云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民初339号原告（执行案外人）：昆明通和丰达商贸有限公司，住所地昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城********。法定代表人：张家祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李一峰、宋军，云南龙塘边律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：个旧市农村信用合作联社，住，住所地云南省个旧市胜利路**/div>法定代表人：旃启宏，系该联社理事长。委托诉讼代理人：张嘉兴、王联喜，系该联社法律顾问，代理权限均为特别授权。被告（被执行人）：云南俊腾达房地产开发有限公司，住，住所地昆明市晋宁区工业园区晋城片区/div>法定代表人：李凯，系该公司执行董事。原告昆明通和丰达商贸有限公司（以下简称通和丰达公司）诉被告个旧市农村信用合作联社（以下简称个旧联社）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法追加了云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）为被告参与诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。通和丰达公司的委托诉讼代理人李一峰、宋军，个旧联社的委托诉讼代理人张嘉兴到庭参加诉讼。俊腾达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以了缺席审理。本案现已审理终结。通和丰达公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认其为晋宁县工业园区片区x幢第1单元第3层、x幢第1单元第4层、x幢第2单元第4层三套不动产的实体权利人；2.终止对前述三套不动产的执行，并解除查封；3.诉讼费由个旧联社承担。事实和理由：1.其于2015年7月17日与俊腾达公司分别签订了《标准不动产/配套用房购销合同》三份，购买了涉案三套不动产。其已按合同约定支付了购房款，并已实际对涉案不动产进行了占有、使用。2.红河州中级人民法院执行局于2017年4月17日依据个旧联社的执行请求，查封了俊腾达公司土地上建盖的八十套房屋，其中包含了涉案不动产。2018年5月8日，其作为案外人向红河州中级人民法院执行局提交了《执行异议申请书》。红河州中级人民法院执行局通过书面审理后，于2018年5月21日作出（2018）云25执异27号《执行裁定书》，驳回了其的异议请求。3.其在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，支付了全部价款，已经合法占有及使用了涉案不动产，且非因其自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对本案诉争的不动产享有实体权利，且该实体权利依法能够排除个旧联社的执行。为此，提起诉讼。个旧联社答辩称：1.俊腾达公司法定代表人李凯曾表示签订《标准不动产/配套用房购销合同》需由其亲笔签名，而涉案《标准不动产/配套用房购销合同》没有李凯的签名。该合同中俊腾达公司的公章及法定代表人的私账都是他人在没有得到李凯的授权情况下擅自加盖的，因此涉案《标准不动产/配套用房购销合同》不是客观真实的合同。2.根据相关法律规定，与开发商签订的购房合同需到房管部门进行登记备案，而涉案《标准不动产/配套用房购销合同》未到房管部门登记备案，因此涉案《标准不动产/配套用房购销合同》不是客观真实的合同。3.通和丰达公司提交的支付房款证据中无发票等付款凭证，因此涉案《标准不动产/配套用房购销合同》不是客观真实的合同。4.涉案不动产抵押时，登记的所有权人为俊腾达公司，通和丰达公司不是涉案不动产的实体权利人。5.通和丰达公司提交的《公司股东会决议》不能证明其诉讼主张，仅可证明股东之间存在股权争议。俊腾达公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面意见称：其不同意通和丰达公司的异议和异议理由。根据当事人的诉辩主张，本案的争议的焦点：通和丰达公司是否对涉案不动产享有排除执行的权利。根据双方当事人提交的证据，本院确认以下案件事实：2013年1月27日，俊腾达公司召开了股东会。股东会决议：由李凯全权管理经营公司，其他股东退出公司管理；李凯负责退还股东股本金,并按比例支付利润，其中张家祥出资7250000元，应得的利润10000000元；由其他股东将股权变更给李凯，并协助办理过户手续；决议涉及的债务由李凯和俊腾达公司承担连带偿付责任。次日，李凯及俊腾达公司以欠款人的身份向张家祥出具了《欠条》，表示依据2013年1月27日的《股东会决议》，由李凯负责退还张家祥7250000元，并支付利润10000000元。2014年11月10日，张家祥与通和丰达公司签订了《债权转让协议》，约定由张家祥将其对俊腾达公司享有的债权中的3452475元转让给通和丰达公司。2015年7月17日，通和丰达公司与俊腾达公司签订了《标准不动产/配套用房购销合同》三份，约定由通和丰达公司购买俊腾达公司位于晋宁县工业园区片区x幢第x单元第3层、x幢第x单元第4层、x幢第x单元第4层，价款分别为2858511元、2813138元、2280825元。三套不动产价款合计为7952474元。2015年11月6日，通和丰达公司与中国工商银行股份有限公司大观支行签订了《标准厂房按揭借款合同》，约定由通和丰达公司向中国工商银行股份有限公司大观支行借款4500000元，用于购买涉案不动产。同日，俊腾达公司与中国工商银行股份有限公司大观支行签订了《保证合同》，约定由俊腾达公司对前述借款提供保证担保。前述合同签订后，中国工商银行股份有限公司大观支行向通和丰达公司发放了借款4500000元。通和丰达公司收到该笔借款后，于2015年11月16日将该4500000元付给了俊腾达公司。前述三套不动产建成后，俊腾达公司将产权均登记在其名下，并取得了产权证书。现产权证号分别为云（2017）晋宁县不动产权第x号、云（2017）晋宁县不动产权第x号、云（2017）晋宁县不动产权第x号。另外，个旧市博林矿产品经营部、个旧市汇攀矿产品经营部、红河联廷商贸有限公司于2015年6月23日分别向个旧联社借款，俊腾达公司以其位于晋宁县工业园区片区的国有土地使用权对三笔借款提供了抵押担保。同日，办理了抵押登记。抵押时，该块土地上的房屋已建成。2016年4月26日，因借款人未按约定还本付息，个旧联社向本院提起诉讼，共三件案件。同年7月27日，三件案件均调解结案。三件案件的民事调解书均确认由俊腾达公司承担归还借款的责任，并确认个旧联社对俊腾达公司提供的抵押物土地使用权及该块土地上建筑物享有抵押权（不包括俊腾达公司已销售的房地产，详见后附清单）。三份民事调解书的后附清单载明涉案不动产的买受人为张双红。后俊腾达公司未按民事调解书履行还款义务，个旧联社便向本院申请强制执行。2017年4月17日本院对涉案不动产进行了查封。之后通和丰达公司向本院提出执行异议。本院于2018年5月21日作出（2018）云25执异27号《执行裁定书》，驳回了通和丰达公司的异议请求。随后，通和丰达公司提起案外人执行异议之诉。上述事实，有通和丰达公司提交的证据《标准不动产/配套用房购销合同》《云南俊腾达工业产业园物业服务合同》《中国工商银行客户存款对账单》《公司股东会决议》《欠条》《债权转让协议》《收款收据》《有（无）抵押查封证明标准厂房按揭借款合同》《中国工商银行借款借据》《公证书》《最高额抵押合同》《保证合同》，以及（2018）云25执异6号《执行裁定书》在卷证实；有个旧联社提交的证据本院（2016）云25民初53号《民事调解书》，云（2017）晋宁县不动产权第x、x、x号不动产权证在卷证实；有（2016）云25民初51号《民事调解书》、（2016）云25民初52号《民事调解书》、（2017）云25执53号《执行裁定书》，以及（2018）云25执异27号《执行裁定书》及该裁定书的送达回证在卷证实；有双方当事人在诉讼中的陈述在卷证实。根据前述确认的案件事实，本院对本案作如下评判：本院认为，首先，通和丰达公司提交了其与俊腾达公司签订的《标准厂房／配套用房购销合同》，支付款项的证据，以及实际占有涉案不动产的证据，证明其为涉案不动产的实体权利人。但涉案不动产的产权至今仍登记在俊腾达公司名下，一直未过户登记至通和丰达公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依此规定，不动产物权转让，未经登记，不发生效力。因此，涉案不动产在没有进行变更登记的情况下，即便通和丰达公司与俊腾达公司签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，支付了款项，并实际占有涉案不动产，也不发生物权变动的法律效力。可见通和丰达公司不属于涉案不动产的物权人。其次，通和丰达公司是否对涉案不动产享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，通和丰达公司主张已支付购房款并对涉案不动产实际占有和使用，但依前述规定，通和丰达公司主张其权利排除涉案不动产的执行，除了符合在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，付清购房款及实际占有房屋的条件外；还必须具备的条件是，非因其自身原因未能办理涉案不动产的过户登记。本案中，涉案不动产不能过户的根本原因是在借款时被抵押给了个旧联社，并办理了抵押登记，且抵押登记尚未解除。抵押登记具有公示力，而通和丰达公司购买涉案不动产时未履行合理的注意义务，忽略了抵押登记的存在，导致所购不动产无法办理过户登记。可见未能办理涉案不动产过户登记是通和丰达公司自身的原因导致。因此，对于通和丰达公司关于其享有的权利能够排除对涉案不动产执行的主张，本院不予采纳。综上所述，通和丰达公司的诉讼请求不能成立，不应得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告昆明通和丰达商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费67467元，由原告昆明通和丰达商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  杨海波审判员  张 嘉审判员  薛少倩二〇一八年十二月七日书记员  郑涵月