湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终3181号上诉人(原审被告)：汪丽娜，女，1959年4月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张和声，湖北高见律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王秀凤，女，1974年8月25日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张博，湖北长久律师事务所律师。原审被告：洪玉飞，男，1962年10月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原审被告：赵建林，男，1957年11月24日出生，汉族，襄阳市樊城区号。原审第三人：孙玉林，男，1963年5月13日出生，汉族，襄阳市樊城区号。上诉人汪丽娜因与被上诉人王秀凤、原审被告洪玉飞、赵建林、原审第三人孙玉林建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2016）鄂0607民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪丽娜的委托诉讼代理人张和声，被上诉人王秀凤的委托诉讼代理人张博，原审被告赵建林，原审第三人孙玉林到庭参加诉讼。原审被告洪玉飞经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪丽娜上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回王秀凤的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王秀凤承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、原审对2006年10月30日第三人孙玉林是自己与上诉人签订土地转让合同还是以自己名义代理王秀凤签订合同的事实没有查明。2006年10月30日，上诉人与孙玉林签订土地转让合同，乙方是孙玉林，而不是代理王秀凤签订。1.孙玉林当庭陈述：当时我还不认识王秀凤和王德府，根本不存在王秀凤委托一事，2006年11月中旬认识了王德府，将汪丽娜转给我的土地价格基础上加了14万转给王德府，孙玉林虽然在原审诉讼中陈述过是王秀凤代理人，但从未说过签订合同时是王秀凤委托他签的。2.合同签订后第二天，孙玉林支付上诉人5万元定金，而非王秀凤支付。3.孙玉林从11月1日-3月9日共支付上诉人20万元，收据均写明收到孙玉林的土地款而不是王秀凤。王秀凤主张孙玉林是代理她与上诉人签订土地转让合同，没有提供任何证据，原审认定孙玉林代理王秀凤与上诉人签订的土地转让合同事实不清，证据不足。二、原审认为“即使按孙玉林陈述，本案诉争土地孙玉林欲通过两次流转到王秀凤名下。孙玉林从中赚取差价，但实际履行时，孙玉林取消了中间环节直接将土地过户在王秀凤名下，应视为孙玉林与王秀凤之间的二次转让合同没有履行或者予以解除，孙玉林直接将赵建林所签订的土地使用权转让合同权利义务一并转让给王秀凤，孙玉林在整个土地流转过程中仍然充当的是代理人角色”，是认识和适用法律错误。1.孙玉林直接将土地过户至王秀凤名下，孙玉林陈述是为了省税费，并不能说明二次转让没有履行和解除。2.孙玉林直接将赵建林签订的合同权利义务一并转让给王秀凤后即使是代理人，也是权利义务转让给王秀凤后的王秀凤的代理人，不是与赵建林签订合同时的代理人。孙玉林将与上诉人签订合同的权利义务一并转让给王秀凤，未告知上诉人，上诉人不知道更不可能同意追认孙玉林将土地使用权转让合同权利义务转让给王秀凤，该转让无效。三、原审法院认为王秀凤作为被代理人有权介入诉争的土地使用权转让合同中，适用法律错误。1.孙玉林是合同相对人，不是王秀凤的代理人。2.依据合同法403条第一款规定，上诉人在签订合同时，不认识也不了解王秀凤，孙玉林在3月9日出具的承诺书上提到王秀凤后，上诉人已明确向孙玉林表示不认可王秀凤，当天赵建林给孙玉林出具的收条明确写明收到孙玉林土地款，孙玉林在3月18日后又两次以本人名义出具承诺书。孙玉林2007年3月4日支付的40万元不管是否从王德府账上支付，并不能代表付款人就是合同相对人，且付款人也不是王秀凤。3.依据合同法403条第二款规定，上诉人从未认可王秀凤，在所有诉讼中始终认为合同相对人是孙玉林，原审适用法律错误。综上，孙玉林是土地使用权转让合同的相对人，不管孙玉林是二次将土地转让给王秀凤，还是将合同权利义务转让给王秀凤，未得到上诉人同意而无效，王秀凤不是转让合同的委托人、不是转让合同的相对人和实际买受人，无权向上诉人主张权利，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。王秀凤辩称，1.汪丽娜认为原审认定事实错误的理由是错误的。2.汪丽娜认为孙玉林将合同权利义务一并转让给王秀凤错误。3.汪丽娜认为原审还应适用合同法403条第二款规定是正确的，但在孙玉林向汪丽娜披露王秀凤后，汪丽娜以事实行为选择王秀凤继续履行合同，而非孙玉林。4.原审认定事实基本正确，略有瑕疵，事实是赵建林直接将汪丽娜的账户交给王德府，孙玉林是代理行为不存在二次转让。综上，汪丽娜的上诉不能成立，原判认定事实、适用法律虽有瑕疵，但实体处理正确，应予维持。原审被告赵建林辩称：其是代汪丽娜与孙玉林签订合同，同意汪丽娜的上诉意见。原审第三人孙玉林述称：与汪丽娜的代理人赵建林签订合同，是我自己想买地，当时不认识王秀凤，因为经济困难，将地转让给王德府，从中赚取一点利润，他说他代理王秀凤。因孙玉林与王德府有经济纠纷，王德府要我说自己是王秀凤的代理人，实际我不是王秀凤的代理人，其他同汪丽娜的意见。王秀凤向一审法院起诉请求：1.请求判令履行合同义务，为王秀凤办理土地过户、办证等各项手续；2.判令汪丽娜、洪玉飞、赵建林提供转让费合法的税票；3.由汪丽娜、洪玉飞、赵建林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年2月1日，襄州区人民政府颁发襄阳区国用（B’2005）第410101010-8号国有土地使用权证，证载：土地使用权人为汪丽娜，坐落于襄州区××航空路，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年10月23日，使用权面积为3815.60㎡。2006年10月30日，汪丽娜委托赵建林（甲方）与孙玉林（乙方）签订一份《土地使用权转让合同》，约定：转让价款为70万元，合同签订当日，乙方先付给甲方定金10万元，余款在变更、过户手续完毕当日结清；本次转让过户所发生的所有税费应控制在2万元以内由乙方负担，特殊情况下不得超过4万元，超过部分由甲方负担；本合同经双方签字生效后，双方均应积极主动出具办理土地过户、办证所需的各种有效证件，由甲方负责在两个月内办理好该宗土地过户、办证等各项手续；甲方保证本宗土地与四邻不产生任何纠纷，县麻茶公司出具文件，证明316国道至本宗土地之间的道路属公用路段；为保障乙方能够顺利接受并使用该宗土地，甲方需协调好本宗土地上、下水接口和电路接口等事宜，相关施工及费用由乙方承担；因本宗土地四邻界限及使用权发生争议，导致乙方不能过户和使用，所造成的损失由甲方承担；本合同经双方签字生效后，双方均应主动配合搞好土地过户手续，任何一方有意推诿或不配合，即视为违约，须承担因此造成的一切损失；本合同生效后，乙方违约，须承担办证、过户过程中的全部费用及甲方损失，并不得收回定金。甲方违约同样须承担办证、过户过程中的全部费用及乙方损失，并双倍返还乙方定金；土地过户、办证完毕，双方交接清楚后，如乙方在五日内不能付清全部的成交款，每延期一天，则按未付成交款的1‰向甲方支付违约金，并无条件退还甲方土地使用权。从2006年11月1日至2007年3月9日，孙玉林共向赵建林五次付款20万元，赵建林及其指定的经手人洪玉飞分别向孙玉林出具了收据。上述款项孙玉林认可都是王秀凤胞兄王德府支付，孙玉林于2006年11月4日向王德府出具一张收据，内容为：今收到王德府以0125215号转账支票转入土地使用权转让定金20万元。2006年11月13日，孙玉林向汪丽娜出具借据从汪丽娜处拿走襄阳区国用（B’2005）第410101010-8号国有土地使用权证。2006年12月31日，经襄阳国土资源局襄州分局批准变更登记，将该宗国有土地使用权人变更为王秀凤，并于同日以襄阳区人民政府名义颁发了（B’2006）第410101010-8号国有土地使用权证。2007年3月9日，孙玉林向汪丽娜出具一份承诺书，内容为：本人受王秀凤委托与汪丽娜签订的土地转让手续已办完，按合同约定，余款应即日结清，因乙方资金发生困难，不能兑现，乙方承诺如下：目前含定金仅付20万元整，余额剔除有争议部分以外，必须在2007年3月12日前付完，如不能按时付清，双方签订的土地转让合同废除，逾期资金利息按合同执行。2007年3月14日，孙玉林将赵建林书写的汪丽娜账号信息交给王德府，王德府通过银行转账向汪丽娜汇款40万元。2007年3月18日，孙玉林又向汪丽娜出具一份承诺书，内容为：根据本人2006年10月31日与汪丽娜（赵建林代）签订的《土地使用权转让合同》，尚欠土地出让方土地使用权转让金及税费合计17万元整。本人承诺：1.地面按现状执行（含岗楼拆迁等问题自行处理）；2.钱、证两清后，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何费用及税赋；3.在三个月内全额付清所欠款项，如到期不能付清，汪丽娜有权解除双方签订的土地转让合同，退还乙方已付本金，按同期银行存款利率结息。2007年6月13日，孙玉林再次向汪丽娜出具承诺书，内容为：根据本人与汪丽娜（赵建林代）2006年10月31日签订的《土地使用权转让合同》，尚欠土地出让方土地使用权转让金及各种税费合计17万元整，本人在此承诺：1.地面按现状执行（含岗楼拆迁等问题自行处理）；2.钱、证两清后，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何费用及税赋；3.在三个月内全额付清所欠款项，如到期不能付清，视为本人违约。2007年8月6日，王秀凤向樊城区人民法院提起民事诉讼，请求判令汪丽娜、赵建林、洪玉飞履行2006年10月30日赵建林与孙玉林签订的《土地使用权转让合同》，交付土地并提供转户手续，且提供转让费合法的税票，并赔偿损失213640元。与此同时，从2007年8月10日起，汪丽娜即以其与王秀凤没有签订任何转让合同，也无任何法律关系，该宗土地变更手续中的申请、协议、情况说明均不是汪丽娜本人的真实意思和签字为由，先后多次向襄阳国土资源局襄州分局提出申请，要求予以更正，襄阳国土资源局襄州分局先后多次进行了答复。2007年9月7日，樊城区人民法院作出（2007）樊柿民初字第105号民事判决书，判决：一、汪丽娜于本判决生效后三日内履行2006年10月30日签订的土地使用权转让合同，包括向王秀凤交付土地使用权过户登记手续，排除该宗土地四邻障碍，交纳该宗土地过户所产生的税费（王秀凤承担40000元税费），提供襄阳区麻茶公司出具的证明316国道至本宗土地之间的道路属公用路段的文件等；二、王秀凤于本判决生效后三日内向汪丽娜支付转让费余款100000元；三、驳回王秀凤要求赵建林、洪玉飞履行土地转让合同、赔偿损失及要求汪丽娜赔偿损失的诉讼请求。汪丽娜不服该判决向襄阳市中级人民法院提起上诉，2008年3月18日，襄阳市中级人民法院作出[2008]襄中民三终字第43号民事裁定书，认为原判认定事实不清，且违反法定程序，可能影响案件的正确处理，裁定撤销樊城区人民法院作出（2007）樊柿民初字第105号民事判决，发回樊城区人民法院重新审理。2011年9月22日，樊城区人民法院以“本案所涉及的土地过户行为是否存在违法行为和不当的行为未予查清”为由，作出[2009]樊柿民初字第248号民事裁定书，裁定中止诉讼。2014年6月27日，樊城区人民法院作出[2009]鄂樊城柿民初字第00248号民事裁定书，裁定准许王秀凤撤回起诉。2012年11月16日，汪丽娜向襄阳国土资源局提交信访复查申请。2013年2月26日，汪丽娜不服襄州区人民政府为王秀凤颁发国有土地使用权证（B’2006）第410101010-8号，向襄阳市人民政府申请行政复议。2014年1月23日，襄阳市人民政府作出襄政行复决字[2014]2号行政复议决定书，认为襄州区人民政府在汪丽娜和王秀凤既均未亲自申请变更登记，又未办理授权委托书委托他人代为办理的情况下，办理的土地变更登记行为违反了法定程序，决定撤销襄州区人民政府作出的颁发（B’2006）第410101010-8号国有土地使用权证。2014年6月20日，襄阳市国土资源局襄州分局报请襄州区人民政府批准公告注销了王秀凤位于襄州××航空路土地证编号为襄区国用（B’2006）第410101010-8号国有土地使用权证。2014年7月23日，汪丽娜向襄阳国土资源局襄州分局提出将相关土地使用权恢复、变更登记到本人名下的申请。2014年8月7日，襄阳国土资源局襄州分局为汪丽娜恢复预发的土地使用权证并按照全国宗地统一代码将原土地使用权证号襄阳区国用（B’2005）第410101010-8号国有土地使用权证号变为襄州区国用B’（2014）420607001001GB00132号。2015年6月5日，孙玉林向襄州区人民法院提起诉讼，请求判令汪丽娜、洪玉飞、赵建林履行合同义务，为孙玉林办理土地过户、办证等各项手续，判令汪丽娜、洪玉飞、赵建林提供转让费合法的税票。2015年10月26日，襄州区人民法院作出[2015]鄂襄州民三初字第00441号民事裁定书，认为：根据孙玉林诉称其受案外人王秀凤委托，与赵建林签订讼争合同，并代王秀凤支付部分土地转让款，该一系列行为系代理行为，一审法院也向王秀凤进行了核实，故一审法院对委托事实予以确认，孙玉林的原告主体不适格，故裁定驳回孙玉林的起诉。汪丽娜不服上述裁定，向襄阳市中级人民法院提起上诉称：1.原裁定驳回起诉的理由是错误的，认定孙玉林主体不适格错误；2.原裁定程序违法，当事人没有申请原审法院调查案外人王秀凤，原审法院向案外人王秀凤取证没有质证；3.本案庭审后，孙玉林已经向法院申请撤诉。综上，请求撤销原裁定，改判准许孙玉林撤诉。2016年2月1日，襄阳市中级人民法院作出[2015]鄂襄阳中民三终字第00700号民事裁定书，认为：孙玉林原审在起诉状中已经写明其是受案外人王秀凤的委托与汪丽娜的代理人赵建林签订《土地使用权转让合同》，汪丽娜及原审赵建林、洪玉飞对此不予认可，本案应当以孙玉林不是合同相对人，其诉讼主体不适格为由驳回起诉，故原审裁定实体处理恰当，裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年5月20日，王秀凤向一审法院提起本次诉讼，一审法院送达法律文书尚在答辩期间，樊城区人民法院又于2016年7月14日受理了汪丽娜诉孙玉林合同纠纷一案。2016年7月15日，樊城区人民法院作出（2016）鄂0606民初3008号民事调解书，确认了汪丽娜与孙玉林达成的如下协议：一、汪丽娜要求解除双方在2006年10月30日签订的《土地使用权转让合同》，孙玉林同意；二、汪丽娜在实际占有位于襄阳区的航空路麻茶公司院内3815.60平方米土地的同时，退还孙玉林购置土地款60万元，并按银行同期存款利率1年期计算，从2007年4月1日起至退款之日止的利息；三、案件受理费1850元，汪丽娜自愿负担；四、本协议经双方当事人签字后即生效。2016年8月15日，王秀凤向樊城区人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销樊城区人民法院作出的（2016）鄂0606民初3008号民事调解书全部内容。樊城区人民法院审理后作出（2016）鄂0606民初4155号民事判决书，判决撤销樊城区人民法院作出的（2016）鄂0606民初3008号民事调解书全部内容。孙玉林、汪丽娜均不服向襄阳市中级人民法院提起上诉。2018年4月2日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06民终85号民事裁定书，裁定孙玉林按自动撤回上诉处理。2018年4月20日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06民终85号民事判决书，认为：王秀凤与汪丽娜、孙玉林之间为案涉土地的争议时间跨度长达十余年，并为此进行了多次诉讼。目前，仍有相关诉讼正在审理之中。而且，案涉土地也一直由王秀凤占有、使用、收益。因此，关于该宗土地的权利处分包括与之有关的任何诉讼均与王秀凤的利益息息相关。汪丽娜、孙玉林在王秀凤不知情的情况下，通过诉讼调解的方式解除案涉的土地使用权转让合同，对土地进行处置，却将土地的实际占有人王秀凤排除在外，显然侵害了王秀凤的民事权益。而且一审法院在主持双方调解时，也未查明王秀凤实际占有案涉土地这一影响案件处理的重大事实，换言之，案涉土地权属存在重大争议，在此情况下，汪丽娜与孙玉林之间达成解除合同、相互返还的调解协议，侵害了王秀凤的利益，依法应予以撤销。故判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：案涉《土地使用权转让合同》由孙玉林与赵建林签订，因汪丽娜与赵建林之间的代理关系诉讼双方均无异议，本院予以确认，但诉讼双方对王秀凤与孙玉林之间是否存在代理关系及王秀凤是否有权主张案涉《土地使用权转让合同》权利存在争议，导致王秀凤与汪丽娜及利害关系当事人引发了长达十余年的民事诉讼。一、王秀凤与孙玉林之间的代理关系成立。本案中，虽然孙玉林与赵建林签订的《土地使用权转让合同》没有披露其受托人身份，但孙玉林接收了王秀凤或者王德府的部分土地转让款向赵建林支付，并拿汪丽娜的土地使用权证直接过户到王秀凤名下，其行为符合代理行为的特征。何况孙玉林在其他案件诉讼中多次承认或主张其与王秀凤之间存在代理关系，现在又作出相反的陈述，未能提供相反的证据对其已经认可或主张的事实予以推翻，故一审法院也应采信对其不利的事实确认双方的代理关系成立。即使按照孙玉林的陈述，本案的讼争土地孙玉林欲通过两次流转到王秀凤名下，孙玉林从中间赚取差价。但实际履行时，孙玉林取消了中间环节直接将土地过户在王秀凤名下，应视为孙玉林与王秀凤之间的二次转让合同没有履行或者予以解除，孙玉林直接将与赵建林所签订的《土地使用权转让合同》的权利义务一并转让给王秀凤，孙玉林在整个土地流转过程中仍然充当的是代理人角色。二、王秀凤作为被代理人有权介入到本案讼争的《土地使用权转让合同》。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”在间接代理法律关系即受托人以自己名义与第三人订立合同时，委托人本身并不是合同的一方当事人，但在第三人违约情况下，为了保护委托人的合法权益，受托人应当向委托人披露第三人，从而使委托人得以介入到这个合同关系中，直接向第三人主张权利。但也有例外情况，即第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同，委托人不能行使介入权。首先，孙玉林与赵建林所签订的《土地使用权转让合同》并没有通过明示或默示条款方式排除王秀凤应享有的介入权。其次，如果汪丽娜或者赵建林非常注重受托人即孙玉林的身份，如自身技能和支付能力等，或者说孙玉林的人身因素是汪丽娜或者赵建林与孙玉林缔约的唯一基础，汪丽娜或者赵建林与孙玉林缔结合同完全是基于对孙玉林的信赖，应当排除他人介入合同的权利。同理，如果汪丽娜或者赵建林非常否定王秀凤或者王德府的身份，也应当排除王秀凤的介入权。但从本案来看，孙玉林于2007年3月9日就向赵建林出具承诺书披露了委托人王秀凤，如果汪丽娜或者赵建林完全基于对孙玉林身份的信赖或者完全否定王秀凤、王德府的身份，就应当发出明确的指示只同意与孙玉林履行合同，而汪丽娜或者赵建林并没有提供类似的证据；本案讼争的土地早于2006年12月31日就过户到王秀凤名下，在孙玉林披露受托人身份后，王德府又于2007年3月14日向汪丽娜支付了土地转让款40万元，说明汪丽娜或者赵建林对谁是实际买受人并不关注；本案土地转让款仅有尾款没有支付且符合合同约定，王秀凤履行合同对汪丽娜的利益并不会产生实质影响；再者，汪丽娜对于本案讼争的《土地使用权转让合同》只要求向孙玉林履行没有作出合理正当的解释；事实上，孙玉林也作出证明，如果王德府不提出“岗楼拆迁及税票”等问题，本案讼争的合同应当完全能够履行完毕，说明汪丽娜拒绝向王秀凤履行合同是双方对合同履行发生了争议；双方因履行合同发生纠纷，应当采取正当的法律途径解决，并不能作为王秀凤行使合同权利的抗辩理由；虽然汪丽娜从2007年8月10日起就多次向行政部门要求撤销变更登记，还多次在其他案件和本案诉讼中强调不承认和不知道王秀凤与孙玉林的代理关系，并表明如果知道王秀凤是买受人就不会签订合同，但这也是在合同履行发生争议后才提出的，汪丽娜利用行政机关的程序错误阻碍王秀凤实现合同权利，其本意还在于实现利益最大化，并不宜作其他解读。由此分析判断，本案讼争的《土地使用权转让合同》应直接约束王秀凤与汪丽娜，王秀凤作为实际买受人有权直接向汪丽娜主张合同权利。综上所述，本案讼争的《土地使用权转让合同》虽然由孙玉林与赵建林签订，但因王秀凤与孙玉林之间的代理关系，当汪丽娜不履行合同义务时，王秀凤有权介入到本案合同关系直接行使相关权利。根据《土地使用权转让合同》约定，当合同签订当日，买受人先付定金10万元，由出卖人负责在两个月内办理好该宗土地过户、办证等各项手续，而王秀凤已经支付土地转让款60万元，当然包括预付的定金，但汪丽娜在变更登记后又通过行政复议程序予以撤销，视为其没有履行合同义务，应承担继续履行等违约责任，故王秀凤要求汪丽娜履行合同义务为其办理土地过户手续的诉讼请求于法有据，予以支持，但其要求洪玉飞、赵建林履行上述合同义务的主张依法不能成立，不予支持；孙玉林在一审法院审理中对本案讼争的土地使用权认为有独立请求权，申请作为第三人参加诉讼，但此后又申请撤回起诉，符合法律规定，一审法院已口头裁定予以准许；王秀凤还要求三被告提供转让费合法的税票，因是否开具转让费发票，合同并没有明确约定，不属合同约定的义务，且交付转让费发票是税法上的义务，属行政法律关系问题，故王秀凤主张开具发票缺乏合同依据，不予支持。至于未能开具税务发票可能造成的损失，王秀凤可根据相关税法及相关合同约定，另行主张相关权利。王秀凤尚有部分土地转让费没有支付，因汪丽娜没有提出反诉，且该合同签订距今已长达十年，时过境迁，土地已大幅升值，土地过户所负担的税费也已超出预期，缔结双方可能对土地转让欠款争议较大，故不宜在本案中合并审理，汪丽娜也可另行主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、四百零三条第一款之规定，判决如下：一、被告汪丽娜于本判决生效之日起十五日内将坐落于襄州区××航空路的3815.60㎡国有土地使用权（土地使用权证号为襄州区国用B’（2014）420607001001GB00132号）过户到原告王秀凤名下；二、驳回原告王秀凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告汪丽娜负担。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，孙玉林在原襄樊市樊城区人民法院审理王秀凤诉汪丽娜、洪玉飞、赵建林土地转让合同纠纷(2007)樊柿民初字第105号一案中于2007年8月21日庭审出庭称“我今天证明王秀凤与汪丽娜签订合同的事，我是受王秀凤的委托。事情是这样的，中介机构找到我，说有地出售，我说找到下家再说，我与王秀凤的哥哥王德府认识，王德府说王秀凤有点钱，也想买地，于是我就代表王秀凤与汪丽娜签订了合同”。孙玉林在襄阳市樊城区人民法院审理王秀凤诉汪丽娜、洪玉飞、赵建林土地转让合同纠纷(2009)鄂樊城柿民初字第00248号一案中出具证明称“2006年10月初，我通过同学得知学姐汪丽娜要转让一宗土地5.72亩，总价款70万元，意欲购下，但苦于无钱未能如愿。2006年10月中旬，我与王德府协商包装厂转让时，谈及土地转让一事，王德府当时就说我妹王秀凤有钱，因我妹夫因公去世，单位赔了七、八十万，在我这里存着，我妹也想投资做点事，你去谈谈，我让我妹妹给你写个委托书，办成后我叫我妹给你搞点好处费。我说好。之后王秀凤便给我出了一份委托书，同时给了我20万元定金。2006年10月底，我找到汪丽娜的代理人赵建林签订了该宗土地转让合同(70万元)，就以我自己的名义与赵建林签订了《土地使用权转让协议》，同时我将王秀凤给我的20万元给了赵建林5万元作为定金，我担心事成之后，王秀凤不给我好处费我又以汪丽娜的名义和王秀凤(王德府代签)签订一份《土地使用权转让协议》。之后我将王秀凤给我的委托书交给赵建林，并告知将土地使用权过户到王秀凤的名下。以后的土地转让款都是王秀凤的钱通过我转交给赵建林和洪玉飞，每次他们都对我出具收条”。襄阳市襄州区人民法院审理孙玉林诉汪丽娜、洪玉飞、赵建林建设用地土地使用权转让合同纠纷一案，于2015年9月21日调查孙玉林、王秀凤、王德府，王德府称“、、、因我不认识赵建林，就让王秀凤直接给孙玉林出了委托手续，委托他来办这个事情”，孙玉林称“是这样的，签合同时，委托书交给了赵建林，后来他们直接把地转到王秀凤名下”，还称“我认为最好以王秀凤名义起诉，因我仅是受托行为、这次诉讼最好撤掉”。孙玉林在襄阳市樊城区人民法院审理王秀凤诉汪丽娜、孙玉林撤销之诉纠纷(2016)鄂0606民初4155号一案中，于2016年12月28日庭审中称：“签订合同时合同主体是汪丽娜和孙玉林，当时不认识原告，不存在代理关系”。本院认为，孙玉林与赵建林于2006年10月30日签订《土地使用权转让合同》,汪丽娜系赵建林的委托人，是各方当事人无争议的事实。王秀凤与孙玉林间是否存在委托关系、王秀凤是否有权主张权利，是本案争议的焦点问题。对此本院认为，首先，从孙玉林于2007年3月9日向赵建林出具的“承诺”内容及孙玉林在涉及本案诉争土地的多起诉讼中的陈述内容看，孙玉林多次陈述并认可其为王秀凤的代理人，并出具“承诺”向赵建林披露了这种委托关系。但孙玉林在襄阳市樊城区人民法院(2016)鄂0606民初4155号王秀凤诉汪丽娜、孙玉林撤销之诉纠纷一案及本案中又否认其与王秀凤间存在委托关系主张为二次转让土地关系，孙玉林前后陈述不一，完全颠覆了原“承诺”及前期多起诉讼中陈述所确认的事实，但未提供充足的证据证明，不足采信。其次，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人签订合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩及受托人对第三人的抗辩”。孙玉林以自己的名义签订《土地使用权转让合同》，在履行过程中因土地附着物的拆迁、过户手续的交付、相关税票的提供及土地转让款的支付等产生争议，孙玉林于2007年3月9日以承诺方式向汪丽娜披露了委托人王秀凤，是王秀凤取得直接向汪丽娜主张权利的前提条件。王秀凤以委托人的身份主张权利符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，亦不影响汪丽娜依据第二款的规定选择主张权利；第三，涉案土地于2006年12月31日过户登记至王秀凤名下，虽然汪丽娜通过行政复议撤销了过户登记在王秀凤名下的土地使用权证。但涉案土地已实际交付给王秀凤，王秀凤在该土地上修建围墙、建设简易房屋，占有使用土地至今已长达十余年。故一审法院判决支持王秀凤要求汪丽娜履行合同义务协助办理土地过户手续的诉讼请求并无不当。并且一审法院对土地转让款的支付等问题已向汪丽娜释明可另行主张权利。故汪丽娜的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，汪丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人汪丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  刘雯莉二〇一八年十二月十八日书记员  刘秋华