西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初490号原告：姚某某，男，汉族。委托代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。委托代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。被告：陕西新联合实业发展有限公司，住所地：西安市雁塔区乐游路后村一号后村委员会内。法定代表人：梁玉梅，该公司董事长。委托代理人：王新荣，陕西瑞森律师事务所律师。委托代理人：王倩，陕西瑞森律师事务所律师。被告：梁某某，男，汉族。被告：陕西嘉联万策商业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区后村西路后村小区S6号楼6层。法定代表人：王晓红，该公司董事长。委托代理人：张麦昌，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人：邢超，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。原告姚某某与被告陕西新联合实业发展有限公司（以下简称新联合公司）、梁某某、陕西嘉联万策商业管理有限公司（以下简称嘉联万策公司）用益物权纠纷一案，本院立案受理后，依法作出判决。被告陕西新联合实业发展有限公司不服一审判决，上诉至西安市中级人民法院，二审法院以一审事实不清为由，发回重审。本院重新受理后，组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人与被告梁某某、及其余两被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿因断电造成原告2016年8月12日至2017年1月15日期间停业的经营损失465790.5元（159天×2929.5元/天）。2、请求人民法院依法解除原告与第二被告梁某某签订的房屋租赁合同。3、请求第二被告梁某某退还原告租房押金10000元。4、请求被告赔偿原告的店面装修残值20000元。5、判令被告新联合公司向原告退还强行收取的卫生费500元。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年5月16日从被告梁某某处承租了后村小区一号楼一号商铺，并签订房屋租赁合同，租期五年，自2013年7月15日至2018年7月15日，被告嘉联万策公司系受被告新联合公司委托代为管理后村小区所有商铺的管理公司，2016年2月起，被告新联合公司与被告嘉联万策公司就解约事宜产生纠纷，自2016年3月起，被告新联合公司强行更换了电表，并通知原告必须向其交纳物业等各项费用。且额外要求原告缴纳了2016年5月20日至2016年6月19日的卫生费500元。此外，还多次要求原告将房租也向其缴纳，不然就断水断电，原告考虑到自身与梁某某签订的房屋租赁合同，拒绝了其要求，被告新联合公司自2016年7月22起至今拒绝向原告售电，导致原告的商铺自2016年8月12日起无法经营。受到严重损失。被告应当赔偿原告2016年8月12日至2017年1月15日期间的经营损失。原告的装修店面花费7万元。刚好才使用了三年，应当赔偿2万元。且关于原告的押金，应当返还。故诉至法院，望判如所请。被告新联合公司辩称，原告所谓的损失并非新联合公司造成，要求新联合公司承担损失没有依据，新联合公司与嘉联万策公司的租赁合同于2016年2月25日已解除，嘉联万策公司及梁某某作为出租方及转租方，其在退租前有义务处理好之前已经租赁的相关租户的后续事宜，包括退还2016年2月25日之后收取的费用，但现因为嘉联万策公司与梁某某未处理好后续交接问题产生的损失，该损失不应该由新联合公司承担；新联合公司基于物权请求要求收回房屋有法律依据，新联合公司作为商业房屋的所有权人有权收回原告所占有使用的房屋，因为转租人梁某某及原告未向新联合公司缴纳租金，导致新联合公司采取排除妨碍收回房屋此行为有法律依据；原告所谓的损失不管从计算标准还是常理上均不符合实际情况，原因：1.原告已明知无法继续租赁涉案房屋也未向新联合公司交回房屋，一直非法占有涉案商铺直至2018年4月2日，实际受损的是新联合公司，2.按照该区域同等业态原告的损失不可能达到9万元，其提出的损失不符合常理。综上，新联合公司认为原告所谓的损失不应该由新联合公司承担，请求驳回要求新联合公司承担责任的诉讼请求。被告梁某某辩称，原告的诉讼请求中，押金是事实存在的，房屋残值是四方都认可的，经营不下去不是梁某某造成的，造成一切损失应该由新联合公司和嘉联万策公司承担。被告嘉联万策公司辩称，一、嘉联万策公司并非本案适格被告，法院应驳回原告对嘉联万策公司的起诉。二、嘉联万策公司没有侵权行为，不应承担侵权责任。三、新联合公司在2016年2月就已经在事实上对后村商铺实施管理，其因对后村商铺未能提供适当的管理服务而损害原告权益，与嘉联万策公司无关。四、嘉联万策公司在2016年2月底办理后村商铺时已经完全履行了作为商铺出租人的告知义务，并向新联合公司移交了后村商铺管理工作，本案原告的损失与嘉联万策公司无关，应驳回原告对嘉联万策公司的起诉。根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：2012年11月22日及2014年1月26日，新联合公司与嘉联万策公司就西安市雁塔区后村西路面积约2万平方米的房屋分别签订租赁合同和补充合同，合同约定，新联合公司已向嘉联万策公司交付房屋，并以2013年8月15日作为双方确认的起租日。后双方发生争议，经西安市中级人民法院和陕西省高级人民法院两审终审，均认定该租赁合同于2016年2月25日解除。2013年4月17日，嘉联万策公司将后村西路一号楼一号98平方米商铺转租给被告梁某某，用于百家商旅酒店咨询有限公司使用。嘉联万策公司于2013年5月1日向梁某某交付商铺，免租期90天，租期5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止。2016年11月5日，嘉联万策公司出具同意转租证明表示，其与梁某某签订商铺租用合同，梁某某从嘉联万策公司租用商铺两处，一处向南面积为54平方米，一处向西面积为44平方米，后梁某某将其中54平方米的商铺转租，嘉联万策公司口头同意梁某某将其转租。2013年5月16日，梁某某与姚某某签订房屋租赁合同。约定，梁某某将后村西路后村小区一号楼一号54平方米的商铺转租给姚某某，租期为5年，从2013年7月15日至2018年7月15日。租金为每平方米每月220元，租金半年结算一次。合同签订后，姚某某向梁某某交纳了押金10000元，并对租赁房屋进行装修使用。后姚某某向新联合公司交纳了2016年3月至2016年9月的物业费，并交纳了2015年5月20日至2016年6月19日的卫生费500元。后由于新联合公司强行断电，姚某某自行购买发电机发电营业，2016年8月12日原告关门停业。根据原告提供的2016年3月至2016年8月11日的营业收入明细显示，原告的日均营业收入为2929.5元。2017年2月10日，姚某某与梁某某达成协议约定：“关于姚某某与梁某某就一号楼商铺一事，特证明姚某某至已交房租期满后（已交房租到期日为2017年1月16日），屋内放置物品梁某某不在收取商铺所产生的任何费用，直至法院判决生效。此协议双方签字生效”。姚某某、梁某某均签字，确认。梁某某向嘉联万策公司交付租金至2016年7月31日。姚某某向梁某某交付租金至2017年1月15日。2018年4月2日，在合议庭的主持下，四方当事人一致同意将姚某某承租的房屋退还给新联合公司，并一致同意姚某某承租房屋的装修残值为20000元。上述事实，有租赁合同、收款收据、照片、营业收入明细清单及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，公民合法的权益到法律保护。在嘉联万策公司和新联合公司发生争议，嘉联万策公司撤场后，新联合公司和梁某某形成事实上的房屋占用使用关系，姚某某作为合同约定的次承租人，依法享有合同约定的使用房屋的权利，而新联合公司却采取停电的方法导致姚某某停业，此为严重的损害姚某某合法权益的行为，应当承担赔偿责任。故对于姚某某要求新联合公司承担损害赔偿责任一节，依法应予以支持。但原告姚某某提供的证据仅为其的收入明细，该收入包括成本在内，并非直接损失。对此本院酌情对2016年8月12日至2017年1月15日的经营损失予以降低为宜。由于租赁合同无法履行，姚某某要求解除合同，并要求梁某某退回押金的诉讼请求，亦符合事实和法律规定，对此诉讼请求本院依法予以支持。由于新联合公司的原因，导致合同无法履行，而姚某某的装修损失20000元，应当由过错方新联合公司承担为宜。至于原告要求被告嘉联万策公司承担责任一节，嘉联万策公司并没有过错，故不应当承担责任。关于原告要求的卫生费一节，是其在营业期间交纳，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告姚某某与被告梁某某签订的租赁合同。二、被告陕西新联合实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚某某2016年8月12日至2017年1月15日的经营损失155263元。三、被告梁某某于本判决生效之日起十日内退还原告姚某某押金10000元。四、被告陕西新联合实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚某某房屋装修残值20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告姚某某的其他诉讼请求。本案案件受理费10932元，由被告陕西新联合实业发展有限公司承担。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁人民陪审员  张广乾人民陪审员  耿美婷二〇一八年十二月二十四日书 记 员  车 楠