山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2433号上诉人（原审被告）：马占，男，汉族，1979年8月13日出生，中国重汽大齿集团员工，住大同市。委托诉讼代理人：肖海青，山西光硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司大同市分公司，住所地：大同市站前街1号。法定代表人：李进，总经理。委托诉讼代理人：王爱堂，山西焦点律师事务所律师。上诉人马占因与被上诉人中国邮政集团大同市分公司租赁合同纠纷一案，不服大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马占及其委托诉讼代理人肖海青、被上诉人中国邮政集团公司大同市分公司的委托诉讼代理人王爱堂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马占上诉请求，撤销原判，二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。主要理由为：一、一审法院事实认定不清。1、上诉人2011年10月20日和被上诉人签订了《房屋租赁合同》开日化商店，从2012年10月20日到2015年10月20日三年期间,被上诉人要求上诉人和大同市邮苑物业有限责任公司（以下简称物业公司)签订《房屋租赁合同》，房租也由原先的42000涨到47000元。后三年的合同上诉人都有原件，一审法院却以复印件的理由不予认定,并且上诉人给物业公司交纳租金的收据也提交了,一审法院却避而不谈。被上诉人只提供了一份合同,连交纳租金的收据都没有,一审法院就认定有效合同,这么明显的事实争议一审法院认定错误。2、后四年的房租没有交纳是被上诉人的过错造成。被上诉人和物业公司有着千丝万缕的关系(被上诉人的服务公司曾经是物业公司的股东),从2015年开始，由于管理混乱一些问题暴露出来，上诉人和其他商户发现租金、双方签订的租赁合同及合同签字都有猫腻,找到被上诉人的相关领导反映此事，结果这一排八家商户都被强制停电、停水，至今没有。上诉人还配合被上诉人的监察部门调查核实,部分职工涉嫌利用职权贪污或滥用职权问题。之后四年关于房租该谁收、怎么收，没人答复也没人收取。上诉人认为由于被上诉人公司内部出现人员违法乱纪行为,致使上诉人虽占用此房但无法正常经营,一审法院判决上诉人按正常经营支付房租，显示公平。3、依据诉讼法解释第五十九条规定“在诉讼中,个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人,但应同时注明该字号经营者的基本信息。”上诉人占用涉案房屋经营日化，并领取营业执照，被上诉人起诉个人，一审人民法院判决的被告也是个人。故一审法院判决认定基本事实不清，依据民诉法第170条第一款第三项的规定,撤销原判决，发回重审，或者查清事实后改判。二、本案关于租金的诉讼时效期间届满，,上诉人抗辩不履行。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定,逾期30日不交房租的，出租方有权终止合同。一审认定的事实，从2014年10月20日开始上诉人就没有交纳房租。被上诉人为何没有终止合同,更没有索要租金,等到四年之后才诉讼解决。一审法院采纳被上诉人的说法,这四年属于不定期租赁。不定期应理解为临时租赁,四年时间是否太长了,而且，不定期还建立在短期内支付租金，四年都不付租金能叫不定期租赁吗?上诉人认为关于租金问题已超过诉讼时效，抗辩不履行。中国邮政集团公司大同市分公司答辩称，我方认为一审法院认定事实清楚。一、上诉人与被上诉人之间的租赁法律关系事实是清楚的，上诉人在一审期间对双方房屋租赁法律关系，不持异议。我们认为这个房屋租赁关系依法应该受法律保护。2014年之后双方没有续签租赁合同，从2014年起至原告2018年提起诉讼止双方之间关系为不定期租赁合同关系，上诉人对承租被上诉人的房屋也没有异议，对2014年至今没有支付过被上诉人租金也没有异议，因此我们认为一审法院对本案的判决正确；二、上诉人诉中讲没有缴纳房租是被上诉人过错造成的，我们认为不是事实，涉案房屋是公有产权的房屋，在不定期租赁期间，被上诉人的工作人员每年数十次向上诉人催收房租，上诉人以种种理由拒绝缴纳，并不存在管理混乱的问题。三、上诉人说依据民事诉讼法解释59条应该以营业执照字号为当事人，马占从租赁被上诉人处房屋一直以个人名义承租，没有给我们提供过他个人营业执照，直到昨天我们拿到证据才知道他办了营业执照，但是不论签合同还是缴纳房租都是以自然人名义。我们也向法院提交了相关证据。四、关于他说的诉讼时效届满，抗辩理由不成立，他从2014年开始没有缴纳房租，被上诉人作为国营企业不可能不催收房租，但是上诉人一直不缴纳房租，最后我们诉至法院。中国邮政集团公司大同市分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的房屋租金168000元。2、判令解除原告与被告的不定期租赁合同，被告将其租赁的位于平城区同泉里后街邮电住宅小区4号楼底商从西往东数第四间临街房（建筑面积60.23平方米）交还原告。3、判令被告承担本案诉讼费用。一审经审理查明，2013年10月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定被告承租原告所有的坐落在大同市平城区同泉里后街邮电住宅小区4号楼底商从西往东数第四间房屋，建筑面积约60.23平方米，租赁用途为：日用品销售，租赁期限一年（2013年10月20日至2014年10月19日），年租金42000元，租金支付方式为上打，并约定未签订续约合同乙方继续使用房屋，甲方没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，甲方有权随时收回房屋。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告支付当年度的租金42000元。2014年10月19日租期届满后，原、被告未续签合同，被告继续使用租赁房屋。从2014年10月20日起，被告未向原告支付过租金，累计欠付租金近四年，经原告催要，被告一直拒绝支付。双方自行协商无果，原告诉至一审法院。对原、被告双方有争议的事实和证据，该院认定如下：1、关于合同主体。被告对原告提交的合同真实性提出异议，但对落款签字系其本人书写予以认可，其主张合同末页与其他两页并非同一份合同，但并未提交相应证据予以证实，其抗辩意见无证据支持，该院不予采信。经该院核对，原告提交的《房屋租赁合同》内容连续，加盖骑缝印章，并无拼凑而成的明显迹象，对合同的真实性，该院予以认定。被告提交其与大同市邮苑物业管理有限责任公司之间的《房屋租赁合同》复印件，经该院审查，记载房屋坐落不具体，是否与本案相关联无法确认，且无法核对真实性，故该院不予认定。该院确定关于大同市平城区同泉里后街邮电住宅小区4号楼底商从西往东数第四间房屋的《房屋租赁合同》，合同双方为本案原、被告，该合同对原、被告具有合同约束力。2、关于被告损失。被告陈述使用承租房屋遇到障碍，并提交证人证言等予以证实，但证人均未出庭接受质证，该院认为，被告主张遭受重大损失，但并未提交损失状况及具体数额的充分证据予以证实，亦未在本案中就损失金额提起反诉，该院对其陈述之损失不做认定裁判。3、关于欠付租金情况。此项被告自认自2014年10月20日起未缴纳过租金，双方虽在2014年10月20日之后未续签合同，但双方在《房屋租赁合同》中，就未续签合同的事宜作出明确约定，双方之间的租赁关系转变为不定期，租金等相关事宜依法应参照原合同确定，故原告主张自2014年10月20日起租金按原合同执行并无不当，该院予以认定。一审法院认为，原告持有的国有土地使用证可以证实原告系诉争房屋所有权人。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告马占未按合同约定履行给付租赁费的合同义务，应当承担相应的违约责任，向原告支付租赁费。依据《房屋租赁合同》约定，拖欠租金连续30日以上的，出租方有权终止合同收回房屋，且因双方在2014年10月20日之后未续签合同，合同期限为不定期，出租方亦有权随时收回房屋，故原告主张解除双方之间的房屋租赁合同关系，符合相关法律规定，该院予以支持。依照相关法律规定，合同解除后，已经履行的当事人可以要求恢复原状，故被告应当返还房屋。因涉及搬迁，应适当为被告预留时间，故本院酌情确定返还房屋时间为2018年10月19日，并以该日期为准确定租金给付数额。综上所述，原告诉讼请求所依据的事实清楚，证据确实充分，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第三款、九十七条之规定，判决如下：一、马占于本判决生效后十日内支付中国邮政集团公司大同市分公司房屋租金168000元；二、解除中国邮政集团公司大同市分公司与马占之间关于大同市平城区同泉里后街邮电住宅小区4号楼底商从西往东数第四间房屋所签订的《房屋租赁合同》；三、马占于2018年10月19日前向中国邮政集团公司大同市分公司腾退位于大同市平城区同泉里后街邮电住宅小区4号楼底商从西往东数第四间房屋。如果被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3760元，由被告负担。二审中，中国邮政集团公司大同市分公司对原判认定的事实无异议，马占称其未签订过租赁合同、租金是47000元，给了物业公司，对其余事实无异议。二审中，马占向本院提交了以下证据：1、大同市邮政局与马占签订的《房屋租赁合同》（租期为2011年10月20日至2012年10月19日），欲证明马占于2011年开始租赁房屋。2、《营业执照》，欲证明马占于2011年开始租赁房屋以亿美日化名称经营。3、大同市邮苑物业管理有限责任公司企业信息，欲证明中国邮政集团公司大同市分公司与物业公司的关系。4、大同市邮苑物业管理有限责任公司与马占签订的《房屋租赁合同》，欲证明马占与该公司签订了2013年10月-2014年10月的租赁合同。5、视频、录音光盘，欲证明停水、停电的事实和内部职工存在违法乱纪行为。中国邮政集团公司大同市分公司向本院提交了收据1份，欲证明收到了马占42000元租金。经质证，中国邮政集团公司大同市分公司对马占提交的证据1的真实性无异议，但认为和本案没有关系。对证据2，认为有效期为2011年到2012年，诉争是2013年以后的事，和本案没有关系。对证据3，称邮电服务公司与大同邮电局是两个概念，邮电服务公司是以前联通、邮政没有分家时成立的，该企业信息跟本案无关。对证据4的真实性、关联性有异议，称涉案房屋产权所有人是中国邮政集团公司大同市分公司，和物业公司没有关系。对证据5的真实性、关联性有异议，称停水停电都是马占自己所说，证人证言什么也没有说，是马占故意引导的，通话的时候有针对性、目的性，动机不纯。马占对中国邮政集团公司大同市分公司提交的证据，称收据不是正规发票，缴款人没有签字，证明不了是我们交的。针对以上证据，本院认为，中国邮政集团公司大同市分公司提交的证据，载明为“收物美日化”，且无交款人签字，故对其不予采用。马占提交的证据1，大同市邮电局与马占签订的该《房屋租赁合同》租赁期限为2011年10月20日至2012年10月19日；证据2，《个体工商户营业执照》有效期为2011年11月22日至2012年11月19日，而本案诉争的房屋租赁合同的租赁时间段为2013年10月20日之后；证据4，该《房屋租赁合同》的租赁期限为2014年10月20日至2015年10月19日，合同双方为马占与案外人大同市御苑物业管理有限责任公司，该三份证据都与本案所欲证明的事实无关联性，故对其均不予采用。证据3，系大同市御苑物业管理有限责任公司的企业信息，并无法证实该公司与中国邮政集团公司大同市分公司的行政隶属关系，且两者均为独立的民事主体，故对其不予采用。证据5，来源不清，不能证明其所欲证明的内容，且与本案不具有关联性，故对其亦不予采用。此外，马占在二审中，称中国邮政集团公司大同市分公司在一审时提交的《房屋租赁合同》上其的签名笔迹和手印不是本人书写并申请对笔迹和手印进行鉴定。经查，一审开庭时，马占当庭认可该《房屋租赁合同》上马占的落款签字是其本人所签，故其该申请无事实依据，对其该鉴定申请不予准许。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，我国合同法中规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。中国邮政集团公司大同市分公司作为涉案房屋的所有权人，其与马占所签订的《房屋租赁合同》（租期从2013年10月20日起至2014年10月19日止），是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。签约合同双方均应依照本合同的约定全面履行自己的义务。该《房屋租赁合同》中第九条约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿。…4、拖欠租金连续30天以上的：…”。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，因双方在2014年10月20日租赁合同期满后未再续签合同，故合同期限为不定期，中国邮政集团公司大同市分公司作为出租方有权依照合同约定随时收回该房屋。原判判令解除双方之间的房屋租赁合同、腾退涉案房屋，并由马占支付四年的房屋租金168000元，也并无不当。关于是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”依据上述规定，马占一审时并未提出对诉讼时效的抗辩，其在二审期间提出，但未能提交相关证据证实中国邮政集团公司大同市分公司的请求权已经超过了诉讼时效期间，故其该上诉理由不能成立，不予支持。关于马占是否是本案适格当事人的问题。因该《房屋租赁合同》的合同落款的签约乙方为马占，并非“物美日化”，故根据合同权利义务的相对性原则，马占为本案适格当事人，“物美日化”并非本案的适格当事人。此外，马占上诉中所称的其与案外人大同市邮苑物业管理有限责任公司是否存在着租赁纠纷，并非本案的审理范围。综上所述，马占的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3760元，由上诉人马占负担（已交纳)。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一八年十二月十日书记员 宁俊艳