中华人民共和国上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初12302号原告：林文良(LinWenLiang)，男，1962年11月11日出生。原告：陈艳莉，女，1962年8月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈利清，江苏道金律师事务所律师。被告：林之旭，男，1985年6月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，董事长。委托诉讼代理人：张振耀。委托诉讼代理人：范亚丽。原告林文良(LinWenLiang)、陈艳莉诉被告林之旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人顾玉静、被告林之旭到庭参加了诉讼。因查明案件事实需要，本院依职权追加德佑房地产经纪有限公司为第三人参加了诉讼，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人顾玉静、陈利清，第三人委托诉讼代理人张振耀到庭参加了诉讼，被告林之旭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林文良(LinWenLiang)、陈艳莉共同向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市静安区曲阜路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2018年3月1日解除；2、被告支付欠付的自2017年12月至2018年2月的租金75,000元，并承担逾期支付租金的违约金25,000元；3、被告支付2016年3月1日至2018年1月30日水、电、空调等费用总计38,595元；4、被告归还系争房屋门卡3张、大门钥匙1把、三卧室钥匙共6把、主卫门钥匙2把给原告；5、被告支付系争房屋内物品损坏损失15,000元。事实与理由：2016年3月4日，两原告与被告就系争房屋的出租事宜签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定两原告为出租人、被告为承租人，租赁期限为2016年4月1日起至2018年3月31日止，租金为每月25,000元，每6个月提前5日支付租金，逾期一日，被告需要按照日租金的2倍向原告支付违约金。租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、宽带费用由被告承担。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告应于2017年9月26日之前支付余下6个月的租金150,000元，经原告多次催讨，被告支付了50,000元，仍有100,000元未支付，另被告的水电煤一直未支付。故原告诉至我院，要求判如所请。被告林之旭辩称，不同意原告所有诉请。被告主张，原、被告之间的《上海市居住房屋租赁合同》在2017年12月1日已解除。2017年11月,被告与原告林文良(LinWenLiang)电话沟通，因物业、水、电、煤、空调等收费过高，物业停用空调，被告要求林文良(LinWenLiang)与物业沟通解决，若无法解决，被告明确表示将不再租赁。2017年12月17日，林文良(LinWenLiang)到系争房屋，被告当面与林文良(LinWenLiang)交接，将钥匙、房卡均返还林文良(LinWenLiang)，2017年10月被告已先行支付50,000元给林文良(LinWenLiang)，12月份费用因不再租赁，所以没有支付。2017年12月17日，被告陪同林文良(LinWenLiang)到系争房屋楼下的中介德佑豪宅签订委托出租合同，以28,000元的月租金向外挂牌出租。2018年1月，原告林文良(LinWenLiang)向中介取回钥匙，原告称房屋已经出租，经被告实地考察，从2018年1月起系争房屋内确实有灯。综上，被告已将系争房屋交还给原告，且被告没有继续使用系争房屋，故不应再向原告支付租金，也不应当支付违约金。就水、电、空调等费用，被告认为物业收费过高，要求原告与物业协商，合理的水、电、煤、空调等费用被告愿意承担，原告处还有被告支付的押金25,000元。2016年3月，被告支付原告150,000元，其中押金应原告要求用于向中介支付中介费，中介费本应是原告承担的。关于要求返还钥匙的诉请，被告已经在2017年12月将钥匙返还原告。关于物品损失，租赁房屋承租的时候屋内仅有沙发、茶几、餐桌及椅子，其余物品均是被告的，系争房屋内的物品都是正常使用的。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，原告林文良(LinWenLiang)与被告林之旭于2017年12月初至曲阜路门店，表示要求出租系争房屋，并于当日签署委托协议及钥匙收据。第三人委托记录显示，自2017年12月22日至2018年1月19日，第三人就系争房屋带看12次/组客户，原告林文良(LinWenLiang)于2018年1月23日撤销对第三人的委托，并当日取回保管于第三人曲阜路门店的门卡1张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月4日，原告林文良(LinWenLiang)、陈艳莉(甲方，出租方)与被告林之旭(乙方，承租方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。甲、乙双方约定，甲方于2016年4月1日前向乙方交付系争房屋，租赁日期自2016年4月1日起至2018年3月31日止。租赁期满，乙方应如期返还系争房屋。甲、乙双方约定，月租金25,000元。乙方应于每6个月提前5日向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的双倍支付违约金。乙方支付租金的方式为付六押一(包含物业管理费)。甲、乙双方约定，甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即25,000元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、宽带费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满当日返还系争房屋。乙方返还系争房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的系争房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……(七)乙方逾期不支付租金累计超过十天的。租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同附件(家具清单)载明门卡3张、大门钥匙1把、三个卧室门钥匙各2把(共6把)，主卫门钥匙2把。2016年3月24日，被告通过转账方式向原告支付首期租金150,000元。同日，原告林文良(LinWenLiang)向被告出具两张收条，分别载明今收到林之旭承租系争房屋所支付的六个月租房租金150,000元(2016年4月1日至2016年10月1日)，以及收到林之旭承租系争房屋所支付的租房押金25,000元。2016年10月11日，被告支付第二期租金150,000元。2017年3月31日，被告支付第三期租金150,000元。2017年10月22日，被告支付50,000元。2018年2月8日，原告委托上海维多利亚企业有限公司向深圳市华侨城物业服务有限公司上海闸北分公司支付系争房屋水、电、空调费等共计38,595.92元。原告认为，被告自2017年9月26日起欠付租金及水电费等费用至今，经多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。另查，原告林文良(LinWenLiang)(甲方，委托方)与第三人德佑房地产经纪有限公司(乙方，受托方)签订《房屋出租一般委托协议》及《出售出租委托及钥匙收据》，约定甲方委托乙方出租系争房屋，其中是否已设立出租情况勾选为否，委托租金每月28,000元，按三个月为一期支付，租赁保证金为2个月租金。起租日为2017年12月18日或之后，租赁期限为一年起租。委托期限自双方签署协议之日起至乙方完成委托事项之日止。门卡1张，交件方同意收件方将上述钥匙或门卡出借给其他公司以供看房之用。审理中，第三人出具《情况说明》，表示第三人就原告出租系争房屋共带看12次/组客户，带看时间分别为2017年12月22日、2017年12月23日、2017年12月28日、2017年12月29日、2017年12月30日、2017年12月31日、2018年1月6日、2018年1月7日、2018年1月16日、2018年1月17日(当日带看2次/组客户)、2018年1月19日。原告林文良(LinWenLiang)于2018年1月23日撤销对第三人的委托，并取走系争房屋的门卡1张。庭审中，关于租赁保证金支付情况，原告陈述称确实是林文良(LinWenLiang)书写的收条，但被告并没有支付租赁保证金。被告陈述称租赁保证金是经双方协商，由被告为原告垫付中介费，直接现金支付给中介的。关于租金支付情况，原、被告均确认租金支付至2017年11月底，对于最后一期租金的支付，原告认为被告应根据合同约定于2017年9月26日支付下一期150,000元租金，但是直至2017年10月22日被告支付了50,000元。被告表示当时因为资金周转问题，与原告电话沟通协商一致后先行支付50,000元。关于系争房屋的交接问题，原告表示2018年3月自行收房，钥匙被告一直未返还。被告表示因2017年11月时系争房屋空调停掉，导致其女儿生病，与原告林文良(LinWenLiang)沟通退租事宜。2017年12月17日双方协商一致交房，钥匙当日也已返还，且被告当日还陪同原告林文良林文良(LinWenLiang)另行委托中介挂牌。关于水电空调等费用，被告对原告提交的2016年3月1日至2018年1月31日的费用清单无异议，但只同意承担2016年4月1日起至2017年11月份的费用共计36,847.33元。原告主张被告应支付的水、电、空调等费用为38,207.54元。另外，2017年11月至2018年1月空调费用为0元。本院认为，原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张因被告欠付租金的违约行为于2018年3月1日解除合同，于2018年3月自行收房，被告则主张因系争房屋的物业停用空调未恢复，双方协商一致于2017年12月1日解除合同，并于2017年12月17日约好交接房屋并另行挂牌出租。根据双方合同约定，原告交付的系争房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；或乙方逾期不支付租金累计超过十天的，一方可书面通知另一方解除合同。然而，原告并未提供证据证明其按照合同书面行使了约定解除权，结合2017年11月起系争房屋的空调费用为0元，且原、被告2017年12月17日共同至第三人德佑房地产经纪有限公司挂牌出租系争房屋并交付了门卡，原告林文良(LinWenLiang)在是否已设立出租情况处勾选了否，并设定起租日为2017年12月18日或之后等情况，本院认为被告对于系争房屋交接及租赁合同的协商解除情况的主张更符合常理，故对于原告的主张本院不予采信，然而，被告亦未提供证据证明双方协商一致解除的日期为2017年12月1日，故本院根据系争房屋的交接情况及另行挂牌的时间，确认原、被告就系争房屋签署的《上海市居住房屋租赁合同》于2017年12月17日协商一致解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。系争房屋的租赁合同约定，逾期支付房租的，逾期一日，则被告需按日租金的双倍支付违约金。根据双方合同约定，被告应于2017年9月26日之前支付15万元租金，然而被告至2017年10月22日支付租金5万元，虽合同于2017年12月17日协商一致解除，但被告并未提供证据证明原告同意其迟延支付租金或先行支付部分租金，故原告根据被告的迟延支付租金的情况要求赔偿损失，于法有据，本院予以支持。结合原、被告的履约情况、本院酌情确定被告应承担逾期支付租金的违约金8,000元。合同解除后，被告应当向原告支付合同项下的全部应付费用。原告要求被告支付2017年12月1日至2017年12月17日的租金13,972.60元的诉请，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2017年12月18日至2018年2月底租金的诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付2016年3月1日至2018年1月30日水、电、空调费用总计38,595元，经原、被告双方确认，2016年4月1日起至2017年11月份的费用共计36,847.33元，2017年12月份的费用为1007.69元，故本院酌情确认被告应支付原告2016年4月1日至2017年12月17日水、电、空调等费用总计37,347元。对于原告要求被告归还系争房屋门卡及钥匙、以及支付系争房屋内物品损坏损失的诉请，结合原、被告2017年12月17日共同至第三人德佑房地产经纪有限公司挂牌出租系争房屋并交付了门卡，原告林文良(LinWenLiang)在是否已设立出租情况处勾选了否，并设定起租日为2017年12月18日或之后等情况，应视为原、被告已就系争房屋完成了交接，且原告亦未提出书面异议，故被告主张其已于2017年12月17日完成系争房屋交接，没有系争房屋的其他钥匙，未造成物品损坏，较符合常理，本院予以采信。故对于原告要求归还系争房屋门卡、钥匙以及支付系争房屋内物品损坏损失15,000元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于系争房屋的租赁保证金25,000元，原告认可其押金收条的真实性，但主张其未收到租赁保证金，与常理不合，而被告称经双方协商，将租赁保证金用以代原告支付中介费的主张更符合常理，本院予以采信。合同约定租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。鉴于双方合同业已解除且系争房屋已由原告收回，为避免当事人诉累，本案中一并处理，予以抵充合同约定由被告承担的水、电、空调等费用。现被告欠付原告2016年4月1日至2017年12月17日水、电、空调等费用总计37,347元，与原告收取的租赁保证金25,000元相折抵后，被告还应支付2016年4月1日至2017年12月17日水、电、空调等欠付费用12,347元。被告经本院传票传唤未到庭应诉，应视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告林文良(LinWenLiang)、陈艳莉与被告林之旭就上海市静安区曲阜路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2017年12月17日解除；二、被告林之旭应于本判决生效之日起十日内支付原告林文良(LinWenLiang)、陈艳莉租金13,972.60元；三、被告林之旭应于本判决生效之日起十日内支付原告林文良(LinWenLiang)、陈艳莉违约金8,000元；四、被告林之旭应于本判决生效之日起十日内支付原告林文良(LinWenLiang)、陈艳莉欠付水、电、空调等费用12,347元；五、驳回林文良(LinWenLiang)、陈艳莉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,372元，减半收取计1,686元，由原告林文良(LinWenLiang)、陈艳莉共同负担1,289元，由被告林之旭负担397元。如不服本判决，原告林文良(LinWenLiang)可于判决书送达之日起三十日内、原告陈艳莉及被告林之旭可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  罗海鸣二〇一八年十二月二十四日书记员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。