广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22383号上诉人（原审被告）：广州市源昌房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江街新广三路63号办公楼212室，统一社会信用代码91440101304641261P。法定代表人：许瑞荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘嘉仪，女，1991年11月26日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：梁正平，广东博导聚佳律师事务所律师。上诉人广州市源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌公司）因与被上诉人刘嘉仪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初2005号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2018年11月14日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。源昌公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回刘嘉仪的全部诉讼请求；2.刘嘉仪承担本案一、二审案件的诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院关于交付房屋的法定条件适用法律法规错误。1.交付房屋的法定条件是建设工程竣工验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定了建设工程竣工验收合格才是法律明文规定的房屋交付条件，其标志应当是取得结论为验收合格的《建设工程竣工验收报告》，而非一审法院认定的取得工程竣工验收备案表。2.取得工程竣工验收备案是基于行政部门基于管理职能作出的管理性规定，并非法定的交付条件。《建设工程质量管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条内容符合《中华人民共和国行政许可法》第六十一条的规定情形，是一种行政备案行为而不属于行政许可行为，设立的目的是为了建设行政主管部门对有关建设项目履行事后监管职责，并非规定交付商品房项目的最低标准。（二）一审法院不采信源昌公司于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，不符合客观事实，没有法律依据。对于法定的交楼条件，结合上文分析和本案证据，源昌公司已经在2017年12月29日取得了《建设项目竣工验收报告》及建设主管部门出具的《建设工程质量监督报告》。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了法定的交楼条件。至于约定的交楼条件，一审法院认定案涉《商品房预售合同》是合法有效的合同，依据《商品房预售合同》附件七补充协议第八条之规定及源昌公司一审提交的证据，可知案涉商品房项目在2017年12月29日已经取得《建设项目竣工验收报告》，供水供电设施在2017年12月30日前已经达到使用条件，电梯也是可以正常运行的，建设主管部门对项目的竣工监督报告《建设工程质量监督报告》。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了约定的交楼条件。退一步讲，即便是按照合同正文第十二条、第十五条原约定的交楼条件，源昌公司也已经在2018年3月21日取得了《建设工程规划验收合格证》、2017年12月29日取得了验收合格的《建设工程竣工验收报告》、2018年1月18日取得了验收合格的《建设工程消防验收意见书》、2017年12月27日取得了永久通邮的证明文件、2017年12月28日取得了准予备案的《人防工程专项竣工验收备案意见书》、2018年1月取得了建设主管部门、南沙区建设局质检站出具的质量合格的《建设工程质量监督报告》、2018年3月26日取得了永久用电的证明文件、2018年3月27日取得了永久供水的证明文件；2018年3月22日取得了永久供气的证明文件。除了符合约定交付条件外，还具备了通邮、通网等公共服务条件。至于环保问题，2017年10月1日之后，商品房项目依法是由建设单位自行组织验收即可，环保部门无须再出具认可文件。从源昌公司提交的《珠江源昌花园建设项目竣工环境保护验收意见》及《建设项目竣工环境保护验收监测报告》、《室内空气质量检测报告》可知案涉商品房项目在2017年12月30日之前已经符合环境保护和验收要求，并且源昌公司也已经着手采取污水外运的处理方案来解决项目排污问题直至“珠江工业园污水管网完善工程”完工，达到市政污水管道接驳条件为止。三、一审法院认为“案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由源昌公司承担的相关开发建设风险。”的认定错误。1.一审法院因为刘嘉仪主张“对于相关配套建设等特殊情况没有明确约定”就认定是“双方亦不能就此达成一致意见，故源昌花园不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由”是错误的。按照一审法院此等逻辑，刘嘉仪岂不是可以主张全部对其不利的条款都是没有明确约定，据此都可以不适用那些条款了？“相关配套建设等特殊情况”中的“配套建设”并非源昌公司自行创设的词语，其囊括的内容在公众认知中是明确的，是指城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。源昌公司为案涉商品房项目缴纳的“城市基础设施配套费”超过2000万元，城市配套基础设施不需要也不可能由源昌公司自行完成；源昌公司缴纳了巨额的“城市基础设施配套费”，为案涉项目许可并创造市政排污管网接驳条件是市政部门的基本义务，不属于源昌公司的义务。因此，市政排水污管网系统属于“相关配套建设”，合同中约定的相关配套建设其实际范围是明确具体的，一审法院以刘嘉仪主张就上述合同条款理解存在争议而认定争议存在是完全错误的。源昌公司在本案一审程序中提交了证据《关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告》《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》以及《延期入伙通知书》《关于珠江源昌花园入伙延期的情况说明》予以佐证说明延迟交付案涉商品房的客观原因，确系因案涉项目周边市政污水管网系统尚在施工导致案涉项目无法完成污水管道接驳，污水无法外排，源昌公司出于高度的社会责任感和与刘嘉仪之间的约定才决定迟延交付案涉商品房，源昌公司的延迟交付的事由符合客观事实，也符合双方约定的延迟交付情形（案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条）。而现案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，污水不能外排，它是符合案涉双方约定的延迟交付案涉商品房的免责情形和事实。2.因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通并非源昌公司能够预见和控制的风险。源昌公司在此中并没有过错。源昌公司作为项目开发商，对于污水管网条件是非常重视的，因此才会在2015年就向当地水务局询问污水管网接驳问题，而当地水务局在2015年3月23日书面回复源昌公司称“目前项目具备接驳市政污水管道条件”，源昌公司作为开发商在彼时按照计划开展施工和销售工作是没有过错的。然而，随着案涉项目的逐步完工，源昌公司准备申请市政污水管道接驳时，却被告知由于发生珠江工业园区排污市政管网大部分地基下沉塌方，管网堵塞，致使案涉项目无法接驳市政污水排污管道。对于这一情况，即便源昌公司是专业的房地产开发企业，客观上也是没办法提前预见的；污水管网的改造工程进度也并非源昌公司能够控制的，因此该因素属于不可预见和不可控风险，是商品房买卖合同已明确和双方确认的免责条款，完全符合双方约定的免责情形和事实。3.对于因发生珠江工业园区排污市政管网大部分地基下沉塌方，管网堵塞，致使案涉项目无法接驳市政污水排污管道这一不可抗力事件，源昌公司采取了积极应对措施。多次向南沙区环保水务局申请解决方案，现已获得南沙区环保水务局批复，并由水务局函告污水处理厂，同意污水外运处理，源昌公司自愿为此额外承担相关费用。最大限度降低事件对广大业主的影响，也充分体现了源昌公司高度的社会责任心，不应对其苛以严厉的违约责任。综上所述可知，源昌公司即便是按照案涉商品房项目和案涉商品房的现状将案涉商品房交付给业主使用也是不会影响业主入住的舒适度和安全度，并非一审法院所认为的“涉案房屋何时满足交房条件仍处于待定状态。”四、一审法院认为“补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。……综合刘嘉仪因源昌公司迟延交房所受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将迟延交房违约金调整为按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算。”是认定事实有误，适用法律不当。源昌公司早已具备交付条件，如前述意见，即使不考虑合同附件七补充协议第八条约定的交付条件变更，对于合同第十二条、十五条约定的交付条件，案涉项目已经在2018年3月27日全部具备。尽管案涉项目目前因市政污水排污管网施工未能完成导致无法接驳市政排污管道，但经源昌公司与广州市南沙区环保水务局协调沟通，南沙区环保水务局于2018年4月11日已向珠江污水处理厂及源昌公司发出文件（公函）通知，同意案涉项目在市政排污管道完工之前，由源昌公司通过污水外运处理，并由源昌公司自行负担污水收集及外运费用，目前源昌公司也代表珠江源昌花园已于2018年3月27日与广州市南沙区卫生清洁服务部签订了污水处理协议，具备了珠江源昌花园的污水处理问题。源昌公司现已经通知刘嘉仪及相关业主办理收楼手续，目前已经有相当数量之业主办理了收楼，其余业主正在陆续办理入伙，并由广州市万科物业进驻对珠江源昌花园全面管理。因此，刘嘉仪因自身原因导致延迟收楼，应当自行承担有关后果。一审法院既然已经认定补充条款有效，那么即不应当随意调整合同约定的逾期交房违约金标准，应实事求是、公正公平认定，不能将权利向刘嘉仪倾斜，而将责任和义务加重给源昌公司。法院应考虑合同签订时的房价和条款及交楼时间及免责和赔付1%存在一定的关联性，案涉商品房交易单价仅数千元，而现案涉项目房价超过其购买价两倍，如果双方签署的《商品房买卖合同》可以随意调整、变更，是否意味着刘嘉仪可以随意提高约定的交楼条件及违约金数额的同时，源昌公司亦可以随意提高房屋购买的单价及房价总额？显然，如果合同条款可以随意更改、调整是不利于稳定交易关系，也不利于保护源昌公司与刘嘉仪双方的权益。针对源昌公司的上诉，刘嘉仪答辩称，同意一审判决，不同意源昌公司的全部上诉请求，具体理由如下：虽然源昌公司于2018年6月7日取得建设工程验收备案表，但该备案表没有排污许可证明，故涉案房屋的交付条件仍然未达到，截止目前为止，源昌公司并未接驳涉案房屋的排污，排污工作未完成，所以，涉案房屋的交付条件仍未达到，但一审判决后，刘嘉仪没有上诉，即对一审判决还是认可的，请求驳回源昌公司全部上诉请求。刘嘉仪于2018年4月9日向一审法院起诉请求：1.判令源昌公司支付延期交房违约金（按每日0.05%的标准，以总房价款690459元为基数，从2017年12月31日起计算至源昌公司实际将房屋交付给刘嘉仪之日止）；2.源昌公司支付基础设施、公共配套建设迟延达到交付使用条件的违约金（按每日0.05%的标准，以总房价款690459元为基数，从2017年12月31日起计算至源昌公司将符合约定使用条件的基础设施和公共配套建设交付给刘嘉仪之日止）；3.判决撤销刘嘉仪与源昌公司签订的《补充协议》中的第10条第2款“卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%”；4.源昌公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：位于广东省广州市南沙区xx项目已经领取了《商品房预售许可证》。该项目是由广东恒荣实业发展有限公司、广州市新鹏兴房地产开发有限公司、源昌公司的三地块合并后统一开发建设。其中，市政配套报装和办理手续中的永久用水报装手续由广州市新鹏兴房地产开发有限公司负责，燃气、永久用电申请报装由源昌公司负责。2017年4月14日，源昌公司（甲方）与刘嘉仪（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由刘嘉仪以按揭贷款方式购买源昌公司开发的位于广东省广州市南沙区x路x号房（其中，购房款为690459元）（以下简称“涉案房屋”）。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。……”。附件七补充协议约定：“……八、对合同第十二条、十五条的变更及补充：1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……十、对合同第十四条的补充1.如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2.……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。十一、对合同第十六条的变更及补充：……3.双方确认本商品房实际入伙（即交付）时间为2017年12月30日。如因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房，卖方无需承担合同第十四条约定的逾期交付的违约责任。届时，卖方将向买方发出书面延期入伙通知书，顺延的入伙时间以卖方延期入伙通知所载日期为准。买方不反对卖方提前发出入伙通知书。……十六、对合同第二十四条的变更及补充。1.公共设施及附属配套项目仅指《建设工程规划许可证》中载明的项目。公用设施及其附属配套项目的竣工交付指取得竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）并达到使用条件。其投入使用（如商铺开业、幼儿园开学、超市开业、社区卫生站、居委会和老年人服务站点的运行等）的具体时间由相关业主或经营者确定。2.将本条第二款内容修改为：卖方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并验收合格的，不影响该商品房的交付，买方同意不因此拒绝收房，卖方不承担逾期交付的违约责任。……”。合同签订后，刘嘉仪已支付了全部购房款，其中按揭款于2017年8月6日支付给源昌公司，源昌公司出具了相应的购房款发票。涉案商品房项目于2017年12月6日取得《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》{编号：穗南人防验备[2017]x号}，同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收；于2018年1月18日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2018年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》；于2018年3月22日具备供气条件、3月26日具备永久用电、3月27日具备永久供水；于2018年6月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另外，源昌公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《珠江源昌花园小区临时管理规约》。2018年1月15日，源昌公司举行了竣工环境保护验收会并形成了《珠江源昌花园（原名：珠江园一号）地块三建设项目竣工环境保护验收意见》，通过竣工环境保护验收。在诉讼中，双方确认源昌公司曾向刘嘉仪发出《延期入伙通知书》，告知刘嘉仪，由于属于珠江源昌花园市政配套设施的广州市南沙区珠江工业园市政排水排污管网系统暂未完成，故至2017年12月30日珠江源昌花园小区的污水井管网排放尚不能接通，因此导致项目环境评估和环保验收无法完成，也无法办理领取排污排水许可证，根据合同有关约定，本项目实际交付使用时间可以予以相应顺延，且决定项目交付使用时间暂相应延长至2018年4月26日。2018年6月19日，源昌公司发出《关于再次督促收楼的通知书》，通知刘嘉仪于收到该通知之日起至2018年6月30日办理收楼手续。双方均确认刘嘉仪于2018年6月20日收到该通知。此外，在诉讼中，刘嘉仪曾向一审法院主张要求源昌公司继续履行合同交付房屋，后又向一审法院明确表示撤回该项请求。2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]x号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，源昌公司就涉案商品房项目向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的珠江源昌花园项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”同年4月11日，广州市南沙区环保水务局出具《关于配合处理珠江源昌花园项目生活污水的通知》，内容为通知广州南沙华浩水处理有限公司在珠江工业园污水管网完善工程尚未完工前，配合珠江源昌花园建设管理方源昌公司做好珠江源昌花园项目生活污水处理工作，由源昌公司负责收集项目内部生活污水，并委托专业单位利用专业车辆运至珠江工业园污水处理厂内处理，污水收集和运输费用及相关责任由源昌公司承担等。源昌公司当庭陈述愿意承担案涉小区内的污水外运工作，并保证对小区内的污水及时处理，并承担相应的费用。就涉案商品房项目的环保验收问题，一审法院曾向广州市南沙区环保水务局进行了征询，该局于2018年3月19日向一审法院出具《关于珠江源昌花园环保验收情况的复函》，内容为参照原国家环境保护总局《关于建设项目环境保护设施竣工验收监测管理有关问题的通知》[环发（2000）x号]，房地产项目入住率应达到75%以上，方能满足验收监测的条件。根据《建设项目环境保护管理条例》（中华人民共和国国务院令第682号）有关规定，自2017年10月1日起，建设单位应自主完成环保验收。另查明：涉案商品房项目于2014年3月3日取得《建设工程规划许可证》（穗国土规划验证﹝2014﹞x号）。2015年12月22日，广州南沙开发区国土资源和规划局出具《关于调整的复函》（穗规南函﹝2015﹞x号）对案涉商品房项目部分建筑进行了规划调整。该复函附件1《建筑功能指标明细表》载明公建配套包括：公厕、生鲜超市、社区卫生站、文化站、居委会、物业管理用房、老年人服务站、邮政所。涉案商品房项目于2018年3月21日取得了《建设工程规划验收合格证》（编号：穗国土规划验证﹝2018﹞x号）。该合格证附件1《建筑功能指标规划验收明细表1》载明公建配套包括：公共厕所、生鲜超市、社区卫生站、文化站、居委会、物业管理用房、老年人服务站。该合格证附件2《广州市建设工程规划验收测量记录册》中的《建设工程竣工规划验收测量成果汇总表一》载明公用服务设施包括：公厕、生鲜超市、社区卫生站、文化站、居委会、物业管理用房、老年人服务站、邮政所。一审法院认为，涉案的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉房屋是否符合交楼条件、源昌公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立、违约金封顶条款应否撤销、共用设施及附属配套项目的违约金应否支持、以及逾期交房违约金应当如何确定。一审法院对此阐述如下：一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故源昌公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。源昌公司主张其于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，一审法院不予采信。据一审法院查明的事实，案涉商品房项目已于2018年6月7日取得《建设工程竣工验收备案表》，并在该日以前已经具备永久供水、供电、供气及符合通邮条件，故可以认定其已于2018年6月7日符合交楼条件。刘嘉仪认为该商品房项目尚不具备交楼条件没有事实依据，一审法院不予采信。二、关于源昌公司是否可以以“珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放尚不能接通”为由顺延交楼的问题。其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓“相关配套建设等特殊情况”没有明确约定，双方亦不能就此达成一致意见，故源昌公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。其二，源昌公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。涉案商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由源昌公司承担的相关开发建设风险。综上，一审法院对源昌公司的抗辩意见不予支持。三、关于源昌公司是否可以以刘嘉仪逾期支付按揭贷款为由顺延交楼的问题。在诉讼中，源昌公司所提供的证据无法证实刘嘉仪提交按揭资料的时间，且刘嘉仪向银行交付申请按揭所需资料后，按揭贷款合同何时能够签订及贷款何时发放均非刘嘉仪所能控制，同时，在合同约定的交楼时间之前，该按揭贷款已经实际支付给源昌公司，故源昌公司的该项抗辩依据不足，一审法院不予采纳。四、关于违约金封顶条款问题。如上所述，双方的合同合法有效，且根据双方在补充协议中特别提示内容“本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，己提醒买方注意，且卖方已按要求作了合理说明，买方充分理解并接受。”可见源昌公司在签约前已经尽到了合理的提示及说明义务，刘嘉仪亦表示理解及接受，并不存在违背刘嘉仪真实意思表示的情形，其要求撤销双方关于违约金封顶的条款据理不足，一审法院不予支持。五、关于逾期交房的违约金问题。依据《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定，源昌公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。《商品房预售合同》附件七补充协议第十条第二款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即源昌公司依据合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的1%。本案中，涉案房屋已经符合交楼条件后，源昌公司亦通过送达《关于再次督促收楼的通知书》通知刘嘉仪自收到该通知之日起办理收楼手续，现刘嘉仪确认其于2018年6月20日收到上述通知，故逾期交楼违约金应截止至该日止。刘嘉仪收到收楼通知后，未能及时办理收楼手续，亦未有证据证明源昌公司拒绝交付涉案房屋，故刘嘉仪应自行承担由此产生的扩大损失，其要求违约金计算至涉案房屋实际交付之日止，理据不足，一审法院不予支持。补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。刘嘉仪要求每日按总房价款0.05%的标准支付违约金至实际交楼之日止，且不以总房价款的1%为限，系属于对合同约定的违约金的调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，综合刘嘉仪因源昌公司迟延交房所受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将迟延交房违约金调整为按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算。故源昌公司应向刘嘉仪支付自逾期之日（2017年12月31日）起至2018年6月20日止的逾期交房违约金。六、关于共用设施及附属配套项目的违约金问题。依据《商品房预售合同》第二十四条的约定，源昌公司承诺在该商品房交付刘嘉仪时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目应一并或按进度建成并经验收合格。但双方在合同中并未约定源昌公司未按规定时间建成共用设施及附属配套项目的违约责任。同时，双方在《补充协议》中明确约定公共设施及附属配套项目仅指《建设工程规划许可证》中载明的项目。据一审法院查明的事实，涉案的商品房项目规划配套的公建配套包括公共厕所、生鲜超市、社区卫生站、文化站、居委会、物业管理用房、老年人服务站，现该部分项目已于案涉房屋交付前即2018年3月21日取得了《建设工程规划验收合格证》，刘嘉仪主张该项违约金没有事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年9月30日作出如下判决：一、源昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向刘嘉仪支付逾期交房违约金（违约金以购房款690459元为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率，从2017年12月31日起计算至2018年6月20日止）；二、驳回刘嘉仪的其他诉讼请求。一审案件受理费1388元，由刘嘉仪负担1079元，由源昌公司负担309元。经二审审查，上诉人源昌公司与被上诉人刘嘉仪对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于交付房屋的法定条件问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》（建房【2010】x号）第十一条“交付使用的商品住房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”规定，取得《建设工程竣工备案表》是商品住宅交付使用的法定条件。涉案《商品房预售合同》虽然约定商品房的交付条件为本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，可以二者择一，但合同约定的交楼条件低于法定条件的，仍应具备法定的交楼条件。源昌公司上诉辩称取得竣工验收备案表并非商品房项目的法定交付条件，与前述规定相悖，本院不予采纳。源昌公司直至2018年6月7日才取得案涉商品房项目的竣工验收备案表，始具备交付商品房的法定条件，此前刘嘉仪以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝收楼及主张源昌公司就此承担逾期交房违约责任，合法有据，应予支持。关于源昌公司称因市政排污管网尚未完善导致案涉商品房项目污水井管网排放不能接通应免责的问题。案涉商品房项目交房条件，需取得《建设工程竣工验收备案表》。经查，源昌公司自认涉案小区目前采取污水外运方式解决排污问题，而在此情况下，源昌公司业已办妥涉案商品房项目的《建设工程竣工备案表》，可见，因市政排污管网尚未完善并不影响源昌公司取得《建设工程竣工备案表》，源昌公司以该项理由主张免责，理由不成立，本院不予采纳。关于违约金标准应否调整的问题。补充协议约定不论违约时间长短违约金总额累计不超过商品房总价款的1%，但因源昌公司逾期交楼的违约行为所导致买受人的损失系持续产生，以总额限定违约责任不符合公平原则，一审法院予以调整并无不当。考虑到因源昌公司逾期交楼造成刘嘉仪的实际损失主要是租房损失，故一审法院酌情将逾期交楼违约金标准调整为以购房款为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算，合法适当，本院予以维持。综上，源昌公司的上诉请求及理由均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费186元，由上诉人广州市源昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年十二月二十八日书记员 李志康胡秀红