大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初9035号原告大连添翼物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村。法定代表人张桂林，总经理。委托代理人于泓泽，辽宁法大律师事务所律师。委托代理人张婷，辽宁法大律师事务所律师。被告赵阳，女，汉族，1984年1月16日生，住大连市甘井子区。原告大连添翼物业服务有限公司与被告赵阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告大连添翼物业服务有限公司的委托代理人张婷、于泓泽，被告赵阳出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付欠缴物业费1744元及自2017年4月10日起至实际偿付日止按照日千分之三计算的逾期缴费违约金（截至2018年6月1日，暂计算为1181.4元）。事实与理由：原告与大连中冶京诚置业有限公司签订《前期物业服务合同》，接受开发商委托为其开发的中冶蓝城C区住宅提供前期物业服务。合同约定了服务费标准，物业费按季交纳，并应于每季首月10日前完成交费，在10日及以后交纳视为逾期，每逾期一日按欠交总额的0.3%的标准支付违约金。被告在购买辛和西园的商品房后，于2015年4月22日对原告与开发商签订的《前期物业合同》及开发商拟定的《（临时）管理规约》签字予以确认并办理了入住手续。2015年6月17日，被告向原告交纳了自2015年4月22日至2017年4月21日的物业费2934元，但自2017年4月22日，被告便停止交费。原告已经按照约定履行了义务，被告不交费构成违约，故依据相关法律规定，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年我入住时，因原告将供暖阀门关闭，暖气冰凉，我以为没有供暖，也没有去交纳当年的取暖费，第二年我才知道上一年度的取暖费我也需要交纳。根据物业管理条例，我的新房子处于设备检修期，物业不应给我关闭阀门，物业存在过失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：原告（乙方）曾与大连中冶京诚置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》附《前期物业管理服务质量标准（住宅服务标准）》、《（临时）管理规约》，约定：甲方选聘乙方对中冶蓝城C区提供前期物业服务事宜。业主应于本物业交付之日起向乙方交纳物业费，按季交纳，业主应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业管理服务费，逾期承担违约责任，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。被告系中冶蓝城的业主，于2015年4月22日办理完成入住手续，并在《业主确认函》上签字。《业主确认函》载明：买受人同意在业主大会聘任物业服务企业之前，由原告提供物业服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《业主临时管理规约》以及出卖人与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》。如违反约定本人同意承担违约责任。另，案涉小区至今未成立业主委员会，原告为案涉小区提供物业服务至今。被告办理入住后自2017年4月22日起欠交物业费，按照原、被告均认可的标准1.8元/月/平方米，至2018年6月30日拖欠数额合计1748.27元。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务质量标准（住宅服务标准）》、《（临时）管理规约》、《业主确认函》、当事人陈述、《交房手续流转表》、《交房验收单》、《收款收据》等证明材料及庭审笔录在案为凭。以上证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与大连中冶京诚置业有限公司签订的《前期物业服务合同》附《前期物业管理服务质量标准（住宅服务标准）》、《（临时）管理规约》，被告签字认可的《业主确认函》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行义务。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，不应借故拖欠。因此原告诉请被告交纳自2017年4月22日至2018年6月30日的物业费1744元具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于被告所称的原告擅自关闭供暖阀门给被告造成损失一节，因供暖服务并非原告物业服务的责任范围，如被告认为原告侵害其相关权益，可另行诉讼。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要完善之处，其服务内容给被告造成了理解上的偏差，应承担一定的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连添翼物业服务有限公司物业服务费1744元。二、驳回原告大连添翼物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告赵阳负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连添翼物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郝姝妮人民陪审员  姚 波人民陪审员  王传伟二〇一八年十二月二十四日书 记 员  矫文艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的