河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初2787号原告：焦作市政通车辆维修有限公司，住所地：焦作市塔南路南段1002号。法定代表人：冯雨州，董事长。委托诉讼代理人：尚明柱，河南飞龙律师事务所律师。被告：杜小明，男，1972年4月27日出生，汉族，个体工商户,住焦作市山阳区。被告：阙会新，男，1964年3月15日出生，汉族，工人,住焦作市解放区。被告：阙锡新，男，1966年2月27日出生，汉族，个体工商户,住焦作市解放区。三被告共同委托诉讼代理人：王国强，焦作市体化示范区律源法律服务所法律工作者。第三人：焦作市纯水岸商务酒店有限公司，住所地:焦作市解放区建设西路1675号。法定代表人：许来杰，经理。第三人：仝瑞雪，女，1997年12月25日出生，汉族，住博爱县。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。第三人：程亚亚，男，1986年12月24日出生，汉族，住沁阳市。原告焦作市政通车辆维修有限公司与被告杜小明、阙会新、阙锡新、第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司、仝瑞雪、程亚亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尚明柱，被告杜小明、阙会新、阙锡新及其共同委托诉讼代理人王国强，第三人仝瑞雪的委托诉讼代理人彭松到庭参加诉讼。第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司、程亚亚经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告杜小明、阙会新、阙锡新2015年4月签订的租赁合同；2.三被告立即从焦作市解放西路1675号院内迁出并将租赁物归还原告；3.三被告支付截止2018年6月30日的租赁费及违约金169350元，其余租赁费支付至迁出之日；4.三被告在原有一层基础上所建的两层违章建筑，已涉及到公共安全，应予以拆除；5.第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司立即从焦作市解放西路1675号院内迁出；6.第三人仝瑞雪立即将焦作市解放区建设西路文博小院从焦作市解放西路1675号院内迁出；7.第三人程亚亚立即将焦作市解放区建设西路顺达汽车装饰部从焦作市解放西路1675号院内迁出。事实与理由：原告与被告杜小明、阙会新、阙锡新于2015年4月签订租赁合同，将焦作市建设西路1675号院的土地及房屋、设施一并租赁。租赁期间为2015年4月1日至2017年3月31日，并约定如出现纠纷由焦作市解放区人民法院管辖。之后上述三被告私自分别又与第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司、仝瑞雪、程亚亚签订了转租协议。租赁合同到期后，原告多次要求被告杜小明、阙会新、阙锡新签订新的租赁合同或者迁出，但三被告始终不予答复。2018年1月22日，原告向被告杜小明、阙会新、阙锡新送达终止合同通知书，告知终止合同及要求转租商户迁出，并通过门口张贴的形式告知了第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司、仝瑞雪、程亚亚，但至今三被告及第三人均未迁出。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告杜小明、阙会新、阙锡新辩称，原告的诉请不符合合同的约定，违约的责任不在于三被告，违约的基础是因原告提出终止合同时不能按照合同的约定向三被告支付在该土地上增建、扩建房屋的价款，因此原告的诉求应依法驳回。第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司、程亚亚未作陈述。第三人仝瑞雪述称，仝瑞雪与被告杜小明已签订租赁合同并实际使用多年，原告对该情况明知且认可，并未提出任何异议，第三人仝瑞雪与被告杜小明之间的租赁关系合法有效，仝瑞雪按期如约交纳租金，不存在任何违约情形，租赁合同不应解除，请求驳回对第三人仝瑞雪的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见和第三人仝瑞雪的陈述意见，本院归纳案件的争议焦点是：1.原告要求终止涉案合同，是否符合终止情形；2.第三人仝瑞雪与被告杜小明签订的合同效力应如何确定；3.被告杜小明出租该房屋的行为是否属于转租行为，原告要求第三人仝瑞雪迁出涉案土地、房屋的诉讼请求，应否得到支持；4.原告的其他各项诉讼请求有无事实和法律依据，应否予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.租赁合同1份，租金及滞纳金明细表1份，证明原、被告双方签订租赁合同，在合同履行过程中，被告欠付租金并由此产生滞纳金的事实；2.照片3张，证明原告于2018年1月22日通知三被告及三个第三人终止原、被告双方租赁合同的事实。被告杜小明、阙会新、阙锡新对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1中租赁合同的真实性无异议，对证明指向有异议，从该份合同中第五条明确约定原告是认可并同意三被告在租赁土地及一层房屋的基础上投资增建二层、三层，并明确约定合同届满时三被告的投资增建费用由原告支付，该份合同中没有限制三被告对外再次出租的权利，必须经原告同意和认可，双方在本合同中虽约定租赁期满后室内外的装饰装修移交给原告，但不代表装饰装修的费用原告不予承担；对租金及滞纳金明细表，三被告不拖欠原告的租金更不产生滞纳金，按照双方合同约定，租赁期届满后，三被告是不应予再行支付租金及滞纳金，但合同届满后，三被告没有撤出租赁物，是介于原告合同违约，即租赁合同的第五条，至合同届满之日起被告也没有继续营业的状态；证据2中内容是原告自行书写，被告自2017年3月1日之后就不应该再向原告支付房租的事实，因此原告主张的租金及滞纳金没有事实和法律依据，同时从该告知书中明确看出原告违反合同约定的事实。第三人仝瑞雪对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1中租赁合同的真实性无异议，根据合同第11条双方就续租事宜达成一致，虽该合同已经到期，但根据原告提交的租金及滞纳金明细表中，原告在租赁期满后仍收取三被告的租金，应视为原被告就续租事宜达成一致，原合同的期限为两年，续租的期限也最少应为两年，现原告要求提前终止合同，缺乏证据；对证据2，第三人没有见过且不知情，不发表意见。被告杜小明、阙会新、阙锡新为支持自己的主张，向本院提交如下证据：租赁合同1份，证明双方签订的合同系真实意思表示，投资增建、扩建房屋原告明知，并明确约定合同终止后价款的支付，另证明该份合同原告负有合同终止时先负有履行义务的约定。原告对被告杜小明、阙会新、阙锡新提交的证据质证后，发表如下意见：对合同真实性无异议。第三人仝瑞雪对被告杜小明、阙会新、阙锡新提交的证据质证后，发表如下意见：同上述质证意见。第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司、程亚亚未参加诉讼，视为其放弃对原告、三被告提交证据质证的权利。第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司、仝瑞雪、程亚亚未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提交的证据，证据1中的租赁合同能够证明原告与三被告签订涉案土地、房屋的事实，本院予以采信。租金及滞纳金明细表是原告单方制作，且三被告均有异议，不予认可，本院不予采信；证据2是3张照片，本院对其真实性予以采信。关于三被告提交的证据与原告提交的证据1中的租赁合同是一致的，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，原告焦作市政通车辆维修有限公司（甲方）与被告杜小明、阙会新、阙锡新（乙方）签订《租赁合同》，协议约定：双方在2005年6月30日签订的合同基础上，就焦作市建设西路1675号院内的土地与旧房屋等设施租赁有关事宜，重新自愿达成协议：甲方将位于焦作市建设西路1675号院内的焦国用（1999)字第113号国有土地使用证下的土地9437.92平方米及院内相关旧房屋与一些设施，一并租给乙方使用(院内的旧房屋与设施详见明细表）。租赁期为2015年4月1日至2017年3月31日止。土地与房屋的租金每年26.5万元，每年4月30日前15万元，9月30日前交11.5万元，逾期缴纳加收月10‰的滞纳金。每年应交的租金由阙会新全权负责，亲手直接交给甲方。乙方在原甲方一层房屋的基础上，投资增建的二楼以上房屋及在甲方土地上增建的房屋，归乙方所有与使用。在合法手续未办理之前，有关部门提出的有关问题，由乙方处置。因新增建的房屋问题造成的安全责任事故及其相关的后果，均由乙方全部承怛。本合同约定的租赁期满，乙方投资增建的房屋，请评估公司进行评估后移交给甲方（土地使用权益除外)。甲方分期将评估的房产价款给乙方结清。具体事宜另行约定。2015年3月31日之前，杜小明所欠甲方的租金、逾期付款的滞纳金问题，由杜小明全部承担。阙会新、阙锡新负责与甲方协商，给予清算结清。乙方在租赁期间的室内外装饰装修事项，租赁合同期满，应完整无偿的移交给甲方，不得人为的破坏。本租赁合同到期之前，乙方应提前三个月告知甲方，是否续租。同等条件下，乙方有优先租赁的权利。经双方确认乙方投资人为杜小明、阙会新、阙锡新。签订协议后，三被告租用上述土地、房屋。又将该焦作市建设西路1675号院内的土地与旧房屋转租给焦作市纯水岸商务酒店有限公司、仝瑞雪、程亚亚。仝瑞雪在此开办焦作市解放区建设西路文博小院，程亚亚在此开办焦作市解放区建设西路顺达汽车装饰部。自2017年5月至2017年11月三被告向原告支付了租金25万元，此后三被告未再交纳租金，双方并没有续签租赁合同。原告于2018年8月3日向本院起诉，本院同日立案。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与三被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同真实合法有效，双方应当全面履行合同。涉案合同约定租赁期为2015年4月1日至2017年3月31日止，现租赁期间已经届满，双方并没有续签租赁合同，三被告仍继续使用原告的房屋，三被告虽交纳了25万元租金，但至今未按照合同的约定再向原告交纳此后的租金。因此依照双方的合同约定和法律规定，原告有权解除合同，有权要求三被告从涉案的租赁物迁出并归还租赁物，因此原告要求终止与三被告的涉案租赁合同、要求三被告从涉案的租赁物迁出并归还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求三被告支付租金及违约金169350元的问题。本院认为，原告要求支付的租金实际上是租期内欠付租金1.5万元和自2017年4月1日之后至三被告实际迁出、归还租赁物时止的租金。本院查明三被告仍有合同期内的1.5万元租金未付，2017年4月1日之后的租金未向原告交纳，因此三被告除支付欠付的1.5万元外，还应向原告支付自2017年4月1日之后至三被告实际迁出、归还租赁物时止的租金，该期间的租金以双方在涉案合同约定的标准即每年租金26.5万元予以计算。因此原告要求三被告支付租期内的租金1.5万元和自2017年4月1日之后至三被告实际迁出、归还租赁物时止的租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的要求支付违约金的问题。本院认为，涉案合同约定了逾期支付租金的责任，即“土地与房屋的租金每年26.5万元，每年4月30日前15万元，9月30日前交11.5万元，逾期缴纳加收月10‰的滞纳金”。该约定应视为双方对逾期缴纳租金支付的违约金的约定，该约定符合法律规定，原告据此主张计算的违约金4350元，本院予以支持。关于原告要求三被告拆除在原有一层基础上所建的两层违章建筑的问题。本院认为，在签订涉案合同时，该两层建筑物已经存在，双方对该建筑物也有约定。关于建筑物是否合法建造，是否为违章建筑，应由相关的行政机关进行确定，因此原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司、仝瑞雪、程亚亚从焦作市建设西路1675号院迁出的问题。本院认为，三被告在租赁涉案的焦作市建设西路1675号院后，又转租给焦作市纯水岸商务酒店有限公司、仝瑞雪、程亚亚。涉案租赁合同终止后，作为转租的焦作市纯水岸商务酒店有限公司、仝瑞雪、程亚亚应将其租赁的土地和房屋返还原告，从焦作市建设西路1675号院迁出。因此原告的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、终止原告焦作市政通车辆维修有限公司与被告杜小明、阙会新、阙锡新于2015年4月1日签订的租赁合同；二、被告杜小明、阙会新、阙锡新于本判决生效之日起十日内从焦作市解放西路1675号院内迁出并将该院内的土地、房屋归还原告焦作市政通车辆维修有限公司；三、被告杜小明、阙会新、阙锡新于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市政通车辆维修有限公司租期内的剩余租金1.5万元、自2017年4月1日起至被告杜小明、阙会新、阙锡新实际返还土地、房屋之日止的租金（该费用按照双方在涉案合同约定的标准即每年租金26.5万元予以计算）及违约金4350元；四、第三人焦作市纯水岸商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内从焦作市解放西路1675号院内迁出；五、第三人仝瑞雪于本判决生效之日起十日内将焦作市解放区建设西路文博小院从焦作市解放西路1675号院内迁出；六、第三人程亚亚于本判决生效之日起十日内将焦作市解放区建设西路顺达汽车装饰部从焦作市解放西路1675号院内迁出；七、驳回原告焦作市政通车辆维修有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4288元，由原告焦作市政通车辆维修有限公司负担100元，被告杜小明、阙会新、阙锡新负担4188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郭 岩人民陪审员  郭守义人民陪审员  丁长景二〇一八年十二月十九日书 记 员  耿金凤