广西壮族自治区田阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1021民初1108号 原告：广西馨万佳悦物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区南宁市壮锦大道32号壮锦花园A号楼A单元AA303号。统一社会信用代码：914501000811841896。 法定代表人：李秀芝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾薪羽，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林蔚，广西齐川律师事务所律师。 被告：李尚柏，男，1953年7月18日出生，壮族，住广西壮族自治区田阳县。 委托诉讼代理人：李秀英，女，1962年6月8日出生，壮族，现住广西壮族自治区田阳县。 委托诉讼代理人：林盛广，男，1956年4月23日出生，壮族，现住广西壮族自治区田阳县。 原告广西馨万佳悦物业服务有限公司与被告李尚柏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告广西馨万佳悦物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾薪羽，被告李尚柏的委托诉讼代理人李秀英、林盛广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西馨万佳悦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费用及相关费用4995.372元，并支付违约金1102.30元，共计6097.672元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广西南宁翰新物业服务有限公司因江与城·御景湾小区业主欠费严重导致该物业公司经营困难而撤离该小区并停止对小区的物业服务工作。广西田阳古鼎香房地产开发有限公司在该物业公司撤离后，对该小区的前期物业管理企业进行招投标，具有三级资质等级的原告参与投标并于2016年1月6日中标。广西田阳古鼎香房地产开发有限公司与原告于2016年1月25日签订《百色田阳县江与城小区物业合同》，并于2016年1月26日到田阳县房产局登记备案。该物业合同第七条约定，物业管理区域物业服务费用由业主根据其房屋建筑面积按以下标准交纳：商业1.20元/㎡/月，住宅0.60元/㎡/月，地下车位保洁25元/㎡/月，房屋设备运行费0.20元/㎡/月，维护养护费0.15元/㎡/月；第二十五条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五的标准支付违约金。原告依照合同约定对该小区业主提供服务，对该小区物业进行管理，被告作为该小区8栋1单元303号业主，违反物业合同的有关规定，逾期未缴纳物业费，且经原告多次催收未果。截至2018年4月30日，被告共欠物业费2495.934元[89.46㎡×0.60元/㎡/月×46.5个月（欠费期限：2014年6月15日-2018年4月30日）]，房屋设备运行费500.976元[89.46㎡×0.20元/㎡/月×28个月（欠费期限：2016年1月1日-2018年4月30日）]，维护养护费375.732元[89.46㎡×0.15元/㎡/月×28个月（欠费期限：2016年1月1日-2018年4月30日）]，水费544.10元（欠费期限：2015年1月15日-2017年12月15日），公摊电费341.13元（欠费期限：2016年2月15日-2017年11月30日），生活垃圾处理费180元（欠费期限：2016年1月1日-2017年12月30日），清洗消毒水箱及水损费用22元（2017年度），电梯维护费370元[20元/月×18.5个月（欠费期限：2014年6月15日-2015年12月30日）]，公共维修基金165.50元[89.46㎡×0.10元/㎡/月×18.5个月（欠费期限：2014年6月15日-2015年12月30日）]，以上九项费用共计4995.372元。被告拖欠物业服务费用及相关费用的违约金均计算至2018年4月30日，物业费违约金733.78元，房屋设备运行费违约金37.05元，维护养护费违约金55.55元，电梯维护费违约金190.63元，公共维修基金违约金85.29元，共计1102.30元。原告通过合法的招投标程序成为建设单位广西田阳古鼎香房地产开发有限公司选聘的物业企业，原告与广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订的《百色田阳县江与城小区物业合同》对田阳县江与城小区的业主具有约束力，同时法律法规明确规定按时交纳物业服务费用是业主的义务。被告违反法定和约定义务拒不交纳物业管理的相关费用，原告特向人民法院提起起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告李尚柏辩称，一、原告参与的投标无效。原告提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》显示取得时间为2016年4月19日，中标通知书显示时间为2016年1月6日，原告在参加田阳县城˙御景湾小区前期物业管理服务招标时，并没有资质，中标无效。二、《百色田阳县江与城小区物业合同》无效。合同中原告资质编号为南房审[2015]XZ002号，而原告提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》编号为南房审[2016]YZ012号。合同订立依据的是《南宁市物业管理服务办法》，该办法不适用于南宁之外的其他地方。该合同订立涉嫌造假和欺诈，为无效合同。三、原告未完全履行《百色田阳县江与城小区物业合同》约定的服务内容和标准。具体表现如下：1、小区消防、门禁、监控、自来水等设施设备并不完善，部分公共设施设备维护成本需要打折；小区出入处于开放状态，任何人随时可以出入，造成小区偷盗案件频发，非小区业主车辆进入小区占位停放等，秩序维护无序、混乱。2、物业公司在小区内设置了大量的路障，并未经得任何业主的同意，名为管理，实则给小区出行制造了障得、麻烦和危险，同时严重影响小区的美观。3、小区多年来屡次发生入室盗窃、电动车、电动车电池等配件及业主其他财物被盗等案件，但物业公司认为这些被盗案件不是公司的责任。4、原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费，以及如何解决问题让业主主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函，甚至威胁，最后诉至法院。5、小区存在违反规定自搭乱建的现象，物业公司视而不见，任其存在，侵害了其他业主的权益。6、小区直到2017年4月才开始实施部分绿化，之前不存在绿化养护，目前5栋、7栋、8栋没有一点绿化，但还把绿化养护作为物业服务收费内容，显然不合理。7、物业公司未履行垃圾每天清运一次，楼道每日清扫一次，每月拖洗一次等约定。8、原告几乎没有开展过社区文化活动，小区内也没有老年活动场所。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时请求：1、判定原告参加的田阳县江与城˙御景湾小区前期物业管理服务的招标违规，签订的《百色田阳县江与城小区物业合同》无效；2、原告返还在江与城小区收取的一切费用，从判决之日起撤离江与城小区；3、取消违规收取滞纳金，由原告承担此次讼诉相关费用。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、欠费明细；2、营业执照；3、物业服务企业资质证书；4、田阳县“江与城·御景湾小区”前期物业管理服务招标文件、田阳县“江与城·御景湾小区”前期物业管理服务项目中标通知书；5、被告的身份证复印件；6、《百色田阳县江与城小区物业合同》；7、前期物业服务合同备案证明；8、催收通知；9、《商品房买卖合同》；10、业主临时管理规约、前期物业服务协议、装修管理服务协议；11、《关于广西馨万佳悦物业服务有限公司叁级资质说明》、《企业变更通知书》、《物业企业资质管理办法》；12、《江与城小区物业服务合同补充协议》；13、2015年12月广西田阳古鼎香房地产开发有限公司《工资表》、柳州银行转账通存回单（15张）；14、《特种设备委托检验检测收费通知单》（NO.0000581、NO.0004810）、原告支付电梯检验费收据、发票；15、门禁故障维修记录复印件（7份）、单元门图片（2张）；16、《江与城小区物业费债权债务转让协议》。被告提交如下证据：1、物业服务企业资质证书、田阳县“江与城·御景湾小区”前期物业管理服务招标文件、《百色田阳县江与城小区物业合同》；2、小区照片。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据1有异议，认为有些项目重复收费，清洗水箱费用未公开，其已交清2014年、2015年的费用；对证据2-5、8、9无异议；对证据6、7、12有异议；对证据10中的签字无异议，但合同内容不完善，应以被告持有的物业服务合同为准；对证据11的真实性无异议；对证据13-15，认为与被告无关；对证据16有异议，该转让事项没有告知业主，应为无效。原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。 本院认证如下：原告提交的证据2-14、16、证据15中的单元门图片及被告提交的证据真实、合法，与本案待证案件事实具有关联性，本院予以确认；原告提交的证据1中列明的2016年1月1日至2018年4月30日的物业服务费欠费明细及生活垃圾处理费欠费明细，本院结合《百色田阳县江与城小区物业合同》等证据综合认定，其中列明的水费、公摊电费、清洗消毒水箱及水损费用，原告未提供充分的证据证实，本院不予确认，2014年6月15日至2015年12月30日的物业费、电梯维护费、公共维修基金涉及被告与前物业公司广西南宁翰新物业服务有限公司之间的物业服务合同法律关系，本院在本案中不予确认；证据15中的门禁故障维修记录，原告未提供原件核对，本院不予确认。 本院经审理认定案件法律事实如下：原告于2013年11月7日成立，于2015年取得中华人民共和国物业服务企业暂定三级资质，于2016年4月19日取得中华人民共和国物业服务企业三级资质。被告系田阳县田州镇江与城·御景湾小区8栋1单元303号房的业主，其房屋建筑面积为89.46平方米。广西南宁翰新物业服务有限公司撤离田阳县江与城·御景湾小区后，原告参加该小区前期物业管理服务项目的投标，于2016年1月6日中标。2016年1月25日，原告与江与城·御景湾小区的开发商广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订一份《百色田阳县江与城小区物业合同》，主要约定：由原告对江与城商住小区提供物业服务；本合同为前期物业服务合同，约定服务期限至小区业主委员会成立之日止；物业管理区域物业服务费用按以下标准由业主按其房屋建筑面积向原告交纳：商业1.2元/㎡/月、住宅0.6元/㎡/月、地下车位保洁25元/个/月、房屋设备运行费0.2元/㎡/月、维护养护费0.15元/㎡/月，交费时间为每月1-30日；生活垃圾清运费按8元/户/月收取，按年支付，在每年首次交物业费时与物业费一起交纳；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五的标准向原告支付违约金（双方另有约定除外），逾期超过3个月以上的，原告有权对逾期未交费的业主或物业使用人停止相关服务，因此造成的损失，由其自行承担。原告按照合同约定对小区进行物业管理服务，并于2016年1月26日到田阳县房产管理局进行备案。在原告提供物业服务期间，被告未向原告交纳2016年1月1日至2018年4月30日的物业费1502.93元（89.46㎡×0.6元/㎡/月×28个月）、房屋设备运行费500.98元（89.46㎡×0.2元/㎡/月×28个月）、维护养护费375.73元（89.46㎡×0.15元/㎡/月×28个月），共计2379.64元，以及2016年1月1日至2017年12月30日的生活垃圾处理费168元（7元/户/月×24个月）。原告向被告催缴费用未果，遂向本院提起诉讼。在庭审中，原告明确其在本案中主张的生活垃圾处理费按7元/户/月收取。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系依法取得三级资质等级的物业服务企业，其与江与城·御景湾小区的开发商广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订的《百色田阳县江与城小区物业合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该前期物业服务合同对包括被告在内的小区全体业主具有约束力。原告已经依约提供物业服务，被告应当按照物业服务合同的约定向原告交纳相应的物业服务费。被告未向原告交纳2016年1月1日至2018年4月30日的物业费1502.93元、房屋设备运行费500.98元、维护养护费375.73元及2016年1月1日至2017年12月30日的生活垃圾处理费168元，本院予以确认。现原告要求被告支付上述期间尚欠的物业费、房屋设备运行费、维护养护费共计2379.64元及生活垃圾处理费168元，有事实及法律依据，本院予以支持。对于超出的生活垃圾处理费，本院不予支持。根据物业服务合同的约定，物业费、房屋设备运行费、维护养护费的交费时间为每月1-30日，被告未按时交纳，已构成违约，应当承担违约责任，现原告要求被告从逾期之日起按每日万分之五向其支付违约金至2018年4月30日，有事实及法律依据，本院予以支持。据此，对于被告提出的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付水费、公摊电费、清洗消毒水箱及水损费用，证据不充分，本院不予支持。原告要求被告支付2014年6月15日至2015年12月30日的物业费、电梯维护费、公共维修基金，涉及被告与前物业公司广西南宁翰新物业服务有限公司之间的物业服务合同法律关系及原告与该公司之间的债权转让法律关系，属于另外的法律关系，本院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李尚柏向原告广西馨万佳悦物业服务有限公司支付物业服务费2379.64元及违约金（违约金计算：自逾期之日起至2018年4月30日止，每日按应交物业服务费的万分之五计付）; 二、被告李尚柏向原告广西馨万佳悦物业服务有限公司支付生活垃圾处理费168元； 三、驳回原告广西馨万佳悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告李尚柏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  覃小艳 二〇一八年十一月二十九日 书记员  罗嘉嘉