广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初1385号原告：湛江市华信房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区海景路二期别墅56幢首层法定代表人：黄晓军,董事长。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。被告：马绍远，男，住湛江市霞山区。被告：郑大林，女，住湛江市霞山区。原告湛江市华信房地产开发有限公司与被告马绍远、郑大林商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湛江市华信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周婷到庭参加诉讼，被告马绍远、郑大林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江市华信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2013年2月2日签订的《广东省商品房买卖合同》，房屋由原告另行出售；2.判令两被告协助原告办理注销湛江市霞山区××路××信城市××花园××区××住宅楼××房商品房买卖合同备案登记及预售商品房预买卖预告登记、抵押权预告登记手续，并承担上述手续产生的相关费用；3.判令两被告支付原告代清偿中国工商银行股份有限公司湛江赤坎支行的贷款本息及相关手续费、利息、交易税费、案件受理费等费用共计人民币82621.39元；4.判令两被告承担本案的全部诉讼费用；5.判决上述费用直接从被告首付购房款中直接扣除，不足部分由两被告另行向原告支付。事实和理由：原告与两被告于2013年2月2日签订《广东省商品房买卖合同》，约定如下：1、两被告购买原告位于湛江市霞山区××路××信城市××花园××区××住宅楼××房。2、房屋总价款为461712元。两被告于合同签订之日向原告支付首期款141712元，余款320000元通过银行按揭方式支付。3、在供款过程中，两被告不能履行供款义务的，原告在回购担保期限内，若代两被告还清银行贷款的，原告有权解除合同，收将商品房另行出售。出售所得价款优先偿还原告代为清偿的银行贷款及相关的手续费、利息、交易税费；不足偿还的，原告有权向两被告追偿。2013年3月22日，中国工商银行股份有限公司湛江赤坎分行与原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，由被告向银行贷款32万元，被告按月向银行偿付贷款本息，并由原告对该笔贷款提供阶段性保证担保。2013年5月14日，中国工商银行股份有限公司湛江赤坎分行依约发放贷款32万后，两被告依约每月偿还贷款，直到2013年11月14日起，两被告逾期还款，中国工商银行股份有限公司湛江赤坎分行起诉两被告及原告，要求原告对两被告的按揭贷款承担连带清偿责任。综上所述，两被告未按时支付按揭款，原告代两被告清偿了银行贷款，故原告有权依照《广东省商品房买卖合同》附件四补充协议的约定解除合同，特请求法院支持原告诉讼请求。被告马绍远不作答辩，未向本院提供证据。被告郑大林不作答辩，未向本院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如：原告与两被告于2013年2月2日签订合同编号201302389的《广东省商品房买卖合同》，约定如下：1、原告湛江市华信房地产开发有限公司将位于湛江市霞山区××路××信城市××花园××区××住宅楼××房的预售商品房出售给被告马绍远、郑大林；2、房屋总价款为461712元。两被告于合同签订之日向原告支付首期款141712元，余款320000元通过银行按揭方式支付；3、在供款过程中，两被告不能履行供款义务的，原告在回购担保期限内，若代两被告还清银行贷款的，原告有权解除合同，收将商品房另行出售。出售所得价款优先偿还原告代为清偿的银行贷款及相关的手续费、利息、交易税费；不足偿还的，原告有权向两被告追偿。解除合同自原告向被告发出书面通知送达之日起生效。2013年3月22日，中国工商银行股份有限公司湛江赤坎分行（以下简称工商银行赤坎分行）与原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，由被告向银行贷款32万元，被告按月向银行偿付贷款本息，并由原告对该笔贷款提供阶段性保证担保。上述借款合同签订后，2013年5月14日，工商银行赤坎分行按被告马绍远、郑大林的要求划付贷款本金32万元至原告湛江市华信房地产开发有限公司的银行账户。截至2013年11月14日，被告马绍远、郑大林只偿还贷款本金6600.07元、利息8661.68元，未按合同约定按期足额偿还贷款本息。2013年12月30日起至2016年4月29日，原告代两被告向工商银行赤坎分行偿还贷款本金44530.88元、利息46309.51元。另查明，2016年9月8日，工商银行赤坎分行以马绍远、郑大林及湛江市华信房地产开发有限公司为被告向湛江市赤坎区人民法院提起诉讼，要求解除工商银行赤坎分行与马绍远、郑大林及湛江市华信房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，马绍远、郑大林共同偿还贷款本金268868.75元及利息，湛江市华信房地产开发有限公司对马绍远、郑大林的按揭贷款承担连带清偿责任。湛江市赤坎区人民法院于2017年11月7日作出（2016）粤0802民初1206号判决书，判决：湛江市华信房地产开发有限公司对马绍远、郑大林尚欠工商银行赤坎分行的贷款本金268868.75元及利息承担连带清偿责任。判决生效后，2018年8月6日，湛江市华信房地产开发有限公司履行判决义务，代马绍远、郑大林向工商银行赤坎分行清偿银行贷款本金268868.75元、利息34151.7元，并向工商银行赤坎分行支付了该案件的受理费、保全费合计7303.2元。又查明，原告湛江市华信房地产开发有限公司没有向被告马绍远、郑大林交付涉案房屋，已办理商品房合同登记备案和商品房预告登记手续，但未办理产权变更登记到被告名下。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告湛江市华信房地产开发有限公司与被告马绍远、郑大林于2013年2月2日签订《广东省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。原告与两被告应按合同约定履行各自的权利义务。本案存在以下焦点问题：一、关于解除《广东省商品房买卖合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与两被告签订的合同明确约定两被告不能履行供款义务的，原告在回购担保期限内，若代两被告还清银行贷款的，原告有权解除合同，原告已实际承担保证责任，代被告马绍远、郑大林偿还了工商银行赤坎分行的全部贷款本息，原告湛江市华信房地产开发有限公司可以行使单方解除权，故对于原告主张解除其与被告马绍远、郑大林签订的《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，由于原告未曾向两被告通知解除合同，应以被告马绍远、郑大林收到本院送达的民事起诉状副本及应诉材料之日即2018年11月4日为合同解除之日。合同解除后，原告应向被告马绍远、郑大林退还已支付的购房首付款，被告马绍远、郑大林应当配合原告到房屋产权登记部门办理注销上述商品房买卖合同备案登记及预售商品房买卖预告登记，并承担上述手续产生的相关费用。二、关于原告主张被告支付其已代偿的贷款本息及相关手续费、交易税费、案件受理费等是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，由于被告马绍远、郑大林违约导致合同解除，原告收回涉案商品房，再主张两被告支付其已代偿的全部贷款本息没有法律依据，但有权要求赔偿损失。本案中，原告收到工商银行赤坎分行划付的被告马绍远、郑大林贷款本金320000元，由于被告马绍远、郑大林未按期足额偿还贷款本息，导致原告承担保证责任，向工商银行赤坎分行代马绍远、郑大林清偿所欠贷款本金313399.63元、利息80461.21元，共计393860.84元以及支付金融借款合同纠纷案件受理费7303.2元，造成原告损失81164.04元（393860.84元＋7303.2元﹣320000元），被告马绍远、郑大林应向原告予以赔偿。对于开具购房发票产生的相关税费的问题，由于被告马绍远、郑大林购买的涉案商品房尚未交付，并且是在未办理房屋权属变更登记前退房，原告可自行向税务部门申请退还开具购房发票产生的相关税费，对于原告主张被告支付开具购房发票产生的相关税费的诉讼请求，本案不予处理。如以后因税费退还问题产生争议，原告可再另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告湛江市华信房地产开发有限公司与被告马绍远、郑大林于2013年2月2日签订的合同编号201302389《广东省商品房买卖合同》于2018年11月4日解除；二、被告马绍远、郑大林在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告湛江市华信房地产开发有限公司到房屋产权登记部门注销位于湛江市霞山区银苑路1号华信城市美林花园1区2幢住宅楼1005房的商品房买卖合同备案登记及预售商品房买卖预告登记的手续，并承担上述手续产生的相关费用；三、被告马绍远、郑大林在本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市华信房地产开发有限公司赔偿代清偿贷款本息、案件受理费造成的损失81164.04元；四、驳回原告湛江市华信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1809.25元，保全费2828.56元，合计4637.81元，由被告马绍远、郑大林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  苏开奇代理审判员  王嘉靖人民陪审员  陈伟英二〇一八年十二月十七日书 记 员  黄宏林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。