海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0105民初6661号 原告：柯艳斐，女，1980年8月2日生，公民身份证号码:×××，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：谢海婷，海南白驹律师事务所律师。 被告：项瑾玲，女，1966年6月16日，公民身份证号码:×××，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：黄新颖,男,住浙江省仙居县,系被告项瑾玲丈夫。 被告：梁彩云，女，1969年7月28日出生，公民身份证号码:×××,汉族，住海南省海口市。 第三人：海南录德房地产股份有限公司，住所地海南省海口市金茂西路26号中城商住楼A座107铺面,统一社会信用代码:91460000552762628J。 法定代表人：邱廷录，总经理。 委托诉讼代理人：杨智，职员。 原告柯艳斐与被告项瑾玲、被告梁彩云、第三人海南录德房地产股份有限公司（以下简称录德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序,并于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢海婷、被告项瑾玲委托诉讼代理人黄新颖、第三人委托诉讼代理人杨智到庭参加诉讼，被告梁彩云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柯艳斐向本院提出诉讼请求:1.判决解除原告与被告项瑾玲之间的房屋买卖合同关系；2.判决两被告向原告返还购房定金5万元。事实和理由：2018年3月21日，原告与第三人签订购房意向书，约定由原告委托第三人居间协调购买位于海口市××区房屋。同日，原告向第三人支付了5万元意向金。2018年3月30日，被告梁彩云与第三人签订房屋售出确认书，确认将该房屋出售给原告。2018年4月10日，第三人将原告支付的5万元意向金转付给被告梁彩云作为购房定金。2018年4月底，被告梁彩云将原告支付的5万元购房定金退回第三人，并向原告明确表示不向原告出卖涉案房屋。原告与第三人签订的购房意向书及被告梁彩云与第三人签订的房屋售出确认书合法有效，原告也依合同约定向被告梁彩云支付了购房定金。被告项瑾玲未与原告签订《房屋买卖合同》，已构成违约，但未向原告双倍返还购房定金（已向原告返还定金5万元，剩余5万元未返还）。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判如所请。 被告项瑾玲辩称：涉案房屋系被告项瑾玲所有。2018年3月26日，经公证委托，被告梁彩云代被告项瑾玲办理出售给原告房产的相关手续。2018年6月21日，原告以项瑾玲为被告、录德公司作为第三人向海口市秀英区人民法院起诉。原告提供了（编号为0001431、0001432）确认书作为主张合同订立的依据，该案经开庭审理后，原告撤回起诉，相关事实及证据在该案庭审时巳记录在案。原告提供的证据中，显示原告与第三人达成购房意向及第三人与被告梁彩云签订的三份（编号为0001431-0001433）确认书，被告项瑾玲在2018年4月25日之前均不知情。在此期间，被告项瑾玲也没有收到房屋买卖的定金。 原告的诉讼请求不能成立，理由如下：本案案由不属房屋买卖合同纠纷，意向书及确认书不具备房屋买卖合同成立条件，也不是买卖双方签订，仅为要约行为。原告未按确认书支付定金，未对确认书作出承诺，故要约未生效。原告系一案两诉，应当驳回其诉讼请求。2、原告无权依据确认书提起诉讼。确认书相对方为第三人，并非原告。确认书内容有：一是愿意出售房屋；二是与第三人达成中介服务合同。意向书内容有：一是愿意购买房屋，并缴纳5万元意向金；二是与第三人建立中介服务关系，即委托居间协调，并非委托第三人代理购买房产。确认书与意向书的内容明显不一致，原告没有证据证明已接受要约，与被告项瑾玲建立合同关系，故无权主张权利。第三人无权代表原告与被告项瑾玲达成协议。3、确认书中房屋售出的要约未生效。编号为0001431确认书约定，购房定金为10万元，交付后确认书即生效，开户名为项瑾玲，开户行为工行浙江省临海支行，帐号为×××，在收到定金后10个工作日签订房屋买卖合同。编号为0001433确认书约定，购房定金5万元，交付后确认书即生效，开户名为项瑾玲，开户行为工行浙江省临海支行，帐号为×××。原告或第三人均未依约交付定金，故该确认书中出售的要约未生效。 原告提供的两组转账凭证均不能证明已交付定金。原告或第三人未按确认书中的账户和金额转账，第三人也未转账，其工作人员的转账是否能代表第三人有待证实。从原告与第三人的中介服务法律关系来看，不能认定原告通过第三人交付定金5万元。即使能代表原告，也不能说明原告接受售房要约。编号为0001433确认书经两被告核实，该确认书中被告梁彩云没有签字，从字体来看也明显不一致。原告以编号为0001431确认书在（2018）琼0105民初4761号案件作为证据，该确认书系该案唯一真实的确认书。即使0001433的确认书是真实，因双方均明知前一份确认书的存在和委托事项的明确化，被告梁彩云的行为也不构成代见代理，款项支付途径也不相符。编号为0001432号确认书，显然是第三人过错所造成。从0001431号确认书的内容，第三人已经明知交易房产是被告项瑾玲所有，被告梁彩云仅系代理人，为什么同一天会有被告梁彩云作为确认人出具两份确认书？编号为0001432号确认书应属于虛假，不具有法律效力。原告提供的与被告项瑾玲微信记录时间为2018年4月29日，此时被告项瑾玲在没有收到款项的情况下，明确表示撤回要约，不再出售名下房产。 综上，确认书中关于房屋出售的内容系要约，原告在被告项瑾玲撤回要约前没有承诺，要约书的内容没有生效，原告无权以确认书中的定金罚则要求被告项瑾玲承担返还定金义务。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告梁彩云辩称,涉案房屋系被告项瑾玲所有。2018年3月26日,被告项瑾玲委托被告梁彩云办理涉案房屋出售的相关手续,委托事项为:1、代为到房产部门查询被告项瑾玲住房信息和办理产权过户相关手续；2、代为签订房屋买卖合同，办理网签、税务登记等相关手续；3、代办税收缴费、申报及减免等涉税相关带宜；4、代办房屋水电、门牌证及有线电视转户、物业缴纳的相关事项；5、代办到国土局部门开具土地关联手续；6、代办协助买方办理房屋贷款等相关手续。前述委托经过仙居县公证处公证。 2018年3月28日，被告梁彩云与第三人签订编号为0001431号确认书，约定房产价格为100万元，支付定金10万元，并提供被告项瑾玲的开户行及账号，在收到定金后十个工作日内与客户签订房屋买卖合同。但第三人迟迟不能将定金10万元支付，第三人明明知道被告梁彩云无权收取定金，也无权变更合同内容，也明知房屋不是被告梁彩云的情况下，起草编号为0001432号确认书。2018年4月10日，第三人工作人员才将定金5万元转给被告梁彩云，之后被告梁彩云一直催促尽快履行合同，第三人表示原告在与银行核实贷款情况，无法确定。直至被告项瑾玲表示不出售房屋，此时原告才表示要购买。编号为0001433号确认书不是被告梁彩云所签，系第三人伪造的证据。2018年4月23日，被告梁彩云通过其丈夫将5万元定金退还给第三人。前述事实有被告梁彩云与第三人工作人员杜洁之间微信记录予以证明。综上，本案中，原告始终没有作出承诺意思表示，双方的合同未成立。被告项瑾玲可以随时撤回要约。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 第三人录德公司述称：第三人按照客户的要求将定金从10万元变更为5万元。第三人没有与被告项瑾玲联系是因为最初的公证书有错误，被告项瑾玲要求收回后修改，但被告项瑾玲至今未将公证书交给第三人。被告项瑾玲委托被告梁彩云办理相关事宜，被告梁彩云理应将房屋出售的相关情况告诉被告项瑾玲。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告项瑾玲与黄新颖系夫妻关系。海口市秀英区御景湾小区xxx号房屋登记在被告项瑾玲名下。2018年3月21日，原告与第三人签订购房意向书，约定由原告委托第三人提供居间服务,协调原告购买被告项瑾玲位于海口市××区房屋。同日，原告向第三人支付了5万元意向金。2018年3月26日，被告项瑾玲及其丈夫委托被告梁彩云代为出售前述房产。2018年3月30日，被告梁彩云向第三人出具编号为0001432号房产售出确认书，承诺将该房屋以100万元出售给原告，约定第三人将定金5万元转至被告梁彩云的银行账户。在收到原告定金后7个工作日内，双方签订《房屋买卖合同》。2018年4月10日，第三人将原告交付的5万元意向金转给被告梁彩云。之后,由于原告的贷款审批手续未及时审批通过,第三人一直无法确定双方签订合同的时间。2018年4月23日，被告梁彩云将定金5万元退回给第三人，表示不再签订合同,第三人已将定金5万元退回给原告。 以上事实,有购房意向书、POS签购单、收据、转账回单、房产证、房屋售出确认书、委托书、公证书、转账明细、微信聊天载图、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为凭，足资认定。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。本案中，原告提供的证据无法证明其与被告项瑾玲就涉案的房屋的买卖已达成口头的买卖合同。因此，原告主张解除其与被告项瑾玲之间的房屋买卖合同的诉讼请求,没有事实和法律依据，本院依法不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告梁彩云受被告项瑾玲的委托代被告梁彩云出售涉案房屋，其行为所产生的民事责任，由被告项瑾玲承担。第三人虽然已于2018年4月10日将原告交付的5万元定金转给被告梁彩云，但由于原告的贷款审批手续未及时通过,在此情况下,被告梁彩云于2018年4月23日将定金退还第三人,双方未能签订《房屋买卖合同》的责任不在被告项瑾玲。因此,原告主张两被告返还定金5万元的诉讼请求，没有有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告柯艳斐的诉讼请求。 案件受理费1250元，由原告柯艳斐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  陈成军 人民陪审员  杨达长 人民陪审员  郭薇薇 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  王可欢 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。