黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑03民初127号原告（申请执行人）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，建筑行业个体，户籍地黑龙江省鸡东县，现住黑龙江省绥芬河市。被告（案外人）：宫润华，女，1949年4月5日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：孙茂才，男，1949年4月9日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。被告（被执行人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县前进街六委。法定代表人：王文俊，经理。被告（被执行人）：黑龙江省鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办1－1－2。法定代表人李德军，职务经理。原告卢宏艳与被告宫润华、鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江省鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢宏艳、被告宫润华的委托诉讼代理人孙茂才到庭参加诉讼，被告福缘公司、鼎利丰公司经本院合法传唤，无正当理由未参加庭审。本案现已审理终结。原告卢宏艳向本院提出诉讼请求：1.请求许可对鸡东县福缘家居小区7号楼北侧11、12号门室房屋的执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、福缘公司与宫润华签订置业计划书时，未取得商品房预售许可证，置业计划书中亦未标注预售许可证号，宫润华对此明知，故存在过错。根据法律规定，福缘公司因未取得商品房预售许可证，其与宫润华签订的置业计划书无效。二、（2018）黑03执异115号执行裁定违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当依法撤销。因福缘公司至今未取得商品房预售许可证，裁定中止执行没有法律依据。被告宫润华辩称：宫润华与福缘公司签订的置业计划书通过鸡东县福缘家居小区购房者名单及已售房屋统计表等相关证据证明，宫润华已支付了全部价款，约定交付案涉不动产的时间在人民法院作出查封裁定之前。案涉房屋所在小区因工程未竣工未交付使用，责任在于福缘公司，宫润华对此无过错。根据相关法律规定，应依法驳回原告的诉讼请求。福缘公司、鼎利丰公司未到庭，亦未发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法举示了证据。原告卢宏艳举示的证据清单：一、（2018）黑民终504号民事判决书、（2017）黑03民初126号民事判决书。证明：福缘公司和购房人签订的买卖合同没有预售许可证，是非法买卖，系无效合同；二、（2018）黑0321民初53号民事判决书、（2018）黑0321民初16号民事判决书。证明：与本案相同事实的房屋买卖合同已被鸡东县法院认定无效；三、2018年8月21日鸡西市中级人民法院执行二庭审判员对刘志伟（鸡东县政府烂尾楼推进组组长）的调查笔录1份、福缘公司出售楼房统计表、福缘家居棚户区改造项目抵押房屋登记流水明细表。证明：宫润华购买的房屋是借款抵押，不是真实买卖。其中抵押房屋登记流水明细表第294号宫润华抵押了11万元，全款是23.6万元；四、2018年11月20日鸡东县房产管理处通知一份，证明：鸡东县福缘家居房屋买卖是违法的；五、（2018）黑03执异115号执行裁定书一份，证明：原告对本案具有诉权。被告宫润华举示的证据清单：购房收据一份、置业计划书、借款合同一份、借款结算清单一份、中国农业银行银行卡取款业务回单一份，证明：宫润华所买房屋是事实，不存在抵押行为。双方当事人对原告举示的证据一、二、四及被告宫润华的证据证明目的提出异议，但对证据真实性均无异议，故上述证据的效力应予确认。对于原告举示的证据三中虽记载有被告宫润华信息，但宫润华在该明细中并未签字确认所记载的内容，故该证据的效力不应予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约7000万元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。2013年7月20日，宫润华与福缘公司签订借款合同，约定由福缘公司向宫润华借款352，000.00元用于开发施工工程，借款期限一年，月利率4%，福缘公司以鸡东县福缘家居小区3－3－602（83.08平方米）、3－3－702（83.08平方米）3－3－802（83.08平方米）3－3－902（83.08平方米）四户房屋为借款抵押担保，同日宫润华将借款交付福缘公司。2014年7月20日，宫润华与福缘公司结算，福缘公司应偿还宫润华借款本金及利息合计520，960.00元。福缘公司以福缘家居小区7－B－11、12号门市房屋作价236.000.00元抵付宫润华借款本金及利息，以福缘家居小区3－3－802号房屋作价191，000.00元给付闫淑英，抵付宫润华借款本金及利息，上述两处房屋价值计427，000.00元，福缘公司尚欠的借款本金及利息95，000.00元，福缘公司按月利率6%给付宫润华利息，福缘公司为宫润华出具了结算清单。同日，双方签订置业计划书，约定：“宫润华以236,000元认购鸡东县福缘家居小区7号楼北侧11、12号门市房屋，建筑面积47.25平方米，协议单价5,000元/平方米。付款方式为全额一次性付款（含违约金20,000元）。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同。”。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人王文俊、刘宗福、宫继元、丁国洋及认购人宫润华签名。同时，福缘公司为宫润华出具收据，载明：“宫润华，7－北侧11、12号47.25平方米，人民币236,000元。”。收据加盖福缘公司财务专用章。鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。原告卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向本院申请诉前财产保全，本院经审查，于2017年11月29日作出（2018）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县××家居小区××楼、××楼、××楼、××楼、××楼，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套车库，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋。本院于2018年5月28日作出（2017）黑03民初126号民事判决书，判决：1、鼎利丰公司代福缘公司给付卢宏艳欠款2，074万元及利息；2、驳回卢宏艳的其他诉讼请求。鼎利丰公司不服提出上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民终504号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。卢宏艳对本案申请执行后，宫润华对本院查封案涉房屋不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求中止案涉房屋的执行。本院依法作出（2018）黑03执异115号执行裁定书，裁定中止对本院（2018）黑03财保2号民事裁定保全查封对案涉房屋的执行。卢宏艳不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：被告宫润华是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。本案中，福缘公司因拖欠宫润华借款本金及利息，经协商，福缘公司以其在建鸡东福缘家居小区案涉房屋抵顶宫润华欠款，宫润华以对福缘公司享有的债权抵项案涉房屋购房款后，双方终止购房款范围内的原民间借贷法律关系，建立案涉房屋买卖法律关系，该合同系双方当事人真实意思表示，合同成立，且双方就以购房款抵顶借款本息款达成合意，应认定宫润华已全额交付购房款。鸡东县福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但该项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，并由鸡东县人民政府批准开发建设，该项目现因开发建设单位资金及工程项目税费问题，造成工程未竣工和取得相关证照。但项目所在辖区的人民政府已针对该项目烂尾问题成立工作组，推进该项目竣工、交付及证照的后续工作，保护动迁户顺利回迁及相关业户的合法权益，维护辖区内的社会稳定。在此情况下，被告宫润华基于全额交付案涉房屋的购房款及占用房屋，而对案涉房屋享有物权期待权，该民事权益足以排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，卢宏艳的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回原告卢宏艳的诉讼请求。案件受理费4,840元，由原告卢宏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  徐媛凤审判员  李凤霞二〇一八年十二月二十四日书记员  李佳纬附：本案引用的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。