广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初1454号 原告：覃秋，女，1984年3月1日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：李朝庆，南宁市良庆法律事务中心法律工作者。 被告：张震秋，女，1970年11月15日出生，壮族，住南宁市良庆区。 被告：黄秋萍，女，1968年2月28日出生，壮族，住南宁市良庆区。 被告：黄少海，男，1975年3月15日出生，壮族，住南宁市良庆区。 被告：何焕炳，男，1975年5月20日出生，壮族，住南宁市青秀区。 上述四被告的共同委托诉讼代理人：陆忍，广西安信律师事务所律师。 上述四被告的共同委托诉讼代理人：左婧欣，广西安信律师事务所实习律师。 原告覃秋与被告张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳（以下简称张震秋等4人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日作出（2015）良民一初字第269号民事判决，被告张震秋等4人不服该民事判决提起上诉，后南宁市中级人民法院于2017年6月6日作出（2015）南市民一终字第1896号民事裁定，撤销本院（2015）良民一初字第269号民事判决，发回本院重审。本院于2018年6月1日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告覃秋的委托诉讼代理人李朝庆，被告张震秋、黄秋萍、黄少海及被告张震秋等4人的共同委托诉讼代理人陆忍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃秋向本院提出诉讼请求：1.确认覃秋与张震秋等4人于2014年9月3日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》已于2015年2月7日解除；2.判令张震秋等4人共同退回覃秋保证金41658元（含意向定金6000元）、租金83442元，合计125100元。事实和理由：2014年9月初，经广西富大物业服务有限公司（以下简称富大公司）招商推介，覃秋得知美丽城购物广场将于当年“十一”期间统一开业运营。覃秋遂于9月1日向富大公司支付意向定金6000元，并于9月3日由富大公司安排与张震秋等4人签订《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，约定：覃秋承租张震秋等4人所有的位于南宁市良庆区商铺，租期五年，从2014年10月10日起至2019年10月9日止，如商场统一开业时间晚于上述起租日的，以商场统一起租日为计租开始日，商场统一开业日以运营管理公司公告为准；第一年的租金为每月13907元，保证金41721元。合同签订后，覃秋向张震秋等4人支付了租金及保证金合计119100元。为便于统一经营管理，覃秋在此前的9月1日还租赁了相邻的20号商铺。此后，美丽城购物广场未能在国庆节正式统一开业，商场的各项配套设施及条件均不具备，消防设施未通过验收，导致覃秋无法正常使用租赁商铺进行经营。直至2015年元旦，美丽城购物广场仍未能正式统一开业。期间，覃秋多次找张震秋等4人及富大公司协商解决。2015年春节前，覃秋与20号商铺业主在富大公司的协调下解除了租赁合同；2015年2月7日，覃秋向张震秋等4人发出解除21号商铺租赁合同的通知，并要求退还相关费用，后又经富大公司多番协调，但至今未果。诉讼过程中，覃秋主张其未使用案涉商铺，未对案涉商铺进行装修。 张震秋等4人共同辩称：1.案涉《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》合法有效，未经双方合意，任何一方不能单方解除合同，覃秋请求解除合同的理由不能成立。在覃秋租赁案涉商铺之前，商场已经可以进行经营，覃秋称美丽城购物广场未能正式统一开业，各项配套设施及条件均不具备，无法正常使用案涉商铺进行经营，不属实。2.张震秋等4人收到覃秋支付的保证金35658元和租金83442元，合计119100元。案涉《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》仍在履行中，并未依法解除，故张震秋等4人收到的上述款项不应退还给覃秋。诉讼过程中，张震秋等4人否认收到覃秋支付的意向定金6000元；同意解除案涉《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，解除该合同的时间为2015年10月10日；认可案涉商铺于2015年10月开始由其接收管理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院在下文中一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月15日，张震秋等4人向广西景皇成片土地开发有限公司购买位于南宁市良庆区景皇国际第一层21号商铺，该商铺的建筑面积为77.26平方米。 2014年9月3日，张震秋等4人作为出租方（甲方）、覃秋作为承租方（乙方），双方签订一份《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，约定：甲方将其位于南宁市良庆区景皇国际美丽城购物广场一层21号商铺出租给乙方，租赁期限为5年，租期从2014年10月10日至2019年10月9日止。甲方同意给予乙方优惠免租期2个月，从2017年8月10日至2017年10月9日止，优惠免租期免收租金，但仍应缴纳物业管理费等其他相关费用。第一年租金为13907元/月，第二年租金为15019元/月，第三年租金为16221元/月，第四年租金为17843元/月，第五年租金为19627元/月，租金按半年度缴纳。在本合同签订之日，乙方须向甲方交付41721元作为本合同的履约保证金；在租赁期内，乙方未经甲方同意提前退租的，合同保证金不予退还；租赁期满后，在乙方无违约的情况下，甲方在两个工作日内将该保证金余额不计息退回乙方。因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息），甲方还应承担其他已经约定的责任。乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或运营管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除，如遇下列情况之一的，可解除本合同：1.经双方书面协商一致解除合同的；2.因不可抗力因素（如地震、水灾、台风、战争等）致使该商铺发生损坏，导致该商铺无法继续使用的，双方互免责任，终止本合同；3.在租赁期间，该商铺由于城市规划调整、政府拆迁等不可抗拒的因素，双方可以终止本合同。合同签订后，覃秋向张震秋等4人支付了6个月租金83442元、履约保证金35658元，合计119100元。 2015年2月7日，覃秋向张震秋邮寄《关于解除景皇国际美丽城广场〈商铺租赁合同〉通知》，以美丽城购物广场各项配套设施及条件均不完善，未能正式统一开业，并且遥遥无期，其作为承租人无法使用租赁商铺从事经营，签订合同的目的无法实现为由，向张震秋等4人提出解除合同，并要求张震秋等4人退回看铺意向定金6000元和已付租金及保证金119100元，合计125100元；2015年2月8日，张震秋签收了该通知。2015年4月10日，覃秋向张震秋等4人发出《关于尽快领取美丽城广场一层21号商铺钥匙并办理交接手续的通知》，称张震秋等4人收到其解除合同的通知后至今没有任何异议，由于美丽城购物广场至今未能正式统一开业，其签订合同后对该商铺也没有进行任何装修，该商铺钥匙仍由富大公司保管，要求张震秋等4人尽快到富大公司领取该商铺钥匙并办理交接手续；2015年4月11日，何焕炳代张震秋等4人签名出具一份《收条》，载明：接到覃秋寄来快件（2015年4月10日），快件内容为要求业主到富大公司领取商铺钥匙并办理交接手续，现21号商铺业主在富大公司接收21号商铺钥匙。 美丽城购物广场原定于2014年10月正式开业，后定于2014年11月8日统一试业。2015年3月14日，富大公司与美丽城购物广场相关业主共同签署一份《关于景皇国际美丽城购物广场开业时间的决议》，载明：根据美丽城购物广场的运营现状、招商进展，参考商场业态对于商业氛围、环境以及季节性的时间节点要求等情况，经运营方富大公司与业主代表协商一致，并经过2015年3月14日全体业主大会表决通过，一致决定：美丽城购物广场于2015年5月1日正式开业。此决议经各方签字或盖章生效后，由运营方富大公司策划开业庆典方案并筹备开业事宜，商场业主、经营户、开发商及相关各方应积极协助配合。 另查明，2014年9月1日，一李姓人士出具一张《收据》，载明：今收到覃小姐交来一层商铺21号意向定金6000元。景皇国际项目地下共2层、地上共32层，地上1-3层为商业用房、4层为住宅及社区活动中心、5-32层为住宅。景皇国际项目于2011年11月17日取得《商品房预售许可证》，于2013年4月28日通过竣工验收，于2014年6月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，部分商铺已取得房屋权属证书。景皇国际项目已通过主体建筑消防验收及1-3层商业用房即美丽城购物广场室内装修工程消防设计备案，未申报室内装修工程消防验收备案及消防安全检查。2015年8月12日，公安部消防局印发《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号），其中规定取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。 本院认为，本案的争议焦点：1.案涉《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》是否有效，如有效，合同是否已于2015年2月7日解除，导致合同最终不能履行而解除的责任在谁；2.张震秋等4人应否向覃秋返还履约保证金41658元（含意向定金6000元）、租金83442元，合计125100元。 关于合同效力及解除问题。覃秋与张震秋等4人于2014年9月3日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。覃秋诉请解除合同，张震秋等4人同意解除合同，故本院予以确认。关于合同解除的原因事由，覃秋主张合同解除的主要原因系案涉商场未经消防备案，无法正常使用案涉商铺，无法实现合同目的；张震秋等4人主张案涉商场可以进行经营，合同解除的原因系覃秋单方解除。虽然《中华人民共和国消防法》规定未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的公众聚集场所，不得投入使用、营业，且案涉商铺装修确未经过消防备案，但具体到本案来看，关键是看案涉商铺是否必须经过消防备案才能投入使用、营业。根据公安部消防局于2015年8月12日印发的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号）第一条规定，取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案，现案涉商铺的建筑面积在300平方米以下，无须经过消防设计和竣工验收消防备案。同时，案涉商铺在营业期间，亦不存在因消防部门的行政行为而导致不能营业的情形，且案涉商铺的装修由覃秋自行装修，并非是因张震秋等4人装修不符合消防规定而导致工程无法进行消防备案，故覃秋以案涉商铺因未进行装修设计和装修竣工验收备案为由解除合同的理由不成立，本院确认覃秋主张解除合同无充分理由，导致合同最终不能履行而解除的责任系覃秋的单方违约责任。至于合同解除的时间，覃秋主张为其向张震秋邮寄解除合同通知的2015年2月7日，张震秋等4人主张为其接收管理案涉商铺的2015年10月10日，考虑合同系覃秋单方无权解除，同时，覃秋于2017年2月7日通过张震秋向张震秋等4人发出解除合同的意思表示后，张震秋等4人理应会知晓覃秋的意思表示，何焕炳于2015年4月11日代张震秋等4人签名出具《收条》领取案涉商铺钥匙，应视为系张震秋等4人对覃秋发出解除合同的意思表示后的行为回应，即张震秋等4人以其行为表明了接受合同解除的事实，故本院确认合同于2015年4月11日解除。 关于合同解除后的责任承担问题。由于导致合同最终不能履行而解除的责任系覃秋的单方违约责任，而张震秋等4人对此无责任，故应按照合同的约定来确定双方当事人的责任承担问题。1.关于履约保证金返还问题。由于履约保证金系为保证合同履行而发生，现导致合同最终不能履行而解除的责任系覃秋的单方违约责任，而合同约定如因覃秋原因导致合同解除的，张震秋等4人可直接扣除覃秋支付的履约保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项，故张震秋等4人可先不返还覃秋支付的履约保证金35658元，而从该款项中抵扣覃秋应付的租金等费用，如有剩余再不计利息返还覃秋。2.关于租金返还问题。由于租金系覃秋租赁案涉商铺而发生，故覃秋应向张震秋等4人支付案涉商铺的租金及占用费至张震秋等4人领取案涉商铺钥匙之日即2015年4月11日。现覃秋虽已支付6个月租金83442元，但至2015年4月11日应支付租金及占用费合计84369.13元[（13907元/月×6个月）+（13907元/月÷30天×2天），2014年10月10日至2015年4月11日期间]，欠付租金及占用费927.13元（84369.13元-83442元），故覃秋要求张震秋等4人返还租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。3.关于意向定金返还问题。由于覃秋自认意向定金6000元系向富大公司支付，张震秋等4人否认收到该款项，而在案证据《收据》显示该款项系一李姓人士经手出具，故覃秋要求张震秋等4人返还该款项，证据不足，本院不予支持。 综上所述，从履约保证金35658元中抵扣覃秋欠付的租金及占用费927.13元后，张震秋等4人应向覃秋返还履约保证金34730.87元（35658元-927.13元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认覃秋与张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳于2014年9月3日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》已于2015年4月11日解除； 二、抵扣覃秋欠付的租金及占用费后，张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳于本判决生效之日起5日内向覃秋返还履约保证金34730.87元； 三、驳回覃秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2802元，由覃秋负担2024元，张震秋、黄秋萍、黄少海、何焕炳负担778元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  黎金聘 二〇一八年十二月二十六日 法官助理吕繁 书记员廖羽冰