广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初21809号原告（反诉被告，统称原告）东莞市七里香置业投资有限公司，住所地：东莞市石碣镇新风路三村路口。法定代表人贾本全。原告（反诉被告，统称原告）东莞市远大皮革制品有限公司，住所地：东莞市石碣镇同富东路石碣新世纪花园盈拓丽苑4栋商铺128。法定代表人彭勇。两原告共同委托代理人余前远，系广东万言律师事务所律师。两原告共同委托代理人**，广东万言律师事务所律师助理。被告（反诉原告，统称被告）李水来，男，汉族，1965年12月1日出生，住广东省东莞市，委托代理人**程,系李水来之子。原告东莞市七里香置业投资有限公司（以下简称七里香公司）、东莞市远大皮革制品有限公司（以下简称远大公司）诉李水来与李水来反诉七里香公司、远大公司房屋买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法由叶凤嫦担任审判长与审判员成瑶、审判员曾明珠适用普通程序进行审理。两原告的共同委托代理人余前远，被告李水来及其委托代理人**程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：原、被告于2008年1月12日签订《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》（以下简称转让合同），约定原告将东莞市石碣镇崇焕西路与刘沙路交汇的七里香美食娱乐广场××区××号商铺（下称“商铺”）使用权以625178元转让给被告，使用期限从2008年3月28日至2056年11月20日止。2008年1月12日，原、被告签署《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》（以下简称委托经营协议），约定被告于2008年6月28日起将商铺委托给原告经营管理5年，期间的固定收益201053元折抵部分购房款。此后，自约定的使用期限开始，被告即实际享有商铺的使用权益。原被告双方均知悉，商铺所在土地为工业用地，原告不具有房屋权属证书。根据《土地管理法》第四条第四款、第十二条、第二十六条第一款、《城市房地产管理法》第三十九条、《合同法》第二十五条之规定，转让合同应属无效。另根据《合同法》第五十八条之规定，因转让合同无效，被告应向原告折价补偿占有商铺而享有的收益（参考委托经营协议第三条第一款折算）。据此，原告诉至法院请求判令：1.原被告签署的《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》无效；2.被告向原告支付商铺的占有使用费398196.64元（从2008年3月28日起按每月3350.88元计至2017年12月31日为止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告反诉并辩称，一、合同是有效的，原告提出的土地管理法的规定是行政强制性规定，不影响效力。即使案涉土地工业转商业也不属于改变土地用途，不属于违法。合同没有约定是用于商业，实际上商铺也从未用于商业，用途没有改变。合同有效，被告的合同目的无法实现，合同应解除，若法院判决合同解除，两原告应赔偿被告损失，承担合同解除的赔偿责任。二、若法院认定《商铺使用权转让合同》为房屋买卖合同，开发商未取得房屋预售许可证，应承担导致房屋买卖合同无效的过错责任。三、原告诉请商铺占用费无事实依据，原告至今没有依照转让合同约定向被告交付商铺，不存在占有使用费。为维护自身的合法权益，被告反诉至法院请求判令：1、解除《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》，两原告承担违约责任，赔偿被告经济损失1440009.35元；2、若法院判决《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》无效，两原告承担缔约过失责任并赔偿被告经济损失1179067.5元；3、两原告承担本诉和反诉全部诉讼费用。两原告对被告的反诉答辩称：合同的效力由法院审查，房屋于2008年3月28日交付，原告没有违约。经审理查明，2008年1月12日，两原告与被告签订《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》。合同约定：两原告将东莞市七里香美食娱乐广场××区××号商铺的使用权转让给被告；该项目位于东莞市××镇××路与××处，地块面积为31073.7平方米，土地使用权证号为东府国用（2006）第特279号，土地使用年限自2006年11月21日至2056年11月20日；转让商铺使用权期限自2008年3月28日至2056年11月20日止，土地使用权期限届满，商铺使用权交回给两原告；商铺建筑面积为54平方米，总价为625178元；付款方式为分期付款，第一期款89036元于2008年1月10日前付清，余款335089元于2008年3月28日前付清；两原告应在2008年3月28日前将符合合同约定的铺位交付给被告使用；自通知书发出15天内，被告仍不办理验收、交接手续的，视为两原告已将铺位交给了被告，被告并由此承接权利和责任、风险。合同另就其它事项进行了约定。同天，两原告与被告签订一份《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》。该协议书约定：被告将其位于七里香美食娱乐广场××区××号铺位委托两原告经营、管理、招商或代租；委托时间从2008年6月28日起至2013年6月27日止，共5年；不论两原告是否使用或能否出租，被告只收取两原告经营的固定收益人民币201053元，在2008年3月28日一次性在被告购买此商铺使用权的首期款中进行抵扣，不再另行支付。合同另就其它事项进行了约定。2008年1月7日，被告支付了案涉商铺第一期转让费89036元，2008年4月16日，被告又支付转让款335089元，被告七里香公司向原告出具了收据，并注明A区108号铺转让款已全部付清。2018年8月7日，两原告向被告出具解除商铺使用权转让合同通知书，以政策、环境变化无法提供商铺给被告使用为由，要求解除合同。关于案涉商铺的产权情况，本院已审结生效的（2018）粤1971民初8189号案件已查明认定：案涉七里香美食娱乐广场项目所在的地块东府国用（2006）第特279号，使用权人为远大公司，使用权面积为31073.70平方米，用途为工业。两原告是合作关系，共同合作开发案涉的七里香美食娱乐广场项目。庭审中，原、被告双方确认，现案涉商铺由两原告掌控。两原告主张，本案案由为房屋买卖合同，两原告在2008年3月28日前已经交付案涉商铺给被告，被告在2008年6月28日将案涉商铺委托给两原告管理，但在《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》约定的委托经营管理期限届满后，两原告又将商铺交还给被告。被告否认，称两原告从未交付过案涉商铺，主张本案案由为租赁合同，如法院认定合同有效，两原告应赔偿其20年租金804212元及利息165408.75元、违约金241263.6元；如法院认定合同无效，两原告应赔偿其本金424125元，并从2008年1月7日起按中国人民银行同期同档贷款利率支付利息至实际清偿之日止，并赔偿房屋涨价等预期利益损失424125元。以上事实，有两原告提交的商铺使用权转让合同、委托经营管理协议书，被告提交的商铺使用权转让合同、见证书、委托经营管理协议书、收款收据、通知书、答复、公开告知书、复函，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：虽然原、被告在双方签订的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》中约定，被告向两原告购买的是商铺使用权，但根据合同的内容看，该合同实际是一份房屋买卖合同，故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。关于案涉的《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第二十六条第一款“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，本案中，原告远大公司持有的国有土地使用证复印件载明案涉土地为工业用地，而案涉土地上的建筑物即案涉商铺却为商业用途。目前，两原告并没有提交证据证明案涉商铺已经取得了房屋所有权证，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院确认两原告与被告签订的案涉《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》无效。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。两原告作为《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》的共同出让方，应依法共同承担返还购房款的义务。虽然案涉的《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》约定案涉商铺的总价款为625178元，但由于双方另行签订《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》，约定以5年期间的委托经营管理的固定收益201053元折抵部分购房款。因此，本院认定两原告实际收取被告的购房款为424125元，且被告实际上向两原告支付的价款也为424125元，因此，被告反诉请求两原告返还购房款424125元及利息，合法有据，本院予以支持。利息应按中国人民银行同期同类基准贷款利率分段计算，第一段以89036元为本金，从2008年1月8日起，第二段以335089元为本金，从2008年4月17日起，均计至实际清偿之日止。至于被告反诉请求两原告还应赔偿房屋涨价等预期利益损失424125元，没有依据，本院不予支持。另，两原告主张案涉商铺在2008年3月28日已经交付给被告使用，但两原告没有就该主张提供相应的证据。故两原告因此请求被告支付2008年3月28日至2017年12月31日期间商铺的占有使用费，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照上述援引的法律及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市远大皮革制品有限公司、东莞市七里香置业投资有限公司与被告李水来于2008年1月12日签订的《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》无效；二、原告东莞市远大皮革制品有限公司、东莞市七里香置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内共同返还被告李水来购房款424125元及利息（利息按中国人民银行同期同类基准贷款利率分段计算，第一段以89036元为本金，从2008年1月8日起，第二段以335089元为本金，从2008年4月17日起，均计至实际清偿之日止）；三、驳回原告东莞市远大皮革制品有限公司、东莞市七里香置业投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告李水来的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7272.94元，两原告已预交，由两原告负担；反诉受理费8880元，被告已预交，由两原告负担4320元，被告负担4560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  成 瑶审判员  曾明珠二〇一八年十二月五日书记员  朱 蕾