贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8120号原告：张跃平，男，1959年7月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201311395378。委托诉讼代理人：王伦（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所实习律师，执业证号：230713011110550。被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范嘉军（特别授权代理)，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。执业证号：15201201410765660。委托诉讼代理人：张霓（一般授权代理)，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师，证号：2301180521280。原告张跃平与被告贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张跃平之委托诉讼代理人张競、王伦，被告七众置业之委托诉讼代理人范嘉军、张霓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张跃平向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付自2016年5月2日起至2016年9月30日止的逾期交房违约金暂定3,492.66元（庭审中变更为按每日已付购房款229,780.00元万分之一支付原告从2016年5月2日至被告开发的圆梦国际项目商品房达到交付使用条件之日止的延期交房违约金）；2、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目的1号楼9层7号（公寓9-7）商品房转移登记的产权证及有关文书；3、判决被告以229,780.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至实际交付办理商品房不动产权属登记之日止（庭审中变更为自2017年5月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止）的违约金暂定19,532.90元。事实和理由：2016年1月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-1185），约定由原告购买被告开发的毕节圆梦国际项目1号楼9层7号（公寓9-7）商品房，合同价款为229,780.00元，当日原告支付了房屋首付款69,780.00元，余款160,000.00元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告已履行完支付购房款的义务。根据合同约定，被告应于2016年5月1日前向原告交付该商品房，又根据该合同第十三条约定，被告应按日计算向原告支付全部万分之一的违约金暂定3,492.66元。根据合同约定，被告应于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，时至今日，被告未履行以上义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请支持原告的诉请。庭审中，原告撤回其第2项诉讼请求。被告七众置业辩称：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。该合同第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理——（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”该条明确约定，原告主张违约金的前提是其要求退房，其选择不退房，出卖人免除违约责任；从公平角度讲，答辩人愿意按银行同期活期存款利率支付利息给原告。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，”本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。三、原告要求答辩人承担违约金赔偿金额明显过高，请求法院调整。四、请求法院综合考虑开发商生存困难，结合公平和诚信原则综合予以衡量。依法判决只按合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求，依法不予以支持。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1，《圆梦国际认购书》、《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-1185）、首付款收据、住房公积金借款合同、个人贷款支付凭证、费用明细单、办证费收据各1份。证明目的：1，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，2，原告已全面履行合同义务，3，被告于2016年9月30日才将涉案商品房交付原告，未提供相关合格文件，未满足交房条件，已构成违约，应承担自2016年5月2日起至被告实际达到交付条件之日止的逾期交房违约责任，4，被告未按合同约定履行办证义务，应承担从2017年5月2日起被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。被告质证意见：真实性无异议。应按合同约定履行。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1，2016年9月30日毕节日报第六版载明的通知。证明目的：被告于2016年10月8日已告知原告办理房屋交接手续，于当日可履行交房义务，违约金只能算到该日，以后的时间不应再计算违约金。原告质证意见：真实性无异议，达不到被告的证明目的：1、未约定登报通知，客观上不能达到通知的法律效力；2、被告开发的该项目至今还未达到合同约定的交付条件，该项目在2016年10月8日前不符合合同约定的交房条件。经本院审查认为，该证据只能证实被告以登报的形式通知买受人，并不能证实被告已履行了交付房的义务，且交房应符合合同约定，不是单方面的意思表示就能完成的行为。故达不到被告的证明目的。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月6日，原告张跃平作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-1185），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第1号楼9层7号房，用途：住宅；建筑面积50.11平方米，套内面积37.78平方米；该商品房总价款为229,780.00元；买受人支付首付款69,780.00元，剩余房款160,000.00元以银行按揭贷款方式支付；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下第1、2、5、6项费用，并在签订合同之日起7日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；……（5）燃气开户费；（6）电视闭路、水、电开户费。合同第十一条，交付时间和条件：（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1项条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……。该商品房为住宿的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准，规程的要求。逾期交房责任：（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按以付房款的万分之一承担违约责任；2，交付日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款X的违约金。合同还约定了其他事项。合同附件十二补充协议约定：第1.1双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签合同时支付；第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，2016年1月1日，被告出具收据确认收到原告交付公寓9-7首付款69,780.00元。2016年9月27日，原告与浦发银行签订住房按揭借款合同，贷款160,000.00元按揭支付购房款，原告共计交付被告购房款229,780.00元。2016年9月30日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告收房后，被告向原告出具收款收据确认收到原告交付的办证代收款1,182.00元及其他费用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。被告未举证证明涉案房屋具备交房条件和办证条件。本院认为，根据诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告违约金，支付标准和时间如何确定。对双方争议的焦点，对逾期交房违约金，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告按约定支付了购房款及其余相关费用，被告也应按合同约定履行自己的义务，其应在合同约定的期限和条件内向原告交付涉案商品房，本案中，被告虽履行了向原告交付涉案商品房，但未交付办理商品房转移登记的有关文书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告应于2016年5月1日前向原告交付该商品房，可原告在2016年9月30日才将涉案商品房交付原告使用，故其应于约定的期限的次日即2016年5月2日起，按合同约定向原告支付违约金，双方签订的合同中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。原告于2016年9月30日收到涉案商品房，已视为双方实际交房，计算违约金的期间应为实际收到涉案商品房的时间。即按日万分之1从违约之日起至实际交付之日止的违约金，对原告主张计算至被告开发的圆梦国际项目商品房达到交付使用条件之日止的延期交房违约金，超过部分的诉讼请求，本院不予以支持，被告逾期的期限为2016年5月2日-2016年9月30日，共151日，因此，对原告要求被告支持逾期交房的违约金应为：229,780.00元×0.01%×151=3,469.68元。对逾期办证违约金，根据双方合同约定：出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人。但被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办理涉案商品房权属证书的义务，构成违约。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，本院予以支持。但违约金的计算标准，因《商品房买卖合同》仅约定了“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；”超过180日内未交付的，未约定违约金的计算标准，而至今被告尚不具备办证条件。根据上述法律的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月2日（2017年5月1日的次日）起计算。原、被告双方签订的合同中补充协议约定，被告向原告代收了相关办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张跃平逾期交付原告向被告购买的毕节圆梦国际项目的1号楼9层7号（公寓9-7）商品房的违约金3,469.68元；二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张跃平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款229,780.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年5月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告张跃平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一八年十二月五日书记员  徐畅