福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初280号 原告：晋江华泰房地产有限责任公司，住所地晋江华泰国际新城7期71幢123号，统一社会信用代码9135058273804021XB。 法定代表人：全益军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木、柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告：李清海，男，1980年7月6日出生，汉族，住晋江市。 第三人：兴业银行股份有限公司晋江福埔支行，住所地晋江市罗山街道办事处华泰国际新城，统一社会信用代码913505828562396928。 负责人：董永强，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄凯，男，该行员工。 原告晋江华泰房地产有限责任公司（以下简称华泰公司）与被告李清海、第三人兴业银行股份有限公司晋江福埔支行（以下简称兴业银行福埔支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柯双木、柯曾国、第三人的委托诉讼代理人黄凯到庭参加诉讼。被告李清海经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除华泰公司与李清海于2015年8月12日签订的合同编号为201508120040的《商品房买卖合同》及相关附件；2.李清海立即协助华泰公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销登记手续；3.李清海向华泰公司支付违约金149156.8元；4.李清海向华泰公司支付因本案诉讼而支付的律师代理费14686元。事实和理由：李清海与华泰公司于2015年8月12日签订合同编号为201508120040的《商品房买卖合同》及相关附件，约定李清海向华泰公司购买位于晋江市房产，该房产建筑面积139.66平方米，总价款745784元。合同签订后，华泰公司协助李清海到晋江市住房和城乡建筑局办理了商品房买卖合同登记备案，将涉案房产预告登记在李清海名下。同时李清海与第三人签订了《个人住房借款合同》，向第三人申请按揭贷款52万元，华泰公司为该借款提供阶段性连带担保责任。担保期限至房屋权属证书及正式抵押登记办理完毕之日止。贷款后，因李清海未能按时偿还到期的按揭贷款本息且多期逾期，已经导致第三人多次上门催告，要求华泰公司承担保证责任，偿还李清海到期的按揭贷款本息。现第三人要求提前解除借款合同，李清海偿还尚欠的按揭贷款本息，并要求华泰公司承担连带保证责任。根据《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，李清海作为涉案《商品房买卖合同》的债务人应当继续履行向原告付款义务，否则，华泰公司有权起诉解除涉案《商品房买卖合同》及相关附件，收回涉案商品房。同时华泰公司已经通知李清海应于2017年6月28日前办理交房手续，但李清海至今为止仍未办理交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一：补充协议第13条关于第十一条交付时间和手续的补充约定，现华泰公司也有权起诉解除涉案《商品房买卖合同》及相关附件，收回涉案商品房。现被告的违约行为仍存在，已经构成严重违约，为避免损失进一步扩大，现起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 李清海书面答辩称，一、原告诉请解除双方于2015年8月12日签订的《商品房买卖合同》及其相关附件不应支持。1.原告主张被告若未继续履行还贷义务，原告有权解除双方的《商品房买卖合同》及其附件、收回涉案商品房，没有事实和法律依据；2.根据《商品房买卖合同》附件十一第十三条约定“关于第十一条交付时间和手续的补充约定：交接通知送达10日内（以出发地当日邮戳为准），买受人应到出卖人发出的交接通知书指定的地点办理房屋交接手续；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按时交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人逾期未办理则视为已同意交接，该商品房所有之相关（权利与义务）责任同时转移至买受人，并从逾期之日起每日按总价款的万分之二向买受人支付违约金。若买受人逾期超过六个月未办理交接手续，出卖人有权解除合同，并将该房产按市场价出售，所得房款扣除违约金，所得余款项退还买受人”。鉴于交付商品房系出卖人的义务，并非买受人的义务，且由于买受人原因导致该商品房未能按时交付的，该商品房所有之相关（权利与义务）责任同时转移至买受人，且开发商不因此承担逾期交房的违约责任，故附件十一合同补充协议第十三条作为重复使用而拟定的格式条款，此条款没有在签订时进行标记或提醒李清海注意，且为加重李清海的责任的条款，依法应认定为无效。李清海因长期外出，并没有收到交房通知，且李清海从无看报习惯，无法得知登报信息。李清海虽未在原告通知时间内接收房屋，但依据双方签订合同规定，已视为李清海同意交接，因此原告无权主张解除合同，且无解除合同的法定条件，该商品房所有之相关责任同时转移给李清海。二、因原告关于解除合同的主张不能成立，原告的其他诉讼请求均不应支持。因合同不存在法定解除条件，且由于上述附件十一合同补充协议第十三条条款应认定为无效，故李清海也不存在违约情节，原告关于要求李清海协助原告办理注销登记手续、支付违约金、支付律师代理费等诉求均不应支持。三、即使李清海存在违约情况，原告所主张的违约金也过高，应当适用减少。1.根据合同约定，李清海违约的情况与原告违约的违约责任明显是不对等的，显示公平，且此条款作为重复使用而拟定的格式条款，在签订时没有进行标记或提醒李清海注意，且为加重李清海的责任的条款，依法应认定为无效；2.根据《合同法》第114条第2款、合同法司法解释（二）第29条第1款的规定，该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础，原告并未举证其因李清海逾期接受商品房造成的实际损失，其诉请按总价款20%计算违约金没有法律依据，不应得到支持。四、即使李清海存在违约情况，原告主张要求李清海支付因诉讼造成的律师代理费14686元过高，不应支持。根据《闽价服[2013]67号》文件，本案的诉讼标的额为149156.8元，标准律师代理费额度应在2766-7966元之间，原告的主张明显超过应收律师代理费的标准。 兴业银行福埔支行述称，对华泰公司的诉讼请求没有异议。 华泰公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表一份，以证明涉案房产已经办理了合同备案登记，预告登记在被告李清海名下，合同解除后被告应当协助办理注销手续；2.商品房买卖合同及其附件一份，以证明合同的基本情况，及双方的权利义务。特别是根据附件十一：补充协议，第13条关于第十一条交付时间和手续的补充约定：“…若买受人逾期超过六个月未办理交接手续，出卖人有权解除合同，并将该房产按市场价出售，所得房款扣除违约金，所得余款退还买受人”；3.华泰国际新城（八期）入住通知书、交房须知各一份，以证明原告通知被告交房；4.晋江经济报一份，以证明原告在晋江经济报刊登交房通知，通知被告在2017年6月28日前应办理交房手续；5.委托代理合同、律师费发票各一份，以证明原告因本案诉讼而支付的律师代理费14686元，该项损失应由被告承担；6.EMS邮寄单、查询单各一份，以证明原告向被告邮寄的交房通知书已经由被告家人签收的事实，被告未能在约定的时间办理交接，根据合同及补充协议的约定，原告有权据此解除合同；7.催款函一份，以证明被告自2017年9月15日起就开始逾期没有偿还按揭贷款，导致银行要求原告承担连带担保责任的事实。为此原告有权采取解除合同的措施，避免损失的进一步扩大在。 李清海、兴业银行福埔支行未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：因李清海未到庭参加诉讼，又未提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。华泰公司提供的证据来源、形式合法，与本案具有关联性；晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商品房买卖合同及其附件可以证明原、被告签订商品房买卖合同及附件，并已进行合同备案；华泰国际新城（八期）入住通知书、交房须知、EMS邮寄单、查询单相互印证，可以证明华泰公司于2017年6月13日向李清海邮寄通知书，通知李清海于2017年6月28日前来办理入住手续，该邮件已于2017年6月14日妥投；晋江经济报可以证明其于2017年6月21日以登报的方式通知华泰国际新城八期88号楼的业主于6月28日办理交房；委托代理合同原件、律师费发票可以证明华泰公司因本案诉讼花费律师14686元；催款函结合兴业银行福埔支行的陈述，可以证明李清海自2017年9月起有逾期偿还按揭贷款的情况，兴业银行福埔支行于2017年10月16日书面催告华泰公司及时履行担保义务；对华泰公司提供的上述证据，本院均予以认定。 经审理查明，李清海与华泰公司于2015年8月12日签订了《商品房买卖合同》及相关附件，并办理了合同备案，约定李清海向华泰公司购买位于晋江市房产，总价款745784元。合同签订后，李清海支付首期购房款225784元，余款52万元李清海向兴业银行福埔支行申请按揭贷款，华泰公司为该借款提供阶段性连带担保责任。华泰公司分别于2017年6月13日、2017年6月21日通过邮寄通知书、登报的方式通知李清海于2017年6月28日办理交房，上述邮件已于2017年6月14日妥投。李清海至今未办理交房手续，且自2017年9月起有逾期偿还按揭贷款的情况。华泰公司于2018年1月3日诉至本院，为此支付了律师费14686元。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同附件十一第十三条约定，关于第十一条交付时间和手续的补充约定：交接通知送达10日内（以出发地当日邮戳为准），买受人应到出卖人发出的交接通知书指定的地点办理房屋交接手续；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按时交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人逾期未办理则视为已同意交接，该商品房所有之相关（权利与义务）责任同时转移至买受人，并从逾期之日起每日按总价款的万分之二向买受人支付违约金；若买受人逾期超过六个月未办理交接手续，出卖人有权解除合同，并将该房产按市场价出售，所得房款扣除违约金，所得余款项退还买受人。该约定是原、被告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且商品房买卖合同第十一条中明确对交付时间和手续“详见附件十一”，该约定未与合同的约定相违背。李清海是否依约办理交房手续、缴纳相关费用，与是否办理房屋权属证书及抵押登记相关联，影响到华泰公司对李清海按揭贷款的担保责任的免除，故李清海未办理交房手续违反双方的约定，给华泰公司造成损失的风险，故上述约定未加重李清海的责任，合法有效，双方应依约履行。李清海于2017年6月14日收到华泰公司的交房通知书后，未于华泰公司指定的时间和地点办理房屋交接手续，至华泰公司起诉时已逾期办理交房超过六个月，华泰公司解除合同的条件成立，故华泰公司要求解除商品房买卖合同，并协助办理合同注销登记手续，本院予以支持。虽然诉争房产被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响华泰公司行使合同解除权。依据附件十一第十三条约定，买受人逾期未办理交付，应从逾期之日起每日按总价款的万分之二向出卖人支付违约金，故华泰公司要求李清海应支付自2017年6月29日起至判决确认的合同解除之日止以745784元为基数按日万分之二计算的违约金。华泰公司请求违约金按总房款的20%计算违约金，明显高于其损失，对于上述违约金的最高限额本院适当调整为总房款的12%（即89494元）。双方在合同中仅对华泰公司承担担保责任后，追偿过程中所花费的律师费损失的承担进行约定。华泰公司未代偿银行贷款，本案并不是追偿纠纷，华泰公司所花费的律师费不是其实现债权的必要费用，故华泰公司请求的律师费损失，本院不予支持。为避免当事人诉累，且出于华泰公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。鉴于诉争房产已被司法机关预查封，总商会公司应就李清海已付的购房款745784元，扣除李清海应偿还兴业银行福埔支行的贷款本息、罚息（具体数额以实际欠款数额为准）后，将剩余款项直接提交于相应司法机关。 综上所述，华泰公司与李清海签订的商品房预售合同合法有效，依法受法律保护。李清海存在违约行为，合同约定的华泰公司解除合同的条件已成就，华泰公司要求解除其与李清海之间的商品房买卖合同，要求李清海支付自2017年6月29日起至判决确认的合同解除之日止以745784元为基数按日万分之二计算的违约金（以89494元为限），本院予以支持。李清海应协助办理解除商品房买卖合同注销登记手续。李清海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告晋江华泰房地产有限责任公司与被告李清海于2015年8月12日签订的合同编号为201508120040的《商品房买卖合同》及相关附件； 二、被告李清海应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江华泰房地产有限责任公司自2017年6月29日起至判决确认的合同解除之日止以745784元为基数按日万分之二计算的违约金（以89494元为限）； 三、被告李清海应于本判决生效之日起十五日内协助原告晋江华泰房地产有限责任公司办理解除商品房买卖合同注销登记手续； 四、驳回原告晋江华泰房地产有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11258元，由原告晋江华泰房地产有限责任公司负担258元，被告李清海负担11000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 人民陪审员  李荣贵 人民陪审员  颜新艳 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －11－