陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕01民终10893号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶利剑，男，1970年7月22日出生，汉族，西安石油机械有限公司总经理，住西安市新城区。委托诉讼代理人：郅旭鹏，陕西洪振律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安华悦置业有限公司。住所地西安市新城区。法定代表人：王美红，总经理。委托诉讼代理人：李华,陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，陕西邦维律师事务所律师。原审被告：西安石油机械有限公司。住所地：西安市高陵区。法定代表人：叶利剑，总经理。委托诉讼代理人：余育虹，陕西洪振律师事务所律师。上诉人叶利剑因与被上诉人西安华悦置业有限公司（以下简称华悦公司）、原审被告西安石油机械有限公司（以下简称石油机械公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初3576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年4月16日，华悦公司与叶利剑签订《房屋转让协议》，约定华悦公司将其公司与石油机械公司合作开发由华悦公司取得的位于西安市新城区XX路XX花园XX号楼1200平方米的商业用房转让给叶利剑，房价总款为1200万元，并约定了付款时间，违约责任，其中对叶利剑逾期超过六个月不能支付的，每日违约金按逾期房款的万分之七支付，同时约定商业部分和安置住宅户一样办理房产证及其它相关手续等条款。该合同签订后，华悦公司于2015年12月30日将1200平方米的商业用房交付叶利剑，叶利剑于2017年1月26日前支付房款1050万元，余款150万元至今未付。华悦公司向原审法院提起诉讼称，2015年4月16日，叶利剑购买其公司开发的长缨花园项目1号楼1200平方米的商业用房，支付部分房款后余款150万元至今未付。现要求叶利剑支付余款150万元及逾期付款违约金（以150万元为基数，自2016年12月1日起至全部款项付清之日止按日万分之七计算）。石油机械公司承担连带责任。叶利剑辩称，其依照与华悦公司签订的《房屋转让协议》，积极履行付款义务，已支付绝大部分房屋价款，但华悦公司至今未办理房屋登记的手续，其有权行使抗辩权，待华悦公司办理完毕房屋产权登记手续后再支付房价余款，现表示不同意华悦公司的诉讼请求。并提出反诉，因华悦公司未按期办理房屋产权登记手续，经多次催促，华悦公司至今仍未办理，故要求华悦公司立即办理房屋产权登记手续，并支付从逾期办理房屋权属证书之日至实际办理之日的违约金（以1050万元为基数，自2016年3月31日至2018年6月4日止，按银行逾期贷款罚息利率的1.5倍计算为1652109.38元）。华悦公司针对反诉辩称，涉案房屋转让不属于商品房买卖的性质，因商品房买卖是向社会大众销售，而本案中，房屋转让是双方存在合作开发房地产的合作关系而形成的，双方约定由叶利剑配合办理相关的手续且不存在因手续不全造成损失的，双方互不追究的。故本案所涉房屋不是商品房买卖，叶利剑的反诉不成立，应予驳回其反诉请求。石油机械公司辩称，华悦公司所主张的诉讼标的与石油机械公司没有任何法律关系，石油机械公司不是本案的被告适格主体。针对华悦公司的本诉和叶利剑的反诉，认为本案应适用有关商品房买卖的相关法律规定。原审法院认为，华悦公司、叶利剑自愿签订的房屋转让合同，是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。本案中，华悦公司已将商业用房交付叶利剑，且叶利剑已投入使用，却不按约定履行全额付款义务，已构成违约，应向华悦公司支付购房余款及违约金，现华悦公司要求叶利剑支付房款和违约金，于法有据，予以支持，但约定的违约金显系过高，应按中国人民银行同期贷款利率计付；要求石油机械公司承担连带责任，因房屋转让协议系华悦公司与叶利剑个人签订，与石油机械公司无任何关系，华悦公司此项请求法院不予支持。叶利剑反诉要求华悦公司立即办理房屋产权登记手续的请求，因双方在房屋转让协议中明确约定商业部分和安置住宅户一样办理房产证及其它相关手续，故叶利剑此项反诉请求法院予以支持；要求华悦公司因迟延办理房产权属证书而应支付违约金的请求，因双方在房屋转让协议中虽然约定办理房产证，但未约定具体办证时间，故叶利剑该反诉请求没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，第一百一十四条的规定，判决如下：一、叶利剑在判决生效后十日内向华悦公司支付购房款150万元及逾期付款违约金（以150万元为基数，自2016年12月1日起至全部款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）。二、华悦公司在判决生效后六个月内配合叶利剑办理西安市新城区XX路XX花园XX号XX楼1200平方米商业用房房屋权属登记手续。三、驳回华悦公司、叶利剑其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取9150元，由华悦公司承担4575元，叶利剑承担4575元。反诉费1671元，减半收取836元，由华悦公司承担418元，叶利剑承担418元。宣判后，叶利剑不服原审判决向本院提起上诉称，1、其依《房屋转让协议（商业）》，积极履行付款义务，已经支付绝大部分房屋价款，但华悦公司至今未办理房屋登记手续的义务，其有权根据合同法规定行使抗辩权，拒绝支付剩余的150万元房价款及违约金。另，华悦公司至今未取得涉案房屋预售许可证和房屋产权的合法权属证明，根本无权对外转让房屋。2、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华悦公司应当在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权登记手续，但华悦公司至今未办理房屋产权登记手续，导致其受到重大损失，因此华悦公司应当立即办理涉案房屋产权登记手续，原审法院给予六个月办证期限，显然没有法律依据；3、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华悦公司至今未办理房屋产权证书，给其造成巨大损失，应当判决华悦公司参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向其支付逾期办证违约金。故其上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回华悦公司要求其支付150万元购房款及违约金的诉讼请求；二、撤销原审判决第二项，改判华悦公司立即配合办理房屋产权证；三、撤销原审判决第三项，改判华悦公司向其支付从逾期办理房屋权属证书之日至实际办证之日的违约金（暂计算2018年6月4日为1652109.38元，扣除未付房屋价款150万元，尚余152109.38元）；四、本案诉讼费由华悦公司承担。华悦公司辩称，叶利剑的上诉请求无事实依据，应依法驳回，原审判决认定事实清楚，应予维持。石油机械公司陈述称，1、同意叶利剑的请求；2、联合开发合同与本案无关。二审经审理查明，涉案房地产项目已取得国有土地使用权证，建设用地规划许可证，至今未取得商品房预售许可证明。其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉房屋系华悦公司与石油机械公司合作开发的房屋，根据双方的合作协议分配给华悦公司所有。华悦公司将涉案房屋出卖给叶利剑，叶利剑作为石油机械公司的法定代表人，因涉案房地产项目系石油机械公司参与合作的项目，叶利剑应对涉案房屋的建审情况是明知的，且其对涉案房屋的认知水平也超出社会不特定人员的认知水平，叶利剑与华悦公司在签订《房屋转让协议（商业）》时约定的“为更好地促使长缨花园安置楼项目尽快按期交工，以及有利于今后的实际经营、居住管理…….”等内容，也表明叶利剑在购买涉案房屋时，双方合同目的并非仅为转让涉案房屋所有权，同时还为了促进涉案房地产项目的建设，这显然超出社会不特定买受人的合同目的，故本案房屋买卖合同的买受人叶利剑具有特定性，并非社会不特定的购买人，华悦公司将房屋出卖给叶利剑的行为并非是向社会销售，本案房屋买卖关系不属于《最高院审理商品房买卖司法解释》的调整范围，故双方的《房屋转让协议（商业）》是有效的。双方《房屋转让协议（商业）》中约定了房屋价款及明确的付款时间，叶剑利未按期付款，构成违约，应承担继续履行合同约定的付款义务，并承担逾期付款利息。合同关于办理房产证没有约定具体的时间，而是约定为“商业部分和安置住宅户一样办理房产证”，现涉案房地产项目的住宅部分并未办理房产证，故合同约定的涉案房屋办理权属证书的时间未到，华悦公司并未构成逾期办理的违约，叶剑利以未办理房产证为由，认为其不应向华悦公司支付剩余购房款的理由不成立，本院不予采信。华悦公司作为涉案房屋的出卖人，在办理涉案房屋权属登记手续时负有配合义务，根据双方合同约定，至今未到配合办证的时间，但原审法院判令华悦公司于判决生效后六个月内配合叶利剑办理涉案房屋权属登记手续，华悦公司并未对此提出上诉，故本院对此不予变更。综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33000元，叶利剑已预交，由叶利剑承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年一月二十九日 书 记 员  袁   萱  1