广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初3530号原告：梁国祥，男，1964年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人:林美珍，广东仲马律师事务所律师。被告：张昌华，男，1961年12月1日出生，香港特别行政区居民，住广东省佛山市顺德区。被告：顺德区均安镇红线汽车美容店，住所地广东省佛山市顺德区均安镇新华居委会均南路22号2号铺，统一社会信用代码92440606MA4W3K5R72。负责人：欧阳永赞，男，1973年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告梁国祥与被告张昌华、顺德区均安镇红线汽车美容店（以下简称红线汽车美容店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案于2018年9月27日公开开庭进行了审理，原告梁国祥的诉讼代理人林美珍到庭参加诉讼，被告张昌华、红线汽车美容店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告张昌华的厂房租赁合同并要求两被告自解除合同即日起向原告交还厂房；2.请求判令两被告向原告支付暂计至2017年10月21日所拖欠的水电费用21269元，应计至厂房租赁合同解除且两被告向原告交还厂房之日止；3.请求判令两被告向原告支付暂计至2018年2月1日所拖欠的租金183012元及违约金和利息暂计26079.2元（自2017年5月1日起暂计至2018年2月1日，按银行同期贷款利率4.75%的4倍计算），上述费用应计至厂房租赁合同解除且两被告向原告交还厂房之日止；4.由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月1日，原告与被告张昌华签订厂房租赁合同，约定由原告将位于均安镇××大厦地下××号铺519平方米出租给被告张昌华使用，每月租金11418元，因使用厂房所产生的一切水电费由被告张昌华承担，被告张昌华须于每月10日前支付至原告银行账户，租赁期限三年，并约定如被告张昌华逾期一个月未支付租金的，甲方有权收回厂房并没收保证金。签订合同后，原告依约向被告张昌华交付厂房用以经营，并登记成立顺德区均安镇红线汽车美容店（经营者为被告红线汽车美容店），但被告张昌华自年月日起开始拖欠原告租金及电费。后被告张昌华于2017年10月21日书面确认，截至2017年10月20日止，被告张昌华共拖欠原告租金费用147191元，截至2017年7月24日共拖欠电费21269元，被告张昌华承诺2017年11月前支付完所有电费，并于开工前支付三万元，以后每个月支付贰万元，但被告张昌华其后未依约履行并由二被告继续占用厂房不予返回。因被告张昌华长期拖欠原告租金及电费，原告要求解除厂房租赁合同，并根据厂房租赁合同的约定收回厂房，因被告红线汽车美容店继续占用厂房不予返还故其应当支付相应的占用费用，故为维护原告的合法权益，特向贵院提起上述诉求，请依法裁判。被告张昌华、红线汽车美容店没有答辩。原告梁国祥围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1.原告梁国祥、被告张昌华身份证复印件、被告红线汽车美容店企业信息打印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格；2.厂房租赁合同原件一份，证明原告将涉案的铺位出租给被告张昌华，并约定每月租金为11418元，应于每月10日前支付，逾期不支付的，每日计收被告张昌华千分之三的违约金，租赁期为2015年6月1日起计三年；3.凭证原件一份、电子交易回单打印件一份、租赁契约复印件一份，证明涉案地铺是用于被告红线汽车美容店经营并经被告张昌华确认，且被告红线汽车美容店曾用个人账户向原告支付部分租金，被告张昌华于2017年10月21日确认从2016年2月20日截止2017年10月20日共拖欠原告21269元以及租金125922元的事实。被告张昌华、红线汽车美容店经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对于原告提交的租赁契约，经审查，该契约的出租方并非原告，且租赁期限为2012年2月1日至2014年1月31日，与本案不具有关联性，故不予采纳；对于原告提交的其他证据，经审查，证据来源真实、形式合法，且内容能相互印证，本院对其他证据的真实性均予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，原告梁国祥与被告张昌华签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于均安镇××大厦地下××号铺519平方米出租给被告张昌华使用，每月租金11418元，从2015年6月1日开始计租，租期三年；被告张昌华必须在每月10日将使用费全额转入原告账户，逾期未支付使用费的，则按当月应付款之日起每日计收3‰滞纳金直至全额付清款项之日止，如果超过一个月仍不付款的，原告有权将租赁物收回，保证金不予退还。2017年10月21日的《凭证》确认了如下内容：至2017年10月20日止红线汽车美容坊（张昌华）欠梁国祥2016年6月1日至2017年7月24日电费21269元，2016年2月20日至2017年10月20日总租金228360元，2016年4月1日至2017年4月30日共收租金102438元，即尚欠147191元。被告张昌华在上述《凭证》签名确认。2017年4月15日，被告红线汽车美容店的负责人欧阳永赞向原告梁国祥转账30000元。本院于2018年5月5日向两被告公告送达，自公告之日起90日视为送达被告张昌华。原告在庭审中陈述被告红线汽车美容店已经缴纳2017年7月24日之后的水电费，且在出具《凭证》后两被告未支付任何款项。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，因被告张昌华为香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因当事人没有选择适用的法律，本案租赁物位于内地，故本案适用与该合同有最密切联系的法律即内地法律审理。原告与被告张昌华于2015年6月1日签订《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，属于有效合同。本案争议焦点在于，一、案涉合同是否应当解除；二、被告张昌华应当如何支付相关费用及违约金；三、被告红线汽车美容店是否应当承担责任。围绕上述争议焦点并结合原告的具体诉讼请求分析如下：一、案涉合同是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告张昌华签名确认的《凭证》确认其拖欠租金的事实，故被告张昌华存在违约事实，原告可据此主张解除合同，但由于《厂房租赁合同》合同期满之日为2018年5月31日，本案起诉状送达被告张昌华的时间迟于合同期满之日，在原告行使解除权生效之前合同已经期满，双方的租赁关系已终止，故该合同无需另行解除。因案涉合同已期满，被告张昌华无权继续占有使用案涉租赁物，故原告诉请被告张昌华返还案涉租赁物，本院予以支持；二、对于被告张昌华应当如何支付相关费用及违约金的问题。被告张昌华在《凭证》中确认拖欠2016年6月1日至2017年7月24日期间的电费21269元，故原告诉请被告张昌华支付拖欠的电费21269元，本院予以支持，对于原告诉请其后直至返还厂房之日的水电费，由于原告无提交证据证明该部分水电费的实际产生且原告在庭审中陈述该部分水电费已付清，故不予支持。对于租金及占有使用费，被告张昌华已确认拖欠2016年2月20日至2017年10月20日期间的租金125922元（228360元-102438元），2017年10月21日至2018年5月31日期间的租金共83977.5元（11418元×11天/31天+11418元×7），合共拖欠租金209899.5元，其后按每月11418元的标准支付占有使用费直至被告张昌华返还案涉租赁物之日止。对于原告主张的违约金，被告张昌华拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告张昌华支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《厂房租赁合同》中约定逾期未支付使用费的，则按当月应付款之日起每日计收3‰滞纳金直至全额付清款项之日止，即按照合同约定违约金为年利率109.5%。原告自愿将违约金调低至年利率19%（4.75%×4）计算，该标准低于合同约定的违约标准，且被告无抗辩予以调整，故本院予以支持，违约金的计算方式为：以125922元为本金从2017年10月21日起计算，此后按实际拖欠的租金总额按年利率19%算至清偿之日止。对于原告主张租金部分的利息，由于《厂房租赁合同》对利息没有约定，且原告的损失通过违约金方式已得到补偿，故本院对租金的利息不予支持。对于占有使用费部分的违约金及利息，因《厂房租赁合同》已期满，对于超出合同期限外的占有使用费不再适用《厂房租赁合同》的约定计算违约金，但占用使用费利息的损失属于法定孳息，故对该部分的利息损失予以支持，按照实际拖欠的占有使用费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止。三、被告红线汽车美容店是否应当承担责任。首先，《厂房租赁合同》的合同相对方为原告与被告张昌华，被告红线汽车美容店并非合同相对方，对于《厂房租赁合同》所约定的租金、水电费、违约金等合同义务，原告主张由被告红线汽车美容店共同承担，没有依据，不予支持。本案为合同纠纷，若被告红线汽车美容店存在实际侵犯原告物权的情形，原告可另行起诉维护其权益。其次，原告提交的《凭证》中在被告张昌华签名的签名标注为“红线汽车法人”，亦仅属于被告张昌华单方自认，不能证明其与被告红线汽车美容店之间的关系，且根据原告提交的被告红线汽车美容店的企业信息打印件反映，被告红线汽车美容店的负责人为欧阳永赞，并非被告张昌华。故原告诉请被告红线汽车美容店返还厂房、支付水电费用、租金、违约金、利息等，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告张昌华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁国祥返还2015年6月1日《厂房租赁合同》中所涉及的位于均安镇美轩大厦地下2-4号商铺；二、被告张昌华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁国祥支付电费21269元；三、被告张昌华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁国祥支付2016年2月20日至2018年5月31日期间的租金209899.5元及违约金（违约金的计算方式为：以125922元为本金从2017年10月21日起计算，此后按实际拖欠的租金总额按年利率19%算至清偿之日止）；四、被告张昌华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁国祥支付占有使用费（占有使用费计算方式为：从2018年6月1日起按每月11418元的标准计算直至被告张昌华返还案涉租赁物之日止）及利息（利息的计算方式为：以实际拖欠的占有使用费总额为本金从2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；五、驳回原告梁国祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为4755.4元（原告梁国祥已预交），由被告张昌华负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁国祥一并支付。如不服本判决，原告梁国祥与被告顺德区均安镇红线汽车美容店可在判决书送达之日起十五日内，被告张昌华可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡柔燕人民陪审员  张 静人民陪审员  邝贤棋二〇一八年十二月二十四日书 记 员  方璟华