广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19905号原告：郑志文，男，汉族，住广东省云浮市云城区，原告：曾火娇，女，汉族，住广东省云浮市云城区，两原告委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：黄钊杨，广东循理律师事务所实习律师。被告：梁炯良，男，汉族，住广东省罗定市，被告：董琼锦，女，汉族，住广东省广州市花都区，两被告委托代理人：许志劲，广东展创律师事务所律师。被告：梁润华，男,汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁凤洁，广东多方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文英，广东多方律师事务所律师。原告郑志文、曾火娇诉被告梁炯良、董琼锦、梁润华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月14日公开开庭审理了本案。原告郑志文、曾火娇及两原告的委托诉讼代理人林俊贤、被告梁炯良、董琼锦的委托诉讼代理人许志劲、被告梁润华的委托诉讼代理人周文英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告梁炯良、董琼锦立即退还原告购房款330000元，并支付从起诉日起至款项实际退清日止参照年利率6%计算的利息；2.被告梁润华立即将代为保管的购房诚意金3000元，以及中介费12000元退还；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系，于2018年3月1日通过被告梁润华介绍，欲购买佛山市南海区**房（以下简称涉讼房屋）。同日，两原告与被告梁润华签订《居间合同》。同月6日，两原告同三被告签订《房屋买卖合约》，约定原告以1100000元的价格购买涉讼房屋。两原告确定购买涉讼房屋的时候，被告梁润华称两原告符合购房资格，并称若不符合购房资格也可以通过他们的方法帮原告搞定，两原告相信并按照《房屋买卖合约》约定支付了定金20000元，后又于2018年4月11日支付给了被告梁炯良首期款人民币310000元，合共已支付购房款人民币330000元。并且，两原告也支付了被告梁润华中介费人民币12000元，诚意金3000元，通过中介办理申请银行贷款的手续，银行亦同意了贷款。两原告支付了购房款后一直催促被告梁润华联系被告梁炯良、董琼锦与两原告办理房屋产权的过户登记手续，但是被告梁润华此时却说两原告不符合购房条件，并不能办理上述房屋的产权过户登记手续。而两原告此时直接与被告梁炯良、董琼锦联系协商，被告梁炯良却于2018年8月20日委托律师发律师函催收购房尾款，并通过信息回复解除《房屋买卖合约》。综上，两原告为维护其合法权益，故起诉。被告梁炯良、董琼锦辩称，1.被告梁炯良、董琼锦不同意退还购房款，请求法院驳回原告的诉讼请求一、三，理由是：在本次纠纷中造成涉讼房屋无法过户的责任在两原告，被告梁炯良、董琼锦没有任何过错。2018年3月1日，被告梁炯良、董琼锦与两原告签订房屋买卖合同后，自觉履行合同约定的义务，于2018年5月16日办理解除房屋抵押贷款手续，被告梁炯良、董琼锦因等钱用，一直要求两原告及中介加快过户手续，但办完解押手续两个月后，两原告与中介均没有过户的意思，于是被告梁炯良、董琼锦向两原告发律师函，要去其尽快办理过户手续，双方于2018年8月协商调解过程中才得知，两原告因自身原因无法办理过户手续，两原告也未按照合同约定支付余款。根据合同第六条约定，两原告应当承担总房款的10%作为违约金。2.两原告的违约行为给被告梁炯良、董琼锦造成巨大的损失，其中被告梁炯良、董琼锦打算将涉讼房屋过户给两原告后，在广州增城另外购买商品房，因两原告一直没有支付尾款，导致被告梁炯良、董琼锦购买的该商品房的首期款只能东拼西凑，且因涉讼房屋没有过户，导致被告梁炯良、董琼锦购买新的商品房要多支付3.5万元的税费。被告梁炯良、董琼锦在惠州碧桂园竹溪山境花园预定一套公寓，并支付5万元定金，但因涉讼房屋未能过户，导致其无法支付后期的购房款。现该5万元定金开发商也没有退还给被告梁炯良、董琼锦，且该房产也升值了10万元左右，所以因为两原告的违约行为导致被告梁炯良、董琼锦遭受巨大损失，其已支付的首付款还不足以弥补被告梁炯良、董琼锦的损失，该房款不应当退还。3.因为两原告的过错导致本案诉讼发生，故本案的诉讼费也应当由两原告承担。被告梁润华辩称，1.在签订合同时，经纪方已明确告知买卖双方关于当地限购限贷政策，各方在房屋买卖合约第七条作了明确的约定，买卖双方知悉买方没有购房资格的情况下仍自愿签订合同，经纪方已详尽告知和提示义务。2.经纪方不仅提供了寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，也根据买方提出的要求和条件积极与卖方磋商，促成买卖双方就涉讼房屋买卖达成一致，买方同意向经纪方支付15000元的中介费，其中3000元是买方同意将诚意金转化为支付经纪方的中介费，同时经纪方积极配合，协助房屋买卖合约的履行。经纪方提供了相应的居间服务，有权收取相应的居间费用，故无需向原告退还任何费用。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查对其真实性予以采信并在卷佐证；对当事人就其真实性提出异议的证据，本院认定如下：1.两原告提交的居间合同、收据（诚意金3000元）、中国农业银行个人明细对账单均是原件，反映经纪方佛山市南海区大沥镇黄岐太湖路晋原房地产中介服务部（以下简称晋原中介服务部）与原告方成立居间关系、收取中介费用的情况，该些证据反映的收费情况也经被告梁润华确认属实，本院予以采信。2.两原告提交的仕诚按揭中心收款收据反映两原告委托案外人代办申请按揭贷款相关手续的事实，本院综合认定。3.两原告提交的同意个人住房贷款意向书反映两原告为购买涉讼房屋向银行申请按揭贷款的审批情况，与双方约定的付款方式相符，被告梁润华没有异议，被告梁炯良、董琼锦没有对其真实性提出异议，本院予以采信。4.两原告提交的律师函、微信聊天记录反映两原告与被告梁炯良、董琼锦之间的联系沟通情况，双方确认真实，本院对其真实性予以采信。5.两原告提交的录音光盘反映的录音通话中，两原告整理了其与经纪方经纪人员的聊天记录文字材料，且被告梁润华确认其真实性，本院予以采信，其他录音材料，本院不予采信。6.被告梁炯良、董琼锦提交的律师函、EMS邮单及投递查询反映被告梁炯良、董琼锦向两原告及经纪方邮寄律师函的情况，两原告对其真实性没有异议，被告梁润华虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。7.被告梁炯良、董琼锦提交的行政服务中心项目办理表是原件，反映被告梁炯良、董琼锦申请办理涉讼房屋抵押权注销登记手续的情况，两原告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。8.被告梁炯良、董琼锦提交的认购意向书反映该两被告与案外人的关系，没有证据证明该证据与待证事实存在关联性，本院在本案中不予采信。9.被告梁润华提交的咨询及中介服务费确认书（买方）虽是复印件，但经签名人确认真实性，且与本案查明的中介服务费支付情况相吻合，本院对其真实性予以采信。综合本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：晋原中介服务部为个人经营的个体工商户，经营范围为房地产中介服务，经营者为被告梁润华。2018年3月1日，原告曾火娇（乙方）与晋原中介服务部（甲方）签订《居间合同（买方）》，约定：通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对涉讼房屋有购买意向，并向业主提出如下签约条件（建筑面积31平方米，售价1100000元，付款方式为按揭付款，交易税费由买方承担），乙方同意按成交价的3%向甲方支付咨询及中介服务费；乙方在签约时支付3000元给甲方代为保管，作为购买涉讼房屋的诚意金；若甲方在2018年3月7日前未能与涉讼房屋的业主就以上条件达成协议并取得业主的承诺，代保管诚意金无息退还乙方。同日，晋原中介服务部开具《收据》确认收到原告曾火娇支付的购买涉讼房屋的诚意金3000元。同年3月6日，两原告（买方）、案外人胡可娣（代理被告梁炯良、董琼锦签约，卖方）、晋原中介服务部（经纪方）签订《房屋买卖合约》（编号：JY20180306），约定：卖方将涉讼房屋以总价1100000元售予买方；定金20000元在签约时支付，首期房款280000元买方应于申请贷款的银行出具同意贷款通知书当天支付至卖方还贷账户，卖方必须确保该款用于还清银行贷款，还清银行贷款注销抵押登记后积极配合买方办理房屋过户手续；尾期房款800000元由买方申请贷款的银行直接支付给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房产过户当天付清给卖方；交易过程中双方所需缴纳的税费，包括因政府及有关部门调整而增加的税费均由买方承担；卖方收齐楼款当天将涉讼房屋交付买方使用；基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及经纪服务费，详见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付；签约后若买卖双方存在以下情形之一，即视为违约，守约方有权解约并要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋的；（3）任何一方隐瞒等情形，从而导致合约的目的不能实现；（4）在守约方，或有关政府部门、银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行合约之条款的；若非合约三方中任何一方原因而导致合约交易未能按期完成，三方均同意有关交易日期相对顺延办理；买卖双方均清楚现时政府限购限贷政策，经纪方已经作出详细解释，如合约签订后再出现政策调整，买卖双方均同意顺延办理交易手续，签约后若因不可抗力导致合约无法履行的，各方无需承担违约责任。签约后，被告梁炯良、董琼锦在合同落款处补签名。同日，原告曾火娇还出具《咨询及中介服务费确认书（买方）》，确认两原告经晋原中介服务部提供居间服务，购买涉讼房屋，同意向晋原中介服务部支付15000元作为房地产经纪服务费。同日，两原告向被告梁炯良、董琼锦支付购房定金20000元。同月16日，两原告向晋原中介服务部支付中介服务费12000元，双方确认两原告已支付的诚意金3000元转为中介服务费。同年4月10日，中国银行股份有限公司广州越秀支行出具《同意个人住房贷款意向书》，拟同意为原告郑志文购买涉讼房屋提供770000元的贷款，以最终双方签订个人住房贷款合同为准，贷款拟支付至被告梁炯良的银行账户。同年4月11日，两原告向被告梁炯良、董琼锦支付首期楼款310000元。同年8月13日，晋原中介服务部的经纪人员李某与两原告电话联系协商交易事宜，期间原告询问其为何之前称给45000元可以办妥社保和过户事宜，如今却办理不了，李某表示现在政策比较严，无法办理，并建议两原告先交够一年社保之后再办理交易手续。协商期间，李某表示如果沟通无果，其愿意退还中介服务费，并且会协调卖方退款。同年8月21日，被告梁炯良委托律师向两原告、晋原中介服务部邮寄《律师函》，主张签约至今两原告未能办理银行同贷手续，未能支付尾期楼款，房屋也未能过户，经了解系两原告没有购房资格所致，故认为两原告构成违约，要求两原告在2018年8月31日前付清尾款、办理过户手续，否则将解除合同并要求两原告承担违约责任。其中，邮寄予两原告的《律师函》于同月24日妥投，邮寄予晋原中介服务部的《律师函》于同月22日妥投。同年8月24日，两原告、被告梁炯良在晋原中介服务部协商买卖涉讼房屋的相关事宜。期间，被告梁炯良要求两原告马上支付尾款并办理过户手续，但两原告表示其目前无购房资格，要求被告梁炯良等两原告获得购房资格（一年）之后再交易，被告梁炯良表示等待时间太长，要求两原告支付该期间的利息、赔偿其在别处购房的税金损失45000元，庭审中被告梁润华主张被告梁炯良当时还提出在两原告符合购房条件时，如房价上涨则按市场价交易，房价下跌则按约定价交易的条件，两原告无法接受上述要求，故要求被告梁炯良退回已收房款，被告梁炯良表示要与律师商量，故双方未能达成一致。同年8月29日，原告郑志文与李某电话联系协商交易事宜，期间李某再次明确如果交易不成愿意退还中介服务费。同年8月31日，原告郑志文与李某电话联系协商交易事宜，李某表示会与卖方沟通。同日，原告郑志文微信联系被告梁炯良，微信内容为：梁炯良，23号接你律师函24号我你中介三方在中介办公室交换意见，当时中介介绍你套房给我就同中介讲明白我云浮农村人在广州打工无买社保无当地户口，中介提出我支付45000元给他（中介）包负责搞妥社保过去他们都这样搞定所以中介叫我给20000定金，但你证在银行押你及中介要我先支付31万给你还银行解除抵押从支付31万（4月份）我就追促中介一个月推一个月至你发律师函：中介讲同你商量推我追紧最后讲上级派人做进办公室暂时无法搞妥社保购房资格，不是我唔想执行合同与是中介做成我无法购房。现根据（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第四条，望你将我支付给你的33万元退回给我。特此为盼！同年9月1日，被告梁炯良微信回复原告郑志文，微信内容为：郑志文先生，收到你的信息，现回复回下：在签订合同时，我方、你方、中介均清楚佛山市购房政策，至于你的具体情况及你与中介方的约定，我是完全不知情的。自2018年3月6日签订《房屋买卖合同》后，我多次要求你方及中介及时办理过户手续，我方没有任何违反合同约定的行为。但你方及中介一直以各种理由推迟，一直没有办理银行同贷手续，没有办理过户手续。我方发出律师函（2018年8月23日），三方当面沟通，我方才清楚你方无佛山购房资格的事实。你方的行为明显构成违约，给我方造成巨大经济损失。根据有关法律规定及双方合同约定，我方现正式解除合同，按双方合同约定贵方支付违约金，并保留追究你方违约造成我方的经济损失之权利，特此告知！同年9月27日，两原告提起本案诉讼。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定，本通知自2017年6月1日零时起执行。执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。本院认为，两原告与被告梁炯良、董琼锦、案外人晋原中介服务部签订的《房屋买卖合约》既包含两原告与被告梁炯良、董琼锦之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了两原告、被告梁炯良、董琼锦与案外人晋原中介服务部之间基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现原告就履行该《房屋买卖合约》与三被告发生争议并提起诉讼，且被告梁润华是案外人晋原中介服务部的个体经营者，并同意承担晋原中介服务部在本案所涉交易应承担的相应的责任，故本院一并进行处理。经审查，《房屋买卖合约》是签约各方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。签约各方应依约履行，不得擅自变更或解除合同。经查，《房屋买卖合约》签订时，《关于进一步加强房地产市场调控的通知》已经发布，两原告作为买方、被告梁炯良、董琼锦作为卖方、晋原中介服务部作为经纪方，均应知悉并负相应的审查、审慎交易义务，并应在此基础上承担相应的交易风险。本案中，两原告作为买方，其明知自身不具备购房资格，却轻信经纪人员宣称的可以交钱45000元解决购房资格问题，其对交易不成应负较大的过错责任；被告梁炯良、董琼锦未尽审慎审查的义务，其对交易不成也应承担一定的过错责任。经纪方晋原中介服务部作为专业的中介机构，未能举证证明其在签约时有明确告知交易双方限购政策对本案交易的影响，且根据两原告提交的电话录音可知，其经纪人员在促成交易过程中还存在宣称可以交钱解决购房资格的不当行为，对交易不成也应负较大的过错责任。现两原告无法在短期内获得购房资格，且各方就继续履行《房屋买卖合约》无法达成一致，故《房屋买卖合约》应予解除，两原告诉请进行解约清算有事实和法律依据，本院予以采纳。如上所述，两原告作为买方，应对《房屋买卖合约》的解除负较大的过错责任；被告梁炯良、董琼锦作为卖方，其也因未尽审慎审查义务而应对《房屋买卖合约》的解除负一定的过错责任。基于此，本院根据双方的履约情况及过错程度，酌情按照定金罚则判令两原告应就本案交易支付违约金20000元予被告梁炯良、董琼锦，故在扣除两原告应支付的违约金之后，被告梁炯良、董琼锦应返还购房款310000元予两原告，两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。鉴于两原告应承担较大的过错责任，且被告梁炯良、董琼锦应返还两原告的购房款金额经本案诉讼才确定，故两原告诉请被告梁炯良、董琼锦计付利息损失没有依据，本院不予支持。因两原告与被告梁润华均确认两原告所付的诚意金3000元已经转化为中介服务费，故本院将该诚意金与两原告在2018年3月16日支付的12000元均作为中介服务费进行处理。如上所述，晋原中介服务部作为专业的中介机构，未尽相应的告知义务，且在促成签约、履约的过程中其经纪人员存在不当行为，对《房屋买卖合约》的解除应负较大的过错责任，且其经纪人员在后续协商中也表示如交易不成愿意退费，基于此，本院认定晋原中介服务部在本案交易中无权收取中介服务费，两原告诉请被告梁润华返还中介服务费15000元理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告梁炯良、董琼锦应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款310000元予原告郑志文、曾火娇；被告梁润华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介服务费15000元予原告郑志文、曾火娇；驳回原告郑志文、曾火娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费6475元，减半收取计3237.5元（两原告已预交），由两原告负担175元，由被告梁炯良、董琼锦负担2975元，由被告梁润华负担87.5元，三被告应负担的案件受理费均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告多预交的案件受理费3062.5元，在本判决发生法律效力后，经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一八年十二月十二日本件与原本核对一致书记员  许晓璇