广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终3585号 上诉人(原审被告)：乔文韬，男，1968年3月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：张宇峰，广西君健律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：赵淑云，女，1978年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：钟慧玲，广西鹏韵律师事务所律师。 一审被告：桂林市第十七中学，住所地：广西壮族自治区桂林市铁西一里**，统一社会信用代码：12450300498667477D。 法定代表人：阳玉霞，校长。 委托诉讼代理人：王娇英，广西伏波律师事务所律师。 上诉人乔文韬因与被上诉人赵淑云及一审被告桂林市第十七中学房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、刘媛媛参加的合议庭，于2018年12月20日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人乔文韬的诉讼委托代理人张宇峰，被上诉人赵淑云及其委托诉讼代理人钟慧玲，一审被告桂林市第十七中学的委托诉讼代理人王娇英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人乔文韬的上诉请求：撤销一审判决第二项，予以改判。事实和理由：上诉人在一审中提出违约金标准过高要求依法调整。一审法院按上诉人未退款部分30%计算违约金，显然属于适用法律不当。根据司法解释规定，违约金应不超过实际损失的30%为宜。本案中，上诉人应返还被上诉人的履约保证金、水电押金、部分租金等明显不属于损失，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人赵淑云答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。 一审被告桂林市第十七中学答辩请求维持原判。 赵淑云向一审法院起诉请求：1．判令被告乔文韬退还原告履约保证金、水电押金及2017年8月20日后的租金共计31700元；2．判令被告乔文韬向原告支付逾期退款违约金9150元；3．判令被告桂林市第十七中学对上述债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月28日，被告乔文韬（乙方）与被告十七中（甲方）签订《桂林市第十七中学北面门面合作合同书》以及《桂林市第十七中学西北面门面合作合同书》，约定：合作内容为桂林市第十七中学校园北面临街全部门面（位于桂林市象山区，东与铁西小学接壤，西与十七中西北面门面接壤）、西面临街全部门面（门面位于桂林市象山区，南与十七中侧门警卫室接壤，北与十七中北面门面接壤）的使用、经营及管理；门面启用后，采取由乙方承包方式经营，乙方自负盈亏，乙方负责缴纳经营的各项费用；分成按门面出租后的纯收入计算；门面所需缴纳的各项费用由乙方在门面租金总收入里扣除30％，承包交纳由乙方自负盈亏，甲方不负责。2016年3月11日，原告赵淑云（租赁方、乙方）与被告乔文韬（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》一份，约定：乙方自愿租赁甲方位于铁西小学北侧的23#号门面，经营百货，月租金1350元；租赁期为叁年，从2016年12月1日起至2019年11月30日止；签订合同时，乙方交纳履约保证金10000元及水电押金2000元；乙方在本合同签订日一次性交清十二个月的租金；本合同期内，如因各种原因需要拆除该门面，甲乙双方均不承担违约责任等内容。乙方处有原告赵淑云签字，甲方处无被告乔文韬签字，甲方经手人处有案外人黄晶晶、唐华雯签字。合同签订后，被告乔文韬向原告交付了涉案门面。原告交纳了履约保证金10000元、水电押金2000元及租金，原告持有的收据载明经手人为黄晶晶、唐华雯。2017年8月18日，桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室向原告发出《通知》，认定涉案门面属违法建筑，限期于2017年8月20日24时前拆除。2017年9月6日，原告赵淑云（租赁方、乙方）与被告乔文韬（出租方、甲方）签订《退款计划书》，载明：乙方租用甲方的门面（门面位置：桂林十七中学铁小23#）因政府原因拆除。现双方就提前终止2019年11月30日到期的《租赁合同》事宜达成本协议：1、甲方退回乙方履约保证金、水电押金及2017年8月20日后的租金，退款合计人民币31700元整。具体退款计划：（1）本协议生效之日起10天内，甲方退还上述款项总额的一半给乙方；（2）本协议生效之日起20天内，甲方将剩余款项一次性全部退还乙方；（3）如甲方未按上述计划退款，则未退款部分按双倍赔偿乙方违约金。因被告乔文韬未按约退还上述款项，原告催要未果，故诉至法院，提出前述诉请。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案门面已被桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室确认为违法建筑，并于2017年8月21日予以拆除，故案涉《门面出租合同》无效。关于合同无效后的履约保证金、水电押金及租金返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然原告与被告乔文韬签订《门面出租合同》时，系案外人黄晶晶、唐华雯签字，合同签订后支付的履约保证金、水电押金及租金系案外人黄晶晶、唐华雯收取。但原告与被告乔文韬在门面拆除后就退款事宜达成《退款计划书》，该计划书中对租赁合同及应退还原告的款项进行了确认，据此可以认定被告乔文韬为案涉《门面出租合同》的相对方。故原告要求被告乔文韬按照双方签订的《退款计划书》退还履约保证金、水电押金以及2017年8月20日后的租金共计31700元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。被告乔文韬未按《退款计划书》的约定退款，显属违约，应承担相应的违约责任。现原告主张被告乔文韬按照未退款部分的30％即9510元（31700元×30％）支付违约金，未违反双方约定及法律规定，一审法院予以支持。关于被告十七中应否承担连带责任的问题。本案系租赁合同纠纷，被告十七中并非涉案合同相对方，原告主张其对被告乔文韬退还履约保证金、水电押金及租金承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依法判决：一、被告乔文韬于本判决生效之日起三日内退还原告赵淑云履约保证金、水电押金以及2017年8月20日后的租金共计31700元；二、被告乔文韬于本判决生效之日起三日内向原告赵淑云支付违约金9510元；三、驳回原告赵淑云的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案二审诉讼争议焦点是：一审判决按未退款部分的30%计算违约金是否得当？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”对于上述司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定应当全面、正确地理解。一方面，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，“百分之三十”并不是一成不变的固定标准。另一方面，上述司法解释规定的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。因此，不能机械地将“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形一概认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，也不能在依法“适当减少违约金”数额时，机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之三十。本案中，双方当事在终止租赁合同关系时签订了《退款计划书》，上诉人未按约定退款，属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。双方当事人约定上诉人不按计划退款要承担未退款部分双倍的违约金，一审法院在被上诉人仅要求上诉人承担部分违约金的情况下，将违约金调整为按未退款部分的30%计算违约金并无不当。上诉人以履约保证金、水电押金、部分租金不属于被上诉人的损失为由提出的上诉请求，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。一审法院依据事实和法律作出的判决是正确的，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人乔文韬负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 潘文华 审判员 刘媛媛 二〇一八年十二月二十四日 书记员 盘林云