贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初4085号原告（反诉被告）：汪举昌，男，水族，1977年08月01日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被告（反诉原告）：周银贵，男，汉族，1967年08月05日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李娟，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。第三人：贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳文化商业步行街第E区负1层32号房。负责人：文泽佳,系该分公司总经理。委托诉讼代理人：朱继刚，男，汉族，1999年03月17日出生，住贵州省岑巩县，系该公司员工。原告（反诉被告）汪举昌与被告（反诉原告）周银贵及第三人贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年08月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）汪举昌、被告（反诉原告）周银贵及其委托诉讼代理人李娟、第三人贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司委托诉讼代理人朱继刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪举昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同；2、判令被告支付原告违约金（按房屋价款日万分之四计算,自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，暂按600天计算为人民币209,520.00元）；3、判令被告承担本案诉讼费及诉讼所产生的其他费用；4、判令被告及第三人提供办理产权证书等的所有凭证及办理所购房屋产权证过户等手续。事实与理由：2017年08月13日，原告汪举昌及被告周银贵在第三人贵州贵人置业投资有限公司介绍下签署了《房地产买卖及居间合约》，合同约定原告汪举昌（即乙方）购买被告周银贵（即甲方）所有的金阳新区××路××花园××、××单元××号房屋一套，建筑面积133.1平方米，不动产权证号为黔（2017）观山湖区不动产权第0040193号，房屋成交价为人民币873,000.00元整(含室内红木家具一套、车位一个)。原告汪举昌于签约当日支付被告周银贵定金人民币160,000.00元整，根据合同约定，原告汪举昌收到银行还款通知后即将首期楼款323,000.00元转入还款银行，视为被告周银贵已收取相应楼款。补充条款约定2018年01月30日前办理过户手续。基于上述事实，原告汪举昌认为，其与被告周银贵签订房屋买卖合同系真实意思表示，被告周银贵未按合同交付房屋及办理过户手续，已构成违约，应向原告汪举昌支付违约金。被告周银贵（反诉原告）辩称，1、我方并未违约,系原告方违约在先,签订合同3日后被告就向银行咨询还款程序,银行告知随时放款,被告已向原告通知此事,但原告至今未按合同履行支付首付款导致合同至今无法履行。2、根据合同约定及在合同履行过程中，原告一直未履行支付首期楼款的义务，被告未能提前清偿房屋抵押贷款，办理注销抵押登记，原告方已构成违约。3、原告声称我方未向原告交付房屋钥匙及屋内的家具而构成违约是没有事实及法律依据的，被告向原告交房的条件尚未达成，被告方不存在逾期交房的过错，原告据此要求被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据。4、根据原告所列举的其与第三人的短信往来无法证明我方为违约方。第三人贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司述称，原告汪举昌与被告周银贵签订合同时可以随时向银行还款，合同约定款清交房，但由于被告没有交付原告钥匙，无法达成装修协议，未进行银行还款。被告（反诉原告）周银贵向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人、被反诉人及第三人签订的编号为GYM0003919号的《房地产买卖及居间合约（甲种本）》；2、判令被反诉人赔偿反诉人因处理本次纠纷所产生的律师费12,000.00元；3、本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2017年08月13日，反诉人周银贵及被反诉人汪举昌与第三人贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司共同签订了编号为GYM0003919号的《房地产买卖及居间合约（甲种本）》（以下简称“合同”），约定反诉人周银贵将位于贵阳市××区××路××花园11,12栋11单元18层2号的房屋以人民币873,000.00元的价格出卖给被反诉人汪举昌，被反诉人汪举昌于合同签订当日向反诉人周银贵支付定金160,000.00元。第三人作为中介方，为原告汪举昌及被告周银贵提供居间服务。根据合同约定，被反诉人汪举昌经反诉人周银贵告知后并未履行支付首期楼款以清偿银行抵押贷款的义务，反诉人周银贵向被反诉人汪举昌交房的条件未达成，其行为已构成违约，其应当支付反诉人周银贵处理本次纠纷所产生的相关费用，且被反诉人汪举昌要求反诉人周银贵支付违约金无事实及法律依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，反诉人周银贵为保障自身合法权益，特向法院依法提起反诉，望法院依法判决。原告（反诉被告）汪举昌对反诉辩称，无法交房是由于被告的违约造成的，其不配合原告交付首期楼款，致使银行无法解冻、过户及办理按揭，原告方没有承担代理费的责任与义务。第三人贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司对反诉述称，原告没有交付被告首期楼款，被告无法还清银行抵押贷款，故房屋买卖没有履行。经审理查明：2017年08月13日，汪举昌与周银贵及贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司共同签订编号为GYM0003919的《房地产买卖及居间合约》（以下简称“合同”）。合同约定，汪举昌购买周银贵单独所有的位于金阳新区××路××·××花园11，12栋11单元18层2号的房屋，房屋建筑面积为133.1平方米，房屋总价为873,000.00元。合同第一条第四款约定，房屋处于抵押状态，抵押权人为工商银行，余下贷款额约为叁拾万元。合同第三条第三款约定，在卖方收齐全部楼款三个工作日内交付物业（该条第一款约定交付标准为毛坯）。合同第四条第二款约定，“如买卖双方任何一方签署合约后,不按合约履行物业出售、支付楼款及办理手续的，于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理相关手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约，本合约自动解除”。合同第四条第四款约定，“因买方原因包括但不限于：迟延交付房款、迟延交验证件资料，购买意向有所改变等原因导致无法办理房地产转让登记手续、或无法办理按揭贷款、或本合同无法履行，视为违约按照下列处理：买方签署合约后，违约不支付购房款及购买物业的，买方须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收卖方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再向买方进一步要求赔偿损失。”合同第四条第五款约定，“卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向卖方支付违约金。买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付五月金。”合同第五条第一款约定，买方支付居间服务佣金17,200.00元、权证代办服务费8,000.00元、按揭代办服务费3,900.00元。合同第六条第四款约定，合同各方当事人按照房屋买卖合约关系或居间合约关系承担合同义务，因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系分别主张权利，因提起诉讼产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同第八条第三款约定，定金为人民币160,000.00元，支付方式为买方于签署合同当日向卖方支付。合同第八条第四款约定，首期楼款为人民币323,000.00元，支付方式为买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转卖方还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。合同第八条第五款约定，尾期楼款人民币390,000.00元由买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方或监管中心。合同第九条补充约定，在2018年1月30日前办理过户手续，前提条件是卖方还清银行按揭贷款，办理完注销抵押登记。合同签订当日汪举昌按合同约定向周银贵交付定金160,000.00元，向贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司支付居间费用15,000.00元。双方在履行合同过程中产生争议，协商未果后诉至本院。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖及居间合约》、涉案房屋产权证、收款收据（编号1702298）、收条等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，汪举昌与周银贵签订的《房地产买卖及居间合约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，为有效合同，双方应严格履行合同约定义务，以保证实现双方的合同目的。根据合同第八条第三款规定，汪举昌支付首付款的前提是收到银行提前还贷通知，而提前还贷需要贷款人即周银贵向银行申请，故汪举昌主张周银贵继续履行合同的诉请，本院予以支持。汪举昌主张周银贵支付违约金，根据合同第四条第五款约定，周银贵向汪举昌支付违约金的情形是逾期交房，而根据合同第三条第三款规定，交房条件为卖方即周银贵收齐全部楼款，汪举昌仅向周银贵支付了定金，故汪举昌主张周银贵支付违约金无事实根据，本院不予支持。汪举昌主张周银贵及第三人提供办理产权证书等的所有凭证及办理所购房屋产权证过户等手续，因涉案房屋上设立了抵押权，房屋所有权人即周银贵没有办理抵押权注销登记，涉案房屋无法办理过户，故对汪举昌的该项诉请，本院不予支持。周银贵反诉请求解除合同，首先，根据合同第四条第二款的约定，双方不履行合同义务，且在经纪方催告后一定时间内仍不履行的，合同自动解除，各方当事人均未举证证明经纪方履行了催告义务。其次，根据合同第四条第四款的约定，买方延迟交付房款致使合同无法履行的，卖方有权另行出售，买方汪举昌交付首期房款的时间是收到银行提前还贷通知后，周银贵未举证证明汪举昌收到了银行的提前还贷通知。本案不存在合同约定的当事人可以解除的情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，故对周银贵的该项反诉请求，本院不予支持。周银贵反诉请求汪举昌承担因处理本案产生的律师费，根据合同第六条第四款约定，该费用由违约方承担，周银贵未举证证明汪举昌违约，故对周银贵的该项反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周银贵继续履行其与原告（反诉被告）汪举昌及第三人贵州贵人置业投资有限公司碧海分公司于2017年8月13日签订的《房地产买卖及居间合约》；二、驳回原告（反诉被告）汪举昌的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周银贵的全部诉讼请求。本诉案件受理费4,442.00元，由原告（反诉被告）汪举昌负担；反诉案件受理费150.00元，由被告(反诉原告)周银贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  赵云仙人民陪审员  吴柱高人民陪审员  胡 菊二〇一八年十二月十二日书 记 员  韩安州