广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初6699号原告：中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（原名称“中国工商银行股份有限公司广州花都支行”），住所地广州市花都区迎宾大道97号亚美大厦一至三层，统一社会信用代码91440101191198100E。负责人：刘文辉，该分行行长。委托代理人：蓝建，该分行职员。委托代理人：廖亮平，该分行职员。被告：何如糯，男，1966年**月**日生，汉族，住浙江省瑞安市，委托代理人:温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。被告：广州保盈置业有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇广清高速以东三东大道以北，统一社会信用代码91440114698687261A。原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（简称“工行花都分行”，下同）诉被告何如糯、广州保盈置业有限公司（以下简称“保盈公司”）金融借款合同纠纷一案，本案于2018年6月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年11月13日公开开庭进行审理。原告工行花都分行委托代理人蓝建，被告何如糯的委托代理人温翠婷到庭参加诉讼。被告保盈公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告工行花都分行向本院提出诉讼请求：1.原被告签订的《个人购房借款/担保合同》提前终止履行;2.被告归还原告贷款本金598635.76元及利息12678.61元(合正常利息、罚息、复利，暂计算至2018年6月3日止，从2018年6月4日起至还清本息之日止的罚息、复息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付);3.原告对拍卖、变卖被告提供的位于广州市花都区三东大道北侧保利花城****的抵押物所得的价款享有优先受偿权;4.保证人保盈公司对上述债务负连带担保责任;5.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：2012年8月，被告何如糯因购买广州市花都区三东大道北侧保利花城****的物业向原告申请借款，双方于2012年9月3日签订合同编号为2682011BLHC253号的《个人购房借款/担保合同》。合同约定：由原告向被告何如糯发放个人住房按揭贷款82万元，年利率为5.5675%，贷款期限为15年，被告以所购上述房产作贷款的抵押物，并于2012年11月15日在广州市花都区房地产交易所办理了预登记抵押手续，出具了粤房地预登穗字第××号登记证。合同签订后，原告依约向被告发放82万元的贷款。贷款发放后，被告没有按合同约定履行，严重违约。至2018年6月3日止，已连续欠供款达6次，拖欠原告贷款本金598635.76元，利息12678.61元，根据合同第十四条第14.1L款的约定，原告有权提前收回全部贷款本息。故向法院起诉，请求法院判如所请。原告工行花都分行为证明其起诉的事实，提供以下证据：1.《个人贷款申请表》（复印件），证明被告向我行申请贷款；2.何如糯、田丽丽的身份证、婚姻状况；3.《个人购房借款/担保合同》，证明被告与我行签订的借款购房的合同；4.借款凭证，证明我行已经向被告发放了贷款；5.预告登记凭证，证明我行在房管局办理了房屋抵押的预告登记；6.《按揭贷款业务合作协议》（复印件），证明我行与保盈置业签订的担保协议，保盈置业要承担保证责任。被告何如糯辩称：1.被告认为，原告从未向被告进行催收，也未尽提醒义务，原告不足以因此解除合同，被告愿意一次向偿还逾期贷款及利息，继续履行合同剩余的义务；2.原告诉讼请求第二项中贷款本金及利息计算标准不明，没有提供计算明细，原告主张的该金额，被告无法确认其真实性；3.原告未提供最新查册表，用以显示房屋抵押情况，不能确认原告对涉案房屋享有优先受偿权，是举证不能。被告保盈公司没有到庭参加诉讼，亦没有提供书面的答辩意见和证据。庭后，工行花都分行补充提交《按揭贷款业务合作协议》原件。经核对，工行花都分行提供的该证据原件与其当庭提交的复印件一致。工行花都分行提供的证据没有相反的证据反驳，也没有影响证明效力的因素，且工行花都分行保证其所举证据的真实性，本院对工行花都分行所举证据及作出的陈述予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2012年9月3日，贷款人工行花都分行与借款人何如糯签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：何如糯向工行花都分行借款82万元用于购买位于广州市花都区三东大道北侧保利花城****房产，并以上述房产作抵押担保；借款期限为15年，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定。该合同第九条约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见本合同第五十一条。”第五十一条约定：“对第九条第一款的约定罚息利率按第四条约定利率基础上加收50%确定。”该合同第十四条还约定：“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同；……”。2012年11月15日，涉案的房产办理了以工行花都分行为抵押权人的预购商品房抵押权预告登记手续，但至一审辩论终结前，涉案房产未正式办理抵押权登记手续。2012年9月3日，工行花都分行向何如糯指定的保盈公司账户发放贷款82万元，何如糯在《借款凭证》签名确认已收到上述贷款。该《借款凭证》载明，基准利率6.55%（年利率）下浮15%，借款当期执行利率5.5675%（年利率），借款逾期利率8.351%（年利率），限定贷款发放日2012年9月3日，起息日期2012年9月3日，借款期限15年，借款到期日2027年9月3日；还款账号62×××52，还款方式为等额本息，还款周期按月。贷款发放后，何如糯出现多期逾期还款的情形,工行花都分行主张至2018年6月3日，何如糯尚欠工行花都分行借款本金598635.76元及正常利息、罚息、复息共计12678.61元未还。庭后，工行花都分行提供《关于被告何如糯在我行贷款欠息情况》，明确计至2018年6月3日各类利息，其中利息12293.85元、罚息236.01元、复利148.75元。另查明，工行花都分行（甲方）与保盈公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定工行花都分行对保盈公司开发兴建的保利花城花园整个项目的住宅、商业用房、车位购买者提供抵押贷款业务；保盈公司提供阶段性连带责任保证：保盈公司对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：⑴按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕；⑵工行花都分行收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》。本院认为：工行花都分行与何如糯签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没违反法律规定，各方当事人应按约定履行各自的合同义务。工行花都分行已于2012年9月3日向何如糯指定的保盈公司账户发放贷款82万元，履行了合同约定的放款义务；而何如糯多期逾期未还款，已构成违约，依法及依合同应当承担相应违约责任。故工行花都分行诉请解除《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：2682011BLHC253号）,归还借款本金598635.76元及支付相应利息、罚息、复息（各类利息的计算方式：暂计算至2018年6月3日共计12678.61元，之后的各类利率按合同约定计算至还清款日止），符合法律规定及双方约定，本院予以支持。按照约定全面履行自己的义务是合同主体应尽的责任，何如糯以工行花都分行没有履行提醒还款义务为由，认为原告不足以解除合同，没有依据；且本案的诉讼文书已依法进行送达，从依法送达之日（2018年10月13日）起，可视已履行解除合同的通知义务。综上，何如糯该辩解理由不成立，本院不予采纳。何如糯不认可工行花都分行对借款本金及利息的计算，但没有提供反驳证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应负举证不能的法律责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”因何如糯用于抵押的位于广州市花都区三东大道北侧保利花城****房产未正式办理抵押权登记手续，抵押权未生效，故工行花都分行诉求对依法处分上述抵押房产所得价款享有优先受偿权，不符合法律的规定，本院不予支持。何如糯认为工行花都分行对涉案房产不享有优先受偿权的主张，本院予以采纳。《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”保盈公司与工行花都分行签订《按揭贷款业务合作协议》，其同意为购房人在按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕且工行花都分行收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》之前，提供阶段性连带保证责任。现用于抵押的房产，即位于广州市花都区三东大道北侧保利花城****房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未正式办妥房屋所有权证和抵押登记手续，本案债务仍在保盈公司的保证期限内，故工行花都分行要求被告保盈公司对何如糯本案借款承担连带清偿责任，合理合法，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告保盈公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，违反法律的规定，本院依法作缺判决。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告何如糯之间的《个人购房借款/担保合同》（编号A：2682011BLHC253号）于2018年10月13日起终止履行；二、被告何如糯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿付借款本金598635.76元及利息、罚息、复利（利息、罚息及复利的计算方式：暂计至2018年6月3日的利息12293.85元、罚息236.01元、复利148.75元，之后的各类利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至付清款日止）；三、被告广州保盈置业有限公司对被告何如糯上述第二项债务承担连带清偿责任。被告广州保盈置业有限公司承担保证责任后，有权向被告何如糯追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9913.20元，由被告何如糯负担，被告广州保盈置业有限公司对上述费用承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  毕杰颖人民陪审员  黄玉芬人民陪审员  张绍针二〇一八年十二月十三日书 记 员  任静欣附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条【民事主体依法承担民事责任】民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条【定义】借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。