大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初9067号原告：大连钜丰建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区x号。法定代表人：曲桂君，该公司总经理。委托诉讼代理人：高原、王雪松，系辽宁悦泰律师事务所律师。被告：大连易和房地产集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区x号。法定代表人：王奕盟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陶玉松、王茂生，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。被告：宋浩然，男，1983年11月5日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：杨思凝，系辽宁君广泽律师事务所律师。原告大连钜丰建筑工程有限公司诉被告大连易和房地产集团有限公司、被告宋浩然确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高原、王雪松，被告大连易和房地产集团有限公司的委托诉讼代理人陶玉松，被告宋浩然的委托诉讼代理人杨思凝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间就位于大连市甘井子区x号商品房所签订的《易合岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》及二被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院依法判定撤销二被告依据《商品房买卖合同》对大连市甘井子区x号商品房办理的房屋登记备案手续；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：因原告承建被告大连易和房地产集团有限公司（以下简称“易和房地产”）开发建设的“岭秀滨城”项目，易和房地产以其所有的大连市甘井子区x号商品房抵顶未付原告的部分工程款，抵款金额为925，915元，原告与被告易和房地产公司于2013年5月27日签订了《易和岭秀滨城项目以房抵款协议》。被告宋浩然欲购买上述案涉房屋，经与原告及被告易和房地产公司协商后，三方于2013年5月27日签订了《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》。协议约定：原告指定被告易和房地产公司将案涉房屋出售给被告宋浩然，并按原告指定时间至易和岭秀滨城销售中心交付房款并与被告易和房地产公司签署《商品房买卖合同》；被告易和房地产公司收取该房屋售房款并收到原告提供的与抵付金额等额的工程发票后，向原告方转付该购房款。前述两份协议签订后，原告于2013年6月5日向被告易和房地产公司出具工程款发票，二被告之间也按照约定签订了《商品房买卖合同》，并办理合同备案手续。此后，原告为处理该笔帐目向税务部门咨询了解到，这种抵债房直接交易的行为，属于规避应缴税款行为，侵害了国家税收，损害了国家利益，属违法行为。现原告向人民法院提起诉讼，请求确认原、被告之间就位于大连市甘井子区x号商品房所签订的《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》及二被告签订的《商品房买卖合同》无效，并判令撤销二被告依据《商品房买卖合同》对大连市甘井子区x号商品房办理的房屋登记备案手续。被告大连易和房地产集团有限公司辩称，这份协议是以与原告签订的以房抵款协议为前提，是由原告将房屋指定销售给被告宋浩然，我公司虽然给被告宋浩然出具了房屋销售发票，但被告宋浩然并没有实际支付任何购房款，因此我公司同意原告的诉讼请求。被告宋浩然辩称，第一、三方签订的以房抵款协议应属合法有效。首先，案涉协议约定内容未触犯《合同法》第五十二条任一种情形，系三方真实意思表示，应属合法有效。虽然案涉协议名为以房抵债，实为房屋代卖协议。即：被告易和公司意欲用案涉房产抵顶欠付原告的工程款，原告为了能够变现，代替被告易和公司寻找适合房屋买家，联系到被告宋浩然，其促成二被告之间合同的订立，签署正式的《商品房买卖合同》。被告宋浩然将案涉房款支付给被告易和公司，后者为其开具正规的销售不动产统一发票、大连增值税普通发票。整个交易完成后，被告易和公司在收到等额的工程发票，便可向原告支付与房款相一致的欠付工程款。整个过程不存在损害案外人的权益，更不存在避税的情形，不知原告所述规避税务问题是何所指；其次，被告宋浩然已按照案涉协议履行完毕项下义务，即：认可三方签订的案涉协议，与被告易和公司签订了《商品房买卖合同》并交纳相应的契税。作为被告宋浩然来说，其依约履行完毕协议内容，现原告以合同无效恶意毁约，不但损害了被告宋浩然的权益，也有违合同诚信原则。第二、原告无权以其自身名义提起第二项诉请。即便是案涉协议被认定无效或解除，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据案涉协议及《商品房买卖合同》，案涉房产的所有权人为被告易和公司，应由被告易和公司提出该项主张，而原告并非案涉房产的利害关系人，故其非提出该项诉请的适格主体。而且退一步讲，案涉协议的效力问题，并不影响二被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，因为《商品房买卖合同》并非案涉协议的补充合同或者附合同，被告宋浩然依旧依据《商品房买卖合同》真实存在，而享有登记备案的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2013年5月27日，原告大连钜丰建筑工程有限公司（乙方）与被告大连易和房地产集团有限公司（甲方）签订《易和岭秀滨城项目以房抵款协议》，协议约定：甲方开发建设的易和岭秀滨城项目部分工程系由乙方承建，扣除质保金甲方未付乙方工程款总计为24，170，226元，甲方对易和岭秀滨城项目享有所有权和处分权；双方同意，甲方以其位于大连市甘井子区x号房屋抵顶未付乙方的部分工程款，房屋建筑面积为84.09平方米，单价为每平方米11，011元，房屋总价款为925，915元；协议签署后三日内，乙方应当为甲方一某些人全额完税工程款发票，收到工程款发票后，甲方应当向乙方办理该套房屋销售手续，费用由乙方承担，甲方可予以乙方必要的协助；办理产权登记手续前，乙方指定第三人领受上述房屋的，乙方需与甲方及第三方共同签订《三方协议》，由甲方代收该房屋售房款，并由甲方协助第三人办理产权登记手续，相关费用由第三人承担，甲方收到该房屋售房款并收到乙方提供的与房款等额工程款发票后，将此房款支付给乙方；乙方指定第三人领受该房屋的，应向第三人披露本协议的约定，并保证第三人接受本协议的约束；乙方与第三人之间达成的房屋总价款不影响本协议所确定的抵款金额；协议生效后，如一方出现违约，应向对方支付本协议抵款金额的30%作为违约金。同日，原告大连钜丰建筑工程有限公司（乙方）与被告大连易和房地产集团有限公司（甲方）、被告宋浩然（丙方）共同签订《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》，协议约定：易和岭秀滨城项目x号房屋系甲方抵付给乙方抵债房屋（抵付工程款925，915元），乙方现指定甲方将此房屋出售给丙方；三方协议生效后，丙方履行甲方制定的客户购房流程，并按甲方指示时间至易和岭秀滨城销售中心交付房款并签署《商品房买卖合同》，甲方应协助丙方办理购买房屋的相关手续，相关手续费用由丙方承担；甲方收取该房屋售房款并收到乙方提供的与抵付金额等额的工程发票后，向乙方支付该款项；甲、乙、丙三方在《商品房买卖合同》房款结算中，甲方为丙方按照《商品房买卖合同》确定的金额出具正规《商品房买卖结算发票》，乙方为甲方按照本协议确定的抵债金额出具正规《工程款发票》。2013年6月5日，原告向被告大连易和房地产集团有限公司开具建筑业统一发票（自开），发票代码为x，发票号码为x，发票记载的收款项目为工程款，金额为925，915元。2013年9月6日，出卖人即被告大连易和房地产集团有限公司与买受人即被告宋浩然签订《商品房买卖合同》，合同约定：所售商品房位于大连市甘井子区x号（即x号），建筑面积为84.06平方米，单价为11，011元，总价款为925，914元人民币，买受人一次性付清全部房款；并约定双方的权利义务等内容。上述协议及合同签订后，被告大连易和房地产集团有限公司向被告开具销售不动产统一发票（自开），发票代码为x，发票号码为x，发票记载的所销售不动产为易和岭秀滨城项目x号，建筑面积为84.09平方米，价款为925，915元，款项性质为预收款。2018年3月30日，被告大连易和房地产集团有限公司出具大连增值税普通发票，显示以上所售房屋的价税合计金额为925，915元（含税款44，091.19元，税率为5%），2013年9月6日，案涉房屋办理了合同备案手续并登记在被告宋浩然名下，现该房屋由被告宋浩然居住。被告宋浩然未提供已付清购房款的证据。本院认为，原告与被告大连易和房地产集团有限公司《易和岭秀滨城项目以房抵款协议》后，没有办理房屋登记手续，案涉房屋不具备物权变动的效力。原告与二被告签订《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》后，将案涉房屋的登记备案手续登记在被告宋浩名下，违反了相关规定，属于规避法律的行为。虽然被告宋浩然与易和公司曾签订买卖合同，但双方之间不存在真实的商品房买卖关系，原告与二被告签订的《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》应认定为无效，设定在案涉房屋的备案登记手续应当予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告大连钜丰建筑工程有限公司与被告大连易和房地产集团有限公司、被告宋浩然签订的《易和岭秀滨城项目抵债房源出售三方协议》及二被告签订的《商品房买卖合同》无效；二、撤销二被告设定在大连市甘井子区x号房屋的登记备案手续。案件受理费13，060元，保全费5，000元，由原告负担3,060元，被告大连易和房地产集团有限公司负担5,000元，被告宋浩然负担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  张 健人民陪审员  李 东二〇一八年十二月二十七日书 记 员  兰美玉