北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初318号原告（执行案外人）：吕生金，男，1959年12月3日出生，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市商都县玻璃忽镜乡乌尼圪其村。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。原告吕生金与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告吕生金的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被告李明晓的委托诉讼代理人唐武平，第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕生金向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止对立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼5011号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对涉案房屋的查封；2.本案的案件受理费由李明晓承担。事实和理由：2013年年初吕生金开始为立元房地产公司提供施工，2015年2月5日双方结算后，立元房地产公司将涉案房屋抵顶给吕生金，以抵顶所欠吕生金的工程款。为确认及完善前述抵顶及转让行为，2015年2月5日立元房地产公司与吕生金签订《商品房买卖合同》，并于2016年6月29日为吕生金出具《销售不动产统一发票》，前述合同签订后，立元房地产公司为吕生金在内蒙古自治区呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）办理了网上房屋转让合同的签订及备案。北京市第二中级人民法院在执行（2016）京02民初197号民事判决书过程中，出具了（2018）京02执75号执行裁定书，于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。吕生金知悉情况后立即向本院提出案外人执行异议申请。本院于2018年9月29日作出（2018）京02执异559号执行裁定书，驳回了吕生金的异议请求，吕生金在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，吕生金是在涉案房屋被查封前办理了网上房屋买卖合同签约，并以抵顶工程款的方式支付了全部房款，并合法占有涉案房屋使用至今，涉案房屋未办理过户非因吕生金自身原因导致，因此吕生金的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，吕生金对涉案房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权，故提出本诉诉请。李明晓辩称，请求依法驳回吕生金的诉讼请求。事实和理由：第一，涉案房屋所附着的土地使用权已于2016年6月29日被查封，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物。故涉案房屋已于2016年6月29日被查封，并非吕生金所称的2018年4月。第二，涉案房屋登记在立元房地产公司名下，法院有权对其进行查封，而排除执行是例外规定，对是否能够排除执行应当依据《执行异议规定》第二十八条进行严格审查，不得随意扩大范围，该条所确定的四个条件必须同时满足。我国法律和司法解释均不允许通过第三方、中转、抵账的方式来排除执行。涉案房屋属于商业房，并非居住房，不应该排除执行。立元房地产公司述称，同意吕生金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向本院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，本院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。吕生金向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）京02执异559号执行裁定书，驳回了吕生金的异议请求，故吕生金提起本案诉讼。对吕生金主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，本院对此认定并查明事实如下：2015年2月4日，立元房地产公司作为甲方与吕生金作为乙方签订《房屋抵顶协议》，该协议约定：一、抵顶工程款基本情况乙方自2013年至2014年之间在甲方建设的壕赖沟项目进行土建等工程施工，剩余工程款41万元。二、抵顶房屋位置及方式1.经甲乙双方协商一致，将甲方所得的涉案房屋抵顶乙方剩余工程款。抵顶房屋建筑面积共计约56.79平方米，具体面积以房屋所有权证为准。抵顶货款金额为47万元，如最终房屋测量面积发生变化，抵顶货款金额不变。2.乙方同意并认可甲方抵顶以上房屋作为工程款。三、本协议签订时，所抵顶的工程款结算完成，其余抵顶的工程款超过6万元由乙方于签订本协议之日支付。同时，甲方应将上述房屋所有权等相关事宜办理至乙方名下。四、房屋交付日期经双方协商，甲乙双方共同于2015年2月20日前完成房屋交接，交接完成后房屋所发生各类费用由乙方承担……七、甲方保证对本协议抵顶的房屋，享有真实、合法、有效的权利，无任何权属纠纷。如因本协议抵顶房屋再现权属纠纷，由甲方负责解决。吕生金提交了落款为2015年2月5日的《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为吕生金，买受人购买的商品房为尚都商业综合楼5011号房，房屋价款每平米8384.44元，总价款为412850元，付款方式为2015年2月5日一次性付款412850元，交付期限为出卖人应当在2015年2月5日前交付使用。2016年6月29日立元房地产公司向吕生金出具了金额为412850.318元的购房发票。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案房屋现房网上签约创建时间为2016年6月30日，完成时间为2016年7月5日。故本院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月5日。本院对购房发票的真实性予以确认。2015年2月1日，立元房地产公司向吕生金出具收据一张，载明“今收到吕生金交来阳光城四期尚都商业综合楼5层11号房476153元”，加盖立元房地产公司财务部章，底部手写备注“顶账房：实收现金60000元，其余顶账”。立元房地产公司予以认可。李明晓对上述证据的真实性、关联性不予认可，《房屋抵顶协议》的签订时间是2月4日，其中约定吕生金于该日支付超过工程款的6万元款项，而收据上的时间却是2月1日，且与上述《商品房买卖合同》、发票的金额不一致，因此，对该收据本院不予采信。吕生金提交了其与不同案外人签订租赁期分别自2015年9月20日至2016年9月19日、自2016年11月6日至2018年11月6日、自2017年11月1日至2020年11月1日的《房屋租赁合同》，2015年、2016年、2017年交纳物业费、采暖费的收据（2015年的交款人为吕生金，2016年、2017年的交款人为吕维），欲证明吕生金已经合法占有涉案房屋。李明晓不认可上述证据的真实性，吕生金表示其曾在本院执行庭出示过原件，本院对上述证据的真实性予以确认。上述争议事实的证明力本院将在“本院认为”部分进行综合认定。本院认为，本案系吕生金提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人吕生金对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。吕生金对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与吕生金通过签订《房屋抵顶协议》约定以涉案房屋抵顶吕生金的工程款，双方达成以物抵债协议；该协议为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吕生金与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月5日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前。根据吕生金提交的《房屋租赁合同》及物业费、采暖费收据，至多可以认定吕生金在2015年9月已经占有涉案房屋。虽然关于吕生金是否另外交纳6万元购房款一节本院难以核实，但是《房屋抵顶协议》中工程款的数额与《商品房买卖合同》基本一致，且立元房地产公司认可吕生金付清了房款，并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。吕生金应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是吕生金仍然于2016年7月5日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得涉案房屋的物权登记。吕生金和立元房地产公司等均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。吕生金在其于2015年9月即实际占有涉案房屋的情况下，亦未举证证明在涉案土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理涉案房屋的过户手续。吕生金现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，吕生金现有证据不足以证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益。其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回吕生金的诉讼请求。案件受理费70元，由吕生金负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 罗珊审 判 员 李丽审 判 员 王朔二〇一八年十二月二十八日法官助理 吴娇书 记 员 李雪