南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2018）桂71民终253号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吕艾，女，1971年10月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：吴坚强，男，系吕艾的丈夫。 委托诉讼代理人：周玉峰，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：孔水旺，男，1954年3月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁市旺源纸品包装厂，住所地广西壮族自治区南宁市农工商集团有限责任公司南二山。 执行事务合伙人：孔水旺。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高英豪，广西桂成律师事务所律师。 上诉人吕艾与被上诉人孔水旺、南宁市旺源纸品包装厂（以下简称旺源包装厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人吕艾及其委托诉讼代理人吴坚强、周玉峰，上诉人孔水旺、旺源包装厂的共同委托诉讼代理人高英豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕艾上诉请求：1.请求撤销（2017)桂7102民初563号民事判决，依法改判孔水旺、旺源包装厂向吕艾支付房屋租金91000元及逾期付款利息；2.改判吕艾无须向旺源包装厂返还押金20000元，赔偿损失10000元、装修损失20000元；3.本案全部诉讼费用由孔水旺、旺源包装厂承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实错误。(一）一审判决认定涉案厂房没有取得相关部门批准建设是错误的。一审判决已经查明，北湖园艺场经政府批准同意建设为北湖工业集中区，有关手续由市规划局、国土局、西乡塘区人民政府办理，吕艾的修建行为合法。（二）一审判决认定涉案厂房因违法建设被高新区管委会依法强制拆除是错误的。高新区管委会就涉案厂房作出的相关搬迁、拆除的具体行政行为属于行政违法行为，不能作为判定吕艾厂房属于违法建筑的依据。（三）一审判决认定旺源包装厂搬离涉案厂房的时间错误,缺乏证据。首先，旺源包装厂与永恒公司签订的《搬迁协议书》不是真实的，永恒公司并不存在，在国家企业信用信息公示系统及当地工商局均无法查到该公司的信息，孔水旺、旺源包装厂也无法提供永恒公司的营业执照及能够证明其主体资格。一审判决没有查明永恒公司是否真实存在，就认定《搬迁协议书》有效且已经得到完全履行是错误的。其次，即使搬迁行为存在，旺源包装厂没有完全将设备、材料搬离，也应视为占有使用厂房。旺源包装厂于2014年11月1日将涉案厂房钥匙交还吕艾，应认定2014年11月1日为旺源包装厂搬离涉案厂房的时间。（四）《厂房租用合同》并未对旺源包装厂有权装修进行约定，一审法院推定吕艾同意旺源包装厂装修没有事实根据。二、一审判决适用法律错误。一审判决以旺源包装厂的行为推定涉案合同相对人孔水旺的合同履行情况违反了合同相对性原则，孔水旺才是涉案合同的承租方。综上所述，一审判决作出的（2017)桂7102民初563号民事判决认定事实错误、适用法律错误，恳请法院支持吕艾的上诉请求。 孔水旺、旺源包装厂共同辩称，1.涉案厂房是未经工程规划许可建设的，被高新区管委会强制拆除，合同无效；2.吕艾建设厂房违法被强拆，其是被迫搬离的，造成搬运费损失。吕艾要求赔偿支付占用费、违约金、利息等费用没有事实和法律依据；3.因为合同无效，其被强迫搬离，其主张的搬迁费、装修费的损失在一审判决是正确的；4.一审认定孔水旺不是合同权利义务相对人、不是本案适格被告，依据充分。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回吕艾的上诉，维持原判。 吕艾向一审法院提起诉讼请求：1.孔水旺向吕艾支付租金91000元及逾期付款利息(计算方式：以78000元为基数，按中国人民银行贷款利率分段计算，从2014年7月16日计至2014年10月15日；以91000元为基数，按中国人民银行贷款利率分段计算，从2014年10月16日计至本案生效判决确定的履行期限届满之日)；2.旺源包装厂对上述租金及利息承担连带责任；3.本案诉讼费由孔水旺、旺源包装厂承担。 孔水旺、旺源包装厂向一审法院提出反诉请求：1.吕艾向旺源包装厂返还押金20000元；2.吕艾赔偿旺源包装厂搬迁费损失20000元、装修费损失169750元、职工工资损失119112元；3.本案诉讼费由吕艾承担。在诉讼过程中，孔水旺、旺源包装厂称，由于厂房已使用两年，其支出的装修费应予折旧，将赔偿装修费损失169750元，变更为101850元。 一审法院认定事实：旺源包装厂成立于2001年9月为普通合伙企业，孔水旺为该厂执行事务合伙人。2012年3月30日，孔水旺告知吕艾，旺源包装厂欲承租厂房用于生产经营，经协商，吕艾（甲方）与孔水旺（乙方）签订一份《厂房租赁合同书》，约定：1.甲方将位于南宁市南二山的厂房共4000平方米出租给乙方经营使用，租期从2012年4月16日至2017年4月15日共五年；2.乙方应于2012年4月10日前支付押金20000元及2012年4月16日至2012年7月15日期间的租金60000元；3.厂房采用先交租金后使用的方式，租金每三个月缴纳一次，每次交款需提前十日，逾期不能交清租金的，甲方有权单方终止合同，收回厂房，厂房上的建筑物、构筑物、附着物及水电设施、道路设施无偿归吕艾所有，同时押金不退；4.2012年4月16日至2014年4月15日期间月租金20000元，2014年4月16日至2015年4月15日期间月租金26000元，2015年4月16日至2016年4月15日期间月租金28000元，2016年4月16日至2017年4月15日期间月租金30000元；5.吕艾必须保证提供生产、生活用水用电，水电接到围墙外，水电费按北湖工业管理区同类收费标准计收，合同期满后，厂房固定建筑物、水电设施归吕艾所有。合同还对双方其他的权利义务作了约定。合同签订后，旺源包装厂向吕艾支付押金20000元及首期租金，吕艾将厂房交付旺源包装厂使用。旺源包装厂购买水泥、沙子、砖头等材料对厂房进行装修建设，并安装门窗、吊顶、布设水电设施等，装修后用于生产经营。承租期间的租金由旺源包装厂通过银行转账等方式向吕艾支付，租金支付至2014年7月15日。 2014年5月22日，高新区管委会作出高新管强决字[2012]147号《行政强制执行决定书》、高新管强公字[2012]147号《限期拆除违法建（构）筑物公告》，主要内容为：吕艾未经批准擅自在南宁市湖园艺场的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，高新区管委会于2012年7月10日作出了南高新管处字[2012]第147号的行政处罚决定。吕艾在规定期限内未按该行政处罚决定要求履行相应义务，经依法催告仍未履行。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条之规定，现决定对违法建筑物实施强制拆除。 2014年5月23日，高新区管委会向包括旺源包装厂在内的园艺场承租户发出《限期搬离通知书》，载明：涉案厂房为违法建筑，高新区管委会将于近期对该违法建筑物进行强制拆除，要求各承租户于2014年5月29日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。 2014年7月6日，旺源包装厂与永恒公司签订《搬迁协议书》，约定由永恒公司承担旺源包装厂机器设备的搬迁工作，搬迁费按每车2000元计算。永恒公司从2014年7月10日开始搬迁，2014年7月23日涉案厂房的机器设备搬迁完毕，留存一些纸皮纸箱等物品，后予以搬空。2014年8月31日，旺源包装厂向永恒公司支付机器设备的搬运费20000元，永恒公司出具收据给旺源包装厂收持。2014年11月1日旺源包装厂将厂房钥匙交还吕艾。涉案厂房于2015年4月29日被高新区管委会拆除。 另查明：2006年8月南宁市人民政府对北湖园艺场土地开发问题作出（2006）101号会议纪要，原则同意北湖园艺场规划建设为北湖工业集中区，北湖工业集中区用地的报审批手续由市规划局、国土局、西乡塘区政府负责办理。旺源包装厂从2007年开始在北湖园艺场承包土地建设厂房开办工厂，后于2012年3月向吕艾承租涉案厂房。涉案厂房由吕艾建设，未办理建设规划许可证。 一审法院认为，关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房因未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故孔水旺代表旺源包装厂与吕艾签订的《厂房租赁合同书》应属无效合同。因租赁合同无效，吕艾诉请的租金实为房屋占有使用费。 关于孔水旺是否是本案适格被告的问题。旺源包装厂是起字号的普通合伙企业，孔水旺作为旺源包装厂的执行事务合伙人，具有事务执行权，有权对外代表旺源包装厂，执行合伙事务。孔水旺代表旺源包装厂与吕艾签订《厂房租赁合同书》，是执行合伙事务的行为。所租赁的厂房由旺源包装厂用于生产经营，租金也是由旺源包装厂向吕艾交纳。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十五条规定，起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。因此，旺源包装厂是本案适格被告。吕艾于2015年7月21日手写出具的《证明》写明“吕艾建设了涉案厂房后于2012年3月起出租给旺源包装厂使用”，可见吕艾亦认可旺源包装厂为《厂房租赁合同书》的承租人。吕艾明知旺源包装厂为实际承租人，并在其出具的《证明》中对其将涉案厂房出租给旺源包装厂的事实予以自认。综上，一审法院认为《厂房租赁合同书》的相对人为吕艾与旺源包装厂。该租赁合同承租人的权利义务应当由旺源包装厂承担，孔水旺并非租赁合同相对人，不承担承租人的权利义务，不是本案适格被告。孔水旺、旺源包装厂关于“孔水旺不是合同相对人，不是本案适格被告”的抗辩意见，有事实和法律依据，一审法院予以采纳。吕艾要求孔水旺支付房屋占有使用费和利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于房屋占有使用费和利息的问题。根据房屋租赁合同司法解释第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故旺源包装厂应向吕艾支付使用厂房期间的占有使用费。高新区管委会决定对吕艾违法建设的厂房实施强制拆除，于2014年5月22日作出《行政强制执行决定书》，并对限期拆除违法建筑物进行公告。2014年5月23日，高新区管委会向包括旺源包装厂在内的园艺场承租户发出《限期搬离通知书》，要求限期搬离。旺源包装厂被迫按高新区管委会的要求进行搬迁。旺源包装厂已支付占用费至2014年7月15日，其2014年7月10日开始搬迁，其搬迁有合理期限，不存在继续占有使用厂房应支付占用费的问题。且吕艾违法建设的厂房被高新区管委会决定依法强制拆除，不允许再使用厂房进行生产经营，吕艾已无权继续主张占用费。旺源包装厂被高新区管委会强制搬迁，在此情况下，旺源包装厂搬离后不需要与吕艾办理厂房返还交接手续。承租期间，旺源包装厂并未拖欠占用费，故吕艾要求旺源包装厂支付房屋占有使用费和利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于押金的问题。《厂房租赁合同书》无效，无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故旺源包装厂依据该合同向吕艾交纳的押金20000元应当予以返还。孔水旺、旺源包装厂要求吕艾返还押金20000元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。 关于赔偿损失的问题。旺源包装厂从2007年开始在北湖园艺场承包土地建设厂房开办工厂，其对北湖园艺场内建设的厂房（包括吕艾建设的涉案厂房）未办理建设规划许可证应当是知晓的。吕艾将未取得建设工程规划许可证的厂房出租给旺源包装厂，吕艾与旺源包装厂对合同无效均有责任。对因合同无效造成的损失，一审法院根据双方当事人的过错程度，酌情确定吕艾与旺源包装厂各承担50%。旺源包装厂因厂房搬迁花费20000元，旺源包装厂要求吕艾赔偿搬迁费20000元，一审法院支持10000元，超出部分不予支持。旺源包装厂承租涉案厂房，根据经营的需要进行装修是合理的。租赁合同并未约定不允许装修，而是约定生产、生活用水用电接到墙外，合同终止后，厂房上的建筑物、构筑物、附着物及水电设施、道路设施无偿归吕艾所有。根据该约定应视为吕艾同意对涉案厂房进行装修。合同租期五年，旺源包装厂投入的装修已使用两年多，合同终止后，未形成附合的装饰装修物可以拆除另行利用，已形成附合的装饰装修物折旧后按双方的过错分担现值损失。一审法院酌情确定吕艾应向旺源包装厂赔偿装修费损失20000元。孔水旺、旺源包装厂要求吕艾赔偿装修费损失169750元，一审法院支持20000元，超出部分不予支持。 关于职工工资的问题。旺源包装厂未举证证实其搬迁期间彻底停产两个月，旺源包装厂支付的职工工资是其生产经营所应承担的费用，不属于本案纠纷必然导致的损失。孔水旺、旺源包装厂要求吕艾赔偿职工工资损失119112元，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、驳回吕艾的诉讼请求；二、吕艾向南宁市旺源纸品包装厂返还押金20000元；三、吕艾向南宁市旺源纸品包装厂赔偿搬迁费损失10000元；装修费损失20000元；四、驳回孔水旺、南宁市旺源纸品包装厂的其他反诉请求。 本诉受理费2226元（吕艾已预交），由吕艾负担；反诉受理费3117元（南宁市旺源纸品包装厂已预交），由南宁市旺源纸品包装厂负担2643元，吕艾负担474元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。孔水旺、旺源包装厂对一审法院认定的事实无异议，吕艾对一审判决书第7页第1段倒数第4行“旺源包装厂购买水泥、沙子、砖头等材料对厂房进行装修建设，并安装门窗、吊顶、布设水电设施等，装修后用于生产经营”有异议，认为对孔水旺、旺源包装厂未真实装修。2.一审判决书第7页第2段和第8页第1段的真实性无异议，对合法性有异议。3.一审判决书第8页第2段有异议，对孔水旺、旺源包装厂是否存在搬迁的事实有异议，事实上孔水旺、旺源包装厂并没有搬迁，搬迁行为是虚构的。4.一审遗漏查明两个事实，导致判决错误。即（1）对于南宁市永恒叉车对外出租公司的主体是否存在没有查实。（2）孔水旺、旺源包装厂装修装饰的具体内容、是否已经被拆除、是否经双方协商处理。由于吕艾是在工商局以及网站上都没有查到南宁市永恒叉车对外出租公司，吕艾在一审时要求法院查明，但是一审没有进行核查，所以才导致搬迁协议书已经履行的事实认定错误。本院认为，孔水旺、旺源包装厂为证实其主张已经提供了相应的证据，这些证据相互印证，且符合生活常理，足以认定孔水旺、旺源包装厂所主张的事实，吕艾在本案中未能提供相反的证据予以推翻。至于查明哪些事实系法院根据案件的争议焦点需要决定，一审法院不存在遗漏查明的事实。故，经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1.孔水旺是否是涉案合同的相对人？2.孔水旺和旺源包装厂是否需要支付吕艾房屋租金91000元和逾期付款利息？3.吕艾是否需要向旺源包装厂返还押金20000元、赔偿搬迁损失费10000元、装修损失费20000元？ 关于孔水旺是否是涉案合同的相对人的问题。本院认为，孔水旺不是涉案合同的相对人。理由如下：第一、根据旺源包装厂的营业执照，旺源包装厂系起字号的普通合伙企业，孔水旺系旺源包装厂的执行事务合伙人，有权对外代表旺源包装厂与吕艾签订《厂房租赁合同书》，其产生的法律后果应由旺源包装厂承担；第二、从涉案合同义务的实际履行来看，涉案的厂房系由旺源包装厂用于生产经营，也是由旺源包装厂通过银行转账向吕艾交纳租金；第三、吕艾于2015年7月21日出具的《证明》载明“吕艾建设了涉案厂房后于2012年3月起出租给旺源包装厂使用”，构成了吕艾对将涉案厂房出租给旺源包装厂事实的自认；第四、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十五条规定，起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。因此，旺源包装厂是本案适格被告。一审法院认定孔水旺并非租赁合同相对人，不是本案适格被告并无不当。 关于孔水旺和旺源包装厂是否需要支付吕艾房屋租金91000元和逾期付款利息的问题。本院认为，房屋租赁合同司法解释第二条已经明确规定，出租人未取得建设工程规划许可证与承租人订立的租赁合同无效。本案中，吕艾直至二审辩论终结前亦未能提供建设工程规划许可证，故涉案合同无效，吕艾辩称其是响应政府招商引资号召到此办厂及其办有营业执照，鉴于这些并非认定涉案合同有效的因素，故其辩称于法无据，本院不予采信。吕艾诉请的租金实为房屋占有使用费。孔水旺并非租赁合同相对人，自然不需支付。至于旺源包装厂是否要支付，则需要看旺源包装厂是何时搬离涉案厂房及其已经支付的款项是否支付到搬离的时间。民事诉讼系谁主张谁举证及优势证据规则，具体到本案，旺源包装厂为证明其搬离时间向法院提供了盖有双方印章的搬迁协议书、搬运费的收款收据及高新区管委会于2014年5月22日作出的行政强制执行决定书、限期拆除违法建（构）筑物公告、2014年5月23日发出的限期搬离通知书，这些证据相互印证，足以认定旺源包装厂被高新区管委会强制搬迁的情况下，旺源包装厂于2014年7月10日开始搬迁。旺源包装厂支付占用费已至2014年7月15日。故吕艾要求旺源包装厂支付房屋占有使用费和利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。吕艾辩称不存在搬迁事实且行政机关的强制拆除违法，本院认为，第一、旺源包装厂要搬离涉案厂房必然要请公司搬运物件，这是必然发生的客观事实，符合生活常理，同时旺源包装厂还提供了盖有南宁市永恒叉车对外出租公司印章的搬迁协议书及收款收据，吕艾并未提供相反证据推翻该证据；第二、行政行为具有效力预定性，未经依法撤销，其具有当然的效力，故对该辩称，本院不予采信。 关于吕艾是否需要向旺源包装厂返还押金20000元、赔偿搬迁损失费10000元、装修损失费20000元的问题。本院认为，第一、鉴于涉案合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故旺源包装厂依据该合同向吕艾预交的押金20000元，吕艾应当予以返还；第二、根据合同法第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，该条规定了出租人对租赁物的瑕疵担保责任。吕艾作为出租人应保证其提供的出租厂房符合约定的用途。本案中，吕艾不能按合同约定提供符合约定用途的出租物，其有过错。而旺源包装厂从2007年开始在北湖园艺场承包土地建设厂房开办工厂，其对北湖园艺场内包括吕艾建设的涉案厂房未办理建设规划许可证应当是知晓的。故吕艾与旺源包装厂对合同无效均有责任。对因合同无效造成的损失，一审法院根据双方当事人的过错程度，酌情确定吕艾与旺源包装厂各承担50%并无不当。故旺源包装厂主张厂房搬迁花费20000元，一审法院支持10000元并无不当。第三、旺源包装厂承租涉案厂房，根据经营的需要进行装修是合理的。并且租赁合同并未约定不允许装修，而是约定生产、生活用水用电接到墙外，合同终止后，厂房上的建筑物、构筑物、附着物及水电设施、道路设施无偿归吕艾所有。根据该约定及在租赁期间吕艾对该装修未及时提出异议，应视为吕艾同意对涉案厂房进行装修。一审法院根据合同租期五年，旺源包装厂投入的装修已使用两年多，合同终止后，未形成附合的装饰装修物可以拆除另行利用，已形成附合的装饰装修物折旧后按双方的过错分担现值损失的实际情况，对旺源包装厂要求吕艾赔偿装修费损失169750元，仅酌情确定吕艾应向旺源包装厂赔偿装修费损失20000元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人吕艾的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3120元（上诉人吕艾已预交），由上诉人吕艾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇一八年十二月二十四日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳