成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初3120号 原告：成都鸿源星置地有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇文武路**号。 法定代表人：余永权，职务不详。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：易娜，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 被告：高建，男，汉族，1986年2月20日出生，住成都市温江区。 被告：周洁，女，汉族，1986年4月2日出生，住成都市温江区。 原告成都鸿源星置地有限公司（以下简称鸿源公司）与被告高建、周洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告鸿源公司委托诉讼代理人彭雪露、易娜到庭参加诉讼，被告高建、周洁经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿源公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议等买卖法律文件；2、请求判令被告协助原告办理注销商品房买卖合同登记、备案的相关手续，包括但不限于撤销网签手续，撤销商品房买卖合同备案登记（备案号：146666）、预告登记、预抵押登记（预抵押登记号：93386）等。如被告不配合办理注销手续的，应按照每日100.7元的标准向原告支付逾期办理注销手续的违约金；3、请求判令被告向原告支付违约金40275.2元；4、请求判令被告承担原告所支付的律师费15000元；5、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用。事实和理由：被告于2012年4月13日与原告签订商品房买卖合同及其附件、补充协议等法律文件，由被告购买原告开发的位于南熏大道三段****号房屋，上述买卖合同约定总房款为201376元，其中首付房款为61376元，剩余房款以按揭贷款方式付清。同时，被告与中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称“农业银行光华支行”）签订个人购房担保借款合同等贷款法律文件，原告作为被告的担保人向贷款银行提供连带责任担保。但是自贷款银行放款至今，被告先后多次未支付银行按揭贷款本息、导致贷款银行提前收贷，现原告已经代被告向贷款银行支付全部贷款金额、利息、罚息等共计144206.48元。根据买卖合同约定：因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人未在出卖人承担担保责任之日起30日内归还代偿款项的，出卖人有权解除合同并收取买受人总房价款20%的违约金；同时买受人有义务协助出卖人到相关房产管理部门办理解除所购商品房的备案登记等手续，且若买受人未配合出卖人办理前述手续，买受人除每逾期一天按照总房款万分之五向出卖人承担违约金外，还应当按总房款的20%向出卖人增加支付违约金；另出卖人有权向买受人主张因解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）。原告认为被告未偿还银行贷款的行为，直接导致原告向贷款银行承担了担保责任。故，根据上述约定，原告有权解除买卖合同，并要求被告承担违约金等相关法律责任。为维护原告合法权益，防止原告损失进一步扩大，现特依《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》向贵院提起诉讼望判如所请。 鸿源公司当庭明确诉讼请求为：1、请求判令解除原被告之间签订的商品房买卖合同及其附件（7个）、补充协议（1个）；2、请求判令被告协助原告办理注销商品房买卖合同登记、备案的相关手续（合同网签、合同备案登记、案涉房屋的预告登记、案涉房屋的抵押预告登记），包括但不限于撤销网签手续，撤销商品房买卖合同备案登记（备案号：146XXX）、预购商品房预告登记(预:0028XXX)、预购商品房抵押预告登记（抵：0093XXX）等；3、请求判令被告向原告支付违约金40275.2元（房屋总价款201376元的20%）；4、请求判令被告承担原告所支付的律师费15000元；5、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用。 高建、周洁经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 高建、周洁与鸿源公司于2012年4月13日签订《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定高建、周洁购买鸿源公司开发的“鸿源星、睿城”***号房屋，上述买卖合同约定总房款为人民币201376元，付款方式为银行按揭贷款。其中首付房款为人民币61376元，剩余房款140000元由高建、周洁向农业银行光华支行申请贷款方式支付。2012年5月14日高建、周洁与农业银行光华支行签订了《个人购房担保借款合同》，鸿源公司为该笔贷款提供连带责任担保。2017年10月24日，农业银行光华支行向鸿源公司发出《划款说明函》，要求鸿源公司履行连带担保责任，承担高建、周洁对农业银行光华支行的个人住房贷款债务金额138800元。2017年11月19日，农业银行光华支行出具了个人贷款结清证明，证明高建、周洁全部逾期贷款本息已由鸿源公司于2017年11月18日代偿。 2018年8月9日泰和泰律师事务所出具一张金额为15000元的四川增值税专用发票。 《商品房买卖合同补充协议》第一条第五款第二项约定：“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，…买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总价款20%的违约金”。 《商品房买卖合同补充协议》第一条第五款第四项约定：“出卖人按合同约定向买受人交付房屋时，如买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或/和罚息的或未向出卖人偿还代偿的全部款项及利息、违约金的，出卖人有权迟延向买受人交付该商品房直至买受人偿还完毕拖欠按揭贷款银行或出卖人的任何贷本息/和罚息。迟延交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担”。 《商品房买卖合同补充协议》第十五条第一款第一项约定：“无论何种原因导致双方签订的商品房合同解除，买受人均应在合同解除后根据出卖人的要求在30日内配合出卖人到房屋管理部门办理合同备案登记的撤销、交还房屋（如已交付房屋）和返还过户（如已办理分户房屋产权）等手续，如买受人逾期履行该等手续的，每日应向出卖人支付购房总款万分之五的违约金，若买受人不履行该等手续等，出卖人有权按照合同约定购房总款的20%向买受人收取违约金”。 《商品房买卖合同补充协议》第十五条第二款第三项约定：“买受人应自收房日起至合同解除之日起，按照每日按合同总房款万分之四的标准支付房屋使用费。出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付购房款扣除违约金及各种相关费用【包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等】后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。 《商品房买卖合同补充协议》第十六条约定：“买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人，在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以特快专递的形式通知相对人，寄发特快专递的一方在邮寄寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在成都市市内，寄发特快专递后的第三日视为送达日；在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发特快专递后的第五日视为送达日”。 《商品房买卖合同》第一章中约定买受人高建的通讯地址为：“四川省温江区寿安镇庆云村5组”。 2018年1月12日鸿源公司按与高建签订的《商品房买卖合同》中约定的通讯地址邮寄了合同解除通知函，该邮件于2018年1月13日被他人签收。 本院于2018年8月31日将载有解除合同的意思表示的民事起诉状副本通过法院公告的形式办理了公告送达手续，该公告于2018年8月31日登载于人民法院报。 另查明，2012年4月13日,高建、周洁与鸿源公司签订《商品房买卖合同》，2012年4月16日，办理了商品房的网签手续,并于2012年5月14日办理了合同登记备案手续（签约号/备案号：146XXX）。2012年6月5日,案涉房屋办理了商品房预告登记（预0028XXX），2012年7月10日，办理了商品房抵押预告登记（抵0093XXX）。截至法庭辩论终结前案涉房屋的不动产权尚未转移登记到高建、周洁名下，本案未产生保全申请费。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同摘要》《个人购房担保借款合同》《预购商品房抵押预告登记证明》、划款说明函、农业银行光华支行个人贷款结清证明、合同解除通知函、催促按揭贷款还款函、邮寄单等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，高建、周洁与鸿源公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及其附件、补充协议有效，双方均应按照合同约定履行义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第五款第二项的约定，2017年11月18日，鸿源公司代高建、周洁向农业银行光华支行清偿了全部贷款本息。高建、周洁在鸿源公司承担担保责任后，截至法庭辩论终结前仍未归还鸿源公司全部代偿款，超过合同约定的30日，故鸿源公司根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定有权解除《商品房买卖合同》、附件及其补充协议。 《中华人民共和国合同法》第九十六第一款规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当自通知到达对方时解除。”本案中，鸿源公司于2018年1月12日按《商品房买卖合同》中约定的通讯地址依据《商品房买卖合同补充协议》第十六条约定向高建邮寄了合同解除通知函，该邮件于2018年1月13日被他人签收，故视为解除通知于2018年1月15日送达给高建。故，本院认为鸿源公司与高建于2012年4月13日签订的位于南熏大道三段***号的《商品房买卖合同》及其补充协议等法律文件于2018年1月13日解除。 本院于2018年8月31日将载有解除合同的意思表示的民事起诉状副本通过法院公告的形式办理了公告送达手续，该公告于2018年8月31日登载于人民法院报，经过60日即视为送达，解除合同的意思表示于2018年10月30日到达周洁，产生合同解除的效力。故，本院确认鸿源公司与周洁于2012年4月13日签订的位于南熏大道三段****号《商品房买卖合同》及其补充协议等法律文件于2018年10月30日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《商品房买卖合同补充协议》第十五条第一款第一项约定了合同解除后高建、周洁协助鸿源公司到房屋管理部门办理合同备案登记的撤销手续。鸿源公司基于解除合同后请求注销案涉房屋的合同网签手续、注销合同登记备案手续的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和合同的约定，故，本院对鸿源公司的该项诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行的；（二）合同解除的；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债务人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，鸿源公司与高建签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文书于2018年1月13日已经解除，鸿源公司与周洁签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文书于2018年10月30日已经解除；因此，高建、周洁与鸿源公司之间的权利义务已经终止，债权已经消灭，符合《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的构成要件，该案涉房屋的预告登记已经失效。故，本院对鸿源公司请求高建、周洁协助办理案涉房屋的预告登记手续的诉讼请求予以支持。 关于鸿源公司请求高建、周洁协助办理案涉商品房抵押预告登记注销手续的问题。 《房屋登记办法》第六十七条第二项明确规定：“以预购商品房设定抵押的，可以进行预告登记。”本案中预购商品房抵押权预告登记的权利人是案外人农业银行光华支行，案涉合同解除后，鸿源公司可向该银行寻求注销预购商品房抵押预告登记，鸿源公司请求高建、周洁协助办理案涉商品房抵押预告登记注销手续没有法律依据，况且根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告商品房抵押预告登记作为预告登记的一种类型，在预抵押人农业银行光华支行的债权已经实现，债务已经履行的情况下，预告商品房抵押预告登记已经消灭，鸿源公司主张高建、周洁协助办理已经消灭了的抵押预告登记亦没有事实依据和法律依据。 关于鸿源公司要求高建、周洁支付逾期付款导致合同解除的违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”高建、周洁和鸿源公司在《商品房买卖合同补充协议》第一条第五款第二项约定了高建、周洁应自鸿源公司承担担保责任之后7日内归还代偿的银行贷款，在逾期未支付的情况下，鸿源公司有权解除合同，并要求高建、周洁按该商品房总价款的20%向鸿源公司支付违约金。本案中，鸿源公司于2017年11月18日代高建、周洁向银行偿还了案涉房屋贷款本息，截至法庭辩论终结前，高建、周洁仍未归还鸿源公司贷款的全部款项，违反《商品房买卖合同补充协议》第一条第五款第二项的约定，应当承担违约责任。故，对鸿源公司请求高建、周洁支付40275.2元（以房屋总价款201376元为基数乘以20%）违约金的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本院对该项诉讼请求予以支持。 关于鸿源公司要求高建、周洁支付律师费的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条第二款第三项约定了鸿源公司为解除合同而产生的律师费有权向高建、周洁进行追偿，即合同中约定了关于律师费损失的负担主体，系双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定。鸿源公司提供了增值税发票证明为解除合同而产生的律师费为15000元，故，鸿源公司主张高建、周洁支付其律师费15000元的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院对该项诉讼请求予以支持。 本案中，鸿源公司要求高建、周洁承担保全申请费、公告费的诉讼请求，因保全申请费用未实际产生，因此鸿源公司该项请求无事实及法律依据。另鸿源公司要求高建、周洁支付公告费的诉讼请求鸿源公司除自己的陈述外未提交证据证明该费用实际产生，故本院对鸿源公司的上述诉讼请求不予支持。 关于鸿源公司主张高建、周洁如不配合办理注销登记手续的，应按照每日100.7元的标准向原告支付逾期办理注销手续的违约金问题，由于案涉合同的解除及高建、周洁是否配合办理注销登记手续均在本判决书生效之后，即鸿源公司主张该项违约金的前提条件没有成就，该项诉讼请求没有事实依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《房屋登记办法》第六十七条第二项的规定，判决如下： 一、确认成都鸿源星置地有限公司和高建、周洁于2012年4月13日签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》予以解除； 二、高建、周洁于本判决生效之日起十五日内协助成都鸿源星置地有限公司办理位于南熏大道**三段**号商品房《商品房买卖合同》的网签和登记备案（签约号/备案号：146XXX）注销手续； 三、高建、周洁于本判决生效之日起十五日内协助成都鸿源星置地有限公司办理位于南熏大道三段***号商品房的预告登记注销手续（预：0028XXX）； 四、高建、周洁于本判决生效之日起十五日内向成都鸿源星置地有限公司支付违约金40275.2元、赔偿律师费损失15000元； 五、驳回成都鸿源星置地有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4320元，由高建、周洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏义欢 人民陪审员  陈菊芳 人民陪审员  邱健勇 二〇一八年十二月十一日 书 记 员  陈卓婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。