西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民再4号原审原告：王新利原审原告：郑文侠原审原告：王芳原审原告：王寒冰原审原告：王媛媛原审原告：杨东义原审原告：王杨晨曦法定代理人杨东义，男，汉族，1971年1月23日出生，系王杨晨曦之父。原审原告之共同委托诉讼代理人：张兴茂，陕西乐友律师事务所律师。原审原告之共同委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。原审被告：西安星火地产开发有限公司，住所地：西安市劳动南路旭景名园小区**楼**，统一社会信用代码91610104294581145C。法定代表人：袁瑞生，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。第三人：西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会，住所地：，住所地：西安市未央区明光路中段**代码证：09166948-9。（未到庭）负责人：王卫星，该社区主任。第三人：西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室。住所地：凤。住所地：凤城二路****>负责人：王凡，该单位副主任。委托诉讼代理人：杨琨，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原审原告王新利、郑文侠、王芳、王寒冰、王媛媛、杨东义、王杨晨曦与原审被告西安市星火地产开发有限公司（以下简称星火公司）、第三人西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会（以下简称三九社区）、西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室（以下简称城改办）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院（2017）陕0112民初2346号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月5日作出（2018）陕0112民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告王新利及其与原审原告郑文侠、王芳、王寒冰、王媛媛、杨东义、王杨晨曦的共同委托诉讼代理人董宁宁、被告星火公司的委托诉讼代理人卢越睿、第三人城改办的委托诉讼代理人祁云到庭参加了诉讼，第三人三九社区经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原审原告称，原审原告系未央区原三九村村民，2008年因三九村集体拆迁，给其共同安置住房六套，经济用房70平方米。2009年原三九村委会（现更名为三九社区）派王二牛、王随选等人员告知其因住房不够分，要求必须调整为33平方米小户型，按照户型兑换，原告答应其兑换5套小户型房屋。2009年被告给其发放了城中村改造房屋置换安置卡，安置33平方米的商住房5套，安置序号为148号，安置房屋位于西安市未央区旭景兴园项目8号楼东单元。但是截至2014年，在该项目早已完工的情况下，被告迟迟不给原告安置相应房屋。故要求：1、要求原审被告立即在旭景兴园8号楼东单元向原审原告安置5套33平方米的商住房，即21层3、4、5、6、7号房屋。2、要求原审被告向其支付租金损失79200元（暂计2017年1月22日）及2018年1月1日至实际安置房屋之日的租金损失（自2018年1月1日起应递增7%，往后每三年递增7%）。原审被告星火公司称，1、其与三九村村委会及三九村党支部签订有《三九村城中村改造合作协议》、《安置商业房租赁委托书》，星火公司是接受委托对涉案房屋进行统一租赁经营，在委托经营期限内不需要直接向被答辩人安置房屋，仅需按照应安置面积向被答辩人按照每平米每月20元租金标准支付租金。2、其已经将2017年以前的租金支付给原审原告；2018年之后的租金，其公司愿意按照委托约定每半年结算一次向原审原告进行支付。3、涉案房屋所在的8号楼，除底层商铺外，4层以上已经全部租赁给西安华雅酒店管理有限公司，华雅酒店已经对房屋进行了改动，已经不是33平方米的格局了，暂时无法向原审原告实际交付。而且8号楼的整体出租也是为了更好地保护三九村村民的利益。故要求驳回原审原告的诉讼请求。第三人三九社区未到庭亦未提交答辩意见。第三人城改办称，按照《西安市城中村改造管理办法》规定，其依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能，其不是独立的法人机构，不能独立对外承担责任，不能成为本案适格的被告，故应驳回原告诉请。原审原告王新利、郑文侠、王芳、王寒冰、王媛媛、杨东义、王杨晨曦向本院起诉请求：1、请求判令被告立即按规定向原告安置5套商业住房；2、判令被告赔偿原告迟延安置住房租金损失79200元（暂计至起诉之日，要求支付至实际安置房屋之日）3、本案诉讼费由被告承担。本案原审认定案件事实：原告均系原西安市未央区三九村村民。2008年三、四月三九村拆迁，2012年年底回迁。2008年6月1日，原、被告签订《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》，载明拆迁原告位于原三九村132#房屋，就地安置住宅为135㎡一套，120㎡一套，90㎡三套，65㎡一套，商业用房70㎡。回迁后，实际给原告安置4套房屋，均位于西安市未央区明光路旭景兴园小区，一套为4号楼2602室，面积135㎡；一套为4号楼2603室，面积90㎡；一套为6号楼106室，面积120㎡；一套为6号楼3205室，面积90㎡。安置过程中，原、被告经过协商，将原给原告安置的一套90㎡和一套65㎡的房屋置换成5套33㎡的住房。原、被告因5套33㎡住房是否安置无法达成一致意见形成诉讼。庭审中，被告称三九村村委会与其签订《安置商业房租赁委托书》，将原告等20余户置换后的房屋统一委托交其租赁经营，其已经给原告进行了安置，并张贴公告公示，无人提出异议，提供《安置商业房租赁委托书》、《安置商业房租赁委托书》（公告）予以证明。原告对被告提交的《安置商业房租赁委托书》、《安置商业房租赁委托书》（公告）真实性、证明目的均不认可，称三九村委托被告租赁经营，至今未召开村民代表大会，未经村民大会通过，也未向村民公示，其不知情。该《安置商业房租赁委托书》中签字的村民代表实际并非村民代表，《安置商业房租赁委托书》未加盖三九村村委会公章，加盖公章的三九村党支部无权对村民集体资产及个人资产对外租赁。三九社区质证称，对《安置商业房租赁委托书》、《安置商业房租赁委托书》（公告）真实性认可，证明目的不认可，称该委托书和公告均由上届领导签订，不知道为何未加盖三九村村委会公章，其效力由法院审查。被告提交的《安置商业房租赁委托书》载明：“经双方协商达成委托内容如下:1、8#安置楼的东单元（33㎡小户型）不再分配到每家每户；2、8#安置楼的东单元（33㎡小户型）和1-3层门面房全部委托星火公司统一租赁；3、8#安置楼的东单元（33㎡小户型）的租金为：每月每平方米20元（税后），每三年递增一次，递增幅度为百分之七（7%）…5、2014年村民33㎡小户型和8#楼1-3层门面房仍按照原过渡费标准支付。6、本次委托期限为20年，从2015年5月1日起算，委托期间，未经双方协商一致，委托方不得单独解除委托收回房屋。委托方：中共未央区汉城街道三九村支部委员会（加盖公章）（以下简称三九村党支部），三九村村民委员会（未加盖公章）（以下简称三九村村委会），签字：王福禄、王双喜、王军海、王小宜，张利，王文豹，张小荣，代表签字：王拴虎等，受托方：西安星火地产开发有限公司（加盖公章），袁瑞生，2014年5月。”被告提交的《安置商业房租赁委托书》（公告）与《安置商业房租赁委托书》内容一致，不同之处是《安置商业房租赁委托书》（公告）中加盖了三九村村委会的公章。至于该委托书所委托事宜是否经村民会议讨论通过，原告称未通过，被告三九社区称不知情，三九社区在本院指定的期限内未提交相关证据予以证明。原告主张为其安置5套33㎡的房屋，原告明确为要求被告在旭景兴园小区8号楼东单元4-25层任意安置5套33㎡的房屋即可。原告主张的迟延租金79200元明确为，从2015年1月起暂计算至2016年12月31日，计算两年，每平方米按照20元计算，计为79200元，实际计算至安置之日。再有，三九村拆迁后，三九村村委会跟随城改变更为三九社区。本院原审认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应按照约定履行。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”，原、被告均认可将未给原告安置的一套90㎡和一套65㎡的房屋置换成5套33㎡的房屋，置换房屋系原、被告真实意思表示，视为原、被告对《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》的部分变更，合同变更后，双方应按照变更的内容履行。故原告要求被告在旭景兴园小区8号楼东单元4-25层任意安置5套33㎡房屋的主张符合法律规定，应予以支持。至于被告辩称三九村村委会与其签订《安置商业房租赁委托书》，将原告等20余户置换后的房屋统一委托交其租赁经营，被告提交的《安置商业房租赁委托书》中委托方加盖三九村党支部公章，并由党支部书记签字，未加盖三九村村委会公章，故认定三九村村委会不是该委托书的签订主体，该委托书系三九村党支部与被告星火地产公司签订。三九村党支部作为党在基层的分支机构，并非法定的基层群众性自治组织，不能代表村民对外处分村民财产。至于被告提交的《安置商业房租赁委托书》（公告）并非签订的合同，原告不认可该公告向村民张贴公示，被告未提供证据证明该公告向村民张贴公告，故对该公告不予采信。另外，被告提交《安置商业房租赁委托书》委托事项涉及20余户村民利益，被告和第三人三九社区均未提供证据证明委托事项经过村民会议讨论通过，三九村党支部未经村民会议讨论通过，未经村民同意，擅自处分村民财产，《安置商业房租赁委托书》不对原告发生法律效力，故对被告辩称不予采纳。至于原告主张的迟延租金一节，三九村于2008年3、4月拆迁，2012年年底回迁，被告至今未能为原告完全安置房屋，明显存在迟延。被告占用原告房屋，应依法向原告支付租金。对于租金的计算，被告与三九村党支部于2014年5月签订《安置商业房租赁委托书》，说明2014年5月份，8号楼东单元33㎡小户型房屋已达委托租赁条件。原告主张按照每平方米20元，从2015年1月起计算至实际安置之日，符合法律规定，应予以支持。另外，第三人经开区城改办确实主体不适格，但原告未主张第三人经开区城改办承担责任，故第三人经开区城改办主体不适格不影响本案实体处理。本院原审判决：被告西安星火地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内在西安市未央区明光路旭景兴园小区8号楼东单元4-25层为原告王新利、郑文侠、王芳、王寒冰、王媛媛、杨东义、王杨晨曦共同安置5套33㎡住房，并支付迟延安置租金（按照每平方米20元，从2015年1月份起计算至实际安置之日）。本院再审认定案件事实如下：再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。另查明：1、2008年3月25日，原审被告星火公司与第三人三九村村委会及三九村党支部签订《三九村城中村改造合作协议》，该协议第二条第11款约定：对于村生产生活补贴安置商业用房集中安置，由村集体经营，根据村上村民实际在册人口每人商业用房应为10平方米，用村民二层以下被拆迁房屋进行产权置换。2、2009年6月10日，原审被告星火公司与第三人三九社区的前身三九村村民委员会签订《关于安置楼设计方案及有关安置问题确认意见的补充协议》，该协议第三条第3款约定：8号楼调整意见如下：按每套31-33平方米左右设计成公寓楼，调整为8号楼东单元，8号楼调整方案经两村委会及村民代表讨论后确认，并经征求村民意见后，同意8号楼调整设计方案。第4款约定：因调整安置户型面积造成村民安置协议中户型和数量都发生变化，村两委会及代表负责对每户需求调换的面积及数量予以确认，如有差异，村两委会负责在村民应安置房屋面积内协调解决，保证安置顺利进行。3、2009年，原审被告星火公司向原审原告王媛媛发放三九村城中村改造房屋置换安置卡一张，该卡载明：产权人王新利，安置面积：商住33平方米户型，安置套数：五套，安置顺序号148号。4、第三人三九社区大部分村民将其所分的33平方米的房屋委托原审被告星火公司统一租赁，原审被告星火公司按照每月每平方米20元向村民发放租金，原审原告所要求的租金损失亦按这一标准主张，即每年租金为5×33×20×12＝39600元。5、原审判决生效后，原审被告星火公司于2018年4月向本院执行账户缴纳案件款39600元，原审被告星火公司称该款系2015年应当向原审原告支付的租金。原审原告称其已经从法院领取该笔款项，并表示原审被告已经支付给其2016年及2017年的租金损失共计79200元。本院再审认为，原审原告王新利代表其与原审原告郑文侠、王芳、王寒冰、王媛媛、杨东义、王杨晨曦与原审被告星火公司于2008年6月1日签订的《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。2009年，经第三人三九社区派员做工作，原审原告同意将未给其安置的一套90㎡和一套65㎡的房屋置换成5套33㎡的房屋。同年，原审被告星火公司向原审原告发放了三九村城中村改造房屋置换安置卡，原审原告亦接受了该安置卡，该行为应视为双方当事人对《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》履行方式的部分变更。但该约定并未对原审被告星火公司应该给原审原告安置的5套33㎡房屋的具体位置作出明确约定。故原审原告要求原审被告给其在旭景兴园8号楼东单元21层3、4、5、6、7号安置5套33平方米的商住房的依据不足，对其诉请依法不予支持。至于原审原告主张的租金损失一节，原审被告星火公司表示其已经向原审原告支付了2016年以及2017年的租金，原审原告表示已经收到该两年的租金损失。对于2015年的租金损失，原审被告表示已经在原审判决生效后向本院缴纳了39600元，原审原告对此亦表示认可；对于原审原告主张的2018年的租金损失（按照每月每平方米20元计算，2018年递增7%），原审被告亦无异议，本院予以支持；对于原审原告主张的2019年以后的租金损失，因该损失尚未产生，依法不予支持。另外，城改办称其并非本案适格主体，因原审原告并未主张其承担责任，故第三人城改办主体不适格不影响本案实体处理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第七十七条、七十八条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）陕0112民初2346号民事判决。二、驳回原审原告原告王新利、郑文侠、王芳、王寒冰、王媛媛、杨东义、王杨晨曦要求原审被告西安星火地产开发有限公司立即向其安置西安市未央区明光路旭景兴园小区8号楼东单元21层3、4、5、6、7号5套33平方米商住房的诉讼请求。三、原审被告西安星火地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原审原告王新利、郑文侠、王芳、王寒冰、王媛媛、杨东义、王杨晨曦2015年的租金损失39600元及2018年的租金损失42372元（165平方米×21.4元／月、平方米×12个月）。四、驳回原审原告王新利、郑文侠、王芳、王寒冰、王媛媛、杨东义、王杨晨曦其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1780元（原告已预交）由被告西安星火地产开发有限公司承担，于上述给付时间一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  童 旭人民陪审员  孙新爱人民陪审员  崔新会二〇一八年十二月十八日书 记 员  陈政林