山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初442号 原告：山东联诚经贸有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：9137011274985557XJ。 法定代表人：曲建霞，经理。 委托诉讼代理人：魏茂娟，山东元序律师事务所律师。 被告：山东甸柳集团有限责任公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701122643790693。 法定代表人：王建荣，董事长。 委托诉讼代理人：孟倩、赵辉，均系山东国曜律师事务所律师。 原告山东联诚经贸有限公司（以下简称联诚公司）与被告山东甸柳集团有限责任公司（以下简称甸柳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，原告甸柳公司提出司法评估申请，要求对涉案的位于济南市历城区七里河路39号原预制厂办公楼一层九间房屋的装修、水电基础设施改造损失费现值进行评估。评估结论作出后，本院依法适用普通程序于2018年10月24日公开开庭对本案进行了审理。原告联诚公司的委托诉讼代理人魏茂娟、被告甸柳公司的委托诉讼代理人孟倩、赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告原预制厂办公楼一层九间房屋的装修、水电基础设施改造损失费、办公设施设备因搬迁造成的损失费、办公场所搬迁费、搬迁期间的营业损失费共计约500000元；具体损失待评估鉴定结果作出后再行确定；2、本案诉讼费用、评估费由被告承担。评估结论作出后，原告联诚公司变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告原预制厂办公楼一层九间房屋的装修、水电基础设施改造损失费144600元。2.诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：原告联诚公司于2003年开始租赁被告甸柳公司处原预制厂办公楼一层九间房屋，合同到期后续签，续签后合同期限自2013年1月1日起至2032年12月31日止。期间，原告联诚公司将部分涉案房屋转租。2017年11月4日，东风街道城管委给次承租人下发了《通知》，确认原告联诚公司承租的房屋为违法违章建设，并要求原告联诚公司在2017年11月10日前搬离。原告联诚公司始得知租赁多年的房屋属于违章建筑，将要被政府拆除。因原告联诚公司承租的房屋水电设施不全，基于办公需要，原告联诚公司对承租的房屋的水电等基础设施进行了改造，并对涉案房屋进行了装修，花费了巨大的费用。现政府要求限期拆除，并于2017年11月13日强行给原告及次承租人断水断电，迫使原告及次承租人搬离涉案房屋，给原告联诚公司造成了巨大的经济损失。原告多次找被告协商此事未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告甸柳公司辩称，原告联诚公司起诉要求的赔偿预制厂办公楼一层九间房屋的装修水电基础设施改造损失，没有事实及法律依据。一、原告联诚公司于2013年1月1日承租被告甸柳公司的办公楼及预制厂1980平米的土地，办公楼的租金为2万元/年，原告联诚公司在租赁当时对于涉案房屋的权属没有异议，按原告说法，原告联诚公司自2003年开始使用涉案九间房屋，原告联诚公司本次诉讼主张九间房屋的装修、水电、基础设施改造费在法院主持的鉴定机构现场勘查照片上可看出，现场已一片狼藉，不具备鉴定的条件，也无法查验原来房屋的装修现状和房屋水电设施的改造状况，因此原告依照鉴定报告主张的改造费用于法无据。二、对于鲁天德法鉴字2018第110号资产评估报告书，被告甸柳公司已在法定期限内向鉴定机构提出异议，鉴定机构也在规定期限内给出答复，对于鉴定的对象、损失的承担及依照没有经过庭审质证的检材所作出的鉴定是不能作为裁判依据的。三、原告联诚公司搬离涉案房屋的原因具体是什么，被告甸柳公司不清楚。原告联诚公司认为系违章建筑，应当提交相应证据来证明，原告联诚公司并未举证证明其不能使用房屋，是被告甸柳公司的责任、是被告甸柳公司存在违约行为所导致。因此，原告联诚公司主张九间房屋的改造、装修等费用没有事实及法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2013年1月1日，原告联诚公司作为乙方与被告甸柳公司作为甲方签订《办公楼及场地租赁协议》1份，约定乙方根据自己经营需要，租用甲方场地一块及办公楼一层，办公楼租赁位置为原预制厂办公楼一层，房间9间，面积约150平方米；场地租赁位置为原预制厂东西60米，南北33米，面积1980平方米；租期为20年，自2013年1月1日至2032年12月31日止；租金为办公楼一层租金2万元/年，场地租金2万元/亩/年（共3亩）计6万元整，上述两项年租金共计8万元整（注：此项包括办公楼前后停车场地）；租金每6个月付一次，先付后用；租金每5年递增年租金的10%，二十年内共计递增3次；如因总公司整体规划，甲方应提前3个月通知乙方，并按政策处理善后事宜，乙方服从甲方的整体规划。原、被告双方在该协议落款处加盖了公章，同时，曲建霞作为乙方经办人，王建荣、李经林作为甲方经办人在合同落款处签名。原、被告双方均认可，该《办公楼及场地租赁协议》系续签，双方实际在2003年即存在租赁合同关系。 原告联诚公司承租上述房屋后，自留两间房屋用于开设济南市历城区华信小额贷款股份有限公司，其余七间房屋（七里河路39号院内老北楼一楼103室、104室、105室、106室、107室及男女卫生间，共计7间房屋）于2013年11月10日以月租金10500的价格转租于案外人高荭靼，用于开设华企名车办公使用，双方签订长期房屋租赁合同1份。 另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，被列入第三期第三批拆违拆临台账。2017年11月13日至11月20日，原告联诚公司搬离所承租的涉案房屋；2018年3月份，涉案房屋被相关部门拆除。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原告联诚公司主张的涉案九间房屋的装修、水电基础设施改造损失费现值，原告甸柳公司于2018年2月9日向本院提出评估申请。2018年4月23日，山东天德汇资产评估有限公司作出鲁天德法鉴字[2018]第110号资产评估报告，评估意见为：七里河路39号办公楼一层九间房屋的装修（不含水电基础设施改造）损失费现值为144600元。原告联诚公司为此支付评估费6000元。原告联诚公司对该评估报告无异议，被告甸柳公司对该评估报告有异议，辩称该评估报告认定事实错误，本案为原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，而现场勘验的却是历城区华信小额贷款股份有限公司的装修现状，评估对象认定错误；原告联诚公司未能提供涉案房屋装修设施被毁坏前实际样貌的证据，其内部装修早已毁损严重，搬离房屋后也未安排工作人员对现场进行看护，该损失应自行承担；评估公司对评估对象采取成本法进行评估，时隔十几年的装修成新率按60%计算不符合常理；报告中提到的三张历城区华信小额贷款股份有限公司开业的照片是原告联诚公司单方提供，没有经过质证，无法体现九间房屋内部的装修状况，评估程序违法。 针对被告甸柳公司的异议，山东天德汇资产评估有限公司于2018年6月22日进行了异议答复，答复如下：“贵院委托评估的是七里河路39号办公楼一层九间房屋的装修、水电基础设施改造损失费现值，本次评估是按照贵院委托评估的内容、结合现场查勘进行的，因此：1、七里河路39号办公楼一层九间房屋的使用人或承租人，由委托方审查决定；2、装饰设施损失的责任承担，属于委托方审查处理事项；3、异议人代表也参加了现场查勘，现场查勘录像、照片、残骸均能证实本报告所述的损坏前的装修状态；4、成新率是扣减被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值得出的，实际操作中是以现场查勘为主、辅以考虑建造时间综合确定的，装修时间并非唯一决定成新率的因素；5、在委托方主持和参加的现场查勘过程中，在异议人代表参加的情况下，联诚经贸公司出示异议人主张的三张照片的录像，目的是证实七里河路39号办公楼一层九间房屋装修开业的时间，异议人代表和评估人员均予以拍照留存，非评估人员私自接受单方提交的证据，该画面是否与本案有关，请委托方审查决定。综上，鲁天德法鉴字[2018]第110号《资产评估报告》是依法进行的，程序合法合规，事实清楚，依据充分，符合委托内容要求。”本院认为，被告甸柳公司虽对评估报告有异议，但未提交证据予以反驳，且评估机构对被告甸柳公司的异议进行了合理答复，故本院对该评估报告予以采信，认可原告联诚公司主张的涉案九间房屋的装修、水电基础设施改造损失费现值为144600元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告联诚公司与被告甸柳公司签订的《办公楼及场地租赁协议》中所涉房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律强制性效力性规定，属无效合同。本案中，原、被告双方在签订《办公楼及场地租赁协议》时，被告甸柳公司未出示涉案房屋权属证明、原告联诚公司亦未要求查看涉案房屋权属证明，原被告双方均有过错，导致涉案房屋租赁合同无效，应当各自承担相应的责任。综合考虑本案的实际情况，本院对联诚公司与甸柳公司的责任比例酌定为1：1。原告联诚公司依据评估报告要求被告甸柳公司赔偿涉案九间房屋的装修、水电基础设施改造损失费144600元，可得到支持的部分为72300元（144600元×50%）。关于原告联诚公司主张的评估费，因原、被告双方均有过错，故本院认定该评估费，由原、被告各负担一半。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、限被告山东甸柳集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东联诚经贸有限公司原预制厂办公楼一层九间房屋的装修、水电基础设施改造损失费72300元； 二、驳回原告山东联诚经贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3192元，由原、被告各负担1596元；评估费6000元，由原、被告各负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙 刚 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  王美德 二〇一八年十二月七日 法官 助理  王兴云 书 记 员  李 旋