贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3782号 上诉人（原审被告）：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山**安置房，统一社会信用代码:9152050275535742XG。 法定代表人:王志坚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：商瑞崇，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：翟进，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：施元华，男，汉族，1962年1月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司（以下简称“天河城投公司”）与上诉人施元华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院作出（2018）黔0502民初3723号民事判决，双方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人天河城投公司上诉请求：1、撤销（2018）黔0502民初3723号民事判决书第一项判决，依法改判城投公司不承担违约赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、本案被上诉人在一审过程中提供的证据，仅仅是两张照片，不能证明其2018年1月4日向上诉人方主张过逾期办证违约金的事实，且双方协议并未限定办证时间及违约责任，被上诉人也没有向上诉人进行过要求办证的催告，更不存在2018年1月4日向上诉人方主张过逾期办证违约金的事实。一审法院仅凭被上诉人的几张照片就认定被上诉人2018年1月4日向上诉人主张过权利，认定事实错误，证据不足。2、本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算迟延办证违约金，上诉人认为无法律依据。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并未规定房屋安置拆迁补偿合同纠纷适用本解释。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，商品房的特征之一是面向社会销售。但拆迁安置房并不面向社会销售。并且拆迁安置房价格相比市场价格较低，具有政策性住房性质。城投公司也不属于房地产开发企业，拆迁安置房具有特殊性，故房屋安置拆迁补偿合同纠纷不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。一审法院据此认定上诉人按照年利率6%的标准支付被上诉人利息损失，于法无据。 同时，被上诉人起诉的利息损失为按月同期银行贷款利率，并未要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决按年利率4.35%1.3--4.35%×1.5计算，认定被上诉人要求按照年利率6%计算在该区间范围内，并予以支持，使用法律错误，超过被上诉人诉请范围。 上诉人施元华上诉请求：1、请求撤销贵州省毕节市七星关区人民法院作出的（2018）黔0502民初3723号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为被上诉人未履行办证义务的行为从交房一直持续至今，且一审法院也明确表示因上诉人与被上诉人未约定办证时间，不存在超诉讼时效问题，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，结合本案已查明的事实，被上诉人履行办证义务的时间应于2013年6月19日起向上诉人交付房屋往后推90日，即从2013年9月20日起开始计算办证期限；退一步来说，根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，被上诉人尚未履行办证义务的违约行为一直持续至今，由于上诉人主张权利的时间为2018年5月17日，就应当在此时间上往前推三年，即：被上诉人逾期办证的违约责任应从2015年5月16日起开始计算。而一审法院在没有适用诉讼时效的前提下，以上诉人实际主张权利的时间来计算被上诉人的违约责任，显然认定事实及适用法律错误。 上诉人所居住的七星关区威西路交警队宿舍在未拆迁之前，具备停车条件，有免费的车位使用。根据上诉人与被上诉人于2010年11月27日所签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定：上诉人可优先使用被上诉人开发的免费车位一个，车位产权归被上诉人所有，在一审庭审中，被上诉人辩称由于该房屋消防验收未通过，导致规划部门不予验收，进而影响办证及车位的提供，上诉人认为，被上诉人的行为显然已违约，上诉人正是基于对被上诉人承诺可以提供免费车位使用的信任，与其签订《房屋拆迁安置补偿协议》，配合被上诉人顺利完成拆迁安置工作，在签订合同之时，被上诉人就能预知该房屋是否能够完成验收，而直到现在才告知上诉人由于消防无法完成验收，不能提供车位给上诉人使用，被上诉人的行为显然具备缔约过失之嫌疑，对上诉人造成的损失应当承担赔偿责任；3、在一审庭审中被上诉人辩称，其所交付的房屋消防验收一直不能通过，消防验收关乎业主的切身利益，消防验收不能通过的原因完全系被上诉人自身原因所造成，该房屋质量显然存在瑕疵；同时，在上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，其法定代表人已更换几任，上诉人从交房至今多次找到前任法定代表人要求办证及提供车位，并非至今才主张权利。 原审原告施元华向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金86088.24元(302064元(购房款)×0.5%(月同期银行贷款利率)×57月(从交房后三个月2013年10月1日起计算至起诉时)=86088.24元)，停车费用14827.00元(2013年10月至2018年5月期间共计57月)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2010年，被告经上级部门批准，依法获得毕节市威西路扩宽改造二期工程建设，遵照相关规定，取得毕拆字(2010)8号《房屋拆迁许可证》。原、被告双方于2010年11月27号签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市威西路交警队建筑面积为94.80平方米的房子进行征收拆迁，原告在合同签订后，按照约定出具相应证件之后，准时搬迁完毕，并于2013年6月19日向被告支付7336.00元的拆迁补差款，原告的合同义务已履行完毕。截止至今，被告并未按合同约定向原告办理相关产权证书及向原告交付免费使用的车位，被告的行为已违约，严重损害了原告的合法权益，为此，原告为了维护其合法权益，因此诉至法院。 一审经审理查明如下事实：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市威西路扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字(2010)8号《房屋拆迁许可证》。2010年11月27号，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市威西路交警队宿舍，协议约定:被告对原告位于毕节市七星关区威西路交警队宿舍，建筑面积为94.80平方米的房屋进行征收拆迁，被告以位于威西路××单元××号，面积为121.84平方米的安置房与原告进行产权调换。被告应付原告被拆迁房屋补偿款共计为409472.89元，原告应付被告安置房款项为302064.00元，被告应补原告107408.89元。被告将调换的房屋交付原告时，双方据实结清差价后方可入住。被告应负责办理调换房屋产权证并交付原告，办证费用按有关规定执行。另外，原被告双方补充约定，原告可以优先免费使用地下车位一个，产权属于被告所有。合同签订后，原告按照约定将其房屋交付被告拆迁，被告于2013年6月19日向原告交付房屋，同时原告向被告支付拆迁补差款7336.00元，原告的合同义务已履行完毕。截止起诉时，被告并未按合同约定向原告交付产权证书，也未提供车位给原告使用。原告于2018年1月4日向被告主张逾期办证违约金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2010年11月27号签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在原被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。” 以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当在原告向其主张办证之日亦即2018年1月4日（根据原告提供的现有证据证明）起90日内为原告办理涉案房屋的不动产权证书，而被告未在2018年4月4日前为原告办理涉案房屋不动产权证书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然原被告之间并未就逾期办证的违约金数额或计算方式进行约定，但根据前述规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告应当支付原告逾期办证违约金的区间范围为5.655%（4.35%（年利率）×1.3）——6.525%（4.35%（年利率）×1.5）之间，而原告主张按照年利率6%支付逾期办证违约金，在前述区间范围内，予以支持。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：以原告已付购房款302064.00元为基数，按照年利率6%的标准，从2018年4月5日起开始计付至2018年5月17日（原告起诉之日），共计2085.48元（302064.00元×6%（年利率）÷365日×42日）。 关于原告要求被告支付停车费14827元的请求。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，原告实行产权调换的，可以优先免费使用地下车位一个，产权属于被告所有。原告房产转让给第三方时，不再享有该权利。从该约定可以看出，被告并无安置车位给原告的意思表示，其约定仅为在被告建成停车位的情况，原告可以优先免费使用。故被告不存在违约，因此，对原告的该项诉讼请求。不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施元华位于贵州省××市七星关区××路安置房第1幢，房号为C2单元2层15号安置房2018年4月5日至2018年5月17日逾期办证违约金2085.48元；二、驳回原告施元华的其他诉讼请求。案件受理费人民币1159.00元，由原告施元华承担1134.00元，被告毕节市天河城建开发投资有限公司承担25.00元。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，无新的事实、证据。 二审双方当事人争议的焦点为：一、原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条来处理本案是否正确？二、原判计算逾期办证违约金的起算日期及标准是否正确？三、上诉人施元华未得使用车位，上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司是否应承担违约责任？ 本院认为：上诉人施元华与上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司于2010年11月27号签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，双方当事人即构成房屋拆迁安置补偿合同关系，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定予以调整。原判对此认定正确，本院予以确认。 一、原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条来处理本案是否正确？经查，《中华人民共和国合同法》中并未规定逾期办理房产证的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》从另一意义上也是上诉人施元华取得房开公司的出售的房屋产权，只是上诉人施元华支付的价款是自己被拆迁的房屋使用价值。因此，本案适用上述司法解释的规定并无不当。何况本案调整的不是商品房买卖合同，而是调整逾期办证违约金的问题，从我国民法可以类推适用的原则，原判适用上述司法解释来处理本案正确。上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司对此提出的上诉主张不成立，本院不予支持。 二、原判计算逾期办证违约金的起算日期及标准是否正确？经查，双方当事人在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定办理房产证的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，因双方未约定履行期限，上诉人施元华于2018年1月4日向上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司，根据上述规定应当给对方必要的准备时间，故本案的履行期限应定为2018年4月4日，原判对此认定正确，本院予以支持；关于违约金计算标准的问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第（一）项“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，原判按年利率6%支持逾期办证违约金符合法律规定，本院予以采纳。上诉人施元华与上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司提出的关于逾期办证违约金计算标准及起算日期不当的上诉理由无事实与法律上的依据，本院不予支持。 三、上诉人施元华未得使用车位，上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司是否应承担违约责任的问题，经查双方合同约定为：上诉人施元华可以优先免费使用地下车位一个，产权属于上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司所有。根据该条约定，上诉人施元华对于已经修建完工的地下车位有优先使用的权利。但上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司修建的地下车位未通过消防验收无法正常投入使用，因此，上诉人施元华也未能使用车位。由于双方该条约定附条件，在条件未能成就时，上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司不承担违约责任。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人天河城投公司，施元华提出的上诉主张及相应的诉讼请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1213.00元，由上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司负担50.00元，上诉人施元华负担1163.00元。 本判决为终审判决。 审判长  陈红梅 审判员  曹建军 审判员  殷 勇 二〇一八年十二月二十日 书记员  谭 湘