河南省信阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）豫15行初267号原告河南弦发置业有限公司。法定代表人李伟，董事长。委托代理人上官同义，河南紫弦律师事务所律师。被告光山县人民政府。法定代表人王建平，县长。委托代理人王心刚，光山县住建局工作人员。委托代理人易善良，河南紫弦律师事务所律师。原告河南弦发置业有限公司诉被告光山县人民政府行政协议履行争议一案，于2018年9月27日向本院提起诉讼，本院于10月10日立案受理后，于11月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于12月11日公开开庭审理，原告法定代表人李伟及委托代理人上官同义，被告委托代理人王心刚、易善良到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告诉称，2011年6月，其与光山县住房保障工作领导小组办公室签订《光山县2011年度经济适用住房招商合同》，约定由原告负责建设经济适用住房680套并小区公共基础设施，房屋售价由县物价部门核定。该项目原以“光山县住房保障工作领导小组办公室”作为建设单位于2011年3月开始在市、县发改委立项，并办理了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关手续。因经济适用住房建设系政策性商品房开发，“办公室”没有房地产开发资质，被告光山县政府将此项目建设单位变更为原告“河南弦发置业有限公司”，并变更了所有建设手续。但签订《招商合同》和整体变更时，被告没有充分考虑经济适用住房建设的特殊性，对相关税费减免政策缺乏深度掌握，导致在批复变更时未核算各项税金、维修基金及办证费用，原应予以减免的费用未扣减；依据《招商合同》约定，原告垫付资金的期限只应该在工程建设期内，但因经济适用住房项目分配程序复杂，分配周期长，房屋至今没有处理完毕，被告应支付延期增加的垫资利息。因被告长时间未与其结算并支付增加的建设工程成本款，造成了原告巨大经济损失。遂起诉请求判令被告支付未计入成本的各项费用3497.76万元（应缴税款及滞纳金1757.86万元、人防易地建设费338.2万元、销售差额1285.3万元、维修基金71.4万元、办理房产证费用45万元）及垫资利息1118.5万元，合计4616.26万元。原告提交了以下证据材料复印件：①建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设手续变更申请、报告处理笺、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。以证明原告主体合法；②《光山县2011年度经济适用房招商合同》、光山县物价管理办公室《关于光山县伴岛国际经济适用住房销售价格的请示》（光价（2013）26号）、光山县人民政府《关于光山县伴岛国际经济适用住房销售价格的批复》（光政文〔2013〕98号）、光山县审计局《审计报告》（2013年33号）。以证明原告垫付资金的利率为月息1%计入成本；经济适用房建筑面积为7.140376万平方米；光山县物价办认定依据月息1%住房销售基准价格为2530元／平方米（被告擅自确定销售基准价为2350元／平方米，销售差价损失为180元／平方米）。截止2013年4月底，应计入成本利息支出为1605.6万元，后期每延期一个月增加利息支出115.7万元；③《关于光山县经济适用房审计情况的说明》、《关于光山县住宅维修资金交存情况的说明》。以证明行政核定的房屋销售价格，不包括各类税收、维修基金、办证费用、维修基金；④《光山县地方税务局税务事项通知书》、《光山县地方税务局税务处理决定书》、河南华凯会计师事务所《执业证书》和《营业执照》、河南华凯会计师事务所出具《伴岛国际城经济适用房项目税款缴纳情况说明》，国家税务总局光山县税务局《关于弦发置业有限公司经济适用住房应缴税款的情况说明》以证明伴岛国际城经济适用房项目应缴税费1060.453251万元、滞纳金697.411359万元，人防异地建设费338.2万元已向光山县人民法院申请强制执行，但后被人防办申请撤回；⑤伴岛国际城经济适用房2013年5月以后利息测算表。证明根据审计报告确定的每月延迟利息115.7万元计算标准，截止至2017年6月，垫资利息为1118.5万元。被告光山县人民政府辩称：（一）本案已经新县人民法院一审作出判决后，被信阳市中级人民法院二审以违反级别管辖规定为由裁定驳回起诉，现属于重复起诉；且争议的《光山县2011年度经济适用住房招商合同》性质上不属于行政协议，此案不是行政诉讼受案范围；合同已于2016年1月履行完毕，至原告2017年8月第一次起诉，已超过法定起诉期限；（二）2011年7月20日，光山县住房保障工作领导小组办公室与原告签订的《光山县2011年度经济适用住房招商合同》，约定的原则是：原告取得经济适用住房的投资建设权，由被告光山县政府通过行政划拨方式提供建设用地，减免相关税费，制定销售指导价，政府不出钱也不取利，建设投资由原告承担，所投资金从房屋销售所得中回收；允许原告在经济适用房建设用地上建设8%的商业用房，归原告所有，以弥补原告应得的利润和可能出现的投资损失。通过物价和审计部门出具的材料，可以认定原告已建成经济适用住房建筑面积7.140376万平方米，共672套，投资16225.23万元；已建成商业用房建筑面积0.418544万平方米，投资951.1万元；县物价部门核定的销售经济适用住房指导价为2350元／平方米，可回收资金16779.88万元（71403.76×2350），可回收资金已超过审计投资额。被告按照相关政策文件和伴岛国际城经济适用住房的建设进度以及购买经济适用住房群众的报名情况，组织了多次经济适用房分配活动，已履行了相应义务。原告已建成商业用房建筑面积0.418544万平方米，该区域房价涨幅较大，足以使原告获得3%的利润和弥补原订立合同时未预见的各项支出损失。（三）光山县物价管理办公室《关于光山县伴岛国际城经济适用住房销售价格的请示》（光价（2013）26号）核算结果，不含税价格为2253元／平方米，含税价格为2396元／平方米，考虑经济适用住房的特殊性，物价办建议含税价格为2350元／平方米。当时原告未提出异议，如果销售价格有问题，则过错在原告方而不是在被告方。经济适用住房建设和销售应享受各种税收、行政事业性收费优惠政策，原告应当主动要求相关行政机关减免，或者先履行缴讫义务，而不应要求由被告直接承担。（四）按照合同，投资建设是原告的义务，在审计机关核定的投资利息已经计算到2013年5月，其中原告自建的商业用房的投资利息，也列入了经济适用住房的建设成本。县住房保障工作领导小组办公室及时审查申请购房人的价格，组织公开销售，不存在不作为、慢作为的问题。房屋建设成本利息计算到2013年5月，到2013年8月房屋开始销售，不足三个月的准备时间是合理的；由于申请购房人对经济适用房也有个认知的过程，开始报名购房的人不是很多，后来将购房资格放宽，乡镇户口的也可以购买，符合条件的申请人才满足600多户。说明经济适用住房的销售价格并不算低。综上，被告认为其在签订和履行合同中没有过错，能够按照合同履行职责，原告诉讼请求无合同及政策和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告提交了以下证据材料复印件：①2017年8月行政起诉状、（2017）豫1523行初56号行政判决书、（2018）豫15行终103号行政裁定书。以证明原告属于重复起诉，且起诉超过法定期限；②《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）。以证明国家经济适用住房的相关政策，经济适用住房建设用地为行政划拨性质，经济适用住房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金、享受国家各项优惠政策。经济适用住房以保本微利为原则，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定；③《河南省财政厅关于支持我省2012年保障性安居工程建设工作意见》（豫财综〔2012〕30号）。以证明经济适用住房建设应享受优惠政策；④《光山县经济适用住房管理办法》（光政〔2012〕37号）。以证明光山县经济适用住房政策，该住房价格实行政府指导价；⑤《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（〔2002〕2503号）。以证明原告应当在经济适用住房销售前，核实住房成本并提出书面定价申请，该价格在销售前可以进行调整；⑥《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）。以证明经济适用住房免征城镇土地使用税、印花税；⑦《光山县2011年度经济适用住房招商合同》、光山县政府《批复》、《建设用地规划许可证》字第411522201200002号发证存根。以证明通过公开招商的方式确定原告为光山县伴岛国际城经济适用住房建设项目的建设单位。全部投资由原告负责，从房屋销售中回收投资，销售价格由县物价部门核定。原告可在经济适用住房建设用地上配建商业用房，由原告自行处置。原告应承担投资建设及其利息、税费缴纳、证件办理等义务，对投资建设及其利息税费缴纳具有可预见性。经原告申请并经县政府分管副县长同意，建设主体及建设用地规划许可证、其他规划建设和用地批准证件均变更建设主体为原告；⑧光山县审计局《审计报告》（2013年33号）。以证明建成经济适用住房建筑面积7．140376万平方米，商业用房建筑面积０．418544万平方米，项目总投资17176.3万元，其中经济适用住房分摊投资16225.2万元，商业用房分摊投资951.1万元。原告在建设适用住房项目中应没有经济损失；⑨原告提交的《关于恳求解决光山县伴岛国际城经济适用住房相关问题的请示》，以证明县政府及时组织了解决经济适用住房的分配，原告进行了销售，截止2014年1月，已分配和销售576套，资金已基本回收，原告基本没有投资利息损失；⑩光山县物价管理办公室《关于光山县伴岛国际经济适用住房销售价格的请示》（光价（2013）26号）。以证明物价部门综合考虑价格因素，建议伴岛国际城经济适用住房的销售指导价为含税价2350元／平方米以内。原告对被告提交的证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为被告作为合同相对方，应当依据合同履行义务，税务部门、人防办及审计部门等相关部门作为被告的职能部门，其出具的行政执法文书具有法律效力，可以作为认定原告成本损失的依据。被告对原告提交的证据部分真实性不予认可，认为合同对税收损失及人防费用等没有约定，损失应由原告自行承担；办证费用、维修基金尚未实际缴纳，损失未实际产生；利息损失系原告单方估算，被告不予认可。本院认为原告提供的利息损失计算的证据，虽由原告单方进行估算，但系采用被告方的审计报告确定的计算方式进行的估算，符合实际情况，应予以采信。本院认定原、被告提交的证据，可作为认定本案事实的依据。经审理查明：2011年，被告光山县人民政府成立的光山县住房保障工作领导小组办公室计划在光山县城关官渡河南侧、伴岛国际城商住小区西侧建设经济适用房。同年7月20日，经公开招商，原告河南弦发置业有限公司与光山县住房保障办签订《光山县2011年度经济适用住房招商合同》，约定原告取得光山县2011年度经济适用住房项目的投资建设权，由原告负责建设经济适用住房680套及小区公共基础设施，经济适用住房售房价由物价部门进行核定，所有建设投资及相关费用由原告全额垫资，垫付资金的利率为月息1%计入成本。因经济适用住房系政策性的商品房开发，光山县住房保障办没有房地产开发资质，经光山县人民政府主管领导及相关主管部门同意后，将项目建设单位由光山县住房保障办变更为原告，并变更相关建设手续。后原告建设可供分配住房面积7.140376万平方米。2013年8月6日，光山县物价管理办公室按照合同约定的原告垫付资金利率为月息1％计入成本等因素核算的不含税销售基准价格为2378元／平方米，并向被告建议确定销售基准价格为含税价格2350元／平方米。同年8月8日被告光山县人民政府批复同意执行上述含税价格。原告遂按照被告批复的价格进行销售。2016年9月22日，光山县审计局出具《审计报告》、《关于光山县经济适用房审计情况的说明》，明确截止2013年5月底，原告垫资计入成本的利息支出为1605.6万元，在投资额不变的情况下，每延期1个月售房增加利息支出115.7万元，因审计时房屋未销售，核定投资额未包括各类税收，未核定销售费用，无法计算维修基金（维修基金按报审的24万元核定），无法计算房管所办证费用（办证费用按报审的45万元核定）。2016年4月25日，光山县地方税务局第一分局对原告下达《税务事项通知书》及《税务处理决定书》，认定光山县经济适用房项目应缴纳营业税、城建税等各项税费1061.403692万元。2018年12月12日，国家税务总局光山县税务局出具《关于河南弦发置业有限公司经济适用住房应交税款的情况说明》，认定应缴税款1060.453251万元，税款滞纳金为697.411359万元，目前原告已缴纳税款283.586134万元，滞纳金19.970391万元。2017年3月29日，光山县物业监管中心提供的《关于光山县住宅维修资金交存情况的说明》明确：光山县住宅专项维修资金交存分两部分，其中一部分由开发商按照县房管所测绘面积10元／平方米交存。原告所建经济适用房直到2017年6月9日才全部销售完毕。原告根据审计报告确定的每月延迟利息115.7万元的标准，分段测算垫资利息截止2017年6月为1118.5万元。2018年4月8日，光山县人防办对原告送达光防办易地缴字（2017007）号《征收人防工程易地建设费用决定书》，责令原告缴纳人防易地建设费338.2406万元。后在向光山县人民法院申请强制执行后，于2018年11月28日以征收决定有瑕疵，需重新制作征收决定为由撤回了强制执行申请。本院认为：（一）原告河南弦发置业有限公司的起诉不属于重复起诉，该案属于行政诉讼受案范围且未超过法定期限。本院于2018年9月12日作出的（2018）豫15行终103号行政裁定系以新县人民法院不具有级别管辖权为由驳回了原告的起诉。原告在所建涉案经济适用房直到2017年6月9日才全部销售完毕的情形下，以行政协议履行争议为由于2018年9月27日向本院提起本次诉讼，既不属于重复起诉，又符合行政诉讼受理条件，且未超过法律规定的起诉期限。（二）被告光山县政府系本案适格被告。光山县住房保障办系光山县人民政府成立的临时机构，不具有行政主体资格，其与原告签订行政协议的法律责任，应由被告光山县人民政府承担。（三）被告应对原告在履行合同中增加的成本承担给付责任。《经济适用住房管理办法》第二十条规定，因经济适用住房建设项目“保本微利”的原则，原告成本系由被告下属的审计、物价行政部门共同核定的。光山县审计局《关于光山县经济适用房审计情况的说明》、光山县物价局《关于光山县伴岛国际城经济适用住房销售价格的请示》及县政府《关于光山县伴岛国际经济适用住房销售价格的批复》对双方当事人均具有拘束力。原告诉讼请求给付的项目规费等，均属于应计入、应核定成本而未计入、未核定的成本范畴，被告对原告就此增加部分的成本费用应承担给付责任。国家税务总局光山县税务局认定光山县经济适用住房项目应缴纳营业税、城建税等各项税费及滞纳金，依法具有法律效力，故原告应缴纳的各项税费应认定为1060.453251万元、滞纳金697.411359万元；原告主张办证费用45万元，与上述说明一致，本院予以认可；根据光山县物业监管中心出具的《光山县住宅维修资金交存情况的说明》，光山县住宅专项维修资金开发商交存部分为10元／平方米，故维修资金应认定为71．40376元；原告根据审计报告确定的每月延迟利息115.7万元的标准，分段测算截止至2017年6月的垫资利息为1118.5万元，系根据光山县审计局2013年第33号《审报报告》规定的计算方式计算出来的，符合实际情况，根据合同约定依法应由被告承担；光山县物价管理办公室根据合同约定垫付资金利率为月息1％计入成本等因素核算的不含税销售基准价格为2378元／平方米，而其向被告光山县人民政府建议的销售基准价格为含税价格2350元／平方米，明显错误，以2378元／平方米作为销售价格更为公平合理，由此导致原告销售差价损失199.93万元〔（2378元／平方米一2350元／平方米）×7.140376万平方米〕亦应计入原告成本并由被告承担；原告主张的人防易地建设费用338.2万元，因行政机关向人民法院撤回了强制执行申请。该笔成本价款，原告可于依法确定后另行主张权利。（四）被告虽主张根据涉案招商合同约定原告已建成商业用房建筑面积0.418544万平方米，足以使原告获得3%的利润和弥补原告的成本损失，但根据《光山县经济适用房管理办法》第十一条关于“经济适用房建设，应当按照建筑总面积4‰的标准配建物业管理用房；配套建设商业网点的，商业网点用房面积不得超过建筑总面积的10%，并按照商业用地依法办理相关手续，经济适用住房建设应当配套建设的其他用房按照有关法律、法规执行”。原告建设商品房并未享受任何优惠政策。被告未提交证据证实原告建设商品房利润能够弥补其建设经济适用房的成本亏损，对此辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条之规定，判决如下：一、被告光山县人民政府于本判决生效后30日内给付原告河南弦发置业有限公司3192.69837万元；二、驳回原告河南弦发置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27.6113万元，由被告光山县人民政府承担20.14345万元，原告河南弦发置业有限公司承担7.46785万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李德如审判员  李洪宇审判员  阮晓强二〇一八年十二月十七日书记员  马佩佩