海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1736号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：许旭东，男，汉族，1989年7月10日出生，公民身份号码×××，户籍住址福建省南安市。委托诉讼代理人：符小引，海南中贯律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：唐自强，男，汉族，1981年12月7日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。上诉人许旭东因与被上诉人唐自强房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。许旭东上诉请求：1.撤销（2018）琼0271民初4760号民事判决书；2.改判支持其一审全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费均由唐自强负担。事实和理由：其在2017年6月10日及9月10日两次支付租金的行为已为唐自强接受，应视为双方合意变更了租金支付期限，因而不存在其未按约定期限支付2017年12月1日之后租金的事实。在尚未协商一致解除合同的情况下，唐自强强行收回涉案房屋并自出租，其并不认可唐自强行为的效力，不存在合同在2017年12月22日解除的事实，唐自强在约定期限届满前收回房屋并另行出租，并不享有解除权。唐自强未作答辩，未提交书面意见，亦未作举证。许旭东向一审法院起诉请求：1.判令解除其与唐自强于2016年12月24日签订的《中信南航大厦租赁合同》；2.判令唐自强支付房屋装修材料费及装修费共计38,482.45元；3.判令唐自强赔偿损失2000元；4.判令唐自强支付违约金5000元；5.判令唐自强退还保证金3680元；6.判令本案的律师费由唐自强承担；7.本案诉讼费费用由唐自强承担。此后，许旭东明确其第2项与第3项诉求均指房屋装修损失，两项合并为40,482.45元；明确第6项诉求律师费为3000元。唐自强向一审法院反诉请求：1.判令许旭东支付涉案房屋租金损失人民币4867元；2.判令许旭东支付房屋物业管理费损失人民币205元；3.判令许旭东支付违约金5000元；4.判令许旭东支付滞纳金人民币8元；5.判令许旭东承担本案的所有诉讼费用；6.判令许旭东自本案宣判之后15日内到工商部门将以中信南航大厦912室为住所办理的营业执照进行变更登记；7.判令许旭东停止对其正常工作和生活的无端骚扰。此后，唐自强撤回第7项诉讼请求。一审法院认定事实：唐自强向三亚南航房地产开发有限公司购买位于三亚市河东区（现吉阳区）迎宾路南航三亚总部基地综合楼912号房。2016年12月24日，甲方唐自强与乙方许旭东签订《中信南航大厦租赁合同》，约定乙方向甲方承租中信南航大厦912号房，租期自2017年3月1日起至2022年2月28日止，共计60个月，租金按3680元/月计算；自第四年开始，租金按季度缴交，即每三个月租金11,040元，乙方应在每三个月开始前一个月内预交下季度租金；乙方向甲方支付保证金3680元，保证金由甲方在整个租期内保留，不计利息，若乙方存在违约行为时，则甲方有权行使本合同给予的补救权利、终止本合同、保证金不予退还及请求因此而产生的损害赔偿；乙方租赁的房屋必须用于企业办公，开水果公司，水果仓藏；乙方超过规定日期10天未向甲方交付租金，甲方有权按日向乙方加收应付月租金的万分之一作为滞纳金；甲乙双方任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律法规，另一方有权提前解除本合同造成的后果由责任方承担，并无条件赔付另一方违约金人民币5000元；若乙方已经预缴的租金，甲方扣除乙方实际使用房屋的时间，余额退还给乙方，甲方付的补偿金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应根据乙方的实际损失作出补偿装修费，以及前期投入费用。该租赁合同第10.5条还约定：“在承租期内发生下列情形之一的，甲方有权即时终止本合同、收回承租场所、不予退还保证金并保留追究乙方违约责任的权利：10.5.1、乙方在承租场所内违法租赁遭受相关政府部门的查处、情节严重者；10.5.2、承租场所任何物品因涉及乙方的诉讼或仲裁案件而遭受法院查封的；10.5.3、因涉及针对乙方的执行案件，令甲方负担协助执行义务而造成损失，乙方不予以给甲方补偿的；10.5.4、乙方三次以上故意违反合同，经甲方合理通知乙方采取补救措施后未果或重新违反；10.5.5、未经甲方同意擅自将承租场所转租、提供或容许给任何第三人使用”。租赁合同签订当日，许旭东向唐自强支付了3680元保证金。唐自强以毛坯状态将涉案912房交给许旭东使用，许旭东对房屋进行了装修。2017年1月17日，涉案912号房被登记为许旭东作为法定代表人的三亚蟠桃园贸易有限公司的住所地址。2017年2月24日，许旭东通过余额宝向唐自强支付3月至5月期间租金11,040元，唐自强出具收据；2017年6月10日，许旭东通过余额宝向唐自强支付6至8月租金11,040元，唐自强出具收据；2017年9月10日，许旭东通过余额宝向唐自强支付9月至11月租金10,239元，唐自强出具收据。许旭东已经付清2017年12月21日前的物业管理费、水电费。因许旭东未能继续缴纳2017年12月开始的租金，唐自强于2017年12月21日向许旭东发送内容为“我明天上午去收房，有空吗？”的信息，唐自强在第二天收回涉案房屋，许旭东已搬走家具家电等物品。2017年12月29日，唐自强另与他人就涉案912房签订租赁合同，并从2018年1月11日开始收取租金。2017年6月17日，许旭东表示因进入淡季生意不好做，向唐自强提及要转租一事，唐自强表示同意，但之后未能实际转租。2017年12月14日，许旭东表示已联系到了新的承租人，向唐自强提出由唐自强重新与新的承租人签合同，双方表示要在唐自强与许旭东的租赁合同上备注上自愿终止，许旭东便退出与唐自强的租赁关系，装修费用由新承租人补贴一部分给许旭东，唐自强还要求无论房产证办下来面积变不变，新承租人都要按照3680元每月支付租金。2017年12月17日，许旭东又与唐自强联系，表示找到了另一个愿意承租的人；唐自强要求许旭东下周把营业执照退出来；许旭东表示注销执照比较麻烦，想看能不能直接转让给下一个承租人，新的承租人省得去注册；唐自强则表示要求20号之前把涉案房屋和营业执照退出来，许旭东准备拿走的东西就拿走，不能再拖了；许旭东要求到月底；唐自强不同意，担心许旭东不退出营业执照会导致新的承租人无法用涉案房屋地址进行工商注册；许旭东则表示想先把房屋租出去再注销；唐自强便说许旭东一直拖欠2017年12月的租金未付，20号就要去收房；许旭东则说唐自强当时给了宽限时间，现在才过了没几天；唐自强表示已经过了17天的时间。许旭东主张装修损失40,482.45元，举证的发票均是在许旭东退出涉案房屋后补开，没有相应的付款记录予以佐证，而证明属于证人证言也未出庭接受质询，预算书也是事后制作，唐自强也不认可上述证据的证明力，不予采纳。一审法院认为，许旭东与唐自强签订的《中信南航大厦租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。许旭东并未与唐自强协议变更对上述付款时间，许旭东未能按照合同约定支付2017年12月1日开始的租金，已经构成违约。收取租金是唐自强出租涉案房屋的主要合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，唐自强已经享有对本案租赁合同的法定解除权。唐自强于2017年12月21日行使解除权，解除了与许旭东之间的租赁合同。许旭东直至2018年5月10日才起诉，《中信南航大厦租赁合同》已经于2017年12月22日实际解除，唐自强之后另行将房屋出租，并不属于违约行为。许旭东提供的证据也不足以证明其产生了装修费用40,482.45元，对许旭东支付装修损失、违约金并承担律师费诉求不予支持。唐自强已经收回房屋，唐自强仍诉求许旭东赔偿2017年12月22日之后的租金、物业费损失，不予支持。唐自强于2017年12月22日解除合同后，已于2017年12月29日找到新的承租人重新将涉案房屋出租，唐自强并未举证证明存在其他损失，且许旭东已经付清2017年12月21日前产生的物业费、水电费，仅拖欠唐自强2017年12月1日至2017年12月22日的租金。按照合同约定，许旭东违约，唐自强可以不退还保证金，而唐自强已收取的保证金3680元足以用于抵扣许旭东拖欠的租金，填补损失，故许旭东诉求唐自强返还保证金3680元，不予支持，而唐自强主张2017年12月1日至2017年12月22日的租金、违约金5000元、滞纳金8元，不予支持。唐自强诉请许旭东将涉案912室为住所办理的营业执照从租赁房屋迁出的变更登记，不属于法院受理民事案件的范围，不予支持。判决：一、驳回许旭东的全部诉讼请求；二、驳回唐自强的全部反诉请求。本诉案件受理费514元，由许旭东负担；反诉案件受理费26元，由唐自强负担。本院二审期间，许旭东举证涉案房屋的钥匙、电卡、水卡作为证据，主张其与唐自强未协商一致解除租赁合同。许旭东与唐自强对未协商解除合同事实均无异议，许旭东二审所作举证所要证明的待证事实并非争议事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1许旭东在一审诉讼过程中举证的装修投入系列发票均为补开发票，未举证予以补强，该组证据不能证明许旭东对涉案承租房屋所做装修投入金额。当事人对一审法院查明的其余事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为唐自强的解除权。围绕焦点问题，分析评判如下：双方签订的《中信南航大厦租赁合同》约定承租方应在每三个月开始前一个月内预交下季度租金，双方对该约定含义的理解并不存在歧义，许旭东存在迟延给付2017年6月至8月、2017年9月至11月以及2017年12月至2018年2月三个合同季度租金的行为，满足该合同第10.5.4条出租方可以提前解除合同的约定条件，此种约定亦符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，唐自强依约享有解除权。许旭东主张已与唐自强协议变更租金支付期限，唐自强并不确认，许旭东未能有效举证予以证明，应承担举证不能的不利后果。一审法院对唐自强不享有合同约定解除权所作判断属适用法律错误，但对《中信南航大厦租赁合同》权利义务终结状态所作判断符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，唐自强不应承担违约责任。对于装修投入损失金额，许旭东在一审诉讼期间未能有效举证予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上所述，许旭东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用基本法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1028元，由许旭东负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二○一八年十二月十九日法官助理 林 飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。