贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2628民初815号 原告：彭兴灵，男，侗族，1982年1月15日，贵州省剑河县人，住剑河县。 原告：石凤，女，侗族，1987年2月6日出生，贵州省锦屏县人，住锦屏县。与原告彭兴灵系夫妻关系。 委托代理人：杨盛君（一般代理），男，贵州杉乡律师事务所律师。 被告：贵州凯鑫房地产开发有限公司，住所地：锦屏县三江镇排洞村。社会统一代码：91522628598388299L。 法定代表人：谢智华，男，该公司董事长。 委托代理人：吴怀梅（特别授权），女，贵州洲联合（锦屏）律师事务所律师。 委托代理人：罗南燕（特别授权），女，贵州洲联合（锦屏）律师事务所实习律师。 原告彭兴灵、石凤诉被告贵州凯鑫房地产开发有限公司（以下简称“凯鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告彭兴灵、石凤及委托诉讼代理人杨盛君到庭参加诉讼，被告贵州凯鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴怀梅、罗南燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭兴灵、石凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行交房合同义务，将清江水岸6号商住楼一楼18号门面交付给原告；2、判令被告支付原告逾期交房的违约金80810.1元（从2017年8月1日起暂计算到2018年9月25日共计420天，每天按384810的万分之五计算），3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月10日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于锦屏县××商住楼××楼××号门面，总价款为384810元，交房时间为2017年7月31日，并约定逾期交房的违约金计算方式。合同签订后，原告依约向被告支付全部价款，但被告至今没有履行交房义务，已逾期一年多。因多次要求被告交房未果，为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 被告贵州凯鑫房地产开发有限公司辩称：被告逾期交房是由于存在不可抗力的原因，被告无需承担因不可抗力而导致逾期交房的违约责任，被告认为逾期交房的时间应该为2018年9月31日至2018年10月30日，违约金为2308元。理由如下：一、被告逾期交房是因为付柏玉的房屋在被告项目红线范围内，该项目的水电安装必须等付柏玉户拆迁完毕后方能施工，但付柏玉户于2018年2月8日才得以拆迁，比预期拆迁时间延迟1年零2个月。由于付柏玉延期拆迁是政府负责拆迁，被告对此并没有存在过失或疏忽大意，而是由于被告无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，属于不可抗力，按照《中华人民共和国民法通则》第107条的规定，被告不承担不可抗力导致逾期交房的违约责任。二、被告预期于2016年12月9日实施水电安装工程，但由于付柏玉户于2018年2月8日才得以拆迁，导致被告的水电安装工程延期至2018年2月8日施工，工程延期1年零2个月，因为不可抗力导致工程延期1年零2个月，交房的时间也应顺延1年零2个月，因此，逾期交房的时间应从2018年9月31日起算。三、被告已于2018年10月30日将房屋交付给原告，逾期交房的时间为应2018年9月31日至2018年10月30日止。 本院经审理认定如下事实：2017年2月10日，原告石凤、彭兴灵与被告凯鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容约定如下：一、原告向被告购买位于锦屏县××江镇排洞社区沿江片区（清江水岸小区）的6栋1-18号商品房一套，建筑面积为30.30平方米，套内面积为29.40平方米；二、商品房价款按照套内面积计算，单价为13088.78元／平方米，总价款384810.00平方米；三、付款方式为贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款194810元，余款190000元以银行按揭方式支付；四、出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房；五、逾期交房的责任：（一）逾期在90日之内，自交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（二）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同订立后，原告分别于2017年1月8日、2017年2月6日和2017年3月16日按照双方的约定向被告凯鑫公司交付房款50000元、144810元和190000元，共计384810元。已全部支付购房款。2018年10月30日，被告凯鑫公司将合同约定的商品房交付给原告。比合同约定逾期13个月交付。 另查明，被告开发的清江水岸小区项目，其水电安装工程设计施工须经项目用地范围内的案外人付柏玉户的房屋通过，2016年12月9日被告与施工方签订了施工承包合同，工期60日，应于2017年2月10日竣工。但非由被告拆迁任务的该户拆迁于2018年2月8日才完成拆迁房屋，具备水电安装工程施工条件。造成水电安装延期，被告对原告购房逾期交付。 以上事实，有本案涉及的证据、原告的陈述、被告答辩、庭审记录等证据佐证，可以认定。 本院认为：一、关于合同效力的认定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性的规定，合同自双方当事人签订合同时生效。合同生效后，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 二、关于违约责任和违约金的认定。首先，被告应否承担违约责任认定，原、被告双方订立合同后，原告已按照约定向被告支付全部购房款，履行了买受人的合同义务。被告未按照约定时间履行交付标的物，逾期交房，违反双方合同关于交付时间的约定，依约应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称逾期交房原因系由于案外人付柏玉户的房屋延期拆迁，导致被告无法实施水电安装工程，致使被告未能在约定的交房时间范围内交付房屋，属不可抗力，按照合同约定和法律规定应免除因不可抗力导致逾期交房的责任。对于被告的该意见，本院认为，不可抗力指的是不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，而本案中付柏玉户房屋的延迟拆迁虽不属于被告所能预见和避免，但不属于不可抗力的客观事件。因此，被告因不可抗力免责的意见，本院不予采信。其次，对违约金数额的确定，本案中，被告因案外人付柏玉户的房屋延期拆迁影响本合同房屋的逾期交付，该事件虽不属于不可抗力，但系被告在缔约时所无法预见，又不属于商业风险的情势异常变动，该情势变动的发生不可归责于双方当事人，若继续按原合同约定的交付时间履行，将显失公平，按照公平原则，被告履行交房的期限应进行变更。付柏玉户房屋于2018年2月8日拆迁，此后被告可以实施水电安装工程，根据被告提交《锦屏县清江水岸小区高低配电工程施工承包合同》的约定，水电安装工程的总工期为60天，以此推定于2018年4月9日之后即应具备和履行交付房屋义务，对双方约定交房时间变更为2018年4月9日。被告自2018年4月9日后逾期至2018年10月30日，共计204天。按照双方关于逾期交房约定，逾期交房90天以上的，按日支付原告房价款万分之五违约金计算，被告应支付原告违约金39250.62元（384810元×0.05%×204天=39250.62元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告贵州凯鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告彭兴灵、石凤违约金39250.62元； 案件受理费8284元，减半收取4142元，由被告贵州凯鑫房地产开发有限公司负担。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 如义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院将不再执行。 审判员  杨秀仁 二〇一八年十二月二十日 书记员  陆 姗