成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初767号 原告:成都华居物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区蜀西路9号9栋9楼904号。 法定代表人：魏翠，系该公司董事长。 委托代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 被告：成都市润弘投资有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇望丛中路326号。 法定代表人：阳宇，系该公司董事长。 委托代理人：施政，四川恒创律师事务所律师。 委托代理人：李昱霖，四川恒创律师事务所律师。 原告成都华居物业管理有限公司与被告成都市润弘投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理，由审判员张毅适用简易程序于2018年8月9日、9月6日、11月19日、12月20日公开开庭进行了审理。原告成都华居物业管理有限公司的委托代理人宋红双（特别授权）、被告成都市润弘投资有限公司委托代理人施政（一般授权）出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告成都华居物业管理有限公司诉称，2010年8月11日，郫县发改局（2010）77号文件批复同意“关于富士康员工保障性住房一期不采用招标和比选方式确定承包单位”。2011年1月，被告受成都市住房保障中心委托，成为关于富士康员工保障性住房一期（以下简称“住保一期”）项目物业管理业主，负责选择物业管理公司，为保证员工顺利入住，被告通过协议确定原告为“住保一期”的区域物管企业。2011年1月15日，原告入住并开始物业管理，1月30日，签订《服务框架协议》，12月14日，签订《物业服务合同》，约定商业面积48035.19平方米，合同期限三年，合同期满后未续签合同，原告继续履行合同，物业费据实结算。 2014年12月14日，双方签订《补充协议》（二），约定物业收费标准为2元每月每平方米。2015年3月，签订《补充协议》，约定空置商业物业收费标准为1.7元每月每平米。 2015年5月28日，双方签订《住保一期汀兰苑、雅竹苑物业服务合同》，约定商业面积32960.95平方米，合同自2015年7月1日至被告书面通知退场时为止。 2016年2月19日，被告通知原告2016年3月底商业物业管理退场。 被告自2011年1月15日起未向原告交纳商业物业服务费，原告本着友好共处原则，主张按照《补充协议》（二）费用保准2元每月每平方米计算商业部分物业服务费，2011年1月15日至2015年6月30日为第一阶段共计5043694.95元（48035.19平方米×2元/m2/月×52.5月），2015年7月1日至2016年3月31日为第二阶段共计593297.1元（32960.95平方米×2元/m2/月×9月），共计5636992.05元。扣除已支付的空置商业物业服务费168303.86元，被告欠付5468688.19元，诉请被告向原告交纳商业物业服务费5468688.19元、被告承担本案诉讼费用。诉讼中增加诉讼请求：被告支付原告违约金及损失1640606.46元（按照应付物业费的30%主张）。 被告成都市润弘投资有限公司辩称，对框架协议及签订的物业服务合同等均无异议，但《物业服务合同》第七条约定商业部分管理费用标准及支付方式双方另行协商，根据其后签订的补充协议，可以说明在合同履行过程中原告并未提供商业部分的服务，因此产生2015年3月10日的补充协议；原告提供的证据也不能证明其提供了商业部分的服务；原告要求被告支付费用已过诉讼时效；被告2016年2月19日发出的退场通知仅证明被告要求原告按时返还物业，并不表明认可原告已提供物业服务。案涉物业服务合同约定商业部分参照住保二期的合同，经调取证据，住保二期的合同同样没有明确约定。 经审理查明，被告根据政府相关文件成为“富士康住保一期项目”物业管理业主，负责选聘物业服务企业。2011年12月14日，原告与成都市润弘房地产开发有限公司（现已更名为成都市润弘投资有限公司）签订《物业服务合同》，约定原告为“富士康住保一期项目”提供物业服务，住宅面积219137.73平方米，商业面积48035.19平方米，多层住宅5.86元每月每平方米，商业部分管理费用保准及支付方式另行协商，合同期限三年，合同同时对其他事项作出约定。2014年12月14日，双方签订《补充协议》（二），约定原告继续承担原合同约定的全部物业服务内容，期限自2014年12月15日至2015年6月30日止，服务面积汀兰苑、雅竹苑分别为94803.68及36823.85平方米，标准为2元每月每平方米，同时约定住保一期物业服务合同与本协议不一致的，以本协议为准。2015年3月12日，双方就“住保一期”空置物业收费事宜签订《补充协议》，约定空置物业收费标准1.2元每月每平方米，空置商业1.7元每月每平方米，空置配套用房1标准1.2元每月每平方米，空置配套用房2标准1.2元每月每平方米，同时约定住保一期物业服务合同与本协议不一致的，以本协议为准。物业服务合同及补充协议中的住宅、空置物业、空置商业、空置配套用房的物业费用双方均结算清楚，均无异议，原告认为物业服务合同中关于商业部分（已实际使用）的被告并未支付，遂诉讼至本院。 同事查明，诉讼中，原告自愿表示，鉴于原、被告双方未签订商业部分的物业费用协议，同意按照补充协议约定的空置商业部分价格即1.7元每月每平方米主张相应费用。 另查明，被告2016年2月19日发出原告在2016年3月底之前退出商业用房物业管理的《通知》，原告按时退出物业服务。 上述事实，有原、被告身份信息、政府文件、框架合同、物业服务合同及补充协议、物业服务具体事宜通知、报告、费用核算表、证人证言及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点为已经使用商业物业部分的面积确认及费用标准。本院认为，双方在2011年物业服务合同中明确约定了商业面积48035.19平方米，在2015年续签《住保一期汀兰苑、雅竹苑物业服务合同》时亦明确了商业面积32960.95平方米，因此，商业服务面积是确定的，可以作为计算费用依据，原告主张商业服务总面积扣减原、被告补充协议达成的空置商业物业费用金额，即为被告未付的已使用商业部分金额具有事实依据及法律依据。被告辩称2014年12月14日双方签订《补充协议》（二）未对商业部分进行约定，视为原告并未提供相应商业部分的物业服务，本院认为，物业服务合同具有特殊性，该类合同为继续行合同，即合同的履行不是一次履行完毕，而系随时间推移持续进行，若要合同履行方负完全举证责任证明合同已经完全履行，过于苛刻，物业服务方不可能对合同履行时刻记录，也不符合继续合同履行的习惯，要求合同履行方全面举证适当履行全部合同义务，事实上很难实现，因此，合同相对方同样负有合同没有履行或瑕疵履行的举证责任，本案原告已经举证在2011年签订首次合同及2015年续签合同时均明确了商业服务面积、提供了大量的物业服务过程中的商业物业服务费的请示、报告、人员工资表、费用测算表，及被告在2016年2月19日发出原告在2016年3月底之前退出商业用房物业管理的《通知》，原告已尽举证责任，足以能够证明原告已经提供商业部分的物业服务，被告辩解没有法律依据，本院不予采信；关于被告辩解原告诉讼已过失效，本院认为，如前所述，基于物业服务合同的继续性特点，分割每次物业费用主张，无疑会增加诉累，加大当事人成本，割裂合同的完整性及持续性履行，因此，费用主张应以最后一次主张权益时间为诉讼时效时间计算点，明显原告本次诉讼未过失效。 关于商业服务费用计算标准，原、被告双方在合同中约定商业部分管理费用标准及支付方式双方另行协商，但双方除在2014年12月14日签订《补充协议》（二）中对空置商业部分金额进行了核算，已经使用商业部分并未约定。物业服务合同，对于住宅等，政府一般均有指导价，但关于商业部分，均适用市场指导价，意味着当事人自由协商处理。本案，原告同意按照补充协议约定的空置商业部分价格即1.7元每月每平方米主张已经使用商业部分费用，本院认为，众所周知，物业服务中，对已经使用的物业的管理，在成本开支等方面无疑会大于空置物业部分，原告在诉讼中调整为按照空置商业部分计算标准确定已经使用商业部分金额，合乎情理，本院予以支持。 关于原告主张被告承担违约金，因本案诉讼系因双方未尽合同审慎义务又未及时采取补正合同等措施导致，原告同样负有责任，不能认定被告属于违约行为而请求其承担违约责任。 综上，案涉物业2011年1月15日至2015年6月30日，已使用商业部分物业费为4287123.75元（48035平方米×1.7元/m2/月×52.5月）、2015年7月1日至2016年3月31日退场时止已使用商业部分物业费为504288元（32960平方米×1.7元/m2/月×9月），被告共计应支付原告4791411.75元。扣减已支付商业物业费用168303.86元，还应支付原告4623107.89元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都市润弘投资有限公司于本判决生效后二十日内向原告成都华居物业管理有限公司支付物业服务费4623107.89元； 二、驳回原告成都华居物业管理有限公司其他诉讼请求； 上述负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取25040元（原告成都华居物业管理有限公司垫付），由原告成都华居物业管理有限公司与被告成都市润弘投资有限公司各自承担12520元。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一八年十二月二十日 书记员  张凝