广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初19050号原告：九江财兴工业有限公司，住所地：江西省九江市。法定代表人：江训忠，该公司董事长。委托诉讼代理人:卢勇,广东淳锋律师事务所律师。被告：广东南粤银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市。负责人：陶剑锋，该分行行长。委托诉讼代理人:熊波，男，汉族，住湖北省大悟县，该分行员工。委托诉讼代理人:郭笑媚，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，该分行员工。第三人：广东新一信通信发展有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：谢造辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨芳，女，汉族，住湖南省沅江市，该公司员工。诉讼请求一、确认原告财兴公司对于东莞市桥头镇禾坑村××号房地产（土地证号：东府国用2012第特186号，地号：1925010102303，房地产权证号粤房地权莞字第××、28××50、28××51、28××01、28××06、28××52、28××53号房地产权证）二十年租赁权优先于被告南粤银行的抵押权；二、确认第三人新一信公司对于没有抵押的房屋部分（5821平方米厂房、1484.95平方米其他房屋）、没有土地抵押的13687.35平方米，原告的二十年租赁权不受抵押权影响；三、本案诉讼费由被告承担。诉辩基本主张原告财兴公司诉称：原告于2010年12月10日、2011年12月13日和2011年8月26日分别借款给新一信公司人民币200万元、300万元、500万元，合计借款本金1000万元，但是新一信公司没有按归还时借款本息。2013年10月15日出具承诺书，承诺在2014年1月15日之前付清利息,否则原告有权在2014年3月15日之前收回全部借款本息。如果未付清借款本息，自2014年3月15日，新一信公司将东莞市桥头镇禾坑村××号的土地和土地上的房屋共计8栋，总建筑面积22767.7平方米租赁给原告使用20年，作为还款担保的租赁生效，到2014年3月15日，新一信公司没有支付借款本息，上述租赁生效，原告可以在2014年3月15日接收厂房，由于新一信公司自己生产占用房地产，约定尽快腾退，原告多次向新一信公司提出接收厂房的要求。2016年4月15日，原告和新一信公司签订借款补充协议，约定上述土地及地上房屋23500平方米租赁给原告，新一信公司所欠原告款项及利息作为预付给原告的房租，租期20年，从厂房租赁之日算起冲抵原告向新一信公司借款的全部债务本息。因借款补充协议是对承诺书的补充，承诺书明确，本承诺书自签章之日生效。因此原告与新一信公司租赁合同生效时间是2013年10月15日，按照合同确定的接收厂房时间为2014年3月15日。新一信公司在2013年10月15日出具的承诺书以及借款补充协议，由东莞市中级人民法院民事判决书予以确认。经过原告调查，被告南粤银行东莞分行与新一信公司在2014年5月20日签订最高额抵押合同，2014年5月27日、2014年9月4日签订两份借款合同，分别借给新一信公司人民币1500万元、2300万元。但是被告南粤银行东莞分行向东莞市第三人民法院立案时在实现担保物权申请书中谎称抵押担保期限为2013年12月26日到2016年12月25日。而原告发现，土地抵押登记时间是2014年5月16日，抵押面积为9079.65平方米，房屋抵押登记时间为2014年5月27日，即被告南粤银行东莞分行借款给新一信公司1500万元的当天。最大的厂房因没有办理房地产权证而没有抵押。另外，原告租赁新一信公司的部分房屋7305.95平方米，大部分土地13687.35平方米是没有抵押给南粤银行的，此部分被告南粤银行东莞分行不能优先受偿，也不能要求拍卖。因莫满河也借款给新一信公司，原告原计划2016年4月15日取得租赁物再次受到莫满河的影响，莫满河生效判决的在先申请执行。法院将涉案房屋及土地交给莫满河使用，客观上暂时阻碍了原告按照生效的租赁合同使用新一信公司土地及地上建筑物。但是原告和新一信公司借款法律关系以及后来的租赁法律关系完全早于南粤银行东莞分行与第三人新一信公司的借款和抵押登记的法律关系，原告的合法租赁权依法优先于被告南粤银行东莞分行抵押权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条的规定，请求判如所请。被告南粤银行东莞分行辩称：一、被告所享有的抵押优先权范围包括所有土地以及地上建筑物，当然也包括未办证的建筑物；二、被告主张租赁合同于2013年10月15日生效的观点缺乏事实和法律依据；三、案涉土地以及地上建筑物被法院查封的日期均在原告和新一信公司以租抵债协议生效之前。原告不得以该租赁协议对抗申请执行人；四、原告和新一信公司之间的以租抵债的相关协议应当视为一般和合同之债，而非房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁的原则。第三人新一信公司述称：同意原告的诉讼请求。案件事实一、案涉争议土地以及建筑物情况：案涉土地位于广东省××桥头镇禾坑村××号[土地证号为东府国用（2012）第特186号]，使用权面积为22767.70平方米，用途为工业，登记使用权人为第三人新一信公司。该土地使用权于2014年11月18日被广东省东莞市第二人民法院予以查封，该院于2016年10月28日以（2016）粤1972执7180号、7182号案办理续封，查封期限至2019年10月27日止。案涉土地上的建筑物包括成品仓库（粤房地权证莞字第××号）、办公楼（粤房地权证莞字第××号）、厂房2栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房3栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房4栋（粤房地权证莞字第××号）、宿舍l栋（粤房地权证莞字第××号）、宿舍2栋（粤房地权证莞字第××号）。上述建筑物于2014年5月16日办理权属登记，登记产权人为第三人新一信公司；于2014年5月27日办理抵押登记，抵押期间自2013年12月26日起至2016年12月25日止，登记抵押权人为南粤银行东莞分行。本院于2014年12月11日以（2014）东三法常执字第1239号案对该上述建筑物予以查封，本院后于2016年12月6日对该上述建筑物办理续封，查封期限至2019年12月25日止。二、原告财兴公司和第三人新一信公司之间的情况：2013年10月15日，新一信公司向财兴公司出具承诺书，确认向财兴公司借款本金1000万元，财兴公司有权在2014年3月15日前收回全部借款，新一信公司将案涉土地及地上建筑物租赁给案外人使用20年作为还款担保，2014年3月15日到期未按承诺归还借款本息，承诺书的租赁生效等。2016年4月15日，原告财兴公司和第三人新一信公司签订《借款补充协议》，双方确认借款本金1000万元，新一信公司将案涉土地及地上建筑物租赁给财兴公司；鉴于新一信公司不能按期归还财兴公司的借款，双方同意新一信公司上述所欠款项及利息作为财兴公司预付给新一信公司的房租，租期20年，从厂房租赁之日算起，冲抵新一信公司向财兴公司借款的全部债务本息。同日，财兴公司、新一信公司签订《东莞市非住宅房屋租赁合同》，约定新一信公司将案涉土地及地上建筑物出租给财兴公司使用，租赁期限自2016年4月15日至2036年4月15日等。三、另案诉讼情况：2017年1月14日，原告财兴公司就其与新一信公司的上述合同纠纷诉至本院。本院（2017）粤1973民初475号民事判决书判决如下：一、确认财兴公司与被执行人于2016年4月15日签订的《东莞市非住宅房屋租赁合同》已于2016年4月15日生效；二、驳回财兴公司的其他诉讼请求。新一信公司不服上述判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，该院（2017）粤19民终10163号民事判决书维持原判。上述民事判决书于2018年6月20日发生法律效力。本院（2015）东三法民一初字第557号民事判决书及广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终7626号民事判决书判决如下：一、确认莫满河与新一信公司、谢造辉、李凤、谢造峰、莫双礼于2014年4月1日签订的《协议书》已于2014年5月3日生效；二、新一信公司、谢造辉、李凤、谢造峰、莫双礼应于本判决发生法律效力之日起三日内将案涉不动产交付给莫满河承租，租赁期限为5年6个月，自实际交付之日起计算。2017年3月3日，莫满河依据上述生效判决书向本院申请执行，本院以（2017）粤1973执2395号予以受理。在执行过程中，莫满河及新一信公司均确认案涉不动产自2017年3月10日起交付给莫满河占有使用。四、南粤银行东莞分行和新一信公司之间的情况：2016年4月26日，南粤银行东莞分行向本院提出实现担保物权申请，请求拍卖或变卖案涉不动产，并就所得价款优先受偿。本院（2016）粤1973民特25号民事裁定书，裁决“准予对被申请人广东新一信通信发展有限公司名下位于东莞市桥头镇禾坑村××号的土地【权属证书编号：东府国用（2012）第特186号】和被申请人广东新一信通信发展有限公司的办公楼（粤房地权证莞字第××号）、厂房2栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房3栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房4栋（粤房地权证莞字第××号）、成品仓库（粤房地权证莞字第××号）、宿舍l栋（粤房地权证莞字第××号）、宿舍2栋（粤房地权证莞字第××号），以上土地和房产的房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第2800304090号进行拍卖、变卖，用于优先受偿申请人广东南粤银行股份有限公司东莞分行对被申请人广东新一信通信发展有限公司的债权（截止2016年4月5日贷款本息合计45613460.94元，其中本金38000000元、利息3196205.80元、罚息3734792.03元、复利682463.11元，2016年4月5日之后的罚息、复利按照《借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）”。新一信公司对上述裁定书有异议，向本院申请撤销该裁定，本院（2017）粤1973民特监1号民事裁定书裁定内容如下“一、变更（2016）粤1973民特25号民事裁定书裁定为：准予对被申请人广东新一信通信发展有限公司名下位于东莞市桥头镇禾坑村××号的土地【权属证书编号：东府国用（2012）第特186号】和被申请人广东新一信通信发展有限公司的办公楼（粤房地权证莞字第××号）、厂房2栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房3栋（粤房地权证莞字第××号）、厂房4栋（粤房地权证莞字第××号）、成品仓库（粤房地权证莞字第××号）、宿舍l栋（粤房地权证莞字第××号）、宿舍2栋（粤房地权证莞字第××号），以上土地和房产的房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第2800304090号进行拍卖、变卖，用于优先受偿申请人广东南粤银行股份有限公司东莞分行对被申请人广东新一信通信发展有限公司的债权（包含本金38000000元，利息3196205.80元，罚息按照《借款合同》的约定计算至实际清偿之日止，1500万借款的复利以979261.31元为计算基数、按照《借款合同》的约定计算至实际清偿之日止，2300万借款的复利以2216944.49元为计算基数、按照《借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）；二、驳回本案申请人广东新一信通信发展有限公司的申请”。2017年12月19日，南粤银行东莞分行依据上述生效裁定书向本院申请执行，本院以（2017）粤1973执11205号案予以受理。2018年8月30日，财兴公司向本院提出执行异议，请求法院依法将案涉不动产交付给财兴公司使用，若需拍卖该不动产的，则应保证财兴公司对该不动产的正常使用。本院于2018年9月20日作出（2018）粤1973执异266号执行裁定书，驳回了财兴公司的执行异议申请。财兴公司不服，遂向本院起诉，并提出上列诉请。上述事实，有承诺书、借款补充协议、东莞市非住宅房屋租赁合同、（2017）粤1973民初475号民事判决书、（2017）粤1973民初10163号民事判决书、生效证明书、（2018）粤1973执异266号执行裁定书、粤房地他项权证莞字第2800304090号抵押权证、建筑工程规划许可证、实现担保物权申请书、最高额抵押合同等证据以及本院庭审笔录附案证实。裁判理由和结果本院认为，本案争议的焦点如下：第一，新一信公司抵押给原告南粤银行东莞分行的土地以及建筑物范围如何确定。原告财兴公司主张存在没有抵押的房屋部分（5821平方米厂房、1484.95平方米的其他房屋）以及没有抵押的土地部分13687.35平方米。被告南粤银行东莞分行予以否认，主张案涉的土地以及地上建筑物均已经办理了抵押登记，除了土地上的一栋厂房因没有房地产权证而无法办理抵押登记。本院认为，已生效的（2017）粤1973民特监1号民事裁定书已经明确了抵押登记的土地以及建筑物范围，其中土地使用权明确是“广东新一信通信发展有限公司名下位于东莞市桥头镇禾坑村××号的土地【权属证书编号：东府国用（2012）第特186号】”，并未注明抵押登记的面积只有9079.65平方米。此外，经本院核实，他项权证书上标注的9079.65平方米是指“建基面积”，并非是土地面积，证书上所记载的土地面积是22767.7平方米，并非是原告所说的9079.65平方米。此外，《中华人民共和国担保法》第三十六条规定：“【设定抵押时房屋与土地使用权间的关系】以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。据此，原告称被告南粤银行东莞分行对案涉土地上的部分建筑物不享有抵押权没有法律依据，本院不予采信。第二，原告财兴公司的租赁权是否能够优先于南粤银行东莞分行的抵押权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该条款明确租赁期内阻止移交占有的不动产应同时满足以下两个条件：一是查封前应签订合法有效的书面租赁合同；二是查封前应占有使用该不动产。本案中，案涉土地于2014年11月18日被查封，案涉建筑物于2014年12月11日被查封，而原告财兴公司与第三人新一信公司签订的房屋租赁合同自2016年4月15日生效，原告财兴公司亦自始未占有使用案涉不动产。因此，在人民法院查封之前，原告财兴公司并未签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。此外，原告财兴公司与新一信公司之间签订的《东莞市非住宅房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非实质上的房屋租赁合同，并不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，两者之间签订的《东莞市非住宅房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。综上，原告财兴公司的诉请没有法律依据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国担保法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告九江财兴工业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告九江财兴工业有限公司负担。该款项原告九江财兴工业有限公司已经预交。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审（本页无正文）审 判 长  尤中琴人民陪审员  张丽芬人民陪审员  赵亮明二〇一八年十二月二十七日法官助理黄文灿书记员邝小平第2页共13页