广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终5452号上诉人(原审原告)：卢碧玉，女，1961年7月14日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄汉鸿，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市苏豪房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇桥沥马屋村418号苏豪名苑商务中心二楼。法定代表人：刘卓良，该公司总经理。委托诉讼代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俏君，广东常正律师事务所律师助理。上诉人卢碧玉因与被上诉人东莞市苏豪房地产开发有限公司（以下简称苏豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初13576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、卢碧玉与苏豪公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20150531986D53633953）于2017年6月30日解除；二、限卢碧玉于判决发生法律效力之日起十五日内协助苏豪公司办理取消《商品房买卖合同》（合同编号：20150531986D53633953）备案登记的手续；三、驳回卢碧玉的其他诉讼请求；四、驳回苏豪公司的其他反诉请求。本案原审本诉受理费11170元，由卢碧玉负担8936元，苏豪公司负担2234元；本案原审反诉受理费204元，由苏豪公司负担163元，卢碧玉负担41元。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初13576号民事判决。卢碧玉向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项；2.改判卢碧玉与苏豪公司于2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》继续履行，苏豪公司应向卢碧玉交付位于东莞市××镇桥××村××房产，并履行为卢碧玉办理不动产权证的义务；3.改判苏豪公司以房款总价607740元为基数，自2015年6月30日起至实际交房之日止按日万分之二的标准向卢碧玉支付逾期交房违约金（暂计至2016年11月7日逾期交房违约金为59680.06元）；3.判令苏豪公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案的案件事实。苏豪公司原法定代表人赵振明与卢碧玉系朋友关系，2014年间，赵振明介绍卢碧玉到其开发的位于东莞常平、名为苏豪名苑的楼盘来购房，并称若卢碧玉能一次性支付购房款，房价可予以一定折扣，卢碧玉于是就选定了房号并支付了现金。同时，赵振明称因卢碧玉是香港人，只能先出具欠条，要等各项手续办好后再签合同。2014年4月3日，苏豪公司向卢碧玉出具一份《收据》（编号为001945），收据载明：“兹收到3栋2901卢碧玉交来房款人民币607740元，总价作为抵扣业主欠款”。2015年5月31日，卢碧玉与苏豪公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为20150531986D53633953）。2015年5月31日，卢碧玉与苏豪公司共同向东莞市房地产交易所办理案涉房屋的商品房合同备案登记。2015年6月12日，卢碧玉缴纳了案涉房屋的住房买卖契税18232.2元。2015年12月25日，卢碧玉缴纳案涉房屋的维修基金4104.66元。2016年5月24日，苏豪公司法定代表人由赵振明变更为刘卓良。二、原审法院认定卢碧玉未按照《商品房买卖合同》的约定向苏豪公司支付房款607740元已构成违约，卢碧玉对此持有异议。上述事实足以证明，卢碧玉于2014年4月3日向苏豪公司原法定代表人赵振明付清了房款，而“总价作为抵扣业主欠款”的意思表明卢碧玉无需再向苏豪公司支付房款。而双方于2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》是苏豪公司提供的格式条款，双方没有在合同当中予以注明房款已付清符合一般常理。苏豪公司在卢碧玉起诉后才反诉称卢碧玉未支付房款，这不符合常理。因此，卢碧玉在签订案涉《商品房买卖合同》前已向苏豪公司支付房款607740元，苏豪公司内部股东之间的争议属另一种法律关系，苏豪公司不能作为本案抗辩的理据。三、原审法院判决“卢碧玉与苏豪公司签订的《商品房买卖合同》……于2017年6月30日解除”，属于适用法律错误。假如苏豪公司主张卢碧玉没有支付房款的抗辩成立，2015年5月31日双方签订的《商品房买卖合同》第7条约定“买受人如未按合同约定时间付款……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”。按照合同约定，苏豪公司行使合同解除权应自2015年8月28日发生，苏豪公司的解除权应在解除权发生之日起一年内行使，而苏豪公司在解除权发生之日起一年半后才行使，其解除权已消灭，原审法院适用法律错误。四、苏豪公司至今未向卢碧玉交付房屋、办理不动产权证已构成违约，苏豪公司应继续履行案涉《商品房买卖合同》，向卢碧玉交付房屋、办理不动产权证，并支付合同约定的逾期交房违约金。苏豪公司向本院提交答辩意见称：原审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、卢碧玉没有履行案涉买卖合同，并未实际支付案涉房款，苏豪公司亦未收到巨额的案涉房款现金。首先，卢碧玉主张的付款方式与合同约定的付款方式不一致，卢碧玉并未按合同约定将房款存入东莞市天御物业管理有限公司的账户中。其次，若真如卢碧玉所称案涉房款为港币现金支付，但案涉房款总额为人民币607740元，金额巨大，卢碧玉从香港携带巨额港币到大陆支付全额房款不符合常理。卢碧玉主张该现金款项交付给了苏豪公司的财务人员朱先生，并指出该款项最初为苏豪公司向卢碧玉的借款，但卢碧玉、朱先生、赵振明均为香港人，如确是苏豪公司向卢碧玉借款，其可以在香港以港币形式交付款项，不必舍近求远，把港币通过地下钱庄兑换后再交付给朱先生，且既通过地下钱庄兑换，其应以人民币交付，卢碧玉在原审称以港币交付，卢碧玉提交的收据却载明收到的款项为人民币，这明显互相矛盾。再者，双方没有签订认购书或进行交房，甚至没有签订任何书面协议予以确认，这违背了常理。卢碧玉称系香港人的身份问题，需等各项手续办好后再签合同没有事实和法律依据，卢碧玉未能提供证据证明其因政策限购或不符合购买内地房屋的条件而有需要延期签订合同的情况。最后，卢碧玉在支付房款一年后于2015年5月31日签订合同的行为与一般交易习惯不符，且在签订合同时应注明其已支付房款，但合同中并未注明该点，反而是约定了支付房款的方式，由此可认定卢碧玉并未履行合同。二、卢碧玉未履行合同中的支付房款义务，构成违约，苏豪公司作为守约方，未超过合同解除权行使期限，依据相关法律规定解除合同，合法有据。首先，赵振明为逃避债务将苏豪公司名下的多套房屋虚假变卖，苏豪公司从未收取卢碧玉的购房款项，同时苏豪公司原董事会成员兼总经理杨连德与同系列案的另一当事人尹伟是夫妻关系，卢碧玉与尹伟、杨连德是朋友关系，杨连德掌握苏豪公司的公章和私章，加之苏豪公司楼宇档案保管库中没有卢碧玉的房屋买卖合同，因此，苏豪公司推定系杨连德利用职务之便与卢碧玉进行虚假交易，实际并未支付购房款，并且近期发现杨连德在2015年也存在利用职务之便私下收取其他买房人房款的情形，苏豪公司已进行报案处理。卢碧玉自称全额付款，既没有苏豪公司开具的销售不动产统一发票，亦没有银行流水转账作为佐证，因此，卢碧玉实际并未履行合同约定支付购房款的义务。其次，卢碧玉在原审提交的《商品房买卖合同》是从东莞市房管局调取的，且苏豪公司的楼宇档案中未存有该《商品房买卖合同》的原件，直到卢碧玉提起原审诉讼时（2016年11月1日），苏豪公司才清楚案涉房屋已进行备案登记。因此，苏豪公司自2016年11月1日才知道自己的合法权益被侵犯，该日期为合同解除权发生之日，苏豪公司于2016年12月2日提起反诉，不存在逾期情形。三、卢碧玉迟迟要求交房与常理不符。卢碧玉自称2014年已全额支付房款，而直至2016年11月才以诉讼主张权利，在此之前无任何催促苏豪公司交房的行为。苏豪公司所有的房产均符合竣工验收备案交付条件，如存在真实交易，苏豪公司无需违约延迟交付房屋。而同系列案的四人均为相同情形，这并非巧合。从该一系列不合理的现象可推断，案涉买卖合同交易系虚假的。综上，卢碧玉的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回其全部上诉请求。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院在二审期间法庭调查时，上诉人卢碧玉对《商品房买卖合同》的签订地点、案涉房款的交付地点、购买商品房时商品房的现状、为何一直没有收楼等事实均称不清楚。后向法院出具书面意见称：2012年1月16日，郑志昂、蓝瑞云、卢碧玉、尹静文与赵振明签署了《联合贷款协议》，郑志昂出借130万港币、蓝瑞云出借130万港币、卢碧玉出借70万港币、尹静文出借120万港币，赵振明一共借款450万港币。赵振明将借来的款项中的300万元支付给施工队四川省泸县建筑安装工程总公司，将543606元支付给苏豪公司。因苏豪公司无法按时还款，才将房产卖给了卢碧玉、郑志昂、尹静文，借款抵扣房款。2015年5月27日，郑志昂、尹静文与公司在楼盘所在地签署了《商品房买卖合同》，2015年5月31日，卢碧玉与公司在楼盘所在地签署了《商品房买卖合同》。2015年5月27日，尹伟与公司在楼盘所在地签署了《商品房买卖合同》，尹伟按约支付了购房款。尹伟与杨连德是夫妻关系。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕卢碧玉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是：卢碧玉是否已经支付了购房款。本案中，卢碧玉在一、二审阶段对支付购房款的经过陈述自相矛盾，且其陈述的经过与常理不符。其二审阶段主张购房款已经与向赵振明出借的借款相抵，但其购买商品房的合同相对方是苏豪公司，而不是赵振明，其与赵振明之间的借贷关系与和苏豪公司之间的商品房买卖合同关系属于不同的法律关系，且合同相对人不同，在苏豪公司未予追认的情况下，其主张已经抵扣没有事实和法律依据，本院不予支持。故卢碧玉提供的证据无法证实其已经支付了购房款，应承担举证不能的法律后果。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，上诉人没有新的事实与理由予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，卢碧玉的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币11170元，由卢碧玉负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  萧稚娟审判员  李丽莉审判员  廖志明二〇一八年十二月十三日书记员  陈子文附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（1）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（1）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判；（1）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。