广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6260号 原告：魏露露，男，1992年11月11日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：陈华，广西万通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦麓璐，广西万通律师事务所律师。 被告：广西华桂畜牧饲料有限公司，住所南宁市长岗路181号广西浓缩饲料厂，统一社会信用代码：914501001982857258。 法定代表人：陈继志，董事长。 委托诉讼代理人：农丰华，广西友宁律师事务所律师。 原告魏露露与被告广西华桂畜牧饲料有限公司（以下简称“华桂公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员凌伟东于2018年12月12日公开开庭进行了审理，书记员何明月担任法庭记录。原告魏露露的委托代理人陈华、韦麓璐到庭参加诉讼，被告华桂公司的委托代理人农丰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏露露向本院提出诉讼请求：1、被告华桂公司向原告支付违约金40131元；2、本案诉讼费由被告华桂公司承担。 事实和理由：2016年11月17日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告将位于南宁市兴宁区富丰·长堽1号11号楼的房屋一套出售给原告。按合同约定被告应当于2018年1月3日将通过建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格房屋交付原告使用，但被告未能按期交房直至2018年7月27日才通知原告交付房屋，该商品房于2018年8月3日通过竣工验收。被告延期交房构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任，即自合同规定交付期限届满之日起至商品房竣工验收合格之日止（2018年1月3日至2018年8月3日），按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。 被告华桂公司答辩称：一、延期交房的天数是212天不符合客观事实。双方所签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：其中第(4)项明确约定：“因政府行为引起停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令”。本案中，原告所购买的商品房为预售商品房，故在交付期限及交付条件上受诸多方面因素的制约和影响，因合同约定的因素导致被告延期交房的，交房时间相应顺延。具体表现在以下几个方面：l、根据南宁城区国家气象观测站观测：在2016年3月1日至2018年7月24日期间，中雨以上天气共计96天，其中中雨57天、大雨23天、暴雨16天。众所周知，凡是碰上中雨以上天气，建筑施工都会受到很大的影响，工期也会相应顺延。因此，因天气原因导致被告逾期交付商品房的时间按合同约定也随之相应顺延，上述中雨以上天气共计96天应从逾期总天数中予以扣除。2、根据南宁市人民政府《关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》(南府字【2016】4号、南府规【2017】21号、南府规【2018】12号)规定，“高考期间的6月7日8：00至6月8日17：00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；中考期间的6月24日8：00至6月26日17：00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业”，被告的建筑工地正好在作为考点的第十七中学200米范围内，故2016年、2017年和2018年高考中考期间共计15天不得施工。被告商品房的交付时间按合同约定也随之相应顺延15天，该15天应从原告计算的逾期总天数中扣除。3、根据南宁市城乡建设委员会《关于做好“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》(南建质【2016】57号、南建质安【2017】86号）规定，“2016年9月6日到9月15日，2017年9月7日至9月16日，全市建成区范围内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业”，被告的建筑工地因预拌混凝士站无法提供混凝土而随之停工20天。因此，被告商品房的交付时间按合同约定也随之相应顺延20天，从逾期总天数中予以扣除。二、《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、充分、协商的基础上签订的，是双方真实的意思表示，双方均应严格依照该合同约定全面履行。合同第九条已经明确约定了商品房的交付期限及交付条件，并列举了六项被告可以据实延期交房的特殊情形。这六项延期交房的情形合理合法，其中并没有违反相关法律法规的强制性规定，而且已经在购房合同上明示并告知原告。原告对此也从未提出异议。本案中，被告已经提供充分的证据证明已经发生了《商品房买卖合同》第九条第(四)项可以延期交房的情形，而且这些情形对建设工程程的进度确实有重大影响，因此，被告按照约定可以相应顺延交房的时间。三、被告延期交房的天数应为81天，应按81天的延期天数承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应于2018年1月3日前，将验收合格的商品房交付给原告。本案涉及的商品房已于2018年8月3日验收合格。自2018年1月3日起至2018年8月3日共计212天。如上所述，扣除按合同约定应顺延的131天，延期交房的天数应为81天，被告应按81天的逾期天数承担相应的违约责任。四、被告逾期交房的违约金应按已交付房款每日万分之一计算，原告诉求按每日万分之二计算违约金没有事实根据。合同第十条第二款第1项约定：“(1)逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。本案中，被告延期交房的天数应为81天，故逾期交房的违约金应按已交付房款每日万分之一计算，原告诉求按每日万分之二计算违约金没有事实根据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月17日，原告魏露露（买受人）与被告华桂公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区富丰·长堽1号11号楼1单元802号房，商品房总金额946475元。第九条：出卖人应当在2018年1月3日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、“创城”、“创卫”活动等因素影响正常施工及各项验收；如发生上述情形之一的，出卖人可据实相应延期交房；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；……（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）。关于逾期交房违约责任，第十条约定：（1）逾期不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按约支付房款。2018年6月10日，华桂公司通知原告定于2018年7月27日办理入住手续。涉诉房屋于2018年8月3日经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格，于2018年10月19日办理竣工验收备案。因与被告之间房屋预售合同纠纷，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，被告华桂公司提供南宁市气象局气象科技服务中心出具的南宁市城区气象观测资料卡，南宁市城区2016年3月1日至2018年7月11日中雨55天、大雨21天、暴雨15日。2018年7月11日至2018年7月24日中雨2天、大雨2天。 被告华桂公司提供建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单证实2016年8月2日至2016年8月4日、2016年8月12日至2016年8月16日（1天）、2016年10月18日至2016年10月20日因降雨，施工单位申请工期顺延，建设单位、监理单位予以确认。其中，2016年10月18日至2016年10月20日，华桂公司注明“实际受台风影响停工的只有2016年10月19日1天，故工期顺延1天”。因2016年6月21日、2016年9月2日、2016年9月18日、2018年3月27日、2018年7月31日停电，施工单位申请工期顺延，建设单位、监理单位予以确认，但华桂公司在2016年9月18日的延期签证中备注：“现场无停工”。 以上事实，有《南宁市商品房买卖合同》、收据、入住通知书、南宁市气象局科技服务中心证明、竣工备案表、签证单及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应当恪守履行合同。 关于华桂公司是否可以据实延期交房的问题。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）”。华桂公司抗辩因高考、中考禁止施工、南宁市“两会”期间建筑工地整顿、降雨、停电，按合同约定交房期限相应顺延。原告主张高考、中考、南宁市“两会”，每年都举办、都会发生，签约时即可以预见，不能作为延期事由。对于降雨、停电，原告主张在签约之后至2018年1月3日期间，连续中雨超过四小时，停电超过八小时，且有建设单位、施工单位、监理单位签证，可以据实延期。本院认为，双方对于上述合同条款的理解、适用存在争议，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从《商品房买卖合同》条款的文字表述和当事人的约定意图上看，合同约定的据实延期交付房屋条件是为了避免合同签订后出现双方不可预见或不可抗拒事由导致合同履行期的延误，这从合同约定“特殊原因”、“据实”等情况可以体现，而上述合同条款为被告方提供的文本，应作出对被告更为严苛的解释。高考、中考、南宁市“两会”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在的，属于可以预见的范围，故对被告关于高考、中考、“两会”期间按约定顺延交房时间的主张，本院不予支持。对于合同关于“气象部门记录当日降雨达中雨以上时按1日计算延期”的约定，降雨是一定气候条件下常见的天气现象，开发商在与购房者订立合同时，应当对本地天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，因此，除气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的正常降雨不应列入不可抗力、无法预见的范围，华桂公司以气象部门出具的中雨以上的记录作为顺延交房的事由，本院不予支持。原告认可发生在签约之后至2018年1月3日期间，连续中雨超过四小时，停电超过八小时，且有建设单位、施工单位、监理单位签证，可以据实延期。但华桂公司提供的有关降雨延期的签证，相应降雨情形均发生在签订本案合同之前，故不能作为工期顺延的事由。原告提供的有关停电延期的签证中，2016年6月21日、2016年9月2日、2016年9月18日的停电，发生在本案合同签订之前。2018年3月27日、2018年7月31日停电发生在约定交房日之后，故均不能作为顺延事由。 关于被告违约责任如何承担的问题。双方约定交房之日为2018年1月3日，华桂公司不存在顺延交房的事由，华桂公司通知原告于2018年7月27日可办理入户手续，涉案房屋至2018年8月3日具备交房条件，故自2018年1月4日起至2018年8月3日具备交房条件之日止，共逾期交房212天，华桂公司应当按照《商品房买卖合同》第十条第（2）的约定按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，共计401301元（计算公式：946475元×0.0002×212天）。华桂公司抗辩主张按日万分之一支付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下： 被告广西华桂畜牧饲料有限公司支付原告魏露露逾期交房违约金401301元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费402元，由原告魏露露负担25元、被告广西华桂畜牧饲料有限公司负担377元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌伟东 二〇一八年十二月二十五日 书记员  何明月 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。