河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀07民终2421号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司宣化支行，住所地张家口市宣化区牌楼东街7号。统一社会信用代码：91130705806316549A。负责人：侯建斌，该支行行长。委托诉讼代理人：赵东生，北京威诺（张家口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任军，男，1968年11月28日出生，汉族，现住张家口市宣化区。被上诉人（原审被告）：贾建平，女，1970年7月25日出生，汉族，现住址，系任军妻子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡万斌，河北海龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家口市宣化福源房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区赵川镇赵川村。营业执照注册号：130721000000043。法定代表人：郝维宝，该公司总经理。上诉人中国建设银行股份有限公司宣化支行（以下简称建行宣化支行）因与被上诉人任军、贾建平，原审被告张家口市宣化福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）金融借款合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2018）冀0705民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人建行宣化支行的委托诉讼代理人赵东生，被上诉人任军、贾建平的委托诉讼代理人胡万斌到庭参加诉讼，被上诉人福源公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。建行宣化支行上诉请求：1、依法撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2018）冀0705民初335号民事判决并予以依法改判，判令任军、贾建平对所欠借款本息承担还款责任，福源公司承担连带清偿责任；2、本案诉讼费用由任军、贾建平、福源公司承担。事实和理由：一、一审法院曲解了《借款合同》的条款约定。一审法院认为我方提供的个人住房借款合同系格式合同，以合同第五条约定的除外条款，加重了任军、贾建平的责任，排除了任军、贾建平的主要权利系无效条款，不具有法律约束力，一审法院认定错误，曲解了该条款约定。借款合同第五条约定的是：“借款的发放与支用”。该条款第一项明确写明：“除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款”，也就是说，该条约定的何种情况下贷款人可以发放贷款，并非一审法院所说的除外条款，该条系我方放款的权利约定，而不是义务约定，我方既可以要求任军、贾建平全部满足合同条款后再放款，也可以根据实际情况进行放款，本案中福源公司已提供了最高额保证担保，借款合同中关于抵押财产（任军、贾建平所购房产）也已指明，同时任军也提供了交纳首付款证明，任军、贾建平一方已符合了发放贷款的条件，我方发放贷款正确。双方的借款合同是有效的，任军、贾建平理应按约还款。二、一审法院对按揭贷款的概念理解错误，自行创设按揭贷款流程。一审法院认为我方发放贷款的条件中关于抵押担保的前提是福源公司交付房屋并办理了房屋产权登记，认为合同三方当事人的合同权利义务互相牵制，互相依托，任何一方当事人违反合同，将会导致其他当事人的权利义务失衡，认为此是住房按揭贷款合同的本质。需要明确的是本案中，任军、贾建平购买的是期房，当时其二人与福源公司签订购房合同时该房还在建设过程中，任军、贾建平只交纳了购房首付款，其余款项双方在商品房买卖合同中约定的是按揭贷款支付，在银行贷款未发放的情况下，福源公司怎么可能向任军、贾建平交付房屋并办理产权登记，一审法院曲解了按揭贷款的概念及办理流程。一审法院认为合同的履行顺序为：1、房开公司交付房产办理产权登记；2、办理房屋抵押登记；3、发放贷款；4、偿还借款。而对于期房的合同办理程序及履行过程应是如下程序：1、购房者与房开公司签订商品房买卖合同并交纳首付款；2、购房者与银行签订借款合同，此过程，借款合同中约定借款人用所购房产进行抵押，并同时由房开公司就借款提供最高额保证担保，随后银行发放贷款，借款人按约定进行还款；3、房开公司房屋建成交付购房者；4、房屋产权证书办理后进行抵押登记，此时免除房开公司的保证责任。此才是按揭贷款的具体办理流程，一审法院对于按揭贷款的概念及办理流程均理解错误。国家设立按揭贷款的目的是为了普通百姓能够买的起房，一审法院如此曲解，违背按揭贷款初衷，试想，购房者是以贷款的方式交纳购房款，在未交纳全部购房款的情况，房开公司怎么可能交付房屋并力理产权登记，一审法院本末倒置，如此解释，实难让人信服。三、商品房买卖合同关系与借款合同关系是两个不同的法律关系，不能混为一谈。任军、贾建平与福源公司之间是商品房买卖合同关系，与我方是借款合同关系，虽都是因买房发生，但二者系两个独立的合同，属不同的法律关系。关于房屋的交付应由福源公司负责，贷款的偿还应由任军、贾建平承担。一审法院认定任军、贾建平偿还借款的前提是：1、福源公司交付房屋并办理产权登记；2、我方发放贷款。在上述两个前提条件不具备时，任军、贾建平拥有顺序履行抗辩权。一审法院错将福源公司的违约行为与我方的借款合同混为一谈，混淆了两个合同的概念。我方贷款的发放并未违反合同约定，也没有任何违约，贷款发放后任军、贾建平也是有过还款的，只是我方向法院提起诉讼后，任军、贾建平才提出了抗辩。关于福源公司未能按约向任军、贾建平交付房屋，任军、贾建平完全可以向福源公司主张权利，房屋是否交付，并不能否定借款合同的效力，作为借款人的任军、贾建平未能按约偿还借款，已经构成了违约，并非一审法院所称的没有违约行为，对所欠的借款本息理应承担清偿责任。四、我方的诉讼请求依法应得到支持。就福源公司所售卖的房屋，涉及的购房贷款共有十几笔，我方均按约发放贷款，部分借款人目前仍在还款，因个别借款人未按时偿还借款，我方为此提起诉讼，虽各借款人的说辞不一，但一审法院已有判决支持了我方的诉讼请求，二审法院对一审判决已予以了依法维持。相同的合同，同样的借款，一审法院却做出了完全不同的判决。法律是公平、公正的，我方的权益理应得到保障。任军、贾建平辩称，1根据双方签订的借款合同第五条，其中有最高额的保证和抵押，只有满足这些条件才可以发放贷款，而且我们已经和福源公司解除了购房合同，因为这个房屋一直在拆迁的过程，并未实际建设。我们一审提交了不动产证明，房屋并未进行抵押。建行宣化支行在曲解合同，没有按照约定发放贷款，存在违约。2、商品房买卖合同是借款的基础，但是商品房买卖没有成立，那么借款也就不成立。3、我们已经和福源公司解除了购房合同，我们也起诉了建行宣化支行要求借款合同也解除，正在审理中。综上一审判决正确，请求二审法院驳回上诉请求。建行宣化支行向一审法院起诉请求：1、判令任军、贾建平偿还借款本金214520.02元、利息16396.47元、罚息2011.97元，合计232928.46元（利息、罚息计算至2018年1月18日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿日止）；2、判令福源公司对上述借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由任军、贾建平、福源公司承担。一审法院认定事实：2010年1月8日，任军、贾建平与福源公司签订商品房买卖合同一份，任军、贾建平向福源公司预购其开发的宣化区东二道巷南侧福源住宅小区2号楼3单元302室一套，双方约定了合同的相关条款，并约定：由任军、贾建平一次性付款：2010年1月8日交首付款184400元，剩余27万元银行按揭。同日，任军、贾建平向福源公司缴纳了首付款184400元。2010年3月1日，任军、贾建平与建行宣化支行签订了个人住房借款合同一份，合同编号为130675149-011-2010000192，该合同系建行宣化支行提供的格式合同，合同特别条款第二十八条约定的借款用途即购置福源公司开发的宣化区东二道巷南侧福源住宅小区2号楼3单元302室。并特别注明：本房产是2010年1月8日与福源公司签订的商品房买卖合同所涉及的房产（并且是第三十七条约定的本合同项下的抵押财产）。第二十九条约定的借款金额为27万元；第三十条约定的借款期限为240个月，即（2010年3月1日至2030年3月2日），以实际放款日为准。第三十一条约定的贷款利率为：浮动利率，即在基准利率水平上下调20%。第三十五条约定的本合同项下担保方式为抵押加最高额保证。在借贷合同第五条借款的发放与支用中约定：一、除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款：（一）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效；（二）借款人未发生本合同所约定的任一违约事项；……（四）借款人已向售房人支付首付款。上述合同签订后，建行宣化支行于2010年4月1日向福源公司发放了贷款27万元。福源公司因种种原因，未能向任军、贾建平交付房屋及办理房屋产权登记，现该公司已于2012年12月28日被吊销营业执照。任军、贾建平亦一直未按合同约定偿还借款。2016年5月4日，建行宣化支行从贾建平账户中扣划7750元。一审法院认为，建行宣化支行、福源公司与任军、贾建平签订的个人住房借款合同，系建行宣化支行提供的格式合同，合同第五条约定的除外条款，加重了借款人任军、贾建平的责任，排除任军、贾建平的主要权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，系无效条款，不具有法律约束力。该条其他约定规定了建行宣化支行的发放贷款条件，即本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效，结合合同第三十五条约定的担保方式，本合同中，建行发放贷款的条件有二：一是福源公司提供了最高额保证担保，二是借款人提供了合同指定房产，即福源公司开发的宣化区东二道巷南侧福源住宅小区2号楼3单元302室的抵押担保，且上述两个条件均系建行宣化支行发放贷款的必要条件。依照法律规定，任军、贾建平提供指定房屋的抵押担保的前提是福源公司向任军、贾建平交付该房屋并办理了房屋产权登记。因此，合同三方当事人的合同权利义务相互牵制，相互依托，任何一方当事人违反合同，将会导致其他当事人的权利义务失衡，这是住房按揭贷款合同的本质，亦是合同当事人为维护各自权利义务，订立住房按揭贷款合同的本意。本案中，建行宣化支行、福源公司与任军、贾建平签订的个人住房借款合同，除第五条的除外条款以外，其他条款均系当事人真实意思表示，约定明确、具体，不违反法律规定，均系有效条款，具有法律约束力，各方当事人均应严格遵照履行。按照合同约定，本合同的履行顺序应为：一、福源公司交付房屋并为任军、贾建平办理产权登记；二、任军、贾建平办理房屋抵押登记；三、建行宣化支行发放贷款；四、任军、贾建平按合同约定偿还借款。因此，任军、贾建平按合同约定偿还借款的前提条件是：一、福源公司交付房屋并为任军、贾建平办理产权登记；二、建行宣化支行发放了贷款。在上述两个前提条件不具备时，任军、贾建平拥有顺序履行抗辩权，这是任军、贾建平理应享有的合同顺序权利。在合同实际履行过程中，建行宣化支行违反合同约定，在条件未成就时，即于合同签订当日向福源公司发放了贷款，构成违约；福源公司未按商品房买卖合同约定交付任军、贾建平房屋，且公司已被吊销营业执照，已构成根本性违约；任军、贾建平在合同履行中没有违约行为，但其按揭贷款的目的，已不能实现。综上所述，任军、贾建平在合同履行过程中，没有违约行为，在福源公司未履行交房并办理房屋产权登记的情况下，享有顺序履行抗辩权，有权拒绝建行宣化支行的履行要求，建行宣化支行要求任军、贾建平偿还贷款并支付利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。建行宣化支行发放贷款的行为系其违反合同约定的单方行为，其贷款不能回收的风险，主要是由福源公司的根本性违约行为导致，同时，建行宣化支行因自己的违约行为，亦应承担相应责任。建行宣化支行可依据相关法律规定，另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十七条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第144条，判决：驳回中国建设银行股份有限公司宣化支行的诉讼请求。案件受理费4,794.0元，由中国建设银行股份有限公司宣化支行负担。二审中，任军、贾建平提交如下证据：1、河北省张家口市宣化区人民法院（2018）冀0705民初1757号民事判决书，拟证明其与福源公司的《商品房买卖合同》已经生效判决解除；2、起诉状及河北省张家口市宣化区人民法院立案受理通知书，拟证明其起诉要求与建行宣化支行解除《个人住房借款合同》，河北省张家口市宣化区人民法院已立案受理。建行宣化支行质证认为，对任军、贾建平提供的证据真实性认可，但该判决与其无关，也不知道有这个诉讼。本院认定事实如下：任军、贾建平与福源公司的《商品房买卖合同》已于2018年8月9日解除。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，任军、贾建平与福源公司签订的《商品房买卖合同》、与建行宣化支行签订的《个人住房借款合同》合法有效，各方均应依约定履行各自义务。现建行宣化支行向任军、贾建平主张偿还借款本金及利息、罚息，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定。因福源公司未履行《商品房买卖合同》约定的向任军、贾建平提供房屋的义务，河北省张家口市宣化区人民法院（2018）冀0705民初1757号民事判决以任军、贾建平无法实现购房目的，判令解除任军、贾建平与福源公司的《商品房买卖合同》，该判决现已生效。故任军、贾建平与建行宣化支行的《个人住房借款合同》的履行基础已不存在，任军、贾建平与建行宣化支行之间的《个人住房借款合同》亦应解除。福源公司应当将建行宣化支行依据《个人住房借款合同》向其支付的购房贷款本金及利息返还给建行宣化支行。原审法院判决驳回建行宣化支行的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2018）冀0705民初335号民事判决；二、任军、贾建平与中国建设银行股份有限公司宣化支行签订的《个人住房借款最高额保证合同》（合同编号：130675149-011-2010000192）于本判决生效之日起解除；三、张家口市宣化福源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司宣化支行借款本金214520.02元及利息16396.47元、罚息2011.97元，合计232928.46元(利息、罚息计算至2018年1月18日)；此后的利息、罚息计算至借款实际清偿日之日止（利息的利率按中国人民银行基准利率下调20%计算、罚息的利率按上述利率上浮50%计算）。四、驳回中国建设银行股份有限公司宣化支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4794元，二审案件受理费4794元，均由张家口市宣化福源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜建龙审 判 员 成 进审 判 员 梁金前二〇一八年十二月六日法官助理 王向东书 记 员 李媛丽