广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初692号原告（反诉被告）：金多港实业有限公司。住所地：香港新界荃湾青山道264-298号南丰中心23楼2301B1室。登记证号码为13388936。法定代表人：吴进贤。委托诉讼代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冠勋，广东章禹律师事务所律师。被告（反诉原告）：缪政贤，男，1951年9月20日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：麻根生，广东福强律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳双权，北京市卫东律师事务所律师。原告金多港实业有限公司（以下简称“金多港公司”）诉被告缪政贤合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，被告缪政贤提起反诉，本院对被告缪正贤的反诉一并审理。本院对本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金多港公司的委托诉讼代理人方燕萍、张冠勋，被告缪政贤及其委托诉讼代理人麻根生、靳双权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金多港公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《预定土地使用权转让契约书》、《预定房屋买卖契约书》无效；2.确认原告向被告返还已付的新台币595万元(折合人民币1250095元)和人民币250000元，并赔偿因合同无效造成的利息损失的百分之七十(以被告已支付的款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，自2001年11月16日起计算至原告付清之日止)；3.被告返还房屋使用费，房屋使用费参照大岭山镇同类型别墅的租金每月租金为人民币10000元，从2000年12月计算至实际搬离之日止。4.确认被告对案涉C3土地及相邻土地不具有所有权，5.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2000年6月2日签订一份《预定土地使用权转让契约书》，约定原告向被告转让位于东莞市大岭山××综合开发区××一块673平方米土地（C3），转让总价为新台币306万元；同时，原、被告还签署一份《预定房屋买卖契约书》，约定原告为被告在上述受让的土地上建设一座别墅，建筑面积为109坪（折360平方米），建筑总价为新台币394万元，土地及房屋合计新台币700万元。2001年11月16日，原告的关联公司东莞金多港商品住宅发展有限公司向被告出具《结算证明书》，确认被告就上述合同内价款尚有新台币105万元未付（即已付合同内价款新台币595万元及另购土地款人民币25万元）。被告已于2000年年底自行入住了建好的房屋，但未与原告办理交付手续。因原告对内地法律不了解，对相关房地产开发流程不熟悉，造成原告一直不具备房地产开发经营资格亦不具备建筑施工资质，且案涉土地用途是工业用途，不能用作商品房地产开发使用，也不能分割出让。因此，原、被告签订的《预定土地使用权转让契约书》、《预定房屋买卖契约书》因违反法律规定无效。因合同无效，原告同意向被告退还已收款合计新台币595万元及人民币25万元。本案中，被告作为完全民事行为能力人，在订立合同时未尽到审查义务，原、被告对合同无效造成损失均存在过错，原告认为原、被告应按照7:3的比例分别承担损失。对被告因合同无效造成的损失，应限为被告已付款的利息损失，利息应参照中国人民银行同期同类贷款利率年利率分段计算，以被告支付的款项为基数，自2001年11月16日起计至原告付清应退款之日止。该利息损失由原告按过错承担70%责任。汇率按2016年8月25日1新台币=0.2101元折算。另合同无效，被告应返还原告房屋使用费，房屋使用费参照大岭山镇同类型别墅每月租金人民币10000元。被告在2000年底已入住，至今已有197个月时间。被告缪正贤对原告的本诉的答辩意见与其的反诉意见一致。被告缪正贤向本院提出反诉请求如下：1.原告按照市场价赔偿被告购买的大岭山金多港别墅区C3别墅升值损失人民币1396.9万元;2.原告按照市场价向被告赔偿大岭山金多港别墅区土地的升值损失人民币145.5万元;3.原告承担本案的受理费、保全费和评估费。被告在庭审中明确其自行委托评估公司评估产生的评估费为人民币28000元，要求由原告承担。事实和理由：一、被告对涉案别墅所有权及土地使用权均为合法善意取得，与原告签订的《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》及增购土地的《土地使用权转让契约书》均为双方真实意思表示，合法有效。关于案涉C3别墅。该别墅原系案外人林瀚于1994年12月从原告处购得。2000年初，林瀚将该处C3别墅土地及权益转让给被告。被告随后于2000年6月2日与原告补签了《金多港综合开发区房地（委建转让）契约书》（内含《预定土地使用权转让契约书》、《预定房屋买卖契约书》），同时注明林瀚与原告的契约作废。别墅施工结束后，被告实际入住该处房产已有16年之久。关于案涉C3别墅的土地，该处土地是被告于2000年盖案涉C3别墅时向原告另外购买，双方签订了《土地使用权转让契约书》，约定该处土地面积为382.95平方米，转让价格为人民币250000元，与受让土地有关之一切法定税费，自签约日起概由被告负担，被告已付清所有款项并取得使用权。二、案涉C3别墅及邻近增购土地被政府认定为违法建筑，责任完全在原告，被告没有责任。导致《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》无效的原因完全是原告的责任，被告也没有责任。被告在取得案涉C3别墅及土地使用权后，已于2000年将案涉C3别墅建好并入住，至今已有16年多之久。但在别墅区规划建设初期，政府并没有提出金多港开发区及所有别墅区是违法项目，原告也没有告知项目用地是违法用地，没有告知所建别墅是违法建筑。并且，在案涉房地产销售和建筑过程中，原告一直承诺土地及建筑审批手续齐全，相关房地产证在办理中，一定会办妥。现在如果政府有关部门认定涉案别墅及土地为违法建筑，导致《预定土地使用权转让契约书》、《预定房屋买卖契约书》约定的别墅及土地成为违法建筑，责任完全在原告。原告采用欺诈的方式使得被告信以为真，不断投入。原告只愿赔偿购房款本金和70%利息，显失公平，远远无法弥补被告的实际损失，请求驳回原告的本诉请求，判决原告按目前市场价格赔偿被告全部实际损失。三、现政府认定案涉C3别墅是违法建筑，涉案土地需返还给政府，原告应当按照市场价格对涉案别墅和土地进行全价回购或赔偿。被告取得案涉C3别墅及土地所有权后，投入了大量的时间人力财力建筑该房产，如今C3别墅及土地建筑被政府认定为违法建筑，涉案土地需退还给政府，必然给被告造成巨大经济损失，该损失完全是原告原因造成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，原告应承担全部赔偿责任。该损失不应以购买房屋时的本金加利息作为计算基数，而应以现在市场价值来估价。根据市场行情，案涉房产所在的大岭山片区的别墅市场价一般在人民币30000元/平方米以上。虽然案涉C3别墅和相邻土地没有办理不动产权证，但市值也在不断攀升。根据《评估报告书》显示，案涉C3别墅估价达到人民币8964000元，相邻土地的估价单位人民币2604060元。如果要强征案涉C3别墅和相邻土地，原告应当按照评估报告价格足额支付案涉C3别墅损失人民币8964000元，相邻土地损失人民币2604060元。综上所述，原、被告签订的《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》及《土地使用权转让契约书》均为双方真实意思表示，合法有效。至于涉案别墅及土地被政府有关部门认定为违法建筑，需要返还给政府，责任完全在原告。被告善意取得涉案土地及别墅财产，合法权益应收法律保护。即使政府要求将涉案土地返还政府，也应按照现在市场行情对被告仅需全部赔偿或将房产土地回购。原告对被告的反诉答辩意见如下：一、双方签订的《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》因违反法律规定而无效。合同无效后，应按照《合同法》第五十八条规定的无效合同处理原则处理。二、被告要求按照市场价格赔偿别墅全部损失没有事实依据。1.被告提交的评估报告书是被告单方委托评估公司评估，不具有合法性、客观性及关联性。2.评估报告书中的估价目的，是为了让被告了解房地产市场价值提供参考依据。但案涉别墅已经被政府认定是违法建筑，需将别墅拆除并将土地返还给政府。故原告认为，案涉别墅不具有市场价值。该评估报告书中的估价目的不适用本案。3.评估报告书中的合法原则，是以估价对象合法产权、合法使用及合法处分为前提。然而，本案有争议的别墅是违法建筑，不具备《房地产权证》。因此，原告认为评估报告书适用的估价原则错误。4.评估报告书中估价方法，其中对估价对象别墅部分，是采用市场比较法对其进行评定估算。然而，案涉别墅是违法建筑，与附近已发生交易的房屋不具有可比性。另外，关于案涉别墅相邻的土地采用假设开发法对其进行估价，但因为该土地用途是工业用途，不能作商品房地产开发，根本不能采用假设开发法原理对其估价。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、双方订立的合同。案涉C3别墅原由金多港公司出售给案外人林翰。后2000年6月2日金多港公司与缪正贤签订《预定土地使用权转让契约书》（以下简称“预定土地契约”），注明原约定出售给林翰的契约书无效，将案涉C3别墅出售给缪正贤。该预定土地契约载明土地座落根据广东省东莞市大岭山镇政府所批准开发区域范围土地，受让土地位置编号为C3，受让土地面积为204坪，合673平方米。受让土地使用年限，自大岭山镇政府批准予使用期为期50年，缪正贤对于受让土地的使用权，不得有超过广东省东莞市大岭山镇政府与金多港所签订的土地使用权转让合同之权限。预定土地契约载明缪正贤应支付的土地价款包括使用费用新台币1326000元及土地改良费用新台币1734000元。对于土地的使用限制，预定土地契约载明，受让土地仅限使用于建造如《预定房屋买卖契约书》（以下简称预定房屋契约）所载之房屋，并应由金多港公司统一建造。受让土地上的空地部分，缪正贤不得擅自搭建非原批准设计外之任何搭建物，或作任何有碍社区观瞻的使用。关于土地使用权利的移交与税费的规定。1.受让土地之使用权移交，需在双方签订预定房屋契约之后并由缪正贤结清房屋款后时再移交。移交时，由金多港公司签发“土地使用权同意书”给缪正贤做证明。与受让土地有关的一切法定税费包括土地税从“土地使用权同意书”生效之日起，即概由缪正贤负担。预定土地契约载明若因不可归责于金多港公司事由，例如政令限制或天灾人祸或不可抗力等因素，导致金多港公司无法履行本契约规定，双方同意暂时中止本契约。当此不可抗力因素结束后，本契约各项约定继续有效。但金多港公司可视不可抗力时期之长短，重新修定付款办法。本契约之规定不得违反当地政府有关法令的规定。金多港公司与缪正贤签订的预定房屋契约载明，金多港公司保证出让给缪正贤的C3土地没有逾越金多港公司与广东省东莞市大岭山镇政府所订合同之权限，可顺利建造建筑物，如有纠纷，由金多港公司负责解决。金多港公司应自开工之日起360个工作天内完工，双方同意以领到使用执照（房屋登记证）为完工日的依据。但如因政府法令变更或天灾人祸不可抗拒情事或其他不可归责于金多港公司的事由致延误工程进度者，金多港公司不负任何责任。房屋价款依照建筑物面积109坪计算给付，总额新台币3940000元整。该预定房屋契约亦载明原C3林翰契约书无效。预定土地契约和预定房屋契约均载明价款不含税，付款办法见附件二。付款办法载明工程自备款新台币3500000元，公司贷款新台币3500000元，自2000年12月起一次开出10张支票，每期一个月，每张金额新台币350000元，保留最后三期，待办妥房产证后一次兑现。另金多港商品住宅发展有限公司与缪正贤在2000年还签订了《土地使用权转让契约书》，约定缪正贤以人民币250000元的价格向金多港商品住宅发展有限公司受让一块为382.95平方米的土地用于建造别墅，但不得有超出金多港公司与广东省东莞市大岭山镇政府所订合同之权限，缪正贤须于2000年10月15日前付清，缪正贤受让该土地建造房屋所有手续由金多港公司负责，但相关费用由缪正贤支出。双方确认该382.95平方米的土地与C3别墅相邻。2001年11月6日，“署名金多港吴沧杰”一份材料显示“C3别墅剩余工程路面水泥及车库修改在10天内完成，如10后屋主自行施工工程款由尾款扣除”。盖有“东莞金多港商品住宅发展有限公司”章落款日期为2001年11月16日的“结算证明书”载明如下内，有关缪正贤先生所购买C3栋别墅新台币700万元及增购土地款人民币25万元，除尚保留新台币105万元待房产证办妥后一次付清外，其余款项皆已结算清楚，特此证明。”二、案涉房屋及土地情况。为查明案涉土地相关情况，本院向东莞市城乡规划局、东莞市国土资源局发函调查。本院向东莞市城乡规划局发函调查的内容为：1.位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅所附属的土地及C3栋别墅相邻地块的土地用途如何；是否办理了相关的土地使用权的审批手续，如办理了审批手续，请提供相关的审批文件；上述土地是否被征收，如被征收，请提供相关征收政策的文件。2.位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅是否办理了相关的建设工程规划许可证或其他经主管部门批准建设的手续。东莞市城乡规划局复函称:一、位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅所附属的土地及C3栋别墅相邻地块的土地在松山湖园区总体规划和片区控规中均为二类居住用地。二、办理土地使用权的审批手续和土地征收手续建议向国土局和松山湖管委会核实。三、位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅于2012年10月在松山湖管委会办理了该建筑所在地块的建设用地规划批准书。本院向东莞市国土资源局的调查内容为：位于东莞市大岭山镇金多港综合开发区荔园区C2栋别墅和C3栋别墅所附属的土地及C3栋别墅相邻地块的土地性质如何；是否办理了相关的土地使用权的审批手续，如办理了审批手续，请提供相关的审批文件；上述土地是否被征收，如被征收，请提供相关征收政策的文件。东莞市国土资源局复函称，因来函未提供具体红线，该局无法提供具体别墅的用地情况。经沟通，现提供金多港整体地块情况。来函提及C2/C3别墅位于东府国用（1992）字第19001500001号《国有土地使用证》范围内。该土地证已办理注销登记，原征收文件详见附件《关于东莞市国土局向香港金多港实业有限公司出让土地使用权的批复》（粤地政【1992】010号）和《关于香港金多港实业有限公司受让土地建设工业厂房的批复》（东国土征【1992】01号）。《关于东莞市国土局向香港金多港实业有限公司出让土地使用权的批复》（粤地政【1992】010号）系广东省国土厅向东莞市国土局下发，主要内容为：一、同意东莞市国土局征用东莞市大岭山镇大塘、杨屋两个管理区土地128.8299万平方米，并将其使用权出让给香港金多港实业有限公司，用于兴建工业厂房及相应的配套设施。土地使用权为五十年。土地使用期满，土地使用权连同地上建筑物、附着物等不动产一并由政府无偿收回。征用集体土地的补偿以及土地使用权出受让双方的权利义务关系，分别按《征用土地协议》及《土地使用权出让合同书》办理。三、被征耕地原负担的农业税及粮食任务的减免，由东莞市自行解决。该批复落款日期为1992年2月12日。《关于香港金多港实业有限公司受让土地建设工业厂房的批复》（东国土征【1992】01号）载明，东莞市国土局同意香港金多港实业有限公司受让位于东莞市××南部地块编号为1号、2号面积共128.8299万平方米的土地使用权。土地所有权属东莞市人民政府，地下资源、埋藏物等属中华人民共和国国家。土地用途为工业厂房及相应的供水、供电、环境保护、道路等设施。土地使用年限为五十年（即从1991年3月31日起至2041年3月30日止）。期满后，东莞市人民政府无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物等不动产归东莞市人民政府所有。三、香港金多港实业有限公司与东莞市国土局于1991年10月12日签定的《土地使用权出让合同书》和《开发区外部设施补偿合同》正式生效。自本批复下发之日起三十天内，到东莞市国土局办理土地使用登记手续。该批复还载明了地块的地界坐标。2015年4月24日，东莞市城市综合管理局松山湖分局发布《通告》载明内容如下，经核查，松山湖金多港高尔夫球场内所有建筑物未办理相关规划手续，属于违法建筑，近期将依法拆除。缪正贤在庭审中确认C3别墅中至今仍由其使用。另，原告提交了一份落款日期为1990年8月23日《关于举办外商独资经营企业“东莞市金多港工业厂房发展有限公司”的协作合同》，载明金多港公司与案外人东莞市大岭山镇经济发展公司签订《关于举办外商独资经营企业“东莞市金多港工业厂房发展有限公司”的协作合同》，约定由案外人东莞市大岭山镇经济发展公司负责提供土地，由金多港公司独资开发建设和经营占地1900亩的工业厂房，开发地点:范围定于大岭山镇内南部地区的低矮山坡丘陵地，经营范围为营建并出租外资引进项目之用的厂房及库房。金多港公司主张其是依照该合同取得案涉土地使用权。三、有关评估测绘。金多港公司申请对C3别墅占用土地及相邻抵扣进行测绘以确定建筑面积。后本院委托广东省地质测绘院进行测绘，该测绘院出具测绘报告结论载明，C3别墅建筑面积为517.38平方米，其所附土地面积为811平方米；C3别墅相邻地块面积为171.23平方米。原、被告双方对于C3别墅建筑面积为517.38平方米无异议，但均确认C3别墅占用地块面积为673平方米，C3别墅相邻地块面积为382.95平方米。缪正贤主张金多港公司应按照案涉C3别墅所在地块可正常交易的具有合法产权的同类房屋进行赔偿。缪正贤向本院申请假定在案涉别墅及土地均合法的前提下对案涉别墅进行市场价值评估，而金多港公司申请对C3别墅的现存价值进行评估。本院接受双方申请后，将缪正贤和金多港公司的鉴定申请对外委托，但入选东莞市中级人民法院司法委托专业机构的均不予受理本案委托事项，本院就此已书面告知缪正贤和金多港公司。缪正贤自行委托了深圳市遂兴房地产评估有限公司分别于2017年2月22日和2018年3月8日出具了两份评估报告。其中落款日期为2017年2月22日的深圳市遂兴房地产评估有限公司的报告名称为《房地产估价报告》，该《房地产估价报告》载明C3别墅物业用途为别墅，评估用途为别墅，使用年限为50年，C3别墅相邻地块土地用途为别墅用地，评估用途为别墅用地。估价目的为委托方了解房地产市场价值提供参考依据。该报告载明C3别墅占地面积673平方米，建筑面积360平方米，评估单价为24900元/平方米，评估总值为8964000元；C3别墅相邻地块382.95平方米评估单价为6800元/平方米，评估总值为2604060元。落款日期为2018年3月8日的深圳市遂兴房地产评估有限公司的报告名称为《房地产价值咨询报告》，该报告载明咨询对象的咨询价值是基于以下假设条件，1.自愿销售的卖主。2.有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑咨询对象性质和市场行情，进行议价。3.咨询对象可以公开市场上转让。4.未考虑该咨询对象所欠负的抵押、担保等他项权利可能影响其价值的因素限制。5.不考虑特殊买家的额外出价。另该咨询报告还载明，本次房地产咨询对象产权是在假设已合法取得土地证及房产证并能正常交易的前提下、在同等区位条件下的市场交易价格。该咨询报告载明C3别墅物业用途为别墅，咨询用途为别墅；建筑面积为517.38平方米，土地面积为811平方米，评估单价为人民币27000元/平方米，评估总值为人民币13969260元；C3别墅相邻地块171.23平方米，土地用途为别墅用地，评估用途为别墅用地评估单价为人民币8500元/平方米，评估总值为人民币1455455元。缪正贤还自行委托了深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司于2018年3月9日出具一份《房地产价值咨询报告》。该《房地产价值咨询报告》亦载明假设条件，1.自愿交易的买卖双方。2.有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价。3.咨询对象可以公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系。4.在此期间房地产市场基本保持稳定。5.不考虑特殊买家的额外出价。另该咨询报告还载明，本次房地产咨询对象产权是在假设已合法取得土地证及房产证并能正常交易的前提下、在同等区位条件下的市场交易价格。金多港公司对缪正贤提交的两份评估报告真实性、合法性及关联性均不予确认，理由为上述报告的前提是假设土地和房屋均为合法的情形作出，与本案事实不符，没有参考价值。缪正贤申请深圳市遂兴房地产评估有限公司的房地产估价师卢小波出庭作证。卢小波在庭审中称，首先，对于不合法的房地产，遵循房地产合法性原则，的确不能进行法定性的评估；但在评估业内，评估咨询有两类服务，一类是法定性的评估，该评估必须对产权的合法性确认，还有一类是咨询顾问类的服务，包括纯价值咨询类的服务，可以假定物业在特定条件下的价值咨询，可以不对物业产权进行确认，可以根据委托方的要求确认，假定权属用途合法的前提下，但对价值出具意见报告。另卢小波对于金多港公司代理人的发问“你提到的两类评估具体分类的依据是什么”回答称，“法定评估有相关的依据，但咨询类的评估行业内有依据，但法律依据没有。咨询类的评估效力低一些。”缪正贤为其自行委托的评估产生评估费用人民币28000元。缪正贤另提交了一份《东莞市新建商品房销售价格备案表》载明，松山湖的晓月湖花园新建同类型商品房单价在每平米人民币30000元以上，金多港公司认为该价格与本案无关。另缪正贤还主张其当初购买案涉C3别墅时就是参照合法手续的房屋支付的价格。缪正贤提交了一份落款日期为1995年5月30日的东莞日报，该报纸载明“东莞财源山庄独立别墅每平方米仅3960元起”，还有一份日期为1994年2月5日周末版载明，“江城别墅仅为3000元/平方米起”，另有一份落款日期为2000年11月1日载明，“光大金湖苑六层洋房一梯二户，仅售1880元/平方米（一次性付款）”，金多港公司对上述报纸的证明内容不予确认。四、其他。本院要求金多港公司在庭后7日内提交政府征收及补偿的材料，并告知如其未提交视为其已经取得了相关的补偿，补偿金额本院依法认定。但原告未能提交有关征收及补偿的材料。原告称政府是以征收的名义收回土地，价钱很低，并没有落实到每栋别墅补偿多少，是就整个金多港地块打包补偿。另金多港公司代理人否认与松山湖管委会签署过征收补偿协议和补充协议。另，金多港提交了一份截图，主张系58同城网上载明的同类型别墅价格，单价为人民币15000元/月。缪正贤对此不予确认，主张缪正贤居住的是自己的房产，房产所依附的土地是依据合同取得，不存在租金损失的问题。另，金多港公司代理人在回答缪正贤代理人的问题：“原告，土地转让契约书的出让方是金多港商品住宅发展公司，结算证明、两张收据也是金多港商品住宅发展公司，但结算证明中载明了C3和土地的数额，所以，原告与金多港商品住宅发展公司是共同承担合同的权利义务吗？”金多港代理人回答称，“金多港公司就本案的诉讼请求同意与金多港商品住宅发展公司承担，金多港商品住宅发展公司现在是吊销状态，就特定本案。”另经网上查询，2000年至2001年期间，人民币对新台币汇率，约为1新台币兑0.23元至0.26元人民币之间，平均约为1新台币兑0.245元人民币。故当时7000000元新台币折合人民币为1715000元，缪正贤已支付的新台币5950000元折合人民币为1457750元。本院认为：本案涉及房屋与土地使用权的转让，原告金多港公司与被告缪正贤分别系我国香港特别行政区公司及我国香港特别行政区居民，故本案为涉港合同纠纷。尚无证据显示原告与被告曾就案涉争议约定法律适用，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本案应适用与合同有最密切联系地的法律。现案涉合同履行地及案涉争议房地均在内地，内地是与合同有最密切联系地，故本案应适用内地的法律。金多港公司诉请要求确认缪正贤对案涉C3土地及相邻土地不具有所有权，该诉请所涉及的事项为消极事实的陈述，不属于民事诉讼的范畴，本院不予处理。本案的争议焦点为：一、案涉《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》及《土地使用权转让契约书》是否有效；二、金多港的赔偿金额如何确定；三、金多港公司要求缪正贤支付房屋占有使用费有无依据。焦点一、首先，综观《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》两份契约书系缪正贤为向金多港公司购买房屋而分别签订的土地使用权及房屋买卖契约。该两份契约应一并考虑认定为缪正贤与金多港公司就案涉C3房屋买卖签订的合同。而《土地使用权转让契约书》亦约定案涉土地用于建别墅，而所有建房手续由金多港公司负责，费用由缪正贤支出，故该《土地使用权转让契约书》亦应视为缪正贤为购买居住房屋向金多港公司签订的土地使用权转让契约。其次，根据东莞市国土局的复函，案涉土地使用权是金多港公司以建设工业厂房名义于1992年获批，土地用途为工业厂房及相应的供水、供电、环境保护、道路等设施。土地使用年限为五十年（即从1991年3月31日起至2041年3月30日止）。而金多港公司与缪正贤在2000年签订的《预定房屋买卖契约书》、《预定土地使用权转让契约书》、《土地使用权转让契约书》将案涉土地用于建造别墅，将案涉土地的用途由工业用途改变成别墅的居住用途，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条规定的土地用途管制的法律规定。再次，案涉别墅项目建设并未取得任何用地规划许可，并未取得任何建设工程规划许可、预售许可和竣工验收等商品房合法报批手续，故《预定房屋买卖契约书》亦应无效。焦点二、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，金多港公司应将收取的缪正贤的购房、购地款应予以返还。至于缪正贤要求金多港公司赔偿损失的主张，本院分析如下：首先，金多港公司作为房产及土地使用权出售方，其明知自己受让的土地使用权为工业用地，却以别墅用途出售给缪正贤，并与缪正贤签订出售别墅的房屋契约；其次，从金多港公司与缪正贤在2000年签订的合同内容来看，合同约定金多港公司需为案涉房产办理房产证，金多港公司是按照具备合法手续的房屋对外出售。但金多港公司并未取得商品房预售许可证，案涉房屋也未取得建设工程规划许可证等合法建设手续，且案涉房屋现已被明确认定违法建筑。综上，金多港公司隐瞒案涉用地为工业用途的事实，在未取得商品房预售许可证的情况下对外销售案涉房屋，应对合同无效承担全部过错，金多港公司应赔偿缪正贤由此导致的损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，本院认定金多港公司在应退回缪正贤全部已付购房购地款外，还应按照年利率6%支付已付款的利息，并应赔偿缪正贤已付购房购地款一倍的赔偿款。因此，金多港公司应退还缪正贤购房款人民币1457750元，购地款人民币250000元，并以6%年利率自金多港公司出具结算证明书之日起2001年11月16日计付利息，其中人民币1457750元的利息暂计至2018年11月15日，为1457750元×17年×6%=1486905元，人民币250000元的利息计至2018年11月15日，为250000元×17年×6%=255000元。至于缪正贤提交的评估报告，系其单方委托作出，况且其申请出庭作证的评估师也称，缪正贤提交的评估报告是咨询性评估报告，而该咨询性评估报告作出的前提是案涉房屋为假设已合法取得土地证及房产证并能正常交易的前提下、在同等区位条件下的市场交易价格。而案涉房屋为违法建筑，显然该评估报告并不适用本案情况，故本院对缪正贤提交的评估报告不予采信。焦点三、因合同无效，缪正贤因《预定房屋买卖契约书》无效，缪正贤无权依据该《预定房屋买卖契约书》使用该房屋，故金多港公司要求缪正贤支付房屋占有使用费，本院予以支持。至于房屋占有使用费的起算时间，本院结合原告的关联公司东莞金多港商品住宅发展有限公司向缪正贤出具《结算证明书》为2001年11月16日的时间及原告在起诉状中的陈述缪正贤已于2002年年底自行入住了建好的房屋，认定缪正贤需自2002年1月开始支付房屋占有使用费，原告要求自2000年开始计算，本院不予支持。至于房屋占有使用费的标准，因案涉房屋并非合法建筑，金多港公司主张以58同城上同地段别墅租金价格作为计价标准，没有事实依据，本院不予采信。根据双方签订的《预定房屋买卖契约书》中“受让土地使用年限，自大岭山镇政府批准予使用期为期50年”的约定，缪正贤当初支付7000000元新台币（折合成人民币1715000元）可至少使用50年。因此，本院认定缪正贤应向金多港公司支付每年的使用费的标准为：34300元（1715000元÷50年），折合每月为2858.33元（1715000元÷50年÷12个月）。故本院认定缪正贤需按照每年34300元的标准向金多港公司支付房屋占有使用费，故暂计至2018年10月，缪正贤需支付的房屋占有使用费为人民币574524.97元（34300元×16年+2858.33元×9个月）。自2018年11月起，按照每月人民币2858.33元支付至搬离之日止。据此，依据第《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告金多港实业有限公司与被告缪正贤签订的《预定土地使用权转让契约书》、《预定房屋买卖契约书》无效；二、限原告金多港实业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告缪正贤返还缪正贤依照《预定土地使用权转让契约书》和《预定房屋买卖契约书》支付的合同款项人民币1457750元；三、限原告金多港实业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告缪正贤支付相当于缪正贤依照《预定土地使用权转让契约书》和《预定房屋买卖契约书》合同款项金额一倍的赔偿款人民币1457750元；四、限原告金多港实业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告缪正贤返还缪正贤依照《土地使用权转让契约书》支付的合同款项人民币250000元；五、限原告金多港实业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告缪正贤支付相当于缪正贤依照《土地使用权转让契约书》支付的合同款项金额一倍的赔偿款人民币250000元；六、限原告金多港实业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告缪正贤赔偿被告缪正贤依照《预定土地使用权转让契约书》和《预定房屋买卖契约书》支付的合同款项人民币1457750元的利息损失：其中暂计至2018年11月15日为人民币1486905元，自2018年11月16日起，以年利率6%计算至合同款项人民币1457750元偿清之日止；七、限原告金多港实业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告缪正贤赔偿被告缪正贤依照《土地使用权转让契约书》支付的合同款项人民币250000元的利息损失：其中暂计至2018年11月15日为人民币255000元，自2018年11月16日起，以年利率6%计算至合同款项人民币250000元偿清之日止；八、限被告缪正贤于本判决生效之日起三日内向原告金多港实业有限公司支付房屋占有使用费：其中暂计至2018年10月为人民币574524.97元，自2018年11月1日起，按照每月人民币2858.33元支付至被告缪正贤搬离案涉房屋之日止;九、驳回原告金多港实业有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告缪正贤的其他反诉请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费41008元、检测费8795.2元（原告金多港公司已预交），反诉受理费用57256元，合计107059.2元，由原告金多港公司承担48589.7元，被告缪正贤承担58469.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  施文峰审 判 员  李阳河人民陪审员  李秋月二〇一八年十二月二十七日书 记 员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。