广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初7640号 原告：邓某某，女，汉族，1955年11月11日出生，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：李某某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某某，广西某律师事务所律师。 被告：南宁市某街物业服务有限公司，住所地：南宁市江**。 法定代表人：韦某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：丘某某，南宁市某街物业服务有限公司员工。 第三人：广西某投资有限公司，住所地：南宁市江**。 法定代表人：周某某，系该公司总经理。 原告邓某某与被告南宁市某街物业服务有限公司（以下简称某街公司）、第三人广西某投资有限公司（以下简称某投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李某某、王某某，被告某街公司的委托诉讼代理人丘某某到庭参加诉讼。第三人某投资公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令确认原、被告与第三人于2011年5月6日签订的《商铺承包合同书》无效，被告返还涉案的某投资商业广场“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号商铺给原告；2、判令被告向原告支付自2015年11月6日至2018年8月31日的房屋占有使用费47207.86元以及之后的房屋占用使用费（按《商铺承包合同书》约定的租金标准另计至被告实际返还“江南水街”某栋某号、某号商铺之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月6日，原、被告及第三人签订一份《商铺承包合同书》，约定：第三人是某投资商业广场项目的投资方，被告是负责某投资商业广场项目日常经营管理的服务企业；原告将从第三人承租的某投资商业广场“江南水街”某栋某号、某号商铺转租给被告，第三人对此表示同意；租赁期限自2011年5月6日起至2021年5月5日；租金按72.5元/平方米/计算，其中的50元/平方米由被告直接付给第三人作为原告向第三人缴纳的租金，其中22.5元/平方米则由被告付给原告，每半年支付一次，半年期的租金为8365元；三方还就租赁事宜进行其他约定。《商铺承包合同书》签订后，被告使用了某投资商业广场“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号商铺，并向原告支付了自2011年5月6日至2015年11月5日的租金，此后未见支付，截至2018年8月31日被告拖欠原告47207.86元租金。经查，“江南水街”某栋某号、某号商铺房屋建设手续证件不全，没有取得建设工程规划许可证及房屋产权证，因此，原告与被告、第三人签订的《商铺承包合同书》无效。综上，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。 原告为支持其起诉向本院提供的证据有：企业信用信息公示报告、《商铺承包合同书》。 被告于2018年12月6日庭审答辩中主张：1、关于原告的第1项诉请，《商铺承包合同书》的效力由法院认定；2、关于原告的第2项诉请，诉请的数额与被告的财务数据不一致，请求法院给予三天时间以便被告核对数据及提交支付凭证作为证据”；3、原告在起诉前跟被告说，只要被告将向第三人缴纳的费用退还给原告，原告将不再追究被告的责任。 关于被告在庭审中的第2点主张。由于自2018年12月6日庭审之日起超过“三天时间”期限之后被告一直未能补充举证证明原告的第2项诉请之数额与被告的财务数据不一致，故对该2点主张本院不予采信。 关于被告在庭审中的第3点主张。被告于2018年12月10日提交《申请书》，主张原告于2016年3月3日向第三人及被告提交终止合同的申请，申请于2016年5月5日终止合同并退回投资款。原告对被告的该主张亦反驳称，被告仅是对第三人提出解除合同并退回投资款的申请，并没有向被告提出这样的申请。由于原告不认可被告在庭审中的第3点主张，被告未能举证证明原、被告及第三人就合同终止达成一致意见及存在退回投资款的事实，故对该3点主张本院不予采信。 第三人某投资公司未作答辩亦未举证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月6日，原告（发包方、甲方）、被告（承包方、乙方）及第三人（项目方、丙方）签订了一份《商铺承包合同书》，主要约定：第三人是某投资商业广场“江南水街”项目的投资商；2011年5月6日第三人与原告签订了《合同书》约定第三人将其投资经营的某投资商业广场“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号商铺（铺面建筑面积61.96平方米）提供给原告经营使用，合同期限10年（自2011年5月6日至2021年5月5日）；被告是负责某投资商业广场“江南水街”项目日常经营管理的服务企业，原、被告及第三人在《商铺承包合同书》中约定，将“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面经营使用权承包给被告，由被告全面负责“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面的招商租赁、对外经营等经营管理工作，第三人同意原告将“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面经营使用权承包给被告经营管理，《商铺承包合同书》约定被告承包经营期限为10年（从2011年5月6日至2021年5月5日），承包经营期限从签订《商铺承包合同书》次日起算，原告同意按72.5元/平方米(按建筑面积计算)将商铺承包给被告经营使用，该费用包括原告应付给第三人的店铺月使用费50元/平方米(按建筑面积计算)、被告应付原告的月承包金22.5元/平方米(按建筑面积计算)，被告应将原告应付给第三人的店铺使用费按《合同书》约定时间、金额将相应款项直接汇入第三人指定账户，被告每年应付原告的承包金16729元分两期支付汇入原告指定账户（被告使用上述铺面共10个使用年，每一个使用年的上半年、下半年被告应付原告的承包金均为8365元，其中第1使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2011年11月10日前、2012年5月10日前，第2使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2012年11月10日前、2013年5月10日前，第3使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2013年11月10日前、2014年5月10日前，第4使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2014年11月10日前、2015年5月10日前，第5使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2015年11月10日前、2016年5月10日前，第6使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2016年11月10日前、2017年5月10日前，第7使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2017年11月10日前、2018年5月10日前，第8使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2018年11月10日前、2019年5月10日前，第9使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2019年11月10日前、2020年5月10日前，第10使用年上半年、下半年被告应付承包金时间分别为2020年11月10日前、2021年5月10日前），不管被告是否经营、采取何种方式经营、经营效益如何，均应承担店铺承包金，被告应按约定的时间足额支付承包金给原告，否则每逾期一日被告按未付款的万分之二支付赔偿违约金给原告，逾期90日的，原告有权终止《商铺承包合同书》，收回店铺自行经营或出租或同时终止原告与第三人的《合同书》并收回履约保证金，造成原告经济损失的，两原告还有权向被告追索；合同于签字盖章后生效。 上述合同签订后，被告使用了“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面。 审理中，原告主张“被告支付了自2011年5月6日至2015年11月5日的租金，此后未见支付，截至2018年8月31日被告拖欠原告47207.86元租金”。 另查明，截至本案一审法庭辩论终结，涉案租赁物某投资商业广场“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面尚未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。截至本案一审法庭辩论终结，涉案租赁物某投资商业广场“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面尚未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，第三人就某投资商业广场“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面，与原告及被告于2011年5月6日签订的《商铺承包合同书》无效。原告请求确认上述《商铺承包合同书》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告因上述无效《商铺承包合同书》取得的某投资商业广场“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面，应当予以返还给原告。故原告要求被告返还上述铺面，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被告应向原告支付自2015年11月5日至2018年8月31日的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准计取）以及之后的房屋占用使用费（按《商铺承包合同书》约定的租金标准另计至被告实际返还涉案商铺之日止）。原告主张“被告支付了自2011年5月6日至2015年11月5日的租金”，系原告作出的对己不利的主张，本院予以采信。原告主张“此后（2015年11月6日起）未见支付，截至2018年8月31日被告拖欠原告47207.86元租金”，被告主张“原告的第2项诉请之数额（47207.86元）与被告的财务数据不一致”但一直未能就此补充举证，且被告亦无证据证明其向原告支付了2015年11月6日起算的租金，故本院认定被告并未向原告支付2015年11月6日起算的租金。被告主张原告在起诉前跟被告说，只要被告将向第三人缴纳的费用退还给原告，原告将不再追究被告的责任，因被告未提供证据证明双方之间就此达成协议，并向原告退还了原告向第三人缴纳的费用，本院对原告的该主张亦不支持。但根据《商铺承包合同书》约定被告应付原告的承包金每半年为8365元，经核算，2015年11月6日至2018年8月31日的房屋占有使用费包括2015年11月6日至2017年11月5日合计2年的房屋占有使用费8365元×4=33460元、2017年11月6日至2018年5月5日期间合计半年的房屋占有使用费8365元、2018年5月6日至2018年8月5日合计三个月的房屋占有使用费8365元÷2=4182.5元、2018年8月6日至2018年8月31日合计26天的房屋占有使用费8365元×2倍÷365天/年×26天=1191.73元，故关于被告应向原告支付自2015年11月6日至2018年8月31日的房屋占有使用费合计33460元+8365元+4182.5元+1191.73元=47199.23元。对原告要求被告支付自2015年11月6日至2018年8月31日的房屋占有使用费47207.86元的诉请中除了47199.23元部分本院予以支持外，超额部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 原告邓某某与被告南宁市某街物业服务有限公司、第三人广西某投资有限公司于2011年5月6日签订的《商铺承包合同书》无效； 被告南宁市某街物业服务有限公司向原告邓某某返还某投资商业广场“江南水街”17栋17-1-1号、17-2-1号铺面； 三、被告南宁市某街物业服务有限公司向原告邓某某支付2015年11月6日至2018年8月31日的房屋占有使用费47199.23元； 四、被告南宁市某街物业服务有限公司向原告邓某某支付自2018年9月1日至被告南宁市某街物业服务有限公司实际返还某投资商业广场“江南水街”某栋某号、某号铺面之日止的房屋占用使用费（按《商铺承包合同书》约定的租金标准，租金标准详见本院认定事实）； 五、驳回原告邓某某的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 上述第二项义务，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按期履行完毕，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费540元，由原告邓某某负担1元，被告南宁市某街物业服务有限公司负担539元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏建湘 人民陪审员  白宁庆 人民陪审员  刘 宪 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  苏春倩 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。