河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初8135号原告：王贾菊，女，1991年10月12日出生，汉族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被告：郑州茗业房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇学府路南侧、轩辕路东侧林溪湾。法定代表人：王旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱旭兵，河南久灵律师事务所律师。原告王贾菊与被告郑州茗业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贾菊的委托诉讼代理人朱安新，被告郑州茗业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱旭兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贾菊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交付验收合格房屋违约金9180.33元（违约金暂计算至2018年10月31日止，违约金支付至实际符合合同约定标准的验收合格之日止）。2、请求依法判令被告承担原告所购房屋（翰林华府小区）取得竣工备案前的物业费。3、请求依法判令被告退还收取原告的暖气初装费2800元及利息。4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年9月17日签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于新郑市××镇鸿鹄路西侧、中原工学院东侧翰林华府7栋2单元25层2504号房产一套，合同约定了房屋价款、交房时间及交房标准等。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告并未能依约按时向原告交付合同约定标准的房屋。被告的上述行为已构成违约，并因此造成原告生活成本支出的增加和生活的不便。为维护原告的合法权益，提起诉讼。郑州茗业房地产开发有限公司辩称，一、郑州茗业房地产开发有限公司不存在逾期交房，原告要求郑州茗业房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任无依据，且不能成立。涉案交房期限顺延后为2018年11月12日，2017年11月25日《新郑市关于做好“风土行动”期间有关工作要求的通知》（新环攻坚办[2017]99号）对新郑市“封土行动”时间为“2017年11月15日至2018年3月15日”，期间停止各类建设工程土石方作业等作业。2017年11月9日，郑州市人民政府印发《郑州市2017-2018年秋冬季工业企业错峰生产实施方案》（郑政文[2017]210号），规定“错峰时间为2017年11月15日至2018年3月15日”。2017年11月29日《郑州市环境污染防治攻坚战领导办公室关于严格关于严格落实全市工业企业错峰生产和施工工地“封土行动”的通知》（新环攻坚办[2017]221号），规定“我市15个重点行业107家工业和建设区域施工工地，应于11月15日起实施错峰生产和封土行动，错峰生产时间在原有120天的基础上增加15天，自停、限产到位之日起计错峰生产时间”。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间自然灾害、区域性公共安全时间等不可抗力影响，交房时间应顺延或者根据实际情况另行确定。”鉴于上述政府强制性规定，造成郑州茗业房地产开发有限公司135天不能施工，应顺延135天，顺延后的交房时间应为2018年11月12日。涉案房屋在交房时已具备合同约定的交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件：该商品房经验收合格。郑州茗业房地产开发有限公司开发的翰林华府于2018年5月10日竣工，2018年6月30日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，完全具备合同约定的交付条件。郑州茗业房地产开发有限公司已通过多种方式通知原告办理交手续，完全履行了交房义务。郑州茗业房地产开发有限公司于2018年6月30日向原告发出通知短信，主要内容：翰林华府一期因“封土令”的实施，影响了项目工程进度，为让业主100%满意，项目决定交房日期延迟至2018年7月15日。2018年7月12日，郑州茗业房地产开发有限公司在《东方今报》A06版右下角刊登交房公告，公告的主要内容：尊敬的“翰林华府”项目1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼已经符合交房条件，现定于2018年7月16日正式交房，交房周期为7个工作日，具体安排我们将通知每位业主，届时请您带上购房合同、购房发票和业主身份证前往“翰林华府”办理。郑州茗业房地产开发有限公司于2018年7月13日向原告发出交房通知短信，主要内容：尊敬的业主，项目一期将于2018年7月16日起正式交房。2018年7月13日，郑州茗业房地产开发有限公司按照原告确认的通讯地址以顺丰快递方式邮寄《交房通知书》，通知原告于2018年7月16日起办理交房事宜。根据购房合同第十一条约定“因××原因导致该房屋未能按照出卖人通知的期限交付，交付日期到达视为已经交付，出卖人已经履行交付义务，出卖人不承担逾期交付责任，××自交付日期或视为交付日期承担该房屋的毁损、灭失的风险责任及相应的物业管理费等各项费用”。郑州茗业房地产开发有限公司已经通过多种方式通知原告办理交房手续，因原告自身原因未前往办理相关手续，根据上述约定，应视为郑州茗业房地产开发有限公司最晚于2018年7月21日将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告，早于合同约定交房日期114天，不存在逾期问题。因此，原告主张延期交房违约金缺乏事实依据，其诉讼请求也不能成立。二、原告要求郑州茗业房地产开发有限公司承担竣工备案前的物业费无依据。由上可知，郑州茗业房地产开发有限公司已向原告交付了房屋，即使产生物业费也应由原告承担，且物业费的收取是物业公司，也与郑州茗业房地产开发有限公司无关，原告要求郑州茗业房地产开发有限公司承担也无依据。同时，该物业费与本案涉案房屋也不属于同一法律关系，也不属于本案的审理范围。三、原告要求退还暖气初装费及利息不能成立。2800元的暖气初装费系郑州龙轩物业管理服务有限公司收取的，也是该公司给原告开具的收据，并非是茗业公司，原告无权要求茗业公司返还暖气初装费及利息，该项诉求不应得到支持。综上，郑州茗业房地产开发有限公司按照合同约定交付房屋不存在逾期交房行为，原告向郑州茗业房地产开发有限公司主张逾期交房违约金及竣工备案前物业费缺乏事实依据，其诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月17日，王贾菊（××）与郑州茗业房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001637612），合同约定:第三条××购买商品房的基本情况，××王贾菊购买的商品房位于新郑市××镇鸿鹄路西、中原工学院东翰林华府7幢2单元25层2504号房，建筑面积共88.17平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币8465.1元，总价款人民币746368元；第六条付款方式及期限约定，××按其它方式付款，约定金额156368元以现金支付，付款时间2016年9月17日，约定金额590000元以商业贷款支付等；第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付××使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同及变更合同外，出卖人可据实予以延期，由于政策、法律法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或者根据实际情况另行确定；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条因××原因导致该房屋未能按照出卖人通知的期限交付，交付日期到达视为已经交付，出卖人已履行交付义务，出卖人不承担逾期交付责任，××自交付日期或视为交付日期起承担该房屋的毁损、灭失的风险责任及相应的物业管理费等各项费用。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4，供暖设施：户内设施供暖管道铺设至入户门口处，管网随房屋同时交付，具体供暖时间以与供暖签署的供暖协议为准。合同补充协议：2、买卖双方的通信地址和联系方式以本合同所填写的为准，××保证填写的地址和联系方式准确无误，并可以随时接受信函或邮件。出卖人履行本合同约定的通知和告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达，邮寄通知，邮件发出之日起满7日即视为送达（以邮局受理凭证为依据），视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。公告告知，公告见报之日起视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。2016年9月27日，王贾菊向郑州茗业房地产开发有限公司支付购房款156368元，2017年2月13日，王贾菊向郑州茗业房地产开发有限公司支付购房款590000元。2018年6月30日，涉案楼盘经过勘察、设计、施工、监理及建设等单位验收竣工。2018年6月30日9时53分6秒，郑州茗业房地产开发有限公司向原告发出通知短信，内容为“尊敬的业主，翰林华府一期因“封土令”的实施，影响了项目工程进度，为让业主100%满意，项目决定交房日期延迟至2018年7月15日……等”。2018年7月12日，郑州茗业房地产开发有限公司在《东方今报》A06版右下角刊登交房公告，公告内容“尊敬的翰林华府业主，承蒙您对本公司翰林华府项目的关心和支持，项目1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼已经符合交房条件，现定于2018年7月16日起正式交房，交房周期为7个工作日，具体安排我们将通知每位业主，届时请您带上购房合同、购房发票和业主身份证前往“翰林华府”办理，因交房业主较多，具体交房事宜请致电0371-56009999咨询，如您未在规定的时间办理交付手续，则视为我公司已经履行交付义务，由此产生的不利后果将由您承担，特此公告。…郑州茗业房地产开发有限公司，2018年7月12日”。2018年7月13日10时31分18秒，郑州茗业房地产开发有限公司向原告发出交房通知短信，内容为“尊敬的业主，项目一期将于2018年7月16日起正式交房，每天交付一栋楼（16日1号楼、17日2号楼、18日3号楼、19日5号楼、20日6号楼、21日7号楼），届时请你带上身份证原件及复印件、购房合同、购房发票、身份证与银行卡合并复印件（复印至一张A4纸，注明开户行）前往翰林华府项目办理交房手续，并预交一年物业费用，手续办理时间为上午9时-11时30分，下午2时30分-5时30分，请您严格按照规定时间办理，当天暂不办理装修手续……等”。同日，郑州茗业房地产开发有限公司按照原告确认的通讯地址以顺丰快递方式邮寄《交房通知书》。2016年9月17日，王贾菊向郑州龙轩物业管理服务有限公司支付暖气初装费2800元。以上事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》，销售不动产统一发票，《单位工程质量竣工验收记录》,《短信通知》,《交房通知书》，《邮寄单》等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。关于被告是否存在逾期交房的问题。被告辩称因“封土行动”原因，涉案房屋交房期限顺延后为2018年11月12日，其不存在逾期交房的违约行为。但从其向原告发送的短信内容“交房日期延迟至2018年7月15日”及被告自2018年7月15日起就同样事实向部分业主自愿达成的《延期交房协议书》并进行赔偿来看，对于被告的该项抗辩，本院不予采信。被告应按合同约定于2018年6月30日前将房屋交付给原告，其未按合同约定履行义务，存在逾期交房的违约行为。关于被告是否交付房屋的问题，首先要处理的是商品房竣工验收合格标准如何认定的问题。原告认为竣工验收合格应当按照在建设主管部门办理项目竣工备案登记之日为准，但从相关的行政规章来看，竣工验收合格是备案的前提，未竣工验收合格将无法备案，故竣工备案并非工程竣工验收合格的前提，也不是工程竣工的唯一标准。本案中，勘察、设计、施工、监理及建设等单位共同出具了《单位工程质量竣工验收记录》，且载明了工程验收合格，能认定为工程竣工验收合格标志。工程验收合格后，被告以邮寄信函、短信及在报纸发布公告的形式通知原告于2018年7月21日收房，已履行了交房通知义务。原告接到被告的书面交房通知，无正当理由拒绝接收，书面交房通知确定的交付使用之日（2018年7月21日）应视为被告的交付房屋日期。关于原告主张被告赔偿其逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》中明确约定了被告应于2018年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告，而被告却于2018年7月21日交付房屋，故被告应按合同约定自2018年7月1日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，被告应就其逾期交房行为向原告支付违约金1492.74元。对于原告主张超出部分的违约金，本院不予支持。关于原告主张被告承担涉案房屋竣工备案前物业费的诉讼请求。因原告并未提交相应的证据证明其已实际交纳物业费及其具体数额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告返还已交暖气初装费及利息的诉讼请求。原告提交的证据显示收取其暖气初装费的主体为郑州龙轩物业管理服务有限公司，故对该项诉讼请求，本院亦不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州茗业房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王贾菊违约金1492.74元。二、驳回原告王贾菊的其它诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告郑州茗业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许伟红二〇一八年十二月二十二日书记员  高素贞