河北省邯郸市永年区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0408民初950号原告：邯郸市永年区电影发行放映公司，住所地：邯郸市永年区名兴路北段路东。法定代表人：李会章，该公司经理。委托诉讼代理人：冯永超，河北德和衡（邯郸）律师事务所律师。被告：永年县万德福商贸有限公司，住所地：邯郸市永年区名兴路北段。法定代表人：赵双印，该公司经理。委托诉讼代理人：邢兴发，河北贯云律师事务所律师。原告邯郸市永年区电影发行放映公司与被告永年县万德福商贸有限合同租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李会章、委托诉讼代理人冯永超、被告的委托诉讼代理人赵双印、邢兴发均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告将县城影院进行在型改造，由被告投资，双方经过协商后，于2006年9月8日签订租赁合同。合同约定租赁期限为十年，期限自2007年7月1日起至2017年6月30日。租赁期限届满后，原、被告协商不再续签租赁合同，被告应将租赁场地整体交还原告，现在被告拒不交还。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令被告将租赁场地整体交还原告，并判令被告按现有市场价向原告支付从2018年1月1日起至起诉之日的租金9万元，以及到被告归还房产之日拖欠的租金。本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告原名为“永年县好起来经纪服务有限公司”，于2007年11月19日变更名称为“永年县万德福商贸有限公司”。原永年县电影院由原告经营，于2006年进行大型改造，经协商于2006年9月8日以原告为甲方，永年县好起来经纪服务有限公司为乙方签订协议，协议约定，由被告投资对原电影院进行大型改造，改造好后，由被告予以承租，租期十年，期限自2007年7月1日至2017年6月30日，租赁费每年10万元，每年的7月1日前一次性付清。协议签订后因是大型改造，工程量和投资巨大，根据原合同期限，被告预期利益根本就不能实现，向原告诉苦，原告也考虑到被告改造投入300多万元，远远超过预期，对被告表示理解，也表示无论如何，要被告坚持下去，其它方面可再给予优惠和方便。于此情况下，经协商，原告于2007年5月28日给予被告可以招商招租的优惠，于2007年12月19日给予租期优惠，由十年变为二十年，原租金不变。另实际履行情况是：因改造工程量大，改造困难加大，2007年年底才改造完毕，租期于2008年元月开始，依次顺延，原协议租期实际履行为2008年元月1日至2027年12月31日。合同尚在履行期内，且被告也于2017年12月29日将2018年的租金交给了原告，原告也无异议。鉴于以上事实，原告所诉租期届满后，双方不再续签合同不属实，租期届满日为2027年12月31日，原告诉请没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、原告的营业执照、事业单位法人证书，证明原告主体资格。2、2006年9月8日原、被告双方签订的租赁协议。3、原告公司原经理杜某、副经理张某1、甄同海书面证言，三证人并当庭作证。证明在其任职期间未向被告出具过续租十年的证明。证人杜某证明，我原在电影公司任经理，2008年左右退休。我担任经理期间，与赵双印签过协议，是十年，没有延期。对于被告提交的2007年5月28日、2007年12月29日证明，我不清楚，不知道延期十年的事。2008年我就脑梗了，说不成话，看不清字，也认不清字。证人张某1证明，我原在电影公司任副经理，2007年7月办理退休手续。办理退休手续后，还在电影公司干活，2007年底就不在电影公司上班了。对于被告提交的2007年5月28日、2007年12月29日证明，因2007年12月份回老家盖房，没有上班，不知道这个证明，对5月份的证明也不知道。公司公章平时在杜经理处保管，没有被盗过。证人甄同海证明，我原在电影公司任副经理，2007年9月份退休。我退休后就出去打工了，不参加公司会议，对后来的事情就不知道了。在被告承包电影院的时侯，我还上班，承包协议说是十年，我不知道延期十年的事情。4、2018年1月10日邯郸市华永资产评估事务所出具的资产评估报告，证明以2018年1月5日为评估基准日，电影院前厅及大厅（建筑面积合计2512平方米）的年租金价值价值为36万元。5、2017年11月22日永年区财政局、国有资产管理办公室永财（2017）55号文件，邯郸市永年区财政局关于印发《邯郸市永年区行政事业单位国有资产管理办法》等五个文件的通知。其中《邯郸市永年区事业单位国有资产使用管理办法》第四章出租、出借规定，不允许原告自行出租涉案场地。被告质证意见为，证据1没有异议，营业执照证明原告系国营企业单位，不属于事业单位。证据2的真实性没有异议，原、被告在履行协议过程中经过协商变更了租赁期限，由10年变为20年。证据3三位证人均为原告公司的经理或副经理，虽办理退休，但仍然和原告有关系，其所做的一些对原告有利的虚假陈述，我方不予认可，三证人证言与本案关联性不大，甄同海在证明形成前就退休，杜某是出具证明的经理，2008年脑梗，当庭说看不清，认不清等影响客观陈述的因素，该证人不具备全面表达意思的能力，不能完全否定被告提交两份证明的真实性和合法性。证据4真实性无异议，合法性、关联性有异议，系原告单方委托，在评估时被告未到场，评估内容注明了众多的限制性条件，所以该结论在不符合设定条件下是不客观的，不能作为电影院现在的市场租金。证据5真实性无异议，但该文件不属于法律也不属于行政法规，文件设定的对象是永年区行政事业单业，而原告是国营企业单位，原、被告签订协议时，这些文件没有出台，不能因之后政府部门出台的文件否定双方的协议。被告为支持其答辩主张，提交了如下证据：1、被告的营业执照、法定代表人身份证明、原永年县工商行政管理局证明，证明被告的主体资格。2、2006年9月8日，原、被告双方签订的租赁协议。同原告提交的证据2。3、2007年5月28日原告出具的证明，内容为“证明在不违背我公司与好起来公司所签合同的前提下，同意好起来公司自主经营(包括对外招租招商）永年县电影发行放映公司2007年5月28日。”2007年12月19日原告出具的证明，内容为“证明我公司同意与乙方永年县万德福商贸有限公司（原永年县好起来经纪服务有限公司）签订合同期满后，按原合同条款不变，年租金壹拾万元，给乙方延长使用期十年。特此证明永年县电影发行放映公司2007年12月19日。”证明原告允许被告对外招商招租和延长租赁期10年。4、2017年12月29日中国银行邯郸市永年支行的转账证明，证明被告向原告银行账户转2018年度租金10万元。5、申请证人霍某、张某2、宋某到庭作证。证人霍某证明，我是2007年5月开始在被告公司上班，2009年3月离职。被告以前叫好起来经纪服务公司，2007年12月份一天上午，在赵总办公室看到电影公司的杜经理（杜某）、李经理就是现在的法人代表，还有张经理，还有原告公司的两个人，协商将租期10年改为20年，最后形成意见，下午原告将延长租期的证明给了赵双印，后来我们一起去吃饭了。我看过证明，内容是延期十年。证人张某2证明，我是赵双印的女婿。电影院是由被告进行改造的，改造后因投资过大，收不回来成本，在2007年5月份跟电影公司协商，电影公司同意招商招租，2007年12月份在被告二楼办公室，被告与电影公司三个经理，杜经理（杜某）、李经理（李会章）、张某1（副经理兼会计），协商租赁期限十年变二十年的事，当天下午五、六点在电影院对面的永年饭店吃饭了，后来听说原告同意租期十年变二十年。证人宋某证明，我是2006年9月初改造电影院的时侯开始在被告公司上班，2008年春节过后不干了。电影院改造是被告投资的，2007年5、6月份电影公司允许了招商招租，我没有在场，只是听说。2007年12月在赵总二楼办公室，有赵总、张某2、艳峰和电影院的杜经理、李经理还有一个人不熟悉，说的是十年租期变为二十年的问题，我没见过证明。6、电影院改造投入清单，证明电影院改造时被告投入300多万元，被告根本收不回成本，双方协议延期十年是有原因的。原告质证意见认为，对证据1中工商局出具的证明有异议，与本案无关。证据3，原告从未向被告出具这两份证明，该两份证明形式不完整，没有相关负责人签字，也不是双方签订的补充协议，不能达到被告的证明目的。证据4，双方租赁协议已到期，被告支付10万元时，没有通知原告，不符合常理，也不能主观地认为是续签协议。证据5，三位证人均与被告有利害关系或亲戚关系，证言真实性值得怀疑，证人称被告方投资过大，导致这上述两个证明的产生，但被告方就投资过大应向法庭提交证据。证据6，只是一份清单，没有附注相关票据，不能作为证据，也不能证明被告的目的。通过双方举证、质证及当庭陈述，本院确认以下事实：被告公司原名称为永年县好起来经纪服务有限公司，2007年11月19日变更为现在的名称。2006年9月8日，原告为甲方、被告为乙方签订《协议》，约定甲方欲将县城电影院进行大型改造，乙方有意投资，经双方协商，达成如下协议，一、总体思路：本次改造，甲方不动产，由乙方投资，一层改二层，一层为超市，二层为文化场所，乙方向甲方交纳场地租赁费，产权仍归甲方，经营权归乙方。甲方在现有设备、技术上给予支持和配合。二、改造范围：影院建筑整体结构不予改动。观众大厅一层改为二层，前厅一、二层和改造后的大厅一、二层分别连通。一层按超市装修，二层大厅一个，小厅三个及前脸和室外包装，均按文化场所装修，广场和影院两侧通道，甲方允许乙方使用，但不准随意搞临时建筑。甲方必须保证出租财产的所有权和使用权与他人无争议，否则一切责任由甲方承担。三、规范改造行为：此项工程从设计到施工，必须是有资质的正规设计和施工单位。改造方案，必须征得甲方同意，以保证该建筑的使用年限和结构安全。因改造出现结构安全问题乙方负完全责任。四、改造投资由乙方负担，乙方在改造动工前，必须向甲方交保证金三万元，方可动工，投入使用后，保证金转为租金。五、改造完工后，产权仍归甲方，经营使用权归乙方，租赁期为十年。期限自2007年7月1日至2017年6月30日。六、租赁费及交付方式：租赁费每年十万元，每年的7月1日前一次付清。否则，甲方有权干预乙方经营。七、甲方的设备和技术人员报酬，由双方协商解决。八、乙方必须依法经营，做好安全保卫和消防工作。否则，造成的一切后果由乙方负责。九、甲、乙双方不得无故终止或解除合同，否则应承担相应的违约责任。十、合同期满，除可动产、物归乙方外，乙方应将该租赁建筑设施整体交还甲方，如乙方愿继续租赁，按原合同条款，可续签合同。十一、其他未尽事宜，甲、乙双方可协商解决。十二、此协议一式三份，甲、乙双方各执一份，主管单位一份，双方签字、盖章后生效。附：乙方负责安排甲方十名人员就业。原、被告在协议上加盖公章，并有当时的法定代表人杜某、赵双印签字。双方签订协议后，被告开始投资对电影院进行改造，因未改造完，双方口头协商将租赁期限开始时间顺延至2007年12月31日，租期届满时间为2017年12月31日。电影院改造完成后，被告先是自营超市，2009年后半年整体转租给全友家具至今。2017年12月29日被告通过银行转账将2018年度的租金10万元转到原告账户。原告对被告提交两份证明上的公章的真实性有异议，称不是其公司公章，但未在本院指定的期限内交纳书面鉴定申请和鉴定费用。本院认为，原、被告之间签订租赁协议，是双方真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效的情形，双方之间为房屋租赁合同关系，应认定合法有效。关于被告提交的两份证明的证据效力问题。该两份证明上虽没有当时的法定代表人签字，但均加盖了原告的公章，原告虽对公章的真实性有异议，但未在本院指定的期限内交纳鉴定申请和鉴定费用，应视为其放弃鉴定申请，故应对证明的真实性予以认定；被告于2009年将涉案房产转租给全友家具租赁至今，原告对此是知情的，也未提出异议，故2007年5月29日的证明上所载内容已实际履行；原告申请作证的三位证人均为原告公司的原经理或副经理，与原告有利害关系，证言不足采信，也不足以推翻上述两份证明；综上分析，本院对上述两份证明的证据效力予以认定。2007年12月19日原告给被告出具证明，同意合同期满后，按原合同条款不变，年租金壹拾万元，给被告延长使用期十年，现尚在租赁期限内，被告也于2017年12月29日通过银行转账将2018年度的租金10万元转到原告账户。故原告要求被告将承租场地整体交还原告，并按现有市场价支付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邯郸市永年区电影发行放映公司的诉讼请求。案件受理费2050元，由原告负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  李 英人民陪审员  杨建科人民陪审员  王 薇二〇一八年十二月十二日书 记 员  连东升