成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初4952号 原告(反诉被告)：成都昌兴物业管理有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道四段。 法定代表人：王光全，董事长。 委托诉讼代理人：唐君，男，1992年2月17日出生，汉族，住湖南省衡阳县，系原告工作人员。 委托诉讼代理人：叶琪，女，1995年2月22日出生，汉族，住成都市金牛区，系原告工作人员。 被告（反诉原告）:陈滔,男,1985年3月4日出生,汉族,住成都市双流区。 被告：卢明兰，女，1986年10月4日出生，汉族，住双流县。 委托诉讼代理人：陈滔，系被告卢明兰的丈夫。 原告（反诉被告）成都昌兴物业管理有限公司（以下简称“昌兴物业”）与被告（反诉原告）陈滔物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，追加被告卢明兰参加诉讼，公开开庭进行了审理。昌兴物业的委托诉讼代理人唐君、陈滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌兴物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付2016年10月1日-2017年12月31日的物业管理费1482.4元，电费187.3元，违约金500元。2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告为东升国瑞小区6-3-11-2室业主，建筑面积为88.24平方米。原告与东升国瑞小区业委会于2015年5月30日签订了物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.2元，被告违约逾期缴纳物业费等应按欠费总额每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约对被告居住的小区提供物业管理服务，但被告自2016年11月1日起就停止缴纳物业费，截止2017年12月31日，欠缴物业费共计1482.4元、电费187.3元。同时根据合同约定被告应当支付违约金，为减轻被告负担，原告对违约金部分只主张500元，三项请求金额合计2169.7元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，故原告提起诉讼。审理中，原告自愿放弃要求被告支付电费187.3元的诉讼请求。 陈滔、卢明兰辩称：一、原告不履行合同主要义务，丧失商业信誉。2016年11月，被告发现自已的房屋两间房间均出现墙面渗水的情况，随即向原告反映了有关情况，并要求原告按照物业合同第五条第(一)项约定，对漏水的建筑外墙面进行维护维修，然而原告至今仍未对建筑外墙面防水情况进行检测和处理。鉴于原告对被告反映的情况不管不问，不履行物业合同约定之主要义务，被告对原告的商业信誉提出质疑，原告并未予以回应。至今，在长达一年半的时间内，原告仍未履行合同约定之义务，被告的房屋因外墙面渗水，两间房间的墙面已出现严重的发泡和剥落的情况，给被告造成了严重的损失。二、被告依法主张抗辩权。基于上述情况，被告基于合同法第六十八条之不安抗辩权之规定，中止履行合同，自2016年11月起拒绝支付物业管理费直至原告重新履行合同，对被告房屋漏水的外墙面进行检修。并明确告知了原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 陈滔向本院提出反诉请求：1、请求法院判令昌兴物业对陈滔所有物业所在（即东升国瑞小区6-3-11-2室房屋）的建筑外墙进行检修。2、请求法院判令免陈滔于2016年11月至今物管费共计1482.4元。3、请求法院判令昌兴物业赔偿陈滔所有物业（即东升国瑞小区6-3-11-2室房屋）的墙体因昌兴物业不履行合同义务导致雨水长期渗浸引起的轻体变异及轻体发泡，尽快对其渗水部位进行修复，完成后愿意交物管费。4、请求法院判令昌兴物业按合同约定向陈滔支付违约金500元。事实与理由：2016年11月，陈滔发现自已所有和居住的房屋两间房间均出现墙面渗水的情况，随即向昌兴物业反映了有关情况，并要求昌兴物业按照物业合同第五条第(一)项约定，对漏水的建筑外墙面进行维护维修，然而物业至今仍未对建筑外墙面防水情况进行检测和处理。昌兴物业的上述行为已违反物业服务合同第五条第(一)项之规定，构成违约。至今，在长达一年半的时间内，昌兴物业仍未履行合同约定之义务，陈滔的房屋因外墙面漏水渗入墙体，两间房间的墙面已出现严重的发泡和剥落的情况，给陈滔的财产和居住环境造成了严重的损害。基于上述事实，陈滔认为:(一)物业服务合同仍然有效，昌兴物业有义务继续履行合同，即按照物业服务合同第五条第(一)项之规定，对陈滔反应的建筑外墙漏水问题进行维修、维护。(二)根据物业服务合同第二十七条约定，乙方物业服务达不到本合同第五条规定的服务事项和质量的，应以本合同第七条第一项约定收取的物业服务费为基数向全体或相应业主支付3%的违约金。昌兴物业应按此标准向陈滔支付违约金。(三)根据物业服务合同第三十条之约定，乙方未按本合同的约定履行物业服务的，导致业主、使用人人身、财产损害的，应承担相应的赔偿责任。昌兴物业理应赔偿陈滔所有的房屋墙体因昌兴物业违约导致雨水长期渗浸引起的墙体变异以及墙面发泡、剥落而造成的损失。(四)鉴于昌兴物业提供的物业服务质量严重不达标，物业服务事项严重缺失，并导致陈滔遭受严重损失，如果陈滔仍按照原标准全额支付物业服务管理费，则显然有失公平。因此，2016年11月至今的物业服务费应按照比例原则进行减免，且支付标准不应超过合同约定标准的50%。据此，陈滔提起反诉。 昌兴物业辩称：根据庭审情况判定是否属于公共区域再决定维修问题；免除物管费没有法律依据；陈滔主张的违约金合同没有约定，我方不存在违约行为，不应支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年5月30日，昌兴物业与双流县东升国瑞建筑区划第二届业主委员会、双流县东升国瑞建筑区划业主大会签订了《物业服务合同》，约定昌兴物业为位于成都市双流区东升街道荷塘北街188、189号的东升国瑞小区提供物业服务与管理，合同期限为三年，从2015年6月10日至2018年6月9日。合同第五条约定：昌兴物业提供的物业公共服务事项和质量应符合：（一）建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护的约定……。第七条约定：昌兴物业根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，1、住宅建筑区划内：（1）住宅用房：1.2元/月·平方米……。第十一条约定：物业服务费用按6个月交纳，业主应在交纳期限30日内履行交纳义务，业主逾期缴纳物业服务费的，违约金按物业服务费的总额的每月3‰支付。 陈滔、卢明兰为东升国瑞小区6栋3单元11楼38号房屋的业主，该房屋建筑面积为88.24平方米。因房屋渗水，陈滔、卢明兰自2016年10月1日起即未再交纳物业服务费，截至2017年12月31日共计欠付1482.4元（1.2元/月·平方米×88.24平方米×14个月）。昌兴物业经多次催收，陈滔、卢明兰仍不交纳，故昌兴物业提起诉讼。 上述事实，有当事人身份信息、物业服务合同、缴费通知、房屋信息摘要、欠费明细表、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，昌兴物业与双流县东升国瑞建筑区划第二届业主委员会、双流县东升国瑞建筑区划业主大会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。陈滔、卢明兰系该小区6栋3单元11楼38号房屋的业主，故上述《物业服务合同》对陈滔、卢明兰具有约束力。 关于昌兴物业要求陈滔、卢明兰交纳从2016年10月1日起至2017年12月31日止的物业管理费。陈滔、卢明兰辩称，其房屋渗水而昌兴物业至今并未处理，故其有权拒绝交纳。本院认为，昌兴物业向陈滔、卢明兰提供了物业服务，陈滔、卢明兰即应当按照合同约定支付相应物业管理费用。陈滔、卢明兰所称房屋阳台漏水，但其提交的照片不足以证明该区域属于公共部分，且昌兴物业不予认可，故陈滔、卢明兰以此为由拒绝交纳物业管理费用无事实和法律依据，本院不予支持。 关于昌兴物业要求陈滔、卢明兰支付违约金500元。本院认为，陈滔、卢明兰逾期未交纳物业管理费的行为构成违约，应当按照《物业服务合同》第十一条“物业服务费用按6个月缴纳，业主应在交纳期限满30日内履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：按交纳物业服务费用的总额的每月3‰支付违约金”的约定承担违约责任，现昌兴物业仅主张违约金500元，低于上述合同对于违约金的约定，本院予以支持。 如前所述，陈滔、卢明兰提交的照片具有瞬时性、局部性等特点，不足以证明案涉房屋渗水处系公共部分，即不能证明昌兴物业对此具有维修、维护的义务，加之昌兴物业对此不予认可。故对于陈滔提出的反诉请求：1、请求法院判令昌兴物业对陈滔所有物业所在（即东升国瑞小区6-3-11-2室房屋）的建筑外墙进行检修；2、请求法院判令免陈滔于2016年11月至今物管费共计1482.4元；3、请求法院判令昌兴物业赔偿陈滔所有物业（即东升国瑞小区6-3-11-2室房屋）的墙体因昌兴物业不履行合同义务导致雨水长期渗浸引起的轻体变异及轻体发泡，尽快对其渗水部位进行修复，完成后愿意交物管费；4、请求法院判令昌兴物业按合同约定向陈滔支付违约金500元，本院一并予以驳回。 综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈滔、被告卢明兰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都昌兴物业管理有限公司支付2016年10月1日起至2017年12月31日止的物业管理费1482.4元； 二、被告（反诉原告）陈滔、被告卢明兰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都昌兴物业管理有限公司支付违约金500元； 三、驳回被告（反诉原告）陈滔的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，共计50元，由被告（反诉原告）陈滔、被告卢明兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一八年十二月二十六日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  张 玲