.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初2148号原告：张志敏，男，1978年8月1日出生，汉族，无职业。被告：包头市燕赵置业（集团）有限责任公司。法定代表人：庞永武，董事长。委托诉讼代理人：赵丹，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：董昭军，内蒙古字仁律师事务所律师。原告张志敏与被告包头市燕赵置业（集团）有限责任公司（以下简称包头燕赵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志敏，被告包头燕赵置业公司的委托诉讼代理人赵丹、董昭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理新光东路4号燕赵锦河湾3-2204房屋产权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理产权证违约金65417.76元（从2017年8月18日起暂计算至起诉之日即2018年11月7日共计445天，房屋总价款735031×日2?×445天=65417.76元）;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月12日，原告于2012年10月12日向被告购买了燕赵锦河湾3-2204号房屋一套，房屋总价款为735031元。原告于2012年10月12日向被告交定金50000元，于2012年10月15日向被告交首付款314335元，同时双方签订合同编号为2012-0027104的包头市商品房买卖合同一份，于2012年10月16日签订补充协议一份，其余房款370000元，原告以按揭贷款方式于2013年5月8日打入被告账户，后原告与2014年8月18日向被告交面积补差696元。合同及补充协议约定，被告应在房屋交付使用后的1095日内为原告办理产权证书。合同签订后，原告依约履行了产权证办理所需的各项费用及所有手续的提交义务，被告于2014年8月18日将房屋交付原告使用，故被告应在2017年8月17日前为原告办理产权证书，但时至今日，被告仍未按合同约定办理产权证书，经原告多次催促，未果。故原告为维护自己的合法权益，向人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告包头燕赵置业公司辩称，原告应对其因被告的逾期行为产生了实际损失这一事实承担证明责任，否则无权主张违约金；被告无直接为原告办理房屋所有权证的义务，根据《商品房买卖合同》的约定，被告仅有在房屋交付后1095日内向登记机关提交备案资料的义务，且因约定期限内我国不动产登记政策出现调整，故被告提交资料的期限应当自政策调整完毕时开始计算，被告至今未逾期不存在违约行为；即使被告应当支付违约金，原告主张的违约金计算方式也是错误的，应当参照合同其他条款或本地区各级法院审判原则将计算标准调减，同时违约金计算截止日期应当为被告提交完备案资料之日。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年10月15日，原告张志敏与被告包头燕赵置业公司签订了合同编号为2012-0027104的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区新光东路4号燕赵锦河湾3-2204房屋一套，建筑面积126.66平方米，每平方米价格为5797.69元，总房价734335元。付款方式为，签订合同当日原告支付首付款364335元，其余370000元原告以申请银行贷款的方式向被告支付。合同中关于商品房产权登记的第十二条约定“出卖人（被告）应在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理”。在《商品房买卖合同补充协议》第七条关于办理产权登记手续的约定中，明确约定“如乙方（原告）以按揭贷款方式或公积金贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方（被告）或甲方（被告）指定代办单位统一办理”。但在该条约定中没有对被告逾期提交办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案、原告未在规定的期限内取得房地产权属证书的违约责任的承担进行补充说明。合同补充协议第十三条约定“本补充协议在双方签署《买卖合同》同时签署，与《买卖合同》具有同等法律效力”。2012年10月12日原告支付购房定金50000元，2012年10月15日原告支付购房款314335元,2013年5月8日原告通过银行贷款方式向被告支付购房款370000元。2014年8月18日补交房屋面积差价696元。以上购房款总计735031元。2014年8月18日，原、被告双方完成房屋交付。2014年8月18日原告向被告缴纳办理房屋产权证的印花税5元、契税22051元、登记费80元、手续费380元，以上共计22516元。另查明，2018年11月7日，被告包头燕赵置业公司将办理房屋所有权首次登记的材料报包头稀土高新技术产业开发区不动产登记局备案。2016年11月28日包头市人民政府决定在包头市主城区启动实施不动产统一登记。为保证政策平稳过渡，原主城区范围内土地、房屋等不动产登记业务于2016年11月30日停止办理。停办前已受理的各类登记由受理单位限时办结。以上事实，有原告张志敏提供的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件各一份、购房款收据复印件一份、中国工商银行借款凭证复印件一份、定金收据复印件一份、代收费收据复印件二份、面积补差款收据复印件一份，被告包头燕赵置业公司提供的包头市人民政府关于实施不动产统一登记的通知复印件一份、不动产登记受理凭证复印件一份以及双方当事人当庭陈述经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,2012年10月15日，原告与被告包头燕赵置业公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告在房屋买卖过程中，采用了按揭贷款方式购买房屋，按照《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定，被告燕赵置业公司有义务代原告办理房屋所有权证。故对原告要求被告燕赵置业公司为原告办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告燕赵置业公司逾期办理房屋产权证的违约金问题。涉案商品房交付时间为2014年8月18日，依据商品房买卖合同第十二条约定，被告燕赵置业公司应在商品房交付使用后1095日内，即2017年8月18日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告燕赵置业公司实际备案日期为2018年11月7日。因此，被告燕赵置业公司逾期办理备案登记的日期为2017年8月19日至2018年11月6日止，共计443天。对被告燕赵置业公司辩称，因政府原因导致其提交备案材料迟延，违约金计算时间应予以核减的抗辩理由，本院不予支持。提供相关资料报产权登记机关备案是被告燕赵置业公司为原告办理房屋产权登记证的主要义务，现因其逾期备案登记，导致原告至今未取得房屋产权登记证书，被告燕赵置业公司已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然，原、被告双方在合同中未约定，被告逾期提交办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案以及原告未在规定的期限内取得房地产权属证书的违约金或违约金的计算方法，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金。同时，在诉讼过程中因原告未向本院提交由于被告违约行为导致其损失及损失数额的相关证据，根据谁主张谁举证、损失填平原则以及违约金兼具补偿及惩罚的性质，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，对过高的违约金进行相应调整，即按照已付购房款总额，日万分之零点二计算违约金。因此，被告燕赵置业公司应支付原告违约金735031元×0.2?×443天，共计6512元。被告燕赵置业公司已经于2018年11月7日将办理产权的资料报登记机关备案，其涉案房产所属的位于高新区新光东路4号燕赵锦河湾1-504等1599户房屋所有权首次登记正在办理中。房屋所有权首次登记后，被告燕赵置业公司仍有义务为原告办理房屋产权登记证，原告也有积极配合提供相关资料等的义务，该过程中如因被告燕赵置业公司的原因，导致原告仍不能在合理时间内取得房屋产权证书，原告可以另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告包头市燕赵置业（集团）有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告张志敏办理房屋产权登记证；二、被告包头市燕赵置业（集团）有限责任公司于本判决生效之日起三十日支付原告张志敏违约金6512元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1436元，减半收取718元（原告已预交），由被告包头市燕赵置业（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 赵美丽 二〇一八年十二月二十四日书记员 黄 岚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。