广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初1551号原告：陈源杰，男，台湾居民，1972年2月23日出生，住址：台北县，委托诉讼代理人：钟定坤、吴育辉，系广东颂业律师事务所律师。被告：中建三局第一建设工程有限责任公司，住所地：东西湖区台商投资区东吴大道特一号。法定代表人：吴红涛。委托诉讼代理人：熊昆，系该公司职员。被告：惠州市惠阳本因坊实业有限公司，住所地：惠阳区淡水南湖路（原土湖村近婆岭地段）本因坊宝家园11栋3楼。法定代表人：叶绿青。委托诉讼代理人：曾志挺，系该公司职员。原告陈源杰与被告中建三局第一建设工程有限责任公司（以下简称建设公司）、惠州市惠阳本因坊实业有限公司（以下简称本因坊）执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序于2018年11月6日公开开庭审理。原告陈源杰及其委托诉讼代理人吴育辉、被告本因坊之委托诉讼代理人曾志挺到庭参加诉讼，被告建设公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求:1、请求法院依法判决撤销（2014)惠阳法民一初字第863-1号民事裁定书及（2015)惠阳法执字第2603-4号执行裁定书中对位于惠州市××区淡水××路××号商铺（所有权证号：××)的查封裁定，判决解除对惠州市××区淡水××路××号商铺（所有权证号：××)的查封。2、请求法院依法判决维持（2017)粤1303执异60号执行裁定书中中止本院（2015)惠阳法执字第2603-4号执行裁定书对被告二名下位于惠州市××区淡水××路××号商铺（所有权证号为××)的执行的裁定。3、请求法院依法判决原告与被告二签订的《认购书》、《商品房买卖合同》（2012年)、《本因坊.杏林苑商铺分期付款补充约定》、《补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》（2014年)合法有效。4、请求法院依法判决被告二在涉案商铺解封后30天内将位于惠州市××区淡水××路××号商铺的权属办理至原告名下。5、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年11月14日，原告与被告二签订《广东省商品房买卖合同》（惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同）、《本因坊.杏林苑商铺分期付款补充约定》、《补充协议》，约定以人民币494343元，将杏林苑小区第一层112号商铺（建筑面积31.86平方米，套内建筑面积为18.48平方米出卖给原告。该商铺以164781元的购铺优惠，作为买受人自2012年12月1日起到2015年11月31日止投入商场的委托经营费，该商铺的所有折扣的折后价款为人民币494343元。自2012年12月1日起到2015年11月31日止，原告将该商铺不可撤销地全权交由出卖人经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理。2014年6月20日，双方确认该商铺建筑面积为31.86平方米，成交总额人民币494343元，房产证登记建筑面积为27.05平方米，误差4.81平方米，合计人民币74632.5元，最终成交总额为人民币419711元。原告陆续交齐购铺款后，被告二于2014年12月23日向原告幵具419711元的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联。被告二于2014年6月20日交付涉案商铺给原告。因涉案商铺被被告一申请贵院查封，导致原告与被告二一直无法将涉案商铺登记到原告名下，故针对（2015)惠阳法执字第2603号执行案件向贵院提起执行异议，执行异议案件号为：（2017)粤1303执异60号。贵院在（2017)粤1303执异60号执行裁定书的本院查明及本院认为已阐述“原告己支付全部房款，原告在2014年6月20日接收所购商铺，原告在合同中约定将所购买商铺交由被告二使用，属于对商铺使用权在一定期限内的处分，不影响买卖的事实。贵院在2017年3月14日查封涉案商铺前，原告己签订书面买卖合同、已支付全部价款，买卖在先、查封在后”的基本事实。贵院予以支持原告中止对涉案商铺的执行。贵院却以原告未能就涉案商铺长时间没有办理过户手续的原因提供证据合理说明，故不支持原告解除涉案商铺查封的请求。原告认为贵院不予解封的理由不成立，理由如下：1、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补偿约定》第5条约定了权属办理起始时间相应顺延到2015年12月1日。2、在被告二交付涉案商铺及原告支付全部款项后，涉案商铺于2014年8月12日依被告一的申请被查封至今，因涉案商铺处于查封状态故无法完成所有权转移登记。3、同时依据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》二十一条：房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利，因此原告依据民事诉讼法第二百二十五条及二百二十七条的规定在（2015)惠阳法执字第2603号执行案件中提出执行异议完全符合法律规定。上述己经合理合法解释了涉案商铺长时间未能办理过户手续的原因，故非原告原因导致长时间未能办理涉案商铺的过户手续。综上，在贵院查封涉案商铺之前，原告与被告二己签订合法有效的书面买卖合同、原告已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因原告原因未办理过户登记。一、依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和第三十一条及《最高院关于适用〈民诉法〉的解释》316条的规定，请求贵院依法支持原告的第一、第二项诉讼请求。二、原告依据《最高院关于适用〈民诉法〉的解释》第312条、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法240号）第80条及《合同法》第44条之规定请求贵院依法支持原告的第三、第四项诉讼请求。三、本案纠纷系因被告一、被告二原因引起的，本案诉讼费应由二被告承担。故，原告为维护自身合法权益，特依据《民诉法》第227条之规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。原告为其主张向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、二被告机读档案；3、《认购书》、《商品房买卖合同》（2012年）、《本因坊.杏林苑商铺分期付款补充约定》、《补充协议》、《商品房买卖合同》（2014年）；4、收款收据、银行流水、银行回执、购房发票；5、商铺验收交接表、临时管理规约、本因坊.杏林苑前期物业管理服务协议；6、不动产登记簿档案查询单、（2017）粤1303执异60号执行裁定书、送达回证；7、（2014）惠阳法民一初字第863-1号民事裁定书、（2015）惠阳法执字第2603-4号执行裁定书。被告本因坊公司答辩称原告所述均是事实。被告本因坊未向本院提供任何证据。被告建设公司未答辩，亦未提交任何证据。对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，2012年10月25日原告与被告本因坊签订《本因坊·新街口商铺买卖认购书》，约定原告认购被告本因坊开发的杏林苑小区第一层112号商铺。2012年11月14日，原告与被告本因坊签订《广东省商品房买卖合同》（惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同）、《补充协议》、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》，约定以人民币494343元将杏林苑小区第一层112号商铺出卖给原告。签订本合同付120000元，铺款余款374343元在2012年12月1日至2015年11月30日支付完毕，每月还款时间为15号前，月还款金额10398元整；出卖人应当在2012年12月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该商铺以164781元的购铺优惠，作为买受人自2012年12月1日起到2015年11月31日止投入商场的委托经营费，该商铺的所有折扣的折后总价款为人民币494343元。自2012年12月1日起到2015年11月31日止，原告将该商铺不可撤销地全权交由出卖人经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理。2014年6月20日，双方确认该商铺建筑面积为31.86平方米，成交总额人民币494343元，房产证登记建筑面积为27.05平方米，误差4.81平方米，合计人民币74632.5元，最终成交总额为人民币419711元。原告与被告本因坊于2014年12月22日重新签订新的《广东省商品房买卖合同》，原告分别于2012年10月25日刷卡付款1万元、于2012年11月11日刷卡付款11万元、于2012年12月11日转账汇款10398元、于2013年1月7日转账汇款10398元、于2013年2月18日转账汇款10398元、于2013年3月9日转账汇款10398元、于2013年4月10日转账汇款10398元、于2013年5月14日转账汇款10398元、于2013年6月17日转账汇款10398元、于2013年7月19日转账汇款10398元、于2013年8月12日转账汇款10398元、于2013年9月9日转账汇款10398元、于2013年10月10日转账汇款10398元、于2013年11月21日转账汇款10398元、于2013年12月23日转账汇款10398元、于2014年1月10日转账汇款10398元、于2014年2月10日转账汇款10398元、于2014年3月10日转账汇款10398元、于2014年4月17日转账汇款10398元、于2014年5月20日转账汇款10398元、于2014年6月16日转账汇款10398元、于2014年7月17日转账汇款10398元、于2014年8月25日转账汇款10398元、于2014年9月20日转账汇款10398元、于2014年10月20日转账汇款10398元、于2014年11月13日转账汇款10398元、于2014年12月7日转账汇款10398元、于2014年12月22日转账汇款39761元至被告本因坊账户。被告本因坊于2014年12月23日向原告开具419711元的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联。被告本因坊于2014年6月20日交付涉案商铺给原告。另查明，本院于2014年8月12日依被告建设公司申请财产保全作出（2014）惠阳法民一初字第863-1号民事裁定书裁定查封涉案商铺，查封期限为两年。被告建设公司与被告本因坊建设工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2014）惠阳法民一初字第863号民事判决已发生法律效力，被告建设公司向本院申请强制执行【案号为：（2015）惠阳法执字第2603号】，本院依法于2017年3月14日作出（2015）惠阳法执字第2603-4号执行裁定书裁定查封涉案商铺。原告对查封涉案商铺提出书面异议要求本院中止对涉案房产的执行、解除对涉案房产的查封，本院依法于2018年3月21日作出（2017）粤1303执异60号执行裁定书，裁定中止本院（2015）法执字第2603-4号执行裁定书对被执行人本因坊名下涉案商铺的执行。原告不服该裁定，遂以本因坊、建设公司为被告提起异议之诉。又查明，根据不动产登记簿档案查询单显示涉案商铺仍登记在被告本因坊名下。根据不动产登记结果查询显示截至2018年11月6日原告名下无房产。本院认为，本案争议焦点为：案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？原告与被告本因坊所签订的《本因坊·新街口商铺买卖认购书》、《广东省商品房买卖合同》（2012年）（惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同）、《补充协议》、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》、《广东省商品房买卖合同》（2014年）是双方真实意思的表示，未违反法律法规定禁止性规定，应为有效合同，原告与被告本因坊应按照合同的约定全面履行。根据原告所提交的《本因坊·新街口商铺买卖认购书》、《广东省商品房买卖合同》（2012年）（惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同）、《补充协议》、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》、《广东省商品房买卖合同》（2014年）以及收款收据、银行流水、回执等证据可证实原告向被告本因坊购买涉案商铺并于2014年12月22日付清全部房款并已收楼的事实，也就是在本院于2017年3月14日查封之前，原告已签订书面买卖合同并已支付全部价款并已收楼，买卖在先、查封在后，原告已经提供充足的上述证据证实其对涉案商铺执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本院不得对涉案商铺进行执行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”之规定，因此惠阳区人民法院（2017）粤1303执异60号执行裁定书已失效，不存在撤销问题，因此原告诉请撤销或维持惠阳区人民法院（2017）粤1303执异60号执行裁定书内容理由不充分，本院不予支持，应予驳回。至于原告诉请判决撤销（2014)惠阳法民一初字第863-1号民事裁定书，该民事裁定书系处理财产保全问题，且查封期限为两年，该查封已到期限，不存在撤销问题，因此原告的上述诉请理由不充分，本院不予支持，应予驳回。至于原告请解封涉案商铺并请求被告本因坊在解封后30天内将办理涉案商铺过户至原告名下问题，本案系执行异议之诉，上述诉请不在本案审理范围，应由其另寻法律途径解决。被告建设公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百四十四的规定，判决如下：一、在执行被告中建三局第一建设工程有限责任公司与被告惠州市惠阳本因坊实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中不得执行位于惠州市惠阳区淡水爱民路杏林苑1层112号商铺的执行，惠阳区人民法院（2017）粤1303执异60号执行裁定于本判决生效时自动失效。二、驳回原告陈源杰的其他诉讼请求。本案诉讼费100元，由被告惠州市惠阳本因坊实业有限公司负担（原告已预交诉讼费100元）。如不服本判决，原告陈源杰可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  张香萍人民陪审员  李雯好人民陪审员  黄海英二〇一八年十二月六日书 记 员  王文静