山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0303民初6865号原告：温丹松，男，1990年2月5日出生，汉族，现住山东省商河县。委托诉讼代理人：王磊，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：马海舰，山东博睿（淄博）律师事务所律师。被告：淄博市房屋建设综合开发有限公司。住所地，淄博市张店区人民西路**甲1弘域大厦**楼。法定代表人：刘爱吉，执行董事。委托诉讼代理人：刘新梅，山东致公律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苹，山东致公律师事务所实习律师。原告温丹松与被告淄博市房屋建设综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温丹松的委托诉讼代理人王磊、马海舰，被告淄博市房屋建设综合开发有限公司的委托诉讼代理人刘新梅、张苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温丹松向本院提出诉讼请求:1、判决原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于延期交房的违约金日计算比例由日万分之零点五变更为日万分之一；2、判决被告支付原告违约金的时间为合同约定的交房时间起算到涉案小区取得综合备案验收许可之日止，暂计算至起诉之日为人民币（2017年5月31日到2018年8月1日，共计427天）30539元（房屋总价715200元，日71.52元，乘以427天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月3日，原、被告签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于张店区，淄博技师学院西门南侧的“学府雅居”1-3幢5单元21层052102号房。总房款人民币715200元。合同第九条约定的交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人根据测绘报告中的实测面积付清全部房款和物业维修基金。逾期付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金。合同约定的交房期限为2017年5月31日。逾期交房的，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，原告根据双方的合同约定，付清了全款和物业维修基金。但是截止到2018年4月23日，被告方在未取得相关综合备案证明文件的情况下，强行向原告发放《收房通知书》，被原告拒绝。根据《城市房地产管理法》第27条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条以及《淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第11条、《2011年山东省高级人民法院关于全省民事审判工作会议纪要》的精神以及双方在《商品房买卖合同》第九条中的约定，被告应该在综合备案验收完毕，取得相关证明后才能交付涉案房屋给原告，同时应该出示《淄博市房地产开发项目竣工综合验收报告》《淄博市房地产开发项目综合备案验收表》供被告查验，并提供上述报告、验收表的复印件给原告。被告在不具备交房条件的情况下强行交房，既违反法律法规的强制性规定，又违反原被告双方的合同约定。同时，根据《民法总则》第6条、《合同法》第5条、114条的规定，违约金的计算比例应由日万分之零点五提升到日万分之一。综上，请人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告淄博市房屋建设综合开发有限公司辩称，1、原告要求将违约金比例变更为日万分之一缺乏依据，根据双方签订的商品房买卖合同12条约定，被告未按照约定时间将商品房交付原告的，逾期超过90日，每逾期一日按照已付房款万分之0.5支付违约金，合同是双方在平等自愿的基础上签订，在合同已经明确约定的情况下，原告要求将违约金比例变更为日万分之一缺乏依据；2、双方签订的合同中明确约定交房条件为取得竣工验收备案证明文件，原告要求将违约金计算至涉案小区取得综合备案验收之日止缺乏依据。理由是原告与被告签订的商品房买卖合同第9条明确约定交付条件为取得竣工验收备案证明文件，2018年4月19日，涉案房屋竣工验收备案完成，达到合同约定的交房条件，被告在交房条件成就后及时通知原告收房。3、根据合同12条约定，逾期90日内的部分视为合理顺延，不应承担责任，故被告应自约定的交房日期后第91天，即2017年8月30日起承担违约责任。原告实际于2017年8月25日收房。本院经审理认定事实如下：2017年3月3日，原、被告签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于张店区，淄博技师学院西门南侧的“学府雅居”1-3幢5单元21层052102号房。总房款人民币715200元。合同第九条约定交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人根据测绘报告中的实测面积付清全部房款和物业维修基金。第十一条约定出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照（1）出卖人在本合同约定的最后交付期限之日起90日内向买受人交付房屋的，买受人认可为本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任。（2）逾期超过90日，双方继续履行合同，不因逾期交房导致解除合同。每逾期一日，出卖人需按照买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。2017年8月25日，原告向被告出具提前领装修钥匙申请并于同日领取了涉案房屋的钥匙。2018年4月19日，淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室出具备案意见：学府雅居2#商住楼工程竣工验收备案文件已于2018年4月19日收讫，文件齐全。后被告于2018年4月21日向原告邮寄收房通知书，要求原告于4月25日办理收房手续。原告主张现被告仍未取得相关综合备案证明文件，被告在不具备交房条件的情况下强行交房违反法律法规及合同约定，故诉至法院，要求判如所请。以上事实有商品房买卖合同、竣工验收报告表、竣工验收备案表、提前领装修钥匙申请等证据及当事人当庭陈述，在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。关于原告主张的调整违约金问题。根据合同约定，违约金应按照已付房款715200元的0.05‰×超期天数向原告支付,该约定系双方签订合同时的真实意思表示，且原告未提供证据证实其实际损失情况，故对原告要求被告按照日万分之一支付违约金的主张，证据不足，本院不予支持。关于违约金计算的起止时间问题。根据双方合同第十二条逾期交付责任的约定，延期在90日内买受人认可为合理顺延，逾期超过90日，每逾期一日，出卖人需按照买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。故违约金应自延期交付的第91日即2017年8月30日起计算。关于违约金计算的截止时间问题，原告要求违约金截止到被告取得综合备案验收许可之日，被告要求计算至原告提交提前领装修钥匙申请之日。本院认为，原、被告的主张均不符合合同约定，亦无法律依据。被告于2018年4月19日通过淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室的验收备案，可以认定被告已经取得合同约定的“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，达到约定的商品房交付条件，被告向原告发送通知要求原告于2018年4月25日收房，原告无正当理由拒绝收房，之后造成的损失应由原告自行承担。故原告要求违约金计算至被告取得综合备案验收许可之日止，无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，本院认定违约金应以715200元为基数，按照日息0.05‰计算，自2017年8月30日至2018年4月25日应付违约金8653元，原告主张的超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告淄博市房屋建设综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温丹松支付违约金8653元；二、驳回原告温丹松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费563元，减半收取计281.5元，由原告温丹松负担181.5元；被告淄博市房屋建设综合开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  石秉红二〇一八年十二月三日书记员  刘 丹