江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终3120号上诉人（原审被告）:汤登明，1971年11月28日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）:淮安市百扬置业顾问有限公司，住所地江苏省淮安市清河区天山华庭小区二区10-A幢902室。法定代表人：黄欣蔚，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。上诉人汤登明因与被上诉人淮安市百扬置业顾问有限公司（以下简称百扬公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初19432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤登明向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回百扬公司的一审诉讼请求。理由如下：1.汤登明从未认可百扬公司替汤登明销售十三套房屋。2.一审法院认定百扬公司为涉案房屋的销售提供了前期广告宣传、市场推广、签约、备案等服务以及销售人员的工资等，理应得到相应的补偿是错误的。涉案房屋都是汤登明自己找人购买的，与百扬公司无关。3.一审法院以签约明细表中有汤登明的签字为由来认定百扬公司参与销售房屋是错误的。签约明细表不能证明百扬公司为汤登明销售了房屋。汤登明从没有找过百扬公司销售人员办理过签约明细表，也不认识百扬公司的销售人员，开发商当时有人员负责抵款房的销售手续办理工作。另外，百扬公司也没有签约明细表的原件。4.百扬公司未为汤登明销售房屋，也未与汤登明签订委托销售合同，一审参照百扬公司与开发商之间的委托销售合同来认定汤登明应付佣金是错误的。百扬公司与开发商之间的委托销售合同对汤登明不产生约束力。且该合同约定，如果项目经理委托百扬公司销售抵款房，需与项目经理签订委托合同，由项目经理承担服务费。而百扬公司与汤登明之间并未签订委托合同，说明双方之间不存在合同关系。百扬公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.百扬公司、汤登明之间存在委托代理销售合同关系，百扬公司实际上销售了汤登明所抵退股金的房屋并付出了相关劳务。百扬公司系涉案小区的销售总代理，为涉案小区的销售付出了劳务，包括前期的广告宣传、市场推广及后期签约、备案等服务。百扬公司在得到汤登明的同意并对单价、总价等内容签字确认后，对客户进行项目介绍、核对价格、签约、办理按揭贷款等事宜，最终促成交易。汤登明实际上接受了百扬公司的劳动成果并从中受益。2.签约明细表上均有汤登明的签字确认，说明汤登明对百扬公司提供签约、备案等服务时明知并且接受百扬公司的劳务。百扬公司向一审法院起诉请求：判令汤登明给付百扬公司销售佣金34848.63元。一审法院认定事实：2008年8月13日，百扬公司与沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订销售总代理合同，约定沭阳县坤恒房地产开发有限公司将定名为“新江南花园”的物业包括住宅、商业委托百扬公司销售。2009年5月23日,百扬公司与沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订新江南销售代理合同补充协议：销售佣金调整为以总销售额的1.0%结算；在销售工程款所抵房源时，百扬公司须积极配合对客户进行项目介绍、核对价格、签约、按揭贷款等事宜，该房源销售有关费用由项目经理承担，百扬公司按房屋成交价1%收取服务费用。其后，百扬公司为沭阳县坤恒房地产开发有限公司销售房屋，双方发生纠纷，百扬公司以沭阳县坤恒房地产开发有限公司为被告诉至宿迁市中级人民法院。宿迁市中级人民法院于2015年5月5日作出（2012）宿中商初字第0161号民事判决，认定百扬公司自2011年10月起从案涉项目销售部退场。一审法院另查明，汤登明曾系沭阳县坤恒房地产开发有限公司股东，汤登明退股后由沭阳县坤恒房地产开发有限公司将涉案小区中的十三套房屋以冲抵退股金的形式抵给汤登明。该十三套房屋由百扬公司为汤登明负责销售，总价为3484800元，房号分别为38号楼3-902、3-803、3-703、2-701、2-801、1-502、2-502、3-401、2-802、2-902、3-701、3-801、3-301室，销售价款共计3484863元（280578元+250000元+331734元+267295元+290000元+210000元+252568元+252000元+278210元+277789元+271405元+277791元+245493元）。一审法院认为，百扬公司有权按照1%标准向汤登明主张销售佣金，理由为：一、百扬公司虽未与汤登明签订书面委托合同，但是百扬公司为涉案房屋的销售提供了前期广告宣传、市场推广、签约，备案等服务，以及销售人员的工资等成本，理应得到相应的补偿。并且汤登明在房屋销售签约明细表中均签字确认，说明汤登明对百扬公司参与销售房屋的行为明知且予以认可。现百扬公司按所销售房屋价格的1%比例主张佣金较为合理。二、汤登明虽称其部分销售房屋客源系其自行联系的亲戚、朋友，与百扬公司无关。但与购房人签订合同、办理购房手续、银行贷款手续等后期工作均由百扬公司负责，故并不能否认百扬公司为此付出了其他劳务。起码百扬公司前期的广告宣传及推广在一定程度上会对购房者的购买心理产生正面影响，更不用说百扬公司为促成房屋交易付出的其他资源。三、百扬公司虽没有与汤登明约定销售佣金及奖励佣金的比例，但是结合百扬公司与沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订的新江南销售代理合同补充协议中的约定，在销售工程款所抵房源时，百扬公司须积极配合对客户进行项目介绍、核对价格、签约、按揭贷款等事宜。综上，百扬公司的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：汤登明应于判决发生法律效力之日起五日内给付百扬公司房屋销售佣金34848.63元。案件受理费672元，由汤登明负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院另查明，（2012）宿中商初字第0161号百扬公司起诉沭阳县坤恒房地产开发有限公司销售佣金案件中，沭阳县坤恒房地产开发有限公司提供的两名证人腾某某、仲某某均系该项目的承建商即项目经理，沭阳县坤恒房地产开发有限公司亦抵了部分房屋给腾某某、仲某某。该两名证人在该案中均陈述抵账的房屋销售价格要经过项目经理确认才能销售。该事实亦经百扬公司提供的原销售部员工证言所证实。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。本案中，沭阳县坤恒房地产开发有限公司将涉案的13套房屋以冲抵退股金的形式抵给汤登明，百扬公司作为与沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订销售总代理合同的销售顾问公司提供了该13套房屋的签约明细表，可以证实百扬公司为本案13套房屋的销售提供了相应的服务。这一点从（2012）宿中商初字第0161号百扬公司与沭阳县坤恒房地产开发有限公司销售佣金案件的证人证言亦可以得到印证。百扬公司提供了涉案房屋销售的前期广告宣传、市场推广、签约，备案等服务，承担了销售人员的工资等成本，理应得到相应的补偿。百扬公司与沭阳县坤恒房地产开发有限公司签订销售代理合同，约定佣金为销售总额的1%加上奖励佣金，汤登明作为沭阳县坤恒房地产开发有限公司的股东兼售楼部副总经理，依据其与沭阳县坤恒房地产开发有限公司的关系并根据涉案房屋的销售过程，应当知晓百扬公司与沭阳县坤恒房地产开发有限公司关于抵账房屋销售佣金的约定。现百扬公司仅按照1%的比例主张，汤登明作为抵受房源的所有者，并未委托他人销售该批房屋，且仍然与买房人在百扬公司所在的售楼部签订合同，实质上接受了百扬公司的服务，故汤登明应当向百扬公司按照房屋销售总额支付1%的销售佣金。综上所述，汤登明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由上诉人汤登明负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 茂审 判 员  覃卫东审 判 员  徐金鸽二〇一八年十二月二十一日法官助理  赵迎娣书 记 员  汤媛媛