贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0102民初13798号原告：江某某，男，1974年2月2日出生，汉族，住福建省永安市。被告：李某，女，1982年11月12日出生，土家族，住贵阳市小河区。委托代理人：萧蒙，贵州宇泰律师事务所律师（特别代理）。原告江某某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江某某、被告李某的委托代理人萧蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金15960元及原告垫付的电费1519元；2、判令被告支付原告房屋占用费15960元及租金损失4200元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年8月15日，原、被告签订《门面租赁协议》，约定将原告位于贵阳市××区××号君悦华庭D栋北面12号商铺转租给被告用于经营童装。2018年1月21日双方再次签订《门面租赁协议》约定由被告继续租赁该房屋，时间从2018年2月17日至2019年2月16日止。双方还约定若租期届满被告逾期交房的，应按日以原租赁价格的5倍向原告支付房屋的占用使用费，逾期支付租金的，原告有权强制收回涉案房屋。后因被告经营不善要求提前退组，经双方协商同意将租赁期限提前至2018年9月16日。期限届满后，被告拒不交还商铺也拒不支付租金。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告李某辩称，一、双方签订的《租赁协议》，因涉案房屋无购房合同及房屋所有权证，故应为无效，原告无权向被告主张违约金；二、被告承租的房屋已于2018年10月20日交还原告，原告认为被告并无损失，对原告所主张的损失被告不予认可。双方的租金由双方核实后由被告支付，电费应由原告自行承担。另如合同有效，原告主张违约金不能超过其实际损失的30%，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下，位于贵阳市××区新华路君悦华庭D栋北面共计116平方米门面共6间，系原告江某某于2016年4月30日向王学群承租，期限为2年，从2016年5月5日起至2018年5月4日止，该房尚未取得房屋所有权证，双方签订有《门面租赁协议》。在双方签订的协议中约定，在租赁期间，承租方如转租门面须事先书面通知出租人，出租人签字同意后方可转租。2018年4月30日，合同期限届满后，双方又另行签订了《门面租赁协议》，约定租赁期限为2年，从2018年5月5日起至2020年5月4日。原告承租上述门面后，于2016年8月15日与被告李某签订《门面租赁协议》，约定原告将其承租的上述门面中面积为30平方米的12号门面转租给被告用于服装经营，租赁期限为1年半从2016年8月17日至2018年2月16日止，每月租金为12000元，租金半年一付，并另交1个月租金作为押金。被告应在合同约定的租期届满后的3日内返还房屋。未经原告同意逾期1日，被告按原租赁价的5倍向原告支付房屋占用的使用费。2018年1月21日，双方又另签订《门面租赁协议》，约定租赁期限自2018年2月17日起至2019年2月16日止，租金按30平方米每平方米420元，每月12600元计算。其余合同内容与原合同内容一致。2018年8月1日，被告给原告出具委托书一份，内容为：“因本人经营不善，经与出租方协商，现将贵阳市××区新华路君悦华庭D栋12号门面共计30平方米，委托江某某先生，从2018年9月17日起重新出租，本人签合同时所交的12000元转为2018年8月17日至2018年9月16日为期1个月的租金，并于2018年8月17日前向江某某支付人民币5000元整作为保证金，原与江某某签订的门面租赁合同即日起自动作废。”委托书出具后，被告并未按约向原告支付保证金。原告接受委托后，曾与陈德松达成租赁协议，约定在10月21日将被告承租的门面转租给陈德松，并向陈德松收取了5000元门面定金，双方于10月18日签订《门面租赁协议》，约定原告于10月21日将涉案门面出租给陈德松。后因被告未及时将承租的门面交还原告，原告不得已将5000元定金又退还给了陈德松。同年10月20日，被告虽将其承租门面内的货物搬走，但未将门面钥匙交还原告。同年10月24日，双方曾经所在辖区居委会调解，但未能对房屋租金及交还房屋等问题达成一致意见。同年10月25日，原告在房屋所在物业公司工作人员见证下，将被告上锁的涉案门面打开，将门面收回并将被告留在门面内的下列物品自行搬走（1、轨道射灯22个；2、吊顶射灯9个；3、监控设备1套；监控探头3个、陆由器1个；4、靠墙货柜1组2个；5、发光LOGO1个；6、小暖风机1个；7、壁架12个；8、壁杆8根；9、手电钻1个；10、仓库小货架7组；11、孔灯6个）。同年11月4日，原告另与徐秋华签订《门面租赁协议》，约定原告将涉案门面出租给徐秋华，期限为1年，从2018年11月5日起至2019年11月4日，租金标准为每月12600元。现原告向被告主张支付租金并赔偿损失未果，遂起诉来院，提出如前诉请。另查，涉案门面2018年7月至10月25日的电费1519元，由原告代缴（其中10月份的电费为270元）。原告在将涉案门面转租被告前，曾向王学群提交书面的门面转租申请，王学群在原告提交的申请上签字同意。双方均认可租赁协议中约定的房屋占有使用费即违约金。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、《门面租赁协议》、委托书、银行交易明细单、收据、微信聊天记录、现场照片、物业公司出具的证明、手机视频、《门面转租装修申请》、证人证言等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。本案当事人争议焦点是：一、原告与被告签订的《门面租赁协议》是否有效；二、原告主张被告支付的租金、违约金等请求是否应当得到支持。本院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，双方签订有《门面租赁协议》，形成房屋租赁合同关系。原告出租给被告使用的房屋，系合法建造，并非违法建筑。原告将房屋出租给被告使用，事前经过了原出租人的书面同意。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条之规定，双方签订的《门面租赁协议》应为有效。对被告关于协议无效的主张，不予采信。双方签订的租赁协议约定的租赁期限原为2019年2月16日到期。2018年8月1日，经双方协商同意协议在2018年9月16日终止合同关系。此后被告虽于10月20日将租赁门面内的货物搬走，但并未将门面钥匙交还原告。直至10月25日，原告通过强行开锁的方式才将涉案门面收回，应视为双方的合同关系在10月25日才解除。合同解除前的产生的租金损失，原告主张被告支付，符合合同约定，予以支持。扣除原告向被告支付的押金12000元后，剩下的租金15960元（从9月17日至10月25日，按每天420元计算），应由被告向原告支付。从合同解除后至11月4日产生的租金损失4200元，因原告将涉案门面出租给陈德松时并未实际收回涉案门面，对造成该损失的产生，原告亦有一定责任。故该损失应由双方各承担一半即2100元，对原告多主张部分，不予支持。根据双方签订的合同约定，租赁期间所产生的水、电、卫生费、物管费等均由被告承担。根据原告提供的物业公司出具的证明及收据，可以确认至合同解除前，涉案门面的电费1519元，由原告代缴。现原告主张被告支付该费用，符合双方合同约定，予以支持。另对原告主张被告支付违约金的主张，虽然在双方签订的合同中约定被告应在合同约定的租期届满后的3日内返还房屋。未经原告同意逾期1日，被告按原租赁价的5倍向原告支付房屋占用的使用费，但被告认为双方约定的违约金标准过高，不予认可。故对原告主张的违约金，本院只能参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，按原告实际损失19579元的30%即5873.70元支持。对原告多主张部分，不予支持。至于原告收回门面时搬走的门面内的物品，因被告未提起反诉，可由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决书生效后十日内给付原告江某某租金15960元并支付电费1519元；二、被告李某于本判决书生效后十日内给付原告江某某违约金5873.70元；三、被告李某于本判决书生效后十日内给付原告江某某租金损失2100元；四、驳回原告江某某对本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费318元（已减半），由被告李某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一八年十二月二十九日书记员 宋鸿宇