重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初1104号 原告：重庆市巴南区向南小额贷款有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲湾街道巴滨路1号8幢2-商1，统一社会信用代码91500113567887562K。 法定代表人：熊浩，职务经理。 委托诉讼代理人：林鹏（一般授权），重庆格林威律师事务所律师。 被告：重庆星立资产管理有限公司,住所地重庆市黔江区太极乡太极居委一组太极乡文化服务中心大楼，统一社会信用代码91500114305022980X。 法定代表人：李广庆，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘跃平（特别授权），女，汉族，1979年3月出生，该公司副总经理，住重庆市南岸区。 原告重庆市巴南区向南小额贷款有限公司（以下简称“向南小贷公司”）诉被告重庆星立资产管理有限公司（以下简称“星立公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员刘惠敏适用简易程序公开开庭进行了审理，法官助理熊月参加诉讼，书记员张明惠担任法庭记录。原告重庆市巴南区向南小额贷款有限公司的委托代理人林鹏，被告重庆星立资产管理有限公司的委托代理人刘跃平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向南小贷公司诉称，2017年1月12日，原告与重庆纬立行地产顾问有限公司（以下简称“纬立行公司”）签订《资产转让合同》，约定原告将坐落于重庆市荣昌区昌州街道富安北路31号3栋和2栋的部分房屋共计10411.91平方米转让给纬立行公司，纬立行公司应当于2017年5月20日前向原告支付24988584元。2017年1月13日，原告与纬立行公司、被告共同签订《合同权利义务转让协议书》，约定纬立行公司将其在《资产转让合同》中的全部债权债务转让给被告享有权利和承担义务。至2018年4月9日止，被告尚欠原告款项7801584元，故原告起诉至法院，请求法院判决：1、被告星立公司向原告支付7801584元；2、被告星立公司以7801584元为基数，按照1.5%的月利率向原告支付资金占用损失至被告付清款项为止（其中100000元从2017年3月5日起计算，2900000元从2017年3月22日起计算，5488584元从2017年5月21日起计算）。3、本案诉讼费、保全费由被告星立公司承担。 被告星立公司辩称:被告不认可原告所述。两合同签订时，原告的义务系网签并配合被告进行销售工作，原告未完成配合销售的义务，耽误了5个月时间，直到2017年7月30日。期间被告多次发函催促原告履行相关义务，但原告一直未履行相关义务，故被告才延缓了在2017年5月20日支付房款的相关义务。2017年9月原告股东的债权人将其中56套房屋申请法院冻结，被告再次发函要求原告想办法解除冻结，但原告一直未解决，故被告至今未支付剩余款项。而且被告尚未支付的款项是7700579.85元，并没有7801584元，被告不同意原告诉求，要求全部驳回。 经审理查明，2017年1月12日，原告作为甲方与纬立行公司作为乙方，重庆浩立地产（集团）公司“以下简称“浩立公司”）作为丙方，三方共同签订了《资产转让合同》，该合同约定，鉴于原告于2016年2月17日与重庆琳昌房地产开发有限公司（以下简称“琳昌公司”）签订了《抵债合同》，琳昌公司将位于重庆市荣昌区的部分房屋转让给原告用于抵偿债务。现原告愿意将前述房屋中建筑面积10411.91平方米（共计142套）的抵债房屋转让给纬立行公司，纬立行公司愿意按照本合同的约定受让该房屋。浩立公司自愿对原告在本合同项下的义务提供连带责任保证担保。转让房屋的转让单价按建筑面积梅平方米人民币2400元计算，转让款共计人民币24988584元。转让款的支付条件及日期具体如下：（1）2017年01月13日，纬立行公司向原告支付转让款人民币200万元；（2）2017年01月16日，纬立行公司向原告支付转让款人民币200万元；（3）2017年01月17日，纬立行公司向原告支付转让款人民币160万元；（4）2017年01月20日，纬立行公司向原告支付转让款人民币160万元；（5）2017年01月23日，纬立行公司向原告支付转让款人民币160万元；（6）2017年01月28日，纬立行公司向原告支付转让款人民币150万元；（7）2017年02月14日，纬立行公司向原告支付转让款人民币170万元；（8）2017年03月04日，纬立行公司向原告支付转让款人民币460万元；（9）2017年03月21日前，纬立行公司向原告支付转让款人民币290万元；（10）2017年05月20日，纬立行公司向原告支付剩余转让款人民币5488584元。原告承诺在2017年2月17日前负责解除附件所列“已查封的网签房”及“已查封的抵押房”共计97套转让房屋已有的司法查封，并负责将前述房屋网签至纬立行公司指定的刘跃平名下。否则，原告应向纬立行公司支付违约金50万元，且纬立行公司有权解除本合同；纬立行公司解除本合同的，纬立行公司有权选择原告退还款项并赔偿资金占用损失，或选择在解除合同时按照本合同约定的销售价格（2400元/建筑平方米）对纬立行公司已销售的房屋进行结算，超过该销售价格的部分款项（即销售溢价部分）原告应支付给纬立行公司。原告授权并指定纬立行公司将先行支付的转让款1950万元支付至下列账户，纬立行公司按此指定支付的，即视为纬立行公司向原告履行了支付转让款1950万元的义务：开户名：周碧玉开户行：招商银行巴南支行。剩余转让款5488584元，原告授权并指定纬立行公司支付至下列账户：账户名：重庆市巴南区向南小额贷款有限公司开户行：工商银行巴南鱼洞支行。原告对转让给纬立行公司的房屋的对外销售工作予以全权配合（包括但不限于解除司法查封、解除抵押、销售网签、原售房部租赁、琳昌公司配合以其名义与纬立行公司指定的第三方签订销售合同、按揭合同及出票等），并有权对纬立行公司的销售进行监管。纬立行公司销售所得价款（除560万元外）应优先支付给原告作为本合同项下的转让款。 上述合同签订后，纬立行公司作为甲方，被告星立公司作为乙方，原告向南小贷公司作为丙方，浩立公司作为丁方，共同签订了《合同权利义务转让协议书》，该协议书约定，纬立行公司与原告及浩立公司于2017年1月12日签订了《资产转让合同》，纬立行公司将其在《资产转让合同》项下的权利、义务整体转让给被告星立公司，被告愿意整体受让纬立行公司在《资产转让合同》项下的权利、义务；原告和浩立公司均同意纬立行公司将其在《资产转让合同》项下的权利、义务整体转让给被告。自2017年1月13日起，纬立行公司将其于2017年1月12日与原告及浩立公司所签订的《资产转让合同》项下的权利、义务整体概括转让给被告。权利、义务转让前纬立行公司已履行的部分，在权利、义务转让后即视为被告相应的履行。 上述合同签订后，被告通过刘跃平的账户于2017年1月13日向原告指定的周碧玉的账户转账2000000元，于2017年1月16日转账2000000元，于2017年1月18日转账1600000元，于2017年1月20日分别转款1590000元和68094.15元，于2017年1月22日转款1560000元，于2017年1月23日转款1640000元，于2017年3月3日转款3328910元，于2017年3月22日转账1560000元，于2017年3月24日转账940000元；被告于2017年3月7日向原告指定的重庆市巴南区向南小额贷款有限公司的账户转款140000元，于2017年4月21日转账60000元，于2017年5月22日转账600000元；原告函告被告，要求被告将支付给原告的房屋转让款贰十万元整，划入彭凤英在工行重庆巴南支行开户银行的账户上，于是被告通过刘跃平的账户，2018年1月10日向原告指定的彭凤英账户转账201000元。以上，截止2018年1月10日，被告向原告指定转户转账支付《资产转让合同》约定的房款共计17288004.15，尚余7700579.85元房款未支付。 原告应交付给被告的142套房屋中，有86套已经交付给被告，且被告已将之出售；剩余56套，房号为：2-1-1，2-2-2，2-3-2，2-2-3，2-12-3，2-28-3，2-3-6，2-4-6，2-7-6，2-10-6，2-14-6，2-27-3，2-2-7，2-3-7，2-4-7，2-18-7，2-21-7，3-28-1，3-1-2，3-2-2，3-3-2，3-4-2，3-27-2，3-28-2，3-29-2，3-1-3，3-4-3，3-5-3，3-29-3，3-27-4，3-28-4，3-4-5，3-27-5，3-28-5，3-4-6，3-12-7，3-13-7，3-14-7，3-18-7，3-19-7，3-20-7，3-22-7，3-24-7，3-25-7，3-26-7，3-20-8，3-21-8，3-23-8，3-24-8，3-25-8，3-26-8，3-25-6，3-28-6，3-2-7，3-4-7，3-10-7，因原告股东陈超涉及的（2017）渝0113执4390号申亚男申请执行陈超、张晓玲民间借贷纠纷一案，而于2017年9月5日被重庆市巴南区人民法院查封，该查封至今未解除。上述56套房屋的产权至本案法庭辩论终结时，尚未登记在被告及其指定人员名下，3-27-2、3-29-2、3-29-3三套房屋尚未网签至刘跃平名下。庭审中，原被告一致认可，被告尚未支付的房款少于原告被重庆市巴南区法院查封的56套房屋的价值。 2017年7月31日，被告向原告发出函告，要求原告配合被告销售《资产转让合同》中约定的原告转让给被告的房屋，并要求原告尽快将3-27-2、3-29-2、3-29-3三套房屋网签至刘跃平名下。 庭审中，原告要求被告剩余房款7700579.85元，被告以原告无法实际交付剩余56套房屋，且该56套房屋无法销售为由，要求行使同时履行抗辩权，暂不支付原告剩余的7700579.85元房款。原告在庭审中表示其暂时不能将该56套房屋实际交付被告，但原告认为除3-27-2、3-29-2、3-29-3三套房屋外，其余房屋均已经网签在刘跃平名下，并配合被告销售，原告认为自己已经完成了《资产转让合同》约定的义务，该合同并不需要原告将房屋所有权过户至被告名下。被告认为上述房屋已经因原告的原因被查封，故原告并未完成配合被告销售的义务；同时，被告在庭审中还提交了两份《函告》、《关于配合办理抵债房源已销售部分代收费的收取、首付款开票和交钥匙工作的函件》、《关于办理抵债房源钥匙交付的函件》、EMS寄件人存，和2017年6月27日被告和琳昌公司、荣昌琳昌·上上城项目部代表一同签订的《协议》，拟证明原告并未配合被告销售房屋。原告在庭审中抗辩，该56套房屋是由于重庆市巴南区人民法院错误查封的，但并未提交证据予以证明。 上述事实，有《资产转让合同》、《合同权利义务转让协议书》、《抵债协议》、《函告》、《关于配合办理抵债房源已销售部分代收费的收取、首付款开票和交钥匙工作的函件》、《关于办理抵债房源钥匙交付的函件》、EMS寄件人存、《协议》、中国光大银行流水、招商银行转账汇款业务回单、转账付款委托书、中国光大银行对私客户账单、（2017）渝0113执4390号民事裁定书、送达回证等证据，以及原被告的当庭陈述在卷为凭，经庭审质证，足以认定。 本院认为，2017年1月12日，原告与纬立行公司、浩立公司三方共同签订的《资产转让合同》，以及原告、被告、纬立行公司和浩立公司四方共同签订的《合同权利义务转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，上述二份合同自签订之日即成立，产生相应的法律效力。上述二份合同签订后，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，按照合同的约定，原被告之间的交易流程为：被告向原告支付转让款，同时原告将合同约定的房屋解除相应查房、冻结及抵押，并网签至被告指定人员名下，同时配合被告销售房屋。原被告在本案中互负合同义务，从二份合同的约定看原被告各自的合同义务履行时间是重叠关系，并不存在先后顺序。本案中，原被告之间的《资产转让合同》，究其合同目的乃是被告要获得合同约定的房屋的产权，而原告获得约定的价款的买卖合同。但为了交易方便，被告在本合同中并不直接取得涉案房屋的产权，而是将涉案房屋卖出后，由开发商直接将房屋过户至买家名下，由被告获得房屋出售的对价。故并不能认为原告的交付义务仅仅是为被告办理房屋的网签，原告还应对转让给被告的房屋的对外销售工作予以全权配合（包括但不限于解除司法查封、解除抵押、销售网签、原售房部租赁、琳昌公司配合以其名义与纬立行公司指定的第三方签订销售合同、按揭合同及出票等）。该情况在《资产转让合同》中有明确的约定，亦是符合商品房交易惯例的。原告非因被告的原因，导致涉案房屋中的56套被重庆市巴南区人民法院查封，无法交付给被告，以至于被告无法将上述56套房屋出售，在被告已经支付了超出其已经获得的房屋的对价的情况下，被告行使同时履行抗辩权，拒绝支付剩余价款是符合法律规定的。虽然原告在庭审中抗陈述，重庆市巴南区人民法院的查封是错误的，但原告并未提交证据予以证明，且原告应通过正规程序予以解决，对原告的该项抗辩本院不予采信。故对原告要求被告支付剩余房款7700579.85元的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告要求被告剩余房款7700579.85元为基数，按照1.5%的月利率向原告支付资金占用损失的诉讼请求。本院认为，被告拒绝支付剩余房款，乃是因为原告自身无法履行相应债务而行驶相应的抗辩权，被告并不存在违约的行为，亦不存在占用原告资金的行为。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十六条、第七十七条、第七十九条、第八十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆市巴南区向南小额贷款有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费35610元，保全费5000元，共计40610元，由重庆市巴南区向南小额贷款有限公司承担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 刘惠敏 法官助理 熊 月 二〇一八年十二月七日 书 记 员 张明惠