广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1328号上诉人（原审被告）：阳江市阳东瑞阳置业有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇新华中路385号御墅龙山。法定代表人：黄美兰，该公司经理。委托诉讼代理人：张炳毅，江城区城东街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈增艳，女，1985年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈争志，男，1981年4月5日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。上诉人阳江市阳东瑞阳置业有限公司（以下简称瑞阳置业公司）因与被上诉人陈增艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初999号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞阳置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法认定瑞阳置业公司不承担违约责任，无需支付违约金194180元给陈增艳，改判驳回陈增艳的诉讼请求。二、一、二审的诉讼费用由陈增艳负担。事实与理由：一、瑞阳置业公司没有违约，依法不承担违约责任。一审判决认定瑞阳置业公司违约，缺乏事实依据。1.涉案商品房在2016年3月7日准予预售，并取得《商品房预售许可证》，2016年6月5日，经阳江市阳东区测量队验收测量合格，已经实际具备了交房、入住条件，按照房地产市场交易习惯，当时也有部分业主装修入住。为此，就算涉案商品房未经行政验收备案，也不影响陈增艳行使收楼以及使用房屋的权利。2.瑞阳置业公司于2016年12月20日在xxx商住区出入口张贴了收楼《通知》，又于2017年1月10日在陈增艳房门张贴了《收楼通知书》，明确告知陈增艳须在2017年2月24日之前办好收楼手续。除此之外，售楼工作人员通过电话也告知了陈增艳收楼时间，以及楼房验收备案的相关情况。陈增艳是涉案商品房的权利人，依理应时刻关注收楼的时间，据此，陈增艳应当知晓上述情况，同时瑞阳置业公司已经尽了告知义务。3.陈增艳常住深圳，并在深圳工作，不急于用房，为了避免收楼后承担的物业管理费，所以陈增艳一直故意拖延收楼时间，对此，陈增艳是负有过错责任的。二、就算陈增艳没有接到瑞阳置业公司的收楼通知，按照《商品房买卖合同》第九条以及附件十一的约定，瑞阳置业公司也不承担逾期交房的违约责任。2017年6月29日，涉案商品房竣工验收合格，则阳东区住房和城乡规划建设局应当在2017年7月13日予以备案。但是，由于当时正处于阳江市建设局、城市规划局、房产管理局的职责整合，划入市住房和城乡规划建设局的过渡时期，导致2018年4月13日才完成备案。这明显是因为政府职能部门改制的原因导致延期。按照《商品房买卖合同》附件十一的约定：因遵守法律法规和政府法令，导致房屋无法按时交付的，出卖人可根据实际情况予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任。三、退一步说，就算瑞阳置业公司违约，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来认定陈增艳主张的违约金194180元，适用法律错误。本案并非民间借贷纠纷，应依法调整减少违约金。1.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案涉案商品房面积175平方米，毛坯房，按照同地段同类房屋租金标准最高为600元每月租金，陈增艳的经济损失也仅限于房屋租金。据此，违约金不能超过每月780元的计算标准。2、陈增艳于2018年5月2日签领了《xxx居住小区业主入住会签单》，即完成了与售楼方瑞阳置业公司的收楼手续，该会签单就是瑞阳置业公司已经交楼的凭证。至于陈增艳提供的2018年5月26日的《收楼交接表》，则是陈增艳与阳江市阳东佳美物业服务有限公司的另一个法律关系，该交接表是佳美物业公司计收物业管理费用的凭证。一审法院判决计罚违约金至2018年5月26日明显错误。四、现在同型号房的出售价为5500元每平方米，比原来的4300元每平方米上升了1200元，涉案商品房增值了210000元，假如加上再罚瑞阳置业公司违约金194180元的话，则陈增艳可从中获取暴利404180元，这明显违背了合同法规定的公平原则。陈增艳在本案交易中只是交付了首期款230000元，根据权利义务对等原则，就算要计算违约金，也只能以陈增艳的实际付款230000元为计算基数，而不是760000元。陈增艳辩称，原审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。一、涉案商品房未达到合同约定的交付条件前，陈增艳有权依法拒绝接受商品房，由此产生的逾期交付责任由瑞阳置业公司承担；二、合同明确约定收楼通知是以“书面送达买受人的形式”进行，陈增艳在2018年5月9日前没有收到瑞阳置业公司的收楼通知，瑞阳置业公司违约；三、瑞阳置业公司将逾期违约责任归于市、区两级住建部门有违客观事实；四、一审法院计算违约194180元依法有据，符合双方意思自治原则。陈增艳向一审法院提出诉讼请求：一、判令瑞阳置业公司支付违约金194180元给陈增艳；二、本案诉讼费用由瑞阳置业公司承担。一审法院查明的事实：瑞阳置业公司是经批准经营房地产开发的企业法人，位于阳江市阳东区xxx小区是瑞阳置业公司所开发的商品房楼盘。2016年9月14日，陈增艳与瑞阳置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016091270），约定：陈增艳向阳江市阳东瑞阳置业有限公司购买阳江市阳东区xxx小区xxx号房，预测建筑面积175平方米，套内面积146.99平方米；购房价格按套计算，该商品房总价款为760000元；付款方式：买受人应当于2016年9月14日前支付首期房价款230000元，余款530000元向银行申请贷款支付；第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面通知送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条约定逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；等等。合同签订后，陈增艳支付了首期款给瑞阳置业公司，余下的购房款也已通过银行按揭的方式支付给瑞阳置业公司。后瑞阳置业公司出具发票一份予陈增艳收执，发票载明xxx小区xxx号房售房款760000元。本案涉案商品房所属大楼工程经验收合格，瑞阳置业公司于2018年4月13日取得竣工验收备案表，涉案商品房权属未登记至陈增艳名下。瑞阳置业公司于2018年5月9日向陈增艳发出《收楼通知书》，陈增艳于2018年5月26日接收了涉案商品房。一审法院认为：陈增艳与瑞阳置业公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案的争议焦点是瑞阳置业公司是否存在逾期交房的违约行为及如何承担违约责任的问题。本案中，陈增艳在合同签订后已支付了全部购房款给瑞阳置业公司，瑞阳置业公司应当在2016年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付陈增艳使用。从陈增艳提供的《收楼通知书》、《收楼交接表》等证据来看，瑞阳置业公司于2018年5月26日将涉案商品房交付给陈增艳。陈增艳主张瑞阳置业公司未按照合同约定于2016年12月31日前将商品房交付给陈增艳，瑞阳置业公司应承担逾期交房的违约责任；瑞阳置业公司则认为在2016年12月20日在涉案商品房的小区张贴了《通知》告知各业主收楼以及2017年1月10日在涉案商品房房门张贴了《收楼通知书》告知陈增艳应在2017年2月24日之前办好收楼手续，逾期则视为已收楼等，陈增艳请求瑞阳置业公司支付逾期交房违约金缺乏依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，以及陈增艳与瑞阳置业公司签订的商品房买卖合同对商品房的交接明确约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担”，涉案商品房于2018年4月13日才取得竣工验收备案手续，瑞阳置业公司主张在此前已将涉案商品房交付给陈增艳，不符合法定的交付条件。按照双方《商品房买卖合同》的约定，瑞阳置业公司应在2016年12月31日前交付涉案商品房给陈增艳，而瑞阳置业公司直至2018年5月26日才交付涉案商品房给陈增艳，瑞阳置业公司未能提供证据证实双方对交房时间的变更达成合意，在明知陈增艳长期不在阳江本地居住生活和工作仍然采取在涉案商品房房门张贴收楼通知、在涉案商品房小区门口张贴收楼通知以及不以书面的形式告知交房等使陈增艳无法及时得知涉案商品房交付情况的形式，明显违反日常生活规则，且结合瑞阳置业公司出具的《xxx居住小区业主入住会签单》、《收楼通知书》和《收楼交接表》等，可以认定瑞阳置业公司存在逾期交房的违约行为，应承担逾期交房的违约责任。综上，瑞阳置业公司存在逾期交房的违约行为，从2016年12月31日计至2018年5月26日，逾期时间已超过90天。根据双方合同约定，瑞阳置业公司逾期交房超过90天，陈增艳要求继续履行合同的，合同继续履行，瑞阳置业公司每日应按陈增艳已付房价款760000元的万分之五的标准支付违约金。瑞阳置业公司主张该违约责任过重，但日万分之五折合月利率为1.5%，未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的利率上限。自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天（即2017年1月1日）至陈增艳接收涉案商品房之日即2018年5月26日，瑞阳置业公司共逾期交房的时间为511天，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，瑞阳置业公司应支付逾期交房违约金194180元（760000元×0.0005×511天）。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，作出判决：限瑞阳置业公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金194180元给陈增艳；一审案件受理费4184元，减半收取2092元，由瑞阳置业公司负担。瑞阳置业公司二审提供如下证据：一、商品房预售许可证，证明涉案商品房在2016年3月7日获准预售；二、工程建筑物竣工验收测量报告表，证明涉案商品房于2016年6月5日验收测量及格，并申请竣工验收；三、建筑工程竣工验收报告，证明涉案商品房于2017年6月29日竣工验收合格，符合备案条件；四、竣工验收备案表，证明涉案商品房于2018年4月13日完成备案；五、认购书，购房合同，证明涉案楼房已升值约21万元。陈增艳的质证意见：对证据一的三性均没有异议，这个也是涉案商品房可以预售的基本条件，但对本案的定性是没有影响的；对证据二、三，应当以房屋的最终综合验收为准，而不是以单项验收为准。对证据四没有异议。对证据五，该证据与本案没有关联性。陈增艳二审提供《印发阳江市住建和城乡规划建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》一份，证明阳江市住建局的机构改革与瑞阳置业公司主张的计算违约金没有关联性。瑞阳置业公司质证意见：对该文件的真实性与合法性没有意见，但是实际上还涉及政策变化的问题，之前的房屋是单个验收备案，从2016年底开始要求小区整体验收。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚、属实，本院予以确认。本院另查明，陈增艳一审提供《xxx居住小区业主入住会签单》、《收楼通知书》和《收楼交接表》各一份。《xxx居住小区业主入住会签单》主要内容是开发商审核业主的收楼资料和向业主发放一些房屋资料，开发商代表和陈增艳在《xxx居住小区业主入住会签单》签名，开发商代表签名时间是2018年5月2日。《收楼通知书》是瑞阳置业公司发出的，落款时间是2018年5月9日。《收楼交接表》的内容是：陈增艳在2018年5月26日检查了房屋整体情况、水电表底数和钥匙/IC卡接收情况后，接收了阳江市阳东佳美物业服务有限公司交来的钥匙。本院认为，陈增艳与瑞阳置业公司所签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、瑞阳置业公司是否存在逾期交房的违约行为；二、交房的时间如何认定；三、违约金数额应否调整。对于争议焦点一，本案中，陈增艳已依约向瑞阳置业公司履行了付款义务，但瑞阳置业公司在收款后却未能按合同约定在2016年12月31日前将经验收合格的涉案商品房交付陈增艳使用，瑞阳置业公司的行为已构成违约。瑞阳置业公司主张其在2016年底至2017年初期间通过张贴《收楼通知》、打电话等形式通知陈增艳收房，陈增艳否认在此期间收到瑞阳置业公司的收楼通知，而根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。瑞阳置业公司主张的上述通知方式不符合合同约定，不能认定瑞阳置业公司履行了通知陈增艳收楼的义务；并且，瑞阳置业公司是在2018年4月13日才取得涉案商品房竣工备案手续，符合交付条件，在此之前涉案商品房不具备交件条件，因此，即使瑞阳置业公司在此之前曾经通知陈增艳接收涉案商品房，陈增艳也可以拒绝接收涉案商品房。另外,瑞阳置业公司主张政府职能部门改制的原因导致延期交楼，没有提供证据证实，本院不予采信。综上，原审认定瑞阳置业公司逾期交房违约，事实清楚，证据充分。对于争议焦点二，瑞阳置业公司根据《xxx居住小区业主入住会签单》，主张在2018年5月2日陈增艳签领《xxx居住小区业主入住会签单》，即与售楼方瑞阳置业公司完成了收楼手续。《xxx居住小区业主入住会签单》主要内容是售楼方审核业主的收楼资料和向业主发放一些房屋资料，售楼方和业主签名确认，《xxx居住小区业主入住会签单》没有业主接收房屋的内容，不能认定陈增艳在《xxx居住小区业主入住会签单》签名时接收了讼争商品房；且从2018年5月9日瑞阳置业公司向陈增艳发出《收楼通知书》的事实看，也印证2018年5月2日陈增艳没有办理收楼手续。相反，陈增艳提供一份2018年5月26日的《收楼交接表》，证实陈增艳在2018年5月26日检查了房屋整体情况、水电表底数和钥匙/IC卡接收情况后，接收了阳江市阳东佳美物业服务有限公司代瑞阳置业公司交来钥匙。综合上述各方面事实，一审认定陈增艳2018年5月26日接收讼争商品房正确，瑞阳置业公司主张陈增艳在2018年5月2日接收讼争商品房，没有事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，瑞阳置业公司主张按照合同约定的方式计算违约金明显偏高而请求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，陈增艳未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，陈增艳的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如果按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，瑞阳置业公司每日应向陈增艳支付的逾期交房违约金为380元（760000元×0.0005），即每月的逾期交房违约金为11400元（269.13元×30天），已明显超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定将逾期交房的违约金调整为按每日万分之二点五计算，即每月的违约金为5700元（760000元×0.00025×30）。按照调整后的计算标准，瑞阳置业公司逾期交房511天，瑞阳置业公司应支付给陈增艳的逾期交房违约金为97090元（760000元×0.00025×511天）。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对逾期交房违约金计算处理欠妥，本院予以纠正。瑞阳置业公司部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初999号民事判决为：阳江市阳东瑞阳置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金97090元给陈增艳。二、驳回陈增艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2092元，由陈增艳负担1046元，阳江市阳东瑞阳置业有限公司负担1046元；二审案件受理费4184元，由阳江市阳东瑞阳置业有限公司负担2092元，陈增艳负担2092元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一八年十二月十九日法官助理李凤霞书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；