广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终8916号上诉人（原审原告，反诉被告）：姚芹，女，1986年11月27日出生，汉族，住湖北省利川市，委托诉讼代理人：卢耀迪，广东海法（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：周素群，女，1979年1月23日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，委托诉讼代理人：祁胜举，广东大洲律师事务所律师。原审第三人：东莞市远征房地产经纪有限公司，住所地：东莞市东城街道岗贝世博广场F区1203号商铺。法定代表人：彭威。委托诉讼代理人：王道桂，该公司员工。上诉人姚芹因与被上诉人周素群及原审第三人东莞市远征房地产经纪有限公司（以下简称远征公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认姚芹与周素群于2017年8月5日签订的《房地产买卖及居间合同》中关于房屋买卖条款已解除；二、确认姚芹与周素群于2017年8月5日签订的《房地产买卖补充协议》无效；三、限周素群于判决生效之日起七日内向姚芹退还定金20000元；四、驳回姚芹的其他本诉诉讼请求；五、驳回周素群的反诉诉讼请求。本案一审本诉诉讼费2575元（姚芹已预交），由姚芹负担2156.3元，由周素群负担418.7元。反诉诉讼费减半收取1025元（周素群已预交），由周素群负担。姚芹上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判周素群向姚芹支付违约金90000元；3.改判周素群向姚芹支付居间佣金损失13000元；4.本案一审、二审诉讼费均由周素群承担。主要事实与理由：一、周素群违反诚信，单方变更房屋过户缴税价格而导致本案纠纷。2017年8月三方达成合意，约定以预估过户评估价39.8万元进行过户并申报税费，由此产生的房屋过户税费由姚芹承担。2017年11月1日姚芹获得广发银行审批的银行商业贷款。2017年11月2日姚芹在东莞市房管局相约过户时，周素群当场要求以房屋实际成交价90万办理房屋过户缴税，而不愿意按先前约定的39.8万元房屋预估过户评估价进行过户，并拒绝进行过户。后周素群没收姚芹定金并于2017年11月16日以《合同解除通知函》单方解除合同，将房屋以高价另售他人。姚芹认为，案涉房屋买卖合同不能如约履行，源于周素群违反诚实信用，单方变更三方合意约定的过户报税费价格的行为而导致。周素群的失信行为对本案纠纷的产生具有明显的先行错误。二、一审法院关于姚芹违约的认定与事实不符。在合同约定的过户期间内，姚芹多次与周素群沟通，周素群均要求按照合同实际价格90万元进行申报过户并缴税，且由姚芹独自承担相应税费，且周素群自身并无主动联系要求姚芹去办理网签过户手续。姚芹认为，房屋过户税费的数额及承担，在房屋买卖合同中具有重大影响，相应税费的数额及承担足以影响双方是否能达成房屋买卖关系。若按合同真实价格90万元而非第三人远征公司促成的预估过户评估价39.8元去过户缴税，将需多承担高达8万元的税费。且根据《中华人民共和国所得税法》等税法规定，相应的税费应该由卖方负担。买卖双方及第三人远征公司为减少过户税费，减轻双方负担，达成预估房屋过户评估价为39.8万元的合意，姚芹正是基于对三方合意过税行为的信赖才承诺承担过户全部税费。在周素群执意按照真实对价90万元进行过户缴税后，姚芹对因此导致的税费增加部分的承担及约定不明与周素群进行沟通，在沟通不成之后提出和平解除合同、退还定金，这是协商行为，一审法院以此行为认定违约与事实不符。再者，姚芹多次同周素群进行和平解除合同退还定金的行为发生在合同约定的履行期间届满后，姚芹认为，约定过户期间内，周素群在同远征公司声称不能就税费问题进行解决时，周素群已经处于逾期违约状态。姚芹在其表明不能就增加税费部分达成一致时进行沟通退款，是合理协商行为，而不是拒绝过户的表现，不属于违约。三、周素群解除权的行使不符合约定形式，属于违法解除行为。一审认定周素群2017年11月16日合法解除房屋买卖合同于法无据。根据案涉《房地产买卖及居间合同》第八条约定，案涉合同约定的过户期间届满日为2017年7月8日，周素群于2017年11月16日以《合同解除通知函》解除案涉合同，该解除权不符合约定解除权行使的规定，即不符合《房地产买卖及间合同》第八条的规定。姚芹认为，合同解除权理应依照约定或者法定的形式才能产生解除的效力。现周素群合同解除权行为不符合约定形式，不产生合同解除的效果。其次，周素群单方解除合同属于其以自身实际行为表明不履行合同义务的表现，属于预期违约。再者，周素群在2017年11月16日单方解除合同后即将案涉房屋高价转售他人已经导致合同目的不能实现。四、一审法院认定姚芹与周素群曾在2018年2月5日达成和解的事实，没有依据。2018年2月5日，双方确有沟通和解，但因周素群不愿意履行和解且并未就中介佣金承担问题达成一致而作罢。姚芹认为，和解必须具备和解的行为及意思表示。双方未就和解赔偿方案达成一致，也没有达成书面的和解协议书，依法不产生和解的法律效果。五、周素群违背诚信在先，姚芹沟通解决税费问题在后。一审法院不应将姚芹主动沟通解决税费问题的协商解决行为视为姚芹存在违约行为。周素群违背诚信，滥用出售人的优势地位，不仅拒绝远征公司的沟通协商，还执意要求按照实际价格报税过户，属恶意协商行为，旨在谋取房屋快速升值的利益。周素群、远征公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，姚芹提供微信聊天记录，拟证明在周素群解除合同之前，姚芹在积极寻求中介公司沟通解决房屋问题，周素群消极对待。周素群对此发表质证意见称上述证据没有原始记录，不确认证明事项。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人姚芹上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕姚芹的上诉，本院分析如下：首先，从本案查明的事实可知，双方当事人均知悉以真实的交易价格去办理网签过户需要承担较为高额的税费，为了规避高额税费，双方意图通过降低网签买卖合同成交价的方式进行过户，该行为损害了国家利益，由此有关避税的约定依法应属无效。其次，姚芹主张周素群应按照双方约定的398000元进行网签过户，该约定应属无效约定，姚芹要求周素群按上述无效约定履行没有依据。在上述约定无效及双方协商不成的情况下，双方应按照真实的成交价办理网签过户手续，周素群多次要求姚芹按照真实成交价去办理网签过户手续，但姚芹予以拒绝，此行为已构成违约。姚芹二审提交的聊天记录仅能证明其积极寻求中介公司沟通解决房屋问题，并不能证明周素群存在违约行为。第三，周素群明知低于真实成交价办理网签过户手续的风险，但仍同意配合姚芹去办理，由此导致姚芹对过户产生的税费产生错误认知，导致双方未能继续履行合同约定的过户手续，周素群的该行为违反诚实信用原则，对合同无法继续履行亦存在过错。综合以上，原审法院认定双方对合同未能顺利履行均存在过错并无不当，本院予以维持。因姚芹构成违约，周素群在2017年11月16日向姚芹主张解除合同符合法律规定，原审法院认定案涉合同已解除并无不当，本院予以维持。姚芹主张周素群应向其支付违约金和居间佣金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姚芹的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2360元，由上诉人姚芹负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一八年十二月六日书记员 吴晓勇