成建筑部分归甲方所有，乙方不得拆除，并按时交纳相关的水、电及其他费用，按时交纳租赁费。4、经营期间不得影响甲方的其它房屋、场地的正常使用，更不能影响甲方的正常工作。5、爱护甲方的租赁物，不得损坏，否则应按实际价值赔偿。6、本合同有效期内，只要不违法经营或造成严重环境污染，允许乙方转租、转包经营。五、租赁期限：十五年，自2009年2月10日起至2024年2月9日止。六、租赁费用：1、由于乙方前期投入较多，自2009年2月10日至2011年2月9日免租赁费。自2011年2月11日至2015年2月10日，每年租赁费为六十万元。自2015年2月11日至2019年2月10日，每年租赁费九十万元。自2019年2月11日至2024年2月10日，每年租赁费为八十万元。七、以上租赁费交纳时间为每年的2月份，为先交纳后使用，租赁费不得拖欠。八、为方便乙方经营，甲方允许乙方无偿使用其消防设施（但不得影响甲方的正常使用）。九、乙方经营期间的水、电费用均由乙方按照甲方使用的价格向甲方足额缴纳，甲方不得加价收取。十、本合同终止后，乙方投资的装修及建设的全部设施全部归甲方所有。十一、甲方无偿给乙方提供办公场所一处，水电费由乙方负担。十二、违约责任：1、本合同有效期内，如甲方无故干涉乙方的正常经营，给乙方造成损失的，应赔偿乙方的全部损失。2、如乙方无故拖欠租赁费，则应每天按每年租赁费的千分之二向甲方支付违约金，如拖期超过三个月不交，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方承担违约责任，赔偿甲方的经济损失。十三、本合同到期后，如继续对外出租，在同等条件下，乙方有优先承租权，但需在本合同到期日的前三个月向甲方提出申请，甲乙双方重新订立合同。十四、本合同一式两份，经甲乙双方签章后生效。十五、如发生不可抗拒的自然灾害，造成的损失，甲乙双方各自承担，因此造成的停业期间，租赁时间顺延。合同签订后，被告石伟周自筹资金建设了福临门大酒店扩建工程，并经营使用该扩建房产，但至今未支付合同约定的租赁费。另查明，1997年3月27日，中国农业发展银行淄博市淄川区支行与原淄博市淄川区粮油贸易总公司签订协议书一份，按照该协议约定，原淄博市淄川区粮油贸易总公司将所属企业福临门大酒店整体作价抵给中国农业发展银行淄博市淄川区支行，用于偿还贷款本息。2003年12月31日，中国农业发展银行淄博市淄川区支行、良辰公司、淄博福临门大酒店三方签订协议书一份，按照该协议约定，中国农业发展银行淄博市淄川区支行将淄博福临门大酒店房产转移给良辰公司，原淄博市淄川区粮油贸易总公司所欠贷款本息由良辰公司负责分期分批偿还。上述土地房产均没有办理产权变更登记手续。淄川区发展和改革局于2010年4月15日下发关于淄川区粮食局福临门大酒店扩建项目核准的通知，同意淄川区粮食局自筹资金550万元实施福临门大酒店扩建工程。2010年5月7日，淄博市规划局颁发建设用地规划许可证，该证载明：用地单位为淄川区粮食局，用地项目名称为福临门大酒店扩建工程，用地位置福临门大酒店院内南侧，用地面积3100平方米（地上2480方米、地下2220平方米）。2010年8月22日，淄博市淄川区粮食局出具授权委托书一份，委托书声明：由淄川区粮食局建设的淄川福临门大酒店基翔商贸扩建工程，现委托石伟周全权处理本工程所有事宜。代理人所签署的一切文件和处理之有关的一切事务，我单位均予以承认。同时，淄川区粮食局与石伟周签订协议书一份，协议书约定，石伟周在福临门大酒店后院搞旧房改建、扩建，因土地手续没办理过户，需粮食局配合盖章，在建设和以后发展中，一切安全责任、债权债务及建设当中的所需费用，由石伟周自行承担；与淄川区粮食局没有任何责任关系。截止2010年9月28日，原告良辰公司尚未履行完毕清理相关建筑物及其设施的合同义务。2018年2月5日，淄博泰和实业有限公司与淄川区国有资产管理局签订协议书一份，按照该协议约定，淄博泰和实业有限公司将包括涉案建筑面积为3719平方米的古玩城建筑等土地房产，共计建筑面积4958.19平方米的土地及房产一并转让给淄川区国有资产管理局。上述事实，有原告提供的租赁合同一份、协议书两份、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、告知书、淄川区发展和改革局文件、公证书各一份、建筑项目预算费用表若干及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，良辰公司、石伟周签订的合同书约定，如承租方无故拖欠租赁费超过三个月，出租方有权解除合同，石伟周自合同签订之日起并未按照合同约定交付租赁费，良辰公司有权请求解除合同，因此，良辰公司要求解除与石伟周签订的租赁合同，本院予以支持。鉴于良辰公司截止2010年9月28日仍未清理完毕相关建筑物及其设施的事实，结合本案合同关于免交租赁费期限的约定情形，本案租赁合同约定的租赁期限起始日应适当顺延，即自2010年9月29日开始起算租赁期限，但应自2012年2月11日开始计收租赁费，合同约定的每年交纳时间不变。因此，良辰公司主张的租赁费应自2012年2月11日开始起算，计算至良辰公司主张的2018年2月11日，共计租赁费为420万元，本院予以支持；超出上述本院认定部分，本院不予支持。石伟周未按合同约定期限支付租赁费，已经构成违约，应按约承担违约责任；双方在租赁合同中约定，如承租方无故拖欠租赁费，则应按每年所欠租赁费的日千分之二计算违约金，良辰公司仅按每年所欠租赁费的百分之十主张违约金，低于双方合同约定的违约金标准，且不违反国家法律法规强制性规定，因此，良辰公司要求石伟周支付违约金186万元，其中自2012年3月1日起自2018年2月28日止，以每年应付租赁费为基数，以每年应租赁费期限届满次日起为起算点，按每年10%计算共计违约金为135万元以及自2018年3月1日起至本判决确定履行期限届满前实际付清欠款本金之日止，按每年百分之十计算的违约金，本院予以支持；超出上述本院认定部分，本院不予支付。石伟周辩称，其投资建设的福临门大酒店扩建工程已被他人出售，良辰公司在庭审中陈述公司并未出售该房产，也不知晓他人出售该房产，如石伟周认为上述出售行为确已给其造成损失，可以另行向相关责任人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、淄博良辰商贸有限公司与石伟周于2009年2月7日签订的合同，自本判决生效之日起解除；二、石伟周偿付淄博良辰商贸有限公司租赁费4200000.00元；三、石伟周支付淄博良辰商贸有限公司违约金1350000.00元以及自2018年3月1日起至本判决确定履行期限届满前实际付清欠款本金之日止，按每年百分之十计算的违约金；以上第二、三项应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60520.00元，淄博良辰商贸有限公司负担9521.00元，石伟周负担50999.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  武 博审 判 员  房超敏人民陪审员  张志荣二〇一八年十二月六日代理书记员  赵 冰