广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8472号上诉人（一审被告）：佛山市丽日东方房地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：潘永铿，该公司董事长。委托代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：马锡坤，男，1949年11月30日出生，香港特别行政区居民。委托代理人：林淑菁，广东穗恒律师事务所律师。上诉人佛山市丽日东方房地产开发有限公司（以下简称丽日公司）因与被上诉人马锡坤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。丽日公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回马锡坤提出的关于装修费的请求；2.本案一、二审诉讼费由马锡坤承担。事实与理由：（一）对于商品房买卖合同的解除，丽日公司并无任何违约行为，无需向马锡坤赔付装修费。丽日广场的退房事件，是由于业主不断到政府部门闹事，丽日公司逼于无奈才同意业主的退楼要求。事实上，对于商品房的用途、土地使用期限届满后的地上建筑物如何处理等问题，丽日公司均已告知业主。因此，除因商品房买卖合同解除后丽日公司需退还马锡坤购房款外，对于马锡坤的其他赔偿请求，应予以驳回。（二）涉讼房屋的装修造价，经鉴定机构鉴定实为6251.52元，但一审法院并未采信，从而作出错误的认定。其一，对于涉讼房屋的装修造价，鉴定机构已到现场进行鉴定。马锡坤实付装修款为59000元与鉴定机构鉴定的不一致，可能由于马锡坤在鉴定前自行取走可移动的装修，也可能由于装修公司收取款项后未完成装修，以上两种情形均与丽日公司无关，造成的损失不应由丽日公司承担；其二，即便一审法院认定丽日公司需要赔偿马锡坤装修损失，赔偿的金额也应以鉴定为准。马锡坤为此多付装修公司的款项，其可另案向装修公司主张；其三，司法实践中，家私、电器等可移动物品，不属于装修损失赔偿的范围，一审法院却未作区分混为一谈；其四，一审法院认为在丽日公司将装修款支付给马锡坤后，相关权利由其继受，但在马锡坤未作同意表示的情况下，一审法院擅自将马锡坤的权利转让予丽日公司并无法律依据。马锡坤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回丽日公司的上诉请求。马锡坤向一审法院起诉请求：1.判令撤销马锡坤与丽日公司签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令丽日公司返还购房款325608元；3.判令丽日公司返还契税8268.24元、印花税137.8元、住宅专项维修资金2756.08元、消防管道改装费2000元、装修保证金2000元、垃圾清洁清运费1000元；4.判令丽日公司赔偿装修费59000元、终止装修的违约金3000元；5.判令丽日公司赔偿2016年3月23日至判决之日占用房款325608元所产生的利息，暂计至2017年6月22日的利息为19332.97元（325608元×4.75%÷12×15个月＝19332.97元）；6.判令丽日公司赔偿因其欺诈行为给马锡坤带来的损失32560.8元（325608×10%＝32560.8元）；7.本案诉讼费由丽日公司承担。一审法院查明：坐落佛山市南海区桂城的48149平方米土地的使用权人是石石肯村一村东经济社，并办理了佛府南集用（2012）第xx号土地使用权证。2012年12月24日，石石肯村一村东经济社作为甲方，与作为乙方的丽日公司签订《土地使用权出让合同》，约定该经济社将上述土地出让给丽日公司，合同期限为32年，以整体交付宗地之日起计算，土地出让期满，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；若甲方继续对该项目招商的，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，乙方享有优先权。同日，南海区桂城街道办事处桂城法律服务所出具南桂法服见字（2012）192号《见证书》，对上述合同作了见证。此后，丽日公司在该地块投资兴建丽日广场项目。2016年1月29日，马锡坤向千居房公司支付x#xx房团购优惠金2万元。2月15日，马锡坤向金际洋公司支付x#xx房团购优惠金3万元。同日，马锡坤向丽日公司支付x#xx单位定金2万元、房款125608元。3月12日，马锡坤向丽日公司支付x#xx房款13万元。3月23日，丽日公司作为出售方、与作为认购方的马锡坤签订《认购书》，约定马锡坤以275608元向丽日公司认购佛山市南海区丽日广场x#xx房屋，定金2万元于签署认购书时付清，首期楼款255608元于同年3月23日前付清。同日，马锡坤与丽日公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定丽日公司以出让方式取得佛山市南海区桂城街道48149平方米土地使用权，马锡坤所购商品房土地用途为商服用地，土地使用权终止日期为2045年7月28日；该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为南房预字第××号；马锡坤所购商品为丽日广场x座xx室，该商品房规划用途为办公，建筑面积42.92平方米、套内面积30.25平方米，单价每平方米9111.01元，总价275608元；本合同网签之日起3日内支付购房款137804元，余款137804元于同年4月23日前支付；丽日公司应于同年8月31日前向马锡坤交付该商品房；丽日公司逾期90天交楼，马锡坤有权解除合同，马锡坤解除合同的，丽日公司退还已付房款，并按已付房款的10%向马锡坤支付违约金。4月6日，马锡坤缴交了丽日广场x座xx室物业维修资金2756.08元并向佛山市南海区地方税务局桂城分局支付契税8268.24元、印花税137.8元。11月11日，马锡坤与奥斯汀公司签订《房屋经营托管合同（固定收益）》，约定由马锡坤出资委托奥斯汀公司对涉讼房屋进行装修并进行租赁管理。同日，马锡坤向该公司支付硬软定金27000元（包括装修押金2000元、垃圾清洁费1000元）。12月1日，马锡坤向丽日公司支付装修保证金2000元。12月7日，就丽日广场业主集体投诉问题，佛山市南海区国土城建和水务局作出书面答复，称该局在2016年3月26日、7月13日、9月的暗访检查过程中，暂未发现丽日广场项目有隐瞒土地合同销售的行为、暂未发现有隐瞒应公示内容未公示的行为。2017年1月10日，马锡坤向奥斯汀公司支付二期装修款32000元、消防改造费用2000元。2月20日，马锡坤向奥斯汀公司支付泥头清洁费1000元。3月13日，马锡坤提起本案诉讼。2018年2月8日，丽日公司退回马锡坤房款13万元。2月12日，马锡坤收回住宅专项维修资金2756.08元。3月15日，丽日公司退回马锡坤房款145608元、团购优惠金5万元、印花税137.8元、装修保证金2000元。在一审诉讼中，根据丽日公司的申请，一审法院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对丽日广场x座xx室的装修造价进行评估。2017年10月13日，该公司出具《工程造价鉴定编制报告书》，认定该房屋的装修造价为6251.52元。丽日公司为此支付了鉴定费3600元。一审法院认为，马锡坤与丽日公司签订的《广东省商品房买卖合同》应予撤销，理由如下：首先，讼争合同约定马锡坤所购物业为办公用房，但丽日公司在售楼过程中，其广告宣传及销售人员的推介，均承诺物业可作公寓用途，造成马锡坤误认为其所购房屋为普通的可居住商品房，据此，马锡坤在签订讼争合同时存在重大误解。其次，在对所购物业存在重大误解的情况下，马锡坤以每平方米近万元的单价购买该物业，而其后在丽日公司的公示中，明确马锡坤所购物业不得作住宅用途，因此，讼争物业的成交价，对马锡坤而言，明显不公平。最后，石石肯村一村东经济社与丽日公司签订的土地出让合同中虽有土地使用期限届满后，若该经济社继续对该项目招商，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，丽日公司享有优先权的约定，但涉讼房屋在土地使用期限届满后，能否续约、以何种方式、条件续约并不确定，马锡坤以接近普通商品房的价格购买在使用期限届满后，能否续期并不确定的物业，亦明显对马锡坤有失公平。综上，马锡坤与丽日公司所签的商品房买卖合同既存在重大误解，亦对马锡坤显失公平，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的。”的规定，双方所签的合同为可撤销合同。马锡坤的第1项诉请有理，一审法院予以支持。根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方所签的合同被撤销，丽日公司应将收取的款项返还给马锡坤。关于马锡坤第2项诉请中的返还购房款问题。因在一审庭审后，丽日公司于2018年2月8日退回马锡坤房款13万元，同年3月15日退回房款145608元、团购优惠金5万元，合共325608元，马锡坤的第2项诉请双方已自行了结，一审对马锡坤的该项请求无须再作出判决。关于马锡坤第3项诉请的相关费用问题。因一审庭审后，马锡坤已收回住宅专项维修资金2756.08元、印花税137.8元、装修保证金2000元，故马锡坤该项诉请中的上述费用一审法院不作处理。因目前马锡坤尚未收回契税8268.24元，故丽日公司应协助马锡坤办理该款的退费手续。马锡坤该项主张中的此部分诉请有理，一审法院予以支持。马锡坤为装修涉讼房屋支付了消防管道改造费2000元及垃圾清运费1000元，是马锡坤为所购房屋合理、实际的支出，在本案买卖合同被撤销，涉讼房屋返还给丽日公司的情况下，作为附着物的装修设施亦相应由丽日公司接收，故丽日公司应将该款支付给马锡坤。马锡坤该项诉请中此部分的主张有理，一审法院予以支持。关于马锡坤第4项诉请中的装修费、终止装修违约金问题。马锡坤为装修涉讼房屋而与奥斯汀丽日公司签订合同，并先后支付硬软定金27000元、二期装修款32000元，合共59000元，涉讼房屋经评估，装修造价虽为6251.52元，但装修款59000元是马锡坤为所购房屋合理、实际的支出，在本案买卖合同被撤销，涉讼房屋返还给丽日公司的情况下，作为附着物的装修设施亦相应由丽日公司接收，故丽日公司应将该款支付给马锡坤。马锡坤的第4项诉请中的此部分主张有理，一审法院予以支持。丽日公司在将上述装修款支付给马锡坤后，相关的权利由丽日公司继受。如丽日公司主张与该装修款相关权利时，马锡坤应予以积极协助。马锡坤在该项诉请中要求丽日公司赔偿装修违约金3000元，但马锡坤对此部分主张没有提供充分、有效的证据予以证实，一审法院对马锡坤该项诉请中的此部分主张不予支持。关于马锡坤第5项诉请中相关利息的赔偿问题。因马锡坤在2016年3月23日前已先后将购房款325608元全部支付，故马锡坤要求上述款项的利息自2016年3月23日开始计算，一审法院予以准许。因丽日公司于2018年2月8日退回马锡坤房款13万元，故丽日公司应按中国人民银行同期同类贷款利率向马锡坤赔付该款自2016年3月23日起至2018年2月8日止的利息损失。因丽日公司于2018年3月15日退回房款145608元、团购优惠金5万元，合共195608元，故丽日公司应按中国人民银行同期同类贷款利率向马锡坤赔付上述款项自2016年3月23日起至2018年3月15日止的利息损失。因马锡坤的损失以购房款的利息损失为限，故马锡坤要求丽日公司赔偿购房总款10%、即32560.8元的第6项诉请一审法院不予支持。关于马锡坤第7项诉请中的诉讼费问题。因一审诉讼中，丽日公司已将购房款本金275608元、团购优惠金5万元、装修保证金2000元、印花税137.8元退回马锡坤，并协助马锡坤收回物业维修资金2756.08元，此部分讼争标的双方已自行解决，故一审法院对该部分的争议标的不收取诉讼费；因购房款及团购优惠金本金共计325608元的利息由丽日公司负责赔偿，故此部分诉请的诉讼费应由丽日公司负担。马锡坤要求丽日公司承担已付房款10%的赔偿及装修违约金3000元的主张被一审法院驳回，相应诉讼费本应由马锡坤负担，但考虑到因引起本案讼争合同被撤销的过错责任在丽日公司，故该部分的诉讼费一审法院酌定由马锡坤负担40%、丽日公司负担60%。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、撤销马锡坤与丽日公司于2016年3月23日所签的《广东省商品房买卖合同》；二、丽日公司应于判决生效后十日内，向马锡坤支付消防管道改造费2000元及垃圾清运费1000元；三、丽日公司应于判决生效后十日内，协助马锡坤办理契税8268.24元的退费手续；四、丽日公司应于判决生效后十日内，向马锡坤支付装修款59000元；五、丽日公司应于判决生效后十日内，以13万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向马锡坤赔偿该款自2016年3月23日起至2018年2月8日止的利息损失；六、丽日公司应于判决生效后十日内，以195608元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向马锡坤赔偿该款自2016年3月23日起至2018年3月15日止的利息损失；七、驳回马锡坤的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，应收受理费2900元，由马锡坤负担275.6元、丽日公司负担2624.4元。本案鉴定费3600元，由丽日公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。马锡坤是香港特别行政区居民，本案具有涉港因素，属于涉港民事纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。从现有证据显示，马锡坤与丽日公司就双方之间的商品房预售合同关系没有选择适用的法律，而案涉商品房买卖关系发生在内地。因此，根据最密切联系原则，马锡坤与丽日公司之间的法律关系应适用内地法律审理。丽日公司对一审判决第四项不服，向本院提起上诉，对一审判决其余判项表示服判，没有提出上诉；马锡坤对一审判决没有提起上诉，故本院对一审判决除第四项外的判项，迳行维持。本案的争议焦点是：丽日公司主张无须向马锡坤支付装修款有否事实和法律依据。综合当事人的意见和已查明的事实，本院对本案的争议焦点作如下分析认定。首先，一审判决撤销《广东省商品房买卖合同》，双方对此并未提出上诉，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉讼合同已被撤销，涉讼房屋依法应返还给丽日公司。涉讼房屋的装修及相关设施因添附成为涉讼房屋的组成部分，装修及相关设施的所有权应由房屋所有权人即丽日公司取得。马锡坤已为装修支出相关费用，其有权向丽日公司主张装修费。丽日公司上诉主张无需向马锡坤支付装修费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，丽日公司上诉主张，即使需要支付装修费，亦应按照鉴定机构确定的数额为准。虽然装修造价经评估为6251.52元，但马锡坤已为涉讼房屋实际支出装修费59000元，该费用属于马锡坤的实际损失，一审法院判令丽日公司向马锡坤支付装修费59000元，处理得当，本院予以维持。综上所述，丽日公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人佛山市丽日东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一八年十二月二十四日法官助理禤敏婷书记员任小青