上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初15530号原告：顾伟敏，男，1982年7月5日出生，汉族，住所地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李婉丽，上海尚简律师事务所律师。被告：王珂，女，1980年6月21日出生，汉族，住所地四川省泸州市。委托诉讼代理人：丁强，上海济昀律师事务所律师。顾伟敏与王珂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月4日、2018年3月6日公开开庭进行了审理。顾伟敏的委托诉讼代理人李婉丽、王珂的委托诉讼代理人丁强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾伟敏向本院提出诉讼请求：1.要求解除顾伟敏与王珂于2015年2月12日签订的《房屋租赁合同》；2.要求王珂归还自2018年4月1日起至2024年2月14日租金人民币(以下币种均为人民币)80万元；3.要求王珂支付违约金100万元；4.要求王珂支付房屋装修费48万元、家具费76600元；5.要求王珂支付中介费2916元。事实与理由：2015年2月12日，经中介介绍，顾伟敏和王珂签订了本案系争的上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁协议，并于当日支付10年租金100万元，自2015年2月15日起至2024年2月14日止；双方约定，一方违约将承担支付违约金100万元，顾伟敏因此支付了中介费2916元；2015年2月15日入住后至2016年3月上旬，开始全面装修，购买全套家具至2016年8月进行转租，2016年9月25日至2017年9月24日转租给案外人；2016年4月19日，顾伟敏得知系争房屋已被上海市浦东新区人民法院强制执行中；2016年6月25日，顾伟敏提起执行异议，2017年3月2日，执行异议被驳回；顾伟敏认为，王珂明知自己对外发生巨额债务，且在法院生效的法律文书执行过程中拒不执行自己应尽的偿还义务，导致房屋租赁协议无法履行，王珂应承担违约责任，故诉至法院。审理中，顾伟敏修改诉请为：1.要求确认顾伟敏与王珂于2015年2月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月1日起解除；2.要求王珂归还自2017年4月1日起至2024年2月14日租金787500元；3.要求王珂支付违约金100万元。王珂辩称：系争房屋是2015年查封的，法院的查封不是实物查封，抵押的情况在签订租赁合同的时候已经告知顾伟敏，在合同中也有体现。王珂在银行有按揭贷款无力偿还，还欠顾伟敏和案外人危某某、唐某某等人的钱无力偿还，于是顾伟敏和危某某、唐某某策划了此次租赁，让在外地的王珂回上海签字，双方签订租赁合同是为了对抗银行执行系争房屋。租金的来源是危某某的出资，支付方式是签订协议当天转帐到王珂在工商银行的存折(该存折是签约前一天新开的)，签合同当天到帐100万元，王珂现金取出这100万元交给唐某某和他妻子，唐某某是如何还给危某某的王珂不清楚。根据证人证言，王珂认可合同是成立的，同意解除合同，但王珂收取100万后当天就予以返还，王珂并未实际收到租金，不存在退还租金。即使顾伟敏实际支付了租金，顾伟敏将系争房屋转租牟利491667元，损失只有262499元。关于违约金的诉请，房屋租赁协议没有实际履行，并且合同也没有关于违约金的约定，当时签订合同的时候是没有手写部分的，合同原件都被顾伟敏拿走了，王珂没有合同原件，“王珂”签名模糊不清，对该签名真实性不予认可，签约当时也没有中介在场，即使租赁协议有效，违约金的约定也过高。顾伟敏提供下列证据：1.《房屋租赁合同》，证明顾伟敏和王珂在案外人居某某签订了租赁合同；2.个人账户汇总信息清单、收款收据，证明顾伟敏于2015年2月向王珂支付了100万元租金；3.(2015)浦执17543号公告、执行异议申请书、(2017)沪0115执异45号执行裁定书，证明系争房屋已经被浦东新区人民法院拍卖；4.顾伟敏平安银行资金流水，证明顾伟敏与危某某有业务往来；5.顾伟敏工商银行资金流水，证明顾伟敏与危某某有业务往来；6.顾伟敏招商银行资金流水，证明顾伟敏与危某某有业务往来；7.股份转让表，证明顾伟敏将股权转让给危某某，顾伟敏与危某某有业务往来；8.营业执照，证明顾伟敏与危某某哥哥危义忠单位发生业务往来；9.发票，证明顾伟敏与危某某哥哥危义忠单位发生业务往来；10.手机银行流水，证明顾伟敏妻子与危某某资金往来。王珂对顾伟敏提供证据的质证意见如下：对顾伟敏提供的证据1中第13条手写部分王珂签名有异议，王珂称并未在此处签名，双方在签订合同时也未约定违约金，其余部分无异议；对证据2、3真实性无异议；对证据4-6真实性、关联性不予认可，几份证据均为复印件且印章模糊或无印章，没有开户行、用户名等基本信息，与本案无关；对证据7-10真实性、关联性不予认可。经审查本院认为，顾伟敏提供的证据1、2、3具有真实性、合法性及关联性，王珂对证据1中第十三条手写部分王珂签名有异议，但并未提出反驳证据，对该质证意见不予采纳，本院依法确认上述证据具有证明力；证据4-10真实性无法确认，但结合危某某和刘某某证人证言及危某某银行流水，可以认定危某某和顾伟敏之间存在多次资金往来。王珂提供了如下证据：1.王珂银行账户信息，证明王珂工商银行开户日期为2015年2月11日，2月12日顾伟敏汇入100万元，同日现金支取100万元，此后没有使用被银行销户；2.证人危某某尾号为3464的银行卡交易记录，证明危某某于2015年2月11日转帐108万元至顾伟敏尾号为9631的平安银行账户，顾伟敏称租金系其房屋拆迁补偿和做生意的自有资金为虚假陈述，顾伟敏支付租金的款项来自于危某某；3.证人危某某尾号为6819的银行卡交易记录，证明刘某某和案外人高1、高某2(高1、高某2为刘某某亲友)共计向危某某转帐100万元，王珂取现的100万元经由刘某某等人最终回到危某某的银行账户。顾伟敏对王珂提供证据的质证意见如下：对王珂提供的证据1真实性无异议，但认为不能达到王珂证明目的，王珂为收取租金开设银行账户，收取租金的当天取出100万现金也与顾伟敏无关；对证据2真实性无异议，但不能证明108万元不是顾伟敏做生意的自有资金，顾伟敏和危某某于2014年认识后合伙做生意，2014年5月3日起至2016年2月5日，顾伟敏通过工商银行、招商银行平安银行与危某某共发生财务往来32笔，任玲娜(顾伟敏妻子)通过招商银行与危某某发生财务往来5笔，2015年2月11日发生的108万元只是其中一笔资金往来；证据3真实性无异议，但顾伟敏不知道王珂将租金提现的事实，也不知道王珂为什么用现金方式将租金给案外人，该证据与本案无关。经审查本院认为，王珂提供的证据1具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认该证据具有证明力；证据2、3具有真实性，但危某某出庭作证时表示顾伟敏、危某某和唐某某三人凑了现金100万元交给顾伟敏，签约当天存入顾伟敏账户，危某某出资部分是兴业银行取现的，刘某某则表示100万元是顾伟敏、危某某和唐某某一起凑的，唐某某出资部分是转帐支付给顾伟敏的，但证据2、3反映的资金往来情况与危某某、刘某某当庭陈述相矛盾，且根据危某某的银行流水，可以证明危某某、顾伟敏、唐某某及其妻子刘某某之间存在多起资金往来，危某某转帐给顾伟敏的108万元与本案的租金数额亦不一致，无法证明顾伟敏支付给王珂的100万元系危某某出资且签约后全部返还给危某某，故本院确认该证据仅对相应事项具有证明力。王珂方的证人危某某出庭陈述称：危某某是在2013年11月左右分别认识了顾伟敏和王珂，王珂在购买系争房屋的时候向危某某借了300万一直没有还，王珂也欠顾伟敏和唐某某的钱无力偿还；2015年2月，危某某、顾伟敏、唐某某三个人商量以何种方式可以拿回欠款，顾伟敏提出和王珂签订一份租赁协议以挽回损失，三个人可以免费轮流住进去也可以出租赚钱，因为顾伟敏是上海人，就以顾伟敏名义和王珂签订了租赁合同；三人凑了100万元现金，签订合同当天存入顾伟敏银行账户，顾伟敏当天转给王珂，王珂收到后和唐某某的妻子刘某某一起将100万元现金取出，然后危某某、顾伟敏、唐某某三个人又把钱分掉了，具体怎么分得不清楚，因为当时100万就是走个流程，如果法院确认租赁关系存在可以再拿到100万元，并不是为了建立真正的租赁关系；危某某也没有到系争房屋居住，顾伟敏住过一段时间后转租，也没有将转租租金分给危某某；签订租赁合同时危某某、顾伟敏、唐某某夫妻、王珂和中介都在场，当时没有谈过违约金的事。王珂对证人危某某陈述无异议；顾伟敏对证人危某某陈述有异议，表示不清楚危某某和王珂之间的借贷关系，也没有收到过退还的100万元租金。王珂方的证人刘某某出庭陈述称：证人系唐某某妻子，2013年、2014年左右认识了顾伟敏和王珂，认识顾伟敏早一点，都是朋友关系，王珂买房时向危某某、顾伟敏、唐某某借了钱没还；2015年2月，三个人商量和王珂签订一份租赁协议以挽回损失，可以自己住或者转租；签订协议时顾伟敏、王珂、危某某和唐某某夫妻都在，有没有中介记不清楚了，危某某、顾伟敏、唐某某三人凑了100万交给顾伟敏，三人具体出资数额记不清了，危某某出资最多，唐某某的份额是转帐的，可以查询银行流水，签订合同当天顾伟敏转帐给王珂100万，王珂收到100万后，刘某某和王珂一起去工商银行取出100万现金，再把100万拿到签订合同的地方，存进危某某、顾伟敏、唐某某、刘某某其中一个人的账户，然后再按照出资分别转入每个人账户；唐某某没有居住过系争房屋，顾伟敏居住过，顾伟敏转租也没有告诉唐某某，没有付钱给唐某某；王珂收到100万元后返还给危某某、顾伟敏、唐某某，没有折抵欠款。王珂对证人刘某某陈述无异议；顾伟敏对证人刘某某陈述认为，证人的证言证明当时跟王珂签订租赁协议是想要把系争房屋租下来，以顾伟敏名义签订是他们内部约定，王珂当天收到的100万元取现后给了谁证人也没有讲清楚。经审查本院认为，证人危某某和刘某某陈述与危某某银行交易记录相矛盾，不能证明顾伟敏与王珂签订的租赁合同系虚假合同，亦不能证明王珂已经将收取的100万元租金返还给顾伟敏等人；危某某和刘某某承认并未因此次租赁获得任何利益，这与二人陈述的签订租赁合同的原因相矛盾；但两人证言结合危某某银行交易记录，可以证明危某某和顾伟敏之间存在多次资金往来记录。本院经审理认定事实如下：本案系争的上海市中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积218.34平方米)原系王珂名下的房屋，王珂于2014年6月取得系争房屋产权。2014年7月，平安银行股份有限公司上海分行在系争房屋上登记抵押权(最高额抵押，最高债权限额800万元)。2015年2月12日，顾伟敏(乙方)和王珂(甲方)在上海有财房地产经纪事务所(丙方)的居某某签订《房屋租赁合同》，约定顾伟敏向王珂租赁系争房屋，签订合同前，甲方已告知乙方系争房屋已设定抵押，交房标准为甲方将房屋钥匙交付给乙方并由双方签署《房屋交接书》；租赁期限为10年，自2015年2月15日起至2024年2月14日止(合同原文，应为笔误)；年租金为十万一年，乙方应于2015年2月12日一次性支付给甲方100万元；支付方式为银行划帐，支付至王珂在工商银行制造局路支行的银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)；甲乙双方签订合同当日，应当分别按照住宅房首月租金的35%各自支付居间方佣金；第十二条其他约定部分为手写“甲乙双方违约金乙方付租金款总金额100%计算。甲方同意乙方转租”。同日，顾伟敏和王珂在《房屋交接书》上签字确认，顾伟敏接收系争房屋。同日，顾伟敏通过其平安银行上海市南支行账户向王珂上述工商银行账户转帐100万元，王珂出具《收款收据》，表示收到系争房屋租金100万元。同日，王珂将上述工商银行账户内的100万元取出。同日，顾伟敏向上海有财房地产经纪事务所的郑羽光银行账户转帐2916元。2015年5月26日，系争房屋因金融借款合同纠纷被上海市浦东新区人民法院司法查封。2015年7月20日，系争房屋因民间借贷纠纷被上海市普陀区人民法院轮候查封。2016年4月19日，上海市浦东新区人民法院作出《公告》[(2015)浦执17543号]，内容为：申请执行人平安银行股份有限公司上海分行与被执行人王珂等金融借款合同纠纷一案，法院向被执行人发出执行通知，责令被执行人履行(2015)浦民六(商)初字第6993号判决确定的义务，但被执行人仍未履行；据此，法院依法查封了王珂名下的上海市中山南一路XXX弄XXX号XXX室房地产，并依法委托评估、拍卖机构对上述房地产进行评估、拍卖、变卖，现责令被执行人以及占有上述房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房屋；案外人认为其对上述房屋享有租赁等权利而合法占有的，应当在公告之日起十五日内提交书面异议、房屋租赁合同、承租人身份证明、联系方式等相关资料；案外人逾期未提出书面异议的，法院将在上述房屋不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并将房屋占有人强制迁出。2016年6月，顾伟敏向上海市浦东新区人民法院提交《执行异议申请书》，要求继续租赁系争房屋至2024年2月14日。2017年3月2日，上海市浦东新区人民法院作出(2017)沪0115执异45号执行裁定书，认为平安银行上海分行已于2014年7月取得系争房屋抵押权，早于顾伟敏主张的租赁关系形成时间，租赁权不能对抗抵押权人基于抵押享有的优先受偿权，且顾伟敏主张的租赁关系长达10年，若负担该租赁关系进行评估、拍卖，势必影响申请执行人抵押权的实现，驳回顾伟敏提出的异议。2017年6月8日，王珂诉至本院，请求判如诉请。2017年6月26日，本院根据顾伟敏的申请，对系争房屋办理轮候查封手续。2017年7月31日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院拍卖。因王珂下落不明，本院于2017年8月31日在人民法院报登报向王珂送达起诉状副本等，2017年11月1日为公告期满的日期。2018年1月22日，王珂前来本院，领取了起诉状、证据、传票等诉讼材料。2018年3月5日，本院根据顾伟敏的申请，冻结了现在上海市浦东新区人民法院执行局的系争房屋拍卖款XXXXXXX元。关于系争房屋的使用，顾伟敏在起诉时曾提交一份转租给案外人的《房屋租赁合同》，租期自2016年9月25日起至2017年9月24日止，月租金为25000元，因顾伟敏撤回部分诉请，该证据亦被撤回，但顾伟敏承认上述转租事实，对租期和租金数额亦予以确认。顾伟敏陈述系争房屋使用至2017年3月底，因被上海市浦东新区人民法院贴了封条自2017年4月1日起无法使用，王珂则辩称顾伟敏使用时间应计算至2017年7月31日法院拍卖系争房屋之日。本院认为，本案的争议焦点为《房屋租赁合同》是否当事人真实意思表示及王珂是否实际收取100万元租金。王珂现辩称《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，后承认合同成立，本院认为，《房屋租赁合同》签订时系争房屋并未被查封，并未出现影响合同履行的事项，顾伟敏亦于《房屋租赁合同》签订当日向王珂支付100万元租金并从签订合同之日起占有使用系争房屋，租赁协议约定的内容已经实际履行，《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。因系争房屋被拍卖，顾伟敏无法使用系争房屋，合同的目的无法实现，顾伟敏要求解除合同于法有据，王珂亦同意解除合同，顾伟敏要求以法院公告送达诉状的日期即2017年11月1日作为合同解除日期亦无不当，本院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》自2017年11月1日起解除。《房屋租赁合同》约定“租期10年，自2015年2月15日起至2024年2月14日止”，又约定每年租金10万，租金100万元一次性付清，故租期至2024年2月14日应为笔误，租期截至日期应为2025年2月14日，顾伟敏要求王珂返还的应是2017年4月1日至2025年2月14日的租金，王珂辩称收取的100万元租金当日即取现并返还给实际出资人危某某，但王珂提供的证据不足以证明该主张，危某某和刘某某的证人证言与危某某的银行交易记录亦存在矛盾，故王珂该辩称意见不予采纳；系争房屋于2017年7月31日被拍卖，顾伟敏亦未举证证明系争房屋自2017年4月1日起无法使用，王珂关于顾伟敏使用系争房屋至2017年7月31日的意见具有合理性，故王珂应返还自2017年8月1日起至2025年2月14日止的租金。关于顾伟敏要求王珂支付违约金100万元的诉请，《房屋租赁合同》约定“甲乙双方违约金乙方付租金款总金额100%计算”，王珂否认违约金条款处王珂的签名但并未提供证据加以证明，该辩称意见本院不予采信，王珂辩称违约金约定过高，顾伟敏亦同意违约金由法院调整，本院认为，该违约金的约定确实过高，且顾伟敏转租系争房屋的租金远高于《房屋租赁合同》约定的租金，故本院对违约金数额依法予以调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》就九十四条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告顾伟敏和被告王珂于2015年2月12日签订的《房屋租赁合同》自2017年11月1日起解除；二、被告王珂应于本判决生效之日起十日内返还原告顾伟敏自2017年8月1日起至2025年2月14日止的租金人民币754023元；三、被告王珂应于本判决生效之日起十日内支付原告顾伟敏违约金人民币25000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20887.5元，由原告顾伟敏承担人民币12532.5元，被告王珂负担人民币8355元；财产保全费人民币5000元，由原告顾伟敏承担人民币3000元，被告王珂负担人民币2000元；公告费人民币260元，由被告王珂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  常彩玲人民陪审员  时 美二〇一八年十二月二十六日书 记 员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。