广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初1865号原告：张x维，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住广东省惠东县，委托诉讼代理人：周尔东，广东俭德律师事务所律师。被告：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1、2、6栋2层01号。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：张振煌，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告张秀维与被告惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀维的委托诉讼代理人周尔东，被告惠东县长银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张振煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀维向本院提出诉讼请求：1.被告支付违反要约的违约金112532元；2.变更商品房买卖合同第十六条第三项，被告补偿涉案房屋装修价值差价53595元；3.双方签订的《补充协议》第十一条无效；4.被告承担本案受理费和评估费。在诉讼过程中，原告放弃了第二项诉讼请求中关于变更合同条款的部分。事实与理由：因被告在房屋销售广告和宣传资料中称所售房屋为六星级酒店公寓，由具有89年历史全球第一的美国温德姆·豪生酒店集团经营管理，并有28个富铁温泉池，50个六星级的度假配套设施。故原告于2016年7月3日与被告签订《商品房买卖合同》，被告销售的房屋名称为檀悦度假酒店公寓，建筑层数为33层，用途为公寓式住宅，原告所购房屋为惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓5栋13层17号房，购房总价562660元；被告在装修交房协议中的备注中承诺装修标准参考交楼样板房的标准。该合同第十条约定供水与城市公共供水管网连接，使用自建设施供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；本项目由惠州市东部供水有限公司港口镇自来水厂供水。第十六条第(三)项约定交付使用的商品房装饰，达不到约定标准的，原告有权要求被告以同等品质的材料设备代替。同日双方签订了《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》和《补充协议》，被告拟定的《补充协议》的第十一条要求原告必须将房屋委托给被告出租，补充协议第十五条约定被告的售楼书或广告构成合同要约。合同签订后原告依约履行了付款义务。2017年4月30日，被告通知原告收楼，原告于验收房屋之日，即发现涉案房屋的“高大上”形象宣传纯属虚构，既无美国温德姆·豪生酒店集团经营管理，也无28个富铁温泉池，室内装修低于1000元，根本就未达到每平方米3000元的样板房标准，实际建筑层数为34层；后根据有关部门回复，檀悦酒店无温泉水开采权，供水水源是自打的井水和水库水。以上事实证明被告在销售房屋时存在明显的虚假宣传和欺诈销售行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定及双方的合同约定，被告应对此承担违约责任。双方签订的《补充协议》系格式合同，被告在第十一条中要求原告不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动，包括但不仅限于出租，委托出租等，即必须将房屋委托给檀悦酒店出租，剥夺了原告的选择权，鉴于该条款对原告明显不公和已经对原告造成损害，原告有权依法请求确认该合同条款无效。被告惠东县长银房地产开发有限公司辩称，1.原告主张的“要约”不能成立，被告没有违反所谓的“要约”，无须支付所谓的“违约金”。⑴原告认为其所举证的含有被告开发涉案商品房项目内容的广告及宣传资料构成合同要约，于法无据；①对于原告所举“被告售楼宣传广告和宣传资料”证据，在这多宗诉讼案中，只有一份原件，该原件在郭浩锦案件中作为证据原件使用，其真实性被告无法确认。原告提交的证据中基本都明确注明“图片及文字仅为要约邀请，具体以最终法律文件为准”“所有信息均以政府最终审批的法律文件及双方签订的买卖合同为准”等，即便该证据真实，也只能是要约邀请，不构成要约；②原、被告双方签订的《补充协议》第十五条约定“若售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，双方不受其约束”“出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已另外约定的，以本合同为准”“出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等不构成要约或者合同内容，双方不受其约束”，双方合同中对是否属于要约有明确约定的情况下，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。⑵就原告所诉称的被告“违约事实”而言，被告不存在与事实不符的要约或承诺，以及虚假的宣传。①关于六星级，这只是个形容词，是被告对涉案商品房项目品质的自我界定，属于法律允许的商业范畴，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定；②关于温德姆集团豪生酒店品牌，温德姆中国官方网站以及上海豪生酒店管理有限公司的证明文件，均充分证明双月湾檀悦豪生温泉度假酒店是温德姆酒店集团豪生品牌授权许可经营；③关于温泉池，涉案房地产项目中，被告通过地下水井开采地下泉水供应到温泉池，地下泉水含有较为丰富的矿物质，也有一定的水温，称之为温泉，并不违反法律、行政法规的强制性规定。⑶如前所述，被告并未违反要约或承诺，也没有虚假宣传，被告根本无须承担所谓的“违约责任”，原告此项诉请，一无事实依据，二无法律依据，依法不能成立。2.原告无权就所谓的“装修标准差异”主张差价补偿。⑴《商品房买卖合同》第十三条明确约定就出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准差异问题，原告可以行使的权利是“要求出卖人可以同等品质的此类设备代替”，而非差价补偿；⑵事实上，原告主张所谓的装修价值差价，也没有事实根据，原、被告双方签订了《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》，明确约定了装修交房标准，且约定“售楼处样板间、沙盘、楼书等宣传资料及媒体广告仅为示意之用，有关商品房的装饰装修及室内配备设施设备、家具、电器等与本交房标准不一致的，以本交房标准为准，未列明的内容均不属于交房标准”。原告签署了开发商交楼标准设施移交清单确认“以上室内设施已清点核对完毕，无缺漏破损并可使用，双方确认移交接受”，原告已经对被告所交付的房屋装修及室内设施等予以了确认，无权再主张权利。3.原、被告双方签订的《补充协议》第十一条不属于格式条款，合法有效，原告主张无效于法无据。⑴《补充协议》第十一条不属于格式条款，商品房买卖法律关系是普通民事法律关系，所订立的合同文件均是可以在平等、协商的基础上达成的，不属于格式条款，事实上《补充协议》也是在双方平等、协商一致的基础上订立的；⑵《补充协议》第十一条是买卖双方的真实意思表示，涉案商品房最大的特色和卖点，也在于高端品牌酒店的经营管理模式，而实现这一模式和商业价值包括商品房物业价值的基础甚至可以说是附带条件在于购房者将所购房屋委托给酒店管理公司统一经营管理，这点在原告购房时就非常清楚和明确的，在此基础上达成的《补充协议》第十一条完全是双方的真实意思表示；⑶《补充协议》第十一条符合民法基本原则“公平原则”，为实现整个楼盘的整体价值，作为开发商的被告以及酒店管理公司付出了巨额投入，品牌许可、管理团队、配套设施等等均耗费巨资，这些投入，跟原告所购房屋的价值也是休戚相关的，它大大提升了房屋价值，这些投资必须依托在长期、持续的经营活动中才能慢慢得以回收，任何一方单方违约，都将违背“公平原则”，原告现欲“撕毁”委托经营条款，实则是原告在恶意违约，试问，如果全部购房者都“撕毁”合约，酒店管理公司无房可用，整个楼盘的管理和价值势必会遭受毁灭性打击，开发商和酒店管理公司的巨额投资也将无以为报，到了那个时候，购房者自身利益受损不说，开发商和酒店管理公司也必定会向违约者索赔，追究其违约责任；⑷惠东县市场监督管理局出具的惠东市场监管函［2017］18号《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉请的回复函》也认定“经查阅相关委托经营协议合同，签订合同协议是经营者与服务业主以自愿为原则的自主民事行为，业主拒绝签订委托经营合同并不影响业主对其房屋所有权的全部权利，由此相关协议不属于霸王条款”；⑸但凡购买了涉案商品房的购房者，除了少部分自住的以外，都积极履行《补充协议》第十一条，与惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司签订了《房屋经营管理委托合同》，可见，购房者皆是认可《补充协议》第十一条的合法性和约束力，且用实际履行行为予以了确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据及事实，本院认定如下：1.原告张秀维（买受人）与被告惠东县长银房地产开发有限公司（出卖人）于2016年7月3日签订了商品房买卖合同及相关附件，该商品房买卖合同于2016年09月01日在惠东县房产交易所备案。商品房买卖合同约定被告将其开发建设的惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓5栋13层17号房出售给原告，商品房用途为公寓式住宅，约定房屋交付日期为2016年12月30日前，房屋总价款为562660元，合同第七条付款方式及期限约定买受人应当于2016年7月3日前支付首期房价款人民币282660元，余款人民币280000元向广东惠东农村商业银行股份有限公司贷款。第十六条约定：“（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；……（3）出卖人可以同等品质的材料设备代替……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”第二十八条约定：“对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”第二十九条约定：“本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共64页，一式4份，其中出卖人1份，买受人1份，按揭银行1份，房产管理局1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定、檀悦度假酒店公寓精装修交房协议对涉案房屋的装修标准进行了约定。商品房买卖合同附件十一补充协议约定：“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对商品房买卖合同（以下简称本合同）的补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议书、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。”补充协议第十一条约定：“为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租，委托出租，出资等合体形式），如有发生，檀悦豪生酒店资产管理有限公司有权停止提供一切服务。”补充协议第十四条约定：“出卖人就本房地产项目下列现状向买受人做如下告知，（一）本项目后续工程施工可能会有噪音及生活影响，买受人理解并承诺最大程度的容忍。（二）重要提示，⑴本项目在各销售中心及销售资料中公布的总平面图及售楼模型为规划方案，该方案和经济技术指标仅供参考，项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，具体内容以政府规划部门最终审批的规划方案为准，在履行法律规定程序后，该规划可能发生局部调整；⑵本项目部分户型因外立面、楼体结构、设计风格及平面设计不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准；⑶因建筑结构不同，电梯厅及其它公共部位可能存在面积、布局和装修效果差别，以交付时的现状为准；⑷项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响；⑸本项目因宗地平面限制及户型布置等因素，房屋采光、通风、日照等要素各有不同，房屋销售价格已综合考虑以上因素的影响；⑹公寓未设计使用燃气，房屋内不设计燃气接口；⑺买受人知悉并确认由于条件限制出卖人难以穷举本项目红线内所有现状，买受人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定，买受人确认以上告知均属现状，若发生变更，出卖人无义务另行告知；⑻本项目红线外非出卖人规划开发范围，因此，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关。”补充协议第十五条约定：“广告和宣传资料，⑴买卖双方的权利义务以合同和本协议为准。出卖人在售楼处、宣传资料、广告、模型和在交易过程中口头表述的信息，除非满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件，否则不视为要约，不构成合同内容，双方均不受其约束。若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束。⑵出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的，买受人知悉并同意以本合同约定为准。⑶出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”补充协议第十六条约定：“出卖人承诺买受人可尊享檀悦系列度假酒店优惠入住权益，免费使用游泳池、健身房、太极房、瑜伽房、影剧院配套服务。”2.原告主张因被告虚假宣传而签订了涉案商品房买卖合同，并主张被告虚假宣传涉案楼盘为六星级酒店公寓、由美国温德姆·豪生酒店集团经营管理且有RCI全球度假交换平台、有28个富铁温泉池、50个六星级的度假配套设施等，原告提交了售楼宣传广告和宣传资料、相关部门复函、光盘等证据予以证明。⑴宣传广告和宣传资料、视频，主要的宣传内容包括，①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆·豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”，⑵惠东县国土资源局复函。惠东县国土资源局于2017年3月10日向惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会出具关于港口委员会请求调处檀悦酒店个别业主提出相关诉求的复函，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可的问题，经查现该区域未设立采矿权”。⑶惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月16日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第二阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可问题。经查，该区域未设立采矿权”。⑷惠州市东部供水有限公司复函。惠州市东部供水有限公司于2017年3月7日向惠东县港口滨海度假区管理委员会出具关于檀悦酒店个别业主质疑自来水水质问题调查的复函，记载“经过我司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水源，其水源没有经我司供水管道供水”。⑸惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月30日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第三阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“经过惠州市东部供水有限公司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水库水源，其水源没有经惠州市东部供水有限公司供水管道供水”。被告对原告提交的以上证据真实性予以确认，对原告主张的事实不予认可，辩称被告制作发布的广告、宣传资料等均为要约邀请而非要约，其中六星级系被告对涉案楼盘项目的自我界定，涉案楼盘由温德姆酒店集团旗下的豪生品牌经营管理，被告开采地下泉水供应到温泉池并称之为温泉。3.原告主张被告存在虚假宣传行为，申请本院调查取证。本院依法向惠东县房产管理局调取了被告在房管局存档的惠东县长银房地产开发有限公司拟发布的广告样式。被告在惠东县房产管理局存档的广告样式记载的宣传内容与原告提交的宣传资料基本一致，主要内容为①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆·豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘有近50个六星级的酒店配套设施，广告宣传语中多次出现“六星级”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”字样。4.原告主张被告应补偿涉案房屋的装修差价，并提交了原、被告签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议及被告与案外人盛亚娟签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议补充条款予以证明，⑴檀悦度假酒店公寓精装修交房协议，该协议对装修标准进行了约定；⑵檀悦度假酒店公寓精装修交房协议补充条款，该补充条款约定“出卖人承诺现有的两房一厅79.98㎡样板房的装修标准，每平方米不低于人民币3000元整”。被告对檀悦度假酒店公寓精装修交房协议真实性予以确认，辩称商品房买卖合同约定原告可要求被告以同等品质的此类设备代替而非差价补偿，且交房协议明确约定装修交房标准以涉案房屋交房标准为准；被告对补充条款的关联性不予认可，辩称与本案无关。5.原告主张被告应补偿涉案房屋装修差价，申请本院调查取证。本院在（××）××中依法向××县房产管理局调取了被告在房管局存档的双月湾檀悦度假酒店公寓建设工程施工协议，该协议由被告与案外人惠阳建筑工程总公司于2013年4月15日签订，合同约定工程造价为16000万元，该协议未对涉案楼盘装修价款进行具体约定。6.被告主张涉案楼盘是温德姆集团旗下管理酒店，并提交了（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件、上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告予以证明。⑴（2018）粤惠惠州第2176号公证书。该公证书主要内容为从温德姆酒店集团网站中能够找到惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店的宣传介绍网页，以此证明涉案楼盘是温德姆酒店集团旗下品牌。原告对该证据形式上的合法性予以确认，对其真实性及关联性不予确认。⑵惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》。惠东县市场监督管理局于2017年3月8日向港口管委会出具复函，该复函记载“据了解，RCI隶属温德姆集团旗下，是一家美国分时度假交换公司，檀悦集团已与RCI集团建立了战略合作关系并缴纳了加盟费，凡是购买檀悦豪生酒店公寓业主，即可享受RCI会员资格，业主入伙后，通过申请，缴纳一定会员使用费及交换手续费，即可享受RCI度假交换权益。目前檀悦酒店项目有业主约2200户，到目前为止只有10户左右加入了RCI成为其会员，不存在强制入会的情况。经现场检查，现场未发现惠东县长银房地产开发有限公司有承诺免费加入RCI度假平台的宣传广告，相关投诉不成立。”原告对该证据真实性不予确认，认为惠东县市场监督管理局不能就本案事实进行定性。⑶上海豪生酒店管理有限公司出具的证明。该证明载“兹证明惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店（位于广东省××市××县港口××村）是经由特许方上海豪生酒店管理有限公司授权特许经营的酒店，豪生品牌是温德姆酒店集团旗下品牌。”该证明落款为上海豪生酒店管理有限公司并盖有该公司公章。原告对该证据三性均不予认可。⑷上海豪生酒店管理有限公司出具的英文版信件、中文版信件。该信件记载“……温德姆国际酒店集团已经与一家注册在开曼群岛的国际特许服务公司于1998年10月8日达成了《主被许可人商标许可协议》，根据该协议，FSI或其全资子公司上海豪生酒店管理有限公司成为豪生品牌在中华人民共和国的主被许可人。根据该MLA，主被许可人有权在中华人民共和国发展豪生品牌，并被授权与其客户（作为次被许可人）签订有关协议（包括商标许可协议）”。原告对该证据三性均不予认可。⑸上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告。该报告记载上海豪生酒店管理有限公司经营范围为酒店管理及咨询，以特许经营方式从事酒店管理活动（豪生、豪廷品牌），企业管理咨询、物业管理，建筑装饰建设工程专项设计。原告对该证据三性均不予认可。7.被告主张原告已对被告交付的房屋装修及室内设施等予以确认，无权再主张装修差价，并提交《5号楼标间房屋验收情况表》、《五号楼A2户型一房一厅一卫》。原告对该证据真实性无异议，证明内容有异议。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.被告是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；2.被告是否应补偿涉案房屋装修差价的问题；3.原、被告双方签订的补充协议第十一条是否有效的问题。关于第一个焦点，分述如下，⑴关于六星级酒店公寓问题。结合原告提交的证据，被告对外宣传为“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”等宣传标语，该宣传标语并不足以证明被告宣传了涉案楼盘为传统意义上的“六星级酒店”，该宣传侧重的系设施、服务的一种主观感受，原告主张被告进行了虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。⑵关于美国温德姆?豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台问题。对RCI度假交换问题，被告已举证证明涉案楼盘的业主缴纳一定会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益，原告该主张没有事实依据；关于经营管理问题，结合现有证据，被告已举证证明涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，被告宣传涉案房屋由美国温德姆?豪生酒店集团提供管理，而“集团”的含义较为宽泛，原告主张被告虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。⑶关于温泉问题。结合现有证据，被告不具有采矿权，被告采掘地下水并对外宣传该地下水为“温泉”，属典型的虚假宣传，因被告宣传的温泉在商品房开发规划范围红线内，且结合现有证据及日常生活经验法则，是否存在温泉对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告请求被告支付违反要约的违约金，本院予以支持，关于违约金数额，本院结合日常生活经验法则，酌定以总房价款的2%计为11253.2元。关于第二个焦点，原告与被告签订的商品房买卖第十六条约定：“（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；……（3）出卖人可以同等品质的材料设备代替……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”原告请求被告补偿装修差价，不符合合同的约定，本院不予支持。关于第三个焦点，从现有证据看，原告在购买房屋之前已明确知道该酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，作为完全民事行为能力人，原告签订合同时对该条款进行充分了解后作出对其自有期待物权的处分，该条款系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，双方理应遵守，原告请求确认该条款无效，理据不足，本院不予支持；另，若当事人在履行涉案房屋委托经营管理事宜过程中发生争议，当事人可就委托经营管理事宜另循法律途径解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县长银房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付违约金11253.2元给原告张秀维；二、驳回原告张秀维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3623元，由原告张秀维负担3541元，被告惠东县长银房地产开发有限公司负担82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明审 判 员  刘振尧人民陪审员  李雪慧二〇一八年十二月三十日法官助理黄丽娴书记员张景波