广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21785号原告：佛山市南海盈冠房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海。法定代表人：潘志尧，任总经理。委托诉讼代理人：梁倩影，女，该司员工。被告：曾琼芳，女，汉族，住广东省广州市天河区。原告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司（以下简称盈冠公司）与被告曾琼芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序于同年12月6日公开开庭进行了审理。原告盈冠公司的委托诉讼代理人梁倩影、被告曾琼芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈冠公司向本院提出诉讼请求:1.确认原被告签订的编号为20180508016802的《商品房买卖合同（预售）》解除；2.被告向原告支付解除合同违约金254693.2元（计算方式：1273466元×0.2）；3.被告协助原告办理商品房买卖合同网签注销手续；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXX），约定被告购买原告开发的佛山市南海区XX花园XX栋XX房，购房总价款1273466元。《商品房买卖合同》第七条约定，被告付款方式为商业贷款，自预售合同网上签订之日1日内支付房款383466元，剩余房款890000元应于2018年5月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告支付首期房款后，因个人原因其按揭贷款申请未获得银行批准。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款约定，按揭贷款应于《商品房买卖合同》签订后120日内付至原告指定账户。若被告未获得银行贷款批准，应在付款期限届满之日起7日内即2018年9月11日前以现金方式将剩余房款一次性交付给原告。逾期超过30日的，原告有权解除《商品房买卖合同》并按总房价的20%计收被告违约金。自2018年9月12日至原告起诉之日，被告未按合同约定一次性支付剩余房款达41日，被告的行为已严重违反《商品房买卖合同》的约定，构成根本违约，并给原告造成损失。被告曾琼芳辩称，一、同意解除合同，但不同意支付违约金。1.原告明知被告已经有两套房产，不符合目前按揭贷款购房政策的情况下，没有告知被告根据该政策不能申请个人商业性购房贷款进行购房，反而与被告于2018年5月8日签订《商品房买卖合同（预售）》，并且约定付款方式为按揭贷款，等银行明确告知不能做按揭贷款后，原告又要求解除合同，并要求被告支付高额违约金，原告的行为属于欺诈行为，因原告自身原因导致合同无法履行，属于原告过错，其对合同解除应承担相应责任。根据相关法律规定，解除合同后，原告应当将收取的购房本金396201元及利息返还予被告。2.即使被告存在违约行为，原告主张的违约金过高，原告是依据补充协议主张违约金，该违约金条款明显加重被告责任，其要求按总房价20%支付违约金明显不合理，应按合同第八条约定，以逾期未付款为本金，从按揭贷款审批通过后计算90天按日万分之一计付。3.即使被告需要支付违约金，原告应当在已收取被告购房款本息中扣除违约金，再将剩余部分的金额返还予被告。二、同意在原告返还购房款及利息的情况下，被告协助原告办理商品房买卖合同网签注销手续。三、因原告过错导致合同解除，本案诉讼费用应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告庭后补交的《按揭须知》及《不利因素公示》与原告陈述及合同约定可相互印证，被告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《XX花园认购协议》，约定被告向原告认购其开发的位于佛山市南海区XX花园XX栋XX房（以下简称涉讼房屋），面积暂测为107.93平方米，总售价为1273466元，乙方应在签订认购协议时向甲方支付20000元作为签订《广东省商品房买卖合同》的保证金。乙方应当于2017年11月25日前与甲方签订《广东省商品房买卖合同》。首期购房款383466元(含已付定金)，乙方应于2017年11月25日签署《广东省商品房买卖合同》之日付清；剩余房款890000元，由乙方向银行申请房屋贷款。甲方已向乙方出示《广东省商品房买卖合同》、《XX花园前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》等合同、《银行按揭须知》（该文件仅作参考，最终以银行批复条件为准）和甲方出具的《认购须知》及重要提示（“项目不利因素说明”说详见公示栏），乙方确认已详细阅读并认可前述文件、且无异议，双方同意按前述范本合同签署（第五条）。其中，《按揭须知》第六条注明现有二套贷款房产的不接受按揭。同日，被告向原告支付定金20000元。同年12月26日，被告向原告支付购房款363466元。2018年5月8日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXX）（以下简称涉讼合同），约定买受人向出卖人购买涉讼房屋，面积共107.93平方米，总价款为1273466元。首期购房款383466元自本预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款890000元应于2018年5月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买受人未按照约定时间付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。同时约定出卖人应当在2019年5月16日前向买受人交付涉讼房屋。出卖人逾期交楼超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按全部房款价的10%向买受人支付违约金。合同附件十一约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定乙方在购房过程中需办理按揭贷款的，其贷款金额、贷款年限、利率等以银行最终审批为准，乙方自行承担风险。按揭贷款应于《商品房买卖合同》签订后120日内付至甲方指定账户。若乙方的按揭贷款申请未获得银行批准或银行批复的贷款金额小于申请金额或按揭银行未将贷款划入甲方账户或划款不足的，乙方应在付款期限届满之日起7日内以现金方式一次性补交给原告。逾期未一次性补交，每逾期一日应按应付金额的0.05%的标准支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》并按总房价的20%计收乙方违约金。无论何种原因导致买卖合同解除，乙方应在甲方书面通知解除后的5个工作日内配合甲方到有关政府部门办理取消合同登记备案的手续。2018年10月29日，原告向本院提起本案诉讼。本案的起诉状、应诉材料等于2018年11月10日送达被告。诉讼中，被告确认因其名下有两套房产，该两套房产均办理了银行按揭贷款且至今尚未结清，故被告的按揭贷款申请未获得银行审批。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据该合同约定，被告申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付尾款。若按揭贷款申请未获得银行批准的，被告应在付款期限届满之日起7日内以现金方式一次性补交给原告。被告的按揭贷款申请未获得银行审批，被告亦未以其他方式一次性支付剩余房款且超过30天，原告有权单方面解除合同。原告于2018年10月29日提起本案诉讼，被告于同年11月10日收到原告的起诉状，故涉讼合同于其时解除。原告该项诉请合法有据，本院予以支持。合同解除，被告应依约协助原告办理涉讼合同网签注销手续，原告诉请合理，本院予以支持。涉讼合同因被告未按约定支付购房款而解除，被告应承担相应违约责任。虽然《补充协议》约定被告违约导致合同解除的应按总房价的20%向原告支付违约金，但该补充协议为原告提供的格式合同，与原合同相比，对于逾期付款违约责任部分明显加重了被告责任，同时亦未对原告逾期交楼的违约责任作出对等约定，有违公平原则，且原告主张的违约金数额亦明显过分高于其实际损失。根据合同附件十一“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，本院依据《商品房买卖合同（预售）》的内容确定被告违约导致合同解除的责任，即被告应向原告支付的违约金为按累计应付款的10%即89000元，原告主张支付违约金254693.2元理据不足，超出部分本院不予支持。被告主张原告未告知其贷款政策，但从《认购协议》及《按揭须知》内容可知，原告已尽合理提示义务，被告抗辩理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认佛山市南海盈冠房地产开发有限公司与曾琼芳于2018年5月8签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXX）于2018年11月10日解除；二、曾琼芳应于本判决发生法律效力之日起十日内配合佛山市南海盈冠房地产开发有限公司办理上述第一项项的下《广东省商品房买卖合同》网签注销手续；三、曾琼芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金89000元予佛山市南海盈冠房地产开发有限公司；四、驳回佛山市南海盈冠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18553.44元，减半收取计9276.72元（原告已预交），由曾琼芳负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海盈冠房地产开发有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 桂 颜二〇一八年十二月二十八日书记员 孙王成欣