江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0903民初4385号 原告(反诉被告):宋冬梅，女，1978年1月4日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：姜烨、严贾伟（实习律师），江苏大直律师事务所律师。 被告(反诉原告)：盐城和融房地产开发有限公司，住所地在盐城市盐都区世纪大道北、龙乘路西。 法定代表人：张锦忠，执行董事。 委托诉讼代理人：高婷婷，北京炜衡（南通）律师事务所律师。 被告：胥传中，男，1968年9月12日生，汉族，居民，住所地在射阳县。 委托诉讼代理人：王兆华，江苏力海律师事务所律师。 原告(反诉被告)宋冬梅与被告(反诉原告)盐城和融房地产开发有限公司（以下简称和融公司）、胥传中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宋冬梅及其委托诉讼代理人姜烨、严贾伟，被告(反诉原告)和融公司委托诉讼代理人高婷婷、孙晓晨，被告胥传中的委托诉讼代理人王兆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋冬梅向本院提起诉讼请求：1、请求判令两被告立即向我交付位于盐城市盐都区车库（购房总价1591275元）；2、被告按日万分之一1.5向我支付逾期交房期间违约金（自2016年6月30日起至实际交房之日止，按实结算）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月初，我与胥传中、和融公司三方就有关我购买和融公司开发的位于盐城市盐都区商品房（建筑面积及车库196.85㎡）一套、02-1号车库（建筑面积19.65㎡）达成一致意见，该房是和融公司抵偿给胥传中的“工抵房”，和融公司以1591275元折价抵偿欠胥传中的工程款，胥传中以1500000元再转让给我，胥传中按排我与优山美地花园小区签订商品房买卖合同，胥传中协调开发商向我出具收取全部房款的手续，此款在协议生效之日我先向胥传中支付500000元，余款我从2015年10月起每月支付胥传中20000元直至向胥传中付清全部房款为止。2015年9月16日，胥传中安排了我与和融公司签订了正式的《商品房买卖合同》，约定：1、我购买和融公司开发的位于盐城市盐都区商品房建筑面积196.85㎡，价款1591274元，02-1号车库19.65㎡，价款1元，以上合计总价款1591275元；2、交款方式为一次性付款，在签订本合同时支付；3、约定交房时间是2016年6月30日，如逾期交房超过60天，我有权解除合同，也有权选择继续履行合同，被告按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金，合同还对其他事项作了约定。协议签订后，我按约履行义务，但胥传中一直没有协调到开发商向我出具收取全部房款的手续，只是在2015年12月22日向我交付和融公司开具的收到我购房款200000元的《销售不动产统一发票》一张，我多次要求两被告提供可以证明我已交剩余款的发票未果。2016年6月30日约定的交房款期已至，两被告没有向我交付商品房，我多次与两被告协调未果。我从2016年6月30日开始停止履行每月支付20000元给胥传中的义务，目的是要求两被告履行提供已交款的发票并交付房屋的义务，但仍无结果。2017年6月30日，和融公司向我发来《催告函》要求我交付剩余的购房款1391275元，2017年7月1日，胥传中发函给我要求履行按月支付20000元购房款的义务。我复函和融公司，要求和融公司就购房款的问题应由其与胥传中抵债结算，与我无关，我不存在违约情况，要求其履行交房的义务，回复胥传中，要求其履行为我向开发商办理缴纳全部购房款手续义务。2017年7月，和融公司向我发来交房通知，通知我于2017年7月20日收房，我按约到达，但和融公司却拒不向我交房。为此诉至法院。 和融公司答辩暨反诉称：请求驳回原告宋冬梅对我公司的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。事实上,我公司只收到宋冬梅支付的购房款200000元，其余购房款至今未收到，因此不符合合同约定的交付条件。我公司不存在任何违约行为，原告主张逾期交房的违约金没有任何依据。根据合同相对性原则，本案的商品房买卖合同的签订主体是宋冬梅与我公司，我公司仅能向宋冬梅主张支付购房款的义务，至于宋冬梅与被告胥传中如何结算，与我公司无关。即便我公司同意胥传中以工程款来抵付购房款，那也是债务加入，在案涉房款付清之前，我公司并未免除宋冬梅的付款义务。另我公司提出反诉请求：1、要求宋冬梅立即支付购房款1391275元，并支付自2015年9月17日起至实际付清之日止，按照每日万分之1.5以1391275元为基数进行计算的逾期付款违约金；2、反诉费由宋冬梅承担。事实和理由：2015年9月16日，我公司与宋冬梅签订《商品房买卖合同》，约定：宋冬梅向我公司购买位于盐城市优山美地花园第3幢02号商品房及02-1号车库，房屋总价款为1591275元，宋冬梅应于合同签订当日向我公司一次性付清。宋冬梅逾期付款超过60日后，我公司有权解除合同。宋冬梅愿意继续履行合同的，经我公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，宋冬梅按日向我公司支付逾期应付款万分之1.5的违约金。上述合同签订之后，宋冬梅仅支付购房款200000元，剩余房款1391275元至今未付。我公司认为双方签订的商品房买卖合同合法有效，宋冬梅未按照约定支付购房款已经构成违约。综上，请求驳回原告宋冬梅的本诉请求，支持我公司的反诉请求。 宋冬梅反诉答辩称，1、我与胥传中签订的协议和融公司是明知和认可的，我与胥传中签订协议中约定的由胥传中安排我与和融公司签订网签合同，胥传中做到了，和融公司也配合了。首付款200000元宋冬梅也没有交纳，都是胥传中在与宋冬梅签订合同之前就已经交付给和融公司的款项冲抵的，都是胥传中一手操办的；2、胥传中与和融公司之间存在着建设工程承包合同关系，胥传中是实际施工人，和融公司拖欠实际施工人的工程款约定用房屋进行抵偿，这也是社会中普遍存在的工抵房的概念，胥传中与我约定的合同中也明确了工抵房销售；3、和融公司在我没有向其直接交纳一分钱的情况下于2017年6月30日向我发来了催交未付购房款1391275元的函告，2017年7月3日我明确给予答复，就前面答辩和诉请的事实进行了回应，在这种情况下和融公司于2017年7月两次向我发来了通知我收房的通知函，显然我与胥传中签订的案涉房屋买卖合同，约定我的房款由胥传中用和融公司拖欠其工程款进行抵偿，是得到了和融公司的认可。综上，请求驳回和融公司的反诉请求。 胥传中辩称，2015年9月30日我与宋冬梅签订了一份房屋买卖协议，总价款为1500000元，协议之日宋冬梅先支付我500000元，余款从2015年10月起每月向我支付20000元，如违反宋冬梅愿承担违约金100000元。合同生效后，宋冬梅未能按合同约定支付本案的费用，直至2015年12月21日才付清首付款500000元，应从2015年10月起每月支付2万元，宋冬梅从2015年10月起至2016年5月每月支付了2万元，此后停止了支付。我在2017年7月1日曾发函要求原告继续付款，但原告拒绝履行，其行为构成违约，应当承担违约责任。同时，按照双方签订的房屋买卖协议第四条的约定，原告应当在与和融公司签订商品房买卖合同并在网签之后15日内办理抵押手续，但原告方也没有办理。因此原告方违约在先，在此情况下，我没有与其至和融公司办理相应的款项冲抵的手续，同时也因为工程款的实际所有人苏州中亿达装饰工程有限公司（以下简称中亿达公司）也不同意将工程款借给我冲抵房款，导致工程款冲抵购房款的手续未能办成。按照合同约定，我虽然有负责协调开发商向原告出具收取全部房款手续的义务，但因为工程款所有人中亿达公司也不同意将工程款借给我方冲抵房款，对此并不是我方不愿意履行义务，而是因为意志以外的因素所造成，导致宋冬梅的手续无法完成。依照我与宋冬梅的房屋买卖协议的约定，我方不负有交付涉案房屋的义务，同时也没有约定逾期交房的责任。因此，宋冬梅要求我承担这两项义务没有合同依据。综上，请求驳回原告宋冬梅对我的诉讼请求。 反诉被告宋冬梅对和融公司反诉请求答辩称：1我与胥传中签订的协议和融公司是明知和认可的，我与胥传中签订协议中约定的由胥传中安排我与和融公司签订网签合同，胥传中做到了，和融公司也配合了，首付款200000元我也没有交纳，都是胥传中在与我签订合同之前就已经交付给和融公司的款项冲抵的，都是胥传中一手操办的；2、胥传中与和融公司之间存在着建设工程承包合同关系，胥传中是实际施工人，和融公司拖欠实际施工人的工程款约定用房屋进行抵偿，这也是社会中普遍存在的工抵房的概念，胥传中与我约定的合同中也明确了工抵房销售；3、和融公司在我没有向其直接交纳一分钱的情况下于2017年6月30日向我发来了催交未付购房款1391275元的函告，2017年7月3日我明确回复，就前面答辩和诉请的事实进行了回应，在这种情况下和融公司于2017年7月两次向我发来了通知收房的通知函，显然我与胥传中签订的案涉房屋买卖合同，约定我的房款由胥传中用和融公司拖欠其工程款进行抵偿，是得到了和融公司的认可。综上，请求驳回和融公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年9月16日，和融公司（出卖人）与宋冬梅（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发建设的优山美地花园3幢02号房屋，第1-3层02号房，用途为住宅，建筑面积196.85㎡，该商品房单价为1591274元/套；02-1层，用途为车库，建筑面积共19.65㎡，该套房单价为1元/套；合计1591275元；付款方式及期限，买受人在签订本合同时，一次性付清总房款人民币1591275元；买受人逾期付款的违约责任：（1）、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.0的违约金，合同继续履行;逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金等。 2015年9月30日，胥传中（甲方）与宋冬梅（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定：甲方现有位于盐城市盐都区，经双方协商，达成一致协议，一、甲方自愿将其所享有的他方向甲方冲抵债务的位于盐城市盐都区（建筑面积为196.85㎡）一套、02-1号车库（建筑面积为19.65㎡）一个转让给乙方所有；二、转让房地产总价为一百五十万元，此款在协议生效之日乙方先支付甲方50万元；后甲方安排乙方与优山美地花园小区开发商签订商品房买卖合同、甲方负责协调开发商向乙方出具收取全部房款的手续（该款项实际未向开发商缴纳，由开发商差欠甲方工程款冲抵）余款乙方从2015年10月起每月支付甲方2万元，直至向甲方付清全部房款为止；三、甲方在本协议签订后的一个月内安排乙方与优山美地花园小区开发商签订商品房买卖合同及甲方为乙方向开发商办理缴纳全部购房款手续（商品房买卖合同范围内款项），本条款约定的义务甲方履行后，甲方就本协议约定的全部义务履行完毕；四、乙方为保证按约支付房屋转让款，乙方及其家属同意以购买的本合同约定房屋提供担保，并于房屋登记部门办理抵押登记手续，如在优山美地花园小区开发商为乙方至房产登记部门办理备案登记之日起十五日内，乙方未能办理抵押登记，则甲方有权要求乙方支付剩余全部房款等。合同签订后，截止2016年6月20日为止，宋冬梅向胥传中支付购房款658900元，胥传中并向宋冬梅出具收条。胥传中支付和融公司200000元，和融公司并于2015年12月22日向宋冬梅开具200000元销售发票。2017年6月30日，和融公司向宋冬梅发出催告函，载明：宋冬梅应于2015年9月16日前向其公司付清全部购房余款1391275元，但至今未按约履行，期间其公司多次催要无果，现致函宋冬梅至发函之日宋冬梅已逾期，根据《商品房买卖合同》第七条约定，应承担违约责任；公司计划于2017年7月10日至15日交房，要求宋冬梅在收到函件之日起7日内付清房款和违约金等。2017年7月10日,胥传中向宋冬梅发出催告通知书，载明：宋冬梅与其于2015年9月30日签订的优山美地小区3幢02号买卖合同中约定宋冬梅应向其支付20000元（含首付500000）合计650000元，剩余的850000元自2016年6月份，未按照每月支付20000元的合同履行，已构成违约，如在2017年7月15日前未将所有欠款履行，认为根本违约，提出与你解除买卖合同，承担合同约定的违约金100000元，并保留要求你返还房屋或保留要求全额支付未支付的剩余房款。2017年7月25日，和融公司再次向宋冬梅发出交房通知函，载明：因其公司已书面通知宋冬梅2017年7月20日交房，逾期交付违约金计算截止时间为2017年7月19日，宋冬梅未能及时收房，也未能缴清全部房款，逾期付款的违约责任仍在持续发生，需支付的违约金将持续计算直至收房的那一天截止，如在2017年7月31日前来收房，将免除2017年7月20日以后的违约金，否则违约金将一直计算收房时收取。嗣后，原告宋冬梅与被告和融公司因交房问题双方发生纠纷，故宋冬梅诉至本院，和融公司提起反诉。 本院认为，宋冬梅与和融公司签订的的商品房买卖合同，不违反法律、法规的规定，系合法有效。现宋冬梅要求和融公司向其交付位于盐城市盐都区车的请求，和融公司辩称因其公司只收到购房款200000元，其余购房款至今未收到，因此不符合合同约定的交付条件。对此，宋冬梅实际向和融公司交付房款200000元，和融公司亦向其开具了200000元的增值税发票，宋冬梅未按合同约定支付剩余房款1391275元，不符合合同约定的交付条件。和融公司虽两次向宋冬梅发出交房通知函，但通知函中均要求宋冬梅付清购房余款1391275元。另宋冬梅认为案涉房屋系和融公司抵偿给胥传中的“工抵房”，和融公司以1591275元折价抵偿欠胥传中的工程款，胥传中再以1500000元再转让给宋冬梅的，对此宋冬梅、和融公司、胥传中三方并未签订一致的“工抵房”的协议，只是宋冬梅与和融公司于2015年9月16日签订了房屋价款为1591275元的商品房买卖合同，宋冬梅与胥传中于2015年9月30日签订了1500000元的房屋买卖协议。故对宋冬梅未全部付清购房款的条件下要求和融公司、胥传中交付案涉房屋的诉请，不予支持。对宋冬梅要求被告和融公司、胥传中支付逾期交房期间违约金的请求，本院亦不予支持。 对反诉原告和融公司要求宋冬梅立即支付购房款1391275元，并支付自2015年9月17日起至实际付清之日止，按照每日万分之1.5以1391275元为基数进行计算的诉请，根据双方签订的商品房买卖合同约定，买受人逾期付款的，逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。宋冬梅至目前只支付和融公司购房款200000元，剩余房款1391275元一直未予支付，故宋冬梅应向和融公司支付1391275元并承担自2015年9月17日起至实际支付全部购房款之日止按1391275元按日万分之1.5计算的违约金。在宋冬梅支付上述剩余房款及违约金的前提下，因双方签订的商品房买卖合同约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，现和融公司要求宋冬梅支付剩余购房款，故在宋冬梅支付剩余购房款违约金后，和融公司应向宋冬梅交付案涉房屋。 综上所述，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、反诉被告宋冬梅于本判决生效之日起十日内支付反诉原告盐城和融房地产开发有限公司剩余购房款1391275元并承担自2015年9月17日起至实际支付之日止按日万分之1.5计算的违约金。 二、盐城和融房地产开发有限公司于宋冬梅支付上述款项之日起十日内向宋冬梅交付位于盐城市盐都区车库。 三、驳回本诉原告宋冬梅的其他本诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19121元，反诉案件受理费8660.74元，合计27781.74元，由宋冬梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  徐 云 人民陪审员  孙红霞 人民陪审员  季新海 二〇一八年十二月三日 书 记 员  蒋 悦 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。