江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初9675号 原告：张光红，女,1976年8月5日出生，汉族，住东海县。 被告：江苏万尚会经营管理有限公司。住所地东海县迎宾大道888号245省道石榴街道车庄村北。 法定代表人：王彪铸,执行董事。 被告：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司。住所地东海县迎宾大道888号245省道石榴街道车庄村北。 法定代表人：王春文，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：刘友青、丁雯玉，江苏道忠律师事务所律师。 原告张光红与被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称禧徕乐公司）、江苏万某会经营管理有限公司（以下简称万某会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告张光红、被告禧徕乐公司和万某会公司的共同委托诉讼代理人丁雯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张光红向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告偿还欠原告所有的商品房2017年租金34513元及违约金98362.5元，合计共为132875.5元。2、判令第二被告对第一被告所欠债务承担连带赔偿责任。3、判令二被告承担本案的诉讼费等费用。事实与理由：原告系东海县万某会精品建材城E3幢123号商铺的产权所有人，购买该商品房价款为327875元。2013年11月4日原告与被告禧徕乐公司签定《商品房买卖合同》时，与万某会公司签订《统一经营管理合同》，合同约定被告分别应于2017年12月31前，2018年12月31日前依照合同约定支付原告2年租金。到期后，经原告多次催要，被告至今拒绝支付，已经构成违约，理应承担违约责任。二被告是一个不可分割的经营主体，不但在同一办公场所，由同一销售人员销售商铺，而且被告禧徕乐公司在与原告签订购买商铺的认购协议书中明确规定，购买商铺的同时应与被告万某会公司签订《统一经营管理合同》，二者完全符合关联公司的法律构成要件，应作为共同被告，承担合同违约责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。 原告当庭追加诉讼请求：判令被告支付2018年租金34513元，不需要违约金。 被告万某会公司辩称，一、对于原告主张2018年租金部分，被告认为没有依据。二、一、关于原告主张的诉求的租金部分，被告公司无力承担，被告公司前期为了培育市场，前期的租金收取有免租、低租及空置未收取租金的情况，收取承租商的租金除用于必要的水电费、物业管理开支外，全部用于了市场的宣传推广及市场培育，以至于被告公司的经营实际一直处于亏损运营状态，故本案原告诉求的租金部分，被告公司实质是无力承担的，同时请求法庭考虑到本次案件将关联一系列索要租金的群体性事件，也关乎被告公司的生存发展，此次事件涉及600多户的租户租金问题，若主张租金，那么被告公司必将无力承受，且被告公司在该项目前期的推广、管理、宣传及资金投入都远远大于收益，目前存在极大的资金压力，就目前经营状况，也无力承担600多户的租金的直接给付能力，所以恳请法庭对本案租金部分数额予以调低。为妥善解决拖欠租金的给付问题，被告公司积极与广大业主沟通协商，结合目前客观情况及之前调解结案的承租户的处理方式，我们希望的调解结果是以租金冲抵原告选购被告公司在建的万某会尚城公馆的方式来处理，这种方式最能够化解纠纷。二、关于本案原告主张的违约金部分，被告有异议。首先根据最高院关于适用合同法若干问题的司法解释二第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，即违约金的数额不应超过造成损失的百分之三十，具体损失原告方具有举证责任，不然将认定举证不能，原告承担不利后果。关于约定的违约金数额过高，被告已经依据合同法及司法解释相关规定，予以调减，如果按照常规处理方式，应是调减至同期银行贷款利息，但是鉴于本案群体性特殊性，被告申请法庭将违约金调减至零，有利于本案处理。同时类似群体性向企业索要租金及违约金的案例，在江苏南京同样出现过，且考虑企业实际运营情况，当时法院对违约金部分并未支持，被告公司也不存在故意违约情形，故对于原告主张的违约金部分不认可，恳请法庭权衡实际情况及相关案例依法驳回原告对被告违约金部分的主张。三、本案中万某会公司是一家独立经营的有限责任公司，即使法庭最终裁决，也请考虑到最终的执行效果，因为对于此次群体性案件，万某会公司是无力承担的，所以被告希望以调解的方式来处理租金给付问题。 被告禧徕乐公司辩称，一、本案中万某会公司不应与禧徕乐公司承担连带责任，本案中万某会公司与禧徕乐公司是两家具有独立法人、独立主体的有限责任公司，且股东及高管的构成均不一致，禧徕乐公司的股东是连云港石居水晶珠宝有限公司，股权为百分之三十四，上海万某会投资发展有限公司的股权为百分之三十三，江苏范山实业有限公司的股权是百分之三十三，而江苏万某会公司的股东分别是三位自然人即王丁百分之三十四的股权，范小华百分之三十三的股权及王付文百分之三十三的股权，故本案中禧徕乐公司与万某会公司不应承担连带责任。二、虽然该一系列案件已有几个案件经过东海法院一审判决，但二审到中院时二审法院经耐心调解均已达成调解协议，是由万某会公司以万某会尚城公馆房产抵充租金，并且业主均主动放弃要求支付逾期付款违约金的诉求。故本案中以调解结案的结果被告认为最为适宜。 本院经审理认定事实如下：2013年11月4日，原告张光红与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告张光红以327875元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。 同日，原告张光红（甲方）与被告万某会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》（合同编号：LYGSPF2013386652），约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限5年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前3年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第4年至第5年，每年支付一次租金34513元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 另查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第4年和第5年租金。 上述事实，有原告提供的《统一经营管理合同》、《商品房买卖合同》及双方当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，《统一经营管理合同》是原告和被告万某会公司签订的，系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万某会公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万某会公司支付商铺第四年的租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，被告万某会公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院酌情确定被告万某会公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。 关于第五年租金，由于原告与被告万某会公司之间约定的第五年租金支付时间为2018年12月1日至2018年12月31日，合同约定的第五年租金履行期尚未届满，故原告要求被告万某会公司支付第五年的租金及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万某会公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张光红支付租金34513元及违约金（以34513元为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率,自2018年1月1日起计算至实际给付之日止）; 二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任; 三、驳回原告张光红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3648元，减半收取1824元，由原告张光红负担1448元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担376元（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费3648元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  曹 建 二〇一八年十二月二十七日 法官助理  刘腾腾 书 记 员  陈玉杰 上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。