贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0102民初7248号原告：周清，男，汉族，1967年5月12日生，住贵州省贵阳市南明区，委托诉讼代理人：吕昌模，贵州合兴律师事务所律师。被告：贵阳印刷有限公司（以下简称贵阳印刷公司），住所地在贵州省贵阳市南明区中山西路（恒力大厦）1栋1层8号，统一社会信用代码：915201002144545931。法定代表人：郑志萍。委托诉讼代理人：蒋尚彬，贵州黔鹰律师事务所律师。第三人：贵州恒盛上品农业科技有限公司（以下简称恒盛公司），住所地在贵州省贵阳市云岩区大营坡187号中大国际广场A区（A）1单元24层9号，统一社会信用代码：91520103337376097R。法定代表人：陈华。委托诉讼代理人：万林、郭静欣，贵州听和律师事务所律师。原告周清与被告贵阳印刷公司、第三人恒盛公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周清的委托诉讼代理人吕昌模，被告贵阳印刷公司的委托诉讼代理人蒋尚彬，第三人恒盛公司的委托诉讼代理人万林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周清向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》、2015年8月3日签订的《房屋租赁合同的补充协议》；二、判令被告立即退还原告租房保证金人民币15万元；三、判令被告赔偿原告装修、设备损失人民币200万元；四、判令被告赔偿原告可得利益损失人民币360万元；五、判令被告赔偿原告解聘劳动者支付的经济补偿金人民币23.04万元；六、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年5月8日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁贵阳市中××力××大厦××、××层部分房屋（面积1000㎡），租期从2015年5月8日至2021年5月8日止，租金为75000元/月，租房保证金15万元。2015年8月3日，因市政施工影响原告经营，原、被告签订《房屋租赁合同的补充协议》，对租金及支付方式做了调整。2018年5月9日，第三人向原告发出《通知》要求原告接到通知之日起2日内搬离租赁房屋，理由为被告与第三人于2018年3月28日签订《执行和解协议》将原告租赁房屋部分所有权以物抵债给第三人并办理了所有权变更登记，原告使用的二楼租赁房屋所有权归第三人所有。综上所述，被告行为已构成违约，现原告为维护其合法权益，故提出如前诉请。被告贵阳印刷公司答辩称：第一，原告主体不适格；第二，被告同意原告解除2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》，2015年8月3日签订的《房屋租赁合同的补充协议》的诉请；第三，依据《房屋租赁合同》第九条，被告拖欠房租累计一个月以上，被告不退还原告缴纳的房租保证金；第四，原告从2015年5月8日至今，其装修、设备已基本分期摊销完，其提出赔偿装修、设备损失的请求不成立；第五，根据《执行和解协议》第二条第二款规定，已保证了周清的正常租赁权，且原告至今仍在经营，另根据原告在税务部门备案纳税资料，原告长期处于亏损状态，无可得利益之说；第六，原告至今仍在正常经营，且为缴纳房租，双方未租赁合同关系非合作关系，其解聘劳动者为个人行为，与被告无关。第三人恒盛公司答辩称：第一，第三人所取得涉案租赁合同对应的标的物所有权（二楼）是通过人民法院强制执行取得；第二，案涉租赁合同签署在抵押之后，租赁权利不能对抗第三人行使抵押权；第三，若本案的原告具有请求解除租赁合同和补充协议，第三人同意解除涉案租赁合同对应的二楼相应的租赁关系；第四，原告所主张的退还租赁保证金是原、被告之间的法律关系，与第三人无关。同时，原告主张的相关赔偿，因其逾期缴纳房租违约在先，于法无据不应得到支持。经审理查明，原告周清（承租方，乙方）与被告贵阳印刷公司（出租方，甲方）于2015年5月8日签订《房屋租赁合同》，约定：“第二条，甲方出租给乙方的房屋位于贵阳市中××力××大厦××、××层部分房屋（面积约1000M2）。……第四条，1、该房屋租赁期共72个月。自2015年5月8日起至2021年5月8日止。第五条，1、该房屋每月租金为75000元/月；在甲乙双方签订该合同时乙方必须向甲方缴纳租房保证金150000元。……第九条，……2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（2）对该房屋的转让不按约定提前告知乙方的。3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方不得转让或转租，甲方不退还乙方缴纳的租房保证金：……（7）拖欠房租累计一个月以上”。落款有原告签字及被告加盖印章。2015年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同的补充协议》调整租金金额，约定2015年8月8日至2016年1月8日房屋租金每月60000元；2016年2月8日起，当租赁房屋与封闭路段挡板未形成3米宽的通道时，房屋租金为每月65000元；当租赁房屋与封闭路段挡板形成3米宽的通道时，租金恢复至每月75000元。协议落款有原告签字及被告加盖印章。2015年9月11日，被告贵阳引印刷公司向原告周清出具《收据》一张，载明收到周清房屋租赁保证金150000元。2015年10月至12月，原告分四次向被告共计支付租赁费120000元，有被告贵阳印刷公司出具的发票及加盖印章的收据为凭。2016年1月至12月，原告向被告分十一次支付租赁费495000元，有被告贵阳印刷公司出具的发票及加盖印章的收据为凭。2017年1月至12月，原告向被告分十二次支付租赁费565000元，有被告贵阳印刷公司出具的发票及加盖印章的收据为凭。2018年1月至3月，原告向被告分三次支付租赁费140000元。2016年12月16日，被告贵阳印刷公司向原告出具《关于催交（周清）黔大厨房租的函》，载明原告2016年尚欠被告房租租金295000元，被告在充分谅解原告的基础上，限原告于2016年12月30日前缴清拖欠房租，否则按双方签订的《房屋租赁合同》第九条第三项第七款及第十一条约定终止该房屋租赁合同。落款有被告加盖印章及原告周清签字。根据被告贵阳印刷公司提供的《周清交租金明细表》显示，2015年至2016年期间，原告周清总计支付租金860000元，欠付租金245000元；2017年至2018年期间，原告周清总计支付租金890000元，欠付434800元。庭审中，原告对2015年至2016年间的付款事实予以认可，对2017年之后的付款情况不予认可。2018年3月28日，被告贵阳印刷公司（甲方）与第三人恒盛公司（丙方）以及案外人赵强（乙方）签订《执行和解协议》。该协议约定“第一条抵债财产：甲乙双方同意用甲方以下资产作价人民币壹仟壹佰万元在抵偿贵阳市中级人民法院[2017]黔01执608号案件中确定的债务，以及乙方代甲方清偿所欠陈华的450万元借款本金及利息。抵偿资产为：贵阳市中山西路恒力大厦1幢夹层0号，产权证号：筑房权证南明字第××号，建筑面积700.83平方米；土地证号筑国用2009第24703号，分摊使用面积22.77平方米。第二条声明和保证：1、甲方声明和保证如下：（2）在本协议第一条所列抵债财产上，在本协议签订后，除已经与周清签订租赁合同外，不存在其他影响乙方作为所有权人对抵偿财产享有的处分权和收益权。甲方与周清签订的租赁合同的权利义务签订本协议之日前由甲方享有和承担，签订之日后二楼对于权利义务由丙方享有和承担，一楼权利仍然由甲方享有。第三条财产交付：鉴于本协议第一条约定的抵债财产相关的产权证照原件在乙方处保管，抵偿资产在不动产中心办理完变更至乙方或丙方名下后即视为交付，同时，甲方与周清所签租赁合同中二楼对应的出租人的权利义务即由房屋新产权人享有和承担”。2018年5月9日，第三人恒盛公司向原告出具《通知》一份，载明“你现在所使用的贵阳市中山西路恒力大厦1幢夹层0号，建筑面积700.83平方米，经法院强制执行产权已经变更至我公司。经三方协商，你与我公司无法就租金价格达成意见形成租赁关系，现我公司决定收回房屋使用，请你在接本通知之日起二日内搬离”，落款有周清签字。在庭审中，原告出具四份《接处警登记表》，其中2016年2月24日登记表以及2016年3月2日登记表，载明周清与韩斌因合同问题发生分歧报警；2018年5月14日登记表，载明报警人唐瑶与许捷、关征宇因经济纠纷发生口角报警；2018年5月15日登记表，载明报警人周清与赵勇因经济纠纷发生口角报警。就此证据，被告贵阳印刷公司称四次报警均与其无关，租赁合同签订时已告知原告房屋已抵押的事实。2018年5月19日，原告周清向被告贵阳印刷公司出具《告知函》，载明在原告与第三人协商一致由谁收取原告租赁费用之前，原告将暂停向被告支付到期租赁费。在庭审中，被告贵阳印刷公司提供原告周清经营的贵州黔大厨餐饮有限公司《资产负债表》，证明原告在案涉租赁场所经营的该餐饮机构在2016年3月1日至2018年11月30日期间，处于亏损状态。对此证据，原告不予认可。另，第三人恒盛公司提供黔（2018）南明区不动产权第0023287号不动产登记证书，显示南明区中山西路恒力大厦1幢夹层0号权利人为第三人恒盛公司，为单独所有。该证书核发时间为2018年4月13日。另提供《房他证》（筑房他证南明字第××号），显示房屋所有权证号为010183740的房屋，为贵阳印刷公司所有，房屋他项权利人为赵强，他项权利种类为抵押，登记时间为2014年8月11日。在庭审中，第三人恒盛公司称本案原、被告时至庭审之日仍对租金的缴费情况存在争议，第三人作为产权人主动找到原、被告协商租金的交付才出现第三人要求原告腾房的事实发生，而第三人要求原告腾房时间总共两次，并不影响原告方正常经营。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》、《执行和解协议》、《告知函》、付款凭证及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，商品经济活动中，正当的房屋租赁合同关系受法律保护。原告周清与被告贵阳印刷公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》系双方真实意思表示，原、被告双方形成合法的承租关系，原告周清具备适格原告主体资格。根据该房屋租赁合同第九条之规定，承租人拖欠房租累计一个月以上的，出租方有权解除合同并不退还承租人缴纳的租房保证金。在庭审中，原告认可被告提交的《周清交租金明细表1（2015-2016年）》中，其在2016年间支付（欠付）租金的事实，即合同解除条件已成就。另在庭审中，被告贵阳印刷公司及第三人恒盛公司均同意解除该合同及补充协议。因此，当合同解除条件成就且双方当事人均有解除合同意向的，原告请求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的诉请于法于事实有据，本院予以支持。至于原告要求被告退还租房保证金的请求，因原告认可其在2016年2月至12月期间欠付被告租金11次的事实，根据双方签订的房屋租赁合同对租房保证金的约定可知，作为出租方的被告可不退还原告缴纳的租房保证金。因此，对于原告的此项诉请本院不予支持。原告起诉要求被告进行赔偿的损失分为三个部分：1、原告装修、设备损失。在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除合同的，由于承租人对租赁房屋的装饰装修的价值并未完全享用，存在一定的装饰装修残值。本案中，并未形成附合的装修物、设备物，且其他物品所有权仍属于原告，原告可自行搬离或循求其他途径解决。对于装修、设备附合物，合同履行期内原告拖欠被告租金已违反双方签订租赁合同第十一条第四款之规定，且被告亦未表示其愿意利用装修、设备物，另原告亦未提交装修装饰费用支出的相应证据，故原告违约在先，其无权要求被告赔偿剩余租赁期内装修残值损失；2、可得利益损失。庭审中，原告称基于《执行和解协议》其承租的房屋二楼抵押给了第三人，但被告未告知原告，其构成违约应当支付违约损失。本院认为，原告享受的是租赁权，被告就其享有所有权的房屋进行处置抵押与原告的租赁权可以并存，并不冲突，且在该执行和解协议中已保留了原告的正常承租权，第三人亦认可原租赁合同继续有效，仅就租金双方未达成一致意见，因此被告贵阳印刷公司并未违约。且原告亦无法提供其他证据证明其因该《执行和解协议》必然产生财产损失。故，原告现有证据不能证明获得利益存在足够的可能性或是必然性，无法证明这种可能产生的损失与被告处置抵押行为之间存在直接因果关系。故对原告此项诉请于事实无据，本院不予支持；3、原告解聘劳动者支付经济补偿金的损失。庭审中，原告未提供其解聘劳动者并支付经济补偿金的相应证据，亦未证明原告解聘行为与本案有直接关系，对于原告此项诉请于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告周清与被告贵阳印刷有限公司于2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》以及于2015年8月3日签订的《房屋租赁合同的补充协议》；二、驳回原告周清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53662元，由原告周清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  闫化平人民陪审员  罗 雯人民陪审员  曾令锡二〇一八年十二月二十六日书 记 员  李松松