上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初18440号原告(反诉被告)：叶剑秋，女，1945年8月25日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：赵峥(系叶剑秋之子)，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：叶炯平，男，1953年8月9日生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：陈柏金，女，1963年7月17日生，汉族，住址同上。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：李光武，上海旭路伟光律师事务所律师。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：王淼，上海旭路伟光律师事务所律师。原告(反诉被告)叶剑秋与被告(反诉原告)叶炯平、陈柏金财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉原告)叶剑秋的委托诉讼代理人赵峥，被告(反诉原告)叶炯平、陈柏金及其共同委托诉讼代理人李光武、王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)叶剑秋向本院提出诉讼请求：1、判令叶炯平、陈柏金赔偿2018年2月8日至2018年7月5日期间的房屋租金人民币11,400元(以下币种均为人民币)、换锁费510元、换门费4,200元、房屋内部墙体维修费1,600元。2、判令叶炯平、陈铂金赔偿叶剑秋垫付给承租人的搬迁补偿608元、垫付的2018年1月至7月的物业管理费511.70元。3、事实和理由：叶剑秋与叶炯平、陈柏金就松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称902室房屋)权属纠纷经法院判决，确定该房屋归叶剑秋所有。2018年3月30日，叶剑秋向法院申请执行，发现叶炯平、陈柏金已将902室房屋出租给他人，叶剑秋支付给承租人搬迁补偿608元后，承租人才搬离了902室房屋，2018年7月2日，叶剑秋收回了房屋。叶炯平、陈柏金在判决生效后，仍利用房屋出租收益11,400元，侵害了叶剑秋的权利，故要求叶炯平、陈柏金将该收益支付给叶剑秋。在判决生效后，叶炯平指示他人2次撬锁入室，将房屋大门、邮箱破坏，还损坏了房屋内的设施。被告(反诉原告)叶炯平、陈柏金反诉并辩称，叶剑秋取得902室房屋房地产权证的时间为2018年7月，在此之前叶剑秋无权主张该房屋的租金，叶炯平、陈白金出租902室房屋每月的租金为1,300元，并非2,200元，叶剑秋主张的租金获利不属实。叶剑秋擅自更换902室房屋门锁，导致租客无法入住，租客进行的换锁，与叶炯平、陈柏金无关。902室房屋交付时即为毛坯房，叶炯平、陈柏金未损坏该房屋墙体。对于叶剑秋主张的垫付给租客的补偿费608元，该费用系叶剑秋自愿补偿，没有任何依据，叶炯平、陈柏金也不认识该租客。叶炯平、陈柏金未支付过2018年1月至7月的物业管理费，但叶剑秋主张了上述时间段的租金，则物业管理费为出租的成本，应当由叶剑秋承担。叶炯平、陈柏金向本院提出反诉请求：判令叶剑秋返还有线电视初装费500元，煤气开通费160元、清理毛坯垃圾费502元、物业管理费1,900元、进户费1,600元。事实和理由：叶炯平、陈柏金对902室房屋投入了上述费用，应由叶剑秋承担。原告(反诉被告)叶剑秋针对反诉辩称，902室房屋未开通有线电视，叶剑秋有网络电视，也不需要有线电视。煤气开通及进户不需要费用。垃圾清理费、物业管理费应由叶炯平、陈柏金自己承担。不同意叶炯平、陈柏金的反诉请求。经审理查明，叶剑秋与叶炯平系姐弟，叶炯平与陈柏金系夫妻。2015年6月20日，叶炯平代理阎坤懿(系叶炯平之母)与征收人签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定，由闸北区人民政府征收阎坤懿租赁的本市安庆路XXX弄XXX号房屋，阎坤懿选择房屋产权调换，房屋地址分别为902室及本市祁华路300弄12栋西单元7号1204室房屋。叶炯平、陈柏金还签署了《安康苑地块安置房预约单》两份，载明，祁华路300弄12栋西单元7号1204室安置房屋产权人叶炯平、陈柏金，902室安置房屋产权人叶炯平。2016年，叶剑秋起诉要求分割征收补偿利益，确认902室房屋归叶剑秋所有，并要求叶炯平、陈柏金给付叶剑秋征收补偿款279,414.35元。上海市静安区人民法院判决叶炯平、陈柏金支付叶剑秋30万元，驳回叶剑秋的其他诉讼请求。判决后，叶剑秋提起上诉。2018年2月8日，上海市第二中级人民法院改判902室房屋归叶剑秋所有，驳回叶剑秋的其他诉讼请求。经叶剑秋申请法院强制执行，902室房屋房地产权利登记至叶剑秋名下。审理中，叶剑秋提供：1、叶炯平、陈柏金(甲方)与陈金富(乙方)签订的租赁合同，约定，甲方将902室房屋出租给乙方，租期从2016年2月20日起至2020年2月19日，甲方于2015年12月23日将房屋交给乙方；每月租金为1,300元，物业管理费由甲方承担。2、陈金富(甲方)与张雨萌(乙方)签订的租赁合同，约定，甲方将902室房屋出租给乙方，租期从2017年9月22日至2018年9月21日；月租金为2,280元，物业管理费由甲方承担。3、张雨萌于2018年7月2日出具的情况说明及收条，情况说明内容为，因902室房屋涉及违法租赁，经与产权人叶剑秋协商后，决定搬出。收条内容为，收到房主叶剑秋对于902室搬出的补偿608元。4、门锁照片，及上海所安锁业有限公司于2018年6月27日、7月3日、7月4日出具的服务登记单，金额分别为180元、80元、250元。5、防盗门照片，显示门被损坏，及上海米尺建筑装饰工程有限公司出具的防盗门代购收款收据，金额为4,200元。6、卫生间照片，显示卫生间内地面潮湿、肮脏、发霉，及上海米尺建筑装饰工程有限公司出具的墙体维修费收款收据，金额为1,600元。7、2018年1-12月的物业管理费发票，金额为877.20元。叶剑秋表示，叶炯平、陈柏金将902室房屋出租给陈金富，陈金富再转租给张雨萌，叶剑秋为了让张雨萌搬走，支付了张雨萌608元；叶炯平、陈柏金指使租客对门、锁进行破坏，当地派出所都有相应笔录。叶炯平、陈柏金表示，对证据1真实性无异议，对证据2、3真实性不清楚，叶炯平、陈柏金不知道陈金富转租的情况；对证据4真实性无异议，对证据5真实性不予认可，叶炯平、陈柏金未破坏门、锁；证据6真实性不予认可，房屋本就为毛坯状态，无需维修；对证据7真实性无异议。叶炯平、陈柏金提供如下证据：1、东方有线网络有线公司客户账单，用户名为902室，费用项目为有线电视初装费，金额为500元。该账单上未盖收讫章。2、物业公司出具的短驳费、垃圾清运费收据，金额分别为250元、252元。3、中介公司出具的煤气开通费收据，金额为160元。4、2015年12月3日的物业费发票，金额为877.30元。5、物业公司证明，主要内容为，902室在2015年12月3日进户，进户时缴了垃圾清运费、物业管理费合计1,129.30元，2017年缴物业管理费877.20元。叶剑秋表示，对上述证据均不予认可，902室房屋根本就未开通过有线电视；短驳费、垃圾清运费都是叶炯平、陈柏金因自身需要发生的；煤气开通无需支付开通费；物业费应当由叶炯平、陈柏金自己承担。以上事实，有叶剑秋提供的民事判决书、执行裁定书、不动产权证、租赁合同、张雨萌的情况说明及收条、服务登记单、防盗门代购收据、墙体维修费收据、物业管理费发票，叶炯平、陈柏金提供的东方有线网络有线公司客户账单、短驳费收据、垃圾清运费收据、煤气开通费收据、物业费发票、物业公司证明，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，生效判决确认902室房屋归叶剑秋所有，叶炯平、陈柏金将该房屋出租给他人，侵害了叶剑秋的权利，叶剑秋要求叶炯平、陈柏金赔偿2018年2月8日至2018年7月2日期间的租金损失，可以准许。叶剑秋自认2018年7月2日收回了902室房屋，此后的租金损失，本院不予支持。虽叶炯平、陈柏金出租给陈金富的月租金为1,300元，但陈金富转租给张雨萌的月租金为2,280元，说明902室房屋的租赁市场价格可以达到每月2,280元，叶剑秋主张按照2,280元每月的标准计算租金损失，依法有据，可以准许。租赁合同约定，物业管理费由出租人承担。叶剑秋已经主张了2018年2月8日至2018年7月2日期间的租金损失，上述期间的物业管理费应当由其自行承担。不论902室房屋门、锁由叶炯平、陈柏金还是由租客破坏，均系由叶炯平、陈柏金的侵权行为引发，责任应由叶炯平、陈柏金承担。叶剑秋要求叶炯平、陈柏金赔偿换锁费、换门费，本院予以准许。叶剑秋未提供原大门与更换的大门品牌、型号、价格是否一致的相关证据，本院酌情确定叶炯平、陈柏金赔偿换门费2,100元。叶剑秋未提供902室卫生间墙体质量问题系完全由租客引起的相关证据，其要求叶炯平、陈柏金赔偿墙体维修费1,600元，依据不足。从叶剑秋提供的照片反映，房屋出租期间卫生间确存在发霉等情况，本院酌情确定叶炯平、陈柏金赔偿维修费800元。叶剑秋在叶炯平、陈柏金不予返还房屋的情况下，给予租客张雨萌608元，系其为了让张雨萌早日搬离，减少损失的行为，叶剑秋要求叶炯平、陈柏金赔偿该费用，本院予以准许。叶炯平、陈柏金提供的东方有线网络有线公司客户账单上无收讫印章，也未提供相应支付凭证，叶炯平、陈柏金要求叶剑秋支付该款，本院不予准许。叶炯平、陈柏金提供中介公司出具的收据主张煤气开通费，本院难以采信。2016、2017年由叶炯平、陈柏金出租902室房屋并收益，其要求叶剑秋承担上述期间的物业管理费，本院不予准许。短驳费、垃圾清运费系叶炯平、陈柏金为了使用、出租房屋发生，其要求叶剑秋承担该费用，本院不予准许。叶炯平、陈柏金未提供进户费的相关证据，其要求叶剑秋承担进户费1,600元，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)叶炯平、陈柏金于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)叶剑秋2018年2月8日至2018年7月2日期间的租金损失10,977元、换锁费510元、换门费2,100元、墙体维修费800元、垫付的搬迁费608元；二、驳回原告(反诉被告)叶剑秋的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)叶炯平、陈柏金的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为135元，反诉案件受理费25元，由原告(反诉被告)叶剑秋负担30元，被告(反诉原告)叶炯平、陈柏金负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一八年十二月十九日书记员  贾 路附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。