河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终639号上诉人（原审原告、申请执行人）：吉运公司股份有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号16区5号楼。法定代表人：赵六栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵一平，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建庆，该公司员工。被上诉人（原审被告、案外人）：陈红，女，1976年6月4日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。原审第三人（被执行人）：唐山京东医院，住所地河北省唐山市滦南县倴城镇中大街北侧。法定代表人：徐耀东。原审第三人（被执行人）：徐耀东，男，1954年9月12日出生，汉族，现住河北省唐山市滦南县。原审第三人（被执行人）：崔国玲，女，1956年10月8日生，汉族，现住河北省唐山市滦南县。原审第三人：唐山京东房地产开发有限公司,住所地河北省唐山市滦南县倴城镇中大街38号。法定代表人：徐耀东。上诉人吉运公司股份有限公司（以下简称吉运公司）因与被上诉人陈红、原审第三人唐山京东医院（以下简称京东医院）、徐耀东、崔国玲、唐山京东房地产开发有限公司（唐山京东公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）（2017）冀02民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吉运公司的委托诉讼代理人赵一平、董建庆，被上诉人陈红到庭参加诉讼,原审第三人京东医院、徐耀东、崔国玲、唐山京东公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉运公司上诉请求：撤销唐山中院（2017）冀02民初59号民事判决；撤销唐山中院（2016）冀02执异531号民事裁定，对唐山中院（2016）冀02执12416号民事裁定中关于丽墅庄园24-117号房屋继续执行；由被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误；（一）陈红与唐山京东公司之间不存在商品房买卖法律关系，仅存在以融资为目的债权关系。一审认定陈红订购了唐山京东公司开发的丽墅庄园117号住宅楼（以下简称涉案房屋），且其双方存在房屋买卖关系，但根据陈红与唐山京东公司签订的《丽墅庄园小区认购书》及《回购协议》，其交易的目的系为唐山京东公司进行融资，而房屋买卖仅是融资行为的担保，根据相关司法解释，应根据借贷关系对上述法律关系进行认定。（二）陈红不能证明支付了全部款项并已实际入住。一审认定陈红已经支付了全部款项，并在2014年1月1日之前已经入住涉案房屋的证据不足。首先，一审中陈红提供的转账凭证仅为复印件，且“转入户名”项的记载非唐山京东公司对公账户，不能证明已经实际履行了款项支付义务。其次，陈红一审中出具的物业费收据不能反映出与涉案房屋的关系，且其提供的入住通知单也仅为复印件。根据相关司法解释，仅有的复印件在无其他证据印证的情况下，不能作为认定案件事实的依据。（三）陈红对于未办理房屋预售备案登记手续，也未办理预告登记，存在重大过错。首先，签署房屋买卖合同之后，应当办理备案登记手续是普通人知晓的常识，被上诉人长时间未予办理存在重大过错，所造成的后果应当由其承担。其次，根据走访当地实际情况得知，丽墅庄园真实购买房屋并入住的业主，在签订房屋买卖合同之初，便与唐山京东公司到“滦南县房产管理所”进行“合同鉴证”即备案。而陈红却未与唐山京东公司做过合同备案。再次，本案陈红在签订《回购协议》后并未进行所有权登记，是因为《回购协议》无论从内容还是形式上均不同于典型的《商品房屋买卖合同》，以此为依据提交登记机关进行审查，尽管仅仅是形式审查也不能满足《房屋登记办法》的相关要求，无法进行所有权转移登记。所以，未办理过户登记不是“非因买受人自身原因”，而是因为买受人存在重大过错而无法完成登记。二、一审判决适用法律错误。（一）由于陈红与唐山京东公司之间不存在商品房买卖法律关系、不能证明已经实际合法占有争议房屋且对于未办理过户登记存在重大过错。因此，不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不应认定其对于争议标的房屋享有足以排除执行的权益。（二）一审判决所依据的《民法通则》第七十二条、《物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、第十一条第一款均与本案争议焦点无关。（三）根据“新法优于旧法”、“特别优于一般”的法律适用原则，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，准许继续执行该执行标的。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求依法撤销错误判决，判令对丽墅庄园24-117号房屋继续执行。被上诉人陈红辩称，一、唐山中院执行异议审理中已查清所有购房事实，事实认定清楚。事实和理由：1、2013年7月23日唐山京东公司把滦南县丽墅庄园小区117号住宅楼（现房），以135万元售予了陈红，陈红一次性交纳了全款，有购房收据、银行流水原件和转账凭证为证，双方签订了《丽墅庄园小区认购书》和《回购协议》，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，已具备商品房买卖的基本要件，陈红自2013年7月23日实际取得了该房屋的所有权。2、唐山京东公司已向陈红交付了房屋，陈红提交了房屋钥匙、车库钥匙、物业费、水电费收据、物业证明信原件为证，证明实际入住。而且丽墅庄园小区由业主委员会自治管理开具发票，水电费由滦南县供水公司收据上面均有117号住宅及陈红姓名标志，并非上诉人所说不能反映与涉案房屋关系。根据相关法律，陈红对该滦南县丽墅庄园小区117号住宅楼形成了实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求解除对滦南县丽墅庄园小区117号的查封。3、上诉人所说转账凭证为复印件，与事实不符。原件唐山京东公司财务下账用，提供了盖红章的复印件和陈红银行流水原件，而且当时账户是唐山京东公司提供和要求的，有当时经办人证明为证，唐山京东公司也确认事实盖章。所有证据相互佐证，证据链条完整，足以证明陈红对该房屋具有所有权和使用权。二、唐山京东公司无权处分已经出售的房屋，其与吉运公司签订的《抵押合同》应当认定无效。陈红于2013年7月23日全款购买标的房屋，签订《丽墅庄园小区认购书》，即取得该房屋的所有权，唐山京东公司即丧失了该房屋的所有权和处分权。唐山京东公司在房屋卖出两年多并已交付陈红使用以后的2015年10月30日，隐瞒陈红将房屋抵押给了吉运公司。唐山京东公司非房屋所有权人，不能对不是自己的产权进行处置，而且在唐山京东公司与吉运公司抵押合同中第十四条第四款中，唐山京东公司保证对房屋依法享有所有权和处分权，与事实不符。据到滦南县房管局查证，吉运公司和唐山京东公司到房管局抵押备案时应填有《房屋抵押权设立登记审批表》，登记要求是吉运公司应到现场核实房屋自然状况并清楚抵押房屋权利状况，实际当时陈红已入住，吉运公司并未现场查证，存在未调查核实清楚的重大失误；唐山京东公司也隐瞒房屋买卖事实。而且在具备办理条件后，唐山京东公司应当通知陈红办理登记手续，但唐山京东公司隐瞒陈红，擅自将该房屋产权登记在自己名下，并与吉运公司签订了《抵押合同》，存在欺诈行为属无效抵押。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押的，应当认为抵押无效。”因此，虽然唐山京东公司与吉运公司签订《抵押合同》办理了抵押登记，取得了他项权证，但是应当认定抵押合同为无效合同。三、关于陈红未办理预售备案登记手续和产权证、土地证等房屋所有权登记手续问题。1、陈红的主要合同义务就是支付房款，而办理预售备案登记手续，预告登记，办理产权证、土地证等房屋所有权登记手续，是唐山京东公司的义务。购房时唐山京东公司称丽墅庄园小区房产土地等手续正在报批中，暂不能办理网签等正式购房手续。经到滦南县房管局查证和唐山京东公司出具证明，截止到2018年4月30日丽墅庄园小区总计86套住宅，无一户已办理房产证，登记备案的只有4户。由此可见，是唐山京东公司无法给陈红办理正式房产手续，陈红无过错。而上诉人所说的走访当地实际情况“许多购房人早已备案”完全违背事实，毫无依据。现实生活中，购买房屋并入住几年未办理房屋产权证的情况很多尤其是县级以下城市，这是县级房地产市场普遍问题。吉运公司辩称陈红与唐山京东公司未签署房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同关系，是没有法律和事实根据的。2、交付全部房款即享有该标的房屋的物权，《回购协议》不过是开发商的保值增值的销售手段。交付全部房款签订《认购书》购房人就完全拥有了该房产所有权，尽管陈红与唐山京东公司签订了《回购协议》，陈红并未要求回购，现已实际入住，《购房协议》早已经失效。四、陈红享有的是该房屋的物权，而吉运公司享有的抵押权是债权。陈红的《认购合同》是主合同，购买的是物权，根据《合同法》第130条的规定，关系陈红的居住、生存、生活。而吉运公司的《抵押合同》，是为了担保与京东医院《融资租赁合同》这一主合同履行的从合同，是为了实现金钱债权的担保权。其主合同主体为京东医院，从合同主体为唐山京东公司，京东医院虽然与唐山京东公司法定代表人同为徐耀东，但其属独立的法人单位，财务单独核算，目前正常经营，有较强的盈利能力，唐山京东公司提供的抵押物包括陈红在内的7处房产，一块土地，其抵押物价值远远超出其担保标的金额，换句话说，吉运公司的债权是有偿还保证的。唐山京东公司目前已经严重资不抵债，抛开其与吉运公司签订的《抵押合同》是无效的这一事实，从民生的角度，陈红是无过错第三方，保障房屋购买人的居住权，保护房屋购买人利益应当放在第一位。法律规定生存权利应当优于经营权利，根据《物权法》和《担保法》其他法人不能对已经支付了全部或大部分价款的消费者的房屋主张抵押权。五、无论从时间效力还是标的物的直接关系远近，购房人都享有排他物权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。综上所述，吉运公司对滦南县丽墅庄园小区117号住宅楼的查封保全，严重侵害了购房人的合法权益。故请求解除对滦南县丽墅庄园小区117号住宅楼的查封保全；唐山京东公司与吉运公司《抵押合同》无效。原审第三人京东医院、徐耀东、崔国玲、唐山京东公司未答辩。吉运公司向一审法院起诉请求：撤销唐山中院（2016）冀02执异531号执行裁定；对（2016）冀02执异12416号执行裁定中关于丽墅庄园24-117号房屋继续执行；本案诉讼费用由陈红承担。一审法院认定事实：2013年7月，陈红与唐山京东公司签订丽墅庄园小区认购书，陈红自愿订购唐山京东公司开发建设的丽墅庄园小区117号住宅楼房一套。2014年1月1日前唐山京东公司将该房交付给陈红，且陈红实际入住该房产。另查明，吉运公司与京东医院签署了《融资租赁合同》（以下称主合同），约定吉运公司作为出租人，与作为承租人的京东医院之间进行融资租赁业务，吉运公司向京东医院出租设备，京东医院负有向吉运公司支付租金的义务。为确保京东医院按约付款，2015年10月29日，唐山京东公司作为抵押人与吉运公司签署抵押合同，约定由唐山京东公司将其名下的涉案房产即丽墅庄园24-117号房屋为京东医院履行主合同项下的合同义务提供抵押担保。签署抵押合同后，吉运公司与唐山京东公司依法办理了涉案房产的抵押登记手续。京东医院未履行主合同义务，吉运公司为实现对涉案房屋的抵押权，而申请法院强制执行。唐山中院于2016年8月19日作出（2016）冀02执12416号执行裁定书，查封了本案涉案房产。陈红向法院提出执行异议，以其对涉案房产享有所有权为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山中院作出（2016）冀02执异531号执行裁定，中止对丽墅庄园24-117号房屋的执行。一审法院认为，本案系申请人提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，判断案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益系本案的关键所在。本案中，陈红为证明其购买了唐山京东公司开发的丽墅庄园24-117号房产，提供了房屋认购协议、房屋款项收据，证明陈红向唐山京东公司购买丽墅庄园小区24-117号房产并支付房款的事实，提供了房屋钥匙、车库钥匙、物业费收据，证明陈红对诉争房屋占用、使用、收益至今。陈红提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与被告陈述的事实相吻合。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但未办理登记备案手续并不影响商品房买卖合同的效力。综上，陈红购买涉案房产的行为真实、合法、有效。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中陈红交款、占有房屋在先，吉运公司申请查封在后，且陈红对尚未办理过户手续并无过错，故应认定陈红对诉争的丽墅庄园24-117号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、第十一条第一款、《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，唐山中院作出（2017）冀02民初59号民事判决，驳回了吉运公司的诉讼请求，案件受理费80元由吉运公司负担。本院查明，2015年10月16日吉运公司与京东医院签署《融资租赁合同》，约定吉运公司作为出租人，与作为承租人的京东医院之间进行融资租赁业务，吉运公司向京东医院出租设备，京东医院负有向吉运公司支付租金的义务。2015年10月20日北京市方正公证处作出（2015）京方正内经证字第13913号具有强制执行效力的债权文书公证书，对该《融资租赁合同》公证并赋予强制执行效力。2015年10月16日吉运公司与徐耀东、崔国玲签署《不可撤销担保书》，2015年10月20日北京市方正公证处作出（2015）京方正内经证字第13914号具有强制执行效力的债权文书公证书，对该《不可撤销担保书》公证并赋予强制执行效力。2015年10月29日，唐山京东公司作为抵押人与吉运公司签署抵押合同，约定由唐山京东公司将其名下的涉案房产即丽墅庄园24-117号房产为京东医院履行《融资租赁合同》提供抵押担保，2015年10月30日吉运公司与唐山京东公司依法办理了涉案房产的抵押登记手续。京东医院未履行主合同义务，吉运公司申请法院强制执行京东医院与徐耀东、崔国玲。唐山中院在执行吉运公司与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷一案中，于2016年8月19日作出（2016）冀02执12416号执行裁定，查封了包括涉案房产在内的唐山京东公司名下为吉运公司设立他项权的七处房产及土地。唐山京东公司开发的丽墅庄园住宅小区已经取得预售许可证。2013年7月23日，陈红与唐山京东公司签订丽墅庄园小区贷款认购书，陈红自愿订购唐山京东公司开发建设的丽墅庄园小区117号住宅楼房一套，面积281.718平方米，总价135万元。当日唐山京东公司给陈红开具了收款135万元的收据，对此陈红提交了收据和135万元的银行业务凭证。陈红提交了滦南县丽墅庄园业主委员会证明、物业费收据、电费押金等证据证明其自2016年6月缴纳物业费。本院认为，案外人陈红对执行法院查封的登记在唐山京东公司名下的涉案房产即滦南县丽墅庄园小区117号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。首先，关于陈红与唐山京东公司是否在执行法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。陈红与唐山京东公司签订的丽墅庄园小区贷款认购书，明确了合同双方、商品房基本情况、计价方式与价款等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依照上述解释第五条的规定，该丽墅庄园小区贷款认购书应当认定为商品房买卖合同。唐山京东公司已经取得涉案房屋所在项目的预售许可证，参照上述解释第二条的规定，该丽墅庄园小区贷款认购书可以认定为有效。第二，关于陈红是否已支付全部价款的问题。根据陈红提交的唐山京东公司出具的收据、银行业务凭证，可以认定陈红向唐山京东公司支付了全部购房款。第三，关于陈红是否在执行法院查封之前已合法占有涉案房产的问题。根据陈红提交的滦南县丽墅庄园业主委员会证明、物业费收据、电费押金等证据，可以认定陈红在执行法院查封之前已经实际占有涉案房产。第四，关于陈红对涉案房产所享有的民事权益能否对抗吉运公司抵押权的问题。在唐山中院执行吉运公司与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷一案中，被执行人为京东医院、徐耀东、崔国玲，吉运公司申请强制执行京东医院、徐耀东、崔国玲，但并未就其与唐山京东公司签署的抵押合同向唐山京东公司主张权利。吉运公司抵押权对应的义务人为唐山京东公司，而唐山京东公司不是吉运公司与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷一案的被执行人，故陈红对涉案房产所享有的民事权益能否对抗吉运公司抵押权的问题不属于本案审理范围，本院对此不予审理。综上，陈红对执行法院查封的登记在唐山京东公司名下的涉案房产享有足以排除吉运公司与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷执行一案强制执行的民事权益。吉运公司上诉请求不能成立，应予驳回。唐山京东公司既不是申请执行人，也不是吉运公司与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷执行一案的被执行人，唐山中院通知其作为第三人参加诉讼没有法律依据，对此本院予以指出并纠正。唐山中院（2017）冀02民初59号民事判决认定事实虽然有瑕疵，但判决结果正确，本院在查明事实后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由吉运集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵向鸿审判员  刘顺林审判员  解占林二〇一八年十二月四日书记员  昝卫霞