广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3878号原告：王建波，男，1972年6月7日出生，汉族，住湖南省湘阴县，原告：李艳军，女，1972年12月6日出生，汉族，住湖南省湘阴县，两原告的委托诉讼代理人：徐育旺，广东的信律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：刘高洋，广东的信律师事务所实习律师。被告：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷香路90号首层，统一社会信用代码9144060858825342XG。法定代表人：关绍端。委托诉讼代理人：刘伟，广东广之洲律师事务所律师。原告王建波、李艳军与被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人徐育旺、被告的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期取得房地产权证书的违约金9441元；2.判令被告向两原告支付逾期供应燃气的违约金（以购房款330000元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年11月12日起计至正常供应燃气之日止，暂计至2018年11月16日为23958元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月19日，两原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买佛山市高明区荷城街道文明路XX号凯晖苑XX座XX房，总价款为330000元。合同第十一条约定被告应在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给两原告使用。合同第十条约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人负责整改至达到使用条件，因出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。后，两原告向被告支付了全部购房款。被告于2016年11月12日将案涉商品房交付给两原告，但直至2017年11月22日方将办理案涉房屋产权转移登记所需要的资料交付给两原告，远远超出双方约定的90日时间。且至今凯晖苑小区的燃气管道仍没有与城市燃气管网连接，未达到使用条件。两原告认为，按照合同的约定，两原告应在案涉房屋交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，但直至2017年11月22日被告才将办理案涉房屋产权转移登记所需要的资料交付给两原告，已构成违约。两原告现根据双方合同的约定主张以购房款为基数，按照日万分之一的标准，自2017年2月10日起计至2017年11月22日，共计286天，有理据。被告未在合同约定的日期内提供燃气给两原告使用，且其在与两原告签订合同时是明知不可能的，已构成违约，两原告主张按合同约定的购房总额每日万分之一计算违约金，并计至正常供应燃气之日止，符合约定，也有利于被告积极的履行其义务。被告辩称：1.违约金在我国更多是具有补偿性质，被告虽然迟延办证，但并未造成原告实际的损失，原告在没有证明自己实际损失的情况下，其逾期办证违约金的诉请不应予支持。2.关于逾期供应燃气问题，被告已经完成了合同约定的义务，在小区内安装到户或预留接口，现无法开通燃气是因燃气公司未能完成连接小区的市政燃气管道的铺设，这些非被告原因导致。合同对非出卖人自身原因和属出卖人责任两种情况分别进行了约定，根据约定，非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或无法投入使用的，出卖人不承担责任，而属出卖人责任的，出卖人应当按每日万分之一计算违约金，本案被告应当适用免责条款。包括各原告在内等业主均与燃气公司签订客户申请表、供用气合同，有些还签订了银行代扣费委托书，或领取了超预算安装收费单，因此对于无法供应燃气问题，原告完全可以去追究燃气公司的责任，而并非追究被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2016年9月19日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买佛山市高明区荷城街道文明路XX号凯晖苑XX座XX房，总价款为330000元。合同第十一条约定：出卖人（即被告）应当在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给买受人（即两原告）使用。合同第十条约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人负责整改至达到使用条件，因出卖人的责任，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。此外，合同还对商品房质量及保修责任、前期物业管理、争议解决方式等事项进行约定。另查明，两原告已按合同约定向被告支付了全部购房款共计330000元。被告已于2016年11月12日将案涉商品房交付给两原告，于2017年11月22日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交付给两原告，完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务。再查明，由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就补偿问题达成一致意见，案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定。被告在庭审时表示目前凯晖苑小区的燃气管道仍不能与城市燃气管道连接。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。根据合同的约定，两原告在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书。被告于2016年11月12日将案涉商品房交付给两原告使用，其应在商品房交付使用后90日内即2017年2月10日前协助两原告办理权属转移登记手续，但被告于2017年11月22日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予两原告，共计逾期285天，其逾期交付资料的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。因此，被告应向两原告支付逾期办证违约金9405元（以购房款330000元为基数按日万分之一计算，即330000元×285×0.01%）。两原告主张被告支付逾期取得房地产权证书的违约金9441元过高，高出部分本院不予支持。根据合同第十条的约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人负责整改至达到使用条件，因出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。被告抗辩称案涉小区燃气管道未能完成连接的原因属于合同所约定的非出卖人自身原因导致，故被告不承担违约责任。本案中，被告已经完成了凯晖苑小区燃气管道的铺设，由于佛山市高明燃气有限公司未完成连接凯晖苑小区的市政燃气管道的铺设，导致小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的，上述原因不能完全归责于被告，但基于合同的相对性，被告的确未能在合同约定的日期内提供燃气给两原告使用，被告已构成违约，其违约责任在于被告在开发案涉房产时既未充分考虑市政配套方面可能存在的问题，也没有及时与燃气公司沟通、协调，致使没有在合同约定的期限内提供燃气网管给两原告接通使用，造成了两原告一定程度的经济损失，应承担相应的违约责任。虽然双方约定“因出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金”，但该违约金标准明显过高，不能与被告的过错程度及违约情况相匹配，故应予调整。因两原告未能提供证据证明其实际遭受的损失，本院结合日常生活实际需要，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告支付两原告逾期未接通燃气的违约金为6000元。原告主张的逾期供应燃气违约金（以购房款330000元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年11月12日起计至正常供应燃气之日止，暂计至2018年11月16日为23958元）过高，高出部分本院不予支持。若两原告在本判决生效后因案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接而造成新的损失，两原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金9405元给原告王建波、李艳军；二、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金6000元给原告王建波、李艳军；三、驳回原告王建波、李艳军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费635元，减半收取317.50元（原告王建波、李艳军已预缴），由被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担。被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担的案件受理费317.50元，由其于支付判项确认的款项时一并支付给原告王建波、李艳军，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一八年十二月十八日法官助理赵宇晴书记员梁蕴琪