山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0402民初1604号 原告：范彬，男，1989年4月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告：戚晓真，女，1988年3月25日出生，汉族，住枣庄市市中区。 二原告委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：李晓庆，山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：王绥金，经理。 委托诉讼代理人：殷昭际，系单位职工。 委托诉讼代理人:任为先，山东明公律师事务所律师。 原告范彬、戚晓真与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案；2、判令被告支付逾期办证违约金暂计59107元（暂计算至2017年12月31日，自2018年1月1日起每天按本金656743元的万分之一计算违约金，至实际办下房产证止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月10日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于市中区，总房款计656743元。房屋自2015年4月16日交付使用。合同约定在商品房交付原告使用后90日内，被告应当将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但截至起诉前，仍不能办理房产证。被告逾期交付房屋及逾期办证事项损害了原告的权益。 被告辩称，被告没有违约，不承担违约责任；被告对原告未交存专项维修资金没有过错，被告没有义务通知原告是否交存和如何交存，原告在向房产登记部门申请办理产权登记时产权登记部门应当通知其交存该项专项维修资金。请求法庭依法驳回原告诉讼请求。详见书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：1、2014年10月10日原告与被告签署《商品房买卖合同》；2、2015年5月16日被告出具的物业费收据，涉案房屋自2015年5月16日交付原告使用；3、律师函及邮寄送达证明，原告于2017年9月18日、2018年1月30日就涉案房屋逾期办理房屋产权证一事向被告索要违约金。被告提交证据如下：1、《山东省住宅专项维修基金管理办法》（鲁建发【2015】2号）。证明原告没有交存专项维修资金，被告不应该承担责任；2、关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）证明房产管理部门未办理竣工综合验收备案，系原告未缴纳专项维修资金；3、《东湖明珠交接房通知单》。证明交房时间；4、通知1份、照片2张、市中房字（2017）5号文件一份：证明被告多次通知小区业主（包括原告）向房产管理部门交存专项维修资金。第一次是2018年1月18日，第二次是2018年4月7日，分两次在电梯、小区公告栏分张贴《市中区住宅专项维修资金管理使用规程》的通知部分内容及通知，通知内容是要求业主交存维修资金。被告对原告提交的证据真实性均无异议，但是不能证明原告的主张。原告对被告提交的证据真实性无异议，对证明内容有异议：1、原告是否交纳维修资金与本案诉讼所争事项没有关联性，双方签订的合同约定被告应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案；合同中关于在被告提供资料报送产权登记机关备案前并未约定任何条件，同时，在商品房买卖合同签订及交房之后才出现上述文件。不能仅仅依据地方政府的相关文件作为本合同的任何附加条件，不能拿地方政府的文件作为不履行合同主要义务的原因；2、据业主陈述，所在小区因被告私自更改规划，违规加盖1#和7#，导致消防一直验收不通过，综合验收迟缓是最终导致被告不能按照合同约定办理资料备案的主要原因；3、即使交纳维修基金是原告的义务，则被告在2018年1月18日才通知原告进行交纳，故在2018年1月18日之前，不能按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的责任在于被告，故2018年1月18日之前的违约金应予支持。 本院对原、被告无争议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据不足以证明其已经履行完毕《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，因此，对上述证据本院不予采信，其抗辩理由本院不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2014年10月10日，原告（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订一份编号为YS0040588的《商品房买卖合同》，原告以656743元的价格购买出卖人开发的东湖明珠8号楼1单元303室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，被告于2015年5月16日将涉案房屋交付给原告。原告已支付给被告购房款656743元。被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告曾通过律师函就涉案房屋逾期办理房屋产权证、逾期交付房屋一事向被告索要违约金，被告于2017年9月18日、2018年2月1日收到该函。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至本院。 另查明：2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 本案争议焦点问题为：一、被告是否存在违约行为。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约。 二、被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。本案《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。现被告以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案进行抗辩，本院不予采信。 三、违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年8月15日一直延续至今，原告在起诉之日前2017年9月18日向被告主张逾期办理房屋所有权证书违约金。故自2015年9月18日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠8号楼1单元303室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案； 二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告范彬、戚晓真逾期办证违约金（以656743元为基数，按日万分之一计算自2015年9月18日起至被告枣庄中汇住宅开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠8号楼1单元303室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告范彬、戚晓真的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1278元，减半收取639元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  曹利君 二〇一八年十二月二十六日 书记员  刘钦斌