西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0103民初11097号原告（反诉被告）：尹某，女，1991年2月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪雅婷，陕西恒达律师事务所律师。被告（反诉原告）：高某，女，1984年8月31日出生，汉族，住西安市新城区尚德路一三四号院5号楼1层7号。被告（反诉原告）：李某某，男，1977年4月11日出生，汉族，住西安市未央区文景路15号19栋3单元23层2号。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴志刚，陕西汉廷律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：郭之瑶，陕西汉廷律师事务所实习律师。第三人：西安市碑林区吉祥居房产中介服务部，经营场所西安市碑林区交大商场街中段北沙坡住宅小区门面房1-2号。经营者：王喜珍，女，1968年10月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：王爱珍，女，西安市碑林区吉祥居房产中介服务部工作人员。原告（反诉被告）尹某与被告（反诉原告）高某、李某某及第三人西安市碑林区吉祥居房产中介服务部（以下简称吉祥居房产中介部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月30日作出（2017）陕0103民初7369号民事判决。尹某不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2018年7月4日作出（2018）陕01民终3614号民事裁定，撤销原判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹某及委托诉讼代理人倪雅婷，被告（反诉原告）高某、李某某及共同委托诉讼代理人吴志刚、郭之瑶，第三人吉祥居房产中介部委托诉讼代理人王爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与两被告及第三人签订的房屋买卖协议；2.判令两被告赔偿给原告造成的房屋差价损失400000元；3.判令两被告返还定金20000元；4.判令两被告赔偿交通费、住宿费、中介费、律师费合计32948.19元。事实和理由：2017年5月30日原告与被告及第三人签订房屋买卖协议，约定原告购买被告位于西安市碑林区交大路东方广场小区2号楼1单元1808室房屋，总价款为78万元。当日，原告向被告支付购房定金2万元，向第三人支付中介服务费12000元。合同签订后，因西安市房屋价格猛涨，被告夫妻二人当晚就给原告打电话表示要毁约，原告坚决不同意。两被告便以各种借口不予配合第三人履行合同约定的义务。协议中明确约定办理网签的时间为2017年6月10日之前，5月31日至6月9日期间，原告及第三人多次以电话、微信、发送书面催告函等方式要求两被告配合办理房屋评估及网签备案手续，但两被告以所谓工作不便无法接通电话、小孩无人照看等各种借口不予配合。直至2017年6月10日，原被告双方约定6月10日下午2点在第三人处协商处理此事。原告于6月10日上午从北京到西安，被告高某未出面协商，合同约定的履行内容落空。自2017年6月12日起，第三人先后两次向两被告发出通知函，第一次通知两被告于6月14日到二手房交易市场办理房屋买卖网签备案手续，第二次通知两被告于6月23日上午10点到二手房交易市场办理房屋买卖网签备案相关手续，两被告对原告及第三人的电话及书面通知置之不理，始终不履行合同约定的办理房屋买卖交易相关手续。两被告在签订协议后，不履行协议约定的办理房产交易相关手续的义务，造成房屋买卖无法正常进行，两被告的行为已经构成严重违约。2017年7月9日原告向两被告发出通知函，解除双方之间签订的房屋买卖协议。因被告违约，致使原告错失购房条件及购房时机，导致原告以同样的价格再无法购买同样地段、同样户型、同样面积、格局的房屋，两被告的违约行为严重侵害原告的合法权益，给原告造成重大损失。望判如所请。被告高某、李某某辩称，一、2017年7月9日原告向被告发出解除协议通知函，被告于2017年7月10日收到，双方签订的房屋买卖协议已经解除，且系原告单方强行解除，原告构成根本违约。二、双方签订的房屋买卖协议明确约定房屋总价款为78万元，原告应直接支付全部房款，但在合同履行过程中，原告因未能筹集房款，置合同约定于不顾，且未与被告协商一致的情况下，单方要求将付款方式由一次性支付变更为向银行申请抵押按揭贷款，致使双方未能在合同约定的期限内办理网签交易手续，合同未能履行。经咨询房管局，正常交易时，双方先签订网上带有统一编号的正式买卖合同（网签），并进行当面签约（面签），按照三方签订的《二手房交易结算资金监管协议》办理完资金监管事宜，然后办理缴税、转移及交付等事项。一般流程无办理房屋评估环节，协议没有约定评估贷款事项，而且按揭贷款周期超过20个工作日，无法在约定的6月10日前完成交易手续办理。被告出卖该房是想在暑假期间用卖房款在距孩子上学更近的地方另购住房并完成搬家，以方便孩子上学，对房款要求急迫，而原告未能及时筹齐房款，要求以房抵押贷款，影响按约办理网签等手续，最终导致被告至今未能实现卖房换购目的。可见原告要求先配合评估、变更付款条件的行为严重违约。在房屋买卖协议签订后，被告多次联系第三人要求按协议办理相关手续，并积极补办了大修基金票据，在双方合同未解除前的履行过程中，被告积极履行合同义务，不存在违约行为。原告于2017年7月9日向被告发函要求解除房屋买卖协议，应是原告当时房款未能筹集而单方要求解约。三、双方买卖协议解除之前，即使在约定的2017年6月10日前未能完成办理网签手续，也不影响该协议最终交易、交付等根本目的的实现。原告于2017年7月9日书面发出解除函，是造成合同目的不能实现的根本原因。四、原告意图通过恶意诉讼获取巨额非法利益的目的明显。原告单方毁约要求解除买卖协议，明确表示不履行合同，致使双方买卖关系解除。按照合同法规定，应当向被告承担违约责任。案件发回重审后，在事实没有任何变化的情况下，凭空将诉讼请求由89384.65元增加至432950.09元，这种行为明显属于滥用诉权恶意诉讼，意图达到获取非法利益的目的，被告要求在驳回原告诉讼请求的同时，依法对原告进行处罚。第三人吉祥居房产中介部述称，2017年5月30日双方签订房屋买卖合同，口头约定是按揭形式，并在合同上注明网签和面签的日期。面签指的就是在银行办理按揭时，银行人员对买卖双方资料进行当面核实，面签过后再到二手房交易中心办理网签。被告因考虑到原告按揭多负担费用，在签完合同后的5月30日至6月30日之间，一直拒接电话、短信、EMS，被告恶意违约导致纠纷发生。原告的陈述有理有据，被告的反诉不应得到支持。高某、李某某提出如下反诉请求：判令反诉被告尹某支付反诉原告违约金5万元，诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告根本违约造成合同无法执行，应当承担违约责任。尹某对高某、李某某的反诉请求辩称，一、房屋买卖协议的签订时间是2017年5月30日，西安市当时的房产政策并未限制外地户籍人员购房，尹某户籍虽在外地，但完全拥有在西安市城六区购买房屋的资格。二、签订合同时，第三人向买卖双方详细说明了合同内容，尹某作为毕业不久的年轻人，无力一次性支付房屋全款，提出了采用银行按揭贷款的方式购买此房，合同补充条款明确约定6月10日前办理网签、面签。所谓“面签”就是在银行办理贷款事宜所必经的程序，配合评估也是办理按揭的必要的附随义务。第三人也证实双方口头约定按揭贷款的内容。三、合同签订当晚，反诉原告李某某就打电话、发短信给尹某，让其不要买此房，是否能换一个房，先紧着要结婚的那个人，其意在毁约将此房卖给出价更高者。此后，高某、李某某就一直拖延不履行合同，不配合办理评估事宜，不按协议约定履行办理网签、面签的义务。2017年6月24日高某在第三人门口大闹，通过报警方式将押在第三人处的房产证原件要回，进一步说明高某、李某某不愿继续履行合同。根据西安市房管局办理二手房网签监管的要求“买卖双方携带房产证、身份证原件及网签申请表等共同到指定地点办理手续，委托他人办理的需要提供经公证的委托书原件”，在高某未向第三人授权的情况下，第三人不可能自行完成网签手续，高某强调的完成网签不需要其配合办理只需中介自行完成的说法不能成立。高某、李某某以实际行为拒绝配合办理网签备案手续，导致双方所签买卖协议目的无法达到，已经构成根本违约。四、由于高某、李某某一直不予配合办理房屋买卖相关事宜，尹某从北京工作地来回西安多趟进行协商，但高某、李某某以各种借口推拖，直到2017年7月9日尹某疲于交涉，本着息事宁人的态度要求单方解除合同并要求承担违约责任。2017年7月15日尹某收到李某某发来的消息，内容为“你可以要求继续买卖也可以解除，不买了定金可以随时退还”，说明高某、李某某对解除合同通知有异议，双方所签买卖合同尚未发生解除的法律后果。综上，双方所签房屋买卖协议合法有效，高某、李某某的行为已经构成根本违约，尹某未有任何违约事实，请求依法驳回高某、李某某的反诉请求，并支持尹某变更后的全部诉讼请求。第三人吉祥居房产中介部对高某、李某某的反诉述称，被告恶意违约导致纠纷发生，反诉不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告尹某提供的房屋买卖协议、转账记录、短信及微信聊天记录、通话详情单、通话录音、交通费票据、住宿费票据、律师费票据、通知函、快递详情单及回执，被告高某、李某某提供的房屋买卖协议、房产证、付款凭证、房屋专项维修资金交存信息单、短信记录及通话录音、房产交易中心证明、市政办发[2017]59号文件、通知函、二审庭审笔录、派出所的情况说明，因双方对证据真实性均无异议，可以作为本院认定案件事实的依据。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的2017年11月15日第三人作为中介方促成案外人签订的房屋买卖合同，因未提交原件予以核对，对其真实性不予确认；2.原告提供的网上二手房交易指导均价截图，因本案不存在当事人违约问题，不能作为原告主张房屋差价损失的依据；3.被告提供的网签、面签流程表，证据来源不清，不予采信；4.被告提供的单位证明，虽加盖有公章，但因出具相对方不明，出具背景不明，在本案中不具有充足的证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西安市碑林区南二环东段某幢某单元某某某某某室房屋登记所有人为高某。被告李某某、高某系夫妻。2017年5月30日高某作为甲方、尹某作为乙方、第三人吉祥居房产中介部作为居间方，三方签订房屋买卖协议一份，约定：甲方自愿将房屋出售给乙方，甲方保证房地产权属清楚，符合国家法定出售条件，因房产发生权属纠纷或其他纠纷给乙方、中介方造成损失的由甲方赔偿；乙方已对甲方出售的房屋做充分了解，自愿买受该房屋；房屋坐落于西安市碑林区交大路东方广场小区某号楼某单元某某某某楼，户型为南北，登记建筑面积为99.49平方米，房屋用途为住宅，房地产用途为成套住宅；房地产转让总价款为人民币780000元；中介方为本次交易的达成提供真实、合法合理、公正公平的服务，承担促成交易达成、确认甲乙双方所提供信息真实与否的核查责任；甲方不能提供虚假信息、反悔、改变购房条件，本协议签订有效后，由于甲方原因导致本协议无法执行造成解约的，甲方应退还已收乙方购房款款额，并同时承担乙方已产生的与此房屋购房合同更名和其他资金损失及全部中介费及违约金伍万元；乙方不能提供虚假信息、反悔、改变购房条件，本协议签订并公证有效后，由于乙方原因导致本协议无法执行，造成解约的，乙方应支付甲方伍万元违约金；甲方应当于2017年8月30日前将该房地产正式交付乙方。同时，双方在补充条款中约定：“1.买方承担过户时产生的所有税费；2.中介服务费为贰万贰仟元正，由买方承担，第一次支付壹万贰仟元，剩余壹万元过户时支付；3.房东提供大修基金票据（房东买房时的）（陪高某办理大修基金票据）；4.过户时房东结清该房所有的物业、水电费用；5.双方不得违约，如有违约，违约方承担产生的中介服务费壹半（壹万壹仟元整）；6.办理网签面签的时间为6月10日之前”。当日，尹某向李某某支付20000元作为定金，向吉祥居房产中介部支付中介费12000元。李某某收款后，在合同上签署“今收到乙方尹某购房定金人民币贰万圆整（20000.00元）收款人：李某某2017.5.30”。第三人收款后，在合同上签署“今收到乙方尹某购房中介费壹万贰仟元整（12000.00元）收款人：王爱珍”。合同履行过程中，原告需到银行办理按揭贷款支付房款，需由被告协助办理房屋评估手续，被告认为按揭贷款费时费力而拒绝协助，建议原告换房或协商处理违约赔偿事宜，双方为此发生分歧，以致未能依约于2017年6月10日前办理网签面签手续。2017年6月10日原告尹某及其父来到西安，与被告和第三人就争议问题进行协商，三方未能达成一致。2017年6月12日第三人向两被告邮寄通知函，通知两被告于2017年6月14日（周三）早上10点到西安市莲湖区西大街二手房交易市场办理房屋买卖网签备案相关手续，因邮件所留收件人电话无人接，未能送达。2017年6月13日原告尹某致电被告高某，口头通知其次日前往二手房交易中心办理网签备案手续事宜。高某以原告和第三人未提前通知、时间不方便为由拒绝，并提出其夫妻双方所有资料都在第三人手中，网签不需要其二人出面。当日，第三人向高某手机发送短消息称：“高某你好，你说你老公出差了，本来约定6月14号办网签手续也办不成了，那我们改为下周办理吧。请你们提前准备一下户口本，结婚证，方章，这些都是需要的。”高某回复称：“乙方不是10日前网签咋要改为14日呢？谁要求的？既然已时过境迁，是不是应该从长计议，进一步协商呢？”第三人未予理会，于2017年6月14日再次向两被告邮寄通知函，通知两被告于6月23日上午10点到二手房交易市场办理房屋买卖网签手续。该邮件因收件人不在指定地址和收件人名址有误，被退回。6月23日尹某致电高某，称已根据第三人通知到达二手房交易中心，高某答复称不知情，未予前往。此后，三方就合同履行问题再未达成一致意见。2017年7月9日尹某向高某、李某某邮寄解除买卖合同通知函，内容为：“高某、李某某：2017年5月30日，你、我及房屋中介签订《房屋买卖协议》，约定将你方所有的位于西安市碑林区交大路东方广场小区2号楼1单元1808室房屋出卖于我，房屋总价款为人民币78万元。我于当日支付给被告购房定金人民币20000元整，向房屋支付中介服务费12000元整。合同签订后，我方与房屋中介多次联系你方夫妻二人配合办理房屋评估及网签备案手续，你方夫妻二人却以各种借口不予配合我与房屋中介履行《房屋买卖协议》。协议中明确约定办理网签的时间为2017年6月10日之前，你方未予配合我方办理相关手续。在此之后，又曾多次电话及发函催促办理相关手续，你方均已各种理由推脱不予配合，你方行为属于严重违约行为，根据相关法律规定及《房屋买卖协议》的约定，已经导致合同无法履行。现，我方正式通知你，解除你我双方签订的《房屋买卖协议》，你方应按照协议约定退还已收我方购房款定金，并同时承担我方已产生的其他资金损失2384.65元、中介费12000及违约金50000元。尹某2017年7月9日”。两被告于7月10日收到该函。7月13日尹某提起本案诉讼，请求：1.确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖协议》解除；2.判令两被告承担解除《房屋买卖协议》的违约金5万元并赔偿经济损失7384.65元；3.判令两被告返还定金2万元；4.判令两被告支付原告缴纳的中介费1.2万元；5.诉讼费由被告承担。本院于2017年11月30日作出（2017）陕0103民初7369号民事判决：“一、本判决生效之日起十日内高某、李某某返还尹某定金2万元；二、本判决生效后十日内高某、李某某支付尹某居间服务费6000元；三、本判决生效后十日内高某、李某某赔偿尹某交通费1200元；四、本判决生效后十日内高某、李某某支付尹某违约金2.25万元；五、驳回尹某其余诉讼请求。”尹某不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2018年7月4日作出（2018）陕01民终3614号民事裁定，以原判决认定基本事实不清，违反法定程序为由，撤销原判，发回本院重新审理。本案重新审理过程中，尹某变更诉讼请求为：1.请求法院依法解除原告与两被告及第三人签订的《房屋买卖协议》；2.判令两被告赔偿给原告造成的房屋差价损失400000元；3.判令两被告返还定金20000元；4.判令两被告赔偿交通费、住宿费、中介费、律师费等实际损失32948.19元。此后，高某、李某某提起反诉，请求：判令反诉被告尹某支付反诉原告违约金5万元，诉讼费由反诉被告承担。本院依法对反诉进行了合并审理。同时查明，第三人吉祥居房产中介部系2016年4月25日注册成立的个体工商户，经营方式为个人经营，经营范围：一般经营项目：房产咨询、销售、租赁、按揭、中介服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。涉案房屋的上一次买卖亦是由第三人作为中介，促成李某某与案外人梁某于2016年5月28日达成房屋买卖协议并最终成交。另查，2017年5月30日本案当事人三方签订房屋买卖协议时，高某、李某某将涉案房屋产权证原件交由第三人保管。2017年6月24日，高某向第三人索要房产证原件时遭拒，双方发生纠纷。高某拨打110报警电话。西安市公安局碑林分局兴庆路派出所处警，在民警见证下，第三人将房产证交还给高某。2017年7月3日第三人到西安市房产交易管理中心办理房地产经纪机构备案手续。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖协议，是三方真实意思表示，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。在履行过程中，双方因合同是否明确约定了银行贷款事项发生争执，原告及第三人均主张被告在签协议时已口头同意原告以银行按揭贷款形式支付房款，并指出合同补充条款中约定的“办理网签面签的时间为6月10日之前”的“面签”即是到银行办理按揭贷款的意思，被告对此予以否认，主张从未同意原告以银行按揭贷款形式支付房款，认为合同约定的“面签”与银行贷款事项无关，是当事人到房产交易部门办理交易手续时需要由房产交易部门工作人员当面审核有关资料的意思。经过协商，三方未能就争议事项达成补充协议，致纠纷酿成。经查，在二手房交易过程中，“面签”的含义既可以指交易双方到房产交易部门提交相关资料接受审核并当面签订正式交易合同，也可以指需以贷款形式支付购房款的贷款人向贷款银行提交相关资料接受审核并当面签订借贷合同，并不具有唯一性。况且，本案第三人虽因办理营业执照而具备房产中介服务的主体资格，但在2017年7月3日前其并未取得房地产经纪机构备案证书，在合同约定的“办理网签面签的时间为6月10日之前”，第三人未办理备案手续，未能获取经纪机构网上编号，无法进入二手房网上交易管理系统自助完成网上签约行为，只能与交易双方一起到房产交易部门提交相关资料接受审核后，在房产交易部门工作人员监督下当面签订正式交易合同提交网络备案，其中兼具“网签”和“面签”的内容。因而，原告及第三人以合同中约定的“面签”即是到银行办理按揭贷款的意思，无充足证据支持，本院不予采信。因此，本案三方当事人签订的房屋买卖协议，对原告付款方式是现金（含转账）支付还是办理银行按揭贷款方式支付，付款的时间、期限，是一次性支付还是分期支付，均约定不明。此后，三方又未能就争议事项达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定，则各方应当按照有利于实现合同目的的方式履行。作为原告方，为实现购房目的，应当积极筹集资金或想办法让被告同意以按揭贷款方式支付房款；作为被告方，为实现出售房屋目的，虽可以随时要求原告支付全部房款，但应当给原告必要的准备时间；作为第三人，虽已促成合同成立，但交易并未完成，且合同文本是其提供的格式合同，在房款支付方式及期限等约定不明的情况下，应当对合同条款作出公平合理的解释，组织交易双方就争议事项达成补充协议或协助解决纠纷，但三方当事人均未作出有利于实现合同目的的行为。在合同争议事项约定不明、各方就争议事项未达成补充协议的情况下，因不涉及某一方迟延履行主要债务或存在不能实现合同目的的根本违约行为，原告于2017年7月9日通知被告解除合同，被告于7月10日收到通知函表示同意解除，且在原二审审理期间，双方均当庭认可合同已于2017年7月10日解除，则本院认定双方之间属于协商一致解除合同。因此，本案房屋买卖协议尚未履行的，终止履行；已经履行的，恢复原状。原告请求被告返还定金20000元，符合法律规定，应予支持。因合同解除是双方协商一致的结果，不涉及哪一方违约问题，双方应当各自承担相应的损失，原告尹某本诉部分请求的房屋差价损失及交通费、住宿费、中介费、律师费等损失，被告高某、李某某反诉请求的违约金，均无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认涉案《房屋买卖协议》于2017年7月10日经协商一致解除。二、李某某于本判决生效后三日内返还尹某购房定金20000元。三、驳回尹某的其余诉讼请求。四、驳回高某、李某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8094.5元，由尹某负担；反诉案件受理费525元，由高某、李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨淑香人民陪审员  陈顺利人民陪审员  冯莲凤二〇一八年十二月三十日书 记 员  宗世艳