河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民再90号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:河北计经鸿翔房地产开发有限公司。住所地：沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧。组织机构代码：67990238－4。法定代表人：魏永强，经理。委托诉讼代理人：杨坤，河北福鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚兰，河北福鑫律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘国利，男，1953年8月1日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，河北宁昌律师事务所律师。原审原告刘国利与原审被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，运河区人民法院于2017年3月28日作出（2017）冀0903民初761号民事判决。刘国利不服，提出上诉，本院于2017年9月25日作出（2017）冀09民终4944号民事判决，已经发生法律效力。鸿翔房地产公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年8月20日作出（2018）冀民申5131号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人鸿翔房地产公司委托诉讼代理人杨坤、张亚兰，被申请人刘国利委托诉讼代理人孙占栋、张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告刘国利起诉请求：依法判令被告向原告支付因阳台缺失给原告造成的经济损失34896.72元及违约金3489.67元，并承担诉讼费用。运河区人民法院（2017）冀0903民初761号民事判决认定，2008年原告刘国利所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2009年12月14日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了13号楼4单元1301室（阳台面积为6.06平米）、10号楼4单元1601室（阳台面积为5.58平米）两套房产。被告于2012年8月19日向原告交付了上述房屋。交房后原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台。原、被告就阳台问题发生争议，原告于2016年8月1日诉至原审法院，原审法院经诉前调解未果后于2017年2月21日立案受理了此案。运河区人民法院（2017）冀0903民初761号民事判决认为，原告与被告鸿翔房地产公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。被告主张原告起诉已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原、被告之间于2012年8月19日办理了房屋交付手续，虽然原告提交了沧州市运河区西环街道钟楼街社区居委会及沧州市运河区许官屯小区管委会的证明，但社区居委会、小区管委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，鉴于其自治性，其证明效力不足以作为诉讼时效中断的依据。原告提交的维权活动照片显示，业主反映的是要求开发商返还违约金而导致的维权，照片中没有时间显示，亦无法证明原告参与其中，故该证据也不足以证明存在诉讼时效中断的情形。原告于2016年8月1日诉至本院，其起诉已经超过两年的诉讼时效，故对原告请求赔偿的主张，不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告刘国利要求被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿其因阳台功能缺失造成的经济损失及违约金的诉讼请求。案件受理费379元，由原告承担。刘国利上诉请求：1.依法改判本案没有超过诉讼时效，改判被上诉人承担赔偿责任；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审理事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判。一、本案并没有超过诉讼时效。1、为了证实本案没有超过诉讼时效，上诉人向一审法院提交了沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居委会及沧州市运河区许官屯小区管委会的证明，证实上诉人己经向上述部门主张了自己的权利，上述部门也一直在帮上诉人维权，可以认定为时效中断。但一审法院却认定上述部门为“自治组织，鉴于其自治性，其证明效力不足以作为诉讼时效中断的依据”，但是依据最高院关于诉讼时效司法解释第十四条明确规定“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”居委会本身就具有调解的职能，因此上诉人提交的证据足够达到诉讼时效中断的效果，但一审法院却否认了居委会、管委会的性质，属于认定事实错误。2、同时，上诉人也提供了近几年向被上诉人维权的照片，证实维权行为一直持续。但一审法院却认定“照片中没有时间显示，亦无法证明原告参与其中”，进而否认了该组证据的效力。以上照片是记者在媒体上发布，时间跨度从2013年至2015年，互联网上都可以查询，能够体现出上诉人等一直向被上诉人、市政府等部门主张维权，且维权行为为全体业主的代表，一审法院如此认定于法无据。3、本次开庭为八九个类似案件的合并审理，审理过程中该八九个当事人也都可以相互印证向被上诉人的维权事实，因此通过当事人的陈述也可以证实案件没有超过诉讼时效。二、上诉人主张的诉求合法有效。通过上诉人提交的户型图、安置楼价格表、照片等证据可以证实被上诉人在房屋施工过程中变更了协议签订时的户型设计，在未与上诉人协商一致的情况下也未尽到通知义务，其应当赔偿上诉人经济损失。综上，请求二审查明事实后改判。鸿翔房地产公司答辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，程序合法，应当予以维持。上诉人的上诉请求事实与理由不能成立，应当依法驳回，理由：一、上诉人提交的许官屯小区管委会和钟街社区居委会出具的证明、以及所谓的维权照片不能证明诉讼时效中断。二、一审判决没有对阳台是否缺失及赔偿与否等实体问题做出判定，判决书的判项也未涉及，因此，上述实体问题在本案二审中不应一并审理并做出判决，否则就剥夺了案件当事人的上诉权。三、从户型图上可以清楚地确定涉案房屋的阳台是与卧室相通的一体式内置阳台。该阳台的建筑形式是专业的图纸设计机构设计的，施工图经过了房屋建设主管部门的审核批准，被上诉人是严格按照行政机关批准的施工蓝图进行施工，并最终竣工验收合格。户型图、施工图是一致的，阳台是客观存在的。的专业意见，以客观准确地判断被上诉人有无违约行为。本院（2017）冀09民终4944号民事判决认为，本案争议焦点为该案是否超过诉讼时效；被上诉人是否违约以及因违约给上诉人造成的损失数额。关于该案是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案上诉人在一、二审中所提供的证据，能够相互关联和印证，形成完整的证据链条，足以证明其对案涉阳台问题曾多次向有关机关及社会团体等提出过保护相应民事权利的请求这一基本事实。根据上述规定，应认定本案存在诉讼时效中断的情形，即上诉人的起诉并未超过诉讼时效；一审判决未予认定故而以超过两年诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实及适用法律错误，依法予以纠正。关于被上诉人是否构成违约以及因违约给上诉人造成的损失数额问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的南阳台；同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义与人们的普遍认识视角出发，阳台与飘窗不是同一类型建筑空间，被上诉人在未征得上诉人同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，由于诉争楼房阳台的缺失，被上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿上诉人因此而造成的损失。关于因阳台缺失造成的经济损失数额，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价进行计算，被上诉人应赔偿上诉人的此项损失为26802元（4.98㎡×2998元/㎡+3.96㎡×2998元/㎡）。关于被上诉人主张的违约金问题，因上诉人与被上诉人之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对被上诉人要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初761号民事判决；二、被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿上诉人因阳台缺失造成的经济损失26802元。三、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费379元，二审案件受理费758元，共计1137元，上诉人刘国利负担103元，被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担1034元。河北计经鸿翔房地产开发有限公司申请再审称，（一）原一、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。首先，被申请人交付的房屋阳台的建筑形式、位置、面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。其次，涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付被申请人实际使用多年，根本不存在缺失阳台的问题，如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序和行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。最后，被申请人主张阳台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审中被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，原审法院未将举证责任分配予被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。（二）一审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。首先，申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。其次，房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结算，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则，原审按照阳台面积计算损失实际支持了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。即使涉案房屋缺少阳台的部分使用功能，可以通过采取补救措施、设置隔断等来实现，并非无法补救，原审认定缺失阳台无法补救，直接按照面积确定损失数额没有任何事实和法律依据。（三）原审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，而一、二审法院未履行上述程序，违反法律规定。本院再审查明，2008年被申请人刘国利所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月18日，被申请人刘国利与再审申请人签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后彭树彬根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城13号楼4单元1301室及10号楼4单元1601室。再审申请人于2013年2月6日向被申请人交付了上述房屋。另查明，被申请人刘国利主张其名下13号楼4单元1301室、10号楼4单元1601室与约定设计严重不符，缺失阳台。并提交了其选房时的户型图，该户型图标注的13号楼4单元1301室（A3户型，面积129.35㎡）、10号楼4单元1601室（B5户型，面积106.11㎡）作为证据。本院再审的过程中，申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司提交了A3、B5户型施工图，经过对比施工图与户型图，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的差异，也未发现阳台缺失情形，只是13号楼4单元1301室、10号楼4单元1601室户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间。本院再审认为，综合本案全部证据，刘国利的请求没有超过诉讼时效。关于被申请人刘国利房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。但申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在施工的过程中，未对13号楼4单元1301室、10号楼4单元1601室阳台空间进行合理的区分。尽管阳台的结构缺陷并未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人的主观感受,也给被申请人生活带来一定的不便，基于以上理由，本院酌定由申请人对被申请人进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定该两套住房两个阳台以补偿10000元较为适宜。关于被申请人主张的违约金问题，因再审申请人与被申请人之间的拆迁协议未约定违约金，故对被申请人该项诉讼请求不予支持。综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀09民终4944号民事判决及沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初761民事判决；二、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人刘国利人民币10000元。限判决书生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回被申请人刘国利其他诉讼请求。一审案件受理费379元，由被申请人承担；二审案件受理费758元，由再审申请人承担。本判决为终审判决。审判长  张凤梅审判员  张兆阳审判员  冷树青二〇一八年十二月二十日书记员  刘晓晴