文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26516号原告：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼，统一社会信用代码91440101190517763Y。法定代表人：林锋生，总经理。委托代理人：韩苑，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：刘菡，女，1962年12月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：葛向荣、刘延烽，均系国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。原告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（下简称中粤鑫灏公司）诉被告刘菡商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中粤鑫灏公司的委托代理人韩苑，被告刘菡的委托代理人葛向荣、刘延烽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中粤鑫灏公司诉称：原、被告于2007年10月23日签署《商品房买卖合同》。合同签署后，被告因自身原因，未能按合同约定办理银行按揭，也未变更付款方式一次性付清房款。现原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期给付购房款的违约金660万元（以2733033元为本金，按日千分之一的标准，自2007年11月19日起计算至2018年9月30日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告刘菡辩称：被告无法办理按揭贷款是因原告过错所致，原告未缴纳土地使用权出让金，存在产权瑕疵。原告一直回避合同履行中出现的障碍，又主张解除合同，导致合同无法正常履行，被告未向原告支付逾期付款违约金是无过错的。即便被告逾期付款，原告所遭受的损失也并非房屋差价损失，而应为剩余房款的利息损失，原告主张的违约金标准也过分高于其实际损失，应调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。若被告需支付违约金，原告主张的违约金已部分超过诉讼时效，原告应支付的违约金期间为2015年10月24日至2017年5月30日。经审理查明：2007年9月29日，中粤鑫灏公司（出售方）与刘菡（认购方）签订《碧海湾认购书》，约定认购物业为广州市珠江新城临江大道31号碧海湾A座28层06号单位（下简称涉案房屋），建筑面积约为144.96平方米，套内面积约为121.94平方米；认购价为3015168元；付款方式为按揭付款，定金100000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款805168元须于2007年10月18日前付清，按揭款2110000元须于2007年10月18日在付足首期楼款后办理银行按揭，并按银行批复的年限金额付款；如银行批出的按揭金额低于认购方申请金额，则差额部分认购方须于接获出售方通知时立即付清；如认购方的按揭申请因自身原因不为银行接受，可选择其他付款方式；认购方须按出售方通知时间2007年10月20日携同本认购书及身份证明文件正本等和定金收据、第一期楼款收据及应缴政府税项共计金额约91963元到广州市珠江新城临江大道39号碧海湾现场销售中心签署《商品房买卖合同》及有关文件；选择按揭付款的客户在五天内向华之杰律师事务所提交申请银行按揭所需资料，按本认购书规定支付首期楼款及其他款项，并与出售方签署《商品房买卖合同》，经银行审核批准办理按揭（若因认购方未及时提交申请银行按揭资料在签订认购书一个月内未向银行办理按揭，则本认购书被取消，出售方有权没收认购方已缴付的认购定金）等。2007年9月29日，中粤鑫灏公司开具《碧海湾专用收据》，确认收到刘菡支付的涉案房屋的定金100000元。2007年10月23日，中粤鑫灏公司（出卖人）与刘菡（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于珠江××区、编号××、Ｉ7-6地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，现定名碧海湾；买受人购买的商品房为现房，已通过规划部门验收合格和在国土房管部门已办理权属登记；买受人购买的商品房为上述项目中的第A座28层06号房（即涉案房屋），该商品房的用途为住宅，建筑面积共144.96平方米，其中套内建筑面积121.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.02平方米；该商品房屋属现售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米24726.65元，总金额3015168元；上述商品房价格为优惠价，该商品房原单价为每平方米29671.98元，总金额3618201元；买受人按按揭贷款方式付款，第一期楼款905168元（含定金100000元）须于2007年10月18日之前付清；第二期楼款2110000元在2007年11月18日前（包括以银行按揭方式）一次性付清，否则视为买受人逾期付款；本合同执行的是优惠价格，前提条件是买受人必须按本合同约定的付款期限支付房款，买受人如未按本合同规定的时间付款，不得享受本合同之优惠价格，并按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在5日之内，买受人必须按本合同约定的该商品房原价格付款，并在2007年11月23日前付清全部房款；逾期超过30日后，出卖人有权提出解除合同；出卖人解除合同的，买受人按商品房原价格计付的合同总金额的35%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人除按本商品房原价格付清房款外，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.05%支付违约金；出卖人应当在2007年11月30日前（如买受人逾期付款，则顺延），将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金；出卖人的责任，不得影响买受人在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书，否则买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金（买受人应当及时提供产权登记机关要求的需买受人提供的证件资料给出卖人，否则，出卖人不承担逾期取得房地产权属证明书的责任）等。《商品房买卖合同》附件四为《合同补充协议》，约定（第2条）买受人在收楼时应具备（包括但不限于）以下条件：（1）已按合同条款交清所有应交款项，（2）交清所有入住费用，（3）交清所有非按揭款项，（4）已与银行签订了购房按揭合同，并且银行已放按揭款；（第3条）如买受人选择除按揭外的其他付款方式购房，收楼时应依据双方的约定交清所应交的款项；（第4条）若买受人在交接该商品房时不能满足第2、3条，出卖人有权拒绝交楼，买受人不得就此追究出卖人的延迟交楼责任；（第7条）本合同生效后，任何一方的原因造成本合同不能履行或任何一方要求终止本合同的，责任方须按本合同及其补充协议的约定承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的35%向对方支付违约金（若因买受人的原因而造成的，本违约金少于购房全额定金的，则不退还全额定金，并不退还买受人所交付的全部手续费用），责任方承担因本合同的解除所发生的一切费用；（第8条）如买受人选择银行按揭付款购房者，必须在本合同规定期限内将银行按揭款支付至出卖人指定的账户，如果买受人未能在本合同规定期限内将银行按揭款支付至出卖人指定的账户上，按照逾期付款处理，每逾期一日，则由买受人按逾期的总金额的0.1%的标准向出卖人支付违约金（出卖人有权直接从买受人已付房款中扣除，不足部分由其另行补足，买受人应即时补足，否则按迟交房款处理）；若买受人逾期超过约定时间未办理有关的按揭贷款手续、未按银行的要求提供所需资料或其按揭贷款不被银行接受，又不改变付款方式的，视为买受人的原因造成合同不能履行；出卖人通信地址为广州市珠江新城临江大道39号D座2楼等。2007年10月23日，中粤鑫灏公司开具两张《碧海湾专用收据》，分别确认收到刘菡支付的涉案房屋的首期楼款（部分）20000元、785168元。经查，刘菡以中粤鑫灏公司未交付涉案房屋、未办理房屋产权过户登记手续为由，于2017年5月31日向本院提起诉讼，中粤鑫灏公司于2017年8月29日提起反诉，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求刘菡支付违约金1266370元，于2017年9月30日变更反诉请求为要求刘菡支付购房款2713033元及违约金（按每日千分之一自2007年10月19日起计至实际付清款项之日），于2018年3月9日申请撤回上述反诉。在该案中，刘菡于2018年9月17日将剩余房款2713033元交至本院代管。本院于2018年9月29日出具（2017）粤0106民初13667号民事判决书，认定：刘菡已向中粤鑫灏公司支付了房款905168元，第二期楼款至今未支付，但中粤鑫灏公司并未催告刘菡支付该笔购房款，亦未及时行使合同解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”中粤鑫灏公司在并未催告刘菡支付第二笔购房款的情况下，直至刘菡提起诉讼后，才于2017年9月7日才向刘菡发函解除合同，该行为已超过上述规定的期限，因此，该行为不发生合同解除的法律效力；涉案房屋仍空置未出售给他人，不存在交易过户障碍，且刘菡同意一次性支付第二笔购房款，并已将该款项支付至法院代管，因此，现刘菡要求中粤鑫灏公司交付涉案房屋并协助办理涉案房屋的过户登记手续，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持；根据合同约定，买受人如未按合同规定的时间付款，不得享受合同优惠价格。刘菡抗辩称由于涉案房屋所在楼盘的原因导致其未能办理按揭贷款手续，但对此未提供证据予以证明，且经本院调查亦未能确认上述主张，刘菡应自行承担举证不能的法律责任，本院对此抗辩不予采纳；因此，刘菡应按照涉案房屋的原总价3618201元计算支付第二笔购房款，即刘菡应支付的购房款为2713033元；另，对于刘菡逾期支付第二笔购房款是否构成违约及相关的违约责任问题，中粤鑫灏公司可另循法律途径解决。上述判决已发生法律效力。现中粤鑫灏公司以刘菡逾期支付购房款为由提起本案诉讼。刘菡辩称其无法办理按揭贷款的原因在于中粤鑫灏公司，并为此提交天河区临江大道路31-39号（单号）《广州市不动产登记查册表》、《第一批碧海湾购房业主办证的公告》，拟证明涉房屋所在楼盘未缴齐土地使用权出让金，存在历史遗留问题。款18-27799担举证不能的法律责任，本院对此抗辩不予采纳。刘菡亦辩称中粤鑫灏公司提起本案诉讼（2018年10月24日）前从未向其主张逾期支付购房款的违约金，故2015年10月24日前的违约金已超过诉讼时效。中粤鑫灏公司称其一直通过电话及发函的方式向刘菡主张，但是目前无法找到相关函件，且其于2009年向原告发函称同意继续履行合同，于2017年9月7日向被告发出解除合同通知，故并未超过诉讼时效。为此中粤鑫灏公司提交其于2017年9月5日向刘菡发出《解除合同的通知书》（内容为《商品房买卖合同》签订后刘菡一直未按合同约定的时间支付第二期房款2110000元，中粤鑫灏公司已通知刘菡支付房款及违约金并通知由于刘菡不付款，中粤鑫灏公司已解除合同；中粤鑫灏公司再次通知，《商品房买卖合同》解除，中粤鑫灏公司有权另行处理涉案房屋）。另，中粤鑫灏公司主张要求对涉案房屋的现价值进行评估，拟证明涉案房屋价格上涨，违约金不足以弥补房屋差价损失。本院认为：刘菡与中粤鑫灏公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据《商品房买卖合同》约定，刘菡作为买受人应于2007年11月18日前（包括以银行按揭方式）一次性付清购房款。其一，刘菡关于未能办理按揭贷款手续原因在于中粤鑫灏公司的抗辩。刘菡对此未能举证证明，已发生法律效力（2017）粤0106民初13667号民事判决书亦载明经本院调查未能确认刘菡的上述主张，刘菡应自行承担举证不能的法律责任，故本院对此抗辩不予采纳。其二，刘菡关于2015年10月24日之前的违约金已超过诉讼时效的抗辩。中粤鑫灏公司主张诉讼时效于2017年9月5日向刘菡发出《解除合同的通知书》时中断，根据该《解除合同的通知书》，中粤鑫灏公司函告刘菡因未付款而解除《商品房买卖合同》，并未明确向刘菡主张逾期支付房款的违约金，故不发生诉讼时效中断。根据查明的事实，中粤鑫灏公司于2017年8月29日就刘菡提起的（2017）粤0106民初13667号案提出反诉请求，并于2017年9月30日变更反诉请求为要求刘菡支付剩余房款及违约金，故诉讼时效应于该时即2017年9月30日中断，而现行《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，与本案的诉讼时效区间不存在重合，诉讼时效不应因《中华人民共和国民法总则》的实施而重新开始计算或延长，故中粤鑫灏公司主张2015年9月30日之前的违约金已丧失胜诉权。其三，刘菡于2018年9月17日将剩余房款2713033元交至本院代管，违约金应计至2018年9月17日止，刘菡主张违约金应计付至其提起（2017）粤0106民初13667号案诉讼之日缺乏依据，本院不予采纳。综上，刘菡向中粤鑫灏公司支付的逾期支付房款违约金应自2015年9月30日计至2018年9月17日（共计1084天）。关于违约金标准。《商品房买卖合同》约定，“每逾期一日，则由买受人按逾期的总金额的0.1%的标准支付违约金”，刘菡抗辩上述违约金标准过高。考虑刘菡确实逾期支付购房款长达十余年，现亦已取得涉案房屋，从公平合理的角度出发，本院将违约金标准调整为按每日万分之五计付。刘菡应向中粤鑫灏公司支付逾期支付购房款的违约金应以2713033元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年9月30日计至2018年9月17日，按此计算，上述违约金总额为1470463.89元（2713033元×0.5‰×1084天）。关于中粤鑫灏公司主张要求对涉案房屋现价值进行评估的问题，本院审查后认为上述评估对本案事实认定无意义，故对中粤鑫灏公司的上述评估申请不予准许。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘菡向原告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司支付逾期支付购房款的违约金1470463.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58000元，由原告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担39965元，由被告刘菡负担18035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  刘其勇人民陪审员  梁淑妍二〇一八年十二月十八日书 记 员  梁怡筠廖嘉欣            本判决书于2018年   月   日送达