广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初1952号原告：广州市富基物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南华东路富基南二街23号首层自编101号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：王广华、刘敏，分别是广东三环汇华律师事务所律师、实习律师。被告：叶某某，男，1980年3月28日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：曾某某，女，1987年9月14日出生，汉族，住广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：余坤、吕启进，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂月芬，女，第三人公司员工。原告广州市富基物业管理有限公司诉被告叶某某、曾某某，第三人广州市富基房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王广华、刘敏，两被告共同的委托诉讼代理人余坤、吕启进，第三人的委托诉讼代理人王广华（亦是原告委托诉讼代理人之一）、涂月芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：第三人与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定出售位于海珠区××××房给被告，原告作为本物业的物业管理公司，为上述物业提供服务。被告为提前装修，明知涉案房屋未通过规划验收，不具备交房、产权登记的条件，主动、自愿提出按房屋现状收房。2015年8月25日，被告与第三人签订了《收楼确认书》，被告明确表明按现状收楼，不向第三人追索涉案房屋不具备交房条件的责任。因房屋已具备居住条件，第三人遂同意提前交房，与被告办理了相应的提前收房手续。被告又签订了《富基广场临时管理规约》、《富基广场物业服务合同》。截止目前，被告均没有缴纳公摊电费、物业管理费（预交部分除外）。故起诉要求判令：一、被告向原告补缴公摊电费916.11元（从2015年8月计算至2017年12月，每月公摊电费不同，按物价局规定的计算方法按实际用电量计算），应付未付公摊电费的逾期滞纳金1005.25元（从2015年10月1日计算至实际缴清之日止，暂计至2017年12月31日，计算标准为每两月按应付未付公摊电费的千分之三每日计算）；二、被告向原告补缴物业服务费5508.72元（从2015年8月计算至2017年3月，按2.8元/月/平方米计算，房屋面积按测绘前面积98.37平方米计算），应付未付物业服务费的逾期滞纳金4462.06元（从2015年10月1日计算至实际缴清之日止，暂计至2017年12月31日，计算标准为每两月按应付未付公摊电费的千分之三每日计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：被告已经付清物业管理费、公用水电费。根据广州市海珠区人民法院审理的(2018)粤0105民初599～664号系列案，第三人在提交的《民事答辩状》和开庭审理的陈述，以及(2017)粤0105民初5695～5717号《民事上诉状》：其已经免除本案被告自收楼之日起至完成规划验收之日止的公摊水电费、物业管理费及停车费。根据第三人与被告签署的《商品房预售合同》及第三人与原告签署的《前期物业服务合同》的约定，原告应当与车位使用人签署书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利和义务。但原告并未与被告签订过上述相关协议，原告要求被告支付停车费没有合同依据。原告要求被告自收楼之日起补缴公摊水电费没有事实及法律依据。原告无权按照2.8元／平方米收取物业管理费及按照每日千分之三的标准收取逾期支付物业费的违约金，该违约金标准过高，法院有权调整。原告主张的公共水电费、物业管理费及停车费已经超过诉讼时效。原告不是停车场的权利人，无权出租车位收取出租费，也未提供保管服务收取保管费，更未取得停车场经营许可资格，原告要求被告自收楼之日起交纳1500元的月保停车费，没有事实、合同和法律依据。第三人述称：一、原被告双方属物业服务合同关系，第三人与被告之间属商品房买卖合同关系，第三人与被告之间的法律关系不应与该案有关，第三人也从未与原告签订任何关于免收被告上述费用的协议，被告也未提供明确的证据证明第三人向其承诺免交物业管理费、公摊电费和停车费。二、退一万步讲，即便第三人与部分被告有关于免交物业管理费、公摊电费和停车费的约定，该约定也是在双方恪守合约的基础上才成立的，现这部分被告不确认该收楼为提前收楼的性质，而认为是正式收楼，并违反协议的约定向法院起诉要求第三人承担迟延办证的违约责任，该免交物业管理费、公摊电费和停车费的前提不存在，被告的抗辩没有事实和法律依据的。经审理查明：原告的法定代表人与第三人的法定代表人均为关宝伟。2012年10月8日，原告与第三人签订《前期物业服务合同》，约定：第三人选聘原告对富基广场（B1、B2栋）提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.8元/月/平方米；业主应于交楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月五日前履行交纳义务；物业服务费用实行酬金制方式计费的，原告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；原告应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；第三人、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向原告支付违约金；本合同期限自2012年10月8日起至2015年10月7日止；等。2015年10月8日，原告与第三人又签订《前期物业服务合同》，该合同除约定合同期限自2015年10月8日起至2025年10月7日止外，其余内容与之前签订的《前期物业服务合同》一致；等。2015年7月25日，第三人与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明：被告向第三人购买涉案房屋，该商品房合同约定建筑面积98.37平方米，第三人应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付被告使用；附件五为原告与被告签订的《富基广场前期物业服务合同》，约定：富基广场物业服务收费具体标准为住宅：2.8元/月/平方米，物业服务费实测前按买卖合同约定建筑面积收取，实测后按实测建筑面积收取；业主自收楼之日起缴交物业服务费；业主保证按物业管理公司规定，按时交纳物业服务费，水电费等费用，如逾期未交，每日按欠费总额的3‰缴交滞纳金；物业服务费用每两月交纳一次，业主或物业使用人有义务于双月的25日前交清当次的物业服务费；富基广场地下停车场属于第三人所有，委托物业管理公司进行管理，业主和物业使用人有优先使用权，物业管理公司对上述停车场通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用；富基广场停车场临时停放保管服务按《转发关于印发的通知》穗价[2009]252号的规定收费；物业管理公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利和义务。等。同日，被告签署《富基广场临时管理规约》，订明：第三人为了满足业主的需要，可以通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用；临时停放保管服务按《转发关于印发的通知》穗价[2009]252号的规定收费；物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元；业主和物业使用人未按物业管理合同的约定按时缴纳物业服务费用的，业主须每日按逾期未缴物业服务费的千分之三的标准向物业管理单位支付违约金；等。2015年8月25日，被告签署《收楼确认书》，载明第三人于该日与被告办理了涉案房屋的移交接收手续，被告确认该房屋符合合同约定的条件，并领取了该房屋的钥匙，从该日起，该房屋有关损毁、灭失等责任均由被告承担，与第三人无关，被告对此予以确认。据2017年1月24日的穗国土规划验收证〔2017〕116号《建设工程规划验收合格证》记载，建筑项目名称为富基广场B1、B2栋，建设规模为商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）地上6至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会89160平方米。据2017年9月26日的穗国土规划验收证〔2017〕1147号《建设工程规划验收合格证》记载，建筑项目名称为富基广场B1、B2栋，建设规模为商业、住宅楼工程地下1层至地下3层及地上商业和其他功能部分，地上面积24843平方米，地下面积14190平方米。另，原告2017年3月6日向富基广场B1、B2栋业主（住户）发出的《公告》载明“根据业主与广州市富基房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括补充协议）中有关约定以及相关物业管理条例及法规，我司就有关B区物业管理费相关事宜公告如下：一、自2017年4月1日起我司开始收取物业管理费……”。富基广场业主曾起诉第三人，要求其支付迟延办证违约金，第三人在该（2018）粤0105民初599-664号系列案的《民事答辩状》中称“原告已经实际入住涉案房屋，享受了占用、使用房屋甚至利用该房屋盈利的权益，且在提前收楼至答辩人完成规划验收期间，享受答辩人提供的免缴公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的补偿……”。原告于2018年1月26日提起本案诉讼。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、广州市物价局《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》；2、《富基广场B区住户电费分摊示范》、《公摊电费及滞纳金明细表》，显示2017年2月1日至2017年7月5日未缴公摊电费174.91元、2017年7月6日至2017年9月5日未缴公摊电费73.46元，2017年9月6日至2017年11月5日未缴公摊电费74.45元，2017年11月6日至2017年12月31日未缴公摊电费67.43元，上述期间合计未缴公摊电费390.25元；3、原告代缴公摊电费的凭证。被告质证表示：对证据1没有原件不予确认；对证据2是原告自行制作的不予确认，明细表无计算公式，无计算凭证，毫无依据；对证据3中的代缴公摊电费的凭证不予确认，代缴凭证显示的代缴人是第三人，不是原告，并不能证明被告没有向原告交纳公摊电费。第三人质证表示：对于原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、2017年9月28日原告发出的《通知》，记载公用电费分摊自2017年2月1日开始计算，2017年2月1日前产生的一切公用分摊电费均由第三人负担，2017年4月开始缴交物业管理费；2、预交水电费、管理费缴费凭证。原告质证表示：对证据1没有原件不予认可；对证据2真实性、合法性认可，不认可关联性，原告的诉讼请求中已经扣除了预交的费用。第三人质证表示：对被告证据的质证意见与原告一致。诉讼中，当事人确认涉案小区富基广场至今未成立业主委员会。另，原告表示：被告在收楼时预交的三个月物业服务费用于抵扣2017年4月至6月的物业服务费，因为第三人说业主认为收楼时间是正式收楼时间，所以第三人跟原告说其不会替这部分业主缴纳应由这些业主缴纳给原告的费用，故提起本案诉讼。本院认为：被告虽然未提供证据证明其与第三人就免收部分管理费、公摊电费以及停车费签订过书面协议，但是结合第三人在（2018）粤0105民初599-664号案的《民事答辩状》中称“原告已经实际入住涉案房屋，享受了占用、使用房屋甚至利用该房屋盈利的权益，且在提前收楼至答辩人完成规划验收期间，享受答辩人提供的免缴公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的补偿……”的陈述来看，第三人实际上是以免交提前收楼至完成规划验收期间的公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的方式向提前收楼的业主作出一定的补偿，以免除该公司自业主提前收楼之日起至所购房屋符合交楼条件之日止的逾期交楼违约责任。结合本案证据及实际情况，可以认定第三人是明确承诺免除被告2017年4月之前的物业管理费及2017年2月之前的公摊电费。根据涉案《富基广场前期物业服务合同》的约定，本应由被告缴交自实际收楼之日起的物业服务费等费用，然而第三人向业主承诺免收部分物业管理费、公摊电费、停车费，即被告与第三人已就将《富基广场前期物业服务合同》项下被告的部分付款义务转移给第三人达成合意。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。原告的法定代表人与第三人的法定代表人为同一人，根据原告的陈述，结合原告于2017年3月6日作出的《公告》所载明的内容以及原告在2017年4月1日之前并无向被告主张过物业管理费、公摊电费、停车费的事实来看，对于第三人承诺免收的费用，原告实际上是同意被告将该部分付款义务转移给第三人，原告应向第三人主张而不应再向被告主张。原告以第三人不同意代缴为由要求被告补缴上述费用，依据不足。鉴于此，原告要求被告缴纳2015年8月至2017年3月的物业服务费及逾期缴纳上述物业服务费的滞纳金、2015年8月至2017年1月的公摊电费及逾期缴纳上述公摊电费的滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于2017年2月至2017年12月公摊电费。原告提供的《公摊电费及滞纳金明细表》显示2017年2月1日至2017年12月31日期间未缴公摊电费合计390.25元。原告已提交了其代缴公摊电费的凭证，并就电费如何分摊也作出了充分的说明，而被告并未举证证实其向原告缴纳了上述期间的公摊电费，也无相反证据否定原告的计算方式，故本院对于原告主张被告尚欠2017年2月至2017年12月公摊电费390.25元的主张予以采信，原告要求被告补缴上述公摊电费的诉讼请求本院予以支持。至于公摊电费的滞纳金，原、被告签订的物业服务合同中并未对公摊电费的缴纳模式做出明确约定，原告也未能举证证实被告收到了公摊电费的缴费通知单，故公摊电费的滞纳金从原告起诉之日即2018年1月26日起算为宜。关于公摊电费的滞纳金标准，如前所述，由于合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶某某、曾某某在本判决生效之日起十日内向原告广州市富基物业管理有限公司支付2017年2月至2017年12月期间的公摊电费合计390.25元及逾期缴纳上述公摊电费的滞纳金（从2018年1月26日计算至实际支付公摊电费之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，滞纳金以所欠的公摊电费为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费97.3元，由原告负担94.3元，被告负担3元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  邓燕媚二〇一八年十二月二十六日书 记 员  刘 淼刘汉尧