上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14822号原告(反诉被告)：李某某，女，1976年11月25日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：上海置缘房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：赵亮，总经理。委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。原告李某某与被告上海置缘房地产经纪事务所保证合同纠纷一案，本院于2018年8月22日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提出反诉，本院经审查受理了被告反诉。2018年10月15日，本院组织原、被告进行证据交换。本案于2018年11月21日、12月26日两次公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告李某某、被告的委托诉讼代理人顾積伟两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：被告偿付原告价款200,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：被告赔偿原告担保金额200,000元的三分之一。事实和理由：原告通过被告与刘某签订位于王家厍路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖协议，虽然刘某已经被法院判定为合同诈骗并已触犯刑法导致主合同无效，但根据担保法解释第八条规定，原告认为被告是具有专业资质的房地产经纪事务所，应该有责任对房屋的卖方进行甄别，而实际情况是在产权人未到场且代理人没有委托书的情况下，原告和刘某因房屋买卖协议金额存在较大分歧(即在产权人郭翠华未到场的情况下，原告当时只愿意支付50,000元，刘某却一再坚持支付200,000元)的情况下无法达成协议时，被告主动提出给予原告200,000元的本金担保书，原告才继续同意在产权人郭翠华未到场的情况下由刘某代签前述房屋的买卖协议，然后将200,000元款项转账至代理人刘某持有的产权人郭翠华的银行卡。原告认为被告作为担保方存在严重过错，应承担本案金额200,000元的三分之一的赔偿，故原告提起前述诉讼请求。被告上海置缘房地产经纪事务所辩称：不同意原告的全部诉讼请求，被告不应承担赔偿责任，依据物权法解释第五条、第二十条规定，主债权消灭，从债权消灭，被告也不存在原告诉请提及的违约事实，被告没有主动提供200,000元担保，也没有获得中介费，且200,000元款项是转账到郭翠华账户，被告不清楚该银行卡是否由刘某掌握，另外，依据担保法第二十五条、第二十六条规定，已经超过了保证期间。被告上海置缘房地产经纪事务所向本院提出反诉诉讼请求：确认《担保书》无效。事实和理由：郭翠华(刘某代签名)与原告签订上海市房地产买卖合同，由于刘某此行为及其他行为触犯刑法，经松江法院刑事判决书【案号：(2017)沪0117刑初1557号】予以判决，故所涉上海市房地产买卖合同已无效，根据担保法第五条规定，担保书属于无效合同，且原告主张的权利已经超过保证期间，故被告提起前述反诉诉讼请求。原告李某某对被告上海置缘房地产经纪事务所的反诉请求辩称：不同意被告的反诉诉讼请求，原告是在被告主动提供担保书的情况下才支付了200,000元，原告的付款与被告提供担保具有直接关系，故担保有效。审理中，原告改变意见为，对于被告主张的担保书无效的反诉诉讼请求无异议，但是根据担保法第八条规定，本案中被告有过错，原告支付200,000元与被告出具担保书有直接关系，故坚持本诉诉讼请求。经审理查明：2016年9月13日，原告(乙方、购买方)通过被告与“郭翠华”(甲方、出售方)签订房地产买卖协议，约定原告购买所有权人郭翠华的位于上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋，付款方式约定乙方于2016年9月13日当日向甲方支付首期购房款200,000元，于2016年11月15日前签订网签版买卖协议当日向甲方支付购房款590,000元，于房屋可办理上市交易过户当日向甲方支付尾款90,000元等，协议落款有刘某代郭翠华签字确认。同日，原告将200,000元款项支付至郭翠华银行卡。同日，被告向原告出具担保书，记载被告为松江区王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年9月13日通过被告签订的房地产买卖协议提供担保，由于签约当日，甲方权利人即郭翠华未能到场签字，由权利人女儿刘某代为签订买卖协议，刘某本人提供了权利人的相关证件及代签承诺书，被告保证在合同约定的2016年11月15日前，若由于甲方的原因，导致购买方即原告签订买卖协议当日支付的首付款200,000元整有本金方面的风险，被告愿意先行代甲方垫付乙方的本金200,000元，待甲方权利人和乙方购买人签订上海市网签版买卖合同，则本担保书当即自动失效，之后所产生的合同法律问题由签约方自行承担。2017年10月18日，因刘某涉嫌合同诈骗罪，上海市松江区人民检察院向本院提起公诉，本院于2017年12月27日出具刑事判决书【案号：(2017)沪0117刑初1557号】，记载“经审理查明，……，被告人刘某在未经房屋产权所有人郭翠华同意的情况下，将郭翠华名下位于本区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室的房屋先后向多人出售，与被害人杨某某、钱某、李某某、刘凌江签订房屋买卖合同或定金合同，从上述被害人处骗取钱款。……，被害人李某某处骗取20万元。……”，并判决：被告人刘某犯合同诈骗罪等，且该刑事判决书已经生效。2018年5月28日，本院出具执行裁定书【案号：(2018)沪0117执612号】，记载“本院作出(2017)沪0117刑初1557号刑事判决已经发生法律效力。该判决判令被告人刘某未退出的违法所得，继续予以追缴。本院刑事审判第二庭根据被害人陈某某、夏某、孙某某、杨某某、钱某、李某某等人的申请，于2018年1月11日就该判决内容移送执行。……，本院依法于2018年4月28日冻结了被执行人刘某在农行的存款账户，但实际冻结到的存款仅为50.11元，被执行人刘某因涉嫌犯罪，其位于上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋(该房屋登记的产权人为上海韵意房地产开发有限公司)被上海市公安局松江分局予以预查封；除此，被执行人无车辆、有价证券及其他银行存款、不动产等可供执行的财产。至此，本案标的因被执行人涉嫌刑事犯罪，其有关房屋被公安机关预查封，本案不便处置而暂无执行条件。……，本院将上述执行情况告知相关被害人，其亦不能提供被执行人可供执行的其他财产线索。……”，并裁定：终结本次执行程序。另查明，前述房地产买卖协议签订前，刘某曾向被告出示本案所涉房屋的产权人郭翠华的征收补偿协议、郭翠华和刘某的户口簿信息、郭翠华身份证等材料。以上事实，有担保书、房地产买卖协议、付款凭证、刑事判决书、执行裁定书以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，(2017)沪0117刑初1557号生效刑事判决书已经认定，刘某在未经房屋产权所有人郭翠华同意的情况下，将本案所涉房屋向多人出售，其中从原告处骗取200,000元款项，并判决刘某犯合同诈骗罪，故刘某代郭翠华与原告签署的本案所涉房地产买卖协议当属无效。作为主合同的房地产买卖协议被认定无效，故被告提供的担保作为从合同当属无效。根据相关法律规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。本案中，生效刑事判决书已认定刘某构成刑事犯罪，刘某的行为直接导致本案所涉房地产买卖协议无效，并导致作为从合同的被告提供的担保无效，刘某显有过错；虽然原告明知本案所涉房屋系动拆迁房及由刘某代郭翠华签订相关房地产买卖协议，原告应就可能存在的风险具有一定的预见性，但考虑到原告系通过专业的房产中介即被告，并基于对被告的专业资质能力的信任等签订了涉案房地产买卖协议，且原告支付首付款200,000元，被告亦按承诺向原告出具了担保书，加之被告作为专业的房产中介，仅凭刘某出示的房屋产权人郭翠华的征收补偿协议、户口簿信息、郭翠华的身份证信息以及郭翠华曾在被告处成交过其他房产就认为刘某有权代理郭翠华办理涉案房屋出售等手续，显然有违专业房产中介审核房屋出售信息等审慎义务，虽然被告辩称曾就刘某有权代理郭翠华出售涉案房屋事宜与郭翠华本人进行核实且被告不存在任何过错，但被告未提交证据材料予以证明，举证不能的后果应由被告承担，综上，被告显然存在过错，且被告的过错程度大于原告，结合(2017)沪0117刑初1557号刑事判决书的认定及执行情况，本院认为，原告要求被告对于刘某应支付原告200,000元中不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告(反诉原告)上海置缘房地产经纪事务所于2016年9月13日出具的《担保书》无效；二、被告(反诉原告)上海置缘房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内对刘某应支付原告(反诉被告)李某某200,000元中不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任。如果被告(反诉原告)上海置缘房地产经纪事务所未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,466元，减半收取733元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费773元，由原告(反诉被告)李某某负担40元(已付)，被告(反诉原告)上海置缘房地产经纪事务所负担733元(已付40元，余款693元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘红艳二〇一八年十二月二十九日书记员  周鹏宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。