浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初3913号 原告：建德市城市建设发展投资有限公司，住所地建德市洋溪街道国香路**。 法定代表人：吴小龙，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王泽路、许芳，浙江新安江律师事务所律师。 被告：傅正林，男，1971年10月15日出生,汉族,浙江省建德市人，户籍地建德市，现住建德市。 委托诉讼代理人（特别授权）：许丽君，女，系被告傅正林的前妻。 被告：许丽君，女，1974年10月8日出生,汉族，浙江省建德市人，户籍地建德市，现住建德市。 原告建德市城市建设发展投资有限公司（以下简称城投公司）与被告傅正林、许丽君占有物返还纠纷（更正为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”）一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月7日公开开庭进行了审理；因本案案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年12月5日第二次公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人许芳、被告许丽君暨被告傅正林的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告傅正林到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即将位于建德市新安江街道樟坞路1幢104室房屋及柴间腾空交还原告；2.判令两被告支付原告自2007年1月1日起至2018年6月30日止按500元/月计算的房屋占有使用费69000元，7月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费按上述标准另计；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原建德市东区城市建设开发有限公司（现更名为建德市城市建设发展投资有限公司）经建德市建设局（现更名为建德市住房和城乡建设局）批准，在建德市新安东路一带进行拆迁。两被告所有的房屋属于拆迁范围。双方就拆迁补偿安置的事宜协商一致，于2005年11月8日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议签订当天，两被告向原告借用过渡房，借用时间为2006年1月至12月底，借用期间水电费由其自行承担，并向原告出具借条一份，借条载明相关内容。此后，原告依约将房屋出借给两被告使用，借用期限届满后，原告多次要求两被告归还房屋，均遭到拒绝。原告认为，房屋的借用时间届满后，两被告应当予以归还，两被告拒绝归还借用房屋，损害了原告的合法权益。现提起诉讼，望判如所请。 原告城投公司为证明其诉讼主张成立，当庭向本院提供了以下证据材料： 证据一、《房屋拆迁安置补偿协议书》复印件一份，用以证明两被告系本案适格主体； 证据二、借条复印件一份，用以证明两被告向原告借用房屋一套，并约定期限、双方的权利义务。 证据三、杭房权证建更字第××号《房屋所有权证》复印件一份，用以证明案涉房屋系原告所有的事实； 证据四、律师函复印件及邮寄回单复印件一份（提供原件核对），用以证明原告告知被告腾退房屋的事实。 证据五、编号浙规证（2007）0160086《建设用地规划许可证》及附件各一份（提供原件核对），用以证明双方签订房屋拆迁安置补偿协议之后，原告根据合同约定为被告办理的相应的审批手续。 被告傅正林辩称：我房子被拆了以后，原告应该给我安置过渡房。拆迁过程中，原告没有支付过渡费，也没有给过渡房。东区拆迁涉嫌违规用地，在没有指标的情况下用地，拆迁补偿标准不一，有些人和我们相同的平方，拿10多套房子，焦山新村175幢不是拆迁户，也能拿到一幢排楼，不动产登记以后就卖掉了。 被告许丽君辩称：原告拆迁本来就要给我们过渡房，不存在借用，当时写下借条也是原告答应我们不要过渡费，房子给我们住。且原告承诺给我110+90平米的土地造房子，现在原告既没有给我们安置好，，地也没有批下来房子没有造，不是我们的原因造成的。同一批拆迁人的建设用地许可证、土地使用证、房产证三样手续，到现在没有一个手续办理下来，客观情况与原告陈述的不相符。金山湾、溪头新村、东山湾、焦山新村、田坞区块的建房到现在任何手续都没有批下来。当时法院查封我们建房的土地期限只有一年。原告陈述我们占用房屋不是事实，当时拆迁安置的时候可以选择拿过渡费的，但是我们不要过渡费，要求原告给我们安置临时过渡房，现在我们居住该房子不属于占有。原告安置我们临时过渡房，我居住该房不存在我们占有房屋要交房租的事情。关于原告提到的“借条”问题，当时拆迁的用户很多，都是选择拿了过渡费，我和另外一户不要过渡费，要求原告安置过渡房。借条上提到的一年时间是原告为了做账需要，怕人家提意见，因为别人都没有拿过渡房，所以让我们出“借条”给原告。当时原告经办人口头承诺我们可以住到我们房子建成之后。因此，请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。 被告傅正林、许丽君为证明其抗辩主张成立，向本院提供了以下证据材料： 证据一、案涉土地上的电线杆、树木、杂草照片三张，用以证明原告没有把土地平整好，该地块尚不可以建房的事实； 证据二、拆迁前两被告所有的房屋照片一张，用以证明原告征用拆迁前两被告房屋的面积、楼层等情况； 证据三、2018年7月26日原告工作人员蒋素萍发给被告许丽君的短信内容照片一张，用以证明原告直至现在才去给被告报批审批手续。 上述原、被告所提供的证据材料，经庭审质证，本院综合认证如下： 一、原告城投公司所提交的五组证据，两被告对证据一、三均无异议；对证据二有异议，认为该“借条”确系许丽君所写，但当时不属于借房，而是拆迁人安置给两被告的地没有批下来，原告才给两被告安置一套过渡房住，东区拆迁指挥部领导说，就是放在公司账面上看看的，“借条”上的内容也是他们口述的，他们说等被告房屋建造好，才把过渡房还给原告，原告不用支付两被告过渡费，两被告居住期间的水电费都是自己支付的；两被告对证据四有异议，认为原告发的《律师函》两被告并没有收到；两被告对证据五的“三性”没有异议，但对其证明对象有异议，认为私人建房除了建设用地规划许可证外，还需要向国土部门办理土地使用证才可以建造的。本院认为，原告城投公司提供的证据一、二、三、五，符合证据的真实性、合法性和关联性（简称“三性”）的要求，本院予以认定；关于两被告对证据二所提出的名为“借房”实为原告安置给两被告居住的过渡房之抗辩意见是否成立，本院将在以下裁判说理部分予以阐述。原告提供的证据四，因其未能提供证明两被告收到过该函件，故本院不予认定。 二、被告傅正林、许丽君所提交的三组证据，原告城投公司对证据一、二的“三性”均没有异议；对证据三的真实性没有异议，但认为原告工作人员蒋素萍发给被告许丽君短信“我们公司已经安排人员去报批了”，所谓“报批”，具体报批什么手续，内容不够明确。本院认为，两被告所提供的三组证据符合证据的“三性”要求，本院予以认定。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下： 2005年11月8日，原建德市东区城市建设开发有限公司（现更名为建德市城市建设发展投资有限公司）作为拆迁人（简称甲方），被告傅正林、许丽君作为被拆迁人（简称乙方），双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定：“一、乙方房屋坐落在新安江街道焦山村，计建筑面积455.1平方米，房屋为混合结构，房屋用途为住宅，产权性质私产；乙方同意拆迁。二、双方同意按拆除房屋建筑面积进行补偿、安置，经甲方确认乙方认可的应安置面积为447.1平方米……四、2、乙方自愿选择异地独建形式进行安置，甲方同意乙方在东山湾许美荣边上，同意安置乙方占地面积110+90平方米，造三层，合计建筑面积600平方米。甲方安置乙方建筑面积超出应安置面积144.90平方米，乙方同意按土地有偿使用费90元/㎡×144.90㎡=13041元,农民建房有关费用7245元,合计人民币20286元,一次性补交给甲方……七、搬迁期限：乙方应在2005年12月31日前拆迁完毕”等内容。另外，原、被告双方还补充口头约定，原告向两被告提供一套过渡房，供其过渡期间居住。被告许丽君根据原告的要求向其出具了“借条”一份，载明：“今向东区公司借一套过渡房，借用时间为2006年1月-12月底，借用期间水电费由本人自付，东区公司不用支付本人过渡费”。原告公司当时的负责人在该借条上签字同意。协议签订后，两被告按照约定将其上述房屋腾空交由原告拆除处置，并将超出应安置面积部分土地有偿使用费及农民建房有关费用合计人民币20286元，一次性补交原告。原告城投公司按照约定将位于建德市新安江街道樟坞路1幢104室房屋及柴间作为过渡房屋，交付两被告居住使用。2007年4月3日，原建德市建设局核发《建设用地规划许可证》，准予案涉土地办理征用划拨手续；但是，案涉土地因故一直未经建德市人民政府审查批准，由土地管理部门划拨土地，导致两被告至今仍未取得合法建房审批手续而进行建房。 本案审理过程中，本院根据原、被告的陈述及其诉辩意见，向本院档案室调取（2007）建执字第158号申请人执行人陈志伟与被执行人傅正林民间借贷纠纷一案案卷中的《协助执行通知书稿》及《执行案件流程管理报结案及收费情况登记表》各一份，从而查明，案涉土地的查封期限自2006年4月12日起至2007年4月11日止；该案经本院强制执行，被告傅正林全额履行完毕，已结案。 本院认为，本案立案时所立的案由为“占有物返还纠纷”；处理占有物纠纷的法律依据为《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。该案由与本院查明的事实明显不符，本院应予更正。虽然原告城投公司明确其请求权的基础法律关系为借用合同关系，但是结合原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》以及被告许丽君向原告出具的“借条”实际内容等来看，原、被告之间的争议实质是双方因房屋拆迁补偿安置合同中履行发生的争议，而非单纯的“借用合同纠纷；故本院将本案案由更正为：房屋拆迁安置补偿合同纠纷。 原、被告双方所签订的房屋拆迁补偿安置协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。该法律条文的规定是关于先履行抗辩权的规定。两被告已经按照协议将其所有的房屋交由原告城投公司拆除处置，并将其超出应安置面积部分土地有偿使用费及农民建房有关费用合计人民币20286元，一次性补交原告，两被告已经履行了被拆迁人的合同义务；原告城投公司应当按照约定履行将案涉土地交付两被告建房的合同义务。虽然案涉土地经原建德市建设局批准，准许办理征用划拨土地手续，但是，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条的规定，“……建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”；两被告可以在案涉土地上合法建造房屋，必须“由土地管理部门划拨土地”，审批过程中还有土地管理部门等诸多环节，这些审批手续必须由原告城投公司来完成。原告城投公司未全面履行合同义务，在履行合同中确实存在“先履行一方未履行”的违约行为。两被告所提的相关抗辩意见，符合先履行抗辩权的适用条件，故本院予以采纳。因此，原告城投公司的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。两被告所主张的抗辩权是一时抗辩权，仅能使自己暂时免除返还房屋义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。若原告城投公司履行合同义务不符合约定，两被告有权要求原告城投公司承担继续履行等违约责任；双方也可以协商如何继续履行，寻找正当合法途径解决双方争议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告建德市城市建设发展投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币1526元，由原告建德市城市建设发展投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  叶碧川 人民陪审员  陈美姣 人民陪审员  金 璟 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  李 英