湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘10民初287号 原告（执行案外人）：吴雄才，男，1964年4月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：张为国，湖南民安律师事务所律师。 被告（申请执行人）：谭飞兰，女，1970年7月3日出生，汉族，住湖南省郴州市。 第三人（被执行人）：郴州市金源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人:邓申明。 委托诉讼代理人：孙志红，公司总经理。 原告吴雄才与被告谭飞兰、第三人郴州市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴雄才及其委托诉讼代理人张为国、被告谭飞兰、第三人金源公司的委托诉讼代理人孙志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴雄才向本院提出诉讼请求：判决对吴雄才所购买的金源．棕榈园预售许可证X房号为X的房产（以下简称X房）停止执行；本案诉讼费由谭飞兰承担。事实和理由：郴州市中级人民法院在执行申请执行人谭飞兰与被执行人金源公司、邓森林民间借贷纠纷一案，查封了金源公司78套房产（含案涉房屋），查封期限自2017年4月19日至2020年4月18日止。在执行过程中，吴雄才向郴州市中级人民法院提起案外人执行异议申请，郴州市中级人民法院裁定驳回了吴雄才的异议申请。吴雄才系案涉房屋的购买人，2012年3月3日，吴雄才与金源公司签订了《认购书》，约定了房号和购房单价（均价）。吴雄才通过向金源公司调取《房屋预测绘报告书》证实X房测绘面积为114.88平方米。郴州市五中教职工团购协议小组与金源公司《商品房团购协议书》第七条证实19楼以下的均价3080元/平方米，该价格以9楼为均价，9楼以下每层减少20元/平方米。依合同约定，吴雄才购买的X房的实际购房单价为3040元/平方米，购房总价款为349235.2元，50%的购房款为174617.6元，吴雄才已交房款179325元，即已超过50%的购房款，故吴雄才符合排除法院执行的法定条件，郴州市中级人民法院以（2018）湘10执异32号裁定驳回案外人吴雄才的异议请求错误。 谭飞兰辩称：1.谭飞兰诉金源公司、邓森林民间借贷纠纷一案已经法院作出生效判决，金源公司在生效判决判定的期限内未履行偿还义务，谭飞兰依法向法院申请强制执行，法院于2017年4月19日查封了金源公司名下78套房产（含案涉房屋）。吴雄才提出执行异议，2018年6月26日，法院作出（2018）湘10执异32号执行裁定书，认为吴雄才与金源公司签订《认购书》后未交付房屋，吴雄才已付款未超过总房款的50%，依法驳回了吴雄才的异议申请。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住址；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，案涉房产至今登记在金源公司名下，在被法院查封之前，吴雄才与金源公司仅签订《认购书》，该《认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，《认购书》第四条约定“签署《认购书》后，乙方需按约定的付款时间及已选择的付款方式缴纳房款（其中首付款自动转为购房款）并签署《商品房预售买卖合同》，逾期不办理者，视为自动放弃认购权，甲方无须知照乙方并有权对其预购的单位另行处理，所付首付款不予退还”之约定，可见吴雄才与金源公司未就商品房买卖合同的签订达成最终的合意，故吴雄才与金源公司之间未签订《商品房买卖合同》。案涉房屋在被法院查封之前，吴雄才的已付款未超过总房款的50%。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让”之规定，吴雄才即便支付了相应房款，也不能达到所有权转移的法律效果。综上吴雄才不享有能够排除执行的权益，请求驳回吴雄才的诉讼请求。 金源公司述称，房产局测绘前每间房都有一代号，这个代号与房产局测绘后确定的房号是一致的；团购协议就是商品房买卖合同，案涉房子在被查封之前已经签订了团购协议并预付了部分房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴雄才向本院提交证据一房产预测绘报告书，拟证明X房房屋测绘面积为114.88平方米；证据二商品房团购协议书，拟证明房屋均价3080元/平方米，九楼以下每层楼减少20元/平方米，X房购房单价是3040元/平方米；证据三（2018）湘10执32号执行裁定书，拟证明吴雄才购买了X号房，吴雄才缴纳了179235元购房款，但裁定书认定购房款未过半，驳回了吴雄才的执行异议申请与事实不符；证据四《认购书》，拟证明2012年3月3日，吴雄才与金源公司签订了《认购书》，《认购书》确定吴雄才所购买的房号是X号房，房屋面积是119平方米；证据五、中国农业银行2012年3月3日无折存款回单及2012年3月3日金源公司出具的房款收款收据，拟证明签《认购书》当日，吴雄才已经支付了预付款90000元，金源公司出具了收据；证据六2017年12月1日银行进账单、2017年12月1日金源公司出具的收据，拟证明吴雄才向北湖区处置金源·棕榈园项目遗留问题工作组缴纳了8万余元的购房款，由金源公司出具收据；证据七、郴州市不动产档案馆的查询结果，拟证明除了案涉房屋吴雄才无其他房产。证据八、郴州市北湖区鲁塘镇红星村委会的证据、吴飞波人口登记薄，拟证明吴飞波系吴雄才的儿子。谭飞兰质证认为，对证据一、二的真实性、合法性均无异议，但该两份证据不能证明吴雄才是争议房屋的买受人。对证据三无异议。对证据四、五、六、七、八真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，谭飞兰系因金源公司的纠纷申请法院查封了金源公司的房产，与吴飞波、吴雄才无关，吴飞波、吴雄才与金源公司的关系与谭飞兰无关，2017年4月房产局才定的房号，2012年还没有房号，且当时的房号与案涉房号无关，吴雄才第二次交钱时间是在法院查封案涉房产后。金源公司对吴雄才所提交的证据无异议。谭飞兰提交（2015）湘高法民一终字第19号民事判决书，拟证明谭飞兰系依法申请执行。吴雄才、金源公司对该份证据无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对吴雄才提供的证据的真实性、合法性谭飞兰、金源公司均无异议，对以上证据予以采信。2.对谭飞兰提交的证据吴雄才、金源地产均无异议，依法予以采信。 经审理查明：2012年3月3日，吴飞波、吴雄才（乙方）与金源公司（甲方）签订《认购书》，约定：一、经甲乙双方友好协商，乙方预购甲方位于南岭大道立交桥北端由甲方兴建并出售的金源·棕榈园1＃栋号房地产，建筑面积约119平方米；二、甲乙双方同意并且确定，该房地产的单价为3080元／㎡；三、付款方式：1.乙方签订本《认购书》时，须向甲方交纳总房款的40%，在乙方签署正式的《商品房预售买卖合同》后，此款作为购房款的首付款。（余款是一次性付款还是银行按揭未选择）……七、房屋的建筑面积以郴州市房屋测绘大队实际测量为准。如交房时建筑面积与本《认购书》约定面积有出入，按实际面积实行购房款多退少补。在电话号码下方空白处备注“X”、“代收玖万元整（90000元）”。2012年3月3日，吴雄才支付预付款90000元。2012年3月3日，金源公司出具收到团购房预付款90000元的收款收据。2017年12月1日，吴雄才支付89235元给北湖区处置金源·棕榈园项目遗留问题工作组。2017年12月1日，金源公司出具有了收到吴雄才金源·棕榈园X号房购房款89235元的收据。 另查明，2011年5月10日金源公司与郴州市五中教职工团购小组签订的《商品房团购协议书》第七条房屋价款及支付方式第1款团购住房的价格第一项约定，认购临街面（原107国道）房屋均价为2980元／㎡。认购非临街面房屋均价为3080元／㎡，团购楼层为19层（包含19层）以下，每层差价为加减20元，即19楼以下的均价为2980元／㎡、3080元／㎡，该价格以9楼为均价，9楼以上每层增加20元／㎡，9楼以下每层减少20元／㎡。2016年11月4日经郴州市房屋测绘队测绘，金源·棕榈园X号房的建筑面积为114.88平方米。郴州市不动产档案馆2017年10月18日出具的查询结果显示，吴雄才名下无房产。 谭飞兰因与金源公司、邓森林民间借贷纠纷一案，向本院申请强制执行，本院于2017年4月19日向郴州市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求查封金源公司名下金源·棕榈园包括案涉X号房产在内的78套房产，查封期限为2017年4月19日至2020年4月18日止。在案件执行过程中，吴雄才向本院提出书面异议申请，2018年6月26日，本院作出（2018）湘10执异32号裁定书，裁定驳回吴雄才的异议请求。吴雄才即向本院提出了执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点为：吴雄才对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，案涉房产登记在金源公司名下，吴雄才与金源地产之间未签订正式的购房合同，仅签订了《认购书》，从双方所签订的该《认购书》内容上看，双方也仅约定了房屋的面积、单价、认购款、房号等，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的对商品房买卖合同的要求，故《认购书》并不具有商品房买卖合同的性质。 案涉X号房实际面积为114.88㎡，按照团购协议价格计算（3080元／㎡-40元／㎡=3040元／㎡），房屋总价款应为349235.2元（3040元×114.88㎡），案涉房屋2017年4月19日被依法查封，吴雄才在2017年4月19日之前仅支付了90000元预付款，并未超过合同约定总价款的百分之五十。虽2017年12月1日，吴雄才再行向金源公司支付了89235元，与之前支付的90000元相加，超过了合同约定总价款的百分之五十，但该89235元系案涉房屋被查封冻结之后所交房款，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”之禁止性规定，吴雄才所交房款总和不应被认定为超过合同约定总价款的百分之五十。综上吴雄才未能证明其对X号房享有足以能够排除执行的权益，故对其主张依法不予支持。 综上所述，本院对吴雄才的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回吴雄才的诉讼请求。 案件受理费80元，由吴雄才负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 欧阳萍 审 判 员 王 洪 审 判 员 谢末钢 二〇一八年十二月二十日 法官助理 曹钰婕 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行； （二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。