西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初17309号 原告：张蕾，女。 被告：任文馨，女。 被告：高军，女。 原告张蕾与被告任文馨、高军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张蕾，被告任文馨、高军到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告张蕾向本院提出诉讼请求：1.被告返还其房屋押金6500元；2.被告返还其下余房租6500元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：其于2017年10月3日与被告任文馨就西安市锦园君逸商铺(BM9-1)的租赁达成协议，其当场支付定金5000元，2017年10月9日正式签订租赁合同,约定，租期两年，从2017年10月15日起至2018年10月15日止，月租金6500元，租金年付，押金1个月房租。合同签订后，其当场转账支付被告指定银行账户押金6500元和剩余租金7.3万元，共计7.95万元，同时支付前任承租人王丽萍转让费2万元。2018年7月13日告知两被告其无力经营，经两被告同意转租店铺，其积极帮助寻找、预约新承租人，2018年8月11日被告任文馨与新承租人张朝建在其正经营的商铺内签订了新的租赁协议，合同约定租赁开始时间为2018年9月15日，新合同以租金到账起生效，之后房屋移交由其和新承租人共同完成，被告承诺新合同生效后返还押金和剩余1个月租金。新承租人张朝建在8月13日之前分两次将租金转入被告提供的账号，但被告以各种理由推诿，不愿其退还押金和剩余租金，其于2018年9月15日以双方合同和两被告与张建朝的合同约定，将商铺移交给张建朝，并将移交事实告知两被告,两被告仍未按规定退还押金和剩余租金，现诉至法院，判如所请。 被告任文馨、高军辩称，其未退还原告1个月房租和押金属实，因原告未按合同约定经其书面同意将房屋转租新的承租人，已构成违约，1个月租金和押金不予退还。涉案商铺系其两人共同购买。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定的事实如下：原告欲租赁商铺，2017年10月3日与被告任文馨就位于西安市未央区太华北路甲字88号1栋4单元40104室的商铺租赁进行商谈，达成协议后，原告当天交纳定金5000元，2017年10月9日，原告与被告任文馨就商铺租赁正式签订了租赁合同，约定，租期两年，从2017年10月15日起至2018年10月14日止，月租金6500元，租金年付，押金1个月房租。又约定，被告提供账号信息为：户名为石磊,开户行为中国银行陕西省分行营业部，账号为6217853600019279768。第七条约定，房屋的交付及返还。返还：租赁期满或合同解除后1日内（当天18点前），原告应返还租赁房屋及其附属设施。双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章、移交房门钥匙，并结清各自应当承担的费用；第十条转租与续租：第一款约定，未经被告书面同意，原告不得以任何方式转让、转租、转借租赁房屋；第十一条合同的解除：第一款第一项约定，经原、被告协商可以解除本合同。第四款约定，原告有下列情形之一的，被告有权解除合同，收回房屋。第四款第五项约定，擅自将该房屋转租、转让、转借给第三人的。第十二条违约责任：第四款约定，租赁期届满后或合同解除，原告未按约定时间返还房屋的，应按违约天数乘以3倍租金标准支付违约金，并扣除全部押金。合同签订当日，原告按合同约定的账户支付被告房屋租赁押金6500元和剩余一年的租金7.3万元，同时支付前任承租人王丽萍转让费2万元。2018年7月原告告知被告其无力经营，不再继续租赁房屋。2018年8月11日被告高军与该房屋下一承租人张建朝就上述商铺签订了房屋租赁合同，约定合同生效以张建朝租金到账为准。2018年8月13日张建朝向两被告汇款6.67万元。出租方签有“任文馨代高军”字样。原告于2018年9月15日单方将涉案房屋移交张建朝，张建朝持有的其与被告张军的门面房租赁合同上签有“房已收，钥匙已拿”字样。 另查，西安市未央区太华北路甲字88号1栋4单元40104室已取得房屋所有权证书，房屋所有权人为高军。此商铺两被告任文馨、高军均认可系合伙购买。 又查，原告称，其收取新承租户3万元，是收回其给上一承租人王丽萍支付了2万元转租费和其租赁期间购置空调、电脑、灯具、室内监控、门头LED屏、家具留给新承租人的折价款，原、被告微信聊天记录上也有上述聊天的内容。原、被告均承认双方签订的合同已解除。 庭审中，原告称，被告明知其收取张朝建3万元转让费，说明被告同意其转租商铺，且新承租户张建朝是其找的承租户。又称，其与两被告的微信聊天记录显示被告有“我们的钱已分开了”、“太麻烦了”的语言，又与新承租户签订了商铺租赁合同、收取新承租户租金，证明被告同意与其解除合同，退还其一个月房租及押金。被告抗辩，原告擅自转租，其已按合同约定解除了合同，与新的承租人签订了商铺租赁合同，上述微信聊天语言不能表明其同意退还原告房租和押金、原告预约新承租户、收取新承租户费用，也不能表明其同意转租商铺，且原告收取新承租户3万元，其今天才知道；同时抗辩，原告未按合同约定向其移交房屋，已构成违约。 本院认为，本案的争议焦点为：1.新承租人张朝建承租被告的房屋是否系原告转租行为；2.原告是否违约。 争议焦点1，房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。本案中，被告与新承租人直接签订的房屋租赁合同，租金由两被告直接收取，原告并未获取房屋租赁的利益，非原告将其承租的房屋转租新承租人张建朝。关于原告收取新承租人张建朝3万元费用，是原告与新承租人关于财产的转让达成的协议，与房屋租赁的法律关系无关，故原告之行为不适用于合同约定的转租条款约束。 争议焦点2，房屋租赁合同约定，经原、被告协商可以解除本合同。原告于2017年7月告知被告其无力经营，双方的微信聊天记录内容反映原告积极帮助被告寻找新的承租人，被告也与新的承租人在原告租期届满前（2018年8月11日）签订了新的租赁合同，被告已于新的租赁合同签订2日（13日）内收到新承租人的租赁费用，足以认定解除合同是双方合议，原告并未违约。 综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均按合同约定全面履行支付租金、交付房屋的合同义务。后原告无力经营，与被告协商解除了合同，被告并与新承租人张建朝签订新的租赁合同，因该合同约定，合同生效以张建朝租金到账为准，被告已于2018年8月13日收到新承租人的租赁费，原、被告的租赁合同此时已解除，但原告于2018年9月15日才将其租赁的房屋移交，其租赁期限届满日和租赁费应计算至该移交日，因原告租赁届满日为10月15日，其交纳了一年的租赁费，被告应退还原告1个月的租赁费和押金。另外，原、被告的租赁合同虽约定，合同解除时原告应将承租房屋交给被告，因被告已与新的承租人签订了租赁合同，也收到了新承租人的租金，新承租人实际已从原告处接收了承租标的物，履行与被告的租赁合同，其行为应视为默认原告直接移交房屋与新承租人，被告抗辩原告未按合同约定向其移交房屋，已构成违约之理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下： 被告任文馨、高军于本判决生效之日起十日内退还原告张蕾房屋租金6500元、房屋押金6500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费125元（原告已预交），由两被告共同负担，与上述付款时间一并支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王曙光 二〇一八年十二月三日 书记员  杨 莹