济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初2225号原告（执行案外人）：济南温泉空港置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：于乐，总经理。委托诉讼代理人：陈双石，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘洋，男，1985年2月22日出生，汉族，住山东省济阳县。第三人(被执行人)：乔丽霞，女，1966年5月11日出生，汉族，住济南市。原告济南温泉空港置业有限公司（以下简称空港置业公司）与被告刘洋、第三人乔丽霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月27日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告空港置业公司委托诉讼代理人陈双石到庭参加诉讼，被告刘洋、第三人乔丽霞经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。空港置业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除对温泉花园住宅小区6号楼2-604室房产的查封。事实和理由：被告刘洋诉第三人乔丽霞民间借贷纠纷一案中，贵院依据被告的申请查封了原告所有的温泉花园住宅小区6号楼2-604号房屋，对此，原告向贵院提起了执行异议，现该异议申请已被（2018）鲁0104执异16号执行裁定书驳回，但原告认为上述驳回明显错误。首先原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，由于第三人未按约履行贷款银行还款义务，导致原告承担担保责任，因此原告基于合同约定向法院申请解除合同。原告与第三人的房屋买卖合同纠纷一案，历城区人民法院已于2016年5月12日作出（2015）历城民初字第3002号民事判决书，并已生效，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》于2016年1月2日已解除。第三人对该房屋也并未办理不动产登记证书，该房屋仍属于原告所有。其次，贵院的查封仅为预查封，根据物权法及不动产登记管理办法，不动产物权以登记为准。本案中第三人仅为签订商品房买卖合同的买受人，其基于合同的完全履行而取得物权，在合同履行存在瑕疵或解除的情况下，其不享有物权，仅为债权，故法院对涉案房产的查封仅为预查封，只有被查封人取得物权后，该查封才能生效。再次，合同解除权为形成权，属于私权范畴，解除通知到达对方时合同即解除。本案原告持有的生效判决仅为确定了原告解除权成立。基于房屋买卖合同的解除，第三人基于债权合同的履行期待取得物权的权利已经无法实现，涉案房产不在具有因买卖合同的履行而产生物权变动的法律效果，即涉案房产物权权利人始终没有发生转移或期待转移的法律行为存在，法院的预查封也就失去了转变为正式查封的可能。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款的适用应结合第26条第一款合并理解，该条中确定的“另案生效法律文书”应以该法律文书是否“以转移财产权属为目的”，即另案法律文书变更了或确认了已查封财产的物权归属为前提，而原告持有的生效法律文书并非为上述性质，仅为解除债权，涉案房产物权始终未发生变化。综上，原告持有明确的排除对执行标的执行的法律文书，对涉案房产具有排他的物权，贵院对涉案房产的查封对原告的物权造成损害，为此特向贵院提起执行异议之诉，请贵院判如所请。被告刘洋未作答辩。第三人乔丽霞未作答辩。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月16日，空港置业公司与乔丽霞签订商品房买卖合同，约定由乔丽霞购买空港置业公司开发的位于临港经济开发区的温泉花园小区6号楼2单元604室商品房一套。合同签订后，乔丽霞向空港置业公司缴纳了房屋首付款92718元，空港置业公司配合乔丽霞向银行办理了按揭贷款215000元。空港置业公司于2013年3月31日向乔丽霞交付了房屋，双方在济南市住房保障和房产管理局办理了网签登记手续。2013年12月12日本案被告刘洋因另案民间借贷纠纷，以本案第三人乔丽霞为被告起诉至我院，我院认为，乔丽霞向刘洋借款69000元有借条为证，事实清楚，证据确凿，乔丽霞应当偿还，现刘洋要求乔丽霞偿还其借款69000元，该项诉讼请求合法有据，应当予以支持。现无证据证明借款时双方约定了利息，应视为不支付利息，但乔丽霞逾期还款，刘洋可以要求其支付自起诉之日即2013年12月12日起至判决生效之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的逾期借款利息，超出部分，我院不予支持。于2014年2月21日我院作出（2013）槐民初字第2972号民事判决书，判决：一、被告乔丽霞于本判决生效之日起十日内偿还原告刘洋借款本金69000元；二、被告乔丽霞于本判决生效之日起十日内支付原告刘洋69000元借款自2013年12月12日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的逾期利息。因乔丽霞拒不执行我院作出的（2013）槐民初字第2972号民事判决书，刘洋以该生效判决为依据，向我院申请强制执行。我院作出（2014）槐执字第354-1号执行裁定，冻结、划拨乔丽霞银行存款90000元或查封、扣押其相应价值的财产，并查封了乔丽霞购买的坐落于济南市温泉路1566号温泉花园小区6号楼2单元604室房产一处及其地下室2-124。2015年12月1日，我院向济南市住房保障和房产管理局送达协助执行通知书，继续预查封乔丽霞购买的登记在空港置业公司名下的该套房产。空港置业公司将房屋交付乔丽霞后，乔丽霞在偿还了部分银行贷款后，未再按期偿还其余贷款，导致贷款银行强行扣划了空港置业公司的保证金218036.24元。空港置业公司多次要求乔丽霞补交欠缴房款，但乔丽霞未作任何回应。为此，空港置业公司于2015年9月14日以乔丽霞为被告诉至济南市历城区人民法院，请求判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、乔丽霞向空港置业公司支付违约金、折旧费共85107.75元；3、乔丽霞协助空港置业公司办理撤销网上备案、网签事宜；4、诉讼费由乔丽霞承担。济南市历城区人民法院经过审理，认为，空港置业公司与乔丽霞签订的商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。空港置业公司作为保证人，在乔丽霞未按照贷款合同约定及时还款的情况下，向工商银行偿还贷款本息及逾期罚息218036.24元，此债务应由乔丽霞偿还。空港置业公司代乔丽霞偿还贷款的事实，达到了双方约定的合同解除条件，空港置业公司通知乔丽霞解除合同并无不当，但空港置业公司并未举证证明乔丽霞收到了其公司发出的解除合同通知。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，乔丽霞收到本案民事起诉状之日为2016年1月2日，该日应视为通知到达之日，故双方签订的商品房买卖合同已于2016年1月2日解除。空港置业公司与乔丽霞已就双方签订的房屋买卖合同办理了网签登记和合同备案，现双方合同已解除，乔丽霞有义务协助空港置业公司办理网签登记和合同备案的撤销手续。于2016年5月12日作出（2015）历城民初字第3002号民事判决书，判决如下：一、原告空港置业公司与被告乔丽霞签订的商品房买卖合同于2016年1月2日解除。二、被告乔丽霞于本判决生效之日起十日内协助原告空港置业公司办理网签登记和合同备案的撤销手续（限温泉花园住宅小区6号楼2单元604号房屋及地下室）。三、驳回原告空港置业公司的其他诉讼请求。2017年1月19日，因乔丽霞未履行判决书的义务，空港置业公司向济南市历城区人民法院申请执行。因涉案房产温泉花园住宅小区6号楼2单元604号已被我院查封，房管部门无法办理过户手续，2017年7月6日，济南市历城区人民法院作出（2017）鲁0112执257号执行裁定书，裁定如下：中止对（2015）历城民初字第3002号民事判决书的执行。2018年1月30日，空港置业公司以案外人的身份向我院提起执行异议，我院经审理，认为最高人法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，涉案房产查封在前，济南市历城区人民法院作出（2015）历城民初字第3002号民事判决书在后，故对案外人所提异议不予支持。于2018年2月5日作出（2018）鲁0104执异16号执行裁定书，裁定驳回空港置业公司的异议请求。诉讼过程中，空港置业公司提交济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第3002号判决书原件一份，证明原告与第三人已于2016年1月2日解除商品房买卖合同，因该房产未办理不动产登记权属证书，该房屋仍属于原告所有。提交从济南市房屋档案馆调取的房屋权属状况信息复印件一份，证明涉案房屋所有权信息显示，该房屋所有权人为原告。本院认为，空港置业公司作为案外人提出执行异议之诉，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”最高人法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债务执行中案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”结合本案，本院于2014年4月24日作出（2014）槐执字第354-1号执行裁定，查封了涉案房屋后，并于2015年12月1日又续查封了涉案房屋；济南市历城区人民法院于2016年5月12日作出（2015）历城民初字第3002号民事判决书，据此，可以认定本院查封涉案房产在前，济南市历城区人民法院作出判决在后。并且根据（2015）历城民初字第3002号民事判决书查明的事实，乔丽霞支付首付款92718元，剩余房款通过按揭贷款方式一次性向空港置业公司付清房款后，空港置业公司向乔丽霞交付了涉案房屋，双方还办理了买卖房屋网签登记事项。虽然济南市历城区人民法院以缺席判决的方式，作出（2015）历城民初字第3002号民事判决解除了双方签订的商品房买卖合同，并公告判决生效后进入执行程序，但关于乔丽霞首付款、乔丽霞将收到的购买房屋是否交付给空港置业公司等问题仍未得到解决。故根据上述法律规定，案外人空港置业公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对温泉花园住宅小区6号楼2-604室房产的查封，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）济南温泉空港置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7308元，由原告（执行案外人）济南温泉空港置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  丁 哲人民陪审员  于明河人民陪审员  黄莲芝二〇一八年十二月六日书 记 员  李佳乐