广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4156号原告：广州市海汇物业管理有限公司，住所广州市增城区永宁街永和新旺路80号。法定代表人：廖子健。委托代理人：邱平、阳小春，均是该公司员工。被告：李丽霞，女，1986年11月11日出生，住甘肃省临洮县。原告广州市海汇物业管理有限公司（以下简称海汇公司）诉被告李丽霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海汇公司的委托代理人邱平、阳小春到庭参加诉讼，被告李丽霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海汇公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付从2014年4月至2018年4月止的物业服务费、水费、公摊电费共计14741.07元。二、被告向原告支付因逾期支付上述物业服务费的违约金（违约金从逾期之日起每日按应交物业服务费、水费、公摊电费的千分之一的标准分段计算，暂计至2018年4月30日为人民币5347.06元）。三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买的位于广州市增城永宁街永和新新七路313号1栋1504房于2013年10月2日办妥物业移交手续。因此，被告应按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业服务费。但是被告未能依约支付物业服务费，为此，诉至法院，望判如所请。被告李丽霞未答辩。经审理查明：2012年8月15日，李丽霞（甲方，业主）与海汇公司（乙方，物业服务企业）签订《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》，载明“……本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。第一条双方的权利义务……7、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费，按照政府相关规定交纳专项维修基金。……第四条物业管理服务费……二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅2.0元/㎡收取。……四、乙方应于房屋交付使用或视为实际交付之日起缴纳物业服务费。……第十条违约责任一、甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电等分摊费用的逾期责任也按此方式执行。二、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的……逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼。……”。2018年1月29日，海汇公司向李丽霞发出《管理费催收函》，要求李丽霞支付2014年4月至2018年1月的物业管理费6340.95元。2018年6月6日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，案涉房屋的产权人李丽霞建筑面积81.85平方米。另查明，海汇公司陈述2014年4月至2018年4月的物业服务费为6995.7元、水费1355元、公摊电梯费539.99元、公摊水泵电费187.26元、公摊照明费316.01元。审理中，海汇公司陈述以下事实，1、涉案房屋所在小区没有成立业主委员会。2、当月产生的物业服务费，在下个月15日之前交纳即可。海汇公司会给业主一个月的宽限期，在应交物业服务费日期的下一个月开始计算违约金。3、海汇公司都是及时代缴水电费，所以没有向相关部门缴纳过滞纳金。4、被告预交过物业服务费，因此在2014年4月至2014年10月是从预交费用中扣除的。无需另行支付。应从2014年11月开始计算物业服务费。本院认为：海汇公司与李丽霞签订《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当恪守履行。海汇公司已经依据合同约定对案涉房屋提供了物业管理服务，故李丽霞应按上述协议的约定交纳物业服务费。现李丽霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证及答辩的权利，应由其承担相应不利后果。因此海汇公司请求李丽霞支付拖欠的物业服务费，本院予以支持。拖欠物业服务费的期间为2014年11月至2018年4月，经核算，涉案房屋的每月物业服务费为163.7元（2元/平方米/月×81.85平方米）。被告应付上述期间的物业服务费为6875.4元（163.7元/每月×42个月）。原告主张超过上述金额的部分，本院不予支持。至于物业服务费的违约金，依据《太阳城·御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》第十条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，自欠缴之日起，应按欠费总额以每日1‰的标准支付违约金。但上述合同中并未约定没有缴纳物业服务费的日期。现海汇公司陈述当月物业服务费在下个月15日之前收取，且给予业主一个月的宽限期才计算违约金。上述交费方式李丽霞未到庭提出异议，且海汇公司的上述主张亦不损害业主的合法权益。故本院对此予以采信，违约金应从应缴费之次月16日开始，以未交纳物业服务费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，（即2014年11月的物业服务费的延迟交纳违约金，从2015年1月16日开始，按2014年11月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。至于海汇公司起诉请求李丽霞支付水、电费的请求能否支持的问题。海汇公司确已缴纳上述费用。且李丽霞未到庭，故本院采信海汇公司的陈述，即上述拖欠的水费1355元，公摊电费1043.26元。至于海汇公司要求支付上述费用违约金的问题，根据双方合同中“甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电等分摊费用的逾期责任也按此方式执行未能按时足额支付，自欠缴之日起，应按欠费总额以每日1‰的标准支付违约金。”的约定，海汇公司主张违约金应为公用水、电等分摊费用的违约金，但上述合同中并未约定没有缴纳物业服务费的日期。现海汇公司陈述当月费用在下个月15日之前收取，且给予业主一个月的宽限期才计算违约金。海汇公司的上述主张亦不损害业主的合法权益。故本院对此予以采信，违约金从应缴费之次月16日开始，以未交纳公用水、电等分摊费用的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2014年11月的共用水、电等分摊费用的延迟交纳违约金，从2015年1月16日开始，按2014年11月应交公用水、电等分摊费用为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月共用水、电等分摊费用的违约金应以每月拖欠的共用水、电等分摊费用的本金为限。综上所述，被告李丽霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李丽霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付自拖欠的物业服务费6875.4元。二、被告李丽霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金[违约金应从应缴费之次月16日开始，以未交纳物业服务费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2014年11月的物业服务费的延迟交纳违约金，从2015年1月16日开始，按2014年11月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限]。三、被告李丽霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付拖欠的水费1355元.四、被告李丽霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付拖欠的公摊电费1043.26元及违约金[违约金从应缴费之次月16日开始，以未交纳共用水、电等分摊费用的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2014年11月的共用水、电等分摊费用的延迟交纳违约金，从2015年1月16日开始，按2014年11月应交共用水、电等分摊费用为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月共用水、电等分摊费用的违约金应以每月拖欠的共用水、电等分摊费用的本金为限]。五、驳回原告广州市海汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302.2元，由被告李丽霞负担297.2元，由原告广州市海汇物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 勋人民陪审员  毛美清人民陪审员  赖葵花二〇一八年十二月十日书 记 员  刘耀允法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。