大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初8498号原告亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人田野，总经理。委托代理人邵瑞，男，该公司职员，住大连市甘井子区。被告宋帅，男，汉族，1982年11月24日生，住大连市中山区。委托代理人宋贤官，男，汉族，1955年8月1日生，住大连市甘井子区。被告宋贤官，男，汉族，1955年8月1日生，住大连市甘井子区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告宋帅、宋贤官物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告亿达物业服务集团有限公司委托代理人邵瑞，被告宋贤官（亦为被告宋帅的委托代理人）出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2013年1月1日至2017年12月31日期间物业费15282元；2、判令被告支付逾期缴费违约金4584.60元，以上合计19866.60元。事实与理由：二被告系**业主，住宅127.35平方米，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为被告小区提供物业服务，并约定了物业费收费标准、交费日期、违约责任。后原告按约定提供了物业服务，被告应向原告交纳自2013年1月1日起至2017年12月31日的物业费15282元，但被告经催费仍未交，故应当交纳违约金。原告诉至法院，请求判如所请。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我们不交物业费是因原告没有按约履行合同，没有按相关法规条例提供相应的物业服务。被告于2013年3月由亿达松下装饰公司设计施工装饰婚房，但之后主卧墙壁渗漏透水，被告第一时间将房屋外墙问题向原告第五郡物业服务中心报告并请求维修，原告不按约对其维修，不作为、敷衍、推诿、拖延造成保修期过保，渗漏问题没有解决。原告违反了《物业管理条例》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。第五郡前期物业服务内容与质量标准，对照大连市住宅小区物业收费相应级别标准相比较，提供的服务质量与收费不符，不按约履行义务且违规。具体包括：基本配套条件、房屋管理、公用设施设备管理维修养护、公共秩序维护、公共卫生保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务等方面。综上所述，被告不交纳物业费是原告首先没有履行约定，被告系依据先履行抗辩权的规定。且原告诉讼已过诉讼时效，属于自己主动放弃权利。同时原告应遵守国家价格，为业主提供质价相符的服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：大连亿达物业管理有限公司在2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为二被告所居住的大连市甘井子区第五郡小区提供物业管理服务。二被告系大连市甘井子区甘井子区**房屋的业主，房屋建筑面积127.35平方米。2009年7月27日，二被告（甲方）与原告（乙方）签订《第五郡前期物业服务协议》，约定：甲、乙方达成协议，本协议适用于房屋交屋之日起至第五郡业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。甲方应遵守《临时管理规约》规定；依据本协议向乙方交纳物业费用。物业收费标准为多层住宅2元/月/平方米，业主或物业使用人应于每季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。同日，被告宋贤官在《房屋验收与交接单》上签字，对案涉房屋进行验收。2015年10月17日，大连市甘井子区第五郡小区业主委员会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（乙方）签订《第五郡逸林园小区物业服务合同》，对甲方委托乙方对逸林园小区提供物业管理服务事宜达成协议，约定多层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米,逾期责任与上述《第五郡前期物业服务协议》中约定一致。被告按约交纳了2009年7月27日至2012年12月31的物业费。自2013年1月1日起至2017年12月31日止，被告总计拖欠物业服务费15282元。以上事实，有《第五郡前期物业服务协议》、《临时管理规约》、当事人陈述、《房屋验收与交接单》、《第五郡逸林园小区物业服务合同》、《收款收据》等证明材料及庭审笔录在案为凭。以上证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与二被告签订的《第五郡前期物业服务协议》、原告与案涉小区业主委员会签订的《第五郡逸林园小区物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行义务。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，不应借故拖欠。因此原告诉请被告交纳自2013年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费15282元，具有事实基础和法律依据，本院依法予以支持。关于二被告抗辩称其主卧外墙渗水造成财产损失一节。因房屋质量出现问题或装修中被损坏，并非原告的物业服务责任范围，且原告曾到被告家对渗漏处实施一定措施，并与房屋开发单位有过联系，证明原告在己方责任范围内已作出处理，故对被告该节主张本院不予支持；被告可就相关损失另行诉讼。关于二被告辩称物业服务未达到相关标准的一节。因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来确认，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。在此前提下，被告拒交物业费没有法律依据。关于二被告主张原告起诉超过诉讼时效一节。原告主张其已在诉讼时效届满前对被告进行催费并张贴过服务费催缴函，且鉴于被告因房屋墙壁渗水问题与原告有过多次交涉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，本院认为原告对被告进行过物业费催交具有高度可能性，故对被告该节抗辩不予支持。关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要完善之处，亦应承担一定的责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告宋帅、宋贤官于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费15282元。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元（原告已预交），由原告亿达物业服务集团有限公司负担150元，由被告宋帅、宋贤官负担230元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郝姝妮人民陪审员  赵 洋人民陪审员  王传伟二〇一八年十二月二十七日书 记 员  杨海燕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。