广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初12534号原告：李艺祥，男，1988年5月10日出生，汉族，身份证住址广东省翁源县，委托诉讼代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。被告：广州市安贤土石方工程有限公司，住所地广州市白云区集贤社荟贤街43号2楼。法定代表人:黄敬安，执行董事。被告：黄敬安，男，1973年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告共同委托诉讼代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。原告李艺祥与被告广州市安贤土石方工程有限公司（以下简称安贤公司）、黄敬安租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艺祥的委托诉讼代理人颜美林，被告安贤公司、黄敬安的共同委托诉讼代理人罗东平、许永成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艺祥向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告安贤公司签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》；2.被告安贤公司向我返还按金24000元；3.被告安贤公司赔偿我商铺装修款、设备款等投资本金损失60万元及利息（从起诉之日计至付清之日止，按银行同期贷款利息计算）；4.被告黄敬安对被告安贤公司的债务承担连带赔偿责任；5.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告安贤公司为一人有限公司，注册资本为1000万元。被告黄敬安为被告安贤公司的唯一股东。2017年12月1日，我与被告安贤公司签订《租赁合同》、《商铺服务合同》。约定我承租被告安贤公司位于白云区××号。201-202-203-204-205-206商铺，承包期限为5年，从2017年12月1日至2022年12月1日。押金分别为12000元，第一年每个月租金分别为6000元，逐年增幅费8%等。合同签订后，我设立广州旺阁美食有限公司，投入装修费50万余元，并购买餐饮设备20余万元。因被告出租房屋未报建，被认定为违法建筑，而被白云区人民政府强制拆除，给我造成了极大损失。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告安贤公司、黄敬安共同辩称，1.我方同意解除合同，因为政府部门已经对租赁标的物进行强制拆迁，导致合同无法继续履行，该属于不可抗力因素。2.我方同意将原告支付的按金24000元退回原告。3.我方不同意原告主张的装修、设备损失。双方签订的合同解除并非我方导致，我方在本案中并未违约，也没有过错。而且政府的拆迁行为也导致了我方受到了巨大的损失，我方也是受害者。4.原告要求黄敬案对安贤公司的责任承担连带责任没有依据，该两个主体是两个相互独立的法律主体，公司的责任应该是有限的，故黄敬安无需对安贤公司承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、商铺服务合同、押金收据、租金收据、责令期限改正通知书、告知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，原告（乙方）与被告安贤公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区永平街荟贤路自编88号，201-202-203-204-205-206商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，共算为6间，租用期限为5年，即从2017年12月1日至2022年12月1日；租金从第二年起开始递增，递增幅度为8%，直到合同期满为止；合同签订时，乙方应先付保证金两个月的按金12000元，以表示承租方经营的诚意等。同日，双方就涉案商铺又签订《商铺服务合同》，约定乙方租赁期限为自2017年12月1日至2022年11月30日止；合同签订时，乙方应先付保证金两个月的按金12000元等。同日，双方还就涉案商铺的面积问题另行签订《广州市房屋租赁合同》确定租赁面积为329.42平方米。上述合同签订后，原告向被告支付租赁按金共计24000元。被告将涉案商铺交付原告使用，原告将涉案商铺进行装饰装修后用以经营“旺阁美食”餐饮店。2018年9月25日，涉案商铺因涉违法建设被拆除。庭审中，原告提交《店铺装修合同》、收据、装修平面图、录像视频、转账记录等证据拟证明其为装修涉案商铺投入装修费50万，提交收款收据、送货单、销售单、广州市彩鸿数码喷绘有限公司（以下简称彩鸿数码）出具的“旺阁美食”清单等拟证明其购置设备损失20多万。上述《店铺装修合同》中约定店面装修总价款为497800元，包括材料款、人工款、设计费、施工清运费、装修费；装修内容包括店铺招牌、墙面、地面、店铺前台、安防录影录像摄像头、店铺酒柜、包间、卫生间、水电安装等项目。被告对上述证据的三性不予确认。另查，被告安贤公司为自然人独资的有限公司，被告黄敬安是该公司的法定代表人。原告在诉讼中提出对涉案商铺的装饰装修进行鉴定的申请，被告对此表示不同意。被告安贤公司提出追加其上一手出租人广州市鸿安物业管理有限公司为本案第三人参加诉讼的申请。另原告在本案中提出诉讼保全申请，要求查封、扣押或冻结被告黄敬安名下价值10万元的财产。本院根据上述申请依法查封了被告黄敬安名下位于广州市白云区集慧街26号202房价值10万元的权利价值。本院认为，根据涉案商铺所在建筑物因违法建筑而被拆除的事实表明，涉案商铺属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，原告与被告安贤公司之间就涉案商铺签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现原告要求解除双方签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》于法不合，本院不予支持。合同签订后，原告已向被告安贤公司支付租赁按金共计24000元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，被告应将上述租赁按金返还给原告，故现原告要求被告安贤公司退还租赁按金24000元有据，本院予以支持。关于原告要求被告安贤公司赔偿损失的问题。原告主张损失费用包括商铺装修款和设备款损失。对此，（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因原告确实对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故原告要求被告安贤公司赔偿装修损失于法有据，本院予以支持。原告提交《店铺装修合同》、收据、装修平面图、录像视频、转账记录等证据拟证明其对涉案商铺装饰装修支出的费用，虽被告对上述证据均不予确认，但上述装修合同中的装修内容能够与装修平面图及原告提交的涉案场地的录像视频中的装修状况相对应，且合同约定的装修价格亦较为客观，虽其中收据中的收款时间与编号上存在瑕疵，且转账记录无法体现收款对象，但从原告对上述问题的解释均作出了较为符合常理的回应，故本院对原告主张装修价款支出497800元的意见予以采信。（二）从上述《店铺装修合同》中的内容和原告的陈述反映，其中店铺招牌包括了部分菜品宣传制作的广告牌费用支出，其他项目还包括了安防录影摄像头、店铺酒柜等，上述项目中菜品宣传制作的广告牌不属于上述规定中附属装修装修范围，安防录影摄像头、店铺酒柜属于可拆卸的设施，结合上述项目在上述店铺装修合同中的价格，本院认定应扣除其中24500元。（三）原告提交送货单、收据等证据、清单等证据拟证明其投入设备损失，从上述送货单、销售单、收据中显示的设备看，大部分为可移动的设施、餐具、消耗物等物品的购置，因可移动设施、餐具、消耗物不属于附属设施设备，且原告可在商铺拆除前搬离，原告主张上述证据中所涉的可移动设施、餐具、消耗物等物品损失缺乏依据，不应纳入被告应赔偿的装饰装修损失之列。经核查，本院认定其中卷闸门的添附属于附属的装饰支出，上述费用支出为2150元。另外，原告解释其提供的彩鸿数码盖章的“旺阁美食”清单和收据属于在涉案商铺内外制作广告宣传画、牌等支出的费用。对此，因为宣传涉案商铺经营产品而添附的广告招牌或宣传牌等不属于上述规定中因对涉案商铺进行装饰装修的范围，故上述费用不应计入上述规定中应列入赔偿的装饰装修之列。综合上述分析，本院认定原告主张可纳入上述规定的装饰装修损失数额为497800元-24500元+2150元=475450元。考虑到原告已使用装饰装修一段时间，结合双方约定的租赁期限和原告实际使用涉案商铺的时间，本院酌定原告的装修残值损失共计397529元。（四）在本案的租赁合同关系当中，被告安贤公司作为出租人有提出供合乎出租使用条件标的物的义务，而原告作为承租人有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但原被告却在涉案商铺是违法建筑的情况下，共同签订了涉案租赁合同，故对上述租赁合同无效造成的损失双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，原被告应各承担50%的责任。结合前述本院认定原告的实际装修残值损失共计为397529元，原告要求被告安贤公司赔偿装修损失198764.5元合理合法，本院予以支持。原告主张多出上述数额的诉请无据，本院予以驳回。因双方签订的租赁合同无效，且双方对于合同无效均存在过错，故原告要求被告利息缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告黄敬安对被告安贤公司应承担的义务承担连带责任的问题。因被告安贤公司属自然人独资的有限责任公司，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告黄敬安作为被告安贤公司的股东，其未能举证证实公司财产独立于其自己的财产，故被告黄敬安应当对被告安贤公司的赔偿责任承担连带责任。原告的上述主张有据，本院予以支持。关于原告申请对涉案商铺的装饰装修进行鉴定的问题。因涉案商铺已被实际拆除，已无客观可进行评估的实物，且被告亦明确表示不同意原告的申请，故原告的上述申请本院不予准许。关于被告安贤公司申请追加其上一手出租人广州市鸿安物业管理有限公司为本案第三人参加诉讼的问题。因本案为租赁合同纠纷，被告安贤公司的上一手出租人并非本案必要诉讼参与人，本院对被告安贤公司的上述申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州市安贤土石方工程有限公司向原告李艺祥退还押金24000元；二、本判决生效之日起五日内，广州市安贤土石方工程有限公司向原告李艺祥赔偿商铺装修损失198764.5元；三、被告黄敬安对上述第一、二项的判决义务承担连带责任；四、驳回原告李艺祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5020元，由原告李艺祥负担2699.3元，由被告广州市安贤土石方工程有限公司、黄敬安共同负担2320.7元；本案保全费1020元，由被告广州市安贤土石方工程有限公司、黄敬安共同负担。由两被告负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一八年十二月二十五日书记员  陈玉梅