成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初7516号 原告（反诉被告）：谯荣，男，1993年7月4日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：谯永全，男，1968年7月28日出生，汉族，住四川省苍溪县，系父子关系。 被告（反诉原告）：张旭，女，1977年3月3日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师。 原告（反诉被告）谯荣与被告（反诉原告）张旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，于2017年12月14日作出（2017）川0116民初9336号民事判决。张旭对该判决不服，提起上诉。2018年5月16日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终3121号民事裁定书，二审中，案涉房屋已过户至案外人郭修成名下，二审出现新情况，导致案涉房产买卖合同履行存在障碍，谯荣在二审中变更诉讼请求为解除案涉房屋买卖合同并要求张旭赔偿损失为由，将该案发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谯荣（反诉被告）及其委托诉讼代理人谯永全、被告（反诉原告）张旭及其委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谯荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.张旭退还谯荣支付的购房定金20000元；3.判令张旭赔偿谯荣损失，包括担保费8000元、中介费9000元、迁户口12000元、交通费2000元及房屋涨价损失700000元，共计731000元。事实和理由：2017年12月14日成都市双流区人民法院（2017）川0116民初9336号民事判决书作出如下判决，谯荣于判决生效之日起向张旭一次性支付剩余房款600000元，张旭于谯荣支付完毕剩余购房款后十日内协助办理位于成都市双流区房屋的过户手续。张旭不服上述判决上诉至四川省成都市中级人民法院，二审中因案涉房屋已于2018年3月26日过户至案外人郭修成名下，导至房屋买卖合同的履行存在障碍，谯荣故变更诉讼请求为解除案涉房屋买卖合同，并要求张旭赔偿损失。为维护谯荣合法权益，特向法院提起诉讼。 张旭辩称，1.2017年5月31日已委托律师发函，要求谯荣2017年6月10日过户，否则解除合同，由于谯荣不具备购房资格以致期限届满仍不能过户，《房屋买卖合同》因谯荣的原因导致不能在约定期限内完成，张旭已履行了催告义务并给予合理履行期限，谯荣已构成根本违约，合同已经解除；2.谯荣要求赔偿损失的请求不能成立，案涉房屋不能过户的原因是在谯荣一方，2017年2月21号双方签订合同后，张旭按照合同约定积极履行了义务偿还了案涉房屋剩余按揭贷款，在案涉房屋过户条件成就的情况下，谯荣不具备购买案涉房屋的资格，且找他人到银行办理按揭贷款，最终导致交易没有完成，因此对于谯荣要求赔偿损失的请求不予认可。 张旭向本院提出反诉请求:判令解除谯荣与张旭之间签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2017年3月22日张旭结清案涉房屋剩余按揭贷款后，案涉房屋具备过户条件，但是2017年3月23日成都市政府出台相关限购政策，谯荣丧失购买案涉房屋资格，因此谯荣以他人名义到银行审批案涉房屋贷款，这种情况下张旭明确表示不予同意，因为与合同约定不符，并于2017年5月31日委托律师向谯荣发出律师函并要求谯荣在10日内办理过户，谯荣仍然没有过户，导致合同无法履行，张旭在本案中无过错，请求法院确认《房屋买卖合同》已解除。 谯荣辩称，当时张旭一直未通知谯荣已经结清贷款，造成限购政策出台后房子无法过户，限购政策后，谯荣与中介及张旭三方进行协商，想进行户口迁移后再过户，同时也找担保公司进行银行按揭，后张旭因房屋涨价就不愿意继续履行合同，第一次起诉在中院上诉过程中，张旭将房屋过户至其母亲郭修成名下，导致房屋买卖合同无法继续履行。 本院经审理后认定事实如下：2017年2月21日，卖方张旭（甲方）与买方谯荣（乙方）通过中介（丙方）签订了《房产买卖合同》，约定张旭将其所有的位于成都市双流区房屋出售给谯荣，房屋面积为115.49平方米，房屋总价款为620000元。合同第五条约定交易的付款方式：乙方购房采取银行按揭的形式，甲方同意配合办理相关手续；第六条约定各方义务与违约责任1.本合同签字生效后，若甲方有下列任何一种行为，视为甲方违约，甲方应向乙方支付房屋成交价10%的违约金并承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用，以及丙方支付中介服务费9000元：①甲方提出不售此房的；②甲方未在本协议生效后（以补充约定为准）工作日内提供办理过户或按揭手续的相关资料、证明或提供的资料不实或上述房产权属不明的及需其（包含其本人及财产共有人）到场而以各种理由推辞、拒不到场的……；第十一条补充约定：①乙方于2017年2月21日支付甲方定金贰万元整（定金计入房款总价）；②甲方自行结清该银行贷款；③乙方向银行申请贷款人民币肆拾万元整；④甲方他权注销及乙方贷款合同审批通过后20个工作日内，甲乙双方到房管局办理产权证过户手续，同时乙方支付甲方房屋首付款贰拾万元整。 合同签订当日，谯荣向张旭支付了定金20000元。张旭于2017年3月22日向银行结清了房屋按揭贷款。 2017年3月23日成都市政府出台相关限购政策，谯荣因考虑到办理户口迁移时间较长，故找人代替签订贷款合同，张旭没有异议并在谯荣、中介在场的情况下协助签订了按揭贷款合同。之后贷款合同通过，张旭以购房资格问题拒绝协助办理过户手续，并于2017年6月1日向谯荣送达了律师函，表示谯荣应在接到此函后5个工作日内依照双方合同的约定办理过户手续（最迟在2017年6月10日前办理过户手续），否则单方解除合同。谯荣收到此函后向张旭表示同意一次性支付剩余购房款，张旭仍拒绝出售房屋。 2017年9月20日，谯荣向本院提起诉讼，请求判令张旭协助其办理案涉房屋的过户手续，成都市双流区人民法院作出（2017）川0116民初9336号民事判决书后，张旭提起上诉，在上诉过程中，张旭的母亲郭修成于2018年1月22日向四川省达州市通川区人民法院提起诉讼，请求将案涉房屋过户给郭修成，房屋过户税费由郭修成自行承担，后张旭在案件审理过程中承认郭修成提出的全部诉讼请求，未提出任何异议；2018年2月13日，四川省达州市通川区人民法院作出（2018）川1702民初518号民事判决书，判决张旭在该判决生效后30日内协助郭修成办理案涉房屋的过户手续；2018年3月14日，四川省达州市通川区人民法院出具了（2018）川1702民初518号民事判决书的生效证明；2018年3月26日，案涉房屋转移登记至郭修成名下。2018年3月20日，谯荣得知不动产登记中心已经受理了案涉房屋办理过户至郭修成名下的手续，案涉房屋买卖合同履行存在障碍。 经了解，2018年3月20日左右，案涉房屋同地段同类型的房屋的均价在每平方米11000元-12000元左右，后房屋价格出现了一定程度的回落。 以上事实，有谯荣、张旭陈述、《房产买卖合同》、定金收条、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、四川省达州市通川区人民法院（2018）川1702民初518号民事判决书及生效证明、房屋权属证书等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，谯荣与张旭签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的的强制性规定，应属有效。谯荣与张旭的《房产买卖合同》签订在成都市住房限购政策出台前，谯荣购买案涉房屋不受成都市住房限购政策的影响。张旭在2017年3月22日结清银行按揭贷款后并未立即通知谯荣办理过户手续，在2017年3月23日成都市住房限购政策的出台后，谯荣无法通过原有程序办理过户手续，该原因不能归结于谯荣。且谯荣也通过自己的行为积极履行合同，张旭在谯荣提出过户至他人名下或先支付全款待户口取得后再将房屋过户的情况下，张旭的合同目的可以得以实现，但张旭均不予同意。张旭提供的证据不足以证明谯荣存在违约的情形，张旭不享有合同解除权，故其向谯荣送达的律师函不产生合同解除的效力，张旭主张确认合同已经解除无事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，根据该规定，因案件在审理过程中，张旭将案涉房屋过户至案外人郭修成名下，导致案涉房屋买卖合同的履行存在障碍，谯荣的合同目的不能实现，故谯荣享有合同解除权，其请求解除双方签订的《房屋买卖合同》诉求符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据该规定，张旭与谯荣之间签订的《房屋买卖合同》解除后，张旭应当向谯荣返还定金20000元。在双方签订《房屋买卖合同》后，案涉房屋的价格出现了一定程度的上涨。虽然（2017）川0116民初9336号民事判决书在上诉过程中，判决尚未生效，但张旭明知案涉房屋存在争议，一审判决书已经判决其将房屋过户给谯荣的情况下，在另案中张旭承认郭修成的全部诉讼请求，仍将房屋过户至其母亲郭修成名下，导致案涉房屋买卖合同履行存在障碍，故张旭是违约方且违约程度严重，应当向谯荣承担赔偿损失的违约责任。本院结合双方签订合同时的房屋价格、谯荣得知案涉房屋已经无法履行时房屋的价格、合同履行情况、张旭的违约程度、谯荣的其他损失等因素，酌情认定张旭应当向谯荣赔偿损失400000元为宜，对谯荣主张的超过该部分的损失，本院不予支持。 综上，本院对谯荣的主张部分予以支持，张旭的主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）谯荣与被告（反诉原告）张旭签订的《房产买卖合同》； 二、被告（反诉原告）张旭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）谯荣返还定金20000元； 三、被告（反诉原告）张旭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）谯荣赔偿损失400000元； 四、驳回原告（反诉被告）谯荣的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）张旭的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11310元，反诉案件受理100元，由被告（原告）张旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  梅 雪 人民陪审员  康钦勇 二〇一八年十二月十八日 法官 助理  张 旖 书 记 员  冯子豪