浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终2489号上诉人（原审原告）：王柏林，男，1981年10月17日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：吴韧，浙江子竣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翁志祥，男，1968年10月31日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：蔡中华，浙江中禾律师事务所律师。上诉人王柏林因与被上诉人翁志祥房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王柏林上诉请求：1.撤销原判，改判支持王柏林的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由翁志祥承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一、一审认定双方对租赁合同无效的过错各占50%显属不当。虽然案涉房屋拆除前双方已经有三年租赁关系，但要求一个善意的承租人在租赁时一定要查看出租人的房屋产权证书，未免太过苛求。即使王柏林未对租赁房屋的合法产权进行审查，比明知自己房屋产权情况的出租人过错小得多。只有在双方均明知租赁房屋没有合法产权但仍发生租赁行为时，双方才可能承担同比例责任。一审一方面认定翁志祥未提供证据证实王柏林签订协议时明知房屋系违章建筑，一方面又判令双方各承担50%责任，自相矛盾，适用《民法总则》第一百五十七条不当。二、一审对各项损失认定存有不当。1、喷漆房：喷漆房拆除后不能使用，一审认为可以搬离部分配件而就此酌定的损失金额过低。2、地槽及水电气等费用：王柏林承租房屋是用于特定用途的汽车维修，新承租的房屋原貌不符合要求，必须进行挖地槽及铺设水电气管道的施工。如果案涉房屋为合法建筑就不会被强拆，王柏林也无需额外支付这笔费用。3、应退还租金：王柏林虽无法提供证据证明2017年9月10日搬离案涉房屋，也无法提供余新镇政府相关部门限期强制腾退的书面通知，但一审既然去余新镇政府调查获悉案涉房屋于2017年10月15日拆除，为何不同时了解一下当时书面通知上限期强制腾退的期限。4、增加的房租：重新租赁的房屋与案涉房屋相比面积相当，地段却从镇区改为偏僻的农田旁，增加的房租是因为被迫搬离所致，因果关系明显，翁志祥应承担大部分责任。5、停业造成的损失：因案涉房屋被拆除，王柏林重新向他人租房并布置施工重新开业，期间至少有15天完全停业，停业损失客观存在。翁志祥辩称，一、翁志祥是应王柏林的恳求建造涉案房屋以便其开办汽车修理厂，自房屋建造时王柏林就对房屋实际情况非常清楚。2017年7月，王柏林得知涉案房屋已列入限期拆除范围，故打印好涉案租赁合同要求签署，目的是为向政府索要经济补偿，存在恶意，应当自行承担全部损失。二、关于王柏林主张的各项损失：1、喷漆房是王柏林另外搬过来的，使用时间达五年以上，王柏林以全新价要求赔偿没有事实依据。2、地槽和水电气是建造房屋时一并修建的，王柏林未能提供自行安装的证据。3、关于应退的租金，嘉兴市余新镇综合执法办公室出具的情况说明以及2017年9月25日浙江网络广播电视台的《今日聚焦》报道均可以证明实际搬迁时间并非王柏林所称的9月10日，一审认定的时间符合事实。4、房租受诸多因素影响，王柏林另行租赁多支付的租金与本案没有必然因果关系。5、关于停业损失，王柏林想向政府索要补偿金故久拖不搬，也未提供证据证明实际损失。综上，请求二审驳回王柏林的上诉请求。王柏林向一审法院起诉请求：一、翁志祥赔偿王柏林248700元（1.喷漆房53000元；2.地槽及水、电、气等施工费用：30000元；3.停业损失：55200元；4.业务损失：36000元；5.租金增加造成的损失：74500元；合计248700元）；二、翁志祥返还4个月租金50000元（2017年9月11日至2018年1月14日）；三、本案诉讼费由翁志祥承担。一审法院认定事实：王柏林与翁志祥于2017年7月15日签订厂房租赁合同，约定：翁志祥将其位于嘉兴市南湖区的部分厂房出租给王柏林使用，建筑面积为650平方米，租赁期限自2017年7月15日至2018年7月14日，年租金150000元，王柏林已付半年租金75000元等等。2017年8月下旬，王柏林收到当地政府通知，上述房屋系违章建筑应予拆除。之后，王柏林于2017年10月23日与上海嘉荣建设工程有限公司嘉兴分公司签订厂房租赁合同，约定王柏林承租上海嘉荣建设工程有限公司嘉兴分公司位于嘉兴市南湖区厂房，面积为700平方米，租期自2017年10月23日至2018年10月22日，年租金为224500元。讼争租赁房屋系由翁志祥于2014年4月建造，因系违章建筑，已于2017年10月15日被嘉兴市南湖区余新镇政府拆除。王柏林与翁志祥一致确认，双方在本案租赁之前已经连续发生了三年租赁关系，之前三年租金共计300000元即每年100000元租金已支付给了翁志祥。一审法院认为，本案系因房屋租赁产生的纠纷，结合双方提供的证据及所作陈述，双方争议焦点为：一、双方签订的厂房租赁合同是否合法有效，如果合同无效，双方各自应承担的过错责任是多少;二、王柏林主张的各项损失是否有合法依据，是否应予支持。关于焦点一，翁志祥就未取得建设工程规划许可证所建设的房屋与王柏林签订的租赁合同违反相关法律规定，应认定为无效合同。王柏林在与翁志祥签订房屋租赁合同时应该对租赁房屋是否具备合法产权进行审查，翁志祥应该将具备合法产权的房屋出租给王柏林，但双方均未履行相应义务，故对王柏林因此造成的损失酌情由双方各承担50%责任。翁志祥辩解在签订租赁房屋协议时王柏林知道讼争租赁房屋系违章建筑，因其未提供证据予以证实，不予采信。关于焦点二，1.王柏林主张的喷漆房53000元系依据其建造全新的喷漆房价格，考虑到该喷漆房已经使用了三年有余，及其中部分配件系可以搬离等因素，酌定喷漆房损失为20000元。2.王柏林主张的地槽及水、电、气等施工费用30000元，因未提供证据证明该部分系由其建设、费用系由其支付，不予支持。3.王柏林主张的停业损失、业务损失，因未提供相应损失证据，不予支持。4.王柏林主张的租金增加造成的损失，尽管王柏林提供了其与上海嘉荣建设工程有限公司嘉兴分公司签订厂房租赁合同，约定王柏林承租上海嘉荣建设工程有限公司嘉兴分公司厂房，年租金也确实增加了74500元，但租金的价格受租赁房屋位置、面积和有无合法产权、租赁双方的合意等诸多因素影响，王柏林所提供的证据不能证明该74500元系其因本案租赁导致的额外损失，对王柏林该项诉请不予支持。5.王柏林主张的退还4个月租金50000元，因王柏林已交付了半年租金75000元，但因租赁房屋被拆除时未实际足时使用，故翁志祥应退还未使用期间的房屋租金。因王柏林认为其已于2017年9月11日退出租赁房屋，翁志祥予以否认，王柏林又未提供证据予以证实，考虑到租赁房屋已于2017年10月15日被拆除，一审确定王柏林实际腾退时间为2017年10月11日，王柏林实际使用租赁房屋的时间为89天，应支付的租金为150000÷364×89=36676元，故翁志祥尚应退还的租金为38324元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、翁志祥于判决生效之日起七日内退还王柏林租金38324元，并赔偿王柏林损失10000元；二、驳回王柏林其他诉讼请求。如果翁志祥未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2890元，由王柏林负担2422元，由翁志祥负担468元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，王柏林提交了如下证据：证据一、照片一组，证明案涉房屋被认定为违章建筑后王柏林另行租赁，在新搬迁地址重新对地槽、水、电、气进行施工建造；证据二、费用清单一份，证明地槽、水、电、气的费用为31880元，实际收取30000元。翁志祥质证意见：对照片真实性、合法性无异议，但与本案无关；对费用清单的三性均不认可。二审中王柏林申请证人李某出庭作证，李某陈述，2017年经朋友介绍其为王柏林做地槽水电，工期大约十几天，但施工时间记不清了。先施工后付钱，费用大约3万多元，因想多交个朋友故实际向王柏林收取现金3万元。王柏林认为证人证言实事求是，能反映实际情况。翁志祥质证认为，1、金额方面总计是31880元，但证人称实际收取3万元，相当于垫付或亏损1880元，不合常理，存在虚假。2、证人陈述系王柏林付的款，但发表该陈述时手指的却是黄松青，证言不可信。3、费用清单落款时间为2017年9月，但王柏林一审提交的其重新租赁的合同时间为2017年10月，存在矛盾，是虚假的。故对证人证言不予认可。本院认证意见如下：照片与费用清单均在一审前已经形成，不属于二审新证据范畴。照片与本案缺乏关联性，不予认定；费用清单与证人证言系关于新租赁房屋地槽、水、电、气的施工，费用清单的落款时间为2017年9月，证人证言则对施工时间无法言明，而王柏林一审提供的其与案外人的租赁合同显示，2017年10月23日其才与案外人就新租赁房屋达成合意并签订租赁合同，租期也从该日起算，明显与费用清单的时间以及证人证言矛盾，且该笔施工费用与本案无关，故本院不予认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议在于：一、应退还王柏林的租金数额是否正确；二、王柏林的损失以及损失的分担问题。关于焦点一，由于本案无证据表明王柏林确切的腾退时间，故一审基于案涉房屋已于2017年10月15日被拆除的事实，在此基础上扣减一定宽限期，以此酌定房屋腾退时间并核算应退还租金，并无不当。王柏林主张于2017年9月10日前搬离案涉房屋，缺乏证据支持，故其关于退还租金应从该日起算的意见，本院不予支持。关于焦点二，首先涉及王柏林主张的各项损失如何认定。关于喷漆房，一审考虑了设施折旧等因素酌定核减，较为合理，王柏林主张以全新价进行赔偿显然不当。关于地槽及水、电、气费用，王柏林二审提供的证据无法作为定案依据，且该笔费用受租赁选址影响，并不会必然产生，也不属于合同无效造成的损失。关于增加的房租，房屋租金受合意、房屋位置、面积等诸多因素影响，尽管王柏林因案涉房屋拆除另行向案外人租赁房屋，但不能以此说明增加的房租系因案涉合同无效而必然所致。关于停业损失，缺乏证据证明。综上王柏林相关主张缺乏依据，一审对损失数额认定合理。其次，关于损失的分担。翁志祥建造并出租不具合法产权的房屋，王柏林在租赁时未尽审查义务，双方均存在过错。一审根据双方过错并结合本案实际，酌定王柏林的20000元损失由双方各半负担，属自由裁量权的合理行使，责任比例无明显不当，二审不予调整。综上，王柏林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5781元，由王柏林负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年十二月三日法官助理沈文潇书记员陈丽琼