贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0321民初3887号 原告：周述超，男，1962年2月3日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。 委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 被告：遵义方琳房地产开发有限公司，住所地遵义市播州区尚嵇镇龙泉社区民主二组。统一社会信用代码91520321577117377P。 法定代表人：黎万平，公司经理。 原告周述超与被告遵义方琳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周述超的委托诉讼代理人令狐荣飞，被告遵义方琳房地产开发有限公司的法定代表人黎万平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周述超向本院诉讼请求：1、请求判令被告立即将位于播州区尚嵇镇“紫晶园”5号楼房号为5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-4-3、5-2-4-4、5-2-5-1、5-2-5-2、5-2-5-4的七套商品房，办理商品房预告登记。2、请求判令被告协助原告选定位于尚嵇镇“紫晶园”6号楼的256.99平方米房屋，并办理备案登记。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：我曾是遵义方琳房地产开发有限公司股东，2014年我从遵义方琳房地产开发有限公司退股，遵义方琳房地产开发有限公司无力支付退股股金，后我与遵义方琳房地产开发有限公司于2014年3月26日达成“购房协议”：约定被告用位于尚嵇镇“紫晶园”5号楼房的5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-4-3、5-2-4-4、5-2-5-1、5-2-5-2、5-2-5-4的七套商品房，以及6号楼的256.99平方米房屋折抵我的退股金。后我与被告遵义方琳房地产开发有限公司因“购房协议”发生争议，由原遵义县人民法院作出了（2015）遵县法民初字第3452号民事判决，认定我与被告遵义方琳房地产开发有限公司2014年3月26日达成的“购房协议”有效。现在，尚嵇镇“紫晶园”5号楼房已经取得房屋预售许可证，符合办理商品房预告登记条件，我与被告遵义方琳房地产开发有限公司沟通，而被告遵义方琳房地产开发有限公司仍以各种理由推诿，不履行合同义务，我迫于无奈，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持我的诉讼请求。 被告遵义方琳房地产开发有限公司的辩称：1、我公司系“问题房开”，现在处于破产清算阶段；2、原告系公司合伙人，我们双方的协议不是房屋买卖合同，原告也不是单纯的房屋买受人；3、原告诉称的房屋现在已经被政府安置给群众了。 经审理查明：原告周述超与黎方琳以被告遵义方琳房地产开发有限公司（以下简称“方琳公司”）名义于2011年6月16日签订《合作经营尚嵇供销社地块开发股份协议》，双方共同开发尚嵇供销社地块项目。根据该协议约定，由方琳公司全权负责房开公司的注册事宜和项目开发过程中的全部费用，在房屋开发完工后预售房屋所得资金先归还方琳公司垫付的款项及完成应缴纳税款，对完税后的利润按照方琳公司占有70%、原告周述超占有30%的比例进行分配。协议签订后，方琳公司注册成立，注册资金为800万元。随后该公司对该项目地块进行开发建设，修建名为“紫晶园”的楼盘项目。2012年4月1日，方琳公司出具收据收到周述超出资款（前期费用开支）223万元。2013年10月18日，方琳公司股东卢国庆经公司股东会决议，将其名下的出资金额240万元转让给原告周述超，并办理了相关股份转让手续。同日，方琳公司股东会议给原告周述超发放出资证明书，确定了原告周述超的股份份额为30%，认缴（实缴）240万元。2014年1月6日，方琳公司再次以股东大会决议通过由原告周述超作为公司主要负责人全权负责处理公司事务。原告周述超在管理过程中，因与公司其他股东在公司管理问题上产生分歧。同年3月26日，原告与方琳公司签订名为“周述超购房位置及面积”的协议，该协议约定：“1、周述超购房位置为尚嵇‘紫晶园’5号楼房的5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-4-3、5-2-4-4、5-2-5-1、5-2-5-2、5-2-5-4号房，共计743.01平方米；2、剩余面积256.99平方米住房在6号楼还房结束后再另行选房；3、方琳公司承担所有卖房税费并办理相关房产手续。”同日，方琳公司出具收据收到原告周述超房屋维修基金4万元和购房款219万元，2014年4月9日，方琳公司在工商登记上删除了原告周述超的股东身份。因双方就“购房协议”的履行发生争议，2015年7月28日，原告周述超将被告遵义方琳房地产开发有限公司诉至法院，要求确认该“购房协议”的效力。本院审理后，判决原告周述超与被告遵义方琳房地产开发有限公司于2014年3月26日签订的房屋买卖协议有效。2017年6月16日，原告又将被告诉至法院，向本院诉讼请求，要求被告履行购房协议。2017年7月18日，本院根据原告的申请，对被告位于播州区尚嵇镇“紫晶园”5号楼房号为5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-4-3、5-2-4-4、5-2-5-1、5-2-5-2、5-2-5-4的七套房屋进行查封。因被告遵义方琳房地产开发有限公司涉“问题房开”，政府部门介入调查。经查，遵义方琳房地产开发有限公司修建名为“紫晶园”的楼盘项目涉及农户的还房及安置，并且本院所查封的七套房屋已经于2017年7月5日被政府组织还房户进行选房。遵义市播州区尚嵇镇人民政府出台尚府函〔2017〕213号关于“万象城”、“紫晶园”项目涉及拆迁还房安置户解封的函，函中告知，本院查封的七套房屋5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-4-3、5-2-4-4、5-2-5-1、5-2-5-2、5-2-5-4分别由黄越（两套）、沈贵高、徐远祝、黄文斌、黄中福、甘天亮办理选房手续。 以上事实有购房及面积协议、收据、（2015）遵县法民初字第3452号民事判决、遵义方琳房地产开发有限公司营业执照、尚府函〔2017〕213号文件、调查笔录、（2018）黔0321民初4804号民事判决书、（2018）黔03民终6905号民事裁定书等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的“购房协议”，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该协议系双方的真实意思表示，不具备合同无效的情形，因此，原、被告双方签订的“购房协议”合法有效。房屋买卖合同，除了双方达成合意外，还要以登记为要件，否则不发生物权效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，原、被告双方虽达成购房合议，但没有办理备案登记，因此，原、被告双方购房协议，未发生物权的效力。现因被告遵义方琳房地产开发有限公司所开发的播州区尚嵇镇“紫晶园”项目已被政府列为“问题房开”进行处理，优先将原告所购买的房屋安置给群众，其目的是为了维护拆迁还房的群众利益，确保社会和谐稳定，导致该购房协议的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，被告对履行该房屋备案登记义务无法预见，导致原告的合同目的不能实现，双方可以解除合同，原告可以要求被告返还购房款及承担违约损失。在审理中，本院建议原告变更诉讼请求，如原告可以解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失等方式主张权利，但原告不同意变更诉讼请求，要求法院判决被告将协议约定的七套房屋备案登记在原告名下，因购房协议约定的房屋已被政府安置给他人，合同目的不能实现，本院不予支持。原告要求被告协助原告对剩余256.99平方米的住房在6号楼还房结束后再另行选房，原告诉称6号楼有部分房屋已被还房、安置、一部分被出卖，还有一部分未处理，但原告未提供6号楼房屋尚未处理的相关资料，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告要求被告在6号楼256.99平方米的住房协助选房，并将其备案登记在原告名下的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百一十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周述超的诉讼请求。 案件受理费60.00元（已减半收取），由原告周述超承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  罗 杰 人民陪审员  李福宇 人民陪审员  周华义 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  邓朝华