上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初12078号原告：魏兆华，男，1966年7月10日生，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：傅凯丽，上海小城律师事务所律师。被告：上海麦希影院投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘凯军，负责人。委托诉讼代理人：华剑雄。委托诉讼代理人：胡子荣，江西黄洲桥律师事务所律师。原告魏兆华诉被告上海麦希影院投资有限公司(以下简称“麦希公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月30日、9月29日公开开庭进行了审理。原告魏兆华的委托诉讼代理人傅凯丽、被告麦希公司的委托诉讼代理人华剑雄到庭参加了两次庭审，被告麦希公司的委托诉讼代理人胡子荣到庭参加了第二次庭审。诉讼中，经当事人同意并报院长批准，本案简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告魏兆华向本院提出诉讼请求：1、确认房屋租赁合同自2018年6月16日解除，被告将涉案房屋返还原告；2、被告支付原告租金共计736,900元(包括2014年9月1日至2014年12月31日免租期的租金25.5万元；2015年12月1日至2016年11月30日欠付的租金12万元；2016年12月1日至2017年11月30日欠付的租金18.12万元；2017年12月1日至2018年6月30日欠付的租金18.07万元)；3、被告支付原告违约金540,600元(6个月租金)；4、被告支付原告拖欠的水电费56,025.92元(2018年5月水电费26,741.06元、2018年6月水电费29,284.86元)；5、被告支付2018年7月1日至实际返还之日的使用费(按照年租金108.12万元的标准计算)。事实和理由：2014年9月11日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区玉树路飞航广场二楼XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告作为电影院使用，合同对于租赁期限、租金标准、支付方式等进行了约定。此后，在涉案合同履行期间，被告自2015年12月起即开始拖欠应向原告支付的应付租金及各项其他费用，原告多次催讨未果后，原告于2018年6月3日向被告发送催讨租金的通知函，但被告仍迟迟不予支付。按照合同约定，被告于2018年6月16日行使单方解除权，通知解除租赁合同。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告麦希公司辩称：2014年9月11日原、被告签订的《房屋租赁合同》并没有实际履行，原告没有向被告交付租赁房屋，被告亦无按合同约定支付房租、水电费的责任。《房屋租赁合同》签订后，原告并没有向被告交付租赁房屋，而是用该房屋在工商局注册成立了上海仓兴数字影院有限公司(以下简称“仓兴公司”)，其后该房屋一直由该公司使用至今，原告也未向被告索要过租金，涉案房屋的水电费购买方也是仓兴公司。由于《房屋租赁合同》并没有实际履行，原、被告没有形成正式的房屋租赁合同关系，原告对被告的全部诉请就是无本之木、无源之水。被告不应承担违约金，如果法庭认定由被告承担，对于标准没有异议。请求驳回原告的诉请。经审理查明：上海飞航电线电缆有限公司(以下简称“飞航公司”)是上海市松江区永丰街道玉树路XXX号房地产的登记权利人，该处房屋用途为厂房，合计面积9,639平方米。2011年3月20日，飞航公司出具《证明》一份，载明飞航公司将松江区玉树路2,XXX号至2,587号，仓丰路XXX号至383号中的2、3、4号厂房，面积共约20,000平方米租借给上海仓丰投资管理有限公司自2009年8月8日至XXX6年12月7日。现经双方协议，同意由上海仓丰投资管理有限公司转租给其他商家。2012年5月10日，上海市公安局松江分局永丰派出所出具《证明》一份，载明上海飞航电线电缆有限公司老厂房改造，原号玉树路XXX、XXX号。现编订临时门牌号为：1、玉树路沿街商铺门牌号为2,XXX-2,587(单号7块号牌)；2、仓丰路沿街商铺的门牌号为301-383(单号42块号牌)。2013年2月4日，仓兴公司取得《上海市公共场所卫生许可证》，法定代表人(负责人)为魏兆华，经营场所地址为上海市松江区永丰街道玉树路2,XXX号二楼XXX，经营项目为影剧院。2014年9月2日，仓兴公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，消防安全责任人为魏兆华，地址为上海市松江区永丰街道玉树路2,XXX号，使用性质为公共娱乐场所，场所所在建筑名称：上海松江飞航广场2号楼。2014年9月11日，原告魏兆华作为甲方(出租方)、被告麦希公司作为乙方(承租方)，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区玉树路2,XXX号飞航广场二楼的部分房屋(详见建筑平面图)出租给乙方，估测面积约1,870平方米。租赁房屋用途：电影院；租赁期限自2014年9月1日起至XXX6年11月30日，免租期自2014年9月1日起至2014年11月30日；2014年12月1日至2016年11月30日年租金为102万元，2016年12月1日至2018年11月30日年租金为108.12万元……；租金自2014年12月1日起算，租金按照先付后用原则，每年一付，乙方应于租赁期前一个月支付本年度租金，其后乙方应在每年10月底之前支付下年度租金；甲方安装设备用于分别计算乙方水、电用量，乙方按照电费1.27元/度，水费4.5元/吨的标准，每月按照用量向甲方或飞航公司聘请和委托的物业公司缴纳当期水电费；如无另外明确书面约定，甲方按照本合同签署时租赁房屋的现状交付给乙方，乙方对此现状表示接受，本合同一经双方签字盖章，即视为租赁房屋已经交付，乙方即时有权在本合同约定的权利下处置租赁房屋；鉴于本合同签署前，租赁房屋由大地电影院承租使用，乙方基于租赁房屋内保留的应归属于甲方的完整的大地电影院的原有装修而仅添加放映机和音响后直接开始经营，为此，本合同基于任何原因而解除、终止时，租赁房屋内除放映机和音响以外的任何设备设施和装修，乙方均不得破坏、拆卸和以任何方式占为己有；合同双方均确认和同意，免租期为甲方给予乙方的有条件的优惠，若本合同在租赁期满之前因乙方原因而被解除，且至合同解除日为止，合同履行未超过5年的，则乙方无权享受此免租期优惠，在此情况下，乙方应当补履行免租期条款而少交的租金；甲方安装设备用于分别计算各承租人的水、电、气的用量，乙方按照甲方的缴费标准，原则上据实承担所发生的费用，费用由甲方代收，每个月收取一次；在租赁期限届满前，如果乙方非因甲方违约而单方终止履行租赁合同的，则甲方有权要求乙方付清迁离前的租金及水电物业等各项租赁费用，并要求乙方支付等额于6个月租金的违约金，同时自动获得一凡刚在租赁物内添置的放映机和音响的所有权，乙方停止支付租金、歇业、试图拆卸搬走放映机和影响的行为均视为乙方单方终止履行租赁合同的行为，届时，甲方将根据本条款而有权拒绝乙方搬走放映机和音响；乙方逾期返还房屋超过30天，甲方有权采取必要措施拒绝乙方人员进入和继续使用租赁房屋；在甲方依据约定单方解除本合同的情况下，乙方不仅应当向甲方付清合同解除前的所有租金、费用和实际交还房屋前的房屋使用费，而且乙方还应当向甲方支付相当于6个月租赁房屋租金的违约金。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告签收了现场的设备清单。此外，仓兴公司还于2014年12月30日支付给原告租金102万元，于2015年12月31日支付给原告租金30万元，于2016年3月31日支付给原告租金30万元，于2016年6月28日支付给原告租金15万元，于2016年7月25日支付给原告租金15万元，于2016年12月22日支付给原告租金30万元，于2017年3月31日支付给原告租金30万元，于2017年7月3日支付给原告租金30万元，于2017年12月25日支付给仓丰公司22.5万元，于2018年2月26日支付给仓丰公司22.5万元，以上租金共计327万元原告确认已收到。2018年6月11日，飞航公司开具了以仓兴公司为购买方的2018年5月涉案房屋内的水电费发票26,741.06元，2018年7月13日，飞航公司开具了以仓兴公司为购买方的2018年6月涉案房屋内的水电费发票29,284.86元，以上合计56,025.92元。上述合同履行期间，原告以被告欠付租金为由，分别于2018年6月3日、2018年6月16日向涉案房屋处送达了催讨租金通知函和解约通知函，催促被告按约履行以及通知解除合同事宜，并告知2018年7月1日将停止租赁房屋的供水供电并限制房屋进出，要求被告撤场。上述函件由仓兴公司的员工胡高铭签收。2018年7月1日，原告在涉案房屋处加锁，被告不再经营。另查明，2014年10月26日，原告魏兆华作为转让方(甲方)、被告麦希公司作为受让方(乙方)，双方签订了《上海仓兴数字影院有限公司股权转让协议》一份，约定甲方将其持有的100%的仓兴公司的股权转让给乙方，乙方一次性向甲方支付股权转让款50万元；上海仓兴影院财产归属按魏兆华与麦希公司于2014年9月11日签订的房屋租赁合同条款执行。2014年11月14日，仓兴公司在涉案房屋处设立，2015年6月8日，其法定代表人由魏兆华变更为刘凯军，企业类型由一人有限责任公司(自然人独资)变更为一人有限责任公司(自然人或控股的法人独资)，投资人(股权)变更由魏兆华变更为麦希公司。2018年6月19日，仓丰公司出具《租赁证明》一份，载明上海市松江区玉树路2,XXX号飞航广场二号楼二楼XXX室房屋一间，房屋面积为1,870平方米，其所有权归飞航公司所有。仓丰公司承租上述房屋，租赁期限自2009年8月8日至XXX6年12月7日止，并有权转租。现仓丰公司将上述房屋转租给魏兆华，租赁期限自2014年9月1日起至XXX6年11月30日止。庭审中，因刘凯军同时系被告和仓兴公司的法定代表人，法庭要求被告限期通知刘凯军到庭接受询问，但刘凯军并未到庭。以上事实，有上海市房地产权证、证明、消防安全检查合格证、卫生许可证、股权转让协议、企业工商信息、房屋租赁合同、设备交接单、水电费发票、催付租金函、解约函、支付凭证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按约支付应付的租金，原告主张解除合同、返还房屋，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告主张以解约通知函送达被告独资经营的影院之日为准，并无不当，本院予以采纳。被告辩称的双方租赁合同并未实际履行，现场是仓兴公司在实际经营的意见，原告持有异议，本院认为，其一，涉案房屋的合同是原、被告双方签订，被告也已签收了设备清单，原告已实际将涉案房屋交付被告；其二，租赁合同签订后，原告已将其设立的仓兴公司的股权全部转让给被告，虽然仓兴公司在涉案房屋处经营、并向原告支付租金，但并不代表其已取代被告的承租人地位，鉴于被告系仓兴公司一人有限责任公司股东的身份，本院对原告陈述的仓兴公司代被告支付租金的观点予以采信。其次，对于原告主张的租金，自2015年12月1日起至合同解除之日2018年6月16日的应付租金为3,709,195.07元，被告已付租金为3,270,000元，故还应将欠付的租金439,195.07元支付给原告，至于原告主张的免租期的租金255,000元，符合双方约定，本院予以支持，以上租金合计694,195.07元。再次，原告主张的相当于6个月租金的违约金，符合双方合同约定，被告对于标准也无异议，本院予以支持。对于原告主张的2018年5月至6月的水电费56,025.92元，被告应当按约支付给原告，故本院予以支持。最后，对于原告主张的使用费，自合同解除次日即2018年6月17日至2018年6月30日的费用41,470.68元，本院予以支持。2018年7月1日之后，因原告的加锁等行为对被告的正常经营产生了实质性的影响，故原告主张的使用费，本院不再支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告魏兆华与被告上海麦希影院投资有限公司于2014年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月16日解除；二、被告上海麦希影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告魏兆华位于上海市松江区玉树路2,XXX号(原产证地址：上海市松江区永丰街道玉树路XXX号)飞航广场二楼XXX室面积约1,870平方米的房屋；三、被告上海麦希影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏兆华自2014年9月1日至2018年6月16日欠付的租金694,195.07元；四、被告上海麦希影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏兆华违约金540,600元；五、被告上海麦希影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏兆华拖欠的2018年5月至2018年6月的水电费56,025.92元；六、被告上海麦希影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏兆华自2018年6月17日至2018年6月30日的使用费41,470.68元；七、驳回原告魏兆华的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,802元，减半收取8,401元，由被告上海麦希影院投资有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年十二月五日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。