广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤19民终9053号上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司东莞企石支行。住所地：广东省东莞市企石镇宝石社区振华路127、129、131号。统一社会信用代码为91441900727841804D。负责人：王凤清，行长。委托诉讼代理人：饶芳丽，广东众慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟栋，广东众慧律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：陆均力，男，汉族，1970年4月29日出生，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：戴定明，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：许锐辉，广东金名律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市中天建材贸易有限公司。住所地：广东省东莞市莞城罗沙装饰材料城A座107号铺。法定代表人：何惠萍。原审第三人：东莞市添尔实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市企石镇南坑村旗峰路。法定代表人：黄海华。原审第三人：何惠萍，女，汉族，1969年6月14日出生，住广东省东莞市莞城区，原审第三人：曾汉青，男，汉族，1964年2月2日出生，住广东省东莞市莞城区，原审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞分行。住所地：东莞市南城区莞太路胜和路段18号。统一社会信用代码为91441900198027363U。负责人：许长明，行长。委托诉讼代理人：王梦雅，该行员工。委托诉讼代理人：连湖娜，该行员工。上诉人广发银行股份有限公司东莞企石支行（以下简称广发银行东莞企石支行）因与被上诉人陆均力、原审第三人东莞市中天建材贸易有限公司（以下简称中天公司）、东莞市添尔实业投资有限公司（以下简称添尔公司）、曾汉青、何惠萍、中国工商银行股份有限公司东莞分行（以下简称工行东莞分行）一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初10090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广发银行东莞企石支行上诉请求：一审判决认定事实错误，陆均力对案涉房产不享有提出异议的权利。案涉房屋首次查封时间为2014年1月9日，且首次查封一直没有解除。案涉《房屋转让协议》并未载明签署时间，陆均力也无证据证明其在法院查封之前已经签署合法有效的书面买卖合同或者已经合法占有该房产。案涉房产至今尚未付清全部房款，陆均力明知案涉房产设有抵押的事实，本身存在过错。综上，上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.由陆均力承担本案一审、二审诉讼费。陆均力辩称，现有证据足以证明陆均力在购买案涉房产时并未存在过错，属于善意第三人，其合法权利应当受到法律保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。工行东莞分行述称，与一审庭审意见一致，其与何惠萍的金融贷款案件已经在东莞市第一人民法院进入执行阶段。添尔公司、中天公司、曾汉青、何惠萍未向本院提交书面意见。陆均力向一审法院起诉请求：1.确认位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）归陆均力所有；2.案涉《房屋转让协议书》继续履行，陆均力在合理期限内向人民法院交付全部余款后，第三人曾汉青、何惠萍及工行东莞分行应协助陆均力办理案涉房产的过户登记；3.解除对位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）的查封；4.本案诉讼费用由广发银行东莞企石支行承担。一审法院认定事实：一审法院于2014年9月15日根据（2014）东一法松民二初字第2112号之一民事裁定书，依法轮候查封了何慧萍名下位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）的房产。后陆均力向一审法院提出执行异议申请，要求一审法院中止对东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）房产的执行，一审法院受理后依法组成合议庭，并于2015年12月23日作出（2015）东一法执外异字第2号执行裁定书，裁定驳回陆均力的异议请求。后陆均力不服上述执行裁定，向一审法院提出本案诉讼。另查，陆均力称第三人曾汉青、何惠萍因拖欠东莞市朗晨实业有限公司、游乐均、梁浩明、袁世华债务被法院强制执行，在案涉房屋评估估价2931061元后，陆均力称为防止贱卖案涉房屋，案外人东莞市朗晨实业有限公司找到陆均力，希望陆均力购买案涉房屋以清偿曾汉青、何惠萍的债务，于是在2014年5月16日与第三人曾汉青、何惠萍、案外人东莞市朗晨实业有限公司、游乐均、梁浩明、袁世华签订一份《房屋转让协议书》，约定第三人曾汉青、何惠萍将其所有的位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）（包括室内装饰、家电、家私、园林盆景等，附件清单列明物品和第三人曾汉青、何惠萍及家人的日常用品除外）转让给陆均力，转让价格为3100000元，第三人曾汉青、何惠萍在签订案涉协议书之日起30日内办理转让房屋，将房屋钥匙及相关资料交予陆均力，并自动结清与转让房屋相关的费用；陆均力按如下方式向第三人曾汉青、何惠萍支付房款，其中500000元在曾汉青、何惠萍办理转让房屋后三天内由陆均力支付给游乐均、梁浩明、袁世华（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠游乐均、梁浩明、袁世华的债务），并付至游乐均、梁浩明、袁世华指定的账户（游乐均工商银行东莞分行营业部2010021301033280481），另，1900000元由陆均力支付给中国工商银行股份有限公司东莞市分行营业部（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠工行的按揭贷款），剩余的700000元由陆均力支付给东莞市朗晨实业有限公司（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠东莞市朗晨实业有限公司的债务）；曾汉青、何惠萍保证上述房产产权清晰，并保证配合陆均力过户手续，若因第三方查封或者曾汉青、何惠萍不配合导致房屋过不了户，则曾汉青、何惠萍同意按照陆均力已支付全部款项的双倍赔偿给陆均力。前述《房屋转让协议书》未显示签署日期。2014年5月16日，曾汉青向陆均力出具保证书，载明其仅搬走保证书上列明的物品，其余不动。2014年5月23日，第三人何惠萍向第三人工行东莞分行递交个人贷款提前还款申请，但未实际还款。2014年5月26日，陆均力与第三人曾汉青、何惠萍共同出具《委托书》，委托东莞市居正房地产中介有限公司办理公证、过户及一切相关手续。2014年6月18日，案外人东莞市朗晨实业有限公司出具《收据》一份，载明“其收到陆均力现金700000元，此款系陆均力根据《房屋转让协议书》的约定，代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠东莞市朗晨实业有限公司的债务”。2014年6月13日、7月15日，陆均力向第三人何惠萍“20×××78”的银行账户分别转账14200元；2014年8月19日向第三人何惠萍“20×××78”的银行账户转账15000元；2014年9月10日、10月14日陆均力向第三人何惠萍“20×××78”的银行账户分别转账14500元，2014年12月10日、2015年1月13日，陆均力向第三人何惠萍“20×××78”的银行账户分别转账14200元，款项载明为“供楼款”。2014年7月1日，陆均力向案外人游乐均转账500000元。2014年6月16日，陆均力与案涉房屋物业管理公司东莞市世纪城物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议书》。2014年7月18日，陆均力向案涉房屋管理处办理房屋装修装饰手续。2014年7月19日，陆均力向案涉房屋物业管理公司东莞市世纪城物业服务有限公司缴纳装修保证金3000元。2014年7月29日，陆均力与案涉房屋物业管理公司东莞市世纪城物业服务有限公司、装修负责人郭五福签订《房屋装饰装修物业管理服务协议书》，办理进场装修手续。2015年1月13日，世纪城物业一、二期服务中心出具《证明》载明“国际公馆凯恩斯区31栋37号新业主陆均力于2014年7月18日与旧业主何惠萍，已在本管理处办理完水电、物业管理费等相关过户交接手续，并于当日由新业主陆均力办理该别墅装修自建手续，于2014年12月30日装修验收完工”。陆均力向一审法院提交《国际公馆凯恩斯区31栋37号陆总别墅装修预算单》，陆均力主张其对案涉房屋花费692548元进行了装修。此外，广东世纪城物业服务有限公司为陆均力开具了2014年4月至2017年6月案涉房屋相关管理费的发票。另查，案涉房产于2014年1月9日被东莞市第一人民法院依法查封，查封案号为（2012）东一法民二初字第4110号，查封申请人为东莞市朗晨实业有限公司，该房产已抵押给工行东莞分行。2014年9月15日，一审法院依据（2014）东一法松民二初字第2112号民事裁定书对案涉房产进行了轮侯查封。另截至2016年10月15日，第三人何惠萍拖欠案涉房屋供房款为本金1741649.34元，利息、罚息等32246.57元。为查清本案案情，一审法院依法向案涉房屋现场以及房屋的物业管理处调查，物业管理处工作人员向一审法院确认陆均力于2014年6月16日在其物业管理处变更业主登记，并提供相应材料证明，现案涉房屋已装修并由陆均力及其家人一直居住。另陆均力于2017年11月18日向一审法院出具承诺书，承诺在本案确认其享有足以排除执行的实体权利的判决生效之日起十日内或法院指定的期限内，将代为清偿（2016）粤1971民初14769号民事判决书（工行东莞分行诉何惠萍借款合同纠纷）项下债务，以消灭案涉房屋上的抵押权，逾期不交款的，同意法院对其本人或案涉房屋予以执行。上述事实有陆均力提供的房屋转让协议书及附件（保证书）、收据、银行转账凭、银行卡客户交易查询、证明、预算单、委托书、公证书、民事裁定书、查封（扣押）财产清单、承诺书，及被告提供的民事裁定书、民事判决书、查封（扣押）财产清单、房产信息查询结果、前期物业管理服务协议书、世纪城业主临时管理规约、装修受理回执、收据、房屋装饰物业管理服务协议书、发票、个人贷款提前还款申请审批表；第三人工行东莞分行提供的第三人何惠萍还款明细表，以及一审法院制作的调查笔录，调取的白蚁防治合同、装饰装修进场须知、燃气施工安全须知、装饰施工安全承诺书、自建承诺书、承诺书、委托书为证。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案争议焦点在于陆均力提交的证据是否足以证明其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。第三人中天贸易公司、添尔投资公司、何惠萍、曾汉青经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩和质证的权利。陆均力与第三人曾汉青、何惠萍、案外人东莞市朗晨实业有限公司、游乐均、梁浩明、袁世华签订的《房屋转让协议书》虽没有签订日期，但综合曾汉青向陆均力出具保证书、《委托书》等证据来看，可推定陆均力主张的签订日期2014年5月16日应为真实。按照《房屋转让协议》，陆均力在支付给案外人游乐均、梁浩明、袁世华、东莞市朗晨实业有限公司款项，以及案涉房屋按揭贷款后，上述案外人向法院申请解封，因广发银行东莞企石支行申请查封而导致案涉房屋轮候查封，案外人东莞市朗晨实业有限公司至此未申请解封，即2014年1月9日一审法院依据（2012）东一法民二初字第4110号民事裁定书的查封问题已得以解决。本案陆均力所需要排除的执行行为为2014年9月15日及其之后的法院所采取的强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，陆均力应就其支付了相应对价、案涉房产已经交付以及陆均力对未办理过户登记手续不存在过错的事实承担相应的举证责任。在本案中，纵观所有的证据，一审法院分析如下：首先，根据上文的认定，陆均力签订合法有效的买卖合同的时间为2014年5月，位于2014年9月15日法院查封之前。其次，根据现场调查以及案涉房屋物管处调查以及物业管理费发票等证据，可证明陆均力在广发银行东莞企石支行查封之前已经实际占用了案涉房屋。再次，陆均力与第三人曾汉青、何惠萍签订的《房屋转让协议》，约定案涉房产转让款为3100000元，陆均力已向案外人游乐均、梁浩明、袁世华500000元，向案外人东莞市朗晨实业有限公司支付了700000元，仅剩工商银行东莞分行的抵押款项未支付完毕，陆均力提出的诉讼请求、庭审当中以及书面承诺确认就案涉房屋的抵押款项可按照法院的要求交付执行，根据一审法院委托深圳市世联土地房地产评估有限公司东莞分公司出具的评估报告显示，该房产估价为2931061元，故此，陆均力与第三人曾汉青、何惠萍并未串通低价贱卖案涉房屋以逃避债务，亦没有证据当时有损害第三人利益情形。故一审法院认定陆均力购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。最后陆均力与第三人及案外人在签订《房屋转让协议》后，已委托东莞市居正房地产中介有限公司办理房屋过户手续等，并向工商银行东莞分行办理提前还贷申请，后因广发银行东莞企石支行向一审法院申请财产保全轮候查封了案涉房屋，而无法办理过户手续，故陆均力非应自身原因未办理过户手续。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件是用以判断争议不动产的买受人是否属于无过错不动产买受人，从一审法院对本案查明事实可判断，陆均力并未存在与被执行人恶意串通转移财产的行为，对案涉房屋的交易不存在过错，属于善意第三人，一审法院对陆均力因此而获得的合法权益予以保护。陆均力诉请中止对案涉房屋执行，理由充分，一审法院予以支持。本案为执行异议之诉，处理的是陆均力是否享有依法排除强制执行的合法权益，至于过户问题，不属于本案审查的范围。陆均力可另行向何惠萍主张要求其协助办理物权变更登记手续。对于该诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院根据上文所引用的法条以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决：一、中止对位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）的执行。二、驳回陆均力其他诉讼请求。本院审理查明：1.广发银行东莞企石支行、陆均力在一审期间均有提交的双方确认的于2015年4月14日房管部门出具的《房产登记信息查询结果》，显示查封情况中，第一顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2012）东一法民二初字第4110号之一，申请执行人为东莞市朗晨实业有限公司，查封期间为2014-01-09至2016-01-08；第二顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2014）东一法松民二初字第2112号之一，申请执行人为广发银行东莞企石支行；第三顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2015）东一法松民二初字第273号，申请执行人为广发银行股份有限公司东莞分行。2.陆均力在一审期间提交的双方确认的于2017年3月10日东莞市房产管理局出具的《房产登记信息查询结果》，显示查封情况中，第一顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2012）东一法民二初字第4110号之一，申请执行人为东莞市朗晨实业有限公司，查封期间为2014-01-09至2016-01-08；第二顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2014）东一法松民二初字第2112号之一，申请执行人为广发银行东莞企石支行；第三顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2015）东一法松民二初字第273号，申请执行人为广发银行股份有限公司东莞分行；第四顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2015）东一法执审字第402号之一，申请执行人为广发银行东莞企石支行；第五顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2016）粤1971执10169号，申请执行人为中国银行股份有限公司东莞分行。3.二审期间，本院依职权向东莞市房产管理局调取案涉房屋的抵押及查封情况，东莞市房产管理局于2018年12月3日向本院出具案涉房屋的《不动产登记信息查询结果》，显示查封情况中，第一顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2015）东一法松民二初字第273号之一，申请执行人为广发银行股份有限公司东莞分行，查封生效时间为2018-01-09；第二顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2015）东一法执审字第402号之一，申请执行人为广发银行东莞企石支行；第三顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2016）粤1971执10169号，申请执行人为中国银行股份有限公司东莞分行；第四顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2018）粤1971民初15197号，申请执行人为张树新；第五顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2018）粤1971执21300号，申请执行人为工行东莞分行。4.二审期间，本院向陆均力出具了东莞市房产管理局于2018年12月3日作出的案涉房屋《不动产登记信息查询结果》，陆均力确认其真实性。同时，就其诉讼请求第三项，即请求解除对位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）的查封，陆均力主张根据目前的查封情况，请求针对解除查封的主体为广发银行股份有限公司东莞分行。另，本院于2018年12月19日向东莞市房产管理局调取案涉房屋2016年1月9日至2018年1月8日期间第一顺位的查封单位、查封文号、申请执行人。东莞市房产管理局出具的《不动产登记信息查询结果》显示，案涉房屋2016年1月9日至2018年1月8日期间第一顺位的查封单位为东莞市第一人民法院，裁定书文号为（2012）东一法民二初字第4110号，申请执行人为东莞市朗晨实业有限公司。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人广发银行东莞企石支行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉意见，本案争议焦点为:广发银行东莞企石支行是否本案的适格被告。陆均力于2016年5月9日提起本案诉讼，以广发银行东莞企石支行为被告，诉请案涉房屋归陆均力所有，解除对案涉房屋的查封。本院经审理查明，无论是陆均力起诉前，或是本案一审、二审期间，均无证据反映案涉房屋是依据广发银行东莞企石支行的申请首先查封的，而且在轮候查封过程中广发银行东莞企石支行也未成为第一顺位的申请执行人，陆均力在二审期间亦明确目前要求解除的是根据案外人广发银行东莞分行申请对案涉房屋的查封。因此，陆均力以广发银行东莞企石支行为被告主张诉求，缺乏事实与法律依据，广发银行东莞企石支行并非本案的适格被告。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初10090号民事判决及诉讼费负担部分；二、驳回陆均力的起诉。本案一审案件受理费31600元，退还陆均力；上诉人广发银行股份有限公司东莞企石支行预交的二审案件受理费31600元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一八年十二月二十六日书记员  王垚丹郭惠球附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。