福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初6624号 原告：于孙济，男，1969年4月25日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：李水发，福建贝盈律师事务所律师。 被告：王启明，男，1965年12月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：王炜炜，男，1983年9月20日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：彭丽媛，女，1985年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：杨君聪，福建兴世通律师事务所律师。 原告于孙济与被告王启明、王炜炜、彭丽媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于孙济的委托诉讼代理人李水发，被告彭丽媛的委托诉讼代理人杨君聪到庭参加了诉讼。被告王启明、王炜炜经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于孙济向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告于2017年3月24日签订的编号为1600865的《房产买卖协议书》及2017年4月6日签订《房屋补充协议》；2.三被告共同向原告返还购房定金100000元；3.三被告共同向原告返还购房款300000元；4.三被告共同赔偿原告中介费46600元；5.三被告共同向原告支付违约金（以2280000元为基数，按日万分之五计算,从2017年4月16日起计算至解除《房产买卖协议书》之日止）；6.三被告承担本案的诉讼费和公告300元。事实和理由：2017年3月24日，原告作为购买方、三被告作为出售方签订协议编号1600865《房产买卖协议书》，约定：三被告将座落于厦门市湖里区楼）304室的房产（土地房屋权证号为厦地房共证第00084230号）出售给原告，建筑面积71.17平方米，房产成交价233万元；原告于协议签订之日将购房定金10万元直接支付给被告，原告分三次向被告支付房款，即第1次、原告于2017年4月10日（解押当日）向被告支付40万元（含定金），第2次、原告于解押出五个工作日之前过户，向被告支付63万元，第3次、被告同意原告向银行申请商业贷款130万元，由银行直接转入被告账户；原告应向居间方支付中介费46600元；双方保证于解押完整五个工作日之前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；若于解押完整拾个工作日之前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。 2017年4月6日，双方在《房产买卖协议书》基础上签订《房屋补充协议》（协议日期为2016年4月6日，系笔误造成）约定：原房子总价值233万元，协商后总价为228万元；原告2017年4月6日转给被告20万元；原告2017年4月9日之前转给被告10万元；收款账户：62×××01，户名：彭丽媛，开户行：建行等。 协议签订后，原告已依约于2017年3月24日向被告支付定金10万元，2017年4月6日向被告支付购房款20万元，2017年4月7日又向被告支付购房款10万元等，但被告至今没有与原告签订《厦门市房地产买卖合同》和办理交易登记手续。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，恳请判如所请。 王炜炜辩称，一、讼争合同主体是原告与被告王炜炜，彭丽媛只是接受王炜炜的委托作为王炜炜的代理人在讼争合同中签字，并代为收取原告支付的相关款项，彭丽媛无需向原告承担责任。二、讼争合同未能顺利履行是因为王启明的违约行为造成的，王炜炜对此并无过错。如条件允许，王炜炜愿意继续履行讼争合同。三、退一步而言，如法院认定王炜炜需向原告支付违约金，违约金计算基数和标准明显过高，计算基数应以实际付款金额为准。四、原告要求王炜炜赔偿中介费46600元缺乏依据。 彭丽媛辩称，一、讼争合同主体是原告与被告王炜炜，彭丽媛仅仅是王炜炜的代理人，其代理行为所产生的后果应由委托人承担，彭丽媛不需向原告承担违约责任，原告向彭丽媛提出的诉求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。二、于孙济属限购对象，并不能购买讼争房产。 王启明未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：址于厦门市湖里区楼）304室的房产登记在王启明、林素勤二人名下。 2017年3月24日，于孙济作为购买方（乙方）、王启明作为出售方（甲方）、厦门锴诚房产传媒有限公司作为居间方（丙方）签订编号1600865的《房产买卖协议书》，约定：甲方将座落于厦门市湖里区楼）304室的房产出售给乙方，土地房屋权证号为厦地房共证第00084230号，建筑面积71.17平方米；房产成交价233万元，乙方于本协议签订之日支付购房定金10万元，于2017年4月10日（解押当日）向甲方支付40万元（含定金），于解押出五个工作日之前过户向甲方支付63万元，甲方同意乙方向银行申请商业贷款130万元由银行直接转至甲方账户等；乙方应向丙方支付中介费46600元；双方保证于解押完整五个工作日之前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；若于解押完整拾个工作日之前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任；甲方因购房名额没有，将该房屋转售乙方，对此双方无任何异议，均同意配合对方直至房屋顺利过户，甲方购买价格为211万元，以233万元价格出售给乙方，中间产生差额22万元，如产权人不愿出售此套房屋，甲方愿意承担乙方所放定金双倍20万元整，同时支付中介费，甲方同意乙方指定第三方过户。彭丽媛在上述《房产买卖协议书》上签字捺印，并在出售方处备注“代”。上述《房产买卖协议书》上王启明、王炜炜的签字并非王启明、王炜炜本人或彭丽媛签署。 2017年4月6日，甲方与乙方签订《房屋补充协议》，约定：原房子总价233万元，协商后总价为228万元，乙方2017年4月6日转给甲方20万元，乙方2017年4月9日之前再转给甲方10万元，并指定收款账户62×××01，户名彭丽媛，开户行建行等。《房屋补充协议》上甲方王启明、王炜炜、彭丽媛均为彭丽媛一人签署。 2017年3月24日，于孙济依约向彭丽媛转账10万元，彭丽媛作为代理人出具《二手房专业收款收据》一份给于孙济，载明：“兹有本人（卖方）王炜炜收到买方于孙济购买本人位于厦门市湖里区楼）304室房产的购房定金10万元”。 2017年4月6日，于孙济的妻子林小梅向彭丽媛转账20万元，彭丽媛作为代理人出具《二手房专业收款收据》一份给于孙济，载明：“兹有本人（卖方）王炜炜收到买方于孙济购买本人位于厦门市湖里区楼）304室房产的购房款20万元”。 2017年4月7日，于孙济的妻子林小梅向彭丽媛转账10万元。2017年5月21日，王炜炜出具《收条》一份给于孙济，载明：“本人收到于孙济购买厦门市湖里区楼）304室房产解押款30万元”。 2017年6月20日，王启明起诉王炜炜解除双方于2017年3月16日签订的编号1600058的《房产买卖协议书》，案号（2017）闽0206民初5593号。 于孙济为本案支付了公告费300元。 庭审中，于孙济确认签约时有看到产权证复印件记载了王启明是产权人，彭丽媛有告知讼争房产是其向王启明购买，彭丽媛还有告知其与王炜炜是夫妻。于孙济购买讼争房产指定其女儿于丹为过户方。 另查明，王炜炜与彭丽媛于2016年2月24日登记离婚。 本院认为，王启明、王炜炜经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 于孙济主张出售方是王启明、王炜炜、彭丽媛，王炜炜、彭丽媛辩称出售方是王炜炜，彭丽媛只是王炜炜的代理人。本院认为，出售方应为王炜炜，理由如下：一、讼争合同记载“甲方（出售方）211万元购买讼争房产，以233万元价格出售给乙方，如产权人不愿出售此套房屋，甲方愿意承担乙方所放定金双倍10万元”等，可见王启明是产权人而非真实出售方；二、彭丽媛以代理人的名义签订了讼争合同和出具收款收据，且王炜炜与彭丽媛均对双方的委托关系予以确认，相反，于孙济对彭丽媛有告知其与王炜炜是夫妻、讼争房产是王炜炜、彭丽媛共同出售等没有提供证据，故于孙济的上述主张本院不予采纳，即王炜炜与彭丽媛是委托代理关系。 于孙济与王炜炜签订的《房产买卖协议书》和《房屋补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彭丽媛辩称于孙济属限购对象，并不能购买讼争房产，于孙济主张其系为女儿于丹购买讼争房产、并非炒房，因实际上于孙济确实是指定其女儿于丹过户，故彭丽媛的上述抗辩理由，本院不予采纳。 现产权人王启明已起诉王炜炜解除合同，因讼争合同约定如产权人不愿意出售讼争房产，王炜炜愿意承担于孙济所放定金双倍20万元，同时支付中介费，故于孙济可以主张解除讼争合同，于孙济主张王炜炜返还购房定金10万元和购房款30万元，有事实和合同依据，本院予以支持。因于孙济实际支付了中介费2万元，故王炜炜应支付于孙济中介费2万元。 于孙济主张王炜炜应以购房款228万元为基数按日万分之五计算自2017年4月16日起的违约金，王炜炜辩称该违约金约定的基数和标准明显过高，本院认为，于孙济的上述主张与讼争合同约定并不相符，根据讼争合同的约定，如产权人不愿意出售讼争房产，王炜炜愿意承担于孙济所放定金双倍20万元，故本院据此认定违约金为10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除于孙济与王炜炜于2017年3月24日签订的编号为1600865的《房产买卖协议书》和2017年4月6日签订的《房屋补充协议》； 二、王炜炜应于本判决生效之日起十日内向于孙济返还购房定金10万元和购房款30万元； 三、王炜炜应于本判决生效之日起十日内向于孙济支付中介费2万元和违约金10万元； 四、驳回于孙济的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25040元，由王炜炜承担17915元，于孙济承担7125元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  范功怡 人民陪审员  黄金洪 人民陪审员  陈喜观 二〇一八年十二月二十五日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。