湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0304民初2171号原告：十堰市鑫洋房地产开发有限公司。法定代表人：胡平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨漫，湖北平长律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：杨登强，男，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：邓辉，湖北同联律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：曹正芝，女，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：邓辉，湖北同联律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司（以下简称鑫洋公司）与被告杨登强、曹正芝商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，经审理于2018年4月24日作出（2018）鄂0321民初241号民事判决。宣判后，被告杨登强、曹正芝不服该判决，向湖北省十堰市中级人民法院提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院经审理于2018年8月8日作出(2018)鄂03民终1380号民事裁定，认为：鑫洋公司向一审法院提出诉讼请求是“二被告连带支付原告购房款及违约金”，杨登强、曹正芝也未提起反诉，但一审判决结果为“杨登强、曹正芝在鑫洋公司为其办理不动产权属证书后支付购房款”；根据涉案证据，目前涉案房产已执行给案外人秦华，故按一审判决鑫洋公司申请强制执行的前提条件已无法达到，使判决沦为空判，且涉案合同也未约定付款的前提条件是办不动产权证书。对于这一问题鑫洋公司又未上诉，本院无法主动审查。故为解决问题、消化矛盾，且一审法院对于付款条件这一基本事实并未审查清楚，应予发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销湖北省十堰市郧阳区人民法院（2018）鄂0321民初241号民事判决；二、本案发回湖北省十堰市郧阳区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告鑫洋公司的委托诉讼代理人杨漫，被告杨登强、曹正芝的委托诉讼代理人邓辉到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告鑫洋公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带支付原告购房款1192160元；2、依法判令二被告自起诉之日起至实际全额付清之日止，按日向原告支付应付款项的万分之一作为违约金（双方合同约定）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年12月9日，杨登强、曹正芝夫妻与鑫洋公司签订《商品房买卖合同》购买了鑫洋公司两间门面房，约定房屋单价为：1.6万元/㎡，签订合同时预估房屋建筑面积为436.68㎡（两间门面房分别为298.26㎡和138.42㎡）,预收总房款6986880.00元整，杨登强和曹正芝支付首付款后，剩余房款办理了银行按揭贷款。现上述两间门面房经房屋产权测绘部门测绘，实际建筑面积为511.2㎡（两间门面房分别为393.46㎡和117.74㎡），超出了合同面积95.2㎡。按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，杨登强和曹正芝还应再付鑫洋公司购房款1192160元，但经多次催要无果。现依法起诉，请求判如所请。被告杨登强、曹正芝辩称：1、本案所涉商品房已经通过法院执行抵偿给了案外人秦某，超出合同约定面积的房屋已经被秦某享有，故鑫洋公司起诉杨登强、曹正芝被告主体不适格。2、鑫洋公司请求杨登强、曹正芝支付超出合同约定面积房款的条件不成就，其主张没有合同依据。按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；单价不变总房款实行多退少补。”现鑫洋公司依据房屋产权测绘部门实际测绘面积请求支付超合同约定面积房款不符合合同约定的条件。3、本案民事诉讼应当中止审理。本案商品房所涉楼盘在2014年年底已经竣工，因该楼盘超出规划文件建设未能验收。某市某区城乡规划局于2017年作出《修建设计规划文件》【郧城规字（xxx）xx号】，将超规划建设的违法建筑予以合法化，杨登强、曹正芝已经提起行政诉讼，请求确认规划局作出该规划文件的行为违法，并予以撤销。该规划文件一旦被撤销，超出合同约定面积的部分将属于违法建筑，不能登记在产权证书中，鑫洋公司的请求就没有合法基础。故本案应当待行政诉讼案件结案后再进行处理。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，鑫洋公司（出卖人）与杨登强、曹正芝夫妻（买受人）同时签订《商品房买卖合同》两份，约定杨登强、曹正芝夫妻用按揭贷款方式购买鑫洋公司开发的某园5栋第1层106铺和5栋第1层102铺商品房。两份《商品房买卖合同》分别约定：“某园5栋第1层106铺建筑面积共298.26㎡，其中套内面积264.517㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.747㎡，该商品房单价为每平方米￥16000元，首付款￥2392160元，剩余部分￥2380000元于2015年3月20日前用按揭贷款支付；某园5栋第1层102铺建筑面积共138.42㎡，其中套内建筑面积122.76㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.662㎡，该商品房单价亦为每平方米￥16000元，首付款￥1114720元，剩余部分￥1100000元于2015年3月20日前用按揭贷款支付。”两份《商品房买卖合同》同时还均约定：“第四条计价方式与价款。出卖方与买受方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥16000元，……。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补；……。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。除此之外规划与设计变更不再另行通知买受人。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若买受人迟交或未交契税和维修基金等原因，造成商品房不能办理产权登记的或发生债权债务的由买受人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在公告的入住日期之日30日内，将办理房屋产权登记的相关资料提交给出卖人，委托出卖人代为办理房屋登记手续。若买受人逾期提交资料或未按要求到银行、房管局办理抵押登记手续，自逾期之日起买受人每日按房屋总价款的万分之二向出卖人支付违约金，直到交清资料为止。按揭客户在办妥房产抵押手续后，由出卖人将相关证件转给银行收。……。”《商品房买卖合同》签订后，杨登强、曹正芝按照合同约定支付了首付购房款共计3506880元，剩余3480000元用银行按揭贷款方式予以支付。2016年11月21日下午，某市某区城乡规划委员会召开2016年某区第四次规划委员会全体会议，并形成《2016年第四次规委会会议纪要》，会议纪要载明：会议原则同意某园大门口和外走廊改造方案，会议要求超规划容积率按照相关要求补缴土地出让金。此后，某市某区住房和城乡建设局作出《修建设计规划文件》【郧城规字（xxx）xx号】，并对某园5#居住楼及临江南侧建筑补办了规划。2018年3月22日，某市某区房地产测绘中心接受鑫洋公司的委托对其开发的坐落在城关镇解放南路19号（某园）5栋房屋的建筑面积进行测量并出具郧房测字××号《房产测绘报告》，该测绘报告载明案涉的102铺商品房建筑面积为117.74㎡（套内面积103.420㎡，分摊面积14.318㎡），106铺商品房建筑面积为393.46㎡（套内面积345.610㎡，分摊面积47.848㎡）。2018年7月17日，某市某区国土资源局对案涉的某园5栋第1层106铺和5栋第1层102铺商品房分别进行了登记并向鑫洋公司颁发了不动产权利证书【不动产权证号分别为：鄂（xxx）某市某区不动产权第xxx号和鄂（xxx）某市某区不动产权第xxx号】，权利证书上载明：“权利人：十堰市鑫洋房地产开发有限公司；106铺商品房建筑面积393.46㎡，102铺商品房建筑面积117.74㎡”。另查明，2017年2月22日，本院根据另案申请执行人秦某和被执行人杨登强及案外人某公司达成的以物抵债协议作出（2017）鄂0321执112号之二执行裁定书，裁定：一、将被执行人杨登强购买的位于十××市××区城关镇××号（某园）5栋106铺（房屋编号：xxx）及102铺（房屋编号：xxx）作价6916880元，交付申请执行人秦某，用以抵偿被执行人杨登强欠申请执行人秦某借款本金2980000元及利息。上列二房产的所有权自本裁定送达申请执行人秦某时起转移。二、待某公司设定的抵押权解除后，申请执行人秦某可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。裁定书送达后，秦某向鑫洋公司发出交房通知书，鑫洋公司向本院提出执行异议申请，本院正在审查中。鑫洋公司至今尚未交付涉案的106铺和102铺商品房。鑫洋公司提起本案民事诉讼后，杨登强、曹正芝于2018年5月24日向本院提起行政诉讼，请求确认某市某区城乡规划局作出的《修建设计规划文件》【郧城规字（xxx）xxx号】违法并予以撤销。本院认为：根据原告鑫洋公司的诉讼请求和被告杨登强、曹正芝的抗辩意见，本案的争议焦点应归纳为：1、杨登强、曹正芝作为本案被告主体是否适格的问题？2、鑫洋公司请求杨登强、曹正芝给付超出合同约定面积的1192160元购房款是否应予支持的问题？3、鑫洋公司要求杨登强、曹正芝按日以应付款万分之一支付违约金直至付清之日止的诉讼请求能否获得支持的问题？4、本案是否应中止审理的问题？对此，本院根据庭审中查明的案件事实并结合相关法律规定，评判如下：一、关于杨登强、曹正芝作为本案被告主体是否适格的问题。本院认为，鑫洋公司基于其与杨登强、曹正芝签订的二份《商品房买卖合同》请求杨登强、曹正芝支付1192160.00元购房款差额，争议的法律关系性质属于商品房销售合同纠纷。因该合同约定的是鑫洋公司和杨登强、曹正芝分别为某园5栋第1层106铺和5栋第1层102铺商品房的出卖人和买受人，依法应认定鑫洋公司和杨登强、曹正芝互为履行《商品房买卖合同》的权利义务主体。杨登强虽已与案外人达成以物抵债协议将某园5栋第1层106铺和5栋第1层102铺商品房抵偿给案外人，并通过本院裁定予以确认，但现鑫洋公司既未将该商品房交付案外人，也未将商品房产权变更登记到案外人名下。故其将商品房买卖合同相对方杨登强、曹正芝列为本案被告请求其履行合同义务，符合合同相对性原则，杨登强、曹正芝应为本案的适格被告。二、关于鑫洋公司请求杨登强、曹正芝给付超出合同约定面积的1192160元购房款是否应予支持的问题。本院认为，第一，鑫洋公司和杨登强、曹正芝对双方签订的二份《商品房买卖合同》均不持异议，表明该合同是双方当事人真实意思的表示，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。第二，根据《商品房买卖合同》约定的内容“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补。”由此可见，产权登记面积是案涉商品房总房款的最终计算依据。现案涉商品房的产权已经主管部门登记，产权登记面积已确定。因规划、设计的变更导致产权登记面积与合同中约定的面积发生了较大的变化，其中：106铺商品房产权登记面积为393.46㎡，超出合同约定面积95.2㎡；102铺商品房产权登记面积为117.74㎡，少于合同约定面积20.68㎡。依合同约定，案涉商品房实际总房款与合同约定的总房款差价为1192320元（即16000元/㎡×95.2㎡-16000/㎡×20.68㎡）。第三，根据《商品房买卖合同》约定的内容“第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。除此之外规划与设计变更不再另行通知买受人。”由此可见，虽然杨登强、曹正芝与鑫洋公司未另行签订补充协议，但杨登强、曹正芝至今未提出退房的意思表示，表明其仍愿意继续履行《商品房买卖合同》。故鑫洋公司依据合同约定请求杨登强、曹正芝支付商品房实际总房款与合同约定的总房款差价1192160元，具有事实和合同依据，本院应予支持。三、关于鑫洋公司要求杨登强、曹正芝按日以应付款万分之一支付违约金直至付清之日止的诉讼请求能否获得支持的问题。本院认为，案涉商品房因规划、设计的变更导致产权登记面积与商品房买卖合同中约定的面积发生了较大变化，也导致商品房空间尺寸发生较大变更。根据双方商品房买卖合同约定，当商品房空间尺寸发生变更时鑫洋公司应当书面通知杨登强、曹正芝，若杨登强、曹正芝选择不退房的，双方应另行签订补充协议。现因鑫洋公司未提供证据证明其在商品房空间尺寸发生变更后以书面形式通知了杨登强、曹正芝。且双方亦未另行签订补充协议。故鑫洋公司要求杨登强、曹正芝支付违约金的事实和合同依据不足，本院不予支持。四、关于本案是否应中止审理的问题。本院认为，不动产登记机关对案涉商品房已完成了产权登记，表明该商品房符合出售条件，现鑫洋公司依据双方签订的商品房买卖合同请求杨登强、曹正芝支付购房款差额，事实清楚，合同依据明确，依法应当作出裁判。虽然杨登强、曹正芝认为十堰市郧阳区城乡规划局于2017年作出《修建设计规划文件》【郧城规字（xxx）xxx号】，损害了其合法权益，已另行提起行政诉讼，请求确认规划局作出该规划文件的行为违法，并予以撤销。但该行政诉讼裁判结果可能对本案产生影响，也可能对本案不产生影响，且即使将来产生影响，当事人还可以通过再审途径予以纠正。故该情形不属于法律规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止情形，本案不应中止审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨登强、曹正芝于本判决生效之日起十五日内给付原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司购房款1192160元；二、驳回原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15529元，由原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司负担7764.5元，由被告杨登强、曹正芝负担7764.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  孙培勇审判员  王 琳审判员  兰苗苗二〇一八年十二月二十七日书记员  孙 蓬附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。