广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初5542号原告：区瑞华，男，1955年12月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭柏森，男，1952年10月24日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被告：增城市永盛房地产开发公司，住所地广东省广州市增城区增江街光明东路10号。法定代表人：何锦联，该公司总经理。被告：增城市医药总公司，住所地广东省广州市增城区增江街光明东路10号。法定代表人：何桂芬，该公司总经理。两被告的共同委托代理人：梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：湛嘉豪，广东民诚众信律师事务所律师。原告区瑞华诉被告增城市永盛房地产开发公司（以下简称：永盛公司）、增城市医药总公司（以下简称：医药总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告区瑞华的委托诉讼代理人谭柏森，被告永盛公司、医药总公司的共同委托诉讼代理人梁叔强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区瑞华向本院提出诉讼请求：1、确认双方的房屋买卖合同有效；2、确认原告向被告购买的位于增××××房的房地产权属所有人为原告；3、判令两被告立即将上述位于增××××房的房产证及土地使用权证过户到原告名下；4、判令两被告立即支付逾期办证违约金（以购房价99394.50元为本金，按每日万分之二自1998年11月29日起计至办好房产证，土地使用权证到原告名下之日止。）；5、两被告对上述违约金承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：1994年间，两被告口头协议建设商品房，被告医药总公司负责提供其位于增城区光明东路的8、10号等土地，被告永盛公司负责建设，并以永盛公司的名义对外公开销售。原告于1994年认购了两被告合作建设的增××××号502房（面积86.6平方米，价格99394.50元），原告于1994年、1995年支付了全部购房款。1995年10月15日被告将房屋交付原告使用。被告将房屋交付原告使用后，在原告多次要求签订商品房买卖合同和办理房产证的情况下，被告于1998年8月28日与被告永盛公司补签了《房地产买卖契约》，被告在该契约确认了原告所购买房屋的位置、面积、价格、税费负担等。此后，原告一直要求被告履行办证义务，但被告均以各种理由拖延不办。直到2017年4月6日，原告才得知，被告医药总公司于1995年11月21日，将上述商品房范围内的土地使用权向银行抵押贷款，导致原告所购的商品房无法办理房产证和土地使用权证。原告认为，双方签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效合同，被告应按约定全面履行自己的义务。原告自1995年10月15日接收房屋以来，经常催促被告尽快办理房产证、土地证给原告，但被告一直拖延不办，已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金，或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此被告应付违约金应计算到被告办好商品房的相关产权证、土地使用证之日止，即按购房款从1998年11月29日起到办好房产证、土地使用证之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之二计算。两被告是合作开发建设商品房，因此两被告没有为原告办理好相关产权证，两被告应负连带责任。被告永盛公司和被告医药总公司共同辩称：1、涉案房屋的买卖关系因原告未能支付房款而在双方的协商下早已解除终止。就原告有意向我方购买涉案房屋在内的12套房屋（即位于广州市增××××号之301、302、401、402、403、501、502、701、702、703房以及位于广州市增城区建南一巷3号之201、701房）的事宜，原告于1994年向我方提出了房屋认购，双方并于1995年2月至1995年10月期间就此订立了12份房屋买卖合同。根据合同约定，该12套房屋的房款共计1231196.80元。而在1994年6月至1996年11月期间，原告仅是向我方支付了共计575000元的购房款，仍欠共计656196.80元的购房款未向我方支付。之后，当我方要求原告支付该共计656196.80元的购房余款时，原告向我方表明其资金不足，不能支付，需放弃部分房屋的购买。在双方的沟通协商下，双方达成了口头协议，双方解除含涉案房屋在内的4套房屋（即位于广州市增××××号之301、302、501、502房）的买卖关系，原告向我方购买其余的8套房屋，而对于原告购买的其余8套房屋房款不足的部分（833227.80元-575000元=258227.80元），原告当时承诺在过户后尽快向我方支付。从而，包含涉案房屋在内的上述4套房屋未办理过户以确认仍为我方所有，同时在2012年3月至2013年期间，原告共向我方支付了25万元以支付其所认购的其余8套房屋的不足房款。我方已多次催促原告搬离及交还涉案房屋，但原告在承诺搬离交还房屋后却又不肯履行，拖延至今。原告提起本案诉讼，实际上是因为房屋大幅升值的情况下而对先前解约行为的反悔，企图掩盖涉案房屋买卖关系已解除的事实。2、原告主张涉案房屋买卖关系的权益也因早已超过最长诉讼时效期限而不受法律保护。根据相关法律规定，权利的最长诉讼时效保护期为自从权利被侵害之日起20年。原告起诉时已自认其在1995年10月15日接受涉案房屋以来一直催告我方。就此而言，意味着原告自身是得知其因房屋买卖关系建立而享有的合同履行权利是自1995年10月15日起已被侵害，从而原告因合同关系建立而享有的请求房屋过户等一切合同履行权利，则应在2015年10月15日前向法院主张提出的。而原告在2017年8月17日才向法院提起诉讼。早已超过法律所规定的权利最长诉讼保护期限，应予驳回。3、原告与被告永盛公司签订的房屋买卖合同无效，因为涉案房屋的产权属于被告医药总公司，故被告永盛公司将涉案房屋出售给原告属于无权处分，且涉案的房产属于国有资产，国有资产的处置需经国有资产管理部门批准。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求，以维护我方的合法权益。经审理查明：1995年10月15日，被告永盛公司（出售方，甲方）与原告（购买方，乙方）签订《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》，该合同约定乙方向甲方购买光明东路10号以东商品楼五层502号房，建筑面积为86.43㎡，每平方米售价1150元，房款99394.50元；同时约定，当楼宇竣工验收及应安装水电设施，甲方通知乙方，各购房户速来交齐各项房款，甲方交门匙给乙方使用，如甲方通知乙方15天内，乙方未前来交款办理手续，那么，甲方则向乙方罚滞纳金一万元，在预订金中扣除，其余的订金，均无息退还给乙方，此房由甲方另售他人；还约定，由甲方将有关证件呈送给市房地产交易所及土地发证办，经审核由发证单位通知乙方前往发证单位办理，一切办证费用由乙方负责，该户领取房产证、土地证后，拥有房产所有权，如需变更房产业主，则由乙方自行到有关部门办理变更手续。该合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告当天将涉案房屋钥匙交给原告，将涉案房屋交付原告占有使用，且至今该房屋仍由原告占有使用。1998年8月28日，被告永盛公司（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）签订了《房地产买卖契约》。本院为了解增××××号502房的房产权属情况，发函广州市增城区国土资源和规划局了解情况。对此，广州市国土资源和规划委员会于2017年10月30日向本院出具穗国土规划协查[2017]449号《广州市国土资源和规划委员会关于增××××号之301房、302房、501房、502房权属登记情况的复函》，载明：“一、位于增××××号的房屋对应的地块是增城县医药总公司通过划拨的方式取得，土地性质为国有建设用地。二、位于增××××号的房屋由增城县医药总公司和增城市永盛房地产开发公司合作开发建设，于1996年9月以增城市永盛房地产开发公司名义办理了房屋所有权初始登记。301、302、501、502房至今未办理合同备案登记或预购商品房预告登记，亦未办理权属转移登记。经查核我局房屋管理系统，目前上述房屋无抵押、查封情况，房屋所在宗地权属状态为抵押，且系统记载：2017年7月20日根据（2008）增法执字第170号之六协执，协助将被执行人增城市医药总公司所有的该宗土地使用权过户到买受人广州益兴投资咨询有限公司（企业营业执照：440105000020320）名下。买受人广州益兴投资咨询有限公司需承受上述土地使用权即证号为1998第0022450-01250111740号土地使用权范围内，原权属登记方即被执行人增城县医药总公司，依法应当向第三人名下的房产所对应的土地使用权部分履行土地使用权分割的义务，以依法协助完善第三人的房屋所有权与其对应的土地使用权登记相统一的手续。……”该复函的附件《登记簿查册表》宗地详细资料的土地状态说明的抵押情况载明，抵押权人为中国工商银行增城市支行。庭审中，原告与两被告均确认，原告向被告永盛公司购买了12套商品房，分别为增城市荔城街建南一巷3号201房及701房，以及增城市××城镇××号301房、302房、401房、402房、403房、501房、502房、701房、702房、703房，其中本案的光明东路10号以东商品楼五层502号房即上述增城市××城镇××号502房。原告与两被告均确认12套商品房的房款共计为1231196.80元。被告主张因原告未付清全部房款，所以才没有办理增城市××城镇××号301房、302房、501房、502房四套商品房的房产证。原告主张共向被告支付了135万元，已付清全部房款及过户费用、办证费用，并提交了《广东省增城市工商企业商品销售统一发票发票联》9张（9张发票联的品名规格均记载为“购房款”，金额共计755000元，且均加盖了被告永盛公司的公章；其中填发日期为1996年5月16日的共5张，金额分别为90000元、90000元、98000元、99000元、83000元；填发日期为1996年6月1日的共3张，金额分别为80000元、80000元、85000元；填发日期为1996年8月31日的1张，金额为50000元），以及收款收据3张（3张收款收据均加盖了被告永盛公司的财务专用章，金额共计为25万元，其中日期为2012年3月28日的收款收据载明“光明楼款”，金额为12万元；其中日期为2012年12月19日的收款收据载明“购房款”，金额为8万元；其中日期为2013年2月4日的收款收据载明“购房款”，金额为5万元），另原告还提交了《三方协议书》（复印件）1份，主张通过债权转让的方式向被告支付了345000元。对于原告提交的上述证据，被告称截止1996年11月，原告共支付了575000元的购房款，且确认之后只收到了原告于2013年2月4日支付的5万元，主张原告仍欠606196.80元。同时，双方均确认12套商品房的房款是作为一个整体的，对于原告已支付的款项，无法具体区分是哪套商品房的房款。另，原告称其与被告永盛公司先签订了《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》，后因被告永盛公司的法定代表人变更，为了办理涉案增城市××城镇××号502房的房产证事宜，才签订了《房地产买卖契约》；被告称因《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》不够规范，为办理房产证才签订了《房地产买卖契约》；原、被告双方均确认双方是按《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》履行的，双方的房屋买卖合同应以《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》为准。诉讼中，原告向本院提交了房屋分别坐落于增城市××城镇××房、××房、××房、××房、××房、××房六处房产的《房屋所有权证》以及房屋分别坐落于增城市××房、××房的《房地产权证》，并称上述坐落于增城市××城镇××号的六处房产只办理了《房屋所有权证》，没有办理《国有土地使用权证》，主张因上述房屋所在的土地并没有办理分割登记，上盖物除了增城市××城镇××号以外，还有其他建筑物，所以上述六处房产没有办理对应的《国有土地使用权证》；另称上述六处房产的《房屋所有权证》是1996年办理的，当时由于没有付清12套商品房的购房款，仍拖欠部分购房款，所以没有办理增城市××城镇××号301房、302房、501房、502房四套房屋的《房屋所有权证》；主张其已于2012年至2013年付清了全部购房款，但是由于上述房屋所在土地已被法院查封，所以无法办理《房屋所有权证》。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。关于涉案《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》的效力问题。该份合同是原告与被告永盛公司于1995年10月15日签订，且双方均确认是按该份合同履行的。对于两被告提出涉案房屋的产权属于被告医药总公司，而被告永盛公司将涉案房屋出售给原告属于无权处分，且涉案房屋属于国有资产，国有资产的处置需经国有资产管理部门批准，主张原告与被告签订的涉案《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》无效的抗辩。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。被告提出的合同无效的规定属于非效力性强制性规定，即使涉案房产的出售未依照有关行政法规规定的程序进行审批和资产评估，亦不应作为认定合同无效的依据。为此，本院对被告关于合同无效的主张不予支持。综上，原告与被告永盛公司签订的涉案《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，为此，上述合同依法成立、有效。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。因原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下系基于物权的请求权，而诉讼时效一般适用于基于债权的请求权，故两被告关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于原告提交的9张《广东省增城市工商企业商品销售统一发票发票联》，属于普通发票，在无其他相反证据证明的情形下，该发票的存在表明原告已经实际向被告永盛公司支付了上述发票的款项即755000元。对于原告提交的收款收据3张，上述收款收据均加盖了被告永盛公司的财务专用章，故本院确认原告已向被告永盛公司支付了上述收款收据的款项即25万元。对于原告主张通过债权转让的方式向被告支付了345000元，其仅提交了《三方协议书》的复印件且上述记载内容模糊不清，被告对原告提交的《三方协议书》的真实性不予确认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物。”的规定，原告作为《三方协议书》上的一方协议人，其应提交上述证据的原件，为此，对于原告的上述主张，本院不予采信。两被告主张原告仍欠606196.80元，但其未提交证据证明其主张，且未提交相反证据推翻原告提交的证据，故对两被告的上述主张，本院不予采信。关于原告主张要求两被告协助房屋过户的诉讼请求。首先，原告与两被告均确认原告向被告永盛公司购买了12套商品房，房款共计为1231196.80元，且双方确认12套商品房的房款是作为一个整体的，对于原告已支付的款项，无法具体区分是哪套商品房的房款。根据原告提交的发票及收款收据，原告向被告永盛公司支付的房款总额为1005000元，为此，原告主张已付清涉案房屋的房款，依据不足，本院不予支持。其次，从广州市国土资源和规划委员会出具的复函可知，涉案房屋以被告永盛公司的名义办理了房屋所有权初始登记，房屋无抵押、查封情况，但房屋所在宗地权属状态为抵押，抵押权人为中国工商银行增城市支行，涉案房屋对应的土地使用权未分割，且宗地使用权已经本院司法拍卖，买受人为广州益兴投资咨询有限公司。综上，原告要求两被告协助将涉案房屋过户至其名下条件不成就，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认涉案房屋的房产权属所有人为原告的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据广州市国土资源和规划委员会出具的复函，涉案房屋于1996年9月以被告永盛公司名义办理了房屋所有权初始登记，至今未办理权属转移登记。且如前所述，原告要求两被告协助将涉案房屋过户至其名下条件不成就，为此，对于原告的上述诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求两被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。如前所述，原告尚未付清涉案房屋的房款。根据原告与被告永盛公司签订的《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》约定，原告需交齐各项房款后，被告永盛公司协助原告办理涉案房屋的权属证明事宜等手续，为此，对于原告的上述诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告区瑞华与被告增城市永盛房地产开发公司于1995年10月15日签订的《光明东路10号以东商品住宅买卖合同》（房屋位于：光明东路10号以东商品楼五层502号房）合法有效。二、驳回原告区瑞华的其他诉讼请求。案件受理费14404.40元，由原告区瑞华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  简淦传人民陪审员  吴转君人民陪审员  吴艺敏二〇一八年十二月十九日书 记 员  张俊峰附本判决相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十条第一款：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。