上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初42283号原告：贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：MEENAMURALEESWARAN，董事长。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。被告：上海阖合餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：彭仲华。原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司诉被告上海阖合餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼，被告上海阖合餐饮管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1、原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除；2、被告支付原告2018年6月14日至2018年9月13日期间的租金810,000元；3、被告支付原告逾期付款的违约金(以810,000元为本金，自2018年9月14日起按照每日万分之五的标准计算)；4、被告支付原告2018年8月1日至2018年9月28日期间的水电费、空调费61,014元；5、被告支付原告2018年7月1日至2018年9月11日期间仓库的租金22,812.50元；6、被告按日租金9,000元的标准支付原告违约金，2018年9月11日起至被告将公司注册地迁出承租物业之日；7、被告支付原告违约致使合同解除而产生的违约金540,000元。事实和理由：2017年8月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于本市茂名北路XXX弄XXX号XXX-XXX室的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，由被告用于经营西餐、酒吧；租赁期限自2017年9月1日至2024年8月31日止。合同同时还对租金的金额、租金的支付、违约责任作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2018年6月起长期拖欠原告租金未付，原告经催讨无果，遂诉至法院，要求判如所请。被告上海阖合餐饮管理有限公司未到庭应诉，亦未答辩及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，2017年8月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，乙方将该房屋作为经营(暂定)LeMas品牌的西餐、酒吧用途的使用；租赁期限自2017年9月1日起至2024年8月31日止；乙方应于合同签订后10日内支付租赁保证金(按租赁首年两个月租金及物业费)，计人民币540,000元；自2017年9月1日至2019年8月31日，租赁标的物的租金为每月270,000元，此租金包含物业管理费；乙方向甲方支付租金，将相应租金支付至甲方指定的账户，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的万分之五向甲方支付违约金。如乙方逾期支付租金超过三十天，甲方可以有权收回房屋，乙方除需支付违约金外，还需按实际占用租赁标的物的时间支付租金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分另行支付；乙方应在本合同终止或提前终止后及时注销以该物业为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证，付清该物业的各项公用事业等费用并办理相关账户的注销手续。因乙方迟延办理注销或转移以该物业为注册地址的工商登记及租赁登记等各类手续，由此造成甲方无法尽快将该物业再行出租的，或给甲方带来其他损失的，乙方同意赔偿甲方损失，甲方并有权于租赁保证金中扣除该损失。租赁保证金不足部分，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于最后一个租赁年该单元日平均租金作为违约金；从交房之日起，使用租赁物所发生的物业管理费、公用事业费如：水、电、煤气、通讯费、空调供应费和其他公用事业费等费用由乙方承担，并按单如期缴纳；租赁期间，乙方因经营不善等非甲方违约事由需提前退租的，乙方应提前三个月通知甲方，并向甲方支付两个月租金作为违约金，甲方不予补偿乙方的装饰装修费用。违约金可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也向原告支付了租赁保证金540,000元，并支付租金至2018年6月13日。2018年9月10日，被告发函原告，内容为，被告位于系争房屋的餐厅，多次得到原告的承诺，不会在未经商讨且双方认可的情况下，在被告餐厅门口搭建任何会遮挡餐厅的设施或建筑，但是自营业以来，此类事件一而再再而三的发生，而且每次都是未得到任何告知的情况下发生的，被告多次发函原告投诉该类事件的发生，但均未得到原告的回复！此类事件的发生已严重影响到被告的正常运作及品牌形象，同时也给被告的正常经营带来不可预计的损失，原告的行为已根本性的违反了双方合同的精神。鉴于上述情况，经被告股东会一致确认决定向原告提出，被告将终止双方之间租赁关系及合同，现正式通知原告终止并解除合同。原告于2018年9月10日收到函件后，于2018年9月12日向被告发送律师函，内容为，被告长期拖欠高额租金及其他应付费用，已经构成严重违约。不仅如此，被告日前单方违约解除合同，更是凸显被告无履约之诚意。为此，原告致函被告：双方签署的《房屋租赁合同》自2018年9月11日起解除，原告将于2018年9月16日18点后收回系争房屋，原告所支付的租赁保证金将不予退还；被告最迟于2018年9月17日前，向原告支付所拖欠的全部租金及其他应付费用，包括但不限于：因被告违约产生的违约金等；被告最迟于2018年9月16日18点前迁出物业，同时注销或转移以该物业为注册地址的相关一切登记(包括但不限于企业工商注册登记等)。逾期，原告将进一步采取如下部分或全部措施：1、每逾期一日，原告将按合同约定向被告收取物业使用费，直至被告迁出该物业或注销登记；2、自2018年9月16日18点起，将停止对物业的全部能源供应，包括但不限于：水、电、燃气等。同时将禁止人员随意进出该物业；3、自2018年9月16日18点起，原告将收回物业，届时，被告遗留在物业中的任何物品将视为无条件遗弃，原告将有权予以自行处分。该份律师函于2018年9月13日送达被告，因被告未予答复，原告遂诉至法院。又查，双方在合同履行过程中，一般由原告开具当月的付款通知书，列明被告应付款项，由被告工作人员签收，被告确认金额无误后付款。原告于庭审中提供了2018年2月至2018年9月期间的付款通知书，上述付款通知书均由被告工作人员签收。原告表示，其中部分付款通知书中的款项被告已经支付，而付款通知书中载明2018年8月1日至2018年9月28日期间发生的水、电、空调费61,014元以及2018年7月1日至2018年12月31日期间应付的仓库租金54,750元被告均未支付。庭审中，原告表示已于2018年10月6日与被告办理了房屋交接，原告收回了系争房屋。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，被告未按时支付原告租金,逾期已超过三十天，已经构成根本性违约，原告有权按约定行使合同解除权。本案中，被告虽然于2018年9月10日提出解除合同，但被告未能就此证明合同解除的责任在于原告，被告属于单方面解除合同。鉴于原告在庭审中确认以2018年9月11日收到被告解除通知为合同解除日，与法无悖，本院予以确认。合同解除后，被告应与原告结清欠付的租金。被告的欠付租金、使用费为自2018年6月14日起至2018年9月13日止，计810,000元。被告逾期支付，原告据此要求被告以810,000元为本金，自2018年9月14日起按照每日万分之五的标准计算逾期付款的违约金，于法有据，本院予以支持。被告使用房屋发生的水、电、空调费以及仓库租金均载明于付款通知书，按双方惯例，被告收到付款通知书后支付原告，现被告收到付款通知书后未付款，原告据此要求被告支付2018年8月1日至2018年9月28日期间的水、电、空调费61,014元以及2018年7月1日至2018年9月11日期间仓库的租金，本院予以支持，但2018年7月1日至2018年9月11日期间仓库的租金应为21,550元。此外，由于被告违约，致合同提前解除，原告要求被告按照两个月租金标准540,000元支付原告提前解除合同的违约金，本院予以准许。原告已收取的租赁保证金540,000元应在合同解除后予以返还。被告未按约办理变更或注销工商注册地址的手续，根据合同约定，被告应当向原告支付合同约定的违约金，但违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，鉴于原告已经主张了合同解除的违约金，故本院酌定逾期办理变更或注销工商注册地址的违约金总额以100,000元为宜。被告上海阖合餐饮管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司与被告上海阖合餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月11日起解除；二、被告上海阖合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司2018年6月14日起至2018年9月13日期间的租金、使用费810,000元；三、被告上海阖合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司逾期付款违约金，自2018年9月14日起以810,000元为本金计算至判决生效之日止；四、被告上海阖合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司2018年8月1日至2018年9月28日期间的水、电、空调费61,014元；五、被告上海阖合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司2018年7月1日至2018年9月11日期间仓库的租金21,550元；六、被告上海阖合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司逾期办理注册地迁出的违约金100,000元；七、被告上海阖合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司合同解除违约金540,000元(与原告收取的租赁保证金540,000元折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17,747元，由被告上海阖合餐饮管理有限公司负担8,873.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一八年十二月七日书记员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。