上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21663号原告：上海铭贵科技发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：程新贵，执行董事。委托诉讼代理人：褚俊杰，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。被告：上海闽贤实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡建新,执行董事。委托诉讼代理人：袁刚，上海市黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妹华，上海儒君律师事务所律师。第三人：上海威莘电子制造有限公司，注册地上海市嘉定区黄渡镇方黄公路XXX号，实际经营地上海市闵行区都会路XXX号XXX号楼一楼。法定代表人：冯晓雁，总经理。第三人：上海海沙金机械工业有限公司，注册地上海市闵行区都会路XXX号XXX号楼一楼B区，实际经营地上海市闵行区都会路XXX号XXX号楼一楼。法定代表人：JOHNMICHAELLIPSCOMB，总经理。第三人：上海埃海迪机械有限公司，住所地上海市闵行区都会路XXX号XXX号楼一楼A区。法定代表人：何青，总经理。委托诉讼代理人：李娟。第三人：上海立格仪表有限公司，注册地上海市闵行区都会路XXX号XXX幢XXX层，实际经营地上海市闵行区都会路XXX号。法定代表人：朱艳玲，销售经理。委托诉讼代理人：宋志方。第三人：上海鑫己达进出口有限公司，注册地上海市黄浦区绍兴路XXX弄XXX-XXX号XXX室，实际经营地上海市闵行区都会路XXX号。法定代表人：梁瑜，总经理。第三人：上海顶胜钢琴有限公司，住所地上海市闵行区都会路XXX号X号楼X层。法定代表人：顾清琳，总经理。委托诉讼代理人：张帆，上海大邦律师事务所律师。第三人：上海叁陆壹商贸有限公司，注册地上海市闵行区剑川路XXX号综合业务楼X层XXX室，实际经营地上海市闵行区都会路XXX号XXX号楼。法定代表人：朱永清，执行董事。原告上海铭贵科技发展有限公司(以下简称铭贵公司)与被告上海闽贤实业发展有限公司(以下简称闽贤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，因与本案审理结果有利害关系，本院于2018年10月8日追加上海威莘电子制造有限公司(以下简称威莘公司)、上海海沙金机械工业有限公司(以下简称海沙金公司)、上海埃海迪机械有限公司(以下简称埃海迪公司)、上海立格仪表有限公司(以下简称立格公司)、上海鑫己达进出口有限公司(以下简称鑫己达公司)、上海顶胜钢琴有限公司(以下简称顶胜公司)、上海叁陆壹商贸有限公司(以下简称叁陆壹公司)作为第三人参加诉讼。本案于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人褚俊杰、王恒，被告的委托诉讼代理人袁刚，第三人埃海迪公司的委托诉讼代理人李娟，第三人立格公司的委托诉讼代理人宋志方，第三人鑫己达公司的法定代表人梁瑜，第三人顶胜公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加了诉讼。第三人威莘公司、海沙金公司虽委托公司员工李娟作为诉讼代理人，但经法院查明，李娟与上述两家公司之间并无实际劳动合同关系，诉讼委托代理行为无效。第三人威莘公司、海沙金公司、叁陆壹公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就位于上海市闵行区都会路XXX号的三幢厂房(以下简称涉案房屋)签订的《租赁协议》；2.判令被告立即腾空并返还涉案房屋；3.判令被告支付原告拖欠的租金555,827.37元(人民币，下同)；4.判令被告支付原告违约金2,989,715.39元(具体计算标准详见清单,暂计自2016年11月1日至2018年5月25日,实际算至付清之日止)；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告就涉案房屋签订的《租赁协议》；2.判令被告立即腾空并返还涉案房屋；3.判令被告支付原告违约金2,989,715.39元；4.请求七位第三人协助被告腾空涉案房屋并搬离；5.本案诉讼费由被告承担。后原告又撤回第3项诉请。事实和理由：原、被告于2007年8月9日就涉案房屋签订《租赁协议》，约定被告自2007年12月31日起以0.43元/平方米/天的标准向原告承租涉案房屋，租赁期限为15年，租金自协议签订第四年起上涨5%，以后每三年在前期租金的基础上环比递增5%。租金支付方式为先付后用，每二个月支付一次，应于每次租金支付周期前一周付清。如被告逾期支付租金达30天的，则原告有权单方面终止协议。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告起初也按时支付了租金。但自2015年始被告屡次拖延支付租金及水电费，原告考虑到被告经催讨后仍能陆续支付租金及水电费，并未追究被告的相关违约责任。但被告并未认识到自己违约行为的严重性，前述情况一直未予纠正。鉴上，被告持续逾期支付租金的行为，已构成根本违约，符合《租赁协议》约定的原告行使单方解除权的条件。现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。被告答辩称：不同意原告诉请。本案系租金延付产生的纠纷，原告要求支付租金的诉讼时效仅为一年，从未付租金开始分期计算诉讼时效。被告在原告起诉之前一年期间支付的租金及水电费除第59期延迟9天外，其他各期均无逾期违约，原告无权单方解除合同。合同约定的违约金标准及原告主张的违约金标准均过高，被告认为按中国人民银行同期贷款利息计算比较公平。原告单方解除合同将严重损害被告及第三人的合法权利，被告目前已将涉案房屋转租给多个第三人，且均为长期转租合同。第三人在庭审中均表示要继续使用涉案房屋。被告前期已投入巨资对涉案房屋进行基础改造、设备更新，如果原告单方解除合同，被告的期待利益将失去，合同目的无法实现。第三人埃海迪公司述称：其还是会承租涉案房屋。第三人立格公司述称：如果搬离第三人损失是比较大的，要停产要找厂房。第三人鑫己达公司述称：已经租赁10年，不希望原、被告之间发生法律矛盾，希望双方共赢。不希望搬离涉案房屋，投入费用也比较大。第三人顶胜公司述称：不希望搬离，原告也发函表示如果原、被告合同解除的，愿意与我们重新签订合同。第三人威莘公司、海沙金公司、叁陆壹公司未到庭进行答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、上海市房地产权证，原告是涉案房屋的产权人；2、《租赁协议》，证明原、被告于2007年8月9日就涉案房屋签订租赁合同，约定被告逾期支付租金达30天，原告有权单方终止协议，同时合同还约定未经原告允许，被告不得转租，现在被告显然违反合同约定，长期逾期支付租金，符合单方解除的条件；3、双方确认的租金和水、电、电话费应付和实付的流水账，证明被告长期逾期付款的事实，根据合同约定租金是先付后用，被告是长期先用后付，存在长期的逾期拖欠；4、各次承租人的租赁合同，证明各位第三人与被告存在租赁合同关系。被告对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但是认为原告对于被告逾期支付租金的情况计算有误，其次被告转租情况客观存在10年以上，原告也已知该情况；对证据3真实性无异议，流水账事先不在被告处，笔迹都是原告财务记录的，都是事后记录的，算法是不认可的；对证据4真实性无异议，认为被告与各位第三人建立的租赁关系是长期的。第三人埃海迪公司、立格公司、鑫己达公司、顶胜公司对原告提交的证据真实性均无异议。被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：原告流水账及被告制作的表格，证明根据该证据计算，被告不存在每期逾期支付的状况。原告对该证据认为其计算中租金与水电费是混在一起的，被告在数字上的拼凑行为毫无意义。被告支付租金情况应以双方确认的为准。第三人埃海迪公司、立格公司、鑫己达公司、顶胜公司对被告提交的证据认为第三人不知情，但表示第三人均按期支付租金给被告。第三人威莘公司、海沙金公司、叁陆壹公司未提交证据，亦未对各当事人提交的证据进行质证。本院经审查，原、被告提交的证据均真实、合法，且与待证事实相关，本院确认其证据效力。根据原、被告提交的证据及双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：坐落于上海市闵行区都会路XXX号的房屋所有权人为原告铭贵公司。2007年8月9日，原告铭贵公司(出租方、甲方)与被告闽贤公司(承租方、乙方)签订《租赁协议》一份，约定：甲方同意向乙方出租厂房及辅助设施。租赁范围：坐落于上海市闵行区都会路XXX号的三幢厂房及建筑相配套的水、电力设施，实际使用面积21,777平方米。租金按0.43元/平方米/天计算。乙方在本合同签署后，即向甲方交四个月的租金，共计1,139,300元，其中贰个月的租金569,650元为履约保证金，确保及时交纳租金及其他约定的履行。租金每贰个月支付一次。每次提前1周向甲方交纳租金。本合同第四年起，乙方同意将租金上涨5%，即年租金为3,588,795元。以后租金每3年在前期租金的基础上递增上涨5%，即年租金3,768,234.75元。以后依次类推。租赁期限为十五年，即从2007年12月31日至2022年12月30日止。未经甲方允许，乙方不得转租或转包。乙方若不按时支付租金或水电费等费用的，每逾期一天，甲方按年租金的千分之五向乙方收取违约金。乙方逾期支付租金达30天，视为乙方以其行为拒绝履行本合同，甲方有权单方面终止本合同，终止通知送达本合同标的物所在地后生效，并从保证金中扣除租金及违约金。双方还就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，双方各自履行各自义务。被告承租涉案房屋后，陆续将涉案房屋转租给各第三人。2018年5月28日，原告因被告存在拖欠租金及水电费的行为起诉至法院，并进入诉调程序。庭审期间，法院组织原、被告双方进行对账，双方对每月支付钱款的时间、金额均无异议，但是对于被告每月支付钱款的性质，双方存在不同意见：原告认为被告每月支付的钱款应优先抵充被告之前所欠付的金额，剩余钱款再支付当月的租金及水电费，因此被告一直存在拖欠行为，且时间已远超30天；被告则认为每月支付的钱款支付的就是当月租金及水电费，至于原告起诉之日2018年5月28日往前推一年之前的租金则已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，亦不应在庭审中对之前的欠付金额证据等进行审查，因此被告除其中一期存在拖延9天外，不存在其他拖欠行为，原告无法据此解除合同。本院认为，原、被告间房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，被告的主合同义务为及时、全额向原告缴纳租金及相关费用。根据双方合同约定，被告于2013年12月31日起的年租金金额为3,768,234.75元，即每两个月租金为628,039.13元；于2016年12月31日起的年租金金额为3,768,234.75元×1.05=3,956,646.49元，即每两个月租金为659,441.08元。被告应于每一期租金起算前一周向原告支付，先付后用。因被告每月由第三人、案外人代为支付的款项均较为零散，且双方对每月付款性质理解有所不同，因此本案争议焦点在于，被告每月付款的性质，以及原告是否享有约定解除权。对于被告每月支付的款项，究竟是先行抵充被告之前的欠款还是直接支付当期租金、水电费等费用，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；……担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；……到期时间相同的，按比例抵充”。本案中，被告所负每期债务均为租金、水电费等费用，种类相同，且被告每次支付的金额均不足以完全清偿全部债务，因此在原、被告双方并未就被告付款的具体对象达成一致意见的情况下，被告支付的款项应优先抵充之前已经到期的租金及水电费等相关费用，在租金及水电费均到期时，应优先抵充租金。原告对于被告每月支付款项的抵充计算方式符合法律规定，本院予以采纳；被告在没有与原告就具体哪一期租金、水电费支付达成一致的情况下，简单认为每月仅支付当期租金、水电费而不对之前欠款进行抵充的抗辩意见，不符合上述法律规定，本院对此不予采纳。根据原告关于被告清偿的抵充计算表格，被告每一期的租金及水电费等费用支付均存在欠付的情况，而从每一期付款滚动向前抵充的情形来看，本案就租金及水电费本金而言并无适用诉讼时效之可能，因为被告所欠付的均为当期或前几期的租金及水电费。就2018年5、6月的租金而言，被告应于2018年4月24日前向原告支付当期租金659,441.08元，然而由于被告在此前仍欠付原告2018年2月、3月的水电费144,454.13元及2018年3、4月未抵充完的租金，因此在被告所支付款项抵充完上述费用之前，并不能视为开始支付2018年5、6月的租金。2018年5月10日，被告支付14,540.5元、5,816.2元、8,724.3元；5月17日，被告支付原告300,000元。此时，被告结欠的2018年2月、3月水电费方才抵充完毕，被告结余之156,694.71元则开始抵充2018年5月、6月之租金。然被告直至2018年6月7日才开始支付下一笔款项，被告未足额支付2018年5、6月租金已超30日。根据双方《租赁协议》之规定，原告有权行使约定解除权。原告以诉讼方式行使约定解除权的，合同解除的时间应以诉状副本及应诉材料送达被告之日为准，即送达回证所载时间2018年7月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，根据租赁合同性质，原告在解除双方《租赁协议》后，可以要求第三人配合被告腾空并搬离涉案房屋。综上，原告之诉请有事实及法律依据，本院予以支持。第三人威莘公司、海沙金公司、叁陆壹公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由第三人自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海铭贵科技发展有限公司与被告上海闽贤实业发展有限公司就位于上海市闵行区都会路XXX号的三幢厂房签订的《租赁协议》于2018年7月14日解除；二、被告上海闽贤实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告上海铭贵科技发展有限公司返还位于上海市闵行区都会路XXX号的三幢厂房；三、第三人上海威莘电子制造有限公司、上海海沙金机械工业有限公司、上海埃海迪机械有限公司、上海立格仪表有限公司、上海鑫己达进出口有限公司、上海顶胜钢琴有限公司、上海叁陆壹商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内协助被告上海闽贤实业发展有限公司腾空并搬离上海市闵行区都会路XXX号的三幢厂房。案件受理费减半收取计人民币17,582.17元，由原告上海铭贵科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一八年十二月二十一日书记员  张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。