海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2018）琼0105民初6967号原告：上海盛高物业服务有限公司海口分公司，住所地：海南省海口市美兰区海甸六东路3号荣域三期产权式酒店-酒店三，统一社会信用代码:9146010057871048XP。负责人：李宏英，副总经理。委托诉讼代理人：杨建峰、陆云泽，均为北京康达（海口）律师事务所律师。被告：郭伟，男，汉族，1969年6月16日出生，居住地：海口市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：包振涛，女，汉族，1971年2月2日出生，居住地：海口市秀英区长滨四路3号海长流三期住××区房，公民身份证号码：×××，系郭伟妻子。原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司诉被告郭伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月17日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨建峰、陆云泽，被告郭伟及其委托诉讼代理人包振涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期向原告支付物业管理费7142.1元（物业管理费自2017年1月起算，暂计算至2018年9月，以实际清偿之日为准）及滞纳金暂计为2211.67元（滞纳金自2017年1月6日起算，暂计至2018年9月10日，以实际清偿之日为止），合计9353.77元；2、本案受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系海南省海口市××区房的业主，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定了物业管理服务费的交纳时间、交纳标准及逾期交纳的滞纳金约定等。协议签订后，原告严格依照协议约定向被告提供优质的物业管理服务，但时至今日，被告尚欠物业管理费7142.1元及滞纳金2211.67元，合计9353.77元，原告经多次催缴未果，遂提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、原告说其已严格按照协议约定向被告提供了优质的物业管理服务，被告认为：原告不但没有向被告提供优质的物业管理服务，而且协议当中约定的最基本的服务都没有做到。被告提交了数份物业公司管理及服务不合格的证据，本人承诺所有的证据都是真实的！并足以证明原告非但没有向被告及小区业主们提供其承诺的物业管理服务，而且服务协议中约定的最基本的服务都没有做到！作为消费者，我们花钱买的是服务，买的是更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁，等等。可现在是业主“花了牛肉的钱买了烂白菜”！每天生活在这样腥臭、脏、乱、差的环境当中，一点也感受不到美丽的海南带给我们的美好！物业是业主的服务者，不是黑社会，只拿钱不干活!协议也不只是约定消费者，是对双方权利和义务的约定，没有得到最基本的服务，物业有什么资格和理由让消费者买单付费？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，业主基于正当的、合理的理由，当物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准时可拒交物业费。二、被告在海口市××区房不动产权证海口市不动产权明确了房屋竣工时间是2017年06月09日。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；2、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；3、根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；4、海口市秀英区长滨四路3号海长流三期住××区房在2017年06月09日房屋未竣工之前不得交付被告使用。三、被告与原告所签订的《前期物业管理服务协议》本就是在不平等的条件下签订的霸王协议，即：如果被告不签订该协议，开发商及物业公司就不办理被告收房手续。协议内的条款都是由物业公司单方面拟定好的，被告当时对协议内的条款有异议但也无法调整或更改！物业公司的服务及管理水平从一开始就已经严重背离了其收费应该付出的服务标准！综上，被告认为：原告要求被告支付全额物业管理费和相应滞纳金等均不合理！原告在房屋未竣工之前已收缴被告物业费1790.40元（2016年7月至2016年12月）应予以退还被告并赔偿相应损失;该物业公司在房屋未竣工的情况下欺骗业主于2016年7月23日签订的《前期物业管理服务协议》属违法行为，应根据《物业管理条例》相关规定依法重新签订《前期物业管理服务协议》。被告自重新与物业公司签署管理服务协议之日起，并且在物业公司达到其承诺的物业服务合同之服务约定前提下，被告才能足额缴纳相应物业服务费。经审理查明:原告系位于海口市××区海长流住宅小区的物业服务企业。被告系该海口市秀英区长滨四路3号海长流三期住××区房业主，该房系多层电梯公寓，建筑面积为119.35平方米。被告于2016年7月23日办理收房手续，同日，被告与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告应于每月五日前，按建筑面积每月2.85元/平米支付物业管理服务费（即每月为340.1元），逾期交纳物业服务费用的，原告可从逾期之日起每天按应付未付管理费的1‰加收滞纳金。在协议第十七条第（五）中约定，因乙方（被告）未按时交纳物业管理服务费而导致不能保证服务质量的，甲方（原告）不承担责任。签订上述协议后，原告已依约提供了物业管理服务，但被告未按时缴纳2017年1月至2018年9月期间物业管理服务费7142.1元（340.1元×21个月），被告以原告未及时履行物业管理服务义务，存在落叶未及时清扫、部份业主装修垃圾乱堆放、和乱扔垃圾未及扫清扫处理、公共照明灯坏了未及时处理等等诸多问题为由拒绝缴纳上述费用，经原告多次催缴，并于2018年7月27日向被告发出律师函，被告仍未交纳物业管理服务费，遂成讼。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《海长流项目业主入住资料签收表》、《不动产登记信息查询情况说明》、《海口市商品房买卖合同》、《律师函》、《整付零寄交寄清单》、涉案小区照片、微信截图、微信照片及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告已办理收房手续，原告亦按《前期物业管理服务协议》为被告提供了物业管理服务，被告应当按照协议的约定按时向原告缴纳物业管理服务费用。虽然被告举证小区存在落叶未及时清扫、部份业主装修垃圾乱堆放、和乱扔垃圾未及扫清扫处理、公共照明灯坏了未及时处理等等诸多问题，所拍的照片也只能证明某个时段的情况，但这并不能否认原告提供了物业管理服务，而且，落叶随时都产生，原告方也不可能随落随扫，这不符合客观实际，只能按协议定时清扫，同样，小区的卫生也需要业主们的配合，大家讲卫生，自觉遵守公序良俗，不乱扔垃圾，及时清理公共场所的装修材料及其他物品，大家互相理解，原告方也要针对业主提出的问题，及时核查、整改、反馈，不断提高服务质量，制定完善的物业管理制度，形成良性互动，大家都为共同创建优良的环境而努力，这些影响小区环境卫生的瑕疵是可以解决的。作为业主，在享受了服务，也理应尽到按时按约交纳物业服务费用的义务，这也有利于原告方提高服务质量。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告经催缴后，仍未缴纳物业服务费用，应承担相应的法律责任，其应向原告支付2017年1月至2018年9月期间的物业管理服务费7142.1元，并支付相应的滞纳金。因双方在《前期物业管理服务协议》中约定的每日1‰的计算标准已超过年利率24%，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”之规定，本院将滞纳金计算标准调整至按年利率24%计算，故被告应以每月的物业管理服务费340.1元为本金、按照年利率24%的标准、自次月6日至该月物业费实际付清之日止，向原告支付2017年1月至2018年9月期间物业管理服务费滞纳金。故原告起诉要求被告支付7142.1元物业管理服务费用及相应滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持，原告主张的滞纳金超过上述部分，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、限被告郭伟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司支付该海口市秀英区长滨四路3号海长流三期住××区房2017年1月至2018年9月期间的物业管理服务费7142.1元及2017年1月至2018年9月期间的物业管理服务费滞纳金（以每月的物业管理费340.1元为本金，按照年利率24%的标准计算，自次月6日计算至该月物业管理费实际付清之日止）；二、驳回原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告郭伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。书记员李珏附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主近以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2018年12月17日印制（共印5份） {文书日期}书记员 李珏附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主近以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2018年12月17日印制（共印5份）