文书内容广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初3704号原告：广州秉峰物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路52号27铺。法定代表人：李湘沐。委托代理人：梁雅茵，该公司员工。被告：清远市永溢房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区石角镇塘头路3号天御华府2号楼首层1-4号商铺。法定代表人：郑礼渠。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。原告广州秉峰物业管理有限公司诉被告清远市永溢房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁雅茵，被告的委托代理人郑崇伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告商铺销售任务保证金3000000元及自2018年4月2日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、判令被告支付原告佣金2374088元及自2018年4月20日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算);3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《项目包销代理合同》，约定被告委托原告外场销售清远天御华府项目，委托房源包括：住宅5＃、6＃、10#、11#（共住宅246套）,商铺2#(余货）、4＃、6#、7#、8＃、10#、11#、13#、14#（共商铺127套），销售代理期限为六个月，考核期为三个月，暂定从2017年10月1日起至2018年4月1日止。其中第五条代理费用计算及保证金退回第2小点约定所委托的住宅部分，乙方根据实际销售业绩结算佣金为800元/㎡，根据结佣条件进行结算。第4点：代理费用＝乙方约定销售单价佣金即第五大点第2小点标准乘以销售建筑面积。2017年9月26日，原告向被告支付商铺销售任务保证金3000000元。2017年10月至2018年2月期间，原告销售成交30套住宅，应结算佣金为2511584元。2017年12月13日，原告收到被告支付11月份3套住宅50%的佣金137496元。除上述款项，原告无收到被告支付的其他款项。后经原告多次催促，被告无理不予支付原告佣金。2018年4月19日，原告向被告寄送《催告函》，告知被告其应付未付的佣金2374088元及要求退还销售保证金3000000元，但被告至今未有回应。原告与被告签订的《项目包销代理合同》是合法有效的，双方均应自觉严格按约履行合同义务。《项目包销代理合同》已于2018年4月1日期满，对代理期限已具备合法销售条件的房源，原告已经履行委托事务，被告亦应按照合同的约定履行自己的义务。合同期满后，被告拒绝支付销售佣金及退还保证金的行为，已经构成严重违约，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权要求被告退还保证金、支付应付未付的佣金及相应的利息损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告清远市永溢房地产开发有限公司辩称：一、原告违约无权主张收回保证金及补充保证金。根据原告与答辩人签订的《项目包销代理合同》约定，代理期限从2017年10月1日至2018年4月1止，考核期从2017年12月1日起算；原告在合同考核期三个月内，商铺销售目标完成比率≥70%，住宅销售目标完成比率≥90%，如未能完成上述销售目标，答辩人有权没收3000000元保证金，以及暂扣部分（佣金的20%）的补充保证金额作为未达标处罚。合同签订后至原告在2018年2月中旬擅自退场，按原告主张销售了30套，实际销售了17套[有一套（郭志勇）退房，有12套是由广东中原地产代理有限公司代理销售，该公司己经另案起诉，案号为（2018）粤1802民初3251号］，商铺一间都未能销售。对比，住宅246套，销售比率不足10%，商铺127套，一套都未销售，己经远远未达到合同约定的销售目标。根据双方签订的《项目包销代理合同》第五条第6款第1项至第6项约定，答辩人有权没收3000000元保证金，以及暂扣佣金20%的补充保证金额作为未达标处罚。请求依法驳回原告此项请求。二、原告违约造成答辩人极大的经济损失，无权主张收取代理销售佣金。根据原告与答辩人签订的《项目包销代理合同》约定，60天内答辩人可销售回收资金住宅189320000元，商铺118350000元，合共307670000元，180天（合同期限内）可回收住宅和商铺销售收入共437840000元。而原告实际代理销售房屋为17套，代理销售收入15137579元，不足合同约定的销售金额的4%。且原告在2018年2月中旬自动退场，答辩人只得重新委托组织销售团队，造成答辩人极大的经济损失。如果按60天内回收307670000元，并按同期商业贷款项月利率0.8%计算，每月的利息损失超过2400000元，六个月利息损失超过15000000元。原告实际代理销售房屋为17套，总面积为1873平方米，按合同约定每平方米的佣金800元计算，其总佣金为1498400元。扣除20%的补充保证金299680元，原告充其量只能收取佣金1198720元，再减除已经支付的137496元，剩余1061224元。根据《中华人民共和国同法》第一百零七条、第一百一十三条和第一百一十四条规定，原告在支付合同约定的保证金3000000元及补充保证金3299680元作违约金后，尚不足以弥补答辩人的实际经济损失。因此，原告无权主张收取代理销售佣金，其应收的佣金应当作为赔偿款项，赔偿答辩人的经济损失。对此，请求依法驳回原告的请求，以维护答辩人的合法权益本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，原告广州秉峰物业管理有限公司（乙方）与被告清远市永溢房地产开发有限公司（甲方）签订一份《项目包销代理合同》，约定甲方委托乙方代理销售清远市天御华府项目，委托代理项目内容为委托乙方外场销售的清远天御华府项目位于清远市××××号，委托房源包括：住宅5＃、6＃、10#、11#（共住宅246套，合计销售建筑面积约30731㎡）,商铺2#(余货）、4＃、6#、7#、8＃、10#、11#、13#、14#（共商铺127套，合计销售建筑面积约15780.16㎡），销售代理期限为六个月，考核期为三个月，暂定从2017年10月1日起至2018年4月1日止（考核期从2017年12月1日起算），在签协议7日内，乙方向甲方支付保证金3000000元作为商铺销售任务保证金。其中第五条约定代理费用计算及保证金退回：……2、住宅：所委托的住宅部分，乙方根据实际销售业绩结算佣金为800元/㎡，根据结佣条件进行结算；……4、具体代理费用计算方法如下（按每平方米计）：代理费用＝（乙方约定销售单价佣金即第五大点第2小点标准）乘以销售建筑面积。（代理费用不需要开具发票及扣除税费）；5、代理费用已包括支付中原地产公司的销售佣金；6、保证金及暂扣佣金的退还条件：1)乙方在合同考核期三个月内，[商铺]按实际销售业绩佣金的80%进行结佣，甲方暂扣[商铺]业绩20%佣金，作为补充保证金；2）乙方在合同考核期三个月内，[商铺]销售目标完成比率≥70%，双方确认后，甲方需在一周内将乙方3000000元保证金，以及暂扣20%的补充保证金，无息退回给乙方指定的账户；如乙方于合同考核期内，未完成上述销售目标，甲方有权没收3000000元保证金，以及暂扣部分的补充保证金全额作为未达标处罚，甲方有权终止合同；3）如乙方在合同考核期三个月内，[商铺]销售目标未完成70%任务，经甲方同意可继续执行本合同的情况下，在合同期六个月内，销售目标能完成比率≥90%，双方确认后，甲方需在一周内将乙方3000000元保证金，以及暂扣20%的补充保证金，无息退回给乙方指定的账户；如乙方于合同考核期内，未完成上述销售目标，甲方有权没收3000000元保证金，以及暂扣部分的补充保证金全额作为未达标处罚；4)乙方在合同考核期三个月内，[住宅]按实际销售业绩佣金的80%进行结佣，甲方暂扣[住宅]业绩20%佣金，作为补充保证金；5）乙方在合同考核期三个月内，[住宅]销售目标完成比率≥90%，双方确认后，甲方需在一周内将乙方暂扣20%的补充保证金，无息退回给乙方指定的账户；如乙方于合同考核期内，未完成上述销售目标，甲方有权没收暂扣部分的补充保证金全额作为未达标处罚，甲方有权终止合同；6）如乙方在合同考核期三个月内，[住宅]销售目标未完成90%任务，经甲方同意可继续执行本合同的情况下，在合同期六个月内，销售目标能完成比率≥95%，双方确认后，甲方需在一周内将乙方及暂扣20%的补充保证金，无息退回给乙方指定的账户；如乙方于合同考核期内，未完成上述销售目标，甲方有权没收及暂扣部分的补充保证金全额作为未达标处罚。第六条约定代理费结算方式：1、合同委托期内，甲方向乙方支付的销售代理费的计提标准如下：住宅结算：如未能完成销售目标，结佣方法如下：1）对于选择一次性付款方式的客户，签订完《商品房买卖合同》，客户交清购房全款，甲方申请建设局账号请款获批一周内，将住宅销售佣金的80%支付给乙方，其余20%住宅佣金作为补充保证金由甲方进行暂扣，直至乙方完成住宅考核任务后于次月返还；2）对于选择银行按揭付款方式的客户，合同期首月：以客户交付首期款并签署购房合同鉴证情况后一周内付佣金金额的50%，佣金的30%待银行放款后，甲方拿到建设局监管账户情况一周内付清。其余20%住宅佣金作为补充保证金由甲方进行暂扣，直至乙方完成住宅考核任务后于次月返还。……签订上述合同后，被告收取原告保证金3000000元，原告安排工作人员对[天御华府]项目开展销售推广工作。2017年11月22日，被告清远市永溢房地产开发有限公司与广东中原地产代理有限公司签订一份《[天御华府]项目销售合同》，约定广东中原地产代理有限公司代理销售被告物业[天御华府]项目，委托销售代理期限为两个月。对于上述合同，原告广州秉峰物业管理有限公司出具两份《委托书》（经被告认可），承认广东中原地产代理有限公司为原告在天御华府项目场外渠道代理，并同意委托被告为其代理单位，合同内约定的所有条款均由原告负责，并承担所签署内容的一切经济与法律责任，均与被告无关（注：天御华府项目销售均按2017年9月21日清远市永溢房地产开发有限公司与广州秉峰物业管理有限公司签订的项目包销代理合同执行）；另承诺委托被告为广东中原地产代理有限公司出具每成交一套单位派发现金奖确认书，该现金奖由原告支付并现场派发，无需被告额外承担。自2017年10月至2018年2月，原告代理销售成交29套[天御华府]项目住宅（包含广东中原地产代理有限公司代理销售的12套住宅）。上述29套房屋情况如下表：            序号              成交房号              建筑面积              按揭/一次性              应结算佣金              已收佣金              未收佣金                  1              5栋1501房              114.58              按揭              91664              45832              45832                  2              5栋1301房              114.58              按揭              91664              45832              45832                  3              5栋2601房              114.58              按揭              91664              45832              45832                  4              5栋1601房              114.58              一次性              91664                            91664                  5              5栋2702房              148.45              一次性              118760                            118760                  6              5栋1201房              114.58              一次性              91664                            91664                  7              5栋2203房              153.43              按揭              122744                            122744                  8              5栋1903房              148.45              按揭              118760                            118760                  9              5栋1901房              114.58              按揭              91664                            91664                  10              5栋1202房              148.45              按揭              118760                            118760                  11              5栋2301房              114.58              按揭              91664                            91664                  12              11栋1303房              84.73              按揭              67784                            67784                  13              11栋1001房              106.02              按揭              84816                            84816                  14              11栋1203房              84.73              一次性              67784                            67784                  15              11栋703房              84.73              按揭              67784                            67784                  16              11栋603房              84.73              按揭              67784                            67784                  17              11栋503房              84.73              按揭              67784                            67784                  18              11栋1302房              107.85              按揭              86280                            86280                  19              11栋303房              84.73              按揭              67784                            67784                  20              11栋903房              84.73              按揭              67784                            67784                  21              11栋803房              84.73              按揭              67784                            67784                  22              11栋1403房              84.73              按揭              67784                            67784                  23              11栋1103房              84.73              按揭              67784                            67784                  24              11栋1503房              84.73              一次性              67784                            67784                  25              11栋1003房              84.73              一次性              67784                            67784                  26              9栋1001房              111.75              按揭              89400                            89400                  27              9栋1501房              111.75              按揭              89400                            89400                  28              9栋1002房              86.38              按揭              69104                            69104                  29              9栋1202房              86.38              按揭              69104                            69104                  合计              2422184              137496              2374088      另查明，广东中原地产代理有限公司因与被告清远市永溢房地产开发有限公司产生代理销售纠纷在本院提起诉讼，要求被告支付上述[天御华府]项目5栋1202、5栋2301、11栋1303、11栋1001、11栋1203、11栋703、11栋1302、11栋303、11栋903、11栋803、11栋1403、11栋1103的代理费及现金奖，本院于2018年12月1日作出（2018）粤1802民初3251号民事判决书，判决被告向广东中原地产代理有限公司支付代理费485000元、现金奖60000元等费用。本院认为，原告广州秉峰物业管理有限公司与被告清远市永溢房地产开发有限公司签订的《项目包销代理合同》，是双方在平等自愿的基础上签订的，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。关于原告诉请退还保证金3000000元及其利息，根据双方签订的《项目包销代理合同》中第6条关于保证金及暂扣佣金的退还条件的约定，如原告于合同考核期内，未完成销售目标，被告有权没收保证金作为未达标处罚，结合查明的事实，原告只成功代理销售29套房屋，未能完成销售目标（包括商铺和住宅），故此，对于原告的上述诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。但原告为被告代理销售29套房屋（包含广东中原地产代理有限公司代理销售的12套）后，被告理应按合同约定向原告支付相应佣金2374088元。另外，被告在另案[（2018）粤1802民初3251号]中需向广东中原地产代理有限公司支付代理费485000元、现金奖60000元，根据经被告认可的《委托书》，该款项应在佣金中予以扣除，即被告应支付佣金1829088元，依照《项目包销代理合同》第6条的约定，扣除20%的暂扣保证金后，佣金数额为1463270.40元。至于利息，鉴于双方对此无约定，可自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告清远市永溢房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广州秉峰物业管理有限公司支付佣金1463270.40元及其利息（自2018年6月22日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费49746元、保全费5000元，合共54746元，由原告负担36406元，被告负担18340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  刘灿容人民陪审员  沈光普二〇一八年十二月十七日书 记 员  陈冠恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。