湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民初1298号原告：北京益置建安装饰有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路****楼**-01。法定代表人：刘海欧，总经理。委托诉讼代理人：舒鹏飞，湖南湘和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐棠，湖南湘和律师事务所律师。被告：湖南中顺置业投资有限公司，，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**天心区工商局办公楼**法定代表人：刘茂盛，董事长。诉讼代表人：北京德恒（长沙）律师事务所，系被告管理人。委托诉讼代理人：曾慕，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳思洁，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原告北京益置建安装饰有限公司（以下简称益置公司）与被告湖南中顺置业投资有限公司（以下简称中顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告益置公司的法定代表人刘海欧、委托诉讼代理人舒鹏飞、唐棠，被告中顺公司的委托诉讼代理人曾慕、岳思洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益置公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认中顺公司管理人发出的（2016）中顺破管复字第93号债权复核通知书中关于解除益置公司与中顺公司签订的《商品房买卖合同》的复核通知无效；2.判决确认益置公司与中顺公司签订的《商品房买卖合同》和协字（2014）第05号《协议书》中约定的益置公司所购湖南心星国际商务大厦第五、六、七层三层的商品房不属于中顺公司破产财产；3.判决中顺公司继续履行《商品房买卖合同》和协字（2014）第05号《协议书》，将湖南心星国际商务大厦第五、六、七层三层的商品房为益置公司办理网签手续、预售合同备案登记、预告登记，向益置公司交付房屋并办理产权登记。4.判决中顺公司承担本案诉讼费和其他费用。事实和理由：2014年3月8日，益置公司与中顺公司签订协字（2014）第05号《协议书》，约定：在2013年12月18日双方签订的《商品房买卖合同》中约定购买湖南心星国际商务大厦第五、六层的基础上增加第七层，所购商品房为：501至510共10套、601至610共10套、701至710共10套，三层共30套，建筑面积为9398.3㎡。益置公司已支付全部购房款，中顺公司承诺在协议签订后5个工作日内按照约定办理网签、预告登记等手续。2016年4月25日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民三初字第00654号民事判决，确认益置公司与中顺公司于2013年12月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效。2018年3月8日，中顺公司管理人向益置公司出具（2016）中顺破管复字第93号债权复核通知书，解除益置公司与中顺公司签订的《商品房买卖合同》。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。因此，管理人行使合同解除权仅限于债务人与相对方均未履行完毕的合同，但益置公司已付清全部购房款，合同付款义务已履行完毕，《商品房买卖合同》不属于双方均未履行完毕的合同，故中顺公司管理人无权行使合同解除权。益置公司所购商品房的位置已为合同双方确定，故属特定物，且益置公司已支付全部购房款，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项，特定物买卖中尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，故益置公司所购商品房不属于中顺公司破产财产。中顺公司辩称，（一）本案涉案合同不具备履行条件。2013年1月10日，太和广场在建工程及土地已经全部抵押给新华信托股份有限公司，益置公司与中顺公司签订《商品房买卖合同》时对此完全知晓，故《商品房买卖合同》自始不具备履行条件。现中顺公司已进入破产程序，在建工程尚未达到交付条件，中顺公司事实上也无法履行交付房产的义务。（二）中顺公司管理人有权解除本案涉案合同。首先，双方在协字（2014）第05号《协议书》中约定，如中顺公司无法依照该协议及《商品房买卖合同》将房产过户给益置公司，需退还出借款项及利息。故益置公司完全预料到中顺公司无法履行协议的实际后果，中顺公司管理人解除双方合同符合双方约定解除合同的条件。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因本案所涉房产已被抵押且属于债务人破产财产，故本案涉案合同在法律上已不能履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，中顺公司进入破产程序两个月后，其管理人未通知益置公司继续履行合同，故本案涉案合同已解除。（三）本案涉案房产属于中顺公司破产财产。因本案涉案房产仍登记在中顺公司名下，且未办理预告登记，根据破产法的规定亦非不属于破产财产，仍系中顺公司破产财产。益置公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、协字（2014）第05号《协议书》。拟证明2013年12月18日，益置公司与中顺公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定了所购房产的位置、房号、面积、交付时间及条件等，且益置公司已向中顺公司支付房款。证据二、长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00654号民事判决书。拟证明益置公司与中顺公司签订的《商品房买卖合同》经法院确认合法有效。证据三、中顺公司管理人债权审查通知书、债权复核通知书、送达回执。拟证明中顺公司管理人仅认定益置公司债权为普通债权，益置公司已在规定时间说明异议理由和提起诉讼。对于益置公司提交的证据，中顺公司发表了以下质证意见：对证据一的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，涉案合同具有以房抵债的性质，《商品房买卖合同》中3000万元的购房款系双方之间的借款本金，合同签订时房产已经抵押给新华信托股份有限公司，中顺公司没有处分权，且双方约定的房价远低于市场价，如继续履行将严重损害其他债权人的利益。对证据二的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议。益置公司与中顺公司并没有商品房买卖的真实意思，商品房买卖实际上是对双方之间的民间借贷提供担保。对证据三的真实性和合法性无异议。因中顺公司对益置公司提交证据的真实性均无异议，本院对益置公司提交的证据均予采信。中顺公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、长沙市中级人民法院（2016）湘01破申18号民事裁定书和长沙市中级人民法院（2016）湘01破18号决定书。拟证明中顺公司已进入破产程序，涉案合同无法继续履行，且管理人主体适格，有权解除涉案合同。证据二、长房建天心字第××号在建工程抵押登记证明。拟证明中顺公司太和广场土地及在建工程已抵押给新华信托股份有限公司，本案涉案合同自始不具备履行条件。证据三、益置公司债权申报登记表。拟证明益置公司向中顺公司管理人申报债权总额为8358.901万元。证据四、2012年12月13日《借款协议》。拟证明益置公司向中顺公司出借款项3000万元，借款期限至2013年6月30日止。为确保中顺公司还款，益置公司要求以湖南心星国际商务大厦办公楼B区第五、六层做抵押，因中顺公司未取得预售许可证，双方暂签订《内部认购协议》。证据五、2012年12月21日《认购协议书》。拟证明借款期限内，益置公司与中顺公司签订《认购协议书》，益置公司所借3000万元作为定金和购房款。如中顺公司2013年9月1日前按照协议还清本息，《认购协议书》自动失效。证据六、协字（2014）第05号《协议书》。拟证明益置公司与中顺公司就前期《商品房买卖合同》达成回购协议，这表明双方并无真正购房意思，本案双方实为借贷法律关系。证据七、相近时期中顺公司与其他买受人签订的《长沙市商品房买卖合同》。拟证明其他购房者的购房均价为1.5万元/平方米，益置公司以3000万元购买30套商品房，均价仅为3192元/平方米，这明显低于市场行情。对中顺公司提交的证据，益置公司发表了以下质证意见：对证据一的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。益置公司与中顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，中顺公司管理人无权解除合同。对证据二的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。中顺公司在收取益置公司购房款后有义务解除抵押，为益置公司办理相关手续。对证据三，益置公司并不是直接申报债权，系假定在房产不能过户的情况下做出让步，益置公司首先主张的是房产而不是具体债权。对证据四、证据五、证据六，因《商品房买卖合同》已经法院确认为合法有效，中顺公司管理人提出涉案房产系债权担保物毫无依据。对证据七，益置公司所购房产单价与市场价存在差距，是因为益置公司在项目启动时就把购房款先行支付给了中顺公司，双方合同不存在显失公平的问题。对中顺公司提交的证据，本院审核意见如下：因益置公司对证据一和证据二的真实性和合法性均无异议，且对证据三至证据七的真实性和合法性未提出异议，本院对中顺公司提交的证据均予采信。本院经审理查明：2012年12月13日，益置公司（甲方）与中顺公司（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方因湖南心星国际商务大厦项目需要，向甲方借款3000万元用于项目建设，借款期限为2012年12月24日至2013年6月30日；为确保乙方能够如期还款，乙方同意以湖南心星国际商务大厦办公楼B区第五、六层（建筑面积6261.04平方米）房产作为抵押，但因乙方未取得预售许可，暂与甲方签订内部认购协议，并于2012年12月20日前完成内部认购手续，待乙方在相关部门办妥预售许可手续后五日内，为甲方办理上述房屋预售登记手续（即赴房产交易管理部门办理房屋预售合同登记、备案等手续）；甲方应于2012年12月14日向乙方指定账户提供第一笔借款500万元，待乙方按上述约定办妥房屋内部认购手续后，甲方应于2012年12月21日前向乙方制定账户提供第二笔借款2500万元。2012年12月14日，益置公司向中顺公司支付第一笔借款500万元。2012年12月21日，中顺公司与益置公司签订《认购协议书》，约定该协议书签订后，中顺公司须在办妥预售许可手续后五日内，与益置公司签订《商品房买卖合同》。同日，益置公司向中顺公司支付第二笔借款2500万元。2013年1月10日，中顺公司将太和商务广场在建工程抵押给新华信托股份有限公司。2013年12月18日，中顺公司（出卖人）与益置公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定中顺公司将湖南心星国际商务大厦（推广名：太和商务广场）办公楼东、西单元五、六层501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610号房屋出售给益置公司，购房总价款为3000万元。2014年3月8日中顺公司（甲方）与益置公司（乙方）签订协字（2014）第05号《协议书》，《协议书》相关内容如下：第一条“关于还款3000万元”约定：“根据约定，甲方应于2013年6月30日，还乙方3000万元和支付利息。现还款期限已过，乙方要求甲方按照约定尽快履约，并承担违约责任。甲方承诺尽快还款并承担违约责任。”第二条“关于利息、滞纳金、违约金”约定了甲方向乙方借款的利息自2013年7月1日起的计算方法、滞纳金金额和违约金金额；截至2013年12月20日，本金和利息、滞纳金、违约金合计47049041.00元；将以上款项连同2013年12月21日之后产生的利息、滞纳金的还款期限延至2014年3月28日。第三条“关于《商品房买卖合同》”约定：“根据借款协议和认购协议约定，双方协商同意，为确保甲方能够如期还款，保障乙方利益，甲方双方法定代表人于2013年12月18日，签订了《商品房买卖合同》。双方同意，为防止房价下跌给乙方带来的风险，在原基础上增加第七层：1.房产的名称及范围：湖南心星国际商务大厦（太和广场）办公楼B区第五、六、七层（房号为：501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、701、702、703、704、705、706、707、708、709、710）……4.房产的总价（购房款）：人民币3000万元（优惠后的价格）。”第五条“抵押房的回购”约定：“1.用于抵押的房产，甲方有回购的权利。回购时间由2014年2月28日前延至2014年3月31日。2.回购价格为：伍仟伍佰万元整。3.2014年3月31日前，如甲方不能回购或支付乙方欠款47049041.00元及其利息、违约金，甲乙双方同意按以下方式处理：甲方把上述房产按本协议所约定的价格（3000万元）及面积过户给乙方，乙方无需再向甲方支付购房款或者溢价……”2016年4月25日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民三初字第00654号民事判决，确认益置公司与中顺公司于2013年12月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。2016年10月28日，长沙市中级人民法院裁定受理债权人对中顺公司的破产申请。后益置公司向中顺公司管理人申报债权，中顺公司管理人审查后向益置公司出具（2016）中顺破管审第93号《债权审查通知书》，益置公司对该《债权审查通知书》提出异议。2018年3月8日，中顺公司管理人向益置公司出具（2016）中顺破管复第93号《债权复核通知书》，认为本案涉案房产属于中顺公司破产财产，益置公司与中顺公司签订的《商品房买卖合同》应当予以解除。益置公司对此仍有异议，故向本院起诉。本院认为，中顺公司与益置公司于2014年3月8日签订的《协议书》系双方真实意思表示，从《协议书》内容分析，双方意欲达成以下法律后果：（1）将双方借贷关系还款期限延长至2014年3月28日；（2）变更双方于2013年12月18日签订的《商品房买卖合同》内容，在原基础上增加第七层；（3）双方签订《商品房买卖合同》及变更合同内容系“确保甲方如期还款，保障乙方利益”，且对于“用于抵押的房产，甲方有回购的权利”，亦即双方以商品房买卖合同的形式为益置公司实现债权提供担保。虽然双方于2013年12月18日签订的《商品房买卖合同》已为法院生效裁判文书确认为合法有效，但该合同系先合同，其内容和性质已为双方于2014年3月8日签订的《协议书》所改变。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”之规定，本案中，中顺公司与益置公司之间的法律关系应认定为借贷法律关系。另，双方关于中顺公司不能回购房产或支付益置公司欠款时应将房产过户给益置公司的约定属于流质条款，应认定为无效。从实际履行能力上看，因本案所涉房产已抵押给新华信托股份有限公司，中顺公司实际已履行不能。综上，中顺公司管理人解除《商品房买卖合同》并无不妥，益置公司要求确认中顺公司管理人发出的（2016）中顺破管复字第93号债权复核通知书中关于解除益置公司与中顺公司签订的《商品房买卖合同》的复核决定无效依据不足，本院不予支持；益置公司要求中顺公司协助其办理本案所涉房产相关产权手续依据不足，本院亦不予支持。另，基于益置公司向中顺公司支付的3000万元系借款本金，而非购房款，故益置公司以其已全额支付对价为由主张本案所涉房产不属于破产财产依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京益置建安装饰有限公司的诉讼请求。本案受理费191800元，由原告北京益置建安装饰有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  黄 琦二〇一八年十二月十日法官助理徐鹏宇书记员刘子涵附相关法律条文：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。