广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2899号上诉人（原审原告）：清远市荣景投资有限公司，住所地清远市清城区。负责人：岑兆雄。委托代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。委托代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐房林，男，1977年4月29日出生，汉族，住清远市阳山县。被上诉人（原审被告）：朱榕烟，女，1980年7月10日出生，汉族，住清远市阳山县。上诉人清远市荣景投资有限公司（以下简称荣景公司）因与被上诉人徐房林、朱榕烟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初6837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣景公司的上诉请求：一、撤销原审判决第四项，改判解除荣景公司与徐房林、朱榕烟签订的《商品房买卖合同》；二、本案全部诉讼费由徐房林、朱榕烟承担。事实与理由：原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，导致驳回了荣景公司要求解除双方当事人签订《商品房买卖合同》的诉讼请求。一、原审法院查明双方当事人于2014年8月25日签订了《商品房买卖合同》以及相关补充协议，约定在2014年8月25日支付首期购房款163516元，剩余房款360000元需在2014年8月25日前通过向银行申请按揭贷款支付。由于徐房林、朱榕烟向中国农业银行股份有限公司清远支行按揭贷款后未按时还本付息，导致荣景公司承担连带责任，代其偿还了贷款本息共397509.68元。原审法院还认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成的，并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。依据上述事实，徐房林、朱榕烟存在违约事实，荣景公司具有合同解除权的情况下，驳回了荣景公司要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求是完全错误的。依据根据《中华人民共和国合同》，以及涉案《商品房买卖合同》的约定，荣景公司有权解涉案《商品房买卖合同》。二、徐房林、朱榕烟尚未完全履行买卖合同项下的主要合同义务。徐房林、朱榕烟基于买卖合同而负有的主要合同义务是支付全额购房款，与其相对应的，荣景公司的主要合同权利是收取相应的购房款。徐房林、朱榕烟与案外人中国农业银行股份有限公司清远清城支行签订的《个人购房担保借款合同》的约定，在该合同签订之日起至徐房林、朱榕烟取得发房地产权利证书、并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续之日期间，荣景公司需为徐房林、朱榕烟就贷款合同项下未清偿的贷款本金、利息、罚息承担连带责任保证。据此，徐房林、朱榕烟需履行买卖合同项下的主要合同义务包含两个方面的内容，一方面为按照买卖合同约定支付首期款并办妥按揭贷款手续，以按揭方式支付剩余房款；另一方面为在保证期间内，徐房林、朱榕烟须按照贷款合同的约定按期支付月供款，避免荣景公司由于徐房林、朱榕烟的断供行为而承担连带保证责任。事实上，徐房林、朱榕烟没有依约偿还月供款，导致了荣景公司承担了相应的担保责任。三、荣景公司尚未履行办理房地产权属证书的主要合同义务。荣景公司基于买卖合同而负有的主要合同义务为交付房屋并配合办妥房地产权属证书。本案中，荣景公司交涉案房屋已经交付给徐房林、朱榕烟使用，但不能作为对抗荣景公司合同解除权的理由。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经施行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿失。”的规定，在荣景公司履行担保责任后，徐房林、朱榕烟一直拒不偿还代偿借款本息，徐房林、朱榕烟一系列的而消极行为，充分表明了其“断供弃房”的“坚定决心”。在此情形下，荣景公司可依据合同约定，请求解除涉案买卖合同返还涉案房屋。原审法院按照合同约定要求荣景公司为徐房林、朱榕烟办理涉案房屋产权过户登记，这显然有违诚实信用、公平正义的法律原则。徐房林、朱榕烟经本院合法送达未到庭参加诉讼，也没有提交书面材料。荣景公司向原审法院起诉请求：1、解除荣景公司与徐房林、朱榕烟双方签订的编号为2014XXX508XXXX47《商品房买卖合同》；2、徐房林、朱榕烟偿还荣景公司已代徐房林、朱榕烟向中国农业银行股份有限公司清远清城支行支付的贷款本金及利息（截止至2016年7月1日金额为32731.58元，具体以荣景公司实际代偿的金额为准)，同时徐房林、朱榕烟支付房屋总价款20%的违约金104703.20元；3、徐房林、朱榕烟腾退位于清远市清城区大学西路222号时代倾城十二号楼33层04号房并将涉案房屋交付予荣景公司；同时判令徐房林、朱榕烟向荣景公司支付物业使用费（自荣景公司交付涉案房屋钥匙之日起，按清远市清城区同等类型房屋租金均价1700元/月为标准，计算至徐房林、朱榕烟腾退涉案房屋并将涉案房屋交还荣景公司之日止，暂计算至2016年7月1日，金额为29296.67元）；4、徐房林、朱榕烟承担荣景公司为实现债权而支出的律师费6585.60元；5、徐房林、朱榕烟协助荣景公司办理清远市清城区大学西路222号时代倾城十二号楼33层04号房的预告备案登记注销手续；6、徐房林、朱榕烟承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，荣景公司变更诉讼请求为：1、判令解除荣景公司与徐房林、朱榕烟双方签订的编号为2014XXX508XXXX47《商品房买卖合同》；2、判令徐房林、朱榕烟向荣景公司偿还已代徐房林、朱榕烟向中国农业银行股份有限公司清远清城支行支付的贷款本金及利息共397509.68元，并支付房屋总价20%的违约金104703.20元；3、徐房林、朱榕烟承担荣景公司为实现债权而支出的律师费6585.60元；4、本案诉讼费用由徐房林、朱榕烟承担。原审法院认定事实：2014年8月25日，荣景公司（出卖人）与徐房林、朱榕烟（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定荣景公司将位于清远市清城区XX路XX号XX号楼XX层XX号房屋出售给徐房林、朱榕烟，建筑面积为113.76平方米，总房价款为523516元。合同第六条约定：买受人在2014年8月25日内支付首期房款163516元，剩余房款360000元于2014年8月25日前向出卖人指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第八条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收备案。同时，原告荣景公司（甲方）、被告徐房林、朱榕烟（乙方）还签订了补充协议，协议第二条第三款约定：“若因乙方违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求甲方承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向乙方追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向乙方收取该商品房价款总金额20%的违约金”。合同签订当天，徐房林、朱榕烟支付了首期购房款163516元，剩余款项徐房林、朱榕烟向中国农业银行股份有限公司清远清城支行申请贷款。2014年10月15日，中国农业银行股份有限公司清远清城支行为贷款人、徐房林为借款人、徐房林、朱榕烟为抵押人、荣景公司为保证人共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定中国农业银行股份有限公司清远清城支行向徐房林提供借款360000元用于购买清远市清城区大学西路222号时代倾城十二号楼33层04号房屋，借款以徐房林、朱榕烟所购清远市清城区大学西路222号时代倾城十二号楼33层04号房屋作抵押担保，荣景公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述房屋荣景公司于2015年2月1日交付给徐房林、朱榕烟，徐房林、朱榕烟已居住使用。徐房林、朱榕烟借款后，并未按时还款付息，被中国农业银行股份有限公司有限公司清远清城支行诉至原审法院。原审法院于2016年1月26日作出（2015）清城法民一初字第1016号民事判决，判决徐房林向中国农业银行股份有限公司有限公司清远清城支行清偿借款本金354186.31元及利息；朱榕烟及荣景公司承担连带还款责任；案件受理费6736元，由徐房林、朱榕烟、荣景公司承担。截至2017年3月8日，荣景公司先后4次向中国农业银行股份有限公司有限公司清远清城支行代偿了贷款本息共397509.68元。荣景公司为委托律师代理本案诉讼，先后两次共支付了律师费6585.60元。原审法院认为：荣景公司与徐房林、朱榕烟签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人自愿达成的契约，并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。对于荣景公司要求解除与徐房林、朱榕烟签订的《广东省商品房买卖合同》的请求。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》是属于商品房预售买卖合同法律关系，荣景公司与徐房林、朱榕烟与中国农业银行股份有限公司有限公司清远清城支行三方签订的《个人购房担保借款合同》是属于金融借款合同关系，是两个不同的法律关系。对于上述《广东省商品房买卖合同》，徐房林、朱榕烟已按照约定支付全部购房款，荣景公司也依约交付房屋给徐房林、朱榕烟，徐房林、朱榕烟亦已入住使用，该合同的权利义务双方已基本履行完毕。根据合同相对性原理，徐房林、朱榕烟未按照《个人购房担保借款合同》约定，及时向中国农业银行股份有限公司清远清城支行还本付息，致使荣景公司承担连带责任，为徐房林、朱榕烟代偿了部分贷款本息，荣景公司的代偿行为不能等同于徐房林、朱榕烟欠荣景公司购房款的行为，荣景公司的代偿行为是代徐房林、朱榕烟所为，代偿完成仅意味着本案所涉的三方签订的《个人购房担保借款合同》履行完毕，荣景公司可基于上述已承担的担保责任向徐房林、朱榕烟追偿。故此，对荣景公司的该请求，不予支持。对于荣景公司要求徐房林、朱榕烟返还代偿的中国农业银行股份有限公司清远清城支行的贷款本息397509.68元的请求，事实清楚，证据充分，予以支持。对于荣景公司要求徐房林、朱榕烟支付按房屋总价款20%计算的违约金104703.20元及律师费6585.60元的请求，符合合同约定，律师费的金额亦符合有关收费标准，亦予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年6月14日判决如下：一、徐房林、朱榕烟于判决生效之日起10日内向原告清远市荣景投资有限公司支付代偿贷款本息397509.68元；二、徐房林、朱榕烟于判决生效之日起10日内向清远市荣景投资有限公司支付违约金104703.20元；三、徐房林、朱榕烟于判决生效之日起10日内向清远市荣景投资有限公司支付律师费6585.60元；四、驳回清远市荣景投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10389元，由徐房林、朱榕烟负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本院认为，结合荣景公司的上诉请求，归纳本案争议焦点：荣景公司主张解除其与徐房林、朱榕烟签订的《广东省商品房买卖合同》的请求是否予以支持。本案中，荣景公司与徐房林、朱榕烟签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属于有效合同。按照《广东省商品房买卖合同》第七条，以及《补充协议》第二条第三款的约定，徐房林、朱榕烟若存在未按期向银行支付按揭款的行为，应承担总房价款20%的违约金。经审明，原审法院作出（2015）清城法民一初字第1016号生效民事判决，认定因徐房林未按期支付银行按揭贷款本息，荣景公司代徐房林、朱榕烟履行清偿义务。且上述判决生效，徐房林、朱榕烟既没有未向银行履行清偿义务，也没有向荣景公司清偿代其银行贷款本息397509.68元。以上事实，足以证明徐房林、朱榕烟明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。因此，荣景公司主张解除与徐房林、朱榕烟签订房屋买卖合同，并支付违约金的请求的条件成就，其上诉请求予以支持。原审判决认定荣景公司可在承担担保责任范围向徐房林、朱榕烟追偿难以实现。故，原审判决的该项判决，应予纠正。按《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，徐房林、朱榕烟应向荣景公司返还涉案房屋，并支付相应违约金。综上所述，荣景公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初6837号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初6837号民事判决第一项、第四项；三、解除清远市荣景投资有限公司与徐房林、朱榕烟签订的编号为2014082508423847《广东省商品房买卖合同》；四、驳回清远市荣景投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10389元，由徐房林、朱榕烟负担。二审案件受理费9035元，财产保全费3115.93元，共计12150.93元，由徐房林、朱榕烟共同负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  邓洪政二〇一八年十二月二十四日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。