贵州省黎平县人民法院民 事 判 决（2018）黔2631民初1630号原告吴昌林，男，1974年8月28日出生，苗族，户籍地贵州省黎平县，现住黎平县港澳新区，委托代理人杨绍霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。被告楚国城旅游开发有限公司。统一社会信用代码：914208227476674281。地址：荆门市沙洋县纪山镇（207国道西侧）。法定代表人彭章龙，男，1963年11月8日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区，该公司负责人。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码：91522631780162712G。地址：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人彭章龙，男，1963年11月8日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区，该公司负责人。委托代理人杨庆，男，1987年2月18日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，系该公司职工。委托代理人杨家碧，女，1987年10月4日出生，侗族，住贵州省黎平县，系该公司职工。原告吴昌林诉被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨绍霞、被告委托代理人杨庆、杨家碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴昌林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书；2、判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金36644.24元(按已交房款215779元×6.18%/年÷365天×1003天=36644.24元,该违约金暂从2015年12月29日起算至2018年9月27日止合计1003天)，此后自2018年9月27日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，该套商品房建筑面积为94.64平方米，房屋总价款为215779元。该合同第二十条第二项、第三项约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，被告也承诺于2015年12月28前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期(超30日)不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后原告即已经付清了全部购房款给被告，被告也已经交付房屋给原告。但交付的房屋没有任何验收合格手续，并没有达到交付条件，且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书，显然被告的行为已经严重违约，应当按合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼，请依法立案审理并请支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、合同未约定为原告办理证件；2、原告需要办理相关证件应该履行相应的义务，提交申请书、委托书、契税发票，原告未有提交这些证件到办证机关或者我公司；3、2014年4月18日前我公司已完成所有的登记资料，这些资料也在建设部门备案，所以合同约定并不影响办证，也不存在给买受人造成损失，违约责任应当由原告承担，原告未有完成他的义务；4、2016年前办证只办房产证，由于原告未有申请办理房产证，办理房产证的时间已经错过，2016年之后，政府下文办理不动产权证，办理不动产权证需要重新勘验土地，进行土地分户，这项工作也持续很久，是因为政策造成的，这段时间原告也未有向我公司提供任何需要办证的材料。所以未取得不动产权证并不是我公司造成的，是原告不作为造成的；5、我公司早已具备办证手续，原告至今未有提交办证手续，所以单方要我公司承担办理期限的违约责任是不公平的。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、身份证复印件，证明原告的个人基本情况及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》及附件、合同登记备案表，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的港澳新区商品房，合同约定了双方的权利义务，并在黎平县住建局进行了备案登记。但被告严重违反了合同第二十条等条款的相关规定，被告应按合同约定继续全面履行合同义务将房屋完善验收合格协助原告办理不动产权并按约定承担违约金。3、公共维修基金收款凭证、收据、税收完税证明，证明原告已经付清全部购房款215779元并交纳了公共维修资金、契税3236.69元等其他相关费用的事实。证明原告在建设银行黎平支行按揭贷款200000元已经全部用于支付被告购房款的事实。4、借记卡账户历史明细清单，证明原告在工行黎平支行按揭贷款用于支付被告的购房款并正常还贷的事实。被告在开庭前向本院提交以下3份证据：1、政务中心一次性告知单，证明办理不动产权证条件。2、C1栋房屋产权总证，证明具备办理房屋产权的条件。3、C1栋竣工验收备案表，证明具备办理不动产权证的条件。经审理查明：原告于2014年8月3日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，该套商品房建筑面积为94.64平方米，房屋总价为215779元。合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳契税等费用，维修基金由买受自行向相关单位缴纳，合同没有明确具体交款时间。合同第二十条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，2017年4月14日交纳契税、维修基金，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据在卷证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交清了房款但被告却未能在约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房产权转移登记，被告显然已经违约，理应承担违约责任。关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书的问题，被告同意原告的请求，本院予以支持。关于原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金36644.24元(按已交房款215779元×6.18%/年÷365天×1003天=36644.24元,该违约金暂从2015年12月29日起算至2018年9月27日止合计1003天)，此后自2018年9月27日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止的问题，被告辩称，合同未约定被告办证，被告开发建设的港澳新区商住楼C1幢楼在2014年4月18日已具备房屋转移登记条件，被告已通知原告可以办理商品房转移登记，因被告未缴纳契税和维修基金，未提交办证申请，原告购买的这套商品房才没有办理房屋转移登记，是原告造成的，被告未违约，不同意承担违约金，原告诉称未接到被告交付办理房屋产权转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的通知。本院认为，据双方合同约定，契税是原告委托被告代收缴纳，维修基金原告自己缴纳，合同没有明确具体交款时间，对于商品房转移登记，原告可以委托被告交纳也可以自已到相关部门交纳，不影响商品房产权转移登记，据双方合同第二十条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告辩称已将转移登记的有关文书交付给原告，原告不认可收到原告交付的有关文书，对此，被告应负举证责任，被告未向本院提交已交付的证据证实，被告应承担举证不能的法律后果，承担违约责任。被告交付商品房转移登记有关文书的违约时间应以双方合同约定的2015年12月29日开始计算。原告请求违约金计算到2018年9月27日，本院予以支持。逾期天数为2015年12月29日至2018年9月27日共1003天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.2%计算违约金，违约金的确过高，原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照年利率6.18%的标准计算违约金，本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记的有关文书违约金为215779元×6.18％÷365天×1003天=36644元，本院支持违约金36644元。因被告违约行为系持续的，原告请求以后的违约金自2018年9月27日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，本院支持以后的违约金自2018年9月28日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，计算标准仍按年利率6.18%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告吴昌林签订的《商品房买卖合同》，将商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司、楚国城旅游开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告吴昌林逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金36644元。2018年9月28日以后的违约金按已交房款215779元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716元，减半收取358元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  粟志文二〇一八年十二月四日书记员  陆小凤