广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8929号原告：许琳，女，1987年3月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舫君，广东鹏瑞律师事务所律师助理。被告：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：梁文纪，职务：经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷婷，广东明和理律师事务所实习律师。原告许琳与被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许琳的委托诉讼代理人刘焱，被告沙湾房地产公司的委托诉讼代理人吴展奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许琳向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期办理房地产权证的违约金145968元（违约金以房款总价1263792元，自逾期之日2017年3月29日起按每日0.05%计至2017年11月14日止）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月18日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定由被告出售沙湾镇龙岐路283号金沙湾花园4座705房给原告，房屋总价1263792元。合同第十三条约定，被告应在2015年3月28日前将房屋交付原告使用，交付房屋应当发出收楼通知书；第二十一条约定，双方同意选择原告委托被告办理产权登记，被告应当在该商品房交付之日起730天内办妥房地产权证并交付原告；第二十二条约定逾期办妥并取得房地产权证的，应自逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依照约定付清了该商品房的全部房价款，并于2015年3月28日收楼，被告直至2017年11月14日才办妥不动产权证，其迟延办证的行为已经构成违约。为维护原告合法权利，特向法院起诉，请求法院依法判决。被告沙湾房地产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。理由如下：一、由于涉讼房屋是属于被告开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是被告无法预计的。并且在2016年年初，被告要求对该小区的4、5座进行初始登记，但相关部门不同意并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向被告出具缴款通知单，该期间是由于政府原因而延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于沙湾房地产公司。二、补充协议的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现原告依据变更前已没有约束力条款为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时原告主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。三、根据补充协议第十三条约定，收楼和交齐房价款均已满足，应从两者最后包括补、退房差时间次日起计算，而不是原告所主张从收楼次日起计算。四、根据补充协议第十三条约定，出证日期应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日。五、原告诉称的收楼时间与实际收楼时间不相符。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年9月18日，沙湾房地产公司作为甲方（卖方）与许琳作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号4座705房（以下简称涉讼房屋），房屋总价1263792元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付463972元，剩余房款800000元以按揭方式付款；第十三条约定，甲方应当在2015年3月28日前将房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十六条约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；第二十一条约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记；甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；第二十二条约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。补充协议第十三条对合同第二十一、二十二条变更为：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延；如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。2.许琳向沙湾房地产公司支付涉讼房屋购房款的情况如下：2013年9月2日支付预售定金20000元，2013年9月10日支付首期款443792元；2014年5月20日支付尾期款800000元。3.2015年3月21日，沙湾房地产公司向许琳出具《收楼通知书》，通知其于2015年3月28日前办理涉讼房屋的收楼手续。4.2015年3月28日，许琳在《金沙诚筑收楼验房意见表》中提出房屋维修项目内容，包含油漆修补、木地板松动、门锁问题、瓷片松动、空壳、补砖缝隙、墙身补灰等等，该表载明2015年5月16日经复验。该意见表载明：“特别提示”，《房地产买卖合同》约定，卖方拟交付的房屋坐落位置、户型、测绘面积、附属设施设备与本合同预定相符，且卖方完成竣工验收，符合交付条件，卖方应按前款规定办理入伙手续，若房屋存在质量问题，买方应一次性书面提出，且有权要求卖方在《质量保证书》规定的保修期内承担报修责任，但无权拒绝办理入伙手续，卖方不因此承担延期交楼的违约责任。5.2017年6月1日，因涉讼房屋存在面积差异，许琳与沙湾房地产公司签订了《购房面积误差补充协议》，载明涉案房屋建筑面积误差为1.1114平方米，沙湾房地产公司需收回房款差额16027元。同日，许琳向沙湾房地产公司支付16027元，沙湾房地产公司出具相应发票。6.2017年9月24日，广州市番禺区不动产登记中心向沙湾房地产公司出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知其位于番禺区××龙××号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。7.2017年11月14日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋权利人为许琳。8.2018年9月13日，许琳以沙湾房地产公司逾期办理涉讼房屋的不动产权证书为由向本院提起本案诉讼，要求沙湾房地产公司承担逾期办证的违约责任。双方当事人对以下问题存在争议。1.沙湾房地产公司是否存在逾期办证。许琳认为，其于2015年3月28日实际收楼，故沙湾房地产公司应自收楼次日起730天内为其办妥房产证，而事实上直至2017年11月14日，国土部门才核发了涉讼房屋的不动产权证。许琳据此主张沙湾房地产公司已构成逾期办证。沙湾房地产公司则认为，首先，许琳于2015年3月28日前往办理收楼手续时对涉讼房屋提出了返修意见，沙湾房地产于2015年5月23日返修复验，故主张以返修验收时间为许琳实际收楼时间。其次，沙湾房地产公司应在许琳交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，许琳补齐房屋面积差楼款时间迟于收楼时间，故应从补齐房屋差价次日起算730日为办妥房产证的时间。再次，涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾房地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾房地产公司于次日缴款完毕，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。根据合同约定，如按揭银行或者政府相关单位不予以办证协助等非沙湾房地产公司原因造成办证延迟的，办证时间相应顺延，因此，扣减政府的审核时间后，沙湾房地产公司不存在逾期办证的情形。对此，沙湾房地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》、《告知函》、《土地出让金缴款通知单》、《广州市非税收入缴款通知书》、《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》予以证明。许琳确认上述证据的真实性及合法性，但对其关联性不予确认，认为未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾房地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾房地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。2.关于逾期办证的违约责任标准。许琳主张按照合同约定的房屋总价款1263792元每日0.05%的标准计算违约金，认为《补充协议》的第十三条只对办证期限进行了变更约定，对逾期办证的违约责任没有进行补充和变更，补充协议和本合同不一致的，应以本合同的约定为准，因此，《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期办证违约责任条款仍然适用。沙湾房地产公司认为，违约金的计算本金不应当将面积补差款计算在内；《补充协议》的第十三条已对《广州市商品房买卖合同（预售）》的第二十一条、二十二条进行全面变更，即“甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定已没有约束力，变更后对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算。本院认为：许琳与沙湾房地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。本案争议焦点之一为沙湾房地产公司是否存在逾期办证的违约行为。首先，关于收楼时间的认定。许琳于2015年3月28日前往办理收楼手续时虽然对涉讼房屋提出了返修意见，但提出的返修意见的项目仅涉及房屋装修瑕疵，不影响入住使用，同时，沙湾房地产公司也在验房意见表上说明其可以对买方提出的质量问题承担保修责任，但买方不得拒绝收楼，即证明沙湾房地产公司为履行其合同约定的交楼义务而通过此方式确定许琳的收楼时间，现许琳也确认收楼时间为2015年3月28日，故本院确定许琳的收楼时间为2015年3月28日，沙湾房地产公司在本次诉讼中主张以返修验收确认时间为许琳实际收楼时间理据不足，本院不予支持。其次，合同约定沙湾房地产公司应在许琳交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1263792元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故合同约定交齐房价款仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。本案中，许琳交齐楼款的时间早于许琳收楼时间，故从许琳收楼时间的次日起算730日，即应为许琳办妥房产证的时间。现沙湾房地产公司抗辩称未能按期办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减。然而，沙湾房地产公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期。现沙湾房地产公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故沙湾房地产公司的该项答辩事由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因此，沙湾房地产公司于2017年11月14日将房屋产权证登记在许琳名下，超出合同约定办证期限，应依法承担违约责任。本案争议焦点之二为沙湾房地产公司如何承担违约责任。首先，关于计算违约金的房价本金的确定，如前所述，合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。其次，合同第二十二条约定如因沙湾房地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾房地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。现沙湾房地产公司主张补充协议第十三条已对上述约定进行全面变更，即“甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定已没有约束力，变更后对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算。本院认为，补充协议第十三条仅对关于办理产权证的期限作出了变更，并未明确对逾期办证的违约责任进行变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，合同第二十二条的违约责任仍对双方当事人有约束力，沙湾房地产公司的上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。根据合同约定，沙湾房地产公司逾期办证的，应于逾期办证次日起支付逾期办证的违约金至不动产权证办妥之日，故许琳请求自2017年3月29日开始按照房屋总价及上述违约金标准计算违约金至2017年11月14日，符合合同约定，沙湾房地产公司应支付逾期办证违约金145968元（1263792元×0.05%/天×231天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告许琳支付迟延办理不动产权证书的违约金145968元。如果广州市番禺区沙湾房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1610元，由被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（本页无正文）审判员  余珣二〇一八年十二月十日书记员  陈冬