江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8016号上诉人(原审被告)：庄碧珍，女，1972年5月18日生，汉族，住福建省泉州市泉港区。被上诉人(原审原告)：绿地集团（昆山）置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇菀坪社区。法定代表人:吴静，总经理。委托诉讼代理人：李志燕，公司员工。上诉人庄碧珍因与被上诉人绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称绿地集团）排除妨害纠纷一案，不服昆山市人民法院(2018)苏0583民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庄碧珍上诉称：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回绿地集团的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由绿地集团依法承担。事实和理由：一、本案起因为上诉人逾期还款，但上诉人并没有逾期还款的故意和行为，嘉定支行金卡帐户及昆山支行还款帐户明细足以证实，上诉人一直依约还款，但囿于自身文化知识水平限制，理解错误或者银行工作人员未交待清楚等原因，客观上造成了上诉人逾期还款。上诉人承认自身有过失，但这一过失导致的案涉房屋(价值几百万)被收回且需要承担巨额违约金，对上诉人显然不公平、不合理。二、工行昆山支行起诉被上诉人前未依约履行催告、通知义务，而是径行起诉被上诉人，也是造成本案的原因之一。上诉人系工行昆山支行的借款人、直接债务人，根据上诉人与昆山支行签订的借款合同，昆山支行在知悉上诉人还款逾期事实后，应当通过短信、电话或信件方式通知上诉人还款，但上诉人一直在按月还款，在没有得到相关人员任何通知情况下，不可能知道自己按月还款情形下仍然构成逾期还款。另外，昆山支行在法院判决被上诉人偿付70万多元本金及利息后，仍然从上诉人还款帐户扣划上诉人自2013年3月11日补缴的89405.75元，提前还款20万元及至2015年6月期间的逐月还款额，昆山支行对上诉人的巨大损失也有一定过错。三、被上诉人作为房屋出售方，其存在逾期交付房屋和逾期办理房屋产权登记的违约行为。若被上诉人依约办理产权登记和他项权证，按照买卖合同的约定，昆山支行只能起诉上诉人，上诉人承担的就只是本金和逾期利息、罚息等的金钱债务，上诉人不可能面临购房合同被解除，房屋被收回的惨重损失。另外，被上诉人在知悉昆山支行起诉的情况下，未参加案件诉讼，未尽通知上诉人之责或故意不通知上诉人，也是造成本案结果的原因之一。上诉人购买案涉房屋后，一直出租予他人，并按时收取承租人的租金，承租人处有上诉人的全部联系方式、收件地址，但被上诉人舍近求远，向法庭提供上诉人位于上海已被拆迁的住处和远在福建的户籍地，却丝毫不提昆山的案涉房屋。被上诉人解除与上诉人买卖合同，但未依据合同附件四《合同补充协议》第三条第四项的约定，向上诉人送达偿还通知，并给予上诉人在通知送达后10日内偿还被扣划款项的期限，其在被扣划款项的第十一天就直接提起诉讼的行为不符合合同约定。被上诉人解除合同，未依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，通知上诉人，其解除合同违法。四、上诉人已替被上诉人偿还生效判决确定的本金705421.06元、利息19254.74元中的258860.85元，被上诉人也接受了上诉人代为偿还的款项，其再次起诉要求返还房屋与其接受上诉人为其还款的行为自相矛盾。五、被上诉人作为大型房企、上市公司，其已享受了房屋开发应得的巨额利益，在上诉人多次与其商谈，并愿意给予其补偿的情况下，仍然要求收回房屋，让人无法接受。六、上诉人收房后，已将案涉房屋出租，现房内租客租期未到，无法返还房屋，原审判决上诉人迁出房屋事实不清，也无法实现。被上诉人绿地集团辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回其上诉请求，维持原判。绿地集团向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令绿地集团将绿地国际家园1418-106号房屋恢复原状并返还给绿地集团；2.请求判令庄碧珍支付绿地集团自2015年6月30日至搬离之日的房屋占用费130500元（租金4500元/月，暂计算至2017年11月29日）；3.依法判令庄碧珍承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2008年10月6日，绿地集团、庄碧珍签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008028906）一份，约定由庄碧珍购买绿地公司开发的昆山市花桥镇绿地国际家园1418-106室房屋一套，房屋总价为1116169元。付款方式约定：2008年10月6日前支付336169元，2008年11月6日前支付780000元（按揭）。该份合同附件四合同补充协议第三条约定：庄碧珍的贷款合同中须由绿地集团作为保证人提供担保的，庄碧珍承诺，在绿地集团担保期内，如庄碧珍未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向绿地集团要求承担担保责任的（包括但不限于因庄碧珍连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致绿地集团银行存款被扣划等），则庄碧珍应于收到绿地集团书面通知后10日内向绿地集团偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则绿地集团有权单方面解除合同，庄碧珍并需承担合同总价10%的违约金。同时将因此产生的一切相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费、庄碧珍应承担的违约金）直接从庄碧珍已付房款中扣除，余款无息退还庄碧珍。前述合同签订后，绿地集团、庄碧珍与中国工商银行股份有限公司昆山分行三方签订购房借款担保合同，三方约定：由庄碧珍向工行昆山支行借款780000元，庄碧珍应按等额本息还款法每月归还本息，庄碧珍未按合同约定期限归还借款，借款人有权计收罚息和复利，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息，工行昆山支行有权宣布贷款到期，有权提前行使担保权，按照合同约定提前收回借款本息，庄碧珍以所购房产提供抵押担保，绿地集团提供保证连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的律师费等。签订借款合同银行放款后，庄碧珍付清总购房款1116169元。另查明:后因庄碧珍未按约向银行还款，工行昆山支行以庄碧珍长期拖欠贷款为由向一审法院另案起诉绿地集团，要求绿地集团清偿庄碧珍的借款本息及诉讼费用。一审法院于2012年5月9日作出（2012）昆商初字第0350号民事判决书，判决：绿地集团支付工行昆山支行贷款本金705421.06元，支付利息19254.74元，案件受理费5478元由绿地集团负担。后截止2013年8月29日，绿地集团向工行昆山支行还清贷款本息等费用465814.95元，由工行昆山支行予以确认，并向法院交纳执行费4843.98元。再查明：2014年9月9日，绿地集团向一审法院另案起诉庄碧珍，要求：1、解除绿地集团、庄碧珍于2008年10月6日签订的《昆山市商品房购销合同》；2、绿地集团返还庄碧珍购房款486827.28元（计算方式：购房款1116169元-绿地集团代庄碧珍归还银行的贷款本金、利息及诉讼费465814.95元-案件执行费4843.98元-违约金158682.79元）；3、本案诉讼费由庄碧珍承担。一审法院于2015年3月3日作出(2014)昆花民初字第00953号民事判决书，认定：“因庄碧珍未按约履行向第三人中国工商银行股份有限公司昆山支行还款义务，绿地公司作为连带保证人，截止2013年8月29日，代庄碧珍支付所欠银行的贷款本息等465814.95元，并向法院交纳执行费4843.98元。此后至今，庄碧珍未向绿地集团归还代偿的银行借款及利息等费用。根据双方合同补充协议第三条约定，贷款银行因庄碧珍原因要求绿地集团承担连带保证责任并要求直接偿还剩余全部贷款本息,绿地公司有权解除绿地集团、庄碧珍双方之间签订的《昆山市商品房购销合同》，故一审法院对绿地集团要求解除绿地集团、庄碧珍双方之间签订的《昆山市商品房购销合同》的诉讼请求予以支持。”遂判决：“一、解除绿地集团与庄碧珍于2008年10月6日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008028906）。二、绿地集团退还庄碧珍购房款533893.17元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回绿地集团的其他诉讼请求。”该民事判决书于2015年6月30日发生法律效力。后绿地集团向一审法院申请执行，并于2018年6月7日将前述判决确认的应退还给庄碧珍的款项524501.17元提存至一审法院。又查明：庭审中，绿地集团、庄碧珍确认涉案房屋已由绿地集团交付给庄碧珍。庄碧珍称交付后其对涉案房屋进行了装修，房屋内尚有热水器、空调等家电物品，现涉案房屋已由其出租给案外人居住，租期尚未到期。为此，庄碧珍提交其与案外人徐景涛就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》一份以及房租、押金收据。该份合同约定庄碧珍将涉案房屋出租给案外人徐景涛，租期自2014年3月17日起至2034年3月17日止，月租金为1500元。房租收据显示：2014年3月17日，庄碧珍收到徐景涛支付的租金36000元。押金收据显示：2014年3月17日，庄碧珍收到徐景涛支付的押金6000元。另，绿地集团还提交58同城网站截图一份，显示：绿地21城E区一套4室2厅3卫面积为158平方米的精装修房屋出租价格为4500元/月。绿地集团以此作为向庄碧珍主张的房屋占用费的计算标准。对此，庄碧珍不予认可。绿地集团也未就此申请司法评估。现因绿地集团要求庄碧珍搬离涉案房屋并支付房屋占用费，庄碧珍予以拒绝，双方协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、(2014)昆花民初字第00953号民事判决书、生效通知书、《房屋租赁合同》、银行付款回单、（2017）苏0583执9504号往来款交接单及当事人的陈述予以证实。一审法院认为：绿地集团、庄碧珍于2008年10月6日就江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园1418-106室房屋签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008028906）已经(2014)昆花民初字第00953号民事判决书判决解除。该民事判决书已经发生法律效力，具有既判力，双方均应履行该民事判决书确定的义务。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现绿地集团要求庄碧珍返还前述房屋，符合法律规定，一审法院对此予以支持。庄碧珍以涉案房屋已出租给他人且租期尚未届满为由拒绝返还涉案房屋，缺乏法律依据，一审法院对此不予采信。另，庄碧珍辩称因绿地集团未退还相应款项，故其在收到款项前有权行使同时履行抗辩权。对此，一审法院认为，绿地集团已在执行过程中于2018年6月7日将前述判决确认的应退还给庄碧珍的款项524501.17元提存至一审法院，视为已履行判决确定的付款义务。故庄碧珍的该项辩称缺乏事实依据，一审法院对此亦不予采信。对于绿地集团要求庄碧珍将涉案房屋恢复原状的诉请，一审法院认为，绿地集团未能举证证明涉案房屋交付给庄碧珍时的状态，故其主张恢复原状，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。关于绿地集团主张的房屋占用费，一审法院认为，绿地集团、庄碧珍签订的《昆山市商品房购销合同》已经生效判决确认解除，故庄碧珍基于该份合同取得的涉案房屋也应及时返还给绿地集团，逾期返还的应当向绿地集团支付房屋占有使用费。因前述判决同时确认绿地集团应将剩余房款返还给庄碧珍，在绿地集团返还房款前庄碧珍有权行使同时履行抗辩权拒绝返还房屋。绿地集团直至2018年6月7日才将前述判决确认的应退还给庄碧珍的款项524501.17元提存至一审法院，故庄碧珍应当返还涉案房屋的时间应当认定为2018年6月7日。截止目前，涉案房屋仍由庄碧珍出租使用，故庄碧珍应当向绿地集团支付自2018年6月8日起算的房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的计算标准，绿地集团虽主张按58同城网站上一套房屋的出租挂牌价4500/月计算，但庄碧珍未予确认，绿地集团也未就此向一审法院提出对于与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准进行司法评估的申请，故绿地集团主张按4500/月计算房屋占用费依据不足。鉴于庄碧珍自认已按1500元/月的价格将涉案房屋出租给案外人徐景涛，故一审法院依法认定以1500/月作为房屋占有使用费的计算标准。因此，一审法院依法认定庄碧珍应当支付绿地集团的房屋占有使用费为：自2018年6月8日起，按1500/月计算至涉案房屋实际返还绿地集团之日止。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，第一百零一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、庄碧珍于本判决生效后30日内从江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园1418-106号房屋中迁出并将该房屋返还给绿地集团。二、庄碧珍支付绿地集团房屋占有使用费（计算方式：自2018年6月8日起，按1500/月计算至涉案房屋实际返还绿地集团之日止），于本判决生效后30日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入绿地集团指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-14046）。三、驳回绿地集团的其他诉讼请求。一审案件受理费2910元，由绿地集团承担2780元，由庄碧珍承担130元。该款绿地集团已预交，一审法院不再退还，庄碧珍承担部分由其在履行上述第二项付款义务时一并返还给绿地集团。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，绿地集团、庄碧珍于2008年10月6日就江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园1418-106室房屋签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008028906）已经被(2014)昆花民初字第00953号生效民事判决书判决解除。绿地集团要求庄碧珍返还已经交付的涉案房屋，符合上述法律规定，应当予以支持。对于涉案房屋占有使用费用，一审法院按1500元/月计算，二审中庄碧珍未提出异议，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2910元，由上诉人庄碧珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 亮审 判 员  张 蕾审 判 员  周剑鸣二〇一八年十二月十三日法官助理  姜雨昊书 记 员  林晨晖