西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0103民初1537号 原告(反诉被告)：西安香千巷餐饮管理有限公司，住所地：西安市碑林区东关更新街更新住宅小区**楼******。 法定代表人：孙雨，总经理。 委托诉讼代理人：于考文，陕西新庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，陕西新庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西西厦电力房地产开发有限公司，住所地：陕，住所地：陕西省西安市雁塔区西延路**> 法定代表人：赵文战，经理。 委托诉讼代理人：周洁，北京市君致律师事务所西安分所律师。 委托诉讼代理人：樊某某，男，该公司员工。 原告(反诉被告)西安香千巷餐饮管理有限公司（以下简称香千巷餐饮公司）与被告（反诉原告）陕西西厦电力房地产开发有限公司（以下简称西厦电力房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日作出(2015)碑民初字第01555号民事判决书，被告西厦电力房地产公司不服该判决，提起上诉。西安市中级人民法院经审理于2016年12月12日作出（2016）陕01民终5994号民事判决书，被告西厦电力房地产公司仍不服该判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2017年7月5日作出（2017）陕民申429号事裁定书，指令西安市中级人民法院再审本案。西安市中级人民法院经再审于2018年1月15日作出（2017）陕01民再81号民事裁定：撤销西安市中级人民法院陕01民终5994号民事判决书及西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第01555号民事判决书；发回西安市碑林区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。香千巷餐饮公司委托诉讼代理人于考文、陈伟，西厦电力房地产公司委托诉讼代理人周洁到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 香千巷餐饮公司诉称，2014年5月26日，香千巷餐饮公司向西厦电力房地产公司支付诚意金5万元，西厦电力房地产公司出具了载明“火锅”字样的收款收据。随后香千巷餐饮公司开始香千巷火锅的筹备工作。2014年6月13日，香千巷餐饮公司与西厦电力房地产公司委托的陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司（以下简称天宇恒瑞物业公司）共同向天然气公司提交开通天然气的申请。2014年6月26日，香千巷餐饮公司与天宇恒瑞物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并支付了装修押金、装修管理费、装修电梯费、出入证押金等费用。天宇恒瑞物业公司向香千巷餐饮公司出具了载明“商铺二层香千巷火锅”字样的收款收据。同日，香千巷餐饮公司进场开始装修。2014年7月4日，香千巷餐饮公司向西厦电力房地产公司支付租赁费231000元。2014年8月1日，双方签订了《西厦大厦二层租赁合同》（落款日期为2014年7月1日）。合同签订后，2014年10月13日，天宇恒瑞物业公司按餐饮用水的价格以每吨8.8元的价格向香千巷餐饮公司收取了水费。香千巷餐饮公司为办理香千巷火锅经营的有关证照手续，多次向西厦电力房地产公司发函，要求西厦电力房地产公司提供商铺的环评、竣工验收备案表等手续，西厦电力房地产公司均未提供，导致香千巷餐饮公司至今不能取得开业手续。经查询得知，碑林区环保局于2013年8月向西厦电力房地产公司下发了《关于西厦大厦环保验收的批复》，明确禁止西厦大厦商铺经营餐饮；西厦大厦至今未完全验收完毕，未取得竣工验收备案表；西厦大厦因产权分割导致消防通道无法使用。西厦电力房地产公司所交付的房屋未达到交付使用条件，不符合约定标准，不具备使用功能，导致合同目的无法实现。2014年11月26日，香千巷餐饮公司向西厦电力房地产公司发出了解除《西厦大厦二层租赁合同》的通知，西厦电力房地产公司已接收。现起诉要求：1、依法确认香千巷餐饮公司解除《西厦大厦二层商铺租赁合同》的行为有效；2、依法判令西厦电力房地产公司返还香千巷餐饮公司所收取的款项343850元，并赔偿香千巷餐饮公司经济损失2966492.40元及赔偿损失利息52041.92元（从2014年11月26日开始计算至2018年3月12日按照同期银行贷款利率进行计算）；3、诉讼费由西厦电力房地产公司承担。 西厦电力房地产公司辩称，一、香千巷公司称所租房屋无法进行火锅（餐饮）经营，但实际是香千巷公司根本不具备火锅（餐饮）经营资质，其装修和经营也从未去办理过相应许可，属违法装修、违法经营。1、香千巷公司没有餐饮经营许可，依法不能进行餐饮经营，所以原告不存在预期收益。根据碑林区食品药品监督管理局《关于政府信息公开的答复》可知，香千巷公司从未申请办理过《餐饮服务许可证》及《食品流通许可证》。（见证据1）2、因香千巷公司没有餐饮经营许可，故一直未向环保部门报批环评手续，根据环保部门出具的《关于西安香千巷餐饮管理有限公司环评一事的复函》可知，从事餐饮行业经营的单位或个人，应在建设项目开工前报批环评手续，而2014年7-12月期间，香千巷公司从未报批环评审批手续。（见证据2）3、香千巷公司应自行承担违法装修、违法经营造成的损失，合同明确约定香千巷公司装修应符合法律规定并依法办理手续，法律也明确规定食品经营许可和环评许可应由餐饮经营单位（香千巷公司）在装修、经营前办理，如香千巷公司认为不能办理上述许可证件是房屋问题导致的，香千巷公司应当举证证明。二、该房屋具备交付使用条件，香千巷公司无权单方解除合同1、2014年7月31日，由建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位及西安市质量安全监督站《西厦大厦主体工程质量（竣工）验收会议纪要》一致决议：“西厦大厦项目工程质量合格，同意验收”。因此，西厦大厦项目已经经过了竣工验收。《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，可交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产项目经竣工验收后即可投入使用。2、该房屋现正由西安市碑林区如家味道餐厅合法进行餐饮经营，相关证照齐全。充分证明该房屋可以用于餐饮服务经营。三、香千巷公司单方解除合同构成违约，且其长期占据涉案房屋，应当向西厦公司交付租金、承担违约责任及占用期间的房屋占用费，西厦公司已对此提出反诉。本案中房屋符合法律规定和合同约定的标准，香千巷公司也实际在该房屋中经营至2014年11月29日，但因无证经营且经营不善，擅自退租，其行为构成违约，应当向西厦公司支付租金并承担违约责任，并无权要求西厦公司向其退还保证金。香千巷公司在2014年11月26日单方面发出解除通知，一直未腾房。为减少双方损失，西厦公司无奈于2017年5月1日经原再审法官同意，将该房屋租赁给新的租户。故香千巷公司应当承担其占用房屋期间的房屋占用费。四、香千巷公司增加诉讼请求所谓的“加大损失”根本没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，签订合同时，双方约定的租赁目的为“办公”，香千巷公司租赁房屋时的工商经营范围也不包括餐饮（火锅）经营，香千巷公司拟使用租赁房屋经营火锅，西厦公司并不反对，但香千巷公司应自行办理相关的装修及经营许可。在香千巷公司违法装修、违法经营的情况下，无权要求解除合同和损失赔偿，应当依法驳回香千巷公司的诉讼请求。五、原告主张的返还明细里包含由物业公司收取的若干费用该部分应属原告与物业公司的纠纷，与被告无关。 西厦电力房地产公司反诉称，2014年7月1日，香千巷公司与西厦公司就租赁商铺一事签订了《西厦大厦二层租赁合同》，合同约定了租金标准、租期及擅自退租的违约责任，并约定，香千巷公司自行对房屋进行装修，装修应符合国家法律规定，并办理消防审批和验收手续。该租赁房屋香千巷公司用于商业用途，不得擅自变更，且使用房屋应符合国家、地方相关法律、地方相关法律法规规和地方其他规定所引起的责任由香千巷公司负责。合同签订后，西厦公司积极履行合同义务，并协助香千巷公司办理各种手续。但香千巷公司却在未取得环评装修许可的情况下违法擅自进行了装修，且在没有餐饮（火锅）经营资质的情况下，未办理食品经营相关许可，使用该房屋进行经营至2014年11月29日。但因其无证经营且经营不善，2014年11月26日香千巷公司单方面发出解除通知，但却一直未腾房。香千巷公司擅自退租的行为构成违约，应当向西厦公司支付租金并承担违约责任，并承担其占用房屋期间的房屋占用费。香千巷公司在自身违法装修、违法经营的情况下，单方擅自退租，并长期占用承租房屋，其行为严重侵害了西厦公司的合法权益，给西厦公司造成了巨大的经济损失。现西厦公司依据双方合同及相关法律法规，向贵院提起反诉，请求1、判令香千巷公司向西厦公司支付违约金1517032元（依合同第七条第三款计算）。2、判令反诉被告香千巷公司向反诉原告西厦公司支付至实际搬出之日的房屋占用费。（暂计算至2018年2月28日为2170028元。自2014年2月1日至2017年5月1日按照房租标准计算为2120195元，2017年5月2日以后暂以5000元/月标准计算为49833元）。3、本诉及反诉诉讼费由反诉西厦电力房地产公司承担。 香千巷餐饮公司对反诉辩称，香千巷解除合同是因为西厦公司交付房屋不具备合同约定餐饮正常的使用功能，根据租赁合同第四条第一项的约定行使解除权。香千巷对房屋进行装修是经过西厦公司及其委托的物业公司同意后进行装修的，并且在解除前，西厦公司一再承诺房屋具备餐饮使用功能，事后，香千巷才得知西厦公司一再隐瞒环保局禁止开办餐饮的环评文件，并迟延变更改进导致合同目的无法实现，违约方为西厦公司，西厦公司所提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回西厦公司反诉请求。 经审理查明，2014年7月1日，香千巷餐饮公司与西厦电力房地产公司签订了《西厦大厦二层租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于西安市碑林区东关正街18号西厦大厦二层商铺；房屋面积按预测报告约1100平方米；西厦电力房地产公司确保对该房屋享有出租权，该房屋不存在任何权利瑕疵；租赁期限自2014年7月1日起至2022年6月30日止（其中自2014年7月1日起至2014年10月31日为装修期，装修期不收租金）。大厦东侧消防通道区域装修由香千巷餐饮公司自行负担费用，香千巷餐饮公司保证装修后不影响消防通道的正常使用，如装修造成消防设施不合格所产生的责任由香千巷餐饮公司全部承担；西厦电力房地产公司向香千巷餐饮公司交付房屋时间为2014年7月1日；该租赁房屋香千巷餐饮公司用于商业用途，不得擅自变更。香千巷餐饮公司使用房屋应符合国家、地方的相关法、地方的相关法律法规及《西安市大气污染条例》规定规和地方其他规定所引起的责任由香千巷餐饮公司负责；租金及支付方式为2014年7月1日起至2016年6月30日止租金为每平方米每月70元（其中2014年7月1日起至2014年10月31日为装修免租期）；2016年7月1日起至2018年6月30日止租金为每平方米每月73.50元；2018年7月1日起至2020年6月30日止租金为每平方米每月77.20元；2020年7月1日起至2022年6月30日止租金为每平方米每月81.10元，即每两年按租金5%递增。订立合同后3日内香千巷餐饮公司应缴纳合同保证金77000元，应于2014年7月1日前交纳2014年11月1日至2015年1月31日三个月租金231000元。香千巷餐饮公司租赁期间自行承担物业管理费、水电气等费用。西厦电力房地产公司有以下行为的，经香千巷餐饮公司书面催告后3日内仍未改进，致使香千巷餐饮公司合同目的无法实现的，香千巷餐饮公司有权解除合同：1.不提供房屋或提供房屋不符合约定标准；2.房屋不具备使用功能的；3、故意设置障碍，阻挠香千巷餐饮公司合理分租的。香千巷餐饮公司有下列行为，西厦电力房地产公司有权解除合同：1、未经西厦电力房地产公司书面同意，转租、转借承租房屋；2、未经西厦电力房地产公司书面同意，拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋及设施，在西厦电力房地产公司提出的合理期限内仍未修复的；4、未经西厦电力房地产公司书面同意，改变合同约定房屋租赁用途；5、利用承租房屋存放危险品或进行违法活动。6、逾期30天未缴纳租金及按约定应当由香千巷餐饮公司交纳的各项费用。违约责任：西厦电力房地产公司不按期提供房屋，每迟延一天，按香千巷餐饮公司已交纳租金总额的万分之三向香千巷餐饮公司支付违约金。香千巷餐饮公司逾期交纳租金及其他费用，每逾期一天，西厦电力房地产公司收取100元每日违约金。香千巷餐饮公司中途退租，应当承担剩余租期租金额百分之二十的违约金，并无权收回合同保证金。香千巷餐饮公司应在退租之日五日内搬离房屋，否则按租金的两倍标准支付西厦电力房地产公司违约金。西厦电力房地产公司无故解除租赁关系，致使合同无法履行，应当承担剩余租期租金额百分之二十的违约金，并按照合同约定返还合同保证金。合同的变更、解除与终止不影响守约方要求违约方承担违约责任和赔偿的权利。保证金的处置：香千巷餐饮公司有违约情形，西厦电力房地产公司不退还合同保证金，或扣除相关费用后再退还剩余保证金，如果香千巷餐饮公司没有违约情形，西厦电力房地产公司应按合同约定退还合同保证金。合同签订后，香千巷餐饮公司于2014年5月26日和10月27日向西厦电力房地产公司交纳合同保证金共计77000元。合同签订后，香千巷餐饮公司交纳了2014年11月1日至2015年1月31日三个月租金231000元。后香千巷餐饮公司对承租房屋进行了装修施工。香千巷餐饮公司为办理餐饮经营所需的相关证照手续，分别于2014年10月28日、10月31日、11月3日、11月5日、11月21日向西厦电力房地产公司发函，要求西厦电力房地产公司提供承租房屋的环评、竣工验收备案表等文件，但西厦电力房地产公司未能提供。2014年11月26日，香千巷餐饮公司通过邮政快递向西厦电力房地产公司发函：因西厦电力房地产公司所出租房屋存在未达到交付使用条件，不具备餐饮使用功能、消防通道无法使用等重大瑕疵，多次催告提供商铺的环评、竣工验收备案表等文件无果，致使合同目的无法实现，正式函告：解除双方于2014年7月1日签订的《西厦大厦二层租赁合同》；香千巷餐饮公司将于2014年11月28日退还所承租的商铺；要求西厦电力房地产公司退还所收取的款项343850元，并赔偿损失2966492.4元。西厦电力房地产公司于2014年11月27日签收该函件。2014年6月26日，香千巷餐饮公司与西厦大厦物业管理方陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，交纳2014年10月1日至12月31日物业管理费16500元、电梯费4950元以及电费8752.5元，水费1733.2元。2014年11月28日香千巷餐饮公司从承租房屋中搬出，将房屋钥匙交给西厦大厦物业管理方陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司。 庭审中香千巷餐饮公司提交其安装天然气的发票13083.40元及46000元，购买可燃气体报警器、防爆切断阀增值税发票40400元；香千巷餐饮公司提交西安舒雅行装饰工程有限公司与其签订的西安市装饰装修工程承包合同及西安舒雅行装饰工程有限公司出具的收款收据三份，合计109.8万元；庭审中香千巷餐饮公司提交其与西安汉森能源科技有限公司签订的格力中央空调工程安装合同以及西安汉森能源科技有限公司出具的收款收据五份，合计款项36.98万元；西安兴业工程配套责任有限公司电缆收据一份，款项9620元；庭审中香千巷餐饮公司提交其与西安捷锐电子科技有限公司签订的工矿产品买卖合同以及该公司出具的收款收据一份，款项2万元；庭审中香千巷餐饮公司提交其与西安市未央区瑞强广告装饰部制作合同以及该公司出具的收款收据两份，款项9万元；庭审中香千巷餐饮公司提交石材及其他供应合同一份及西安市未央区东仪石业经销部收款收据两份，款项118000元；庭审中香千巷餐饮公司称为经营火锅餐饮招聘培训员工，支付员工2014年7月至9月份工资共计373841元，员工宿舍租金11250元，并提交2014年7月份至9月份工资表及陕西申大房地产经纪代理有限公司房屋租赁合同一份，西安市大地房产公司房屋租赁合同一份，房屋收据五份共计11250元。 另查，2013年8月29日西安市环境保护局碑林分局下发碑环批复（2013）136号《关于陕西西厦电力房地产发展公司西厦大厦综合楼建设项目环境保护验收的批复》，主要内容：“陕西西厦电力房地产开发有限公司……我局于2013年8月28日组织验收组对该项目进行了现场验收。该项目环保手续齐全，各项环保设施基本按要求落实，执行了环境影响评价制度和环保“三同时”管理制度，主要污染物的排放达到国家标准要求，符合建设项目环保竣工验收条件，同意该项目通过环保验收。要求你单位重点做好以下工作：一、商业用房禁止开办餐饮业；二、对产生噪音的设备采取隔音、吸音和消声处理及设置减震装置等措施，确保设备噪音达标排放；三、及时清掏化粪池，加强污染物处理设施的日常维护，完善管理制度，确保各项污染物长期稳定达标排放”。2015年3月10日，西安市环境保护局碑林分局出具《关于西厦大厦综合楼项目变更验收申请的回复》。主要内容：“陕西西厦电力房地产开发有限公司：你单位关于变更环保验收意见的《申请》收悉，经研究回复如下：……我局经现场验收2013年8月29日出具验收批复文件。因贵项目未设立餐饮业油烟专用通道，因此验收批复中要求商业用房禁止开办餐饮业。鉴于你单位现已按《陕西省大气污染防治条例》、《西安市饮食业项目环评审批细则》（试行）的相关规定计划设置餐饮专用烟道，待相关设施改造建设完成，并经我局现场核查、验收后，贵项目二层以下（含二层）商铺可引进餐饮项目。同时，贵项目引进餐饮项目需另行办理环评手续，产生的废气必须进入餐饮专用烟道，高空排放，并对废水、噪声设备按有关环保法规规定进行治理……”2015年5月29日，西安市环境保护局碑林分局下发环碑批复（2015）103号《关于西厦大厦综合楼项目变更验收申请的批复》。主要内容：“陕西西厦电力房地产开发有限公司……鉴于你单位现已按《陕西省大污染防治条例》、《西安市饮食业项目环评审批细则》（试行）的相关规定设置餐饮业专用烟道，经我局2015年5月28日现场核查、验收，贵项目二层以下（含二层）商铺可引进餐饮项目，新引进餐饮项目需另行办理环评手续，产生的油烟、废气必须进入专用烟道高空排放……”2016年6月14日西安市环境保护局碑林分局出具市环碑函（2016）9号《关于西厦大厦综合楼项目变更申请的复函》，主要内容为：“陕西西厦电力房地产开发有限公司……经核实，2008年4月，我局对你单位上报的《西厦大厦综合楼项目环境影响评价文件》进行了审批，并于2013年8月，经现场验收，对该项目出具批复文件，明确“商业用房禁止开办餐饮业”的要求。因你单位根据《陕西省大气污染防治条例》（2014年1月1日实施）相关要求，完成了商业用房相关改造，并向我局递交了《西厦大厦商业用房开办餐饮的申请》。2015年3月，我局对该项目进行了现场核查并予以复函，针对项目改造及后续环评手续办理工作提出了具体要求。目前，鉴于你公司西厦大厦项目商业部分现已设置餐饮专用烟道，符合《陕西省大气污染防治条例》的相关规定，原则同意该项目三层以下商业部分引进餐饮项目。同时，新引进的餐饮项目需另行办理环评手续，产生的油烟、废气必须进入餐饮专用烟道，高空排放，项目其它内容，应严格按照环境影响评价文件及批复要求执行”。 在(2015)碑民初字第01555号案件审理中，香千巷餐饮公司申请：1、对西安市碑林区东关正街18号西厦大厦二层商铺的装饰装修及增设的全部物品的市场价值进行评估；2、对香千巷餐饮公司自2014年11月28日至2022年6月30日期间的预期收益进行评估。经西安市中级人民法院委托陕西天任资产评估有限责任公司进行了评估。该公司出具陕天任司评报字（2015）第0043号资产评估报告，评估结论为：在2015年7月31日涉案房屋装修装饰损失的重置成本为1857975元。对于预期收益，由于香千巷餐饮公司未提供相关财务数据，导致预期收益无法量化，因此未进行评估。该评估报告评估的基准日期为2015年7月31日，评估涉案房屋装修装饰损失的标准是案涉租赁场所内所有物品的重置价值。 涉案的西厦大厦建设项目于2015年2月6日经各相关部门联合审查，同意综合验收并备案。香千巷餐饮公司试营业时间在（2015）碑民初字第01555号案件审理中香千巷公司陈述为2014年11月，在陕01民终5994号案件审理中香千巷公司陈述为2014年9月至11月。 另查，本案在审理过程中于2018年4月24日，2018年9月26日本院干警前往现场勘查，涉案场所已租赁于案外人使用，其中现场留有原被告争议的部分的吊灯，椅子等。西厦电力房地产公司将香千巷餐饮公司原租赁房屋的部分圆桌，方桌存放于城南锦绣车库地下一层。原一审庭审中，香千巷餐饮公司曾表示“关于桌子是固定的，搬不走，对于空调，桌子，天然气，装修部分等已形成添附物，我们向被告索赔。对于椅子，洗菜盆可搬动的物品，因被告已关闭所有通道，导致我们没有及时搬出，我们在向被告交还房屋已将该财产放弃。”在陕01民终5994号案件审理中表示对案涉租赁场所内的桌椅板凳持“放弃索赔”意见。 另查，对案涉评估报告中评估物品含有未附和的动产及评估以重置价为准这一问题，陕西天任资产评估有限责任公司评估人员王建民出庭答复评估资产是因为无法判断新旧程度及使用强度，故用重置价进行的评估，现根据评估报告目前无法推算出评估值即装修装饰物品的残值。 以上事实，有《西厦大厦二层租赁合同》、《前期物业管理服务协议》、收款收据、房屋租赁合同、收条、香千巷餐饮公司致西厦电力房地产公司的商务函、EMS邮政特快专递发件凭证、邮件查询回执单、陕西天任资产评估有限责任公司陕天任司评报字（2015）第0043号资产评估报告西安市环境保护局碑林分局《关于陕西西厦大厦综合楼建设项目环境保护验收的批复》、《建设工程综合验收备案登记表》、(2015)碑民初字第01555号民事判决书，（2016）陕01民终5994号民事判决书，（2017）陕民申429号事裁定书，（2017）陕01民再81号民事裁定书，现场勘验笔录、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。2014年7月1日香千巷餐饮公司与西厦电力房地产公司签订了《西厦大厦二层租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。香千巷餐饮公司按合同约定向西厦电力房地产公司交纳了合同保证金及三个月租金，并对承租房屋进行了装修。按照西安市环境保护局碑林分局2013年8月29日下发的《关于西厦大厦综合楼项目环境保护验收的批复》中明确要求，因西厦大厦未设立餐饮业油烟专用通道，商业用房禁止开办餐饮业。西厦大厦于2015年2月6日才完成综合验收备案。香千巷餐饮公司亦曾多次向西厦电力房地产公司发函要求西厦电力房地产公司提供承租房屋的环评、竣工验收备案表，西厦电力房地产公司均不能提供，导致香千巷餐饮公司无法办理餐饮经营所需的相关证照手续，对案涉租赁合同合同目的不能实现承担主要责任；香千巷餐饮公司作为合同签订方，需要在案涉场所进行餐饮经营活动，其亦有对案涉房屋状态以及相关手续进行查看审核的义务，以保证自己经营活动的顺利进行，故其对案涉租赁合同目的不能实现亦有一定责任。 合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理……因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”双方在原一审中对涉案房屋装修装饰损失的经评估公司评估确定重置成本为1857975元。对该评估结论双方争议较大，主要存有争议的有以下几个方面：1，对隐蔽工程的评估问题；2，案涉现场是否形成附和的装修装饰物的范围；3，评估报告中对装修装饰物评估标准以重置价确定的问题。对以上三个问题本院认为，本次庭审中因案涉现场已无法再次评估隐蔽工程，且被告亦未能提供其他证据证明原告提交的装修图纸及说明与案涉现场不符，评估报告的隐蔽工程以原告提交的装修图纸及说明进行评估，其隐蔽工程确定的重置价本院予以确认；案涉现场经本院现场勘验已无法恢复原现场，结合被告已对原案涉现场物品及装修均已使用（转租他人）这一事实，本院将结合案情对评估报告的评估的物品的范围进行酌情认定；法律规定对租赁期内装修装饰损失应为装修装饰残值来计算损失，故评估报告以重置价评估显系不妥，但结合评估部门勘验的实际状况以及案涉现场的使用程度以及目前案涉租赁房屋内装修装饰残值物已无法评估，被告已使用案涉租赁物等一系列因素，本着节约诉讼成本，解决双方纠纷的原则，本院酌情确定在重置价基础上予以折扣以确定原告损失。综上，结合原被告在解除合同中均有一定责任这一情节，本院酌情确定香千巷餐饮公司装修装饰损失为1486380元（1857975元×80%＝1486380元）。 香千巷餐饮公司请求的员工工资373841元及员工宿舍租金11250元诉讼请求因未能提供相关证据，本院不予支持。香千巷餐饮公司要求西厦电力房地产公司返还合同保证金77000元的请求，依法予以支持。香千巷餐饮公司交纳了2014年11月1日至2015年1月31日的租金231000元。自2014年11月28日《租赁合同》解除之日至2015年1月31日的租金159133元（231000÷3×2+231000÷3÷30×2＝159133元），西厦电力房地产公司应返还香千巷餐饮公司。香千巷餐饮公司要求返还交纳的物业管理费、电梯费，因与本案不属于同一法律关系，应另案解决。香千巷餐饮公司要求赔偿预期收益损失690000元，因其未提供相关证据，故依法不予支持。香千巷餐饮公司要求赔偿损失520419.12元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。 针对西厦电力房地产公司反诉一节，西厦电力房地产公司将不符合合同约定标准，不具备餐饮经营使用功能的房屋出租给香千巷餐饮公司，构成违约，导致《租赁合同》解除，西厦电力房地产公司负有主要过错责任，《租赁合同》解除后，香千巷餐饮公司立即退出承租房屋，涉案房屋一直由西厦电力房地产公司实际占有控制且其亦未在解除合同通知到达三个月以内向人民法院起诉，故西厦电力房地产公司反诉要求香千巷餐饮公司支付违约金并赔偿经济损失的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、本诉原告（反诉被告）西安香千巷餐饮管理有限公司与本诉被告（反诉原告）陕西西厦电力房地产开发有限公司2014年7月1日签订的《西厦大厦二层租赁合同》有效，于2014年11月28日解除（已履行）； 二、本判决生效后十日内，本诉被告陕西西厦电力房地产开发有限公司返还本诉原告西安香千巷餐饮管理有限公司合同保证金77000元、房屋租金159133元； 三、本判决生效后十日内，本诉被告陕西西厦电力房地产开发有限公司赔偿本诉原告西安香千巷餐饮管理有限公司房屋装修装饰损失1486380元。 四、驳回本诉原告西安香千巷餐饮管理有限公司的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告陕西西厦电力房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42387元、反诉费18148.5元、鉴定费15000元，共计75535.5元，由原告西安香千巷餐饮管理有限公司承担23684.86元，被告陕西西厦电力房地产开发有限公司承担51850.64元（案件受理费、鉴定费原告西安香千巷餐饮管理有限公司已预交，本诉被告陕西西厦电力房地产开发有限公司将应承担部分33702.14元于本判决生效后十日内直付本诉原告西安香千巷餐饮管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  贾曼莉 审判员  蒲 晖 审判员  许 扬 二〇一八年十二月三十日 书记员  张文婷