广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2998号 上诉人（原审被告）：韦荣玲（曾用名：韦长秀），女，1945年5月2日出生，汉族，退休职工，住广西壮族自治区桂林市。 上诉人（原审被告）：林海，男，1971年11月11日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审被告）：林谦，男，1973年1月1日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审被告）：曾阳彬（系林谦妻子），女，1979年2月1日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 以上四上诉人的委托诉讼代理人：莫志辉，广西鹏韵律师事务律师。 被上诉人（原审原告）：韦荣华，女，1963年10月12日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：蒋景，桂林市星宇法律事务所法律工作者。 原审第三人：韦燕雄，男，1961年1月17日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人韦荣玲、林海、林谦、曾阳彬因与被上诉人韦荣华、原审第三人韦燕雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韦荣玲、曾阳彬及上诉人韦荣玲、林海、林谦、曾阳彬的委托诉讼代理人莫志辉，被上诉人韦荣华及其委托诉讼代理人蒋景，第三人韦燕雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦荣玲、林海、林谦、曾阳彬上诉请求：撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初53号民事判决书，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误导致判决错误。1.一审法院认定“被上诉人韦荣华、上诉人韦荣玲及第三人韦燕雄的父母韦义春、程志贤在同一地段获得回迁门面一间和住房一套的使用权及因开发公司的法定代表人与上诉人韦荣玲是同学，在安置中经过协商，程志贤获得了一个优惠价格购房名额”是错误的。本案的客观事实是，1994年桂林市旧城改造对解放东路被上诉人、第三人及母亲程志贤（1999年9月份去世）租约房及租约门面一间进行了拆迁，1994年7月26日经协商被上诉人、第三人及母亲在同一地段获得了回迁门面两间及相应的补偿费用；并非一审认定的得到回迁门面一间及住房一套的使用权，上诉人韦荣玲不是被安置人员，上诉人韦荣玲与开发公司法定代表人也不是同学关系。2.一审法院认定“上诉人与被上诉人签订《协议书》后，被上诉人交了30000元给上诉人韦荣玲、2000年4月14日上诉人韦荣玲、林海以上诉人韦长秀的名义与开发公司签订补充协议一份，2015年1月16日、2015年2月3日上诉人取得诉争房屋所有权证及该房的土地证。”是错误的。本案的客观事实是上诉人虽与被上诉人签订了《协议书》，但被上诉人没有按协议书的约定向上诉人支付30000元，上诉人迫于无奈不得不多方筹资支付房屋定金，在无法按约支付购房款的情况下，2000年4月14日不得不与开发公司签订延期支付购房款的补充协议，2002年2月10日又向农业银行抵押贷款100000元归还房款，2002年1月21日取得房产证、2003年3月10日取得土地证。3.一审法院认为诉争房屋是因为租约房回迁安置而得，实属错误。本案事实是上诉人购买了诉争房屋，与1994年公房被拆迁无任何联系，属于两个不同的法律关系，上诉人购房也没有占用所谓的回迁房的任何优惠价格名额。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第二项规定以上诉人韦荣玲与林谦、曾阳彬恶意串通，损害了被上诉人的利益，认定2017年4月12日上诉人签订的《存量房买卖合同》无效，无任何事实及法律依据。上诉人韦荣玲提供的证据已经充分证实自己是该房的物权所有人，自然有权出售该房产。上诉人与自己的儿子、儿媳是合法完成的交易行为，一审法院不知基于何事实和证据认为其有恶意串通，损害了被上诉人利益。三、被上诉人一审的诉请无事实和法律依据，依照民事案件谁主张谁举证的原则，被上诉人提供的证据无法证实自己是诉争房屋的所有权人或者上诉人韦荣玲所购商品房与公房被拆迁有关或占用优惠名额，因此其要求确认《存量房买卖合同》无效不应得到支持，而上诉人韦荣玲提供的证据（包括购房的签订、抵押合同的签订、购房款的支付契税完税凭证、房产证、土地证等）已经充分证实上诉人韦荣玲是诉争房屋的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人韦荣玲依法有权处置该房产。 韦荣华辩称，一、一审法院认定事实清楚、判决合理合法。一审法院认定被上诉人与上诉人韦荣玲于1998年7月25日签订的《协议书》合法有效，该协议内容已经明确约定了被上诉人与上诉人韦荣玲关于本案诉争房屋的购房款出资与产权所有人变更的条件等事实。根据双方的实际履行情况，被上诉人早已经拿到诉争房屋的钥匙在该房屋居住了20多年，若被上诉人没有按协议履行先付购房款30000元，每月给付房屋购房款贷款本息500元给上诉人韦荣玲，上诉人韦荣玲不可能按协议给该房屋的钥匙给被上诉人并允许其居住20多年；且该诉争房屋来源是因租约房的回迁安置而得，该拆迁的租约房并没有上诉人的份额。上诉人认为该租约房已经换了门面是不合理的，因为该租约房是当时被上诉人、上诉人及第三人的母亲程志贤的居住场所，若同意换成门面则该三人以后就没有固定的居住场所了。原审第三人韦燕雄在一审时已经明确说明当时其与被上诉人、程志贤拥有两套租约房，一套用于居住，一套是门面，他们同意搬迁是因为政府同意解决他们以后的居住问题（给了一个优惠购房的名额）以及以后给他们二间门面用于继续做生意以及在外租住的补偿费用。原审第三人庭审笔录明确说明获得两间门面的原因是补偿的门面不在一楼且政府不再补偿货品损失。至于补偿费用是指被上诉人、原审第三人及其母亲先居住在外等回迁房屋以及门面建好所产生的生活、租房费用。一审法院认定的事实是通过被上诉人、上诉人在1998年7月25日签订的《协议书》以及履行情况，各方当事人当庭笔录等确认的，是清楚的。二、一审法院判决适用法律正确。被上诉人与上诉人于1998年7月25日签订的《协议书》合法有效，是双方的真实意思表示，该协议约定一旦被上诉人有机会将全部款项给清，可到房产部门变更其产权人的名字。本案上诉人韦荣玲在被上诉人韦荣华付清款项向其提出变更产权人名字之后，才发现上诉人韦荣玲已低价将该诉争房屋过户给上诉人林谦与曾阳彬，这明显损害了被上诉人的权益。因此一审法院按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第二项、第六十条的规定作出判决，是正确的。 韦燕雄述称，与被上诉人的答辩意见一致。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。 韦荣华向一审法院起诉请求：1、请求依法确认2017年4月12日被告韦荣玲与曾阳彬、林谦签订的《存量房买卖合同》无效；2、本案的诉讼费由被告韦荣玲、曾阳彬、林谦承担。 一审法院认定事实：原告韦荣华与被告韦荣玲、第三人韦燕雄系姐、弟、妹关系，被告林海、林谦、曾阳彬系被告韦荣玲儿子及儿媳。1995年桂林市旧城改造需对解放东路85号房屋进行拆迁，并对原住户进行回迁安置。原告韦荣华、被告韦荣玲及第三人的父母韦义春、程志贤在同一地段获得回迁门面一间和住宅一套的使用权，因开发公司的法定代表人与被告韦荣玲是同学，在安置中经过协商，程志贤获得了一个优惠价格购房名额后,1996年12月19日,被告韦荣玲以韦长秀、林海名义与广西桂林国际技术合作房屋开发公司签订一份商品房购销合同，购买解放东路商住楼A栋五层E型房屋一套，建筑面积65.64平方米，总价款为149110元，于1997年6月30日前付清房款。 1998年7月25日,被告韦荣玲与原告签订了一份《协议书》，协议约定：一、韦荣玲于1996年12月19日主要以韦长秀之名与经济开发公司签订购买解放东路商住楼A栋五层E型房屋一套，于1997年元月17日前付定金2万元，购房款为149110元，购买方入住条件为先付清7.4555万元，即给钥匙。现经韦荣玲、韦荣华两人协商先付的这笔资金由韦荣华负责立即提供出资3万元交韦荣玲交给开发公司，其余款项由韦荣玲负责交给或者设法办理购房按揭贷款手续。韦荣华一旦提供3万元现金给韦荣玲交购房款，韦荣玲就将此房钥匙（给）韦荣华入住。因为该房资金主要由韦荣玲先付，所以从1998年8月1日起原告每月付给被告韦荣玲房屋月租金500元，直至韦荣华自愿将购房款付清给韦荣玲为止。二、购房合同和主要资金因为是韦荣玲的名义办的，所以房屋所有权为韦荣玲。一旦韦荣华有机会将全部款项给清或与韦荣玲办清有关款项付清手续后，可到房产部门变更其产权人名字。协议签订后，原告交了3万元房款给被告韦荣玲，韦荣玲即将房屋钥匙交付给原告,由原告居住。因到期未付清房款,2000年4月14日,韦长秀、林海以韦长秀个人名义与经济开发公司签订一份商品房购销合同补充协议,重新约定房款的给付时间。2015年1月16日、2015年2月3日被告韦荣玲办理了产权人为韦荣玲的桂林市秀峰区解放东路19号1-5-4房屋证及土地证。 2017年7月原告向法院起诉要求被告韦荣玲、林海履行协议时，被告韦荣玲与被告曾阳彬、林谦签订《存量房买卖合同》，将诉争房屋以25.2万元卖给被告曾阳彬、林谦，并将房屋产权过户登记在被告曾阳彬、林谦名下。 一审法院认为,诉争的房屋是因租约房的回迁安置而得,产权虽登记在被告韦荣玲名下,但是,被告韦荣玲与原告韦荣华在双方签订的协议中已明确约定:购房合同和主要资金因为是韦荣玲的名义办的，所以房屋所有权为韦荣玲,一旦韦荣华有机会将全部款项给清或与韦荣玲办清有关款项付清手续后，可到房产部门变更其产权人名字。上述约定是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律强制性的规定，是合法有效的,双方应当按照协议履行各自义务。现被告韦荣玲未经原告同意，原告也未明确表示放弃其权利的情况下，被告韦荣玲将房屋转让给被告林谦、曾阳彬，违反了协议的约定，损害了原告的利益。因此,被告韦荣玲与曾阳彬、林谦签订的《存量房买卖合同》无效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第（二）项、第六十条的规定，判决：被告韦荣玲与被告曾阳彬、林谦于2017年4月12日签订的《存量房买卖合同》无效。本案案件受理费5050元（原告已预交），由被告韦荣玲负担。 本院二审期间，上诉人韦荣玲、林海、林谦、曾阳彬围绕上诉请求提交了新证据：证据1.桂林市房权证秀峰区字第××号房产证及土地登记申请书。上诉人主张该证据证明诉争的房产2002年1月21日已办理了房屋产权证，同年2月28日办理抵押手续，2003年3月10日办理了国有土地证。证据2.个人消费借款合同及韦荣玲中国农业银行账号为20×××08的存折交易明细。上诉人主张该证据证明诉争房屋由上诉人韦荣玲支付贷款的情况。证据3.上诉人主张该证据证实上诉人韦荣玲支付完房款后，办理注销登记的事实。 被上诉人韦荣华、第三人韦燕雄围绕上诉请求均未提交新证据。 经庭审质证，被上诉人对上诉人提供的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，诉争房屋的所有权人虽登记在上诉人韦荣玲名下，但是房屋实际所有人应为被上诉人韦荣华。对证据2中个人消费借款合同的真实性、合法性、关联性、证明内容均不认可;对证据2中中国农业银行的存折真实性认可，但与本案无关，该存折只是上诉人韦荣玲在银行开设的账户及资金明细。对证据3的真实性无异议，证明内容有异议。 原审第三人韦燕雄对上诉人提交的新证据的质证意见与被上诉人的一致。 本院对上述证据认定如下：被上诉人对上诉人提供的证据1真实性无异议，且该证据系有关部门依职权颁发，故本院对该证据予以确认。对于证据2本院对其真实性予以确认。对于证据3系原件，且被上诉人对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认。 经二审审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认；但一审法院确认上诉人韦荣玲、被上诉人韦荣华及原审第三人的父母韦义春、程志贤在同一地段获得回迁门面一间和住宅一套的使用权，因开发公司的法定代表人与上诉人韦荣玲是同学，程志贤获得了一个优惠价格购房名额是错误的，本院认为根据桂林国际经济技术合作房屋开发公司与韦义春、程志贤于1994年7月26日签订的《拆迁公房协议书》第三条的约定，韦义春、程志贤因拆除获得的是总面积为62.29㎡的两间门面，该协议内容亦未涉及韦义春、程志贤是否能获得优惠价格购房名额；故本院对一审法院上述认定予以纠正。 本院认为，综合诉辩双方的意见，双方当事人的争议焦点如下：上诉人韦荣玲与曾阳彬签订的《存量房买卖合同》是否合法有效，合同双方是否存在恶意串通的情形。确认合同双方是否恶意串通，可以考虑以下两个判断标准。一是当事人在主观上是否具有恶意性，当事人之间是否具有串通性。二是双方当事人实施的行为是否损害国家、集体或者第三人的利益。 一、当事人在主观上是否具有恶意性，当事人之间是否具有串通性。 上诉人韦荣玲与被上诉人韦荣华于1998年7月25日签订了《协议书》，该协议书约定因该房资金主要由韦荣玲先付，所以从1998年8月1日起韦荣华每月必须付给韦荣玲房租月租金500元直至韦荣华自愿将购房余款付清给韦荣玲为止；又因该房屋购销合同和主要资金因为是韦荣玲的名义办的，所以房屋所有权人为韦荣玲，一旦韦荣华有机会将全部款项给清或韦荣玲办清有关款项付清手续后，可到房产部门变更产权人名字。上述约定是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，是合法有效的，双方应当按照协议履行各自的义务。现上诉人韦荣玲未经被上诉人韦荣华的同意，将该房屋以25.2万元转让给自己的儿子林谦、儿媳曾阳彬。由此可见，上诉人韦荣玲在主观上具有恶意。关于上诉人林谦、曾阳彬在主观上是否是恶意的。本院认为，上诉人韦荣玲系上诉人林谦、曾阳彬的母亲，被上诉人韦荣华系上诉人林谦、曾阳彬的姨妈；上诉人林谦、曾阳彬应当知道其母亲韦荣玲与姨妈韦荣华就争议的房屋已于1998年签订了《协议书》，且该房屋一直是由被上诉人韦荣华居住。现上诉人林谦、曾阳彬未经被上诉人韦荣华的同意，以25.2万元的价格购买本案诉争房屋；且上诉人韦荣玲与上诉人林谦、曾阳彬的成交价25.2万元明显低于该地段的市场价。由此可见，上诉人林谦、曾阳彬在主观上亦具有恶意。 二、双方当事人实施的行为是否损害国家、集体或者第三人的利益。 上诉人韦荣玲与被上诉人韦荣华在《协议书》中约定，一旦韦荣华有机会将全部款项给清或韦荣玲办清有关款项付清手续后，可到房产部门变更产权人名字；但上诉人韦荣玲于2017年4月12日与上诉人林谦、曾阳彬签订了《存量房买卖合同，该合同约定由上诉人韦荣玲将本案诉争房屋转让给上诉人林谦、曾阳彬，损害了被上诉人韦荣华的利益。 因此，本院认为，上诉人韦荣玲与上诉人林谦、曾阳彬签订的《存量房买卖合同》无效；上诉人韦荣玲、林谦、曾阳彬主张该合同有效的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人韦荣玲、林海、林谦、曾阳彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一八年十二月二十一日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 石宗明