上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初14069号原告(反诉被告)：上海古铺商业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢作武，总经理。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭磊，上海久光律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：帅晓勇，男，1971年8月30日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂鑫，上海紫本律师事务所实习律师。原告(反诉被告)上海古铺商业管理有限公司(以下简称古铺公司)与被告(反诉原告)帅晓勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，古铺公司委托诉讼代理人汤志红、郭磊，帅晓勇委托诉讼代理人刘鹏、聂鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古铺公司向本院提出诉讼请求：1、判令古铺公司与帅晓勇签订的《真知味租赁合同》于起诉状副本送达之日解除；2、判令帅晓勇于合同解除后的3日内搬离上海市嘉定区虞姬墩路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号的商铺(以下称系争房屋)，并将该批系争房屋交还古铺公司；3、判令帅晓勇支付自2016年12月1日至2018年8月31日期间的尚欠租金人民币1，427，546元(以下币种同)以及按每日2，595元支付自2018年9月1日至合同解除日的租金；4、判令帅晓勇按每日2，595元支付自合同解除日至实际返还商铺之日止的房屋使用费；5、判令帅晓勇按每日3，893元支付自合同解除后第四天至实际返还商铺之日的违约金；6、判令帅晓勇支付解约违约金496，344元；7、判令帅晓勇支付截至2018年8月31日的租金滞纳金777，109.74元以及自2018年9月1日起至实际付款之日的滞纳金(1，427，546元乘以每日千分之一，再乘以天数)；8、判令帅晓勇支付自2016年10月1日至2018年9月30日期间尚欠的物业管理费402，270元以及按每日609.5元支付自2018年10月1日至实际腾退日的物业管理费；9、判令帅晓勇支付截止2018年9月30日物业管理费的滞纳金274，366.44元以及自2018年10月1日起至实际付款之日的滞纳金(402，270元乘以每日千分之一，再乘以天数)；10、判令帅晓勇于合同解除后三十日内注销房屋内的注册登记，逾期注销的，每逾期一日，应支付5，190元的违约金；11、判令帅晓勇赔付律师费15万元。事实和理由：坐落于上海市嘉定区虞姬墩路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号的商铺分属不同的案外人。基于产权人的委托，古铺公司与帅晓勇在2016年3月初签订了《真知味租赁合同》，双方在合同中约定帅晓勇承租古铺公司管理的上述商铺，只能用于经营真知味品牌的餐饮。建筑面积为1219平方米。租赁期限为七年九个月，即自2016年4月1日至2023年12月31日，其中2016年4月1日至2016年8月31日为免租期。第一、第二年的月基本租金为74，159元，第三、第四年的月基本租金为77，864年，物业管理费每月18，285元，租赁押金为184，888元。租金、物业管理费每三个月为一付款周期，首期租金于起租日(2016年4月1日)的5日前支付，首期物业费于起租日当日支付，之后的租金及物业管理费于前个付款周期的第二个月的25日之前支付，租赁押金应于签约之日支付。逾期支付租金或物业管理费或押金的，每逾期一日应支付逾期交付金额3‰的滞纳金。逾期支付租金或物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，古铺公司有权单方终止本合同，帅晓勇的租赁押金不予退还，还应支付四个月租金标准的违约金。古铺公司单方面解除合同后发出交还通知之日起3日内帅晓勇应交还商铺，逾期交还的除按发出通知最后一个月的租金标准支付使用费、物业管理费等各项费用外，每日还应按最后一个月的日基本租金的1.5倍向出租方交付违约金。因任何原因合同终止之日起30日内，帅晓勇应办妥以该商铺为注册地址或营业地址工商登记的注销或变更手续。否则每逾期一日，帅晓勇应按合同终止当月日基本租金的两倍支付违约金。古铺公司行使权利而引起的所有费用和开支(包括律师费)，由帅晓勇承担。双方另对其他权利义务作出了约定。合同生效后，古铺公司按约履行了合同义务。然直至今日帅晓勇实际使用房屋已有两年有余，其仅支付5个月的租金370，795元以及8个月的物业管理费共计146，280元。另支付租赁押金184，888元及装修押金24，380元、施工押金400元。余款古铺公司经多次催讨未果。故涉讼。帅晓勇辩称，双方并不存在租赁关系，帅晓勇不是适格的被告。系争房屋是案外人上海海惠餐饮管理有限公司承租的，租赁费、物业费都是由该公司缴纳给古铺公司的，帅晓勇作为该公司的授权代表是职务行为，故帅晓勇从来没有使用过系争房屋。案外人上海海惠餐饮管理有限公司一直到现在还占据系争房屋，并实际经营，故对古铺公司的诉讼请求均不认可。另外古铺公司没有提供系争房屋的规划许可证、大小产证，房屋属于违法建筑，合同应归于无效，而无效合同是不能主张违约金的。审理中，帅晓勇提出反诉：一、判令古铺公司赔偿帅晓勇房屋装修添附损失及装饰装修现存价值(以实际评估价为准)；二、判令古铺公司赔偿帅晓勇因无法办理营业执照导致的预期营业损失643，675.7元，员工工资损失438，671.13元；三、判令古铺公司赔偿帅晓勇因漏雨无法经营导致的营业损失12，977.3元；四、判令古铺公司赔偿帅晓勇广告牌损失66，000元。针对帅晓勇的反诉，古铺公司辩称，帅晓勇既主张装修添附损失，又主张装饰装修现存价值，两者系重合计算。而且装修现值是针对无效合同而言的，本案合同是一个合法有效的合同。何来装修现存价值的请求？其次，帅晓勇称因古铺公司原因造成营业执照无法办理而产生预期营业损失和员工工资损失，但双方在合同中并未约定古铺公司有协助帅晓勇办理营业执照的义务，因此延期办理营业执照与营业损失之间没有因果关系。预期营业损失计算依据也没有，因此此项诉请显属空穴来风。第三，关于经营期间漏雨导致的营业损失，即便有漏雨现象也跟古铺公司没有关系。关于广告牌损失，据古铺公司了解，帅晓勇将广告牌放在楼上被他人拿走，帅晓勇报警。帅晓勇从没有让古铺公司保管广告牌，因此广告牌的损失与古铺公司全然没有关系。故帅晓勇的反诉诉请都是既缺乏事实依据又缺乏法律依据，要求驳回反诉诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市嘉定区虞姬墩路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺即系争房屋的产权人为案外人沈某、胡某某、崔某某等人。2015年4月至6月间，案外人沈某、胡某某、崔某某等人分别与古铺公司签订《委托经营管理协议》，约定将系争房屋委托古铺公司经营管理，期限为8年至8年6个月不等，自2015年7月至2023年12月止。2016年3月1日，古铺公司与帅晓勇签订一份《真知味租赁合同》，约定由帅晓勇承租古铺公司管理的上述系争房屋(商铺)，用于经营真知味品牌的餐饮。房屋建筑面积约为1，219平方米。租赁期限为93个月，即七年九个月，自2016年4月1日至2023年12月31日，其中2016年4月1日至2016年8月31日为免租期。第一、第二年的月基本租金为74，159元，第三、第四年的月基本租金为77，864元，物业管理费为每月18，285元。租赁押金为184，888元。租金、物业管理费每三个月为一付款周期，首期租金于起租日(2016年4月1日)的5日前支付，首期物业费于起租日当日支付，之后的租金及物业管理费于前个付款周期的第二个月的25日之前支付。租赁押金应于签约之日支付。逾期支付租金或物业管理费或押金的，每逾期一日应支付逾期交付金额3‰的滞纳金。合同还约定，逾期支付租金或物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，古铺公司有权单方终止本合同，收回该系争房屋，租赁押金不予退还，承租方还应支付四个月租金标准的违约金，违约金不足弥补出租方损失(包括但不限于诉讼费、律师费等)的，差额部分由承租方负责全部赔偿。合同还约定，除租赁期限届满终止外，如出租方或承租方依据本合同或法律法规的规定单方面解除合同，则承租方应当在出租方发出交还通知之日起3日内交还商铺，逾期交还的，除按发出通知最后一个月的租金标准支付使用费、物业管理费等各项费用外，每日还应按最后一个月的日基本租金的1.5倍向出租方交付违约金。因任何原因合同终止之日起30日内，帅晓勇应办妥以该商铺为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续。否则每逾期一日，帅晓勇应按合同终止当月的日基本租金的两倍支付违约金。双方还约定，在租赁期限内，出租方擅自单方面解除本合同的(但由于承租方预先违约的情况除外)，对承租方的装修费及添附物，出租方给予承租方合理赔偿或补偿。系争房屋的交付时间为2016年4月1日。双方另对其他权利义务作出了约定。合同签订后，古铺公司于2016年4月1日将系争房屋交付帅晓勇，帅晓勇对房屋进行了装修并用于经营餐饮。同时帅晓勇共支付古铺公司租金共计370，795元、物业管理费136，280元，另支付古铺公司租赁押金184，888元(其中租赁押金148，318元、物业押金36，570元)，装修押金24，380元、施工证押金400元。后因帅晓勇一直拖欠租金，古铺公司多次向帅晓勇发函，要求帅晓勇支付拖欠的租金，但帅晓勇仍未支付。2018年8月古铺公司向本院起诉。审理中，古铺公司表示因帅晓勇违约，租赁押金184，888元应该予以没收，但同意将装修押金24，380元、施工证押金400元共计24，780元退还帅晓勇。另外，古铺公司主张的滞纳金标准已从合同约定的每日千分之三主动降为每日千分之一。审理中，帅晓勇在反诉时提出评估申请，要求对系争房屋的装修添附损失及装饰装修现存价值进行评估。因合同对装修添附损失的处理有明确约定，故庭审中已告知帅晓勇不再另行评估。本院认为，古铺公司与帅晓勇签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行期间，因帅晓勇拖欠租金累计超过30日，根据合同约定古铺公司有权单方面解除合同。故古铺公司要求解除租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除的时间，以帅晓勇收到本院送达的古铺公司起诉状副本之日即2018年8月17日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。帅晓勇应将拖欠的租金及物业费支付给古铺公司，同时携其财产从系争房屋内搬出，将系争房屋返还古铺公司。因帅晓勇目前仍在占用系争房屋，帅晓勇仍应支付合同解除之日的第二天起至实际搬出系争房屋为止的房屋使用费。在合同履行过程中，由于帅晓勇违反合同约定拖欠租金、物业费，古铺公司据此要求帅晓勇支付逾期支付租金、物业费的滞纳金亦符合合同约定，由于古铺公司已主动调低滞纳金标准，对此本院予以照准。另外合同还约定，承租方违反合同约定的，出租方不予退还租赁押金，同时承租方还应支付违约金(包括逾期搬离房屋的违约金、解除合同的解约违约金)，故古铺公司要求不予退还租赁押金的诉请予以准许。但古铺公司主张的解约违约金数额计算有误，本院予以纠正。对原告主张的律师费，因合同明确约定承租方违约的，除承担违约金外，违约金不足以弥补出租方损失的(包括但不限于律师费)，由承租方负责全额赔偿。故古铺公司主张的律师费诉请本院予以支持。帅晓勇还须按照合同的约定将设立公司的注册地址从系争房屋内注销或迁移，逾期迁移的，应支付违约金。至于帅晓勇提出的反诉诉请，因合同约定在租赁期内如出租方擅自解除本合同的，可以对承租方的装修及添附物进行合理赔偿或补偿，但由于承租方预先违约的情况除外。本案中帅晓勇作为承租方，拖欠租金累计超过30天，已经预先违约，因此古铺公司作为出租方对帅晓勇在系争房屋内的装修可不予赔偿。本院对帅晓勇提出的装修添附损失及装饰装修现存价值评估申请未予准许也是基于此约定。帅晓勇提出的无法办理营业执照导致预期营业损失、员工工资损失，由于办理工商营业执照是帅晓勇设立公司所应尽的义务，合同中并未约定工商营业执照由古铺公司办理。而且帅晓勇设立公司理应支付员工工资。帅晓勇提出因漏雨无法营业导致的营业损失及赔偿广告牌损失，由于帅晓勇未能提供证据证明该部分损失与古铺公司存在因果关系。因此，帅晓勇提出的所有反诉诉讼请求，均缺乏依据，理由不足。本院对此不予支持。对帅晓勇提出的被告主体不适格，以及古铺公司没有提供规划许可证、房地产权证，因此合同无效的辩称意见，由于合同是由帅晓勇个人与古铺公司签订，而帅晓勇又是公司的发起人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持。因此古铺公司以帅晓勇作为被告主体适格。由于系争房屋目前已取得房地产权证，帅晓勇再要求提供系争房屋的规划许可证、房地产权证，并以此为由认为合同无效的意见，显属无理，亦明显与事实不符。本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海古铺商业管理有限公司与被告帅晓勇签订的《真知味租赁合同》于2018年8月17日解除；二、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区虞姬墩路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺内迁出，并将该批商铺返还原告上海古铺商业管理有限公司；三、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海古铺商业管理有限公司2016年12月1日至2018年8月17日止的租金1，391，216元；四、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海古铺商业管理有限公司自2018年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每日2，595元计算)；五、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海古铺商业管理有限公司逾期搬离房屋的违约金(该违约金自2018年8月21日起，按每日3，893元计，至实际返还房屋之日止)；六、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海古铺商业管理有限公司解约违约金311，456元；七、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海古铺商业管理有限公司截止2018年8月17日止的租金滞纳金752,977.69元以及自2018年8月18日起至实际付款之日止的租金滞纳金(以1，391，216元为本金，按每日千分之一计)；八、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海古铺商业管理有限公司自2016年10月1日起至2018年9月30日止的物业管理费402，270元以及自2018年10月1日起至实际腾退房屋时止的物业管理费(该物业管理费按每日609.5元计)；九、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海古铺商业管理有限公司截止2018年9月30日止的逾期支付物业管理费的滞纳金274，366.44元以及自2018年10月1日起至实际付款之日的滞纳金(以402，270元为基数，乘以日千分之一，再乘以天数)；十、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区虞姬墩路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号地址上注册的公司(上海海惠餐饮管理有限公司)注销工商登记。每逾期注销一日，被告帅晓勇应按每日5，190元支付原告上海古铺商业管理有限公司违约金；十一、被告帅晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海古铺商业管理有限公司律师费15万元；十二、在原告上海古铺商业管理有限公司处的租赁押金184，888元归原告上海古铺商业管理有限公司所有；十三、原告上海古铺商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告帅晓勇装修押金24，380元、施工证押金400元共计24，780元；十四、驳回被告帅晓勇的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35，021元，减半收取17，510.5元；反诉受理费15，252元，减半收取7，626元，合计25，136.5元，均由被告帅晓勇负担(被告帅晓勇负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一八年十二月十一日书记员  陈伊菡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……