内蒙古自治区高级人民法院行 政 判 决 书（2018）内行终697号上诉人（原审原告）贾国宇，男，1967年8月28日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。委托代理人张明亮，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）内蒙古自治区包头市九原区人民政府。法定代表人高勇，区长。委托代理人郑海军，内蒙古自治区包头市九原区人民政府工作人员。委托代理人李彬彬，内蒙古金矢律师事务所律师。上诉人贾国宇因诉被上诉人内蒙古自治区包头市九原区人民政府（以下简称九原区区政府）征收补偿决定一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2017）内02行初112号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾国宇及其委托代理人张明亮，被上诉人九原区政府的委托代理人郑海军、李彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区包头市中级人民法院经审理查明，2016年6月28日被告九原区政府作出包九原府发[2016]111号房屋征收决定，并于同日进行了公告，公告中公布了《征收补偿方案》。《征收补偿方案》确定房屋货币补偿价格为3800元/平方米，按照被征收房屋权属证书标明的面积进行补偿；或由具有相应资质的评估机构进行评估，按照评估价格进行补偿；以及“征收范围内未经登记的建筑按照《内蒙古自治区征收与补偿条例》第二十五条执行。在征收签约期限内未达成协议的，按照包头市有关规定执行”。征收范围内部分被征收人不服被告九原区政府作出的该房屋征收决定向本院提起行政诉讼，请求撤销该房屋征收决定。本院经审理判决驳回原告的诉讼请求，经内蒙古自治区高级人民法院二审，判决驳回上诉，维持原判。2016年8月25日，被告九原区政府依据《内蒙古自治区征收与补偿条例》第二十五条的规定组织九原区住房城乡建设和交通运输局、包头市国土资源局九原分局、包头市规划局九原区规划分局、九原区住房保障和房屋管理服务中心、九原区城市管理行政执法分局、九原区市场监督管理局、九原区地方税务分局等部门对永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目王占祥等105户被征收人的未经产权登记建筑物进行入户调查，后作出《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目区内未经产权登记建筑物认定处理意见书》，对105户被征收人的未经产权登记建筑物进行认定和处理。该处理意见书所涉及的105户中的部分被征收人包括原告贾国宇不服，向本院提起行政诉讼请求撤销该处理意见书，本院裁定驳回原告的起诉，经内蒙古自治区高级人民法院二审，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告贾国宇的房屋坐落于包头市××区，该房屋在此次征收范围内。该房屋所涉及土地面积152平方米，国有土地使用权证号为包九原国用（2002）字第5788号，土地使用权类型为划拨，房屋所有权证为包房权证九原字第XXXX号，房屋登记产权面积40+56平方米，原告贾国宇没有办理所有权登记的房屋面积42平方米，房屋用途为住宅。被告九原区政府对原告贾国宇的房屋进行了入户调查并填写了入户调查表，有贾国宇本人签字。被告九原区政府作出的房屋征收补偿决定涉及的房屋及附属物与上述情况一致。包头市九原区赛汗街道办事处于2016年3月1日下发《关于选定永茂隆棚户区改造征收与补偿项目评估机构的公告》并在征收范围内张贴公示，该公告明确对申请的房地产价格评估机构经认真审核后，确定了5家具有资质的房地产价格评估机构，并通知被征收人通过协商选定评估机构，协商不成的，通过投票方式选定评估机构，投票确定不成的，通过抽签方式确定评估机构。按照该公告协商选定评估机构的规定，2016年3月11日组织协商选定评估机构现场会，没有被征收人参加此次会议。后采取投票选定评估机构的方式，根据过半数被征收人的意见，确定金正评估公司为九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目的评估机构。2016年8月3日，九原区棚户区（城中村）搬迁改造赛汗片区工作组将评估机构选定结果予以公示。金正评估公司于2016年10月20日作出房地产估价报告，确定原告贾国宇被征收房屋及附属物评估价共计391550元。后被告九原区政府将该评估报告及《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目区内未经产权登记建筑物认定处理意见书》送达原告。法定期限内，原告对评估报告提出复核，复核后，被告将复核评估结果送达原告，原告没有申请专家委员会鉴定。征收补偿期限届满，因被告九原区政府与原告协商未达成协议，九原区政府在综合对照《征收补偿方案》和评估报告的基础上，按照“就高不就低”的原则于2016年11月28日作出九原府征补字第[2016]31号房屋征收补偿决定，同日，将房屋征收补偿决定予以公告并送达原告。原告不服该房屋征收补偿决定，于2017年5月10日起诉至本院。内蒙古自治区包头市中级人民法院经审理认为，本案的争议焦点为：被告九原区政府作出的房屋征收补偿决定事实是否清楚、程序是否合法。一、根据《征补条例》第二十六条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市县级人民政府依照本条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，被告组织相关部门对被征收人贾国宇的房屋财产状况进行了调查，与被征收人就补偿事宜进行了协商，在规定的签约期限内，双方未能达成协议，故符合作出征收补偿决定的条件。在作出征收补偿决定前，被告九原区政府亦履行了征收补偿方案征求被征收人意见、公布征收补偿方案、选定评估机构、对原告的房屋价值进行评估等程序，最终按照“就高不就低的补偿原则”作出征收补偿决定及公告，并送达了原告贾国宇。被告九原区政府作出房屋补偿决定的程序符合相关法律规定。二、房地产价格评估机构的选定及评估报告的作出并未违法。从被告提供的相关证据看，被告对确定的5家具有评估资质的房地产价格评估机构情况进行了公示，因协商选定不成评估机构，通过发放评估机构选定意见表由被征收人投票选定，后根据被征收人选定意见表的情况最终确定了金正评估公司作为征收项目的评估机构，并将评估机构选定结果进行了公示。金正评估公司依据房屋所有权证、入户调查表等对原告贾国宇的房屋进行了评估，作出了房地产估价报告。被告提供的证据能够证明选定评估机构履行了相关程序，金正评估公司亦是有资质的评估机构，评估时间点为征收决定公告之日起，符合《征补条例》的相关规定，评估报告亦送达了原告贾国宇。因此，评估机构的选定及评估报告作出并未违法。三、原告贾国宇提出的补偿标准不合理，征收补偿安置条件显失公平，所裁决的产权调换不能保障原告的合法权益。根据（2017）内02行初23号行政判决及（2017）内行终288号行政判决可以确定，被告拟定了征收补偿方案征求意见稿，并进行公告，征求公众意见，2016年6月28日九原区政府对永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）修改情况进行了通告，并公告了《征收补偿方案》。因此，房屋征收补偿方案从拟定到作出符合《征补条例》的规定。原告贾国宇提出被告作出的补偿决定确定的房屋补偿价值较低，周边房屋的价值为6000元/平方米。《征补条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定，“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。”因此，《征补条例》第十九条规定的“对被征收房屋价值的补偿是不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”，并不意味着对被征收房屋的补偿一律不低于被征收房屋周边的房屋价值，而是还须以与被征收房屋本身具体情况相类似为标准。另，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案房地产价格评估机构确定的被征收房屋的价值低于《征收补偿方案》确定的房屋价值，被告对原告房屋的补偿价格最终按“就高不就低”的原则，给予原告贾国宇房屋补偿价值446586元，并无不合理之处。四、《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目区内未经产权登记建筑物认定处理意见书》并不违反法律规定。《征收补偿方案》明确规定了“征收范围内未经登记的建筑按照《内蒙古自治区征收与补偿条例》第二十五条执行。”被告九原区政府依照《内蒙古自治区征收与补偿条例》第二十五条规定组织住房和城乡建设、规划、国土资源等部门进行了调查，依据《房屋所有权证》、《土地使用权证》等材料，作出《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目区内未经产权登记建筑物认定处理意见书》，对未经产权登记的建筑作出认定和处理不违反法律规定。且依据该处理意见书确定的无产权房屋补偿价值高于金正评估公司对原告贾国宇所作的评估报告所确定的无产权房屋的价值，对原告提出评估报告的复核，已将复核评估结果送达原告，原告没有申请专家委员会鉴定。被告九原区政府按照“就高不就低的补偿原则”作出的征收补偿决定，已经充分保障原告的合法权益。综上所述，被告九原区政府对原告贾国宇作出的征收补偿决定事实清楚、程序合法，原告贾国宇的诉讼理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决：驳回原告贾国宇的诉讼请求。案件受理费50元，由原告贾国宇负担。上诉人贾国宇上诉称，1.上诉人的房屋不属于棚户区，被上诉人没有相关事实依据证实本案征收是建设保障性安居工程之公共利益的需要，故被上诉人不具备启动征收的前提条件。2.上诉人没有收到评估机构的选定通知，也没有看到过公告，被上诉人选定评估机构程序违法，评估报告内容缺失不具有合法性。3.征收补偿方案确定的征收补偿价格每平方米3800元，低于周边新建商品住宅楼房的市场价格。违反《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定。4.被上诉人依据《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目区内未经产权登记建筑物认定处理意见书》中占地面积乘以容积率0.75认定上诉人房屋面积，没有任何法律依据，侵犯了被征收人的权益。5.产权调换房屋不在原地或者就近，且产权调换房屋并不在补偿安置方案所确定的两个回迁小区范围内。被上诉人在补偿决定中只给每平方米200元的地级差价补偿费，严重显失公平。6.征收补偿决定确定的补偿金额来源于征收安置补偿方案，而不是评估报告。即使是征收安置补偿方案确定的补偿金额也不能保证上诉人居住条件不降低。故请求内蒙古自治区高级人民法院撤销一审判决；撤销被上诉人作出的征收补偿决定；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人九原区政府答辩称，1.2016年6月28日答辩人基于公共利益的需要作出关于永茂隆棚户区改造片区国有土地上房屋征收决定。征收决定严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，出具了相关审批文件，严格履行法定程序，积极制定补偿方案，依法将制定的补偿方案进行公示征求被征收人的意见，征收补偿方案确定的补偿方式及价格得到大多数被征收人的认可。且在征收决定的诉讼中，其合法性已经被内蒙古自治区包头市中级人民法院和内蒙古自治区高级人民法院确认。上诉人认为不具备启动征收程序条件及补偿方案不合法没有事实和法律依据。2.征收实施单位对提出房屋征收评估申请的房地产价格评估机构进行审核，最终确定5家具有资质的房地产价格评估机构，并将5家评估机构的基本情况进行公示，通知被征收人投票选定一家评估机构。共向558户被征收人发出选票，其中有342户被征收人选定内蒙古金正房地产价格评估有限责任公司，占被征收人的61.29%。该评估机构的选定是遵循大多数被征收人的意愿，符合法律、法规的规定。评估机构依法独立对被征收人的房屋价值进行评估确认，不存在答辩人进行主观影响的情形。评估机构依据其专业技术规范对被征收房屋进行价值确定是客观公正的。3.征收补偿决定确定的补偿方式及数额是在征收补偿方案及评估报告进行充分对比后确定的，最大限度的保障了被征收人的利益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是被上诉人九原区政府作出的九原府征补字第(2016)31号房屋征收补偿决定是否合法。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定，《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收补偿方案》确定的被征收人签订征收补偿协议的期限为35天，被上诉人九原区政府于2016年6月28日发布了《包头市九原区关于永茂隆棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，并附有《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收补偿方案》，在征收决定公告之日起35日内，征收当事人双方没有达成补偿协议，故被上诉人九原区政府有权作出房屋征收补偿决定。被上诉人九原区政府基于公共利益的需要作出《包头市九原区人民政府关于永茂隆棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定》。之后，吴换生等被征收人不服征收决定，提起了行政诉讼。内蒙古自治区包头市中级人民法院作出（2017）内02行初23号行政判决书，驳回吴换生等人的诉讼请求。吴换生等人不服提起上诉，内蒙古自治区高级人民法院作出（2017）内行终288号行政判决，驳回上诉，维持原判。故案涉征收决定及征收补偿安置方案的合法性已依法被确认。上诉人提出其房屋不属于棚户区，被上诉人启动征收的前提条件不具备的理由，本院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，征收实施单位对提出房屋征收评估申请的房地产价格评估机构进行审核，并将最终确定的5家具有资质的房地产价格评估机构基本情况进行公示，因协商选定评估机构不成，由被征收人投票选定，根据被征收人选定意见表的情况最终确定了内蒙古金正房地产价格评估有限责任公司作为征收项目的评估机构，并将评估机构选定结果进行了公示。内蒙古金正房地产价格评估有限责任公司与包头市九原区住房城乡建设和交通运输局签订《房地产评估委托合同》后，经过市场调查、收集现场勘察的相关资料等程序，作出《房地产估价报告》，并送达了上诉人贾国宇，符合上述规定。故上诉人提出被上诉人选定评估机构程序违法的上诉理由不能成立。依据住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估”及第二十二条“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理”的规定，上诉人在被上诉人将复核评估结果送达后，并没有申请专家委员会鉴定。其因自身原因放弃行使评估异议权利而在诉讼期间对评估报告合法性提出质疑，本院不予支持。2016年8月25日，九原区政府组织国土、规划、住建、住房保障、城市执法、市场监督、地税等相关职能部门对永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目王占祥等105户被征收人的未经产权登记建筑物进行入户调查后，结合国家相关法律、法规政策，并参照《包头市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，以《国有土地使用证》、《准建证》、宅基地划拨证明等合法有效证明材料登记面积或被征收房屋院落占地面积乘以容积率0.75作为容积率规定面积，对永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目该105户被征收人所有的未经产权登记建筑物作出认定处理意见书。孙宝山等28人对《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目区内未经产权登记建筑物认定处理意见书》不服，向人民法院提起行政诉讼。内蒙古自治区包头市中级人民法院作出（2016）内02行初116号行政裁定驳回孙宝山等28人起诉，孙宝山等28人不服提起上诉，内蒙古自治区高级人民法院作出（2017）内行终257号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。上诉人提出被上诉人依据《九原区永茂隆棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿项目区内未经产权登记建筑物认定处理意见书》中占地面积乘以容积率0.75作为认定上诉人房屋面积没有任何法律依据的上诉理由不能成立。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，被诉的九原府征补字第(2016)31号九原区政府房屋征收补偿决定中给予被征收人选择货币补偿及产权调换房屋的权利，且对搬迁等费用进行了补偿。上诉人提出关于产权调换房屋的异议不能成立，本院不予支持。另，上诉人提出的补偿标准低的上诉理由，因缺乏有效的事实证据和相关法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，被上诉人九原区政府作出的九原府征补字第(2016)31号房屋征收补偿决定不违反法律规定，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾国宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯晓静审 判 员 李 庆审 判 员 博 赫审 判 员 史燕龙审 判 员 杨文辉二〇一八年十二月二十五日法官助理 苏玉静法官助理 王保保书 记 员 丁 烨法官助理 王保保