江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2018)苏0791行初435号 原告许岳军，性别××年××月××日生，××族。 原告许瑞，性别：××，××年××月××日生，××族。 两原告共同委托代理人洪立东、陈爱宁，江苏连城律师事务所律师。 被告连云港市国土资源局，住所地：连云港市海州区朝阳中路21号。 法定代表人孔令泰，局长。 出庭行政机关负责人于广浒，副局长。 委托代理人卢帅，江苏田湾律师事务所律师。 委托代理人许存培，该局工作人员。 第三人朱文桂，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人金炼，江苏汉平律师事务所律师。 原告许岳军、许瑞诉被告连云港市国土资源局（以下简称市国土局）、第三人朱文桂不动产行政登记一案，于2018年9月10日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭审理了本案。原告许岳军、许瑞及委托代理人洪立东、陈爱宁，被告市国土局委托代理人卢帅、许存培，第三人朱文桂委托代理人金炼到庭参加诉讼。被告市国土局副局长于广浒作为被诉行政机关负责人出庭应诉。本案现已审理终结。 被告市国土局于2018年6月5日受理了第三人朱文桂对位于开发区昌圩路72号23号楼2单元401室不动产购买商品房转移登记申请，将该房的不动产产权登记在朱文桂名下并向朱文桂核发了苏（2018）连云港市不动产权第0043573号《中华人民共和国不动产产权证书》。 原告许岳军、许瑞向本院提出诉讼请求：判令撤销被告对位于开发区昌圩路72号23号楼2单元401室房屋作出的不动产产权登记行为。事实及理由为：原告许岳军与朱正燕于1995年10月5日登记结婚。2004年，第三人朱文桂所有的位于市港工区汪头圩的住宅因连云港市开发区临港产业区第一期工程的建设需要被征收拆迁，第三人领取了相关的拆迁安置费用。2006年因政策调整，朱文桂获得出资购买昌圩湖小区住宅的权利，朱文桂经其他儿子和儿媳同意将购买住宅的权利转让给了原告的妻子朱正燕，由朱正燕出资购买了诉争房屋，并向拆迁征收部门提交了该权利转让同意书。2010年10月，朱正燕从物业处接收了诉争房屋后装修居住。朱正燕于2017年4月27日因车祸死亡。被告向第三人颁发了不动产产权登记证书，被告之行为严重侵犯了原告的权利。综上所述，原告恳请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。 原告提交证据：1、许岳军、许瑞的身份证、户口本、朱正燕与许岳军的结婚证，证明：许岳军与朱正燕系夫妻关系，许瑞是朱正燕与许岳军的女儿。 2、居民死亡医学证明（推断）书、朱正燕户口注销证明，证明：朱正燕于2017年4月27日死亡。 3、连拆许字[2004]第14号房屋拆迁许可证复印件、房屋估价函复印件、房屋货币安置协议书复印件、购房申请书复印件、购买住房权转让证明书复印件、购房协议书复印件、委托书复印件、连云港经济技术开发区房屋买卖合同复印件，证明：以上证据是从连云港市××技术开发区规划建设局档案科调取，并加盖与原件一致的档案章，房屋买卖合同原件、购房协议书原件与该组证据的复印件内容一致，保存主体不一致，证明朱正燕在其父亲、兄弟等人的同意下出资购买了诉争房屋。 4、预付款购房收据、行政事业性收费收据、物业接收表、装修垃圾清理费发票、银行代收代缴的水费、燃气费发票，证明：诉争房屋的实际所有人及使用人是朱正燕、许岳军一家。 5、书面证人证言（朱正燕同事石宝梅、王某,4），证明：朱正燕因车祸死亡后其丧事在诉争房屋内办理。 以上证据证明：2004年第三人位于港口工业区的住房因为征收需要而被拆迁，所有的相关安置补偿费用均由朱文桂领取，到2006年因为相关政策调整，朱文桂有出资购买昌圩湖花园小区住宅的权利，但是因为朱文桂和其他儿子及儿媳妇均有住房，便将该房屋的购买权转让给了其女儿朱正燕，随后朱正燕个人出资购买了涉案房屋，第三人朱文桂和他的儿子儿媳妇均在连云港市××与其女儿签订房屋转让权协议证明书，证明该房屋转让给朱正燕购买，并将该份证据连同其他的凭证一并交由拆迁办存档，在2017年朱正燕因车祸去世，第三人在2018年6月向被告提交虚假证明材料，将该房屋登记在第三人的名下。 被告市国土局辩称：一、原告不具有诉讼主体资格。原告并不是涉案不动产权属登记行为的相对人，也不是涉案房屋的所有权人，其与涉案登记行为没有法律上的利害关系，不具有原告诉讼主体资格，应裁定驳回起诉。二、登记机关作出登记行为事实依据清楚、程序合法，适用法律、法规正确，原告要求撤销没有事实和法律依据。2018年6月5日，第三人朱文桂向被告所属的不动产登记中心提出书面申请，要求将涉案房屋不动产产权登记至其名下，同时还提供了《房屋货币安置协议书》、《连云港经济技术幵发区房屋买卖合同》、收据、契税发票等材料，能够证明办理登记的合法性。登记机关受理后，根据《不动产登记暂行条例》等规定，经依法审核，为第三人朱文桂办理了房屋登记，并颁发了《不动产权证书》，原告要求撤销登记没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告市国土局提交证据： 一、事实依据： 1、收件单。 2、不动产登记申请书。 3、不动产登记询问表及风险告知单。 4、江苏省行政事业性收费收据。 5、税收缴款书。 6、房屋货币安置协议书。 7、连云港经济技术开发区房屋买卖合同、连云港市房屋交易与产权管理告知单（转让）。 8、连云港经济技术开发区房屋征收服务中心及连云港经济技术开发区猴嘴街道办事处出具的证明。 9、身份证明材料。 10、首次登记证明单。 11、房屋分户图、宗地图。 12、房屋土地信息匹配结果告知单。 13、地址变更证明。 14、连云港市不动产登记薄信息证明。 以上证据证明：2018年6月5日，第三人向被告书面申请将涉案房屋登记至其名下，并提交了身份证明材料、房屋买卖合同、契税等材料，同时其承诺对提交材料的真实性负责，被告根据《不动产登记暂行条例》等法规，经依法审核，为其颁发了不动产权证书，该登记行为合法有效，原告要求撤销没有依据。 二、法律依据： 1、《不动产登记暂行条例》第十五条、第十六条。 2、《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第二十七条、第三十八条。 第三人朱文桂述称：一、第三人是合法的房屋所有权人，被告的产权登记内容没有任何错误。第三人于2004年12月17日签订《房屋货币安置协议书》，协议约定第三人所有的位于碱厂南路南侧房屋因临港产业一期工程建设被依法拆迁并获得92785.88元安置补偿款。因拆迁补偿政策第三人系购买涉案房屋的权利人，房屋买卖合同、购房款收据、契税发票、物业交接清单等与涉案房屋有关的文件中所载明的权利人均为第三人，第三人办理产权登记的行为及过程合法合理，第三人对涉案房屋享有所有权，原告请求撤销登记的诉求没有事实及法律依据。 二、原告不具有诉讼主体资格。第三人于2006年7月29日单方书写的《购买住房权转让证明书》，是一种要约邀请行为。第三人有意愿将房屋卖与朱正燕，为了避免纷争，故而让第三人的三个儿子及儿媳签字放弃购买权，希望朱正燕向自己提出签订房屋买卖合同的要约，且在要约邀请中未约定购房价格，因此，《购买住房权转让证明书》明显是一种要约邀请行为。因朱正燕本人未明确提出要约，且朱正燕已于2017年4月死亡，故而要约邀请行为的效力因朱正燕的死亡而终止。另外，与涉案房屋有关的所有文件中均没有原告签字，因此，原告无权主张撤销涉案房屋的权属登记，原告不具有诉讼主体资格。综上，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。 第三人朱文桂未提交证据。 被告市国土局对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2真实性无异议，但是原告并不是不动产权证的相对人，与本案没有利害关系。对证据3房屋拆迁许可证、估价函、货币安置协议书、购房申请书、购房协议书、委托书及经济技术开发区房屋买卖合同可以看出载明的权利人均是第三人朱文桂，其中经济技术开发区房屋买卖合同与第三人朱文桂向被告提交的办理产权登记中的合同是一致的，上面均记载了购房人是第三人，并不是原告，被告已尽谨慎审查的义务，购买住房权转让证明书被告并不知情，第三人在提交产权登记材料时已经承诺对提交材料的真实性负责，对于该转让证明书其并未提交，即使存在也与颁证行为无关。对证据4物业接收表、预付款购房收据均载明权利人是朱文桂并不是原告，不能证明原告的证明目的，是否实际使用被告并不知情，也与颁证行为无关。证据5根据法律规定，证人应该出庭作证，对该书面证人证言不予认可。 第三人对原告提交证据质证意见：对证据1、2三性及证明目的均无异议。对证据3房屋拆迁许可证、估价函、货币安置协议书、购房申请书、购房协议书、委托书及经济技术开发区房屋买卖合同三性无异议，对购买住房权转让证明书关联性有异议，该份证明书是第三人单方书写，要求第三人的三个儿子及儿媳放弃对房屋的购买权，因此这份证据与本案无关。对以上证据的证明目的也不予认可。所有证据显示的权利人均为第三人，且在委托书中可以看出朱正燕只是代理人的身份，没有任何证据可以看出朱正燕出资购买该房屋。对证据4三性无异议，朱正燕及原告在碱厂生活区有套住房，从以上证据都能看出业主是第三人而不是朱正燕及原告。对证据5根据相关法律规定证人需要到庭作证，并且需要接受质询，因此对证据5的真实性不予认可。 原告对被告提交证据质证意见：第三人向被告申请房屋登记时提交的房屋买卖合同系复印件，申请人身份证明也是复印件，作为房屋登记主管机关应当要求第三人提交证据原件，而协议和买卖合同并非第三人客观原因而不能提交的证据，即使当时第三人交了复印件，作为登记主管部门也应当要求提交该证据原件进行核对，原拆迁房屋相关的证据材料均在连云港市××技术开发区规划建设局存档，如果被告不是疏于管理，很轻易就能查到第三人已将涉案房屋购买权转让给本案的原告，由于被告的疏漏，加之第三人的虚假申请，而导致涉案房屋被登记在第三人名下，所以被告存在过错。其余证据虽然也是复印件，但原告予以认可。 第三人对被告提交的证据三性无异议。 本院根据行政诉讼证据规则，结合双方的质证意见，对原告提交的证据认证如下：对证据1、2的三性予以确认。对证据3、4的三性予以确认，但不能证明被告的登记行为不合法。证据5，因证人未出庭接受当事人及法庭的质询，对证据5的真实性不予确认，即便是真实的，但不能证明被告的登记行为不合法。 对被告市国土局提交证据认证如下：虽然原告认为第三人在申请时提交给被告的房屋买卖合同系复印件，并以此主张被告未尽审查义务，但原告提交给被告的房屋买卖合同复印件加盖了房屋出卖方江苏新海连发展集团有限公司（以下简称新海连公司）的财务专用章，复印件与原件具有同等效力，且该复印件与原告提交的房屋买卖合同复印件核对一致，能够证明被告尽到了审慎的审查义务。综上，本院对被告提交的证据三性均予以确认。 经审理查明，原告许岳军与朱正燕系夫妻关系，许瑞系许岳军与朱正燕的女儿，第三人朱文桂系朱正燕的父亲，朱正燕因车祸于2017年4月27日死亡。2004年12月17日，因临港产业区一期工程建设，需要对拆迁范围内的房屋及附属物实施拆迁，第三人朱文桂所有的位于碱厂南路南侧的房屋位于拆迁范围内，为此，拆迁单位支付原告拆迁补偿款92785.88元。2006年7月25日，朱文桂向连云港经济技术开发区国有资产经营公司提交《购房申请书》，内容为：根据《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》的有关规定，按照本人被拆迁房屋的有效建筑面积，现申请选择购买昌圩湖小区内房屋面积60㎡及90㎡的房屋各一套。申请人落款处有朱文桂签名捺印。2006年7月29日，朱文桂及其儿子朱正军、朱正好、朱正山及三个儿媳出具《购买住房权转让证明书》，内容：朱文桂在市港工区汪头圩143.34㎡的住房，于2004年被连云港市开发区临港产业区第一期工程征用拆迁，现将我的购买住房143.34㎡转让给我女儿朱正燕，此据。朱文桂及其三个儿子、儿媳均在证明书上签字。2006年8月5日，甲方连云港经济技术开发区国有资产经营公司与乙方朱文桂签订《购房协议书》，协议约定：乙方按《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》的有关规定，按照本人被拆迁房屋的有效建筑面积，现申请选择购买昌圩湖小区内房屋面积60㎡及90㎡的房屋各一套，总面积约150㎡，具体面积以房管部门核定为准，乙方在签订购房协议书的同时，向甲方预交购房选房费用30000元。连云港经济技术开发区国有资产经营公司在甲方落款处盖章，乙方落款处“朱文桂”由朱正燕代签。2010年7月12日，朱文桂出具委托书，委托人为朱文桂，代理人为朱正燕，委托权限为：选房登记、签订安置房买卖合同、费用结算、房屋交接。2010年10月11日，甲方江苏新海连发展有限公司与乙方朱文桂签订《房屋买卖合同》，协议约定：乙方购买甲方所有的位于昌圩湖花园B16号楼2单元5层502室及昌圩湖花园B2号楼2单元4层401室两套房屋及车库，乙方共应支付甲方141235元。江苏新海连发展有限公司在甲方落款处盖章，乙方落款处签名“朱文桂”由朱正燕代签。 另查明，涉案房屋于2018年始具备办理不动产产权登记的条件。第三人朱文桂于2018年6月5日向被告提交《不动产登记申请书》，申请办理开发区昌圩路72号23号楼2单元401室的不动产产权登记手续，同时提交了契税发票、证明、房产交易与产权管理告知单、婚姻状况声明书、不动产首次登记证明单、房产分户图、宗地图、房屋买卖合同、朱文桂身份证明等材料。以上契税发票载明纳税人为朱文桂；证明上有猴嘴街道办事处盖章，证明位于临港产业区一期的被拆迁房屋属于朱文桂所有；房产交易与产权管理告知单载明涉案房屋转让人新海连公司，受让人朱文桂。被告受理该申请后，经审核认为申请人提交的申请材料符合《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，准予登记，并于2018年6月11日向朱文桂核发了《不动产产权证书》。 本院认为，《不动产登记暂行条例》第六条规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。依据上述规定，被告市国土局具有办理涉案房产不动产产权登记的法定职责。 本案的争议焦点为：一、许岳军、许瑞是否具有原告资格；二、被告依据朱文桂提交的申请及材料作出的不动产产权登记行为是否合法。 关于争议焦点一。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。所谓“利害关系”也就是有可能受到行政行为的不利影响。具体要考虑以下三个要素：一、是否存在一项权利；二、该权利是否属于原告的主观权利；三、该权利是否可能受到了被诉行政行为的侵害。即公民、法人、其他组织提起行政诉讼，其原告资格中的利害关系应当以“可能性”为标准，只要原告的主张与被诉行政行为存在利害关系的可能性即具有利害关系。至于是否事实上存在利害关系则不属于原告资格的审查范畴，而是实体审查的范畴。本案原告提交《购买住房权转让证明书》欲证明朱文桂将涉案房屋的购买权转让给朱正燕，并称其家人长期在涉案房屋内居住生活，为此其还提供了其持有的相物业接收表、垃圾清理费、水、燃气收费票据原件。因此，原告提供的证据初步证明其与被告作出的不动产产权登记行为存在利害关系，其具备提起本案诉讼的主体资格。 关于争议焦点二。《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（一）项规定：尚未登记的不动产首次申请登记的，可以由当事人单方申请。第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。具体到本案而言，首先，朱文桂向被告提交《不动产登记申请书》、《不动产首次登记证明单》及其本人的身份证，证明其具备单方申请登记的资格；其次，朱文桂向被告提交《房产交易与产权管理告知单》及《房屋买卖合同》，证明涉案房屋不动产权属来源合法；再次，朱文桂向被告提交契税发票，证明其交纳了契税；最后，朱文桂提交给被告的房产分户图、宗地图证明涉案房屋的界址、空间界限及面积与其申请登记的房屋状况一致。另外，朱文桂还在《不动产登记询问表及风险告知单》上签字确认其提交的登记材料真实、合法、有效，如因任何虚假情况而引起的法律责任由其本人承担。由此可见，朱文桂在申请不动产产权登记时，该登记系对涉案房屋不动产权的首次登记，其向被告提交的材料符合《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，符合准予登记的条件。原告诉称朱文桂将涉案房屋的购买权转让给朱正燕，但这属于双方之间的民事争议，与本案被告审核涉案房屋的不动产产权登记及颁证行为之间不存在必然的因果关系，不在本案的审查范围内。被告在受理原告的登记申请后，已尽到审慎审查的义务，被告作出的登记行为，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。原告要求撤销被告作出的不动产产权登记行为的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。 依照《不动产登记暂行条例》第六条、第十四条第二款第（一）项、第十六条及《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告许岳军、许瑞的诉讼请求。 案件受理费50元，由许岳军、许瑞承担（原告已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交二审案件受理费50元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交本院）。 审 判 长  徐 威 人民陪审员  孙文花 人民陪审员  安丰萍 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  张馨予 法律条文 《不动产登记暂行条例》 第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第十四条第二款属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； 第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。