四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初3737号 原告:夏梓航，男，1983年10月24日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：徐晓冬，四川明炬律师事务所律师。 被告:南充市仁和春天投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区金鱼岭路502号1幢15号502室。 法定代表人:蒋思东，董事长。 委托诉讼代理人：刘江，男，1968年1月10日出生，汉族，公司工作人员，住四川省成都市锦江区。 第三人：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区龙吟路56号。 法定代表人：唐作银，董事长。 委托诉讼代理人：韩东红，男，1973年11月28日出生，汉族，公司工作人员，住四川省南充市高坪区。 原告夏梓航与被告南充市仁和春天投资有限公司（简称仁和春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序于2018年9月12日公开开庭进行了审理，2018年9月29日原告申请追加四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（简称万事兴公司）为第三人，本院依法追加了万事兴公司为本案第三人，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告夏梓航的委托诉讼代理人徐晓冬，被告仁和春天公司委托诉讼代理人刘江，第三人万事兴公司的委托诉讼代理人韩东红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告夏梓航向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照商品房买卖流程的规定，向原告履行交付南充市顺庆区房屋的义务，并协助原告办理房屋过户手续；2、判令被告承担原告因此而遭受的合理损失，即律师费33000元；3、本案的诉讼费、律师费和保全费全部由被告承担。 事实与理由：2014年2月28日，原告与张按明等人，以张按明的名义共同向万事兴公司出借人民币180万元，其中，原告出借的金额为55万元。2014年下半年开始，万事兴公司经营状况恶化。2015年初，原告与张按明等人多次与万事兴公司协商如何偿还借款事宜，最终，万事兴公司与被告仁和春天公司共同提出:将被告开发的仁和春天花园6号楼28层2号房屋按照当时挂牌价8.5折的价格，以此抵偿万事兴公司向原告的借款，原告与被告按照商品房买卖的正常流程签订房屋《住宅认购书》，并由被告向原告出具购房款收据，前述手续完成后，原告与万事兴公司之间的借款关系终止。至于万事兴公司与被告以何种方式结算这笔购房款，则由万事兴公司与被告自行协商解决，与原告无关，原告对此表示同意。 2015年6月2日，原告与被告签订了《住宅认购书》，双方约定:原告自愿认购被告仁和春天公司开发的位于南充市顺庆区房屋，建筑面积为100.19平方米，套内面积79.655平方米，建筑面积单价为6150元，总价为616169元。按照此前达成的一致意见，在上述总价的基础上享受8.5折的折扣优惠，实际的成交价格为523744元。认购书签订的当天，被告向原告出具了一份加盖有被告财务专用章的“收据”，该收据上写明:“收到夏梓航交购房款523744元，备注栏:仁和，6-1-28-2，经手人:胡”。然而，在双方签订《住宅认购书》后，一直到原告起诉之日，被告一直没有通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，并且没有履行交房义务和房屋过户手续，期间，原告曾多次找到被告，要求其履行交房和房屋过户的义务，但是，被告以“房屋价格上涨，若办理过户手续，需按照当前的市场价补足差价”等为由，拒绝办理过户手续。 原告认为，原告与被告虽然只签订了《住宅认购书》，但是，该《住宅认购书》对交易双方的名称、姓名和住所、商品房的基本情况、销售方式、商品房价款、计价方式、房屋面积以及付款方式、违约责任等进行了明确的约定，已经具备了“商品房销售管理办法”第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且原告已经按照协议的约定支付了全部价款，被告亦按照协议约定接受了购房款，事实上，双方已经形成了商品房买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方的商品房买卖合同关系成立。故而，被告依法应当履行房屋过户、交付房屋等手续。然而，现被告拒绝为原告办理房屋交付手续及拒绝办理过户手续的行为，已经违背了双方的约定，是严重违背契约精神的。本着维护社会交易秩序，诚实守信的契约精神的原则，原告特依法向贵院提起 诉讼，望支持所请。 被告仁和春天公司辩称，根据原告所提出诉求，按照商品房买卖的流程将作简要慨述：首先买受人与房产公司签订房屋认购书，确定房屋的名称、地址、房号、面积、单价、房屋总价买受人交纳订金，在规定时间内买受人支付房款签订商品房买卖合同，按照合同条款交付房屋，最后办理产权。 依原告提供证据，只有张按明向万事兴房公司出借180万元，只有夏梓航向张按明出借55万元，只有仁和春天公司向夏梓航开具的收据以及签订的认购书，而没有夏梓航向仁和春天公司支付的凭证，也没有万事兴公司向仁和春天公司支付的凭证。在这里我将对收据与认购书的逐一分析，说明为什么仁和公司不与夏梓航签订商品房买卖合同，不交付房屋以及办理产权。 收据的作用是对已经支付，以及在特定情况下未来可能支付的一个证明。收据般会注明时间、事由、现金、转账支票、金额，收款人签字、经手人签字、会计签字、负责人签字以及盖财务专用章。2015年6月2日仁和春天给夏梓航出具003246号收据，收到夏梓航交购房款523744元，备注仁和6栋-28楼-2号，经手人“胡”，此收据只能说明是未来可能支付的个证明。 因为是现金应该注明现金，最基本的收款人签字。而此收据没有注明现金、没有收款人签字、没有会计签字、没有负责人签字，只有经手人“胡”，不言而喻是未来可能支付的证明。 认购书的作用是对房屋的名称、地址、房号、面积、单价、总价、定金、支付房款的时间、签订商品房买卖合同的时间以及违约条款的约定。 与夏梓航签订的认购书第条首先确定房屋地址与房号，建筑面积100.19平方米，单价6150元，总价616169元。 第二条乙方在签订认购书当日，即2015年6月2日向甲方交付认购定金小写523744万元，至今夏梓航也没有支付，我想未来也不可能支付。 认购书第三条，认购书签订后，乙方(夏梓航)须于签订本认购书之日起5日内，凭收据和认购书到甲方(仁和春天)处签定《商品房买卖合同》，同时付清购房款，并交个人全部资料。否则，乙方违约，甲方有权将该物业另行销售，并无需通知乙方，且认购定金不予退还。 按照最基本的日常交易习惯，如果夏梓航或者万事兴公司已经支付购房款523744元，那么夏梓航肯定会补足，不足部分92425元余款，到甲方处签订商品房买卖合同。因为认购书已经明确规定5日内不来交纳购房余款，甲方(仁和公司)有权将该物业另行销售，并无需通知乙方，且认购定金不予退还。 综合以上因素，夏梓航、张按明以及万事兴公司没有支付一分购房款与仁和春天公司，我公司当然不会与夏梓航签订商品房买卖合同，更谈不上交付房屋以及办理产权。因此请求法庭驳回原告全部诉请，万事兴与张按明以及夏梓航的借款合同继续履行，真所为“物有物主、债有债主”。万事兴公司没有代原告给付房款，原告也未履行支付房款的义务，被告拒绝办理相关交房、过户手续。 第三人万事兴公司述称，本案原告所述属实，万事兴公司与仁和春天公司系关联公司，双方达成了口头上的抵房协议，案涉房屋“以房抵债”已经过仁和春天公司同意，仁和春天公司应承担向原告交付房屋以及协助原告办理房屋过户手续。请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2015年6月2日，原告夏梓航与被告仁和春天公司签订了《住宅认购书》，购买仁和春天公司开发的位于南充市顺庆区房屋。《住宅认购书》载明：所属房屋建筑面积100.19平方米、套内面积79.655平方米，建筑面积单价6150元／平方米，总价616169元；同时载明在签订认购书的当日，支付523744元作为认购定金；并载明了原告个人的基本身份信息以及双方的权利义务等信息。在签订《住宅认购书》的当日，仁和春天公司出具了房款《收据》，款项为交购房款，合计金额为523744元。备注栏注明“仁和6-1-28-2”。 仁和春天公司未履行交房以及协助办理所属房屋的权属登记，原告方遂提起本案诉讼。 同时查明，万事兴公司、四川思凯房地产开发有限公司（简称思凯公司）系关联公司，2012年11月17日成都仁和实业（集团）有限公司与思凯公司合作开发南充仁和春天城市综合体项目，双方签订了《南充顺庆区城市综合体项目合作协议书》以及补充协议书，合作协议书以及补充协议书均是万事兴公司法定代表人唐作银作为思凯公司的授权代表签字。因项目开发资金困难，万事兴公司在张按明借款180万元，为给付上述借款张按明在原告处借款55万元。嗣后万事兴公司无力支付张按明等人的借款，经协商，万事兴公司用仁和春天城市综合体项目房屋抵偿在张按明处借款，包括本案案涉房屋。 上述事实有当事人陈述、原、被告双方签订的《住宅认购书》、被告出具的收到购房款《收据》、张按明的证言、收条、银行明细、转款凭证、四川思凯房地产开发有限公司章程、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司、南充顺庆区城市综合体项目合作协议书以及补充协议书、委托持股协议、被告公司章程等证据在案为证。 本院认为，首先，原告与被告仁和春天公司通过《住宅认购书》订立了商品房买卖合同，系当事人的真实意思，合法有效。理由如下：一、虽然《住宅认购书》不是制式规范的商品房买卖合同，但是其载明了出卖人及买受人情况、商品房位置、商品房面积、商品房面积单价、商品房价款等，已经具备商品房买卖合同的主要条款及合同履行条件；二、重要的是，被告仁和春天公司直接向原告出具了收款《收据》，直接与原告进行房款结算，充分显示原告方如数交纳了所购房屋价款以及对于购房主体的确认；三、第三人的陈述、张按明的证词以及原告提供的《南充顺庆区城市综合体项目合作协议书》以及补充协议书等证据能够相互佐证所交房款实际源于债权转让。据上，能够证明原告方已经如数交付了购房款。为此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当确认《住宅认购书》合法有效。故被告仁和春天公司应履行交付房屋义务以及提供相关手续配合原告办理产权登记手续。 其次，原告主张的损失即律师代理费33000元，无合同约定，同时也无法律规定，本院不予支持。 综合上述，依法成立的合同，具有法律拘束力。当事人应当恪守诚信原则。据上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告南充市仁和春天投资有限公司在本判决书生效后十日内向原告夏梓航交付位于南充市顺庆区房屋； 二、被告南充市仁和春天投资有限公司在本判决书生效后十日内协助原告夏梓航办理位于南充市顺庆区房屋的不动产登记证； 三、驳回原告夏梓航的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案案件受理费9037元，保全费3120元，由被告南充市仁和春天投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 赵 霁 人民陪审员 万 华 人民陪审员 何正国 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员 王仕豪