成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初4534号 原告（反诉被告）：赵咏。 委托诉讼代理人：陈周培，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘旭甦，国浩律师（成都）事务所律师。 被告（反诉原告）：代元泰。 委托诉讼代理人：杜正武，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任磊，北京大成（成都）律师事务所律师。 第三人：成都卓信合创房地产经纪有限公司，住所地：成都市锦江区东大街芷泉段**********。 法定代表人：李昌伟。 委托诉讼代理人：骆仕伟，男，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：王德兵，男，系公司工作人员。 原告（反诉被告）赵咏与被告（反诉原告）代元泰、第三人成都卓信合创房地产经纪有限公司（简称卓信合创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月23日公开开庭进行了第一次审理。原告（反诉被告）赵咏及其委托诉讼代理人陈周培、被告（反诉原告）代元泰的委托诉讼代理人杜正武和任磊、第三人卓信合创公司的委托诉讼代理人骆仕伟到庭参加诉讼。庭审后，原告（反诉被告）赵咏申请变更诉讼请求，并申请对房屋价值进行评估。本院均依法予以准许，并于2018年7月5日进行了第二次开庭审理。原告（反诉被告）赵咏及其委托诉讼代理人陈周培、被告（反诉原告）代元泰的委托诉讼代理人杜正武和任磊、第三人卓信合创公司的委托诉讼代理人王德兵到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵咏向本院提出诉讼请求:1、代元泰向赵咏返还定金10万元；2、代元泰赔偿赵咏损失78万元（房屋价差损失73万元、律师费损失5万元）；3、本案全部诉讼费用（受理费、保全费、鉴定费等）由代元泰承担。事实和理由：2017年3月22日，赵咏与代元泰通过卓信合创公司居间签订《房产买卖合同》（合同编号：01002191），约定由赵咏购买代元泰位成都市武侯区号的房屋。在合同履行期间，赵咏依约按时向代元泰交付了10万元定金，并于2017年3月31日备齐全部贷款所需资料，前往银行办理按揭贷款手续。在接到可以办理过户的通知后，赵咏和卓信合创公司多次通过电话、短信、微信等方式联系代元泰，要求其与赵咏一同前往房管部门办理过户手续，但代元泰一直找各种理由推拖、拒绝办理，至今仍未履行过户义务。2017年5月15日，代元泰突然向赵咏表示其不再履行合同且终止交易，并已于2017年5月11日将该房屋恶意出租给了成都市旭鑫钛暖通工程有限公司（简称旭鑫钛公司），租期为20年，租金1500元/月。之后，赵咏仍通过电话、短信等方式督促代元泰继续履行合同，但是代元泰均拒绝履行。赵咏在申请诉讼保全时发现，代元泰已于2017年5月16日将房屋抵押给兴业银行成都分行。因抵押款额度为50万元，实际上中信银行只发放贷款30万元，合同首付70万元就足以清偿，只要代元泰配合继续履行合同，赵咏作为守约方可以选择继续履行合同。在2018年1月23日的庭审中，代元泰坚持已设立抵押权，主张解除合同，故赵咏在1月29日变更诉请，代元泰应当承担因此造成的定金、资金利息、中介费、购房价差费、律师费等全部损失。购房差价损失应以2018年1月29日为基准日评估房屋损失，与双方合同约定的价款差价为73万元。 对代元泰的反诉请求，赵咏辩称：1、代元泰解除合同的理由是没有签订贷款合同，但合同第3.3条对支付尾款约定是赵咏、代元泰双方备齐资料共同向银行办理贷款手续。代元泰在反诉中提到，双方在签订合同以后分别向中国银行和建设银行于2017年3月29日和31日提交资料，双方履约的行为是符合该条约定，银行在收到贷款资料后，其申请流程的长短不是赵咏的履行义务。收到申请后，中国银行没有发放贷款，建设银行于2017年5月4日通过审批，赵咏和卓信合创公司也将该事实一再告知代元泰。2、在本案合同履行中，赵咏不存在违约行为，代元泰于2017年5月2日提出的合同解除没有事实和法律依据，其解除行为不生效，合同应当继续履行。在合同继续履行中，基于代元泰的恶意违约，设定租赁和抵押权行为，其不存在罚没定金的权利，且合同已实际无法履行，赵咏同意解除合同。 被告（反诉原告）代元泰辩称，1、合同约定4月20日前备齐贷款手续，签订贷款合同，届时若贷款不能审批或贷款金额不足，则主动转为首付。即赵咏在4月20日前有两个义务，既要备齐资料还必须签订合同，合同中约定“届时”即是至4月20日。虽然4月20日签订贷款合同的约定不能约束银行，但该合同约定了届时银行不能完成签订贷款合同的情况下，赵咏自愿现金补足，则对赵咏是有约束力的。根据建行贷款管理办法第12、13、15条，签订贷款合同并不是必须以过户为前提条件的，因此4月20日签订贷款合同是可以实际履行。2、截止4月28日，赵咏仍未签订贷款合同，也不同意现金补足，因此，代元泰发出了催告履行的通知，并宽限至5月2日前签订贷款合同或现金补足，逾期则解除合同。3、截止5月8日，赵咏才取得银行审批贷款通知，此时已经超过宽限期6日，并超过合同约定期限18日。4、赵咏迟延履行主要义务，经催告后仍未履行，代元泰有权拒绝过户并解除合同。赵咏从签订合同至今仅支付10万元定金，却主张高额赔偿，显失公平，其各项赔偿请求缺乏事实和法律依据，且超过代元泰在签订合同时可以预见的范围。即使代元泰违约，能够预见的损失范围最多就是双倍返还定金。 代元泰向本院提出反诉请求：1、赵咏、代元泰之间签订的《房产买卖合同》（合同编号：01002181）于2017年5月2日解除；2、代元泰不予返还赵咏支付的定金10万元；3、本案诉讼费、保全费由赵咏承担。事实和理由：双方在中介机构居间的情况下于2017年3月22日签订了编号为01002181的《房产买卖合同》，出售代元泰所有位于成都市武侯区的房屋。根据合同第3.3条第2款约定，赵咏应于2017年4月20日前经贷款银行审核后，签订贷款合同。赵咏签订合同当日支付了10万元定金，后代元泰于2017年3月29日、3月31日陪同赵咏前往中国银行、建设银行递交了贷款资料，希望早日能办理完贷款，解决资金周转问题。但是赵咏迟迟未能与贷款银行签订《贷款合同》，导致代元泰不能实现合同目的。2017年4月28日，代元泰向赵咏、中介机构都以电子信息方式进行了催告，即赵咏应于2017年5月2日前取得贷款核准通知书或备齐全款，否则届时《房产买卖合同》立即解除，但是赵咏仍未在催告期限内履行。综上，赵咏迟延履行，且经合理催告后仍未履行，导致合同目的不能实现，已构成根本违约，签订的《房产买卖合同》已于2017年5月2日解除，所支付的定金不予返还。 第三人卓信合创公司陈述，合同应当继续履行，对赵咏主张的事实和理由基本予以认可。 本院经审理认定事实如下：2015年6月11日，位于成都市武侯区房屋登记所有权人为代元泰，房屋建筑面积88.88平方米。 2017年3月22日，代元泰（甲方、出卖方）、赵咏（乙方、买受方）、卓信合创公司（丙方、居间方）签订《房产买卖合同》，约定：双方商定上述房屋成交价为145万元，包括装修及固定设施；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金10万元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款60万元乙方在过户递件成功当日支付甲方，部分款项75万元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，双方应在2017年4月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则自动转为首付款部分支付甲方；丙方协助双方办理该房屋的权证过户手续，双方应相关部门通知时间前往房管部门办理过户手续；甲方于2017年6月1日前腾出该房屋，并由丙方协助双方办理该房屋的物业交割手续；任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的,均应向守约方支付总房价款30%的违约金。同日，赵咏向代元泰支付购房定金10万元，代元泰出具收据。 2017年4月28日，代元泰向卓信合创公司工作人员杨润梅发送消息，称：我于2017年3月22日与赵咏经你居间在卓信合创公司签署了有关首航欣城2-1-201房屋买卖合同，我先后两次（第一次是2017年3月29日到中国银行递交预审材料，第二次是2017年3月31日到建设银行递交预审材料）陪同乙方和你去递交材料，可是直到今天乙方仍然没有按合同约定的时间备齐办理贷款所需的材料，导致至今未取得贷款核准通知书。所以我请你正式通知乙方从明天（2017年4月29日）算起三天内备齐贷款资料取得银行核准通知书或者准备购房的全部现金145万元。如果备齐了，我就会在2017年5月2日跟他继续履行合同。如果届时仍然不能备齐，房屋买卖合同自行解除不再另行通知。 2017年5月5日、7日，杨润梅发送短信通知代元泰，于5月9日前往房管局办理房屋过户手续。5月8日，杨润梅发送短信通知代元泰，于5月9日上午9点在房管局办理房屋过户手续。代元泰回称，要提供网签合同和贷款合同原件。杨润梅回称：“网签合同原件在卓信合创公司，下午约了时间你在忙！贷款合同原件在银行，银行根据你的要求情况出具了具有法律效应的情况说明并加盖银行鲜章！你现在在哪里呢？我给你送过来，你看一下！”代元泰回称：“我现在没空，明天中午你给我打电话吧。”庭审中，卓信合创公司称，买卖双方于2017年3月29日已备齐所有贷款资料；代元泰称，根据赵咏提交的情况说明，银行3月31日已经审批，认为双方于3月31日均备齐所有贷款资料。 2017年5月8日，建行成都第六支行出具情况说明，内容为：客户赵咏于2017年3月31日在我行提出贷款申请，贷款金额为100万元，用于购买成都市武侯区房产，我行于2017年3月31日已受理，该笔贷款于2017年5月4日通过审批。 又查明，2017年5月15日，代元泰将上述房屋出租给旭鑫钛公司仓储办公使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年5月11日至2037年5月10日，在此房屋租赁期间，任何一方都不得要求终止或解除合同；如果代元泰转让该房屋，旭鑫钛公司有优先购买权。 2017年5月15日，赵咏委托国浩律师（成都）事务所指派律师作为案件代理人，双方签订《委托代理合同》，约定赵咏支付律师费15万元，在本合同签订后三个工作日内支付3万元，余款12万元在领取一审判决书后三个工作日内付清。2017年5月19日，赵咏向国浩律师（成都）事务所支付律师费3万元。 2017年5月25日，上述房屋办理抵押登记，抵押权人为兴业银行成都分行，债务人为代元泰、王瑛。 审理中，赵咏向本院申请对上述房屋2017年6月2日、2018年1月29日的市场价格进行评估。本院依法委托四川天成房地产估价咨询有限公司对上述事项进行评估。四川天成房地产估价咨询有限公司于2018年4月27日作出报告书，估价结果为：2017年6月2日房屋市场价值1702600元，2018年1月29日房屋市场价值2188900元。 以上事实有原告（反诉被告）赵咏提交的原被告身份信息、第三人工商信息、《房产买卖合同》、房屋信息摘要、房产证、定金收条、银行卡交易明细清单、情况说明、聊天记录、《房屋租赁合同》、旭鑫钛公司工商信息、《委托代理合同》、转账凭证、发票、评估鉴定报告，被告（反诉原告）代元泰提交的《房产买卖合同》、聊天记录、《房屋租赁合同》、房屋租赁登记备案凭证、房屋信息摘要，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为,代元泰、赵咏与卓信合创公司签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。 本案的主要争议焦点是赵咏、代元泰是否存在违约行为。 关于赵咏是否存在违约行为。代元泰认为，赵咏在4月20日前既要备齐资料还必须签订贷款合同，“届时”即4月20日不能完成签订贷款合同的情况下，赵咏应当现金补足。对此，本院认为，根据合同约定，“部分款项75万元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，双方应在2017年4月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则自动转为首付款部分支付甲方。”从文义解释来看，“2017年4月20日前”修饰的仅是“备齐办理贷款所需的相关资料”，并非对“前往相关银行签订贷款合同”亦进行了修饰。从实践操作来看，“备齐办理贷款所需的相关资料”是买卖双方之合同义务，双方可以对该项义务之履行时间进行约定。但“签订贷款合同”并非仅系买卖双方之义务，银行亦是贷款合同签订主体，故是否能以及何时能签订贷款合同,在于是否能通过以及何时通过银行审批,此时间并非由买卖双方决定。据庭审中各方陈述,可以确认买卖双方在2017年4月20日前已备齐贷款所需的相关资料并向银行提交贷款申请。银行未能在2017年4月20日前办理完成相应审批手续、签订贷款合同不应归责于赵咏，也不应就此认定赵咏构成违约。至于“届时”，意思是“到时候”，在条款中指“不能申请到贷款或贷款额度不够”时，该理解符合常人之一般理解，并不存在歧义，故本院对代元泰之辩称不予采纳。 关于代元泰是否存在违约行为。据本案查明的事实，卓信合创公司工作人员通知双方于2017年5月9日前往房管局办理过户手续，但代元泰未按约前往，并于2017年5月15日将上述房屋出租给旭鑫钛公司仓储办公使用，于2017年5月25日将上述房屋抵押给兴业银行成都分行并办理抵押登记。代元泰的上述行为违反了合同“双方应相关部门通知时间前往房管部门办理过户手续”、“甲方于2017年6月1日前腾出该房屋”等约定，构成违约。 关于代元泰以赵咏未在2017年5月2日前取得银行核准通知书或者准备购房的全部现金145万元为由，主张确认合同于2017年5月2日解除。如前所述，赵咏前述行为不构成违约，且代元泰作为违约方不享有合同约定或法律规定之解除权，代元泰以此行使合同解除权并确认解除合同，缺乏依据。代元泰以其将房屋租赁给案外人、设立抵押以及提起反诉确认合同解除之行为，表明其不再继续履行合同，且赵咏亦同意解除合同，故案涉合同解除。 关于赵咏主张代元泰返还定金10万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状”等规定，代元泰应向赵咏退还定金10万元。代元泰主张不予返还该款，缺乏依据，本院不予支持。 关于赵咏主张代元泰赔偿房屋价差损失73万元。如前所述，合同因代元泰的违约行为导致解除，由此产生的房屋价差损失应由代元泰赔偿。本院根据2017年6月2日房屋市场价值1702600元、2018年1月29日房屋市场价值2188900元，结合合同约定的房价145万元，基于公平原则，综合考虑合同对违约金的约定、代元泰的过错程度以及合同履行情况等因素，酌定代元泰向赵咏赔偿房屋价差损失435000元。 关于赵咏主张代元泰赔偿律师费损失5万元，因赵咏并未实际支付5万元律师费，且该费用并非必须支出，故本院对赵咏此项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、解除原告（反诉被告）赵咏、被告（反诉原告）代元泰、第三人成都卓信合创房地产经纪有限公司于2017年3月22日签订的《房产买卖合同》中原告（反诉被告）代元泰、被告（反诉原告）赵咏之间的权利义务条款； 二、被告（反诉原告）代元泰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）赵咏返还定金10万元； 三、被告（反诉原告）代元泰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）赵咏赔偿损失435000元； 四、驳回原告（反诉被告）赵咏的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）代元泰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取6300元，保全费5000元，鉴定费24400元，三项共计35700元，由被告（反诉原告）代元泰负担33975元，由原告（反诉被告）赵咏负担1725元（多主张部分）；本案反诉案件受理费减半收取1150元,由被告（反诉原告）代元泰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇一八年十二月二十九日 书记员  傅晓婉