重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0105民初8430号原告：重庆市渝北区合信小额贷款有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道龙脊路78号B幢2-1，组织机构代码58147005-0。法定代表人：JamesNicholasBarrieSmith。委托诉讼代理人：文奕，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告：重庆金易房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道333号金易.上品源5、6幢裙房幢2-1#-1，统一社会信用代码91500112709437269F。法定代表人：简广斌，董事长。委托诉讼代理人：陈祖春，该公司员工。委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。被告：重庆永辉超市有限公司，住所地重庆市江北区建新北路二支路1号，统一社会信用代码9150010576592546XY。法定代表人：谢香镇，集团副总裁。委托诉讼代理人：陈梦雪，重庆心度律师事务所律师。原告重庆市渝北区合信小额贷款有限公司（以下简称合信小贷公司）与重庆金易房地产开发（集团）有限公司（以下简称金易房开公司）、重庆永辉超市有限公司（以下简称永辉超市公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通易程序，公开开庭进行了审理。原告合信小贷公司的委托诉讼代理人李爽、文奕到庭参加诉讼，被告永辉超市公司的委托诉讼代理人陈梦雪到庭参加诉讼，金易房开公司的委托诉讼代理人陈祖春、游国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合信小贷公司向本院提出诉讼请求：1.确认二被告签订的落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》无效；2.确认二被告签订的落款时间为2016年月16日的《租赁合同补充协议2》无效；3.判令永辉超市公司从重庆市南川区东城大道办事处南大街60号“金易.城市之光”项目A幢搬离；4.判令永辉超市公司支付2016年2月29日起至实际搬离之日的财产占用对价（共计4788㎡，按每月每㎡70元计算）。事实和理由：2014年12月，金易房开公司向我公司申请借款4000万元，金易房开公司以其所有的位于重庆市南川区东城大道办事处南大街60号“金易.城市之光”项目A幢负1-1号、A装2-1号、A幢2-2号、A幢3-1号、A幢3-2号、B幢房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。金易房开公司申请借款之时向我公司提交了抵押物的相关材料，显示二被告于2010年8月30日签订了《租赁合同书》，永辉超市公司承租了前述抵押房产A幢的第1、2、3层，免租期6个月，租赁期限15年，租金为70元/㎡/月（不递增，含物管费、公共设施设备使用费、公共能源费）。我公司据此对抵押房产价值进行了评估，接受了金易房开公司的抵押物并同意放款。借款发放后，金易房开公司未按约还本付息，我公司于2015年4月21日向重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）申请强制执行，一中法院于2015年6月25日作出（2015）渝一中法公执字第378-1号《执行裁定书》，于当日对前述抵押房产采取了查封措施，并将查封执行情况告知了金易房开公司和永辉超市公司。执行评估阶段，金易房开公司向一中法院提交了其与永辉超市公司签订的落款时间为2011年4月26日的《租赁补充协议》和落款时间为2011年7月22日的《租赁补充合同》各1份，显示租赁期限为2011年3月1日起至2016年2月28日止，租金为30元每月每㎡（含物管费、公共设施设备使用费、公共能源费）。此后，金易房开公司又向一中法院提交了其与永辉超市公司签订的落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》和落款时间为2016年1月16日的《租赁合同书补充协议2》各1份，载明，前述租赁期限存在笔误，实际租赁期限为2011年3月1日起至2026年2月28日止，同时约定永辉超市公司于2016年1月31日前向金易房开公司预先支付租赁费7497360元用于抵扣2016年3月1日起应支付的租金和物管费。我公司是房屋的抵押权人，对相关的租金享有排他、优先的权利，二被告在明知我公司享有抵押权且相关房屋已经一中法院采取强制措施的情况下，未经我公司同意将擅自延长租赁期限、降低租金、提前预付租金，属恶意串通，损害了我公司的合法权益，故诉至法院。被告金易房开公司辩称，合信小贷公司要求确认无效的两个合同是对原租赁合同的补充，是真实有效的；之前的合同中将租赁期限误写成5年，实际约定的租赁期限就是15年；租金30元包含了5元的物管费，物业公司与我公司是分开的，物管费是由我公司代收。被告永辉超市公司辩称，我公司与金易房开公司签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效。合信小贷公司提供借款及办理抵押的时候明知租赁期限是15年，我公司与金易房开公司的租赁期限实际也是15年，之前部分合同在租赁期限上存在笔误，我公司与金易房开公司不存在作假损害合信小贷公司利益的行为；我公司与金易房开公司约定的租金一直都是30元/㎡/月（含物管费5元），而且金易房开公司1、2、3层面积总计6942㎡，其中第1层面积2294㎡，2、3层租赁面积应为4648㎡。我公司是承租人，租赁权优先于抵押权，合信小贷公司无权要求我公司搬离。我公司没有收到一中法院的查封通知，我公司最早在2016年3月22日收到一中法院的协助执行通知，才知道租赁房屋存在抵押。本院经审理确认以下事实：2014年12月22日，合信小贷公司（甲方）与金易房开公司（乙方）签订《贷款合同》，约定合信小贷公司向金易房开公司提供借款4000万元，借款期限6个月。同日，合信小贷公司（抵押权人、甲方）与金易房开公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定金易房开公司以其名下的位于重庆市南川区东城大道办事处南大街60号（金易.城市之光）A幢负1-1号、A幢2-1号、A幢2-2号、A幢3-1号、A幢3-2号、B幢房屋为前述借款提供抵押担保，并于2014年2月23日办理了抵押登记手续。2014年12月23日，合信小贷公司与金易房开公司就前述《贷款合同》、《抵押合同》在重庆市江北公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。借款发生后，金易房开公司未按约还款。2015年4月20日，重庆市江北公证处根据合信小贷公司的申请出具了《执行证书》，即（2015）渝江证字第03719号《执行证书》，合信小贷公司据此向一中法院申请强制执行，一中法院于2015年6月25日查封了前述抵押财产。另查明，2008年12月30日，金易房开公司（出租方、甲方）、永辉超市公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定租赁场所位于重庆南川金易.城市之光一层、二层、三层；出租面积按红线所标套内建筑面积计算，自计租起始日起，如最终测绘套内面积与红线所标套内建筑面积有误差，双方按最终测绘套内面积对租金进行多退少补；租赁期限15年，自计租日起计算，免租期为租赁物交付之日起6个月，计租起始日为免租期满之次日，甲方应于2010年8月30日前将符合约定的租赁物交付给乙方；乙方按季支付租金给甲方，甲方应于上季末月25日之前必须向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁发票和物业管理发票，乙方在收到上述发票之日起5个工作日内将租金交付给甲方。2011年4月26日，金易房开公司（甲方）与永辉超市公司（乙方）签订《租赁补充协议》，载明，总租赁面积按6992㎡计算，其中一层2294㎡、二层2394㎡、三层2394㎡；确认甲方已于2010年8月30日将租赁场地交付乙方；计租时间自2011年3月1日起算，租赁期限从该日起至2016年2月28日。2011年7月22日，金易房开公司（甲方）与永辉超市公司（乙方）签订《租赁补充合同》，载明，根据《租赁合同书》第三条租金及其支付方式，自计租日起租赁期限内每月每㎡按套内建筑面积计算租赁费用为30元（不递增，已含乙方应缴纳的租金、物管费、公共设施设备使用费及公共能源费）；明确了自2011年6月1日起至2016年2月28日止（计租期内）租赁费用具体支付方式，2011年6月1日-2011年8月31日期间租金28.7元/㎡/月、物管费1.3元/㎡/月，2011年9月1日-2016年2月28日期间租金25元/㎡/月、物管费5元/㎡/月。嗣后，金易房开公司（出租方、甲方）与永辉超市公司（承租方、乙方）签订了落款时间为2015年1月6日《租赁合同书补充协议》、落款时间为2016年1月16日的《租赁合同书补充协议2》各1份。2015年1月6日补充协议载明，由于笔误，2011年4月26日（落款书写时间2010年4月26日）补充协议和2011年7月22日补充协议将租赁期限误写成5年，实际租赁期限应为15年、自2011年3月1日起至2026年2月28日止；2011年3月1日至2011年5月31日期间租金为30元/㎡/月，2011年6月1日至2011年8月31日期间的租金为28.7元/㎡/月、物管费1.3元/㎡/月，2011年9月1日至2026年2月28日期间的租金为25元/㎡/月、物管费5元/㎡/月；因甲方需要，需乙方提前预付部分租赁费，乙方同意2016年1月31日前向甲方提前预付部分租赁费7497360元，预付的租赁费自2016年3月1日起开始抵扣乙方应付甲方的租金，自2015年6月1日起开始抵扣乙方应付甲方的物管费，直至全部抵扣完毕；甲方应在每季抵扣前向乙方提供等额的租赁费用发票，如因甲方原因未能按时、足额提供租赁发票，乙方有权对未开票金额的税费在应付租金中先行扣除，并有权在预付的租赁费用抵扣完后延付甲方租赁费且不承担任何责任，直至甲方提供正式足额租赁发票时止。2016年1月16日补充协议载明，根据（2015）渝北法民执字第04480、04481、04482、04483、04484、04485号协助执行通知书，由于甲方存在第三方债务而导致乙方承担协助法院执行的义务，乙方履行了法院协助执行义务的，乙方支付给法院的全部执行款均优先于乙方预付给甲方的租赁费用进行抵扣，同时乙方预付的租赁费用抵扣时间相应顺延，直至乙方向法院支付完全执行款后（乙方的协助执行义务终止后）开始抵扣；乙方履行了法院协助执行义务的，甲方承诺，乙方每向法院履行一季度协助执行义务，甲方就给予乙方一个月免租期，以此类推（不足一季度的按一季度算）；如乙方支付给法院的全部执行款及乙方预付给甲方的租赁费用、乙方履行法院协助执行义务甲方应给予乙方的全部免租期截止合同约定的租赁期届满尚未抵扣完毕的，合同租赁期限自动顺延，直至所有款项及免租期抵扣完毕时租赁期限终止，2026年3月1日之后租赁费按30元/㎡/月（其中租金25元/㎡/月、物管费5元/㎡/月）。2016年2月5日，永辉超市公司向金易房开公司支付租金300万元。庭审中，合信小贷公司、永辉超市公司举示了落款时间为2008年12月30日《租赁合同》各1份，合信小贷公司称其提供的租赁合同是金易房开公司申请借款的时候提供的，是复印件；合信小贷公司举示的《租赁合同》载明租金为70元/㎡/月（不递增，已含乙方应缴纳的物管费、公共设施设备使用费及公共能源费），永辉超市公司举示的《租赁合同》载明租金为30元/㎡/月（不递增，已含乙方应缴纳的物管费、公共设施设备使用费及公共能源费），其他条款内容一致。庭审中，合信小贷公司为进一步证明其诉讼请求成立，另举示了下列证据：1.重庆金易物业服务有限公司与其他业主签订的租赁合同复印件6份，称证据来源于一中法院，所涉房屋位置临近永辉超市，租金均在50元/㎡/月之上，拟证明永辉超市公司与金易房开公司所称的30元/㎡/月的租金明显低于市场价，是不真实的；2.2016年2月26日函及EMS邮寄单各1份，拟证明其于2016年2月26日即向永辉超市公司发函要求不得向金易房开公司支付租金，并称一中法院早在2015年6月查封抵押房屋的时候就向永辉超市公司的管理人员进行了告知。金易房开公司、永辉超市公司分别发表质证意见如下。金易房开公司称其对外租赁的时候要考虑租户的品牌，其引进重百等品牌的租金都比较低；合信小贷公司举示的租赁合同中租户是独立的商户、所租赁的也是临街的门面，而且一层可以做成两层用；合信小贷公司的函件是邮寄给永辉超市公司的，金易房开公司不知情。永辉超市公司称永辉超市的入住可以带动周边商业的发展，不能与单独的租户租金价格相比较；合信小贷公司的函件仅能证明其作为抵押权人曾于2016年2月26日进行了通知，永辉超市于2016年3月22日接到一中法院的通知，具体到一中法院最早什么时候通知记不清楚了，最早也是2016年2月份。庭审中，永辉超市公司为证明其辩解意见成立，另举示了下列证据：1.2016年1月20日金易房开公司向永辉超市公司出具的《租赁期限确认书》1份，拟证明双方租赁期限为2011年3月1日起至2026年2月28日止；2.《租赁补充协议2》1份，该协议没有落款时间，永辉超市公司称签订时间是2011年4月26日，载明，自2013年8月1日起，退还部分租赁房屋面积合计50㎡，自2013年8月1日起租赁房屋面积按6942㎡算；3.永辉超市公司其他项目租赁合同5份，拟证明永辉超市公司与其他出租方签订的租赁合同期限均为15年以上，月租金均为30元/㎡/月；4.一中法院协助执行通知书1份，拟证明一中法院于2016年3月22日向永辉超市公司发送协执通知，永辉超市公司至此才知晓房屋抵押的存在；5.2011年、2013年、2014年、2015年部分付款凭证、打款单、发票，拟证明自2011年起，永辉超市公司一直按30元/㎡/月（含物管费）的标准支付租金。合信小贷公司、金易房开公司分别发表质证意见如下。合信小贷公司对证据1、2、5的真实性、证明目的均不认可，并称证据1是金易房开公司单方出具，不排除其与永辉超市公司恶意串通、损害合信小贷公司利益，合信小贷公司在2016年2月份在一中法院执行程序中看到过证据1，说明永辉超市公司、金易房开公司至少2016年2月就已经知晓房屋抵押权及查封的情况；永辉超市公司未提供证据2的附件，无法看出其退还的房屋是否在合信小贷公司抵押权范围内；对证据3的关联性及证明目的均不认可，不能将其他租赁合同的情形适用于本案；无法确认证据5是全部的付款凭证，而且各期间的付款金额并不完全一致，无法达到其证明目的；对证据4的真实性无异议，但永辉超市公司在2015年就已经知晓了执行的相关情况。关于租金的问题。合信小贷公司认为金易房开公司申请借款的时候提供给评估机构的租赁合同显示租金为70元/㎡/月，评估机构依据该合同作出评估，合信小贷公司据此向金易房开公司发放了借款；永辉超市公司举示的租赁合同显示租金金额为30元/㎡/月，本案所涉物业周边的租金都在50元/㎡/月以上，不符合常理；而且租赁合同有关租金金额页面的纸张、字体与其他页不符，怀疑其有替换、更改的可能，并申请对对页的打印时间是否一致申请司法鉴定。金易房开公司称永辉超市公司是商品零售龙头企业，具有一定的感召力和激活市场的因素，而且租赁房屋体量大、时间长，所以收取租金较周边偏低；合信小贷公司提到本案所涉物业周边的租金为50元/㎡/月，该物业是临街的门面，面积较小，而且可以作为两层使用，二者没有可比性；现在不清楚合信小贷公司持有的租赁合同租金为何是70元/㎡/月，金易房开公司从2014年开始出现资金周转困难，公司的融资借款都是交由部门负责人或者社会上的中间人完成，具体完成融资的人员对合同有无个人行为不清楚；其与永辉超市公司实际也是按照30月/㎡/月履行的，30元中有5元物业费，物业是由金易物业服务公司提供的，由金易房开公司代收；支付金额有不完全吻合的情况是双方商业往来的结果，而且根据支付情况来看，也看不出租金是70元/㎡/月。永辉超市公司称其与金易房开公司的租金是30元/㎡/月，其举示的租金支付凭证也是按照该标准在履行，至于支付金额存在不完全吻合的情况，可能涉及一些小额的抵扣；永辉超市公司作为大型超市，具有较强的影响力，永辉超市的租金明显都比周边物业要低；双方经办人员在签订合同时对合同进行修改是很正常的，不清楚合信小贷公司持有的租赁合同租金为何是70元/㎡/月。关于租赁期限的问题。合信小贷公司认为2011年4月26日《租赁补充协议》和2011年7月23日《租赁补充合同》多处载明合同于2016年2月28日到期，租赁期限是5年，即便是笔误，也不可能在两份补充协议中均出现笔误，而且永辉超市公司作为上市公司，有专业的法务，出现该笔误的可能性极小，足以证明金易房开公司、永辉超市公司对租赁合同中的租赁期限进行了更改，没有法定事由不应当再予以延长，金易房开公司与永辉超市公司之后约定延长租赁期限属无权处分；一中法院于2015年6月就已经现场查封租赁物并张贴了权利申报及通知，金易房开公司、永辉超市公司首次向一中法院提供材料的时候只有2011年的合同，评估公司将要出具评估报告的时候才于2016年2月份提供落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》，永辉超市公司却一直主张一中法院对其通知的时间是2016年3月，明显与事实不符，合信小贷公司有足够的理由相信落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》是事后补签，并申请对该协议的形成时间申请司法鉴定。金易房开公司称落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》是当天签订，租赁期限是15年，2011年4月26日《租赁补充协议》和2011年7月23日《租赁补充合同》有关租赁期限的约定是笔误。永辉超市公司认可金易房开公司的意见，并称2015年1月6日《租赁合同书补充协议》的签订时间在合信小贷公司放款之前；永辉超市公司是大型超市，装修等前期投入巨大，涉及上百的员工和供应商，5年的租期根本不可能实现合同目的，且租赁期限是金易房开公司、永辉超市公司自愿协商考量的，15年的租期是双方真实意思的表示，不应受合信小贷公司影响；而且合信小贷公司持有的租赁合同显示租期也是15年，其向金易房开公司放贷的时候就已经考量了15年的租期，不存在损害合信小贷公司利益的情形。关于提前预付租金的问题。合信小贷公司陈述，基于前述情形，金易房开公司、永辉超市公司明知已经进入执行程序，仍然签订落款时间为2016年1月16日的《租赁合同书补充协议2》并提前预付租金，拒不执行一中法院的执行文书，属违法行为，也是恶意串通、损害合信小贷公司利益的行为，因为租期、租金以及预付租金的情况均会影响评估机构对涉案房屋的评估价格，从而影响将来拍卖所得价款的金额；合信小贷公司认为落款时间为2016年1月16日的《租赁合同书补充协议2》是事后倒签，申请对该协议的形成时间作司法鉴定。金易房开公司陈述，《租赁合同书补充协议2》的签订时间是2016年1月16日；金易房开公司从2014年初资金链断裂以来，企业经营困难、举步维艰，经常发生冲击、扭闹事件，在此背景下，金易房开公司、永辉超市公司商议预付租金以解燃眉之急。永辉超市公司称《租赁合同书补充协议2》的签订时间是2016年1月16日；金易房开公司经营状况发生困难，本着合作友好的原则，双方协商提前预付租金，是双方真实意思的表示，不存在恶意串通、损害他人利益的情况。庭审中，合信小贷公司申请了以下鉴定：1.落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》与落款时间为2016年1月16日的《租赁合同书补充协议2》的形成先后顺序；2.永辉超市公司举示的《租赁合同书》第7页与其他页的合同章是否吻合，骑缝章用章与印章是否同一印章；3.以《租赁合同书》为样本，与2011年7月22日的《租赁补充合同》、落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》、落款时间为2016年1月16日的《租赁合同书补充协议2》比对是否同一印章。上述事实，有贷款合同、银行转账凭证、银行网上电子回单、收条、抵押合同、重庆市房地产抵押合同、证明、具有强制执行效力的债权文书公证书、执行证书、案件受理通知书、执行裁定书、《租赁合同书》、《租赁补充协议》、《租赁补充合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁款合同书补充协议2》、房屋租赁合同、2016年2月26日函、EMS单据、租赁期限确认书、付款凭证、发票、协助执行通知、及当事人的陈述予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为,金易房开公司、永辉超市公司之间房屋租赁合同关系成立，合法有效。金易房开公司是本案所涉房屋的所有权人，其在法律规定的范围内享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。合信小贷公司对本案所涉金易房开公司名下的房屋享有抵押权。关于金易房开公司与永辉超市公司之间有关租期、租金标准约定的问题。合信小贷公司持有的《租赁合同书》载明的租金标准为70元/㎡/月、租期15年，合信小贷公司主张永辉超市公司、金易房开公司于2011年将租赁期限减为5年，永辉超市公司持有的《租赁合同书》载明的租金标准为30元/㎡/月、租期15年，金易房开公司、永辉超市公司主张租金标准为30元/㎡/月（含物管费）、租期15年。永辉超市公司举示了部分支付租金的凭证及发票，从该支付情况来看，与永辉超市公司、金易房开公司主张的租金支付标准大体符合，且与合信小贷公司主张的70元/㎡/月的租金标准差距较大，说明双方履行的租金支付标准为30元/㎡/月（含物管费），本院予以确认。合信小贷公司、永辉超市公司持有的《租赁合同书》均载明租期15年，合信小贷公司向金易房开公司发放借款的时候即已认可本案所涉抵押物上存在15年租期的租赁，而且金易房开公司、永辉超市公司均称租赁期限为15年，故本院确认租赁期限为15年。关于永辉超市公司向金易房开公司预付租金的问题。金易房开公司作为本案所涉房屋的所有权人，其与永辉超市公司约定提前预付租金并不必然违反法律规定。永辉超市公司于2016年2月5日向金易房开公司提前预付租金300万元，一中法院于2016年3月向永辉超市公司书面通知冻结并提取租金，合信小贷公司于2016年2月26日向永辉超市公司发函要求不得向金易房开公司支付租金，合信小贷公司举示的证据不足以证明其或一中法院在2016年2月5日之前曾通知永辉超市公司不得向金易房开公司支付租金。关于合同形成时间与当事人真实意思表示的关系的问题。本院认为，合同是当事人真实意思的表示，双方的具体权利义务应深入探究双方当事人的真实意思表示，法律并不禁止事后补签合同对之前的约定予以确认。即便落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》和落款时间为2016年1月16日的《租赁合同书补充协议2》为事后倒签，根据永辉超市公司举示的证据以及庭审查明情况，已经足以证明金易房开公司与永辉超市公司存在租期15年、租金30元/㎡/月的意思表示。合信小贷公司是本案所涉房屋的抵押权人，抵押权所对应的是抵押物的价值，关于租赁期限的约定并不影响其抵押权的行使；即便金易房开公司、永辉超市公司于2011年约定将租赁期限减为5年，对该期限享有抗辩权的也是涉案房屋的受让人，合信小贷公司要求确认落款时间为2015年1月6日的《租赁合同书补充协议》和落款时间为2016年1月16日的《租赁合同书补充协议2》无效的诉讼请求，无事实和法律，本院不予支持；合信小贷公司申请鉴定事项与本案审理结果无影响，本院不予准许。合信小贷公司是本案所涉房屋的抵押权人，其要求永辉超市公司办理场地并支付相应低价的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》的解释》第六十五条、第六十六条，中华人民共和国物权法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:驳回原告重庆市渝北区合信小额贷款有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10512元，由原告重庆市渝北区合信小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判长 文 莲审判员 李 韶审判员 曹 磊二〇一八年十二月四日书记员 宁芸茜