江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0621民初6656号 原告（反诉被告）南通市四季安物业管理有限公司，统一社会信用代码913206215558505861，住所地海安市城东镇通榆北路6号3栋301室。 法定代表人杨静，南通市。 委托诉讼代理人杨洁，江苏紫石律师事务所律师。 被告（反诉原告）南通新词置业有限公司，统一社会信用代码913206210502837585，住所地海安市李堡镇镇南中路。 法定代表人蒋万如，南通新词置业有限公司董事长。 委托诉讼代理人刘宏，江苏震阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人徐敏，江苏震阳律师事务所律师。 原告南通市四季安物业管理有限公司（以下简称物业公司）为与被告南通新词置业有限公司（以下简称新词公司）物业服务合同纠纷一案，于2017年10月13日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序。被告新词公司在法定期限内提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。本院于2017年11月24日第一次公开开庭审理。因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序，并组成合议庭继续审理，分别于2018年3月7日、6月28日、7月9日、12月13日第二至五次公开开庭审理。原告物业公司的法定代表人杨静及其委托诉讼代理人杨洁（前三次庭审），被告新词公司法定代表人蒋万如（第三次及第五次庭审）、委托诉讼代理人刘宏（前三次及第五次庭审）、委托诉讼代理人徐敏（第四次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求，判令新词公司支付物业管理费141,327.1元{该数据由两部分组成，一是合同约定的住宅面积及商业店铺面积减去合同履行前后已经售出的面积得出未售出面积,按照合同约定的物业费标准0.6元/平方米/月计算20个月;二是合同履行过程中售出的房屋仅计算交付业主前的物业费(标准同前);具体计算工式为[(14,676.72-7073.69-1166.97)+（4712.08-1052.19)]平方米*0.6元/平方米/月*20月+7569.22元。原告物业公司原先起诉时主张的未售出面积为8374.08平方米，物业费为100,488.96元（8374.08平方米²×0.6元/月·平方米²×20个月）}。事实与理由：2015年8月5日，物业公司与新词公司签订《锦盛花苑前期物业服务委托合同》，合同约定新词公司将锦盛花苑前期物业管理委托给物业公司，合同期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止。合同第七条约定了物业服务费的收取标准，其中尚未销售的房产按0.6元/月·平方米标准收取。2016年12月28日，双方协商解除上述合同。自2015年5月1日至2016年12月28日，物业公司按照合同约定为锦盛花苑提供物业管理服务，其中尚未销售房产的物业费被告拒不缴纳，原告多次催缴，被告一直未能给付。 被告新词公司答辩并反诉称：原、被告签订物业管理合同是事实，物业公司计费房屋面积应当以测绘面积为准;前期原告物业公司自认的面积具有约束力,不应反悔。因为原被告并未就物业费进行最终结算，被告在2015年5月1日至2017年1月27日之间支付的物业费、公建电费及电梯维护费161,898.56元[被告第一次主张金额为174,359.14元(除公建电费5076元、电梯维护费20,800元以外，其余为预交的物业费)，后主张扣减其中的12,460.58元(案涉合同前向10户业主代收的物业费)，扣减后余额为161,898.56元],应在原告主张的物业费中扣除。原告物业公司履行合同不符合合同约定，配备人员严重不足,应当减少价款或酬金。被告新词公司向本院提出反诉诉讼请求，判令物业公司返还新词公司161,898.56元；给付新词公司修复费用93,820元；移交电梯资料、消防设备资料、二次供水资料，并对售电系统、门禁系统、监控系统予以修复或支付修复费用；减免物业费（减少价款）5万元。 针对被告新词公司的反诉，原告物业公司辩称：（1）新词公司代收了已入住业主（已售房）的物业费和装修保证金，与物业公司主张的空置房屋物业费无关，故原告物业公司不应返还。（2）新词公司主张的修复费用并无证据证明真的存在，即使存在损坏也不是物业公司造成的，物业公司对修复费用不予认可。（3）关于新词公司要求交付的资料，物业公司接手物业管理时新词公司并未将上述资料移交给物业公司。（4）新词公司主张减免物业费无事实和法律依据。 经对双方提供的证据进行质证，双方对于以下事实没有争议，本院径行确认：2015年8月5日，新词公司与物业公司签订前期物业服务合同（附开办物资配备明细表），约定新词公司将其开发的锦盛花苑物业服务委托给物业公司，合同期限自2015年5月1日至2017年4月30日；总建筑面积为19,466.84平方米,其中住宅14,676.72平方米、商业4712.08平方米，其他78.04平方米（合同中分项面积合计数额与合同载明的总面积数额并不一致，附件记载数额中多层住宅2幢计6172.34平方米、高层住宅2幢计8504.38平方米、商业用房面积4712.08平方米、地面车位面积为957.24平方米、物管用房面积200平方米、其他用房78.04平方米）；物业服务的内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，道路、共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、公共照明、消防设施等安全设施、物业服务区域内市场设施及房屋和设备设施的运行、维修、养护和管理等；前期物业服务费用实行包干制，并按照建筑面积向业主收取物业费，小高层住宅0.90～1.20元/平方米/月，商业用房1.50元/平方米/月，尚未销售的房产0.6元/月·平方米，露天停车位100元/个/月，车库30元/个/月；物业公司按露天停车位30元/个/月、车库车位10元/个/月提取服务费用。合同以附件的形式明确了交付物业公司使用的物品清单，该清单所列物品实物有电脑2台、办公桌5张、办公椅3张、会议桌1张、会议椅8张、空调2台、茶几1张、文件柜3顶、打印机1台、木床1顶、单人沙发1张、三人沙发1张。 2016年12月28日，新词公司与物业公司签订协议，约定解除前期物业合同，物业公司于2017年1月1日起撤出小区。同日，物业公司与南通宏昇祥物业管理有限公司进行物业交接，交接清单记载设备资料中电梯资料、消防设备资料、二次供水资料三栏皆为“无”。 新词公司主张其曾将电梯资料、消防设备资料及二次供水资料移交给物业公司，物业公司予以否认。新词公司未能提供证据证明其将上述资料移交物业公司。 2017年9月7日，物业公司致函新词公司，向其催收物业费100,488.96元。 物业公司曾向新词公司开具的物业费收据10份计148,483.14元（新词公司主张该部分费用应当计入其应付的物业费用）,1.代发工资收据（2015年6月30日）8000元；2.代发工资收据（2015年7月31日）8000元；3.物业费收据（2015年8月11日）4000元；4.物业费收据（2015年8月17日）3000元；5.物业费收据（2015年8月28日）12,000元；6.能耗费收据（2015年9月1日）31,500元；7.物业费收据（2015年9月1日）42,646.14元；8.出租1号楼、2号楼门面房的物业费收据（2015年9月1日）13,337元；9.物业费（代发2015年6月、7月工资各8000元抵款）收据（2015年12月21日）16,000元；10.电子银行交易回单（2017年1月27日）10,000元。 物业公司认为上述开具的10份收据中部分物业费是由于新词公司向购房业主代收物业费后向物业公司转交，不能抵算案涉空置房的物业费；第1、2笔（各8000元）与第9笔系重复计算的，因新词公司谎称第1、2笔票据丢失而补开的收据，第9笔即为补开的收据。对于物业公司主张的第1、2笔与第9笔重复问题，物业公司未能提供其他证据证明。同时，经对上述第1、2两笔收据审核发现，该2份收据背面均写有物业公司法定代表人杨静的银行卡卡号，该两笔系打卡付款；第9笔收据记载的是付现金。 物业公司称前述第6笔系新词公司向业主代收的能耗费后向物业公司移交的费用，不应消灭新词公司对物业公司的债务。新词公司予以否认，认为收据上记载收款原因系物业公司的单方行为，其没有向购房业主收取能耗费。后物业公司提供了新词公司向金梅芳、刘廷芳、徐芬3名购房业主收款明细及收据，证明新词公司均向购房业主代收物业费、装修保证金、装修垃圾处理费、太阳能热水器费、公共维修基金、能耗费等费用（不在购房款中）。 新词公司为物业公司垫付了公建电费5076元、2016年的电梯保养费20,800元，物业公司予以认可。同时，物业公司认可配备的人员为保洁1人、保安2人、临时电工1人（兼职,不常驻项目）；因为业主没有全部入住，物业公司有权减少物业人员。 新词公司反诉主张已经支付或应返还的费用包括，10份收据148,483.14元、代垫电费5076元及2016年电梯保养费20,800元，修理、更换设备14,060元，缺损或短少的苗木费用65,600元，修复亮化工程费用14,160元，因物业服务合同不符合合同约定减少酬金50,000元。新词公司提交情况说明，同意将其与物业公司2015年5月1日协议后向购房业主（双方对于业主名单没有异议）代收的物业费12,460.58元从新词公司预缴的物业费中扣除；同时，其公司在2015年5月1日物业公司接手案涉物业前向购房业主收取的物业费64,307.3元已经交给了此前从事物业服务的南通市江园物业服务有限公司；新词公司认可物业公司共应支付未售未租物业及商铺物业费76,562.04元、应承担空置住宅物业费10,625.5元、空置商铺物业费13,076.1元，合计100,263.64元；截止2017年1月27日前共支付物业费174,359.14元、装修保证金转物业费85,444.27元、物业费74,095.5元（174,359.14元-100,263.64元）。 物业公司主张未出售房屋面积为8374.08平方米，物业费计算起止时间为2015年5月1日至2016年12月28日计算为20个月，新词公司在第二次庭审时对于面积予以确认（收费标准新词公司一直是确认的）。但第二次庭审后，原告物业公司提出新主张、诉讼请求的数额,而且双方提供的数据并不一致,相互之间不认同对方的数据。因此，本院向双方释明，要求提供以下证据:（1）新词公司与物业公司承包合同订立之后交接时，已售未售住宅面积、商业用房面积,物业公司接手物业后出售的面积。（2）物业公司负责期间，已售房屋、未售房屋的物业费。（3）合同履行期间支付的费用，指向的已售房屋、未售房屋、商铺的物业费。按照双方的重新举证，数据仍然不一致。本院发现原告账目混乱，经本院释明后双方所举证据仍然不能佐证各自的主张且本院难以核对确定，遂要求原告物业公司申请审计。鉴定程序启动后，原告物业公司迟迟不能提供财务账册及财务凭证。几经催告后，原告物业公司才补充了审计资料，但经审计机构催缴审计费用，物业公司未缴纳。审计机构将审计材料退还本院，本院遂终止了审计程序。 上述事实，有当事人陈述，同时与物业公司提供的物业管理服务合同、物业交接清单、双方解除物业服务合同的协议、催缴通知及EMS邮寄凭证、新词公司向购房业主额外收取能耗费等费用的收据及交房通知，新词公司提供的物业公司开具的收据10份、代缴电费票据34份、南通宏大电梯有限公司开具的2016年的电梯保养费收据、物业公司撤出物业时的移交物品清单、证人陈某,4及周学勤有关物业公司物业服务人员不足的书面证言等在卷佐证。 新词公司提供如下证据证明其主张： （1）2017年3月10日由南通艺能电子有限公司、新词公司、南通宏昇祥物业管理有限公司共同确认的金盛花苑维修费用清单14,060元（证明更换19吋监控专用监视器980元、更换道闸控制电脑主板680元、1号楼1至2单元门口机返厂更换主板2台计1960元、75-3无氧铜同轴屏蔽视频线200米计600元、普天天纪非屏蔽超五类网线400米计1000元、华美RVV2*1.0200米计360元、维修人工12个计3600元、更换人行摆闸防撞摆臂1个计680元、重新购置楼宇对讲小区门卫机1个4200元） （2）东台市新街镇绿荫苗圃出具的苗木损伤报告，证明物业公司管理期间没有按时打农药及施肥造成车库顶四周大叶黄杨大面积枯萎、整个小区草坪大面积枯萎、大门前梨树枯萎、紫薇大部分枯萎，大叶黄杨损失1000元、草坪58,000元、梨树600元、紫薇6000元，合计损失65,600元。 （3）南通市兆景亮化光电工程有限公司出具的维修报告，证明2017年1月20日接到被告公司的维修通知后，到场发现灯具控制箱内控制系统跳闸后没有及时送电，造成灯具长时间不使用兼昼夜温差大冷凝积水致灯具损坏，灯具损坏118米、120元/米，合计14,160元。 （4）2016年12月28日的移交清单和南通宏昇祥物业管理有限公司于2017年1月28日出具的工作联系函，证明电梯资料、消防资料以及二次供水资料物业公司并未移交，同时证明售电系统、门禁系统无法操作、监控系统显示屏不能修复。 （5）物业公司的物业管理方案，证明物业公司未能按照自己提供的管理方案实施物业服务，应当减少相应的价款（原告物业公司未履行事项,1.项目经理张基来空挂,从未到过案涉小区;2.未建立完善的工程档案;3.未提供销售中心的保洁;4.车辆未能有序管理,车辆无序停放;5.物业管理组织架构没有落实,工程部、行政部从未有人上岗；6.未按计划配置人员（行政部1人、工程部1人、保安部6人）；7.绿化承诺1年两次施肥、三天一淋水未能做到，造成绿化损失；8.泵房平常未能维护，长时间处于积水状态；9.大门倒闸系统未能有效使用，导致设备损坏，造成被告维护损失1000余元；10.前期物业管理所有承诺均未能做到；11.收取涉区业主装修保证金未返还，卷款而去）。 （6）函件，证明新词公司要求物业公司修复，物业公司拒收。 物业公司对证据1～3的真实性和合法性不予认可；对证据4中移交清单的真实性无异议，对联系函的真实性无法确认；对证据5，物业管理方案是物业公司制作的，但是物业公司已按照合同履行义务，新词公司未提供证据证明物业公司服务不到位，对新词公司的主张不予认可；对证据6，物业公司并未收到函件。 关于反诉，物业公司向本院提交如下证据，以证明其完成了物业合同约定的事项： （1）车辆管理宣传标语照片、电脑调取的锦盛花苑的蓝牙卡出售记录。 （2）项目经理证的复印件。 （3）供水公司的水费发票。 （4）2015年5月至2016年12月锦盛花苑的工作记录、2015年5月至2016年12月的消防检查记录、2015年5月至2016年11月的工程质量维修记录、2016年的楼道保洁记录、2015年5月至2016年4月的电梯维修记录。 （5）2015年5月至2016年12月的人工工资表和考勤表。 （6）2016年3月3日物业公司出具给新词公司的2015年度财务支出报告。按财务支出报告的记载,2015年支出的公共能耗费为31,700元（2015年总支出163,520元，2015年度新词公司转给物业公司代收的物业费及公共能耗费合计122,483元，收支相抵为-41,037元）。 新词公司对证据1、4、5、6的真实性无法确认；对证据2、3的真实性无异议。同时认为即使物业公司所举证据属实，也只是履行了部分义务，不能证明其按照承诺全面履行了合同。 本院认为：物业公司与新词公司签订《前期物业服务委托合同》，不违反法律行政法规禁止性的规定，系双方真实意思表示，双方均应当按照约定全面履行各自的权利与义务，违反合同约定应承担违约责任。物业公司不仅承包了被告未售出房屋的物业，而且承包了被告开发的案涉小区的全部物业。原告仅仅主张未售出房屋的物业费，双方对于未售出物业面积、物业服务时间、收费标准确认一致，可以作为定案的依据。按照第二次庭审中双方的确认，未售出物业的物业费为100,488.96元（8374.08平方米×0.6元/月·平方米×20个月）。按照禁反言规则,双方不能随意撤回自认。双方合同明确约定计费面积，该约定对双方均有拘束力。被告有关按照测绘面积计费的抗辩，不符合合同约定及法律规定，本院不予采信。 原告物业公司履行合同近两年，期间是否向业主收取已购房业主物业费及按照何标准收取、具体收费针对的何种（已售、未售、出租）性质的物业、相互之间款项往来的具体事实等不经专业审计本院实难查清。在双方明确对于未售物业面积及单价、时间均已自认的情况下，推翻该自认必须提供足够证据。对于原告物业公司增加的诉讼请求部分，因其账目混乱且不配合审计，构成证据妨碍，应当承担不利的后果。故对原告物业公司增加的主张，本院不予支持。由于物业公司认可新词公司垫付的公建电费5076元、2016年的电梯保养费20,800元，故该两笔费用应当从新词公司所欠的物业服务费用总额中予以扣减。对于新词公司案涉合同前代收的购房业主的物业费12,460.58元，双方陈述一致，应当在被告已付物业费中扣减。 双方主要争议在于被告反诉部分，包括如下方面，1.被告提供10份票据指向的已经支付的物业费148,483.14元是否计入已经支付的未售出物业的物业服务费及计入的数额；2.物业服务设施的修复费用14,060元是否应当支持及支持的数额；3.苗木损失费用65,600元是否应当支持及支持的数额；4.灯具损坏费用14,160元是否应当支持及支持的数额；5.未移交的电梯资料、消防资料、二次供水资料等是否构成违约及部分设施返修费用是否应当由原告赔偿；6.物业公司履行合同是否构成瑕疵并因此扣减物业服务费用及扣减的数额。本院分述如下： （1）被告提供10份票据指向的已经支付的物业费148,483.14元是否计入已经支付的未售出物业的物业服务费及计入的数额。 该部分由以下10笔组成，1.代发工资收据（2015年6月30日）8000元；2.代发工资收据（2015年7月31日）8000元；3.物业费收据（2015年8月11日）4000元；4.物业费收据（2015年8月17日）3000元；5.物业费收据（2015年8月28日）12,000元；6.能耗费收据（2015年9月1日）31,500元；7.物业费收据（2015年9月1日）42,646.14元；8.出租1号楼、2号楼门面房的物业费收据（2015年9月1日）13,337元；9.物业费（代发2015年6月、7月工资各8000元抵款）收据（2015年12月21日）16,000元；10.电子银行交易回单（2017年1月27日）10,000元。 物业公司认为上述开具的10份收据中部分物业费是由于新词公司向购房业主代收物业费后向物业公司转交，不能抵算案涉空置房的物业费，但其启动鉴定后又不配合鉴定，构成证据妨碍，故其主张本院不予支持；物业公司认为第1、2笔（各8000元）与第9笔重复计算，没有证据支持；物业公司认为第6笔系新词公司向业主代收的能耗费后向物业公司移交的费用，不应消灭新词公司对物业公司的债务，由于物业公司提供了新词公司向金梅芳、刘廷芳、徐芬3户购房户收款明细及收据，证明新词公司均向购房业主代收物业费、装修保证金、装修垃圾处理费、太阳能热水器费、公共维修基金、能耗费等费用（不在购房款中）的证据，而且被告新词公司并未举证证明物业公司向业主收取过能耗费，故该笔31,500元不应当计入被告对原告履行债务中。综上，考虑到被告代收的物业费不应当计入其已付物业费,应计入新词公司已经支付的未售出物业费总额中的数据应为104,522.56元(148,483.14元-31,500元-12,460.58元)。 （2）物业服务设施的修复费用14,060元是否应当支持及支持的数额。 该部分损失在合同终止移交时并未及时提出，且损失本身证据不充分，故本院不予支持。 （3）苗木损失费用65,600元是否应当支持及支持数额。 按照本地区绿化公司的交易习惯，绿化工程在完工后一定期限内存活率应当由负责绿化的企业担保，在期限内发生非承包人原因死亡的，应当由绿化企业负责补种。本案中，被告既未举证证明损失可归责原告及损失与原告行为之因果关系，亦未提供损失的确切证据，故被告的该项请求，本院不予支持。 （4）灯具损坏费用14,160元是否应当支持及支持的数额。 因被告并未举证归责原告的证据，亦未证明损害与原告行为之因果关系及损失的确切证据，对于被告该项请求，本院不予支持。 （5）未移交的电梯资料、消防资料、二次供水资料等是否构成违约及部分设施返修费用是否应当由原告赔偿。 由于被告并未举证证明与原告合同缔结后向原告移交的资料明细;返修是否由原告造成及返修损失等并未提供足够证据,故被告该项主张依据不足，本院不予支持。 （6）物业公司履行合同是否构成瑕疵及应扣减的物业服务费数额。 按照原告的物业服务方案及合同约定，物业服务合同属于继续性合同，即使存在瑕疵允许改正。但原告提供的服务人员严重不足(不足4人)且未考虑轮休、轮值及每周40小时工作制，不到4人完全不能满足合同履行的要求，构成违约。按照《合同法》的规定，此种违约无法补救，可适当扣减物业服务费用。由于原告服务案涉物业时间长达20个月，出现上述到岗人员严重不足的情形被告知道且应当知道，其不及时提出抗辩，本身也存在一定过失。故本院酌定减少物业服务费10,000元。被告主张的其他违约事项，绝大部分都属于此类连续性服务瑕疵，不能仅凭一时甚至一瞬间的瑕疵而扣减原告的物业费，且被告并未举证证明原告长期、连续性服务不符合约定，对于被告的其他主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南通新词置业有限公司给付原告南通市四季安物业管理有限公司物业费100,488.96元，扣减被告南通新词置业有限公司已经支付的104,522.56元，原告南通市四季安物业管理有限公司尚应返还被告南通新词置业有限公司4033.6元。 二、原告南通市四季安物业管理有限公司返还被告南通新词置业有限公司公建电费5076元、2016年度电梯保养费20,800元，合计25,876元。 三、原告南通市四季安物业管理有限公司偿付被告南通市新词置业有限公司违约金10,000元。 上述各项合计，原告南通市四季安物业管理有限公司应给付被告南通新词置业有限公司39,909.6元，于本判决发生法律效力后10日内履行。 如义务人不按本判决确定的履行期限履行金钱给付的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 四、驳回原告南通市四季安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告南通新词置业有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费3127元，反诉案件受理费6072元减半收取3036元，合计6163元，由原告南通市四季安物业管理有限公司与被告南通新词置业有限公司各负担一半（本诉受理费3127元已由南通市四季安置业有限公司垫付，南通新词置业有限公司应返还南通市四季安物业管理有限公司45.5元，在履行上述判决义务时一并抵扣）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6163元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  卢义林 代理审判员  莫亚敏 人民陪审员  吴达华 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  陈小菁