甘肃省景泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0423民初3626号 原告：蒙兰翠，女，1963年2月8日出生，汉族，甘肃省景泰县居民。 委托诉讼代理人：范世杰(蒙兰翠丈夫)，男，1959年9月7日出生，汉族，甘肃省景泰县居民。 委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。 被告：景泰县玉泉工贸有限责任公司，住所地甘肃省景泰县。 法定代表人：张学清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张发云，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：张登宇，该公司副总经理。 原告蒙兰翠与被告景泰县玉泉工贸有限责任公司（以下简称玉泉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙兰翠委托诉讼代理人范世杰、刘勇、被告玉泉公司委托诉讼代理人张发云、张登宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令1.解除原、被告签订的楼层经营面积租赁协议，并返还2018年10月份的租赁费33170元；2.被告承担违约金30万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年4月30日，原、被告签订了楼层经营面积租赁协议，约定被告将百货大楼四楼出租给原告从事餐饮服务，租赁期限为10年，即2009年5月1日至2019年4月30日。协议明确约定了租赁费及支付方式，如一方违约向对方支付违约金30万元。协议签订后，原告开始经营。百货大楼四楼临街只有一部电梯，供三楼、四楼使用。三楼上货，四楼上人。楼梯设在楼层后面，用做消防通道，电梯是四楼客人上下楼的主要通道，电梯一旦停运，客人只能绕道大楼东侧中国人寿保险公司与二轻酒楼间通道，先进入商业大厦后院，再向西进入百货大楼后院走消防通道上到四楼，客人很难找到。因此，电梯停运，四楼就得停业。在原告承租初期，电梯由百货大楼管理人员负责维保。由于该电梯质量和安装均存在问题，加上三楼上货时的冲撞挤压，经常发生故障，将客人关在电梯里的现象时有发生，影响了原告的正常经营。自2012年至今，被告将电梯维保维修及日常管理强加给原告，为此，原告每年支付的费用在1万元以上，累计超过8万元。百货大楼前面的排水管道供二、三、四楼及家属楼共同使用，由于管道口径小，坡度不够，时常被堵塞。自原告承租百货大楼四楼起，每次管道堵塞时，大楼管理人员就让原告疏通，否则停水停电，原告累计支付费用3万元以上。2018年10月5日，被告又向原告发出缴费通知，要求原告交纳2018年5月份、10月份两次疏通下水道费用3600元，否则停水停电。2018年10月6日17时，正值原告营业高峰，被告停水停电梯，在原告负责人反复协调下才恢复运行。2018年10月7日17时，被告再次停水停电梯。2018年10月8日上午10时，在原告负责人再次与被告负责人协商无果的情况下，原告向被告提交了关于全面停业的报告。为减轻停业损失，原告将少部分已加工的食料从消防通道搬下运走，并于当日下午14时许将全体员工工资付清并解散，造成原告损失15万元以上。原告自2009年承租至今，先后累计投资360万元以上。在正常经营的情况下，原告需工作人员在40人左右，每天的房租、人员工资、水电费等支出在6000元以上。被告明知停水停电梯就会让原告停业，但多次采用该办法逼迫原告承担额外费用。其中2016年8月10日至2016年8月16日停水停电梯长达7天，给原告造成损失12万元。2018年10月，被告连续两天在原告营业高峰期停水停电梯，明确表示如果原告不缴纳3600元的费用，就一直停水停电梯。被告的行为明确不再履行合同。现依法提起诉讼，望判如所请。 被告玉泉公司辩称，原告与被告签订楼层经营面积租赁协议书时，百货大楼已装修完毕，被告是根据实际状况进行招租的，在基础设施方面没有任何隐瞒，原告是经过多次考察后才决定承租的。协议签订后，原告开始经营,当时的经营项目为餐饮娱乐。其中包括中餐、780多平方米的大众舞厅、旱冰场及220多平方米的健身房等,而不是单纯的餐饮服务,后来因大众舞厅及旱冰场没能达到消防安全标准、再加上餐饮业火爆,原告将大众舞厅、旱冰场等全部私下改为餐饮,陆续上了自助火锅等业务。但在营业期间，由于原告管理不善,服务人员将油腻、餐用纸巾及抹布等杂物全部倒入下水道,多次造成下水道堵塞,严重影响了百货大楼的正常营业。为此，被告向原告提出异议，并指出原告私自改建装修的违约行为，后经原告负责人范世杰与被告负责人协商后双方达成共识。被告不追究原告的违约责任,但电梯及下水道由原告负责管理，出现问题及时维修疏通并承担费用，不能影响百货大楼的正常营业。后原告就代表百货大楼与电梯维保单位签定维保协议，交纳维保费用。并与下水道清理人员约定每年给付3600元费用，由清理人员及时清理百货大楼下水道，保证正常运行。原告在起诉书中已提到此事,只不过是将双方协商结果说成是被告的强迫。2018年5月，百货大楼下水道出现堵塞，被告管理人员多次找原告要求尽快清理疏通,而原告却始终不找人清理。为了保证百货大楼的正常运转，无奈被告找人进行了清理,清理出的全是油腻、餐用纸巾及抹布等杂物。百货大楼管理人员将清理情况向原告餐厅负责人进行了通报,强烈要求在以后的经营中严格管理，不要将残汤剩饭、塑料用品及湿巾等倒入下水道，并尽快交纳下水道清理费用1800元。原告餐厅负责人称其做不了主，要向汇报老板，但原告一直没有交纳。2018年8月份，被告再次向原告下发书面催交通知,仍拒交。2018年10月份，百货大楼下水道再次出现堵塞，清理出的杂物与上次一样。由于原告没有完全尽到管理责任,且又拒交清理费用,致使两次清理费用共计3600元至今未付,清理人员多次找被告讨要，被告于2018年10月5日又下发书面通知，要求原告于10月6日前尽快付清下水道清理费,否则被告将采取限电停水、停业整顿措施，以督促原告加强经营管理，并交纳清理下水道费用,原告仍置之不理。在万般无奈的情况下，被告于2018年10月6日下午5.30分关停电梯。后原告餐厅负责人打电话说因有婚礼包桌要求恢复电梯运行，称老板答应第二天交清下水道清理费用，被告及时恢复电梯运行。但第二天原告又拒交，被告对原告的哄骗行为非常气愤,实在没办法又关停了电梯。后考虑到双方己合作多年，再加上近来餐饮行业不景气,被告又于2018年10月8日恢复了电梯运行，并书面通知原告，同时又打电话告知原告己取消了限制措施，要求原告边营业边整改，并在三个月之内付请两次疏通下水道的费用。停电梯只是被告采取的一种管理措施，但原告却以此为借口,起诉被告违约无任何事实和法律依据。为此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。同时，被告将保留对原告提起违约诉讼的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1.楼层经营面积租赁协议书。证明原、被告于2009年4月30日签订该协议，双方之间存在百货大楼四楼租赁合同关系，租赁期限为10年，即2009年5月1日至2019年4月30日。协议约定原告向被告交纳的费用包括租赁费、水电费及保证金2万元，没有约定还要交纳其他费用。协议还约定，一方违约，支付对方的违约金30万元。被告对该证据的真实性没有异议，但说明由于原告的经营情况发生变化，对收费项目也进行了增加。本院已对该证据当庭予以认定。 2.收据1张。证明原告于2018年10月5日向被告交纳租赁费33170元。被告对该证据没有异议，本院已当庭予以认定。 3.催缴通知（2018年10月5日）。证明如果原告不交费，被告将采取限水、限电等措施。原告收到通知后，被告无理停水停电，导致原告无法营业。被告对该证据的真实性没有异议，但说明因原告没有按时交纳，被告只将电梯电停了不到两个小时。本院已对该证据当庭予以认定。 4.停业报告。证明2018年10月8日，原告与被告协商无果，原告向被告发出停业报告，目的是要解除租赁合同。被告认可收到了停业报告，但说明该报告只能证明原告停业整顿，不能证明解除合同，被告没有向原告收取各种杂费，只收取了电梯维保费和下水道清理费。 5.视频资料及照片。证明2018年10月7日下午5时，被告停电梯后，10月8日上午原告找被告协商未达成协议，下午14时，原告发清员工工资后解散全部员工，全面停业，给原告造成了极大的经济损失。被告对该组证据的异议为，从原告提供的这么多视频来看，原告是有目的准备停业，欠费3600元只是个由头。而且被告停电梯也不会完全限制原告的经营，后面还有三个楼梯通道可以走。原告的经营用电是其单独安装，被告不可能停，被告也没有停水。 经审查，上述证据4、5能够证明原告停业，并遣散员工的事实，本院予以确认。 被告玉泉公司为支付其抗辩理由，依法提交如下证据： 1.原告丈夫范世杰代被告与电梯维保公司签订的电梯设备维保合同。证明电梯维保由原告负责。原告对该证据的真实性没有异议，但说明签订合同的主体是被告，而不是原告，原告的丈夫范世杰只是代理人。这次电梯的停运是被告故意行为，而不是电梯故障，与本案无关。本院已对该证据当庭予以认定。 2.催缴通知（2018年8月4日）。证明以前只要下水被堵塞，均由原告与清理人员协商，被告没有参与，原告的诉状也是这么陈述的。2018年5月下水道被堵塞后，原告不找人清理，被告找人清理后，费用让原告出，原告不出。因此，被告向原告发出了催收通知。原告称其未收到，签收人处空白。原告的异议理由成立，对该证据本院不予认定。 3.通知。证明因餐饮行业不景气，被告体谅原告，限原告于三个月内边整改、边经营、边交清费用。原告对该证据的异议为，被告称是2018年10月8日下午17时送给原告的值班人员，但原告于14时已经解散了人员。被告代理人补充说明，其给原告的丈夫范世杰打了电话。原告代理人范世杰称，电话是下午16时多将近17时打的，但那时原告已经解散了员工。对该证据本院予以认定。 根据原告的陈述、被告的答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月30日，原告蒙兰翠（乙方）与被告玉泉公司（甲方）签订楼层经营面积租赁协议书。约定甲方将公司百货大楼四楼2149平方米的经营场地租赁给乙方经营，乙方自筹资金，自定价格，但乙方必须在指定的餐饮、娱乐范围内经营，超范围经营者，公司有权暂扣超范围经营的商品，并由乙方承担违约责任。租赁期限为10年，自2009年5月1日至2019年4月30日止。租赁费乙方每一个月向甲方交一次，必须于当月5日前交清，逾期每日加收5%的违约金，乙方停业租赁费及违约金继续交纳。双方均不得违约，一方违约支付对方违约金30万元，并承担其它相关违约责任。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原、被告依约履行约定义务。2014年11月1日，原告丈夫范世杰代表被告与兰州升达电梯工程有限公司签订了电梯设备维保合同。期间，原告负责电梯维保维修及日常管理，多次疏通被堵塞的百货大楼下水管道，并支付相关费用。2018年5月，下水管道再次被堵塞，原告拒绝找人清理疏通,被告为了保证百货大楼的正常运转，找人进行了清理。2018年10月，下水管道又被堵塞，被告再次找人清理。两次清理费用共计3600元未向清理人员支付,被告向原告索要该费用时，双方发生纠纷。2018年10月5日，被告向原告发出催缴通知，原告未予交纳。2018年10月6日17时许，被告关停电梯，促使原告交纳费用，后因原告经营需要，与被告沟通后，恢复电梯运行。次日，原、被告再次因3600元费用的交纳发生纠纷，被告又将电梯停运。2018年10月8日，经原、被协商未能达成协议，原告向被告送达了停业报告，并于14时许将雇员解散，全面停业。被告于17时许通知原告继续经营，费用在三个月内交清，原告以人员已解散，再召集困难为由拒绝经营。 另查明，原告于2018年10月5日向被告交纳10月份租赁费33170元。 本院认为，原告蒙兰翠与被告玉泉公司签订的楼层经营面积租赁协议合法有效，受法律保护。本案中，原、被告自签订协议起至2018年5月的九年期间，双方互利共赢，遇到问题相互协商解决。该协议虽未对下水管道被堵塞后，由谁负责疏通进行约定，但由于原告经营餐饮，对下水管道被堵塞存在较大风险。因此，无论是经原、被告协商，还是因经营需要，原告多次找人清理下水管道，并支付费用，原、被告双方均认可。但后因下水管道疏通问题原、被告双方发生纠纷，就3600元清理费用的承担各持己见，达不成一致协议。被告为了促使原告交纳费用，采用停运电梯的行为存在过错。原告以此为由停止营业，并诉请解除合同，其行为表明不再履行合同，合同目的已无法实现。因此，原告请求解除楼层经营面积租赁协议，本院予以支持。由于租赁场地至今原告占有，原告主张被告退还租赁费33170元无事实依据，本院不予支持。被告停运电梯的行为虽然存在过错，但发现原告要全面停业时，通知原告继续经营，并在三个月内交清清理费用，其行为不存在合同履行中的根本性违约。因此，原告请求被告承担违约金30万元无事实和法律依据，本院不予支持。被告在庭审中陈述原告拖欠电费，可另行主张。 综上所述，原告蒙兰翠的部分诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、解除蒙兰翠与被告景泰县玉泉工贸有限责任公司签订的楼层经营面积租赁协议； 二、驳回原告蒙兰翠的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2900元，原告蒙兰翠负担2800元，被告景泰县玉泉工贸有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审判员  刘彩霞 二〇一八年十二月十四日 书记员  陈玉玲